山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初10895号原告：青岛高科技工业园恒盛电器机械有限公司，住所地青岛高科技工业园西韩村。统一社会信用代码：91370212713703128P。法定代表人：由东风，董事长。原告：由东风，男，汉族，1958年1月23日出生，住青岛市崂山区。两原告委托诉讼代理人：周培材，山东锦昱律师事务所律师。被告：青岛半岛艺森木业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区惜福镇街道东铁社区居委会西200米。统一社会信用代码：91370212MA3CFPUQ72。法定代表人：叶武裙，经理。被告：叶武裙，男，汉族，1985年8月1日出生，住江西省上饶市玉山县。两被告委托诉讼代理人：韩娜娜，山东海政律师事务所律师。原告青岛高科技工业园恒盛电器机械有限公司（以下简称恒盛公司）、由东风与被告青岛半岛艺森木业有限公司（以下简称半岛公司）、叶武裙房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告恒盛公司、由东风的委托诉讼代理人周培材，被告叶武裙，被告半岛公司、被告叶武裙的委托诉讼代理人韩娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒盛公司、由东风向本院提出诉讼请求：1、两被告立即给付自2019年3月1日起至2019年7月10日止所欠房屋租金11506.85元，2、两被告赔偿迟延支付房屋租金的违约金468242.18元（依据合同第十二条第4款），3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年1月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于青岛市即墨区南泉镇金泉路2号的房屋6000平方米租赁给被告使用，租期自2018年3月1日起至2024年2月28日止，共72个月。另约定租金第一年为430000元；第二年为450000元；第三年为472500元；第四年472500元；第五年为496125元；第六年为496125元。租金。租金交纳方式：第一年半年支付一次；以后按年支付，提前一个月支付房租。同时，合同约定被告违约责任“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金。”合同履行中，因涉案租赁房屋遇政府拆迁，2019年7月10日，原、被告达成并签署《终止合同协议书》，协议约定：双方自愿终止2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》，协议约定如被告如期（2019年7月31日前）搬迁将获取搬迁费490000元，被告同意原告再从该搬迁费扣除50000元房屋占有使用费（即被告61506.85欠交房租的一部分）及其它事项作了约定。按照合同规定，被告依约应提前一个月（即最迟于2019年2月1日）向原告支付自2019年3月1日起至2019年7月10日止计131天租金161506.85元，但被告只依约支付原告100000元，尚欠租金61506.85元，2019年7月31日原告再扣除被告50000元后，被告尚欠11506.85元租金至今拒不支付，已构成违约。对此，被告依法应予赔偿。被告所欠自2019年3月1日起至2019年7月10日止计131天租金为61506.85元，平均日租金为469.52元，乘以日租金5倍迟延滞纳违约，再乘以合同约定提前一月付款日2019年2月1日起至2019年7月31日止计180天，滞纳违约金为422566.14元；被告所欠自2019年3月1日起至2019年7月10日止计131天租金为61506.85元，原告于2019年7月31日从被告所获49000元搬迁费中扣除50000元后，被告尚欠11506.85元房租，平均日租金为87.84元，乘以日租金5倍迟延滞纳违约，再乘以合同约定提前一月付款日2019年7月31日起至起诉日2019年11月12日止计104天，滞纳违约金为45676.04元；上述二项滞纳违约金小计468242.19元，与本金11506.85元合计为479749.03元。综上，原告依据民事法律规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院秉公审理，依法判如所请。