四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17132号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：毛凯，男，1956年1月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人毛凯因与上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，毛凯和保利公司均不服四川省成都市新都区人民法院(2019)川0114民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 毛凯上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院(2019)川0114民初2467号民事判决书第四项、第五项判决，依法改判保利公司支付因违反合同约定交房错误给毛凯造成的损失（包括毛凯解除与保利公司租赁合同的损失赔偿款42500元；毛凯的房租损失，按照租金4000元/月，从2018年3月14日起计算至实际交付房屋止；维权产生的误工费、交通费等费用10000元）；2.判令保利公司支付逾期交房违约金13946元；3.一、二审诉讼费由保利公司负担。事实和理由：1.一审对房屋交付错误的责任划分不当，本案中房屋交付错误的全部责任属于保利公司，毛凯作为买受人已经尽到了最大限度的注意义务，不存在任何错误和过失，案涉房屋的损失应当由保利公司承担；2.一审判决对租金损失计算错误；3.保利公司逾期交房的事实客观存在，按照合同约定，保利公司应当承担逾期交房的违约责任。 保利公司的答辩意见为：1.毛凯明知房屋存在交付错误未予纠正，放任损失的产生和扩大，对此负有严重的过错；2.本案中毛凯仅以另一案的调解书来主张损失，而调解书确认的金额未经法院审查，因此法院不应依据调解书来作为认定毛凯损失的依据；3.案涉房屋符合合同约定的交付条件，并事实上也已经完成了交付，保利公司不应承担逾期交房违约责任。综上，请求驳回毛凯的全部上诉请求。 保利公司的上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院(2019)川0114民初2467号民事判决书，改判驳回毛凯的全部诉讼请求，支持保利公司一审反诉的全部诉讼请求；2.判令本案的一审诉讼费、反诉费、上诉费由毛凯承担。事实和理由：1.从2018年4月4日起，案涉房屋均处于毛凯的控制之下，且毛凯存在未予纠正交付错误，拖延接受正确房屋的情形，由此导致损失的扩大，故毛凯的损失应由其自行承担；2.毛凯与张贤之达成的调解协议约定的损失金额过高，且该损失金额未经法院开庭审理确认，故调解书确认的金额不应由保利公司承担；3.一审法院已查明毛凯对房屋交付错误存在责任，而房屋装修拆除、恢复部分是房屋交付错误导致的后果，故毛凯也应当承担拆除恢复房屋的相应责任，一审法院仅判决保利承担该责任错误；4.一审判决未正确适用《合同法》第一百一十九条的规定。 毛凯的答辩意见为：1.交房错误的全部原因均在保利公司，应驳回保利公司的上诉请求；2.31号房屋已经被张贤之承租后进行了装修，而保利公司拒不配合拆除装修，故现阶段根本不具备接受房屋的条件；3.房屋交付错误后，毛凯一直在积极处理与承租人之间的租赁关系，同时毛凯也积极地与保利公司就交付错误产生的相关损失与保利公司积极协商沟通，毛凯没有任何不当扩大损失的行为；4.在毛凯与张贤之的租赁合同纠纷一案中，保利公司一直以其不属于租赁关系的双方，不参与调解，但在该案中承租人张贤之已向法院提交了全部损失的原始票据。毛凯正是为了降低损失、节约时间才在法院的主持下与承租人达成调解协议。综上，保利公司的上诉理由不能成立，请求法院驳回保利公司的上诉请求。 毛凯向一审法院起诉请求：1.保利公司支付因房屋交付错误造成的损失[包括解除租赁合同支付的赔偿款42500元，房屋租金损失(从2018年3月14日起，按照每月4000元的标准，计算至房屋实际交付之日止），维权产生的误工费、交通费等费用10000元]；2.保利公司将预售许可证2186号项下第21幢1层31号房屋交付给毛凯；3.保利公司拆除预售许可证2186号项下第21幢1层31号房屋装修、恢复原状；4.保利公司支付逾期交房违约金13946元。 保利公司向一审法院反诉请求：1.判令毛凯拆除预售许可证2186号项下房屋的装修、恢复原状并承担相关费用；2.判令毛凯腾退预售许可证2186号项下房屋给保利公司；3.