浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9082号 上诉人（原审被告）：刘桃仙，女，1979年8月30日出生，汉族，住江西省铅山县。 被上诉人（原审原告）：杭州聚发企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区金沙湖畔商业中心3幢17-18。 法定代表人：韩海军。 委托诉讼代理人：方月东，男，1977年10月28日出生，汉族，系公司员工。 上诉人刘桃仙因与被上诉人杭州聚发企业管理有限公司（以下简称聚发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初13643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年3月31日，聚发公司（甲方）与刘桃仙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由刘桃仙承租聚发公司位于杭州市余杭区厅）的房屋，租赁期限1年，自2019年4月3日起至2020年4月2日止。房屋月租金为1500元，租金按先付后租，付款方式为押一付三，每期均需提前15天支付，乙方必须按时支付租金，第一期租金于签合同当天交纳甲方，金额为4500元。第二期付费时间为2019年6月18日前，金额4500元。乙方向甲方支付租房押金1500元，押金不可抵扣房租和其他相关费用。租赁期满后，乙方迁空、清点、携带租赁合同交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应在3个工作日内将押金无息退还给乙方。关于乙方权利与义务，合同约定，房屋不得私自转租与他人，如需转租他人应与甲方协商一致，转租的租赁价格不得低于本合同价格，新合同由甲方签订，并收取500元合同服务费，转租方交纳首期全部租金之后退还乙方剩余租金及押金。若直接退租，甲方有权不退还剩余租金及押金，并参考违约责任处理。关于违约责任，合同约定，乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方两个月租金作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：（1）……（2）乙方按照合同约定支付租金时间逾期10天以上…… 合同签订后，刘桃仙依约支付第一期租金4500元、押金1500元及水费100元，门禁卡押金100元共计6200元。2019年6月3日，刘桃仙与聚发公司工作人员通过微信联系，告知聚发公司7月起刘桃仙不再承租案涉房屋，双方就退租的相关事宜进行了协商，但未达成一致意见。因聚发公司未退还押金1500元，刘桃仙将案涉房屋内价值750元的洗衣机搬走。 聚发公司的诉讼请求为：1、请求法院判令确认聚发公司、刘桃仙双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；2、请求法院判令刘桃仙承担违约责任，其支付的押金1500元归聚发公司所有；3、请求法院判令刘桃仙向聚发公司支付违约金3000元；4、请求法院依法判令刘桃仙赔偿聚发公司750元；5、请求法院判令刘桃仙承担本案的诉讼费。 原审法院认为：聚发公司、刘桃仙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。聚发公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除，刘桃仙对此无异议，原审法院予以支持。聚发公司主张押金1500元归聚发公司所有，根据《房屋租赁合同》约定，若刘桃仙直接退租，聚发公司有权不退还剩余租金及押金，并参考违约责任处理。现刘桃仙在租赁期限未届满时要求退租，且未能将房屋转租给他人，对该项诉请，予以支持。刘桃仙辩称退租已经过聚发公司同意，故押金应当退还，依据不足，不予采信。聚发公司主张违约金3000元，虽刘桃仙确实存在承租期未满即退租的违约行为，但该违约金过高，原审法院酌情支持500元。刘桃仙未经聚发公司同意将洗衣机搬走，聚发公司主张刘桃仙赔偿购买洗衣机的费用750元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年9月18日判决：一、确认聚发公司与刘桃仙于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、确认刘桃仙向聚发公司支付的押金1500元归聚发公司所有；三、刘桃仙支付聚发公司违约金500元，于判决生效后十日内付清；四、刘桃仙赔偿聚发公司购买洗衣机费用750元，于判决生效后十日内付清；五、驳回聚发公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由刘桃仙负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，刘桃仙不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，证据的审查判断及采信均存在明显错误。