江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2701号上诉人（原审原告）：汪某，女，1985年9月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人暨上诉人（原审原告）：张志林（汪某配偶），男，1981年5月30日出生，汉族，居民身份证号码342601198105302116，住扬州市邗江区扬子江中路746号。上诉人（原审被告）：扬州华纺置业有限公司，住所地扬州市西湖路188号。法定代表人：周增根，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：**国，江苏楚汇律师事务所律师。上诉人张志林、汪某与上诉人扬州华纺置业有限公司（以下简称华纺公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志林、汪某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张志林、汪某一审诉讼请求；2.由华纺公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、索赔费用计算方法为：1.房屋5年未能出租等投入使用的经济损失21万元（3500元/月×12月×5年=21万元)；2.房屋5年折旧损失17万元（结合银行贷款利息后的总房价为170万元，该房屋设计使用寿命50年，5年的折旧损失为170万元/50年×5年=17万元）；3.外墙渗水查勘、维修、交涉、协调、诉讼等误工费共38460元（5年期间共计约80次，每次1个工作日，年收入25万元/260工作日×80/2=38460元）;4.闲置期间物业管理费、电梯维护费173.2×1.5×12×5=15588元；5.维修用水电费用（含滞纳金）：暂按2000元(实际可按水表、电表据实交纳）；以上经济损失共计436060元。二、索赔理由：1.房屋外墙渗水属于华纺公司责任，且多次维修仍未解决渗水问题。2.因华纺公司原因外墙渗水多次维修，无法正常投入使用，于情于理都不能贸然投入使用，房屋一直空置、折旧，除了房租损失以外，相应的折旧费理应由华纺公司同步承担。3.从得知渗水开始维修至今，5年时间多次维修未解决、多次找相关工程主管部门投诉、协调，也去过法院多次、开庭开过3次，耽误了很多工作也花费了大量精力，误工费或补偿费需由华纺公司承担。4.华纺公司多次维修仍未解决渗水问题，致使房屋一直无法正常投入使用，但物业费一直在发生，此项费用也应由华纺公司承担。华纺公司辩称，1.对于张志林、汪某所购的房屋，华纺公司均按设计要求以及质量要求建造并交付，不存在偷工减料的情形。华纺公司一直积极处理房屋渗漏事宜，在2015年10月26日维修时，已基本维修好，符合要求。但因张志林、汪某提出的赔偿要求过高，双方未能达成一次性解决问题的协议，从而引发本案的诉讼。2.华纺公司于2016年6月20日向张志林、汪某提供了新的维修方案并向质检部门备案，并在2016年8月9日一审庭审时也提供该维修方案，且该方案也于2018年3月15日经监理部门以及设计部门认可确认并递交法院，在2018年4月28日庭审中再次要求按照两个权威部门认可的方案执行，但张志林、汪某均无理由拒不认可。该方案经权威部门认可的事实证明，该方案切实可行，能够达到张志林、汪某的要求，但张志林、汪某拒不认可、不予配合华纺公司维修，后果应由张志林、汪某承担。3.本案诉讼费应依法进行承担。4.对张志林、汪某提出的房屋租金不予认可。仅有一间房屋轻微渗漏，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响使用的才赔偿损失，且华纺公司在2016年6月20日提出新方案，但张志林、汪某均无理由拒不认可，造成的损失应当由张志林、汪某自己承担。即使应当赔偿租金损失，一审法院确定的每月1500元的标准也过高。5.张志林、汪某主张的房屋折旧、误工费损失赔偿无事实和法律依据。该房屋不但未因时间的推移而贬值，反而随着时间的推移大幅升值，不存在房屋折旧问题。6.物业管理费是房屋正常使用期间应付的日常生活支出，华纺公司如依法承担房屋租金损失，则已经维持了其日常生活房屋的正常使用，再要求华纺公司承担物业管理费无事实和法律依据。7.维修期间发生的水电费用华纺公司可以适当承担，但应提供相应的证据。