湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初946号原告：冯霞，女，1979年10月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所律师。被告：衡阳市中泰银联房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境小区会所三楼。法定代表人：左华政，该公司董事长。被告：衡阳市雅居物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路10号。法定代表人：陈高辉，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张楚英、欧婷，湖南秦湘律师事务所律师。原告冯霞与被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司（以下简称中泰银联公司）、衡阳市雅居物业管理有限公司（以下简称雅居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯霞委托诉讼代理人谢昉，被告中泰银联公司、雅居公司共同委托诉讼代理人张楚英、欧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯霞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告装饰装修费用损失254632元；室内损坏的家具家电、物品等财物损失113741元；因房屋无法居住在外租房的搬家费用以及租金损失68936元，物业费损失25965.93元；2、判令二被告赔偿原告支出的鉴定费15000元，证据保全的公证费、摄像费3200元；3、本案的诉讼费由被告承担。本案在审理过程中经本院释明，本案立案案由是财产损害赔偿纠纷，但经庭审查明，本案基础法律关系是物业服务合同纠纷，原告必须选择以何种法律关系提起诉讼。原告选择以合同纠纷主张民事权利，请求判令被告赔偿的诉讼金额不变。事实和理由：2010年5月12日，原告与被告中泰银联公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买中泰银联公司开发建设的中泰峰境A1栋A3栋103室，原告在办理好按揭手续后，中泰银联公司向原告交付了房屋，原告在对房屋进行装修之后入住。在2016年2月进入雨季之后，原告发现所居住的房屋出现了大面积的渗水现象，原告多次向两被告反映情况，均被被告以各种理由推诿。原告无奈之下只得委托广东中星房屋安全鉴定有限公司对房屋质量进行鉴定，鉴定结论是该房屋存在设计及安装缺陷，导致排水不畅，从而使积水从墙体渗入室内。而后原告向衡阳仲裁委员会申请对被告中泰银联公司进行仲裁，仲裁期间中泰银联公司申请重新鉴定，湖南大学司法鉴定中心鉴定意见为阳台下水道堵塞使雨水无法及时排出，雨水从阳台地漏溢出，导致室内进水。现原告所购买的房屋因积水浸泡，天花脱落、木地板腐烂变形，甚至连家具等物品都遭受不同程度的损坏，室内散发严重的霉腐气味，实在无法满足正常居住条件，原告只得搬离，在外租房居住。原告认为被告中泰银联公司作为涉诉房屋的建设和销售主体，其出售的房屋存在质量缺陷;被告雅居物业公司作为小区的物业管理公司，对下水道堵塞疏于管理疏通;两被告的共同过错致使原告房屋及财产受损，故原告为维护自身合法权益,要求两被告承担各项损失。被告中泰银联公司辩称，1、本案系财产损害赔偿，被告中泰银联公司在本案中并非直接侵权责任人，原告主张的损失是由于下水管道渗水引起的，下水管道的堵塞与被告中泰银联公司的房屋设计不存在任何关联性，管道堵塞与被告中泰银联公司无关;2、被告中泰银联公司与原告系商品房买卖合同关系，且房屋交付时间为2010年，故根据商品房买卖合同，房屋不存在质量问题，且发生漏水的时候(2016年4月)已经超过了保修期，故被告中泰银联公司不应对原告提出的财产损失的诉请承担赔偿责任。被告雅居公司辩称，从侵权角度显示，被告雅居公司的答辩观点与被告中泰银联公司一致，雅居公司物业与下水管道的堵塞无法律上的因果关系；从物业服务合同显示，雅居公司在为业主提供物业服务的过程中不存在违约的情况。2016年1月-10月期间，雅居公司对该小区的排污管道进行了疏通11次，并支付了疏通费用，雅居公司履行了物业公司应尽的义务。