广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）粤7101行初2599号 原告：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区庆亿街1号16、17楼，统一社会信用代码91440000724357662T。 负责人：吴颖桦。 委托代理人：但秋寒、姜先杰，广东正大方略律师事务所律师。 被告：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。 法定代表人：彭高峰，该局局长。 委托代理人：衡旭标，该局工作人员。 委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。 第三人：何国荣，男，汉族，1958年3月26日出生，身份证住址广州市越秀区。 委托代理人：何曦雯，女，汉族，1988年9月21日出生，身份证住址广州市越秀区，系第三人何国荣之女。 第三人：谢国芳，女，汉族，1967年10月8日出生，身份证住址广州市白云区。 第三人：陈道穗，男，汉族，1963年5月6日出生，身份证住址广州市白云区。 第三人：单裘，女，汉族，1982年6月30日出生，身份证住址辽宁省普兰店市。 上述三第三人共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。 原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）诉被告广州市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）注销登记决定一案，原告于2019年5月8日向本院提起行政诉讼，于2019年5月16日补齐材料，本院于2019年5月16日立案受理后，依法通知何国荣、谢国芳、陈道穗、单裘作为第三人参与诉讼，并依法组成合议庭分别于2019年10月16日、2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人但秋寒，被告委托代理人衡旭标、罗斌，第三人谢国芳、陈道穗、单裘的委托代理人梁永平均到庭参加诉讼，第三人何国荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东方资产广东分公司起诉称，原告与何国荣存在债权债务关系，债务人何国荣以其位于广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯10层03、04房（以下简称涉案03房产、涉案04房产）担保债务。因涉案03、04房产未取得房产证，双方办理的为预购商品房抵押权预告登记，登记备案号为01备字27802号。因何国荣未及时清偿债务，原告依法向人民法院提起诉讼，主张就涉案03、04房产享有优先受偿权，法院判决支持了原告上述主张。后因诸多二手业主上访等因素影响，法院启动上述案件再审程序。2017年9月14日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终6824号民事判决，判决认定原告对何国荣抵押的房产不享有优先受偿权。2018年11月15日，被告以上述判决为基础，作出穗国土规划不动产登[2018]999号《注销登记决定书》（以下简称被诉注销决定），依职权注销01备字27802号抵押备案登记。原告认为（2017）粤01民终6824号民事判决并未否认该预告登记效力，被告无视原告合法权利，作出注销决定违反法律规定，应予以撤销。一、（2014）穗荔法民三初字第221号、223号民事判决仅认定广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）与何国荣之间买卖涉案03、04房产的行为无效，并未否认建行省分行与何国荣签订的《楼宇按揭合同》效力。且（2014）穗越法金民重字第5号民事判决、（2017）粤01民终6824号民事判决均认可何国荣承担依照合同规定还本付息的义务。故，《楼宇按揭合同》合法有效，合同双方达成设立抵押的合意。因涉案楼盘至今未取得验收合格证，无法直接办理抵押权登记，所以原告与何国荣办理抵押权预告登记，且该预告登记至今仍未失效。二、（2017）粤01民终6824号民事判决虽认定原告不享有涉案03、04房产优先受偿权，但只是表明抵押权未设立。原告与何国荣办理的为预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是原告就涉案03、04房产设立抵押权的一种预先排他性保全，有助于原告的债权得到优先受偿，原告对该预告登记享有期待利益。现被告决定注销该预告登记，致使原告合法的期待利益无从实现，原告在无过错的情况下将承担较大的损失，有违公平原则。且《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条适用的前提为“经登记的房地产权利终止”，本案中原告还享有期待利益，故被告依据该条款注销登记的行为明显有误。原告特诉至法院，请求：1.判决撤销被告广州市规划和自然资源局于2018年11月15日作出的穗国土规划不动产登[2018]999号《注销登记决定书》；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 被告市规划资源局答辩称，一、被告作出被诉注销决定认定事实清楚，程序合法，且对原告的权利不产生实际影响，请法院驳回原告的起诉。2014年7月31日，（2014）穗荔法民三初字第223号民事判决认为何国荣与金辉洋公司买卖涉案03房产的行为无效。2014年7月31日，（2014）穗荔法民三初字第221号民事判决认为何国荣与金辉洋公司买卖涉案04房产的行为无效。2015年12月15日，（2015）穗荔法民三初字第1584号民事判决，确认第三人单裘与金辉洋公司对涉案03房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。2015年11月23日，（2015）穗荔法民三初字第1586号民事判决，确认第三人谢国芳与金辉洋公司对涉案04房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。