山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10472号 上诉人（原审被告）：青岛市崂山区海蓓幼儿园，住所地：青岛市崂山区深圳路178号丽海花园内。 法定代表人：张开明。 委托诉讼代理人：徐坤，山东军诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛东亿实业总公司，住所地：青岛市崂山区高科技工业园香港东路197号。 法定代表人：曲伟，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵筠，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市崂山区文化馆，住所地：青岛市崂山区仙霞岭路20号市民文化中心B座。 委托诉讼代理人：寇雪，国浩律师（青岛）事务所律师。 原审被告：张开明，男，汉族，1949年3月28日出生，住青岛市市南区。 原审第三人：**芳，女，汉族，1982年3月8日出生，住青岛市崂山区。 上诉人青岛市崂山区海蓓幼儿园（以下简称海蓓幼儿园）因与被上诉人青岛东亿实业总公司（以下简称东亿公司）、原审被告青岛市崂山区文化馆（以下简称崂山文化馆）、原审被告张开明、原审第三人**芳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3634号民事判决，向本院提出上诉,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 海蓓幼儿园向本院提出上诉请求：1、请依法判令撤销一审判决；2、驳回东亿公司的起诉；3、一、二审诉讼费用由东亿公司承担。主要事实与理由:一、一审法院认定事实错误，导致其判决必然是错误的。首先，东亿公司没有充分的证据证明其对案争房屋享有产权。在一审过程中，东亿公司提交的《建设工程规划许可证》不具有物权证明的效力，其自认未办理不动产权属登记，然而东亿公司并未提交竣工验收备案表等相关材料，那涉案房屋是否已达到交付条件？涉案房屋是否可以在竣工验收备案前对外出租使用，并肆意向海蓓幼儿园主张占有使用费？根据我国物权法第十七条的规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因东亿公司无法证明其是案争房屋的所有人，故其不具有东亿公司的资格，因此应依法驳回东亿公司的起诉。再者，按照《青岛市托幼管理条例》和《青岛市学前教育条例》的相关规定，配套建设的幼儿园，建设单位应当在工程竣工验收合格后三个月内，将园舍、场地和有关建设资料全部移交给所在区（市）育行政部门，并协助办理园舍产权登记。本案所涉幼儿园是小区配套幼儿园，按照上述规定，该幼儿园应在建成后移交教育主管部门，东亿公司不是产权人，更无权作为经营性房产收取房租。东亿公司在原审中仅提交了《建设工程规划许可证》，涉案房屋所占土地已于2004年被青岛市崂山区国土资源局收回，变更为划拨土地，涉案房屋产权并非东亿公司所有，同时即可印证东亿公司为何迟迟无法取得不动产权属登记。原审东亿公司提交的《建设工程规划许可证》中明确载明“幼儿园、公建”，幼儿园虽单独列明，但却无法就此否定幼儿园系公建的属性。青岛市人大及国务院办公厅已多次发文明确及要求配套建设的幼儿园应及时移交所在政府部门，涉案幼儿园系公建属性因此属于配套建设的幼儿园，并且涉案土地早已收归国有，移交相关政府部门，可见东亿公司对涉案房屋不享有任何权利。故其起诉不成立，应依法予以驳回。二、一审法院的判决前后矛盾，适用法律错误。一审判决中判令驳回东亿公司对海蓓幼儿园崂山文化馆的诉讼请求，其中依据之一是“2004年4月30日合同租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，东亿公司作为出租人没有提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》依法继续有效，即海蓓幼儿园仍免交租金，但此时起租该租赁期限应为不定期，在东亿公司向崂山区文化馆提出解除合同主张前崂山区文化馆有权依照合同继续免费租赁该房屋场地。”而作为该房屋的实际使用人的海蓓幼儿园，面临的是同样的事实，一审法院理应也应以同样的理由，驳回东亿公司对海蓓幼儿园的诉讼请求。然而，一审法院面对同一事实，即房屋租赁合同到期后，海蓓幼儿园仍继续使用房屋，东亿公司没有提出过异议，却针对不同的主体，作出不同的认定:崂山区文化馆免交租金，而海蓓幼儿园需按评估价格支付租金。