贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初10950号原告（反诉被告）：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区遵义大道100号，统一社会信用代码915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：熊燚，该公司员工。被告（反诉原告）:姚玉华,女,1990年8月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，贵州子尹律师事务所律师。原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司与被告（反诉原告）姚玉华租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司的委托诉讼代理人熊燚、被告（反诉原告）姚玉华及其委托诉讼代理人丁小娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的25531号至25536号、25505号至25510号商铺使用费38504元、物业费4817元、水电费1565元；2.判令被告支付违约金28902元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月3日签订遵义国际商贸城《二区有期有偿使用协议书》，协议对承租的商铺地址、经营内容、使用期限、使用费用、支付方式、双方权利义务、违约责任都作出明确约定。合同签订生效后，原告依约定交付了商铺及履行了合同约定的其他义务，但被告截止今日仍欠缴商铺使用费、物业费等，经原告多次电话、函告、甚至上门催讨，被告仍置之不理，其行为损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）姚玉华辩称，1.我方不存在拖欠商铺使用费、物业费、水电费的行为，因对方无权对涉案的商铺享有出租权及物业管理权，双方已于2019年3月1日终止履行协议，且已对2018年12月15日至2019年3月31日的商铺使用费进行了结算，并扣抵了我方交纳的履约保证金9710元；2.我方实际使用商铺至2019年3月1日，对方还多收取了一个月费用。被告（反诉原告）姚玉华向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还物业费1839.75元；2.判令反诉被告返还商铺使用费4817元；3.判令反诉被告支付违约金28900.8元；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方于2016年1月3日签订《二区有期有偿使用协议书》，协议约定反诉被告将25531号至25536号、25505号至25510号商铺出租给反诉原告。协议签订后，反诉原告营业至2019年3月才得知，反诉被告在商铺业主处取得的租赁权仅仅有2年，前述协议无法继续履行，致使反诉原告搬离商铺。反诉被告应承担违约。原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司辩称，1.我方与商铺业主签署的租赁协议自2013年10月1日至2021年3月14日止，我方与姚玉华签署的租赁期限包含在该期限内，拥有商铺的租赁权；2.我方与姚玉华签订的租赁协议并未解除，仍在持续履行状态，协议也不存在无法履行的情形，姚玉华在未告知我方解除合同的情形下，私自搬离商铺，且拖欠相关费用达一年之久，应承担不低于6个月的商铺使用费的违约金；3.2018年11月24日，我方下发遵义国际商贸城调整电价和公共设施用电及损耗转换调整物业费的通知，并以公告等方式通知到姚玉华在内的二区商户，该通知系政府相关部门拟定，合法有效，依法应受法律保护，姚玉华应按照每平方每月3元支付物业费。本院经审理认定事实如下：2016年1月3日，本诉的原、被告双方签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》。该协议书约定原告（甲方）将遵义国际商贸城二区市场三楼25531号至25536号、25505号至25510号商铺有期有偿提供给被告（乙方）使用，计费总面积为401.4平方米，商铺限经营家具类别商品，使用期自2016年3月15日起至2021年3月14日止，使用期内使用费合计为244213元，于协议签订之日缴纳3个月商铺使用费14451元，后续缴纳方式为每3个月一缴，履约保证金4817元，乙方应于2016年3月15日前完成装修并对外正式营业。物业管理费每月按计费面积2.5元每平方米，每半年缴纳一次。使用物业及商铺由甲方管理并保证使用商铺的物业具备独立管理的条件，完善水、电、通信、保安、消防等市场物业配套设施。使用物业交付后乙方如出现无正当理由逾期未足额支付使用费或其他费用超过三个月等情形，甲方有权提前解除协议，还应赔偿甲方的实际损失，赔偿的损失额不得低于6个月使用费。