辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)辽03民终4682号上诉人（原审原告、反诉被告）刘青峰，男，1982年5月6日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市东区。委托诉讼代理人：周振，辽宁星洲律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）刘佳，女，1981年1月15日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：周振，辽宁星洲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁志强，男，1987年3月24日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市千山区。上诉人刘青峰、刘佳、上诉人丁志强因与房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘青峰及其委托诉讼代理人周振，上诉人丁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘青峰、刘佳的上诉请求：请求撤销原判第三项，依法改判丁志强赔偿上诉人损失22,860.48元。理由:一审法院判决第三项是错误的。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁协议是合法有效的。在协议中双方明确约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修改造，需征得甲乙同意，租赁结束时，乙方必须将房屋设施恢复原状。被上诉人提前解除合同，明显存在违约，一审法院即然认定合同有效，那么上诉人请求被上诉人恢复原状更应该得到支持。一审认为上诉人对被上诉人装修门面一事没有提出异议，合同中明确约定乙方始需改造装修，必须征得甲方同意，所以说这是必须和必然的。关于损失数额部分，上诉人在被上诉人搬出后，将所有的损失情况通过照相等形式加以固定，被上诉人向一审法院提供更换门面的证据更是加以固定，也是他本人的自认，被上诉人改装大门致使房屋使用面积减少的行为已经影响到房屋的正常使用，承租方理应恢复原状。涉案房屋在由他人承租，但是相关装修部分并没有改动，一审法院驳回上诉人的相关请求显然是错误的。丁志强二审答辩称：服从原审判决。刘青峰、刘佳向一审法院起诉请求：1、请求判令解除刘佳、刘青峰与丁志强之间签订的《房屋租赁协议》；2、判令丁志强承担违约金20,000元；3、请求丁志强赔偿损失22,860.48元(包括门脸恢复费用16,720.48元、地面恢复费用4000元、水电费2140元)。一审法院认定事实：2015年8月5日，丁志强（乙方）与刘青峰（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，该合同第一条约定，甲方将位于鞍山市房屋出租给乙方使用，面积为173.81平方米，做经营使用。第二条约定，租赁期限自2015年9月10日到2018年9月10日止。第三条约定，租金每年拾伍万元整，乙方在起租日前十天支付给甲方，甲方在收到乙方租金（包括押金贰万元整）后，应开具收据给乙方。第四条约定，乙方及时缴清所使用期间的水、电、煤气、取暖费、物业费以及其他由乙方使用期间的费用，如产生滞纳金由乙方承担。乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律法规和物业的管理制度经营，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可进一步向乙方索赔和采取其他法律措施。第五条约定，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前两个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后，3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同书，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金贰万元整。第七条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第八条约定，租赁期满，甲方对房屋进行验收，如无损坏，乙方也无其它违约行为，甲方应退还押金贰万元整。上述合同签订后，二原告于2015年8月5日向被告交付涉案房屋，被告进行装修后作经营使用，且其对门面装修、牌匾设置经过了鞍山市铁东区城市建设管理局的批准。另查，2017年6月10日，被告向原告刘青峰发送微信消息，内容为“哥，我这今年又上了一个新项目，所以门店面积不够用，明年就不准备继续租了，你那边在网上提前挂着出租，别耽误了”，原告刘青峰微信回复，“好的”，“是今年九月份吗？”，被告微信回复，“对，还有三个多月”，原告刘青峰微信回复，“好的知道了，那我挂网上了”，被告微信回复，“嗯”。2017年6月15日，原告刘青峰向被告发送微信消息，内容为“真想好不租了？