贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 2019）黔0324民初4867号 原告：贵州东方科技物业服务股份有限公司。 统一社会信用代码：915203006224476088。 住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼。 法定代表人：庹霞章，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曾孝金，系公司副总经理。 被告：任锡腊，男，1973年12月5日出生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安县(户籍地：正安县。 委托诉讼代理人：陈建林，系被告任锡腊姐夫。 原告贵州东方科技物业股份有限公司与被告任锡腊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月18日上午9时在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，原告贵州东方科技物业服务股份有限公司委托诉讼代理人曾孝金，被告任锡腊委托诉讼代理人陈建林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州东方科技物业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3210.37元、违约金417.3元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：依据原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的世纪福元二期《前期物业服务合同》（合同期限自2016年6月1日起至2020年5月31日止），合同约定：由原告负责该项目前期清洁卫生、垃圾清运、秩序维护、公用部位、公用设施设备的管理和维护等物业服务。被告于2016年8月15日到原告办公地点办理了入住手续，双方签订了《前期物业服务合同》及装修管理协议，约定了前期物业服务费标准为1.1元/月/m2，明确了双方的权利和义务。被告任锡腊为世纪福园二期5-12-6号房业主，房屋建筑面积为109.89平方米，自2017年8月17日起至2019年10月31日止所拖欠的物业服务费3210.37元（109.89m2×1.1元/m2/月×26个月=3210.37），应付违约金417.3，因被告一直未支付，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》1份，证明原告与建设单位签订了前期物业服务合同的事实；2、与被告签订的《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议书》各1份，证明原、被告约定了物业服务的收费标准、违约责任及交纳装修管理费等内容的事实；3、《部分现场工作图片》32张、《严禁高空抛物、消防通道严禁占用》提示牌照片1张、《电梯维保合同》1份及维保费发票3份、购买维修维护材料的《购货单》4份、维修《回访记录表》1份、《业主来电来函来访记录表（业主报修）》1份、《工作联系单》2份、《装饰装修违规处理通知书》1份、《责令限期拆除违法建筑通知书》1份、《违章整改通知单》1份、违章《告示》1份、违章图片2张，证明原告已履行物业服务，并对小区内的部分业主的违章建筑要求整改并已向相关部门反映的事实；4、《现场装修管理服务图片》6份，证明原告已履行装修管理的事实；5、《接房移交物管公司通知书》、《住宅工程质量分户验收表》、接钥匙《收条》各1份，证明被告于2016年8月15日接房、接6把钥匙入住的事实；6、《住宅室内装饰装修管理办法》，证明原告收取装修管理费合法的事实。 被告任锡腊辩称：对拖欠物业服务费的时间无异议。在物业服务费上，我家是拆迁安置还房，还房实际面积是104.96m2，原告按109.89m2计算物业服务费我不同意。在物业服务上，原告的物业服务不到位，我向原告接房装修时，差1把装修钥匙，导致我家把整个进房的门换了花了1300元；另外我家房屋的阳台漏水，向原告反映，但至今原告没派人去处理，同时，原告在我家房屋装修时没有进行任何装修上的管理，但接房时，原告按3元/m2已向我收取了装修管理费。因此，原告应先赔偿我换门及漏水的损失并退还装修管理费，我才支付物业服务费，因原告服务不到位在前，因此我也不同意支付违约金和承担案件受理费。被告未向本院提供证据。 综合以上证据当事人的陈述，本院经审理认定事实如下： 2016年6月1日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，遵义世纪福元房地产开发有限公司选聘原告对世纪福园二期进行前期物业管理，负责该小区内的共用部分、公共区域内的设施设备进行保洁、维护、维修，公共绿化的养护管理、车辆停放的秩序维护等。选择包干制物业收费，由业主或物业使用人按高层（电梯）住宅以1.1元/月.m2、商业2元/月.m2自行向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告入住该小区提供物业服务。2016年8月15日，被告因拆迁安置还房入住该小区，成为该小区的业主，被告在接房时与原告签订了《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议书》。《前期物业服务合同》约定，由甲方（原告）提供物业服务，乙方按每月1.1元/m2自交房之日起向甲方提前交纳一年的物业服务费用（期满后按半年交纳）；乙方在接房之日向甲方交纳装修履约保证金2000元（待房屋装修完成入住3个月后乙方未违约无息退还）；住宅室内装饰装修过程中所形成的装修垃圾，应当按照甲方规定的位置、方式和时间堆放，每户交纳垃圾清运费400元、住宅装修管理费3元/m2（商业装修管理费5元/m2），由物管处统一监管，并安排专人清运。乙方缴纳物业费用时间为每月20日前，可按半年提前一次性交纳。