安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初6528号原告：王曾，男，1985年2月19日出生，汉族，住芜湖市弋江区。原告：邱秀静，女，1985年1月10日出生，汉族，住芜湖市弋江区。两原告共同委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。被告：芜湖垠壹置业有限公司，住所地芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2座508室，统一社会信用代码91340207MA2QPXT05U。法定代表人：孔贵生。委托诉讼代理人：许瑶，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞新璐，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告王曾、原告邱秀静诉被告芜湖垠壹置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告王曾、原告邱秀静及两原告共同委托诉讼代理人施杨，被告芜湖垠壹置业有限公司委托诉讼代理人许瑶、俞新璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王曾、原告邱秀静向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即返还原告支付的首付款共计人民币591818元,并依法按照银行同期贷款年利率5%支付从2019年7月13日至全部返还之日的资金占用利息7398元(暂计算至2019年10月12日三个月的利息);3、依法判令由被告承担本案的全部诉讼和保全费用。事实和理由：2019年6月，两原告（系夫妻关系），至被告公司开发建设的芜湖大发融悦楼盘销售部，有意向购买其27号楼1单元602室的房屋一套，此套房屋建筑面积135.9平米，单价14362.16元每平米，房屋的总价是1951818元。接待两原告的销售人员为被告员工李宁。李宁与两原告除了多次当面沟通外，也一直通过电话和微信进行联系。在正式进行购房前，两原告多次向李宁表示原告王增名下有小额贷款未结清，并担心此次房屋贷款不能办理。在王宁通过短信确认告知两原告其名下小额贷款不用结清，也可以办理房屋贷款的回复后，两原告才陆续向被告交纳了5万元购房定金，并与被告签订了商品房买卖合同。2019年7月13日两原告交纳541818元首付款，加上5万元定金，首付款共计交纳了591818元。但是两原告在被告提供的合作银行上海浦东发展银行芜湖分行办理按揭贷款的过程当中，却被银行经理明确告知必须还清原告名下的小额贷款才可以办理房屋按揭贷款。得知情况后，原告多次来到被告售楼部要求解除合同并退还已支付的首付款。不仅如此，2019年9月6日，被告公司员工李宁以及销售经理周鹏飞共同向被告公司申请自认其销售过程中存在重大过错的情况下，要求原告办理退房手续而且是全额退款，而被被告公司无理由拒绝。原告认为被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院请求判如所请。被告辩称，原告诉请解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。（一）办理按揭贷款手续是原告的义务也只有原告本人最清楚其是否能够顺利办理按揭手续，被告工作人员仅是代为咨询合作银行，代为转述银行工作人员的回复，不存在任何隐瞒，而最终是否能够成功办理取决于原告方。（二）案涉商品房买卖合同具备履行条件，但是原告并没有按照合同约定，申请按揭贷款及原告从未向被告或者合作银行提交任何按揭贷款完整的申请手续及相关资料。据此答辩人请求继续履行合同，或者在原告承担违约责任的情况下同意解除合同。原告为证明其诉请，向本院提交如下证据：1、企业工商信息，证明被告的主体身份。被告无异议。2、商品房买卖合同，证明双方之间签订商品房买卖合同，原告无任何违约行为。不能办理按揭贷款，完全是被告传达了错误信息，原告完全是错误信任了被告与银行之间的良好关系，且被告员工也传达出开发商可以做到不同于一般自然人与银行之间贷款情况。被告对其真实性及合法性认可，在合同第4条约定的是买受人按下列第三种方式付款，1、买受人于2019年7月13日前付房款人民币591818元；2、余款人民币136万元由买受人在2019年7月21日前办理银行贷款或者付款，同时提供银行贷款所需全部资料逾期按第五条违约处理。在附件三合同补充协议第一条贷款付款方式一，约定了买受人应在商品房买卖合同签订之日起30日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行、公积金代办中心提供符合银行要求，办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，自行取得，并向出卖人或有关单位提供相关资料等出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款违约责任。