四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1692号 上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆本源置业顾问有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪西路38号2栋12—12号。 法定代表人：徐静，总经理。 委托诉讼代理人：刘莲，重庆智豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐粒桃，重庆智豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司。住所地：苍溪县陵江镇红军路下段。 法定代表人：孙小虎，总经理。 委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王文彦，男，1964年1月3日出生，汉族，四川省苍溪县人，住重庆市渝中区。 被上诉人（原审被告）：王永茂，男，1974年1月25日出生，汉族，四川省苍溪县人，住广东省珠海市斗门区。 被上诉人（原审被告）：吴永芬，女，1956年7月1日出生，汉族，四川省岳池县人，住重庆市渝中区。 被上诉人（原审被告）：姚磊，男，1981年12月19日出生，汉族，四川省苍溪县人，住重庆市渝中区。 五被上诉人委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。 上诉人重庆本源置业顾问有限公司（以下简称本源置业公司）、四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司（以下简称嘉鑫房地产公司）与被上诉人王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2019）川0824民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人本源置业公司的委托诉讼代理人刘莲、唐粒桃，上诉人嘉鑫房地产公司及被上诉人王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊的委托诉讼代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本源置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项；2、依法改判支持上诉人一审中的第1-6项诉讼请求；3、一审判决对案件受理费的金额记载错误，依法更正；4、本案上诉费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人停止售房构成根本违约，一审被告解除合同有效错误。上诉人一审提交四项证据足以证实从未停止售房，并且在2018年8月17日还售出房屋一套，该房“以房抵债”只是购房款的最终资金走向及用途问题，不能以此否认上诉人对该房屋开展的销售工作。2、一审判决将上诉人未达到合同约定的销售任务作为一审被告解除合同的理由没有合同和法律依据。《营销代理合同》并未约定销售任务未完成时被上诉人有权解除合同，即使未完成销售任务，上诉人的销售结果尚可，且没有完成销售任务也是由于一审被告的先前违约行为造成。3、一审判决认定上诉人的销售人员违规收取客户现金属于违法采信证据。公证书载明徐某收受王子川4000元是由于二人存在借贷关系，徐某从未利用工作之便收受客户现金。蹇平未出庭作证，也未提供转款凭据，其书面证言的真实性无法核实，采信该证据不符合证据采信规则。即便存在个别销售人员个人私下收受非购房人现金的情况，该行为也不属于代理合同约定的违约事项。4、一审判决对被上诉人延期支付销售佣金的违约责任未予认定。合同约定佣金月结月付，被上诉人在长达半年的时间内分文未付，而一审判决却以整个项目历时五年多来已支付的金额占应支付的金额85%认定被上诉人违约行为轻微属于偷换概念，被上诉人应按合同约定承担违约责任。5、一审判决对欠付佣金金额认定错误，按照合同约定无论是不是工程抵款房，都应计算相应的溢价分成。6、上诉人一审诉请的预期收益和停工损失都应得到支持。 嘉鑫房地产公司、王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊辩称，1、上诉人停止售房、未达到约定销售任务且违规收取客户现金的事实客观存在，被上诉人依法解除合同符合法律规定。2、上诉人严重违约导致被上诉人解除合同，未足额提供发票导致被上诉人延付15%的佣金，两相比较被上诉人的违约行为及程度较轻，一审判定被上诉人不承担违约金符合法律规定。