安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2546号 上诉人（原审被告）：丁荡，男，1979年2月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：梅卫民，安徽拂晓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会，住所地安徽省宿州市拂晓大道西侧宿永路口北侧。 负责人：陈民六，该居委会主任。 委托诉讼代理人：霍怀知，安徽君光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞燕，安徽君光律师事务所律师。 上诉人丁荡因与被上诉人宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会（以下简称三八居委会）合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁荡上诉请求：撤销一审判决，驳回三八居委会的诉讼请求。事实和理由：一审判决丁荡给付拖欠三八居委会房屋租金118万元，缺乏事实和法律依据。1、由于丁荡与三八居委会之间不存在房屋租赁关系，也从未收到过宿州市华龙蔬菜副食品有限公司（以下简称华龙蔬菜公司）向三八居委会转让房屋租金的通知，因此，不存在丁荡拖欠三八居委会房屋租金的事实；2、2014年9月7日，宿州市华龙大市场经营服务有限公司（以下简称华龙大市场）作为甲方，华龙蔬菜公司作为乙方，三八村村委会作为丙方所签订《合同》（以下简称三方合同）中，丁荡不是三方合同的主体，该三方合同对丁荡不发生法律效力，且三方合同中，一无租金约定，二与丁荡和陈华彬签订《合作协议》（实为与华龙蔬菜公司签订的租赁合同）约定的租赁房屋的范围也不相一致，房屋面积少509平方米；3、丁荡在涉案三方合同出现之前，已经向华龙蔬菜公司承租并正在实际使用案涉房屋，三方合同将已经出租给丁荡的房屋又出租给三八居委会显然无效，三八居委会既不能取得租赁权，也不能取得向丁荡收取租金的权利。一审法院根据丁荡与陈华彬签订的《合作协议》中的租金约定，判决丁荡向三八居委会给付租金，突破了合同相对性原则，缺乏法律与事实根据;4、根据2013年9月15日丁荡与陈华彬签订的《合作协议》（实为租赁合同)及2016年5月27日马林超将受让对华龙蔬菜公司债权转让给丁荡的《债权转让协议》，应当认定2016年5月27日丁荡与华龙蔬菜公司之间互负到期债权的事实确实存在，且在2016年5、6月份“双方达成以房租折抵债务协议，以260万元的债务折抵房租，折完为止”，该事实一审已经查明，一审应依法认定债权抵付房租有效，丁荡不欠华龙蔬菜公司的租金，三八居委会2018年1月8日才提起诉讼，并直接向丁荡主张2016年8月10日至2018年8月10日的租赁费显然缺乏事实及法律依据。 三八居委会辩称，1、丁荡认为其与三八居委会不存在房屋租赁关系，不符合客观事实，亦无法律依据。本案因物权的归属、使用、收益产生的纠纷，不管从使用事实，还是从法律、法规规定看，丁荡和三八居委会均存在房屋租赁关系。首先，从使用事实看，丁荡与陈华斌2013年9月15日签订的《合作协议》所指2240平方米房产，从签订以上协议到华龙大市场、华龙蔬菜公司、三八居委会2014年9月7日三方合同之前，均由丁荡租赁使用；三方合同涉及的房产标的1731平米及三方《合同》未涉到而在丁荡与陈华斌签订的《合作协议》中涉及到的剩余部分509平米，丁荡均在使用，这两部分房产面积之和正是《合作协议》所约定的2240平米，房产所占用的土地均是在三八居委会租用三八村村民的集体承包土地上所建，丁荡在使用该房产后仅履行少部分义务，从2016年8月10日起其不再履行缴付租费的义务，而丁荡经营的徽皖人家酒店却一直在经营，丁荡的行为不仅侵害了三八居委会的权益，而且导致三八居委会无钱支付租金给村民，造成村民上访，社会不稳定。其次，从法律关系看，丁荡与三八居委会存在合法的房屋租赁关系。