湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 裁 定 书(2019)湘0104民初15483号之一原告：谭某某，男，1985年6月16日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托代理人：曾发芝，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人：谌苗，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：朱某，男，1987年12月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告：王某某，女，1989年11月4日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人：刘学知，湖南正强律师事务所律师。原告谭某某诉被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，本院依原告申请追加王某某为被告参加诉讼，后由审判员徐琼依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告谭某某及其委托代理人曾发芝，被告朱某，被告王某某及其委托代理人刘学知均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭某某向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令二被告向原告支付已交租金人民币90000元；二、请求法院判令被告支付原告未履行房屋租赁合同的违约金6250元（《房屋租赁合同》约定的3个月租金＝100000元÷4年÷12个月×3个月）；三、请求法院判令被告向原告支付逾期付款利息和资金占用费人民币1542元（逾期付款利息：自2019年7月13日原告第一次向被告主张要求归还之日起算至2019年9月30日止，以100000元为基数，按年利率6%计算，为1317元；资金占用费：自2019年10月13日《房屋租赁合同》解除之日起，至还款之日止，以90000元为基数，按年利率6%计算，暂计算至2019年10月28日为225元）；四、判令本案诉讼费、财产保全费、保全担保费、公告费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：2019年5月28日，被告朱某向原告借款10万元用于归还被告位于长沙市岳麓区房屋在交通银行的银行贷款。被告朱某向原告出具借条，约定于2019年9月30日前归还借款，原告于当天向被告转账10万元。2019年6月24日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告朱某将上述房屋出租给原告，租期四年自2019年10月1日起至2023年9月30日止，租金共10万，若任何一方违约，则向对方支付三个月租金作为违约金。同时约定若被告朱某于2019年9月30日前归还10万元借款，则租赁合同自动无效。2019年7月13日，原告因要购买房屋，向被告催要欠款，被告当天答应归还，但一直未归还，被告应自该日起支付借款利息。原告与被告协商若其经济困难，则双方履行《房屋租赁合同》，但被告均以各种理由拒绝。故原告于2019年10月8日通过微信向被告发送了书面的《催告函》，要求被告在收到函件后3日内腾空房屋，交付钥匙或一次性归还借款，但被告收函后未履行。2019年10月12日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，解除了双方的房屋租赁合同。故被告应按房屋租赁合同约定支付3个月租金违约金，并自合同解除之日起支付原告资金占用利息。综上所述，被告朱某拒不履行《房屋租赁合同》，合同解除后拒绝归还已交付租金的行为，已经损害了原告的合法权益。另因被告王某某在借款和租赁合同签订时与被告朱某系夫妻关系存续期间，故依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条和《婚姻法解释二》第二十四条之规定，被告王某某应对被告朱某的租金有返还义务。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告朱某辩称，本案系合同纠纷，双方通过新环境中介公司相识，因当时被告朱某资金紧张，便想出售涉案房屋，于是双方于2019年3月20日就本案涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定在涉案房屋出司法裁定书后由原告向其支付37万元整用于赎楼（具体金额以银行转账记录为准），故原告支付的10万元系定金。因当时认为买卖合同已成定局故对定金收条的书写没有在意，且该10万元也不是偿还交通银行的贷款把房产证拿回来。