云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3872号原告：楚雄金申物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄开发区太阳历大道金时代会所，统一社会信用代码：91532300MA6K4HT09C。法定代表人：李卫良，职务：经理。委托诉讼代理人：段光华，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：段海，云南精益律师事务所实习律师。被告：任一民，女，1976年10月26日，土家族，中专文化，云南省楚雄市人，无业，现住云南省楚雄市。被告：林征强，男，1976年3月6日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，务工人员，现住住云南省楚雄市。原告楚雄金申物业管理有限公司（以下简称金申物业公司）与被告任一民、被告林征强物业服务纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告金申物业公司的委托诉讼代理人段光华、段海，被告任一民到庭参加诉讼，被告林征强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金申物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告2012年至2019年七年的物业管理费21973元；2、请求人民法院判令被告支付原告违约金16056元，并按日万分之五的标准支付物业管理费至款项交清之日止；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告于2010年11月购买了楚雄金时代华庭38幢2号房屋，2011年2月18日与楚雄金时代物业管理有限公司签订物业管理合同，物业合同中载明被告房屋的建筑面积为261.62平方米，每平方米的物业管理费为1元。2016年4月1日楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订物业委托管理合同，由原告管理服务金时代华庭小区的物业，同时，楚雄金时代物业管理有限公司出具情况说明一份给原告，将其在管理服务期间部分业主拖欠公司的电费、水费、物管费及垃圾清运费由原告代为收取。经查，被告自2012年起至今就没有缴纳过物业管理费，共拖欠物业管理费21973元，原告多次向其催要未果。被告任一民答辩称：我是2011年7月份入住金时代华庭小区，入住后房屋漏水，多次联系原告，原告不帮我解决，2014年4月份，我家水管裂了，原告不帮我修缮，2015年邻居养了两条狗，严重影响我的生活，原告不予处理后报警才得以解决，小区绿化公用地被强占，我的车子及厨房玻璃被损坏与原告协商，原告不予解决，我的孩子上学需要原告出面说明，原告不出面，我缴纳过2011年2月至2012年2月一年内的物管费，因原告未尽到自己的责任，我才未缴纳之后的物管费，对于原告的诉请，我愿意交纳2016年之后的物业管理费，2016年之前的物业管理费已经过了诉讼时效我不愿意缴纳，且对原告征收物业管理费的标准予以认可。被告林征强未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。原告金申物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，欲证明原告的身份信息和诉讼主体资格适格；2、商品房购销合同、物业管理服务合同、被告欠缴费用清单，欲证明物业管理服务合同约定物业管理费按1元/㎡/月收取，延期缴纳的按万分之五缴纳滞纳金。被告房屋建筑面积261.62㎡，每年物业管理费合计3139元。从2012年起，被告就未向原告缴纳物业管理费、共拖欠物业管理费21973元，滞纳金16056元，共计38029元；3、物业管理委托合同、情况说明，欲证明2016年4月1日，楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订物业委托管理合同，由原告负责小区的物业管理及物业管理费的收取。同时，楚雄金时代物业管理有限公司出具情况说明一份，将金时代华庭小区业主从交房至当日所欠的电费、物管费、水费等费用由原告代为收取。经质证，被告任一民对原告金申物业公司提交的证据均无异议。被告任一民未向本院提交相关证据。被告林征强未到庭参加诉讼，亦未向本院提交相关证据。原告金申物业公司提交的证据能够证实被告任一民、被告林征强购买了楚雄金时代华庭38幢2号房屋，原、被告双方签订《物业管理服务、管理合同》，由原告对金时代华庭小区进行物业管理，约定物业管理费按每平方米1元收取，被告房屋建筑面积为261.62平方米，每年物业管理费3139元，从2012年3月起至2019年，被告未向楚雄金时代物业管理有限公司（前物业管理公司）以及原告金申物业公司缴纳物业管理费，2016年4月1日，楚雄金华时代华庭小区业主委员会将金时代华庭小区业主从交房之日起所欠的电费、物管费、水费等费用交由原告代为收取的事实，本院予以采信。根据原告提交的证据以及庭审调查确认的事实，本案综合认定本案的法律事实如下：2011年2月18日，被告任一民与楚雄金时代物业管理有限公司签订《金时代华庭物业服务、管理合同》，合同约定：被告将位于楚雄金时代华庭38-2号房屋（建筑面积为261.62平方米）委托给楚雄金时代物业管理有限公司进行物业管理，委托管理期限为2011年2月18日至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止，物业管理费别墅住宅用房每月每平方米1元，按房屋建筑面积计算后由原告收取，物业管理费按一年预收，管理服务费在到期之日前10日内交付，业主或物业使用人延期缴纳物业管理费的，从延期之日起按每天按应交纳费用的千分之五交纳滞纳金。2016年4月1日，经楚雄金时代华庭小区业主委员会选聘，楚雄金华时代华庭小区业主委员会与原告金申物业公司签订《物业委托管理合同》，将楚雄金华时代华庭小区委托给原告金申物业公司管理，委托管理期限为5年，物业管理服务费按政府规定的标准向业主收取，即每月每平方米1元。同日，楚雄金时代物业管理有限公司向原告金申物业公司出具《情况说明》，对金时代华庭小区业主欠缴的从交房之日起至2016年4月1日止的电费、水费、物管费等，楚雄金时代物业管理有限公司委托原告金申物业公司收取。被告任一民、被告林征强于2011年7月份入住楚雄金时代华庭小区后，仅交纳了2011年2月至2012年2月期间的物管费，2012年3月之后的物管费未再交纳。原告金申物业公司管理期间对被告名下的38幢2号房所欠物管费催收无效后，于2019年9月10日向本院起诉。本院认为，原金申物业公司与楚雄金时代华庭小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》合法有效，对双方具有拘束力，双方应当按照合同的约定履行义务。原告按合同约定对楚雄金时代华庭小区物业提供了管理，被告任一民、被告林征强应按约按时交纳物业管理费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，被告任一民、被告林征强拖欠的2012年3月至2015年12月31日期间的物业管理费因诉讼时效届满，且被告任一民提出诉讼时效期间届满，不再支付2016年以前的物业管理费的抗辩，故对原告金申物业公司主张2012年3月至2015年12月31日期间的物业管理费的诉请，本院不予支持；对原告金申物业公司主张被告任一民、被告林征强支付2016年1月至2019年8月31日期间的物业管理费的诉请，本院予以部分支持，支持11511元（261.62平方米×1元/平方米/月×44个月）；被告任一民、被告林征强居住的楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告金申物业公司签订的《物业委托管理合同》未就物业管理费的交纳时间进行明确约定，无法界定被告任一民、被告林征强实际履行付款义务的期限，故对原告金申物业公司主张被告任一民、被告林征强支付违约金16056元的主张，本院不予支持。被告林征强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告任一民、被告林征强支付原告楚雄金申物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年8月31日止期间的物业服务费11511元（限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院）；二、驳回原告楚雄金申物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（已减半收取），由原告楚雄金申物业管理有限公司负担261元（已交），由被告任一民、被告林征强负担114元（未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一九年十二月五日书记员  王宇