安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初4505号 原告（反诉被告）：合肥恒创智能科技有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区翠微路6号海恒大厦7楼703、704室，统一社会信用代码91340100MA2MYFTW3H。 法定代表人：宣平，董事长。 委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥市蓝调网咖，住所地安徽省合肥市高新区玉兰大道765号2栋304、305、306号，统一社会信用代码91340100MA2NDQNXXC。 负责人：徐剑，总经理。 委托诉讼代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常挺，安徽永承律师事务所实习律师。。 原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司（以下简称恒创公司）与被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖（以下简称蓝调网咖）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年8月19日、12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒创公司的委托诉讼代理人高国亮、被告（反诉原告）蓝调网咖的负责人徐剑及委托诉讼代理人曹冬梅、常挺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）恒创公司诉称：经公开招投标，2018年9月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合肥市经开区房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2018年9月20日起至2021年9月19日止。第一年租金为306453.6元，自第二年起租金在上一年基础上逐年递增3%。承租人自行实地踏勘，房屋按现状交付。被告不支付或不按照约定支付租金达20日的，原告有权解除合同，无须对被告承租期间的装修改造进行补偿。被告有违约行为，需向原告支付违约金76613.4元。 合同签订后，被告交纳了首期租金76613.40元，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。但首期租金到期后，被告就再未按约定向原告支付租金。原告诉至法院，请求判令： 1、原、被告之间的《房屋租赁合同》于起诉之日起解除，并立即向原告返还租赁房屋；2、被告支付拖欠的租金127689元（计算期间为2018年12月20日至2019年5月19日，以后计算至租赁合同实际解除之日止）及违约金76613.4元； 3、被告支付房屋占有使用费（自租赁合同解除之日起，按每日840元的租金标准，计算至房屋实际退还之日止）；4、被告向原告支付律师代理费12075元。 被告（反诉原告）蓝调网咖答辩称：1、关于房屋租赁合同的效力，由法院核实。被告同意解除房屋租赁合同。对于原告的其他诉请，恳请依法予以驳回,理由如下:原告诉称被告未按约支付租金，与事实严重不符。实际情况是被告申报消防许可证时才得知租赁房屋土地性质为工业用地，不能满足商业运营要求，导致被告无法通过消防等相关单位的正常营业审批,网咖无法正常经营。被告租赁的目的是经营网咖，但是原告却隐瞒承租房屋系工业用地无法经营的事实，根据民法总则的规定，合同签订不得违反法律的强制性规定，显然是原告违法进行租赁。因原告的违法行为导致本合同的无法履行，被告无法实现合同目的，原告应当依法承担过错责任。原告不但无权要求被告承担租金费用、使用费、代理费等费用，还应当依法赔偿被告的各项损失费用140余万元。 被告（反诉原告）蓝调网咖提起反诉，称：双方于2018年9月20日签订了《房屋租赁合同》，我方经过原告同意，根据网吧、书吧经营的需要对承租的房屋进行了整体装修，总计花去装修费用等各项费用180余万元，现留有支付费用凭据的有140余万元。我方装修完毕申请开业过程中，才得知涉案房屋土地性质为工业用地，不能满足商业运营要求，无法通过消防等相关单位的正常审批。我方多次申领公安、文化经营证件失败，虽曾试图试开业经营，但被物业强行断水停电阻止试营业。为此，我方多次找原告协调、解决此难题，但原告也无法解决。此事一直久拖不决，导致我方遭受巨大经济损失，倾其所有举债借来的资金投入至今已近一年时间，却无法正常经营，无法达到合同经营目的。我方认为无论是合同解除还是无效，原告都是过错方，应当对被告所花费的各项费用进行赔偿。合同约定因甲方单方面要求而提前解除合同，甲方应对乙方装修部分进行专项评估后进行补偿。我方提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、恒创公司返还蓝调网咖已付的租金76613.4元，预付违约金89382元，合计165995.4元；3、恒创公司赔偿蓝调网咖对租赁房屋投入的装修等各项费用损失1488290元。 