丁荡与陈华斌所签订的《合作协议》所涉房产占用的土地是村委会2007年从村民手中租来，陈华斌擅自违背租赁协议约定，改变租赁用途，引起群众上访，其才不得已放弃自己在《合作协议》中享有的权利，由此产生了三方合同。陈华斌以自然人的身份与丁荡签订《合作协议》时，陈华斌还是华龙蔬菜公司的法定代表人及三八居委会的书记兼主任，且丁荡的第一笔租金亦是分两次汇入华龙蔬菜公司的账户，与丁荡抗辩的《合作协议》不是与陈华斌本人签订，而是与华龙蔬菜公司签订相吻合，与丁荡提供的三八村副书记兼会计陈桂林的书面证言相互印证，丁荡与陈华斌签订的《合作协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，系无效协议。后涉案三方合同及2016年1月6日华龙大市场与华龙蔬菜公司签订的《现有资产分割协议》均显示华龙大市场将涉案房屋分割给华龙蔬菜公司，此时《合作协议》的一方主体陈华斌已经变更，由原来的无权处分变为有权处分，此时陈华斌代表华龙蔬菜公司与丁荡签订《合作协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，变为有效合同。华龙蔬菜公司将分割的涉案房屋租赁给三八村委会，三八村委会将承租的该房屋费用打入华龙大市场账户进行监管，此时三八居委会取得涉案房屋的租赁权，即取得了向丁荡收取租金的权利。丁荡亦以实际支付59万元房租的行为认可三方合同对其产生效力，只要三方合同约定不变，该效力及于《合作协议》约定的使用期限即至2022年12月31日。故，三八居委会诉求支付两年房租费，在三方合同认可、《合作协议》约定的使用期限内，丁荡无理由不履行支付义务。3、丁荡通过马林超等人以受让债权的形式冲抵华龙蔬菜公司债务，以此规避支付三八村委会收取丁荡房屋租金的行为违反法律规定，无效。首先，该债权转让协议名为冲抵华龙蔬菜公司债务却无华龙蔬菜公司印章，债权转让形式不合法。其次，华龙蔬菜公司从2004年设立起就是由陈华斌本人投资并控股的股份公司，而本案诉讼所指标的则是陈华斌本人同意签字、村委会盖章、三方合同确定的分割给村委会收取租金的集体财产，陈华斌用集体收入冲抵私人债务明显违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该债权转让行为无效。再者，该债权转让行为发生在陈华斌2016年因诈骗、挪用公款罪案发失踪，司法机关对其立案侦查阶段，明显为了逃避债务恶意串通，弄虚作假，且该债权转让行为晚于2014年9月7日三方合同，此时陈华斌及华龙蔬菜公司已不享有对涉案房屋收取租金的权利。 三八居委会向一审法院起诉请求：1、依法判令丁荡履行2014年9月7日与华龙大市场、华龙蔬菜公司、三八居委会三方订立的合同义务；2、判令丁荡支付拖欠租赁费118万元。 一审法院认定事实：2004年7月13日，陈华彬、王成才、王晓燕等发起成立华龙蔬菜公司。2007年8月10日，三八居委会作为甲方、三八村三（1）、三（2）组作为乙方签订《租赁土地协议书》，约定，……“招商引资，求发展，建设皖北菜市场二期工程。经村委会研究决议：对乙方土地协商租赁。长期租赁，3000元／亩／年；土地以实际丈量为准；皖北菜市场一、二期工程，商品房及门面房出售，同等价格租地户优先购买；任何一方不得反悔，否则，赔偿对方经济损失的20倍。签字即生效”。2007年8月18日，双方签订与8月10日相同的《租赁土地协议书》。2013年9月15日，陈华彬作为甲方、丁荡作为乙方签订《合作协议》，一、甲方提供华龙大市场1＃楼（02＃的1至2层及3＃的2层部分）合计约2240㎡房屋的使用权作为经营场所。乙方负责开办酒店所需的装饰、设备等其他的全部资金投入。二、甲方不参与经营，乙方负责在经营成本中每年的12月31日前给甲方59万元整，作为甲方的投入回报，甲方不再承担酒店的经营风险，也不享受该酒店的利益分配。……。四、协议暂定10年，协议签订后甲方应给乙方3个月的装潢期。双方合作期限为2013年12月30日至2022年12月31日。