江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4073号上诉人（原审被告）：韩书平，男，1966年9月27日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：韩瑞，男，1992年5月27日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：宿迁市老兵物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302MA1MF4EY9K，住所地江苏省宿迁市宿城区马陵小区城东园区62号。法定代表人：陈冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司员工。上诉人韩书平因与被上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司（以下简称老兵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩书平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令老兵物业公司退还2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费、公摊水电费242.5元；3.本案一、二审诉讼费用由老兵物业公司承担。事实和理由：一、老兵物业公司虽为韩书平所在小区提供了物业管理服务，但其服务质量明显低于行业平均水平，涉案小区很多业主拒绝缴纳物业管理费用，老兵物业公司也起诉很多业主，表明该公司物业服务质量很差，无法得到业主认可，且老兵物业公司与幸福街道矿山社区居民委员会（以下简称矿山居委会）签订的物业管理委托合同中也未约定收费标准，双方权利义务不明，约定不清。二、老兵物业公司侵占本属于包括韩书平在内的小区业主的费用。根据法律规定，小区业主对小区内共有部分享有共有和共同管理的权利，该公共区域的经营性收入，如小区内LED广告牌、广告栏、门禁门闸广告收费及小区停车位收费应归全体业主所有，但该部分费用去向不明，老兵物业公司从未公示。同时，老兵物业公司在使用维修基金过程中伪造韩书平签字，而韩书平及其家人对此不知情，老兵物业公司存在欺诈行为。三、虽然社区可以指派物业公司进入小区，但老兵物业公司未与韩书平签订物业管理合同，其主张违约金没有事实依据。四、老兵物业公司与矿山居委会签订的物业管理委托合同载明委托管理期限为三年（2016年7月1日起至2019年6月30日止），但老兵物业公司于2016年11月22日向韩书平收取2016年全年物业费、公摊水电费共计485元，故老兵物业公司无权向韩书平收取2016年1月1日至2016年6月30日期间的费用，该部分费用应予退还。被上诉人老兵物业公司二审辩称，一、老兵物业公司起诉很多业主与韩书平主张该公司服务质量差之间无关联性，且涉案小区公共区域也不存在经营性收入，LED广告牌是城管局设立的公益广告，门禁门闸广告也没有收费。老兵物业公司未伪造韩书平签字，业主签名发生在2015年，而老兵物业公司于2016年进入小区，与该公司无关，且对于使用维修基金，老兵物业公司只是帮助小区业主和住建局完成相关程序，没有涉及其他工作。二、老兵物业公司提前三个月向业主进行公示和通知，对于催缴后仍不缴纳物业费的业主将收取违约金。三、老兵物业公司收取韩书平2016年全年物业费与本案无关，韩书平对此有异议，可通过法律途径另行维权。老兵物业公司向一审法院起诉请求：1.判令韩书平向老兵物业公司支付物业费用等各项费用共计3224元（包括2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费1274元、公摊电费150元、2016年6月28日至2019年6月30日的车位服务费1800元）及违约金（以实际拖欠的物业服务费等费用3224元为基数，按年利率6%的1.3倍计算，自起诉之日起至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由韩书平承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，矿山居委会（甲方）与老兵物业公司（乙方）签订了《枫情水岸小区物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），约定：1.甲方将枫情水岸小区23094平方米面积及89户居民的物业委托于乙方实行物业管理。2.委托管理事项：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外墙、楼内走廊通道……（5）公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运。3.乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（按照物价部门核实标准，每次收取不得跨年度）：（1）物业管理费；（2）公共水电分摊费；（3）营业用房物业服务管理费；（4）车位使用费，按政府指导价酌情收取；（5）每年收取的车位费，按照政府文件规定，30%用于物业公司对车位的日常管理，70%由业主共有，由甲方决定用于小区公共支出。4.委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。根据该合同约定，老兵物业公司于2016年7月开始为枫情水岸小区提供物业服务。韩书平系宿城区枫情水岸小区3号楼A座302室（建筑面积为118.1㎡）业主，涉案房屋的性质为住宅且属老兵物业公司物业管理服务范围。因韩书平欠缴2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1274元、公摊电费150元及2016年6月28日至2019年6月30日期间的车位服务费1800元共计3224元，经老兵物业公司多次催要未果，故而成讼。一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”具体到本案中，矿山居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，有权在小区处于既无物业公司进驻也无业主委员会或业主大会自治、小区无序管理的情况下，代行业主委员会职责委托老兵物业进驻小区进行管理。矿山居委会与老兵物业公司签订的上述物业管理合同对枫情水岸小区所有业主具有约束力，老兵物业在2016年6月28日入驻涉案小区后在其提供物业服务期间有权向业主收取物业管理费用。