安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3676号 原告：刘杰，男，1984年7月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：张悦，安徽明锐律师事务所律师。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 原告刘杰与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托诉讼代理人张悦，被告荣盛公司委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘杰向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金98070.17元（以498831元为基数，按照日0.02%，自2016年12月25日起至被告将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案之日止，暂计算至2019年9月3日，按498831元×0.02%/日×983日＝98070.17元计算）。事实和理由：2014年4月14日，，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤小区房屋，被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并约定交房后360日内办理产权证，逾期每日按已付房价款的0.02%支付违约金等。2014年4月15日，原告与被告公证办理一份委托书，由原告委托被告到房屋管理部门办理并领取上述房屋的房地产权证、国有土地使用证、房地产他项权证。2015年12月16日，被告为原告开具售房款为498831元的不动产统一发票。2015年12月25日，原告向被告缴纳了房屋契税、公公共维修基金和办证费用以及物业费、水费、电费等费用。2015年12月31日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将办理产权证书的所需资料交予被告。根据合同约定，被告应于2016年12月25日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但2019年8月27日，原告至蚌埠市不动产登记中心查询，未查询到案涉房屋的登记备案信息，被告至今未为原告办理权属登记。根据法律规定及合同约定，被告应当支付原告因逾期取得房屋权属证书的违约金。为了维护原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任，被告承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送;二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告是办理涉案权属证书的法定义务人，被告仅是附随的协助义务人，被告即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任;三、为保证原告履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告与原告建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，被告是为确保原告履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告无偿代为办理，被告未履行代为办证义务，并无约定违约责任;四、被告报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告无关，责任不应由被告承担，该时间段应从被告应承担的责任期间中予以扣除。近期，经过被告向不动产登记机关及交易部门调查办理首次登记及转移登记的流程，根据前述部门出具的情况说明，被告履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动产登记制度重大改革，原《房屋登记办法》、《土地登记办法》向新的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》过渡，蚌埠市为此印发了《蚌埠市不动产统一登记工作联席会议纪要》、《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》，房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》实施过程中涉及新旧政策的衔接，在《房屋登记办法》、《土地登记办法》废止前，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。被告报送的案涉房屋权属登记（首次登记，大产权证）、转移登记（小产权证）材料，按批量件予以处理，故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由被告承担，该时间段应予以扣除，具体扣除时间段为被告取得竣工验收备案表的时间至不动产登记机关出具收件单的日期。此外，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。因此，对于不动产登记机构原因造成不动产登记完成时间与申请时间间隔超过30个工作日的，对于该超出部分的时间也与被告无关，不应由被告承担责任，相应的超出部分时间应当予以扣除;五、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告无关，被告不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。即使被告同样按《商品房买卖合同》承担代理办理转移登记小产权证的违约责任，因被告报送转移登记资料的时间，同样因存在法律法规变化而导致增加的房屋交易确认、权籍调查、房屋落宗、房屋测绘及不动产登记机关的原因，造成了房屋小产权证（转移登记）受理以及登记时间的延长，故而对于被告报送材料之后造成申请登记时间延长的责任显然并非被告所致，与被告无关，对于该延长的时间同样应予以扣除;六、被告未能及时取得涉案房屋的权属证书，客观上也未产生任何经济损失，其诉请违约金明显过高，远远超出法定的最高限度，有违公平公正。 经审理查明：2014年4月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号201404140037），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤第14栋2单元6层02064号房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。此后，原告与被告还签订了涉案房屋签约补充协议。 2014年9月12日，蚌埠市众信公证处对原告向被告出具的《委托书》进行公证。该委托书中载明原告委托被告就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 2015年12月16日，原告作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为498831元。原告与被告的涉案房屋实际交付的时间2015年12月30日之前。原、被告双方认可逾期办证的起算时间可自2016年12月25日。现涉案房屋产权证已于2019年7月10日发放。 另查明，原告诉讼中主张被告将涉案房屋权属转移登记（小产权证）需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为2019年7月8日。 再查明，被告诉讼中提供了蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛.锦绣香堤、荣盛.西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》，该两份说明概括叙述了2016年1月27日蚌埠市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程，以及工作要求等方面发生了变化。被告2016年开始陆续报送涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况。但对于与涉案房屋相关的转移登记的情况未予以明确。 以上事实,有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《锦绣香堤商品房买卖签约补充协议》、《公证书》、购房发票、不动产登记收件单、检索房产状况回单、情况说明两份，双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；接受原告委托，代原告办理涉案房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断被告是否违约，取决于被告是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告提供的资料报产权登记机关备案。经审查，被告以往在本院有多起同类型案件，就本案，被告未能如以往提供蚌埠市不动产登记中心出具的涉案房屋办理转移登记报至中心后的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》。现原告提供了检索房产状况回单，并按回单中的登记时间，即2019年7月8日作为被告逾期办证承担违约责任的截止时间。而被告提供的蚌埠市房地产管理处材料中关于涉案房屋办理小产权证的受理时间亦是2019年7月8日。故本院认定被告超过了双方约定的时间向产权登记中心提交相关登记资料，故被告构成违约，其违约导致逾期办证的违约金计算至2019年7月8日。被告辩称违约金过高的问题，经本院审查，双方在合同中约定逾期办证按已付房价款的日0.02%支付违约金，不属过高。故本院对被告该辩称意见不予支持。被告辩称关于逾期办证系因相关部门政策调整、工作要求变化等所致，但被告依据的两份情况说明，不足以证明其将涉案房屋办小产权证材料交至产权登记机关没有逾期，即便相关部门工作要求等发生变化，被告仍有及时报备交易材料和登记材料，便于相关部门审核、开展落宗落户等工作。相关部分的工作调整不足以影响到被告进行正常材料申报，且本院并未认为被告在将涉案房屋办小产权证材料报至产权登记机关后仍应承担逾期办证责任。故本院对被告的该辩称意见，亦不予支持。对于被告辩称逾期办证违约金应计算至涉案房屋完成初始登记之日，以及被告辩称的其他理由，均与双方约定的合同内容不符，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告刘杰自2016年12月25日起以498831元为基数以日0.02%计付至2019年7月8日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告刘杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2252元，减半收取1126元，由原告刘杰承担126元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇一九年十二月二十五日 书记员  朱帅