我上楼打合同时候，发现你的合同还没到期，你还有两万押金就不能退了，你要同意的话，她付完你款，你俩商量好后，我就明天和她签合同了。”被告未回复。之后，原告刘青峰于某周五通过微信向被告发送合同一份，并附言“你找个明白人看看合同，门头正常也得改回来，违约金是违约金押金是扣除各种费用返还的十日交接见面说”，被告微信答复“找人看过了”，原告微信答复“好的，那十日交接吧”。被告于2017年9月9日搬出涉案房屋。同日，原告将本案诉争房屋转租给案外人洪磊，并与其签订《房屋租赁协议》，租赁期限为自2017年11月1日到2022年10月30日止。再查，刘佳系本案诉争房屋的所有权人，刘佳与刘青峰系夫妻关系。一审法院认为：本案争议的焦点是:1、刘佳、刘青峰与丁志强签订的房屋租赁合同是否应当解除；2、丁志强是否应当赔偿刘佳、刘青峰的损失；3、刘佳、刘青峰是否应当返还丁志强押金20,000元。关于刘佳、刘青峰提出的请求解除与丁志强签订的房屋租赁合同一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，刘佳、刘青峰提出了解除合同的诉求，丁志强表示同意解除合同，故对刘佳、刘青峰提出的解除合同的诉求，予以支持。关于刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担水、电费一节，关于电费640元，被告认可，本院予以确认；关于水费，原、被告签订的《房屋租赁协议》载明，被告租赁期限自2015年9月10日起。关于被告的搬出时间问题，原告主张被告的搬出时间为2017年8月，但被告自认的搬出时间为2017年9月9日，故被告的搬出时间应当认定为2017年9月9日，故水费为60元/月×24个月=1440元。综上，丁志强应当向刘佳、刘青峰支付水、电费2080元。故对于刘佳、刘青峰提出的该部分请求，予以支持。关于刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担门面恢复费用及地面恢复费用一节，本案中，双方实际履行合同的时间为两年，在此期间内刘佳、刘青峰并未对丁志强装修门面一事提出异议，且在丁志强从本案诉争房屋搬出之后，原、被告双方对租赁协议解除时房屋状态未进行证据固定，即原告未举证证明涉案房屋在租赁之前的具体情况、被告是否实施了损害行为、以及其主张的损害与被告之间存在因果关系，且原告随后将涉案房屋再次租赁，现涉案房屋已由其他人使用、已不具备相应的鉴定条件。故对刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担门面恢复费用及地面恢复费用的诉求，不予支持。关于丁志强提出的请求刘佳、刘青峰返还押金一节，本案中，双方签订的租赁合同明确约定，任何一方终止合同需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金贰万元整。双方通过微信的方式对解除合同进行了协商，刘青峰明确提出如果丁志强终止合同，则押金20,000元不予退还，且合同于2018年9月10日到期，在合同到期之前，丁志强请求解除合同，应当承担违约责任，即20,000元押金不予返还，综上，对丁志强提出的请求刘佳、刘青峰返还押金的诉求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除刘青峰与丁志强签订的《房屋租赁协议》；二、丁志强于本判决生效之日起十日内向刘佳、刘青峰支付水、电费2080元；三、驳回刘佳、刘青峰提出的其他诉讼请求；四、驳回丁志强提出的反诉请求。如果丁志强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由刘佳、刘青峰承担830元、丁志强承担42元；反诉费150元由丁志强承担（案件受理费已由刘佳、刘青峰垫付，在执行前款时由丁志强一并给付刘佳、刘青峰）。二审中，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案双方当事人均同意解除2015年8月5日的《房屋租赁协议》，原审判决对此认定正确，本院予以维持。关于上诉人刘青峰、刘佳提出请求撤销原判第三项，依法改判丁志强赔偿上诉人损失22,860.48元的问题。本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》第七条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。本案双方当事人的租赁期限为三年（即2015年9月10日到2018年9月10日）。本案中，双方实际履行合同的期间为两年，在合同履行期间，刘青峰、刘佳并未对丁志强门面装修一事提出异议，且刘青峰、刘佳在房屋交接之日亦未要求丁志强将装修门面恢复到订立合同前的状态。且同日，刘青峰、刘佳又将本案诉争房屋转租给案外人洪磊，并签订长达五年的《房屋租赁协议》，现涉案房屋已由他人使用。故上诉人的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘青峰、刘佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人刘青峰、刘佳负担。本判决为终审判决。审判长  杨承国审判员  周 洁审判员  张 彤二〇一九年十二月十七日书记员  赵 洋