3、溢价款系当房屋销售价款超过双方内部确定价款，双方对超过部分款项均分享了利益，故按约定分配，但王少博户系王子川的工程抵款，该溢价部分由王子川享有，双方均未获利，故一审判决认定该户不计算溢价款符合双方对溢价款的真实意思。4、因上诉人严重违约导致合同解除，不予赔偿预期利益符合法律规定。停工损失没有事实和法律依据。 嘉鑫房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人本源置业公司向上诉人嘉鑫房地产公司赔偿损失3374378元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人本源置业公司违反法律规定和合同约定，在明知案涉3、4号楼未取得预售房许可证前提下，擅自向客户披露和确认商品房销售价格，主观过错明显，应对损失3374378元承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》第6条、第27条规定预售商品房必须在取得预售许可证后方可披露、发布商品房价格，也不得销售该房。松澜郡3、4号楼的“公示价格表”是被上诉人为履行合同约定，在未上市之前根据市场行情初步确定的商品房销售价格，并向上诉人内部通报的程序性沟通行为，作为双方内部共享的商业信息秘密，上诉人在该表签字并不代表认可被上诉人可随时向客户披露销售价。姚廷新签字同意2018年1月22日被上诉人提供的“优惠建议方案”中包含了“对外销售价格”条款，但正式对外签订的由被上诉人提供的“预选房号”申请书却并没有“销售价格条款”，更证明上诉人并不同意对外披露发布价格。被上诉人的工作人员擅自对52户出具写有“房号、面积、单价、总房款的便笺”，越权承诺商品房价格，主观过错明显，虽然备案价格并不都是出卖价格，但上诉人的损失客观存在。 本源置业公司辩称，上诉人在上诉状中承认了对《3、4号楼公示价格表》的认可，只是认为被上诉人无权对外发布此价格。在被上诉人提交的《请示》中的第2条明确约定：“缴纳费用后即可锁定自己需求的房屋的房号和对外销售价格”。《3、4号楼公示价格表》是公示价格，上诉人签署认可代表其同意公示，并且上诉人在表中明确签署“从2018年7月8日起执行此价格”。客户缴纳的所有费用都是由上诉人自行收取。上诉人出具的《申明》明确表示要求售房部协助执行3、4号楼的优惠促销，《预选房号申请书》明确载明客户缴纳的诚意金可以退还，即上诉人不认可之前同意的房屋价格可以选择退还客户缴纳费用，不签订正式合同，明显不遵守诚实信用原则。《商品房销售管理办法》第6条、第27条未提到预售商品房必须取得预售许可证后方可披露、发布商品房价格。合同中没有关于商业机密的约定，上诉人所指被上诉人无权对外披露发布价格没有依据。 王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊述称与上诉人嘉鑫房地产公司一致。 本源置业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认被告发出的解除合同通知书无效；2.请求各被告向原告支付代理佣金444827元，各被告承担连带责任；3.请求各被告向原告支付逾期支付代理佣金的违约金1338290元，各被告负连带责任；4.请求各被告支付2014年9月至2014年12月工程停工期间原告的员工工资、房租、交通费114450元，各被告负连带责任；5.请求各被告向原告支付因不履行合同给原告造成的预期利益损失5783577元，各被告承担连带责任；6.诉讼费、保全费由被告承担。 嘉鑫房地产公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告损失3374378元；2.受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月，被告王文彦、嘉鑫房地产公司取得苍溪县陵江镇江南城区三环唐家湾后侧28632.91㎡国有建设用地使用权，被告王文彦、姚廷新、王永茂与嘉鑫房地产公司共同投资进行松澜郡房地产项目开发。 2013年10月16日，原、被告签订了松澜郡项目营销代理合同，其中甲方为四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司、姚廷新、王文彦、王永茂；乙方为重庆本源置业顾问有限公司。合同约定：第1条委托代理项目概况1.项目名称：松澜郡（暂定名）。2.项目地址：四川省苍溪县（广明国际后侧）。3.项目主要技术经济指标：净用地面积：31811平方米；总建筑面积：75770.39平方米；住宅总套数：624套；住宅建筑面积：61835.98平方米；（其中：高层住宅建筑面积：46001.42平方米，多层住宅建筑面积：15834.56平方米）；泊车位：251个（其中：地上117个，地下134个）。第2条服务范围及主要工作内容2.1：项目全程策划主要工作内容：市场调研、产品策划、营销策划、广告策划、广告平面创意设计。