广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初2454号原告：江门市东林物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区**路5号第二层1-6轴A-C轴。法定代表人：陈汉华。委托代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：陈少萍，广东巨信律师事务所实习律师。被告：广东珠西小微企业创新有限公司，住所地：江门市蓬江区棠下镇棠下大道43号自编之一。法定代表人：邓庆斌。委托代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告江门市东林物业管理有限公司诉被告广东珠西小微企业创新有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2019年3月26日受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江建强，被告的委托代理人冯立文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月10日，原告与被告签订了一份《物业服务合同》，双方约定被告承租位于江门市××发展大道××楼××区××及××层部分物业（面积为2643.08平方米），原告为被告提供物业管理服务。被告于每月5日前向原告支付当月的物业管理服务费39646.20元，合同期限自2016年5月10日至2021年5月9日，被告与业主（江门市企业资产经营有限公司，以下简称企业资产公司）签订的租赁合同期限届满或提前解除的，该《物业服务合同》同时提前解除。如被告逾期支付或不足物业服务费的，被告除应如数支付或补足外，逾期达一个月的，每逾期一日，按应付未付总额的千分之一向原告支付违约金。上述《物业服务合同》签署后，原告已经全面履行各项物业管理服务，被告却一直未按照约定支付物业管理费、水费和电费。2018年5月20日，原告、被告、江门市网络信息统筹局（以下简称网信局）和江门融和农商银行股份有限公司（以下简称融和银行）签署一份《用电费用分摊协议书》，各方明确约定共有电费的分摊。被告应当每月承担扣除网信局和融和银行共承担的1500元后上述租赁房屋每月用电费用剩余部分。但是被告至今仍拖欠其应当承担的电费共13740.19元。2019年1月28日，上述租赁房屋业主企业资产公司向被告发出了《解除通知书》，根据我国《合同法》有关规定，企业资产公司与被告签署的《房屋租赁合同》已于2019年2月1日起解除。根据原告与被告签署的《物业服务合同》约定，在租赁合同提前解除时，上述《物业服务合同》也同时提前解除。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即清偿物业管理服务费1295109.20元及违约金587279.16元、水费375.39元、电费13740.19元，合计1896503.94元，并由被告承担本案的诉讼费用。原告为其陈述提供的证据有：一、企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格。二、物业服务合同，证明原告与被告已经形成合同有效的物业管理服务合同关系，双方对于物业管理服务费、水费、电费和违约责任均有明确约定。三、用电费用分摊协议书，证明原告、被告、江门市网络信息统筹局和江门融和农商银行股份有限公司已对用电费用分摊由明确约定。四、催款通知书，证明原告多次向被告追收拖欠费用。五、广东增值税专用发票和银行小额汇兑业务凭证，证明被告应当承担的部分水费和电费，被告仅支付部分水电费。六、用水电计量表，证明被告拖欠2018年1月至2019年2月水费和电费情况。七、拖欠物业管理费及违约金、水费、电费明细表，证明原告向被告拖欠租金及违约金、水费、电费的计算明细。八、解除《房屋租赁合同》通知书及邮寄单，证明被告于业主的《房屋租赁合同》已于2019年2月1日起解除。原告与被告的《物业服务合同》也于2019年2月1日解除。九、对公账户机构出（入）账通知书、发票，证明2016年7月至2019年2月期间原告已支付江门市蓬江区发展大道178号1幢103（1-6层）大厦水费和电费，包含了被告承租物业的所有水费和电费。被告答辩称：一、案涉物业的业主企业资产公司依法应追加作为本案的被告之一，对案涉物业的物业费及违约金承担连带责任。