广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1385号 上诉人（原审被告）:陈贤信，男，1981年10月02日出生，汉族，户籍地:浙江省平阳县,现住来宾市兴宾区。 上诉人（原审被告）:徐国有，男，1975年04月15日出生，汉族，户籍地:浙江省青田县，现住来宾市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：蓝富誉，来宾市城北法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：来宾市众讯达科技有限公司，住所地:来宾市中南路159号。 法定代表人：孙红军，总经理。 委托诉讼代理人：李江洁，该公司股东。 上诉人陈贤信、徐国有因与被上诉人来宾市众讯达科技有限公司（以下简称众讯达公司）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈贤信、徐国有上诉请求：1.请求依法撤销来宾市兴宾区人民法院（2019)桂1302民初1286号民事判决，驳回众讯达公司的诉讼请求；2.确认陈贤信、徐国有与众讯达公司于2015年8月8日双方签订的《承包招商协议书》无效；3.本案一、二审诉讼费由众讯达公司负担。事实和理由：一、一审法院认定陈贤信、徐国有存在违约是错误的，事实是众讯达公司违约在先。陈贤信、徐国有依约将商场的商铺转租他人经营，并于2017年10月1日正式营业，直到转租的商户陆陆续续撤离商场不经营。原因是众讯达公司将商铺的经营权收回，导致陈贤信、徐国有无法继续经营商铺。根据2015年8月1日陈贤信、徐国有与众讯达公司签订的《承包招商协议书》第三条7项明确约定：“房屋交付使用后，甲方（众讯达公司）必须协助乙方（陈贤信、徐国有）履行《建设及租赁合同》，如有争议，双方共同协商解决或提起诉讼解决”，众讯达公司的行为实际上己构成违约。二、众讯达公司主张的租金、违约金是否有事实和依据，本案众讯达公司违约在先，违约日期是2018年2月，一审法院以众讯达公司于2018年8月25日解除合同收回商场作为违约时间点是错误的。众讯达公司以该时间作为违约日期要求陈贤信、徐国有支付租金、违约金是没有事实和依据。一审法院在没有查清案件事实的基础上就直接采纳众讯达公司的意见，而没有采纳陈贤信、徐国有提供的证人证言是错误的。导致陈贤信、徐国有多负担半年的租金，请求二审法院应予改判。三、根据双方在《承包招商协议书》中的约定及《中华人民共和国建筑法》的有关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。众讯达公司违反合同约定，擅自拆除消防设备，导致消防验收不合格，陈贤信、徐国有被责令停业整顿，造成一定的经济损失，众讯达公司应当承担过错责任，赔偿陈贤信、徐国有因此造成的经济损失，并据此认定双方签订的《承包招商协议书》无效。四、本案与来宾市金宾放映有限责任公司有利害关系，一审法院没有依法追加来宾市金宾放映有限责任公司作为案件当事人参加诉讼，遗漏了当事人，审判程序违法。综上所述，一审法院认定的事实及适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，驳回众讯达公司的诉讼请求。 众讯达公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二、众讯达公司按合同约定交付商场给陈贤信、徐国有使用，陈贤信、徐国有应按使用的时间（2017年10月至2018年8月25日）及约定的80万元/年交纳租金；三、众讯达公司交付陈贤信、徐国有使用的商场，整体工程经消防验收合格，有消防验收合格证及房产证证实。陈贤信、徐国有主张众讯达公司擅自拆除消防设施，导致消防险收不合格，但没有证据证实，众讯达公司也没有必要拆除消防设施。陈贤信、徐国有在进行二次装修后消防没有通过验收合格，与众讯达公司无关。三、来宾市金宾放映有限责任公司同意众讯达公司与陈贤信、徐国有签订的《建设及租赁合同书》，并在该合同上盖章签字，来宾市金宾放映有限责任公司与本案无关。四、其他意见坚持一审的起诉意见，对一审法院判决无异议，同意维持一审法院判决。 