被告半岛公司辩称，被告租赁的是由东风的房屋，和恒盛电器公司没有关系，且不欠租赁费，不存在违约行为，原告所诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告叶武裙辩称，叶武裙是半岛木业的法定代表人，承租原告的房屋是用于公司的生产经营，在与原告商定房屋租赁事宜时，叶武裙履行的是职务行为，叶武裙不欠原告租金，因房屋租赁产生的法律责任不应由叶武裙承担，依法驳回原告对叶武裙的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年1月11日，原告由东风（出租方、甲方）与被告叶武裙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南泉镇金泉路2号约6000平方米的房屋出租给乙方；房屋租赁期自2018年3月1日起至2024年2月28日止；租金第一年为430000元，第二年为450000元，第三年为472500元，第四年472500元，第五年为496125元，第六年为496125元；。租金交纳方式：第一年半年支付一次；以后按年支付，提前一个月支付房租。2019年7月10日，原告由东风（甲方）与被告叶武裙（乙方）签订《终止合同协议书》，该协议书的内容为：甲乙双方于2018年1月11日签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于青岛市即墨区南泉镇金泉路2号6000平方米厂房，用于青岛半岛艺森有限公司生产经营，租赁期为72个月，自2018年3月1日起至2024年2月28日。现因该宗土地被政府回收，经甲乙双方确认，在协商一致前提下，自愿达成如下协议：一、双方自愿终止于2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》。二、甲方自愿补偿乙方搬迁费490000元。三、乙方欠甲方自2019年3月1日起至约定搬迁腾房日2019年7月31日止的房屋占有使用费50000元，从上述乙方钱款490000元中予以扣除。此次征迁，乙方所得钱款共计440000元，以下条款中该部分款项简称为“乙款”。四、甲方同意蓝村镇征迁指挥部从《货币补偿协议》甲方经营性补偿和搬迁补助费中扣除“乙款”，如果乙方于2019年7月31日前如期腾房搬迁，征迁指挥部将“乙款”支付给乙方。如果乙方不能在2019年7月31日前完成腾房搬迁，视同乙方自愿放弃所有权益，征迁指挥部有权不予支付乙方“乙款”，且无条件拆除乙方全部设备、设施。五、本协议签订后，甲乙双方不得再以任何形式和任何理由就拆迁事宜向征迁工作指挥部提出异议。六、本协议为双方平等、自愿、公平协商之结果，是双方真实意思表示。七、本协议内容甲乙双方已经全文阅读并理解无误，甲乙双方对此协议处理结果完全满意。八、本协议由蓝村镇征迁指挥部保管，经双方当事人签字捺印后生效，甲乙双方应严格遵照执行，任何一方违约，蓝村镇征迁指挥部有权扣除相当于“乙款”金额违约金。2019年3月1日之前的租金被告已经付清。被告于2019年7月31日前搬离涉案房屋。《终止合同协议书》中约定的440000元已经全部履行完毕。涉案房屋没有建设工程规划许可证，因政府征收，已经被拆除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证，故，原告由东风与被告叶武裙于2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张房屋占有使用费及违约金的诉讼请求。因政府回收土地，双方于2019年7月10日协商一致签订了《终止合同协议书》，该《终止合同协议书》明确载明叶武裙欠由东风自2019年3月1日起至约定搬迁腾房日2019年7月31日止的房屋占有使用费50000元，从由东风自愿补偿叶武裙搬迁费490000元中予以扣除，如叶武裙于2019年7月31日前如期腾房搬迁，征迁指挥部将440000元支付给叶武裙。这说明双方对搬迁费、所欠房屋占有使用费和腾出房屋的时间等房屋租赁终止事宜一并进行了协商并达成一致意思表示。被告按照该终止协议的约定时间搬出涉案房屋，并收到了440000元，双方的《终止合同协议书》已履行完毕。现原告认为《终止合同协议书》只约定了所欠房屋占有使用费的一部分，又主张被告自2019年3月1日起至2019年7月10日止尚欠的房屋占有使用费11506.85元及违约金468242.18元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告青岛高科技工业园恒盛电器机械有限公司、由东风的诉讼请求。案件受理费8496元（原告由东风预缴），减半收取4248元，由原告由东风负担；保全费2919元（原告恒盛公司预缴），由原告青岛高科技工业园恒盛电器机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇一九年十二月三十一日书记员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”