云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1141号上诉人（原审被告）：李明俊，男，汉族，1968年12月2日出生，个体工商户，现住普洱市思茅区。上诉人（原审被告）：贾彩琴，女，汉族，1957年9月25日出生，个体工商户，现住普洱市思茅区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张思伟，云南张思伟律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王滨，男，汉族，1975年1月13日出生，无业，现住普洱市思茅区。上诉人李明俊、贾彩琴因与被上诉人王滨返还原物纠纷一案，不服云南普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理，并于2019年12月25日进行调查质证，上诉人李明俊、贾彩琴及共同委托诉讼代理人张思伟、被上诉人王滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明俊、贾彩琴上诉请求：1、请求撤销一审法院判决，改判驳回王滨一审全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由王滨负担。事实与理由：一、思茅区平原村一组农民王寿文与张耀琴结婚后，生育四个小孩（二个女儿、二个儿子因大的三个儿女已结婚成家，陆续分家独立生活，各自分得宅基地自建私房。2004年11月，张耀琴、王寿文取得坐落在思茅区130平方米思翠集用（2004）字第00146号《集体土地使用证》；2008年2月21日，张耀琴取得坐落于思茅区北侧普洱市房权证普房字第××号《房屋所有权证》，王寿文、王海（未婚）为共有权人。因张耀琴、王寿文、王海名下分得平原村委会统一开发茶马古镇商住房名额准备买新房。2010年4月10日，张耀琴、王寿文、王海与李明俊、贾彩琴自愿签订《购房协议书》，双方定价63万元，当时该房是三层钢混结构毛坯商住房。王寿文收款时打《收条》给李明俊、贾彩琴。随后，李明俊和贾彩琴共用投资加盖第四层钢混结构毛坯商住房，李明俊和贾彩琴使用至今。直到王滨提起诉讼前夕，才得知王滨冒充为该房的新房主人，提出叫李明俊和贾彩琴无偿搬走，返还原物给他单独所有，真是无中生有。二、王滨不是该房共有人，而以单独继承其母亲张耀琴病逝后遗产房屋为幌子，带领着全家人弄虚作假，申报遗失原房产证和土地使用证，骗取不属于王滨名下的不动产权新证。才进行虚假诉讼。一审办案人没有向普洱市天则公证处和普洱市不动产交易中心进行调查核实。听信王滨的花言巧语，仅看普洱市不动产交易中心制发房产权证，有王滨的名字，不看来源是不是违法取得。虚假替代原证件房产权人还活着的父亲王寿文和弟弟王海，王滨擅自变换充当该房屋产权的单独所有的新主人。随后由王滨单独违法出面，以“返还原物”为名，虚假诉讼取得该房产权，不花费任何钱，就由一审按程序判决房产证权归王滨单独所有。请求二审法院高度重视，维护司法的公平和正义。三、李明俊、贾彩琴一审提供的书证足以证明本案的真相事实。但是，一审法院不予彩信，仅用王滨提供名下取得新的房屋产权证认定全案是错误的。请求二审法院依法核实合法取得书面证据，给予查明事实，给予采信。四、李明俊、贾彩琴与王寿文、张耀琴、王海自愿签订《购房协议书》在先，是有偿取得。一审法院脱离实际，判决李明俊、贾彩琴返还原物给王滨无法律依据。王滨使用虚假取得新证，掩盖本案真实存在买卖该房屋的事实不应得到支持。王滨口头答辩为，产权证书是按照相关程序办理合法有效取得的，并且房屋是王滨建盖的，李明俊、贾彩琴应当返还该房屋。王滨向一审法院起诉请求：1、请求依法判令李明俊、贾彩琴归还位于普洱市思茅区的房产及土地（权利类型：宅基地使用权/房屋所有权，权利性质：批准拨用住宅，宅基地：130平方米，房屋：261.03平方米，权利其他状况：建筑结构：钢筋混凝土结构，F0130总层数：3，面积：261.03平方米）；2、本案的案件受理费由李明俊、贾彩琴负担。一审法院认定的法律事实：2004年11月，张耀琴、王寿文取得坐落于思茅区北侧130平方米思翠集用（2004）字第00146号《集体土地使用证》；2008年2月21日，张耀琴取得坐落于思茅区北侧普洱市房权证普房字第××号《房屋所有权证》，王寿文、王海为共有权人。2010年4月10日，张耀琴、王寿文、王海与李明俊、贾彩琴签订《购房协议书》，将上述房屋卖给李明俊、贾彩琴，现该房屋及土地由李明俊、贾彩琴使用。2010年12月20日，王寿文向李明俊、贾彩琴出具《收条》，载明收到李明俊、贾彩琴购房款60万元。2019年3月19日，王滨取得（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》，单独所有坐落于普洱市思茅区宅基地使用权（宅基地面积130平方米）及房屋所有权（房屋面积261.03平方米）。另查明，李明俊、贾彩琴并非思茅区平原社区居委会集体经济组织成员。2018年12月6日，普洱市公安局城北派出所出具《不动产坐落变更证明》，证明原房屋所有权及土地记载的坐落为思茅区技校北侧1幢，现已变更为普洱市思茅区。一审法院认为，关于双方提交的产权证是否是同一块土地及房屋的问题，王滨提交的产权证房屋及土地坐落于普洱市思茅区，李明俊、贾彩琴提交的产权证房屋及土地坐落于思茅区北侧。