可见，一审法院适用法律是不一致的，必然导致其判决结果是不公平的。因此，应依法撤销一审判决，以维护法律的公正。三、海蓓幼儿园是否改制与本案无关。本案是房屋租赁合同纠纷，出租人与承租人是平等的民事主体，平等地享有合同权利并履行合同义务。因此，无论承租人否改制都不影响合同的履行，换句话说，海蓓幼儿园改不改制都不影响东亿公司在合同到期成为不定期合同后随时向海蓓幼儿园主张解除合同，这是法律赋予东亿公司的合法权利。既然是民事权利，东亿公司可以行使权利，也可以放弃权利。事实上在海蓓幼儿园使用房屋长达十多年的过程中，东亿公司从未向海蓓幼儿园索要过租金。东亿公司直至2018年6月6日才向海蓓幼儿园发函，也就是说，东亿公司自愿放弃解除合同的权利，以其行为同意原合同继续有效。因此，本案海蓓幼儿园是否改制与合同是否继续有效没有法律关系，一审法院以此作为海蓓幼儿园支付租金的理由于法无据，于理不通，于情不合。另一方面，根据法律的规定，合同成立的前提是双方当事人对合同内容协商一致，是双方真实意思的表达。房屋租金的确定必须经过双方协商确定。东亿公司十几年没有索要租金，现要求海蓓幼儿园补交，这是一种变相地强制海蓓幼儿园接受租金的行为。作为承租人，有权选择是否承租房屋，并享有对价格进行协商的权利。一审判决相当于剥夺了海蓓幼儿园的上述权利，是一种变相的强制交易行为，故一审判决完全是错误的。四、一审判令海蓓幼儿园承担房屋占用费显失公平。海蓓幼儿园成立时，经青岛市崂山区物价局对幼儿园的成本进行核算后，审批幼儿园的收费标准为每人每月833元，该收费标准一直延续至今。成本核算中重要一项是房屋租赁费，正因为海蓓幼儿园的房屋租赁费为0，得出的收费标准为833元，如果房屋租赁费不是0元，海蓓幼儿园完全可以将该费用则作为成本核算入学费中，也就是说房屋租赁费并不需要由海蓓幼儿园承担，而是由学生分摊。由于东亿公司始终没有向海蓓幼儿园主张过房屋租赁费，导致海蓓幼儿园无法将该费用计入成本核算。因此现一审判令海蓓幼儿园支付租赁费显然是不公平的。五、退一步讲，即使海蓓幼儿园需支付房屋占用费，也不应以商业经营性房屋的市场租赁价值计算租金。按照《青岛市托幼管理条例》的规定:“幼儿园、托儿所的房租按住宅标准计租。”本案一审判决中的房屋占用费依据的是青岛市衡元德房地产评估有限公司做出的《房地产司法鉴定估价报告》，该报告是对案涉房屋的市场租赁价值做出的评估，没有考虑案涉房屋为幼儿园的特殊性，违反了上述规定，因此不应以该报告作为判令房屋占用费的依据。青岛衡元德房地产评估有限公司就涉案房产出具的评估报告存在明显错误，涉案房产系幼儿园具有特殊属性，评估报告在适用估价依据时并未参照《青岛市托幼管理条例》及《青岛市学前教育条例》对涉案房产的计租标准适用错误，涉案房产未按住宅标准计租。因此，海蓓幼儿园请求鉴定人员出庭接受质证。六、通过原审东亿公司提交的《建筑工程施工许可证》可以看出“幼儿园、公建”的工程概算为187万元，因东亿公司未移交相关建设档案至相关部门，因此东亿公司应尽合理举证义务证明该工程概算是否已分摊至本小区购房成本。故一审判决错误，应依法予以撤销。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销。东亿公司的起诉于法无据应依法予以驳回。 被上诉人东亿公司在二审中答辩称，海蓓幼儿园上诉无事实和法律依据，应依法驳回。一、东亿公司系涉案房产的产权人，是本案适格的诉讼主体，海蓓幼儿园称东亿公司无权主张本案权利完全没有事实和法律依据。1、本案一审时，涉案房产的产权证书东亿公司正在办理中，且已于2019年9月25日取得涉案房产的不动产权证，权证号鲁（2019）青岛市崂山区不动产权证0007645号，东亿公司系涉案房屋的所有权人。2、一审中前述产权证书虽未办理完毕，但庭审中东亿公司提供的相关证据（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等）也已能够充分证实东亿公司通过出让方式取得涉案房屋所在土地的使用权，且涉案房屋由东亿公司建设，故东亿公司依法享有涉案房屋的所有、使用、收益及处置权，一审判决认定完全准确。3、本案中最初的房屋租赁合同也是双务合同，东亿公司依法、依约享有出租人应当享有的权利。因当时历史背景原因，东亿公司与崂山区文化馆签订房屋租赁合同，约定租赁期三年（2001年5月1日起交付承租方，2004年4月30日收回），由其开办幼儿园，合同期内虽无需缴纳租金，但约定其使用期间的各项义务及合同到期或终止，承租人应将房屋场地及装修设施交还原告。