广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35488号原告（反诉被告）：张松坤，男，1977年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：李卫红，广东粤广律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晖，男，1978年3月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：广发银行股份有限公司广州分行，营业场所广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。法定代表人：江友青。原告张松坤（反诉被告，以下简称原告）与被告李晖（反诉原告，以下简称被告），第三人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张松坤及其委托诉讼代理人李卫红，被告李晖到庭参加了诉讼。第三人广发银行广州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张松坤向本院提出诉讼请求：1.被告协助我办理涉案房屋的涂销手续和办理过户手续；2.被告支付违约金20万元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：我原租住被告所有的广州市白云区飞鹅西路4号801房，因被告出售该房屋，我与被告多次协商后由我优先购买，双方于2015年1月12日签订《房屋买卖合同》。该合同约定上述房屋以80万元出售给我，我向被告支付定金30万元作为首期款，余款50万元从支付定金之日起四十个月内向被告支付。双方还约定我符合购房政策要求及银行规定时，被告应积极配合办理有关房产过户手续并付清全部房款余额。同时约定，房产过户时甲方保证该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等。合同签订后，我依约向被告支付了全部购房款。被告至今仍未解除第三人对上述房屋的抵押，我多次要求被告解除第三人的抵押并办理过户，但被告以房屋涨价为由要求我按市场价补购房差价。我拒绝被告该不合理的要求后被告亦拒绝配合办理过户。我认为，我与被告之间的《房屋买卖合同》合同有效，被告应按合同约定配合过户。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于李晖的反诉，原告张松坤辩称，我不同意被告的反诉请求。1.依照合同约定，在签订本合同之日起居住于该房屋至完成过户期间不需要交纳租金，被告提出从2015年的1月1日到2019年的12月17日的租金明显就超过双方的约定了。2.我需要支付的前提是不能办理过户，即在合同根本无法继续履行的情况下，我才需要从第40个月开始支付租金。但实际上是能办理过户的，故我无须支付租金。3.被告要求我赔偿其五年不能买房的损失，但被告不能举证其实际损失金额，而且是否买房并不是由双方来决定的。且合同约定是40个月过户，在这期间，被告应该预见到限购政策的影响，被告也是不能享受购房的。因此在本案被告没有买房，不存在购房损失的情况下主张买房的损失是没有事实和法律依据的。被告李晖辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.原告的起诉是子虚乌有，涉案房屋没有合同按约定办理过户是因原告没有限购资格。2.我准备将原告租赁的房屋对外销售时，原告并未取得限购资格，但其希望我能够将房屋买给他，因我的法律意识不强，我就同意了。后政策发生变化限购更改了三年的限制，我一直找原告，希望与其协商，但其认为将购房款全额支付给我就履行完毕合同的责任。我认为原告无法办理涉案房屋的过户，导致我这几年的过户资格亦没有了，原告需向我赔偿签订合同后五年内无法对外销售涉案房屋，影响房屋楼价上涨的损失。且依照合同约定，原告向我支付因不能在40个月内完成过户的租金。故为了维护我的合法权益，特向法院提起反诉：1.原告按《房屋买卖合同》约定向我补偿2015年1月1日至2019年12月17日之间的租金损失，按每月2200元的标准计算；2.原告向我赔偿因其自身原因造成合同不能履行亦拒不解除合同，导致我没有购房指标，不能购买房屋的经济损失10万元。第三人广发银行广州分行无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系广州市白云区飞鹅西路4号801房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。2015年1月12日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋，建筑面积64.43平方米，套内建筑面积56.2平方米，产权证号：穗字第1050032293号，房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款80万元。乙方在签订本合同时，支付定金（申请银行按揭贷款或房产过户时转自动转为首期款）30万元；乙方支付定金之日起四十个月内，首期款之外的款项通过银行住房按揭方式（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）；乙方支付首期款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；乙方符合购房政策要求及银行规定时，应积极配合甲方办理有关房产过户手续并付清全部房款余额；房产过户时甲方保证该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有限电视费等；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付20万元的违约金；如因政府及银行规定，导致本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或不论因何种原因导致银行不能办理按揭，乙方可解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任；乙方可在签订本合同之日起居住于该房产直至完成过户，期间不需缴纳租金（限期不得超过合同签订之日后四十个月），乙方居住期间产生的费用自行负责，如电话费、水电费、电视费、物业管理费等。