宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0303民初3838号 原告：陕西昌炎置业有限公司，住所地宝鸡市金台区虢十路3号，统一社会信用代码91610303719757370p。 法定代表人：王新社，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马瑶，陕西西虢律师事务所实习律师。 被告：王海欧，男，生于1971年11月7日，汉族，租住宝鸡市金台区。 原告陕西昌炎置业有限公司与被告王海欧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方分别于2012年9月11日、2012年9月22日签订的两份《营业房用房租赁合同》，并判令被告交还原告宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼9号营业房、11号二层、12号二层、13号二层房屋（共476平方米）；2、判令被告支付原告租赁费199920元（2019年2月1日至2020年1月31日），并按每月每平方米35元支付自2020年2月1日至实际交还房屋之日止的占用费，支付原告物业费5269.50元，电费1189.50元；3、判令被告支付原告违约金19992元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月11日原被告双方签订《营业房用房租赁合同》，约定被告租赁原告位于宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼9号营业房、11号二层、12号二层，建筑面积共计414平方米的营业房，租赁期限为8年，自2013年2月1日至2021年1月31日，租金前五年为149040元，后三年每年173880元；第一年租金每月交纳一次，中期半年交纳一次，2015年起每年交纳一次。合同还约定：经双方协商约定违约金为年租金的10%，乙方（被告）在承租期内未按合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按月租金3‰交纳滞纳金。逾期超过三十天不交纳租金的，甲方（原告）有权单方解除合同，违约责任由乙方承担。2012年9月22日原被告又签订《营业房用房租赁合同》，约定被告租赁原告位于宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼13号二层、14号二层，建筑面积共计271平方米的营业房；租金前五年为97560元，后三年每年113820元，其余条款与之前租赁合同一致。合同签订后原告将租赁房屋移交被告，2018年经原、被告协商，被告退还原告14号二层及13号二层部分共计209平方米的房屋，其余476平方米继续履行原合同。合同履行期间被告未按约定交纳租金，已构成违约。 原告为支持其诉讼请求，提供证据如下： 1、营业房租赁合同二份、谈话记录一份，证明被告未按合同约定交纳租金，构成违约。 2、收据，证明原告向物业公司交纳的物业费、电费，被告应当支付给原告。 被告答辩称，不同意解除合同，因为未达到解除条件。其次，原告主张按每平方米35元收取租赁费没有依据，双方一致履行的租金标准是每平方米30元。2019年8月30日被告交纳了2019年1月份的租金14280元。第三，被告拖欠租金是事实，但原告在被告营业期间擅自停电，也给被告造成损失。 被告为支持其辩称意见，提供证据如下： 1、责令限期改正通知书、照片，证明2014年至2017年因租赁场所消防年检不过关，宝鸡市金台区消防大队下发整改通知期间，被告停业，该期间租赁费被告不应承担。 2、收款收据，证明被告给原告支付的租赁费，标准为每月每平方米30元。 3、装修费用记录清单，证明被告租赁的是毛坯房，自己花费用进行装修。 4、停业损失，证明2015年6月至2016年7月被告将房屋转租给案外人朱磊，该期间因原告停水停电，造成朱磊损失，朱磊要求被告赔偿的费用。 5、房屋租赁合同二份、谈话记录一份，证明租赁费是每月每平方米30元。 6、录音光盘，证明原告停电的事实。 上述证明，经当庭质证，本院认定如下： 原告提供的证据，被告对真实性无异议，但对证据上用铅笔书写的字不认可，认为双方签字时并没有铅笔字迹。本院对证据真实性予以采信，对铅笔字迹因原告未能陈述清楚系何人、何时所写，且在被告提供的合同中并未有该字迹，对铅笔书写的字迹内容不予采信。 被告提供的证据，原告对证据1、2、5真实性认可，对证据3、4真实性不认可，对证据6未发表意见，本院认为，证据3、4装修费用记录清单及停业损失不符合证据形式要件，且无其他证据佐证，无法核实真实性，不予采信，其余证据真实性予以采信。 根据双方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实： 2012年9月11日原告陕西昌炎置业有限公司（出租人甲方）与被告王海欧（承租人乙方）签订《营业用房租赁合同》，约定：租赁地点为：宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼9号营业房、11号二层、12号二层，租用面积：建筑面积约计414平方米（以房管部门测量为准）。租赁物用途：休闲场所。租赁期限共计8年，自2013年2月1日起至2021年1月31日止。租金标准：前五年每年租金为人民币149040元，后期三年每年租金为人民币173880元。付款方式：第一年租金每个月交纳一次，中期每半年交纳一次；2015年起每年交纳一次，不得拖欠。甲方向乙方提供现有的水电设施，甲方收取水电费用的标准按小区物业规定执行，乙方必须按时交纳。乙方向甲方交纳保证金12000元整，期满退场后15日内无息退还。合同第九条违约责任：经双方协商约定违约金为年租金的10%。乙方在承租期内未按合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按月租金的3‰交纳滞纳金，逾期超过三十天不交纳租金的，甲方有权单方解除合同，违约责任由乙方承担。第十条第三项约定：装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分。 2012年9月22日原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）又签订了一份《营业用房租赁合同》，约定：租赁物地点为：宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼13号二层、14号二层营业房。