山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2730号上诉人（原审被告）：赵玉芬，女，1961年5月26日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王振路，山东天平恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海卓一地产顾问有限公司，住所地山东省威海市火炬高技术产业开发区火炬路-196号410室。法定代表人：宋广杰，执行董事。委托诉讼代理人：邹燕娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原审第三人：沈藕叶，女，1949年5月1日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。上诉人赵玉芬因与被上诉人威海卓一地产顾问有限公司（以下简称“卓一地产”）及原审第三人沈藕叶房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉芬上诉请求：撤销一审判决中赵玉芬向卓一地产返还租金112329元、转让费13906元的判项。事实和理由：1.卓一地产与威海普信资产评估有限公司恶意串通，评估报告造假，一审未予处理；2.卓一地产系与赵玉芬签订租房合同，产生问题亦应与赵玉芬联系解决，卓一地产自行与陈秋萍达成协议腾房，说明租房合同已得到解决，未通知赵玉芬，由此产生的后果应由卓一地产自行承担，赵玉芬无义务返还租金；3.卓一地产与赵玉芬签订房屋转租合同时，将案涉房屋内的部分物品转让予卓一地产，该转让费系物品买卖款项，卓一地产亦已使用一年，一审判决赵玉芬退还该货款无法律依据。卓一地产辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卓一地产向一审法院起诉请求：1.卓一地产、赵玉芬签订的自2018年3月22日至2019年6月4日的部分房屋租赁合同无效；2.赵玉芬向卓一地产退还租金、转让费共计37333元、押金4000元；3.赵玉芬赔偿卓一地产装修损失40268元。一审法院认定事实：2017年4月5日，卓一地产与赵玉芬签订房屋租赁合同，出租方：白银来、代理人：赵玉芬，承租方：卓一地产、代理人：范侨。合同约定，卓一地产承租白银来位于高区新浪屿花园3-5号门市（以下简称“案涉房屋”），面积为118.12平方米、用途为办公，租赁期限为两年零两个月，自2017年4月5日至2019年6月4日；卓一地产支付白银来年租金6万元，支付4000元押金；因卓一地产承担所有的装修费用，即租赁期满，卓一地产有权优先转让该房屋的租赁权；合同有效期内白银来不能租给卓一地产，应承担所有装修费及退还剩余房租；年租金6万元整，第一次支付14个月房租，第二次支付12个月房租，每年度房屋租金按合同时间提前一个月一次性交纳给白银来；在租赁期内，白银来应保证出租房屋的使用安全；租赁期内，卓一地产有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和卓一地产继续有效。合同签订后，卓一地产向赵玉芬支付了房屋租金7万元（14个月）、转让费25000元、押金4000元，赵玉芬向卓一地产交付了房屋，卓一地产进行了装修并使用。2018年3月1日，案外人陈秋萍向卓一地产发出“关于新浪屿3-5号商铺租赁合同到期的通知”，主要内容为卓一地产租赁使用的案涉房屋，与原房主签订的租赁合同期限为2013年3月22日至2018年3月21日；该商铺已由原房主出售给陈秋萍；该房屋到期后将收回自用，请卓一地产提前做好安排，到期准时搬迁，交回房屋。2019年3月22日，卓一地产搬离案涉房屋。案涉房屋的原房主为白银来，2013年5月28日因病去世，房屋系白银来与沈藕叶的共同财产。2017年11月28日，经山东省威海市威海卫公证处公证，房屋归沈藕叶一人继承，并办理产权变更手续。2017年12月8日，沈藕叶与陈秋萍订立买卖合同，将房屋卖与陈秋萍，陈秋萍取得了案涉房屋的所有权。