新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初976号原告：冯秋杰，女，1973年4月25日出生，三星兴业混凝土有限公司职员，住乌鲁木齐市米东区。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，该公司董事长助理。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。原告冯秋杰与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯秋杰，被告宏锦天晟房产公司委托诉讼代理人侯金芳、马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯秋杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告退还房款125,280元；3、判令被告支付利息13,573.82元；4、本案所有费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：判令双方签订的合同无效。事实和理由：2018年1月，原告与被告签订购买F-C***号商业用房，然而被告没有履行交房义务，原告对购房者的承诺全部成了骗人的谎言，原告多次找被告退钱，被告一直拖着不付，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告宏锦天晟房产公司辩称：对原告的诉讼请求我方不认可，双方签订的合同合法有效，不存在合同法第52条规定的合同无效情形。我们没有欺诈行为，在当初买房时没有预售许可证我们是明确告知的，在我们售房部的公示栏里已经张贴公示过，原告是完全可以看到的，双方签订的合同已经明确说明，双方签订的是商铺认购合同，是预定合同，并不是商品房销售合同；合同的第11条约定甲方承诺在该商铺五年租期到期前三个月办理预售许可，房屋我们已经建成，因为消防设施没有完全到位，所有我们的预售许可没有拿到，在合同约定的时间内我们可以拿上预售许可，因为我方不存在欺诈行为；合同的第12条双方已经约定明确；我们在合同约定的时候协调了一家运营商，他们愿意对我们销售的商铺进行运营管理，运营商给原告支付了该商铺的租金，在2018年2月8日给原告冯秋杰的账户转款8,770元，合同我们已经在履行了，原告对此也是接受了。因此，根据以上五点合同合法有效，不存在无效的情形，请求法庭支持我们要求合同继续履行。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经质证：《商铺认购合同》及收据，证实原、被告之间的合同关系，购房的钱是我用现金一次性付完，被告给我出具了收据，要求退还此款。被告宏锦天晟房产公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可，认购合同的条款里都不能证明原告要求退款或认定无效的依据，没有事实和法律依据。商铺认购合同的第12条证明对于我们现在销售商铺的现状，原告是清楚没有预售的事实的；合同的第11条关于产权的约定，明确说明了是五年内给原告办理，五年内在办不了的情况下，我们承担10%违约金的赔偿；合同的封皮上明确写明是商铺认购合同，是预定合同；合同第五条关于交付期限的约定，证实开业期间只是预定，双方没有明确的日期，我们表明了给乙方租金收益，我们也履行了合同，给她支付了租金。收据的真实性认可，确实是我公司开出，我方确实收到了原告的125,280元。对原告提供的以上证据，本院予以确认。被告宏锦天晟房产公司提供了1、照片一份、附商品房预售许可证复印件三份，证实我方在售楼部展厅的旁边已经公示了我方房产销售取得的证件，预售许可证也在其中，预售许可证表明了楼栋号，是4、5、6号楼的预售许可，表明了是不含负一层的，我们明确告知了原告方，我们销售的原告方所买的房产，在原告认购的时候是没有预售许可的，我们不存在欺诈的行为，原告是具有完全民事行为能力的成年人，原告应当具备审查的能力，我方已经公示了，原告说我们欺诈是不存在的。2、网上银行电子回单打印件一份，证实原告接受了我们合同的履行，2018年2月8日收到了运营商工作人员蔡文艳8,770元的租金，原告在刚才也认可，原告和蔡文艳是没有任何关系的，他们没有其他的经济往来，蔡文艳的打款代表公司，回单上明确写明交易用途是付租金，认购合同第五条写明，原告交付完认购款，我们也会给她付租金，原告说的优惠我们是不存在的，我们如果优惠是在收房款就优惠，不会再收了以后再返还，8,770元的款项是打给原告的租金，证实双方合同合法有效，我们履行了合同的义务，并且原告方已经接受了。原告冯秋杰对上述证据的质证意见为：照片的真实性不能确认，我没见过，业务员没有带我去见。8770元电子回单的真实性认可，关联性不认可，用途是被告方写的，他们可以按照需要怎么写都行；三栋楼的预售许可证的真实性认可，关联性不认可，我的FC343在不在里面。本院经核实后对被告商品房预售许可证真实性予以确认。对电子回单的真实性确认，对关联性不予确认。根据以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：2018年1月7日，原告冯秋杰作为乙方与被告宏锦天晟房产公司作为甲方签订《商铺认购合同》，约定：被告宏锦天晟房产公司将其开发的位于米东区＊＊＊号商铺出售给原告，商铺用途为商业用房，预估建筑面积均为8.7平方米，属框架结构，层高4.5米，商铺总金额均为125280元，乙方于2018年1月7日前付清全部商铺认购款125280元。第五条交付期限：甲方预计在2018年10月31日前具备开张营业条件（若该物业没有在合同约定期限内开张营业，营运方公司也必须保证给予乙方租金收益）。第十一条关于产权登记的约定：乙方选择第一种方式即甲方承诺在该商铺5年租期到期前3个月，由甲方提供资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，应当在解除合同事由发生之日起三十日内向甲方提交书面解除合同通知书，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔付乙方10%违约金，届时本合同自动解除。本合同签订时，鉴于目前商铺分隔手续尚未办理，乙方已获悉并认可所预订的商铺基本现状，乙方自愿签订本合同。本合同解除或无法继续履行的，乙方与新疆宏锦天晟物业服务有限公司签订的《商铺委托经营合同》同时自然解除终止。原告于2018年1月7日向被告宏锦天晟房产公司支付涉案商铺价款125280元，被告宏锦天晟房产公司向其出具收据，内容为今收到冯秋杰交来Ｆ-Ｃ-＊＊＊号，金额为125280元，并加盖收款专用章。被告宏锦天晟房产公司未取得案涉商铺的商品房预售许可。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告冯秋杰与被告宏锦天晟房产公司签订合同的《商铺认购合同》，而被告截止目前尚未取得负一层商铺的《商品房预售许可证》，故原告冯秋杰与被告宏锦天晟房产公司签订的《商铺认购合同》为无效合同。合同被认定无效后，被告宏锦天晟房产公司因无效合同而取得的房款应予返还，故被告宏锦天晟房产公司应向原告返还购房款125,280元。对原告主张利息损失，因被告宏锦天晟房产公司占用原告资金，在合同无效情况下，本院对原告要求利息损失按照被告收到房款根据银行同期贷款报价年利率4.15%计算，自原告付款之日，即2018年1月计算至原告起诉之日，即2019年2月，利息损失为5,632.38元（125,280元×4.15%÷12×13）。因原告同意将所收取的8,770元从房款及利息中扣除。因原告利息少于原告同意扣减数额，不再支持原告利息损失。剩余扣减数额从被告应付房款中扣除，故本院计算被告宏锦天晟房产公司应退还原告的房款为122,142.38元（125,280元+5,632.38元-8,770元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冯秋杰与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2018年1月7日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告冯秋杰退还购房款122,142.38元，于判决生效后三十日内付清；三、驳回原告冯秋杰要求被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司支付利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费3,077.08元，由原告冯秋杰负担370.34元，由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司负担2,706.74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  赵婧辰人民陪审员  吕继学二〇一九年十二月二十七日书 记 员  范婷璇