云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1521号原告：黄家屈，男，汉族，1966年2月2日生，福建省南安市人，住福建省南安市。委托诉讼代理人：潘燕萍，系云南典传律师事务所律师。特别授权代理。被告：嵩明豪盛投资有限公司。住所：云南省昆明市嵩明县杨林镇兰茂路20号。法定代表人：郑火全，系该公司总经理，男，汉族，1970年7月27日生，福建省南安市人，住福建省南安市。委托诉讼代理人：胡菊芬，系云南东建律师事务所律师。特别授权代理。原告黄家屈与被告嵩明豪盛投资有限公司（以下简称“豪盛公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告黄家屈及其委托诉讼代理人潘燕萍，被告豪盛公司的委托诉讼代理人胡菊芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月30日，原告与被告签订中云东港国际物流城《商品房认购协议》，该协议约定：原告认购被告开发的位于嵩明县港国际物流城的工业厂房C-1、C-2号，建筑面积1027.2平方米，单价2400元/㎡，成交总价为人民币2463240元，以贷款按揭方式付款。签订协议当日内首付2%，桩基础完工后续交3%，至钢架结构封顶续交15%，一期全部完工交钥匙之后（新贵昆线大板桥-杨林通车)续交15%，商户入驻6个月后续交15%，需要办按揭的甲方协助办理同步完成剩余房款。并且被告在协议中向原告承诺：保证商品展示区、工业厂房均有50年产权，且产权证可分割到户；可协助入驻商户办理50%的按揭贷款。协议签订后，原告向被告支付定金40000元。2015年5月31日，原告与被告签订“关于中云东港国际物流城(一期)商品房认购协议的补充协议”约定：被告给予原告购买工业厂房500元/㎡优惠，购买价格按优惠价2400元/㎡继续同差价下浮;原告确认认购的物业后，向被告支付购房款的总额2%意向金。2015年9月30日前被告内部招商结束后，若一期项目完成的招商面积未超过项目可售面积的1/2,则退还原告已支付的意向金及利息；中云东港国际物流城（一期）项目完成竣工验收，且向商户交付房屋后，原告交纳购房款的33%，六个月后交纳15%。被告负责办理剩余购房款的按揭手续，原告负责协助。2015年10月25日，原告与被告签订“入驻杨林市场补偿协议”以原告放弃原先实际投资56.6万元入驻的大板桥长水建材市场而选择入驻被告投资的杨林建材物流市场作为补偿条件，给予原告56.6万元的补偿，其中，补偿28.3万元现金给原告，剩余28.3万元用于原告应交租金或者购房款折抵；被告仓库应于2016年12月31日之前建设完成，否则视为被告违约。2018年2月13日，原告与被告再次签订“补充协议”双方最终确定原告认购被告厂房变更为B3号商铺，面积548平米，总价1315200元，原告2018年2月13日向被告支付总房款50%以上,金额为657600元，其中，扣除己交定金40000元及《入驻杨林市场补偿协议》被告未支付原告的283000元，原告应支付334600元。随后原告取整数向被告支付337000元，至此原告一共向被告支付购房款人民币660000元。2019年3月14日，被告单方发出“交款接房通知”通知原告于2019年3月31日前交款接房，于2019年3月31日前一次性交清全部剩余房款；2019年3月31日前未完成所有交款接房事宜将视为违约，2018年2月13日签订的《中云东港国际物流城认购协议》于2019年3月31日解除，被告将扣除原告之前交纳的定金不予退还。2019年4月22日被告又单方发出“经营通知书”通知原告：原告认购的位于嵩明县港国际物流城一期C号楼C-1、C-2号已建设完工，原告应于2019年3月31日前缴清款项，经被告公司总经理郑火全同意最迟于2019年4月30日前缴清剩余款项下来中云东港国际物流城经营，否则解除合同。原告认为，原被告显然应当诚信的、严格的履行双方之间签订的《商品房认购协议》及后续的补充协议等合同文件。但现在被告以书面通知的方式，以各种不合理的理由要求原告超出双方合同约定和法律规定范围承担义务，并拒绝原告正常接房，同时，被告已经严重逾期交房，给原告造成了巨大的经济损失。鉴于被告以上实际违约行为和书面明示的违约表示，原告依法提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的合同，按合同约定交付原告购买的房屋，并赔偿前期逾期交房给原告带来的损失。