广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异254号 案外人：王坚强，男，1956年10月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 委托代理人：张惠霞，女，1970年9月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。系王坚强的妻子。 申请执行人：信宜市怡和物业管理有限公司，住所地：广东省茂名市信宜市星河畔小区8号铺。 法定代表人：邓汝田。 委托代理人：叶文蓉、陈信晓，广东金名律师事务所律师。 被执行人：魏志敏，男，1963年5月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：叶惠连，女，1966年5月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：朱共清，男，1964年1月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：许晓丹，女，1965年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：林俊才，男，1933年12月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：陈凤友，女，1937年7月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被执行人：潘吴旭，男，1956年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市。 被执行人：广州增城市中阳发展有限公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街沙园路108号。 法定代表人：傅仲祺。 本院在执行申请执行人信宜市怡和物业管理有限公司（以下简称怡和公司）申请执行被执行人魏志敏、叶惠连、朱共清、许晓丹、林俊才、陈凤友、潘吴旭、广州增城市中阳发展有限公司（以下简称中阳公司）借款合同纠纷一案，案外人王坚强对本院查封登记在被执行人潘吴旭名下房屋的执行行为不服，向本院提出书面执行异议，请求停止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人王坚强称，增城区人民法院在执行申请执行人怡和公司申请执行被执行人魏志敏、叶惠连、朱共清、许晓丹、林俊才、陈凤友、潘吴旭、中阳公司借款合同纠纷一案，作出(2018)粤0118执恢174号执行裁定书，查封了登记在被执行人潘吴旭名下位于广州市增城市××城镇××小区××房（以下简称涉案房屋）。异议人不服，为此提出执行异议，请求法院：1、停止对(2018)粤0118执恢174号执行裁定书中涉案房屋的执行，同时予以解除查封。2、确认(2018)粤0118执恢174号执行裁定书中的涉案房屋归异议人所有。事实、理由如下：1993年异议人与潘吴旭达成口头协议，约定潘吴旭将其名下的涉案房屋以人民币24万的价格转让给异议人，异议人以现金方式支付了购房款，剩余33000元尾款未支付。随后异议人要求支付剩余购房款并办理房屋过户手续，但潘吴旭因对外负债过多，为了躲债已经无法联系。在2009年异议人终于联系上潘吴旭并要求其配合办理房屋过户，直到2010年4月潘吴旭才愿意配合到房管局办理房屋过户。但在办理过户的过程中，异议人发现涉案房屋已经被办理了抵押登记而无法办理过户。无奈之下，异议人要求潘吴旭出具一份证明，证明其已经将涉案房屋转让于异议人。之后多年中，潘吴旭继续躲债，双方亦再无联系。直至2019年3月25日，法院执行法官来到异议人居住的涉案房屋，告知异议人该房屋已经被法院查封并将准备执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人认为在1993年双方口头约定的房屋买卖合同合法有效，且被执行人当年已经交付涉案房屋给异议人占有、使用至今，异议人已经合法取得该房屋的所有权。至于剩余购房款未支付成功，是由于潘吴旭的过错。依照上述司法解释，涉案房屋已由异议人支付了大部分价款并实际占有使用多年，是异议人家庭生活的唯一居所，且异议人对此没有过错，故法院不得查封。为此，请求法院对异议人所有的涉案房屋停止执行并解除查封，以维护异议人的合法权益。 为证明自己的异议事实主张，王坚强提出下列证据：1、(2003)增法民二初字第01431号民事判决书；2、(2018)粤0118执恢l74号执行裁定书及限期履行通知书；3、潘吴旭签名确认的收据及字据原件各一份；4、广州农村商业银行股份有限公司出具的《旧系统业务明细查询清单》一份（证明涉案房屋从2007年至今的电费缴纳情况）和《历月用水明细表》一份（证明涉案房屋从2013年11月至今的水费缴纳情况）；5、王坚强与潘吴旭的微信聊天截图4页及王坚强的女儿与潘吴旭的儿子潘峰的微信聊天截图5页；6、与潘吴旭的儿子潘峰通话录音及文字记录一份；7、陈幸儿、李素红（与王坚强系邻居关系）证人证词各一份。 申请执行人怡和公司称，不同意异议人王坚强的异议请求。一、房产管理部门登记载明涉案房屋的所有权人是潘吴旭，且(2003)增法民二初字第01431号生效民事判决书已判决被执行人潘吴旭以其所有的涉案房屋产承担相关责任，增城区法院依据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的法律规定和生效民事判决书确定的判项执行被执行人的财产，查封涉案房屋合法有据。异议人提交的证据资料无法证明其享有涉案房屋的物权，其异议申请应予依法驳回。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人提交的证据不能证明其与潘吴旭之间就涉案房屋存在买卖合同关系，并已支付全部价款，合法实际占有涉案房屋。而且异议人对未办理过户登记存在过错。故异议人申请解封毫无事实与法律依据，应予驳回。三、异议人的第二项请求属于实体性问题的审查范畴，已超出执行异议的审查范围，法院应予驳回。