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”据此，对于原告主张的案涉物业产生的物业费，企业资产公司作为案涉物业的业主、出租人，依法应追加为本案的被告之一，对物业费及违约金承担连带责任。二、案涉物业的展示中心是政府项目，被告仅为配合政府工作而签署租赁和物业合同，并未实际使用案涉物业，实际承租和使用人应承担物业费、水电费，对此原告完全知情。案涉物业的展示中心整体是政府项目，实际承租和使用人是江门市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）和蓬江区人民政府（以下简称蓬江区政府），其以被告的名义签署了案涉物业的租赁和物业合同，用于宣传“小微双创”的政策措施、营商环境和展示产品。自始至终，被告并未实际使用案涉物业，原告实际是向国资委和蓬江区政府提供物业服务，国资委和蓬江区政府也承诺承担案涉物业的租金、物业费、水电费。上述案涉物业的承租方式、使用用途、费用承担等问题，早在案涉物业招标时就已在江门市人民政府（以下简称江门市政府）统筹下，协调包括国资委、蓬江区政府、企业资产公司等部门进行了确定。案涉物业包括建设资金、租金、物业费、水电费等各项费用均已写进资金预算方案中，列入政府预算。原告对于前述情况一直是完全知情的。上述事实也在江门市政府于2019年5月13日召开的工作会议上得到阐释和确认，原告的唯一股东企业资产公司的董事兼总经理亦参与了该会议，对相关事实也是一直完全知情。该会议的《关于解决“小微双创”展示中心租金问题的会议纪要》（【2019】27号）显示，江门市政府明确指示原告撤诉，原告应按照实事求是的原则，协助政府及相关部门解决历史遗留问题，并由实际承租人和使用人蓬江区政府及国资委承担物业费用。另需注意的是，原告、被告、网信局、融和银行签订的《用电费用分摊协议书》明确约定了案涉物业“划分为政府综合展示大厅、会议厅及江门市市民电子政务体验馆等”，这也印证了案涉物业是政府项目、被告仅是名义签约人的事实。三、原告主张的违约金过高，依法应予下调。原告并无任何实际损失，即使企业资产公司、国资委和蓬江区政府或被告需要承担逾期支付物业费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于原告主张的高达587279.16元的违约金，也应予下调。四、原告所主张的水电费金额缺乏依据，其相关证据并不充分。原告用以证明水电费金额的证据仅为由其自行制作，包括《催款通知书》、发票和2018年1月至2019年1月的《用水电计量表》，但并未提供其代付款的相应纪录以及供水、供电部门出具的缴费凭证，未形成完整的证据链。而被告并未实际使用案涉物业，对水电使用情况并不知情，无法确认该等金额的真实性。因此，原告主张水电费的证据不足，应自行承担举证不能的不利后果。同时，由于案涉物业的实际使用人为国资委和蓬江区政府，因使用物业产生的水电费，原告也应向该两单位主张，而非要求未实际使用物业的被告支付。综上所述，企业资产公司作为业主应对物业费及相关违约金承担连带责任，国资委和蓬江区政府才是案涉物业的实际承租和使用人，应实际承担物业费、水电费等情况，原告是完全知情的，但其却仅起诉名义签约人被告承担巨额物业费、违约金、水电费，既违背了江门市政府对承担相关费用主体的安排，更是直接损害了被告作为民营企业的合法权益；同时，原告也未充分证明水电费的金额。为此，恳请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告为其答辩提供的证据有：一、江门市政府《关于解决“小微双创”展示中心租金问题的会议纪要》（〔2019〕27号），证明（1）江门市国资委和蓬江区人民政府是案涉物业的实际承租和使用人，其为宣传“小微双创”的政策措施、营商环境和展示产品，以被告的名义签署了案涉物业的租赁和物业合同，并承诺承担相关物业费。案涉物业的展示中心是市政府项目，被告自始至终未实际使用案涉物业，实际承租和使用人未支付物业费是历史遗留问题，与被告无关。（2）原告对案涉物业实际承租人和使用人的情况完全知情，其唯一股东的董事参与了本次会议，亦已收到江门市政府要求原告撤诉的指示。原告应按照实事求是的原则，协助政府及相关部门解决历史遗留问题，向实际承租人主张物业费。二、（2019）粤广广州第208938号《公证书》，证明在案涉物业的建设、资金安排等全过程中，由于江门市国资委和蓬江区政府实际使用展示中心且负责承担费用，被告一直与国资产委的经办人就此进行沟通。