四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13554号 上诉人（原审原告）：成都章台建材有限公司，住所地：成都市金牛区花牌坊街新16号。 法定代表人：杨勋秀。 委托诉讼代理人：谭世勇，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西建工第四建筑有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区建设路468号。 法定代表人：徐恰皮，董事长。 被上诉人（原审被告）：江西建工第四建筑有限责任公司成都分公司，住所地：成都市金牛区二环路北二段269号12楼31号。 负责人：肖益伟。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶繁，系公司员工。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：游翠华，江西观睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王江，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：吴秀珍，女，1960年6月30日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 上诉人成都章台建材有限公司（以下简称“章台公司”）因与被上诉人江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称“江西四建公司”）、江西建工第四建筑有限责任公司成都分公司（以下简称“江西四建分公司”）、王江、吴秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 章台公司上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院作出的（2019）川0106民初3002号民事判决书。事实和理由：一、四川省高院作出的（2017）川民再387号民事判决仅认定了皇家公司与章台公司不存在房屋买卖关系，以及章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪这部分案件事实，并未认定皇家公司向盛大公司购买的房产系集资诈骗赃物。二、王江持江西四建分公司公章与章台公司签订的《租赁合同》构成表见代理，合同成立并合法有效。王江、江西四建公司应当对分公司的债务承担共同清偿责任。三、王江、吴秀珍出具的《承诺书》合法有效，应当承担连带担保责任。综上，请求二审法院判如所请。 江西四建公司、江西四建分公司答辩称，一、一审认定《租赁合同》无效，事实清楚。（1）案涉房屋由王江、吴秀珍、联达源公司承租并使用。（2）江西四建分公司未支付租金或接收租赁房屋。（3）江西四建分公司无租房意思表示，王江、吴秀珍的行为仅代表个人或联达源公司，故《承诺书》不构成表见代理，无效合同不适用表见代理。二、章台公司与皇家公司的买卖合同自始无效，故章台公司自始无权处置房屋。案涉房屋作为赃物，房屋租金属赃物孳息，故章台公司诉请应当驳回。三、章台公司明知案涉房屋实际使用归联达源公司，捏造江西四建分公司承租并使用房屋的虚假事实，捏造案件事实，涉嫌虚假诉讼侵占国有资产。 王江、吴秀珍答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。章台公司提出一审认定的事实错误，认定房屋是赃物的问题，应当由法院予以认定。二、王江、吴秀珍是作为连带责任保证人，主合同无效，从合同不应当承担责任。章台公司的占有是非法、恶意占有，租金作为该房屋的孳息，章台公司无权收取。 章台公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令确认章台公司与江西四建分公司的房屋租赁关系已经终止；二、判令江西四建公司、江西四建分公司向章台公司交还位于金牛区的房屋；三、判令江西四建公司、江西四建分公司支付截止合同到期日2018年7月31日前的租金333660元，并支付逾期支付租金的违约金77986.79元；四、判令江西四建公司、江西四建分公司支付租期届满后至交还租赁房屋期间的租金损失178132.5元及逾付租金违约金损失25897.73元；五、判令王江、吴秀珍对江西四建公司、江西四建分公司上述的支付义务承担连带担保责任。 一审法院经审理认定事实：2018年1月2日，四川省高级人民法院作出的民事判决【案号：（2017）川民再387号】，已产生法律效力。该判决中与本案相关的事实部分作出的认定情况：四川皇家财富投资有限公司（以下简称“皇家公司”）与四川盛大天府投资管理有限公司（以下简称“盛大公司”）签订了《盛大国际房屋转让合同》，约定由皇家公司购买盛大公司位于成都市金牛区“盛大国际”701号、1＊＊号房屋，盛大公司已取得案涉房屋产权登记证书。皇家公司向盛大公司所购的前述房产系集资诈骗赃物。