河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23355号上诉人（原审原告）：王法勤，女，1987年12月13日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：郭超，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人:张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘浩鹏，男，该公司员工。上诉人王法勤因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12412号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。王法勤上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12412号民事判决书，并依法改判支行上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由新合鑫公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，政府职能部门只是将“初始登记”业务统一称为“首次登记”，并非取消“初始登记”，首次登记和初始登记，开发商所需要提交的资料完全一致。一审法院对同小区、同时期、同类型案件判决理由和结果不一致，相互矛盾，本案裁决结果显失公平，明显偏袒被上诉人。本案合同第十五条约定：“在商品房交付使用后360天内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，违反法律法规强制性规定，该条款无效。被上诉人一审时提交了完成首次登记（即初始登记）的相关凭证，印证了政府相关职能部门依然办理房屋所有权初始登记业务，只是称为“首次登记”。引发本案的根源完全在于被上诉人，根据办理初始登记表（首次登记）所需资料显示，完全是由被上诉人应当提供的建房资料，根本无需上诉人予以配合。新合鑫公司答辩称：一、因政策原因，新合鑫公司已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间，如期向业主进行交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造即秦庄村付庄自然村的土地。当时，郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程，睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理，对于睿智禧园项目的相关证件办理也受其政策影响。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。相关政策的变化，导致无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更，不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。因政策的变化属于情事变更的范围，被上诉人也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响上诉人对房屋的实际居住和使用功能，不会对上诉人造成任何经济损失，并且上诉人已经取得了不动产权属证书，上诉人要求的违约金过高，且首次登记逾期并不是新合鑫公司主观故意造成。三、商品房买卖合同并不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。王法勤向一审法院起诉请求：判令被告支付原告自2016年3月1日起至完成房屋产权登记即初始登记之日止的违约金，暂计至2017年10月1日为31091元。一审法院认定的事实：2013年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款536971元；被告应当在2015年12月31日前将房屋交付原告；被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第1条约定内容执行。该合同附件四第六条约定被告取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记按以下方式办理：原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在该商品房交付使用后20日内向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后180个工作日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。原告自行申请办理，被告应在原告提出书面申请的15个工作日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告将购房款支付被告，被告已于2015年12月31日将房屋交付原告。2017年11月23日，原告取得所购房屋不动产权证书。现原、被告因逾期办理房产证等纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。合同约定被告应在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第1条约定内容执行。本案中，被告于2015年12月31日将房屋交付原告，由此计算其依约应在商品房交付使用后360日内即2016年12月25日前履行该合同义务。该院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告诉请被告支付违约金的请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王法勤的诉讼请求。案件受理费577元，减半收取289元，由原告王法勤负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、不动产登记受理凭证（照片打印件）一页。证明被上诉人仍负有办理初始登记（即首次登记）的合同义务和法定义务，其完成案涉房屋报送资料的时间为2017年9月26日，远远晚于双方合同约定的2016年12月26日前，构成严重违约。证据二、（2019）豫0191民初6610号民事判决书复印件一份4页。证明一审法院同一法官处理案涉房屋同一小区起诉相同事宜，已认定郑州市于2016年8月启动不动产登记，因被上诉人开发商签订合同时无法预见、无法克服的客观原因，酌定扣减被上诉人3个月违约期，该处理方式兼顾公平正义和诚实信用原则，较为合理。本案一审处理结果与原认定事实相矛盾，应予以纠正。证据三、（2018）豫01民终19422号民事判决书文书网页打印件一份。证明被上诉人就同小区相同事宜，不服一审扣减3个月违约期处理结果提出上诉后，经二审法院审理后判决驳回其上诉请求，维持原判，本案一审法院认为“不动产登记中心成立后，政府职能部门不再办理初始登记业务”的观点错误，应当予以纠正。被上诉人质证称，对于第一份不动产受理凭证的真实性无异议，本案原告已经领取了不动产权属证书。对第二、三组证据的真实性无异议，因为当时该小区有一两千户，小区业主因为要求违约金，也是分几次进行了起诉，当时各个法院执行的标准均不统一，所以说可能造成有不一致的，我们按照目前法院的统一意见进行执行，但是我们认为提交的判决书与本案没有关联。本院经审查认为，上诉人提交的证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审另查明，新合鑫公司报送涉案房屋首次登记资料并被受理的时间为2017年9月26日。本院认为，上诉人王法勤与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，新合鑫公司应在2015年12月31日前将房屋交付上诉人，同时，新合鑫公司应当在房屋交付使用后360日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因新合鑫公司的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第1条约定内容执行。新合鑫公司未在房屋交付使用后360日内即2016年12月25日前履行该合同义务，故其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但新合鑫公司作为开发商仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。由于在合同附件四中并无第1条的对应条款，故应视为双方对此并无约定，可参照该小区其他业主与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中所约定的相关条款处理，即以购房款总额为基数，按日0.01%的标准支付相应的违约金，但考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，所以，对新合鑫公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减，综合本案合同履行的实际情况，本院酌情在按日0.01%的标准支付违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。因此，自2016年12月25日至报送涉案房屋首次登记资料并被受理前一日即2017年9月25日的违约金计算为8860.02元（536971元×0.006%×275天）。综上所述，王法勤的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12412号民事判决；二、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付王法勤逾期报送权属登记资料违约金8860.02元。三、驳回王法勤的其他诉讼请求。一审案件受理费577元，减半收取289元，由王法勤负担200元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担89元。二审案件受理费577元，由王法勤负担400元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担177元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十六日书记员  娄杨杨