四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17875号 上诉人（原审原告）：彭锐，男，汉族，1974年5月1日出生，住重庆市南岸区。 被上诉人（原审被告）：爱美高实业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓虎，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师。 上诉人彭锐因与被上诉人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭锐上诉请求：1.撤销原判，改判支持彭锐在一审中的第二项诉讼请求。 主要事实和理由：第一部分，爱美高公司存在严重违约。 一、爱美高公司存在多处违约。根据《商品房销售管理办法》第34条第二款、第40条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《物权法》第16条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条的规定，以及案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第15条的约定，交付时商品房应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，且出卖人应在2016年12月30日交付房屋。爱美高公司一审中提交的产权证复印件中，房屋竣工时间为2018年5月28日。证明了爱美高公司存在违约。 1.爱美高公司未取得《建设工程竣工验收合格证明》即交付房屋违法违约。根据上述法律规定，房屋竣工验收合格后方可交付使用。但彭锐提交的证据证明房屋竣工时间为2018年5月28日，说明爱美高公司在房屋未竣工验收的情况下擅自在2016年12月30日交付房屋。 2.爱美高公司迟延竣工案涉房屋导致严重违约。因上述不动产证载明的房屋竣工时间为2018年5月28日，与约定交付时间迟延513日，严重违约。且房屋未竣工验收并取得《建设工程竣工验收合格证明》，其不可能申报初始登记。正是因为迟延竣工导致无法办理房屋产权证，爱美高公司严重违约。 3.爱美高公司挪用税款和公共维修基金导致迟延办证。彭锐在收房时将契税和维修基金等办证费用一次性交付给爱美高公司，但爱美高公司将此款挪用，经彭锐多次催告并起诉后，爱美高公司才将相关款项交付。国家机关在收到税款和公共维修基金前是不可能办产权的，导致彭锐的房屋产权证迟迟不能办理，系严重违约。 4.爱美高公司未及时办理初始登记导致迟延办证存在重大违约。根据《房屋登记办法》第35条和《商品房销售管理办法》第34条第二款的规定，爱美高公司应在房屋交付使用后60日内将需由其提供的资料报送行政主管部门。而爱美高公司有意规避法定义务，在《补充协议》中私自将办理权属登记资料报送时间包含在办理产权登记期间的540日内，免除了其法定义务。而爱美高公司在约定的时间内也未完成初始登记，违反法律强制性规定也违反合同约定。彭锐有权追究爱美高公司逾期取得初始登记的违约责任。 5.原审法院严重违法。一审中爱美高公司提交的不动产权证复印件，有16户标注房屋竣工时间为2018年5月28日，该内容是对爱美高公司不利的证据。一审中彭锐即提醒一审法院，但一审法院对此不予认定。 第二部分，原审判决存在多处错误。 一、原审法院酌定延长违约起算时间90日严重错误。 法律依据：《不动产登记暂行条例》第4条、第8条，成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》第二条，《合同法》第119条。 1.根据《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局的通告中有关规定可知，成都市在2016年11月23日起取消了房产证和国土证的办理，国土证根本不可能取得，更不说土地使用权证的办理期限，原审法院减少爱美高公司的违约时间错误。 2.原审法院采用双重标准计算违约金。 在违约天数的确定上，一审法院认定《补充协议》第12.7条对办理国土证的期限约定不明，认定爱美高公司办理不动产证的最后期限应以国土证的期限为准；在违约金标准的确定上，一审法院又按照补充协议12.2条的标准计算。按照一审法官的逻辑，既然办理不动产权证书的最后期限是土地使用权证的最后期限，那么违约金的计算标准自然也应当按照土地使用权证的标准来确定，但12.7条未对国土证违约金标准进行约定，在未约定的情况下，那么应当按照八民会纪要第18条的规定，适用6%的年利率确定违约金，这是对彭锐有利的。