江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终7169号上诉人（原审原告）：阚久英，女，1952年11月1日生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人（原审原告）：赵言方，男，1954年1月20日生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1979年1月24日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，江苏青创律师事务所实习律师。上诉人阚久英、赵言方因与被上诉人李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2019)苏0305民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阚久英、赵言方的委托诉讼代理人陈浩，被上诉人李敏及其委托诉讼代理人刘新伟、王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阚久英、赵言方上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院适用法律错误。既然一审法院判决确认双方签订的房屋买卖合同无效，应当根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定对合同无效的后果作出判决。上诉人一审诉讼请求要求腾退案涉房屋具有法律依据。二、一审法院认为因被上诉人在一审中未提起反诉而不予支持上诉人腾退房屋错误。按照一审法院的说法，如果被上诉人不提起反诉或者一直不另案起诉，上诉人就一直不能要求腾退案涉房屋了吗？如果根据一审法院的说法，那么上诉人的权利如何得到保障？三、一审判决5130元案件受理费，由上诉人承担5080元,被上诉人承担50元，分配不公，应当由被上诉人承担全部诉讼费。综上，一审法院适用法律错误，请二审法院依法撤销一审法院做出的一审判决，依法改判或者发回重审。李敏辩称：1.涉案房屋不应当予以返还。根据全国法院第九次民商事审判工作会议纪要精神涉及的土地管理法即将实施，对于农村闲置的土地和房屋国家采取鼓励的政策，各级法院对于确认合同无效后不以返还房屋为常态。结合本案事实，涉案房屋买卖已经三年之久，被上诉人也已经进行了装修和改造，使用至今，集体组织并没有提出异议，且涉案房屋即将面临拆迁，根据双方的买卖约定，如遇拆迁，一切补偿款由被上诉人占有和使用，故涉案房屋不宜予以返还。2、关于诉讼费，一审上诉人起诉涉及的诉讼标的不仅要求确认无效还要求腾退房屋，而确认合同效力的诉讼费用是按件进行收取，返还房屋是按照房屋价值进行收取诉讼费，一审法院仅支持了上诉人要求确认合同无效的诉讼请求，故一审法院关于诉讼费的分担正确。综上，应对上诉人的上诉请求进行驳回。阚久英、赵言方向一审法院提出诉讼请求：1.确认阚久英、赵言方与李敏于2016年3月21日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李敏向阚久英、赵言方腾退位于徐州市贾汪区房屋，并退还阚久英、赵言方涉案房屋产权证、土地使用权证等房屋手续；3.本案诉讼费用由李敏承担。一审法院查明：1996年12月，阚久英、赵言方在位于徐州市贾汪区自建砖混结构房屋一处，共有房屋5间，建筑面积合计70.78平方米，将房屋所有权人登记为阚久英，后在原房屋基础翻建成二层楼房，建筑面积320平方米，未办理翻建审批手续。2016年3月21日，阚久英、赵言方（出售方）与李敏（买受方）签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：1.阚久英、赵言方将座落在徐州市贾汪区贾汪镇泉西村一组楼房一栋上下两层砖混结构（共计320平方米）出售给李敏；2.价格为255000元，7天内一次性付清；3.房款付清后，卖方把房屋交付给买方；4.房产证、土地使用证在付清房款时交由买方保存；5.该房如被政府征用，一切补偿费用、安置新房均属买方享受；6.该合同经买卖双方签字生效，如违反合同向守约方赔偿10万元；7.该合同一式二份，买卖双方各存一份；8.买方认可卖方的房子质量；9.签合同时买方交定金2万元。签订当日，李敏向阚久英支付购房定金2万元，2016年3月25日又支付购房款23.5万元。后阚久英将涉案房屋交付给李敏居住使用，并交付了房屋权属证书及集体土地使用权证。另查明，李敏系徐州市贾汪区贾汪镇泉东村村民。阚久英将涉案房屋交付李敏居住使用后，李敏对涉案房屋进行装修。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。宅基地使用权是集体经济组织成员权的一项内容，与特定身份相联系，不允许在非本集体经济组织成员之间转让。涉案房屋系农村房屋，李敏与阚久英、赵言方并非同一集体经济组织成员，即李敏并非泉西村本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格，据此认定双方签订的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，故阚久英、赵言方要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。因李敏坚持认为房屋买卖合同有效，且在本案中未提起反诉处理其因装修等损失问题，阚久英、赵言方要求李敏腾退涉案房屋的诉讼请求应与李敏的损失赔偿一并处理，故对于阚久英、赵言方此项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、阚久英、赵言方与李敏于2016年3月21日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回阚久英、赵言方的其他诉讼请求。案件受理费5130元，由阚久英、赵言方负担5080元，李敏负担50元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同效力如何认定。2、如果涉案房屋买卖合同无效，上诉人主张腾退房屋，并返还相关证件的诉请是否成立。二审中，当事人未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案房屋买卖合同效力如何认定问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。宅基地使用权是集体经济组织成员权的一项内容，与特定身份相联系，不允许在非本集体经济组织成员之间转让。涉案房屋系农村房屋，李敏与阚久英、赵言方并非同一集体经济组织成员，根据上述法律规定，李敏不享有使用该村集体组织宅基地的资格，双方签订的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，一审认定正确，本院予以确认。二、关于涉案房屋买卖合同无效，上诉人主张腾退房屋，并返还相关证件的诉请是否成立问题。虽然涉案合同被认为是无效，但是阚久英、赵言方将房屋出售给李敏，李敏支付了相应的对价，也并不存在炒房情形，李敏已经居住数年，阚久英、赵言方在此期间并未对涉案合同提出过任何质疑。二审中，李敏陈述涉案房屋进入拆迁编号入户调查，上诉人陈述涉案房屋没有列为被拆迁范围，但陈述“现在周边房屋拆迁了”，故在涉案房屋可能被拆迁并带来巨大利益的情况下，阚久英、赵言方主张涉案合同无效，并要求返还房屋，明显的违背诚实信用原则，且鉴于上诉人在出卖给被上诉人涉案房屋时明知被上诉人与上诉人并非同一集体经济组织成员，对于涉案房屋买卖合同的无效，上诉人亦存在过错，被上诉人已按约支付对价并居住房屋已久，房屋返还问题应与被上诉人损失一并考虑。即使事后涉案房屋被拆迁，也应当遵循诚信、公平原则，合理分配双方之间的利益。综上，一审法院未支持上诉人要求返还房屋等诉请，并无不当，本院予以维持。三、关于一审诉讼费的分担问题。根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”。本案中，上诉人一审中提出两个诉请，一是请求确认合同无效，一是请求返还房屋等，一审法院仅支持了其要求确认合同无效的诉请，未支持其要求返还的诉请，故一审法院根据案件的具体情况，决定当事人之间的诉讼费用负担数额，并无不当。综上所述，阚久英、赵言方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元，由阚久英、赵言方负担。本判决为终审判决。审 判 长 李   娟审 判 员 胡 元 静审 判 员 张   伟二〇一九年十二月二十七日法官助理 实习乔重杰书 记 员 赵   莹