广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2601号上诉人（原审被告）：湛江琼宇建设有限公司,住所地：广东省湛江市坡头区沟尾村。法定代表人：黄华明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄松，男，1983年9月28日出生，系该公司的工作人员。被上诉人（原审原告）：赖明标，男，1984年2月18日出生，汉族，住广东省湛江市。上诉人湛江琼宇建设有限公司（以下简称“琼宇公司”）因与被上诉人赖明标商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2019）粤0804民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人琼宇公司的委托诉讼代理人黄松、被上诉人赖明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琼宇公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赖明标的全部诉讼请求。事实与理由：1、琼宇公司按照合同约定，向赖明标交付房屋，但赖明标一直拒绝接收房屋。从赖明标一审所提诉求，可以看出赖明标纯粹为了获取非法利益而提起诉讼，并非真心实意为了解决办证问题，这从赖明标拒绝按照琼宇公司的要求提供办证所需手续就可以得到证明。2、赖明标在2016年2月份向一审法院起诉要求琼宇公司承担违约交房责任，一审法院于2016年10月份判决琼宇公司支付赖明标逾期交楼违约金99026.15元，该判决现已生效。赖明标的损失已经得到了弥补，赖明标现再次起诉，违反了一事不再理的原则。3、双方在2013年12月份签订房屋买卖合同时，房地产市场十分低迷，涉案房屋的成交单价不足5000元。扣除建筑成本及融资成本、管理成本等，琼宇公司所剩利润十分有限。目前房屋的市场价格已经发生了翻天覆地的变化，赖明标因购买涉案房屋而获得了超过房价款一倍的收益，而琼宇公司并未因此取得任何好处。4、涉案合同所约定的双方的权利义务明显不平衡。按照合同约定，琼宇公司因违反合同的约定而按日向赖明标支付的违约金不受限制，但针对赖明标因违约而受的处罚却未能超过5%。5、一审法院在审理琼宇公司与购买海港新城项目房屋的住户之间的系列案件中，普遍按照30%或者大于30%的比例判决琼宇公司支付违约金，这既没有考虑权利义务的平衡问题，也没有考虑到企业的承受能力，更是违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，势必将琼宇公司推向破产的境地，使合同的双方均将无法承受该结果。综上，请二审法院查明事实，依法改判驳回赖明标的诉讼请求。赖明标答辩称，1、琼宇公司存在明显的违约行为。琼宇公司仅在2014年5月末通知过赖明标接收房屋，但当时涉案房屋并未取得《竣工验收备案表》，未符合约定的交付条件。在2014年5月至10月份期间，赖明标曾多次主动到琼宇公司售楼部、物管处办理收楼手续，均因琼宇公司无法提供房屋已符合交付条件的相关文件，双方未能办理房屋交接手续。之后，赖明标多次主动联系琼宇公司寻找解决办法，但琼宇公司一直不予理会。自2014年6月份至今，琼宇公司就再没有通知赖明标去办理接收房屋手续，更不存在赖明标拒绝提供办证所需的手续的事实。赖明标是依据合同的约定提起本案诉讼的，是为了维护自身合法权益，完全符合法律规定。2、2013年12月份，湛江楼价相对当时物价而言并不便宜。因为楼盘地处远离市区的偏远位置，当时5000元的售价，相对于整体价格而言已偏高。并且2014至2017年期间，湛江房价曾一度进入了极其低潮的时期，海港新城的业主在此期间却因开发商一直没能交付房屋给业主使用，极大程度占用了业主的资金，导致广大业主损失惨重。现湛江房价确实有所上涨，但此楼盘的涨幅也不大，更因琼宇公司仍未能将符合法定交付条件的商品房交付业主使用，业主无法从中得到任何好处，损失仍在进一步扩大。3、赖明标确实在2016年2月向一审法院提起过诉讼，且一审法院判决琼宇公司赔付99026.15元违约金，但琼宇公司至今一直拒绝执行。两次诉讼所请求的违约金属于不同的时间段，诉讼请求并不相同，故不属于重复起诉，没有违反一事不再理的原则。4、一审法院按照不超过30%的比例判决违约金已充分考虑了琼宇公司的承受能力，并且根据湛江楼市的价格变动及业主的自身情况，该判决并不足以弥补赖明标因琼宇公司逾期交楼而导致的损失。综上，请二审法院公正作出判决。赖明标向一审法院起诉请求：1、判令琼宇公司向赖明标支付2016年2月27日至琼宇公司将符合法律规定交付条件的商品房交付给赖明标使用之日止的逾期交房违约金（以人民币519005元为基数，按日万分之三计算，暂计至2019年2月22日止为人民币169870.34元）；2、判令琼宇公司向赖明标返还预交的房屋专项维修资金人民币7926.76元；3、判令琼宇公司向赖明标返还预交的房地产权证的税费人民币7785.08元；4、判令琼宇公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月27日，赖明标（买受人）与琼宇公司（出卖人）签订湛房商NO.201316834《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），购买琼宇公司开发的位于湛江市坡××区××花园××区××房，该商品房建筑面积为116.57㎡，总金额为519005元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，赖明标交清购房款519005元。另查明，赖明标依照计税金额519005元缴交住宅专项维修资金7926.76元至湛江市物业管理维修资金归集专户，以及向湛江市坡头地方税务局缴纳契税7785.08元。2014年6月4日，琼宇公司通知赖明标办理收楼手续，但赖明标认为房屋尚未达到交楼条件，且琼宇公司未能提供相关的《测绘报告》和《竣工验收备案表》等资料，赖明标遂拒绝收楼。赖明标曾于2016年2月26日向原审法院提起民事诉讼。原审法院于2016年10月9日作出（2016）粤0804民初178号《民事判决书》，确认琼宇公司应支付赖明标从2014年6月1日起至2016年2月26日的逾期交楼违约金（以购房款519005元的每日万分之三计付），违约金总额不超过赖明标请求的99026.15元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赖明标和琼宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。