综上，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告继续履行原告签订的《中云东港国际物流城商品房认购协议》（2015年5月30日签订）以及作为补充合同的《关于中云东港国际物流城（一期）商品房认购协议的补充协议》（2015年5月31日签订）、《补充协议》（2018年2月13日签订）；2、由被告于本判决生效之日起三日内向原告交付认购的嵩明县港国际物流城B3号（面积548平米）；3、由被告赔偿原告逾期交房违约金人民币104073.75元整（自2016年12月31日起暂计算至2019年5月20日止）；4、由被告以原告已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，向原告支付2019年5月20日起至实际交房之日的逾期交房违约金；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、答辩人于2014年经嵩明县政府相关部门批准投资建设“中云东港国际物流城（一期）项目”，之后答辩人确实与被答辩人于2015年5月30日签订了中云东港国际物流城《商品房认购协议》、于2015年10月25日签订了《入驻杨林市场补偿协议》、于2018年2月13日签订了《补充协议》，对于上述协议的签订均是事实。被答辩人与答辩人签署了第一份《商品房认购协议》之后，经过双方协商，被答辩人承诺将关停其个人及其投资在大板桥长水建材市场、小石坝建材市场等市场内的经营场所及企业，全面入驻答辩人的中云东港国际物流城经营，带动中云东港国际物流城的市场发展，为此答辩人也才会于2015年10月25日与被答辩人签订《入驻杨林市场补偿协议》以及2018年2月13日的《补充协议》，给答辩人比较优厚的优惠条件。但是上述三份协议签订后，被答辩人均一直没有履行承诺关停其他地方的经营场所全面入驻中云东港国际物流城经营，且经答辩人多次要求及通知，被答辩人仍未履行入驻中云东港国际物流城经营的承诺，更没有起到带动中云东港国际物流城市场发展的任何作用。相反，被答辩人却一直持观望态度，现眼看答辩人的中云东港国际物流城市场发展较好，且市场前景较为广阔，被答辩人便想来以当时答辩人给予的低成本价从答辩人处拿到本案所涉房产，再以高价转让的方式出让给他人而从中余利。被答辩人如此违背诚信的行为依法不应得到支持。请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、被答辩人若仍要坚持购买本案所涉工业厂房，答辩人必须根据签订协议时的承诺关停其在其他建材市场的所有经营网点，全面入驻中云东港国际物流城，并真正起到带动中云东港国际物流城市场发展的作用。但显然被答辩人不想全面入驻中云东港国际物流城，更不可能做到带动中云东港国际物流城市场的发展。因被答辩人无法兑现其签订协议时的承诺，真正实现签订合同协议的意义，故法庭应当依法驳回被答辩人的诉讼请求；3、答辩人投资建设的“中云东港国际物流城（一期）项目”系嵩明县政府立项建设的投资项目，答辩人在建设过错中一直在办理相关手续及证件，答辩人已经取得“建设工程规划许可证”等手续。本案系商品房买卖合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的意见》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，应认定为有效。本案中，关于商品房预售许可证明虽经答辩人多方努力至今仍未取得。根据上述法律规定及本案的客观事实，从而导致答辩人与被答辩人于2015年5月30日签订的中云东港国际物流城《商品房认购协议》必然无效。而答辩人与被答辩人于2015年10月25日签订的《入驻市场补偿协议》以及2018年2月13日签订的《补充协议》均系在2015年5月30日签订的《商品房认购协议》的基础上才签订的，即2015年5月30日签订的《商品房认购协议》为主合同，2015年10月25日签订的《入驻杨林市场补偿协议》以及2018年2月13日签订的《补充协议》为从合同，主合同无效则从合同自然无效。第四、因2015年5月30日签订的《商品房认购协议》无效，而基于该无效协议于2015年10月25日签订的《入驻杨林市场补偿协议》和2018年2月13日签订的《补充协议》也为无效，所以根据合同法第58条规定，无效合同的处理原则为当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。因此本案中，黄家屈自始至终仅支付过94000元的认购款给答辩人，答辩人却依据上述无效的《补充协议》于2015年11月4日支付了283000元的现金给被答辩人。因为本案中所涉及的所有协议均为无效，所以本案最合法的处理方式为答辩人返还被答辩人支付的94000元房屋认购款，被答辩人则应返还答辩人283000元现金。同时本案所诉争的厂房则全部由答辩人自行处置。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证实其诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1、《商品房认购协议》，欲证实2015年5月30日，原、被告签订协议约定，原告认购被告开发的位于云东港国际物流城的工业厂房C-1、C-2号，建筑面积1027.2㎡，单价2400元/㎡，成交总价为人民币2463240元，以贷款按揭方式付款；被告向原告承诺保证工业厂房有50年产权，产权证可分割到户，可协助入驻商户办理50%的按揭贷款的事实。