新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初7197号原告：李皖燕，女，1960年10月29日出生，自治区五金公司退休职工，住乌鲁木齐市。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：关峙，该公司总经理委托诉讼代理人：蔡建朝，男，汉族，1986年11月25日出生，新疆广汇房地产开发有限公司职工，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。原告李皖燕与被告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称新疆广汇公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李皖燕、被告新疆广汇公司的委托诉讼代理人蔡建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李皖燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告诚实守信执行《价格保障条款》合同；2.依照合同返还原告（即买受人）房屋差价款577962元；3.赔偿原告自2017年1月至2019年6月的利息款计68633元（自2017年1月至2016年6月共计30个月）；4.判决被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2012年5月至7月间分几次最终支付了全款购买了位于乌鲁木齐市的时代广场＊座＊＊-＊房产一套，签订了正式的商品房预售合同，合同上面积为56.13㎡，原告实际付款是按58.38计算，单价23900每㎡，总价款1395282元。原告在购买时得知该楼盘已经从每㎡8000多元涨到接近24000元时，非常犹豫是否购买，但销售人员给原告反复做工作，并给出了一系列的承诺，包括赠送面积及《价格保障条款》等附加合同，原告最终被说动，购买了该房产。2018年9月，原告几经周折，终于取得了该房的不动产证，同年11月，原告极为震惊的得知，时代广场楼盘还在销售，且在售的价格跌到了令人匪夷所思的12000多元一平米，故原告按照购房合同中的双方有纠纷先协商解决的约定找到了被告，要求被告履行当年售房时的承诺，退还由于同类房价格低于原告购买的价格，将差额部分返还给买受人，但与被告进行了多次协商后，被告拒不履行合同，故诉至法院，望判如所请。被告新疆广汇公司辩称：经查询原告购房资料，我方只有与原告方签订的购买商品房预售合同，并没有查到原告所称的价格保障条款。即使有价格保障条款，也是2012年签订的合同，已超过规定期限。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。双方对以下证据不持异议：1、原告李皖燕提交的合同编号为*********，房屋代码为******的《商品房预售合同》。该证据载明，双方于2012年7月19日就乌鲁木齐市天山区光明路**号时代广场小区*栋*座**层*室房屋订立买卖合同，约定由被告方向原告方出售该房屋，房屋建筑面积为56.13㎡，计价方式为按套计算，总价为1395282元。该合同附件4第九条载明，置业顾问作出的任何超过书面合同条款内容的承诺，对双方均不具有法律效力。2、原告李皖燕提交的不动产权证号为新（2018）乌鲁木齐市不动产权第××号不动产权证书。该证据载明，坐落于乌鲁木齐市天山区时代广场小区＊栋＊＊层＊座＊＊＊房屋所有权人为李皖燕，该房屋建筑面积为56.13㎡，产权证形成日期为2018年7月12日。3、原告李皖燕提交的合同编号为2017销*******，房屋代码为********《商品房销售合同》，该合同载明，案外人徐广楠于2017年4月18日与新疆广汇公司订立该合同，约定由新疆广汇公司向徐广楠出售坐落于乌鲁木齐市天山区光明路30号时代广场小区*栋*座**层*室房屋，房屋面积为56.13㎡，计价方式为按套计算，总价为840672元。