宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初2号 原告（申请执行人）：宁夏银晨建筑工程有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区新胜东路16号。 法定代表人：黄昌俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔建军，宁夏天盛律师事务所律师。 被告（案外人）：郭小勇，男，汉族，1973年5月15日出生，农民，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告（被执行人）：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贺兰山中路清水湾国子城会所。 法定代表人：李军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙建，男，汉族，1958年7月20日出生，该公司财务经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告宁夏银晨建筑工程有限公司（以下简称银晨建筑公司）诉郭小勇、宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴置业公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告银晨建筑公司委托诉讼代理人崔建军，被告郭小勇，被告建兴置业公司委托诉讼代理人孙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异257号执行裁定书；2、判令对银川市金凤区清水湾国子城小区某室房屋继续予以查封。事实和理由：原告因与被告建兴置业公司建设工程施工合同纠纷一案而向银川市中级人民法院提出诉讼保全申请，银川市中级人民法院分别于2016年6月27日和2017年4月6日对包括本案争议房屋在内的建兴置业公司房产进行了诉讼保全即房产查封措施。在保全期间，建兴置业公司对所有被查封的房产均未提出异议。查封之后，被告郭小勇对此提出查封异议，声称其于原告申请查封之前，已与建兴置业公司签订了购房协议，要求解除查封，原告认为其理由不能成立。因为：1、在法院查封期间，争讼房产的产权登记在建兴置业公司名下，从法律上讲，被告郭小勇并末取得法律认可的不动产产权，在未进行产权登记备案之前，原告的申请和法院的查封均未违反法律规定；2、在未办理产权登记备案的情况下，原告很难判断双方所签订的购房协议是否真实，且作为善意第三人也没有对此进行调查的义务；3、最高院的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条并不适用本案情形，该条规定的是未办理过户登记手续的情形，而本案连登记备案手续都没有进行；4、被告郭小勇在与建兴置业公司签订了购房协议之前，涉案房屋就已经被建兴置业公司抵押给了长城资产公司，在此情形下签订的购房协议应属无效协议。5、被告郭小勇并无充足的证据证明其交付了对应的购房价款，其50万元的取款凭证以及证人证言只能证明其当年到银行取了那么多钱，但并没有证据证明这50万元是否交付给了房屋所有人，原告认可其曾经从银行取了50万元款项，但并未认可其将这50万元交付给了姚永军或被告建兴置业公司。综上，被告郭小勇提出的查封异议并要求解除查封的申请不能成立。 被告郭小勇辩称，银川市中级人民法院作出的（2018）宁01执异257号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回银晨建筑公司的全部诉讼请求，理由如下：一、郭小勇在人民法院查封保全之前已购买涉案国子城小区某室房屋，该买卖合同合法有效，郭小勇履行了合同义务并已实际付清全部购房款。2016年3月18日，郭小勇与建兴置业公司签订《银川市商品房买卖合同》，对于涉案房屋面积、总价、房屋交付时间、违约责任等进行了详细约定，根据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，郭小勇与建兴置业公司之间的买卖合同符合上述法律规定，属于合法有效的合同。2016年6月14日贵院受理了银晨建筑公司与建兴置业公司的建设工程施工合同纠纷一案，并于2016年6月27日作出民事裁定，2017年4月24日才对包括案涉房屋（某室房屋）在内的国子城小区118套房屋预售权予以冻结。由此可见，郭小勇在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。郭小勇在原审法院多次陈述，是通过姚永军以房抵债的方式获得本案房屋，并已全部付清了购房款。建兴置业公司已经收到了郭小勇的房款，并为郭小勇出具了：“今收到郭小勇（姚永军）交来清水湾国子城某房顶工程款1383500元。”