辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4471号上诉人（原审被告）：翟中良，男，1980年1月8日出生，汉族，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人翟中良因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟中良上诉请求：1、撤销铁西区人民法院（2019)辽0303民初2813号民事判决，将本案发回重审或依法改判，判决万科物业公司承担物业亏损部分，返还公共利益，执行开发商承诺的物业价格；2、涉诉一、二审费用全部由万科物业公司承担。事实与理由：1、鞍山万科恒信房地产开发有限公司和万科物业公司签订的前期物业合同，业主没有知情权、参与权和选择权，仅以入住通知方式。合同中物业费价格高于业主购房时开发商确定的价格。一审过程中万科物业公司没有提供物业费价格审批文件。在前期物业合同到期的情况下，万科物业公司不作为，不与业委会和业主重新签订合同的情况下，就提高业主实际物业费支出标准。违背了前期开发商对物业费的承诺(购房时开发商承诺合同到期，对标鞍山其它万科小区，如果到时本小区物业费仍然偏高，到时不会提高1.9元/平收费标准）。现对标其它鞍山万科小区，本小区物业费仍然偏高。2、万科物业公司以《前期物业服务合同》第八条、第九条、第二十六条为由要求翟中良缴纳物业费、电梯费、滞纳金共计3282.49元。忽略双方所签订《前期物业服务合同》计费、缴费方式问题。依照《前期物业服务合同》规定小区采取酬金制计费缴费方式，酬金制物业服务合同最基本的特点就是财务透明、接受业主监督和管理。然而，翟中良自2016年6月入住至2017年12月，发现万科物业公司自行决定小区改建、维修、奖励活动等重大事项，从未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况，也未征求小区大多数业主同意。翟中良把情况反映到业主委员会后，万科物业公司提供了2016年至2017年连续亏损的物业服务资金收支情况。小区业主委员会在上诉人和多名业主的要求下，多次要求万科物业公司对亏损和小区大项目建设业主不知情等问题做出书面合理解答。2018年，在业主强烈要求下，万科物业金域国际项目经理杨媛接待了业委会委员及部分业主，对亏损问题的解释是：亏损可以不要，不能书面解答，账目在沈阳总部，业主没有权利查看，万科不征求业主意愿，现已亏损几百万，涉嫌诈骗。此后，万科物业公司无视翟中良及小区广大业主的知情权、监督权和管理权，2018年1月起，物业未按照《万科金域国际1期前期物业服务合同》补充合同中“小区公共信息以张贴公告形式通知业主，乙方将公告张贴至公共信息栏位置”之规定，在服务中心屋内公示季度物业服务资金收支情况，小区大多数业主看不见其公示内容，也不知道有公示，继续我行我素至今，继续强行为翟中良提供所谓服务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一，万科物业公司在运行服务期间，连年亏损，且对亏损状况、账目明细、资金使用等拒绝提供解答，存在商业欺诈行为！第二，万科物业公司在明知自己未按合同履行义务的情况下，强加服务行为，属于强买强卖行为！一审法院应依法对双方争议的违约先后顺序进行认定；3、一审判决适用法律不当。以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条为依据，与本案性质无关。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在一审判决中，以《中华人民共和国合同法》第八条为依据，仅对万科物业公司的义务责任作出约束，不以双方共同履行合同的违约先后为依据，无视万科物业公司违约在前的事实；4、未履行法定义务。一审判决存在漏洞，明知翟中良与万科物业公司签订的是酬金制合同，万科物业公司却按照包干制合同提供服务，属于不按合同规定提供服务。开发商为促销，对新售部分楼盘采用赠送面积的销售策略，表面上按建筑面积收取物业费，看视合理，但实际对赠送面积的后期维护、维修费用上，将造成万科物业公司对没有赠送面积的业主的物业费承担造成不公平，造成没有赠送面积的业主物业费承担高。万科物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：请求判决翟中良给付拖欠物业费3633.55元，电梯费760元，欠费违约金327.02元，合计4720.57元；翟中良承担诉讼费用。一审法院认定事实：万科物业公司系铁西区万科金域国际的物业管理公司，翟中良系该小区的业主。万科物业公司与鞍山万科恒信房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定万科物业公司为翟中良所在的小区提供物业服务，委托管理范围包括对物业公用共用部分的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通、对小区的化、车辆停放、装饰装修、物业档案、公共秩序维护、安全防范等进行管理。物业管理服务费小高层住宅按照每月每平方米2.1元收取，高层住宅按照每月每平方米2.1元收取，商业用房按照每月每平方米2.1元收取，电梯费按照每户每月40元收取(首层不收取)，同时合同约定2015年5月30日至2018年5月30日物业费向业主收取1.9元，开发商补贴0.2元，2018年6月1日至合同期满向业主收取2.1元，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日欠费总额的3‰交纳违约金。合同签订后，万科物业公司为被告提供物业服务，翟中良房屋建筑面积93.89平方米。截止至2019年6月30日，被告尚欠2017年12月1日至2019年6月30日共计19个月的物业费用3633.5(6个月×93.89平方米×1.9元每平米+13个月×93.89平方米×2.1元每平方米=3633.5)及19个月的电梯费760元(19个月×40元每月每户-760元)，共计4393.5元。