浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5433号 上诉人（原审被告、反诉原告）：董灿权，男，1979年6月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：郑昕，浙江盈轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛卫国，男，1965年10月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马凤丽，女，1971年2月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马海江，男，1966年12月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄吉萍，女，1971年11月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍共同委托诉讼代理人：何金旭、尚东坡，浙江德帅律师事务所律师。 上诉人董灿权因与被上诉人薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍系坐落于杭州市滨江区房屋的共同共有人，房屋建筑面积478.70平方米，套内建筑面积401.47平方米。2015年9月16日，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍（甲方）为出租人，董灿权（乙方）为承租人，签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，图纸标明建筑面积478.70平方米，实际测量面积为401.47平方米，用途为餐饮经营，甲方向乙方保证该房屋符合国家规定的餐饮经营用房要求；房屋租赁期自2015年12月16日至2025年12月15日，免租期自2015年9月16日至2015年12月15日止；2015年12月16日至2020年12月15日的租金均为每年360000元，乙方在甲方交付房屋之日起7日内，向甲方支付2015年12月16日至2016年3月15日的房屋租金90000元，乙方提前30日向甲方支付下三个月租金，房屋押金50000元，合同终止后无息退还。合同第七条“甲方责任及义务”中约定：“……（四）甲方负责向乙方提供办理营业执照所需的房产证明等相关资料，如因房产本身存在问题而无法办理餐饮类执照的，甲方应当赔偿因此给乙方造成的全部损失，包括但不限于乙方的装修费用、经营利润损失……”。合同第八条“乙方责任及义务”中约定：“……（三）乙方应缴纳水费、电费等经营过程中发生的相关费用……”第十条“合同的解除”中约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用的。2、未通过消防验收和检查，严重影响乙方正常经营的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、在甲方无任何违约行为的情况下，不支付或者不按照约定支付租金达30日……”。第十一条“违约责任”中约定：“……一方违约，应赔偿守约方20万元违约金，如守约方实际损失大于20万元的，则违约方应按实际损失赔偿。” 合同签订后，董灿权依约支付了首期租金90000元及房屋押金50000元，并着手对承租的房屋进行装修，购置物品，用于经营“杭州市滨江区嗳捞餐饮店”。董灿权提交的《装饰装修工程合同》显示，其装修工程开工日期在2015年10月8日，竣工日期在2015年12月31日。2015年12月11日，杭州市滨江区嗳捞餐饮店通过了环境行政部门的环评审批。另，2015年12月7日，杭州市公安局消防支队滨江区大队出具了滨公消设备字[2015]第0357号建设工程消防设计备案凭证，载明“杭州市滨江区嗳捞餐饮店于该日申报消防设计备案……已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。”2016年1月5日，因被抽中筛选验收，案涉房屋又进行了消防设计备案，备案凭证号为滨公消设备字[2016]第0001号。此后，嗳捞餐饮店工作人员朱某多次与薛卫国联系，要求解决消防审批问题。朱某提及“当时我们在租这房子时，你是告诉我们是可以通过消防的……”；“今天3.15执法大队到店里面来，检查我们无证经营，要停业”等。2016年12月7日，双方对嗳捞餐饮店内的物品进行清点，薛卫国与董灿权分别在物品清单上签名。 另查明：薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍所有的坐落江晖路1264号202室房屋层高7米左右，开发商在出售时建成了技术夹层，即202室房屋被隔成两层，有单独的出入门户，董灿权承租的系技术夹层部分。2017年6月6日，就该夹层部分面积（295平方米），薛卫国以“杭州市滨江区肯池火锅店”名义，办出了消防安全检查合格证。本案审理期间，2017年12月31日董灿权腾退了承租房屋，与薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍完成了房屋的交接。本案第二次庭审中，双方一致确认2017年12月31日为双方合同解除之日。 再查明：董灿权未支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍2016年3月16日起的租金。薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍已向物业公司交纳至2016年1月1日起至2017年12月31日的物业费20680元（861.66元/月），2016年4月至2017年12月的水电费13259元，2016年4月至2016年11月的公共能耗费3677元，2016年12月至2017年12月公共能耗费5449元。 本案审理过程中，因董灿权主张房屋装修损失，并申请司法鉴定。原审法院依法予以准许并委托浙江正大资产评估有限公司进行估价鉴定。该评估公司于2019年1月16日以多次要求董灿权提出相关资料但未提供，导致无法开展鉴定工作为由，将卷宗退回法院。 薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍诉至原审法院，请求判令：1.解除薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍与董灿权于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.董灿权支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍房租费390000元（从2016年3月16日暂算至2017年6月16日，实际应付至房屋交还给薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍时为止）；3.董灿权承担违约金200000元。