江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2872号 上诉人（原审原告）：肖盛祥，男，1976年2月24日出生，汉族，南昌市盛祥园林绿化有限公司法定代表人，住南昌市新建县。 委托诉讼代理人：舒伟斌，江西联创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周和刚，男，1971年10月15日出生，汉族，住南昌市新建区。 被上诉人（原审被告）：易洪群，女，1968年5月10日出生，汉族，新建农商银行退休职员，住南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程华芬，女，1985年1月10日出生，汉族，新建县新建中心二楼挺好内衣店员工，住南昌市新建区。 被上诉人（原审被告）：胡志武，男，1966年10月7日出生，汉族，新建农商银行职工，住南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程业珍，男，1954年2月8日出生，汉族，务农，住南昌市新建区。 原审第三人：新建区朝阳房屋信息咨询服务部，住所：南昌市新建区长堎镇文教路109号，统一社会信用代码：92360122MA37JU2L9G。 经营者：邓朝阳。 上诉人肖盛祥因与被上诉人程华芬、胡志武、程业珍、周和刚、易洪群、原审第三人新建区朝阳房屋信息咨询服务部申请执行人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人肖盛祥及其委托诉讼代理人舒伟斌、被上诉人程华芬、程业珍，被上诉人胡志武、易洪群委托诉讼代理人胡建平、原审第三人新建区朝阳房屋信息咨询服务部经营者邓朝阳到庭参加诉讼。被上诉人周和刚经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 肖盛祥上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并改判撤销南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异1号《执行裁定书》，继续查封被上诉人胡志武、易洪群位于南昌市新建区长堎镇文教路289号1栋1单元602室房产（房产证号：××号）；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定本案事实不清、证据不足，且适用法律不当，判决错误。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。证据不足或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二，在人民法院查封之前，被上诉人程华芬、程业珍并未合法占有涉案房屋，程业珍当庭陈述其一直居住在石埠乡石埠街5号，根本未居住在涉案房屋，故该社区出具的《居住证明》明显与客观事实不符，存在虚假。第三，即使《居住证明》是真实的，从其内容可知，仅能证明程业珍于2019年1月3日当天居住在涉案房屋，不能证明其自2018年11月起居住在涉案房屋至今。2、原审法院认定：“结合本案情形，本案在法院查封案涉房产之前，被告程业珍、程华芬与胡志武签订了合法有效的书面房屋买卖合同，原告未提供证据证明该合同属于无效或可被撤销的情形。程业珍全额支付了全部购房款，已实际占有使用该房屋。该房屋未办理产权过户登记也非因被告程业珍的自身原因导致”也明显系错误的。第一，在人民法院查封之前，程华芬、程业珍并未与被上诉人胡志武签订了合法有效的书面买卖合同。理由如下:签订合同的主体系程华芬，合同上签名为“程业珍”非“程业珍”亲笔书写，但办理过户登记的却为程业珍，明显前后矛盾；胡某的证言存在反复，其陈述程业珍的儿子程华林向其借款40万元用于购房，并声称“该笔借款中有自己的钱”，后面却声称“该40万元系其向邓冬阳借资款”，故胡某的证言明显前后矛盾，胡某转给胡志武的并非购房款，而系胡志武用于注销房屋抵押给胡某借资的借款；合同签订后，程华芬、程业珍应支付定金30000元，但其根本并未支付任何定金；程华芬、程业珍明知涉案房屋存在纠纷，其仍愿意购买该房明显不符合常理；该合同约定的购房总价明显低于市场价，不符合常理及市场交易规则。第二，在人民法院查封之前，程华芬、程业珍根本并未合法占有涉案房屋，理由同第一点。第三，程华芬、程业珍并未支付全部购房款。程华芬、程业珍支付的100万元并非是购房款，而是胡志武向其借资用于注销房屋抵押的款项，胡志武与程华芬、程业珍及第三人企图通过该方式从而达到恶意串通转移涉案房产的目的，损害债权人的合法利益。