陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕民终1145号     上诉人(原审被告、反诉原告)：陕西关帝酒店，住所地陕西省西安市碑林区互助路5号。法定代表人：孙长江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张跃，陕西方正时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡燕，陕西锐迈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安江凌商务酒店有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区互助路5号。法定代表人：孙景亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王成明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏明，陕西汉廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安新兴房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市灞桥区柳雪路1008号新兴地产企业总部5层。法定代表人：鲁平纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬超凡，陕西海普睿诚律师事务所律师。原审被告：孙长江，男，汉族，1966年3月17日出生，住陕西省西安市碑林区乐居场四巷44号。委托诉讼代理人：刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。原审被告：刘宝玲，女，汉族，1968年11月25日出生，住陕西省西安市碑林区乐居场四巷44号。委托诉讼代理人：刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。上诉人陕西关帝酒店（以下简称关帝酒店）、西安江凌商务酒店有限责任公司（以下简称江凌酒店）因与被上诉人西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人关帝酒店的委托诉讼代理人张跃、蔡燕，上诉人江凌酒店的委托诉讼代理人王成明、苏明，被上诉人新兴房地产公司的委托诉讼代理人王天，原审被告孙长江、刘宝玲的共同委托诉讼代理人刘启明依法参加了诉讼。本案现已审理终结。关帝酒店上诉请求：1、撤销陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初66号民事判决中的第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项，依法改判驳回新兴公司的全部诉讼请求，支持关帝酒店、江凌酒店的全部反诉请求。2、一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费均由新兴公司承担。事实与理由：（一）一审法院对本案定性错误导致本案认定事实错误。关帝酒店与新兴公司签订的《商业房屋租赁合同》是为解决被拆迁人关帝酒店拆迁安置以及补偿、赔偿等事宜所签订的一揽子协议，并非单纯的房屋租赁协议。（二）一审法院基本事实认定不清。新兴公司至今仍未完成案涉房屋的交付义务，一审法院认定新兴公司已经交房错误；新兴公司在2018年1月24日之前从未向关帝酒店主张过房屋租金，进一步说明关帝酒店与新兴公司之间约定交房后再起租的事实；合同签订后关帝酒店客观未缴纳租金系双方合意行为，且一审有证人证言能够证明新兴公司在未全部交房前不收取租金的事实，因此关帝酒店不构成根本违约；按照合同约定，关帝酒店应当向新兴公司交纳20万元保证金，该保证金应当从租赁费中扣除，一审判决对于案涉20万保证金未处理错误。（三）一审法院程序违法。未依法对本案一审的证人证言进行认定，直接导致事实认定错误。且一审法院去现场调查，但未作现场调查笔录，其认定的房屋面积系新兴公司单方计算。（四）本案二审中，关帝酒店了解到涉案承租房屋系旧楼，属于应拆除作为公共使用的范围，新兴公司将规划中本应拆除的旧楼租赁给关帝酒店，因此涉案房屋不缴纳租金也是符合双方的合同本意。一审判决解除关帝酒店与新兴公司签订《商业房屋租赁合同》、返还房屋明显错误。（五）本案新兴公司从未主张过租金，其主张权利依法已经超过诉讼时效，一审法院适用法律错误。江凌酒店同意前述关帝酒店的意见，同时提出：（一）本案租赁房屋在规划中属于公共区域，且一审审理中新兴公司未提交涉案房屋的权属证书，涉案房屋租赁合同依法应为无效合同。