广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18806号上诉人（原审被告）：深圳互为物业投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道黄埔路136号天源汇盛广场3楼，统一社会信用代码：914403000870052929。法定代表人：朱某涛。委托诉讼代理人：黄云，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘堂水，广东法方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆玉香，女，汉族，1968年3月1日出生，住所地：湖北省京山县。委托诉讼代理人：黄兰芳，国浩律师（深圳）事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽菲，国浩律师（深圳）事务所律师。原审第三人：深圳市平安达洲际速递有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区石岩街道径贝新村1号1栋一楼B，统一社会信用代码：914403007925523202。法定代表人：廖某锋。原审第三人：广东优速物流有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区石岩街道径贝新村松白路西23号，统一社会信用代码：914403006990573761。法定代表人：余联兵。原审第三人：深圳市鑫鸿伟物流有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区石岩街道龙腾社区径贝新村一区1号101，统一社会信用代码：91440300MA5F4DD34D。法定代表人：梁先艺。原审第三人：深圳市宝安区保安服务公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道35区保安服务公司综合楼（办公场所），统一社会信用代码：91440300192483069Q。法定代表人：任晓伟。上诉人深圳互为物业投资有限公司（以下简称互为公司）因与被上诉人陆玉香、原审第三人深圳市平安达洲际速递有限公司（以下简称平安达公司）、广东优速物流有限公司（以下简称优速公司）、深圳市鑫鸿伟物流有限公司（以下简称鑫鸿伟公司）、深圳市宝安区保安服务公司（以下简称保安公司）所有权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。互为公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判互为公司无须将位于深圳市宝安区XX宿舍一栋一层至六层房产（以下简称涉案房产）返还陆玉香；2.撤销一审判决第二项，改判互为公司无须向陆玉香支付房屋占有使用费；3.判令陆玉香承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实明显错误。1.朱某涛与广东中银鹏科技有限公司（下简称中银鹏公司）之间存在真实履行的租赁合同关系，且互为公司已承继朱某涛在《租赁合同书》中的所有权利与义务。2.互为公司与中银鹏公司已经实际履行合同义务，且互为公司已经实际使用涉案房产。自租赁合同签署后，涉案房产就一直在互为公司控制使用之下，双方为修通道路、安装水电的问题一直在磋商，朱某涛及互为公司另一发起人郑某宏最终与龙某生达成协议，购买相应地块，自行修通道路、安装水电，作为附带条件，中银鹏公司不再追讨2014年6月份之前的租金，当时亦出具了租金结清证明。2016年8月份，互为公司的股东朱某涛和郑某宏因购买相关地块与他人发生争执，甚至引发打架事件，互为公司提供的深宝检公二刑不诉（2017)44号《不起诉决定书》、朱某涛和郑某宏的《询问笔录》均可以证明。最后，一审法院以2015年3月12日和2016年9月26日出具的《房地产估价报告》显示涉案房产现状描述均为“空置”来认定涉案房产并未于本案诉讼前实际交付朱某涛或互为公司，与客观事实相悖。互为公司不仅修通了道路、安装了水电，还于2016年年底对涉案房产进行了装修，前前后后已投入数百万元。