然而一审确定违约金标准时，又抛弃了12.7条的适用，回到对彭锐不利的12.2条的标准。原审法院的判决前后矛盾。 3.爱美高公司“未采取措施防止损失扩大”原审酌定延长违约起算时间90日严重违法。对原审法院在违约天数酌定延长违约起算时间90日，一审法院判决说理无任何事实和法律依据。 二、原审法院对诉讼费的判决不公。爱美高公司逾期办理不动产权证存在严重违约，过错严重，应当承担逾期办证的违约责任。但原审法院在分配诉讼费上，由彭锐承担大部分费用，差距明显。 三、原审法院回避办理初始登记时间。根据《商品房销售管理办法》第34条第二款，《房屋登记办法》第35条规定，爱美高公司应在房屋交付之日起60日内报送材料，申报初始登记。爱美高公司在2016年12月30日交付房屋，但到2019年5月，彭锐前往行政部门查询得知，爱美高公司仍未报送材料申报初始登记。在庭审中，爱美高公司对此问题闪烁其词，竟然推说不知情。原审法院对该违约情况视而不见，判决书对此问题只字不提，回避关键事实，严重影响本案公证判决。（1）原审法院回避爱美高公司严重恶意违约情况。根据《房屋登记办法》第35条，在办理初始登记后方可办理房屋所有权转移登记。截至2019年5月，房屋的初始登记仍未办理，爱美高公司从未向行政部门提出申请，涉诉房屋不可能办理转移登记。（2）原审法院故意回避违约时间起点问题。根据《商品房销售管理办法》的规定，爱美高公司应在2017年3月1日之前，向行政部门申报初始登记，其在本案中违反这一法定义务，逾期申报楼宇产权长达2年之久。故爱美高公司严重违约行为自2017年3月2日起就存在并一直持续到2019年6月。原审法院对此问题加以回避，只提起逾期办理不动产权证书的情况，并将违约金起算日酌定为2018年9月22日，相比其违约行为起算时间推后。（3）原审法院回避彭锐享有的先履行抗辩权，替爱美高公司免责。上述（2）中已论述，爱美高公司的违约行为自2017年3月2日就存在并持续，整个购房、过户的过程中，爱美高公司具有在先的办理房屋产权初始登记、通知购房者的义务，在其履行完义务后，彭锐方有义务履行其交纳费用提交材料这一在后的义务。在爱美高公司未能履行其在先义务的情况下，彭锐享有先履行抗辩权。迟延交纳契税存在合理的原因。 四、一审法院回避争议焦点。根据《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第1条、第2条、第7条规定，法院所作出的裁判文书需就释法说理部分进行加强，提高司法权威和公信力，使得人民群众感受到公平正义。尤其是对法律适用问题存在争议时，应作出回应，进行清晰的论证说理。 1.彭锐已详尽阐明观点。本案中，双方争议为违约金的计算问题，是否应当适用八民会纪要第18条第2款的问题。在一审中，彭锐向原审法院提交了三份代理意见，就该条款之适用问题指出了多条路径，对条款的适用进行了详尽合理的论证，指明了《补充协议》各个条款存在的问题，阐明了自己的观点。 2.原审法院回避争议焦点。一审判决书中，原审法院仅用了116字草率做出认定，回避了上述问题。一审法院在未对补充协议12.1、12.2条效力问题进行充分论证，未对补充协议与主合同冲突问题进行阐明，未对损失数额无法确定的问题进行释明，未对合同规则冲突问题进行提及的情况下做出判决。 五、原审法院认定《补充协议》12.1、12.2条为彭锐真实意思表示错误。1.双方经济地位不平等，爱美高公司作为资金雄厚的开发商，双方掌握的交易信息不对等，并在注意能力、交涉能力、救济能力等方面严重失衡，因此双方在具体交易中的地位并不平等，甚至相差悬殊。故在爱美高公司将格式条款订入合同时，彭锐对该条款只能整体接受或拒绝，无法要求协商。2.彭锐意思表示不真实。本案中双方虽然在法律地位平等，但两者缔约机会和缔约能力严重不平衡，导致合同条款由处于优势地位的企业一方单独决定。对于格式条款，消费者只剩下“要么接受、要么走开”的权利，不再享有对合同的实质性内容的决定权。购房者只能概括接受或拒绝，而无就合同的个别条款与使用人进行协商的余地。面对排除己方权利，加重己方责任这一极其不公平的逾期办证条款时，彭锐并无表达自己真实意思的自由。若彭锐想购买房屋只能被动接受此条款。爱美高公司凭借其优势及垄断地位，严重限制了彭锐缔结合同的自由权利。即使彭锐是律师且在缔约时提出过异议的情况下，仍不能更改合同的任何条款，更何况是普通老百姓。 第三部分，彭锐主张按照年利率6%支付违约金有合法依据。一、《补充协议》第12.1、12.2条系无效的格式条款。 1.该条款系格式条款。该条款符合《合同法》第39条第二款的规定，即“事先拟定，重复使用、不能协商”。 2.爱美高公司对该条款未尽到提示说明义务。