福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异175号 案外人王征宽，男,1957年8月7日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。 申请执行人中国光大银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区龙腾路五洲财富广场南区四号楼一至三层，统一社会信用代码91350800577008111U。 负责人廖晓晖，行长。 被执行人魏友平，男，1955年11月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人施丽华（魏友平之妻），1962年7月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 本院在执行（2019）闽0802执1767号申请执行人中国光大银行股份有限公司龙岩分行（以下简称光大龙岩分行）与被执行人魏友平、施丽华金融借款合同纠纷一案中，案外人王征宽于2019年12月3日提出书面异议，请求撤销本院对被执行人魏友平名下的龙岩市××期（永盛商厦）10号楼3层301室（以下简称租赁标的物）“不带租拍卖”的决定。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王征宽称：2013年3月29日，案外人与王庆霞（其中江远章、魏友平共同委托王庆霞）签订《租赁合同》，约定案外人承租永盛商厦10号楼一至三层，每月12.6万元，租期从2013年4月1日至2023年3月31日止等。2013年4月2日、8日案外人按约将保证金38万元汇入王庆霞指定账户，之后该租赁场所一至三层房租，案外人通过财务王卫星等均支付给王庆霞，其中魏友平的三楼301室即租赁标的物房租由王庆霞转付。因原《租赁合同》没有体现魏友平租赁标的物租金，为了魏友平银行贷款需要，双方补签了一份《租赁合同》，魏友平在该补签合同下部承诺“此合同只作为本人贷款所用，原租赁合同条款不变，如与银行产生的纠纷，一切由本人负责，按原合同执行”。2013年10月，案外人承租的租赁场所装修完毕并开业，装修期间案外人投入200多万增加消防消控设施、用电增容和外立面改造，并加装了一部800KG通力客梯用于二楼和三楼的顾客通行。2014年间，因中山路市场生意萧条，案外人对租赁场所进行重新调整经营项目，2015年6月起将租赁场所陆续分割与他人进行合作经营。因经营困难，2017年6月17日，双方经协商并签订《补充协议》，约定租金至2020年5月30日由原来的12.6万降为每月7万元。2018年9月20日，双方再次约定将租金调整为每个月6万元，并明确魏友平三楼的租金为每个月1.5万元。 案外人经营租赁场所期间，已更换数个品牌经营，如五频道、斗牛世家等，均因楼层、出入口不明显以及中山路萧条等原因致经营损失。现魏友平所有的租赁标的物经招商合作，2018年9月30日，案外人与第三方签订了合作合同，合作时间至2023年3月21日止。第三方为了长久经营投入了100多万用于装修与设施添置，目前投入运营才达一年左右。为此，案外人现提出执行异议，申请撤销对租赁标的物“不带租拍卖”的决定，希望遵循买卖不破租赁原则，实行“带租拍卖”。 申请执行人光大分行称，一、租赁标的物所有权人为被执行人魏友平，王庆霞无权就此房产代表魏友平对外签订租赁合同。被执行人魏友平在向答辩人申请贷款时提供了2013年5月2日签订的《租赁合同》，约定：魏友平将租赁标的物出租给福州好连连百货有限公司（法定代表人为异议人王征宽，以下简称好连连公司），租期自2013年5月2日至2018年1月31日，月租金为4万元。2016年7月5日，好连连公司向答辩人出具了《抵押物承租人声明书》，确认：本人已知晓抵押物所有权人将承租的中山路3期10幢3层301房屋抵押给贵行，作为魏友平向贵行申请个人贷款的担保。同日，好连连公司与魏友平共同签署《抵押物租赁情况共同声明》，共同确认：出租人提供的租赁合同是唯一一份租赁合同，租期于2018年1月31日到期等等。在贷款发放后，直至本案进入强制执行程序时，答辩人从未收到魏友平与他人就租赁标的物另行签订的《租赁合同》，也未曾同意过租赁标的物的转租事宜。综上，请求驳回案外人的执行异议申请。 本院经书面审查查明：案外人王征宽系好连连公司法定代表人。龙岩市××期（永盛商厦）10栋一至三层，其中一层部分店面为王庆霞所有，二层为江远章所有，讼争的三层301室即租赁标的物为被执行人魏友平所有（房产证号为龙房权证字第××号）。2013年3月28日，江远章、魏友平分别出具《委托书》，内容均为“今委托王庆霞女士全权代理龙岩市××期（永盛商厦）10号楼租赁事宜”。2013年3月29日，出租方为“王庆霞、江远章、魏友平”、承租方为好连连公司签订了《租赁合同》，约定：一、标的物为龙岩市××期（永盛商厦）10号楼，其中一层约80平方，二层约1300平方，三层约1000平方（以产权证为准）。三、租期为十年，从2013年4月1日至2023年3月31日止。四、租金每月12.6万元，每三年递增10%，租金存入户名为王庆霞的工行个人账号。五、合同签订10天内，支付合同保证金38万元。十三、违约责任等等。该合同出租方由王庆霞签名，承租方由王征宽签名。签订合同后，王征宽依约于2013年4月2日、4月8日将保证金38万元汇入王庆霞指定账户。2013年5月5日，王庆霞出具《押金条》，载明“兹收到好连连公司交来租店保证金：第二层28万元，第三层10万元，合计38万元”。之后，王征宽接管租赁场所进行经营，并按约支付租金。2017年6月17日，王征宽作为承租人与“承租授权代表”王庆霞签订《租赁合同修改补充协议》，协约定租金由原来的12.6万元降为每月7万元，执行时间为2017年6月1日至2020年5月30日。2018年9月21日，魏友平出具《确认函》，确认每月实收三楼租金为每个月1.5万元，执行时间为2018年9月1日到2023年3月1日。 