浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再450号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：张伟中，男，1945年11月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杨越忠，浙江元培律师事务所律师。再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：高源献，男，1950年3月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杨越忠，浙江元培律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审上诉人）：周明珠，女，1965年12月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：朱建鎏，浙江浙联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子旋，浙江浙联律师事务所律师。再审申请人张伟中、高源献因与被申请人周明珠合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终600号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月26日作出（2019）浙民申1919号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于同年11月19日公开开庭审理了本案。再审申请人张伟中及其与高源献的共同委托诉讼代理人杨越忠、被申请人周明珠及其委托诉讼代理人朱建鎏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟中、高源献再审请求：撤销浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终600号民事判决，驳回周明珠的上诉请求。事实和理由：一、二审判决虽认定案涉协议的有效，但免除了周明珠按时履行债务的义务，属于适用法律错误。1.案涉协议签订前，案外人徐慰江已向房产商支付了625万元，周明珠也是以625万元受让房产并与房产商直接签订购房合同。周明珠购房之前房屋的所有权属于房产公司，房产公司在出售前将房屋出租，并且带租出让给周明珠，周明珠予以接受，其过错责任在房产公司及周明珠本人。周明珠作为正常的商人，具有完全民事行为能力，在受让巨额款项、购买房产前应当尽到基本的注意义务。对周明珠与房产公司签订购房合同之前房屋是否已经被出租，张伟中、高源献并不知情，该风险责任不应当由二人承担。2.二审法院仅凭另案判决[（2017）浙0602民初3304号]中提及周明珠抗辩徐慰江隐瞒有关事实这一情节，在周明珠本人没有提出解除、撤销合同或者请求确认合同无效，裁判理由也未认定案涉协议是否解除、撤销或者确认无效的情况下，直接得出周明珠取得的产权不完整，对案涉房屋不能有效行使权利的结论，属于认定事实错误。二、二审判决确认周明珠应承担债务，但以房屋买卖关系干预债务的履行，违背了合同相对性原则。案涉协议实际是一份债权债务转让合同，但是二审法院从合同目的分析，错误的认定周明珠取得的房屋产权不完整，不能有效完整行使权利，从而免除了周明珠按协议按时履行债务的义务，这一认定违背了合同相对性原则。案涉协议的合同目的有三：一是周明珠受让房屋预付款债权；二是由周明珠与浙江巨星控股集团有限公司（以下简称“巨星公司”）签订购房合同并办理产权证；三是周明珠在办证后实现自己的债权，并在两年内代偿徐慰江欠两原告的债务。前两个目的已经充分实现，第三个目的正是本案诉争焦点。现房屋所有权已在周明珠名下，且权利是明确的，周明珠也实现了自己的债权。周明珠也行使了房屋所有权的四个权能：1.周明珠带租受让房屋、不能行使占有权的风险不能由作为善意第三人的张伟中、高源献承担。2.周明珠在取得房屋产权后将房屋抵押给了嘉兴银行，表明周明珠实际已取得了房屋的使用、收益、处分的权利。3.周明珠取得房屋所有权后，并不妨碍其再次带租出让的权利。4.即使案涉房屋现有他人租用，另案判决也只是驳回了周明珠要求并非实际占有人的徐慰江腾退房屋的诉请，周明珠仍可通过向实际占有人、出租人追索租金、占有使用费等途径实现权利的救济。三、即使房屋买卖关系对履行案涉债务有影响，张伟中、高源献依据协议主张债权的条件也早已成就。案涉协议对偿债条件只设置了一个条件，即周明珠在办证后，徐慰江欠张伟中、高源献的债务由周明珠在两年内负责归还。现根据查明事实，周明珠已经办理了案涉房屋的产权证，因此，付款条件成就。周明珠答辩称，一、二审法院认定协议要求周明珠归还债权条件不成就是正确的。周明珠虽与张伟中、高源献及徐慰江签订了协议，但签订协议时徐慰江等人隐瞒了协议涉及的房屋在2013年早已被出租的事实，并且租期均在10年以上，租金519万元已被徐慰江一次性收取。周明珠签下协议是为结清债权债务，从协议第四条“徐慰江所欠三位债权人6560260元减除抵偿债务的购房预付款625万元，尚欠310260元徐慰江在二年内逐步还清”，可以看出周明珠签订协议的本意是不损害自身权益，即超出房屋价值的债务仍然需要徐慰江偿还。但实际上案涉房屋的剩余价值甚至不足以清偿徐慰江欠周明珠的本息，若让周明珠再来归还徐慰江欠张伟中、高源献的借款显然违背民法上的公平、公正原则。二、本案系徐慰江与张伟中对周明珠设的圈套，张伟中的110万元债权可能是虚构的。