四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0822民初1081号 原告：广元市佳欣物业服务有限公司。 地址：广元市人民北路北段19号。 统一社会信用代码：91510802765066343J。 法定代表人：唐蓉。 委托诉讼代理人：石聪华，四川天使明月律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘运文，四川天使明月律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。 被告：刘诗均，男，生于1970年4月8日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：唐永兴，男，住四川省青川县。（系刘诗均叔叔）特别授权。 原告广元市佳欣物业服务有限公司与被告刘诗均物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广元市佳欣物业服务有限公司的委托诉讼代理人石聪华、刘运文到庭参加了诉讼。被告刘诗均的委托代理人唐永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广元市佳欣物业服务有限公司向本院提出了诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付物业管理服务费1746元及自欠费之日起每天5‰的滞纳金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是青川县尚品花园小区20-2-4-1的业主，2010年11月至2019年1月原告为该小区业主提供了物业服务，被告应向原告交纳物业费。但被告自2015年1月至2019年1月拖欠物业管理费1746元，经多次催收被告拒不给付，为保护原告的合法权益，故起诉至法院。 被告刘诗均辩称：一、起诉方起诉事实不成立，原尚品小区与广元市佳欣物业服务有限公司所签物业管理合同违法。理由是原尚品业委会主任不具备业主资格，根据国家物业管理条例第二章第六条规定，合同主体不合格，不受法律保护。二、第二次合同签订为三年（2018年1月-2021年1月），广元市佳欣物业服务有限公司从2019年1月15日撤出，单方撤回合同，应赔偿业主损失。三、物业管理差，拒交物业管理费，理由及事实附后。四、一切费用由广元市佳欣物业服务有限公司承担。合同当时是尚品业主委员会签订的，但是我们小区百分之九十的人都不知道有业主委员会。在成立的方式不合法，而且有三个人都是住的廉租房，从法律上不具备业主委员会的资格。合同是从2013年1月份签订的，签订合同时业主委员会根本就没有成立，怎么签订合同？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告双方无争议的证据及事实本院予以确认并在卷佐证。对双方所争议的证据认定如下：原告向本院提交了第一组：原告的营业执照及法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格，第二份被告的安居房交房确认书与被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；第二组：2010年11月1日，原告与房管所签订的物业服务合同一份，2015年1月28日，尚品小区与原告签订的物业服务合同一份；2018年1月28日尚品业主委员会与原告签订的物业合同；2018年6月20日，对原告的服务做出的评议，业主委员会2019年1月8日，尚品小区与原告签订解除从2019年1月15日解除双方签订的物业服务合同；原告应向被告收取物业服务费的部分收据（4张），证明原告2010年到2019年1月为尚品小区提供了物业服务，这期间是连续的不间断的提供了服务，物业服务的内容中明确了双方的权利义务，由原告向被告提供服务，原告缴纳物业费，在服务期间，对于服务的质量，业主委员会做出了公正的评价，但在服务期间，被告一直拖欠物业费，并且涉及该小区大面积的业主，在2018年解除了物业服务合同，但是被告至今未交清物业费。被告质证认为对原告身份信息无异议，对2015年1月28日签订的合同有异议，签合同的人是与我们业主无关的人签订的，所签的合同无效。对业主委员会的评议提出质疑。对业主委员会的评议有质疑，尚品小区60%的住户是对他们的服务不满意的，但评议确是很高，不客观。本院认为，2015年签的合同，2019年签的解除物业服务合同的协议，以及业委会对尚品花园小区物业的评议，这三份证据均有尚品业主委员会所盖的印章，因此本院对原告所出示的三份证据予以采信，原告提供的证据，来源合法、真实与本案有关联性，本院予以确认；被告方提供的证据1、关于拒缴物业费的理由与照片（共17页）；2、尚品新华社区业主委员选举的公告，选举会议签到名册。原告质证认为对第一份证据拒缴物业费的理由从证据的角度上讲，其真实性、合法性有异议，小区内的业主作证明的时候由利益的关系，不能达到证明的目的，照片的来源不合法，很容易做其他的技术处理；对于尚品新华社区业主委员选举的公告与本案没有关联性，本案是诉争的标的是原被告的物业费的关系，对其关联性与证明目的有异议。本院认为第一份证据不交物业费的理由系部分业主协商过后自行所写的，对其不予采信。对后面附的照片予以采信，第二组证据选举结果的公告予以采信，对会议签到名册因不清楚是否系召开的选举会议，对名册不予采信。 本院经审理认定事实如下：本案所涉尚品小区系“5.12”地震后，浙江省援建的安置小区。2010年11月1日，原告与青川县房产管理所签订前期物业管理服务合同，由原告为尚品小区提供前期物业服务。合同期限3年即2010年11月1日起至2013年10月31日（备注当第一届业主委员会与选聘式续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止），并约定收费标准按照县物价部门指导价执行。