辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3176号原告：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段52号，统一社会信用代码：91211300701757890Q。负责人：孙晓东，行长。委托代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，该行个贷中心职员，住朝阳市双塔区。委托代理人：龙成章，男，1979年8月22日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。被告：胡健，男，1988年8月8日出生，汉族，户籍地朝阳市双塔区。被告：陈继双，女，1989年9月4日出生，汉族，户籍地朝阳市龙城区。被告：张洪鑫，男，1988年11月19日出生，汉族，户籍地朝阳市双塔区。被告：朝阳市双塔区万木榆树林城中村改造置业有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路宏基惠泽园13号113C号102室、202室。统一社会信用代码：912113025980522185。法定代表人：国东旭，经理。委托代理人：郭艳侠，辽宁实远律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行（以下简称建行朝阳分行）诉被告胡健、陈继双、张洪鑫、朝阳市双塔区万木榆树林城中村改造置业有限公司（以下简称榆树林置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月7日作出（2018）辽1302民初3485号民事判决书，原告建行朝阳分行不服，提出上诉。辽宁省朝阳市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）辽13民终939号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行朝阳分行的委托代理人陈铁军，被告榆树林置业公司的委托代理人郭艳侠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告胡健、陈继双、张洪鑫签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告偿还原告借款本金210,069.34元及全部借款清偿之日止的产生的利息及罚息；3、请求判令原告对坐落在新兴街290号17C幢3单元5层3501号抵押房产享有优先受偿权；4、请求判令被告榆树林置业公司对承担连带保证责任；5、请求判令被告承担实现债权产生的相关费用。事实和理由：2016年1月29日，原告与被告胡健、陈继双、张洪鑫签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额23万元，借款期限180个月，并约定了利息。被告榆树林置业公司为该笔贷款提供担证，承担连带保证责任；同时被告胡健以位于朝阳市双塔区产作抵押。原告依据合同的约定如约履行了放款义务。自2017年3月3日起，被告已逾期未按合同约定还款，经原告多次催要仍未还款。故诉至法院。被告胡健、陈继双和张洪鑫未到庭，未予答辩。被告榆树林置业公司辩称，我公司承担连带责任保证是间断性的保证责任，从2017年起八一家园房屋可以办理房证，办理他项权证是借款合同双方当事人的义务，当事人是否到房产局办理手续不是我公司能够把控的，截止本案抵押房屋能够办理房证及他项权证之日起，我方认为保证责任已经结束，如果承担连带保证责任，根据担保法和物权法的规定，本案既有物的保证也有人的担保，应对抵押财产范围以外债权承担连带保证责任。现在本案原告从我公司保证金账户扣款9,619.35元，用于偿还胡健等人借款本息，这是不对的，本案原告应将此款退回保证金账户。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，原告建行朝阳分行作为贷款人，被告胡健、陈继双和张洪鑫作为借款人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。同年1月9日，原告与被告榆树林置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。借款合同约定，被告胡健、陈继双、张洪鑫从原告处借款23万元，借款期限180个月，借款用途为借款人支付其购买坐落于朝阳市双塔区屋的购买款，所购房总价款为395,857元整，贷款利率约定执行浮动利率，即执行基准利率，该利率自起息日起贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款，按月结息和付息，每月归还本息金额为1,806.88元。贷款人同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的售房单位的专用帐户（账户名称：朝阳市双塔区万木榆树林城中村改造置业有限公司，账号：21×××60）。违约责任约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人胡健以本合同项下贷款所购房屋（朝阳市双塔区）向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅遇、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。双方在朝阳市房产局办理了期房抵押登记。最高额保证合同约定，保证人榆树林置业公司为包括被告胡健、陈继双、张洪鑫在内的购置坐落于双塔区“八一家园小区”项目所属之住房或商业用房房产而与建行朝阳分行发生借贷关系的全部债务人提供保证担保，本最高额保证所担保的债权指自2016年1月9日至2019年1月9日期间因建行朝阳分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项、为实现债权与担保权而发生的一切费用，担保责任的最高限额为5,000万元整。保证期间自债务履行期届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该借款最后一期债务履行期满之日后两年止）或该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任约定如果主合同项下债务到期或建行朝阳分行根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。同时约定，无论建行朝阳分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否为债务人自己所提供、建行朝阳分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，榆树林置业公司在本合同项下的责任均不因此减免，建行朝阳分行均可直接要求榆树林置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，其不得提出任何异议。合同签订后，原告于2016年2月3日原告按约发放了借款23万元。另查明，截止2018年12月6日，被告胡健、陈继双、张洪鑫已连续多期未按时偿还借款，尚欠原告借款本金余额210,069.34元，拖欠本金11,648.33元，拖欠利息10,034.11元，拖欠罚息808.92元，此款经原告催要未果，诉至本院。以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、抵押财产清单、设立抵押权的证明登记、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、开立贷款通知书、委托扣款账户表、放款账户表、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对帐单及当事人陈述载卷为凭，经当庭质证、辩证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告建行朝阳分行分别与被告胡健、陈继双、张洪鑫和榆树林置业公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。原告建行朝阳分行按约履行了提供借款义务，借款到期后，被告胡健、陈继双和张洪鑫理应按约履行偿还借款本息的义务，未按约履行，属违约行为，应负违约责任。故原告诉请被告胡健、陈继双和张洪鑫偿还借款本息的主张，本院予以支持；被告胡健用坐落于朝阳市双塔区向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押合同成立并生效，故原告诉请对被告提供的抵押物折价、拍卖、变卖后的价款，享有优先受偿权的主张，本院亦予支持；被告榆树林置业公司为包括被告胡健、陈继双和张洪鑫向原告的借款提供最高额保证，且为连带责任保证，应负连带保证责任，故原告诉请被告榆树林置业公司承担连带清偿责任的主张，本院亦予支持。被告榆树林置业公司关于其担保期限截止本案抵押房屋能够办理房证及他项权证之日起已经结束，因被告未提供证据证明抵押房屋已办理了房证及他项权证，故对此辩解理由，本院不予采纳；其关于应对抵押财产范围以外债权承担连带保证责任的辩解理由，因双方对保证责任作出了明确约定，故对此辩解理由，本院亦不予采纳；其关于原告应将从保证金账户中扣款9,619.35元予以退还的辩解理由，本院不予采纳，被告可以另诉解决。被告胡健、陈继双和张洪鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对原告起诉的事实和诉讼请求抗辩权的放弃，本院可以依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告胡健、陈继双和张洪鑫签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告胡健、陈继双和张洪鑫自本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行贷款本金210,069.34元，并按双方合同约定的借款利率支付利息及罚息、复利，利随本清；三、原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行对被告胡健提供抵押担保的坐落于朝阳市双塔区的抵押房屋折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四、被告朝阳市双塔区万木榆树林城中村改造置业有限公司对本判决第二款项下的借款本息承担连带保证责任，其承担担保责任后，享有向被告胡健、陈继和张洪鑫的追偿权。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,544元（原告预交），公告费1,200元，合计5,744元，由被告胡健、陈继双、张洪鑫和朝阳市双塔区万木榆树林城中村改造置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨春玲人民陪审员  王冬梅人民陪审员  高云红二〇一九年十二月二十三日书 记 员  高雅祺