山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2638号上诉人（原审被告）：侯建岁，男，1958年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：侯洪丽，女，1965年3月12日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：侯洪芬，女，1955年7月31日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：侯洪花，女，1947年12月12日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：侯洪波，女，1961年3月3日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：侯洪秀，女，1953年10月4日出生，汉族，住威海市文登区。六上诉人之共同委托诉讼代理人：杨建波，文登大水泊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姚忠安，男，1953年5月14日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。上诉人侯洪丽、侯建岁、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀因与被上诉人姚忠安农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯洪丽、侯建岁、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀上诉请求：撤销原判，驳回姚忠安的诉讼请求。事实和理由：1.姚忠安通过侯建岁等六人的叔父在2000年向侯建岁交付200元，并称该200元系租金。2012年，姚忠安母亲去世至今，威海市文登区泽库镇辛立庄村（以下简称辛立庄村）房屋四间（房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：泽库集用（91）字第230080193号，以下简称案涉房屋）一直由侯建岁管理至今。因案涉房屋屋顶破碎，侯建岁与姐妹协商后于2015年、2018年多次对案涉房屋进行加固，不存在出售房屋的事实。姚忠安提供的证据予事实不符。2.姚忠安未提供房屋买卖契约，同时期的房屋交易价格也远高于200元，其主张侯建岁已经将房屋出售不符合交易习惯。姚忠安辩称，侯建岁与姚忠安在1996年的确存在房屋买卖，虽然当时未签订书面合同，但双方已经履行完买卖行为的全部过程。在1997年，因院墙问题，双方在1997年还通过村委会调解，确认姚忠安购买房屋、院墙属于东西邻居合伙所有的事实。侯建岁等六人也认可收取姚忠安200元，姚忠安购买后对房屋进行了修理，更换成瓦房。上述证据均可以证实案涉房屋已经在1996年出卖给姚忠安。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回侯建岁等六人的上诉请求。侯洪丽、侯建岁、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀向一审法院起诉请求：依法确认房屋买卖合同有效，侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀协助姚忠安办理房屋过户手续。一审法院认定事实：侯绍仁与邵桂兰系夫妻，二人育有子女六人，即侯建岁、侯洪丽（曾用名侯建清）、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀。侯绍仁、邵桂兰于1992年去世，二人去世时其父母均已去世。侯绍仁在威海市文登区间，房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：泽库集用（91）字第230080193号。姚忠安为证实案涉房屋已经出卖给姚忠安，提交村委会证明两份，泽库镇辛立庄村村民委员会出具第一份证明称，原侯建清房卖给姚忠安，原房西墙属于姚忠安，后因侯建行盖平房，双方协商原墙由侯建行拆除，由侯建行自砌砖墙，但建墙砌在西头中间，双方协商通过村调解为伙墙，以后出现任何情况，都按此证件为准。