租用面积：建筑面积约计271平方米，租赁物用途：休闲场所，租赁期限共计8年，自2013年2月1日起至2021年1月31日。租金标准：前五年每年租金为人民币97560元，后三年每年租金为人民币113820元。租金支付方式为：第一年租金每个月交纳一次；中期每半年交纳一次；2015年起每年交纳一次，不得拖欠。甲方向乙方提供现有的水电设施，甲方收取水电费用的标准按小区物业规定执行，乙方必须按时交纳。乙方向甲方交纳保证金6000元整，期满退场后15日内无息退还。合同第九条违约责任：经双方协商约定违约金为年租金的10%。乙方在承租期内未按合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按月租金的3‰交纳滞纳金，逾期超过三十天不交纳租金的，甲方有权单方解除合同，违约责任由乙方承担。第十条第三项约定：装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分。 2018年5月24日原、被告达成以下意见：1、对原营业房租赁面积共685㎡无争议；2、对2012年9月11日双方签订的营业房租赁面积414㎡无争议；3、2018年4月起重新认定营业房租赁面积为476㎡（414+62）；4、2017年10月至2018年3月底房租每月按20550.00元，再加5000—8000元交纳，直至交清；5、2017年10月至2018年3月房租交清后，合同另行签订。 被告承租房屋用于经营宝鸡市金台区弘鑫浴休闲会所，被告按约交纳了保证金共计18000元，租金交纳均是按月交纳，未按合同约定的2015年起每年交纳一次的方式履行。2019年1月之前被告均以每平方米30元标准交纳房屋租赁费，自2019年2月起房屋租赁费至今未付。租赁期间双方曾因被告未按期交费发生停电纠纷，2019年9月30日又因被告未交租金、电费等导致停电，此后被告经营的店面未再营业。2019年9月15日原告向宝鸡市昌盛物业管理有限公司世福大院物业管理处交纳王海欧2019年1-9月份物业费5269元，电费1189元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告于2012年9月11日、22日签订的两份《营业用房租赁合同》系双方真实意愿表示，合同内容无违反法律法规之处，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 对于原告主张解除两份租赁合同的请求，被告辩称未达到解除条件，不同意解除合同。本院认为，根据合同约定被告在承租期内未按期交付租金的，逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，违约责任由乙方承担。被告自2019年2月起未交租金的事实双方均无异议，被告已构成违约，原告主张解除租赁合同，符合合同约定。对于原告主张合同解除效力自2020年1月31日起生效，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因原告已于2019年10月29日起诉解除合同，故本院认定原、被告两份营业用房租赁合同解除时间应以2019年10月29日为准。合同解除后，被告应当返还原告宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼9号营业房、11号二层、12号二层、13号二层房屋共计476平方米。 对于原告主张被告支付2019年2月1日至实际交房之日的以每月每平方米35元计算房屋租赁费及占用费的请求，被告辩称租赁费是以每月每平方30元标准交纳。本院认为，根据双方合同约定，2013年2月1日至2018年2月1日租金计算标准是每月每平方米30元，2018年2月1日至2021年1月31日租金计算标准是每月每平方米35元。2018年5月24日原、被告双方达成共识事项中确定2017年10月至2018年3月底租金计算标准是每月每平方米30元，2017年10月至2018年3月房租交清后，合同另行签订。现双方并未另行签订合同。结合上述协议双方明确约定2018年3月底之前租赁费以每月每平方米30元计算，2018年3月底之后租赁费以每平方米35元计算。虽然2018年3月之后被告仍按每平方米30元标准交纳租金，但该行为不产生合同变更之效力，合同变更需经双方当事人协商一致，现无证据证明双方对合同变更作出了明确的约定，故自2019年2月1日至合同解除之日2019年10月29日被告应支付原告租赁费149940元（476平方米×35元/平方米×9个月）。因被告已交纳保证金18000元，为减少双方诉累，原告同意用保证金抵扣部分租赁费，抵减后被告还应支付租赁费131940元。自合同解除之日至被告实际返还房屋之日止被告应以每月每平方米35元标准支付原告房屋占用费。 对于原告主张被告支付物业费、电费共计6459元，因租赁合同约定水电等费用由承租人承担，现原告已替被告向物业公司交纳了上述费用，故被告应当支付原告物业费及电费6459元。 对于原告主张被告支付违约金19992元的请求，根据双方合同约定违约金为年租金的10%，该项请求符合合同约定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陕西昌炎置业有限公司与被告王海欧2012年9月11日、2012年9月22日签订的两份《营业用房租赁合同》于2019年10月29日解除。 二、被告王海欧于判决生效之日起十五日内返还原告陕西昌炎置业有限公司位于宝鸡市中山西路63号世福大院1号楼9号营业房、11号二层、12号二层、13号二层共计476平方米租赁房屋。 三、被告王海欧于判决生效之日起十五日内支付原告陕西昌炎置业有限公司自2019年2月1日至合同解除之日2019年10月29日租赁费131940元，并自合同解除之日至实际返还房屋之日以每月每平方米35元标准支付原告房屋占用费。 四、被告王海欧于判决生效之日起十五日内支付原告陕西昌炎置业有限公司物业费、电费共计6459元。 五、被告王海欧于判决生效之日起十五日内支付原告陕西昌炎置业有限公司违约金19992元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4696元，本院减半收取2348元，被告王海欧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审判员  杨潇蕊 二〇一九年十二月十二日 书记员  白天骄