福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4690号 上诉人（原审原告）：林飞庭，男，1962年10月10日出生，汉族，住福建省泰宁县。 上诉人（原审原告）：苏林丽，女，1962年4月8日出生，汉族，住福建省泰宁县。 上列上诉人的委托诉讼代理人：陈夏生，福建佐力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，该公司职员。 上诉人林飞庭、苏林丽因与被上诉人厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林飞庭、苏林丽上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%是错误的。《商品房买卖合同》第二十二条规定了补充协议订立的基础：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订合同补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、扣除买受人主要权利的内容。根据该规定，所有的补充协议条款均不得减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，而合同第九条已明确约定了逾期交房的违约责任是出卖人每日支付买受人已付款万分之一的违约金，截止一审判决，出卖人的逾期交房时间已长达11个月，而且还在持续中，只要逾期交房时间达到200天，200天×0.01%=2%，就已经达到违约金2%了，截止一审判决时已经逾期交房天数320天，按天计算是3.2%，赔偿额少了三分之一多，而且目前仍在持续逾期交房，何时能按合同约定条件交房尚未知。对照合同第二十二条和补充协议第六条，该补充协议条款是减轻了出卖人应承担的责任。因此，认定出卖人逾期交房的违约责任应适用主合同的第九条，而不能适用补充协议第六条。二、补充协议第六条属于格式条款，依法无效。依照合同法第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议系开发商事先拟定并提供，其内容明显减轻了开发商的责任，应当认定为格式条款。补充协议第六条对于恒大公司逾期交房时买受人可向其主张的逾期交房违约金所作的约定，进一步限制了买受人就恒大公司的违约行为可获得的赔偿。即买受人在恒大公司逾期交房而主张赔偿损失时，无论恒大公司逾期交房时间长短，买受人可获得之违约金均以不超过2%为限。补充协议为恒大公司欲反复使用而预先制定格式合同，该合同内容冗长，补充协议较之于双方签订的《商品房买卖合同》，其字体细小而繁密，买受人对补充协议中限制其权利的内容一般难以施加足够的注意，即使施加了足够的注意，亦难对相关内容作出全面而正确的理解。此外，即使买受人对限制其权利的条款施加了足够的注意，同时亦能够对相关内容作出全面而准确的判断，因买受人并未参与格式条款的制定，一般也无法对格式条款作出修改，其对于格式合同仅能全部接受或放弃。基于格式合同的上述特征，现行法律对格式合同作了较为严格的规制。恒大公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现恒大公司未能举证证明其已通过字体加粗、加下划线或要求买受人复写等方式就补充协议中对恒大公司应支付之逾期交房违约金所作的限制，向买受人作了特别的提醒或明确的说明。故补充协议中关于恒大公司应负担的逾期交房违约金应以不超过房价款总额的2%为限的约定对买受人不发生法律效力。三、一审判决中关于“莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间”酌情认定为15天，作为不可抗力予以扣减延期交房时间，该认定没有依据，根据案涉合同第八条第三款第1项：遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起60日内书面告知买受人，才可以据实予以延期。一审庭审中，出卖人没有提供证据证明有履行了告知义务，也未提供莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，因此应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审未对合同中关于免除或减轻出卖人义务的相关条款严格审查，未严格适用合同法中关于格式条款为无效条款的规定，造成林飞庭、苏林丽的合法权益受损。法庭调查中，林飞庭、苏林丽补充上诉理由：1.本案恒大公司至今未交房，且未达到商品房买卖合同规定的消防条件，未经过消防规划环保的验收，目前尚不具备交房的条件。因此，恒大公司属于违约的情形。2.本合同属于国家为了保护弱势购房者的权益而规范的主合同，主合同第九条明确约定违约承担的方式，即逾期交付的违约金每日万分之一，第二十二条明确限制了补充协议的内容，即不得降低或者免除违约者的违约责任。因此，出卖人逾期交房的违约责任应适用主合同的第九条，而不能适用补充协议第六条。同时，补充协议第六条是格式条款，是无效条款。 恒大公司辩称，一审法院认定合同补充协议第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”条款合法有效，是正确的。（一）《商品房买卖合同》第九条赋予了林飞庭、苏林丽在恒大公司逾期交房情况下的多种选择权，既可以主张解除合同也可以要求继续履行。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条约定“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该条款经双方签字确认，系双方真实意思表示，符合法律规定，同时符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。林飞庭、苏林丽选择继续履行合同，应受该条款的约束。（二）包括附件六在内的《商品房买卖合同》在签约前经厦门市国土资源与房产管理局、工商行政管理局的审查后进行了备案；买卖双方在签约后，又经过了厦门市国土资源与房产管理局登记备案，行政部门已认可了合同条款的效力。为保证合同的稳定性和维护交易安全，应认定合同条款合法有效。（三）《商品房买卖合同》以附件六补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。林飞庭、苏林丽如对补充协议内容有异议，应在合同签订前提出，否则应视为林飞庭、苏林丽已认可补充协议的相关内容，并愿意承担相应的法律后果。（四）根据合同法第一百一十四条关于约定违约金的规定，林飞庭、苏林丽若认为约定的违约金低于其实际损失，应当提交相应证据加以证明。但本案中林飞庭、苏林丽并未对此提交证据证明，应承担举证不力的法律后果。（五）《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条不属于免除一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有合同法第五十二条、第五十三条约定的无效情形，应认定为合法有效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回林飞庭、苏林丽的上诉请求。法庭调查中，恒大公司补充答辩意见，2019年3月18日已经通过了厦门市公安消防支队的消防验收，2019年9月18日通过地下室的消防验收，讼争房屋已经符合合同约定的交房条件。 