福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4780号 原告：欧强，男，1977年10月31日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：胡竹君，江苏斐多律师事务所执业律师。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，汉族，居民，系该公司员工，住所福建省莆田市荔城区。 原告欧强因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告欧强的委托诉讼代理人胡竹君、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧强向本院提出诉讼请求：1.海峡公司为欧强办理坐落于xxxxx房屋的房屋所有权初始登记手续，并协助欧强办理《不动产权证》转移登记手续；2.海峡公司支付给欧强逾期办理上述房屋权属登记手续的违约金25111.1元（以总房款251111元为基数，按照总房款的10%计算）；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。诉讼过程中，欧强变更上述第二项诉讼请求为“海峡公司支付给欧强逾期办理上述房屋权属登记手续的违约金12555.55元（以总房款251111元为基数，按照总房款的5%计算）”。事实和理由：2015年2月4日，欧强作为买受人，与海峡公司签订编号为xxxx的《商品房买卖合同》，约定欧强以总价款251111元向海峡公司购买坐落于xxxxx房屋一套，同时约定海峡公司在房屋交付后365日为欧强办理不动产权证转移登记手续，否则承担违约责任。合同签订后，欧强按约向海峡公司足额支付了房款，双方将案涉房屋买卖合同提交住建部门备案，且海峡公司于2015年2月4日将案涉房屋交付给欧强。但是，截止到起诉之日海峡公司未能按合同约定为欧强办理房屋权属登记并取得房屋权属证书，海峡公司的行为已构成违约。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为欧强办理房屋不动产权证。海峡公司为欧强办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。现市政府成立协调小组专门负责处理，前期工作正在推进。有望解决符合有关规定的产权证问题。2.《商品房预售合同》及附件十一商品房预售合同之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议第十点将本合同第十四条修改为（出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款的）5%）。欧强主张的逾期时间应该从2019年5月7日算起（2018年5月6日办理交房）。违约金按已付购房款的万分之一，该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。请求驳回欧强的诉求。 欧强围绕诉讼请求依法提交了如下证据：企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》及附件、莆田市商品房买卖合同备案表、销售不动产统一发票（自开）各一份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年2月4日，欧强与海峡公司签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》及《附件十一：补充协议》，约定：欧强以单价5262.18元／㎡，总价款251111元向海峡公司购买位于莆田市荔城区（预测建筑面积为47.72㎡）；欧强应在2015年2月4日前支付该商品房全部价款；海峡公司应在2015年6月31日前交付房屋。该合同第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款（不含贷款）的0.01%向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已付房款（不含贷款）的5%。《附件十一：补充协议》第十条约定：5.双方一致同意将本合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件十一：补充协议》第十九条其他条款约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。上述《商品房买卖合同》已办理商品房买卖合同备案登记。海峡公司于2015年5月2日向欧强出具发票一份，载明欧强已经支付xxxxxx商品房购房款51111元。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，致讼。庭审中，双方确认欧强已一次性付清涉案商品房的购房款，且双方对办证期限适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一：补充协议第十条第5款中约定的“该房屋交付后365日”无异议。案经审理，因欧强不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，欧强与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及《附件十一：补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点在于涉案商品房是否已经交付的问题，欧强主张涉案商品房已于2015年2月4日交付使用，但未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院以海峡公司自认的2018年5月6日为涉案商品房的交付时间。根据合同约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日内（即2019年5月6日）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始登记，海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故欧强请求海峡公司办理坐落于xxxxx房屋的房屋所有权初始登记手续，符合合同约定，本院予以支持，但因海峡公司没有办证职能，根据本案的实际情况，海峡公司仅能向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书。欧强请求海峡公司在欧强申请办理涉案商品房权属转移登记时予以协助，因欧强已支付购房款且接收涉案房屋，根据相关法律规定，海峡公司负有协助欧强办理产权转移登记的义务，故本院予以支持。欧强请求海峡公司支付逾期办理涉案房屋权属登记手续的违约金，符合合同约定，本院予以支持，对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第二十条与《附件十一：补充协议》第十条均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对欧强不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第二十条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金，即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。故海峡公司应支付自逾期之日即2019年5月7日起至涉案房屋所有权初始登记之日止以251111元为基数按日0.01%计算的违约金。且根据《附件十一：补充协议》第十条对违约金最高不超过买受人已交付购房款(不含银行按揭款)5%的约定，该违约金的最高限额为251111元×5%=12555.55元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内申请办理坐落于xxxxx房屋的所有权初始登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在欧强申请办理坐落于xxxxxx房屋的《不动产权证书》权属转移登记手续之日起三十日内协助欧强办理，并提供必要的证明文件； 三、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给欧强自2019年5月7日起至坐落于xxxxx房屋的所有权初始登记之日止以251111元为基数按日0.01%计算的违约金，该违约金最高限额为12555.55元； 四、驳回欧强对福建海峡国际商贸城实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费428元，减半收取214元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担25元，由欧强负担189元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十二月十三日 法官助理  黎曦   书记员  陈赛芬   附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-