湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初2853号 原告：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，住所地：湘阴县文星镇安邦华城芙蓉馨苑9栋。 法定代表人：田亚波。 委托诉讼代理人：蒋丽群，女，汉族，1970年5月20日出生，住湖南省湘阴县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谭文知，男，汉族，1963年9月10日出生，住湖南省湘阴县，该公司员工。 被告：龙建辉，男，汉族，1974年2月16日出生，住湘阴县。 原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司与被告龙建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理，本案当事人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告龙建辉支付物业管理费3855元并按千分之二承担违约金2776元。2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告龙建辉现住在原告物业管理辖区之内，其房屋面积为123.57平方米，按物价部门0.6元/月·平方米标准，被告龙建辉应向原告每年缴纳物业管理费为890元。就物业管理费问题双方于2011年1月19日签订了合同，合同第五条第一项约定“乙方交纳费用时间暂定为每月5日，小区内所有公共能耗费用按实际面积公摊，”合同第四十条约定：“业主、使用人违反物业服务合同的约定，未能按照足额的交纳物业服务费应自逾期之日起按时加收应交纳足额千分之二的违约金”。而被告违反合同约定，自2015年1月19日至2019年5月19日连续52个月未向原告缴纳物业管理服务费共计3855元，违约金2776元，为此，原告曾无数次上门催收，多次向被告发出书面通知，被告置若罔闻，拒绝在该通知的回执上签字。原告认为，被告未履行合同义务连续52个月未向原告交纳物业管理服务费是被告的严重违约，从而导致原告不能正常开展物业管理工作，不能保证员工的劳务工资和其他的支付，为维护原告的合法权益，请求法院支持，判如所请。 被告龙建辉辩称，物业服务合同是有效的，我们不交物业费是有原因的，对物业的管理极度不满，物业服务没有达到我们的预期标准，我们6栋的车库和储物间被物业改成了门面和出租房；一辆僵尸车停在我们那里5、6年了，物业也不去处理；去年中秋物业没有及时清理下水道和化粪池，导致厨房的污水返到二楼和三楼，这个问题一直到现在都没有处理，都是我们私人请人处理的，还有今年小区13栋有业主把原有公共绿化的地方改为私人停车亭，还有物业平时的巡逻、维护、卫生都没有按物业承诺书履行，极度影响我们业主在小区的生活质量；如果物业整改的话，我还是愿意交物业费，以前的物业费需要按照物业完成的质量标准来出钱。 经审理查明，2009年12月25日，龙建辉与湖南安邦房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定龙建辉购买位于湘阴县东侧安邦华城第6栋3层302号房屋，建筑面积为123.57平方米。 2016年9月13日湘阴县文星镇安邦华城小区业主委员会与湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司签订了《湘阴县文星镇安邦小区物业服务管理合同书》，约定的服务期限为2016年9月10日起至2019年元月8日止；2019年元月8日双方再次签订了《湘阴县文星镇安邦华城小区物业服务管理合同书》，该两份合同没有对业主欠交物业费应承担违约金作出约定。 2011年1月19日湘阴县吉祥物业服务有限公司作为甲方与龙建辉，肖玲作为乙方（购房人）签订《前期物业服务协议》；协议第一条和第二条对双方的权利义务分别作出了约定；第三条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营I生车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的使用的房屋等。三、环境卫生及绿化：1、清扫小区内道路、绿化带、公共场地。共用部位和共用设施设备的清洁；2、生活、装修垃圾（有偿）的清运；3、有偿特约服务。四、秩序维护：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、小区出入口实施24小时值班制；3、小区内定时巡逻。五、交通秩序：1、小区内交通秩序与车辆停放管理；2、相关设施设备的维护与管理。六、房屋装饰装修管理见《装修管理协议书》。第四条物业管理服务质量1、房屋外观：完好整洁。2、设备运行：运行状态良好，使用正常，维修及时，无损坏。3、共用部、共用设施设备的维护和管理：（1）、小区路面整洁，无破损。（2）、标识系统完整规范，配套设施完整无损。4、环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁。5、绿化：花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死。6、交通秩序与车辆停放：出入登记，停放有序。7、保安：外来人员进出小区有登记，秩序良好。8、消防：系统设备定期检查，使用正常。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共有部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）第1点乙方交纳费用时间暂定为每月5日；小区内所有公共能耗费用按实际产生公摊；第2点住宅按建筑面积暂定为多层0.6元/月·平方米；高层为1元/月．平方米，商铺1.5元/月·平方米。第十条违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。4、乙违反《装修管理协议书》进行违章装修时，甲方有权责令乙方整改，恢复原状。赔偿经济损失，乙方拒不整改的，甲方可依照《装饰装修服务协议》予以处理。5、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位共用设施、设备，甲方有权责令整改，恢复原状，赔偿经济损失。 