湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初2521号原告：衡阳泰融置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道16号融冠地产集团（融冠广场）1栋2711-2715室。法定代表人：薛理勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘波，湖南德巍律师事务所律师。被告：王余燕，女，汉族，1981年12月15日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海峰，男，汉族，1979年9月25日出生，住湖南省衡南县，系王余燕丈夫。第三人：湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司，住所地：衡阳市高新区华兴街道彩霞街33号凯翔银座201室。法定代表人：欧阳珊，该公司董事长。第三人：彭雁，女，1987年12月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告衡阳市泰融置业有限公司（以下简称泰融置业公司）为与被告王余燕房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月6日向本院提起诉讼；经被告王余燕申请，本院于2019年10月14日通知湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司（以下简称彩虹魔法传媒公司）、彭雁作为第三人到庭参加诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告泰融置业公司的委托代理人刘波，被告王余燕及其委托代理人谢昉、王海峰，第三人彩虹魔法传媒公司法定代表人欧阳珊、彭雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰融置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金557550元，违约金83075元，以上款项合计640625元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于衡阳市蒸湘区房屋，租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日。其中：2018年9月18日至2019年5月17日为免租期。合同签订后，原告向被告按时交付了房屋，被告在免租期满之后只支付了2019年5月18日至2019年6月17日的租金，后续未再支付任何租金。根据合同约定，被告已欠付原告2019年6月18日至2019年11月17日5个月的租金，且每天应按月租金的0.5%加收违约金，同时被告因拖欠租金的违约行为应当按照2019年度租金数额向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，被告未按时支付租金的行为已违反了合同义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。原告泰融置业公司为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：1、商品房预售许可证、楼盘网签信息表，证明原告对融冠·恋城10栋304室、404室拥有合法产权；2、房屋租赁合同，证明被告向原告租赁了融冠·恋城10栋304室、404室房屋，双方存在房屋租赁合同关系；3、收款收据、POS机刷卡小票，证明被告向原告只支付了2019年5月18日至6月17日的租金；对原告提供的证据，被告王余燕经质证认为，对证据1-3没有异议。第三人彩虹魔法传媒公司、彭雁质证认为，对证据1-3没有异议。被告王余燕辩称，被告欠付了原告部分租金属实，原告提供的房屋消防水渗漏导致被告地胶受损、装修受损，原告对该部分损失不予认可且不予赔偿，故被告要求在租金中抵扣部分弥补损失。原告作为出租人，其负有承租人安全合理使用的义务。作为消防设备系房屋组成的部分，消防渗水出现问题系房屋缺陷，目前房屋只是预售阶段，产权还处于开发商名下，物业公司也是前期物业，并非业主委托的。双方存在长期租赁关系，原告作为开发企业应承担其相应的责任及义务，对于承租人收到的实际损失应予抵扣部分租金；被告租赁房屋后，在房屋分租给第三人，第三人也欠付了租金，故被告仅应承担自己实际使用面积的租金；原告诉请的违约金标准过高，即使被告拖欠租金，但未给原告造成实际损失，应按照银行同期贷款利率计算违约金；双方合同约定了商铺不能转租，但被告转租是经过原告公司负责人张健的口头同意的。第三人认为合同转租就不向被告支付租金是不合理的，且被告转租的租金并未过高，租金也在合理范围内，被告要求第三人支付房屋占有使用费也是合理的，在合同中没有赋予被告分租的权利，但原告实际清偿被告有分租的情形，且原告委托的物业公司来收取物业费，双方合同履行超过了6个月，原告没有提出解除合同或合同无效，故分租或转租是成立的；第三人彩虹魔法传媒公司称免租期为8个月，但给其免租期为3个月，被告与原告约定的免租期与第三人无关，由于第三人欠付租金，导致被告个人承担304404元的租金，第三人应承担履行租金的义务。