吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初3566号原告：吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司。法定代表人：胡志宽。委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务。被告：亓业甲，男，汉族，1998年12月31日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：胡刚宁，吉林圣力律师事务所律师。原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）与被告亓业甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大房地产公司委托诉讼代理人赵迎迎，被告亓业甲及其委托诉讼代理人胡刚宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒大房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2018年1月6日签订的备案号为1101-20180106-XXXX的商品房买卖合同（预售），判令被告亓业甲配合原告办理恒大滨江左岸XX号房注销预告登记手续及撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续；2、请求判令被告支付原告违约金330,476元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月6日原告与被告签订合同编号：HDBJ18XX号的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。约定被告购买吉林恒大滨江左岸一期××楼房，预测建筑面积155.02平方米，总价款￥1,377,377元整，付款方式为分期付款。被告应于2017年12月30日前支付￥147,738元，应于2018年3月26日支付￥137,738元，应于2018年6月26日支付人民币137,738元，应于2018年9月26日支付￥137,738元，余款816,425元应于2018年12月26日前支付。并约定如被告未能按照约定期限支付约定金额超过180日，出卖方有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付房款的50%向出卖人支付违约金。时至今日，虽经原告多次催款，但被告拒绝给付房款816,425元。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉请。被告亓业甲辩称，一、原告得以解除合同的前提之一应是原告在起诉前应当取得商品房预售许可证，且存在合同法第93、94条规定的解除事由，并以合同法第96条、房屋买卖合同第八条规定程序向被告发送解除合同通知书。即便如此，合同解除的后果也是恢复原状，原告应退还被告交纳的房款及银行同期贷款利息。二、原告诉请被告承担330,476元违约金无事实与法律依据，应予驳回其诉讼请求。首先，合同法第一百零七条定义了违约责任的概念，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，强调的是对不履行或者履行不符合约定部分应承担的责任。本案被告交纳的五期房款（总计660,950元），为已经履行的部分，原告以此为基数计算违约金，无法律依据。其次，不分析原、被告间的商品房买卖合同（含补充协议）效力，双方间也是以事实行为变更了交款期限、数额等合同主要内容。主合同第七条所附附件约定了每次付房款的数额及期限，而事实上除第一期房款外，被告的第二、三、四、五期房款并未按合同约定的期限、数额交纳，而原告均予收取只是加收违约金了事，应视为双方以事实行为变更了有关付房款期、数额等合同内容，因原告收取被告第五期10万元房款的日期为2019年3月5日，以“补充协议”中“逾期180日原告有权解除合同”约定，原告也应在2019年9月5日才得以行使解除权，同时以“买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”约定主张，而原告2019年8月29日诉请解除合同并要求被告支付逾期违约金，也不符合约定，因为这时并未超出180日约定，被告诉请无事实依据。三、原告所引用的商品房买卖合同附件十一《补充协议》第三条第2款，系以合法形式掩盖非法目的，且免除己方责任、加重被告责任、排除被告主要权利的格式条款，应属无效。首先，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”，原告并未将所谓的合同全部备案，仅是备案了主合同（25页），后附的补充协议等31页内容并未备案。关于逾期付款超过180日的违约责任，补充协议三（2）条与备案主合同第八条（2）做出了截然不同的计算方法，不但加重了买受人的责任，而且以已履行部分为违约金计算基数，违反合同法第一百零七条规定。其次，主合同第29条表述“本合同及附件共56页……。合同附件与本合同具有同等法律效力”，签订时间“2018年1月6日”。虽然补充协议未标注签订日期，从文意可推出补充协议与主合同一起签订。如此，便无修改的必要，违约责任等内容完全可在主合同中做出约定，无另行签署补充协议必要，如解释原告之目的，唯为规避相关管理法规，与被告订立阴阳合同，系以合法形式掩盖非法目的。还有，原被告双方签订的房屋买卖合同由原告提供，原告所引用的补充协议内容系免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，以合同法第五十四条该条款同样无效。四，违约金的计付应以损害为基数，无损害便无违约金。《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条体现了“补偿性为主，惩罚性为辅”的理念，《审理商品房买卖合同解释》第十六条亦有“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定，同样体现了违约金的计算方法以违约造成了财产损失为基数这一原理。现原告诉请违约金330,476元，则应举证证明因被告违约造成其231,333.2元以下（330476-330476×30%）的损失，否则被告请求人民法院予以减少直至为零，因为损失系违约金的基数，以体现公平原则。综上，原告诉请应有解除合同事由、被告存在违约并给其造成损失事由，否则应予驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日作为买受人的亓业甲与作为出卖人的恒大房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HDBJ18XX）、《前期物业服务协议》、《补充协议》及《无理由退房协议书》，《商品房买卖合同（预售）》约定：第二条预售依据：该商品房已由吉林市住房保障和房地产管理局批准预售，预售许可证号为17XX。第三条商品房基本情况：3.该商品房为第一条规定项目中的吉林恒大滨江左岸一期××楼。