广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3255号原告：刘水贤，女，1979年5月7日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆应礼，广东荣耀律师事务所律师。被告：姚逢尹，男，1972年9月8日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：陈仲应，男，1964年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县，第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：阳西县新城区农贸批发市场B幢1号房。法定代表人：陈国进，该公司总经理。原告刘水贤诉被告姚逢尹、第三人阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘水贤及其委托诉讼代理人邓永扬、骆应礼、被告姚逢尹的委托诉讼代理人陈仲应到庭参加诉讼，第三人富和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水贤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年5月16日签订的《土地转让协议》；2、被告返还购地款427440元及支付利息（按年利率6%计算，从2016年5月17日起计至付清款项时止，利息暂计至2019年8月16日为83350元）给原告；3、被告赔偿中介费损失5000元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月16日，经房地产中介申定生介绍，被告称其有座落在阳西县富和凤凰城698号土地一块可转让。同日，在中介的见证下，原告与被告签订《土地转让协议》，约定：“甲方姚逢尹有位于阳西县富和凤凰城698号地一块，规格为64平方米，现以人民币384000元转让给乙方刘水贤，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、付款方式：分两期：第一期付10000元定金，第二期定于2016年5月17日前交清374000元；二、该地一切过户费由甲方负责；三、该地从甲乙双方签订协议之日起生效，如乙方不买，定金作废，如甲方不卖，定金双倍赔偿给乙方。”协议签订后，原告在2016年5月16日支付10000元给被告作为购地定金，在2016年5月17日，原、被告及中介一起到阳西邮政银行，由原告从银行取出现金417440元作为购地款（因涉案土地面积为69.6平方米，所以被告要求原告多支付了43440元）交给被告存入同一银行，上述购地款共计427440元，同日中介协助将涉案地块收据更名为原告名下，原告向中介支付了中介费5000元。原告付清427440元购地款给被告后，被告一直无法将涉案土地交付给原告使用，后经了解，涉案土地已于2015年被第三人向银行贷款作了抵押，现已被法院查封。原、被告双方签订的《土地转让协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，在原告方支付购地款后，被告应依约履行交付土地给原告管理使用，但被告隐瞒土地被抵押的事实，致使原告至今无法取得土地使用权。由于被告无法将涉案土地交给原告使用，合同目的无法达到，被告应返还购地款给原告。经催收后，被告仍不返还购地款的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失，因此被告因支付购地款的利息给原告。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告姚逢尹辩称，答辩人将其向第三人购买的阳西县富和凤凰城698号屋地转让给原告之前，已明确告知其该屋地是答辩人从第三人购买，并提供了凤凰城地块整体图纸给原告，讲明答辩人向第三人购买该屋地时第三人只开具了收款收据给答辩人，未开具证实购地发票，如原告购买该屋地答辩人只负责协助原告一起到第三人处将购地收据改为原告名下，以后，购地正式发票何时开具给原告以及屋地何时规划好交付给原告使用都由第三人以及原告去处理，答辩人不再负责，也不再与答辩人有关。之后，原告也向中介和第三人了解了该土地情况，认为答辩人所说的符合事实，才决定向答辩人购买该屋地，为此，双方于2016年5月16日签订土地转让协议，约定转让屋地价格及付款方式。之后原告按协议约定支付了转让土地款给答辩人，答辩人也按约定于2016年5月17日在中介的陪同下与原告一起到第三人处办理了变更购地收购手续，由第三人将原来写给答辩人的购地收据收回，重新写一张收到原告购地款的收据（即原告提供的2008年5月16日的收款收据）给原告作为购地凭证，但重新写的收据购地价款并非写实际购地款，而是由第三人及原告协商确定一个价款填写（第三人称为了今后搞土地证少交费用，减少双方的费用负担，开票可以写低一些价格，所以开收据的低价比实际购地价低很多）。在答辩人向第三人购买该土地收据时，第三人都未曾讲过该土地已用于向银行贷款抵押，答辩人根本不清楚该土地是否抵押何时被第三人用于贷款抵押的情况，所以根本不存在答辩人向原告隐瞒土地被抵押的事实。因此，从2016年5月17日该转让屋地改为原告名下之日起，答辩人已履行完毕应负的合同义务，以后交付土地给原告使用的义务是由第三人向原告履行。