4、原告李皖燕提交的合同编号为2017销*******，房屋代码为********《商品房销售合同》，该合同载明，案外人王华于2017年4月27日与新疆广汇公司订立该合同，约定由新疆广汇公司向王华出售坐落于乌鲁木齐市天山区光明路30号时代广场小区1栋B座30层P号房屋，房屋面积为56.23㎡，计价方式为按套计算，总价为865504元。5、被告新疆广汇公司提交的合同编号为*********，房屋代码为******的《商品房预售合同》。该合同为新疆广汇公司与李皖燕就案涉房屋买卖所订立的合同，与李皖燕所提交的购房合同所载内容相一致。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告李皖燕提交的《价格保障条款》。该条款载明，本协议签订后，本小区商品房根据不同楼层、朝向、户型等情况，实行一房一价。出卖人出售本楼栋同类商品房的单价若低于本合同单价，出卖人同意将差额部分（不含楼层差价）返还给买受人。本价格保障条款不适用集团业务关系及团单（购买半层及以上）成交客户。李皖燕拟以该证据证明，双方就案涉房屋买卖事宜达成《价格保障条款》，现案涉楼盘出现条款约定的售价下降情形，新疆广汇公司应按照该条款向其退还房屋差价款。新疆广汇公司不认可该证据的真实性。经新疆广汇公司申请，本院经摇号委托新疆警察学院司法鉴定中心对该证据所加盖编号为*************新疆广汇房地产开发有限公司合同专用章印文是否与李皖燕、新疆广汇公司所提交的编号为*********《商品房预售合同》所加盖的编号为*************新疆广汇房地产开发有限公司合同专用章印文是否为同一枚印章盖印形成进行鉴定。新疆警察学院司法鉴定中心于2019年11月14日作出警院司法鉴定〔2019〕文痕鉴字第87号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《价格保障条款》与编号为*********《商品房预售合同》上“新疆广汇房地产开发有限公司合同专用章”印文是同一枚印章盖印形成。原被告双方对该鉴定意见书不持异议，认可鉴定结果。该鉴定意见书可以证实《价格保障条款》的真实性。新疆广汇公司不认可《价格保障条款》的关联性。该公司称，其只针对莱茵庄园、御园世家两个项目向客户出具过《价格保障条款》，该保障条款并非其公司针对案涉楼盘出具，李皖燕所持该保障条款不是对双方《商品房预售合同》的补充，与案涉房屋买卖无关。被告作为大型房地产企业，其在进行商品房买卖活动中应有严格的印章管理和销售管理制度，且其法律专业知识、防范交易风险意识高于一般自然人，其不认可保障条款系针对案涉房屋买卖而出具，但不能举证证实该保障条款之来源，李皖燕作为一般买受人，如非被告公司向其出具，其难以得到加盖有被告公司印章的价格保障条款，故本院认定，《价格保障条款》系被告基于双方商品房买卖而向原告出具，该价格保障条款应为双方《商品房买卖合同》的一部分，该保障条款与《商品房买卖合同》均为双方就案涉房屋买卖达成的合法、有效约定。2、原告李皖燕提交的《时代广场房源价目表》。李皖燕拟以该证据证明案涉房屋所在楼盘于2018年11月5日后的销售价格，而且其是在看到该价目表后，方得知案涉楼盘降价的信息。新疆广汇公司不认可该证据的真实性。李皖燕称，该证据系其于新疆广汇公司前销售人员处获得，但其并未就该主张举证予以证实，且该证据为复印件，无新疆广汇公司签章或相关负责人签名确认，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2012年7月19日就乌鲁木齐市天山区光明路30号时代广场小区＊栋＊座＊＊层＊室房屋订立买卖合同，约定由被告方向原告方出售该房屋，房屋建筑面积为56.13㎡，计价方式为按套计算，总价为1395282元。该合同附件4第九条载明，置业顾问作出的任何超过书面合同条款内容的承诺，对双方均不具有法律效力。新疆广汇公司就案涉房屋买卖，向李皖燕出具《价格保障条款》，载明：本协议签订后，本小区商品房根据不同楼层、朝向、户型等情况，实行一房一价。出卖人出售本楼栋同类商品房的单价若低于本合同单价，出卖人同意将差额部分（不含楼层差价）返还给买受人。本价格保障条款不适用集团业务关系及团单（购买半层及以上）成交客户。李皖燕按照合同约定于2012年7月14日向新疆广汇公司付清购房款1395282元。