辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0727行初47号原告郝铁红，女，1963年11月22日出生，汉族，住义县。被告义县自然资源局，住所地义县振兴路58号。法定代表人田亚光，系该局局长。委托代理人梁宇岐，男，1991年8月10日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区，系该局工作人员。委托代理人曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。第三人于惠全，男，1939年11月12日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市凌河区。原告郝铁红不服原义县房产管理处为第三人于惠全办理的预告登记，于2019年2月25日以原义县国土资源局为被告向本院提起行政诉讼。本院于2019年2月26日立案后，于2019年3月6日向原义县国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因于惠全与本案有利害关系，本院于2019年11月19日向第三人于惠全送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭审理了本案，原告郝铁红，被告义县自然资源局的委托代理人梁宇岐、曹慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2014年3月4日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人于惠全，原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司，范围包括：7-134-6、7-134-14、7-134-16、7-134-20、7-134-24、7-134-3、7-134-19、7-134-23、7-134-25、7-134-27、7-134-10、7-134-35。（12户）原告郝铁红诉称，2013年3月19日，其和锦州市亿华源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于义县****小区房屋，锦州市亿华源房地产开发有限公司给其出具了购房收据，金额255258元整。其已按约定支付了全部购房款，并取得开发公司交与的入户钥匙，于2013年9月交纳了物业费，实施装修，同年10月开始入住至今。期间，其前去义县国土资源局下属不动产登记中心办理房屋预告登记和登记，均遭到被告拒绝，原因是房屋未能验收，而该中心却于2013年10月17日凭借于惠全一份预定认购书为其办理了房屋预告登记，事实是开发公司与于惠全等人有金钱债权关系，其金钱债权关系已在中法裁定中予以确认，并未真实购买本房屋，义县不动产交易中心未经核实，认购书时间与事实矛盾、价格远远低于市场价格、房屋不是用于入住就作出了该房屋的预告登记，侵犯了其合法权益，致使其不能合法办理房屋所有权证。其认为被告没有严格遵循相关条款或规定的要求进行审核，导致认定事实错误，并作出了错误的决定，严重损害了其利益，为保护其合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求法院判决撤销于惠全关于义县××盛名门小区××楼××单元××号房屋的预告登记，判决被告承担本案诉讼费用。原告郝铁红向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、购楼收款收据、锦州银行个人客户交易明细清单；2、房屋移交同意函、义县房屋权属登记信息查询结果证明；3、物业费、电梯费、电视费收据（6张）；4、锦州市中级人民法院（2019）辽07执异2号执行裁定书。以上证据证明全款购买了诉争房屋，并装修入住至今，没有办理产权证的原因不是其本人，而是因为争议房屋没有验收。原义县国土资源局及被告义县自然资源局均辩称，原告所诉预告登记已经失效，请法庭依法判处。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、预定认购书和收款收据，证明被告为第三人办理预告登记的依据，程序合法；2、照片两张、义县城乡建设管理局作出《关于****14#楼工程质量情况说明》和《关于****二期17#、18#A、18#B、19#、20#、21#楼工程质量情况说明》，证明上述工程无质量安全隐患，此说明可视为该工程主体结构工程质量验收同效文件，义县房产处在办证大厅、****小区公告了两份文件，但上述预告登记人一直没有办理房屋产权过户登记，根据《物权法》第二十条规定，预告登记已经失效。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1、2具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。经审理查明，郝铁红在义县范围内无房屋权属登记信息。2013年3月19日，郝铁红与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，约定购买义县××盛名门小区××楼××单元××号房，建筑面积99.71平方米，价款为贰拾五万伍仟贰佰伍拾捌元整；郝铁红支付了全部房款，锦州市亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为其出具了收款收据。郝铁红于2013年9月5日验收房屋同意入住，并缴纳了相关费，入住并使用房屋至今。2013年10月17日，于惠全与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订预定认购书，认购义县××盛名门小区××楼××单元××号住宅，建筑面积99.71平方米，价款壹拾肆万柒仟元整，锦州亿华源房地产开发有限责任公司于同日出具收款收据。原义县房产管理处于2014年3月4日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，为于惠全办理包括本案争议房屋在内的房屋预告登记。2019年2月25日，郝铁红向本院提起诉讼，请求撤销被告为第三人于惠全办理的预告登记，并由被告承担本案诉讼费。另查明，于惠全与锦州亿华源房地产开发有限责任公司、案外人周华慧、案外人刘丰华民间借贷纠纷一案，于惠全提出诉前保全申请，锦州市中级人民法院于2014年8月25日作出（2014）锦立保字第00015号民事裁定，查封亿华源公司开发的坐落于义县××迎宾路路北****小区楼房及门市14户，并于2014年8月28日向义县房产管理处发出协助执行通知书，要求协助查封****小区楼房及门市12户，包括本案争议房屋。于惠全起诉后，锦州市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）锦民一初字第00091号民事判决，主要内容为：被告亿华源公司于判决生效后偿还于惠全借款本金420万及利息，被告周华慧、刘丰华对判决第一项中的200万元借款及利息承担连带给付责任。判决发生法律效力后，于惠全申请强制执行，执行过程中，郝铁红提出异议。锦州市中级人民法院于2019年1月28作出（2019）辽07执异2号执行裁定，主要内容为郝铁红对执行标的享有足以排除执行的权利，中止对锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发的义县××盛名门小区××楼××单元××号房屋的执行。再查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局现更名为义县自然资源局。2019年2月13日，中共义县委办公室印发《义县自然资源事务服务中心主要职责内设机构和人员编制规定》，明确义县自然资源事务服务中心的主要职责之一为受行政主管部门委托，负责不动产权登记等方面的技术性、事务性服务工作；不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，负责义县辖区内自然资源、资产的所有权、使用权及土地承包经营权登记工作。本院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告已经支付了全部房款并入住至今；且原告作为案外人提出执行异议，得到了人民法院的支持，原告的异议产生了对执行标的足已排除强制执行的法律效果，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。关于被告是否适格，从被告提供的义县委办公室印发的文件中可以看出，不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，而义县自然资源事务服务中心受行政主管部门委托负责不动产登记等方面技术性、事务性工作，故本院无法认定该中心能够对外独立行使行政职能，亦无法通过该文件认定该中心为《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定的县级人民政府确定的负责不动产登记工作的不动产登记机构。因不动产登记中心隶属于原义县国土资源局，故原义县国土资源局具备被诉主体资格，义县国土资源局更名为义县自然资源局，故义县自然资源局为本案适格被告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间系民间借贷关系，签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，且没有证据证明通过何种方式交纳房款以及是否真实交纳房款，亦未按照认购书办理入住，未实际履行该协议。结合第三人申请查封的时候涉案房屋已经预告登记在其自己名下的事实，本院认为第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司****的房屋实为担保其与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间的借贷关系，并不是真正的房屋买卖。故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，原义县国土资源局及义县自然资源局均未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两份文件作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，或者说履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2014年3月4日为第三人于惠全办理的义县××盛名门小区××楼××单元××号房屋的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  周 丽人民陪审员  刘香云二〇一九年十二月二十五日书 记 员  郑丽敏