江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9435号上诉人（原审原告）：陆士林，男，1951年10月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：唐建东，江苏广浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平安普惠融资担保有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市前进西路296号中茵世贸广场写字楼902、903室。负责人：沈晔，该单位总经理。委托诉讼代理人：李志敏，北京市世纪（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，北京市世纪（上海）律师事务所律师。原审第三人：太仓金贝服饰有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇时思时兴路。法定代表人：万成继。上诉人陆士林与被上诉人平安普惠融资担保有限公司昆山分公司（以下简称平安普惠公司）及原审第三人太仓金贝服饰有限公司（以下简称金贝公司）执行异议之诉一案，不服昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初10563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆士林上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陆士林的诉讼请求。事实与理由：陆士林与原审第三人金贝公司于2012年7月14日签《房屋买卖合同》约定了陆士林以160万元的价格购买金贝公司名下坐落于太仓市的房屋，陆士林于2012年7月16日按约支付购房款160万元。同时取得房屋，后陆士林将该房屋出租经营，因房屋的第三层没有相应产权证，故双方未办理产权过户。2014年9月15日，陆士林又与金贝公司签订协议，约定陆士林以230万元价格受让太仓金贝公司剩余的房产及土地使用权；陆士林先行支付了130万元，余款办理过户时支付。后陆士林与2014年9月16日支付转让款130万元，并同时接收了上述标的物。同年11月19日又以借款名义提前支付购房款30万元给金贝公司。陆士林接受涉案房产之后，将原有的二层厂房出租给刘家涛开办快餐公司；另注册成立帝润电子（苏州）有限公司；并根据经营需要于2017年对部分房屋进行了改造，又新建2000多平方米的厂房、石驳岸，为此支出400余万元。一审法院查明，1.涉案房屋（权证号：06××28）登记时间为2011年11月22日，所有权人金贝公司，该房产于2013年4月10日登记设立抵押权，抵押权人为平安普惠公司前身富登投资信用担保有限公司昆山分公司，同时该房产被多家法院查封，最早时间为2013年11月29日。2.涉案房屋（权证18××28）登记所有权人金贝公司，该房产于2013年4月10日登记设立抵押权，抵押权人为富登投资信用担保有限公司昆山分公司，同时该房产被多家法院查封，最早时间为2013年11月29日。3.涉案土地（权证50××70）登记所有权人金贝公司，该房产与2013年4月10日登记设立抵押权，抵押权人为富登投资信用担保有限公司昆山分公司，2016年8月9日被一审法院查封。一审法院以《物权法》第二百条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，驳回原审原告要求停止对无证房屋新建房屋设施的拍卖的诉请。陆士林认为：1.陆士林已于2012年7月14日购买所得部分房屋，平安普惠公司与金贝公司关于土地设立抵押登记的时间为2013年4月10日，陆士林交易在先，该部分房产不属于物权法所规定的“新增建筑物”；2.物权法第二百条规定的“新增建筑物”系指抵押人或债务人名下财产，而本案涉及无证房产、新建厂房设施均为与一审法院执行案件无利害关系的第三方即本案陆士林出资购买或建造，依物权法规定，上述房屋、设施应为上诉人陆士林所有。因此法院物权执行该部分财产。平安普惠公司答辩称：1.案涉位于太仓市工业用地（权证号：太国用第50××70的国有土地使用权）及太仓市房产（权证号06××28）享有抵押权，无论陆士林的交易是否真实，均不能对抗登记的抵押权。2.关于陆士林主张的无证房屋、新建房屋，如该房屋在抵押之前已经形成，则依据物权法第一百八十二条规定，无证房屋、新建房屋随土地办理抵押登记一并抵押；如无证房屋、新建房屋在抵押登记之后，依据物权法第二百条，也应当与土地使用权一并处置。3.陆士林主张案涉房地产归其所有不能成立。陆士林向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对坐落于太仓市土地【权证号太国用（2011）第50××70的国有土地使用权】及地上建筑物【包括太仓市房产（权证号06××28）及其他无证房屋、新建房屋】的执行拍卖；2.确认太国用（2011）第50××70的土地及地上建筑物归陆士林所有；3、诉讼费用由平安普惠公司承担。