文书内容江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5816号原告：无锡市弘泰物业管理有限公司，住所地无锡市锡山区东亭镇东泰苑20号101室。法定代表人：潘志芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐莹，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楚楚，江苏海辉律师事务所实习人员。被告：司风同，男，1964年1月4日生，汉族，户籍地盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。被告：王长翠，女，1962年12月20日生，汉族，户籍地盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。原告无锡市弘泰物业管理有限公司（以下简称弘泰公司）与被告司风同、王长翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘泰公司的委托诉讼代理人徐莹、杨楚楚，被告司风同、王长翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费共计30310元；2、判令被告支付利息（每年以欠付金额为基数，自欠付之日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：司风同、王长翠系弘泰公司管理的怡景苑小区业主，双方于2010年12月14日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由弘泰公司对该小区进行前期物业管理，司风同、王长翠居住的商铺物业费收费标准为1.8元/平方米，二人自2013年1月1日起至今未缴纳物业费，弘泰公司催讨未果，故诉至法院。被告司风同、王长翠共同辩称，二人系夫妻关系，同时也是怡景苑小区1-17单元的业主，其对欠付物业费的时间段没有异议，但之所以不支付物业费，是因为双方之间并未订立过物业服务合同，当时其在合同上写明“进户后再议”，而且在入住后其住房多次发生问题，弘泰公司未积极提供服务，对于公共部位的服务管理也不到位，故不同意支付物业费。经审理查明：弘泰公司为怡景苑小区提供物业管理服务，司风同、王长翠系怡景苑小区1-17单元的房屋业主，房屋建筑面积200.48平方米，房屋性质为商业住宅。2010年12月14日，司风同与弘泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，司风同在合同落款处签字并写明“进户后再议定”，但此后双方未再订立补充协议。《前期物业管理服务协议》第六条第一款就物业费收费标准及时间约定，店面房按建筑面积每月每平方米收1.8元，弘泰公司可一次性预收1-6个月的物业服务费；第十条第三款约定不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，弘泰公司有权要求业主补交自逾期之日起按欠缴金额每日1%计算的违约金。司风同、王长翠自2013年1月1日起欠缴物业服务费至今，弘泰公司表示其曾于2019年4月22日在司风同、王长翠居住的房屋门口张贴缴费通知书，并提供了张贴照片复印件予以证明。司风同、王长翠对照片复印件的真实性不予认可。关于欠费金额的计算方式，弘泰公司陈述，司风同、王长翠结欠的物业管理费为30310元[200.48平方米*1.8元/平方米/月*12个月*7年（2013年1月1日至2019年12月31日）]。案件审理过程中，司风同、王长翠提供了一组31张照片复印件，用于证明怡景苑小区内秩序混乱，弘泰公司未尽到物业服务义务。该组照片未提供原件核对，部分内容模糊不清，无法辨认。弘泰公司发表书面质证意见称：首先，因照片模糊不清，不能辨别拍摄地点、时间，故真实性无法确认；其次，即便照片是真实的，但拍摄时间无法确认，部分损坏的设备已经修复，另外因修复设施、补种树木需要按计划、按调度执行，因部分业主不履行缴纳物业费的义务，导致物业公司运营资金有限，对于需要修缮的设施、补种的树木需按计划统筹安排，避免浪费；最后，小区作为全体业主的公共生活空间，需要邻里间具有一定宽容度，部分业主因装修、搬家或大型设施维修需要特定运输车辆进出小区，或有关单位提供便民服务，在不影响其他业主的情况下，应宽容对待，且车辆进入小区后，弘泰公司也对其加强了管理，让其在区域内停放或开展活动，避免影响其他业主。2019年12月19日下午，本院至怡景苑小区勘察内部环境卫生并拍摄了照片，见该小区路面较为整洁，车辆摆放较为有序，相关设施设备比较完善。弘泰公司、司风同对本院拍摄的照片真实性没有异议，但同时司风同认为小区内还有很多问题没有拍到看到。以上事实，由弘泰公司提供的《前期物业服务合同》、物业费缴费通知书张贴照片复印件，司风同、王长翠提供的房产证复印件（提供原件核对）、照片复印件31张，本院现场勘查拍摄的照片及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，弘泰公司与司风同之间订立的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应当按约履行，虽然司风同在合同落款处签名的同时载明“进户后再议定”，但双方此后并未就物业服务内容签订其他协议或进行补充，故双方之间就物业服务关系中涉及的权利、义务应当以《前期物业服务合同》的约定为准，司风同、王长翠辩称与弘泰公司之间不存在物业服务合同关系的意见，本院不予采信。其次，司风同、王长翠对未缴纳物业费的期间没有异议，按照《前期物业服务合同》中对物业费标准的约定，店面房收费标准为1.8元/平方米/月，司风同、王长翠所有的怡景苑小区1-17单元房屋性质为商业住宅，应当适用该标准进行收费，经计算，司风同、王长翠欠缴的物业服务费为30312.58元，现弘泰公司主张30310元，本院予以支持，双方在合同中还约定弘泰公司可一次性预收1-6个月的物业服务费，故上述物业费的缴费时间均已届满，司风同、王长翠应予缴纳。再次，司风同、王长翠辩称物业服务存在诸多瑕疵，没有享受到相关服务，不应缴纳相应费用，本院认为，物业服务工作具有复杂性和特殊性，每位业主对于服务的质量和感受各有不同，对于自身生活的便捷度和愿意接受的制约和约束也各有不同，物业服务的效果应当结合双方合同约定、物业费收费标准和法院现场勘查情况综合衡量，本院在面比较整洁，车辆停放较为有序，各项设施也相对完善，与其设定的物业费标准总体相符，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，不符合契约精神，也不利于物业公司提高完善服务质量，故本院对司风同、王长翠的抗辩意见不予采信。又，因司风同未如期支付物业费，弘泰公司主张支付违约金，关于违约金的起算时间，本院认为，《前期物业服务合同》中对物业费的缴纳时间表述较为模糊，只陈述“弘泰公司可以一次性预收1-6个月的物业服务费”，没有明确具体的付款时间，本院认为业主应当最迟于每年年底前支付当年的物业服务费，关于弘泰公司违约金的计算标准，本院根据怡景苑小区物业服务现状及司风同、王长翠物业费欠缴时间，认定为按照中国人民银行同期存款利率计算（具体详见下表）。            应付年度              应付金额              对应的违约金计算方式                  2013              4330元              自2014年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；                  2014              4330元              自2015年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；                  2015              4330元              自2016年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；                  2016              4330元              自2017年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；                  2017              4330元              自2018年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；                  2018              4330元              自2019年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；      据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告司风同、王长翠于本判决生效之日起七日内向原告无锡市弘泰物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费30310元。二、被告司风同、王长翠于本判决生效之日起七日内向原告无锡市弘泰物业管理有限公司支付违约金（以4330元为基数，自2014年1月1日起至实际支付之日止，以4330元为基数，自2015年1月1日起至实际支付之日止，以4330元为基数，自2016年1月1日起至实际支付之日止，以4330元为基数，自2017年1月1日起至实际支付之日止，以4330元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，以4330元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期存款基准利率计算）。三、驳回原告无锡市弘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，减半收取620元，由弘泰公司负担120元，由司风同、王长翠负担500元。弘泰公司同意其预交的诉讼费用由司风同、王长翠在本判决生效之日起七日内向其直接支付，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 王碧云二〇一九年十二月二十日法官助理 刘燕妮书 记 员 袁 丽