重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初5688号 原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江北区春晖园29号2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。 法定代表人：任宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：刘素清，女，生于1971年9月10日，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：周朝伦（被告之夫），生于1971年5月19日，汉族，住重庆市忠县，特别授权。 原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告刘素清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法由审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽，被告刘素清的委托诉讼代理人周朝伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业管理费1745元、电梯费620.50元、公摊水电费63.90元、电梯材料费56.43元、未能按时如数缴纳物业服务费的违约金2162.70元等费用，共计4648.50元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在开发商重庆百能房地产开发有限责任公司购买了忠县X小区7号楼4-4房屋一套，房产面积为106.99㎡。经政府及相关部门批准备案，X小区全体业主成立“忠县X小区业主委员会”。根据政府批复，忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。2015年5月15日，原告与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并经主管部门备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，原告自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年（2018年6月1日起至2021年5月31日止），并经主管部门备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，被告（业主或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾一日以所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。因业主委员会长期侵占、挪用原告每月按0.02元/㎡向其支付的办公经费，小区三分之二以上业主联名书面要求原告从2019年1月1日起不再向业主委员会支付办公经费，物业管理费从此按0.55元/㎡/月（住宅）计算。被告拖欠2017年7月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1745元、电梯费620.50元、公摊水电费63.90元、电梯材料费56.43元、未能按时如数缴纳物业服务费的违约金2162.70元等费用，共计4648.50元。 被告刘素清辩称，原告诉称的房屋地址、房屋面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由是：1、2017年7月，被告开车将生病的父亲接到家中照顾，当车子开进小区时，原告的保安要求交纳100元押金，为此被告和保安发生争执，存在乱收费现象。2、原告和业主委员会发生矛盾，原告张贴广告辱骂业主，要求原告给业主道歉，否则不会交纳物业费。3、2019年4月1日，原告老板煽动部分业主在小区重新选举业主委员会，而业主委员会并没有到期，两次被居委会及住保中心定为非法组织集会。4、2019年5月27日，业主委员会出告示要求解除与原告的物业服务合同关系，并叫广大业主停止缴纳物业费。5、原告存在对二次供水电费乱收费现象。6、小区内绿化差，自来水管损坏后，原告没有修理。综上，因为原告是为小区业主服务，而不应该辱骂业主，发生问题后原告应该与业主委员会好好沟通，而不应该找业主撒气。物业费本该交纳，但因原告物业服务存在问题，被告才没有交纳。物业费应该少交，违约金不该交。 本院经审理认定事实如下：被告刘素清系忠县X小区7号楼4-4房屋的业主，其房产建筑面积106.99㎡。2015年5月15日，原告君爵公司与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县X小区提供物业服务，物业服务费用按月收取，合同期限为：自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业服务。其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅为0.57元/㎡/月；电梯为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。该合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾期一日以业主所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年（2018年6月1日起至2021年5月31日止），并经主管部门备案登记。该《物业管理服务合同》与2015年5月15日签订的《物业管理服务合同》中约定的物业服务费等费收取标准，双方权利、义务等的内容基本一致，但将住宅为负楼及1-2层的物业服务费的标准调整为0.55元/㎡/月，并将合同期限约定为2018年6月1日起至2021年5月31日止。从2019年1月1日开始，原告同意对被告的物业管理费按0.55元/㎡/月（住宅）计算。原告自签订《物业管理服务合同》以来一直为该小区提供物业服务。被告拖欠原告自2017年7月1日起至2019年11月30日止的住宅物业管理费、电梯费、公摊水电费、电梯材料费等费用未予缴纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业管理费、电梯费、公摊水电费、电梯材料费等相关费用。关于住宅物业管理费计算标准。原告主张被告欠缴自2017年7月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1745元。本院根据原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同已经约定其住宅物业服务费为0.57元/月/平方米（按建筑面积计算），从2019年1月1日开始，原告同意对被告的物业管理费按0.55元/㎡/月（住宅）计算。经审查，原告的上述主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告欠缴自2017年7月1日起至2019年11月30日止电梯费620.50元。本院根据《物业管理服务合同》的约定，电梯费为3-18楼0.20元/㎡/月（按建筑面积计算），原告的上述主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张公摊水电费63.90元、电梯材料费56.43元，据此有合同及相关票据印证，并经小区业主委员会确认，符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，本院予以支持。被告辩称原告辱骂业主、乱收费、物业服务不到位等问题，其提交的证据不能充分证实，即使被告确有因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，亦不能以此拒缴物业服务费。关于物业服务合同是否已经解除的问题，被告提交的《终止物业服务合同通知书》并不能证实涉案合同已经解除。因为根据涉案物业服务合同的约定，提前解除合同需具有其中一方严重违反合同约定或者不可抗力等情形，否则不能提前解除合同。对被告的上述辩称，本院不予支持。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主或物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主或物业使用人间的沟通交流；作为小区业主或物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主或物业使用人提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主或物业使用人提出的要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘素清在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1745元、电梯费620.50元、公摊水电费63.90元、电梯材料费56.43元等费用，共计2485.83元。 二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘素清负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗燕 二〇一九年十二月三十日 书记员  蒋瑶