贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2722民初1872号 原告(反诉被告）：蒙菊芝，女，水族，1987年9月15日出生，身份证住址贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：耿军，安徽百大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高和绒，女，汉族，1985年2月26日出生，身份证住址贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：高伙德，男，布依族，1982年10月12日生，住贵州省荔波县。系被告之兄。 原告（反诉被告）蒙菊芝诉被告（反诉原告）高和绒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒙菊芝及其委托诉讼代理人耿军，被告（反诉原告)高和绒及其委托诉讼代理人高伙德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒙菊芝向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房租费尾款26,000元，资金占用利息损失82.33元（自2019年10月11日起，按年利率6%标准暂算至2019年10月30日，以后至款清时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（反诉被告）蒙菊芝原在荔波县城经营玉屏伊兰特酒店。2019年6月15日蒙菊芝与被告（反诉原告）高和绒签订《宾馆出租协议》一份，约定由高和绒承租经营中的伊兰特酒店，期限三年，即2019年6月15日至2020年6月30日，第二年在同等价位上，如继续租，需要提前一个月交清，如不交甲方有权收回。房屋租金标准为108,000元，另需付押金20,000元，租期结束后，所有东西完好可用，蒙菊芝退回押金。合同签订后，蒙菊芝按约定将酒店交付高和绒经营使用。高和绒于2019年6月15日交付蒙菊芝100,000元（含押金20,000元）。剩余尾款26,000元约定于2019年10月10日前付清。高和绒经营至今，但未将尾款26,000元付给蒙菊芝。经多次催要，高和绒以种种理由拒绝支付。 被告（反诉原告）高和绒辩称，不认可蒙菊芝提出的诉讼请求，虽确实尚有26,000元未支付给蒙菊芝，但这是有原因的。按照正常情况我是应该按合同给她钱，但是现在发生不正常行为所以拒付，在应该给蒙菊芝20,000元以前，蒙菊芝对高和绒造成了人身伤害并有违约行为。另外质疑合同签订的协议以及合同到底有没有法律效力。因为这是转租行为，蒙菊芝到底有没有经过原房东的同意转租不清楚，如果没有经过原房东的同意那么这个合同又是否具有效力。 被告（反诉原告）高和绒向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方于2019年6月15日签订的《宾馆出租协议书》；2、判令反诉被告退还反诉原告剩余房屋租金61,833元，并支付反诉原告违约金20,000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：双方与2019年6月15日签订《宾馆出租协议书》，蒙菊芝将其经营的荔波县伊兰特酒店出租给高和绒，期限三年，年租金106,000元。同日，高和绒按照约定先行交付租金100,000元给蒙菊芝，双方约定高和绒于同年10月10日前将押金20,000元及尾款6,000元共计26,000元支付给蒙菊芝。后在经营过程中，蒙菊芝违反合同约定，干扰经营，致使承租的酒店不能正常经营。一、蒙菊芝故意隐瞒伊兰特酒店实际所有人，违反转租规定，致使酒店实际所有人到酒店找麻烦，干扰正常经营。酒店所有人是黄新春不是蒙菊芝，是蒙菊芝向黄新春承租酒店用于经营，双方约定酒店不得转租，蒙菊芝在转租时未告知高和绒，致使在经营过程中酒店所有人黄新春于2019年8月7日到酒店大吵大闹，影响了酒店的正常经营。后高和绒将此情况告知蒙菊芝，但时到今日，蒙菊芝都未将其与黄新春处理情况告知，使得高和绒不能安心经营。