陆玉香提供的2018年4月20日《房地产估价报告》的建筑物基本情况可以证明，互为公司已经对涉案房产进行装修，并将涉案房产的一楼用于仓库，二楼用于食堂，三楼至六楼用于宿舍。并且，张某权也已经对涉案房产的交付时间进行确认。3.朱某涛、互为公司与中银鹏公司分别签订的《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》真实、合法、有效，依法应对陆玉香产生约束力，互为公司有权在剩余租赁期限内继续使用涉案房产。二、一审法院未将本案第二次开庭的传票送达互为公司，亦未将取消第三次开庭的决定通知互为公司，程序严重违法，应当依法发回重审。一审法院定于2018年11月12日第二次开庭，却自始至终未将开庭传票送达给互为公司，互为公司是从深圳法院网上诉讼服务平台上查询得知开庭日期为2018年11月12日，但不知道具体的开庭时间和开庭地点，互为公司2018年11月12日上午打电话跟法官助理确认才知道安排当天上午10时30分开庭并匆匆赶了过去。一审法院在第二次开庭时当庭通知当事人第三次开庭的时间为2018年12月17日，互为公司代理人提前了一个小时到达开庭地点等待开庭，却在原规定的开庭时间过去半个多小时以后经询问才知早已取消开庭。可见，一审法院在审理程序严重违法，损害了互为公司的合法权益。陆玉香答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判，驳回互为公司的上诉请求。原审第三人平安达公司、优速公司、鑫鸿伟公司、保安公司未到庭亦未提交书面意见。陆玉香向一审法院起诉请求：1.互为公司立即从陆玉香司法拍卖所得的涉案房产搬离并腾空；2.互为公司向陆玉香支付非法占用涉案房产期间的场地占用费共计180912元（按60304元/月，自2017年10月12日计算至实际搬离涉案房屋之日止，暂计至2018年1月12日）；3.本案的全部诉讼费用由互为公司承担。陆玉香于庭审中变更第一项诉讼请求为：判令互为公司及各第三人立即从陆玉香司法拍卖所得的涉案房产搬离并腾空，庭审后又书面申请撤回该项变更。一审法院认定事实：（一）关于涉案房产产权变动的事实涉案的位于深圳市宝安区XX宿舍一栋一层至六层房产，于2010年8月19日经核准登记至广东中银鹏投资发展有限公司（于2012年8月8日变更为现名称广东中银鹏科技有限公司，以下简称中银鹏公司）名下，宿舍一栋一层至六层的房地产证号分别为：深房地字第××号、50××24号、50××23号、50××20号、50××19号、50××17号，其中一层建筑面积为414.40平方米，二层、三层的建筑面积均为520.10平方米，四至六层的建筑面积均为520.20平方米，一至六层合计为3015.20平方米。该栋房屋一层性质为商品房，用途为食堂；二层至六层房屋性质及用途均为“其他”。2011年3月14日，上述房产抵押给深圳市金融联融资担保有限公司（以下简称金融联公司），抵押编号为5DXX96，该项抵押于2012年2月6日注销后，上述房产于2012年2月7日再次抵押给金融联公司，抵押编号为5DXX28。金融联公司根据其于2011年12月26日分别与深圳市铭俊德贸易有限公司（以下简称铭俊德公司）、向某晔、龙某生签订编号为20XX号《委托保证合同》，与向某晔、龙某生、广东海煌投资实业发展有限公司（以下简称海煌公司）、中银鹏公司签订的编号为20XX-1号《最高额保证反担保合同》，与铭俊德公司、中银鹏公司签订的编号为20XX-1号《抵押反担保合同》中的仲裁条款，向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2013年12月4日受理了上述当事人之间的保证合同纠纷案，案号为深仲受字[2014]第25号，金融联公司请求：裁令铭俊德公司向其偿还代偿款500万元及代偿违约金、为实现债权而支出的律师费损失24万元，裁令金融联公司对中银鹏公司名下位于深圳市宝安区XX的宿舍一栋一至六层享有抵押权，金融联公司有权依法处置前述抵押房价款优先受偿，并裁令向某晔、龙某生、海煌公司、中银鹏公司共同对铭俊德公司应向金融联公司支付的全部债务承担连带担保责任。深圳仲裁委员会于2014年5月5日作出《裁决书》，裁决如下：一、铭俊德公司向金融联公司偿还代偿款500万元；二、铭俊德公司向金融联公司支付代偿违约金50万元，并同时以500万元为基数，按每日万分之三支付自2012年12月28日起至债务清偿完毕之日止的代偿违约金；三、本案仲裁费76363元，由铭俊德公司承担；四、金融联公司可以依法行使抵押权，从处置中银鹏公司名下位于深圳市宝安区XX的宿舍一栋一至六层房地产所得的价款中优先受偿。