山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2729号上诉人（原审原告）：威海大姐家政服务有限公司，住所地威海市统一路109号-18。法定代表人：宋清禧，总经理。委托诉讼代理人：尹力，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静，女，1968年7月28日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：徐嘉庆，北京希仁律师事务所律师。上诉人威海大姐家政服务有限公司（以下简称“大姐家政公司”）因与被上诉人李静房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大姐家政公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实有误。案涉租赁合同的解除系因李静于2018年4月23日单方所为，并非双方于2018年11月25日协商一致解除，大姐家政公司的装修行为已经李静默许，李静无解除权。合同虽约定装修需李静书面同意，但李静以自己的行为作出的意思表示同样具有法律效力，大姐家政公司承租案涉房屋后即开始装修，装修过程中李静多次到现场查看并告知电线路布置、开关位置等，期间并未对大姐家政公司的装修行为提出任何异议，且按照案涉房屋承租时的状况以及签订合同所预留的三个月装修期来看，若实现承租目的必需对案涉房屋进行大范围装修，李静对此明确知晓且认可；2.案涉合同无法继续履行的根本原因在于李静欲变更合同的主要内容。2018年3月底，李静意识到国家可能会征收租赁房屋房产税的问题，协商大姐家政公司承担但遭到拒绝，进而产生纠纷，李静违反诚信原则，拒不认可知晓装修一事；3.出租房屋时李静隐瞒了租赁物存在安全隐患的事实，大姐家政公司不可能承租存在安全隐患的房屋，李静违反了出租人的基本义务，违约在先，应承担违约责任；4.根据鉴定报告，大姐家政公司装修时虽拆除部分墙体，但系被李静先前的拆除行为所误导，大姐家政公司无法辨别拆除部分为承重墙，大姐家政公司过错程度较低；5.李静单方解除合同无事实及法律依据，应承担违约责任，大姐家政公司通过鉴定报告得知案涉房屋存在严重安全隐患，才同意解除案涉合同；6.李静未能履行及时止损义务，造成损失持续扩大。2018年3月，李静曾多次到装修现场查看且表示老房子水电确需更换，直到2018年4月2日李静才提出让大姐家政公司停止装修，此时装修工程已大部分完成，若李静认为大姐家政公司未取得书面装修允许而解除合同，应当在发现刚开始装修时提出，李静的行为导致大姐家政公司损失的扩大及李静因装修而获利，李静的行为应受到法律的否定性评价，并赔偿大姐家政公司租金及装修损失。李静辩称，1.合同明确约定，大姐家政公司装修必须取得李静的书面同意，装修造成安全隐患的，李静可以解除合同，并不返还租金及押金，李静将案涉房屋交付大姐家政公司后，给与其充足的装修时间及将装修方案告知李静的时间，但大姐家政公司在李静不知情的情况下擅自装修，构成违约；2.合同无法继续履行的原因在于大姐家政公司，李静于2018年4月2日发现案涉房屋有人装修，即让工人停工，4月3日找到大姐家政公司的法定代表人交涉此事，案涉房屋一直由大姐家政公司占有，李静并未到现场停水停电，亦未要求强制停工，大姐家政公司的损失与李静无关，李静对此并无过错；3.案涉房屋的原有承重墙虽存在一定安全隐患，但大姐家政公司装修时扩大了风险，该安全隐患可以通过修复消除，故安全隐患并非导致合同解除的原因，大姐家政公司以安全隐患为由解除合同不合理；4.大姐家政公司系与有资质的装修公司签订的装修合同，该装修公司必然检查出案涉房屋之前存在的隐患，大姐家政公司对此知晓，继续装修的行为应视为大姐家政公司同意继续履行合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。大姐家政公司向一审法院起诉请求：确认李静解除与大姐家政公司之间房屋租赁合同的行为无效。诉讼过程中，大姐家政公司变更诉讼请求为：1.解除双方签订的的案涉房屋租赁合同；2.李静退还大姐家政公司已交纳的租金18万元及押金5万元；3.李静赔偿大姐家政公司装修损失20万元。