山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终7416号上诉人（原审被告）：王育蓉，女，汉族，1970年4月22日出生，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘洪波，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台庆丰房产经纪有限公司，住所地：烟台市莱山区清泉路31号5号楼0101号。法定代表人：路先可，经理。委托诉讼代理人：于静，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：初惠，山东君孚律师事务所实习律师。原审被告：**，男，1987年10月12日出生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。上诉人王育蓉因与被上诉人烟台庆丰房产经纪有限公司、原审被告**居间合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王育蓉提出的上诉请求：依法撤销烟台市芝罘区人民法院作出的（2018）鲁0602民初4949号民事判决书，改判上诉人无须向被上诉人支付中介服务费11500元及律师代理费2780元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院在判决书中认为上诉人未能提供相关证据证实被上诉人故意隐瞒涉案房屋的市场价格错误。上诉人认为，依照《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，基于上诉人对整个交易过程的陈情，要求法院判定被上诉人无权要求支付中介居间报酬。上诉人2011年7月购买涉案房屋时累计支出现金逾128.5万元，不算购房金多年的累息，再支付1%房屋中介佣金，此房屋的保本销售价格约等于130万元。上诉人2016年在龙湖物业租售中心挂牌的预期价格是150-160万之间（参考了园区其他同户型业主的报价），在莱山区二十一不动产中介挂牌的预期价格是180-190万左右（大约于2015年委托，当时龙湖新盘类似房源售价大约170万左右，因此上诉人当时的售卖预期价格也比较高）。2017年6月中旬，被上诉人一位姓尹的男士打电话给上诉人，希望上诉人把房源也委托给他们出售。上诉人开始不太情愿，说已经委托两家中介公司了，没精力和更多的中介沟通。尹**自称自己龙湖客户很多，成交房源也多，会积极带客。上诉人所售房屋只委托了两家中介，一个是有丰富客源条件的龙湖中介，一个是多年认识的二十一不动产中介。其他中介来电话都被上诉人直接拒掉，一来出于对财产隐私的本能保密，二来不想让中介公司以看房之名总去房子里。被上诉人的员工尹**作为陌生中介给上诉人打电话时，上诉人把实情告知了尹**。在这个通话后不久，尹**于2017年6月25日上午九点左右，给上诉人打电话，说带了一个河北的客户来看房子，这是上诉人和尹**第一次见面。被上诉人工作人员劝解上诉人说，龙湖地产的房屋市场价值不高，如果有买房的人，能早点出售就早点出售。上诉人没有二手房的买卖经验，对于房屋真正的市场行情也不了解，基于对被上诉人的职业背景的信任，这番“劝解”起了作用。上诉人同意一起到被上诉人位于莱山区的办公室签约。当时房屋销售合同已经由被上诉人拟好，关于定金问题，上诉人说，定金是交到中介公司的，不能给你，你放心吧，过户时都给你（上诉人）。上诉人签完字就迅速离开了。对于买方是否缴纳定金，上诉人没有看到，被上诉人也没有给上诉人提供收取定金的确认手续。上诉人回去的路上，给龙湖物业租售中心的工作人员和莱山二十一不动产中介的负责人分别发了微信，要求撤销售房信息。他们听说上诉人以115万售买了房屋，纷纷表示震惊！龙湖租售中心在微信中语音回复，她正带一个客户看下叠院，这个客户一次性付款125万（有微信截图）。二十一不动产中介负责人告诉上诉人，此房通过他至少能卖130万。哪怕在2015年、2016年，也有机会按照130万卖出。对方说“姐，我也不会避讳谈，中介水很深，1%中介佣金可能你觉得不少，中介其实可以低收高卖，还可以获取房屋溢价。姐，你自己想想，哪个客户看房不货比三家，讨价还价，十来分钟定下你的房子，他不是中介的托儿，合谋中介公司一起赚你的房屋差价，也是因为你家是低的不能再低的房子，房子还没缺陷，傻子才不买呢！”房屋是一个家庭的重大投资，在能够溢价销售房屋时，售卖人为了取得更多利润而毁约的案件并不鲜见。本案所涉及的房屋恰恰不是溢价销售，反而是基于被上诉人提供虚假市场信息情况下，蒙受重大损失的情况下出售！