山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2591号上诉人（原审原告）：于丽丽，女，1983年7月6日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：隋彬（系于丽丽丈夫），住威海市环翠区。委托诉讼代理人：姜海亮，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海建元投资有限公司，住所地威海市青岛北路398A号1801室。法定代表人：乔聚敏，总经理。委托诉讼代理人：王倩明，山东中立达律师事务所律师。上诉人于丽丽因与被上诉人威海建元投资有限公司（以下简称建元公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于丽丽上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：一、于丽丽与建元公司签订的“四十大道”项目商铺认购协议书一份（编号0001199，以下简称案涉认购书）不能认定为商品房买卖合同，属于商品房买卖合同的预约合同。首先，案涉认购书仅仅是对双方将来签订商品房买卖合同有关事项的初步确认，而对于商品房买卖合同的主要条款并未予以确认，尚需双方进一步的磋商后再另行签订。其次，案涉认购书虽对房屋价款、面积等作了初步约定，但对于上述商品房的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜等内容并未作出任何约定，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。二、合同的订立当以当事人自愿为前提，亦不能强制当事人缔结商品房买卖合同，因此于丽丽要求继续解除案涉认购书，不再与建元公司签订商品房预售合同的诉讼请求应当予以支持。建元公司辩称，1.案涉认购书中对案涉商铺的具体位置、价款等均明确约定，且于丽丽支付了全部商铺款，且建元公司已经公告交付商铺，双方关于房屋买卖合同所涉权利义务均已履行完毕，不存在无法达成具体买卖合同条款的情形。2.双方在签订认购认购书时本完全具备签订商品房预售合同的条件，但于丽丽称其名下有经济适用房，要求在2014年11月17日在购买经济适用房满5年后再签订预售合同，但于丽丽到期未签订房屋买卖合同。于丽丽要求解除合同，有违诚实信用原则。于丽丽向一审法院起诉请求：1.解除于丽丽与建元公司于2013年9月9日签订的案涉认购书；2.建元公司返还于丽丽已付款项241281元及利息（151281元为基数，自2013年10月6日起至实际支付之日；以90000元为基数，自2013年12月29日起至实际支付之日，以上均按中国人民银行同期贷款计算）。一审法院认定事实：2013年9月9日，于丽丽（乙方）、建元公司（甲方）双方签订案涉认购书一份，约定乙方购买甲方投资开发的“四十大道”项目二楼2084号铺位，该铺位建筑2面积为15.5平方米（最终总面积以房管局实测面积为准），单价为人民币20285.94元/平方米，总价款为人民币317475元（总价款根据房管局实测面积，多退少补），乙方自愿将该商铺前三年的使用权（包括但不限于以出租等方式经营使用该商铺）无偿转交给威海建元商业管理有限公司，以获得总房款24%的购房优惠，优惠后该商铺的单价为人民币15417.32元/平方米，总价款为人民币241281元（总价款根据房管局实测面积，多退少补），乙方在签订该认购书的同时向甲方支付定金50000元，在双方签订商品房预售合同后，上述定金冲抵房款。乙方应于本认购协议书签订之日起十日内到“四十大道”项目售楼处签订《商品房预售合同》，否则视为乙方违约。如乙方主动放弃认购权以及乙方因逾期或其他原因未与甲方签订购房合同视为乙方自动放弃认购权的，甲方可以将乙方认购的物业出售于他人，所交定金不予退还。签订认购书之后，若甲方因任何单方原因不能出售该物业，则按收取定金的双倍金额赔偿予乙方。案涉认购书签订后，于丽丽分别于2013年10月6日、12月29日向建元公司支付2084商铺首付款151281元、商铺款90000元，即于丽丽已经按案涉认购书的约定支付了全部的商铺款。2013年7月16日，建元公司取得案涉商铺所在建筑商品房预售许可证【编号为（威）房预售证第20130204号】。2015年2月16日，建元公司在威海晚报上发布公告，载明：“尊敬的四十大道业主：我公司开发建设的四十大道（青岛中路87-1号商业中心）已具备交付使用条件，将于2月26日至2月28日办理交房手续。请各位尊贵的业主携带《商品房买卖合同》和业主本人身份证原件等相关资料到四十大道售楼处办理交房手续”。2017年3月3日，威海青岛中路87号商业中心工程取得竣工验收备案证。2019年5月20日，于丽丽以双方未能就签订具体的房屋买卖合同条款达成一致意见为由诉至一审法院，请求处理。