贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初4296号原告：胡廷友，男，1943年9月13日生，汉族，贵州省人，住清镇市。原告：胡仕发，男，1972年8月3日生，汉族，贵州省人，住清镇市。二原告共同委托诉讼代理人：陈猛、李记心，贵州省贵阳市清镇市站街镇法律服务所法律工作者，委托代理权限为特别授权代理。被告：范厚兰，女，1969年12月23日生，汉族，贵州省人，住清镇市。委托诉讼代理人：蔡和俊，贵州达德律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。第三人：张德洲，男，1968年6月6日生，汉族，贵州省人，住清镇市。原告胡廷友、胡仕发诉被告范厚兰及第三人张德洲土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，于2019年9月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡仕发及二原告委托诉讼代理人李记心，被告范厚兰及其委托诉讼代理人蔡和俊，第三人张德洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡廷友、胡仕发向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原、被告双方签订的土地租赁合同；二、判令被告立即将所欠原告2016年至2019年4年土地租赁费16345元整给付原告；三、判令被告向原告支付违约金10000元整；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2013年3月31日签订土地租赁合同，约定原告将其承包的位于清镇市站街镇××村背后黄家麻窝4.67亩土地租赁给被告使用。双方约定租赁期限为30年，第一年每亩土地年租赁费为700元，以后每年每亩递增50元，直至年租金为1500元封顶；租金为一年一交，先交租金后使用，然被告只给付了2年的租金，后就未履行给付租金义务，2016年4月起至今原告多次向被告索要该土地租赁费未果。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望支持原告诉请为谢。范厚兰辩称：本案被告依法不应承担原告所诉请的支付租金和违约金的法律责任；原告部分支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效；原告存在违约行为且在租金的计算上存在错误。事实及理由如下：2013年3月，经原告方村委会牵头，答辩人与原告签订土地租赁合同，将合同约定的土地用于开办清镇市站街镇顺源发水泥制砖厂。合同签订时，答辩人即向原告支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金。其后，根据国家对小微企业的扶持政策，答辩人办理了相关手续，于2013年6月取得营业执照。到2013年7月，答辩人因缺少资金，无力再继续办理该厂的临时用地手续，故将该厂和前期投入及土地租赁合同的权利义务一并转让给第三人张德洲，并口头通知原告。第三人接手后，继续向原告方支付了2014年4月1日至2016年3月31日两年的租金。所以答辩人已经不再是土地租赁合同的相对人，依法不应承担原告诉请的租金和违约金的法律责任。原告请求支付的部分租金的诉请已过诉讼时效。因原、被告之间签订的土地租赁合同约定是先支付土地租金后使用土地，依照相关法律规定，原告主张支付从2016年4月1日至2017年3月31日一年租金的诉讼请求，已经于2017年10月1日的《民法总则》生效前超过诉讼时效。答辩人主张诉讼时效抗辩，不应支付2016年4月1日至2017年3月31日的租金。原告方存在违约行为且租金计算上存在错误。原告在2019年将土地转租给贵州省豫众矿产有限公司用于选洗矿项目，原告方在收取贵州省豫众矿产有限公司租金的同时又向答辩人主张租金，属于重复计算。请求法院查清事实，据实计算。第三人张德洲述称：2014、2015两年租金是第三人支付的，被告支付了一年租金，共计支付了3年租金。第三人在2016年因故拖欠了约三个月租金，后来第三人将租金拿到村里面去，村里不收，目的是要解除合同；因第三人在该土地上投资较大，原告将该厂房租给他人时，第三人的场地上还有其他资产，现在厂房被他人占用，场地上的砂石也不在了。第三人不是不付租金，是村里不收，故第三人不同意解除合同也不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：原告胡廷友与胡仕发系父子关系。1998年农村土地第二轮承包时，以胡廷有为户主代表家庭成员7人向清镇市站街镇××村村民委员会承包了5.76亩土地，其中地块名称为黄家麻窝的地块，登记面积为2.06亩。2013年3月31日，原告胡廷友与被告范厚兰签订了一份《合同》，该《合同》内容具体如下：甲方：范厚兰，乙方：胡廷友，为较好利用地力资源，在平等互利的原则下，经甲乙双方共同协商，乙方将自己黄家麻窝处的土地租给甲方进行使用开办水泥制品砖厂，订立本合同如下：一、年租用费每亩人民币700元整，共计4.67亩，年租用费共计3269元整，甲方在签订租用合同时付清第一年的租用费给乙方，年满后10天内一次性付清第二年的租用费给乙方，依次类推。甲方在租用期间，从租期第二年起，每年每亩年租用费按人民币50元进行递增，依次类推。二、甲方租期拾年（2013年4月1日到2023年4月1日），乙方在甲方租期之内不得干扰和损害甲方的利益，甲方租期之内，开办水泥制品砖厂可以合资、合股或转让。租期满后，甲方恢复土地给乙方。三、甲方在租期满后，在同等条件下，甲方有优先租用权。