山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2293号上诉人（原审被告、反诉原告）：威海市迈高置业有限公司，住所地荣成市成山镇马家疃村。法定代表人：李旭清，总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘永红，山东成山海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东庆隆木塑环保材料科技有限公司，住所地荣成市俚岛镇东庄村北。法定代表人：耿庆涛，董事长。委托诉讼代理人：何立民、何建阳，山东荣顺律师事务所律师。原审第三人：邹大广，男，1955年10月10日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：何建阳，山东荣顺律师事务所律师。上诉人威海市迈高置业有限公司（以下简称“迈高置业公司”）因与被上诉人山东庆隆木塑环保材料科技有限公司（以下简称“庆隆木塑公司”）、原审第三人邹大广房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2018）鲁1082民初7817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迈高置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庆隆木塑公司的诉讼请求，支持迈高置业公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案中，庆隆木塑公司的法定代表人耿庆涛不是真正的购房主体，只是中介人，每套房赚15万元，十套房共150万元。迈高置业公司、庆隆木塑公司、邹大广之间签订的三方协议扫描件。庆隆木塑公司提交的2016年11月2日协议书第八条第一款中明确确认：2016年8月6日签订的三方协议作废，“原所售10套别墅，迈高置业公司收回6套，庆隆木塑公司和丙方可减付6套别墅”，而且还规定，“应付款，剩余4套别墅按原合同付款方式付款”。本案应查明三方协议是否存在，三方协议基本内容以及丙方为谁，一审法院对该事实未查清，导致本案诉讼主体错误，权利义务不明确，更导致邹大广于2019年1月14日出具了虚假声明。2.根据庆隆木塑公司提供的证据，每套房75万元，十套房共计750万元，其中四套房迈高置业已于2016年交付使用至今，有交接清单及水电费为证。另外六套房，一审法院认定尚有243万元价款未支付。根据合同法第六十七条规定，庆隆木塑公司应承担先履行合同义务，在庆隆木塑公司拒交房款的情形下，迈高置业公司有权拒绝交付房屋，一审法院既判迈高置业公司承担违约金，又判庆隆木塑公司承担违约金，背离了《合同法》第六十七条的法律规定。庆隆木塑公司购买十套房只支付了117万元购房款，邹大广于2019年1月14日才在诉讼中向迈高置业公司声明其370万元款项系向耿庆涛代交，邹大广之前也未有任何授权，所以庆隆木塑公司的付款时间应依法认定为2019年1月14日，违约行为更为严重，迈高置业公司无需承担逾期交付房屋违约责任。3.一审法院计算违约金错误。一审法院以352万元为本金，按照年利率20%计算迈高置业公司的违约金，但现在贷款利率约为6%，迈高置业公司承担的违约金利率最高也就是7.8%，一审确定的违约金数额过高；一审法院已经认定庆隆木塑公司占有使用四套房，也认定庆隆木塑公司应于2017年5月1日前交付总房款的90%即270万元，总付款数共计487万元，对352万元的本金数额在判决中未体现计算依据，也未说明来源；一审法院让庆隆木塑公司以53万元为本金承担违约金的计算方式及起算时间，均无法律依据。根据2017年3月5日协议，庆隆木塑公司应于2017年5月1日付款162万元，于8月30日前付款81万元，合计243万元，应以此作为违约金计算依据，但一审法院将违约金起算时间定为2017年9月1日，数额也定为53万元，没有合理说明。根据2017年3月15日协议第五条第5款规定，“其中总房款的30%甲方可考虑乙方用家具款抵顶，但乙方所供产品必须符合国家质量标准，并达到甲方要求规格型号和价格，具体供货明细和数量甲乙双方另行签订补充协议”。庆隆木塑公司在另案中向迈高置业公司主张了家具款项，迈高置业公司也对家具质量问题提起反诉，现该案正在审理。