黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1732号 原告：刘伟，女，1984年3月14日出生，汉族，住东宁市。 委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：东宁市金厦房地产开发有限责任公司，住东宁市。 法定代表人：邵玉刚，职务经理。 委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。 原告刘伟诉被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理，依法适用简易程序,于2019年11月6日、12月10日公开开庭进行了审理。2019年11月6日，原告刘伟及其委托诉讼代理人赵洪杰到庭参加诉讼。被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司法定代表人邵玉刚未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人廖代龙到庭参加诉讼。2019年12月10日，原告刘伟未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人赵洪杰到庭参加诉讼。被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司法定代表人邵玉刚未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人廖代龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伟向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即返还原告缴纳的回迁房定金款16 000元及装修保证金2 000元。二、支付占用资金利息3 456元（利息暂计算到2019年6月6日）,以后的利息计算到定金全部偿还完为止。三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年原告所在的南山区相应政府号召集团异迁。2016年6月24日，原告与案外人东宁市房屋征收与补偿服务中心签订了房屋征收安装补偿协议，依据协议第三、四条约定，原告房票总额为216 999.60元，实行房源产权调换，安置的房屋位于牡丹家园小区1号楼1单元303室，建筑面积80.03平方米，协议价为每平方米2 680元，用途住宅，房票额度为214 491.12元，共计使用房票额度为214 491.12元。2016年6月份，原告又与被告签订了商品房买卖合同，原告所购的商品楼为牡丹家园1号楼1单元303室，面积为80.034平方米，每平方米价格为2 680元，价款总计21 449 112元。原告应交的房款已由案外人东宁市房屋征收与补偿服务中心与被告结算完毕。但原告在与被告签订商品房买卖合同时，被告按原告房屋每平方米200元收取原告定金16 000元及装修保证金2 000元，现原告早已入住。但上述款虽经原告多次找被告索要，但被告以种种理由推脱，遂由原告起诉法院，请求依法公断。庭审中，原告撤回了要求被告退还多收取的热费款425.80元的诉讼请求。并变更确认房票额度为216 999.60元。休庭期间，原告于2019年11月26日以进一步搜集证据为由，撤回对被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司退还装修保证金2 000元的诉讼主张。 被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司答辩称，1.原告购买的牡丹家园是案外人庞增会借用被告的资质开发的，实际开发人为庞增会。对于原告购买涉案房屋的事实被告没有异议，但是具体价格被告说不清楚，对于原告主张的动迁协议以及与动迁办转来的每平方米2 680元的事实被告没有异议，但是实际交易价格只有庞增会与原告能够说清楚。被告请求追加实际开发人庞增会为本案第三人。2.由于原告当庭增加了要求被告退还供热费的请求，被告需要举证期限予以核实原告交热费的情况。 围绕本案争议焦点：1.庞增会与被告是否是挂靠关系，本案被告主体是否需要追加庞增会为第三人？2.被告是否应当返还收取的房屋定金款16 000元及装修保证金2 000元，被告是否应当承担资金期间占用的利息？双方当事人举证如下： 原告向法庭出示如下证据： 一、原告与案外人房屋征收安置补偿协议1份。