针对反诉请求，原告（反诉被告）恒创公司答辩称：我方已交付案涉租赁房屋，蓝调网咖应按合同约定支付租金，其诉请退还租金无事实和法律依据。我方可以退还履约保证金。我方不存在违约或侵权行为，蓝调网咖诉请解除合同并要求赔偿经济损失无合同及法律依据，不应支持。具体理由如下：1、案涉租赁房屋为日立公租房2号公寓楼一层门面房屋，属公租房的配套用房，非为住宅性质，不属于法律规定的不得用于开设网吧的场所。国务院颁布的《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所。”而本案案涉租赁房屋建筑性质为公寓，并不在此禁止范围内。《合肥市控制性详细规划通则》（试行）规定，工业用地上所建建筑物允许建设不超过总建筑面积10%的行政办公研发及生活服务等配套设施建筑，而案涉租赁房屋即为公租房的配套用房，符合该规定。2、蓝调网咖对其所主张的损失的发生存在过错，应自身承担责任。案涉租赁房屋通过合法的招投标程序，合同签订之前，对于该房屋的实际情况包括所处位置、房屋性质等承租人应是十分清楚，招标文件及合同也明确要求投标人自行进行现场踏勘，自行了解案涉房屋可能涉及的相关法律法规及市政规定，并自行承担因上述原因导致的一切后果和法律责任。且蓝调网咖的经营者之前也是经营网吧的，熟悉网吧经营相关的要求，也应知道法律对经营网吧场所选择的禁止要求。蓝调网咖进行投标并签订租赁合同，应是认为案涉房屋可以用于经营网吧。之后出现的情况也非我方原因导致，对此应属于风险范围，蓝调网咖自身应承担责任。3、蓝调网咖主张的经济损失，其所提交的证据材料的真实性无法核实，我方不予认可。其所主张的项目有没有实际发生？即使发生了，具体数额是多少？对于这些法律事实单凭证据材料无法反映出来，应通过相应的评估鉴定程序予以确认。 经审理查明：2018年7月30日，恒创公司就涉案房屋的出租事宜公开发布《租赁公告》，内容为：标的位置：经开区日立公租房，权属情况：无房产证和土地证，租赁用途：承租人在出租房屋内需同时经营网咖和书咖两种业态，要求：意向承租人需持有网络文化经营许可证、消防安全检查合格证及证载面积不少于250平方米的互联网上网服务场所安全审核意见书……。经公开招投标，蓝调网咖中标。2018年9月20日，恒创公司（甲方）与蓝调网咖（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区房屋出租给乙方用于经营网咖、书咖，建筑面积为384.40平方米，租赁期限自2018年9月20日起至2021年9月19日止。第一年租金为306453.6元，自第二年起租金在上一年基础上逐年递增3%。租金每三个月支付一次，先支付后使用。首期租金76613.40元须在合同签订之日起五个工作日内支付。履约保证金为91936元，于合同签订后支付，租赁期满退还乙方。租赁期间，乙方因经营需要对房屋进行装修的，需以书面形式征得甲方同意，所需全部费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方返还甲方房屋，乙方添置的可移动物品可自行收回。违约责任：乙方不支付或不按照约定支付租金达20日的，甲方有权解除合同，并无须对乙方承租期间的装修改造进行任何补偿。特别约定：乙方对房屋实地查看，甲方按房屋按现状交付……。 合同签订后，恒创公司按约交付了涉案房屋，蓝调网咖按约支付了首期租金76613.40元及履约保证金89382元，并投资对涉案房屋进行装修。装修完毕后准备开始经营时，因未能取得消防部门的批准，无法正常经营。蓝调网咖于2018年10月22日向海恒公司致函，称：“为恒创公寓内配套的网咖，在经开区消防大队办证过程中，因土地性质为工业用地，无法办理消防证，造成公安、文化证件无法办理，无法正常营业，请求贵公司予以协调”。2019年4月14日再次发函，称：“我方多次发函请求协调解决未果，消防安检材料因项目工业土地性质被退回，4月7日接到物业服务中心下发的《停业整改通知书》且断水断电，不得以终止……”。 诉讼期间，蓝调网咖申请对涉案工程的装饰、装修费用进行司法鉴定，安徽华普工程造价咨询有限公司（以下简称华普公司）接受法院委托，于2019年12月出具了工程造价鉴定意见书，结论为：日立公租房2号公寓楼商103-106房屋室内装饰工程鉴定造价为440491.55元（含空调费用），不包括电脑、桌椅、移动货架。 另查明：涉案房屋的土地性质为工业用地，为日立公租房2号公寓楼（共15层），主要满足企业员工住房需求。公寓楼二层以上为宿舍，一层为配套用房，在一层设置网咖、书咖亦是为完善入住职工生活服务配套设施。 上述事实，有恒创公司、蓝调网咖提供的证据、鉴定意见书及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：恒创公司与蓝调网咖于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》履行了公开招投标程序，是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法、有效。