后来双方就房屋买卖合同纠纷去湘潭市仲裁委进行了裁决。2019年6月3日长沙市中级人民法院出具执行裁定书指定长沙市岳麓区法院执行涉案纠纷。裁定书出来后，原告及案外人新环境赵某某称涉案房屋不能进行交易，因原告也未按《房屋买卖合同》支付37万元首付款给被告，所以此事就不了了之。被告认为，自3月20日合同签订至6月24日合同解除，原告存在恶意，被告因此导致错过最佳的交易价格，根据《房屋买卖合同》约定的违约责任，原告应当赔偿其损失。综上所述，本案非借贷纠纷而是合同纠纷，涉案款项系原告交的定金。请求法院依法公正判决。被告王某某辩称，一、被告王某某不是本案适格的被告；二、请求法院驳回原告对被告王某某的全部诉讼请求。理由如下：1、被告王某某没有签订租赁合同对该合同也不知情。故根据合同相对性原则，被告王某某就房屋租赁合同的内容不承担任何责任；2、本案房屋出租，原告没有证据证明该租赁系朱某和王某某的共同意思表示。本案房屋租赁合同并未实际履行，被告王某某也未收取任何租金。原告主张的租金系其给被告朱某出借的10万元，该笔借款出借时，原告未要求采取被告朱某取得其妻子王某某的同意或要求其到场等方式来控制风险；在被告朱某未归还借款的情况下，原告提出签订租赁合同租赁房屋折抵借款，也未要求其妻子王某某到场且被告朱某也未取得被告王某某的同意。也就是说被告王某某既不是合同相对人也对此不知情，更没有收到过租金，原告要求被告王某某承担责任没有事实与法律依据；3、被告王某某与被告朱某已经于2019年7月16日离婚，离婚协议约定：被告朱某与被告王某某就婚内共同财产达成了分割协议，两人在婚姻存续期间各自经手的债权、债务由各自享有和承担。因此，涉案的债务应当由被告朱某自行承担；4、因被告朱某与被告王某某在离婚协议中约定涉案房屋归被告王某某所有，并于2019年8月16日办理过户手续。另本案涉案房屋的房贷提前还款是被告王某某个人贷款85万元，其中45万元用作提前归还该房的贷款。而原告与被告朱某的租赁合同上约定的租赁时间是2019年10月1日至2023年9月23日。因此，涉案房屋租赁合同并未实际履行，被告朱某并未实际交房给原告承租，且原告于2019年10月12日委托律师发送律师函通知被告朱某解除了涉案合同。因此，原借款并未转化为房屋租金。其主张退还租金、赔偿违约金以及逾期付款利息和资金占用费均无事实与法律依据。经审理查明，2019年3月20日，原告谭某某（乙方）与被告朱某（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告朱某自愿将其坐落于长沙市岳麓区的房屋出售给原告谭某某，产权证编号XXXXXXX。建筑面积92.76平方米，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。涉案房屋已经设定抵押，抵押给交通银行。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）壹佰肆拾壹万整（￥1410000元），签订合同时由乙方支付定金壹拾万（￥100000元）定金由第三方托管。同时约定甲、乙双方相互配合在此房出执行司法裁定书之后乙方支付首付款人民币叁拾柒万（￥370000元）给甲方赎楼（具体金额以银行为准），当此房在房地局产权过户进窗缴税后，乙方向甲方支付人民币捌万（￥80000元），剩余的房款捌拾肆万元整（￥840000元）乙方以银行贷款支付给甲方，该贷款资料甲、乙双方必须配合在签定此合同的5天内提交给代办机构，且甲、乙双方必须无条件全力配合办理银行贷款手续。预留人民币贰万元整（￥20000）用于交房。甲方应按约定时间2019年5月20日之前全力配合乙方办理此房的银行按揭手续和在司法部门及房屋管理部门办理产权交接手续；甲方支付信息服务费人民币壹万肆仟壹佰元整（￥14100）；乙方已实地看房且对该房屋的所有现状、情况均已知悉，并在无任何异议情况下自愿购买。乙方收房时间为甲方收到所有房款当日；乙方应按约定时间2019年5月20日之前全力配合办理此房的银行按揭手续和在司法部门及房屋管理部门办理产权交接手续。乙方支付信息服务费人民币贰万捌仟贰佰元整（￥28200）。合同签订后，原告向案外人王某某支付定金10万元。后因涉案房屋没有出售资格，双方未进行交易，案外人王某某退还原告定金10万元。2019年5月20日，两被告委托案外人王某某办理涉案房屋银行抵押贷款的还款，领取不动产权证书、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证等相关手续。委托期限：至2019年8月19日止。2019年5月28日，原告向被告朱某交通银行账号转账10万元，并附言房款。被告朱某出具《借条》，该借条载明“今借到出借人谭某某人民币10万元用于本人出售给谭某某的长沙市岳麓区房屋交通银行的提前还贷，本人承诺在2019年9月30日之前归还，并无条件配合出借人办理领证、注销抵押、产权证过户等手续，如违约本人愿意承担一切法律责任及经济损失，未归还之前该房屋产权人归出借人所有，本借条金额转入本人还贷银行账户后自动生效。”