贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初4422号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：雷桦，男，苗族，1968年5月5日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县。 原告：薛光惠，女，汉族，1979年4月8日生，贵州福泉人，住所地贵州省瓮安县，系原告雷桦之妻。 二原告委托诉讼代理人：张敏，系贵州恩邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二原告委托诉讼代理人：杨飞，系贵州恩邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：瓮安县金阳农业发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处茅坡村，统一社会信用代码91522725587259360A。 法定代表人：李先珍，系该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：刘丽灵，女，系该公司员工，代理权限为一般授权。 第三人：朱上德，男，汉族，1956年10月28日生，广东省吴川市人，住所地广东省吴川市。 原告雷桦、薛光惠诉与被告瓮安县金阳农业发展有限公司（以下至判决主文前简称“金阳公司”）、第三人朱上德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告雷桦、薛光惠及二原告共同委托诉讼代理人张敏、杨飞与被告金阳公司委托诉讼代理人刘丽灵、第三人朱上德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告雷桦、薛光惠的诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原、被告双方于2018年5月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、判令坐落于贵州省瓮安县金阳农业发展有限公司厂区内第一单元4楼右边套房屋（产权登记地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水茅坡村营定路3号楼1号4层楼）的所有权归原告所有。三、判令被告将贵州省瓮安县金阳农业发展有限公司厂区内第一单元4楼右边套房屋（面向房屋右手边套房屋）的房屋产权办理登记到原告名下。四、判令本案诉讼费用全部由被告承担。 被告金阳公司的答辩意见：房屋买卖合同中约定了价款和付款时间，但金阳公司至今均未按时收到二原告的钱，所以该合同应当无效。金阳公司差欠第三人朱上德的钱，第三人已经另案主张权利，原告与金阳公司签订的房屋买卖合同依法应当无效。请求法院驳回二原告的诉讼请求，依法判决二原告立即停止装修，并将已装修部分予以拆除。 第三人朱上德的述称意见：金阳公司差欠第三人有三百多万，金阳公司李刚当初打欠条给第三人，约定了给第三人3%的利息。双方买卖房屋的价款是二原告与李刚协商好的房屋价款，该房屋价款是18万元，第三人有证据证明该18万元是被告方付给第三人的利息。案涉房屋买卖合同也是在被告金阳公司的办公室签订的，该合同上的公章也是李刚用金阳公司的章盖的。买卖房屋合同是在2018年签订的，后面金阳公司和二原告将该合同的时间签订为2015年，所以被告公司是做假证。 审理查明的事实 2018年5月22日前，二原告在微信朋友圈看到卖房信息，电话联系上第三人，第三人称其有房屋出卖。2018年5月22日，朱上德与二原告共同来到被告金阳公司的厂区查看了房屋，共同到金阳公司办公室。二原告作为“乙方”，被告金阳公司作为“甲方”，双方在金阳公司办公室签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成如下协议：一、甲方房屋（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意）坐落于瓮安县金阳农业发展有限公司厂区内第一单元4楼右边套，建筑面积约136平方米，房屋用途为住宅，地下空地可以停车。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额25万元（大写：贰拾伍万零仟零佰零拾零元整）。三、乙方于2015年5月22日向甲方付款25万元（大写：贰拾伍万零仟零佰零拾零元整）。四、甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接受。接受后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方负担。六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。七、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向乙方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。十、十一、本合同自甲乙双方之日签字日起生效。”该合同除有被告签章外，甲方另有“华凯”的个人印章签章，乙方签章处有二原告签名，但均未签署日期。《房屋买卖合同》签订当日，原告通过银行账户向第三人的银行账户转账10万元。2018年6月28日，原告通过银行账户向第三人的银行账户转账6万元。