第四，涉案房屋未办理过户登记的原因并非在于上诉人，而在于程华芬、程业珍。根据合同约定，应当在2018年12月12日（即二十个工作日）之前办理产权过户手续，但其并未依约办理产权过户手续，直至2018年12月21日才开始办理产权过户手续，此时距双方签订“合同”已过一个多月，不符合常理。3、原审法院刻意忽略“执行异议审查程序违法”这一事实，根本未对上诉人提出的该事实进行任何审查或在判决书中予以阐述，明显系枉法裁判。原审法院在该执行异议审查过程中既未组织听证，也未通知上诉人对程华芬、程业珍提交的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同等证据进行质证，致使上诉人不能就程华芬、程业珍的执行异议进行答辩，程序明显违法。原审法院在程序违法的基础上采信程华芬、程业珍虚假证据及意见作出上述裁定明显系错误的，应依法予以撤销。4、原判决在未查明本案事实、适用法律错误的情况下，也不可能依法作出公正的判决，这样必然会严重损害上诉人之合法权益。 程华芬答辩称，我爸爸买这个房子是真心买房的，因为我爸爸年龄大了，就是说家里的田地全部征掉了，现在就是买这个房子，真心买这个房子以房养老的。 程业珍答辩称，田地被征用才买房子，准备以房养老的。 胡志武、易洪群答辩称，我们认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。本案房屋买卖双方系其真实意思表示，并且合同已经按照协议进行履行交付房款，房屋买卖合同已经履行完毕。按照我国相关法律及司法解释的规定，该买卖行为合法有效。房屋依法买卖以后不能够接受其他人的执行或查封，因此一审判决在认定本案事实过程中是完全正确的，据此请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 新建区朝阳房屋信息咨询服务部答辩称，与胡志武、易洪群答辩意见一致。 周和刚未答辩。 肖盛祥向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异1号《执行裁定书》，并继续查封胡志武、易洪群位于南昌市新建区长堎镇文教路289号1栋1单元602室房产（房产证号：××号）；2、本案诉讼费用依法由程华芬、程业珍、胡志武、易洪群、周和刚承担。 一审法院认定事实：肖盛祥因与胡志武、易洪群、周和刚民间借贷纠纷向法院提起诉讼，诉讼期间，肖盛祥向该院申请财产保全，该院依法作出（2018）赣0112民初224号民事裁定书，依据该裁定书作出（2018）赣0112民初224号之二协助执行通知书，于2018年12月21日要求新建区不动产登记中心协助查封胡志武位于长堎镇文教路289号1幢1单元六楼602户（东单元东套）（证号：××号）房产。2019年1月7日，程华芬、程业珍向该院提出书面异议，请求中止执行该院（2018）赣0112民初224号民事裁定书的执行内容并解除对长堎镇文教路289号1幢1单元六楼602户（证号：××号）房产的查封。该院于2019年1月14日作出（2019）赣0112执异1号执行裁定书，裁定解除对南昌市新建区长堎镇文教路289号1栋1单元602室房产（房产证号：××号）的查封。肖盛祥依法提起诉讼。又查明：程华芬、程业珍系父女关系，2018年11月14日，程华芬在征得程业珍同意的情形下以程华芬、程业珍作为买方与胡志武（卖方）、第三人新建区朝阳房屋信息咨询服务部(中介方)签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，该合同约定：“程华芬、程业珍以1000000元的价格购买案涉南昌市新建区长堎镇文教路289号1栋1单元六楼602户（东单元东套）（证号：××号）房屋一套；合同签订后，由买方支付购房定金30000元，交由第三人新建区朝阳房屋信息咨询服务部代管，并约定买方一次性付款；合同签订后二十个工作日后，买卖双方必须提供过户所需材料到房产交易所办理过户手续，或买方需办理产权委托手续，买卖双方签字按手印后，当天买方付给卖方房款人民币1000000元。由买方先支付1000000元给卖方银行解押，卖方当天交房给买方。”合同签订后，2018年11月14日，程华芬通过银行转账600000元至胡志武的账户支付房款。程业珍之子程华林向案外人胡某借款400000元，受程华林的委托，同日，案外人胡某通过银行转账400000元至胡志武账户用于支付房款。该涉案房屋于当日办理了移交手续。南昌市新建区长堎镇文教路社区居民委员会于2019年1月3日出具证明，证实程业珍于2018年11月购买案涉房屋现居住于此。