安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2747号原告（反诉被告）：刘存存，女，1991年4月2日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：梅迪，安徽梅志宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告刘存存与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年11月25日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年11月29日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)刘存存及委托诉讼代理人梅迪、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎、毛家云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘存存向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告刘存存逾期交房违约金12526元（669121元×156天×万分之1.2）；2、判决被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月1日，刘存存与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际11幢2单元1306室商品房，双方就相关事宜做了明确具体的约定。合同第八条约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给刘存存使用。第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，刘存存按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为156天，后刘存存多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。刘存存特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于，上述两原因引起的工期延长天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，刘存存计算的逾期违约天数请法院依法确定。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘存存向珠光公司支付逾期付款违约金7899.6元（290000元×227天×万分之1.2）；2、判令反诉案件诉讼费用由刘存存承担。事实与理由：2017年12月10日，刘存存与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘存存购买珠光公司开发的珠光国际小区11幢2单元1306室，建筑面积126.56平方米，总价669121元，合同第六条付款方式及期限约定：刘存存于2017年10月1日前付清首付款371121元，剩余房款298000元于2017年11月1日前办理公积金贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，刘存存虽然按照约定支付了首付款；但未按照合同约定在2017年11月1日前办理银行按揭贷款，因刘存存未延期办理银行按揭贷款，导致珠光公司直至2018年7月18日才收到贷款银行转账支付的290000元购房尾款。刘存存未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超付90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘存存应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2017年11月1日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。购房款到账时间应为2017年12月1日。现购房款实际到账时间为2018年7月18日，逾期227天，按照日万分之一点二计算，应为7899.6元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告刘存存辩称：1、根据合同补充协议约定，2017年11月23日前办理银行按揭贷款；2、刘存存已按照合同约定于2017年11月23日前去公积金管理中心办理按揭，并提交了相关的材料，由于珠光公司房屋建设进度问题，导致贷款合同延期签订，与刘存存无关，相关的工作人员予以了确认；并且贷款合同是三方协议，珠光公司为抵押人；通过公积金贷款合同的签订日期看，放款时间比较快，可见刘存存不存在贷款信用问题。在本诉中，刘存存为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、刘存存身份证复印件，证明：刘存存的主体资格；2、珠光公司工商信息查询，证明：珠光公司的主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明：双方于2017年10月1日签订了《商品房买卖合同》，就案涉房屋买卖的相关事宜作出了明确的约定；4、安徽增值税普通发票一张，证明：刘存存已经支付了全部购房款；5、珠光国际交房通知书，证明：珠光公司通知刘存存于2019年10月5日办理交房手续；6、公积金借款合同一份、表格一份及发票一张，证明：刘存存在珠光公司交房之前已经将全部房款缴清；7、《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》，证明：珠光公司与宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部、中国建设银行郎溪支行签订了协议，确定期房封顶方可发放贷款；珠光公司承诺不因公积金贷款推迟到位而视购房户违约。珠光公司对刘存存在本诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4、5无异议，证据6真实性没有异议，但双方买卖合同约定是2017年11月1日前办理公积金贷款，刘存存直到2018年5月7日才签订了公积金贷款合同，刘存存办理贷款合同的期限违反了双方合同的约定，存在违约行为；证据7，真实性无异议，但条款中并未约定期房封顶时才发放贷款，只有在轮候时才约定不因贷款资金推迟而视为违约，不能达到其证明目的。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定由买受人承担办理按揭贷款义务及逾期付款违约责任；3、收据三张，证明：珠光公司收到了刘存存支付的购房款；4、中国建设银行单位客户专用回单一份，证明：珠光公司于2018年7月18日收到了银行划拨的购房尾款290000元。刘存存对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：证据1、3没有异议，证据2同答辩意见，合同约定的是办理贷款，没有约定何时到账，是什么方式，刘存存已经在约定时间内办理了贷款，没有违约；证据4，银行贷款到账是2018年7月11日。在反诉中，刘存存未向本院提交证据。本院对刘存存及珠光公司所提交的证据审核认定如下：刘存存所举证据1、2、3、4、5、6、7及珠光公司所举证据1、2、3、4，双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。刘存存（买受人）于2017年10月1日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区11幢2单元1306号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为126.56㎡。该商品房总价为669121元。合同第六条约定，买受人于2017年10月1日前付清首付款371121元，剩余房款298000元于2017年11月1日前办理公积金贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议约定，将合同第六条付款方式更改为：买受人于2017年10月1日前付清首付款371121元，2017年10月23日补加首付款8000元，剩余房款290000元于2017年11月23日办理公积金贷款。刘存存于2017年9月24日支付定金10000元；于2017年10月1日支付361121元，于2017年10月23日支付8000元。2018年5月7日，刘存存与中国建设银行郎溪支行签订《住房公积金借款合同》，合同约定“本贷款为委托贷款。应宣城市住房公积金管理中心委托，贷款人向借款人发放该项委托贷款”。第一条，贷款人根据《住房公积金委托贷款通知书》中所批准的贷款额度，向借款人发放个人住房公积金贷款，金额为290000元。贷款期限为2018年5月10日-2038年5月10日。贷款人在委托人划款到账后三个工作日内，将贷款资金按规定划入售房人在贷款银行开立账户内。合同约定珠光公司为案涉贷款提供阶段性担保，期限自合同签订之日起，至借款人取得不动产登记证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。刘存存、珠光公司分别在合同借款人、保证人处签字、盖章。2018年7月11日，宣城住房公积金管理中心发放按揭贷款290000元，2018年7月18日，中国建设银行郎溪支行按照合同约定将贷款290000元直接支付到珠光公司账户。2019年10月1日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额669121元。2019年9月30日，珠光公司通知刘存存等购房户于2019年10月5日交房。另查：珠光公司（丙方）与宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部（甲方）、中国建设银行郎溪支行（乙方）签订了《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》，协议约定甲方对符合条件的贷款申请，准予发放贷款的，及时告知申请人到委托银行办理有关手续。如甲方因贷款资金不足，应按照公开、公平、公正的原则轮候发放贷款；丙方承诺在甲方采取轮候时，不因贷款资金推迟到位而视购房户违约。本院认为，刘存存与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。刘存存依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付刘存存使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。现原告刘存存主张逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计156天，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。依照双方合同第九条约定，珠光公司应当支付的违约金数额为12526元（669121元×156天×万分之1.2）。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，刘存存应当于2017年11月23日前申请办理公积金贷款，本院审查认为，办理商品房公积金贷款不仅需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料，还需要开发商与住房公积金管理部门、住房公积金管理部门委托的银行提前签订协议，且住房公积金贷款的审批还需要根据工程进度、公积金贷款额度进行轮候发放，另外，贷款合同不仅需要购房户签字，还需要开发商提供阶段性担保并盖章。现贷款合同虽于2018年5月7日签订，晚于《商品房买卖合同》约定，但根据贷款合同显示，贷款银行系接受公积金管理部门委托发放贷款，签订贷款合同日期显然并非刘存存向公积金管理部门申请日期。珠光公司主张刘存存违约，还应提供证据证明其开发进度完成了约定并提供了相关公积金管理部门所需资料，现其仅以刘存存公积金贷款到账日期逾期主张刘存存违约，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）刘存存逾期交付房屋违约金12526元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110元，减半收取55元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇一九年十二月六日书记员  丁墨君