江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3439号原告：李慧，女，1987年4月2日出生，居民身份证号码汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。原告：钱永春，男，1986年2月26日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。被告：闫丽琴，女，1990年1月20日出生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：黄鑫春，男，1963年2月18日出生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：凌建良，男，1963年6月27日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告李慧、钱永春与被告闫丽琴、黄鑫春、凌建良排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员杨晓敏适用简易程序独任审理，后经批准于2019年9月10日转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李慧、钱永春的委托代理人徐涛、被告闫丽琴、黄鑫春（参加第一次庭审）及其共同的委托诉讼代理人高渭清、被告凌建良（参加第一次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李慧、钱永春向本院提出诉讼请求：1、判令被告闫丽琴立即从无锡市斗山花苑39-201的房屋搬离，被告黄鑫春、凌建良予以协助。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：钱永春与凌建良签订房屋买卖合同，约定凌建良将坐落于无锡市斗山花苑39号201室的房屋以47万元的价格出卖给钱永春。合同签订后，其已支付了27万元房款，房屋所有权登记至其名下。后其得知凌建良一房二卖，不敢再付余款。现闫丽琴居住在该房屋中，故其诉至法院。被告闫丽琴辩称，其在2010年7月25日和黄鑫春签订房屋买卖合同，交了房款27万元，全额付清，后来就住到房子里了，其没有过错，原告诉请是不妥当的，虽然原告拿到房产证，据凌建良反映，过户时他没有签名，凌建良没有真的要把房子过户给原告，房产管理部分有问题。我方不同意搬离房屋。钱永春在2018年8月去过其家里，说凌建良说房子是毛坯，怎么装修了，其告知钱永春房子是自己买的，买了十年了，所以钱永春是知晓房子已经卖了，原告与凌建良串通，是损害第三人利益的，该行为应为无效。被告黄鑫春辩称，其与凌建良于2010年7月12日签订调解协议，约定房子抵押给其，第三条明确写明房产证因政策问题不能办理，意思是实际上不是抵押是房屋买卖，由于凌建良没有钱把房屋抵押给其，是以物抵债，就是把房子卖给其，凌建良也同意该房子给黄鑫春。房产证办下来后凌建良就去找被告把房子过户给被告，说明凌建良的确要把房子卖给被告，要求驳回原告诉请。被告凌建良辩称，其和钱永春通过中介介绍签订买卖合同，钱永春转卖给李慧，合同上的钱还没付。2010年左右其做工程问黄鑫春借了22万元，把房子抵给黄鑫春，在村委写了书面的手续，黄鑫春把房子给了闫丽琴，具体其不清楚。2018年8月23日房产证办下来，我去房子里敲门想找黄鑫春，发现闫丽琴住在里面，我就叫闫丽琴通知黄鑫春，想过户给黄鑫春，后来闫丽琴父亲过几天跟我碰头，过户的事情没谈拢，我就想把房子卖了把钱还给黄鑫春，就找中介和钱永春签订了买卖合同。在中介的安排下办了公证手续，然后钱永春就去办了过户。经审理查明：2010年7月12日，凌建良与黄鑫春在无锡市锡山区人民调解委员会的见证下签订“调解协议”一份，载明因凌建良于2008年5月16日向黄鑫春借款22万元，凌建良无力偿还，故将斗山花苑39号201室房屋抵押给黄鑫春，因房产证暂无法办理，待可办理时由凌建良协助黄鑫春办理。2010年7月25日，黄鑫春与闫丽琴签订“房屋买卖合同”一份，约定将斗山花苑39号201室房屋作价27万元出卖给闫丽琴，同时约定了违约责任等。黄鑫春将该房屋所涉拆迁安置表一并交付闫丽琴。闫丽琴及其家人在该房屋中居住至今。2015年10月18日，黄鑫春出具收条一份，载明：“今收到闫丽琴购买锡北镇斗山花苑39号201室的房屋126平方米和车库26平方米总价贰拾柒万元（270000）全额收到，今后该房屋不管有什么经济纠纷与闫丽琴无关，有本人负责。”