2.2.1:销售代理范围:本项目所有住宅及车位（车位不作销售考核）；2.2.2:销售代理主要工作内容:（1）结合项目营销实施方案和市场情况，制定项目价格方案和详细房源价格表；（2）制定详细的系列卖场管理制度；（3）组建专业性强、综合素质高的销售团队；（4）对销售团队的系列培训及考核（包括进场时完整系统销售培训和销售过程中的定期业务技能培训）；（5）开展具体的销售工作（包含但不限于销售现场接待、讲解、看房引导、拟定合同、合同签署、客户资料收集、催收房款、配合甲方办理合同登记备案、处理销售过程中的各种突发事件和矛盾、为客户提供合理的后期服务）；（6）向甲方提交月、季销售报表，佣金结算清单；（7）协助甲方交房。第3条合作时限3.1:乙方策划工作时间:乙方已于2012年11月开始本项目系列策划工作，在项目运作过程中根据销售需要适时开展全程系列营销策划工作。3.2:乙方销售工作时间:乙方需保证在甲方完成售房部、示范区建设以及项目广告推广正式启动后20天内销售团队全面进场。原则上本项目住宅销售完毕后，乙方团队销售工作方可终止。第4条代理佣金及支付方式4.1:代理佣金（1）:销售提成:保底销售提成按售房合同成交金额的1.2％计提，超额完成销售任务则超额部分按售房合同成交金额的1.4％计提。（合同成交金额系成功销售合同中所指的房款总额，不含代收费用）（2）:项目溢价分成:若销售过程中在双方商定的项目第一次正式面市销售执行价格基础上进行溢价，则溢价部分按甲方7成、乙方3成比例进行分配。4.2:支付方式；4.2.1:代理佣金支付方式及时间:代理佣金按月结算，保底销售提成按售房合同成交金额的1.2％计提，超额完成销售任务，则超额部分按售房合同成交金额的1.4％计提。乙方应在每月5号前向甲方提交上月销售报表和溢价分成结算报表，甲方在10号前支付上月佣金。针对一次性及分期付款买卖合同，在签署《商品房买卖合同》，付清房款，甲方应全额支付该套房屋的佣金。针对按揭客户，在签署《商品房买卖合同》，付清首付款后，甲方应付该套房屋50％的佣金给乙方，在该套房屋按揭款全额到达甲方指定账户后，甲方在次月10号前支付完剩余的50％的佣金给乙方；4.2.2:销售过程中，按认购协议书收取的定金（或部分房款）因客户违约未签订销售合同且该定金（房款）最终未退还给购房者，则该定金（房款）甲方得70％，乙方得30％;支付时间与代理佣金同步。4.2.3:甲方可以采用现金或转账方式支付服务费用，乙方应出具相同金额的正式发票给甲方。第5条销售任务指标及考核5.1:销售任务分月度、季度、和年度任务指标，根据甲方实际可行的工程进度和取得项目预售许可证进度，由乙方制定具体销售任务指标，经甲方审核后执行。原则上销售任务值按甲方同期能提供的可售房源数量确定，甲方同期提供的房源数量应达到销售任务值的2.5倍以上。5.2销售任务完成标准:以买受人签署《商品房买卖合同》为准，如因房屋抵押、冻结等原因造成的无法签约的，以买受人签署的《项目认购协议书》为准。5.3：若因甲方工程进度、广告推广或其它原因影响销售任务指标的完成，则甲乙双方应重新商定考核任务指标。第7条销售价格的确定和执行7.1:项目开盘前，乙方应根据市场情况、项目情况制定详细的价格方案、价格表、优惠方案，经甲方审定后执行。7.2:市场形势发生变化，乙方应及时提交市场调查报告和价格调整方案，报甲方审定后执行。7.3:在实际销售过程中，乙方不得擅自变更价格和优惠措施进行销售，甲方也不得擅自对外承诺超越既定优惠措施外的额外优惠，否则由此引起的扰乱市场和客户退房纠纷由甲方承担责任。第8条甲方的权利和义务8.2甲方义务；8.2.1甲方应派出专人配合销售，负责审核售楼合同、收款，办理售楼合同登记、权证、按揭等事宜；8.2.2:甲方应保证项目销售的合法性并按期提供预售许可证。若因项目法律证照问题造成的后果由甲方承担责任。8.2.3:甲方需保证乙方销售进场后3个月内首批次房源达到正式开盘销售条件并取得预售许可证，并保证整个项目后续工程进度能配合销售进度需求，如果因工程进度影响可售房源数量，则甲乙双方应另行协商销售任务。若因甲方原因导致工程中途停工而影响乙方销售工作的开展，则甲方应从停工之日起支付乙方专案团队人员工及本合同第6条中约定的该乙方承担的相关费用，若连续停工3个月以上，则乙方保留对销售团队作出调整的权利。8.2.4:甲方应按时向乙方支付代理佣金。8.2.5:甲方确保乙方为独家代理单位，不得再引进其他单位或个人另行参与本项目的销售工作。第9条乙方权利及义务9.1:乙方权利；9.1.1:乙方拥有按本合同第4条约定内容按时向甲方收取服务费用的权利。9.1.2:在销售执行过程对甲方提出的不合理要求或违反国家法律法规的要求有拒绝执行的权利。9.2:乙方义务。9.2.4:为保证项目专案组团队的稳定性，乙方团队成员主动离职率不得高于25%。9.2.5:乙方应严格执行经甲方确认的各阶段价格执行表，未经甲方书面同意，不得低于价格执行表价格出售。