安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2877号原告（反诉被告）：裴满子，男，1971年3月1日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：李丹，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告裴满子与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年12月5日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月10日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)裴满子的委托诉讼代理人李丹、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴满子向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告裴满子逾期交房违约金13140.62元（697485元×156天×万分之1.2）；2、判决被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月28日，裴满子与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际13幢1单元1501室商品房，双方就相关事宜做了明确具体的约定。合同第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给裴满子使用。第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，裴满子按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为157天，后裴满子多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。裴满子特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，裴满子计算的逾期违约天数请法院依法确定。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令裴满子向珠光公司支付逾期付款违约金23376元（487000元×400天×万分之1.2）；2、判令反诉案件诉讼费由裴满子承担。事实与理由：2017年9月28日，裴满子与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由裴满子购买珠光公司开发的珠光国际小区13幢1单元1501室，建筑面积140.51平方米，总价697585元，合同第六条付款方式及期限约定：裴满子于2017年9月28日前付清首付款210585元，剩余房款487000元于2017年10月28日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，裴满子虽然按照约定支付了首付款及办理了银行按揭贷款，但珠光公司直至2019年1月7日才收到贷款银行转账支付的487000元购房尾款。裴满子未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，裴满子应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2017年10月28日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。现购房款实际到账时间为2019年1月7日，逾期400天，按照日万分之一点二计算，应为23376元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告裴满子辩称：1、裴满子不存在逾期付款的情况，《商品房买卖合同》约定，裴满子已在合同约定期内付清全部首付款，剩余房款也在合同期限内向珠光公司合作银行申请办理按揭贷款，与银行签订了合同，裴满子没有违约；2、在约定的交房日期前，裴满子购房款已全部交至珠光公司账户中，银行放款时间慢是由于银行资金缺乏及贷款额度限制原因。在本诉中，裴满子为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、裴满子身份证复印件一张，证明：裴满子身份情况。2、个人购房借款及担保合同、中国建设银行个人贷款对账单、购房发票，证明：裴满子已支付给珠光公司所有购房款697485元。3、商品房买卖合同及补充协议，证明：珠光公司未能在合同约定的期限内交付给裴满子房屋，已构成违约。珠光公司对裴满子在本诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2、3三性无异议，按照补充协议来办理。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及存在逾期付款的违约责任。3、收据三张，证明：2017年9月29日前收到210585元；2018年8月22日收到87000元；4、结算账户收款凭证一份，证明：珠光公司于2019年1月23日收到了银行划拨的购房尾款400000元。裴满子对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4三性没有异议，证据2，裴满子完全按照双方签订的合同补充协议约定时间支付了首付款及办理银行按揭贷款。在反诉中，裴满子未向本院提交证据。本院对裴满子及珠光公司所提交的证据审核认定如下：裴满子所举证据1、2、3及珠光公司所举证据1、2、3、4，双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。裴满子（买受人）于2017年9月28日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区13幢1单元1501号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为140.51㎡。该商品房总价为697585元。合同第六条约定，买受人于2017年9月28日前付清首付款210585元，剩余房款487000元于2017年10月28日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议约定，将合同第六条付款方式更改为：买受人于2017年9月28日前付清首付款210585元，2018年8月22日补加首付款87000元，剩余房款400000元于2018年8月31日办理银行按揭贷款。合同签订前，裴满子于2017年9月17日支付定金10000元；于2017年9月28日支付首付款尾款200585元；于2018年8月22日支付补加首付款87000元。合同签订后，裴满子将相关贷款资料交给珠光公司，由珠光公司代为协助办理案件贷款；2018年8月22日，裴满子与中国建设银行郎溪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定向中国建设银行郎溪支行申请办理购房贷款400000元，贷款期限为2018年8月27日-2028年8月27日，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户，珠光公司为该合同提供阶段性担保，保证期限至合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。2019年1月7日，中国建设银行郎溪支行将贷款400000元支付到珠光公司账户。2019年8月22日，双方签订面积误差补充协议，确定房屋总价为697485元，2019年10月3日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额697485元。另查，2019年9月30日，珠光公司通知裴满子等购房户于2019年10月4日交房。本院认为，裴满子与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。裴满子依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付裴满子使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。原告裴满子主张的逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计应为156天；依照双方合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。关于购房款金额，原告裴满子主张按照实际房价697485元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，珠光公司应当支付的违约金数额为13057元（697485元×0.12‰×156天）。珠光公司反诉部分，根据双方合同及补充协议约定，裴满子应当于2018年8月31日前办理银行按揭贷款，现经查明，裴满子已于2018年8月22日签订了贷款合同，完成了合同约定的义务，不存在违约行为。故珠光公司反诉要求裴满子支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）裴满子逾期交付房屋违约金13057元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费120元，减半收取60元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取200元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇一九年十二月十二日书记员  丁墨君