江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0105民初126号 原告（反诉被告）：南昌贵源科技有限公司，住所地江西省南昌市湾里区，统一社会信用代码：913601050634624990。 法定代表人：饶纯，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘新斌，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶方强，公司员工。 被告（反诉原告）：南昌市富名食品有限公司，住所地江西省南昌市新建区，统一社会信用代码：913601226749556983。 法定代表人：刘美丽，公司总经理。 被告（反诉原告）：毛庆平，男，汉族，1974年10月1日出生，住江西省南昌市红谷滩。 两被告（两反诉原告）共同委托诉讼代理人：彭丁带，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 两被告（两反诉原告）共同委托诉讼代理人：范非，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司（以下简称贵源科技）与被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司（以下简称富名公司）、毛庆平合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘新斌、饶方强与被告（反诉原告）委托诉讼代理人彭丁带、范非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贵源科技向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2015年1月9日签订的《招商代建协议书》；2、判令被告承担合同违约金人民币2863674元；3、本案诉讼费用、律师费用等全部由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原、被告签订《南昌贵源低碳产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》（以下简称《招商代建协议书》），就被告委托甲方代建位于南昌贵源低碳产业园第A12栋厂房达成一致，协议书主要内容为：代建厂房为框架结构，共三层，总建筑面积约为3181.86平方米，总价计人民币5727348元，土地性质为工业用地，宗地使用年限为50年，并就付款方式、交房时间、违约责任等进行了明确约定。《招商代建协议书》签订后，被告在2015年5月20日前支付了总房款的50%计人民币2863674元，原告也在2015年5月20日前按约将已建成封顶的厂房交付给被告使用。其后，被告因自身原因一直无法办理银行按揭贷款，故其在接到原告签订《商品房买卖合同》通知后一直未签订《商品房买卖合同》。为此，原告多次发函要求被告前来签订《商品房买卖合同》并支付剩余50%房款，被告均借故拖延。2018年11月30日，原告向被告发出《再次催收房款的函》，2018年12月27日，原告向被告发出《关于解除的函》，通知解除双方的代建协议关系。现原告特向贵院提起诉讼，请求判决解除原、被告之间签订的《招商代建协议书》，并判令被告承担合同约定的违约责任。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平辩称：针对被答辩人的诉求，答辩人认为违约责任不在答辩人，而恰恰在被答辩人。由于双方在签订《招商代建协议书》前，被答辩人曾明确、肯定的承诺：答辩人先期支付50%的房款，待厂房建成交付使用后，答辩人具备银行按揭贷款的条件下，被答辩人就可以为答辩人办理到银行贷款。在厂房交付后，答辩人多次找到被答辩人要求其为己办理银行贷款，但被答辩人以各种理由推诿拒绝，致使双方签订的代建协议实际不能履行，综上所述，故应是其违约在先。依据合同法的相关规定，违约方不具备合同解除权，而恰恰在守约方。今被答辩人诉求解除代建协议，我方表示同意，但对于解除代建协议后我方守约而受到的经济损失，被答辩人必须依法予以赔偿；对其要求答辩人承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回。 为此，被告富名公司、毛庆平启动反诉称：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2015年1月9日签订的《南昌贵源低碳产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》；2、请求判令反诉被告返还反诉原告已经支付的建房款2863674元及利息损失（按照6%年利率计算，以支付款项日起至实际履行之日止）；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告厂房的装修费用、生产设备安装调试费用、包装品损耗费等用共计人民币2000000元；4、请求判令本案的诉讼费、反诉费、律师费由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月，反诉原告在与反诉被告就签订《招商代建协议书》进行协商时，反诉被告明确承诺，只要反诉原告具备办理银行贷款所需条件，反诉被告就能够为反诉原告办理到银行贷款，而反诉原告也一再明确需要银行贷款才能签订该协议，反诉被告予以明确、肯定的承诺。