四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2585号 原告：陈家志，男，1975年12月4日出生，藏族，住四川省理县。 原告：吴春燕，女，1980年3月28日出生，藏族，住四川省理县。 二原告共同委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 被告：邱刚，男，1983年6月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：杨晓庆，女，1983年8月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：成都房娇汇企业管理咨询服务有限公司。住所地：四川省都江堰市银杏街道宁江社区文荟路777号附8-9号。 法定代表人：岳洪彬，执行董事。 委托诉讼代理人：岳洪英（公司员工），女，1979年10月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告陈家志、吴春燕与被告邱刚、杨晓庆、成都房娇汇企业管理咨询服务有限公司（以下简称房娇汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理，诉讼中，被告邱刚、杨晓庆于2019年9月12日以需要另行收集证据为由申请延期举证一个月，本院经审查予以准许；被告邱刚又于2019年10月18日以需要收集新的证据为由申请延期举证一个月，本院经审查予以准许；原告陈家志、吴春燕于2019年11月19日以需调查收集新的证据为由，申请延期举证一个月，本院经审查予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈家志、吴春燕的委托诉讼代理人姚廷强，被告邱刚、杨晓庆及房娇汇公司的委托诉讼代理人岳洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈家志、吴春燕向本院提出诉讼请求：一、解除陈家志、吴春燕与邱刚、杨晓庆、房娇汇公司签订的《房产买卖合同》；二、邱刚、杨晓庆立即返还房款50000元，并自2018年5月8日起至房款返还之日按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，暂计1000元；三、房娇汇公司立即返还房款24800元，并自2018年5月8日起至房款返还之日按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，暂计1000元；四、三被告承担连带责任。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年5月7日二原告经被告房娇汇公司与邱刚、杨晓庆、房娇汇公司签订《房产买卖合同》，约定：1.二原告购买邱刚、杨晓庆所有的位于都江堰市堰山河畔二期22栋4单元4楼10号房屋，签约备案号为权0322592，总价款为1240800元；2.8.2条约定因国家法律、法规和相关政策变动致使本合同无法履行的，当事人各方可以免责解除合同。协议签订当日，二原告支付邱刚、杨晓庆房款50000元，支付房娇汇公司房款24800元。2018年5月15日，成都市人民政府办公厅颁发的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成都房协2018-05-15）第三条“在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。”之规定，因二原告的户籍均在理县，故没有在都江堰市购买住房的资格，抵押也未解除，无法办理过户登记手续，致使二原告与邱刚、杨晓庆、房娇汇公司签订的《房产买卖合同》无法履行，故涉讼。 邱刚、杨晓庆辩称，一、《房产买卖合同》签订时间为2018年5月7日，成都市人民政府办公厅颁发的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》颁布时间为2018年5月15日，当日执行，凡在2018年5月15日前发生交易但未能及时完成过户的，可继续履行合同，正常办理交易过户，故该交易不受调控政策影响，可以正常交易过户；二、《房产买卖合同》第4.3条明确约定：乙方以按揭贷款的形式交付房款的，甲乙双方应在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关资料并前往相关银行签订贷款合同，而原告迄今为止拒绝向任何银行提供关于上述房屋的贷款资料并签订贷款合同，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行，此行为严重违约；三、该50000元系购房定金，并非房款。 房娇汇公司辩称，一、《房产买卖合同》签订时间为2018年5月7日，成都市人民政府办公厅颁发的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》颁布时间为2018年5月15日，当日执行，凡在2018年5月15日前发生交易但未能及时完成过户的，可继续履行合同，正常办理交易过户，故该交易不受调控政策影响，可以正常交易过户，二原告借口没有购房资格而导致不能过户要求免责解除合同的说法不成立；二、《房产买卖合同》第4.3条明确约定：乙方以按揭贷款的形式交付房款的，甲乙双方应在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关资料并前往相关银行签订贷款合同，而原告迄今为止拒绝向任何银行提供关于上述房屋的贷款资料并签订贷款合同，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行，此行为严重违约；三、该50000元系购房定金，并非房款；四、该24800元系房娇汇公司理应收取的居间服务费，非房款；五、《房屋买卖合同》第7.3条明确约定：由于丙方已经为甲乙双方提供居间服务并促成签订《房产买卖合同》，故无论基于何种原因甲乙双方不能以本合同之条款之约定成家该物业，导致丙方未能收取居间服务费的，丙方有权要求违约方依据合同成交价3%支付违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月7日，邱刚、杨晓庆（甲方，出售方）与陈家志、吴春燕（乙方，买受方）、房娇汇公司（丙方）签订《房产买卖合同》，约定（与本案有关内容）：邱刚、杨晓庆将位于都江堰市堰山河畔二期22栋4单元4楼10号住宅（业务件号／合同备案号：权0322592）出售给陈家志、吴春燕，成交价为1240800元，“3.1定金：乙方在签订本合同的同时交付甲方购房定金人民币￥50000元大写伍万元整；……3.2乙方以按揭贷款方式购买，乙方应于过户当日将首付款人民币￥440800元大写肆拾肆万零捌佰元整支付给甲方。3.3乙方以按揭贷款方式购买的，贷款部分￥750000元大写柒拾伍万元整由贷款银行直接划付甲方。届时，如果乙方自身原因不能申请到贷款或贷款额度不足以支付甲方，则甲、乙双方协商同意按以下方式处理乙方以现金方式补足给甲方。……4.1该物业已设定抵押，甲方承诺在2018年5月12日前向银行申请还款；并承诺在银行通知还款30日前办理完成该物业的抵押注销手续。……4.3乙方以按揭贷款的形式支付甲方房款的，甲、乙双方应该在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关材料并前往相关银行签订贷款合同。4.4丙方协助甲乙双方办理该物业的权证过户手续，甲、乙双方应在贷款银行审批通过3日内前往不动产登记中心办理过户手续。