福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1620号 上诉人（原审被告）：福建省科鑫房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇新街002号龙门企管站综合大楼二层，统一社会信用代码91350800087449336J。 法定代表人：林文，经理。 委托诉讼代理人：袁建斌、吴烈豪，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范飞燕，女，1981年2月2日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人福建省科鑫房地产开发有限公司因与被上诉人范飞燕商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2019)闽0802民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人福建省科鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁建斌、吴烈豪，被上诉人范飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省科鑫房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销(2019)闽0802民初3464号民事判决;二、依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求;三、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对逾期交房的事实认定错误。本案中，上诉人于2019年1月20日向被上诉人邮寄《交房通知书》，被上诉人次日收到交房通知书，并于2019年1月26日前往营销中心办理交房手续并进行验房，虽然在验房时发现主卧、次卧楼板有裂缝且会渗水。依据《补充协议》第七条第四款的约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续;买受人不能以此为由拒绝接受该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任”由于涉案商品房不存在地基基础和主体结构工程的质量问题。故，被上诉人不能以此为由拒绝与上诉人办理交房手续。另，2019年4月10日，被上诉人向上诉人缴交公共维修基金，2019年5月11日，被上诉人前往上诉人处领取《交房流转单》，并补缴面积差房价款以及办证登记费用，由此可以表明，自2019年4月10日，涉案房屋具备交房条件且双方已开始办理交房手续。而且，2019年5月14日，本案一审第一次庭审过程中，被上诉人承认涉案房屋己维修完全，符合交房条件。庭审结束后，上诉人与被上诉人办理相关交房手续，被上诉人又以存在物业服务合同纠纷为由，拖延交房时间，直至2019年5月22日才将交房手续办理完毕。因此，自2019年4月10日至2019年5月22日期间逾期交房的法律后果应当由被上诉人承担。 二、一审法院对逾期交房的违约时间是否应扣除因气候、停水停电、中考、高考等原因而迟延的天数方面认定事实不清，适用法律错误。1.本案中，涉案房屋自2016年3月10日开工至2018年10月31日施工期间，遭遇暴雨及以上的强度降水日数为22天、6级以上大风日数为26天，二者重复日数为2天，实际受风雨影响日数为46天;停电日数为18天；中考、高考等因政府部门要求停工15天，合计79天。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议第五条第四款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期;该条第二项约定:自然灾害、战争、停水、高考期间、创卫等因政府临时决定而造成出卖人不能正常施工的，按实际延误时间推延，如所在地市政管网未到位、临时交通管制超过10天以上，交付期限相应顺延;该条第五项约定：遇到日降雨在50毫米以上的降雨，6级以上(含6级)大风，5级以上(含5级)地震或冰雹等”。第七条第一款约定“双方确认，下述情形构成对逾期交房的不可抗力或其他免责事由，出卖人据实予以延期，并不承担违约责任：(1)自然灾害导致工程拖期或逾期交房的;（5）施工中因异常恶劣天气影响导致工程拖期或逾期交房的;(6)政府行为(如戒严等)、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”暴雨及以上的强度降水、6级以上大风、停电均属于不可抗力，且有相关部门出具的材料予以证实，因此，应当从上诉人的违约天数中予以扣除。2.《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。本案中，涉案商品房已于2018年12月13日通过综合验收。上诉人于2019年1月20日出具的《交房通知书》中已明确告知被上诉人，涉案商品房已经政府相关部门验收合格，于2018年12月31日具备交房条件，在2019年1月1日至2019年3月1日期间都可以到营销中心办理交房手续，被上诉人作为买受人于2019年1月21日收到交房通知书，并于26日前往营销中心办理交房手续并查验房屋，于2019年5月22日办理交房手续。如前所述，涉案商品房因不可抗力等特殊原因，应当扣除违约天数79日，即交房时间应当顺延至2019年3月21日，上诉人在2019年l月21日通知被上诉人交房并无不妥。而且，自2019年3月21日至2019年5月22日期间，上诉人未与被上诉人办理交房手续，原因在于被上诉人以各种不正当理由进行推托，由此造成的不利后果理应由被上诉人承担。