这印证了仅该租赁合同期内，东亿公司免收崂山区文化馆租金，得不出允许其始终免费使用涉案房屋的结论。二、一审判决认定海蓓幼儿园依法承担房屋占用费有充分的事实和法律依据，海蓓幼儿园上诉理由不成立。1、涉案房产起初的占用人青岛海蓓艺术幼儿园（2001年5月至2007年4月）系由崂山区文化馆下属青岛高科技工业园文化艺术中心成立的，崂山区文化馆基于与东亿公司签订的房屋租赁合同将涉案房产交由青岛海蓓艺术幼儿园实际占有使用，故青岛海蓓艺术幼儿园对涉案房屋的占用有一定的合同法律基础。2、一审查明的事实可以确认，海蓓幼儿园对涉案房屋的占有使用完全没有任何法律和合同依据。一审判决认为崂山区文化馆有权因其与东亿公司的原房屋租赁合同的延续继续占有使用涉案房屋，在此且不论崂山区文化馆合同期满房租问题。但海蓓幼儿园系由张开明一人出资开办的民办非企业单位，与崂山区文化馆没有任何关联，自然没有任何依据和权利占用使用涉案房屋。海蓓幼儿园上诉状中试图偷换概念，青岛高科技工业园文化艺术中心的改制与海蓓幼儿园无关。东亿公司与崂山区文化馆的合同关系也与海蓓幼儿园没有任何关联，海蓓幼儿园并未与东亿公司形成租赁合同关系，海蓓幼儿园上诉状中以承租人身份自居，称东亿公司自愿放弃解除合同的权利同意合同继续有效是完全错误的。没有任何事实和法律依据。4、基于以上事实和原因，不存在任何所谓东亿公司放弃权利的情形，海蓓幼儿园没有合同和法律依据长期占有使用东亿公司的房产场地经营谋利，持续侵害东亿公司的合法权益，因此应当依法支付相应的占有使用费。三、海蓓幼儿园上诉状中称其收费标准的核算问题与东亿公司无关，与本案无关。海蓓幼儿园系经营性的非企业法人单位，普惠制幼儿园，其称因东亿公司原因导致物价局核定保缴费用时成本核算时因房屋租金为零，因此核定收费标准为833元（一审时称其收费标准为855元每人每月），试图以此否定东亿公司收取房屋占用费的正当权利是没有事实和法律依据的。首先，海蓓幼儿园作为普惠制民办幼儿园，855元的保教费用标准是合理、通行的市场价；其次，其保教费用如何确定与本案没有任何关联，物价部门如何核定价格与本案无关，且并无任何证据支持其有权免费使用本案所涉房屋场地，在其没有合法依据占用东亿公司房屋场地的情况下，依法即应支付相应的占有使用费。四、其对一审房地产司法鉴定估价报告的异议也没有任何事实与法律依据。因一审评估时涉案房屋的房产证未办理完毕，评估价值低于有证价值的，实际的使用费的市场价值是高于一审的评估价值的。该司法鉴定估价报告估价对象一栏中已经清楚载明估价对象房屋用途为幼儿园，且在估价结果中明确，估价方法选用的是成本法。该评估报告已充分考虑到当时房屋未拿到产权证和用途使用为幼儿园的前提下。不存在海蓓幼儿园称未考虑涉案房屋为幼儿园的情况。综上，东亿公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，海蓓幼儿园上诉没有任何事实和法律依据，应依法驳回。 原审被告崂山文化馆在二审中答辩称，一审判决驳回东亿公司对崂山文化馆的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。1、崂山文化馆不是涉案房屋的占有人和使用人。涉案房屋一直由海蓓幼儿园使用，崂山文化馆不是涉案房屋的占有人和使用人，不应承担归还房屋、支付房款的义务，一审判决驳回东亿公司对崂山文化馆的诉讼请求认定事实正确。2、目前的海蓓幼儿园与崂山文化馆没有关系，崂山文化馆对海蓓幼儿园的债务没有任何偿还义务。海蓓幼儿园前身青岛海蓓艺术幼儿园，是2001年6月12日经青岛市崂山区科学技术与教育局批准，由青岛高科技工业园文化艺术中心举办成立，隶属于青岛高科技工业园文化艺术中心的非法人国有单位。青岛高科技工业园文化艺术中心系崂山文化馆1995年3月组建的全民所有制企业法人，独立享有民事权利、承担民事义务。2004年10月，青岛高科技工业园文化艺术中心启动改制工作，区发改工作领导小组2007年1月作出批复，同意青岛高科技工业园文化艺术中心进行改制，进入青岛国资委指定的产权交易所公开挂牌，公布转让信息。后张开明被确定为企业受让方，以零资产受让企业整体产权。同年4月，青岛高科技工业园文化艺术中心向青岛市工商行政管理局崂山分局提出改制申请，名称变更为“青岛云中乐文化艺术有限公司”。改制后的青岛云中乐文化艺术有限公司变更为张开明出资的一人有限公司，并承诺改制后的企业承担原企业债权债务。