基于此承诺，2015年1月9日，反诉原告与反诉被告签订《招商代建协议书》，协议书的主要内容为：代建厂房为框架结构，共三层，总建筑面积为3181.86平方米，总价共计人民币5727348元，土地性质为工业用地，宗地使用年限为50年，并就付款方式、交房时间、办理银行贷款、违约责任等事项进行了明确约定。反诉原告依约定于2015年5月20日前支付了50%的总房款，反诉被告也依约定在2015年5月20日前将建成的封顶厂房交付反诉原告使用。在交付房屋后，反诉原告积极准备材料交于反诉被告准备办理银行贷款并多次督促，但反诉被告以银行方面事由予以拒绝。此后，反诉被告多次邀约反诉原告进驻园区开工，并多次承诺只要企业能正常入驻，就一定想办法为反诉原告办理到银行贷款。于是反诉原告按照标准程序办理了一系列企业入驻开工的手续和前期准备工作。在双方签订《招商代建协议书》后，反诉原告依照约定于2015年5月20日前支付了总房款的50%计人民币2863674元，其后由于反诉被告未能依照约定为反诉原告办理到银行贷款而使协议的履行处于停滞状态，反诉被告于2018年3月强行锁闭厂房至今，造成反诉原告巨大的资金损失（包括资金长期闲置及利息的损失）。厂房交付使用后，反诉原告立即安排组织人员对厂房装修等生产经营的前期准备开展工作，并为此投入了约6000000元的资金，如厂房装修、生产设备安装调试、天然气开通、电容变压器安装、污水废气处理工程建设、锅炉房建造（原先允许反诉原告建造锅炉房，后被反诉被告以影响美观为由强行拆除，事后双方达成协议并在反诉原告交纳土地占用费的条件下又重新建造完毕）、原材料及包装品采购等。2018年3月，反诉被告强行将厂房锁闭，致使反诉原告生产停业至今，造成厂房长期空置，内部装修及众多设备搁置、加速老化折旧，原材料、包装物也因过期而蒙受严重的经济损失。为维护我方的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，现特向贵院提起反诉，请求判令支持我方的4点诉讼请求。 反诉被告（原告）贵源科技对此辩称：因为反诉原告也同意解除协议，请求法院予以解除；反诉被告不存在任何违约行为，未能办理银行按揭是反诉原告自身原因所致，反诉被告从未承诺在反诉原告不具备银行贷款条件下为其办理银行贷款。在反诉原告不能进行银行贷款情况下，反诉被告还安排了企业为其提供融资服务，和反诉原告相同情况的在工业园还有三家。其他三家最后都同意反诉被告提供的企业融资（融资条件类似于银行贷款），由于反诉原告坚持不同意反诉被告提供的企业融资条件，导致其长期未能交付房屋余款。因此，相关的违约责任应当由反诉原告承担；反诉原告在厂房交付以后，由于其自身经营不善的原因，导致关闭、停产，相关的损失与反诉被告无关；根据双方签订的《招商代建协议书》第九条第一款的规定，只要反诉原告具备三种情形之一的均构成合同违约，这三种情况分别是：没有同反诉被告签订商品房买卖合同、或者没有付清代建厂房总房款的50%、未办理银行按揭手续。按照该条约定反诉被告有权不予退还反诉原告的已付代建房预付款。造成损失的还应当赔偿损失。该条约定非常明显反诉原告的违约情形也是显然意见，故请求人民法院依法驳回反诉原告的2、3、4项诉讼请求。 为支持其诉请，原告（反诉被告）贵源科技将本诉与反诉的证据一并列举如下： 第一组证据：《营业执照》复印件、企业信息查询件、身份证复印件。证明：原、被告双方的诉讼主体资格。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：对该组证据的三性均无异议。 第二组证据：《南昌贵源低碳产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》。证明：原、被告双方就委托代建厂房达成一致意见，并就价款、面积、付款方式、违约责任等合同主要条款进行了约定的事实。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证明的目的应补充：即代建协议书第六条第二项如乙方具备银行贷款条件可办理银行贷款手续，及第九条第一项约定乙方可通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款尾款。因此，原告提交的该份证据不能达到原告的证明目的。 第三组证据：《收款收据》、《收条》、《物业费发票》。证明：被告仅支付原告一半房款，被告已经收房并已经使用多年的事实。