原告在使用住宅过程中，有修楼的记录，也有签订装修协议与承诺，根据修楼记录及装修承诺可以得知，涉案房屋的供水管道不存在质量及使用缺陷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的（2016）湘衡州证内字第390号公证书，拟证明涉案房屋严重渗水及室内积水情况，另原告为此支付公证费、摄像费3200元；原告提供的住宅装修工程结算目录表，拟证明原告为涉案装饰装修房屋所支出的费用损失；原告提供的家电销售单及证明，拟证明原告房屋内家具、电器等物品的损失；原告提供的收据、房屋租赁合同、租金收条及物业管理费停车费收据，拟证明涉案房屋无法居住，原告在外居住产生搬家、租金损失77937元；原告提供的物业费缴费通知书，拟证明原告未居住在涉案房屋内，但截止2019年6月30日计算的物业费为25962.93元。二被告对上述证据均有异议。本院认为，原告提供的（2016）湘衡州证内字第390号公证书来源、形式合法，本院予以采信；原告提供的住宅装修工程结算目录表、家电销售单、证明、收据、房屋租赁合同、租金收条及物业管理费、停车费收据只能证明原告因涉案房屋所产生的消费情况，但不能单独证明原告因涉案房屋渗水导致的装饰装修、家具家电及租房等具体损失，本院对该部分证据不予采信；原告提供的物业费缴费通知书系案外人碧桂园物业公司出具，与本案待证事实没有关联，本院不予采信。被告中泰银联公司提供的竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2009年4月30日竣工验收，同年5月8日验收合格的事实。原告对该份证据的合法性有异议，被告雅居公司对该份证据无异议。本院认为，该份证据盖有多个相关行政机构公章，其来源、形式合法，内容客观真实，原告虽有异议，但未提供反证予以证明，故本院对该份证据予以采信。被告雅居公司提供的付款审批表及发票，拟证明被告雅居公司在2016年1月至10月期间对所服务的小区厨房、厕所管道进行多次疏通，履行了义务和责任；被告雅居公司提供的物业费缴费通知单，拟证明被告雅居公司向原告送达了缴费通知书，已告知原告自2016年1月至11月欠缴物业管理费及水费共计3759元。原告对上述证据均有异议，被告中泰银联公司对上述证据无异议。本院认为，被告雅居公司提供的付款审批表及发票相互印证，可以证明被告雅居公司疏通服务小区厨房、厕所管道的事实，本院予以采信；被告雅居公司提供的缴费通知书无其他证据佐证已送达或告知原告，即便能够证明原告欠缴物业费的事实，但也与本案无关，本院不予采信。根据原、被告的诉辩及原、被告提供的证据，本院确认以下事实：2010年5月12日，原告为购买衡阳市蒸湘区解放西路21号中泰峰境A1栋、A3栋103室房屋，与被告中泰银联公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》。付款后原告收房装修入住。2015年1月1日，被告雅居公司与衡阳市中泰峰境业主委员会签订了《中泰峰境物业服务合同》，约定：被告雅居公司为中泰峰境住宅小区提供物业服务，物业服务内容包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等内容。2016年4月左右，原告所有的中泰峰境A1栋、A3栋103室房屋西南角阳台出现渗水，导致涉案房屋装饰装修受损等情况。同年6月22日，原告委托广东中星房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋的渗水原因进行鉴定，广东中星房屋安全鉴定有限公司于同年7月11日作出中星鉴字（2016）第M0211号鉴定报告，鉴定房屋损坏的意见为：室内木地板的严重泡水、腐烂、变形，负一层天花的渗变形、腐烂、抹灰脱落现象，部分墙体的水痕迹，对房屋的安全性稍有影响，对房屋的使用性有严重影响。鉴定房屋损坏的原因为：1、外界雨水容易落在该房屋入楼大门上部平台上及其上部架空部分，顺墙壁往下流，且该处的设计构造及施工局部不合理，雨水在此处汇集并从安装缺陷缝隙处漏下，并在二层楼面内部缝隙中流动，部分从一层走廊天花处漏下，部分渗入103室阳台墙体中，并渗进室内；2、该房屋阳台东墙体内部存在下水管道（应为雨水管道），管道内有破裂或者堵塞等现象，下雨或者日常排水，大量水从破裂处流出，或者堵塞致排水不畅、返水等，积存于首层阳台东侧封闭管道的墙体内腔里，通过墙体及饰面缝隙外渗。之后，原告以与被告中泰银联公司商品房买卖合同纠纷向衡阳仲裁委员会申请仲裁。