河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初728号原告：三门峡卓赛置业有限公司。住所地：陕县神泉路中段。法定代表人：张德伟，系该公司经理。委托诉讼代理人石亚东，陕西谷正律师事务所律师。被告：正邦国际资产管理（深圳）有限公司。住所地：深圳市盐田区沙头角街道。法定代表人：李志坚，系该公司执行董事。第三人鑫融基投资担保有限公司，住所地：洛阳市涧西区中州西路。法定代表人李志坚，系该公司总经理。第三人洛阳灵晟农业科技有限公司（变更前为洛阳晟海商贸有限公司），住所地洛阳市宜阳县柳泉镇水兑村。法定代表人爨青波，系该公司总经理。被告及上述第三人共同委托诉讼代理人来艳娟、王贺，河南申慎律师事务所律师。原告三门峡卓赛置业有限公司（以下简称三门峡卓赛）与被告正邦国际资产管理（深圳）有限公司（以下简称正邦国际）、第三人鑫融基投资担保有限公司（以下简称鑫融基）、洛阳灵晟农业科技有限公司（以下简称洛阳灵晟）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三门峡卓赛的委托诉讼代理人石亚东，被告正邦国际、第三人鑫融基、洛阳灵晟的共同委托诉讼代理人来艳娟、王贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三门峡卓赛诉称：2014年10月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：ZSDW-0102）,该合同第三条约定原告将位于陕州区××与世纪大道交叉口东北角《卓赛帝王国际》A座001号房（建筑面积共2810.4平方米）出售给被告，合同第四条约定每平方米单价2000元，总金额5620800元整，合同第六条约定被告应于签订本合同时一次性付清全部房款，合同第七条约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后被告未按合同约定支付购房款已超过30日，根据合同约定原告有权解除合同，同时向被告主张支付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ZSDW-0102）；2、被告协助原告到房管部门办理《商品房买卖合同》（合同编号为：ZSDW-0102）有关的注销备案登记手续；3、被告向原告支付违约金5620.80元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。被告正邦国际辩称，1、其不是本案适格诉讼主体；2、本案争议的备案房产已由原告于2015年抵债给鑫融基公司和晟海商贸，其仅是依据鑫融基和晟海商贸的委托代持备案房产；3、原告及实际控制人单方撕毁条约，对其他购房人公开虚假承诺，不承认将备案房产已用于清偿债务的事实，无视已生效抵债合同的效力，逾期不向其交付房屋，也不办理房产证，仍旧一房二卖，欺瞒购房群众，影响社会稳定，请求法院制裁原告的不诚信行为。综上，正邦国际受鑫融基和晟海商贸的委托代持备案房产，其不是实际的房产备案权利人，请求法院驳回原告对其的起诉；鑫融基与晟海商贸已将其对原告的债权转化为购房款，已履行了全部购房款的支付义务，原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人鑫融基辩称，1、原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，应当依法驳回原告的诉讼请求；2、鑫融基对原告三门峡卓赛享有的债权合法，双方合意用备案房产抵顶债务，并未违反法律规定，应当得到法律的保护；3、原告及实际控制人单方撕毁抵债协议，对其他购房人公开虚假承诺，不承认将备案房产已用于清偿债务的事实，无视已生效抵债协议的效力，逾期不为鑫融基的受托人交付房屋，也不办理房产证，仍旧一房二卖，欺瞒购房群众，影响社会稳定，请求法院制裁原告的不诚信行为。综上，原告与鑫融基的抵债协议合法有效，双方已合意将已备案至正邦国际名下的房产抵债给鑫融基，鑫融基已将其对原告的债权转化为购房款，已履行了全部购房款的支付义务，原告应当按照抵债协议之约定为鑫融基的受托人正邦国际交付房产和办理房产证，故原告的诉讼请求没有事实依据，也无法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。