贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5720号原告：罗柱川，男，1974年3月13日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：杨湘柏、陈炫屹，贵州红枫律师事务所律师。被告：袁海，男，1983年3月5日生，汉族，住贵州省。原告罗柱川诉被告袁海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序于2019年12月18日、12月27日公开开庭进行审理，原告罗柱川及委托诉讼代理人杨湘柏、陈炫屹，被告袁海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗柱川向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年6月达成的租赁协议；2．判令被告将其放置于原告位于清镇市××××号门面的物品清理干净，并对门面装修进行恢复（门面装修恢复所需费用为2万元）；3．判令被告按每月1万元赔偿原告自2019年6月至今的经济损失，共计3万元；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为“判令被告赔偿原告2019年6月14日至9月14日的经济损失3万元（原告明确为违约金性质）”，增加一项诉讼请求，要求“判令被告袁海按每月1600元向原告支付2019年6月14日至2019年12月23日止的租金9600元”。事实与理由为：原告与案外人赵勇于2017年12月1日签订租赁合同，约定原告以每月1600元的价格向案外人赵勇租赁位于清镇市××××号的门面，另外，原告还需向案外人缴纳转让费14600元。原告与案外人赵勇达成租赁协议获得门面使用权后，经案外人同意即花费近三万元对门面进行装修改造。2019年6月，原告因资金周转困难经案外人赵勇同意将该门面转租给被告。原、被告达成口头协议，被告自2019年6月起以每季度4800元的租金向原告租用该门面，另被告除租金外应另向原告支付转让费35000元，即被告第一次应向原告支付租金及转让费共计39800元。双方达成协议后，被告以资金周转困难为由与原告协商，于2019年7月25日前先支付定金10000元，剩余29800元于2019年8月30日前付清。在原告的要求下，被告于2019年6月14日向原告出具“欠条”一张，被告承诺于2019年8月30日前将款项付清，若未付清租金及转让费，应将门面恢复原样并按照每月1万元赔偿原告经济损失。同日，原告在被告的要求下将门面交付给被告装修，并且被告以自己的营业执照未办理下来为由拿走了原告的营业执照。2019年6月28日，被告将自己的物品移进门面内对门面进行装修、改造后开始营业，但迟迟未向原告支付约定的租金和门面转让费，原告多次要求被告继续支付租金或将门面恢复原样均遭到被告拒绝，2019年8月12日，被告表示让原告将门面转租给他人，但由于门面水电装修被被告重新改造，灶台等地方也被拆除，且被告一直未返还原告的营业执照，并将自己的物品始终存放于门面内，在原告多次要求下均未到门面内将物品拿走，导致原告不能自己继续经营，也难以转租给他人。被告向原告出具的“欠条”，实为双方达成转租协议凭证，自原、被告达成协议后，被告立即将其物品搬入门面内，并拿走原告的营业执照，却迟迟未向原告支付约定的租金及门面转让费，经原告多次催促，直至双方约定的付款期限届满，被告仍未向原告支付剩余房租及转让费，被告的行为导致原告遭受极大的经济损失，按照“欠条”中双方的约定，被告应将其放置在门面内的物品移走，将门面恢复原样，并按照每月1万元赔偿原告的损失。原告在多次与被告协商无果的情况下，特诉至人民法院，望支持如前诉请。被告袁海辩称，1．原被告之间没有签订书面合同，被告也不打算再继续承租该门面，同意解除合同；2．2019年8月15日门钥匙就被原告收走了，被告不是不同意搬走，而是原告不准被告搬离，如果原告不阻拦。被告同意将门面内的所有东西搬出，将门面返还与原告；3．被告对门面进行改造是经过原告同意的，不存在被告对门面进行恢复的问题；4．被告打条子给原告是为了让原告用于转租，不是说被告要每个月赔偿原告1万元；5．每个月租金1600元无异议，但是被告实际使用门面只有两个月时间，只同意支付两个月租金。总体上，被告已支付原告1万元，同意再支付3000元，作为使用门面两个月的租金和门面恢复的费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人赵勇对清镇市东门桥曹家坡路16号97栋自建房屋（一楼为门面状，可用于经营）享有所有权。2017年12月1日，赵勇（甲方）与原告罗柱川（乙方）签订《租赁合同书》，将该房屋的附1号出租与原告罗柱川使用，租期5年，从2018年1月1日至2023年1月1日止，月租金1600元，三年内不加租金，三年后每年租金两万元。同日，赵勇向罗柱川出具《承诺书》，表示如罗柱川有特殊情况，罗柱川可把该房屋另转租。2019年6月14日，罗柱川与袁海口头协商，将该房屋转租与袁海，转租费以及2019年8月31日前的转租租金约定为35000元，2019年9至11月的租金为4800元。达成口头协议当日，袁海向罗柱川支付了两笔款项共计2000元，2019年6月18日、6月22日袁海又分别向罗柱川支付款项1000元、2000元。因袁海未按约定付款，2019年7月6日起罗柱川多次向袁海催要。2019年7月11日、7月12日，袁海又分别向罗柱川支付款项2000元和3000元。袁海共计向罗柱川支付了款项1万元。该款支付后，双方仍就未给付的余款29800元继续协商。2019年7月25日，袁海向罗柱川出具了欠条一张，内容为“今欠到罗柱川转让门面款29,800元（其中4800元是9-11月的房租），定于2019年8月30日前付清，如不付清，恢复原样带每个月1万元的费用交给罗柱川另转。”