山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11162号原告：中铁十局集团物业发展有限公司，住所地济南市泺源大街226-8号。法定代表人：孙作训，总经理。委托诉讼代理人：吴骁，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。被告：吴盛山，男，1989年9月25日出生，汉族，住济南市市中区。原告中铁十局集团物业发展有限公司（以下简称中铁十局物业公司）与被告吴盛山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁十局物业公司的委托诉讼代理人吴骁、被告吴盛山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁十局物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴盛山支付自2018年1月31日起至2019年6月30日止期间的物业管理费2434元；2.判令吴盛山支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，暂计算至2019年6月30日为365元。事实与理由：中铁十局物业公司系中铁福景佳苑物业服务的提供单位，吴盛山系福景佳苑一区xx-x-XX室的业主。中铁十局物业公司与吴盛山签订《福景佳苑小区前期物业管理服务协议》、《福景佳苑消防安全承诺书》、及《福景佳苑小区地下储藏室管理协议》各一份，对双方权利义务作出了明确约定。合同签订后，中铁十局物业公司按约提供物业服务，但吴盛山作为业主在享受中铁十局物业公司服务的前提下，并未按照合同约定缴纳相应的物业管理费，中铁十局物业公司多次通过书面或口头形式向吴盛山催缴物业管理费，但吴盛山均以种种理由拒绝缴纳。另，2019年3月28日中铁十局集团物业管理有限公司变更名称为中铁十局物业公司。为维护合法权益，中铁十局物业公司特诉至法院，望判如所请。吴盛山辩称，吴盛山拒不按时缴纳物业费是因中铁十局物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务。按照《福景佳苑前期物业管理服务协议》规定，物业公司按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中规定的四星级标准，即每月每平1.55元向业主收取物业费并提供相应标准的服务，根据物业管理条例第四十条之规定，物业公司应提供与其收费标准相匹配水平的服务，但在实际服务过程中，中铁十局物业公司并没有履行《福景佳苑前期物业管理服务协议》中的责任和义务，未提供过与其收费标准相匹配水平的服务，严重影响吴盛山的生活水平。中铁十局物业公司主要违约行为有：1.违反《福景佳苑前期物业管理服务协议》第二条第（二）款，未能维护好小区自来水井的卫生。小区水井长期无人管理，导致水锈、蚊虫滋生，水质污染情况十分严重，吴盛山多次向物业公司反映，中铁十局物业公司均未作整改，后经吴盛山及其他业主向济南市12345市民热线及济南市水务局等相关部门反映下，经济南电视台、报纸等媒体报道下，中铁十局物业公司才进行整改，但整改效果很差，中铁十局物业公司的行为对吴盛山的身体健康造成了严重的隐患；2.违反《福景佳苑前期物业管理服务协议》第二条第（三）款，对小区共用部位清洁保洁不及时，小区楼道、电梯内卫生情况极差，长期无人打理；3.违反《福景佳苑前期物业管理服务协议》第二条第（四）款，对进出小区人员、车辆管理不规范，小区保安形同虚设，缺岗情况十分严重，且保安对进出小区人员不登记、不检查，闲杂人等可随意进出小区，加之门禁系统常年损坏无人管理维修，对吴盛山的居住安全产生了隐患；4.违反《福景佳苑前期物业管理服务协议》第二条第（五）款，对小区内车辆停放管理混乱，自行车、电动车、汽车等所有车辆随便停放，阻碍业主日常出行，停车场门杆常年损坏无人维修管理；5.违反《福景佳苑前期物业管理服务协议》第三条第（四）款，对小区绿化管理不到位，占用绿化用地，私自搭设电动车停车棚并收费，小区树木、草坪长期无人管理，导致树木枯死、野草丛生，绿化部分垃圾无人清扫，卫生状况极差。综上，正是因为中铁十局物业公司没有按照标准履行服务义务，导致吴盛山生活产生诸多不便，甚至影响吴盛山的身体健康，物业服务出现问题后，并未与吴盛山进行沟通和调查，不主动解决吴盛山反映的各项问题，物业工作人员态度高高在上，没有服务意识，出现不缴纳物业费情况后，也只是通过电话催缴、门上贴条、发律师函，最后到法院进行诉讼等方式收取物业费。吴盛山根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，依法履行抗辩权，在中铁十局物业公司按照标准正确履行其物业服务之前，吴盛山有权拒绝支付物业服务费用，请求法院驳回中铁十局物业公司之诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年，中铁十局物业公司（2019年3月28日，中铁十局集团物业管理有限公司变更名称为中铁十局物业公司）在福景佳苑项目前期物业服务的招标项目中中标，成为福景佳苑小区的前期物业管理服务单位，吴盛山系该小区XX号楼X单元XX室业主（房屋建筑面积92.37平方米）。