包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2203号 原告：内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司。住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区，统一社会信用代码911502035581081097。 负责人：张鲲，总经理。 委托诉讼代理人：邹雨晨，上海市建纬（包头）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马梦婷，内蒙古昆峰律师事务所律师。 被告：邓雪冬，男，1977年9月26日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。 原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司（以下简称均豪物业包头分公司）与被告邓雪冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业包头分公司的委托诉讼代理人邹雨晨、被告邓雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均豪物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于包头市九原区工农街1号巨力时代*房屋欠缴物业费6399.36元；2.判令被告向原告支付延期缴纳物业费的违约金6399.36元（以欠缴物业费6399.36元为本金，按照日利率千分之三自2019年2月1日起至2019年8月1日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月10日，原告与包头市巨力房地产开发有限公司签订了《巨力·时代前期物业委托服务合同》，选聘原告为巨力时代小区提供物业管理服务，合同约定：物业费标准为1.80元/月/㎡。之后巨力时代小区业主委员会于2012年7月成立，经协商，双方将2012年8月1日起的物业服务费标准降低为1.60元/月/㎡。被告系巨力时代小区*号房屋业主，房屋建筑面积111.1㎡。原告按照上述合同全面实际履行了物业服务义务，被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计6399.36元，原告以电话、书面等方式多次催要未果，故诉至人民法院。诉讼过程中，原告将诉请的物业服务费金额变更为6384.38元，违约金变更为3474.85元，房屋面积变更为110.84㎡。 被告邓雪冬辩称，没有与均豪物业包头分公司签订过物业服务合同，也未曾见过业主委员会与均豪物业包头分公司签订的物业服务合同，业主委员会签订合同并没有告知业主。小区有200多名业主没有参与业主委员会的选举，业主委员会也没有在房管部门进行备案，业主委员会的产生程序不合法。此外物业公司的物业服务不到位，被告的车辆在小区停放被碰，无法调取到监控录像，小区到处都是荒草、消防设施不能运行、电梯广告费不知去向、楼道单元门损坏，被告只同意交纳50%的物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，包头市九原区巨力时代小区业主委员会与均豪物业包头分公司签订了《巨力时代物业服务合同》，该合同约定：选聘均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务费价格为1.60元/月/㎡（一层1.00元/月/㎡）。业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费对应日前15天内缴纳，每年度交费一次性在年度末收缴。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准支付违约金。合同同时对物业服务的其他相关事项进行了约定。该合同加盖有合同双方当事人的公章。在上述合同约定的服务期间，均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供了物业服务。合同期限届满后，包头市九原区巨力时代小区业主委员会于2017年1月1日与均豪物业包头分公司再次签订《巨力时代物业服务合同》，合同约定服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日止。物业服务费标准、给付时间及违约责任与前述《巨力时代物业服务合同》约定相同。该合同加盖有合同双方当事人的公章。均豪物业包头分公司在合同约定的期间向巨力时代小区提供了物业服务。邓雪冬系巨力时代小区*号房屋业主，于2009年收房，房屋面积110.84㎡，2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费没有交纳。邓雪冬拒付物业服务费的事由为：1.巨力时代小区业主委员会未按照法定程序进行选举，与均豪物业包头分公司签订的物业服务合同对业主无约束力；2.均豪物业包头分公司的物业服务与收费标准不符，在绿化、共用设施维护等服务上不到位，导致业主无法调取到监控录像，消防设施无法运行。除当庭陈述外，邓雪冬未提交其他证据。 另查明，在均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供物业服务期间，小区的消防设施处于无法正常使用状态，在本案之前均豪物业包头分公司诉巨力时代小区部分业主的物业服务合同纠纷案件中，本院因此认定该公司未对消防设施履行维修维护的合同义务，对其主张的物业服务费酌情减免了10%，相关判决已生效。在本案审理过程中，均豪物业包头分公司确认在2019年撤离巨力时代小区时，消防设施仍然无法使用。 本院认为，关于双方当事人争议的均豪物业包头分公司在2015年、2017年与巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》效力问题，两份合同书均加盖有合同双方公章，能够表明合同内容是业主委员会真实意思的表示，在合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定该合同真实有效。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，物业公司、业主应按照合同约定履行义务。此外，均豪物业包头分公司在2016年1月1日至2018年12月31日期间向巨力时代小区提供了物业服务，邓雪冬与均豪物业包头分公司多年来在事实上也建立了物业服务合同法律关系，邓雪冬负有给付物业服务费的合同义务。按照物业服务合同的约定，均豪物业包头分公司作为物业服务提供方，应当确保共用设施设备完好，可随时启用。巨力时代小区的消防设施在均豪物业包头分公司服务期间无法正常使用，该公司所提交的相关证据不能证实曾在诉请年度对消防设施问题已按照合同约定履行了维修义务或者采取了积极有效措施予以解决，因此不能认定其已经完全履行了物业服务合同义务，本院对均豪物业包头分公司主张的物业服务费酌情减免10%。邓雪冬主张均豪物业包头分公司未将电梯广告收入向业主返还，以及物业服务在绿化、安保等共用设施维护上与合同约定不符的抗辩意见，其依法负有举证证明责任，现所作陈述不能认定相应物业服务存在严重瑕疵，因此本院对邓雪冬的相关抗辩意见不予采纳，邓雪冬作为接受物业服务的业主，应当交纳相应的物业服务费用5745.94元（6384.38元×90%）。关于均豪物业包头分公司违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告邓雪冬于本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5745.94元； 二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司负担14元，被告邓雪冬负担11元。 本判决为终审判决。 审判员  巴图 二〇一九年十二月九日 书记员  赵娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。