江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2647号 上诉人（原审被告）：如皋市兆基置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：汪静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王涛，男，1979年3月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被上诉人（原审原告）：周兰秀，女，1955年8月6日出生，汉族，住江苏省如皋市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王久华（系王涛父亲、周兰秀丈夫），住江苏省如皋市。 被上诉人（原审原告）：王久华，男，1948年6月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。 上诉人如皋市兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）因与被上诉人王涛、周兰秀、王久华商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兆基公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由王涛、周兰秀、王久华负担。事实和理由：1.《商品房订购书》作为预约合同，其在《商品房买卖合同》签订后即已终止，一审法院以其在《商品房买卖合同》签订后错误发出的《没收定金通知书》为依据认为双方合意解除了《商品房买卖合同》属于认定事实不清，适用法律错误。2.双方签订的《商品房买卖合同》及其附件不违反法律规定，且系双方真实意思表示，属于合法有效的合同，王涛、周兰秀、王久华应全面履行合同义务，其拒不支付房款的行为属于严重违约，应承担违约责任。且相关证据中兆基公司的联系方式和地址均为案涉房屋的售楼部，而王涛、周兰秀、王久华在一审提供的地址为兆基公司的注册地址，该地址实际无人，其在一审中未收到相关的案件资料。3.如果一审法院认定其发出的《没收定金通知书》有效，则订购书也应认定有效，其按照订购书的约定有权没收定金，如果认定订购书失效而不应适用没收定金的条款，则应当认定《没收定金通知书》也无效。综上，请求二审法院查明事实依法改判。 王涛、周兰秀、王久华辩称，1.兆基公司上诉理由与本案基本事实相悖，兆基公司以其在2019年1月15日发出的《没收定金通知书》无效作为唯一的上诉理由不能成立，通知书明确载明取消购买权利，定金不予返还，该商品房将另行出售，该通知书经邮寄有效送达。其于2019年1月21日发函同意解除合同并要求退款，但未收到任何回复，也没有收到撤回《没收定金通知书》的函件，双方达成解除购房合同的合意。一审认定双方买卖合同于2019年1月23日解除正确。2.兆基公司向其发出通知书的行为合法有效，其否认自己行为的效力违背了禁止反言的原则，浪费了司法资源。请求驳回上诉，维持原判。 王涛、周兰秀、王久华向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年7月6日签订的商品房买卖合同；2.判令兆基公司立即返还购房款686600元并支付利息损失(以686600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月28日起算至实际还款日）；3.诉讼费用由兆基公司负担。 一审法院认定事实：2018年6月27日，兆基公司向王涛、周兰秀、王久华开具一份收据，载明收到王涛、周兰秀、王久华缴纳的雍锦园1-105号房款686600元。 2018年7月6日，兆基公司作为出卖人与王涛、周兰秀、王久华作为买受人签订一份关于雍锦园1幢105号房的《商品房买卖合同（预售）》，约定：预测建筑面积为126.22平方米，单价为10866.74元/平方米，总价为1371600元；第七条、付款方式及期限：（二）买受人应当在2018年10月25日前分两期支付商品房全部价款，首期房价款686600元应当于2018年7月6日前支付。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入销售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管账户为江苏如皋农村商业银行营业部。第八条、逾期付款的责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。第十九条、预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。附件十一、补充协议：二十、对买卖合同解除的补充约定：（四）按照法律规定或买卖合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同（如有）解除手续，否则按总房款每日万分之五承担违约金。（六）在出卖人和买受人任何一方根据买卖合同或本补充协议的规定行使解除权时，买卖合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，除买卖合同或本协议另有约定外，出卖人自发生该等事由之日起20日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。 