由于何国荣与金辉洋公司关于买卖涉案03、04房产的行为无效，其无权将涉案03、04房产办理抵押登记给原告。基于上述原因，广州市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）粤01民终6824号民事判决，驳回原告对涉案03、04房产享有优先受偿权的诉请。鉴于生效法律文书确认，原广州市国土资源和规划委员会（以下简称原市国规委）根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，于2018年11月15日作出被诉注销决定，依职权注销涉案抵押备案登记，于2018年11月21日在官方网站对外公告了注销内容，并于同日送达给了原告，于2018年11月30日在官方网站向何国荣公告送达。因被诉注销决定对原告的权利义务不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定，应驳回原告的起诉。二、被告作出被诉注销决定的背景。根据生效法律文书查明，金辉洋公司就辉洋苑项目存在大量一房二卖、恶意骗取银行贷款案件，涉及众多业主利益。因涉案03、04房产的实际购房人另有他人，若不注销名义购房人的合同备案登记和抵押备案登记，实际购房人就无法办理所购房屋的产权登记。为此，实际购房人向广州铁路运输法院和广州铁路运输中级法院陆续提起57宗案件，请求法院判决撤销名义购房人与金辉洋公司的合同备案登记及名义购房人与银行之间的抵押备案登记。为避免增加实际购房人的诉讼负担，切实解决其办证障碍，原市国规委与实际购房人协商，依职权主动注销了相关合同备案登记及抵押备案登记，后实际购房人撤回了起诉。三、原告诉状提及问题的回应。1、关于原告认为生效判决未否认《楼宇按揭合同》效力的问题。鉴于生效民事判决已判决解除《楼宇按揭合同》，并判决何国荣向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利。合同解除的效力是合同关系溯及自始归于消灭，而偿还借款本金、利息、罚息、复利属于合同解除后的恢复原状和赔偿损失，并非原告所称《楼宇按揭合同》依然合法有效。2、关于原告认为生效判决未否认抵押登记效力的问题。生效法律文书认为何国荣不能取得涉案03、04房产的所有权，无权对涉案03、04房产设定权利负担即设定抵押权，原告不能依据《抵押登记证明书》对涉案03、04房产享有优先受偿权。鉴于抵押权事实上无法行使，应认为该生效判决已否定原告对涉案03、04房产享有抵押权。3、原告认为涉案抵押备案登记即预购商品房抵押权预告登记，存在担保保全效力，属于认识错误。根据最高人民法院（2015）民申字第766号司法判例精神，抵押权预告登记尚且不产生担保物权的效力，涉案抵押备案登记更不产生担保物权的效力。且由于生效判决已确认何国荣与金辉洋公司买卖涉案03、04房产的行为无效，其不可能在未来协助原告办理抵押权登记，原告对涉案03、04房产不享有期待利益。综上，原告的起诉理由不能成立。 第三人何国荣述称，贷款合同与抵押合同是本人被开发商骗取签订的，当时本人是该公司的员工，上述合同只留出了签名处给本人签名，看不到合同的内容，所有的抵押手续都是开发商与银行办理的，本人从未参与也从未占有过涉案两房屋，与涉案两房屋没有任何权利与义务。 第三人谢国芳、陈道穗、单裘述称，同意被告的答辩意见。一、名义购房人梁家勇等人与开发商就涉案03、04房产的买卖行为已经法院生效判决无效，梁家勇等人至始至终都未取得涉案03、04房产处分权，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等法律规定，当事人设定抵押权应以其有处分权的财产设定抵押，名义购房人以其无处分权的财产设定抵押或办理抵押预告登记的行为是无效的。二、被告在作出被诉行政行为的同时也作出了注销梁家勇等人的预售合同备案登记，梁家勇等人未在法定期限内提起诉讼或者复议。因此，梁家勇等人已与涉案03、04房产无关。三、部分的实际购房人已经向原告还清了债务，所以对于该部分已经还清债务的名义购房人与原告之间也不存在任何债权。 经审理查明，2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局作出《广州市房地产抵押登记证明书》，对荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁1003、1004（即涉案03、04房产）的抵押登记依法确认并以备（2001）字27802号登记在案，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行（以下简称建行东环支行），抵押人何国荣，主债权金额人民币54万元。 2014年7月31日，广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第223号民事判决，查明涉案03房产由金辉洋公司出售给何国荣，并于2001年7月9日在房屋管理部门办理了预售合同登记备案手续，于2001年8月1日办理抵押登记；2004年1月8日，单裘与金辉洋公司签订涉案03房产的认购书及买卖合同，总房价款为312108元，单裘向金辉洋公司支付首期购房款104088元后接收并使用涉案03房产至今；认定金辉洋公司与何国荣的行为属以合法形式掩盖非法目的，双方买卖涉案03房产的行为无效；判决金辉洋公司与何国荣买卖涉案03房产的行为无效。2014年7月31日，广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第221号民事判决民事判决，查明涉案04房产由金辉洋公司出售给何国荣，并于2001年7月9日在房屋管理部门办理了预售合同登记备案手续，于2001年8月1日办理抵押登记；2004年1月25日，谢国芳、陈道穗与金辉洋公司签订涉案04房产的认购书及买卖合同，总房价款为344088元，谢国芳、陈道穗向金辉洋公司支付首期购房款104088元后接收并使用涉案04房产至今；认定金辉洋公司与何国荣的行为属以合法行式掩盖非法目的，双方买卖涉案04房产的行为无效；判决金辉洋公司与何国荣买卖涉案04房产的行为无效。 