被告中泰银联公司向衡阳仲裁委员会提起司法鉴定申请，经衡阳仲裁委员会委托，湖南大学司法鉴定中心于2017年11月14日作出湖大司鉴中心（2017）建鉴字第71号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋进水的原因系西南角阳台地漏处下水管道堵塞所致，可修复；修复费用为58241.4元。后因原告原因衡阳仲裁委员会未对该纠纷进行处理。另查明，原告因房屋渗水进行公证花费公证及摄像费3200元，以及对涉案房屋鉴定向广东中星房屋安全鉴定有限公司支付了15000元鉴定费。被告雅居公司也向湖南大学司法鉴定中心支付了16000元鉴定费。再查明，原告2016年1月至10月期间被告雅居公司多次对涉案房屋所在的小区厨房、厕所管道进行疏通。本院认为，被告雅居公司系取得法人资格的物业管理企业，依法应当向原告所居住的小区提供物业服务。其职责包括对业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告因涉案房屋渗水导致财产损失，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告雅居公司虽在履行物业服务合同期间对所服务的小区厨房、厕所管道进行多次疏通，但涉案房屋渗水确系下水管道堵塞所致，说明被告雅居公司未严格履行职责，疏于对涉案房屋的管理，应对原告的损失承担相应的民事责任。另一方面，下水管道的堵塞发生在原告房屋内，被告雅居公司客观上不能及时发现该情况，但原告作为房屋的实际使用人，发现下水管道堵塞时未采取有效措施排除隐患，对房屋未尽到管理义务，房屋受损后亦未自行修复房屋避免损失的扩大，而是长期在外租房，客观上放任了损失的扩大，故原告对扩大部分的损失也应承担相应的责任。综上，结合本案案情，本院确定被告雅居公司承担80%的民事责任，原告自行承担20%的民事责任。关于涉案房屋各项损失的认定。一、房屋修复费用问题，原告诉请判令被告赔偿的装饰装修损失费为254632元，因房屋渗水导致室内财产仅是局部受损而非全部灭失，且原告未考虑财产折旧因素，故原告起诉的该金额无法律依据。被告雅居公司提供的湖南大学司法鉴定中心于2017年11月14日作出的，湖大司鉴中心（2017）建鉴字第71号司法鉴定意见书，对房屋渗水成因和房屋渗水造成损失的修复费用作出了具体、详尽的分析，鉴定结论是科学、严密的，本院已经采信该证据，并确认原告房屋因渗水产生的修复费用共计为58241.4元。二、对原告主张的房屋因漏水不能按时入住产生的租房费用68936元问题，被告认为原告主张的该租金标准过高，超出日常租房标准的合理范畴，应以同地段同类型房屋租金标准为宜。本院认为，原告主张的超过合理期限、合理标准的租金，于法无据，本院不予支持。但综合考虑房屋修复所需时间及当时当地的房租行情，本院酌情按每月1000元房租确认原告一年的房租损失，共计房租费12000元。三、原告请求判令被告赔偿原告支付的公证、摄像费3200元及支付的鉴定费15000元问题，因这些费用均系本纠纷导致，应予计算在损失之内。综上，原告的各项损失合计为88441.4元。本院据此确定被告雅居公司应赔偿原告的损失金额为70753.12元（88441.4元×80%）。原告诉请判令被告赔偿家具家电等损失费113741元，因未向本院提供有效证据予以证明，本院不予支持。原告请求判令被告赔偿该期间物业费损失25965.93元的问题，因原告未提供其已支付该物业费的相关证据，故本院不予支持。关于被告中泰银联公司是否应当承担民事赔偿责任的问题，原告未提供相关证据证明涉案房屋存在质量问题，亦未提供相关证据证明被告中泰银联公司与原告房屋渗水遭受损害存在因果关系；且最后选择诉讼方向是物业服务合同纠纷，不是财产损害赔偿纠纷，故被告中泰银联公司不是本案适格被告，不负本案民事赔偿责任。原告对被告中泰银联公司的提出的诉讼请求，于法无据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告衡阳市雅居物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告冯霞各项经济损失70753.12元；二、驳回原告冯霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2560元，由原告冯霞负担2060元，由被告衡阳市雅居物业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇一九年十二月十五日法官助理彭仁书记员谢伶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。