四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1704号上诉人（原审原告）：林川，男，1988年1月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：谢光洪，自流井区红旗法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谭贤滨，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司，住所地四川省自贡市自流井区丹桂街楠桂苑远达·尚东国际一号楼2楼201-2号。法定代表人：林珍财，业务总监。委托诉讼代理人：黄其盛，上海申浩（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于湛，该公司员工。上诉人林川因与被上诉人自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司（以下简称锦尚美公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林川的上诉请求：1.撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1015号民事判决第三项；2.改判被上诉人向上诉人支付自2017年9月1日起至2019年1月31日止的商铺租金共计377400元，并自2019年2月1日起按照22200元／月向上诉人支付商铺租金至解除合同并归还商铺之日止；3.改判被上诉人向上诉人支付违约金12万元。事实和理由：1.2016年12月22日上诉人与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，该合同合法有效。在合同签订当天，上诉人就将商铺交给被上诉人占有至今，但被上诉人仅向上诉人支付了2017年3月至8月的商铺租金，因此被上诉人迟延支付租金，应按约支付违约金，而不属于被上诉人以实际行动表明不愿租赁商铺的情形；2.被上诉人自2016年12月合同签订后至2019年2月本案起诉时，虽然被上诉人一直占有商铺而不进行装修，但是没有使用或者装修商铺，属于被上诉人处置自己权利的行为，应由其自行承担相应的责任；3.一审法院到现场查看商铺空置的现状，但是不代表在2016年至2019年期间，该商铺一直处于空置的状态。即使该商铺空置，也是被上诉人自己的原因导致，也应由被上诉人自行承担责任，不能证明该商铺空置是因为存在抵押造成的空置。被上诉人锦尚美公司答辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。林川向一审法院起诉,请求：1.判令解除林川与锦尚美公司2016年12月22日签订的《商铺租赁合同》；2.判令锦尚美公司立即交还林川商铺；3.判令锦尚美公司自2017年9月1日起至解除合同并交还商铺之日止每月支付林川商铺租金22200元，租金暂计算至2019年1月31日共计377400元；4.判令锦尚美公司支付林川违约金12万元（庭审中林川明确：违约金是因锦尚美公司逾期缴纳租金、按合同12.1条计算的）一审法院认定事实，2016年12月22日，林川、锦尚美公司签订《商铺租赁合同》，约定林川将自流井区丹桂街汇东丹桂大街4XX号附XX号房屋出租给锦尚美公司用于经营医疗美容，商铺建筑面积740平方米，租赁期限6年，自2017年3月1日至2022年2月28日止；双方签署合同并且锦尚美公司按约定支付保证金后，林川于2016年12月22日将商铺交付给锦尚美公司，锦尚美公司未履行相关义务，林川有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延；装修免租期70天，免租期自交付日起算，免租期满次日开始计付租金；租金单价为30元/月/㎡，即每月租金22200元，并以合同计租日开始后每两年按单月租金10%的金额递增；租金按季度支付，乙方须于每季度尾月月末30日以前支付；签订合同时预付2017年3月1日至2017年5月31日的租金；签订合同当日，支付租赁保证金30000元；12.1条约定逾期交纳租金及其他费用的，每日按逾期总额的1%支付违约金，逾期超过15日的，林川有权解除合同、没收租赁保证金等。签订合同后，林川向锦尚美公司交付了房屋，截止2017年2月28日为免租期。锦尚美公司分别于2017年1月7日、2017年1月23日、2017年3月17日、2017年3月18日、2017年9月4日向林川转账支付20000元、42300元、20000元、12300元、66600元，合计支付161200元。其中30000元为保证金，133200元为2017年3月1日至2017年8月31日的租金。锦尚美公司在签订合同后得知，林川以案涉房屋作抵押在荣县农村信用合作联社贷款1200万元。