甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初4364号 原告：马文军，住甘肃省天水市秦州区。 委托诉讼代理人：辛洁世，甘肃端方律师事务所律师。 被告：天水天宝置业有限责任公司，住甘肃省天水市秦州区莲亭路47号。 法定代表人：张万荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兵兵，男，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：苏文汉，天津津瑞律师事务所律师。 原告马文军与被告天水天宝置业有限责任公司（以下简称天宝置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文军及委托诉讼代理人辛洁世，被告天宝置业公司的委托诉讼代理人张兵兵、苏文汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马文军向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年9月30日作出的《告知退房函》无效；2.判令被告按每月3000元的标准向原告支付自2018年9月30日起至实际交房之日至的违约金。诉讼过程中，马文军放弃第二项关于支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2017年4月28日，原、被告签订了《房屋认购确认单》，约定由原告购买被告在建的名都国际12幢1006号（后编号变为1020号）商品房，该房建筑面积为50.6平方米、房屋总价为444134元，于2018年9月30日前交付房屋。同时，《房屋认购确认单》对双方的权利义务作出了其他约定。《房屋认购确认单》签订后，原告按约向被告总计交付购房款的一半230635元，剩余一半房款约定办理银行按揭贷款。2019年9月，被告通知原告签订制式商品房买卖合同，但将原来约定的房屋交付时间变更为2019年12月31日前，亦无原来约定赠送隔层的条款，又不支付违约金，故双方发生争议。2019年10月13日，原告收到了被告的告知退房函，明确要解除之前签订的认购协议。原告认为，原、被告签订的《房屋认购确认单》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要条款，该认购协议就是双方签订的商品房买卖合同。由于被告未按约定时间交付房屋,已经构成违约，作为违约方无权单方解除合同，其向被告通知退房并不发生解除合同的效力。 天宝置业公司辩称，原、被告签订的《房屋认购确认单》并未约定具体的付款时间和付款方式，并不具备房屋买卖合同的主要条款，且原告仅支付了购房款的一半，故应当视为房屋买卖的预约行为。因原告未能及时付款，被告取消了赠送隔层的优惠条件，且原告拒绝与被告签订正式的商品房买卖合同，故被告依据《房屋认购确认单》第5条“认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约”的约定，具备单方解除合同的权利，故《房屋认购确认单》应当视为解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《房屋认购确认单》1份，拟证明原、被告于2017年4月28日签订的名都国际2幢1006号商品房认购协议对房屋的具体位置、面积、总价款、交房时间作出了具体约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，应当视为商品房买卖本约。同时，被告未在《房屋认购确认单》约定的2018年9月30日之前交房，已经构成违约。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该确认单并未约定具体的付款时间和付款方式，不具备商品房买卖合同的主要条款，且原告只交付了一半购房款，不能视为本约。 2.收据3张，拟证明原告于2017年4月28日向被告交付诚意金1万元，于2017年5月17日交付诚意金19万元，于2018年12月6日交付首付款30635元，依约向被告交付了购房款的一半230635元的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为《房屋认购确认单》约定的赠送隔层的条件系原告于2017年5月5日之前交纳19万元，但原告实际于2017年5月17日交纳，故被告取消了赠送隔层的优惠条件。 3.《退房函》1份，拟证明原告于2019年10月13日收到被告通知合同解除的事实。经质证，被告对该证据予以认可。 4.制式《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明被告将《房屋认购确认单》约定的2018年9月30日交房时间变更为2019年12月31日，故原告拒绝于被告签订正式商品房买卖合同的事实。被告对该证据不发表质证意见。 被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 短信、微信聊天记录各一份，拟证明被告通知原告办理退房相关手续的事实。经质证，原告对该组证据予以认可。 经审查，原告提供的证据一、证据二、证据三，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告上述证据的证明目的和被告的质证意见本院在论理部分予以论证。原告提供的证据四，经本院当庭释明不予质证视为放弃自己的质证权利后，被告表示不予发表质证意见，但在庭审中又认可案涉商品房制式预售合同均将交房时间变更为2019年12月31日，故对该证据本院予以认定并在卷佐证。对被告提供的短信、微信聊天记录，原告予以认可，本院亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年4月28日，原告作为认购人、被告作为开发商签订《房屋认购确认单》，主要条款如下：一、房屋信息：该商品房系天水市秦州区名都国际12幢1006号（后编号变为1020号）商品房，建筑面积50.6平方米，最终建筑面积以测绘中心测绘面积为准，房屋总价为477563元。