河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初5345号原告：周伟，男，1986年2月20日出生，汉族，硕士文化程度，河南省信阳市人，住洛阳市涧西区。原告：程彬，女，1988年11月6日出生，汉族，本科文化程度，河南省孟州市人，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告周伟、程彬诉被告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称：尚锦置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周伟、程彬、被告尚锦置业委托诉讼代理人畅陶杰、罗晓玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周伟、程彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理升龙城5号楼3单元2801室房屋所有权证有关资料报送产权登记机关备案。2、请求法院判令被告向原告支付违约期间（2016年12月31日至2019年3月19日）的违约金，（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止。3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2015年3月2日，我与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币合计柒拾贰万叁仟贰佰肆拾叁元整（723243元）。根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2016年12月31日将我所购买的升龙城5号楼3单元2801室交付购买人(本案原告，下同)使用。（1）商品房预售合同附件四（补充协议）大部分内容与洛阳市商品房买卖合同内容重复、雷同，其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任有详细约束和规定，而第九条出卖人逾期交房违约责任空白、未填写，合同中买受人与出卖人的权利和义务极不对等。（2）合同补充协议第十二条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房继续履行本合同。该规定未明确出卖人违约金赔付的时间单位。（3）合同补充协议第十二条规定出卖人提前或延期交房时，以出卖人发出的交房通知中确定的日期为房屋交付日期，自出卖人通知之日起，若逾期超过15日买受人仍不前来办理交接手续也不委托他人来办理交接手续的，视为房屋已交付，交付后房屋的物业管理费用及其他责任（房屋的损毁、失火等相关风险）由买受人自行承担。若出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据本合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为该商品经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格之日止。买受人同意出卖人不再另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查验相关验收合格文件。严重违背洛阳市商品房买卖合同第八条交付期限中的商品房交付条件等内容。（4）合同附件四（补充协议）与其他内容相比，字体小，字迹模糊，很难辨认清楚，且重复、违背合同主体和违反国家相关法律法规的内容较多，以上陈述详见商品房预售合同复印件。我认为，合同附件四（补充协议）为无事实依据、无法律依据的无效协议。时至诉讼之日被告人仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证，因此被告已造成违约，需按照国家相关法规规定交付给原告（2016年12月31日至2019年3月19日）期间的逾期未办理房屋产权证违约金。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人于2016年12月31日至元月6日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡·月）收取物业管理费。原告认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，故特诉至法院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告尚锦置业辩称，1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务；2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。根据商品房预售合同第十五条以及附件四补充协议第十二条之约定，被告因自身原因造成的办证延误承担的违约责任为已付房价款的0.1%。原告作为业主与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，答辩人不是物业服务合同的相对方，其主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2015年3月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区5幢3单元3-2801号房屋，金额为723243元，交付期限为2016年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四本合同补充协议第十二条执行。同日，原告与被告签订附件四《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中第十二条约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2017年1月1日，原告从被告处接收房屋。另查明，2016年12月30日，涉案的5号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，涉案的5号楼于2017年8月29日接入正式用电。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，被告有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，故此，结合原告提出的具体诉讼请求，本院确定被告应当将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据双方的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告于2017年1月1日向原告交付房屋后，迟延履行合同义务，致使原告无法取得房地产权属证书，已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持，但是，原告主张的违约金计算方式缺乏依据，本院不予支持并确定依照双方的约定计算违约金，具体数额为723.2元。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，但是综合本案中有关违约金的计算方式的约定、交房时间以及涉案房屋的产权登记工作目前仍未完成的具体情况，并结合被告在庭审中发表的有关意见，对于被告提出的对违约金予以调整的辩解意见，本院不予支持。对于原告提出的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告周伟、程彬购买的位于涧西区珠江路升龙城B区5幢3单元2801号房屋办理权属登记需由被告洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周伟、程彬支付违约金723.2元。如果被告洛阳尚锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告周伟、程彬的其他诉讼请求。案件受理费265.5元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇一九年十二月二十日书记员  闫帅辉