四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初4693号 原告：羊依长，男，1979年11月2日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：刘唐梅，女，1978年10月3日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：吴恒汶，三台县北坝法律服务所法律工作者，系羊依长、刘唐梅之共同委托诉讼代理人，特别授权。 委托诉讼代理人：王皇，三台县北坝法律服务所法律工作者，系羊依长、刘唐梅之共同委托诉讼代理人。 被告：三台县德成置业有限公司。住所地：四川省三台县北坝镇明台路。 法定代表人：杜文中。 诉讼代表人：四川真道律师事务所，系该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：左龙，四川真道律师事务所律师。 原告羊依长、刘唐梅与被告三台县德成置业有限公司（以下简称德成置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。羊依长、刘唐梅之共同委托诉讼代理人吴恒汶、王皇，德成置业公司之委托诉讼代理人左龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告羊依长、刘唐梅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有效；2.确认对应的《商品房买卖合同》实际交易价款（优惠后价格）为392455元；3.判令被告依法交付房屋；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月起，被告在开发的“时代外滩”项目时，在当地各种媒体和渠道大力宣传，凡购买被告开发的“时代外滩”项目的房产，可优享受惠购房总价位的一成至三成进行按揭购房。于是，原告就与被告于2016年1月13日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（合同编号2016000561），购买了“时代外滩”项目×幢×单元×楼×号的房屋。合同约定交易价款为516388元，并且以本合同办理了网签备案手续。事后，被告履行了广告宣传中的承诺，在按揭首付款三成中兑现了优惠款123933元，原告也履行了约定支付了首付三成中的32455元后，在被告的协助下原告与中国建设银行股份有限公司三台支行签订了《个人购房/担保合同》（合同编号510657586-1112-20161114189）的按揭购房合同，原告以住房公积金方式向中国建设银行股份有限公司三台支行贷款360000元，现原告从办理按揭贷款至今一直是良好的履行还款义务。至此，原告早已向被告按照合同、协议中的约定支付完毕全部的购房款。因被告被贵院裁定进入破产程序，当时相关的经办人员、管理人员现均不在德成置业公司工作，无法联系证明以上事实。但从财务管制度和相关法规规定，被告财务部门以及中国建设银行股份有限公司三台之后必须留有相关的原始台账和原始凭据，均能证明以上的客观事实。现在，该房屋现已达到实际交付条件，被告德成置业公司因其自身原因至今没有交付房屋，也没有协助原告办理所买房屋不动产转移登记手续。现给原告的生活带来了不便和巨大生活压力以及经济损失。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告德成置业公司辩称，1.对合同效力问题没有异议，其他影响效力的因素请法庭考虑；2.以德成置业公司财务提交的数据为准；3.房屋交付问题因德成置业公司处于破产中，该诉请不属于可诉范围，应当在破产程序中进行解决；4.诉讼费请求法院依法判决。对于原告证据合法性、真实性均无异议，是否达到证明目的请求法院依法核实。羊依长成交价为392455元，合同价款为516388元。 本院经审理认定事实如下：2015年10月23日，德成置业公司向原告出具收款凭证，载明：收到羊依长××购房首付款￥32455元。 2016年1月13日，原告羊依长、刘唐梅与被告德成置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000561）一份，双方约定：一、德成置业公司将其开发建设的位于四川省三台县的“时代外滩”楼盘尚未建成的房屋（×幢×单元×楼×号）销售给买受人羊依长、刘唐梅，该房用途为成套住宅，预测建筑面积103.96平方米，其中套内建筑面积80.78平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积23.18平方米。签订合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为在建。二、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4967.18，总价款为伍拾壹万陆仟叁佰捌拾捌元整。三、付款方式与期限：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向住房公积金管理机构借款支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》对原《商品房买卖合同》未尽事宜约定如下：买受人选择7成15年公积金贷款，本商品房屋总款￥516388元，买受人在本合同签订当日，一次性付清该商品房的首付房款￥156388元（大写：人民币壹拾伍万陆仟叁佰捌拾捌元整含定金￥30000元整），其余房款￥360000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过向银行或公积金管理部门申请住房按揭贷款方式并委托银行将其获得的按揭贷款一次性支付给出卖人。同年4月1日，原三台县城乡规划建设和住房保障局出具“四川省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）”载明：羊依长，缴存金额：7277元。之后，原三台县城乡规划建设和住房保障局对该商品房买卖合同办理备案登记。 另查明，德成置业公司于2017年12月15日向本院申请破产，本院于同日作出（2017）川0722破申2号民事裁定书，裁定：受理德成置业公司的破产清算申请，并指定四川真道律师事务所为破产管理人。2018年3月14日，本院作出（2017）川0722破2号民事裁定书，裁定德成置业公司重整。德成置业公司破产管理人认可羊依长、刘唐梅存在123933元的优惠，但仅在德成置业公司向管理人提供的原始财务台账中能体现，无其他证据佐证。案涉房屋目前未办理竣工验收备案。 上述事实，有原告身份证复印件、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、德成置业公司收款凭证及财务台账、四川省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、（2017）川0722破申2号民事裁定书、（2017）川0722破2号民事裁定书及决定书、双方当事人陈述等证据在卷佐证，为此本院对上列能够证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，羊依长、刘唐梅与德成置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的案涉房屋价款为516388元，但在合同履行中，双方达成被告给予原告购房价款123933元优惠的合意属当事人意思自治，与法律规定不悖，对此本院予以确认。案涉房屋的实际交易价款为392455元。对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。德成置业公司应当按合同约定全面地、适当地履行自己的合同义务。故本院对原告羊依长、刘唐梅要求被告德成置业公司交付房屋的诉讼请求予以支持，但鉴于案涉房屋尚未经竣工验收，被告德成置业公司应当在该房屋经有关房地产行政主管部门竣工验收合格后交付原告羊依长、刘唐梅。 综上所述，根据《商品房买卖合同》履行性质及案涉房屋建设工程实际情况，对羊依长、刘唐梅诉请中现不能实际履行的部分，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、原告羊依长、刘唐梅与被告三台县德成置业有限公司于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效； 二、确认原告羊依长、刘唐梅与被告三台县德成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的实际交易价款为392455元； 三、被告三台县德成置业有限公司应当在案涉房屋（位于三台县“时代外滩”×幢×单元×楼×号）建设工程经有关房地产行政主管部门竣工验收合格并具备交付条件后三十日内，将案涉房屋交付原告羊依长、刘唐梅。 案件受理费8963元，减半收取计4481.5元，由被告三台县德成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  田 勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理  侯灵林 书 记 员  梁 雯