江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3239号上诉人（原审被告）：泰州市海陵区安美宠物医院，统一社会信用代码913212026696499289，住所地泰州市海陵区迎春西路59号虹桥西街。投资人：杨海力。被上诉人（原审原告）：泰州市海陵学校，统一社会信用代码12321202469036799R，住所地泰州市海陵区迎春西路59号。负责人：王伟，该学校校长。委托诉讼代理人：黄雷,江苏君谊律师事务所律师。原审被告：季玉红。原审被告：杨海力。上诉人泰州市海陵区安美宠物医院（以下除判决主文简称安美医院）因与被上诉人泰州市海陵学校（以下除判决主文简称海陵学校）、原审被告季玉红、杨海力房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤本案当事人于2019年11月26日到庭公开进行调查、质证、辩论与调解。上诉人安美医院投资人杨海力，被上诉人海陵学校的委托诉讼代理人黄雷，原审被告季玉红、杨海力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人安美医院上诉请求：一、海陵学校与安美医院实际投资人杨海力签订了2009年至2014年的房屋租赁合同一份。2016年1月13日季玉红与杨海力协议离婚，约定安美医院的经营权和资产归杨海力所有。海陵学校在与杨海力签订的合同未履行终止、未与杨海力洽谈、明示、告知的情况下，即与季玉红签订2012年至2018年的房屋租赁合同一份。请求保护杨海力的合法权益，追究海陵学校的违约责任。二、2006年底杨海力应海陵学校负责人的邀请，在学校废弃的教室斥资建立了安美医院，并两年一缴租金，支持海陵学校建大楼，学校领导也承诺只要不是不可抗力，房屋一直出租给安美医院使用，请求明察。三、在2018年2月28日后又缴纳了至2018年7月24日的房租及水电费，应认为是海陵学校顺延了合同期限。之后的租金及水电费不是杨海力不交，而是海陵学校不收，故杨海力不存在违约，且合同期限应当顺延。如海陵学校坚持收回出租房屋，必须赔偿安美医院的财产、经营损失。四、杨海力自2002年下岗后，所有资产都在安美医院，现靠经营安美医院的微薄收入偿还各项欠款，居住也是以店为家。请求保护杨海力的合法权益。被上诉人海陵学校答辩称：安美医院的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回安美医院的上诉请求。原审被告季玉红述称：当初去签订合同的时候不知道这件事，因为当时房屋漏水，拖欠了两年租金。我是去解决矛盾的，不知道他们之前的合同到期情况。海陵学校一审诉讼请求：1、判令被告返还迎春西路59号南侧107、109、111室房屋；2、判令被告支付房屋占有使用费（自2018年7月24日起，至被告实际交还房屋之日止，按年租金24000元计算）；3、判令被告支付支付房屋使用期间的水电费；4、被告承担违约金20000元；5、被告承担本案诉讼费用由。事实和理由：原、被告于2012年3月1日签订《协议书》，约定原告将迎春西路59号房屋出租给被告，租金为24000每年。租赁期届满后，被告继续占用房屋，经原告多次催促，被告承诺于2018年7月24日交还房屋但未按约履行。被告季玉红辩称，合同确实到期了，欠原告的租金是事实，希望原告将房屋继续出租。安美医院、杨海力共同辩称：安美医院由杨海力个人投资经营，《协议书》是2016年补签的，没有杨海力的签字，是假协议，季玉红不是本案被告。杨海力和季玉红已经离婚，季玉红的任何承诺与安美医院、杨海力没有关系。校方曾向杨海力承诺长期租赁该房屋，后在未告知杨海力的情况下擅自变更合同内容。一审认定：海陵学校（甲方）与季玉红（乙方）于2012年3月1日签订《协议书》一份,约定：甲方将迎春西路59号南侧107、109、111号门面房出租给乙方经营安美医院，租期为六年，自2012年3月1日起至2018年2月28日止，租金为每年24000元；乙方使用甲方水电，应根据相关价格按期缴纳给甲方；乙方承租到期，应完好归还所有钥匙及有关物品，结清水电等各项相关费用；原租期已到期，新的续租协议未签订的情况下，甲方有权收回房屋，不再签约续租；本协议所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金为20000元……。2018年2月28日租期届满后，经海陵学校催要，季玉红书面承诺交还房屋。后因被告不能按约交还房而涉讼。一审另认定：季玉红与杨海力于2016年1月13日协议离婚，约定安美医院经营权和资产归杨海力所有。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，海陵学校与季玉红于2012年3月1日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。季玉红与杨海力当庭陈述上述合同系双方夫妻关系存续期间签订，房屋由杨海力用于开办安美医院，由此可认定该租赁合同由季玉红与杨海力共同承租，故租赁合同对季玉红与杨海力均具有法律约束力。虽季玉红与杨海力于2016年1月离婚且约定由杨海力经营安美医院，但该约定不能对抗季玉红、杨海力之外的第三人，离婚协议并不影响与海陵学校租赁合同的履行，租赁合同对季玉红、杨海力仍具有法律约束力。合同约定租赁期限截止2018年2月28日，季玉红、杨海力应于租期届满后将案涉租赁房屋交还海陵学校，但至今未将案涉房屋交还，已违反合同约定，故海陵学校要求季玉红、杨海力交还房屋并要求按年租金24000元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求于法有据，予以支持。