河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初1442号   原告：迁西县嘉兴物业服务有限公司，住所地：迁西县城关喜峰路。   法定代表人：刘开莲，女，该公司总经理。   委托诉讼代理人：范欣，女，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：李负洁，河北李宗满律师事务所律师。   被告：刘彦清，男，1971年5月2日出生，汉族，现住河北省唐山市迁西县。   原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告刘彦清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司委托诉讼代理人范欣，被告刘彦清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付的费用439900元，并由被告给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用672.26元。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：从2005年5月开始，唐山华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈地产公司）投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，其中该小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部分，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的冷暖。2006年5月30日，原告与华盈地产公司签订一份《丰泽家园前期物业服务合同》，该协议约定原告依法取得了迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告和中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知空调蒸发器更新、机组维修通知，向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组后通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修费120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”，仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对于该公共部位和共用的设施、设备维修应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但该小区业主拒绝使用维修资金，原告为保证供暖，先行垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请求依法裁决。   被告刘彦清辩称，一、对于原告嘉兴物业公司所称物业服务合同签订时间存在异议。2005年7月18日，被告与华盈地产公司签订商品房买卖合同，2006年4月30日交付钥匙，同时取得丰泽家园用水、中央空调管理规定等材料，材料上有嘉兴物业公司盖章。故被告认为，自2006年4月30日起，原告即取得了丰泽家园物业管理权利，同时也应承担法律规定的服务义务。二、对于原告所称丰泽家园的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备存在异议。2006年5月1日，被告自华盈地产公司取得一份《丰泽家园业主临时公约》（以下简称《临时公约》），其第七条明确规定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房；2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。根据此条款，原告所称丰泽家园的供冷暖设备、设施属于建设单位即华盈地产公司所有，不属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备。三、关于《临时公约》对建设单位，即华盈地产公司是否具有约束效力。《临时公约》第三条规定：“本《公约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力”。第三十五条规定：“本临时公约有建设单位、物业管理人和每位业主各执一份”。此外，被告是自建设单位（即华盈地产公司）手中取得《临时公约》。据此，被告有理由认为建设单位知晓并同意《临时公约》全部内容，《临时公约》对建设单位具有法律约束力。四、关于《临时公约》在本案中是否适用《中华人民共和国物权法》第七十三条和《住宅专项维修基金管理办法》第二条、第三条。2006年4月30日，被告取得嘉兴物业公司签章的丰泽家园小区《临时公约》等多项材料，自此嘉兴物业公司就应当履行当时法律规定的各项法律义务和《临时公约》中约定的各项约定义务。即便2006年5月30日原告与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，但《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过，2007年10月1日起施行。《住宅专项维修基金管理办法》于2007年10月30日通过，2008年2月1日起施行。根据“法不溯及既往”原则，《物权法》和《住宅专项维修基金管理办法》均不适用于本案，《临时公约》也未与当时的法律相抵触，应具有法律效力，且《临时公约》系原告、华盈地产公司、业主的平等、自愿意思表示，依照民法“意思自治原则”，《临时公约》应优先于法律适用。五、2007年7月，唐山市物价局价格成本调査队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，供冷、供暖每平方米23.52元，其中供暖每平方米16.6元、供冷每平方米6.92元。2007年至2008年，被告缴纳空调费共计2141.5元。被告房屋建筑面积85.66平方米，即该年被告依照每平方米25元缴纳空调费，嘉兴物业公司每平方米盈利1.48元。退一步说，即便被告承认丰泽家园供冷暖设备、设施属于共有设备、设施，多出的每平方米1.48元也应为业主共同所有，应纳入专项维修基金，而不应属于原告盈利所得。被告在2005年买房时以为是集中供暖的暖气，2005年年底或2006年年初，华盈地产公司电话联系买房的人，问是集中供暖还是使用中央空调，被告答复是如果好使的话使用中央空调，后来使用的是中央空调，大多数业主应该是这个意见，后来，国家财政部、发改委、建设部发了有关采用新能源资金补贴的规定，被告不清楚原告领没领，如果领的话，这笔补贴应归业主，就够维修空调的费用了，被告也不用掏这笔钱了。