黑龙江省双鸭山市四方台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0505民初204号 原告：姜国军，男，1956年10月27日出生，汉族，退休工人，现住黑龙江省双鸭山市四方台区。 委托诉讼代理人：伊珈，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜威（系原告姜国军之子），男，1980年12月20日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省双鸭山市四方台区。 被告宋吨全，男，1968年8月30日出生，汉族，农民，住黑龙江省双鸭山市四方台区。 委托诉讼代理人：赵丽华（系被告宋吨全妻子），女，1968年3月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省双鸭山市四方台区。 第三人：邓守磊，男，1981年10月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 第三人：邓忠英，女，1954年9年13日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省集贤县福利镇。 第三人：黄大林，男，1964年4月2日出生，汉族，农民，住黑龙江省双鸭山市四方台区。 原告姜国军与被告宋吨全、第三人邓守磊、邓忠英、黄大林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日作出（2019）黑0505民初72号民事裁定，因姜国军不服该裁定，提出上诉后，经双鸭山市中级人民法院审理，作出（2019）黑05民终386号民事裁定，裁定撤销本院（2019）黑0505民初72号民事裁定，指定本院审理。本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜国军及其托诉讼代理人伊珈、姜威，被告宋吨全及其委托诉讼代理人赵丽华，第三人邓忠英、黄大林到庭参加诉讼，第三人邓守磊经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告姜国军向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间签订的房屋买卖协议书合法有效。2.请求法院判令第三人邓守磊以及被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林协助原告办理案涉房屋（四方台区河东某委南某号）不动产变更登记手续，因办理相应的产权变更登记及过户产生的相应费用由原告承担。3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：案涉房屋（位于四方台区河东某委南某号），原所有权人为邓中刚（2018年死亡），1999年8月,邓中刚将该房屋出卖给第三人邓忠英（系邓中刚的姐姐）。2002年4月15日，第三人邓忠英将该房屋出卖给第三人黄大林。2006年3月16日，第三人黄大林将该房屋出卖给被告宋吨全。原告与被告于2010年4月12日签订房屋买卖协议书，约定被告将案涉房屋出卖给原告。协议签订后，原告支付了购房款9万元，被告交付房屋给原告居住使用至今。该房屋虽然多次买卖交易但均未办理过户手续，因原房屋所有权人邓中刚在监狱服刑，无法办理产权变更登记。2018年12月，原告找到邓中刚的儿子第三人邓守磊，要求其协助办理过户登记，第三人邓守磊答应原告先过户至自己名下后再过户给原告。原告出资为第三人邓守磊办理了所有继承公证手续，将房屋过户至邓守磊名下，但邓守磊并没有按照约定协助办理过户手续。原告认为，根据物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽几次交易中均未办理房产过户手续，但买卖过程真实有效，第三人邓守磊作为遗产继承人应履行办理过户手续的义务。被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林作为房屋的出售人有义务协助原告办理过户手续。综上，为维护原告的合法权益，根据合同法的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告宋吨全辩称，原告陈述的事实及理由均属实，对原告诉讼请求没有异议，同意协助原告办理房屋过户手续。 