众讯达公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令陈贤信、徐国有给付承包金488888元；2.请求依法判令陈贤信、徐国有给付违约金200000元；3.判令陈贤信、徐国有负担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年3月23日，来宾市金宾电影放映有限责任公司与众讯达公司签订《联合投资来宾市金宾电影放映有限责任公司（来宾市电影院综合楼）建设及租赁合同书》（以下称“建设及租赁合同书”），约定由众讯达公司投资建设来宾市金宾电影放映有限责任公司的来宾市电影院综合楼，待建成后，来宾市金宾电影放映有限责任公司将其所有的来宾市电影院综合楼地面第一层建筑面积约950平方米和第二层建筑面积约630平方米出租给众讯达公司使用，租期15年，众讯达公司的投资金抵交租金等相关事项。 2015年8月1日，众讯达公司（甲方）与陈贤信、徐国有（乙方）签订《承包招商协议书》，约定：一、承包招商的基本概况。按照《建设及租赁合同书》的约定，工程建设竣工后，甲方拥有来宾市电影院综合楼地面第一层面积（以来宾市城乡设计院设计图纸建筑面积结合改建部分的建筑面积之合为准）的租赁权，负一楼的附带条件的使用权（使用权限详内《建设及租赁合同书》第四条的约定。二、承接招商的报酬。1.甲方把拥有《建设及租赁合同书》中的地面第一层项下的权利和义务承包给乙方对外招商，甲方每年向乙方收取租金（详见附件)。2.乙方承包甲方拥有的场地，乙方同意按双方约定的时间及租金支付给甲方，如对外招租所得的租金不足支付甲方的，则由乙方补足给甲方。甲方同意对外出租取得租金扣除其应收取的租金外，尚有剩余部分由乙方缴税后其余全部归乙方所有。三、甲方的合同条件。1.承包给乙方招商的经营场所，只限于金融部门或日用百货、家用电器行业。超出招商经营项目报甲方同意后方可招商；2.房屋交付使用后，按本协议约定的租金和规定的时间足额收取，交款方式原则上是先交租金后使用，即按全年度交纳租金，每次必须提前一个月交清下一个年度租金；3.房屋交付使用后，乙方需对房屋进行整体装修和改造，装修期限为三个月（不计租金），需改动部分，必须征得产权方同意，并报请有关部门许可后方能实施，所需的费用均与甲方无关，有关扩建部份的费用由甲方支付；4.房屋交付使用后，甲方必须协助乙方履行《建设及租赁合同书》，如有争议，双方共同协商解决或提起诉讼解决。四、乙方的合同条件。1.负责与来宾市金宾电影放映有限责任公司协商，得到该公司的认可本协议，并在本协议书上签字盖章；2.所与其他商定招租的租赁合同由甲方代理与承租方签订合同，法律责任与甲方无关；3.按本协议约定的租金，均己含有租赁税金在内，除此之外乙方不再支付其它税费；4、本协议签定之日起三日内交纳100000元给甲方，作为履约定金，工程完工交付使用后，履约定金即转为违约保证金，合同期满后由甲方退还；5.在建的来宾市电影院综合楼封顶后三天内向甲方缴纳租金300000元，房屋竣工经验收合格后，三日内交付清第一年年租金。五、违约责任。1.各方应当善意履行本协议，如有违约，导致《建设及租赁合同书》和本协议无法履行，或者延期履行的，违约方赔偿守约可得利益损失；2.乙方未按本协议约定支付履约定金、预付租金及工程竣工后每年的租金，超过10日的，承担应付金额日2‰的违约金，超过30日的，甲方有权解除本协议，除定金不予退还外，还要赔偿500000元给甲方；3.因甲方原因造成违约的，甲方双倍退还履约定金外，协议继续履行等相关事项。 2015年8月8日，来宾市金宾电影放映有限责任公司在《建设及租赁合同书》上盖章签字，同意众讯达公司与陈贤信、徐国有双方签订的合同。 同日，众讯达公司与陈贤信、徐国有签订《补充合同书》，约定陈贤信、徐国有（乙方）所承包众讯达公司（甲方）提供的场所建筑面积加改建筑面积约950平方米进行招商，若总建筑面积低于950平方米，双方商定年租金按115万元收取，超过950平方的按实际建筑面积每月每平方100元计收。租期为十五年，全周期分为七个合同年。即前三年为每一个合同年，而后每两年设为下一个合同年（以此类推）等相关事项。 上述《承包招商协议书》、《补充合同书》签订后，陈贤信、徐国有向众讯达公司交付定金100000元。