普洱市公安局城北派出所出具《不动产坐落变更证明》，证明原房屋所有权及土地记载的坐落为思茅区技校北侧1幢，现已变更为普洱市思茅区。该证明真实、合法、与本案有关联，一审法院予以采信，故本案双方提交的产权证属于同一块土地及房屋。关于张耀琴、王寿文、王海与李明俊、贾彩琴签订《购房协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述法律规定可以看出，我国法律并未禁止宅基地买卖。但法律对宅基地如何买卖并未明确规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发［2007］71号）》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发［2019］11号）》规定：“在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。”国家政策明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。本案中，李明俊、贾彩琴并非思茅区思茅镇平原社区居民，与张耀琴、王寿文、王海不属于同一集体经济组织，不符合农村宅基地的转让条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张耀琴、王寿文、王海与李明俊、贾彩琴签订的《购房协议书》违反行政法规的强制性规定，该《购房协议书》无效。关于李明俊、贾彩琴是否应返还王滨房屋及土地的问题，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”本案中,王滨的诉讼请求是物权保护中的返还原物（财产）请求权,属于物权人基于其所享有的物权而提起的物上请求权诉讼。本案诉争的房屋所有权和宅基地的使用权均登记在王滨名下,（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》在卷予以证实,王滨对要求返还的房屋和宅基地享有所有权和使用权。因此,李明俊、贾彩琴应返还王滨上述房屋及宅基地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”李明俊、贾彩琴辩称王滨无权单独继承房屋、虚假办理产权证；李明俊、贾彩琴未能提供相关证据证明上述辩称，应承担举证不能的责任，李明俊、贾彩琴的上述辩称，一审法院不予采信。关于李明俊、贾彩琴的损失如何救济的问题，本案中，李明俊、贾彩琴返还王滨房屋及土地，必然对其造成损失。因李明俊、贾彩琴系向案外人购买的涉案房屋及土地，其损失不宜在本案处理，李明俊、贾彩琴可以另案起诉。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决为：李明俊、贾彩琴于本判决生效之日起30日内，将坐落于普洱市思茅区宅基地（面积130平方米）及房屋（面积261.03平方米）返还王滨。一审案件受理费100元，由李明俊、贾彩琴负担，于本判决生效之日起10日内交纳。二审审理期间，李明俊、贾彩琴向本院申请调取普洱市天则公证处调取继承遗产公证的相关档案及普洱市不动产交易中心王滨变更房地产登记的相关档案。欲证明王滨及家人去办理的公证书所提供的材料都是虚假的及王滨通过不正当手段办理产权证书。经质证，王滨认可证据三性，不认可证明目的，认为是按法律规定的程序取得的产权证书，李明俊、贾彩琴认为以不正当的手续取得的证书并未提供证据证实。本院认为，王滨按照公证机关和行政机关的要求及程序办理涉案房产的相关手续，并取得相应产权证书。李明俊、贾彩琴的证明目的不能实现。本案经二审审理，查明的案件事实，与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。王滨持有（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》，是诉争房屋房产证记载的权利人,即法律上的所有权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案双方争议房屋房产的所有权已登记在王滨名下,李明俊、贾彩琴认为该房屋的产权登记存在错误,应通过其他途径撤销争议房屋房产的产权证书。现王滨持有（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》。故一审法院判决由李明俊、贾彩琴将涉案房屋房产返还王滨，并无不当。关于是否应追加王寿文、王海为本案第三人的问题。由于本案是侵权纠纷不是买卖合同纠纷,王寿文、王海与李明俊、贾彩琴之间的房屋买卖合同纠纷应另行主张。一审法院未准许李明俊、贾彩琴申请追加第三人的请求符合法律规定。李明俊、贾彩琴申请本院调取王滨办理公证及产权证书的相关档案可证明王滨根据相关部门的要求及规定办理相应手续后取得涉案产权证书。李明俊、贾彩琴认为王滨采取虚假的方式取得产权证书损害自己合法权益的主张也无证据支持。综上所述，李明俊、贾彩琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李明俊、贾彩琴负担。本判决为终审判决。审判长 赵 勇审判员 张相云审判员 陶仕群二〇一九年十二月三十一日法官助理陆彬书记员张正立