被告王余燕为支持其抗辩主张，向法庭提供了以下证据：1、租赁合同、联营协议、催款函、回执单，证明被告将融冠·恋城404室部分房屋分租给第三人，第三人拖欠了租金，第三人欠付被告租金，第三人也签收了催款函；2、照片、微信记录截屏，证明由于原告出租的房屋消防水渗漏，导致被告的装修受损，地胶多次返工造成了损失；第三人彩虹魔法传媒公司述称，在原告同意与第三人签订租赁合同的权利下第三人才参与该案件，被告拿了伪造合同，欺骗第三人签订租赁合同，导致第三人无法正常营业，第三人不缴纳房租的原因是由于第三人至今才知道房屋不能转租，原告只是告知第三人被告没有缴纳房租，第三人同意缴纳房租，且原告没有出具书面意见同意被告将房屋转租出去。同时第三人可能向被告主张其违约责任。第三人彩虹魔法传媒公司没有提供证据。第三人彭雁述称，同意第三人彩虹魔法传媒公司的意见。第三人彭雁没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（被告对原告提供的证据无异议，两个第三人也无异议），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据，原告经质证认为，对证据1没有异议，对证据2的关联性有异议，消防漏水侵权责任主体不在于原告。第三人彩虹魔法传媒公司经质证认为，对证据1、2均无异议，该证据与第三人无关，且被告称与原告有口头转租协议，但没有提供证据。第三人彭雁经质证认为，对证据1、2均无异议，该证据与第三人无关。对被告提交的证据，本院认为，对证据1，被告、第三人均无异议，对其效力本院予以确认；对证据2的关联性，被告有异议，本院经审查认为证据2与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。根据原、被告及第三人的诉请以及各方提供的证据，本院确认事实如下：2018年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于衡阳市蒸湘区房屋共计2395.12平方米，租赁期为2018年9月18如至2028年9月17日（其中：2018年9月18日至2019年5月17日为免租期），房屋使用费43元／Ｍ2·月，服务管理费5元／Ｍ2·月，第一年租金人民币117510元／月，334529元／季度，1338119元／年度，前5年不递增，第6年开始每两年递增百分之三；付款方式为租金每3个月作为一个季度结算，由乙方于每个季度开始前10日将该季度租金交付给甲方（首次交付租金时间按本协议另行约定执行），乙方逾期未交付租金，甲方有权按月租金的0.5%每天计算向乙方加收违约金，补充协议另行约定合同生效期至2019年8月18日前的租金支付方式为一月一付；在乙方书面通知甲方履行维修义务时，甲方不及时履行法律规定的房屋及其附着设施的维修义务时，乙方有权另行安排人员进行维修，相关维修费用由甲方完全承担。合同签订后，原告向被告按时交付了房屋，被告在免租期满之后只支付了2019年5月18日至2019年6月17日的租金，后再未支付租金。根据租赁合同约定计算，被告已欠付原告2019年6月18日至2019年11月17日5个月的租金共计298330元。2018年11月8日，被告王余燕以衡阳市高新技术产业开发区新未来培训学校有限公司的名义，与第三人彭雁签订了《租赁合同》。约定第三人彭雁租赁被告王余燕位于衡阳市蒸湘区房屋，建筑面积共计341平方米（最终面积以开发商办理房产证最终测绘面积为主），租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日止；房屋使用费47元／Ｍ2·月，第一年使用费为人民币16027元／月，人民币48081元／季度，人民币192324元／年度，使用期间递增方式为前5年不递增，第6年开始每两年递增百分之三；付款方式为每个季度开始前10日将使用费交付给被告，逾期未交付使用费，被告王余燕有权按月使用费的0.5%每天计算向乙方加收违约金；被告王余燕与融冠集团所签使用合同期至2028年9月17日到期，被告须保证该商铺的使用合同期不得少于与第三人的联营期限；在不影响本合同其他条款之规定的前提下，任何一方若违反本合同的其他义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方的可证明之实际损失金额，如损失难以计算的，双方约定违约金为月使用费用的3倍；因商铺产权人解除与被告王余燕的使用合同导致双方无法继续联营的，…被告与第三人互不承担违约责任。合同签订后，被告向第三人按时交付了房屋。截止2019年6月11日，被告收到第三人30000元租金，被告未收到第三人彭雁其它应付租金等款项。2018年11月29日，被告王余燕以衡阳市高新技术产业开发区新未来培训学校有限公司的名义，又与第三人彩虹魔法传媒公司签订了《租赁合同》。