请法官了解一下中介公司的利益模式：中介公司的佣金是售卖价格的1%，这意味着，售卖房价产生1万元浮动，中介公司收益的价差仅仅只有100元。市场知名中介公司链家的口号是：真实房源、真实价格。链家这样宣导，正是基于一个市场事实：众多中介公司提供的其实更多时候提供的是虚假的、低价的房源信息。因为低价房屋会让中介公司更具吸引购房客户的“市场竞争力”。中介公司惯常的做法是，用低价房源诱导购房者打来电话或者上门，再逐步引导客户接受价高的真实房源。所以在上诉人调查取证房屋价格信息的时候，根据网络上的信息打给一些中介机构，对方常这样答复：你说的那套便宜价格的房子被卖了，我给你介绍其他房子吧。不管你认可不认可后期给你推荐的房源，反正你的电话已经被中介获取了，可以被多轮贩卖。无论是低迷还是上涨的市场，低价房源都是中介公司“吸金的肥肉”。基于这样的交易背景，哪怕在促成交过程中，中介公司也会站在买方立场杀卖方的价格，以利成交。所以从利益取向上来看，中介公司和售卖方的利益诉求绝对是相悖的。本案正是基于这样的背景，被上诉人利用上诉人急售房屋的心理和对中介公司的善意信任，极尽巧舌之簧，提供虚假售房信息导致上诉人蒙受巨大经济损失！争议房屋当时可售价格是125-130万元之间，这个价格也是同类房屋的最低成交价，不乏客户。被上诉人作为专业中介公司，不可能不了解实际市场行情，如果差一两万甚至四五万尚可理解，足足比其他中介公司推荐的价格低出15万元之巨，怎么说也是出于非善意的，隐瞒了市场的真实交易信息，届时上诉人会出具相关信息证明被上诉人对市场行情其实是知晓的。如果法庭支持这样的商人，使他得不到惩戒，为虎作伥，也许会让更多无辜委托人在未来受其害，更让“公平、公正、公开”的中国法律蒙羞！二、一审法院认为双方未最终达成和解协议是错误。上诉人与被上诉人就解除涉案房屋的买卖合同进行协商时，被上诉人明确提出过中介费不再收取。《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。上诉人与被上诉人之间虽没有达成书面的和解协议，但双方之间存在有口头形式的和解协议，证据有三：1、上诉人在一审时提供的录音证据；2、被上诉人主动约谈上诉人和买方律师沟通时，当场打印了一份和解协议准备签，上面明确写明了放弃中介佣金的。3、买方**的证词中也证明被上诉人向**也表达了不再收取中介佣金的意思。基于此，被上诉人主动放弃佣金，是其真实意思的表达，并且和上诉人以及**方面均达成了事实约定。在被上诉人起诉前的近一年时间，被上诉人并未对中介费有过任何形式的追讨，完全可以认定，三方都是认为不收取中介费是已经达成的和解内容。请法官慎思这个事实逻辑：房屋市场售价真相在签订合同半小时后即被披露，上诉人就和被上诉人的业务人员就销售价格进行沟通，被上诉人大概在一两天后打电话给上诉人，态度积极，答应去和买方**沟通，要么劝**加价购买，要么放弃购买。如果被上诉人认为自己没有理亏，没有过错，凭什么积极主动和解，既不要佣金，还协助上诉人去劝说对方？不要说一审判决书中几处明显的笔误令人对法官的严谨判案的态度大打折扣，其中适用法律的错误，不免让上诉人狐疑，明显的证据链和逻辑链，法官为何视而不见？三、被上诉人所支出的律师费亦不应当予以支持。上诉人认为，是由于被上诉人缺乏诚信，隐瞒与订立合同有关的重要事实，有意提供虚假市场信息，损害了上诉人利益，被上诉人明显重大过错。被上诉人所支出的律师费是其主观错误导致的扩大后果，不应该追加到已经蒙受重大损失的上诉人身上，此亦应当由被上诉人自己承担。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，故请求中级法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。恳请二审法院审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。原审被告辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，房屋买卖合同是上诉人与被上诉人以及原审被告在平等自愿协商一致的基础上签订的。涉案房屋的价格定为115万元，也是上诉人与原审被告经过讨价还价确定的，原审被告基于购房认识了上诉人与被上诉人，在此之前与上诉人及被上诉人并无联系及交往，整个购房过程中，原审被告没有任何的过错或过失，是上诉人在签订购房合同后又擅自将房屋出卖给第三人，其应该对原审被告承担违约责任。第二，房屋买卖合同签订后，原审被告即按照合同约定支付了定金两万元，并由被上诉人保管至今，因上诉人的违约造成了合同无法履行，上诉人除了要承担违约责任外，还应该返还该定金两万元，如按照一审法院判决，我方在支付了被上诉人中介费及律师费的情况下，有权要求上诉人全部承担上诉费用，则我方同意被上诉人从该两万元定金中扣除我方应承担的部分。