山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5355号原告：宫维坤，男，1956年4月16日出生，汉族，住东营市东营区。原告：颜士华，女，1954年2月8日出生，汉族，住东营市东营区。两原告共同委托诉讼代理人：张连强，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：徐立章，男，1951年10月1日出生，汉族，住东营市东营区。被告：刘春菊，女，1950年10月23日出生，汉族，住东营市东营区。被告：徐丽萍，女，1964年1月12日出生，汉族，住东营市东营区。被告：徐丽兰，女，1955年1月28日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：郭见存，男，1955年1月24日出生，汉族，住东营市东营区，徐丽兰丈夫）。原告宫维坤、颜士华与被告徐立章、刘春菊、徐丽萍、徐丽兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宫维坤及两原告共同委托诉讼代理人张连强，被告徐立章、刘春菊、徐丽萍、徐丽兰的委托诉讼代理人郭见存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫维坤、颜士华向本院提出诉讼请求：1.判令徐立章、刘春菊、徐丽兰、徐丽萍协助宫维坤、颜士华将位于东营市东营区房屋及储藏室一间更名至宫维坤、颜士华名下；2.本案诉讼费由徐立章、刘春菊、徐丽兰、徐丽萍承担。事实和理由：宫维坤、颜士华与徐乃兴于2011年1月8日签订房屋转让协议，双方约定徐乃兴将其认购的胜利油田锦苑一区42号楼1单元201室房屋一套及储藏室一间转让给宫维坤、颜士华，徐乃兴出具授权委托书由徐立章、刘春菊代其办理房屋转让事宜。2011年1月8日，宫维坤、颜士华一次性支付购房款470000元。徐立章、刘春菊作为被授权人代表徐乃兴出具收据，并于当日将涉案房屋及储藏间交付宫维坤、颜士华。因胜利油田政策限制双方一直未在油田内部管理部门办理更名手续，徐乃兴于2016年去世，现油田的限制政策取消，徐立章、徐丽萍、徐丽兰作为徐乃兴的子女拒不协助宫维坤、颜士华办理涉案房屋的更名手续，故诉至法院，望判若所请。徐立章、刘春菊辩称，宫维坤、颜士华所述属实，同意履行协助办理涉案房屋的过户义务，涉案房屋为油田内部购房，并不是每个人都有权购买，而是通过抓阄的方式确定购房资格，徐立章通过抓阄获得了徐乃兴名下的购房资格，购房款全部由徐立章交纳，该房屋不是遗产，属于徐立章顶名买房。徐丽萍、徐丽兰辩称，一、不同意涉案房屋归宫维坤、颜士华所有。该房是胜利油田内部单位自建房，是胜利油田向自己职工变相提供的一种福利。当时父亲徐乃兴、母亲张成英多年蜗居在50型的旧房子里，希望借此机会改善居住条件，但因自己年老体弱，行动不便，因此将钱款交予徐立章，去代交房款。后来徐立章为了实现其独吞父母财产的企图，故意隐瞒并拖延办理上述房产的相关后续手续，导致老人在世时未取得房屋所有权证和国有土地使用证。现父母均已过世，该房产为徐乃兴、张成英的遗产，徐立章、刘春菊没有所有权，更没有权私自出售。二、双方签订的买卖协议违反了合同法和继承法，徐丽萍、徐丽兰请求确认合同无效并依法继承父母遗产。胜利油田胜利房地产开发有限责任公司与购房者签署的住房买卖合同第十一条明确约定，该住房为油田职工住房，自取得权属证书之日起五年内不得上市交易，宫维坤与徐立章均知晓该交易违反政策，所以在签订的房屋买卖协议中有“因油田政策原因，房屋暂时不能过户到乙方名下”，“在油田政策允许过户时”等文字明确表述。2010年母亲张成英去世，徐立章为了独占遗产，就瞒着父亲和妹妹伪造了委托协议，私自将位于东营市东营区偷偷出售，获利470000元并据为己有。宫维坤当时知道张成英已经过世，有部分已属于遗产的事实，在没有房屋所有权证，没有国有土地使用权证，没有购房正式合同和房款发票的情况下，仍将钱款交给了徐立章，而不是授权委托人徐乃兴。授权委托人徐乃兴的住所与徐立章的居住地相距不过100米，宫维坤多次找徐立章商议房屋买卖事宜，却从不与授权委托人及徐乃兴见面。宫维坤明知房屋产权可能存在纠纷，徐立章没有取得产权所有人授权的情况下，也不与近在咫尺的徐乃兴见面，仍坚持交钱，不符合常人逻辑，在全过程中存在重大过失，且有串通之嫌。