湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3960号上诉人(原审被告):湖南嘉友房地产开发有限公司(简称嘉友公司），住所地:岳阳市屈原管理区岳飞路营建大楼。法定代表人:冯建国(经理)。委托诉讼代理人：李南江，湘阴县文星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李志红，男，汉族，1968年06月18日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：姚远，湖南九野律师事务所律师。原审被告:徐仁辉，男，汉族，1972年01月05日出生，住湖南省湘阴县。原审被告:冯建国，男，汉族，1974年02月05日出生，住湖南省湘阴县。上诉人嘉友公司因与被上诉人李志红、原审被告徐仁辉、冯建国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2019)湘0624民初988号民事判决，向本院提出上诉,本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人的委托诉讼代理人李南江、被上诉人李志红及其委托诉讼代理人姚远到庭参加了诉讼。原审被告徐红辉、冯建国经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。上诉人嘉友公司上诉请求：1、请求依法撤销湘阴县人民法院(2019)湘0624民初988号民事判决书。2、请求改判认定上诉人不构成一房二卖的恶意、欺诈行为。3、请求改判或发回重审，被上诉人认购协议解除权灭失，上诉人不承担被上诉人损失、利息、一倍赔偿金913500元(未含上诉人多返本金10万元)。4、请求判令被上诉人承担一二审全部诉讼费用。上诉理由：一审法院认定上诉人“一房二卖”，判决“解除合同”“利息、损失、一倍赔偿金”属于认定事实错误、适用法律错误和认定基本事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条（二)(三)项规定，请二审法院改判或发回重审。一、一审法院认定被上诉人自制的《湘阴县东雅苑商住商铺认购协议》另与周维自制的《门面、写字楼、住房买卖合同及土地转让协议书》签订的商品房买卖合同，属于一房二卖行为错误，上诉人认为一审法院和原审172、31、118、79、80、426号民事判决书，对被上诉人认购协议书是否构成商品房买卖合同性质，均未审查作出认定。二、一审法院判决“解除合同”赔偿被上诉人“利息、赔偿损失、一倍赔偿金”属于认定事实不清、错误、适用法律错误。被上诉人李志红口头答辩认为，原审处理正确，请求二审予以维持。原审被告徐仁辉、冯建国没有提出答辩。被上诉人李志红向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年3月20日签订的《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》(以下简称《认购协议》);2、判令被告依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，支付购房款利息1134000元，赔偿可得利益损失即门面租金损失共计40000元，并承担不超过已付购房款700000元一倍的赔偿责任即700000元。3、判令被告承担本案诉讼费用及律师代理费20000元。原审对事实的认定、判决理由及结果：2012年，冯建国、徐仁辉以嘉友公司名义成立了嘉友房地产公司东雅苑项目部，开发建设东雅苑商住楼01幢（座落于湘阴县南侧），该项目于2012年年初开工建设，预计竣工时间为2013年4月，于2012年10月23日取得了《房屋预售许可证》。2012年3月20日，徐仁辉、冯建国以嘉友房地产公司东雅苑项目部（甲方）名义与李志红（乙方）签订《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》（以下简称李志红购房合同），其主要内容为:1、甲方同意向乙方出售位于湘阴县冬茅路老公安局对面东雅苑商住楼一层临街门面自东向西第四、五行（即自西向东第八号，第七号）门面，面积约30.42，36.05平方米，实际面积以房产局的测绘面积为准，该商铺的成交价为13000元每平方米，人民币大写捌拾万元。2、乙方承担甲方出售给乙方门面的契税、水电户头费，房产国土手续等相关费用中乙方应当承担的部分。