广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28498号原告（反诉被告）：广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社，住所地广州市白云区钟落潭镇东凤村委会内。法定代表人：邝锐洪，书记。委托代理人：解刚，广东粤广律师事务所律师。委托代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘惠祥，男，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：陈妙玲，广东岭南律师事务所律师。广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社（以下简称东凤村联社）与刘惠祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，刘惠祥提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。东凤村联社的委托代理人林庆生及刘惠祥的委托代理人陈妙玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东凤村联社称：2018年4月9日，东凤村联社与刘惠祥签订房屋租赁合同，约定东凤村联社将位于钟落潭镇××村旧学校×××路2200平方米场地租给刘惠祥使用。双方之间的合同签订是通过三资平台招投标依法签订的，合同是合法有效的。而且合同签订后，场地就已经实际移交给了刘惠祥，合同一直有效的履行。但合同履行期间，刘惠祥出现拖欠租金情况。直至2019年4月17日，刘惠祥仅向东凤村联社支付了租赁场地押金45000元及两个月租金62200元，共计107200元。东凤村联社发律师函通知刘惠祥及时交租。刘惠祥复函表示解除双方签订的租赁合同并要求退还押金及已付租金。刘惠祥所说的理由完全不影响场地的使用，也不影响合同的实际履行。双方的合同履行并没有任何的阻碍，刘惠祥不依约支付租金，才会构成违约。因此，请求法院判令：一、双方于2018年4月9日签订的房屋租赁合同解除；二、刘惠祥将钟落潭镇东凤村东凤横路旧学校（面积约2200平方米）腾空并返还给广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社。三、诉讼费由刘惠祥承担。刘惠祥称：东凤村联社卷入债务纠纷被法院强制执行，涉案场地被法院查封，东凤村联社从来没有向刘惠祥交付过涉案场地，不存在所谓的交还及恢复原状的情形。东凤村联社多次向刘惠祥强调，在东凤村联社未妥善解决债务纠纷之前，双方可以中止履行租赁合同。但东凤村联社一直没有解决涉案场地被法院查封的问题，也没有向刘惠祥交付场地。刘惠祥无奈提出解除房屋租赁合同，并通知东凤村联社。根据法律规定，东凤村联社应返还刘惠祥已付的押金及租金，并赔偿刘惠祥的损失。因此，请求法院判令：一、广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社向刘惠祥返还房屋租赁押金人民币45000元，及返还预付的房屋租金共51850元；二、广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社向刘惠祥赔偿损失（按照银行同期贷款利率，以65470元为基数，自2018年4月16日起计至清偿之日止；以31110元为基数，自2018年5月4日起计至清偿之日止）；三、广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社承担反诉的诉讼费。经审理查明：2018年3月23日，为参与竞投租赁××村旧学校×××路房屋，刘惠祥交纳了交易保证金45000元。2018年3月27日，刘惠祥竞投租赁××村旧学校×××路房屋中标。2018年4月9日，东凤村联社和刘惠祥签订了房屋租赁合同，合同约定，乙方（指刘惠祥，下同）通过公平、公正、公开的方式竞标，租赁甲方（指东凤村联社，下同）自有坐落在××村旧学校×××路的房屋，房屋建筑总面积2200平方米，仅用于商业用途；房屋租用年限为5年，从2018年4月9日至2023年4月8日止；合同签订3天内，乙方须一次性向甲方交纳45000元作为保证金（竞投时交纳的竞投保证金转为合同履行保证金，多退少补），保证金不计利息，租赁期满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回房屋使用权；如甲方违约，双倍退还保证金；乙方每月应交纳租金31110元，租金按月收取，自签订合同起5天内支付当期租金，每月5日前交付下一期租金；如乙方拖欠甲方租金达到5天，视作乙方违约，保证金归甲方所有。2018年4月16日，东凤村联社重新向刘惠祥出具了保证金收据。刘惠祥于同日向东凤村联社交纳了2018年4月10日至2018年4月30日租金20740元。2018年5月4日，刘惠祥向东凤村联社交纳了2018年5月租金31110元。2018年5月15日，本院向刘惠祥发出（2008）云法民执字第××××号协助执行通知书，要求扣留、提取刘惠祥应向被执行人东凤村联社交纳的租金。2019年1月22日，刘惠祥向东凤村联社发函，以涉案场地随时会被法院强制处置为由解除租赁合同并要求东凤村联社退还保证金及已支付的租金。2019年4月30日，东凤村联社向刘惠祥发出律师函要求刘惠祥及时交纳租金，如不使用应该将场地交回。2019年5月8日，刘惠祥再次向东凤村联社发函要求解除合同并退还已付租金。诉讼中，东凤村联社表示其发函要求刘惠祥交回场地后，刘惠祥未就场地交还做明确表态，也没有使用该场地，后其于2019年9月21日在涉案场地动工修建敬老院。以上事实，有房屋租赁合同、律师函、送达记录、宅基地使用证、招标公告、成交确认书、收据、民事判决书、协助执行通知书、执行公告、函、照片和当事人陈述等证据证实。本院认为：东凤村联社与刘惠祥因涉案租赁合同发生纠纷，故本案应定性为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，东凤村联社未举证证实涉案房屋取得规划审批手续，其与刘惠祥签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，东凤村联社要求解除合同于法无据，本院不予支持。至于东凤村联社腾空并返还房屋的诉请，从东凤村联社和刘惠祥的陈述可知，现刘惠祥并未使用涉案房屋，且东凤村联社已在涉案场地动工修建敬老院，可见涉案场地事实上已由东凤村联社收回管理，东凤村联社要求刘惠祥腾空并返还房屋缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效后，东凤村联社收取的保证金45000元应当返还给刘惠祥。东凤村联社将未办理规划审批手续的房屋出租给刘惠祥，其对合同无效具有过错，其应向刘惠祥赔偿保证金的利息损失，利息以45000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2018年4月16日起计至清偿之日止。至于其他的损失，刘惠祥未举证证实，本院不予支持。关于涉案房屋是否交付问题，东凤村联社和刘惠祥对此存在争议，但刘惠祥于2018年4月16日、5月4日分别向东凤村联社交纳了2018年4月、5月的租金，且刘惠祥于2019年1月向东凤村联社发函时也并未对此提出异议，刘惠祥的主张与常理不符，本院不予采信，并认定涉案房屋已交付给刘惠祥。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，刘惠祥在涉案合同签订后占有使用涉案房屋，其应支付占用期间的使用费，刘惠祥要求返还已支付的租金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社退还刘惠祥保证金45000元并支付利息（以45000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2018年4月16日起计至清偿之日止。）。二、驳回广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社的诉讼请求。三、驳回刘惠祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社负担；反诉费1186元，由广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社负担553元，刘惠祥负担633元（广州市白云区钟落潭镇东凤村经济联合社于本判决生效之日起十日内向本院交纳反诉费553元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  杨春兰人民陪审员  李燕云二〇一九年十二月十二日书 记 员  麦逸纯