一审法院认定事实：2018年2月23日，大姐家政公司与李静签订了一份《租赁合同》，约定大姐家政公司承租李静女儿名下的威海高区西钦村-89号-90号，面积约1125.63平方米的房屋，租期自2018年6月1日至2028年5月31日止，租金前5年为每年18万元，后5年为每年25万元；另付押金5万元；租房终止李静验收无误后，将押金退还大姐家政公司，不计利息；房租支付时间为：第一年为签订合同之日，之后按每年的4月1日支付；出租用途为办公、培训、养老、小托或公司会所，改变用途的，李静可以终止合同收回房屋使用权；在租用期内李静必须保证大姐家政公司的正常使用，李静如果违约，李静需要按押金双倍返还大姐家政公司；如果大姐家政公司违约需提前解除合同，李静不退还押金和已经支付的房租；大姐家政公司不得擅自改变室内结构，需要装修的，装修方案需经李静书面同意后进行；如果擅自改变房屋结构造成安全隐患的，李静有权单方终止合同并不退回已付房租和押金。合同期满，李静如果不需要大姐家政公司后期某些装修物，大姐家政公司需按李静要求拆除。期满后押金退还。租金为不含税价租。承租方为公司和个人，承担连带责任。合同签订后，大姐家政公司依约向李静交付了第一年租金18万元及押金5万元。李静于2018年2月25日将案涉房屋交付大姐家政公司。2018年3月下旬，大姐家政公司开始对案涉房屋进行水电线路、砌墙、消防设施等基础改造。李静于4月初发现后让施工人员停止施工。4月11日，大姐家政公司将装修方案及告知函通过EMS邮寄给李静，告知李静对装修方案有异议需三天内提出，李静对此未予答复。2018年4月14日，李静向大姐家政公司发出电子邮件，将租赁合同的内容进行了修改，将租赁用途缩减为办公、培训、小托；增加了租赁期间的房产税由大姐家政公司承担的内容。大姐家政公司于2018年4月16日予以回复，拒绝李静对合同内容的修改。当日，李静回复将租赁用途修改为第二层楼可以用于养老，其他三层楼不可用于养老；由房屋自身产生的税费（房产税）租赁期前5年由李静承担，后5年由大姐家政公司承担。当日，大姐家政公司予以回复仍坚持原有方案。2018年4月20日，李静发出邮件，通知大姐家政公司因其未经李静同意进行装修，双方的租赁合同将于4月23日解除。当日，大姐家政公司回复称其已履行了合同义务，前期基础装修也已经过李静同意，李静以房产税问题阻碍大姐家政公司使用，李静单方解除合同属重大违约，应赔偿大姐家政公司损失。2019年4月24日，大姐家政公司向李静发出邮件，将合同内容修改为同意承担案涉房屋租赁期后5年50%的房产税。李静当日回复称因为对合同的细化没有达成一致，双方合同已经解除，再讨论就是签订新合同，李静无意改变合同内容。2018年5月11日，大姐家政公司发出催告函，内容为案涉房屋的产权人为崔雪怡，李静非产权人无权签订租赁合同，双方租赁合同效力待定，要求崔雪怡追认合同效力。2018年5月11日，李静向大姐家政公司发出了崔雪怡有关案涉房屋的授权委托书，标注日期为2018年1月1日。2018年5月19日，大姐家政公司向李静发出告知函，内容为：1.因李静不配合，大姐家政公司未能实现房屋的使用效益。2018年4月19日大姐家政公司只能通过书面方式发送给李静装修方案，李静未提出异议，应视为对装修方案的认可；2.租赁合同的效力已得到崔雪怡的追认，大姐家政公司对此无异议。鉴于以上两个问题已解决，大姐家政公司将依据装修方案进行施工。2018年5月24日，李静回复，双方的租赁合同已于2018年4月23日解除，并要求大姐家政公司于2018年6月1日将房屋恢复原状并交还李静，否则将通过司法处理。大姐家政公司占有案涉房屋至今。一审诉讼中，李静提出反诉请求，要求确认案涉房屋租赁合同解除、大姐家政公司将房屋恢复原状后归还李静并赔偿鉴定费损失9000元，但未在一审法院规定的时间内交纳反诉案件受理费。李静于2018年7月10向一审法院提出鉴定申请，鉴定内容为大姐家政公司装修行为对案涉房屋是否造成安全隐患，具体包括：1、框架梁开洞开槽、预制板开槽（1楼西侧、二楼、三楼楼道）；2、三楼承重墙砸除；3、三楼、四楼预制板上砌墙；所有门洞加高。一审法院委托威海市文登区建设工程质量检测公司进行了鉴定，鉴定结果为：1.框架梁、预制板开槽开洞尚未影响结构安全；2.三层4/C-D墙体拆除后，上层楼板仅靠圈梁承重不能满足承载要求，造成该部位存在安全隐患；3.二层5/B-C、1/3/B-C承重梁开洞洞口尺寸较小且位置恰好位于L/3此处剪力最小，开洞尚不影响结构安全；4.四层1/3/C-D及三层4-5/A-B新建墙体直接砌筑于预制板上，板面尚未出现明显挠曲、开裂，且经过验算可满足安全使用要求。鉴定机构针对相应缺陷给出了整改意见，以联络函的形式予以书面答复，答复意见中有大姐家政公司在装修前拆除的2.6米墙体造成了案涉房屋的局部安全隐患的内容。经质证，大姐家政公司对鉴定意见及相关复函无异议，主张根据鉴定意见大姐家政公司已经把因其装修产生安全隐患的部位予以恢复，但李静隐瞒了案涉房屋存在安全隐患的重大事项，交付房屋不能满足正常使用。