山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1722民初5218号原告：山东嘉林达物业服务有限公司。住所地：菏泽市中华西路47号。统一社会信用代码：91371702664422716Y。法定代表人：贾峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：徐冰清，单县宏兴法律服务所法律工作者。被告：陈玉真，女，1970年11月26日出生，汉族，市民，原住单县南城办事处东关新村139号，现住单县。原告山东嘉林达物业服务有限公司（以下简称嘉林达公司）诉被告陈玉真物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理，本案依法公开开庭进行了审理，原告嘉林达公司的委托诉讼代理人徐冰清、被告陈玉真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉林达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费用15752元、违约金2000元，共计17752元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受聘于单县天华房地产开发有限公司，为天华公司开发的府前温州商贸城提供物业服务。被告在温州商贸城有四套房产，分别为C2-5、C2-6、C2-23、C2-24号。C2-5、C2-6号房产面积均为140.46平方米，每年每套房产物业费为1011元，C2-23、C2-24号房产面积均为133.03平方米，每年每套房产物业费为958元。被告自2015年5月底开始欠付物业费至今。《前期物业服务合同》约定，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交费义务，逾期支付违约金。被告的行为已构成违约，请法院依法判令被告履行合同义务。陈玉真辩称：诉状中所说的欠费日期不对，我交物业费到2015年的10月23日，房产数目和面积对，房产交的物业费的标准也是正确的。我的房子漏水，开发商说的是去物业办公室报备就行，不用找开发商，我去物业办公室多次报备，每次去物业办公室都告知我已登记上了。公共雨水管道漏水，导致我的房子外墙湿透，墙面损坏，都是我自己维修的。第一次我跟王经理反映了情况，她说会给我们修的，让我等着，等着都换经理了也没有修了，后来又换了张经理，我跟张经理说我要少交点物业费，我自己维修。张经理不同意，说是会给我反映情况一块维修，也一直没有维修，直到换了刘经理，我自己花钱换了管道，我自己找的工人，雇的吊车，下边的孔是我自己打的，才停止了墙面漏水。所以我没交物业管理费。我的房子有四个管道，其中有三个管道漏水，可能是C-24的管道四通那里漏水，以致墙面全部是湿的，前面六号也是管道在漫流，导致下小雨我的门市门口也是水，我也多次向物业反映。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为支持其主张，提供如下证据：1、原告营业执照复印件一份，公司法定代表人证明，证明原告主体适格。2、前期物业服务合同原件二份（2010年8月8日一份、2015年7月26日一份）、府前温州商城回迁住宅交房流程表一份、C2-5、C2-6、C2-23、C2-24四套房产装修申请表、承诺书、被告身份证复印件、业主入住交接验房表、菏泽市嘉林达物业府前商城物业部房屋装饰装修管理协议、菏泽市嘉林达物业府前物业部物业管理服务协议、房屋交接确认书、业主家庭情况登记表、府前温州商城收费清单（2015年6月15日，被告交纳2015年5月23日至2015年10月23日物业费，共计1640元）。证明：原告于2010年8月8日至今入住单县府前步行街为府前商贸城提供物业服务，物业服务合同约定商业用房0.8元每月每平方收取物业费，多层住宅每月0.4至0.6元收取物业费，2015年7月6日原告和单县天华房地产又签订了物业合同，该两份合同和装修管理协议均约定了原告向被告收取物业费的价格及逾期不交物业费，业主应支付收取物业费总额5%的违约金。管理协议及交房流程表、服务协议均能够证实被告房屋的使用面积，并认可原告为其提供物业服务，物业收费清单可以证实，原告交物业费至2015年10月23日，原告按照每平方每月0.6元收取物业费，至起诉之日尚欠原告物业费15752元。被告陈玉真对原告提交的以上证据，质证认为原告提交的这些证据里面凡是其签字的都是被告本人所签，当时签合同之前都让其看了，但是不能让其反驳，如果不签字就不能交房。物业服务协议是否合法，是不是合同条款内容甲方责任太小，被告不清楚，在管理服务协议中第二条对住宅和商铺的安全防范工作没有做好，之前没有见过物业的保安对小区进行巡视。其曾经因电动车的电瓶丢失报过案，但是现在没有证据提供。对第三条中，我们的小区道路经常堵塞，没有人管理。第五条，对本区域的车辆交通秩序的管理，物业也没有尽到责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月8日单县天华房地产开发有限公司与菏泽市嘉林达物业管理有限公司针对府前温州商城A、D区的前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同，合同期限为一年。2015年7月26日单县天华房地产开发有限公司（甲方）与嘉林达公司（乙方，原名称为菏泽市嘉林达物业管理有限公司）签订前期物业服务合同,约定：“物业名称：府前温州商贸城；第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护。第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第五条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护，详见附件二（附件二规定：公共部位中的管道、排水沟、屋顶，每月检测一次）。第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向物业收取物业服务费。