山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2326号上诉人（原审被告）：贺传雷，男，1958年7月6日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李克友，男，1955年9月11日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：刘英江，男，1972年4月10日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：威海市文登区环山街道办事处东坑村村民委员会，住所地威海市文登区环山街道办事处东坑村。法定代表人：贺传振，主任。委托诉讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。上诉人贺传雷因与被上诉人李克友、刘英江及威海市文登区环山街道办事处东坑村村民委员会（以下简称“东坑村委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺传雷上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审程序违法。李克友虽为本案原告，但对本案并不知情，亦无起诉的真实意思表示；2.一审认定事实错误。贺传雷虽与委会签订了租赁合同，但该合同并未实际履行，并无法律效力，贺传雷从未取得案涉土地的使用权，贺传雷也未向刘英江、李克友收取租金，贺传雷系代理委会与刘英江、李克友签订租赁合同，并非合同的签订主体。同时，在合同履行过程中，刘英江、李克友直接将土地租赁费交给委会，委会亦为刘英江、李克友出具收款收据，委会以其行为表明真实的主体应为刘英江、李克友与委会，故委会与贺传雷签订的未生效的合同予以解除并无过错，未影响委会与刘英江、李克友之间的合同，贺传雷无需承担赔偿责任；3.一审确定刘英江的损失数额无事实及法律依据。刘英江、李克友在租赁期间已经停止经营，未租赁新的土地，故不存在实际损失。刘英江辩称，案涉砖厂虽于2017年停止经营，但租赁的土地可用作他途，刘英江按期交付租金，不存在过错。请求驳回上诉，维持原判。委会辩称，1.一审认定事实有误。2004年委会与贺传雷签订租赁合同，该合同并未生效，贺传雷在该土地上生产、经营，租金由贺传雷亲自交纳或由刘英江、李克友代为交纳，委会对贺传雷与刘英江、李克友之间的关系并不知情，一审以委会收取李克友租金即认定知道并同意转租一事有误；2.2018年贺传雷未交纳租金，委会多次催交，贺传雷方告知委会转租一事，委会解除合同合法有据；3.贺传雷签收解除合同通知书后并未提出异议，并积极协助委会清理场地，交还租赁物，不存在违约；4.贺传雷的转租行为并未获得委会许可及追认，该转租合同应属无效，且贺传雷租用案涉土地用于制砖，因环保问题被责令停产，案涉土地自2017年闲置，经营者并无经济损失。即使存在损失，也仅限于搬迁及停业造成的损失范围，一审认定的损失数额有误；5.2018年委会通过叫行的方式将案涉土地承包给案外人，承包租金每亩450元，与一审鉴定价格相差巨大，有违公平原则。李克友未予答辩。刘英江、李克友向一审法院起诉请求：贺传雷与委会向刘英江、李克友支付违约金15万元，并继续履行2004年4月1日签订的转租合同。诉讼过程中，刘英江、李克友变更诉讼请求为：贺传雷与委会赔偿因解除合同给刘英江、李克友造成的损失99600元（1400元/月×12个月×6年-200元/年×6年）并承担鉴定费3000元。一审法院认定事实：2004年4月1日，贺传雷与委会签订合同书一份，约定委会将村南头大口井北面非耕地四亩出租给贺传雷，租赁期间自2004年4月1日至2044年4月1日，年租金200元，贺传雷在承租期间未经委会同意不得私自转租或转让，否则需支付违约金8000元。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。同日，贺传雷、文登市环山办事处作为甲方（打印体），刘英江、李克友作为乙方（打印体），签订转租合同一份，约定：贺传雷、文登市环山办事处将位于该村南四亩非耕地转租给刘英江、李克友用于生产建筑材料，租赁期间自2004年4月1日至2044年4月1日，年租金200元，若刘英江、李克友停止生产经营，场地另行转租，租金由三人共同受益，一方违约需支付违约金15万元。