辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4681号上诉人（原审被告）：鞍山恒邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区千山东路196栋1-3层1号。法定代表人：江崇山，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞大勇，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王子聪，男，1989年11月17日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：程国彬，辽宁金科大律师事务所律师。上诉人鞍山恒邦房地产开发有限公司（以下简称鞍山恒邦房地产公司）因与被上诉人王子聪商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞍山恒邦房地产公司的委托诉讼代理人庞大勇，被上诉人王子聪及其委托诉讼代理人程国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山恒邦房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决并予改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决中认定本案为商品房买卖合同纠纷，属于案由错误。上诉人与被上诉人之间的纠纷为借款合同纠纷，全部事实皆为上诉人与被上诉人之间的借款往来，双方的真实意思表示是借款而不是房屋买卖。双方之间签订的商品房买卖合同属于无效合同，名为买卖实为担保，合同条款对双方没有约束力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称最高院借贷司法解释）第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，双方签订的商品房买卖合同实为担保，不发生合同约定的约束力。双方之间也不应按合同约定内容履行，应属无效合同，其中约定的违约条款也不能对双方适用。王子聪辩称，服从原审判决。上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，应予驳回。王子聪向一审法院起诉请求：1.依法确认鞍山恒邦房地产公司与王子聪签订的《商品房买卖合同》（产权产籍号42-105-34-1011）合法有效；2.判令鞍山恒邦房地产公司继续履行合同向王子聪交付诉争房屋；3.请求判今鞍山恒邦房地产公司向王子聪支付逾期交房违约金，从2016年7月1日起到判决确认交付之日止；4.判令鞍山恒邦房地产公司协助王子聪办理房屋产权登记手续；5.判令鞍山恒邦房地产公司承担诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2015年9月14日，王子聪(乙方)与鞍山恒邦房地产公司(甲方)签订一份《借款协议》，上述协议约定：一、借款金额及期限。乙方出借给甲方人民币500万元，借款期暂定10个月，自2015年4月13日至2016年2月12日，甲方可提前还款，于订立本合同之时，乙方款项已经于2015年4月13日一次性给付甲方。二、借款利率及还款方式。按每月利率前五个月的为2%，次月开始后5个月为3%，前四个月利息40万元已经支付，现支付利息总额为25万，即为2015年8月14日至2015年10月13日款项。此后甲方应按每月先付利息。甲方保证按期归还借款，如果不能按期归还借款，甲方愿以万邦理想城二期35号楼1011号房(产籍号42-105-34-1011(即本案诉争房屋，公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层2号)、万邦理想城二期39号楼1012号房(产权产籍号42-105-40-1012)、万邦理想城二期35号楼1012号房(产权产籍号42-105-34-1012)作为抵押物。三、双方约定：1.乙方第一次借款支付给甲方后，双方签订《商品房买卖合同》，相关房屋建筑面积、买卖价款均依据《商品房买卖合同》，2.乙方对购买甲方房屋价款及相关约定有保密义务，不得向第三方透露任何对甲方销售不利的信息。3.借款期限到期后，乙方配合甲方解除《商品房买卖合同》及相关手续，甲方还清借款后，双方协议终止。四、违约条款。1、如甲方到期后未还清贷款及利息，乙方有权执行《商品房买卖合同》。上述协议签订后，2015年9月23日，王子聪与恒邦地产公司签订三份《商品房买卖合同》，其中一份《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，王子聪购买恒邦地产公司开发建设的万邦理想城二期35号楼1011号房(即本案诉争房屋，产籍号42-105-34-1011、铁东区千山东路192栋1-3层2号)，建筑面积为343.41平方米，房屋单价为4833.87元/平方米，总价款为1，660，000元。第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但至今鞍山恒邦房地产公司没有向王子聪交付房屋、亦没有配合王子聪办理本案诉争房屋的产权产籍手续。另查明，王子聪于2015年4月13日向鞍山恒邦房地产公司的账号汇款499.9999万元，鞍山恒邦房地产公司为王子聪出具了500万元收款收据。再查明，借款期限届满后，鞍山恒邦房地产公司未按约定偿还欠款，据此，王子聪(甲方)、鞍山恒邦房地产公司(乙方)、陈国军(担保人)于2016年3月24日，签订《协议书》一份，约定：鉴于乙方欠甲方人民币500万元(工程保证金)未付，且甲方购买乙方(产籍号42-105-34-1011、42-105-34-1012、42-105-40-1012)房屋尚未付款）经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、乙方承诺在2016年7月13日前还清欠甲方500万元本金及利息60万元。付款方式如下：利息分二次还清，2016年3月13日付给甲方30万元，2016年5月13日前付给甲方30万元，本金500万元在2016年7月13日前还清。二、如乙方在2016年7月13日前未还清上述本金和利息，则尚欠的本金和利息不再偿还，此尚未偿还的借款本金和利息抵顶甲方购买的(产籍号42-105-34-1011、42-105-34-1012、42-105-40-1012)商品房的价款。还查明，鞍山恒邦房地产公司支付了2016年7月13日之前的利息，王子聪本金500万元及自2016年7月14日起的利息未偿还。还查明，2016年11月1日，王子聪就与鞍山恒邦房地产公司、陈国军借款合同纠纷一案起诉至该院，提出如下诉求：“1.依法判令鞍山恒邦房地产公司、陈国军连带偿还借款本金500万元，给付所欠的自2016年7月13日起至判决给付之日止的利息(上述借款利息暂计算至起诉为60万元)；2.