五、向某晔、龙某生、海煌公司、中银鹏公司共同对铭俊德公司应向金融联公司支付的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回金融联公司的其他仲裁请求。广东省东莞市中级人民法院在依法执行上述生效裁决过程中，于2017年10月12日作出（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》，认为根据上述生效判决，铭俊德公司应向金融联公司支付代偿款、代偿违约金、利息、仲裁费及执行费合计7925004.57元，向某晔、龙某生、海煌公司、中银鹏公司对上述应执行款项承担连带清偿责任。广东省东莞市中级人民法院依法拍卖涉案房产,陆玉香最终以最高价21110160元竞得该房产，并已将拍卖余款全部汇入了广东省东莞市中级人民法院代管款账户，广东省东莞市中级人民法院裁定解除对上述房产的查封，涉案房产自该裁定送达之日起归买受人陆玉香所有。2017年10月25日，陆玉香签署《广东省东莞市中级人民法院网络司法拍卖成交确认书》，陆玉香确认其于当日签收（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》。另查，广东省东莞市中级人民法院于2017年9月6日在淘宝网登载的有关涉案房产的《竞买公告》记载，广东省东莞市中级人民法院曾定于2017年3月25日10时至2017年3月26日10时进行拍卖，后由于互为公司提出异议，主张附条件带租约拍卖，故广东省东莞市中级人民法院于2017年3月16日中止拍卖。现由于互为公司撤回执行异议申请，故广东省东莞市中级人民法院决定继续拍卖该房产。本次拍卖标的物为现状拍卖。标的物以实物现状为准，法院不能保证拍卖财产真伪或品质，也不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请自行前往看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。该公告同时在“优先购买权人”处标注“无”。国众联资产评估土地房地产估价有限公司经广东省东莞市中级人民法院委托，于2015年3月12日就涉案房产市场价值评估出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房产于估价时点2015年3月11日的评估总值为7236480元。《房地产估价报告》中记载房地产建筑面积合计为3015.20平方米，“建筑物及装修情况”如下：估价对象为深圳市宝安区XX宿舍一栋一层至六层整栋，框架结构，总层数为6层，估价对象位于第一至六层，单层层高均约3米，第四层已隔为多间单间宿舍，均为平面格局，布局合理，外墙装修部分损害，内部主体结构保养较差，属于非完好房，现为空置。国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受广东省东莞市中级人民法院委托，于2016年9月26日就涉案房产市场价值评估出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房产于估价时点2016年9月22日的评估总值为9950160元。《房地产估价报告》中记载的“建筑物及装修情况”与前述报告一致。（二）关于涉案房产抵押担保的情况2011年11月26日，案外人铭俊德公司作为借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）作为贷款人，签署了《人民币流动资金贷款合同》[编号：借成2011109（宝）号]，约定借款人为日常经营周转，向贷款人借款1000万元，借款期限从2011年12月26日起至2012年12月25日。同日，金融联公司作为保证人，与作为债权人的建设银行深圳分行签署《保证合同》（合同编号：保成20XX（宝）-1号），为铭俊德公司在上述《人民币流动资金贷款合同》项下的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下的全部债务。