云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9137号原告：云南康捷物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市滇池度假区滇池印象花园一期71幢1层商铺84号，统一社会信用代码：91530100697978091C。法定代表人：翟弘，职务：总经理。委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张丁文，云南瑞阳律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：芦予南，男，1967年10月18日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。被告：芦易，男，1993年8月29日生，汉族，身份证登记地址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：芦予南，男，1967年10月18日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。系芦易之父，特别授权代理。原告云南康捷物业管理有限公司（以下简称：康捷公司）与被告芦予南、芦易物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康捷公司的委托诉讼代理人方芳、张丁文，被告芦予南（同时是被告芦易的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理服务费（包括二次加压费和电梯运行费）共计13203.88元（计算方式：1.24元/㎡/月×143.88㎡×12个月×5年+10元/月×12个月×5年+0.22元/m2/月×143.88㎡×12个月×5年），二被告承担连带责任；2、被告向原告支付所拖欠物业费30%的违约金3961.16元，二被告承担连带责任；3、被告赔偿原告因此而遭受的损失2000元，二被告承担连带责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年1月24日，二被告共同购买了滇池印象花园63幢1单元901号房。被告芦予南于2010年2月23日与原告签署滇池印象国际花园业主服务合同，明确约定由原告负责滇池印象国际花园小区的物业管理服务，并约定了物业服务费、二次加压费的收费标准、合同期限及违约金等。合同签订后，原告如约提供了物业服务。被告自2013年3月1日起未按时履行付款义务，经原告多次催收未果，故诉至法院。被告芦予南、芦易辩称，未按时缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同提供服务。原告违反合同约定的情况包括：1、未公示并支付业主开展经营管理活动取得的收益；2、单元防盗门损坏未进行维修；3、未与业主进行沟通，很多问题得不到解决；4、原告工作人员承诺对物业费进行打折，但都未达成协议；5、其他业主装修造成停电，原告不管，导致其家电损坏；6、未对车库进行管理，导致车位多次被外来车辆封堵，造成其损失；7、未对公共设施、设备尽到维护保养义务。小区道路停满车辆。物业费应按五折计算，并不承担违约金、赔偿损失及诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的照片6张，因其拍摄时间、地点、情况不明，本院对该组证据不予确认；2、被告提交的冰箱维修费收据1份，无法显示其与本案具有关联性，本院对该证据不予认可。经审理，本院确认以下法律事实：被告芦予南、芦易系滇池印象花园一期63幢1单元9层901室的房屋所有权人。2010年2月23日，被告芦予南签署《承诺书》，载明：其为滇池印象国际花园第63幢1单元9层901号的买受人，确认已详细阅读由昆明同仁实业开发有限公司和康捷公司制定的“滇池印象国际花园业主临时管理规约”。同日，芦予南与原告签订《前期物业服务协议》，芦予南为甲方，物业房号为63-1-901，建筑面积143.88平米，康捷公司为乙方。协议约定：双方本着自愿、平等、协商一致的原则，就滇池印象国际花园小区的前期物业管理服务达成协议；芦予南作为小区业主委托康捷公司对小区实施以下服务与管理：1、安排安防人员设立门岗、巡逻岗，对小区进行24小时值守及巡逻。维护小区公共秩序、交通秩序，保护小区公共设施、设备的安全，使小区处于良好、安全的环境中。2、小区内公共设施、设备、园林小品、绿化、道路、公共部位的管理、维修、养护，清洁卫生及化粪池、生活垃圾废弃物的清运，为小区业主、住户提供良好的居住环境。3、小区区域内供电系统、供排水系统、有线电视系统的维修、维护、保养，保持其正常运转。如果出现康捷公司处理不了的情况，导致设备运行异常或中断，积极协助专业单位抢修恢复，但乙方不对可能引起的任何损失承担赔偿责任，甲方承担的交纳物业管理综合服务费和其它费用的责任不因此而发生改变。乙方不能直接进行修理的自来水设备及主管道、配电、煤气供应系统，出现问题，乙方积极向有关责任单位联系，进行维护和抢修。4、小区消防的常规巡逻、监控，预防火灾的发生。5、对小区公共场地和公共设施，如路灯、室外上下水管道、明暗沟、窖井、围墙、停车场进行日常维护，使之保持良好状态。