贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14107号 原告：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路53号，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阳东海，该公司员工。 被告：冷华刚，男，1963年11月12日出生汉族，住湖北省孝感市孝南区。现住毕节市七星关区。 原告毕节康泰物业管理有限公司（下称“康泰物业公司”）与被告冷华刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告康泰物业公司的委托诉讼代理人阳东海，被告冷华刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冷华刚向原告支付第三、第四、第五期物业费（2017年4月1日至2019年12月31日）3985元、违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过百分之三十请求1105元，多余部分自愿放弃，生活垃圾清运费330元。各项请求金额合计5420元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月3日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）。住宅1.0元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积120.76平方米，被告应于2019年4月1日前支付第三、第四、第五期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。原告现依法诉至法院，请求判令如上所请为谢。 被告冷华刚答辩称：原告的物业服务未完全履行。原告违反《合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标准、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成不履行行为从而要承担违约责任。依据被告与原告签订的《前期物业服务合同》第二条物业服务内容：一、房屋共用部位的维修；二、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理；三、环境卫生维护；四、秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。《前期物业服务合同》第三条（物业服务质量）第一款第一项的约定：房屋外观完好整洁，无违章搭建安装。可小区内违章搭建随处可见，原告视而不见未履行服务职能。第二款第二项第三项第四项约定：公共设施设备完好，正常运行；管道通畅、无长期堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整。小区内大量路灯损坏，漆黑一片，从未更换维护；多栋楼电梯入户口上方玻璃损坏未更换，部分已破损呈网格状，安全隐患极大；路面损坏长期无人维修，停车场下水道长方形网格井盖损坏未维修，造成车辆人员不小心就会陷入其中；一期4号楼前装修垃圾纵横，还用水泥打起隔离带，凹凸不平，老人和小孩在上面容易摔倒，有极大的安全隐患；道路中间放置花坛，影响道路通畅，入户大门损坏未维修更换。一期2号楼入户通道照明灯损坏未更换，业主摸黑回家，部分应急指示灯损坏未进行更换维护。第三款约定：整体卫生良好，共用部位、共用设施定期保洁；垃圾未及时清理，局部卫生未清洁，步梯1至2层经常有陌生人进入撒尿、拉屎，臭气熏天；楼层通道的门上鬼画符涂，贴满广告，物业公司工作人员经常将收集的废弃物堆放在步梯入口，影响通行的同时带来了极大的消防安全隐患；维修管道挖出的泥石未及时清理等。第四条绿化方面约定：整体环境优美舒适；绿化维护管理良好；小区内绿化极少，部分花坛树木枯死无人维护。第五条约定：交通秩序良好、车辆共用道路通畅、非机动车统一停放；可小区内车辆和非机动车想怎么停就怎么停，停车场内车辆随处乱停乱放，道路中间还放置花坛，商户占用道路妨碍道路通畅的情况等。第六条治安防范方面约定：实行门岗护卫人员24小时在岗执勤，公共区域实行全天不定期巡查；完善和维护小区安全设备设施；小区内部分监控失效，甚至部分电梯内摄像头都不在了；门禁系统形同虚设，入户门长期处于开启状态，且损坏严重，什么人都自由出入，业主经常被推销产品人员骚扰，过道内小广告到处都是，入室盗窃行为已发生多起。第七条约定：消防设施设备完好，可随时启用消防通道畅通；可自入住以来，小区消防水管从未通水试用，部分灭火器失效；消防通道被乱停乱放车辆堵塞。原告违反《物业管理条例》第三十六条的规定。《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、原告违反《物业管理条例》第四十七条规定。《物业管理条例》第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。可小区经常有陌生人出入，且长期发生盗窃案件。原告违反《物业管理条例》第四十五条。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。停水停电属于水电公司的权限，原告没有经过业主同意，一不能采取停电停水催缴物业服务费用的，否则属于违法。原告以业主未缴物业费为由不给业主充值水费，业主多次讨要说法后物业公司对未缴物业费的业主只充值20元，后期充值50元，采用卑劣手段让业主多跑腿，以达到其目的。原告违反《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。原告把服务当作官员的行政管理，对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。比如原告自行收取的业主区域张贴广告的广告费用等。几年来，至今没有向业主公布任何收支。原告自进入创美世纪城一期以来，连基本的门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务；街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位；没有建设出入管理的大门，没有门卫与门卫设施，也没有保安执勤室，只有停车场出口收费室，对外来人员以及不明身份的人员，包括精神疾病患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。以上情况明显是原告没有完全履行合同的证据。原告在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。综上所述，被告迟延缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第六十七条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定，物业公司没有资格收取滞纳金。原告违约在先，收取业主的滞纳金(违约金)事实不充分，违背公平正义，且原告不完全履行合同，收取足额服务费显失公平。综上所述，被告没有交纳剩余的物业费，是由于物业不按诚实信用原则全面履行，特别是没有按照《前期物业服务合同》履行好服务工作。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节创美房地产开发有限公司系毕节××××区草海大道创美世纪城一期小区的建设单位。2015年1月1日,以毕节创美房地产开发有限公司为甲方，原告康泰物业公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对创美世纪城一期提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。服务服用住宅1元/月/平方米。物业服务费用按年交纳，业主应在4月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。签订合同后，原告入驻毕节××××区草海大道创美世纪城一期小区。2015年2月7日，原告与被告签订《前期物业服务合同》,合同就双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等事项进行约定。被告冷华刚系居住在毕节××××区创美世纪城一期小区业主，房号为4栋1单元1902号，住房建筑面积120.76平方米。被告冷华刚在2017年4月1日至2019年12月31日期间未按照合同约定向原告康泰物业公司缴纳物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为，原告存在未尽管理义务等问题，不应交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，毕节创美房地产开发有限公司与原告康泰物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告为毕节××××区草海大道创美世纪城一期小区业主提供物业服务，被告冷华刚作为居住在该小区的业主，该合同对其具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。2017年4月1日至2019年12月31日期间，被告未支付的物业服务费为3985元（120.76平方米×1.00元/月?平方米×33月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：小区局部区域存在垃圾未及时清理，个别设施设备不能使用等。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持3188元（3985元×80%）。对于原告诉请的滞纳金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对于原告诉请的生活垃圾清运费，未就此进行举证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冷华刚于本判决生效之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3188元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告冷华刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇一九年十二月二十六日 书记员 杨云兴