宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初2880号原告：宁夏凯悦投资置业有限公司。法定代表人：夏某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：和某、高某1，系宁夏马瑛律师事务所律师，特别授权代理。被告：张某，住宁夏回族自治区灵武市。原告宁夏凯悦投资置业有限公司（以下简称凯悦公司）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯悦公司的委托诉讼代理人和某、高某1，被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠原告的商铺租金12511元（2017年8月1日至2019年3月31日）；2.被告向原告支付拖欠原告的市场服务费584元（2017年8月1日至2019年3月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月18日，被告与原告签订了书面的商铺租赁合同，从原告处承租了吴忠市凯悦建材城4号楼128号商铺（面积72.99㎡），合同约定：1.市场经营管理费、市场租金，该两项统一按照租金的名下收取，其中商铺租金为每月每平米11.92元、市场经营管理费每月每平米4.58元，市场服务费为每月每平米1元；2.租赁期限为一年，自2016年8月1日至2017年7月31日止。合同约定的租赁期限届满后，被告虽然没有与原告续签租赁合同，但实际占有、使用该商铺至2019年4月。如今，原告已将该商铺收回，但被告拖欠原告自2017年8月1日至2019年3月31日期间的租金、市场服务费共计13095元未支付，被告拒绝支付商铺租金、市场服务费的行为给原告造成了一定的经济损失，故诉至人民法院。被告张某辩称，原告于2018年10月将被告租用的店铺水断掉，再未正常供水，且实际搬离涉案商铺时间为2019年3月中旬。2018年10月，原告已开始准备将商铺出售给他人，真正签订出售手续时间为2018年12月，均是在未通知被告张某的情形下进行的，从2018年10月至搬离期间，原告从未催要过租金。被告张某搬离的原因是因现商铺的所有权人要求搬离，因为牵扯租金的问题，被告张某没有向现商铺所有人索要一分钱，且有通话录音证据证明原告于2018年12月已将涉案店铺出售给他人；关于租金，被告张某认为在租赁店面时对店面进行了装修，存在损失应与房租抵扣，被告搬离时，原告也未阻止，两个月后原告将被告起诉，且愿意和原告协商处理此事。原告为支持其主张，向法庭提交以下证据材料：证据一、商铺租赁合同一份（复印件加盖印章）、收据三张（复印件加盖印章），以证明：被告承租原告所有的凯悦建材城4号楼128号商铺，被告缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的租赁费12452元，尚欠2000元未付，且双方在合同中明确约定合同解除后，乙方房屋的装修或增设的他物无偿归甲方所有，不存在被告在答辩中陈述用装修损失抵顶房租的情形；证据二、欠费明细统计表一份（原件），以证明：被告拖欠自2018年8月1日至2019年3月31日共计8个月的租金10511元、市场服务费584元，欠费总计13095元（包括欠2017年租赁费2000元）；证据三、吴忠市商品房买卖合同一份（复印件加盖印章）、宁夏增值税普通发票一张（复印件）、吴忠市不动产登记信息查询结果证明一份（原件）、收据一张（复印件加盖印章），以证明：被告承租的128号商铺原告于2019年3月19日出售给案外人高某2，2019年4月25日办理了过户登记手续，被告于2019年4月15日将涉案房屋交还给公司，如今该商铺已经由产权所有人高某2占有使用，高某2于2019年4月向公司缴纳了相关的服务费用。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二没有异议，但是原告已于2018年12月将房屋出售给他人，之后的租赁费不应计算；对证据三高某2缴纳市场服务费的收据不认可，高某2于2019年3月上旬就让我搬离，因此高某2少交一个月的市场服务费，原告与买受人于2018年12月就开始商定房屋买卖事宜，对证据三中的其他证据不予认可。被告为支持其辩解，向法庭提交出示通话录音一份（当庭手机播放，我与房屋第一手买受人于2019年4月28日的通话录音，名字不知，手机号为189XXXXXXXX，不是高某2），以证明：涉案房屋的第一手买受人于2018年12月就与原告签订了买卖合同。原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，录音的通话对象身份无法核实，不能保证其真实性、客观性，且通话对象在通话过程中明确说明：1.其没有收到被告任何的费用；2.被告应当缴纳费用期限为2019年3月底，由于被告没有其他证据予以印证，所以其证明目的无法达到。经审查，本院对原、被告提交的证据综合认定如下：原告提交的证据一、证据二、证据具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对上述证据的证明效力本院予以确认；被告提交的证据无法核实对方的真实信息，且达不到被告的证明目的，故，对该证据的证明效力不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将其所有的位于吴忠市××区商铺的房屋租赁给被告，建筑面积为146㎡，租赁期限为一年，自2016年8月1日至2017年7月31日，综合费用15328元（包括商铺租金4014元、市场经营管理费10438元、市场服务费876元），综合费用为每平米每月17.5元，其中商铺租金为每平米每月11.92元、市场经营管理费每平米每月4.58元、市场服务费每平米每月1元。合同履行期间，原告向被告已交清2017年7月31日之前所产生的所有房屋租赁费。在2016年10月18日所签订的《商铺租赁合同》约定的租赁的期限届满后，原、被告双方未继续签订书面的租赁合同，被告占有、使用该房屋至2019年3月31日，其中，2017年8月1日至2018年7月31日期间租金为14452元，被告已缴纳12452元，尚欠2000元未支付；2018年8月1日至2019年3月31日，房屋尚欠租金为10511元、市场服务费584元，共计尚欠13095元未支付。另查明，原告于2019年3月19日与案外人高某2就涉案租赁商铺签订《商品房买卖合同》，将该商铺出售给案外人高某2，并于2019年4月25日将该商铺转移登记至案外人高某2名下。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》的租赁期限均已于2017年7月31日届满。在该合同租赁期限届满后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议。故原、被告于2016年10月18日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，被告占有、使用该房屋至2019年3月31日，原告于2019年3月19日与案外人高某2就涉案租赁商铺签订《商品房买卖合同》，将该商铺出售给案外人高某2，并于2019年4月25日将该商铺转移登记至案外人高某2名下，根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故对原告要求被告支付拖欠的商铺租金及市场服务费共计13095元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：限被告张某于本判决生效后十日内向原告宁夏凯悦投资置业有限公司给付房屋租金及市场服务费共计13095元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 何少红人民陪审员 马永梅人民陪审员 张 茜 二〇一九年十月十三日书 记 员 白秀秀附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。