本案诉讼中，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍增加诉讼请求：判令董灿权承担其承租房屋期间产生的水电费及物业费等共计50909元（计算至2017年12月31日），并确认其第2项诉讼请求为主张计算至2017年12月31日的租金，共计585000元。 董灿权提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍退还董灿权已收租金及押金140000元；3.薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍向董灿权赔偿各项损失合计1790000元。 原审法院认为：薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍与董灿权签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同。合同签订后，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍已向董灿权交付了房屋，董灿权支付了押金及首期租金，并在免租期内开始装修，双方均已依约开始履行合同义务。对于双方在本诉、反诉中均提出的“判决解除合同”的诉请，因双方在2017年12月31日完成了案涉房屋的交接，双方在本案庭审中也一致确认合同在当日解除，故对该合同解除时间予以确认，无须再另行判决解除。双方合同中约定合同终止后押金无息退还，故薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍对董灿权已交的50000元押金应予返还。董灿权所交付的另90000元系租金，其主张返还无事实根据及法律依据，不予支持。对于董灿权主张的解除合同之损失赔偿请求，原审法院认为，首先，虽然双方合同第七条约定“如因房产本身存在问题而无法办理餐饮类执照的，甲方应当赔偿因此给乙方造成的全部损失”，但本案审理过程中，董灿权除提交两份消防设计备案表外，未能明确陈述其未能通过消防验收的原因及提交相关证据，而薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍提交的“杭州市滨江区肯池火锅店”的消防安全检查合格证，最起码证明了案涉房屋有部分面积是能够通过消防验收的。其次，基于合同第十条约定，如未通过消防验收和检查，严重影响乙方（董灿权）正常经营，董灿权可以及时地行使合同解除权以保护自身权益或阻止损失扩大，然董灿权直至本案薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍起诉后才提出了合同解除的反诉请求，而在此合同存续期间却未再向薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍支付租金。再次，双方于2016年12月7日对案涉房屋内的物品进行了清点并签名确认，应视为双方对合同的解除有过磋商。综上，董灿权反诉请求赔偿损失179万元，但其无充分证据证明导致合同解除的过错在于薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍方，故对董灿权该项损失赔偿的诉讼请求不予支持。对于薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍主张董灿权支付租金及代交物业费等诉讼请求，原审法院认为双方合同于2017年12月底才解除，董灿权应支付租赁合同存续期间的租金等相关费用，但是考虑到2016年间董灿权就消防问题已与薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍有过多次交涉；且自2016年12月7日双方清点物品后，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍应清楚董灿权未再继续正常使用承租房屋而未及时要求董灿权腾退房屋以减少损失；薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍起诉后基于司法鉴定的需要董灿权未及时腾房，该段时间的租金亦不能完全由董灿权承担。综上，对薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的该项请求酌情予以支持，即2016年12月7日前董灿权所拖欠的租金262000元、截至2016年11月的物业费9478元、能耗费3677元应予支付；对2016年12月8日起至2017年12月31日止的租金383000元，董灿权减半支付，即191500元；2016年12月起至2017年12月止的物业费11202、能耗费5449元，共16651元，董灿权减半支付，即8325元；对租赁合同解除前产生的水电费13259元，董灿权应予全额支付。对于薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍主张的违约金200000元之诉讼请求，原审法院认为虽然双方合同中约定“一方违约，应赔偿守约方20万元违约金，如守约方实际损失大于20万元的，则违约方应按实际损失赔偿”，但双方的合同已解除，故在考量合同解除时违约金与损害赔偿之间的关系时，违约金应首先指向合同解除时的损失。而本案中薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍亦无证据证明其存在着损失，且在其租金、物业费等给付请求中，已作出综合考量。综上，对薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的违约金之请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，原审法院于2019年5月14日判决：一、董灿权于判决生效之日起七日内支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍租金453500元；二、董灿权于判决生效之日起七日内支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍水电费及物业费（包括能耗费）等共计人民币34739元；三、薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍于判决生效之日起七日内退还董灿权押金50000元；上述一至三项相抵后，董灿权实际应给付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍438239元。四、驳回薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的其他诉讼请求。五、驳回董灿权的其他反诉诉讼请求。如董灿权未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10772元，减半收取5386元，由薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍负担1251元，由董灿权负担4135元；反诉案件受理费22170元，减半收取11085元，由薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍负担287元，由董灿权负担10798元。 