山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初858号 原告：董书前，男，1981年1月26日出生，汉族，住滨州市。 委托诉讼代理人：杨震宇，山东黄河律师事务所律师。 被告：滨州天赢电子商务管理服务有限公司，住所地：滨州市黄河十二路渤海十八路中海城，统一社会信用代码：91371600349306504X。 法定代表人：翟丕芬，董事长。 委托诉讼代理人：程小红，女，滨州天赢电子商务管理服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：王延季，山东翟誉博律师事务所律师。 原告董书前与被告滨州天赢电子商务管理服务有限公司（以下简称天赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告董书前及委托诉讼代理人杨震宇，被告天赢公司的委托诉讼代理人程小红、王延季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董书前向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多支付的租赁费29200元、物业费1809元，共计31009元；2.诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年7月6日签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁滨州开发区黄河十二路渤海十八路中海城棕榈湾6号楼彩虹谷一层沿街房，建筑面积372.5平方米；合同第3.2条约定了该房屋的月租金按照0.8元/平方/天计算；物业费按照每月1.5元/平方计算，且一次性交齐十二月。原告在签订合同后向被告缴纳了租赁费108770元、物业费6705元。原告拿到该房屋钥匙进行装饰装修时发现，该房屋建筑面积只有272平方米，与合同中注明的面积相差很大。原告与被告就面积问题多次交涉后，被告承诺在下一年租赁时多收的租赁费抵顶下一年的租赁费，但该房屋在原告租赁期间被滨州惠明盐化有限公司（以下简称惠明公司）购买，被告再无出租权。被告多收的租赁费及物业费理应返还，但被告至今拒绝返还。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告天赢公司答辩称，首先，原告是在对涉案商铺做了充分了解的前提下，并与答辩人做了反复的沟通与协商，才签订了房屋租赁合同，该合同是当事人双方真实意思的表达，任何一方均应本着诚信的原则予以履行。虽然在合同履行过程中出现涉案商铺产权转让事宜，但答辩人配合原告及新房主共同签订了关于买卖不破租赁的协议书，保证了原告顺利使用涉案商铺至房屋租赁合同终止。其次，原告陈述的理由系虚构事实。原告想先于他人租下涉案商铺，在2018年6月下旬便多次与答辩人沟通、协商，尤其是落实商铺面积问题，并于2018年6月28日支付了2万元的订金。原告所述在拿到钥匙进行装修时才发现面积误差很大的观点明显不符合常理。签合同以前任何一个正常的承租人不可能不查看出租房屋，总建筑面积不满400平米的房产却出现100平米的误差，如此巨大的误差比例作为一个经营者不可能看不出来。原告称涉案商铺的建筑面积为272平米，没有任何依据，是虚构事实、偷换概念，以套内使用面积来替换建筑面积。第三，即使按原告所述，其本案诉求也没有依据。原告如果主张返还部分租赁费及物业费，则必须先请求人民法院或仲裁机构对相应合同条款予以撤销或变更，时至今日，原告也没有提出相应诉求，其撤销权由于已超过一年除斥期间而得不到支持。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，对双方无争议的证据：原告提交的原、被告签订的房屋租赁合同、一次性（餐厅用品）转让协议；租赁费和物业费收据；被告提交的原、被告签订的房屋租赁合同；一次性（餐厅用品）转让协议；原、被告与惠明公司三方签订的协议书；微信截图、支付图片；原告在签合同前丈量的录像、照片；董书前与王洪军签订的房屋租赁合同等证据，确认为有效证据。对双方有争议的证据，做如下确认：对山东心宇土地房地产资产评估有限公司出具的“房屋面积测绘报告”，该鉴定报告系法院委托有资质的鉴定机构作出，被告认为合同约定的租赁面积还包括可以由原告使用的一至三楼的楼梯间以及商铺前可以密封的连廊，上述部分的面积与鉴定的一楼大厅面积相加，足够约定的372.5平方米。通过现场勘查和补充调查，商铺前的连廊并未密封，原告自己认可使用了二楼的楼梯间用于放置收购的空调和餐桌，三楼的楼梯间未使用。经本院要求，鉴定机构针对“房屋面积测绘报告”作了补充说明，一楼楼梯间面积已包含在测绘的租赁套内面积之内，二楼和三楼的楼梯间面积各为35.99平方米。