2、《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》，欲证实2015年5月31日，原告与被告签订补充协议，对购房的付款方式进行约定的事实。3、《入驻杨林市场补偿协议》，欲证实2015年10月25日，原、被告签订协议约定，因原告从原来入驻的市场撤出入驻杨林市场，因此被告自愿补偿原告在长水建材市场投入的56.6万元，其中28.3万元现金支付，28.3万元折抵购房款，补偿时间为协议签订后十日。同时被告承诺于2016年12月31日前交房，否则视为被告违约的事实。4、《补充协议》，欲证实2018年2月13日，原、被告双方签订补充协议，确认原告认购被告厂房变更为B3号商铺，总价1312500元，原告于2018年2月13日支付50%即657600元，再扣除己交定金40000元以及《入驻杨林市场补偿协议》中被告应支付原告的283000元后，原告还应向被告支付334600元。其余房款，应于被告取得房产证后办理银行按揭。5、收据二张，欲证实原告于2015年5月30日现金支付被告定金4万元，2018年2月13日按《补充协议》约定现金支付被告购房款377000元的事实。6、《交款接房通知》、《经营通知书》、《通知》，欲证实被告至2019年3月14日，才通知原告可以接房；已经逾期交房2年零3个月。被告以书面形式明确做出违约表示，被告明确提出单方变更协议内容，要求原告于2019年3月31日前一次性交清剩余房款才可以接房，否则被告就会单方解除购房协议的事实。7、《公证书》复印件一份，欲证实原告于2019年4月30日以公证的形式将“接房通知”邮寄给被告，告知被告，原告要求按照双方合同约定办理接房事宜的事实。经质证，被告对原告提交的第1组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，其认为该份合同属于无效合同；第2组证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可及证明目的不予认可，其认为补充协议属于从合同，主合同无效，从合同无效；对第3组证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可及证明目的不予认可，其认为该份补偿协议也属于从合同，主合同无效，从合同无效；对第4组证据真实性认可，证明目的及合法性、关联性不予认可，但认为实际只收到了原告94000元；对第5组证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可及证明目的不予认可；对第6组证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可及证明目的不予认可；对第7组证据三性均不予认可。为证实其主张，被告向本院提交如下证据：1、被告营业执照、机构信用代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证实被告的工商登记信息以及诉讼主体资格的事实。2、《商品房认购协议》、《入驻杨林市场补偿协议》、《补充协议》复印件各一份，欲证实原被告双方签订过《商品房认购协议》、《入驻杨林市场补偿协议》、《补充协议》，但上述协议均无效的事实。3、《经营通知书》复印件一份，欲证实原告无诚意真正入驻被告的中云东港国际物流城经营的事实，同时证明原告未能按照原被告双方的约定履行入驻并带动中云东港国际物流城发展的承诺的事实。4、中国农业银行转款电子回单复印件一份，欲证实原告于2015年10月27日收取了被告支付的283000元的事实。经质证，原告对被告提交的第1组证据三性不予认可；对第2组证据商品房协议三性均不予认可，对补偿协议三性认可，对证明目的不予认可；对补充协议的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可；对第3组证据经营通知书的真实性认可，关联性、合法性及证明目的不认可，该证据恰好证实了被告逾期交房整整两年零三个月的事实；对第4组证据的三性予以认可。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2015年5月30日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定原告认购被告开发的位于嵩明县港国际物流城项目一期工业厂房C号楼①②号，建筑面积为1026.35平方米，付款方式为贷款按揭，认购价格为2400元/平方米，总价格为2463240元，签订协议当日内首付2%，桩基础完工后续交3%，至钢架结构封顶续交15%，一期全部完工交钥匙之后（新贵昆线大板桥-杨林通车）续交15%，商户入驻6个月后续交15%，需要办按揭的被告协助办理同步完成剩余房款。