新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初1111号原告：邵娟，女，1981年1月6日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马萍，女，该公司员工。原告邵娟与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称宏锦天晟房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月24日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告邵娟及其委托诉讼代理人马志福，被告宏锦天晟房产公司的委托诉讼代理人侯金芳、马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵娟向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告于2017年11月23日签订的《商铺认购合同》无效；2．请求法院判令被告返还房屋价款105,750元；3．请求法院判令被告承担赔偿105,750元；4．请求法院判令被告支付利息损失3,172.5元；以上合计214,672.5元。事实和理由：原、被告于2017年11月23日签订《商铺认购合同》，约定原告购买米东区“天晟国际酒店”J-3-423号摊位，约定价款为105,750元，后原告发现被告隐瞒该项目无房产预售权的事实，违反了国家强制性规定，应属无效合同，原告多次找被告协商未果，无奈诉至法院。同时，原告认为案涉的合同即便存在预售，照目前情况后期也很难办理到产权登记，那么该合同变相成为一种租赁合同，根据法律规定租赁合同期限最长不得超过20年，而本案当中约定的时间及根据原被告的意思表示，远远超过20年，这样被告同样是违反了法律规定，是以合法形式掩盖非法目的，仍然是无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告请求法院支持其诉讼请求。被告宏锦天晟房产公司辩称，1、对原告的诉讼请求我方不予认可，双方签订的合同合法有效，不属于合同法第52条规定的合同无效的情形，双方应该继续履行合同；2、我方没有欺诈行为，在当初买房时没有预售许可证我们是明确告知的，在售房部的公示栏里已经张贴公示过，原告是完全可以看到的；3、双方签订的合同已经明确说明，双方签订的是商铺认购合同，是预定的合同，并不是商品房销售合同；4、双方签订的合同中第11条约定甲方承诺在该商铺五年租期到期前三个月办理预售许可，房屋我们已经建成，因为消防设施没有完全到位，所有我们的预售许可没有拿到，在合同约定的时间内我们可以拿上预售许可，因此我方不存在欺诈行为；5、合同的第12条双方已经明确约定，我方协调了一家运营商，该运营商愿意对我们销售的商铺进行运营管理，运营商已向原告支付了原告认购的四个商铺的租金，2017年12月16日支付26,231元，2019年9月10日支付了29,976元，同时也支付了违约金3,597元，原告方对此无异议，说明我方实际履行了合同，原告对此表示接受。因此，根据以上五点意见，双方签订的合同合法有效，不存在无效的情形，请求法院支持我方要求继续履行合同的主张。关于原告方所述的司法解释第九条的意见，我方认为双方签订的合同并不适用于该条款，司法解释第九条是关于商品房买卖合同的规定，而本案中原被告双方签订的是商铺认购合同，是预定的合同。同时要说明的是，我方之前没有取得预售许可证是因为政府拆迁没有完成，但是现在拆迁已经完成，建设用地使用权已经进入招拍挂程序，估计2020年1月春节前可以取得预售许可，故未取得预售许可应属不可抗力，根据合同条款的约定我方不存在欺诈和违约行为，我方认为合同应当继续履行。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经被告质证：一、《商铺认购合同》及电子回单，拟证实原被告双方的合同关系及原告的房款已全额支付的事实，根据司法解释第五条的规定，商品房的认购具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此原告认为双方签订的是商品房买卖合同。被告经质证后认为，对原告全款已付清的事实认可，对于《商铺认购合同》的真实性亦认可，但是对于原告所要证明的问题不认可，被告认为该合同约定的条款内容都不能证明原告要求退款及认定合同无效的依据，且该合同中第12条能够证明我方当时销售商铺的状况，原告应当清楚没有预售许可的事实，合同第11条也明确说明五年内给办理产权登记，如违约，我方将承担10%的违约金，该合同的封面上明确写明是商铺认购合同，因此该合同系预定合同，合同第五条关于交付期限的约定，证实开业时间只是预计，双方并没有明确具体的交房日期，我方也按照合同约定向原告支付了租金，双方签订的认购协议只是预定的合同，合同第3条中说明房屋面积没有具体测量，不具备商品房买卖合同的效力，不符合司法解释第五条的规定。本院对《商铺认购合同》及电子回单的真实性予以确认。二、宣传彩页一份，拟证实被告发放的宣传彩页中明确标注该房屋属于产权商铺，所以原告购买房屋时有理由相信房屋是具有合法手续的。被告经质证后认为，对于宣传彩页的真实性认可，该彩页的内容就是预定的意思，与双方签订认购协议是同样的意思。本院对于宣传彩页的真实性予以确认。被告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经原告质证：一、公示照片一份、附商品房预售许可证复印件三份，拟证实被告在售楼部展厅的旁边已经公示了房产销售取得的证件，包含预售许可证，预售许可证表明是4、5、6号楼的预售许可，说明1、2、3号楼没有预售许可，被告已告知原告其认购的地下负一层的商铺没有取得预售许可证，且原告是完全民事行为能力人，对于被告方的公示，应当具备审查的能力，因此被告没有隐瞒原告，被告也不存在欺诈的行为。原告经质证后认为，对于照片均不认可，原告没见过，对于三栋楼的预售许可证的真实性认可，关联性不认可，反而说明既然4、5、6栋楼有预售许可证，原告自然有理由相信1、2、3栋楼也应当是有预售许可证的。本院对上述证据中公示照片不予确认，对于商品房预售许可证的真实性予以确认。二、电子回单两份及收条一份，拟证实被告已经向原告支付租金，已经按照约定履行了合同，原告也接受了，且被告还支付了违约金3,597元，被告不存在违约的情形。