广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1931号原告：珠海市斗门区供销社企业集团公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇滨江路445号三楼之一，统一社会信用代码914404001926776485。法定代表人：任耀浩，总经理。委托诉讼代理人：胡勇军，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永全，男，公司员工。被告：陈德华，男，1983年10月7日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告珠海市斗门区供销社企业集团公司（以下简称供销集团）与被告陈德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销集团向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年3月1日签订的《租赁合同书》；2、合同解除后，被告在15日内自行离场，将所租用的场地交还原告管理使用；3、被告清偿拖欠的2018年7月及2018年12月至2019年6月的租金共487,808元；4、被告清偿拖欠的2019年1月至3月水电费共16,085.31元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系出租方，被告系承租方，双方于2018年3月1日签订《租赁合同书》，约定将位于珠海市××区××街××（原xx商场）出租给被告使用，租赁面积约1600平方米，合同期限为2018年3月1日至2023年2月28日。合同第三条约定每平方米每月租金37元，租金逐年递增6%，即2018年3月1日至2019年2月28日月租金为59,200元，2019年3月1日至2020年2月28日月租金为62,752元；被告应于每月6日前向原告缴纳租金；被告在租赁期间内所发生的水电费、防盗报警管理费、卫生费等由乙方承担。合同第九条约定被告未依约缴纳租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额1%计算违约金；逾期满一个月的，原告有权解除合同，已收取的履约保证金不予退还，收回租赁物并依法追收被告所欠租金和违约金。合同签订后，原告如约将上述租赁物交付给被告使用，原告已依约履行合同义务。但被告自2018年7月开始便有拖欠租金及水电费的行为，经原告多次催告，被告拒不接电话，也拒收催租的律师函，截至起诉日，被告拖欠原告2018年7月及2018年12月至2019年6月租金共计487,808元；2019年1月至3月水电费共计16,085.31元。被告该行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益。原告供销集团对其诉称向本院提交如下证据：1、租赁合同书及明细表，拟证明原告与被告自愿达成租赁合同，并按照合同约定交付场地给被告经营；2、铺招租中标确认书，拟证明合同是经过合法程序招投标；3、律师函及EMS快递单，拟证明原告向被告发出律师函，被告拒收；4、通知，拟证明原告通知被告交租，被告拒收；5、商品房屋产权权属申报表、证明，拟证明原告对出租的商场有合法使用权；6、天茂开发房地产联营公司章程，拟证明房屋原登记在斗门县天茂房地产开发联营公司的名下，现该公司已经吊销，其资产收归原告名下；7、房屋建筑面积测绘成果报告书，拟证明原告出租给被告的东风街12号二楼的建筑面积为1716.06平方米及通往二楼的两个入口；8、建设工程规划许可证及单位工程竣工验收证明书，拟证明建筑物是合法的；9、工商企业变更申请登记表、核准企业变更登记通知书，拟证明原告名称的变更情况；10、批复，拟证明天茂开发房地产联营公司是原告的下属公司。被告陈德华辩称，一、被告同意解除租赁合同书；二、合同解除后，因场地面积大，投入的设施较多，被告申请30天用于清场复原；三、对原告提出的租金提出异议如下：1、被告于2018年2月26日以35元/平方米的价格中标，原告给被告开具了中标确认书，告知投标所预交的20万元保证金自动转为物业租赁押金，因被告对租赁合同属于格式合同，所有内容不得修改或协商有违合同的公平原则，并对租赁合同第八条第一项、第十三条第一项提出异议，被告如有异议，视为自动放弃，投标保证金没收，故当天只签署了35元/平方米的中标确认书，租赁合同没有签署。两天后，接到陈永全经理通知新中标确认书已备好，中标价钱从每平方米35元升至每平方米37米，被告当场提出疑问，陈永全经理表示必须服从安排，并且当天必须签署，否则废标并没收预交的20万投标保证金，迫于压力，被告只有服从，当天签署了37元/平方米的新中标确认书和新的租赁合同，租赁合同的第三条第一项应为无效；租赁合同签署以后，被告计划将原xx商场改建为步行街二楼车城，一系列围绕车城主题的装修、消防审批、招商方案都已筹备完毕。其中消防审批必须要有足够宽度的逃生楼梯，原xx商场的消防设施已不符合2015年新消防法的要求，被告多次与原告沟通，被告知搭建消防逃生楼梯合法可行。但在即将完工之际，被城管部门叫停，被告只能改建原东方街入口作为消防逃生楼梯，被告的车城计划失败，损失巨大；后被告转型将商城进行分租，被告出资为物业加装手扶电梯，得到原告同意后，被告以总价16万元，预付13万元向珠海市兆立电梯有限公司购买手扶式电梯一条，在电梯安装过程中，因占用案外人邝振源（东方街12号商铺业主）商铺上方空间被阻止，被告只能改建为楼梯，已付珠海市兆立电梯有限公司的13万元无法挽回。后受到电商冲击和实体经济不景气的影响，商城无法继续经营；四、被告自2019年6月开始无法正常招租，请求法庭免除起诉日至开庭本月的租金；五、租赁合同书存在多处违法违规情形，被告支付给原告的25万元保证金应用于抵减所欠的租金；六、被告已耗资超过200万元对案涉场地进行改造，被告请求以装修设施及保证金抵偿所欠原告的租金；七、对水电费没有异议。被告陈德华对其辩称向本院提交如下证据：1、铺招租中标确认书，拟证明中标价格是35元；2、调查通知书，拟证明原告的陈永全经理承诺被告可以建消防楼梯，事实上不能建，城管要求被告拆除；3、东风商场内布局平面图，拟证明商场出入口情况；4、关于出售东方街xx号及xx号105商铺的情况说明、商铺转让协议书，拟证明如果被告加建电梯就占用隔壁商铺的面积，之前被告是不知情的；5、电梯买卖合同、收据，拟证明被告是得到原告允许才购买的电梯，支付了定金13万元。