江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4374号上诉人（原审被告）：曹后宝，男，汉族，1974年3月4日出生，住安徽省阜南县老观乡湖套村七组185-1号，现住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审原告）：于斌，男，汉族，1971年10月29日出生，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：孙春浪，江苏品喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹翔，江苏品喆律师事务所律师。上诉人曹后宝因与被上诉人于斌土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2018)苏0412民初9260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹后宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于斌的诉讼请求或者发回重审；本案上诉费用由于斌承担。事实与理由：一、涉案《场地租赁合同》是双方真实意思表示，合同文本是于斌提供，其通过中介找到我，与我洽谈，其对于租赁土地的现在是明知的。租赁合同中明确于斌负责土地租赁后的一切手续，并先缴纳定金，我负责土地的挖机、压路平整场地及清场等工作。我也是响应国家加快土地流转的政策，将土地租赁给于斌。合同第十条约定：因场地所有权人名称未及时变更，签订合同同时甲方应提供相关材料。于斌知道我也是租赁的土地，我也明确没有办法办理相关手续。目前没有阻却对方使用涉案土地的情形，故双方应按合同约定履行。我在涉案土地上开办农业社和相关企业均未受到法律限制，涉案合同不违反法律规定，故双方签订的租赁合同有效。二、于斌有严重违约行为。在我进行挖机、轧路及清场等工作后欲交付土地给于斌时，于斌一直未入场，其以租赁土地面积过小为由不想履约。因于斌是“二房东”还需再转租、分租，分租的客户需求多，现租赁场所无法满足，于斌提出解约。本案一开始于斌也是想解除合同，说明其目的就是想单方违约。本案合同无论是解除还是被认定为无效，于斌作为承租人、经营者均应承担本案违约的法律责任，我方有权按照定金罚则要求其赔偿损失。三、我为履行合同投入了十几万元，包括挖机、轧路平整场地、拆除部分建筑物、劝退原承租户，维修相关建筑等。于斌理应赔偿我的损失。补事实：我是通过招商引资来到的，我为了拿这块地花了好几百万，这个地方坑坑洼洼，有的坑深达9米，我花费精力、财力把地整平了，通了水电，盖了房子，办了厂，后来因为环保的问题水泥制品厂不能经营就停业了。停业后于斌通过中介公司找到我要租这块地，中介公司向我们双方索要3万元中介费，于斌没有同意。过了几天于斌私下找到我签订了合同，所有的合同都是他带来的，当时约定年租金30万元，当时付了10万元定金，过了几天又付了10万元房租，让我把地整平。于斌答辩称，请求驳回上诉，维持原判。于斌向一审法院起诉请求：1.确认其与曹后宝签订的场地租赁合同无效；2.判令曹后宝归还于斌租金200000元及利息（起诉之日起计算至实际还款之日止按银行同期贷款利率）；3.本案的律师费15000元及诉讼费用由曹后宝承担。一审法院查明：2018年8月初，于斌经中介公司介绍与曹后宝相识，并到曹后宝租用的常州市武进区场地进行了现场查看。后双方绕过中介公司于2018年8月25日签订“场地租赁合同”一份，约定曹后宝将坐落于雪堰镇绣衣村旺庄路18号，场地面积40亩（场地内房屋不另外作价计算租金）的土地租赁给于斌使用（回收二手木制托盘及木制包装箱等木材再利用）。场地租赁自2018年11月1日起至2028年10月30日止，租赁期为十年，到期如续租，租期将改为三年一签。合同第三条约定：该场地租金为30万元/40亩每年，第一年至第五年每年30万元，后五年按市场行情，以当地政府定价为准，签订合同当日于斌支付曹后宝十年定金10万元，9月1日再付款10万元，余款10万元在平整达标后于斌入驻时一次性付清，后续租赁为一年一付，租金提前一个月付，先付后使用。