2018年12月20日，胡志武、易洪群在江西省南昌市新建公证处办理公证，公证委托案外人胡某全权代理案涉房产对外转让的相关手续。2018年12月21日，胡志武、易洪群与程业珍到南昌市新建区房管局签订一份存量房买卖合同，提交房屋所有权登记申请，并向南昌市新建区房产交易中心提交了房屋交易登记审批表，以便办理房屋所有权转移手续。该院依据（2018）赣0112民初224号民事裁定书及协助执行通知书，于当日要求新建区不动产登记中心协助查封案涉房产。再查明：程华芬、案外人胡某2018年11月14日支付案涉的购房款，均通过银行转账至胡志武在新建农村商业银行股份有限公司营业部的账户，胡志武收到款项后，当日银行转账304020元至该院账户用于还款。2018年11月21日、2018年11月26日，该院二次从胡志武的该银行账户扣划款项合计468686元。 一审法院认为，胡志武、易洪群与程业珍就案涉的房屋签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，程业珍按约支付了全部房款，且与胡志武、易洪群完成了房屋的交接后在案涉的房屋内居住，实际占有、使用案涉的房屋。双方到房屋管理部门申请办理过户登记时，因该院向房屋管理部门下协助执行通知书，要求协助查封案涉房产，故案涉的房产现不能办理产权过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案情形，本案在法院查封案涉房产之前，程业珍、程华芬与胡志武签订了合法有效的书面房屋买卖合同，肖盛祥未提交证据证明该合同属于无效或可被撤销的情形。程业珍全额支付了全部购房款，已实际占有使用该房屋。该房屋未办理产权过户登记也非因程业珍的自身原因导致。综上，该院（2019）赣0112执异1号《执行裁定书》，事实清楚，适用法律正确，肖盛祥的诉请无事实及法律依据，异议请求不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十三第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回肖盛祥的诉讼请求。本案受理费100元，由肖盛祥负担。 本院二审期间，肖盛祥提交了以下证据：证据一：胡志武、易洪群的婚姻状况证明。证据二：肖盛祥及其代理人与张杜鹃（程业珍儿媳）谈话的完整的视听资料，证明目的：第一，程业珍、程华芬以及其他案外人并未实际付款；第二，程业珍、程华芬明知与胡志武、易洪群所谓的协议购房价格明显低于市场价，仍然与案外人新建区朝阳房屋信息咨询服务部、案外人胡某、邓东阳等人恶意串通，损害上诉人的利益。证据三：新建区鸿基房产门店墙贴二手房信息照片、新建区金昌房产信息咨询服务部墙贴二手房信息照片、新建区我爱我家房产信息咨询公司门店墙贴二手房信息两张，共计四张照片，证明目的：一、在讼争房所在区域及新建区长棱镇文教路二手房挂牌价格至少在1.1万元每平方以上。二、被上诉人程业珍、程华芬明知与被上诉人胡志武、易洪群所谓协议购房价格明显低于市场价仍然与案外人等恶意串通，损害上诉人利益。证据四：新建农商银行营业部出具的被上诉人胡志武在其所开设的账户及在一审当中作为被上诉人胡志武收取全部所谓的购房款的账户（账号为62×××69）自2017年11月6日至今银行流水记录一份，共三页，证明目的：一、程业珍、程华芬自始至终未履行所谓的付款义务；二、程业珍、程华芬、胡某、程华林涉嫌制造虚假证据，妨碍民事诉讼；三、该案自始至终证据和过程均为虚假的。是胡志武、易洪群、程业珍、程华芬、周和刚、原审第三人新建区朝阳房屋信息咨询服务部、胡某、邓东阳、程华林等恶意串通而其真实目的是为了规避胡志武、易洪群等的执行义务。 胡志武、易洪群质证称，对证据一，三性均无异议。对证据二：三性均有异议。上诉人采取非法手段去他人住宅，在没有征得他人同意的情况下，制作所谓的录音录像，并通过专业的职业手段和水平做出一个不准确的陈述。被录音对象并不是本案的当事人，也不清楚整个买卖的过程和真相。无论是从证据的法律效果还是内容来说，都不应当作为本案的定案证据。对证据三：三性均有异议。同一个地段，房屋价格相差千差万别，这是正常的。案涉房屋不是小区，而是靠马路边单独的一栋房子，所以它的房价自然低于其他的房价。旁边小区的小区环境和物业管理，使得它的房价高很多，这是正常的。上诉人采取这一种手段去调取房价，也不符合法定程序。房价是否高低需要按照法定程序来认定。证据四：对于对方提供的银行流水的真实合法和关联我们都存在异议，与在一审法院提交的银行出具的证明不一致。我认为一审法院是通过双方庭审质证核定了证据的。本案中上诉人提交的证据是单方提出来的，从证据形式上来说，明显有不是原件的痕迹。