西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初9426号 原告张宏，男，汉族，1966年12月6日出生，住西安市碑林区。 被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。 负责人王庆珍，该分公司总经理。 委托诉讼代理人李小明，男，汉族，1973年12月9日出生，住陕西省旬邑县，该公司员工。 原告张宏与被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司（以下简称中商和旭西安分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宏、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2016年3月购买了陕西省现代农业发展中心声称已竣工的房屋并签订了卓越熙郡认购协议书，原告按要求付清了多种费用，省农业中心应于2016年3月16日向原告交付房屋，但因房屋质量问题直到2016年9月下旬才将尚存在瑕疵的房屋交付给原告。被告系省农业中心选定的物业服务企业，其在对逾期交房的情况知情的情况下扣留了原告预交的2016年3月19日至2016年6月19日期间的物业服务资金，还向原告催收了2016年6月20日以后的物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定被告应退还原告2016年3月19日至2016年9月20日期间的物业费1870.52元。同时被告应按物业服务协议第六条、第二十九条约定向原告返还房屋未交付期间从2016年3月19日计算至2018年3月31日的物业费利息4163.78元。原告房屋内的水电是按分户表计量付费，但被告在2017年9月下旬对原告无人居住且不经常使用的房屋采取断水、断电，被告应退还原告2017年10月1日至2018年3月31日房屋空置期间物业服务费602.42元，其中生活垃圾处理费36元、公摊电费211.36元，电梯使用费355.06元，利息按照物业服务协议关于违约金和滞纳金的标准由被告返还2017年10月1日至2018年3月31日期间的物业费利息327.11元。小区共用部分用电总量分户按建筑面积收取每月每平方米0.25元，公摊电费应按原告分户的公摊建筑面积28.87平方米收取，但被告却按原告房屋总建筑面积140.9平方米收取公摊电费，被告应退还原告2016年9月21日至2017年9月30日期间至少多收原告的12个月公摊电费差额336.09元及利息560.6元。另被告的资质等级为二级，被告未按服务等级标准提供物业服务，根据物价局的相关文件和通知，原告的物业收费标准为每平方米1.2元，但被告物业服务费收费标准为每平方米1.5元，该收费标准为无效条款，被告应自2018年4月1日起按每月每平方米0.7元及空置房的标准向原告收取物业费，且不得向原告收取生活垃圾处理费、公摊电费和电梯使用费至原告开通水电之日。由于被告违法断水断电给原告造成损失超过10000元，现原告要求被告赔偿损失2000元。现为了维护原告的合法权益诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告2016年3月19日至2016年9月20日期间因房屋未交付使用的物业费1870.52元及利息4163.78元，小计6034.3元；2、被告对原告房屋断水断电的行为违法，被告退还原告2017年10月1日至2018年3月31日期间因房屋空置的物业费602.42元及利息327.11元，小计929.53元；3、被告退还原告2016年9月21日至2017年9月30日公摊电费的差额336.09元及利息560.6元，小计896.69元；4、《前期物业服务协议》第五条基础物业费约定为无效条款，严格按《陕西省物业服务收费管理实施办法》执行；5、被告自2018年4月1日起按空置房的标准收取原告的物业费，期间不得向原告收取生活垃圾处理费、公摊电费和电梯使用费三项费用直到为原告开通水电之日；6、被告赔偿因其违法断水断电对原告造成的损失2000元；7、本案全部诉讼费由被告承担。 被告辩称，原告要求被告退还房屋未交付使用的物业费及利息6034.3元，无事实及法律依据。被告开始收取物业费的时间是该房屋开发商通知的收房日期即2016年3月19日，原告不来收房与被告公司无关。原告所述被告公司存在断水断电行为不属实。2016年9月19日被告领取水卡，电卡亦在被告手中，原告可自行缴费购买，被告不可能对其断水断电。原告要求判令《前期物业服务协议》第五条约定无效，无事实及法律依据。同时原告要求被告自2018年4月1日起按空置房标准收取原告物业费并不得收取生活垃圾处理费、公摊电费和电梯使用费不合理。被告可不收取原告的生活垃圾处理费，但其余费用应由原告缴纳。对于原告要求被告赔偿损失2000元的请求，因原告未在该小区居住，并未产生损失，故被告不同意原告的该项诉请。 经审理查明，2016年3月19日，原、被告签订《前期物业服务协议》约定原、被告就前期物业服务协议达成一致，被告为卓越熙都小区提供物业服务，原告房屋位于该小区2楼1单元1301室，建筑面积为140.9平方米，基础物业费（包干制）中住宅基础物业服务费为每平方米每月1.5元，电梯运行能耗费、维保费、年检费由物业服务企业向业主收取，计费方式为确定基准楼层计价，首层为每月每平方米0.3元二层至三十二层每增加一层费用每平方米每月递增0.01元，城市居民生活垃圾处理费以户为单位按月由业主个人缴纳每月每户6元，住宅水费为每吨3.63元，小区共用部分用电总量分户按建筑面积收取每月每平方米0.25元。