证明：2016年6月24日，原告与东宁房屋征收安置办签订补偿协议，原告选择的方式是产权调换，产权调换安置的房屋为被告开发的牡丹家园小区1号楼1单元303室，用途为住宅，价格为每平方米2 680元，建筑面积80.03平方米，其使用房票额度为214 491.12元。 被告质证称，对形式要件没有异议，证明问题有异议，牡丹家园是庞增会借用被告资质开发的，从该协议看，动迁办给原告动迁的房屋票额为21 4491.12元，2 680元是动迁办给原告拆迁时的房屋面积补差，并不是原告购买庞增会房屋的实际交易价格，庞增会开发的牡丹家园动迁安置户的价格均是2 880元，对外销售价是2 980元，所以不存在着原告2 680元购买牡丹家园的客观事实。 本院认为，被告对该份证据形式要件无异议，对该份证据本院予以采信。 二、1.2016年6月6日被告向原告收取房屋定金票据1份。2.2016年6月23日原告与被告双方签订买卖合同1份。证明：被告于2016年6月6日向原告收取购房定金款16 000元。双方购买房屋的价款每平方米2 680元。所购房屋为牡丹家园1号楼1单元303室。使用原告房票额度214 491.12元，证实原告系一次性付款支付购房款214491.12元，另外原告说明一下，该买卖合同依据原告与东宁房屋征收房屋补偿中心签订房屋安置协议，原告选择了产权调换，安置房屋为被告开发的牡丹家园小区，房款由东宁市房屋征收补偿中心与被告结算完毕。 被告质证称，对形式要件有异议，我们都没参与，收取原告的钱是庞增会的会计收的，我所需要说的是该收款的时间是2016年6月6日，双方签订合同时间是2016年6月23日，原告与东宁市房屋征收补偿中心签订时间是2016年6月24日，也就是说在2016年6月6日原告已经选定庞增会开发的牡丹家园1号楼1单元303室，当时约定的价格是2 880元，由庞增会的会计收取每平方米200元的补差款后，于2016年6月23日以2 680元价格与原告签订了房屋买卖合同。次日依据该合同原告与动迁办签订了动迁安置协议，在2016年6月6日原告选房时已明知其被动迁房产的额度足以购买涉案房屋，但是动迁办最高签订房屋补差款只有2680元，之所以每平方米交200元补差款是双方明知的，由于庞增会的会计将补差款写成了定金，导致了今天的诉讼。在庞增会开发的牡丹家园小区回迁户20多户，均是2880元每平方米回迁的，现在仅有三户到法院要求退还定金，其他大多数人都对定金实际是补差款予以认可。 本院认为，对原告提供的第二组证据被告对形式要件有异议，但并没有提供反驳证据，特别对于2016年6月6日的收据加盖有被告的公章，对此被告对该公章持有怀疑意见，但未提供反驳证据予以推翻，所以对原告提供的该两份证据本院予以采信。 三、被告财务部门为原告出具的收据1份。证明：2016年6月23日被告向原告收取回迁安置房装修保证金2 000元。 被告质证称，被告不是牡丹家园实际开发商，对于原告出示的所有证据均不是被告出具的，被告没有收到任何钱，所以请求追加实际施工人庞增会，只有庞增会到庭才能查清本案事实。 本院认为，对原告出示的第三组证据结合其他证据能够佐证被告收取原告房屋保证金2000元事实，对该份证据本院予以采信。 四、1.不动产权证1份，2.购房发票1张，证明：原告回迁的房屋于2018年办理了不动产产权证书，发票证实原告购房价格是214 491.12元，发票开具是时间是2016年7月1日。3.2019年12月6日由东宁市住建局出具的查询说明1份，证明：被告开发的牡丹家园小区具有施工许可证。 被告质证称，对原告提供不动产登记证及发票形式要件无异议，证明问题有异议，从办理产权证价格看是2 680元，但是实际交易价是2 880元，当时原告的房屋是回迁，通过动迁办签订的产权置换协议，置换价格每平方米2 680元，办理房照时就按照置换价格办理的，有利于原告办理。对原告出具的查询说明没有异议。 本院认为，对原告提供的该组证据被告对形式要件无异议，对该组证据本院予以采信。 被告向法庭出示如下证据： 一、证人隋春惠出庭作证，证人系庞增会的会计，证明：被告没有参与开发，所签订的合同和收据，收取的任何费用都不是原告与被告实际发生的。为查清本案事实，应追加庞增会为本案第三人。 原告质证称，出庭证人与被告是有利害关系的，证人当庭陈述称差价款是与政府协商的，但证人并没有在场，而且自称在代理人发问时称差价款是听说的。证人称跟回迁户结算房款，而实际上房款结算是被告与东宁市房屋征收补偿中心结算的。证人所述前后矛盾，证人以及被告称所开具的票据都是定金写错了，因为不懂，但证人在当庭陈述称有一部分是差价款，说明证人不是不懂。证人在某些关键问题回避，所言不实，不具有客观性应不予采信。 