辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4465号上诉人（原审被告）:马越，男，1991年12月23日出生，汉族，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人马越因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2811号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马越上诉请求：1、撤销铁西区人民法院（2019)辽0303民初2811号民事判决，查清事实，将本案发回重审；2、涉诉一、二审费用全部由万科物业公司承担。事实与理由：1、万科物业公司以《前期物业服务合同》第八条、第九条、第二十六条为由要求马越缴纳物业费、电梯费、滞纳金共计3282.49元。忽略双方所签订《前期物业服务合同》计费、缴费方式问题。依照《前期物业服务合同》规定小区采取酬金制计费缴费方式，酬金制物业服务合同最基本的特点就是财务透明、接受业主监督和管理。然而，马越自2016年6月入住至2017年12月，发现万科物业公司自行决定小区改建、维修、奖励活动等重大事项，从未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况，也未征求小区大多数业主同意。马越把情况反映到业主委员会后，万科物业公司提供了2016年至2017年连续亏损的物业服务资金收支情况。小区业主委员会在上诉人和多名业主的要求下，多次要求万科物业公司对亏损和小区大项目建设业主不知情等问题做出书面合理解答。2018年，在业主强烈要求下，万科物业金域国际项目经理杨媛接待了业委会委员及部分业主，对亏损问题的解释是：亏损可以不要，不能书面解答，账目在沈阳总部，业主没有权利查看，万科不征求业主意愿，现已亏损几百万，涉嫌诈骗。此后，万科物业公司无视马越及小区广大业主的知情权、监督权和管理权，2018年1月起，物业未按照《万科金域国际1期前期物业服务合同》补充合同中“小区公共信息以张贴公告形式通知业主，乙方将公告张贴至公共信息栏位置”之规定，在服务中心屋内公示季度物业服务资金收支情况，小区大多数业主看不见其公示内容，也不知道有公示，继续我行我素至今，继续强行为业主提供所谓服务。2、一审判决适用法律不当。以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条为依据，与本案性质无关。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在一审判决中，以《中华人民共和国合同法》第八条为依据，仅对万科物业公司的义务责任作出约束，不以双方共同履行合同的违约先后为依据，无视万科物业公司违约在前的事实；3、未履行法定义务。一审判决存在漏洞，明知马越与万科物业公司签订的是酬金制合同，万科物业公司却按照包干制合同提供服务，属于不按合同规定提供服务。万科物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：请求判决马越给付拖欠物业费2129.52元，电梯费720元，欠费违约金192.97元，合计3282.49元；马越承担诉讼费用。一审法院认定事实：马越系万科金域国际4号楼1211业主，建筑面积72.93平方米。万科物业公司为马越小区提供物业服务，根据《前期物业服务合同》及《万科金域国际1期前期物业服务合同》补充合同“电梯费40元/户/月”“自金域国际项目首期房屋交付之日起三年内(以商品房买卖合同中约定的首期交付时间为准)，买受人按产权建筑面积1.9元/平方米?月的标准向万科物业公司交纳物业服务资金。鞍山万科恒信房地产开发有限公司同意代买受人按每户的产权建筑面积向万科物业公司补偿交纳物业服务资金差价0.2元/平方米?月，即差价部分由开发商代缴补足；金域国际项目首期房屋交付之日起计算(开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金)，三年期满，开发商不再代业主补交物业服务资金差价部分，买受人按产权建筑面积2.1元/平方米?月交纳物业服务资金”，本案中，2018年5月1日至2018年5月31日万科物业公司按每月每平1.9元收取物业费，2018年6月1日至2019年6月30日万科公司按每月每平2.1元收取物业费，马越尚欠万科物业公司2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业费2129.5元，且尚欠2017年7月1日至2018年12月31日电梯费720元。一审法院认为，万科物业公司与鞍山万科恒信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实、合法有效。万科物业公司为马越提供物业管理服务，马越应当给付万科物业公司2018年5月1日至2019年6月30日期间物业费2129.5元(1.9元×72.93平方米×1个月+2.1元×72.93平方米×13个月)，应当给付万科物业公司2017年7月1日至2018年12月31日电梯费720元(40元/月×18个月)。对于马越提出的万科物业公司未按照约定公示物业资金收支信息、绿化不合格、卫生处理不达标一节。