安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2814号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区万达广场1#楼167至667，统一社会信用代码913402005689587133（1-1）。法定代表人：于修阳，总经理。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：吴美玲，女，1978年1月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梅妍，女，1977年2月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告）：杨斌，男，1979年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审被告）：石川，男，1978年6月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：俞春生，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人芜湖万达广场有限公司（以下简称“万达广场”）因与被上诉人吴美玲、梅妍、杨斌、石川追偿权纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2019）皖0202民初9075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达广场上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持万达广场全部诉请，驳回吴美玲、梅妍的全部诉请；2.上诉费用由吴美玲、梅妍、杨斌、石川承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害万达广场合法权益。一、吴美玲、梅妍作为违约方，无权提出解除合同。万达广场为吴美玲、梅妍、杨斌、石川购买案涉商铺提供阶段性担保责任，由于吴美玲、梅妍、杨斌、石川未能按照合同的约定按期足额归还银行贷款，导致万达广场代为偿还吴美玲、梅妍、杨斌、石川欠付银行的贷款本息等费用1823452元。在其严重违反合同约定的情况下，如果支持其提出的解除合同诉请，将完全违背合同法关于解除权的立法目的。二、如果《商品房买卖合同》及补充协议解除，将严重损害万达广场合法权益。本案中合同完全具备继续履行的条件，在万达广场作为守约方愿意继续履行的情况下，从保护交易稳定性、维护守约方合法权益的角度，合同应当继续履行。并且由于案涉商铺与合同签订时相比，市场价值产生了较大波动，市场价格已远低于合同签订时，如合同解除，即使有违约金的赔偿，但违约金远远不足以弥补万达广场因合同解除而产生的损失，也即吴美玲、梅妍因其违约行为反而获取了利益，于理不合。三、《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》第二条第4款第3项约定的自动解除条件并未成就。首先，该条款明确约定，只有在万达广场代吴美玲、梅妍、杨斌、石川偿还所有担保贷款本息之日起，合同自动解除。但实际上并非由万达广场代吴美玲、梅妍、杨斌、石川偿还了所有担保贷款本息，案外人芜湖市镜湖建设投资有限公司代为偿还了吴美玲、梅妍、杨斌、石川欠付银行的贷款298191.55元，合同所谓自动解除条款并未生效。其次，结合合同法第45条的规定，吴美玲、梅妍、杨斌、石川归还银行贷款的行为，完全由其自行控制，只要其不归还银行贷款，万达广场必然要承担相应的担保责任，这导致该自动解除条款的成就与否，吴美玲、梅妍、杨斌、石川可以进行操控，已经不符合有关附条件解除合同对条件不确定性的要求。并且由于案涉商铺发生了贬值，吴美玲、梅妍、杨斌、石川在考虑自身利益情况下，恶意断供，导致万达广场承担代偿责任后合同解除，企图将房屋贬值的损失转嫁到万达广场，是不正当促成条件成就，依法应当视为条件不成就。吴美玲、梅妍、杨斌、石川答辩意见：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，万达广场上诉理由不成立。一、双方在补充协议第二条第4款第3项的约定系双方的真实意思表示，不违反现有法律强制性和效力性规定，合法有效。2015年10月27日按揭银行浦发银行芜湖分行因吴美玲、梅妍、杨斌、石川未能按期还贷诉至法院，解除了其与吴美玲的《借款合同》。按揭银行浦发银行芜湖分行也同时起诉要求万达广场承担连带担保责任。后按揭银行申请强制执行，万达广场因承担担保责任被强制划扣了1823452元，代偿了其所担保的贷款本息，已全部结清。万达广场没有任何证据证明吴美玲、梅妍、杨斌、石川有恶意断供行为，也未不正当促就合同自动解除的条件成就，是因为万达广场没有兑现承诺代为出租商铺，导致不能实现以租养贷，不能按期归还贷款构成违约，才导致合同解除。二、合同已经解除，万达广场应当依约定返还购房款。吴美玲、梅妍、杨斌、石川愿意按照补充协议约定的以购房款总额20%承担违约责任，数额为948051.8元，符合双方约定，万达广场应当在扣除代偿款和违约金后将剩余购房款1968755.2元予以返还。