宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3312号 上诉人（原审被告）：张军林，男，汉族，1969年9月9日出生，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：宁夏建源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市丽景北街满春家园第一组团9幢15号。 法定代表人：施尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。 上诉人张军林因与被上诉人宁夏建源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张军林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不支付物业费。事实和理由：1.被上诉人没有向上诉人提供物业服务，上诉人不应向被上诉人支付物业费；2.原审法院判决证据不充分；3.被上诉人在2010年至2018年底之间没有向上诉人主张过权利，已经超过了诉讼时效。 宁夏建源物业服务有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉人上诉请求 原告宁夏建源物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费8892元，违约金1108元，合计10000元；2．本案的案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2010年1月1日起至2016年7月25日止的物业费7645元、违约金1108元，共计8753元。 一审法院认定事实：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务。同时约定贺兰县兰山园A区物业费收费标准为，住宅按建筑面积0.30元／㎡／月，非住宅按建筑面积0.80元／㎡／月，空置房屋按建筑面积0.20元／㎡／月。合同期限自2004年10月28日至2013年9月止。2004年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又签订了《前期物业服务合同》，合同约定贺兰县兰山园A区物业费标准为，多层住宅0.35元／㎡／月，商业物业0.5元／㎡／月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在年初履行缴费义务。合同期限自2013年9月起至2016年7月25日止。2013年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年7月25日。 被告系贺兰县兰山园A区×-×号营业房业主，房屋建筑面积为164.8㎡，被告拖欠自2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业费8892元。原告自2010年起至2017年期间，每年都向被告发出催交物业费的催费通知书（温馨提示），要求被告缴纳物业费，被告以原告未提供物业服务为由未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务，该合同合法有效。虽被告当庭陈述该营业房是拆迁补偿安置房，但宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了相关物业管理服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约，仍对涉诉营业房的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行服务。被告作为该营业房屋的业主，应当支付相应的物业费用。关于物业费的收费标准，原告提供的第一份前期物业服务合同中约定，物业费为非住宅按建筑面积0．80元／㎡／月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0．50元／㎡／月收取物业费，符合法律规定。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2010年1月1日起至2016年7月25日止的物业费7645元。故被告欠交2010年1月1日起至2016年7月25日止的物业费为6578元（164．8㎡×0．5元／㎡／月×79个月＋164．8㎡×0．5元／㎡／月÷30天×25天）。因被告辩称原告服务有重大瑕疵，且原告认可之前物业服务有瑕疵，应对被告承担违约责任，一审法院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的45％，对原告要求被告支付物业服务费7645元的诉讼请求，予以支持3618元（6578元－6578×45％）。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1％加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费缴纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1108元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告张军林向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2010年1月1日起至2016年7月25日止的物业费3618元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张军林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担16元，被告张军林负担9元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中上诉人提交了以下证据： 证据一、缴纳垃圾处理费的收据12张（其中10张提交复印件核对原件，2张复印件），证明上诉人已经缴纳了垃圾处理费； 证据二、商户签名指正表一份（复印件），证明被上诉人并未给上诉人及其他商户提供物业服务； 证据三、疏通化粪池视频一份，证明疏通化粪池工作是由上诉人自己找人处理，被上诉人并未提供服务。 经质证，被上诉人对证据一的真实性合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该费用系所有商户及住宅，均会在水费内缴纳的垃圾处理费，与物业服务无关。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据系复印件。对证据三真实性合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据无法证明被上诉人没有进行物业服务。 经审查，上诉人提交的证据不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故宁夏建源物业服务有限公司与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对业主张军林具有约束力。本案中，宁夏建源物业服务有限公司一审提交照片证实其对包括案涉营业房在内的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行了服务，张军林作为业主应当按约支付相应物业费。考虑到宁夏建源物业服务有限公司认可其提供的物业服务存在瑕疵，一审综合本案实际情况对张军林应缴的物业费扣减45%并无不妥。 综上，张军林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张军林负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年十二月十日 书记员  李天文 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释