镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初1765号原告（反诉被告）：孙美，女，1979年9月8日生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：傅从林，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱艾珍，女，1971年5月5日生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：房辉（系朱艾珍丈夫），男，1964年6月17日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张浩，江苏律威律师事务所律师。原告（反诉被告）孙美与被告（反诉原告）朱艾珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙美委托诉讼代理人傅从华、被告(反诉原告)朱艾珍及其委托诉讼代理人房辉、袁俊（第一次开庭，后于第二次开庭前撤销其代理权）、张浩（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙美向本院提出诉讼请求，请求判令：1.朱艾珍立即协助孙美办理位于丹徒区房屋产权过户，并承担违约金（每日按总价款的0.3‰计算，自2016年11月30日起计算至实际过户之日）；2.本案诉讼费由朱艾珍承担。事实和理由：2016年9月6日，孙美与朱艾珍签订《房屋买卖合同》一份，约定，朱艾珍将自己所有的位于丹徒区万元出卖给孙美，孙美支付首付款40万元，双方于2016年11月30日前到不动产交易中心办理过户手续，孙美付清房屋尾款。合同对其双方其他权利义务及违约责任均作了约定。合同签订当日，孙美支付定金2万元，2016年9月23日支付房屋首付款40万元，然朱艾珍并未配合孙美办理房屋产权过户。原告诉至法院。朱艾珍同意孙美要求办理案涉房屋过户的诉讼请求，但辩称，因孙美违约在先，朱艾珍不应承担违约责任。朱艾珍向本院提出反诉，请求判令：1.孙美承担违约责任，赔偿朱艾珍33.8万元（自2016年11月30日起暂计算至2019年6月27日，后续损失，按房屋实际过户之日另行计算）；2.孙美给付朱艾珍代缴的物业管理费1628元及利息；3、本诉、反诉诉讼费均由孙美承担。事实和理由：2016年9月6日，孙美与朱艾珍签订《房屋买卖合同》，约定2016年11月30日前办理过户手续并付清尾款。然孙美于2016年11月25日向法院提起诉讼，要求撤销该《房屋买卖合同》，案件历经一审、二审、再审，最终判决驳回孙美的诉请。在此期间，朱艾珍多次敦促孙美继续履行合同，承担违约责任，支付为其代缴的物业管理费及利息。至今，孙美未履行上述任何一项义务，侵害了朱艾珍的合法权益，故提起反诉。在案件审理过程中，朱艾珍变更诉讼请求为：1.要求孙美承担违约金40万元（自2016年11月30日暂计算至2019年6月27日，后续损失赔偿，按房屋实际过户之日另行计算）；2.孙美支付朱艾珍代缴的物业管理费1628元及利息；3.本诉、反诉诉讼费均由孙美承担。孙美辩称，1.孙美不存在违约行为。孙美于合同签订当日即支付了40万元首付款，双方约定于2016年11月30日前办理过户。配合孙美办理房屋过户手续是合同约定的义务，但朱艾珍一直未明确同意并实际履行。虽然朱艾珍曾通知孙美履行给付房款义务，但同时还另行要求孙美承担违约金及相关损失，这与合同约定是相冲突的。2.物业费系朱艾珍不协助房屋过户所产生的，不应由孙美承担。3.根据法律规定，朱艾珍有减损的义务，双方在另案纠纷处理完结后至今已一年多，朱艾珍仍未要求孙美办理过户及赔偿损失，该段时间的损失系朱艾珍恶意扩大所致，应当自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，朱艾珍（甲方）、孙美（乙方）及镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方自愿以80.3万元的价格购买甲方所有的位于丹徒区房屋，房屋建筑面积158.57平方米。税费由甲、乙双方各自承担；乙方先预付甲方房款40万元帮助甲方还款，双方约定于2016年11月30日前到不动产中心过户，乙方付清所有尾款；甲乙双方约定于2016年12月8日前由甲方将该房屋正式交付给乙方。甲方交房时须结清交房前的一切费用（包括但不限于：水、电、煤气、有线电视、物业费、维修基金等）；甲乙双方中任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，每逾期一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3‰的滞纳金；如逾期十日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除本合同；乙方违约的，所付定金不予退还，还应向丙方交纳双方佣金；如甲方违约，甲方也须向丙方交纳双方的佣金，另向乙方双倍返还定金。合同签订当日，孙美交纳2万元定金。2016年9月23日，孙美向朱艾珍丈夫房辉的银行账户转账40万元购房款，朱艾珍、房辉共同向孙美出具相应收条，该款项用于偿还房屋贷款。2016年11月25日，孙美向本院提起诉讼，以存在重大误解为由要求解除案涉《房屋买卖合同》，形成（2016）苏1112民初3348号案件。本院经审理，一审支持孙美诉请，朱艾珍不服提起上诉，形成（2017）苏11民终3828号案件，二审法院认为孙美在购买房屋时不存在重大误解，判决撤销一审原判，驳回孙美诉讼请求。判决生效后，朱艾珍的丈夫房辉曾多次通过邮寄、短信的方式联系孙美，要求其履行房屋买卖合同、赔偿相关损失，但孙美一直未予回应。