高科园文化艺术中心改制范围包括其隶属的青岛海蓓艺术幼儿园。根据崂山文化馆一审提交的崂山区民政局档案显示，2008年4月16日，海蓓幼儿园以民办非企业单位的形式申请了设立登记，开办资金由张开明个人出资，法定代表人由张开明担任。目前的海蓓幼儿园与文化馆没有关系，文化馆当然不应承担海蓓幼儿园的债务。3、东亿公司未收到房屋使用费，系其自身怠于行使权利所致。2001年5月1日，东亿公司与文化馆签订《房屋租赁合同》，租赁期限三年，不收取租金。租赁期限到期后，东亿公司应主动与房屋使用人签订租赁合同，并及时要求房屋使用人缴纳租金。东亿公司一直未收到房屋租金，系其内部疏于管理，自身怠于行使权利所致。目前的海蓓幼儿园与崂山文化馆没有关系。即使是原来的青岛海蓓艺术幼儿园，也为青岛高科技工业园文化艺术中心所属2007年青岛高科技工业园文化艺术中心改制前，为全民所有制企业法人，独立享有民事权利、承担民事义务。即使原告要求追讨2004年至2007年期间的房屋使用费，也只能追到青岛高科技工业园文化艺术中心及其权利义务承继人，而无权向崂山文化馆主张。另仅从诉讼时效角度考虑，《民法总则》第188条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的依照其规定。…”东亿公司若主张支付自2004年至2007年期间的房屋使用费，其请求早已超过诉讼时效。综上，一审判决驳回东亿公司对崂山文化馆的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告张开明在二审中辩称，同意上诉人与崂山区文化馆的全部意见。 原审第三人**芳在二审中陈述意见称，同意上诉人的全部意见。 东亿公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令崂山文化馆、海蓓幼儿园、张开明立即归还位于深圳路丽海花园一期内公建幼儿园房屋及场地；2、判令崂山文化馆、海蓓幼儿园、张开明连带向东亿公司支付自2004年5月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋场地占用费（2019年1月8日之前为3615251元本金，2019年1月9日至实际交付之日的租金按照1314平方米、每日每平方0.64元标准计算）及利息（按照每一期房屋占有使用费，自次年的5月1日起按照银行同期贷款利率主张）；3、本案诉讼费用由崂山文化馆、海蓓幼儿园、张开明承担。事实与理由:崂山区丽海花园一期内公建幼儿园为青岛高科技工业园东亿实业总公司（东亿公司前称）经相关部门规划、建设审批后建造的，2001年5月1日，崂山文化馆与东亿公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租期三年，用于开办幼儿园，租赁期内免收租赁费，合同到期后应将该幼儿园场地交还。签订合同后，青岛市文化馆开办了海蓓幼儿园。2008年，该幼儿园经改制，海蓓幼儿园张开明以承接幼儿园全部债权债务等为条件，成为海蓓幼儿园的实际唯一投资人。双方租赁合同于2004年4月30日到期，但海蓓幼儿园始终占用房屋及该场地未予归还，东亿公司多次与海蓓幼儿园协商均未予回应。东亿公司曾于2018年6月发律师函至海蓓幼儿园，要求其归还房屋并交纳使用费，海蓓幼儿园收函后曾与东亿公司沟通，但未果。崂山文化馆、海蓓幼儿园、张开明长期占用东亿公司所有的房屋及场地拒不归还且拒绝交费的行为严重侵害了东亿公司的合法权益，东亿公司遂起诉，望判如所请。 海蓓幼儿园崂山文化馆一审中辩称，1、涉案房屋一直由海蓓幼儿园使用，东亿公司对此知情。崂山文化馆不是涉案房屋的占有人和使用人，不应承担归还房屋、支付房款的义务，东亿公司应向房屋的实际占有使用人主张相关权利。2、崂山文化馆并非是海蓓幼儿园的出资设立人，对海蓓幼儿园的债务没有任何偿还义务。海蓓幼儿园的前身即青岛海蓓艺术幼儿园，是2001年6月12日经青岛市崂山区科学技术与教育局批准，由青岛高科技工业园文化艺术中心举办成立，隶属于青岛高科技工业园文化艺术中心的非法人国有单位。青岛高科技工业园文化艺术中心系崂山文化馆1995年3月组建的全民所有制企业法人，独立享有民事权利、承担民事义务。2004年10月，青岛高科技工业园文化艺术中心启动改制工作，经区发改工作领导小组2007年1月作出批复，进入青岛国资委指定的产权交易所公开挂牌，公布转让信息。后张开明被确定为企业受让方，以零资产受让企业整体产权。