湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0525民初1714号 原告：肖标，男，1968年6月12日出生，汉族，住洞口县。 委托诉讼代理人：肖立群，湖南伏龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾昭坤，洞口县高沙法律服务所法律工作者。 被告：湖南御龙湾房地产开发有限公司。地址在洞口县文昌街道桔城路1号。 法定代表人：刘丽艳，该公司负责人。 被告：刘国祥，男，1967年6月14日出生，汉族，现住广东省深圳市南山区。 二被告委托代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。 原告肖标与被告湖南御龙湾房地产开发有限公司、刘国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖标及其委托诉讼代理人肖立群、曾昭坤、被告委托诉讼代理人李建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖标向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告2016年2月1日订立的购买51#别墅商品房买卖合同；2、判令二被告连带返还原告的购买款205万元，赔偿资金占用利息损失205万元×41×0.6%=504300元（自2016年2月1日起2019年6月30日止）；3、判令二被告连带给付原告205万元的赔偿责任。事实与理由：2014年12月13日，原告与二被告以及案外人凌斌达成债务转让协议，以凌斌在被告刘国祥名下的股权转让金作为凌金欠原告200万元的债务抵偿，由被告公司开发项目51#别墅为凌斌向原告代偿债务，并约定被告公司在订立合同后的12个月内，取得该别墅的预售许可证。 因被告公司逾期未取得该别墅的预售许可证，原告起诉请求二被告偿债200万元。2016年1月8日，该诉讼以调节方式结案，该别墅的产权登记由被告公司负责。2016年2月1日，被告公司以其销售部沙盘向原告宣示其已取得51#别墅的预售许可证，诱使原告与被告办理了51#别墅的买卖合同，同日，被告公司向原告出具了51#别墅的借款为205万元的收款收据，至此，债务转让商品房买卖合同均已成立，时至今日，被告仍未能完成该房屋的产权登记，更有甚者，被告的沙盘宣示与其原建设规划都做了损害原告的改变，改变了间距及景观湖，导致原告购买的别墅的目的根本无法实现，同时，被告明知无法取得商品房预售许可，却非法以沙盘公示了51#别墅所在地块的开发建设规划图，综上，请求人民法院依照《合同法》第94条、第97条、及最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第9条第18条19条的规定，判准原告之诉请。 被告湖南御龙湾房地产开发有限公司、刘国祥辩称，本案属于易物抵债协议的履行，不是房屋买卖合同。刘国祥系御龙湾房地产开发股份有限公司的法人代表，案外人凌斌系公司股东。因凌斌欠肖标200万元，2014年12月13日，刘国祥、御龙湾公司、凌斌、肖标签订了《债务转移合同》约定该200万元债务转移给御龙湾公司，后双方酿成纠纷，肖标以御龙湾公司和刘国祥为被告向洞口县人民法院提起诉讼。2016年1月6日，洞口县人民法院作出（2015）洞民初字第2016号民事调解书，调解书约定：1、原、被告双方确认被告应偿还原告肖标债务205万元该债务以2014年12月13日签订的《债务转让合同》约定的御龙湾项目51#住宅楼地基及御龙湾8#-1号住宅楼（已办网签）共同抵债。2、原告肖标对51#住宅楼按御龙湾归还、施工许可自建并承担建筑费用、契税和房屋维修基金，办理房屋产权所有费用由被告承担；3、被告应在二年内一次性补偿肖标20万元……。调解协议大仇，2016年11月11日，御龙湾公司将20万元给付了肖标，同时，肖标从御龙湾公司领取了138万元修建51#楼房屋的建设施工程款，用于抵偿肖标的朋友刘小平33-1号房屋购房款，至此，双方至今未签定国任何形式的房屋买卖合同，更不存在欺骗和诱使原告签订合同的事实，至于至今未办理号房屋产权登记，是因肖标在御龙湾公司尚未取得规划，施工许可的前提下动工修建了51#楼，且又超面积建房，因此，责任是肖标的自身原因造成的。 其次，原告的起诉明显违反了民事诉讼法的规定，属于重复起诉，人民法院应当予以驳回，原、被告间的纠纷已经人民法院处理达成了调解洗衣，双方不存在新的纠纷，原告不得再次提起诉讼。 综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，双方根本不存在房屋买卖合同纠纷，更不适用最高人民法院审理商品房买卖合同的相关解释，故请求法院驳回原告的无理诉请。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，经房屋质证对芳芳无争议的证据，本院予以认定，对双方争议的证据，即关于本案究竟是商品房买卖还是以地基抵债的争议事实原告提供的《御龙湾二期别墅认购意向书》、《债务转移合同》2016年2月1日被告公司的《收款收据》形成证据链，是以说明原告是购买被告御龙湾公司的51#别墅。