苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3544号原告（反诉被告）：宗江，男，1979年1月15日出生，汉族，住江苏省泰州市。委托诉讼代理人：徐建华，江苏苏站律师事务所律师。委托诉讼代理人：时一鸣，江苏苏站律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈越，女，1989年5月18日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴放，系沈越母亲。被告（反诉原告）：吴放，女，1966年10月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告宗江与被告沈越、吴放房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，被告沈越、吴放依法提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，分别于2019年7月17日、2019年9月4日二次公开开庭进行了审理。宗江的委托诉讼代理人徐建华、吴放暨沈越的委托诉讼代理人到庭参加二次庭审，宗江到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告宗江向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告剩余租金27552元（30000元-59551元/年/365天×15天）、押金10000元及赔偿原告损失20000元，上述合计57552元；2.判令二告承担本案诉讼费。2019年6月26日，原告宗江增加一项诉讼请求为请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。事实和理由：2018年12月1日，原告与案外人胡泽华签订《转让协议》，约定胡泽华向原告转让其先前承租的二被告位于江苏省苏州市吴江区交通路3326号香江花园4幢商铺，供原告经营快递。《转让协议》签订当天，原告便进驻商铺。随后，原告又与二被告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告向二被告支付部分房租30000元及押金10000元。现隔壁商铺产权人擅自封闭通道，导致原告无法入场继续经营。二被告有义务保障原告进出商铺的通道畅通。为此，原告多次和二被告沟通无果，遂于2019年3月5日解除《房屋租赁合同》并搬出商铺，仅入驻商铺93天。原告认为，按双方签订的合同，租期为2019年2月21日至2021年2月21日。在原告依约支付租金的情况下，二被告的行为致使原告无法继续使用租赁物，导致合同目的落空。现原、被告的合同已解除，二被告应承担原告的损失，返还剩余租金及押金。被告沈越、吴放共同辩称，1.驳回原告的诉讼请求，要求原告继续履行合同，并支付本年度剩余租金29551元。二被告从未封闭通道及干涉原告经营，也不同意解除合同；2.涉案商铺与隔壁商铺本身二间并在一起，一起装修将近40万元，无法分割出租，原告须同时承租二间商铺。涉案商铺在交给原告时没问题。原、被告于2018年12月1日签订合同，此时，原告已全部入驻二间商铺，原告的转让金交给了上一租房人胡泽华。二被告仅负责将涉案房屋租赁合同转让给原告，不参与其余事情。二被告在合同中注明附16张当时装修现状图，原告亦认可，且必须保持现状到合同终止。二被告于2019年2月22日询问原告是否租下隔壁商铺，原告说因隔壁商铺的违约金10万元过高，公司审核未通过，故未租下，双方尚在协商，看能否把违约金降下来。原合同到期后，协商未成，隔壁商铺产权人封墙。原告在此过程中没有作为，没有阻止隔壁商铺产权人封墙，也未和警方说报警目的。这是原告违约，应承担责任，而不应撤销涉案合同。若当时原告主动维持现状，不至于不能使用涉案商铺。二被告与隔壁商铺产权人均无权封墙。原告当时虽致电二被告，但二被告在外地无法回来处理。二被告让原告主动维持，原告称律师告诉他不用管这些事；3.原告的租金计算有误，二被告未收到2018年12月1日至2019年2月17日期间的租金，二被告收到的租金是从2019年2月17日开始的。从原、被告的电话录音可以看到，原告只想租一间。原告先与二被告签合同，没有与隔壁商铺产权人签合同，想让二被告给涉案商铺开门，二被告没有同意。因二被告要维持原合同的完整性，不能违约。商铺现状一直是这样，从未变过。原告租下涉案商铺就没有门，这就是现状。二被告自始至终没有违约，且也想解决这个问题，但原告没有诚意，就想违约。且从现场勘验看，原告目前已与隔壁商铺产权人签约。二被告认为只要把墙拆了，涉案合同就没问题。针对原告宗江的诉讼请求，被告沈越、吴放向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告宗江继续履行合同，赔偿反诉原告商铺损坏及违约金50000元；2.判令反诉被告宗江于十日内支付本年度剩余房租29551元、已用电费750元、物业费2346元（14个月），共计32647元；3.