咸阳市渭城区人民法院咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2019)陕0404民初3716号     原告：姚某某，男，汉族。被告：陕西某某投资开发有限公司，住所地陕西省咸阳市。    法定代表人：陈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐周，陕西松意律师事务所律师。原告姚某某诉被告陕西某某投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某某，被告陕西某某投资开发有限公司的委托诉讼代理人徐周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告在房屋质量存在重大质量问题期间不得向原告收取物业费。2、根据《咸阳市商品房买卖合同》第十二条约定，被告方应按日计算向原告方支付全部已付款额的万分之一的违约金。被告方应交房时间为2012年8月31日，至今2019年7月21日，逾期时间2535天，被告方支付原告方违约金合计人民币1126309.88元。具体计算：4443037元×0.01%/年×2535天=1126309.88元。3、诉讼费全部由被告承担。事实与理由:原告在2011年4月20日购买了陕西某某投资开发有限公司开发的某某81栋106号商品住房一套。地址：西咸新区某某路某某。合同建筑面积309.58平方米，合同总价人民币4443037元。2013年11月12日，接到开发商的收房通知后，他委托刘某某先生（也是该小区的业主）从某某市到陕西某某办理房屋的验收及房屋交付手续，当时有被告方的两名专职工作人员（一男一女）陪同一起进行房屋验收、交接。在房屋验收过程中发现他购买的房屋存在以下施工质量问题：1、三楼墙体及各楼层地面多处出现裂纹；2、一楼的地面与墙体结合处出现裂纹；3、一楼的墙体及屋顶有渗水、二楼阴台向室内渗水、二楼卫生间地面积水；4、空调机的基础下沉。刘某某先生在验房单上明确写明房屋存在以上问题，不具备交房条件，并代原告在该单上签字。并与相关人员进行了沟通，得到的答复是：施工方还在施工，且房子还在质保期内，关于房屋存在的施工质量问题，他们会马上联系施工方进行处理，等房屋整改修好后，再通知原告来办理房屋交付手续。哪知房屋存在施工质量问题的解决遥遥无期，期间原告多次催办，每次得到被告方工作人员的答复是：马上向相关部门（或领导）反映你的情况（态度很好），一定会尽快解决。多数工作人员都说自己是新来的不了解情况。2018年9月上旬，原告与同小区业主刘某某先生（他的房屋也同样存在施工质量问题）专程从某某市来与被告方就原告的房屋质量问题进行交涉未果。首先，原告找到物业公司李某经理，她说房屋施工质量问题不归物业管理，原告要求帮他们查找以下当年填写的存在房屋施工质量问题的验房单及相关资料，但在被告方物业保管的档案里都找不着，李某经理告诉原告，因为原告的小区房屋档案一是建立比较晚；二是由于人员变动太大，管理上脱节，工作不连续；三是有问题的没有移交，物业根本无法查找。原告又与被告方的地产雷某经理查询他们房屋的资料，她说他们那把所有的房屋资料都移交给了物业，这样，关于原告房屋的资料在被告方哪个部门也找不到。从这一点就足以说明这么多年被告方就没关心、解决原告房屋的质量问题。关于如何解决原告所购买房屋的施工质量问题，被告方房产的雷某经理说：1、房屋现在已过保修期，存在的这些质量问题要由业主自己解决；2、应该他们存档的验房单找不着了，为什么原告当时不留一份验房单复印件，来证明当时验房就存在问题，所以现在这些问题他们被告方不负责任；3、这些问题的解决需要被告方的高层领导拍板，而且非常诚恳的告知他们，公司不会承认存在的问题拖到现在没解决是他们的责任，被告方解决的可能性不大，还是让他们业主自己解决为好；4、对他们要求见一下被告方高层领导的想法予以否定。由于被告方的施工质量问题本应由被告方在房屋质保期内就可以解决（他们在房屋验收单中明确注明存在的问题，而且该问题的发现及被告方承诺整改修房时，还在房屋质保期内），被告方却一直迟迟不予解决，以致于过了房屋质保期，并将被告方理应承担的责任推到他方。而且物业管理不负责任，管理极不到位，原告的房屋内堆放杂物，院内满是垃圾，而且在原告不知情的情况下花园内树木被大面积铲除破坏。原告一直在出售该房屋，都因房屋质量问题及物业管理问题，使得房屋交易无法成交。2019年7月9日，被告方的地产工作人员王某电话告知，原告的房屋地面下沉及房屋漏雨等问题被告方已经处理完毕，让原告近期去验收，随后又收到被告方物业公司发来的《某某项目房屋交付提醒》函件，让原告办理房屋交接手续。问题的解决整整拖了六年，给原告造成极大的直接经济损失，同时也给原告造成精神上的伤害。请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告姚某某为证明诉称事实及支持其诉讼请求，提交了以下证据：               一、2018年9月的房屋照片，欲证明房屋一楼地面下沉，墙体有裂纹，屋顶漏水。    二、2019年6月被告处理一楼地面下沉后房屋照片，欲证明2019年6月被告处理一楼地面下沉的情况。三、2018年9月原告与被告物业公司经理李某的谈话录音，欲证明2013年11月份原告按照被告的通知验房填写的验房单，指出房屋存在的质量问题，验房单交给被告工作人员，现在找不见了，没有房屋档案。          