贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2696号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷,该公司董事长。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。 被告：卢明伟，男，1985年10月1日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，住址：黔东南州凯里市营盘西路南侧、韶山北路西侧锦江大厦4层。 法定代表人：张凡，该公司经理。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司股东。 委托诉讼代理人：万光月，该公司职工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告卢明伟、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司和贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人童作春、方芳到庭参加了诉讼，被告卢明伟、被告贵州璐源瑞德置业有限公司委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法支付原告物业管理费8901.60元；2、请求被告支付原告公摊费600.00元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司系绥阳县洋川镇璐源城市广场F-5号商铺的产权人（于2016年8月31日向被告贵州璐源瑞德置业有限公司购买），被告贵州璐源瑞德置业有限公司系绥阳县洋川镇璐源城市广场F-23、F-25号商铺的产权人。被告卢明伟租赁位于绥阳县××城市广场××、××、××号商铺用于经营“你好拽”。2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源·城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，将被告璐源城市广场一期项目1#、2#地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告卢明伟尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业管理费9801.6元(148.36㎡×3元/月/㎡×20个月)，公摊费600元，被告向原告主张违约金200元。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告卢明伟辩称：原告所提出的物业费的计算时间不与人同，我在2016年11月开业经营店铺，而在2018年1月时已经将店铺转租，我已不再是该房屋的物业服务受益人。在使用该房屋经营期间，我店铺门口的排油烟机的管道一直在漏油，而物业公司至今仍未进行处理。 被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司未作答辩。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：针对原告诉卢明伟、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司与贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，如果原告与被告签订新的物业服务协议，我公司不应当承担给付物业服务费的连带责任。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务，合同于2019年2月28日已终止。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》中约定的主要内容如下：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2016年7月1日，被告卢明伟与被告贵州璐源瑞德置业有限公司管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订了《璐源城市广场商业管理合同》，合同约定，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将其开发的“璐源城市广场”璐源城市广场1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺，建筑面积别为47.80平方米、52.14平方米和48.42平方米租赁给被告卢明伟作经营用房使用。2016年8月31日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，出卖人被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场1期2组团一层F-1-5出卖给被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司。2018年1月19日，被告卢明伟与贵州盛汇商业管理有限公司签订《合同作废协议》，协议解除双方于2016年7月1日签订的《璐源城市广场商业管理合同》。2016年7月15日，被告卢明伟与原告签订《前期物业服务合同》中约定的主要内容如下：第四条第七款：被告需按期付清各种相关费用，在每年物业管理费到期前15日履行交费义务，将当年费用缴清，逾期将按日向被告支付缴纳费用3%的违约金；第五条：原告为被告提供物业服务，被授权进行璐源城市广场物业辖区的管理、组织和维护工作；第六条第二款：商业服务费：一层：3.00元/月·平方米；二层、三层：2.00元/月·平方米。公用水电费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）从被告接到通知书之日起计算；第六条第三款：物业费用按年交纳，被告应在每年到期前15日前履行缴费义务，将费用金额缴清；第八条：璐源城市广场由原告深圳市公元物业管理有限公司根据本协议的内容进行服务管理，为期三年；违约责任第九条第一款：原告有权对被告的欠费事实进行通知并有权向被告按缴费金额20%收取违约金。合同签订后，原告对绥阳县璐源城市广场进行了物业服务，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺交给被告卢明伟经营，被告卢明伟于2016年7月15日向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月31日的物业费5328.00元。 另查明：2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。璐源城市广场1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺建筑面积为共148.36平方米。被告贵州璐源瑞德置业有限公司向原告缴纳了该商铺截止至2016年11月8日的物业费1735.81元。 上述事实，有原、被告的陈述、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、1组2组团已签合同铺面物管费明细、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《绥阳县发展和改革局关于绥阳县璐源城市广场小区物业管理服务收费标准和室内停车服务收费标准的批复》、[璐源城市广场]物业2018年四季度重点工作服务工作公示、供配电房巡查记录表、《前期物业服务协议》、客服前台接待记录表、《合同作废协议》、绥阳县前期物业合同备案申请表、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、消防水泵日常巡查表、建筑消防设施月检维保记录表、《垃圾清运协议》、物业费收据、《璐源城市广场商业管理合同》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：原告与被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理。2016年7月1日，被告卢明伟与被告贵州璐源瑞德置业有限公司管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订了《璐源城市广场商业管理合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将其所有的“璐源城市广场”1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺租赁给被告卢明伟经营“你好拽”使用，2018年1月19日双方解除合同。2016年7月15日，被告卢明伟与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告卢明伟提供物业服务。被告卢明伟2016年7月1日租赁被告贵州璐源城市广场的1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺，虽于2016年11月才开始开业经营，但在装修期间，被告卢明伟与业主（商铺所有人）也应支付物业管理费。2016年7月1日至2018年1月19日，原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司和实际使用人被告卢明伟。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《前期物业服务协议》的约定向“璐源城市广场”1期2组团一层F-1-5/F-1-23/F-1-24号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告卢明伟、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司连带支付原告物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。案件涉及的物业管理费的单价，按照《璐源城市广场商业管理合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》的约定为3元/平方米/月。被告卢明伟已经缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费，因此原、被告间计算物业服务费的时间2017年7月1日至2018年1月19日。对于“璐源城市广场”1期2组团一层F-1-5、F-1-23、F1-24号商铺由被告卢明伟共同承担物业管理费为148.36㎡×3元/㎡/月×6个月19天﹦2817.36元，扣除被告贵州璐源瑞德置业有限公司缴纳的1735.81元，未缴物业费为1081.55元，因贵州璐源瑞德置业有限公司已经缴纳了至2017年11月8日前的物业费，加上被告卢明伟缴纳的费用，超过了连带责任期间，故其对前述款项不承担连带责任，由被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对前述款项承担连带支付责任。对于2018年1月19日以后的物业服务管理费，原告深圳市公元物业管理有限公司可在物管费交纳期限到期后另行主张权利。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费600.00元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，没有证据支撑，故对该费用，本院不予支持。被告卢明伟以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。被告卢明伟未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告卢明伟不构成违约，对于原告要求被告卢明伟存支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告卢明伟支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业管理费为1081.55元，限于本判决生效后十日内付清。被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对前述款项承担连带支付责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告卢明伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十二日 法官助理刘成应 书记员陈轲