（一）商业用房：0.80元/月.平方米；（二）多层住宅：0.40-0.60元/月.平方米；（三）高层住宅：1.00-1.20元/月.平方米。上述物业服务收费分项标准（元/月.平方米）如下：一、住宅物业。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养费；二、非住宅物业1、共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费用。第十条物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交纳义务，逾期交纳的业主每天应支付给物业公司应交总钱数5%的违约金；。第二十七条本合同中下列词语的定义是：。（五）公共部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室内、墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（八）专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。第三十三条本合同期限，自2015年8月1日起生效至本小区业主大会选聘的物业公司合同生效之时，同时本合同终止。”2013年5月21日陈玉真作为回迁户在单县天华房地产开发有限公司提供的《府前温州商城回迁住宅交房流程表》上签名确认如下事实：销售中心交付的住宅房号分别为：C2-5、6，C2-23、24，合同面积为：546.98平方米；嘉林达物业收取物业服务费3938元。陈玉真分别在验房、交钥匙一栏内签名确认。同月23日，陈玉真与菏泽市嘉林达物业公司府前商城物业部签订关于C2楼1单元05室、C2楼1单元06室、C2楼1单元23室、C2楼1单元24室共四份《菏泽市嘉林达物业公司府前物业部物业管理服务协议》，对于物业管理综合服务费，双方均约定：“为充分考虑业主利益，本区多层住宅服务费按每月每平方米0.30元、商铺服务费按每月每平方米0.60元，小高层住宅服务费按每月每平方米0.90元。入住时先预交1年物业服务费（面积按房产证面积计算，未办理房产证以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）。1、乙方（陈玉真）必须从签订本合约之日起交纳管理费。3、逾期交费：每逾期一天需增交5%的违约金，逾期二个月不交者将公布其姓名；如逾期一年不交者，物业部要通过法律手段追缴所欠款项及违约金。单县天华房地产开发有限公司与陈玉真进行房屋交接时，陈玉真收到了物业管理手册。原告提供的收据上显示：2015年6月15日陈玉真交纳了2015年5月23日至2015年10月23日的物业费1640元（四套房产按每月328元计算）。之后，被告陈玉真因屋外的下水管道漏水，导致其墙面被损坏，被告称多次向原告反映均未给维修，后无奈自己出资找人进行了维修，被告认为其维修的费用和因漏水造成的房屋损失应当由开发商和物业公司承担。原、被告因上述问题及被告反映的一些问题（还包括路灯维护、公共区域停车无序问题、电瓶丢失问题、公共区域经常堵塞无人过问等问题）未能协商一致，被告因此不再交纳之后的物业费，由此产生纠纷，原告于2019年10月25日诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”，单县天华房地产开发有限公司与原告签订的前期物业合同以及单县天华房地产开发有限公司向被告送达的物业管理手册，即是根据此规定作出的相应行为，由此签订的前期物业服务合同合法有效，本院予以确认。原告府前商城物业部代表原告与被告签订的《菏泽市嘉林达物业公司府前物业部物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。被告在交房后至发生纠纷前，曾按约定向原告交纳物业费，此次纠纷的发生是因为整幢楼房外属于公共部位区域的落水管道漏水造成的，属于原告与开发商签订的前期物业合同中的共用设施设备日常运行问题，原告如果按照约定定期检测维修，一般情况下不会发生此类问题，且日常运行和保养的费用就包含在物业费中，被告按规定向原告进行了报修，原告就应该及时组织人员对公共部位区域的落水管道进行维修，由于不能及时解决被告提出的问题（还包括路灯维护、公共区域停车无序问题、电瓶丢失问题、公共区域经常堵塞无人过问等问题）导致被告房屋受损或应得到的物业服务享受不到，被告因此拒绝交纳物业费，对此原、被告均未按双方约定内容全面履行各自的义务，均有违约，但原告方违约在先，且未按约定及时主张权利，原告部分损失请求属于扩大损失，故原告要求被告支付违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。《物业管理条例》第七条第一款第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:。(五)按时交纳物业服务费用”，被告在小区内居住，且其四套房屋亦在小区内，实际上一直在接受原告提供的各项物业服务，按时交纳物业服务费是被告的法定义务，故原告要求被告支付拖欠的物业费既符合双方约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。故被告应将所欠2015年10月24日至2019年10月24日期间的物业费15744元（每月按328元，共计欠费48个月）交付原告。被告辩称因原告的过错造成其损失，未提供相关证据，被告可提供证据后另行主张权利。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、被告陈玉真于本判决生效之日起十日内一次性支付原告山东嘉林达物业服务有限公司物业费15744元；二、驳回原告山东嘉林达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取122元，由原告山东嘉林达物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王坤人民陪审员  张冲人民陪审员  王颖二〇一九年十二月二十四日书 记 员  沙伊