宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4075号 原告：赵小成，男，1995年10月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：赵林，男，1974年12月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。 被告：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：陈自茜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张耀东，男，该公司工作人员。 原告赵小成与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵小成向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金37743.2元(其中2017年1月1日至2017年3月2日计算标准：195514元×0.00001×60日=117.30元，2017年3月3日至2019年8月31日计算标准：195514元×0.0002×909日=35544.45元，2019年9月1日至2019年9月30日计算标准：195514元×0.0004×30日=2346.17元）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年12月3日签订《商品房买卖合同(预售)》,约定:房屋总价款195514元,2016年12月31日交付房屋,违约金逾期30日内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金;逾期超过90日,自买受人付款之日起按照0.001%计算给付利息,同时,出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。2018年12月27日,原、被告达成协议,约定：一、甲方承诺于2019年8月31日之前交付合同对应的房屋:二、甲方向乙方支付逾期交房违约金,违约金标准以合同所涉购房款195514元为基数,2017年1月1日计算至甲方实际向乙方交付房屋之日止,甲方承诺逾期超过60日的按照每日万分之二标准进行计算;三、如甲方未按照本协议第一条约定交付房屋,构成逾期交房的再次违约,若乙方要求甲方继续履行合同的交付房屋义务,从2019年9月1日起,甲方向乙方另行支付逾期交房违约金,违约金标准以合同所涉购房款195514元为基数,从2019年9月1日计算至甲方实际向乙方交付房屋之日止,按照每日万分之四标准进行计算。现原告要求按照双方达成协议书约定将违约金抵顶物业费、电梯费,被告总是以各种理由拒绝抵顶并拒绝支付违约金。为维护自身合法权益,特诉至贵院,请求法院判如所请。 银川旺元投资实业（集团）有限公司辩称，涉案房屋是顶账房，如果要用违约金顶物业费也要到财务上结算。涉案房屋2019年10月8日已经可以交房了，其中合同约定如果有违约金全部用于抵顶物业费、电梯费,采暖费除外。计算方式是否正确还不一定，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：《商品房销售合同（预售）》原件、补充协议书、发票各一份，证明原告的诉求。 经质证，被告对证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为违约金计算方式需要到公司财务结算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月3日签订《商品房买卖合同(预售)》,约定：原告购买被告开发的A23-8-28号房屋，房屋总价款为195514元。合同第十一条约定出卖人于2016年12月31日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定逾期交房在30日内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金;逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2018年12月27日,原、被告达成协议：一、甲方（被告）于2019年8月31日之前向乙方（原告）交付合同对应的房屋。二、甲方向乙方支付逾期交房违约金,违约金标准以合同所涉购房款195514元为基数,从2017年1月1日计算至甲方实际向乙方交付房屋之日止,甲方承诺逾期超过60日的按照每日万分之二标准进行计算,违约金支付原则是乙方无违约付款行为。2.1上述违约金可抵顶后期物业费,除乙方同意外,甲方不得以其他方式顶抵该违约金。2.2若乙方要求以支付人民币的方式由甲方承担违约金,则违约金最迟应于实际交付房屋后（此处为空白）日内甲方支付给乙方。(因甲方很困难,只能用物业费抵顶,包括电梯费、物业费)。三、如甲方未按照本协议第一条约定交付房屋,构成逾期交房的再次违约,若乙方要求甲方继续履行合同的交付房屋义务,从2019年9月1日起,甲方向乙方另行支付逾期交房违约金,违约金标准以合同所涉购房款195514元为基数,从2019年9月1日计算至甲方实际向乙方交付房屋之日止,按照每日万分之四标准进行计算。3.1上述违约金可抵顶后期物业费,除乙方同意外,甲方不得以其他方式顶抵该违约金。3.2若乙方要求以支付人民币的方式由甲方承担违约金,则违约金最迟应于实际交付房屋后30日内甲方支付给乙方。(只能用物业费抵顶,包括电梯费、物业费)。四、若合同关于逾期交房的违约责任约定与本协议冲突,则冲突部分以本协议为准。甲方对以上违约金计算标准、方式等全部内容均全面了解并且认可,甲方基于诚信原则,如后期甲乙双方通过司法途径或者其他方式解决本协议涉及的问题,甲方在此均承诺不对以上违约金标准以任何理由要求变更。2019年10月8日被告通知原告交付房屋，因被告要求原告交纳物业费等相关费用，双方未能达成一致意见，原告诉至本院。 本院认为，原、被告于2015年12月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。2018年12月27日原被告达成了补充协议，对原合同中房屋交付期限和违约金的计算予以重新约定，该协议是商品房买卖合同的组成部分，亦属有效。按照补充协议约定，被告应当向原告承担从2017年1月1日起至2019年9月30日期间的逾期交房违约。原告要求被告支付逾期交房违约金37743.2元的数额符合合同约定，本院予以支持。但是双方在补充协议中约定了逾期交房违约金的支付方式为抵顶物业费和电梯费，原告也同意按照约定方式履行，故该违约金应当用来抵顶涉案房屋的物业费和电梯费。被告提出涉案房屋系顶账房、逾期交房违约金不具备抵顶物业费、电梯费的主张，与本案查明的事实不符，且不符合法律规定，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告银川旺元投资实业（集团）有限公司向原告赵小成承担逾期交房违约金37743.20元，该违约金用来抵顶涉案房屋应当交纳的物业费、电梯费。 案件受理费744元，减半收取计372元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  高宇翔 二〇一九年十二月二日 书记员  丁永侠 本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。