五、本合作协议经双方签字并在乙方一次性支付给甲方伍拾玖万元整人民币后生效。2014年7月15日，丁荡通过徽商银行汇款给华龙蔬菜公司59万元，华龙蔬菜公司出具《收据》，写明缴款单位：徽皖人家；收款事由：房租费。华龙蔬菜公司法定代表人为陈华彬。尔后，华龙蔬菜公司支付给2014年9月7日，宿州市华龙大市场经营服务有限公司作为甲方、华龙蔬菜副食品有限公司作为乙方、三八村村委会作为丙方签订《合同》。约定，一、甲方同意将坐落在华龙大市场西区1号楼0102房屋分割给乙方（房屋共计10间，楼上5间，楼下5间，总计建筑面积1731平方米，房地产权证号：宿字第××号该房屋分割给乙方，是为解决乙方和丙方在土地征用款上的遗留问题。二、乙方将甲方分割给的上述房屋，租赁给丙方，作为丙方解决三八村委会与村民在土地征用款上的问题，该房屋租金首先要确保每年的土地征用租金无争议！其后租金剩余的部分归乙方所有。三、丙方同意承租乙方获得分割的上述房屋，作为解决华龙大市场土地上村委会与村民之间土地征用款上的纠纷。每年度的租金收入，除支付土地征用费之外，如有剩余将归乙方所有，租金收益由乙方和丙方共同结算。四、为确保此房在经营（租赁）上的收益能够解决三八村委会与村民在土地征用款上的遗留问题，丙方承租的该房屋租金费用需打入华龙大市场账户上进行监管。五、甲、乙、丙三方一致同意对以上的约定，如在合同租赁期间，丙方在执行过程中出现问题，造成丙方村民闹事阻碍我公司工程项目的施工进度，甲、乙双方有权拒绝支付丙方土地征用款，因而造成的一切损失均由丙方承担。2014年6月6日，案外人陈海燕借款470万元给华龙蔬菜公司，华龙蔬菜公司出具《收据》，至2016年5月26日，华龙蔬菜公司欠陈海燕借款本金200万元，利息60万元。2016年5月27日，陈海燕与马林超签订《债权转让协议》，约定债务人华龙蔬菜公司欠陈海燕本金及利息共计260万元转让给马林超。当日，马林超将其中的60万元债权转让给苏奔、崔超、刘虎，将200万元债权转让给丁荡，并分别签订《债权转让协议》。同年，因丁荡未支付租金，陈华彬拉土堵了丁荡租赁房屋大门，问丁荡要房租钱。2018年9月6日，华龙蔬菜公司原主管会计曹为功在宿州市中级人民法院二审出庭证明：华龙蔬菜公司的工商银行贷款到期了，找陈海燕周转的。贷款总共是470万元，还了270万元，还有200万元没有偿还，产生利息是六十余万元，最后按60万元算的，在公司账上有体现。2016年五六月份丁荡等人持《债权转让协议》去华龙蔬菜公司“通知我们对账并要求还款”。尔后，经中间人协调，双方达成以房租折抵债务协议。另查明，2007年4月16日《土地登记申请审批表》和2013年3月9日登记房地权证宿字第××号《房地产权证》显示，案涉房屋的土地权属性质为“国有土地使用权”，使用权类型为“出让”。2015年8月，村民陈启云信访反映“三八村委会以建蔬菜批发市场二期工程为名，租赁三八村组土地，私自建成小产权房，现村民要求退回土地”。上述事实有当事人陈述、三八居委会提供的《协议书》、《租赁土地协议》、2004年7月、2009年6月15日、2013年6月17日三次华龙蔬菜公司设立及变更登记申请书、公司章程、验资报告、验资事项情况说明、股权转让协议及公司章程、《合作协议》、三方《合同》、收据、信访受理告知书。丁荡提供的2013年9月15日陈华彬与丁荡签订的《合作协议》、2014年7月15日丁荡向华龙蔬菜公司银行转账单两张，共计59万元、2014年7月15日华龙蔬菜公司收据及工商登记信息、（2017）皖1302民初1108号民事判决书、2016年6月6日华龙蔬菜公司向陈海燕借款470万元收据、2016年5月27日陈海燕《说明》、2016年5月27日陈海燕向马林超转让华龙蔬菜公司债权的《债权转让协议书》、2016年5月27日马林超将受让华龙蔬菜公司债权转让给丁荡的《债权转让协议》、2018年6月30日华龙蔬菜公司会计曹为功的《情况说明》及二审出庭证言和公安机关询问陈民六、陈华彬、茆帮卫、陈桂林、王海洋的询问笔录等在案佐证。 