2015年12月15日，广州市荔湾区人民法院作出（2015）穗荔法民三初字第1584号、（2015）穗荔法民三初字第1586号民事判决，分别判决确定单裘与金辉洋公司对涉案03房产，谢国芳、陈道穗与金辉洋公司对涉案04房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。 东方资产广东分公司与何国荣、金辉洋公司、单裘、谢国芳、陈道穗等借款合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民重字第5号民事判决，判决建行省分行与何国荣于2001年7月18日签订的《楼宇按揭合同》于2009年5月5日解除；金辉洋公司与何国荣连带清偿借款本金、利息、罚息、复利等债务；驳回东方资产广东分公司关于对涉案两房屋优先受偿权的诉讼请求。案经二审，2017年9月14日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终6824号民事判决，查明2001年7月18日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与何国荣签订《楼宇按揭合同》，何国荣以其与金辉洋公司签订的商品房预购销合同项下的涉案03、04房产抵押给建行省分行作为贷款担保，建行省分行向何国荣提供贷款54万元；2001年7月27日，建行东环支行作为上述合同的经办银行，依约发放了贷款54万元；2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局向建行东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》；2001年10月26日，建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行；2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将该行对290房借款人（包括何国荣）共计290笔借款合同项下相关债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，2004年11月29日，东方资产广东分公司与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，中国信达资产管理公司广州办事处将其对290房借款人（包括何国荣）共计290笔借款合同项下相关债权转让给东方资产广东分公司；认为涉案03、04房产的《广州市房地产抵押登记证明书》载明以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证，表明涉案03、04房产的登记属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，预告登记不能产生设立抵押权的效果，涉案03、04房产的抵押预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，该预告登记未转变为抵押权登记，东方资产广东分公司对涉案03、04房产不享有优先受偿权；维持原判。 2018年11月15日，原市国规委向原告和何国荣作出穗国土规划不动产登[2018]999号《注销登记决定书》，经核实，广州市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）粤01民终6824号民事判决，该院认为东方资产广州办事处对涉案03、04房产享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上述法律文书已发生法律效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销01备字27802号抵押备案登记。并告知申请行政复议或提起行政诉讼的权利。后原市国规委向原告邮寄送达、向何国荣公告送达上述决定书并在其官网上进行公告。原告不服，诉至本院。 以上事实，有广州市房地产抵押登记证明书、民事判决书、注销登记决定书、邮政特快专递详情单、妥投证明及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。被诉抵押预告登记的设立，系基于案涉房屋买卖合同及楼宇按揭合同，现案涉房屋买卖合同已经为生效民事判决确认无效，案涉楼宇按揭合同亦已经被生效民事判决予以解除，且生效民事判决已确认原告对涉案03、04房产不享有优先受偿权，并对案涉楼宇按揭合同项下的债务清偿问题作出了处理，即由原名义购房人向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利，金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任。基于上述生效民事判决，原告因案涉楼宇按揭合同而取得的对案涉房产的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在。《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，“经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。”被告根据生效民事判决的内容，依职权作出被诉注销决定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。原告主张其对涉案03、04房产仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的反驳证据，对其主张本院不予采纳。综上所述，原告诉请撤销被诉注销登记行为的理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长 黄 胜 审 判 员 叶 莉 人民陪审员 李 晶 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 谢佩贤 曾钰琳