判令毛凯向保利公司支付占用预售许可证2186号项下 房屋造成的损失（按照每月4000元的标准，从2018年4月4日起计算至实际退还房屋之日止） 一审法院认定事实：2017年11月29日，毛凯与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛凯（买受人）购买保利公司（出卖人）开发的成都市新都区地块，预售许可证2186号项下商业用房，预测建筑面积33.25平方米，其中套内建筑面积29.18平方米，分摊的共有建筑面积4.07平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26850.27元，总价款为783491元，买受人在2017年11月29日前支付。合同第四项第一款尾部载明：“关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。”合同第十五条第一款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”合同第十八条载明：“（一）出卖人在2017年12月14日前向买受人交付该商品房……(二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。…..买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（四）交接程序：买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：…..2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以交纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或者委托第三方查验该商品时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。”合同附件一保利.拉菲云邸项目21号楼一层平面图标注了商铺的具体位置，毛凯在31号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章，该图显示30号的宽度是3.7米，31号的宽度是4.3米，32号的宽度是5.4米。合同签订后，毛凯于2017年11月29日支付全部购房款783491元。 2018年3月14日，保利公司和毛凯进行房屋交接，交付时保利公司将商品房买卖合同附件一中标注的32号房屋交付给毛凯，毛凯予以接收。接收上述房屋当日，毛凯、宋喜珍（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸住宅小区外的商业房第31号铺面出租给乙方，每月租金4000元，全年合计48000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金4000元。”合同第六条载明：“甲、乙双方必须忠实履行合同，若任意方单方违约，须赔偿对方一个月租金损失。”房屋租赁合同签订当日，毛凯将房屋交给承租人，承租人开始对32号商铺进行装修。2018年4月4日，保利.公园198三期物业服务中心向毛凯和承租人发出《停工告知书》，载明：“经198三期物业服务中心在日常巡查时，发现您正在施工装修的该商铺与您商铺买卖合同上的面积存在差异，经核查，您所施工装修的30、31号商铺号与您购买的商铺号不一致。为避免造成更大的经济损失，现告知您暂时停止该商铺的装修施工，待进一步商议处理。”之后，承租方停止装修，毛凯就后续问题的处理与保利公司进行协商，但一直未达成一致意见。毛凯也未与承租人就租赁合同后续事宜的处理达成一致意见。毛凯于2018年6月21日将承租人支付的半年房屋租金和押金共计28000元退还给张贤之。 2018年8月14日，毛凯，宋喜珍以张贤之作为被告，保利公司作为第三人向新都法院提起诉讼，请求判令：1.解除毛凯、宋喜珍与张贤之于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2.张贤之拆除装修并恢复原状；3.张贤之承担因自身行为导致的扩大损失，损失按月租金4000元，从起诉之日计算至实际退还房屋之日止。该案审理过程中，毛凯、宋喜珍撤回对第三人保利公司的起诉，法院予以准许。2018年11月2日，毛凯、宋喜珍与张贤之在法院主持下，达成以下调解协议：1.解除毛凯与张贤之于2018年3月14日就位于保利云邸住宅小区外的商业街31号商业用房签订的《房屋租赁合同》；2.毛凯、宋喜珍一次性赔偿张贤之因解除合同造成的装修损失及其他违约责任合计42500元，此款于2018年11月4日前付清；3.