山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终6113号上诉人（原审原告）：黄秋文，男，1968年4月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人（特别授权）：高广远，山东强将律师事务所。被上诉人（原审被告）：梁山县众合木业有限公司，统一社会信用代码91370832672246011U，住所地梁山县赵固堆乡政府驻地南500米。法定代表人：李吉聪，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨长顺，山东及时雨律师事务所律师。上诉人黄秋文因与被上诉人梁山县众合木业有限公司(以下简称梁山众合木业)租赁合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄秋文上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）鲁0832民初1726号民事判决书并依法改判驳回梁山众合木业的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用、保全费用由梁山众合木业承担。3、请求二审法院依法判令梁山众合木业退还押金291700元并赔偿相应损失。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《租赁合同》合法有效，属于认定错误。黄秋文与梁山众合木业之间签订的《租赁合同》应属无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。对于黄秋文所租赁的房屋是否取得上述许可证，应当由梁山众合木业举证证实，所出租的房屋属于可以出租的合法建筑。但一审法院却将举证责任施加给了黄秋文，并以黄秋文未提供证据证明涉案厂房租赁关系属于无效为由，认定双方之间签订的租赁合同为有效合同，属于认定错误。二、一审判决认定双方签订的《租赁合同》约定的梁山众合木业应提供的经营手续为梁山县众合木业有限公司的营业手续，属于认定事实错误。1、梁山众合木业系将邦泰木业公司的厂房及邦泰木业公司的经营手续租赁给黄秋文生产经营胶合板，《租赁合同》第一条明确约定梁山众合木业将座落在赵固堆乡政府驻地南800米左右的厂房、土地使用权、公司经营手续租赁给黄秋文生产经营；同时合同第八条也明确约定2012年10月1日之前有关邦泰木业公司的一切债权债务都与黄秋文无关；应当理解为梁山众合木业应当提供邦泰木业公司的经营手续。而且梁山众合木业曾给黄秋文提供过用于工资发放的制式表格，由黄秋文经营期间使用，该表格也明确标明“邦泰木业流水线员工月份工资表”，通过上述一系列证据，充分证明，黄秋文系租赁邦泰木业的厂房及邦泰木业公司的经营手续，而不是梁山众合木业的经营手续。2、租赁合同签订后，梁山众合木业并没有将邦泰木业的任何手续交付给黄秋文使用，至今也没有查询到邦泰木业的任何工商登记信息，邦泰木业根本就没有成立，梁山众合木业在租赁涉案厂房时存在欺诈及隐瞒事实的行为。这也是相关部门查处时，因无法提供任何经营手续，而被责令停业的原因。3、双方签订的《租赁合同》是由梁山众合木业起草签订的，即便是对于合同条款的理解有分歧，根据《合同法》第四十一条等相关法律规定，也应当按照对梁山众合木业不利的意思进行解释。一审法院认定双方之间约定的是提供梁山众合木业的营业手续是错误的，同时梁山众合木业一审过程中也没有提交任何证据材料证实其已经将邦泰木业公司或梁山众合木业营业手续交付给了黄秋文。一审法院以租赁费已经支付至2016年1月份来推定营业手续交付完毕是错误的，租赁费的支付与营业手续的交付是两回事，若梁山众合木业不能举证证实已交付邦泰木业公司营业手续，应当承担举证不能的法律后果。三、一审判决认定黄秋文违约，判令黄秋文向梁山众合木业支付违约金100000元，不符合客观事实。梁山众合木业就合同项下的资产没有合法的所有权和正规的环保手续且梁山众合木业背负众多外债情况下，致使黄秋文在承租之后多次有村民前来闹事闹要土地承包费用，一审过程中黄秋文已经申请法院前往相关部门进行调取，通过调取的材料足以证实因梁山众合木业的原因黄秋文无法进行正常的生产经营的事实，因此黄秋文并不存在任何的违约情况，一审法院判令由黄秋文支付100000元违约金并承担诉讼财产保全责任保险费是错误的。同时即便最终法院认定了黄秋文存在违约，也应当由梁山众合木业举证证实其实际损失的存在，合同所约定的100000元违约金明显过高，如梁山众合木业无法证实其实际损失情况，黄秋文不应承担任何的违约责任。四、一审认定黄秋文尚欠梁山众合木业234000元租金，与事实严重不符。在《租赁合同》签订时，除租赁费之外黄秋文向梁山众合木业支付了30万元的押金，2016年1月份梁山众合木业的法人李吉聪向黄秋文出具的收到条一份，双方同意上诉人预付的押金30万元，自2016年1月起按三年分期扣清，即每月8300元，现梁山众合木业尚有291700元押金款项未返还给黄秋文，因梁山众合木业的违约行为致使无法达到租赁合同签订的目的，黄秋文无需向梁山众合木业支付任何的租赁费用。