依法判令鞍山恒邦房地产公司以商品房买卖名义担保的房屋承担担保责任”。该院于2017年12月20日做出(2016)辽0302民初5607号民事判决书，判决如下：“一、驳回王子聪的全部诉求；二、公告费900元，由王子聪承担”。上述判决已发生法律效力。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.鞍山恒邦房地产公司与王子聪签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2.鞍山恒邦房地产公司是否应当继续履行合同向王子聪交付诉争房屋；3.鞍山恒邦房地产公司是否应当向王子聪支付逾期交房违约金；4.鞍山恒邦房地产公司是否应当协助王子聪办理房屋产权登记手续。关于王子聪提出的请求确认其与鞍山恒邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、请求鞍山恒邦房地产公司交付房屋、并协助其办理房屋产权登记手续一节，本案中，王子聪与鞍山恒邦房地产公司《借款协议》约定王子聪出借给鞍山恒邦房地产公司500万元，如到期不能偿还，以包括本案诉争房屋在内的三套房屋作为抵押，并签订了《商品房买卖合同》，之后鞍山恒邦房地产公司没有按照约定向王子聪偿还上述借款，故双方又签订了《协议书》，该协议约定，以鞍山恒邦房地产公司尚未偿还的借款本金和利息抵顶王子聪购买包括本案诉争房屋在内的三套商品房所应支付的商品房的价款。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示一致的结果，并不违反法律的强制性规定，合法有效，故对王子聪提出的请求确认其与鞍山恒邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效之诉求，予以支持。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，但鞍山恒邦房地产公司没有按照合同约定向王子聪交付房屋、亦没有配合王子聪办理该房屋的产权产籍登记手续，故其应当继续履行合同向王子聪交付本案诉争房屋、并配合王子聪办理产权产籍登记手续。综上，故对王子聪提出的上述诉求，均予以支持。关于王子聪提出的请求鞍山恒邦房地产公司支付逾期交房违约金一节，本案中，双方签订的合同约定的最后交付期限为2016年6月30日，故从2016年7月1日起鞍山恒邦房地产公司应当按照合同约定的已付房款的万分之一，即1，660，000元的万分之一，166元的标准向王子聪支付违约金，直至实际交付之日止。故对王子聪提出的上述请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、王子聪与鞍山恒邦房地产开发有限公司签订的关于买卖位于万邦理想城二期35号楼1011房(产籍号42-105-34-1011)(公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层2号)的《商品房买卖合同》合法有效；二、鞍山恒邦房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内向王子聪交付位于万邦理想城二期35号楼1011号房屋(产籍号42-105-34-1011)(公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层2号)并配合王子聪办理上述房屋的产权产籍登记手续；三、鞍山恒邦房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内向王子聪支付逾期交房违约金(按照每日166元的标准，从2016年7月1日起至实际交房之日止)。如果鞍山恒邦房地产开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元、案件受理费20，600元，均由鞍山恒邦房地产开发有限公司负担(其中诉讼费及保全费已由王子聪垫付，执行前款时由鞍山恒邦房地产开发有限公司一并给付王子聪)。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，王子聪基于与本案相同的事实与理由，于2018年1月25日向原审法院提起诉讼，交提交了上述《借款协议》、《协议书》以及《商品房买卖合同》2份（房屋产籍号分别为42-105-34-1012、42-105-40-1012）等作为证据。其诉讼请求为：1.确认鞍山恒邦房地产公司与王子聪签订的《商品房买卖合同》（房屋产籍号分别为42-105-34-1012、42-105-40-1012）合法有效；2.判令鞍山恒邦房地产公司继续履行合同向王子聪交付诉争房屋；3.判今鞍山恒邦房地产公司向王子聪支付逾期交房违约金，从2016年7月1日起到判决确认交付之日止；4.判令鞍山恒邦房地产公司协助王子聪办理房屋产权登记手续。5.判令鞍山恒邦房地产公司承担诉讼费和保全费。原审法院依法受理并确定案件编号为分别为（2018）辽0302民初403号（案涉房屋产籍号为42-105-40-1012）和（2018）辽0302民初405号（案涉房屋产籍号为42-105-34-1012）。原审法院于2018年12月12日分别作出（2018）辽0302民初403号和（2018）辽0302民初405号民事判决，该判决均确认《商品房买卖合同》有效，并对王子聪的诉讼请求均予以支持。上述2份民事判决所认定的事实与本案事实一致，且已经发生法律效力。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，涉案的《协议书》是在上诉人的借款债务履行期限届满后，双方当事人达成的以物抵债协议，根据该协议的约定，用于抵债的房屋包括本案诉争房屋在内共三套商品房，涉及3份《商品房买卖合同》。上述《协议书》、《商品房买卖合同》是双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，实现双方权利义务平衡的交易安排，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害第三人合法权益的情形，该《协议书》、《商品房买卖合同》均合法有效，并且该项事实已被原审法院作出的生效的民事判决所确认，本案诉讼过程中上诉人亦未能提交足以推翻上述已生效民事判决所认定事实的相反证据，因此上诉人关于双方签订的《商品房买卖合同》无效的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山恒邦房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20，600元，由上诉人鞍山恒邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 顾 颖审判员 王珍付二〇一九年十二月三十日书记员 王 茜