广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1917号 原告：崇左扶绥县阳光家园小区业主委员会，住所地广西扶绥县新宁镇永宁路39-1号阳光家园小区。 负责人：黄小丽，主任。 委托诉讼代理人：黄桂东，男，1978年1月17日出生，壮族，副主任，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 被告：广西扶绥县银坛房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇长安街6号。统一社会信用代码91451421708666457D。 法定代表人：陈秋荣，总经理。 委托诉讼代理人：马连敏，扶绥县法律事务中心法律工作者。 原告崇左扶绥县阳光家园小区业主委员会（以下简称阳光业主委员会）与被告广西扶绥县银坛房地产开发有限公司（以下简称银坛公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。崇左扶绥县阳光家园小区业主委员会的负责人黄小丽及委托诉讼代理人黄桂东、黄元，被告广西扶绥县银坛房地产开发有限公司委托诉讼代理人马连敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光业主委员会向本院提出诉讼请求：确认银坛公司擅自对阳光家园小区A、B、C、D栋一楼架空层进行菜市场改建的施工行为构成侵权，判令银坛公司停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状（价值约40000元）及赔礼道歉。事实与理由：2006年8月31日，广西扶绥县银坛市场经营管理有限责任公司更名为银坛公司。2006年11月，银坛公司取得原扶绥县建设局颁发的东区商贸城A区、B区、C区、D区的《国有土地使用证》，土地用途均为住宅。银坛公司将上述A、B、C、D地块开发建设成扶绥县东区阳光家园小区，并于2009年初出售给阳光家园小区的业主。自2009年11月起银坛公司正式将房屋交付给业主们入住使用。小区建设有A（步梯房）、B（电梯房）、C(电梯房）、D（步梯房）共4栋，每栋楼底一楼均为架空层，架空层的规划为业主们的非机动车位、公共通道和配套设施道路等。其中，D区9号铺面、建设面积约76.37平方米作为物业办公用房，物业用房不能出售。业主们入住后一直按照规划在架空层停放非机动车和通行。2017年12月2日，扶绥县住房和城乡建设局在阳光家园小区内张贴《关于扶绥县银坛房地产开发有限公司阳光家园东区综合市场项目征求意见的公告》。2017年12月6日，阳光家园小区的业主已经向扶绥县住房和城乡建设局提交《关于扶绥县银坛房地产开发有限公司要在阳光家园小区建立综合市场项目的广大阳光家园小区的意见》，但该局未做出任何答复。2017年12月29日，银坛公司取得银坛.阳光家园A区商住楼、B区商住楼、D区商住楼的《不动产权证》，土地用途均为批发零售用地和城镇住宅用地；2018年2月2日，取得银C区商住楼的《不动产权证》，土地用途为批发零售用地和城镇住宅用地。银坛公司擅自将土地的住宅性质变更为商住和批发零售用地，已属违法。2018年8月20日，阳光业主委员会经过合法程序成立，但银坛公司一直未将合理的办公室交给阳光业主委员会正常使用。2019年1月初，银坛公司未经阳光业主委员会同意就擅自将A、B、C、D区四栋楼底的架空层改建为东区农贸综合菜市场，划分为海鲜区、河鲜区、肉类区、烧烤区、腌菜区和蔬菜区等铺面和摊位，并禁止阳光家园小区的业主在架空层及周边3米内停放机动和非机动车。现已正式公开对外进行东区农贸综合菜市场摊位招商。全体业主们均认为将住宅的架空层开设为菜市场，产生的气味和噪音及环境污染将严重影响业主们的日常生活起居。加上，小区内的交通原本已经很拥堵，连两轮电动车都没有地方停放，业主们只能将两轮电动车停在交通要道，给消防带来安全隐患，小区A栋3单元曾有一住户发生过火灾，当时消防车无法进来施救，险出人命。且小区排污能力极差，经常粪便等污水横流，极其影响居民的正常生活。2018年底，阳光家园小区的业主们取得的《不动产权证》已明确记载各业主70年期限的“分摊土地使用权面积”的具体面积。由此可见，A、B、C、D区的土地使用权归全体业主共同共有，银坛公司未经阳光业主委员会及阳光家园小区业主同意即擅自将A、B、C、D区四栋楼楼底的架空层改建为东区农贸综合菜市场的行为违法，其行为已严重侵害了阳光业主委员会的合法权益。 