江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初1115号原告（执行案外人）：赖文林，男，汉族，1981年2月4日出生，住安远县，联系。委托诉讼代理人：陈伟新，江西法之行律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丰喜，江西法之行律师事务所律师。被告（申请执行人）：张圆，男，汉族，1979年9月3日出生，住安远县，联系。被告（申请执行人）：何善平，男，汉族，1975年8月2日出生，住安远县，联系。第三人（被执行人）：何敏，男，汉族，1985年4月16日出生，现住赣州市经济技术开发区，联系。原告赖文林与被告张圆、何善平、第三人何敏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖文林及其委托诉讼代理人唐丰喜，被告张圆、何敏到庭参加诉讼，第三人何敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖文林向本院提出诉讼请求：1.判决解除对位于江西省安远县欣山镇太平路太平小区54号房屋的查封措施，排除对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告张圆诉第三人何敏民间借贷纠纷一案以及被告何善平诉第三人何敏房屋买卖合同纠纷一案，两被告均向安远县人民法院申请强制执行，法院依法对登记在第三人何敏名下的位于安远县欣山镇太平路太平小区54号房屋进行了查封并准备进行司法拍卖，该涉案房屋因在法院查封扣押前已经交付给了原告使用，原告也于2017年11月份向不动产登记局申请了房屋过户，但在过户办理过程中，法院于2017年12月对房屋进行了查封导致无法过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告于2019年5月底向法院执行局提出异议申请，法院审查后作出（2019）赣0726执异2号执行裁定驳回了原告的异议申请，原告认为法院作出的执行裁定有误，对于房屋交付时间，从何善平起诉何敏一案时，何善平都清楚并认可房屋已经实际交付给了原告，同时，正是因为如此，何善平才在2018年时起诉何敏一房多卖并申请保全了本案房屋，其次，法院执行裁定认为是因为原告与何敏因房屋过户费用未达成一致故没有过户，但原告在2018年11月时已经与何敏达成一致意见，并向安远县不动产登记局申请了办理过户手续，因房屋测绘需要时间，故在办理过户过程中，在2018年12月何善平申请法院对本案房屋进行财产保全才导致无法过户，故法院在执行异议裁定中认定事实错误，本案所涉房屋符合排除强制执行的条件，而法院执行局作出错误裁定，故提出前述诉求。被告何善平辩称，如果要解除对何敏已经被查封的房子的话，就应该先把欠其的钱支付，不然的话不同意解除查封。被告张圆辩称，不同意解除查封，因为何敏欠其的钱是在签订房屋转让合同之前。第三人何敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述材料。原告赖文林围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告张圆、何善平对原告提交的证据没有异议，本院经审查予以确认。本院结合审查认定的证据及当事人的陈述内容对本案查明事实认定如下：2017年6月30日，通过房屋中介的磋商，第三人何敏作为甲方与原告赖文林作为乙方签订《房屋转让合同》，何敏将其所有的位于安远县欣××××号单立式住房一栋以58万元的价款转让给原告赖文林，该合同内容约定：房屋建筑面积为190.56㎡；付款方式为分期付款，乙方应先付给甲方购房定金（抵房款）贰万元整，双方在签订合同时乙方一次性付清给甲方叁拾叁万元整，待甲方协助乙方办理好房屋抵押贷款后付贰拾万元整，剩余购房款叁万元应在签订合同之日起五年内付清；甲方应在乙方付清房屋购房款伍拾伍万元后将房屋及钥匙等交付给乙方使用，乙方付清此款后，该房屋的一切权利、义务转移在乙方名下，即对该房屋具有所有、居住、转让等处置的权利；甲方应无偿协助乙方办理该房屋的抵押贷款及过户等相关手续，涉及有关费用（贷款及过户费用等）均由乙方负责和承担；房款付清后，甲方应将涉及该房屋的相关证件交给乙方收执；如因乙方的原因造成银行未能办理房屋抵押贷款时，所剩的购房款（20万元）应在签订本合同时两个月内付清。原告赖文林于合同签订前给付第三人何敏定金2万元，于2017年7月1日给付何敏购房款33万元，共计给付购房款35万元，剩余购房款原告赖文林未支付。原告支付购房款35万元后两个多月左右，第三人何敏将案涉房屋交付给原告赖文林使用。2017年11月1日，原告赖文林向安远县不动产登记中心申请对案涉房屋进行测绘，已缴纳测绘费。2017年12月12日，安远县人民法院依据（2017）赣0726执保84号民事裁定书查封了第三人何敏位于安远县欣××××号的房屋。2018年1月19日，原告赖文林与第三人何敏签订《房屋过户税费协议》，双方对土地出让金如何承担问题进行补充约定。2019年5月8日，原告赖文林向本院提交解除对案涉房屋的查封措施，停止对该房屋进行强制执行的异议申请。第二日，赖文林在接受本院调查时针对“为什么没有办理过户手续”的问题时，其回答：“当时因为过户费用太高，原本是打算去公证处公证，公证处因为房屋权属问题没有进行公证，后来就与何敏协议办理过户，于2018年1月19日与他签订了房屋过户税费协议。房屋测绘2017年11月已经完成了，他一直没有协助我过户。”2019年6月6日，安远县人民法院作出（2019）赣0726执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，原告赖文林购买第三人何敏的房屋双方已签订书面合同，原告支付部分购房款35万元，也已占有该房屋，但未办理房屋产权过户登记，未向权属部门提交产权过户申请。双方虽然在《房屋转让合同》中未对办理产权过户登记手续的期限做明文约定，但从双方约定“如因乙方的原因造成银行未能办理房屋抵押贷款时，所剩的购房款（20万元）应在签订本合同时两个月内付清”的内容和证人郑某的证言可得知，双方是约定最长在签订合同后的两个月内办理过户手续，即2017年8月底前。原告主张是因为第三人何敏未能协助故无法办理该手续，但是原告未采取积极措施、怠于向第三人何敏主张权利，同时原告有嫌过户费用太高、不愿及时办理过户登记的想法，导致合同签订超过五个月后本院查封案涉房屋时仍未办理过户手续，故原告对此存在过错。况且，原告自称是于2018年上半年去办理过户手续的时候才发现房屋已被法院查封，从时间上来看亦能反映出原告有怠于行使办理产权过户手续的事实。原告于2017年11月1日对房屋进行测绘的行为不能等同于原告已向权属部门提交了过户申请。综上所述，原告未办理过户登记手续，有第三人何敏未积极协助的因素，亦有原告怠于行使产权过户手续的事实，原告对此存在过错，根据前述司法解释的规定，原告赖文林要求解除对案涉房屋查封措施、排除对该房屋强制执行，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赖文林的诉讼请求。案件受理费9600元，由原告赖文林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  夏 涛人民陪审员  邱小宁人民陪审员  魏东红二〇一九年十二月二十六日代理书记员  曾军寿