湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2266号上诉人（原审原告）：王志，男，1985年2月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：王志斌，湖南楚为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱凤秀，女，1963年10月25日生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：宁省，湖南富厚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：双峰县湘中房地产信息服务部，住所地湖南省双峰县永丰镇艺芳新城和苑20栋115号。经营者杨建红，女，1987年3月18日生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人王志因与被上诉人朱凤秀、双峰县湘中房地产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志上诉请求：改判朱凤秀的代理行为无效。二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：二被上诉人合伙恶意串通欺骗王志签订房屋买卖合同。王志要求核对查看房屋登记产权人经公证的授权委托书和受托人与委托人的身份关系证明后才愿意正式签订合同。湘中房地产地产信息服务部的工作人员恶意与朱凤秀串通说今天没带来明天可送过来给王志看。湘中房地产地产信息服务部的工作人员立马说当天是个黄道吉日等一系列好话，王志当即表明签合同可以，如明天没有公证的委托书，合同不生效。王志所交款项应予退还。二被上诉人也表示同意，王志才签合同。过了十多天王志要求湘中房地产地产信息服务部拿产权人朱叶宇委托朱凤秀的公证委托书来，朱凤秀拒绝过来，拒绝提供朱叶宇的电话。在这种情况下王志通知二被上诉人如在三天内未看到委托书或该房屋登记产权人朱叶宇来当面确认，王志解除该合同。几天后上诉人在58同城网、二手房网均看到涉案房屋被挂在平台出卖，且标价低了十多万元。王志当即要湘中房地产地产信息服务部与朱凤秀退款。朱凤秀拒绝退款。原审法院认定朱凤秀的代理行为是一种表见代理是错误的，原审法院适用法律也是错误的。朱凤秀辩称，朱凤秀代儿子朱叶宇卖房构成表见代理,其房屋买卖合同合法有效。已向一审法院提供了朱叶宇的委托书，证明了朱叶宇已授权朱凤秀出售房屋，在一审庭审过程中房屋所有权人朱叶宇当庭确认朱凤秀的代理行为。王志称朱凤秀与中介公司合伙恶意串通属于无中生有。王志称朱凤秀一房多卖属于偷换概念。朱凤秀属于合同的守约方，收取的10万元定金无须返还。湘中房地产地产信息服务部没有答辩意见。王志向一审法院起诉请求：判令原告与朱凤秀订立的房屋买卖合同无效，判令被告朱凤秀返还原告房款100000元，被告双峰县湘中房地产信息服务部返还原告房款10000元，并由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月，被告朱凤秀持有其子朱叶宇（公民身份号码4325221994××××××××）位于双峰县丰茂锦城的Ｂ区4栋11层1101房的不动产权利证书（编号为湘2018双峰县不动产权第0001486号，权利人朱叶宇，单独所有，坐落于双峰县丰茂锦城Ｂ区4栋11层1101房，不动产单元号431321016110ＧＢ00004Ｆ00040063，权利类型国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质出让／商品房，用途城镇住宅用地／住宅，面积共有宗地面积17275.77ｍ2／房屋建筑面积141.66ｍ2，使用期限至2081年4月17日止。）连同地下车位Ｂ028号到被告双峰县湘中房地产信息服务部挂牌出让，挂牌价610000元。原告王志在了解到信息后，到双峰县湘中房地产信息服务部进行详细查询，双峰县湘中房地产信息服务部的工作人员在带领原告王志实地查看房屋和不动产权利证书后即召集原告王志与被告朱凤秀进行磋商，2019年5月4日，买方（下称乙方）王志与卖方（下称甲方）朱叶宇甲方代理人朱凤秀、双峰县湘中房地产信息服务部（下称丙方）订立了房屋买卖合同，合同约定：第一条房地产基本情况甲方所售房产坐落于娄底市双峰县，带地下车位Ｂ028号，买方对该房地产已做充分了解并实地看房，对该房地产现状及产权现状无异议，自愿购买该房地产；第二条转让价款与费用1、甲乙双方议定该房地产转让总价款为人民币陆拾万零捌仟捌佰元整，该房地产为毛坯房，甲方承担中介费5000元整，其余为甲方净得房款；交易前所产生的物业费由乙方承担，交易过程中产权变更产生的费用由乙方