的收据，能够证明郭小勇已经付清了案涉房屋的房款。二、根据长城物业公司出具的证明以及郭小勇和建兴置业公司签署的《采暖费承担协议》，自合同签署后，案涉房屋即由郭小勇实际居住至今，并且郭小勇及妻子名下并无其他可用于居住的房屋。三、银晨建筑公司所称的郭小勇与建兴置业公司所签署的房屋买卖合同无效的理由不能成立,且郭小勇与建兴置业公司所签署的房屋买卖合同已被(2017)宁0106民初3792号生效民事判决书认定为合法有效的合同,贵院应当对生效判决中查明的事实予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，郭小勇作为房屋合法买受人在全部支付购房款的情况下有权主张权利排除该房屋的执行。 被告建兴置业公司辩称，不同意银晨建筑公司的诉讼请求，建兴置业公司认为银川市中级人民法院作出的（2018）宁01执异257号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，不应当被撤销。贵院应依法驳回银晨建筑公司的全部诉讼请求，理由如下：首先，郭小勇在人民法院查封保全之前已购买涉案房屋。2016年3月18日，郭小勇便已与建兴置业公司签订《银川市商品房买卖合同》，对于房屋面积、总价、房屋交付时间、违约责任等进行了详细约定，根据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，该房屋买卖合同合法有效。2016年6月14日贵院受理了银晨建筑公司与建兴置业公司的建设工程施工合同纠纷一案，并于2016年6月27日作出民事裁定，2017年4月24日才对包括案涉房屋（某室房屋）在内的国子城小区118套房屋预售权予以冻结。由此可见，郭小勇在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。银晨建筑公司所称的郭小勇与建兴置业公司所签署的房屋买卖合同无效的理由不能成立，且郭小勇与建兴置业公司所签署的房屋买卖合同已被（2017）宁0106民初3792号生效民事判决书认定为合法有效的合同，贵院应当对生效判决中查明的事实予以采纳。其次，根据长城物业公司出具的证明以及郭小勇和建兴置业公司签署的《采暖费承担协议》，自合同签署后，案涉房屋即由郭小勇实际居住至今，并且郭小勇及妻子名下并无其他可用于居住的房屋。再次，建兴置业公司已经收到了郭小勇的房款，并为郭小勇出具了：“今收到郭小勇（姚永军）交来清水湾国子城某房顶工程款1383500元。”的收据，证明郭小勇已经付清了案涉房屋的房款。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，郭小勇作为房屋合法买受人有权主张权利排除该房屋的执行。 对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下： 银晨建筑公司诉建兴置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理。在审理过程中，根据银晨建筑公司的保全申请，本院于2016年6月27日作出（2016）宁01民初434号民事裁定书，裁定冻结建兴置业公司银行存款33076057.30元或查封、扣押、冻结相应价值的其他财产。依据上述裁定，本院对建兴置业公司开发建设的位于银川市金凤区清水湾国子城小区61套房屋预售权予以冻结。2017年4月24日，对上述部分房屋已出售或被其他法院采取冻结措施，根据银晨建筑公司的申请，本院对其中21套房屋解除保全，对该小区另118套房屋（在保全前均已设定抵押）预售权予以冻结，查封期限至2020年4月23日，其中包括案外人郭小勇提出异议的涉案某室。2018年8月28日，本院作出（2016）宁01民初434号民事判决书，判决：一、被告建兴置业公司于判决生效之日起十日内支付原告银晨建筑公司工程款13989522.5元及利息25310．33元，并自2016年6月15日起按照中国人民银行同期贷款利率4.35％以13989522．5元为基数计付利息，至本判决确定的付款之日止；二、被告建兴置业公司于判决生效之日起十日内退还原告银晨建筑公司保证金50万元；三、被告建兴置业公司于判决生效之日起十日内支付原告银晨建筑公司停工损失30万元。判决后双方当事人均不服，提起上诉。现二审正在审理中。 还查明，2011年6月3日，建兴置业公司与江苏德顺电气有限公司（以下简称德顺公司）签订《电力外网及箱变施工合同》，合同规定工程名称：清水湾．国子城小区箱变（630KvA／800KvA）、电缆外网工程（合同中德顺公司的委托代理人为姚永军）。2013年4月22日，德顺公司给建兴置业公司出具授权委托书：经协商我（公司）江苏德顺祥电气有限公司同意用承建建兴置业公司的清水湾．国子城一期所签合同中的工程款人民币1384030元，以抵账方式将此款作为购买你公司国子城某号房的购房款，现委托姚永军前来办理所有相关购房手续，此购房合同以姚永军的名义签订，所签合同我公司均予同意，望给予办理。