在证明后有时任村委主任于会通的签字，侯建行、姚忠安的签字，并加盖了辛立庄村村委会公章，落款时间为1997年11月28日。第二份证明称，兹有侯绍仁夫妻房屋肆间，该房屋由他们儿子侯建岁于1996年以200元价格卖给本村村民姚忠安，后来姚忠安母亲居住该房屋中，姚忠安母亲去世后，房屋由姚忠安管理使用至今。在证明后有村支部书记王庆祝，村会计王桂山的签字，并加盖了辛立庄村村委会公章。侯建岁等六人对第一份证明提出异议称，该证据如何形成侯建岁等六人不清楚，案涉房屋在产权未转移的前提下，无论村委还是任何人对案涉房屋的隶属现状无权予以改变；侯建行与侯建岁等六人系叔伯兄弟，侯建行建平房时需要拆除两家的界墙，侯建行同侯建岁进行了协商，并取得侯建岁的同意，因此侯建行才在原址建设了平房，至于侯建行是否与他人签署证明，侯建岁等六人不知情。侯建岁等六人对第二份证明提出异议称，村委会没有权利义务证实村民之间的买卖行为是否存在，且该证明未签署时间，20多年前的事情现在书写证明有悖事物规律。一审法院认为，第一份村委会证明形成于1997年11月28日，在该证明中明确载明了侯洪丽房屋出卖给姚忠安，侯建岁等六人的叔伯兄弟侯建行作为邻居要拆除两家之间的界墙重新立砖墙来盖平房，为防止姚忠安与侯建行产生争议，请村委主任居中调解，把重新立的砖墙认定为两家共有的伙墙，该证明内容明确具体，有村委主任签字、村委会公章、侯建行、姚忠安签字，故对其真实性予以认定。第二份村委会证明虽然落款日期未明确，但是有村支部书记王庆祝、村会计王桂山的签字，加盖了村委会公章，与庭审中侯建岁等六人陈述的收到200元相印证，故对其真实性亦予以认定。庭审中，姚忠安称购买房屋时系草房，后姚忠安改造成瓦房。侯建岁等六人提出异议称，瓦确实是姚忠安换的，因为房子是姚忠安母亲在其中居住，换旧瓦比修缮草房便宜。侯建岁等六人称2018年侯建岁等六人对屋顶进行了加固，姚忠安称因2018年要办房产证，侯建岁等六人将姚忠安的门锁砸了，把姚忠安母亲的东西都收拾出去了，后来又找了一个大铁链将姚忠安的房门锁死。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1996年侯建岁将案涉房屋四间以200元的价格出卖给姚忠安姚忠安，后由姚忠安母亲居住管理，1997年邻居侯建行因要盖平房，与姚忠安协商重建了两家之间的界墙，并在村委会的调解下将该界墙认定为伙墙。姚忠安将原四间草房更换为瓦房。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，案涉房屋系侯绍仁与邵桂兰的遗产，在遗产未分割前由侯建岁等六人共同共有，侯建岁作为共有人之一将案涉房屋出卖给姚忠安，姚忠安支付了合理对价，将草房更换为瓦房，并与邻居侯建行协商了伙墙的归属，案涉房屋也由姚忠安及其母亲管理使用，故姚忠安与侯建岁之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同合法有效，姚忠安要求确认房屋买卖合同有效并要求侯建岁等六人协助办理产权变更登记手续，有事实根据和法律依据，予以支持。侯建岁等六人辩称姚忠安系租用案涉房屋，但未提交证据证实其主张，不予采信。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、姚忠安与侯建岁达成的位于威海市文登区间[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：泽库集用（91）字第230080193号]的房屋买卖合同有效；二、侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀于判决生效后十日内协助姚忠安办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费2450元，由侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。侯建岁等六人提供如下证据：证据一，案涉房屋西侧房屋买卖契约，该房屋系于1997年7月28日交易，房价5000元，拟证实案涉房屋在1996年乃至2000年价格远超过200元；证据二，照片一宗，拟证明案涉房屋及证据一所涉及房屋情况类似。经质证，姚忠安对照片的真实性没有异议，但照片中显示的案涉房屋是经姚忠安整修之后的房屋，此类房屋在村里价格也就是二三百元。