山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2562号 上诉人（原审被告）：山东金地正丰置业有限公司，住所地:肥城市新城办事处济兖路新城泰西大街东。 法定代表人：欧阳宝功，经理。 委托诉讼代理人：张锐，肥城康正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王海英，女，1974年1月26日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：张顺，山东平云律师事务所律师。 上诉人山东金地正丰置业有限公司因与被上诉人王海英商品房预售合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。上诉人山东金地正丰置业有限公司（以下简称金地正丰）的委托诉讼代理人张锐、被上诉人王海英的委托诉讼代理人张顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金地正丰上诉请求：1.请求依法撤销(2019)鲁0983民初272号民事判决，并予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。2016年7月25日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定被上诉人通过按揭贷款方式，购买上诉人开发建设的位于肥城市间，房产总价款为837618元，该房屋首付款系用被上诉人的丈夫工程款顶账。被上诉人至今尚欠部分费用未交齐。2017年8月28日，上诉人给被上诉人发放了交房通知书及业主入住通知单，该通知单由被上诉人签字确认。交房通知单中第二条第一款明确告知被上诉人办理房屋交接手续，但被上诉人至今未按照交房通知单中的事项办理该房屋的交接手续。上诉人不存在逾期交房的事实。综上，原审法院在无证据且认定事实不清的情况做出让上诉人承担责任的判决，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 王海英辩称，关于购房问题，被上诉人已按合同约定付清了全部购房款837618元，上诉人在一审庭审时已明确认可。关于上诉人主张被上诉人欠付部分费用问题，2017年8月28日，被上诉人已按上诉人出具的收款通知单的要求，交纳了全部费用。上诉人以被上诉人欠付其所谓的费用而拒绝办理房屋交接依法不应支持。被上诉人按上诉人要求交纳了全部房款及费用后，上诉人给被上诉人送达了《“龙山一品”交房通知书》、《业主入住通知单》，被上诉人按交房通知书要求，持《业主入住通知单》去上诉人财务部办理交房手续时，上诉人财务人员按照其上级领导的安排，拒绝签字确认，致房屋一直没有交接。上诉人一审答辩称“涉案房产已经完全交付，并有物业公司全部承接，被告不存在逾期交房的事实”，同时上诉状中又称“被上诉人至今未按照交房通知单中的事项办理该房屋的交接手续”，上诉人的陈述前后明显矛盾，其根本目的是在逃避逾期交房的法律责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条、第十条之规定，上诉人在与被上诉人交接房屋时，上诉人应当出示房屋综合验收报告，并签署房屋交接单，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，上诉人不出示或出示证明文件不全，被上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由上诉人承担。本案一审诉讼中，上诉人始终未提供证据证实其履行了交房的相关义务，且在被上诉人去上诉人的物业办公室要求交接房屋时，仍被拒绝（有现场视频为证）。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 王海英向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将肥城市新城凤山大街157号龙山一品小区8幢3单元501室房屋、8幢1025号储藏室交付原告，并为原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，支付违约金288978.21元（自2017年3月31日起，已计算至2018年10月31日，此后自2018年11月1日起，以购房款837618元为基数，按日万分之六计算违约金至商品房实际交付之日止）；2、判令被告于商品房交付原告使用后90日内为原告办理肥城市新城凤山大街157号龙山一品小区8幢3单元501室房屋、8幢1025号储藏室房产权属登记手续，如逾期办理，自逾期之日起，以购房款837618元为基数，按日万分之一支付原告违约金至商品房权属证书办理完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1607250027号），约定买受人王海英购买出卖人金地正丰开发的龙山一品第8幢3单元3-501室房屋及8幢1025号储藏室，总价款捌拾叁万柒仟陆佰壹拾捌元整。买受人已付清购房首付款567618元，剩余购房款27万元办理银行按揭。其中第七条约定：出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之六的违约金。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，应办理首期住宅专项维修资金手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在合同规定交房时间三日内办理房屋交接手续并按合同规定交纳房屋所产生的相关费用。逾期不交房的视为买受人同意交付物业管理公司管理，该房屋所产生的相关费用及风险责任由买受人承担，超过三十日不交接房屋的视为买受人同意由出卖人按合同价格收回该房屋并由买受人承担总房款5%的违约金。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记。商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，双方同意按下列1/2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，王海英于当日分两次向金地正丰共支付购房款567618元，于2016年8月24日在肥城农行营业部通过贷款的方式向金地正丰支付购房款270000元。 2017年8月28日，王海英根据金地正丰的要求在山东省农村信用社向户名为肥城万达商贸有限公司、账号为9090×××35的账户内缴纳契税、公共维修基金23763元，并借用其父亲王德建的中国农业银行账户向户名为滕雪梅、账号为62×××10的账户内转账14016元。