宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初5267号原告（反诉被告）：丁某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：蔡某，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：杨某1，身份证号：×××，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：杨某2，住宁夏回族自治区吴忠市。被告（反诉原告）：吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部。经营者：杨某1，男，1950年3月20日出生，身份证号：×××，回族，小学文化，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。三被告共同委托诉讼代理人：魏某，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。原告丁某与被告杨某1、杨某2、吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部（以下简称杨某1修理部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，被告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部于2018年9月3日提起反诉，本院审查认为符合反诉条件，依法适用普通程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即将位于吴忠市××区杨某1轮胎修理部第3层西户（屋所有权证证号为吴利房权证市区字第XXXX号，面积91.2平方米）房屋过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告杨某1、杨某2系父女关系，被告杨某1经营吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部。2006年3月31日，原、被告达成一致，被告杨某1、杨某2将其所有的位于吴忠市××区杨某1轮胎修理第3层西户房屋一套、建筑面积91.2平方米的房屋出售给原告，原告积极履行了合同义务。后原告经过调查发现被告将上述房屋登记在被告吴忠市××区杨某1轮胎修理部名下。根据双方的《房屋转让合同》第十三条，被告应在合同签订之日起90日内为原告办理过户手续，但时至今日，被告杨某1、杨某2仍不能积极配合原告办理过户手续。原告认为，原、被告签订的房屋转让合同依法生效并履行，原告履行了合同义务，被告未向原告办理过户登记手续，已经构成违约，故此，请求贵院依法裁决！三被告共同辩称，被告杨某1、杨某2不是本案适格被告，涉案房屋登记在吴忠市××区杨某1轮胎修理部名下。2006年3月31日，该修理部与原告丁某签订了房屋转让合同，约定丁某应当在3月31日一次性支付房款，但丁某没有按期履行合同义务，只支付了30000元，剩余20000未付。2006年6月份，修理部明确告知原告解除转让合同并拒绝给丁某办理过户手续，原告丁某的诉讼已经过诉讼时效，不受法律保护，故原告的诉讼请求应当予以驳回。反诉原告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部提出反诉请求：1.依法确认反诉原告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部与反诉被告签订的涉案房屋转让合同解除；2.判令反诉被告承担违约责任，返还反诉原告位于吴忠市××区西户91.2平方米的房屋，赔偿反诉原告实际经济损失262800元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年2月28日，反诉原告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部与反诉被告签订了涉案房屋转让合同，明确约定购房款总价为50000元，反诉被告应当在2006年3月31日前将购房款全部一次性付清。但反诉被告在占有涉案房屋后仅向反诉原告支付了购房款30000元，剩余20000元未予支付。根据转让合同第十条规定：乙方全部或者部分不履行合同第五条规定的日期给付房款价款时，乙方应当按逾期部分每日千分之三计算违约金支付给甲方，逾期超过三个月时，甲方可以解除本合同。解约时，乙方应当承担相应的违约责任。为此，反诉原告于2006年6月明确告知反诉被告房屋转让合同解除，拒绝给反诉被告办理房屋产权过户手续。反诉被告非法占有反诉原告房屋的行为，损害了反诉原告的合法权益，应当承担的违约金为20000元*12年*365天*3‰=262800元，与反诉被告给反诉原告造成的实际经济损失基本一致。综上，反诉原告与反诉被告间的房屋转让合同早已解除，应当确认解除，反诉被告构成违约和侵权。反诉被告辩称，反诉请求不能成立，反诉原告不是本案适格主体。