湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1025民初1311号 原告：临武县同兴房地产开发有限公司，住所地:湖南省临武县舜峰镇解放南路92号202房。 法定代表人：官强，男，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄建，湖南民安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茉莉，湖南民安律师事务所律师。 被告：邝仁加，男，1968年2月10日出生，汉族，临武县人，住湖南省临武县。 被告：李建英，女，1967年10月4日出生，汉族，临武县人，住湖南省临武县。（系被告邝加仁之妻） 以上两被告委托诉讼代理人：邝娟娟，湖南民安律师事务所律师。 原告临武县同兴房地产开发有限公司（以下简称同兴公司）与被告邝仁加、李建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建、王茉莉、被告邝仁加、李建英及其委托诉讼代理人邝娟娟均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告同兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告邝仁加、李建英支付原告购房款1163329元；2、判令被告邝仁加、李建英承担违约金40949元（自2019年4月18日起至2019年10月11日止，176天，按欠款金额1163329元的万分之二每日计算），2019年10月11日之后按每日万分之二承担违约责任直至购房款付清时止；3、本案受理费、财产保全费由两被告承担。事实及理由：被告邝仁加、李建英在原告处认购临武县“同兴花园”小区的门面房，并交了200000元认购金。2019年4月18日双方以原告为出卖人，被告为买受人签订《商品房买卖合同》一份，第三条约定交易的商品房为临武县同兴花园第10幢04号商铺1-2层，建筑面积137.71平方米；第六条约定计价方式按照建筑面积每平方米9900元计算，总金额1363329元；第七条约定付款方式为一次性付款，被告应当在2019年4月18日前支付全部房款；第八条约定逾期付款责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，若出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。现被告已超出约定的付款期限176天（截止起诉当天），未依约支付剩余房款1163329元。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 被告邝仁加、李建英辩称：一、答辩人与合伙人邝成加、邝兵兵跟被答辩人协议约定，每个商铺预交200000元预订款后，剩余商铺款用答辩人和另外两个合伙人的3500000元合股建房投资款抵扣。答辩人和另外两合伙人与被答辩人一直都是在履行双方签订的《同兴花园预订协议书》和《同兴花园电梯房合股建筑协议书》； 二、涉案商铺竣工验收后，答辩人和另外两合伙人多次找被答辩人结算，因被答辩人陷入多起经济纠纷，诉争不断，被答辩人考虑到结算后无力找补答辩人和另外两合伙人，故不同意结算；经答辩人和另外两合伙人与被答辩人协商，被答辩人同意用答辩人和另外两合伙人的3500000元投资款及分红抵扣答辩人的商铺款后，双方再另行结算； 三、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是被答辩人提供的合同，被答辩人告诉答辩人该合同只是为了商铺过户走程序，只要商铺过户到答辩人名下即可，合同的内容不重要，合同于2019年4月18日签订，但却约定合同签订之日一次性支付全部房款。《商品房买卖合同》签订后，被答辩人于合同签订当日向答辩人交付了商铺，于2019年4月29日到房产局为答辩人办理完过户手续，并开通了天然气。综上所述，答辩人不应再向被答辩人支付商铺款，更不应承担逾期付款的责任，请依法判决驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向法院提交了如下证据： 《商品房买卖合同》拟证明原、被告的权利义务。 被告为支持其抗辩意见向法庭提交了如下证据： 1、户口本，拟证明两被告系夫妻关系； 2、《同兴花园预定商铺协议书》、《认筹协议书》、收据，拟证明被告邝仁加在原告处认购商铺一间，双方约定被告邝仁加向原告缴纳200000认购金后，剩余商铺款用投资款抵扣； 3、《同兴花园电梯房合股建筑协议书》、收据，拟证明邝成加代表被告邝仁加等合伙人向原告投资3500000元用于合股建同兴花园电梯房； 4、商品房合同备案证据、完税证明、商铺视频，拟证明原告已将商铺交付给两被告,并将涉案商铺产权过户至两被告名下； 5、临武法院民事判决书、答辩状、结婚证，拟证明原告曾在诉讼中自认被告邝仁加的合伙人邝成加（黄素君之夫）的商铺款不是一次性现金支付的； 6、郴州市中级人民法院民事判决书，拟证明原告尚欠被告邝仁加和案外人邝真加3380000余元，剩余商铺款被告邝仁加不可能再付现款给原告。 庭审中经本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。 被告对原告提交的《商品房买卖合同》的质证意见是：合同约定只有在被告付清房款后，原告才为被告办理过户手续和交付商铺，他们之间应该还有其他约定。 原告对被告提交的证据（1）无异议；对证据（2）的真实性无异议，但证明目的和关联性有异议，《同兴花园预定商铺协议书》确实签订了，但是签订时间是2016年3月26日，但被告与原告签订的《商品房买卖合同》是2019年4月18日，在签订房屋买卖合同时并没有认可前协议的有效性，只交了200000元定金，没有交清却交付了门面给他们，因为他们是合作关系，被告的门面款没有交清，而且从时间上协议不一致，已经变更了协议约定，2016年的协议无效。