常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3568号原告：汪博文，男，1992年6月12日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：黄晓伟，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡娟，江苏博爱星律师事务所实习律师。被告：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼318室。诉讼代表人：常州凯纳房地产开发有限公司管理人。负责人：芮春祥，组长。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文娟，江苏源博律师事务所律师。第三人：常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店，住所地常州市通江南路8号。诉讼代表人：常州洛察纳实业有限公司管理人。负责人：芮春祥，组长。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文娟，江苏源博律师事务所律师。第三人：钟楼区凌家塘市场华姐水产商行，住所地常州市钟楼区邹区镇龙潭村委（凌家塘市场水产海鲜区32、33、34号）。经营者：华桂红，女，1964年7月22日出生，汉族，住常州市新北区。原告汪博文与被告常州凯纳房地产开发有限公司、第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店、钟楼区凌家塘市场华姐水产商行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄晓伟、蔡娟，被告及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店委托诉讼代理人赵磊、殷冠华、第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行经营者华桂红到庭参加诉讼，后被告及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店解除了与殷冠华的委托关系，增加唐文娟为委托诉讼代理人，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄晓伟、被告及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店委托诉讼代理人赵磊、唐文娟、第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行经营者华桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2016年6月14日签订的商品房买卖合同（合同备案号为3DE1D5EA9EEEC4F2797AA）有效，并判令被告按照合同约定交付凯纳华侨城8幢1704号房；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人1与第三人2存在长期业务合作关系，由第三人2向第三人1提供水产品（海鲜类）。由于截止2016年6月7日第三人1拖欠第三人2货款总计人民币1635068.31元，被告、第三人1和第三人2于2016年6月7日签订《抵房协议书》，约定由原告购买凯纳华侨城8幢1704号房，面积为167平方米，房屋总价1543961元，房款从第三人1拖欠第三人2的货款中予以抵扣。协议签订后，原告与被告于2016年6月14日签订了商品房买卖合同，该合同及时在不动产登记中心房产信息网上进行了备案，备案号为3DED5EA9EEEC4F2797AA，并由被告的财务出具了金额为1543961元的发票，至此原告与被告之间就涉案房屋的买卖手续已全部履行完毕，原告只须等房屋交付时办理相应手续即可。然被告于2018年申请破产，原告只能向破产管理人申报优先受偿债权，但管理人审核后却于2019年5月20日出具了不予确认债权的债权申报初审函。另，原告系第三人2经营者华桂红的儿子。原告认为原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，且原告履行了自己的付款义务，被告理应按照合同约定履行交付商品房的合同义务，故现诉至贵院，恳请法院依法判决，支持原告的诉请。第三人1与被告实际是一个老板，从对外公司名也可以看出之间是有关联的，货款也是第三人1提出这样的方案，原告方衡量后同意的。被告常州凯纳房地产开发有限公司及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店辩称：一、原告请求确认买卖合同有效，被告按照合同约定交付房屋于法无据。常州凯纳房地产开发有限公司已经法院裁定受理破产清算案，根据江苏省高院《破产案件审理指南》第二部分第六项第12条的规定：企业破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。据此，人民法院受理破产申请后，已经受理而尚未终结的以债务人为被告的债权给付之诉，应当变更为债权确认之诉。人民法院受理破产申请后，以债务人为被告的可以提起债权确认之诉，但不得提起债权给付之诉。故原告仅能提起债权确认之诉，原告应当举证证明其是否对被告享有债权，享有何种债权。而原告的诉请要求交付房屋属给付之诉，应当予以驳回。二、原告对被告不享有债权。原告与凯纳公司签订房屋买卖合同，凯纳公司对原告享有债权，同时凌家塘市场华姐水产商行对常州洛察纳实业有限公司享有债权，两个债权主体完全不同，不能直接实施抵消行为，凯纳公司以其所有的财产抵偿洛察纳公司债务，侵犯其公司债权人的权益，是无效行为。且洛察纳公司自2010年开始结欠被告款项，至今未结清。凯纳公司就原告所签订的购房合同未收到任何款项，也未获得任何权益。据此原告对被告不享有债权，更不存在享有优先受偿债权的情形。第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行同意原告的起诉意见。经审理查明，原告汪博文系第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行经营者华桂红的儿子。第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行与第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店存在业务往来，由第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行向第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店提供水产品。原告陈述截至2016年6月7日第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店拖欠第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行货款总计1635068.31元。2016年6月，第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店作为甲方、被告常州凯纳房地产开发有限公司作为乙方、钟楼区凌家塘市场华姐水产商行作为丙方签订《抵房协议书》一份，内容为：“兹有甲方常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店欠丙方武进区凌家塘市场华姐水产商行（本院注：武进区凌家塘市场华姐水产商行变更名称为钟楼区凌家塘市场华姐水产商行）货款，经双方协商，现有汪博文购买凯纳华侨城8幢1704号房，面积167平方米，房屋总价为1543961元。由丙方货款抵乙方房款1543961元。特此协议。甲方：常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店乙方：常州凯纳房地产开发有限公司丙方：武进区凌家塘市场华姐水产商行2016.6.7”。