银坛公司辩称：一、阳光业主委员会所谓的银坛公司擅自对阳光家园小区A、B、C、D区四栋一楼架空层进行市场改建的施工行为构成侵权，缺乏事实和法律依据。银坛公司投资开发建设的阳光家园小区，是经扶绥县人民政府批准立项建设的项目，建设有A区、B区、C区、D区四栋商住楼，其中1、2层为商场，3-11层为住宅楼，阳光业主委员会所谓的“A、B、C、D栋一楼架空层”事实是一层的商场商铺。银坛公司对这A、B、C、D区四栋楼的1、2层商场商铺拥有房屋所有权。因此，阳光业主委员会的诉讼请求缺乏事实和法律依据。二、银坛公司对阳光家园小区A、B、C、D区四栋商住楼一层商场商铺进行室内装修的行为，没有侵犯阳光家园小区业主的合法权益，没有给阳光家园小区业主通行及生活造成妨害。银坛公司投资开发建设的扶绥县东区综合市场，从1999年5月24日由扶绥县计划局批准项目立项，到工程建设竣工，再到投入运营，得到了扶绥县党委、县政府及其各工作部门的大力支持，扶绥县东区综合市场经过二十年的经营和培育，取得了较好的发展，但旧的市场经营模式已经不能适应社会的发展。为此，银坛公司决定依法对扶绥县东区综合市场进行升级改造。具体是对阳光家园A、B、C、D区四栋商住楼的一层市场商铺进行室内装修装饰，也就是阳光业主委员会所谓的“银坛公司擅自对阳光家园A、B、C、D区四栋，一楼架空层进行市场改建……”。银坛公司从2018年3月起开始对扶绥县东区综合市场一层商场进行室内装修，在实施室内装修工作过程中，多次遭到阳光家园小区的业主以开设菜市场，将会产生气味和噪音，以及环境污染等为由进行阻挠。银坛公司认为，银坛公司对阳光家园A、B、C、D区四栋一层商场商铺拥有房屋所有权，银坛公司在自己权属范围内依法进行室内装修的行为合理合法，没有侵犯阳光业主委员会的合法权益，也没有给阳光家园小区业主通行及生活造成妨害。因此，请法院依法驳回阳光业主委员会的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经本院组织双方当事人进行质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院分析认证如下： 银坛公司对阳光业主委员会提供的在架空层停放车辆的照片、住建局公告、阳光业主委员会向住建局提出意见书、对架空层进行改建的照片等证据有异议：认为在架空层停放车辆的照片为复印件，没有原件，难以分清，从复印件中可以看出是在路边拍摄，不能证明架空层是业主停放车辆；不清楚阳光业主委员会是何时提交的意见书，综合市场开设并不是由业主决定，不认可住建局的公告和阳光业主委员会向住建局提出意见书；对架空层进行改建的照片，没有原件核对，不能证明银坛公司对架空层进行改建。因阳光业主委员会所提供的两组照片无原件核对，且不清晰，无法认定其真实性，本院不予认定。因住建局的公告和阳光业主委员会向住建局提出意见书，与住建局《关于何松礼等同志信访事项处理情况答复意见书》能相互印证，本院对该两份证据予以认定。 阳光业主委员会对银坛公司提供的住建局《关于何松礼等同志信访事项处理情况答复意见书》、《营业执照》、政府相关批文及《商品房预售许可证》、《不动产权证书》有异议，认为上述证据与本案不存在关联，不能证明银坛公司建设综合市场和取得相关商场商铺的《不动产权证书》合法。因《关于何松礼等同志信访事项处理情况答复意见书》反映了住建局对何松礼等阳光小区业主关于阳光家园小区建设综合市场的反对意见的处理，与本案存在关联；政府相关批文及《商品房预售许可证》、《不动产权证书》反映了政府批准在阳光家园小区建设综合市场和商住楼的来由，也反映了银坛公司取得商住楼预售权和有关房产产权证书，与本案存在关联，故本院对银坛公司提供的证据予以认定。 综合当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认本案的事实如下： 广西扶绥县银坛市场经营管理有限责任公司成立于1998年7月13日，1999年2月8日扶绥县人民政府决定在县城东区建设扶绥县东区综合市场，同年5月24日扶绥县计划局同意该公司关于东区综合市场项目立项建设申请。东区综合市场建成之后，在2006年8月30日前，该公司主要在扶绥县经营市场铺位出租、农副产品批发、零售、代销代购等等。2006年8月31日，广西扶绥县银坛市场经营管理有限责任公司更名为广西扶绥县银坛房地产开发有限公司即银坛公司，营业范围为房地产开发经营、市场摊位及门面出租服务、市场经营管理服务。同年11月，银坛公司取得东区商贸城A、B、C、D四个区的《国有土地使用证》，土地用途为住宅用地。