广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2286号上诉人（原审被告）：湛江市加禾房地产开发有限公司。住所地：湛江市乐山西路3号2层202房。法定代表人：庞阳富，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄辉，男，1961年8月4日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：黄德斌，男，1990年10月4日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司（以下简称加禾公司）因与被上诉人黄辉、黄德斌商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人加禾公司的委托诉讼代理人吴华鑫，被上诉人黄辉、黄德斌的委托诉讼代理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件诉讼费由黄辉、黄德斌负担。事实和理由：一、涉案房屋的交付时间应以加禾公司提供的《商品房买卖合同》的约定为准，交付时间是2016年12月31日。1、根据商品房网上签约流程，买受人在购买商品房后，出卖人通过网上签约系统，打印经住建部门审核且备案公示的商品房买卖合同，双方当事人签字后，最后在电子楼盘表上注明该商品房被签约。因此《商品房买卖合同》无论是由哪一方提供，均是从网上签约系统打印的。2015年，加禾公司对外发售1000余套商品房，合同均是从住建部门的网签系统中打印进行签约，如认为加禾公司对该1000多份合同已在住建部门系统中备案的合同仍应负有审慎审查义务，明显错误。2、此前由一审和二审法院作出的生效判决中，已经认定湛江市海帆苑2号楼的交付时间为2016年12月31日。预售商品房的交付是将商品房所在住宅楼作为一个整体进行交付的，即同一栋楼中每套预售商品房的交付时间在备案合同中约定都是一致的。因此，本案将涉案房屋的交付时间实际上应为2016年12月31日。3、帝景金岸海帆2号楼于2015年6月26日取得预售许可证，根据行业惯例，预售商品房的交付时间一般约定在取得预售许可证后一年至两年的某一日期。但黄辉、黄德斌主张其商品房应于2015年12月31日前交付，即预售后仅6个月就交付，该约定明显有悖于常理。4、黄辉、黄德斌于2015年7月26日交齐首期房款175155元，并于2015年8月1日签订第一份《商品房买卖合同》，该合同约定支付方式为按揭付款，交付时间为2016年12月31日。2015年8月5日，黄辉、黄德斌一次性付清剩余房款400030元，于2015年8月11日签订补充变更付款方式，并到住建部门办理合同变更，变更后重新打印并签订第二份《商品房买卖合同》。但在打印签订过程中，因系统错误，导致黄辉、黄德斌持有的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年12月31日。显然，该交付时间有违双方的真实意思表示，双方仅对付款方式进行变更，并无变更交付时间的意思表示，交付时间2016年12月31日才是双方订立合同时的真实意思表示，故交付时间应当以加禾公司持有的《商品房买卖合同》为准。再者，黄辉、黄德斌主张应在2015年12月31日前交付房屋，但在2016年1月1日起至2016年12月31日这段时间内，从未以任何方式向加禾公司询问或要求交付房屋，这显然是不符合常理的。二、一审法院认定台风“彩虹”影响涉案房屋交付，交房时间应延长一个月，于法无据。根据湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》以及《湛江市人民政府办公室文件呈批表》，可见湛江市人民政府综合就台风“彩虹”这一不可抗力事件对建筑行业、房地产行业的影响进行了专门的研究，并做出了受影响商品房项目可以延期两个月交付的批示。故加禾公司因发生不可抗力导致迟延交付涉案房屋，应当免责。综上，请二审法院依法应当撤销一审判决，支持加禾公司的上诉请求。黄辉、黄德斌口头辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄辉、黄德斌向一审法院起诉请求：1、加禾公司向黄辉、黄德斌支付逾期交房违约金24847元。2、本案诉讼费用由加禾公司承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，黄辉、黄德斌与加禾公司签订了《商品房买卖合同》。黄辉、黄德斌提供双方签署的《商品房买卖合同》约定：一、黄辉、黄德斌向加禾公司购买位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸居住小区海帆苑X号楼XX房，购房金额为575185元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、加禾公司应于2015年12月31日前将房屋交付黄辉、黄德斌使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，加禾公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且加禾公司在发生之日起10日内告知黄辉、黄德斌的。