故，上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金。 综上所述，涉案商品房逾期交房系被上诉人自身原因造成，上诉人对此并无过错，无需支付逾期交房违约金。一审法院以《商品房买卖合同》及补充协议中对不可抗力和特殊原因等条款系格式条款为由，做出有利于被上诉人的解释，对上诉人主张应当扣除气候、停水停电、中考、高考等原因而迟延的天数不予认定，属认定事实不清，适用法律错误。 范飞燕辩称，一、交房程序：验房—办理相关手续交房拿钥匙—交物业费。上诉人提到《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条约定“验房过程中即使发现房屋贯穿开裂且渗水严重，都需无条件接受该商品房，甚至无需做赔偿。”这是附加条件，是格式条款，加重被上诉人的责任，免除上诉人义务。而在《商品房买卖合同中（预售）》中第四章商品房交付条件与交付手续中第十一条第（三）项第1查验房屋第一点“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳税务或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”。第2查验房屋有质量问题修复后再行交付。第十二条逾期交付责任：自第十一条约定的交付期限之次日起（即2018年12月31日前）至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。在修复过程中一直是被上诉人在追问房子修复的情况，直至4月13日过去再次验房，还是有一些小问题，存在小部分空鼓（碍于本人是刚需房，决定收房装修）。就在次日下午去准备办理交接手续，开发商以被上诉人还没交物业费为由不能交钥匙,5月11日被上诉人再次前往交房，上诉人还是以没有交物业费为由不给房屋钥匙。5月14日开庭当天，上诉人称：交房和交物业费是两码事，如被上诉人已经办理好交房的相关手续，可以当庭叫人送钥匙过来。2019年5月16日被上诉人又微信开发商销售部经理交房拿钥匙，同时电话，都不理。5月18日被上诉人在e龙网投诉后，5月22日接到紫金山销售部林经理语音微信及微信发消息叫被上诉人去办理交房。5月22日终于开发商叫被上诉人过去拿钥匙。 二、上诉人提到：因气候、停水停电、高考的等原因导致推迟交付房屋。商品房买卖合同中第10页第十一条（一）：“出卖人应当在2018年12月31日之前向买受人交付该商品房。”且商品房质量保证书写得很清楚该商品房已于2018年12月13日通过综合验收。即2018年12月13日具备交房条件，何来的因各种原因造成的逾期交付天数扣除？因此逾期交付从2019年1月1日起至2019年5月22日交付之日。另房租一个月1000元（按逾期日期计算）在一审中被上诉人有提交了逾期房屋租金，包括逾期天数。 范飞燕向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付自2019年1月1日起至被告实际交房之日（2019年5月22日）止以923232元为基数，按日万分之一的标准计算的逾期交房违约金15875.6元。 一审法院认定事实：2016年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201611245）合同一份，双方约定原告以总价款923232元向被告购买开发的紫金山牡丹园一期B地块AA-55#503室的房屋，并约定交房日期为2018年12月31日之前，如逾期交房，则被告需按日以总房价款的万分之一向原告支付违约金，直至实际交房之日止。双方还签订了补充协议，该协议第五条第四项约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人或者在闽西报等相关媒体上公告的；（2）自然灾害、战争、停水、高考期间，创卫等因政府临时决定而造成出卖人不能正常施工的，按实际延误时间推延，如所在地市政管网未到位，临时交通管制超过10天以上，交付期限允许相应顺延….。”第五条约定“以上不可抗力事件和特殊原因，只要发生在主合同签订后至合同约定的交房时间以前的，无论是否确实影响到施工，出卖人均可以根据实际发生的天数据实予以延期。如发生补充协议第五点第4条“特殊原因”，出卖人可凭龙岩市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构在闽西日报或相关媒体上公布的停水、停电公告（通告）或出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。”原被告签订合同后，原告按约向被告支付了相应价款。2019年1月21日原告收到被告的交房通知，并于26日上午前往营销中心办理交房手续并进行验房，在验房时发现主卧、次卧楼板有裂缝且会渗水。为此，被告于2019年3月7日向原告承诺将无条件修复至合格为止，修复后交付给原告。2019年4月8日原告微信与被告工作人员联系，询问房子是否修复好，并让工作人员修复好可以达到交付的时候及时联系原告。2019年4月16日原告向一审法院提起诉讼。2019年5月22日原告领到该房钥匙。 另查明，在建设期间因气候影响顺延46天、停水停电顺延18天、中考和高考顺延15天。 一审法院认为，合法的合同应受法律保护，原被告之间签订的合同系双方真实意思体现，合法有效，依法予以保护。原告主张被告逾期交房并提供了商品房买卖合同、交房通知书及相关微信聊天记录等证据，一审法院经审查认为，双方在合同中约定“自然灾害、战争、停水、高考期间，创卫等因政府临时决定而造成出卖人不能正常施工的，按实际延误时间推延”，但被告并未提供高考期间影响施工的证据，且合同约定“以上不可抗力事件和特殊原因，只要发生在主合同签订后至合同约定的交房时间以前的，无论是否确实影响到施工，出卖人均可以根据实际发生的天数据实予以延期”是格式条款，没有证据证实被告有尽到告知原告义务，应当做出有利原告的解释。