被告龙建辉于2011年1月19日在承诺书上签名，承诺书的内容为：本人为安邦华城的买受人，为维护本物业区域全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人已详阅业主《临时管理规约》二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》，同意授予物业管理企业在公约中规定的权利。三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任。三、本人同意转让该物业时取得物业承继人签署的本《临时管理规约》承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业承继人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《业主规约》第一条为维护本物业区域全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理史使用，维护公共秩序，创造良好的环境，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策制定本《临时管理规约》的内容。第三条本《临时管理规约》对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本《临时管理规约》的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本《临时管理规约》书面承诺的效力及于物业承继人；第三十四条为保证有效的管理，全体业主同意授予物业管理企业以下权利：1、根据本《临时管理规约》制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；2、采取批评、规劝、禁止施工人员/承租人进入物业区域或实名公告业主违约情形等措施制止业主和物业使用人违反本《临时管理规约》及公共管理制度的行为。3、对拒不改正的业主、物业使用人，报有关行政管理部门依法处理。第三十五条全体业主同意，以下条件下造成的损失，物业管理企业不承担责任：1、因物业本身固有瑕疵造成损失的；2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、因不可抗力导致物业管理服务中断的；4、因非物业管理企业的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第三十六条业主应按照《前期物业管理服务协议》中的约定支付物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十条规定：业主、使用人违反本《临时管理规约》及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金；业主未按规定缴纳物业维修资金的，应按日加收应缴纳金额万分之五的违约金。 湘阴县吉祥物业服务有限公司于2014年10月21日经行政管理部门批准更名为湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。2012年12月11日湘阴县物价局批准湘阴县吉祥物业公司的收费标准为多层住宅0.6元/月·平方米，电梯房1.18元/月·平方米。 原告向本院提起诉讼，本院于2019年10月12日受理后，原告要求被告支付2015年1月19日至2019年5月19日52个月未交纳的物业费3855元（123.57平方米×0.6元/月·平方米×52个月）和承担违约金2776元。庭审中，被告龙建辉承认房屋面积为123.57平方米，物业费标准为0.6元/月·平方米，从2015年1月19日后就没有交纳物业费了，同时被告还认为原告物业服务不到位，违约在先，因此被告不同意承担违约金。庭审中，原告自认在物业服务方面可能存在一些瑕疵，存在局部不到位的情况。 以上事实和经过，有原、被告提供的证据证明、本院庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，1、龙建辉与湘阴县吉祥物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》，原告与安邦华城业主委员会签订的两份《湘阴县安邦华城小区物业服务管理合同书》，都是协议、合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。湘阴县吉祥物业服务有限公司经行政部门批准更名为湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条的规定，合同的权利义务由变更后的法人享有和承担。因此，在原告提供物业服务后，被告应当支付物业费。被告在庭审中提出原告部分工作没有到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告可以另行主张权利；在本案中不能抵消被告应当支付的物业服务费。 2、关于原告请求被告支付违约金的问题，因原、被告之间的《前期物业服务协议》中没有对违约金作出约定；原告与湘阴县文星镇安邦华城小区业主委员会签订的《湘阴县文星镇安邦华城小区物业服务管理合同书》也没有对业主欠交物业费应承担违约金作出约定；被告签名的承诺书中的《业主规约》不属于原、被告之间的协议，也不属于业主委员会与原告签订的合同；而且该《业主规约》也没有授权原告收取违约金。因此，原告要求被告支付违约金的证据不足，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、限被告龙建辉在本判决生效后的十日内支付物业管理费3855元给原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司； 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙建辉承担15元，原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  陈飞涛 二〇一九年十二月二十六日 书记员  朱 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。