6、对小区业主、使用人的装修进行监督管理，对不符合建筑装修规定、破坏房屋主体结构、损害房屋外观、改变使用功能的装修行为依法予以制止，情节严重的向有关部门报告依法处理。7、在房屋质量保证期内，帮助业主督促承建单位认真履行保修职责。8、清除小区内违规建筑物、构筑物及在共用部位摆放的杂物，对占用小区公共场地、设施的行为予以批评、制止，以保持小区秩序良好、环境整洁、道路畅通。9、协调住户之间因物业使用而发生的纠纷。10、采取必要措施，制止、纠正各种违反《小区综合管理规定》的行为。11、代表甲方与有关部门协调、交涉有关小区的综合管理和配套服务事宜。12、根据甲方的要求，提供相应的有偿服务；管理期限为2010年3月1日至业主委员会选聘新的物业服务公司止；物业管理服务收费标准为按建筑面积每月每平米1.24元、二次加压费每月每户10元计算；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交欠费，并停止提供相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之三比例交纳违约金。2012年至2019年间原告公司多次获得政府、业主颁发赠送的奖牌、锦旗。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，本案中，经本院依法送达起诉状被告到庭进行了答辩。被告对原告为案涉小区物业服务企业及未交纳物业服务费并无异议。至判决之日已过合理期限未有证据显示被告交纳了物业服务费、二次加压费。原告主张2013年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理服务费、二次加压费共计11304.67元（计算方式：1.24元/㎡/月×143.88㎡×12个月×5年+10元/月×12个月×5年）符合法律规定和双方约定，本院予以支持。对于被告提出康捷公司提供的物业服务存在未公示并支付业主开展经营管理活动取得的收益、单元防盗门损坏未维修、未急时与业主进行沟通、其他业主装修造成停电未管理、车库管理不到位、未对公共设施、设备尽到维护保养义务等问题，应减半支付物业费并不承担相应违约金的抗辩理由。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据此规定，原告的职责主要是对公共配套设施和相关场地进行维修、养护、管理。就本案具体事实而言，被告所称的违约事实其未能提供充分、有效的证据予以证明。且物业服务企业系对整个物业服务区域提供长期持续的环境卫生、安保、设施维护维修等服务工作，并非针对某一个特定业主或物业使用人，物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内的全体业主或物业使用人，物业服务和特定业主支付物业服务费之间并非对待给付关系，某一具体时间、事件的具体物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由。物业服务的质量属于全体业主的共同利益，根据《物权法》的相关规定，若该类问题确实存在，被告亦可向本小区业主委员会或业主大会反映，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后决定解聘不称职的物业服务企业或选聘新的物业企业，而被告不能以此为由拒付自己的物业服务费。故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。康捷公司作为物业管理企业，亦应当按照诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平服务质量、加强小区安全防范措施、维护小区安全有序，与业主共同努力建设和谐、良好的小区环境和氛围。关于原告主张的电梯费，原告未能举证证明其收取该费用有相应依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告未交纳物业服务费构成违约，对于违约金的计算标准合同中亦有明确约定，但该约定过高，本院酌情调整为以所欠款项为基数按10%计算违约金，即1130.47元。关于原告主张的律师费损失2000元，原告未提交证据予以证实，本院不予支持。被告芦易与芦予南同为案涉房屋的所有权人，同系房屋业主，其对芦予南签订《前期物业服务协议》亦无异议，应当对上述本院确定的债务承担共同清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告芦予南、芦易于本判决生效之日起十日内支付原告云南康捷物业管理有限公司2013年3月1日至2018年2月28日的物业服务费（含二次加压费）11304.67元；二、被告芦予南、芦易于本判决生效之日起十日内支付原告云南康捷物业管理有限公司违约金1130.47元；三、驳回原告云南康捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费280元，由被告芦予南、芦易承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  张宗波人民陪审员  夏书萍人民陪审员  贺加敏二〇一九年十二月十九日书 记 员  赵亚萍