湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16275号原告：广州长建物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区含浦大道学士路99号G7栋101号。负责人：胡小琪,总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，汉族，1991年1月28日出生，住湖南省湘乡市，系公司员工。被告：谭钢，男，汉族，1985年1月13日出生，户籍地长沙市芙蓉区，现住长沙市岳麓区。被告：曹娜，女，汉族，1984年10月28日出生，住长沙市芙蓉区。原告广州长建物业管理有限公司长沙分公司（以下简称长建物业公司）与被告谭钢、曹娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长建物业公司的委托诉讼代理人王磊、被告谭钢到庭参加诉讼。被告曹娜经本经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告长建物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付欠缴物业服务费6432.68元（暂计算至2019年10月31日，应计至实际偿还完毕之日）；2、请求依法判令被告向原告支付违约金3039.08元（暂计算至2019年10月31日，应计至物业服务费实际偿还完毕之日）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年5月4日，谭钢、曹娜与湖南楚盛园置业发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市岳麓区房屋。湖南楚盛园置业发展有限公司委托原告为江山帝景小区提供前期物业服务。2016年4月7日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议约定，截止至2019年10月31日，被告共计拖欠物业服务费6432.68元并由此产生违约金3039.08元。综上，为维护自身合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法律规定和客观事实作出公正判决。在审理过程中，长建物业公司因计算错误原因，将第1项诉讼请求变更为：1、请求判令被告立即向原告支付欠缴物业服务费6670.92元。被告谭钢辩称，谭钢已与原告沟通，其不是故意不缴纳物业管理费，而是因为没有享受物业服务。具体为：1、H6栋地下室存在漏水，时间长达1年以上，原告也一直未予解决。2、H6栋单元门入户口的消防登高面被原告私自改变用途。原告在登高口处种树，严重影响了业主的生命安全。3、H6栋地下车库的出入口的截水沟盖板安装不到位，车辆通行时会出现很大的声音，严重影响了业主的休息。4、原告日常的物业管理不到位，H6栋的架空层的三轮车、小车都没有按照规定的位置摆放。5、由于业主没有缴纳物业费，原告不协助业主将物业缴费卡升级，导致不能正常出入。6、H6栋的电梯已损坏，物业公司已启动物业维修基金。7、物业公司只与被告沟通过一次，原告提供的物业服务应与其可收缴的物业费相匹配。被告曹娜未予答辩。经审理查明：2015年5月4日，谭钢、曹娜（买受人）与案外人湖南楚盛园置业发展有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，由谭钢、曹娜购买湖南楚盛园置业发展有限公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，该房屋建筑面积为128.09㎡。2016年4月7日，原告（甲方）与谭钢（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告对江山帝景小区提供物业服务，合同第二条物业管理服务内容包括：1、房屋共用部分的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、安保；5、交通秩序与车辆停放。合同第四条物业管理服务费用约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.86元。合同第九条违约责任约定：1、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。双方还就权利义务等事项做出了约定。前述合同签订后，原告一直为被告所在小区提供物业管理服务。被告自2017年7月1日起未向原告交纳物业管理费。被告欠缴物业费期间，原告多次催促被告缴纳服务费并张贴书面付款通知单予以催缴。另，谭钢与曹娜系夫妻关系。上述事实，有长建物业公司的陈述、《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、付款通知单等证据予以证明，并经质证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方具有约束力。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应按照住宅建筑面积以1.86元/月/㎡标准交纳物业管理费。原告已依约向被告所在小区提供了物业管理服务，故其主张以128.09㎡按照1.86元/月/㎡的标准计算物业管理费，本院予以认可。故对于原告主张被告向其支付2017年7月1日至2019年10月31日物业管理费6670.92元的诉请，本院予以支持。关于谭钢、曹娜应支付的违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。现谭钢、曹娜逾期向长建物业公司支付物业管理费，故其应承担相应的违约责任。根据本案的实际情况，本院综合考虑本案被告违约行为及过错程度等因素，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，斟酌确定由谭钢、曹娜向长建物业公司支付违约金300元。被告曹娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭钢、曹娜在本判决生效之日起十日内支付原告广州长建物业管理有限公司长沙分公司截止2019年10月31日的物业服务费6670.92元及违约金300元；二、驳回原告广州长建物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取25元，由原告广州长建物业管理有限公司长沙分公司负担5元，被告谭钢、曹娜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一九年十二月十六日法官助理成功书记员陈莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。