辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10248号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙庆华，女，1977年5月10日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳华业物业管理有限公司大连分公司，住所地：大连市沙河口区中山路427号（办公地址）。负责人：冯应辉，该公司经理。委托诉讼代理人：瞿士静，辽宁知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：马安静，辽宁知本律师事务所律师。上诉人孙庆华因与被上诉人深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称华业大连分公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙庆华上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6306号民事判决第一项和第三项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人原审的反诉请求，判令一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、根据相关规定，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，一级收费标准为每平方米1.00元-1.30元，被上诉人按3.5元/平方米计收物业费是违法无效的，超过1.3元/平方米不应得到支持，多收取的款项应当予以返还。2、案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》是买房时开发单位要求一并签署的，上诉人当时并不知道该价格是违法的，不能以此表明上诉人同意按照3.5元/平方米交纳物业费。3、上诉人提交的大连市市场监督管理局《政府信息公开告知书》，载明“2014年4月1日至2014年7月1日期间，未经价格主管部门认定收取住宅小区物业服务费的行为，违反了相关规定，属于价格违法行为”，更能证明3.5元/平方米标准计算物业费是违法的。4、虽然《大连市物业服务收费管理实施细则》已经被废止，但是《前期合同》约定的超过1.3元/平方米的部分已经无效，双方没有就物业费重新约定或签订新的合同，因此一审法院认定3.5元/平方米合法有效的观点是错误的。5、一审判决提到的被上诉人作为原告起诉的另案与本案没有关联性。二、被上诉人提供的物业服务存在质量问题。1、被上诉人招聘保安无服务资格，上诉人反诉要求退回违法收入合理。2、被上诉人多项服务违约，上诉人反诉要求其进行整改应予支持。一审中上诉人已经在反诉书中详细列举14个被上诉人合同违约的行为。3、一审法院认为服务的对象是小区全体业主，并非上诉人一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，直接影响到物业服务态度和质量，影响了交费业主的权益和小区的整体利益，上诉人认为不成立。4、被上诉人未依约依法公开2014年-2018年物业费收支明细，反诉请求应予以支持。华业大连分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。一、案涉物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，上诉人应该依约交纳物业费。二、被上诉人按照前期物业合同积极履行了自己的义务，为业主提供了优质的服务，并且得到了绝大多数业主的认可，不能因为个别业主处于个别原因，就否定被上诉人的服务质量。被上诉人每年按照规定，在小区内明显的位置张贴物业费收支情况，上诉人可以自行查阅。关于上诉人提出的小区内需要整改的地方，被上诉人都关注并积极的想办法解决。被上诉人作为物业服务企业，尽量维护全体业主的权益不受损害。三、上诉人提出的物业费标准缺乏法律依据。上诉人提到的大连市物业服务收费管理实施细则已经于2016年3月25日被废止。华业大连分公司向一审法院起诉请求：判令孙庆华交纳2016年7月2日至2019年3月31日欠交的物业费12525.03元及截止2019年3月31日按每日千分之三计算的滞纳金3177.73元，孙庆华承担本案全部诉讼费用。孙庆华向一审法院提出反诉请求：1.判令前期物业合同中物业管理服务费为每月每平方米3.5元，是“擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的”的价格违法行为，判令反诉被告价格违法行为是从2014年4月1日开始且连续至今；2.判令反诉被告限期退还从2014年4月至今多收反诉原告的物业费价款15522.65元；3.判令反诉被告公开2014年至2018年物业费收支明细，包括：玫瑰坊酒店、大发热电公司、如意社区及开发商未出售房屋的物业服务资金的收入情况，地下停车场扣除经营管理成本用于物业服务资金的收支情况；判令反诉被告公开2014年至2018年预决算报表；4.判令反诉被告限期退还从2014年4月至2019年1月4日违法收取物业管理服务收费中保安服务部分的多收价款804.35元；5.判令反诉被告于规定时间内对合同违约事项完成整改，对已经发生的和无法完成整改的事项，判令反诉被告对物业费打五折收取；6.判令《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》第二十八条、《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》第六章第十四条格式条款无效。一审法院经审理查明，原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“华业大连分公司”）系经大连市国土资源和房屋局备案的一级资质物业服务企业。