北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12624号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄。法定代表人：张杰，总经理。委托诉讼代理人：曾斌，北京体源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京纵横海纳商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路12号1幢五层503室。法定代表人：乔文海，董事长。委托诉讼代理人：刘信，男，1964年7月17日出生，北京纵横海纳商贸有限公司法务，住北京市朝阳区。上诉人北京大荣物业管理有限公司（以下简称大荣物业公司）、北京纵横海纳商贸有限公司（以下简称纵横海纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初18796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大荣物业公司上诉请求：1.撤销一审判决二、三项。2.判令纵横海纳公司支付一审法院未认定的押金和租金83131元，合计307131元。3.判决纵横海纳公司按每月12600元的标准，从2017年7月10日起至实际搬出物品之日止支付房屋占用费用，其中截至2019年9月10日为327600元。4.判令纵横海纳公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定返还租金、押金224000元，属于事实认定不清，还应支付83131元。1.一审法院认定返还签订《三方协议》租户租金和押金224000元属事实不清。根据双方租金核算明细，纵横海纳公司应当返还大荣物业公司548628元，除去双方的押金30万元和北京华安恒信消防科技有限公司放弃的押金24000元，纵横海纳公司还应返还224628元，除了一审法院认定的224000元，还应返还628元。2.一审法院认定大荣物业公司与其他租户的权利义务未发生变化属事实不清。转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。出租人与承租人的租赁行为一旦终止，则承租人的转租权利义务亦同时丧失，转租合同也相应解除。大荣物业公司与纵横海纳公司的合同终止后，其他租户若想继续承租房屋，必须与大荣物业公司签订新的租赁合同，建立直接的权利义务关系，纵横海纳公司还应当返还其他租户的租金和押金82503元。二、一审法院认定应当返还物品的种类和数量事实不清。大荣物业公司虽承认在结算完毕后返还纵横海纳公司物品，但对于返还物品清单，纵横海纳公司和大荣物业公司并未进行清理和确认，因此返还物品的种类和数量并不具有确定性，无法执行。三、大荣物业公司将纵横海纳公司遗留物品搬出放在六个房间中，参照纵横海纳公司将相同地段的房屋租给其他人每月每间2100元计算，六个房间每个月合计12600元，截止至2019年9月10日的占用费为327600元。纵横海纳公司辩称：同意一审判决金额，不同意大荣物业公司的上诉请求。纵横海纳公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判。二、判令大荣物业公司返还纵横海纳公司物品12台1拖4格力中央空调；6台1.5匹格力分体空调；80个灭火器；其他物品，上述物品总估价：461000元。事实理由：2014年3月1日，大荣物业公司与纵横海纳公司签订房屋租赁《商业合同》，约定纵横海纳公司承租大荣物业公司位于北京市朝阳区十八里店乡周庄大荣物业337号的办公用房204间，租赁期限3年，自2014年6月28日至2017年6月27日，合同到期如不涉及政府占地和其他不可抗拒原因本合同延续签3年，即2017年6月28日至2020年6月27日止。2017年6月27日，双方签订了《合同到期终止协议书》约定《商业合同》到期终止，其中第9条：《合同到期终止协议书》前八条结算完毕，甲方允许乙方在10日将承租区域内物品搬出，（在此期间内甲方不收取乙方任何费用）乙方的机电设备、办公家具、空调、电器、电脑、办公用品、灭火器、摄像头、过道物品、库房存放物品、西三、西四排院内的钢架和玻璃以及乙方工作人员的个人物品等搬走。一审时，纵横海纳公司向法庭提交了《清单明细》及照片、价值清单、手机聊天记录《公证书》，且证人出庭作证，据此证明纵横海纳公司物品的内容、数量在大荣物业公司处，一审判决仅要求大荣物业公司对属于纵横海纳公司的物品予以返还，但未对物品内容、数量进行确认。