山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2766号上诉人（原审原告）：曲庆珍，女，1955年7月24日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：林丽萍，北京京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王高阳，男，1987年12月9日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：张选辉，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军强，男，1971年7月16日出生，汉族，住威海市经济技术开发区。上诉人曲庆珍因与被上诉人王高阳、张军强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院(2018)鲁1082民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曲庆珍上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.张军强系无权处分。授权出售房屋必须是明确的书面授权，而不能仅凭王高阳称的其他共有人同意和交付土地证就认定具有其取得授权。2.王高阳非善意取得。本案中，二证人系张军强和王高阳母亲张彩玲的姑姑和姑夫，而与曲庆珍无任何血缘关系。在张军强与王高阳与二证人均为亲属的前提下，曲庆珍有理由相信王高阳对于位于荣成市港湾街道办事处蚧口村2区55号房屋（以下简称案涉房屋）是张立奎、曲庆珍和张军强的共有财产是知情的。在此前提下，一审法院仅通过证人证言就证实张军强当时声明其他共有人对出售房屋没有异议，就认可王高阳是善意的属认定事实不清、证据不足。3.曲庆珍对房屋买卖是不知情的。在签订房屋买卖协议时，曲庆珍并不知晓，也未到现场，事后更未收到任何的购房款项，王高阳购买房屋后，也并未进行过户。曲庆珍之所以没有回去管理房屋是因为曲庆珍之夫在2015年7月左右因癌症去世，曲庆珍忙于处理家事无暇顾及。4.张军强与王高阳间的买卖行为是恶意串通损害了曲庆珍的利益，买卖合同应当无效。曲庆珍与张军强系同母异父的的姐弟关系，2014年5月16日，张立奎和原宜彩立有遗嘱，将案涉房屋赠与曲庆珍。在2015年4月13日母亲原宜彩去世后，曲庆珍与张军强没有往来。2015年8月中旬，张军强与王高阳签订房屋买卖协议，2016年6月，曲庆珍得知案涉房屋要拆迁。后又得知案涉房屋在2015年就有传言要拆迁。在有拆迁的传言下卖房，在卖房后仅十个月时间就拆迁，曲庆珍有理由相信张军强是因害怕房屋落到曲庆珍这个外人手中，遂与其外甥王高阳和二证人串通将案涉房屋卖给王高阳，四人的上述行为严重损害了曲庆珍的利益。王高阳辩称，案涉房屋已经被收走，王高阳已经取得拆迁补偿。曲庆珍的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张军强未予述辩。曲庆珍向一审法院起诉请求：1、请求依法确认张军强与王高阳签订的房屋买卖合同无效；2、判令王高阳返还位于荣成市港湾街道办事处蚧口村2区55号房屋（地号：28××22）；3、诉讼费由张军强与王高阳负担。一审法院认定事实：1969年，原宜彩在丈夫去世后改嫁张立奎，曲庆珍系原宜彩与前夫的婚生之女，张军强系原宜彩与张立奎的婚生之子，原宜彩于2015年4月13日去世。原宜彩、张立奎婚后共同建设了位于荣成市港湾街道办事处蚧口村2区55号房屋一处[集体土地建设用地使用证号：荣集建（91）字第28××22号，土地使用者：张立奎]。2015年8月中旬，张军强与王高阳签订了标题为“协议证明”的书面材料一份，具体内容为：“今有荣成市港湾街道办事处蚧口村地号28××22，土地使用者张立奎，自愿转卖王高阳，购房款贰万捌仟元整（28000.00），双方无争议，此协议由儿子张军强代笔。代笔人张军强，证明人张积峰、张秀丽，父母张彩玲、毕明永”。上述材料中的张秀丽、张积峰系夫妻，张秀丽与张立奎、王高阳的外祖父张立福系弟兄姐妹关系。合同签订当日，王高阳先行交付张军强房款3000元，张军强将土地证交付王高阳，双方进行了房屋交接。2015年8月20日，王高阳通过银行转账支付张军强剩余房款25000元。