黄秋文所提交的收到条已经明确约定了自2016年1月份开始返还，鉴于收到条出具人为梁山众合木业的法定代表人，双方已经通过收到条的内容改变了原有合同的约定。因此截止到2016年1月底梁山众合木业尚有291700元押金未退还黄秋文。一审法院判令黄秋文自2016年2月1日至2017年10月1日按照每月11700元计算支付租赁费，没有任何事实和法律依据。梁山众合木业答辩称，一、本案租赁合同合法有效。根据双方签订的租赁合同，梁山众合木业将其营业手续及邦泰木业（梁山众合木业的新厂区，当时想注册为邦泰木业，只起了名称，未进行工商登记）的厂房、场地和机器设备租赁给黄秋文生产经营，合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案双方并非城镇房屋租赁合同关系，黄秋文以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》为依据，主张合同无效，不能成立。二、公司营业手续是梁山众合木业公司的营业手续。梁山众合木业是租赁合同的出租方（乙方），合同第一条约定，乙方将其…公司营业手续依法租赁给甲方生产经营，第五条约定，甲方以乙方名字进行生产经营。故合同中的营业手续显然是指梁山众合木业的营业手续。三、黄秋文应按合同约定支付违约金。按期支付租金是承租方的主要合同义务。租赁合同约定黄秋文应按月支付租金，但其于2016年1月后未再支付租金，构成违约，应按合同第十条约定支付违约金。四、一审认定上诉人尚欠租金234000元并无不当。租赁合同第二条约定押金30万元在租赁后三年扣清，即从2014年10月起开始扣除每个月8300元，此后，黄秋文每个月只需支付11700元（实际应为12700元），到2017年10月1日，还需支付234000元（实际应为253400元）。黄秋文主张从2016年1月起开始扣除，明显不能成立。1、合同已经约定从2014年10月起开始扣除押金，在无合理解释的情况下推迟到2016年1月，不符合常理，黄秋文也不会同意。2、如其主张成立，则构成对原合同的变更，2014年10月到2015年12月期间，黄秋文仍需按每月2万元支付租金，但黄秋文并未提交变更的协议，也未提交其仍按每月2万元支付租金的收条。3、2016年1月到合同到期还有20个月，如其主张成立，每个月应扣除押金15000元而不是8300元。4、收条是由黄秋文事先打印好，欺骗梁山众合木业在不注意的情况下签署的，梁山众合木业每次收款时都为黄秋文出具收条，黄秋文应提交其他收条来证明该收条的真实合法性，否则不能证明其主张。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。梁山众合木业向一审法院起诉请求：1.判决黄秋文给付租金273050元，违约金100000元；2.案件受理费、保全申请费、保全保险费由黄秋文负担。一审法院审理查明，2012年10月1日，梁山众合木业（乙方）与黄秋文（甲方）签订《租赁合同》一份，主要约定“乙方同意将邦泰木业其厂房及公司营业手续租赁给甲方生产经营胶合板，双方就有关事宜达成以下协议：一、乙方将其坐落在赵固堆乡政府驻地南800米左右的厂房、土地使用权、公司营业手续依法租赁给甲方生产经营、租赁期限从2012年10月1日至2017年10月1日止。共计5年。二、租金及支付方式：甲方向乙方交付押金30万元整（叁拾万元整）押金在租赁后三年扣清。每年扣壹拾万元整，甲方每年向乙方支付租金贰拾肆万元整。租金每月交付一次，于当月月底支付20000元整（贰万元整）。（包含土地、工商、税务、消防、环保及有关单位费用）三、乙方保证其对合同项下的厂房，机器设备等公司所有项下资产的所有权，与合同项下的该公司的合法使用权（具体项目清单附后）”、“五、甲方以乙方名字进行生产、经营，租赁期内有关该公司的一切业务往来、权利、义务与乙方无关，由甲方自担。乙方不得干涉甲方租赁期内的正常经营活动。六、乙方负责在租赁期内协调甲方与本地政府部门及当地居民的关系”、“八、2012年10月1日前（含本日）有关邦泰木业的一切债权、债务与甲方无关，由乙方负责，2012年10月1日以后有关邦泰木业的一切债权、债务与乙方无关，由甲方负责”、“十、甲、乙双方必须共同遵守协议，双方不得反悔，如有一方违约，则违约方支付对方违约金人民币壹拾万元整。并向山东省临沂市法院诉讼赔偿”。合同签订后，黄秋文已向梁山众合木业交付押金300000元及部分租赁费，并使用租赁厂房。梁山众合木业法定代表人李吉聪曾签收收到条一份，内容为“今收到黄秋文交来2016年1月份厂房设备土地使用租金11700元，补贴1000元及租赁合同中的预付叁十万元自本月起按三年分期返回即每月8300元，共计21000元。本月实付租金12700元”。庭审中双方均认可邦泰木业没有进行工商登记。另查明，梁山众合木业因申请财产保全向保险公司交纳诉讼财产保全责任保险费1140元。