被告质证称，通过证人能够证实被告并没有实际开发牡丹家园，原告起诉的纠纷均是与实际开发人庞增会直接形成的，因此为了查清本案事实，还应追加庞增会。 本院认为，对证人隋春慧证言，原告有异议，对该证人证言待结合其他证据佐证后再予以采信。 二、证人张忠禄出庭作证。证明：原告涉案房屋是由他与庞增会爱人管艳协商的，证明销售价格。 原告质证称，证人只是跟原告一起我看的房子，只是先选房子没谈价钱。但证明不了其他问题。 被告质证称，对证人证言没有意见。 本院认为，对于该证人证言，原、被告双方均没有异议，对该证人证言本院予以采信。 三、说明4份、收据4份。证明：这4份说明是牡丹家园业户刘春霞、杨忠成、段清华、王义才，原签订合同差价款每平方米200元。回迁户写的定金均是补差款，回迁户有10多户，将定金票据交给庞增会，庞增会为回迁户办理房照时，通知过所有动迁户交回定金票据，但是有的业户手中还持有定金票据未交回。 原告质证称，对形式要件有意见，刘春霞上面时间是2019年11月4日写的，另外三份是10月份写的，这四份说明其中有三份是在2019年10月份出具的，都是在原告起诉之后法庭开庭之前业户书写的，另外一份是2019年书写的，但上面没有写具体日期，从性质上看该说明是证言，证人应当出庭作证。该说明与本案没有关系。原告认为被告是利用自己的优势地位，为达到非法占用目的，不择手段收买个别业户出具的虚假证明。业户也为了向开发商要回定金上访过，而且也到本代理人所在单位去过，所以原告认为该证言不真实，应当不予采信。而且这四位业户收据上体现的就是购房定金。 本院认为，被告提供的该组证据应当属于证人证言，按照证据规则要求，证人应当出庭作证，接受质证，本案原告对该四份说明的真实性有异议，该四份说明的证人未到庭接受质证，对该证言的真实性无法进行确认，待结合其他证据佐证后再予以采信。 四、2016年6月16日由被告为王章龙出具的收据1份及证人王章龙出庭作证。证明：王章龙在购买被告开发的牡丹家园4单元402室时，同样向被告缴纳了200元的定金，这定金为补差款，王章龙作为证人证明此事。被告的财务人员，在工作中将31户的动迁户交的补差款写成了定金，王章龙是其中之一，上次开庭我提供了四户，手中还有十几户，这些动迁户均将定金票子交回，并办理了不动产登记证，由于这些住户与原告系邻居关系，不愿意出庭作证，所以我们庭后请求法庭能入户调查。王章龙出庭作证也是证实上述问题。这个定金就是补差款。 原告质证称，被告向法庭提供的证人以及被告向证人出具的定金收据，与本案无关，也证明不了被告所要证明问题，但从该收据当中所写明的购房定金可以看出，这与证人所述完全不相符，而且证人当庭中又称是预付款，而定金、补差款、预付款性质和含义完全不一样，证人在接受原告代理人发问时，称与房屋征收补偿中心签订协议内容中写明了由（有）补偿（差）款，补偿（差）是按每平方米200元，而且证人与被告签订购房合同中，双方签订每平方米2880元，如果证人所述属实，这是证人与开发商自行协商确定的价格，跟原告没有任何关系，如果证人所述不属实，证人有涉嫌作伪证的嫌疑。 被告质证称，证人能够客观证实，被告出具的定金票据实为房屋补差款票据，另外证人能够证实其购买房屋的补差面积也是2 880元，从而证实房屋的实际交易价格为2 880元，而不是与动迁办签订协议的2 680元。 本院认为，对该证人证言以及被告所出示的收据，能够证实证人购买了被告所开发建设的东宁市牡丹家园4单元402室，对于证人所证实的每平方米200元，被告所收取的是定金还是差价款，还是房屋预付款，待结合其他证据佐证后再予以确认。 五、证人张忠禄再次出庭作证，证明：房屋交易价格是每平方米2 880元。选房子的时候每平方米交200元，该200元是房屋补差款，不是定金。 原告质证称，证人第二次出庭与第一次出庭所作出的陈述前后不一，证人只是领着去看房，即便谈到价格，也只是管艳介绍的，但双方最后怎么交易的，证人并不知情，因此证人证明不了双方价格交易情况。 被告质证称，证人第二次出庭已经明确证实被告销售价格在政府每平方米 2 680元之外增加200元补差款，被告的楼房实际销售价格为每平方米2 880元，原告明知被告的销售价格后，才在证人的陪同下选定两处回迁房屋。 本院认为，对于被告所提供的证人张忠禄的证言，该证人系第二次出庭作证，对该证人证言在两次庭审过程中所作出的证词有不一致的地方，证明力较低，对该证人证言待其他证据佐证后再予以采信。 根据原、被告举证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2016年6月6日，被告为原告出具了加盖东宁县(市)金厦房地产开发有限责任公司公章，金额为16 000元的收据一份，收据内容载明：牡丹家园一区1单元303室定金。