……7.2乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的2%的比例向丙方支付居间服务费，即人民币￥24800元。……第八条免责条款：如有下列情形之一的，当事人各方可以免责解除合同：……8.2因国家法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的。”。 当日，邱刚、杨晓庆收到陈家志给付的前述《房产买卖合同》约定的购房定金50000元，并出具《收条》。房娇汇公司收到陈家志给付的前述《房产买卖合同》约定的居间服务费24800元，并出具《收款凭证》。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》〔成办法（2018）17号〕，要求在都江堰市新购买商品房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。 2018年5月8日，杨晓庆向中国邮政储蓄银行提交个人消费贷款贷后变更申请表，载明其申请提前结清贷款。2018年9月21日，中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明载明杨晓庆与该行签订的借款合同约定的本金和利息，已于2018年5月23日结清。 另查明，邱刚、杨晓庆已于2018年10月9日将案涉房屋出售给案外人任晓萍，且已办理转移登记。陈家志系理县朴头镇人民政府公务员，吴春燕系理县民政局工作人员，2018年6月调至中共理县纪律检查委员会工作至今。 以上事实，有双方当事人的陈述，陈家志、吴春燕提供的一、双方身份信息；二、《房产买卖合同》；三、收条、收款凭证；四、《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》；五、个人住房信息查询记录；邱刚、杨晓庆出具的一、个人消费贷款贷后变更申请表；二、结清证明；三、成都市存量房买卖合同；四、微信通话记录；五、银行转款凭证；六、收件凭证在案佐证，本院予以确认。 本院认为，第一、关于案涉《房产买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，案涉《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 第二，关于案涉《房产买卖合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，首先，庭审中双方对解除《房产买卖合同》均无异议。其次，2018年5月7日双方签订《房产买卖合同》后，5月15日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，规定在都江堰市范围内新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，而本案的买受人陈家志、吴春燕户籍系在四川省理县，且均在理县工作，因此，陈家志、吴春燕不具备在都江堰市购买房屋的条件，该《房产买卖合同》事实上亦不能继续履行，亦应予解除。再次，邱刚、杨晓庆、房娇汇公司主张在2018年5月15日前发生交易但未能及时完成过户的，可继续履行合同，正常办理交易过户，故该交易不受调控政策影响，可以正常交易过户，本院认为，该意见明显与成都市人民政府办公厅发布的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》内容不符，故本院不予采信。最后，对邱刚、杨晓庆、房娇汇公司主张《房产买卖合同》约定原、被告双方应在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关资料并前往相关银行签订贷款合同，而陈家志、吴春燕迄今为止拒绝向任何银行提供关于上述房屋的贷款资料并签订贷款合同，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行的抗辩，本院认为，《房产买卖合同》中约定“4.3乙方以按揭贷款的形式支付甲方房款的，甲、乙双方应该在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关材料并前往相关银行签订贷款合同。4.4丙方协助甲乙双方办理该物业的权证过户手续，甲、乙双方应在贷款银行审批通过3日内前往不动产登记中心办理过户手续。”，因此，原、被告均有“在2018年5月10日前备齐办理贷款所需的相关材料并前往相关银行签订贷款合同”的义务，而本案中，原、被告双方均未举证证明系因对方原因导致贷款合同未能签订；同时，如前所述，导致该《房屋买卖合同》不能继续履行的原因系政策调整，故对邱刚、杨晓庆、房娇汇公司的该抗辩本院亦不予采信。 第三，关于案涉《房产买卖合同》解除的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《房产买卖合同》第八条约定，如因国家法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的，当事人各方可以免责解除合同，因此，本案中《房产买卖合同》的解除系因相关政策变动导致合同无法履行，不能归责于任一方当事人，双方均不应承担合同解除的不利后果。故邱刚、杨晓庆应当返还陈家志、吴春燕已按照《房产买卖合同》的约定向其支付的定金50000元，但对陈家志、吴春燕要求给付该款项的资金占用利息的主张本院不予支持。 第四，对陈家志、吴春燕要求房娇汇公司返还房款24800元并支付利息的主张，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”之规定，该24800元系陈家志、吴春燕向房娇汇公司支付的居间服务费，房娇汇公司已完成其促成原、被告双方签订《房产买卖合同》的义务，但该合同第四条4.4同时约定房娇汇公司另有协助原、被告双方办理该物业的权证过户手续的义务，如前所述，案涉《房产买卖合同》应予解除，房娇汇公司的协助义务亦未能全面履行，故，本院酌情认定房娇汇公司应向陈家志、吴春燕退还居间服务费12400元。 第五，关于原告陈家志、吴春燕要求三被告承担连带责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”之规定，本案中，二原告要求三被告承担连带责任并无法律依据亦无各方当事人的约定，故对二原告的该主张本院不予支持。 鉴于本案纠纷的引发不能归责于任一方当事人，因此诉讼费宜由原、被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈家志、吴春燕与被告邱刚、杨晓庆、成都房娇汇企业管理咨询服务有限公司签订的《房产买卖合同》； 二、被告邱刚、杨晓庆于本判决生效之日起七日内退还原告陈家志、吴春燕购房定金50000元； 三、被告成都房娇汇企业管理咨询服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈家志、吴春燕居间服务费12400元； 四、驳回原告陈家志、吴春燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15968元，减半收取7984元，由原告陈家志、吴春燕负担2661元，被告邱刚、杨晓庆负担2661.5元，被告成都房娇汇企业管理咨询服务有限公司负担2661.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 闽 二〇一九年十二月十七日 书记员 詹有玉