安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2877号上诉人（一审原告）：宋杨。上诉人（一审原告）：薛天云。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：吕光富，安徽春蓝律师事务所律师。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：张薇娜，安徽春蓝律师事务所律师。上诉人（一审被告）：邱红。委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:吴进。上诉人宋杨、薛天云因与上诉人邱红，被上诉人吴进房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省镜湖区人民法院（2019）皖0202民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。薛天云及宋杨与薛天云的委托诉讼代理人张薇娜，被上诉人邱红及其委托诉讼代理人孟宁，被上诉人吴进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋杨、薛天云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宋杨、薛天云的诉讼请求。事实和理由：1、宋杨、薛天云在一审的诉请系要求邱红、吴进双倍返还定金4万元，并未未依据合同法第一百一十四条主张其支付违约金，而是依据合同法第一百一十三条主张邱红、吴进赔偿的系因房价上涨造成的差价损失，宋杨该诉请符合法律规定。2、邱红、吴进系恶意违约，一审认定其应当承担的赔偿责任不足以填补因该违约行为给宋杨、薛天云造成的实际损失。一审认定邱红未按合同约定出售房屋，导致合同不能继续履行，有违诚实信用原则，构成违约。经过评估，案涉房屋在2019年4月18日时的市场参考价较双方合同约定的价格上涨了392418元，邱红、吴进应当全额赔偿该房价上涨损失。宋杨、薛天云于2019年3月起诉并不存在因自身原因扩大损失的情形。即使按照一审认定的邱红、吴进于2018年3月明确表示不同意出售房屋，宋杨、薛天云未能及时主张存在扩大损失的情形，亦按照该时间节点确定宋杨、薛天云的损失，而芜湖地区2018年3月后的房价上涨趋缓或下跌。3、吴进应与邱红共同对宋杨、薛天云承担违约责任。案涉房屋系吴进、邱红的夫妻共同财产。房屋中介单位第一次组织看房时，吴进、邱红均在场，第二次交付定金和签订合同时，吴进虽未到场，但中介人员事先已经和吴进事先联系，吴进要求邱红代为办理相关手续。基于吴进与邱红的夫妻关系，宋杨、薛天云有理由相信邱红有权代表吴进收取定金及签订合同。邱红的行为符合表见代理或夫妻代理的特征，其代理行为应对吴进发生法律效力。邱红辩称：邱红未拒绝出卖房屋，在双方签订合同时，宋杨、薛天云承诺由其到拆迁公司办理过户手续。宋杨、薛天云在合同签订后未支付房款。邱红在合同签订后询问拆迁公司，拆迁公司答复拆迁协议不能办理变更手续。邱红未收到任何关于要求协助办理拆迁协议过户手续的通知。后来双方达成口头协议，变更为办理变更手续当日一次性支付全部款项。事实上，邱红在双方签订房屋买卖合同后，一直在等待协助办理过户手续，但从未接到通知。综上，宋杨、薛天云系因自身原因致合同不能履行，其主张邱红承担违约责任，无事实和法律依据。邱红向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宋杨、薛天云的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定邱红于2018年3月明确表示不同意出售房屋构成违约，无事实和法律依据。邱红与宋杨、薛天云签订合同后，根据双方约定，由宋杨、薛天云负责在拆迁办办理过户手续。后来在拆迁办不能办理，并非邱红、薛天云不愿办理，邱红并不存在违约行为。宋杨、薛天云辩称：在签订房屋买卖合同之前，吴进、邱红陪同宋杨、薛天云查看了案涉房屋，签订合同时，中介机构告知已经和吴进和邱红联系过，但吴进不在芜湖，就由邱红签订房屋买卖合同。在签订合同前，其已经向拆迁公司咨询，该房屋可以办理拆迁协议变更手续。但邱红其后要求变更房款支付方式，即一次性支付全部房款，宋杨、薛天云亦同意该付款方式，但关于该付款方式的补充协议草拟完成后，邱红通过手机发给吴进看，因吴进表示看不清楚，邱红提出有将协议交给吴进，由吴进看过后签署。之后，邱红、吴进即拒绝协助办理拆迁协议变更手续，拒绝履行合同。吴进述称：对邱红的上诉请求及所依据的事实和理由均予以认可。对于宋杨、薛天云的上诉请求及依据的事实和理由发表意见如下：1、房屋买卖合同签订以后，宋杨、薛天云支付2万元定金后，并未进入实质履行阶段。2017年4月11日签订合同，同年5月1日并未办理过户及公证手续。2017年5月4日草拟的补充协议，说明双方还在磋商阶段。2、双方在签订房屋买卖合同时，案涉房屋尚未取得权属登记证明，不能确定邱红享有处分权，吴进亦未出具授权委托。3、双方签订的合同未约定首付款和确定的付款日期。4、办理案涉房屋买卖产权登记现阶段客观上难以履行，且拆迁协议变更是否具有法律效力不能确认，涉嫌偷税漏税。5、宋杨、薛天云未支付中介费，故中介机构无促成交易的积极性。6、宋杨、薛天云认为芜湖市2018年3月后房屋价格上涨趋缓或下跌，与相关部门公布的统计数据不符。7、宋杨、薛天云主张吴进应与邱红共同承担违约赔偿责任，无事实和法律依据。宋杨、薛天云向一审法院提出诉讼请求：1、解除宋杨、薛天云、邱红双方签订的《房屋买卖合同》；2、邱红、吴进双倍返还定金4万元，并赔偿经济损失548860元；3、案件的诉讼费用、财产保全费用、鉴定费用由邱红、吴进承担。