综上，张志林、汪某的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其相应的上诉请求。华纺公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一）一审法院片面认定华纺公司承担房屋维修及损失赔偿责任，但对张志林、汪某因拒不履行配合维修义务导致扩大损失的责任未进行认定，违背了公平正义，显然是错误的。1.在一审诉讼前及诉讼中华纺公司一直积极维修，也积极于2016年6月20日出具维修方案要求维修，华纺公司也申请对该方案的司法鉴定，但因鉴定机构无法鉴定未能出具鉴定报告，责任不在华纺公司。华纺公司提供的上述维修方案经设计、监理两家具有资质和权威的第三方机构认可，一审应当予以采信，但一审对关乎本案结果的该维修方案却置之不理，未进行认定和评判。2.华纺公司出具了切实可行的维修方案要求维修（包括在一审诉讼过程中也要求维修），但张志林、汪某却拒不配合，因张志林、汪某拒不履行配合维修的义务产生的责任（即2016年6月20日之后的房屋租金损失）应由张志林、汪某承担，而不应当由华纺公司承担。如按照一审判决，岂不是只要张志林、汪某不配合华纺公司维修，华纺公司就一直要赔偿下去？(二）一审法院认定按月租金1500元标准计算租金损失是错误的。按照张志林、汪某的反映，仅仅是房屋的次卧窗户下侧有渗水,一审中法官及双方在雨季均到现场勘查过，所反映的渗水并不明显，该渗水并不影响整个房屋的居住使用，且即使该一间房屋不能使用也不能代表整个房屋不能使用，不应按整个房屋标准计算租金损失。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误，其引用的法律也是错误的。综上，请求二审法院公正审理。张志林、汪某辩称，华纺公司所说的2016年6月20日的维修方案在2015年10月16日就是按这个方案实施的，没有修好，才导致2016年在质检站开会协调。华纺公司说的方案经设计单位和监理单位认证，也是2018年认证的，也是张志林、汪某要求其出具认证，其被动出具认证的。因为修过没修好才走法律途径的。关于房租费用，购买的房屋是整体，一个房间渗水导致所有房间不能使用，不能按一个房间来算。房屋从2014年购买到2016年走法律途径，前后修了很多次都没有修好，一直空着，责任在华纺公司。2016年分三次去现场查看渗漏情况，对方说渗水情况不明显，是因去质检单位告知后对方每次都过两三天才去，当时可能渗水轻微了一些，请求公正审判。张志林、汪某向一审法院起诉请求：1.要求华纺公司制定切实可行的书面维修方案，将南侧西起第二间房屋窗户下侧渗水的墙体维修到位，确保不再渗水，并做出书面承诺；2.要求华纺公司赔偿张志林、汪某经济损失144000元、房屋折旧损失136000元、误工费38500元、维修水电费2000元、物业费9657元，合计330157元；3.要求华纺公司赔偿外部保温系统偷工减料间接损失3万元（或重新施工）。一审法院认定事实：2014年5月9日，张志林、汪某与华纺公司签订《商品房买卖合同》，购买华纺公司开发的蜀岗锦宸16幢202室房屋，房屋建筑面积173.2平方米。2014年7月张志林、汪某接收涉案房屋后发现南侧西起第二间房屋窗户下侧渗水，经协调华纺公司大概在9、10月份进行了维修。2015年6月，张志林、汪某发现维修过的南面墙体依然渗水后再次要求华纺公司进行维修，华纺公司于2015年10月26日维修结束。张志林在维修情况说明单上注明“水电费用及两年多次维修期间误工补偿未支付”。2016年5月，张志林、汪某发现维修过的南面次卧窗下墙体又渗水。2016年5月25日，质监站工程质量投诉查勘记录中查勘情况栏载明，“业主反映南侧次卧渗漏，15年已维修二次，今年5.22下雨后仍渗漏，经查勘，情况属实”。现场初步达成处理意见为“责成责任单位查明渗漏原因后拿出维修方案，经业主认可后实施维修工作”。2016年6月8日，质监站工程质量监督抽查记录载明，甲方承诺渗漏问题一定解决，赔偿问题由业主提出书面清单报公司领导批。关于涉案房屋渗水问题的处理意见为，1.由建设单位拿出书面维修方案，业主认可后严格按照维修方案执行。2.经济赔偿问题由双方协商解决，协商不成可通过司法途径解决。2016年7月7日，质监站工程质量投诉查勘记录显示现场初步达成处理意见为，1.责成建设单位对存在渗漏的原因查明情况。2.建设单位应根据存在的原因尽快履行保修义务。