2011年12月1日，大连海孚房地产开发有限公司（甲方）与华业大连分公司（乙方）签订《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对华业玫瑰东方二期物业提供物业服务；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项：负责保修期满后的房屋共有部位、共用设施设备的维修、养护和管理，负责房屋共用部位、共用设施设备的承接查验工作，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫及垃圾的收集，管理住宅区的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、装修垃圾清运费、停车场车位物业费等费用，房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向物业产权人或使用人收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取；入住时业主按建筑面积预交一年的物业管理服务费用，从第二年开始每季度首月的10日内预交本季度的物业管理服务费用；甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。案涉房屋座落于华业玫瑰东方二期，位于大连市沙河口区，建筑面积108.55平方米，被告（反诉原告）孙庆华系该房屋所有权人。2013年8月10日，孙庆华与大连海孚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，该合同附件四补充协议第八条第1款约定“出卖人选聘的前期物业公司要求交纳的相关费用，物业管理费为3.5元/平方米/月”。2014年4月2日，孙庆华出具《承诺书》一份，内容为“本人为华业玫瑰东方二期项目7-1栋2003房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效”。孙庆华未交纳案涉房屋2016年7月2日至2019年3月31日的物业费。另查，华业大连分公司作为原告曾于2018年起诉被告案外人韩某某、刘某某交纳其名下华业玫瑰东方小区房屋的物业费及滞纳金，二被告提起反诉，要求确认3.5元/月/平方米的收费标准无效，要求按政府指导价上限确认物业费收费标准为1.3元/月/平方米并退还多收取的物业费。2018年12月20日一审法院作出（2018）辽0204民初5707号民事判决书，驳回二被告的反诉请求，判决二被告按3.5元/月/平方米的标准交纳物业费。判决作出后，二被告不服、提起上诉，大连市中院于2019年3月21日作出（2019）辽02民终1928号民事判决书，驳回上诉、维持原判。庭审中，华业大连分公司提供2014年至2019年第一季度的财务报表、物业费收支情况报告。孙庆华提供：《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》副本、照片副本21张、自制《华业玫瑰东方2期小区合同违法违约整改函》，华业大连分公司对上述证据真实性不予认可；孙庆华还提供：《大连市市场监督管理局政府信息公开告知书》《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》两份、《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》两份、照片23张、微信群截图15张、微博截图1张、投诉网页截图7张，华业大连分公司对上述证据证明内容不予认可。一审法院认为，大连海孚房地产开发有限公司与孙庆华签订的《商品房买卖合同》及补充协议、大连海孚房地产开发有限公司与深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“华业大连分公司”）签订的《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对华业大连分公司及案涉小区全体业主均具有约束力。前期物业合同签订后，华业大连分公司依约提供了物业服务，但孙庆华作为案涉小区业主未履行合同约定的交费义务，华业大连分公司有权要求孙庆华给付物业费。关于住宅物业费的收取标准，购房合同补充协议及前期物业合同均明确约定为3.5元/月/平方米，孙庆华虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据。孙庆华虽还提供了行政机关信息公开告知书等证据，拟证明华业大连分公司的收费、招投标、保安、消防等信息备案资料不全，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效情形的规定，孙庆华主张的备案等问题不属于法定合同无效的情形，案涉购房合同补充协议及前期物业合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，小区业主均应依约交纳物业费，且二合同约定的收费标准亦已被生效法律文书予以确认，故孙庆华应按3.5元/月/平方米的标准向华业大连分公司交纳物业费，其主张前期物业合同第十四条、业主临时规约第二十八条无效，并要求华业大连分公司退还多收的物业费及物业费中保安费用的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。庭审中，孙庆华主张华业大连分公司价格违法并提交大连市市场监督管理局2019第31号《政府信息公开告知书》予以证明，但该告知书载明“……深圳华业物业管理有限公司于2014年4月1日至2014年7月1日期间，未经价格主管部门认定收取住宅小区物业服务费的行为，违反了《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）（2016年5月1日废止）第七条、第九条，属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三项规定的‘擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的’价格违法行为……”，其认定的价格违法期间2014年4月1日至2014年7月1日与本案本诉即华业大连分公司主张物业费对应的期间（2016年7月2日至2019年3月31日）相差两年，该证据与本案缺乏关联性。庭审中孙庆华自述，其对告知书认定的价格违法期间不服并提起复议，但复议流程尚未完毕。