贺传雷在落款甲方处签名（手写），刘英江、“李克有”在落款乙方处签名（手写），委会未在该合同上签字或盖章。贺传雷称，签署该合同的为“李克有”，提起本次诉讼的为“李克友”二人并非同一人。李克友称，“李克有”与“李克友”系同一人，李克友签字时有时写成“李克有”，有时写成“李克友”，委会出具的收取租赁费的收据也经常混写，如有必要，可以对签名字迹进行鉴定以确定系同一人书写。委会称，对该转租合同并不知情，不清楚为什么打印体的甲方会出现委会；从该合同本身来看，其主要内容与贺传雷与委会签订的合同书一致，因此该合同不应为转租合同，而应当是刘英江、李克友委托贺传雷以贺传雷的名义与委会签订合同，并以贺传雷的名义进行租赁经营；该合同租赁期间的总租金额为8000元，约定了15万元的违约金，明显过高。合同签订后，李克友交纳了2004年至2017年的租金，委会出具了收款收据（部分收据载明的交款人为“李克有”）。委会对收取租金的事实无异议，但辩称一直认为李克友是代替贺传雷在交纳租金。2018年4月22日，委会向贺传雷发出解除合同通知书，内容为：“由于你拖欠场地租金，经多次催要你未交纳及违反合同第6条约定等事宜，经党员会及村民代表会会议一致表决决定，解除2004年4月1号村委会与你签订的合同书。另，由于你未经村委同意私自将租赁地转给他人，你的转租无效，限你十日内将场地清理到出租时状态，交还委会，逾期，场地内所有留置物视为放弃所有权，村委会有权处置，如因村委会处置留置物产生损失，由你承担”。通知发出后，刘英江、李克友搬离案涉土地，土地现已由委会另行出租给他人。刘英江、李克友称，根据合同的约定，每年4月1日交纳当年租金，因通知刘英江、李克友解除合同、搬离案涉场地的时间在2018年4月之前，故未交纳2018年租金，但未提供证据证实。一审诉讼中，刘英江、李克友主张贺传雷与委会无故解除合同，直接后果便是刘英江、李克友不可能再找到每亩每年50元租金的同等地段继续生产经营，若重新选址，势必大大增加生产成本，故贺传雷与委会应当按照合同的约定支付违约金；若认为合同约定的违约金过高，刘英江、李克友同意按照同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价主张违约金。一审法院依照刘英江、李克友的申请，依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行了评估。该公司出具的威恒估价（2019）347号鉴定评估报告书的鉴定意见为：“文登区案涉四亩土地月租金，在鉴定评估基准日（2018年4月）的评估价格约为人民币壹仟元至壹仟肆佰元整（￥1000.00-￥1400.00）”。各方当事人对评估报告的真实性均无异议。但贺传雷称刘英江、李克友租赁土地用来生产经营，其损失应当是在剩余合法租赁期间内再次租赁合理地段的租金价格与原租赁价格之差，不能简单的以同地段、同面积的现租金价格计算损失，因刘英江、李克友现并未另行租赁场地生产经营，故并无实际损失。委会称，评估结论是一个取值区间，不应当按照最高的标准取值；根据评估结论反映的租金价格，可以认定案涉合同约定的租金价格是显失公平的，如果合同继续履行，委会也会要求增加租金数额，刘英江、李克友的损失也仅仅是搬迁损失及搬迁期间的营业损失，而非租金差额。一审法院认为，首先，关于李克友的主体资格问题。案涉转租合同中打印体乙方为刘英江、“李克友”，落款处签名为“李克有”；交纳租金时委会出具的收款收据中“李克友”与“李克有”同时使用。李克友为村民，村委会出具的材料中即存在两个名字混用的情况，加之李克友在签署合同时未对自己的名字问题提出任何质疑，且确实存在本人签名与身份证登记姓名同音不同字的情况，因此尽管没有公安机关出具的曾用名信息，仍可以认定签署合同的“李克有”与提起本案诉讼的“李克友”系同一人。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，贺传雷与委会签订的合同书及贺传雷与刘英江、李克友签订的转租合同均是各方当事人真实的意思表示，均为有效合同，即就案涉土地贺传雷与委会之间形成租赁合同关系，贺传雷与刘英江、李克友之间形成转租合同关系。根据刘英江、李克友的举证情况，自2004年至2017年，案涉土地的租金一直由李克友交纳，委会辩称其对转租不知情、直到2018年才知道，明显不符合常理，其收取李克友租金的行为应视为对转租行为的同意。委会作为出租人解除了其与贺传雷之间的租赁合同，直接导致贺传雷与刘英江、李克友之间的转租合同无法继续履行，且一审庭审中各方当事人对解除合同均无异议，故案涉合同书及转租合同均应解除。