2018年10月23日，王涛、周兰秀、王久华作出一份《关于依法撤销双方签订的商品房买卖合同的函》，载明：“如皋市兆基置业有限公司汪静董事长：您好！2018年7月6日AA.蓝光雍锦园在如皋市雍锦园售楼处以贵公司名义与我们（三人）签订了商品房买卖合同（合同编号：SPFY2018070838）。此格式合同由雍锦园售楼处提供，合同内容长达40页（另有附件），当时我方仅有王涛一人见到合同文本，销售人员在公司口号‘挖掘自我潜能，逼迫犹豫客户’的销售理念下，至其根本没有时间对合同文本内容阅读和了解，更不能通知本合同当事人两人到场签订合同。需对价格方面提出异议，要求打折，但营销人员以备案价不准打折以及该房价为最低价，且房源稀少，今后该房价必将上涨的忽悠和催促下，由王涛一人签订了该商品房买卖合同。此后，经查AA.蓝光雍锦园以其贵公司名义与其他客户签订的商品房买卖合同总价低于我们的合同总价20多万元，打折低至8折。且交房日期均为2020年5月30日。我们认为：雍锦园售楼处故意哄抬房价，违背价值规律，误导我们签订了极不公平的合同，是一价格欺诈行为。根据我国《合同法》第54条规定，我们依法有权要求变更或撤销。为此，特致函请贵公司在双方友好协商的基础上妥善处理合同的善后事宜。” 2018年11月5日，王涛向兆基公司邮寄一份《函件》，载明：“如皋市兆基置业有限公司：我与贵司于2018年7月6日签署《商品房买卖合同》，现就该合同及履行中贵司的违约行为书面函件如下：一、贵司与我签订之《商品房买卖合同》由贵司一方起草，为格式合同。……。我方保留主张相关合同条款无效之权利。二、根据《商品房买卖合同》第七条第（三）款之规定：‘出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。’……。经调取银行信息，我方支付的第一期房款并未进入贵司在江苏如皋农村商业银行的监管账户。……。贵司的前述行为不仅是严重的违约行为同时也是严重的违法行为。……。贵司前述违法行为极可能导致贵司资金压力巨大、小区存在烂尾风险。三、根据《商品房买卖合同》第十九条之规定：‘出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。’我与贵司签订该合同时间为2018年7月6日，现已为2018年11月初，贵司从未告知我合同备案情况，已严重违反上述合同规定。四、贵司在后期销售时进行打折销售（据了解最低为8.1折），销售收入的下降必然导致建设小区成本的降低。基于上述情况，现我要求贵司尽快就上述情况做出解释及说明，包括但不限于：一、请贵司说明出现大量资金不进入监管账户的原因、已出售（含我方）房款进入监管账户的情况及未进入监管账户钱款的去向。二、告知商品房预售合同登记备案手续。三、消费者具有知情权。请贵司告知同小区楼盘打折对小区建设成本的影响。作为购房者，我购买时是希望居住在一个高档小区（从物业费即可看出）。如打折导致品质下降，作为第一期开盘业主，我要求同比例享受优惠。……。请慎重处理！” 2019年1月15日，兆基公司向王涛、周兰秀、王久华作出一份《没收定金通知书》，载明：“王涛、周兰秀、王久华先生/女士：您好！您于2018年7月6日与我公司签订了自编号为SPFY201807083的《商品房订购书》（……），定购了我公司开发的位于如皋城北街道的‘雍锦园’项目1栋1单元105号商品房（以下简称‘该商品房’）。我公司已经多次对您进行催告，但您至今仍未能至我公司完成《商品房买卖合同》及附件的签署和购房款的支付义务。鉴于您已经严重违约，我公司现正式书面通知您：取消您对该商品房的定购权及其他任何优惠条件购买该商品房的权利，您所付定金不予返还，该商品房将另行出售。” 2019年1月21日，王涛向兆基公司邮寄一份《函件》，载明：“如皋市兆基置业有限公司：您好！本人于2019年1月20日收到贵司寄送的《没收定金通知书》。根据该函件所述，贵司已正式决定将雍锦园1栋105室房屋（下称该房屋）另行出售并不予返还定金。对于上述内容，经慎重考虑，本人现告知贵司我方（包括王久华、周兰秀）意见：1、鉴于贵司未就我方于2018年11月初的函件作任何回复，且贵司现已明确将另行出售该房屋，我方同意不再购买该房屋。贵我已签署之有关购买该房屋之全部法律文件（包括各类协议、合同），因贵我合意立即解除。2、根据与定金相关的法律规定及本案基本事实，我方不接受贵司没收我方定金的要求。3、如贵司需要我方协助办理善后事宜，烦请提前通知以便我方安排时间配合。4、烦请贵司于收到本函7日内退还我方全部已交房款。账户信息如下：……。”该函件于2019年1月23日送达。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。本案中，双方约定的付款方式为2018年7月6日前付款686600元，余款685000元于2018年10月25日前支付。王涛、周兰秀、王久华已于2018年6月27日向兆基公司支付第一期购房款，但未按约定向兆基公司支付剩余购房款。兆基公司据此于2019年1月15日向王涛、周兰秀、王久华发出没收定金通知书，主张其多次催告王涛、周兰秀、王久华，但王涛、周兰秀、王久华至发出没收定金通知书时止仍未至兆基公司签订商品房买卖合同和支付购房款的义务。通知取消王涛、周兰秀、王久华购买案涉房屋的权利，不予返还购房定金，并将案涉房屋另行出售。可见兆基公司的意思表示为解除与王涛、周兰秀、王久华签订的商品房买卖合同。