广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初2109号 原告：桂林景园物业服务有限公司，地址：兴安县兴安镇秦皇路延伸。 法定代表人：胡小瑶，该公司董事长。 委托代理人：文华，男，1980年10月27日出生，该公司服务中心经理，住兴安县。 委托代理人：经建民，男，1958年1月29日出生，该公司保洁队长兼绿化，住兴安县。 被告：杨小锋，男，1976年4月22日出生，汉族，住兴安县。 原告桂林景园物业服务有限公司（以下简称“景园物业”）与被告杨小锋物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林景园物业服务有限公司的委托代理人文华到庭参加诉讼；被告杨小锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告景园物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告杨小锋向原告支付拖欠的2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理服务费464元、垃圾费70元、公共水电费107元及支付2018年11月1日至2019年10月31日薪酬物业费731元、垃圾费84元，公共电费100元，以上各项合计1556元。2、判令被告给付自2018年1月1日至2018年10月31日所欠的641元的有关费用的违约金（滞纳金）244元，并自2019年7月1日起至被告付清欠费日止，以641元为基数每日继续按0.1%计付滞纳金。3、判令被告给付自2018年11月1日至2019年10月31日所欠915元的有关费用违约金（滞纳金）为201元，并自2019年10月31日起至被告付清欠费日止，以915元为基数每日继续按0.3%计付滞纳金。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨小锋为××小区××栋××单元××号房的业主，住宅建筑面积为116.076平方米，按约定应当交纳2018年1月1日至2019年10月31日止的物业管理费、垃圾费、公用水电费共计1556元，但被告一直拒绝交纳，产生滞纳金445元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告长期拖欠费用的行为，严重影响了原告的正常物业管理工作，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法作出判决。在诉讼过程中，原告景园物业主动放弃了2018年1月1日至2018年10月31日所欠641元的有关费用自2019年7月1日起后的滞纳金，以及放弃了2018年11月1日至2019年10月31日欠915元的有关费用自2019年11月1日后的滞纳金。 原告景园物业围绕其诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、营业执照副本以及建筑消防员证，物业经理职业证书。证明原告有资格进行物业管理服务。 证据2、《前期物业管理服务协议》，证明原告与被告签订的合同期限从2009年11月19日原被告签订协议起至业主委员会与其选聘的物业服务企业所签订的物业管理服务合同生效时止，该协议自动终止。合同约定了原告收取物业服务费的标准为：普通住宅物业费按建筑面积0.4元/月/平方米收取，公摊水电费按实际发生费用，由全体住户按户分摊，垃圾处理费按7元/月收取。交费日期为每月30日。对于逾期交纳物业服务费的业主从逾期之日起按每天千分之一收取违约金； 证据3、《物业服务合同》，证明该合同采取薪酬制方式收取物业费，该合同的履行期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止，合同约定楼梯房按0.45元/月/平方米，公摊水电费由业主按月进行分摊交纳，垃圾处理费按84元/年收取，每月10日前按月交纳。对于逾期交纳物业服务费的业主从逾期之日起按每天千分之三收取违约金（滞纳金）。导致原告向法院起诉的，则楼梯房按0.55元/月/平方米收取，电梯房按0.9元/月/平方米收取。 证据4、杨小锋2018年1月1日至2018年10月31日物业费用和滞纳金计算表。证明被告杨小锋共欠2018年1月至10月的物业管理费464元，生活垃圾费70元，公摊水电费107元，滞纳金244元，以上费用合计885元。 证据5、杨小锋2018年11月1日至2019年10月31日物业各项费用和滞纳金计算表，证明杨小锋共欠2018年11月至2019年10月物业管理费731元，生活垃圾费84元，公共水电费100元，滞纳金201元，以上合计1116元。 证据6、清运垃圾处理协议书，证明原告代兴安县环境卫生管理站收取生活垃圾费，按实际住户每年每户84元交纳。 证据7、2018、2019年公摊水电费的用电明细表，证明被告所居住的御景园一期2018年共用电21140.52度，分摊至每户为107元/年，2019年统一按每户100元/年收取。 证据8、御景园小区薪酬物业费等各项费用公示，证明一期公共水电费按100元/年/户收取，并进一步证明，如业主不按时交纳物业费的，导致原告向法院提起诉讼的，薪酬物业费按电梯房0.9元/月/平方米，楼梯房按0.55元/月/平方米收取。 被告杨小锋未到庭答辩质证，亦未在举证期限内提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨小锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。