2018年7月12日，原告李皖燕取得案涉房屋产权，不动产权证号为新（2018）乌鲁木齐市不动产权第××号，登记产权建筑面积为56.13㎡。2017年4月18日，新疆广汇公司以总价840672元向案外人徐广楠出售乌鲁木齐市天山区光明路30号时代广场小区1栋Ｂ座12层Ｏ室房屋，房屋面积为56.13㎡。2017年4月27日，新疆广汇公司以总价865504元向案外人王华出售乌鲁木齐市天山区光明路30号时代广场小区＊栋＊座＊＊层＊室房屋，房屋面积为56.23㎡。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新疆广汇不能举证证明《价格保障条款》非针对案涉房屋买卖而出具，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。《商品房买卖合同》、《价格保障条款》、《不动产权证书》充分证明双方之间存在房屋买卖关系，且双方就价格保障进行了约定。新疆广汇公司辩称，双方成立房屋买卖时间为2012年，即使存在价格保障条款，也已过诉讼时效，且该条款未注明具体时间、范围及期限，按照该条款，其将退还接近50%的房款，如后续房价继续下跌，原告可得到更多退款，该条款显失公平，且案涉楼盘仍在销售之中，不能确定最终售房差价，原告主张不应得到支持。根据原告陈述与被告答辩以及庭审查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、《价格保障条款》是否合法有效；二、原告诉讼请求是否已过诉讼时效；三、返还购房款差额及利息数额的确定。一、《价格保障条款》是否合法有效我国《合同法》第五十二条列举合同无效的情形如下：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉价格条款不存在上述合同无效的情形，为双方真实意思表示，原告出具的案外人王华、徐广楠与新疆广汇公司签订的购房合同能够证明至2017年与案涉房屋同楼栋、同类商品房的销售价格已经出现大幅下跌，价格保障条款所约定的履行条件已经成就，案涉价格保障条款为合法有效之合同，双方应当遵照履行。新疆广汇公司辩称，如履行价格保障条款，将会极大损害其利益，该条款违背公平原则，房价下跌为李皖燕自身应承担的交易风险。本院认为，所谓显失公平的合同，为一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。案涉房屋买卖合同，为双方真实意思表示，且新疆广汇公司作为大型房地产企业，其在进行商品房买卖活动中具备的法律专业知识、防范交易风险意识高于一般自然人，新疆广汇公司为促成案涉房屋买卖，向李皖燕出具价格保障条款，李皖燕作为一般买受人，不存在利用其自身优势或者对方的草率、无经验等订立了该价格保障条款的情形。在市场经济条件下，要求各种交易中给付和对价给付都达到完全的对等是不可能的，从事交易必然要承担风险，新疆广汇公司向李皖燕出具价格保障条款，系其自愿行为，表明在出具该保障条款时，新疆广汇公司对出现的商业风险已有预见，且其自愿承担该风险，故本院对新疆广汇公司所持价格保障条款显失公平之抗辩不予采纳。新疆广汇公司认为，案涉《价格保障条款》系销售人员向李皖燕出具，为销售人员行为，按照双方置业顾问作出的任何超过书面合同条款内容的承诺，对双方均不具有法律效力的约定，该条款对其不发生效力。该条款加盖有新疆广汇公司合同专用章，且该公司并未就其该抗辩向本院举证予以证明，故本院对其所持该抗辩不予采纳。二、原告诉讼请求是否已过诉讼时效案涉价格保障条款未约定有效期间，故本院认定，自双方于2012年7月19日订立合同至被告方出售案涉房屋所在楼栋房屋行为终止之日，如出现售价下跌情形，李皖燕均有权主张新疆广汇公司履行价格保障条款。新疆广汇公司称，其销售案涉楼盘并无公开的售价表，每套房屋的售价均通过其办公系统经领导层层审批而确定，李皖燕作为一般买受人，在出卖方不公开房屋售价的情况下，难以及时知悉案涉楼盘售价的涨跌情况，故本院对李皖燕所持其于2018年在业主微信群中得知案涉房屋售价下跌的主张予以支持。李皖燕在得知房屋售价下跌信息与被告方交涉无果之日，为其权利受到损害之日，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以之日起计算，期间为三年，李皖燕在法律规定期限内向法院提起诉讼，其诉讼请求未过诉讼时效。