第四条场地使用要求和维修责任约定，……租住场地性质只是用做回收二手木制品托盘及木制包装箱等木材再利用，确保无污染、无污水，安全环保，于斌在正式使用前应当按照国家相应的法律法规的要求办妥相关经营手续，不得违规、违法经营，曹后宝有义务提供办理执照的相关证件，协助于斌办理使用场地所需要的各类许可证照。第十条其他条款约定，……2.合同履约过程中所发生的一切问题双方应当友好协商，协商不成，可向于斌所在地法院提起诉讼，由违约方承担相应的律师费等必要费用……。此外，合同还约定了场地转租和归还、免责条款、违约责任及争议解决方式等内容。合同签订后，2018年8月26日于斌支付曹后宝租金100000元；2018年9月1日，于斌再次支付租金100000元。曹后宝收到于斌的上述款项后，立即联系了挖机、压路机对场地进行平整，与场地上的其他承租户协商离场搬迁、补偿，对案涉场地内的简易房进行了彩钢瓦加固等工作，并支付了相关的费用。后双方就合同的履行发生争执，虽曹后宝通知于斌进场，于斌却拒绝进场经营，并于2018年10月17日向法院提起诉讼。一审另查明，案涉的场地面积约有45亩，坐落于，从国土资源部门调取的规划图图例显示：大部分土地为浅黄色属于一般农田，在北面临河有一小块突出为灰色属于自然保留地；现状图图例显示：大部分为浅黄色属水田，北面临龙游河绿色为其他草地，散落其间的浅褐色为设施农用地和一处红色显示是村庄。该土地属于雪堰镇绣衣村委后汤庄村民小组的公用地，因土地被取黑土后，全是坑，2012年前后，绣衣村委招商引资，曹后宝与村委及村民小组联系，由其出资将坑填平并租赁使用；填好后曹后宝于2013年开始建造猪舍养猪（从曹后宝提供的常州市明兴达农业专业合作社位置图等图纸显示，拟用于建造农业设施用房，用地面积为2243平方米）；2014年又以武进区雪堰鑫源新型建材厂（个体工商户，经营者曹后宝，于2013年6月9日成立）的名义与他人合伙生产、经营砖块。2017年3月7日，因曹后宝在2016年度畜禽整治中，一次性拆除猪舍棚3900多平方米，曹后宝与雪堰绣衣村委签订协议书，达成一致协议如下：绣衣村委免去曹后宝2017年至2020年上交款，即每年3万元，四年共计12万元。一审又查明，于斌与江苏品喆律师事务所签订委托代理合同，该所指派孙春浪律师作为于斌与曹后宝合同纠纷一案的一审诉讼代理人。于斌为此向江苏品喆律师事务所支付鉴证咨询服务、代理费15000元。一审中，法院组织双方到土地租赁现场进行勘查，场地现在空置，有部分简易用房，土地有被平整过的痕迹。一审法院依职权对雪堰镇绣衣村委书记兼主任胡亚伟进行了调查，其陈述：“曹后宝租赁这块地不是与村里签订的协议，是与村民小组签的协议。当时这块土地取了黑土后，全是坑，曹后宝拿下来后就自己出资填平了，填好后一开始打算制砖，没多久又不做了，又转给别人养猪，后因政策变动，这块地属于生态保护区范围，不允许养猪，只能用于农业项目实施，所以村里花了大价钱把猪舍全部推掉。再后来，又说这块地要种林木，我说可以的。但在他们平整地的时候，我看到了，就去跟老板说这里只能用于农业项目实施，但是这个老板没上心，事先也没来跟村委说过这个事。我们村里派了四个老同志在巡视的，老同志发现后就立马来跟我说了，我就赶过去跟曹后宝说了，那个老板当时也在边上的，他们全部听到的。”就土地的性质，胡亚伟答复：“这个土地四十多亩自始至终都是农业性质，但要说明一点，还有八亩二分一的地包含在这里面，是农业设施用房，不用交租金，他一次性交2万元/亩的农业设施复耕保证金，等走的时候他复耕完，这个钱要退给他的。我电话联系了生产队长蒋志明，他告诉我总面积是45亩，流转费是900元/亩。因为猪舍的事情，村委后来免了他四年的管理费。”就这块地是否可以用来堆放木材及对双方签订租赁协议的态度，胡亚伟回答：不可以，当时他们还在平整土地的时候我就明确告诉曹后宝的，对方承租户也在现场并且听到我讲的话的，但当时我不认识他，隔了大概半个月后他来村上找我的，我才知道他是承租户，我又明确跟他说肯定不允许堆放木材，更不允许用作经营。