李静认为鉴定意见及相关复函虽然认定大姐家政公司的装修行为不影响结构安全，但同时表示对工程结构的耐久性产生不利影响，这在恢复原状时不能以一般的标准进行恢复；鉴定意见没有说明钢筋外漏造成安全隐患，只是说明不能简单推测将来的影响，也就是说在某种程度上也存在一定的安全隐患；根据合同约定，大姐家政公司只要未经同意装修施工存在安全隐患，李静就有权解除合同并不退费用。大姐家政公司就其主张的装修损失提交装修合同、混凝土及楼内外污水改造施工合同、水电工程承包合同、屋面防水维修合同、洁具、设备购买合同及相关付款凭证。大姐家政公司主张上述装修款项60余万元，考虑到李静确有过错及大姐家政公司行为确有不妥，大姐家政公司自愿承担一部分责任，所以向李静主张20万元。经质证，李静的对大姐家政公司提供证据的真实性无异议，但对证明内容不认可，主张大姐家政公司提供的证据可以证实其没有经过李静同意就开始实施装修行为，根据法律规定，该装修损失不应由李静负担。一审法院认为，大姐家政公司、李静之间的租房合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订之初，大姐家政公司、李静均依约履行了各自义务。但在合同履行过程中，因大姐家政公司装修行为，双方发生分歧，致使合同无法继续履行。关于租赁合同解除的原因，一审法院评述如下：租赁合同约定“大姐家政公司不得擅自改变室内结构，需要装修的，装修方案需经李静书面同意后进行。如果擅自改变房屋结构造成安全隐患的，李静有权单方终止合同并不退回已付房租和押金。”，根据庭审调查的情况看，大姐家政公司确实存在未经李静书面同意即擅自进行装修施工的情形，系违约行为，即便如大姐家政公司所言，李静在装修之初去过施工现场，也不代表李静同意了大姐家政公司的装修方案。但根据鉴定意见，三层4/C-D墙体拆除造成该部位存在安全隐患，该墙体拆除是由李静、大姐家政公司先后的拆除行为所致，在大姐家政公司拆除之前该安全隐患就已存在，大姐家政公司的拆除行为加重了该安全隐患的危险度，但不能认为该安全隐患完全是由大姐家政公司的行为造成，李静以此为由单方行使合同解除权，理由不当，不予支持。李静要求大姐家政公司停止施工后，双方就合同内容通过电子邮件展开多轮磋商，主要问题就是案涉房屋能否全部用于养老及租赁期间的房产税负担，这两个问题系李静对原合同内容新的变更，最终也是因这两个问题双方无法达成一致，导致合同未能继续履行。诉讼过程中，一审法院为了维护合同的稳定性及充分发挥物的效用，运用多种方式对双方当事人做了大量的调解工作，目的是为了双方继续履行案涉合同，但未能成功，应认定双方已失去继续履行合同的基础。关于合同解除的时间，李静通知大姐家政公司合同于2018年4月23日解除，大姐家政公司于2018年5月31日提起诉讼，提起诉讼要求确认李静该解除行为无效；在2018年7月6日庭审中，李静要求解除合同；在2018年11月25日的庭审中，大姐家政公司变更诉讼请求，同意解除案涉合同，应认定大姐家政公司、李静就合同解除达成一致，故一审法院确定该时间节点为本案租赁合同解除的时间。本案合同解除后，大姐家政公司应及时将房屋返还李静，截止庭审结束，该房屋仍处于大姐家政公司的控制之下且时间已超一年，虽然大姐家政公司的装修尚未结束，房屋也未投入使用，但大姐家政公司在装修前未按照合同约定将装修方案报送李静同意，致使房屋装修无法继续进行，因此案涉租赁合同无法继续履行的原因在于大姐家政公司未经李静同意擅自装修案涉房屋，鉴于该房屋一直处于大姐家政公司的控制下，且合同无法继续履行过错主要在于大姐家政公司，故对于大姐家政公司要求返还租金及押金的诉讼请求，不予支持，大姐家政公司以李静隐瞒存在安全隐患的房屋的事实，及后期将存在安全隐患的房屋交由大姐家政公司为由要求李静退还租金及押金，因合同无法继续履行的原因在于大姐家政公司，与大姐家政公司主张的房屋存在安全隐患并不存在直接的因果关系，且该安全隐患系大姐家政公司、李静的行为共同所致，对于大姐家政公司的上述主张，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”大姐家政公司确系未在装修方案取得李静同意的情形下擅自进行装修，故大姐家政公司因装修发生的费用，应由其自行承担，故大姐家政公司要求李静赔偿装修损失20万元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。李静提起反诉要求大姐家政公司将房屋恢复原状后归还李静，但未交纳反诉案件受理费，故本案不予处理，李静可另行主张相关权利。