安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初3837号原告：宿松鼎和置业有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区振兴大道东侧国龙路南（鼎和广场）。法定代表人：刘罗文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李同保，该公司副总经理。委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。被告：宿松县自然资源和规划局（原宿松县国土资源局），住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路184号。法定代表人：石雅煌，该单位局长。委托诉讼代理人：戴继平，该单位自然资源开发利用股股长。委托诉讼代理人：何华军，安徽八里江律师事务所律师。第三人：安徽宿松经济开发区管理委员会，住所地安徽省宿松县经济开发区。法定代表人：谢长兵，该单位主任。委托诉讼代理人：田中宇，安徽松圣律师事务所律师。原告宿松鼎和置业有限公司（下简称“鼎和公司”）与被告宿松县自然资源和规划局、第三人安徽宿松经济开发区管理委员会（下简称“宿松经开区管委会”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告宿松鼎和置业有限公司的委托诉讼代理人李同保、高凯，被告宿松县自然资源和规划局的委托诉讼代理人戴继平、何华军及第三人宿松经开区管委会的委托诉讼代理人田中宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎和公司向本院提出诉讼请求：一、请求将2017年9月14日确认为鼎和公司、宿松县自然资源和规划局及宿松经开区管委会就宗地编号2015-27号地块中40550.47平方米土地的交付之日，将2019年1月25日确认为宗地编号2015-27号地块中29429.88平方米土地的交付之日；二、判令宿松县自然资源和规划局向鼎和公司支付相互抵消后的违约金差额暂定100万元;三、案件受理费由宿松县自然资源和规划局负担。事实与理由：2015年6月8日，鼎和公司、宿松县自然资源和规划局就坐落于宿松县经开区振兴大道东侧、宗地编号为2015-27号土地签署了《国有建设用地使用权出让合同》,宗地面积69980.35平方米,第八条约定出让价款6870万元,鼎和公司于合同签订之日起75日内付清;第三十条约定如鼎和公司未按约定期限付款,自逾期之日,每日按迟延支付款项的1%支付违约金;第六条约定宿松县自然资源和规划局于2015年6月22日前交付土地;第三十七条约定宿松县自然资源和规划局如未按约定交付出让土地,应按鼎和公司已支付土地出让价款的1%支付违约金。鼎和公司于2011年4月12日、2015年4月27日、2016年12月30日、2017年2月28日、3月2日分别支付了200万元、1200万元、2035万元、965万元、1500万元、970万元,合计支付土地出让价款6870万元。因该地块上面的拆迁安置等争议问题没有解决,且该地块尚存在“一地二证”的现象,被征地村民频繁就该地块主张权利、搭建临时构建物,阻止施工,一直持续至2019年4月。虽经宿松县自然资源和规划局、宿松经开区管委会(县政府确定的土地交付方)以及孚玉镇政府等多方协调沟通,地块一直没能顺利完成实质性交付。对此,鼎和公司、宿松县自然资源和规划局及宿松经开区管委会均认可。鉴于该地块所在的华中世贸城项目为县重点工程,为推动项目早日实施,鼎和公司在宿松县自然资源和规划局、宿松经开区管委会及孚玉镇领导的支持下,本着“搁置矛盾”的鼎和公司则结合土地实际现状,逐步实施项目开发。2017年9月14日县住建局就该地块中40550.47平方米(60.82亩)的用地向鼎和公司发放了《施工许可证》,2019年1月25日县住建局就该地块中剩余的29429.88平方米的用地(44.15亩)向鼎和公司发放了《施工许可证》。目前,鼎和公司对该地块的项目开发正在建设之中。鼎和公司、宿松县自然资源和规划局及宿松经开区管委会均认可各方均存在客观上的违约行为。宿松县自然资源和规划局认为鼎和公司应按合同约定承担迟延支付土地出让价款的违约金2982.89万元,也认可宿松县自然资源和规划局及宿松经开区管委会自身应按合同约定承担迟延交地的违约金,同时三方均认可无争议部分的违约金亦可以相互抵消。