另查明，2016年7月，魏友平以租赁标的物作为抵押物向申请执行人光大龙岩分行申请抵押贷款，并办理了租赁标的物闽（2016）第0008847号不动产抵押登记，光大龙岩分行为权利人，魏友平为义务人。魏友平向光大龙岩分行提供了2013年5月2日与好连连公司签订的《租赁合同》，约定：魏友平将租赁标的物租赁给好连连公司，租期自2013年5月2日至2018年1月31日，月租金为4万元等等。该合同与王征宽所称的补签《租赁合同》内容一致，但落款下部并无魏友平承诺的“此合同只作为本人贷款所用，原租赁合同条款不变，如与银行产生的纠纷，一切由本人负责，按原合同执行”手写字样。2016年7月5日，好连连公司向光大龙岩分行出具《抵押物承租人声明书》，确认：本人已知晓抵押物所有权人将我承租的中山路3期10幢3层301房屋抵押给贵行，作为魏友平向贵行申请个人贷款的担保，且保证：1、在贵行处理该抵押物时，完全按照贵行的指示予以积极配合，不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权。2、本人承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权。同日，好连连公司与魏友平向光大龙岩分行共同签署出具《抵押物租赁情况共同申明》，共同确认：1、出租人向贵行提供的租赁合同是唯一一份租赁合同；2、合同于2018年1月31日到期，租金已交纳至2016年7月31日；3、承租人不得向出租人提前支付超过一个月的租金。4、承租人放弃以租赁权对抗贷款行之抵押权，在贷款行需要行使抵押权时，承租人与出租人签订的租赁合同即告解除，承租人应按法院要求将租赁房产交由法院处置。5、在租赁房产抵押给贵行之后，借款合同尚未到期之前，出租人与承租人重新签订新的租赁合同，应事先告知贵行并取得贵行同意，否则新的租赁合同不生效；出租人需提前解除租赁合同，应在解除之前提前告知贵行；承租人需将租赁物进行转租，应事先告知贵行并取得贵行同意。6、若该笔贷款无法按期归还，承租人收到贷款行书面通知后，将配合贷款行将租金付至贷款行指定账户。光大龙岩分行收取上述材料后，经审查向魏友平发放了贷款。 2019年4月8日，本院受理原告光大龙岩分行与被告魏友平、施丽华金融借款纠纷一案，案号：（2019）闽0802民初3239号，2019年4月17日，本院作出民事调解书，主文为：一、被告魏友平、施丽华应于2019年4月24日前归还原告借款本金470万元及相应利息。三、原告对被告魏友平、施丽华提供抵押的坐落于龙岩市××期（永盛商厦）10幢3层301房产，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利等。该调解书业已生效。2019年4月30日，光大龙岩分行向本院申请强制执行，要求：1、被执行人魏友平、施丽华偿还借款本金470万元及利息；2、拍卖、变卖被执行人魏友平、施丽华所有的龙岩市××期（永盛商厦）10号楼3层301室房产所得价款优先受偿等。2019年5月9日，本院作出（2019）闽0802执1767号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，并于2019年5月10日查封了租赁标的物，查封期限为三年；2019年6月19日，本院发布《公告》，拟对租赁标的物委托评估、拍卖，要求案外人于2019年7月1日内迁出，若案外人对涉案房产主张合法权利的，应于本公告发布之日起十日内申报。2019年12月3日，案外人王征宽对该项执行提出异议，要求撤销对租赁标的物的“不带租拍卖”的决定。 本院认为：案外人王征宽申请撤销对被执行人魏友平所有的租赁标的物的“不带租拍卖”决定，并要求“带租拍卖”，其本质是租赁期内阻止受让人占有被执行人魏友平所有的租赁标的物。确认“带租拍卖”的前提是已经对租赁物调查并认可不动产的租赁关系。本案中，本院发布《公告》并拟对租赁标的物委托评估、拍卖，源于本院业已生效的（2019）闽0802民初3239号民事调解书及光大龙岩分行取得租赁标的物的抵押权即（2016）第0008847号不动产抵押登记。抵押权的相对人系权利人光大龙岩分行与义务人魏友平，魏友平在办理抵押贷款时，向光大龙岩分行提交的2013年5月2日与好连连公司签订的《租赁合同》，约定租期为“2013年5月2日至2018年1月31日”，即租赁标的物的租期已经届满；同时，好连连公司于2016年7月5日向光大龙岩分行出具的《抵押物承租人声明书》，确认“已知晓抵押物讼争3层301室抵押给贵行作为魏友平申请个人贷款的担保”，保证“不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权”；好连连公司与魏友平向光大龙岩分行共同签署出具的《抵押物租赁情况共同申明》，确认：“出租人向贵行提供的租赁合同是唯一一份租赁合同，合同于2018年1月31日到期；承租人放弃以租赁权对抗贷款行之抵押权，在贷款行需要行使抵押权时，承租人与出租人签订的租赁合同即告解除；在租赁房产抵押给贵行之后，借款合同尚未到期之前，出租人与承租人重新签订新的租赁合同，应事先告知贵行并取得贵行同意，否则新的租赁合同不生效”。据此，作为好连连公司法定代表人的王征宽，对前述事实是明知的，也应当知道出具《声明书》的相应法律后果。因此，王征宽以2013年3月28日与王庆霞签订的《租赁合同》约定租期至2023年3月31日为由提出执行异议，并请求撤销对租赁标的物的“不带租拍卖”，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回王征宽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林  朝  晖 审判员 江    彬 审判员 陈    颖 二〇一九年十二月十七日 书记员 廖丽清（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。