安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终720号上诉人（一审原告）：衢州梦想家电子商务有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区衢州新农都28幢501室11号，统一社会信用代码91330802MA28FFBA2X。法定代表人：孙浩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师。委托诉讼代理人：方馨，安徽昌法律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：孙觉圣，男，1951年7月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：李晓光，安徽地平律所事务所律师。委托诉讼代理人：柯伶俐，安徽地平律所事务所律师。上诉人衢州梦想家电子商务有限公司（以下简称梦想家公司）因与被上诉人孙觉圣租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梦想家公司上诉请求：1.撤销黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1768号民事判决，改判支持梦想家公司的一审诉讼请求；2.孙觉圣承担案件诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。梦想家公司主营业务烤红薯的营业执照被拒绝办理，该情形虽不属于不可抗力，但属于合同法第94条规定的其他情形，梦想家公司的行政许可由于不符合相关行政规定，未被批准；孙觉圣作为规划区内不动产的所有人，对相关规定应当清楚，而梦想家公司为外省企业无法知晓。梦想家公司在签订合同时已明确告知孙觉圣主要目的是经营特色烤红薯，孙觉圣明知烤红薯不符合老街规划，存在重大缔约过错；一审法院认为梦想家公司烤红薯业务不被批准，可以从事其他零售业务，而梦想家公司丢弃主营业务，则租房开店就失去了意义。综上，请求二审法院支持梦想家公司的上诉请求。孙觉圣辩称，梦想家公司上诉称孙觉圣对于老街规划的政策明知而不告知，没有依据。老街的规划是黄山市城市规划局发给屯溪区政府的，屯溪区政府未下发给老街业主，孙觉圣对于该规划不清楚。而经营烤红薯业务的经营者更应该在房屋租赁之前进行调查，了解相关规定，不能将该义务强加给孙觉圣。梦想家公司预先核准的经营范围除了热食类食品制售，还包括水果批发零售糕点类食品制售，不经营烤红薯也不影响其他业务，不必然导致合同目的无法实现。梦想家公司提出解除合同的情形并非约定解除的情形，也不符合法定解除的条件。综上，请求驳回上诉，维持原判。梦想家公司向一审法院起诉请求：1.判令解除梦想家公司与孙觉圣签订的房屋租赁合同，孙觉圣退还梦想家公司支付的109000元租金；2.孙觉圣承担本案的诉讼费用。一审庭审中，梦想家公司变更诉讼请求第1项为：判令解除梦想家公司与孙觉圣签订的房屋租赁合同，孙觉圣退还梦想家公司支付的租金及押金110000元。一审法院认定事实：梦想家公司是销售及网上销售农产品、食品等业务的有限责任公司。2019年5月5日，孙觉圣（作为甲方）与梦想家公司（作为乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于老街中马路18号的店面租赁给乙方；租期3年，自2019年6月1日至2022年5月31日止；租金为税后年租金10万元，每年5月10日一次性支付全年租金；乙方因经营需要在不影响房屋结构安全和损坏房屋装修的前提下，可以对房屋进行必要的装修，相关费用由乙方承担；乙方须向甲方支付1万元诚信保证金，租赁期满后，如无任何欠费及店面设施损坏或违约行为，则甲方全额退还乙方；否则，保证金由甲方收取，如损失超过此数，甲方有权向乙方追责。汪军利在乙方栏梦想家公司盖章处签字。梦想家公司于2019年4月29日支付了定金1000元，于2019年5月7日支付租金及保证金109000元。孙觉圣于2019年5月5日将案涉房屋钥匙交付给梦想家公司，梦想家公司已将案涉房屋结构进行部分拆除，准备装修后经营。后梦想家公司以经营者汪军利名义向企业登记机关申请成立黄山市屯溪区阿祖鲜货水果商行，经营场所为老街中马路18号，经营范围为热食类食品制售，水果批发、零售，糕点类食品制售。2019年5月10日，黄山市屯溪区市场监督管理局作出个体工商户名称预先核准通知书【（黄）登记名预核准字[2019]第3950号】，同意预先核准由经营者汪军利出资，经营场所设在黄山市屯溪区老街中马路18号的名称为黄山市屯溪区阿祖鲜货水果商行的个体户。后因汪军利申请经营范围中包含热食类食品违反了屯溪老街整体规划，导致营业执照未获批准。2019年5月29日，梦想家公司人员以微信方式通知孙觉圣要求解除合同，且认为导致营业执照办不下来是不可抗拒范畴；孙觉圣随后回复不可抗拒范畴的理由不成立，不接受其单方面的毁约。双方就合同是否解除及租金、保证金返还等事宜协商未果，梦想家公司诉至法院。2010年3月5日，黄山市城市规划局作出《关于方案的批复》，将二马路规划以酒吧、咖啡吧为主的休闲街区。以上事实有当事人的自述、梦想家公司营业执照、房屋租赁合同、微信支付记录、网银转账记录、对话录音、微信记录、《关于方案的批复》、开庭笔录等佐证。