现孙庆华主张华业大连分公司的价格违法行为从2014年4月1日起持续至今并提起反诉，实为欲以民事诉讼方式否认行政机关的具体行政行为，其反诉请求并非民事法律关系的调整范围，不予支持，如其对《政府信息公开告知书》不服，应按相关法律法规规定的流程另行主张权利。关于物业费交纳的期限，虽孙庆华提出诉讼时效抗辩，但华业大连分公司诉请的2016年7月2日至2019年3月31日期间的物业费，未超过法律规定的三年诉讼时效，故孙庆华的诉讼时效抗辩不予支持，案涉房屋2016年7月2日至2019年3月31日的住宅物业费应为12525.27元（3.5元/月/平方米×108.55平方米×32个月零30日），华业大连分公司主张孙庆华交纳其中12525.03元物业费的诉请予以支持。庭审中，孙庆华提供照片、截图等证据主张华业大连分公司物业服务不达标并提起反诉，但其中部分证据系复制件，大部分有原始载体的照片证据亦形成于2019年下半年，上述证据无法全面证明2016年7月2日至2019年3月31日期间华业大连分公司物业服务的常态。并且，华业大连分公司物业服务的对象为小区全体业主，并非孙庆华一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故孙庆华以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳，其要求判令华业大连分公司限期整改、打折收费的反诉请求，不予支持。关于华业大连分公司要求孙庆华给付滞纳金一节，因孙庆华未交纳物业费系与华业大连分公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对华业大连分公司的该项主张，不予支持。关于孙庆华要求华业大连分公司出示物业费收支明细及预算决算报表的反诉请求，符合前期物业合同第十二条乙方义务第六项“每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况”的约定。但华业大连分公司当庭陈述，物业费收支明细每年公示后保存于小区物业财务部门，小区业主均可查询了解，庭审中华业大连分公司也再次提供上述财务材料作为证据，履行了《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》约定的相关义务。现孙庆华并未举证证明其曾向华业大连分公司主张过查阅财务材料被拒，对华业大连分公司当庭提供的财务材料仅以内容不够详细为由不予认可，无事实及法律依据，其反诉请求不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）孙庆华于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司2016年7月2日至2019年3月31日期间的物业费12525.03元；二、驳回原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙庆华的反诉请求。本院二审期间，上诉人提交2014年10月8日房屋第一次漏水的一张照片及2018年1月11日房屋第二次漏水的三张照片，拟证实家中房屋第一次漏水被上诉人进行维修后，第二次漏水时，被上诉人一直没有答复，被上诉人物业服务不达标。被上诉人认为上述四张照片均不是事情发生当日拍摄的，不能证明待证事实，即便是证明确实上诉人家中发生了漏水现象，上诉人也应该向实际侵权人进行索赔，不能认定物业服务不到位。对上述证据，本院认为，上述四张照片不能证明是漏水当时拍摄的照片，被上诉人亦不予认可，上诉人仅以此无法证实被上诉人物业服务质量确有问题，故本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，大连海孚房地产开发有限公司与华业大连分公司签订的《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人孙庆华具有约束力，该合同约定物业管理费为3.5元/月/平方米。后孙庆华与大连海孚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同补充协议明确约定，出卖人选聘的前期物业公司要求缴纳的物业管理费为3.5元/月/平方米。2014年4月2日，孙庆华出具《承诺书》，承诺按照上述约定缴纳物业费，故双方形成物业服务合同关系，孙庆华应当依约交纳拖欠的物业费，一审判决认定并无不当，本院予以维持。关于滞纳金一节，一审法院未予支持，华业大连分公司并未提起上诉，视为认可一审判决未支持滞纳金的判决结果，故本院对此亦予以维持。关于上诉人主张案涉物业费收费标准违法的上诉理由，本院认为，首先，上诉人依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已经被废止，其提出的1.3元/月/平方米的收取标准于法无据；其次，大连市市场监督管理局《政府信息公开告知书》仅说明2014年4月1日至2014年7月1日期间物业费价格违法，与本案被上诉人主张的2016年7月2日以后的物业费没有关联性；再次，上诉人提到的被上诉人收费、保安等问题并未违反强制性、禁止性、效力性法律规定，不足以认定案涉物业费收费标准违法；最后，上诉人提到的物业服务不到位的问题缺乏证据支持。综上，上诉人主张案涉物业费收费标准违法缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。关于上诉人一审中提出的要求被上诉人出示物业费收支明细的请求，本院认为，根据华业大连分公司陈述，物业费收支明细每年都进行公示，公示后保存于小区物业财务部门，上诉人作为小区业主，可以随时要求查阅，故上诉人该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，孙庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元（上诉人孙庆华已预交），由上诉人孙庆华负担。本判决为终审判决。审判长  赵述云审判员  祝 贺审判员  张真洪二〇一九年十二月三十日书记员  迟佳雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。