贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初667号原告：刘国城，男，1980年12月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人（特别授权）：张成镇，贵州万木春律师事务所专职律师。被告：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市北京东路11号,注册号：52260122000386。法定代表人：范德仁，董事长。原告刘国城诉被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司(以下简称“宇龙公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘国城及其委托的诉讼代理人张成镇、被告宇龙公司的法定代表人范德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国城向本院提起诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《房屋认购协议书》合法有效。2.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，在七日内与原告签订正式商品房买卖合同。3.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，为原告办理房屋所有权移转手续。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月5日，原告与被告在自愿、平等、互信的基础上，签订了《房屋认购协议书》。该协议书约定：1.乙方(原告)自愿认购甲方(被告)开发的位于凯里市环城北路××龙商住楼××商铺（××轴××Ａ-Ｂ轴)，面积为53.759平方米。2.原告自愿向被告交纳该商铺购房款人民币壹拾万元。3.原告认购该房屋单价为6000元/平方米，总价款322554元。4.被告达到房屋销售条件后，通知原告签订正式购房合同。第五条约定：被告不得擅自提价，将该房屋自用或出售他人，与他人签订的合同无效，因被告原因导致原告不能最终取得该房，视为被告违约。……7.任何方违约应承担违约责任，并明确水、电、闭路电视包装费及税收由原告自行缴纳。8.被告承诺在协议签订后2010年8月1日前将商铺交付给原告，如被告违约，将按每月1000元的违约金支付给愿告。……协议签订后，原告向被告交付了订购宇龙商住楼第16号商铺购房款100000元，履行了协议约定的义务。但被告由于其自身原因至起诉之日一直未履行协议约定的义务。期间，经凯里市人民政府多次组织有关部门协调处理宇龙商住楼项目建设及违约问题。2012年6月14日在在凯里市房产局原局长王智见证下，宇龙商住楼购房户代表与被告签订了《交房协议》，被告承诺2012年12月31日前交房。2012年10月22日凯里市人民政府召开专题会议，确定由凯里市房产局监督被告执行上述《交房协议》，必须于2012年12月31日前交房。2014年2月28日凯里市人民政府再次召开专题会议，再次明确由凯里市房产局督促被告于2014年6月底前交房。尽管经凯里市人民政府多次协调，但被告仍然未履行义务。2015年5月至2015年8月原告花费52000元对案涉商铺进行了装修，并事实上占有房屋至今。原告认为，原告与被告签订的《房屋认购协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定该协议真实、合法、有效。根据最高人民法院民事审判指导与参考意见，在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。同时，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同的，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。原告与被告签订《房屋认购协议书》的根本目的，就是要最终取得房屋所有权。现被告已取得使用土地的批准文件和土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，涉案房屋也于2016年8月30日已通过竣工验收，并于2017年11月取得了竣工验收备案，且原告已事实上占有了协议约定的房屋。双方签订的《房屋认购协议书》已不存在法律和事实上的障碍，也没有导致合同部分条款缺失或不确定的情形，协议具备了继续履行的条件。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当履循诚实信用原则，按照约定全面了履行自己的义务。原告已按协议约定履行了合同义务，但被告一直未履行合同义务，应承担相应的违约责任。先被告具备了继续履行合同的条件，应当继续履行合同。未维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。刘国城为证实其诉请依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2.《房屋认购协议书》《凯里市公安局关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》复印件一份2页、《收据》复印件一份1页、《市人民政府办公室关于成立整顿宇龙商住楼项目工作领导小组的通知》复印件一份2页、《公告》《交房协议》复印件各一份1页，拟证明原被告双方自愿签订《房屋认购协议书》，原告已交纳10万元购房款，凯里市宇龙商住楼项目工作领导小组确认原告是被告开发的宇龙商住楼的认购人。3.《市人民政府关于研究宇龙商住楼建设有关事宜的专题会议纪要194号》复印件一份2页、《市人民政府关于研究宇龙商住楼项目建设有关事宜的专题会议纪要53号》复印件一份4页，拟证明《交房协议》真实有效，市政府要求被告在2012年12月31日前交房，之后又要求2014年6月底交房。4.《市人民政府关于凯里市纺织品公司与凯里市宇龙房地产开发有限责任公司联合修建综合楼补办出让用地手续的批复》复印件一份2页、《建设用地批准书》复印件一份6页、《建筑工程施工许可证》复印件一份3页、《竣工验收备案表》复印件一份5页，拟证明凯里市政府同意将案涉楼盘占用土地出让给被告，被告办理了建设用地批准书，并于2005年取得建设工程规划许可，于2006年4月10日取得建筑工程施工许可，于2006年8月30日竣工验收合格，2017年11月取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》。