2007年3月29日扶绥县发展和改革局批复银坛公司关于阳光家园商住小区建设项目立项的申请，同意建设4栋11层电梯小高层商住楼，1、2层为商场，3-11层为住宅楼，总建筑面积50000平方米。其中，商业10000平方米，住宅40000平方米。在取得扶绥县建设局核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后，银坛公司进行商住楼施工建设，自2009年11月起陆续将房屋交付给业主使用。2010年5月银坛公司取得D区综合楼的《房屋所有权证》（扶房权证扶绥字第××号），同年12月分割取得D区综合楼的01号至12号商铺的《房屋所有权证》。2011年1月银坛公司取得A区综合楼的《房屋所有权证》（扶房权证扶绥字第××号），同年3月分割取得A区综合楼的01号至11号商铺的《房屋所有权证》。2012年12月银坛公司取得B区综合楼的《房屋所有权证》（扶房权证扶绥字第××号），同年3月分割取得B区综合楼的01号至10号商铺的《房屋所有权证》。2012年12月银坛公司取得C区综合楼的《房屋所有权证》（扶房权证扶绥字第××号），2013年1月分割取得C区综合楼的01号至10号商铺的《房屋所有权证》。2017年12月29日银坛公司取得A、B、D区商住楼的《不动产权证》，2018年2月取得C区商住楼的《不动产权证》，土地用途均为批发零售用地和城镇住宅用地。所有商场商铺的构造和使用均具有独立性。 在银坛公司与阳光家园小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定，所购楼房为商住楼，框架结构；该商品房所在小区的地面及地下停车位、各类设施及其他经营性和服务型配套设施，所有权归出卖人；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质等等。在阳光家园小区业主取得的《不动产权证》中，注明土地使用权面积为分摊面积，用途为城镇住宅用地。2019年1月，银坛公司对其在A、B、C、D区四栋商住楼已取得产权的商场商铺进行室内装修，阳光业主委员会认为银坛公司将架空层开设为菜市场违法，并提出异议。 本院认为，本案的争议焦点是：一、A、B、C、D区四栋商住楼的一楼“架空层”归谁所有；二、银坛公司对一楼（第一层）“架空层”装修行为是否为改建，是否对阳光业主委员会构成侵权，是否应当停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状及赔礼道歉。 关于A、B、C、D区四栋商住楼的一楼“架空层”归谁所有的问题。阳光业主委员会所指的一楼“架空层”实指向一楼（第一层）的商场商铺，该商场商铺构造和使用均具有独立性。银坛公司将一楼建为商场商铺，在建设之前获得了政府的批准，手续也完备，并且银坛公司也已获得商场商铺的《房屋所有权证》。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，应认定已取得《房屋所有权证》的A、B、C、D区四栋商住楼的一楼商场商铺属于银坛公司所有。 关于银坛公司对一楼“架空层”装修行为是否为改建，是否对阳光业主委员会构成侵权，是否应当停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状及赔礼道歉的问题。A、B、C、D区四栋商住楼的一楼商场商铺属于银坛公司所有，政府既批准作为商场建设，银坛公司以其用作商业性经营合法，银坛公司可以对其进行必要的装修，但并不意味着银坛公司可以完全不顾阳光家园小区业主维持正常生活所需要的基本环境条件。由于阳光业主委员会目前并无证据证实银坛公司的装修行为或商业经营行为，已实质性地或必然地对其业主造成损害。因此，本院对阳光业主委员会的诉讼请求不予支持。 综上所述，阳光业主委员会的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回崇左扶绥县阳光家园小区业主委员会的诉讼请求。 本案受理费800元，由崇左扶绥县阳光家园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  玉汝碧 人民陪审员  程兆贲 人民陪审员  覃 凯 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  吴丽娟 书 记 员  马灿丽 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。