一审法院经审理查明：坐落于江苏省太仓市（权证号太国用第50××70的国有土地使用权）工业用地，面积4649平方米，使用权类型为出让，土地使用权人为第三人金贝公司，终止日期为2051年11月27日。该土地使用权上设有抵押权，抵押登记日期为2013年3月27日，抵押权人为富登投资信用担保有限公司昆山分公司（以下简称富登公司），抵押面积为4649平方米，抵押贷款117万元，抵押期限2013年3月27日至2014年3月26日，他项权利证编号为太他项（2013）第0487号。2017年5月26日查询《房屋权属登记信息查询结果》载明，一审法院于2016年8月9日查封，查封期限自2016年8月8日到2019年8月7日。坐落于江苏省太仓市房产（权证号06××28），建筑面积为1538.56平方米，登记时间为2011年11月22日，房屋所有权人为第三人金贝公司。该房屋所有权上设有抵押权，抵押登记日期为2013年4月10日，抵押期限为2013年3月27日至2014年3月26日，抵押权人为富登公司，抵押债权数额为2183217元，抵押面积为1538.56平方米。2017年5月26日查询《房屋权属登记信息查询结果》载明，苏州工业园区人民法院于2013年11月29日、2015年11月30日设定查封，苏州市姑苏区人民法院于2014年2月27日、2月28日设定查封，本院于2014年9月4日、2016年9月2日设定查封。坐落于江苏省太仓市1幢房产（权证号18××28），登记所有权人为第三人金贝公司，建筑面积为1221.88平方米，上设有抵押权，抵押权人为富登公司，抵押登记时间为2013年4月10日，期限为2013年3月27日至2014年3月26日，抵押债权数额为1460147元。2017年5月26日查询《房屋权属登记信息查询结果》载明，苏州工业园区人民法院于2013年11月29日、2015年11月30日设定查封，苏州市姑苏区人民法院于2014年2月28日设定查封，本院于2014年9月4日设定查封。2012年7月18日，陆士林与第三人金贝公司签订《房屋买卖合同》，约定：一、出售房屋系金贝公司企业产权[房产证号（太房权证浮桥字第××号，土地使用证号太国用（2007）第50900923号]，房屋坐落于太仓市，房屋编号为2-3-4-5-6号，建筑面积为733.824平方米。二、房屋价款及付款。双方同意上述房屋出让单价为每平方米2181元，陆士林在签订合同时一次性付给金贝公司，房屋总价为160万元。三、本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，金贝公司须无条件协助陆士林办理房屋产权过户手续，过理过户手续发生的一切税费由陆士林承担。陆士林在合同上签字，第三人金贝公司在合同上盖章，龚建平在合同上以第三人金贝公司委托人签字。2012年7月16日，陆士林通过银行转账支付龚建平160万元，龚建平向第三人金贝公司支付现金100万元。金贝公司出具收据，内容为交款单位陆士林，收款方式现款，金额10万元，收款事由房款。2014年9月15日，陆士林与第三人法定代表人万继成签订《厂房转让协议》，约定：万继成将位于时思镇的厂房转让给陆士林，价格为230万元。万继成承诺于2015年4月1日前将银行贷款280万元还清，并将公司交付给陆士林，保证该资产无任何债务纠纷。陆士林于协议签订次日付款130万元，余款待厂房过户完成后一次性付清。2014年9月16日，陆士林向严洁（万继成妻子）账户转账130万元，同日，万继成向陆士林书写收条，内容为：今收到陆士林130万元整，特立此据。陆士林于2014年11月19日向陈洪霞转账30万元，陆士林陈述陈洪霞是第三人金贝公司的员工。2014年11月19日,万继成向原告陆士林出具借条，内容为：今借陆士林30万元整，特立此据。另查明，富登公司于2014年4月23日诉昆山万茂电子有限公司（以下简称万茂公司）、万成继、严洁、金贝公司、江阴市简智电子科技有限公司（以下简称简智公司）、刘圣西、嘉善恒茂电子材料贸易有限公司（以下简称恒茂公司）追偿权纠纷一案，本院于2014年6月18日作出（2014）昆民商0941号民事调解书，确认达成如下协议：一、万茂公司于2014年7月5日前返还富登公司代偿款7816164.6元，支付逾期付款利息（以7816164.6元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍，自2014年3月25日起算至调解协议确定的履行日止）。二、万成继、严洁、金贝公司、简智公司、刘圣西、恒茂公司对万茂公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、万茂公司不履行上述债务的，富登公司有权就金贝公司抵押的下列财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿：1.坐落于太仓市权证号太国用（2011）第50××70的国有土地使用权；2.坐落于太仓市权证号1600009828的房产；3.坐落于太仓市1幢权证号18××28的房产。担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。富登公司于2015年9月24日变更为被告平安普惠公司。因被执行人未按照生效法律文书履行义务，平安普惠公司作为申请人向本院申请强制执行。