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该组证据不能达到原告的证明目的，而恰恰证明：被告富名公司当时为正常的生产经营状况；因为交付的时候仅为框架，被告富名公司为了生产经营对该厂房有大量的投入。 第四组证据：《关于再次催收贵源低碳产业园第A12栋房款的函》、南昌市富名实业有限公司《回函》、《关于解除招商代建协议书（A12栋）的函》、EMS邮寄单。证明：原告多次发函要求被告前来办理签订《商品房买卖合同》并交纳剩余房款，被告回函称不能办理银行贷款的责任在原告，拒绝支付尾款、原告书面解除代建协议的事实。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告拒绝支付尾款的事实，而恰恰证明被告被告要求原告积极履行办理按揭贷款的义务，希望尽早通过银行贷款来支付尾款的事实。 第五组证据：《南昌农村商业银行股份有限公司叠山支行情况说明》一份。证明：被告不具备银行贷款的条件主要原因有：毛师傅食品有限公司成立年限不够；公司纳税记录达不到厂房贷款要求。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：对该组证据的三性均有异议。被告富名公司与原告签订代建协议的主体是被告富名公司而不是“南昌毛师傅食品科技有限公司”，主体不对；要获得银行的按揭贷款前提是原告应该已经获得银行贷款的准入，所以程序不对。 第六组证据：律师事务所委托代理协议、增值税普通发票。证明：原告因被告违约引发诉讼，发生的律师费50000元需由被告承担。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平的质证意见：付款人的主体不对，发票记载的是“饶明芳”；收款方不对，收款方是江西华昌律师事务所，而不是现在代理律师所在的律师事务所；律师费的承担合同中无约定，不应得到支持。 被告（反诉原告）富名公司、毛庆平将本诉与反诉的证据一并列举如下： 第一组证据：2015年9月19日关于土地占用费、变压器安装问题的《协议》。证明：反诉原告提供，反诉原、被告之间签订；反诉被告曾向反诉原告违法收取“土地占用费”202500元；反诉原、被告协商确认用电专变的容量（100千瓦）和最后安装时间(2015年10月10日）。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的《协议》的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，我方不是违法收取土地占有费；变压器的最后安装是要以供电部门的时间为准。 第二组证据：《专变开户证明》复印件。证明：反诉原告提供，国家电网公司湾里区供电分公司罗亭供电所出具；专变的具体开户时间（2016年8月1日）超过双方约定的最后安装期限(2015年10月10日），反诉被告违约。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：专变开户的对象是南昌市毛师傅食品科技有限公司不是本案的被告；开户的时间和使用的时间在实际生活当中是有差异的，无法证明被告的证明目的，原告也不存在违约。 第三组证据：贵源科技房款催缴函、锁闭A12栋厂门照片。证明：反诉原告提供，反诉被告制作并张贴在A12栋厂门之上；反诉被告第一次送达催款（2018年3月18日）函的时间和方式；反诉原告提供，手机相机拍摄，证明反诉被告把A12栋厂房大门锁闭且把锁芯焊死。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对催收函的三性均无异议；对照片的真实性、证明目的提出异议，该证据无法证实是原告将大门锁闭且把锁芯焊死，不排除是自然坏掉或是被告自己弄坏。 第四组证据：《商品房预售许可证》复印件。证明：反诉原告提供，南昌市住房保障和房产管理局颁发，证明反诉被告获得房产预售许可的具体时间（2017年11月3日）已然超过代建协议约定的商品房交付时间（2015年5月20日）。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的三性均无异议，对证明目的有异议。在提交的证据三收条当中已经证实被告于2015年4月30日收到了原告交付的钥匙，被告当庭质证也认可。 第五组证据：《不动产登记信息查询件》。证明：反诉原告诉讼代理律师接受法院委托后调查取得，南昌市不动产登记局出具；反诉被告在2017年5月10日曾以其大部分土地使用权和部分建筑物向银行作抵押；反诉被告自2017年5月10日起至今，由于抵押事宜的存在，故反诉被告无法获得开发商开发项目银行按揭贷款准入资格，无法履行协助购房人办理银行按揭贷款的义务。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。原告的土地使用权和建筑物抵押不影响被告申请银行贷款，被告不能贷款的原因是其自身所致。 第六组证据：录音证据及光盘。