湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3510号原告：湖南天铭物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路白沙花园一号楼301房。法定代表人：曹丰，董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：杭州博垣文化艺术策划有限公司，住所地浙江省杭州市上城区大资福庙前97号101室。法定代表人：陈丽艳，执行董事。委托诉讼代理人：周志锋，湖南明逸律师事务所律师。原告湖南天铭物业管理有限公司（以下简称天铭物业公司）与被告杭州博垣文化艺术策划有限公司（以下简称博垣公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告天铭物业公司的委托诉讼代理人鲍宇辉、被告博垣公司的法定代表人陈丽艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南天铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付湘潭市雨湖区金湘潭商业广场三楼已欠缴物业管理费664,283元及资金占用损失费59,785.49元（资金占用损失费暂计至2019年6月30日，后续资金占用损失费计算至被告履行终结之日止），合计724,068.69元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年6月1日接受金湘潭业主委员会委托，为金湘潭小区全体业主提供物业服务，并与其签订了《金湘潭商业广场物业服务合同》，该协议合法、有效，对金湘潭全体业主均有约束力。原告依约提供物业服务，但被告怠于履行缴纳物业费的义务，至今仍未缴纳2016年6月1日至2019年6月30日期间湘潭市雨湖区金湘潭商业广场三楼物业管理费664,283元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。据合同约定，被告应支付欠缴物业管理费664,283元，资金占用损失费59,785.49元（资金占用损失费暂计至2019年6月30日，后段资金占用损失费计算至被告实际结清物业费之日止），合计724,068.69元。综上，被告已严重侵害了原告及已缴费业主的合法权益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，诉请贵院判令被告支付其拖欠的物业费等费用，维护原告的合法权益。被告博垣公司辩称，1.我公司于2009年6月份向湘潭佳信房地产开发公司签订商品房买卖合同，购得金湘潭商业广场三楼6,347.72平方米房产。根据合同约定2009年7月1日开始我公司对该物业完全享有。我公司无需向物业公司（金湘潭商业广场物业管理单位）交纳物业管理相关费用。当时物业管理单位为湘潭佳信房地产开发公司下属湘潭佳信物业有限公司，因此我公司对该房产实施自行管理，无需另行支付物业费。2.原告以对金湘潭商业广场的物业行使了管理服务的义务诉求我公司支付2016年6月至2019年7月的物业管理费，我公司认为无正当理由，因为自2009年购入该物业后就约定不向我公司收取物业费。物业公司变更为原告后，业主委员会也未有通知，原告也从未联系过我们。收到贵院起诉书后我公司于2019年11月4日电话联系原业委会主任范文明了解有关物业管理事项。范文明表示2016年原告进入金湘潭商业广场时给原告已谈清楚二、三楼物业的特殊性，是否委托物业管理需原告自己和三楼业主协商。但原告从未与我公司协商此事。另外从2015年10月起至2019年7月，我公司该物业一直未投入使用，处于关闭状态。原告入驻后也一直关闭通往三楼的电梯，连基本的电梯服务都没有提供，所以我们认为原告主张收取该期间的管理费是无理由的，我公司不予接受。3.起诉书中提及的资金占用损失费的问题，我们未见到原告的证据材料3，原告也从未联系过我们，所以根本不存在催收物业费，原告关于资金占用费的主张更无道理。因此，我公司认为原告诉我公司拖欠物业费无理无据，希望贵院公正、公平合理的裁决此案。我公司一定积极配合。本院经审理认定事实如下：2009年6月5日，被告与案外人湘潭佳信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于本市雨湖区房屋（即案涉房产，位于金湘潭商业广场三楼），合计6347.72平方米。2009年6月16日，被告与湘潭佳信房地产开发公司（案涉房产开发商）又就金湘潭商业广场三楼房屋签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定第三层物业整体租赁费用由被告于2009年7月1日起完全享有，无需向物业公司（金湘潭商业广场物业管理单位即当时湘潭佳信房地产开发有限公司下属的佳信物业公司）交纳物业管理相关费用，同时被告应保障继续履行将房产租赁给步步高公司的义务。被告购买此房屋后，一直将房屋租赁给步步高公司用于开设步步高金湘潭店。2015年10月，步步高金湘潭店停办，承租方步步高公司退场，金湘潭商业广场三楼就一直处于关闭、停止使用的状态，一直到2019年7月才重新出租。2016年5月24日，原告与湘潭市金湘潭商业广场业主委员会签订了《金湘潭商业广场物业服务合同》，该合同主要内容为：由原告承担金湘潭商业广场的物业管理服务，管理期限为2016年6月1日0时起至2026年5月31日24时止；对管理区域分不同位置采用不同收费标准和具体方法，写字楼（五楼至九楼）为2.5元/月/平方米，一楼临街门面为5元/月/平方米，一楼、三楼、四楼、负一楼商铺为2.8元/月/平方米。合同签订后，原告按约入驻金湘潭商业广场进行物业管理服务。2019年6月30日，原告结束物业管理服务，撤离了金湘潭商业广场。原、被告双方均认可被告在原告提供物业服务期间从未缴纳过物业费。且被告在本市也未设立任何办事处或分支机构。庭审中，本庭询问原告是否找被告催收过物业费，原告陈述找被告催收过多次，多次张贴了催收物业费的通知，但留存下来的只有2017年12月2日这次张贴的通知。被告对此予以否认，称原告从来没有与自己联系过。上述事实，有原、被告陈述、房产证、金湘潭商业广场物业服务合同、物业费催费提示、清洁服务委托合同、金湘潭商业广场巡逻签到表、装修巡检记录表、消防年度检查表、整改通知书、春节各岗位值班时间的公示、消杀通知、停电通知、电梯定期检验报告、保洁、维护设施设备等照片、商品房买卖合同补充协议、金湘潭商业广场物业服务合同等证据在卷证实，足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告与金湘潭商业广场业主委员会签订的《金湘潭商业广场物业服务合同》是各方真实的意思表示，合法有效。因此，《金湘潭商业广场物业服务合同》对被告具有约束力。被告作为金湘潭商业广场业主理应向原告按约支付物业管理服务费。本案中，被告与原房产开发商确实有不交物业费的约定，原告于2016年新接手物业管理后，应当及时通知被告，但原告没有举出足够的证据证明通知了被告。且被告物业在原告提供物业管理服务期间即2016年6月1日至2019年6月30日一直处于停业关闭状态，未能实际享受到原告提供的各项物业管理服务。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。考虑到原告在消防、安保等方面确实做了一定的工作，本院酌情认定由被告支付原告物业管理费200,000元。被告未缴纳物业费，原告应当积极主动的主张自己的权利，及时、有效的向被告进行催缴。原告明知被告在湘潭市未设立任何分支机构或办事处，仅在被告长期关闭的房产处张贴催缴通知，未采取其他更为积极主动的手段进行催缴，故对原告要求被告支付资金占用损失费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第三项、第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州博垣文化艺术策划有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南天铭物业管理有限公司物业管理服务费200,000元；二、驳回原告湖南天铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,040元，减半收取计5,520元，由原告湖南天铭物业管理有限公司负担1,520元，被告杭州博垣文化艺术策划有限公司负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  张湛二〇一九年十二月二十三日法官助理尹婧书记员陈嘉韧法律条文附后：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，秉持诚信，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。