如因政府及银行规定，导致本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或不论因何种原因导致银行不能办理按揭，乙方需补偿甲方居住期间租金（每月2200元）等。同日，原告向被告支付购房款30万元。2018年5月9日，原告向被告支付剩余购房款50万元。诉讼中，原被告双方均确认签订买卖合同时，原告因缴纳社保年限不符合政策规定而不具备购房资格。原告表示若按照签订合同时广州市原来的限购政策，其于合同约定的四十个月内社保缴纳年限符合限购政策将取得购房资格，但2017年3月广州市购房限购新政出台后，社保缴纳年限由3年变为5年，导致未能在合同预定的期限内获得购房资格，但根据新政其将于2019年11月获得购房资格，故打算继续购买涉案房屋。原告提交短信通知、微信记录函拟证明其已通知被告配合过户。被告对上述短信通知表示其在收到微信记录后因原告不具备购房资格，其已向原告提出不再收取房款，并追究原告违约责任。另被告表示涉案房屋的抵押已经结清，并提交涂销的资料予以证明。另，原、被告均表示双方签订合同之前，原告作为承租人居住在涉案房屋，且一直实际占用至今。根据广州市白云区不动产登记中心于2019年12月3日出具的《购房资格证明》显示，经核查，截至2019年12月3日止，原告具备在本市住房限购区域内住房购买资格。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋目前尚存在第三人广发银行广州分行作为抵押权人的抵押权登记。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告亦将涉案房屋交付给原告使用多年，现原告已具备购房资格，原告要求被告协助其办理房屋过户手续有据，本院予以支持。因涉案房屋上设立了由第三人广发银行广州分行作为权利人的抵押权，现有证据表明，被告已代向该抵押银行偿还了涉案房屋对应的抵押贷款，该抵押银行亦出具了证明文件同意涂销对涉案房屋的抵押，故被告在协助办理过户前亦负有协助原告办理涂销抵押手续的义务。关于原告要求被告支付违约金的问题。根据原告庭审中的陈述可知，其2019年11月才获得购房资格。由此表明，涉案房屋未能办理过户手续是因原告自身原因所致，故原告以被告未协助其办理过户手续为由要求支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付租金的问题。被告主张原告支付租金的依据是双方签订《房屋买卖合同》中关于“乙方可在签订本合同之日起居住于该房产直至完成过户，期间不需缴纳租金（限期不得超过合同签订之日后四十个月），乙方居住期间产生的费用自行负责，如电话费、水电费、电视费、物业管理费等。如因政府及银行规定，导致本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或不论因何种原因导致银行不能办理按揭，乙方需补偿甲方居住期间租金（每月2200元）”的约定，该约定实质是在因政府原因导致合同无法履行，该合同解除的情况下，双方的合同解除后，原告占用涉案房屋已无法合同依据，原告因此需要向被告补偿居住期间的租金。但因本案双方交易过程中，虽原告因广州限购新政出台后，购房资格因社保缴纳年限问题再次受到影响，但因一方面双方的合同并未约定在该情况下，被告作为出卖人有主动解除合同的权利，另一方面，该政策并未导致原告取得购房资格的条件受到根本无法排除的限制，过户的客观障碍在可预期的时间内可以排除，即该情况并未导致双方的合同无法继续履行。在此情况下，原告选择继续履行合同，并向被告支付了剩余的购房款，符合合同约定和双方交易的目的。在合同继续履行情况下，被告收取原告已支付的全部购房款后已实现了作为房屋出卖人出卖涉案房屋所取得的全部对价，原告基于双方的买卖合同关系占用涉案房屋有依据，被告以上述条款约定要求原告支付签订合同后占用房屋期间的租金缺乏依据，本院不予支持。被告在签订房屋买卖合同时已明知原告不具备购房资格，且根据双方签订的房屋买卖合同约定对因政府原因导致涉案房屋客观上不能办理过户手续的情况下，被告作为出卖人并不具有解除合同的权利，在过户的客观障碍在可预期的时间内可以排除，原告主张继续履行合同并未违反合同约定，且被告并未举证证明在原告购房资格因购房新政受到影响的期间导致其因购房指标受影响而无法购买房屋的事实。故被告要求原告赔偿因原告原因造成其没有购房指标而无法购买房屋的经济损失10万元缺乏依据，本院不予支持。第三人广发银行广州分行经经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五内，被告李晖协助原告张松坤办理广州市白云区飞鹅西路4号801房的涂销抵押登记手续和前述房屋的所有权转移登记手续；二、驳回原告张松坤的其他诉讼请求；三、驳回被告李晖的全部反诉请求。本案本诉受理费2150元，由原告张松坤负担2100元，被告李晖负担50元；反诉受理费2390元，由被告李晖负担。由被告李晖负担的本诉受理费于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月二十七日书记员  陈玉梅