林飞庭、苏林丽向一审法院起诉请求：判令恒大公司向林飞庭、苏林丽支付逾期交房违约金（以房屋总价款2490763元为基数，按日万分之一的标准，自2018年7月1日起计至恒大公司将符合《厦门市商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止）。 一审法院认定事实：2016年3月15日，恒大公司（出卖方）与林飞庭、苏林丽（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由林飞庭、苏林丽向恒大公司购买厦门恒大帝景项目首期地块二5-1＃楼25层2504室,总价款2490763元。合同第八条约定恒大公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 法庭审理过程中，恒大公司确认林飞庭、苏林丽已按合同约定支付全额购房款2490763元，确认截至庭审之日，恒大公司尚未向林飞庭、苏林丽发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 一审法院认定，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充条款第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大公司主张该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。林飞庭、苏林丽主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人作出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。一审法院认为，该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。一审法院认为，恒大公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大公司的施工造成实际影响，基于此，酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。一审法院认为，恒大公司并未提供金砖会议期限项目实际停工的证明，对其主张，不予采纳。3、中高考期间。恒大公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。一审法院认为，恒大公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。一审法院认为，恒大公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，不予采纳。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，按合同约定的已付款万分之一计算逾期交房违约金，恒大公司应支付给林飞庭、苏林丽的违约金总额已超过合同总价款的2%，故根据合同约定，恒大公司应支付给林飞庭、苏林丽的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为49815.26元（2490763元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付林飞庭、苏林丽逾期交房违约金共计49815.26元；二、驳回林飞庭、苏林丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，减半收取283元，由恒大公司负担。 二审中，林飞庭、苏林丽向本院提交一份厦资源规划集信〔2019〕7号《信访事项处理意见书》复印件，用以证明厦门市自然资源和规划局集美分局调查确认厦门恒大帝景项目确实存在与核准工程规划许可不符等违法建设情形，导致无法通过规划验收及交房，未能交房之原因系恒大公司问题所导致，其提出相关延期理由不成立，应向业主尽快交房及足额支付逾期交房违约金。恒大公司未通过法律规定的强制性规划验收的程序，因此，不得进行其他的工程验收流程。本案恒大公司不具备交房条件。恒大公司对该证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为该证据不能证明逾期交房均是由恒大公司原因导致的。 恒大公司提交一份消防验收监督报告复印件，用以证明厦门帝景项目首期（地下室）消防已于2019年9月18日验收合格。林飞庭、苏林丽质证认为，该份证据只是地下室消防工程，并不是商品房买卖合同中第八条约定的需要消防验收的对象。因此，恒大公司仍不具备交房条件。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 二审另查明，2019年3月18日，案涉项目首期建设工程消防通过厦门市公安消防支队验收合格。2019年9月18日地下室消防工程通过厦门市集美区建设局验收合格。恒大公司至今未向林飞庭、苏林丽发出交房通知。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕林飞庭、苏林丽的上诉请求进行审理。 恒大公司与林飞庭、苏林丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。该买卖合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”同日，双方又签订买卖合同附件六：合同补充协议，协议第六条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”林飞庭、苏林丽上诉主张补充协议第六条为格式条款，依法无效，恒大公司逾期交房，应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，每日按买受人已付款的万分之一支付逾期交房违约金。经查，上述补充协议作为《商品房买卖合同》附件六由双方当事人于买卖合同签订当日签订，符合《商品房买卖合同》第二十二条约定，亦符合合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。《商品房买卖合同》第九条约定当恒大公司出现逾期交房超过180日时，买受人既可选择解除合同亦可选择继续履行合同。补充协议第六条仅就逾期交房违约金标准进行变更，并未限制买受人按照买卖合同第九条约定选择解除合同的权利，且补充协议首部注明：“（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释）”，故该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。林飞庭、苏林丽的该项上诉请求依据不足，不予采纳。因“莫兰蒂、鲇鱼”等台风属众所周知的事实，一审法院认定该台风天气确实会对恒大公司的施工造成实际影响，酌定扣减15天，并无不妥。鉴于恒大公司至今尚未发出交房通知，林飞庭、苏林丽在实际接收案涉房产之后，若有证据证明其因恒大公司逾期交房致其所受损失超过一审判决确定的逾期交房违约金的，林飞庭、苏林丽可就超出部分另案提起诉讼。 综上所述，林飞庭、苏林丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费522元，由林飞庭、苏林丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  柯艳雪 二〇一九年十二月二日 书记员  陈 源 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。