一审法院认为，本案的争议焦点有四：一、双方签订的《租赁合同》是否有效；二、双方签订的《租赁合同》中约定租赁梁山众合木业的营业手续或邦泰木业的公司营业手续；三、黄秋文应否给付梁山众合木业租金（计算方式）、违约金；四、黄秋文应否承担诉讼财产保全责任保险费。争议焦点一，双方签订的《租赁合同》是否有效。黄秋文与梁山众合木业签订的《租赁合同》包含厂房租赁、土地租赁、设备租赁、提供营业执照四部分内容。黄秋文根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，辩称双方签订的《租赁合同》无效，但未说明厂房的详细信息，亦未提供证据证明涉案厂房租赁关系属于无效之情形，对黄秋文抗辩本院不予采纳。双方签订的《租赁合同》是经双方协商签订的，是当事人真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，该合同为有效合同。争议焦点二，双方签订的《租赁合同》中约定租赁梁山众合木业的营业手续或邦泰木业的公司营业手续。黄秋文辩称系租赁邦泰木业的公司营业手续，梁山众合木业主张系租赁梁山众合木业的营业手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，《租赁合同》中关于租赁公司营业手续的相关条款语句表述为“乙方同意将邦泰木业其厂房及公司营业手续租赁给甲方”，“乙方将其坐落在赵固堆乡政府驻地南800米左右的厂房、土地使用权、公司营业手续依法租赁给甲方”，“甲方以乙方名字进行生产、经营”，“2012年10月1日前（含本日）有关邦泰木业的一切债权、债务与甲方无关，由乙方负责，2012年10月1日以后有关邦泰木业的一切债权、债务与乙方无关，由甲方负责。”合同中已明确黄秋文以梁山众合木业名字进行生产、经营，且梁山众合木业主张租金已支付至2016年1月，《租赁合同》已实际履行，本院对黄秋文抗辩租赁邦泰木业的公司营业手续不予采纳，确定双方签订的《租赁合同》系约定租赁梁山众合木业的营业手续。争议焦点三，黄秋文应否给付梁山众合木业租金（计算方式）、违约金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。黄秋文辩称梁山众合木业存在违约行为，梁山众合木业不予认可且黄秋文提供的证据不足以证明其抗辩，故对黄秋文的抗辩本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。依据《租赁合同》约定，黄秋文每年向梁山众合木业支付租金240000元，租金每月交付一次，于当月月底支付20000元，梁山众合木业向黄秋文交付的押金300000元押金在租赁后三年扣清，每年扣100000元，应理解为租赁期限自2012年10月1日至2017年10月1日止，押金扣除期限为2014年10月1日至2017年10月1日止。黄秋文提交的收到条证明梁山众合木业已收到2016年1月份的租金，故黄秋文应向梁山众合木业交纳2016年2月1日至2017年10月1日的租金。梁山众合木业主张自2016年1月黄秋文同意每个月补贴1000元，租金调整为每个月21000元，黄秋文不予认可且梁山众合木业未提交证据证明其主张，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，黄秋文向梁山众合木业交付的押金300000元每年扣100000元，而双方对梁山众合木业每月返还8300元均无异议，故本院认定黄秋文尚欠梁山众合木业2016年2月1日至2017年10月1日的租金共计234000元（11700元×20个月）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，梁山众合木业按合同约定主张黄秋文支付违约金100000元符合上述规定，本院予以支持。争议焦点四，黄秋文应否承担诉讼财产保全责任保险费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”，梁山众合木业可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，因黄秋文违约引起本案诉讼，梁山众合木业为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系梁山众合木业支出的合理必要费用，属梁山众合木业的损失部分，梁山众合木业主张诉讼财产保全责任保险费由黄秋文负担，本院予以支持。综上所述，梁山众合木业主张黄秋文支付租金234000元、违约金100000元，保全责任保险费由黄秋文负担的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决：一、黄秋文于本判决生效之日起十五日内支付梁山众合木业租金234000元、违约金100000元；二、黄秋文于本判决生效之日起十五日内给付梁山众合木业诉讼财产保全责任保险费1140元。二审中，黄秋文提交（2017）琼01刑终638号刑事判决书一份，用以证明梁山众合木业的法定代表人李吉聪因刑事犯罪于2016年2月1日被抓获，黄秋文无法向梁山众合木业交纳租赁费，黄秋文不存在违约行为。