江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初9953号 原告：如皋市人民政府如城街道办事处，住所地：如皋市福寿路379号。 法定代表人：沙海军。 委托诉讼代理人：管蔚蔚，江苏如一律师事务所律师，特别授权。 被告：刘炜高，男，1972年9月22日生，汉族，住如皋市。 被告：刘炜梅，女，1970年8月3日生，汉族，住如皋市。 原告如皋市人民政府如城街道办事处（以下简称如城街道办事处）与被告刘炜梅、刘炜高房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李来忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告如城街道办事处的委托诉讼代理人管蔚蔚与被告刘炜高到庭参加了诉讼。被告刘炜梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告如城街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还其所租用的位于原邓园计生办房屋。2、判令被告承担房屋使用费，计算至2019年11月31日为5000元。此后按3万元/年、2500/月的标准，自2019年12月1日起计算至实际交还房屋之日。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月，原告与二被告签订租赁协议，将原邓元计生办房屋出租给二被告使用，约定租期三年，即自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期满后，经原告催要，被告至今未归还房屋，为维护原告合法权益。 被告刘炜高辩称，案涉的租房合同上，我方有优先权，而原告在没有公开招标的情况下，也没有通知我方（原租房人）的情况下，就私自将该房屋出租给他人，所以我不同意交房。因为该房屋在出租之前应当贴招标公告，在我方不知情的情况下将该房屋出租给他人，我要求继续租该房屋。至于房租的金额，如果我继续使用该房屋，我会全额缴纳，如果不租用我不会交该房屋租金。 被告刘炜梅未应诉答辩。 原告围绕诉讼请求向本院提交了租赁协议予以佐证，被告刘炜高对其真实性不持异议，本院对该证据真实性予以认定。被告刘炜高、刘炜梅未向本院提交证据。 对本案事实，本院认定如下：2016年5月份，原告如城街道（甲方）与被告刘炜梅、刘炜高（乙方）签订租赁协议一份，约定，一、乙方向甲方租赁位于原邓元计生办，面积40平方米。二、租赁期从2016年10月1日至2019年9月30日止（其中免租金装修期一个月，不计入租赁期），租金额为每年3万元。租赁房屋租赁税及所交租金需开具正式发票所产生的税费由乙方负担。三、…本协议签订时缴足全年度房租，此后每年缴纳租金一次，分别于9月30日前支付。…五、在租赁期内，乙方为搞好经营进行室内外装潢或者对相关设施（包括消防等设施）进行改造的，需经甲方即相关部门同意，且不得改变或损伤主体结构，费用由乙方自理；如本协议到期乙方不再继续租用或由于乙方原因本协议被解除的，可移动的装潢及相关设施乙方可自行拆除或视为放弃处理（租赁期限届满未拆除的，视为放弃处理），其甲方不给于任何补偿。不可移动的装潢及相关设施无偿归甲方。…十一、乙方到期如需继续租用，应提前三个月告知甲方（2019年6月30日前），经双方协商，在同等条件下可优先签订协议出租给乙方（甲方公开招租的除外）；如乙方不继续租用或者双方对继续租用未达成一致的，双方应结清租金等费用，乙方应在租赁期限届满时交还租赁房屋，以便甲方安排。如协议租赁期满或因本协议被解除后，乙方不搬离并未将租赁房屋交还甲方的，除履约保证金不予退还外，还应按本协议约定租金的双倍计算使用费。乙方逾期未交还所租用房屋的，甲方有权采取强制措施收回所出租给乙方的全部房屋。在甲方强制收回出租房屋过程中，所出租房屋内的物质损失，由乙方自行承担，甲方无保管以上房屋内物质的义务，强制收房所导致的费用由乙方承担。十二、租赁期内本协议未尽事宜，双方按照《合同法》另行协商解决。十三、以上条款经双方协商签字后生效，如有违约行为，则由违约方负责赔偿守约方所遭受的损失，如因一方违约导致本协议解除的，违约方向守约方支付相当于不少于三个月租金的违约金，如守约方的损失超过违约金的，违约方还应另行承担超过的损失。十四、因履行本协议发生纠纷的，双方应及时协商解决，协商不成的由租赁房屋所在地人民法院处理，因此发生的诉讼费用、律师费用由败诉方承担。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告按约向被告交付房屋，案涉房屋实际由被告刘炜高使用。被告按约向原告支付至2019年9月30日止的租金，并实际使用案涉房屋至今。2019年11月4日，原告书面通知被告于2019年11月14日前将案涉房屋返还。被告至今未返还。 2019年11月15日，原告诉至本院，要求判如所请。 庭审中，原告陈述双方未就续租进行过商谈。被告刘炜高则陈述，其在11月4日收到书面通知，要求在11月14日之前退房。其在房屋租赁期届满的时候，其要求续租，但是原告没有同意。 另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，原、被告签订的租赁协议中，原告作为出租人，案涉租赁房屋无建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故原被告于2016年5月所订立的租赁协议应当认定为无效合同。案涉租赁协议的租赁期限已届满，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告已按约交付租赁协议约定的租金，租赁期限的合同权利、义务已履行完毕。现已认定案涉租赁协议为无效合同，根据无效合同的法律后果及双方亦未就继续租赁事宜达成一致的事实，被告应当将案涉房屋返还原告。原告现主张被告清空并返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。对于被告刘炜高辩称的“案涉的租房合同上，被告有优先权，而原告在没有公开招标的情况下，也没有通知被告（原租房人）的情况下，就私自将该房屋出租给他人，所以我不同意交房”，本院认为，案涉租赁合同为无效合同，被告应当向原告返还案涉房屋，且客观上双方未就继续租赁房屋达成一致，被告是否享有优先权、原告是否将案涉房屋另租赁给他人，与原告要求被告返还案涉房屋无必然联系，被告此辩无法律依据，本院不予采信。 对于原告要求被告支付自2019年10月1日至实际返还之日止，按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告在租赁期限届满之后，双方未就继续租赁事宜达成一致的情况且原告已于2019年11月4日即要求被告返还房屋的情况下，占有、使用案涉房屋，原告主张被告支付其占有、使用案涉房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。被告刘炜高虽于2019年12月5日欲通过案外人向原告转交房屋钥匙，但在本案审理中，被告刘炜高仍坚持不向原告返还案涉房屋，故原、被告就房屋返还仍未达成一致，被告仍应当继续向原告支付房屋占有使用费至实际返还之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘炜梅、刘炜高于本判决生效后立即将位于如皋市的“原邓园计生办房屋”腾空并返还给原告如皋市人民政府如城街道办事处。 二、被告刘炜梅、刘炜高于本判决生效后立即给付原告如皋市人民政府如城街道办事处房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还之日止，按30000元/年的标准计算）。 被告刘炜梅、刘炜高如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告刘炜梅、刘炜高承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费130元（中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审判员  李来忠 二〇一九年十二月九日 书记员  王树春