重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝02民初2710号 原告：兰蓉，女，1974年8月28日出生，汉族，台湾地区居民，住台北市。 委托诉讼代理人：兰琳（系兰蓉妹妹），女，1978年9月4日出生，汉族，现住重庆市南岸区。 被告：重庆市万州区博达实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号禾森商厦5楼，统一社会信用代码915001017116000026。 法定代表人：杨霄，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。 原告兰蓉与被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（以下简称博达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰琳、被告博达公司的委托诉讼代理人吴继东律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰蓉向本院提出诉讼请求：1、判令博达公司立即支付兰蓉从2017年1月1日至2018年12月31日期间的商铺租金199865.52元，并支付违约金19986.55元，合计219852.07元；2、判令博达公司返还兰蓉商铺；3、案件受理费由博达公司承担。事实和理由：2004年1月博达公司承租了兰蓉在万州区太白路94号禾森商厦第一层147号商铺，租期15年，但博达公司从2017年1月1日起就拖欠租金至今，兰蓉多次催收无果且租赁期限已到，现诉请法院判决。 博达公司辩称，博达公司因租金收支倒挂拖欠租金，但涉案租赁合同已于2017年7月2日终止，兰蓉所诉请的租金和违约金只应计算至2018年7月2日。其他诉讼请求应予驳回。此外，对于2017年1月至2017年12月31日的租金，我们已支付24586.11元，应扣除。 本院审理查明：兰蓉在重庆市万州区太白路94号禾森商厦拥有第一层147号非住宅用房的产权，建筑面积31.19平方米。2003年10月13日，兰蓉（甲方）与博达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其所有的位于重庆市万州区太白路94号禾森商厦第一层147号房屋出租给乙方，房屋面积31.19平方米,年租金额99932.76元；租赁期限15年，从2004年1月1日起至2018年12月31日止；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳第一年度租金，第二年租金于第二年（即2005）1月1日交纳，以此类推，甲方应出具租金收据。租赁期间，乙方有权将房屋转租、转移给第三人使用，不必征得甲方同意。甲方责任：甲方如未按本合同约定时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间应按每日100元标准向乙方支付违约金；甲方不得单方解除合同，或采用人为手段终止本合同，至使禾森商厦（大世界商城）无法经营，造成全体商场产权公众整体利益受到损害，否则应承担违约金（以甲方已收一年租金计算），并赔偿损失（不低于甲方当时购买该房屋的金额）。乙方责任：乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”等内容。后博达实业公司因资金周转困难没有按照合同的约定支付兰蓉2017年1月1日之后的租金。兰蓉等业主在之前多次催要，并到有关部门信访，万州区司法局高笋塘司法所组织万州区商务局、万州区公安局望江派出所等单位多次协调解决此事。2018年1月25日,博达公司支付兰蓉部分租金24586.11元。 博达公司的关联企业重庆万州博达房地产开发有限公司开发建设了禾森商厦，兰蓉等人购买相应产权面积后，博达公司对该商厦第一层、第二层3全体业主的全部面积进行了返租。2004年3月20日重庆万友百货广场有限公司与重庆万州博达房地产开发有限公司签订《租赁合同》，租赁万州区太白路94号地下一层至地上四层共19464平方米（含兰蓉等人的商铺），期限15年。2005年9月1日，重庆万友百盛广场有限公司与重庆万友百盛广场有限公司万州分公司又签订《权利义务转让协议》，将2005年8月22日受让的禾森商厦《租赁合同》的权利义务转让给重庆万友百盛广场有限公司万州分公司。禾森商厦百盛百货商场由重庆万友百盛广场有限公司万州分公司对外公开招租经营，原有300余户商家在该商场内进行经营活动。后因博达公司、业主、百盛商场之间发生纠纷导致博达公司与百盛万州分公司于2018年5月21日签订《重庆万州禾森商厦房屋租赁合同终止协议》，约定“《租赁合同》于2018年6月20日终止。除四楼办公室用于后续工作处理使用至2018年10月31日及麦当劳餐厅经营至2019年4月27日外，其余场地在乙方撤除物品后于2018年6月20日交还甲方”等内容。2018年6月14日，博达公司通告全体业主，决定于2018年6月15日在长江酒店召开禾森商厦业主大会暨与新商家巨延商贸公司“业主见面会”。2018年6月15日，博达公司主持了业主大会，其提供的会议记录载明会议议程为：1、关于欠租的问题，在新商家入驻后，博达公司分三年按比例清欠原欠租，在与新商家签订《商铺租赁合同》的同时书面约定，在新合同生效后同步实施；2、关于产权的问题，双方在签订商品房买卖合同的同时，受让人已明知权属的位置、面积、价格，已办产权证，任何人或博达公司均无权要求划线。2018年6月20日，百盛万州分公司于将上述租赁场地交还博达公司，百盛商场停止营业。该商场停业后，该商厦第一层、第二层多数业主陆续与博达公司协商达成协议并签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“除博达公司欠付租金的违约责任约定外，其余全部自2018年6月30日起终止履行（解除）；博达公司欠付业主的租金，在禾森商厦商场整体出租实现收益后博达公司承诺分三年清偿完毕；博达公司欠付业主前述租金，由博达公司在第四年12月31日前支付逾期给付租金产生的违约金。”