一审法院认定事实：吴进自有的位于芜湖市黄山路68号2#1-301室房屋被拆迁，安置于芜湖市镜湖区张家山领秀城9幢1-2501室。吴进将张家山领秀城9幢1-2501室房屋挂在万和房产中介所出售，宋杨、薛天云向万和房产中介所表达想要购买该房屋的意向，万和房产中介所联系宋杨、薛天云第一次看房，当时吴进在场，双方未谈拢房屋价格。其后，宋杨、薛天云第二次看房，吴进不在场，邱红（甲方）与宋杨、薛天云（乙方）谈定价格，双方于2017年4月11日签订《房屋买卖合同》一份，其中吴进的签名为邱红代签。该合同约定：1、甲方将案涉房屋作价130万元出售给乙方，定金2万元，双方于2017年5月1日前办理产权过户或公证手续，乙方收到房屋换户名收件单或办完公证手续后付款10万元，甲方须配合乙方办理拆迁协议变更手续，余款118万元在拆迁协议变更后付清；2、任何一方不得以任何理由推翻此合同，双方均不得违约，违约方赔偿违约金2万元。合同签订后，宋杨、薛天云向邱红支付定金2万元，邱红出具收条，收条上吴进的签名亦为邱红代签。此后，双方在合同履行过程中产生争议，邱红、吴进未配合宋杨、薛天云办理拆迁协议变更手续，邱红、吴进于2018年3月明确表示不同意出售房屋。审理中，宋杨、薛天云申请对案涉房屋2019年4月18日的价值进行评估，邱红、吴进要求对案涉房屋2017年4月11日的价值进行评估，一审法院委托芜湖新天地房地产估价事务所有限公司对该房屋2017年4月11日及2019年4月18日的价值进行评估，该评估公司出具的评估意见为2017年4月11日房屋市场参考价格为1279980元、2019年4月18日房屋市场参考价格为1692418元。宋杨、薛天云支付评估费4000元。一审法院认为，宋杨、薛天云要求解除双方于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》，邱红、吴进均表示同意，故对该项诉讼请求，予以支持。吴进未在该合同上签字，也未授权邱红代签合同，故该合同对吴进不具有约束力，对宋杨、薛天云要求吴进承担各项责任的诉讼请求，不予支持。邱红未取得吴进的授权代其签订合同，现吴进不愿意出售案涉房屋，邱红应当承担违约责任。合同解除后，对于宋杨、薛天云要求邱红返还定金2万元的诉讼请求，予以支持。双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，可以选择适用违约金或者定金条款，现宋杨、薛天云既要求邱红按照定金罚则双倍返还又要求邱红赔偿损失，对其要求邱红双倍返还定金的诉讼请求部分不予支持。邱红未按合同约定出售房屋，导致合同不能继续履行，有违诚实信用原则，构成违约，因邱红拒绝履行合同处于芜湖市房屋价格上涨时期，宋杨、薛天云不能按照合同价款购房将会造成购房的差价损失，该损失与邱红违约有因果关系，邱红理应赔偿宋杨、薛天云的相应损失。同时，宋杨、薛天云在签订合同时明知吴进未在该合同上签字也未授权邱红代签合同，故宋杨、薛天云未尽审慎义务，对于合同无法继续履行亦存在过错。此外，邱红、吴进已于2018年3月明确表示不同意出售房屋，宋杨、薛天云时至2019年3月22日才向一审法院起诉主张权利，对于扩大的损失部分亦负有责任。根据合同的履行情况、邱红的违约情况，参照评估意见，依据诚实信用原则和公平原则，酌定邱红应赔偿损失5万元。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：一、解除宋杨、薛天云与邱红于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》；二、邱红于判决生效后十日内返还宋杨、薛天云定金2万元、赔偿宋杨、薛天云5万元，合计7万元；三、驳回宋杨、薛天云的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4895元，由宋杨、薛天云负担4145元，由邱红负担750元。评估费4000元，由宋杨、薛天云负担3400元，邱红负担600元。各方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同，并要求对方赔偿损失。双方在签订案涉房屋买卖合同之时，案涉房屋系被拆迁房屋，尚未移转登记至邱红、吴进名下，其虽无法履行产权移转登记的义务，但邱红可以履行交付房屋的义务，且待邱红、吴进完成房屋产权登记后，即可履行房屋产权移转登记义务。邱红因不可归责于宋杨、薛天云的原因拒绝履行合同主要义务，宋杨、薛天云依法有权解除合同，并主张其承担赔偿损失的责任。从一审的证人晋某的证言来看，并非因宋杨、薛天云拒绝支付房款致邱红未继续履行合同，对邱红该事实主张不予采信。双方约定办理拆迁协议变更手续，该约定违反法律、行政法规的规定，对此双方均有过错，且宋杨、薛天云在签订协议时承诺由其通过拆迁人办理拆迁协议变更手续，故综合双方过错程度，考量宋杨、薛天云因相信该合同能够履行而丧失另外缔约的机会，产生的房屋差价损失数额，一审确定由邱红承担返还定金2万元，并赔偿损失5万元的责任，并无不当。吴进未在案涉房屋买卖合同上签字认可，其不负有履行合同项下义务的法律责任，宋杨、薛天云关于其与邱红共同承担赔偿损失责任的主张，不能成立。综上所述，宋杨、薛天云、邱红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9790元，由宋杨、薛天云负担8290元，由邱红负担1500元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年十二月二十七日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。