综上，原告要求被告承担维修一号供冷暖机组垫付费用672.26元没有法律和事实依据，请求人民法院在查明事实的基础上，判决驳回原告诉讼请求，以维护被告合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：华盈地产公司出具的证明、《丰泽家园前期物业服务合同》、迁西县嘉兴物业管理有限公司中央空调供暖、供冷价格《成本监审报告书》、唐山市物价局《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》、栗乡街道丰泽社区居委会《供暖事项告知》两份、丰泽家园物业管理处《通知》两份、嘉兴物业公司《关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告》、迁西县栗乡街道办事处致嘉兴物业公司《通知》一份、三家企业对空调机组维修报价单、《迁西县丰泽家园壹期机房更新合同》及《壹号机房热泵机组应急修理合同》、《压力容器产品质量证明书》、《丰泽家园1号机房大修竣工验收报告》、同方人工环境有限公司出具的数额合计为439900元的北京增值税普通发票、2018年4月11日原告向丰泽家园1-12号楼及该区域底商全体业主发布的《通知》、河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初5635号民事判决书、丰泽家园一期1-12号楼房屋测绘图、本案业主房屋测绘图，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。被告提交的证据是《丰泽家园业主临时公约》、《丰泽家园用水、中央空调管理规定》，原告对上述证据真实性无异议，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年，华盈地产公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区的物业用房及相应供冷、供热设施设备。原告曾向包括被告在内的丰泽家园一期业主发放了日期为2006年4月30日的《丰泽家园业主临时公约》，其中该公约第七条约定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房，2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，华盈地产公司选聘原告对丰泽家园住宅小区提供前期物业管理和服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果为供暖、供冷每平方米23.52元，其中供暖单位成本每平方米16.6元，供冷单位成本每平方米6.92元，并在运行成本测算表中写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定供热价格为每平方米18元，供冷价格为每平方米8元。包括被告在内的丰泽家园一期业主实际每年按每平方米25元标准向原告交纳空调费，不高于本县集中供暖价格。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷、暖设备出现故障，向住宅小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修的事项，并向迁西县住建局、栗乡街道办发出书面丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行报告。后该住宅小区一号机组供应冷暖范围内部分业主同意使用住宅专项维修基金，住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克威尔机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告书面通知了丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得全体业主同意。经查，丰泽家园小区一号机组供冷暖范围内业主共计482户，该一号机组供冷暖范围内总建筑面积56053.59平方米，被告刘彦清购房建筑面积为85.66平方米。   本院认为，民事主体地位平等、民事权利和民事义务对等是民事法律关系的特征，享有一定的民事权利就应承担对等的民事义务。本案中，丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组设施设备用于为包括被告刘彦清在内的业主提供冬季取暖、夏季制冷，包括被告在内的业主是该设施设备的使用权人。该小区的建设单位华盈地产公司在发给业主的《丰泽家园业主临时公约》中虽写明供暖、供冷设施设备为建设单位所有，但对该设施设备的更换、维修并未作出明确约定，现该设施设备经多年使用后损坏，其重置、大修成本不应当然认定为由原设施设备提供者承担，亦不属于物业公司提供物业服务的职责范围。原告提交的华盈地产公司出具的证明内容表明，建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权，该设施设备已经实际成为业主的共用设施设备。唐山市物价局价格成本调查队作出的《成本监审报告书》确定上述设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出，不包含在内。因此，包括被告在内的业主作为涉案设施设备的使用权人应当承担该设施设备使用过程中的更换、大修费用。此外，唐山市物价局作出的《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》决定原告供热、供冷价格合计为每平方米26元，原告收取的空调费每平方米25元未超出唐山市物价局核定的价格，不高于本县集中供暖价格，原告作为经营性企业，通过合法经营合理盈利，不违反法律规定。综上所述，被告拒绝支付涉案设施设备的更换、大修费用理据不足，被告应当按照其住房面积与涉案设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新两台麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告刘彦清购房建筑面积为85.66平方米，因此，被告应承担维修费用672.25元（85.66平方米÷56053.59平方米×439900元）。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第二条、第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告刘彦清于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的一号供暖、供冷机组维修费用672.25元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告刘彦清负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 刘艳静   人民陪审员 梁 勇   人民陪审员 吴小凤     二Ｏ一九年十二月二十七日   书 记 员 刘小林