河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21880号上诉人（原审原告）：陈奕彤，女，1983年6月18日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州奥德实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇肖韩社区东门南侧路西。法定代表人：高军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭学献，男，该公司员工。委托诉讼代理人：校胜杰，男，该公司员工。上诉人陈奕彤因与被上诉人郑州奥德实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初8706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈奕彤上诉请求：1、依法改判为被上诉人向上诉人支付违约金17489.76元（自2019年6月1日起暂计算至2019年8月1日，并以总房款万分之一的标准计算至实际交房时止）。事实与理由：一审法院事实认定错误，定案依据所采信存在重大瑕疵，适用法律错误。一、首先双方签订商品房买卖合同、附件及补充协议均是格式条款，根据我国合同法规定，双方对合同内容条款理解发生争议时，法院应采取对制定格式条款一方不利的解释。通看双方签订的补充协议均是对被上诉人免责的条款，为何该补充协议不能再新郑市房管局进行备案呢，就因为该协议完全规避被上诉人的义务。一审法院不但认定该补充协议的效力，该补充协议已经违反郑州市政府的强制性规定，不应该作为定案的依据。二、一审法院认定的被上诉人提供的《工程竣工验收意见表》作为定案的依据，属于事实认定错误，法律适用错误。1.首先作为定案依据的证据，应该客观真实的，但被上诉人提供的证据根本没有标注签发的日期，而一审法院却没有落款日期的证据，认为最终的定案依据为重大错误。没有竣工日期何以认为是在2019年7月11日取得该份证据?上诉人有充分理由认为该证据取得的时间并非是2019年7月11日。2、双方签订合同第八条明确说明，交付的房屋应该同时符合我国现行的法律以及地方政府的文件，并要经过商品房验收合格，才能交付给业主。而根据我国国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件:（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实;（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。未取得五大主体建设工程竣工备案表的房屋，是不具备交付条件的，不得交付业主使用。这是法律、法规及规章制度所规定的最低交付标准，任何商品房买卖合同不可以突破其下线进行交付使用。然而一审法院却在明知被告不具备交付条件下进行强制交付，还予以认定，属于适用法律错误。三、如该份判决生效，将导致业主集一生心血购买的住房，是一个没有经验收备案的房屋，不但房屋质量没有保证，甚至在数年间都无法取得房屋产权登记证书。因为房屋竣工备案表是该房屋以后取得产权证书最基本的一个条件。郑州奥德实业有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖合同约定了商品房的交付条件是五大责任主体验收合格，且应提供质量保证书和使用说明书。被上诉人交付的房屋已经五大责任主体验收合格，并提供了住宅质量保证书和商品房使用说明书，符合商品房买卖合同约定的交付条件，被上诉人逾期交付房屋是因为政府扬尘管控所致。被上诉人在一审已经提交了经政府盖章确认的扬尘管控的有关文件，据计算因扬尘管控耽误的工期长达263天。根据商品房买卖合同补充协议第十条约定，因政府扬尘管控，导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交付期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。原审法院对被上诉人提交的扬尘管控文件没有采信，认定被上诉人违约并判决被上诉人支付违约金没有事实依据，应依法改判驳回上诉人的诉讼请求。上诉人所述商品房买卖合同系格式文本，是对合同理解错误，该商品房买卖合同及补充协议系政府示范文本，经房管局和工商局审核，非格式条款。被上诉人和上诉人合同约定交付条件是五大责任主体验收合格，并不是上诉人所说的取得竣工验收备案表，上诉人所述没有任何事实依据和法律依据。被上诉人交付的房屋验收合格，并不是上诉人所述该商品房未经验收合格。陈奕彤向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金17489.76元（自2019年6月1日起暂计算至2019年8月1日，并支付至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，原告陈奕彤与被告奥德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三条买受人所购商品房的基本情况孟庄镇孟祥路西侧、龙港路南侧康桥珑棠坊108幢1单元1层102号房，户型为四室二厅，建筑面积166平方米，套内建筑面积140.87平方米，房屋总价款2914960元；第八条交付期限出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任1、逾期不超过60日，自2019年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格证明，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任。自出卖人通知或报纸公告送达之日起15日内，买受人未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给买受人，买受人应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。双方在附件四合同补充协议中约定有：三、合同第八条交付条件“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格。交房标准以合同附件三约定（约定了外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯的标准）为准，工法展示间装饰及其安装材料、样板房及其内部装修饰品、有关该项目的商业广告、画册等电子纸质广告仅供乙方参考，不作为出卖人的交房标准。十、对合同第八条交付期限的补充：由政府部门和行政主管单位根据法律法规、部门规章政策等采取的各项措施、配合城市建设、遇到恶劣天气影响工期、政府因防尘治理要求停工、出卖人已按时提交本条约定的有关文件因政府部门或行政主管单位内部审批拖延及法律法规规章及政策变化等因素导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：合同第八条中“该商品房经验收合格”的交付条件是指取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方单位在对房屋所在楼栋进行竣工验收后出具该楼栋竣工验收合格的证明文件；第七条第2款约定：“买受人应在合同第八条约定的时间内或出卖人通知的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在通知时间或本补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人以无合同约定的理由而拒绝收房的，视为本合同项下的房屋已按时交付”。