浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初7632号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道前牌村华达大厦A-B幢一楼。 法定代表人：周志良，该支行行长。 委托诉讼代理人：叶圆维，浙江林海燕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林海燕，浙江林海燕律师事务所律师。 被告：王青，女，1977年5月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县，现羁押于永嘉县看守所。 被告：永嘉县宏盛房地产开发有限公司。住所地：浙江省永嘉县桥头镇商一路51号后间。 法定代表人：王其会，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称邮储银行）诉被告王青、永嘉县宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告邮储银行的委托诉讼代理人林海燕、叶圆维，被告宏盛房开公司的委托诉讼代理人徐锋到庭参加诉讼，被告王青在庭前已做谈话笔录，表示不出庭。本案现已审理终结。 原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王青偿还原告借款本金人民币1150072.48元、拖欠利息37874.45元及逾期利息、复利（逾期利息以本金1150072.48元为基数从起诉材料送达之日即宣布提前到期之日起按年利率7.3255%计算至被告实际履行完毕之日止；复利以到期利息3506.68元为基数自起诉材料送达之日即宣布提前到期之日起按年利率7.3255%计算至被告实际履行完毕之日止）及原告因实现债权而支出的律师代理费11500元；2、判令被告宏盛房开公司对上述债务承担连带偿还责任；3、判令原告对登记在被告王青名下位于永嘉县(房屋所有权证号：浙(2018)永嘉县不动产证明第0010563号）房产的拍卖、变卖所得款项在上述债权限额内优先受偿；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年7月27日，原告邮储银行与被告王青、宏盛房开公司签订一份《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定：邮储银行根据王青的申请，向其发放个人购置房屋贷款118万元，借款期限276个月，放款金额、放款日期和到期日以《贷款放款单》和《贷款借据》记载为准，贷款利率为年利率5.635%，逾期还款的罚息为约定利率上浮30%即7.3255%，复利按罚息利率计算，还款方法为按月结息并按月等额本金支付。同日，被告宏盛房开公司作为保证人在上述合同上盖章，保证方式为连带责任保证，保证范围为债务人在上述合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。上述合同约定，以被告王青所有的坐落于永嘉县商品房向原告提供抵押，并办理抵押登记手续，合同约定抵押担保的范围包括但不限于贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金和主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；如债务人未按主合同约定履行其债务时，原告有权行使抵押权、处理抵押物。后原告与被告王青签订《个人贷款借据》，原告向被告王青发放贷款118万元，借款期限276个月，自2018年8月2日起至2041年8月2日，还款方法为按月结息并按等额本金按月还款，指定还款日为每个周期的2日。贷款发放后，被告王青涉嫌刑事犯罪并出现连续九个月未足额偿还贷款本息等违约情形，虽经原告催讨，但被告王青拖延未付，故原告按合同约定宣告提前到期。被告王青尚欠本金1150072.48元，拖欠利息37874.45元及相应逾期利息、复利未还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告王青书面答辩，向原告邮储银行贷款买房属实，在借款合同上签字属实，贷款118万元已经发放，已还贷款两三期，2018年9月19日进了看守所之后就没有还了。 被告宏盛房开公司辩称，1、被告宏盛房开公司已经履行了商品房开发的全部义务，涉案房产已于2018年12月14日竣工验收合格，同月19日办理了竣工验收备案登记手续，于2019年1月办理了不动产初始登记。2、涉案房屋没有办理抵押登记不是被告宏盛房开公司的过错，在涉案房屋具备交付条件和取得房屋初始登记证书后，被告宏盛房开公司已经通过各种方式通知被告王青来交接房屋和办理不动产转移和抵押登记手续，已将涉案楼盘可以办理抵押登记的事实告知原告邮储银行，涉案楼盘中共有35套房屋在原告处办理了按揭贷款，其中34套已经办理房屋所有权转移和抵押登记手续。因被告王青涉嫌犯罪，于2018年9月已被羁押，公安机关查封了涉案的房屋，造成涉案房屋未办理抵押登记。3、被告宏盛房开公司的阶段性连带保证责任已经解除，不再对本案的借款承担连带责任保证。《个人购房借款及担保合同》关于保证人提供阶段性连带责任保证期间自正式抵押登记手续办理完毕止的约定为格式条款，加重了被告宏盛房开公司的责任。办理房屋抵押登记为原告与被告王青应履行的义务，现上述条款实际上免除了原告办理房屋抵押登记的责任，加重了被告宏盛房开公司的责任。涉案建设项目已经竣工验收和办理房屋所有权初始登记，被告宏盛房开公司已经分别通知原告、被告王青办理产权转移和抵押登记手续，故被告宏盛房开公司的阶段性连带保证责任应当予以解除。