贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2717号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：罗茂刚，男，1980年9月22日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告罗茂刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人方芳、童作春到庭参加了诉讼，被告罗茂刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付原告物业管理费7004.18元；2、请求被告支付原告公摊费157.67元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告罗茂刚租赁位于洋川镇璐源城市广场J1-10号商铺用于经营“金佰川”，陈子凡系该商铺的产权人。2016年6月20日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期项目1#、2#地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告尚欠原告2017年11月8日至2019年2月28日的物业管理费7004.18元（148.08㎡×3元/月/㎡×15个月零23天），公摊费157.67元，违约金为200.00元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告罗茂刚辩称：我不同意缴纳物业管理费，原因有以下几点：1、原告方未对小区公共卫生进行处理，某些地块的垃圾是业主自己在打扫与清运垃圾；2、消防通道拥堵不能正常通行，给业主带来诸多不便；3、公共设施管理不合理。外来车辆随意停放，给小区业主进出造成阻碍；4、原告在璐源城市广场商铺收取的物业管理费的单价是3元/月/平方米，但是物业质量达不到服务商铺的标准，就应当按照住宅的标准进行收费；5、我缴纳的装修保证金在装修完毕后入住三年仍未返还；6、2016年11月开始，公司按照1.00元的单价收取电费，与合同约定不相一致，后经业主反应后从2018年下半年恢复0.80元的单价收取，由此可知物业管理公司滥用权利给小区业主带来损失。物业管理公司收取公摊费没有任何依据，也并未进行公告，收取公摊费于法无据。根据公平原则，原告没有履行自身物业管理的义务，被告不应给付违约金。对于原告诉称的物业管理费的房屋计算面积没有异议，但是对计算时间存在异议。原告在2018年12月左右的两个月时间里并未提供物业服务，不应该期间的收取物业管理费，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为贵州璐源瑞德置业有限公司提供物业管理服务。该合同的主要内容有：“第十八条：本合同规定的物业管理委托期限暂定为叁年，自2016年6月20日至2019年6月19日止”；“第二十三条第二款第四项：公共能耗分摊费120元/年（年终公告，据实分摊结算，多退少补）”；“第二十三条第三款：本物业管理服务费按季/年交纳，每次缴费时间为缴费时间到期前1个月”；“第二十三条第六款业主和物业管理人逾期缴纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三向原告方交纳滞纳金”。2016年9月18日，被告罗茂刚与贵州璐源瑞德置业有限公司的代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《璐源城市广场商业管理合同》第3-4-1约定，物业管理费按一层3.00元/月/㎡。被告罗茂刚与陈子凡签订协议，租赁陈子凡的（贵州璐源瑞德置业有限公司开发的）璐源城市广场J1-10号商铺，用于经营“金佰川”。合同签订后，原告对绥阳县璐源城市广场小区进行了物业服务，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场小区一期一组团一层J1-10交给被告罗茂刚经营，被告罗茂刚于2016年9月30日向原告缴纳了截止2017年11月8日的物业费5328.00元。 另查明：2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。璐源城市广场小区一期一组团一层J1-10建筑面积为147.57平方米。 上述事实，有原、被告的陈述、《璐源城市广场商业管理合同》、《物业费缴纳收据》、绥阳县不动产产权情况记载、《电费收据》3张、《装修保证金收据》、供配电房巡查记录表、建筑消防设施月检维修记录表、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、消防水泵日常巡查表、客服前台接待记录表、《垃圾清运协议》、《公元物业遵义分公司璐源广场化粪池》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》、《绥阳县前期物业服务合同备案申请表》、《绥阳县发展改革局关于绥阳县璐源小区物业管理服务收费标准和室内停车服务收费标准的批复》、璐源城市1期1组团物管理统计、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、《[璐源.城市广场]物业2018年四季度重点服务工作公示》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。对于被告罗茂刚申请的证人吴某的证言，因原告提出，证人吴某尚欠原告深圳市公元物业管理有限公司本案中争议小区物业费，故吴某证言，与本案争议事实有利害关系，且其证言不能证明其证言所涉法律关系，故本院不予采信。 本院认为：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块（包含璐源城市广场J1-10号商铺）委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，现双方合同已于2019年2月28日终止。在此期间，陈子凡向贵州璐源瑞德置业有限公司购买璐源城市广场J1-10号商铺，并将其出租给罗茂刚用于经营“金佰川”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，罗茂刚系璐源城市广场J1-10号商铺的真正使用人，对原告提出由被告罗茂刚支付原告物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。对于涉及物业管理费的面积原、被告双方一致同意以房屋实际测算面积147.57平方米计算；根据2016年9月30日被告的物业费收据，双方的物业管理从2016年11月8日起计算，原告已缴纳一年的物业管理费，对于原、被告在计算时间以2017年11月9日至2019年2月28日计算，则物业管理费为：147.57㎡×3元/月/㎡×15个月19天﹦6919.55元。对于原告诉求的公摊费，因该部分费用不属物业费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。被告罗茂刚以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。被告罗茂刚未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告罗茂刚不构成违约，对于原告要求被告罗茂刚存支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。对于被告罗茂刚以原告收费标准不一致为由抗辩，拒绝缴纳物业费，因原告在与贵州璐源瑞德置业有限公司签订《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》后，单独与其他业主签订物业服务合同约定物业服务管理费用价格，系商业合同行为，不影响《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》对原、被告的约束力，故被告罗茂刚该抗辩理由不成立。对于被告罗茂刚以原告代收电费应退还多收部分为由抗辩，拒绝缴纳物业费，因电费属于供电服务合同法律关系，不属于本案审理范围，故被告罗茂刚该抗辩理由不成立。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告罗茂刚支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年11月8日至2019年2月28日物业费6919.55元； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告罗茂刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十二日 法官助理刘成应 书记员陈轲