湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3638号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行,统一社会信用代码914303008846840801,住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志钢,该分行行长。委托诉讼代理人：曾卓娟,湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭,湖南潭州律师事务所律师。被告：廖佳勇,男,1968年8月21日出生,汉族,住湖南省长沙市岳麓区。被告：湘潭美江房地产开发有限公司,统一社会信用代码91430300553040918U,住所地湘潭市九华经济开发区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗桃荣,湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告廖佳勇、湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称湘潭美江公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年10月28日立案后,依法适用简易程序,于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人陈旭到庭参加诉讼,被告廖佳勇、美江房产公司经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告廖佳勇签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令被告廖佳勇偿还原告贷款本金359490.49元及利息、罚息、复利9009.03元（暂计算至2019年6月12日,后续利息、罚息、复利自2019年6月13日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；3.判令原告对被告廖佳勇坐落于湘潭市九华示范区大众东路19号美江国际社区4号楼1单元0901003号房产享有优先受偿权,并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；4.判令两被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；5.判令被告湘潭美江公司对上述债务承担连带保证责任；6.判令两被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：2016年1月21日,被告廖佳勇与原告下辖的中国银行股份有限公司湘潭市熙春路支行（以下简称熙春路支行）签订了合同编号2016年房贷字008号的《个人一手住房贷款合同》,合同约定：被告廖佳勇向熙春路支行贷款419000元整,用于购买房屋,贷款期限180个月,合同约定的年利率4.896%,按月结息。被告廖佳勇自愿将合同项下贷款所购的位于湘潭市九华示范区支行,并办理了抵押权预告登记。被告湘潭美江公司作为保证人为被告廖佳勇偿还上述贷款承担连带保证责任。贷款合同签订后,熙春路支行依约将419000元贷款支付至被告廖佳勇指定账户,但被告廖佳勇未按合同约定按时归还贷款,已经构成严重违约。庭审过程中,原告撤回了第1项诉讼请求。被告廖佳勇未到庭答辩,未提交书面答辩意见。被告湘潭美江公司未到庭答辩,但其向本院提交了书面的答辩状,辩称：1、湘潭美江公司在本案当中无需承担保证责任。湘潭美江公司虽与中国银行湘潭分行签订了《房屋按揭贷款合作协议》（以下简称合作协议）,但该协议仅仅是框架协议,并非针对本案借款人廖佳勇所签,并未形成具体的保证担保的合意,无需承担保证责任。2、即使湘潭美江公司需要承担保证责任,也应当先通过抵押担保实现债权,且湘潭美江公司享有追偿权。根据相关法律规定,应当物权优先于人保,另外保证人承担保证责任后可向债务人追偿。3、原告中国银行湘潭分行诉请的罚息及律师费不应当支持,涉案合同系格式合同,而其中的罚息、律师费的约定明显具有加重合同相对人责任的情形,根据法律规定,该类约定应为无效,对应的诉请应当不予支持。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日,原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行（甲方）与被告湘潭美江公司（乙方）签订了《房屋按揭贷款合作协议》,约定：双方为湘潭九华美江国际社区项目房屋按揭贷款事宜开展合作,符合甲方贷款条件的购房人购买乙方销售的上述房产,可向甲方申请按揭贷款,贷款手续按甲方规定办理,甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过9,000万元的按揭贷款额度,其中住宅按揭贷款额度6,000万元,商铺按揭贷款额度3,000万元,乙方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证,至甲方取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权证》后止。乙方在甲方处开立贷款保证金账户,住房贷款按照按揭贷款总额的5%交纳保证金,作为借款人的还本付息保证,协议项下任一笔按揭贷款逾期或违约,甲方有权从保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还款部分。2016年1月21日,被告廖佳勇（借款人）与原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行（贷款人）、被告湘潭美江公司（保证人,开发商）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年房贷字008号）,约定：被告廖佳勇向原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行贷款419000元用于购买被告湘潭美江公司开发的位于湘潭市九华经开区房屋,贷款期限为180个月。贷款利率为浮动利率。借款人采用等额本息还款方式,按月付息。逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。若借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息,直至清偿本息为止。