湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初10313号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司，住所地：浏阳市高新技术产业开发区永明路博大中央广场A6栋。负责人：陈兵。委托诉讼代理人：徐凯，系该公司员工。被告：熊剑，男，1970年4月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：罗松辉，湖南首选律师事务所律师。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司（以下简称红星美凯龙永安分公司）与被告熊剑合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙永安分公司的委托诉讼代理人徐凯、被告熊剑及其委托诉讼代理人罗松辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙永安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠费用88803.91元、逾期违约金81648.01元及解除合同违约金5000元，共计175451.92元；2.判令被告于原告的租赁合同自2019年5月30日起解除；3.判令被告承担诉讼费。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的费用包括租金及管理费。事实与理由：原告与长沙扬帆房地产开发有限公司及被告于2017年12月26日签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同），由被告经营左右品牌产品。根据合同约定，被告需向原告支付租金及管理费（标准为30元/平方米/月）。但截至2019年5月30日，被告仍拖欠2018年8月1日（2018年8月支付部分租金）至2019年5月30日租金共计88803.91元未缴纳，且经原告多次催告仍拒不缴纳。根据租赁合同第二部分通用条款19.1条规定，被告逾期向原告缴纳费用的需按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金共计80559.87元。另根据合同第21.6条规定，承租方“未按时交纳本合同项下任何费用经红星美凯龙书面催告仍未交纳的”则红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付于保证金相等的违约金5000元并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。原告已经于2019年5月25日下函通知被告其仍拒不交纳租金的行为，严重扰乱了商场的正常经营秩序，构成违约，双方租赁合同于2019年5月30日解除，并将收回场地。为维护自己的合法权益，原告遂诉至法院。被告熊剑的主要答辩意见：1、被告承租的商场展位并非原告所有，原告在本案中也没有权利解除租赁合同。2、被告并未在合同上签字，该合同属于原告提交的虚假证据，对被告不具有法律效力。且红星美凯龙永安分公司经营的商场属于公共场所，但该商场于合同签订时未经消防验收合格，故合同无效。3、洽谈单系原告向被告发出的邀约，原告无权向被告收取租金，且洽谈单中并没有约定违约金等费用。4、被告于2018年5月份已经退场，被告在事实上也已接管涉案商铺。5.原告在管理商场时没有尽到管理义务，致使整个商场处于倒闭状态，被告为了配合原告的经营付出了很多资金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：长沙扬帆房地产开发有限公司将位于浏阳市的红星美凯龙家居商场的展位出租给被告熊剑，并授权原告代为收取租金，原告作为管理方向被告收取管理费。2017年9月6日，原告与被告洽谈租赁展位事宜，双方签订《招商业务洽谈表》，约定被告租赁位于浏阳市的红星美凯龙家居商场的展位Ｄ8012、Ｄ8013、Ｄ8016用于经营左右品牌家具，含公摊面积约215平方米，租金单价为每月27元／平方米。同时，原告租赁Ｄ8009、Ｄ8010、Ｄ8011、Ｄ8015用于经营中国概念品牌家具，含公摊面积约410平方米，租金单价为每月25元／平方米。根据原告提交的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同）显示，长沙扬帆房地产开发有限公司为出租方、原告为管理方、熊剑为承租方；熊剑租赁展位编号为Ｄ8009、Ｄ8010、Ｄ8011、Ｄ8012、Ｄ8013、Ｄ8015，实测面积为484.17平方米，展位计租面积为629.42平方米，租金单价为15元／平方米、管理费单价为15元／平方米，并对租赁期限、违约责任等进行约定。