江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7056号上诉人（原审被告）：谢秀梅，女，1972年6月20日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡正良，男，1967年8月15日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：陈越，江苏众联成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚，江苏众联成律师事务所律师。上诉人谢秀梅因与被上诉人胡正良房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢秀梅及委托诉讼代理人蔡军、被上诉人胡正良的委托诉讼代理人陈越、陈楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢秀梅上诉称：撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人胡正良未按照承诺的变更付款的期限即于4月份前提前付款支付14万元，双方在中介人员的见证下，被上诉人多次承认自己承诺在2018年4月20日前支付14万元首付款给上诉人这一事实，该份证据足以证明双方对于付款期限实际上是达成了口头变更的意见，在中介与被上诉人的聊天记录中，也明确了被上诉人违约未按时支付房款的事实，因此被上诉人违约未支付房款，系违约在先，是造成本案诉争的原因。因此，上诉人不应当向被上诉人支付房屋差价损失及违约责任。2、双方在合同中已就违约条款作出明确约定。无论哪一方违约均应向对方支付5万元违约金，违约金属于当事人意思自治范畴，应推定当事人在缔约时已评估了市场风险及合同继续履行可以获得的利益等因素，对违约后损失赔偿的范围做出了限定。一审认定房屋差价损失属于上诉人的逾期可得利益损失，违反了双方约定，属于认定错误。被上诉人胡正良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、谢秀梅构成违约，应当承担违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：当事人除有相反证据推翻外，人民法院、仲裁机构及公证机关的生效文书确认或者证明的事实，当事人无需举证。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷案件经法院审理作出（2018）苏0303民初3011号民事判决书，该判决书已经生效。3011号判决书对上诉人与被上诉人购买房屋的整个过程作出了详细的分析，最终认定谢秀梅提出增加给付款1万元，在胡正良拒绝增付1万元后，又以此为由拒绝继续履行合同，并主张解除合同，谢秀梅的行为系违约行为，应当承担违约责任。谢秀梅不服（2018）苏0303民初3011号民事判决，于2019年2月28日向云龙区人民法院申请再审，云龙区人民法院再审认为胡正良在原审中要求继续履行合同，谢秀梅拒绝继续履行，谢秀梅系根本违约方。原审法院判决谢秀梅承担违约责任并无不当，裁定驳回谢秀梅的再审申请。综上，经过云龙区人民法院两次审理均认定谢秀梅违约，应当承担违约责任。且（2018）苏0303民初3011号民事判决书及（2019）苏0303民申13号民事裁定书均已生效，对于人民法院生效文书确认的事实，胡正良不需再次举证。二、谢秀梅应当赔偿房屋差价损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。徐州2018年房屋价格上涨尤其是涉案房屋所在地徐州市新城区房价上涨幅度非常大，上诉人与被上诉人于2018年3月30日签订的《存量房买卖协议》，涉案房屋在2018年5月份已经有较大幅度上涨，这是谢秀梅在3011号案件中主张增加1万元房款或者要求按照市场价出售房屋的原因。涉案房屋价值经法院委托权威机构评估所得，有事实依据。谢秀梅作为房屋的出卖方，在与胡正良订立合同是能够遇见到若其构成违约拒绝继续履行合同情况下会产生房屋差价的损失。且在3011号案件中，胡正良主张按照合同价款继续履行合同的情况下，谢秀梅却明确表示拒绝履行合同，其违约的恶意非常明显，主要原因也是3011号案件审理过程中，房价已经快速上涨，胡正良以相同价格再难购得同类房产，因此谢秀梅应当赔偿胡正良的房屋差价损失。胡正良向一审法院提出诉讼请求：1、判令谢秀梅返还定金50000元、支付违约金50000元、赔偿房屋差价损失155592元、给付房屋评估费6300元。一审法院认定事实如下：2018年3月30日，出卖方（甲方）谢秀梅、买受方（乙方）胡正良、居间方（丙方）云龙区城南永升房产中介服务部签订《存量房买卖协议》，约定甲方将坐落于本市云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块207号楼1-1502室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积94.66平方米，房屋价款为119万元。协议第六条约定，乙方于2018年5月10日前，乙方支付首期房款49万元整包含定金5万元，第二期房款以贷款方式支付70万元，贷款金额不足部分，由乙方以现金方式补足。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，出售方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第七条约定，甲乙双方同意在2018年5月10日前办理上述房地产交易备案等相关过户手续。第九条约定，若甲方不能按合同规定期限过户或乙方不能按合同规定期限过户及支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付壹佰元整的滞纳金，逾期超过30日则视同违约，由违约方向对方支付违约金，按此合同第九条第（3）项赔付违约金，合同终止。第九条第（3）项内容为“甲、乙双方签订合同后，若乙方悔约，应书面告知甲方，乙方支付违约金5万元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，甲方支付违约金5万元给乙方并退还已收购房款。违约方向丙方支付佣金，金额为本协议所属房价款的1.5%，若甲、乙双方协商解除本协议，双方应向丙方各支付本协议所述房价款1%的佣金”。