广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初488号原告（反诉被告）：杨孝英，女，1943年11月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴宇志，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：王艺帆，女，1994年1月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所律师助理。原告（反诉被告）杨孝英与被告（反诉原告）王艺帆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨孝英及其委托诉讼代理人吴宇志、刘晓绵，被告王艺帆的委托诉讼代理人曾盛昌、郭益铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨孝英向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任，支付等额于总楼价10%的违约金（即应向原告支付472000元违约金，扣减已支付的200000元定金，被告仍应支付272000元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月1日，被告作为买方欲购买原告名下位于广州市番禺区石基镇城区大道283号××栋××的房屋（以下简称涉讼房屋），在中介广州紫捷房地产中介有限公司（以下简称紫捷中介公司）的主持下，经双方协商达成一致条件后于当天签订了《房地产买卖合同》，合同约定该房屋成交总楼价为4720000元，被告的付款方式为按揭付款，被告需于签署合同后7天内向银行提交贷款申请和贷款材料，贷款审批结果须于2018年6月15日前明确告知原告，且需在银行贷款获批后7日内去办理递件过户手续，不得拖延交易时间，合同签署后被告向原告支付了200000元定金。但是，合同签署至今已经过了半年，被告仍未向原告付清房款并完成交易手续，因涉讼房屋已经办理了网签，导致原告一直无法将房屋卖出，原告为履行买卖合同的交付义务也于6月底搬离并将房屋腾空出来，自己却花费高昂的租金在外面租房，原告因此遭受了巨大损失。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是买卖双方在协商一致的基础上订立的，内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，该合同合法有效，双方均须遵守履行合同约定的义务。根据合同约定，被告最迟应在2018年6月22日前付清房款并完成交易手续，但是被告拖延了长达半年的时间，至今仍未付清房款完成交易手续，已属严重违约，从而导致原告半年来一直无法将房屋卖出，原告多次与被告沟通请求配合未果，房屋长期没转让出去给原告造成了重大经济损失。根据双方签署《房地产买卖合同》第七条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行本合同义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金或支付等额于总楼价百分之十的违约金。）”，现原告作为卖方决定根据上述条款解除合同并要求被告承担等额于总楼价百分之十的违约金。另外，该《房地产买卖合同》中包含了涉讼房屋及车位。为维护原告的利益特起诉至人民法院，望判如所请。被告王艺帆辩称：被告同意解除合同，但不同意原告起诉要求被告支付等额于总楼价10%的违约金，原告的请求是没有事实和法律依据的，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。被告不存在违约行为，根据双方签订的《广州市存量房买卖合同》第三条b款的约定，被告的贷款申请是委托广州市美泽按揭服务有限公司（以下简称美泽公司）处理的，原告也在委托合同上签名，美泽公司回复被告按揭银行不批准被告的贷款，因此根据前述条款，双方应该解除合同终止交易，互不追究违约责任。因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回。反诉原告王艺帆向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告立即向反诉原告返还其已支付的200000元；2.请求判令涉案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月1日，反诉原告、反诉被告共同签署了《房地产买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告名下涉讼房屋。合同总价包含车位价格（车位地址：番禺区石基镇城区达到283号地下车库××号，以下简称涉讼车位），其中车位价格150000元，房屋定价4570000元。根据合同第六条约定，房款方式B按揭付款、申请贷款种类：商业贷款。反诉原告于2018年6月1日向反诉被告支付了200000元。2018年6月4日，反诉原告、反诉被告共同签署了合同编号：穗存量房合字第1806006534X《广州市存量房买卖合同》，双方就按揭进一步约定如下：“如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第b中方式处理：b.