上述鉴定测绘结果符合房屋租赁的实际情况，对“房屋面积测绘报告”及补充说明确认为有效证据。被告提交的与王锐签订的房屋租赁合同，系本案之前的租赁合同，且承租人王锐对房屋租赁面积未提出异议，不能作为本案判断的依据，对其效力不予确认。 根据确认的有效证据并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年7月6日，天赢公司（甲方）与董书前（乙方）签订“房屋租赁合同”，由董书前租赁滨州开发区黄河十二路渤海十八路中海城棕榈湾6号楼彩虹谷一层沿街房用于经营，租赁期自2018年7月21日至2019年7月20日。合同约定房屋的建筑面积为372.5平方米，房屋租金第一年为0.8元/平方/天，物业费为每月1.5元/平方，乙方在签订合同时需交齐十二个月的物业费。乙方在签合同时支付定金10000元，在装修时自动转为装修押金。双方同日还签订了“一次性（餐厅用品）转让协议”，天赢公司转让原店铺中的立式空调、冰柜、桌子、凳子等物品，董书前支付转让费24000元。2018年7月6日，董书前向天赢公司支付一年的租金108770元和物业费6705元。2019年3月20日，惠明公司（甲方）、程小红、天赢公司（乙方）、董书前（丙方）三方共同签订协议书，因2018年5月份，甲方购买了滨州市黄河十二路701号莱钢中海城6号楼101商铺，并取得房屋所有权，购买前上述房屋已由程小红租赁使用，并将其中的一楼餐厅转租给董书前，三方约定，由乙方向甲方支付租金23万元，丙方继续使用一楼餐厅至租赁合同到期日（2019年7月20日），丙方无需向甲方支付租赁费，租赁费包含在乙方向甲方支付的23万元租金内。2018年9月27日，董书前又将上述房屋转租给王洪军，租赁期自2018年9月27日至2019年7月20日，租赁费约定为一年125000元，董书前实际收取9个月20天房租9500元及物业费5000元。因原、被告双方对租赁餐厅的面积发生争议，经原告申请、本院委托，山东心宇土地房地产资产评估有限公司作出了山东心宇测字（2019）第C-005号“房屋面积测绘报告”及补充说明，鉴定滨州市黄河十二路701号被莱钢中海城6号楼一层沿街房的租赁面积为293.648平方米，上述面积包含6号楼南侧一楼楼梯间，二楼和三楼楼梯间的面积分别为35.99平方米。 本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”以面积作为计算租赁费和物业费的依据，虽然在合同签订前双方进行了反复沟通和现场查看，合同也已履行完毕，由于该合同只约定租赁“6号楼彩虹谷一层沿街房”，对具体租赁范围未做明确的约定，在面积误差较大的情况下，基于公平原则，应当对已收取的租赁费和物业费根据合同约定的计算方式进行调整。根据鉴定测绘结果，包含一楼楼梯间的涉案房屋租赁面积为293.648平方米，董书前认可其使用了二楼楼梯间用于放置收购的物品，考虑到合同对租赁范围约定不明以及董书前实际使用的情况，对二楼楼梯间的35.99平方米也应作为原告租赁的房屋面积，但原告并未使用三楼楼梯间及商铺前的连廊，且合同约定的租赁范围是“一层沿街房”，对租赁范围做过于扩大的解释不符合合同的原意，被告认为上述两项也应计算在租赁范围内的主张，本院不予认可，因此涉案房屋的租赁面积应为329.638平方米。对于被告所称的原告如提起返还之诉必须首先对合同相应条款申请撤销或变更，而其撤销权因超过一年的除斥期间得不到支持的主张，本案原告并不是在合同履行期间要求撤销合同的相应条款，而是因被告提供的标的物不符合合同约定，要求其承担违约责任的赔偿损失之诉，诉权是请求权，不受一年除斥期间的限制，被告的该项理由也不能成立。被告提供的出租房屋比约定的面积减少42.862平方米，应向原告返还多收取的租赁费12515.7元和物业费771.5元，两项合计13287.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告滨州天赢电子商务管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告董书前租赁费及物业费13287.2元； 二、驳回原告董书前的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元，减半收取288元，由被告滨州天赢电子商务管理服务有限公司负担123元，由原告董书前负担165元。鉴定费6000元，由原告董书前和被告滨州天赢电子商务管理服务有限公司各负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  李景春 二〇一九年十二月二十三日 书记员  朱亚茹