因其属于物业服务中的瑕疵，但该服务瑕疵并未构成根本上的违约，马越不能以此服务瑕疵拒交物业服务费用，马越仍负有向万科物业公司支付物业费的义务。对于马越提出车辆被万科施工方雇佣的人员沾上大白涂料，物业公司与开发商均推诿，未提供解决方案一节。根据相关法律法规规定，马越如果认为物业服务公司不履行合同约定或法律法规规定以及相关行业确定的管理、维护义务，其可以请求物业服务公司承担采取补救措施或者赔偿损失等责任，但马越以此为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。关于马越所提及的小区物业费收取的方式采取的是酬金制问题。因马越在答辩状中认可物业费处于亏损状态，不存在结余，故对于马越此项辩称，该院不能予以采信。对于万科物业公司所主张的滞纳金。该院认为，万科物业公司在物业管理服务中尚存在不足和需要完善之处，且万科物业公司未提供证据证明马越未交纳物业费对其造成损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五)项之规定，判决：一、马越于判决生效之日起10日内给付万科物业公司物业费2129.5元，电梯费720元，共计2849.5元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马越承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审中，万科物业公司未提交新证据。马越向法庭提交业主委员会办公房及其他事项的函以及2017年12月9日洽谈事项落实情况的函，用以证明万科金域国际小区使用物业费不按照物业服务合同公示收支情况、亏损原因等违规现象，物业亏损，物业经理口头答应对业主不追究亏损钱款，但小区业主对物业解决方式和结果不满意，业主们认为小区实行酬金制收费方式，其有权知道物业费具体使用情况，并接受业主对使用情况的查询，对亏损钱款应落实到具体合同中。同时还有万科金域国际小区业主委员会主任李哲的证词一份。万科物业公司对于该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。证据形式不能体现马越的证明目的，证词因没有业主委员会盖章及本人签字，不符合法律规定的证据形式。且从马越的陈述可见，我方已经将财务公示。本院对于该组证据因证据形式不符合法律规定，且不属于法律规定的新证据，故不予采信。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于马越上诉主张：“一、《前期物业服务合同》规定：“小区采取酬金制计费缴费方式”，万科物业公司在运行服务期间，从未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况，也未征求小区大多数业主同意。在多次与万科物业公司委派的小区管家沟通无效后，马越决定拒缴物业费。二、以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条为依据，与本案性质无关。本案应根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进行判令“一节。首先，关于万科物业公司是否实际公示物业服务资金收支情况，本案双方各执一词，但没有争议的是万科物业公司曾经公开过财务情况，但马越认为其公布的内容不符合合同约定，侵犯了其知情权。庭审中万科物业公司亦表示随时可以向业主提供财务账目。故马越仅以万科物业公司曾经未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况为由拒绝缴纳物业费用，没有事实和法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，马越如认为万科物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的内容，可以以诉讼方式请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而马越在本案中没有提出反诉，亦没有另行诉讼主张权利，故依据不诉不理原则，万科物业公司应如何履行公开财务情况的行为，不在本案调整范围。故对马越提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于马越上诉主张“一审判决存在漏洞，明知马越与万科物业公司签订的是酬金制合同，万科物业公司却按照包干制合同提供服务，属于不按合同规定提供服务”。因从本案现有证据看，万科物业公司的服务方式并不存在足以导致业主不缴纳物业费用的违约行为，故对于马越仅以万科物业公司提供服务的管理方式不是薪酬制而抗辩不缴纳物业费没有事实和法律依据。故对于马越提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，马越的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马越负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  许爱军二〇一九年十二月十六日法官助理邢佳宁书记员全名鼎