浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10239号 上诉人（原审被告）：杭州归来兮文化发展有限公司，住所地：杭州市萧山区蜀山街道市心南路1038号2106室。统一社会信用代码：91330110MA27W64M34。 法定代表人：周加维，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审原告）：金晨，男，1987年8月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈水达，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人杭州归来兮文化发展有限公司（以下简称归来兮公司）与被上诉人金晨房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初10758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年7月12日，金晨和归来兮公司签订《杭州市房屋租赁合同》，主要约定：归来兮公司向金晨租赁位于杭州市萧山区房屋，建筑面积为281.38平方米；租赁期自2018年7月15日至2020年7月14日，共2年24个月；租金标准为每月21396元，支付方式为押1付3，押金为21396元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由归来兮公司承担的费用、租金，以及归来兮公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给归来兮公司；支付时间为第一期租金应于2018年7月12日支付，以后每期租金支付时间为上期租金到期前15天，先付后用；物业费用为每月每平方米12.50元；租赁期内的水费、电费、物业管理费、车位费等由归来兮公司承担；归来兮公司不按照约定支付租金达7日的、欠缴各项费用达3000元的等情形，应按月租金的100%向金晨支付违约金，金晨并可要求归来兮公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失；合同签订当日，归来兮公司先行支付3个月租金作为房屋使用权，剩余1个月押金以及三个月物业费应于2018年7月22日前结清，否则金晨有权收回房屋使用权，租赁期间，归来兮公司不允许改动原装修隔断，合同终止时，归来兮公司需将房屋复原交予金晨。合同签订后，归来兮公司支付了三个月租金和押金21396元。2018年10月29日，金晨和归来兮公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：1、金晨不提供房屋地址给归来兮公司注册公司使用；2、2018年10月15日至2019年1月14日三个月的房租允许归来兮公司于2018年10月31日前支付一个月房租21396元，允许归来兮公司于2018年11月15日前支付两个月房租42792元；3、2019年1月15日后的房租按照租赁合同规定在上期房租到期前15天之前支付，每次支付三个月房租；4、如归来兮公司不能按照本协议如期支付房租，归来兮公司需在违约后3个自然日内腾空场地，且金晨不退还押金；5、归来兮公司授权陈亮为全权代表和金晨签订租赁合同及本协议。后因归来兮公司未按约向金晨支付2018年10月15日至2019年1月14日三个月租金64188元和2018年9月1日至9月30日金晨垫付的电费2711.50元。金晨于2018年11月16日向该院提起诉讼，该院经审理后于2019年1月30日作出（2018）浙0109民初22547号民事判决书，判决内容主要为：归来兮公司支付金晨2018年10月15日至2019年1月14日的租金64188元、违约金5135元、2018年9月1日至9月30日的电费2711.50元。上述判决生效后，因归来兮公司未履行判决义务，金晨向该院申请执行。经该院执行，2019年4月17日，归来兮公司履行了付款义务。归来兮公司于当日前往租赁房屋进行清理、腾退。2019年7月8日，金晨起诉至原审法院，请求判决：一、解除金晨、归来兮公司之间的房屋租赁合同；二、归来兮公司支付2019年1月15日至5月17日租金85584元，自起诉之日起按银行同期贷款利率支付逾期利息，直至付清；三、归来兮公司支付违约金16261元（21396元-5135元）；四、归来兮公司支付金晨垫付的物业费（2018年10月15日至2019年5月17日）24620.75元（281.38平方米×12.5元/平方米/月×7个月）；五、归来兮公司赔偿金晨中介费损失11589.5元（21396元×（24-11）月÷24月）；六、归来兮公司已支付的21396元押金直接用于抵扣上述部分款项。 原审法院认为，金晨和归来兮公司签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定有效，双方均应按约履行义务并享有权利。根据双方的主张，本案主要争议焦点为：归来兮公司主张的案涉租赁合同在2018年11月3日已经解除是否成立。对此，该院认为归来兮公司的主张不成立，理由如下：第一，归来兮公司主张双方在11月3日口头解除了租赁合同，但金晨对此并不认可，归来兮公司未能提供金晨同意解除合同的相关证据。