被告陕西某某投资开发有限公司辩称，本案房屋已经经过竣工验收合格，且经过备案登记，房屋不存在质量问题，该房屋符合合同约定的交房条件，原告拒绝收房，由此引起的损失应自行承担，应驳回原告的诉讼请求。被告保留向原告追究损失的权利，如需起诉，陕西某某投资开发有限公司将另案起诉。          被告陕西某某投资开发有限公司为支持辩称事实，提交了下列证据：    一、2012年8月23日某某81号楼竣工验收备案表，欲证明涉案房屋经过竣工验收合格，具备交付条件。    二、住宅质量保证书、住宅使用说明书，欲证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，原告拒收房屋，被告没有违约。      三、快递邮寄回执，欲证明被告已经按照合同约定通知原告收房，但原告拒绝收房。          经本院住持原、被告举证质证，对双方当事人提交的证据认定如下：原告姚某某证据一、2018年9月一楼地面下沉，墙体有裂纹，屋顶漏水的房屋照片和证据二、2019年6月被告处理一楼地面下沉后房屋照片，拍摄时间距离合同约定的交房时间2012年8月31日较长时间，照片质量模糊不清，对于证明合同约定的交房期间，房屋存在影响交房的质量问题的证明力不足，不作为定案依据；证据三、2018年9月原告与物业公司经理李某关于2013年11月份原告按照被告的通知验房填写的验房单丢失的录音，由于李某是物业公司人员，而非被告陕西某某投资开发有限公司人员，房屋交付应当属于商品房买卖合同双方当事人的行为，故该录音可靠性存疑，不作为定案依据；另，姚某某立案时提交的商品房买卖合同，被告承认与原告存在商品房买卖关系的事实，作为定案依据。被告陕西某某投资开发有限公司提交的证据一、2012年8月23日某某81号楼竣工验收备案表，是陕西某某投资开发有限公司与施工方就双方履行施工合同情况的确认，对姚某某不具有约束力；证据二、住宅质量保证书、住宅使用说明书记载内容并未得到姚某某的确认,交付使用验收单无姚某某签字，对姚某某不具有约束力；证据三、通知原告姚某某收房的快递邮寄回执，投递时间、签收人签收时间不明，不作为认定被告按合同约定的时间交房的依据。姚某某对2013年11月验房的事实认可，作为认定姚某某验房的依据。           本院根据以上有效证据查明以下案件事实：2011年4月20日，姚某某与陕西某某投资开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定姚某某购买陕西某某投资开发有限公司开发的某某81栋106号商品住房一套。地址：西咸新区某某路。房屋建筑面积309.58平方米，合同总价人民币4443037元。2013年11月12日，姚某某委托刘某某（同是该小区的业主）验收及房屋交付手续，在房屋验收过程中因质量问题未签收。姚某某与陕西某某投资开发有限公司因房屋质量问题及物业管理问题多次交涉未果。姚某某称2019年7月陕西某某投资开发有限公司方物业公司向姚某某发送《某某项目房屋交付提醒》函件，催促姚某某办理房屋交接手续。姚某某认为交房问题整整拖延了六年，给其造成了极大的直接经济损失，同时也给其造成精神上的伤害。诉至本院，要求判如所请。          本院认为，原告姚某某第一项诉讼请求：要求判令被告在房屋质量存在重大质量问题期间不得向原告收取物业费，因姚某某尚未与陕西某某投资开发有限公司完成对某某81栋106号商品住房的交付，姚某某也未实际占有适用该房屋，姚某某也未提交证据证明被告向其主张物业费的事实，故姚某某要求判令被告在房屋质量存在重大质量问题期间不得向原告收取物业费的诉讼请求，不能成立，对姚某某这一诉讼请求应当依法予以驳回；由于姚某某立案时提交的四张房款收款收据两两重号，开庭时未出示收款收据原件，造成对已付购房款数额未查清，姚某某提交证明房屋存在质量问题的照片模糊不清，拍摄时间距离合同约定的交房时间较长，造成未查清姚某某主张的房屋存在质量问题，因此，姚某某涉及房屋质量的第二项诉讼请求可另行解决。本院就姚某某的第一项诉讼请求依据查明的事实先行判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下：          一、驳回姚某某要求“判令陕西某某投资开发有限公司在房屋质量存在重大质量问题期间不得向原告收取物业费”的诉讼请求。          二、姚某某要求“因房屋存在质量问题，陕西某某投资开发有限公司未按约定时间交房，根据《咸阳市商品房买卖合同》第十二条约定，陕西某某投资开发有限公司应按日计算向其支付全部已付款额的万分之一的违约金。从应交房时间2012年8月31日起至今2019年7月21日，逾期时间2535天，陕西某某投资开发有限公司支付其违约金合计人民币1126309.88元”的诉讼请求另行解决。本案案件受理费50元，由姚某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                 审  判  员  张安民                             二〇一九年十二月三十日                                书  记  员  戴  倩       附：适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》  第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     第一百五十三条  人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。