参照粤建办房函【2003】63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的答复》：“《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的规定，本案中，赖明标和琼宇公司签订的商品房买卖合同使用的是广东省建设厅及广东省工商行政管理局印发的示范文本，在该合同中双方约定的交付条件为第八条第一款的“商品房经验收合格”，应指琼宇公司已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，取得《工程竣工验收备案表》。琼宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件与原件核对不一致，原审法院对琼宇公司抗辩房屋已经验收合格不予采信。关于赖明标诉讼请求的后续违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案与（2016）粤0804民初178号案件是基于同一起商品房逾期交楼事实在不同时间段造成的损失而提起的诉讼。在（2016）粤0804民初178号案件中，已确认从2014年6月1日起至2016年2月26日期间的逾期交楼违约金（以购房款519005元的每日万分之三计付），违约金总额不超过赖明标请求的99026.15元。赖明标在本案中主张的逾期交楼违约金从上述期间损失计算日期次日起至2019年2月22日止。赖明标第一次诉讼请求的违约金99026.15元与本次请求的违约金169870.34元，总额为268896.49元，已经高达总购房款519005元的51.8%，明显高于赖明标的实际损失。原审法院综合各因素考虑，琼宇公司违约造成赖明标的损失，应承担的违约金以总购房款519005元的30%（即155701.5元）为限，扣减赖明标在前一案中经法院判决支持的违约金99026.15元后，本案支持后续的违约金56675.35元（155701.5元-99026.15元），赖明标超过部分的诉讼请求原审法院不予支持。关于赖明标诉讼请求返还住宅专项维修资金的问题。依照《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第十条第一款“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，业主购买商品住宅，应当缴交住宅专项维修资金。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，赖明标诉讼请求琼宇公司返还预交的房屋专项维修资金人民币7926.76元，理据不足，原审法院不予支持。关于赖明标诉讼请求返还契税的问题。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”和第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”以及第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定，赖明标与琼宇公司签订购房合同的当天即是契税纳税义务发生时，赖明标诉讼请求琼宇公司返还预交的房地产权证的契税费7785.08元缺乏理据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款、第十条第一款、第十三条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限湛江琼宇建设有限公司于判决生效之日起十日内向赖明标支付逾期交楼违约金56675.35元。二、驳回赖明标的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4011.64元，由湛江琼宇建设有限公司负担1217元，赖明标负担2794.64元。二审中，琼宇公司与赖明标均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据琼宇公司的上诉理由和赖明标的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于琼宇公司是否存在逾期交房违约行为的问题。琼宇公司与赖明标签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人琼宇公司应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人赖明标使用。琼宇公司虽于2014年6月4日通知赖明标办理收楼手续，但其未能提供合同约定的《竣工验收备案表》及《测绘报告》等证明商品房验收合格的证明文件，故赖明标有权拒绝收楼。琼宇公司直至本案一审开庭审理时仍未将涉案房屋交付给赖明标使用，其行为已构成违约。二、关于赖明标再次起诉主张逾期交房违约金是否属于重复诉讼的问题。琼宇公司上诉认为赖明标在2016年2月份向一审法院起诉要求琼宇公司承担违约交房责任，一审法院于2016年10月份判决琼宇公司支付赖明标逾期交楼违约金99026.15元，赖明标的损失已经得到了弥补，其现再次起诉，违反了一事不再理的原则。但赖明标本次起诉主张的是2016年2月27日起至2019年2月22日止的逾期交房违约金，与赖明标在（2016）粤0804民初178号民事判决中主张的2016年2月26日之前的逾期交房违约金在时间上并不重复，原审法院予以立案受理符合法律规定，本院予以确认。三、关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题。本案与（2016）粤0804民初178号案件是基于同一起商品房逾期交房事实针对不同时间段的违约金而提起的诉讼。在（2016）粤0804民初178号案件中，已确认从2014年6月1日起至2016年2月26日止的逾期交房违约金为99026.15元；赖明标在本案中主张的逾期交房违约金从2016年2月27日起计算至2019年2月22日止为169870.34元。赖明标前后两次诉讼主张的违约金总额为268896.49元，已经高达总购房款519005元的51.8%，明显高于赖明标的实际损失。原审法院综合考虑本案的实际情况，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将两次诉讼涉及的违约金总额适当减少到不超过总购房款519005元的30%（即155701.5元），在扣减赖明标在前一诉讼中得到支持的违约金99026.15元后，本案再支持赖明标主张的后续违约金56675.35元（155701.5元-99026.15元）并无不当，本院予以维持。综上所述，琼宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1216.88元，由上诉人湛江琼宇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴培球审判员  柯忠文审判员  唐文飞二〇一九年十二月四日书记员  何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。