河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4834号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余传强，男，1970年6月16日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址河南省柘城县中南海花园17号楼。委托诉讼代理人：楚传杰，男，1964年12月5日出生，汉族，住河南省柘城县。被上诉人（原审被告）：商丘瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人余传强、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柘城农商行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由余传强、瑞星公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审判决认定余传强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案案涉房屋（即抵押房屋）在房地产主管部门登记在瑞星公司名下，柘城农商行有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，柘城农商行的抵押权应当予以保护，其申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。余传强现有证据不能证明其购买涉案房屋并实际足额交付购房款的事实。因此一审判决认定余传强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。二、一审判决结果明显是不公正的。柘城农商行作为银行金融机构，在办理抵押贷款时候，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立，且尽到了审慎的注意义务，其抵押权应当受到法律保护。一审判决罔顾房屋抵押且柘城农商行无过错这一事实，造成柘城农商行抵押权无法实现，不仅是对柘城农商行权利的侵害，更是对我国抵押制度的否定。余传强辩称，其与瑞星公司是2012年5月签订购房合同，之后把购房款付给了售楼处，柘城农商行抵押在后，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，柘城农商行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。瑞星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。柘城农商银行向一审法院起诉请求：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异80号执行裁定书；2.恢复对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区12幢1单元3层东户房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费由余传强、瑞星公司承担。一审法院认定事实：瑞兴公司名下位于柘城县××路南侧××城北区××幢商住楼（房产证号为：柘城县房权证柘城县字第××号），该商住楼于2014年12月9日办理了他项权登记，抵押权人为柘城农商行，抵押期限至2015年12月9日。2017年4月10日柘城农商行起诉顺博电动车公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初1581号民事调解书，该调解书载明：顺博电动车公司、瑞星公司偿还柘城农商行借款14000000元人民币及利息……如果顺博电动车公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼（房屋所有权证号2014004935号、2014004609号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2017年5月2日该院作出（2017）豫1424民初1581-1号民事裁定书，将金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼予以查封。调解书生效后，柘城农商行申请强制执行。在执行程序中，余传强于2018年9月26日对执行标的其中的金帝新城北区12幢1单元3层东户的所有权提出书面异议，请求停止对该房屋的执行。该院于2018年9月29日作出（2018）豫1424执异80号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城北区12幢1单元3层东户的执行。为此，柘城农商行提起本案之诉。另查明余传强连同其他七家亲戚经庞云霞之手在金帝新城预定房屋8套，于2012年3月8日共计交纳认筹金60000元，2012年5月12日余传强与瑞星公司签订预订协议，约定涉案房屋总价款212750元。2012年10月27日交纳购房款1070000元，2013年11月27日交纳购房款530000元（均含其他购房户的购房款）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”余传强与瑞星公司签订的金帝新城预订协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同。该协议在瑞星公司将涉案房屋向柘城农商行抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，余传强在涉案房屋被查封前已实际合法占有该房屋。涉案房屋未办理过户登记系由于瑞星公司在将该房屋出卖给余传强后，又抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续，而非余传强自身原因所致。综上，余传强能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对柘城农商行要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。判决：驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费4491元，由柘城农商行负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明，2019年4月25日，柘城县农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。本院认为，本案的争议焦点是余传强对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，余传强与瑞星公司签订的《［金帝新城］认购协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且余传强依约支付了购房款，有瑞星公司为余传强出具收据为证，因此，上述《［金帝新城］认购协议》应认定为商品房买卖合同。第二，《［金帝新城］认购协议》签订的时间为2012年5月12日、案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年12月9日、案涉房屋被查封的时间为2017年5月2日。因此，余传强与瑞星公司签订《［金帝新城］认购协议》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封时间。第三，柘城县人民法院（2018）豫1424执异80号执行裁定已查明在柘城县房地产交易管理所，余传强在惠济乡××楼××组有一处房产登记信息。因整幢楼尚未安装门、未通电、未通水，余传强已自行将案涉房屋装门上锁。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中余传强已依约支付了购房款，柘城农商行的抵押权不得对抗余传强。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4491元，由河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月二日书记员  李洋洋