第三人邓守磊经依法传唤，未到庭参加诉讼。其在本案开庭审理前向本院提交书面答辩状，其答辩意见是，1.涉案的房屋是我通过继承求得，我拥有完全的物权。2.原、被告之间的买卖协议因被告对涉案房屋无处分权，他们所签的房屋买卖协议是无效的。3.第三人邓守磊是有独立请求的第三人，关于物权保护的权利，我想根据案件的处理情况，确认相应的侵权人后另案就返还房屋和给付侵占期间的租赁费损失，另行提起诉讼。4.基于无权处分，原告要求邓守磊协助办理过户的请求不应当得到支持。 第三人邓忠英述称，原告陈述的事实及理由属实，没有异议，同意协助原告办理房屋过户手续，对原告的诉讼请求没有异议。 第三人黄大林述称，没有异议，买卖合同属实，原告陈述的事实及理由属实，没有异议，同意协助原告办理房屋过户手续。 原告姜国军在本案开庭审理时围绕诉讼请求、诉辩主张依法提交了证据，被告宋吨全、第三人邓守大、邓忠英、黄大林没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对前述当事人提交的证据，本院认定如下： （一）证据提交及质证情况 1.原告姜国军提交的房屋买卖协议书（签订日期2002年4月15日）1份，用以证明2002年4月15日，第三人邓忠英将案涉房屋（河东某委南某号）出卖给第三人黄大林，转让价格3万8千元，有双方的签字。经庭审进一步调查，第三人邓忠英、黄大林进一步明确，房款3万8千元是签订协议当天即2002年4月15日交付的，当时邓忠英将房屋的产权证和土地使用证原件交付黄大林，房屋于交完房款后的第三天由邓忠英交付黄大林。第三人黄大林进一步称，因为办理过户手续需要费用，为了省钱就没有去办理。经庭审进一步调查，第三人邓忠英陈述，当时其与邓中刚签的房屋买卖协议，因为搬了几次家，时间太长，已经丢失找不到了。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，没有异议，协议属实。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，没有异议，协议属实。第三人黄大林的质证意见是，没有异议，协议属实。 2.原告姜国军提交的双方协议书（签订日期2006年3月16日）1份，用以证明2006年3月16日，黄大林将案涉房屋出卖给宋吨全，价格4万4千元。经庭审进一步调查，被告宋吨全及第三人黄大林进一步明确，房款4万4千元于签订协议当天即2006年3月16日给付黄大林，黄大林于当天将房产证、土地证原件和房屋一起交给宋吨全。宋吨全进一步称，当时将房屋、房产证原件和土地证都给我了，为了省钱就没有办理过户手续。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，属实，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，属实，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，属实，没有异议。 3.原告姜国军提交的房屋买卖协议书（签订日期2010年4月12日）1份，用以证明2010年4月12日，被告宋吨全将案涉房屋出卖给原告，价格9万元。该协议由执笔人张富财书写。原、被告双方按手印，同时交付给了房产证原件，该房屋已交付给原告居住使用至今。经庭审进一步调查，原告姜国军、被告宋吨全进一步明确，签订协议当天姜国军将房款9万元现金交付给宋吨全，当天宋吨全将房产证和土地使用证原件交给姜国军，宋吨全于五六天后将房屋交付给姜国军。原告姜国军进一步称，当时为办理过户手续找过邓中刚，没有找到，后来听说他在监狱，去了但是没有见到，曾经也去了他的单位房产局，也没有找到，所以没有办理房屋过户手续。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，属实，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，属实，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，属实，没有异议。 4.原告姜国军提交的房屋产权证（集房权证河东字第某号）复印件1份，用以证明1999年4月19日，案涉房屋原房主邓中刚补办了房屋产权证，记载房屋位置河东某委南某号，建筑面积153.34平方米，因办理变更登记至邓守磊名下后，该房产证原件已被房产局收回，原告只能提供复印件。