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，黄辉、黄德斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向黄辉、黄德斌支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄辉、黄德斌已于2015年8月5日向加禾公司付清全部购房款。加禾公司于2017年3月8日将涉案房屋实际交付给黄辉、黄德斌使用。涉案房屋的建设工程于2017年5月18日取得《竣工验收备案表》。另查明，加禾公司提供双方签署的《商品房买卖合同》除第八条约定的交房时间之外的其他内容与黄辉、黄德斌上述提供的《商品房买卖合同》约定的内容一致。加禾公司提供的双方签署的《商品房买卖合同》载明的交房期限为2016年12月31日前。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。由于《商品房买卖合同》均由加禾公司打印提供，加禾公司在缔约时具有较为明显的优势地位，其应当审慎审查交房时间等影响交易的重要信息，在黄辉、黄德斌与加禾公司签订两份《商品房买卖合同》约定交房时间不同的情况下，应采纳黄辉、黄德斌持有的《商品房买卖合同》所载明的交房期限“2015年12月31日前”作为计算本案逾期交房违约金的依据。加禾公司提出以其持有的《商品房买卖合同》约定的交房时间为准的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。如前所述，黄辉、黄德斌已依约向加禾公司付清全部购房款，加禾公司应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付黄辉、黄德斌使用。考虑到2015年10月超强台风“彩虹”的影响，原审法院认定加禾公司可延期一个月交付商品房。因此，加禾公司最迟应于2016年1月31日前将房屋交付给黄辉、黄德斌使用。加禾公司以湛江市房产管理局及湛江市人民政府办公室的相关文件意见为依据，主张房屋的交房时间应延长两个月，于法无据，原审法院不予采纳。鉴于加禾公司于2017年3月8日将涉案房屋实际交付给黄辉、黄德斌使用，因此，应认定加禾公司于2017年3月8日已履行房屋交付义务，逾期交房违约金应计算至该日。因此，加禾公司应向黄辉、黄德斌支付2016年2月1日至2017年3月8日（共402天）的逾期交房违约金23122.44元（575185元×0.1‰×402天）。对于黄辉、黄德斌请求违约金的超出部分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市加禾房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金23122.44元给黄辉、黄德斌。二、驳回黄辉、黄德斌的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取210.59元，由黄辉、黄德斌负担21.59元，湛江市加禾房地产开发有限公司负担189元。本案二审期间，加禾公司向本院提供了（2019）粤08民终445号和1117号《民事判决书》，证明帝景金岸居住小区2号楼的交付时间为2016年12月31日前。黄辉、黄德斌对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，涉案房屋的交付时间应以合同约定的时间为准。本院经审查认为，上述证据与本案没有关联性，故本院不予采纳。本院二审期间，黄辉、黄德斌未向本院提供新的证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，本案一审程序中，加禾公司在对黄辉、黄德斌提交的《商品房买卖合同》进行质证时，确认该合同确实是加禾公司签名盖章。本案一审期间，加禾公司提交了一份《变更协议》，双方在该协议中对涉案房屋的购房款付款方式进行了变更，该协议的签订日期为2015年8月11日。又查明，湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》内容为：“市政府：根据市政府要求对台风‘彩虹’前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见的批示，我局与市房协5月24日会同市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，并达成以下意见：一、加强对工程项目竣工验收的业务指导，支持和引导建设依法依规办理竣工验收手续；二、对建设单位已按规定组织竣工验收，且验收程序及验收结果均符合要求的工程项目，工程质量监督报告出具由原来承诺时限5天压缩为3天（节假日照常办理）；三、竣工验收备案由法定时限15个工作日压缩为自受理之日起5天（节假日照常办理）；四、环保验收受理公示时间由10个工作日压缩为5个工作日，验收前公示时间由5个工作日压缩为3个工作日，承诺办结时间由10个工作日压缩为5个工作日。