广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4946号原告：王志杰，男，1990年1月22日出生，汉族，住深圳市福田区深南中路新城大厦西座501，现住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：方海江，广东德元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德勇，广东德元律师事务所实习律师。被告：郭伟强，男，1973年10月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赵崇烈，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑灵，广东金硕律师事务所律师。原告王志杰与被告郭伟强物权纠纷一案，本院于2019年6月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行审理，原告王志杰的委托诉讼代理人方海江，被告郭伟强的委托诉讼代理人赵崇烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志杰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付位于江门市××××楼商铺西南角的楼梯使用费人民币43.2万元(计算方式:20000元乘以21.6方);2.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告于2015年通过司法拍卖程序,取得了江门市××××30座首层的房屋使用权,该等房屋使用权共被分为四个房产证,房产证号分别为粤(2018)江门市不动产权第××××1号、粤(2018)江门市不动产权第××××4号、粤(2018)江门市不动产权第××××4号、粤(2018)江门市不动产权第××××2号。在该房屋中,位于首层商铺的西南角设有通往二楼的楼梯,该楼梯完全坐落于原告所有的商铺首层的专属面积之内,房产证号:粤(2018)江门市不动产权第××××4号。该楼梯只能通往二楼,但却占用了原告所有的商铺的专属面积,造成原告在该位置无法进行任何利用。根据江门市建筑设计院的平面图,该等楼梯的建筑面积为21.6平方米,因该楼梯只能有被告使用,原告为维护自身合法权益,请求人民法院判令被告向原告按每平方米2万元的标准支付楼梯使用费,共计人民币43.2万元。请求人民法院能够判如所请,以维护原告的合法权益。原告向本院提交的证据有：1.《房产证》（一）[粤（2018）江门市不动产权第××××1号]，坐落江门市蓬江区1-14Ｑ-Ｚ6-14Ｑ-Ｎ轴；2.《房产证》（二）[粤（2018）江门市不动产权第××××4号]，坐落江门市蓬江区22-30Ｕ-Ｚ23-29Ｕ-Ｎ轴；3.《房产证》（三）[粤（2018）江门市不动产权第××××4号]，坐落江门市蓬江区××1-14Ａ-Ｉ6-14Ｉ-Ｎ轴；4.《房产证》（四）[粤（2018）江门市不动产权第××××2号]，坐落江门市蓬江区××14-23Ｃ-Ｕ轴；5.《发票》（一）；6.《发票》（二）；7.《发票》（三）；8.《发票》（四）；9.现场照片三张。被告王志杰答辩称：一、涉案的楼梯并不在原告商铺的专属面积之内，原告没有权利主张被告支付楼梯使用费，原告不是本案适格的主体。通过对比被告提交的江门市××座房产证（1997年）平面图、江门市××座底层平面图以及原告提交的房产证[粤（2018）江门市不动产第××××4号]平面图可以知道，涉案楼梯不在原告商铺的专属面积之内，涉案楼梯所在的范围（绿色圈记）并不在被告提供的房产证平面图内，因此原告无权主张被告支付楼梯使用费，原告不是本案适格的主体。二、第一手购房者已经支付房产的分摊费用，被告可以无偿使用涉案楼梯。开放商开发房地产，成本主要为：土地成本、建筑材料成本、人工成本、税收等。当房产建成后，开发商在销售前，必然将上述所有成本及利润进行综合计算，然后分配到每一单元，得出每一单位销售房价。也就是说，整栋建筑物销售后，开发商已经收回上述全部成本，包括土地成本。相对该栋建筑物全部购房者来说已经分摊了该栋建筑物所有的建筑成本，包括土地成本。也就是说，全部购房者已经支付了一楼全部土地面积，包括楼梯占用面积。假设原告的商铺一直没有销售出去，仍然登记在开发商名下，按原告的逻辑思维，开发商可以再次要求原告支付楼梯使用费。被告支付楼梯使用费后，若将二楼销售给下一买家，开发商又可以继续要求下一买家支付楼梯使用费，如此没完没了的支付下去。同样，若在本次被告支付楼梯使用费给原告后，当被告将二楼销售给下一买家，原告同样又可以继续要求下一买家继续支付楼梯使用费。