山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终2628号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市军鹏物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区泰然居小区。 法定代表人：杨永新，总经理。 委托诉讼代理人：徐明巧，山东鲁岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安泰颐置业有限公司，住所地泰安市迎胜东路2号。 法定代表人：张志明，总经理。 委托诉讼代理人：刘志学，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀，山东华林律师事务所律师。 上诉人泰安市军鹏物业管理有限公司因与被上诉人泰安泰颐置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 泰安市军鹏物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定部分事实错误，上诉人与被上诉人之间存在物业服务关系，被上诉人并未在合同期限届满前通知上诉人解除物业服务合同，也未按照合同约定在合同期限届满前通过招标方式选聘新的物业管理企业，2018年9月6日双方已经签订了补充协议，对合同延长期限事项已经作出一致意见，上诉人已经向泰颐福苑9号楼超过总人数2/3以上业主收取了2018年12月至2019年12月的物业费，足以表明该小区业主是对上诉人物业服务的认可，被上诉人无权擅自更换物业公司。二审审理期间，泰安市军鹏物业管理有限公司针对上诉请求，补充如下事实和理由：泰颐福苑9号楼小区已经在泰山区财源街道办事处的指导下，按照法律规定于2019年9月12日成立召开了业主大会，选举产生了业主委员会，并在泰安市泰山区物业管理服务中心进行备案，泰颐福苑9号楼业主委员会代表业主已经于2019年10月5日与上诉人签订了物业服务合同，被上诉人要求我公司退出泰颐福苑9号楼物业服务区域的诉求已经缺乏事实基础。 泰安泰颐置业有限公司辩称，双方签订的前期物业服务合同，已于2018年12月2日解除，被答辩人应当退出物业服务区域，移交泰颐福苑9号楼物业管理用房、经营性用房以及物业管理服务所必需的相关资料及其他财物。补充协议仅仅是对答辩人自愿为业主承担停车服务费的相关约定，并无延长合同期限的意思表示。被答辩人明知合同到期终止的情况下，违反物业管理相关法律规定，超期向业主收取物业费，并以此作为合同延续和拒不退场移交的理由，其该项主张没有事实和法律依据。针对泰安市军鹏物业管理有限公司补充的事实和理由补充答辩如下：本案诉讼是由上诉人提起，涉案案件审理的主要内容是上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》是否到期终止，上诉人称于2019年9月12日成立业主大会，并选举产生了业主委员会，2019年10月5日与业主委员会签订了《物业服务合同》，以上事实均系一审判决生效后、二审开庭前发生的，该事实不能够否认一审法院已经查明的上诉人与被上诉人于2015年4月20日签订的《前期物业服务合同》已经到期终止的事实，并且根据住房和城乡建设厅颁布的业主大会和业主委员会指导规则，业主大会的召开需要有建设单位也就是被上诉人参与筹备，被上诉人作为泰颐福苑9号楼的建设单位和业主并未参与业主大会的成立和全部的过程，上诉人所称的泰颐福苑9号楼成立业主大会程序违法，由该大会作出的选聘上诉人作为物业服务企业的决议，应当依法予以撤销。我方认为二审审查的是一审判决的合法性问题，上诉人提出的补充事实和理由涉及的事实，应该通过另案来解决，不应当成为否定一审判决的根据。另外我方也正准备启动程序，撤销业主大会和业主委员会。 泰安市军鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年9月至2019年3月物业管理服务费57514.8元、水泵房电费5367.42元，共计62882.22元；2.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，泰安市军鹏物业管理有限公司变更第一项诉讼请求为：依法判决被告支付自2018年9月至2019年3月份物业管理服务费57514.8元、水泵房电费5367.42元，并支付违约金18190.95元，以上共计81073.17元。 泰安泰颐置业有限公司向一审法院反诉请求：1.请求法院确认双方签订的《前期物业服务合同》自2018年12月3日终止，判令反诉被告退出物业服务区域、移交泰颐福苑9号楼物业管理用房、经营性用房以及物业管理服务所必须的相关资料及其他财务；2.