山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4657号上诉人（原审原告）：陈凯，男，1985年5月6日出生，汉族，居民，住邹城市。上诉人（原审原告）：曹敏敏，女，1987年4月12日出生，汉族，居民，住邹城市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李兴文，邹城古邾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈桂彬，男，1949年12月12日出生，汉族，居民，住邹城市。被上诉人（原审被告）：李秀兰，女，1951年2月16日出生，汉族，居民，住邹城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王士善、翟伟丽，山东匡衡律师事务所律师。上诉人陈凯、曹敏敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凯、曹敏敏上诉请求：一、依法撤销(2019)鲁0883民初2310号民事判决书；二、依法改判：1、依法撤销上诉人与被上诉人于2018年8月26日签订的房屋买卖租赁合同。2、判令被上诉人返还上诉人的租金6万元。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。(一)，一审法院认定被上诉人与案外人盖君建、汤艳丽的合同义务终止，并认定案外人盖君建、王琨已丧失了租赁标的物的合法占有权，无法履行转租合同约定的交付标的物的义务，一审法院的认定错误。1，上诉人与被上诉人于2018年8月26日签订合同时仍在被上诉人与案外人盖君建、汤艳丽所签租赁合同期限内。被上诉人与案外人盖君建、汤艳丽于2013年8月19日签订租赁合同。合同期限从2013年8月26日至2023年8月25日止。2，案外人盖君建、汤艳丽迟延交纳租金，并不必然导致合同终止。2018年8月25日案外人盖君建、汤艳丽迟延向被上诉人交纳租金，根据被上诉人与盖君建、汤艳丽所签租赁合同第一条的约定：作为被上诉人的甲方有权终止合同。据此可以看出，其被上诉人只是具有终止合同的权利，享有终止合同的权利并不等于合同终止，也就是说并非合同当然终止。合同的单方解除，当解除条件成就时合同并不当然解除，还需要实施解除行为。关于解除权行使的程序，根据我国《合同法》第九十六条规定[《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。一审庭审时，被上诉人一直没有举证证明被上诉人向案外人行使解除合同的证据。因此被上诉人与案外人之间签订的租赁合同仍在履行中，迸未终止，一审法院认定合同权利义务终止错误。3，上诉人与被上诉人签订合同时，已经合法占由诉争房产。2018年8月26日上诉人与被上诉人签订合同时由于被上诉人与案外人盖君建的租赁合同没有终止，盖君建仍然享有诉争房屋的占有权，也就具有转租的权利，况且盖君建与上诉人于2018年2月就已经签订了租赁合同，将诉争的房屋租赁给上诉人，合同期限至2022年2月1日止。即上诉人于此时合法占由诉争的租赁物。二，被上诉人采取胁迫的手段，致使上诉人无奈与其签订租赁合同证据充分。上诉人与案外人盖君建2018年2月1日签订了诉争房屋的租赁合同，合同期限至2022年1月31日止，上诉人与盖君建签订转租合同时，被上诉人与其子也见证了签订合同的整个过程，合同签订后上诉人也按照约定向盖君建交纳了一年的房租，即2018年2月1日至2019年1月31日的房租，2018年8月26日被上诉人以盖君建未按时交纳租金为由，要求上诉人与与其签订租赁合同，上诉人向其说明自己与盖君建的合同还在履行中，不能与其重复签订合同，并当时与盖君建联系未果。被上诉人见上诉人不与其签订合同，就当场表示关闭上诉人饭店的门，上诉人表示可以代盖君建交纳所欠租金，被上诉人拒绝。由于上诉人租赁诉争房屋的且的就是为了饭店的经营，如果被上诉人强制关门，对上诉人的经营信誉会产生极大的影响，被上诉人关门的威胁使上诉人心里产生恐惧，为了使饭店经营不受影响，无奈与被上诉人签订了租赁合同。一审庭审时，上诉人提交的双双签订的合同第二页第20行明确载明了被上诉人对上诉人经营的饭店关门的事实，这个事实由双方签字认可的签字确认的，丛而证实了上诉人签订合同的前提是在受到被上诉人的威胁后不得已的情况下签订的。因此上诉人主张在与被上诉人签订合同时受到胁迫证据充分，一审法院以未提供证据进行证实错误。三，一审时被上诉人未提供证据证实其租赁的房屋已经取得了建设规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效。