宣判后，董灿权不服，向本院提起上诉称：一、一审法院查明的事实不清。本案系房屋租赁合同纠纷，根据董灿权的举证可以证明，董灿权需要承租薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的房屋进行餐饮经营所用，在薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍签订合同前向董灿权保证可以办理营业执照、消防等经营必备要件的前提下，董灿权与之签订租赁合同。但在本案中董灿权在装修完成后，需要办理消防验收，却被检验部门通知该房屋的消防验收存在障碍。房屋合同的目的在于房屋可以依合同约定使用，而由于消防等强制性法律面前，董灿权无法实现租赁房屋的目的。一审法院也审理查明，本案租赁标的实际为房屋技术夹层，所谓技术夹层，其功能仅为布置机电设备等设施，就这些功能是可以实现的，但是要作为出租用房并进行餐饮及通过消防，这些功能性质上是不可能实现，也无具备该使用功能。因此，本案租赁合同的本质，是不可能实现的。应当认为薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍合同根本性违约，故应当承担相应的违约责任。此外，关于技术夹层是否能通过消防验收，是一个非常专业的问题，董灿权申请法院组织有专业能力机构对这一专业问题进行解答，从而查明本案的事实，以便依法判决。二、一审法院判决错误。本案中，董灿权接收房屋仅维持了短期营业期，因房屋消防无法通过验收，关店歇业。故房屋确实未由董灿权实际使用，一直空置。一审法院判决董灿权承担期间的房屋租金没有事实及法律依据。1.标的房屋产生纠纷后，董灿权与薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍就一直在商讨如何处理房屋事宜。期间，双方都在互相给对方时间，以便能够妥善处理本纠纷，不应当视为董灿权在使用并承担租金。2.在协商期间，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍与董灿权就为解除合同，双方之间就赔偿有一个初步金额，但董灿权实际损失与薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍愿意赔偿的金额存在较大差距，故未达成一致意见，但其过程可能作证薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍承认违约愿意赔偿的事实。3.因房屋内进行过装修，为锁定证据故房屋也空置，其空置主要为诉讼解决纠纷而导致，其期间要求董灿权按合同标准承担房屋租金也违背公平原则，本案从2017年8月立案到一审判决经历近两年，要求董灿权承担房租实难信服。综上，董灿权认为，租赁合同明确约定了房屋用途，故出租人有义务确保出租房屋符合餐饮经营用房要求，这也是董灿权订立该合同的根本目的。现由于薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍隐瞒房屋瑕疵，导致董灿权使用房屋经营餐饮的合同目的无法实现，也客观上造成了董灿权为餐饮经营投入的资金损失。薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍应当向董灿权赔偿损失。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项、第二项诉讼请求，依法判决支持董灿权一审的反诉请求；2.薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍承担本案诉讼费。 针对董灿权的上诉，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。董灿权的上诉请求于法无据，应依法驳回。 二审期间，董灿权、薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据董灿权的上诉请求及薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的答辩意见，本院将对双方当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。首先，董灿权作为承租人，在签订租赁合同前理应对包括但不限于租赁标的的权属及现状等事项进行全面地了解与察看。同时，本案中，董灿权也未提供有效证据证明薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍存在故意隐瞒租赁标的状况的行为。其次，消防部门分别于2015年12月7日、2016年1月5日向董灿权在租赁房屋开设的杭州市滨江区嗳捞餐饮店出具了建设工程消防设计备案凭证。该两份备案凭证均载明，“经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。据此可见，涉案租赁房屋的消防备案材料齐全。也即，薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍作为出租人已完成了该房屋二次装修的消防备案工作的配合义务。在此情形下，租赁房屋用于营业的装修消防工程是否通过验收不可归责于薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍。董灿权据此要求薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍赔偿损失的请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订后，作为出租人的薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍将约定房屋交付董灿权，董灿权理应按照合同约定及时支付租金。董灿权未按约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应当承担继续支付租金的责任。原审法院认定董灿权对双方清点物品之日即2016年12月7日前的租金应予以支付，于法有据，应予以确认。此后，董灿权未继续正常使用租赁房屋，但也未及时腾空并返还房屋。对2016年12月8日起至房屋腾空之日即《房屋租赁合同》解除之日2017年12月31日止的租金，原审法院认定由董灿权减半支付，已适度平衡了双方当事人之间的利益，尚属合理，故予以确认。同时，原审法院所核算的应由董灿权向薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍支付的水电费及物业费，也属合理，亦予以确认。关于董灿权要求向消防部门调查询证房屋技术夹层能否通过消防验收的申请，本院经审查后认为，该事项属于当事人举证范围，故不予准许。综上，董灿权的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24970元，由董灿权负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月九日 法官助理秦海龙 书记员董悦