山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0982民初8460号 原告：新泰市泉沟镇大沟桥居民委员会，住所地新泰市泉沟镇大沟桥村，统一社会信用代码55370982MEA128759H。 法定代表人：王永昌，该居委会主任。 委托诉讼代理人：陈超，该居委会党支部书记。 委托诉讼代理人：于军，山东森昌律师事务所律师。 被告：陈涛，男，1969年1月7日生，住新泰市。 原告新泰市泉沟镇大沟桥居民委员会（以下简称大沟桥居委会）与被告陈涛确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大沟桥居委会向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》无效；2、判令被告交还侵占原告所有的房屋及设施，立即搬出泉沟镇新兴小区；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：新泰市泉沟镇新兴小区回迁楼建设单位为原告，经建设部门批准的建设项目。对新兴小区回迁楼建设，原、被告于2010年10月31日签订了《大沟桥新兴社区开发建设协议》，后因该协议不符合国家法律规定及被告无开发建设资质等问题无法履行。后经招投标，2011年5月19日原告与新泰市汶南建筑安装工程公司签订了《建设工程施工合同书》，被告作为新泰市汶南建筑安装工程公司的委托代理人在合同书签字。因新泰市汶南建筑安装工程公司严重违约，原告提起诉讼，新泰市人民法院以（2018）鲁0982民初2600号民事判决书判决解除原告与新泰市汶南建筑安装工程公司签订的《建设工程施工合同书》。原、被告签订协议第3条第3项约定，被告以12万元每亩价格购买原告方土地，违反了法律规定，农村土地使用权不能转让；新兴小区的土地是原告集体所有的土地，新兴小区建设虽经政府规划审批，但所占土地并未办理征收、征用手续，土地仍归原告集体所有，原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》违反了当时《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的强制性规定而无效；被告没有开发资质，原告依据有关规定对新兴小区独立进行开发建设，新兴小区由新泰市汶南建筑安装工程公司作为工程总承包方进行建设，原告支付了新泰市汶南建筑安装工程公司工程款近2000万元，原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》也未实际履行。原告系新兴小区的建设方，新兴小区的建筑物及设施应归原告所有，被告非法侵占没有法律依据，应当返还给原告。 陈涛辩称，原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》属于有效合同，并没有违反合同法第53条之规定，新泰市新型农村社区建设指挥部办公室下发的新社办发（2011）1号文件，鼓励有条件的乡镇街道村或与经济实力强、综合素质高的企业、个人或房地产开发公司合作。被告并没有购买大沟桥土地，合同第3条第3项约定所占土地按每亩12万元的价格付给大沟桥村，这一项并没有违反土地法所规定的农民集体土地使用权不得出让或出租用于非农业建设，此宗土地是用于大沟桥村村民回迁楼用地。关于原告提出的被告无开发资质，此项工程并没有牵涉到土地办理出让，所以此项工程只用于投资人的名义是正确的，此项工程并没有一项牵涉到因为被告没有开发资质来妨碍办理各项建设手续。被告与原告签订的合同约定，由被告负责聘请有资质单位勘查、设计、施工，原告负责协助被告办理各项建设手续，从以上来看被告与原告签订的关于大沟桥新兴社区开发建设协议有效，没有违背法律规定和行政法规强制性规定。关于原告提出的让被告交出被告所投资建设的大沟桥新兴小区地上附着物楼房，因为楼房全部由被告投资，原告只支付了部分楼房款，因剩余楼房款原告给不了被告，所以被告必须保证自己及施工单位的资金受到保障，将剩余楼房进行留置，另为保障投资人的合法权益由被告安排其兄长在小区看管，并且其兄长所居住的楼房不属于大沟桥村，与原告无关。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》，内容为：大沟桥居委会为甲方、陈涛为乙方，甲方在盛泉矿业公司北宿舍西建设新兴社区，由乙方独立投资建设，就有关开发建设事宜经双方协商，达成协议如下一、标的物:经规划设计，共需建五层楼房11栋，要求下带车库及储藏室，上带阁楼，外墙保温，地暖设计，入户防盗门，保暖铝合金门窗等，……，根据工程设计要求的水、电、暖、通讯、道路、绿化等配套设施。