9.2.7:乙方负责本项目售楼处及外卖场管理工作，销售现场客户接待及咨询工作，负责客户的发掘和谈判并促成交易，经甲方审核后签署认购协议、售楼合同，配合甲方追缴客户剩余房款，负责向客户收齐银行需要的按揭资料，会同甲方人员办理按揭、交房手续。9.2.8:乙方负责承担本合同第6条约定的乙方应该承担的所有费用。9.2.9:代理期间，乙方应积极配合甲方的监督、咨询、检查工作，对发现的问题应及时整改，并尽快将相关情况反馈给甲方。9.2.10:乙方人员不得擅自经手客户缴纳的房款和定金，所有销售款项必须由甲方指派的财务人员收取，并由甲方出具有效的收据或销售专用发票，若遇到特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。乙方不得向客户收取规定费用之外的任何费用，如情节严重的，对客户及甲方造成损失，甲方有权解除合同并由乙方承担相关损失直至追究相关人员的法律责任。第10条其他约定10.1:甲方关系客户购房，按销售合同金额计算销售业绩，按销售合同金额的0.6％计提销售提成佣金，乙方不享受溢价分成。甲方关系户仅限于甲方公司员工及其股东直系亲属，且关系户购房数量不得超过50套（其中花园洋房20套，高层住宅30套）。10.2:乙方不得将项目客户信息透露给任何第三方，也不得向客户推荐非本项目的其他房源。如果乙方在销售过程中有以上行为，在甲方掌握确切证据的前提下有权对乙方作出每次1000元的罚款。10.4:乙方应在甲方每批次房源取得预售许可证并正式开盘销售后两年内完成该批次95％的房源销售。同时在销售后期保证一定数量的销售人员，不得因后期房屋滞销拆场，否则属于严重违约，则赔偿甲方损失费20万元整。10.5:乙方派驻售房部的人员数量应达到7人。第11条违约责任11.1:甲方违约责任。11.1.1若甲方未按本合同约定的服务费用标准和支付时间按时按量支付服务费用，则按当期应付额的千分之五处日违约金。11.1.2：若因甲方原因引起的商品房买卖合同纠纷由甲方承担相关责任。11.1.3：甲方未按时审定乙方提交的各种报告、计划、方案，则每次处于300元罚款。11.1.4：在本合同履行期间，甲方不得聘用乙方工作人员否则视为违约，甲方赔偿乙方该人员一年工资费用给乙方。11.2：乙方违约责任。11.2.4：乙方未经甲方许可，擅自收取客户定金、购房款或任何其他款项，经甲方指正后仍拒不改正，则每次对乙方罚款1000元。合同双方均在合同上签字、盖章。 2014年12月13日，原、被告又签订了《松澜郡项目营销代理合同》补充协议：甲方:四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司、姚廷新、王文彦、王永茂。乙方:重庆本源置业顾问有限公司。经甲乙双方协商，对2013年10月16日双方签署的《松澜郡项目营销代理合同》(以下简称原合同)作以下补充约定，双方承诺愿共同遵守原合同及补充协议的约定内容。对原合同第10条第1款关于“甲方关系客户购房”的相关问题重新作如下约定:1、甲方关系户范围包括松澜郡项目部员工、参与建设商和松澜郡项目合伙合作人的亲戚和朋友。亲戚包括姚廷新、王永茂、王文彦的直系和旁系亲属，朋友是指姚廷新、王永茂、王文彦的同乡、同学、同事或同域工作生活社会交往活动频繁且之间非常熟悉者。2、关系户的认定核实办法:以购房者、本合同甲方、乙方三方书面确认单签字为准。3、符合以上条件的甲方关系户购房数量不得超过50套(其中一期不超过30套，其中花园洋房8套，二期不超过20套。其中，花园洋房6套。)4、甲方关系户购房，乙方提取的佣金按原合同0.6％上调到1％。二、原则上甲方不得在售房部正常优惠基础上给“关系户”额外优惠，如遇特殊情况需要额外优惠时，需征得乙方同意，同时需统筹兼顾、公开、公正，慎重确定并保持相对稳定，不得随意变更。对于给予额外优惠所售房屋，乙方的佣金结算标准应按未给额外优惠之前的房屋总价款进行结算。三、关于乙方销售任务约定的问题，在维持原合同相关约定不变的前提下对第10条第4款和第5条第1款细化约定为:根据甲方可能提供的数量和时间，并针对区县房地产市场实际情况，实行淡旺季区别制定阶段销售任务。2014年12月—2015年3月销售目标任务80套(力争100套)，2015年3月后按上月制定下月销售任务及配套提供促销方案的方式运行。四、甲乙双方责任要求:乙方应及时提交阶段性营销方案，甲方应采取积极态度尊重营销专业建议，认真研究和落实乙方提交的阶段性营销方案，按方案强化项目广告推广、活动实施、促销措施以及加强销售配合，积极主动采取强有力措施全面消除工程质量问题对项目的负面影响和对前期业主影响。乙方应进一步加强销售团队建设、搞好业务培训和考核工作，进一步提高销售执行能力，全力以赴搞好销售工作。五、关于双方责任风险的补充约定:1、将原合同第10条第4款约定的后期房室滞销拆场违约赔偿金额调整为50万元。