新疆维吾尔自治区轮台县人民法院民事判决书（2019）新2822民初1251号   原告：何大龙，男，1988年3月28日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县。委托诉讼代理人：雷长里，新疆迪那河律师事务所律师。被告：张炳和，男，1968年10月26日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县。委托诉讼代理人：孙红兰（张炳和的妻子），住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县铁热克巴扎乡满曲鲁克村。第三人：代新平，男，1968年1月18日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县。原告何大龙与被告张炳和、第三人代新平土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何大龙及其委托诉讼代理人雷长里、被告张炳和及其委托诉讼代理人孙红兰、第三人代新平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何大龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年1月8日签订的《土地转让合同》；2、请求判令被告返还土地转让费220000元，并支付违约金100000元；3、请求判令被告偿还原告为其垫付的土地承包费55300元。事实与理由：2017年1月8日，原、被告签订《土地转让合同》，被告将位于轮台县泰丰蓄林农场220亩耕地转让给原告，每亩转让费2500元，并承诺在2017年11月30日前办理完变更手续。合同签订后，原告先后两次向被告支付土地转让费220000元，后得知，该宗土地是被告从第三人处承包取得，且双方的土地承包合同已经判决解除，现第三人要求原告向其缴纳承包费，原告替被告向第三人垫付土地承包费55300元。被告的违约行为造成原告根本无法实现合同目的，且双方无法协商一致，故诉至法院。被告张炳和辩称，对与原告签订《土地转让合同》的事实认可，但我不同意解除合同，也不同意返还转让款，对原告主张的违约金及垫付的承包费也不认可。第三人代新平辩称，我是泰丰公司的法定代表人，该土地是国有土地，土地使用权证登记在我的名下。2018年因张炳和多年不支付承包费，我起诉至法院要求解除承包合同，2018年12月25日，承包合同经生效判决予以解除。2017年至2019年是何大龙在种植该土地，且垫付了2015年和2018年的土地承包费。经本院开庭审理查明如下事实：2006年12月4日，被告张炳和与轮台县泰丰畜林农业开发有限责任公司（以下简称泰丰公司）签订一份《土地开发承包合同》，约定甲方将位于泰丰公司八支一斗五条田的330亩的土地承包给张炳和，承包期限为2006年12月4日至2033年1月1日，承包费按阶段收取，其中2017年的承包费为每年每亩95元，2018年的承包费为每年每亩100元，2019年的承包费为每年每亩105元，承包费于每年10月31日前一次性付清当年承包费，还约定在合同期内张炳和有继承权和转让权。另查明，2017年1月8日，原告何大龙与被告张炳和签订一份《土地转让合同》，约定张炳和将轮台县泰丰畜林农场220亩耕地转让给何大龙，每亩2500元；何大龙付给张炳和定金200000元，剩余转让金待土地所有权过户到何大龙名下时，何大龙将剩余的330000元一次性支付给张炳和；张炳和与泰丰畜林农场的所有经济费用及所有债务与何大龙无关，由张炳和承担；双方还约定，如果到2017年11月30日前张炳和的土地转让手续没有办理好或该土地存在其他纠纷，何大龙将不支付剩余转让款，并将已支付的200000元冲抵租金，租金以每亩150元计算，剩余的钱，由张炳和退还给何大龙；任何一方违约，需向对方支付违约金100000元。再查明，原告何大龙已向被告张炳和支付土地转让款220000元，并向泰丰公司的法定代表人代新平代为缴纳2015年承包费30000元，2018年承包费25300元。还查明，2018年12月25日，本院作出（2018）新2822民初1207号民事判决书，判决解除泰丰公司与张炳和于2006年12月4日签订的《轮台县泰丰公司土地承包合同》，张炳和于判决生效后十日内返还土地，并支付2015年至2017年的承包费57885元、违约金5788.5元，合计63673.5元。该判决已生效。上述事实有轮台县泰丰公司土地承包合同、土地转让合同、收条、民事判决书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、原、被告之间签订的土地转让合同是否成立并生效；二、原告是否有权主张解除土地转让合同；三、原告主张返还的转让费、违约金及垫付的承包费是否合理合法。针对焦点一。本院认为，原告何大龙与被告张炳和签订的土地转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。针对焦点二。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案中，被告张炳和与泰丰公司的土地承包合同已经生效判决于2018年12月25日予以解除，张炳和不再享有该土地的承包经营权，导致何大龙的合同目的无法实现，何大龙于2019年11月17日向本院提起诉讼，请求解除合同，尚在除斥期间内，故对原告何大龙主张解除合同的诉请，本院予以支持。针对焦点三。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，本案中，原、被告双方在合同中约定“如果到2017年11月30日前张炳和的土地转让手续没有办理好或该土地存在其他纠纷，何大龙将不支付剩余转让款，并将已支付的200000元冲抵租金，租金以每亩150元计算，剩余的钱，由张炳和退还给何大龙”，现该合同已解除，双方应按约定进行结算。对原告主张返还转让款220000元的诉请，本院依据双方的约定，依法支持121000元（220000元-220亩×150元/亩×3年）。对原告主张的违约金100000元，鉴于本案中，张炳和未按合同约定办理土地转让手续，且因该土地存在其他纠纷导致合同解除，故张炳和存在违约行为，应承担一定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“双方当事人约定违约责任的承担方式，违约方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”之规定，本案中，双方在合同中约定违约金为100000元，被告张炳和不认可，在原告未提供证据证明实际损失的情况下，本院认为应以被告张炳和占用资金期间的利息计算损失为宜，故本院依法支持违约金37323元（187000元×4.35%/年×1年+154000元×4.35%/年×2年+121000元×4.35%/年×3年）。对原告主张偿还其代为垫付的承包费55300元，鉴于双方合同约定“张炳和与泰丰公司的债务与何大龙无关”，且该土地承包费理应由被告张炳和负担，何大龙代为垫付，有权主张返还，故对该诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十八条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告何大龙与被告张炳和于2017年1月8日签订的《土地转让合同》；二、被告张炳和于本判决生效后十日内向原告何大龙返还土地转让款121000元、垫付的土地承包费55300元，支付违约金37323元，合计213623元；三、驳回原告何大龙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3465元，由被告张炳和负担1972元，原告何大龙负担1493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员 李显明二〇一九年十二月二十三日书记员 雷小艳