江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初10051号原告：张丽红（执行案外人），女，1982年9月27日生，汉族，住福建省晋江市永和镇英墩村第三片区12号，现住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：王元恒，江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601201810041625。委托诉讼代理人：李传昊，江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601200310660395。被告：孙蓉（申请执行人），女，1950年8月15日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师，执业证号：13601200211178822。被告：李菊桂（被执行人），男，1968年10月17日生，汉族，住南昌市南昌县。被告：钟花平（被执行人），女，1970年9月20日生，汉族，住南昌市南昌县。委托诉讼代理人：李菊桂（钟花平之夫），男，1968年10月17日生，汉族，住南昌市南昌县南新乡西江村新农村自然村92号。身份证号码：360121196810171431。原告张丽红与被告孙蓉、李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽红及其与委托诉讼代理人王元恒、李传昊，被告孙蓉及其委托诉讼代理人崔莹，被告李菊桂，被告钟花平委托诉讼代理人李菊桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽红向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的位于江西省南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告李菊桂、钟花平及李在斌于2016年8月18日就位于江西省南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室的房产签订了《购房合同》。原告于2016年8月10日分两笔支付了被告李菊桂购房订金10万元，2016年8月18日付清了剩余购房款45万元。同日，被告李菊桂向原告出具了收条一份。被告李菊桂、钟花平及李在斌收到购房款后即将上述房产交付给了原告，原告于购房后将上述房产用于其所开办公司的员工宿舍。自上述房产购买后，原告一直使用至今，并按期交纳了所有的水电费。但因被告李菊桂、钟花平所有的上述房产因开发商的原因未能办理产权证，只于2011年3月23日在房管局办理了备案手续。故原告购买了上述房产后一直不能办理产权变更登记，但上述房产原告已经实际占有并使用，所在的青云汇小区物业公司知悉该房产属于原告所有并一直使用至今。2017年被告孙蓉、李菊桂、钟花平民间借贷纠纷涉诉，经南昌市西湖区人民法院和南昌市中级人民法院两审终审后，被告孙蓉于2018年9月10日向南昌市西湖区人民法院申请了强制执行，南昌市西湖区人民法院于2018年12月19日对涉案房产进行了查封。原告在得知涉案房产查封后，于2019年8月20日依法向南昌市西湖区人民法院提出书面的案外人执行异议申请书，并提供了购房合同等相关证据，要求解除对涉案房产的查封及中止对上述房产的执行。2019年9月2日南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异107号执行裁定书，裁定驳回原告张丽红的执行异议，并明确告知不服本裁定，可自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为自己与被告李菊桂、钟花平及李在斌于2016年8月18日签订了购房合同，是双方意思的真实表示，且该购房合同并未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已经支付了购房全款，并实际占有使用该房屋已经三年的时间，该涉案房屋未能及时办理过户登记手续并非原告的过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，…未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，原告取得涉案房产后未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，且在本案中原告并未有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，原告依法提出上述诉讼请求，望贵院判允所请。原告张丽红向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份信息，证明诉讼主体资格适格；证据二、南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103执1847协助执行通知书一份，证明南昌市西湖区人民法院因孙蓉和李菊桂、钟花平民间借贷纠纷一案，查封了本案中位于华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼717室-720室的房产是事实；证据三、江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103执异106号裁定书一份，证明原告因被告孙蓉和李菊桂、钟花平民间借贷纠纷一案，在执行过程中原告已经提出执行异议，现原告依据该执行裁定书依法向贵院提起诉讼；证据四、南昌市商品房买卖合同一份，收据三张，《商品房备案登记信息表》一份，证明本案涉诉房产为李菊桂、钟花平于2011年3月23日和开发商江西华东装潢建材博览城有限责任公司抵工程款所得，已经支付了维修基金和契税，并且已经在南昌市行政审批局进行了房产登记备案，上述房产所有权归被告李菊桂、钟花平所有的事实；证据五、原告与被告李菊桂、钟花平及李在斌的《购房合同》一份，银行付款电子回单三张、银行流水一份、收条一份，证明原告与被告李菊桂、钟花平及李在斌在真实的意思表示下进行房产交易，并支付了全部房款，该《购房合同》真实合作有效；证据六、2016年-2019年水电费的缴费凭证一份、水电费的缴费银行流水一份，物业公司证明一份，证明原告自2016年购买了本案涉案房产后已经实际交付，占有并使用直至现在的事实；证据七、涉案房屋业户群聊天记录，证明涉案房屋的整个小区之前都没有办理产权，自2019年才开始陆续办理，原告购买被告房屋后未办理产权，并非原告的责任造成，原告没有过错。