广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33238号原告：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。统一社会信用代码91440101190478645G。法定代表人：丁建隆。委托诉讼代理人：左艳菊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林妥，广东金轮律师事务所律师。被告：广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1453号负一层、首一、二层（市场地址：解放北路1453号负一层、首层70、71、82号、二层局部广州市金亿皮具广场），统一社会信用代码914401117397111180。法定代表人：黄治良。被告：钟卫红，女，1962年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，被告：黄文兵，男，1987年11月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，被告：黄文俊，男，1989年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，上述四被告的共同委托诉讼代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：苏美怡，广东裕信律师事务所律师。原告广州地铁集团有限公司与被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司（以下简称伍亿公司）、钟卫红、黄文兵、黄文俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州地铁集团有限公司的委托诉讼代理人左艳菊、林妥，被告伍亿公司、钟卫红、黄文兵、黄文俊的共同委托诉讼代理人苏美怡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州地铁集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告伍亿公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《地铁地面物业租赁合同补充协议书》、《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》、《及合同第2次变更补充协议》于2019年6月1日解除；2.被告伍亿公司向我司支付逾期交还房屋占有使用费（分段计算，按2019年6月1日每平方米月租金单价×逾期交还的租赁面积，自2019年6月1日起至实际腾空交还之日止）；3.被告伍亿公司向我司支付逾期支付房屋占有使用费的违约金（分段计算，以当月应付未付房屋占有使用费金额为计算基数，按每日2‰的标准从当月第6日起计至实际付清之日止）；4.判令我司没收被告伍亿公司缴纳的租赁保证金168454.34元；5.被告钟卫红、黄文兵、黄文俊对被告伍亿公司的债务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：我司与被告伍亿公司于2014年4月29日签订了《广州市房屋租赁合同》及《地铁地面物业租赁合同补充协议书》，于2016年6月27日签订了《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》，于2017年5月19日签订了《及合同第2次变更补充协议》。上述合同和协议对租赁场地的座落位置、面积、租赁期限、租金标准、租金支付时间、逾期支付租金违约责任，拒不返还场地的违约责任等作了明确约定。上述合同履行过程中，因被告伍亿公司逾期支付租金等违约行为导致双方的租赁合同解除。我司有权要求被告支付欠付的租金并承担相应违约责任。被告伍亿公司作为黄治良为唯一股东的自然人独资企业，应当对公司的债务承担连带责任。现经查伍亿公司的法定代表人已经死亡，被告钟卫红、黄文兵、黄文俊作为黄治良的法定继承人应对黄治良的债务承担连带清偿责任。综上，现为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告伍亿公司、钟卫红、黄文兵、黄文俊共同辩称，1.伍亿公司已经向原告支付租赁保证金，应抵扣欠缴的租金违约金等所有费用。根据原被告双方于2014年4月29日签订的协议书中约定，甲方按协议书约定单方解除合同，合同自然终止或其他任何情况下的合同解除和终止后，乙方应在终止协议生效后十天内清缴全部合同约定费用及其他应缴费用，否则甲方有权直接从保证金中扣除下列费用。协议书约定的违约金、损害赔偿金、乙方应支付的租金等所有协议书约定乙方应给付的费用，保证金不够扣除的，甲方仍有权进行追偿。保证金仍有剩余的，甲方应在乙方交还物业后的30天内将余额不计任何利息退还给乙方。根据该条约定，伍亿公司已支付的租赁保证金应抵扣欠缴的费用，然后再由伍亿公司承担剩余欠缴的费用。2.