安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9232号上诉人（原审被告）：王之战，男，1976年11月26日生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区.委托诉讼代理人：张瑶，安徽君智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程军，男，1968年8月3日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，住蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审原告）：合肥品元装饰工程有限公司，住所地安徽省合肥市环城南路46号2幢302室。法定代表人：杨华望，总经理。委托诉讼代理人：郭彪，安徽今点律师事务所律师。上诉人王之战、程军因与被上诉人合肥品元装饰工程有限公司（以下简称品元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初137号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王之战的上诉请求为：1、品元公司所主张的证据不能足以推翻物权凭证，一审判决认为：品元公司与王之占之间存在房屋代持关系，明显是认定事实错误。一审认定的依据：1、品元公司的《申请书》、合肥大唐公司的《回函》。这二份协议明显是虚假证据。《申请书》是出具的，如果是当时出具给大唐公司的，该份证据应该在大唐公司，不可能原件还在品元公司手里。品元公司公章在自己手里，想怎么写就怎么写。对回函的来源也是有问题的。退一万步说：假设这二份证据是真实的，也是为了解决大唐公司欠杨华望、王之战共同经营的品元公司的工程款，为王之战买房办手续用。也不能足以证明该房屋买方不是王之战。一审认定的依据：2、此后杨华望偿还房屋按揭借款，房屋交付后一直由杨华望占有使用，房屋买卖合同、房产证由杨华望持有。结合该组证据认定：王之战是代持关系，明显是错误的。该判决认定事实：杨华望偿还了部分按揭款，而所依据的理由又是此后（签订过借款合同后）由杨华望偿还全部，前后就是矛盾的。事实上杨华望还部分按揭款，及占有使用房屋是双方约定：以此种形式付的租金，如果王之战是代持关系，就应该从还房贷款开始就应该由品元公司还，而事实上品元公司没还，也只是杨华望以租金形式付了部分；至于买卖合同、房产证在杨华望手里，是其通过非法形式获得的。杨华望此前的诉讼请求：房屋是其个人所有，现又主张是公司所有。前后主张也是相矛盾的。房屋是王之战所有，所有人对房屋的处分是处分自己的民事权利，与品元公司的利益无关。程军的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判驳回品元公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由品元公司负担。事实和理由：1、原审法院通过调查认定，2011年3月15日，望江西路198号信旺.华府骏苑25#309室登记在王之战名下，共有情况为单独所有，2016年7月22日，王之战与程军签订房屋买卖合同一份，王之战将望江西路198号信旺.华府骏苑25#309室以80万元价格出售给，2016年7月25日，王之战与程军办理了产权登记手续，将该房产权变更登记至程军名下。以上事实说明，程军购买该房时，能确认该房实际产权人是王之战，本案诉讼发生时程军已合法取得该房产权。原审法院判决“程军、王之战主张房屋交易价款为110万元，该价款明显低于当时市场价，且程军在签订买卖合同时未查看房屋，可以认定程军购买该房屋并非出于善意，两被告具有恶意串通的高度可能”该认定明显属错误认定，是原审法官无事实依据的主观猜测、主观脑断，程军在购房前并不认识王之战，程军与王之战签订房屋买卖合同，以对等价格购买，显然是善意购买，不能因原审法官主观认为的“具有恶意串通的高度可能”就“随随便便”认定程军“购买该房屋并非出于善意”，根据《物权法》第九条、第三十九条之规定，在本案诉讼发生时程军已合法取得诉争房产的物权，该物权依法受法律保护，该房产过户前登记在王之战名下，王之战依法享有对该房产的占有、使用、收益和处分的权利，原审法院没有充分考虑、采纳程军及王之战举证的证据，没有依法保护程军的合法权益。