2018年8月26日，凌建良与钱永春签订房屋买卖合同一份，载明由凌建良将斗山花苑39号201室房屋作价47万元出卖给钱永春，约定定金2万元，公证当天支付20万元整，2018年9月1日支付10万元，2018年9月15日交钥匙时支付14万元整，余款1万元作为水电押金于2018年10月15日结清等。协议签订当日，钱永春即通过中介机构工作人员支付2万元。2018年8月27日，钱永春向凌建良转账支付20万元。同日，凌建良向钱永春出具22万元收条。李慧与钱永春系夫妻关系，斗山花苑39号201室房屋自2018年9月5日起登记在李慧名下。2018年11月25日，钱永春向凌建良微信转账支付2万元。同日，凌建良向其出具2万元收条，并承诺：“今钱永春与凌建良友好协商，关于斗山花苑39-201房屋买卖，因在2018年9月5日钱永春（李慧）领到产证后无法入住，现在只能在外面租房，现每个月的租金3500元（叁仟伍佰元整），凌建良承诺房租由他本人承担，从2018年9月5日起到钱永春拿到房子（交房）截止。”2019年1月22日，凌建良向钱永春出具借条载明：“今借钱永春现金贰万元整（20000元整）（不含利息）。”2019年3月9日，钱永春向凌建良微信转账支付5000元，凌建良出具收条载明，收到房款5000元。审理中，钱永春陈述，因凌建良无法交付房屋，故其未再付款。其于2019年11月7日将购房款20万元提存至法院账户。此外，其在购房时，因凌建良告知其房屋中有租户居住，故其未至本案所涉房屋中查看，而是看了其他同户型的房子，后其取得房产证去看房时就发现闫丽琴居住其中。凌建良陈述，钱永春说要看房，其让钱永春付了钱再去看，后来也不知道钱永春有无去看。关于房屋的装修损失，闫丽琴在审理中明确表示要另行主张，不要求在本案中一并处理。以上事实，有产权证、房屋买卖合同、转账凭证、收条、协议、借条、2010年7月12日调解协议、闫丽琴与黄鑫春房屋买卖合同、黄鑫春收条、安置表复印件及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，凌建良作为本案所涉房屋的原拆迁安置权利人将房屋转让给黄鑫春抵偿借款，未办理房屋权属登记变更手续，不发生物权变动的效力。嗣后，黄鑫春又将该房屋出卖给闫丽琴，亦未办理房屋权属变更登记手续，且也不满足可以办理了权属变更登记手续的条件，亦不发生物权变动的效力。后凌建良通过中介机构与钱永春签订了房屋买卖合同，钱永春按约履行了合同义务，凌建良亦委托中介机构将房屋过户登记至钱永春妻子李慧名下，不违反法律强制性规定，应为有效，李慧、钱永春依法取得了本案所涉房屋的所有权。关于付款，钱永春合计支付27万元（含借条2万元），余款20万元已提存至法院账户，故其已经完成全部合同义务。其陈述因凌建良无法按约交房，故其未付清款项，较为合理，本院予以采信。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，李慧、钱永春作为该房屋的实际所有权人要求闫丽琴迁出本案所涉房屋有事实与法律依据，本院依法予以支持。因闫丽琴占有该房屋系凌建良“一房二卖”及黄鑫春无权处分所致，故其要求凌建良、黄鑫春协助闫丽琴搬离所涉房屋亦为合理，本院依法予以支持。闫丽琴辩称，钱永春知道其已经买下本案所涉房屋，仍向凌建良买下本案所涉房屋，系属恶意但未举证证明；钱永春陈述其在签订买卖合同时未能看到房屋，直至办完房产证才去查看了房屋，得知闫丽琴居住其中，其陈述与凌建良陈述一致，符合常理，故闫丽琴的辩称意见，本院不予采纳。闫丽琴另辩称，其与黄鑫春签订的房屋买卖合同有效，故其不同意迁出本案所涉房屋。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故闫丽琴与黄鑫春签订的房屋买卖合同有效，但其并未依此获得房屋物权，该辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：闫丽琴于本判决生效之日起十日内从无锡市斗山花苑39号201室房屋迁出，凌建良、黄鑫春予以协助。案件受理费80元，由闫丽琴、凌建良、黄鑫春共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  杨晓敏人民陪审员  陶 磊人民陪审员  华 奋二〇一九年十二月二日书 记 员  邓方媛