承担，由丙方负责办理；第三条付款方式及过户时间在本合同签订时，乙方支付该房地产交易定金共计人民币壹拾壹万元整，甲方收壹拾万元整（此款抵扣房款），丙方收壹万元整（此款抵扣费用）；本合同签订后30个工作日内办理房产过户手续，乙方将剩余房款人民币伍拾零叁仟捌佰元整付给甲方，甲方再签字过户；同时甲方交付房屋给乙方使用；第五条违约责任1、在该房屋产权过户手续办理前，如甲方后悔不买或不按时履行合同约定付款等，视为甲方违约，乙丙方收到的定金不予退还；如甲方后悔不卖或者不按合同约定交易的，视为甲方违约，甲方须双倍返还定金给乙方；丙方中介费用和业务费用（房价总额的2％）由违约方全额承担；第六条因甲方是卖方代理人签署本合同，则代理人甲方全权代表卖方并已告知卖方本合同的所有条款，如卖方违约代理人甲方负连带违约责任。合同尾部甲方代理人朱凤秀、乙方王志、丙方杨建红签字认可。同日，原告王志向被告双峰县湘中房地产信息服务部缴纳了购买房屋定金110000元，被告双峰县湘中房地产信息服务部向原告王志出具了金额为110000元性质为购买丰茂锦城Ｂ区4栋11层1101房的定金的收据一张，被告朱凤秀领取100000元后向被告双峰县湘中房地产信息服务部出具了金额为100000元性质为丰茂锦城Ｂ4栋1101室带车位Ｂ028号的购房定金收据一张。此后原告王志没有按照合同规定的期限向被告朱凤秀缴纳剩余房款，反而以不动产所有权人朱叶宇在互联网58同城网站娄底58同城˙双峰二手房˙双峰城区二手房中发布了本案标的房地产的出卖的信息，导致了一房多卖的行为，加之不动产所有权人朱叶宇一直未与原告王志见面磋商，故认为买卖房屋的合同无效，拒绝缴纳剩余的房款。经查，争议的不动产的所有权人朱叶宇确实在互联网58同城网站发布了出售房屋的信息，但没有订立买卖房屋的合同，也没有办理不动产所有权的变更登记手续；至一审法院开庭审理时止，不动产所有权人朱叶宇已经撤销了出售房地产的信息。本案在审理过程中，不动产所有权人朱叶宇当庭认可了原告王志与被告朱凤秀订立的买卖房屋合同，同意按照合同约定继续履行，确认被告朱凤秀代理的行为有效；原告王志请求确认合同无效，在一审法院释明后，原告王志仍然坚持要求确认合同无效的诉讼请求。一审法院认为，2019年5月4日，原告王志与被告朱凤秀、被告双峰县湘中房地产信息服务部订立的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，订立合同前被告朱凤秀出示了不动产所有权证书，言明是代理儿子出卖房屋，合同中也明确了朱凤秀是儿子朱叶宇的委托代理人，约定了没有过户的违约责任，一审法院在审理过程中，不动产所有权人朱叶宇当庭确认被告朱凤秀的代理行为，合同的内容也不违反法律规定，因而房屋买卖合同是合法有效的，原告王志要求确认房屋买卖合同无效的事实和理由都不能成立，一审法院不予采信；原告王志以合同无效为由要求判令被告朱凤秀返还原告房款100000元、被告双峰县湘中房地产信息服务部返还原告房款10000元的诉讼请求，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告王志要求确认房屋买卖合同无效，并要求被告朱凤秀返还房款100000元、被告双峰县湘中房地产信息服务部返还房款10000元的诉讼请求。案件受理费2500元，原告王志负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。经查，一审认定的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议的焦点问题：房屋买卖合同是否有效，定金是否应当退还。上诉人王志提出朱凤秀与双峰县湘中房地产信息服务部合伙恶意串通欺骗王志签订房屋买卖合同，房主一房二卖，一审法院认定朱凤秀的代理行为是一种表见代理是错误的。经查，王志没有提交证据证明朱凤秀和双峰县湘中房地产信息服务部合伙欺骗导致王志出现重大误解而签订房屋买卖合同。虽然房屋产权人是朱叶宇，不是朱凤秀，但是王志与朱凤秀已经签订了房屋买卖合同并支付定金十万元，在一审过程中产权人朱叶宇追认朱凤秀有代理权，确认了朱凤秀与王志签订的房屋买卖合同对其具有法律效力。一审判决驳回王志要求退还定金的诉讼请求并无不当。上诉人王志提出的上诉意见不能成立,本院不予采纳。综上所述，上诉人王志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人王志负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡春贤审 判 员  王芝芝审 判 员  李 琛二〇一九年十二月二十日代理书记员  郭桃花附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。