湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初9255号原告：浏阳市正洁物业服务有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处纸槽街91号。法定代表人：谢健，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：徐天华，男，1950年8月7日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市正洁物业服务有限公司（以下简称正洁物业公司）与被告徐天华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正洁物业公司的法定代表人谢健到庭参加诉讼。被告徐天华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。正洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐天华支付所欠物业管理服务费、环卫费共计1588元；2、本案诉讼费由徐天华负担。徐天华无答辩。本院经审理认定事实如下：正洁物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2017年3月27日，浏阳市逸景苑小区业主委员会（甲方）与正洁物业公司（乙方）签订《逸景苑小区物业管理服务合同》，约定由正洁物业公司负责对浏阳市逸景苑小区进行物业管理服务，服务期限为3年，自2017年3月28日起至2020年3月27日止。合同约定：一、服务管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公共绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；公共环境卫生的管理服务；安全秩序维护等；二、物业管理服务费用收费标准为：电梯楼按1.2元/㎡/月向业主或物业使用人收取（不包含环卫费），用住宅房屋作商务用途的按相关条例和规定收取物业费，商铺由乙方（原告）按建筑面积1.5元/㎡/月向业主或物业使用人收取；地下车库车位按30元/月/个向业主或使用人收取车位照明清扫费。物业管理费内不包含生活垃圾处理费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元/年/户收取。物业管理服务费每季度一次或一年一次交纳，逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费的千分之三交纳滞纳金，连续两月以上（含两个月）未交物业费的，乙方可采取相应的制约措施包括公布欠费业主名单、采取停电停水直至付诸法律诉讼解决。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。此后，正洁物业公司与浏阳市逸景苑小区业主委员会就49栋物业管理服务签订《逸景苑小区物业服务合同补充协议》，协议约定：1、49栋物业管理期限2.3年，自2017年11月15日至2020年3月27日止。2、物业管理服务费用收费标准为：电梯楼按1.6元/㎡/月向业主或物业使用人收取（不包含环卫费），用住宅房屋作商务用途的按相关条例和规定收取物业费；地下车库车位按30元/月/个向业主或使用人收取车位照明清扫费。物业管理费内不包含环卫费，由正洁物业公司负责向业主或业主使用人按96元/年/户收取。3、本协议系作为原《逸景苑小区物业管理服务合同》的补充，《逸景苑小区物业管理服务合同》与本协议有冲突的，均以本协议所述为准。徐天华系浏阳市逸景苑小区49栋602室业主，其住房建筑面积为70.62㎡，因其拖欠原告2017年11月15日至2018年11月14日的物业管理服务费1356元及生活垃圾处理费，并经正洁物业公司书面催缴后仍未交纳，正洁物业公司遂诉至本院。另查明：徐天华所购买的本案房屋系毛坯房。诉讼中，正洁物业公司要求徐天华按应交物业管理服务费的10%计算违约金。以上事实，有当事人的陈述、物业管理服务合同、财智49栋物业管理协议、物业费欠缴明细、催缴通知、不动产登记信息等证据证实，经庭审核实，可以认定。本院认为，本案正洁物业公司与浏阳市逸景苑小区业主委员会签订《逸景苑小区物业管理服务合同》、《逸景苑小区物业服务合同补充协议》当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，上述协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。正洁物业公司按照合同约定向徐天华提供了物业服务，徐天华应按约缴纳物业费。同时根据湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》第二项“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务收费标准的70%交纳，实行市场调节价的收费标准由建设单位或业务委员会与业主在物业服务合同中约定”之规定，对正洁物业公司要求徐天华支付拖欠的物业服务费949元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分，本院不予支持。正洁物业公司要求徐天华支付违约金，徐天华拖欠物业服务费已构成违约，理应按合同约定向正洁物业公司支付违约金，现正洁物业公司主张按拖欠物业管理服务费总额10%计算逾期付款违约金，该违约金主张低于合同约定标准，系正洁物业公司真实意思表示且不违反法律规定，本院予以支持。根据浏阳市市容环境卫生管理局发布的委托书，徐天华应向正洁物业公司缴纳生活垃圾处理费96元。审理中，徐天华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、徐天华于本判决生效之日起五日内支付浏阳市正洁物业服务有限公司2017年11月15日至2018年11月14日期间的物业管理服务费949元、环卫费96元、违约金95元，合计1140元；二、驳回浏阳市正洁物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由徐天华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇一九年十二月二十日书记员  张 箫附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。