2016年8月8日，来宾市电影院综合楼封顶,陈贤信、徐国有向众讯达公司交纳了租金200000元，按《承包招商协议书》约定交纳的租金仍尚欠100000元至今未交纳。 2017年1月22日，来宾市电影院综合楼建设工程竣工规划验收合格。2017年1月27日，来宾市金宾电影放映有限责任公司将来宾市电影院综合楼第一、二层交付给众讯达公司，众讯达公司即将来宾市电影院综合楼第一层商场交付给陈贤信、徐国有经营使用。2017年3月14日，该综合楼经消防验收，验收结论为综合评定该工程消防验收合格。2017年3月18日，陈贤信、徐国有以市场不景气为由，向众讯达公司提出要求在实行《补充合同书》的前五年内所规定交纳租金的数额降至每年租金为75万元，期满后，根据市场情况，双方另行协商确定。2017年4月10日，众讯达公司向陈贤信、徐国有回复关于来宾市电影院综合楼二期一楼租金的回复函，同意在合同期内前5年至今降至80万元/年，其余年份仍按原始合同执行等相关事项。陈贤信、徐国有收到众讯达公司的回复函后，即对外进行租赁招商，将其承租的来宾市电影院综合楼第一层商场分别出租给韦龙、盘日卯、覃丽香等人。 2017年7月13日，该综合楼经来宾市住房和城乡建设委员会工程验收合格，并同意备案。2017年8月2日，来宾市金宾电影放映有限责任公司取得了来宾市电影院综合楼不动产权证书。 2017年10月1日，陈贤信、徐国有承租的来宾市电影院综合楼第一层商场开张营业。同年12月份，大部分商家陆陆续续撤离商场不经营。 2018年7月24日，众讯达公司向陈贤信、徐国有发出《催欠承包款函》，即“依据2015年8月8日双方签定的《承包招商协议》及2017年04月10日我公司《关于徐国有、陈贤信、电影院综合楼二期一楼租金的回复函》之规定，你们承包我司在来宾市中南路151号（电影公司综合楼二期一楼）的承包时间为2017年10月01日起。我公司在2018年07月24日前仅收到你们的款项有押金10万元，投资款20万元（现转为租金）。依据上述情况你们尚欠我公司2017年10月01日至2018年09月30日止的承包款60万元。请你们在2018年08月10日前到我司财务处交清所欠的承包款60万元,逾期不交造成的责任由你们承但。”，陈贤信、徐国有收到众讯达公司《催欠承包款函》后仍未支付尚欠的租金。2018年8月19日，因陈贤信、徐国有未支付尚欠众讯达公司的租金，众讯达公司向陈贤信、徐国有发出《解除通知》，该通知明确确定从2018年8月25日与陈贤信、徐国有于2015年8元8日签订的《承包招商协议书》，并要求陈贤信、徐国有尽快处理好场内的遗留问题，把场地按时交还给众讯达公司等相关事项。2018年8月20日，众讯达公司通知商场的各承租商户，宣布众讯达公司于2018年08月25日收回上述场地，希现仍在经营的商户在2018年8月25日前自行撤离,否则造成的损失与众讯达公司无关等相关事项。2018年9月份，商户覃丽香经营的小心机奶茶店最后撤离商场不经营。 另查明，韦龙与来宾市鑫沃贸易有限公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年6月14日立案后，于2018年9月11日作出（2018）桂1302民初2128号民事判决，该判决已发生法律效力。 本案的争议焦点为：1.众讯达公司的诉讼主体资格是否适格？2.本案当事人是谁违约？3.众讯达公司诉求的租金、违约金是否有事实和法律依据？ 一审法院认为，一、众讯达公司的诉讼主体资格是否适格？本案中，众讯达公司与来宾市金宾电影放映有限责任公司签订《建设及租赁合同书》，约定由众讯达公司投资建设来宾市金宾电影放映有限责任公司的来宾市电影院综合楼，待建成后，来宾市金宾电影放映有限责任公司将其所有的来宾市电影院综合楼地面第一层建筑面积约950平方米和第二层建筑面积约630平方米出租给众讯达公司使用，租期15年，投资金抵交租金，同时约定众讯达公司经来宾市金宾电影放映有限责任公司同意可转租他人等事项。涉案综合楼建成后，来宾市金宾电影放映有限责任公司交付给众讯达公司经营使用，众讯达公司即与陈贤信、徐国有签订《承包招商协议书》，该《承包招商协议书》取得来宾市金宾电影放映有限责任公司同意认可。为此，众讯达公司主体资格适格。另一方面，众讯达公司与陈贤信、徐国有签订的《承包招商协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、本案当事人是谁违约？