江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终1992号上诉人（原审原告）：张礼军，男，1979年10月27日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。委托诉讼代理人：殷善鹏，江苏擎天柱（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀琴，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东大地电影院线股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区水荫路119号星光映景16层K134号。法定代表人：刘荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文德，江苏琼宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梅，该公司法务经理。上诉人张礼军因与上诉人广东大地电影院线股份有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服扬州市江都区人民法院（2018）苏1012民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张礼军上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、二审诉讼费用由大地公司承担。事实与理由：1、大地公司在合同履行过程中存在严重违约行为，依法应承担违约责任。电影院的运行需要很强的资源，运营主体需要具备很强专业技术能力。因此，张礼军选择与大地公司合作。但大地公司试图将租赁合同的权利义务转让给第三方扬州市头等舱影城有限公司（以下简称头等舱公司），未能自行按约履行合同义务，构成严重违约。大地公司的违约行为客观上已经给上诉人带来巨大损失。虽合同中未明确违约金的计算方式，但按照法律规定大地公司应承担违约责任。2、租赁合同第7条明确约定免租期为交付之日起6个月，应包含在第一个租赁年度内。一审法院重复扣除免租期，导致免租期长达一年。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误。大地公司辩称：1、大地公司并不存在违约情形。大地公司已经将租赁合同的权利义务进行了合法有效的转让，合同相对方已变为头等舱公司。由于张礼军没有能依照约定交付租赁房屋，头等舱公司承担了隔墙和起坡的费用，因此在张礼军起诉之时头等舱公司不存在违约未支付租金的情形。张礼军所主张的违约金不仅没有事实依据，同样也缺乏合同依据。2、租赁合同7.2条约定，交付日至起租日期间的6个月为免租期。起租日以后每个月或每年相应日期为计租对应日，计租日至该周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度以此类推。双方认可的房屋交付时间为2016年的8月11日，以此计算免租期应截止于至2017年2月6日，此后才开始计算租金。如果按照张礼军的主张，免租期包含在第一个年度之内，那么就导致客观上就没有免租期的存在了。故张礼军的上诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。大地公司上诉请求：1、撤销一原审判决，依法将本案发回重审或者改判驳回上诉人张礼军的全部原审诉讼请求。2、本案的一、二审的诉讼费用由张礼军承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。1、大地公司和张礼军在案涉租赁合同中约定，大地公司有权将合同项下的权利义务转让给关联方，转让自张礼军收到大地公司通知之日生效。大地公司按照约定进行了转让。受让人已实际使用该房屋并开展经营活动，且张礼军也收取了受让方的租金。故受让方概括承接了大地公司合同项下的权利义务，实际取代了大地公司在原合同中地位。张礼军向大地公司主张合同权利，无合同与法律依据。原审法院认定受让人运营的影院规模、档次低于大地公司直接经营的影院并无证据支持。一审法院否定了合同转让行为不仅与事实不符，还将导致各方之间产生新的争议，增加各方的诉累。2、大地公司并不存在拖欠张礼军租金的情形。租赁合同约定了6个月的免租期。合同签订于2016年4月18日，大地公司转让合同的通知于2016年9月22日发给了张礼军，张礼军于2016年10月24日复函也称收到通知，此时尚在免租期内。而合同转让后，应由受让人继续履行合同。因此无论在合同权利义务转让之前还是之后，大地公司均不存在拖欠租金的行为。一审法院对于租金标准的认定存在错误。