同日，金地正丰工作人员向王海英出具收款通知单，载明收取公共维修基金、契税、暖气开户费、天然气开户费、太阳能、水远程分户计量表总计37779元，并出具龙山一品交房通知书、业主入住通知书。后王海英携带上述资料办理交房手续时，金地正丰拒绝给予办理。因涉案房屋至今未实际交付，原告遂诉至一审法院。 一审法院认为，原被告双方于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约按时完成房款交付义务，并根据被告要求缴纳完毕公共维修基金、契税、暖气开户费、天然气开户费、太阳能、水远程分户计量表等各项费用，被告应按约定履行交房义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告虽辩称涉案房产已经完全交付，但未提交相关证据予以证实，对该辩称，一审法院不予采信。另，被告辩称原告尚有部分剩余费用没有交齐，但未具体明确费用明细，亦未提交证据予以证实，对该辩称，一审法院不予采信。综上，原告要求被告交付涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。 对于原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，因符合双方《商品房买卖合同》第十条之约定，一审法院依法予以支持。 对于原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，因诉讼中被告以约定的违约金数额过高为由申请法院调整，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金数额依法予以调整。结合原告损失情况及原被告所各应承担的责任，一审法院综合认定，被告应以837618元为基数，自2017年3月31日起至涉案房产实际交付之日止，按日向原告支付万分之二的违约金。 对于原告要求被告在涉案房产交付使用后90日内为其办理房产权属登记手续及逾期支付违约金的诉讼请求，因涉案房产目前尚未交付，双方约定的房产权属登记手续办理条件尚未成就，原告的该项权利未处于受侵犯状态，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待条件成熟后另行主张。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥城市交付原告王海英；二、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海英提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王海英逾期交房违约金（以837618元为基数，自2017年3月31日起至涉案房产实际交付之日止，按日支付万分之二）；四、驳回原告王海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6088元，由被告山东金地正丰置业有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，对被上诉人要求办理交房手续而金地正丰拒绝给予办理的事实，因被上诉人未提供充分证据证实，本院不予认定。本院经审理查明的其他事实与一审审理查明的一致。 本院认为，被上诉人根据双方签订的商品房买卖合同向上诉人履行了支付购房款等合同主要义务，其要求上诉人交付涉案房屋及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。关于被上诉人主张的逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人向被上诉人交房的时间应为2017年3月30日前。但上诉人未按约定向被上诉人交付房屋，构成违约，上诉人应自2017年3月31日起向被上诉人支付违约金。2017年8月28日，上诉人通知被上诉人交付涉案房屋，上诉人即已开始履行合同约定的交房义务。因上诉人委托物业公司向业主交房，上诉人向被上诉人下达的《业主入住通知单》中明确了总房款及开户费用是否结清需上诉人财务人员核实签字，被上诉人未提供充分的证据证实其就已缴纳的总房款及开户费用是否结清已向上诉人的财务人员核实并由财务人员签字确认，据此，对2017年8月28日及以后上诉人未能交付涉案房屋，上诉人不存在过错，不应承担违约责任。上诉人应自2017年3月31日至2017年8月27日向被上诉人支付违约金。上诉人辩称约定的违约金数额过高，并向一审法院申请调整，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金数额依法予以调整，并不违背法律规定。据此，上诉人应以已付购房款837618元为基数，自2017年3月31日起至2017年8月27日止，按日支付万分之二支付违约金。 对于被上诉人要求上诉人在涉案房产交付使用后90日内为其办理房产权属登记手续及支付逾期办证违约金的诉讼请求，因涉案房产目前尚未交付，双方约定的房产权属登记手续办理条件尚未成就，被上诉人可待房产权属登记手续办理条件成就后另行主张。 综上，上诉人的部分上诉理由本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初272号民事判决第一项、第二项，即被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥城市交付原告王海英；被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海英提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 二、撤销山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初272号民事判决第三项、第四项，即被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王海英逾期交房违约金（以837618元为基数，自2017年3月31日起至涉案房产实际交付之日止，按日支付万分之二）；四、驳回原告王海英的其他诉讼请求。 三、山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王海英逾期交房违约金（以837618元为基数，自2017年3月31日起至2017年8月27日止，按每日万分之二计算）。 四、驳回王海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6088元，由山东金地正丰置业有限公司负担3044元，王海英负担3044元。 二审案件受理费12176元，由山东金地正丰置业有限公司负担6088元，王海英负担6088元。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十二月三日 书记员  张甜甜