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：22015年4月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《泰颐福苑9#楼前期物业服务合同》一份，约定：通过公开招标方式甲方选聘乙方对泰颐福苑9号楼提供前期物业管理服务事宜，第一条，物业类型为高层商业住宅，坐落位置位于时代发展线西侧，北靠泰山大街，西邻泰山医学院附属医院，建筑面积28562平方米；第六条，本物业管理区域包干制物业服务收费；第十一条，本物业管理区域内属于全体业主所有的地上停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营；第十五条，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图（有规划局章），单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必须的其他材料；第三十条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；第三十四条，本合同期限自业主下发的进场通知单时间为开始，2年或泰颐福苑9号楼业主委员会成立止（以先到为准），但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十五条，本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；第三十六条，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、经营性用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方指定单位代管；合同还约定双方其他的权利和义务。双方签订合同后，原告于2016年12月3日入住涉案小区提供物业服务。 2018年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议一》一份，就泰颐福苑9号楼空置商铺及空置车位的物业管理服务进行了约定，其中：一、商业物业管理费：测算后的商铺建筑面积为2056平方米，商业物业管理费收费标准每月每平方米1.9元，自2018年9月起，商业物业管理费以实际空置商铺面积按上述物业收费标准计算；二、车位停车服务费：机械立体车位174个，服务费每个每月45元，地面停车位22个，服务费每个每月20元，自2018年9月起，停车服务费以实际空置车位数量按上述服务费标准计算；三、自2018年9月起，空置商铺的商业物业管理费和空置车位的车位停车服务费按季度结算，由乙方开具季度发票及相应的收费明细交由甲方，甲方应当自收到发票之日起3日内将物业服务费支付给乙方等等。被告已将2018年9月之前的商业物业管理费和车位停车服务费向原告支付完毕。被告称地面停车位仅为7个，并非协议中载明的22个，要求按照7个停车位来计算停车服务费。 2018年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议二》一份，约定：一、72户停车服务费，根据2017年甲方通知，对于2017年1月10日至2017年10月20日缴纳泰颐福苑9号楼车位购置费用的业主，甲方代上述业主缴纳三年停车服务费，期限自2017年12月至2020年11月。经双方核算，2017年12月至2018年11月的停车服务费共计37800元，甲方应当在每年12月1日支付给乙方，一年一结算至2020年12月1日止……五、水泵房电费，泰颐福苑9号楼水泵房二次供压电费应由甲方承担，2017年5月至2018年8月费用为8803.86元，由甲方自收到发票之日起3日内支付给乙方，2018年8月以后产生的电费，由乙方代缴，乙方代缴后凭电力公司发票向甲方收取，甲方自收到发票之日起3日内支付给乙方等等。 2018年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议三》一份，约定：泰颐福苑9号楼水泵房二次供压电费应由甲方承担，2016年11月至2017年4月期间的电费共计2031元，已经由乙方代为缴纳，经双方协商，乙方截至2018年12月31日在泰颐福苑9号楼使用的全部物业用水费用抵充上述2031元电费，即乙方于2018年12月31日之前产生的全部物业用水费用由甲方在2031元之内予以承担，超出部分由乙方自行承担。 