这完全不符合常理。也就是说，假若楼梯确实在原告的专属面积之内，也无权要求被告支付楼梯使用费。三、被告在2013年购得江门市××座二层，原告是在2015年购买的江门市××座首层的商铺，被告的二层铺位的两条楼梯在江门市××座建成之后就一直存在，而且被告早于原告购二层商铺，原告购买首层铺位时是知悉东楼梯的设置和使用情况，原告在明知楼梯存在的情况下仍然购买首层铺位，表明其接受该房屋的现状。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第一百零一条：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞……”的规定，涉案楼梯是在江门市××座建成时就存在的，是被告通往二层的必经通道，原告没有权利收取使用费。综上所述，恳请法院依法查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求。被告向本院提交的证据有：1.江门市××座房产证（1997年）平面图；2.原告提交的房产证[粤（2018）江门市不动产权第××××4号]平面图）；3.江门市××座底层平面设计图。2018年6月3日，本院组织原、被告双方到涉案建筑物进行现场勘查。现场勘查情况如下：涉案江门市××××30座（以下简称30座）首层东侧（27-30φ-α轴）原有楼梯已被拆除，且被混凝土完全封闭，现场仍可见原有楼梯走向痕迹，该位置已没有通往30座二层的通道；30座首层西侧（1-3B-F轴）仍有一楼梯可以且仅可以通往30座二层；30座1号至4号住宅楼楼梯均在一层设有门禁铁闸，且楼梯只能从一层通往三层或三层以上楼层，不能到达二层。原、被告对上述勘查情况予以确认。针对位于江门市××××30座首层27-30φ-α轴楼梯（已拆除的楼梯）、1-3B-F轴楼梯（未拆除的楼梯）的权属情况、该楼梯是否在首层商铺的专有部分内及其公共分摊情况，本院于2019年8月13日发函至江门市自然资源局查询。该局于2019年8月23日作出《关于提供蓬江区××××30座首层楼梯权属问题的复函》，内容如下：一、27-30φ-α楼梯（已拆除的楼梯）面积包含在22-30Ｕ-Ｚ23-29Ｕ-Ｎ轴（不动产权证号：粤（2018）江门市不动产权证第××××4号）范围之内；1-3B-F轴楼梯（未拆除的楼梯）面积包含在地址××××1-14Ａ-Ｉ6-14Ｉ-Ｎ轴（不动产权证号：粤（2018）江门市不动产权证第××××4号）范围之内，权属人均是王志杰，二、上述楼梯面积均没有公共分摊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王志杰是江门市××××30座首层14-22U-φ22-30U-Z23-29U-N轴，以及江门市蓬江区××1-14Ａ-Ｉ6-14Ｉ-Ｎ轴的权属人。被告郭伟强是江门市××××30座第二层的权属人。上述物业原均属于同一产权人，原告于2015年购得江门市××××30座首层，被告于2014年购得江门市××××30座二层。原告在本案中诉请要求被告支付使用费的1-3B-F轴楼梯面积包含在地址为江门市××1-14Ａ-Ｉ6-14Ｉ-Ｎ轴范围之内，且该楼梯面积没有公共分摊的情况。涉案1-3B-F轴楼梯可以且仅可以从30座首层通往二层，原告认为该楼梯仅能由被告使用且占用了原告商铺的面积，故起诉至法院要求被告支付涉案楼梯的使用费。本院认为，本案是物权纠纷。根据查明的事实及江门市自然资源局的复函可知，原告系涉案楼梯的权属人，故原告作为权属人提起本案诉讼主体适格，被告抗辩认为原告主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告各自名下涉案的不动产相邻，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。经现场勘查，原告在本案中主张收取使用费的楼梯，是被告进入其名下位于二层物业的唯一通道，虽然该楼梯所占据的空间位于原告名下涉案物业内，但该楼梯自该大楼兴建规划时就存在，且一直作为涉案一、二层房屋的通行要道，原、被告在购买涉案物业时，自然是了解并接受这一情况的，故被告应享有该楼梯的通行权，原告应提供必要的便利。另外，原告提供的证据亦未能充分证明被告除了使用涉案楼梯作为进入二层的必要通道通行外，还用作商业用途，故原告要求被告支付楼梯使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告王志杰的全部诉讼请求。本案受理费7780元，由原告王志杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  区少卉二〇一九年十二月六日法官助理陈祎姗书记员李伟铭