同时，该判决还作出认定：皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系，章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪。 2016年7月30日，章台公司与江西四建分公司签订《租赁合同》，约定章台公司向江西四建分公司出租位于金牛区房屋，租期从2016年8月1日至2018年7月31日。该合同尾部注明“仅用于工商、税务登记”。 2018年4月23日，王江作为江西四建分公司的代表人向章台公司出具《承诺书》，载明主要内容：章台公司和承诺人江西四建分公司于2016年7月30日签订《租赁合同》，自2016年8月1日起承诺人租用案涉房屋至2018年7月31日；截止2018年4月30日，承诺人共欠租金26万元。承诺人承诺在2018年5月10日前付清；担保人王江提供连带责任担保，担保期限为2016年7月30日至《租赁合同》到期后两年。 2018年8月14日，吴秀珍作为江西四建分公司的代表人向章台公司出具《承诺书》，载明主要内容：章台公司和承诺人江西四建分公司于2016年7月30日签订《租赁合同》，自2016年8月1日起承诺人租用案涉房屋至2018年7月31日；截止2018年7月31日，承诺人共欠租金333660元。承诺人承诺在2018年10月31日前付清；担保人吴秀珍提供连带责任担保，担保期限为2016年7月30日至《租赁合同》到期后三年。 一审法院另查明，王江、吴秀珍系成都联达源建设工程有限公司（以下简称“联达源公司”）的股东。2017年8月22日，联达源公司的法定代表人王江变更为吴秀珍。 2017年3月23日，章台公司与联达源公司签订《租赁合同》，约定由联达源公司承租案涉房屋，租期为2017年3月22日至2018年3月21日。该合同已作为联达源公司工商登记资料。 一审庭审中，一审法院就合同效力向章台公司进行释明，章台公司表示，若一审法院认定合同无效，章台公司仍坚持其诉讼请求。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为章台公司以其与江西四建分公司建立房屋租赁合同的法律关系为基础，主张江西四建公司、江西四建分公司履行合同义务、王江、吴秀珍承担保证责任的理由是否成立。一审法院认为，章台公司虽于2016年7月30日与江西四建分公司签订租赁合同，但该合同已注明“仅用于工商、税务登记”。联达源公司工商登记资料显示，章台公司又与联达源公司签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给联达源公司。从合同履行情况来看，章台公司也未提交证据证明江西四建分公司接收租赁房屋、支付租金的事实；王江、吴秀珍以江西四建分公司代表人名义向章台公司出具《承诺书》时，也未获得江西四建分公司的明确授权，《承诺书》对江西四建分公司不具有法律效力。同时，王江、吴秀珍作为联达源公司的股东，在联达源公司已与章台公司签订《租赁合同》的情况下，所出具的《承诺书》也不能作为认定江西四建分公司实际履行《租赁合同》的事实依据。综合上述评析意见，能够认定章台公司与江西四建分公司签订的《租赁合同》，不是双方当事人就租赁房屋约定内容所作出的真实意思表示，且没有证据证明江西四建分公司已接收租赁房屋、支付租金的事实；章台公司与江西四建分公司签订的《租赁合同》，系虚假意思表示，其行为不能产生法律效力，《租赁合同》应认定无效。 综上，章台公司与江西四建分公司签订的《租赁合同》无效；章台公司坚持以《租赁合同》有效为前提所主张的相关诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回章台公司的诉讼请求。一审案件受理费9957元，减半收取计4978.5元，由章台公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。章台公司提交证据：证据1：川（2016）成都市不动产权第0xxx5号，拟证明该产权证是本案所涉，章台公司与之前的产权人皇家公司签订了买卖合同后，就其中的7楼701号房屋办理了不动产权证，双方的买卖合同是完全的履行完毕，本案的诉争房屋即11楼房屋仅是因为在办理不动产证的时候，存在其他的查封，导致不能办理产权证。章台公司与皇家公司之间的买卖合同是合法有效的。章台公司也是11楼房屋的合法所有权人。证据2：吴秀珍向章台公司指定的收款账户支付租金的凭证，中国农业银行业务凭证2张，中国建设银行个人活期账户交易明细3张，拟证明吴秀珍受江西四建的委托向章台公司支付了租金，双方确实履行了租赁合同。江西四建应当按照合同约定支付欠付的租金。 江西四建公司、江西四建分公司经质证发表质证意见称，对证据1真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本案诉讼的是7栋1单元11层，产权证是7栋7层，与本案无关，且章台公司与皇家公司不存在买卖合同关系是经省高院的生效文书确认的；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该份材料仅能证明其向案外人彭嶺转款，且与江西四建公司无关，仅凭该份材料无法证明吴秀珍接受了江西四建的委托。