等内容，其最后的租金结算终止时间为2018年7月2日。同时，该部分业主与即将入住的重庆巨延禾森商贸有限公司协商将业主的商铺进行出租并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年、租金及相关内容。其他112户（包括兰蓉）没有与博达公司达成《解除房屋租赁合同协议书》。目前,重庆巨延禾森商贸有限公司已入场进行装修工作。 还查明，2018年9月19日博达公司在业主群群发《通知》，其主要内容为“百盛商场已于2018年6月20日停止营业，已招来新的商家。现已有240余家业主与新商家签约，尚有100余家未与新商家签约，导致新商家不能开展下一步工作，商场整体出租仍不能实现。郑重告知：一、凡与我司签订《房屋租赁合同》尚未到期也未办理合同解除手续的，该合同事实上已经无法履行，故我司决定终止履行合同，自2018年7月3日起停止计付租金。二、建议未与新商家签订房屋租赁合同的，尽快与新商家签订，以满足整体出租条件，实现收益。” 上述事实,有双方当事人的陈述、答辩、兰蓉举示的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《催收租金的告知函》、《中信银行存折》和博达公司举示的该公司与重庆万友百货广场有限公司签订的《租赁合同》、博达公司紧急报告、光盘一张、博达公司与重庆万友百货广场有限公司签订的《重庆市万州禾森商厦房屋租赁合同终止协议》、百盛致顾客告知书及张贴、网络公示截图、微信截图、博达公司与他人签订的《解除房屋租赁合同协议书》、百盛公司针对业主的通知及微信截图、重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初949号民事判决书等证据在卷佐证。 此外，本案在审理中，兰蓉代理人兰琳当庭增加要求博达公司支付2019年1月1日至9月22日期间租金的诉讼请求，本院当庭告知其应补缴诉讼费，休庭后本院又于2019年11月13日书面通知兰蓉补缴，但兰蓉至今未补缴。 本院认为，首先，兰蓉系台湾地区居民，本案系涉台房屋租赁合同纠纷案件，由于双方当事人并未协议选择纠纷适用的法律，且涉案房产位于重庆市万州区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定以及最密切联系原则，本案依法应适用我国内地法律。 其次，兰蓉与博达公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示且有效，对双方当事人均具有约束力。博达公司将禾森商厦负一层至第四层整体出租给百盛万州分公司，其中有包括向兰蓉租赁的商铺，该租赁合同在履行过程中于2018年5月21日终止履行，百盛万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业，商场空置。此时，兰蓉、博达公司之间的商铺租赁合同虽未到期，但事实上已不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行…。”博达公司作为承租人在与兰蓉的商铺租赁合同事实上不能履行时可以行使合同解除权。结合博达公司对原告等业主发出的相关通知、通告、公告，且在业主大会要求各业主与新的商家签订租赁合同等证据，以及原告等业主应当知道百盛商场停业闭店的事实，本院认定原、被告之间的商铺租赁合同于2018年7月2日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告的租赁合同于2018年7月2日解除后，被告对已履行期间的租金应承担支付义务。原租赁合同约定的租金支付时间为使用租赁物的第一日，即先支付租金后使用，违约金按双方的约定为“乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”，被告应按应付租金的10％支付违约金。故，被告应按涉案租赁合同约定的租金、违约金标准向原告支付2017年1月1日起至2018年7月2日止的租金150454.32元，扣除被告已支付兰蓉的租金24586.11元后，还应支付兰蓉租金125868.21元及违约金15045.43元。 对于兰蓉委托诉讼代理人兰琳当庭增加的诉讼请求，因兰蓉未在本院指定的期限内补缴案件受理费，本院视为兰蓉自动撤回了该项诉请。 案涉商铺只是400余间商铺中的一间，该400余间商铺形成统一的整体，没有分割，上诉人从没有通过交房等方式得到或交付给被上诉人有任何隔断分离的独立商铺，实为产权式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。上诉人要求博达公司返还商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使博达公司无法继续履行与巨延商贸公司签订的租赁合同，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管原告拥有案涉商铺的所有权，其要求返还商铺的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付原告兰蓉房屋租金125868.21元； 二、被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付原告兰蓉违约金15045.43元； 三、驳回原告兰蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4597.78元，由被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司负担3469元，由兰蓉负担1128.78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  田敏 审 判 员  肖毅 人民陪审员  张波 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  姜霞