贵州省遵义市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）黔03行终441号上诉人（原审原告）遵义市永诚房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区石佛路。统一社会信用代码证：9152030021476134X5。法定代表人陈学，董事长。委托代理人郑胜利，贵州新活力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道1号。法定代表人宋祖禹，局长。委托代理人冯涛，工作人员。委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。原审第三人余永淑，女，汉族，1956年8月23日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人李宏宇，贵州储瑛律师事务所律师。上诉人遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称“永诚公司”）因与被上诉人遵义市自然资源局及原审第三人余永淑房地产登记纠纷一案，不服遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初275号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明，永诚公司为自然人投资设立的有限责任公司，股东3人，即陈学（占股60%）、余永淑（占股39.5%）、崔玉榜（占股5%）。永诚公司于1999年起开始开发建设遵义市沙河小区，项目总占地179153.33平方米，包含沙河医院项目。于1999年及其后，陆续取得了建设用地批准书、固定资产投资项目投资许可证、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、民营医疗机构设立许可等。沙河医院项目于2003年竣工，2004年9月30日经遵义市红花岗区建筑工程质量监理站验收备案。2003年6月20日，永诚公司（法定代表人陈学代表）与余永淑签订《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除划分协议书》，载明：“现余永淑与公司签订协议，解除遵义市永诚房地产开发有限公司的股东及股权，条件如下：一、划分原则按照（股份制企业）《公司法》等有关规定，在股东利益不受侵害的情况下依照工商登记余永淑所占股额比例分配进行如下划分。二、遵义市永诚房地产开发有限公司筹建的沙河医院（含别墅、小楼下面8间门面、餐厅及购置的各项设备）因属法人余永淑所有，现公司决定将以上资产办作余永淑产权归余永淑。医院、病房楼三栋及医院围墙范围内的绿化用地，附属设施等一切设备、设施，属余永淑个人所有，由公司办作余永淑产权。今后医院、小楼、餐厅设备的债权、债务（含欠款：设备款550万元）由余永淑承担清付，与现在的遵义市永诚房地产开发有限公司无关。三、……；四、余永淑所分得的沙河医院属私营企业，遵义市永诚房地产开发有限公司不得参与管理，遵义市永诚房地产开发有限公司的一切债权、债务也与余永淑无关。”第三条约定为34号楼、24号楼应收款及小别墅、车辆2辆归余永淑所有。同日，永诚公司股东陈学（甲方）、余永淑（乙方）、崔玉榜（丙方）签订《遵义市永诚公司股东债权债务解除划分协议书》，内容与签署协议书相同。同日，陈学与余永淑签订《转让协议》约定余永淑将所在永诚公司股份395万元（占公司注册资本的39.5%）全额转让给陈学，自2003年6月20日内容与前述协议书相同。同日，陈学与余永淑签订《转让协议》，约定余永淑将所在永诚公司股份395万元（占公司注册资本的39.5%）全额转让给陈学，自2003年6月20日起，公司债权债务已核算清楚，余永淑自转让之日起不再是公司股东。2003年6月25日，永诚公司形成股东会议决议，载明，公司于2003年6月20日召开了全体股东会议，全体股东一致同意余永淑的退股申请，该股东退股所涉及债权债务相关事宜，按2003年6月20日签订的《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除划分协议书》执行。陈学、余永淑、崔玉榜分别签字并加盖公司印章。2006年4月10日，永诚公司修改公司章程，股东变更为陈学、陈立欢。2003年，永诚公司设立产权办，负责办理所开发房产产权登记，由公司职员余冲负责。2004年6月29日，余永淑填写了房屋所有权登记申请表，以股权析产所得申请办理沙河医院房产所有权初始登记和转移登记，由永诚公司产权办专职人员余冲代办，提交了永诚公司营业执照和组织机构代码证、投资许可证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、公司章程及申请等材料及加盖永诚公司印章、陈学、余永淑、崔玉榜签名的落款时间为2004年4月20日的股东决议（内容为：2004年4月20日全体股东会决议，全体股东一致同意将公司建设的沙河医院综合楼5973.68平方米、沙河医院优质病房5174.53平方米、沙河医院特优病房1075.09平方米、沙河附属工程589.13平方米产权划归股东余永淑所有，作为余永淑在本公司的股东权益收益。其办理房屋产权所涉及相关税费由余永淑承担）、公司章程、加盖永诚公司印章并有陈学签名的具结保证（内容为永诚公司保证对转移给余永淑的沙河医院房产无抵押、查封、注销等情况）等资料。登记机关审查并公告无异议后，于2004年8月4日完成登记并制作房屋所有权证，其中医院办公房816.56平方米为本案。2004年8月4日，余冲在登记机关领取房产权证，在永诚公司登记后交给余永淑。2009年9月4日办理抵押登记。一审法院认为，涉案不动产登记于2004年完成，由原告永诚公司办理产权登记的专门人员于2004年8月4日领取产权证并交付第三人。原告公司办理产权登记的专门人员的行为系代表公司的职务行为，原告至迟在2004年8月4日领取涉案产权证时已经知道被诉登记行政行为。当时有效《中华人民共和国行政诉讼法（1990）》第三十九条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”，原告至迟应当在2006年8月4日前提起行政诉讼。原告在2019年5月提起行政诉讼，也不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的起诉期限扣除或延长情形，超过法定起诉期限12年有余。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项的规定，应当裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法（1990）》第三十九条、《中华人民共和国行政诉讼法（2017）》第四十六条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项、第一百零一条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告遵义市永诚房地产开发有限公司的起诉。