根据原告提交的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》（以下简称补充协议）显示，原告同意给予被告自2017年12月29日至2019年12月28日共计226594.8元的租金及管理费折扣优惠。但被告以未签字为由对该合同及补充协议均不予认可，原告亦明确表示合同及补充协议中的签字并非被告所签。被告承租后，于2017年9月份入场装修，并于2018年1月份开始正式营业。原、被告一致确认，原告以被告销售的货款抵扣租金67050.77元。截至2018年8月31日，被告尚欠原告租金及管理费3832.21元。诉讼中，原告称被告交纳质保金5000元，而被告辩称其交纳质保金30000元，但没有提交相应证据予以证实。此外，被告辩称其租赁涉案展位时，商场没有经过消防验收，且被告仅营业至2018年5月份即退场，并口头告知了原告，但均没有提交相应证据予以证实。另查明：2019年5月25日，原告向被告发出《场地回收通知》，而根据该通知的内容记载，原告曾于2019年1月25日向被告下发结清租金费用告知函。由于被告未付租金及管理费，原告遂诉至本院。本院认为，原告红星美凯龙永安分公司虽不是涉案展位的所有权人，但展位所有权人长沙扬帆房地产开发有限公司授权红星美凯龙永安分公司代为收取租金，故原告已取得以自己名义向展位承租方收取租金的权利，且红星美凯龙永安分公司作为有限责任公司分公司，已申请颁发营业执照，具有原告诉讼主体资格。虽被告没有在合同及补充协议上签字，但根据被告实际承租涉案展位并接受原告提供的管理服务及支付原告部分租金的行为，可以证实双方之间存在事实上的展位租赁及管理合同关系，本院对此予以确认。被告作为承租方，应向原告履行支付租金及管理费的义务。关于租金及管理费单价的认定问题。原告主张每月租金及管理费合计9441.3元，并称被告截至2018年8月31日尚欠原告租金及管理费3832.21元，而被告对原告提出的单价未提出异议，且低于《招商业务洽谈表》中确认的单价，被告亦认可原告以其销售的货款抵扣租金及管理费67050.77元，故双方按照每月9441.3元的标准计算租金及管理费具有高度盖然性，本院对此予以确认。关于实际租赁期限的认定问题。由于原、被告没有签订展位租赁及管理的书面协议，且实际租赁期限六个月以上，应认定为不定期租赁，双方均享有任意解除权。被告辩称其自2018年5月起没有经营，并口头告知了原告，但没有提交相应证据予以证实，故对于被告的该抗辩理由，本院不予采信。原告作为租金收取方及商场管理方，管理商场各商户适用的统一收银平台，具有以被告销售的货款抵扣租金及管理费的便利条件，但基于被告拖欠2018年8月份部分租金和管理费、以及2018年9月至2018年12月份全部租金和管理费的客观事实，被告具有不再租赁展位的意思表示，但未通知原告，而原告于2019年1月25日向被告发出结清租金费用告知函的行为，可认定原告有单方解除租赁及管理合同关系的意思表示，故本院认定双方之间的租赁及管理合同关系于2019年1月25日解除。合同解除后，原告应及时通过合法途径向被告主张权利。由于原告怠于行使权利，以致产生2019年1月25日之后的租金及管理费损失，应由原告自行承担。根据本院认定的租金、管理费单价及实际租赁期限，结合被告的履行情况，经核算，被告欠原告租金及管理费合计49465.16元（其中，2018年8月份所欠租金及管理费合计3832.21元，2018年9月1日至2019年1月25日所欠租金及管理费合计45632.95元）。被告辩称其交纳质保金30000元，但没有提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，而原告认可被告交纳质保金5000元，系当事人自认行为，故本院认定质保金为5000元。将质保金5000元抵付租金及管理费后，被告还应支付原告44465.16元。因此，对于原告主张被告支付租金及管理费88803.91元的诉讼请求，本院予以部分支持。此外，原告主张被告支付逾期违约金81648.01元及解除合同违约金5000元，依据不足，本院不予支持。另，被告辩称商场展位出租时未经过消防验收，但没有提交相应证据予以证实，故本院对被告的该项抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司与熊剑之间的租赁合同关系于2019年1月25日解除；二、熊剑于本判决生效之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司支付租金及管理费合计44465.16元；三、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3810元，减半收取1905元，由熊剑负担500元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卢方荣二〇一九年十二月十六日书记员  张翠平附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。