《补充协议》第2条第3项、第2条第6款，第3条第1款，第7条第2款第3项等均以字体加黑、加粗、标下划线等特别标识来进行提示和说明，未对该《补充协议》第12.1、12.2条逾期办证违约金进行任何提示和说明，是刻意减轻或免除爱美高公司责任，未尽到合理的提示说明义务。 3.该格式条款存在“提供格式条款一方免除其责任，加重对方义务、排除对方主要权利”的情形。 （1）该条款存在免除爱美高公司责任的情况。①将法定办理初始登记变更为约定义务；②掩盖其在法定期限内提供资料、协助办证的责任和义务；③免除应当承担的违约责任。 （2）该条款的违约责任极不对等明显加重了彭锐的责任。按照约定的违约金计算方法，爱美高公司逾期办证所产生的违约金远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，双方违约责任相差23倍，不对等。且还特地采用了按年和按日两种对违约金的表述方式，以掩盖责任的不对等。因此在《补充协议》第12.1、12.2条关于违约责任条款的内容不符合公平原则，也不利于督促彭锐实现对房屋所享有的完成权益。 （3）该条款排除了彭锐的主要权利。①排除彭锐因逾期办证导致处分物权受限要求赔偿损失的权利；②排除彭锐追究爱美高公司应在法定期限内报送办理房屋权属登记的资料的责任。 4.该条款应属无效的格式条款。 （1）该条款符合《消费者权益保护法》第26条规定的情况，应优先适用。爱美高公司作为经营者，以格式条款的方式作出排除和限制彭锐作为消费者的权利，减轻和免除其责任，加重彭锐责任对彭锐不公平和不合理的规定，利用该格式条款和借助其优势地位达成的。且《消费者权益保护法》是民法的特别法，应优先适用。 （2）即便不优先适用《消费者权益保护法》，该条款仍应认定为无效。关于《补充协议》第12.1，12.2条逾期办证的违约金条款系格式条款，且存在《合同法》第40条规定的情况。爱美高公司未对该格式条款尽到合理的提示和说明义务，符合《合同法解释（二）》第10条的情况。 二、彭锐的损失数额难以确定。 1.彭锐的损失数额无法确定。彭锐因为交易机会丧失所受的损失，在实践中其具体数额是难以确定的，但是真实存在的。依据《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记才发生效力。彭锐系案涉房屋的所有权人，本应对房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因为长期未能办理所有权登记，其对上述权利的行使受限，虽然无法明确具体金额，但由此所导致的直接或者间接不利影响客观存在，属损失数额难以确定的情况。同时，彭锐无法转让房地产，自然也无法回笼资金以归还贷款，因此也就要按照逾期贷款利息标准承担违约金。彭锐的诉讼请求符合法律规定，也符合立法者之本意。 2.彭锐无须承担证明责任。彭锐因交易机会丧失所带来的预期利益损失，是确实存在的。但这种损失实际是难以估量的。商品房的买受人可能存在多种诉求，如抵押、转售、出租，而在未能取得房产证的情况下，对于房屋价格的测算是相当困难的，要求买受人对损失加以证明是强人所难。同时，八民会纪要第18条第二款的规定时，还要求买受人一方对损失数额承担证明责任，那何不适用《合同法》114条规定的违约金数额调整请求权请求法院对违约金数额进行调整呢。故显而易见，上述第18条规则的本意旨在解决买受人证明不能的难题，若要求商品房买受人对6%的违约金承担证明责任，那么该条规则失去了存在的价值。立法者出于上述考量，规定了法定违约金计算标准，虽然据此计算得出的数额远低于因不能交易所带来的预期利益损失，但对于买受人而言，解决了其举证不能难题，所受损失也得到一定的补偿，体现了法律对违约行为的否定评价以及对守约方的人文关怀。一审法院认定彭锐应对6%的违约金承担证明责任，显然是对证明责任问题理解不够，未能明确认识到立法者制定此规则的本意，存在严重错误。 三、主合同第39条与补充协议15.13条严重冲突应按照年利率6%计算违约金。 1.主合同效力地位较高。本案中，主合同系参照住建部、中国工商总局制定的示范文本，采用国家标准，由四川省住建厅、四川省工商局指定的标准示范文本。较为公平的确定了合同双方的权利义务关系。同时合同还需报行政部门备案，接受国家监管，具有较高的公示公信效力。相比而言，补充协议是爱美高公司利用自己垄断优势地位迫使彭锐签订的协议。 2.应作出不利于爱美高公司的解释。两者主要冲突表现为，在出现减轻、免除爱美高公司责任或排除彭锐的主要权利的条款时，应当以主合同为准还是以补充协议为准的问题。《合同法》第41条规定，格式条款存在两种以上的解释时，应当做出不利于格式条款提供一方的解释。但主合同中并无关于逾期办证违约金的约定，故符合八民会议纪要第18条的适用要件，爱美高公司应当支付彭锐总房款年利率6%的违约金。 