本案中，庆隆木塑公司没有主张家具款抵顶房款，迈高置业公司也未主张，协议只约定了可考虑，双方又无补充协议，一审法院径行将135万元家具款认定为购房款，从实体和程序上均违反法律规定。庆隆木塑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.根据一审调查和邹大广的陈述，迈高置业公司和庆隆木塑公司之间根本未签订三方协议，庆隆木塑公司就是本案中实际的购房主体。迈高置业公司声称2016年8月6日签订的“三方协议”中每套房屋价格为90万元，而在一审提交的保全复议申请书中又自认庆隆木塑公司购买所有六栋房产的价格为16357741元，该价格就是另案中俱乐部的价格8857741元和本案10套别墅750万元的综合。即便该三方协议存在，亦与本案无关。因为在2016年11月2日的协议书中明确该三方协议作废。2.一审判决认定迈高置业公司未按合同约定交房构成违约，事实清楚。双方2016年8月6日签订的协议书中，明确庆隆木塑公司签订协议3日内支付定金225万元，庆隆木塑公司不存在任何违约，相反合同约定的交房时间为2017年5月1日，但迈高置业公司未按照法律规定的方式进行交付，构成违约。在2016年11月2日签订的协议书中，明确作废了2016年8月6日的协议书，迈高置业公司收回6套别墅，4套别墅按原合同方式付款。在2017年3月15日，双方签订协议书约定庆隆木塑公司于2017年3月30日前支付定金160万元，交房时间是2017年8月30日，根据一审法院到实地勘验的情况看，很显然该6套别墅根本达不到合同约定的交付条件，可认定迈高置业公司构成违约。3.一审法院计算双方承担违约金的基数正确，根据双方签订三份协议约定，房款的30%用家具抵顶，庆隆木塑公司应于2017年8月30日支付别墅款405万元。根据一审法院另案调查的事实和迈高置业公司在保全复议申请书中自认的，庆隆木塑公司支付房款1100余万元，再结合庆隆木塑公司实际转账的金额，可知迈高置业公司承认通过家具抵顶的价款远远高于135万元，在扣除该部分款项后，根据合同约定计算，庆隆木塑公司尚欠购房款为53万元，一审法院以此认定为计算庆隆木塑公司违约金的本金，事实清楚，证据充分。4.商品房买卖的商事行为区别于一般的民事行为，商事行为应当最大程度的尊重当事人的意思自治，合同约定的违约金为每拖延1日赔偿5000元，一审法院已经对违约金予以调整，降低了违约金的数额。邹大广述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庆隆木塑公司向一审法院起诉请求：迈高置业公司支付庆隆木塑公司逾期交房违约金（2017年5月2日至2018年11月14日期间违约金为281万元，自2018年11月15日始，按照5000元/日计算至实际交房止）。迈高置业公司反诉请求：庆隆木塑公司支付逾期付款违约金（2016年12月31日至2019年1月11日期间违约金365.5万元，自2019年1月11日始，按照5000元/日计算至实际付款止）。一审法院认定事实：2016年8月6日，淄博庆隆木塑环保材料科技有限公司（以下简称“淄博庆隆公司”）与迈高置业公司签订《协议书》，约定：淄博庆隆公司购买迈高置业公司好运角国宾海景酒店别墅10套，每套137㎡；购房总价为750万元，每套75万元，付款方式为：协议签订之三日内淄博庆隆公司支付迈高置业公司定金225万元；2016年12月31日前支付迈高置业公司购房款300万元；2017年5月1日前支付迈高置业公司购房款150万元；余款待迈高置业公司综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清；淄博庆隆公司所购别墅均为137㎡/套，具体位置在一期，二期由双方另行协商，标准为精装修标配，家具家电按样板间标准（迈高置业公司提供空调电视，家具由淄博庆隆公司自行解决）；交房时间为2017年5月1日；综合验收时间为2017年12月31日，迈高置业公司如将房屋交给淄博庆隆公司使用，即视为交房；交房后一年内迈高置业公司按照淄博庆隆公司提供的名单为其办理好房屋产权手续，费用按国家规定双方各自承担；如迈高置业公司不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失，如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿迈高置业公司5000元损失。