后姚永军向建兴置业公司出具授权委托书：同意用承建建兴置业公司的国子城一期所签合同中工程款1384030元整，以抵账方式将此款作为购买你公司国子城某号房的购房款，以此房作抵押给郭小勇，由郭小勇前来办理相关购房手续，所签合同姚永军均予承认。2015年6月26日，建兴置业公司向郭小勇出具收据，载明“今收到郭小勇（姚永军）交来清水湾国子城某室房顶工程款1383500元”，收据上加盖建兴置业公司财务专用章。 2016年3月18日，郭小勇与建兴置业公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定：郭小勇（买受人）购买建兴置业公司（出卖人）开发建设的银川市金凤区清水湾国子城小区某室房屋，建筑面积249．87平方米，总价1384030元，商品房交付时以产权登记面积为准，房屋单价不变，房款总额按产权登记面积多退少补；出卖人应当在2016年5月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任：预期不超过六十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，合同中写明清水湾．国子城小区4幢l单元102室无抵押。合同签订后，建兴置业公司向郭小勇交付了涉案房屋，现涉案房屋由郭小勇实际占有使用。 2016年11月6日，长城物业集团股份有限公司银川分公司出具证明，证实郭小勇于2016年4月入住清水湾．国子城某室。2017年10月26日，郭小勇与建兴置业公司签订《采暖费承担协议》，主要内容为：1。建兴置业公司于2013年8月将清水湾．国子城某室抵工程款给姚永军，姚永军于2016年3月将该房屋手续委托办理给郭小军；2．由于建兴置业公司与第三者发生诉讼事项，清水湾.国子城某室房子手续仍未办到郭小勇名下。因此，郭小勇提出采暖费应由建兴置业公司承担2016年至2017年度及该采暖季以前的采暖费。郭小勇承担2017年至2018年度及以后的采暖费；3．由于建兴置业公司处于非常时期，暂无力给供暖方缴纳，待公司经济状况好转后再给供暖方缴纳；4．减采暖方面的未尽事宜由双方协商解决。 后因建兴置业公司未给郭小勇办理产权登记等手续，郭小勇将建兴置业公司以房屋买卖合同纠纷诉至法院。2018年2月12日，宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（简称金凤区法院）作出（2017）宁0106民初3792号民事判决书，判决：一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效之日起十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件为郭小勇办理银川市金凤区清水湾国子城小区某室房屋产权登记；二、驳回郭小勇的其他诉讼请求。判决生效后，郭小勇申请强制执行。2018年7月6日，金凤区法院向本院送达协助执行通知书，要求：解除对位于银川市金凤区清水湾.国子城小区某室房屋及土地产权产籍的查封。 再查明，2013年1月份，郭小勇借给姚永军现金500000元，对此证人证言，申请执行人予以认可；2015年6月26日，郭小勇通过银行向姚永军转账330000元 本院认为，本案中，通过债务抵顶支付房款的方式，郭小勇与建兴置业公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定购房款为1384030元，申请执行人认可郭小勇向姚永军借款50万元，加之郭小勇还向姚永军转款33万元，郭小勇向姚永军付房款超过50％，建兴置业公司与郭小勇签订购房合同并出具收款收据，可认定郭小勇已向建兴置业公司付款超过50％。此外，郭小勇及其妻张静无住房所有权登记记录，可认定郭小勇购买了案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，符合相关法律规定。综上，案外人郭小勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的效力，其异议理由能够成立，原告主张继续查封涉案房屋其理由不能成立。原告主张撤销本院（2018）宁01执异257号执行裁定书的诉讼不属于执行异议案件审理范围，本案不予处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告宁夏银晨建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宁夏银晨建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年六月十七日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。