对此，王涛、周兰秀、王久华于2019年1月21日回函兆基公司，表示同意不再购买案涉房屋，函告兆基公司合意解除了双方签订的商品房买卖合同，但不同意不予退还定金的主张。同时告知兆基公司在收到该函件后七日内退还已付购房款。从双方的互相函件往来可以认定，双方对案涉商品房买卖合同解除的意思表示是一致的。双方争议的定金是否应当返还。从王涛、周兰秀、王久华举证可见，双方已于2018年7月6日签订了案涉房屋的商品房买卖合同，从商品房买买卖合同上不能看出双方就案涉房屋的购买事宜有关于定金的约定。兆基公司未能举证证实双方之间存在定金以及定金数额的约定。故认定双方签订的案涉商品房买卖合同自王涛、周兰秀、王久华于2019年1月21日向兆基公司邮寄的函件到达之日即2019年1月23日解除。王涛、周兰秀、王久华在2019年1月21日的函件中告知兆基公司在收到该函件后的七日内退还已付购房款，该函件于2019年1月23日送达兆基公司，则兆基公司应于2019年1月30日前退还已付购房款686600元。但兆基公司未能举证证实已于2019年1月30日前退还该购房款。王涛、周兰秀、王久华主张利息损失，认定兆基公司应支付自2019年1月31日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率以686600元为本金计算的利息。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王涛、周兰秀、王久华与兆基公司于2018年7月6日签订的关于如皋市雍锦园1幢105号房的《商品房买卖合同（预售）》于2019年1月23日解除。二、兆基公司退还王涛、周兰秀、王久华已付购房款686600元。三、兆基公司支付王涛、周兰秀、王久华自2019年1月31日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率以686600元为本金计算的利息。上述二、三项于判决生效后立即履行。四、驳回王涛、周兰秀、王久华的诉讼请求。案件受理费10670元、减半收取5335元，由兆基公司负担。 二审期间，兆基公司补充提供以下证据：1.《商品房买卖合同》、《商品房订购书》，证明双方于2018年7月6日签订商品房买卖合同并于同日备案，《商品房订购书》属于预约性质，在签订商品房买卖合同后失效。《没收定金通知书》载明的未能完成房款的支付义务与双方实际合同履行情况不符，该通知书系销售人员统计错误，以为王涛、周兰秀、王久华未前往售楼处签订正式的商品房买卖合同。而本案双方已签订《商品房买卖合同》，该通知应属无效。2.2018年10月26日其向王涛、周兰秀、王久华发出的《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》及EMS邮寄回执，证明王涛、周兰秀、王久华违反合同约定，未在合同约定时间付清房款，其对王涛、周兰秀、王久华进行了催告。3.2019年1月23日《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》及EMS邮寄回执，该函件内容为催告王涛、周兰秀、王久华继续合同合同义务。证明其在发出《没收定金通知书》后向王涛、周兰秀、王久华发出继续履行合同的函，表明其并无解除合同的意思表示，对没收定金解除预约合同进行了更正。4.《签约阶段更名申请》，证明案涉房屋买卖合同原买受人为王涛、周兰秀、后更名为王涛、周兰秀、王久华。 王涛、周兰秀、王久华质证认为，《商品房买卖合同》在一审中已经提交，《商品房订购书》没有王久华的名字。相关函件确已收到，2019年1月23日的函不是新证据，也没有明确提出撤销2019年1月15日的《没收定金通知书》，且其内容与《没收定金通知书》内容相悖，不应采信。 本院审查认为，除《商品房买卖合同》一审已认证外，上述证据来源合法、内容真实、与本案具备关联性，本院均予以采信。 本院经审理查明，2018年6月27日前，王涛、周兰秀与兆基公司签订《商品房订购书》一份，第3条载明“买受人应于2018年6月27日18:00前（即订购截止日）携带本《订购书》、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，否则属买受人违约，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人所付定金不予返还。”该订购书空白处手写“分期付款：50%房款2018年6月27日交，剩余50%房款2018年10月25日补齐”。 2018年6月28日，王涛、周兰秀向兆基公司提出《签约阶段更名申请》，将房屋买受人变更为王涛、周兰秀、王久华。 2018年10月23日，兆基公司向王涛、周兰秀、王久华发出一份《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，载明“王涛、周兰秀、王久华客户：您好！您于2018年7月6日与我公司签订了自编号为SPFY201807083的《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的位于如皋城北街道的‘雍锦园’项目1栋1单元105号房屋。根据合同约定，您应于2018年10月25日前付清房款￥685000元。但您至今尚仍未履行该付款义务。现我公司郑重函告：请您于2018年10月28日前将应付房款付清，并按合同第八（2）条逾期付款责任的约定支付因逾期付款产生的违约金。