原告称“2016.6.7”为笔误，实际日期应为2016年6月4日。2016年6月4日，被告常州凯纳房地产开发有限公司作为出卖人与原告汪博文作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同备案号3DED5EA9EEEC4F2797AA），约定被告将施工编号为凯纳华侨城8幢1704号房屋出售给原告。房屋建筑面积共167平方米，总金额为1543961元。同时约定被告于2018年9月30日前交付房屋。2016年6月14日，被告为原告出具销售不动产统一发票，金额为1543961元。2018年10月22日，被告常州凯纳房地产开发有限公司及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店进入破产程序。2019年5月20日，原告汪博文向常州凯纳房地产开发有限公司管理人申报债权1656670.15元，管理人作出债权申报初审函，未确认该债权。另查明，涉案房屋现正在续建，尚未竣工。原告陈述结算总计1635068.31元欠款，在抵扣购房款后，剩余欠款也支付了部分，被告常州凯纳房地产开发有限公司及第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店认可差额已支付了部分款项。上述事实由原告提交的提交《货款往来清单》、《抵房协议书》、《商品房买卖合同》、《发票》、《债权申报初审函》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，关于原、被告于2016年6月4日签订的商品房买卖合同的效力。本案中，对于第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行与第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店存在债权债务关系各方当事人均未予以否认，本院予以确认。依据三方签订的《抵房协议书》，第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行将其债权转让给原告汪博文，第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店将其债务转让给被告常州凯纳房地产开发有限公司承担。即四方法律关系如下图：第三人2与原告——————————被告与第三人1（债权转让）（以房抵债）（债务转让）因《抵房协议书》系经过货款结算后签订，系三方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故本院对《抵房协议书》的效力予以确认。基于该《抵房协议书》由原、被告签订的《商品房买卖合同》亦是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故本院对原、被告于2016年6月4日签订的《商品房买卖合同》效力予以确认。关于原告本案债权是否享有优先权。本院认为，原告不享有优先权。理由如下：一、从债权转让角度：第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行与原告存在债权转让关系，原告的权利来源于第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行对第三人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店的买卖合同货款支付请求权。作为受让人的原告，其享有的权利范围不应超过原权利人享有的债权范围，因本案中钟楼区凌家塘市场华姐水产商行的货款支付请求权在破产清算程序中不享有优先性，故原告受让而来的权利亦不应享有优先性。二、从以房抵债角度：依据法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复的目的在于保护一般购房消费者的生存权。而以房抵债的债权人能否采用类推适用的方法，与一般购房消费者在破产清算中享有相同的优先权？本院认为类推适用应当以待决事项与有规范的事项具有相似性为前提，而在破产程序中，以房抵债与一般消费购房不具有相似性。包括：1、在个案中以房抵债协议的效力是否等同于商品房买卖合同的效力，与以房抵债协议能否在破产清算中享受一般购房消费者的优先权属于两个不同的问题。破产案件具有公共性，与普通个体案件着眼于解决个体当事人之间诉讼纠纷不同。破产程序的推进应考量破产企业整体财产利益最大化，从而保护全体债权人的利益；2、以房抵债债权人与一般购房消费者对风险的可预见性不同：以房抵债的债权来源于一个源权利，该源权利可以是基于借款合同、买卖合同或其他基础法律关系，以借款合同及买卖合同为例，该基础法律关系中债权人对风险的可预见性均高于一般购房消费者。例如借款合同中债权人无法收回借款本息是应当预见到的借款行为本身的风险，买卖合同中无法收回货款亦是经营者面临的正常商业风险，债权人对其中的风险应当有一定的预见性，且债权人可通过尽职调查、提供担保等多种方式分析、控制风险。而一般购房消费者在签订商品房买卖合同并交付大部分购房款后，要求其应当合理预见所购房屋无法交付的风险实属强人所难，且一般购房消费者不具备有效措施控制该风险。3、从价值导向而言，在传统守土观念影响下，每一个普通人都可能成为一般购房消费者，但仅有少数人会成为以房抵债的债权人。故在破产程序中对一般购房消费者予以优先保护具有普适意义，也有利于促进交易。但如果在破产程序中对以房抵债债权人也予以优先保护，则可能滋生恶意串通、恶意抵债的情形，使破产企业的破产财产处于较大的不确定性中。故在破产程序中，法释[2002]16号批复不应类推适用于以房抵债情形。而以目的论的限缩为考量，一般购房消费者以转移货币所有权换取一项准物权（或物权期待权），如果准物权（或物权期待权）无法得到完整实现，消费者的生存利益将无法得到保障。而本案中，原告的房屋交付请求权来源于第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行的货款支付请求权，原告本身未支付任何款项，即使该债权未得到优先保护，其原来的既有利益也未损失，而仅是额外可得的超额利益未得到保障，该额外利益的损失并不影响其基本生存权。三、从债务转让角度：被告常州凯纳房地产开发有限公司与被告常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店虽有一定关联性，但仍是两个独立法人，以现有证据而言，被告常州凯纳房地产开发有限公司受让债务并未取得对价，即本案被告常州凯纳房地产开发有限公司与被告常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店的债务转让行为不具有商业实质，客观上造成了被告常州凯纳房地产开发有限公司债务的增加，损害了被告全体债权人的利益。如果赋予本案原告债权优先性，将更大程度损害全体债权人的利益，有违公平原则。关于原告主张被告按照合同约定交付凯纳华侨城8幢1704号房屋，本院不予支持。理由如下：一、该房屋仍未竣工，尚不具备交付条件；二、本案原告要求交付房屋的诉讼请求为债权给付之诉，依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。据此，人民法院受理破产申请后，已经受理而尚未终结的以债务人为被告的债权给付之诉，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汪博文与被告常州凯纳房地产开发有限公司于2016年6月4日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费18696元（原告已预交），由原、被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  江文娟人民陪审员  金霞娟二〇一九年十二月二十六日法官 助理  丁 民书 记 员  邹燕艳