安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终2912号 上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。 法定代表人：张传棉，董事长。 委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周弟凤，女，1966年10月16日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 被上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。 法定代表人：张俊俊，董事长。 委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。 上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人周弟凤、滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周弟凤对中普公司的一审诉讼请求；2.周弟凤承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与周弟凤之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与周弟凤签订的，中兴公司承租周弟凤涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与周弟凤所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。 周弟凤未答辩。 中兴公司辩称，请求法院依法判决。 周弟凤向一审法院起诉请求：1.中兴公司、中普公司支付其租金35806元（自2014年10月1日起按月租金1885元/月计算至2019年4月30日，2019年5月1日后按月租金1885元/月计算至房屋移交给其之日止）；2.中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限,计算至租金实际付清之日止；暂计算至2019年4月30日为14934元）；3.依法解除其与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4.中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：周弟凤经中普公司宣传向中普公司购买位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场旗舰店）3幢2027室商铺，建筑面积为15.72㎡，购房款为191000元。2013年10月12日，周弟凤（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在3号楼2027商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%；委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配；委托期内第六年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配；委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司尚未向周弟凤支付过租金。 一审法院认为，周弟凤与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付周弟凤租金，应当承担支付到期未付租金及违约金的违约责任。根据双方约定及周弟凤诉请的期间，中兴公司应于2017年10月31日前支付22614.4元、于2018年10月31日前支付11307.2元、于2019年4月30日前支付1884.53元（按约定，中兴公司于2019年4月30日前应支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但周弟凤的诉请仅包括2019年4月份的租金，予以准许，2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金其可另案主张），合计35806.13元（租赁期间：2014年10月1日至2019年4月30日）。对周弟凤要求中兴公司支付其租金35806元的诉讼请求予以支持。对周弟凤主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月786元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，原审酌情自2017年11月1日起、按租金22614.4元，自2018年11月1日起、按租金11307.2元，均按中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2019年4月30日止为1857.20元；自2019年5月1日起，按租金35806元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。关于周弟凤要求解除其与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》的诉请，因周弟凤将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括周弟凤在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故周弟凤要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，对周弟凤的该项诉讼请求不予支持。关于周弟凤对中普公司的诉请，中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故对周弟凤要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周弟凤租金35806元及相应违约金（暂计算至2019年4月30日为1857.20元；自2019年5月1日起，按租金35806元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止）。二、驳回原告周弟凤的其他诉讼请求。案件受理费1149元，减半收取574.5元，由原告周弟凤负担162元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担412.5元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司对中兴公司欠付周弟凤的涉案租赁费用及违约金应否承担共同给付责任。由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》，虽然最后委托经营管理协议系周弟凤与中兴公司签订，但作为开发企业中普公司在宣传资料中的承诺及补充协议的约定内容应作为《商铺委托经营管理协议》的组成部分，故中普公司应对中兴公司所欠周弟凤的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担责任。 综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费695元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇一九年十二月二日 书记员  吴敬 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。