四、如甲方租用的地点在租用期内，被国家征占用时，所属土地补偿归乙方所有，其他补偿归甲方所有。现乙方土地上的附属物经双方约定后，甲方需一次性补偿给乙方。五、违约责任，以上条款，双方必须共同遵守，否则，哪方违反，除赔偿给对方造成的所有经济损失外，并支付违约金人民币壹万元给对方。六、未尽事宜，经双方协商，可签订补充合同。七、本合同一式三份，一至一页，甲乙双方各执一份，茶林村村民委员会一份，本合同手工填写处同时有效。八、本合同甲、乙双方签字之日起生效。合同最后一页有胡廷友、范厚兰及在场人张清华的签名。《合同》签订后，被告范厚兰于同日向原告胡廷友支付了2013年4月1日至2014年4月1日的土地租金3269元（每亩700元）。2013年6月12日，胡仕发代表胡廷友与范厚兰签订一份《合同》，该合同与2013年3月31日签订的合同基本相同，只是增加了“甲方在租用期间，从租期第二年起，每年每亩年租用费按人民币50元进行递增，依次类推到年1500元时，后每年每亩按1500元支付”和将租期由原来的“10年”变更为“30年”，并注明“该合同属2013年3月31日签订合同的补充合同”。该合同盖有站街镇茶林村村民委员会的印章，并注明：“胡仕发属胡庭有之子签订有效，村委意见：同意”，以及在场人张清华的签名。2013年4月，被告范厚兰申请设立水泥制砖厂，清镇市站街镇人民政府、清镇市站街镇国土资源管理所、清镇市站街镇村镇建设服务中心均在范厚兰申请的《微型企业申办审查表》上签署审查意见，同意其修建与水泥砖厂相配套的临时附属设施建筑，并要求其按程序办理相关手续；被告范厚兰还将设立清镇市站街顺源发水泥制砖厂项目于2013年4月19日到清镇市环境保护局进行备案登记。2013年6月14日，被告范厚兰申请注册成立清镇市站街镇顺源发水泥制砖厂，范厚兰为该厂投资人。2013年7月6日，被告范厚兰与第三人张德洲签订《转让合同》，双方约定以476000元的金额范厚兰将清镇市站街镇顺源发水泥制砖厂转让给张德洲经营管理和使用，并约定由张德洲履行租用土地合同的责任。2014年4月3日，第三人张德洲向原告胡廷友支付了2014年4月1日至2015年4月1日的土地租金3502.5元（每亩750元）。2015年4月1日，第三人张德洲亦按合同约定的价格向原告支付了2015年4月1日至2016年4月1日的土地租金3736元（每亩800元）。2016年1月18日，清镇市站街镇顺源发水泥制砖厂登记投资人由范厚兰变更为第三人张德洲。另，在诉讼中，第三人张德洲认为原告方在2019年将土地另行出租，故不同意支付2019年租金，其同意支付原告方其余欠付租金。原告陈述其从未将土地另行出租他人。上述事实，有原、被告双方的陈述，贵阳市农村承包土地调查登记表、原被告双方签订的《合同》、收条、清镇市站街镇顺源发水泥制砖厂租用土地金兑现清册、《转让合同》、企业信用信息公示报告、现场照片等证据在卷证实，且上列证据并经庭审质证，足以认定。本案争议的焦点为原告胡廷友将所承包的土地出租给被告范厚兰作为建砖厂使用，双方签订的《合同》是否有效；是否达到约定或法定的解除条件。本院认为，原告胡廷友及原告胡仕发代表胡廷友与被告范厚兰经协商自愿签订土地租赁合同约定将承包的土地租赁给被告范厚兰用于开办水泥制砖厂，清镇市站街镇人民政府等相关行政部门也签署意见同意范厚兰投资建厂，对土地的使用行为予以许可，故本院认为该土地租赁协议成立。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。而原、被告约定的租期为三十年，故原、被告双方签订的《合同》约定的租期最长只能是二十年，超过部分无效。原、被告签订《合同》后，原告已将合同约定土地交付被告范厚兰使用，被告范厚兰也已在租赁的土地内修建厂房等设施，后被告范厚兰又转让给第三人张德洲。由于未按约定给付原告租金，导致原告胡廷友、胡仕发起诉请求解除租赁《合同》，但因原、被告双方在租赁合同中并未约定解除合同的情形，而第三人张德洲在庭审中表示愿意继续支付土地租金，本院认为如解除该《合同》会造成更大的损失，该《合同》并未达到必须解除的情形，故本院对原告胡廷友、胡仕发诉请要求解除双方签订的《合同》的诉讼请求不予支持。被告范厚兰在与张德洲的转让协议中约定由张德洲承担土地租赁合同约定的责任，张德洲也向原告支付过两年的租金，应视为作为出租方的原告已经同意变更承租人，被告范厚兰已将合同权利义务转让给第三人张德洲，故被告范厚兰不再承担给付租金的责任，而应由第三人张德洲承担给付原告土地租金的义务。对于原告胡廷友要求支付土地租金16345元及违约金10000元的主张，因第三人张德洲按合同约定应支付原告自2016年4月1日至2020年3月31日四年的土地租金共计17279元，现原告仅要求支付16345元，本院从其自愿。对于原告胡廷友要求支付违约金10000元，因双方在租赁《合同》中约定的违约责任为“哪方违反，除赔偿给对方造成的所有经济损失外，并支付违约金人民币壹万元给对方”，该约定明显过高，而原告亦未举证证明其实际损失数额，故本院酌情由第三人张德洲赔偿原告胡廷友违约金2000元。对于原告胡廷友诉请超出部分，本院不予支持。因原告胡仕发是代表胡廷友在土地租赁合同上签字，其不具有合同主体资格，故对原告胡仕发的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、第三人张德洲于本判决生效之日起十日内给付原告胡廷友土地租金16345元及违约金2000元；二、驳回原告胡廷友的其他诉讼请求；三、驳回原告胡仕发的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。案件受理费458元，减半收取229元，由第三人张德洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 马 宇二〇一九年十二月十一日书记员 管依晓