该行为只能代表吴秀珍的个人行为。 王江、吴秀珍经质证发表质证意见称，对证据1的合法性不予认可，因为该产权证是基于已经被撤销的房屋买卖合同而取得的房产证，既然是撤销的，就是虚假的，伪造虚假的合同骗取房产证，取得房产证的过程不合法，既然不合法，就失去了真实性的基础。因此，对真实性、关联性不予认可。诉争是11楼，产权证是7楼，与本案无关。对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。只能证明吴秀珍向彭嶺转过款，不能说明是租金。转款是否是租金，也与江西四建无关系。 对章台公司提交的上述证据真实性、合法性予以确认，其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。 对于一审法院认定的“皇家公司向盛大公司所购的前述房产（“盛大国际”701号、1＊＊号房屋）系集资诈骗赃物。”，章台公司提出异议，认为该事实认定错误。对此，经本院核实，（2017）川民再387号《民事判决书》中载明，四川省高级人民法院认定的事实为“皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系以及章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪”，故该判决系对转款涉嫌犯罪进行认定，但该判决并未直接认定上述房屋系赃物。而于本民事纠纷之中，不宜对上述房屋是否系赃物作出认定，故对一审认定的该部分事实本院不予确认。除上述本院与一审认定不一致的事实外，本院经审理查明的其他事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。另补充查明，2018年4月23日的《承诺书》，该承诺书载明的承诺人为：江西建工第四建筑有限责任公司成都分公司，担保人：王江，代表人：王江，出具日期：2018年4月23日。 本院认为，章台公司于一审诉讼请求以及二审上诉请求的成立须以双方存在合法房屋租赁法律关系为前提，现对章台公司与江西四建公司、江西四建分公司是否存在合法房屋租赁法律关系阐述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，依此规定，在租赁法律关系下，应当由出租人将案涉房屋的占有、使用、收益的权能转移至承租人，并由承租人依约给付租金。本案中，案涉租赁房屋即成都市金牛区，章台公司就该房屋签订三份租赁合同：第一份租赁于2016年7月30日与江西四建分公司签订，租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日；第二份租赁合同系章台公司与联达源公司签订，租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日；第三份租赁合同于2017年3月23日章台公司与联达源公司（筹）签订，租赁期限为2017年3月22日至2018年3月21日。而章台公司于一审诉请系基于认为章台公司与江西四建分公司于2016年7月30日签订的租赁合同建立的租赁法律关系有效，但江西四建及其分公司对此不予认可。 关于该份合同是否可认定双方存在合法的租赁法律关系应当以该合同形式特征以及双方实际履行情况综合判定。本院认为，章台公司与江西四建分公司签订的租赁合同于该合同的末页处标明“仅用于工商、税务登记”，该标记处章台公司承认系乙方添加；除该合同之外，章台公司并未提交其与江西四建分公司就案涉房屋另行签订合同并以之履行，双方在租赁合同形式上存在瑕疵。关于章台公司与江西四建分公司的租赁法律关系实际履行情况而言，案涉房屋实际占用人系联达源公司的法定代表人王江，且租赁期限内租金给付以及相关费用的支出均由王江及其员工吴秀珍进行给付，在此过程中并未任何证据显示江西四建以及江西四建分公司曾参与过债权债务的处理，从案涉租赁法律关系的实际履行情况，并不足以证明江西四建及江西四建分公司属于租赁法律关系的承租人。另关于章台公司主张的王江构成表见代理，该法律行为应属有效。对此本院认为，表见代理系适用于行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，行为人仍然实施代理行为，且相对人有理由相信行为人有代理权的情形。本案中，王江持有江西四建分公司印章实施法律行为，该行为有效，但于前文所述，王江以江西四建分公司名义实施的该法律行为仅系为工商、税务登记所用，而非以真实意思表示成立房屋租赁法律关系。另，对于章台公司二审中提供的产权证明，该产权证明指明的房屋系金牛区，并非讼争标的物，与本案缺乏关联性，对该证据本院不予采信。综上，章台公司与江西四建及江西四建分公司为成立合法有效的租赁法律关系，故其章台公司所主张的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，章台公司的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计9957元，由成都章台建材有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘昱君