新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终2547号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吴玖俐，女，1969年5月7日出生，蒙古族，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：顾薛琴，新疆天地合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵江红，新疆天地合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）：张晓虹，男，1966年6月20日出生，回族，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：王慧霞，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）：王晓燕，女，1967年9月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。 被上诉人（原审原告、案外人）：周仁萍，女，1965年3月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：包路华，新疆星河律师事务所律师。 上诉人吴玖俐、张晓虹、王晓燕因与被上诉人周仁萍案外人执行异议之诉一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109民初4069号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭于2019年7月24日公开开庭进行了审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。2019年8月8日，王晓燕向乌鲁木齐市米东区人民法院提起诉讼，要求确认2007年9月11日周仁萍与张晓虹签订的转卖米东区稻香中路某商用房协议书无效，因本案需待上述案件判决结果作出后再行判决，故于2019年8月27日中止审理，乌鲁木齐市米东区人民法院于2019年11月6日作出（2019）新0109民初5082号民事判决，驳回王晓燕的诉讼请求。本案恢复审理，于2019年12月30日公开开庭审理，上诉人吴玖俐及其委托诉讼代理人顾薛琴、上诉人张晓虹、王晓燕、被上诉人周仁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴玖俐上诉请求：撤销一审判决，改判恢复对涉案房屋的执行。事实与理由：因周仁萍自身过错，怠于行使办理房屋产权过户登记手续，吴玖俐作为抵押权人办理的涉案房屋他项权证系合法有效的。一审认定吴玖俐享有的是普通债权错误，吴玖俐的抵押权是优于周仁萍的债权的。周仁萍主张涉案房屋归其所有无法律依据。 周仁萍辩称，一审认定事实清楚，是由于张晓虹欺骗周仁萍造成的，周仁萍对未办理房屋过户没有过错，周仁萍已支付54万余元房款，一审认定物权优于抵押权是正确的。 张晓虹辩称，认可吴玖俐的上诉请求。 王晓燕辩称，我对周仁萍与张晓虹之间买卖房屋的事是不知情的。 张晓虹、王晓燕上诉请求：撤销一审判决，改判恢复对涉案房屋的执行。事实与理由：因周仁萍自身过错，怠于行使办理房屋产权过户登记手续，吴玖俐作为抵押权人办理的涉案房屋他项权证是合法有效的。一审认定吴玖俐享有的是普通债权错误，周仁萍主张涉案房屋归其所有无法律依据。 周仁萍辩称，一审认定事实清楚，是由于张晓虹欺骗周仁萍造成的，周仁萍对未办理房屋过户没有过错，周仁萍已支付54万余元房款，一审认定物权优于抵押权是正确的。 吴玖俐辩称，同意张晓虹、王晓燕上诉请求。 周仁萍向一审法院起诉请求判令:1、停止对位于乌鲁木齐市米东区第某号）的执行；2、案件诉讼费用由吴玖俐、张晓虹、王晓燕负担。 一审法院认定事实：张晓虹与王晓燕系夫妻关系。2007年9月11日，周仁萍与张晓虹签订了一份房屋买卖协议书。协议约定：张晓虹将其所有位于乌鲁木齐市米东区.29平方米某号铺面房以572000元的价格转卖给了周仁萍，转让款分两次向张晓虹支付，于2007年9月12日付450000元、9月17日支付100000元，剩余22000元待房产证过户完毕后支付，由张晓虹负责办理过户手续，所有有关过户手续所要支付的全部费用由张晓虹承担。合同签订后，周仁萍于2007年9月12日、9月17日分别以转账和现金方式向张晓虹支付了购房款540068.54元，张晓虹将该房屋交付给了周仁萍使用，周仁萍使用至今，但未办理过户手续。2014年4月8日，张晓虹在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局为涉案房产办理了所有权登记，并领取了房产所有权人为张晓虹、权证号为“乌房权证米东区字第某号”的房屋所有权证书。2017年8月7日，张晓虹欠吴玖俐借款140万元，双方签订了还款协议一份，并在乌鲁木齐市米东公证处办理了公证。协议约定，张晓虹将涉案房产抵押给吴玖俐。同时，双方在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局为对涉案房产办理了抵押登记，吴玖俐取得了房屋他项权利人为吴玖俐、权证号为“乌房证米字第某号”的涉案房产的他项权证书。2018年5月14日，一审法院因申请执行人吴玖俐与被执行人张晓虹、王晓燕赋予强制执行效力的公证债权文书一案，以（2018）新0109民初810号民事裁定书对涉案房产予以了查封。