江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5699号原告：抚州市盛世物业管理有限公司，住所地江西省抚州市临川区临川大道989号（阳光城48栋），统一社会信用代码913610006834849476。法定代表人：饶卫华，总经理。委托诉讼代理人：付文先，男，1968年6月14日出生，汉族，抚州市临川区人，住所江西省抚州市临川区，系该公司员工。被告:阮浪，男，1987年11月5日出生，汉族，抚州市临川区人，住所江西省抚州市临川区。原告抚州市盛世物业管理有限公司（以下简称盛世物业公司）诉被告阮浪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业公司的委托诉讼代理人付文先，被告阮浪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2012年5月1日-2019年12月31日的物业管理服务费4007元及滞纳金（按照日千分之三计算至实际清偿日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年2月16日，原告与抚州市洪亮房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，确定由原告为阳光城小区的商业和住宅用房提供物业服务，合同期限至业委会重新选聘物业管理公司止。2017年5月25日洪亮阳光城小区业主委员会依法成立并在抚州市房管局办理了备案登记，业委会继续聘请原告为该小区提供物业管理。被告系阳光城78幢201室的产权人，房屋建筑面积为86.39平方米，并签订了《业主临时公约》。被告从2012年5月1日起至今未交纳物业费，原告多次交涉，被告仍拖欠未交。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。原告盛世物业公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据材料有：证据一、原告的公司信息及被告的身份信息，拟证明双方的诉讼主体资格；证据二、《前期物业管理委托合同》、《抚州市洪亮阳光城小区管理合同》，拟证明原告受开发商委托为阳光城小区提供物业服务；证据三、阳光城《业主临时公约》，拟证明原告与被告形成物业服务合同关系，并接受原告的物业服务；被告阮浪辩称，1、欠物业费属实;2、我之所以不交物业费是因为楼顶违章拆建导致房屋长年漏水及对面的六楼违章搭建被挡住了阳光，而这都是原告的不作为造成的。综上，如果物业公司同意配合处理这两件事，我则同意缴清所欠物业费。被告阮浪为证明其主张向本院提交了四张照片，拟证明原告的不作为造成房屋长年漏水和被挡住了阳光，所以其才不交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的原告提供的证据一、证据二、证据三的证明力本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的四张照片的真实性不持异议，但否认是原告的不作为，认为拆除违章建筑是相关执法部门的事，其也多次到反映，不能达到被告的证明目的。经认证：根据合同约定原告作为物业公司只是对小区内公共设施设备和附属建筑物、构建物等的维护、养护和管理等负有义务，拆除违章建筑是相关执法部门的职责，不是原告的合同义务，故该证据不能达到被告的证明目的，本院对该证据的证明力不予确认。根据当事人的上述举证、质证意见，本院认证意见及当事人的陈述，本院查明本案事实如下：位于抚州市临川区临川大道阳光城小区系抚州市洪亮房地产开发有限公司开发的。2009年2月26日，原告盛世物业公司与抚州市洪亮房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》。被告阮浪于2010年向抚州市洪亮房地产开发有限公司购买了该小区78栋1单元201室商品房一套，面积为86.39平方米。2009年原告盛世物业公司与抚州市洪亮˙阳光城小区业主委员会签订了《抚州市洪亮阳光城小区物业服务和管理合同》，之后分别于2015年、2017年、2018年进行了续签，原告与被告签订了《阳光城业主临时公约》，该合同和公约对双方的权利和义务及缴费情况进行了约定，部分内容为物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、小区治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理并收取物业管理费用；业主足额交纳物业管理费用；一年物业管理服务费：2009年-2015年期间多层楼梯房按0.4元/㎡/月收取,电梯房按0.9元/㎡/月收取；2016年-2019年多层楼梯房按0.55元/㎡/月收取,电梯房按1元/㎡/月收取。如因乙方（原告）服务或管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方（业主委员会）有权终止合同，所造成的损失全部由乙方（物业公司）负责；业主遵守本小区的物业管理制度和《业主临时公约》，积极配合甲方做好小区的物业管理工作，按规定时间交纳有关的物业管理费用，逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按日千分之三承担逾期违约金等。被告房屋为多层楼梯房，2010年-2015年每月应缴纳物业服务费为34.6元（86.39平方米×0.40元）,2015年-2019年每月应缴纳物业服务费为47.5元（86.39平方米×0.55元），另外被告还需每年按公摊的公共用水用电的相关费用。自2012年5月1日至2019年12月31日被告累计拖欠物业服务费4007元。被告所欠上述费用，经原告多次催收，但均未果。原告遂于2019年11月7日诉至本院，请求判令支持其诉请。本院认为，原告先后与抚州市洪亮房地产开发有限公司、被告签订的《前期物业管理委托合同》、《抚州市洪亮阳光城小区物业服务和管理合同》及《阳光城业主临时公约》均系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同,对全体业主具有约束力。原告依据上述合同为阳光城住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按物业管理委托合同、业主公约的规定向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告支付尚欠的物业管理费4007元，符合法律规定，本院予以支持。原告根据业主协议规定按每日千分之三计算的逾期缴纳物业服务费滞纳金，该违约金的计算标准过高，应予调整。现原告自愿同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》第二十九条规定的年利率6%计算，并自被告逾期之日起即2012年5月1日起收取违约金，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于被告，本院予以准许。被告主张因原告的不作为导致其房屋长年漏水和被挡住了阳光，原告服务存在瑕疵，因其就该主张向法庭提供的证据不足，故本院不予采信。被告提出的违章拆建导致其房屋漏水和被挡住阳光属被告与另一业主之间的相邻纠纷，而物业管理费的交纳则属于被告与原告之间的物业服务合同关系，两者不属于同一法律关系，况且制止违章拆建也应是行政执法部门的职责，不是物业公司的合同义务，故被告关于拒交物业服务费的辩解理由，不能成立。根据物业管理委托合同和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若被告能够提供证据证实其房屋长年漏水和被挡住了阳光系原告在物业管理服务期间未尽到管理职责，则可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十五条规定，判决如下：阮浪于本判决生效之日起五日内一次性给付抚州市盛世物业管理有限公司物业服务费4007元，并按年利率6%支付自2012年5月1日起至实际付清物业服务费之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由阮浪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件审理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审判员  徐龙基二〇一九年十二月十七日书记员  周芷丹