2016年7月15日，张志林、汪某向一审法院提起诉讼。庭审中，华纺公司提交落款为2016年6月20日的维修方案一份，并称该维修方案已报质监站，华纺公司同意按该方案进行维修，张志林、汪某则称该方案华纺公司并未与张志林、汪某沟通，是后补的方案，张志林、汪某不认同该方案。后华纺公司于2017年7月就涉案房屋渗水维修方案申请司法鉴定。2017年9月8日，鉴定机构出具联系函，称“我鉴定机构未对涉案房屋南侧次卧室窗下墙体大面积渗水的原因进行检测，无法分析造成渗漏的具体原因；且我司只有工程质量检测鉴定资质，无加固设计资质，不能出具维修方案，故对贵院此次司法鉴定委托做退案处理，并归还相关资料”。2017年10月，鉴定机构将上述联系函及退案函寄送一审法院。一审法院再次组织庭审询问双方是否申请重新鉴定，双方均不申请。华纺公司再次提出以相关单位认可的方案（与原方案内容相同）进行维修，张志林、汪某称该方案与此前相关，此前的维修并未修好，张志林、汪某坚决不同意按此方案进行维修。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，华纺公司交付使用的房屋存在质量问题，其应当承担修复责任（维修期间的水电费、误工费待实际发生后，张志林、汪某可提供相应证据另行主张），并承担修复期间造成的其他损失。关于张志林、汪某因房屋修复产生的损失额，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因华纺公司交付的房屋存在质量问题，且多次维修仍未修复，导致张志林、汪某不能对涉案房屋及时行使使用、收益的权益，一审法院根据涉案房屋质量问题对其正常使用产生的影响程度、同时期同地段房屋租金标准，维修的次数等因素，酌定由华纺公司赔偿张志林、汪某租金损失64500元（2014年7月下旬至10月下旬、2015年6月中下旬至10月中下旬、2016年5月25至2019年5月24日，按月租金1500元标准计算，暂计算至2019年5月24日）。张志林、汪某主张的房屋折旧损失、误工费、维修水电费、物业费、外部保温系统偷工减料间接损失，因其并未提供充分证据，不予支持。综上所述，张志林、汪某的部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、华纺公司应于判决生效之日起十五日内将张志林、汪某所有的蜀岗锦宸16幢202室房屋南侧西起第二间房屋窗户下侧渗水问题予以修复；二、华纺置业应于判决生效之日起十五日内赔偿张志林、汪某损失64500元（暂计算至2019年5月24日）；三、驳回张志林、汪某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6252元，由张志林、汪某负担5000元，华纺公司负担1252元。二审中，华纺公司提交了一份《蜀冈锦宸16幢202室2015年10月墙渗漏维修情况说明》，内容为“我公司在接到蜀冈锦宸16幢202室外墙漏水报修后，即委派了我公司人员进行现场察看，当时根据经验判断是因外墙铝合金窗安装时施打发泡剂不连续、有空隙，造成外窗台渗漏，进而造成窗下墙体渗漏。基于以上的分析，我公司即于2015年10月左右安排维修人员采取了以下的方案进行了维修，即：在内侧窗台处将原有分刷层凿除，清除窗台下原有的发泡剂填充物，重新施打一遍发泡剂，重新用水泥砂浆粉刷窗台。”华纺公司表示，一审中因为2015年的方案没有书面的故没办法提供。张志林、汪某提交了一份《关于华纺公司补充提供的“蜀冈锦宸16幢202室2015年10月墙渗漏维修情况说明”的异议》，称：1.华纺公司提供的所谓情况说明只是把后补的方案中的文字内容又摘录了一部分，是在偷换概念。2.情况说明第二段“……在内侧窗台处将原有分刷层凿除，……”，实际上在2014年就是这样维修的，现在又用文字把实际做过的事表述出来，有何意义？3.2014年至2016年期间多次维修，张志林均很配合华纺公司来修。华纺公司的实际维修做法与后补的文字方案、说明是一致的，但实际上未修好，说明要么是方案不可行，要么是没有认真维修，总之是华纺公司的责任。且2016年就补充了方案，2018年3月才得到设计院、监理单位盖章，说明方案不可行，且设计院、监理单位都是受华纺公司委托，有业务往来，其理应回避。4.华纺公司后补的文字方案上的做法都已经修过、试过，但没有修好，张志林予以拒绝，合情合理。张志林若不配合维修，为什么还有前面的多次维修经历？5.