（二）新兴公司在2018年发函之前其主张权利已经超过诉讼时效，其主张本案租金权利依法已经超过诉讼时效，原审法院依据民法总则判决从2015年支付租金，适用法律错误。本案诉讼时效即使延长也顶多延长至2016年9月30日。新兴公司针对上述关帝酒店、江凌酒店的上诉答辩称：（一）一审中双方均未对合同效力提出异议，视为双方认可涉案合同有效。涉案房屋属于旧房，有产权证，后规划调整，该产权证在2019年注销依法重新规划，涉案合同依法有效。（二）本案合同虽然约定了拆迁的背景，但该合同就是为了替换原来被拆迁房屋延续租赁关系而签订，双方的租赁法律关系合同约定明确。（三）关帝酒店租赁新兴公司房屋而从未缴纳租金，已构成根本违约，涉案合同应当解除。一审法院审理中，关帝酒店已经认可在2013年9月涉案房屋已经交付，只是一层有部分房屋新兴公司借用至今，但实际并未影响关帝酒店使用。涉案附楼二楼已经由关帝酒店出租给他人经营使用，依法也应支付租金；20万元的保证金关帝酒店实际并未交付，按照合同约定新兴公司应赔偿关帝酒店10万元，一审法院对租金的处理正确。（四）根据民法总则规定，诉讼时效为三年，一审法院认定2015年2月1日之后的租金未超过诉讼时效正确。（五）一审法院适用租赁合同的有关法律规定，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告孙长江、刘宝玲同意两上诉人的意见。新兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除新兴公司与关帝酒店于2012年8月13日签署的《商业房屋租赁合同》；2、关帝酒店和江凌酒店于合同解除后15日内向新兴公司返还西安市碑林区互助路天龙大厦项目1-4层商业用房、附楼1层和2层（建筑面积共计4607.36平米）；3、关帝酒店和江凌酒店向新兴公司支付2012年8月1日起至2018年1月31日期间租金9569374元；4、关帝酒店和江凌酒店按《商业房屋租赁合同》约定租金标准向新兴公司支付自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金（截止2018年5月31日为1017065元）；5、关帝酒店和江凌酒店按中国人民银行五年以上同期银行贷款利率向新兴公司支付自逾期付款之日起至实际支付之日期间的租金利息（截止2018年1月31日的利息为1203080元）；6、孙长江和刘宝玲对关帝酒店和江凌酒店的上述债务承担连带清偿责任；7、由四原审被告承担本案诉讼费。关帝酒店、江凌酒店反诉请求：1、新兴公司向江凌酒店履行4960.36平方米商业用房的交付义务；2、新兴公司赔偿因未完全履行交房义务给江凌酒店造成的经济损失394453.05元；3、新兴公司向关帝酒店支付赔偿款10万元；4、反诉费由新兴公司承担。一审法院认定事实：2012年8月13日，新兴公司（出租方、甲方）与关帝酒店（承租方、乙方）签署《商业房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条“租赁房屋坐落于西安市碑林区互助路天龙大厦项目1-4层，及附属用房合计4960.36平方米，无车位（包括所涉及建筑物的屋顶及门头改造部分）。但屋顶上广告位所有权归甲方，甲方乙方各使用一半，乙方使用期与乙方实际租用期同步，使用部分无偿使用。未经甲方书面同意不得扩建加建，因设立广告牌位所涉及相关费用，由甲乙双方共同协商费用各自承担。被主管行政部门整改，勒令拆除的，互不承担责任。该房屋现有设施、设备情况见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用，乙方在本合同租赁期满交换该房屋时的验收依据。房屋门头及门厅朝向位置在不妨碍甲方综合规划的基础上由乙方进行修改。”第三条“租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁天龙大厦仅作为酒店、歌城及商业经营使用。租赁期限：该房屋租赁期为12年。甲方同意给予乙方下列特殊优惠：提供免租期供乙方装修，自本合同签订之日起六个月为免租期。租金起算日期从2013年2月1日起至2025年1月31日止。”第四条“乙方在承租房屋在接收时已知晓该房屋现状及租赁状况，双方约定，对清退其他租赁房的责任义务由乙方负责处理，甲方辅助乙方处理。甲方于2012年8月1日将本合同对应的天龙大厦1至4层和附属楼一、二层合计4960.36平方米交予乙方。（交房日期以实际交房为准）。”第五条“租赁期内前四年每年租金190万元，第二个四年每年租金220万元，后四年每年租金250万元。自2013年2月1日起计算。租金应按季度支付。”