海陵学校与季玉红一致确认截止2018年7月24日的房租已经结清，季玉红、杨海力应支付2018年7月25日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费。依合同约定，季玉红、杨海力在交还房屋时应当结清水电费用，故对海陵学校要求季玉红、杨海力结清水电费的诉讼请求予以支持。季玉红、杨海力未能按约交还房屋，根据合同约定，应当支付违约金20000元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出判决如下：一、季玉红、杨海力于本判决生效之日起二十日内将位于泰州市海陵区迎春西路59号南侧107、109、111号房屋清空并交还给泰州市海陵学校；二、季玉红、杨海力于本判决生效之日起二十日内向泰州市海陵学校给付房屋占有使用费（自2018年7月25日起至实际交还房屋之日止，按2000元/月计算）并结清水、电费；三、季玉红、杨海力于本判决生效之日起二十日内向泰州市海陵学校给付违约金20000元；四、驳回泰州市海陵学校的其他诉讼请求。若季玉红、杨海力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费290元，由季玉红、杨海力共同负担（泰州市海陵学校已预交，季玉红、杨海力共同于本判决生效之日起二十日内迳交泰州市海陵学校）。一审判决认定的事实有当事人陈述、房产证、协议书、承诺书、离婚协议书等证据证明，本院予以确认。本院另查明：2009年3月1日，原泰州第二职业高级中学与安美医院就案涉房屋的租赁签订协议书一份，约定租赁期限自2009年3月1日至2014年2月28日。之前双方签订有为期两年的租赁合同一份。本院认为：意思表示一致是合同成立的必要条件。本案当事人杨海力或安美医院就案涉房屋的租赁于2007年、2009年先后与原泰州第二职业高级中学签订有两份合同，应为双方意思表示一致的体现。季玉红在与杨海力夫妻关系存续期间，于2012年3月1日就案涉房屋的租赁与海陵学校又签订租赁合同一份，虽然约定的租赁期限与2009年的租赁合同期限有部分重合，该部分租赁合同约定的期限应认定无效，但事实上该期间内杨海力仍在租赁的案涉房屋中正常经营安美医院，对其并未造成损害。2009年的租赁合同履行期限于2014年2月28日届满，如无2012年3月1日的房屋租赁合同存在，杨海力仍在案涉房屋中经营安美医院将没有合法依据，故之后杨海力在案涉房屋中正常经营安美医院，并向海陵学校支付房租及水电费，应视为履行的季玉红与海陵学校签订的租赁合同。该租赁合同于2018年2月28日租期届满后，季玉红出具书面承诺表示在2018年7月24日返还租赁房屋，并支付房租及水电费，海陵学校予以认可，并实际收取房租及水电费，应认定双方就租赁合同关系的延续达成一致意思表示。该期限届满后，双方就案涉房屋的租赁未形成一致的意思表示，租赁合同关系不能认定成立，季玉红、杨海力依法应返还租赁的房屋。安美医院及杨海力诉称海陵学校曾承诺除遇不可抗力，案涉房屋一直出租其使用因无证据证明，且与双方几次签订固定期限房屋租赁合同不一致，不应采信。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案当事人杨海力或安美医院、季玉红就案涉房屋先后签订租赁合同，杨海力或安美医院作为承租人，依据合同对案涉房屋在租赁期限内享有占有、使用、收益的权利，同时向出租人海陵学校负有支付房租及水电费的义务。租赁期满，双方合同约定的权利与义务终止，如未形成续租的一致意思表示，杨海力或安美医院依法负有向海陵学校返还租赁房屋的义务。杨海力租赁案涉房屋经营安美医院，应当知道租期届满后需停止在租赁房屋中的经营，存在商业风险，其现要求出租人海陵学校赔偿损失与合同约定不符，于法无据，不应支持。支付违约金和赔偿损失都是承担合同违约责任的主要形式。我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失数额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案当事人在2012年3月1日的房屋租赁合同中约定“凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款”，并未约定损失赔偿额的计算方法，且并列承担。海陵学校作为房屋出租人，其在租赁期届满后未收回房屋的损失为租金。海陵学校在合同约定的租赁期届满后又同意承租人季玉红、杨海力在一定期限内继续租赁使用，期限届满后诉讼既主张支付违约金，又主张支付房屋使用费（租金损失）于法无据，不应支持。鉴于海陵学校未收回房屋的租金损失大于约定的违约金，对其支付房屋使用费的请求可予支持。一审判令季玉红、杨海力既支付约定违约金，又支付房屋使用费适用法律不当，本院予以纠正。综上，本案当事人之间的房屋租赁合同关系至2018年7月24日届满，之后未形成新的房屋租赁合同关系。季玉红、杨海力依法应在租赁期限届满后返还租赁房屋，其要求赔偿损失无事实和法律依据。一审认定事实基本清楚，但判令季玉红、杨海力既支付约定违约金，又支付房屋使用费适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初2246号民事判决主文第一项、第二项、第四项；二、撤销泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初2246号民事判决主文第三项及诉讼费用负担部分。一审案件受理费290元，由泰州市海陵学校负担90元，季玉红、杨海力负担200元；二审案件受理费580元，由泰州市海陵区安美宠物医院负担490元，泰州市海陵学校负担90元。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  顾春旺审判员  潘贻杰二〇一九年十二月二十五日书记员  侯永羚