照片中显示侯建岁等六人提交的证据一的房屋的状况明显好于案涉房屋情况，两处房屋建设成本差异很大。侯建岁等六人提供两份证据不能证明其主张。证人侯某（曾用名侯建行）到庭证实，1997年11月28日村委出具的证明是由其签字按印的，但其对该份证明出具的具体情况记不清，对于案涉房屋后期的情况也不知情。经质证，侯建岁等六人主张侯某的陈述与村委证明的内容不符，村委无权对房屋买卖做出证明。姚忠安主张，侯某与侯建岁等六人存在亲属关系，其未能陈述全部事实。1997年证明系在侯某出卖房屋时为防止双方因院墙产生争议而形成的，有当事人签字按印确认。本院经审查认为，侯建岁等六人提供的证据一、二所涉及的房屋无法证实其在1996年的状况与案涉房屋的情况，故对侯建岁等六人提供的证据，本院不予采信。侯某认可1997年11月28日村委出具的证明其签字按印的真实性，故本院对1997年11月28日村委出具证明的真实性予以认可。本院到辛立庄村对该村支部委员于会通进行调查，于会通认可1997年11月28日证明是真实的，其陈述当时是村老会计执笔，于会通本人签字。侯某房屋与案涉房屋相邻，中间有院墙，侯某曾将石头院墙改成砖墙，并接着砖墙建了厨房。因在1997年侯成岐购买侯某的房屋，为了防止两家因院墙发生争执，所以到村委写下该份证明。姚忠安一审提交的村委会近期开具的证明也是村委在了解村民代表后得知侯建岁以200元价格将房屋出售给姚忠安而形成的。村里类似案涉房屋的老房子在过去没有搬迁的时候也就两三百元。经质证，侯建岁等六人主张即使1997年村委证明是真实性，该证据也不能反映买卖关系是否存在，村委也是在了解他人的情况下在一审出具的证明，该证明也不能确认双方之间买卖关系是否存在。于会通陈述案涉房屋当时价值200元与侯建岁等六人的提供的证据矛盾，不应采信。姚忠安对于会通证人证言无异议，主张侯建岁等与姚忠安、于会通系同村村民，平时比较了解。于会通原系村干部，也直接参与调解侯建岁等与姚忠安直接有关房屋买卖后的纠纷，于会通了解案涉房屋的真实情况。村委作为基层组织，处理村民的日常事务，村委本着公平公正的态度通过召开村民代表会议，根据真实情况出具证明，反映了案涉房屋买卖的真实情况。本院认为，本案争议焦点为侯建岁是否将案涉房屋出售给姚忠安。第一，侯建岁等六人主张案涉房屋系侯建岁等六人以200元出租给姚忠安使用，但双方既未签订房屋租赁合同，也没有约定200元租金对应的租赁期限，侯建岁等六人对其主张的出租房屋的事实未提供证据予以证实，对于侯建岁等六人的主张，本院不予采信。第二，姚忠安提供辛立庄村村委会的两份证明，具有较强的证明力。首先，1997年11月28日出姚忠安与侯建岁的六人尚未就案涉房屋产生争议，而侯某（曾用名侯建行）与侯建岁等人系亲属关系，辛立庄村委会于1997年11月28日出具的证明中明确载明案涉房屋出卖给姚忠安，该份证明内容具体，形式完备，且与姚忠安陈述在1996年就从侯建岁处购买房屋的事实相符。若说姚忠安在二十多年前就伪造陈述，而侯某作为侯建岁等人的亲属在明知姚忠安没有购买房屋而对证明中载明姚忠安购买房屋的事实置之不理，甚至未告知侯建岁等人相关情况，不符合常理。第二，姚忠安、侯建岁、侯洪丽等都生活在辛立庄村，辛立庄村委会在多方了解案涉房屋相关情况后于一审诉讼中出具了证明，可以反映出侯建岁已经以200元的价格将案涉房屋出售给姚忠安的事实。第三，姚忠安自购买案涉房屋后，对案涉房屋进行大幅度整修，姚忠安如果只是房屋租用人，其仅因临时租用房屋而大幅度整修房屋不符合常理。第四，辛立庄村委会委员于会通已经证实案涉房屋在1996年前后也就价值两三百元，于会通与双方当事人无利害关系，其长期担任辛立庄村干部，其证言可以反映客观事实。而侯建岁等六人无法证实侯某的房屋与案涉房屋的在1996年的情况类似，故其以侯某的房屋出卖价格反映案涉房屋当时市场价格远超过200元的主张，本院不予采信。综上，应当认定姚忠安系有偿善意取得案涉房屋具有高度可能性，应保护善意购买人的合法权益，一审认定姚忠安与侯建岁存在事实上的房屋买卖事实并无不当，本院予以维持。综上所述，侯洪丽、侯建岁、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由侯洪丽、侯建岁、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月二十四日法官助理李佳忆书记员张济节