诉讼中，建元公司为证实未签订正式的商品房买卖合同的原因并非在于建元公司而是于丽丽，向一审法院提交了“四十大道”项目商铺认购协议书，在该协议书空白处建元公司工作人员铅笔填写“款已清，因经济适用房2014.11.17到期，再可签本协议书预售合同”；不动产登记资料查询结果证明、房屋所有权证存根，证实于丽丽购买案涉商铺时，其名下有一套经济适用房。经质证，于丽丽对建元公司提供的认购协议书的真实性没有异议，但是对铅笔书写部分有异议，该部分与于丽丽手中的协议书不一致，系建元公司后期填写的；对不动产登记资料查询结果证明、房屋所有权证存根的真实性没有异议，但即使如建元公司所述，其在2014年11月17日具备签订商品房预售合同的条件，但建元公司并未在该日之后与于丽丽协商具体的合同条款，双方至今未达成一致意见。一审法院认为，于丽丽与建元公司双方签订案涉认购书，系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照上述协议的约定全面履行各自义务，并遵守诚实信用原则，根据协议的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然双方未签订商品房买卖合同，但案涉认购书对于案涉商铺的具体位置、价款均有明确的约定，且于丽丽已经按照案涉认购书的约定支付了全部商铺款，建元公司亦公告交付商铺，双方关于房屋买卖合同关系所涉相关权利义务已实际予以履行。另一方面，建元公司作为开发建设单位在案涉商铺具备网签商品房买卖合同的情况下，与于丽丽签订案涉认购书，且于丽丽亦向建元公司按约支付全部房屋价款，不符合预约合同的交易特征及习惯，另结合双方立约时于丽丽确存在已购经济适用房未满5年的情况，无法认定建元公司对双方未签订商品房买卖合同负有过错，故于丽丽要求解除双方之间签订的认购协议书并返还房款等诉讼请求，违反诚实信用原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定。判决：驳回于丽丽的诉讼请求。案件受理费2460元，由于丽丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。于丽丽提供阿里巴巴四十大宣传单及宣传视频，拟证明于丽丽于2013年了解到阿里巴巴四十大道项目，经建元公司介绍该项目将是一个大型电商基地，是与阿里巴巴合作的山东省首个电子商务实体示范基地，建元公司亦以此为主要卖点对于丽丽进行商铺销售，并在媒体进行广泛宣传。实际上，根本不存在阿里巴巴电商基地，完全违背了于丽丽当时购买商铺的目的，建元公司利用阿里巴巴电商基地的卖点，欺骗众多业主购买。现于丽丽签订案涉认购书的目的已经无法实现，违背于丽丽签订案涉认购书的初衷，符合解除合同的条件。经质证，建元公司主张其为案涉商铺的开发商，上述证据系威海四十大道电子商务有限公司做出的，并且从视频资料看，也并无任何虚假伪造的内容。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，从案涉认购书的签订时间看，在于丽丽与建元公司于2013年9月9日签订案涉认购书时，建元公司已于2013年7月16日取得案涉商铺的预售许可证即建元公司具备与于丽丽签订商品房预售合同的条件；从案涉认购书的内容看，双方约定的内容包括了当事人的姓名和住所、商品房位置及面积等基本情况、商品房价款的确定方式、总价款以及定金等，基本具备了《商品房销售管理办法》的主要内容；从案涉认购书的履行看，于丽丽分别于2013年10月6日、12月29日向建元公司支付了全部的购房款共计241481元，建元公司亦于2015年2月16日在威海晚报发布交房公告载明案涉商铺已经具备交付使用条件、可办理交房手续，之后建元公司于2017年3月3日取得案涉商铺的竣工验收备案证，双方的主要权利义务现已基本履行完毕或具备履行条件。据此，案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。于丽丽主张建元公司在案涉商铺的销售中涉嫌虚假宣传，欺骗众多业主，但未提供相应行政机关认定该事实并予以处罚的相关证据，亦未提供证据证实相应宣传文本构成商品房买卖合同的要约内容，故对于丽丽的主张，本院不予采纳。案涉认购书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应严格按约履行，由此产生的正常商业风险均应自行承担，即使在案涉认购书中存在未有约定或明确约定的条款，双方可通过进一步协商确定或对相关争议纠纷依法主张权利，但合同不可轻易解除。于丽丽在其购买案涉商铺的合同目的可以实现的情形下要求解除合同并由建元公司返还购房款，违反诚实信用原则，于法无据，本院不予支持。综上所述，于丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4920元，由于丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月十一日法官助理李佳忆书记员张济节