同日，金融联公司作为抵押权人（甲方），中银鹏公司作为抵押人（乙方）、铭俊德公司作为借款人（丙方），签署《抵押反担保合同》，因金融联公司为铭俊德公司就其向建设银行深圳分行上述借款本息提供担保，中银鹏公司以其所有的涉案房产价值为铭俊德公司上述借款1000万元中的640万元本金及其衍生债务向金融联公司提供抵押反担保，并办理抵押登记手续。中银鹏公司与金融联公司共同向深圳市产权登记中心出具《确认函》，共同确认涉案房产的议定值为640万元。（三）关于互为公司主张的涉案房产租赁情况2013年12月12日，深圳天源海韵文化传媒有限公司注册成立，法定代表人为朱某涛。2015年7月27日该公司变更企业名称为深圳互为物业投资有限公司即本案互为公司，以下统一称互为公司。互为公司为主张其承租涉案房产，提交了以下证据：1.2011年4月8日，中银鹏公司作为甲方，与作为乙方的朱某涛签署《租赁合同书》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作饭堂、宿舍使用，租赁期限自2011年4月9日至2029年7月2日止。每月租金合计为24123.20元，单位租金8元/平方米?月。甲方交付出租物业时，乙方应向甲方缴纳租赁押金（2个月租金数额），即48246.40元。2.2014年7月3日，中银鹏公司作为甲方（出租方），朱某涛作为乙方（承租方），与作为丙方的互为公司共同签署了《租赁合同补充协议》，就甲方、乙方于2011年4月8日签订《租赁合同》补充协议如下：1.乙方是丙方的法定代表人，现乙方、丙方向甲方申请，由丙方来履行甲方同乙方于2011年4月8日签署的关于深圳市宝安区XX一区1号楼一栋，共六层物业的租赁合同，租赁期限从2011年4月9日至2029年7月2日止，合同内容不变；2.甲方同意乙方、丙方提出的合同变更，由丙方履行原合同的权利与义务。3.2014年7月3日，中银鹏公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的互为公司签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，单位租金为每平方米每月8元，月租金总额为24123.20元，乙方应于2014年7月3日前交付首期租金，金额为2369.60元，乙方应于每月1日前向甲方交付租金。租赁期限自2014年7月3日起至2029年7月2日止，租赁房屋用途为食堂、宿舍。甲方应于2014年7月5日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金48246.40元。4.中银鹏公司与互为公司同时签署了《房屋租赁合同补充协议》，约定：（1）乙方一次性支付300万元作为租赁涉案物业（3015.40平方米）在合同期间（2014年7月3日至2029年7月2日）的全部租金（三日内转入户名为杨某的招商银行账号62×××27）；（2）因甲方原因导致乙方在租赁期内无法正常使用该物业的，乙方有权单方解除租赁合同，甲方须无条件退还300万元已支付租金，乙方可要求甲方履行违约赔偿300万元，不足弥补乙方损失的，甲方须另行补偿，补偿金额以乙方实际损失金额为准。双方另就物业维修、优先购买权进行了约定。5.两份收款收据复印件，互为公司据此主张朱某涛于2011年4月8日向中银鹏公司支付了涉案物业的租赁押金48246.40元和一个月的租金24123.20元。陆玉香认为互为公司未提供相应的转账记录或现金支付的证据相印证，对该证据不予认可。6.互为公司主张其已按补充协议的约定向中银鹏公司付清了租赁期间的全部租金，即于2014年7月3日委托郑某卿向约定的杨某账号汇款300万元，租赁合同已经全面、真实地履行。互为公司提交了郑某卿出具的证明、郑某卿银行账户交易明细、以及中银鹏公司于2014年7月3日出具的证明，以支持其上述主张。其中，中银鹏公司的证明内容为：朱某涛与中银鹏公司签订的位于深圳市宝安区××层的物业，截止至2014年6月份的租金已全部结清。陆玉香对上述证据不予认可，认为上述付款人及收款人均不是租赁合同关系的双方，无法确认上述300万元款项即为租金。另，在陆玉香提交的郑某卿银行账户（账号：62×××86）交易明细中显示，郑某卿于2014年7月3日向杨某转账300万元之前，杨某曾向郑某卿该账户转账支付10万元。互为公司主张中银鹏公司于签署租赁合同后即将涉案物业交付互为公司，由于没有通水电、无法正常使用，只有一楼一直由互为公司作为仓储使用，包括在2014年7月3日签署补充协议期间。