中铁十局物业公司福景佳苑项目部（甲方）与吴盛山（乙方）签订《福景佳苑小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用按年交纳（每年交纳时间为该年元月份的25日前），住宅按建筑面积每月每平方米1.55元计算；“物业管理服务内容”包括房屋共用部位、房屋共用设施设备及其运行（共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、绿地、道路、池、井等）的维护和管理以及对于环境卫生的清洁、对于小区秩序的维护；“物业管理服务质量”中对房屋外观、共用部位共用设施设备的维护和管理（共用部位完好，共用设施设备运行正常，有专业人员管理、维护）、环境卫生、绿化（绿化植物生长良好；修剪整齐美观）、交通秩序与车辆停放（车辆停泊有序，交通秩序有序；24h安全巡逻，对重点部位、出入口重点巡视）、秩序维护、消防以及房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等项目的服务标准作出约定；违约责任约定：甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金……中铁十局物业公司及吴盛山均确认吴盛山未交纳自2018年1月31日至2019年6月30日的物业管理费共计2434元。2018年3月份，涉案小区业主因在用水过程中发现生活用水浑浊问题严重向社会媒体反映并拨打“12345”热线投诉，物业公司在该次事件处理中表示对其水井已经尽到管理和维护义务，如消毒等，但对于水井里的水浑浊的原因表示不清楚。后经相关部门协调，生活用水浑浊问题得以解决。吴盛山表示其拒绝交纳物业管理费的原因系中铁十局物业公司未按约履行物业管理服务义务（包括小区水井卫生差水污染严重、绿化不到位、电动车辆管理混乱、对外来车辆管理不到位等），并提供照片及视频若干拟证实其主张。就水井卫生问题，中铁十局物业公司表示在接到业主反映后便及时联系有关部门对相关情况进行处理，对水井进行清理及消毒，且福景佳苑小区在设计之初因缺少自来水供水的加压站等配套设施而长期需要地下井水，自2019年初该小区接通自来水管道后不再使用地下水；就绿化问题，中铁十局物业公司表示吴盛山提交的照片仅能反映某个时间的孤立情况，其计划于2020年春季对小区的绿化进行休整等；至于水污染、电动车辆管理混乱、对外来车辆管理不到位等问题，中铁十局物业公司对于吴盛山提交的证据及主张均不予认可。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据当事人提交的证据及当事人陈述，能够证明中铁十局物业公司与吴盛山之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据吴盛山提供的证据可以证实2018年3月份涉案小区的生活用水出现严重的浑浊问题，而中铁十局物业公司作为物业服务提供者未及时发现水井里的水出现浑浊进而提醒业主，且该问题系有社会媒体曝光及政府部门介入后方得以解决，而生活用水问题涉及业主的身体健康，故可以认定中铁十局物业公司在该项服务过程中存在重大瑕疵；吴盛山未提供有效证据证实其他物业服务亦构成重大瑕疵，结合涉案证据所证实的生活用水问题存续时间及中铁十局物业公司还提供其他多项物业服务内容，本院认定吴盛山2018年3月份的物业费可酌情减免50%，其他时间的物业费吴盛山不能以此为由拒交的具体原因为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。中铁十局物业公司为吴盛山所居住的福景佳苑小区提供了物业服务，吴盛山应当及时向中铁十局物业公司交纳物业费。综上，吴盛山应交纳自2018年1月31日至2019年6月30日期间的物业管理费2362.36元，中铁十局物业公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于中铁十局物业公司主张的逾期缴纳物业管理费的违约金问题，本院认为，根据本院查明的情况，中铁十局物业公司在物业服务中确实存在瑕疵，并非吴盛山无故不交纳物业费，故对中铁十局物业公司关于违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴盛山于本判决生效之日起十日内支付原告中铁十局集团物业发展有限公司自2018年1月31日至2019年6月30日期间的物业管理费2362.36元。二、驳回原告中铁十局集团物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴盛山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栾桂秀二〇一九年十二月二十日书记员  胡 越