2、因甲方原因造成工程质量问题(权威鉴定)及建设周期延长导致整个项目销售周期延长以及归责于甲方原因对乙方造成严重损失，则乙方有权调整经营策略或单方终止合作关系并要求甲方依法进行经济补偿。六、本补充协议签署前所售房屋关于关系户的界定以及佣金计提办法严格按原合同执行。本协议签署后与原合同不一致的地方按补充协议约执行，其余均按照原合同执行。双方在补充协议上签字盖章。 2014年6月2日，嘉鑫房地产公司取得（苍）房预售证第14016号商品房预售许可证，预售总建筑面积42636.51㎡，共285套。2014年6月28日，原告本源置业公司开始售房。 2015年9月2日，嘉鑫房地产公司取得（苍）房预售证第15019号商品房预售许可证，预售总面积8833.74㎡，共66套。至2016年6月27日，原告销售一期房屋191套（含销售二期1套）。至2017年9月1日，原告销售二期房屋24套。 2018年1月22日，本源置业公司拟定了松澜郡3、4号楼首次面市执行价格方案、执行价格表、执行价格汇总表。2月2日，被告王文彦、王永茂、姚廷新在上面签字。 2018年1月22日，原告向松澜郡项目部请示，3、4号楼促销优惠建议：1、以“预选房号”的名义进行房屋内部认筹，并给予不同梯度优惠：A.缴30000抵40000优惠（房款优惠1000元）；B.缴60000抵80000优惠（房款优惠20000元）。2、缴纳费用后即可锁定自己需求的房号和对外销售价格。2月3日姚廷新在请示上签字同意执行以上优惠方案。同时，原告制作了松澜郡3、4号楼“预选房号”申请书，1月28日被告姚廷新、王文彦签字同意。 2018年2月7日，嘉鑫房地产公司松澜郡项目部向原告本源置业公司申明，优惠促销中预选号登记费与客户签订《松澜郡3、4号楼预选房号申请书》相关责任，由松澜郡项目部三位股东承担相应承担，被告王文彦在申明上签字。原告本源置业公司制作了松澜郡3、4号楼公示价格表，2018年2月7日被告王文彦在公示价格表上签字。松澜郡3、4号楼公示价格表（2018.7.8版），被告王文彦、王永茂、姚廷新，原告方徐伟2018年7月8日均在公示价格表上签字。 2018年2月13日，原告本源置业公司对3、4号楼进行促销优惠活动，以购房价3907—4500元／㎡的价格，收取购房户10000元、30000元、60000元不等的预选房号登记费。截止2018年8月7日松澜郡3、4号楼52户购房户签订了预选房号申请书，并向购房户出具了所购房屋的房号、面积、单价、总房款的便笺，房屋单价3900—4500元／㎡。 2018年8月初，本源置业公司徐伟打电话给被告王文彦要求支付下欠佣金，双方发生纠纷，徐伟电话通知本源置业公司销售主管徐某“停止订房”，徐某将“停止订房”的意见告诉被告王文彦，即停止订房。 嘉鑫房地产公司欠王子川塔吊租金及工程款，嘉鑫房地产公司用房抵偿欠款，王子川将抵偿欠款的房子卖给王少博，要求原告销售主管徐某签订商品房买卖合同。2018年8月10日，王子川通过微信给徐某转款2000元。同月17日王子川再次通过微信给徐某转款2000元。同日徐某将王子川抵欠款卖给王少博的房子签订了商品房买卖合同（现房）。 2018年8月28日，被告嘉鑫房地产公司用邮政特快专递向原告本源置业公司送达解除合同通知书，以原告未完成销售任务、派驻销售部人员未达到约定人数、擅自停止对外售房业务等理由解除《松澜郡项目部营销代理合同》和补充协议，并要求原告立即履行清腾售楼部及移送相关资料。 2018年8月30日，本源置业公司在收到嘉鑫房地产公司的解除合同通知书后复函嘉鑫房地产公司：否认嘉鑫房地产公司解除合同的理由，不同意解除合同并要求被告赔偿违约金，可得利益等经济损失，并支付完毕后才同意移交工作和撤出售房部。 2018年8月31日，被告嘉鑫房地产公司强制原告本源置业公司售房人员离开售房部。至2018年8月31日，原告本源置业公司共销售房屋305套，其中2018年8月1日—31日售房一套（购房户王少博）。 2019年1月23日，原告向一审法院提供松澜郡销售业绩统计：一期共计推出房源280套（其中高层228套，洋房52套）。于2014年6月28日正式开盘销售，截止2016年6月27日，销售195套，销售率达70%（其中高层销售率达84%）。在一期销售过程中加推二期洋房共计66套，松澜郡总计推出房源346套，截止2016年6月27日，累计销售217套（其中完成买卖合同签署的有205套），总体销售率达63%（其中高层销售达80%），截止到2018年8月31日总计销售310套（其中完成买卖合同签署的305套），所有推出房源仅剩洋房尾房36套，总体销售率达90%（其中高层销售率达100%）。 庭审中，原告要求被告赔偿2014年9月至12月停工损失114450元，被告不予认可。 诉讼中，原、被告对佣金结算支付情况进行对账：1、截止2018年6月原告本源置业公司核算，被告嘉鑫房地产公司下欠佣金350078元，被告核对下欠原告佣金345758元，相差4320元。