合同解除后，由此造成的拆除装修等恢复房屋原状的费用全部由毛凯、宋喜珍承担；4.双方确认毛凯、宋喜珍已向张贤之收取的从2018年7月1日至2018年12月31日的租金24000元及押金4000元，合计28000元，毛凯、宋喜珍已于2018年6月21日退还张贤之。新都法院作出（2018）川0114民初8140号民事调解书，对上述协议内容进行了确认。2018年11月2日，毛凯将上述调解协议确定的赔偿金42500元支付给张贤之，张贤之向其出具了《收条》。张贤之将32号房屋返还给毛凯。之后，毛凯与保利公司就房屋交付错误的后续事宜处理未达成一致意见。法院受理案件后，于2019年4月18日组织双方对房屋现场进行查看，32号房屋上方搭建有钢结构，毛凯未当场向保利公司接收其购买的31号房屋，也未将32号房屋返还给保利公司。2019年4月17日，保利公司向毛凯邮寄了要求接收31号房屋的通知书，毛凯于2019年4月19日签收了该通知书。 另查明，一、2017年6月22日，案涉房屋所在的21号楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位验收合格，并取得了竣工验收报告。二、2017年6月19日出具的案涉房屋所在的21号楼《面积实测报告》显示：21-1-30号的建筑面积合计为31.5平方米，21-1-31号的建筑面积合计为33.25平方米，21-1-32号的建筑面积合计为61.83平方米。三、毛维系毛凯之女。2017年11月29日，毛维与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛凯购买案涉房屋相邻的30号商业用房，预测建筑面积31.5平方米，其中套内建筑面积27.64平方米，分摊的共有建筑面积3.86平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26910.71元，总价款为743812元。合同附件一保利.拉菲云邸项目21号楼一层平面图标注了房屋的具体位置，毛维在30号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章。四、毛凯及其女儿一起与保利公司办理了商业用房的交接手续，毛维接收的房屋为与30号相邻的31号。收房当天，毛维（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸小区外的商业街第30号铺面出租给乙方，每月租金3000元，全年合计36000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金3000元。”该租赁合同签订后，毛维将从保利公司接收的31号房屋交付给张贤之。张贤之将31号房屋和32号房屋中间的围墙拆除，统一在两房屋上空搭建了钢构平台。 一审法院认为，毛凯与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。毛凯与保利公司签订买卖合同，约定由毛凯购买31号房屋。合同签订后，毛凯依约支付了该房屋的全部购房款。2018年3月14日，保利公司误将与之相邻的32号房屋交付给毛凯。保利公司认为，毛凯对于房屋交付错误负有重大责任，其在收房时明确知晓房屋交付错误，仍然接收该房屋，其接收行为具有主观恶意，应承担房屋交付错误的责任。对于该项抗辩主张，法院认为毛凯对房屋的交付错误存在一定过错，原因如下：毛凯购买的房屋预测面积和实测面积均为33.25平方米，但其从保利处接收的32号房屋的实测面积为61.83平方米，凭日常生活经验，并尽合理注意义务，毛凯知道或应当知道保利公司交付的房屋存在错误。但是，毛凯并未充分合理注意该问题，也并未向保利公司提出该问题，而是与第三人签订了房屋租赁合同，将房屋交付给承租人进行经营，导致了诸多损失的产生。 关于毛凯主张的各项损失问题。毛凯要求保利公司按照每月4000元的标准，支付从2019年3月14日起至实际交房之日止的房租损失的诉讼请求。根据毛凯与承租人签订的房屋租赁合同的约定，租赁费为每月4000元，双方实际成交的系实测面积为61.83平方米的32号房屋，毛维与承租人实际成交的31号房屋的租金为3000元/月，该租金金额真实客观，符合市场行情，法院予以确认31号房屋的租金损失为3000元/月。关于租赁损失的起算时间，毛凯、宋喜珍与承租人签订的房屋租赁合同约定的租期为2018年7月1日起，租金的起算时间也从2018年7月1日起，故法院确定毛凯租金损失的起算时间为2018年7月1日。