贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13306号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，系该公司总经理， 委托诉讼代理人：刘政（特别授权代理），系该公司项目经理，男，汉族，1980年7月5日出生，住贵州省毕节市。 被告：陈琼，女，汉族，1977年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄琪琳（特别授权代理），男，汉族，1976年5月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称碧阳物业公司）与被告陈琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人刘政、被告陈琼及委托诉讼代理人黄琪琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告从2016年7月1日至2019年10月31日（共40个月）物业服务费5,948.00元（住房建筑面积123.93平方米×1.2元/月×40个月=5,948.00元）；2、判令被告按照银行基准贷款一年最低利率（4.35%）的1.3倍赔付违约金5949×4.35%×1.3=1,009.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告物业服务管理的盛世华都1号楼20-1的业主，被告在接收物业时毕节市物业管理有限责任公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/平方米/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了一系列的物业服务管理工作，在原告提供物业服务的同时，被告从2016年7月1日起一直未交物业服务费。经原告工作人员多次催促未果。根据《2018年贵州省物业管理条例》第六十七条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费，物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。 被告陈琼辩称：一、原告以欺骗手段骗取业主信任，让被告等广大业主与其签订应由原告和房开签订的《前期物业管理合同》，并以欺骗手段骗取了被告一年的物业管理费用，本人保留起诉追究原告的相关责任，追偿经济损失的权利：1：本人在购房时与房开签订的盛世华都商品房买卖合同第二十三条前期物业管理明确约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为毕节家兴物业管理有限公司”，但在交付时，原告并未提交有效的证明文件、招投标文件、变更前期物业管理人的文件，以欺骗手段让被告等对此方面知识非常欠缺的业主糊里糊涂的签订了所谓的《前期物业管理合同》，欺骗被告缴纳一年的物业管理费用；2、在原告和被告签订所谓《前期物业管理合同》时，原告以欺骗手段将约定好第一年物业管理费用的合同拿走，故意留一份空白合同给被告，就是为今后的无耻耍赖作准备；3、原告与被告签订合同时，其与房开连合法合规的《前期物业管理合同》都还没有签订，原告2015年8月向被告收取物业服务费的依据和理由是什么；4、假定原告和被告签订的《前期物业管理合同》有效，合同约定：第二年的物业管理服务费根据市场变化由双方另行约定，原告至今未和被告协商过；5、假定原告和房开在2015年12月30日签订的《盛世华都前期物业管理合同》有效，该合同约定：甲方（兴业房开）选聘乙方（碧阳物业）对盛世华都一期提供物业管理服务，服务内容包括：物业公共部位和公共设施设备的维护、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理、收费标准：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米等，物业服务费最终以备案为准，那么，物业服务费的最终备案标准是什么；二、原告从未公示专项维修基金等费用及业主共有产权部分及公共区域的经济收益情况；三、原告提供的物业服务非常之差，小区脏乱差出名，电梯里经常见到垃圾、大小便，安保不到位，保安如同虚设，对小区进出人员不过问、不登记、门禁从未使用，楼层未有监控设备，导致业主被盗时有发生，被告家里曾被盗近20000元的财物，去找物业，物业回答不关他们的事。物业只负责公共部位，这样的物业服务企业从何收取物业管理服务费。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月300日，原告（乙方）与毕节兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“盛世华都”一期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定：物业名称：“盛世华都”一期，建筑面积：约14万平方米，服务费用：包干制，具体收费标准：多层住宅1.20元/平方米/月；高层住宅（原告庭审中表示指商业用房）：2.30元/平方米/月。物业服务费用采取预收制，周期为一年交纳一次，业主或物业使用人应在费用到期后的前10天履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之五的标准向乙方支付违约金，毕节本合同期限至2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。此外，合同对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等内容作了相应的约定。此外，在2015年8月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《“盛世华都”物业项目物业服务合同》，双方对物业名称、权利义务、服务内容、服务质量、服务费用、维修基金的管理与使用、标志与广告牌设置、其他事项、违约责任等进行约定。合同签订后，原告便入驻该小区从事该小区的物业服务至今。被告陈琼购买“盛世华都”房号为1-20-1号房屋，建筑面积123.93平方米，是该小区业主，其入住后，从2016年7月1日起至2019年10月31日的期间的物业服务费未交纳。经原告催收，被告以小区服务差、自己被盗物业不管等为由支付。原告在管理过程中对秩序巡逻签到、小区电梯、水泵设施、监控、管道、垃圾处理、绿化等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的书面通知，要求被告交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，管理不充分，如值班、卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。且双方因被告向原告反映其被盗而发生分歧、争吵等事实。 上述事实，有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、原告与兴业房开签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》、原告与被告签订的《“盛世华都”物业项目物业服务合同》、业主接房通知书、入户通知书、业主档案、各项服务照片、催缴记录、来人来访登记表、保安巡逻签到表、电梯巡查记录表、交接班记录表、监控室值班记录表、电梯日常检察记录表、保安值班记录表、查岗巡察表、电梯综合巡查记录表、水泵房巡查记录表、工程部每日巡察表、消防每日巡查记录表、水泵房设施设备运行记录表、环境卫生日常巡查记录表、电梯定期检验报告；被告所举证据：商品房买卖合同、物业服务合同、被盗报案证明、物业服务差的照片12张、影像资料（光盘）等证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原告与毕节兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行义务，被告作为涉案小区的业主，该合同虽不是原告与被告签订，但在涉案小区未成立业主委员会前，该物业服务合同未被终止前，被告应按该合同的约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2016年7月1日至2019年10月31日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2016年7月1日至2019年10月31日期间(共40个月)的物业费为5,948.64元（1.20元×123.93×40=5,948.64元）。对被告以原告服务差的抗辩理由，其提供了照片为证，该照片能证实涉案小区确实存在垃圾未清理完毕现象，有广告张贴的事实存在，但仅仅以此为由拒绝交纳物业费的理由不充分，但可考虑对原告物业服务收费分担部分责任。因此，原告虽履行了主要责任，但鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即5,948.64元×80%=4,758.91元，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告主张的违约金，因原、被告双方均未完全按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。故原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对被告以原告欺骗的手段签订合同的抗辩意见，其未提供证据加以证明，本院不予以认定；对被告以自己被盗为由认为原告有责任，而不应交纳物业服务费的抗辩理由，因双方签订的合同未有此约定，且被告不能举证证明其被盗与物业管理服务之间存在法律利害关系。因此，对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对原告主张其在家居住时间少，未享受到服务的抗辩理由，本院不予以支持；对被告以原告公布维修基金和财务收支情况为由不支付物业服务的抗辩理由，本院也不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市碧阳物业管理有限公司交纳2016年7月1日至2019年10月31日期间（共40个月）的物业管理服务费4,758.91元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告陈琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十二日 书记员 张朕一