辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7010号 原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行。统一社会信用代码：912102818236226526。 住所地：辽宁省瓦房店市新华路14号。 负责人：张毅，该支行行长。 委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。 被告：徐连军，男，1978年1月14日出生，汉族，户籍所在地：吉林省柳河县，现住大连市甘井子区。 被告：大连长兴岛国际会中心有限公司。住所地大连长兴岛经济区国际会议中心。统一社会信用代码:912102447824921927。 法定代表人：王寒雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王奇全，辽宁哲盛律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）诉被告徐连军、大连长兴岛国际会议中心有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行的委托诉讼代理人冯玉崇、被告大连长兴岛国际会议中心有限公司的委托诉讼代理人王奇全到庭参加诉讼，被告徐连军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1.请求由第一被告偿还借款本金96799.66元及截止到2019年10月25日的利息6925.72元、罚息597.23元（合计104322.61元）及至偿清全部借款本金之日止按合同约定的利息、罚息；2、原告对抵押的房屋享有抵押优先受偿权；3、由担保人第二被告对被告徐连军所欠的上述借款债务按合同担保条款约定承担连带保证责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月9日，被告徐连军与原告签订了一份个人住房（商业用房）借款合同。合同约定：原告向被告徐连军发放金额120000元的贷款，用于购买第二被告开发的位于大连长兴岛临港工业区土城街X幢X号商品房，借款期限240个月，贷款利率为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。借款人以上述商品房作抵押，并于2012年11月15日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心办理了抵押登记。 合同生效后，原告于2012年11月22日依约向借款人的指定大连长兴岛国际会议中心有限公司帐户全额支付120000元的购房贷款，但借款人没有按约定履行还款义务。根据借款合同第十六条、第十七条规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权提前宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。 2011年10月12日，被告大连长兴岛国际会议中心有限公司与原告签署《楼盘按揭合作协议》，约定同意购房人将其与开发商签订的商品房预购合同项下的房产及相关权益抵押给银行以取得贷款；保证全面、及时履行与购房人合同义务，及时交付房屋使用；保证在购房人未履行借款合同项下还本付息义务时承担连带保证责任，约定保证期间为阶段性保证，即自每笔购房按揭贷款合同签订之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。担保范围等内容如该合同约定。第二被告未按约定履行相应责任和义务，至今未能将上述房屋抵押权利证书等文件交到原告收取。根据上述事实，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告徐连军未出庭应诉、未答辩。 被告大连长兴岛国际会议中心有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告徐连军是案涉房屋的所有权人及使用人，并且案涉房屋已办理了预告登记，我方已履行了合同义务，不应当再承担还款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织了当事人对证据进行了质证，对当事人没有异议的证据本院予以确认并在倦佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提供个人贷款对账单，被告大连长兴岛国际会中心有限公司认为是原告单方出具，对真实性、关联性有异议，因原告是具有资质合法成立的金融机构，该对账单是银行电脑软件系统自动生成，真实性本院予以确认，被告大连长兴岛国际会中心有限公司未提供反驳证据证明自己的主张，故该对账单本院予以采信。 被告徐连军、大连长兴岛国际会议中心有限公司均未提供证据。 根据当事人庭审陈述及本院认定的证据，本院确认如下事实： 2012年11月9日，原告、被告徐连军签订《个人住房（商业用房）借款合同》,合同约定:原告向被告徐连军发放金额120000元的贷款，用于购买被告大连长兴岛国际会中心有限公司开发的位于大连长兴岛临港工业区土城街X幢X号商品房，贷款利率为基准利率上浮10%，贷款期限240个月，自2012年11月9日至2032年11月9日，借款逾期的罚息利率为在本合同执行的贷款利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。合同签订后，原告于2012年11月22日向被告指定的账户拨付了全部贷款，被告自2018年7月始未按合同约定足额还本付息。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权提前宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。 另查，上述借款合同项下的所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除处。利率调整日于起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日。 又查，截止至2019年10月25日，被告累计归还贷款本金23200.34元，归还利息40440.48元，尚欠贷款余额96799.66元，拖欠总额10857.20元（包括拖欠本金3334.25元、利息6925.72元、罚息597.23元）。 2011年10月12日，被告大连长兴岛国际会议中心有限公司（甲方）与原告（乙方）签署《楼盘按揭合作协议》，约定：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息以及乙方为实现债权而发生有的关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。按揭楼宇竣工验收使用后，甲方应协助乙方及时为购房人办理房产所有权证、他项权证的申报领取手续，并保证将房产所有权证和他项证等有关文件交乙方保管。 涉案借款合同项下的房屋未办理房屋所有权证及正式抵押登记，办理了预抵押登记。 本院认为，原告与被告徐连军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因本案原告已履行发放贷款义务，被告徐连军未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，故原告根据合同约定宣布贷款到期，请求被告徐连军偿还剩余借款本金及利息、罚息，于法有据，故原告的诉讼请求1本院予以支持。 被告徐连军办理预购商品房抵押登记的房产至今未办理该房产的房屋所有权证及抵押登记。预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，该抵押权因未办理抵押登记并未设立，故本院对原告诉讼请求2依法不予支持。 被告大连长兴岛国际会中心有限公司在与原告签订的《楼盘按揭合作协议》中对《个人一手房贷款借款合同》项下贷款本金及利息、违约金等以及其他为实现债权而产生的费用承担阶段性连带保证责任系其真实意思表示，应为有效。因涉案房屋至今未办房屋所有权证及正式抵押登记，系在合同约定的保证期间，故被告大连长兴岛国际会中心有限公司对被告徐连军应偿还原告的本金、罚息、利息承担连带偿还责任，承担保证责任后，有权向被告徐连军追偿。 被告徐连军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃庭审质证、答辩的权利，不利后果自负。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告徐连军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金（贷款余额）96799.66元及自借款日始截止至2019年10月25日止的拖欠利息6925.72元、罚息597.23元，合计104322.61元； 二、被告徐连军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年10月26日始至借款本金（贷款余额）96799.66元还清之日止的利息、罚息，利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算； 三、被告大连长兴岛国际会中心有限公司对上述款项一、二承担连带保证责任至将大连长兴岛临港工业区土城街X幢XX号商品房屋办理的所有权证、他项权利证交付原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行收执之日止； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2386元，由被告徐连军、大连长兴岛国际会议中心有限公司共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  韩 蒸 人民陪审员  张民香 人民陪审员  杨哲慧 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  李 畅