贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13455号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓桥村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘政，该公司员工。 被告：付贵华，男，汉族，1984年2月10日出生，住贵州省大方县。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称“碧阳物业公司”）与被告付贵华物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘政、被告付贵华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年10月31日共计40个月的物业管理费（住房建筑面积93.82m2×1.2元/月×40月=4503.00元）；2、判令被告按照银行基准贷款一年最低利率(4.35%)的1.3倍赔付违约金4503.00元×4.35%×2.5×1.3=764.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告物业服务管理的盛世华都1号楼24-2号房的业主，被告在接收物业时碧阳物业公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之同时被告从2016年7月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院依法判决。 被告付贵华答辩称，一、原告以欺骗手段取业主信任，让被告等广大业主与其签订了应该由原告和房开毕节兴业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理合同》并以欺骗手段骗取了被告一年的“物业管理费用”，作为受害者，本人保留起诉追究原告相关责任，追偿经济损失的权利。理由如下：1、本人在购房时与毕节兴业房地产开发有限公司签订的“盛世华都”商品房买卖合同第二十三条“前期物业管理”明确约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为：毕节家兴物业理有限公司”，但在交付房屋时，原告并未提交任何有效的证明文件、变更物业管理人的文件，以欺骗手段让被告等对此方面知识非常欠缺的业主糊里糊涂的签订了所谓的《前期物业管理合同》；并欺骗被告等业主缴纳了一年的物业管理费用。对此，被告保留追究原告相关责任，追偿经济损失的权利。 2、在原告和被告签订的所谓《物业前期管理合同》时，原告以欺骗手段将其约定好第一年物业管理费用的合同拿走，故意留一份空白合同给被告等业主，实际上就是为今后的无耻耍赖作好准备。 3、原告与被告等业主签订合同时，与其房开毕节兴业房地产开发有限责任公司连合法合规的《前期物业管理》都还没签订，据法院的相关判决和被告查阅的资料，原告与兴业房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理合同》时间为2015年12月30日，请问原告，2015年7月向被告等广大业主收取物业费用的依据和理由是什么？凭什么收取我们的费用，收了的费用要不要退还给我们！ 4、假定原告和被告等人签订的所谓《前期物业管理合同》为有效，但是里面第四条第一款明确约定：原告至今和被告商定过没有？和业主委员会商定过没有？收费的依据是什么？ 5、假定原告和房开在2015年的12月30日签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》为有效，但是里面明确约定：“甲方（兴业房开）选聘乙方（碧阳物业）对盛世华都一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。那么，作为被告的我们就想问原告，物业服务费最终备案的收费标准是多少？是否向我们告知过、公示过，向我们收取物业费用的标准何在？ 二、原告从未公示专项维修基金等费用及业主公用产权部分及公共区域的经济收益情况。从被告等广大业主入住小区至今，原告这个所谓的物业管理企业，对小区的物业服务之差我们暂且不说，但是对房屋的维修基金等费用用的收支情况以及共有产权部分或公共区域部分的广告等收益情况，从未向广大业主进行过公示，这也是广大业主对其不满，不认可其服务，不缴纳所谓的物业管理费用的一个重要原因，对此被告等广大业主保留追究追偿的权利。 三、原告提供的物业服务非常之差。原告称尽心尽力的为广大业主提供服务，但是整个盛世华都物业管理的脏乱差在七星关区是有名的，小区的公共区域，电梯里面经常见到垃圾、大小便，更危险的是物业服务企业，从何而来的底气收取业主的物业管理费用？1、1号楼出口经常被车辆堵死，业主出入无法通行。2、1号楼安全通道经常垃圾成堆，并有疑似电线拖拉裸露在地上，安全出口经常放置烧烤车、木门等杂货，给业主造成非常大的人生安全隐患。3、1号楼有部电梯停了半年左右没人管，而且天天都是在上班高峰期占有一个电梯打扫垃圾，业主出行极为不便。4、1号楼楼梯过道经常垃圾堆积，这样的环境谁愿意花钱请这样的服务？5、经常有推销的打着物业的名义推销这样或者那样的产品，2017年11月很多业主就被骗了200元安装什么安全报警器，我家就是受害者之一，当时打电话给物业，物业说：“不关我们的事”。试问物业楼下门重来不关，保安坐在那里是做什么的呢？6、入户线为零火线，少一根安全地线，多次反应未果，无视业主生命财产安全不顾。以上有图片和实物为证。 综上，原告、本小区业主及业主委员会都正在思考谋划更换小区物业，以便能获得更好居住环境的条件，同时，被告及小区业主恳请法院帮助维护自己的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，原告碧阳物业公司作为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司作为甲方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方对毕节‘盛世华都’一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”该合同还约定了其他事项。2015年7月2日，被告付贵华作为盛世华都1号楼1-24-2号房屋的业主，与原告碧阳物业公司签订《物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。并载明原告住房的建筑面积为93.82平方米，电梯房第一年1.2元/平方米。合同签订后，被告至今尚未向原告支付2016年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，涉案的小区商住混合，外来人员较多，但原告并未针对性的采取相关措施完善其管理区域内安全防范工作，另外，该小区内还存在车辆随意停放、未及时处理停用电梯、修整受损的公用设施等问题。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。 本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告从2016年7月1日起未交付物业服务费，按照《前期物业服务合同》对交付时间的约定，被告应当支付2016年7月1日至2019年10月31日期间(40个月)的物业费，按合同约定的交费标准，计算被告应缴纳的物业费为93.82平方米×1.2元×40个月=4503.36元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2016年7月1日至2019年10月31日期间物业费的诉请请求，本院予以支持4053.02元（4503.36元×90%）。因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告诉请的违约金，本院不予支持。对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段，故对被告提出的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告付贵华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4053.02元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告付贵华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月二十五日 书记员  申开旭