2019年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其坐落于岳麓区潇湘北路三段1100号铂翠湾Ｄ-9-1地块1栋XX房租赁给原告。租赁期限自2019年10月1日至2023年9月30日止。该房屋四年总租金为拾万元整。甲方应于本合同生效之日起2019年9月30日之前将该房屋交付给乙方。租赁期间双方必须信守合同，未经对方书面同意任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳三个月租金作为违约金。同时合同落款处备注有“甲、乙双方同意，甲方在2019年9月30日之前退还壹拾万元整人民币（￥100000.00）给乙方，此合同自动终止无效。”2019年7月30日，被告朱某在交通银行长沙潇湘支行的贷款45万元，已经还清。2019年10月12日，原告委托湖南天地人律师事务所再次就上述事项发函至被告朱某，要求被告朱某在收到律师函之日起5日内与律师（曾发芝189××××5232）联系，或直接将欠款10万元支付给谭某某。2019年10月17日，被告朱某通过银行转账向原告支付1万元。此后被告朱某未再支付任何款项，也未将涉案房屋交付至原告谭某某使用，因此形成本诉。另查明，被告朱某与被告王某某曾系夫妻关系。2019年7月16日，双方协议离婚。《离婚协议书》约定“婚姻存续期间的位于长沙市岳麓区归女方所有；购买的车牌为湘ＡXXXXXＪＥＥＰ车归男方所有，女方需配合男方办理更名过户手续，所产生的过户费用由男方承担；无其他房产、财产、饰物分割。男、女双方各自的私人生活用品归各自所有。男女双方婚前财产归各自所有。男女双方婚姻存续期间无共同债权、债务；男女双方婚姻存续期间各自经手的债权、债务由各自享有和偿还。”2019年8月7日，被告王某某将涉案房屋过户至自己名下。2019年8月15日，被告王某某为涉案房屋抵押贷款850000元，其中450000元用于归还贷款，223230元支付给被告朱某。庭审中，经本院释明询问原告是否变更诉讼请求，但其仍坚持按房屋租赁关系主张权利。以上事实有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告提交的身份证复印件、湖南农村商业银行业务凭证、借条、微信截图、《房屋租赁合同》、催告函、律师函、EMS快递单及查询结果、委托书、公证书、交通银行房贷还款记录、证人证言；被告朱某提交的《房屋买卖合同》、中国民生银行转账历史清单；被告王某某提交的离婚证、离婚协议书、不动产登记表、湖南农商银行催款和还款短信等予以证实，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点系本案诉争法律关系是否为房屋租赁关系。2019年5月28日被告朱某向原告借款10万元并出具了借条，还款日期为2019年9月30日前。被告朱某于2019年10月17日还款1万元，至今尚有9万元未予返还，原告主张该笔借款转为房屋租金。经查，涉案《房屋租赁合同》于2019年6月24日签订，合同约定房屋租赁期限自2019年10月1日起至2023年9月30日止，若被告朱某于2019年9月30日之前退还壹拾万元整给原告，则该合同自动终止无效。该合同签订后双方并未实际履行。本院认为，涉案《房屋租赁合同》中约定合同的成立要件为被告朱某未按期足额偿还借款，故该租赁合同应系为被告朱某借款提供担保。涉案《房屋租赁合同》签订后被告朱某并未将涉案房屋交付被告租赁使用，此亦与一般的租赁合同签订后即交接房屋的交易习惯不符。故本院对原告认为该10万元为租金的主张不予支持。关于被告朱某认为该笔金额系《房屋买卖合同》项下的定金的抗辩，经庭审查明《房屋买卖合同》项下的定金已由原告支付至案外人，后因原告与被告朱某的《房屋买卖合同》未实际履行而由案外人退还给原告谭某某。故本院对被告朱某的抗辩亦不予支持。综上所述，原告与被告朱某之间的诉争法律关系为借贷关系，现被告朱某未按期足额偿还借款，原告以房屋租赁合同关系向我院提起诉讼，经我院庭审中释明并询问是否变更诉讼请求后，原告仍坚持按照房屋租赁关系处理，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告谭某某的起诉。本案案件受理费（按简易程序收费）1122元退还原告谭某某，财产保全费998元由原告谭某某承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起的十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一九年十二月三十日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。