原告提交物业管理服务费发票六份、水泵房电费明细及发票8份、中国邮政EMS特快专递邮寄单、查询详情单、物业管理费和水泵房电费欠费清单及通知各一份，用以证明被告2018年9月-2019年3月拖欠物业管理费57514.8元、水泵房电费5367.42元，2019年4月16日原告通过邮寄方式向被告送达。被告对上述证据真实性均无异议，但称特款专递邮寄单中载明签收人是“泰医老校云柜”，不能证实被告收到了上述材料，且被告不认可上述物业管理费的数额，根据法律规定，原告作为物业公司缴纳的电费应当作为原告单位的列支，该费用已经包含在原告向业主收取的物业费中，不应当再向被告重新收取。 原告提交《泰颐福苑项目部2018年度物业费收缴明细》一份及军鹏物业公司收费凭证一宗，用以证明原告已向泰颐福苑9号楼超过总人数三分之二以上的业主（168户）收取了2018年12月-2019年12月的物业费，足以表明业主们对原告物业服务的认可，但收取时没有通知被告。被告则称上述证据系原告单方制作，均是提前收取了一年的物业费，违反了山东省住宅物业收费管理办法及山东省物业收费管理办法的预收半年的规定，且收取时间大多数在原被告双方签订的前期物业服务合同到期之前，原告的行为是违法的，没有合同和法律依据，原告收取物业费的行为不能作为合同延期的证据。原告主张收取小区业主2018年12月-2019年12月的物业费并与业主签订物业服务合同是组织业主召开业主大会决定的，但未提供相应证据予以证实。 原、被告认可自2018年9月1日起欠付物业管理费用、水泵房电费，被告称对原告上述费用的计算价格和面积无异议，但认为物业管理费及水泵房电费应计算至2018年12月2日，地上车位数应按7个计算。原告提交违约金计算明细一份，主张被告应当按照合同约定的每日千分之三的标准支付违约金18190.95元。被告称自己不存在违约行为，且原告主张的违约金标准过高。 被告提交告知函及2019年2月24日视频资料一份，用以证实在2014年2月24日向被告送达书面的告知函一份，告知原告合同期满，合同关系已解除，并要求原告于当日办理交接事宜，但原告物业主管李莉收到后以向领导汇报为由拒绝交接。原告认可收到被告送达的告知函，但称被告的视频资料系偷录行为，不具有合法性。 被告提交《公告函》、《通知》、照片四张及视频资料一份，用以证实2019年5月2日在泰颐福苑小区门岗亭、原告物业公司办公室张贴通知，告知原告双方合同已于2018年12月到期，要求原告三日内办理交接，同时在小区内告知业主原告前期物业服务合同履行情况，但原告收到上述函件及通知后拒绝履行移交物业义务，物业主管经理李莉看到通知后拍照录像并撕毁。原告质证称对视频真实性无异议，但称无法显示张贴通知内容，与本案无关。 双方均认可合同期满前就延长物业服务合同期限进行过协商，但未能达成一致意见。原告主张根据双方签订的《补充协议二》，双方合同期限延长至2020年12月1日，被告则对此不予认可，称《前期物业服务合同》中已经明确对合同期限进行了约定，《补充协议二》中提到的期限并非是物业服务期限的延续，而是被告给与业主承诺自2017年12月至2020年11月期间由被告自愿代替业主缴纳三年停车服务费，原告物业公司不得向业主重复收取，补充协议中虽然约定为“一年一结算至2020年11月”，但前提应该是双方就物业合同达成延期协议之后，不然双方不会在合同到期前一个月进行协商。被告称已经重新选聘新的物业公司，原告则称被告没有告知。 被告提交《泰安泰颐置业有限公司固定资产盘点明细表》五份、停车设备外部交接单及分户门钥匙交接记录各一份，用以证明原告接收物业时被告向其移交的资料及资产情况，原告对此无异议。被告称《前期物业服务合同》第十五条中约定的资料也已向原告移交，原告则称收到了第十五条第二项中的电梯维护保养资料的复印件、四部电梯钥匙。被告认可涉案小区不存在物业经营用房。 另查明，涉案小区共有业主184户，建筑面积28562平方米，至今未成立业主委员会。 一审法院认为，泰颐福苑9号楼的业主大会和业主委员会尚未成立，被告作为该小区的开发建设单位，有权选聘物业服务企业为小区提供物业服务，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方后期签订的三份补充协议系对双方权利义务的补充，双方均应按照合同及补充协议约定的内容行使自己的权利，履行自己的义务。双方签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务期限为两年，双方均认可被告自2016年12月3日开始入驻涉案小区提供物业服务，故该合同的履行期限应为2016年12月3日至2018年12月2日。合同履行期限届满后，原告未能与被告就延长该服务合同期限协商一致，应视为双方之间约定的合同解除条件已经成就，双方签订的《前期物业服务合同》已于2018年12月2日解除。