广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22039号上诉人（原审原告）：龚波，委托诉讼代理人：胡婷婷，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟建，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市颖力实业发展有限公司。法定代表人：冯本现，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪梅，广东富群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗友珍，原审被告：深圳市坭岗实业股份有限公司。法定代表人：曾石娇，董事长。委托诉讼代理人：李柳雄，广东度量衡律师事务所律师。原审被告：深圳鸿华实业股份有限公司。法定代表人：张传光。上诉人龚波因与被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”）、罗友珍、原审被告深圳市坭岗实业股份有限公司（以下简称“泥岗公司”）、深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚波的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令确认龚波与颖力公司2002年10月31日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；3.判令确认颖力公司与罗友珍就某大厦14层C号房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；4.判令颖力公司与罗友珍共同办理某大厦14层C号房产预售备案解除手续；5.判令颖力公司将某大厦14层C号房产转移登记至龚波名下；6.判令颖力公司、罗友珍承担本案一审、二审的诉讼费用。颖力公司辩称，同意龚波的上诉请求。坭岗公司辩称，没有新的答辩意见，同一审答辩意见一致。罗友珍未到庭未作答辩。龚波向一审法院起诉请求：1.判令确认龚波与颖力公司2002年10月31日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；2.判令确认颖力公司与罗友珍就某大厦14层C号房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；3.判令颖力公司、罗友珍共同办理某大厦14层C号房产预售备案解除手续；4.判令颖力公司协同龚波办理深圳市罗湖区某大厦14层C号房产权登记至龚波名下的相关手续；5.判令颖力公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实：一、涉案房产情况：涉案房产位于某大厦14C。经一审法院查询，深圳市不动产权登记中心于2017年3月2日书面复函一审法院：涉案某大厦位于HXX-XX宗地内，为我市重大信访楼盘；经各职能部门多次研究和协调，根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府[2004]193号）、《深圳市人民政府关于加强房增登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号）等规定，该项目于2014年2月办理了房地产历史遗留问题登记（证号：2XX6），登记权利人为坭岗公司、颖力公司和鸿华公司。关于该项目分户办证问题，根据相关会议意见，按“成熟一套办理一套”的思路进行处理，必须满足四个条件：（一）申请办证房产的权属无争议；（二）申请办证的房号必须明确、唯一；（三）申请办证房产的四至位置必须明确且与申报材料没有冲突；（四）申请办证房产以2008年《现状测绘》建筑面积为准，必须经公示且无异议；经查产权登记系统，截至2017年2月28日，来函查询的某大厦14C房产尚未办理不动产权证，未查得有效抵押、查封、内部提示备注登记记录。初始登记存档资料记载14C房产预售备案权利人为罗友珍，权属申报人为龚波。综上，某大厦14C房产需符合上述条件方可办理不动产权证。深圳市不动产权登记中心于2018年3月7日书面复函一审法院，某大厦位于HXX-XX宗地内，为我市重大信访楼盘；于2014年2月办理了房地产历史遗留问题登记（证号：2XX6），登记权利人为坭岗公司、颖力公司和鸿华公司；对于该项目分户办证问题，根据该项目遗留问题处理会议的有关意见，按“成熟一套办理一套”的思路进行处理，必须满足四个条件：（一）申请办证房产的权属无争议；（二）申请办证的房号必须明确、唯一；（三）申请办证房产的实际位置必须明确且与申报材料没有冲突；（四）申请办证房产以2008年《现状测绘》建筑面积为准，必须经公示且无异议；经查产权系统，截至2018年2月24日，某大厦14C、14D、15B、15G、24A、24K、24L房尚未办理不动产权证，其中某大厦14C、14D、15G未见有效抵押、查封记录；某大厦15B、24A、24K、24L未见有效抵押记录，已根据深圳市中级人民法院（2017）粤03民初中983号民事裁定书及（2017）粤03民初1983-3号协助执行通知书办理登记手续该四套房产的预查封登记，查封期限为三年，自2017年9月8日起至2020年9月7日止；根据该项目初始登记存档资料，某大厦14C房产预售备案权利人为罗友珍，权属申报人为龚波；某大厦14D房产预售备案登记权利人为冯杰生，权属申报人为杨雪城、龚梅；某大厦15B房产预售备案登记权利人为刘XX，权属申报人为许XX；某大厦15G房产预售备案权利人为冯XX，权属申报人一栏为空；某大厦24A房产预售备案权利人为傅XX，权属申报人为裴XX；某大厦24K房产预售备案权利人为曹XX，权属申报人为刘XX；某大厦24L房产预售备案权利人为陈XX，权属申人为张XX。根据泥岗公司作为乙方与颖力公司作为甲方于2002年7月4日签订的《某大厦产权分配协议书》，以及泥岗公司作为甲方、鸿华公司作为乙方与颖力公司作为丙方于1998年5月18日签定的《关于合作兴建“某大厦”补充协议书》，涉案房产归颖力公司处分。