2004年2月14日，反诉被告与本诉被告杨某1、杨某2达成购买房屋的法律关系且签订了房屋转让协议，合同的相对方并不是反诉原告，故此，反诉原告不是本案适格主体；按照反诉被告与本诉被告签订的转让合同13条约定，本诉被告应在合同签订90日内向反诉被告办理房屋过户登记手续，虽该合同第十条约定了3个月一次性支付购房款的约定，但是属于双方同时履行，本诉被告未在规定时间内为反诉被告办理登记手续，反诉被告可以抗辩，其在办理完登记时或者同时向本诉被告支付，故不存在反诉被告违约的情况，反诉原告的主张不能成立。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据材料：一、收据一张（原件），证明2004年2月14日，原、被告就被告位于吴忠市××区西户面积为91.2平方米的房屋买卖达成一致，原告在当日支付购房款30000元的事实；二、房屋转让合同一份（原件），证明涉案房屋价款为50000元，同时合同约定自合同签订之日90日内办理过户手续，被告至今未向原告办理过户手续的事实；三、吴忠市不动产信息查询单两张（原件）、房产证复印件，证明涉案房屋房产证号为00031441，系被告的总房产证，经被告分析为00047671、00047672，该房屋登记在被告杨某1修理部名下。三被告对原告提交证据共同发表以下质证意见：证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，杨某2虽然是收款人，但该行为是代表其父亲杨某1；证据二的真实性、合法性、关联性均没有异议，但该合同明确载明出让人系杨某1修理部，合同签订的时间是2006年2月28日，不是原告陈述的时间，合同约定的付款期限是当年的3月31日，办理过户手续是90日内，不存在同时履行的事实；证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的也认可，给原告办理房产证的主体是杨某1修理部，与杨某1、杨某2无关。被告（反诉原告）就本诉、反诉共同举证，提交以下证据：一、《房屋转让合同》一份（复印件），证明事项：1、2006年2月28日签订的《房屋转让合同》第五条约定丁某应当于2006年3月31日将购房款5万元全部一次性付清。2、《房屋转让合同》第十三条规定，办理过户手续的时间应在房屋转让合同签订之日起90日内，即2006年6月30日之前。3、《房屋转让合同》第十条明确规定，“乙方全部或者部分不履行合同第五条规定的日期给付房屋价款时，乙方应当按逾期部分，每日千分之三计算违约金支付给甲方，逾期超过三个月时，甲方可以解除本合同。解约时，乙方应当承担相应的违约责任”；二、《房屋所有权证》一份（复印件），证明涉案房屋的房屋所有权人是吴忠市××区杨某1轮胎修理部；三、《个体工商户营业执照》一份（复印件），证明涉案房屋的房屋所有权人吴忠市××区杨某1轮胎修理部的经营者为杨某1，组织形式为个人经营。原告（反诉被告）发表以下质证意见：证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议。2006年1月5日，双方就涉案房屋还签订了一份补充协议，并没有解除合同的意思表示；证据二没有异议；证据三没有异议，但房屋转让合同没有杨某1修理部盖章确认，因杨某1及杨某1修理部认可买卖事宜，原告确认出让方为杨某1修理部。反诉被告为支持其辩解主张，提交协议一份（原件），证明：2006年1月5日，反诉被告与本诉被告杨某1达成一致，双方同意就涉案房屋以套内面积进行计算，不分担一楼的走道面积，此协议可以说明双方并无解除涉案房屋买卖合同的意思表示，而是继续履行合同。反诉原告对该协议的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因涉案房屋转让合同签订于2006年2月28日，反诉被告所举该协议是1月5日形成的，不具有补充协议的效力。经审查，原告、被告（反诉原告）、反诉被告提交的证据均具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部系个体工商户，被告杨某1系该修理部的经营者，杨某2系杨某1女儿。吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部系位于吴忠市××区、建筑面积669.27平方米、房屋所有权证号为吴利房权证市区字第XXXX号房屋的所有权人。2004年2月14日，被告杨某2与原告达成协议，将吴忠市利通区杨某1轮胎修理部第3层西户、面积91.2平方米以51000元价格出售给原告。当天，原告向杨某2支付购房款30000元并由杨某2出具收据一张，杨某2将涉案房屋交付原告。2006年1月5日，原告与杨某1修理部经营者杨某1达成《协议》：本人杨某1现将银平公路运管所对面商住楼东单元三楼西户出售于丁某，经双方协商同意只以套内面积进行计算，不分摊一楼走道、楼梯及外墙公用面积，如果以后因面积引起的纠纷由双方自行解决。