本案中，爱美高公司一方存在着多处严重的违约情况，且合同中未约定违约金数额（见第一部分的论证），另《补充协议》中12.1、12.2条款加重了彭锐责任、免除了爱美高公司责任、排除了彭锐的主要权利，应当属于无效的格式条款。除此之外，因爱美高公司逾期办证导致彭锐权益受损的损失数额无法确定，主合同与《补充协议》存在严重的冲突，无论采取何种论证方式与路径，本案均符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之适用条件，彭锐之诉讼请求应当依法予以支持。 原审法院故意回避本案争议焦点，不对彭锐的诉讼请求及各项代理意见做出正面回应，径行判定《补充协议》中的违约金条款合法有效，从而驳回彭锐的诉讼请求，显然违法，也未能起到判决的定纷止争作用。同时，原审法院利用已经不复存在的分户国有土地使用权证，故意采纳双重标准计算违约金，替爱美高公司一方减免责任，逻辑上相当荒谬，存在严重的错误。 一审法官对彭锐提交的情况报告视而不见，却迫不及待的为爱美高公司开脱责任，明显偏向于爱美高公司一方。彭锐作为弱势一方，本身在购房过程中就受到了开发商的盘剥与伤害，特别渴望人民法院为我们主持公道，却在司法审判过程中受到了法院不公平的对待。原审法院不但未能“让人民群众在每一个案件中感受到公平正义”，还对业主们造成了司法不公的第二次伤害。 综上所述，原审法院认定事实、适用法律严重错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第（二）项之规定，依法应当予以改判。 爱美高公司答辩称：一、彭锐关于逾期交房违约的主张，既不属实也与本案无关，不能由此加重爱美高公司的违约责任。 本案诉争的是房屋权属证书办理是否逾期，以及逾期情形下承担违约责任。彭锐用大量篇幅讨论所谓的交付严重违法、逾期竣工等严重违约，并非本案审理范围，与本案不具有关联性。 其次，不动产权证所载明的房屋竣工时间，实为行政主管部门进行房屋竣工备案的时间，并非实际竣工时间。同时爱美高公司已按约及时合法完成了施工和交付，交付的房屋符合约定，即取得建设工程竣工验收合格证明，而非备案证明文件。 二、在不动产权属办理过程中，部分彭锐存在怠于或延迟提交办理材料或缴纳办理费用的行为，按照双方约定爱美高公司不承担逾期办证的违约责任。 针对彭锐上诉意见的第二部分第一点，按照双方签订的《补充协议》12条1项约定，彭锐应在爱美高公司通知的时间内提供办理产权证权属的资料及缴纳相关税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 爱美高公司按照《买卖合同》第十八条约定于2016年12月30日前通知彭锐办理交房手续，并统一通知业主提交办理产权的资料及按时支付办理所需的费用。但彭锐一直未缴纳产权登记费、共有证费、维修资金等，直至2019年7月13日才向爱美高公司缴纳；彭锐于2018年6月27日才支付办证的费用，说明彭锐在办理过程中存在明显的迟延行为。权属证明资料及支付办证费用为办理权属证明手续的前置条件，因此导致的办理不动产权属证明的延期，爱美高公司不承担违约责任。 三、成都市主城区范围内实施不动产统一登记，应当相应延长的合理办理期间。 《补充协议》第12.7条中明确约定合同第27条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对于的分户国有土地使用证的办理和取得期限。 然而，成都市国土资源局2016年11月14日发布发《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，要求自2016年11月23日起，在本市主城区范围内实施不动产统一登记，房屋所有权证书与分户国有土地使用证合并为不动产权证书，事实上导致了办理房屋权属证书的期限延长。 因此，应当对爱美高公司办理期限进行合理延长。一审法院酌情确定延长期限为90日。即爱美高公司与彭锐《买卖合同》中约定的540日的办证期限应当延长至630日，超过630日以上未办理产权证的期限，才是爱美高公司应当承担违约责任的期间。该期限延长与实际办理不动产权证书情况相符，应当予以认可。 四、彭锐关于具有先履行抗辩权排除违约的主张，不能成立按照双方《补充协议》12.1条约定，彭锐应当在爱美高公司通知办理房屋交接之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托爱美高公司代交的各项税费和所需资料交给爱美高公司。在彭锐未履行前述义务时，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 先履行抗辩权的履行条件为双方互相负有债权债务关系。