第三人将已卖给他人的土地又用于向银行抵押贷款，导致第三人无法将土地交付给原告使用，属于第三人的故意违法行为，过错在于第三人，应由第三人承担责任，所以原告理应向第三人主张权利或者请求赔偿，而不是向答辩人。第三人富和公司不作陈述。本院经审理认定如下事实：2008年间，姚逢尹付款向富和公司购买富和凤凰城689号地,由富和公司开具收款收据一份交姚逢尹存执,后姚逢尹一直未办理该地块的国有土地使用权证。2016年5月16日,刘水贤向姚逢尹购买上述地块，双方签订《土地转让协议》一份，约定：“甲方姚逢尹有座落在阳西县富和凤凰城698号地一块，规格为64平方米，现以人民币384000元转让给乙方刘水贤，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、付款方式：分二期：第一期付10000元定金；第二期定于2016年5月17日前交清374000元。二、该地一切过户费由甲负责……”。签订协议后，原、被告重新约定案涉购地款为427440元，并由原告分别于2016年5月16日、2016年5月17日向被告交付10000元、417440元。其后，原、被告双方前往富和公司办理票据的更名手续，由富和公司开具《阳江市统一收款收据》第②联（付款单位记账联）交原告存执。该份收据载明缴款部门为刘水贤,金额为55680元，摘要一栏注明“购富和凤凰城698号地款规格8.7×8=69.6㎡，单价800元/㎡”，加盖了富和公司财会专用章。此后，无人向刘水贤交付案涉地块，姚逢尹或富和公司亦未协助刘水贤办理该地块的国有土地使用权证书，原告遂诉至本院。庭审中，原告主张购买案涉土地使用权时以现金方式支付中介费5000元，但未提供证据予以证实。另查明，案涉“富和凤凰城689号地”系富和公司对其名下开发建设土地的自编地号，在阳西县××垌河以东、××垌山路以南ＧＤＤ-01-07地块范围内。该地块属城镇住宅用地,使用权人为富和公司,面积为7205.03㎡，土地使用终止日期至2086年1月10日止,阳西县国土资源局于2016年1月20日向富和公司颁发该地国有建设用地使用权证书[证号：西府国用（2016）第043号]。本院在执行申请执行人阳西县第二建筑工程公司与被执行人富和公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年8月5日作出（2019）粤1721执866号之二执行裁定书，裁定：查封登记在被执行人阳西县富和房地产开发公司名下位于阳西县××垌河以东、××垌山路以南ＧＤＤ-01-06Ａ地块国有建设用地使用权[产权证号：西府国用（2016）042]及阳西县××垌河以东、××垌山路以南ＧＤＤ-01-07地块国有建设用地使用权[产权证号：西府国用（2016）043]，查封期限为三年。诉讼中,本院依法向原告释明:若涉案合同被认定为无效合同,是否需变更诉讼请求,原告表示如法院审查无效,请求法院按无效合同处理,起诉状中第二、第三、第四项诉讼请求不变。本院认为，本案主要的争议焦点是：一、案涉转让阳西县富和凤凰城689号地的合同效力应如何认定；二、被告应否返还土地转让款427440元及利息给原告；三、原告请求被告支付中介费损失5000元是否有理据，应否支持。关于焦点一。土地使用权转让人应为土地使用权人。根据法律规定，建设用地使用权转让的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同并应当向登记机构申请变更登记。姚逢尹在其向富和公司付款购地后，由富和公司出具收款收据为凭，并未变更权属登记。其后，姚逢尹沿用这一形式将案涉的富和凤凰城689号地转让给刘水贤，由富和公司重新出具更名票据给刘水贤。尽管姚逢尹此前已向富和公司付款购地，但其就案涉的富和凤凰城689号地一直未办理国有土地使用权证书，在将该土地使用权转让给刘水贤时尚未取得相应的物权，其转让行为违反法律的强制性规定。至本案庭审辩论终结时，姚逢尹仍未取得案涉土地的土地使用权证，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，姚逢尹与刘水贤关于转让富和凤凰城689号地块使用权的协议应属无效。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，一方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。故姚逢尹依据其与刘水贤的协议所收取的土地转让款427440元应当予以返还；基于利息具有本金法定孳息的性质，姚逢尹在取得转让款后必然获得利息收益，故其对该转让款衍生的利息也应一并予以返还。现原告请求被告返还转让款427440元并按年利率6%从付清购地款之日（2016年5月17日）起计算利息，合法有理，本院予以支持。关于焦点三。原告诉请被告支付中介费损失5000元，但未提供证据证实该损失实际发生，原告该项请求依据不足，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚逢尹应在本判决法律效力之日起十日内返还土地转让款427440元及利息（按年利率6%计算，自2016年5月17日起至还清款时止）给原告刘水贤；二、驳回原告刘水贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元、保全费3099元，合共7578元，由原告刘水贤负担43元，由被告姚逢尹负担7535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  柯文婷二〇一九年十二月二十六日法官助理陈香宇书记员梁少华