江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终7983号上诉人（原审被告）：梅震，男，1990年10月14日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人:刘震，沛县五段法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马亚州，男，1991年10月17日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人:庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。原审第三人：徐州蓝晟房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区云苑路橡树湾3期H8-113。法定代表人孙宇，该公司总经理。上诉人梅震因与被上诉人马亚州、原审第三人徐州蓝晟房地产经纪有限公司（以下简称蓝晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院(2018)苏0391民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅震及其委托诉讼代理人刘震、被上诉人马亚州及其委托诉讼代理人庞成杰到庭接受询问。本案现已审理终结。梅震上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由马亚州承担。事实与理由：梅震严格按照合同约定履行，并未构成违约，不应承担双倍赔偿。一方面，梅震没有违约的故意；另一方面，因徐州市人民政府2018年5月31日发布的（2018）89号限售政策文件导致合同不能按期履行。一审法院将合同不能履行归结于梅震，认为梅震违约，该认定不符合法律规定。二、（2018）89号限售政策文件不直接导致合同目的无法实现，涉案合同可以继续履行。根据合同法的规定，合同解除必须具备法律规定的解除条件，或者合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权。（2018）89号限购政策虽然造成网签过户手续办理时间延长，但过户手续可以办理，并不是导致合同目的不能实现，并不构成合同解除的条件。本案合同应当继续履行，至于不能网签、造成马亚州无法办理银行贷款，更不能归咎于梅震。因为购房付款本来就是马亚州的义务，即使办理网签，也不必然能够批准贷款。不能办理贷款，并不是马亚州不付房款的理由。三、梅震不是违约方，不应承担赔偿责任。涉案合同是梅震、马亚州及中介公司蓝晟公司三方合同，合同没有达到预期效果，是因为蓝晟公司过失造成。马亚州完全可以变更追加中介蓝晟公司为被告。梅震暂时没有办理房产证的事实，已经向中介公司进行了明确告知，蓝晟公司也认可该事实，蓝晟公司无法证明其向马亚州进行了告知，中介公司未履行相关义务，不能认定梅震隐瞒相关事实。梅震暂时没有取得房证，但梅震具备领取房产证的条件，只是暂时未领取。后梅震按合同约定提交了房产证，是正常的履约行为。法律也没有禁止领取房证前签订房屋买卖协议。梅震当庭补充上诉理由：第一，一审未查明案件事实。涉案合同显失公平，一审法院判决梅震承担违约金无事实依据。根据徐政发（2017）33号文件相关规定，涉案合同签订时房屋属于限售房屋，但梅震并不了解，中介公司称可以交易，后蓝晟公司促成了协议签订，使梅震在合约签订之时就必然违约。梅震不存在隐瞒和欺骗行为，梅震对房屋具有完全的处分权利，不应当承担违约责任。第二，一审法院判决梅震承担定金责任，不符合法律规定。按法律规定，定金不能超过合同总标的的20％，而一审判决以22.5万元计算定金，明显超出合同标的的20％，违反法律规定。合同定金性质属于履约定金，梅震因政策原因，无法达到合同约定效果，非主观违约，不应当承担违约责任。即使承担责任，也应当仅以违约损失为限。第三，房屋买卖标的数额较大，双倍返还定金是对欺诈和故意隐瞒行为的处罚，旨在维护诚信原则，而本案因政策原因导致梅震无法及时履约，一审法院判决梅震承担双倍返还定金不公平。被上诉人马亚州答辩称：梅震的违约行为，并不是政府限购政策所造成。徐州市人民政府（2018）89号文件实施时间为2018年6月10日，产权处文件规定2018年6月10日之前进行预约，可以延期到2018年6月25日办理房屋买卖登记手续。梅震和马亚州之间房屋买卖合同签订于2018年5月21日，梅震有足够的时间给马亚州办理过户手续，马亚州也多次督促梅震办理过户手续，但梅震怠于履行其相应的义务，致使在限购政策实施前未能按合同约定办理过户手续，构成根本违约，梅震应承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马亚州向一审法院提出诉讼请求：1、判令梅震双倍返还马亚州合同定金45万元整；2、判令律师费24000元、中介费10000元由梅震承担；3、梅震承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：马亚州、梅震双方于2018年5月21日签订房屋买卖合同，约定马亚州以92.5万元购买梅震位于徐州经济技术开发区住房一套，马亚州按合同约定向梅震支付了22.5万元定金，由于梅震未能及时为马亚州办理过户手续，2018年6月10日，政府出台限售政策，梅震无法向马亚州履行合同约定的交付义务，合同目的无法实现，构成根本违约。马亚州屡次要求梅震按约定返还定金，梅震均以种种理由予以拖延。为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持马亚州的诉讼请求。一审法院查明：梅震欲出售其个人所有的坐落于徐州经济技术开发区房屋一套，经向第三人蓝晟公司咨询后，第三人蓝晟公司表示该房屋可以出售，并公开该房屋出售信息。马亚州欲购买坐落于徐州经济技术开发区房屋一套，2018年5月21日，马亚州向第三人蓝晟公司房屋支付了中介费人民币10000元。第三人蓝晟公司遂通知梅震，告知了该售房信息。2018年5月21日，梅震（甲方）与马亚州（乙方）、第三人蓝晟公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定如下：第一条房屋情况。1、坐落：徐州市经济技术开发区美的时代城6幢1单元803室；2、所有权人：梅震；3、建筑面积：97.83平方米；4、有抵押，甲方确认于2018年6月15日前还清贷款并注销该抵押权手续。5、该房屋实际情况以权属证明中登记为准；6、该房屋没有出租；7、甲、乙双方确认该房屋为毛坯房。第二条房屋条件。1、该房屋成交价：人民币92.5万元；2、该房屋交易中所产生的税费全部由乙方承担；3、甲方已缴纳房屋维修基金并无偿转让给乙方。第三条付款时间及方式约定。1、定金部分：乙方于2018年5月21日支付甲方定金人民币25000元，乙方于2018年5月28日支付甲方定金人民币200000元；第四条过户及交付等事宜。