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫订立的合同无效；恶意串通，损害第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的；乙方以欺诈胁迫的手段或乘人之危，在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更和撤销。父母购买了房产，母亲张成英于2010年7月15日去世，其子女有继承权，在法定继承人不知晓的情况下，徐立章无权处置该房产的全部，因为该房产部分已经属于张成英的遗产。徐立章伪造授权委托书与宫维坤签订的买卖协议，独占遗产，严重损害了其他法定继承人的利益，该以合法形式掩盖非法目的的协议应属于无效协议。宫维坤明知该房产不允许转让交易，徐立章没有取得全部产权共有人的授权委托，也没有去房产科进行查证，其本身就存在重大过失。申请协议无效，不能将宫维坤、颜士华的过失转嫁给已经受害的其他法定继承人。当事人围绕诉讼请求提供证据，本院组织双方当事人进行了质证。宫维坤、颜士华提供购房发票、房款收据、购房确认单、房款通知单、徐乃兴与胜利油田房地产开发有限公司签订的住房买卖合同、徐乃兴火化证明和死亡证明等复印件各一份，徐乃兴授权委托书一份、徐乃兴与宫维坤、颜士华签订的房屋转让协议书一份，徐立章、刘春菊出具的一份收条以及宫维坤、颜士华缴费物业水电费单据一组，证明涉案房屋在测井公司房产管理科户主登记姓名为徐乃兴、张成英；徐乃兴出具授权委托书委托徐立章、刘春菊将涉案房屋出转让给宫维坤、颜士华，宫维坤、颜士华已经支付购房款470000元，且以实际居住、使用涉案房屋。徐立章、刘春菊均对上述证据的真实性及证明目的均无异议。徐丽萍和徐丽兰质证认为，对授权委托书的真实性有异议，授权委托书上的字迹不是徐乃兴书写，对其他证据的真实性无异议。徐立章、刘春菊提供购房顺序号、购房通知单、锦华首期房款通知、房款收据复印件等证据以及徐乃兴自书遗嘱一份，证明涉案房屋为徐立章顶名购买。宫维坤、颜士华质证认为，对证据的真实性和证明目的均无异议，可以证实宫维坤、颜士华在签署买卖协议时是善意的。徐丽兰、徐丽萍质证认为，对其他证据的真实性无异议，但对遗嘱有异议，该遗嘱并不是徐乃兴真实意思表示，是徐立章让徐乃兴抄写。徐丽兰提供徐乃兴名下账户银行交易流水一份、视频一份，证明徐乃兴为购买涉案房屋出资人，徐乃兴书写的遗嘱并非自身真实意思表示，而是按照徐立章的要求抄写的。宫维坤、颜士华质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。徐立章、刘春菊质证认为，对视频的真实性无异议，银行交易流水的真实性和证明目的均不予认可。根据当事人举证质证情况本院分析认证如下：宫维坤、颜士华提供的购房发票、房款收据、购房确认单、房款通知单、徐乃兴与胜利油田房地产开发有限公司签订的住房买卖合同、徐乃兴火化证明和死亡证明等复印件，徐乃兴与宫维坤、颜士华签订的房屋转让协议书，徐立章、刘春菊出具的一份收条以及宫维坤、颜士华缴费物业水电费单据等证据，各方当事人均认可其真实性，本院予以采信。虽然徐丽萍、徐丽兰对徐乃兴出具的授权委托书真实性不予认可，但未提供证据予以推翻，对该授权委托书本院予以采信。徐立章、刘春菊提供的购房顺序号、购房通知单、锦华首期房款通知、房款收据复印件等证据，各当事人均予以认可，本院予以采信。徐立章、刘春菊提供的徐乃兴遗嘱与徐丽兰提供的视频可以印证，可以证实该遗嘱为徐乃兴亲笔书写，但徐乃兴陈述该遗嘱是按照徐立章的要求抄写。徐丽兰提供的徐乃兴银行账户交易流水，仅能显示某个时间的存款余额，不能证明徐乃兴账户取款的具体时间，而且该账户显示2008年12月18日账户余额有减少20000元。根据本院审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：徐乃兴与张成英是夫妻关系，徐立章、徐丽兰、徐丽萍是二人子女。刘春菊是徐立章之妻。2008年12月13日，徐乃兴、张成英向胜利油田职工住房建设项目管理部缴纳购房款100000元；2009年5月12日，缴纳购房款50000元；2009年8月20日交纳购房款43010.4元。2011年11月9日胜利油田职工住房建设项目管理部出具购房发票金额为193010元。2010年7月15日，张成英去世。徐立章、徐丽兰、徐丽萍均认可张成英在去世前将个人存款在子女间进行分配，但没有明确提到涉案房屋。2011年6月8日，徐乃兴与胜利油田胜利房地产开发有限责任公司签订住房买卖合同一份，约定徐乃兴购买胜东社区锦苑一区42号楼1单元201室。该合同约定，该住房为油田职工住房，原则上自取得权属证书之日起五年内不得上市交易，具体情况按届时规定执行。