第二，根据归来兮公司提供的《房屋租赁合同补充协议》，双方在2018年10月29日还就2018年10月15日至2019年1月11日的房租以及之后的房租支付方式进行了协商和更改，并为此签订了补充协议。第三，根据归来兮公司负责人陈洪与金晨委托代理人胡庭旺的短信内容来看，2018年11月10日，双方就腾退家具、赔偿违约金等问题上产生争议，金晨提出归来兮公司腾退家具、给予招租，但要求归来兮公司支付违约金、一个月招租的费用、中介费损失以及结清水电费，归来兮公司负责人陈洪则回复“可以明天我安排媒体到你们公司”，可见，双方虽然有协商过解除合同，但因支付违约金、赔偿损失、腾退家具等问题上产生分歧，双方未能达成一致意见。综上分析，归来兮公司的主张，缺乏依据，该院不予采纳。至于案涉租赁合同的解除时间，该院认为，2019年4月17日，在执行归来兮公司之前欠付的租金等案款时，金晨也提出过房屋腾退的问题，归来兮公司于当日在物业经理的陪同下腾退了房屋，金晨对此也未提出反对意见，之后也收回了房屋。可见，2019年4月17日在金晨默认下归来兮公司腾退了房屋，双方之间的租赁合同在归来兮公司腾退房屋后实际已经解除，双方均不再继续履行租赁合同。至于租赁合同第十条关于“租赁期内，甲方（金晨）需提前收回房屋的，或乙方（归来兮公司）需提前退租的，应提前30日通知对方”的约定本意是任何一方提出解除合同的，应提前通知对方，给予对方合理的时间，以避免给守约方造成损失。但归来兮公司提出解除的意思表示实际在2018年11月就已经口头提出过，金晨对归来兮公司要求解除合同的想法也早已知晓，但因为双方在违约赔偿上未能达成一致意见，故而未能解除合同。2019年4月17日，在案件执行过程中，对于归来兮公司腾退房屋的行为，金晨也未提出反对意见，故在双方均已经同意腾退的情况下，归来兮公司也无须再提前30天通知金晨，双方之间的租赁合同在归来兮公司腾退后实际已经发生解除。因此，金晨以该条款约定要求确认租赁合同于2019年5月17日解除依据不足，也无必要。至于2019年4月17日归来兮公司腾退后导致房屋空置期间的损失在金晨主张的违约金中予以考量。双方之间的租赁合同在2019年4月17日实际已解除的情况下，归来兮公司应向金晨支付2019年1月15日至4月17日的租金66328元（21396元×3个月+21396元÷30天×3天）和2018年10月15日至2019年4月17日的物业费21455元（281.38平方米×12.5元/平方米/月×6个月+281.38平方米×12.5元/平方米/月÷30天×3天）。对于归来兮公司已支付的押金21396元，双方均同意在归来兮公司未付费用中予以抵扣，故在归来兮公司欠付租金66328元中抵扣归来兮公司支付的押金21396元，归来兮公司实际需支付租金44932元。归来兮公司迟延未付租金导致金晨产生租金的利息损失，故金晨主张自起诉主张权利之日起按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算利息损失的诉请，该院予以支持。另外，因归来兮公司未支付租金导致租赁合同最终解除，归来兮公司对此应承担违约责任，根据合同关于违约责任的约定，结合归来兮公司腾退后导致租赁房屋空置期间的租金损失等因素，该院对金晨主张归来兮公司赔偿违约金16261元的诉讼请求予以支持。关于金晨主张的赔偿中介费损失11589.5元，因该中介费系在签订案涉租赁合同时向中介方支出的费用，并非案涉合同解除后的直接损失，也非金晨在解除后重新出租支出的中介费，故金晨主张归来兮公司赔偿该中介费损失的诉请，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州归来兮文化发展有限公司在判决生效后十日内支付金晨租金66328元，扣除杭州归来兮文化发展有限公司已支付的押金21396元，杭州归来兮文化发展有限公司实际需支付租金44932元；并赔偿该款自2019年7月8日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息损失。二、杭州归来兮文化发展有限公司在判决生效后十日内支付金晨物业费21455元。三、杭州归来兮文化发展有限公司在判决生效后十日内赔偿金晨违约金16261元。四、驳回金晨的其余诉讼请求。如杭州归来兮文化发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，减半收取1317元，由杭州归来兮文化发展有限公司负担933元，由金晨负担384元。 宣判后，上诉人归来兮公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决判令归来兮公司向金晨支付租金66328元并支付违约金16261元的判决，该判决证据不足，事实不清，适用法律不当，理由如下：1、归来兮公司与金晨间的房屋租赁合同已在2018年11月3日口头解除，同时归来兮公司已经将房屋的钥匙交还金晨保管，归来兮公司将仍然存放在金晨房屋内的办公室家具赠送给金晨。归来兮公司与金晨于2018年10月29日达成《房屋租赁合同补充协议》，对2018年10月29日至2019年1月11日的房租以及之后的房租支方式进行变更，其目的就是考虑到归来兮公司要求退房，给予归来兮公司一段缓冲的时间，若归来兮公司决定不再继续租赁了，方便双方解除合同。