安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2880号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭玲琳，女，1966年5月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：郇伟，系彭玲琳之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区徽商财富广场北楼1313室。主要负责人：奚一鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋莉，女，该公司员工。上诉人彭玲琳因与被上诉人上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称宝月物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2019)皖0202民初9029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实与理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭玲琳上诉请求：改判宝月物业公司赔偿其车辆被撞损失600元，支持其一审反诉请求损失2647.2元。事实和理由：2019年6月15日左右，彭玲琳所有车辆在小区停车场被撞，宝月物业公司未尽物业管理义务，应赔偿车辆损失费600元。一审反诉请求损失2647.2元，具有事实依据，应予支持。二审期间，彭玲琳增加请求宝月物业公司赔偿其分摊的电梯维修费480元。宝月物业公司辩称，对方车辆被撞是事实，当时物业公司也同意给予一部分物业费减免，但车位管理不是承担保险责任，对方坚持要600元，故未谈好。关于扰民的制止等物业公司管理不到位问题，原判已经将物业费打折予以处理。对方主张损失2647.2元，与物业管理没有关联性，损失也无相应证据证明，不应支持。宝月物业公司对电梯一直在进行年检、保养，案涉小区没有专项维修基金，电梯大修费应由业主承担，对方主张赔偿其分摊的电梯大修费480元，没有任何依据。宝月物业公司向一审法院起诉请求：判令彭玲琳缴纳物业费753元、公共能耗费377元、违约金136元。彭玲琳向一审法院提出反诉请求：判令宝月物业公司支付其赔偿金2647.2元。一审法院认定事实：2016年1月11日，宝月物业公司（乙方）与案外人芜湖市铁佛花园小区业主委员会（甲方）签订一份《物业管理委托服务合同》。合同约定宝月物业公司为芜湖市铁佛花园小区提供物业服务，期限自2016年1月1日起至2018年12月30日止。物业管理收费标准为：（1）1、3幢高层物业管理综合费：1－4层1.2元/月/㎡（物业费0.8元/月/㎡，公共能耗费0.4元/月/㎡），5－18层1.5元/月/㎡（物业费1元/月/㎡，公共能耗费0.5元/月/㎡）；（2）多层住宅物业管理综合费0.7元/月/㎡；（3）1#楼、6#楼物业管理综合费0.8元/月/㎡。逾期交纳物业费的，违约金的支付约定为自欠费之日起按欠费全额每日3‰增收滞纳金。合同另约定了服务内容及双方的其他权利和义务。彭玲琳系芜湖市铁佛花园小区B楼14A室（建筑面积125.53㎡）登记产权人。服务期届满后，因芜湖市铁佛花园小区未能选聘出新的物业公司。芜湖市镜湖区新芜路社区居民委员会经与宝月物业公司协调，于2019年1月14日委托宝月物业公司继续为芜湖市铁佛花园小区提供服务至新的物业公司进驻。2019年6月30日，新的物业公司进驻芜湖市铁佛花园小区，宝月物业公司撤场。彭玲琳居住期间，曾因邻居噪音问题、小区儿童乐园夜间噪音等问题向宝月物业公司反映要求解决。对此宝月物业公司称已经协助联系，但彭玲琳认为物业并未积极履行协调义务，致使其难以入眠，需依靠安眠药入睡。一审法院认为，宝月物业公司与案外人芜湖市铁佛花园小区业主委员会签订的物业服务合同对芜湖市铁佛花园小区全体业主产生约束力。为维持芜湖市铁佛花园小区的物业服务正常开展，保障全体业主正常生活不受影响，芜湖市镜湖区新芜路社区居民委员会根据法律法规及规章的规定代为行使业主委员会的职责与宝月公司签订的物业服务委托合同，对芜湖市铁佛花园小区全体业主亦产生法律约束力。宝月物业公司已按照合同约定对芜湖市铁佛花园小区提供了物业服务，彭玲琳作为该小区业主亦实际享受了其提供的物业服务，根据法律规定，彭玲琳应交纳相应的物业费用。宝月物业公司主张彭玲琳差欠2019年1月1日起至2019年6月30日期间的物业综合费753元、公共能耗费377元，彭玲琳未提供证据证明已交纳上述期间费用，故予以确认。鉴于宝月物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故酌情调整为900元。关于宝月物业公司主张彭玲琳支付违约金的诉讼请求，相关物业合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对宝月物业公司主张彭玲琳支付逾期之日起至实际给付之日期间违约金的诉请，不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。宝月物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务应不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。彭玲琳主张宝月物业公司赔偿其精神损失等费用。首先，虽然彭玲琳提供材料反映其服用安眠药，但是不能证明其服用安眠药与噪音的直接关系，且该噪音的产生并非由宝月物业公司直接造成，虽然彭玲琳认为宝月物业公司在积极协助业主解决问题等方面存在瑕疵，但不构成法律上赔偿的依据，故对彭玲琳主张宝月物业公司赔偿损失的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、彭玲琳于判决生效之日起十日内支付宝月物业公司物业综合费900元；二、驳回宝月物业公司的其他诉讼请求；三、驳回彭玲琳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，反诉费25元，由彭玲琳负担。二审中，彭玲琳向本院提交如下证据：1、电梯维修保养记录、新旧物业交接记录、照片等，证明宝月物业公司对小区电梯未进行定期保养，导致电梯大修，其应赔偿彭玲琳分摊的电梯维修费480元。2、车辆状况照片、物业收费票据照片等，证明彭玲琳所有的车辆再次被撞，新的物业公司减免200元物业费作为赔偿。宝月物业公司质证意见为：宝月物业公司对电梯一直在进行年检、保养，案涉小区没有专项维修基金，电梯大修费应由业主承担，对方主张赔偿其分摊的电梯大修费480元，没有任何依据。车位管理不是承担保险责任，对方坚持要赔偿其600元没有依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，彭玲琳上诉请求改判宝月物业公司赔偿其车辆被撞损失600元，以及二审期间，彭玲琳增加请求宝月物业公司赔偿其分摊的电梯维修费480元。该两项请求并非一审审理范围，故本院二审不予审查。彭玲琳一审反诉请求赔偿其损失2647.2元，但其对违约行为、损失情况、二者之间的因果关系并未提交充分证据予以证明，故原判未予支持，并无不当。鉴于彭玲琳所举证据能够证明宝月物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院酌情将宝月物业公司主张的物业费用调整为700元。综上，彭玲琳的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2019)皖0202民初9029号民事判决第二项、第三项；二、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2019)皖0202民初9029号民事判决第一项为“被告彭玲琳于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司物业综合费700元；”三、驳回上诉人彭玲琳的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，反诉费25元，合计50元，由彭玲琳负担25元，上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司负担25元；二审案件受理费75元，由彭玲琳负担50元，上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 徐红梅审判员 戴玉海二〇一九年十二月十八日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；