王高阳称：“当时王高阳因卖房子的事一再问张军强，卖房子这个事家里人同意么，张军强说因为他父亲已经不在村里住了，留这个房子没有用了，也因为他父亲年老住院需要花很多钱，所以要卖这个房子”，张秀丽、张积峰到庭证实了王高阳陈述的上述事实。在房屋发生交易后，案涉房屋的土地证未办理过户。2018年4月9日，曲庆珍曾在荣成市人民法院提起诉讼，请求确认张军强与王高阳签订的房屋买卖合同无效，要求王高阳返还位于荣成市港湾街道办事处蚧口村2区55号房屋（地号：28××22）。庭审中，曲庆珍提交了署名张立奎、原宜彩书写的赠与材料一份，内容为：“我自愿把我名下的房子赠与女儿曲庆珍，房子在蚧口村2区55号，土地证号28××22，张立奎（捺印），原宜彩（捺印），2014年.5.16”。曲庆珍自认其于2014年5月16日收到上述材料，张立奎到庭陈述称上述材料系其在原宜彩去世后张立奎本人书写，原宜彩的签名和捺印均为张立奎所为。另查，张立奎曾作为本案原告参加诉讼，但在审理期间因病去世。王高阳户籍所在地为荣成市蚧口社区（原荣成市港湾街道办事处蚧口村）。2017年2月25日，王高阳与荣成市蚧口社区居民委员会就案涉房屋的拆迁签订了拆迁安置协议，案涉房屋目前处于待拆迁状态，土地证由荣成市蚧口社区居民委员会收回保管。一审法院认为，张军强代笔书写的“协议证明”，其性质为房屋买卖合同，实际上是张军强将案涉房屋出售给王高阳。在原宜彩去世后，曲庆珍作为原宜彩的子女，享有对原宜彩遗产的继承权；张军强作为张立奎与原宜彩的婚生子女，亦享有原宜彩遗产的继承权。原宜彩享有的55号房屋部分份额作为遗产一直未进行分割，该房产处于张立奎、曲庆珍、张军强共有状态。曲庆珍和张立奎对于署名张立奎、原宜彩书写的赠与材料形成事实的陈述相互矛盾，该赠与材料的内容不具有真实性，不予采信。在发生交易后，案涉房屋的土地证虽未办理过户，但王高阳户籍所在地为荣成市蚧口社区，其购买房屋的行为并不违反法律强制性规定，为合法的民事行为。荣成市蚧口社区居民委员会与王高阳就案涉房屋签订了拆迁安置协议，亦能够说明荣成市蚧口社区居民委员会作为土地所有者对该宅基地使用权转让的认可。张秀丽、张积峰作为张军强的姑姑和姑夫，见证了案涉房屋买卖合同的签订，其证人证言具有可信性，予以采信。王高阳签订合同后向张军强支付了购房款，并完成了房屋的交接，张秀丽、张积峰的证言能够证实张军强当时明确声明其他共有人对出售房屋不存异议，因此王高阳购买房屋的行为属善意，且为有偿取得。在2015年8月中旬进行房屋买卖时，张立奎、曲庆珍、张军强已经长时间不再居住使用该房，张军强将其持有的房屋的土地证在签订合同时亦交付了王高阳，足以使王高阳相信张军强具有房屋处分权。从房屋买卖发生至签订房屋拆迁协议已经一年有余，张立奎、曲庆珍作为房屋共有人，即便不在该房居住，但也应履行对房屋的日常管理，其辩称长时间不知道房屋的存在状况，显然有悖常理，应认定张立奎、曲庆珍应该知道案涉房屋买卖的事实，亦即张立奎、曲庆珍以其行为表明了对出售房屋事实的认可。综上所述，曲庆珍主张王高阳与张军强签订的房屋买卖合同（协议证明）无效，要求王高阳返还案涉房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：驳回曲庆珍的诉讼请求。案件受理费3900元，由曲庆珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先,《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。王高阳户籍系荣成市港湾街道办事处蚧口村，案涉房屋亦系该村房屋，两人就案涉房屋签订房屋买卖合同,主体适格,意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。其次，张军强处分房屋时，其持有案涉房屋的土地证，结合张立奎、曲庆珍、张军强长期不在案涉房屋中居住，张秀丽、张积峰见证了案涉房屋买卖合同签订过程，也见证了张军强亦向王高阳明确表明其他共有人对案涉房屋不存在异议，王高阳有理由相信涉案宅基地及房屋不存在权属及交易瑕疵，且支付了购房对价,故对曲庆珍关于王高阳、张军强存在恶意串通的主张，证据不足,本院不予采信。综上所述，曲庆珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由曲庆珍负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月六日法官助理李佳忆书记员张济节