3、乙方需交的房屋维修基金。4、甲乙双方签订本认购书后，乙方愿意支付总价的百分之九十给甲方作为认购商铺的定金，如甲方违约，则适用《合同法》的定金法（罚）则。5、商铺的高度为5.8米。6、如果商铺未达到5.8米，甲方同意向乙方赔偿200000元。7、甲方应当在2013年5月1日之前向乙方交付门面。如退延交付门面，则按每迟延一日向乙方支付500元的标准支付违约金。8、本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向当地人民法院起诉……协议签订后，李志红即将700000元汇入由徐仁辉提供的公司账户，余款100000元双方同意在2012年5月20日前付清。嘉友公司项目部出具了收据，收据载明“今收到李志红购门面款捌拾万元整”。同时李志红出具了一张欠条，载明“今欠到嘉友房地产公司购房预付款拾万元整（100000元）李志红2012.3.20号2012.5.20号归还”。李志红未在2012年5月20日前向嘉友房地产公司支付100000元房款。2012年5月16日经浏阳市淮川易安居房地产中介服务部见证，周维与嘉友公司签订《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》约定将其开发建设的东雅苑商住楼一层门面中由西向东第五号、第七号、第八号、第九号门面、二层写字楼整层、五楼Ａ2户型住房一套出售给周维，房屋价款为5281600元，后周维陆续向嘉友公司交付购房款总计4300000元。因嘉友公司未能向周维交付所购买的房屋，周维诉至岳阳市中级人民法院，岳阳市中级人民法院通过（2015）岳中民一初字第31号民事判决，判令嘉友公司向周维交付其开发建设的东雅苑商住楼一层门面中由西向东第五号、第七号、第八号、第九号门面、二层写字楼整层、五楼Ａ2户型住房一套等等。后李志红向徐仁辉要求交付门面，徐仁辉以门面尚未建好、李志红需补交房屋差价款及欠付的100000元等为由未予交付门面，李志红遂起诉至湘阴县人民法院。湘阴县人民法院作出（2015）湘民一初字第172号民事判决后，嘉友公司、徐仁辉、冯建国不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审作出（2016）湘06民终18号民事判决:一、撤销湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第172号民事判决第二项；二、变更湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第172号民事判决第一项为:限嘉友公司于判决生效后十五日内支付李志红逾期交房违约金（违约金按10万元／年计算，自2013年5月2日起至交付符合交付条件的位于湘阴县临街门面自东向西第四、五行门面之日止）;三、驳回李志红的其他诉讼请求。湘阴县人民法院在执行上述原生效判决过程中，于2017年5月11日作出执行裁定并查封案涉自东向西第四、五行（即自西向东第八号第七号）门面。周维依据本院已生效的（2015）岳中民一初字第31号民事判决提出执行异议。湘阴县人民法院于2017年6月29日作出（2016）湘0624执89号之一执行裁定，解除对案涉门面的查封，同时对门面产权予以冻结。因李志红与嘉友公司、徐仁辉、冯建国房屋房买卖合同纠纷案生效判决确定交付对象即案涉门面存在冲突，岳阳市中级人民法院裁定（2015）岳中民一初字第31号及（2016）湘06民终118号民两案均予以再审。2016年5月9日，周维的法定代理人周青经冯建国、徐仁辉签字同意领取上述由西至东第七号、第八号门面钥匙，交纳物业管理费后于2017年3月18日将该二门面及商品房买卖合同所涉二层写字楼出租案外人经营窗帝，租赁期限为十年。岳阳市中级人民法院经再审李志红与嘉友公司、徐仁辉，冯建国房屋买卖合同纠纷通过（2017）湘06民再80号判决:一、撤销岳阳市中级人民法院（2016）湘06民终118号民事判决和湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第172号民事判决;二、驳回李志红的诉讼请求。岳阳市中级人民法院经通过（2017）湘06民再79号判决：一、维持（2015）岳中民一初字第31号民事判决;二、驳回第三人李志红的再审诉讼请求。李志红不服（2017）湘06民再79号判决，向湖南省高级人民法院提出上诉，湖南省高级人民法院通过（2018）湘民再426号民事判决，驳回上诉，维持原判。李志红与冯建国、徐仁辉于2018年12月28日经协商达成承诺书，约定“由冯建国、徐仁辉赔偿本金在内共计壹佰叁拾万元整，现以付伍拾伍万元给李志红。尚欠柒拾伍万元整。承诺在2018年农历12月20日一次性付清75万元给李志红，若到时未付清李志红可重新起诉，涉案金额依法重新计算，由法院裁定为准。2018年阴历12月28日老历11月21日承诺人:冯建国徐仁辉”。2018年11月30日、2018年12月1日、2018年12月3日、2019年1月31日、2019年3月6日徐仁辉分別给付李志红370000元、100000元、80000元、200000元、50000元，共计800000元。以上事实，有原、被告的身份信息、《认购协议》、收据、本院(2015)湘民一初字第172号民事判决书、岳阳市中级人民法院(2015)岳中民一初字第31号民事判决书、(2016)湘06民终118号民事判决书、(2017)湘06民再79号民事判决书、(2017)湘06民再80号民事判决书、湖南省高级人民法院(2018)湘民再426号民事判决书和庭审笔录等证据在卷佐证证实，足以认定。一审法院认为，李志红虽与冯建国、徐仁辉签订《认购协议》但从冯建国系嘉友公司法定代表人且李志红将购房款交予徐仁辉后，嘉友公司向李志红出具收据，李志红向嘉友公司出具欠条等一系列合同履行行为来看，本案的房屋买卖合同关系发生于李志红与嘉友公司之间，李志红为买受人、嘉友公司为出卖人。关于本诉部分:关于《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》，由于嘉友公司和李志红签订该认购协议后，在李志红出具的余欠购房款欠条上约定的还款期限届满前，另行与周维签订商品房买卖合同，将案涉门面出卖给周维，属于“一房二卖”的行为。经岳阳市中级人民法院再审认定，李志红的购房合同和周维的商品房买卖合同均为有效合同。湖南省高级人民法院(2018)湘民再426号民事判决认为，嘉友公司、徐仁辉、冯建国明确表示已经将案涉门面交付给了周维，无法向李志红交付，可以认定嘉友公司已经选择对李志红根本违约，李志红的合同目的已经无法实现，因此对其要求解除《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》的诉求予以支持。关于购房款、利息、赔偿损失及一倍赔偿金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的规定，因嘉友公司的行为已构成“一房二卖”，因此对李志红请求嘉友公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉求予以支持，即嘉友公司向李志红退还700000元购房款并支付700000元赔偿款。嘉友公司长期占有购房资金但未能交付房屋，必然对李志红造成资金占用损失，但李志红主张利息偏高，依法调整为按年利率6％计算自2012年3月20日至购房款实际返还之日，李志红请求计算2012年3月20日至2018年12月20日利息，系当事人对自己诉权的合理处置，予以支持，即嘉友公司向李志红支付利息283500元(700000元×6％×6.75年)。因嘉友公司“一房二卖”导致诉争房产的不确定，李志红长期维权必然成其他损失，综合李志红维权的时间、方式等，酌情确认为损失30000元。关于李志红主张嘉友公司、冯建国、徐仁辉承担本案律师代理费20000元，与前项重复，不予支持。综上，嘉友公司应向李志红返还购房款700000元、支付利息283500元、赔偿损失30000元以及支付一倍赔偿款700000元，三项合计为1713500元。2018年12月28日李志红与冯建国、徐仁辉就退还购房款及赔偿等达成的协议，因李志红与嘉友公司之问的房屋买卖自2012年3月20日均与冯建国、徐仁辉实际发生往来，故视为该协议系冯建国、徐仁代替嘉友公司签订，双方意思表示真实，合法有效，予以确认，双方约定嘉友公司未能全部付清相关款项，则各项损失以法院裁决为准，因此本案李志红主张的利息、赔偿损失及一倍的赔偿责任均适用法律规定。徐仁辉向李志红给付800000元，但徐仁辉与李志红个人之间无其他经济往来，且根据徐仁辉在本案中签订协议、履行的合同义务等，视为徐仁辉代嘉友公司向李志红支付，故嘉友公司仍需向李志红支付913500元(返还购房款700000元+利息283500元+损失30000元+ー倍损失700000元-已支付800000元)。关于反诉部分:合同具有相对性。