江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2943号上诉人（原审被告）：扬州伟邦酒店管理有限公司，住所地江苏省扬州市邗江中路309号501。法定代表人：耿彦香，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹美，女，1963年6月14日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：李正和，江苏金星光律师事务所律师。上诉人扬州伟邦酒店管理有限公司（以下简称伟邦酒店）因与被上诉人曹美房屋租赁合同一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初7960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟邦酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由曹美负担。事实和理由：一、一审法院判决扬州市邗江区邗江中路309号303室（以下简称303室）2016年1月10日至2016年12月10日期间按240元/天支付费用是错误的。首先，2016年1月10日至2016年12月10日期间，伟邦酒店一直按照2015年10月28日与各房东共同签订的合同（以下简称大合同）支付房租，曹美未提出任何异议，也未提及过《住宿协议》，曹美实际是默许了按大合同支付租金的方式。其次，303室的出租人姬传华在2015年10月28日的大合同中签名，伟邦酒店不可能在2016年1月10日与曹美签订《住宿协议》。最后，《住宿协议》不利于伟邦酒店的经营，损害了伟邦酒店与股东的利益，这样不公平的、远高于正常租金的协议，显而易见是赵伟与曹美恶意串通签订。二、曹美应承担的水电费8078元、房屋使用费23237元应从租金中扣除。曹美既收取租金又使用房屋显然不合常理，伟邦酒店有权在租金中扣减上述费用。三、303室的所有权人是姬传华，曹美要求解除合同，诉讼主体不适格。一审法院判决解除303室房屋租赁合同，无事实与法律依据。曹美辩称，伟邦酒店的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。1.伟邦酒店认为其一直按大合同支付303室房租，曹美从未提出异议，故推断曹美默许按大合同支付房租。该上诉理由不能成立。一方面，曹美多次向伟邦酒店提出过租金主张；另一方面，即便曹美未提出过主张，也不能得出放弃权利的结论。2.一审经司法鉴定，《住宿协议》系伟邦酒店的法定代表人赵伟所签，伟邦酒店主张不知情，违反常理。伟邦酒店主张《住宿协议》是赵伟与曹美恶意串通签订，但未举证证实。3.曹美是伟邦酒店的员工，用人单位免费提供房间给员工作为宿舍使用，符合常情，伟邦酒店主张使用费的理由不能成立。4.曹美是303室的次承租人，对该房享有用益物权，有权要求解除合同。伟邦酒店提出的曹美要求解除303室租赁合同主体不适格的理由不能成立。曹美向一审法院起诉请求：1.判决解除曹美与伟邦酒店之间关于扬州市邗江区邗江中路309号的303室、305室房屋的租赁合同，伟邦酒店立即腾让房屋；2.判决伟邦酒店自合同解除之日起至腾让之日止，按租金标准支付房屋占有使用费；3.判决伟邦酒店给付拖欠的租金人民币174056.56元（暂计算至2018年9月30日）并支付逾期给付利息；4.诉讼费由伟邦酒店负担。一审法院认定事实：2015年10月28日，伟邦酒店原法定代表人赵伟与扬州市邗江路光大商务大厦3-6层若干业主签订租赁协议一份，约定“租赁用途为宾馆酒店，租赁期限15年”；“免租金期限为3个月，前三年在房租中减免一个月”;“2016年10月28日租金变为1.1元/平方/天，到2017年10月28日租金变为1.2元/平方/天，……，上述一个月按30天，一年按12个月计算。”上述租赁协议中包含曹美所有的扬州市邗江区房屋，以及案外人姬传华所有的303室房屋。后曹美于2016年1月1日作为次承租人承租303室房屋（房屋所有权人姬传华出租给杨后萍，杨后萍转租给曹美）；2016年1月8日，赵伟出具情况说明一份“兹有扬州伟邦酒店管理有限公司聘用曹美、蔡志刚为本酒店工作人员，并承诺安排住房一间，给其居住”；2016年1月10日，曹美与赵伟签订住宿协议，约定“邗江中路309号303室房屋，面积88.24平方米，每间费用60元（包水电），四间共计240元/天，时间为2016年1月10日至2016年12月10日，共计11个月，用途作为员工宿舍，不作经营性用途”。之后，曹美及其丈夫蔡志刚居住在305室中的其中一间；2018年7月9日，因曹美与伟邦酒店双方发生矛盾冲突，伟邦酒店书面通知蔡志刚、曹美，要求其从305室房屋中搬离，曹美一家于当天搬出305室房屋。伟邦酒店按照1元/㎡/天的标准，支付了303室房屋2016年1月10日至2016年12月31日的房租；按照1.075元/㎡/天的标准，支付了303室房屋2017年1月1日至2018年6月30日的房租；2018年7月起，未再支付房租。