张伟中与徐慰江是师徒关系。张伟中在二审庭审中陈述是多次通过现金的形式借给徐慰江，显然与协议上载明的一笔不符，而且110万元通过现金交付也不符合交易习惯。请求驳回张伟中、高源献的再审申请。张伟中、高源献于2018年11月28日向浙江省绍兴市越城区人民法院起诉请求：一、判令周明珠立即归还债权2870875.83元（其中张伟中1968015.37元、高源献902860.46元），并支付自2016年9月1日起至实际归还之日止以月息2分计算的利息；二、判令周明珠支付申请财产保全的担保费用3000元。一审法院认定事实：2014年5月30日，张伟中、高源献、周明珠以及徐慰江签订书面协议，约定：因徐慰江欠周明珠本息2942226.67元，欠张伟中本息2508733.33，欠高源献1109300元，约定：一、徐慰江愿将坐落在镜湖新区的巨星大厦803室、804室、805室、806室的预付款625万元转给周明珠以抵偿三人的债务；二、由周明珠向巨星大厦办理购房手续并办理产权证，办理费由周明珠垫付，待日后算账；三、该写字楼产权办给周明珠后，徐慰江欠张伟中、高源献的债权由周明珠在两年内负责归还。协议签订后，周明珠于2014年9月1日办理了上述房屋的产权证，并于2014年12月8日向张伟中还款30万元，2018年5月8日向高源献还款10万元。张伟中、高源献自认办证费用为319210元。经计算周明珠尚欠张伟中1968015.37元、欠高源献902890.46元。一审法院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。案涉协议所涉债务承担系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。至于周明珠与徐慰江之间所涉的预付款转让与房屋买卖转让，周明珠主张徐慰江存在隐瞒欺诈，根据法律规定欺诈行为只是合同可撤销的原因之一，在合同被撤销前合同仍有效。根据协议约定“该写字楼产权办给周明珠后，徐慰江欠张伟中、高源献的债权由周明珠在两年内负责归还”，写字楼产权证已于2014年9月1日办在周明珠名下，且时间也已过2年，付款条件已成就。据此对张伟中、高源献要求周明珠按约支付张伟中1968015.37元、支付高源献902890.46元的诉请予以支持。对张伟中、高源献要求周明珠支付自2016年9月1日起至实际归还之日止以月息2分计算的利息诉请，因协议只约定了本案当事人与徐慰江之间的借款利息，双方间并无利息约定，故该院对逾期利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。对张伟中、高源献要求周明珠承担因财产保全而支出的担保费3000元的诉请，因该费用系诉讼中合理必要费用，故予以支持。对周明珠提出的购买的房子应是新房、只有把房子卖掉后才能归还欠款、徐慰江隐瞒了房屋已租赁的事实、当时约定房屋转让价实际是312.5万元不是625万的抗辩，因周明珠系完全民事行为能力人，其签名前负有注意义务，且其提供的证据不足以证明其主张，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院于2018年12月25日判决：一、周明珠于判决生效之日起三十日内支付张伟中、高源献2870875.83元（其中张伟中为1968015.37，高源献为902860.46元），并赔付利息损失（自2016年9月2日起至款清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、周明珠于判决生效之日起三十日内支付张伟中、高源献财产保全担保费3000元；三、驳回张伟中、高源献的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取14718元，财产保全费5000元，合计19718元，由周明珠承担，于该判决生效之日起七日内履行。周明珠上诉请求：撤销原判，依法改判周明珠支付张伟中25万元，支付高源献22.5万元。二审法院认定事实：2014年5月30日，张伟中、高源献、高明珠以及徐慰江签订书面协议，约定：因徐慰江欠周明珠本息2942226.67元，欠张伟中本息2508733.33，欠高源献1109300元，约定：一、徐慰江愿将坐落在镜湖新区的巨星大厦803室、804室、805室、806室的预付款625万元转给周明珠以抵偿周明珠、张伟中、高源献三人的债务；二、由周明珠向巨星大厦办理购房手续并办理产权证，办理费由周明珠垫付，待日后算账；三、该写字楼产权办给周明珠后，徐慰江欠张伟中、高源献的债权由周明珠在两年内负责归还。绍兴市洋洋实业有限公司（以下简称“洋洋公司”）在徐慰江签字处盖章。协议签订后，周明珠于2014年9月1日办理了上述房屋的产权证，并于2014年12月8日向张伟中付款30万元，2018年5月8日向高源献付款10万元。另查明，2017年3月20日，浙江省绍兴市越城区人民法院立案受理周明珠诉洋洋公司（法定代表人为徐慰江）、徐慰江物业保护纠纷一案，案号（2017）浙0602民初3304号。该案中，周明珠起诉要求洋洋公司、徐慰江将位于绍兴市镜湖新区房屋腾退并返还给周明珠。徐慰江辩称周明珠从洋洋公司处购买房屋没有支付房款，案涉房屋在周明珠取得房屋产权证前洋洋公司已经出租给他人。徐慰江在该案中提交了洋洋公司签订的4份房屋租赁合同等证据。根据房屋租赁合同记载，巨星大厦803室、804室、805室、806室房屋在2013年已被洋洋公司出租，租期均在10年以上，租金（合计519万元）已交付洋洋公司。该案一审驳回周明珠的诉请，二审判决予以维持。