第三人洛阳灵晟与第三人鑫融基的答辩意见一致。经审理查明，洛阳卓赛商贸集团有限公司（以下简称洛阳卓赛）于2013年11月8日向中国民生银行股份有限公司洛阳分行贷款6000000元，借款期限至2014年11月8日，洛阳鑫融基投资担保有限公司（鑫融基）作为保证人对该笔贷款提供连带责任保证并于2013年11月8日与中国民生银行股份有限公司洛阳分行签订了《最高额保证合同》，合同对保证期间、保证范围等进行了约定。2013年10月28日洛阳卓赛（甲方）与鑫融基（乙方）签订了《委托担保合同》，鑫融基自愿为洛阳卓赛向民生银行6000000元贷款提供担保，该《委托担保合同》对违约等事项进行了约定。2013年10月28日担保人鑫融基（甲方）与反担保人年永安、马学来、张会敏、孙江涛、赵运峰、潘琳琳、洛阳天福丽华珠宝有限公司、三门峡卓赛、宜阳县嘉晨商贸有限公司（乙方）签订了《反担保合同》，反担保人自愿为鑫融基的担保债权提供保证反担保，反担保的主债权种类及金额为6000000元，并对保证方式、保证期间等进行了约定。该贷款到期后洛阳卓赛未偿还贷款，担保人鑫融基于2014年11月10日以特种转账贷方式替洛阳卓赛代偿贷款本金6000000元。2014年1月24日洛阳天福丽华珠宝有限公司（以下简称天福丽华）向洛阳银行长江路支行贷款20000000元，借款期限至2015年1月23日，2014年1月24日洛阳鑫融基投资担保有限公司（鑫融基）与洛阳银行长江路支行签订了《保证合同》，鑫融基作为保证人对该笔贷款提供连带责任保证，该《保证合同》对保证期间、保证范围等进行了约定。2014年1月23日天福丽华（甲方）与鑫融基（乙方）签订了《委托担保合同》，鑫融基自愿为天福丽华向洛阳银行长江路支行20000000元贷款提供担保，该《委托担保合同》对违约责任等事项进行了约定。2014年1月23日担保人鑫融基（甲方）与反担保人年永安、马学来、张会敏、孙江涛、马增辉、赵运峰、张德伟、陈洛会、茹晓波、潘琳琳、牛利锋、洛阳卓赛、洛阳福海茶业有限公司、三门峡卓赛、新安县盛世银邦、宜阳县嘉晨商贸有限公司（乙方）签订了《反担保合同》，反担保人自愿为鑫融基的担保债权提供保证反担保，反担保的主债权种类及金额为20000000元，并对保证方式、保证期间等进行了约定。贷款期间2014年11月28日和2014年12月25日鑫融基代为支付利息134333.33元和130000元，该贷款到期后天福丽华未偿还贷款，担保人鑫融基于2015年1月23日以特种转账借方传票方式替天福丽华代偿贷款本金等20143000元。2014年8月25日天福丽华向洛阳晟海商贸有限公司（后变更为洛阳灵晟农业科技有限公司，以下简称晟海商贸）借款10000000元，借款期限3个月，至2014年11月25日止，2014年8月25日晟海商贸（甲方）与天福丽华（乙方）、洛阳卓赛、马学来、张会敏（丙方）签订了《借款合同》，丙方洛阳卓赛、马学来、张会敏为该借款提供连带责任保证，该《借款合同》对保证期间等进行了约定。2014年8月25日晟海商贸（甲方）与三门峡卓赛（乙方）签订了《保证担保合同》三门峡卓赛为该笔借款提供连带责任保证，该《保证担保合同》对保证范围、保证期间等进行了约定。晟海商贸于2014年8月25日通过银行转账的方式向天福丽华支付借款10000000元。借款到期后借款人天福丽华及担保人均未向出借人晟海商贸清偿该借款。2014年10月27日鑫融基、晟海商贸共同作为甲方与正邦国际（乙方）签订了《委托合同》，合同载明“因甲方对三门峡卓赛置业有限公司享有或有债权，为甲方的或有债权得到有效保障，三门峡卓赛置业有限公司同意将其名下位于陕县神泉路卓赛帝王国际的房产备案（房产位置、数量等具体以备案合同为准）至甲方指定的第三人名下，并同意甲方暂不向其支付购房款。因甲乙双方均系关联公司，甲方特将三门峡卓赛置业有限公司的房产备案至乙方名下，为此签订本合同：1、甲方委托乙方代为办理商品房买卖备案登记，并备案至乙方名下；2、甲方为实际的房屋备案合同权利人，由商品房买卖备案产生的所有法律后果由甲方承担。”2014年10月29日三门峡卓赛与正邦国际签订了商品房买卖合同（编号：ZSDW-0102）,正邦国际购买三门峡卓赛开发的陕县神泉路卓赛帝王国际A幢001号房（现A座西户008），套数20套，建筑面积共2810.4平方米的房屋，每平方米2000元，房款总额5620800元整，付款方式为合同签订时一次性付款，合同签订后，被告正邦国际未支付购房款，原、被告即到房管局进行了备案。