证明：反诉原告提供，2019年3月14日湾里区人民法院调解现场录制；反诉被告承认其曾经答应为反诉原告办理银行贷款；反诉被告承认其未曾办理开发商开发项目银行按揭贷款准入手续，故无法为反诉原告办理银行按揭贷款。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。原告答应为被告办理银行贷款手续是事实，但是前提是其自身符合贷款条件，原告不是银行，怎么能决定包你可以贷款，这明显不符合常理；在被告不具备银行贷款的条件下，原告已经提供了企业融资方案，与被告情况相同的三家企业均已接收。因此被告的违约情形是明显，甚至是故意的。 第七组证据：《要求赔偿清单》，清单共有五项：南昌贵源低碳产业园装修费用521527.33元；不可移动设备净值（包括一部2吨载货电梯、一套蒸汽锅炉及配套设备）415250元；天然气开户费200000元；变压器安装及安装费230400元；土地占用费202500元，共计1569677.33元。第一、二项是由被告申请法院依法启动司法鉴定程序所作出的鉴定结论证明的事实。第三项天然气的开户费有燃气入户合同及转账凭证。变压器安装的费用是原告方开具的两张收款收据。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对两份鉴定的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。这两份鉴定所鉴定的内容是装修工程和设备造价是被告自身违约造成的损失，与原告无关。对天然气开户等费用均是被告自身经营需要所发生的，与原告无关。被告包括装修在内的所有损失均由其自行承担。赔偿清单、银行付款流水为复印件。燃气入户合同的甲方是南昌市毛师傅食品科技有限公司。 第八组证据：银行流水一份。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对真实性、合法性有异议，上面仅显示“丰和支行”四个字难以确认，后面所有每页都没有盖章。 第九组证据：原告（反诉被告）锁闭被告厂房照片3张。证明：反诉被告把该栋争议厂房大门锁闭，且把锁芯焊死，明显侵权。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的三性均有异议，这份证据没有办法证明锁芯是原告锁闭的，原告张贴了《催缴函》，但是没有锁闭厂房，焊死锁芯，被告在原告张贴催款函时已经自行停业至少一年以上。 第十组证据：招商银行南昌分行提供的企业按揭所需材料目录。证明：企业办理按揭贷款需要楼盘的准入报告。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的三性均有异议，没有来源，没有盖章，不知道其合法性从何而来。 第十一组证据：南昌市不动产登记信息查询结果。证明：该栋厂房于2019年4月26日取得产权证。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的三性均无异议，原告是在2018年12月18日向被告发出了《解除招商代建协议书》的函之后办理的不动产登记。 第十二组证据：《江西省高级人民法院民事判决书》（2016）赣民终189号。证明：2015年9月2日原告才取得该楼盘项目建设工程规划许可证。 原告（反诉被告）贵源科技的质证意见：对该组证据的三性均有异议。 对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。结合各方提交的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司、被告（反诉原告）南昌富名食品有限公司、毛庆平（以下简称富名方）经反复磋商，于2015年1月9日正式签订《南昌贵源低碳产业园一期项目-框架结构标准厂房招商代建协议书》（以下简称《招商代建协议书》，双方就富名方委托贵源科技代建的位于南昌贵源低碳产业园第A12栋厂房达成一致。协议前言部分载明：双方自愿先行订立本协议书，最终签订《商品房买卖合同》。协议载明：代建厂房为框架结构，共三层，总建筑面积约为3181.86平方米，总价计人民币5727348元（以下所涉金额均指人民币）。所涉土地的性质为工业用地，宗地使用年限为50年。协议具体约定：乙方（富名方）在2015年5月20日前向甲方（贵源科技）支付至总价款的50%，即2863674元；甲方通知乙方，乙方需在甲方通知之日起七个工作日内，向甲方签订《商品房买卖合同》，付齐首付款。如乙方具备银行贷款条件，可办理银行贷款手续（届时以银行审批为准）；乙方如不需要办理贷款，应在厂房封顶之时付清全款。乙方接到甲方（封顶）通知后七个工作日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，并一次性付清余款。关于违约责任，协议约定：厂房封顶后，如甲方通知乙方后七个工作日内，乙方未与甲方签订《商品房买卖合同》，或未付清代建厂房的50%，或未办理银行按揭手续，则视为违约，甲方有权将该厂房另行出售，不再通知乙方，且甲方不予退还乙方已付的代建厂房的预付款；征得甲方同意，乙方可以对厂房结构进行调整、变更。 