此后，因归来兮公司决定不再继续租赁，双方就退房事宜达成了一致，并将房屋的钥匙交还给了金晨的代理人，归来兮公司的负责人陈洪与金晨委托的代理人胡庭旺的一组短信记录可以证明2018年11月10日双方就解除租赁合同、腾空家具、赔偿违约金达成了一致。从上述内容可以证明金晨与归来兮公司已达成口头解除房屋租赁合同的意向，同时将房屋内的物品口头赠送给金晨，只有部分水电费没有结算，此后金晨又提出违约金的主张，显然不符合双方协商的结果，违背了诚实信用的原则。2、归来兮公司还提交了楚其云（2019年4月17日对案涉房屋进行打扫的保洁员）出具的证明一份，楚其云与陈亮的微信聊天记录、转账记录和视频一组，证明当天打扫时，归来兮公司已经没有再保管案涉房屋的钥匙，钥匙由物业的备用钥匙打开。同时，归来兮公司的法定代表人2018年11月30日、2018年12月10日、2018年12月15日、2019年1月4日、2019年1月5日在朋友圈发布的照片可以证明2018年11月底之前归来兮公司已经搬离了案涉办公用房。二、原审判决中判令归来兮公司向金晨支付21455元的物业费，该判决证据不足，事实不清，适用法律不当，理由如下：金晨举证物业费缴费通知及收款凭证，证明金晨替归来兮公司垫付物业费，归来兮公司对金晨代缴的事实无异议，但其中有一期是杭州亚细亚文化策划有限公司缴费的有异议，该费用可能是该公司在房屋使用过程中产生的物业费予以确认，具体请法院确认。综上所述，归来兮公司已经和金晨在2018年11月3日依法解除房屋租赁合同，并于2019年4月17日腾空家具。一审法院在未查清事实的情况下判决归来兮公司承担相应责任，损害了归来兮公司的合法权益，也造成了公共司法资源的浪费。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护归来兮公司的合法权益和司法公正，故提起上诉，请求：一、撤销原审判决，驳回金晨的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由金晨承担。 被上诉人金晨发表答辩意见称：对一审法院认定事实及法律适用均无异议。 二审举证期限内，上诉人归来兮公司与被上诉人金晨均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，2019年2月27日，金晨向浙江博地物业服务有限公司缴纳物业费35791.5元。 本院认为：案涉《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系归来兮公司与金晨之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行。归来兮公司仅按约支付了前三个月租金和押金，2018年10月15日至2019年1月14日的租金于2019年4月17日在原审法院强制执行下支付，2019年1月15日之后的租金未支付，其行为构成违约。归来兮公司认为，双方已经于2018年11月3日口头达成解除案涉房屋租赁合同的协议，对此，归来兮公司应当提供证据予以证明。归来兮公司一审提交的其负责人与金晨代理人的短信记录仅能证明双方就租赁合同解除、水电物业费结算、违约金计算等问题进行协商，但双方并未达成合同解除的一致意见。归来兮公司一审提交的其法定代表人的朋友圈截图，无法证明2018年11月底之前归来兮公司已经从案涉租赁房屋搬离。归来兮公司一审提交的保洁员楚其云的证明系证人证言，一审时证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，且该证据也无法证明归来兮公司在2019年4月19日之前将案涉租赁房屋钥匙归还给金晨。综上，原审法院认为归来兮公司提交的证据不足以证明双方租赁合同已经于2018年11月3日解除，并无不当。且双方均一致确认，2019年4月17日，经原审法院强制执行，归来兮公司履行了付款义务，并于当日对案涉租赁房屋进行清理、腾退。归来兮公司方负责人也于该日发送短信告知金晨案涉房屋已经腾退，并不再继续租用，金晨未表示异议。归来兮公司主张签订《房屋租赁合同补充协议》系为了给归来兮公司预留解除案涉租赁合同的缓冲期，但该补充协议中并无上述约定，反而是重新约定了归来兮公司欠付租金的支付时间及违约责任，故该理由不成立。综上，原审法院认定案涉租赁合同已经于2019年4月17日实际解除，并无不当。关于归来兮公司提出的杭州亚细亚文化策划有限公司缴纳的物业费系该公司使用案涉租赁房屋产生的物业费，不应当由归来兮公司承担的问题。原审法院系判决归来兮公司承担2018年10月15日至2019年4月17日期间欠付物业费，该时间段内案涉租赁房屋由归来兮公司实际占有使用，而金晨于2019年2月27日缴纳了35791.5元物业费，归来兮公司对金晨代缴无异议，故归来兮公司应当向金晨支付其实际使用期间的物业费。原审认定的物业费并不涉及杭州亚细亚文化策划有限公司缴纳的部分。综上，上诉人归来兮公司的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1866元，由上诉人杭州归来兮文化发展有限公司负担。上诉人杭州归来兮文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月十九日 法官助理赵勤 书记员朱创威