原告于签订认购书之日，一次性支付认购款49264元；被告取得预售许可证后，通知原告，原告接到通知后次日起30日内，到销售现场与被告协商后签订《商品房买卖合同》，如在该期限内原告未与被告协商买卖合同条款的，认购书自行解除，认购款不予返还，被告有权将商品房另行出售；原、被告双方协商一致签订《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》的，原告已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无需返还给原告。开盘的商铺展示区、工业厂房单价在2500-4500之间，此价格承诺至2015年5月31日前交纳认购款的商户，被告保证工业厂房有50年产权，且产权证可以分割到户。在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力的因素造成被告不能出售相应物业，被告只需退还认购款，协议自动失效，双方权利义务即时终结。原告在该份合同上签字，被告法定代表人在合同上签字并加盖了公司的印章。2015年5月31日，被告与原告等五人签订了《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》，约定被告给予原告购买工业厂房500元/平方米的价格优惠，该优惠价格随对外销售价格进行上下浮动；原告确认认购后，需要支付被告房款总额的2%意向金，2015年9月30日前被告内部招商结束后，若一期项目完成的招商面积未超过项目可售面积的1/2,则退还原告已支付的意向金及利息（利息按原告交款金额年利息10％计算）；项目完工交付房屋后，原告交纳房款33%，六个月后交纳15%，被告负责办理剩余购房款的按揭手续，原告负责协助。原告于2015年5月30日向被告交纳了40000元购房定金。2015年10月25日，原被告双方签订《入驻杨林市场补偿协议》，约定原告自愿入驻被告投资的杨林市场，原告在大板桥长水建材市场投入的56.6万元，被告承诺全部补偿原告（其中现金补偿28.3万元，另外28.3万元以原告应该交纳租金或者购房款折抵），协议已经签订不得毁约，否则违约方承担违约金45万元，如原告再次入驻大板桥长水建材市场应加倍承担违约金（90万），被告仓库应于2016年12月31日前建设完成，否则视为被告违约。2015年11月4日，被告向原告转账支付了补偿款283000元。2018年2月13日，原、被告签订《补充协议》，确认原告认购被告开发的中云东港国际物流城C-1、C-2号厂房，面积1027.2平方米，原告已支付定金4万元，交款后，被告同意补偿原告损失556000元，已支付283000元，未付283000元；约定原告认购的厂房变更为B3号，面积为548㎡，总价为1315200元，原告于当日向被告支付总房款的50%为657600元，扣减定金4万元及被告尚未补偿的283000元，原告还需要支付被告334600元，原告实际已交款总金额377000元，其余房款于被告取得房产证后办理按揭贷款。原告于当日向被告交纳房款337000元，被告出具收条给原告持有。2019年3月14日，被告向原告发出《交款接房通知》，通知原告认购的位于嵩明县港国际物流城项目一期B号楼B3物业已建设完工并经消防验收合格，达到交付使用的标准和条件，要求原告于2019年3月31日前一次性交清全部剩余房款，办理交房手续，如未如期完成交房事宜，则双方签订的《商品房认购协议》解除，原告交纳的10万元定金不予返还，原告所认购的位于嵩明县港国际物流城项目一期工业厂房B号楼B3厂房产权归被告所有，被告有权另行租售。2019年4月22日，被告发出《经营通知书》，要求原告最迟于2019年4月30日缴清余款到被告建设的物流城经营，否则将解除合同。2019年5月17日，被告发出了《通知》，通知原告物流城已经具备使用条件，且绝大多数商户入驻实际经营，因原告对被告要求办理相关事项，交纳房款入驻经营的通知置之不理，要求原告于2019年5月30日前到被告物流城办公室签订正式合同，交纳房款并入驻经营，如原告逾期未办理，被告将解除协议不再另行通知，原告损失自行承担，被告保留追究违约责任的权利。2019年4月30日，根据原告申请，云南省昆明市明信公证处对原告的代理人杨景溪向被告邮寄送达由原告向被告发出的《接房通知》的行为进行了公证，该通知落款时间为2019年4月29日，内容为：原告从未与被告签订《交款接房通知》和《经营通知书》中提到的《中云东港国际物流城认购协议》，也无向被告支付全款后接房的义务；原告确实与被告签订《商品房认购协议》及相关补充协议，原告将严格履行双方签订的合同，履行接房及交款的权利义务；原告要求被告准备好交房时验收房屋产权和和质量所需的土地证、不动产权证（或房屋预售许可证）、房屋竣工验收备案表等手续后通知原告接房；鉴于原告前期到被告处接房遭到拒绝，原告如果在2015年5月5日前未收到被告方“可以按照合同约定接房”的通知，原告将视为被告方违约，原告将采取必要手段维护自己合法权利。该公证处的公证人员证实快递单上填写的内容为：收件人姓名：郑火全，单位名称：嵩明豪盛投资有限公司，地址：昆明市嵩明县港国际物流城。回执联上印有“昆明西苑32019.04.30.18”邮戳。