2016年6月23日原告与被告签订了商品房买卖合同，双方约定价款为214491元。2016年6月24日，原告刘伟与东宁市房屋征收与补偿服务中心签订了房屋征收补偿安置协议，原告选择产权调换，确定安置房屋为被告开发建设的东宁市牡丹家园一区1号楼1单元303室，面积80.034平方米，房屋安置基准价为2680元。原告有证照的房屋可以兑换“房票”的额度为187921.6元，无证照的房屋可以兑换“房票”的额度为29 078元，“房票”总额度为216 999.6元。原告使用“房票”额度为214 491.12（80.034平方米×2 680元）元。2016年7月1日被告为原告出具了编号04245747额度为214 491.12元的黑龙江增值税普通发票一张。2016年7月28日，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司依据其与被告签订的协议向被告支付了原告回迁安置房款。2018年原告取得了该房屋的产权证照。 本院认为，本案系合同纠纷。 关于是否应当追加第三人问题。东宁市房屋征收与补偿服务中心（简称征收中心）与原告达成回迁安置补偿协议，安置的房屋为牡丹家园1区1号楼303室。原告与征收中心之间系房屋征收补偿合同关系，双方达成的安置补偿协议合法有效。征收中心用于回迁安置的房源系被告金厦公司开发建设并提供，且征收中心对于该回迁房屋的购房款已经通过东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司支付给被告金厦公司。因此，金厦公司作为本案的被告主体适格。被告金厦公司主张系庞增会借用金厦公司的资质开发建设牡丹家园，应当追加庞增会为第三人参加诉讼，但未提供证据加以证明，本院不予支持。 关于房屋买卖合同效力问题。征收中心用于原告回迁安置补偿的房源系被告金厦公司开发建设，原、被告依据《房屋征收补偿安置协议》签订了《商品房买卖合同》，并且按照协议履行了合同约定，原告依据该合同和相关手续，办理了房屋产权登记，应当认定该合同合法有效。 关于被告收取原告的16000元是定金还是补交差价款的问题。原告的房屋被征收后，对于征收补偿问题，原告选择了产权调换。用于产权调换的房屋来源是由被征收人自行与房源单位协商确定，然后由征收中心按着被征收人提供的与房源单位协商确定的房屋与被征收人达成《房屋征收补偿安置协议》。本案中，原告与金厦公司协商确定用牡丹家园1区1号楼303室作为回迁用房。原告交付16000元之后，与征收部门达成了安置补偿协议，确定了房屋面积，基准价格等，并与被告签订了同等面积同等价格的商品房买卖合同。原告所提供的被告为其出具的购房发票额与上述约定是一致的，即价款按每平方米2680元计算。因此，原告所提供的证据能够形成证据链条，并符合交易习惯，被告出具的16000元收据载明的款项为定金，符合客观实际，应当认定为定金。被告主张误将补差款写成定金，原告所交付的16 000元实际是房屋补偿款，应由被告承担举证责任，被告提供的证人证言无其他证据佐证，证明力较低，本院无法确认原告交付的16 000元是房屋补差款，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 原告交纳定金的目的在于保证正式签订合同，即保证原告选定被告金厦公司开发建设的牡丹家园作为回迁房。原告选择被告的房源作为其回迁安置房后，原告已按约定履行了自己的义务，原告交付的定金并未抵付房款，被告金厦公司应当向原告返还定金。双方对返还定金的时间没有约定，按本案定金的性质，被告返还定金的时间应当确定在2016年7月28日给付房款时。被告未予返还定金，应当承担违约责任，原告要求被告按年利率6%承担资金占用期间的利息，应予支持，但应当自2016年7月29日起计息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》八十九条、九十条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日返还原告定金16 000元及利息2 880元（自2016年7月29日至2019年7月29日，共计36个月，按月利率5厘计息，即16 000元×36个月×5厘）；2019年7月29日以后的利息按月利率5厘计算至定金返还时止; 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费272元，减半收取136元，由被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  张宗平 二〇一九年十二月十九日 书记员  王 静