乙方不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权在物业管理区域内公告，并要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。《房屋装饰装修管理协议书》约定，装修管理费由管理处收取，由装修公司施工队办理《装修许可证》时按装修产权面积缴纳，不退还。标准如下：住宅3元/平方米，协议约定了其他内容。《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议书》签订后，当日，被告向原告交纳了2000元装修保证金、400元垃圾清运费、330元装修管理费。并缴纳了2016年8月15日至2017年8月16日的物业服务费，从2017年8月17日起至今，被告以原告只向其交接一把装修钥匙导致换门，以及房屋漏水未得到解决，收取的装修管理费不合理，计算物业费的面积与还房面积不一致为由，拒绝向原告交纳物业服务费。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付2017年8月17日起至2019年10月31日止的物业服务费3210.37元，并支付违约金417.3元，同时承担本案诉讼费。 同时查明，被告与正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《房屋安置与补偿协议（产权调换）》上载明，被告的安置房屋房号为该小区5号楼12-6号房，面积为104.96m2。 对原告提供的上列证据，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：原、被告于2016年8月15日签订的《前期物业服务合同》，是物业企业及业主达成书面物业服务合同的书面载体，客观真实，意思表示一致，不违反法律规定，本院予以确认。双方应按合同约定全面履行自己的义务。在原告已履行物业服务的基础上，被告作为业主，应负向原告支付物业服务费的义务。因从2017年8月17日至今，被告未按约向原告支付物业服务报酬，对照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付从2017年8月17日至2019年10月31日止的物业费3210.37元的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。因《房屋安置与补偿协议（产权调换）》及房屋设计图明确载明，被告安置的还房面积为104.96m2，应以此为基数计算被告应交纳的物业费，待被告取得房屋产权证后，以房屋产权证载明的测绘建筑面积据实结算。即从2017年8月17日起至2019年10月31日止，被告应向原告交纳的物业费为3001.86元（104.96m2×1.1元/m2×26个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。 对原告主张的违约金408.5元问题，虽然双方在《前期物业服务合同》中约定，乙方不按期交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。但从本案看，被告未按约交纳物业费是基于房屋漏水未得到解决，原告收取的装修管理费不合理、计费的建筑面积存在争议等问题，导致未缴纳，无主观恶意拖欠，且原告未向本院提供向被告书面催缴物业费，以及被告违约造成具体损失的事实证据，同时，违约金作为惩罚性条款，其前提是恶意违约，因此，原告的该项请求，因理由不充分，本院不予支持。 关于被告提出应在物业费中减除原告所收取的330元装修管理费问题。按照权利与义务相一致原则，原告虽依据国家住建部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，与被告在《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》中约定装修管理费，但被告在接房装修时，已向原告缴纳了保证其在装修时不损坏主体建筑物、公共设施设备及损害其他业主权益的2000元履约装修保证金，以及400元垃圾管理的清理费，原告再行收取装修管理费，就应履行被告在装修过程的管理义务，但本案中，原告虽向本院提供了六张物业管理人员对个别门面及住宅房屋的巡视，并不能证明原告对被告房屋装修提供了具体管理的这一事实，况《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：……（七）管理服务费用；”，只是为“应当”，而不是“必须”的强制性规定，同时，原告并未提供物价部门准许按每平方收取3元标准收取装修管理费的收费许可证明；并且业主在实际装修过程中，均为自行装修，装修完毕后，仅是物业企业派员进行核查验收，如无损坏主体建筑或损害其他业主权益情况，退还原告的装修保证金，故原告作为物业企业，在已收取原告装修保证金、垃圾清运费的基础上，再向被告收取装修管理费，于情不合，于法相悖，本院不予支持。故被告提出的应在物业服务费中扣除的抗辩主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。即减除被告已交纳的装修管理费330元，还应由被告支付原告2017年8月17日起至2019年10月31日止的物业费2671.86元。 对于被告提出的房屋漏水，以及差一把装修钥匙导致换门的问题，因房屋漏水涉及上、下房屋之间以及主体建筑质量、管道等诸多原因，被告在本案中未举证证明其房屋漏水与原告的物业服务存在直接关联，被告可持证据另案主张权利，而差一把装修钥匙并不能直接导致换门的必要性，与原告的物业服务不相联系，故被告以此抗辩拒交物业服务费的理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、由被告任锡腊在本判决生效后五日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司从2017年8月17日起至2019年10月31日止的物业服务费2671.86元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告任锡腊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