广西壮族自治区合山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1381民初661号 原告：广西宇博物业管理顾问有限公司，住所地合山市岭南镇光明路68号光明小区13栋1单元101号房，统一社会信用代码91451381MA5N4E3E0P。 法定代表人：覃文基，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈克宗，男，1977年5月19日出生，壮族，住广西武宣县，系该公司职工。 委托诉讼代理人：蓝荣安，广西桂合律师事务所律师。 被告：唐乃桥，男，1975年12月4日出生，汉族，住广西合山市。 原告广西宇博物业管理顾问有限公司（以下简称宇博物业公司）诉被告唐乃桥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宇博物业公司的委托诉讼代理人陈克宗、蓝荣安,被告唐乃桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇博物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2016年9月至2019年10月物业服务费1910.64元及违约金3345.9元，共计5256.54元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月25日，原告与广西宇博投资有限公司合山分公司签订《光明小区前期物业管理服务合同》约定，由原告提供合山市光明小区的物业服务。2016年3月7日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》并向合山物价局办理了收费手续，原告在协议签订后按照约定认真履行了提供物业服务的义务，但被告从2016年9月至2019年10月经多次电话、公示催交拒不缴纳物业服务费。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告唐乃桥辩称，1.原告履行物业服务不到位，具体表现为：花圃里垃圾杂乱、臭味难闻，小区内车辆随处停放、交通秩序混乱，路边胡乱安装水管或者水柱、石头柱等物，行人走路不小心会撞到，多处楼梯口及窗台垃圾有垃圾堆放、臭味难闻，水管破裂长期无人处理，被告的住房发现发现墙体破裂、粉刷空洞、屋顶渗水等问题，多次向物业反映却至今仍未处理好，从被告入住至今已经三年有余，小区治安也没有管理到位，外人随意进出，物业从未过问，对该小区居民家庭财产和人身安全未尽到保护职责；2.2016年3月7日被告与原告签订《物业管理服务合同》，但公章为宇博投资有限公司合山分公司，且原告公司成立日期为2018年4月13日；3.原告方所谓按照物价局物业标准收费，但未曾在光明小区公布物业收费标准，原告自行决定物业收费标准，未与被告协商，原告主张违约金没有依据。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的主要问题是：《物业管理服务合同》及《光明小区前期物业管理服务合同》对原告与被告双方是否具有拘束力？二、原告所提供的物业服务是否符合合同约定的质量标准？ 关于争议问题一。最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业管理服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”光明小区属于保障性住房，不存在业主委员与业主大会依法选聘物业管理服务企业的情形，因此，作为建设单位的广西宇博投资有限公司合山分公司有权委托本案的原告对光明小区进行管理、提供物业管理服务，原告与广西宇博投资有限公司合山分公司签订的《光明小区前期物业管理服务合同》属于前期物业服务合同，依据上述规定，该合同对被告当然具有约束力。至于《物业管理服务合同》对被告是否具有拘束力的问题。经查，该合同乙方名称为“广西宇博物业管理顾问有限公司光明小区物业服务中心”，落款处签章为“广西宇博投资有限公司合山分公司”，二者不一致，应该按照合同权利义务享有与履行的实际情况来确定原告是否为该合同的相对人。本案中，被告入住光明小区后已实际接受并享受原告所提供的物业管理服务且也支付了部分物业管理服务费，双方系通过各自的行为将《物业管理服务合同》的内容来规范各自的权利义务，可视为《光明小区前期物业管理服务合同》组成部分，将业主与原告之间的权利义务进一步具体化，因此原告应该是《物业管理服务合同》相对人。关于原告在未成立之前即以公司名义对外签订合同及效力问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”依据该规定之精神，发起人以设立中公司名义对外签订合同并未必然导致合同无效，若公司在成立后对合同内容予以确认，合同双方也按照合同约定享受了权利履行了义务，该合同又未违反法律法规的强制性规定的，合同具有法律效力，对双方具有拘束力。本案中，原告发起人（法定代表人）覃文基在公司未成立之前即以公司名义与小区业主（包括本案被告）签订《物业管理服务合同》，原告工作人员在合同签订及公司成立后按照合同约定提供了物业服务（物业服务的质量问题属于本案另一个问题，下文将述及），小区业主也实质性地接受了原告工作人员所提供的服务，该合同合法有效，原告要求被告支付物业服务费1910.64元的请求，本院予以支持。 二、原告所提供的物业服务是否符合合同约定的质量标准的问题。根据原告与小区业主（含本案被告）《物业管理服务合同》第三条“物业管理服务质量”约定“1.房屋外观：整洁良好、统一；2.公共设施设备运行良好：正常运行，有运行记录，建立健全保养、检修制度；3.公共环境道路保持清洁；4.绿化：植物长势良好，对花草树木修枝，做好病、虫害的防治；5.交通秩序与车辆停放：保持通畅，车辆停放有序，如发生交通事故协助交警部门处理；6.公共秩序：合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序。”根据庭审查明及本院走访的情况，原告在提供物业服务期间,光明小区内存在车辆被损坏、车辆停放混乱、公共设施管理维护不到位等情形，原告在履行合同过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务，故对其要求被告支付违约金部分的诉讼请求本院不予支持。 本院在审理该系列物业服务合同纠纷案过程中得知，光明小区部分业主对物业公司的管理服务意见较大，在此需要特别说明的是，物业管理服务是向不特定多数人居住的小区提供有关小区房屋公共部位维护与管理、公共设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序与安全保障等多方面的管理服务活动，管理服务的内容具有多样性、复杂性，且因管理服务的对象是不特定的多数人，各方对管理服务的质量标准在客观上难以达成共识。再者，考虑到原告在光明小区的工作人员数量与小区业主数量对比情况、物业管理服务内容复杂多样性与收费标准对比情况，原告所提供的物业管理服务存在瑕疵在所难免，在客观上不可能达到尽善尽美。小区业主如果认为物业公司的管理服务存在瑕疵，不应该以拒交物业费的态度及行为对抗物业公司，正当的做法应该是主动、理性的向物业公司反映，并提出合理化建议，物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。物业公司在小区内提供物业管理服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理服务费，如物业公司在对小区进行管理服务的过程中出现瑕疵后，小区业主即采取拒绝交纳物业管理服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业管理服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。周到的物业管理服务是小区每个业主的共同希望，本院希望物业公司能够明确约定其与业主之间的各项权利义务并及时向业主公开物业管理服务的内容及质量标准，以保障业主的知情权，尽可能的提高物业管理服务的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业公司的共赢。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告唐乃桥于本判决生效之日起十日内向原告广西宇博物业管理顾问有限公司支付自2016年9月至2019年10月的物业服务费1910.64元； 二、驳回原告广西宇博物业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行的义务,义务人如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告唐乃桥负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈志成 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 韦良璐 书 记 员 覃 宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三） 第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。