河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1913号原告（执行案外人）：朱海东，男，汉族，生于1981年3月26日，户籍地河南省三门峡市陕州区，现住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：曹红星，河南天保律师事务所律师。被告（申请执行人）：三门峡市陕州区人民防空办公室。住所地：三门峡市陕州区陕州大道中段陕州区。法定代表人：杨赞云，系该办主任。委托诉讼代理人：翟芳，该办副主任。委托诉讼代理人：刘振青，三门峡市陕州区言诺法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：灵宝市。法定代表人：岳小斌，系公司董事长。委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。原告朱海东与被告三门峡市陕州区人民防空办公室（以下简称陕州区人防办）、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱海东及其委托诉讼代理人曹红星、被告陕州区人防办的委托诉讼代理人翟芳、刘振青、被告越海公司的委托诉讼代理人姚风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱海东向本院提出诉讼请求：1、判决确认涉案的陕县枫香苑项目2号楼东0602号房屋一套归原告所有，并解除查封（对于被告越海公司对原告享有的剩余未缴纳的房款20万元的债权法院可以依法执行，原告并愿意在合理的期限内协助执行）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:贵院于2018年7月12日作出了（2018）豫1222执123号执行裁定书，裁定查封了被告越海公司位于陕县枫香苑项目的部分房屋，其中包括4号楼2单元6层东户（0602号）房屋，而该房屋原告于2011年10月14日已经与被告越海公司签订了一份《枫香苑临时房源预约单》确定由原告购买，房屋总价340629元，原告并于合同签订当日交纳40%的房款140629元，剩余房款根据约定应于接到越海公司签订商品房买卖合同通知后支付或办理按揭。近日原告获悉贵院基于被告陕州区人防办的强制执行申请对以上涉案房屋进行查封，原告及时提出了执行异议，但被贵院以（2019）豫1222执异62号执行裁定书裁定驳回。原告基于事实求是的精神认为，对于原告未交纳的剩余房款20万元原告有协助贵院执行的义务，原告愿意向贵院提存，但对于涉案房屋，原告基于当前的法律规定享有物权期待权及优先权，故请法院依法支持原告的诉讼请求。被告陕州区人防办辩称：1、原告异议不能成立，应予驳回。原告与第三人越海公司签订的是临时房源预约单，并未签订房屋买卖合同，且未到房管部门登记，原告没有取得房屋所有权，其异议理由不能成立。2、陕州区人防办不应承担诉讼费，应由第三人越海公司承担。陕州区人防办向法院申请强制执行，并未申请对越海公司的房产予以查封，法院以职权查封，案外人提出执行异议，陕州区人防办没有过错，不应承担本案诉讼费。3、原告与第三人越海公司的合同对被告陕州区人防办没有法律效力，故应当驳回原告的诉讼请求，恢复执行越海公司所有的陕县枫香苑项目部4号楼2单元6层东户（0602）号房屋。第三人越海公司述称：对原告诉讼请求与陈述事实无异议，但越海公司2013年已经将该项目转让他人，对案涉房屋为什么没有签订房屋买卖合同等并不知情。请求支持原告诉讼请求。经审理查明：2011年10月14日，原告朱海东与第三人越海公司签订了一份《枫香苑临时房源预约单》，该预约单约定原告购买第三人越海公司开发的“枫香苑”项目4号楼2单元6层东户（0602）号房屋一套，房屋总价340629元；签订协议当天原告交纳40%的房款即140629元,其余房款计人民币200000元，原告在签订正式商品房买卖合同时一次性付清或以银行按揭方式支付；第三人越海公司在取得商品房销售许可证后，通知原告签订《商品房买卖合同》。《枫香苑临时房源预约单》签订当天，原告按照约定交纳了房款140629元。2018年7月12日，本院在执行陕州区人防办与越海公司行政非诉执行一案中，因越海公司没有履行生效法律文书确定的给付金钱的义务，本院作出（2018）豫1222执123号执行裁定书，对第三人越海公司开发的枫香苑项目的部分房产予以查封，其中包括原告购买的位于该项目4号楼2单元6层东户（0602）号房屋一套。原告遂提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，本院于2019年6月12日作出（2019）豫1222执异62号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，于2019年7月1日向本院提起诉讼，请求处理。审理中，原告已将剩余房款200000元按照本院要求交付执行。另查明，原告朱海东于2006年购买位于陕县县城神泉苑小区新1号楼二单元六层西户房屋一套，现由其和父母共同居住。本院认为，原告购买了第三人越海公司开发的枫香苑项目4号楼2单元6层东户（0602）号房屋一套，有原告提交的《枫香苑临时房源预约单》、交款凭据等相关证据证明，被告陕州区人防办及第三人越海公司对该证据的真实性均未提出异议，应予认定。原告与第三人越海公司签订的虽是房源预约单，但该预约单明确了房屋买卖双方的基本权利义务、商品房的基本状况、价款及付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且在本院查封前，原告按照合同约定交纳了41.29%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与第三人越海公司签订的《枫香苑临时房源预约单》应当认定为商品房买卖合同，该合同是当事人的真实意思表示，现第三人越海公司已经取得了房屋预售许可证，依法应当认定双方签订的协议是有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案原告在本院查封之前与第三人越海公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已实际支付了约定价款的41.29%的购房款，并已将剩余房款200000元按照本院要求交付执行，本案原告名下虽然还有一套房屋，但系其和父母共同居住生活，原告购买的本案诉争房屋系用于居住。综上，本案原告所购买的本案诉争房屋，符合上述规定的条件，故原告要求停止对该房屋执行的请求于法有据，应予支持。关于原告要求确认涉案的陕县枫香苑项目4号楼2单元6层东户（0602）号房屋一套归原告所有的请求，因原告和第三人签订的《枫香苑临时房源预约单》已被本院确认有效，双方应按该合同的约定履行各自的义务，原告尚未依法取得诉争房屋的物权，故其要求确认该房屋归其所有的条件尚未成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得在(2018)豫1222执123号执行案件中执行原告朱海东购买第三人灵宝市越海房地产有限责任公司开发的陕县枫香苑项目4号楼2单元6层东户（0602）号房屋。二、驳回原告朱海东的其他诉讼请求。案件受理费6410元，由原告朱东海负担2000元、被告三门峡市陕州区人民防空办公室、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司各负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  张洪涛审 判 员  王鹏燕人民陪审员  贺明娇二〇一九年十二月十七日书 记 员  梁双双附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。