河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4805号上诉人（原审被告）：商丘凤祥置业有限公司，住所地河南省商丘市梁园区凯旋路八一路北侧京九建材1号楼6层，统一社会信用代码91411400572460686W。法定代表人：王建，该公司经理。委托诉讼代理人：李宏道，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董江山，河南君盟律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：商丘裕德置业有限公司，住所地河南省商丘市梁园区凯旋北路山水华府售楼部，统一社会信用代码91411400MA45KM9R6N。法定代表人：张晓旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏道，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董江山，河南君盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张文军，男，汉族，1972年10月16日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：程德伟，河南梁园律师事务所律师。上诉人商丘凤祥置业有限公司（以下简称凤祥置业公司）、商丘裕德置业有限公司（以下简称裕德置业公司）因与被上诉人张文军商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤祥置业公司、裕德置业公司的共同委托诉讼代理人李宏道、被上诉人张文军的委托诉讼代理人程德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤祥置业公司、裕德置业公司上诉请求：一、撤销一审判决中关于凤祥置业公司、裕德置业公司支付赔偿款的内容；二、请求二审查明案件事实的基础上重新判决或发回重审；三、一、二审诉讼费，由张文军负担。事实及理由：1.上诉人未将房屋转售给所谓的“第三人”，没有同“第三人”签订任何协议或合同。截至目前房屋亦未向业主交付，也不存在向“第三人”交付房屋的情形。一审中，张文军仅提供一份通话录音，该录音并不能证明录音的对象是上诉人的负责人，不能单独作为认定案件事实的依据。张文军提供的证据不足以证明上诉人将房屋转卖“第三人”，一审判决认定上诉人存在一房多卖行为并判令上诉人支付一倍购房款的赔偿金额是错误的。2.上诉人开发的房产至今未取得《商品房预售许可证》，张文军也是知情的，双方只是签订了《堤亚纳购房协议书》，依据法律规定，该协议应为无效商品房买卖合同，自始不具有法律效力。张文军辩称，上诉人的负责人王福生和陈海玉与张文军商讨解决案涉房屋一房二卖的通话录音可以证明涉案房屋已经转卖给了第三人，第三人于2017年即占有并入住了案涉房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张文军向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除凤祥置业公司与张文军签订的房屋买卖合同；2.依法判令凤祥置业公司、裕德置业公司返还已付购房款129795元及利息17846元（暂算至起诉之日）；3.依法判令凤祥置业公司、裕德置业公司支付张文军129795元一房多卖惩罚性赔偿金及房屋溢价损失（待评估后确定）；4.诉讼费由凤祥置业公司、裕德置业公司负担。一审法院认定事实：2014年9月14日，张文军到凤祥置业公司开发的楼盘堤亚纳的售楼部看房并交纳定金l0000元。2014年10月17日，张文军与凤祥置业公司签订《堤亚纳购房协议书》一份，协议约定，张文军购买凤祥置业公司位于堤亚纳23号楼1单元401房屋一套，面积118.3㎡，单价3650元/㎡，总价款431795元，余款302000元，乙方（张文军）需同时向甲方（凤祥置业公司）指定银行办理按揭款申请手续，具体按揭款金额及年限以银行最后的批复为准。协议签订后，张文军按约定向凤祥置业公司交纳购房款129795元。张文军在交纳129795元的购房款后，凤祥置业公司却将涉案房屋另行出售给第三人。2018年11月16日，凤祥置业公司与裕德置业公司针对优惠房、优惠指标房、退款事宜发出《关于原商丘凤祥置业有限公司凤祥·堤亚纳项目优惠房的公告》。2018年12月3日，张文军与凤祥置业公司、裕德置业公司负责人的通话内容显示，凤祥置业公司、裕德置业公司对张文军已购买的房屋又转卖给他人的事实予以认可。一审法院认为，凤祥置业公司与张文军签订《堤亚纳购房协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方已形成商品房买卖关系，凤祥置业公司明知房屋已经出卖给张文军，又将该房屋出卖给第三人，违反诚实信用原则，依法应承担相应的民事法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。故张文军要求解除与凤祥置业公司签订的房屋买卖协议、返还已付购房款129795元及支付赔偿金129795元的诉请，理由正当，证据充分，依法予以支持。张文军诉请利息17846元及房屋溢价损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。凤祥置业公司、裕德置业公司辩称，合同不符合解除条件，因为张文军没有按照合同交付房款，所以不存在违约行为，不应返还房款和支付利息，更不应承担赔偿金和房屋损失；裕德置业公司与张文军不存在房屋买卖关系，应依法驳回张文军的诉讼请求。该院综合分析认为，张文军购买的房屋，凤祥置业公司已转卖第三人，双方的合同目的已无法实现，符合解除合同的要件。裕德置业公司与凤祥置业公司共同发出公告，凤祥置业公司、裕德置业公司负责人认可其二公司系合作关系，裕德置业公司应与凤祥置业公司共同承担责任，故凤祥置业公司、裕德置业公司的抗辩理由证据不足，依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《商品房销售管理办法》第十条的规定，判决：一、解除张文军与凤祥置业公司签订的《堤亚纳购房协议书》；二、凤祥置业公司、裕德置业公司返还张文军已付购房款129795元、支付赔偿款129795元，合计259590元。于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回张文军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5462元，由凤祥置业公司、裕德置业公司负担5194元，张文军负担268元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：张文军二审中提供的房屋照片不能证明系案涉房屋的现状照片，本院对该份证据不予采信。本院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，凤祥置业公司、裕德置业公司未取得案涉房屋的预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被上诉人与上诉人签订的《堤亚纳购房协议书》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式等内容，且被上诉人依约支付了相应购房款，有上诉人出具的收据为证，因此，上述《堤亚纳购房协议书》应认定为商品房买卖合同。同时，该解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，上诉人在其上诉状意见以及二审庭审中均称未就案涉房屋取得商品房预售许可证，但从上诉人与被上诉人签订的《堤亚纳购房协议书》内容看，该协议中约定的付款方式为按揭贷款，显然属于上述司法解释规定的故意隐瞒所售房屋没有取得商品房预售许可证明的事实情形。因此，被上诉人要求上诉人返还已付购房款129795元及支付赔偿金129795元的诉请，依法应予支持。因案涉房屋买卖合同为无效合同，不存在合同解除问题，因此，被上诉人关于解除案涉房屋买卖合同的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初2265号民事判决第二项，即“商丘凤祥置业有限公司、商丘裕德置业有限公司返还张文军已付购房款129795元、支付赔偿款129795元，合计259590元。于本判决生效后十日内履行完毕”；二、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初2265号民事判决第一项、第三项；三、驳回被上诉人张文军本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5462元，由上诉人商丘凤祥置业有限公司、商丘裕德置业有限公司负担5194元，被上诉人张文军负担268元；二审案件受理费5462元，由上诉人商丘凤祥置业有限公司、商丘裕德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年十二月四日书记员  李登攀