三、返还购房款差额及利息数额的确定新疆广汇公司称，案涉楼盘仍在销售中，应待销售终止后，方能确定是否应当返还差价。案涉价格保障条款未约定有效期间，故本院认定，自双方于2012年7月19日订立合同至被告方出售案涉房屋所在楼栋房屋行为终止之日，如出现售价下跌情形，李皖燕均有权主张新疆广汇公司履行价格保障条款。新疆广汇公司称，其销售案涉楼盘的价格为19000元至22000元，但其并未向法庭举证证明当前楼盘的实际成交价格，本院对该抗辩不予支持。李皖燕于2012年7月19日购买时代广场小区*栋*座**层*室房屋支付价款为1395282元，单价为24858元/㎡（1395282元÷56.13㎡）；2017年4月18，案外人徐广楠于被告处购买时代广场小区1栋B座12层O室房屋支付价款840672元，单价为14977元/㎡（840672元÷56.13㎡）；2017年4月27日，案外人王华于被告处购买时代广场小区*栋*座**层*室房屋支付价款865504元，单价为15392元/㎡（865504元÷56.23㎡）。李皖燕主张以《时代广场房源价目表》，王华、徐广楠与被告签订的购房合同，确定以14000元/㎡作为计算差价的基准价，因《时代广场房源价目表》真实性未获确认，李皖燕该主张，无充分证据予以支持，本院不予采纳。案外人徐广楠购买的房屋与李皖燕购买的房屋处于同一楼栋同一楼层且面积相等，案外人王华购买的房屋与李皖燕购买的房屋处于同一楼栋面积相近，此两处房产的销售价格可以反映，案涉房屋所在楼栋于2017年4月出现售价下跌情形。本院认为，应以案外人徐广楠购房价格为基准，计算本案应返还的购房款差额，应返还购房款差额为554610元（1395282元-840672元）。我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新疆广汇公司未按照《价格保障条款》约定向李皖燕返还购房差价款，应赔偿李皖燕购房差价款利息损失。案外人徐广楠购买房屋的时间为2017年4月18，新疆广汇公司应自该日起按照银行同期贷款利率支付李皖燕2017年4月18日至2019年6月18日期间逾期返还购房差价款的利息损失，数额为57078元（554610元×4.75%÷12个月×26个月）。《合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本院认为，民事主体应当本着善意的原则，相互配合，保护对方的合理期待与信赖，尊重他人的合法权益，不得滥用权利，不得故意曲解合同条款。案涉《价格保障条款》未明确约定有效期限和适用次数，为平衡双方之间的利益，本院认为应当对《价格保障条款》有效期限和适用次数进行限定，李皖燕在本案中主张履行《价格保障条款》得到支持后，如案涉房屋所在楼盘售价再次出现下降情形，不得再次要求新疆广汇公司履行案涉《价格保障条款》，返还购房差价款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告新疆广汇房地产开发有限公司返还原告李皖燕购房差价款554610元；二、被告新疆广汇房地产开发有限公司偿付原告李皖燕逾期返还购房差价款利息损失57078元。以上款项合计611688元，被告新疆新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告李皖燕付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的额646595元，本院核定给付标的额611688元，占请求标的额的94.6%。案件受理费10265.95元，原告李皖燕已预交5132.98元，原告李皖燕于收到本判决三日后予以补交5132.98元。由原告李皖燕负担5.4%，即554.36元，由被告新疆新疆广汇房地产开发有限公司负担94.6%，即9711.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 麦 祖 义人民陪审员 热 西 旦人民陪审员 张 艳 菊二〇一九年十二月二十九日书 记 员 吐玛热斯