广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初1725号原告（反诉被告）：韶关市曲江耀星房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区。法定代表人：罗华球，执行董事。委托诉讼代理人：廖立民，广东星慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓锦青，公司员工。被告（反诉原告）：廖倚蓉，女，1974年1月29日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：彭钰龙，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告韶关市曲江耀星房地产开发有限公司诉被告廖倚蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法适用普通程序,公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人廖立民、邓锦青，被告廖倚蓉及委托诉讼代理人彭钰龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2017年1月14日，原、被告签订了《国际××岛楼宇认购书》，被告向原告购买商品房一套。合同约定：房产位于韶关市国际××岛×幢×单元×房（以下简称涉案房屋）；建筑面积145.79平方米，套内面积125.72平方米；房屋成交价为410000元，由被告按揭付款。被告在签订认购书时向原告支付定金30000元。同年5月27日，原、被告对购房事宜达成补充协议即《协议书》，约定涉案房屋成交价优惠15000元即以395000元成交，双方应在2017年11月30日前签订《商品房买卖合同》，被告在2017年11月30日前向原告支付不低于30%的购房款，剩余70%待被告申请购房贷款后支付，原告同意被告自协议书签订之日起收房装修。被告现已对涉案房屋装修并入住，但截至起诉之日，被告仍未支付购房余款。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：一、判决被告向原告支付剩余房款365000元及利息29377.43元（利息自2017年11月30日起，按人民银行同期贷款利率，暂计至2019年8月2日，之后计至付清时止）；二、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：答辩人不同意支付房款和利息，答辩人已经反诉要求解除合同。反诉原告反诉称：2017年1月14日，反诉原告交定金认购了涉案房屋，之后反诉被告才告知涉案房屋已经抵押不能办理有关手续并且没有钱退还定金。另反诉原告于2019年10月从小区业主群得知，有进入小区埋死人的事情，经过走访当地村民得知，小区开发前的土地为乱葬岗。鉴于反诉被告欺诈销售涉案房屋，为维护反诉原告合法权益，故向法院提起反诉，要求：一、解除与反诉被告签订的《国际××岛楼宇认购书》、《协议书》；二、本案反诉费用由反诉被告负担。反诉被告辩称：合同的解除是有严格要求的，要么基于双方当事人有明确的约定，要么基于法律有明确的规定。本案中，双方并没有就单方面解除合同作相应的约定，反诉原告提出解除合同没有事实与法律依据，应予以驳回。经审理查明：2017年1月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《国际××岛楼宇认购书》，其中约定：乙方自愿向甲方认购国际××岛（原×××花园）×幢×单元×房，总金额为410000元；乙方同意签订认购书时，支付30000元作为定金（定金在签订房屋买卖合同后转为房款）；乙方须于2017年2月28日前支付首期房款100000元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》，余款280000元乙方选择按揭付款，乙方需在2017年3月30日前办理银行按揭贷款申请手续。认购书签订之后，被告支付了30000元定金。因涉案房屋已抵押给银行，原、被告经协商于2017年5月27日补充签订了一份《协议书》，协议约定：一、甲方最迟在2017年11月30日前解除涉案房屋的抵押并与乙方签订《商品房买卖合同》。如甲方此期间内提前解除该房抵押，则乙方需要在7天内配合好甲方签订《商品房买卖合同》。二、在原有房价410000元基础上甲方给予乙方15000元的优惠（即乙方395000元购买该房），甲方同意乙方在签订本协议后收房维修。三、乙方需在签订《商品房买卖合同》当天向甲方支付不低于30%首付款，剩余70%房款待签订《商品房买卖合同》后向银行申请购房贷款。如乙方无法达到银行购房贷款要求时，则乙方需要在签订《商品房买卖合同》之日起30天内付清该房所有房款。四、在签订《商品房买卖合同》后15天内，乙方需交齐应缴契税、维修基金等费用，并提供资料给甲方办理不动产证。2017年5月29日，原告将涉案房屋的钥匙交付被告，被告便开始着手装修事宜，并于2018年上半年入住涉案房屋。