河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1415号上诉人（原审原告）：赵建侠，女，1964年4月3日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：冯合云，女，1972年1月26日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。系赵建侠弟赵建军妻子。委托诉讼代理人：王小兵，河南大正永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤壁名郡置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区漓江路与华夏南路交叉口姜庄社区办公楼二楼201室。法定代表人：赵志岗，该公司经理。委托诉讼代理人：张金娥，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海祯，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人赵建侠因与被上诉人鹤壁名郡置业有限公司（以下简称名郡置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵建侠上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵建侠的诉讼请求。事实和理由：1.2013年11月11日签订的《名郡?东方认购协议书》虽名为认购协议，但其内容包含了双方当事人名称、房屋的位置、建筑面积、单价、付款方式、交房期限等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人也收受了购房款13万元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《名郡?东方认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。2.一审法院对赵建侠13万元购房款利息不支持，裁判理由不仅突破了合同的相对性还歪曲了显失公平的含义，违背民事诉讼法不告不理的原则。3.一审法院认定的案外事实与本案无关，而且也没有证据证明。名郡置业公司辩称，1.双方签订的认购协议书不具备商品房买卖合同本约的条件，协议书第四条规定，协议在甲乙双方签订正式商品房买卖合同时，交回甲方，协议同时自动失效。故该协议书是为了将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。一审法院认定没有错误。2.2013年11月11日签订认购协议书时，涉案房屋土地性质还是农村集体土地，尚未办理任何手续，不符合开发建设的条件，更不具备商品房预售条件，上诉人在签订协议书时是明知的。涉案土地2015年3月19日取得土地使用权，该地块房屋在面积、户型、价格以及房屋安排使用上，都与认购协议书约定存在重大差异，因此认购协议书所约定的房屋位置、面积等条件无法依据，对双方无约束力。3.涉案小区为政府认定的问题楼盘，协议书约定的购房条件因政府的介入发生了变更，上诉人已明确知道自己权利受到侵害，并没有采取任何措施，其自身存在过错，其请求不应支持。赵建侠向一审法院起诉请求：1、确认赵建侠与名郡置业公司签订的《名郡?东方认购协议书》是商品房买卖合同且合法有效；2、解除合同，名郡置业公司返还购房款130000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2013年11月11日起计算至付清为止），赔偿赵建侠损失336329元，另承担100000元赔偿责任，共计566329元。一审法院认定事实：赵建侠与名郡置业公司于2013年11月11日签订《名郡?东方认购协议书》，约定赵建侠购买嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区7号楼1单元10层东户房屋，房屋建筑面积为104.45平方米（最终面积以产权证实测为准），单价3380元/平方米，2015年12月31日前交房。赵建侠于签订合同当日交纳了预收房款13万元，但双方当事人一直没有签订正式商品房买卖合同。2013年时，商品房所在的土地性质还是农村集体土地，名郡置业公司还没取得土地使用权，2015年3月19日才取得土地使用权。2018年12月5日，办理了该小区7号楼《商品房预售许可证》。后名郡置业公司将涉案房屋出售他人。现名郡置业公司同意解除双方2013年11月11日签订的认购协议书，并同意返还预收房款13万元。另查明：名郡东方项目由名郡置业公司开发，2015年6月该公司股权转让给鹤壁市天逸房地产开发有限公司。名郡置业公司股权转让前，于2013年11月开始提前售房，共收取名郡东方购房户323户4320.14万元，并于2014年6月收取施工方林州市昌弘建筑工程有限公司保证金2000万元，进行开工建设。由于该项目长期停工，该项目业主多次到市政府上访，林州市昌弘建筑工程有限公司向一审法院起诉查封该宗土地，为维护社会大局稳定，淇滨区委区政府成立专项工作组，积极协调名郡公司负责人杨振峰贷款3050万元，于2016年2月15日向购房户退还了70%房款。截至目前，除了20户要房户合计254万元外，其余购房户已经退清房款。一审法院认为：赵建侠与名郡置业公司签订的《名郡?东方认购协议书》属于商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。赵建侠要求确认双方签订的《名郡?东方认购协议书》是商品房买卖合同于法无据，不予支持。赵建侠要求解除合同，名郡置业公司也表示同意，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现赵建侠请求返还购房款130000元，于法有据，予以支持。关于赵建侠要求名郡置业公司支付13万元购房款利息的请求，因在该合同的履行过程中，名郡置业公司股权转让，该项目长期停工，赵建侠与名郡置业公司签订《名郡?东方认购协议书》时约定的购房条件，实际已因政府介入及业主代表的意见发生了变更，赵建侠要求名郡置业公司支付13万元购房款利息的请求，对进行自救的其他业主显失公平，故对赵建侠的此项诉讼请求不予支持。关于赵建侠请求赔偿损失336329元及不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任10万元的请求，因本案合同系预约合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，其损失赔偿范围应以信赖利益为限，赵建侠所主张因房价上涨所带来的逾期利益损失，不属于预约合同的损失赔偿范围，故赵建侠请求名郡置业公司赔偿损失336329元及不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任10万元，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、解除赵建侠与名郡置业公司2013年11月11日签订的《名郡?东方认购协议书》；二、名郡置业公司于判决生效之日起十五日内返还赵建侠购房款130000元；三、驳回赵建侠的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院确认一审法院认定的事实成立。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定受收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案赵建侠与名郡置业公司签订的《名郡?东方认购协议书》，约定有具体位置、面积、单价、交房时间，该认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，并且名郡置业公司已按约定收取赵建侠支付房屋的首付款130000元，故该协议书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案所涉房产，名郡置业公司已出卖给第三人，导致双方合同目的不能实现，赵建侠作为买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。赵建侠请求解除合同，返还购房款130000元及利息，符合法律规定，本院予以支持。对于赵建侠请求赔偿损失336329元及不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任10万元的请求。因赵建侠并未支付全部房款，并且在双方签订合同时，名郡置业公司未取得土地使用权，更没有取得《商品房预售许可证》，本案所涉工程项目因长期停工，淇滨区政府成立专项工作组进行协调处置。综合上述情况，平衡双方权益，本院以赵建侠所交购房款为标准，由名郡置业公司赔偿赵建侠的损失130000元为宜。综上所述，上诉人赵建侠的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，判决结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1299号民事判决；二、解除赵建侠与鹤壁名郡置业有限公司2013年11月11日签订的《名郡?东方认购协议书》；三、鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还赵建侠购房款130000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月12日起至鹤壁名郡置业有限公司付清之日止）；四、鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿赵建侠损失130000元；五、驳回赵建侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9464元，由赵建侠负担5111元，鹤壁名郡置业有限公司负担4353元；二审案件受理费9463元，由赵建侠负担5110元，鹤壁名郡置业有限公司负担4353元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十二月二十三日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定受收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。