合同签订后，庆隆木塑公司于2016年8月8日、9日支付迈高置业公司购房定金117万元，韩文（邹大广之妻）于2016年8月8日支付迈高置业公司购房定金108万元、购房款100万元。2016年11月2日，迈高置业公司与耿庆涛签订《协议书》，双方就购买俱乐部一事进行约定，约定耿庆涛购买的俱乐部价值为8857741元；2016年8月6日签订的三方协议书作废；原所售10套别墅，迈高置业公司收回6套，耿庆涛和丙方可减付6套别墅的应付款，剩余4套别墅按原合同付款方式付款；综合验收的时间预计为2017年12月31日前，前期迈高置业公司将房屋交给耿庆涛就视为交房；如迈高置业公司不按时交房，每拖延一日，赔偿耿庆涛和丙方3000元损失，如耿庆涛不按时付款或不按时供货，每拖延一日赔偿迈高置业公司3000元损失，延误一个月以上，定金不退，已交房屋须全部收回。2016年间，迈高置业公司向庆隆木塑公司交付四套别墅。2017年3月15日，淄博庆隆公司与迈高置业公司再次签订《协议书》，约定淄博庆隆公司购买迈高置业公司好运角国宾海景酒店别墅6套，每套137㎡；购房总价为450万元，每套75万元，付款方式为：淄博庆隆公司于2017年3月30日前付给迈高置业公司定金162万元；2017年5月1日前，付给迈高置业公司购房款162万元；2017年8月30日前，付给迈高置业公司购房款81万元；余款待迈高置业公司综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。其中总房款的30%迈高置业公司可考虑淄博庆隆公司用家具款抵顶，但淄博庆隆公司所供产品必须符合国家质量标准，并达到迈高置业公司要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量双方另行签订补充协议；如迈高置业公司所需家具不足以抵顶房款，淄博庆隆公司用现金补齐；淄博庆隆公司所购别墅均为137㎡/套，具体位置在一期，标准为精装修标配（迈高置业公司只提供空调和电视，家具淄博庆隆公司自行解决。）所有别墅的地面及楼梯迈高置业公司只负责水泥找平（扶手迈高置业公司自行解决）；交房时间为2017年8月30日，综合验收时间预计为2018年12月31日，迈高置业公司如将房屋交给淄博庆隆公司使用，即视为交房；交房后一年内迈高置业公司按照淄博庆隆公司提供的名单为其办理好房屋产权手续，费用按国家规定双方各自承担；如迈高置业公司不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失，如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿迈高置业公司5000元损失。合同签订后，邹大广于2017年4月7日支付迈高置业公司房款12万元；韩文于2017年4月7日-4月20日分三笔支付迈高置业公司房款150万元。案涉六套别墅至今未予交付。关于庆隆木塑公司及邹大广在本案中支付的总购房款，诉讼中庆隆木塑公司与迈高置业公司达成一致：耿庆涛支付购房款117万元，邹大广及其妻韩文支付购房款370万元，共计487万元。合同签订期间，庆隆木塑公司为迈高置业公司提供家具并负责上门安装。2018年12月4日，庆隆木塑公司诉至一审法院，要求迈高置业公司支付家具款4115491.49元及利息。2017年5月19日，淄博庆隆公司更名为庆隆木塑公司。2018年11月14日，庆隆木塑公司法定代表人耿庆涛向一审法院申请对迈高置业公司九处房产采取保全措施，并提供担保。2018年11月14日，一审法院作出（2018）鲁1082财保205号民事裁定，查封迈高置业公司九处房产。2018年11月27日，迈高置业公司向一审法院提交财产保全复议申请书，事实与理由部分载明：“被申请人（庆隆木塑公司）共购买申请人（迈高置业公司）6栋房产累计16357741元，大写：壹仟陆佰叁拾伍万柒仟柒佰肆拾壹元整，实际付款壹仟壹佰余万元……”为查明案涉别墅现已完工状态，一审法院于2019年2月18日组织庆隆木塑公司、迈高置业公司依法到别墅现场进行勘验，勘验情况如下：6套尚未交付别墅现场由施工铁板遮挡，楼外建筑垃圾成堆，且垃圾堆放部分施工材料。上述别墅门窗阳台护栏未安装，周边道路未整修，未绿化，屋内除主建外未有其他安装痕迹。外墙为水泥墙面。