林川在庭审中述称，2019年2月14日，荣县人民法院出具裁定书查封了案涉房屋，案涉房屋现已进入拍卖程序、流拍了两次。另经现场查看，案涉房屋现未上锁、屋内堆放有杂物，房屋无被锦尚美公司使用或装修的痕迹。另查明，锦尚美公司于2017年11月向该院递交材料，请求撤销和林川签订的《商铺租赁合同》，并要求林川退还租金、保证金161200元。2018年4月16日，锦尚美公司撤回了起诉。一审法院认为，关于林川要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，因为锦尚美公司亦同意解除合同，故对林川该项诉讼请求，该院依法予以支持。关于林川要求锦尚美公司交还商铺的诉讼请求，租赁合同解除后，锦尚美公司应当向林川返还商铺，故对林川该项诉讼请求，该院依法亦予以支持。关于林川要求锦尚美公司支付2017年9月1日至交还商铺之日止的租金和违约金的诉讼请求，该院不予支持。理由如下：《最高人民法院关于适用〈中5华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，锦尚美公司租赁案涉房屋拟用于经营医疗美容，要实现其经营用途，锦尚美公司须先投入资金进行装修，而租赁设有抵押的房屋存在抵押权实现后不能继续履行租赁合同的风险。锦尚美公司在签订合同后知晓房屋设有抵押，其后锦尚美公司未使用或装修过案涉房屋，也未缴纳之后的租金，锦尚美公司以其实际行动表示不愿意租赁设立有抵押的房屋。林川未在签订《商铺租赁合同》前告知锦尚美公司房屋设有抵押，才导致案涉房屋空臵至今。因此，对林川要求锦尚美公司支付2017年9月1日至交还商铺之日止的租金和违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。据此判决，解除林川、自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司于2016年12月22日签订的《商铺租赁合同》；自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司于该判决生效之日起三日内向林川交还自流井区丹桂街汇东丹桂大街XX5号附X5号房屋；驳回林川的其他诉讼请求。二审期间，上诉人林川向本院提交编号为0XXXXX1的不动产证明复印件，拟证明在签订合同时锦尚美公司是知道案涉商铺存在抵押贷款的情况的。被上诉人锦尚美公司质证称：编号为0XXXXX1的不动产证明不属于二审新证据，且林川从未向锦尚美公司提供过该份证明，锦尚美公司也没有看到该份不动产证明。经查，编号为0XXXXX1的不动产证明，其发证时间为2016年9月23日，该证据不属于本案二审期间新发现的证据；且在2017年11月锦尚美公司起诉林川租赁合同纠纷一案的庭审中，举示的不动产证明为0XXXXX8号，林川在该案中举示的证人当庭陈述告知了锦尚美公司因为换证没有原件，交给锦尚美公司看的是复印件，对是否告知锦尚美公司设置有抵押一事则称其记不清了。在本案一审期间，当事人举示的也是编号为0XXXXX8的不动产证明，现在林川提交编号为0XXXXX1的不动产证明，不能证明林川在签订合同时向锦尚美公司出示了0XXXXX1的不动产证明，也不能就此证明锦尚美公司知晓抵押的内容，故编号为0XXXXX1的不动产证明不能达到林川的证明目的，本院对该份证据不予采信。二审期间，被上诉人锦尚美公司没有新证据提交。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。另查明，2017年10月26日，荣县农村信用合作联社向锦尚美公司发出《关于林川抵押物租赁租金缴纳方式的涵》，表明2016年9月林川将案涉商铺用于抵押贷款，按照林川与荣县农村信用合作联社签订的《借款合同》、《抵押合同》的约定，林川将案涉商铺出租、出售应经该社同意。现林川将案涉商铺出租给锦尚美公司，没有经过抵押权人荣县农村信用合作联社的同意，造成损失自行负担。并表明林川在荣县农村信用合作联社的该笔贷款已经逾期，建议锦尚美公司将租金支付至林川在荣县农村信用合作联社的账户。2017年11月15日，锦尚美公司向四川省自贡市自流井区人民法院起诉林川租赁合同纠纷，四川省自贡市自流井区人民法院于2017年12月6日向林川送达起诉状副本。2019年8月28日，四川省荣县人民法院作出（2018）川0321执1199号之四执行裁定书，裁定将被执行人林川、曾洁共有的坐落于自贡市自流井区丹桂街汇东丹桂大街XX5号附X5号（产权证号：〔2016〕自贡市不动产权第0XXXXX8号）商业服务房以第二次拍卖保留价13221800元，交付荣县农村信用合作联社抵偿借款本金、利息等，并自该裁定送达荣县农村信用合作联社时起转移〔2016〕自贡市不动产权第0XXXXX8号商业服务房的所有权。