程华芬、程业珍、新建区朝阳房屋信息咨询服务部质证意见同胡志武、易洪群质证意见一致。 周和刚未发表质证意见。 周和刚、易洪群、程华芬、胡志武、程业珍及新建区朝阳房屋信息咨询服务部未提交新证据。 庭后，本院依法至江西新建农村商业银行股份有限公司核实2018年11月14日胡志武的交易信息，并调取胡志武交易信息一份，同时至新建区房管局及新建区不动产交易中心核实本案《新建区存量房买卖合同》网签问题及房屋权属登记信息，对银行调取的胡志武交易信息，肖盛祥对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，胡某转账给胡志武不能证明是程华芬、程业珍支付的购房款。程华芬、程业珍、新建区朝阳房屋信息咨询服务部对其真实性无异议，胡志武、易洪群质证称无异议。对《新建区房地产权权属登记信息查询结果》及网签照片真实性、合法性无异议，认为从房管局提供的查询结果显示涉案房屋仍然在胡志武名下，应当作为执行标的，关于网签结果以及被上诉人到不动产登记中心办理过户登记手续的时间说明被上诉人首次办理过户登记的时间与原房屋购买合同所约定的过户登记最后时间相差甚远，远远超过了合同约定的登记时间，故被上诉人程业珍等人因自己的过错而致房屋没有办理完毕过户登记。程华芬、程业珍对《新建区房地产权权属登记信息查询结果》及网签照片三性无异议。胡志武、易洪群对《新建区房地产权权属登记信息查询结果》及照片三性无异议，已通过网签证明双方是进行了真实的交易，在交易过程中也是按照规定的程序进行的，符合关于办理执行复议、异议案件司法解释第28条规定的四个方面的要件，可以对抗其他人的执行请求。新建区朝阳房屋信息咨询服务部对《新建区房地产权权属登记信息查询结果》及照片三性无异议，当时是服务部员工参与的。 本院经审核各方当事人所举证据并结合质证意见，认证如下：对肖盛祥提交的证据一，因胡志武、易洪群对三性无异议，本院予以认定；对证据二，因张杜鹃并非本案当事人，其也并非购房款的支付人，仅凭该录音资料，在无其他证据予以佐证时，尚无法证实上诉人的主张；对证据三，因每套房子都存在其特异性，楼层、房屋质量、采光、装修等都可能对房价造成影响，在无权威机构对本案案涉房屋进行评估以确认其价值时，不能以其他房屋的价格来判断该本案房屋的价格是否明显低于市场价，对该证据的关联性本院不予认定。对证据四，因该份流水，与被上诉人一审提交的银行流水记录及本院调取的银行原始数据不符，对该证据，本院不予认定。对本院调取的证据，各方对其真实性均无异议，对其真实性，本院予以确认。 本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案房屋已在新建区房管局办理存量房买卖合同网上签约。 本院认为，本案的争议焦点主要为：程华芬、程业珍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否应许可申请执行人肖盛祥继续对案涉房屋的查封？依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案主要从以下几个方面进行审查：1、程华芬、程业珍与胡志武在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？对此，肖盛祥上诉称被上诉人程华芬、程业珍与胡志武签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系虚假合同，因程业珍签名并非其亲笔书写，但办理过户登记的却为程业珍，前后矛盾，程华芬应提供证据证明其符合购房资格，程华芬、程业珍未支付定金，证人胡某证言存在反复，程华芬、程业珍对案涉房屋存在纠纷系明知，购房总价低于市场价，系恶意转移财产。对此，本院认为，程华芬、程业珍与胡志武、新建区朝阳房屋信息咨询服务部于2018年11月14日签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，并于同日向胡志武支付涉案房屋的价款，时间均早于法院查封，结合后续程业珍与胡志武、易洪群签订的编号为201804916并已经南昌市新建区房管局鉴证的《存量房买卖合同》及向南昌市新建区房产交易中心提交的《新建区房屋交易登记审批表》、经南昌市新建区房管局鉴证的《南昌市新建区房屋所有权登记申请书》，对程业珍与胡志武、易洪群之间在法院查封前签订房屋买卖合同的事实本院予以确认。对上诉人提出的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》中程业珍签名并非其亲笔书写的事实，程业珍明确系其叫其女儿程华芬代为签名，对程华芬签名的事实予以认可，该合同虽系程华芬代为签名，但已获得程业珍追认，应予以认可。