呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2019）内0105执异387号案外人：王某1，住呼和浩特市。申请执行人：呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区业主委员会，住所地呼和浩特市。负责人:张云峰，该业主委员会主任。被执行人:内蒙古民心房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特。法定代表人:武占魁，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓芬，住山西省朔州市。本院在执行申请执行人呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区业主委员会（以下简称呼市锦秀B区业委会）与被执行人内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称内蒙民心房地产）排除妨害纠纷[案号：（2018）内0105执3358号]一案中，案外人王某2（2018）内0105执3358号腾房公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王某1称，案外人于2017年9月6日与被执行人内蒙民心房地产签订《商品房买卖合同》，购买内蒙民心房地产开发的××区房屋，案外人按约定缴纳了购房款，办理房屋手续并入住至今。近日，案外人在物业办公室看到了赛罕区人民法院张贴的通知，通知要求内蒙民心房地产将全部物业服务用房交付给呼市锦秀B区业委会。经了解情况，案外人认为这一行为严重侵害到其作为锦秀嘉苑小区业主的合法权益。第一、锦秀嘉苑小区是内蒙民心房地产开发建设，规划总建筑面积为166628.44平方米。在2014年时，内蒙民心房地产向呼和浩特市物业管理处进行前期物业管理备案，根据《内蒙古自治区物业管理条例》第42条之规定，物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平米配置，内蒙民心房地产备案的锦秀嘉苑小区物业服务用房面积为525.37平方米，位置为B8号商业楼××层房。因小区分批建设，建成后形成了A区和B区且均属于锦秀嘉苑小区。对于备案的物业服务用房（525.37平方米），该涉案房屋既属于A区也属于B区。第二、按照《物业管理条例》第37条的规定，物业管理用房所有权依法属于业主。案外人从内蒙民心房地产处购买了现住房，属于合法的锦秀嘉苑小区业主，对属于小区的物业管理用房享有合法所有权。现要求涉案房屋全部交给呼市锦秀B区业委会，严重侵害到案外人的合法权益，影响到案外人作为小区业主能否继续享受正常的物业服务。案外人作为小区业主，对小区物业服务用房享有合法的所有权。故，请求依法中止（2018）内0105执3358号腾房公告的执行，以维护案外人的合法权益。呼市锦秀B区业委会称，2017年1月由赛罕区物业办批准备案成立，流程完全符合法定程序，并在成立期间与呼市民心房地产进行多次沟通，并征得其同意且安排工作人员陈静国为代表，共同参与呼市锦秀B区业委会成立的一切相关事宜。根据业主大会请求更换原物业部并经三分之二以上业主签字后经过公开招投标的方式引进内蒙古智通物业管理服务有限公司，该公司为小区的物业服务企业，呼市锦秀B区业委会已向原物业部发出通知，通知限期内退出锦秀嘉苑B区并移交物业用房、规划图、水电设计图等相关资料。1、从市物业处查证并调取的平面图上清楚写明，锦秀嘉苑B8号楼1-10号房是B区物业用房，B8号楼在锦秀嘉苑B区院内，图上并未体现A区。2、锦秀嘉苑B区与A区是独门独院且中间有大路间隔，设施设备（水、电、暖）独立使用。按照《物业管理条例》是两个完全独立的小区、3、根据内蒙民心房地产出示的规划图看，锦秀嘉苑A、B、C三个小区属于统一规划，锦秀嘉苑A区A1、A2号楼及锦秀嘉苑C区为赛罕区房地产开发总公司开发，案外人王某1为A区1号楼业主，本案的物业用房与C区没有一点关系（C区有独立物业用房），所以王某1提出的执行异议不能成立。4、王某1不能代表半数以上的业主的意愿，按照《物业管理条例》物业用房的处置需有小区户数过半面积过半签字才能决定。5、涉案物业用房已经通过赛罕区人民法院、呼和浩特市中级人民法院及呼和浩特市高级人民法院分别作出判决，判决归锦秀嘉苑B区。王某1提出的请求不符合法律规定，请求贵院依法驳回王某1的请求。本院查明，申请执行人呼市锦秀B区业委会与被执行人内蒙民心房地产排除妨害纠纷一案，本院于2017年12月4日作出（2017）内0105民初5947号民事判决，判决主要内容为：内蒙民心房地产于本判决生效之日起五日内停止侵害、排除妨害，立即退出赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室，并向呼市锦秀B区业委会移交物业服务所必须的材料。因内蒙民心房地产对本院作出的（2017）内0105民初5947号民事判决不服，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。2018年7月10日呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终992号民事判决，判决内容为:驳回上诉，维持原判。2018年9月3日锦秀B区业委会向本院申请强制执行。本院于2018年11月27日作出（2018）内0105执3358号公告，公告：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人民心房地产公司于2019年11月27日前退出呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室（8号楼3层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号）。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人内蒙古众志物业服务有限公司（以下简称众志物业公司）向本院提起执行异议。2018年12月26日，本院作出（2018）内0105执异344号执行裁定，裁定主要内容：驳回案外人众志物业公司的异议请求。因众志物业公司对本院作出的（2018）内0105执异344号执行裁定，向呼和浩特市中级人民法院提起异议之诉。2019年9月10日，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3764号民事裁定，裁定主要内容：驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年11月27日作出（2018）内0105执3358号公告，公告：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人民心房地产公司于2019年11月27日前退出呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室（8号楼3层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号）。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。另查明，2017年9月6日，王某1与内蒙民心房地产双方签订的《商品买卖合同》，内蒙民心房地产将锦秀嘉苑A1幢5单元402号房以人民币219170元整的价格出售给王某1，王某1为证明其系该锦秀嘉苑A区业主，提交了购房款凭证、采暖费及物业费等证明材料。王某1提供的由呼和浩市规划局颁发的建设工程规划许可证（后附规划图）上显示：建设单位为内蒙民心房地产；建设项目为锦秀嘉苑（位置：102省道以南，兴安南路以东）。呼市物业管理处盖章的物业办公用房预留通知单主要内容为：内蒙民心房地产开发的××苑房。同时提供了呼市住宅专项维修资金专用收据（复印件）。再查明，2017年1月23日，呼和浩特市金桥开发区锦秀嘉苑B区第一届业主委员会备案登记。办公地点：呼市赛罕区金桥开发区锦秀嘉苑B区物业公司。小区栋数：11，单元数：46，户数：670。本院认为，案外人提出排除执行，应同时满足以下三个条件：一、案外人是否是权利人；二、该权利的真实性与合法性；三、该权利能否排除执行。根据王某1提供的《商品房买卖合同》只能证明其为锦秀嘉苑A区住户，并非本案涉案房屋锦秀嘉苑B区的业主，其并不能代表全体业主主张权利。王某1提供的证明材料均为复印件，真实性不能确定，且与本案并无关联。本案中，涉案房屋属于锦秀嘉苑物管办公用房，现案外人以该小区A区业主为名，提出排除执行。首先，其不是所有权；其次，其享有的权利并不是所有权，不符合排除执行的条件。综上，案外人的异议请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人王某1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇一九年十二月十日书 记 员 王许浩