分二期进行：一期六栋，二期五栋及配套设施。二、双方权利义务（一）甲方的权利责任1、负责标的物所在土地上的附着物的清理赔偿……（二）乙方权利责任1、负责标的物建设的资金投入，承担全部费用。2、负责聘请有资质单位的勘探、设计、施工等，办理相关施工手续。3、负责按设计要求。按时、保质、保量完成施工任务……三、其他约定乙方保证一期工程，于2011年5月1日前完工，并通过验收合格，二期工程于2011年12月31日前完工，并通过验收合格，逾期一天赔偿甲方5000元。2、所建楼房中，首先按成本价1200元/㎡，安排拆迁户，按1380元/㎡团购价售给本居居民，后按市场价售给其他客户。车库1800元/㎡，储藏室900元/㎡。3、所占土地价格按12万元/亩由乙方在二期工程完工之日向甲方交清，先期于2010年12月31日前支付100万元由甲方清偿地面附属物。4、楼房由乙方按约定出售，出售（或预售）资金双方统一设专户存储，任何一方不得单方支取……。 2018年3月大沟桥居委会与新泰市汶南建筑安装工程公司、陈涛建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，作出（2018）鲁0982民初2600号民事判决书，该判决书查明：2010年12月26日，新泰市发展和改革局同意大沟桥居委会申请的新泰市泉沟镇大沟桥村新兴小区回迁楼三期工程项目进行建设，2010年12月27日，总建筑面积为49110.33平方米的大沟桥居委会作为建设单位的泉沟镇区新兴小区回迁楼建设项目取得了建设工程规划许可证。新兴小区经过招标和投标，新泰市汶南建筑安装工程公司中标，2011年5月19日大沟桥居委会（作为发包人）与新泰市汶南建筑安装工程公司（作为承包人）签订《建设工程施工合同》，主要约定，工程名称：泉沟镇新兴小区回迁楼；工程内容：设计图纸内容（土建、水电暖卫安装）；工程承包范围：施工总承包；合同工期：自2011年5月20日至2011年12月31日，工期总天数为220天；工程质量标准：合格；合同价款：47145916.80元；工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付，发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任；项目经理为乔贞华。合同中还约定双方其他的权利和义务。双方在合同中均加盖了公章，而且乔贞华与陈涛在承包人委托代表人处签了名。2016年6月因未参加山东省建筑工程管理局的全省建筑企业资质换证工作，新泰市汶南建筑安装工程公司的建筑施工资质被注销。涉案工程尚未进行竣工验收，原告使用了部分回迁楼。该判决书判决如下：解除新泰市泉沟镇大沟桥居民委员会与新泰市汶南建筑安装工程公司于2011年5月19日签订的建设工程施工合同。 本院认为，原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》，根据双方约定内容，双方对大沟桥新兴社区并非仅仅建设村民住宅，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房，所建楼房中约定不仅出售给拆迁户，还出售给本居居民和其他客户，虽然大沟桥新兴社区开发建设经过当地政府规划审批，但对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，在协议签订时违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定。现原告请求判令原、被告于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。《大沟桥新兴社区开发建设协议》无效，经本院释明后，双方对合同无效的法律后果争议较大，双方可通过另行起诉等方式解决。原告主张被告非法侵占新兴小区的建筑物及设施，并请求返还给原告，因该项请求系侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，原告应通过另行起诉等方式解决，故对该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告新泰市泉沟镇大沟桥居民委员会与被告陈涛于2010年10月31日签订的《大沟桥新兴社区开发建设协议》无效； 二、驳回原告新泰市泉沟镇大沟桥居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王建民 二〇一九年十二月二十七日 书记员  高 焕