伟邦酒店按照1元/㎡/天的标准，支付了305室房屋2016年1月1日至2016年12月31日的房租；按照1.075元/㎡/天的标准，支付了303室房屋2017年1月1日至2018年6月30日的房租；2018年7月起，未再支付房租。一审第一次庭审结束后，为避免损失进一步扩大，建议伟邦酒店先行退还房屋给曹美，但直至第二次庭审辩论终结，伟邦酒店未退还房屋。曹美同意将租赁协议中的租金标准调整为2015年、2016年全年按照1元/㎡/天，2017年全年按照1.1元/㎡/天，2018年全年按照1.2元/㎡/天计算。另，经司法鉴定，2016年1月10日住宿协议中“赵伟”签名系赵伟本人所签。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。第一，关于合同解除与返还房屋。因伟邦酒店未依约足额支付租金，曹美要求解除合同，与法有据，一审法院予以支持。租赁合同解除后，伟邦酒店应及时腾让返还房屋，如不返还，则应按照租金标准继续支付房屋使用费。第二，关于租金给付。1.（305室房屋）伟邦酒店与若干业主签订的《租赁协议》合法有效，伟邦酒店应按照约定给付租金。伟邦酒店辩称经营困难，约定租金高于周边同业，其他业主同意降低租金，故要求曹美按照降低后的租金标准收取租金，无法律依据；2.（303室房屋）因赵伟签订《住宿协议》时系伟邦酒店的法定代表人，其为伟邦酒店经营事务签订的协议应代表伟邦酒店，对伟邦酒店具有约束力，故在协议约定期间（2016年1月10日至2016年12月10日）应按照240元/天支付费用。240元/天的标准远高于大合同订立的租金标准，曹美陈述此费用带有弥补其自身经营损失的成分，一审法院认为真实可信。租赁期限之后，因赵伟不再担任公司法定代表人，曹美与伟邦酒店之间没有就此项费用再行协议，曹美没有要求伟邦酒店按照240元/天继续履行，伟邦酒店亦没有继续给予曹美补偿的意思表示，故在《住宿协议》约定期间之后，应按照大合同计算双方租金。3.伟邦酒店欠付的租金应及时偿还曹美，并依法承担逾期支付租金利息。第三，关于伟邦酒店主张扣除的各项费用。1.三个月押金无证据证明曹美已经收取，不予支持；2.三个月免租期租金16650元，符合合同约定，予以支持；3.305室房间使用费，因伟邦酒店直至2018年7月9日才书面通知曹美搬出，而在此之前，无证据证明伟邦酒店要求曹美搬出，应视为作为员工宿舍同意曹美居住，故房屋使用费不予支持；但“包水电”仅在《租赁协议》中予以约定，双方无续约的意思表示，故约定期限后的水电费按理应由曹美自行承担；4.电梯、消防等房屋维修费用，要求曹美承担无合同约定，不予支持。经计算，截止至庭审辩论终结之日止（2019年6月12日），303室房屋应给付租金合计171181.3元，其中2016年1月10日至2016年12月10日租金79200元（240元/天×11个月×30天），2016年12月11日至2017年12月31日租金36707.8元（1元/㎡/天×88.24㎡×20天+1.1元/㎡/天×88.24㎡×360天）；2018年1月1日至2019年6月12日租金55273.5元（1.2元/㎡/天×88.24㎡×522天）；扣除伟邦酒店已经给付82107.32元，尚欠89073.98元。305室房屋应给付租金合计127277.34元，扣除曹美已经给付的82989.72元，尚欠44287.62元。伟邦酒店合计欠付曹美房屋租金133361.6元。其中应予以扣除的费用金额为:1.三个月免租期租金16650元；2.2017年1月至2018年7月5日水电费合计4716.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除曹美与伟邦酒店之间关于位于扬州市邗江区房屋的租赁合同；二、伟邦酒店于本判决生效之日起30日给付曹美租金111995.1元及逾期利息（自2019年6月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、伟邦酒店于本判决生效之日起30日腾让上述房屋，返还曹美，并自2019年6月13日起至实际返还之日止，按照2019年1.2元/㎡/天、2020年1.3元/㎡/天的标准支付上述房屋使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5237元，由曹美负担2697元，伟邦酒店负担2540元；鉴定费2000元，由伟邦酒店负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，一审中，曹美主张的租金起止时间为：303室自2016年1月10日至2019年6月12日，305室自2015年11月1日至2019年6月12日。一审中，姬传华陈述，其是303室房屋的所有权人，2016年1月1日其与杨后萍签订租赁协议，将房屋出租给杨后萍。在此期间赵伟找其要租303室房屋，姬传华向赵伟表示要跟杨后萍协商好姬传华与赵伟的协议才有效，否则房子不好租给赵伟。后赵伟与杨后萍没有协商好，后杨后萍将房子租给了曹美。姬传华认为其与伟邦酒店没有关系，只跟杨后萍有租赁关系。伟邦酒店从来没有向其支付过租金，杨后萍不欠其租金。