山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3261号上诉人（原审原告、案外人）：刘建华，男，1954年5月6日出生，汉族，住茌平县。上诉人（原审原告、案外人）：孙风萍，女，1956年12月26日出生，汉族，住茌平县。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁燕，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏书领，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：林健，男，1990年4月30日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：宋丹丹，茌平海天法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：刘学民，男，1969年1月6日出生，汉族，住茌平县。原审第三人（被执行人）：陈志芳，女，1965年7月20日出生，汉族，住茌平县。二原审第三人共同委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所律师。上诉人刘建华、孙风萍因与被上诉人林健、原审第三人刘学民、陈志芳执行异议之诉一案，不服山东省茌平县人民法院（2018）鲁1523民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人刘建华、孙风萍上诉请求：依法撤销一审判决，改判刘建华、孙风萍对涉案房屋享有排除法院强制执行的权利；诉讼费用由林健承担。事实和理由：刘建华、孙风萍认为涉案房屋未办理过户登记手续非因刘建华、孙风萍原因所致，一审法院认定事实错误。在一审庭审中，刘学民、陈志芳陈述因工作忙没有及时为刘建华、孙风萍办理涉案房屋的过户登记手续，事实上也确实因为刘学民工作忙。刘学民开公司，2013年至2014年期间忙着生产经营，联系业务，处理公司事务。刘建华、孙风萍无数次催促刘学民、陈志芳夫妇办理过户登记，因办理过户登记手续繁琐，需要很长时间，刘学民一直没有充裕的时间进行办理。2015年1月26日涉案房屋被法院查封，查封后刘建华、孙风萍也多次找刘学民、陈志芳要求其偿还借款，解除查封办理过户登记手续，但因刘学民、陈志芳欠款数额较大，利息过高，刘学民、陈志芳生产经营亏损无力偿还，一直拖延至今，涉案房屋仍被查封。对于被查封的房屋众所周知无法办理过户登记手续。另刘建华、孙风萍购买房屋时已年近60，作为普通的老百姓而并法学专家，对没有办理涉案房屋过户登记的后果并不知晓。综上，涉案房屋刘建华、孙风萍已经尽到了自己认知范围内催促办证的义务。未办理过户登记，2015年1月26日之前系因刘学民、陈志芳工作忙没有时间所致，2015年1月26日之后系因涉案房屋被查封无法办理过户登记所致，刘建华、孙风萍对涉案房屋未办理过户手续不存在任何过错。退一步讲即便上述理由不成立，也不能一概认为刘建华、孙风萍不具有排除执行的后果。首先，在法律适用上，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告刘建华、孙风萍能否排除执行的判断标准。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当理解为：符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不能成立。异议是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。其次，从权利的性质来看，对物权期待权应优先于普通金钱债权予以保护。刘建华、孙风萍对涉案不动产享有的是请求名义房屋登记人即刘学民、陈志芳将涉案不动产登记在自己名下的请求权，性质上虽属债权，但属指向明确的物权期待权，其距离完整的法律意义的所有权仅有一步之遥。而林健对涉案不动产并无直接支配关系，只是普通金钱债权人，仅是在寻找被执行人的责任财产时发现涉案财产。如果将申请执行人的普通金钱债权优先于善意购房人所享有的物权期待权予以保护，缺乏合理基础。再次，从债权形成的时间来看，刘建华、孙风萍的债权取得时间是2013年5月17日，而林健向原审法院起诉主张债权是2015年。