山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初5956号原告：高云飞，男，1987年8月6日出生，汉族，山东海看网络科技有限公司软件工程师，住济南市委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。原告高云飞与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高云飞的委托诉讼代理人张延召、张常会，被告绿地西河置业公司法定代表人金成发的委托诉讼代理人王珊珊、付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高云飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金50291.77元（房屋自2018年4月1日，车位自2018年1月1日，至2019年6月17日）；2、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自2019年6月18日至本判决生效之日止）；3、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自本判决生效的次日起至被告取得《分期综合验收备案证明》之日止）；4、判本案的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由:2014年10月28日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2016年12月31日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给原告使用，但被告至今未按照合同的约定履行有效交房的义务。为维护原告的合法权益，现特依据民诉法的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正裁判。被告绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、答辩人未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但答辩人未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，新都会项目目前已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。答辩人已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件是基于济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知）的规定，该文件实施的时间为2011年4月21日。而在2014年5月18日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号文），国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。但在该项行政审批后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括答辩人在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了答辩人的义务，等于是政府违法，企业买单。在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应再承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对证据进行了审查。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，高云飞作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧的绿地西河片区C2地块4号楼2单元502室商品房一套；商品房的用途为住宅，建筑面积88.52平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款780298元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。高云飞与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任.....（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年11月23日，高云飞作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的C2地块4号楼2单元-1层111室商品房；商品房的用途为储藏室，建筑面积为13.17平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款48202元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人可据实延期交房的情形及逾期交房违约责任，与住宅的济南市商品房买卖合同及其补充协议约定一致。2016年11月30日，高云飞作为乙方与作为甲方的绿地西河置业公司签订《绿地新都会C2地块车位使用权转让协议》两份，约定乙方因自行泊车需要资源向绿地西河置业公司申请受让其建设的绿地新都会广场项目C2地块二期2-168、169号车位，车位使用权转让的总价款为256000元，车位交付时间为2017年12月31日。绿地西河置业公司在该车位达到交付条件后向乙方发出车位交付通知（通知形式包括但不限于电话、短信、传真、信函、报纸公告），乙方应在车位交付通知明确的交付日期到绿地西河置业公司指定地点办理车位交接手续。因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为绿地西河置业公司已支付；如因绿地西河置业公司原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，绿地西河置业公司向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。上述合同及协议签订后，高云飞依约支付住宅房屋购房款780298元、地下室购房款48202元以及车位款256000元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的商品房（住宅房屋及地下室）及车位。2018年5月8日，绿地西河置业公司向高云飞发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，绿地西河置业公司于2014年8月14日取得涉案4号楼的商品房预售许可证。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案4号楼建设工程档案。涉案4号楼于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，2018年3月31日前的住宅房屋、储藏室的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给原告高云飞。再查明，2018年12月4日，原告高云飞已经办理了涉案住宅、地下室以及两个车位的收房手续。本院认为，高云飞与绿地西河置业公司签订的两份商品房买卖合同（住宅房屋及地下室）及两份车位使用权转让协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更住宅房屋及地下室的商品房交付条件，绿地西河置业公司关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后、关于住宅房屋及地下室的商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案住宅房屋及地下室至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。根据绿地西河置业公司发给高云飞的收房通知书可以看出，涉案房屋未取分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同（住宅房屋及地下室），出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案住宅房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，高云飞有权拒绝办理住宅房屋及地下室的收房手续，故绿地西河置业公司向高云飞通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。绿地西河置业公司未按约交付涉案住宅房屋、地下室应承担相应的逾期责任。因绿地西河置业公司已将涉案住宅房屋及地下室的逾期交房违约金向高云飞支付至2018年3月31日，且考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，故本案中绿地西河置业公司应承担的住宅房屋、地下室的逾期交房违约金为自2018年4月1日起每日按购房款828500元（住宅、储藏室）的万分之一的标准支付至本判决生效之日止。原、被告双方关于车位的交付时间约定为2017年12月31日，但被告已通知原告于2018年5月17日前办理收房手续，故本案中绿地西河置业公司应承担的两个车位的逾期交房违约金为自2018年1月1日起，每日按购房款256000元的万分之一的标准，支付至2018年5月17日交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高云飞逾期交房（住宅房屋、地下室）违约金（自2018年4月1日起，每日按购房款828500元的万分之一的标准，支付至本判决生效之日）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高云飞逾期交房（车位）违约金（自2018年1月1日起，每日按购房款256000元的万分之一的标准，支付至2018年5月17日交房之日）；三、驳回原告高云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓 蕾人民陪审员  司兴菊人民陪审员  徐 健二〇一九年十二月二十日书 记 员  修维超