本案众讯达公司与陈贤信、徐国有签订上述合同后，众讯达公司依约将租赁物（商场）交付给陈贤信、徐国有经营使用，陈贤信、徐国有亦依约将商场的商铺转租他人经营使用，并于2017年10月1日商场正式开张营业，后转租的商户于2017年12月份陆陆续续撤离商场不经营，直至2018年9月份，转租商户覃丽香最后撤离商场不经营。期间，众讯达公司向陈贤信、徐国有催促交纳租金，陈贤信、徐国有至今未依约交纳租金给众讯达公司。2018年8月19日，众讯达公司向陈贤信、徐国有发出《解除通知》，要求2018年8月25日解除《承包招商协议》。众讯达公司向陈贤信、徐国有发出《解除通知》后，已于2018年8月25日收回商场，双方的租赁合同关系事实已经解除，不存在租赁合同关系。综上，陈贤信、徐国有未依约交纳租金给众讯达公司，其已构成违约，依约应当承担违约责任。另韦龙与来宾市鑫沃贸易有限公司租赁合同纠纷一案是另外的一个租赁合同法律关系，与本案无关联。 三、众讯达公司诉求的租金、违约金是否有事实和法律依据？（1）本案陈贤信、徐国有承租众讯达公司租赁的商场，陈贤信、徐国有承租的商场于2017年10月1日正式开张营业，由于经营不善，众讯达公司于2018年8月25日解除合同收回商场，根据双方签订的《承包招商协议书》、《补充合同书》及众讯达公司于2017年4月10日向陈贤信、徐国有回复“关于调来宾市电影院综合楼二期一楼租金的回复函”的约定，按年租金80万元计算，期间的租金为721095.89元，减去陈贤信、徐国有原交纳的履约定金100000元、租金200000元，陈贤信、徐国有实际尚欠众讯达公司租金421095.89元。为此，对众讯达公司提出主张陈贤信、徐国有支付租金421095.89元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予以支持。（2）本案陈贤信、徐国有未依约交纳租金给众讯达公司，其已构成违约，根据《承包招商协议书》第五条第2项关于“乙方未按本协议约定支付履约定金、预付租金及工程竣工后每年的租金，超过10日的，承担应付金额日2‰的违约金，超过30日的，甲方有权解除本协议，除定金不予退还外，还要赔偿500000元给甲方”的约定，应当承担违约责任。为此，对众讯达公司提出主张陈贤信、徐国有偿付违约金200000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予以支持。综上对陈贤信、徐国有提出的抗辩理由，于法无据，不能成立，应不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、陈贤信、徐国有限于本判决生效后十日内支付来宾市众讯达科技有限公司租金421095.89元；二、陈贤信、徐国有限于本判决生效后十日内偿付来宾市众讯达科技有限公司违约金200000元；三、驳回来宾市众讯达科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10689元，由来宾市众讯达科技有限公司负担1052元（已交），陈贤信、徐国有负担9637元（于本判决生效后七日内交纳） 本院二审期间，上诉人陈贤信、徐国有向本院提交下列证据：来宾市兴宾公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》1份、来宾市兴宾区人民法院民事判决书8份、来宾市中级人民法院民事判决书8份。被上诉人众讯达公司没有向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2017年9月26日来宾市兴宾公安消防大队向来宾市鑫沃贸易有限公司发出《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：“根据你单位的申请，我大队派员对你单位位于来宾市中南路159号来宾电影院综合楼一楼好食街美食室内装修工程经随机抽样，被确定为检查对象。依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014），经资料审查及现场检查测试，综合评定该工程不合格”，来宾市鑫沃贸易有限公司法定代表人为陈贤信。 