对程华芬是否具备购房资格，系房管部门进行房产交易时应审查的内容，其本身并不影响合同效力，且在本案中，新建区房地产管理局已出具《房屋登记信息证明》，截止2019年3月21日，程业珍在该局并无房屋登记信息记录，上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对于购房总价，上诉人虽提出低于市场价，但对该行为，上诉人并未提起债权人撤销权诉讼，在该合同未被认定为无效或者可撤销的情形时，本院依法确认该合同的效力，对上诉人的该项上诉意见，本院不予支持。2、在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产？对此，胡志武在一审中已提交南昌市新建区长堎镇文教路社区居民委员会出具的《居住证明》，对该《居住证明》，上诉人提出系虚假的，即便真实，业仅能证明落款时程业珍当天居住在涉案房屋，不能证明其自2018年11月起居住在涉案房屋至今。本院认为，对于买受人是否合法占有该不动产，该处的占有，应为对不动产的管理和支配，而非要求入住居住，在一审中，被上诉人除提交了南昌市新建区长堎镇文教路社区居民委员会出具的《居住证明》外，亦提交了胡志武、程华芬及房屋中介签字盖章的《房屋交接书》，该交接书明确载明房屋所涉水费、电费、有线电视费、煤气管道费、物业管理费等已结清，卖方已将房屋钥匙转交买方，该房屋交接手续已按合同约定全部办理完毕，该约定应视为买方对房屋已经有事实上的管理和支配权，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。3、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？对于房屋价款，双方在签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》中明确房屋总售价为100万元，在签订该合同的当天，程华芬便向胡志武转款60万元，并通过胡某向胡志武转款40万元，对胡某向胡志武的转款，胡某在一审中到庭，明确该40万元系替程业珍支付的购房款，且对40万元的来源及构成进行了说明，上诉人提出证人证言存在反复，该款应系胡志武向胡某借款的主张，因胡志武及胡某均未予认可，上诉人亦未未提供证据予以证实，对上诉人的该项主张，本院不予支持。本院认定，在签订存量房买卖居间合同的当天，程华芬已全额支付合同约定的价款，且在上述款项金额胡志武账户后，大部分被法院进行了司法扣划。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，程华芬、程业珍在与胡志武签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》后，程业珍与胡志武、易洪群又签订了编号为201804916的《存量房买卖合同》并已经南昌市新建区房管局鉴证，该合同已办理存量房网签，且已向南昌市新建区房产交易中心提交《新建区房屋交易登记审批表》、《南昌市新建区房屋所有权登记申请书》亦已经南昌市新建区房管局鉴证，因肖盛祥提起财产保全，南昌市新建区人民法院于同日将案涉房屋查封，导致后续房屋交易事宜无法办结，本案房屋未办理过户登记，并非基于买受人自身原因。此外，上诉人还提出原审法院在执行异议审查过程中未组织听证，未组织质证，程序违法。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”因在执行程序中，对当事人提出的执行异议是否成立，其判断标准坚持的是外观化的判断标准，未组织听证及质证，程序并无不当。且在各方当事人对执行异议裁定不服时，法律已明确赋予相关当事人可以提起执行异议之诉，对各方的实体权利进行实质审查，从实体上审查案外人对执行标的是否享有实体权益以及该权益是否现实存在。在本案肖盛祥对执行异议裁定不服后，已提出执行异议之诉，一审法院亦已组织各方当事人进行开庭并质证，已充分保障了各方当事人的合法权益，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，肖盛祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由肖盛祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 王 晶 晶 审 判 员 欧阳晓明 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 汪  灏 书 记 员 黄  莎