吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民再327号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王延君，男，1980年3月20日出生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：陈井秋。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵春旭，男，1979年11月5日出生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：李俊峰。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司。住所：吉林省大安市。 法定代表人：朱少华。 再审申请人王延君因与被申请人赵春旭、黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司（以下简称开发分公司）排除妨害纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终1137号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月4日作出（2019）吉民申2544号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王延君申请再审称，一、二审判决认定事实及适用法律错误，对于本案争议的房屋，王延君的买卖合同在先并实际占有使用几年，应当受到物权法的保护。再审请求：1.撤销一、二审判决，将本案依法改判或发回重审；2.确认诉争房屋归王延君所有。 赵春旭一审诉请，判令王延君停止侵害立即从鸿祥小区104号门市搬出，将房屋返还赵春旭。一审法院认定事实：2012年11月13日，王延君与开发分公司订立了协议，约定开发分公司将其开发建设的大安市鸿祥花园小区9栋1层104号即本案中争议的房屋，以价格1,175,940.00元卖给王延君，王延君于当日付清了价款。此节有王延君与开发分公司的商品楼购楼协议书和开发分公司开具的价款收据为凭，开发分公司亦予以承认，可以认定。2013年1月27日，赵春旭与秦伟二人，同开发分公司的工作人员黄静签订协议书，约定赵春旭与秦伟出资45万元，黄静将本案争议的房屋及另套房屋抵押给赵春旭与秦伟，抵押期到同年3月27日止。此节有王延君举出的黄静与赵春旭及秦伟签订的协议书复印件为凭，赵春旭与开发公司亦承认此协议书的真实性，可以认定这事实。同日，开发分公司又与赵春旭约定：开发分公司将本案争议的房屋以价款1,045,240.00元卖给赵春旭，赵春旭于即日向开发分公司付清了价款。2014年11月18日，赵春旭与开发分公司办理了登记到赵春旭名下的此房所有权证。此节有赵春旭与开发分公司签订的商品楼购楼协议书、开发分公司收赵春旭房屋价款的收据和房屋所有权证等证据证实，应予认定。至于王延君与开发分公司称赵春旭将现金45万元借给开发分公司，后因开发分公司无力在约定期限内赔付而加倍偿还，并以房抵债一事，因赵春旭称其交给开发分公司的45万元并非借款，而是购房的首期付款，而抵押协议书中对此45万元是赵春旭借给开发分公司的，还是购房的首付款并无记载；开发分公司称其向赵春旭借款45万元、因未能及时偿付而加倍偿还并以房相抵，又与赵春旭交付房款的票据上反映出的1,045，240.00元的金额相符。因此，一审法院不能认定是赵春旭出借给开发分公司45万元债款，而最终由开发分公司以本案争议的房屋向赵春旭抵债这一事实。一审法院认为，王延君与开发分公司订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违背法律规定，合法有效。此后赵春旭与开发分公司订立的房屋买卖合同，虽然是开发分公司在“一房二卖”的情况下与赵春旭签订的，但现有证据不能证明赵春旭在订立合同时已得知“一房二卖”，即不能确定赵春旭属恶意购买，也无充分证据证明赵春旭对此房是以其他非法手段签订买卖合同的，故该合同亦依法有效。虽然以上两份合同均依法有效，但是依合同确立的是买卖双方之间的债权债务关系，只有依法将买卖的房屋的所有权登记到买房人名下时，买房人的债权才能转化为物权。故本案赵春旭对本案争议的房屋已享有物权；而王延君对此房尚不享有物权，只可依据相关证据向违约的开发分公司索要房屋价款并追究违约责任。因物权依法是有排他性，故王延君不具有本案争议的房屋的所有权，而对此房的占有、使用，是对赵春旭合法财产的侵占和对其所有权的妨害，赵春旭要求被告排除妨害、搬出此房，应予支持。一审判决：王延君于本判决生效之日起十五日内，从大安市鸿祥花园小区9栋1层104号营业用房，即房产登记为大安市惠阳街2-19-307104（1-2层）的房屋之中迁出。 王延君不服一审判决，向吉林省白城市中级人民法院上诉称：1.依法撤销（2016）吉0882民初126号民事判决，重新审理，驳回赵春旭的诉讼请求，确认大安市慧阳街2-19-307-104（1-2）层房屋归王延君所有；2.上诉费用由赵春旭承担。二审法院认定事实如下：2012年11月13日，王延君与开发分公司签订了商品楼购楼协议，王延君以价格1,175,940.00元从开发分公司处购买了本案争议房屋，王延君于当日付清了价款，购买涉案房屋后，王延君占有、使用至今。