根据案涉合同的约定，一审法院认定的租金费用中含有40%的物业费，而一审法院未能查明费用的组成以及张礼军是否已经提供了相应的物业服务，直接认定全部的费用为租金是错误的。租赁合同的附件2中约定，张礼军需要按照技术标准提供适租的房屋，而张礼军没有改造完成影院的隔墙和起坡，张礼军甚至不具备主张租金的基本条件。3、一审法院适用法律错误。一审法院基于《合同法》第二百一十二条、二百一十四条、二百二十七条规定作出裁判，上述条款均是与租赁合同有关的条款，对于认定转让行为无效没有适用任何的法律。张礼军辩称：大地公司在未经张礼军准许的情况下，试图将合同的权利和义务转让给第三方，而第三方公司不具备影院运营管理基本条件，显然是一种严重违约行为。大地公司未按期缴纳相关的租金费用构成违约。请求依法驳回大地公司的上诉请求。张礼军向一审法院起诉请求：1、请求判令大地公司向张礼军支付租金及费用人民币1943442元；2、请求判令大地公司向张礼军承担延期支付违约金（从约定支付之日起至实际支付之日止同期银行贷款利息）；3、请求判令大地公司承担律师代理费人民币90000元；4、本案诉讼费用由大地公司承担。一审法院认定事实：张礼军（出租人、甲方）与大地公司（承租人、乙方）于2016年4月18日签订房屋租赁合同一份，主要条款约定如下：3.1标的房屋为位于扬州市江都区由出租人合法承租并有权转租的“江都新加坡城大润发商业综合体”项目商业楼地上第4层，建筑面积约4203平方米；6.3甲方仅同意乙方第一次将本合同项下权利和义务转让给其附属公司或者关联公司，关联公司包括但不限于乙方子公司、分公司、同一实际控制人控制的关联公司、有债权债务或其他实际联系的关联公司等。前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务，并保证该受让方运营该影院的规模、档次不低于乙方运营该影院的规模和档次。该权利义务转让自甲方收到乙方权利义务转让通知之日起生效；7.1该房屋租赁期限为15年，甲方预计于2016年7月30日前向乙方交付该房屋，并提前通知乙方准确交场时间、交付日至起租日期的6个月为乙方的装修免租期，即实际租赁期为自2016年7月30日至2031年7月29日止。由于甲方的原因等延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期限相应延长；8.1本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币600000元履约保证金，其中500000元在项目开业后直接冲抵房屋租赁租金，剩余款项至租赁期满日起后三个月且乙方无违约责任后无息返还；8.2乙方有义务在影院开业后定期（每月）根据甲方的要求向甲方提供与票房收入有关的财务报表，乙方拒不提供的，视同乙方认可甲方认为的票房收入金额，甲方有权对电影票房收入情况进行抽查。乙方票房收入包括不限于散售、团购、会员充值、包场、自动售票机等；8.3.1双方商定，租金及费用计算方式如下：接场后180天免租期，第一年保底租金（含物业费用）843752元，年电影票房净收入抽成比例13%，第二年保底租金（含物业费用）1721255元，年电影票房净收入抽成比例13%；8.3.2年租金标准在每个租赁年度后的第一个月15日前进行一次通算，以电影净票房收入抽成或者年保底租金两者取其高为当年租金及费用；8.3.3乙方按相应保底租金及费用额（即年保底租金及费用/4个季度）于每季度5日前支付当季度租金及费用，付租期限为节假日的，可顺延；8.4乙方根据本合同约定每季度前5日向甲方书面指定账户支付房租金；8.6如无事先特殊说明，指定账户为名称张礼军，开户银行江苏-江都农村商业银行新区支行，账号62×××70；19.2任何一方根据本合同追究违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外还应赔偿守约方追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2016年6月15日，张礼军委托扬州茂远投资置业发展有限公司（以下简称茂远公司）向大地公司收取了租赁合同履约保证金100000元。2016年9月22日，大地公司向张礼军发出通知函一份，告知其双方于2016年4月18日签订了《房屋租赁合同书》，因业务合作需要，我司拟将该合同项下权利义务转让给与我司有加盟合作关系的关联公司，即扬州市头等舱影城有限公司（以下简称头等舱公司），根据合同第6.3条的约定，自贵方收到本通知函之日起，头等舱公司即为该合同的承租方，享有并履行合同项下承租方的全部权利和义务，我司不再享有并履行任何权利和义务。