第九条“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自将天龙大厦二至四层转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（6）逾期六十日未交纳按照约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”该合同另约定，新庆坊售楼中心加盖门头纠纷及营业损失、装修折旧、提前搬迁等问题，经双方多次协商，甲方一次性赔偿乙方人民币贰佰万元整。合同附件：“1、租赁房屋概况；2、房屋装修及设施标准（现房交付以现状为准）”。双方合同签订后，关帝酒店至今未向新兴公司支付过租金。一审审理中，关帝酒店认可涉案主楼1-4层实际交房日是2013年9月。关帝酒店称涉案附楼一楼至今未交付，认为本案租金不具备起算条件，故其拒交房租。2018年1月24日，新兴公司向关帝酒店、孙长江发送法务函一份，载明：“1.2012年8月13日，贵酒店与我公司签署《商业房屋租赁合同》，租赁我公司位于西安市碑林区互助路天龙大厦项目1-4层商业用房(以下称“商业用房”)。该商业用房建筑面积2688.32平方米，租赁期限12年，自2013年2月1日起至2025年1月31日。2.商业用房租金：租赁期内前四年每年租金190万元，第二个四年每年租金220万元。租金应按季度支付。3.根据法律规定和合同约定，若存在逾期支付租金的情况，我公司有权行使下列权利：(1)要求贵酒店支付逾期未付租金2倍的违约金(2)单方解除合同。4.截止2017年12月30日，贵酒店尚欠我公司2013年2月1日至2018年1月31日期间租金未付，共计9800000元。以上事实充分表明：贵酒店已严重违反合同约定，我公司有权立即单方解除合同并要求贵酒店支付违约金、返还商业用房。据此，作为公司律师，特郑重函告如下：1.请贵酒店收悉此函后3日内支付2013年2月1日至2018年1月31日期间租金人民币玖佰捌拾万元整(￥9800000.00)。2.我公司保留依法对贵酒店逾期支付租金行为行使违约金请求权的权利。3.若贵酒店未按本函催告日期支付租金，我公司将行使合同约定的单方解除权，单方解除2012年8月13日《商业房屋租赁合同》。”2018年1月30日，关帝酒店向新兴公司发送关于《法务函》的复函，载明：“根据贵我双方签署的《商业房屋租赁合同》第四条之约定，贵司应于2012年8月1日将天龙大厦1至4层和附属楼一、二层共计4960.36平方米的房屋交予我方(交房日期以实际交房日为准)。合同签订至今，贵司尚未实际履行4960.36平方米房屋交付义务，致使我方原定经营计划无法正常实施。房屋交付使用是租金起算的前提，因贵司未依约履行交房义务，租金起算日期尚未届至。所以，贵司函中述称我方拖欠租金行为不能成立，贵司行使合同单方解除权的前提并不存在，我方不同意贵司函告内容。我方诚请贵公司本着实事求是、解决问题的原则，对自身的履约行为予以检查审视，并在收到本函后3日内积极履行交房义务，诚意完全履行贵我双方于2012年8月13日签订的《商业房屋租赁合同》”。一审还查明，2014年4月2日江凌酒店成立，企业类型为有限责任公司，公司股东为孙若轩、孙景亮。江凌酒店认可涉案主楼1至4层由江凌酒店实际占有使用，目前在营业；涉案附楼二楼600平方米，由其租赁给喵呜网吧和互助路宾馆（登记为大秦宾馆）共400平方米，其余面积是配电设施、附属设施；涉案附楼一层除新兴公司的招商中心之外，其他部分由江凌酒店设置为停车场，江凌酒店并认可其承继了关帝酒店与新兴公司2012年8月13日的合同义务。新兴公司认可涉案附楼一层其中有353平方米在2013年5、6月份从关帝酒店处借用作为招商中心使用至今。孙长江认可新兴公司现在使用的涉案附楼一层部分面积是关帝酒店借给新兴公司使用半年，并称涉案附楼一层有其加盖的部分房屋。2012年2月21日，陕西省工商行政管理局出具陕工商处字（2012）100-2255号行政处罚决定书，决定吊销关帝酒店营业执照。2018年4月28日，关帝酒店通过股东会决议同意成立清算组，清算组成员为：刘宝玲、孙长江；孙长江为清算组组长。一审审理中，新兴公司及关帝酒店均表示认可江凌酒店承继了《商业房屋租赁合同》关帝酒店的合同义务。以上事实，有《商业房屋租赁合同》、关帝酒店企业信用信息、江凌酒店企业信用信息、陕工商处字（2012）100-2255号行政处罚决定书、关帝酒店股东会决议、法务函、复函、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点：1、涉案房屋新兴公司是否实际交付；2、关帝酒店未按约支付租金的行为是否构成违约； 3、涉案租金的时效问题。