另查，涉案房产所在地段的政府指导租金标准显示，2014年、2015年的厂房租金标准，一楼为10元/月?平方米，二楼以上为8元/月?平方米；2016年、2017年的厂房租金标准，一楼为11元/月?平方米，二楼以上为9元/月?平方米。2018年未公布政府指导租金标准。再查，案外人深圳天源互为供应链有限公司依据其与案外人龙某生于2014年8月6日签署的《工业厂房转让协议》，以及龙某生与案外人深圳东原电子有限公司签署的《工业厂房转让协议》，将龙某生、深圳东原电子有限公司诉至一审法院，案号为（2018）粤0306民初21801号，诉讼请求为要求龙某生及深圳东原电子有限公司协助深圳天源互为供应链有限公司办理一处工业厂房的更名过户手续。经查，深圳天源互为供应链有限公司于2017年9月7日办理工商登记变更前的总经理为朱某涛，朱某涛系作为深圳天源互为供应链有限公司的代表与龙某生签署该案中的《工业厂房转让协议》。深圳天源互为供应链有限公司在该案庭审中主张其已向龙某生付清了全部转让款，其中第一笔付款为2014年7月3日通过其员工郑某卿（账号：62×××86）向龙某生的员工杨某（账号：62×××27）支付的300万元，深圳天源互为供应链有限公司与龙某生于庭审中均确认上述转让款项为该案中所涉厂房的转让款，并未涉及双方之间的其他经济纠纷，龙某生在涉案交易发生时为中银鹏公司的法定代表人，持有中银鹏公司98%的股份。（四）关于涉案物业的现状互为公司主张涉案物业由其控制使用，实际使用人分别是第三人保安公司石岩分公司、平安达公司和优速公司，互为公司将涉案房屋1层B区转租给廖某锋，但实际使用是平安达公司，A区是优速公司，第五层是互为公司作为宿舍使用，其他部分实际使用人是上述三家公司，二楼以上是宿舍，第六层有一半是空置。上述三家公司与互为公司之间没有签署租赁合同，但因为与互为公司有合作项目，互为公司将涉案物业作为配套的宿舍提供其使用。另，互为公司于庭审中确认廖某锋是第三人平安达公司的法定代表人。陆玉香主张其于2018年3月份查看涉案房屋时，一楼是平安达公司与优速公司办公所用，二楼、三楼部分房间是优速公司的宿舍，其他都是空置的。五楼有一间房摆了办公桌，但平时基本上没有人在办公，四楼及六楼为空置；其于2019年1月4日再次查看时，涉案房产除一楼由平安达公司使用外，其余第三人均已搬离。第三人保安公司确认其自2018年4月15日起，租赁位于深圳市宝安区XX宿舍1栋的六层，合计12间宿舍，每月租金合计为9600元/月，保安公司已于2018年12月7日前后搬离了该宿舍楼。一审法院认为，本案为物权保护纠纷，本案的争议焦点在于互为公司占有涉案房产是否具备合法有效依据。本案中，涉案房产系因金融联公司实现其对中银鹏公司享有的抵押权而进行司法拍卖，陆玉香通过司法拍卖购得涉案房产，陆玉香有权行使其作为房产所有权人的权利。互为公司主张其承继了法定代表人朱某涛与中银鹏公司签署的《租赁合同书》的权利义务，租赁关系的形成时间早于金融联公司就涉案房产设定抵押的时间并尚在租期之内，陆玉香在竞买前亦知悉该租约，故陆玉香的物权不得对抗互为公司享有的租赁使用权。对此，一审法院分析如下：关于中银鹏公司与朱某涛签署的《租赁合同书》。首先，朱某涛于2011年4月8日与中银鹏公司签署《租赁合同书》承租涉案厂房时，互为公司尚未成立。互为公司虽主张朱某涛签署合同之后已支付了一个月租金及租赁押金，但仅提交了两份收据复印件，而无其他证据可予佐证。其次，互为公司主张朱某涛与中银鹏公司于2011年4月8日签署《租赁合同书》，系作为互为公司发起人所签，该合同的权利义务应当由成立后的互为公司承继，但未提交证据证明朱某涛的发起人身份，且陆玉香于一审庭审中主张朱某涛个人开办的企业至少有（深圳天源汇盛投资集团有限公司、深圳市天源汇网络有限公司、深圳市天源隆商贸有限公司）三家，而互为公司对该主张未持异议；再次，互为公司主张中银鹏公司于签署合同后即交付了房屋，互为公司将涉案房产一楼用作仓库使用，但未提交证据予以证明。因此，无证据证明朱某涛与中银鹏公司就涉案房产存在真实履行的租赁合同关系。关于互为公司与中银鹏公司签署的《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。