山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2827号上诉人（原审原告）：张中琼，女，1967年11月11日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：阮雅惠，山东旭杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。法定代表人：刘新本，总经理。委托诉讼代理人：张君强，山东圣广律师事务所律师。上诉人张中琼因与被上诉人威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港开发中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2019)鲁1092民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张中琼上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：依照法律规定，办理商品房产权转移登记手续，北港开发中心的协助义务在于商品房综合验收合格后办好整栋商品房初始登记手续，这些手续含北港开发中心缴纳税费、测绘、公安局的门牌登记手续等一系列手续，获得初始登记批复并通知张中琼，之后张中琼持开发商提供的办证申请书及相关证件，才能办理产权转移登记，而双方商品房预售合同第十一条已明确约定，北港开发中心应于90日内（即2019年4月22日前）履行上述协助义务，如果90天北港开发中心延期提供相关资料，未履行缴纳税费等手续，逾期办理初始登记，则会使房屋产权登记手续无法顺利及时办好，如无法办理完毕，则应当属于“由于出卖人的原因”导致。北港开发中心于2019年10月8日才通知张中琼办理产权登记手续，违反了商品房预售合同的规定，应按照商品房买卖司法解释的规定，承担违约责任。北港开发中心辩称，1.根据双方合同约定，北港开发中心履行的是协助张中琼办理产权过户手续而非自综合验收合格之日起90日内为张中琼办理完毕产权过户手续。北港开发中心自综合验收合格之日起就积极的履行了协助义务。2.办理产权过户的前提的北港开发中心需要办理房屋初始登记，案涉房屋自综合验收合格后，北港开发中心就积极向相关部门提供办理房屋初始登记的相关材料。北港开发中心办理完房屋初始登记后，积极通知业主办理产权过户登记手续并为办理房屋产权过户登记的业主开具发票，积极履行协助义务。3.根据《商品房预售合同》约定，北港开发中心履行的是协助义务而非法定义务或约定义务。综上，北港开发中心在办理产权过户登记过程中积极履行了协助义务，并无违约行为及过错，未能办理产权过户的原因不在北港开发中心。一审判决正确。张中琼向一审法院起诉请求：1.判令北港开发中心以754131元为基数，自2018年4月22日至2018年10月7日，按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息。一审法院认定事实：2012年8月7日，张中琼与北港开发中心签订《威海市商品房预售合同》，约定张中琼向北港开发中心购买了位于威海经济技术开发区房屋，建筑面积103.1㎡，房屋总价款754131元，双方同时约定房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。张中琼于当日前付清了购房款754131元。北港开发中心按合同约定的期限交付了房屋。2018年1月22日，海埠路129-2号办理了竣工验收备案证，2018年6月28日，海埠路129-2号取得了不动产测绘报告，同年9月27日，北港开发中心取得了海埠路129-2号不动产权证，10月8日，北港开发中心通知张中琼办理不动产权证，11月19日，张中琼补交了房屋面积差价款51759元，11月20日，张中琼取得了不动产权证。一审法院认为，本案的争议焦点：北港开发中心是否存在逾期办证的违约责任。关于该争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”。房地产测绘是办理整栋房产首次登记即办理不动产权登记的必经程序，而取得整栋房产的不动产权登记属于综合验收合格，之后才能办理业主的分户不动产权登记，张中琼与北港开发中心签订的商品房预售合同明确约定，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续，即北港开发中心履行的是协助义务，张中琼应承担主动办证义务，而非将办证的责任强加于北港开发中心。北港开发中心在取得竣工验收备案证后即开始已履行办理房地产测绘及不动产权登记的办理手续，并在取得整栋房产不动产权证即达到综合验收合格的要求后即告知张中琼可以办理不动产权证，应认定北港开发中心积极履行了协助办证义务。另外，双方也未在合同中约定逾期协助办证的违约责任，故张中琼主张逾期办证违约金理由不当，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定，判决：驳回张中琼的诉讼请求。案件受理费减半收取113元，由张中琼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张中琼提供录音光盘一份及录音整理材料一份，内容为龙颖微、文景爱与测绘中心丛科长的谈话录音。录音中，丛科长明确承认其在一审提交的情况说明中载明的因小区业主不在家导致测绘无法完成的情况不属实；丛科长认可测绘中心从未联系业主，系开发商告知其无法联系业主，且案涉房屋无法完成测绘的原因很多，可能是由于开发商资料不全导致。该证据拟证明一审法院以该情况说明作为开发商已经履行协助义务的证明没有依据。经质证，北港开发中心主张对录音中丛科长的身份无法确认，对该证据的真实性不予认可，并主张测绘中心针对一审法院的调查出具的回函可以证实案涉房屋在综合验收合格之前，北港开发中心已经就案涉项目进行了提前测量，并在2017年10月20日将测绘所需要的全部材料补齐交给测绘中心，因此丛科长在录音中陈述北港开发中心存在资料补齐情况不属实。回函中明确因小区存在部分没有入住的外地业主房产，测绘人员无法入户复核采集数据，因此不能进行面积分摊计算。该录音内容与测绘中心出具回函内容矛盾，不能作为认定本案事实依据。张中琼提供的录音书面整理材料不完整，北港开发中心对此不予认可。本院经审查认为，张中琼提供的录音证据未经丛科长本人核实认可，对其真实性与完整性本院无法确认。即使该录音证据是真实的，亦系测绘中心工作人员的个人意见，其证据效力低于测绘中心向一审法院出具的情况说明的证据效力，在部分录音内容与测绘中心出具的书证内容不符且没有其他证据予以佐证的情况下，本院对该录音证据的证明效力不予采纳。本院认为，本案争议焦点为北港开发中心的行为是否构成违约，应否承担逾期办证的违约责任。《威海市商品房预售合同》关于产权登记的条款约定，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。海埠路129-2号于2018年1月22日办理竣工验收备案证，张中琼主张北港开发中心应于2018年4月22日前协助其办理案涉房屋所有权证，其2018年11月20日取得不动产权证可证实北港开发中心的行为已构成逾期，应承担违约责任。但根据相关规定，房地产测绘是办理不动产权登记的必经程序，从本案查明的情况看，北港开发中心在2017年10月20日即将出具测绘所需资料全部补齐交付测绘中心，测绘中心于2018年6月28日、7月15日即8个多月之后出具海埠路129-1号至的测绘报告，在北港开发中心将所需资料全部补齐后的测绘报告形成期间系北港开发中心不可控制的，并非北港开发中心怠于履行义务导致，该8个多月非因北港开发中心原因造成的延迟期间不应计入合同约定的协助办证期间。自2018年1月22日案涉房屋综合验收合格起至2018年10月8日通知张中琼办理不动产权证时止系北港开发中心的协助办证期间，扣除8个多月的测绘报告形成期间后，未超过合同约定的90日，北港开发中心的行为不构成违约，不应承担违约责任。故张中琼的请求，缺乏事实和法律依据，一审认定北港开发中心不存在逾期办证的情况，并无不当，本院予以维持。综上所述，张中琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由张中琼负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月十六日法官助理李佳忆书记员张济节