二审法院认为，对周明珠主张其与高源献的短信及通话录音可以证明三方已达成周明珠支付张伟中25万元、支付高源献22.5万元的新协议，前面已进行了论证，不予采信，本案争议焦点为：张伟中、高源献依据2014年5月30日协议要求周明珠归还债权的诉请能否成立。协议约定，徐慰江将案涉房屋预付款625万元转给周明珠以抵偿周明珠、张伟中、高源献三人的债务，周明珠取得案涉房屋产权后，将徐慰江欠张伟中、高源献的债权由周明珠在两年内负责归还。从合同目的分析，是将徐慰江在案涉房屋处的预付款债权、物权期待权等转让以实现三方债权清偿的目的。通常而言，产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。此处周明珠取得案涉房屋产权方式为一手房屋购买，根据一般交易习惯，取得的应为完整的产权，但在（2017）浙0602民初3304号案件诉讼中，徐慰江却抗辩认为案涉房屋在2013年已被出租，其提交的证据显示租期均在10年以上、租金（519万元）已被一次性收取，徐慰江在协议中并未披露案涉房屋已被长期租赁的事实，其故意隐瞒该事实导致周明珠取得的产权并不完整、对案涉房屋不能有效完整行使占有权、支配权、使用权、收益权和处置权，张伟中、高源献依据2014年5月30日协议要求周明珠归还债权条件并不成就。因徐慰江隐瞒案涉房屋已被长期租赁导致周明珠未能取得案涉房屋完整产权，案涉房屋预付款减去租金还不足以支付徐慰江欠周明珠的本息，协议中约定的徐慰江将案涉房屋预付款625万元转给周明珠以抵偿三人债务，应认定徐慰江并未实际履行。综上所述，二审法对周明珠上诉请求中自愿支付张伟中25万元，支付高源献22.5万元的主张予以准许，后续债权张伟中、高源献可待周明珠取得案涉房屋完整产权后（案涉房屋全部租赁到期）再向周明珠主张或四人另行结算。综上，周明珠的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院于2019年12月5日作出判决：一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初12257号民事判决；二、周明珠于判决生效之日起十日内支付张伟中25万元、支付高源献22.5万元。三、驳回张伟中、高源献的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取14718元，由张伟中、高源献负担12283元，由周明珠负担2435元，财产保全费5000元，由张伟中、高源献负担；二审案件受理费29436元，由张伟中、高源献负担24566元，由周明珠负担4870元。再审中，张伟中、高源献提交了新证据《绍兴市不动产登记查询证明》，拟证明周明珠至迟于2017年10月17日已将案涉房屋抵押给嘉兴银行，说明周明珠已对案涉房产充分行使权利。周明珠质证认为，对该证据的真实性无异议，但认为行使抵押权并非充分行使权利，故对该证据的证明目的不予认可。本院经审查，对该证据的真实性、关联性和合法性均予采纳。本院经再审对二审法院认定的事实予以确认。另查明，2017年10月17日，周明珠将案涉房屋抵押给嘉兴银行股份有限公司绍兴分行，债权金额为625万元。本院再审认为，本案主要争议在于周明珠取得案涉房产所有权证后，是否应当依据案涉协议对张伟中、高源献履行还款义务。从案涉协议载明的内容看，案外人徐慰江原先分别对本案当事人周明珠、张伟中、高源献负有届期债务，为清偿三人的债务，徐慰江与周明珠、张伟中、高源献签订案涉协议。根据协议约定，徐慰江将其对巨星公司享有的价值625万元的巨星大厦写字楼债权让与给周明珠，以清偿其对周明珠的全部债务，同时，周明珠承受徐慰江对张伟中、高源献负有的债务，由周明珠在取得前述案涉房产权属登记后两年内清偿。此后，周明珠于2014年9月1日取得了巨星大厦写字楼相应房屋的权属登记。本案中，针对张伟中、高源献的诉请，周明珠虽抗辩张伟中的债权可能虚构以及徐慰江和张伟中、高源献隐瞒了案涉房屋在协议签订前已被徐慰江长期出租并一次性收取租金的事实，其系受欺骗而签订协议，但仅以现有证据，既不能证明张伟中、高源献二人知道徐慰江在签订协议前已将案涉房产出租并一次性收取租金的事实而对周明珠进行隐瞒，更不能证明张伟中、高源献与徐慰江恶意串通、虚构债权，骗取周明珠签订案涉协议，故周明珠的该节抗辩主张不能成立。另，如周明珠主张的徐慰江对其实施欺诈的事实成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，周明珠可以据此行使合同撤销权，以保护自身合法权益，但周明珠并未依法行使撤销权，反而进行了房产权属登记并主动向张伟中、高源献履行了部分还款义务，且之后周明珠又行使了房屋产权人的处分和收益权。因此，从案涉协议的签订和履行情况看，该协议并不违背周明珠的真实意思表示，故周明珠应当依约对张伟中、高源献全面适当清偿债务。综上，张伟中、高源献的再审请求成立，本院予以支持。二审法院以周明珠取得的房屋产权不完整为由，认定周明珠付款条件不成就，系法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终600号民事判决；二、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初12257号民事判决；一审案件受理费减半收取14718元，财产保全费5000元，二审案件受理费29436元，均由周明珠负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 王 君审判员 黄培良审判员 张福军二〇一九年十二月十日书记员 封 玲