合同解除后，双方的权利义务已经终止，无需另行确认，但被告直到2019年2月24日才向原告发出书面告知函并要求原告移交物业，应视为怠于行使自己的权利，相应的法律后果应当自行承担。原告收到被告的通知后，以《补充协议二》中的停车服务费交纳时间作为物业服务合同延期的理由，并据此拒绝退出、移交，无事实和法律依据，但鉴于物业服务的延续性和复杂性，被告应当给予原告移交物业一定的合理期限，一审法院酌定原告移交物业的截止时间为2019年3月31日。 被告自2018年9月1日起未支付物业管理服务费和水泵房电费，且原告自2018年12月2日至2019年3月31日期间为涉案小区提供了事实上的物业服务，参照双方之前签订的《前期物业服务合同》和三份补充协议的约定，原告要求被告支付2018年9月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费57514.8元和水泵房电费5367.42元，不违反法律规定和合同约定，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。被告虽主张地面停车位应当按7个计算，但未提交证据证实，且被告之前的地面停车位管理费一直按照22个交纳，故对被告的该项主张，一审法院不予采信。被告辩称水泵房电费应当列支到原告物业公司收取的物业费当中，与双方签订的补充协议内容不符，亦无法律依据，故对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。 原告于2019年4月16日向被告邮寄物业管理费和水泵房电费欠费清单及通知，中国邮政EMS邮寄详单中明确载明了被告单位人员的联系方式，并投递到云柜当中，被告未提供证据证实联系方式错误或邮寄内容与原告当庭递交材料不符，故应视为其已经收到原告发出的上述材料。双方约定物业管理费、空置车位停车服务费及水泵房电费均应在被告收到发票之日起3日内支付，但原告未提交证据证实已将上述费用发票交付被告，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 被告在2019年2月24日和2019年5月2日两次书面通知原告退出小区物业服务区域、移交物业管理用房及物业管理服务所必须的相关资料和其他财物，不违反法律规定和合同约定，且被告自认涉案小区不存在经营性用房，故对被告的该项反诉请求，一审法院依法予以支持。关于双方应当移交的物业管理资料和财物，以双方签订的《前期物业服务合同》第十五条规定的内容及双方签订的固定资产盘点明细表、停车设备外部交接单和分户门钥匙交接记录为准。原告在《前期物业服务合同》到期前收取小区三分之二以上业主下一年度的物业费，并以此作为合同延期和拒绝移交物业的理由，无事实和法律依据，原告虽主张收取业主物业费经过召开业主大会同意，但未提交证据予以证实，故对原告该项辩称理由，一审法院不予采信。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条规定，判决：一、被告（反诉原告）泰安泰颐置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）泰安市军鹏物业管理有限公司物业管理服务费57514.8元、水泵房电费5367.42元；二、原告（反诉被告）泰安市军鹏物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内退出泰颐福苑9号楼物业服务区域，并向被告（反诉原告）泰安泰颐置业有限公司移交物业管理用房及物业管理服务所必须的相关资料和其他财物；三、驳回原告（反诉被告）泰安市军鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）泰安泰颐置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686.03元，反诉费686.03元，由原、被告平均负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交如下证据：证据一、财源街道办事处成立业主大会证明以及泰山区物业管理服务中心成立业主大会备案证明复印件各一份以及公司声明原件一份，上述两份证据来源于财源街道办事处以及泰山区物业管理服务中心，证据原件均保存于上述单位，我公司保证该证据的真实性，来源合法，证明内容真实。两份证据证明泰颐福苑9号楼小区已经在财源街道办事处的指导下按照法律规定在2019年9月12日成立业主大会，并选举产生首届业主委员会。证据二、泰颐福苑9号楼小区业主大会会议选票原件170张，成立业主大会及会议表决内容公告20份（照片打印件），照片2张，证明业主大会经合法程序成立，且会议通过书面征求意见，143户业主投票赞同选聘泰安市军鹏物业管理有限公司作为小区物业服务企业。