因此，对原告的证据本院予以采信。 本院经审理认定如下事实，2011年4月3日原告肖标与被告湖南御龙湾房地产开发有限公司签订了1份《御龙湾二期别墅认购意向协议》，该协议约定：原告肖标购买被告的41#别墅，总价款228万元，买方支付20万元定金。后因被告内部股东变动，原股东凌斌退出，肖标与凌斌之间的200万元债务。2014年2月13日、肖标（甲方）、凌斌（乙方）湖南御龙湾房地产原股东凌斌所欠肖标的200万元债务，达成了一份《债务转让合同》，共同确认凌斌所负债务由御龙湾公司向肖标履行债务，并由时任公司法人代表刘国祥担保债务的履行。具体履行债务的方式为：1、丙方用其开发的御龙湾51#别墅（商品房）向甲方履行债务，债务不计付利息；2、御龙湾51号别墅（商品房）作价205万元（超出部分的金额由甲方按约方补交给丙方）；3、御龙湾52#别墅（商品房）尚未取得商品房预售许可，丙方承诺12个月内取得商品房的预售许可、甲方应于该房取得预售许可证后3日内与丙方签订商品房买卖合同，同时丙方向甲方出具时与债务等额的收款收据，甲方将债权依据交给丙方，甲丙之间的法律关系即转化为商品房买卖关系。双方又对违约责任进行了其他约定。 《债务转移合同》签订后，因御龙湾公司一直未履约，为此，肖标以御龙湾公司、刘国祥为被告，向本院提起民间借贷事实，2016年1月8日，本院作出（2015）洞民初字第2106号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、原、被告双方确认被告应偿还原告债务205万元，该债务以双方于2014年12月13日签订的《债务转移合同》约定的御龙湾项目51#住宅楼基地，以及御龙湾项目8#-1号住宅楼（已办理网签）共同抵债；2、肖标对52#住宅楼按照御龙湾公司规划、施工许可自建，除自建承担建筑费用、契税和房屋维修金外，办理房屋产权手续所有费用由被告承担；3、被告应在两年内（2018年1月8日前）一次性补偿原告肖标20万元；4、两座房屋（51#住宅楼、8#-1住宅楼）所有建房及产权手续办理由御龙湾公司负责，产权登记办理期限按网签约定办理。同时约定被告刘国祥对御龙湾公司承担的上述义务承担连带责任。本院调解后，2016年2月1日，御龙湾公司向肖标出具了收到“肖标购房款51#”收据一份，并注明“别墅51#房款以交清（本次200万元，上次5万元）”后，被告御龙湾公司将51#别墅楼的设计图纸交与肖标、肖标自2016年2月按双方的约定开始建以被告提供的图纸和现已打好的基地的基础施工建设，期间，并以8#-1号房屋抵付51#别墅的修建价格。 51#别墅自修建至完工止御龙湾公司一直未取得建设工程规划及施工许可证。 原告肖标2011年签订购买意向协议时，被告公司向肖标及公众展示了御龙湾住宅小区总平面图，其涉及规划对路面及每套别墅房屋的位置明确予以标记，且涉及上有人工图景观。在双方协议由41#变更为51#后，所建成的51#别墅位置平移9米深，房屋坐向又进行改变，现人工湖等景观不存在。 本院认为，本案系商品房买卖合同，被告于2016年2月1日向原告出具了购买51#别墅的收款收据，并注明收到全部购房款，说明双方之间存在商品房买卖关系，因此，对被告关于本案不是商品房买卖合同的抗辩意见，本院不予采纳。现已建成的51#别墅未取得相应的手续，更无商品房预售许可证明，原、被告的买卖合同违反法律的强制性规定，双方的买卖合同无效。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房屋买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可的证明的事实或者提供房屋商品房预售许可证明；……”，本案中，被告明知未取得商品房预售许可，仍然与原告签订商品房买卖协议，取得原告的购房款，故依法应承担赔偿原告损失的法律责任。 又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案原告肖标所房屋由其自建，因此，在修建过程中，对被告未办理规划许可的事实不充分审查，亦具有一定的过程，亦对损失承担部分责任。因此，对原告要求被告赔偿不超过购房款一倍损失的诉讼请求，本院予以支持，对原告的其他诉讼，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告肖标与被告湖南御龙湾房地产开发有限公司关于51#别墅的商品房买卖合同无效； 二、由被告湖南御龙湾房地产开发有限公司退回原告肖标购房款205万元，并赔偿原告肖标损失205万元，以上合计410万元，由被告在本判决生效后一个月内付清； 三、驳回原告肖标的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费21817元，由被告湖南御龙湾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  匡宗云 审 判 员  杨中德 人民陪审员  张 华 二〇一九年十二月三十日 法官助理肖龙飞 书记员曾洁莹