一审法院认为，综合双方举证质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：三八居委会的主张能否得到支持。一审法院认为三八居委会的主张可以得到支持。理由是：1、2013年9月15日陈华彬与丁荡签订的《合作协议》从形式上看，陈华彬以自然人的身份与丁荡签订。当时陈华彬担任三八村党支部书记、村委会主任，同时任华龙蔬菜公司法定代表人。而在合同履行过程中，2014年7月15日，丁荡将第一笔房租款59万元分两次汇入华龙蔬菜公司的账户。与丁荡抗辩，“不是与陈华彬个人签订合同，而是与华龙蔬菜公司签订”相吻合。2014年9月7日，华龙大市场、华龙蔬菜公司、三八村村委会签订的三方合同及2016年1月6日华龙大市场与华龙蔬菜公司签订的《现有资产分割协议》均显示，案涉房屋分割给华龙蔬菜公司。合同法第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由此，华龙蔬菜公司与丁荡签订合同为有效合同。丁荡抗辩“本案中丁荡应与华龙蔬菜副食品有限公司存在租赁合同关系，被答辩人无权向丁荡主张权利”。一审法院认为，2014年9月7日，华龙大市场、华龙蔬菜公司、三八居委会签订《合同》明确约定，华龙大市场将案渉房屋分割给华龙蔬菜公司，华龙蔬菜公司将分割的案渉房屋租赁给三八居委会，三八居委会承租的该房屋租金费用需打入华龙大市场账户上进行监管。此时，三八居委会取得案渉房屋的租赁权，也即三八居委会取得向承租人丁荡收取租金的权利。《合同》对丁荡是否有约束力的问题。《合作协议》约定，丁荡租赁案渉房屋的期限为2013年12月30日至2022年12月31日，每年的12月31日前支付59万元租金。丁荡在支付2014年租金59万元后，未再给付租金，其债权转让的时间为2016年5月底，陈华彬向丁荡索要租金不能时派人拉土堵案渉房屋大门可以看出，华龙蔬菜公司与丁荡之间存在债权债务纠纷。由于丁荡对华龙蔬菜公司享有的债权在其拖欠2年房租时尚未到期。因此，不得以转让的债权形式抵销2015年、2016年的房租。至于案渉房屋土地权属问题，由于本案系因房屋租赁产生的纠纷，与土地权属无关联性。对此，一审法院不予审理。综上所述，三八居委会主张丁荡支付拖欠租赁费118万元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第八十条第一款、第八十八条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：限丁荡于判决生效之日起30天内给付拖欠三八居委会房屋租金118万元。案件受理费15420元，由丁荡负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁荡提供如下证据：1、2017、2018年公安机关对陈华斌的询问笔录，证明陈华斌将房屋租给丁荡使用，房屋用地2007年被政府征收，是国有土地，不存在三八居委会诉称的支付地租问题；2、公安机关对陈民六的询问笔录，证明陈民六是三八居委会的负责人，三八居委会2016年就明知丁荡不欠华龙蔬菜公司的房租费，2018年还提起本案诉讼，属于恶意诉讼；3、2007年4月16日编号0740018、0740019土地登记申请审批表两份，证明案涉土地已经出让，登记为国有土地使用权，三八居委会无权在国有土地上收取地租，三八居委会无实体权利合法权源；4、房地权证宿字第××号房产证，证明丁荡开徽皖人家饭店的房产是登记在华龙大市场名下，与三八居委会无关，三八居委会无权向丁荡主张房屋租金。