福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3293号 上诉人（原审被告）：漳州市住总置业有限公司，住所地福建省漳州市长泰县武安镇人民东路152号五楼，统一社会信用代码91350622782194769J。 法定代表人：洪祖加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林玉梅，女，1981年4月3日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托代理人：方忠生，福建省云霄县维正法律服务所法律工作者。 上诉人漳州市住总置业有限公司因与被上诉人林玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初1714号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州市住总置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：原审认定：“因本案系住总公司违法违规擅自增加容积率及两层建筑，且至今尚未补缴相应的土地出让金，而导致无法为林志梅办理土地使用证，住总公司的侵权行为持续存在至今，林玉梅的起诉并不存在超过诉讼时效的情形”。属认定事实和适用法律错误，理由如下：代理人认为，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能商品房使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。”说明本案逾期办证违约金系按日计算，其性质属于持续性债权，每多逾期办证一日，均会产生新的债权，故该债权形态是以日违约金为单位的并合，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算”规定，其诉讼时效起算点应以每个违约日的具体时间作为认定标准。本案中，被上诉人林玉梅起诉于2019年7月10日，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本案逾期办证违约金已经部分超过诉讼时效，不应予以支持。为此，上诉人认为原审认定事实和适用法律错误，依法应予撤销并改判。 林玉梅向一审法院起诉请求：1.判令漳州市住总置业有限公司办理出售给林玉梅的址在云霄县云鹭都汇4Ｃ房的房屋权属证书；2.漳州市住总置业有限公司向林玉梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币120000元（从2009年12月14日至起诉日暂计金额，违约金应计至林玉梅拿到房屋权属证书时止，违约金每日按已付款404782元的0.5%计算）。 一审认定事实：1、住总公司未向林玉梅办理国有土地使用证是否构成违约，是否应当承担违约金，违约金应如何确定？围绕此争议焦点，经双方当事人确认，住总公司因违背规划，私自增加容积率及两层建筑，并未依法补缴相应的土地出让金的事实。而住总公司的上述行为导致了林玉梅无法办理国有土地使用证。住总公司已违反了林玉梅与住总公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百分之零点五向买受人支付违约金。”的约定，其已构成违约，应当依约支付违约金。按照合同的约定，违约之日为2009年12月13日。合同中约定违约金按已支付款的百分之零点五计算，明显偏高，应予以调整；住总公司认为违约金按已付购房款、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整可依法予以支持。2、本案林玉梅的起诉，是否已经超过了诉讼时效？围绕此争议焦点，住总公司认为根据合同约定，林玉梅在2009年12月13日就已经就已经知道其权利受到侵害，而至今早已超过了诉讼时效，依法应不予支持。本案认为，因本案系住总公司违法违规擅自增加容积率及两层建筑，且至今尚未补缴相应的土地出让金，而导致无法为林玉梅办理土地使用证，住总公司的侵权行为持续存在至今，林玉梅的起诉并不存在超过诉讼时效的情形。故住总公司所提出林玉梅的起诉已超过诉讼时效的说法，不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林玉梅与住总公司于2008年11月23日签订了编号为0048420号的商品房买卖合同，购买址在云霄县房屋，该房屋建造面积139.58平方米，购房总价404782元。商品房买卖合同签订后林玉梅依约向住总公司支付购房款404782元，并于2009年啊9月13日办理了商品房交接手续。住总公司自向林玉梅交付房屋至今，住总公司只为林玉梅办理了该房屋所有权证，林玉梅未获取购买房屋的土地使用证。住总公司因变更规划设计，至今未补缴因建筑容积率提高而增加的土地出让金。 一审法院认为，住总公司承认林玉梅在本案中主张的事实，故对林玉梅主张的事实予以确认。林玉梅与住总公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。房屋权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用证。住总公司因未补缴土地出让金而导致林玉梅在合同约定期间届满后仍无法办理房屋权属证书，已构成违约，依法应当承担违约责任。由于住总公司因违反规划超容建设未补缴土地出让金，导致目前尚不具备办理本案讼争房屋土地使用证的条件，林玉梅可在具备办证条件时另行主张。但住总公司仍应当依照约定支付违约金。林玉梅主张住总公司应支付每日按其已支付购房款的0.5%计算违约金，明显偏高，住总公司请求依法调整违约金，依法予以准许，违约金调整为按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。林玉梅主张的诉讼请求，部分支持部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、漳州市住总置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林玉梅支付违约金（以已付购房款404782元未本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率计付利息，自2009年12月14日起至漳州市住总置业有限公司办理本案讼争房屋权属证书完毕之日止）；二、驳回林玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。本院对该无争议事实予以确认。 本院认为，本案逾期办证违约金系按日计算，其性质属持续性债权，每多逾期办证一日，均会产生新的债权，故该债权形态是以日违约金为单位的并合，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”规定，其诉讼时效起算点应以每个违约日的具体时间作为认定标准。本案中，林玉梅起诉于2019年7月10日，根据《中华人民共和国民法总则》作出了诉讼时效三年期间新规定，本案的逾期办证违约金可适用三年诉讼期间。结合上述分析，本案逾期办证违约金起算点应认定为2016年7月9日。一审法院对此认定有误，应予纠正。住总公司主张本案逾期办证违约金部分超过诉讼时效，有事实和法律依据，理由成立。 中华人民共和国民法总则综上所述，漳州市住总置业有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律、实体结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初1714号民事判决第一项为漳州市住总置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林玉梅支付违约金（按已付购房款404782元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年7月9日起至漳州市住总置业有限公司办理本案讼争房屋权属证书完毕之日止）； 二、驳回林玉梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费1400元,由林玉梅负担800元，漳州市住总置业有限公司负担600元;二审案件受理费2800元，由林玉梅负担1600元，漳州市住总置业有限公司负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长  方毅勇 审判员  林 莉 审判员  王泽夫 二〇一九年十二月十二日 法官助理林志杰 书记员黄文杰 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。