三、吴美玲、梅妍、杨斌、石川因为违约行为并未获取利益，事实上因这次合同行为，损失了140多万元，反观万达广场，商铺依然由其所有，并且获得948051.8元违约金，即使现在商铺贬值，该违约金也足以弥补损失，且不排除将来升值的可能。四、双方签订的合同及补充协议已自动解除，万达广场应当返还购房款，因此万达广场诉求返还代偿款并支付违约金，已没有事实和法律依据。万达广场向一审法院起诉请求：1.判令吴美玲、梅妍、杨斌、石川立即支付代偿款1823452元及违约金860669.31元(以1823452元为基数，自2016年11月25日起按每日万分之五暂计算至起诉之日，并应当计算至实际付清之日止），以上暂合计2684121.25元；2.本案诉讼费用由吴美玲、梅妍、杨斌、石川承担。一审法院认定事实：2011年10月9日，万达广场与吴美玲、梅妍签订《商品房买卖合同》，约定：吴美玲、梅妍购买万达广场开发建设的位于芜湖市镜湖区镜湖万达广场4号楼123室商铺，建筑面积138.64平方米，房款总价4740259元，吴美玲、梅妍应于2011年10月9日前支付放款2370259元，余款237万元由吴美玲、梅妍在2011年10月9日前办理银行贷款或付款，万达广场应当在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付吴美玲、梅妍使用。同日，万达广场（甲方）与吴美玲、梅妍（乙方）签订《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，其中第二条第四款约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金），延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除本合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；（3）如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前项约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十三条乙方原因导致本合同解除的有关约定承担违约责任。同时，该协议第十三条约定：1、如乙方在签署本合同之前支付有认购定金，则该认购定金在本合同签署后即转为乙方在合同项下的合同款；2、如因乙方原因导致合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方应签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上诉税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前款税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿……另查明：吴美玲和杨斌，梅妍和石川系夫妻关系。2011年11月22日，为购房需要，浦发芜湖分行与吴美玲签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴美玲向浦发芜湖分行贷款237万元，贷款期限10年，杨斌、梅妍、石川作为共同借款人在合同上签字。吴美玲、杨斌、梅妍、石川以共同购买的位于镜湖万达广场4号楼123房产为借款提供抵押担保，并于2011年12月2日办理了抵押权预告登记手续，万达广场为吴美玲向浦发芜湖分行的借款提供连带责任保证担保。2011年12月9日，浦发芜湖分行依约向吴美玲发放了贷款237万元。后因各借款人未能按约偿还借款，浦发芜湖分行于2015年10月27日诉至芜湖市镜湖区人民法院。2015年12月29日，芜湖市镜湖建设投资有限公司与浦发芜湖分行签订《最高额保证合同》，约定芜湖市镜湖建设投资有限公司为浦发芜湖分行自2011年12月9日至2021年12月9日期间内与吴美玲发生的主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币31万元的限额内提供担保。芜湖市镜湖区人民法院于2015年12月30日作出（2015）镜民二初字第01941号民事判决：一、吴美玲、杨斌、梅妍、石川于判决生效后十日内一次性共同偿还浦发芜湖分行借款本金1828660.22元、利息115041.56元、罚息5590.84元及自2015年11月11日起至判决确定的还款之日止以所欠借款本息为基数按罚息利率计算的罚息和复利；二、吴美玲、杨斌、梅妍、石川于判决生效后十日内一次性共同支付浦发芜湖分行实现债权费用25000元；三、万达广场对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向吴美玲、杨斌、梅妍、石川追偿。2015年12月30日，芜湖市镜湖建设投资有限公司为吴美玲向浦发芜湖分行代偿298191.55元。案件生效后，浦发芜湖分行申请强制执行，芜湖市镜湖区人民法院于2016年11月24日依法扣划万达广场存款1823452元。浦发芜湖分行出具结清证明，表示237万元贷款本息已结清。一审法院认为，万达广场与梅妍、吴美玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。