合同第十一条第4项载明该房产已经设立抵押贷款，抵押贷款金额为20万元，过户前由甲方偿还结清。当日，谢秀梅收到胡正良给付的购房定金5万元。买卖双方均认可，双方口头约定买方再给付卖方14万元用于卖方去偿还银行贷款。2018年5月8日，胡正良在房产中介机构与谢秀梅见面，谢秀梅认为胡正良给付该14万元逾期了，造成其贷款利息损失，要求胡正良再加付1万元房款，胡正良对再加付1万元予以拒绝。因此，谢秀梅不再接受胡正良愿意给付的房款14万元，并认为胡正良违约在先，也不再接受其他后续房款，不愿意继续履行合同，并提出和原告签订一个解除合同的协议，但是胡正良不同意签订该解除协议。2018年5月24日，胡正良以谢秀梅为被告起诉来院，要求：1、判令谢秀梅继续履行签订的存量房买卖协议，将谢秀梅位于本市云龙区房屋交付给胡正良，并协助胡正良将上述房屋过户至胡正良名下；2、判令谢秀梅给付胡正良滞纳金3000元。该案审理中，对于双方口头约定买方再给付卖方14万元用于卖方去偿还银行贷款的款项，谢秀梅陈述约定在2018年4月4日之前给付，而买方陈述是在2018年5月10日办理过户手续前给付即可。一审法院审理后于2018年8月20日作出（2018）苏0303民初3011号民事判决书，认定双方并未约定再给付14万元房款的具体时间，胡正良未在2018年4月20日前付清14万元不能认定其违约；2018年5月8日谢秀梅不再接受胡正良愿意给付的房款14万元，并提出增加给付房款1万元违背双方约定，在胡正良拒绝增付1万元后，又以此为由拒绝继续履行合同并主张解除合同系违约行为；同时认定双方合同应当终止履行。遂判决：一、谢秀梅于判决生效后七日内，给付胡正良滞纳金3000元；二、驳回胡正良其他诉讼请求。双方均未提出上诉。该判决生效后，谢秀梅向申请再审，一审法院作出（2019）苏0303民申13号民事裁定书，驳回谢秀梅的再审申请。本案审理中，胡正良申请对涉案房产的市场价值进行评估，一审法院依法委托徐州共盛土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2019年1月11日出具房地产司法鉴定估价报告，对涉案房屋在2018年9月6日的市场价值评估为1345592元。胡正良为此支付评估费6300元。一审法院认为：双方之间签订的《存量房买卖协议》已经生效判决认定终止履行，故本案处理的是双方合同解除后的争议。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。胡正良要求谢秀梅返还定金50000元的诉讼请求，实为要求谢秀梅返还在合同履行过程中获得的胡正良的财产，该请求事项符合法律规定，依法予以支持。胡正良要求谢秀梅返还定金实属返还财产请求，并非适用定金罚则，故当事人若有违约行为，还应承担其他违约责任。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，合同终止履行的责任在谢秀梅，谢秀梅的违约行为已经生效判决认定，故谢秀梅违约行为导致合同解除，属根本违约，应当承担违约责任。双方明确约定了一方违约导致合同终止履行的违约金为50000元，该违约金并未超过胡正良因合同不能履行而产生的损失，应予支持。但是，胡正良在前诉中为规避合同终止而未选择适用双方约定的合同中关于合同终止条件的条款，其目的是为了敦促谢秀梅继续履行合同，但未达到规避该约定的目的，故该违约金50000元应扣除谢秀梅已经支付的滞纳金3000元，为47000元，超过部分不予支持。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，谢秀梅违约给胡正良造成的损失应包括直接损失和预期可得利益损失，胡正良可就房屋在合同解除时增加的价值作为预期可的利益损失向谢秀梅主张赔偿。涉案房屋经依法评估，在前诉案件裁判文书生效时的市场价值为1345592元，增值1345592-1190000=155592元，该差价损失谢秀梅应予赔偿。因违约金具有填补损失的性质，故谢秀梅支付胡正良违约金50000元后，再须赔偿胡正良损失105592元，胡正良诉讼请求超过部分不予支持。谢秀梅在本案中提交的证据多为前诉案件中已经提交，因前诉生效判决书已经认定，本案不再重复评述。其在本案提交的欲以证明其损失的证据，因胡正良并未违约，不存在赔偿谢秀梅损失的问题，故予认证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判决生效之日起十日内，谢秀梅返还胡正良购房定金50000元，并支付违约金47000元、损失105592元；二、驳回胡正良其他的诉讼请求。本案二审期间的争议焦点为：1、在合同履行过程中，双方当事人中哪一方存在违约行为。2、被上诉人主张的房屋差价损失应否予以支持。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于双方当事人哪一方构成违约的问题。胡正良于2018年5月24日以谢秀梅为被告提起诉讼，要求判令谢秀梅继续履行签订的存量房买卖协议。一审法院审理后作出（2018）苏0303民初3011号民事判决，认定谢秀梅不再接受胡正良愿意给付的房款14万元，并提出增加给付房款1万元违背双方约定，在胡正良拒绝增付1万元后，又以此为由拒绝继续履行合同并主张解除合同系违约行为。该判决已发生法律效力。故谢秀梅的行为构成违约已被生效法律文书确定。谢秀梅应当承担违约责任。关于被上诉人主张的房屋差价损失应否予以支持的问题。当事人签订的《存量房买卖协议》中虽然约定了：“若甲方悔约，应书面告知乙方，甲方支付违约金5万元给乙方并退还已收购房款。”但谢秀梅并未依据该条款主张合同终止，其在（2018）苏0303民初3011号案件和本案一审中也仅是就胡正良构成违约进行抗辩，并未依据上述条款进行抗辩。据此，应当认定谢秀梅没有行使合同约定的解除权。本案系胡正良追究谢秀梅的违约责任，其有权依据《中华人民共和国合同法》的相关规定要求赔偿损失。一审判决谢秀梅赔偿房屋差价损失，并无不当。综上所述，上诉人谢秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5134元，由上诉人谢秀梅负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 胡元静二〇一九年十二月十六日书记员 陆滢冰