河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初4875号原告：河北宏源和房地产开发有限公司，住所地：武邑县清凉店镇衡德路以北。法定代表人：刘东振，总经理。委托诉讼代理人：侯立峰，河北人民长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：董智慧，河北人民长城律师事务所律师。被告：李凤彬，男，1962年5月2日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：董金虎，河北仁浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙熙，河北仁浩律师事务所实习律师。被告：翟超，男，1982年5月10日出生，汉族，住所地河北省衡水市武邑县武邑镇中焦洼村三区43号，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：刘艳铭，河北仁浩律师事务所律师。原告河北宏源和房地产开发有限公司（以下简称“宏源和公司”）与被告李凤彬、翟超确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宏源和公司的委托诉讼代理人侯立峰、董智慧、被告李凤彬的委托诉讼代理人董金虎、孙熙、被告翟超的委托诉讼代理人刘艳铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏源和公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二被告于2015年5月2日签订的《人民西路××号房屋租赁合同》和2015年5月22日签订的《人民西路××号房屋租赁合同补充协议》无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月13日，原告通过竞买方式购买了衡水市桃城区法院在京东网网××人民××路××十字医院综合楼第2幢1-4层房产，该房产原产权人为被告李凤彬，产权证：衡房权证河西区字第××号。在要求交付以上房屋过程中，二被告称双方在2015年5月份签订了《人民西路××号房屋租赁合同》及《人民西路××号房屋租赁合同补充协议》。原告通过了解认为，二被告之间的协议不真实，存在恶意串通的行为，损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请法院依法裁判。被告李凤彬辩称，一、案涉租赁合同合法有效，应受到法律保护。1.被告李凤彬作为出租人具有合同主体资格，李凤彬在已经取得合法的权属证明后具有出租资格，且属于无禁止出租的情形。2.二被告之间签订的租赁合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同内容并无违反法律规定，应受到法律保护。二、承租方已经实际履行了付款义务。签订租赁合同时，出租的房屋并不完全具备承租方提出的承租条件，承租人租赁房屋用来运营医院，本应该由出资人对房屋进行基本的装饰装修满足承租人的基本要求，但是出租人资金不足，已无力进行改建、扩建以满足承租方的要求，所以租赁双方签订协议，由承租方进行投资，改善医院的就医环境，其装修款冲抵租金，现承租方已经完全履行了合同，对承租的房屋按照医院的设计规范进行了装饰装修，其行为应视为已经履行了付款义务，装饰装修已经对建筑物形成了添附，其添附的利益已经归于物权所有人的原告，所以原告作为第三人要求解除租赁合同没有法律依据。三、原告无权要求解除合同，其诉讼请求应依法予以驳回。租赁双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，在签订合同时，原告并未取得涉案房屋的所有权，根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同既然有效，根据合同的相对性，原、被告之间并不存在合同关系，所以原告无权行使代位权要求解除合同或者确认合同无效。四、原告应该保证承租人的权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条第一款“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”的规定，原告应该继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十五条的规定，原告应该在租赁期内保证承租人对租赁物的占有和使用的权利。综上，原告在法律上不具有解除合同或确认合同无效的权利，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，反而应该按照合同法的规定继续履行合同，保障承租人对租赁物的占有和使用，请驳回原告的诉请。被告翟超辩称，李凤彬与翟超签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不存在合同无效的法定事由，该合同合法有效。在该合同的约定租赁期限内，原告宏源和公司通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，翟超与李凤彬签订的租赁合同对宏源和公司继续有效。原告宏源和公司承接李凤彬享有的合同权利和义务，翟超应按照合同约定向原告履行相关义务，原告要求撤销或要求确认二被告签订的合同无效，没有法律依据，应予驳回。