经庭审进一步调查，原告姜国军、被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林进一步确认，案涉房屋买卖时交付有房屋产权证原件及土地使用证原件，因为办理变更登记为邓守磊时，原件已经收回，原告姜国军保留了房屋产权证复印件，没有留土地使用证复印件，原件在房产局。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，属实，没有异议，证的原件就是我们曾经房屋买卖拿的原件。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，属实，没有异议，证的原件就是我们曾经房屋买卖拿的原件。第三人黄大林的质证意见是，属实，没有异议，证的原件就是我们曾经房屋买卖拿的原件。 5.原告姜国军提交的不动产权证书（黑（2019）双鸭山市不动产权第某号）原件1份，用以证明案涉房屋于2019年1月10日已过户变更至邓守磊名下。经庭审进一步调查，原告姜国军、被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林进一步确认，因为原房主邓中刚已经去世，需要邓守磊先继承再过户，变更在邓守磊名下，这是办房产证的一个流程，所以先有了房本，就是这个原件。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，属实，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，属实，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，属实，没有异议。 6.原告姜国军提交的微信截图（复印件）1份，用以证明手机中记载的昵称为“在***路上（大*）绑定的手机电话为15******683”是邓守磊本人的微信账号，原告之子姜威于2018年12月25日下午17时42分，向邓守磊分两次微信转账，每次1万元，共计2万元，作为办理房屋过户的好处费。经庭审质证，被告宋吨全的质证意见是，属实，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，属实，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，属实，没有异议。 7.原告姜国军所举证人证言。 （1）证人邓忠贵、邓忠财、邓忠芹的证言，用以证明邓忠英与邓中刚之间的房屋买卖交易真实合法。 证人邓忠贵当庭陈述，邓忠英是我亲姐，邓守磊是我亲侄子，邓中刚是我亲弟弟。1999年8月，邓中刚将房屋卖给我姐邓忠英，当时是我起草的房屋买卖协议，当时在我家的瓶盖厂交款5万元，是邓忠英交给邓中刚的买房款，当时在场的还有我弟弟邓忠财，我妹妹邓忠芹，当时都在场，房屋是2节楼，在沙岗酒厂东大墙，在道南第2栋房，西边第1家，是独门独院，没有具体的门牌号，当时邓中刚买的房产的住宅楼，我帮我弟弟搬家了，我也帮我姐搬家到买的房子了，具体时间不记得了，是交完款之后就搬了。经庭审进一步询问，证人邓忠贵进一步陈述，当时邓中刚与邓忠英买卖的协议体现的是，邓中刚将房屋自愿卖给邓忠英，房款5万元一次付清，永不反悔，我作为中间人在协议上签了字，邓中刚和邓忠英都在协议上签了字。邓中刚已于2018年秋天的时候去世。经庭审质证，原告姜国军的质证意见是，证人证言属实，应予采信。被告宋吨全的质证意见是，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，没有异议。 证人邓忠财当庭陈述，邓忠英是我姐，邓守磊是我侄子。1999年8月，邓忠英在邓中刚处买的2节楼，房屋在沙岗果酒厂东大墙，房款是5万元，当时我在大哥邓忠贵开的瓶盖厂上班，房款在瓶盖厂给付的，当时我在场，邓忠英与邓中刚签了买卖协议，我在上面签了字，交钱时我也在场，我姐邓忠芹，我大哥邓忠贵，我二嫂王建华，我大姐夫张守英，我二哥邓中刚都在场。经庭审质证，原告姜国军的质证意见是，证人证言属实，应予采信。被告宋吨全的质证意见是，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，没有异议。 证人邓忠芹当庭陈述，我是邓忠英的妹妹，邓守磊是我侄子。