因购房户邓景匀签订购房合同后，交首付款32万元，未办理按揭贷款，未交付房屋，被告认为不应计算佣金。原告认为合同已履行，购房户已接受房屋，未办按揭是因为被告的堡坎质量开裂，因此应计算佣金；2、2018年7月被告欠原告佣金51224元，双方无争议；3、2018年8月，原告核对认为被告应付佣金43525元，被告认为应付佣金11640元，相差31885元。原告认为王少博购房底价863717元，后卖成970000元，佣金既包括基本提成970000×1.2%＝11640元，又包括溢价分成（970000-863717）×30%＝31885元。被告认为王少博购房系王子川抵工程款，而不是真正的销售关系，因此不应计算溢价分成。4、被告认为原告下欠581461元的发票，原告认为下欠172839元的发票，计算方式为已付款减已开发票；5、已付佣金2538822元，双方无争议。 2018年9月14日，嘉鑫房地产公司取得（苍）房预售证第18004号商品房预售许可证，预售总建筑面积25543.15㎡（幢号3、4），共289套。嘉鑫房地产公司取得3、4号楼商品房预售许可证后，原预订房号的购房户要求按预订房时承诺的优惠房价3907—4500元／㎡签订商品房买卖合同，嘉鑫房地产公司要求按在苍溪县发展和改革局备案的价格5720-5800元／㎡签订合同，引起预定房号购房户集体上访。后经双方协商以4399.34元—5149.31元／㎡的价格与36户预定房号购房户签订商品房买卖合同，合同价与备案价差额为3374378元。 诉讼中原告申请财产保全，要求冻结被告的银行账户，并交申请费5000元。 2019年4月26日，姚廷新患恶性淋巴瘤等因病死亡，一审法院追加姚廷新的妻吴永芬、子姚磊为被告参加诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的松澜郡项目营销代理合同、补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中发生纠纷，被告向原告发出解除合同通知书、双方对合同是否应解除、解除合同通知书的效力、佣金的支付、损失的赔偿，违约责任的承担等发生争议： 一、解除合同通知书的效力。被告解除合同主要理由：1、原告擅自停止对外售房业务，营销代理合同、补充协议确定原告为被告销售房屋，被告向原告支付佣金的义务，从合同履行的情况看原告对已取得商品房预售许可证的房屋进行销售，同时对未取得商品房预售许可证的3、4号楼的楼房进行优惠促销，与购房户签订松澜郡3、4号楼预选房号申请书，2018年8月初原告与被告为佣金支付发生纠纷，原告即指示其售房人员停止订房，并通知被告8月8日起原告停止对3、4号楼的优惠促销。截止8月31日被告强制原告售房人员离场，8月份只签订一份商品房买卖合同（王少博），此房系被告以房抵债的房屋，不是原告销售的，商品房买卖合同也是相关人员给原告售房人员两次微信转款后签订。即原告2018年8月份未销售一套房屋，虽然原告否认停止售房，但事实上停止了对已取得商品房预售许可证房屋的销售，即原告用自己的行为表明不再履行为被告销售房屋的义务。2、原告未完成销售任务，合同约定原告在被告取得预售许可证并正式开盘销售两年内完成该批次95%的房源销售，原告自认两年内一期销售率达70%，一、二期总体销售率达63%。均未达到合同约定的销售率，以上两个理由是客观存在的，由于原告的上述违约行为，使被告不能实现合同目的，符合法律规定的解除合同的情形，被告将合同解除通知书向原告进行了送达，原告也承认收到了解除合同通知书，并进行复函。程序符合法律的规定，被告解除合同通知书实体、程序均符合合同法的规定，合法有效。营销代理合同、补充协议至原告收到解除合同通知书时解除。 二、违约责任。在合同履行过程中，原告未按约定完成售房任务、停止售房、销售人员违规收取客户现金等，违反合同和法律规定，应当承担违约责任。被告解除合同符合法律规定，被告虽然存在有未按时支付佣金的情况，但截止2018年7月被告向原告支付佣金达到应付佣金的85%以上，且原告未按时足额提供已付款发票，因此未按时支付佣金的行为相对原告的违约行为、违约程度轻微，被告不承担违约责任。原告也未提供有效的停工损失的依据，故要求被告支付违约金、赔偿停工损失、预期利益损失的诉讼请求，一审法院不予支付。 三、关于佣金数额。原、被告对已支付的佣金2538822元无争议，未付佣金原告统计为444827元，被告统计为408622元，对王少博、邓景匀两购房户的佣金计算发生分歧。王少博所购房系被告欠王子川工程款抵给王子川的房屋，王子川系参与建设商，应视为关系户，王子川抵给王少博的款虽多于被告抵偿的价格，但多抵的款被王子川占用，被告并未享有王子川多抵的款，且不是原告销售的房屋，因此不应溢价分成。邓景匀已签订商品房买卖合同、支付首付款，符合支付佣金50%的合同约定，应计算佣金。