本院经审理查明：本院在执行（2018）冀1102执恢439号案件中，于2019年1月10日在京东网发出拍卖公告，对被执行人李凤彬名下位于衡水市人民西路××号红十字会医院2幢1-4层房产进行司法拍卖，公告对拍卖标的情况的介绍为：红十字医院第2幢，主体4层混合结构，资产位于1至4层，建筑面积1331.28平方米，房屋所有权证号为衡房权证河西区字第××号，该幢位于整楼南端，一层门店（已出租，为经营中门诊及药房），二至四层为体检及就诊区，楼内中央空调，室内地砖，内墙涂料，套装门。2019年5月13日，原告宏源和公司在京东网司法拍卖中以最高价竞得案涉房产，并依据本院（2018）冀1102执恢439号之二执行裁定书办理了房产过户手续，取得了衡水市人民西路××号红十字会医院2幢1-4层房产的不动产权证书，产权证号为：冀（2019）衡水市不动产权第2125662号。另查明，衡水市红十字医院（衡水市博爱健康医院）系衡水市卫生和计划生育委员会审批成立的一级医疗机构，审批的执业许可证的有效期为2015年12月30日至2020年12月29日，负责人和法定代表人至今仍为被告李凤彬。再查明，案涉房屋拍卖期间，被告李凤彬向本院递交了一份《告知函》，称其已经将案涉房产出租给被告翟超，并提交了一份签订日期为2015年5月2日的《人民西路××号房屋租赁合同》及签订日期为2015年5月22日的《人民西路××号房屋租赁合同补充协议》。庭审过程中，被告翟超又向本院提交了一份有二被告签字及衡水市红十字医院盖章签订日期为2015年5月2日的《关于合作经营衡水市红十字医院合同》，该合同的主要内容为：甲方（衡水市红十字医院、博爱社区卫生服务中心）与乙方（翟超）合作经营，经营方式为乙方整体托管甲方的医疗机构，人员待遇和医疗机构名称不变，甲方提供资质，现有人员及设备，经营过程中所需其他设备和人员等由乙方负责采购或者招聘，投资经营费用由乙方承担，经营收入乙方享有支配权，甲方现有门诊住院综合楼（位于人民路107号）由乙方出资进行全面装修扩建，但不得损坏现有主体结构，乙方每年向甲方交纳管理费，第一至第十年，10万/年，第十至第二十年，15万/年，前期乙方以装修及改扩建费用抵扣管理费，待装修改扩建抵扣完毕后再以现金形式向甲方交纳，甲乙双方合作期限为20年，自2015年5月1日至2035年5月1日止。被告李凤彬和被告翟超所签订的《人民西路××号房屋租赁合同》的主要内容为：一、甲方（李凤彬）将位于人民西路××号房屋（现衡水市红十字医院使用房屋）出租给乙方（翟超）使用，房产证号分别为：衡房权证河西区第020591号、衡房权证河西区第020592号、衡房权证河西区第020594号，租赁期间为2015年5月1日至2035年5月1日，共20年；二、房屋租金：第一至第五年为10万/年，第六至第十年为15万/年，第十一至第十五年为20万/年，第十六至第二十年为25万/年；三、房屋租赁押金10万元，合同签订之日起三日内付款；四、根据乙方经营需要，扩建增加房屋使用面积，经双方协商，由乙方出资对房屋进行改扩建装修，装修工程包括轻钢房、钢结构主体、电梯工程、地暖工程等，投资约500万元（具体费用以施工后清算为准），乙方以装修改扩建投资抵甲方的房屋租赁费，若合同到期后，乙方装修改扩建费用投资尚未抵完，乙方自愿无偿捐给甲方。《人民西路××号房屋租赁合同补充协议》的主要内容为：在甲、乙方于2015年签订的《人民西路××号房屋租赁合同》到期后，乙方根据实际情况愿意继续租赁甲方房屋，双方协商约定，房屋租赁费每年不高于贰拾伍万元整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《医疗机构管理条例》第十五条规定：“医疗机构执业，必须进行登记，领取《医疗机构执业许可证》”，第二十条规定：“医疗机构改变名称、场所、主要负责人、诊疗科目、床位，必须向原登记机关办理变更登记。”第二十三条规定：“《医疗机构执业许可证》不得伪造、涂改、出卖、转让、出借。”本案中，由二被告提交的证据可知，经行政审批许可并进行登记的衡水市红十字医院负责人（法定代表人）虽然是被告李凤彬，但实际经营者却是被告翟超。二被告所签订的《关于合作经营衡水市红十字医院合同》中约定，被告翟超借用衡水市红十字医院《医疗机构执业许可证》（资质）经营并向被告李凤彬支付管理费，二被告的上述合同约定违反了《医疗机构管理条例》第二十三条中关于不得出借《医疗机构执业许可证》的规定，故该《关于合作经营衡水市红十字医院合同》应属违反行政法规的强制性规定的无效合同。其次，二被告所签订的案涉房屋租赁合同中虽未写明被告翟超租赁案涉房产的用途，但双方在签订房屋租赁合同后，案涉房产一直由被告翟超用于经营衡水市红十字医院，故《人民西路××号房屋租赁合同》及《人民西路××号房屋租赁合同补充协议》系二被告为实现非法经营衡水市红十字医院之目的所签订，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同，本院应予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项，《医疗机构管理条例》第二十三条之规定，判决如下：被告李凤彬和被告翟超于2015年5月2日签订的《人民西路107号房屋租赁合同》和2015年5月22日签订的《人民西路107号房屋租赁合同补充协议》无效。案件受理费17400元，由被告李凤彬和被告翟超共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按未上诉处理。审判员  杜会君二〇一九年十二月十九日书记员  贡 颖