本院认为，一、关于本案租赁合同的效力问题。众讯达公司与陈贤信、徐国有签订《承包招商协议书》及《补充合同书》，众讯达公司将其拥有来宾市电影院综合楼地面第一层面积项下的权利和义务承包给陈贤信、徐国有对外招商，众讯达公司每年向陈贤信、徐国有收取租金。合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。 陈贤信、徐国有上诉提出众讯达公司提供的租赁物（商场）消防验收不合格，要求法院确认2015年8月8日签订的《承包招商协议书》无效，并由众讯达公司赔偿由此造成的经济损失。本院认为，根据查明的事实，该商场综合楼于2017年3月14日经消防验收合格，2017年7月13日经来宾市住房和城乡建设委员会工程竣工验收合格，并同意备案，2017年8月2日来宾市金宾电影放映有限责任公司取得该综合楼不动产权证书。据此，众讯达公司提供的租赁物（商场）经消防验收是合格的。根据二审查明的事实，陈贤信、徐国有在接收租赁物（商场）后，用于经营美食，并对美食室进行室内装修，该二次装修工程经来宾市兴宾公安消防大队检查评定为不合格，属室内装修经消防检查不合格，并非综合楼整体工程消防验收不合格。陈贤信、徐国有没有证据证实室内装修消防检查不合格是众讯达公司的原因造成。因此，陈贤信、徐国有该上诉主张证据和理由不充分，本院不予采信。 二、关于尚欠租金问题。合同签订后，众讯达公司依约向陈贤信、徐国有交付租赁物（商场）。2017年10月1日，陈贤信、徐国有将承租的来宾市电影院综合楼第一层商场开张营业，租金即从2017年10月1日起算。陈贤信、徐国有将商场的商铺转租他人经营使用后，至今未按合同约定支付租金，众讯达公司在多次催收无果的情况下，于2018年8月19日向陈贤信、徐国有发出《解除通知》，要求2018年8月25日解除《承包招商协议》。2018年8月25日众讯达公司收回商场，双方的租赁合同关系事实已经解除。众讯达公司据此要求陈贤信、徐国有付清使用商场期间的租金（2017年10月1日至2018年8月25日），证据和理由充分，应予支持。一审法院判决陈贤信、徐国有支付众讯达公司租金421095.89元正确，本院予以维持。陈贤信、徐国有上诉仅同意支付2017年10月至2018年2月的租金的理由不能成立，本院不予采信。 三、关于违约责任问题。陈贤信、徐国有未依约交纳租金给众讯达公司，该行为已构成违约，根据双方签订的《承包招商协议书》第五条第2项“乙方未按本协议约定支付履约定金、预付租金及工程竣工后每年的租金，超过10日的，承担应付金额日2‰的违约金，超过30日的，甲方有权解除本协议，除定金不予退还外，还要赔偿500000元给甲方”的约定，陈贤信、徐国有应当承担违约责任，向众讯达公司支付违约金。为此，众讯达公司起诉要求陈贤信、徐国有偿付违约金200000元的诉讼请求，证据和理由充分。一审法院据此判决陈贤信、徐国有向众讯达公司支付违约金200000元正确，本院予以维持。陈贤信、徐国有上诉提出众讯达公司提供的租赁物（商场）消防验收不合格，要求法院确认《承包招商协议书》无效，并由众讯达公司对此承担违约责任，不应支付违约金，根据前述，陈贤信、徐国有上述主张理由不成立，本院不予采信。 四、关于本案是否遗漏当事人问题。本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，本案的适格主体为签订租赁合同的双方当事人，即众讯达公司与陈贤信、徐国有，来宾市金宾电影放映有限责任公司并非本案合同当事人，与本案亦无直接利害关系，故陈贤信、徐国有请求追加来宾市金宾电影放映有限责任公司参加本案诉讼，理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，陈贤信、徐国有的上诉请求，证据和理由不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10010元，由上诉人陈贤信、徐国有负担。 本判决为终审判决。 审判长 邓媚审判员朱卢璐 审判员 黄   月   秀 二〇一九年十二月十九日 书记员 谭   康   朗 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；