此外，原告于2019年1月26日到被告处交房时，发现存在楼板有裂缝且会渗水，被告也向原告作出修复的承诺，但直至2019年5月22日原告才得于交房，被告也未提供证据证实在此期间有通知原告前来交房。被告辩称其有多次通知原告来交房，但未能提供充分证据证实，故原告要求被告支付逾期交房违约金的部分诉请，依法予以支持。原被告对逾期交房的违约金标准有约定，故应按此计算，即{923232元Χ0.0001}Χ130天=12002.02元。判决：一、被告福建省科鑫房地产开发有限公司应于本判决生效的第二日起十五日支付原告范飞燕违约金12002.02元。二、驳回原告范飞燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费196.89元，由被告福建省科鑫房地产开发有限公司负担100元，原告范飞燕负担96.89元。 二审期间，范飞燕没有提交新证据。上诉人提交证据一、中国工商银行现金存款凭条，证明：2019年4月10日，被上诉人向上诉人缴交公共维修基金6995.4元，证明即使要承担逾期交房违约金，也应计算至2019年4月10日截止。提交证据二、收款收据，证明：2019年5月11日，被上诉人补缴面积差房价款以及办证登记费用，房屋符合交房条件。范飞燕质证认为，证据一、二的真实性、合法性没有异议，但不能证明上诉人的主张。本院认为，福建省科鑫房地产开发有限公司二审期间提交的材料不属于二审期间的新证据，不能证实其主张，本院不予采用。上诉人对原审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏查明：合同补充协议第七条第四款内容“买受人在查验商品房过程中如果发现地面开裂、渗透现象，出卖人只承担修缮义务，但不能作为拒绝交房的理由。”范飞燕对原审认定的“另查明，在建设期间因气候影响顺延46天、停水停电顺延18天、中考和高考顺延15天”有异议，认为建设期间不存在因高考、天气等原因顺延。本院对双方无异议的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，福建省科鑫房地产开发有限公司应当在2018年12月31日前向范飞燕交付该商品房。该条第（三）项还约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用”。案涉合同补充协议第七条第四款所约定的“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续;买受人不能以此为由拒绝接受该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿”内容与《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定的交付时间和手续的内容不一致。因交付合格的商品房属于福建省科鑫房地产开发有限公司应承担的合同主给付义务，该补充协议条款减轻了福建省科鑫房地产开发有限公司的合同主给付义务，属于无效条款。根据查明的事实，案涉房屋在验房时发现主卧、次卧楼板有裂缝且会渗水。为此，福建省科鑫房地产开发有限公司于2019年3月7日向范飞燕承诺将无条件修复至合格为止，修复后交付给范飞燕。一审庭审时，范飞燕陈述2019年5月11日案涉房屋已经修缮完整，但福建省科鑫房地产开发有限公司直至2019年5月22日才向范飞燕交付该房钥匙，福建省科鑫房地产开发有限公司在一审庭审中也认可2019年5月22日已办理交房手续，故案涉房屋的实际交付时间为2019年5月22日。暴雨、大暴雨、风力6级及以上强风天气及停水停电，当事人无法避免、克服，由此导致建筑工程无法正常施工、延误工期，属于合同约定的逾期交房的免责事由，上述恶劣天数应当予以扣除。高考期间，政府要求建设工地停工是为了营造良好高考应试环境，故高考时间应当扣除。双方签订的合同并无约定中考时间应当顺延，故中考9天时间不予扣除。根据查明的事实，本案案涉工程在建设期间因气候影响顺延46天、停水停电顺延18天、高考顺延6天，合计70日。综上，福建省科鑫房地产开发有限公司可在约定的交房最后期限届满之日起顺延70天，即在2019年3月11日前将符合约定条件的商品房交付给范飞燕，但福建省科鑫房地产开发有限公司直至2019年5月22日才将案涉商品房交付给范飞燕，逾期交付商品房的时间为71日。根据双方合同约定，范飞燕要求福建省科鑫房地产开发有限公司支付逾期71日交房的违约金具有事实和合同依据。范飞燕已支付的房价款为923232元，故福建省科鑫房地产开发有限公司应当支付范飞燕逾期交房违约金为6554.95元（923232元×0.0001×71天）。 综上，福建省科鑫房地产开发有限公司的部分上诉请求成立。原审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3464号民事判决； 二、福建省科鑫房地产开发有限公司应于本判决生效的第二日起十五日内支付范飞燕违约金6554.95元； 三、驳回范飞燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费100元，由福建省科鑫房地产开发有限公司负担55元，由范飞燕负担45元。一审案件受理费196.89元，由福建省科鑫房地产开发有限公司负担81.89元，由范飞燕负担115元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 刘彬辉 审判员 谢 勇 二〇一九年十二月二十六日 法官助理陈聪聪 书记员朱小燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……