贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13152号 原告：韩昭群，女，汉族，1971年7月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：张拥军，男，汉族，1970年10月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：韩昭群（特别授权代理），系原告张拥军之妻子。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般代理），该公司业务员。 原告韩昭群、张拥军与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩昭群（亦为原告张拥军之委托诉讼代理人），被告大众公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理大众国际负五层负5-763号房不动产权属证书并交付原告；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款249,518.00元为基数，按照合同约定按日向原告支付已交付房价款的0.03%从2016年7月27日起计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年3月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于毕节××××区中山路大众国际负五层负5-763号房，建筑面积17.91平方米，总房款249,518.00元。合同约定：第八章第二十二条第三节转移登记，（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（四）双方同意按照第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕购房款。但至今，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约。被告逾期已经超过180个工作日，违约金应按照合同约定按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金标准计算。据此，原告诉至法院，望判如所诉。 被告答辩称：一、原告在与被告签订商品房买卖合同的同时与被告另行签订返租十五年的合同，当时所有负五层的业主均口头表示不办理房屋产权登记，目的就是不想缴纳3%的契税。以此来规避国家相关税费，现在却把责任反推到被告身上。后来由于商场未如期开业，被告按返租合同约定支付了原告三年的租金，后经七星关区政府协调，被告又支付了1年半的租金。二、2017年9月15日，根据七星府呈[2017]196号文件，经蒋市长批示同意被告将涉案商铺“特事特办”办理不动产权初始登记。三、2017年9月30日，被告书面通知原告及涉案商铺业主向房管部门缴纳相关税费，办理产权登记，但原告至今还未缴纳相关费用。综上，并不是被告不为原告办理不动产产权登记，而是原告自身原因而导致无法办理。并非被告的过错所导致，不应归责于被告，请求贵院查明事实、分清责任后作出公平的判决。庭审时，被告补充答辩：一、原告的诉请已超过三年诉讼时效；二、违约金约定过高，请求法院依法调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：大众（商）2014-219）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区中山路大众国际第负五层负5-763号房，该商品房为商业营业用房；该商品房总价款为249,518.00元，买受人采取贷款方式付款；转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付房款185,042.00元。被告确认返租租金抵购房款，原告已全额支付了合同价款249,518.00元。原告认为，被告至今仍未将办理转移登记有关文书交付给原告，构成违约，故以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。对于被告提出与原告等业主另行签订返租协议时，负五层的业主均口头表示不办理房屋产权登记及是原告自身原因而导致无法办理不动产产权登记的抗辩主张，被告未提供证据证明，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。原告主张按照合同约定的日0.03%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额249,518.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2016年7月26日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2016年7月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年10月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年10月12日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年10月13日起至被告履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款249,518.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月13日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告要求被告为其办理涉案房屋不动产权属证书并交付的问题，本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩昭群、张拥军支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以249,518.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月13日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告韩昭群、张拥军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十二月七日 书记员  高立