江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1007号 上诉人（原审被告）：南昌顺凯实业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：魏福顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰瑶，北京市市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 原审被告：魏福顺，男，1949年6月18日生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人南昌顺凯实业有限公司（以下简称顺凯公司）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）、原审被告魏福顺租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人顺凯公司委托诉讼代理人李超、何钰瑶及被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人熊珍璐、周雅婷均到庭参加诉讼，原审被告魏福顺经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 顺凯公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实与理由：一、一审判决已认定“双方签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效”，却又自相矛盾地适用我国合同法第五十二条、第五十六条、第五十八条来判决双方“合同无效”，适用法律明显错误。二、一审法院对顺凯公司与红谷滩城投公司签订的补充协议中写明“根据红谷滩新区管委会447号文”视而不见，却违背事实认定“红谷滩城投公司与顺凯公司签订的新天地x#楼补充协议减免顺凯公司两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益”，完全违背了真实的事实。1.为配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，顺凯公司作为招商引资对象与红谷滩城投公司于2009年8月签订了租赁房屋协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，商业街经营非常艰难，商户们纷纷关门停业。为减少商户不续租后的租金损失（房屋空置损耗），南昌市红谷滩新区管委会（以下简称红谷滩管委会）办公室下发了洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》文件（以下简称447号文），明确政府出台扶持政策：针对支持转型改造，没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由区城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。顺凯公司与红谷滩城投公司签订了《新天地x#楼补充协议》，其中第一条就是“根据红谷滩新区管委会447号文精神，免除乙方2年租金”，进一步证实了以上事实。据此，减免2年租金的依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。三、红谷滩城投公司的诉讼无法律依据，也违背我国民法的诚实信用原则。顺凯公司与红谷滩城投公司签订的租赁合同、补充协议合法有效，且双方已按约履行完毕，应得到法律保护。红谷滩城投公司依据南昌市审计局的审计报告向顺凯公司催缴已合法减免的租金，没有事实和法律依据，也违背诚实信用原则，不应得到支持。红谷滩城投公司因自身的原因导致南昌市审计局的审级报告认定减免依据不充分，其过错责任应由其自身承担。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免租金的依据并不是红谷滩管委会会议纪要作出的，红谷滩城投公司与顺凯公司签订的x#楼补充协议减免两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，红谷滩城投公司有权根据合同法第五十六条、第五十八条规定，要求顺凯公司补交已减免的两年租金。二、顺凯公司违反补充协议约定，未及时补交清全部物业管理费，且也未按约定将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，故红谷滩城投公司亦有权按照协议约定要求顺凯公司支付免租款。 魏福顺未答辩。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１、顺凯公司、魏福顺向红谷滩城投公司补交已减免的两年租金计人民币1724427.42元；2、本案诉讼费由顺凯公司、魏福顺承担。 一审法院认定事实：2009年8月19日，红谷滩城投公司与魏福顺签订一份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定将红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地x号楼（建筑经营面积5934平方米，地下层配套面积400平方米）出租给魏福顺，用于从事合法的娱乐（夜总会）经营；装修期为2009年8月20日至2010年7月19日止，不计租金；租赁期限为2010年7月20日起至2020年7月19日止，其中2010年7月20日至2012年3月19日为奖励免租期，不计租金；月起租租金为人民币60940元/月，2013年3月20日起至2016年3月19日的租金每年递增10%，2016年3月20日起至2020年7月19日的租金每年递增5%。之后，红谷滩城投公司与顺凯公司签订一份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议》，协议约定红谷滩城投公司同意顺凯公司延长五年租赁期，顺凯公司承租年限由2010年7月20日起至2020年7月19日止变更为由2010年7月20日起至2025年7月19日止，延长五年租赁期的单位租金标准，以第十年的租金标准为基础递增10%即人民币18.69元/m2/月。 2013年12月31日，红谷滩管委会办公室向红谷滩新区商会发出《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号），载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3、出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策……” 2015年7月25日，红谷滩城投公司与顺凯公司签订一份《新天地x#楼补充协议》，协议约定：红谷滩城投公司根据红谷滩新区管委会洪新办字［2013］447号文件精神，免除新天地x#楼两年租金共计人民币1724427.42元，具体减免时段为2013年6月20日至2015年6月19日；顺凯公司在协议签订后的7日内补交清截至2015年10月19日的租金人民币340128.16元（免除两年后的余额部分）及所拖欠的全部物管费。 2016年，南昌市审计局作出的洪审综一报（2016）1号审计报告认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象。2015年度红谷滩城投公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号）为依据，已减免赣江新天地商户租金共计人民币8390700元。