1、丙方为甲乙双方提供交易机会，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年6月20日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。第八条其他约定。2、本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。6、特别约定：①甲方确定该房屋产权明晰，无纠纷，提供相应材料以办理网签手续；②甲乙积极配合过户，双方遵守合同约定，如甲方违约，则赔付双倍定金，如乙方违约，则定金不退。违约方另行赔付守约方总房价的20%作为经济损失赔偿，违约方另承担中介费用。合同签订后，按照合同约定，马亚州向第三人蓝晟公司支付了定金225000元。第三人蓝晟公司于2018年5月28日将其中的195000元转给了梅震。梅震于2018年6月5日办理了登记在其个人名下的该房屋的产权证件。2018年5月31日，徐州市人民政府发布（2018）89号文件，题目为：市政府关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知，其中与本案有关的内容如下：……三、完善商品住房限制交易政策市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。本意见自2018年6月10日起实施。2018年6月6日，第三人蓝晟公司告知马亚州、梅震，该房屋无法办理过户手续，并组织马亚州、梅震协商，但未达成一致意见。就马亚州的赔偿事宜，马亚州、梅震自行协商未果。为此，马亚州向法院起诉，请求依法判令：梅震赔偿马亚州各项损失合计人民币484000元。2018年11月20日，经梅震索要，第三人蓝晟公司返还给梅震人民币30000元。本案在审理过程中，双方当事人各持己见，调解无效。一审法院认为，马亚州、梅震及第三人之间签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。马亚州依约按时足额支付了全部定金，梅震未按照合同的约定履行办理房屋过户手续，构成违约，应按照定金罚则承担违约责任。对马亚州已经支付的定金应予以双倍返还。故对马亚州诉讼请求中的双倍返还定金部分，予以支持。对马亚州诉讼请求中的其他部分，系重复要求梅震承担违约责任，不符合法律规定，不予支持。梅震的辩称，无事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、梅震在判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还马亚州人民币450000元；二、驳回马亚州的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2890元（马亚州已预交），由梅震承担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一审判决梅震承担定金双倍返还的相关违约责任，是否符合事实和相关规定。二审中，梅震提交2017年5月31日徐州市人民政府办公室发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》[徐政发（2017）33号]（网络打印件），证明根据该文件第6条的规定，涉案房屋在买卖合同签订时属于限制交易房屋，按照该规定，自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。根据双方签订的买卖合同，必然造成梅震无法正常履行该合同。马亚州质证意见：真实性无法确定，梅震关于该房屋限制交易的理由不能成立。双方签订房屋买卖合同时，合同中明确约定出卖人对房屋能够完全支配处置，而且该文件的实施是否对本案房产交易产生影响不能确定。二审中，被上诉人马亚州未提供新证据。本院认证意见：对上诉人提交的证据真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：2018年5月21日梅震与马亚州、蓝晟公司签订房屋买卖（居间）合同时，2017年5月31日徐州市人民政府办公室发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》[徐政发（2017）33号]已经发布，当时徐政发（2017）33号文件对本案房屋上市交易可能已经存在影响。2018年5月31日徐州市人民政府发布（2018）89号文件，进一步明确了相关房产限制在一定期限内上市交易的规定。2018年6月6日蓝晟公司告知梅震、马亚州，该房屋无法办理过户手续。马亚州以已经在其他地方另购房屋为由，不愿等待限购期结束后继续履行合同。根据上述查明的事实，本案因政府相关政策出台导致房屋买卖无法按合同约定如期办理过户手续。蓝晟公司作为专业的中介公司，负有了解解读相关政府政策的义务，就本案合同无法如期履行，蓝晟公司负有一定责任。梅震与马亚州作为房屋买卖双方，也有一定义务了解当地政府有关房地产交易的相关文件。现马亚州要求解除双方合同，并要求梅震双倍返还定金。一方面，涉案合同中约定的定金数额22.5万元超过法律规定的标的额20％的上限。另一方面，涉案合同无法如期履行，并非梅震单方过错或故意违约所造成。一审法院判决梅震与马亚州承担双倍返还定金45万元的违约责任不当。综上，根据本案查明的相关事实，本院认为梅震应承担的责任以返还以收取的22.5万元及相应利息为宜。故本案应改判梅震返还收取的“定金”22.5万元，并支付资金占用期间的银行贷款利息(自2018年5月28日期至付清之日止)。如当事人认为蓝晟公司在从事居间服务过程中存在相关过失，由此导致其相关损失，可以按相关法律规定另行主张。综上所述，上诉人梅震的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院(2018)苏0391民初3195号民事判决。二、梅震于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还马亚州225000元，并支付相关利息（利息计算方式为：以225000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年5月28日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至付清之日止)。三、驳回马亚州的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8560元（马亚州已预交），由梅震承担4280元，马亚州承担4280元。一审保全费2890元（马亚州已预交），由梅震负担。二审案件受理费8560元（梅震预交），由梅震承担4280元，马亚州承担4280元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月二十九日书记员  杭恒宇