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同具有相对性，即合同仅对签署合同的双方当事人产生效力。刘英江、李克友依据转租合同主张合同解除后的损害赔偿，也仅能向与其签订合同的相对方即贺传雷主张；贺传雷若认为其同样受到损失，则可另案向出租人即委会主张权利。法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述规定，在贺传雷及刘英江、李克友没有正当理由未交纳租金的情况下，委会可以解除合同，但根据上述法律规定，需给予一定的合理期限进行补交，而委会在未要求贺传雷或刘英江、李克友补交2018年租金的情况下直接向贺传雷发出解除合同通知书，其做法违反了上述规定。贺传雷在没有通知刘英江、李克友补交租赁费的情况下，即按照委会的通知要求刘英江、李克友搬离案涉土地，其做法亦有不妥。根据合同书及转租合同的约定，无论是承租人贺传雷还是次承租人刘英江、李克友，均需在每年4月1日前交纳本年度租金，即引发合同解除后果的根本原因系刘英江、李克友未按照约定支付租金，即刘英江、李克友违约在先，鉴于此，刘英江、李克友应对合同解除后的损害后果承担主要责任。案涉转租合同的租赁期限为40年，根据法律规定，超过20年的部分无效，尽管如此，刘英江、李克友对以每年支付200元的对价租赁使用案涉土地的期待至少应当可以持续到2024年。委会解除合同必然导致刘英江、李克友需要另寻土地进行生产经营，而2018年再租赁类似土地的租金价格显然不能与2004年时的价格同日而语。因此虽然案涉转租合同就违约金的数额进行了约定，但刘英江、李克友自愿提出要求按照同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价主张违约金，并无不妥。因评估结论给出的评估价格为区间值，且双方当事人未能就具体取值数额形成一致意见，酌定以1200元为准。即2018年至2024年与案涉土地同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价为85200元（1200元/月×12个月×6年-200元/年×6年）。因刘英江、李克友应对合同解除后的损害后果承担主要责任，故酌定贺传雷承担30%的赔偿责任为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，刘英江、李克友未提供除评估报告外的其他证据证实其实际损失，亦即评估报告系刘英江、李克友主张损失具体数额的唯一证据，而该证据理应由刘英江、李克友提供，因此评估费应由刘英江、李克友自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、贺传雷于判决生效之日起十日内赔偿刘英江、李克友25560元（85200元×30%）；二、驳回刘英江、李克友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刘英江、李克友负担2310元，贺传雷负担990元。本院二审期间，双方当事人围绕其上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行了质证。贺传雷提交证据一、对李克友录制的视频及李克友签字样本一份，拟证实李克友并非本案真实当事人，其在一审起诉书及委托书中并未签字按印，并无起诉的真实意思表示；证据二、委会账目明细表两张，拟证实委会与刘英江、李克友系协商停止经营并清理租赁现场，不存在违约事实；证据三、2019年5月委会与案外人签订的租赁合同及案涉现场照片各一份，拟证实案涉土地租赁价格每亩每年450元，一审鉴定机构鉴定价格过高。经质证，刘英江对证据一不予认可，主张李克友知晓本案诉讼，一审委托书系李克友亲自签名按印；对证据二、三不清楚，贺传雷亦从未通知其解除租赁合同。委会对证据一的真实性无异议，同意贺传雷的意见；对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议，主张当时系委会通知贺传雷解除合同并清理场地，贺传雷找的李克友和刘英江，三方协商同意解除合同，并协商让委会派人、车协助清理，由于是和平解决，故委会至今未向其收取人工及车的费用；对证据三的真实性无异议，该合同系委会通过公开叫行的方式签订的，租金价格是真实客观的。