内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终3077号   上诉人（一审被告）：张雪芹，女，1968年3月25日出生，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市三宜物业服务有限责任公司。   法定代表人：张建文。   委托诉讼代理人：张静，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人张雪芹因与被上诉人包头市三宜物业服务有限责任公司（以下简称三宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   张雪芹上诉请求：撤销一审判决;对丢失的电动车和电瓶、自行车、汽车玻璃被砸等，三宜物业公司应进行相应赔偿;办理房本。依据的事实和理由如下：   拖欠物业费7889元不认可，没有与三宜物业公司签订过物业管理服务合同。   三宜物业公司2011年8月1日通过世家房地产开发公司对外公开招标应聘,请出示相关手续，有几家同时竞聘是否违规三宜物业公司说为小区提供了优质服务，得到广大业主认可,我可以提供广大业主不认可证据。对丢失的电动车和电瓶、自行车、汽车玻璃被砸等，三宜物业公司应负有一定责任并进行相应赔偿,证据都在物业所管辖的监控内。装修押金应抵顶物业费或退还。   张雪芹自购房时与世家房地产开发公司签订合同,三个月(90个工作日)办下房本,如违约按房款0.1%╱日支付违约金。三宜物业公司说是2011年8月1日通过世家房地产开发公司应聘接管，接管不能只是收费。   三宜物业公司答辩称，张雪芹的第二、三项上诉请求，并非作为一审原告的三宜物业公司的一审诉讼请求，本案张雪芹在一审中也未提出反诉，该请求不是物业服务项目，不属于二审法院的审理范围。   一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三宜物业公司签订的《物业服务合同》合法有效。2011年7月19日三宜物业公司以变更前的名称与包头市世家房地产开发有限责任公司（以下简称“世家公司”）签订前期物业合同，2013年7月30日又以三宜物业公司现有名称与世家公司重新签订前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，三宜物业公司与建设单位签订的前期物业合同合法有效。张雪芹虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是案涉小区的当事人，前期物业合同对其具有约束力。由于案涉小区一直未能产生业主委员会，2018年5月15日三宜物业公司与长胜街居民委员会签订《物业服务合同》，并向东河区住房保障和房屋管理局进行备案。根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009)274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的业主非生活垃圾倾倒、公共区域设施设备的维修维护等需要大量经费。而案涉小区三宜物业公司一直沿用最初的收费标准，该收费标准仅比没有物业公司、由居委会集中管理收取的卫生费高0.2元左右，如此低廉的收费标准，只有在小区业主百分之百缴纳物业费的情况下，才能基本维持物业服务的各项开支。如果判决减少张雪芹的物业费将使氏人严重亏损，无法运营。   张雪芹应对其主张提供相应的证据。张雪芹的陈述没有事实依据和证据支持。其上诉及一审抗辩理由中，关于办理房本等请求，不是三宜物业公司的物业维修项目和范围。张雪芹以此为由拒绝缴纳物业费没有事实与法律依据，不能成立。   三宜物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张雪芹立即向三宜物业公司给付拖欠住宅物业服务费7889元；2、判令张雪芹给付逾期缴纳物业费的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012.2.17起至2019.7.31止）；3、本案诉讼费用由张雪芹承担。   一审法院认定事实：张雪芹系包头市东河区鹿鸣苑小区53栋2单元603号业主，房屋建筑面积135.56平方米。该小区开发商为包头市世家房地产开发有限责任公司。2009年8月18日张雪芹与包头市新世界物业有限责任公司签订了物业管理服务合同，合同期限为2009年8月18日起至2012年8月18日止。2011年7月19日，包头市世家房地产开发有限责任公司与包头市劝业小商品批发市场物业管理有限责任公司签订前期物业合同，包头市新世界物业有限责任公司退出该小区物业管理。2011年12月2日，包头市劝业小商品批发市场物业管理有限责任公司变更为三宜物业公司。2013年7月30日，包头市世家房地产开发有限责任公司与更名后的三宜物业公司重新签订了前期物业服务合同。至此，三宜物业公司承接了包头市世家房地产开发有限责任公司的全部物业服务事宜。2018年5月15日，三宜物业公司与长胜街社区居民委员会签订了物业服务合同。依据合同约定物业服务费用标准按建筑面积每月0.65元/平方米计算。三宜物业公司依据签订的物业服务合同为张雪芹提供了物业服务。张雪芹从2012年2月17日起至2019年7月31日止，欠付物业服务费7877元。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。三宜物业公司与开发商及社区居民委员会签订的物业管理合同，符合相关法律规定。张雪芹在接受了三宜物业公司的物业管理服务后，理应及时支付物业服务费。张雪芹辩称的办理房本事宜并不属于三宜物业公司服务范围，辩称的其丢失电动车和电瓶、汽车玻璃被砸，并未提供证据，故张雪芹要求三宜物业公司承担责任没有法律依据。对于违约金的诉请，因三宜物业公司的物业服务在个别方面存在一般瑕疵，故三宜物业公司要求张雪芹支付违约金的请求，该院不予支持。今后，双方应加强交流沟通，三宜物业公司也要接受业主对物业管理工作的监督和建议，继续提高自身服务质量，与业主共同维护生活环境的和谐稳定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张雪芹于本判决生效后十日内给付原告包头市三宜物业服务有限责任公司2012年2月17日起至2019年7月31日止的物业服务费7877元。二、驳回原告包头市三宜物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张雪芹负担。   本院经审理查明，涉案小区至今未成立业主大会。该事实有双方当事人陈述在案佐证。   本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为：双方是否形成物业服务合同关系；张雪芹是否应当向三宜物业公司交纳物业服务费。   一、关于双方是否形成物业服务合同关系的问题。案涉小区至今未成立业主大会，在此情形下，三宜物业公司与小区建设单位包头市世家房地产开发有限责任公司于2011年7月19日和2013年7月30日签订了《前期物业服务合同》，并实际提供了物业服务；2018年5月15日，三宜物业公司又与涉案小区所在的长胜街社区居民委员会签订了《物业服务合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。张雪芹系涉案小区业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对张雪芹具有约束力。   二、关于张雪芹是否应当向三宜物业公司交纳物业服务费的问题。张雪芹提出小区内丢失的电动车和电瓶、自行车、汽车玻璃被砸等，三宜物业不予认可，张雪芹也未提交证据予以证明，故张雪芹的该项上诉意见证据不足，本院不予采纳。关于张雪芹提出的要求三宜物业公司为其办理房屋所有权证的请求。首先，办理房屋所有权证的义务非物业服务范围。其次，该请求不是本案审理范围。关于张雪芹提出的装修押金应当退还或抵顶物业服务费的上诉意见。首先，张雪芹不能证明三宜物业公司向其收取了装修押金。其次，装修押金的抵顶或退还非本案审理范围，张雪芹可依法另行主张。综上，三宜物业公司为张雪芹居住的涉案小区提供了物业服务，张雪芹应当依约交纳物业服务费。   综上所述，张雪芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人张雪芹负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 董婷婷   审 判 员 王雅琴     二○一九年十二月二十二日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。