黄治良于2019年3月13日去世，并且伍亿公司财产独立于黄治良的个人财产，黄治良无需承担责任。钟卫红、黄文兵、黄文俊为黄治良的法定继承人，但均已声明放弃继承黄治良名下的全部遗产，故钟卫红、黄文兵、黄文俊不应承担偿还责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系原广州市地下铁道总公司改制后的主体。2014年4月29日，原告（出租人，甲方）与被告伍亿公司（承租人，乙方）就原告名下位于广州市白云区解放北路1453号、1495号的物业签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3390.9305平方米；租金情况如下：2015年2月1日至2015年5月31日91975.99元/月，2015年6月1日至2017年1月31日367903.94元/月，2017年2月1日至2019年1月31日393657.22元/月，2019年2月1日至2021年1月31日421213.22元/月，2021年2月1日至2023年1月31日450698.15元/月；租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付等。同日，双方签订《地铁地面物业租赁合同补充协议书》，约定：甲方同意将座落于广州市白云区解放北路1453号负一至二层商场、1453号负一层场地、1495号8间商铺的地铁产权物业（以下简称涉案物业）出租给乙方作商业使用，该物业租赁面积为3390.9305平方米；乙方承租该物业的租金按物业租赁面积计算，并且合同期第三、五、七年，租金在上一个租赁年度月租金的基础上递增7%；乙方在合同签订后5个工作日内，须向甲方一次性缴交租赁保证金共计1352094元；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除交付日开始的第一个历月的租金须于本合同签署之日支付外，其后月份的租金乙方须于每个历月的第五日或之前向甲方缴付租金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用，如乙方迟延缴费，每逾期一日，乙方须按未缴金额的2‰向甲方支付违约金，如逾期达30天未能缴足租金及其他应缴费用（无论是否已获正式催缴通知），视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同，收回物业，并扣除该物业全部租赁保证金作为违约金。同时，乙方须将物业内的物品迁出，把租赁场地交还甲方。如乙方的违约行为给甲方造成损失的，甲方还有权要求乙方赔偿甲方的实际损失；在甲方按合同地址发出相关通知书七个工作日后乙方仍未按甲方要求及时返还物业的，乙方同意除按上述约定扣罚违约金外，未搬出的财物及该物业内的装修等，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置，甲方不必对乙方进行任何的赔偿或补偿。甲方处置该等财物和装修等的行为并不构成对乙方或任何第三方的侵害，由此产生的费用及甲方和任何第三方因此受到的损失由乙方承担。同时乙方仍要继续承担交纳拖欠的租金及其他应缴费用的责任，并赔偿甲方所有直接、间接损失；乙方如有以下情况，甲方有权单方面终止合同，收回物业，并没收乙方的保证金作为违约金……（1）拖欠租金达三十天或以上……；甲方按协议约定单方解除合同、合同自然终止或其他任何情况下的合同解除和终止后，乙方应在终止协议生效后10天内清缴全部合同约定费用及其他应缴费用，否则甲方有权直接从保证金扣除下列费用：协议书约定的违约金，损害赔偿金，乙方应支付的租金等所有协议书约定乙方应给付费费用。保证金不够扣除的，甲方仍有权进行追偿，保证金仍有剩余的，甲方应在乙方交还物业后的三十天内将余额不计任何利息退回乙方等。附表租金同上述《广州市房屋租赁合同》约定，其中涉案物业中的1453号负一、首、二层商场租赁面积3105.6305平方米，2019年2月1日至2021年1月31日的租金单价为129.37元/平方米/月；1453号负一层场地租赁面积86平方米，2019年2月1日至2021年1月31日的租金单价为50.38元/平方米/月；1495号8间商铺租赁面积199.3平方米，2019年2月1日至2021年1月31日的租金单价为75.74元/平方米/月。上述合同签订后，被告伍亿公司向原告支付租赁保证金共计1352094元，原告向被告伍亿公司交付了涉案物业。被告伍亿公司将涉案物业用于分租经营皮具批发和零售。2016年6月27日，原告与被告伍亿公司签订《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》，约定：自2016年2月1日起至2017年1月31日止，解放北路1453号负一、首、二层商场共3105.6305平方米的租金价格从113元/平方米/月调减至93.79元/平方米/月，除此以外，原合同约定的其他物业、其他时间段的租金价格以及租金递增率等均不作调整等。