西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11091号 原告：李金柱。委托诉讼代理人：徒玉凤。被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。负责人：曾克剑。委托诉讼代理人：杨萍。委托诉讼代理人：牟丹。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人：杨新丰。原告李金柱与被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通国基西安分公司），第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金柱的委托诉讼代理人徒玉凤、被告汇通国基西安分公司的委托诉讼代理人杨萍、牟丹到庭参加诉讼，第三人建行陕西分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李金柱诉称，其与被告签订了购买位于西安市XX区XX城XX路南侧、XX路以东“XX项目（XX城）X号地”第X幢X单元XX层XXX02号房屋的《商品房买卖合同》。合同签订后，其于2012年10月12日支付定金1万元，2012年10月19日支付首付款393981元及服务费5000元，以上共计408981元。剩余购房款19万元在第三人处办理了按揭贷款手续，被告提供担保。2013年10月10日第三人发放贷款，其陆续还款，已偿还贷款21063.35元。后因其未及时偿还银行贷款，经人民法院审理，判决解除了其与被告之间的《商品房买卖合同》，但被告并未向其退还购房款，经多次催要未果。故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向其退还购房款408981元及利息（以408981元为基数，按照同期人民银行贷款利率，从2012年10月20日起计算至履行完毕之日止）；2、被告立即退还其已支付的银行按揭贷款21063.35元；3、被告立即支付其房屋溢价款20万元。被告汇通国基西安分公司辩称，1、其公司2013年5月与原告签订《商品房买卖合同》属实，因第三人起诉原告，其公司被第三人扣划贷款及利息。其公司起诉李金柱合同纠纷一案，经一、二审人民法院审理判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》；判决生效后15日之内原告协助其做好房屋注销手续；原告向其公司支付违约金59398.10元；原告支付其公司案件受理费1370元，合计60768.10元。但原告至今未履行生效判决，故其公司不承担原告诉讼请求第一项利息。2、原告银行按揭贷款19万元，因原告断供，导致其公司代还银行本金、利息、罚息共计223268.04元，其中代偿还利息、罚息33268.04元，故其公司不承担原告第二项诉讼请求。3、原告需向其公司退还代偿的利息、罚息及违约金共计94036.14元，在原告配合其公司办理完涉案房屋的备案注销手续后，其公司愿意退还原告剩余房款。4、原告请求其公司支付房屋溢价款20万元无法律依据，其公司不予认可。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人建行陕西分行未陈述意见。经审理查明，2012年3月1日，被告与第三人签订了《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告为其开发的本市XX城XX路项目提供肆亿伍仟万元的最高额连带保证，担保的债权是指从2012年3月1日至2017年2月28日期间，第三人向借款人发放个人住房贷款而形成的全部债权等。此后，原告与被告签订《西安市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于西安市XX区XX城XX路南侧、XX路以东的XX项目（XX城）X号地第X幢X单元XX层XX02号房屋一套，房屋总价款593981元，付款方式为原告于2013年5月29日以前向被告付清首付款的68%即403981元，剩余房款19万元办理银行按揭贷款等。2013年9月18日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告为购买上述房屋，向第三人借款19万元，借款期限为2013年9月18日至2027年9月18日共14年，贷款归还方式为等额本息还款法，每月归还借款本息1730.53元等。因原告未按借款合同约定履行还款义务，第三人将原、被告起诉至西安市碑林区人民法院。2015年10月27日，碑林区法院作出（2015）碑民初字第01719号民事判决书，判令原告于判决生效后10日内偿付第三人借款本金175193.85元、利息2669.97元、罚息35.78元、复利21.06元等；被告对原告的上述债务承担连带清偿责任。2016年5月13日，碑林区法院作出（2016）陕0103执1173号执行裁定，将被告银行账户存款195248.66元扣划执行用于归还第三人借款。查明，被告共代原告向第三人归还借款本金、利息、罚息共223268.04元。2016年7月25日，被告向原告发出律师函，要求其在相应时间内偿还代付款223268.04元及违约金，原告未在约定期间向被告偿还上述款项。被告遂将原告诉至本院，本院于2017年6月5日作出（2016）陕0112民初9899号民事判决书，判决确认双方签订的《商品房买卖合同》于2016年8月23日解除；李金柱协助汇通国基西安分公司办理商品房买卖合同及其附件登记备案注销手续；李金柱向汇通国基西安分公司支付违约金59398.10元。李金柱不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）陕01民终10597号民事判决书，维持原判。又查，原告于2012年10月12日给被告缴纳购房定金1万元，2012年10月19日给被告缴纳购房首付款393981元，共计403981元。2012年10月12日原告给案外人西安XX房地产营销策划有限公司交纳服务费5000元。2013年12月10日至2016年6月21日原告共偿还第三人银行贷款本金、利息、罚息共计21063.35元。上述事实，有商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款对账单、收款收据、碑林区法院民事判决书、未央区法院民事判决书、西安中院民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，经本院及西安市中级人民法院生效民事判决书确认，已于2016年8月23日解除。合同解除后，被告未予退还原告缴纳的购房款，与法相悖，原告请求被告退还其已缴纳的购房款403981元，依法应予支持。原告请求以购房款403981元为基数，按照同期人民银行贷款利率从2012年10月20日起计算利息一节，因双方解除合同的时间为2016年8月23日，故利息起算时间应为合同解除之日。双方房屋买卖合同解除后，涉案房屋已归被告所有，故原告请求被告退还已偿还的银行按揭贷款21063.35元，与法不悖，应予支持。原告请求被告退还其交纳给案外人西安XX房地产营销策划有限公司5000元服务费一节，因收款人非本案被告，故原告请求被告退还其5000元，与法无据，不予支持。原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告一直未接收涉案房屋，法院确认双方解除合同的时间为2016年8月23日，且根据本案查明事实，原告在合同履行过程中有违约行为，亦未如期履行法院生效判决，故原告请求被告赔偿其从购买涉案房屋至今的房屋溢价款20万元一节，不予支持。被告以原告未配合其办理商品房买卖合同及其附件登记备案注销手续、未支付违约金、案件受理费等相关费用为由，拒绝支付其占用购房款403981元的利息一节，因其辩解理由系另一法律关系，已被法院生效判决确认，且正在执行期间，故其辩称不予采信。被告以其已偿还第三人借款本息、罚息33268.04元，拒绝返还原告已偿还的银行按揭贷款21063.35元一节，因其代偿的借款本息、罚息与原告的请求并不矛盾，对此辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效后十日内退还原告李金柱购房款403981元及利息（以403981元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年8月23日起计算至本判决确定给付之日止）。二、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效后十日内退还原告李金柱已偿还的银行按揭贷款本息21063.35元。三、驳回原告李金柱的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10100元（原告已预交），由原告负担2350元，被告负担7750元，被告负担部分与上述款项给付之日一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     （此页无正文）         审  判  长    孙云利审  判  员    杨怀周                    人民陪审员    满选利  二0一九年十二月五日  书  记  员    张天正 1