证据三、2019年10月5日《物业服务合同》原件一份，证明泰颐福苑9号楼小区业主委员会与上诉人已经签订了物业服务合同，双方已经形成物业服务关系。被上诉人对于上述证据发表质证意见称：上述证据与本案待证事实没有关联性，因为本案一审审查的是前期物业服务合同，一审判决也是根据前期物业服务合同的约定作出的判决，这些证据材料的形成均是在一审判决形成之后，因此上述证据与本案要查明的事实之间没有关联。对上诉人提交的所有证据材料的真实性不予认可，而且对于相关机构（业主大会和业主委员会）以及这些文件的形成，因其成立程序不合法，所以上诉人提交的证据材料也不具有合法。泰颐福苑9号楼业主大会和业主委员会的成立，违反住房和建设部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条、第十条等有关法律规定，因此上诉人所称的业主委员会和业主大会成立程序不合法其作出的决议，也不具有法律效力。 被上诉人提交如下证据：泰山区人民法院（2019）鲁0902民初5782号案件受理通知书、诉讼费专用票据和民事起诉状各一份，用以证实被上诉人已经就上诉人提交的证据向泰山区人民法院提起撤销之诉，泰山区人民法院对于被上诉人就上诉人提交的物业服务合同是否成立并生效一事已经立案受理，以此证实上诉人所提交的物业服务合同与本案不具有关联性。上诉人对于上述证据发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。被上诉人以涉案小区业主委员会为被告，恰能说明其认可业主委员会的主体资格，且撤销业主委员会并不属于法院民事受案范围，涉案小区成立业主大会以及业主委员会成立是合法有效的。 综合上述举证质证意见，本院对于双方无异议证据的真实性予以认定，查明如下事实：2019年9月26日，泰安市泰山区财源街道办事处出具《成业主大会证明》，载明：泰颐福苑9号楼小区已经在财源街道办事处的指导下按照法律规定于2019年9月12日成立业主大会、选举产生首届业主委员会。泰安市泰山区物业管理服务中心出具《成立业主大会备案证明》，载明：泰颐福苑9号楼小区在财源街道办事处的指导下已按规定于2019年9月份成立首届业主大会、选举产生了首届业主委员会。2019年10月5日，泰山区泰颐福苑9号楼小区业主委员会与上诉人泰安市军鹏物业管理有限公司签订《泰颐福苑9号楼小区物业服务合同》。2019年10月29日，泰安市泰山区人民法院受理泰安泰颐置业有限公司诉泰山区泰颐福苑9号楼小区业主委员会业主撤销权纠纷一案。 本院二审查明的其他事实与一审认定相一致。另，双方当事人认可诉争泰颐福苑9号楼小区物业自2016年12月至今一直由上诉人提供物业服务。 本院认为，双方当事人对于《前期物业服务合同》于2018年12月2日解除及被上诉人所欠上诉人2018年9月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费、水泵房电费二审期间并无争议，本院予以确认。对于《前期物业服务合同》解除后，上诉人能否继续为涉案泰颐福苑9号楼小区提供了物业服务，一审法院以双方未就延长服务合同期限协商一致为由判令上诉人退出物业服务区域、移交相关财物和资料，而在本案诉讼过程中，根据上诉人提交的证据显示，泰颐福苑9号楼小区业主委员会已经成立，并与上诉人签订物业服务合同，根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会成立后，与物业服务企业订立物业服务合同已成为业主委员会的职责，上诉人与业主委员会签订的物业服务合同已经取代其与被上诉人之间的前期物业服务关系，一审判决上诉人退出物业服务区域并向被上诉人移交相关财物和资料的判决结果已无事实基础和可执行性。被上诉人虽然提出了业主撤销权纠纷诉讼，但鉴于该诉讼结果的不确定性和物业服务的延续性，该案的审理结果并不必然影响本案的处理以及上诉人目前正在为业主提供的服务。综上，鉴于本案二审期间当事人提交新证据致事实发生变化，本院对一审相关判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2349号民事判决第一、四项； 二、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2349号民事判决第二、三项； 三、驳回被上诉人泰安泰颐置业有限公司一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1372.06元，由上诉人泰安市军鹏物业管理有限公司与被上诉人泰安泰颐置业有限公司各负担686.03元。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十二月十七日 书记员 张甜甜