二、合同签订情况：龚波主张其父亲龚某曾同颖力公司就涉案房产签订买卖合同，并提交《深圳市房地产买卖合同》《免息分期付款协议》佐证，上述证据均无原件。2002年10月31日，龚波作为买方与颖力公司作为卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定龚波向颖力公司购买涉案房产，用途为住宅，建筑面积89.38平方米，购房款总额为429024元，颖力公司须于2004年1月1日前交付涉案房产。双方并未就房款给付作出书面约定。三、合同履行情况：加盖颖力公司公章时间为1999年6月2日《收款收据》载明，收到龚某涉案房产订金20000元。加盖颖力公司公章时间为1999年6月15日的《收款收据》载明，收到龚某涉案房产购楼首期款180000元。加盖颖力公司公章、落款日期在1999年7月6日至2003年11月4日期间的《收款收据》载明，龚波及案外人龚某共支付十年免息分期购楼款人民币64906元。加盖颖力公司公章、落款日期为2001年4月4日的《收款收据》载明，收到案外人龚某2001年2月至2002年9月月供共计人民币76360元。但上述《收款收据》覆盖月份多有重复，且落款日期为2001年4月4日的《收款收据》当中并未明确载明是否涉案房产购房款。为证明涉案房产购房款支付情况，龚波还提交中国银行存款回单佐证，但该证据并未载明打款人系何人，与收款收据载明金额是否重复，亦未载明所转款项系涉案房产购房款。四、其他情况：深圳市不动产登记中心于2017年3月6日向龚波作出《购房资格证明》载明，截至2017年3月3日，龚波家庭具备本市住房限购区域内的住房购房资格，可购一套。已生效的（2006）深中法刑二初字第165号刑事判决书认定的涉及虚假套取按揭贷款的房产并不包含涉案房产。一审法院认为，龚波提交2002年10月31日其与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以及颖力公司出具的已收取涉案房产楼款的收据；同时，结合本案楼盘曾存在颖力公司利用员工等身份虚假套取银行按揭贷款的民事欺诈事实的因素，以及涉案房产已经预售备案在罗友珍的前提下，龚波称多年来至本案起诉前不久才知悉该房产备案在罗友珍名下，并不符合常理；且龚波提交的付款凭证及《收款收据》内容混乱且不完整。综合分析，本案不能合理排除上述两份关键证据存在虚假的可能性。据此，龚波要求确认2002年10月31日其与颖力公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）合法有效，以及其他诉讼请求，证据不足，一审法院均不支持。一审法院判决：一、驳回龚波主张确认与颖力公司2002年10月31日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求。二、驳回龚波主张确认颖力公司与罗友珍就某大厦14层C号房屋签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效的诉讼请求。三、驳回龚波主张颖力公司、罗友珍共同办理某大厦14层C号房产预售备案解除手续的诉讼请求。四、驳回龚波主张颖力公司协同龚波办理深圳市罗湖区某大厦14层C号房产权登记至龚波名下的相关手续的诉讼请求。一审案件受理费人民币7736元，由龚波负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，颖力公司确认已收到龚波就涉案房产交易分期支付的购房款合计475994元，确认房款已付清。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。颖力公司与罗友珍签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但罗友珍并未实际出资，也未实际占有该房屋，该合同实为合同当事人向银行申请贷款所虚构的买卖合同，非合同当事人的真实意思表示，属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，依法应属无效，原审法院对龚波要求确认该合同无效及颖力公司、罗友珍共同办理预售备案解除手续的请求未予支持有误，本院予以纠正。颖力公司对涉案房产有处分权，结合龚波一直实际控制使用涉案房产、购房款支付情况以及本案无充分反证的客观情况，本院确认龚波与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的真实性，合同内容不违反法律法规强制性规定，本院对龚波要求确认该合同合法有效的请求予以支持。现龚波已付清购房款，且涉案房产已经注销抵押登记手续，颖力公司应依约将该房产过户至龚波名下，龚波要求过户的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上所述，龚波的上诉请求成立，应予支持；一审判决处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初774号民事判决；二、深圳市颖力实业发展有限公司与罗友珍就深圳市罗湖区泥岗西路某大厦14层C号房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，深圳市颖力实业发展有限公司与罗友珍应于本判决生效之日起十日内共同办理该房产的预售备案解除手续；三、确认龚波与颖力公司2002年10月31日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；四、深圳市颖力实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将深圳市罗湖区泥岗西路某大厦14层C号房产的产权转移登记至龚波名下。一审案件受理费7736元、二审案件受理费7736元，均由深圳市颖力实业发展有限公司负担，深圳市颖力实业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付龚波。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月六日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。