2013年3月22日，赵玉芬与白银来的代理人就案涉房屋签订了一份房屋租赁合同，约定赵玉芬租赁案涉房屋的租赁期间为2013年3月22日至2018年3月21日，房屋的年租金为41000元；白银来在赵玉芬租赁期间，不能擅自将房屋出租，且在赵玉芬租赁期限内，房价不得擅自上涨；在租赁期间，赵玉芬有权支配房屋的使用权，并可将未使用部分租赁给第三者使用。合同签订后，双方履行了合同。2017年4月5日，赵玉芬将案涉房屋出租给卓一地产。2017年4月21日，赵玉芬向沈藕叶交纳房租41000元。一审庭审中，赵玉芬主张将房屋出租给卓一地产，是经过沈藕叶的授权，为此提交委托书传真件及白银来、沈藕叶传真件的复印件各一份，并称在签订合同时，卓一地产也留存了该复印件。卓一地产质证后认为，在签订合同时，白银来早已去世，不可能向赵玉芬出具委托书，委托书不真实，赵玉芬系无权代理。一审法院为查明事实，追加沈藕叶为本案第三人参加诉讼，沈藕叶否认给赵玉芬出具委托书，并认为其与赵玉芬之间只存在租赁关系。赵玉芬称，委托书传真件是沈藕叶儿媳发送的，时间为2017年4月6日，发送号码不清楚。根据上述情况，一审法院给予赵玉芬七日的时间就委托书的真实性，确系沈藕叶或其亲属发送的，进一步补充证据，但赵玉芬未能提交证据。卓一地产就其装修损失40268元的诉讼请求，向一审提交了威海普信资产评估有限公司出具的资产评估报告。赵玉芬对该评估报告不予认可，认为卓一地产装修购买材料时都有发票，不需要评估，房屋是赵玉芬转让给卓一地产不是毛坯房，不需要重新装修，该报告是虚假报告。卓一地产认为，双方合同约定赵玉芬认可卓一地产承担案涉房屋装修费用，不存在赵玉芬所称不需要装修的情况，卓一地产委托威海印象装饰工程公司装修，有装修清单。赵玉芬对装修清单的真实性不予认可。对于卓一地产要求退还转让费25000元的诉讼请求。赵玉芬认为转让费是指电脑等设备的转让，东西都买了，现在要求退回，没有道理。卓一地产认为，转让费不是赵玉芬所述设备款，租赁合同并未约定赵玉芬提供设备一事。转让费是赵玉芬向卓一地产收取的保证卓一地产租期内能正常使用的费用，实际上就是赵玉芬转租额外收取的好处费。双方对于转让费的主张，均未提交相应的证据。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。赵玉芬提交委托书传真件中的委托人也是房屋所有权人白银来在2013年就已经去世，另一委托人沈藕叶亦否认委托赵玉芬出租案涉房屋，且该委托书的出具时间与合同订立时间、委托内容与白银来与赵玉芬2013年3月订立合同的内容均存在矛盾之处，一审法院要求赵玉芬就该委托书的真实性进一步补充证据，但赵玉芬未能提交，故对该委托书的真实性不予确认。另外，如果卓一地产、赵玉芬之间的房屋租赁合同是房屋所有权人委托赵玉芬与卓一地产签订的，那么赵玉芬在收取卓一地产租金、转让费、押金后，应将上述款项交给房屋所有权人，但赵玉芬仅转给沈藕叶41000元，这也与赵玉芬的主张矛盾。故卓一地产、赵玉芬之间的房屋租赁合同，是在赵玉芬没有代理权的情况下签订的，对案涉房屋的所有权人不发生效力，由赵玉芬承担责任。赵玉芬与沈藕叶因案涉房屋如存在纠纷，双方可另行处理。关于卓一地产的诉讼请求，1.赵玉芬将案涉房屋转租给卓一地产未经房屋所有权人（出租人）同意，故卓一地产以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，要求确认案涉房屋租赁合同超过赵玉芬剩余租赁期限部分无效，于法无据，不予支持；2.案涉房屋的原所有权人白银来将案涉房屋出租给赵玉芬，租赁期限为2013年3月22日至2018年3月21日，白银来去世后，沈藕叶继承取得案涉房屋所有权，后将该房屋卖与陈秋萍，陈秋萍取得案涉房屋所有权后，通知卓一地产在2018年3月21日前搬离，卓一地产搬离并无不当。卓一地产要求赵玉芬按合同约定的租金标准退还2018年3月22日-2018年6月4日的租金，理由正当，予以支持，经计算赵玉芬应退还的租金额为12329元（60000元÷365天×75天），同时赵玉芬还应将所收押金4000元退还卓一地产；3.