而在本案办理房屋权属证书事宜上，被上诉人实为代彭锐办理，彭锐所付缴纳相关税费及提供资料的义务是向行政管理部门履行，非向爱美高公司履行，并不能构成对爱美高公司的先履行抗辩。因此该理由并不能免除其迟延缴纳税费与提供资料的责任。 五、《补充协议》明确约定了违约金且合法有效，彭锐按年利率6%计算违约金的诉请不能成立，应按合同约定计算违约金。 （一）彭锐关于《补充协议》第12条为意思表示错误、条款无效的观点不能成立。 首先，双方经济地位不平等并不能推导出彭锐意思表示不真实。双方签订《买卖合同》及《补充协议》中无胁迫，补充协议第12条是对《买卖合同》中没有约定的违约责任进行补充约定，相较于《买卖合同》的约定而言，该条款并没有限制彭锐的权益实现，反而是增加了彭锐追究违约责任的权利，不属于排除彭锐权益的约定。 其次，补充协议第15条13项（11页）通过下划线及加黑方式着重强调：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。在签约之前，爱美高公司已经将补充协议条款进行了充分释明并由彭锐进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 再次，该《补充协议》12条对逾期办理不动产权证书的违约责任进行了明确，是双方真实意思表示，合法有效。 （二）双方《补充协议》已明确约定了违约金条款，《八民会纪要》的相关意见不适用于本案。 《商品房买卖合同纠纷解释》第18条及《八民纪要》第18条适用的前提均是合同对于违约金没有约定的情形。而本案中《朴充协议》12条2项已经对违约金作出了明确的预定。因此，该两个条款不适用于本案，被上诉入主张的法律依据错误。 （三）合同约定的违约金标准足以对上诉人进行补偿。 其一，彭锐要求废弃双方达成的协议，按照年利率6%计算违约金的主张，明显与《合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定不符。 其二，彭锐并未提供且难以提供因此受到损失的证据。在彭锐确未受到严重损失的情况下，依照合同约定标准支付违约金，是遵守法律规定和契约精神的充分体现。 综上所述，彭锐的诉请难以成立，请求法庭根据案件具体情况，驳回彭锐的诉讼请求，维持原判。 彭锐向一审法院起诉请求：1、判令爱美高公司继续履行双方于2016年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《华置广场商品房买卖合同补充协议》，协助彭锐将成都市青羊区房屋不动产权转移登记到彭锐名下；2、判令爱美高公司支付彭锐违约金，具体数额以总房款3164843元为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起计算至前述房屋不动产权证转移登记到彭锐名下之日止，暂计至2019年5月20日为172202元；自2019年5月21日起计算至爱美高公司将前述房屋不动产权证转移登记到彭锐名下之日止的违约金款项，爱美高公司每三个月向彭锐支付一次；3、判令由爱美高公司承担本案诉讼费用。一审审理中，彭锐明确第二项诉讼请求为主张逾期办理不动产权证书的违约金。 一审法院认定事实：2016年7月5日，彭锐与爱美高公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，约定彭锐购买位于成都市青羊区房屋，购买价格为3133195元，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第27条约定，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。《补充协议》第12.2条约定，“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”第12.7条约定“双方同意对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，分户国有土地使用证的办理和取得期限以房屋所在地的规定为准。”第12.10条约定，“买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房地产权属证书的，出卖人不承担逾期交付房地产权属证书的相关法律责任。” 2016年7月5日，彭锐向爱美高公司支付购房首付款783299元，2016年9月23日，彭锐支付购房款783299元，2016年11月9日，彭锐支付购房款1566597元，以上共计支付购房款3133195元。