甲方提前解除协议时，应书面通知乙方，亦可不选择解除协议，但有权要求乙方赔偿实际损失。在协议使用期间内，乙方如出现连续2个月或累计6个月停止经营或不正常经营的，甲方通知乙方及时整改，如乙方不整改或整改未达到要求的，甲方有权终止协议并无偿收回商铺使用权。同日，双方对商铺的费用进行了核算，租金按16次支付，其中第八期2018年12月15日至2019年3月14日为9632元。第一期还应支付履约保证金4817元、装修押金3000元、物业费6021元。2019年4月9日，姚玉华支付了2018年9月15日至2019年3月31日期间的物业费7359元，2018年12月15日至2019年3月31日期间的部分租金2924元。庭审中，遵义思达商贸城置业有限公司陈述姚玉华没有支付2018年12月15日至2019年9月14日的租金及2019年4月1日至2019年7月31日的物业费,并同意解除协议。姚玉华陈述双方之间的租赁关系已于2019年3月1日解除，且在2019年3月31日之前的所有费用双方已经结清（费用还抵扣了保证金9710元）。姚玉华提供了收款收据复印件一张（载明交款人为李东时间2015年12月23日金额9710元交款事项履约保证金）以证明保证金抵扣了租金费用。另查明，涉案的商铺系遵义思达商贸城置业有限公司出售后，相关购买人又委托其经营管理，并于2013年签订委托经营管理协议，期限从2013年10月1日起至2018年10月1日止。协议到期后，在2018年11月26日又签订商铺委托租赁协议，期限从2018年10月1日起至2021年3月14日止。2018年8月，遵义思达商贸城置业有限公司发出公告，告知遵义国际商贸城二区商铺全体业主，商铺委托经营管理协议将于2018年9月30日（或12月31日）到期，到期后不再对二区市场整体管理或运营，商铺业主应选举业主委员会，明确后续物业管理公司。2018年11月，四川至诚道合商业管理有限公司入驻二区市场，部分商铺业主与其签订了管理协议，该公司还致函遵义思达商贸城置业有限公司，建议将超期合同商户移交其公司处理。2019年3月14日，姚玉华与四川至诚道合商业管理有限公司签订商铺租赁协议，并搬离涉案的商铺。以上事实，有原、被告双方的陈述、《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》、《遵义国际商贸城商铺商铺使用费缴纳明细表》、《商铺租赁核算单》、照片、《收款收据》、《工作联系函》、《商铺租赁合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2016年1月3日签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，协议对双方当事人均具有约束力。但该协议涉及超出委托经营管理协议期限部分，超出期限部分系无权处分，其后与商铺业主签订的商铺委托租赁协议，弥补了超出期限部分，视为商铺业主对无权处分的追认，但遵义思达商贸城置业有限公司在双方签订协议时，隐瞒了这一事实，有失诚信。同时，遵义思达商贸城置业有限公司在2018年8月发出公告意在返还商铺给业主自己管理，该行为必然会影响到整个商场的经营秩序，虽与商铺业主补签协议延长期限，但没有通知姚玉华，在姚玉华得知真实情况后，可能对遵义思达商贸城置业有限公司的履约能力产生合理怀疑，综上，遵义思达商贸城置业有限公司存在违反协议行为。姚玉华于2019年3月就搬离涉案的商铺，但没有证据表明姚玉华向遵义思达商贸城置业有限公司提出解除协议。故在履行协议过程中双方都存在过错。关于本案的租金，从2018年12月15日起至2019年3月14日止期间的租金姚玉华交纳了部分，应予补足即6708元（9632元-2924元）。姚玉华辩称抵扣了保证金9710元，但提供的收款收据时间、金额等均与协议载明不符，本院对该辩解意见，不予采纳。关于水电费，是商铺经营期间产生的，本院予以支持。对遵义思达商贸城置业有限公司主张超出6708元的租金部分及物业费、违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，综合协议的实际履行情况及双方的过错程度，本院不予支持。基于前述理由，对姚玉华的反诉请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）姚玉华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司租金6708元、水电费1565元；二、驳回原告（反诉被告）遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）姚玉华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元（已减半收取），由原告遵义思达商贸城置业有限公司负担685元、被告姚玉华负担355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王宇鹏二〇一九年十二月二十七日书记员  杨林林