大荣物业公司辩称：不同意一审判决，不同意纵横海纳公司的上诉请求，请求驳回纵横海纳公司的上诉请求。双方合同到期，纵横海纳公司将相关房屋腾退给大荣物业公司，但纵横海纳公司没有跟大荣物业公司结算清楚，遗留部分废弃物品，该物品系纵横海纳公司转租房屋时次承租人遗留在房间的物品，纵横海纳公司并不享有物品所有权，是，纵横海纳公司主张物品归其所有，大荣物业公司占用六个房间替其保管上述物品，纵横海纳公司需支付相应的物品保管费。大荣物业公司向一审法院起诉请求：判令纵横海纳公司将其收取的租户租金及押金302731元支付给大荣物业公司。纵横海纳公司向一审法院反诉请求：请求大荣物业公司将出租房屋内的纵横海纳公司物品予以返还。一审法院认定事实：2014年3月1日，大荣物业公司（甲方）与纵横海纳公司（乙方）签订《商业合同》，约定甲方向乙方提供位于北京市朝阳区十八里店乡周庄大荣物业337号的办公用房204间，租赁期限3年，自2014年6月28日至2017年6月27日。乙方向甲方交纳合同保证金30万元。双方还就合同的其他事项一并进行了约定。2017年6月27日，大荣物业公司（甲方）与纵横海纳公司（乙方）签订《合同到期终止协议书》，约定，双方签订的为期3年的租赁合同于2017年6月27日到期终止，乙方不再续租，双方协商一致达成如下协议：1.甲乙双方在合同到期终止协议书上签字后，即时生效，甲方根据乙方将现有乙方所租商户合同（原件），押金收据（原件）及缴费明细和甲方进行交接，重新和租赁商户签订租赁合同并出具押金收据及乙方多收租金收据。2017年底到期的租赁户，在与甲方重新签订的租赁合同按照乙方的原租赁合同里约定执行，租赁户并服从甲方房屋位置调整。2018年后的租赁户，三方共同协商处理；2.乙方需向甲方结清租金、水电等一切费用；3.乙方退租时，办公区内水、电等设施应保持正常，乙方不得损坏所租赁房屋设施和原装修，损坏应照价赔偿；4.乙方向甲方结清相关费用后，甲方向乙方退回抵押金；5.乙方与租赁商户（原乙方租赁户）在三年合同期内的一切债权债务，全部由乙方承担，甲方均不负责承担；6.乙方在三年合同期内与装修工程，维修工程等发生的任何经济纠纷，全部由乙方承担，甲方均不负责承担；7.乙方负责办理（即将迁出的原乙方租赁户，以及现已搬出不在此地继续经营的租赁户）未迁出租赁户乙方负责去工商登记部门申请将其列入经营异常，以便于甲方新租赁户的工商注册；8.乙方在与甲方和租户重新签订租赁合同，以及甲方给租户出具押金收据和多收租金收据后，收回原出具给租户的合同、押金收据和收费收据。应退租户的押金费用及多收租户的租金用缴纳给甲方的保证金支付，不足部分乙方给付甲方；9.《合同到期终止协议书》前八条结算完毕，甲方允许乙方在10日内将承租区域内物品搬出，（在此期间内甲方不收取乙方任何费用）乙方的机电设备，办公家具，空调，电器，电脑，办公用品，灭火器，摄像头，过道物品，库房存放物品，西三、西四排院内的钢架和玻璃以及乙方工作人员的个人物品等搬走。当日，大荣物业公司与纵横海纳公司又签订《说明》，明确双方租赁合同终止，大荣物业公司收取纵横海纳公司的保证金300000元抵扣租户的押金及多收租金（不足部分纵横海纳公司另行支付）。2017年6月28日至30日期间，大荣物业公司（甲方）、纵横海纳公司（乙方）分别与24户次承租人（丙方）签订《三方协议》，明确：1.甲乙双方同意于2017年6月27日解除《商业合同》，互不承担违约责任；2.甲、乙、丙三方同意乙方将《租赁合同》项下的乙方的全部权利义务转让给甲方，自2017年6月28日起由甲方承担；3.截止2017年6月27日乙方收取丙方房屋押金、租金转给甲方，甲方给丙方重新开具押金和房屋租金收据，乙方开具给丙方的房屋押金、租金收据作废。庭审中，大荣物业公司向法院提交《商业合同》《合同到期终止协议书》。纵横海纳公司认可真实性，但认为其支付租金、押金的前提是大荣物业公司与次承租人重新签订租赁合同，收回次承租人手中的押金收据、租金收据后另向次承租人出具押金收据、租金收据，现付款的条件尚未满足；大荣物业公司提交《三方协议》33份，其中24份由大荣物业公司、纵横海纳公司及租户签字、盖章确认，9份仅有租户的签字、盖章。纵横海纳公司认可24份三方签字、盖章确认的《三方协议》，但认为其他租户的租金、押金应当由纵横海纳公司直接向租户退还；大荣物业公司提交《租金核算明细》，据此证明纵横海纳公司尚有部分租金未付。纵横海纳公司对数额不予认可。纵横海纳公司向法院提交《情况说明》、《证明》、《收条》、《工作函》、收据、押金收据，据此证明其向租户北京天地富尔医疗科技有限公司退还押金5000元，向租户北京华安恒信消防科技有限公司退还押金、租金共计49683.3元。