解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任”。上述合同签订后，委托了美泽公司办理涉讼房屋的按揭贷款手续，后美泽公司通知反诉原告，涉讼房屋的贷款申请，按揭银行不批准。反诉原告认为，根据合同约定，如银行不批准涉讼房屋的贷款申请，双方同意“解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任”，据此，涉案的合同解除，终止交易，互不追究违约责任，反诉被告理应向反诉原告退还反诉原告已支付的款项。为维护自身的合法权益，特向人民法院提起反诉，恳请人民法院支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告杨孝英辩称：1.根据双方签署的《房地产买卖合同》第十条约定，本案应该以《房地产买卖合同》作为合同依据解決纠纷。2018年6月1日，反诉原告作为买方欲购买反诉被告名下的涉讼房屋，在紫捷中介公司的主持下，经双方协商达成一致条件后于当天签订了《房地产买卖合同》，合同约定该房屋成交总楼价为4720000元，反诉原告的付款方式为按揭付款，需于签署合同后7天内向银行提交贷款申请和贷款材料，贷款审批结果须于2018年6月15日前明确告知反诉被告，且需在银行贷款获批后7日内去办理递件过户手续，不得拖延交易时间，6月1日当天反诉原告向反诉被告支付了200000元定金。后反诉原告委托了美泽公司作为中介协助买卖双方进行涉讼房屋的网签，并协助办理涉讼房屋的按揭贷款手续。反诉被告一直积极配合办理相关手续以便买卖合同顺利完成，于2018年6月4日，双方在美泽公司的协助下共同签署了《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字第××号）。此合同只作为办理申请贷款和银行审批之用，不能作为解决纠纷的依据，应以《房地产买卖合同》约定为准。虽然合同约定“如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第b种方式处理：b解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任”，但是，据美泽公司陈述，银行并没有不批准反诉原告的贷款申请。事实上是银行批准的贷款金额少于反诉原告申请的贷款金额，银行要求反诉原告提供其它资料而反诉原告反悔不想购买涉讼房屋故拒绝提供，因此导致银行没批贷款，进而导致本次交易至今未能完成。根据合同约定“如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列第a种方式处理：a.乙方在房管部门成功递件当天以转账方式向甲方补足差额。”如前所述，银行批准的贷款少于反诉原告申请的贷款，根据合同约定应由反诉原告向反诉被告转账补足差额或者按照银行要求补足资料，且买卖合同继续进行。但是，反诉原告却反悔不想购买涉讼房屋而拒绝配合办理贷款按揭手续，已属违约行为。即使根据《广州市存量房买卖合同》第十条约定，反诉原告也应当承担违约责任。2.合同签署至今已经有一年之久，反诉原告仍未向反诉被告付清房款并完成交易手续，因涉讼房屋已经办理了网签，导致反诉被告一直无法将房屋卖出，反诉被告为履行买卖合同的交付义务也于6月底搬离并将涉讼房屋腾空出来，并在天河区禺东西路××号租房，花费了66000元租金（见租赁合同和转账记录），反诉被告因此遭受了巨大损失。根据双方签署的《房地产买卖合同》约定，反诉原告最迟应在2018年6月22日前付清房款并完成交易手续，但却拖延了长达一年的时间，至今仍未付清房款完成交易手续，已属严重违约，违反诚实守信原则，从而导致反诉被告这一年来无法将房屋卖出，反诉被告多次与反诉原告沟通请求配合未果，涉讼房屋长期无法转让出去给反诉被告造成了重大经济损失。根据《房地产买卖合同》第七条约定，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告承担违约责任。综上，由于反诉原告严重违约，既违反《房地产买卖合同》，也违反《广州市存量房买卖合同》，因此反诉被告作为卖方决定根据上述条款解除合同并要求反诉原告承担等额于总楼价百分之十的违约金，赔偿因反诉原告违约而给反诉被告造成的经济损失，本诉反诉所有诉讼费均应由反诉原告承担。另补充：双方已经签订书面合同前提下，网签合同只是办理过户的手续，并不是视为双方就涉讼房屋重新签订合同，因此网签只是登记备案的作用，应以网签合同前的《房地产买卖合同》为准。根据2018年6月1日签订的《房地产买卖合同》第十条约定，反诉被告与反诉原告针对房产买卖合同以房地产买卖合同的条款为准，而不以存量房买卖合同为准。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区石基镇城区大道283号××栋××，该房屋建筑面积为129.08平方米，登记权属人为杨孝英，产权证号为粤房地权证穗字第××号，登记时间为2011年9月6日。涉讼车位位于广州市番禺区石基镇城区大道283号地下车库××号，车位建筑面积为11.71平方米，登记权属人为杨孝英，产权证号为粤房地权证穗字第××号，登记时间为2012年1月19日。