因此被告下欠佣金数额为412942元，被告应当支付。原告主张支付佣金违约金，一审法院不予支持，但可从主张之日起按银行基准贷款利率计算利息。 四、反诉原告以反诉被告在松澜郡3、4号楼优惠促销活动中，擅自给预选房号的购房户确定房号、单价、总房款，造成预选房号的购房户上访，反诉原告被迫低价与预选房号的购房户按反诉被告确定价格签订商品房买卖合同，与备案房价相差3374378元，请求反诉被告赔偿。首先，松澜郡3、4号楼优惠促销建议、预选房号申请书、公示价格表等反诉原告的相关人员均签字同意，上述文件中明确购房户缴纳费用可锁定自己需求的房号和对外销售价格，因此反诉被告给预订房号的购房户确定单价、房号、销售价格是经反诉原告同意的。其次，反诉原告以备案价与签订合同价的差价作为损失计算，缺乏依据。因房价是受市场需求等多方面的因素决定的，而不是人为确定备案价单独决定的，反诉原告的反诉请求计算缺乏依据，反诉原告的反诉请求一审法院不予支持。 五、被告王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊的诉讼主体资格问题。原、被告签订的松澜郡项目营销代理合同及补充协议，由于项目营销代理合同及补充协议的内容是委托商品房销售，相关法律规定从事商品房开发、销售必须具备相应资质和商品房预售许可，具备房地产开发和销售合格主体是嘉鑫房地产公司，因此，具有委托销售商品房的合格主体是嘉鑫房地产公司。王文彦、王永茂和姚廷新在合同及补充协议上甲方处签字，应是公司职务行为，但三自然人是松澜郡项目的共同投资人，在合同履行过程中也以个人名义在相关文件上签字，应与嘉鑫房地产公司共同对外承担责任，享有权利。因此王文彦、王永茂和姚廷新的继承人吴永芬、姚磊的诉讼主体资格合法。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司2018年8月28日向原告重庆本源置业顾问有限公司（反诉被告）发出的解除合同通知书有效，原、被告签订的《松澜郡项目营销代理合同》、《松澜郡项目营销代理合同》补充协议2018年8月30日予以解除；二、被告（反诉原告）四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司、王文彦、王永茂、吴永芬、姚磊在本判决生效后三十日向原告重庆本源置业顾问有限公司（反诉被告）支付下欠佣金412942元及利息（从2018年10月15日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）重庆本源置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32748元，保全申请费5000元，共计37748元由原告重庆本源置业有限公司承担35548元，被告承担2200元，反诉案件受理费16945元，由反诉原告嘉鑫房地产公司承担。 二审期间，本源置业公司围绕上诉请求依法向本院提交了徐某与王延亮的电话录音、徐某与王先生的电话录音、徐某的工作笔记原件一份、《2014.7-2018.8按月签约数量统计》，并申请证人徐某、任某、向某、王某均出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐某与王子川8月17日的微信聊天记录中载明王子川通过微信向徐某转款2000元并写到“红包”、“谢谢了”、“抓紧卖房子哦”、徐某写到“谢谢啦，王总”、“好的”，而当日徐某就将王子川抵款的房子卖给了王少博，并且徐某与王子川均陈述认可徐某曾帮王子川卖过工程抵款的房屋，上述事实和证据，可以证明徐某收受了王子川的红包与王延亮（买受人王少博的委托代理人）签订商品房买卖合同。徐某证言称微信转款系借款，与双方的微信聊天记录不符，且无其他证据证明双方之间存在借贷关系，故本院不予采纳。王延亮签订合同购买的房屋系王子川抵欠款的房屋，而徐某是收取王子川的红包签订合同，故徐某与王延亮的通话记录不能达到证明本源置业公司未停止订房的证明目的。电话录音中王先生的身份无法核实，故对该电话录音本院不予采纳。徐某的工作笔记在一审中可以提交，不属于新证据，本院不予采纳。《2014.7-2018.8按月签约数量统计》与本源置业公司一审提交的《松澜郡项目月度签约数量统计表》内容一致，不属于新证据，本院不予采纳。徐某、任某系本源置业公司员工，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。向某、王某均是否曾去售房部看房无其他证据佐证，无法核实，故对二人证言本院不予采纳。 二审审理查明：本源置业公司拟订的《松澜郡3、4号楼首次面市执行价格汇总表》上手书“本源公司需保证在销售过程中不得低此执行平均价格为4022元每平方米。我方不得在售房部正常优惠的基础额增加优惠。”王文彦、王永茂、姚廷新在其下签字,落款时间为2018年2月2日、2018年2月3日。