同年4月，青岛高科技工业园文化艺术中心向青岛市工商行政管理局崂山分局提出改制申请，名称变更为“青岛云中乐文化艺术有限公司”。改制后的青岛云中乐文化艺术有限公司变更为张开明出资的一人有限公司，并承诺改制后的企业承担原企业债权债务。高科园文化艺术中心改制范围包括其隶属的青岛海蓓艺术幼儿园。崂山区民政局的档案显示，2008年4月16日，海蓓幼儿园以民办非企业单位的形式申请了设立登记，开办资金由张开明个人出资，并由其担任法定代表人。目前的海蓓幼儿园与崂山文化馆没有在关系。3、东亿公司未收到房屋使用费，系其自身怠于行使权利所且致，崂山文化馆不负有任何偿付义务。2001年5月1日，东亿公司与崂山文化馆签订《房屋租赁合同》，租赁期限三年，不收取租金。租赁期限到期后，东亿公司应主动与房屋使用人签订租赁合同，并及时要求房屋使用人缴纳租金。东亿公司一直未收到房屋租金，系其内部疏于管理，自身怠于行使权利所致。目前的海蓓幼儿园与崂山文化馆没有关系，即使是原来的青岛海蓓艺术幼儿园，也为青岛高科技工业园文化艺术中心所属。2007年青岛高科技工业园文化艺术中心改制前，为全民所有制企业法人，独立享有民事权利、承担民事义务。即使东亿公司要求追讨2004年至2007年期间的房屋使用费，也只能追到青岛高科技工业园文化艺术中心及其权利义务承继人，而无权向崂山文化馆主张。另仅从诉讼时效角度考虑，东亿公司若主张支付自2004年至2007年期间的房屋使用费，其请求早已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回东亿公司对崂山文化馆的诉讼请求。 海蓓幼儿园在一审中辩称，东亿公司诉海蓓幼儿园占用其房屋场地并欠其占用费的理由根本不成立。东亿公司作为证据的其与青岛崂山区文化馆签订的《房屋租赁合同》是一份无效合同。东亿公司主张的房屋场地是丽海花园小区的配套工程。根据青岛市人民代表大会常务委员会颁布的《青岛市托幼管理条例》和《学前教育管理条例》，该房屋的场地开发商应于小区建设验收合格后三个月内无条件的全部的移交给政府教育主管部门，由政府教育主管部门决定由谁来举办幼儿园。不准开发商私自他用，也不准开发商私自与他人签合同谋取非法收入。东亿公司作为开发商，未在规定时间内向政府教育主管部门移交房屋场地长达二十年，且非法与他人签订合同，属严重违规违法行为。同时东亿公司长期将建设档案不移送城建档案馆，造成消防工作无法正常按图布置等社会危害，威胁入园儿童的生命安全，综上，请求依法驳回东亿公司的无理诉求。 张开明在一审中的答辩意见同海蓓幼儿园的意见。 **芳在一审中述称，1、东亿公司主体不适格。东亿公司没有证据证明其对涉案房屋享有所有权，从其提交的规划许可证可以看出，该房屋为“公建”，即属于全体业主共同所有，因此东亿公司并非涉案房屋的所有人，应依法驳回其起诉。2、东亿公司的诉讼请求不成立。东亿公司与崂山文化馆签订房屋租赁合同，约定涉案房屋用于开办幼儿园，并明确约定免收租赁费。崂山文化馆依照约定开办了海蓓幼儿园，虽然该合同约定租赁期限为3年，但合同期满后，东亿公司并未收回房屋，也没有主张过租赁费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定应认定本案的房屋租赁合同一直有效。由于房屋租赁合同中约定的免收租赁费，因此东亿公司无权主张房屋占用费。3、如判令海蓓幼儿园承担房屋占用费显失公平。海蓓幼儿园成立时经崂山物价局进行成本核算后，审批收费标准为每人每月833元，且该标准一直延续至今。成本核算中的房屋租赁费是重要一项，因海蓓幼儿园的房屋租赁费为0，才核算得出成本为833元，否则就可以将房屋租赁费作为成本核算进学费中。由于东亿公司始终没有向海蓓幼儿园主张房屋租赁费，因此海蓓幼儿园无法将费用计入成本核算，因此若本案判令海蓓幼儿园承担责任则显失公平。综上，东亿公司起诉于法无据，应予驳回。 一审法院经审理查明如下事实： 一、1999年6月21日青岛高科园东亿实业总公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号:（99）公建字第109号），该许可证载明“建设项目名称:幼儿园、公建”，“建设位置:崂山区李山东路以东、18＃线以北”，并于业1999年7月19日取得《建筑工程施工许可证》（编号:青崂园建施字（99）052号）。 