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案新兴公司与关帝酒店于2012年8月13日签订《商业房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，涉案主楼1-4层新兴公司已于2013年9月交付给关帝酒店，现由江凌酒店实际占有使用；涉案附楼二层由江凌酒店出租给喵呜网吧和互助路宾馆使用；涉案附楼一层其中一部分用作江凌酒店的停车场外，还有353平方米由新兴公司从关帝酒店借用作为招商中心使用至今。依据上述事实，可以认定涉案房屋已全部由新兴公司交付给关帝酒店，故关帝酒店辩称房屋尚未全部交付、租金不具备起算条件的理由不能成立，一审法院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。新兴公司与关帝酒店签订《商业房屋租赁合同》第九条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（6）逾期六十日未交纳按照约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”本案新兴公司已将涉案房屋全部交付给关帝酒店，但关帝酒店从未向新兴公司支付过租金，且新兴公司已向关帝酒店、孙长江发送法务函催告履行合同义务，但关帝酒店至今仍未履行合同义务，故关帝酒店已经构成根本违约。本案新兴公司主张合同解除、要求关帝酒店支付租金及利息的请求，于法有据，本院应予支持。因涉案房屋实际由江凌酒店占用使用，故合同解除后，关帝酒店及江凌酒店应共同承担向新兴公司返还涉案房屋的义务。关于涉案租金的时效问题。《商业房屋租赁合同》明确约定应按季度支付租金，但关帝酒店并未按约向新兴公司支付过租金，2018年1月24日新兴公司向关帝酒店、孙长江发送函催要租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因新兴公司未能提供充分证据证明其于2015年前曾向关帝酒店主张过相关权利，故2015年2月1日之前的租金应视为新兴公司放弃权利；对新兴公司要求关帝酒店支付2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金及利息，法院应予支持。经查，新兴公司对涉案附楼一楼353平米房屋借用至今尚未归还，因此该部分面积的租金不应由被告承担，故涉案房屋计租面积应为4607.36平方米，2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金为5573062.66元，2018年2月1日至2018年5月31日租金为681152.1 元。关帝酒店应向新兴公司支付该期间的租金并按中国人民银行同期贷款利率支付该期间的利息。庭审中，新兴公司与关帝酒店、江凌酒店均认可江凌酒店承继了关帝酒店的合同义务，因此关帝酒店拖欠的租金及利息应由江凌酒店承担。对新兴公司所述关帝酒店清算组未按法律规定履行通知和公告义务导致其未及时申报债权而未获清偿，新兴公司并无证据证明，据此新兴公司要求孙长江和刘宝玲承担连带清偿责任，无事实和法律依据，法院不予支持。，关于关帝酒店和江凌酒店反诉要求新兴公司履行交付义务及承担经济损失394453.05元的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于关帝酒店要求新兴公司支付赔偿款10万元一节，因新兴公司应付的赔偿款中仍有10万元未支付，因此新兴公司应当履行该付款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、新兴公司与关帝酒店于2012年8月13日签署的《商业房屋租赁合同》解除；二、关帝酒店、江凌酒店于判决生效后15日内共同向新兴公司返还西安市碑林区互助路天龙大厦项目1-4层商业用房、附楼1层和2层（建筑面积共计4607.36平米）；三、江凌酒店于判决生效后15日内向新兴公司支付2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金5573062.66元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付该期间的租金利息；四、江凌酒店于判决生效后15日内向新兴公司支付2018年2月1日至2018年5月31日租金681152.1 元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付该期间的租金利息；五、江凌酒店按《商业房屋租赁合同》约定租金标准向新兴公司支付2018年6月1日至实际返还房屋之日止的租金；六、新兴公司于判决生效后15日内向关帝酒店支付赔偿款100000元；七、驳回新兴公司其余诉讼请求；八、驳回关帝酒店、江凌酒店其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。