宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4144号 上诉人(原审原告)：张宁蓉，女，1959年4月29日出生，汉族，宁夏建工集团退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人(原审被告)：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁街87号。 法定代表人：郭玮，该公司董事长。 上诉人张宁蓉因与被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张宁蓉上诉请求：1、撤销兴庆区人民法院（2019）宁0104民初447号民事判决第二项、第三项、第四项，改判支持上诉人一审的诉讼请求，上诉人被向被上诉人补缴购房款20799.3元，驳回被上诉人的其他反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人严重违约，应按其承诺的房款50%承担违约责任。一审关于实测面积增加9.82平方米并补交房款错误，面积中多计算了公摊面积。上诉人并未同意装修，一审判决装修款39844元违反法律规定。 逸家公司未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。 张宁蓉向一审法院起诉请求：1．被告向原告履行交付丽景南街西侧编号为3-15-16地块某号房屋的义务；2．被告向原告支付逾期交房违约金85934元（171868元×50％），房屋年限损失费21484元，共计107418元；3．本案诉讼费由被告承担。 逸家公司向一审法院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人房屋面积差价款35833．18元；2．判令被反诉人支付反诉人房款装修费39844元。以上两项合计75677．18元；3．反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：宁夏银川医药有限公司系宁夏逸家房地产开发有限公司持股比例100％的股东，郭玮系该两家公司的法定代表人。2009年9月5日，宁夏银川医药有限公司向原告出具承诺，载明：“本公司承诺该套房屋有独立产权，交房标准毛坯房，交房最迟2010年7月31日，产权40年，以后交房手续按《国家购房合同法》执行。宁夏银川医药有限公司，赵文霞，2009年9月5日。”2009年10月4日、10月22日，原告向宁夏银川医药有限公司交纳涉案房屋购房款共计171868元。2013年7月12日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为3-15-16地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋，建筑面积47．1平方米。合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格保持不变，房价款总额按产权面积调整，调整后房价款的补差应在房屋交付时结清；房屋单价3649元／平方米，房屋总价款为171868元，于2009年10月4日全款付清；买受人逾期付款在30日内，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金，合同继续履行。超过30日的，出卖人享有合同解除权，经出卖人同意，买受人继续履行合同的，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金；出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，非住宅交付使用条件为商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；出卖人逾期交房的，超过90日后买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人在第九条约定的支付期限前未按规定条件付清房款（含银行供款部分）的，出卖人可以不向买受人交房，且不视为违约交房。2014年12月30日被告发出承诺，内容为“宁夏逸家房地产开发有限公司，现向各位业主郑重承诺，宁夏逸家房地产淘宝商铺及公寓于2015年4月20日竣工，向广大业主交付使用，如到期未能按时交付，向广大业主一次性赔付承购商铺或公寓合同总额50％的损失”。后被告将原告的房屋进行了装修。现原告认为被告未按合同约定履行相关义务，故诉至法院。 一审法院另查明，2018年6月29日，银川市房地产测绘中心（有限公司）对宁夏银川医药批发市场综合楼3号商务综合楼作出测量报告书，涉案房屋实测面积为56．92平方米。 一审法院还查明，2015年4月期间，被告针对延期交付房屋，通过装修抵顶延期交付房屋违约金问题，向该楼部分业主进行了入户调查，部分业主同意装修抵顶违约金，部分业主不同意。 一审诉讼中，原告对银川市房地产测绘中心（有限公司）出具的测量报告书中载明的涉案房屋实测面积不予认可，经法院释明，原告不同意申请委托第三方机构重新测量。被告称因涉案房屋延期交付，引起业主上访，后经银川市人民政府协调，被告将涉案房屋装修抵顶延期交房违约金，装修标准为每平方米700元。原告称不同意装修。经法院至银川市住房和城乡建设局网站查询，涉案房屋于2019年1月在银川市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。 一审法院认为，原、被告于2013年7月12日签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。原告称原、被告首次签订合同时间为2010年9月，后被告将合同丢失，故又于2013年补签的上述合同，因被告不予认可，且原告也未提交证据予以证实，故法院不予采信。按照上述合同约定，被告应当于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告未按照约定将涉案房屋交付原告使用，已经构成违约，故对原告要求被告按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的条件交付房屋的诉讼请求法院予以支持。