1999年8月，在我大哥邓忠贵开的瓶盖厂交易的，当时我二哥邓中刚把2节楼卖给我大姐邓忠英，当时我在场，我大哥邓忠贵，我大姐邓忠英，我二嫂王建华，我姐夫张守英，我二哥邓中刚，还有我弟弟邓忠财，还有家里人，这些人当时都在场，当时邓中刚和邓忠英还签了买卖协议，是大哥邓忠贵起草的，我是中间人，还在上面签了字。经庭审质证，原告姜国军的质证意见是，证人证言属实，应予采信。被告宋吨全的质证意见是，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，没有异议。 （2）证人张书鹏的证言，用以证明邓守磊同意为原告办理过户登记，并收取了2万元的好处费，张书鹏接受邓守磊的委托，办理了继承公证及将邓中刚房屋产权证过户至邓守磊名下。 证人张书鹏当庭陈述，我与姜国军的儿子姜威及邓守磊是同学。去年2018年12月25日，邓守磊同意帮姜威的父亲姜国军过户，办理过户继承这中间产生的一切费用是姜威承担的，中间有2万元的好处费，是姜威给邓守磊的，当时是要先继承再办理过户，办理邓守磊继承的时候，没有办完，邓守磊有事先回哈尔滨了，邓守磊委托我办理之后的事，还进行了公证，对委托手续进行了公证，当时办理继承手续的时候，有继承权的都在场，有继承权的放弃继承，由邓守磊继承，我替邓守磊签的字，之后去房产局办理房产证的时候，是我和姜威去的，办理完产权证以后，过户给姜国军的时候，邓守磊答应2019年5月1日回来办理房产过户，但是邓守磊在2019年5月1日没有回来，他反悔了。在庭审调查过程中，经原告姜国军发问，证人张书鹏进一步陈述，在邓守磊答应协助姜威，为其父亲办理过户手续时，姜威向邓守磊微信支付了2万元，当时我在场。当时邓守磊知道姜威父亲居住的房屋在多年前已被出卖的事实。在庭审调查过程中，证人张书鹏提交了与其证言陈述相关的两份公证书，原告姜国军、被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林均表示没有异议。经庭审质证，原告姜国军的质证意见是，证人证言属实，应予采信。被告宋吨全的质证意见是，情况属实，没有异议。第三人邓守磊，经依法传唤，未到庭发表质证意见。第三人邓忠英的质证意见是，这些情况我都知道，情况属实，没有异议。第三人黄大林的质证意见是，没有异议。 （二）证据认定情况 经审查，本院认为，原告姜国军提交的证据1至证据7，相互关联，互为证明，形成了完整的证据链条，并有本院于庭审后依法调取的相关房屋登记档案、有关人员常住人口详细、户籍证明，以及对有关买卖协议签订时相应中间证人、经办人、执笔人的调查等证据材料进一步佐证，体现了本案诉讼所及房屋自1999年以来在长达二十年的时间里，在有关当事人即邓中刚与邓忠英之间、邓忠英与黄大林之间、黄大林与宋吨全之间、宋吨全与姜国军之间，先后进行相应房屋买卖并已实际转让房屋、各次买卖转让时没有办理相应房屋产权变更登记过户手续，以及邓中刚已去世，为协助姜国军办理房屋产权变更登记过户手续，邓守磊委托张书鹏以继承的方式办理相应房屋产权变更登记等与本案相关事实情况，本院依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案诉讼所及房屋坐落于双鸭山市四方台区河东区某委南某号，房屋层数2层，用途为住宅，混合结构，建筑面积153.34平方米。由集贤县房地产管理处于1999年4月19日制发的集房权证河东字第某号房屋产权证记载的该房屋所有权人为邓中刚。1999年8月，邓中刚在其哥哥邓忠贵、弟弟邓忠财、妹妹邓忠芹等多名亲人在场的情况下，与其姐姐邓忠英签订房屋买卖协议，以5万元的价格将前述房屋卖与其姐姐邓忠英，并在取得相应房款后向邓忠英实际交付房屋，双方事后没有办理相应房屋产权变更登记过户手续。2002年4月15日，邓忠英与黄大林签订房屋买卖协议书，以3万8千元的价格将前述房屋卖与黄大林，邓忠英在实际取得相应房款后将该房屋产权证及土地使用证交付给黄大林，并向黄大林实际交付房屋，双方事后没有办理相应房屋产权变更登记过户手续。2006年3月16日，黄大林与宋吨全签订双方协议书，以4万4千元的价格将前述房屋卖与宋吨全，黄大林在实际取得相应房款后将该房屋产权证及土地使用证交付给宋吨全，并向宋吨全实际交付房屋，双方事后没有办理相应房屋产权变更登记过户手续。2010年4月12日，宋吨全与姜国军签订房屋买卖协议书，以9万的价格将前述房屋卖与姜国军，宋吨全在实际取得相应房款后将该房屋产权证及土地使用证交付给姜国军，并向姜国军实际交付房屋，双方事后没有办理相应房屋产权变更登记过户手续。