协议还约定：企业在交房后，须将税务关系转移到南昌市湾里区。确定转入后，才予以办理产权两证。富名方为落实税务关系在湾里区的约定，于2018年8月17日成立了“南昌市毛师傅食品科技有限公司”。另外，协议还就用电等配套设施问题进行了相关约定。 合同签订后，双方均各自履行了合同约定的前期义务。贵源科技交付A12厂房，富名方在2015年5月20日前交付首付款2863674元。此后的尾款，富名方至今未履行支付义务，也未向贵源科技提交办理银行贷款的相关手续。 还查明：2015年9月29日，双方还就搭建锅炉房、配套用电等达成协议。协议约定，贵源科技收取富名方土地占用费202500元；贵源科技在2015年10月10日前安装100千瓦电缆供富名方使用。富名方因此投入变压器设备及安装费200000元；土地占用费202500元；以及A12栋厂房的天燃气开户费200000元。而100千瓦电缆的实际开户时间为2016年8月1日。 2018年3月18日，贵源科技在A12栋入户门上张贴《贵源低碳产业园房款催缴函》的同时，锁闭了该房的入户门。富名方就此回函称：贵源科技至今未提供可贷款的银行选择，且锁闭厂房，要求限期协调办理合法正规的银行贷款事项，否则，其也将要求解除《招商代建协议书》，并要求贵源科技承担违约责任。 贵源科技于2015年1月28日通过网上竞拍方式取得该其贵源低碳产业园宗地的国有建设用地使用权；同年7月20日取得该项目建设用地规划许可证；2017年11月3日取得该项目的《商品房预售许可证》。贵源科技于2017年5月10日以其贵源低碳产业园国有建设用地使用权，向上饶银行股份有限公司南昌分行办理抵押贷款，贷款期限自2017年5月10日至2020年5月9日止。 南昌农商银行股份有限公司叠山支行出具的《说明》中显示，富名方新注册的毛师傅公司成立时间、纳税记录达不到厂房贷款要求；招商银行股份有限公司南昌分行提供的企业按揭所需材料目录复印件反映房地产开发企业办理按揭贷款，需要楼盘的“准入”报告。 再查明：本院受理该案后，在组织双方协商过程中，贵源科技承认其前期磋商中，曾答应在富名方符合银行对此类房产的贷款条件时，为富名方的应付尾款办理银行贷款手续，提供作为开发商一方相关手续和条件。 同时，双方确认贵源科技曾于2018年4月左右，向包括富名方在内的类似购房人（涉及共四栋厂房）提供了一套由其企业提供融资的替代方案。其他三栋楼商户接受了该方案。富名方以当时贵源科技向其所供方案的利率、融资时间相较其他商户苛刻等为由未予接受。对此，庭审中，富名方未提供相关证据比对、证实。 另，诉讼过程中，本院依法委托江西人和鉴定中心对A12栋装修费用、不可移动设备净值分别进行了评估。其中装修费用估价：521527.33元；不可移动设备净值估价：415250元（包括载货电梯一部、三浦二吨蒸汽锅炉一套及配套设施）。 本院认为，原告（反诉被告）贵源科技、被告（反诉原告）富名方所签订的《招商代建协议书》总体而言，是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。 本案《招商代建协议书》的性质，实质应认定为商品房买卖合同性质。关于本案的争议焦点应归纳为：（一）合同是否应该解除；（二）合同未能继续履行的违约责任应如何认定；（三）双方的损失应如何确定。 一、关于双方《招商代建协议》应否解除的问题 贵源科技以富名方未履行合同约定支付购房尾款这一基本义务为由，并举证证明其已于2018年12月27日向富名方发出（关于解除《招商代建协议书》的函），请求判决解除之间的《招商代建协议书》。对此，本院根据案查事实，可以认定富名方的逾期付款行为已基本构成《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定的解除情形。因此，结合贵源科技诉讼前的解除通知、富名方反诉中同样申请解除双方《招商代建协议书》的请求，以及本院在诉讼期间多次组织双方协商维系之间合同关系的努力无果而终的实际，应认定继续维持双方合同关系已无信任基础。故本院依法解除双方之间的《招商代建协议书》。 协议解除后，双方相互返还。贵源科技收回富名方购置的A12栋厂房并返还所收50%购房款。鉴于富名公司对所购房进行了一定的装修、添附，对其有效添附部分，贵源作为受益方，按公平原则，其理应对富名方为装修、添附支付的价款，给予适当补偿。但补偿后，涉及被鉴定确定价值的部分，富名方不得损坏和拆除；对其余添置物的拆除，也应以不损害未拆除物价值为宜。 二、关于合同未能继续履行的责任问题 1、关于合同不能履行的违约责任应如何确定的问题 虽然合同中载明及签约前贵源科技承诺过富名方可在其符合银行贷款条件时贵源科技办理银行贷款手续，但该约定或承诺毕竟不是贵源科技应该履行的合同义务，而仅是贵源科技的随附义务，且富名方符合银行贷款条件是贵源科技协助其办理前提条件。事实上，富名方自身也确实不符合办理银行贷款的条件。 