本案的客观事实是：刘桃仙并未直接退租，因为刘桃仙于2019年6月3日已告之聚发公司不再续租的事实，并且告之可以对外出租，如有人来租，则可以随时搬走。并且清算各项费用。而此对话表明刘桃仙一表示不再续租，二表示他们可以对外出租，因为如果这个月期间出租出去，刘桃仙还可以退租金和退押金，减少刘桃仙经济损失。聚发公司同意提前退租，并未对刘桃仙提出不续租一事提出异议。并且聚发公司也于6月17日再次向刘桃仙确认是否续租，刘桃仙也再次表示不续租，而且对于月底搬离时间进行过确认，因此并未违反双方签定的《房屋租赁合同》约定的，若刘桃仙直接退租，聚发公司有权不退还剩余租金及押金，并参考违约处理，而实际上刘桃仙并未直接退租，而是提前做了告之并与聚发公司商量的意思表示，聚发公司业务员对于刘桃仙不再续租事已达成共识，并且对搬离时间也确认过，6月17日微信上聊天记录人聚发公司业务员向刘桃仙确认过“姐，你们房子确定不租了吗？”，刘桃仙回答“对”，刘桃仙再次提醒可以对外出租，刘桃仙也回答过说“恩，有挂网上的”而聚发公司代理律师说这只是聚发公司说有挂其他房子在网上而并非是刘桃仙住的房子，明显是狡辩。而本案一审法院也采信聚发公司这一歪曲事实诉称。另外关于6月17日后面聊天相关内容如聚发公司称“你上次房租交到7月2号的，在之前没转出去，押金是不退的，本来明天就要交第二季度房租了，要是不住了6月底也要搬走了。”说明聚发公司业务员再次确认退租及搬离时间问题。而这项聊天记录也被聚发公司在原提供的聊天记录证据当中没有显出来，聚发公司所提供的聊天证据记录是被处理过，就是说删除了的，导致法院认定法律实不清及错误。从6月3日、6月17日的所有对话都说明双方对于不再续租即退租达成共识，并且双方一再确认过的，只是对于搬离押金问题存在异议，但这个并不是聚发公司能不退押金的合法理由，因为双方也没约定刘桃仙不能提前退租，并且对于提前退租押金去留也没说明及合同约定，只是规定了若直接退租则聚发公司可扣除房屋押金这一条规定。但关于押金这块属于法律层面规定的问题，合同没有特别约定，只作为房屋内财产损失及水电的担保性质。而并非是由聚发公司说了算，若聚发公司不退还押金，应当按法律规定及程序执行。2、关于直接退租的界定不清及不正确，双方签定的属于格式条款。原审法院只采信聚发公司意见及对格式条款解释，并未按事实或依据采信刘桃仙意见及常规解释，故对本案作了根本性的错误认定。刘桃仙于2019年6月3日微信聊天记录里表示不续租及聚发公司可以对外出租，聚发公司诉称是出于6月3日聊天记录后面前所表达转租而同意的，包括6月17日及后面聊天记录都只是同意转租意思，并未同意提前退租的意思。而如果真按聚发公司说只是同意转租，不同意退租，但聚发公司自始至终都未对刘桃仙提前退租提出反对意见，而恰恰是从6月3日提出不续租后，聚发公司业务员同意说“好的”，再到6月17日聚发公司业务员向刘桃仙再次确认不续租，达成事实认同，并对搬离时间也确认过，并且自刘桃仙向聚发公司提出提前退租意思表示后，聚发公司并未提出反对意见，而是双方都认可可以不续租，并要求当月底前刘桃仙搬离即可，故刘桃仙并非直接退租，其是有提前告之并与对方有商量且确认过的情况下退租的，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定可以看出，聚发公司与刘桃仙所签订的属于有利于聚发公司的格式条款，聚发公司属于房屋租赁中介机构，刘桃仙与聚发公司所签订的合同是聚发公司提前制定好的格式条款合同，并且对于提前退租与直接退租问题并未向刘桃仙说明或提醒，也没约定说本合同是不可提前退租的，更没说明什么样的情况下才算直接退租。法律规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时来与对方协商的条款。提供格式条款一方为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。并且法律规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故，通过以上法律事实及条款规定可以看出，双方对直接退租界定这一块存在理解分歧，而法院对直接退租这一格式条款界定不清及不正确，且作了明显利于格式条款方而判定的，这与法律规定明显背道而驰。3、关于押金的认定及适用法律错误。按照《中华人民共和国合同法》及相关法律规定：1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。