重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初385号原告：刘建圻，男，1965年1月29日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：冯超，重庆创豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚屏，重庆创豪律师事务所律师。被告：重庆驰华亿立地产发展有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路3号夹层商业夹-03，统一社会信用代码915002235540677250。法定代表人：米祖贵，总经理。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。被告：重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处滨江路外滩国际城6、8号楼1层44号，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：杨永林，重庆渝荣律师事务所律师。被告：重庆鑫山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号，统一社会信用代码91500103202803055P。法定代表人：赵开渝，总经理。委托诉讼代理人：杨永林，重庆渝荣律师事务所律师。原告刘建圻与被告重庆驰华亿立地产发展有限公司（以下简称驰华亿立公司）、重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业潼南分公司）、重庆鑫山物业管理有限公司（以下简称鑫山物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘建圻的委托诉讼代理人冯超、杨亚屏、被告驰华亿立公司的委托诉讼代理人彭远嘉、被告鑫山物业潼南分公司的委托诉讼代理人刘鹏、杨永林、被告鑫山物业公司的委托诉讼代理人杨永林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘建圻向本院提出诉讼请求：1、判决三被告连带承担因屋顶漏水造成的各项损失113026元;2、判决三被告连带承担因电梯停运17天造成各项损失23132.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2014年12月4日购买了被告驰华亿立公司的位于潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋,被告鑫山物业潼南分公司为该房屋提供物业服务,原告向被告鑫山物业潼南分公司交纳了物业费。被告鑫山物业潼南分公司是被告鑫山物业公司的分公司，其没有独立的财产承担相应责任。2016年2月1日，原告将该房屋租赁给刘宝岭,刘宝岭用该房屋注册了名为潼南区柏庭豪泰酒店的个体工商户。2018年5月，由于该房屋屋顶漏水，潼南区柏庭豪泰酒店的财产遭受了损失及因无法出售房间造成了经营损失。该房屋维修后产生了维修费用51880元,因屋顶漏水无法出售房间产生了61146元的损失,共计造成113026元的损失。原告房屋仅可以使用一台电梯到4楼,因4楼为屋顶花园,电梯出口处没有足够的遮挡,导致下雨时雨水可以直接飘落到电梯口,电梯口没有排水通道，雨水就直接顺着电梯门流到电梯里,被告鑫山物业潼南分公司没有及时采取措施造成电梯电路损坏,直接导致2018年7月10日起有17天电梯停运,造成这一期间客房入住率大幅降低而产生经营损失19184元,因电梯停运产生搬运费3947.4元,共造成23131.4元的损失。原告与刘宝岭就损失问题到人民调解委员会调解,由原告支付装修公司55827.4元,支付刘宝岭80330元了结此事。因该房屋还在保修期内,被告驰华亿立公司应当承担合同保修责任。被告鑫山物业潼南分公司存在管理过错,其没有尽到物业公司应当认真负责管理物业并保证物业的正常使用的义务,因此以上损失应当由三被告承担连带赔偿责任。原告与被告多次协商未果，故为维护自身的合法权益诉至法院,请求判令如诉称。被告驰华亿立公司辩称，原告所述屋顶漏水及电梯损坏的情况被告驰华亿立公司不知情，故对原告主张的损失不予认可，请求法院判决驳回原告对被告驰华亿立公司的诉讼请求。被告鑫山物业潼南分公司辩称，被告鑫山物业潼南分公司是依法成立的具有独立承担民事责任的主体。原告所述不属实，原告诉称2016年2月1日原告与刘宝岭签订了租赁合同，至今只有两次漏水造成损失，2016年2月1日至今怎么可能只有2018年5月屋顶才漏水，如果屋顶漏水也应是持续性的，故原告所诉与生活常理不符，电梯停运不是因为被告鑫山物业潼南分公司不履行物业维修职责所致，而是因为降暴雨不可抗力所致，停运时间为7天左右，不是原告所诉的17天，被告鑫山物业潼南分公司不存在任何过错，且原告主张因电梯停运的损失系间接损失，依法不应得到支持。