借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用时即构成或视为借款人违约,贷款人有权：终止或解除合同,宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失,包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任。本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认。除贷款人要求外,无需另行在《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证,自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起,保证人在本合同项目不再承担新的保证义务和责任。借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿,贷款人有权要求保证人履行保证责任。贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的,保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2016年2月3日,原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行就被告廖佳勇购买的位于湘潭市九华经开区房屋办理了预购商品房抵押权预告登记,预告登记证号为潭房预湘潭市字第××号。同日,原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行向被告廖佳勇发放了419000元贷款。被告廖佳勇未按约还款,原告中国银行湘潭分行直接要求被告湘潭美江公司偿还了部分借款,截止至2019年12月24日,被告廖佳勇尚欠贷款本金为348435.86元,利息及逾期罚息为8785.11元。另查明,1、被告廖佳勇名下位于湘潭市九华经开区房产为已预告、已抵押预告，原告陈述称至今未办理抵押财产的正式抵押权登记和他项权利证书；2、因涉案纠纷,原告中国银行湘潭分行与湖南潭州律师事务所签订了《民事签订代理合同》,约定原告中国银行湘潭市分行委托该事务所作为诉讼案件的代理人,代理费以回款金额为基数,按汇款金额最高不超过5.85%计算。3.原告申请诉前保全，本院予以准许并采取了保全措施。上述事实,有原告中国银行湘潭分行提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、抵押预告登记证、借款借据、个人账号交易查询明细、贷款已还款明细清单、《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》等予以证实。本院认为,一、借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同,借款人应当按约定的期限返还借款。本案中,原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行与被告廖佳勇签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》依法成立,合法有效,且原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行已经依照合同约定发放了贷款,被告廖佳勇亦应按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定偿还借款本金及利息,其逾期不还的行为已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。原告中国银行湘潭分行请求被告廖佳勇偿还尚欠的借款本金及利息、罚息,有事实和法律依据,本院予以支持。二、虽然原、被告在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定了被告廖佳勇违约应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失,包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等,原告中国银行湘潭分行为实现债权聘请律师进行本次诉讼的客观事实也确实存在,但原告中国银行湘潭分行在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况,故对原告中国银行湘潭分行要求被告廖佳勇支付律师费的诉讼请求,本院不予支持。三、被告湘潭美江公司自愿为被告廖佳勇的借款提供连带保证担保,且至今被告廖佳勇未取得房屋权属证书,未办理房屋抵押登记手续,原告中国银行湘潭分行亦未收到他项权证,因此被告湘潭美江公司提供的连带保证担保仍在保证期限内,其应当按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》的约定承担连带清偿责任。保证人湘潭美江公司承担保证责任后,依法有权向债务人廖佳勇追偿。四、被告廖佳勇以其购买的位于湘潭市九华经开区房屋为借款提供抵押担保,虽然原、被告已经办理了抵押预告登记,但该房屋未取得房屋权属证书,亦未办理房屋抵押登记手续,而办理抵押预告登记并不产生设立抵押权的法律后果,故原告请求对涉案房屋处理并享有优先受偿权,依据不足,本院不予支持。综上所述,本院对原告中国银行湘潭分行的诉讼请求,部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告廖佳勇于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金348,435.86元及至2019年12月24日止的利息（含罚息）8,785.11元以及自2019年12月25日起至实际清偿完毕日止的利息（含罚息）[利息（含罚息）以本金348,435.86元为基数,按照合同约定的贷款执行利率基础上加收50％计收]；二、本案抵押权登记办妥且原告中国银行股份有限公司湘潭分行收到他项权证之前,被告湘潭美江房地产开发有限公司对本判决第一项被告廖佳勇的给付义务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任之后有权向被告廖佳勇追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6830元,减半收取3415元,财产保全费2620元,合计6035元,由被告廖佳勇、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 田 园二〇一九年十二月三十日书记员 谢艳廷法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未给法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。