合同签订后，原告进入该小区，开始对小区进行物业管理。2015年1月28日，原告与尚品小区业主委员会签订物业服务合同，委托原告对尚品小区物业服务进行管理。合同约定管理的事项：物业小区共用部分的维修、养护和管理，物业小区共用设备的维修、养护和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑物的养护与管理，庭院内的绿地、花木可以应业主要求进行管理，公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集和楼道扶手、楼道拖地。物业服务标准：1房屋外观：根据有关规定，监督、指导空调外机、防护栏安装、不准乱贴、乱画、乱挂、保持外观整洁美观、完好。2房屋及设施、设备的维修、养护：按时维护与保养，使设备处于良好的运行状态。3、公共环境：污水排放畅通、院内不见积水、杂物、人畜粪便、果皮纸屑、无乱倒垃圾现象，楼道整洁。4、绿化：花坛整洁，草木茂盛、美观；5、交通秩序：车辆进出有礼，停放有序；6、门卫：实行24小时全封闭式管理，做好外来人员登记，定期不定期进行巡查；礼貌待人，做好信件、邮件、报刊等的转发工作。7、急修、小修：只要一接到报告，要立即派员赶赴现场抢修处理。8、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。物业服务费：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即普通住宅0.45元／平方米／月。房屋的共用部位、房屋共用设施设备的小修、养护费用（保修期满后），300元以下由物业公司承担；大中修及新费用，由小区维修基金支付。合同期限三年即2015年1月28日至2018年1月28日止。2018年1月28日原告与尚品小区业主委员会签订物业服务合同，2019年1月8日原告与尚品小区业主委员会签订协议，约定于2019年1月15日解除双方2018年1月28日签订的《物业服务合同》。原告在履行服务合同期间，存在绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告等情形。 另查明，被告刘诗均于2010年10月在尚品小区购住房一套，房号20幢2单元4楼1号。从2015年1月起至2019年1月止，共计下欠物业管理费3年零15天（432元/年×3+18=1314元）。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。尚品小区系“5.12”灾后，浙江省援建的安置小区，房屋的性质属于政策性灾后安置房。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由，进行抗辩的，人民法院不予支持。”2010年作为该小区的行政管理部门青川县房管所以管理部门作为开发建设单位与原告签订的前期物业服务合同以及原告与青川县乔庄镇尚品小区业主委员会签订的《物业服务合同》内容不违反法律规定，是合法有效的。被告刘诗均提出的合同主体不合格，合同应是无效合同，其提供的选举结果公告及新华社区会议签到名册，不能证明业主委员会作为合同主体不合法以及业主委员会签订的《物业服务合同》无效。因此对其辩解理由本院不予支持。关于原、被告双方所争议的物业管理费是否已过诉讼时效以及物业服务不到位能否拒绝缴纳物管费的问题， 关于本案中所争议的诉讼时效的问题,物业服务合同属于整体性、连续性服务合同，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同中约定的物业费应视为整体债务的分期履行。佳欣物业公司与尚品小区业委会签订的物业服务合同没有约定物业费的缴费方式，且至2019年1月15日双方才正式解除合同，据此，佳欣物业公司在本案中对物业费的主张没有超过诉讼时效， 二、物业服务不到位能否拒绝缴纳物管费的问题。本案中，原告分别与青川县房管所、尚品小区业主委员会签订的物业服务合同截止2019年1月15日合同约定的服务期限已届满。物业服务合同基于其特殊性，是按照合同约定的物业服务标准，对业主提供服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可向物业服务企业主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告所提供的物业服务是否符合合同约定，原告提供的证据能够证实其履行了合同，但结合青川县电视台播出的阳光问政第九期以及被告所提交的照片，足以证实原告在提供物业服务期间存在瑕疵，未按照合同的约定标准提供物业服务。本案中，物业服务合同履行期限已届满，被告已不能对原告未按照合同约定的物业服务标准提供的服务主张采取补救措施，但被告不能以原告所提供的物业服务不符合约定而拒绝缴纳物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，原告应当减少物业管理报酬的收取，承担违约责任。综合考虑物业服务合同约定的服务标准以及原告履行合同的程度，酌情被告按照应付物业费的80%支付欠付的物业管理费，原告主张的自欠费之日起每天5‰的滞纳金不予支持。 综上，被告刘诗均欠缴年限为3年零15天，金额为（432元/年×3+18）×80%=1051元，原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘诗均在本判决生效后十日内支付给原告广元市佳欣物业服务有限公司物业管理费1051元； 二、驳回原告广元市佳欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘诗均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  吴志林 二〇一九年十二月十一日 书记员  唐 媛