宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3245号 上诉人（原审被告）：丁晓炳，男，1965年7月20日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审原告）：银川千佳物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市民族南街民族花园22号楼14号营业房。 法定代表人：马汉庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：屈媛，宁夏瀛智律师事务所律师。 上诉人丁晓炳因与被上诉人银川千佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人丁晓炳上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付物业服务费3000元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人对收费标准不予认可，被上诉人提供物业服务不合格，管理混乱，没有统一收费标准，责任不到位；一审法院调查不深入，片面取证，质证，适用法律不当。 被上诉人辩称，上诉人的上诉不成立，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费11490元（自2010年4月10日-2019年4月10日）、违约金345元（按各项欠费的3％计收），以上合计11835元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月9日，原告（乙方）与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：“物业名称：民族花园；坐落位置：银川市兴庆区民族南街；乙方提供的物业服务内容及标准为甲乙双方自行约定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元／月·平方米；业主应于乙方接管之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15天履行缴费义务；乙方应及时向全体业主报告本物业管理区内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方的权利义务：……（五）接受甲方和业主的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方和业主报告物业管理区域内重大物业服务事项……；因乙方原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，乙方应按8000元的标准向甲方支付违约金，业主按照本合同约定收费标准80％交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费3％的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年10月9日起至2015年10月9日止；合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同……”合同到期后，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司继续签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年10月8日至2020年10月9日，其他约定同首次签订的物业服务合同。被告系银川市兴庆区民族花园房屋业主，该房屋面积193.43㎡。被告提交的照片中有《银川市2月份物业日常巡查处理通报》一份，显示“银川千佳物业服务有限公司（民族花园）”扣除企业信用记分5分并全市通报。另，被告提交小区照片一组（摄于2019年6月5日至2019年6月12日），显示小区内座椅有污渍、单元门受损、楼道地面有大片污渍、墙角堆放垃圾。涉案小区尚未成立业主委员会。现原、被告就应否支付物业费发生争议，故原告诉至本院，请求依法判如所请。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。被告以《前期物业服务合同》未经告知业主为由主张合同无效，于法无据，一审法院不予采信。另，《宁夏回族自治区物业管理条例》规定，前期物业服务期限一般不超过两年。同时，《物业管理条例》中规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案《前期物业服务合同》中，双方约定的服务期限已超出两年，但由于上述规定属于管理性规定，并非法律强制性、效力性规定，不能据此认定超出部分当然无效。针对该种情形，被告可向当地物业管理部门反映，由其给予正确处理。建设单位承担前期物业服务责任，但对于已经出售或者交付的物业，《前期物业服务合同》到期后，原告未经业主授权，无权代表业主重新订立物业服务合同，故双方于2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》对业主不产生法律约束力。但原告继续提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，被告依法负有交纳物业费的义务。现原告主张按0.55元／月?平方米计收物业费，符合当地市场价格，一审法院予以确认。关于物业服务内容及标准，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》无明确约定，违反了《物业管理条例》及《宁夏回族自治区物业管理条例》的相关规定。另，被告提供的小区照片能够证实，原告在环境卫生维护及管理中存在瑕疵，亦无证据证明原告履行了向业主报告物业管理区域内重大服务事项的合同义务，其在履约方面存在不足。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务达不到约定的服务内容及标准的，业主可按合同约定收费的80％交纳物业服务费。且法律明确规定，质量不符合约定的，依法应予承担减少价款的违约责任。经核算，涉案房屋自2010年4月10日至2019年4月10日产生物业费11489.74元（0.55元／月?㎡×193.43㎡×108个月），根据合同约定，按80％计为9191.79元，一审法院对此支持。关于违约金，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故一审法院对此不予支持。被告称原告干预业主委员会选举，相关问题超出本案处理范围，被告可通过诉讼或向行政主管部门另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告丁晓炳于本判决生效之日起十日内支付原告银川千佳物业服务有限公司自2010年4月10日至2019年4月10日期间的物业费9191.79元；二、驳回原告银川千佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取48元，由原告银川千佳物业服务有限公司负担10.72元，由被告丁晓炳负担37.28元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：收据一组、催缴通知单一组（复印件）、证明一组、会议记录（复印件）一组、照片一组，证明被上诉人物业服务不到位，上诉人未与被上诉人签订任何书面协议。被上诉人质证，对证据真实性及合法性均不认可，证明目的也不予认可，认为证据的形式不合法；会议记录、催缴通知单、收据均与本案无关联性；照片不属于新证据。因一审法院已经认定被上诉人提供物业服务不达标，本院不再重复采信，以上证据不能达到其他证明目的，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对于收费标准，现被上诉人继续提供物业服务，双方已形成了事实物业服务关系。上诉人主张按0.55元／月?平方米计收物业费，一审法院认定符合市场价格并无不当。同时，被上诉人提供物业服务存在瑕疵，一审法院判令上诉人按照以上标准的80％交纳物业服务费亦无不当。本案事实清楚，对上诉人要求在涉案小区现场勘查的申请不再准许。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74.56元，由上诉人丁晓炳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年十二月十六日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。