蒙菊芝严重违反了诚实信用原则，双方的合同约定及合同目的，高和绒基于合同的不安抗辩权，有权终止合同的履行。蒙菊芝也不提供其与黄新春签订的合同。二、蒙菊芝未经高和绒同意，擅自让杨兰将酒店配套设施（消毒柜）搬走，严重违反合同约定，高和绒有权解除合同。合同签订后，蒙菊芝将酒店设施移交给高和绒经营管理，未经允许，任何人不得将酒店内一切物品、设施进行处理，但蒙菊芝在未告知高和绒的情况下，私自让杨兰将酒店的消毒柜搬走。后高和绒在经营过程中才发现，经向杨兰询问，杨兰承认是蒙菊芝让其搬走的。消毒柜作为酒店的附属设施，蒙菊芝的行为严重违反了协议，严重影响了酒店的正常经营。三、蒙菊芝私自断网的行为，严重影响了酒店的正常经营，高和绒有权解除合同。根据宾馆酒店的规定，伊兰特酒店已经安装了公安联网，如酒店违反规定，酒店会受到相关处罚。2019年10月6日下午7时36分，蒙菊芝在未与高和绒不完全沟通的情况下，私自到电信公司将酒店公安网断掉，未提前告知进行过户或者具体缴费时间，致使酒店公安网断掉近19小时。断网后，高和绒第一时间告知公安机关，答复是公安联网未通前不得经营。经询问蒙菊芝才得知需要去缴费。时值十一黄金周，损失可想而知。协议约定，蒙菊芝有协助办理营业执照等证照的义务，以确保能够正常经营。但蒙菊芝未告知如何办理公安联网如何转户的情况下，私自断网，导致不能正常经营。蒙菊芝未履行协助义务，违反合同约定。四、蒙菊芝拒绝与房产所有人联系，未按时缴纳房产税，影响了高和绒的正常经营。2019年11月12日，荔波县税务机关工作人员到伊兰特酒店告知需要缴税，由于当时较忙，未注意是什么税，也不知道怎么交。后经询问，才知道是交房产税，但需要提交蒙菊芝与黄新春签订的租赁合同才能交。当日就和蒙菊芝联系，但其拒绝提供租赁合同，致使高和绒未能缴纳税费。现在经营酒店随时可能受到税务机关的处罚。蒙菊芝未履行合同约定的协助义务，拒绝与房产所有人联系去缴纳房产税，单方要求高和绒去缴纳，此行为已构成欺诈，影响了酒店的经营。综上所述，蒙菊芝的种种行为，严重违反了双方签订的协议，造成在经营过程中不能正常经营。高和绒基于不安抗辩权，未履行将260,000元交付给蒙菊芝是合法的。同时，蒙菊芝的行为已严重影响酒店的正常经营，应当解除双方签订的协议，由蒙菊芝退还高和绒租金61,833元，并支付违约金20,000元。 经审理查明，蒙菊芝与荔波县玉屏街道办事处苗圃路6号房屋所有权人黄新春于2013年8月签订了房屋租赁协议，租期十年，蒙菊芝用该房屋开设了伊兰特酒店。2019年6月15日，蒙菊芝将酒店出租给高和绒，双方签订了《宾馆出租协议书》，协议约定甲方（蒙菊芝）将伊兰特酒店、全套设备、证照出租给乙方（高和绒）经营，甲方保证所有证照齐全、合法；出租期限三年，押金20,000元；在协议签订前，该宾馆及营业执照上所载企业所有债务由甲方偿还，且该宾馆所涉及的房租、电费、水费、物业管理费等费用均由甲方全部交清，协议签订乙方正式经营后，所产生的以上费用由乙方自行负责；甲方必须无条件协助乙方办理营业执照、健康证、许可证等，确保能正常营业；违约责任：乙方在承租期内无故放弃经营或转租他人，付给甲方违约金20,000元，同样在此期间内由于甲方的原因导致乙方不能经营，甲方除退还相应租金（按全年租金除以实际天数）外，付给乙方违约金20,000元；费用和付款方式，年租金108,000元，另付押金20,000元，租期结束后，所有东西完好可用，甲方退回押金。协议还附有酒店各种物品清单。同日，高和绒向蒙菊芝交付租金100,000元，蒙菊芝向高和绒出具了收条，并约定年租金为106,000元，尾款26,000元于2019年10月10日付清。2019年8月7日房屋所有权人到伊兰特酒店发生争执；2019年9月30日案外人将酒店内的消毒柜搬走；2019年11月6日，蒙菊芝对登记在其名下的伊兰特酒店电信网络进行停机保号，导致酒店公安联网断网约十多小时。2019年11月25日荔波卫生健康局对伊兰特酒店进行卫生检查，指出应当设置消毒间、消毒柜等，并要求进行整改。 本院认为，双方当事人签订的《宾馆出租协议书》，未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方名为宾馆出租，实为宾馆承包经营关系，双方应当切实依照合同约定履行各自义务并享有权利。