2、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。3、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期如造成出租人房屋及室内设施财产损失的，则从押金里扣除。如没有造成损失，则合同期满或解除合同时应予退还。因刘桃仙与聚发公司对于双方不续租已达成共识，按照法律规定双方没有约定押金性质，当合同解除或刘桃仙迁空房内物品后，未造成房内物品损失的，则应当无条件返还押金。而且本案一审法院对双方签定的《租赁合同》当中对直接退租的认定不清及错误，从而判定刘桃仙违约，是错误的判定，适用法律等错误。故聚发公司应当返还刘桃仙房屋押金1500元。综上所述，为维护刘桃仙合法权益，特依《民事诉讼法》相关规定，提起上诉，请予改判。刘桃仙的诉讼请求为：1、原审认定事实和适用法律错误，请求依法改判；2、改判1500元押金归刘桃仙所有，刘桃仙归还聚发公司洗衣机；3、撤销原审要求刘桃仙支付聚发公司500元违约金及支付聚发公司750元洗衣机费用；4、本案两审诉讼费用由聚发公司承担。 针对刘桃仙的上诉，聚发公司发表答辩意见称：一、刘桃仙单方提出解除合同要求，但聚发公司未同意其直接退租，仅同意其转租后再退租，也是按照合同第六条四款的约定来执行。二、聊天记录里聚发公司并未同意退还刘桃仙押金，直接否定刘桃仙所谓双方就退租协商一致达成共识的说法。三、刘桃仙认为合同里并未对押金作特别约定，实际上合同第六条第四款已经明确约定押金的没收条件。四、刘桃仙认为合同里没有明确直接退租的条件，聚发公司没有作相关说明和提醒，认为应当按照格式合同条款处理做不利于聚发公司的解释。首先，该退租条款在合同第六条第四款这一长段文字已作释明，从聊天记录也可以看出刘桃仙对该条款也是知情的，刘桃仙在签字的时候也应尽到基本的审慎注意义务，更何况刘桃仙自称是学法律的，应该知道审查合同条款的重要性；第二，该条款并未免除聚发公司的主要义务、排除刘桃仙的主要权利，仅仅系针对承租人无故退租的违约责任约定，符合常理及公平原则（通常一般的租赁合同都会约定承租人无故解除租赁合同的违约责任）；第三，对于该条款中“直接退租”的理解，从字面上以及结合合同上下文，其实并无争议，正常的一般人都能读懂“直接退租”就是承租人直接将租赁房屋退还给出租方的意思，并不存在两种解释。五、对于押金的性质，合同中已作明确约定，不存在刘桃仙所谓的押金性质或规则没有作明确约定的情况。六、另刘桃仙除直接退租构成违约外，其在6月18日前也并未支付第二期租金，直至6月29日退租也未支付，其已违反合同第七条第1款第（2）项约定，应承担相应的违约责任。 二审中，聚发公司未向本院提交属于二审程序的新证据，刘桃仙向本院提交如下证据材料：聊天记录，拟证明刘桃仙退租提前告知过聚发公司，且经过聚发公司同意。 聚发公司发表意见称：对证据的真实性无异议，但聚发公司已经告知刘桃仙如提前搬走是不退押金的。刘桃仙有权搬走，聚发公司不可能强制其继续住下去，且该聊天记录中也明确告知刘桃仙提前搬离是没有履行完合同，刘桃仙属于违约行为。 本院经审查认为：聚发公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《房屋租赁合同》第六条第4款约定，房屋不得私自转租与他人，如需转租他人应与甲方协商一致，转租的租赁价格不得低于本合同价格，新合同由甲方签订，并收取500元合同服务费，转租方缴纳首期全部租金之后退还乙方剩余租金及押金。若直接退租，甲方有权不退还剩余租金及押金，并参考违约责任处理。刘桃仙认为，该条款的“直接退租”是指没有告知聚发公司或没有与其协商，直接搬走，而刘桃仙认为其退租前已经提前告知聚发公司，且经过聚发公司同意，故不构成合同约定的“提前退租”；聚发公司认为，租赁期限没有履行完毕之前，无论是否经过聚发公司同意，刘桃仙搬离即构成单方违约，且聚发公司并未同意刘桃仙直接退租，仅同意其转租后退租。本院认为，根据该条款的内容，“直接退租”应为承租人提前退租但未转租的情形，本案中，刘桃仙在租赁期届满前要求提前退租，且最终并未成功转租，符合直接退租的情形，根据约定，聚发公司有权不退还剩余租金及押金，并参考违约责任处理。刘桃仙主张其不构成提前退租，与合同内容不符，本院难以支持。原审法院判决押金归聚发公司所有，并判决刘桃仙支付违约金符合合同约定，且对违约金的调整亦在合理范围之内，本院予以维持。二审中，刘桃仙明确对原审判决的第一项和第四项均无异议，本院亦予以维持。 综上，刘桃仙的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘桃仙负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月十二日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