2013年1月27日，黄静代表公司向赵春旭、秦伟借款45万元，赵春旭与秦伟二人同开发分公司的工作人员黄静签订协议书，协议书约定赵春旭与秦伟出资45万元，黄静将本案争议的房屋及另套房屋抵押给赵春旭与秦伟，抵押期到同年3月27日止。同日，开发分公司又与赵春旭签订了商品楼购楼协议，开发分公司将本案争议的房屋以价款1,045,240.00元卖给赵春旭，赵春旭分三次付清了购房款。2014年11月18日，赵春旭与开发分公司办理了登记到赵春旭名下的涉案房屋所有权证。原审法院认定不存在原告出借给开发分公司45万元的事实，属认定事实不清。二审法院认为，王延君与开发分公司于2012年11月13日签订的《商品楼购楼协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效。关于赵春旭的借款行为及其与开发分公司于2013年1月27日签订《商品楼购楼协议》并将借款转为房款的效力问题。王延君、开发分公司上诉主张赵春旭与开发分公司签订房屋买卖协议、出具收据的目的就是为民间借贷提供担保，签订房屋买卖协议的双方系借款关系，并非房屋买卖关系。赵春旭称，其与秦伟、黄静签订协议书后，赵春旭提出到公证处对该协议书进行公证，但双方并未履行，为防止45万元借款清偿困难，故其与开发分公司于同日又签订了《商品楼购楼协议》，将45万元借款转为部分购房款。综合分析全案证据可以认定，虽赵春旭与开发分公司之间存在借贷关系在先，但经双方协商一致，建立了商品房买卖合同关系，赵春旭又三次向开发分公司交付剩余房款。开发分公司为赵春旭出具了购房收据并协助赵春旭办理房屋产权登记手续。另，赵春旭购买本案争议房屋的总价款为1,045,210.00元，其向开发分公司出借的45万元明显低于房屋总价款，以价值1,045,210.00元的房屋作为借款45万元的担保并不符合正常交易习惯。因此，赵春旭与开发分公司签订的《商品楼购楼协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。故王延君、开发分公司的此点上诉主张没有事实和法律依据，二审法院依法不予支持。本案中，赵春旭已经办理了产权过户登记手续，王延君与开发分公司之间依据《商品楼购楼协议》仅确立了债权债务关系，而现有证据无法证实赵春旭具有侵害王延君债权的恶意，亦无证据证明赵春旭与出卖人开发分公司存在恶意串通的行为。因此，一审法院支持赵春旭要求王延君排除妨害、搬出争议房屋的诉讼请求，并无不当。二审判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。 本院再审认为，本案系排除妨害纠纷，故审查的重点为赵春旭是否享有主张王延君迁出涉案房屋的相应民事权利。（一）一、二审已查明，赵春旭同开发分公司于2013年1月27日签订了商品房购楼协议，开发分公司同日向赵春旭出具了1045240元收据，同日赵春旭、秦伟同开发公司工作人员黄静又签订了协议书“约定黄静以鸿祥小区9栋1层104面积为261.32平方米、11栋1-102面积为130.84平方米，总楼款为人民币：壹佰伍拾陆万肆仟捌佰元整，抵押给乙方（乙方出资人民币肆拾伍万元整，抵押期为2013年1月27日到2013年3月27日，在抵押期限内甲乙双方不得到有关部门办理房照。如在抵押期内乙方到有关部门代理手续，乙方付总楼款的双倍赔偿给甲方，超出抵押期限外，乙方可自行办照，不找差价。）”故本案双方真实的意思表示是以案涉房屋为民间借贷行为作抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”再审审查中，赵春旭表示“我去过房屋几次，但是没进过屋里”，对于购买涉案房屋的购房款的交纳过程与其出示的案涉房款的收据有矛盾，纵观整个房屋的购买过程也不符合一般交易习惯。故赵春旭的物权获得缺乏真实性及合法性。（二）《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若凡问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后有买受人承担。”占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。王延君一审出示了商品房买卖合同、购房款收据，开发分公司对证据予以认可。足以证明开发分公司和王延君完成了诉争房屋的转移占有手续，视为开发分公司将房屋交付给了王延君，王延君对诉争房屋的占有行为就在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。王延君就诉争房屋支付全部购房款，已经取得开发分公司交付房屋并占有使用的事实，故法律应当保护此种事实状态。综上，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终1137号民事判决和吉林省大安市人民法院（2016）吉0882民初126号民事判决； 二、驳回赵春旭的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费200元，合计300元，由赵春旭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阎道清 审 判 员 杨毅鹏 审 判 员 寇承魁 二〇一九年十二月十三日 法官助理 孙永明 书 记 员 张梦泽