第三，三方在协商时，被上诉人确有过不收取中介费的意思表示，但目的是为了促成上诉人与原审被告达成和解，因上诉人与原审被告均不同意和解方案，故未能达成和解协议。烟台庆丰房产经纪有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告王育蓉、**各支付原告中介服务费11500元，共计23000元；2、两被告共同赔偿原告律师费2780元；3、案件受理费由两被告承担。一审法院经审理认定的事实：（一）2017年6月25日，原告与被告王育蓉、**签订《房屋买卖合同》，约定经原告居间促成，被告王育蓉将其所有的位于烟台市牟平区滨海东路601号B-3号楼2单元102号房屋出售给被告**；该房屋按套计价，成交总价为壹佰壹拾伍万元整【￥1150000】，该成交价款包含房屋及其附属设施本身价格以及附随房屋一并转让的设施、设备价格；本合同签订之日，被告**应向被告王育蓉支付定金贰万元整，作为购房担保，双方同意由原告代卖方保管定金，待完成房屋产权过户手续且被告王育蓉将房屋交付给被告**并自房屋中迁出户口后，定金抵作购房款，由原告支付给被告王育蓉；除定金之外的剩余房款壹佰壹拾叁万元整，被告**应于本合同签订之日起产权过户当日给付被告王育蓉除定金之外的其余购房款，双方同意由原告代为保管，待完成房屋产权过户手续后由原告支付给被告王育蓉；被告王育蓉应于产权过户当日腾出该房屋交付给被告**，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；两被告同意于2017年7月7日前共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋产权过户手续，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；两被告确认，本合同签订之日即视为原告居间成功，原告有权收取中介服务酬金，被告王育蓉应承担的中介服务酬金计壹万壹仟伍佰元整【￥11500】，应于产权过户当日前付清，被告**应承担的中介服务酬金计壹万壹仟伍佰元整【￥11500】，应于签订合同当日付清,两被告未能交易成功的(包括因房屋买卖合同解除、无效等情形)，中介服务酬金不予减免，各方仍应支付，如因一方原因造成交易未能成功，则违约一方应赔偿对方应支付的中介服务酬金；如因违约引起的诉讼，则违约方应承担由此引起的诉讼费、律师代理费等，同时违约方放弃调整违约金的权利。两被告在落款处分别作为甲乙方签字捺手印，原告法定代表人在落款处签字并加盖公司印章。合同签订当日，被告**向原告交纳2万元购房定金，原告出具专用收据一份，收据载明款项用途为“代房主王育蓉收取（龙湖B-3-2-102）购房定金”，该收据由被告**签字确认。（二）原告为提起本案诉讼委托山东君孚律师事务所指派律师代理本案诉讼,并支付代理费2780元。（三）本案被告**于2018年3月份将本案被告王育蓉起诉至本院，案号为（2018）鲁0602民初2479号。在该案中，被告**主张被告王育蓉违约单方解除房屋买卖合同，将房屋出售给他人，请求判令被告王育蓉赔偿违约金23000元、律师代理费12000元。该案仍在审理过程中。（四）庭审中，被告王育蓉向本院提供其与原告法定代表人于2017年7月8日的通话录音光盘及书面整理材料。用以证明原告已经明确表示放弃中介服务费，原告提起本次诉讼明显缺乏诚信。原告质证称，对录音真实性没有异议，但对证明内容有异议，录音是在被告**起诉被告王育蓉房屋买卖合同案件的诉前调解期间形成，原告当时提出在两被告诉前和解期间不牵涉原告的情况下，原告可以考虑放弃中介费，但最终并未达成和解协议，根据证据规则相关规定，诉讼中双方为和解所作出的妥协，不得作为其后诉讼中对其不利的证据。被告**质证称，无法确认录音真实性，原告确实声称如果两被告完全履行了房屋买卖合同，原告可以考虑放弃对中介服务费的主张。（五）庭审中，被告**向本院提供其委托律师事务所向被告王育蓉邮寄送达的律师函及EMS快递单、被告王育蓉向被告**邮寄送达的回复函及EMS快递单。用以证明被告**于2017年7月7日通过律师事务所向被告王育蓉发出律师函，要求履行房屋买卖合同，协助办理过户手续，且告知被告王育蓉已准备好房屋余款，随时可以交付；被告王育蓉收到律师函回复称房屋买卖合同显示公平不同意履行。上述证据材料结合起来证明被告王育蓉违约的事实。原告质证称，对证据本身真实性没有异议，但回复函中所称原告在整个调解过程中态度积极且提出不再收取佣金，与事实不符，原告并未承诺不收取佣金。被告王育蓉质证称，对律师函真实性不予认可，被告王育蓉未收到过律师函，该律师函恰恰可以证实被告**未按合同约定将购房款交由原告代管，并由原告将购房款转交给被告王育蓉，被告**违约；对回复函真实性没有异议，可以证实原告曾主动提出放弃中介服务费。