大荣物业公司称因北京华安恒信消防科技有限公司已放弃向我方主张押金，故不再要求纵横海纳公司退还押金24000元，其他费用坚持主张。纵横海纳公司提交《清单明细》及照片、价值清单、手机聊天记录《公证书》，据此证明纵横海纳公司仍有物品在大荣物业公司处亦证明双方就移交的租金、押金数额已确认过。大荣物业公司表示不清楚纵横海纳公司是否有物品在其场地内。经询，关于水电费问题，大荣物业公司称纵横海纳公司尚有部分水电费没有结清，亦未按照《合同到期终止协议书》中约定的将不在此地经营或即将迁出的原租赁户办理工商登记经营异常手续。纵横海纳公司称，电费属于预付费，大荣物业公司尚欠我方电费；中水费属于大荣物业管理的范畴，不应由我方承担；我公司从涉案房屋撤场后，对于租赁户是否继续与大荣物业公司签订合同或解约撤场，我公司不清楚。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案，大荣物业公司与纵横海纳公司在双方《商业合同》到期后签订《合同到期终止协议书》并共同与北京华安恒信消防科技有限公司等24户次承租人达成一致意见并签订《三方协议》。该两份协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《三方协议》约定，纵横海纳公司与次承租人之间的《租赁合同》权利义务全部由大荣物业公司承担，纵横海纳公司应当将其多收取的次承租人房屋租金、押金给付给大荣物业公司。故大荣物业公司要求纵横海纳公司支付相应租金、押金的诉讼请求，法院依法予以支持。包括北京天地富尔医疗科技有限公司在内未与大荣物业公司、纵横海纳公司签订《三方协议》的其他租户，权利义务并未发生转移，大荣物业公司要求纵横海纳公司支付该部分租金、押金的诉讼请求，法院不予支持。结合《合同到期终止协议书》的内容可以确认双方并未就付款设定前提条件，纵横海纳公司称其付款条件尚不具备的意见，法院不予采信。关于付款金额，双方确认纵横海纳公司收取的签订《三方协议》的次承租人的租金及押金共计548000元，扣除纵横海纳公司已付的合同保证金300000元，应为248000元。北京华安恒信消防科技有限公司与纵横海纳公司之间的合同权利义务已经转移，故纵横海纳公司应将相应的租金、押金支付给大荣物业公司并由大荣物业公司根据其与北京华安恒信消防科技有限公司之间的租赁合同的履行情况进行处理。现大荣物业公司对于纵横海纳公司已退还的押金24000元予以认可，法院不持异议。关于纵横海纳公司的反诉请求，结合本案证据，可以认定纵横海纳公司的相应物品保留在大荣物业公司处；双方《商业合同》约定水电费用应由纵横海纳公司自负，但双方自2017年6月对房屋进行交接后，大荣物业公司实际占有房屋并进行出租，现有证据无法证明纵横海纳公司水电使用情况。双方《合同到期终止协议书》约定纵横海纳公司“办理（即将迁出的原海纳租赁户，以及现已搬出不在此地继续经营的租赁户）未迁出租赁户乙方负责去工商登记部门申请将其列入经营异常”。该条中关于“即将迁出的原海纳租赁户”的约定不明确，且次承租人是否继续与大荣物业公司签订租赁合同存在不确定性。而《合同到期终止协议书》签订之时，“现已搬出不在此地继续经营的租赁户”的情况及工商登记情况，并无证据予以证明；《合同到期终止协议书》虽约定，前八项结算完毕后，纵横海纳公司可将物品搬出，但本案审理过程中大荣物业公司并未对前八项是否结算完毕提出异议。经法院询问，大荣物业公司虽称纵横海纳公司未交纳部分水费也没有按约定办理其租赁户的工商登记迁出或经营异常手续，但并未提交充分证据予以证明。故对于大荣物业公司的相关意见法院不予采信，其亦不能据此阻碍纵横海纳公司将其物品搬出。纵横海纳公司要求返还物品的反诉请求，法院依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京纵横海纳商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京大荣物业管理有限公司租金、押金共计224000元；二、北京大荣物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区十八里店乡周庄大荣物业337号房屋内属于北京纵横海纳商贸有限公司的物品予以返还；三、驳回北京大荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5056元由北京大荣物业管理有限公司负担（已交纳），反诉费4108元由北京纵横海纳商贸有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大荣物业公司提交租赁合同一份，证明占有使用费计算标准。