第二条，买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。第三条、如因买受人的原因，最终未能获得银行按揭贷款的买受人应当自出卖人通知之后15日内自行付清剩余购房款，买受人还应当按照本合同约定承担违约责任。足以证明买受人是有义务向贷款银行或公积金代办中心提供符合银行要求的办理贷款时买受人所需要提供的全部申请资料，也证明了如因买受人的原因最终无法办理按揭贷款的，应当承担违约责任。3、收据，证明原告向被告支付了购房款591818元。被告对其三性无异议。4、报警记录及事项申请，证明2019.9.6原告与被告公司的相应纠纷有出警记录予以证明。被告公司的经理及工作人员已经承认被告公司存在重大过错并同意全额退款。被告对报警记录真实性、合法性认可，就这份报警记录被告需要说明的是原告曾经多次让家里的年老家属到被告售楼处来闹事，通过闹事这种方式来获取不正当的权益，影响了被告的正常经营，造成了恶劣的影响。事项申请中的签名确系被告销售人员签字，但是该事项申请的签署背景是原告年老家属多次来被告售楼处闹事纠缠，销售人员迫于无奈出具该事项申请并签字。而关于事项申请中的相关描述，也是对原告购房真实情况的一种描述，是被告的销售人员，代原告咨询了银行工作人员，并就咨询结果进行的转述，这并不代表被告销售人员有权决定和最终判断，原告能够办理银行按揭贷款手续。原告是完全民事行为能力人，其对自身是否能够申请银行按揭贷款，有着充分的认识和了解，原告方应当对自己能否获得银行按揭贷款负责。并且该事项申请也不能够证明被告工作人员存在重大过错。5、微信聊天记录，证明当时被告销售人员李宁在购买房屋之前与原告之间的聊天记录，确认了不需要还清原告之前的小额贷款便可以办理本次房屋的贷款。2019.8.2及8.13一直提到了贷款事宜，在小额贷款未结清的情况下可以办理房屋贷款。被告对其对真实性、合法性认可。关联性方面不能达到原告的证明目的中相关陈述，也仅仅是对代为咨询银行工作人员，并就结果进行转述进行的客观的陈述。6、原告与浦发银行人员史经理的聊天记录，2019.8.12开始原告就将相应资料提供给银行工作人员，经过银行工作人员审核后，明确告知原告，此份房屋贷款不能办理，且是贷款程序不用走的直接否定。被告质证意见：对该微信聊天记录截图的三性不予认可。即便该聊天记录为真实，聊天记录内容中并未明确显示“浦发银行拒贷”。即便浦发银行给出了相关咨询意见，也仅作为业务人员的初步咨询意见，并非浦发银行最终的审核意见。不能达到非浦发银行拒绝原告按揭贷款的证明目的。被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、与王曾微信聊天记录截图，证明被告销售人员多次催促原告将按揭申请材料提交给银行，且在被告于2019.7.13办理网签后就已经将需要提供贷款清单给了原告，若原告及时提交上述贷款材料后，其在签署正式的商品房买卖合同之前就可以明确知晓自己是否能够申请按揭贷款。原告质证意见：当时网签合同是于2019.8.3签订的，在2019.8.2原告还在与被告公司的销售人员李宁询问贷款事宜，第4页原告王曾特别询问了被告销售人员李宁，其明确告知了可以办理商品房按揭贷款，第8页李宁也让原告将申请材料带到银行办理贷款没有问题。结合原告与史经理的聊天记录看出，8月13日提交了相应资料，且将合同及资料代到史经理办公室并给了史经理。2、与浦发银行史经理微信聊天记录截图，证明截至2019.10.22原告均没有将按揭贷款完整申请材料提交给银行，原告主张无法办理银行按揭贷款并不成立。原告质证意见：真实性无法核实，与本案无任何关联性，该聊天记录形成时间分别是2019.10.22及2019.11.13，是在本案原告起诉后，被告才事后与史经理的聊天记录，不能反映真实情况经庭审举证质证，本院对上述证据的认证意见为：原告提供的证据及被告提交的证据1，符合证据的三性，对其证明效力本院予以认定。被告提交的证据2为原告向本院提起诉讼之后形成，与本案无关联性，不能达到被告的证明目的。根据以上认定的证据，并结合当事人的当庭陈述，本院查明的法律事实如下：两原告系夫妻关系。2019年6月，原告至被告公司开发建设的芜湖大发融悦楼盘销售部，有意向购买其27号楼1单元602室的房屋。接待两原告的销售人员为被告员工李宁。李宁与两原告除了多次当面沟通外，也一直通过电话和微信进行联系。在正式进行购房前，两原告多次向李宁表示原告王增名下有小额贷款未结清，并担心此次房屋贷款不能办理。在李宁通过短信确认告知两原告其名下小额贷款不用结清，也可以办理房屋贷款的回复后，两原告才陆续向被告交纳了5万元购房定金。