互为公司主张各方已签署《租赁合同补充协议》，约定由互为公司承继朱某涛在《租赁合同书》中的权利义务，互为公司已按双方签署的《房屋租赁合同补充协议》之约定向中银鹏公司付清了租赁期间的全部租金，即于2014年7月3日委托郑某卿向杨某汇款300万元，租赁合同已经全面、真实地履行。经查，第一，互为公司与中银鹏公司约定的租赁期限为2014年7月3日至2029年7月2日止，约定的租赁物业面积为3015.40平方米，互为公司以300万元的价格一次性付清15年的租金，平均租金约5.50元/平方米?月，明显低于朱某涛与中银鹏公司签署的租赁合同中约定的8元/平方米?月的租金标准及政府指导租金标准，更有违长期租赁合同中租金逐年递增的通常约定。第二，互为公司主张其系通过员工郑某卿的账户，向指定的案外人杨某账户支付了上述300万元租金，但从互为公司提交的证据表明，郑某卿在向杨某支转账300万元之前，收到了杨某向其支付的10万元，而互为公司对此未作合理说明，至少表明郑某卿与杨某之间存在其他经济往来。第三，在由朱某涛曾任总经理的深圳天源互为供应链有限公司提起的另案诉讼中，深圳天源互为供应链有限公司主张上述300万元为其向龙某生购买一处工业厂房而支付的转让款，并提交了相应证据证明，深圳天源互为供应链有限公司及龙某生在另案中均确认该300万元不涉及双方的其他经济纠纷。互为公司与深圳天源互为供应链有限公司对同一笔款项在两案中提出不同主张，明显相互矛盾。第四，互为公司主张中银鹏公司与朱某涛签署租赁合同后即交付了涉案物业，由于没有通水电、无法正常使用，只有一楼一直由互为公司作为仓储使用，但互为公司未提交证据证明房屋于何时交付，亦无证据证明朱某涛或互为公司已实际使用房屋。而评估公司在执行案件中于2015年3月12日、2016年9月26日出具的两次房产评估报告显示涉案房产现状描述均为“空置”，亦与互为公司的主张不符。可见，在朱某涛与中银鹏公司就涉案房产并不存在真实履行的《租赁合同书》，且涉案房产已设定抵押的情况下，互为公司仍于2014年7月3日与中银鹏公司签订长达15年且一次性支付租金的租赁合同，明显不符合一般经济规律及交易习惯，互为公司未提交真实、有效的证据证明其已付清租金或在本案诉讼前已实际使用涉案房产。综合前述关于涉案房产并未于本案诉讼前实际交付朱某涛或互为公司、租金亦未实际支付的事实，一审法院认为，朱某涛、互为公司与中银鹏公司签署的有关变更承租人的《租赁合同补充协议》以及互为公司与中银鹏公司签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均明显存在恶意串通损害租赁房产抵押权人及买受人利益的情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，该两份合同均应为无效，依法不能对涉案房产受让人即陆玉香产生约束力。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。陆玉香诉请互为公司立即搬离涉案房产，于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费。广东省东莞市中级人民法院于2017年10月12日作出（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》,裁定涉案房产自该裁定送达之日起归陆玉香所有，陆玉香确认上述裁定于2017年10月25日向其送达，互为公司无正当理由占用涉案房产，应当向陆玉香支付自2017年10月25日起至其返还之日止的占有使用费。关于占有使用费的计算标准。陆玉香主张按照20元/平方米?月的标准计算系以其单方委托评估机构作出的《房地产估价报告》为依据，互为公司对此不予认可。由于2018年未公布政府指导租金，一审法院酌情依照2017年政府指导租金标准判令互为公司支付房屋占有使用费，即一楼为11元/月?平方米，二楼以上为9元/月?平方米，每月占有使用费为：11元/月?平方米×一层面积414.40平方米+9元/月?平方米×二至六层面积2600.80平方米，合计为27965.60元/月。综上，互为公司应按27965.60元/月的标准向陆玉香支付自2017年10月25日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。