但因三方就交地时间的确认未形成一致意见,导致多次协调未果。鼎和公司认为,如按《合同》约定,宿松县自然资源和规划局应支付给鼎和公司的违约金将远远超过鼎和公司应支付给宿松县自然资源和规划局的违约金。但从尽快解决争议的角度出发,鼎和公司认可按2017年9月14日、2019年1月25日两份施工许可证发放的时间节点分别作为土地交付的确认时间,并以上述日期作为宿松县自然资源和规划局应支付给鼎和公司违约金的时间节点。据此,鼎和公司遂起诉来院，请求判准所请。宿松县自然资源和规划局辩称，一、《国有建设用地出让合同》具有行政协议性质，不具有民事可诉性；二、鼎和公司未按合同约定履行支付出让价款的义务；三、分别按“2017年9月14日”、“2019年1月25日”确认案涉土地交付时间缺乏法律依据。综上，鼎和公司起诉程序与实体均于法无据，请求法院驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。宿松经开区管委会述称，一、其主体不适格，其并非合同的一方主体；二、案涉土地已完成交地手续，第三人无权交付土地，更无权确认交付日期；三、原、被告之间案涉合同关系，应为行政合同关系；四、驳回原告对第三人的诉求或驳回起诉。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，宿松县国土资源局经宿松县人民政府批准，公开向社会发出公告，公开挂牌出让位于宿松县经开区振兴大道东侧、国龙路南侧国有建设工地一幅（宗地编号2015-27）。拍卖出让公告中表明：上述挂牌土地交付时间为自挂牌成交之日起一个月内由宿松经开区管委会负责交付，并与竞得人签订交地确认书，挂牌地块交付方式为按土地现状交付。2015年4月30日，鼎和公司签订《承诺书》，表明其在参加上述宗地挂牌活动前已对该地块进行过现场踏勘，对拍卖（挂牌）文件及地块现状无异议并全部接受，愿意对承诺承担法律责任。2015年6月8日，鼎和公司与宿松县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：宿松县国土资源局将坐落于宿松县经开区振兴大道东侧、国龙路南侧，宗地编号为2015-27、宗地面积69980.35平方米土地使用权出让给鼎和公司，出让价款为68700000元；宿松县国土资源局同意在2015年6月22日前将出让宗地交付给鼎和公司，并同意在交付土地时该宗地达到“宗地红线外通路、通电、通上水及通讯，宗地红线内场地基本平整”的土地条件；鼎和公司同意在合同签订之日起75日内一次性付清国有建设用地使用权出让款（2015年6月22日之前付清出让款的50%，2015年8月22日之前付清全部建设用地出让款）。同时，双方在合同中还对违约责任进行了约定：鼎和公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，由于出让人未按时提供出让土地而导致鼎和公司本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按鼎和公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款1‰向鼎和公司给付违约金。鼎和公司分别于2011年4月12日、2015年4月27日、2016年12月30日、2017年2月28日、2018年3月2日支付200万元、1200万元、3000万元、1500万元、970万元，合计支付土地出让价款6870万元。2017年4月21日，鼎和公司取得该宗土地不动产权证书【皖（2017）宿松县不动产权第001404号】。鼎和公司于2017年7月19日对上述宗地申请建设工程规划许可证，于同年8月28日取得《建设工程规划许可证》。鼎和公司于2017年9月14日取得案涉宗地中40550.47平方米土地的《建筑工程施工许可证》。2018年4月7日、4月17日、4月19日，村民刘某持《集体土地建设土地使用证》就上述宗地内部分土地主张使用权，与鼎和公司发生纠纷，宿松县经开区派出所接警处理。同时，村民刘某在上述宗地内搭建临时建筑物以阻止施工。鼎和公司就上述宗地交付日期分别于2018年10月26日、2018年11月20日向宿松县孚玉镇人民政府、宿松经开区管委会反映出让宗地存在问题，并作出说明，宿松县孚玉镇人民政府就该说明中所作回复证明鼎和公司反映的问题与客观事实相符。