2018年6月1日，杨孝英作为卖方，与王艺帆作为买方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定涉讼房屋以现状按套售予买方，买卖双方同意涉讼房屋总楼价为4720000元；买卖双方同意涉讼房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；付款方式为按揭付款，申请贷款种类为商业贷款；买方应在签署本合同时自行交付定金200000元给卖方；卖方收取定金后3天内到房管部门申请晒图；买方需于签署本合同后7天内向银行提交贷款申请，并于提交申请后15日内备齐所需贷款资料，不能以此理由拖延交易时间，贷款审批结果须于2018年6月15日前明确告知卖方；买方申请银行贷款获批和卖方涂销抵押、出宗地图、分户图后7天内买卖双方到房管部门办理递件过户手续；交易过户当天，买方应把总楼价与贷款额之差额部分划入卖方账户（含定金）；楼款余额由贷款银行按同意贷款通知书所定金额划入卖方账户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准；买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。“备注”中手写还约定：此合同约定的房屋总价包含车位价格在内，车位物业地址为番禺区石基镇城区大道283号地下车库367号，房产证编号为0220057307，买卖双方约定好办理网签合同时车位定价150000元，涉讼房屋定价为4570000元。签订上述合同当日，杨孝英出具一份《收款证明》，确认收到王艺帆交来承购涉讼房屋之定金200000元。2018年6月4日，美泽公司与王艺帆、杨孝英签订一份《二手房按揭贷款服务合同》，约定王艺帆、杨孝英共同委托美泽公司提供二手房买卖按揭贷款（或转按）的信息咨询、办理银行按揭贷款申请、房产抵押登记等房屋交易相关服务；王艺帆拟向南沙工行申请贷款金额3190000元，贷款期限30年。同日，杨孝英作为卖方（甲方），与王艺帆作为买方（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，以下简称网签合同），并办理了网签手续。该合同约定涉讼房屋以现状售予乙方；本次交易、抵押一并办理；该房地产按整套出售并计价，总金额4570000元；签订本合同时，乙方向甲方支付150000元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款；乙方应在房管部门成功递件当天向甲方支付首期房款1380000元；剩余房款3190000元由乙方于2018年6月19日前甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，由乙方在房管部门成功递件当天以转账方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；等等。2019年1月7日，杨孝英以王艺帆未按合同约定付清房款构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。王艺帆在答辩期内提起反诉，要求解决。庭审过程中，双方当事人均确认签订案涉《房地产买卖合同》时王艺帆具备购房资格，双方已签订网签合同并办理网签手续，但至今尚未注销网签；涉讼标的包含房屋和车位，其中车位售价是150000元，房屋售价是4570000元，杨孝英表示涉讼房屋和涉讼车位实际是其与丈夫的夫妻共同财产，其丈夫去世后其子女均放弃对房屋及车位的继承，王艺帆对此表示确认，并表示继承情况由法庭进行核实；涉讼房屋和涉讼车位不存在抵押、查封情况；王艺帆已向杨孝英支付购房定金200000元，杨孝英尚未将涉讼房屋和涉讼车位交付给王艺帆。另外，双方均同意解除《房地产买卖合同》，在本案中一并处理网签合同的注销手续。庭审后，杨孝英提交了《公证书》拟证实涉讼房屋和涉讼车位全部权属均为其一人享有。但双方当事人对涉讼房屋买卖交易的履行情况以及交易未能履行完毕的原因及责任问题存在争议。杨孝英主张王艺帆在2018年5月31日支付了定金200000元后一直没有再支付任何款项，王艺帆没有告知其不获批贷款事宜，其很难联系王艺帆，其是通过美泽公司得知王艺帆由于信用度不足而不能足额贷款，王艺帆在明知自身不能足额获批贷款的情况下，不按银行要求补充提交按揭资料，却反悔不想继续购买涉讼房屋，至今仍未付清房款以继续完成交易，已属严重违约；由于合同已办理网签手续，王艺帆不配合办理注销，导致其无法另行出售涉讼房屋，从而给其造成了重大损失，故主张双方买卖交易未能履行完毕在于王艺帆的违约行为。杨孝英并提交了如下证据：1.《广州市房屋租赁合同》、银行账户交易明细，拟证明其为了履行合同的交付房屋义务，于2018年6月底搬离腾空涉讼房屋，并花费66000元租金在外面租房；2.律师函及快递详情单（投递结果显示“他人收”），拟证明其已向王艺帆发送律师函告知决定解除双方的合同并由王艺帆承担违约责任，但王艺帆签收后不予理会。其中，上述租赁合同载明出租人为李庆文，承租人为杨孝英，租赁房屋地址位于广州市天河区禺东西路××号××号房屋，租赁期限自2018年6月22日起至2020年6月22日止，租金每月5500元。