债权的成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，也是考量因素之一。刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳的房产转让合同签订时间早于法院采取查封扣押之前，可认定其不存在恶意逃债的故意。最后，从涉案不动产未办理过户登记手续的原因来看，刘建华、孙风萍于2013年与刘学民、陈志芳签订转让合同后，已付清全部价款，取得并实际占有使用涉案不动产，但尚未办理不动产所有权转移登记。转移不动产所有权是不动产买卖关系的题中应有之义，刘建华、孙风萍可随时主张，刘学民、陈志芳应及时协助办理。根据现已查明的事实，涉案房屋2015年1月被查封。刘建华、孙风萍对此后无法办理不动产所有权转移手续不存在过错。此外，即便善意购房者此前存在迟延履行房产过户登记手续的行为，也没有法律依据表明该行为构成过错，从而影响其对所购房产对抗普通债权申请执行的权利。综上，基于刘建华、孙风萍与林健各自债权产生的时间、内容、性质等方面来看，刘建华、孙风萍对诉争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行。被上诉人林健辩称：一审法院以系刘建华、孙风萍自身原因未办理过户登记为由，驳回刘建华、孙风萍的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。根据刘建华、孙风萍在执行阶段所称“工作太忙才没有到房产部门办理过户登记手续”的陈述，及在诉讼阶段，刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳同时称“第三人太忙，没有过户资金，又系亲属关系，就直没办理过户”的陈述。林健认为，自刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳2013年5月17日签订房屋买卖合同，至2015年1月26日涉案房屋被一审法院查封，长达一年八个月的时间内，涉案房屋没有任何权利负担，刘学民、陈志芳已取得了产权证书且满足过户条件，刘建华、孙风萍却以工作太忙等理由没能及时督促办理过户登记，显然是刘建华、孙风萍能办理过户登记却怠于行使权力不办理过户登记。另外，刘建华、孙风萍所提交的《房屋买卖合同》第四条明确约定“甲方（第三人刘学民、陈志芳）出售的房屋以买房收据为证，如换取房照等事项由乙方负责（刘建华、孙风萍），甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续”，根据上述约定，涉案房屋的过户义务完全是由刘建华、孙风萍承担，过户费用显然也是刘建华、孙风萍承担。根据上述两个客观事实，足以认定完全是刘建华、孙风萍的过错未能办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，系对无过错的买受人物权期待权的保护。刘建华、孙风萍在比较物权期待权与普通债权优先程度时，请勿忽略这一必要前提。本案中，如果法院支持了刘建华、孙风萍的诉讼请求，必然会损害到林健金钱执行债权；换言之，根据刘学民、陈志芳财产状况，林健的债权可能永远无法实现。因此，在认定刘建华、孙风萍是否享有足以排除强制执行的权益时，应当对与28条法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定，以防案外人与被执行人恶意串通逃避执行。具体到本案中，刘建华、孙风萍所主张的事实与提交的证据存在种种疑点。1.涉案《房屋买卖合同》缺乏必备合同条款，房屋交易价格远超市场价格，先入住后付款不符常理。2.刘建华、孙风萍提交的房款付款凭证，显示陈志芳代办。3.现有证据不足以证明刘建华、孙风萍查封前占有房屋。4.刘建华、孙风萍与刘学民系叔兄弟关系，不排除恶意串通逃避执行转移财产的合理怀疑。综上，林健认为，刘建华、孙风萍不享有足以排除执行的民事权益，请求维持原判。原审第三人刘学民、陈志芳述称：刘学民、陈志芳将涉案房屋出售并交付给刘建华、孙风萍属实，对于未能及时办理过户登记的原因，是因为刘学民、陈志芳因经营企业，经常缺少流动资金，因此一直想用涉案房屋抵押借款，故内心不愿配合刘建华、孙风萍办理过户登记。刘建华、孙风萍向一审法院起诉请求：1.