被告孙蓉辩称：1被告李菊桂以低于市场价将涉案房屋出售给原告，违背交易习惯，明显侵犯债权人合法权益。同时，涉案的房产未办理产权登记，依据我国城市房地产管理法第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，原告与被告李菊桂签订的购房合同因违背国家强制法律性规定，应依法认定无效；2、本案未能办理房屋登记的原因恰恰是原告在未征得合同相对人及开发商江西华东装潢建材博览城有限责任公司的同意，违法向被告李菊桂购买备案房产所导致，存在明显过错。综上，原告与被告李菊桂的交易不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，不能因此排除执行，请依法驳回原告诉请。被告李菊桂、钟花平答辩：我们与原告买卖是真实的。因2015年至2016年开发商未付城建中国星子县石材交易中心土建项目工程款，为了还清垫资款，所以我们低价将华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室出售给原告。被告孙蓉、李菊桂、钟花平均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，本院作出（2017）赣0103民初2976号民事判决书，判决：“一、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性归还原告孙蓉借款本金300000元；二、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙蓉利息126000元（自2014年7月7日起至2016年4月6日）；三、驳回原告孙蓉的其他诉讼请求”。该案经二审终审维持一审判决。李菊桂、钟花平未按期履行还款义务，孙蓉向本院申请强制执行。本院依法作出（2018）赣0103执1847号执行裁定书和协助执行通知书，于2018年12月19日查封了李菊桂、钟花平含本案房产在内的五套备案房产。2019年8月20日原告向本院提出执行异议，请求解除对本案房产的查封。本院于2019年9月2日作出（2019）赣0103执异106号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告明不服该裁定，向本院提出如上诉请。另查明，涉案写字楼钟花平、李在斌于2011年2月28日与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，合同约定买受人钟花平、李在斌向出卖人江西华东装潢建材博览城有限责任公司购买坐落于南昌市青云谱广州路189号华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室、718室、719室、720室四套房产，建筑面积共计175.36平方米，并于2011年3月23日备案登记在买受人钟花平和李在斌名下，钟花平、李在斌以抵扣工程款的形式全额结清了合同约定购房款754048元。涉案房屋约定建筑面积为43.84㎡，单价4300元/㎡。由于开发商的原因，整个小区的绝大多数购房人未能及时领取到房产证。2016年8月18日李菊桂、钟花平、李在斌（甲方）与张丽红（乙方）签订了《购房合同》，该合同第二条约定：“双方议定上述房屋按套计算，四套总价款为人民币55万元。甲方必须办理房屋使用权证和土地使用权证，费用由甲方承担。甲方需积极配合乙方办理过户，过户的费用由乙方承担，甲方必须保证乙方获得此房屋的使用权证和土地使用权证”。合同签订后，原告分别于2016年8月10日分两笔支付了被告李菊桂购房订金10万元，2016年8月18日付清了剩余购房款45万元。庭审中，被告李菊桂、钟花平确认涉案房已于2016年8月以55万元价格卖给了原告，且涉案房自卖给原告后，已交付原告居住使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，第一、原告在人民法院查封前已签订了购房合同，未登记责任不在购房人。涉案写字楼虽未办理产权变更登记，是由于开发商的原因，致使整个小区的绝大多数购房人未能及时领取房产证，责任不在购房人；第二、原告全额支付了合理对价。2016年8月18日李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红签订了《购房合同》，约定总价款为人民币55万元，但不含变更登记费用，变更登记费用约定由原告承担。该涉案房产为公寓写字楼，过户契税较一般住宅高，李菊桂、钟花平、李在斌以55万元总价格出售，合单价3136.41元/㎡，虽与其75万余元购买价及增值价款存在一定差异，但加上过户契税，出售价款不低于市场价的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”，显然，李菊桂不属于以明显不合理低价转让；第三、涉案房屋于合同签订后买卖双方即办理了交付，原告在人民法院查封前已合法占有了该不动产。综上所述，本院于2018年12月19日因金钱债权执行中查封了涉案备案房产，该时间晚于李菊桂与张丽红之间的交易、付款和原告合法占有涉案房屋的时间。被告孙蓉以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”为由，认为李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。理由为如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红之间的房屋买卖行为不符合认定无效的法律及司法解释的规定。孙蓉向李菊桂主张的为金钱债权请求权，而张丽红享有向李菊桂、钟花平主张物权请求权，物权请求权优于债权请求权。故对原告的诉请，本院依法应予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除坐落南昌市青云谱广州路189号华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室房产的查封。原告张丽红预交的案件受理费100元，由被告李菊桂、钟花平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。本院（2019）赣0103执异106号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  涂克洪人民陪审员  张立强人民陪审员  居 磊二〇一九年十二月十日书 记 员  宗珞玥