广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初2348号 原告：江门市粤泰物业服务有限公司，住所地：广东省江门市江海区江海花园1号第四层第一卡（自编）。 法定代表人：喻湖林，总经理。 委托诉讼代理人：吴敏敏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：武晓欢，男，该公司员工。 被告：张有，男，苗族，1971年3月1日出生，住广东省江门市江海区。 原告江门市粤泰物业服务有限公司（以下简称“粤泰公司”）与被告张有物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告粤泰公司的委托诉讼代理人武晓欢、被告张有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤泰公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付2014年1月1日至2019年5月31日共计65个月的物业管理费2505.75元及违约金1256.46元，合计3762.21元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：江门市粤泰房地产公司开发的兴南小区物业房号为朗逸居3幢502房的面积96.37平方米。根据被告与原告签订的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2014年1月1日起至今仍拖欠物业管理费2505.75元、违约金1256.46元，合计3762.21元。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告全部诉求。 被告张有辩称，一、我住的房屋在交房期间就存在漏水，现在原告修补了还是漏水，因持续漏水的问题多次向物业反映，仍未解决。因为质量问题，所以不交物业管理费。二、2014年-2017年的物业管理费已经超过追诉时效，对原告主张的违约金有异议。如果粤泰集团解决了漏水问题可以考虑支付2018年以后的物业管理费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月24日，江门市城启物业经营管理有限公司（甲方）与张有（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方将其购买的由江门市城启房地产发展有限公司开发建设的朗逸居3幢502号房屋（建筑面积96.37平方米）委托甲方进行物业管理;乙方从2005年11月1日起开始缴费，按建筑面积每月每平方米0.4元计算，物业管理服务费从收楼之日起计算，每次缴纳费用时间为每月的5-10号；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等内容。该协议签订后，江门市城启物业经营管理有限公司向张有提供物业服务，张有依约交纳2013年12月31日前的物业服务费，尚未缴纳2014年1月至今的物业服务费。 另查明，江门市城启物业经营管理有限公司于2017年9月18日经江门市江海区市场监督管理局核准变更登记改名称为江门市粤泰物业服务有限公司。 另查明，粤泰公司于2019年9月11日向本院申请网上立案，本院经审查于2019年9月16日受理后组织粤泰公司与张有进行调解，因调解失败，于2019年10月8日正式立案受理本案。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。粤泰公司与张有签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。 一、关于诉讼时效问题。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，粤泰公司在庭审中提供三张催收物业管理费通知书及一张张贴照片拟证明其已向张有履行物业费催交通知义务，但张有否认曾收到过催收通知书。经查，三张催收物业管理费通知书没有张贴照片也没有其他证据证明曾发出，而另一张张贴照片贴在大门上，无法显示出张贴地址确系张有案涉房屋所坐落的地址，且照片无法显示拍摄时间，粤泰公司亦未举证证明张有曾收过其发出的催收物业管理费通知书的事实，故粤泰公司主张已履行物业费催收义务缺乏事实依据，本院不予采信。粤泰公司于2019年9月11日提起诉讼主张权利，要求张有支付《中华人民共和国民法总则》实施之日前2014年1月1日至2015年12月31日两年诉讼时效期间已经届满的物业管理费以及2016年1月1日起至2016年9月11日期间三年诉讼时效期间已经届满的物业管理费，因已超过法定诉讼时效，故本院对于粤泰公司要求张有支付2014年1月至2016年9月11日的物业管理费的诉讼请求不予支持。因此，张有应向粤泰公司支付2016年9月至2019年5月期间的物业服务费为1272.08元(96.37㎡×0.4元/㎡×33)。 二、关于张有是否需要向粤泰公司支付物业管理费及利息的问题。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，双方签订《前期物业管理服务协议》后，粤泰公司已向张有提供物业管理服务，但张有没有交纳物业管理费，且双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定每次缴纳费用时间为每月的5号至10号；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等内容，张有未按时缴费已构成违约，应支付粤泰公司违约金，现粤泰公司要求张有按日万分之五的利率支付违约金未超过法律规定的范围，本院予以支持。经本院核算，张有应向粤泰公司支付2016年9月12日至2019年5月31日期间的物业服务费违约金为319.99元。 三、关于张有提出的粤泰公司未解决房屋漏水的问题。 根据张有提供的证据及《前期物业管理服务协议》的内容，不足以证明房屋漏水的问题属于粤泰公司的服务范畴，张有也未举证证明粤泰公司在物业管理过程中存在其他违约情形，应承担举证不能的不利后果，对其抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1272.08元及违约金319.99元给原告江门市粤泰物业服务有限公司； 二、驳回原告江门市粤泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元（已由原告江门市粤泰物业服务有限公司预交），由原告江门市粤泰物业服务有限公司负担28.84元，被告张有负担21.16元。原告江门市粤泰物业服务有限公司多交的诉讼费21.16元由本院退回，被告张有应向本院补缴诉讼费21.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  李 军 人民陪审员  黄燕珊 人民陪审员  曾振珈 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  唐湘鄂 书 记 员  梁霭君