前述房屋现由原告姜国军实际取得并占有、居住、使用。另查明，邓中刚于2018年去世。邓守磊系邓中刚之子。2018年12月25日，原告姜国军之子姜威通过微信转账为第三人邓守磊转款2万元，为协助姜国军办理前述房屋产权变更登记过户手续，邓守磊委托其同学张书鹏以继承的方式，于2019年1月10日将前述房屋产权登记所有人邓中刚变更登记为邓守磊，不动产权证书号为黑（2019）双鸭山市不动产权第某号，该证书为姜国军持有。此后，邓守磊未再进一步协助姜国军办理相应房屋产权变更登记过户手续。 本院认为，根据合同法的相应规定，依法成立的合同合受法律保护，同时，根据物权法的相应规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案诉讼所及房屋系不动产，该房屋在有关当事人之间先后进行多次买卖，并已实际进行相应房屋、房款交付，虽未办理相应房屋产权变更登记过户手续，但是，其业已实际成立并已进行实际交付的相应房屋买卖关系和相应买卖行为，有相应证人证言、有关协议等证据予以证实，并没有违反有关法律法规的强制性规定，依法应予确认。原告姜国军有关确认其与被告宋吨全之间签订的相应房屋买卖协议有效的诉讼请求，依法应予支持。第三人邓守磊的相应辩驳意见，没有提供相应证据予以证明，没有事实根据，依法不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。根据该法律规定，在房屋买卖关系依法成立，房屋出卖人在取得相应房款后，除应履行交付相应房屋的义务外，还应履行转移房屋所有权即履行协助买受人办理相应房屋产权变更登记过户手续的义务。本案诉讼所及房屋在有关当事人之间先后进行多次买卖，并已实际进行相应交付，根据前述法律规定，各次买卖中的出卖人邓中刚、邓忠英、黄大林、宋吨全，在其交付相应房屋后，还负有转移相应房屋所有权即协助相应买受人办理相应房屋产权变更登记过户手续的义务。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，邓中刚在其去世后，其继承人依法有义务协助相应房屋买受人办理房屋产权变更登记过户手续。现邓中刚之子邓守磊在协助姜国军办理相应房屋产权变更登记过户手续过程中，已委托其同学张书鹏以继承的方式将前述房屋产权登记所有人邓中刚变更登记为邓守磊，邓守磊作为邓中刚的继承人依法有义务协助相应房屋买受人办理房屋产权变更登记过户手续。 综上所述，本案诉讼所及房屋先后多次进行相应合法买卖，每一次买卖都已进行相应房款、房屋的实际交付，相应买受人均实际交付相应房款，并实际取得、占有、居住和使用该房屋，该房屋每一次买卖的相应出卖人及相应出卖人的继承人依法均负有转移相应房屋所有权即负有协助相应买受人办理相应房屋产权变更登记过户手续的义务。现该房屋已由原告姜国军实际取得并占有、居住、使用，其已履行交付房款等相应合同义务，其有关要求第三人邓守磊以及被告宋吨全、第三人邓忠英、黄大林协助其办理相应房屋产权变更登记过户手续以及由其自行承担因办理相应产权变更登记过户手续产生的相应费用的诉讼请求，有相应的事实根据，并有相应证据予以证明，且其选择自行承担因办理相应产权变更登记过户手续产生的相应费用的意见，系其对自己相应民事权利、诉讼权利的合法处分，符合有关法律规定，依法应予支持。第三人邓守磊的相应辩驳意见，没有提供相应证据予以证明，没有事实根据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告姜国军与被告宋吨全于2010年4月12日签订的房屋买卖协议有效（房屋坐落于双鸭山市四方台区河东区某委南某号，原房屋产权证号为集房权证河东字第某号，现不动产权证号为黑（2019）双鸭山市不动产权第某号）。 二、被告宋吨全、第三人邓守磊、邓忠英、黄大林于本判决生效后10日内，协助原告姜国军办理本判决第一项所及房屋产权变更登记过户手续。因办理相应房屋产权变更登记过户手续产生的相应费用由原告姜国军承担。 案受理费50.00元，由被告宋吨全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。 审 判 长  靳 雷 人民陪审员  高秀英 人民陪审员  任秀丽 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  李 妍