重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初8603号原告：张静，女，1976年8月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张金权，重庆言诚律师事务所律师。被告：罗庆洪，男，1969年10月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：罗向银，女，1970年12月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：张啟清，女，1933年5月6日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告张静与被告罗庆洪、罗向银、张啟清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人张金权，被告罗庆洪到庭参加了诉讼。被告罗向银、张啟清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告罗庆洪、罗向银于2009年2月7日签订的《购房合同》有效；2、判令三被告将位于璧山区璧泉街道璧青北路999号2幢6-3-1号房屋［产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第XXXX号］过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告罗庆洪与被告罗向银系夫妻关系，被告张啟清系被告罗庆洪的母亲，三被告均系拆迁安置户，由政府划拨土地自建房屋。房屋建好后，被告罗庆洪、罗向银与原告于2009年2月7日签订《购房合同》，约定由原告购买被告位于璧山区华龙机电学院农民还建房B3栋第三层一套房屋（3-1号房）（现位于璧山区璧泉街道璧青北路999号2幢6-3-1号）。合同签订当天，原告支付了80%的购房款65,000元，支付了水电气材料款和人工费2,500元，被告将钥匙交给原告，随后原告对房屋进行装修入住，并以自己的名义办理了水卡和气卡。2019年10月14日，在对涉案房屋办理产权证时，被告故意将涉案房屋登记在被告张啟清名下，给原告主张权利增加障碍，为了维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告罗庆洪辩称，1、在2009年1月，政府让我们制作分房协议时，由于我母亲张啟清坚持要分三楼这套房屋（指涉案房屋），因此，涉案房屋就确定由我母亲分得。之后，在办理涉案房屋产权时，政府经办人员坚持按分房协议办证，不同意更改，所以现涉案房屋归我母亲所有，只要我母亲同意，我们愿意配合原告过户。2、我与妻子罗向银与原告签订购房合同后，原告向我们支付的款项，我们出具了借条，因此，该款项是借款而不是购房款，由于此后因房屋买卖产生了矛盾，我们要求解除合同，退还原告借款，但原告不同意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告罗向银未到庭，也未提交书面答辩状。被告张啟清未到庭，也未提交书面答辩状。本案经审理认定事实如下：被告罗庆洪、罗向银系夫妻关系，被告张啟清系被告罗庆洪母亲。三被告以及被告罗庆洪、罗向银之子女罗陈、罗家燕均系璧泉街道机电学院片区农民还建房安置对象。2018年底，包括被告在内的安置对象在璧山区璧泉街道璧青北路999号2幢4、5、6单元联合自建了商住楼一幢，罗庆洪、罗向银、张啟清、罗陈、罗家燕等五名家庭成员共分得璧青北路999号2幢6单元2-1、3-1、4-1、5-1、6-1、7-1等住宅六套，附56、57号商业一套。2009年2月7日，被告罗向银、罗庆洪将上述家庭成员分得的3-1号房屋出售给原告，为此，罗向银、罗庆洪（甲方）与原告（乙方）签订《购房合同》，该合同载明：一、甲乙双方根据中华人民共和国有关法律行政法规和相关地方性法规的规定，在自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。二、甲方将位于华龙机电学院农民还建房B3栋第三层壹套房屋（3-1号房），建筑面积约77.6㎡，单价1,030元/㎡，卖给乙方，房屋最终面积以产权面积为准，多退少补。三、甲乙双方在签订购房合同时，乙方将80%的购房款先借给甲方，余款20%待甲方把房屋产权证和土地使用权证在地房局过户过乙方后，乙方一次性付给甲方，但过户手续由甲方协助乙方办理，一切过户的费用由乙方负责。四、房屋的保修项目的保修时限根据国家法律、法规、规范由甲方负责保修。五、乙方付给甲方的80%的购房款现作为借款给甲方（因甲方缺钱），待甲方把房屋产权证和土地使用权证过户给乙方后，此借款再换为购房款。六、甲方该套房屋室内安装的水、电、气的材料款和人工费贰仟伍佰元整，由乙方付给甲方。