贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13432号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱。 委托诉讼代理人：刘政（特别授权代理），系该公司员工。 被告：罗忠敏，男，汉族，1986年11月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称“碧阳物业公司”）与被告罗忠敏物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘政、被告罗忠敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年7月1日至2019年10月31日共计40个月物业管理费(住房建筑面积90㎡×1.2元/月×40月=4320元)；2、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由:被告系原告物业服务管理的盛世华都1号楼24-6的业主,被告在接收物业时毕节市碧阳物业管理有限责任公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签定了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费。在被告欠费期间,原告对其物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了系列的物业服务管理工作,在原告提供服务之同时被告从2016年7月1日起一直未交物业管理费经原告工作人员多次催促未果。根据《2018年贵州省物业管理条例》第六十七条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定,请法院给予判决。 被告罗忠敏答辩称：一、起诉状所述“从2016年7月1日未交物业管理费”,是因为原告没有按约履行合同,以及未按相关规定提供服务,已造成违约。物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件,小区没有收费标准和依据。二、物业服务合同》第三条物业管理服务质量内写明:1,建立良好的交通秩序和车辆停放秩序，事实是:小区出口长期乱停乱放,为被告带来生活上很大不便。(附证据图片)；2,安保不脱岗,24小时巡查，事实是:小区保安白天、晚上均有不在岗的情况，而且在岗也不作为，导致常有推销员和不法分子进入楼层行骗。这种情况已经给被告造成了很大的安全隐患。(附证据图片)；3,物业服务费用标准:第一年1.2元/m,第二年根据市场变化甲乙双方另行，事实是:第二年甲乙双方并未有任何约定,物业收费纯属单方面的强制性收费；4、定期对设备进行维护保养,保证正常运行，事实是:电梯故障率高,长期未修,最长达8个月左右未得使用。给前期装修造成很大不便,产生不必要的经济损失(货梯无法使用产生的人工费等),还有人被困电梯等。还有一段时间货梯指定给酒店专用,业主无法使用等一系列问题。(2)楼层上的灯泡经常坏了无人换,导致出入不便。3曾经在没有得到任何通知的情况下停水停电；5,环境卫生,保证清洁通畅,不定时进行清扫。事实是,随处可见的垃圾和异味,消防通道乱堆乱放,为被告埋下了不可预估的安全隐患。(附证据图片)；三、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。四、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定,即“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求.先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告于2015年交纳物业到2016年6月30日停交物业费,但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。综上所述,被造延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定,事实上明显未提供符合行业标准的服务,以及收费标准，所以被告有权根据合同法第67条规定,拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告物业公司提供物价管理部门各项审批文件原件,制定小区级别,以及各年收费标准(或依据)后,按各年相关收费标准收费。并取消违规收取滞纳(违约)金,由原告承担此次诉讼相关费用。 本院经审理认定事实如下：2015年7月7日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，2015年12月30日，原告又与涉案的盛世华都小区开发商毕节兴业房地产公司签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，两份合同均就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，交纳物业费用时间为每年缴纳一次，费用到期前10天交纳，未约定付款的具体日期。收费标准为：住宅1.2元/平方米/月。被告罗忠敏系该小区1栋24层6号房屋的业主，住宅建筑面积为90平方米。被告尚欠2016年7月1日至2019年10月31日期间物业服务费未支付，原告诉至本院。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但根据被告提供的证据，原告的管理服务并不充分，主要体现在：个别楼道有随意丢弃的垃圾未及时清理，过道天花板吊顶破损、灯损坏未及时修理，建筑垃圾未及时清理，车辆随意停放较多，其他公用设施有破损，保安上班打瞌睡，个别地方可见危险品气罐丢弃，消防设施不完善等问题。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告尚欠2016年7月1日至2019年10月31日期间物业服务费未支付，被告应继续按照《前期物业服务合同》的约定履行交纳义务，按合同约定的交费标准，计算被告应缴纳的物业费为90平方米×1.2元×40个月=4320元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使小区物业管理方面存在个别楼道有随意丢弃的垃圾未及时清理，过道天花板吊顶破损、灯损坏未及时修理，建筑垃圾未及时清理，车辆随意停放较多，其他公用设施有破损，保安上班打瞌睡，个别地方可见危险品气罐丢弃，消防设施不完善等问题。原告在物业管理方面存在过错，又因为原告在其他诸如安保、环境卫生、电梯维护等方面进行了一定的管理，被告也因此而受益，故不能因前述管理问题而完全免除被告支付物业服务费的责任，但同时也应给原告一定的惩戒，使之进一步完善物业管理措施，整改物业管理中存在的问题，补足物业管理的短板，进一步提高物业服务质量，创建健康、卫生、安全的小区生活环境，构建和谐的物业服务关系。因此，经综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减10%，故对原告要求被告支付的前述期间物业费的诉请请求，本院予以支持4320元×90%=3888元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗忠敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费3888元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告罗忠敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十二月二十一日 书记员  姜童尧