河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5102号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧西区银川路与九都西路交叉口名门盛世六层西南角。负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托代理人：张国永、魏家珅，河南并智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：高振华，男，1985年12月12日出生，汉族，本科文化程度，湖南省沅江市人，洛阳科威钨钼有限公司员工，户籍地：湖南省沅江市，现住洛阳市。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称：名门物业洛阳公司）诉被告高振华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名门物业洛阳公司的委托代理人张国永和被告高振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名门物业洛阳公司诉称，洛阳名门盛世小区位于洛阳市涧西区××与××交叉口。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务，期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-2-2402室的业主，房产面积85.29平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.28元，每月应缴纳物业服务费109.17元。但是自2014年5月10日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计5918.7元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1775.61元，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5918.7元，违约金为1775.61元，合计7694.31元；2、本案案件受理费由被告承担。被告高振华辩称，首先被告在这里声明，对于名门诉求的，说业主不交物业费进行澄清：业主不是不交物业费，而是因为名门物业的服务有重大瑕疵的原因推迟缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。我们业主有拒绝缴纳物业费的正当理由，所以推迟缴纳物业费。我们业主之所以推迟缴纳物业费，是因为名门物业收取的服务费与其实际的服务严重不匹配，与其在收费标准和收费金额上有争议。一旦业主们都缴纳了物业费，那么业主将处于弱势，名门物业永远不会改变他们的错误行为。所以，业主希望借此起诉的机会，将问题解决。具体情况如下：一、名门物业在开始为小区服务之后的几年内，并无备案和收费许可。根据国家对前期物业管理服务的规定，新建商品房单位与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，必须报所在地的区房地产管理部门备案，业主多次要求物业公司出具备案文件，收费标准制定依据及收费许可，物业公司一直不提供。名门在2015年11月仅仅备案一次，有效期1年，之前、之后均无备案文件和收费许可。并且，2015年的备案文件所描述内容也与实际严重不符。名门地产在选择前期物业公司的时候，未进行公开招标，业主对物业公司选聘的合法性存在疑问。同时，根据国家法律规定，前期物业服务，应执行政府指导价，名门物业并未按照国家规定执行，其收费标准不符合规定，名门物业应对该期间的物业费进行免除或减少。二、物业公司的资质和其实际服务收费标准等级无关联关系。名门物业的资质虽然为2级，但是其服务内容却远远达不到2级的标准，甚至3级也达不到。三、洛阳市普通住宅应执行政府指导价。名门物业应该在国家指导价内定价。特别是名门地产指定的前期物业服务公司，更应该按照国家相关规定定价。根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格〔2003〕1864号第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”再根据《河南省物业服务收费管理办法》第十二条规定，未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价标准内核定。（这里要强调的是指导价内核定）物业服务企业地价格主管部门办理相关手续，亮证收费。再根据洛阳市《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费[2009]40号，第三条第一项规定，“普通住宅（含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上），物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。”根据名门盛世小区的情况，应属于政府指导价。根据名门物业的服务内容和服务水平，在洛阳市政府指导价应该在0.9元左右。根据洛阳市住房保障和房产服务中心公布的文件，《洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准》：一级服务级别多层、高层标准分别为：综合服务费0.2、0.26；公共秩序维护费0.13、0.12；共用设施维护费0.12、0.78；公共区域保洁费0.07、0.07；公共区域绿化费0.04、0.12；合计0.56、1.35。二级服务级别多层、高层标准分别为：综合服务费0.15、0.19；公共秩序维护费0.12、0.1；共用设施维护费0.1、0.66；公共区域保洁费0.06、0.06；公共区域绿化费0.03、0.09；合计0.46、1.1【单位：元/月?平方米（建筑面积）】。注：1、多层带电梯，物业费等标准按同级别高层标准收取。2、小区建筑面积多层在3万平方米（含3万平方米）以下、高层在5万平方米（含5万平方米）以下的，物业费标准可在对应指导价标准基础上上浮10%；小区建筑面积多层在10万平方米（含10万平方米）以上的、高层在20万平方米（含20万平方米）以上的，物业费标准可在对应指导价标准基础上下浮10%。洛阳名门盛世小区建筑面积是63640.25平方米，不在价格上浮区间，应该按照政府指导价收费。之所以前期物业协议签订的1.28元，是在业主不懂法律、不知情的情况下，地产商规定不签协议不交房的压迫下被迫签订，并且名门物业也并没有按照国家和洛阳市政府的相关规定执行。我们想问一下，你名门物业的1.28元标准，是哪个城市的指导价格？四、洛阳名门物业的服务项目跟对应收费标准的服务项目要求严重不符。