2017年5月19日，原告与被告伍亿公司签订《及合同第2次变更补充协议》，约定：自2017年2月1日起至2018年1月31日止，解放北路1453号负一、首、二层商场共3105.6305平方米物业的租金价格不作递增，并从113元/平方米/月调减至93.79元/平方米/月，除此以外，原合同约定的其他物业、其他时间段的租金价格以及租金递增率等均不作调整等。后因被告伍亿公司欠付租金，原告分别于2019年3月21日、2019年5月6日、2019年5月21日向被告伍亿公司发出催缴租金及违约金相关事宜的函，催促被告伍亿公司支付欠缴租金，但未果。2019年6月1日，原告向被告伍亿公司发出《广州地铁集团关于解除的函》，告知被告伍亿公司截止2019年5月31日，已逾期支付租金累计1183639.66元，该行为已构成违约，且严重侵害国有资产。根据法律规定和合同约定，原告有权解除租赁合同。并明确双方签订的租赁合同于2019年6月1日起解除，限期被告移交涉案租赁物业，补交未交租金等全部款项。后被告伍亿公司陆续在2019年6月30日至2019年11月1日期间将涉案物业返还，并与原告签订《商铺交接表》办理了交接手续。根据原告提交的交接表显示，涉案物业中的1453号负一、首、二层商场于2019年6月30日交接的面积为B027号铺12.39平方米，于2019年7月18日交接面积11.43平方米，于2019年7月31日交接的面积共计160.5平方米，于2019年8月31日交接的面积共计1803.15平方米；1453号负一层场地租赁面积86平方米于2019年8月31日办理交接手续；1495号机房32平方米于2019年11月1日办理交接手续。另查，被告伍亿公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为黄治良。黄治良于2019年3月13日死亡。被告钟卫红、黄文兵、黄文俊是黄治良的法定继承人。诉讼中，原告表示其第四项诉讼请求要求没收被告伍亿公司的租赁保证金168454.34元是已扣除被告伍亿公司欠付租金后计算得出的剩余保证金款项。被告伍亿公司提交2019年1月-2019年11月资产负债表与利润表拟证明公司的财产与黄治良的财产相互独立，黄治良不应对公司债务负连带清偿责任。被告钟卫红、黄文兵、黄文俊提交放弃继承权声明书，拟证明三被告作为黄治良的法定继承人，已放弃对黄治良的全部遗产的继承，其不应当对黄治良的个人债务承担偿还责任。原告对上述资产负债表与利润表的三性不予确认，并认为根据公司法的规定，被告伍亿公司的财务会计报告应当经会计师事务所审计，被告提交的上述报表未经第三方审计，且未能提供会计凭证、会计账簿等资料予以对应，另根据次承租人告知，伍亿公司在收取租金及管理费时使用的是个人账户而非案涉公司的对公账户，故上述报表无法证明黄志良的个人财产独立于公司财产。对声明书的三性不予确认，并表示声明书中的签名是否为本人签名无法核实，且该声明书出具的时间与黄治良去世的时间较久，此时黄治良的遗产可能已经处理，现被告单方提供的放弃声明事实上已不具有放弃继承的法律效力，另该声明书未列明黄治良的具体遗产情况，仅为单方陈述，不具有公示效力，也不具有证明力。本院认为，原告与被告伍亿公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《地铁地面物业租赁合同补充协议书》、《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》、《及合同第2次变更补充协议》均是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方应恪守履行。签订上述合同后，原告已将涉案物业交付给被告使用，被告应依约向原告支付租金。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《地铁地面物业租赁合同补充协议书》约定，租金按月结算，被告应于每月第五前向原告支付当月租金，现被告在租赁期间存在欠付租金的情况，且在2019年5月31日欠付累计1183639.66元，该行为已构成违约，原告因此于2019年6月1日向被告发出《广州地铁集团关于解除的函》，明确双方签订的租赁合同自2019年6月1日起解除有据，该函件已于送达被告，原告的解除行为已发生效力，故原告要求确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《地铁地面物业租赁合同补充协议书》于2019年6月1日解除合理合法，本院予以支持。《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》、《及合同第2次变更补充协议》是双方对于2016年2月1日起至2017年1月31日期间和2017年2月1日起至2018年1月31日期间的租金标准变更事宜的约定，上述履行期限均已届满，双方对上述约定期间的履行并不存在争议，应视为上述协议已履行完毕。现原告要求确认上述《地铁地面物业租赁合同变更协议书（Ⅰ）》、《及合同第2次变更补充协议》于2019年6月1日解除无据，本院不予支持。双方的租赁合同解除后，被告继续占用涉案物业已无依据，故现原告要求被告支付自2019年6月1日起至实际交还涉案物业的场地占用费合理合法，本院予以支持。