五、规划验收按承诺时限给予优先办理。以上特事特办压缩的时间还未能完全促使工程项目按期竣工验收，建议政府批准延长以上商品房项目交房时间二个月。妥否，请批示。湛江市房产管理局，湛江市房地产协会。2016年5月31日。”《湛江市人民政府办公室文件呈批表》批示内容为：“同意。但对压缩时间仍未能完成的，视情况再议，请有关部门务必办理。”本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据上诉人加禾公司的上诉理由和被上诉人黄辉、黄德斌的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案房屋的交付时间应如何确定的问题。对于涉案房屋的交付时间，黄辉、黄德斌主张应以其提交的《商品房买卖合同》所约定的时间即2015年12月31日为房屋交付时间，加禾公司则认为应以其提交的《商品房买卖合同》所约定的时间即2016年12月31日为房屋交付时间。一审法院对双方提交的《商品房买卖合同》均进行了质证。黄辉、黄德斌对加禾公司提交的《商品房买卖合同》不予认可，黄辉、黄德斌主张其只有一份合同。加禾公司对于黄辉、黄德斌所提交的《商品房买卖合同》，在质证时确认该合同是由其签名盖章，由此可见，加禾公司对该合同的真实性并无异议。加禾公司上诉称，由于黄辉、黄德斌于2015年8月5日一次性付清剩余房款400030元，故双方于2015年8月11日签订《变更协议》变更付款方式，并到住建部门重新打印并签订第二份《商品房买卖合同》，且由于系统错误导致黄辉、黄德斌持有的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年12月31日。但从本案已查明的事实来看，无论是黄辉、黄德斌所提交的《商品房买卖合同》还是加禾公司所提交的《商品房买卖合同》，合同签订日期均为2015年8月1日，而双方签订《变更协议》的日期为2015年8月11日，即并没有证据证明存在签订日期为2015年8月11日的第二份《商品房买卖合同》。加禾公司的上诉主张与其在一审程序中所提交的证据，在时间上明显存在矛盾。综上，由于加禾公司对黄辉、黄德斌所提交的《商品房买卖合同》真实性予以确认，且加禾公司对其提交的《商品房买卖合同》的来源未能作出合理解释，故一审法院认定黄辉、黄德斌提交的《商品房买卖合同》所约定的时间（2015年12月31日）为涉案房屋的交付时间，并按照合同的约定判决加禾公司向黄辉、黄德斌支付逾期交房违约金23122.44元，并无不当，本院予以维持。加禾公司关于涉案房屋的交付时间为2016年12月31日和应以该时间为起点计算逾期交房违约金的理由不成立，本院不予采纳。二、关于不可抗力对合同履行的影响问题。台风“彩虹”正面袭击湛江，确实对涉案商品房项目的施工进度造成重大影响，该影响属于不可抗力范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，加禾公司主张减免其相应的逾期交房违约责任，应予支持。一审期间，加禾公司提供了湛江市房产管理局湛房报（2016）55号《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》和《湛江市人民政府办公室文件呈批表》，但上述文件只是就在台风“彩虹”前全市已经取得预售许可证的商品房项目受到影响后的竣工验收工作所作的批示意见，至于具体的商品房项目所受到的影响程度以及由此对竣工验收时间所造成的影响，仍应视具体的商品房项目的实际情况来确定。加禾公司主张台风“彩虹”影响期为两个月，但其作为涉案商品房项目的开发商，理应悉知涉案商品房项目建设的全过程，并保有台风“彩虹”造成影响的相关证据，却未能详细并合理解释台风“彩虹”对涉案商品房项目具体如何造成两个月的影响，又未能提供足够证据对其主张予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院根据本案的证据与客观实际，结合加禾公司所陈述的台风“彩虹”对涉案商品房项目的影响程度，参考政府有关部门的相关批示意见，酌情确定减免加禾公司一个月的逾期交房违约责任并无不当，本院予以维持。加禾公司上诉主张应减免其两个月的逾期交房违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，加禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由湛江市加禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年十二月二十七日书记员 何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。