蓝调网咖按约支付了租金及履约保证金，恒创公司亦按约交付了房屋，合同履行中，因蓝调网咖申请消防办证未予批准，致合同无法履行。恒创公司起诉至本院要求解除合同，蓝调网咖亦提起反诉请求解除合同，双方对解除合同均无异议，故涉案合同于本案第一次庭审时即2019年8月19日解除。合同解除后，蓝调网咖应当将涉案房屋返还给恒创公司，对恒创公司的第一项诉请，本院依法予以支持。 蓝调网咖在合同履行中并无违约行为，恒创公司主张蓝调网咖未支付租金构成违约，无事实依据。恒创公司发布的《招标公告》注明了涉案房屋为公租房，无房产证和土地证，另租赁合同约定了“乙方对房屋实地查看，甲方按房屋现状交付”，故恒创公司签订合同时并未隐瞒房屋的土地性质为工业用地，且法律并无强制性规定建设于工业用地上的房屋不能用于开设网吧。消防部门仅口头拒绝办证申请，未予书面回复注明未予批准的原因。蓝调网咖主张恒创公司隐瞒房屋土地性质为工业用地，致无法通过消防审批应负有过错，无事实依据。故对合同的解除，恒创公司、蓝调网咖均无过错。恒创公司诉请蓝调网咖支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费并支付违约金，因蓝调网咖一直无法正常经营，其订立合同的目的无法实现，故对上述诉请，本院依法不予支持。另恒创公司诉请蓝调网咖支付律师代理费无合同及法律依据，本院不予支持。 恒创公司作为业主方，其交付的房屋为毛坯，蓝调网咖予以装修，恒创公司应是装修后的受益方。鉴于蓝调网咖为合同的履行支付了相应的装修费用，该费用经司法鉴定评估为440491.55元，网咖不能正常经营造成蓝调网咖一定的经济损失。恒创公司应当赔偿蓝调网咖因装修造成的经济损失440491.55元。关于涉案网咖内的可移动物品，包括电脑、桌子等，因合同约定了“合同解除后，乙方返还甲方房屋，乙方添置的可移动物品可自行收回”，蓝调网咖的经营者此前亦是经营其他网咖业务，对上述可移动物品（电脑、桌子等）可自行收回，亦避免扩大经济损失。对蓝调网咖反诉主张恒创公司赔偿其购置移动物品的损失，本院依法不予支持。蓝调网咖反诉主张恒创公司返还其支付的租金76613.4元及预付违约金（即合同约定的履约保证金）89382元，蓝调网咖支付了租金但无法经营，其订立合同的目的无法实现，故恒创公司应当返还蓝调网咖已支付的租金76613.4元及预付违约金89382元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第五款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司与被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月19日解除； 二、被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司位于合肥市经开区房屋； 三、原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司于本判决书生效后十日内返还被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖已支付的租金76613.4元及预付违约金89382元，合计165995.4元； 四、原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司于本判决书生效后十日内赔偿被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖因装修产生的经济损失440491.55元； 五、驳回原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖的其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4546元，由原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司负担；反诉案件受理费19690元，减半收取为9845元，由原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司负担6000元，被告（反诉原告）合肥市蓝调网咖负担3845元；鉴定费10000元，由原告（反诉被告）合肥恒创智能科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  方运勤 人民陪审员  董善好 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  孟 琦 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第五款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。