张志林现同意华纺公司后补的维修方案，但这些方案都修过，并未修好。华纺公司又提交《说明》：一、华纺公司是按法院要求提交的《蜀冈锦宸16幢202室2015年10月墙渗漏维修情况说明》，反映了华纺公司2015年10月的维修方案。二、张志林2016年5月、6月投诉到扬州市质检站后，华纺公司认真研究切实可行的解决方案，当时未经权威部门盖章，但在一审中经设计、监理部门审查，该方案于2018年3月15日经审计、监理权威部门盖章确认认可，最终是可行的。三、华纺公司自2016年6月向质检部门提出2016年6月20日维修方案后，一直要求按该方案维修，但张志林不同意也不配合。现张志林同意按该方案维修，应当予以配合，否则损失自担。四、华纺公司提出2016年6月20日的方案后，因张志林不同意导致华纺公司维修不能，2016年6月之后的租金损失应由张志林承担。经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，华纺公司一审中提交的落款时间为2016年6月20日的经扬州市创业建设工程监理有限公司、中国建筑上海设计研究院有限公司于2018年3月盖章确认的维修方案记载：1.窗台渗、漏水维修：（1）在窗户内侧将窗户与墙体之间的粉刷层凿除，将窗户与墙体之间的空隙用细石砼填充密实并重新粉刷收口，收口完成后重新施打密封胶。（2）采用密封胶或膨胀剂把铝合金窗横框与竖框相接处密封，阻断漏水通道。（3）窗户增加泄水孔，及时排掉窗框内雨水。（4）在窗台上窗框外侧铝合金框与瓷砖或墙漆相接处切一道宽10mm、深20mm的小沟，冲洗干净后用堵漏王填堵密实，在表层再刷一道玻璃胶。2.外墙体渗、漏水维修：（1）将墙体渗漏点部位内侧一半凿除，再用膨胀细石砼浇筑填充。一审法院2018年4月28日开庭时，华纺公司提交了上述经过确认的方案，张志林、汪某仍拒绝维修。二审争议焦点为：张志林、汪某一审的诉讼请求是否应当支持？本院认为，张志林、汪某一审诉讼请求应当部分支持。理由如下：其一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，张志林、汪某购买的华纺公司商品房存在渗漏情形，华纺公司应当承担修复责任，同时承担修复期间造成张志林、汪某的其他损失。其二，二审中华纺公司提交的2015年的维修方案显示，其与2016年6月20日形成并于2018年3月经扬州市创业建设工程监理有限公司、中国建筑上海设计研究院有限公司盖章确认的维修方案并不完全相同。考虑到华纺公司此前有修复不成功的事实，加之一审诉讼过程中曾期待鉴定机构提供权威的修复方案，张志林、汪某于2018年4月28日前不同意华纺公司的修复方案，具有一定的合理性。2018年4月28日一审开庭时，华纺公司已告知张志林、汪某该修复方案经设计单位、监理单位确认，具有可行性，张志林、汪某仍拒绝修复，此后产生的损失系张志林、汪某自身原因扩大的损失，应由张志林、汪某自行承担。综上，一审法院根据该房屋质量问题对正常使用的影响程序、同时期同地段房租租金标准，维修的次数等因素，酌定华纺公司按月租金1500元的标准赔偿张志林、汪某2014年7月下旬至10月下旬、2015年6月中下旬至10月中下旬、2016年5月25日至2018年4月28日期间的损失，同时对张志林、汪某主张的房屋折旧损失、误工费、维修水电费、物业费、外部保温系统偷工减料间接损失未予支持，均无不当，本院予以维持。一审法院判决华纺公司赔偿张志林、汪某2018年4月28日至2019年5月24日期间的损失，存在不当，本院予以纠正。综上所述，因二审期间出现了新证据，导致案件事实发生变化。上诉人华纺公司的上诉理由部分成立，上诉人张志林的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初5559号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初5559号民事判决第二、三项；三、扬州华纺置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张志林、汪某损失45150元；四、驳回张志林、汪某的其他诉讼请求。二审案件受理费6252元，由扬州华纺置业有限公司负担2084元，张志林、汪某负担4168元（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月十日书记员  蔡瑾文