2018年10月10日，宿松经开区管委会、宿松县自然资源和规划局（原宿松县国土资源局）联合向宿松县人民政府作出《关于华中世贸城交地日期确认的报告》，建议将2017年9月14日作为宗地的交地时间。2019年1月25日取得案涉宗地中29429.98平方米土地的《建筑工程施工许可证》。2019年3月16日、4月6日、4月7日，村民刘某持《集体土地建设土地使用证》就上述宗地内部分土地主张使用权，与鼎和公司发生纠纷，宿松县经开区派出所接警处理。同时，村民刘某在上述宗地内搭建临时建筑物以阻止施工。为此，双方就土地双方交付未能达成一致意见，原告遂涉诉来院。上述事实，有《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、安徽省行政事业单位资金往来结算票据、安徽省政府非税收入专用收据、转账凭证、《建筑工程施工许可证》、《关于请求免收华中世贸城项目延期交地滞纳金问题的请示》、《关于华中世贸城交地日期确认的报告》、《关于华中世贸城项目建设用地交付日期情况的说明》二份、《关于鼎和置业公司反映情况的回复意见》、《关于对编号为2015-27宗地有关问题的报告》、《关于对编号为2015-27宗地有关问题处理意见的请示》、接警记录、现场照片、《宿松县国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》、《拍卖出让须知》、《挂牌出让须知》、《竞买申请书》、《承诺书》、《动工开发申报书》、宿松县人民政府批复、《行政许可审批表》、《规划许可申请表》等证据在卷佐证。本院认为，根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：一、案件的性质？二、案涉宗地交付日期是何时？三、违约金如何计算？本院就上述争议焦点逐一分析认定如下：就争议焦点一，首先，我国《物权法》第十二章对建设用地使用权的概念、设立、出让方式、合同内容等作出了具体的规定，其中第138条对国有土地使用权出让合同内容做出了具体规定。且涉案合同是按照《合同法》有关合同一般应具备的主要条款作出的。同时，《物权法》开篇第2条规定“因物的归属和利用而产生的民事法律关系，适用本法”，故而，国有土地使用权出让合同性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。其次，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》提出“结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题制定本解释”，表明最高人民法院现行有效的司法解释将国有土地使用权合同定性为民事合同。再次，高中基层三级法院和最高人民法院均有大量案例适用民事法律法规将建设用地使用权纠纷作为民事案件进行审理。故本院将本案作民事案件进行审理并无不妥。就争议焦点二，案涉宗地交付日期是何时的问题。确定交付日期，也就是确定土地的交付完成以什么为界点，或者说交付标准是什么。根据中华人民共和国原国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》对土地供应作了明确要求，该办法第二十一条规定“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”该案中，所涉地块直到2019年4月期间，因征地安置补偿问题多次发生阻碍施工及搭建临时建筑物阻止施工的情形，而且还存在一地两证的现象。故宿松县自然资源和规划局供应的涉案土地明显不符合该规定的要求，应视为涉案土地没有达到交付的标准。但由于鼎和公司已实际使用案涉土地，同时结合前期宿松经开区管委会、宿松县自然资源和规划局联合向宿松县人民政府出具的书文报告中建议2017年9月14日（颁发第一份《建筑工程施工许可证》的日期）作为交地日期和案涉宗地二次颁发《建筑工程施工许可证》的客观实际，可以视为鼎和公司获得《建筑工程施工许可证》之日为宿松县自然资源和规划局完成符合交付标准的土地之日，即以施工许可证颁发的日期即2017年9月14日、2019年1月25日作为案涉宗地的交地日期。宿松县自然资源和规划局辩称将土地使用权的登记之日作为土地的交付之日。