吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0283民初2518号原告：中国工商银行股份有限公司舒兰支行，住所地吉林省舒兰市。负责人：甘荣珍，支行长。委托诉讼代理人：吕刚，男，该行信贷科科长。委托诉讼代理人：汤俊勇，男，吉林达恒律师事务所律师。被告：隋占华，男，1956年8月15日出生，汉族，矿务局退休职工，户籍地吉林省舒兰市，现住舒兰市。委托诉讼代理人：隋志友，男，1982年4月2日出生，汉族，户籍地长春市宽城区。被告：张芹，女，1962年3月3日出生，汉族，矿务局退休职工，户籍地吉林省舒兰市，现住舒兰市。委托诉讼代理人：隋志友，男，1982年4月2日出生，汉族，户籍地长春市宽城区。原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行与被告隋占华、张芹金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行的委托诉讼代理人吕刚、汤俊勇，被告隋占华、张芹及其委托诉讼代理人隋志友到庭参加诉讼，于2019年12月27日公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行的委托诉讼代理人吕刚、汤俊勇，被告隋占华、张芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司舒兰支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告偿还原告贷款本金227826.28元,利息19511.30元(利息计算至2019年5月30日)，本息合计:247337.58元。2019年6月1日以后利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率6.55%计算，并在此利率基础上加收50%罚息计算至本息还清之日止。2.原告对被告抵押的位于舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼4单元102室房屋享有优先受偿权；3.判令被告舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月25日，原被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款318000元，借款期限为13年，被告以位于舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼4单元102室房屋作为借款抵押担保，并办理了抵押登记。被告舒兰市诚信房地产开发有限责任公司对此借款承担保证责任。2013年1月15日，原告依约向被告发放了贷款。被告开始能够正常偿还贷款本息，后期被告开始拖欠还款，原告多次向被告催收,但被告以资金紧张为由拒不还款，构成违约。现原告依据《合同法》及双方合同约定，诉至法院，请求法院依法裁决。隋占华、张芹辩称，我们请求调解，情况属实。中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供如下证据：证据1、编号：00802000172012一手贷0000270号《个人购房借款/担保合同一份》，证明2012年12月25日，二被告与原告签订了编号：00802000172012一手贷0000270号《个人购房借款/担保合同》一份（下称“借款合同”）该合同规定：1、原告为被告一、被告二提供借款人民币31.8万元，贷款期限13年，从2013年1月15日至2026年1月15日；2、贷款利率，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告一、被告二承诺以舒兰市创业大街5085号西部明珠小区1号楼4单元102室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，原被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续；5、被告一、被告二在借款合同上签字并按手印，二被告为共同借款人，对合同负有共同还款义务；6、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司为保证人；证据2、《房屋抵押合同》、预房北第DJ00000514《房屋预告登记证明》证实二被告以舒兰市西部明珠小区房屋抵押登记，二被告以此房屋作为贷款债务抵押，原告对此房屋享有担保物权；证据3、个人借款凭证、贷款发放凭证、还款计划明细，证明原告于2013年1月15日向二原告履行了发放31.8万元贷款义务，以及借款的具体时间、还款期限、利率标准、每月还款额度等；证据4、被告银行账户交易明细、借款个人信贷台账信息，证明被告偿还贷款的情况、违约次数，尚欠本金及欠息等情况。隋占华、张芹对以上证据质证意见为：对证据1-4真实性及证明问题均无异议。本院认为，中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供的上述证据相互印证，形成证据链条，本院予以确认和采信。隋占华、张芹未向本院提供证据。根据原告的告诉和被告的答辩本院采信的证据结合庭审情况，本院认定事实如下：2012年12月25日,隋占华（借款人、抵押人）、张芹（共同借款人、抵押物共有人）与中国工商银行股份有限公司舒兰支行（贷款人）签订编号为00802000172012一手贷0000270的《个人购房借款/担保合同》,合同约定:贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币318000元;本合同项下贷款用于购买坐落于舒兰城西棚户区B区1-4-102号，建筑面积171.03平方米的房屋;担保方式为抵押、保证;贷款期限为156个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准,借款凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人授权贷款人将贷款发放至舒兰市诚信房地产开发有限责任公司账户（账号:0802280119200068115,开户行:中国工商银行股份有限公司舒兰支行），贷款利息自实际放款日起计算;借款人按照按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息;借款人不享有宽限期,自实际放款之日起开始计算;还款账户为：户名:隋占华,账号:0802263701204045559。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定;保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为舒兰城西棚户区B区1-4-102号。合同还对双方其他权利、义务作了约定。2013年1月11日为所抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记(登记证号码:房预北字第DJ00000514号,预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司舒兰支行)。2013年1月15日,中国工商银行股份有限公司舒兰支行发放贷款318000元,借款凭证上载明:贷款金额为318000元，收款人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，账号：0802280119200068115，贷款期限:156个月,自2013年1月15日起至2026年1月15日,当期执行利率（年）6.55%。截止到2019年9月20日,隋占华、张芹累计违约23个月，截止到2019年12月23日，积欠本金5836.09元,积欠利息1518.25元，贷款余额182841.07元。本院认为，中国工商银行股份有限公司舒兰支行与隋占华、张芹签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示,合同内容并不违反国家法律、法规的强制性规定,合同合法有效。合同各方均应按约定全面履行义务。中国工商银行股份有限公司舒兰支行与隋占华、张芹系金融借款合同关系。合同签订后,中国工商银行股份有限公司舒兰支行已按合同约定履行了支付借款义务。《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任约定:“发生下列一项或多项情形的,构成借款人违约:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”和“借款人发生约定的违约情形的,贷款人有权采取下列一项或多项措施:解除本合同”。根据中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供证据,截止到2019年12月23日隋占华、张芹该笔贷款余额为182841.07元,故本院对中国工商银行股份有限公司舒兰支行主张隋占华、张芹偿还借款本金182841.07元的诉讼请求予以支持。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要隋占华、张芹给付利息的诉讼请求,本院认为隋占华、张芹未按合同约定期限偿还借款本金,构成逾期,应按合同约定逾期利率标准支付利息,该项诉请合理,本院予以支持。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉请。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，不发生设立抵押权的法律效力，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，隋占华、张芹以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，中国工商银行股份有限公司舒兰支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非取得本案所涉房屋的抵押权。在本案所涉房屋抵押预告登记未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，中国工商银行股份有限公司舒兰支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使条件上有所欠缺，故中国工商银行股份有限公司舒兰支行基于抵押权预告登记要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除中国工商银行股份有限公司舒兰支行与隋占华、张芹于2012年12月25日签订的编号为00802000172012一手贷0000270的《个人购房借款/担保合同》；二、隋占华、张芹于本判决生效之日起立即偿还中国工商银行股份有限公司舒兰支行借款本金182841.07元、利息1518.25元（利息计算至2019年12月23日）及自2019年12月24日起至借款还清之日止的利息、逾期利息（按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准计算）；三、驳回中国工商银行股份有限公司舒兰支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由隋占华、张芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  邱 硕人民陪审员  李庆福人民陪审员  田 杰二〇一九年十二月二十七日书 记 员  炼伟艺