福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5720号 上诉人（原审被告）：石海倩，女，1991年8月14日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审原告）：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘巧慧，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 上诉人石海倩因与被上诉人邱水生房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石海倩上诉请求：撤销一审判决，改判石海倩无需支付三个月的租金及律师费。事实和理由：一、邱水生提交的《房屋租赁合同书》与当事人身份信息不符，无当事人签字、按捺、骑缝章，是虚假的。二、《房屋租赁合同书》约定不得改造房屋主体结构和用途，不得以非法目的使用房屋。但讼争房屋系违建，违规改造为多个单间后对外出租，不符合安全标准，消防不合格，未取得建设工程许可证，就改建房屋签订的租赁合同无效，且邱水生不是讼争房屋产权人，无权出租。《房屋租赁合同书》以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，未登记备案，系无效合同。邱水生利用出租房屋谋取不当利益，且存在偷税漏税行为。三、因时间久远，石海倩未保存其通知解约的微信聊天记录。 邱水生辩称，一、《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，讼争房屋系隔断分割出租的群租房，并非违建房屋，虽违反《商品房屋租赁管理办法》行政规章，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无导致合同无效的其他法定情形，故该合同合法有效，石海倩应依法依约履行合同义务。二、《房屋租赁合同书》第二条、第三条约定租期、租金、支付期限，第四条约定拖欠租金的违约责任，第六条约定律师费的承担。邱水生已依约交付房屋，但石海倩至一审起诉之日仅支付押金及前三个月租金，存在拖欠租金的行为，邱水生有权向其主张未付租金、违约责任及给邱水生造成的损失。三、租赁关系至石海倩一审起诉之日仍然存续，石海倩未与邱水生沟通解除合同事宜，亦未与邱水生交接房屋、交付房屋钥匙，房屋使用权至一审开庭之日仍在石海倩处，邱水生从未同意解除合同。叶聪智仅代邱水生签订《房屋租赁合同书》，无权决定是否解除合同，其曾告知石海倩租赁相关事宜应与邱水生联系，石海倩未与叶聪智协商解除合同，未与叶聪智交接房屋、交付房屋钥匙。邱水生直至应诉之日才知晓石海倩已搬离租赁房屋，因石海倩未交付房屋钥匙，邱水生无法将房屋出租给他人，房屋至一审开庭之日仍处于空置状态，邱水生在一审开庭后才收回房屋，石海倩的行为给邱水生造成极大经济损失。四、《房屋租赁合同书》第六条第3款约定石海倩未按合同约定履行义务的，除承担违约责任及赔偿邱水生经济损失外，还需承担邱水生主张权利时的各种合理费用，包括但不限于律师费等，一审判决对律师费的认定正确。邱水生二审聘请律师支付的律师费系邱水生因石海倩违约产生的必要合理费用和实际损失，亦应由石海倩承担。五、石海倩在无证据的情况下，公然侮辱邱水生，损害邱水生名誉，邱水生有权追究其侵犯名誉权的法律责任。 邱水生向一审法院起诉请求：1.判令解除邱水生与石海倩于2018年6月23日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令石海倩向邱水生支付租金9200元；3.判令石海倩向邱水生支付滞纳金（以6900元为基数按日3%计算，自2018年9月13日起计至2018年12月12日止；以9200元为基数按日3%计算，自2018年12月13日起计至实际偿还全部租金之日止，暂计至2019年1月20日的滞纳金为29118元）；4.判令石海倩向邱水生支付律师费6000元。 一审法院认定事实：2018年6月23日，案外人叶聪智代邱水生（甲方）与石海倩（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定如下：甲方将本案讼争的厦门市思明区厦禾路1130号之五A单元3016室二层单间房屋出租给乙方使用，建筑面积约40平方米，租赁用途为住宅；租赁期限从2018年6月23日至2019年6月22日；每月租金2300元，每三个月交付一次，首次在本合同签订之日交付，后在每三个月首月的13日前交付；乙方向甲方交付2300元作为合同保证金；租赁期内乙方如有拖欠租金，甲方有权每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上或累积达30天以上，甲方有权单方提前解除本合同，收回房屋，追回所欠合同期内的租金及滞纳金，没收全额合同保证金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同的，须提前60天通知对方，经双方同意后可解除合同，但提出解除合同一方应支付剩余合同期总租金作为违约赔偿金；乙方未按本合同约定履行合同义务的，除承担违约责任即赔偿甲方经济损失外，还需承担甲方主张权利时的各种合理费用，包括但不限于律师费、差旅费、公证费、公告费、调查取证费等。 