请求依法判令不得执行刘学民、陈志芳名下的茌平县馨祥嘉苑二期4号楼2单元102室房产；2.请求确认刘学民、陈志芳名下的茌平县馨祥嘉苑二期4号楼2单元102室房产为原告所有。一审法院认定事实：本案的争议焦点为刘建华、孙风萍是否享有足以排除法院强制执行的权利，其主张的确认涉案房屋所有权归其享有的诉讼请求能否得到法院支持。根据原审、二审及本案审理情况，本案需要查明的基本事实为刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳就涉案房屋是否存在真实的房屋买卖合同关系（包括房屋买卖合同是否属实，相应房款是否已支付，涉案房屋是否已交付）以及涉案房屋未办理过户登记是否为刘建华、孙风萍自身的原因。法院结合上述争议焦点，对每项证据是否采纳、证明目的能否实现及本案基本事实如何认定分述如下。关于房屋买卖合同关系是否真实，刘建华、孙风萍向法院提交了房屋买卖合同一份，拟证明刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳存在真实的房屋买卖合同关系。提交茌平县佳安物业有限公司（以下简称佳安物业公司）出具的证明一份、刘建华、孙风萍之子刘某1结婚录像一份、刘某1的结婚证一份、刘某1的儿子刘某2出生证明一份，茌平县城关供销社出具的刘建华与刘某1的父子关系证明一份，佳安物业公司的水电费、物业费结算单据一宗、有线电视开户证明一份、淘宝网购物地址截图四份，涉案房屋的邻居路某证明一份，拟证明涉案房屋已交付给刘建华、孙风萍并实际入住、使用，并将涉案房屋用于刘建华之子刘某1结婚，同时将刘某1及其孩子刘某2的户口落在涉案房屋处的事实。提交彩电、空调发票各一份，茌平农商银行的存折、记账单各一份、刘建华、孙风萍、闫月芳签订的房屋货币补偿协议各一份，拟证明房屋及装修、家电等实际价值与房款支付情况。经审查，单纯的纸质版房屋买卖合同的形成时间无法确定，刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳之间的房屋买卖合同关系应结合其他细节确定。佳安物业公司作为涉案房屋所在小区的管理服务企业，对涉案房屋由何人实际居住、物业水电费由何人交纳等情况可以获得第一手信息，也具有较高的可信度。同时，从结婚录像、户籍所在地、出生医学证明等证据，可以看出，涉案房屋确实已由刘建华及其家人居住、使用。淘宝网截图未提供原始载体，证人路某未到庭作证，对该两份证据，不予采纳。综上，法院依法认定涉案房屋已实际交付给刘建华及其家人使用的事实。至于房款的交付，法院依法调取了刘建华所提交的进账单原件，可以看出陈志芳代理刘建华在茌平农商银行办理了向自己转账556000元业务。林健所称该存折不排除是陈志芳持有、使用或双方存在其他经济往来，无相关证据予以佐证，且结合刘建华、孙风萍提交的补偿款收款收据，其数额、时间与存折内收入金额、时间高度一致，且该存折前几笔交易均与拆迁补偿款相关的事实，不排除陈志芳与刘建华共同到银行办理业务或陈志芳持刘建华的存折、密码自行到银行办理业务的可能，并不违反常理。综上，法院依法认定刘建华、孙风萍已将涉案房屋的房款交纳完毕的事实。至于房屋价款的合理性，当地2013年商品房每平方米价格在3000元-3200元左右，车库每平方米价格在1500元-2000元二手房价格略低。涉案房屋建筑面积141.44㎡，有车库34.58㎡，房产及附属设施的通算价值在476000元-521000元左右，结合涉案房屋地段位置及房屋内含有精装修、部分家具家电，合同价格556000元基本合理。即便有所偏颇，鉴于刘建华与刘学民存在亲属关系以及市场价格的波动，合同价格也在合理范围内。至于涉案房屋所在居民楼楼号变更问题，林健提交之前诉讼中由刘建华、孙凤萍提交的佳安物业公司于2015年12月8日出具的证明一份，拟证明其怀疑刘建华、孙凤萍所主张的房屋所有权与本案所涉房屋并非同一处房屋。佳安物业公司于2015年12月8日出具的证明，与2017年8月10日出具的证明对刘建华所居住房屋的楼号存在差异。法院依职权到佳安物业公司进行了调查，佳安物业公司工作人员称该小区系分期开发，前期涉案房屋所处楼号为4号楼，后来重新编号，变更为11号楼，2015年12月8日出具的证明系笔误。该陈述与刘建华的陈述一致。法院认定佳安物业公司所出具的证明中刘建华所居住的11号楼2-102室即为本案所涉房产，即为聊房权证茌平县字第××号房产证上所载的房产。关于涉案房屋未办理过户登记是否为刘建华、孙风萍自身的原因，需要结合各方陈述的细节来推断。本案中，刘建华、孙风萍陈述，未办理过户登记是因刘学民每次推脱不配合，房产证原件是2018年才拿到手。在执行异议程序中，刘建华、孙风萍陈述，未办理过户登记是因刘学民称其业务繁忙，加上两人是亲叔兄弟关系，这事差不了。刘学民、陈志芳对因其工作繁忙而推脱办理的事实予以认可。根据《最高人民法院相关司法解释的规定》，不能要求买受人都是法律专家，不能要求买受人均能通过诉讼行使物权登记请求权，不能要求买受人均能通过法院强制执行来完成物权变动。但是，房屋办理完过户登记方能转移所有权，是基本的法律常识。虽然不能苛求刘建华、孙风萍及时提起诉讼来达到转移房屋所有权的目的，但刘建华、孙风萍所陈述的刘学民以工作忙为由推脱，无相关证据予以证明，且即便该事实存在，刘学民的推脱理由不足以产生完全阻抗双方办理房屋过户登记的效果。且刘建华与刘学民系亲属关系，更不应在办理过户登记手续这一决定房产所有权归属的问题上产生疏漏。刘建华称二人系亲叔兄弟关系，这事差不了，足以看出刘建华没有意识到，在没及时办理涉案房屋过户登记的问题上产生的法律后果。结合刘建华系茌平县城关供销社退休职工的事实，刘建华有一定文化程度，其没有能够在2015年法院查封房屋之前（即双方签订房屋买卖合同后一年半）的时间里办理完毕涉案房屋的过户登记手续，较大程度上系其自身原因所致。一审法院认为：通过上述证据、事实的分析，可以得出刘建华、孙风萍与刘学民、陈志芳存在房屋买卖合同关系的结论。但因未办理房屋过户登记，刘建华、孙风萍并未取得涉案房屋所有权，其对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以认定。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘建华、孙风萍未办理房屋过户登记手续的行为，与其自身怠于行使权利有重要关系，即不能满足该条规定的第四项要件。综上所述，刘建华、孙风萍要求停止对涉案房屋的强制执行并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决：驳回刘建华、孙风萍的诉讼请求。案件受理费9360元，由刘建华、孙风萍负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：刘建华、孙风萍对涉案房屋是否具有足以排除本案强制执行的权利。金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，应当参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。对于前三项，一审经过分析予以了认定，上诉人与第三人之间的房屋买卖合同关系真实，签订有合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前上诉人已经合法占有使用该房产；全部房款已经一次性支付完毕。关于第四项规定，上诉人陈述曾经多次要求第三人办理过户手续，第三人也认可，只是因办理过户登记手续繁琐，需要很长时间，第三人刘学民一直没有充裕的时间进行办理。一审据此认定上诉人不能排除执行不当。上诉人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项的规定。因此，应当认定上诉人符合上述四个条件，上诉人享有可以排除强制执行的物权期待权，上诉人请求不得执行涉案房屋应予支持。关于上诉人主张的请求确认涉案房屋归上诉人所有，因上诉人没有办理完过户手续，不能取得涉案房屋的物权，请求确权的请求不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销山东省茌平县人民法院（2018）鲁1523民初3170号民事判决；二、不得执行原审第三人刘学民、陈志芳名下的茌平县馨祥嘉苑二期4号楼2单元102室房产；三、驳回上诉人刘建华、孙风萍请求确认原审第三人刘学民、陈志芳名下的茌平县馨祥嘉苑二期4号楼2单元102室房产为其所有的诉讼请求。一、二审案件受理费各9360元，由上诉人刘建华、孙风萍负担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇一九年十二月二十六日法官助理杜宏伟书记员郑银银