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方分别签订《商品房认购协议》、《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》、《补充协议》，虽然合同注明为“商品房认购协议”，但从原、被告双方的意思表示来看，双方均清楚被告所出售和原告所购买的物业为厂房，两份协议系双方的真实意思表示，被告庭审中援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条辩称无法办理商品房预售许可证明从而合同无效，该解释所指的出卖人是指房地产开发企业，被告的经营范围中并没有房地产开发的经营资质，被告应提交土地使用权证、建设工程规划许可证等按行政审批流程到厂房所在地的房屋登记机构办理权属证书，在未违反法律、行政法规强制性、禁止性规定前提下，认定合同无效无事实和法律依据，故对该辩论意见本院不予采纳，本院确认双方签订的协议有效。在协议中并未约定原告需要全款交纳购房款，在《商品房认购协议》当中已经明确约定购买物业原告选择的是贷款按揭，被告庭审中提交了与原告签订的另外一份《商品房认购协议》注明的购买物业方式为其他方式，但该证据系复印件，被告未向本院提交原件核对，故对该份证据本院不予采信。被告于2019年向原告发出的三份通知单方违反合同约定，本院予以确认。在被告向原告发出的三份通知单中被告自述所认购的物业已经达到了交付使用的标准和条件，故对于原告要求被告继续履行原、被告双方于2015年5月30日签订的《中云东港国际物流城商品房认购协议》、于2015年5月31日签订的《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》、于2018年2月13日签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告于本判决生效之日起三日内向原告交付认购的嵩明县港国际物流城B号楼B3厂房的诉请，因该项诉请是被告履行合同约定的主要义务，属于继续履行合同的范畴，已包含在原告的第一项诉请中，故本院不予支持；对原告要求被告赔偿原告自2016年12月31日起至2019年5月20日止的逾期交房违约金104073.75元[660000元×(6.525%/年÷12月×29月）]的诉请，根据原、被告协议的约定及举证，能够证实现原告实际所付的款项为660000元（283000元+40000元+337000元），在本案中双方均认可原告所认购的物业变更为嵩明县港国际物流城项目一期B号楼B3号物业，在《入驻杨林市场补偿协议》中已经约定了被告应于2016年12月31日前建设完成，在《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》的第三条约定中云东港国际物流城（一期）项目完成竣工验收，且向商户交付房屋后，原告交纳购房款的33％，但至今被告未向原告实际交付厂房已构成违约，其应承担违约责任。该计算标准符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告赔偿原告自2019年5月20日起至实际交房之日止，以已付房款为基数按年利率6.525%计算的逾期交房违约金的诉请，本院支持自2019年5月21日起至实际交房之日止，以已付房款660000元为基数，按年利率6.525%计算。对被告主张原告未撤出长水建材市场，无法起到带动市场作用，且必须关闭其他建材市场所有经营网点的答辩意见，不符合双方的约定或者未提供证据予以证实原告必须关闭其他建材市场所有经营网点，故本院不予采纳。对于被告辩称原告仅支付过94000元的认购款与本案查明的事实不符，故对该辩论意见本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告嵩明豪盛投资有限公司继续履行与原告黄家屈于2015年5月30日签订的《商品房认购协议》、于2015年5月31日签订的《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》、于2018年1月23日签订的《补充协议》。二、由被告嵩明豪盛投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄家屈支付逾期交房违约金104073.75元。三、由被告嵩明豪盛投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄家屈支付自2019年5月21日起至实际交房之日止，以已付房款660000元为基数，按年利率6.525%计算的逾期交房违约金。四、驳回原告黄家屈的其他诉讼请求。案件受理费26522元，由被告嵩明豪盛投资有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  秦 崧人民陪审员  张开文人民陪审员  袁木香二〇一九年十二月五日书 记 员  管文娟