江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3527号上诉人(原审被告):扬州超盛房地产营销策划有限公司，住所地在扬州市邗江区司徒庙路万科翡翠云杉S2-111号。法定代表人：朱永超，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱祥，该公司法务。被上诉人(原审原告):居慧锦，女，1978年10月9日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：徐军，男，1978年1月19日出生，汉族，住江苏省江都市,系居慧锦丈夫。上诉人扬州超盛房地产营销策划有限公司（以下简称超盛公司）因与被上诉人居慧锦居间合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初4604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。超盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回居慧锦一审诉讼请求；诉讼费用由居慧锦承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。2019年3月4日超盛公司、居慧锦及第三人蒋燕，签订居间代理房屋买卖合同一份，其中约定居慧锦给付超盛公司包含税费在内，连中介服务费一起65000元，超盛公司按约履行相关义务，房屋顺利过户到居慧锦名下。超盛公司系工商部门注册登记的合法企业，收取中介费是超盛公司的合法权利，中介费是双方认同的数字，无任何胁迫之意。少交的税额系居慧锦的授意，缴税系居慧锦的义务，居慧锦在本案中并没损失任何财产，超盛公司没有获取不当得利之行为。2.居慧锦不具备原审的原告主体资格。本案审理中，法院认为本案系居间代理案，在原审原告没有申请对居间代理相应条款判决无效的情况下，直接判决涉案金额归居慧锦所有，是一种错误判决。如果法院认为超盛公司所收中介服务费系漏交税款，则获利的主体应该是税务相关行政部门，并非居慧锦。3.一审法院法律适用错误。庭审中，居慧锦认为本案系不当得纠纷，不管涉案中介费的收取是否适当，居慧锦并未遭受任何损失，本案的构成要件并不充分，本案应当以居间代理纠纷案处理，法院以不当得利纠纷判决，系法律适用错误。居慧锦辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.超盛公司称居慧锦授意其少交税费是没有根据的。买卖双方认可且实际支付的成交价均是420000元，税费预付款63000元是超盛公司依据成交价420000元测算的。居慧锦在超盛公司办理过户交税之前，就一次性支付了税费预付款63000元及中介费2000元，如果存在授意，就不会付款。居慧锦从未口头或书面授意少交税费，反而在发现后多次督促超盛公司补交，但超盛公司置之不理。2.居慧锦在本次交易中已经足额支付了交易税费，而超盛公司恶意少交税费，没有交给税务机关，这样居慧锦将此房屋再次出售时会二次承担高额税费，带来巨大损失。3.中介服务费的具体数额是双方商定的结果，商量的前提是基于当地的市场行情和交易习惯，目前扬州的中介费主要是买方与中介方在房屋售价1%到1.5%之间协商确定的。本案中因为服务项目少，故三房约定中介费用为2000元。而超盛公司利用居慧锦缺少房屋交易经验，将中介费和税费捆绑标注，是很明显的价格欺诈，一审法院依照交易习惯和卖家的证词认定中介费2000元是合情合理的。4.中介费是一种服务费用，必须提供相应服务，而中介在明知成交价420000元的情况下背着买卖双方以350000元为基础缴纳各项税费，赚取差价和余款且事后未做任何补救措施，应视为未履行合同，不得收取中介费。二、居慧锦完全具备原审的原告主体资格。本案是基于居间代理合同纠纷产生的不当得利案，超盛公司只是接受委托代为缴纳税费，63000元为预付款，扣除税费后剩余部分理应归还居慧锦。但超盛公司擅自以350000元为基数缴纳税费，未尽如实告知的义务，且严重损害居慧锦利益，理应将多余费用返还居慧锦，由居慧锦自行补交各项税费。三、一审法院适用法律准确。超盛公司擅自以350000元为基数缴纳税费，非法获利49732元，应当为不当得利的受益人，居慧锦为此在再次出售房屋时会承担高额税费，应为受害人，居慧锦损失与超盛公司代理行为有直接的因果关系，本案完全符合不当得利的构成要件。居慧锦向一审法院起诉请求：依法判令超盛公司返还不当得利款49763.22元。事实和理由：2019年3月，居慧锦通过网络查询到扬州市房屋对外出售，3月4日，居慧锦与涉案房屋出卖人蒋燕见面并确定房屋价格为420000元。因双方对房地产交易流程不熟悉，双方选择超盛公司代为办理房屋过户事宜。当日，三方签订房屋买卖合同并约定中介费2000元，超盛公司提出过户时各项税费为63000元，税费以相关票据为准。2019年3月11日，居慧锦将税费、中介费共计65000元转账给超盛公司。截止4月17日，居慧锦与蒋燕结清全部房款420000元，并与超盛公司进行了结账，从超盛公司提供给居慧锦的购房税票得知，购房各项税费为13236.78元，加上居慧锦应支付给超盛公司的中介费，总计应为15236.78元。故，超盛公司应将剩余款项返还给居慧锦。为维护权益，特诉至法院。超盛公司一审辩称：居慧锦的诉讼请求没有事实和法律依据，本案超盛公司系工商部门注册登记的合法企业，收取中介费是超盛公司的合法权益，涉案房屋系超盛公司提供中介服务，中介费是双方协商认定的数目，居慧锦系完全民事行为能力人，与超盛公司约定中介费的行为具备完全的辨别能力，超盛公司没有对居慧锦进行欺诈或者胁迫，双方对中介费的商定合法有效，房地产经济管理办法十八条是对行为规范的规定，而不是不可以收取，超盛公司收费项目及方式都已经在店内明示，居慧锦的行为属于事后反悔，有违诚实守信原则，应当予以驳回。