之后，原告通过微信转账方式，分别于2018年的8月31日、10月18日向第三人支付1万元、5000元。之后，在原告去对《房屋买卖合同》中约定的房屋进行装修的过程中，原、被告发生争议，原告遂以前述诉请诉来本院。庭审中，各方意见分歧，未能调解。 同时查明：第三人持有被告出具的《欠条》两张，内容分别为：“欠条今欠到朱上德现金叁佰零肆万伍仟柒佰贰拾捌元整（小写￥3045728.00元）。本公司愿意以金阳农业发展有限公司的厂房3900平米和宿舍楼约2000平米作为公司资产底押。欠款单位：瓮安县金阳农业发展有限公司法人代表：华凯欠款经手人：李刚身份证号：5227251971083019312017年5月25日”；“欠条今欠到朱上德瓷砖款壹拾万陆仟贰佰元整（小写￥106200.00元）本公司愿意以金阳农业发展有限公司的厂房3900平米和宿舍楼约2000平米作为公司资底押。欠款单位：瓮安县金阳农业发展有限公司法人代表：华凯欠款经手人：李刚身份证号：5227251971083019312017年5月25日”。在该两张《欠条》中，“华凯”和“瓮安县金阳农业发展有限公司”均为印章签章，另有经手人李刚的签名、捺印及手写身份证号。第三人与被告因该两张《欠条》中的欠款，已经在广东省吴川市人民法院诉讼，二原告支付给第三人的款项17.5万元并未在两张《欠条》的案件中涉及和结算。 各方的争议焦点为：原告的诉请是否应予支持？ 上述事实，有当事人陈述和本院庭审中已当庭认定的原告证据《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、原告的微信转账记录、账单详情、图片、房屋信息查询情况表，第三人证据《欠条》两张在卷佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。 判决理由和结果 本院认为：《房屋买卖合同》有原、被告签章或签名，双方签订《房屋买卖合同》买卖房屋的目的是明确、合法的，本院据此认定该《房屋买卖合同》中买卖房屋的内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。《房屋买卖合同》签订后至今，当事人未主张撤销或解除，当事人亦未举证证明该《房屋买卖合同》存在无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告主张该《房屋买卖合同》合法有效有理，本院予以支持。被告主张该《房屋买卖合同》无效的意见，本院不予采纳。 原告的第二、三项诉请是否应予支持的关键，在于确定二原告支付给第三人的款项17.5万元是否属于二原告履行了《房屋买卖合同》中约定的二原告向被告支付房款的义务。 庭审中查明二原告已付款17.5万元给第三人，第三人已收到该17.5万元。首先，二原告与第三人除各自陈述外，均未举证证明原、被告之间存在由第三人代为收取《房屋买卖合同》中房款的约定，被告对原告与第三人陈述的三方签订《房屋买卖合同》时口头约定由二原告将房款支付给第三人的主张不予认可。其次，被告与第三人在《欠条》中并未明确约定利息，《房屋买卖合同》中亦无以房款支付第三人什么时候的什么欠款的利息的内容。第三，被告与第三人因《欠条》产生的争议已在广东省吴川市人民法院的民事判决中解决，本案房款在有关诉讼中并未结算和涉及。第四，买方应向卖方支付款项是常识，在没有卖方明确约定或授权第三方收取款项的情况下，卖方向第三人支付款项并不构成买方对卖方的付款义务履行。如果买方向卖方完成付款、卖方收取款项后再给予第三人或者作其他处理，则不影响买卖交易双方的付款义务履行的确定。第五，二原告提供的付款凭证，并不能体现所付款项与《房屋买卖合同》有关，也不能体现支付的就是《房屋买卖合同》中的房款。综上五方面理由，本院认定二原告未按照《房屋买卖合同》中“乙方于2015年5月22日向甲方付款25万元”约定的付款时间、方式履行付款义务。二原告与第三人的全案证据，也不能证实二原告支付给第三人的款项17.5万元属于二原告履行《房屋买卖合同》中约定的二原告向被告支付房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，结合双方《房屋买卖合同》约定，二原告要求判令《房屋买卖合同》中约定的房屋归二原告所有并由被告将房屋过户登记给二原告，理由不充分，本院不予支持。 根据原告诉请，本案解决的是原、被告之间关于《房屋买卖合同》的合法有效性及履行问题产生的争议，第三人不是《房屋买卖合同》的当事人，且除被告不认可的二原告与第三人的有关陈述外，二原告与第三人均无证据证明第三人与该《房屋买卖合同》有关。原、被告与第三人就第三人收取的17.5万元款项发生争议，有证据又协商不成，可以依法另行主张权利。被告庭审中要求二原告立即停止装修并将已装修部分予以拆除的问题，涉及侵权与否的问题，与本案不是同一法律关系，本案中不予审理，被告可依法另行主张权利。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告雷桦、薛光惠诉与被告瓮安县金阳农业发展有限公司于2018年5月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告雷桦、薛光惠的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取2525元，由被告瓮安县金阳农业发展有限公司负担60元，由原告雷桦、薛光惠承担2465元。 权利义务告知 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  朱定勇 二〇一九年十二月二十日 书记员  谢玉梅