门面款不能从工程款里抵扣；对证据（3）真实性无异议，证明目的有异议，他们是合伙关系，投资的钱与本案无关，这是买卖关系；证据（4）真实性无异议，证明目的有异议，当时门面款没有收到，不以房屋是否交付为依据，应以房款交付收据为依据；证据（5）、（6）真实性无异议，关联性有异议，此证据与本案无关联。 根据双方当事人的举证，质证本院综合认证如下： 原告提交的《商品房买卖合同》，证实了原、被告于2019年4月18日有房屋买卖关系，并对房屋价格、付款方式、违约责任等进行了约定。 被告提交的证据（1）证实了两被告系夫妻关系；证据（2）证实了2016年3月被告向原告预定了一间商铺并缴纳了200000元的定金，当时约定双方结算后从投资款中抵扣；证据（3）证实了邝成加与官强、曾建国个人合股承包同兴公司电梯房建设，其中邝成加投资3500000元，占35%的分红比例，官强、曾建国负责筹措所欠资金，占65%的分红比例。地下室按1480元每平方米计算，地面以上按1280元每平米计算。证据（4）证实了两被告向原告购买了商铺，并已办理了过户登记；证据（5）证实了2016年11月7日同兴公司向黄素君借款500000元，利息按年利率24%计算，因未如期还款而诉讼本院；证据（6）证实了邝仁加、邝真加向同兴公司投资2200000不承当风险，只收取固定数额货币。 根据双方当事人的举证、质证和本院认证，本院查明事实如下： 位于临武县大武路与沙溪路交汇处的“同兴花园”系临武县同兴房地产开发有限公司开发建设的楼盘。2016年3月26日被告邝仁加、案外人邝成加、邝兵兵与原告同兴公司签订了预定商铺协议书，协议约定了商铺按9900元每平米计价，每个商铺门面交200000元的订购金，其余商铺价款待竣工验收前，按商铺实际面积和价格从投资款中扣除，双方进行结算找补。2016年3月27日被告邝仁加与原告签订了他《同兴花园认筹协议书》。2016年4月8日和2016年7月28日被告邝仁加分两次向同兴公司共计交纳了200000元的预定金。2016年3月28日案外人邝成加与曾建国、官强签订了《同兴花园电梯房合股建筑协议书》，协议约定由邝成加投资3500000元，该项目建筑所欠资金由官强、曾建国负责筹措，邝成加占该项目35%的分红比例，官强、曾建国占该项目65%的分红比例。2016年3月29日和2016年7月28日，邝成加分别向同兴公司投入1600000元和1900000元，合计3500000元的投资款。 另查明被告邝仁加、李建英系夫妻关系，2019年4月18日与原告同兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告将同兴花园第10栋04号商铺1-2层，建筑面137.71平方米，以9900元每平方米的价格，共计1363329元卖给被告邝仁加、李建英，并已过户至邝仁加、李建英名下，两被告尚欠原告购房款1163329元。第七条约定付款方式为一次性付款，被告应当在合同签订日支付全部房款。第八条约定逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，如不解除合同，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应秉持诚实信用原则，按照合同约定履行好各自的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点就是：原、被告是在履行2016年3月26日签订的《同兴花园预定商铺协议书》和2016年3月28日签订的《同兴花园电梯房合股建筑协议书》,还是在履行变更后2019年4月18日签订的《商品房买卖合同》。就这一问题应从以下四个方面进行分析：一、从时间上，后合同优于前合同，如果像被告说的签订《商品房买卖合同》是为了走过户程序的话，那么也应在《商品房买卖合同》中备注相冲突的（付款方式）内容；二、签订合同的主体不同，《商品房买卖合同》是同兴公司与被告签订的买卖合同，是同兴公司的公司行为，而《同兴花园电梯房合股建筑协议书》是官强、曾建国、邝成加的个人行为；三、法律关系不同，《商品房买卖合同》是买卖关系，而《同兴花园电梯房合股建筑协议书》是合伙关系；四、退一步说，虽然被告邝仁加与邝成加在同兴花园建设中有交织关系，邝成加与官强、曾建国在同兴花园电梯房建设中垫付了3500000元的投资款，现邝成加与官强、曾建国的合伙关系没有清算，盈亏情况不明确，又怎么能用邝成加在电梯房建设的投资款来抵扣购房款呢？既使抵扣也应分开清算出结果才能抵扣。综上，被告邝仁加、李建英要求用邝成加的投资款来抵扣购房款的理由不成立，本院不予采纳。关于邝成加与官强、曾建国合股建设同兴花园电梯房一事，不是本案处理范围，本案不作处理，邝成加可另辟蹊径予以解决。本案中原告同兴公司已经按照《商品房买卖合同》的约定将案涉房屋交付给了被告，并过户至两被告名下，履行了合同约定的义务。被告未按照合同约定履行付款义务，应承担合同约定的违约责任。虽然被告提交的证据（6）郴州市中级人民法院的判决，确认了原告尚欠被告邝仁加、案外人邝真加借款本金2200000元及利息1188000元，因该借款还在不停的产生利息，本案在调解过程中，被告邝仁加又不同意用该款来抵扣门面款。综上所述，原告同兴公司要求被告邝仁加、李建英支付购房款1163329元，并承担未付金额日万分之二违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 由被告邝仁加、李建英于本判决生效后十五日内，支付原告临武县同兴房地产开发有限公司购房款1163329元，并承担从2019年4月19日起，按实际欠款数额1163329元的日万分之二计算至购房款付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15639元，减半收取7820元，由被告邝仁加、李建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李旭盛 二〇一九年十二月十九日 书记员  曹跃华 本案相关法律条文附后： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。