2016年10月24日，张礼军代理人殷善鹏向大地公司发出律师函，告知大地公司其通过通知函的形式拟将租赁合同中的权力、义务一并转让给有加盟合作关系的关联公司“头等舱公司”，该种形式的转让没有法律及合同依据；义务的转移必须得到权力方的同意，贵司不能在张礼军未同意的情况下将合同义务以通知的形式转让给你的合作方；且加盟主体是刚成立的新公司，从规模、档次和履约能力都不能与贵司相提并论，故转让不符合合同约定，张礼军不接受权利义务转让，请贵司严格恪守合同约定，引入适格主体，或将头等舱公司定位为共同承租人共同履行合同义务。2016年11月11日，大地公司向头等舱公司发出履约告知函，告知鉴于我司与张礼军签署了《房屋租赁合同》，并与贵司签署了《权利义务转让协议》，租赁合同项下承租人的权利义务转让给贵司，张礼军已经签收了我司于9月22日寄出的《通知函》，从签收之日起，贵司已经成为租赁合同的承租人，享有权利也应履行义务，相关事宜可直接与出租人沟通。2016年5月4日，案外人王方城成立头等舱公司，并取得营业执照。2016年12月28日大地公司（甲方，2016年12月28日盖章）与头等舱公司（乙方，2017年1月16日盖章）签订了《院线加盟及数字版影片分账发行放映合同》，约定项目名称：扬州江都区大润发广场，乙方自购放映设备套，租赁设备套，在合同期限内，甲方按本合同的有关规定向乙方供片，乙方安排放映，甲乙双方按照票房收入分账的形式进行结算。2018年11月30日，头等舱公司的法定代表人王方城出庭作证，其陈述如下：自己原先做快消品，因为喜欢看电影所以原大地公司招商经理严峻找他时就同意投资了，2016年2月份双方签订了加盟合同，几个月后其成立了头等舱公司。其与张礼军的前期沟通中是以大地公司投资部工作人员的身份出现，而且商谈的是大地直营店，装修完工后，茂远公司拒绝通电，为了开业，2017年1月27日经过严峻从中做工作，其向张礼军交了281876元安全保证金，但汇款备注房租。后期缴纳房租或水电费时，张礼军及茂远公司均不认可头等舱公司，要求所有的缴费需大地公司交。经营过程中，大地公司曾派过一个运营经理来培训三天。私人加盟店自主经营，自主排片，从经营的理念、内部协调、管理制度、工作配合度、硬件设备、享受的优惠等方面来看，与直营店的经营有一定差距。2016年4月18日，张礼军与大地公司签订房屋租赁合同时，大地公司未告知张礼军已经与王方城签订加盟合同，并由王方城或相关公司来运营该影院。因此本次诉讼，张礼军委托江苏擎天柱律师事务所殷善鹏律师、张秀琴律师代理法律事务，并支付律师费90000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方之间签订了房屋租赁合同，大地公司辩称其非本案适格的被告，其已经将合同中的权利和义务全部转让给关联公司即头等舱公司，并且张礼军已收到转让通知。虽然双方约定了大地公司可以将租赁合同项下权利和义务转让给其附属公司或者关联公司，但张礼军同意转让的前提是该受让方运营该影院的规模、档次不低于大地公司运营该影院的规模和档次；根据实际经营该影院的头等舱公司的法定代表人王方城的证言及原告提供的几家影院装修照片，目前头等舱公司运营的影院规模、档次低于大地公司直接经营的影院，故对于大地公司已经转让权利和义务的答辩意见不予采信，大地公司应按照约定继续履行租赁合同，即按时缴纳租金。对于张礼军主张的租金1943442元，根据双方约定接场后180天免租期，第一年保底租金（含物业费用）843752元，第二年保底租金（含物业费用）1721255元，故租金计算如下：大地公司自2016年8月11日接场，截止2017年2月6日为免租期；第一年自2017年2月7日至2018年2月6日止为843752元；第二年自2018年2月7日至2018年3月31日止为249936元（1721255/365*53）。对于大地公司辩称王方城已于2017年1月27日缴纳部分房租，但庭审中王方城认可实际上是安全保证金，故该款项不在租金中扣除。对于大地公司缴纳的100000元履约保证金，因合同约定原履约保证金为600000元，其中500000元在项目开业后直接冲抵房屋租赁租金，剩余款项至租赁期满日起后三个月且乙方无违约责任后无息返还，故该款项不在租金中扣除。对于大地公司主张的逾期缴纳租金的违约金，因双方合同中未明确约定，故对此主张不予支持。对于张礼军主张的律师费90000元，因双方合同中约定了违约方应赔偿守约方追索债权所发生的实际费用，故予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、广东大地电影院线股份有限公司于判决生效之日起十日内向张礼军支付租金1093688元；二、广东大地电影院线股份有限公司于判决生效之日起十日内向张礼军支付律师代理费人民币90000元；三、驳回张礼军的其他诉讼请求。案件受理费23050元，保全费5000元，合计28050元，由张礼军负担7597元，广东大地电影院线股份有限公司负担20453元。一审查明的事实本院依法予以确认。本院二审期间，大地公司围绕上诉请求提交了如下证据：1、《院线加盟及数字版影片分账发行放映合同》，该合同系大地公司与案外人广东大地影院建设有限公司扬州分公司签署。