因本案中房屋买卖合同的买受人为李志红，出卖人为嘉友公司，而徐仁辉、冯建国非买卖合同的向对方，不具有反诉原告主体资格，因此对徐仁辉、冯建国的反诉不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除李志红与湖南嘉友房地产开发有限公司于2012年3月20日签订的《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》；二、限湖南嘉友房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向李志红支付913500元;三、驳回李志红的其他诉讼请求；四、驳回冯建国、徐仁辉的反诉起诉。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的債务利息。本案本诉案件受理费23440元，由原告李志红负担12000元，由被告湖南嘉友房地产开发有限公司负担11440元，本案不收取反诉案件受理费。本院二审查明，湖南省高级人民法院（2018）湘民再426号民事判决书对本案同一事实的认定：“本院认为，嘉友房地产公司在与李志红签订《湘阴县东雅苑商住楼商铺认购协议》后，在李志红出具的余欠购房款上约定的还款期限届满前，另行与周维签订《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》，将诉争两门面出卖给周维，属于典型的‘一房二卖’行为。”该判决书已经生效。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，被上诉人李志红自制认购协议是否成立商品房买卖合同。上诉人认为，双方所签协议是李志红起草的文本，该协议文本与周维提供的协议书合同性质、合同内容、标的物数量及合同形式，有明显区别与不同，并非上诉人“一房二卖”所提供的数份格式版本类的合同进行欺诈，上诉人无“一房二卖”的恶意。本院认为，尽管上诉人与被上诉人所签协议与格式化合同在形式上有异，尽管是被上诉人李志红提供，但该协议具备了房屋买卖合同的主要内容，且经上诉人项目部盖章并有上诉人嘉友公司的法定代表人冯建国及股东徐仁辉签名，故房屋买卖合同成立并依法有效。焦点二，上诉人嘉友公司将诉争门面售与被上诉人李志红后，又在双方约定李志红还款期限到来之前售与周维，是否构成“一房二卖”。上诉人声称其主观上并无恶意“一房二卖”，不存在恶意违约和欺诈行为。本院认为，本案同一行为已为上一级人民法院－－湖南省高级人民法院以（2018）湘民再426号民事判决书所确认，故该行为依法认定为“一房二卖”，毫无争议。焦点三，一审法院判决上诉人嘉友公司支付给被上诉人李志红283500元利息、赔偿损失30000元、一倍赔偿金700000元是否恰当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条第二款规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本院认为，该规定中解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、一倍赔偿责任可以全部适用，也可以选择性适用（特别是支付义务）。本案中，根据上诉人嘉友公司的过错程度，本院选择适用解除合同、一倍赔偿，其利息损失283500元、其他损失30000元可不予判处。综上所述，原审认定事实清楚，实体部分基本正确，但亦有可调整之处；上诉人嘉友公司部分上诉理由成立，本院对该部分理由予以支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初第988号民事判决第一、四项，撤销第二、三项；二、限上诉人湖南嘉友房地产开发有限自本判决生效之日起十五日内向李志红支付一倍损失600000元。（一倍损失本应是700000元，但是本案起诉前嘉友公司已支付80万元，超过了应退房款10万元）。三、驳回李志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条处理。一审案件受理费23440元，由上诉人湖南嘉友房地产开发有限公司负担11440元，被上诉人李志红负担12000元；二审案件受理费12935元，由上诉人湖南嘉友房地产开发有限公司负担10000元，由被上诉人李志红负担2935元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇一九年十二月二十四日书记员  方晶晶