2、品元公司是由魏红杰、王之战、杨华望三人合伙经营的，杨华望只是该公司的注册法人，显然其三人之间存有利害关系，品元公司提供的所谓“代持”手续，只能视为期望约束三人的一种行为，不能对抗国家的法律规定，王之战依法取得该涉案房产的产权后，将该房产交于杨华望使用，应认定为租赁给杨华望使用，杨华望以还贷抵租金，程军于2019年5月10日在原审法院与品元公司所签的谈话笔录（调解协议）亦能充分证明品元公司对诉争房产不享有产权、不是“被损害利益的第三人”。品元公司针对王之战、程军的上诉共同辩称，申请书、回函可以证明房屋是品元公司所有。根据品元公司提供的证据能够证明品元公司法定代表人杨华望代办房屋所有手续，从买房、拿房、装修、入住至今，也能证明房屋王之战不是产权人。王之战不是产权人，不能处置房屋。程军上诉与事实不符，房屋交易价格仅为80万或者110万，远远低于房屋价格200万左右，以及交易时点的评估价是190多万，程军没有尽到购买房屋的注意义务，多次陈述购房款交付时间、金额不一，且至今未能缴纳购房款，其显然是恶意串通，也不符合善意取得的构成要件。魏红杰、杨华望、王之战三人合伙经营没有任何证据，根据之前提交的工商资料显示，品元公司是杨华望一人独资公司，不存在合伙人情形。同时双方在2019年5月10日的调解笔录不应该作为产权认定的依据，仅是各方经过多轮诉讼、相互妥协的依据。品元公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、确认王之战、程军于2016年7月22日签订的《存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费、保全费由王之战、程军负担。一审法院查明：2008年11月1日，合肥永航装饰工程有限公司向合肥大唐置业有限公司出具《申请书》，内容为：经双方结算公司欠我公司装饰工程款计人民币192170元，现我公司同意贵公司以房抵工程款的意见，我司决定用王之战（身份证：）名义来代持，所抵华府骏苑25#309室的房屋，望贵司给予办理。2008年11月2日，合肥大唐置业有限公司向合肥永航装饰工程有限公司出具《回函》，内容为：同意贵公司用工程款抵华府骏苑25#309室的首付款申请，以王之战（）名义办理各项购房手续。2008年11月3日，出卖人合肥大唐置业有限公司与买受人王之战签订《商品房买卖合同》一份，约定：王之战购买华府骏苑25#309室的房屋，建筑面积180.05平方米，单价3400元/平方米，总金额612170元，剩余房款计人民币420000元办理银行按揭，交付期限为2009年3月31日。2008年11月5日，合肥大唐置业有限公司出具专用收据，内容为：付款人王之战，收款方式现金，金额192170元，事由：信旺华府骏苑25#309室房款，注：此款由合肥永航装饰工程有限公司代付。剩余购房款420000元由王之战办理银行按揭贷款。后法定代表人杨华望偿还了部分银行按揭款。2011年3月15日，望江西路198号信旺·华府骏苑25#309室登记在王之战名下，共有情况为单独所有，建筑面积180.01平方米，该房产证由杨华望持有。2016年4月5日，出卖人（甲方）王之战与买受人（乙方）程军签订存量房买卖合同一份，约定：王之战将望江西路198号信旺·华府骏苑25#309室出售给程军，转让价款为110万元，该房屋出租给杨华望，租期2008年5月3日至2016年5月3日，该房屋王之战总得款110万元现金，其他款项由程军承担：1.过户费，2.税金、其他费用。并注明：1.甲方银行按揭款共120000元没还；2.如果银行按揭款超出120000元，超出部分由甲方承担。2016年4月15日，王之战出具收条，言明收到购房定金6万元。2016年5月9日，案外人王芳账户向王之战转款318000元，王之战、程军均陈述该款系程军代偿房屋按揭余款。2016年7月19日，王之战将原房产权证挂失后重新办理了不动产登记手续，将望江西路198号信旺·华府骏苑25#309室登记在自己名下，共有情况为单独所有，建筑面积180.01平方米。2016年7月22日，出卖人（甲方）王之战与买受人（乙方）程军签订房屋买卖合同一份，约定：王之战将望江西路198号信旺·华府骏苑25#309室出售给程军，转让价款为80万元等。