贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5808号原告吕某，女，汉族，1969年10月15日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告曹某，男，汉族，1966年3月21日出生。被告遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼，统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人金晓梅。委托诉讼代理人罗某，该公司员工。原告吕某、曹某诉被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吕某、曹某、被告遵义市华居房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即为原告办理御景山居小区第14B-1-6、14B-1-7号门面的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；二、判令被告支付原告因被告迟延交付门面产权手续的违约金从2014年11月30日起按1746660元为基数以日万分之二计算至被告交付门面产权手续时止；三、被告承担本案诉讼费。后原告将第一、二项诉讼请求变更为：一、判令被告将办理御景山居小区第14B-1-6、14B-1-7号门面转移登记的有关文书交付原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、判令被告支付原告因被告迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金从2014年11月30日起按1746660元为基数以日万分之二计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。事实和理由：2013年8月29日，原、被告在习水县城签订《商品房买卖合同》（合同编号14-70、14-71），合同约定了门面价款、付款方式、交房时间等双方的权利义务等内容，其中第二十二条约定出卖人在2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，超出约定时间60个工作日后，仍不能交付，并按已付房价款的万分之二承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了房款。原告不退房，被告于2015年4月8日向原告交付门面，但由于被告建设的商品房消防原因，没有按规定要求提交办理产权证所需资料，导致迟迟无法办理产权证。被告的行为已构成违约，应当按合同向原告支付违约金。特诉至法院。被告辩称，被告违约是不动产权登记政策发生变化，导致我公司不能按期交付办理转移登记的有关文书，我公司与原告签订合同时，不能预见，应当免除我方责任。合同约定双方共同向登记机关申请办理，并不是我方向原告交付产权证。我方在2014年以前以就案涉房屋办理了被告登记、抵押权登记，应认定我方交付了办理转移登记的资料。即使认定我方违约，我方也未给原告造成损失，应当对违约金进行调整在1000元以内。同时，逾期交付转移登记文书是一种持续性违约，超过诉讼时效，不应当得到支持。应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2013年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路御景山居的第14B-1-6号商业营业用房，该房屋总价1366800元，原告采取首付686800元，银行按揭贷款680000元的付款方式。被告承诺于2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。按照前款约定时间60日后被告仍不能交付商品房转移登记有关文书的，若原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。原告按约向被告支付了房屋首付款686800元，另外680000以银行按揭方式向被告支付。2013年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路御景山居的第14B-1-7号商业营业用房，该房屋总价1366800元，原告采取首付686800元，银行按揭贷款680000元的付款方式。被告承诺于2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。按照前款约定时间60日后被告仍不能交付商品房转移登记有关文书的，若原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。原告按约向被告支付了房屋首付款686800元，另外680000以银行按揭方式向被告支付。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。原告于2019年11月5日向本院提起诉讼。对原告所举的《商品房买卖合同》、收据、《个人购房担保借款合同》及银行流水，被告无异议，予以采信。被告所举判决书，与案件事实无关，不作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年11月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，因此，对原告的第一项诉讼请求，予以支持。原告的第一项诉讼请求内容是被告办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对被告辩称该诉请已经超过诉讼时效的意见，不予采纳。被告逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为，虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，应当受三年诉讼时效限制，原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请，丧失胜诉权。原告于2019年11月5日提起诉讼，2016月11月5日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告辩称其因不可抗力导致违约，也未给原告造成损失，原告的诉请超过诉讼时效，不应承担违约金的意见，不予采纳。被告未按约定交付办理产权转移登记的有关文书，合同约定应当从2014年11月30日开始每日按照二原告已付房价款万分之二计算。但根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整的意见，予以采纳。结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每套每年9000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于习水县××街道××路“御景山居”第14B-1-6、14B-1-7号商业营业用房办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告吕某、曹某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告吕某、曹某违约金54000元（截止2019年11月5日）和向原告吕某、曹某交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年11月6日起按18000元/年计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取600元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  何义义二〇一九年十二月六日书记员  张 程