由于本案诉争的房产系在邹城市规划区内，被上诉人对外租赁房屋，必须提供合法的建设规划许可证，一审庭审时，被上诉人提交了一份与诉争房屋不具有关联性的集体土地使用证复印件，以此证实已经取得了建设规划许可，由于是复印件，且无法证实该复印件与诉争租赁房屋具有关联性，因此上诉人在庭审中请求法庭对被上诉人所租赁房屋是否取得合法的规划许可进行核实，但一审法院在判决中是否核实没有体现，由于被上诉人没有提供证据进行证实其所租赁的房屋已经取得了规划许可证，客观上被上诉人租赁的房产也未未取得规划许可证及土地使用权证，2019年1月有关部门就告知上诉人诉争的房产系违章建筑，要拆除，为此上诉人停止了对该房的使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的解释，被上诉人对外签订的租赁合同无效。综上，一审法院认定事实不清，判决结果错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。补充意见：该房现已经被消防部门查封，2019年1月31日上诉人与盖君建第一年合同到期，因房屋不能再使用，盖君建将诉争房屋收回。陈桂彬、李秀兰答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人作为房屋的所有权人，在租赁给上诉人之前(即2018年8月25日前)的时间是租赁给盖君建、汤艳丽，按合同约定在2018年8月25日前30天内应交2018年8月26日至2019年8月25日的房屋租金，但盖君建、汤艳丽交房屋租金到2018年8月25日之后拒绝缴纳租金，但盖君建在2018年2月份私自将该案房屋租赁给上诉人。2018年7月份，被上诉人向盖君建提醒应该交2018年8月26日至2019年8月25日的租金时，与盖君建和汤艳丽联系不上，电话联系上后也没交应交的租金。且盖君建已经不再使用该房产，实际是上诉人在该房屋内实际经营饭店，被上诉人经多次电话通知后，在盖君建、汤艳丽拒交租金的情况下，解除与盖君建的房屋租赁合同，经邹城市天仕浩然法律服务所杨发军主任参与并制作合同见证书，解除与盖军建和汤艳丽的租赁合同，和实际经营者陈凯、曹敏敏重新签订房屋租赁合同。上诉人签订合同并及时交付2018年8月26日至2019年8月25日的租金，上诉人交付租金后就一直在该房屋内经营饭店。这个过程是合法正常行使房屋租赁权和合同约定的权利，根本没有上诉人所说的胁迫等行为。二、上诉人上诉理由不能成立。上诉人在上诉状中上诉理由第一项中主张，上诉人租用盖军建和汤艳丽的转租合同合法有效，以此来向被上诉人主张合同权利，明显违背合同的相对性，如果上诉人认为自己与盖军建、汤艳丽所签订的租赁合同有效，也只能向盖军建和汤艳丽主张。无权否认被上诉人作为房屋所有权人对盖军建、汤艳丽的因违约而产生的合法解除权。上诉人交付租金和并且实际占有和使用房屋八个月后，自己无能力继续经营饭店、自己停止营业再向被上诉人主张受到胁迫请求法院撤销合同、退回租金，是逻辑思维混乱，该理由根本无法成立。上诉人也就是打官司玩玩而已。三、房屋租赁合同已经履行，上诉人已经交付租金，被上诉人已经交付房产，从没有打扰过原告的正常经营，签订合同时法律事务所杨发军主任做合同见证，足以证明原告和被告签订合同的行为是合法有效，并没有胁迫行为，原告更没有受到胁迫的证据。被告已经履行完毕合同义务，已经不符合可撤销的事实条件。四、上诉人主张，被上诉人的房产，没有规划许可证就属于可撤销的租赁合同，更没有法律依据。综上所述，一审法院审查事实清楚，适用法律正确，上诉理由不成立，济宁市中级人民法院应依法维持原判驳回上诉。陈凯、曹敏敏向一审法院起诉请求：1、依法判令撤销原被告2018年8月26日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告返还收取的租金6万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年8月19日，被告陈桂彬作为出租方（甲方）与案外人盖君建、汤艳丽作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，陈桂彬将其所有的院落一处出租给盖君建、汤艳丽使用，租期10年，自2013年8月26日至2023年8月25日止，租金每年五万元，协议签订付租金生效，乙方应一次性付清当年租金，次年租金提前30日付清，以此类推，逾期不交，甲方有权终止合同。甲方处有被告陈桂彬签名捺印，乙方处有盖君建、汤艳丽签名捺印，落款时间为：2013年8月19日。案外人盖君建、汤艳丽未按约定交纳2018年8月26日至2019年8月25日租金。另查明，2018年2月1日，案外人盖君建、王琨作为转让出租方（甲方）与原告陈凯、曹敏敏作为受让承租方（乙方）签订《房屋租赁转让合同》，盖君建、王琨将案涉租赁标的物转租给二原告使用，租赁期限四年，自2018年2月1日至2022年1月31日止，租金为每年100000元，第四年租金上浮20%，每年一交，在每年的元旦前。