因原被告商定转租该房屋的时间为2019年6月14日，将该欠条的时间写为2019年6月14日。该欠条出具后，罗柱川又多次要求袁海支付欠条约定的款项，但袁海之后未再付款。其间双方曾商议另行转租，为此被告于2019年8月15日将门钥匙邮寄与原告。欠条约定的期限届满后，袁海仍未履行。另查明，原告罗柱川承租上述房屋后用于经营牛肉粉。袁海转承租上述房屋后，未从事餐饮行业，需对室内作一定的改装。其中，被告袁海改造了厕所、灶台、水电、门头，对卷闸门作了喷绘，拆掉了门帘。庭审中，原被告均认可水电恢复原状需要1000元左右；原告认为灶台恢复原状需要费用2000元左右、被告认为1000元左右即可；原告认为出租人要求更换卷闸门，被告认为仅是在卷闸门上作了喷漆，采购20元的漆恢复即可；门头部分原告主张需要480元恢复，被告认为50元左右即可恢复；原告表示恢复门帘需要1300元，被告认为花不了1300元。被告同意将房屋内的物品于2019年12月22日前搬离，原告罗柱川于2019年12月18日将房屋钥匙交与袁海，让其自行搬离。2019年12月23日，被告已从上述房屋内搬出其物品，将房屋返还与原告罗柱川。本院认为，原告罗柱川从他人处承租清镇市东门桥曹家坡路16号97栋附1号房屋后，于2019年6月14日与被告袁海达成口头协议，将该房屋转租与袁海，双方之间形成了事实上的房屋租赁协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。原被告双方转租房屋未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”规定，双方之间的租赁协议应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”当事人对不定期租赁合同在合理期限通知的前提下享有随时解除权。现双方对解除合同均不持异议，被告已于2019年12月23日将案涉房屋返还与原告，故双方合同应理解为已于2019年12月23日解除。被告已于2019年12月23日搬离涉案房屋，原告请求判令被告将房屋内的物品清理干净的诉讼请求已经实现，本院不应再对原告的该项诉讼请求予以裁判支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，原被告租赁合同解除后，应当对涉案房屋恢复原状，被告向原告出具的《欠条》，该《欠条》为被告袁海按手印并签字确认，该证据显示的内容与案件的其他证据相印证，被告袁海辩称该欠条是为了方便原告另外转租才打，不是其真实意思表示，无相应的证据印证，本院不予采信。被告袁海通过该《欠条》认可于2019年8月30日前未支付款项的情况下，被告应当对房屋恢复原样，故租赁协议解除后，被告应当承担恢复房屋原状的民事责任。但从便于履行的角度看，由原告自行恢复，由被告承担恢复费用更利于双方纠纷的解决，故本院综合庭审中双方的诉辩称意见，酌定由被告向原告支付房屋恢复费用5000元。原告提供与被告的微信通信记录证明被告曾与原告协商将房屋转租与他人，房屋钥匙系由被告邮寄与原告，表明房屋钥匙的移转并不存在原告强行取回问题。现并无证据证明袁海在原告起诉前曾向原告提出过解除合同取回物品的要求，被告辩称原告不准其取回室内物品缺乏事实依据，本院不予采信。袁海实际占有使用案涉房屋至2019年12月23日，故应支付租金至2019年12月23日，原告要求被告支付承租之日起至2019年12月23日期间的租金9600元，本院予以支持。被告袁海向原告出具《欠条》，表示如于2019年8月30日前未付清29800元，恢复原样带每个月1万元的费用交给罗柱川另转，该约定中“带每个月1万元的费用”，指2019年8月30日前每月1万元？还是2019年8月30日后每月1万元？抑或是从袁海转租之日起每月1万元？约定不明，另外亦未对转租后转租收益的归属进行约定。第二次庭审中，原告认可曾与袁海协商，袁海将29800元支付给原告后，转租获得的转租费归属于被告袁海。现双方租赁合同已经解除，不涉及再给付转租费问题，袁海应对其未按约定履行合同的行为承担相应的违约责任。现房屋已返还与原告罗柱川，后续的转租预期收益亦属于罗柱川，原告要求被告承担3万元的违约责任过高，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定予以适当调整。原被告2019年6月14日确立租赁关系，约定转租费以及2019年8月31日前的转租租金合计为35000元，其中转租费约为31000元，原告与出租人签订的租赁合同约定的剩余租期约为三年半，被告实际占有使用房屋6月余，本院参照原被告约定的转租费以及被告实际占有使用房屋时间，酌情按照1.3倍支持被告赔偿原告违约金6500元。综上，被告支付原告房租9600元、房屋修复费用5000元、违约金6500元，合计21,100元，被告已给付原告的1万元，应予以扣减，被告实际还应给付原告11,100元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告罗柱川与被告袁海租赁清镇市东门桥曹家坡路16号97栋附1号房屋的租赁协议已于2019年12月23日解除。二、限被告袁海于本判决生效之日起十日内支付原告罗柱川11,100元。三、驳回原告罗柱川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告罗柱川负担550元，由被告袁海负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  杨孝元人民陪审员  李庭学人民陪审员  李洋庆二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 萍