综上，恳请驳回对被告宏盛房开公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、个人消费贷款申请表、个人购房/购车借款及担保合同、个人贷款放款单、个人贷款借据，经被告宏盛房开公司质证，表示对证据的真实性无异议，根据合同约定房屋抵押登记事项由原告与被告王青办理，合同中既有物的担保又有人保，应先实现物的担保。本院经审核，上述证据与本案争议有关，可以作为本案认定事实的依据，予以确认。2、律师费发票，经被告宏盛房开公司质证，对真实性没有异议，认为原告主张律师费不合理，本院经审核对证据的真实性予以确认。3、办理按揭清单，经原告邮储银行质证，认为从清单看不出谁已经办理抵押登记，本院经审核，该清单不能反映购房者办理抵押登记的情况，故不予确认。4、邮件，经原告邮储银行质证，认为邮件于2019年1月21日退回，被告宏盛房开公司已经知道不能办理抵押登记，其应主动办理抵押登记才能免责，现其怠于履行应承担违约责任，本院经审核，办理抵押登记的责任在抵押权人和抵押人，被告并非抵押权人和抵押人，办理抵押登记并非被告宏盛房开公司的义务，但邮件可以反映被告宏盛房开公司已经及时通知被告王青办理交房手续，故对邮件予以确认。 本院经审理，2018年7月27日，原告邮储银行与被告王青、宏盛房开公司签订一份《个人购房/购车借款及担保合同》（编号：3399989Q118071929564），合同约定：被告王青向原告邮储银行贷款118万元，贷款期限276个月（2018年7月27日至2041年7月27日）；贷款用于购买永嘉县预售商品房；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮15%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定执行新的利率，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮30%；贷款采用受托支付方式，被告王青委托原告邮储银行将贷款资金以被告王青购房款名义支付至被告宏盛房开公司账户；还款方法为等额本金还款法，每期还款日为实际放款日次月起的对日，最后一期还款日为贷款到期日；未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还贷款或未按合同约定用途使用贷款的，按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，费用包括但不限于诉讼费、律师费；贷款由被告王青以永嘉县预售商品房提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等；被告宏盛房开公司为贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息等，保证人对正式抵押登记手续办理完毕之日后到期的借款人债务免除保证责任。 2018年7月27日，被告王青出具《借据》一份，载明：借款金额118万元，年利率为5.635%，借款期限276个月从2018年8月2日起至2041年8月2日止。2018年8月2日，原告邮储银行向被告王青发放贷款118万元。 2018年8月15日，原告邮储银行与被告王青在永嘉县自然资源与规划局办理永嘉县预购商品房抵押权预告登记，原告邮储银行为预告登记权利人。 2018年9月19日，被告王青因涉嫌非法吸收公众存款罪被永嘉县公安局刑事拘留。借款以后，被告王青按约偿付贷款本息至2019年3月2日，此后未按约偿付贷款本息，仅于2019年4月2日偿还利息737.96元，现尚欠贷款本金1150072.48元及相应利息。 2018年12月19日，被告宏盛房开公司办理了桥头商贸中心工程竣工验收备案登记手续。2019年1月9日，被告宏盛房开公司就案涉永嘉县房屋在永嘉县自然资源和规划局办理房屋所有权初始登记手续。 2019年1月11日，被告宏盛房开公司给被告王青邮寄《交房通知书》等，通知办理不动产转移登记手续，后邮件于同月21日被退回。 本院分别于2019年11月12日、20日将原告邮储银行递交的民事起诉状副本送达被告宏盛房开公司、被告王青。 本院认为：被告王青因购买永嘉县预售商品房而向原告邮储银行借款118万元的事实清楚，证据确实充分。 原告邮储银行已经按约向被告王青发放贷款118万元。借款以后，被告王青按约偿付贷款本息至2019年3月2日，此后未按约偿付贷款本息，仅2019年4月2日偿还利息737.96元。被告王青的行为显属违约。根据原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，如被告王青违约，原告邮储银行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告王青立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告邮储银行主张提前收回全部贷款本息，但是未在本案起诉之前将符合法律规定的解除合同的通知送达被告王青，而本院于2019年11月20日将原告邮储银行递交的民事起诉状副本送达被告王青，故应视为原告邮储银行于2019年11月20日通知被告王青解除合同，自2019年11月21日起，原告邮储银行有权要求被告王青提前偿付全部贷款本息。故对原告邮储银行要求被告王青偿还借款本金1150072.48元及截止起诉前的利息37874.45元的请求，理由正当，本院予以支持。