经梁山众合木业质证认为，涉案租赁合同的出租方为梁山众合木业，不会因李吉聪被判刑而影响租金的交纳，同时黄秋文正常支付租金至2016年1月，说明黄秋文能正常生产经营。梁山众合木业提交梁山众合木业缴纳耕地占用税凭证一份，用以证明梁山众合木业是经过允许合法使用涉案土地。经黄秋文质证认为，对该证据的真实性有异议，且法律规定房屋出租必须取得建设工程规划许可证，如梁山众合木业无法提供涉案厂房的审批手续，则双方签订的《租赁合同》应当认定为无效。经本院审查认为，黄秋文提供的证据，不能证明其主张，本院依法不予采信。梁山众合木业提供的证据，与本案具有关联性，本院依法予以采信。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为：一是黄秋文与梁山众合木业签订的《租赁合同》是否合法有效；二是双方约定应由梁山众合木业提供的经营手续是梁山众合木业还是邦泰木业的，是否已经交付；三是一审法院认定的黄秋文下欠的租金数额是否正确；四是黄秋文是否应当向梁山众合木业支付违约金100000元和诉讼财产保全责任保险费1140元。针对本案的第一个焦点问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，黄秋文主张双方签订的《租赁合同》因梁山众合木业未取得相关规划许可手续而无效，黄秋文未能举证证明。经本院审查，梁山众合木业与黄秋文签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且双方已履行三年有余。原审法院认定该合同为有效合同，并无不当。针对本案的第二个焦点问题。黄秋文主张双方签订的《租赁合同》约定的黄秋文系承租邦泰木业的厂房及手续，梁山众合木业未按约定向其提交邦泰木业的经营手续导致其无法经营。本院经审查认为，邦泰木业并非涉案《租赁合同》的当事人，该合同亦未加盖邦泰木业的公章。双方签订的《租赁合同》明确约定：“甲乙双方经平等协商，乙方（梁山众合木业）同意将邦泰木业其厂房及公司营业手续租赁给甲方（黄秋文）生产经营胶合板……”,“乙方保证其对合同项下的厂房，机器设备等公司所有项下资产的所有权，与合同项下的该公司的合法使用权（具体项目清单附后）”，“甲方以乙方名字进行生产、经营，租赁期内有关该公司的一切业务往来、权利、义务与乙方无关，由甲方自担。乙方不得干涉甲方租赁期内的正常经营活动”。合同中已明确约定黄秋文以乙方名字即梁山众合木业的名字进行生产经营，且双方均认可邦泰木业并未依法成立。另根据查明的事实，梁山众合木业与黄秋文自2012年10月1日签订合同起，已履行至2016年1月，黄秋文在二审中亦自认其均系向梁山众合木业的法定代表人李吉聪交纳租赁费。上述事实能够综合认定，梁山众合木业与黄秋文签订的《租赁合同》约定的系租赁梁山众合木业的营业手续。针对本案的第三个焦点问题。本院认为，根据双方签订的《租赁合同》的约定，涉案租赁费为20000元/月，黄秋文应当向梁山众合木业交付押金300000元，该押金在租赁后三年扣清。则应当理解为扣除押金的期限为自2014年10月1日起至2017年10月1日止。现双方对黄秋文已交纳租赁费至2016年1月，梁山众合木业对黄秋文每月返还8300元均无异议，一审法院判令黄秋文向梁山众合木业按照11700元/月，支付自2016年2月1日至2017年10月1日止的租赁费，并无不当。针对本案的第四个焦点问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梁山众合木业与黄秋文签订的《租赁合同》明确约定，如一方违约，违约方应当支付违约金100000元。黄秋文主张其未能及时交纳租赁费系因梁山众合木业的法定代表人李吉聪于2016年因刑事犯罪而失去联系，且众合木业未能交付合同约定的营业手续致使停业，故黄秋文不应承担违约责任。本院经审查认为，涉案《租赁合同》的双方当事人为梁山众合木业与黄秋文，并非李吉聪。黄秋文不能因李吉聪失去联系而拒绝交纳租赁费。黄秋文在诉讼中未能提交梁山众合木业未向其交付合同约定的营业手续的证据。故其主张不存在违约的上诉请求，没有证据支持。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，判决黄秋文向梁山众合木业支付违约金100000元，符合我国法律对公平原则和诚实信用原则的要求。故黄秋文的该项主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。涉案诉讼系因黄秋文违约引起的，梁山众合木业为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系梁山众合木业支出的合理必要费用，属梁山众合木业的损失部分，该笔费用应当由黄秋文负担。综上，上诉人黄秋文的上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10068元，由上诉人黄秋文负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十二月十六日法官助理王洪亮书记员翟梦若