广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4888号原告：何银运，女，1974年6月23日出生，汉族，户籍地：广东省开平市，现住广东省开平市长沙区。被告：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人：吴东，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛丽、庄晓君，均系该公司员工。原告何银运与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月6日公开开庭审理了本案。原告何银运与被告海伦堡公司的委托诉讼代理人毛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何银运向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告迟延办理房产证的违约金11489元及利息（以11489元为本金，自逾期之日即2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至原告实际取得房地产权证之日）；2、判令被告于2019年12月30日前办妥房产证；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月27日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的开平市长沙区××大道××楼××号商品房一套，房价款574446元整。根据该合同第八条关于交付期限的约定，被告应于2014年6月1日前交付房屋；根据第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内与原告向房屋登记机构申请办理房地产转移登记，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。虽然上述合同条款只是约定“在规定的期限内”，而没有明确具体的房地产权属证书办理期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，以及结合原告与被告签订《商品房买卖合同》时涉案房屋为尚未建成房屋的事实可知，被告应自涉案商品房交付使用之日起60日内办理房屋权属证书交付给原告，但被告至今未以书面形式通知原告办理房屋权属证书手续，其行为显属违约，应按合同约定即已付购房款的2%向原告支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告海伦堡公司辩称，一、原告起诉要求被告承担迟延办证违约责任的诉讼时效期间已过，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告于2014年6月1日交付涉案房屋给原告使用，根据双方合同约定，双方应于2014年8月1日前办妥涉案房屋产权转移手续，原告自2014年8月2日起就已经知道被告迟延办证，应从该日起算诉讼时效，而本案的诉讼时效期间为二年，原告直至2019年10月才起诉，因此本案的诉讼时效期间已过。二、退一步讲，即使原告的诉讼请求时效未过，则原告主张的违约金标准过高，且被告已依约将房屋交给给原告使用，原告并未遭受损失，恳请法庭予以调低。另，原告主张的利息没有合同及法律依据，依法应当予以驳回。三、涉案房屋因客观原因暂时未能办理房地产初始登记，被告无法在原告主张的期限内办理房产证，请求法院根据实际情况依法驳回原告的该项诉求。在庭审中，原告何银运申请撤回其第二项诉讼请求（判令被告于2019年12月30日前办妥房产证）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市长沙街道办事处三江大道海伦堡29号74座802房（以下简称涉案商品房）所在的“海伦堡29号74座住宅楼”于2013年3月7日取得商品房预售许可证（编号：开预许字第2013054号）。2013年3月27日，海伦堡公司和何银运签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0056771），约定何银运向海伦堡公司购买涉案商品房，建筑面积为108.21平方米，房屋总价款为574446元。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后60日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”签订购房合同后，何银运向海伦堡公司付清全部购房款，海伦堡公司于2014年6月1日将涉案商品房交付给何银运使用，但因其自身问题一直没有为何银运办理房屋权属证书。经本院向开平市不动产登记中心调查，“海伦堡29号74座住宅楼”至今未办理商品房初始登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的“海伦堡29号74座住宅楼”已取得商品房预售许可证，何银运与海伦堡公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对双方签订《广东省商品房买卖合同》、何银运已全额支付购房款、海伦堡公司于2014年6月1日将涉案商品房交付何银运使用等事实无异议，本院予以认可。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，海伦堡公司应于房屋交付之日，即2014年6月1日起60日内申请办理房地产转移登记手续。但海伦堡公司因自身原因至今未能办理涉案商品房的初始登记手续，导致目前仍无法办理房地产转移登记，已明显超过上述约定期限。海伦堡房产公司延迟办证的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，何银运诉请海伦堡公司承担逾期办证违约责任而应支付逾期办证违约金，理据充足，本院予以支持。对于逾期办证违约金的计算问题，根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定，海伦堡公司应支付何银运逾期办证违约金11489元（574446元×2%）。何银运主张的违约金11489元有事实和法律依据，本院予以支持。另由于何银运未能举证证实上述违约金不足以补偿其因海伦堡公司的逾期办证行为造成的损失，故其在主张违约金的同时一并主张违约金利息依据不足，本院不予支持。关于被告海伦堡公司抗辩称原告本案起诉已经超过诉讼时效的问题。本案原告已经付清购房款并合法占有被告依约交付的涉案商品房，其后请求被告协助办理商品房产权转移登记手续，具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定，因此本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金11489元给原告何银运；二、驳回原告何银运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87.22元，适用简易程序减半收取计43.61（已由原告何银运预交），由被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担。原告何银运预交的案件受理费43.61元，由本院予以退回；被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费43.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  曹富荣二〇一九年十二月十日书记员  黎美清