同时，富名方在贵源科技已履行其交付代建厂房的主要合同义务后，面对合同约定的履行后期尾款这一主要合同义务时，即便贵源科技为解决包括其在内的购房户融资难题给出相应由其企业融资方式的替代方案，在类似购房户接受后，其仍不加磋商的予以拒绝，属消极对待其主要合同义务的行为。其理应承担合同不能履行的主要责任。 另一方面，富名方虽然是轻信贵源科技的承诺和未在合同中要求明确相关贷款约定，但富名方入住厂房后的装修、购置安装设备及依约在湾里区注册新公司等行为表明，其是诚信准备在此经营的；其当时在筹措首付款并投入厂房的装修、及购进生产设备后资金已非常紧张，余款必须通过银行贷款方式解决这一点，或许对于贵源科技而言，是明知的；对于国家政策当时不支持工业厂房的银行信贷这一点上，贵源科技或许也是明知的。实际上，其自身融资的解决，也只能在2017年后依靠其产业园的土地抵押才办理完成；其商品房的预售许可也仅是在此后才批复下来。因此，结合贵源科技在富名方筹建厂房配套设施时，逾期对另行约定的“专变”开户、及催缴房款过程中，锁闭富名方厂房入户门等不当行为，可以认定：贵源科技这些行为的后果，显然也有违诚信原则。因此，贵源科技对本纠纷的产生负有不可推卸的责任，其理应对合同不能履行的损失等法律后果承担次要责任。 综上，本院酌定双方的责任划分为：贵源科技承担本纠纷40%的责任；富名方承担本纠纷60%的责任。 三、关于双方损失该如何确定的问题 贵源科技损失，考虑虽依据合同约定富名方应在接到贵源科技通知之日七日内签订《商品房买卖合同》并缴纳尾款，但毕竟其产业园的整体商品房的预售许可证直至2017年11月3日才审批下来。也就是说，贵源科技直至该时间后，才具备为园区厂房办理相应产权手续，并向购房者提供银行担保贷款的最基本的条件。证据显示，贵源科技正式通知富名方签订《商品房买卖合同》的时间也是在该时点以后。因此，本院酌情将其损失确定为此时点后，至本案辩论终结的2019年12月25日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息损失。即酌情以1-3年期基准贷款利率4.75%计算，4.75%*2863674*782/360=295747元。 富名方损失（除应返还的金额外），为所购厂房支出的1、天然气开户费：200000元；2、变压器设备及安装费：230400元；3、搭建锅炉房土地占用费：202500元。经鉴定确定的厂房装修费用：521527.33元；鉴定确定的不可移动设备净值：415250元。各项合计：1569677元。 综上，根据确定的责任划分，富名方应承担的利息赔偿金额：295747*60%=177448元；贵源科技应承担的损失赔偿金额：1569677*40%=627871元。贵源科技在赔偿（补偿）方面还应支付富名方：627871-177448=450423元，加上返还购房款2863674元，贵源科技共应支付3314097元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司与被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平签订的《南昌贵源低碳产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》； 被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平向原告（反诉被告）返还原告（反诉被告）位于南昌贵源低碳产业园第A12栋厂房（返还过程中，其除可拆除未通过鉴定确定价值的可移动拆除物以外，包括载货电梯一部、三浦二吨蒸汽锅炉一套及配套设施不得拆除）； 原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司应向被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平支付3314097元[该款的支付时间另行与被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平结合厂房交付时间协商确定，但各方的履行时间均不得晚于2020年4月30日]； 驳回原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司与被告（反诉原告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平的本诉、反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费29709元，由原告（反诉被告）南昌贵源科技有限公司自负；反诉诉讼费45709元，由反诉原告（被告）南昌市富名食品有限公司、毛庆平自负。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡信昌 人民陪审员  刘 妹 人民陪审员  刘绘芳 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  胡 萍 书 记 员  何婉怡