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人锦尚美公司是否应支付上诉人林川自2017年9月1日起至2019年1月31日止的商铺租金共计377400元，并自2019年2月1日起至解除合同并归还商铺之日止按照22200元／月向上诉人支付商铺租金；被上诉人锦尚美公司是否应向上诉人支付违约金12万元。一、关于锦尚美公司是否应支付林川自2017年9月1日起至2019年1月31日止的商铺租金共计377400元，并自2019年2月1日起至解除合同并归还商铺之日止按照22200元／月向上诉人支付商铺租金的问题。首先，因本案案涉商铺一直处于未使用、未装修的状态，故锦尚美公司应向林川交付租金至何时，关键在于本案案涉《商铺租赁合同》的解除时间在何日、交付商铺的时间在何日。2016年12月22日林川与锦尚美公司签订《商铺租赁合同》后，锦尚美公司何时向林川提出解除合同的意思表示，何时交还的商铺，双方均存在争议且均未能举证予以证明。但从2017年10月荣县农村信用合作联社向锦尚美公司发函告知林川未经同意将抵押商铺进行出租，后锦尚美公司于同年11月起诉林川租赁合同纠纷一案等事实，可综合认定锦尚美公司在知晓案涉商铺存在设置有抵押的情形后，便不愿再继续双方的租赁合同关系，并向法院主张其权利。故本案《商铺租赁合同》最终解除时间的确定，应以锦尚美公司第一次向人民法院起诉林川租赁合同纠纷时，人民法院向林川送达起诉状副本之日，视为锦尚美公司不愿意继续租赁商铺的意思表示到达林川，故2017年12月6日人民法院向林川送达起诉状副本之日应为《商铺租赁合同》的解除日。现锦尚美公司与林川对锦尚美公司已经交付的租金金额和已经交付租金至2017年8月31日均无异议。故锦尚美公司应当按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向林川支付自2017年9月1日至2017年12月6日的商铺租金共计70300元。其次，对林川主张的2017年12月6日后至商铺归还日止的商铺租金，从一审现场查看到锦尚美公司对商铺并未进行装修、使用，商铺并未上锁的事实，可知锦尚美公司对商铺并没有实际进行控制。在2017年12月6日后，林川对于接收未上锁控制、未装修使用的商铺并无现实困难和阻碍的情况下未接收商铺并以此为由主张2017年12月6日后的租金，即于法无据也有失公允。故对林川主张的2017年12月6日后按《商铺租赁合同》约定的租金标准支付租金的请求本院不予支持。二、关于锦尚美公司是否应向林川支付违约金12万元的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，林川主张锦尚美公司向其支付违约金12万元，未能提供相应的证据予以映证。相反，从本案书证、当事人的陈述等，可以综合映证锦尚美公司与林川签订《商铺租赁合同》后，因林川在签订该租赁合同前已经将案涉商铺进行抵押贷款一事，与林川就是否解除《商铺租赁合同》产生纠纷至今。结合锦尚美公司租赁案涉商铺的目的是经营医疗美容，对装修装饰及设施设备的投资较大，在所租赁的商铺存在抵押权设置，对其投资带来较大风险的情况下，锦尚美公司出于防范投资风险以及租赁合同是否解除尚处于争议中等原因，其未装修使用案涉商铺也暂停交付房屋租金，即在情理之中也符合不安抗辩的情势需要。因此林川诉请锦尚美公司支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。三、因荣县农村信用合作联社已经基于（2018）川0321执1199号之四执行裁定书取得本案案涉商铺的所有权，被上诉人锦尚美公司不再具有向上诉人林川交付房屋的现实可能和法律基础。综上所述，林川的上诉请求部分成立，本院对上诉请求成立的部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1015号民事判决第一项；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1015号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向林川支付2017年9月1日起至2017年12月6日止的租金70300元；四、驳回林川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16669.20元，由上诉人林川负担13335.2元，被上诉人自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司负担3334元。二审案件受理费8761元，由上诉人林川负担7009元，被上诉人自贡市锦尚美健康咨询管理有限责任公司负担1752元。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年十二月十三日书记员  党若丹