综上所述，异议人的执行异议申请于法无据，请求法院依法驳回其请求，并继续(2018)粤0118执恢l74号案件的执行。 本院查明，申请执行人怡和公司申请执行被执行人魏志敏、叶惠连、朱共清、许晓丹、林俊才、陈凤友、潘吴旭、中阳公司借款合同纠纷一案的执行依据为本院作出已发生法律效力的(2002)增法经初字第01559号民事判决和(2003)增法民二初字第01431号民事判决。(2002)增法经初字第01559号民事判决书判决：一、被告中阳公司偿付给原告增城市荔新农村信用合作社借款本金329000元及利息…。(2003)增法民二初字第01431号民事判决书判决：…，第七被告潘吴旭对本院（2002）增经初字第01559号民事判决书判决主文第一项确定的第八被告中阳公司应偿还的债务不能清偿部分在其所有的位于增城市××城镇××小区××房的价值范围内，承担三分之一的赔偿责任。 由于中阳公司逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，增城市荔新农村信用合作社向法院申请强制执行，本院立案受理，案号为：（2004)增法执字第1769号。在（2004)增法执字第1769号案件终结执行后，本院根据增城市荔新农村信用合作社的申请对(2002)增法经初字第01559号民事判决和(2003)增法民二初字第01431号民事判决恢复执行，立案受理案号：(2018)粤O118执恢174号。在该案执行中，本院于2018年8月3日作出(2018)粤O118执恢174号执行裁定书，裁定查封被执行人潘吴旭所有的涉案房屋。王坚强不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，潘吴旭在2009年4月12日出具的《收据》内容如下：今收到王坚强先生人民币伍千元正，用于办理沙园路25号501房有关手续。潘吴旭在2010年4月10日出具的字据内容如下：兹有沙园路25号501房已卖给王坚强，暂未过户。在潘吴旭落款下方补充如下内容：到时结数，多除少补（还欠叁万叁仟元房款，过户手续费用由王坚强支付）。 王坚强举证的旧系统业务明细查询清单显示：从2007年1月12日至2019年3月21日期间每月从王坚强名下的银行账户扣缴电费。清单上未载明用电地址。历月用水明细表显示：从2013年11月3日至2019年2月21日期间每月的用水量及应缴费金额，用户名称为王坚强，用水地址在城丰××区××房。该表上没有有出具单位的签单确认。 王坚强举证其与潘吴旭的微信聊天截图及其女儿与潘吴旭儿子潘峰的微信聊天截图内容显示：双方承认在1993年达成涉案房屋买卖合同，王坚强尚有购房屋款3万元至今未向潘吴旭支付（未谈及购房总价款），并且双方就王坚强尚欠潘吴旭的欠款本息数额未达成一致意见，潘吴旭因此不承认涉案房屋的产权已属于王坚强，因此不同意协助办理涉案房屋的过户手续。 王坚强举证陈幸儿的证人证词证明：王坚强家庭从2009年至今在涉案房屋居住。李素红的证人证词证明：王坚强家庭从2000年至今在涉案房屋居住。 再查明，广州市增城区国土资源和规划局在2018年9月26日出具的涉案房屋《房地产权查册表》显示：至该日止，涉案房屋的产权人为潘吴旭。 本院认为，王坚强对涉案房屋主张所有权，要求本院停止对涉案房屋的执行并解除查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于王坚强的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人潘吴旭逾期未履行生效的(2002)增法经初字第01559号民事判决和(2003)增法民二初字第01431号民事判决确定的义务，本院在(2018)粤O118执恢174号案件执行过程中，依法查封登记在其名下的涉案房屋，该执行行为符合上述法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，潘吴旭依照(2002)增法经初字第01559号民事判决书和(2003)增法民二初字第01431号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，王坚强承认双方未签订书面的涉案房屋买卖合同，致使本院无法据此直接查明房屋交易价款金额、购房款的支付方式和时间、房屋在何时、如何交付，以及房屋过户手续办理等合同约定，而且王坚强在异议审查期间未提供双方交接房屋、支付价款的有效依据，致使本院无法认定双方各自履行合同义务的具体情况。王坚强提供的银行业务明细查询清单、历月用水明细表、证人证词等证据不能直接证明王坚强合法占有涉案房屋，而且潘吴旭、潘峰在微信聊天中否认王坚强取得涉案房屋的所有权，故本院不予认定王坚强在本院查封之前已合法占有涉案房屋。另外，由于双方就王坚强尚欠潘吴旭的欠款本息数额未达成一致意见，故王坚强的异议主张亦不符合上述法律规定第三种关于房屋价款支付并用于执行的情形。根据王坚强与潘吴旭及家属的微信聊天内容可知，潘吴旭是由于王坚强未全额支付涉案房屋的购房款和拖欠多年的利息，故此拒绝协助办理涉案房屋的过户手续，可认定王坚强具有未履行买受人支付价款的过错。而且没证据显示王坚强从1993年购买涉案房屋至本院查封涉案房屋之前，曾要求潘吴旭协助办理涉案房屋的过户手续，或通过法律途径保护自己作为买受人请求过户的权利，致使涉案屋至今未办理过户登记，本院认为王坚强作为买受人自身具有过错及原因，故依照上述法律规定，本院对其请求不予支持。最后，王坚强在本案执行异议中请求确认涉案房屋归其所有，该请求不属于民事诉讼法规定的执行异议审查范围，故本院在本案不予审查。王坚强应另循途径解决。 综上所述，本院认为王坚强与潘吴旭之间就涉案房屋买卖的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当支持异议请求的情形，故王坚强的异议理由不能成立，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人王坚强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  梁冰冰 二〇一九年十二月四日 书 记 员  卢沛娴