一审庭审中，双方对转让费的内容各执一词，均未能提交证据。在此情况下，一审法院根据公平原则，确定赵玉芬应退还转让费的数额为13906元（25000元÷791天×440天）；4.卓一地产提交的装修损失为40268元的鉴定报告，系卓一地产单方面委托，赵玉芬不予认可，卓一地产又未能提供充分的证据证实装修损失的具体数额，因案涉房屋已经重新装修，卓一地产装修的具体情况已无法查证，故对卓一地产的该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、驳回威海卓一地产顾问有限公司要求确认其与赵玉芬签订的自2018年3月22日至2019年6月4日的部分房屋租赁合同无效的诉讼请求；二、赵玉芬于判决生效后十日内向威海卓一地产顾问有限公司退还租金12329元、押金4000元；三、赵玉芬于判决生效后十日内向威海卓一地产顾问有限公司退还转让费13906元；四、驳回威海卓一地产顾问有限公司要求赵玉芬赔偿装修损失40268元的诉讼请求。如果赵玉芬未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，威海卓一地产顾问有限公司负担843元、赵玉芬负担347元。本院二审期间，双方当事人围绕其上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行了质证。卓一地产提交沈藕叶2017年12月1日向赵玉芬发送的短信打印件一份（未能提供原始载体），拟证实沈藕叶通知赵玉芬向外出售案涉房屋，要求赵玉芬在规定期限内行使优先购买权。经质证，赵玉芬对证据的真实性有异议，主张从未收到上述短信。本院对上述证据认定如下，该证据系打印件，无法核实其真实性，故对该证据本院不予认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、赵玉芬应否返还卓一地产房屋租金12329元；二、赵玉芬应否退还卓一地产转让费13906元。关于争议焦点一，2013年3月22日，白银来将案涉房屋出租给赵玉芬，租赁期自2013年3月22日至2018年3月21日，约定租赁期间赵玉芬有权支配房屋的使用权，并可将未使用部分租赁给第三者使用。2017年4月5日，赵玉芬又将案涉房屋转租卓一地产，租赁期自2017年4月5日至2019年6月4日。赵玉芬虽主张该转租行为系经过沈藕叶授权，并提交了授权委托书的传真件，但无法确定该授权委托书的真实性，沈藕叶并未认可，赵玉芬亦无其他相应证据予以证明，故赵玉芬仅有权在租赁期内将案涉房屋对外转租，超出租赁期的部分系无权代理，该行为对沈藕叶不发生法律效力。卓一地产对案涉房屋的使用权系以白银来与赵玉芬签订的租赁合同为依据，因赵玉芬原始承租权到期，导致赵玉芬与卓一地产之间的转租合同无法继续履行，卓一地产并无过错，赵玉芬作为转租合同的签订主体应承担转租合同无法继续履行给卓一地产造成的损失。陈秋萍在依法取得案涉房屋所有权后，通知卓一地产于2018年3月21日前搬离，符合法律规定，卓一地产于2018年3月22日搬离并无不当。卓一地产要求赵玉芬按转租合同约定的租金标准退还2018年3月22日至2018年6月4日的租金，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，赵玉芬主张案涉转让费是指电脑等设备的转让款，卓一地产主张转让费系赵玉芬向卓一地产收取的转租好处费，双方对其主张均未提供证据，转租合同亦无约定赵玉芬提供设备一事，一审法院依据公平原则并结合出租房使用时间，来确认赵玉芬应退还的转让款数额，并无不当，本院予以支持。另，赵玉芬主张卓一地产与威海普信资产评估有限公司恶意串通，评估报告造假，因一审法院对评估报告确认的装修损失并未认定，对此本院不予审理，双方可另行处理。综上所述，赵玉芬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由赵玉芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月十七日法官助理张洁玉书记员安圆圆