二、2001年5月1日，青岛高科技工业园东亿实业总公司作为出租方与崂山文化馆作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于李山东路丽海花园公建幼儿园，使用面积1419.19平方米。租赁期共三年，出租方从2001年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2004年4月30日收回，本合同期内免交租金。“承租人有以下情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的……”。租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理费等费用由承租方承担，交纳方式、时间按小区有关规定执行。该房屋只做开办幼儿园用，若自行他用，出租方有权收回。在同等条件下，丽海花园小区孩子优先入园。本合同到期或因承租原因终止合同，承租方不得损坏房屋及装修和设施，并无偿交还出租方。该合同还约定了双方的其他权利义务，协议落款处有青岛高科技工业园东亿实业总公司、崂山文化馆分别签名、盖章确认。 三、2001年6月12日，崂山文化馆组建的全民所有制企业法人青岛高科技工业园文化艺术中心（以下简称“艺术中心”）成立青岛海蓓艺术幼儿园。上述《房屋租赁合同》签订后，青岛高科技工业园东亿实业总公司将涉案房屋交付青岛海蓓艺术幼儿园占有使用。 四、2007年4月，艺术中心改制为青岛云中乐文化艺术有限公司，该公司为张开明个人出资的一人有限公司。在改制中，张开明以零资产受让包括青岛海蓓艺术幼儿园资产在内的企业整体产权，该艺术中心项下无土地房产，青岛海蓓艺术幼儿园所用房产不纳入本次改制范围，同时张开明承诺改制后企业承担原企业债权债务。 五、2008年4月16日，张开明出资申请开办海蓓幼儿园，该幼儿园性质为民办非企业单位（法人），经营场所即为原青岛海蓓艺术幼儿园经营住所，即本案诉争的位于深圳路丽海花园一期内幼儿园房屋及场地。 六、2013年5月13日，张开明将青岛市崂山区海蓓幼儿园的经营权转让给**芳，其继续担任该幼儿园法定代表人。**芳实际经营该幼儿园并占有使用涉案房屋至今。 七、2018年6月6日，东亿公司分别向崂山文化馆、海蓓幼儿园发出律师函，要求上述单位安排人员与东亿公司商谈解决交还房屋及场地和缴费相关事宜。 八、一审庭审中，东亿公司申请对崂山区深圳路180号丽海花园一期海蓓幼儿园租金价值进行评估，本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司作出《房地产司法鉴定估价报告》[（2018）青衡房估字第××号]，作出估价对象自2004年5月1日至2018年12月25日的市场租赁价值为人民币3615251元，其中2004年5月1日至2008年4月30日的市场租赁价值为人民币851315元，2008年5月1日至2018年12月25日的市场租赁价值为人民币2763936元。原告东亿公司预付鉴定费47400元。 九、2001年5月31日，青岛高科技工业园东亿实业总公司向青岛市工商行政管理局提出变更企业名称申请，于2001年6月6日获批变更为青岛东亿实业总公司。一审审理期间，涉案的深圳路丽海花园一期内幼儿园房屋及场地尚未办理不动产权属登记证书。 一审法院经审理认为，涉案房屋、土地虽未办理相关不动产权属登记，但是东亿公司提交建设工程规划许可证，可以证明其是涉案房屋的合法开发建设者，因此东亿公司以此起诉主张涉案房屋相关权利，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于东亿公司要求海蓓幼儿园支付自2004年5月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋场地占用费的主张，根据在案的证据可见，在2001年5月东亿公司与崂山文化馆签订《房屋租赁合同》后，涉案房屋场地是由青岛海蓓艺术幼儿园占有使用至2008年4月海蓓幼儿园成立，之后便由海蓓幼儿园占有、使用该房屋场地至今，故海蓓幼儿园应给付东亿公司其2008年5月之后占有使用涉案房屋、土地期间的房屋场地占用费。根据（2018）青衡房估字第××号《房地产司法鉴定估价报告》，2008年5月1日至2018年12月25日期间上述房屋场地的市场租赁价值为人民币2763936元，故海蓓幼儿园应给付东亿公司上述期间的房屋场地占用费为人民币2763936元，2018年12月26日之后的房屋场地的市场租赁价值没有鉴定估价，东亿公司主张按照每日每平方0.64元标准计算没有法律依据，故一审法院不予支持。