贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初4418号原告：贵州世纪宏洋物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县。法定代表人：周廷洋，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：王文兴，男，贵州山一(金沙)律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：李嘉燕，男，贵州山一(金沙)律师事务所律师。被告：周守先，女，1978年08月09日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人(特别授权)：朱成凯，男，1955年12月25日出生，彝族，住贵州省金沙县，系被告周守先父亲。原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司(以下至主文前简称宏洋物业)与被告周守先物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告宏洋物业委托代理人王文兴、李嘉燕和被告周守先委托代理人朱成凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏洋物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业管理费2，476元；二、判决被告以所欠物业费为基数，以月利率1%计算违约金，自2017年12月1日直至物业费付清为止(暂计至2019年9月30日止为545元)；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告所在小区的开发商遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司签订《丽景名城前期物业服务合同》，为丽景名城业主提供物业管理服务，并就双方的权利义务进行了约定，其中住宅房屋的物业费按其拥有建筑面积每月每平方米1元收取。原告自进场后深得业主好评。被告住宅建筑面积137.58平方米，自2016年05月30日至2017年11月期间共计18个月的物业管理费2，476元未支付给原告，原告多次催缴未果，故起诉请求判决如前诉请。原告宏洋物业围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1.营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告的身份情况；2.《丽景名城前期物业服务合同》、《丽景名城前期物业服务协议》、《承诺书》，用以证明原告与被告房屋的开发商签订前期物业服务合同、原告与被告签订前期物业管理服务协议，在该两文件中均约定了物业收费标准按房屋建筑面积1元/平方米/月，逾期支付物业费按欠费总额每日加收3‰的费用；3.接房单、装修房子承诺书，用以证明被告接房的时间为2012年12月07日、房号为X-X-X-X及面积137.58平方米；4.物业费缴费收据、物业费催收通知单及照片、报告，用以证明原告已书面通知被告欠缴物业费，包括欠费区间为2016年05月30日至2017年11月30日、数额为2，476元、交纳的地点为黎明花园物业服务中心及联系电话；5.电梯日常维护保养合同、电梯巡查记录表、外来人员登记本、护卫人员交接表、物业服务场景图片、工资表、天安财产保险股份有限公司批单（正本），用以证明原告已经为被告及被告所在小区的全体业主提供了物业服务；6.奖牌图片，用以证明原告为小区提供物业服务，因服务质量稳定、可靠、达标，得到有关部门的表彰。经质证，被告对原告所举的1-6组证据均无异议。被告周守先辩称：一、原告与被告之间签订的《物业服务合同》违反法律规定，原告无权收取被告的物业管理费。《物业服务合同》签订的主体是法人之间、法人与群众性自治组织的代表之间，而不是法人与业主本人之间，原告与被告之间签订的《物业服务合同》违反法律规定，原告不能以此为依据收取被告的物业管理费。二、原告提供的《丽景名城前期物业服务合同》版本格式、部分核心内容与被告与开发商签订购房合同时取得的《丽景名城前期物业服务合同》不相同，自己取得的合同中约定逾期期限为2012年04月01日起至2013年04月01日止，但至今房开商或者业主委员会没有与原告达成相应协议，此合同期限届满，合同的权利义务早已失效。三、小区业主一直被动接受原告强制服务，其未尽到物业服务公司的义务，应当认定为违约。丽景名城小区自入住以来，一直未成立业主委员会，原告一直都没有正规合法手续便强制在小区服务，业主多次要求原告停止服务，但原告均以未成立业主委员会无权解除合同为由继续强制服务，且对业主提出的合理要求不闻不问、态度差、服务不到位，没有尽到一个物业管理公司应尽的义务。四、自己居住的单元房屋楼顶未安装避雷带，导致电梯被雷击于2017年9月18日至2017年12月20日期间停运，按合同约定应由原告找房开商沟通解决维修经费一事，但最终是业主自筹资金维修；全小区六台电梯坏了后，原告下发通知总费用需7万多元，但最终业主维修才花去27510元，中间的差距太大，是否属于原告的欺骗行为；正常交物业费的全额收取，但后面被交的仅收取70%，对该现象原告如何解释。五、还有如门禁坏了不修理电梯停运期间另行产生的费用又如何补偿等其他事宜。故原告与开发商签订合同到期后，未续签合同，单方面强行继续提供服务，且服务态度恶劣、质量差、未尽到物业管理义务，原告的诉请不合情理，无法可依。请求驳回原告的诉请并由原告承担本案诉讼费用。被告周守先围绕反驳对方主张向本院提供如下证据：1.房开公司提供的《丽景名城前期物业服务合同》，2.随购房合同的《丽景名城前期物业服务合同》；3.电梯集资、门禁集资及开支发票；4.丽景名城物业办公室与业主协议；5.业主罗恩菊出院证明；6.A3单元楼顶未安装避雷针图片；7.丽景名城电梯维修经费总表；8.委托书；9.原告下发的维修电梯费用及补充物业费的有限修复电梯的通知图片；10.A3单元电梯维修改造合同。经质证，原告对被告所举证据的三性均有异议，认为部分证据与本案无关，电梯维修应由业主大会临时会议协商解决，不是物业公司服务范围，自己已履行了相应告知义务。本院经审理认定事实如下：2012年1月3日，原告宏洋物业与遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司签订《丽景名城前期物业服务合同》，服务期限自签订之日起开始，至物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告宏洋物业于2012年1月3日开始履行物业服务义务，为丽景名城小区提供物业服务。被告周守先系丽景名城小区X-X-X-X号房屋的业主，2012年12月07日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费按被告房屋建筑面积137.58平方米每月每平方米1元收取，按季缴纳。被告物业管理费缴纳至2016年05月30日止。2017年11月22日，原告宏洋物业书面催收被告缴纳2016年05月30日至2017年11月30日期间的物业管理费2，476元。2017年11月29日，原告撤出丽景名城小区终止物业服务。原告催收被告未果，诉至法院要求支持如前诉请。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年12月07日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方即构成物业服务合同关系，双方均应根据合同约定履行合同义务。被告系金沙县丽景名城小区业主，原告为该小区提供了物业服务，其应按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告催收时载明被告应缴纳2016年05月30日至2017年11月30日期间的物业管理费2，476元，故原告诉请被告支付物业服务费2，476元的诉讼请求，本院予以支持。另外，原告提出要求被告以所欠物业费为基数，以月利率1%计算违约金，自2017年12月1日直至物业费付清为止，暂计至2019年9月30日止为545元的主张，原、被告双方在签订的《前期物业管理服务协议》中未予约定，无法律依据，因此，原告宏洋物业公司的该项请求本院不予支持。被告周守先提出的原告与被告之间签订的《物业服务合同》违反法律规定，原告无权收取被告的物业管理费；小区业主一直被动接受原告强制服务，其未尽到物业服务公司的义务，应当认定为违法；并且物管服务严重侵害业主权益的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告周守先提出的辩解理由，不符合法律规定，本院不予采纳。如果被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，可根据该解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、由被告周守先在本判决生效后十日内支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司物业服务费人民币2，476元；二、驳回原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币30元，由被告周守先负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。审判员  刘仁凯二〇一九年十二月十八日书记员  袁海涅