根据《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》的规定，对不同等级的服务项目有具体要求，总体分综合管理、公共区域秩序维护、公用部位公共设施日常维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化维护。按照目前名门物业的收费标准1.28元/平方米，应该匹配洛阳市规定的一级服务级别。如果按照一级收费服务项目，名门物业存在下列问题：1、在综合管理方面，政府机构公布的15项服务项目，业主能看到并感知的就有6项不符合要求（服务标准、收费依据收费标准未公示，服务规范不符合同级管理标准，服务费收支、公用水电分摊未公示，未进行满意度调查，未提供无偿便民服务，未组织小区业主活动等6项）。不合格率达到40%。其余项目要求物业向业主提供存在并且正常运作的资料。2、在公共区域秩序维护方面，政府机构公布的13项服务项目，业主能看到并感知的就有5项不符合要求（未配备安全护卫器械、出入口外来人员及车辆登记形同虚设、外来人员探亲访友不联系住户、出入口经常被乱停车辆及闲杂商贩挡路、巡逻无巡更采集器等5项）。不合格率达到38.46%。其余项目要求物业向业主提供存在并且正常运作的证明资料。3、在公用部位公用设施日常维护方面，政府机构公布14项服务项目，名门物业该项服务和设施不存在或者形同虚设未启用的有2项（智能化系统无效：无门禁、可视对讲系统从未启用，凉亭、景观、室外健身设施无），有2项不达标（排水系统的化粪池未见清掏，臭味严重，消防宣传教育及应急预演无、消防通道被占用），不存在和不合格率达到28.57%。另外10项业主无法看到，要求名门物业提供各种记录、通知等资料。4、在公共区域保洁服务方面，政府机构公布9项服务项目，名门物业该项服务和设施不存在或者形同虚设未启用的有1项（无凉亭、假山、人工湖等），不合格的有3项（地面经常有杂物垃圾、门窗未每周擦拭、垃圾桶经常满，每天每夜清理两次），不合格率达到44.44%，其余项目要求名门提供相应的记录证明材料。5、在公共区域绿化维护方面，根据洛阳名门物业向涧西区物价管理办公室备案的收费标准的内容（涧价收费备字[2015]007号），其备案的绿化面积为3116平方米，物业按照这个服务维护面积向业主收取相关费用，但是名门盛世小区实际绿地面积仅仅不足200平方米左右，与其备案面积严重不符。其服务强度和人员要求严重缩水。名门物业向政府部门虚报服务面积，借以多收取费用，对业主也是一种欺诈行为。另外，2015年名门向相关部门备案的3116平方米的绿地，相关部门是否去核实？是否存在贪污腐败、收受贿赂？是否存在职能部门不作为的情况？如果有必要，业主会就此项内容进行举报和诉讼。综合国家相关规定和名门的实际情况，名门物业该项服务项目也达不到国家要求，国家公布的服务项目1条（绿化仅有不足200平方，远远达不到3116平方），不合格1条，不合格率100%。其综合不达标达到33%，还是业主能够明确看到的项目，其他项目需要名门提供服务的证明资料。如果按照目前名门私自制定的不合法收费标准1.28元，其目前的服务最多值0.85元。如果按照洛阳市二级服务收费标准1.1元，其服务最多值0.73元。并且，目前名门的服务连3级标准都达不到，3级的收费标准才0.9元，扣除不合格项，只能收0.6元。6、名门物业前期服务其他不合格项。（1）名门地产在楼房消防不达标的情况下，强行于2013年交房，业主要求名门出具消防验收资料。在2013年交房的时候，小区路面不平整，东西出口没有大门，直至业主多次维权，才安装目前的简易大门，并且没有门禁设施或者是门禁未启用，形同虚设。居住安全无保障。（2）小区单元门没有门禁，或者形同虚设，可视对讲系统已经安装，但从未启用，外部人员随意出入小区及各单元，业主居住安全无保障。（3）A座属于公寓，办公居多，属于开放式，直通银川路，没有院落，外部闲杂人员直接进入A座，并可以通过A座6楼直接进入B座各单元，名门物业也没有设置门禁，小区业主居住安全直接受到影响。（4）业主多次要求名门物业公示物业收费项目及收费标准，名门物业置之不理。而该公示内容是国家制度要求。《物业收费管理办法》（发改委和建设部2003年1864号令）第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。然而，名门物业从未向业主公示该项内容，或者公示的内容张贴在非常不显著的位置，造成业主不容易看到。综合以上的政策及服务分析，我们认为名门物业有以下问题：1、收费标准不合法，不符合国家政策。2、所收取的费用与其应有的服务严重不匹配，服务缩水严重。3、其服务未能保证业主有一个安全的居住环境，无门禁，各单元与大街直通。介于以上诸多问题，多次向名门物业反映却一直未改变，所以延迟缴纳，等问题解决后按照与其服务匹配的费用标准缴纳及补缴。辩诉要求：1、在没有选定正式物业的前提下，名门物业以后的物业收费标准，按照政府指导价格0.9元收取，并且服务也要达到0.9元的服务项目要求。并公示收费项目明细及收费标准。2、综合名门物业以上的问题，以及服务不达标项，对前期业主被迫迟交的物业费进行减免，至少减免50%。本院认为，原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。但原告在被告尚未取得房屋权属证书之前，以超出双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定的住宅建筑面积计算所得的欠费金额，违反了双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中的约定，本院予以据实纠正，即自2014年5月10日起至2018年12月31日止，被告拖欠的物业服务费总金额应为5793.36元（2014年5月10日—2018年12月31日，期间经历过的时间为55个月零21天，以《洛阳名门盛世前期物业服务协议》上载明的建筑面积81.26平方米×1.28元＝月应缴费104.01元，月应缴费104.01元×55个月零21天＝已拖欠物业服务费5793.36元）。原告要求被告支付违约金的诉求，因其提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”、未对小区业主使用之水表进行检定检验，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高振华于本判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付自2014年5月10日起至2018年12月31日止的物业服务费5793.36元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告高振华承担。本判决为终审判决。审判员  丁继军二〇一九年十二月二十日书记员  杨静静