原告景园物业提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提交的证据予以确认，并对证明的事实予以认可。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告景园物业公司系依法成立的物业服务企业。原告受开发商的委托，对御景园小区提供前期物业管理服务。2009年11月19日被告杨小锋与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议履行期限从原被告签订协议起至业主委员会与其选聘的物业服务企业所签订的物业管理服务合同生效时止，该协议自动终止。该协议约定了物业管理费同被告拥有的房屋建筑面积以每平方米0.4元/月收取；公用部位水电费按水电表实际用量对每栋每户的建筑面积进行分摊；垃圾费用的交纳标准按兴安县市容局规定的84元/年执行;物业服务费于每月30日交纳，如业主不按协议约定交纳相关费用，从逾期之日起每天按1‰向被告收取滞纳金。该协议还对其他项目进行了约定。2018年10月31日该协议终止。2018年11月5日原告景园物业与御景园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由御景园业主委员会聘请原告对该小区所有住户和物业使用人提供物业管理务，合同履行期限从2018年11月1日至2019年10月31日止。双方约定物业服务收费采取酬金制方式，不含五险一金税费的薪酬物业费为楼梯房住宅按0.45元/月/平方米收取，电梯房按0.65元/月/平方米收取。预收的物业服务资金为所交纳的业主所有，由原告代管，该笔资金主要用于原告的管理服务人员的工资及物业共用部位的维保、清洁、养护等开支，物业服务支出年度结算后，结余部分转入下一年度继续使用；垃圾费按84元/年/户收取，于当年10月31日前一次性交清；公共使用的水、电等费用由业主按月进行分摊交纳。业主在每月10日前按月预交物业服务费，业主方未按约定交纳的从逾期之日起按所欠费用的3‰标准向原告支付违约金（滞纳金）。并约定如业主不交纳物业管理费等费用，导致原告向法院起诉的，逾期的月份电梯房按0.9元/月/平方米，楼梯房按0.55元/月/平方米收取。合同还就其他内容进行了约定。2019年4月8日御景园小区业主委员会向业主公示了小区薪酬物业费，生活垃圾费、公共水电费、电梯费等费用的收取标准，并再次明确了物业收费标准，并规定对小区一期、二期的公共水电按100元/年/户收取。原、被告签订协议后，原告景园物业公司对该小区实施物业管理服务至今。被告杨小锋系××小区××栋××单元××室的业主，其住房建筑面积为116.076平方米，自2018年1月起至2019年10月31日止未交纳物业服务费。 本院认为，原告景园物业公司与被告杨小锋、御景园小区业主委员会分别签订的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》是双方意思的真实表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。原告负有按协议约定履行维修，养护，管理等义务。被告杨小锋系御景园小区业主，在享受原告提供的物业服务后，应按协议约定交纳物业管理服务费，其未交物业管理费已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，本院予以支持。经核实，被告应支付原告自2018年1月1日至2018年10月31日止物业服务费为464元（116.076㎡×0.4元/㎡/月×10个月）。垃圾处理费70元，公摊水电费107元；2018年11月1日至2019年10月31日止物业费为766元（116.076㎡×0.55元/㎡/月×12个月）,现原告只要求被告给付物业费731元，原告主动放弃部分物业费，本院予以准许。垃圾处理费84元，公摊水电费100元，以上各项合计1556元。关于违约金的计算问题，本院认为，被告逾期缴纳物业管理费造成原告的损失主要是管理费的利息损失，原告主张按照协议约定以所欠物业费的每日1‰和3‰的标准计算违约金，过分高于其损失，应以原告所受的实际损失为基础，因此根据公平公正原则，本院酌情调整为每日按万分之二的标准支付违约金，其2018年1月至2018年10月所欠物业费的违约金算至2019年7月1日止为48.7元。2018年11月至2019年10月所欠物业费的违约金算至2019年10月31日止为13.36元。对以后的违约金原告表示了放弃，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告杨小锋向原告桂林景园物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费464元、垃圾处理费70元、公摊水电费107元，违约金48.7元，以上合计689.7元。 被告杨小锋向原告桂林景园物业服务有限公司支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费731元、垃圾处理费84元、公摊水电费100元，违约金13.36元，以上合计928.36元。 三、驳回原告桂林景园物业服务有限公司其他诉讼请求。 本案收案件受理费25元（己减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  王佳颖 二〇一九年十二月十三日 书记员  张秋林