2016年3月19日，原告签署了房屋验收单，该验收单载明门口透视口有划痕，房内空开部位没标示，厨房墙面空鼓，分集水器上方客厅西堵墙顶棚阳角不平直。被告提交了收楼确认书及业主收楼资料移交清单的复印件，原告对此予以认可，该收楼确认书及业主收楼资料移交清单有原告的签名，落款时间为2016年9月2日。庭审中，被告表示原告确在2016年9月2日办理了收房手续，但其认为收房日期应以开发商给原告下发的收房通知单载明的2016年3月19日为准。 2016年12月25日，原告张宏提出空置房物业费申请，申请自2016年7月1日至2017年3月31日物业服务费按70%缴纳。2017年3月24日，原告再次申请2017年4月1日至2017年6月30日物业费服务费按70%缴纳。2017年9月18日，原告张宏申请2017年10月至2018年3月31日物业服务费按70%缴纳。原告提交了收款收据显示原告向被告缴纳了2016年3月19日至2018年3月31日期间的物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，其中2016年3月19日至2016年6月19日收取物业费634.05元、电梯费177.53元、公摊电费105.68元、生活垃圾处理费18元，共计935.26元；2016年6月20日至2017年3月31日收取物业费1407.96元、电梯费553.94元、公摊电费329.79元、生活垃圾处理费56.2元，共计2347.89元；2017年4月1日至2017年6月30日收取上述各项费用共计745.05元；2017年7月1日至2017年9月30日收取上述各项费用935.26元；2017年10月1日至2018年3月31日收取物业费887.62元、电梯费355.06元、公摊电费211.36元、生活垃圾费36元，共计2470.76元。另原告按空置房屋标准向被告缴纳了2018年4月1日至2018年6月30日物业费568.11元。庭审中，原告提交照片一张，证明被告断水断电给原告造成损失，被告对此不予认可，并表示其不存在断水断电行为。另查明，2016年9月19日原告领取了该房屋水卡。被告给其房屋已通水电。庭审中，原告明确诉请表示其诉请第一项的物业费为两个季度物业费，每季度包括物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费共935.26元，两个季度共1870.52元；诉请第二项的物业费包括生活垃圾费、公摊电费及电梯费共602.42元。被告表示空置房屋的收费标准是基础物业费按70%收取，其余收费项目及标准不变，同时公摊电费的测算系按照建筑面积计算的，双方在物业服务协议中已对此进行了明确。 上述事实，有前期物业服务协议、收楼确认书、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告自愿签订《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，故对原、被告均具有约束力。庭审中，从被告提交的房屋验收单显示原告在2016年3月19日收房时发现房屋存在相应的问题，并未实际收房，且原、被告均认可原告的实际收房时间为2016年9月2日，故被告应退还原告实际收房前缴纳的2016年3月19日至2016年9月1日期间缴纳的物业费。原告明确诉请表示其诉请第一项的物业费实际包括物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，每季度共935.26元，故被告应向原告退还上述期间物业费1683.46元。对于原告要求被告支付该物业费的利息4163.78元一节，因双方并未对此进行约定，故本院不予支持。对于原告要求认定被告对房屋断水断电的行为违法的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告退还2017年10月1日至2018年3月31日期间物业费，包括生活垃圾费、公摊电费及电梯费共602.42元及利息327.11元的请求，于法无据，本院亦不予支持。对于原告要求被告退还2016年9月21日至2017年9月30日公摊电费差额336.09元及利息560.60元的请求，因双方在前期物业服务协议中对此已进行了约定，故本院对此不予支持。对于原告要求判令《前期物业服务协议》第五条基础物业费约定为无效条款，按照《陕西省物业服务收费管理实施办法》执行的请求，因该服务协议系原、被告协商一致签订的，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对此不予支持。对于原告要求判决被告自2018年4月1日起按空置房标准收取原告物业费，且不得向原告收取生活垃圾处理费、公摊电费和电梯使用费直到为原告开通水电之日的请求，于法无据，本院对此不予支持。对于原告要求被告赔偿断水断电对原告造成损失2000元的请求，因证据不足，本院对此不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内向原告张宏退还2016年3月19日至2016年9月2日期间物业费1683.47元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张宏的其余诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 王 玮 人民陪审员 车 稳 二〇一九年十二月二日 书 记 员 党鹏英 打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达 1