高和绒对尚欠蒙菊芝26,000元租金并未否认，但认为是因蒙菊芝违反协议约定，是在行使不安抗辩权，并反诉要求解除合同等诉求，现就高和绒的抗辩意见和反诉请求评析如下： 一、蒙菊芝将酒店转租给高和绒未经房屋所有权人同意，是否合法有效。转租是指在租赁合同的有效期内，承租人不退出租赁关系而将租赁物转让给第三人使用收益的交易形式。本案中，蒙菊芝将酒店承包给高和绒时未征得房屋所有权人的同意，导致房屋所有权人于2019年8月11日到酒店发生争执。但此后，房屋所有权人并未再对酒店经营发生干扰，且根据高和绒的申请，本院对房屋所有权人就房屋出租相关问题进行了询问，房屋所有权人明确表示同意蒙菊芝将酒店进行转租，应当视为对蒙菊芝转租行为的追认，因此，该《宾馆出租协议书》系有效合同。 二、另外人将酒店内的消毒柜搬走，蒙菊芝是否构成严重违约。双方已订立合同，应当按合同履行，该合同附件约定了移交物品清单，该清单从电视机、空气能到拖鞋、灭蚊器都进行了列明和清点，那么消毒柜作为大件可移动物品如作移交按常规也应当列明在物品清单，未列明则不应当视为移交之物品。因此，搬走消毒柜的行为不构成违约。 三、关于酒店用于登记核查住宿人员信息的公安联网被断网的问题。双方签订并移交酒店时间为2019年6月15日，到断网时是同年10月6日，期间间隔近四个月。酒店网络登记在蒙菊芝名下，在此期间高和绒并未交过相关费用，均是电信部门从蒙菊芝账户中扣缴。根据协议约定和交易习惯，高和绒在经营酒店后，该费用当自行承担。虽合同约定蒙菊芝有协助办理相关证照的义务，但这仅仅是协助，并非具有主导地位。高和绒作为酒店经营者应当积极主动办理相关手续，交纳相关费用。且在停机保号前蒙菊芝也与高和绒进行过沟通，高和绒反诉状也称停机前有不完全沟通的情况。因此，公安联网断网虽对经营造成一定影响，但主要过错在于高和绒，蒙菊芝停机保号的行为并未违反合同约定和交易习惯，不构成违约。 四、关于解除合同的问题和支付违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，蒙菊芝并未存在前述违约行为，高和绒也未有证据证实合同在履行过程中存上述可解除合同的情形。因此，高和绒要求解除合同的请求不予支持。合同未解除，也就不存在退还租金支付违约金的问题。 五、关于高和绒主张的行使不安抗辩权的问题。不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。不安抗辩权的发生，需基于双务合同，当事人之间具有对价关系。本案中，高和绒有支付房屋租金和押金的义务，蒙菊芝有交付酒店的义务。蒙菊芝交付的酒店时存在未征得出房屋所有权人同意的情形，事后也未向高和绒提供相关征得房屋所有权同意的材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出租人有六个月的异议期，在异议期届满前或出租人作出明示前，次承租人可以行使不安抗辩权,因此,高和绒有权暂停支付尾款。在本案审理中，房屋所有权已明示同意蒙菊芝转租酒店，高和绒暂停支付的情形消灭，应当支付剩余尾款，但蒙菊芝主张的逾期利息，依前述理由不予支持。另，关于高和绒提出的交纳房产税问题，因未提交任何证据，本院不予置评。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）高和绒于判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）蒙菊芝酒店租金和押金款共计26,000元； 二、驳回原告（反诉被告）蒙菊芝的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）高和绒的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费452元，减半收取226元，由原告（反诉）被告蒙菊芝负担；反诉案件受理费923元，由被告（反诉原告)高和绒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  姜文明 二〇一九年十二月十九日 书记员  覃育希