一审法院认为，案件的争议焦点为：一、梦想家公司无法成功申请营业执照是否属于不可抗力因素；二、涉案房屋租赁合同是否因无法实现合同目的而解除；三、梦想家公司是否有权提出解除合同并要求孙觉圣返还租金及保证金。焦点一。本案中，梦想家公司申请经营黄山市屯溪区阿祖鲜货水果商行的营业执照未能成功，不属于民法意义上的不可抗力。屯溪老街相关经营范围的限制并不具有不可预见性和不可抗拒性。梦想家公司可以通过向相关登记机关咨询，进而预见营业执照能否成功申请，故梦想家公司认为无法成功申请营业执照属于不可抗力的意见不能成立。焦点二。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行，不得擅自变更或者解除合同。梦想家公司诉称其租赁案涉房屋主要为了经营烤红薯，但汪军利填写的个体工商户名称预先核准申请书载明的经营范围不仅包括热食类食品制售，还包括水果批发、零售、糕点类食品制售，其部分经营业务无法实现不影响其他业务的开展，不必然导致合同目的无法实现，故梦想家公司以无法实现合同目的要求解除合同的理由，不能成立。梦想家公司称孙觉圣在签订案涉合同前曾告知可以经营烤红薯，但双方并未将可以经营烤红薯作为合同的生效要件，且是否可以经营烤红薯也非孙觉圣的法定义务，故梦想家公司认为孙觉圣违约导致其不能实现合同目的的意见，法院不予采纳。焦点三。当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，合同才能解除；若发出解除通知的一方不享有合同解除权，即使发出解除通知也不能引起合同解除的法律效果。本案中，双方就案涉合同的解除未达成一致意见，案涉合同无法通过当事人协商进行解除。双方在合同中未约定解除合同的条件，因此，梦想家公司不具备约定的解除权；作为提前要求解除合同的违约方，梦想家公司也不具备法定的解除权，故梦想家公司虽然通过微信方式告知孙觉圣要求解除合同，但无法达到合同解除的法律效果。案涉合同签订后，孙觉圣已向梦想家公司提供符合使用条件的房屋，且在案涉合同可以继续履行情形下，其不同意解除合同，要求继续履行，案涉合同仍在履行。因案涉合同尚未解除，梦想家公司基于双方之间的租赁合同收取梦想家公司的租金和保证金，具有合法基础，故对梦想家公司要求解除合同、返还租金和押金的诉请，法院不予支持。综上，对梦想家公司的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告衢州梦想家电子商务有限公司的诉讼请求。案件受理费1240元，由原告衢州梦想家电子商务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：案涉合同是否应予解除，梦想家公司上诉主张退还租金及押金110000元是否应予支持。孙觉圣与梦想家公司于2019年5月5日签订的房屋租赁合同合法有效。梦想家公司以主营烤红薯未获准注册黄山市屯溪区阿祖鲜货水果商行而提出解除合同的理由，不属于不可抗力，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的法律规定的其他情形。合同的违约方并不享有单方解除合同的权利，梦想家公司于2019年5月29日通知孙觉圣解除合同并不发生解除合同的效力。因经营烤红薯不符合屯溪老街规划，故案涉房屋事实上无法用于经营烤红薯，梦想家公司要求解除合同不存在恶意违约；案涉合同期限为3年，时间较长，在双方已形成合同僵局的情况下，如梦想家公司继续履行合同，对其显失公平；孙觉圣拒绝解除合同，违反诚实信用原则。为衡平双方当事人的利益，本院对梦想家公司起诉解除合同予以允许并确认案涉合同于梦想家公司2019年7月2日起诉之日解除，但梦想家公司作为违约方应承担的违约责任不因解除合同而减少或免除。根据案涉合同约定，梦想家公司无权要求孙觉圣退还1万元保证金；考虑到案涉合同解除后给孙觉圣造成房屋寻租期的损失，本院酌定梦想家公司再赔偿孙觉圣一个月的租金损失8333元。因此，孙觉圣应当退还梦想家公司租金83056元（已付租金10万元，扣除自2019年6月1日至2019年7月2日期间的租金8611元和一个月的租金损失8333元）。综上，梦想家公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1768号民事判决；二、确认衢州梦想家电子商务有限公司与孙觉圣2019年5月5日签订的房屋租赁合同于2019年7月2日解除；三、孙觉圣于本判决生效后十日内退还衢州梦想家电子商务有限公司83056元；四、驳回衢州梦想家电子商务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，由衢州梦想家电子商务有限公司负担900元，孙觉圣负担340元；二审案件受理费2480元，由上诉人衢州梦想家电子商务有限公司负担1800元，孙觉圣负担680元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年十二月三十日法官助理余陶然书记员吴奇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条第一款第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……