关于东亿公司主张的房屋场地占用费的利息，因双方没有约定费用的具体支付时间和逾期违约责任，东亿公司亦未提交有效证据证明其在2018年6月之前向海蓓幼儿园主张过相关权利，且2018年6月6日东亿公司向海蓓幼儿园所发函件中也仅是表述要求海蓓幼儿园派员与东亿公司协商，并无具体费用主张，故东亿公司主张相关利息，没有法律依据，一审法院不予支持。关于东亿公司要求崂山文化馆支付占用费、利息并归还房屋、场地的主张，首先，从合同的签订情况来看，因东亿公司与崂山文化馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应及时、全面履行各自义务。该租赁合同约定租赁期限三年，合同期内免交租金，而2004年4月30日合同租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，东亿公司作为出租人没有提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》依法应继续有效，即被告仍免交租金，但此时起该租赁期限应为不定期，在东亿公司向崂山文化馆提出解除合同主张前，崂山文化馆有权依照合同继续免费租赁该房屋场地；其次，从涉案房屋、场地的实际占有使用情况来看，涉案房屋、场地的实际占有使用人系艺术中心改制之前的海蓓艺术幼儿园和改制之后的海蓓幼儿园，崂山文化馆并未占有使用该房屋、场地，亦不是海蓓艺术幼儿园的开办人，故东亿公司要求崂山文化馆支付费用并归还房屋、场地，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。关于东亿公司要求张开明支付占用费、利息并归还房屋、场地的主张，一审法院认为，本案中海蓓幼儿园系涉案房屋、场地的占有使用人，张开明虽系海蓓幼儿园的开办人，但该幼儿园为民办非企业单位（法人），应独立承担民事责任，故在该幼儿园尚正常存续的情况下，对东亿公司要求张开明承担责任的主张，一审法院不予支持。 关于东亿公司主张返还涉案房屋的请求，一审法院认为，涉案幼儿园占有使用该房屋场地有其历史原因，在幼儿园占有使用涉案房屋场地长达十多年的时间里东亿公司均未提出具体缴费数额和腾退主张，即使2018年6月6日东亿公司向海蓓幼儿园发函，也仅是要求被告派员与东亿公司协商，且东亿公司在庭审中表示如果海蓓幼儿园补缴占用费并重新签订租赁合同，可以考虑继续由海蓓幼儿园占有使用涉案房屋，故在此情况下，综合考虑幼儿园属涉民生性质单位，立即腾退返还房屋势必影响在园就读幼儿及小区居民相关权益等因素，对东亿公司要求腾让涉案房屋的请求，一审法院在本案中暂不予一并审理，东亿公司可另案主张。综上，海蓓幼儿园应给付东亿公司2008年5月1日至2018年12月25日期间涉案房屋场地占用费人民币2763936元。东亿公司所诉在此范围之内，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、海蓓幼儿园于判决生效之日起10日内支付东亿公司房屋占有使用费人民币2763936元；二、驳回东亿公司对崂山文化馆的诉讼请求；三、驳回东亿公司对张开明的诉讼请求；四、驳回东亿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，评估费47400元，共计78200元，由东亿公司承担8300元，由海蓓幼儿园承担69900元。 本院二审审理期间，上诉人海蓓幼儿园提交证据一、收回国有土地协议书一份，证明涉案房屋所在土地已收回国有，东亿实业总公司无权向上诉人主张占有使用费。证据二、崂山区民办幼儿园收费标准备案表及调取证据申请书，证明上诉人教育成本核算时，房屋租赁费为0元，若将房租成本全部转嫁给上诉人明显显失公平。东亿公司对证据一的真实性无异议，但认为与本案的幼儿园无关系；对证据二的真实性不予认可，因为未加盖公章，且备案表显示的时间与本案没有关联性和持续性，该证据是否真实存在与应该缴纳的租赁费没有关联性。崂山区文化馆对上述证据未发表意见。张开明、**芳认同上述两份证据的真实性及证明事项。补充提交证据三、收费备案表，以及职工工资表、水电费发票、青岛市供热合同，证明海蓓幼儿园在核算成本时并未核算租赁成本，否则完全可以计入成本从而提高幼儿园收费标准。东亿公司对上述证据真实性不予确认，即使备案表真实，也只是海蓓幼儿园的单方意思表示，并没有任何证据证实其可以依法免交租赁费。