甲方处有盖君建、王琨签名捺印，乙方处有原告陈凯签名捺印，且合同每页均有双方的签名捺印，落款时间为：2018年2月1日。2018年8月26日，被告陈桂彬、李秀兰作为出租方（甲方）与原告陈凯、曹敏敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明“为保持友好，预防纠纷，明确双方权利义务。上述当事人甲方于2013年8月19日与盖君建签订的租赁协议，履行至2018年1月份。由盖君建于2018年2月1日转让给乙方。乙方按转让合同履行。盖君建收租金，应于2018年7约5日至2018年8月25日期间将租金交于甲方而未交。甲方于2018年7约5日一直向盖君建催要直至2018年8约6日甲方在盖君建电话不接，信息不回的情况下，进行关门，按约定于盖君建终止租赁协议。乙方为了妥善处理此事，也多次向盖君建打电话、发信息。无奈，只有与甲方重新协商该房屋租赁事宜。根据国家相关的法律规定，在平等自愿的基础上，订立协议如下：……第二条、租赁期限：自2018年8月26日起至2023年8月25日止。先交租金，后使用的原则。本合同签字之日交清第一年的租金。第三条、租金额：2018年8月26日——2019年8月25日租金60000元（大写）陆万元整；2019年8月26日——2022年8月25日每年租金72000元（大写）柒万贰仟元整；2022年8月26日——2023年8月25日租金86400元（大写）捌万陆千肆佰元整。……第四条、甲方保证在签订本合同之前，有关房产产权事宜引起的纠纷由甲方负责处理。乙方于2018年2月1日与盖君建签约的转让合同自然无效，有关该合同中涉及的利益由该合同的双方自行解决。……”甲方处有被告陈桂彬、李秀兰签名，乙方处有原告陈凯、曹敏敏（曹敏）签名，且合同每页均有双方的签名，落款时间为：2018年8月26日。2018年8月31日，原告通过银行转账方式向被告支付2018年8月26日——2019年8月25日房租60000元。一审法院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告陈桂彬与案外人盖君建、汤艳丽形成租赁法律关系：陈桂彬为出租人，盖君建、汤艳丽为承租人。因案外人未履行交付租金的义务，且该义务为合同终止的条件，故被告陈桂彬与案外人盖君建、汤艳丽合同权利义务终止，案外人应当向被告交还租赁标的物。案外人盖君建、王琨取得租赁标的物后，与原告陈凯、曹敏敏形成转租法律关系：案外人盖君建、王琨为承租人（转租人），原告陈凯、曹敏敏为次承租人。本案中，由于被告与案外人盖君建、汤艳丽之间的租赁合同已经自行终止，案外人的转租行为未经被告陈凯同意，事后也未取得被告陈凯的追认。根据合同相对性原则，二原告与案外人盖君建、王琨之间的转租合同依然有效，在此种情况下，因案外人盖君建、王琨已丧失了租赁标的物的合法占有权，无法履行转租合同中约定的交付标的物的义务，事实上已不能履行合同。此种情况下，原告陈凯、曹敏敏与被告陈桂彬、李秀兰又签订新的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。二原告主张签订租赁合同时存在胁迫的情形，但未提交证据证明，故应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决：驳回原告陈凯、曹敏敏的诉讼请求。案件受理费650元由原告陈凯、曹敏敏负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,2013年8月19日，陈桂彬作为出租方（甲方）与案外人盖君建、汤艳丽作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，陈桂彬将其所有的院落一处出租给盖君建、汤艳丽使用，租期10年。在合同履行过程中，案外人盖君建、汤艳丽未按约定交纳2018年8月26日至2019年8月25日租金，陈桂彬在与盖君建、汤艳丽联系未果的情况下，实际收回涉案房屋，并于2018年8月26日，陈桂彬、李秀兰作为出租方（甲方）与陈凯、曹敏敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，亦经邹城市天仕浩然法律服务所杨发军予以见证，且双方实际履行，该租赁合同合法有效，陈凯、曹敏敏要求解除租赁，没有事实和法律依据，不予支持；涉案房屋系陈桂彬、李秀兰自有房屋，陈桂彬、李秀兰亦提供了相应集体土地使用证，陈凯、曹敏敏上诉主张陈桂彬、李秀兰对外签订的租赁合同无效，理由不成立。综上所述，上诉人陈凯、曹敏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人陈凯、曹敏敏负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十二月十一日书记员  李梦琦