后经申请平安普惠公司同意该案终结执行，后本院恢复执行，案号为（2017）苏0583执恢114号。在执行过程中，本院依法委托江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司对相关财产进行评估，该公司出具江苏君盛房评（2016）第0629010号房地产司法鉴定估价报告，评估价值为6223207元，其中坐落于太仓市[权证号太国用（2011）第50××70]的国有土地使用权价值1677638元；坐落于太仓市（权证号06××28）的房产价值2246313元：坐落于太仓市1幢（权证号18××28）的房产价值为1531150元，无证建筑物总面积1097.15平米价值768106元，一审法院作出裁定，拍卖上述财产以清偿债务并现场张贴公告。后陆士林向本院提出异议申请。一审法院经审查于2018年4月17日作出（2018）苏0583执异20号执行裁定书，认为不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中坐落于太仓市[权证号太国用（2011）第50××70的国有土地使用权]，坐落于太仓市房产（权证号06××28）坐落于太仓市1幢房产（权证号18××28）房产所有权人及土地使用权人均为被执行人金贝公司，且被执行人金贝公司已将该土地使用权抵押给申请执行人平安普惠公司（原名为富登投资信用担保有限公司昆山分公司）。通过诉讼，一审法院（2014）昆商初字第0931号民事调解书已确定申请执行人平安普惠公司依法享有对抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权。本院按照申请执行人平安普惠公司的申请评估、拍卖抵押物以清偿债务，符合法律规定。对于涉案房产、土地上的新建部分，陆士林仅提供土建报价单、协议、营业执照及照片，无法证明其主张，并未按照法律规定提供土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。综上，陆士林提出要求中止对涉案房产、土地及地上无产权证建筑物的执行之申请，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条的规定，于2018年4月17日作出裁定：驳回陆士林的执行异议申请。陆士林不服该裁定，遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院再查明，陆士林与刘家涛于2016年2月18日签订《厂房租赁合同》，约定陆士林将太仓市浮桥镇金浪时思管理区朝阳路（时思鹿新村6组）厂房租赁给刘家涛使用，主楼面积1221.88平方米，食堂96.36平方米，租赁期间自2016年2月18日至2021年3月18日。陆士林与陈燕于2015年8月27日签订《房屋租赁合同》，约定陆士林将太仓市朝阳路2号-6号房屋租赁给陈燕，租赁期限从2015年8月27日至2020年10月28日。一审法院认为，陆士林提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系陆士林在平安普惠公司与第三人金贝公司追偿权纠纷一案生效调解书执行中，对执行标的（涉案房屋、土地）提起的执行异议之诉，因此陆士林是否对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利是本案争议的焦点。第三人金贝公司系依法登记的执行标的工业用地使用权人和房屋所有权人。陆士林虽然与第三人金贝公司签订《房屋买卖合同》和《厂房转让协议》，但未依法办理登记手续。平安普惠公司系执行标的抵押权人，对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，陆士林作为该案案外人提出排除执行异议，依法不予支持。故对于陆士林请求停止对执行标的拍卖的诉请，本院不予支持。关于陆士林要求对执行标的上其他无证房屋、新建房屋停止拍卖的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”，第三人金贝公司不能履行生效法律文书，平安普惠公司是执行标的抵押权人在实现抵押权申请执行时，应当将新增建筑物与土地使用权一并处分，故对于陆士林的该项诉请，本院依法不予支持。关于陆士林要求确认太国用（2011）第50××70的土地及地上建筑物归陆士林所有的诉讼请求。执行标的均依法登记在第三人金贝公司名下，且均抵押给平安普惠公司，且在陆士林提出执行异议之前均经被多次查封，陆士林要求确认涉案土地及房屋为其所有缺少法律依据且该项诉请不是执行异议之诉审理的范围，故本院对此项诉请亦不予支持。第三人金贝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃诉讼抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条、第二百条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决：驳回陆士林全部诉讼请求。二审查明，陆士林与第三人金贝公司约定出售房屋系金贝公司企业产权并签订《房屋买卖合同》，签订时间为2012年7月18日。