涉案房屋性质为住宅，老兵物业公司主张住宅用房物业服务费收费标准为0.36元/月/㎡、公共车位停放费50元/月，车位、公摊电费5元/月并无不当，予以支持。鉴于本案在审理过程中老兵物业公司服务期限已届满，老兵物业公司主张要求韩书平支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公摊电费及2016年6月28日至2019年6月30日期间的车位服务费等费用的诉讼请求，应予以支持，故韩书平应给付老兵物业公司物业服务费等费用的总额为3225元（0.36元/月/㎡×118.1㎡×30个月=1275元+车位费50元/月×36个月=1800元+公摊电费5元/月×30个月=150元）。关于韩书平提出老兵物业公司在2016年多收了半年物业费用，因老兵物业公司对该事实予以认可，故本案不作处理，韩书平可在履行中继续协商处理。老兵物业公司提供了物业管理服务，韩书平应当按照合同约定履行缴纳物业服务费等费用义务，不履行义务则应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。因韩书平逾期缴纳物业服务费等费用，显然构成违约，对老兵物业公司主张韩书平给付违约金的请求，亦予以支持。老兵物业公司主张违约金的计算标准适度，依法应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：韩书平于判决发生法律效力之日起十日内向老兵物业公司支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1274元、公摊电费150元及2016年6月28日至2019年6月30日期间的车位服务费1800元，合计3224元及违约金（自起诉之日即从2019年5月22日起，以实际欠缴的物业服务费等费用3224元为基数，按年利率6%的1.3倍计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由韩书平负担（老兵物业公司已预交，韩书平在履行付款义务时一并给付老兵物业公司）。本院二审期间，上诉人韩书平为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：1.枫情水岸小区内拍摄的照片34张，旨在证明老兵物业公司服务质量不达标，不符合其与矿山居委会签订的物业管理委托合同约定，且小区内广告栏存在商业性广告；2.枫情水岸小区维修基金申请使用审批手续相关材料，旨在证明老兵物业公司伪造韩书平在《维修和更新、改造方案书面确认明细表》中签名；3.老兵物业公司收取韩书平2016年全年物业费收据，旨在证明老兵物业公司收取了韩书平2016年上半年物业费，应予退还。被上诉人老兵物业公司质证后认为，对于证据1，因韩书平一审时未提供，而老兵物业公司已于2019年6月30日撤出，对该证据的真实性、关联性均不予认可；对于证据2，其中业主签名在2016年老兵物业公司进驻之前已经完成，老兵物业公司只是配合矿山居委会和住建局完成相关工作；对于证据3，与本案无关，韩书平对此有异议，可通过法律途径另行维权。本院二审期间，被上诉人老兵物业公司，向本院提交如下证据：4.矿山居委会出具的甲方评价及宿迁市宿城区物业管理工作领导小组向矿山居委会颁发的荣誉证书，旨在证明老兵物业公司在履行服务合同期间服务质量良好。上诉人韩书平质证后认为，因矿山居委会与老兵物业公司签订物业管理合同，物业服务质量应由第三方进行评价，并由业主对服务质量进行评比，上述证据与本案无关。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向韩书平主张违约金。本案二审中的争议焦点是：韩书平拒绝支付物业服务费的理由能否成立；如韩书平应支付物业服务费，则相关费用标准如何确定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，韩书平对老兵物业公司已为涉案小区提供物业管理服务并无异议，其虽以老兵物业公司服务质量远低于行业平均水平为由拒绝支付物业服务费并提供了其于2019年4至6月份期间拍摄的小区内部照片，但即使韩书平二审提供的照片内容属实，因物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，上述照片仅能反映出老兵物业公司在某些时段及个别区域的物业服务存在瑕疵，并不能以此认定该公司已构成根本性违约，故韩书平主张据此拒绝支付物业服务费的理由难以成立，本院对此不予支持。而韩书平虽在上诉中对老兵物业公司主张的物业费、车位服务费标准有异议，但并未提供反驳证据证明上述物业费标准过高，而老兵物业公司提供的物业收费公示备案表中已明确载明相关费用标准，故本院对上述物业费标准予以确认。韩书平还提出老兵物业公司存在侵占小区业主的公共区域经营性收入及伪造业主签名使用维修基金的行为，包括韩书平在内的涉案小区业主可另案主张权利，本案对此不予理涉。对于韩书平要求老兵物业公司退还2016年上半年物业费、公摊水电费242.5元的主张，因双方对于老兵物业公司是否有权收取该部分费用尚存在争议，韩书平也未在一审时对此提起反诉，故对于韩书平二审提出的该项主张，本院亦不予支持。另外，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向韩书平主张违约金，系其处分自身民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，因二审出现新的事实，导致一审判决结果发生变更，上诉人韩书平的上诉请求部分成立，本院对此予以支持，对于韩书平的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4739号民事判决为：韩书平于本判决发生法律效力之日起五日内向宿迁市老兵物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1274元、公摊电费150元及2016年6月28日至2019年6月30日期间的车位服务费1800元，合计3224元；二、驳回宿迁市老兵物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由韩书平负担20元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由韩书平负担40元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十二月二十四日法官助理 孙 笑书 记 员 王南淳