湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初3967号原告：魏煌，男，1992年3月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉市武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律所。原告魏煌与被告武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告魏煌、被告联投公司的委托诉讼代理人陈婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏煌向本院提出诉讼请求：1.判令被告联投公司支付逾期交房违约金29,751.18元；2.判令被告联投公司支付本案诉讼费。事实和理由：2016年5月30日，原告魏煌与被告联投公司签订武汉市商品房买卖合同，约定原告魏煌购买联投半岛一品三期第P38幢1-3层1号房，被告联投公司应当在2016年9月18日前交付符合条件的房屋，如逾期应承担违约责任。原告魏煌收房后发现涉案房屋不具备交房条件，且被告联投公司拒绝提供供电、供水、排水、燃气、人防等相关验收合格证明文件。原告魏煌后来才了解到被告联投公司实际达到合同约定交房条件的时间是2016年12月6日，被告联投公司对此应承担违约责任。原、被告双方就逾期交房违约金协商无果，故原告魏煌诉至法院，请求判如所请。被告联投公司辩称：原告魏煌已于2016年9月18日实际收房，该行为应视为其认可房屋现状，不得再要求支付逾期交房违约金。原告魏煌实际收房后，被告联投公司的瑕疵交付不足以影响其装修并使用涉案房屋，未对其造成实际损失。原告魏煌主张的违约金标准过高，应予调减，按照合同约定违约金标准的30%计算。同时，被告联投公司已于2016年12月6日完全满足了合同约定的交房条件，故应从2016年9月19日计算至2016年12月5日共计79日，按照合同约定的已交房款的日万分之0.5的30%计算违约金。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，被告联投公司（出卖人）与原告魏煌（买受人）签订武汉市商品房买卖合同，约定原告魏煌购买被告联投公司投资建设的武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品三期第P38【幢】/单元1-3层1号房，建筑面积共237.70平方米，约定房价款为3,765,972元。合同第九条载明，出卖人应当在2016年9月18日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；……5、供电：2016年9月18日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2016年9月18日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2016年9月18日前，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理……；合同第十条载明，买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十一条载明，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条载明：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。合同签订后，原告魏煌依约支付了购房款。2016年9月18日，原告魏煌办理了收房手续。原告魏煌认为涉案房屋实际交付时未达到合同约定的交房条件，双方就逾期交房违约责任协商无果，原告魏煌遂诉至本院，请求依诉予判。另查明，原、被告在收房后办理了涉案房屋的结算房款手续，被告联投公司为原告魏煌出具了结算房款发票，发票总计金额为3,768,349元。涉案房屋于2016年12月6日完成燃气验收及管道安装。原告魏煌认为被告联投公司所交付的房屋于2016年12月6日才达到合同约定的交房条件，并以此时间点作为计算逾期交房违约金的截止时间。以上事实，有庭审笔录、原告魏煌提交的武汉市商品房买卖合同、合同补充协议、关于联投半岛收房沟通会的会议纪要、购房发票、武汉市燃气热力工程竣工验收备案证，被告联投公司提交的前期物业服务协议、消防安全责任书等证据经庭审质证予以证实。本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1、被告联投公司是否应承担逾期交房责任；2、如构成逾期交房，涉案房屋逾期交房时间如何认定；3、如何认定逾期交房违约金计算基数；4、逾期交房违约金标准是否应予酌减。关于被告联投公司是否应承担逾期交房责任的问题，本院认为，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，取得竣工验收备案证明书的房屋仅视为符合法定的交房条件。涉案房屋交付时虽已取得竣工验收备案证明书，但被告联投公司未向业主出示相关验收证明文件，且涉案房屋实际也未完全具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件，被告联投公司逾期交房事实成立。即使原告魏煌实际收房时明知涉案房屋燃气未通的事实，也不影响其对被告联投公司逾期交房违约责任的权利主张。被告联投公司关于原告魏煌的收房行为视为业主认可涉案房屋现状，不得再要求支付逾期交房违约金的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋逾期交房时间认定问题，本院认为，原告魏煌关于逾期交房时间从2016年9月18日起算的主张，与合同约定不符，本院不予支持。原告魏煌关于逾期交房违约金计算至2016年12月6日的主张，未违反法律规定，本院予以支持。被告联投公司的逾期交房时间应自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起，即从2016年9月19日起计算至2016年12月6日，共79天。关于如何认定逾期交房违约金计算基数，本院认为，根据合同第十一条约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。虽然原告魏煌在签订合同后按预测面积交付了房款3,765,972元，但依据对合同正当理解及权利义务对等原则，合同第十一条约定的逾期交房违约金计算基数“已交付房价款”应以被告联投公司最终实际收取的购房款为基数，即3,768,349元。关于逾期交房违约金标准是否应予酌减问题，本院认为，涉案武汉市商品房买卖合同合法有效，当事人应依约定履行。合同约定交房时间为2016年9月18日，原告魏煌实际于2016年9月18日收房。涉案房屋实际已于2016年9月18日交付给原告魏煌使用至今，从实际交付之日的第二日至涉案房屋满足交付条件之日期间（2016年9月19日至2016年12月6日共79天），被告联投公司因所交付房屋不符合约定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别。本院以原告魏煌的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告联投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对此期间段内涉案房屋的逾期交房违约金标准酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即被告联投公司应以原告魏煌实际支付的购房款3,768,349为基数，按日万分之0.5的30%支付逾期交房违约金，即4,465.49元（3,768,349×0.00005×30%×79）。原告魏煌要求此期间内按合同约定标准支付违约金的主张，因合同约定的违约金已高于其实际损失，其违约金主张超出本院酌情认定部分，不予支持；被告联投公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，本院予以采纳。综上，被告联投公司应向原告魏煌支付逾期交房违约金4,465.49元，原告魏煌的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉联投半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏煌支付逾期交房违约金4,465.49元；二、驳回原告魏煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取计272元，由原告魏煌负担247元，由被告武汉联投半岛置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余燕二〇一九年十二月三日法官助理桂娜书记员张童