该合同共有人处为空白。当前，涉案房屋按照胜利油田内部政策可以进行变更登记。由于徐乃兴年事已高，全部购房手续包括抽号、交款、收房等均由徐立章代为完成。2011年1月8日，徐乃兴与宫维坤、颜士华签订房屋转让协议书一份，约定徐乃兴将位于胜利油田锦苑一区42号楼1单元201室住宅房一套及储藏室一间出售给宫维坤、颜士华，双方约定房屋总价款为470000元。徐乃兴在甲方处签名并按印，徐立章、刘春菊分别作为被委托人、被委托人配偶在协议书上签字。同日，徐乃兴出具授权委托书一份，委托徐立章代为办理房屋买卖、房产过户等相关事宜。宫维坤交付房款470000元，徐立章、刘春菊出具收条，并向宫维坤、颜士华交付了房屋。宫维坤、颜士华主张在徐乃兴的住处交付了上述房款，徐乃兴对卖房的事实以及房款的数额均未提出异议。徐立章主张涉案房屋的房款全部为其支付，徐立章属于顶名买房，因此在收到宫维坤支付的购房款470000元后，徐立章经徐乃兴允许将该购房款作为本人财产予以收取。2012年6月28日，徐乃兴书写遗嘱一份，该遗嘱载明：“我经过慎重考虑和老伴生前的意愿，决定立如下遗嘱：1.将测井西苑小区20号楼1单元202屋的房产权归儿子徐立章所有，其他人无权干涉。2.油田锦苑一区42号楼1单元201室住房虽在我们名下，但是购房款全部是由儿子徐立章出资购买，其房产权理所当然也归儿子徐立章所有，其他任何人无权干涉。”在徐丽兰提供的视频中，徐乃兴陈述其书写的遗嘱是按照徐立章的要求抄写的。徐丽兰、徐丽萍主张涉案房屋购房款系用徐乃兴的存款予以支付，该房应为徐乃兴、张成英的共同财产。2016年4月14日，徐乃兴去世。本院认为，徐乃兴与宫维坤、颜士华签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，虽然在徐乃兴与胜利油田房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时约定“在取得房屋产权证之日起五年内原则上不得上市交易”，但该条规定并非效力性强制性规定，上述合同还约定“具体情况按届时规定执行”，而且当前的政策已经取消了对上市交易条件的限制，宫维坤、颜士华也已缴纳了全部房款并实际取得涉案房屋，因此该房屋转让协议应为合法有效，本院予以确认。按照胜利油田房管部门的登记信息，涉案房屋登记在徐乃兴、张成英名下，徐乃兴将涉案房屋出售给宫维坤、颜士华时，张成英已经去世，而且徐乃兴与胜利油田房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同载明的房主仅为徐乃兴一人，共有人处为空白，宫维坤、颜士华在购买涉案房屋时，徐立章、刘春菊也作为受委托人参与了交易的过程，宫维坤、颜士华更有理由相信徐乃兴有权出卖涉案房屋，而且470000元的房款金额也符合当时的市场价值，结合宫维坤、颜士华已在徐乃兴去世前实际取得涉案房屋并装修入住的事实，宫维坤、颜士华在购买涉案房屋的过程中应为善意第三人。关于涉案房屋的实际权利人的问题。徐立章、刘春菊主张顶名买房，其为涉案房屋的实际权利人。徐丽兰、徐丽萍主张该房屋为徐乃兴和张成英的共同财产。双方均未提供证据予以证实购买涉案房屋时的款项来源，无论涉案房屋是徐立章、刘春菊顶名购买，还是徐立章、刘春菊代表徐乃兴、张成英购买涉案房屋，属于徐乃兴、张成英以及子女之间的内部关系，不能对抗宫维坤、颜士华作为善意第三人的诉讼主张。由于徐乃兴与宫维坤、颜士华签订的房屋转让协议约定的义务尚未全部履行完毕，现徐乃兴已经去世，徐乃兴尚未履行完毕的合同义务应当由其法定继承人继续履行，宫维坤、颜士华主张徐立章、徐丽兰、徐丽萍履行协助办理变更登记义务，符合法律规定，本院予以支持。刘春菊在庭审中明确表示愿意协助宫维坤、颜士华办理涉案房屋的变更登记，本院予以确认。徐丽萍、徐丽兰主张涉案房屋为徐乃兴、张成英遗产并请求依法分割涉案房屋，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下：被告徐立章、刘春菊、徐丽兰、徐丽萍于本判决生效之日起十日内协助原告宫维坤、颜士华将位于东营市东营区房屋及储藏室一间更名至原告宫维坤、颜士华名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告徐立章、徐丽兰、徐丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张立云二〇一九年十二月十二日书记员  杜 岩