判令反诉被告宗江承担本案本诉和反诉诉讼费。后，反诉原告沈越、吴放增加一项反诉请求为请求判令反诉被告宗江赔偿装修款200000元。事实和理由：2018年11月30日，反诉原、被告签订《转让协议》和《房屋租赁合同》，且反诉被告在合同签订前已入驻经营。2019年3月1日，反诉被告致电反诉原告称有人上门捣乱，反诉原告人在外地，让反诉被告阻止野蛮人入室并报警，可反诉被告袖手旁观，执意让反诉原告立刻回来。反诉原告要求反诉被告履行合同约定义务，维护房屋现状。但反诉被告一味推脱，不想履行合同约定义务。现，涉案商铺在反诉被告租赁期间无端飞来一堵墙，反诉被告却诬陷反诉原告所砌，黑白颠倒。反诉被告在租赁期间，对房屋现状负有维护义务。另，反诉原告亦从未干涉反诉被告的经营活动，反诉被告陈述的终止合同理由不存在。合同自2016年2月21日签署后虽变动了承租人，但合同期限、租金等内容从未改变，合同有效。且到目前为止，反诉被告违约，仅支付半年房租。反诉被告宗江辩称，反诉原告违约在先，不能保障反诉被告进出商铺，致使合同无法继续履行，反诉被告不存在违约，所以亦不存在违约金。至于反诉原告提出剩余房租、水电费的主张，反诉原告实际使用涉案商铺至2019年3月4日，承担的房屋租金、水电费以及物业费也应只计算到2019年3月4日止。反诉原告主张反诉被告承担其后发生的费用，缺乏事实依据。所谓赔偿损失，缺乏计算依据。此外，反诉原告反诉请求的事实与理由不符。因01、02商铺间的隔断，是由01商铺产权人主动隔断的，和反诉被告无关，亦和反诉被告的租赁目的不符。因此，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区交通路3326号香江花园4幢商铺01（以下简称01商铺）系张淳所有。位于江苏省苏州市吴江区交通路3326号香江花园4幢商铺02（以下简称02商铺）系吴放、沈越按份共有，建筑面积为145.74平方米。01、02商铺此前合并在一起按照饭店的形式装修，改变了原有通道，02商铺在装修后没有独立进出通道，要通过01商铺进出。胡泽华作为转让人，宗江作为接手人，沈越、吴放作为房东，三方签订《转让协议》一份，载明：出让人胡泽华于商业地址吴江区交通路3326号香江花园4幢商铺01、02经营商铺名称为湘味农家菜。转让商铺，自2018年12月1日起转让予受让人宗江继续使用。在此之前商铺水电费及物业管理费都由出让方全部付清至2018年11月30日，商铺于2018年12月1日起所产生的费用皆由受让方承担。宗江于2018年11月30日向沈越、吴放分二笔分别转账7000元、3000元，合计10000元押金。2018年12月1日，吴放、沈越作为出租方，宗江作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落在吴江市交通路3326号香江花园4幢商铺02商铺，按房屋现状出租给乙方使用；租赁期共五年，从2016年2月21日起至2021年2月21日；2018年2月21日到2019年2月21日，租金为伍万陆仟壹佰捌拾元；2019年2月21日到2020年2月21日，租金为伍万玖仟伍佰伍拾壹元；租金实行一年一付；乙方逾期交付租金或中途退租的，乙方应赔偿甲方违约金伍万元，并补交所欠租金；商铺押金壹万元，房屋租赁期满后退回押金；租赁期满后商铺恢复原状或保持原状，装修价值人民币贰拾万元整，如有破坏装修押金不退，乙方按原价赔偿，装修原状如图所示，共16图；商铺到期顺延贰年。宗江承租02商铺后随即用于经营快递。2019年1月29日，宗江向沈越转账交付自2019年2月21日起的房租30000元。2019年2月21日前的租金，宗江交付给了胡泽华。2019年3月2日，张淳将01、02商铺中间的通道封堵。同日10时8分，松陵派出所接指挥中心指令称：在香江花园湘味农家菜门口，报警称与房东之间有纠纷。经现场处警了解，系房东吴放与租客宗江之间因为商铺租赁区域问题发生纠纷，房东吴放不在现场。2019年7月26日，本院至现场勘验，02商铺因没有通道，无法使用，宗江亦未使用02商铺。庭审中，宗江、沈越、吴放一致确认：1.宗江的物业费缴纳至2018年11月30日；2.宗江于2018年11月30日缴纳电费857元，系替胡泽华结清2018年11月30日前欠缴的电费。宗江于2018年11月30日后缴纳电费500元。庭审中，宗江明确其于2019年3月4日搬离02商铺。以上事实，由宗江提交的转让协议、房屋租赁合同、不动产登记簿复印件、中国建设银行电子回单复印件、微信转账截屏打印件二张、接处警工作登记表、短信截屏打印件三张、照片打印件九张、吴放、沈越共同提交的火车票二十六张、机票二张、用水抄表单打印件三张、江苏增值税电子普通发票十二张、江苏省电力公司通用机打发票二张、电费单、房屋租赁消防安全承诺书、照片打印件十六张、接处警工作登记表二份、光盘及通话录音内容整理打印件四份、本院调取证据和勘验笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，宗江、沈越、吴放与案外人胡泽华签订的转让协议以及宗江、沈越、吴放签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。