原告经质证后认为，对电子回单及收据的真实性认可，关联性不予认可，因为付款方为宏锦天晟物业公司，并非本案被告。本院对电子回单及收据的真实性予以确认。三、招拍挂公告一份，拟证实预售许可证正在办理。原告经质证后认为，对招拍挂公告的真实性认可，关联性不予认可，原告认为从该份公告当中无法直接显示出公告土地系案涉商铺土地，被告应当进一步举证说明，且挂牌出让并不意味着一定能够取得预售许可，所以对其所证明的问题不予认可。本院对招拍挂公告的真实性予以确认。根据以上审查确认的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月23日，原告邵娟作为乙方，与作为甲方的被告宏锦天晟房产公司签订《商铺认购合同》，合同约定的主要内容为：甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就预定天晟城市广场项目商铺事宜订立本合同；第一条预定商铺的概述，项目名称为天晟国际酒店，该项目位于乌鲁木齐市米东区，乙方预定的商铺为本合同规定项目中的3层Ｊ-3-423号房（以下简称该商铺），该商铺的用途为商业用房，预估建筑面积6.6平方米，属框架结构，层高4.5米；第二条计价方式与价款，甲方与乙方约定按面积计价，该商铺总金额为105750元；第三条付款方式与期限，乙方于2017年11月23日前付清全部商铺认购总价人民币105750元整；第五条交付期限，甲方预计在2018年10月31日前具备开张营业条件（若该物业没有在合同约定期限内开张营业，营运方公司也必须保证给予乙方租金收益）；第十一条关于产权登记，乙方选择第一种方式即甲方承诺在该商铺5年租期到期前3个月，由甲方提供资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，应当在解除合同事由发生之日起三十日内向甲方提交书面解除合同通知书，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔付乙方10%违约金，届时本合同自动解除；第十二条双方约定，本合同签订时，鉴于目前商铺分隔手续尚未办理，乙方已获悉并认可所预订的商铺基本现状，乙方自愿签订本合同。本合同解除或无法继续履行的，乙方与新疆宏锦天晟物业服务有限公司签订的《商铺委托经营合同》同时自然解除终止。该合同还约定了其他内容。双方均认可原告已向被告支付案涉商铺价款105,750元。2017年11月23日，原告通过网银转账向被告支付包含本案案涉商铺在内的四个商铺的价款366,700元。2017年12月16日，原告出具收条，内容为“今收到乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司支付的铺号为J-3-420、J-3-422、J-3-423、J-3-421（2017.11.23-2018.11.22）的租金，租金金额为26,231元”。2019年9月10日，乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司向原告网银转账支付29,976元、3,597元。另查明，被告宏锦天晟房产公司就案涉商铺未取得《商品房预售许可证》。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告双方签订了《商铺认购合同》，而被告截至目前尚未取得《商品房预售许可证》，故原告邵娟与被告宏锦天晟房产公司签订的《商铺认购合同》为无效合同。合同被认定无效后，被告宏锦天晟房产公司因无效合同而取得的房款应予返还，故被告宏锦天晟房产公司应向原告返还购房款105,750元。关于原告主张被告支付已付房款一倍的赔偿，双方签订的是认购合同，合同中多处出现“预定、预估、预订”等字样，宣传彩页中也载明了“预售”字样，且认购合同明确约定目前商铺分割手续尚未办理，乙方已获悉并认可商铺的现状，因此在签订合同时，原告对于所认购的商铺状况是已知的，在此情况下，并不能说明被告在签订合同时具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，现原告未能提交证据证实被告存在故意隐瞒行为，故对原告要求被告赔偿105,750元的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，案涉合同系被告未取得预售许可证明所致，理应赔偿原告资金占用期间的利息损失，现原告主张被告支付利息损失，不违反法律规定，按照全国银行间同业拆借中心公布的2019年12月贷款市场报价利率（年利率4.15%）来计算，本院确定被告应向原告支付的利息损失为2,194.31元（105,750元×4.15%×0.5年，2018年10月31日至2019年4月30日），不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邵娟与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2017年11月23日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告邵娟退还购房款105,750元；三、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告邵娟支付利息损失2,194.31元；四、驳回原告邵娟要求被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司赔偿105,750元的诉讼请求。上述第二至第三项应付款项，合计107,944.31元，被告应于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的214,672.5元，核定给付标的107,944.31元，案件受理费4,520.09元（原告预交），由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司负担2,272.85元，由原告邵娟负担2,247.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚审 判 员  丁 华人民陪审员  秦金文二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘佳丽