纵横海纳公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。纵横海纳公司申请证人桂某出庭作证，桂某称其给双方当事人都干过活，在给纵横海纳公司装修时涉案租赁场所有空调，空调属于纵横海纳公司。大荣物业公司的质证意见为：1.不属于二审新证据。2.只能证明证人施工时看到有空调，无法证明纵横海纳公司的证明目的。3.证人与纵横海纳公司之间有利害关系，不应采纳。大荣物业公司出租房屋给纵横海纳公司后，纵横海纳公司又转租给次承租人，次承租人可以根据需要安装空调，也可以将空调拆走，所以不能证明空调的来源。大荣物业公司认可证人证言。本院经审查认为，该证人证言虽能够反映出其施工时涉案场地存有空调，但无法体现出空调的品牌、数量及所有人，故本院对纵横海纳公司的证明目的不予采信。另，大荣物业公司向本院提交纵横海纳公司出租房退房时遗留物品清单，纵横海纳公司对该清单的真实性予以确认，但认为除该清单所列物品之外，尚有其他物品，并提交物品清单对比表。经本院现场勘查，大荣物业公司提交的物品清单上显示的物品保存于朝阳区十八里店乡周庄337号东九排8-13号六间房内，其中四台格力牌空调外机存放于该六间房的房顶，室内有两台空调室内机，除清单上所列物品之外，还有一些难以核查的小件物品，双方均确认该六间房内所有物品均属于纵横海纳公司。另查，2018年8月7日一审谈话笔录上载，大荣物业公司与纵横海纳公司均确认大荣物业公司、纵横海纳公司及租户签订三方协议确定的数额为54.8万元。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.纵横海纳公司应支付大荣物业公司租金和押金的数额；2.纵横海纳公司是否应当支付房屋占有使用费；3.大荣物业公司是否应当返还纵横海纳公司相应物品。关于纵横海纳公司应支付大荣物业公司租金和押金的数额。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应遵守。本案中，大荣物业公司与纵横海纳公司在双方签订的《商业合同》到期后签订《合同到期终止协议书》，并与北京华安信消防科技有限公司等24户次承租人签订《三方协议》。上述协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《三方协议》约定，纵横海纳公司将《租赁合同》项下的全部权利、义务由大荣物业公司承担，纵横海纳公司应将其多收取的次承租人的房租、押金给付大荣物业公司，鉴于双方均于一审庭审时确认纵横海纳公司收取的签订《三方协议》的次承租人租金及押金共计548000元，一审法院在扣除合同保证金及已退还的押金后，确定的租金及押金数额并无不当。大荣物业公司上诉主张签订《三方协议》的次承租人的租金及押金共计548628元，但未提交足够证据推翻其在一审法院的庭审自认，根据民事诉讼禁反言的规则，本院对此主张不予采纳。大荣物业公司另主张未签订《三方协议》次承租人的租金及押金，因未签订《三方协议》的其他租户权利义务未发生转移，且次承租人亦未参加本案诉讼，从保障次承租人的权益出发，该部分租金及押金一审法院未予支持并无不当，本院对大荣物业公司的该项主张不予采纳。关于纵横海纳公司是否应当支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。大荣物业公司一审时并未提出该主张，故该项诉讼请求属于二审新增加的诉讼请求，在纵横海纳公司不同意就该项诉讼请求进行调解的情况下，本院对此不予处理，大荣物业公司可另行起诉。关于大荣物业公司是否应当返还纵横海纳公司相应物品。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本院现场勘验及大荣物业公司提交的遗留物品清单，可以看出纵横海纳公司确有相应物品保存在大荣物业公司处，大荣物业公司应予返还，具体应返还物品的种类和数量以本院现场勘验笔录及大荣物业公司提交的遗留物品清单为准。纵横海纳公司虽主张尚有其他物品，但提交的证据不足以证明该主张，故本院对纵横海纳公司的该项主张不予采纳。综上所述，北京大荣物业管理有限公司、北京纵横海纳商贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1933元，由北京大荣物业管理有限公司负担1863元（已交纳），由北京纵横海纳商贸有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 江 惠审 判 员 闫 慧二〇一九年十二月二十七日法官助理 卢圆圆书 记 员 徐 曼书 记 员 田亚男书 记 员 刘 欣