二、优惠：1.认购人在缴纳房屋部分诚意金1万元后，方可签署本确认单，选定房屋；2.认购人在签订本确认单的7日内补足诚意金20万元后（于2017年5月5日之前付19万），可享受原总价9.3折再享老带新2000元的优惠；3.其他优惠政策为约定的时间内付款赠送隔层。三、成交总价：444134元。四、开发商与认购人双方约定：1.开发商保证被认购的房屋不存在产权纠纷。2.开发商于2018年9月30日前将负责竣工验收合格的房屋交付给认购人使用，房屋达到交付条件后，开发商应当电话、短信（或书面）通知认购人办理交房手续。3.双方约定，认购人在签订本确认书后需按照约定方式及时交款，如认购人在约定期限内未按时交款，则视为认购人自动放弃所认购房屋的权利，出卖人有权不再返还认购人已缴纳的全部款项，并有权在无需通知认购人的情形下，自行向第三人另行处置该房屋。4.认购人在缴纳足够诚意金后，开发商不得将此房屋再进行调换或另售他人。5.认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约。 《房屋认购确认单》签订当日，原告向被告交付诚意金1万元，2017年5月17日，原告向被告交付诚意金19万元。2018年12月6日，案涉商品房建筑面积由50.6平方米增加到52.48平方米，房屋总价款随之增加到460635元。根据双方约定，原告补交首付款30635元，至此，被告共向原告交付购房款230635元，剩余购房款双方约定办理银行按揭贷款。2019年1月8日，案涉商品房办理了商品房预售许可证。2019年6月，被告通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》并办理银行按揭手续，但合同将交房时间变更至2019年12月31日。原告对此提出异议，认为被告单方变更交房时间未经其同意，故拒绝签订《商品房买卖（预售）合同》，该按揭贷款进而无法办理。2019年9月9日、9月12日，被告先后短信通知原告案涉商品房无法保留，要求原告于一周内办理退款手续。2019年10月13日，原告收到被告发出的书面《告知退房函》，退房函要求原告于2019年10月15日前办理退房业务，否则，被告将自行办理退房。 另查明，案涉商品房在一审诉讼阶段还未竣工验收。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原、被告于2017年4月28日签订的《房屋认购确认单》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立有效，双方当事人均应按约履行。关于该《房屋认购确认单》系预约还是本约，本院认为，从表面形式上看，诉争的商品房认购书应是预约，但是，鉴于该认购书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、诉争商品房价款的确定方式及总价款、交付使用日期等商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖人也收受了原告支付的一半购房款，剩余购房款双方约定办理银行按揭贷款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而该《房屋认购确认单》是名为预约实为本约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点系《告知退房函》是否发生解除《房屋认购确认单》的效力。 本院认为，合同的单方解除有法定解除和约定解除，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。而解除权的行使系守约方之权利，除继续合同履行显失公平、对双方均不利等特定情形下，违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，关于被告依据《房屋认购确认单》第5条“认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约”的约定，辩称系因原告拒绝与其签订正式的商品房买卖合同构成违约，故解除条件已经成就，遂向被告发出《告知退房函》行使合同解除权的意见。根据本院查明的事实，首先，《房屋认购确认单》明确约定双方交付案涉商品房的时间为2018年9月30日之前，被告未在约定的时间交付房屋已经构成违约。其次，案涉商品房于2019年1月8日办理了预售许可证，被告未再与原告达成合意的情况下，将《商品房买卖（预售）合同》交房时间单方变更为2019年12月31日，故而导致《商品房买卖（预售）合同》未签订并办理银行按揭贷款，原告对此并不具备过错或违约行为。反之，被告未经原告同意单方变更合同条款的行为违背了民事法律行为的平等、自愿和诚实守信原则。第三，从双方《房屋认购确认单》签订以来的履行情况来看，原告积极履行约定的交款义务，虽然其未按《房屋认购确认单》约定的2017年5月5日之前交付19万元的诚意金，但其于2017年5月17日交付诚意金的行为显然已被被告接受。在案涉商品房面积调整后，原房屋总价从优惠后444134元变更至优惠后460635元，且原告依被告要求补足房屋总价款的一半，故能够认定《房屋认购确认单》的优惠条件继续予以保留。 综上，被告作为违约方并不具备单方解除合同之权利，其辩称《退房告知函》具备解除《房屋认购确认单》效力的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 被告天水天宝置业有限责任公司于2019年9月30日向原告马文军作出的《告知退房函》无效。 案件受理费50元，由被告天水天宝置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 张涛 二〇一九年十二月十七日 法官助理 赵雪 书 记 员 李彬