2016年7月25日，王之战与程军办理了信旺·华府骏苑25#309室产权变更登记手续，该房屋产权变更登记至程军名下。当日，程军在信旺·华府骏苑25#309室门前张贴《告知书》，告知其已全额买下华府骏苑25幢309室，要求房客尽快搬走。一审法院（2016）皖0104民初7076号案件审理期间，一审法院依据杨华望的申请委托安徽省金和房地产土地价格评估有限公司对信旺华府骏苑25#309室房屋的价格进行评估，该房屋2016年5月9日时点的市场价值为1911886元。合肥永航装饰工程有限公司于2008年2月2日成立，后变更名称为合肥品元装饰工程有限公司。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）规定，当事人之间恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案品元公司提供的其向合肥大唐置业有限公司提出的《申请书》以及合肥大唐置业有限公司的《回函》，可以证明品元公司与合肥大唐置业有限公司达成以工程款192170元抵付信旺·华府骏苑25#309室房屋价款并以王之战名义代持的协议，此后杨华望偿还该房屋按揭贷款，房屋交付后亦一直由杨华望占有、使用，房屋买卖合同、房产证亦由杨华望持有，综合上述事实，可以认定品元公司与王之战之间存在房屋代持关系，品元公司依该代持关系对王之战享有合同之债，王之战将该房屋售卖给程军，损害了品元公司利益。程军、王之战主张房屋交易价款为110万元，该价格明显低于当时市场价，且程军在签订买卖合同时未查看房屋，可以认定程军购买该房屋并非出于善意，王之战、程军具有恶意串通的高度可能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第一百零九条，判决：确认王之战、程军于2016年7月22日签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费80元、保全费5000元，由王之战、程军负担。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王之战提供的证据：1、魏红杰的证明一份，证明房屋是王之战的，不存在代持关系。房屋是王之战、杨华望、魏红杰三人合伙经营品元公司，品元公司欠王之战、魏红杰的分红款，大唐公司欠品元公司工程款，品元公司用大唐公司的工程款为王之战、魏红杰交付购房首付款抵偿品元公司欠王之战的分红款。当时为魏红杰抵两套、王之战抵一套。2、2019年5月10日谈话笔录，证明杨华望和程军经过法院调解达成了协议，由杨华望给付程军房款110万，双方签订购房合同，确定房屋网签价款180万，房屋过户给杨华望，品元公司撤诉。如果房屋是品元公司的，不可能给付程军110万元。程军对上述证据没有异议。品元公司质证认为证据1不属于新证据，证人没有出庭，三性及证明目的均不认可。在其陈述中，说上次杨华望找到我，让我给其写了个证明，我就按照他的口述写了。而本次有理由认定是王之战找到他，按照王之战的口述写了。魏红杰未出庭作证，因此该份证明不具备证明力。证据2不能作为证据。本院认为，本案中，品元公司提供的《申请书》、《回函》，可以证明品元公司与合肥大唐置业有限公司达成以工程款抵付案涉房屋价款并以王之战名义代持的协议，房屋交付后亦一直由杨华望占有、使用，且杨华望偿还房屋部分按揭贷款，房屋买卖合同、房产证原件亦由杨华望持有，王之战在此情况下将原房产权证挂失后重新办理了不动产登记手续，将案涉房屋登记在自己名下，程军、王之战主张房屋交易价款为110万元，根据一审法院委托评估机构对案涉房屋当时市场价格进行的评估，该价格明显低于当时市场价，且程军在签订买卖合同时亦未查看房屋，一审法院认定王之战、程军签订房屋买卖合同购买该房屋并非出于善意，王之战、程军具有恶意串通的高度可能并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由上诉人王之战负担80元，程军负担80元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十六日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。