原告要求被告参照合同约定的租金标准计算上述期间的占用费合理，本院予以采纳。因涉案物业涉众多商铺，被告交接商铺的时间不尽相同，本院结合双方签订的租赁合同关于租金单价标准的约定及双方对各商铺签订《商铺交接表》中明确的交接时间和面积分别计算场地占用费。经核算，涉案物业中的1453号负一、首、二层商场自2019年6月1日起至实际交还涉案物业的场地占用费共计为745288.51元；1453号负一层场地自2019年6月1日起至实际交还涉案物业的场地占用费共计为12998.04元；1495号机房2019年6月1日起至实际交还涉案物业的场地占用费共计为12199.19元。综上，原告要求被告支付涉案物业自2019年6月1日至实际交付之日止的占用费共计为770485.74元。双方签订的租赁合同中并无关于逾期支付房屋占用费应当承担违约责任的相关约定，原告要求被告支付逾期支付房屋占用费使用费违约金缺乏依据，本院不予支持。原告将被告已支付的保证金1352094元抵扣租赁期限内欠付的租金1183639.66元后尚余168454.34元。根据双方签订的租赁合同约定如被告存在包括拖欠租金达三十天或以上的情况的，原告有权单方终止合同，并没收被告的保证金，现因被告存在上述约定的违约行为，原告要求没收尚余保证金168454.34元有据，本院予以支持。被告关于根据合同关于“甲方按协议约定单方解除合同、合同自然终止或其他任何情况下的合同解除和终止后，乙方应在终止协议生效后10天内清缴全部合同约定费用及其他应缴费用，否则甲方有权直接从保证金扣除下列费用：协议书约定的违约金，损害赔偿金，乙方应支付的租金等所有协议书约定乙方应给付费费用。保证金不够扣除的，甲方仍有权进行追偿，保证金仍有剩余的，甲方应在乙方交还物业后的三十天内将余额不计任何利息退回乙方等”的约定，原告无权没收保证金，而应将保证金抵扣其欠付费用的问题。该条约定主要侧重对合同解除后被告应缴费用的处理，其中关于对保证金抵扣除被告欠付费用的约定是赋予了原告有决定保证金是否抵扣欠付费用的权利，而非明确原告必须将保证金用于抵扣被告欠缴费用的义务，现被告违约导致合同解除，原告在将部分保证金用于抵扣被告欠付的合同解除前的费用后，没收剩余保证金以作为对被告违约行为的惩罚和补偿符合上述合同约定，故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告伍亿公司属于自然人独资的有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告伍亿公司的现有证据不足以证明公司财产独立于黄治良的个人财产，故黄治良作为被告伍亿公司的股东应当对被告伍亿公司的上述责任承担连带责任。但因黄治良已于2019年3月13日已死亡，原告要求追加黄治良的法定继承人，即被告钟卫红、黄文兵、黄文俊为本案被告符合法律规定。对于该三被告是否应当承担法律责任的问题。虽三被告提交了放弃继承声明书表示放弃继承黄治良名下的全部遗产，但该声明无法证明该三被告实际是否在出具该声明前已继承黄治良遗产的事实，故本院对该声明书不予采信。被告钟卫红、黄文兵、黄文俊应在其继承黄治良财产的范围内对被告伍亿公司的应承担的义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州地铁集团有限公司与被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司于2014年4月29日签订的《广州市房屋租赁合同》及《地铁地面物业租赁合同补充协议书》于2019年6月1日解除；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司支付逾期交还房屋占有使用费共计770485.74元；三、原告广州地铁集团有限公司有权没收被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司支付的保证金168454.34元；四、被告钟卫红、黄文兵、黄文俊在继承黄治良财产的范围内对广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司应承担的上述第二项判决义务承担连带责任；五、驳回原告广州地铁集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14000元，由原告广州地铁集团有限公司负担811元，被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司负担13189元；保全费5000元，由被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司负担。由被告广州市伍亿皮具市场经营管理有限公司负担的诉讼费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  李燕平人民陪审员  王苏娟二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈玉梅