山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初1243号原告：王霞，女，1971年5月28日生，汉族，个体工商户住济南市历下区，委托诉讼代理人：汤国相，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南市拆迁服务公司，住所地济南市市中区六里山街道伟东新都四区十九号楼公建2楼。法定代表人：于滨，董事长。委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）律师事务所律师。原告王霞与被告济南市拆迁服务公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告王霞的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，于2019年8月20日第二次公开开庭进行了审理。原告王霞的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加了诉讼。又2019年10月25日第三次公开开庭进行了审理。原告王霞的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王霞向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告之间签订的《商品房购销合同》无效；二、判令被告返还购房款494336.5元；三、判令被告按目前同地段同面积和同户型有房产证的商品房评估价格与涉案房屋合同价格差价赔偿原告损失，金额共计为1551063.5元；四、被告承担本案诉讼费，鉴定费等相关费用。事实与理由：原被告双方签订《商品房购销合同》，原告购买被告出售的位于天桥区××家园××商品房及地下室××套。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，涉案房产总价为494336.5元。根据合同约定，被告应在2006年5月1日前将符合约定的商品房交付原告，原告在接收该商品房之日起，被告在房地产产权登记机关办理权属登记手续，如因被告原因，原告不能在180个工作日内办理确权登记的，被告需承担违约责任，自房屋交付后，被告违反约定，致使原告至今没有取得房屋产权证书，根据《合同法》及相关法律之规定，现原告特向贵院提起诉讼，望法院查清事实，支持原告诉讼请求。被告济南市拆迁服务公司辩称，一、涉案房屋评估价格过高，不具有公平性与客观性，济南市拆迁服务公司的主要职责是为济南市重点工程提供拆迁安置房，并不是纯盈利性企业，及销售的房屋多为安置拆迁户以后剩余的房屋，利润极低，甚至不盈利，这导致当时出售的房屋低于市场价，而目前房屋评估标准按照当前有证房屋价值进行评估，有失公平性，况且评估报告的鉴定时点为2019年5月14日，客观上房屋价格已处于下滑状态，故评估结果不具有客观性。二、原告存在一定过错，原告在多年以前便知道不能办证的事实，但一直未目前配合被告采取适当的途径解决问题，及时止损，对信赖利益损失存在一定过错。三、本案应注重本案的实际社会效果因影响，依公司当前的实际情况无力承担赔偿责任，如得不到有效执行，会引发更多的社会矛盾，且大部分业主并没有有腾房的真实意思，公司仍然想通过调解解决问题，继续与各位业主进行沟通，分摊配套费用及罚款。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人所提交的证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月，被告济南市拆迁服务公司未办理建设工程规划许可证即在济南市天桥区济洛路61号院内开发建设丰泽家园1、2、3号住宅楼。2005年11月13日，被告济南市拆迁服务公司取得济南市天桥区济洛路61号丰泽家园2号楼的商品房预售许可证。2005年9月，原告王霞（乙方）与被告济南市拆迁服务公司（甲方）签订一份商品房购销合同，约定乙方向甲方购买济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元202室及1－111号地下室，价款合计为494336.50元。合同签订后，原告王霞按照约定向被告济南市拆迁服务公司交纳购房款494336.50元，被告济南市拆迁服务公司将该房屋交付给原告王霞。2007年1月，济南市规划局以济规法[2007]1号文为丰泽家园1、2、3号住宅楼符合规划的部分办理了规划确认手续，因2号楼东单元（1单元）占压规划组团绿地，无法为其完善规划手续。丰泽家园2号楼1单元因违反规划一直无法办理房产证。本案审理期间，根据原告王霞的申请，本院委托山东中旭房地产评估咨询有限公司对丰泽家园2号楼1单元202室及地下室在能办理不动产权证情况下目前的市场价值进行评估。该公司作出鲁中旭估（鉴）字2019第090号房地产估价报告，估价结果为：丰泽家园2号楼1单元202室总价为194.96万元，地下室总价为9.58万元，合计204.54万元。原告王霞为此垫付鉴定费13831元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条约定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，济南市拆迁服务公司在涉案楼座未办理建设工程规划许可证的情况下取得了商品房预售许可证，并对外销售涉案房产，但销售以后直至本案诉讼过程中亦不能补办涉案房产的建设规划手续，导致双方签订的商品房购销合同无效。王霞要求确认合同无效，济南市拆迁服务公司返还购房款494336.50元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，王霞应当同时将涉案房屋腾空交付给被告济南市拆迁服务公司。由于济南市拆迁服务公司对外出售涉案楼座时取得了商品房预售许可证，王霞基于对政府有关部门颁发的商品房预售许可证的信赖购买了涉案房产，并无过错，故济南市拆迁服务公司应当承担合同无效的全部责任，赔偿王霞的相应经济损失。关于王霞经济损失金额的认定，王霞投入大量资金购买涉案房屋使王霞丧失了以合同对价取得具有其他具有合法手续房屋的交易机会，从而使王霞丧失了获得合法房产升值价值的机会。这是一种机会利益，而非现实利益。由于自王霞购买涉案房产以来房屋明显升值，故这种机会利益就成为了现实利益。如果王霞未投入大量资金购买涉案房屋，其可能将该资金购置其他房产。如王霞购买其他房屋，则购买的时间、位置、面积、户型等对房屋升值价值均具有一定的影响，因此，不能简单的以涉案房屋（假设其手续齐全）升值价值（即本案诉讼中的评估价值减去当时购买价值）作为王霞的损失。在充分考虑机会利益的上述特殊性的情况下,结合王霞实际占用房屋多年的情况，以涉案房屋升值价值为基础，本院酌情认定王霞的损失为涉案房屋升值价值的80%。故济南市拆迁服务公司应当赔偿王霞经济损失的金额为1240850.80元【（2045400元-494336.50元）×80%】。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，判决如下：一、原告王霞与被告济南市拆迁服务公司于2005年9月13日所签订的关于济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元202室及1－111号地下室的商品房购销合同无效。二、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内返还原告王霞购房款494336.50元。三、原告王霞于本判决生效之日起十日内将济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元202室及1－111号地下室腾空交付给被告济南市拆迁服务公司。四、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王霞经济损失1240850.80元。五、驳回原告王霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23163元，原告王霞负担3513元，被告济南市拆迁服务公司负担19650元；鉴定费10321元，由被告济南市拆迁服务公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姜光军审 判 员  迟 忱人民陪审员  何文华二〇一九年十二月二十八日书 记 员  杨雯雯