又查明，2015年10月28日，伟邦酒店原法定代表人赵伟与扬州市邗江路光大商务大厦3-6层若干业主签订的租赁协议约定：到2017年10月28日租金变为1.2元/㎡/天，以后每两年涨一毛钱。到2019年10月28日租金变为1.3元/㎡/天，到2021年10月28日租金变为1.4元/㎡/天……。303室、305室的面积均为88.24㎡。二审中，伟邦酒店表示，303室与305室房屋是同时交付的，303室与305室可能比大合同其他房屋交付时间晚一点，但为了好算账，同意与大合同其他房东一样计算租金。二审争议焦点为：1.曹美是否有权解除303室房屋的租赁合同？2.伟邦酒店应支付的租金或房屋使用费数额如何确定？本院认为，关于争议焦点1，曹美有权解除303室房屋的租赁合同，理由是：虽然伟邦酒店持有的大合同中有303室业主姬传华的签名，但一方面姬传华不认可与伟邦酒店之间的租赁合同，仅认可租赁合同相对方系杨后萍，也认可杨后萍转租给了曹美；另一方面，伟邦酒店在合同履行过程中也一直是向曹美交纳303室的租金，也即认可合同相对人系曹美，故曹美作为合同一方当事人有合同解除权。关于争议焦点2，截至2019年6月12日，伟邦酒店欠曹美租金69278.12元。理由如下：其一，曹美主张303室应按每日240元计算租金，其标准接近于大合同约定的租金标准的三倍，由于303室的所有权人姬传华与转租人曹美在大合同中均有签名，且实际履行过程中，伟邦酒店一直按大合同标准交纳303室租金，曹美未举证证实其提出过异议，故本院对于曹美主张303室应按每日240元的标准计算租金不予采信，303室应按大合同标准计算租金。其二，依据大合同约定，结合曹美一审诉讼请求以及其在认可的计算方式，305室自2015年11月1日至2019年6月12日应交租金为127277.38元，其中2015年11月1日至2016年12月31日租金为37060.8元（88.24×1×420），2017年1月1日至2017年12月31日租金为34943.04元（88.24×1.1×360）；2018年1月1日至2019年6月12日租金为55273.54元（88.24×1.2元×522）；303室自2016年1月10日至2019年6月12日应交租金为121188.82元，其中2016年1月10日至2016年12月31日租金为30972.24元（88.24×1×351），2017年1月1日至2017年12月31日租金为34943.04元（88.24×1.1×360）；2018年1月1日至2019年6月12日租金为55273.54元（88.24×1.2元×522）；扣除伟邦酒店已给付的303室租金82195.56元（88.24×1×351+88.24×1.075×540）及305室租金82989.72元（88.24×1×360+88.24×1.075×540），尚欠83280.92元。其三，伟邦酒店主张的应扣除的费用中，三个月免租期租金16650元符合大合同约定，本院予以采信。三个月免租期租金包含2015年、2016年、2017年各一个月租金，因曹美并未主张303室2015年的租金，其所涉2647.2元（88.24×1×30）应在伟邦酒店主张的16650元中扣除。故欠付租金中应扣减免租期租金14002.8元（16650-2647.2）。伟邦酒店主张曹美应承担305室所涉使用费，因伟邦酒店向曹美交纳租金时未扣减该费用，结合曹美提供的赵伟出具的《情况说明》，可以印证曹美主张的该房屋系伟邦酒店作为员工宿舍提供给其使用的事实，对伟邦酒店的主张不予支持。伟邦酒店主张的水电费，与本案不属同一法律关系，本案不予理涉。伟邦酒店主张扣减的其他费用，缺乏证据证实，本院不予支持。综上所述，上诉人伟邦酒店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初7960号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初7960号民事判决第二、三项；三、扬州伟邦酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内给付曹美租金69278.12元及逾期利息（自2019年6月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期贷款市场报价利率计算）；四、扬州伟邦酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内腾让扬州市邗江区房屋并返还曹美，并自2019年6月13日起至2019年10月27日止，按1.2元/㎡/天，自2019年10月28日起至实际返还房屋之日止，按1.3元/㎡/天（2021年10月28日以后则按大合同约定的上浮后的标准）的标准向曹美支付上述房屋租金（使用费）；五、驳回曹美的其他诉讼请求。二审案件受理费5237元，由扬州伟邦酒店管理有限公司负担3491元，曹美负担1746元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月二十五日书记员  蔡瑾文