2018年5月4日，周仁萍提出书面异议要求涉案房屋所有权归其所有，中止乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109执810号执行裁定的执行。一审法院受理后，于2018年6月29日作出（2018）新0109执异52号执行裁定书，驳回周仁萍的异议。该裁定向周仁萍送达后，周仁萍不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据本案查明的事实，周仁萍与张晓虹于2007年9月11日签订的涉案房屋买卖协议书，属于双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。合同签订后，周仁萍按合同约定向张晓虹支付了大部分购房款540068.54元，张晓虹并将涉案房产交付给周仁萍，周仁萍实际占有使用涉案房屋至今，合同已实际履行完毕。周仁萍依据房屋买卖协议取得了涉案房产的民事权利，合法占用涉案房产时间亦是在法院查封之前，周仁萍购买涉案房产时间早于抵押登记和查封的时间，周仁萍未办理过户登记手续，并不影响转让行为的合法性、有效性。张晓虹与周仁萍签订的合同中明确约定由张晓虹负责办理过户登记手续，并没有约定过户期限，张晓虹于2014年4月8日取得了涉案房产所有权登记证书，但一直未按协议约定实现承诺，涉案房产至今未办理过户手续过错责任在于张晓虹，不是周仁萍自身原因所致。张晓虹明知涉案房产已出售给周仁萍，不应再行抵押给吴玖俐。吴玖俐以根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更需登记才发生法律效力，因涉案房屋登记在张晓虹名下，因此涉案房产所有权归张晓虹所有，张晓虹有权抵押的辩解意见，但未提供有效证据予以反驳，其在签订抵押协议前应对抵押标的物现状进行实地调查核实，但吴玖俐签订抵押协议时未能尽到善良注意人的义务，应对抵押物的瑕疵状况承担不利后果。综合以上，吴玖俐对张晓虹享有的是普通债权，周仁萍对于涉案房产进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，周仁萍享有足以排除强制执行的涉案房屋优先权。故周仁萍要求停止对位于乌鲁木齐市米东区稻香中某商用房（权证号：乌房权证米东区第某号）的执行的诉讼请求成立，予以支持。王晓燕经送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃了在本案一审中当庭答辩、举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：停止对位于乌鲁木齐市米东区某商用房（权证号：乌房权证米东区第某号）的执行。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。吴玖俐提供（2017）米证字第某号公证书一份、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果一份、房他证米字第某号房屋他项权证一份、（2014）米证字第某号具有强制执行力的债权公证书一份、抵押协议和抵押物及附属设施情况证明一份，以证实办理抵押登记全程有王晓燕签名，吴玖俐持有的他项权证是经过公示的，有对世权。周仁萍对上述证据的真实性无异议，对与本案的关联性不认可。张晓虹、王晓燕对上述证据无异议。 二审中，王晓燕向乌鲁木齐市米东区人民法院提起诉讼，要求确认本案争议的房屋转让协议无效，乌鲁木齐市米东区人民法院于2019年11月6日作出（2019）新0109民初5082号民事判决，驳回王晓燕的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，通过本案现有证据可以证实，就涉案房屋，周仁萍与张晓虹于2007年即签订了房屋买卖合同，周仁萍按合同约定支付了大部分购房款，张晓虹将涉案房屋交付周仁萍，周仁萍实际占有使用该房屋至今，而涉案房屋被抵押和查封的时间均在周仁萍合法占有该房屋之后。一审法院据此认定周仁萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益于法有据。吴玖俐、张晓虹、王晓燕上诉认为涉案房屋未能办理过户登记的原因系周仁萍怠于行使权利，但通过现有证据可以证实，涉案房屋在签订买卖合同时尚未取得权属证书，约定由张晓虹负责办理过户登记，而张晓虹在取得房屋所有权证书后未依双方合同约定履行过户义务，故该房屋未能办理过户登记并非周仁萍的原因所致，故本院对吴玖俐、张晓虹、王晓燕该项上诉理由不予支持。 关于吴玖俐、张晓虹、王晓燕上诉吴玖俐的抵押权优于周仁萍的债权的问题，一审法院已进行了充分的阐述，本院就此不再赘述，吴玖俐、张晓虹、王晓燕该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于吴玖俐、张晓虹、王晓燕主张涉案房屋不应归周仁萍所有的问题。本案系案外人执行异议之诉，并非确权之诉，一审法院依据现有证据认定周仁萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，并未对房屋权属问题进行处理。故本院对吴玖俐、张晓虹、王晓燕该项上诉理由不予支持。 综上所述，吴玖俐、张晓虹、王晓燕的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,600元（吴玖俐已预交10,800元、张晓虹、王晓燕已预交10,800元），由上诉人吴玖俐、张晓虹、王晓燕各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 马   骏 审判员 项   颖 审判员 胡   颖 二〇一九年十二月三十日 书记员 ??张龙龙