本院认为，虽然宿松县自然资源和规划局于2017年4月21日按照法定程序将案涉宗地登记在鼎和公司名下，鼎和公司取得案涉宗地的合法使用权，但这种登记公示只是一种静态权利的体现，该种权利在具体行使时有无障碍，是否存在瑕疵，也就是说在土地使用权获得登记后，土地使用权的占有、使用、收益等权利能否实现无法确定，意即土地使用权权利的转移与作为不动产的土地交付是两个不同的概念。同时，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第一项规定“已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持”，该规定明确将土地的交付与土地使用权变更登记区分开来。因而，宿松县自然资源和规划局的该辩称意见，本院不予采信。宿松县自然资源和规划局辩称鼎和公司在参与拍卖前已现场踏勘，认可土地现状交付，但案涉宗地直至2019年4月仍未实现《闲置土地处置办法》规定的土地交付条件，其履行合同义务不符合规定，故对宿松县自然资源和规划局的辩称意见本院亦不予采信。就争议焦点三，合同当事人诚信履行合同约定是契约精神之要求，原、被告双方均全面履行《国有建设用地使用权出让合同》所约定的义务。鼎和公司未按照合同约定的“合同签订之日起75日内一次性付清国有建设用地使用权出让款（2015年6月22日之前付清出让款的50%，2015年8月22日之前付清全部建设用地出让款）”支付出让款，宿松县自然资源和规划局也未在2015年6月22日之前将案涉宗地交付给鼎和公司，原、被告互负违约责任。鼎和公司分别于2011年4月12日、2015年4月27日、2016年12月30日、2017年2月28日、2018年3月2日支付200万元、1200万元、3000万元、1500万元、970万元，合计支付土地出让价款6870万元，违约金按每日1‰计算。鼎和公司因违约金的计算方式为：第一期2015.6.22-2016.12.30逾期557天，违约金为11334950元（逾期557天*2035万元*1‰/天）；第二期（2015.8.22-2016.12.30逾期496天*965万元*1‰/天=4786400元）+（2015.8.22-2017.2.28逾期556天*1500万元*1‰/天=8340000元）+（2015.8.22-2018.3.2逾期923天*970万元*1‰/天=8953100元）=22079500元。两期合计33414450元。宿松县自然资源和规划局直至2019年1月25日将案涉宗地全部交付完毕，其应付违约金计算方式为：（2015.6.22-2016.12.30日逾期557天*1400万元*1‰/天=7798000元）+（2016.12.30-20.17.2.28逾期60天*4400万元*1‰/天=2640000元）+（2017.2.28-2018.3.2逾期367天*5900万元*1‰/天=16148000）+（2018.3.2-2019.1.25逾期329天*6870万元*1‰=22602300元）共计违约1313天，违约金49188300元。扣除鼎和公司因承担的违约金33414450元，宿松县自然资源和规划局应支付鼎和公司违约金15773850元。2019年11月4日，鼎和公司向本院递交确认书，承诺若宿松县自然资源和规划局向其支付的违约金超出其应支付给宿松县自然资源和规划局的违约金数额，其对超出的部分表示放弃，不要求宿松县自然资源和规划局支付。该行为是鼎和公司对自己权利的处分，本院予以准许。宿松经开区管委会并非《国有建设用地使用权出让合同》的相对一方，根据合同相对性原则，鼎和公司对宿松经开区管委会的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认宿松县自然资源和规划局于2017年9月14日、2019年1月25日将坐落于宿松县经开区振兴大道东侧、国龙路南侧，宗地编号为2015-27的宗地中40550.47平方米、29429.88平方米土地交付给宿松鼎和置业有限公司；二、驳回原告宿松鼎和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告宿松鼎和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  凌劲松二〇一九年十二月五日法官助理尹佳丽书记员张楠附：本案适用的相关法律及司法解释：《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。