对于陆玉香诉讼请求超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、互为公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区XX宿舍一栋一层至六层房产返还陆玉香；二、互为公司于判决发生法律效力之日起十日内向陆玉香支付房屋占有使用费（按27965.60元/月的标准，自2017年10月25日起计至互为公司实际返还房屋之日止）；三、驳回陆玉香的其他诉讼请求。案件受理费1959元，由互为公司承担。案件受理费陆玉香已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陆玉香依据其对涉案房产的所有权，要求互为公司搬离涉案房产并赔偿占用房产期间的损失，故本案为所有权纠纷。互为公司对其占有控制涉案房产的事实予以确认，但其主张系基于与原所有权人中银鹏公司在先签订的房屋租赁合同占用涉案房产且已支付全部租金，故其有权继续使用涉案房产且无需向陆玉香支付占有使用费。陆玉香是因抵押权人实现抵押权而竞得涉案房产，故本案争议的焦点在于：互为公司与原所有权人是否在涉案房产抵押权设立（即2012年2月7日）之前即已建立真实有效的房屋租赁关系，且现已付清全部租金。互为公司主张其与中银鹏公司之间存在房屋租赁合同关系，但在本案并未能提交任何客观证据证明合同的签订及履行。首先，关于租赁合同中付款义务的履行。中银鹏公司与朱某涛签订的落款日期为2011年4月8日的《租赁合同书》约定租赁押金48246.40元，互为公司仅提供了收据复印件，没有其他证据佐证。互为公司主张合同签订后，中银鹏公司即将房产交付其使用，但并无证据证明其已交纳2014年7月3日之前的租金。互为公司称因双方协商由其对房产进行装修并解决水电开通问题，故相关费用抵扣租金，其无需支付此前租金。但互为公司亦未提交证据证明是系其开通涉案房产的水电、进行装修且支付了相关费用。对于2014年7月4日之后的租金，互为公司主张已通过其员工郑某卿的账户向中银鹏公司员工杨某的账户，按照补充协议约定一次性转账300万元付清。但对于同一笔转账，在另案（2018）粤0306民初21801号中，本案朱某涛作为深圳天源互为供应链有限公司的代表与龙某生签署该案所涉《工业厂房转让协议》，深圳天源互为供应链有限公司与龙某生均确认该笔300万元转账系支付给龙某生的厂房转让款。龙某生在该案交易发生之时，是中银鹏公司法定代表人，持有中银鹏公司98%股份。本案房屋租赁合同的双方同为朱某涛及龙某生所控制的公司，互为公司明知前款为厂房转让款却在本案主张为房租，中银鹏公司明知前款为厂房转让款，却配合互为公司出具房租已付清的证明，由此，该转账记录非但不能证明互为公司支付了租金，相反，从租赁合同双方对于该项显与本案事实不符之证据的一致确认可以看出，互为公司与中银鹏公司对于本案证据的提供存在串通伪造的意思联络。其次，关于房产的交付及占用。根据查明的事实，涉案房产至2014年7月3日仍未通水电，并无正常使用的条件。互为公司在此情况下租赁涉案房产，且始终坚持租赁涉案房产，不合常理。互为公司称自2011年4月8日开始占有使用涉案房产，但并未举证证明其占有使用涉案房产的情况。相反，国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2015年3月12日、2016年9月26日两次出具的涉案房产《房地产估计报告》，均载明涉案房产在评估时点为空置。结合前述，本案并无证据证明互为公司实际履行了涉案自2011年4月8日起的租赁合同。其所能提交的证据均产生于其与中银鹏公司之间，而从前述付款证据的提供情况看，该两方明显存在恶意串通虚构事实的行为，故仅涉及该两方所出具的证据内容，并不足为信。一审认定互为公司与中银鹏公司所签涉案房屋租赁合同系恶意串通损害抵押权人及买受人的无效合同，事实和法律依据充分，本院予以确认。互为公司无合法依据占有使用涉案房产，一审判令互为公司返还房产，并支付自陆玉香受让涉案房产起的占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，互为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3918元，由深圳互为物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。