原、被告提交的证据，经当庭出示、质证，本院审查后认为，原告提交的证据1、2、5-10，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准；原告提交的其他证据及被告提交的证据或与本案无关，或没有相关证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月26日，原告发出《铺招租中标确认书》，内容为：供销集团于2018年2月26日早上10时在本单位供销社，对本单位位于珠海市斗门区井岸镇xx街xx号二楼（不含南面楼梯入口）的标的物招租举行公开投标，实行明标竞投。投标者经过详细阅读出租方的“商铺招租投标有关规定说明书”、“租赁合同书”及“租赁协议书”无异议并认可后，每人交付投标保证金20万元参加竞投。此次投标由供销集团负责主持，监督单位是珠海市斗门区供销合作社。参加竞投者共7人，最后由投标者陈德华以标中最高额每平方米每月租金37元中标投得。2018年3月1日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订租赁合同书，约定甲方将位于珠海市××区××街××（原xx商场）租赁给乙方使用，租赁面积约1600平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，租赁期共5年；乙方每月应向甲方支付每平方米每月租金37元，从第二年起依上年的租金额逐年递增6%（即第一年月租金59,200元，第二年月租金62,752元，第三年月租金66,517元，第四年月租金70,508元，第五年月租金74,738.5元），乙方应于每月6日前按本合同约定的租金额缴纳，乙方在租赁期内所发生的水电费、防盗报警器管理费、卫生费等，由乙方直接缴交相关管理部门，如因乙方延交或不交上述费用而造成的一切经济损失由乙方承担；乙方应于本合同签订之日起，向甲方交付合同履约保证金20万元，合同期满乙方须结清经营所发生的一切费用，甲方抵扣乙方应付费用以及检查原移交给乙方的设施、设备、用具，核对无误正常后在15天内无息返还给乙方；该商场的水电、消防、冷气、抽风、环保、卫生等设施设备的增设、场内的装修由乙方负责，但装修前乙方需提供书面装修方案，经甲方同意后方可进行施工，一切设施设备的增设、装修费用由乙方承担，乙方在装修过程中不得破坏租赁物的主体结构，否则，由乙方承担相应责任；有下列情形之一的，甲方可随时解除本合同，并追究乙方的违约责任：1、乙方未依本合同约定缴纳租金的，乙方不但向甲方支付其所欠租金，还须按所欠租金总额按每天1%计付违约金，逾期满一个月的，甲方有权解除本合同，已收取的履约保证金不予退还，收回租赁物并依法追收乙方所欠的租金和违约金；……5、乙方在租赁期内违反本合同项下的任意一项或无故终止合同的，甲方有权无偿收回商铺及经营场地，已收取的履约保证金不予退还，并追究由此造成的一切损失。租赁合同书签订后，被告向原告支付履约保证金20万元、水电保证金5万元；原告将案涉场地交付被告使用。庭审中，原告主张被告拖欠2018年7月、2018年12月至2019年6月的租金，2019年1月至3月的水电费16,085.31元，被告均没有异议。2019年7月9日，原告向本院提出保全申请。本院依照原告的申请依法作出（2019）粤0403民初1931号民事裁定，冻结了被告陈德华的银行存款。本院认为，原告与被告签订的租赁合同书，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。在合同履行过程中，原告以被告未按约定支付租金为由，于2019年6月18日向本院提起诉讼要求解除与被告签订的租赁合同书，被告在2019年9月5日的庭审中明确表示同意解除合同，故本院认定双方签订的租赁合同书经协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告在15日内离场，将所租用的珠海市××区××街××（原xx商场）交还给原告有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对于其拖欠的2018年7月、2018年12月至2019年6月的租金及2019年1月至3月的水电费16,085.31元，有继续履行的义务。经本院核算，被告应向原告支付2018年7月、2018年12月至2019年6月的租金487,808元（59,200元/月×4个月+62,752元/月×4个月）。鉴于被告在租赁合同签订时向原告支付了履约保证金20万元、水电保证金5万元，原告在庭审中表示同意用于抵扣被告拖欠原告的租金，故被告尚需向原告支付租金237808（487,808-250,000）元。被告辩称其中标价为35元/平方米/月，租赁合同约定的37元/平方米/月的租金标准不是其真实意思表示，但没有提交证据证明，本院对被告的该辩称不予采纳。至于被告辩称的其他损失，由于被告在本案中并未提起反诉，故在本案中不予处理，被告可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告珠海市斗门区供销社企业集团公司与被告陈德华于2018年3月1日签订的租赁合同书于2019年9月5日解除；二、被告陈德华于本判决生效之日起十五日内腾退并向原告珠海市斗门区供销社企业集团公司返还珠海市斗门区井岸镇xx街xx号二楼（原xx商场）；三、被告陈德华于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门区供销社企业集团公司支付拖欠的2018年7月、2018年12月至2019年6月的租金237,808元；四、被告陈德华于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门区供销社企业集团公司支付拖欠的2019年1月至3月的水电费16,085.31元；五、驳回原告珠海市斗门区供销社企业集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31,145元，保全费3,520元，合计34,665元（原告珠海市斗门区供销社企业集团公司已预交），由被告陈德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘改宏人民陪审员  张明英人民陪审员  陈建英二〇一九年十二月二日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。