2018年12月27日，原告办理了涉案房屋的解除抵押手续。2019年1月4日，原告通过手机短信通知被告于2019年1月9日前来签订房屋买卖合同及交付相应款项。原告在催告未果后，便委托广东星慧律师事务所于2019年1月22日、3月7日发律师函，要求被告履行给付房款及签订房屋买卖合同。被告在收到上述通知之后，仍拒绝签订房屋买卖合同。原告遂于2019年8月22日向本院提起诉讼，要求解决其诉请，被告则提出反诉。另查明：涉案房屋所属工程为×××花园一期×××号楼，该工程于2011年10月19日开工，2012年8月30日取得商品房预售许可证[编号：曲预许证（2012）08号]，2013年9月24日工程竣工验收备案。以上事实，有《国际××岛楼宇认购书》、《协议书》、短信通知、律师函、不动产登记资料查询结果证明、房屋竣工验收备案表、商品房预售许可证、问话笔录、庭审笔录等证据证实，并经审理在案。本院认为，本案争议焦点为：一、被告反诉要求解除合同理由是否成立；二、原告要求被告支付余下房款理由是否成立。关于焦点一，被告反诉称原告没有书面告知其房屋已抵押且原告存在欺诈销售的事实，从而要求解除合同。第一，关于房屋抵押的问题。涉案房屋在原、被告签订《国际××岛楼宇认购书》前确实存在抵押，被告在得知该情况后，经双方协商，被告并未选择解除认购书，仍选择与原告签订补充《协议书》，约定原告在原房价的基础上给予15000元优惠，即购房总款变更为395000元，并约定原告“最迟在2017年11月30日前解除该房的抵押”。原、被告既已同意签订该《协议书》，即对于《协议书》中所约定的事项均应予以遵守。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，在原告没有按照约定的期限即2017年11月30日解除涉案房屋的抵押时，被告取得合同解除权；但被告没有立即向原告要求解除合同或向法院提起诉讼，现涉案房屋已经解除了抵押，阻却合同履行的情形已经消失，原告如今提出解除合同也已超过法律规定的一年期限，其解除权已经消灭。第二，关于欺诈销售的问题。被告称涉案房屋不具备实际验收的标准，但原告提供了房屋竣工验收备案表及商品房预售许可证，证明涉案房屋已经实际验收合格，被告这一说法与事实不符，本院不予采纳。被告还称小区开发前的土地为乱葬岗及有进入小区埋死人的事情，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告对其陈述的事实没有提供证据予以证明，故被告反诉要求解除与原告签订的《国际××岛楼宇认购书》及《协议书》，本院不予支持。关于焦点二，原、被告签订的《国际××岛楼宇认购书》及《协议书》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原、被告签订的《国际××岛楼宇认购书》及《协议书》已就出卖人、买受人、认购房屋位置、面积、单价、总价、付款方式、付款时间等房屋买卖合同的主要内容做了约定，且原告已向被告交付了涉案房屋，被告已对涉案房屋进行装修并入住，因此本案中的《国际××岛楼宇认购书》及《协议书》应当认定为商品房买卖合同。根据前述，被告无权要求解除合同，被告应依约继续履行。原告实际交付房屋并解除房屋抵押之后，被告未能支付余下房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告要求被告支付剩余房款365000元，本院予以支持。被告在原告对其进行催告之后，一直未向原告支付剩余房款的行为，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告起诉要求计算利息，本院予以支持。但因2018年12月27日涉案房屋才解除抵押，原告于2019年1月4日催促被告于同年1月9日前签订买卖合同及交余下房款，故原告诉请利息自2017年11月30日起计算，本院不予支持，应从2019年1月9日起计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第二款、第十七条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告廖倚蓉于本判决生效后十日内支付购房款365000元给原告韶关市曲江耀星房地产开发有限公司，并以实际欠款金额为基数支付利息（2019年1月9日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际履行完毕之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回被告廖倚蓉的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7216元，反诉费50元，由被告廖倚蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  颜少珠人民陪审员  曾卫群人民陪审员  华宝山二〇一九年十二月十一日书 记 员  管家佳