合同签订后，原告按约定支付购房款，被告未按商品房买卖合同约定的期限向原告交付房屋，于2019年5月23日向全体业主作出康桥珑棠坊延期交付通知书，注明：“您所购买的康桥珑棠坊房屋，原定于2019年5月31日前交付，自开工以来，受大气污染防治，治污减霾等治理行动影响，我司积极响应政府扬尘治理号召，在此期间严格按照政府要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，原合同的交付时间已不能满足我司对品质的理解和要求。…我司将严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任，违约金在房屋交付后10个工作日内支付等”。2019年7月7日被告向原告邮寄入伙通知书一份，该入伙通知书注明：“您购买的康桥珑棠坊108号楼1单元1层102号房，已具备合同约定的交付条件。由于此次房屋交付户数较多，为了您的收楼过程更加愉悦顺利，根据您所购买的房源位置，您的办理时间为：2019年7月11日9时至18时。办理地点：康桥珑棠坊”等。原告收到交房通知后拒收房屋。现原告认为被告逾期交房，应当向其支付逾期交房违约金，并为此诉至本院，请求处理。一审法院另查：1、被告已取得包含涉案房屋在内的工程竣工验收意见表（勘察、设计、施工、监理、建设单位均签字盖章）、商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。2、被告提交自2017年5月11日起河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布的中度污染天气管控工作通知、调整重污染天气预警响应的紧急通知等多个文件，文件中要求“在全市停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业。裸露场地增加洒水降尘频次”、“全市各类施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地应当增加洒水降尘频次”等。以上事实有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，工程竣工验收意见表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，入伙通知书，EMS邮件交寄单及相关文件予以证实。一审法院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议第三条约定：“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格。本案被告在通知原告收房前，已经组织建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案商品房进行了竣工验收，取得了工程竣工验收意见表，并制作有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即被告于2019年7月7日向原告邮寄入伙通知书时，涉案房屋已经符合了合同约定的交付条件。原告在收到入伙通知书后，未在被告通知的时间（2019年7月11日）办理收房手续，并拒收房屋，根据《商品房买卖合同》及附件、补充协议的约定，视为该房屋于2019年7月11日已经交付原告。综上，被告逾期交房共计41日，根据《商品房买卖合同》第九条第一项的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金即5975.67元。被告辩称逾期交房系政府治理大气污染的政策性原因迫使项目多次停工所致，有权将房屋交付时间顺延，并不应承担延期交房违约责任，但其提交的政府文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非在双方签订合同时才开始实施，被告在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑；此外，2019年5月23日的延期交付通知书中被告称虽因防尘治理要求致工期受影响，仍承诺将严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任，故被告以此主张免责，该院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、被告郑州奥德实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告陈奕彤自2019年6月1日起至2019年7月11日止的逾期交房违约金5975.67元。二、驳回原告陈奕彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取119元，由原告陈奕彤负担78元，被告郑州奥德实业有限公司负担41元。本院二审期间，郑州奥德实业有限公司提交监理日志（2019年6月30日）、珑棠坊一期竣工验收会议纪要、照片，拟证明涉案工程于2019年6月30日由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位进行竣工验收，最终验收结论为合格，并由五大责任主体出具工程竣工验收意见表加盖公章，涉案工程符合交房条件，且交房时也对工程竣工验收意见表进行了现场公示。陈奕彤质证称，对证据的真实性有异议，所有证据均是庭后提交。会议纪要并未有任何一人签字，上诉人无法核实其真实性。监理日志的字体和颜色与本页中其他字体颜色不一致，同时其他日志中有刘子慧签字，唯独该页没有。照片无法显示拍摄的时间和地点，无从考证其真实性，且2019年7月12日以后，日志中仍有内粉字样，证明室内装修未完毕，如何交房。综上，被上诉人证据均不能证明验收合格的时间为2019年6月30日，因被上诉人至今未取得竣工备案表，更加不符合交房程序。陈奕彤未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，陈奕彤、郑州奥德实业有限公司之间的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈奕彤已按约定交纳了购房款，按约定郑州奥德实业有限公司应当在2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。郑州奥德实业有限公司经组织建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案商品房进行了竣工验收，取得了工程竣工验收意见表，并在2019年7月7日向陈奕彤邮寄入伙通知书。该通知书及报纸公告交房事宜中，载明涉案房屋已经符合了合同约定的交付条件。陈奕彤在收到入伙通知书后，认为案涉房屋未取得竣工验收备案表，不符合交房条件而拒收房屋，由于双方约定的房屋交付条件在附件四合同补充协议第三条中有明确约定，“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格，故一审法院认定案涉房屋经五大质量责任主体验收合格，符合交房条件，并根据《商品房买卖合同》及附件、补充协议的约定，认定涉案房屋于2019年7月11日已经交付，并无不当。综上所述，上诉人陈奕彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人陈奕彤负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十九日书记员 景慧洁