七、违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、如果在房屋产权证和土地使用权证还没有过户给乙方前，甲方违约不在（再）将房屋卖给乙方，甲方将赔偿乙方违约金伍万元，并付借款的资金利息和退还借款。3、如乙方违约，乙方将付给甲方违约金伍万元，并赔偿损害房屋的损失。八、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，未尽事宜，协商解决，此合同具有同等的法律效力。合同尾部，被告罗向银、罗庆洪在甲方处签名，原告在乙方处签名。合同订立当日，原告交付被告罗庆洪、罗向银67,500元，罗庆洪、罗向银向原告出具借条一张，载明：“今借到张静人民币现金陆万伍仟元正。另加水电气材料款人工费贰仟伍佰元整，合计陆万柒仟伍佰元。”被告罗庆洪、罗向银则将涉案房屋钥匙交与原告。2010年6、7月份，原告对涉案进行装修后并实际入住，并以自己的名义办理了水卡和气卡。另查明，2019年10月9日，罗庆洪、罗向银、张啟清、罗陈、罗家燕向璧山区国土资源和房屋管理局出具《分房协议、承诺书》，载明上述五人就分得的璧青北路999号2幢6单元2-1、3-1、4-1、5-1、6-1、7-1等住宅六套，附56、57号商业一套达成了分房协议，罗庆洪分得2-1、7-1住宅二套及附56、57号门市一个、张啟清分得3-1住宅一套即涉案房屋、罗向银分得4-1号住宅一套、罗陈分得5-1住宅一套、罗家燕分得6-1住宅一套。在《分房协议、承诺书》上，承诺人张啟清是由其子罗庆洪代签。还查明，2019年10月14日，位于璧山区璧泉街道璧青北路999号2幢6-3-1号成套住宅（即涉案房屋）办理了产权手续，证书号为渝（2019）璧山区不动产权第XXXX号，权利人为张啟清。此后，原告知晓涉案房屋已办理初始登记，遂要求被告协助其办理过户，因该请求遭到被告拒绝，为此，原告提起诉讼。上述事实，有原告与被告罗庆洪在法庭上的陈述，有原告提交《购房合同》、《借条》、户室详细情况查询件、重庆市璧山区人民政府璧山府地[2016]89号文件、《分房协议、承诺书》、《机电学院的农民还建房第一批办理产权人员安置统计表》等证据在卷为据，经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案，被告罗庆洪、罗向银与原告签订《购房合同》时，虽然涉案房屋虽尚未办理产权手续，但由于该合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，故原告与被告罗庆洪、罗向银签订的《购房合同》有效。关于合同订立后，原告向罗庆洪、罗向银支付的67,500元是基于购房支付的款项还是出借款的问题。虽然对原告支付的67,500元，罗庆洪、罗向银向原告出具的是借条而不是收条，但根据借条载明的内容和《购房合同》约定，该67,500元是原告基于《购房合同》支付的购房款以及涉案房屋水、电、气材料款和人工费。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，被告罗庆洪辩称要求解除合同，无事实与法律依据。本案，因买卖合同标的物为拆迁还建房，该还建房在进行产权初始登记时，必须登记在拆迁安置人名下，但三被告在家庭内部分房以及对还建房进行产权登记的过程中，明知涉案房屋已出售，却故意将涉案房屋过户至张啟清名下，以造成出售人罗庆洪、罗向银未取得涉案房屋所有权的事实。因此，三被告的上述行为，显属故意为涉案合同全面履行设置障碍，严重违背诚实信用原则。现涉案房屋过户条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，三被告均应承担协助将涉案房屋过户至原告名下的民事责任。被告罗向银、张啟清经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃相关诉讼权利，为此，被告罗向银、张啟清应自行承担对其不利的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张静与被告罗庆洪、罗向银于2009年2月7日签订的《购房合同》有效。二、被告罗庆洪、罗向银、张啟清于本判决生效后10日内协助原告张静将位于璧山区璧泉街道璧青北路999号2幢6-3-1号房屋［产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第XXXX号］的产权过户登记在原告张静名下。案件受理费减半收取2,150元，由被告罗庆洪、罗向银负担。对原告预交的受理费2,150元，在本判决生效后本院予以退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇一九年十二月二十七日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