在对雪堰国土分局进行调查、走访时，工作人员告知：深黄色的基本农田是绝对不允许有任何建筑在上面的，是国家红线，一般农田经过审批是允许在上面有一些设施农业的。设施农用地具体分为生产设施用地、附属设施用地及配套设施用地，其性质属于农用地，按农用地管理。设施农用地只能根据审批时候的用途，经营者必须按照协议约定具体实施农业设施建设，不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设；不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质，禁止擅自将设施用地用于其他经营。一审法院认为，关于农村土地承包经营权租赁合同的法律效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一项规定，（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。第三十三条第二项规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方签订的场地租赁合同所涉及的土地中，无论是8亩的设施农用地，还是37亩属于一般农用地和自然保留地的土地，均是农用地的性质，不能用于非农目的；而该场地签订合同的目的，是由于斌作为回收二手木制托盘及木制包装箱等木材再利用使用，即是用于非农目的经营。因此，双方签订的合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于斌按照合同的约定已向曹后宝支付的租金200000元，曹后宝应向其返还。对于双方各自的损失，法院认为曹后宝从2012年开始就租赁使用该诉争的45亩土地进行养猪、制砖，随后因生态保护之需拆除了猪舍，其对于土地不能用于非农目的的情况是明知的，而于斌租赁土地的目的，在合同中约定的非常明确，即用于非农目的回收二手木制托盘及木制包装箱等木材再利用，且在平整土地对外出租的过程中，村委也进行了多次的释明及劝阻，曹后宝在主观上具有明显过错；当然于斌在租赁土地的过程中未向相关部门了解土地的性质和用途，自身也存有过错，但曹后宝的过错程度显然大于于斌。一审法院结合合同于2018年8月25日签订，同年10月17日于斌即向法院起诉要求解除，于斌未实际入驻经营等情况；及综合考量双方为履行本合同而支出的费用和由此而引发生的损失等，认为双方应当各自承担各自己支出的损失。于斌诉请曹后宝需承担利息及律师费用的请求法院不予支持；曹后宝抗辩要求于斌承担为履行合同而支出的挖机、压路机费、搬迁补偿费、租金损失等损失的意见法院也不予支持，不从返还的租金中予以扣减。据此，一审作出如下判决：一、确认于斌、曹后宝于2018年8月25日签订的“场地租赁合同”无效；二、曹后宝在判决生效之日起三十日内向于斌返还租金200000元；三、驳回于斌的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由于斌负担1290元，由曹后宝负担3010元。二审中，曹后宝提交建设项目环境影响报告表一份，制作单位是江苏省环境保护厅，证明涉案土地可以用于办厂，使用农用地办厂的不是其一家。于斌质证称，对证据的真实性没有异议，但环境部门并非认定土地性质的部门，对该证据的关联性、合法性不予认可。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决结果并无不当，二审应予维持。理由及依据如下：关于合同的效力。涉案土地是农业用地，我国法律严格限制农业用地的用途，不得用于非农建设。曹后宝、于斌签订的场地租赁合同违反了效力性强制性规定，应为无效。关于双方的责任。一审法院根据本案的实际情况，结合双方的过错程度，作出责任的认定，符合情理，且与法不悖，并无不当。综上，于斌的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由于斌负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十二月三十日书记员  朱羲玲