原告与刘宝岭二人系父子关系，所达成的赔偿协议确定的损失金额不具有客观性，不能作为原告的损失数额的依据，原告所诉损失没有侵权事实、因果关系，故被告鑫山物业潼南分公司不应承担责任。被告鑫山物业公司辩称，屋顶漏水和电梯停运产生的维修费用及损失未超过质量保修期，不应由我公司承担赔偿责任，且分公司能独立承担责任，我公司不应承担连带清偿责任，请法院判决驳回原告对被告鑫山物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，原告刘建圻与被告驰华亿立公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（驰华亿立公司为甲方，刘建圻为乙方），约定甲方将重庆市潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋（建面766.93平方米，成交价为3067720元，付款方式为按揭付款）出售给乙方。被告驰华亿立公司与被告鑫山物业潼南分公司签订了《外滩国际城前期物业管理服务合同》（驰华亿立公司为甲方，鑫山物业潼南分公司为乙方），约定乙方对潼南区外滩国际城（包括本案所涉房屋）提供前期物业管理服务。2016年2月1日，原告刘建圻与刘宝岭签订了《商铺营业房租赁合同》（刘建圻为甲方，刘宝岭为乙方，刘建圻与刘宝岭系父子关系），约定甲方出租的商铺坐落于重庆市潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X，房屋租期为五年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。刘宝岭用该房屋开办了“潼南区柏庭豪泰酒店”，后因该涉案房屋漏水和电梯停运，2019年1月2日原告刘建圻与刘宝岭经潼南区梓潼街道办事处人民调解委员会调解，达成如下协议：“一、刘建圻自行将维修该房屋产生的费用人民币110266元（大写：拾壹万零贰佰陆拾陆圆整）支付给重庆市潼南区瀚鼎装饰工程有限公司。二、经双方共同协商，刘宝岭在经营过程中损失人民币171596.2元（大写：拾柒万壹仟伍佰玖拾陆圆贰角），该损失由刘建圻在本协议签订之时以转账的方式支付给刘宝岭……”。本案审理中，被告鑫山物业潼南分公司、鑫山物业公司根据电梯设备买卖合同的约定，认可在原告主张的2018年7月电梯停运时，电梯在保修期内，被告驰华亿立公司亦认可电梯在保修期内。原告认为以上损失应当由三被告连带承担赔偿责任，故诉至法院，请求判令如诉称。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告刘建圻与被告驰华亿立公司订立的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议。被告驰华亿立公司与被告鑫山物业潼南分公司签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，物业服务企业和业主应当按照合同约定履行合同义务。本案原告主张其购买的尚在质保期内的房屋屋顶漏水及电梯停运造成的损失，要求出售房屋的房地产开发企业被告驰华亿立公司承担责任，因涉案房屋已交付使用，原告在本案中未举示充分证据证明该涉案房屋在保修期内存在质量问题，出卖人应当承担修复责任的事实，而被告鑫山物业潼南分公司属于服务性企业，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬，其对业主的物业本身并不负有质量瑕疵担保义务，本案亦没有证据证明系被告鑫山物业潼南分公司未履行物业服务合同约定的义务造成的损失。虽三被告均认可原告主张的电梯停运时，该电梯在保修期内，但原告刘建圻与刘宝岭经过调解就涉案房屋损失情况达成的协议确定的损失数额及装饰公司的修缮恢复预算表被告不予认可，因调解协议可以行使对自己权利的自由处分权，故该协议不能作为认定原告损失数额的依据。被告鑫山物业公司潼南分公司虽属被告鑫山物业公司的分公司，但被告鑫山物业公司潼南分公司系依法登记有营业执照的分支机构，可以作为民事主体独立承担民事责任，原告请求被告鑫山物业公司承担责任主张，本院不予支持。综上，对原告主张三被告承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘建圻的诉讼请求。案件受理费3023.16元，由原告刘建圻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  徐 旭人民陪审员  尤良平人民陪审员  周南昌二〇一九年十二月二十四日法官 助理  王议晨书 记 员  屈 缋