一审法院认定事实，2019年3月4日，居慧锦（买方、乙方）、蒋燕（卖方、甲方）与超盛公司（中介、丙方）签订房地产买卖合同一份，约定：1、甲方向乙方出售英华丽园A区4-207室房屋，房屋售价42万元；2、房产过户时所产生的营业税、个人所得税、契税及中介服务费用合计陆万伍仟元整等其他相关杂费，由乙方承担，税费均以房地产交易市场、税务部门和银行等出具的单据为准。居慧锦为上述房屋缴纳契税10477.16元，印花税87.6元，增值税761.62元，印花税计税金额为350000元。另，居慧锦代蒋燕缴纳涉案房屋的城市维护建设税26.65元，印花税87.5元，增值税761.62元，财产转让个人所得税1015.8元，地方教育附加税7.61元，合计1899.18元。居慧锦另代蒋燕缴纳教育费附加11.42元。以上共计13236.98元。案件审理中，蒋燕作为证人出庭作证，其表示居慧锦、超盛公司约定的中介服务费为2000元。一审法院认为，超盛公司收取居慧锦49763元于法无据，应予以返还。关于中介服务费用的具体数额，居慧锦、超盛公司双方的陈述差异较大。按照交易习惯，目前扬州房地产交易市场的中介服务费主要由买方与中介方在房屋售价的1%-1.5%之间协商确定，本案中的房屋实际售价为420000元，超盛公司陈述的中介费数额超过50000元，明显过高，不符合常理，故一审法院对超盛公司辩称的中介服务费数额不予采信。居慧锦诉称的2000元中介费虽低于房屋售价的1%，但居慧锦的房源信息系来源于网络，其与案外人的买卖意愿亦自行达成，超盛公司的服务内容主要为代办房产过户、税收缴纳等手续，其服务内容相对较少，结合蒋燕的证人证言，居慧锦、超盛公司约定的中介费用应为2000元。涉案合同约定营业税、个人所得税、契税及中介服务费用合计陆万伍仟元整包含了2000元中介费及以房屋实际售价42万元为标准应缴纳的各项税费。本案中，居慧锦备案价格低于实际购买价格致居慧锦应缴纳的税费减少，其实质属于避税行为，应予以纠正，因居慧锦系本案纳税主体，故超盛公司应向居慧锦返还剩余款项49763元并由居慧锦向税务机关按照实际购买价格补缴税款。一审法院院亦将按照法律规定向相关机关发送司法建议督促居慧锦足额补缴税款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六之规定，判决：超盛公司应于判决生效之日起十日内返还居慧锦49763元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，依法减半收取522元，由超盛公司负担。二审中，双方当事人均未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：本案中居慧锦向超盛公司主张返还案涉49763元是否有事实和法律依据？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，居慧锦与案外人蒋燕达成房地产买卖合同，该合同中约定居间方为超盛公司，由超盛公司提供中介服务，并由居慧锦支付报酬。因此，居慧锦与超盛公司之间形成居间合同关系。现双方就中介费产生争议，居慧锦具有主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，买卖双方之间的房屋买卖合同已经达成并履行完毕，超盛公司也已经代为缴纳税费，因此，居慧锦按约应向超盛公司支付中介费。而在案涉房产买卖合同中，当事人并未在单独的中介服务费条款中明确约定中介费的数额，而是在第五条将中介费与房屋过户时产生的税费合并约定为65000元，并约定税费以房地产交易市场、税务部门和银行等出具的单据为准。对于上述约定的理解，其一，超盛公司主张合同约定的内容表明65000元中除税费外的剩余部分均系中介费，而居慧锦认为65000元系预付费用，超盛公司代为缴纳税费后，除中介费外剩余的款项应予返还。对此，本院认为，案涉合同第五条中在65000元后明确约定“税费以房地产交易市场、税务部门和银行等出具的单据为准”，而对这条约定超盛公司认可为格式条款，且该65000元也系在超盛公司代为缴纳税费之前支付，故对这一条款较为合理的理解应为，超盛公司代为缴纳税费后也即税费数额确定后，扣除中介费，如有剩余的款项超盛公司应予退还。其二，上述约定中并未明确中介费的具体数额。居慧锦主张签订合同时双方约定的中介费是2000元，但是除了案外人蒋燕的证言外，居慧锦未能提供其他证据予以佐证。同时，居慧锦也陈述目前扬州的中介费主要是买方与中介方在房屋售价1%到1.5%之间协商确定。但是按照案涉合同约定的房屋售价42万元来讲，2000元作为中介费数额明显过低。因此，根据市场行情和居慧锦的陈述，本院按照房屋售价的1.5%酌定居慧锦应向超盛公司支付中介费6300元。现双方均认可，案涉税费为13236.98元，因此，超盛公司需向居慧锦退还45463.02元。至于案涉房屋交易应缴税费问题，本非本案民事案件应予理涉，但一审法院从纠正不当避税行为的角度，要求居慧锦向税务机关按照实际购买价格补缴税款，并无不当。综上所述，超盛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初4604号民事判决；二、扬州超盛房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还居慧锦45463.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1044元，依法减半收取522元，由扬州超盛房地产营销策划有限公司负担477元、居慧锦负担45元，二审案件受理费1044元，由扬州超盛房地产营销策划有限公司负担954元、居慧锦负担90元。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇一九年十二月二十日书记员 施   亚   芹