沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2018）辽0105民初11503号 原告：沈阳市皇姑区国有资产经营公司 法定代表人：陈作秋，系该单位经理。 委托诉讼代理人：郝明浩，系辽宁申扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何子琛，系辽宁申扬律师事务所律师。 被告：沈阳市龙江商贸有限公司 法定代表人：张厚永，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王阳辅，系辽宁东尧律师事务所律师。 原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称“皇姑区国资公司”）与被告沈阳市龙江商贸有限公司（以下简称“龙江公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皇姑区国资公司委托诉讼代理人何子琛、郝明浩，被告龙江公司委托诉讼代理人王阳辅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇姑区国资公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告租赁合同关系于2018年10月10日（起诉日）解除；2、判令被告给付拖欠的房屋租金37525元（自2013年7月1日至2018年10月10日）及滞纳金3752元（拖欠租金的10%）；3、判令被告给付房屋占用费（按每月每平方米30元计算，从2018年10月11日起至房屋实际腾出时止）；4、判令被告腾出房屋并完好交给原告，由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将登记在皇姑区网点办公室名下的位于沈阳市皇姑区松花江街37号，面积为286平方米的商业网点出租给被告，租期一年，租金按季缴纳。合同签订后，被告仅支付2013年一、二季度租金，合同到期后，被告仍继续使用该网点并拖欠租金，故原告诉至本院。 被告龙江公司辩称，原告所述事实有部分不符，双方的租赁合同未于2018年10月10日解除。原告主张拖欠租金的问题，非被告原因，是原告单方想收回房屋，拒收租金。此情况不是被告一家，皇姑区有十几家与我方情况相同。对于滞纳金，我方认为没有合同及法律依据。按照双方最早建立的租赁关系，按照每月每平米2.05元补交租金，我方无异议。应至少截止到庭审，应按每平方米2.05元计算。我方不同意腾房，双方租赁关系的建立是有相应地方法规来支撑，双方的租赁合同关系不能任意解除，也就不存在腾房一说。对于事实部分，我公司前身为第三副食品公司龙江联店，双方于上个世纪70年代就建立了租赁关系，1998年政府进行买断改革，我公司受让了第三副食品公司龙江联店，后成立了我公司。双方签订的企业产权转让合同，已经明确将诉争房屋的使用权列入到转让资产范围内。因此，案涉房屋是国有非住宅直管用房，作为改制的企业有权继续承租使用。原告没有任何理由单方提出解除合同，同时案涉房屋发生拆迁等收益的50%应归被告所有。故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 位于沈阳市皇姑区松花江街37号的商业网点，在转制前一直由原沈阳市皇姑区第三副食品公司龙江联店使用。1998年6月，沈阳市皇姑区第三副食品公司龙江联店由集体企业改制成立被告龙江公司，改制过程中对于皇姑区第三副食品公司龙江联店作为企业资产进行了评估出售，但未涉及案涉房产。2013年1月1日，原告皇姑区国资公司（甲方）与被告龙江公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于沈阳市皇姑区松花江街37号的商业网点租给乙方使用。该网点产权归甲方所有，乙方承租期有维护房产设施和自觉按期缴纳租金的义务。该商业网点建筑面积286平方米，租金按季收缴，每季度首月末前乙方将当季租金1759元，一次性上缴给甲方。乙方拖欠房租超过一个月的，甲方要加收当季租金10%的滞纳金。超过三个月仍不能缴纳房租的，甲方有权收回用房，有权另行安排。乙方保证无条件退出。房屋租赁期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止。到期后，如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。合同履行过程中，被告龙江公司已交纳两季度租金。合同期满后，双方未再续签协议而被告龙江公司仍继续使用租赁房屋。 另查，坐落于沈阳市皇姑区松花江街37号的商业网点（建筑面积286平方米）登记的产权单位为皇姑区商业网点办公室。后经沈皇委发［2002］3号文件批准，该办公室变更为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。区国有资产经营公司为金融国资办公室下属事业单位。2014年12月16日，沈阳市皇姑区金融国资办公室出具“情况说明”，载明“原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权皇姑区国资公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以皇姑区国资公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。” 又查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局发布的沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区松花江街属本地区三级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为40元，办公用房每月每平方米租金指导价为30元。 本院认为，本案争议焦点：一、皇姑区国资公司作为原告，主体是否适格；二、案涉房屋是否属于直管非住宅房屋；三、房屋租赁关系是否应予解除的问题。 关于皇姑区国资公司作为原告，主体是否适格的问题。案涉房屋登记的所有权人系皇姑区商业网点办公室。根据相关文件批准变更为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室，后因机构编制整合组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。据此，皇姑区国资公司作为原告起诉，系适格主体。 关于案涉房屋是否属于直管非住宅房屋的问题。首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用的房产。根据被告改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。其次，从被告企业出售的资产评估报告也能证明案涉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。 关于房屋租赁关系是否应予解除的问题。原告皇姑区国资公司与被告龙江公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。合同所约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方之间关于案涉房屋存在不定期租赁合同关系，合同的任何一方主体均可随时主张解除合同。现沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了案涉房产物权，原告依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。原告主张从起诉之日即2018年10月10日起解除，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2018年10月10日解除。 关于原告主张给付租金、滞纳金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房产建筑面积为286平方米，每季度租金为1759元。拖欠房租超过一个月的，加收当季租金10%的滞纳金。原告主张2013年7月1日至2018年10月10日的租金，经计算应为37134.44元（1759元/季度×21季度+1759元/季度×10/90）。原告主张的滞纳金，其实质为未按约定交纳租金应支付的违约金，原告要求按拖欠租金的10%计算，符合合同约定，亦未超过法律规定的范围，本院应予支持，应为3713.44（37134.44元×10%）。 关于原告主张给付占用费的问题。如前所述，本院已确认原、被告之间的房屋租赁关系于2018年10月10日解除。现被告仍占有使用案涉房屋，其应向原告支付占用期间的费用，即自2018年10月11日起至实际腾房时止，按每月每平方米30元计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下： 一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳市龙江商贸有限公司的房屋租赁合同关系于2018年10月10日解除； 二、被告沈阳市龙江商贸有限公司给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金37134.44元； 三、被告沈阳市龙江商贸有限公司给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司违约金3713.44元； 四、被告沈阳市龙江商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区松花江街37号的商业网点（建筑面积286平方米）腾出，完好交予原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司； 五、被告沈阳市龙江商贸有限公司给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2018年10月11日起至房屋实际腾出时止，按每月每平方米30元标准给付，面积计算基数为286平方米）； 六、驳回原、被告其他诉讼请求。 上述给付义务于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14144元（原告已预交），由被告沈阳市龙江商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  年芳芳 审 判 员  李相儒 人民陪审员  高 阳 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  刘晨一 书 记 员  崔雯逸