依据补充协议约定，因梅妍、吴美玲未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应按照相关约定向万达广场还款、赔偿及支付违约金外，自万达广场代为向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起。本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，现因法院于2016年11月24日已强制扣划万达广场银行存款，万达广场已代吴美玲、梅妍偿还所有贷款本息，依据补充协议之约定，合同及相关协议已自动解除，对反诉万达广场要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2016年11月24日解除的诉请予以支持，双方当事人应相互配合，办理相关商品房买卖合同的注销登记手续。万达广场已代偿还银行贷款及其他费用合计1823452元，有权追偿，故吴美玲、杨斌、梅妍、石川应返还万达广场垫付的银行贷款等1823452元。万达广场要求吴美玲、梅妍支付以1823452元为基数，自2016年11月25日起按每日万分之五计算至实际付清之日止的违约金。双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议已于万达广场代偿全部本息之日起自动解除，双方应相互返还款项，故对万达广场要求吴美玲、杨斌、梅妍、石川应以代偿本金为基数计算相关违约金的诉请不予支持。乙方自愿向甲方支付购房款总额20%即948051.8元的违约金，符合双方合同约定，一审法院予以确认。综上，抵扣完毕万达广场应返还购房款1968755.2元（4740259-1823452-948051.8）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、芜湖万达广场有限公司与吴美玲、梅妍于2011年10月9日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》于2016年11月24日解除；二、芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还梅妍、吴美玲购房款1968755.2元；三、驳回芜湖万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28273元，减半收取14137元，由芜湖万达广场有限公司负担4533元，吴美玲、梅妍负担9604元；反诉费22361元，减半收取11181元，由芜湖万达广场有限公司负担（芜湖万达广场有限公司已预交，吴美玲、梅妍应负担的部分于判决生效之日起十日内给付芜湖万达广场有限公司）。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》约定的自动解除条件是否已经成就问题。依据补充协议第二条第4款第3项的约定，如吴美玲、梅妍未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求万达广场承担担保责任，则自万达广场代吴美玲、梅妍向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。根据该条款约定，万达广场偿还的为其所应承担担保责任的贷款本息，贷款上存在其他担保关系与本条约定并不冲突，实际上其他担保关系的存在亦减轻了万达广场担保责任。虽然芜湖市镜湖建设投资有限公司于2015年12月30日为吴美玲向上海浦东发展银行芜湖分行代偿298191.55元，但这仅是芜湖市镜湖建设投资有限公司根据《最高额保证合同》的约定代吴美玲偿还部分贷款，与万达广场承担的担保责任并不冲突，自万达广场偿还其应承担的所有担保贷款本息之日起，补充协议约定的自动解除条件即已成就。二、关于吴美玲、梅妍是否不正当促成条件成就问题。自2011年11月签订案涉贷款合同后，吴美玲、梅妍一直积极偿还贷款，至2015年10月已偿还近四年时间，可以看出其一直在积极履行还款义务，且无法偿还贷款的原因包括确无能力还款、故意不还款、资金周转困难等多种原因，万达广场主张吴美玲、梅妍恶意断供促成条件成就，但未提出证据证明，而且补充协议第二条第4款第3项的约定系双方当事人真实意思表示，视为双方当事人对该条款可能产生的法律后果应有明确认知并自愿承受，故对万达广场该项诉请，本院不予支持。三、关于合同解除的利益损害问题。吴美玲、梅妍即使在万达广场返还本案诉请房款的情况下仍然损失100余万元，并非如万达广场主张因解除合同而获益。案涉合同解除后，吴美玲、梅妍按照协议约定支付违约金948051.8元，且案涉房屋产权仍然属于万达广场，万达广场因房价波动产生的损失也得到一定程度的弥补，未严重损害万达广场合法权益。对万达广场的该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39454元，由上诉人芜湖万达广场有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王昌敏审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇一九年十二月二日法官助理王旭东书记员戴兵附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。