一审本诉案件受理费179815元，由关帝酒店、江凌酒店承担，鉴于新兴公司已预交，关帝酒店、江凌酒店于判决生效后15日内向新兴公司支付；一审反诉案件受理费4358元，由关帝酒店、江凌酒店承担。二审中，关帝酒店提交了一份2012年涉案项目区域的规划图，证明涉案租赁房屋区域规划为公共活动区域、属于应依法拆除的违法建筑，涉案合同无效。新兴公司庭后核实该证据后质证认为，即便规划的是公共区域，也不影响涉案合同的效力。涉案房屋系旧房，有产权证，2019年产权证已经收回，按照涉案房屋所属区域新的规划，涉案房屋属于要拆迁的旧楼。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，本案争议的问题是：（一）涉案合同的性质以及效力；（二）关帝酒店、江凌酒店是否构成违约，涉案合同应否解除，关帝酒店、江凌酒店应否支付租金，新兴公司应否承担赔偿责任；（三）本案新兴公司主张权利是否超过法律规定的诉讼时效。（一）关于涉案合同的性质以及效力问题。关于合同的性质问题。2012年8月13日，新兴公司与关帝酒店双方签订的《商业房租赁合同》主要内容为关帝酒店承租使用新兴公司的房屋并支付租金，双方的法律关系应为租赁合同关系。原审法院将本案界定为租赁合同纠纷正确。虽然该合同中前言部分约定“为解决《原教育楼及南端至临街地段改造、租赁合同》期间的停暖停气等遗留问题”但该内容表述仅载明了双方租赁合同签订的背景，并不能据此认定涉案房屋仅供安置不需支付租赁费，因此该约定不能改变租赁合同的性质。关于合同效力问题。本案关帝酒店、江凌酒店一审中对合同的效力未提出异议。且已经占有使用涉案房屋用于酒店经营，其现以合同无效为由拒绝支付租金，本院不予支持。（二）关于关帝酒店、江凌酒店是否构成违约，涉案合同应否解除，关帝酒店、江凌酒店应否支付租金，新兴公司应否承担赔偿责任问题。根据涉案《商业房租赁合同》约定，关帝酒店、江凌酒店租赁涉案房屋用于经营酒店，应当支付租金，且约定了租金支付方式为按季度支付，一审中关帝酒店也认可在2013年9月涉案房屋投入使用，关帝酒店应当依约支付租金。在2018年2月1日新兴公司发函催要租金以前，关帝酒店从未支付租金，构成违约，新兴公司据此要求解除合同、支付租金，应予支持。关于关帝酒店主张涉案房屋一楼部分房屋一直被新兴公司占有，从而主张新兴公司未履行房屋交付义务、支付租金的条件不成就一节。涉案房屋一楼被新兴公司占有属实，新兴公司主张系房屋交付后从关帝酒店处借用半年，新兴公司未提交证据证实。故涉案一楼部分房屋关帝酒店实际并未使用是本案不争的事实，原审法院在处理本案租金时已经将一楼的部分面积扣除，并无不当。关帝酒店认为新兴公司未交付完毕、因而双方已经达成不支付租金的合意的理由，证据不足。关帝酒店主张扣除的面积少于实际面积，关帝酒店未举证证明，本院不予支持。关帝酒店主张因新兴公司未交付房屋导致其损失一节，未提交证据证实，本院不予支持。原审判决认定关帝酒店构成违约，根据合同实际履行的情况，扣减部分未交付房屋的租金，处理适当，应予维持。（三）关于本案新兴公司主张权利是否超过法律规定的诉讼时效问题。依据涉案《商业房租赁合同》约定，涉案房屋的租赁期限为12年，从2013年2月1日起算。虽然在2018年1月24日前新兴公司没有书面证据证明其催要过房屋租金，但因涉案合同仍在履行期内，关帝酒店主张在2018年1月24日前新兴公司主张权利已经超过诉讼时效，没有事实以及法律依据，依法不能成立。根据二审庭审中双方陈述，涉案房屋系60年代旧房，依据涉案房屋所处的项目规划，该房屋已经列入拆迁范围，同时考虑到本案双方签订合同的背景系因拆迁导致关帝酒店与新兴公司原来的租赁合同无法履行故新兴公司以此房屋解决原来的租赁关系的承继事宜，原审法院判决关帝酒店从2015年2月1日起支付租金，并无不当，本院予以维持。另外，关于关帝酒店主张应扣除房屋租赁合同约定的20万元保证金的问题。关帝酒店并未提交其已经缴纳保证金的证据，其主张扣除，证据不足。综上，关帝酒店、江凌酒店的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58341元由陕西关帝酒店、西安江凌商务酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。               审  判  长   王晓平  审  判  员   杨晓梅审  判  员   赵  敏   二〇一九年十二月三十日 法 官 助 理    张  洁书  记  员    史小英  1