贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2706号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游勤江，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：任伟，男，1981年1月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司股东。 委托诉讼代理人：万光月，该公司员工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告任伟、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人游勤江、童作春到庭参加了诉讼，被告任伟、贵州璐源瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付原告物业费4711.62元；2、请求被告支付原告公摊费190.00元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告任伟租赁位于洋川镇璐源城市广场Y1-7/8号商铺用于经营“万福春”，被告贵州璐源瑞德置业有限公司系该商铺的产权人。2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期项目1#、2#地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告任伟尚欠原告物业费4711.62元（82.66㎡×3元/月/㎡×19个月），公摊费190.00元，违约金为200.00元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告任伟辩称：我租用被告方贵州璐源瑞德置业有限公司(业主)房屋时间是2016年7月29日，屋内装修完毕营业时间是2017年2月13日。2017年2月底本人向原告方提出该房屋屋顶存在大面积严重漏水问题，急需补漏，以避免对室内已装修的其他部分再造成损害，但原告在履行物业管理职责中存在对被告方正当诉求不予理会，在此期间本人已缴纳了相应的物业费。由于原告未及时处理房顶漏水，室内装修受严重损害，造成我经济损失，但原告方拒绝赔偿，我多次向原告方提出要及时维修，迟迟得不到原告方解决，导致室内过道装饰的屋顶已受到损害，无法正常营业。2017年4月1日我将漏水处承包给他人进行维修处理。对原告方起诉本人未缴的2018年8月1日至2019年2月28日的物业费，因2018年8月30日原告方贵州璐源瑞德置业有限公司（业主）已经将该房屋出售给第三人，并且第三人已经对该房屋进行了接管，我不应承担。因此期间的业务费用应由第三人承接，此期间的物业费应当由第三人承担。同时，2017年5月8日，我向原告方提前缴纳电费押金413.00元，本人多次请求原告退还本人缴纳的电费押金，但都遭到原告方的拒绝。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：原告所起诉的任伟一案的房屋面积有误，且任伟一案的两间门面已经出售，一间门面在2018年10月出卖给陈梦春和钱勇，另一间在2018年11月卖给李智，我公司仅承担作为业主期间的连带责任。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，约定甲方（被告贵州璐源瑞德置业有限公司）将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给乙方（原告深圳市公元物业管理有限公司）进行物业管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务；该合同第十八条约定的物业管理期限暂定为三年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止。被告任伟与被告贵州璐源瑞德置业有限公司的管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订协议，租赁贵州璐源瑞德置业有限公司开发的璐源城市广场一期二组团F1-7/8号商铺，用于经营“万福春”，租赁期从2016年11月8日起算；2018年8月30日，被告任伟与贵州路源瑞德置业有限公司的代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《合同解除协议》，解除“璐源城市广场”一期二组团F-1-7和F-1-8号门面的租赁合同。2016年7月29日，原告与被告任伟签订《前期物业服务协议》，协议内容：4.7、甲方（被告任伟）需按期付清各种相关费用，在每年物业费到期前15日履行交费义务，将当年费用缴清，逾期将按日向被告支付缴纳费用3%的违约金；5.0、乙方（原告深圳市公元物业管理有限公司）为甲方（被告任伟）提供物业服务，被授权进行璐源城市广场物业辖区的管理、组织和维护工作；6.2.2.4商业物业服务费：一层：3.00元/月·平方米；二层、三层：2.00元/月·平方米；第六条第三款：物业费用按年交纳，被告应在每年到期前15日前履行缴费义务，将费用金额缴清；8.0、璐源城市广场由原告深圳市公元物业管根据本协议的内容进行服务管理，为期三年。2016年7月29日，被告任伟签订《承诺书》，承诺其为璐源小区Y1-7/8的买受人（实为租赁人），“确认已详细阅读贵州璐源瑞德置业有限公司制定本小区的’璐源城市广场业主临时管理规约’”；“遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任与义务”。原告深圳市公元物业管理有限公司对被告任伟租用的“璐源城市广场”Y1-7/8进行了物业管理，被告任伟2016年7月29日向原告支付了2016年8月1日至2017年7月31日的物业费2976.00元。 另查明：陈梦春与钱勇于2018年10月向贵州璐源瑞德置业有限公司购买璐源城市广场”一期二组团F-1-7面积41.35㎡，办理了变更登记；李智于2018年11月向贵州璐源瑞德置业有限公司购买取得“璐源城市广场”一期二组团F-1-8，面积41.25㎡，办理了变更登记；任伟于2017年5月8日向原告缴纳了电费押金413.00元。 上述事实，有原、被告的陈述、任伟与深圳市公元物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、《“璐源城市广场”业主临时管理规约》、《房屋租赁合同》、《合同解除协议》、《[璐源.城市广场]物业2018年三季度重点服务工作公示》、《工程承包合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《电费押金收据》、不动产权证0005250号、不动产权证0005248号产权证书等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：2016年7月29日，原告与被告任伟签订《前期物业服务协议》，约定被告深圳市公元物业管理有限公司为原告任伟提供为期三年的物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告任伟、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告物业费的诉讼请求，本院应予支持。对于原告主张的物业费，应以被告任伟租赁的两间店面房屋产权证的登记面积合计82.60㎡为准；对于原、被告在计算时间的争议上，对于被告任伟提出的其已经解除租赁合同而不承担解除后的物业费的抗辩理由，因被告任伟委托其亲属与原告签订的《前期物业服务协议》服务期间为2016年7月29日至2019年9月28日，被告任伟解除租赁合同后未实际履行该协议，已经告知被告贵州璐源瑞德置业有限公司的管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司于2018年8月30日解除合同，不是物业服务的受益人，不应当就承担缴纳物业费的义务，其抗辩理由成立。原告可依法向实际受益人及房屋权利人另行主张该部分。因被告任伟已于2016年7月29日向原告支付了2016年8月1日至2017年7月31日的物业费2976.00元。故被告任伟应缴纳的未支付的2017年8月1日至2018年8月30日的物业费为：82.60㎡×3元/月/㎡×13月﹦3221.40元。扣除被告任伟的电费押金413.00元，尚欠2808.40元。对原告深圳市公元物业管理有限公司主张由被告交纳公共能耗分摊费190.00元，因该部分费用不属物业费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，没有证据支撑，故对该费用，本院不予支持。被告任伟以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。被告任伟未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告任伟不构成违约，对于原告要求被告任伟支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。对于原告要求被告贵州璐源瑞德置业有限公司承担连带支付责任的范围，因贵州璐源瑞德置业有限公司已经将被告任伟租赁的房屋出卖给案外人，出卖后产权人已经发生了变更，应由变更后的产权人对变更后的期间物业费承担连带支付责任，被告任伟支付的期间在被告贵州璐源瑞德置业有限公司出售以前，故应对其全部物业费承担连带支付责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告任伟2017年8月1日至2018年8月30日支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业费3221.40元，扣除被告任伟的电费押金413.00元，应支付2808.40元。被告贵州璐源瑞德置业有限公司对上述款项承担连带支付责任，限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告任伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十二日 法官助理刘成应 书记员陈轲