另查，庭审中翟中良对拖欠物业费的事实表示认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。该案中，万科物业公司与案外人鞍山万科恒信房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实的意思表示，依照《最高人民院关于市理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。即该合同为有效合同。合同双方应当按照合同约定履行权利义务，合同内容对物业公司与小区业主均具有法律约束力。万科物业公司为翟中良所在的金域国际小区提供了清洁、养护、护等的定的物业服务，翟中良所提及的物业费收费标、因前期物业服务合同中已经约定收费标准，合同合法有效。故对于万科物业公司要求翟中良给付物业费的诉求，该院予以支持。关于万科物业公司要求翟中良支付327.02元违约金一节。因合同中有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但违约金应以实际损失为基础进行衡量，万科物业公司在庭审中，未能提交相应的证据证明其损失，故该院对其要求翟中良支付违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决：一、翟中良于判决生效之日起十日内给付万科物业公司物业费3633.5元及电梯费760元，共计4393.5元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(万科物业公司已预交)，由翟中良承担，随上述款项一并给付。二审中，万科物业公司未提交新证据。翟中良向法庭提交公共收益及专项维修基金收支情况表，用以证明万科物业公司有违约行为，严重损害了业主利益。同时提交业主委员会办公房及其他事项的函以及2017年12月9日洽谈事项落实情况的函，用以证明万科金域国际小区使用物业费不按照物业服务合同公示收支情况、亏损原因等违规现象。万科公司对于该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。证据形式不能体现翟中良的证明目的，证据因没有业主委员会盖章及本人签字，不符合法律规定的证据形式。且从翟中良的陈述可见，我方已经将财务公示。本院对于该组证据因证据形式不符合法律规定，且不属于法律规定的新证据，故不予采信。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于翟中良上诉主张“在前期物业合同到期的情况下，万科物业公司不作为，不与业委会和业主重新签订合同的情况下，就提高业主实际物业费支出标准。违背了前期开发商对物业费的承诺。现对标其他鞍山万科小区，本小区物业费仍然偏高”一节。就物业公司收费标准问题属于市场化调整问题，不需要许可、审批等管理程序。如翟中良等业主认为万科物业公司现在的收费标准过高可以通过法定情形召开业主大会，通过合法途径维护自己的权益，而非消极的以拒绝缴纳物业费的方式主张权利。故对于翟中良提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于翟中良上诉主张：“一、《前期物业服务合同》规定：“小区采取酬金制计费缴费方式”，万科物业公司在运行服务期间，从未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况，也未征求小区大多数业主同意。在多次与万科物业公司委派的小区管家沟通无效后，翟中良决定拒缴物业费。二、以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条为依据，与本案性质无关。本案应根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进行判令“一节。首先，关于万科公司是否实际公示物业服务资金收支情况，本案双方各执一词，但没有争议的是万科物业公司曾经公开过财务情况，但翟中良认为其公布的内容不符合合同约定，侵犯了其知情权。庭审中万科物业公司亦表示随时可以向业主提供财务账目。故翟中良仅以万科物业公司曾经未在小区任何公告信息栏内以及以其他形式公示物业服务资金收支情况为由拒绝缴纳物业费用，没有事实和法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，翟中良如认为万科物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的内容，可以以诉讼方式请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而翟中良在本案中没有提出反诉，亦没有另行诉讼主张权利，故依据不诉不理原则，万科物业公司应如何履行公开财务情况的行为，不在本案调整范围。故对翟中良提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于翟中良上诉主张“一审判决存在漏洞，明知翟中良与万科物业公司签订的是酬金制合同，万科物业公司却按照包干制合同提供服务，属于不按合同规定提供服务”。因从本案现有证据看，万科物业公司的服务方式并不存在足以导致业主不缴纳物业费用的违约行为，故对于翟中良仅以万科物业公司提供服务的管理方式不是薪酬制而抗辩不缴纳物业费没有事实和法律依据。故对于翟中良提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，翟中良的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟中良负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  许爱军二〇一九年十二月十六日法官助理邢佳宁书记员全名鼎