2016年12月30日，彭锐支付维修基金、契税、产权登记费、印花税共计98682.7元，2016年12月30日，爱美高公司向彭锐交付了该商品房。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 2019年7月10日，爱美高公司为彭锐办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，证书号为：川（2019）成都市不动产权第0263876号。 对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：爱美高公司提交其楼栋管家通知3栋、4栋、8栋业主领取产权证的微信记录截图以及《恒大广场已出产权原件移交单》，拟证明其已通知各业主可领取不动产权证，但办理了按揭贷款的业主的不动产权证已经交付给贷款银行。彭锐质证认为，以上证据为复印件，真实性不予认可，且根据《补充协议》第12.10条规定，应书面通知，而业主方均未收到领取产权证书的书面通知。一审法院认为，因以上证据均为复印件，一审法院对该证据不予采信。 一审法院认为，彭锐与爱美高公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。因截止一审庭审时，爱美高公司已经为彭锐办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，故对彭锐的第一项诉讼请求，一审法院不再予以支持。 双方争议焦点为是否应支付逾期办证违约金的问题，一审法院认为，根据合同约定，爱美高公司应于2016年12月30日次日起540日内完毕案涉房屋的房屋所有权证，即截止日期为2018年6月24日。《补充协议》第12.7条约定“对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限”，而对于办理分户国有土地使用权证的期限，仅约定为“以房屋所在地的规定为准”，该约定并不明确，根据《合同法》第六十二条之规定，爱美高公司也应在合理期限内办理分户国有土地使用权证，该合理期限一审法院酌定为90天，故至迟不超过2018年9月22日。因2016年11月23日之后，成都市主城区范围内实施不动产统一登记，故爱美高公司办理不动产权证的最后期限应以办理分户国有土地使用权证的期限为准，即2018年9月22日，现彭锐所有房屋的不动产权证书上办理时间为2019年7月10日，爱美高公司逾期办证，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定，“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，彭锐认为该条款系无效的格式条款，未尽到提示与说明义务，减轻了爱美高公司责任，应参照年利率6%的利息标准计算违约金，一审法院认为，该条款对出卖人爱美高公司出现违约行为应付的违约责任进行了明确，并未排除买受人权益，该约定合法、有效，在双方约定明确的情况下，应适用该条款承担违约责任。至于彭锐一方也未提交证据证明爱美高公司违约给其造成的实际损失明显高于该合同约定的标准，因此，一审法院认为，违约金按《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定的标准计算，爱美高公司应支付的违约金为：购房款3133195元*逾期天数290天/365*0.001=2489.39元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、爱美高公司于判决生效之日起十日内支付给彭锐逾期办证的违约金2489.39元；二、驳回彭锐的其余诉讼请求。一审案件受理费1150元，由彭锐负担1000元，爱美高公司负担150元。 本院二审期间，彭锐向本院提交了成都市专项维修基金缴纳凭证、中华人民共和国税收完税证明。拟以此证明爱美高公司挪用彭锐缴纳的维修资金和税款，拖延至2019年缴纳相关行政机关。 爱美高公司发表质证意见称：对该组证据的真实性、合法性无异议，但不能达到彭锐的证明目的。相应的税费和维修基金何时交付是爱美高公司有权自主安排的范围，不能认定爱美高公司拟占用相应资金。因办理迟延导致的违约责任在一审判决中已经予以明确，迟延办证的事实双方并无争议。 本院经审查认为：因上述票据系行政机关出具，且爱美高公司对真实性予以确认，故本院对真实性予以确认。但本案中彭锐系主张逾期办证违约金，该违约事实已在一审中予以确认，故该证据与本案的争议事实已无关联性。