三八居委会对以上发表质证意见为：1、对2017年2月17日陈华斌询问笔录的合法性认可，但真实性、证明目的不认可，该证言与2014年三方合同内容相矛盾，与陈华斌刑事判决书供述内容矛盾，与同一类问题卷内其他证人证言相矛盾；2018年11月23日陈华斌在泗县看守所的询问笔录，形成时间在一审判决之后，三八派出所侦查任务完毕，不应该以公权力身份介入民事案件，应该由法院调取，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可；2、对陈民六证言，取证程序违法，不予认可；3、对两份土地登记申请表、房产证的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对当事人争议的事实，本院认定如下：陈华斌2017年、2018年的询问笔录及陈民六询问笔录均来自公安机关，对其真实性予以认定，陈华斌与陈民六在询问笔录中的陈述内容真实与否，无其他证据佐证，故对我证明目的不予确认；对两份土地登记申请审批表及房产证的真实性予以认可。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依据2014年7月15日，华龙大市场、华龙蔬菜公司、三八居委会签订的三方合同，华龙蔬菜公司将华龙大市场分割给其的1731平方米房产租赁给三八居委会，三八居委会名为租赁房屋，实为据此取得三方合同载明的1731平米房屋租金的收取权利。丁荡虽不是该三方合同的当事人，但因三八居委会取得涉案1731平方米房产收取租金的权利，丁荡作为涉案三方合同所涉房屋的实际使用人，至今一直在使用该房屋经营徽皖人家酒店，且丁荡与陈华彬签订的合作协议约定的期限为2013年12月至2022年12月，三八居委会起诉要求丁荡支付2016年至2018年的房租有合同及法律依据，丁荡应予支付。丁荡上诉认为其与三八居委会之间无房屋租赁关系，不应向三八居委会支付租金的意见及理由不能成立，本院不予采纳。丁荡虽受让案外人对华龙蔬菜公司享有的债权，但丁荡与华龙蔬菜公司达成以房租折抵债务协议在涉案三方合同之后，2014年7月15日的三方合同达成后，华龙蔬菜公司因已将收取租金的权利转给三八居委会，其已无权就案涉1731平方米房屋的租金与丁荡折抵债务。故，丁荡与华龙大市场达成的以房租折抵债务协议在1731平方租金范围内对三八居委会不产生效力。丁荡上诉认为其享有对华龙蔬菜公司260万元的债权，并与华龙蔬菜公司达成以房租折抵债务的协议，其不应支付三八居委会诉请房租的上诉意见及理由不能成立，本院不予采纳。三八居委会依据三方合同有权向丁荡收取该1731平方米房屋的租金，一审依据丁荡与陈华斌签订的合作协议所涉面积2240平方米计算丁荡应向三八居委会支付租金数额不当，本院予以纠正。另，三八居委会起诉要求丁荡支付的是2016年8月至2018年8月的房租，而一审判决认定丁荡向三八居委会支付2015、2016年度房屋不当，本院予以纠正。综上，丁荡应向三八居委会支付2016年8月至2018年8月的房屋租金为：911866元（590000元÷2240平方×1731平方×2年）。 综上所述，丁荡的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初8738号民事判决； 二、上诉人丁荡于本判决生效后三十日内支付拖欠被上诉人宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会房屋租金911866元； 三、驳回被上诉人宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15420元，由上诉人丁荡负担12920元，被上诉人宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会负担2500元；二审案件受理费15420元，由上诉人丁荡负担12920元，被上诉人宿州市埇桥区三八街道三八社区居民委员会负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  姚 强 审判员  朱珊珊 二〇一九年十二月二日 法官助理刘敏 书记员张可心 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不 满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。