原告要求被告按照承诺赔偿违约金85934元（171868×50％），并要求被告支付房屋年限损失费21484元，双方约定逾期交付房屋的违约金按照已付房款0．1‰／日计算，后被告又出具承诺，承诺延期交付房屋的赔偿购房合同金额50％的损失，该违约金加之损失赔偿的约定明显过高，原告未能举证证明其实际损失，故法院按照合同金额的30％支持被告给予原告支付违约金及赔偿损失51560．4元（171868元×30％），超出部分不予支持。依照上述签订的《银川市商品房买卖合同》约定，合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。现银川市房地产测绘中心（有限公司）对涉案房屋实测的面积为56．92平方米，比合同约定的面积47．1平方米多9．82平方米，根据合同约定，原告应当向被告补交购房款35833．18元（9．82平方米×3649元／平方米）。关于被告要求原告支付房屋装修费39844元（56．92平方米×700元）的问题，虽合同未约定交付的房屋为装修房屋，原告亦不同意装修，但考虑到被告装修系处理逾期交付房屋问题所为，该装修利益亦由原告享有，法院酌定装修按照700元／平方米的标准计算，装修价值为39844元（56．92平方米×700元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为3-15-16地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉支付逾期交付房屋违约金并赔偿损失共计51560．4元；三、原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款35833．18元；四、原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失39844元。（上述第二项与第三项、第四项相抵后，原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款并赔偿装修损失共计24116．78元）。案件受理费2448元，由原告（反诉被告）张宁蓉负担948元，被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司负担1500元；反诉费846元，由原告（反诉被告）张宁蓉负担400元，被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司负担446元。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，向法庭提交了照片20张，证明：被上诉人给上诉人的装修未经上诉人同意且质量差，用料差、不合格，现在已经烂的乱七八糟的了，窗户脱落，墙面粉刷全部掉皮等存在严重问题，房屋装修现不能正常使用，上诉人不应当向被上诉人交装修费用。 经审查，上诉人提交的证据不是二审期间的新证据。 二审查明的事实与一审法院查明一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，上诉人张宁蓉与被上诉人逸家公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。被上诉人逸家公司未按合同约定期限交付房屋，构成违约，应当承当违约责任，双方约定的违约金过高的，法院可以调整，一审法院将违约金由双方约定合同金额的50%调整至30%不违反法律规定，故上诉人关于违约金应按50%计算的上诉理由不能成立。关于增加的面积有误的上诉理由，因双方约定最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。现银川市房地产测绘中心（有限公司）对涉案房屋实测的面积为56．92平方米，比合同约定的面积47．1平方米多9．82平方米，上诉人应按此面积补交房款，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于房屋装修费39844元，因双方约定交付的房屋为毛坯房，后期上诉人也未同意由被上诉人进行装修，另考虑被上诉人装修的质量和现状，故该部分费用不应由上诉人负担，一审处理欠妥，本院予以纠正。 综上所述，张宁蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初447号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为3-15-16地块，宁夏银川医药批发市场3某号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉支付逾期交付房屋违约金并赔偿损失共计51560．4元；三、原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款35833．18元”； 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初447号民事判决第四项，即：“原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失39844元”。 上述判项相抵后，被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人张宁蓉支付违约金并赔偿损失共计15727.22元。 如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。 一审案件受理费2448元，由上诉人张宁蓉负担948元，被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司负担1500元；反诉费846元，由上诉人张宁蓉负担400元，由被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司负担446元。二审案件受理费1348元，由被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年十二月十九日 书记员  陈紫卉 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……