2019年7月13日两原告交纳541818元首付款，加上5万元定金，首付款共计交纳了591818元。2019年7月14日，被告（出卖人）与两原告（买受人）网签《商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将其所有的位于芜湖市鸠江区大发融悦27号楼12单元602室，建筑面积135.9平米，单价14362.16元每平米的房屋出售给两原告。房屋的总价为1951818元。双方于2019年8月3日，正式签订上述合同。后两原告在被告提供的合作银行上海浦东发展银行芜湖分行办理按揭贷款的过程当中，却被银行经理明确告知必须还清原告名下的小额贷款才可以办理房屋按揭贷款。得知情况后，原告多次来到被告售楼部要求解除合同并退还已支付的首付款未果。2019年9月6日，被告公司员工李宁以及销售经理周鹏飞共同向被告公司出具一份事项申请，上载明“客户王曾于于2019年7月7日认购大发融悦东方27号楼12单元602室，认购前甲方（即被告）置业顾问在明知王曾名下有小额贷款未结清的情况下与合作银行（浦发银行）记录进行沟通，得到了不用结清小额贷款也可以办理贷款的回复（短信文字确认），遂将结果告知客户并让客户支付了定金+首付款共计人民币591818元。后在客户办理按揭贷款过程中，银行经理反口否认对此事了解，并告知客户须还清原告名下的小额贷款才可办理，致使此户不能办按揭手续。后续多次和客户沟通解决方法均无果…。现申请十日内为此客户办理退房手续（全额退款），请领导批准”。在此情况下，原告再次要求被告办理退房全额退款手续，而被告公司仍无理由拒绝。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2019年8月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定行使权利并履行义务。依据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告员工李宁在明知原告名下有小额贷款未结清的情况下与合作银行（浦发银行）进行沟通，得到了不用结清小额贷款也可以办理贷款的回复（短信文字确认），遂将结果告知原告并让原告支付了定金+首付款共计人民币591818元。但两原告在被告提供的合作银行上海浦东发展银行芜湖分行办理按揭贷款的过程当中，被银行工作人员明确告知必须还清原告名下的小额贷款才可以办理房屋按揭贷款。上述事实有被告公司员工李宁以及销售经理周鹏飞于2019年9月6日共同向被告公司出具的一份事项申请予以证实，被告亦予以认可，本院予以确认。虽被告抗辩，即便浦发银行给出了相关咨询意见，也仅作为业务人员的初步咨询意见，并非浦发银行最终的审核意见，对此，被告并未提供相关证据证明其合作银行浦发银行在原告手续齐全的情况下不用结清小额贷款也可以办理贷款，故对被告的上述抗辩不予采纳。综上，不能办理按揭贷款非本案原告过错。由于两原告不能办理房屋按揭贷款，无法继续履行交纳剩余购房款的合同义务，致使不能实现合同目的。现两原告诉请解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及被告立即返还原告支付的首付款共计人民币591818元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。两原告诉请被告按照银行同期贷款年利率5%支付从2019年7月13日至全部返还之日的资金占用利息，本院核定为被告支付自起诉之日即2019年10月11日起以591818元为基数按照银行同期贷款利率标准计算全部款项返还之日止的资金占用利息，对原告诉请的利息中超出部分不予支持。综上所述，被告应返还两原告购房首付款591818元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告芜湖垠壹置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王曾、原告邱秀静购房首付款591818元，并支付自2019年10月11日起以591818元为基数按照银行同期贷款利率标准计算全部款项返还之日止的资金占用利息（利息以年利率5%为上限）；二、驳回原告王曾、原告邱秀静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22366元，保全费3520元，合计25886元，由芜湖垠壹置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  范云茂人民陪审员  章振华人民陪审员  杨万才二〇一九年十二月十六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附:本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。