未完工的其中一栋2户外墙保温板铺设基本完工；另一栋别墅仅仅在墙的一面铺设保温板，其他部分未施工；另外一栋未进行任何外墙保温施工，现场还可见外墙造型保温板在工地堆放。其他两栋庆隆木塑公司已接手的别墅外部可见楼门窗已安装完毕，外墙涂有黄色、浅褐色涂料，室外铺有理石地面，周边有草坪，室外有铺设专门塑料通路通往室内。阳台围栏已安装，室内进行了精装修。现场查看其中一户水电已通，有居住生活痕迹，其他3户因无钥匙无法进屋查看。涉案十套房屋至今未经验收。2019年1月14日，邹大广及其妻韩文出具声明函一份，载明：“我是邹大广，韩文是我妻子，我们都是耿庆涛先生的朋友。以我邹大广及我妻子韩文的银行卡汇给迈高置业公司所有的购房款全部都是为耿庆涛先生所购买的俱乐部和庆隆木塑公司购买的10套别墅所支付的购房款。至于我夫妻二人与耿庆涛先生及庆隆木塑公司的款项往来由我们自行解决，与迈高置业公司无关。以上声明内容我们保证是客观真实的，并保证声明人处是我们本人的签名，由我们本人签字并加盖手印，如有错误，我们夫妻二人自愿承担所有法律后果。”一审法院认为，庆隆木塑公司、迈高置业公司先后签订的三份《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，为有效合同。迈高置业公司要求按照庆隆木塑公司、迈高置业公司及邹大广签订的三方协议履行合同，根据庭审查明的事实，该“三方协议”为扫描件，庆隆木塑公司及邹大广不认可该扫描件的真实性，迈高置业公司未能提交原件。另从迈高置业公司提交的保全复议申请书看，迈高置业公司自认的价格与庆隆木塑公司提交的《协议书》内容一致，与所谓“三方协议”内容不符，并且在耿庆涛与迈高置业公司于2016年11月2日所签协议书中已明确约定2016年8月6日三方协议作废，故迈高置业公司要求按照三方协议履行合同缺乏事实及法律依据，不予支持。关于邹大广及其妻韩文的付款性质，根据邹大广陈述，其付款行为系应庆隆木塑公司要求进行，视为庆隆木塑公司付款。故此，结合双方确认的数额，庆隆木塑公司共支付购房款487万元，其中325万元于2016年8月8日支付；62万元于2017年4月7日支付；100万元于2017年4月19-20日支付。关于迈高置业公司的合同履约情况，根据查明的事实，涉案六套别墅未予交付，且根据现场勘验，涉案六套别墅尚不具备交付条件。双方约定的交房时间为2017年8月30日。迈高置业公司未按合同约定交房，构成违约，关于庆隆木塑公司要求的违约金，依据法律相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同中明确约定如迈高置业公司不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失。迈高置业公司主张违约金约定过高，要求调整。现双方约定每日5000元的违约金，远超出法律保护的24%年利率，对超出部分，不予支持。庆隆木塑公司、迈高置业公司就违约内容约定明确，考虑建设工程领域融资成本较高、庆隆木塑公司受损严重等情形，在不违反法律、法规等强制性规定的情形下应尊重当事人意思自治，据此酌情按照20%的年利率计算迈高置业公司应支付违约金。迈高置业公司自违约之日起即2017年9月1日，以庆隆木塑公司已支付的六套别墅购房款352万元为本金，按照年利率20%支付庆隆木塑公司违约金。关于庆隆木塑公司应付款金额，2016年8月6日合同涉及十套别墅总价值750万元，约定：“协议签订三日内庆隆木塑公司支付迈高置业公司定金225万元；2016年12月31日前支付迈高置业公司购房款300万元；2017年5月1日前支付迈高置业公司购房款150万元，余款待迈高置业公司综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。交房时间为2017年5月1日。迈高置业公司如将房屋交给庆隆木塑公司使用，即视为交房。”。该合同后经双方确认作废，并于2016年11月2日重新签订合同：“2016年8月6日合同作废，原所售10套别墅，迈高置业公司收回6套，耿庆涛和丙方可减付6套别墅的应付款，剩余四套别墅按原合同付款方式付款。”合同签订后，庆隆木塑公司接收别墅四套，价值300万元。关于庆隆木塑公司应支付的四套别墅购房款，参照双方于2016年8月6日签订的合同确认的付款节点计算庆隆木塑公司应支付款项。