江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6917号上诉人（原审被告）：昆山市玉山中学，住所地江苏省昆山市开发区车站路228号,组织机构代码46717238-3。法定代表人：陈海琴，该学校校长。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：昆山市开发区山江茶楼，住所地江苏省昆山市开发区。经营者：黄星霞，女，1970年1月3日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上诉人昆山市玉山中学（以下简称玉山中学）因与被上诉人昆山市开发区山江茶楼（以下简称山江茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初20660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。玉山中学上诉请求：1.请求二审法院裁定撤销原审判决，发回重审或改判。2.上诉费用由山江茶楼承担。事实和理由：1.山江茶楼装修装饰从未经我方同意或批准，山江茶楼自行装修应承担责任。因此不适用该条款。2.即使适用该条款，合同无效根据过错承担责任，本案过错不在玉山中学，山江茶楼至少也有应尽注意审查义务，至少山江茶楼过错和玉山中学过错应该相同。3.玉山中学提起租赁合同无效时原来判决已经生效，而山江茶楼一直未履行搬离义务，却由玉山中学承担超过租金的补偿款，这也明显违背合同法公平公正原则。山江茶楼辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一根据双方签订的无效租赁合同约定内容可证明，可明确证明玉山中学是同意山江茶楼对涉案房屋装饰进行对涉案房屋进行装修的。2.造成涉案房屋租赁合同无效的全部责任在于玉山中学。玉山中学作为出租人应对房屋出租房屋符合法律规划建设负有法定保证义务。租赁过程中，玉山中学曾向山江茶楼出示过有关学校房产，并让山江茶楼适用前述房产证办理消防许可证，但始终未告知前述产证根本与涉案房屋无关，也未告知涉案房屋不具备建设规划许可条件。山江茶楼在前案判决认定后才知道涉案房屋系违章建筑，在此之前根本不知道涉案房屋合法产权山江茶楼向一审法院起诉请求：1.判令玉山中学赔偿损失暂计600000元(具体以评估机构出具的评估报告为准)；2.本案诉讼费用和评估费用由玉山中学承担。一审法院认定事实：玉山中学以山江茶楼为被告曾向一审法院起诉，请求：1.双方合同于2017年6月30日解除，山江茶楼立即腾空并搬离现租赁场所，将房屋恢复原状交付于玉山中学；2.山江茶楼支付非法侵占期间使用费至实际交付为止，目前暂时计算六个月为55000元（实际按市场评估价为依据）；3.诉讼费用由山江茶楼负担，案号为（2018）苏0583民初2087号，一审法院在该案中认定事实如下：2009年6月1日，玉山中学、山江茶楼签订《开发区行政事业单位资产租赁合同》，山江茶楼承租昆山市黄河路127号商铺，面积190平方米，年租金55000元，租期自2009年7月1日至2012年6月30日。该合同到期后双方未重新签订租赁合同，山江茶楼一直使用承租物并支付租金。2016年12月15日山江茶楼与玉山中学原办公室主任张锁金通话，张锁金要求山江茶楼补签合同。2016年12月底山江茶楼在玉山中学提供的《开发区行政事业单位资产租赁合同》上签字，该合同约定：1.出租期限为2012年7月1日至2017年6月30日，山江茶楼已支付2000元押金；2.租金每年110000元，每半年支付一次，先付后用，每期到期日前30日内支付下一期租金；3.经营性装饰装修在合同到期后无偿归玉山中学所有；4.合同期满后，山江茶楼有续租意向的，可以提前一个月提出，同等条件下山江茶楼享有优先承租权；5.山江茶楼为下一承租人的，山江茶楼必须交纳下一次该资产的承租定金，山江茶楼需在本合同到期10日前与玉山中学重新签订租赁合同。山江茶楼不按上述要求执行的，玉山中学有权取消本合同到期后山江茶楼的继续承租权并没收定金。玉山中学在该合同上签署的日期是2012年7月1日。山江茶楼已支付租金至2017年6月30日。2017年6月山江茶楼试图交纳2017年7月至2018年6月房租时，玉山中学称涉案房产将收回由相关部门统一出租，不再收取山江茶楼房租，要求山江茶楼搬离。一审法院在上述案件审理中，经审查查明后作出判决，判决：一、玉山中学与山江茶楼签订的《开发区行政事业单位资产租赁合同》于2017年7月1日解除；二、山江茶楼于判决生效之日起十日内搬离昆山市黄河路127号商铺（底层一间、二层三间，不包括黄河大药房底层二间）；三、昆山市开发区山江茶楼于判决生效之日起十日内向昆山市玉山中学支付占用费（按照55000元/年标准从2017年7月1日计算至实际搬离之日止）。后山江茶楼不服一审法院作出的(2018)苏0583民初2087号民事判决，向苏州中院提起上诉。二审中，山江茶楼提交涉案房屋照片打印件一份，证明涉案房屋由昆山市开发区实验小学在使用，玉山中学已经搬离。玉山中学质证认可该照片真实性，但认为涉案房屋还是由玉山中学在管理。玉山中学提交从昆山市城建档案馆调取的昆山市城乡建设局颁发的编号（93）20号中华人民共和国建设工程规划许可证复印件一份、涉案房屋所在学校规划管理处测绘平面图复印件两份，证明本案租赁房屋已经取得工程规划许可，双方签订的房屋租赁合同合法有效。山江茶楼质证认可规划许可证复印件真实性，但该许可证没有附件，无法看出建设工程规划所指的综合楼具体四至范围，故与本案没有关联。对于两份平面图复印件，对加盖城建档案馆公章的图纸的真实性认可，但测绘图纸无法反映工程规划许可情况；对没有公章的测绘图纸，不予认可。系争租赁房屋没有房屋所有权登记证明。苏州中院在查明事实的基础上作出（2018）苏05民终5546号判决，认定玉山中学就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与山江茶楼订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要的，应当折价补偿，据此山江茶楼应立即腾空并搬离现租赁场所，将租赁房屋返还给玉山中学，并支持玉山中学参照合同约定的租金标准要求山江茶楼支付房屋占有使用费的请求。另查明：2010年10月18日，山江茶楼取得由昆山市公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，并附有坐落在昆山开发区黄河北路127号登记在玉山中学名下的房屋产权证书，经质证，玉山中学认为不清楚具体办证情况，属于历史遗留因素。