湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0623民初2503号 原告：张松阶，男，1969年10月25日出生，汉族，居民，住华容县。 委托诉讼代理人:江泽剑,岳阳楼区求是法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:**礼,岳阳楼区求是法律服务所法律工作者。 被告：严祥（又名严强），男，1973年5月27日出生，汉族，居民，住华容县。 委托诉讼代理人:欧金荣,女,1972年10月2日出生，汉族，居民，住华容县。与被告严祥系夫妻关系。 第三人：张彩云,女,1975年12月21日出生，汉族，居民，住华容县。 原告张松阶与被告严祥、第三人张彩云返还原物纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张松阶及其委托诉讼代理人江泽剑,被告严祥及其委托诉讼代理人欧金荣、第三人张彩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张松阶向本院提出诉讼请求：1.判令被告即刻腾房,搬离华容县章华镇东正街某室;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年上半年,严祥以投资项目需要资金为由,向第三人张彩云借现金340000元,约定利息为月利率15‰,并于2015年9月10日出具借条,约定借期一年。同日严祥向张彩云出具了一份担保书,以其所有的华容县章华镇东正街某室房屋作为该借款抵押,并约定所有抵押过户手续费由严祥办理。因张彩云出借给严祥的款项大部分都是找其哥哥即原告张松阶筹集,2016年3月18日,张彩云、严祥和张松阶经协商,严祥自愿将上述房屋过户到了张松阶名下。本案三方达成的房屋抵债协议书是三方的共同真实意思表示,且进行了过户登记,张松阶依法取得的房屋所有权应当受到法律保护,张松阶对案涉房产依法享有占有、使用、收益的权利,严祥占有案涉房产,侵犯了张松阶的财产权益,理应返还张松阶案涉房产。 被告严祥辩称，案涉房产是严祥全家人唯一的房产,严祥以之作抵押担保时未经妻子同意,严祥无权独自处理家庭财产。另外因当时严祥为华容县农村商业银行员工,办理房产过户登记是为了完成贷款任务,请求张松阶进行抵押贷款,不是张松阶所诉的为以物抵债而办理的过户登记。且该房产现在升值很大,抵债价格不合理,原告要求腾房则必须返被告200000元用于安置被告;或者由被告分期分批慢慢偿还借款。 第三人张彩云述称,被告向第三人借款属实,由于第三人出借款大部分是由原告提供,被告自愿将案涉房屋过户给原告作抵借款,原告对房屋所有权的取得合法,应当受到法律保护,被告理应向原告返还占有的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1、对于原告提交的华房权证字第××号房屋产权证,结合原、被告和第三人的当庭陈述,本院认为被告辩称的为完成贷款工作任务将房产过户到原告名下办理抵押贷款的意见,不合常理且原告并无当时在农商行贷款的事实,原告主张的因被告借款作担保办理过户登记的意见成立,本院对该证据予以采信;2、对于被告提交的被告的残疾证和疾病诊断书,是证明被告现在的身体情况,与本案事实并无关联,原告提出的该证据与本案无利害关系的质证意见成立,本院予以采信。 经审理查明:严祥在华容县农村商业银行任职期间,多次为天狼服饰公司生产经营在外借款,其中严祥找张彩云借款共340000元,张彩云分五次出借（340000元借款中除张彩云本人自凑款外其余20余万元为其兄长张松阶筹集）。2015年9月10日,严祥与张彩云就借款汇整后,严祥出具了一张总的借条给张彩云，注明“今借到张彩云现金340000元,约定利率15‰,约期一年。”严祥在借条上作为借款人签名捺指印,并注明了其身份证号码和曾用名严强的第一代身份证号码。同时严祥向张彩云出具担保书,注明,兹有严祥（曾用名严强）借张彩云34×××××元（始借于2015年9月10日）,现用严祥自有独有可处置房地产（房产证号城关镇字第××号、国有土地证号华国用2003字第260014-××号）作该借款不可对抗第三人的借款抵押,所有抵押过户手续由严祥办理,不可以未过户对抗债权人,办理合理抵押变更手续,否则一切法律责任由借款抵押人严祥承担。