被告仅是案涉物业的名义承租人，对案涉物业的租金和物业费价格、设计、装修、使用方式等均无任何决定权，仅是按照实际承租和使用人的要求配合完成名义上的合同签署工作。三、案涉物业现场照片（2019年），证明江门市国资委和蓬江区政府将案涉物业用于宣传“小微双创”的政策措施、营商环境和展示产品，被告并未实际使用。经审理查明：2016年5月10日，被告和企业资产公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告向企业资产公司承租位于江门市××发展大道××楼××区××及××层部分物业（面积2643.08平方米），租赁期限自2016年5月10日至2021年5月9日。此后，原告（甲方）和被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为被告承租的上述物业提供物业管理服务，合同约定了原告提供物业服务的范围等内容，并约定：“合同期限自2016年5月10日至2021年5月9日止，乙方（与业主（企业资产公司）签订的租赁合同期限届满或提前解除的，本合同同时届满或提前解除。……乙方按承租办公楼的出租面积（2643.08平方米）缴纳物业服务费。物业服务费标准暂定每平方米每月人民币15元（按业主出租合同面积计算）。乙方每月支付给甲方的物业管理服务费为人民币39646.20元。……物业服务费按每月为一个支付期，乙方应当在每月5日前向甲方一次性足额支付当月的物业服务费。……甲方应当独立计算并承担所承租办公楼所发生的水、电、燃气、通讯、网络等费用。……乙方同意其应承担的水费、电费委托甲方代为支付，支付后，根据乙方实际用量甲方在收取物业服务费的同时向乙方收回水电费，水电费标准按供水、供电部门的标准执行。……如乙方逾期支付或补（不）足物业服务费，乙方除应如数支付或补足外，逾期达一个月的，每逾期一日，按乙方未付总额的千分之一向甲方支付违约金。逾期2个月以上的，甲方有向当地司法部门提起诉讼。”等内容。原告和被告在合同上加盖了印章，但均没有签署日期。2018年5月30日，原告（甲方）、被告（乙方）、网信局（丙方）、融和银行（丁方）签订《用电费用分摊协议书》，协议注明：“一、甲、乙双方于2016年6月30日签订《物业服务合同》，约定甲方向乙方租赁的江门市蓬江区发展大道178号1幢103副楼首层及二层部分物业（面积2643.08㎡，以下简称“标的物”）提供物业管理服务。二、该标的物划分为政府综合展示大厅、会议厅及江门市市民电子政务体验馆等。其中，“江门市市民电子政务体验馆”为标的物的一部分，实际由丙方管理；丁方在“江门市市民电子政务体验馆”内放置2台24小时银行自助终端机。三、经测算“江门市市民电子政务体验馆”每月用电约人民币1500元。……1、丙方每月向甲方支付“江门市市民电子政务体验馆”用电分摊费用人民币1000元，丁方每月向甲方支付“江门市市民电子政务体验馆”用电分摊费用人民币500元……2、乙方负责每月用电费用为：扣除丙、丁双方承担的1500元费用后标的物每月用电费用剩余部分。3、丙、丁双方同意支付的用电费用由2016年7月份“江门市市民电子政务体验馆”启用开始计算，2016年7月至12月用电费用共计人民币27000元，其中丙方承担18000元，丁方承担9000元。……”等内容。2019年1月25日，企业资产公司出具解除《房屋租赁合同》通知书给被告，告知被告从2019年2月1日起解除双方的租赁合同。上述租赁期间，被告没有支付上述租赁期间的物业费，支付了2016年7月至2017年3月期间的水电费共41661.05元。2017年4月至2019年1月期间上述物业产生的电费60240.19元及水费375.39元，被告没有支付。本院认为：原告与被告签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，依法应予以保护。原告为被告所租赁的江门市××发展大道××楼××区××及××层部分物业提供了相应的物业管理服务，被告应依相应的约定支付相应的物业管理等费用。关于物业费计算的问题。被告自2016年5月10日起租赁本案所涉物业后，虽然原、被告所签订的物业服务合同虽然没有具体的落款日期，但该合同约定了合同的期限自2016年5月10日起，故应从2016年5月10日起计算相应的物业费。此后，原告请求支付的物业费计算至2019年1月31日止，被告应支付从2016年5月10日起至2019年1月31日止的物业费。