湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终3138号上诉人（原审原告、反诉被告)：谢玉林，男委托诉讼代理人：刘纯，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：文韬，男上诉人谢玉林因与被上诉人文韬租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。谢玉林上诉请求：撤销一审判决，改判文韬支付尚欠店铺转让费20万元及违约金10万元，本案一、二审诉讼费由文韬承担。事实与理由：一审判决解除涉案转让协议超出双方当事人的诉讼请求。一审认定谢玉林与万居市场解除租赁关系，合同目的无法实现《转让协议》应予解除，属事实认定错误。一审法院不支持谢玉林要求文韬支付剩余转让款20万元，忽略了文韬支付转让费在先，谢玉林协助变更工厂授权等在后的事实。文韬辩称，谢玉林违背诚信原则，在明知租赁协议在2018年12月31日到期的情况下隐瞒真相，承诺文韬可以无限期做下去，欺骗文韬以50万元转让租赁期仅剩8个月店铺，谢玉林构成违约。文韬受让涉案商铺是看中该商铺的位置，但文韬隐瞒重要信息，导致文韬对转让协议存在重大误解，文韬拒绝支付第三期转让款20万元是正确行使先履行抗辩权和不按抗辩权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢玉林向一审法院起诉请求：请求判令文韬向谢玉林支付店铺转让费20万元、违约金10万元；本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费由文韬承担。文韬反诉请求：判令谢玉林退还已收取的转让费30万元；判令谢玉林支付违约金10万元；谢玉林遗留在店内的家具由其自行处理；本案诉讼费用由谢玉林承担。一审法院认定事实：谢玉林于2016年8月5日与位于湖南省衡阳市石鼓区蒸湘北路228号万居市场的管理人签订《万居市场商业铺位租赁协议》，谢玉林租赁万居市场二楼A2-1061号铺位，用于经营“富得宝”品牌家具，租期两年，自2016年8月8日起至2018年12月31日止。谢玉林经营的家具店未进行工商、税务登记。2018年4月10日，谢玉林与文韬签订一份《转让协议》，协议约定：谢玉林将位于衡阳市石鼓区万居市场二楼齐家家具-盛世东方家具专卖店转让给文韬，从2018年4月20日起，文韬全面接手经营盛世东方家具专卖店。从2018年4月20日起，店铺租金及店内所有开支由文韬承担，与谢玉林无关。店铺转让价格为50万元，分三次支付（生效后一天内付10万元，四个月内付20万元，剩余金额在第二次付款后四个月内付清）。文韬未付清全款之前，店内装饰、装修、设备、产品都属于谢玉林所有，文韬经营期间必需保证完好无损。文韬付清全款后谢玉林需把所有经营权交给文韬，包含变更商场租凭合同、工厂授权、商场押金等一切手续交给文韬。如有违约，需承担10万元违约金等。2018年4月20日，双方对店内家具等物品进行了盘点，文韬接管了店铺进行经营。此后，文韬按约定支付了前两笔转款共计30万元。2018年10月22日，衡阳万居市场管理有限公司向齐家家具【谢玉林】商户发送《催告函》，该函记载：“因贵户经营的齐家家具品牌家具为实木类，不符合商场区域规划，现商场要求整改为软体类。请贵户务必在一个月内以书面形式申报符合商场软体类要求的品牌厂家资料，公司将在收到贵户申报资料后，及时对更换品牌的厂家审核考察。品牌经公司考察通过后，需在2018年12月31日前装修调整到位，否则商场将严格按照《商业铺位租赁协议》中的有关条款处理和执行，且收回铺位，不再续租出租给贵户，由此所引发一切法律责任，及经济损失赔偿责任，均由贵户全部承担，我司并保留追诉贵户相应其他责任的权利”。2018年12月31日，谢玉林向万居市场提交《撤场申请》，万居市场表示同意，并于2019年1月14日向谢玉林送达《关于终止〈租赁协议〉收回A2-1061铺位的告知函》。文韬获知商铺租赁协议被终止后，拒绝向谢玉林支付剩下的20万元，双方酿成纠纷。另查明，谢玉林、文韬均未与衡阳万居市场管理有限公司签订涉案涉商铺的续租协议，案涉商铺一直由文韬经营原品牌家具。一审法院认为，谢玉林与文韬签订《转让协议》，协议内容系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。文韬提出转让的店铺未进行工商、税务登记，该行为不影响文韬的权益，且文韬受让店铺后，亦需另行办理工商、税务登记，经营中的违法、违规行为，应由相关部门进行处理，故文韬主张合同无效的意见，该院不予采信。因万居市场调整经营方式，谢玉林、文韬之间转让的家具品牌已不能再在租赁的商铺内经营，且谢玉林已与万居市场解除租赁关系，合同目的已无法实现，双方签订的《转让协议》应予解除。文韬受让店铺后，经营了一段时间，从鼓励交易维护经营稳定的角度出发，店铺由文韬继续经营较为适宜，文韬可以采取更换家具品牌，与市场管理方重新签订租赁合同等保持继续经营的措施。文韬已支付转让款30万元，与其取得的利益（店内装饰、装修、设备、产品、经营收益）价值相当，文韬反诉请求谢玉林返还30万元，该院不予支持。因市场管理方的调整，谢玉林已不能履行合同约定的“把所有经营权交给乙方，包含变更商场租赁合同、工厂授权、商场押金等一切手续转让给乙方”义务，合同解除后，谢玉林要求文韬支付剩余转让款20万元，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、谢玉林与文韬于2018年4月10日签订《转让协议》予以解除；二、位于湖南省衡阳市石鼓区蒸湘北路228号万居市场二楼A2-1061号铺位的装饰、装修、设备归文韬使用，产品归文韬所有；三、驳回谢玉林的其他诉讼请求；四、驳回文韬的其他反诉请求。本诉案件受理费2900元（已减半收取），由谢玉林负担；反诉案件受理费3650元（已减半收取），由文韬负担。二审中，当事人未提交证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，文韬在反诉中提出，谢玉林向万居公司提出书面“撤场申请”是以行动解除了《转让协议》，谢玉林应返还文涛支付的30万元转让款，一审法院根据文韬的反诉请求审查《转让协议》是否应予解除并无不当。因谢玉林与万居市场的租赁协议于2018年12月31日到期，谢玉林提出的撤场申请已获万居市场同意，文韬在2018年12月31日之后经营涉案铺面缺乏合同依据，涉案《转让协议》目的难以实现，一审判决解除该《转让协议》并无不当。关于文韬是否应将剩余20万元转让费支付给谢玉林的问题。《转让协议》约定的50万元转让费应包括涉案家具的价值、商铺装修价值及商铺的无形价值等。谢玉林没有证据证实签订转让协议时，谢玉林如实告知文韬其与万居公司所签租赁合同的期限及限制转租的事实，使文韬对涉案商铺价值判断存在一定偏差，且根据谢玉林与万居市场的合同约定，2018年12月31日之后如未与万居市场续签合同，文韬将面临被清场的可能，文韬基于此未支付剩余的转让款是行使不安抗辩权。谢玉林已向万居公司提出撤场申请、退回所交押金，无法履行《转让协议》约定的“把所有经营权交给乙方，包含变更商场租赁合同、工厂授权、商场押金等一切手续转让给乙方”的义务，虽万居公司尚未清场，但文韬能否继续、稳定经营难以确定，故一审考虑商铺的经营状况、转让财产的价值等因素，认定文韬已支付的30万元转让费与其获取利益相当并无不当，谢玉林要求支付剩余转让款及违约金缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由谢玉林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇一九年十二月三十一日法官助理  贺碧清书 记 员  匡光美