约定第三人彩虹魔法传媒公司租赁被告王余燕位于衡阳市蒸湘区房屋，建筑面积共计380.64平方米（最终面积以开发商办理房产证最终测绘面积为准），租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日止；房屋使用费47元／Ｍ2·月，第一年使用费为人民币17890元／月，人民币53670元／季度，人民币214681元／年度，使用期间递增方式为前5年不递增，第6年开始每两年递增百分之三；付款方式为每个季度开始前10日将使用费交付给被告，逾期未交付使用费，被告王余燕有权按月使用费的0.5%每天计算向乙方加收违约金；被告王余燕与融冠集团所签使用合同期至2028年9月17日到期，被告须保证该商铺的使用合同期不得少于与第三人的联营期限；在不影响本合同其他条款之规定的前提下，任何一方若违反本合同的其他义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方的可证明之实际损失金额，如损失难以计算的，双方约定违约金为月使用费用的3倍；因法定不可抗力愿意致使本协议不能继续履行而造成的损失，被告与第三人互不承担违约责任。合同签订后，被告向第三人按时交付了房屋。截止2019年6月11日，被告收到第三人人民币53298元，被告未收到第三人彩虹魔法传媒公司其它应支付租金等款项。另查明，本案诉争租赁物即衡阳市蒸湘区华新大道41号融冠·恋城10栋304、404室尚未办理产权登记，合同签订后，涉案房屋尚处于预售阶段。还查明，原告交付房屋后，被告王余燕在装修涉案房屋403室时，发生消防漏水事故，导致装修受损，地胶多次返工造成损失。原告认为消防漏水造成损害应由共有责任主体全体业主共同承担，而对损失不予认可且不予赔偿，被告拒交租金以抵扣漏水损失。故而酿成此案纠纷。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告泰融置业公司与被告王余燕签订的融冠·恋城商业用房租赁合同未违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。本案中，原告完成了交付房屋的义务，被告应当履行支付租金的义务。租赁合同第十六条补充协议条款约定：合同生效期至2019年8月18日前的租金支付方式为一月一付，同年8月18日起，租金支付方式按照一季度一付执行。被告于免租期满后只支付了2019年5月18日至2019年6月17日的租金。逾期未支付应付租金，构成违约。根据双方签订的《租赁合同》第十二条约定“租赁期间双方必须信守合同，若任何一方在2023年9月17日前违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的100%作为赔偿…”，双方约定了违约金的数额，被告不履行义务，违反合同规定，但根据《中华人民共和国合同法司法解释》二第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案原告未提交损失的具体明细，本院无法确认原告由此遭受实际损失的具体金额，故本院酌情认定被告应当按照贷款市场报价利率1年期4.15%标准，以2019年5月18日至2019年11月17日止为时间点，以欠缴租金557550元为基数计付违约金，共计11569.16元违约金给原告；原告诉请判令支付违约金83075元，超过本院认定部分，本院不予支持。并应承担导致诉讼费损失扩大的责任。至于被告抗辩请求因原告提供的房屋消防水渗漏导致被告地胶受损、装修受损，原告对该部分损失应抵扣租金的问题，原告提供的证据可以证明房屋消防水渗漏导致被告地胶受损，装修受损。但被告仅提出抗辩而未提起反诉，且被告并未提交损失明细予以证明实际遭受损失的事实，故本院对该抗辩请求不作评判。被告可另行提起诉讼，主张权利。至于被告请求判令由第三人直接向原告支付租金的问题，被告王余燕与第三人彭雁、彩虹魔法传媒公司分别签订了《租赁合同》，形成了转租合同关系；第三人彭雁、彩虹魔法传媒公司而后进行了装修，并进行营业。原告对此是明知的，没有在六个月内提出异议，应当视为被告的转租合同有效。但根据合同的相对性原则，原告并未请求判令两个第三人直接向其支付房屋租金，两个第三人也拒绝直接向原告支付房屋租金，故本院不宜迳行判令两个第三人直接向原告支付房屋租金。被告可以另行提起诉讼，对两个第三人主张房屋租金。因而被告的此项抗辩请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一四条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国合同法司法解释》二第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王余燕在本判决生效后十日内支付租金557550元及违约金11569.16元，共计569119.16元款项给原告衡阳市泰融置业有限公司；租金和违约金计算时间点自2019年5月18日至2019年11月17日止，违约金按照贷款市场报价利率1年期4.15%标准，以欠缴租金557550元为基数计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5103元，由被告王余燕负担3516元，由原告衡阳市泰融置业有限公司负担1587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇一九年十二月三十日法官助理彭仁书记员谢伶附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《租赁合同纠纷案司法解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国合同法司法解释》二第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。