2018年1月22日本源置业公司拟订的《松澜郡3、4号楼首次面市执行价格方案》首页手书“暂按此价格方案执行。在3、4号楼正式开盘后所有预选房号客户完成签约后视销售情况看是否有必要对此方案作调整，若进行调整，调整意见需经我方与本源公司协商一致后再作调整。在未作出调整前继续执行本案。”王永茂、王文彦、姚廷新在其下签字，落款时间为2018年2月2日。2018年2月7日，王文彦在《松澜郡3号楼公示价格表（2018.2.7）》、《松澜郡4号楼公示价格表（2018.2.7）》上签字。2018年7月8日，王文彦、王永茂、姚廷新、徐伟在《松澜郡3号楼公示价格表（2018.7.8版）》、《松澜郡4号楼公示价格表（2018.7.8版）》上签字，表中部分房源标注为“已定”，表尾部载明“注：已定房源的公示价格详见王文彦总经理签字的原公示价格表”。表上手书“从2018年7月8日起执行此价格”。 二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、嘉鑫房地产公司解除合同是否有效；二、王少博的房款是否应当计算溢价分成，以及本源置业公司主张的违约金、预期收益和停工损失是否应当支持；三、嘉鑫房地产公司主张的损失是否应当支持。 一、嘉鑫房地产公司解除合同是否有效。根据双方当事人签订的《松澜郡项目营销代理合同》，本源置业公司的销售任务包含销售现场接待、讲解、看房引导、拟订合同、签署认购协议、售楼合同等。嘉鑫房地产公司与本源置业公司因佣金支付发生纠纷后，本源置业公司即指示旗下销售人员从8月8日起暂时不订房，根据徐某与王文彦、孙敏的谈话录音以及徐某出庭作证的证言，本源置业公司销售人员在接到“暂时不订房”的指令后，虽仍在进行现场接待、看房引导等，但不签订合同，而当时除3、4号楼未取得预售许可证，还有其他可售房源，但8月份仅徐某因收取王子川红包而与王延亮签订了一份合同，本源置业公司以自己的行为表明不履行合同主要义务。另根据合同约定，本源置业公司应在每批次房源取得预售许可证并正式开盘销售后两年内完成该批次95%的房源销售。但本源置业公司在约定的时间内未完成销售任务，至嘉鑫房地产公司解除合同时仍未达到约定的销售任务，未实现合同主要目的。本源置业公司销售人员违规收取王子川红包亦严重违反合同约定。综上，嘉鑫房地产公司解除与本源置业公司的合同有效。 二、王少博的房款是否应当计算溢价分成，以及本源置业公司主张的违约金、预期收益和停工损失是否应当支持。王少博购买的房屋是嘉鑫房地产公司欠王子川工程款抵给王子川的，根据双方当事人签订的《营销代理合同》和《补充协议》，王子川属于关系户，本源置业公司不享受其抵房款的溢价分成，王子川将嘉鑫房地产公司抵给他的房屋再抵给王少博，多抵的款项应由王子川所有，嘉鑫房地产公司与本源置业公司不应就王子川多抵的房款进行分配。并且王少博购买该房并非是本源置业公司的营销成果，本源置业公司已就该房计提了佣金，不应再计算溢价分成。嘉鑫房地产公司未按时支付佣金违约，而本源置业公司亦有未完成销售任务、停止订房、违规收取红包等根本违约行为，故其主张违约金，本院不予支持。嘉鑫房地产公司依法解除合同，不应承担本源置业公司预期可得利益损失的赔偿。本源置业公司主张2014年9月至12月的停工损失，但根据其庭审陈述以及签约情况，其主张期间内仍在进行销售，并未因工程质量问题停工，其举证亦不能证明工程质量问题对销售的影响，故本源置业公司主张停工损失本院不予支持。 三、嘉鑫房地产公司主张的损失是否应当支持。嘉鑫房地产公司主张本源置业公司在3、4号楼未取得预售许可证的情况下擅自对外披露3、4号楼的价格，给预选房号的购房户确定房号、单价、总房款造成嘉鑫房地产公司损失。但王文彦等人在本源置业公司向松澜郡项目部的《请示》、《3、4号楼首次面市执行价格汇总表》、《松澜郡3、4号楼公示价格表（2018.7.8版）》等文件上签字，嘉鑫房地产公司松澜郡项目部出具《申明》等，可以证实本源置业公司对外披露3、4号楼价格，给预选房号的购房户确定房号、单价、总房款是经嘉鑫房地产公司许可的，故因预选房号导致之后合同价与备案价的差额损失应由嘉鑫房地产公司自行承担。 综上所述，上诉人重庆本源置业顾问有限公司、四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司的上诉理由不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共96472元，由上诉人重庆本源置业顾问有限公司承担62677元，上诉人四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司承担33795元。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  王振茂 审判员  熊剑洪 二〇一九年十二月二十七日 书记员  黄 莉