2、广东大地影院建设有限公司及其分公司工商公示信息网页打印件。3、中国电影股份有限公司北京电影发行分公司发行影片管理平台网页截图。大地公司提交上述证据用以证明宝龙影院与头等舱公司运营的大地影城同为加盟影院。对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张礼军质证认为，广东大地影院建设有限公司与大地公司存有关联，宝龙影院实际上是大地公司直营影院。张礼军在二审期间未提交证据。本院二审期间另查明，双方订立的房屋租赁合同书第7.2条约定，交付日至起租日期间的6个月为乙方的装修及试营业免租期。起租期以后每月或每年之相应日期为计租对应日，计租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度以此类推。合同8.3条对租金及费用计算方式进行了约定。并约定上述费用中60%为租金，40%为物业管理费。合同8.5条约定，乙方除承担本合同约定的租金、物业费管理费及能源费用外，毋需缴纳其它甲方所涉及的费用。本案争议焦点为：1、大地公司将租赁合同的权利和义务转让给头等舱公司的行为是否具有法律效力。2、大地公司计收租金及费用的起算日应如何认定。本院认为，一、合同双方出于对自身利益的考虑，在合同订立过程中，一般会对社会环境、对方商誉、履行地点商业氛围等诸多经济要素进行综合考量。合同内容往往是基于上述因素的可控性而拟定，以实现合同订立后的履行具有相对确定性。反之则会超出当事人订立时可预见的风险范畴，难以体现当事人真实意愿。就本案而言，张礼军与大地公司之间所达成的房屋租赁合同关系长达15年，双方明确房屋系用于影院经营，并对租金的收取是否按票房收入的抽成也进行了约定。虽合同约定大地公司可以转让合同的权利义务，但对转让前提亦进行了限定，即受让方运营该影院的规模、档次不低于大地公司运营该影院的规模和档次。由此可见，合同之所以达成，出租人张礼军充分考量了大地公司商誉和影院运营的能力。如大地公司有权将合同转让予与其有债权债务关系或其他关联的任意第三人，则超出了张礼军在签订合同时可控的风险范畴，也会致使合同关于受让人主体限定的约定归于废言，而不会对大地公司对合同权利义务转让产生实质约束。因此应依据出租人的真实意思对转让生效条件进行解释。在双方当事人签订租赁合同之前，大地公司即与王方城签订了加盟合同，而在与张礼军合同签订时对此并未披露。头等舱公司实际于2016年5月成立，主要投资人王方城此前亦无影院运行经验，而合同内容表明张礼军存有分享影院盈利的合同目的，故该受让人并不符合张礼军在合同中表达的主体资格。虽头等舱公司向张礼军汇款时注明是房租，但张礼军对此并未认可，在此情形下，如对大地公司转让行为不进行限制，则将使张礼军对合同相对方履约能力的考量无从实现。故一审法院依据合同约定认定大地公司转让合同权利义务的行为对张礼军不发生效力，并依据相关法律规定进行判决无不当之处。二、双方租赁合同约定，交付日至起租日期间6个月为大地公司的装修及试营业免租期，起租期以后每月或每年之相应日期为计租对应日，计租日至该日周年对应日为第一个计租年度。据此，合同对于免租期进行了明确约定，即从双方认可的交付日起算6个月，免租期满后张礼军方能计收租金。合同对此后每年租金（含物业费用）的收取金额进行了明确约定，虽第一年保底租金（含物业费用，为843752元）明显低于第二年保底租金（含物业费用，为1721255元），但因合同对于计收租金的期限是明确的，故一审法院对于张礼军有权收取租金的期限认定有事实依据，并不存在重复计算免租期的情形。此外，虽合同约定出租人缴纳的租金及费用中含有60%的租金及40%的物业费用，但合同又明确大地公司所缴纳费用以约定为限，即无需重复缴纳物业费用等，故该约定未增加大地公司负担。如前述，大地公司转让合同权利义务行为并不能对张礼军产生约束，故应按合同履行租金及费用给付义务。虽一审判决主文中对租金及物业费未作区分，但在述理中对于费用的组成已有涉及，且相关合同条款中对于上述款项也一并表述为租金，故并不会因此产生歧义，也不应以张礼军是否提供物业服务作为款项缴纳的依据。至于大地公司提及张礼军交付的房屋不符合合同约定的主张，因其对此并未提出具体的抗辩金额，故本院不予理涉。因合同对大地公司逾期缴纳租金及费用的责任未作出明确，加之考虑到案涉租赁合同履行实际，一审法院对张礼军要求大地公司支付违约金的主张未予支持并无不当。综上所述，张礼军、大地公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46100元，其中张礼军及广东大地电影院线股份有限公司各自缴纳的23050元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇一九年十二月七日书记员 付心童