故被告应支付的物业费为1295109.20元【2016年5月为26430.80元（39646.20元/月×20天/30天/月）+2016年6月至2019年1月为1268678.4元（39646.20元/月×32月）】。关于违约金计算的问题。原、被告双方合同约定的应从每月5日前交纳当月的物业费，逾期达一个月的，按每日千分之一计算违约金。原告请求从次次月的1日起计算违约金（如5月物业费从7月1日起计算违约金），是原告自行处分其权利，本院对此予以支持。原告请求按合同约定的每日千分之一的标准计算违约金，被告认为该约定的违约金标准过高。虽然原告没有提供证据证明其具体的损失数额，但鉴于被告逾期支付物业费确实会给原告带来利息和资金周转等方面的损失，而每日千分之一的标准相当于年利率36.5%，确实与日常生产经营可能受到的利息损失相距过高，本院酌情按同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算违约金。关于水电费的问题。被告所租赁的场所安装有独立的水电表，原告对于产生的水电费在被告长期以催款通知书的形式多次向被告催款。被告在多次催款中予以签名或盖章确认，均没有提出异议。在实际履行过程中，被告亦已经支付了2016年7月至2017年3月期间的水电费，原告所代付的水电费亦有相应的发票和支付凭证予以证实，故应予确认2017年4月至2019年1月间上述物业产生的电费共为60615.58元，水费共为375.39元。在租赁期间，原、被告及网信局、融和银行共同签订《用电费用分摊协议书》，约定从2016年7月起每月从电费中扣除网信局、融和银行承担的1500元后，剩余部分由被告承担，故被告应承担的电费为13740.19元（60615.58元-1500元/月×31月），水费为375.39元。关于被告申请追加企业资产公司为本案被告的问题。本案为物业服务合同纠纷，原、被告是该物业服务合同的签订方，企业资产公司不是本案必须共同诉讼的当事人。而且，是否起诉被告是原告的诉权，被告并不具有相应的权利。本院对被告的该申请，不予采纳。关于被告申请中止本案审理的问题。被告认为企业资产公司与被告的《房屋租赁合同》尚在审理期间【（2019）粤0703民初2456号】，《房屋租赁合同》是否解除或具体的解除时间尚存争议，认为本案必须以另一案的审理结果为依据，而申请中止审理。本院认为，本案中原告主张的是2016年5月至2019年1月间的物业费和相应的水电费，该《房屋租赁合同》是否因企业资产公司单方解除或具体的解除时间，并不影响原告对上述期间的物业的主张，亦不影响被告承担上述期间物业费等相应费用的责任，被告认为应中止本案审理的请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告认为国资委和蓬江区政府是实际承租人，被告仅是名义签约人，应由其承担责任的问题。如上所述，根据合同的相对性原则，本案仅调整物业服务合同双方的权利义务关系，如被告认为其因国资委和蓬江区政府的其他事由而导致损失，可另行与其他单位或部门协商或通过其他法律途径予以解决。原、被告及其他相关单位部门，亦应互谅互让，妥为协商，善于沟通，免为诉累，创造稳定和谐的社会生活。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东珠西小微企业创新有限公司应于本判决生效之日起十日内支付物业管理服务费1295109.20元及相应的违约金给原告江门市东林物业管理有限公司（2016年5月至2019年1月所欠物业管理服务费的违约金，均按每月应交物业管理服务费的数额从次次月1日（例如2016年5月的物业管理服务费从2016年7月1日起计算）起计至本判决确定的还款之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）。二、被告广东珠西小微企业创新有限公司应于本判决生效之日起十日内支付电费13740.19元，水费375.39元给原告江门市东林物业管理有限公司三、驳回原告江门市东林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21868.54元，由原告江门市东林物业管理有限公司负担5668.54元，由被告广东珠西小微企业创新有限公司负担16200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明审 判 员  阮锦平人民陪审员  陈小青二〇一九年十二月九日法官助理谭彦君书记员林绮莹