严祥作为担保人签名捺指印,并注明了其身份证号码和曾用名严强的第一代身份证号码。2016年3月18日,严祥和张彩云经协商,与张松阶三人一同到房地产管理部门,就用于借款担保的上述房产办理了过户登记,将该房产过户到了张松阶名下,房产权证号变更为华房权证字第××号（房屋所有权人张松阶,共有情况单独所有,房屋坐落华容县章华镇东正街,建筑面积165.91㎡）。2016年3月21日,严祥与张彩云签订《房屋抵债协议书》约定,“双方就个人借款34万元,双方自愿达成如下协议:一、甲方现己将座落在华容县东正街房屋一套金鼎对面三楼层,302房号（房产部门登记的房号为301）,其房屋建筑面积165.91㎡,现以市场价25万元。已过户给乙方,剩下余款9万元,现已打借条给乙方。二、甲方日后有意赎回房屋,乙方应以当时房价归还给甲方,而甲方必须还清乙方的所有借款,并连本带利的加过户费用一次性还给乙方。三、现乙方同意将座落房屋（城关镇,暂时借给甲方居住。止2016年底,甲方承诺乙方年前还清全部借款,如不能遵守承诺,请自行搬离,但房屋中的所有家具、家电要保留原封不动。该协议一式两份,甲乙双方各执一份。甲方严祥、乙方张彩云,2016年3月21日。之后,严祥因车祸致残,张彩云虽催促但严祥未腾交房屋也未偿还借款。另查明,严祥向张彩云借款用于天狼服饰有限公司经营时,严祥妻子欧金荣为天狼服饰有限公司股东,严祥和欧金荣于1997年8月10日登记结婚。 本院认为,根据双方陈述及借款担保书、房屋抵债协议的内容，能得出原告和第三人为了保证自己的债权得以实现，要求被告将房屋产权过户给原告，当债务到期且得到清偿后，再将房屋产权归还被告。该行为实质上是通过让与房屋所有权的方式担保债务的履行，在债务履行届满前不仅达成以物抵债协议，且转移了担保物物权，构成让与担保。双方约定以转让房屋产权的方式作为债务的担保，系双方当事人合意，未违反法律及行政法规关于合同效力性的强制性规定，此种担保方式合法有效。现债务已到期,在被告未能清偿的情况下，原告要求被告腾交房屋，因《房屋抵债协议》对以物抵债的房屋价格、房屋交付、违约责任等权利义务作了约定,且被告已将案涉房屋办理了产权过户登记给予张彩云的兄长张松阶。根据协议约定，第三人对被告的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;”因诉争房屋已过户给张松阶,现原告张松阶作为房屋所有权人,其要求返还原物并不违反法律规定。被告妻子欧金荣认为其不清楚被告借款情况,被告无权处理夫妻共同房产的意见,因被告借款是用于投资天狼服饰有限公司经营,而欧金荣为该公司工商登记的股东,其提出是被告私自冒名在外借款的意见,未提交证据加以证实,本院不予采纳。原房屋登记在被告个人名下,办理过户登记时被告本人到场办理,原告和第三人有理由相信被告对房屋有处分权,对房屋构成善意取得;另外被告辩称的现房屋价值超过抵债金额显失公平的问题,因房地产市场的特殊性,房价的涨落应为正常的可预见的商业风险,是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定,而非纠纷之后的房屋实际价值;因双方对以物抵债的房屋价格明确,并非价格不确定,另被告也未提交合同签订时房屋价值行情情况的证据,故对被告的上述辩论意见,本院不予采纳。其次在债务履行未届满时,双方达成合意约定提前终止原债权债务关系,建立新的房屋买卖关系合法有效,应予尊重,因此债务履行期限届满之前签订的以房抵债协议并非当然无效。综上,对原告的诉讼请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条,《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 被告严祥在本判决生效后六十日内将占有的房屋所有权人为张松阶的座落于华容县章华镇东正街房产证号为华房权证字第××号的房屋一套返还给原告张松阶。 本案案件受理费100元,由被告严祥负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李虎 二〇一九年十二月十九日 法官助理甘孟德 书记员王阿梦