河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5133号上诉人（原审原告）：王峰，男，1975年6月17日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：丁向展，河南安靖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李东志，男，1971年9月26日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李磊，永城市欧亚法律服务所法律工作者。原审第三人：陈伟，男，1971年7月16日出生，汉族，住河南省永城市。原审第三人：练中伟，男，1955年7月8日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人王峰因与被上诉人李东志，原审第三人陈伟、练中伟案外人执行异议之诉一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王峰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由李东志承担。事实与理由：一审事实认定不清、适用法律错误。1.一审法院已经查实，陈伟系案涉房屋的开发商，练中伟系实际施工人，由于陈伟欠其工程款，陈伟采取以物抵债的形式把案涉房屋在内的房屋抵偿给练中伟。由于案涉房产已经烂尾，工程竣工遥遥无期，练中伟拥有建筑工程优先受偿权的可期待权利，该权利优于一般债权，且该以物抵债发生在李东志与陈伟之间债权债务之前，应当优于该债权债务。因此，之后练中伟又以抵偿工资的形式把案涉房屋抵偿给王峰是合法有效的，法院不应查封。2.原审认定陈伟开发的祥和苑小区未办理相关土地、规划、建设审批及预收许可手续，因此认定陈伟与练中伟以物抵债的房屋买卖合同无效，故认定强制执行案涉房屋合法，这是违反最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”案涉房屋未办理“五证”中的任何一证，应属于违法建筑，是不能办理也不具备办理房屋初始登记条件的，按照此规定案涉房屋应当进行“现状处置”，而案涉房屋的现状是王峰的继续占有，因此法院是不能够查封乃至执行该房屋的。案涉房屋系违法建筑，陈伟不享有物权，原审法院执行案涉房屋没有事实依据，若继续执行案涉的违法建筑，则是对违法建筑的所有权归属进行实质处分，必将违法行为合法化，这是严重违法行为，因此，原审法院执行案涉的违法建筑既无事实依据也无法律依据，应当解除终止执行，进行“现状处置”。李东志辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，在王峰提案外人执行异议时，没有提交相关有效的房屋买卖合同，截止到二审庭审也没有提交，故不能排除执行。王峰未按照执行异议之诉的案由主张，其在上诉状中提出的优先受偿权也不符合法律规定，本案的上诉人是王峰，实际施工人是练中伟，不存在优先受偿权之说。练中伟述称，其于2013年承包建设陈伟的房屋，之后陈伟将其中一套房屋抵偿给练中伟，因房屋没有安装门窗，与陈伟签订的房屋为售房协议书，王峰是当时跟着练中伟施工的木工，练中伟将案涉房屋抵给王峰作为施工的工资。王峰向一审法院起诉请求：一、判决停止对王峰所有的位于永城市西城区牌坊街南头农行家属院从东至西四单元七楼东户房产（价值7万元）的强制执行，并解除查封；二、诉讼费用由李东志承担。一审法院认定事实：李东志与陈伟房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年4月3日作出（2018）豫1481民初672号民事判决，判决内容为陈伟与李东志签订的房屋买卖合同无效，陈伟返还李东志购房款106000元。判决生效后，因陈伟未履行生效的判决确定的义务，李东志申请强制执行，该院于2018年11月2日作出（2018）豫1481执2576号执行裁定，查封了案涉位于永城市西城区牌坊街南头农行家属院从东至西四单元七楼东户房屋。王峰以案涉房屋已经出售给自己，提出执行异议，该院于2019年4月23日作出（2019）豫1481执异37号执行裁定，驳回王峰的异议请求。王峰不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，陈伟系涉案房屋所在的祥和苑小区开发商，练中伟系该小区实际施工人，因陈伟欠其工程款，双方于2014年12月10日签订了商品房买卖合同，将案涉房屋出售给练中伟抵偿部分工程款，因练中伟欠王峰木工工资，练中伟又于2015年4月29日把案涉房屋作价7万元出售给王峰。再查明，陈伟开发案涉房屋所在的祥和苑小区，没有办理相关土地、规划、建设审批及销售（预售）许可等手续。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈伟开发案涉房屋所在的祥和苑小区，没有办理相关土地、规划、建设审批及销售（预售）许可等手续。双方所签订的《商品房屋买卖合同》及《购房协议》均违反有关法律法规的强制性规定，均应认定无效，王峰就案涉房产在人民法院查封之前未有合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。故对王峰的诉讼请求，不予支持。判决：驳回王峰的诉讼请求。案件受理费1550元，由王峰负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是王峰对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案祥和苑小区项目至今没有取得《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售应当具备的《商品房销售（预售）许可证》等合法手续，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，2014年12月10日陈伟与连中伟签订的《祥和苑商品房屋买卖合同》应认定无效，据此，2015年4月29日练中伟与王峰签订的《购房协议》亦无效。因此，王峰在案涉房屋查封前未签订合法有效的房屋买卖合同。一审中王峰提交的2019年7月30日永城市自来水公司出具的增值税普通发票、2019年7月30日交纳电费的收据，时间均在其一审起诉之后，且上述事实并不会对合同效力产生影响。即使王峰实际占有房屋，因其未签订合法有效的房屋买卖合同，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人王峰负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月二十四日书记员  李登攀