广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3030号 原告：防城港市其沿国际大酒店有限公司，住所：广西防城港市港口区兴港大道西侧、迎宾路口北侧。统一社会信用代码：91450600680129958T。 法定代表人：李明林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雨青，广西精一律师事务所实习律师。 被告：陈爱华，女，1977年9月5日出生，户籍所在地云南省玉溪市澄江县，现羁押于南宁市第一看守所。 原告防城港市其沿国际大酒店有限公司（以下简称其沿公司）与被告陈爱华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告其沿公司的委托诉讼代理人黄淑宾、邓雨青，被告陈爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告其沿公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为GF-2014-0171的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告支付违约金94742.40元。事实与理由：2017年3月2日，原、被告签订了编号为GF-2014-0171的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的其沿金诚住宅小区1号楼2单元12层1205号房，房屋总价款为315808元。合同第二章、第三章、第四章对商品房基本状况、价款、交付条件及手续等都做了具体约定，被告选择贷款方式付款，并于2017年3月2日前支付首期房价款95808元，余下22万元向防城港市区农村信用合作联社申请贷款支付。合同附件四第4条还约定：买受人未能按月足额归还银行按揭贷款三个月，出卖人有权单方面解除本购房合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金（买受人自行承担对房屋装饰装修等一切损失）。2017年3月2日，原告、被告及防城港市区农村信用合作联社三方签订了《个人住房按揭贷款担保及回购协议》（以下简称《担保及回购协议》），该协议第二条约定“在甲方（被告）个人住房按揭贷款的借款合同履行期间内，不论甲方（被告）因何种原因出现连续三期以上（含三期）或两年内累计六期以上（含六期）未按期偿还所欠贷款本息的，乙方（防城港市区农村信用合作联社）有权解除与甲方（被告）签订的借款合同，并要求丙方(原告）承担回购义务”。目前，被告未能及时偿还2019年7、8、9三个月贷款，已无故拖欠贷款3个月，导致防城港市区农村信用合作联社扣除原告保证金8007.84元。原告认为，《担保及回购协议》及《商房买卖合同（预售）》是原、被告真实意思表示，合同合法有效。被告逾期交付贷款的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，原告有权解除商品房买卖合同及要求被告支付合同总价款30%违约金。 被告陈爱华辩称，其希望继续履行合同，其已将全部购房款支付给原告，不存在任何违约行为，不应当承担违约责任；其于2019年6月12日因涉嫌刑事犯罪被羁押，因此没有按时偿还按揭贷款，没有按期归还不是其主观原因造成的，且其家属知情后自愿代其按期偿还按揭贷款义务，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017013365），约定被告向原告购买防城港市行政中心区迎宾路白鹭公园对面其沿金诚住宅小区1号楼2单元12层1205号房，房屋建筑面积81.4平方米，单价为每平方米3879.71元，总价款计315808元；买受人应当在2017年3月2日前支付首付款95808元，余款22万元向防城港市区农村信用合作联社申请贷款支付；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四第4条约定“买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续两个月，出卖人有权中断对该商品房的水、电供应，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款三个月，出卖人有权单方面解除本购房合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金（买受人自行承担对房屋装饰装修等一切损失）”。合同还约定了其他事项。同日，原告将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房保障和房产管理局登记备案。 2017年6月9日，原告（担保人）与被告（借款人）、防城港市区农村信用合作联社营业部（贷款人）签订了一份《个人购（建）房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定被告向防城港市区农村信用合作联社贷款22万元用于购买案涉商品房，贷款期限为15年，自2017年6月9日至2032年6月8日止；贷款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上上浮30％，执行年利率6.37％；借款人按照等额本息还款法还款，按月还款，每期还款数相同，还款日为每月20日；本合同项下借款的担保方式为阶段性保证＋抵押，阶段性保证人自贷款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续后5年内，为借款人的债务承担连带保证责任；合同还约定其他事项。同日，原告（丙方）、被告（甲方）与防城港市区农村信用合作联社营业部（乙方）签订了一份《担保及回购协议》，明确了甲、乙、丙三方在个人住房按揭贷款期间应承担的法律责任和义务，其中协议第二条约定第二条约定“在甲方个人住房按揭贷款的借款合同履行期间内，不论甲方因何种原因出现连续三期以上（含三期）或两年内累计六期以上（含六期）未按期偿还所欠贷款本息的，乙方有权解除与甲方签订的借款合同，并要求丙方承担回购义务。甲方同意由丙方回购该房产，并由丙方代甲方偿还乙方尚未实现的债权”。合同签订后，防城港市区农村信用合作联社依约向被告发放了贷款并直接支付至原告账户中。 另查明，因被告未按约向防城港市区农村信用合作联社归还2019年7月、8月、9月的贷款本息，导致防城港市区农村信用合作联社从原告的保证金账户中扣收保证金8007.84元，并注明“代还陈爱华1-2-1205按揭贷款本息”。原告于2019年10月30日就本案向本院提起诉讼。 再查明，2019年6月12日，南宁市公安局良庆分局出具一份《逮捕通知书》，载明：“经南宁市良庆区人民检察院批准，我局于2019年6月12日10时对涉嫌组织、领导传销活动罪的陈爱华执行逮捕，现羁押在广西南宁市第一看守所”。2019年11月25日，被告家属通过银行转账的方式代被告向原告偿还了原告被扣除的保证金8007.84元并注明“陈爱华逾期贷款本息”。同日，被告家属代被告向防城港市区农村信用合作联社归还了贷款本息合计5095.25元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行义务。关于原告请求解除合同的问题。本案中，被告在签订合同后已依约向原告支付了全部购房款，原告作为卖方的合同目的已经实现。后因被告未按约向银行偿还2019年7月、8月、9月三个月的贷款本息，导致银行从原告的保证金账户中扣收了保证金8007.84元。而从南宁市公安局良庆分局出具的《逮捕通知书》可知，被告已于2019年6月12日被逮捕并羁押在看守所，在被告家属收到本案应诉材料后，积极与原告协商继续履行合同的事宜并代被告向原告偿还了被扣除的保证金8007.84元，还及时向防城港市区农村信用合作联社归还贷款本息5095.25元。被告本人亦表示希望继续履行合同并由家人代为偿还银行的按揭贷款，在此情况下，被告的行为并未构成根本违约，案涉《商品房买卖合同》仍可继续履行。而原告在承担保证责任后依法享有作为保证人承担保证责任后的追偿权亦已得到实现，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》，本院不予支持。 关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件合同附件四第4条的约定，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款三个月，在解除合同的情况下，买受人应按合同总价的30%向出卖人支付违约金，但因本院未予支持原告关于解除合同的诉讼请求，同时考虑到被告的行为未构成根本违约，且原告亦未能举证证明其实际损失，而被告辩称其行为不构成违约视为对违约金标准提出的抗辩，综合考虑原、被告的履约情况及被告的过错程度，本院酌情支持被告向原告支付违约金2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告陈爱华在本判决生效之日起十日内向原告防城港市其沿国际大酒店有限公司支付违约金2000元； 二、驳回原告防城港市其沿国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4111元，减半收取计2055.50（原告防城港市其沿国际大酒店有限公司已预交），由原告防城港市其沿国际大酒店有限公司负担2033.93元，被告陈爱华负担21.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4111元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。