山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8144号 上诉人（原审被告）：张连珍，女，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：臧来收，青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张廷光，男，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：范学涛，山东锦海盛律师事务所律师。 原审被告：青岛市即墨区潮海街道贾家庄村村民委员会，住所地青岛市即墨区潮海街道上海景苑。 法定代表人：张希友，村主任。 委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。 上诉人张连珍因与被上诉人张廷光、原审被告青岛市即墨区潮海街道贾家庄村村民委员会（以下简称贾家庄村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张连珍的委托诉讼代理人臧来收、被上诉人张廷光的委托诉讼代理人范学涛、原审被告贾家庄村委的委托诉讼代理人赵娜、王顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张连珍上诉请求：1.发回重审或依法改判，驳回张廷光一审诉讼请求或裁定驳回起诉；2.二审诉讼费用由张廷光承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏其他诉讼当事人，应依法发回重审。涉案《立约书》双方当事人为张廷光与张连珍丈夫迟洪深。迟洪深去世后，该《立约书》与迟洪深相关的权利义务应由张连珍及迟洪深的女儿继承，张连珍与迟洪深的女儿应当作为本案当事人参与诉讼。一审法院判决遗漏诉讼当事人，属于认定事实不清，客观上损害了其他《立约书》相关权益人的权利，应依法发回重审。二、本案存在应驳回张廷光一审诉讼请求或驳回其起诉的客观情形。1.一审庭审中，各方均确认《立约书》所指房产业已灭失。在张廷光不主张协议无效后果的前提下，确认业已灭失的房屋买卖有效或无效，没有现实及法律意义。2.张廷光一审部分诉讼请求为“确认张廷光与张连珍之夫迟洪深于2010年3月签订的立约书无效”，并提交证人出具的证人证言证明涉案《立约书》形成于2010年3月16日。双方并未于2010年3月16日形成任何《立约书》，且《立约书》本身已经载明时间为2000年3月16日。一审判决无视证人证言效力低于书证这一基本证据效力原则，超出张廷光诉讼请求“确认张廷光与张连珍之夫迟洪深于2010年3月签订的立约书无效”这一范围，径直判决双方签订的《立约书》无效系错误认定。3.1992年涉案房屋由张廷光居住，2000年3月16日双方就涉案房屋买卖达成合意形成书面《立约书》，并由张连珍占有、居住使用至房屋拆迁，买卖完成至今已近20年。本案应适用山东省青岛市中级人民法院于2006年11月16日印发并执行的《山东省青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第三条规定的“房屋买卖合同应适用诉讼时效，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求”。综上，一审判决忽视张廷光出于拆迁利益驱动、恶意违约的基本事实，无视本案遗漏诉讼当事人、涉案房产业已灭失、已过诉讼时效、超出张廷光一审诉讼请求范围及相关证据证明效力等，请求二审法院正确适用法律，纠正一审判决的程序及实体错误。 张廷光答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张连珍上诉请求，维持原判。 贾家庄村委陈述称，贾家庄村委在涉案房屋拆迁过程中，并无过错，张连珍与张廷光之间的诉争与贾家庄村委无关。 张廷光向一审法院提出诉讼请求：1.确认张廷光与张连珍之夫迟洪深于2010年3月签订的《立约书》无效；2.判令张廷光与贾家庄村委签订《住宅房屋搬迁房屋补偿协议》；3.本案诉讼费等费用由张连珍、贾家庄村委承担。 一审法院查明，涉案房屋位于即墨经济开发区，现已经拆除。张连珍与迟洪深系夫妻关系，且均不是贾家庄村村民。张连珍于1992年实际居住涉案房屋。张廷光（甲方）与张连珍之夫迟洪深（乙方）就涉案房屋签订《立约书》，内容为：“山东省即墨市经济开发区贾家庄村，张廷光有旧房正屋南面各三间，东至刘伟训，西至张廷森，南至胡同，北至张廷智，2000年3月16日经双方协商，甲方张廷光愿意贰万元人民币出售给乙方迟洪深，在平等互利的基础上，双方互相遵守，双相守约，不得更改，此约双方各自一份，立约后生效。”张廷光与张连珍对该《立约书》的真实性及协议已实际履行无异议。双方就涉案房屋买卖达成合意的时间是2000年3月16日均无异议，只是张廷光主张签订《立约书》的时间是2010年3月16日，张连珍主张签订《立约书》的时间是2000年3月16日。贾家庄村委与张连珍就涉案房屋的拆迁签订《房屋补偿协议》，张连珍自认已按该协议收到补偿款110000元，但拆迁补偿安置房还没有分配。 一审法院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于即墨经济开发区，属于宅基地上的房屋。张廷光与张连珍之夫迟洪深签订《立约书》，约定张廷光将涉案房屋以贰万元的价格卖给张连珍之夫迟洪深，根据查明的事实，张连珍及丈夫迟洪深均不是贾家庄村村民，买卖双方非同一农村集体经济组织成员。且，县级以上地方人民政府土地行政主管部门对有关宅基地的使用具有审批权，有关涉案房屋的买卖并未经人民政府土地行政主管部门审批同意，故双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益，一审法院确认张廷光与张连珍之夫迟洪深就即墨经济开发区签订的《立约书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现贾家庄村委与张连珍就上述房屋的拆迁签订《房屋补偿协议》，涉案房屋已经拆除，不能返还，张连珍认可已经收到拆迁补偿款110000元，拆迁补偿安置房还没有分配。张廷光明确不在本案中主张无效的后果，故对于无效后的后果，本案中不予处理，当事人可在涉案房屋确定拆迁安置房后依据升值数额及双方的过错程度另案主张。关于张廷光主张与贾家庄村委签订《住宅房屋搬迁房屋补偿协议》的诉讼请求。因拆迁协议的签订主体以及拆迁利益的分配，属于集体经济组织行使自治权的范畴，不属于人民法院受理民事纠纷的范围，一审法院不予处理。 一审法院据此判决：一、张廷光与张连珍之夫迟洪深就即墨经济开发区签订的《立约书》无效；二、驳回张廷光的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张廷光负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明，拆迁补偿安置房现已分配。二审查明的其他事实同一审。 本院认为，涉案《立约书》签订主体系张廷光与张连珍之夫迟洪深，张连珍之夫迟洪深并非贾家庄村村民。本案系非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋，且未经行政主管部门合法审批，故该房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定应属无效。关于张连珍认为一审法院判决超出诉讼请求的主张，本院认为，涉案《立约书》具有唯一性，且张廷光与张连珍对该《立约书》真实性无异议，仅对具体签订时间有异议，而具体签订时间并不影响《立约书》效力的认定，故一审法院判决确认该《立约书》无效并无不当，本院予以支持。因本案当事人并未主张《立约书》确认无效的后果，故关于《立约书》无效的后果，本院不予处理，当事人可另案主张。 综上，原审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张连珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 宋甜 书记员左春晓