刘英江提交其妻与李克友的通话录音一份，拟证实李克友知晓且同意本案诉讼。经质证，贺传雷主张因李克友未到庭，无法确认该通话录音的真实性。委会主张因其委托诉讼代理人不认识相关人员，故不认可其真实性。委会提交案涉土地租金收款收据四张，拟证实2004年4月1日委会与贺传雷签订合同的租金开始系由贺传雷交纳，后期由其委托李克友交纳。经质证，贺传雷对证据的真实性无异议，主张2005年收据上未标明收款人系贺传雷，该证据仅能证明开始几年委会系按租赁合同的户头书写的贺传雷，后来的11年间李克友系交款人。刘英江对证据的真实性无异议，主张贺传雷当时住在，故由其交纳租金。另，本院依法对李克友进行了调查，李克友认可系其本人在一审授权委托书上签字按印，但后来又不想诉讼。李克友另表述其与刘英江合伙经营砖厂，虽然其不参加诉讼，但不同意全部判决款项都归刘英江所有。经质证，贺传雷主张：1.李克友并未说明是否在起诉状上签字，且李克友已明确放弃诉讼，本次诉讼并非李克友的真实意思表示，李克友不应作为诉讼主体；2.刘英江与李克友并无合伙协议，李克友可证实刘英江已不是合伙人，刘英江无权提起本案诉讼，事实上刘英江仅是借款给李克友，并未参加经营，刘英江坚持起诉，程序违法。刘英江对调查笔录无异议，主张委托书确系李克友签字按印，本案涉及的诉讼费用等应由刘英江及李克友共同承担。委会主张：1.李克友明确否认一审卷宗中的授权委托书并非其签字按印，可以表明其并未参加诉讼；2.李克友陈述其与刘英江开始系合伙关系，后来刘英江不干了，李克友自己经营，可证明刘英江并无诉讼主体资格。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，贺传雷在二审中主张李克友并无提起本案诉讼的真实意思表示，经本院依法对李克友调查可知，其曾委托一审诉讼代理人进行本案诉讼，可以认定其存在起诉之意图，不存在他人冒用李克友之名义进行诉讼的情形，虽然李克友表示后来不想继续诉讼，但并未通过撤回起诉等法定途径来实现对诉讼权利的放弃，在此情况下，一审法院将李克友列为原告并无不当。对于双方的法律关系，从双方当事人提交的租赁合同及各方陈述看，委会将案涉土地出租给贺传雷，贺传雷又与刘英江、李克友签订租赁合同，将案涉土地转租给刘英江、李克友，贺传雷虽主张其系代理委会签订转租合同，对此未能提供证据证实，且委会和刘英江对此未予认可，不能认定委会系转租合同的签订主体。同时，上述合同已经实际交付给刘英江使用多年，刘英江和李克友亦实际支付了租金，委会出具的收据中也载明付款人系“李克有”，上述事实足以认定委会对案涉土地的承租人情况予以了解，但多年来均未提出异议，反而收取租金继续履行合同，故委会主张贺传雷私自转租案涉土地的主张理由不当，可以认定贺传雷和刘英江、李克友签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。刘英江、李克友对案涉土地的使用权系以贺传雷和委会签订的租赁合同为依据，现委会和贺传雷均认可其租赁合同解除，该合同的解除导致刘英江、李克友和贺传雷之间的转租合同无法继续履行，刘英江、李克友对此并无过错，故贺传雷作为转租合同的签订主体，应当承担转租合同无法继续履行给刘英江、李克友造成的损失。对于损失数额，虽然刘英江、李克友租赁案涉土地开办的砖厂因环保问题未能继续经营，但该事实并非导致贺传雷和刘英江、李克友之间的转租合同无法继续履行的法定或约定事由，如何使用案涉土地系刘英江、李克友的权利，而非贺传雷解除合同的理由，现案涉土地的租金较转租合同约定的标准已经上涨，刘英江、李克友无法以原有价格获得使用土地的权利，案涉土地的市场租金价格和合同价格之差属于刘英江、李克友合理预期范围内的可得利益，该部分可得利益因贺传雷丧失原始承租权而导致无法实现，故一审按照租金差额确定刘英江、李克友的损失并无不当。一审委托鉴定机构对市场价格进行了鉴定，委会在二审中虽对该鉴定意见有异议，但未能提供反驳证据，且未对此提起上诉，也没有证据证实该鉴定意见存在实体或程序问题，故该鉴定意见可以作为有效证据予以采信，一审判决参照该鉴定意见认定刘英江、李克友的损失数额，具有事实和法律依据。综上所述，贺传雷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由贺传雷负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月十九日法官助理张洁玉书记员李冬菊