审计查看了2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要，会议纪要中并没有明确红谷滩新区管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免的依据不充分，红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。 红谷滩城投公司根据南昌市审计局的审计报告向顺凯公司、魏福顺催缴租金未果，于2018年1月25日诉至一审法院，要求顺凯公司、魏福顺补缴已减免的两年租金共计人民币1724427.42元。 另查明，红谷滩城投公司系红谷滩管委会出资成立的国有独资有限责任公司。顺凯公司的成立日期为2009年9月10日。 一审法院认为，双方签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。鉴于红谷滩城投公司减免顺凯公司两年租金的依据非南昌市红谷滩新区管委会会议纪要作出的，红谷滩城投公司与顺凯公司签订的新天地x#楼补充协议减免其两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于魏福顺是否应承担本案租赁关系的责任问题，魏福顺与红谷滩城投公司签订赣江新天地房屋及附属设施租赁合同时，顺凯公司尚未成立，且顺凯公司与红谷滩城投公司签订赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议、新天地x#楼补充协议的行为系对租赁合同的确认，因此，魏福顺为设立顺凯公司而与红谷滩城投公司签订的租赁合同，该法律后果应由顺凯公司承受。综上，红谷滩城投公司要求顺凯公司补交自2013年6月20日起至2015年6月19日止租金人民币1724427.42元的诉讼请求，一审法院予以支持；其要求魏福顺补交租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、顺凯公司于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年6月20日起至2015年6月19日止租金人民币1724427.42元；二、驳回红谷滩城投公司的其他诉讼请求。如果顺凯公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20320元，由顺凯公司负担。 二审中，顺凯公司补充提交了以下证据：证据一、447号文彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给顺凯公司的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请顺凯公司补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼。 红谷滩城投公司对顺凯公司补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对顺凯公司进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求顺凯公司补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、《关于新天地商户工商信息提供情况说明》，证明顺凯公司未按照补充协议约定在每年5月30日前在红谷滩城投公司处进行工商信息备案；证据二、顺凯公司与物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、红谷滩城投公司与物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、物业费情况说明及入账单，证明顺凯公司未按照协议约定及时支付物业费；证据三、会议纪要，证明会议纪要中未明确作出减免决定。 顺凯公司对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一的三性均有异议，系红谷滩城投公司单方制作且与事实不符；对证据二的证明目的有异议，447号文针对的条件是不能拖欠物业费，但事实是顺凯公司已经缴纳了物业费，不存在拖欠行为；对证据三的证明目的有异议，减免两年租金的文件是2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的，会议纪要是后来对商会一条街下的文件。 魏福顺未到庭，也未提交书面质证意见。 对顺凯公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对顺凯公司减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求顺凯公司补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一、证据二予以确认并采信；对证据三综合本案其他证据予以考虑。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。2015年7月25日，顺凯公司与红谷滩城投公司签订补充协议。2015年8月4日，顺凯公司交纳了2013年1月至2015年9月的物业费。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案房屋及附属设施租赁合同及其补充协议、物业管理服务合同、减免租金的补充协议，是平等主体之间签订的民事合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了补充协议，对商户进行租金减免。顺凯公司亦于2015年7月25日与红谷滩城投公司签订了《新天地x#楼补充协议》并共计免除了1724427.42元租金。上述补充协议中明确约定，顺凯公司必须在协议签订后的7日内补交清租金及所拖欠的全部物管费，否则协议无效；顺凯公司转型需报红谷滩城投公司知晓、租赁物不得转租或变相转租他人、每年5月30日前须将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，否则红谷滩城投公司将无条件无偿收回房屋、终止协议，并要求顺凯公司归还免租款。根据现已查明的事实，顺凯公司未在补充协议签订后的7日内补交清租金及物管费，亦未于每年5月30日前将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，更无证据表明其已完成转型改造，红谷滩城投公司有权依约要求顺凯公司补交免租款。顺凯公司上诉称一审法院认定补充协议合法有效后又适用合同无效的规定，属于适用法律错误。本院认为，一审认定合法有效的合同系指双方签订的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》、《的补充协议》（内容为延长五年租赁期），并非指《新天地x#楼补充协议》（内容为减免两年租金）。此外，447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。本案中，顺凯公司并未举证证明其完成了转型改造，也未提供证据反驳红谷滩城投公司关于其未依约及时付清物业费、未依约将工商信息报备的证据及主张，依法应承担举证不能的不利后果。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后向顺凯公司追缴免租款，一审予以支持，并无不当。顺凯公司的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，顺凯公司的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20320元，由上诉人南昌顺凯实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 应思奇