又查明：一审法院根据山江茶楼申请，依法委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司对山江茶楼装修项目及附着物进行评估，2019年5月15日，该评估机构出具苏名典（资产）评报字【2019】第S-005号资产评估报告，评估对象及评估范围为山江茶楼装修、不可搬迁资产的市场价值和可搬迁资产搬迁费用。2019年4月18日，案件双方当事人和评估人员共同对委估资产进行了现场勘察，根据双方现场确认1层门厅、1、2层隔墙、墙面、天棚、室内均为山江茶楼装修，其中一层为一间，被分割成了大厅和储物间，大厅铺设地砖，墙面为硬包背景墙和石塑板墙，天棚为石膏板造型吊顶，储物间铺设地砖，墙面为乳胶漆，天棚为塑扣板吊顶；二层涉案房屋被分割成10个房间（8个房间、1个杂物间，1个卫生间），地面铺设地砖，墙面为墙纸、马赛克、镜面墙、硬包背景墙和石塑板墙，天棚多为石膏板造型吊顶，少量玻璃装饰吊顶。灯具、灯带、台盆、固定柜等不可搬迁资产纳入装修一并评估。可搬迁资产为家具家电、包括电视机、音响、功放、沙发、柜子和茶几等，共212台（个/张/把）。上述装修、不可搬迁资产的市场价值为202160元；可搬迁资产搬迁费用3000元，合计205160元。山江茶楼对上述鉴定机构出具的评估报告无异议，但是认为价格偏低，涉案房屋内空调、音响、沙发等设备没有评估，因为合同无效后，这些物品也派不上用场，玉山中学应该赔偿。玉山中学对上述评估报告无异议，但是不应认为是山江茶楼的损失。以上事实由民事判决书、消防备案资料（合格证、房产证、情况说明）、评估报告、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为：依据（2018）苏05民终5546号判决，玉山中学与山江茶楼先后签订的《开发区行政事业单位资产租赁合同》属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要的，应当折价补偿，据此山江茶楼应当立即腾空并搬离现租赁场所，将租赁房屋返还给玉山中学。通过本次庭审调查，山江茶楼根据玉山中学提供的房产证、情况说明办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，而玉山中学并不能说明原因，也不能对该事实进行说明，在(2018)苏05民终5546号一案中，因玉山中学无法提供建设工程规划许可证或产证，导致合同被认定无效，山江茶楼据此要求玉山中学赔偿其损失，于法有据，一审法院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条约定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有；不同意利用的，由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院根据山江茶楼的申请，依法对涉案出租房屋装修项目及附着物进行评估、对设备类资产（可搬迁资产、不可搬迁资产）进行评估，依据上述分析，山江茶楼应根据生效文书履行搬离的义务，故对于可搬迁类资产产生的搬迁费用，一审法院不予支持。对于装修、不可搬迁资产202160元，依导致合同无效过错分析，该部分现值损失，应由玉山中学负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告昆山市玉山中学于本判决生效后十日内支付原告昆山市开发区山江茶楼202160元。二、驳回原告昆山市开发区山江茶楼的其他诉讼请求。案件受理费4377元由被告昆山市玉山中学负担4332元，原告昆山市开发区山江茶楼负担45元。鉴定费4000元由被告昆山市玉山中学负担。二审中当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是已经履行完毕的租赁合同被认定无效时，承租人能否要求出租人对已经形成附合的装饰装修物，按照导致合同无效的过错分担现值损失。2016年12月底山江茶楼与玉山中学签订的合同约定，出租期限为2012年7月1日至2017年6月30日，经营性装饰装修在合同到期后无偿归玉山中学所有。合同约定的租赁期限届满后，玉山中学不同意续租，并要求玉山中学搬离，并就此提起诉讼。本院判决认定，玉山中学就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与山江茶楼订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要的，应当折价补偿，据此山江茶楼应立即腾空并搬离现租赁场所，将租赁房屋返还给玉山中学，判决玉山中学与山江茶楼签订的《开发区行政事业单位资产租赁合同》于2017年7月1日解除并支持玉山中学参照合同约定的租金标准要求山江茶楼支付房屋占有使用费的请求。本院认为，在适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条关于租赁合同无效时装饰装修的处理情况，应结合本案的具体因素考虑。一、虽然本案中的房屋租赁合同被认定为无效合同，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题。二、承租人是根据自己的经营需要对装饰涉案房屋的装饰装修属于其自身为了经营需要而进行的投入。三、虽然房屋租赁合同被认定为无效，但山江茶楼未能证明其所投入的装饰装修价值在双方合同履行期内受到合同无效因素的影响。四、涉案合同约定经营性装饰装修在合同到期后无偿归玉山中学所有。因此本院认为山江茶楼要求获得装饰装修补偿的请求，不应予以支持。一审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十一条第二项、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院(2018)苏0583民初20660号民事判决。二、驳回昆山市开发区山江茶楼全部诉讼请求。一审案件受理费4377元、鉴定费4000元，由昆山市开发区山江茶楼负担。二审案件受理费4377元，由昆山市开发区山江茶楼负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年十二月三十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。