根据该合同，庆隆木塑公司应在接收别墅时支付至总房款的90%，剩余10%待迈高置业公司综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。涉案四套别墅至今未经综合验收，庆隆木塑公司应于2017年5月1日前支付至总房款的90%即270万元（300万元×90%）。关于剩余六套房屋的应付款金额。根据2017年3月15日协议内容：“庆隆木塑公司于2017年3月30日前付给迈高置业公司定金162万元；2017年5月1日前，付给迈高置业公司购房款162万元；2017年8月30日前，付给迈高置业公司购房款81万元；余款待迈高置业公司综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。其中总房款的30%迈高置业公司可考虑庆隆木塑公司用家具款抵顶，但庆隆木塑公司所供产品必须符合国家质量标准，并达到迈高置业公司要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量双方另行签订补充协议。如迈高置业公司所需家具不足以抵顶房款，庆隆木塑公司现金补齐。”根据合同要求，庆隆木塑公司需于2017年8月30日前支付迈高置业公司六套别墅款405万元。合同同时约定总房款的30%即135万元（450万元×30%）迈高置业公司用家具抵顶，根据一审法院在另一案件中查明的事实以及迈高置业公司在保全复议申请书中自认的庆隆木塑公司已支付购房款，可以确认庆隆木塑公司提供的家具价值远超出135万元。扣除该部分款项，庆隆木塑公司目前尚欠迈高置业公司购房款53万元（405万元＋270万元－487万元－135万元）。庆隆木塑公司未按合同约定支付购房款，其行为构成违约，应承担相应违约责任。关于庆隆木塑公司应支付的违约金，合同规定如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿迈高置业公司5000元损失。现庆隆木塑公司主张违约金约定过高，要求调整。在不违反法律、法规等强制性规定并尊重当事人意思自治的情形下，本院酌情按照20%的年利率计算庆隆木塑公司应支付违约金，即庆隆木塑公司应自违约之日起2017年9月1日，以未付款53万元为本金，按照年利率20%支付迈高置业公司违约金。庆隆木塑公司、迈高置业公司签订的六套别墅买卖合同明确约定了交款及交房时间，前几期付款庆隆木塑公司完全按照合同约定支付，最后一笔付款时间为2017年8月30日，庆隆木塑公司欠付53万元，但该日期也是双方约定的交房日期，不存在先后履行的问题，迈高置业公司以后履行抗辩，没有事实依据，并且根据涉案房屋的现状，迈高置业公司的违约已成为事实，故迈高置业公司的后履行抗辩主张本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、威海市迈高置业有限公司于判决生效后十日内支付山东庆隆木塑环保材料科技有限公司逾期交房违约金（自2017年9月1日起至实际履行之日止，以352万元为本金，按照20%年利率计算）；二、山东庆隆木塑环保材料科技有限公司于判决生效后十日内支付威海市迈高置业有限公司逾期付款违约金（自2017年9月1日起至实际履行之日止，以53万元为本金，按照20%年利率计算）。如山东庆隆木塑环保材料科技有限公司、威海市迈高置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回山东庆隆木塑环保材料科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回威海市迈高置业有限公司其他反诉请求。案件受理费29280元，由山东庆隆木塑环保材料科技有限公司负担18280元，由威海市迈高置业有限公司负担11000元。反诉费18020元，由山东庆隆木塑环保材料科技有限公司负担1000元，由威海市迈高置业有限公司负担17020元。二审中，迈高置业公司围绕其上诉请求提交民事起诉书一份，拟证实庆隆木塑公司对迈高置业公司主张家具款项为3979991.49元，已经另案起诉，本案中庆隆木塑公司未主张用家具款来抵顶房款。根据双方约定，必须满足经过迈高置业公司同意、抵顶房款的家具质量必须合格、双方形成确认的家具抵顶协议这三个条件才能用家具抵顶购房款。经质证，庆隆木塑公司对该证据的真实性无异议，主张该起诉书与本案并无关联，本案中抵扣的135万元家具款，庆隆木塑公司可以在另案中扣除。