2015年9月14日甲方鑫融基、晟海商贸与乙方三门峡卓赛、丙方天福丽华签订了《抵债协议》。《抵债协议》约定：截止2015年9月14日，丙方及丙方关联企业洛阳卓赛商贸有限公司拖欠甲方债权42755939.44元，乙方对甲方的上述债权向甲方承担连带保证责任；乙方依据甲方的指定将其名下的121套住宅和165套公寓备案至正邦国际资产管理（深圳）有限公司名下。现为解决乙方和丙方拖欠甲方债务问题，乙方同意将已备案至正邦国际资产管理（深圳）有限公司的房产用于抵偿上述债务，经三方协商一致，达成协议如下：一、乙方同意按照住宅2000元/m2、公寓1500元/m2的单价，将其名下已备案至正邦国际资产管理（深圳）有限公司名下的121套住宅（面积共计16136.72m2）和137套公寓（C座18层、19层，21-27层，28层009号-010号房产，共计7021.59m2）出卖给甲方，购房款共计42805825元；二、甲乙双方均同意将甲方对乙方享有的42755939.44元债权转为购房款，并仍由甲方指定备案在正邦国际资产管理（深圳）有限公司名下，乙方认可甲方已履行交付购房款的全部义务，乙方无需甲方支付差额部分49885.56元；三、甲方同意乙方于2017年9月14日前向正邦国际资产管理（深圳）有限公司交付房产，逾期则向甲方支付债务总额的日万分之五的违约金；四、乙方应于2018年9月14日前为正邦国际资产管理（深圳）有限公司办理房产证，逾期则应自应当完成产权登记期满次日起至实际完成产权登记之日止，向甲方支付债务总额的日万分之五的违约金；五、甲方在抵债房产取得房产证后60个工作日内协商正邦国际资产管理（深圳）有限公司配合乙方将剩余房产解除备案登记，由此产生的税费等由乙方自行承担”。认定上述事实的证据有：原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的《中小企业金融服务合同》、《最高额保证合同》、《委托担保合同》、《反担保合同》、《人民币流动资金借款合同》、《保证合同》、《借款合同》、《保证担保合同》、收据、网银转账流水、《委托合同》、《抵债协议》等证据及原、被告、第三人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本案经本院审判委员会讨论认为：原告为第三人鑫融基担保的洛阳卓赛、天福丽华借款提供反担保，反担保合同均约定保证期间自鑫融基承担或者部分承担保证责任之日起2年，鑫融基在2014年11月10日、2015年1月23日先后承担了保证责任，原告为天福丽华向晟海商贸的借款提供保证责任，该债务于2014年11月25日到期。2014年10月27日鑫融基、洛阳灵晟签订的《委托合同》明确说明“因甲方（鑫融基、洛阳灵晟）对三门峡卓赛享有或有债权，为甲方的或有债权得到有效保障，三门峡卓赛同意将其名下位于陕县神泉路卓赛帝王国际的房产备案（房产位置、数量等具体以备案合同为准）至甲方或甲方指定的第三人名下，并同意甲方暂不向其支付购房款”。2014年10月29日原告与被告正邦国际签订的《商品房买卖合同》，此时第三人鑫融基尚未履行担保责任，晟海公司的债权亦未到期，双方签订的《商品房买卖合同》约定，签订合同时一次性付清房款，在合同签订时，被告并未支付房款，原告也没有要求被告支付房款，双方即到房管局备案。综上，原、被告签订《商品房买卖合同》时并无买卖房产的真实合意，目的是为了保证第三人或有债权的实现，《商品房买卖合同》不是合同双方当事人的真实意思表示，故合同无效。无效合同自始无效，原告要求解除合同，没有事实基础，故其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告三门峡卓赛置业有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，由原告三门峡卓赛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判长  宋亚红审判员  曲 鸣审判员  王鹏燕二〇一九年十二月二十九日书记员  王 冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。