另，陆士林通过银行转账支付龚建平160万元，龚建平向第三人金贝公司支付现金100万元，金贝公司出具收据载明金额100万元。本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。另，一审法院执行中对案涉坐落于太仓市的房地产进行了评估，包括国有土地使用权【权证号太国用（2011）第50××70】及该国有土地使用权上的建筑，其中建筑包括：1.有证建筑（1）编号1：坐落于厂房（权证号18××28）（2）编号2：坐落于非居住用房（权证号06××28）2.无证建筑（1）编号3：编号2非居住用房的第三层（2）编号4：仓库（3）编号5：仓库（4）编号6：仓库（5）编号7：电梯间（6）编号8：门卫（7）编号9：仓库（8）编号10：食堂陆士林陈述称，上述评估报告形成在2016年，目前已经有部分无证建筑被拆掉又修了新的钢结构建筑。其中：1、权证号18××28的有证建筑目前还在，只做了部分改动。2、权证号06××28的有证建筑包括两层，上面另盖有无证建筑一层，该部分无证建筑系2012年之前由金贝公司修建，即评估报告中的“编号3”。该建筑有证部分的一半在2012年7月18日即分割销售给陆士林（约470平方米）。2012年7月18日，陆士林与第三人金贝公司签订《房屋买卖合同》约定的房屋编号为2-3-4-5-6号的房产，其中包含了三楼无证建筑的三分之一（约263平方米）及该有证建筑的一半（约470平方米），合计733平方米。3、编号4-10的仓库、电梯间、食堂现在大部分已经不存在，取而代之的是2000平方米的钢结构厂房，该部分建筑系陆士林在2015年1月至2018年初，委托太仓市浮桥建筑公司修建。签订合同后未办理过户的主要原因系法律意识淡薄，被金贝公司欺骗。一审法院对金贝公司法定代表人万成继做的调查笔录中，万成继称编号4-10的仓库、电梯间、食堂现在大部分已经不存在，在评估之后，陆士林进行了拆除并建了新的厂房。本案二审争议焦点在，陆士林主张对案涉国有土地、有证房屋、无证房屋、新建房屋是否享有所有权，能否对抗执行？陆士林提起执行异议之诉请求法院停止执行并确认标的包括以下内容：1.坐落于太仓市土地【权证号太国用（2011）第50××70的国有土地使用权】。2.该国有土地上的有证建筑（权证号06××28）约470平方。3.该国有土地上的有证建筑（权证号18××28）。4.该土地上的无证房屋【包括权证号06××28非居住用房上加建的三楼无证建筑的三分之一约263平方米及其他仓库、电梯间等】、新建房（2000平方米的钢结构厂房）。对此，本院认为：首先，针对2012年7月18日《房屋买卖合同》项下的国有土地使用权、约470平方米有证建筑（权证号06××28）及加建第三层263平方米无证建筑。《房屋买卖合同》明确“合同签订时，陆士林与金贝公司双方都不具备过户条件，因此，双方另约定等过户条件成熟时，再办理过户手续”，且陆士林所主张购买的470平方米厂房系评估报告“编号2”非居住用房中的一部分，签订《房屋买卖合同》时未进行房屋的分割及办证。此后，针对国有土地使用权及相应的有证房产，平安普惠公司于2013年4月10日设置抵押权。陆士林在明知无法办理上述国有土地使用权及非居住用房的过户手续，对案涉房地产未办理过户存在过错，案涉有证的房产土地仍登记在金贝公司名下，陆士林对其仅享有债权请求权，不享有物权，该债权请求权无法对抗已经合法登记的抵押权，其要求法院停止执行的主张亦不能成立。针对无证房屋263平方米，该无证居住用房系在有证建筑（权证号06××28）上加建而来，未办理相关产证。此后，案涉有证建筑（权证号06××28）及对应土地办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，陆士林主张对该263平方米无证建筑享有所有权并要求停止执行，不能成立。其次，针对2014年9月15日《厂房转让协议》项下的有证建筑（权证号18××28）、无证建筑（其他仓库、电梯间）等。本院认为，该《厂房转让协议》并未明确转让的具体标的、坐落、对应价格，且签订该合同时，案涉仓库、电梯间等无证建筑所对应的国有土地已经办理了抵押，无法办理过户手续，案涉有证建筑（权证号18××28）亦办理了抵押手续，在抵押权未涤除之前亦无法办理过户手续，对此，陆士林存在过错，其主张对仓库、电梯间等无证建筑以及有证建筑（权证号18××28）享有所有权不能成立，其要求法院停止执行的主张无事实依据。最后，针对新建房（2000平方米的钢结构厂房），《中华人民共和国物权法》第二百条的规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”。因此，即便陆士林所称的2000平方米的钢结构厂房系陆士林加建，由于其对应的建设用地使用权已办理抵押，陆士林亦无法基于此主张一审法院停止执行。由于该新建房属于无证建筑，对应的土地使用权人仍为金贝公司，其请求法院直接对该房屋确权的主张亦不能成立。综上，陆士林的上诉请求均不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6380元，由上诉人陆士林负担。本判决为终审判决。审 判 长 柏宏忠审 判 员 丁 兵审 判 员 朱婉清二〇一九年十二月三十日法官助理 刘 钰书 记 员 荣 莉