因01商铺产权人张淳未在转让协议上签字，其后亦未与宗江签订租赁合同，故胡泽华转让给宗江01商铺的租赁期限仅为胡泽华的剩余租赁期限。沈越、吴放主张宗江按照转让协议已受让01、02商铺的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。沈越、吴放主张其与宗江签订房屋租赁合同时一并交付十六张商铺现状图，宗江不予认可，沈越、吴放亦未举证证明，对沈越、吴放的前述主张，本院不予认可。01、02商铺本系单独商铺，所属产权人亦不同，可单独出租，对沈越、吴放主张01、02商铺须整体出租的抗辩意见，本院不予采纳。宗江在单独租赁沈越、吴放的02商铺后，沈越、吴放应保证宗江正常使用该商铺。01、02商铺的通道于2019年3月2日被封堵，导致宗江无法正常使用02商铺，合同目的无法实现。因此，宗江有权解除涉案租赁合同。沈越、吴放主张宗江现仍在使用01、02商铺，缺乏依据，对沈越、吴放的前述抗辩意见，本院不予采纳。沈越、吴放主张宗江违约，缺乏依据，对沈越、吴放的前述抗辩意见，本院不予采纳。沈越、吴放主张继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。宗江于本案起诉前已搬离涉案商铺，且其要求沈越、吴放退还剩余租金、押金及赔偿损失的诉讼请求，已暗含解除涉案商铺租赁合同的意思表示，本院于2019年3月22日向沈越、吴放送达诉状副本及传票，故涉案租赁合同于2019年3月22日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同解除后，沈越、吴放理应返还押金。故对宗江主张沈越、吴放返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。宗江应支付自2019年2月21日起至2019年3月22日止期间的房租4894.6元（59551元/年/365天×30天）。对宗江已缴纳的2019年3月23日起的房租余款25105.4元（30000元-4894.6元），沈越、吴放应予退还。关于宗江主张沈越、吴放赔偿损失20000元，考虑01、02商铺间的墙被封堵，宗江确有损失，墙虽非沈越、吴放封堵，但沈越、吴放放任不管，本院酌情认可宗江的损失为2000元。沈越、吴放主张宗江赔偿商铺损坏及违约金50000元、支付本年度剩余房租29551元、赔偿装修款200000元的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。关于沈越、吴放主张宗江支付已用电费750元的诉讼请求，根据沈越、吴放提交的电费单，02商铺自2018年12月起至2019年5月期间共产生电费合计1246元，扣除宗江已缴纳的500元，余款746元，宗江应予支付。关于沈越、吴放主张宗江支付物业费2346元的诉讼请求，双方一致确认宗江物业费缴纳至2018年11月30日，故宗江应缴纳自2018年12月1日起至2019年8月11日止期间的物业费，为1402.26元[1.15元/月/㎡×145.74㎡×（11/30+8）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、宗江与沈越、吴放签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、被告沈越、吴放返还原告宗江押金10000元、租金25105.4元，并赔偿宗江损失2000元，合计37105.4元；三、反诉被告宗江支付反诉原告沈越、吴放电费746元、物业费1402.26元，合计2148.26元；四、上述第二、三项互相折抵，被告沈越、吴放于本判决生效之日起十日内支付原告宗江34957.14元；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68）五、驳回原告宗江的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈越、吴放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1240元，由原告宗江负担220元，由被告沈越、吴放负担1020元。反诉案件受理费减半收取2770元，由反诉原告沈越、吴放负担2750元，由反诉被告宗江负担20元。前述款项互相折抵，沈越、吴放负担1000元，于本判决生效之日起十日内直接给付宗江。宗江、沈越、吴放预交的诉讼费用，本院均不予退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈黎红审 判 员  陆 蕴人民陪审员  沈舜心二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈 思附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。