邹大广的质证意见与庆隆木塑公司一致。因庆隆木塑公司、邹大广对迈高置业公司提交的民事起诉书的真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2017年3月15日，迈高置业公司、庆隆木塑公司、邹大广签订协议书一份，约定庆隆木塑公司、邹大广联合购买迈高置业公司好运角国宾海景酒店别墅，别墅均为二至三层的双拼别墅，该房产为商业大产权，迈高置业公司证件手续齐全，交房一年内按照庆隆木塑公司提供的名单为其办理确权手续和房产证。邹大广所购别墅位于别墅区第一期共计6套，每套137平方米；第五条购房价格及付款方式，购房总价为540万，每套90万元，付款方式为：1.庆隆木塑公司和邹大广于2017年3月30日前付给迈高置业公司定金162万元；2.2017年5月1日前，庆隆木塑公司和邹大广付给迈高置业公司162万元；3.2017年8月30日前，庆隆木塑公司和邹大广付给迈高置业公司162万元；4.其余房款等迈高置业综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次性结清；5、其中总房款的30%迈高置业公司可考虑庆隆木塑公司用家具款抵顶，但庆隆木塑公司所供产品必须符合国家质量标准，并达到迈高置业公司要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量迈高置业公司和庆隆木塑公司另行签订补充协议。如迈高置业公司所需家具不足以抵顶房款，庆隆木塑公司须用现金补齐；第六条其他约定，1.庆隆木塑公司所购别墅均为137平方米/套，具体位置在一期，标准为精装修标配（迈高置业公司只提供空调和电视，家具庆隆木塑公司自行解决）；2.所有别墅的地面及楼梯迈高置业公司只负责水泥找平（楼梯扶手庆隆木塑公司自行解决）；3.三方约定交房时间为2017年8月30日；……6.综合验收时间预计为2018年12月31日，迈高置业公司如将房屋交给庆隆木塑公司使用，即视为交房。交房后一年内迈高置业公司按照庆隆木塑公司提供的名单为其办理好房屋产权手续，费用按国家规定迈高置业公司和庆隆木塑公司各自承担。第七条违约责任，如迈高置业公司不按时交房，每拖延一日，赔偿庆隆木塑公司和邹大广5000元损失，如庆隆木塑公司和邹大广不按时付款，每拖延一日赔偿迈高置业公司5000元损失；……第十条，本协议一式三份，三方各执一份，本协议自三方签字盖章之日起生效，传真件与扫描件与原件具有同等法律效力。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.庆隆木塑公司是否为案涉房屋的买受人，作为本案诉讼主体是否适格；2.庆隆木塑公司能否以家具款抵扣30%的房款；3.案涉房屋买卖合同欠付购房款的主体及数额如何确定；4.一审法院确定的迈高置业公司的逾期交房违约责任及庆隆木塑公司的逾期付款违约责任是否合法有据。关于庆隆木塑公司的诉讼主体资格问题。2016年8月6日、2017年3月15日，迈高置业公司与庆隆木塑公司分别签订协议书，对案涉房屋买卖事宜及双方的权利义务作了约定。2017年3月15日，迈高置业公司与庆隆木塑公司、邹大广签订协议书一份，对案涉房屋买卖事宜及三方的权利义务亦作了约定。虽然迈高置业公司提交的系扫描件，但该协议书中约定传真件与扫描件与原件具有同等法律效力，因此可认定迈高置业公司提交的2017年3月15日的三方协议书系迈高置业公司、庆隆木塑公司、邹大广三方之间的真实意思表示，合法有效。在2017年3月15日,迈高置业公司分别签订二份协议书，但根据邹大广及韩文向迈高置业公司付款情况及数额看，迈高置业公司、庆隆木塑公司、邹大广实际履行的应系2017年3月15日的三方协议书而并非同日迈高置业公司与庆隆木塑公司签订的协议书，邹大广与其妻韩文声明汇给迈高置业公司的购房款全部都是为耿庆涛和庆隆木塑公司购买迈高置业公司的房屋所支付，与常理不符。故庆隆木塑公司、邹大广应为案涉房屋的共同买受人。迈高置业公司主张庆隆木塑公司并非本案实际买受人，而只是中介方，与事实不符，本院不予采纳，庆隆木塑公司作为本案诉讼主体适格。关于庆隆木塑公司是否有权以家具款抵顶30%购房款的问题。