东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5179号原告：孟兆元，男，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：陈颖，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：东营中建国际置业有限公司，住所地东营市府前街59号（孵化大厦B楼）。统一社会信用代码9137050076188842XF。法定代表人：蒋金木，总经理。委托诉讼代理人：刘方，山东鲁北律师事务所律师。原告孟兆元与被告东营中建国际置业有限公司（以下简称中建国际公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟兆元及其委托诉讼代理人陈颖与被告中建国际公司的委托诉讼代理人刘方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟兆元向本院提出诉讼请求：1.判令中建国际公司继续履行孟兆元与中建国际公司之间的房屋买卖合同并交付房屋；2.判令中建国际公司赔偿自2016年2月10日起至实际交付房屋之日止因其违约行为给孟兆元造成的经济损失（以60万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.案件受理费由中建国际公司负担。事实和理由：孟兆元与中建国际公司于2016年2月2日签订《格拉斯小镇定购协议书》，约定：中建国际公司将坐落于东营区的房屋出售给孟兆元。房屋总价100万元、定金60万元；同时约定在签订定购协议书7天内到销售中心签订正式购房合同，未在规定时间内签订正式购房合同视为违约。孟兆元于协议签订当天向中建国际公司支付定金60万元，但中建国际公司在收取定金并出具收据后，未能按协议书约定配合孟兆元签订房屋买卖合同。孟兆元多次催促，但中建国际公司拒不签订正式房屋买卖合同，明示违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，孟兆元与中建国际公司签订的定购协议具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。为维护孟兆元的合法权益，提起诉讼，望判若所请。中建国际公司辩称，一、孟兆元未按认购协议书约定的时间向中建国际公司交纳购房定金60万元，仅支付了5万元，孟兆元构成违约，中建国际公司不应承担孟兆元的经济损失，且孟兆元无权要求中建国际公司继续履行合同；二、孟兆元的主张已超过诉讼时效，其请求应予驳回；三、因设计变更，现在格拉斯小镇房屋户型及格局均与定购协议书中的不同，不能视为同一房产，定购协议书中所确定的房屋实际已不存在，孟兆元要求中建国际公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋的诉讼请求无法实现；四、中建国际公司不存在违约行为，且孟兆元主张要求继续履行房屋买卖合同与主张经济损失存在矛盾，孟兆元主张经济损失不能成立。综上，孟兆元的主张不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月，孟兆元欲购买中建国际公司开发的位于商铺。孟兆元于2016年1月25日通过转账方式向中建国际公司支付5万元，中建国际公司为孟兆元出具收据，收据载明，交款单位为孟兆元32-1-102，收款事由为商业定金。2016年2月2日，孟兆元（乙方）与中建国际公司（甲方）签订《格拉斯小镇定购协议书》，约定，乙方订购位于东营区房屋一套，正房面积约为117.73平方米，单价为8494.01元/平方米，定购总价为100万元。定购房屋定金为60万元。该定金交纳后本协议自动生效，经双方协商，所交定金不予退还。乙方在签订定购协议书7天内到销售中心签订正式购房合同，届时乙方应携带本定购协议书、定金收据、登记房产权名义人之身份证、应付款项等资料。未在规定时间内签订正式购房合同者视同违约，丧失定购该房屋的权利，并取消备注中优惠。乙方所付定金及其他房款均须取得甲方出具之证明，否则对甲方不生效力。本定购书在签订正式合同后失效。定购协议书中备注为：乙方付款方式为按揭，签订正式购房合同时正房享受董事长特批优惠。如付款方式发生变化则优惠额度随之变。面积及交房标准以正式购房合同及政府最终批文为准。同日，孟兆元通过银行转账方式向中建国际公司的工作人员印树亮账户转款55万元，中建国际公司为孟兆元出具收据，收据载明，交款单位为孟兆元32-102，收款事由为商业房款。截至庭审前，中建国际公司尚未与孟兆元签订正式购房合同。另查明，中建国际公司于2013年7月24日取得了涉案土地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并于2015年7月24日取得了预售许可证。涉案房屋已建成并经验收合格，实测面积为148.79平方米，达到交付条件，且未再行出售。孟兆元同意对涉案房屋增加的面积按照每平方米8494.01元的单价补交房款。本院认为，中建国际公司取得了商品房预售许可证，具备销售商品房主体资格，其与孟兆元签订的《格拉斯小镇定购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认购书要认定为商品房买卖合同应同时具备两个条件：其一、具备商品房销售合同的主要内容；其二、出卖人已经按照约定收取了购房款，既可以是全部购房款，也可以是部分购房款。涉案《格拉斯小镇定购协议书》对双方当事人、商品房坐落、单价、面积、总价款、付款方式、付款时间等事项进行了清晰、明确的约定，中建国际公司按照约定收取了60万元的购房款，故该定购协议书应视为商品房买卖合同。孟兆元将涉案55万元款项转入中建国际公司职工印树亮账户，且中建国际公司为孟兆元出具了收据，中建国际公司提出的因其未收到涉案55万元款项，故未与孟兆元签订正式房屋买卖合同的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。双方在定购协议中虽未约定房屋交付条件、交付时间等条款，根据法律规定，合同生效后，当事人对相关内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据查明的事实，涉案房屋已建成并验收合格，具备了法定的交付条件，经本院释明后，孟兆元同意按照现有条件接收涉案房屋，本院本着保护诚实善良购房人和尽量维护交易稳定的原则，支持孟兆元关于交付房屋的诉讼请求。关于在中建国际公司向孟兆元交付房屋前，孟兆元应否首先支付剩余购房款及支付方式的问题。本院认为，中建国际公司虽未提出抗辩或反诉要求孟兆元支付剩余房款，但基于本案的客观情况，孟兆元应先履行支付剩余购房款的义务，理由如下：一是购房人负有支付房款的先履行义务，该义务符合法律规定，也符合先付款后交房的交易惯例；二是涉案定购协议书约定剩余房款以银行按揭贷款方式支付，但办理银行按揭贷款，需银行审查孟兆元是否符合发放贷款条件、开发商提供阶段性保证，三方签订借款合同等流程方能实现，鉴于孟兆元与中建国际公司之间已存在嫌隙，且银行并非本案当事人，本院不宜强制缔约，经本院释明后，孟兆元坚持要求交付房屋，其应在交付房屋之前向中建国际公司支付剩余购房款663824元（148.79平方米×8494.01元/平方米—60万元）。涉案定购协议书签订后，孟兆元在长达三年多的时间里一直催促中建国际公司签订正式房屋买卖合同，而中建国际公司怠于履行上述义务，中建国际公司提出孟兆元的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。中建国际公司提出的涉案房屋因设计变更导致面积增大，不能视为同一处房产，不能继续履行房屋买卖合同的抗辩意见于法无据，理由如下：其一、涉案定购协议书约定的房屋位置明确、特定，指向具有唯一性，应认定为同一房产；其二、双方签订定购协议书时因涉案房屋并未建成，约定的面积系预测面积，且双方约定实际面积以正式购房合同及政府最终批文为准，符合交易惯例。因双方未约定交房时间，孟兆元提出损失赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告孟兆元于本判决生效之日起六十日内向被告东营中建国际置业有限公司支付剩余购房款663824元，被告于原告支付上述购房款之日起十日内向原告交付位于东营区房屋；二、驳回原告孟兆元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14736.94元，减半收取7369元，由被告东营中建国际置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 高 敏二〇一九年十二月十一日书记员 王明梅