江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初1910号原告:扬州市科光汽车电子电气有限责任公司,住所地江苏省扬州市平山北路东侧。法定代表人：陈实，该公司执行董事。委托诉讼代理人：凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。被告:扬州亚泰医学设备有限公司,住所地江苏省扬州市邗江区科技园路8号7。法定代表人：李菁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱飞龙，江苏仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘彤，江苏仁方律师事务所律师。原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司（以下简称科光公司）与被告扬州亚泰医学设备有限公司（亚泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科光公司的委托诉讼代理人李秋峰、被告亚泰公司的委托诉讼代理人朱飞龙、潘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空、迁让出所租原告的房屋；2.判令被告支付租金36万元、电梯费36000元、物业费36000元（计算至2017年12月31日）、代垫的电费3041.5元，并承担逾期付款违约金（按逾期金额每日千分之五从2018年1月1日起计算至实际支付止）。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于扬州甘泉科技园面积2000平方米的标准厂房出租给被告使用。双方对房屋的租期、租金、其他费用、违约责任等进行了约定。租赁合同签订后，被告未能按合同约定及时缴纳物业费、电梯费等。原告多次催缴，被告置之不理。截止2017年12月31日，被告也没有完成上缴税收800万元的标准。根据租赁合同的约定，被告应按每月10元每平方米的价格向原告补交房租，但被告至今分文未交。2017年11月27日，原告向被告寄发律师函，要求被告在接到律师函后10日内腾空厂房并结清房租、物业费、电梯费等费用，但被告仍未回应。亚泰公司辩称，案涉租赁物所运转项目系原告招商引资项目，合同签订后两个月左右该项目即停止运转，被告装修一新的租赁物并未实际使用，故电梯费、物业费不应由被告承担；项目运转出现问题而无法继续承租的情况，被告第一时间明确告知了原告主管部门的相关领导，原告对此完全知情；原告明知被告未实际使用租赁物，却不及时行使合同权利要求终止与被告的合同从而防止损失扩大，其目的在于向被告索取不应由被告承担的租金及违约金；认可原告主张的电费，愿意将装修冲抵给原告。本院经审理认定事实如下：2016年6月，案外人孙贵平代表原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将甘泉科技园的标准厂房7栋3楼租赁给乙方用于医学材料的研发、生产、销售，乙方租赁房屋面积2000平方米，租赁时间从2016年6月1日起至2021年6月1日终止，租期5年。合同第五条约定，乙方项目注册资本800万元，纳税、开票地须在维扬经济开发区，至（可能系笔误，应为“自”）租房之日起到2017年12月31日，如乙方累计上缴税收达800万元以上（含设备抵扣税部分），乙方可享受2016年、2017年房租免租的优惠。如果乙方未完成上述税收标准的50%，则按照10元/㎡/月补缴2017年房租。如果乙方完成上述税收标准的50%-100%，则按照5元/㎡/月补缴2017年房租。2018年起按照10元/㎡/月交纳房租，按年缴付，先付后租，租金于起租日起一周内缴付。如2018年乙方年上缴税收达1500万元以上，给予房租返还或冲抵下年房租，达到一年返一年。合同第六条约定，水电由甲方负责供给乙方使用，每月按表计量结清，用电负荷费根据乙方申请的负荷缴纳。乙方在租用期间按1元/平方米/月的价格缴纳物业管理费，自进场日期开始计收，一年一收，每年12月份结算。电梯费用1元/平方米/月。合同第七条约定，乙方逾期支付房屋租金、物管费等费用，自滞付之日起，乙方须向甲方交付违约金，违约金按逾期金额每日千分之五收取，直至乙方缴清为止。原被告签订《房屋租赁合同》后，被告未缴纳电费、物业费、电梯费、租金等费用。2017年7月19日，原告通过物业公司张贴《通知》通知被告缴纳房租和物业费。2017年11月28日，原告委托律师向被告寄发律师函，要求解除双方之间的租赁合同，结清所欠费用，并于收到律师函后10日内腾空房屋，该律师函后被退回。2017年12月底，被告与孙贵平等领导就新项目进行洽谈。庭审中，被告陈述“物业来收费用，当时老板就说项目不知道能不能做，我也已经花钱装修了，只能用装修抵费用；到了2016年底项目正式确定不做了，后来所有人撤场了……老板就再也没去过，一直到这次打官司，新项目自2017年开始谈，一直到2018年才签。最早2017年上半年就应该和孙贵平讲过前面的项目不做了，还有项目也愿意放在工业园”。原告则认为“被告不再租赁我方房屋的时间是2018年4月份……即便谈新项目不再租赁原告厂房的时间，最迟也要到2017年12月底”。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从本案的证据看，双方履行所签订的《房屋租赁合同》的前提是被告的相关项目能够正常启动，而从本案的实际情况看，涉案项目并未实际启动。被告在签订《房屋租赁合同》后从未支付过电费（合同约定每月按表计量结清）、物业费（合同约定自进场日期开始计收，一年一收，每年12月份结算），电梯费和租金。2017年7月19日，原告通过物业公司向被告催收房租和物业费，可以证明原告至迟于当日已知道被告的项目并未实际启动（合同约定自租房之日起到2017年12月31日，如被告累计上缴税收达800万元以上，则可享受2016年、2017年房租免租的优惠），此时原告已明确知道被告存在根本违约行为，其应采取包括解除合同在内的适当措施防止损失的扩大。考虑到原告另行出租涉案房屋尚需要一段时间，本院酌定由被告支付原告2016年6月1日至2017年10月31日共计17个月的租金34万元及逾期付款违约金（以34万元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。关于原告主张的物业费和电梯费，考虑到被告的相关项目并未实际启动，本院酌定由被告按70%的比例支付上述17个月期间的物业费、电梯费47600元及逾期付款违约金（以47600元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。原告此后的损失属于其应当采取适当措施而未采取措施所导致的扩大损失，本院不予支持。被告认可原告主张的代垫电费3041.5元，本院予以准许，被告应给付原告上述3041.5元电费并支付逾期付款违约金（以3041.5元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。被告要求对涉案租赁物的装饰装修物价值进行司法鉴定并冲抵所欠款项，因原告已明确表示不同意利用上述装饰装修物，故本院对被告的鉴定申请不予准许，被告应将涉案租赁物恢复原状后交付给原告。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告扬州亚泰医学设备有限公司应于本判决生效之日起十日内将案涉租赁房屋腾空并交付给原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司；二、被告扬州亚泰医学设备有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司租金34万及逾期付款违约金（以34万元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告扬州亚泰医学设备有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司物业费、电梯费47600元及逾期付款违约金（以47600元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、被告扬州亚泰医学设备有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司电费3041.5元（以3041.5元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；五、驳回原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7906元，由原告扬州市科光汽车电子电气有限责任公司负担906元，被告扬州亚泰医学设备有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 涛人民陪审员  苗德林人民陪审员  赵 平二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李婷婷