被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司辩称：1.原告签订的合同不是与我公司签订的，钱也不是交给我公司。2.认购协议书上的盖章及法定代表人的签字均不是我公司的印章和我公司法定代表人的签字，捺印的手印也不是我公司法定代表人的手印，对认购协议书的真实性存在异议，要求对认购协议书中的公司印章、法定代表人签字以及手印进行司法鉴定。3.原告所缴纳的10万元并未进入我公司或者法定代表人的账户。4.本案已经凯里市人民法院、黔东南州中级人民法院审理，且原告还向贵州省高级人民法院申诉也被驳回了申诉。宇龙公司未向本院提交证据材料。经审理查明，2010年2月5日，刘国城与宇龙公司的工作人员在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：乙方（刘国城）自愿认购甲方（宇龙公司）开发的位于凯里市环城北路××龙商住楼××商铺××轴××Ａ-Ｂ轴，面积约为53.759平方米。乙方向甲方交纳商铺购房款10万元，该房认购总价款为322554元。甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方，乙方须在2010年7月1日时（甲方要办理好房屋预售许可证后）交清161277元。合同签订当日，刘国城即向宇龙公司支付了商铺保证金10万元，宇龙公司向刘国城出具了收到刘国城支付第16号商铺10万元保证金的收据。另查明，宇龙房产的业主曾因宇龙公司延期交房等问题提出信访要求，凯里市第二十一次信访联席会议责成凯里市公安局对宇龙公司私刻公章的问题进行调查处理。经凯里市公安局调查，2013年7月18日，宇龙公司法定代表人范德仁以梁勇飞（宇龙公司员工）伪造该公司行政印章为由向凯里市公安局报案。凯里市公安局委托黔东南州人民检察院法医鉴定中心对宇龙公司的印章作司法鉴定，鉴定意见为：梁勇飞盖在预售方合同协议书上的公司印章与范德仁提供的公司印章不是同一枚印章所盖。经过进一步调查，印章系征得范德仁同意后，梁勇飞从宇龙公司范德仁办公室抽屉里将该公司印章取出使用的，梁勇飞在预售每一间房屋和门面之前都通过电话请示范德仁，经过范德仁同意后而出售。梁勇飞不存在伪造该公司印章的违法犯罪行为。凯里市公安局因此向范德仁下达了《不予立案决定书》，范德仁不服申请行政复议，凯里市公安局维持了该《不予立案决定书》。还查明，2009年12月8日，曹江豪与宇龙公司的法定代表人范德仁签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：乙方（曹江豪）自愿认购甲方（宇龙公司）开发的位于凯里市环城北路××龙商住楼××号门面，面积约53平方米，乙方向甲方交纳认购履约保证金42.4万元，甲方承诺于2010年8月1日前交付房屋。协议签订的当日，曹江豪即向宇龙公司支付了门面履约保证金42.4万元。后因曹江豪不想要该房，曹江豪遂与宇龙公司到房产部门将《房屋认购协议书》中的乙方曹江豪的名字涂改为曹敏的名字，但身份证号码及住址、电话号码均未作更改。2016年9月20日，曹敏向本院提起诉讼，请求：1.判决确认曹敏与宇龙公司于2009年12月8日签订的《房屋认购协议书》为《商品房买卖合同》且合法有效；2.判决被告将位于凯里市环城北路××龙商住楼××单元××号房屋交付给原告并协助原告办理房屋所有权证书；3.案件受理费由被告承担。本院于2017年9月12日作出（2016）黔2601民初3052号民事判决书，判决驳回曹敏的诉讼请求。曹敏不服，上诉至黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院于2018年3月9日作出（2018）黔26民终214号终审判决，判决撤销本院（2016）黔2601民初3052号民事判决，确认曹敏与宇龙公司签订的《房屋认购协议书》有效。本案审理过程中，因当事人双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，庭审中，宇龙公司对刘国城与宇龙公司于2010年2月5日签订的《房屋认购协议书》不予认可，称该协议书上的盖章不是宇龙公司的印章，该协议上的宇龙公司法定代表人的手印不是范德仁的手印，且宇龙公司也未实际收到合同中约定的款项。经查，宇龙公司法定代表人范德仁曾以梁勇飞（宇龙公司员工）伪造该公司行政印章为由向凯里市公安局报案。凯里市公安局经过调查查明，印章系征得范德仁同意后，梁勇飞从宇龙公司范德仁办公室抽屉里将该公司印章取出使用的，梁勇飞在预售每一间房屋和门面之前都通过电话请示范德仁，经过范德仁同意后而出售。因此，宇龙公司的上述辩解意见不成立，本院不予采信。刘国城与宇龙公司于2010年2月5日签订的《房屋认购协议书》时就已经明确“该商住楼预售许可证申领情况充分知晓的前提下”，因此约定为“预售许可证申领好后，……签订正式购房合同”。该《房屋认购协议书》属于一种购房者可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，筹措资金，开发商可以锁定购房者，有利于按计划售房的预约合同。该《房屋认购协议书》也是双方当事人的真实意思表示，且约定的内容未违反法律、法规禁止性规定，不具有合同无效的法定情形，因此，《房屋认购协议书》为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。该《房屋认购协议书》虽然约定“预售许可证申领好后，……签订正式购房合同”。但从本院查明的事实来看，宇龙公司在就案涉商铺与刘国城签订《房屋认购协议书》时，也就案涉商铺与案外人曹敏签订了《房屋认购协议书》，且曹敏与宇龙公司签订的《房屋认购协议书》已被人民法院的生效判决确认有效。如果支持刘国城提出的宇龙公司在七日内与刘国城签订正式商品房买卖合同的主张，此后刘敏提出类似诉请也将会得到支持。这就会变相导致支持宇龙公司一房二卖的不诚信行为，有为公序良俗原则，法律效果和社会效果均不妥。因此，对刘国城提出的该项主张，本院不予支持。对于宇龙公司的违约行为，刘国城可另行主张权利。房屋所有权手续的办理建立在已签订合法有效的商品房买卖合同的基础上。本案中，刘国城尚未与宇龙公司签订商品房买卖合同，刘国城主张宇龙公司为其办理案涉房屋所有权转移手续，没有事实和法律的依据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：一、刘国城与凯里市宇龙房地产开发有限责任公司于2010年2月5日签订的《房屋认购协议书》为有效合同。二、驳回刘国城的其余诉讼请求。案件受理费减半收取30元，由凯里市宇龙房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。审判员  杨凯鹏二〇一九年十二月十九日书记员  文艺薇