2017年3月15日协议约定，其中总房款的30%迈高置业公司可考虑庆隆木塑公司用家具款抵顶，但庆隆木塑公司所供产品必须符合国家质量标准，并达到迈高置业公司要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量双方另行签订补充协议，如迈高置业所需家具不足以抵顶房款，庆隆木塑公司现金补齐。根据上述约定可知，庆隆木塑公司能否以家具款抵顶，选择权在迈高置业公司。现迈高置业公司对庆隆木塑公司的家具质量提出异议，庆隆木塑公司亦另案起诉迈高置业公司主张全部的家具款且未将135万元的家具款视为购房款在另案中扣除，因此本案中不宜直接认定庆隆木塑公司可用135万元家具款直接抵扣30%的房款。关于庆隆木塑公司、邹大广欠付购房款的数额问题，双方当事人均认可对于十套别墅已付款487万元，除去已交付的四套别墅应付价款（即合同总价的90%）270万元之后，本案所涉六套房屋已付价款为217万元。据此，根据迈高置业公司、庆隆木塑公司、邹大广于2017年3月15日签订的三方协议书，庆隆木塑公司、邹大广就案涉六套别墅于2017年8月30日前应按约付给迈高置业公司486万元，目前尚欠269万元（486万元－217万元），一审法院对相关事实认定有误，本院予以纠正。关于迈高置业公司的逾期交房违约责任及庆隆木塑公司的逾期付款违约责任问题。经一审法院组织现场勘验，案涉房屋明显不具备合同中约定的水电主管道入户的交房条件，亦未经验收，迈高置业公司的行为构成违约，应承担逾期交房违约责任。迈高置业公司主张庆隆木塑公司、邹大广付款义务应当先履行，缺乏合同依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同中，双方当事人对逾期交房违约金及逾期付款违约金均约定为每日5000元。该违约金数额与购房款总额相比，明显超出了逾期交房或逾期付款造成的损失，在当事人提出违约金过高后，应依法予以减少。本案系房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，一审法院酌情均按照20%的年利率计算相互之间的违约金，仍明显过高，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院对双方应付的逾期交房违约金及逾期付款违约金的计算标准均调整为同期同类贷款利率的130%，该违约金计算标准对迈高置业公司及庆隆木塑公司来说责任对等，并无失衡，较为符合本案实际，亦符合相关司法解释的规定。本案中迈高置业公司并未要求邹大广承担逾期付款违约责任，系其对诉讼权利的自行处分。庆隆木塑公司作为买受人之一，可在承担逾期付款违约责任后就责任的分担问题另行向邹大广主张权利。综上所述，迈高置业公司上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2018）鲁1082民初7817号民事判决；二、威海市迈高置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东庆隆木塑环保材料科技有限公司逾期交房违约金（以217万元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；三、山东庆隆木塑环保材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付威海市迈高置业有限公司逾期付款违约金（以269万元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；四、驳回山东庆隆木塑环保材料科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回威海市迈高置业有限公司的其他反诉请求。如果威海市迈高置业有限公司、山东庆隆木塑环保材料科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29280元，由山东庆隆木塑环保材料科技有限公司负担20496元，威海市迈高置业有限公司负担8784元；反诉费18020元，由山东庆隆木塑环保材料科技有限公司负担5406元，威海市迈高置业有限公司负担12641元。二审案件受理费44737元，由山东庆隆木塑环保材料科技有限公司负担31315元，威海市迈高置业有限公司负担13421元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月十七日书记员  张济节