关于原告邮储银行主张的逾期利息及复利，因原告选择宣告贷款提前到期，又要求自宣告到期日后按罚息利率计收逾期利息、复利，存在双重救济，且缺乏合同依据，对该主张本院不予支持。但宣告到期日后至实际履行完毕之日止可按约定年利率5.635%计算利息。关于原告邮储银行主张律师代理费11500元，因合同已有约定，原告主张律师费符合合同约定，本院酌情支持律师费5000元。 原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县自然资源和规划局办理预购商品房抵押权预告登记，原告邮储银行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现原告邮储银行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，如被告王青违约，原告邮储银行有权处理抵押物。 至于被告宏盛房开公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。现被告宏盛房开公司已于2019年1月9日就案涉永嘉县房屋在永嘉县自然资源和规划局办理房屋所有权初始登记手续，且已通过多种方式通知被告王青办理权属变更登记手续，但是被告王青因被羁押未能按被告宏盛房开公司的要求协助办理相关手续，致使权属变更登记手续和抵押登记手续未能办理，被告宏盛房开公司并无过错，故被告宏盛房开公司的阶段性连带责任保证担保应予解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告王青于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1150072.48元，并支付利息37874.45元，以及宣告到期日后的利息从2019年11月21日起按年利率5.635%计算至履行完毕之日止，律师费5000元； 二、如果被告王青未按照本判决履行还本付息义务，则原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县[权证号：浙（2018）永嘉县不动产证明第0010563号]以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决主文第一项所确定的债务优先受偿； 三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15594元，减半收取7794元，由原告邮储银行负担50元，由被告王青负担7744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  邹艳慧 二〇一九年十二月十日 书记员  周献亮 附证据目录 原告提交的证据及证明目的如下： 1.原告营业执照、金融许可证及法定代表人身份证明书一份，以证明原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行诉讼主体资格； 2.被告王青身份证复印件一份，以证明被告王青诉讼主体资格； 3.被告永嘉县宏盛房地产开发有限公司企业基本信息一份，以证明被告永嘉县宏盛房地产开发有限公司主体资格； 4.个人单身声明一份，以证明被告王青系未婚的事实； 5.个人消费贷款申请表、个人购房/购车借款及担保合同、个人贷款放款单、个人贷款借据各一份，以证明原告中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行与被告王青形成借贷关系，于2018年7月27日向被告王青发放贷款人民币118万元，及约定利息、罚息、复利及违约责任等事实； 6.货款及保证承诺书、商品房买卖合同、合同登记备案意见各一份，以证明结合上述借款合同被告永嘉县宏盛房地产开发有限公司作为保证人为借款合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、债权人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用款项承担连带保证责任等事实； 7.不动产登记申请受理通知书、不动产登记证明、永嘉县不动产登记信息查询记录各一份，以证明结合上述借款合同证明，为保证偿还主合同债务，被告王青所有的位于浙江省永嘉县桥头镇桥一村桥头商贸中心8幢2203室设定抵押并已办理抵押权预告登记的事实； 8.银行还款流水详情一份、个人贷款催收记录三份，以证明原告多次向被告催讨，被告至今己连续九个月未足额偿还本息，故原告按合同约定宣告债务提前到期，现被告尚原告1150072.48元、拖欠利息37874.45元及逾期利息、复利未还等事实； 9.律师代理费发票一份，以证明原告为实现债权而支付律师代理费11500元的事实就； 10.债务催收及诉讼文书送达地址确认书一份，以证明被告确认的债务催收及诉讼文书送达地址。 被告永嘉县宏盛房地产开发有限公司提交的证据及证明目的如下： 1.不动产产权分割登记凭证，以证明涉案房屋办理初始登记； 2.增值税普通发票一份，以证明涉案房屋的价款及税金； 3.相关涉案楼盘在原告处办理按揭的清单，以证明涉案楼盘有35套房屋在原告处办理按揭贷款，其中有34套已办理抵押登记手续； 4.邮寄回单一份，以证明被告永嘉县宏盛房地产开发有限公司将交房以及相关初始登记情况告知被告王青，因被告王青涉及刑事案件，故无法办理交房等相关手续； 5、房屋建筑工程备案表，以证明房屋竣工验收时间是2018年12月14日，备案登记时间是2018年12月19日。 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn