吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初780号 原告：王大富，男，1983年2月24日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：王大林，男，1987年1月11日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：徐连海，男，1981年1月9日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：许峰鹤，吉林海兰江律师事务所律师。 第三人：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地安图县明月镇。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：孟祥元，副经理。 委托诉讼代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。 第三人：安图县第一建筑有限责任公司，住所地安图县明月镇。 法定代表人：刘志祥，经理。 委托诉讼代理人：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，该单位员工，住安图县。 原告王大富与被告陈邦来、徐连海、第三人安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“安图诚信开发公司”）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称“安图一建公司”）占有物返还纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大富的委托诉讼代理人王大林、李德忱，被告陈邦来及委托诉讼代理人张磊，被告徐连海的委托诉讼代理人许峰鹤，第三人安图诚信开发公司的委托诉讼代理人孟祥元、王首岑，第三人安图一建公司的委托诉讼代理人王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王大富向本院提出诉讼请求：1.判令徐连海立即腾退坐落于福聚苑小区X号楼X单元X房屋；2.由徐连海承担本案的案件受理费。事实和理由：2011年，安图诚信开发公司与安图一建公司签订建筑工程承包合同，约定安图一建公司第五项目部以包工包料的大包形式承建福聚苑小区二、三、四号楼土建、水暖及电气工程。因建设单位安图诚信开发公司资金周转困难，无力支付安图一建公司工程款，双方商定以福聚苑小区X号楼3层至6层3349平方米住宅作为工程款抵顶给安图一建公司。安图一建公司承建福聚苑小区期间，王大富向安图一建公司提供砂石材料，砂石材料款共计60余万元。经王大富与安图一建公司协商，约定安图一建公司将X号楼X单元X室房屋作为部分材料款（142800元）抵顶给王大富，并于2014年1月5日签订了《商品房买卖合同》。大约2015年10月，安图一建公司将房屋钥匙交付给王大富，王大富将房屋简单清扫后，便暂时将房屋空置，计划自己的姐姐一家从外地搬迁至安图后居住。2018年4月，王大富发现房屋门锁被更换，通过房门猫眼观看，屋内可见简单布置。王大富向安图县公安局九龙派出所报警后才知晓徐连海从陈邦来处购买了诉争房屋。王大富认为，既然安图诚信开发公司将福聚苑小区X号楼3层至6层3349平方米住宅作为工程款抵顶给安图一建公司，安图一建公司将X号楼X单元X室房屋作为材料款抵顶给王大富是合理合法的，陈邦来与徐连海就诉争房屋的买卖及占有使用系对王大富房屋权利的侵害。故王大富诉至法院，请求法院依法判决。 陈邦来辩称，1.安图一建公司无权处分涉案房屋，王大富应起诉安图一建公司第五项目部承担相应责任。2012年1月20日，陈邦来代理安图诚信开发公司与安图一建公司第五项目部签订《协议书》，约定：“1号、5号楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权”。由于安图一建公司第五项目部至今没有支付陈邦来拆迁补偿款，因此，安图一建公司第五项目部没有取得涉案房屋的销售权，其将涉案房屋出售给王大富的行为属于无权处分；2.安图诚信开发公司与徐连海签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋处分给徐连海，徐连海取得涉案房屋钥匙后，装修房屋居住至今，即徐连海是通过买卖合同关系取得了不动产物权的期待权，其权利优先于王大富通过以物抵债形式取得的普通债权；3.根据“福聚苑”小区系列案件的生效判决书中认定的事实足以认定，陈邦来挂靠安图诚信开发公司开发建设“福聚苑”小区，陈邦来对福聚苑小区进行拆迁、建设、廉租、回迁、销售，陈邦来为福聚苑小区的实际权利人，是该小区最终承担责任的主体。综上，应驳回王大富的诉讼请求。 徐连海辩称，1.新建房屋在没有办理产权登记之前，所有权归开发公司所有。徐连海与安图诚信开发公司签订《商品房买卖合同》，徐连海是合法取得涉案房屋，享有准物权效力。安图一建公司第五项目部并非房屋所有权人，其将涉案房屋抵顶给王大富作为材料款，双方不是真实的房屋买卖合同关系，仅是支付债务的一种方式，王大富享有的仅是一般债权，不能对抗徐连海对涉案房屋享有的准物权效力；2.徐连海与安图诚信开发公司于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》，并支付首付款30000元，该合同的签订日期早于王大富与安图一建公司第五项目部签订的房屋买卖合同。而且，徐连海于2014年从安图诚信开发公司取得涉案房屋钥匙，经装修后居住至今，而王大富从未占有使用涉案房屋。根据有关法律规定，涉案房屋现未办理所有权登记，但徐连海合法占有房屋且房屋买卖合同成立在先，故涉案房屋的所有权应归徐连海所有。 安图诚信开发公司述称，徐连海与安图诚信开发公司于2013年7月18日签订了商品房买卖合同，虽加盖其公司公章，但其公司对该商品房买卖合同不知情、不认可。 安图一建公司述称，王大富起诉的事实属实。1.安图诚信开发公司与安图一建公司就涉案小区X号楼3层至6层3349平方米住宅作为工程款抵顶给安图一建公司，安图一建公司有权将涉案房屋作为材料款处分给王大富。徐连海占有使用已被王大富合法占有的房屋，故徐连海应立即腾退房屋。 经审理查明：陈邦来系安图一建公司第二十一项目部经理。陈邦来与安图诚信开发公司达成协议，双方约定，因陈邦来没有房地产开发资质，挂靠安图诚信开发公司，以安图诚信开发公司名义对安图县明月镇福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%向安图诚信开发公司交纳管理费。2012年1月20日，安图诚信开发公司给陈邦来出具授权委托书，授权陈邦来以安图诚信开发公司的名义负责福聚苑小区的开发建设，其法律后果由安图诚信开发公司承担。同日，陈邦来作为安图诚信开发公司的代理人，王魁文作为安图一建公司的代理人，双方签订了建设工程施工协议，协议约定福聚苑小区工程由安图诚信开发公司发包给安图一建公司施工，具体施工方为安图一建公司第五项目部王魁文。在协议书第六条约定：“在1号楼、5号楼中确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售。”双方还对工程款及拆迁补偿费等作出了相应的约定。安图一建公司第五项目部至今未向陈邦来支付拆迁补偿款。 2013年6月24日，陈邦来与王魁文签订补充协议书（甲方为陈邦来，乙方为王魁文），补充协议书第六条约定：“甲方用一层门市房319.2平方米（16轴-24轴）、二层门市房809.4平方米（14轴-32轴）、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商。”涉案房屋包括在抵顶工程款的房屋范围内。 2013年7月18日，陈邦来以安图诚信开发公司的委托代理人身份与徐连海签订《商品房买卖合同》，合同约定安图诚信开发公司将福聚苑小区X号楼X单元X室住宅楼（预售商品房），建筑面积为81.16平方米的房屋以3100元/㎡价格出售给徐连海，房屋面积以实际测量面积为准，多退少补。徐连海先交付30000元房款，其他房款在办理房照时一次性付清。当日，徐连海将房款30000元支付给陈邦来。现徐连海已装修涉案房屋，涉案房屋的水电费明细表中载明的业主名为徐连海。2017年4月之前，涉案房屋一直没有耗电量，2017年4月至2017年7月期间，耗电量分别为10、18、24、41度电，2017年8月至2019年11月期间，11个月未产生耗电量、每个月耗电量为1度电的有8个月、2度电的有5个月、剩余4个月耗电量分别为3、4、8、9度电。2017年10月前，涉案房屋没有用水量，自2017年10月开始至2019年11月期间，只有6个月有用水量（其中每月用水量为1吨的有4个月，其余两个月的用水量分别为7吨和2吨），其余月份均没有用水量。 2014年1月5日，安图一建公司第五项目部将安图县明月镇福聚苑小区X号楼X单元X室，房屋面积为59.5平方米的房屋以142800元价格（每平方米2400元）抵顶给王大富其拖欠的福聚苑小区1-5号楼的部分材料及人工费，并签订商品房买卖合同。王大富于2016年11月2日向安图县集中供热有限责任公司缴纳了2015年度涉案房屋的取暖费1652元，之后陆续缴纳了2016年度和2017年度的取暖费1651.70元和1857元（包括违约金200元）、2018年度和2019年度只缴纳了基础费（已报停）495.50元，王大富共缴纳取暖费6151.70元，但涉案房屋一直空置未居住生活。2018年4月，王大富发现涉案房屋的钥匙被更换，并得知徐连海装修涉案房屋并居住生活。在庭审中，安图诚信开发公司对安图一建公司第五项目部处分该房屋的行为予以追认。 另查明，安图县明月镇福聚苑小区的建筑工程施工许可证、规划许可证、建设工程竣工验收备案证中建设单位均为安图诚信开发公司，商品房预售许可证中房屋预售单位亦为安图诚信开发公司。2015年8月20日，陈邦来、安图一建公司第五项目部王魁文在《福聚苑未完成工程项目及相关问题》上签字，双方确认福聚苑1号楼、6号楼未完成工程项目，并约定1号楼未完成工程项目由王魁文负责施工，6号楼未完成工程项目由陈邦来负责施工，陈邦来支付王魁文1号楼未完工工程项目的施工费150000元。安图诚信开发公司与安图一建公司至今未结算。在案件审理过程中，王大富申请撤回对徐连江的起诉，追加徐连海作为本案的被告、追加安图诚信开发公司、安图一建公司为本案的第三人，本院经审查后，予以准许。 认定上述事实的证据有：协议书（2012年1月20日）及补充协议书（2013年6月24日）、（2017）吉24民终1188号民事判决书、福聚苑未完成工程项目及相关问题、安图一建公司出具的收据、商品房买卖合同（2013年7月18日）及交付房款收据、商品房买卖合同书及商品房买卖合同（2014年1月5日）、安图县集中供热有限公司的取暖费票据、安图县自来水公司用户历史数据查询报表、国网吉林省电力有限公司延边供电公司出具的历月电费明细。 陈邦来还提供了福聚苑小区5号楼业主名单，因该份证据与本院无关联性，故本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。在一房数卖的数份合同均有效时，其效力的确定一般遵循已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。 关于合同的效力问题：2013年6月24日，陈邦来与王魁文签订补充协议书，陈邦来将福聚苑小区三层至六层3349平方米住宅抵顶工程款给王魁文，其中包括涉案房屋。2014年1月5日，安图一建公司第五项目部王魁文将涉案房屋抵顶给王大富其拖欠的福聚苑小区1-5号楼的部分材料及人工费，并与王大富签订《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，安图诚信开发公司对安图一建公司第五项目部对涉案房屋的处分行为予以追认，且不违反法律强制性规定，故该房屋买卖合同合法有效。安图诚信开发公司系安图县福聚苑小区的商品房预售许可证中房屋预售单位。2013年7月18日，安图诚信开发公司将已抵顶给安图一建公司第五项目部王魁文的涉案房屋再次出售给徐连海，并与徐连海签订《商品房买卖合同》，该合同亦系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同亦合法有效。 关于合法占有房屋问题：在本案中，王大富已缴纳2015年10月起至今的涉案房屋的取暖费，足以证明王大富于2015年10月已经拿到涉案房屋钥匙，已合法占有涉案房屋。徐连海主张其于2014年1月拿到涉案房屋钥匙后，装修房屋入住生活至今，故其合法占有涉案房屋在先。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但在作出判决前，徐连海未提供证据证明自己的主张，且根据现有证据及当事人的陈述内容可以认定，在2017年4月之前，徐连海一直未占有使用涉案房屋，在2017年4月至2017年7月期间，可能因装修涉案房屋产生一定的耗电量，但之后一直未正常入住生活，故徐连海的辩解，因证据不足，本院不予采纳，徐连海占有涉案房屋的时间应认定为2017年4月。 综上，王大富与安图一建公司第五项目部、徐连海与安图诚信开发公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效。在双方均未办理房屋所有权变更登记手续的情况下，王大富合法占用涉案房屋在先，安图诚信开发公司亦对安图一建公司第五项目部处分该房屋的行为予以追认，故王大富与安图一建公司第五项目部签订的《商品房买卖合同》的效力优先于徐连海与安图诚信开发公司签订的《商品房买卖合同》的效力，如徐连海继续占有使用涉案房屋，侵害了王大富的权益，故王大富要求徐连海腾退涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百五十四条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告徐连海于本判决生效之日起十日内腾出坐落于安图县明月镇福聚苑小区X号楼X单元X室房屋。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐连海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  朱英姬 二〇一九年十二月十一日 书记员  冯 旭