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人彭锐的上诉请求以及被上诉人爱美高公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、不动产权证书违约金的起算时间应当如何认定；二、一审法院对不动产权证书违约金的计算标准是否恰当。 关于第一个争议焦点。彭锐认为，不动产权证书的违约金应当从2018年6月24日起算。本院审查认为，爱美高公司与彭锐就办理房屋所有权证书的违约金进行了约定，即“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，但双方并未就办理国有土地使用权证的具体时间予以明确。 而根据本案查明的事实，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 故不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记。且双方合同约定的办理房屋所有权证的截止时间为2018年6月24日，房屋所有权证的办理截止时间在成都市开始实施不动产统一登记即2016年11月23日之后。爱美高公司在二证合一政策实施后，在事实上已不能单独为彭锐申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，爱美高公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于爱美高公司。 因不动产权证书系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，但双方约定的房屋所有权证办理期限届满时间为2018年6月24日前。二证合一政策实施后，双方并未对不动产证具体办理时间予以协商并达成一致意见，但爱美高公司根据合同约定的办理房屋所有权证时间，享有相应的抗辩权利。而一般商品房预售合同中，约定房屋所有权证的办理时间在先，国有土地使用权证的办理时间在后。而若因双方未约定国有土地使用权证的期限而对不动产证的办理时间不予确定，则买受人的权利无法得以保障。在二证合一政策实施后，出卖人仍负有协助买受人办理不动产权证书的义务，在此情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，确定在房屋所有权证办理期限届满后90日作为不动产证的办理期限符合客观实际，本院予以确认。故彭锐主张从约定的办理房屋所有权证期限届满之日开始起算不符合客观情况，本院对其该项上诉理由不予采纳。关于彭锐在二审中提出房屋的交付不符合约定或法定条件的问题，因本案审理的范围系逾期交房违约金，彭锐也未在本案中针对是否存在逾期交房以及相应违约金提出诉求，故本案二审对是否存在交付不符合约定或法定条件的问题不做处理。 关于第二个争议焦点。彭锐主张，逾期办理不动产权证书的违约金应当按照已付房款年利率6%计算。本院审查认为，首先，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，主合同与补充协议之间就逾期办证违约金的约定并不存在相互矛盾的情形；彭锐与爱美高公司在缔约时，也无相应证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条的相应情况。彭锐主张补充协议第12.2、12.1条排除了其主要权利，本院经审查认为，该补充协议条款系买卖双方就办理案涉房屋权属证明文件具体事项的约定，以及违反相应约定应如何承担违约责任的约定。上述约定由双方签订，亦不存在排除彭锐的主要权利、免除爱美高公司合同责任的情况。在补充协议第12.2条中，双方约定了逾期办理楼栋权属证明、房屋所有权证书的违约金，该违约金的计算方式也系双方确认，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。 其次，关于彭锐提出一审法院参照补充协议第12.2条的标准计算违约金错误的问题。本院经审查认为，第一，双方在合同中约定了逾期办理所有权证的违约金，而房屋所有权证与不动权属证书属于同一性质的文件，爱美高公司逾期办理不动产权证书的责任可以参照逾期办理房屋所有权证书的违约金计算。第二，彭锐主张以已付房款年利率6%计算违约金，并无相应的合同依据，彭锐在本案诉讼中也未提交相关证据证明不动产权证书的迟延对其造成的损失大小。故一审法院参照房屋所有权证违约金计算不动产权证书的违约金并无不当，本院予以确认。彭锐的该项理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3744元，由彭锐负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月二十四日 书记员 王朝阳