一审宣判后，原告永诚公司不服一审裁定，向本院提起上诉，请求：1.撤销遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初275号行政裁定书。2.撤销被上诉人向第三人颁发的《房屋产权证》（遵房权证监字第××号）。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未对具体行政行为的合法性及其审慎审查义务进行审查。其一，根据《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》，房屋产权初始登记的前提条件是，登记房产必须是已经过竣工验收程序而且合格，而争议房产现在都未竣工验收，也即是说争议房产初始登记的条件还不具备，在该房产大证未办理的情况下，被上诉人违法直接将房产转移登记在第三人余永淑个人名下，属程序违法。其二，根据《房地产管理法》第四十条的规定，本案土地目前仍是划拨土地，没有缴纳土地出让金，不能办理产权转移登记手续，也不能办理抵押登记等上市交易行为，但被上诉人无视该规定，违法将房屋直接办在余永淑个人名下，亦属程序违法。其三，被上诉人未尽到审慎审查义务。一是第三人余永淑向被上诉人提交的《竣工验收备案表》是复印件，在没有提供原件的情况下，且所提交的《备案表》中设计单位名称一栏与《建设工程施工许可证》上记载的设计单位名称不符，系明显错误，且该《备案表》系复印件，被上诉人在未核对原件的情形下，被上诉人竟敢违法办理房屋产权证。二是第三人向被上诉提交的《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除协议书》时，总共2页，只有第二页有骑缝章，第一页无骑缝章，很明显该协议书系伪造，但被上诉人没有进行审查。二、一审法律适用错误。一审法院引用《行政诉讼法(1990)》第三十九条规定、《最高人民法院关于执行行政诉讼法若干问题解释》第四十一条错误。一是适用对象错误，该法指的是具体行政行为的相对人，而本案的原告是利害关系人，并非具体行政行为的相对人；二是本案是利害关系人因其不动产权属登记纠纷提起的行政诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，对涉及不动产的具体行政行为起诉期限从作出之日不超过二十年。而本案上诉人是在2018年9月的一个偶然事件，获知被上诉人将其自己开发的还未经验收的房产登记在了第三人余永淑名下。2019年初，上诉人就已提起行政诉讼，请求人民法院确认行政机关登记违法并撤销登记在第三人余永淑名下的房屋产权证，符合法律规定，并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院未对具体行政行为的程序合法性及其审慎审査义务进行审查，诉讼时效适用法律也错误，应予改判。被上诉人遵义市自然资源局答辩称：一、答辩人登记行为事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、永诚公司起诉已经超过起诉期限，应当驳回其诉讼请求。三、涉案房屋已经办理首次（初始）登记和转移登记，永诚公司不对首次登记提起诉讼，仅就转移登记提起诉讼，应当驳回起诉。四、本案系民事纠纷，应当先行解决民事争议。五、一审法院裁定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。综上，请求依法查清事实，驳回永诚公司上诉。原审第三人余永淑述称，一、一审法院认定上诉人提出诉讼请求已超诉讼时效驳回起诉，认定事实清楚、适用法律准确。上诉人办证机构人员在为其他产权人办证的时间段，也在为第三人办理产权证，并非上诉人诉称的2018年9月偶然知道。上诉人在提出本案诉讼之前，从未向相关职能部门或人民法院主张过任何权利。在一审庭审中，上诉人也未提供任何证据，证明其诉讼时效存在中断、中止的情形。二、第三人及上诉人的股东通过股东会议，形成决议，案涉房屋归第三人所有，第三人就案涉房屋的取得是合法的，系该房屋的合法所有权人。三、被上诉人就案涉房产办证程序合法，产权登记行为认定的事实清楚。第三人在办理案涉《房屋所有权证》时依据股东会决议，准备了完整的办证必备材料。被上诉人依据《城市房屋权属登记管理办法》之规定，严格按照办理房屋所有权证的要求及程序，办理了案涉的房屋产权证，且在房产证上明确写明为股东析产收益。综上，请求人民法院依法作出公正判决，驳回上诉人的上诉请求。本案一审的证据已随案移送本院（一审卷宗）。本院二审查明，永诚公司为自然人投资设立的有限责任公司，股东3人，即陈学（占股60%）、余永淑（占股39.5%）、崔玉榜（占股0.5%）。本案案涉登记号为遵房权证监证字第××号。其余查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人提起诉讼是否超过起诉期限。公民、法人或其他组织对行政机关行政行为不服，提起行政诉讼，应当在法律规定的起诉期限内提起。本案中，被上诉人对案涉不动产登记于2004年完成，在修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》实施期间，应当按原《中华人民共和国行政诉讼法》确定起诉期限。根据该法第三十九条及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。案涉不动产登记于2004年完成后，由永诚公司办理产权登记的专门人员于2004年8月4日领取产权证并交付原审第三人。永诚公司办理产权登记的专门人员的行为系代表公司的职务行为，并结合2004年4月20日的《股东决议》等证据，因此，上诉人至迟在2004年8月4日领取案涉产权证时已经知道被诉登记行政行为。上诉人提出其于2018年9月才知道房屋的登记情况，与实际不符。故本案不适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的，因不动产提起行政诉讼的二十年最长期限。因此，上诉人至迟应当在2006年8月4日前提起行政诉讼。而上诉人在2019年5月提起行政诉讼，其起诉已过行政诉讼的起诉期限，且上诉人亦未能说明其系因不可抗力或者其他不属于其自身的原因而耽误起诉期限的合理理由，依法应予驳回。综上，一审法院裁定驳回起诉正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。上诉费五十元，退还上诉人遵义市永诚房地产开发有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  唐永群审判员  方 兵审判员  冯再军二〇一九年十二月四日法官助理张萍萍书记员  文 竹