2006年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部就涉案房屋签订《房屋转让合同》，约定：杨某1修理部将吴忠市利通区杨某1轮胎修理部第3层西户、面积91.2平方米、房屋所有权证号：吴利房权证市区字第XXXX号房屋出售给原告；总价款50000元，付款方式为在2006年3月31日前一次性付款；合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负责，合同生效后的有关税费按法律规定各自承担；乙方全部或部分不按规定的日期给付房价款时，乙方应就逾期部分按每日3‰计算违约金支付给甲方，逾期超过3个月时甲方可以解除本合同。解约时，乙方应承担相应的违约责任；双方当事人应在合同签订之日起90日内持相关证件办理交易过户手续。被告杨某1作为杨某1修理部的经营者在该《房屋转让合同》甲方落款处签名捺印。该协议达成后，除去原告于2004年2月14日已向杨某2支付的购房款30000元，下欠购房款20000元至今未付；涉案房屋的所有权亦未进行变更过户。现丁某同意支付下欠购房款20000元。2006年3月14日，房屋所有权证号为吴利房权证市区字第XXXX号、建筑面积669.27平方米的房屋经分析变为吴利房权证市区字第XXXX号、建筑面积578.07平方米房屋和吴利房权证市区字第XXXX号、建筑面积91.2平方米的房屋，房屋所有权人仍为被告吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部。本院认为，原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）杨某1轮胎修理部签订的《协议》、《房屋转让合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定履行。一、关于反诉请求。反诉原告杨某1轮胎修理部主张在《房屋转让合同》中约定反诉被告丁某于2016年3月31日前付清购房款50000元，但丁某支付了30000元，下欠20000元未付，根据合同第十条“乙方全部或部分不按规定的日期给付房价款时，乙方应就逾期部分按每日3‰计算违约金支付给甲方，逾期超过3个月时甲方可以解除本合同。解约时，乙方应承担相应的违约责任”，杨某1轮胎修理部在2006年6月明确通知反诉被告丁某房屋转让合同解除并请求法院确认反诉原告杨某1轮胎修理部与反诉被告丁某签订的《房屋转让合同》解除。本院认为，涉案房屋自2004年2月14日交付反诉被告丁某至今，丁某未按照约定的时间支付购房款，杨某1轮胎修理部根据合同约定享有解除权，但应在合理的期限内行使，否则该权利消灭。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，现丁某否认接到了合同解除的通知，而反诉原告杨某1轮胎修理部亦未提交证据证明其进行了通知，故反诉原告请求确认《房屋转让合同》解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。反诉原告请求判令反诉被告丁某返还位于吴忠市××区西户91.2平方米房屋的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持；请求判令反诉被告承担违约责任，就未付购房款20000元按合同约定的日3‰支付12年的违约金即实际损失262800元，反诉原告未提交证据证明实际损失，而双方约定的违约金明显高于法律规定，故本院依法认定反诉被告丁某应向反诉原告支付下欠购房款20000元30%的违约金6000元。二、关于本诉。原告丁某请求判令被告杨某1轮胎修理部将涉案房屋过户至其名下，因原告尚未付清房款，依据合同约定，原、被告双方互负履行义务，在被告杨某1轮胎修理部将涉案房屋变更登记至原告名下时，原告应当向被告杨某1轮胎修理部付清下欠购房款20000元。原告请求被告杨某1、杨某2与杨某1轮胎修理部共同承担责任的诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部将位于吴忠市××区杨某1轮胎修理部第3层西户、建筑面积91.2平方米的房屋变更登记至原告（反诉被告）丁某名下；办理房屋产权变更登记产生的契税及费用依照相关法律规定由丁某、吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部各自承担；二、原告（反诉被告）丁某支付被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部购房款20000元、违约金6000元，共计26000元；三、驳回原告（反诉被告）丁某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部的其他反诉请求。以上一、二项限于本判决生效后十日内同时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费2621元，由原告（反诉被告）丁某负担50元，由被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨某1轮胎修理部负担2671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马丽娟人民陪审员 马宗义人民陪审员 张 勇 二○一九年一月三十一日书 记 员 王 鑫附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。