否则，我公司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任，由此产生的一切法律后果由您独自承担。另：就本函所载您的违约情形，我司保留依照合同及附件约定直接追究您违约责任的权利。友情提示：截止发函当日您的违约行为已造成违约金约/元，为避免您违约责任的继续扩大，请立即履行付款义务。”该函件于2018年10月28日送达。 2019年1月23日，兆基公司向王涛、周兰秀、王久华发出一份《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，载明“王涛、周兰秀、王久华客户：您好！您于2018年7月6日与我公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及其他附件和《室内装修委托协议》，约定购买我公司开发的位于城北街道的‘雍锦园’项目1栋1单元105号全装修房屋。根据合同约定，您应于2018年10月25日前付清合同房款￥685000元，但您至今仍未履行该付款义务。现我公司郑重函告：请您于2019年1月28日前将合同应付房款付清，并按合同第八（2）条逾期付款责任的约定支付因逾期付款产生的违约金。否则，我公司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任，由此产生的一切法律后果由您独自承担。另：就本函所载您的违约情形，我司保留依照合同及附件约定直接追究您违约责任的权利。友情提示：截止发函当日您的违约行为已造成违约金约6028元，为避免您违约责任的继续扩大，请立即履行付款义务。”该函件于2019年1月28日送达。 本院另查明，案涉《商品房买卖合同》中兆基公司通讯地址为“如皋市益寿北路（如皋市经济开发区工发大厦内）”。 本院对一审法院查明的其他基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王涛、周兰秀、王久华是否有权解除与兆基公司签订的《商品房买卖合同》；二、本案一审送达程序是否合法。 关于争议焦点一。王涛、周兰秀、王久华与兆基公司未就解除《商品房买卖合同》达成合意。 首先，兆基公司并无解除《商品房买卖合同》的真实意思表示。《没收定金通知书》载明：“王涛、周兰秀、王久华先生/女士：您好！您于2018年7月6日与我公司签订了自编号为SPFY201807083的《商品房订购书》（……），定购了我公司开发的位于如皋城北街道的‘雍锦园’项目1栋1单元105号商品房（以下简称‘该商品房’）。我公司已经多次对您进行催告，但您至今仍未能至我公司完成《商品房买卖合同》及附件的签署和购房款的支付义务。鉴于您已经严重违约，我公司现正式书面通知您：取消您对该商品房的定购权及其他任何优惠条件购买该商品房的权利，您所付定金不予返还，该商品房将另行出售。”即该通知书针对的是仅签订预约性质的《商品房订购书》但未正式签订《商品房买卖合同》及附件并支付购房款的客户，兆基公司的真实意思为解除预约性质的《商品房订购书》并没收定金，而非解除《商品房买卖合同》。而王涛、周兰秀、王久华已与兆基公司正式签订《商品房买卖合同》及附件，并支付了首期购房款，故案涉《没收定金通知书》已经被后续的《商品房买卖合同》及附件所取代。双方权利义务关系应依据《商品房买卖合同》及其附件予以认定。 其次，王涛、周兰秀、王久华利用兆基公司的通知错误解除《商品房买卖合同》，显非善意，并无值得保护的信赖利益。兆基公司在2018年10月23日向王涛、周兰秀、王久华发函催告其继续履行合同，兆基公司在收到王涛于2019年1月21日发出的同意解除函后，立即于2019年1月23日再次发函要求其继续履行合同。案涉《没收定金通知书》内容明确具体，不存在误解之可能性，虽然兆基公司通知错误，但王涛、周兰秀、王久华对此并无合理信赖。同时，王涛、周兰秀、王久华未按《商品房买卖合同》的约定在2018年10月25日前支付剩余购房款，又于2018年10月23日、11月5日两次发函兆基公司要求变更或撤销合同，其有意利用兆基公司错误发出的《没收定金通知书》并于2019年1月21日回函同意解除合同，有违诚信。 基于前述，王涛、周兰秀、王久华与兆基公司并未就《商品房买卖合同》解除达成合意，一审判决认定本案双方协商解除合同不当，本院依法予以纠正，且王涛、周兰秀、王久华未能提供证据证明本案符合法定解除的条件，故王涛、周兰秀、王久华请求解除案涉《商品房买卖合同》，并无事实和法律依据。 关于争议焦点二。兆基公司的注册地址及案涉《商品房买卖合同》中兆基公司通讯地址均为“如皋市益寿北路（如皋市经济开发区工发大厦内）”，一审法院向上述地址送达传票符合法律规定，且相关记录显示该传票也已签收，兆基公司认为一审法院传票未予送达的主张不能成立。因兆基公司一审无正当理由未到庭，导致一审法院认定事实错误而被二审改判，浪费司法资源，故二审案件受理费由如皋市兆基置业有限公司负担。 综上所述，兆基公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初1678号民事判决； 二、驳回王涛、周兰秀、王久华的诉讼请求。 一审案件受理费5335元，由王涛、周兰秀、王久华负担，二审案件受理费10670元，由如皋市兆基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 谷昔伟 审判员 王作杰 二〇一九年十二月二十七日 书记员 任蕴涵