本案鉴定费9000元，根据本案的实际情况，酌定大姐家政公司、李静各承担一半。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、威海大姐家政服务有限公司与李静签订的威海高区西钦村-89号-90号房屋租赁合同于2018年11月25日解除；二、驳回威海大姐家政服务有限公司要求李静返还租金18万元的诉讼请求；三、驳回威海大姐家政服务有限公司要求李静返还押金5万元的诉讼请求；四、驳回威海大姐家政服务有限公司要求李静赔偿装修损失20万元的诉讼请求。案件受理费3925元，由大姐家政公司负担3900元，李静负担25元；鉴定费9000元，由大姐家政公司、李静各负担4500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。李静主张其通过EMS收到大姐家政公司的装修方案后，因无法理解方案内容且方案不明确而没有对方案意见进行回复。对于房屋的使用情况，大姐家政公司主张装修后不久即将案涉房屋返还给李静；李静主张其在二审庭审前三周收到2串钥匙，但不确定是何人给付，也不知道是否是案涉房屋的钥匙。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，大姐家政公司和李静签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。从合同的履行情况看，大姐家政公司在合同签订后即对案涉房屋进行装修，但根据合同约定，大姐家政公司的装修需经李静书面同意，现大姐家政公司虽主张李静对装修行为予以默认，但未能提供充分证据予以证实，且此后双方未能就装修方案进一步达成一致意见，故应认定大姐家政公司未经李静书面同意先行装修的行为构成违约。据此，大姐家政公司投入的装修费用系因其过错所致，李静不应承担赔偿责任，大姐家政公司要求李静赔偿其装修损失的上诉主张理由不当，本院不予支持。双方在合同履行过程中存在多次往来沟通，大姐家政公司在装修被阻止后，按照合同约定向李静送达了装修方案，李静未在合理期限内予以答复，反而在此后单方提出变更合同条款，最终双方未能就合同变更以及装修方案问题达成合意，进而导致租赁合同无法继续履行，难以认定李静在上述过程中存在积极履行租赁合同的善意。李静虽然解释称其未回复装修方案的原因在于方案不明确，但事实上李静并未就装修方案问题进一步向大姐家政公司提出要求或继续沟通，故应认定案涉合同解除的原因在于双方无法就装修方案以及是否变更合同内容未达成一致意见，李静怠于行使审查装修方案的权利而导致合同无法继续履行，对此负有过错。同时，从鉴定意见看，李静提供的房屋本身存在一定安全隐患，而大姐家政公司的装修行为亦产生安全风险，双方均存在过错。综上，考虑到双方的过错和合同解除的原因，结合大姐家政公司未能实际使用案涉房屋、李静自认收到钥匙的事实，本院认为不能简单的以大姐家政公司先行装修的违约行为来适用租赁合同中关于“如果大姐家政公司违约需提前解除合同，李静不退还押金和已经支付的房租”之约定，即李静应当返还大姐家政公司已付租金18万元，但押金本身即具有违约惩罚和弥补损失的性质，鉴于大姐家政公司违约在先，李静无需返还该押金5万元。一审法院认定大姐家政公司违约进而驳回其全部诉讼请求属认定事实有误，本院予以纠正。综上所述，大姐家政公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1163号民事判决第一、三、四项，即（一）威海大姐家政服务有限公司与李静签订的威海高区西钦村-89号-90号房屋租赁合同于2018年11月25日解除，（三）驳回威海大姐家政服务有限公司要求李静返还押金5万元的诉讼请求，（四）驳回威海大姐家政服务有限公司要求李静赔偿装修损失20万元的诉讼请求。二、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1163号民事判决第二项；三、李静于本判决生效后十日内退还威海大姐家政服务有限公司已付租金18万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3925元，由威海大姐家政服务有限公司负担2282元，李静负担1643元；鉴定费9000元，由海大姐家政服务有限公司、李静各负担4500元；二审案件受理费7800元，由威海大姐家政服务有限公司负担4535元，李静负担3265元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月二十八日法官助理张洁玉书记员于千惠