孙美于2019年4月2日继续向二审法院申请再审，2019年6月11日被裁定驳回再审申请。本案审理过程中，朱艾珍向本院申请对案涉房屋的价值（以2019年6月10日为价值时点）进行评估。本院依法委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司进行价格评估。经过实地查勘及分析，评估机构于2019年9月11日出具《评估报告书》，载明，案涉房屋在价值时点2019年6月10日的公开市场价值单价为7561元/m²，总价为119.89万元。朱艾珍因本次评估，支付评估费1.2万元。另查明，2017年8月27日，朱艾珍支付案涉房屋物业费925元、公共能耗费200元、电梯运行费503元，合计1628元。案件审理过程中，朱艾珍虽同意孙美提出的协助办理案涉房屋产权过户手续的要求，但双方至今仍未到相关部门办理。对于孙美负有继续支付尾欠的购房款的义务，双方没有争议。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同的违约方是哪方。2.朱艾珍要求孙美承担至反诉之日40万元违约金的诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点1。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应秉持诚实信用原则，全面履行合同义务。孙美、朱艾珍双方约定于2016年11月30日前办理过户手续，孙美付清尾款。孙美于同年11月25日以存在重大误解为由起诉，要求解除购房合同。案件经过一审、二审，最终孙美败诉。虽然办理房屋过户系卖方义务，但需买卖双方到场，朱艾珍方已积极履行了催告义务。且根据合同约定，办理过户的当日，买方应付清房款，二者的履行不存在先后顺序，孙美无权以朱艾珍未履行过户义务为由拒绝付清房款。孙美在其诉请被驳回时，应当及时履行合同，配合朱艾珍办理房屋过户，结清房款，减少损失。但孙美未通过房产中介机构或者自己直接与朱艾珍进行沟通，即以朱艾珍违约为由，诉至法院。故本院认定在本案中，朱艾珍不存在违约情形，违约方为孙美，孙美应当承担违约责任。关于争议焦点2。本院认为，根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照案涉合同约定，孙美应于2016年11月30日前付清房屋余款，孙美未按约定履行付款义务，应当自2016年11月30日起，按日利率0.3‰（以购房款即80.3万元为基数，暂计算至反诉之日）支付违约金226205.1元。孙美认为案涉违约金计算标准约定过高，要求法院予以降低，而朱艾珍认为该标准过低，不能弥补其损失，要求按照本次评估的房价与合同价格的差价计算。本院认为，本案中不存在约定的违约金过高情形。众所周知，房价的走势受市场、经济发展水平、政府调控等多方因素的影响，具有不确定性，既有短期内快速上涨的可能性，也有大幅下跌的可能性。案涉合同中约定的按照购房款总额以日利率0.3‰计算违约金，是当地中介机构在二手房买卖合同中采用的标准，在订立合同时双方当事人并未提出异议，且参考江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的评估结果，目前案涉房屋房价为119.89万元，涨价近40万元。故孙美认为该标准过高，要求降低，本院不予支持。对于朱艾珍提出的增加违约金的请求，本院仅予以部分支持。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此守约方主张的可得利益损失须具有可预见性，应是违约方在订立合同时，以常人可以预见的标准进行判断，在特定情形下需考虑当事人的身份、职业等情况。同时，违约方是否预见或者应当预见，应由受害方承担举证责任。朱艾珍称因原房屋面积太大，超过家庭经济承受能力，计划以卖房款重新购置小面积房屋。因孙美违约，导致其无法另购他房，由于购房政策调整及房价上涨等原因，造成经济损失，要求提高违约金，虽具有一定的合理性，但并未举证证明其实际产生的损失。本院以朱艾珍实际损失为基础（包含物业费损失），兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以综合衡量，参照房屋的现市场价格，酌情对违约金的金额予以调整，确定孙美应向朱艾珍支付违约金32万元。同时，为督促各方当事人积极履行义务，防止损失继续扩大，该违约金计算时间为自2016年11月30日始至朱艾珍实际配合孙美办理房屋过户手续之日止（不受本案诉讼程序是否终结限制）。之后的违约金金额如何认定，因损失具有不确定性，朱艾珍也未在本案中主张，故本案中不予处理。综上所述，本院对孙美的本诉请求予以部分支持，对朱艾珍的反诉请求予以部分支持。本案中，当事人既约定了定金又约定了违约金，现朱艾珍选择了违约金条款，故定金条款不再适用，孙美已经支付的2万元定金约定用以抵扣购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、朱艾珍于本判决生效后十日内配合孙美办理镇江市丹徒区房屋的产权过户手续；二、孙美于本判决生效后十日内给付朱艾珍剩余房款38.3万元；三、孙美于本判决生效后十日内给付朱艾珍违约金32万元；四、驳回孙美其他本诉请求；五、驳回朱艾珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费6395元，评估费12000元，合计18475元，由孙美负担11975元，朱艾珍负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  范光萍人民陪审员  孔金生人民陪审员  卞亚平二〇一九年十二月六日法官 助理  裴娅颖书 记 员  韦 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。