杨孝英称其为了出售涉讼房屋后搬到其儿子附近居住，后在王艺帆支付定金并签订买卖合同后，其认为涉讼房屋交易事宜已确定，因此签订该租赁合同，并且一次性支付了一年的租金。王艺帆对杨孝英的上述主张及证据均不予确认，认为从杨孝英提交的证据1来看该租房情况不符合租赁交易的常理，其亦没有收到律师函，其表示依约向杨孝英支付了定金200000元，双方共同委托美泽公司办理按揭贷款手续，之后签署网签合同，后来美泽公司告知银行没有批准贷款，具体告知时间记不清，其获知贷款不批准的消息后有致电告知杨孝英，但美泽公司有无告知杨孝英其不清楚，至于贷款不获批准的原因，其也说不清；合同没有约定交易的履行期限，合同无法履行是由于银行不批准贷款，就目前双方无法继续履行房屋过户交易的流程，其不存在违约行为，其也是同意注销网签合同的，因此应依据网签合同第三条约定，银行不批准贷款申请的，解除合同，终止交易，双方互不追究违约责任，由杨孝英向其退还定金。王艺帆对此提交了《贷款审批情况回复函》以证实其上述主张。该回复函主要内容为：美泽公司已按王艺帆提交的资料并根据服务协议约定向按揭银行递交资料办理按揭贷款审批手续，但按揭银行不批准该贷款。杨孝英对上述回复函不予确认，认为其去美泽公司了解，因为王艺帆不愿意继续购买房屋而拒绝向银行提交资料，王艺帆一直没有向银行提交资料，才导致银行不批准王艺帆的申请。本院认为：杨孝英与王艺帆就涉讼房屋及车位签订的《房地产买卖合同》及网签合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。针对双方争议的涉讼房屋买卖交易的履行情况以及交易未能履行完毕的原因及责任问题。杨孝英主张由于王艺帆在不能足额获批贷款情况下不按银行要求补充提交按揭资料，反悔不想继续购买涉讼房屋，至今仍未付清房款，构成违约，从而导致房屋买卖交易未能继续履行。王艺帆抗辩称合同无法继续履行在于银行不批准贷款，其不存在违约行为。对此，从双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述来看，双方在《房地产买卖合同》中约定了买方即王艺帆采用按揭付款方式支付购房款，但该合同仅约定了该付款方式，并约定过户当天将总楼价与贷款额的差额支付给卖方，以及贷款额由贷款银行直接划入卖方账户，但该合同中未明确约定具体申请贷款金额，也没有约定贷款不获银行批准或者未获批申贷额度时的付款方式。此后双方签订网签合同，该合同明确约定了申贷金额以及贷款银行不批准买方贷款申请和部分批准贷款金额的处理方式。双方在网签合同中的该约定，应视为是双方对于《房地产买卖合同》约定内容的补充。杨孝英主张应以《房地产买卖合同》约定为准，其前提条件是《房地产买卖合同》与网签合同存在约定不一致的情况，但关于上述贷款问题的约定，在《房地产买卖合同》中并未详细约定，故杨孝英的该主张，本院不予采纳。根据网签合同的约定，银行不批准买方的贷款申请时，双方当事人同意解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任。根据王艺帆提交的美泽公司出具的《贷款审批情况回复函》内容可知，王艺帆确系向贷款银行递交资料申请办理按揭贷款审批手续，但贷款银行不予批准该贷款。现王艺帆据此主张解除双方之间就涉讼房屋所签订的《房地产买卖合同》，理据成立，杨孝英亦同意解除合同，对该诉请本院予以支持。对于网签合同，鉴于双方均同意在本案中一并处理注销网签合同，由于买卖双方就涉讼房屋所建立的房屋买卖合同关系已解除，故杨孝英和王艺帆应共同协助撤销该网签合同。至于杨孝英主张系王艺帆拒绝向贷款银行提交申贷资料导致贷款不获批准，杨孝英对此未能提交相关证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。故对杨孝英的该意见，本院不予采纳。合同解除后，杨孝英应将收取王艺帆的定金200000元退还给王艺帆。至于杨孝英主张王艺帆支付违约金472000元，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨孝英与被告王艺帆就位于广州市番禺区石基镇城区大道283号××栋××的房屋、广州市番禺区石基镇城区大道283号地下车库××号的车位签订的《房地产买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；各方应自本判决发生法律效力之日起五日内共同协助在广州市房地产交易中心网上交易系统办理相应的网签合同即《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）的撤销手续；二、原告杨孝英应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告王艺帆返还定金200000元；三、驳回原告杨孝英的其余本诉诉讼请求。如原告杨孝英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46710元（其中本诉受理费44560元，反诉受理费2150元），由原告杨孝英负担24430元，被告王艺帆负担22280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一九年十二月一日书 记 员  罗嘉敏