河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23517号上诉人（原审原告）：张辉，男，1976年8月18日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：李欢，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超宁，河南博云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙耀志，男，1964年4月18日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：丁锐，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，河南豫和律师事务所实习律师。上诉人张辉因与被上诉人孙耀志房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张辉上诉称，被上诉人明知其房屋不符合出租条件，仍与上诉人签订房屋租赁协议，上诉人按照协议约定缴纳租金，并投入资金进行装修装饰，装修完成尚未正式投入使用的情况下，房屋被拆迁，造成上诉人损失严重，被上诉人应当对合同无效承担主要责任，对上诉人的损失承担赔偿责任，而一审法院却在未考虑被上诉人过错的情况下，要求上诉人的损失由自身承担，显然属于认定事实不清；现因被上诉人未取得建设工程规划许可证相关手续，双方签订的房屋租赁协议被认定无效，一审法院仅依据合同法五十八条之规定，裁判上诉人损失由自身承担，明显属于适用法律错误；一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致上诉人合法权益受到严重侵害，故请求二审依法纠正。孙耀志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张辉向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订房屋租赁协议（庭审中，经释明，原告变更该项诉请为确认合同无效）。2．判令被告赔偿原告装修损失46,000元。3．判令被告赔偿原告搬迁费用19,000元。4．判令被告承担律师费5,000元，摄像费300元。本案诉讼费、公告费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月14日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于郑上路孙庄段路北153医院围墙南，省军区第二干休所西门面房有偿租赁给乙方使用，使用期限为三年，还约定了租金数额、缴纳方式、双方权利义务等内容。原告自签订租赁合同后，于2019年2月18日与承接方陈涛签订河南丽康医药连锁有限公司建设西路店装修合同一份，对租赁合同中的房屋进行了装修。2019年3月8日装修完成，开始投入经营医药业务。另查明，基于1998年1月1日郑州市中原区三丰农村合作基金会作为承租方、与孙庄村第一村民组作为出租方，签订《合同书》，基于1999年1月25日被告孙耀志作为受让方、郑州市中原区三丰农村合作基金会作为转让方签订的《转让合同》的基础之上，2001年1月1日，被告作为乙方，与甲方孙庄村一组签订协议书一份，约定甲方位于孙庄市场土地一宗，东：孙庄村干休所路；西：须天公司；南：郑上路；北：一五三医院，由乙方租用等内容。诉讼中，被告孙耀志认可承租该宗土地后，在没有办理建设规划许可证情况下建造了涉案房屋，原被告均认可原告在承租时提到过房产问题，但被告说这是其自建房屋，没有房产证。诉讼中，原被告均认可涉案房屋于2019年8月4日被拆除。上述事实，有《房屋租赁协议》、《装修合同》、《转让合同》、当事人陈述等证据在卷为证。诉讼中，原告为证明承租房屋存在消防问题、和承租后进行装修、因拆除导致搬运设备和物品、对搬运进行录像、委托律师代理等花费，还陈述和举证如下：一、2019年7月18日，郑州市公安局须水分局治安管理服务大队向原告出具责令整改通知书一份，责令整改通知书载明：1、灭火器配备不够；2、没有配备消防栓。二、河南丽康医药连锁有限公司建设西路店装修合同一份、丽康大药房建设西路店装修清单、收据一份。证明目的：原告租赁房屋后，于2019年2月18日签订装修合同对承租房屋进行装修，于2019年3月8日装修完成，共计花费46000元，药房尚未开业，却不得不搬迁。三、搬迁合同一份、收据一份、发票一份。证明目的：因被告房屋被拆迁，原告不得不搬走承租房屋内相关设备及药品，减少损失，共计花费19000元。四、录像一份、摄像费发票一份、委托代理合同一份、律师费发票一份。证明目的：证明原告为保存证据，通过录像方式保存原告承租房屋装修现状及为实现合法债权所支花费摄像费300元、律师费5000元。庭审中，经本院询问，原告明确被告承担违约责任的原因为：被告所出租房屋没有相关建设规划手续及产权证，同时，房屋未进行主体消防验收，且被告在其所在城中村改造过程中仍将房屋出租给原告，致使原告装修房屋、搬迁房屋内药品和相关设备产生搬迁费用，原告为维护合法债权支出的律师费及保全证据的摄像费用。还查，涉案房屋所在的地段近几年来一直存在因城中村改造、修建西四环等原因进行拆迁建设的现象。一审法院认为，因本案所涉租赁的房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原被告之间的租赁合同应为无效合同。原告经本院释明后变更为确认原被告之间的租赁合同为无效合同，本院予以照准。因此，本案的焦点为在合同无效的前提下，原告主张的装修费用、搬迁费用、摄像费用、律师费用是否应由被告承担的问题。对合同无效问题的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为药店经营者，在为药店寻找承租房屋作为经营场所时，应当对该承租房屋是否具有合法的产权手续、该房屋是否能够作为药店专用的经营场所、房屋是否具有基础消防设施，以及周边环境等因素，予以详实查验，即应当尽到审慎注意义务，对众多市场对象进行相互比较和权衡利弊，从而慎重、择优地选择出能够满足己方经营所需的各项条件的租房，以使己方的经营能够长期、顺利进行。经查原告在签订合同时，对其与被告之间的承租房屋具有的没有合法产权手续、没有基础消防设备、涉案房屋所在的地段因城中村改造、修建西四环持续进行拆迁建设等情形且该情形处于长期持续状态之中是明确知晓的，也就是说由此形成的风险在原告与被告签订房屋租赁合同之前已经存在，原告系明知存在该风险仍与被告缔约，再查本案所涉房屋被拆除的原因也是基于房屋系违法建筑而被拆除，其所受损失系其没有尽到审慎义务形成的，原告对其的投资损失具有过错，原被告基于合同无效形成的损失由各自承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告张辉与被告孙耀志于2019年2月14日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费779元，由原被告各负担二分之一。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审期间，经审理查明，河南省郑州市中原区人民法院于二〇一九年十月二十四日作出（2019）豫0102民初10016号民事判决书，该民事判决书现已发生法律效力。经本院二审审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定了合同无效的情形，以及合同无效或者被撤销后，合同相对方应承担的责任。本案中，从一、二审审理查明的事实，以及生效判决认定的事实来看，孙耀志认可承租该宗案涉土地后，在没有办理建设规划许可证的情况下建造了案涉房屋；张辉认可其在承租时提到过房产问题，但孙耀志说这是其自建房屋，没有房产证。现案涉房屋已经被拆迁，张辉在明知案涉房屋没有房产证，存在风险后，仍与孙耀志缔约；同时，本案所涉房屋被拆除的原因也是基于房屋系违法建筑，张辉所受损失系其没有尽到审慎义务造成的，故张辉对其投资损失具有过错，原判裁判并无不当。综上所述，上诉人张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1558元，由上诉人张辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇一九年十二月三十一日书记员 赵泽宇