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年4月19日，毛凯收到保利公司发出的接收31号房屋的通知后，并未及时前往接收房屋，此时31号房屋已经符合合同约定的交付标准，致使房屋租金损失扩大，毛凯对扩大部分的房屋租金损失自行承担责任。考虑给予毛凯办理接房手续的合理期间，毛凯的房屋租金损失计算至2019年4月30日截止，2019年4月30日后的租金损失由毛凯自行承担。毛凯的租金损失的金额为3000元（3000元/月×10个月）。交付房屋系保利公司的主要合同义务，其对上述情形的发生存在明显错误，毛凯对错误交付后的损失也应承担一定责任。法院酌定该损失由保利公司承担15000元，其余部分由毛凯自行承担。2018年11月2日，（2018）川0114民初8140号民事调解书确定的毛凯、宋喜珍向承租人支付的42500元赔偿款应视为毛凯损失，法院酌定该损失由保利公司承担21250元。毛凯主张的维权产生的误工费、交通费等费用10000元，其并未向法院提供相应的证据加以证明，法院不予支持。综上，保利公司应向毛凯支付的损失金额为36250元（15000元+21250元）。 关于毛凯主张的保利公司拆除31号房屋装修、恢复原状的诉讼请求。由于该装修系由保利公司错误交付给毛维而产生的添附，应由保利公司进行拆除和恢复，对于该项诉讼请求，法院予以支持。 关于毛凯主张的逾期交房的违约金，毛凯购买的房屋已于合同约定的交房时间满足交房条件，根据合同第十八条第二款第三项的约定，“买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点”，本案中，即使保利公司未向毛凯发出交接通知，毛凯也应该在约定的交付日期届满之日前去办理交接手续，毛凯以保利公司未通知收房造成迟延交房为由，要求支付逾期交房的违约金，法院不予支持。 关于保利公司要求毛凯腾退32号房屋给保利公司的诉讼请求，该房屋系保利公司错误交付给毛凯的，非毛凯实际购买的房屋，毛凯应当向保利公司腾退该房屋。关于保利公司要求毛凯对32号房屋拆除装修、恢复原状并承担相关费用的诉讼请求。毛凯应将拆除装修并已恢复原状的房屋退还给保利公司，但拆除装修及恢复原状的费用应视为毛凯的损失，相关费用也应该由保利公司承担或分担。结合损失造成的原因、纠纷的及时化解、减少诉累等因素综合考虑，法院确定由毛凯向保利公司返还房屋后由保利公司进行拆除和恢复。关于保利公司要求毛凯支付32号房屋占用损失的诉讼请求。毛凯对32号房屋的占有系保利公司的错误交付引起，综合考虑双方的过错程度，对保利公司的该项诉讼请求，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、成都市新都区保利投资有限公司在判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下房屋的装修拆除并恢复原状；二、成都市新都区保利投资有限公司在判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下房屋交付给毛凯；三、毛凯在判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下房屋退还给成都市新都区保利投资有限公司；四、成都市新都区保利投资有限公司在判决发生法律效力之日起七日内向毛凯赔偿损失36250元；五、驳回毛凯的其他诉讼请求；六、驳回成都市新都区保利投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1331元，由毛凯负担778元，成都市新都区保利投资有限公司负担553元。反诉案件受理费650元，由成都市新都区保利投资有限公司负担650元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据毛凯、保利公司的上诉理由以及答辩意见，本案的争议焦点为：一是，一审判决对房屋交付错误的责任划分是否正确；二是，房屋交付错误产生的各项损失应当由谁来承担的；三是，保利公司是否应当承担逾期交房违约金。针对上述争议焦点，本院评判如下： 一、关于房屋交付错误的责任划分问题 本案中，毛凯认为交付错误系保利公司工作疏忽所致，其没有任何过错，交付错误导致的责任在保利公司。保利公司对毛凯的该主张不予认可，认为毛凯在收房时即知房屋交付错误，仍然接收该房屋，其主观上具有恶意，应承担交付错误的全部责任。本院认为保利公司作为商品房买卖合同的出售方，交付房屋系保利公司的主要合同义务。