上述合同签订后，石海倩向邱水生支付了三个月租金6900元及合同保证金（押金）2300元，之后未继续支付租金。本案审理中，石海倩称其于2018年8月向邱水生、叶聪智提出解除租赁合同，邱水生、叶聪智均表示同意，其于当月月底搬离，并将钥匙交给叶聪智，剩余的租金和押金均未退还；讼争房屋内没有石海倩的任何物品，邱水生是否收回讼争房屋与石海倩无关。邱水生称叶聪智无权解除租赁合同，石海倩从未向邱水生、叶聪智提出解除合同，亦未将钥匙交给邱水生、叶聪智；现讼争房屋处于空置状态，邱水生不清楚屋内情况；根据本案审理情况，邱水生愿意自行收回讼争房屋。 2019年1月25日，邱水生与福建汇德（厦门）律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所律师代理邱水生与石海倩房屋租赁合同纠纷一案的诉讼活动。邱水生为此支付律师费6000元。 一审法院认为，邱水生与石海倩签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。现邱水生诉请解除上述合同，石海倩亦要求解除合同，一审法院对邱水生的该项诉求予以支持。石海倩称其于2018年8月向邱水生及其代理人叶聪智提出解除合同，并于此后未再继续支付租金，邱水生虽否认其同意解除合同，但并未提交证据证明其在提起本次诉讼前曾向石海倩催缴过租金，亦没有采取适当措施防止其损失扩大。鉴于并无充分证据证明双方协商一致解除合同的时间，亦无充分证据证明石海倩将讼争房屋交还给邱水生的时间，一审法院根据公平原则并综合考虑双方责任，酌定石海倩应再向邱水生支付三个月租金6900元，对于邱水生超出上述租金金额的诉求，一审法院不予支持。鉴于石海倩违约在先，邱水生诉请石海倩支付律师费6000元，符合合同约定，一审法院予以支持。鉴于上述认定的租金、律师费以及石海倩已支付的合同保证金（押金）已足以弥补邱水生的损失，故一审法院对邱水生诉请的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除邱水生与石海倩于2018年6月23日签订的《房屋租赁合同书》；二、石海倩于判决生效之日起七日内向邱水生支付租金6900元；三、石海倩于判决生效之日起七日内向邱水生支付律师费6000元；四、驳回邱水生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为454元，由邱水生负担322元，石海倩负担132元。 对一审判决查明的事实，石海倩提出《房屋租赁合同》载明的石海倩身份信息与石海倩真实信息不符，合同除最后一页及附件有石海倩签名外，前两页无石海倩、邱水生的签名；石海倩未说过邱水生是否收回讼争房屋与石海倩无关。其余事实当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，石海倩提交其与邱水生、叶聪智的微信聊天记录截图，证明石海倩已与邱水生协商退租。邱水生质证认为，石海倩提交的证据不是新证据，不能作为二审认定事实的依据，且截图不连续，不是微信沟通的全部过程，不具有真实性、合法性、关联性，不是合法有效的证据。 二审查明，石海倩提交的石海倩与邱水生的微信聊天记录截图体现石海倩称“我不租了，你把剩余房租退我，押金就算了”，邱水生称“不退”，石海倩称“叫不换到下面那间也可以，楼下那间不是已经搬走了”、“换到楼下我就不退租了”，邱水生称“不行”。石海倩与叶聪智的聊天记录体现石海倩称“你哥不给换房间，楼下空着也不给换”，叶聪智称“恩，是”、“楼下还没弄清楚”。 本院认为，石海倩确认其与邱水生代理人叶聪智就讼争房屋签订过《房屋租赁合同书》，并确认《房屋租赁合同书》落款处及附件落款处的签名是其笔迹，现主张《房屋租赁合同书》系虚假的，但未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。邱水生一审提交委托书、公证书、房产买卖协议、合同书，主张其对讼争房屋拥有合法使用权，有权管理、出租、收取租金等，石海倩一审对上述证据的真实性予以认可，并确认其向邱水生租赁讼争房屋，现主张邱水生无权出租讼争房屋依据不足，本院不予采纳。石海倩未提交充分证据证明《房屋租赁合同书》存在法律规定的无效的情形，《房屋租赁合同书》合法有效，对双方当事人均有约束力，《房屋租赁合同书》是否登记备案不影响《房屋租赁合同书》的效力。 石海倩主张邱水生、叶聪智同意其解除租赁合同，应对此承担举证责任。石海倩二审提交的微信聊天记录截图仅体现邱水生拒绝退还剩余房租、拒绝更换租赁房间，未体现邱水生同意解除租赁合同，石海倩亦无证据证明其已与出租人办理房屋交接手续，邱水生对此亦予以否认，故该主张本院不予采纳。石海倩未依约支付租金，存在违约行为，一审判决综合考虑当事人履行合同的情况、对损失扩大采取的措施等因素，酌定石海倩再支付三个月租金，认定石海倩支付律师费，并无不当。 综上所述，石海倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122.50元，由石海倩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月十九日 代书记员（ 韩沁 娟） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 --