补充证据四工程竣工验收证明书和国有土地使用权出让合同及购房协议书，证明涉案幼儿园属于公共建筑，出让合同中也未对幼儿园权属进行约定，东亿公司无权主张占有使用费。东亿公司对上述证据的真实性请法院依法认定，认为东亿公司提交的证据证实幼儿园与小区公建分别独立，且东亿公司已取得幼儿园所涉房产的权属证书，不存在涉案房产属于公共建筑的情形。购房协议书仅涉及该房屋的建筑面积及价款，并未涉及其他公摊，也无法证明海蓓幼儿园所称证明事项。土地使用权出让合同载明涉案土地为出让地，无法证明海蓓幼儿园所称证明事项。因各方对证据一的真实性无异议，本院对上诉人提交的证据一真实性予以采信；对证据二因本院根据上诉人申请至崂山教体局调取相关证据，但并未调取到，故上诉人证据二本院不予采信。对证据三因海蓓幼儿园提交收费备案表的备案表系原件，本院对真实性予以采信，其他证据因系单方出具，本院将结合其他证据予以综合判断；证据四因出示了原件，本院对真实性予以采信。 东亿公司提交证据一、不动产权证书一份，证明本案所涉房产及土地使用权由东亿公司享有。证据二、崂山区审计局的审计报告及审计决定，证明涉案房产应该收取费用，且原审认定的房屋实际使用费是按照成本价进行评估，低于市场价格。上诉人对证据一的真实性无异议，对证明事项需要庭后五个工作日内向法庭提交书面核实意见。对证据二的真实性没有异议，但认为审计价格系58同城网参考价格，并非评估价，不具有客观性。该审计报告第10页至11页中，明确载明因相关幼儿园未办理房产证权属未明确，因此无法收取租金，故上诉人认为对办理房产证之前的租金应参照该审计报告不予收取，因此该报告不得作为东亿公司主张租金的相关证据。崂山文化馆对证据的真实性无异议，未在限定时间内发表其他质证意见。张开明对证据一的真实性无法确认，希望法院依法核实。但是认为东亿公司在起诉时是没有该证据，所以对方是否有权起诉希望法院依法核实。其他意见同上诉人意见。**芳的质证意见同上诉人意见一致。本院对东亿公司提交的不动产权证书的真实性予以采信，对于证据二因庭后提交了盖有公章的原件予以核对，故对证据二的真实性予以采信。 本院查明事实如下：青岛市崂山区国土资源局与东亿公司于2004年签订《收回国有土地协议书》，约定将出让给东亿公司的29789平方米的土地收回。东亿公司于2019年9月25日取得涉案房产的不动产权证，权证号为鲁（2019）青岛市崂山区不动产权证0007645号，该产权证附记中载明的事项与《收回国有土地协议书》载明的事项一致。青岛市崂山区审计局出具青崂审报[2017]109号审计报告，在该报告中载明，丽海花园一期公建幼儿园被无偿占有，合同于2004年4月30日到期后，出租房未能收取房租，按照58同城网查询价格，自2004年5月1日至2017年9月30日少收取租金2000余万元，要求东亿公司采取措施收回房产、追回应收未收房屋租金，实现国有资产保值增值。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据被上诉人提交的权属证书，可以确认东亿公司享有涉案房产所有权，有权收取涉案房产的租赁费。故上诉人关于东亿公司无权收取涉案房产租赁费的主张，本院不予支持。2008年4月海蓓幼儿园成立，海蓓幼儿园与崂山文化馆不是同一主体，亦非崂山文化馆的下属单位，东亿公司与崂山文化馆签订的租赁合同的相关约定并不及于海蓓幼儿园，一审法院依据上述租赁合同的约定及履行情况作出的对崂山文化馆责任的认定，不违反法律规定，故海蓓幼儿园关于一审判决前后矛盾、海蓓幼儿园的性质与本案无关的上诉主张，本院不予支持。上诉人对鉴定机构作出的《房地产司法鉴定估价报告》提出的异议，因其未提交证据予以支持，且鉴定机构在评估过程中考虑了涉案房产的使用用途，并采用成本法进行了评估，评估价格亦远远低于青岛市崂山区审计局出具的审计报告中认定的价格，故上诉人的该项上诉主张本院不予支持。在上诉人未提交证据证明其有权免费使用涉案房屋的情况下，应当支付占有使用期间的占有使用费，这也符合常理，上诉人提出的其未将房租计入成本进行核算与其是否支付房租并无必然联系，故关于上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人青岛市崂山区海蓓幼儿园的上诉理由不成立，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28911元，由上诉人青岛市崂山区海蓓幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