2018年3月14日，保利公司工作人员因工作疏忽在与毛凯进行房屋交接时，将与毛凯购买的31号房屋相邻的32号房屋交付给毛凯，保利公司的疏忽行为是导致错误交付的重要原因。至于毛凯对于房屋交付是否具有过错，本院认为，首先，根据毛凯与保利公司签订的《四川省商品房预售合同》的记载以及毛凯的陈述，毛凯向保利公司购买的房屋系按面积计算的房价，并非按套计算房价，因此，就算如毛凯所讲系现场查看后再行购买的，毛凯也应当清楚自己购买房屋的面积大小及具体位置，且合同附件一21号楼一层平面图标注了毛凯所购商铺的具体位置，而毛凯和保利公司亦分别在31号房处签名和加盖公章；其次，按照房屋出租惯例，出租人在与承租人签订房屋租赁合同时应与与承租人一同对房屋进行验收查看，且本案中承租人同时承租了毛维、毛凯二人的房屋，并要将房屋破墙打通使用，在此种情况下，毛凯主张从未去现场查看，亦不符合常理；再次，因毛凯购买的房屋预测面积和实测面积均为33.25平方米，而其从保利公司接收的32号房屋的实测面积为61.83平方米，两者相差28.58平方米，凭日常的生活经验，毛凯亦应知道或应当知道保利公司交付给其的房屋存在错误，但是毛凯未充分合理注意该问题；第四，毛凯、毛维父女二人购买的房屋相邻，面积仅相差1.75平方米，但两间房屋的租金相差却高达1000元，毛凯收取的租金与正确交付下的租金差距明显不符；最后，按照《商品房预售合同》约定以及收房流程的规定，毛凯收房时应当对房屋面积进行确认，退一步讲，就算如毛凯自述未现场验收房屋，也是毛凯未尽到购房者的注意义务。综合上述分析，本院认为毛凯知道或应当知道保利公司交付的房屋存在错误，但其未尽到合理的注意和告知义务，因此，一审法院认定毛凯对房屋的交付错误存在一定过错，并未不当。 二、关于损失承担的问题 因保利公司和毛凯对房屋交付错误均负有责任，故损失承担应按照各自的责任大小进行分担。对于毛凯向承租人支付的赔偿款，新都法院（2018）川0114民初8140号民事调解书已确定毛凯向承租人支付42500元赔偿款，而该赔偿款的支付系因房屋交付错误产生，故本院认为，一审据此认定该损失应视为毛凯的损失，并酌定由保利公司和毛凯各自负担21250元，并无不当。 对于租金损失的问题。首先，毛凯与承租人签订的房屋租赁合同约定的租金起算时间为2018年7月1日；其次，保利公司虽然主张已于2018年4月4日告知毛凯房屋交付错误，但对该主张保利公司并未举证证明；最后，2018年4月4日的《停工告知书》系保利物业公司发出，但内容仅告知毛凯其所施工装修的30号、31号房屋门牌号与实际购买的房屋门牌号不一致，并要求其停工，而实际上直到2019年4月19日毛凯才收到保利公司发出的接收31号房屋的通知书。因此，一审法院在综合考虑办理房屋交接手续的合理时间后，确认计算毛凯租金损失的期间为2018年7月1日至2019年4月30日，并无不当。经核查，毛凯与承租人签订的房屋租赁合同约定租金为4000元/月，双方实际成交的系实测面积为61.83平方米的32号房屋，毛维与同一承租人签订的房屋租赁合同约定的租金为3000元/月，双方实际成交的31号房屋实测面积为33.25平方米，该租金真实客观，符合市场行情，一审法院由此确认31号房屋的租金为3000元/月，并无不妥。综上，本院认为，一审法院按照3000元/月的标准，认定毛凯从2018年7月1日至2019年4月30日止的租金损失为30000元，并酌定保利公司和毛凯各承担一半，并无不当。 三、关于保利公司是否应当承担逾期交房违约金的问题 毛凯与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同》第十八条第一款规定“出卖人在2017年12月14日前向买受人交付该商品房”，而第十八条第二款规定的内容仅是查验房屋、办理交接手续的事项，且该《四川省商品房买卖合同》系四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定，故保利公司未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定。保利公司不存在逾期交房的情形，因此无需向毛凯支付逾期交房违约金。本院对毛凯主张《四川省商品房买卖合同》第十八条系无效条款，要求保利公司支付逾期交房违约金的上诉理由，不予支持。 综上所述，上诉人毛凯和保利公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费2911元，由毛凯负担2011元，成都市新都区保利投资有限公司负担900元。 本判决为终审判决。 审判长 王 乐 审判员 郝廷婷 审判员 郑小茂 二〇一九年十二月二十七日 书记员 晏 妮