本案所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、专用收据、委托代理合同、增值税普通发票、网上银行电子回单及原告营业执照副本复印件、被告身份证复印件等为证，还有原、被告庭审陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭质证和审核认证，可以采信。本院认为，原告与被告王育蓉、**签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，内容未违反禁止性法律法规的规定，应认定为合法有效。在《房屋买卖合同》中，原告是作为中介方签字加盖印章，原告与两被告之间形成中介服务合同关系，而两被告是作为房屋买卖合同的双方。《房屋买卖合同》明确约定“合同签订之日即视为原告居间成功，原告有权收取中介服务酬金”。合同签订后，被告王育蓉、**并未依约及时向原告支付中介服务费之事实清楚，证据充分。现原告请求两被告各支付中介服务费11500元，与约相合，于法有据，本院予以支持。原告提交的委托代理合同、增值税普通发票、网上银行电子回单等证据材料相互印证，能够证明原告为此案支付律师代理费2780元的事实，且合同明确约定“如因违约引起的诉讼，则违约方应承担由此引起的诉讼费、律师代理费等”。故原告请求两被告赔偿律师费之诉讼请求，与约相合，于法有据，本院予以支持。被告王育蓉辩称原告故意向其隐瞒涉案房屋的市场价格，无权要求支付报酬，但未能提供相关证据佐证，故本院不予采信。被告王育蓉辩称原告在与其协商解除房屋买卖合同事宜过程中承诺不再收取中介费，故原告不应提起本案诉讼向其主张中介费。通过被告王育蓉提供的录音证据内容看，双方是在调解过程中提出的调解方案，但双方并未最终达成和解协议，故被告的上述辩解，本院不予采纳。合同第八条第（三）款约定：“双方未能交易成功（包括因房屋买卖合同解除、无效等情形），中介服务酬金不予减免，各方仍应支付；如因一方原因造成交易未能成功，则违约一方应赔偿对方应支付的中介服务酬金”。该项约定是指两被告中的一方违约，应赔偿另一方即守约方中介服务费，也就是说两被告仍应向原告支付中介服务费。故被告**关于中介服务费、律师代理费应由被告王育蓉承担的辩解，与约不合，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告王育蓉、**于本判决生效之日起10日内各支付原告烟台庆丰房产经纪有限公司中介服务费11500元，共计23000元。二、限被告王育蓉、**于本判决生效之日起10日内赔偿原告烟台庆丰房产经纪有限公司律师代理费2780元。如果被告王育蓉、**未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台庆丰房产经纪有限公司。案件受理费445元，由被告王育蓉、**共同负担。二审审理过程中，上诉人提交了由徐开禄出具的证明，证实与涉案房屋类似的房屋售卖价比购买价已溢价近十万元，说明被上诉人没有尽到义务和责任提供真实公平的市场交易信息，导致上诉人将涉案房屋以低于购买价格出售。被上诉人质证认为，涉案房屋与徐开禄出售的房屋面积、位置均不同，与本案无关。原审被告质证认为，该证明与本案无关，不影响上诉人与其签订的合同效力。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人及原审被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被上诉人向上诉人追索中介服务费及相关损失的费用符合合同的约定。上诉人关于被上诉人在订立合同过程中，故意隐瞒涉案房屋的真实市场价格，未尽到责任和义务提供真实公平的市场交易信息，没有履行居间义务，其无权要求支付报酬的主张，本院认为，房屋买卖的价格，系买卖双方遵循市场价格的规律，在一定波动范围内搓商议定，中介机构提供的价格仅供双方参考使用，合同是否签订的最终决定权还在于买卖双方。上诉人没有证据证明被上诉人在居间过程中存在故意隐瞒事实和提供虚假情况的事实，上诉人的此项上诉请求不应予以支持。关于被上诉人是否同意免除中介费问题，从上诉人提供的电话录音内容来看，并没有明确向上诉人表示放弃收取中介费，即使放弃，也是以买卖双方的矛盾点解决为前提。故上诉人要求免除其承担中介费的证据不足。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由上诉人王育蓉负担。本判决为终审判决。审判长  王建梅审判员  韩素华审判员  于 兰二〇一九年十二月二十六日书记员  于 仪