4.该商品房的房产测绘机构为吉林市房地产测绘中心，其预测建筑面积共155.02平方米，其中套内建筑面积118.82平方米，分摊共有建筑面积43.2平方米。第六条计价方式与价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8,885.16元，总价款为人民币1,377,377元。第七条付款方式与期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10,000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人应当在2017年12月30日前支付首期房款147,738元整；于2018年3月26日前支付楼款137,738元整；于2018年6月26日前支付楼款137,738元；于2018年9月26日前支付楼款137,738元；余款816,425元整于2018年12月26日前支付。第八条逾期付款责任：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加），（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内安州累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一补充协议：八、双方同意本合同第八条补充如下：1.本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2.如买受人分期付款，卖方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且买方无须承担任何违约责任。2017年12月26日，亓业甲向恒大房地产公司给付首期（含定）购房款147,738元，2018年4月10日，亓业甲向恒大房地产公司给付部分购房款137,738元及违约金207元，2018年7月5日，亓业甲向恒大房地产公司给付部分购房款137,738元及违约金124元，2018年9月28日，亓业甲向恒大房地产公司给付部分购房款137,738元及违约金28元，2019年3月5日，亓业甲向恒大房地产公司给付部分购房款100,000元及违约金690元。以上已付房款合计660,952元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务协议》、《补充协议》、《无理由退房协议书》、收据，以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案中，恒大房地产公司与亓业甲签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。亓业甲支付了部分购房款及定金，双方当事人之间形成了商品房买卖合同关系。关于恒大房地产公司要求解除与亓业甲之间的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”亓业甲未按照合同约定支付剩余房款，构成违约，且已超过180日，恒大房地产公司虽未提供证据向亓业甲进行催告，但根据法律规定，恒大房地产公司有权在解除权发生之日起一年内行使解除权，且根据双方当事人签订的补充协议，亓业甲逾期180天仍未按约定全额支付购房款，恒大房地产公司有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，因恒大房地产公司与亓业甲约定最后给付房款时间为2018年12月26日，至其到本院起诉时，仍享有解除权，恒大房地产公司要求解除与亓业甲之间的《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定及当事人双方的约定，本院予以支持。关于恒大房地产公司要求亓业甲配合其办理注销案涉房屋预告登记手续及撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该条规定，解除权人解除合同的同时，可以要求恢复原状。且恒大房地产公司与亓业甲之间的买卖合同双方不再继续履行，根据双方当事人所签《补充协议》第八条第2款约定，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》解除后，亓业甲应配合恒大房地产公司办理注销合同备案等取消交易的手续。因恒大房地产公司在庭审中明确案涉房屋并未办理预告登记。故恒大房地产公司要求亓业甲协助其办理注销预告登记手续无事实依据，本院不予支持，恒大房地产公司要求亓业甲协助其办理注销《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。关于恒大房地产公司要求亓业甲支付违约金330,476元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”恒大房地产公司与亓业甲在《补充协议》中约定的违约金为亓业甲按已付款的50%向恒大房地产公司支付违约金，亓业甲抗辩称恒大房地产公司要求其支付违约金无事实和法律依据，恒大房地产公司应举证证明给其造成的损失。因恒大房地产未举证证明其确实存在的损失，且恒大房地产公司与亓业甲在《补充协议》中约定的违约金过高，本院予以调整，调整后的违约金为以亓业甲未付房款716,425元（1,377,377元-660,952元=716,425元）为本金，自2018年12月27日起至2019年7月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%予以计算利息，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%予以计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司与被告亓业甲之间于2018年1月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HDBJ18XX）；二、被告亓业甲于本判决生效之日起三十日内协助原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续（合同编号：HDBJ18XX）；三、被告亓业甲于本判决生效后立即向原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司支付违约金（违约金计算方式：以未付房款716,425元为本金，自2018年12月27日起至2019年7月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%予以计算利息；自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%予以计算利息）；四、驳回原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,598元，由被告亓业甲负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 邵明强 二○一九年十二月二十六日书记员 程洪月