文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初16337号原告：重庆市先风物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号“环球广场”六楼，统一社会信用代码91500103202850193C。法定代表人：陈聘，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎力夫，重庆联硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈建明，重庆联硕律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区红旗河沟红黄路1号1幢兴业大厦（4至9层、16、17和19层），统一社会信用代码91500105709386748F。法定代表人：才智斌，该公司负责人。委托诉讼代理人：吴诗礼，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文明，重庆康实律师事务所律师。第三人：重庆华美整形美容医院有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号第一至六层（部分），统一社会信用代码915001036939356923。法定代表人：林雨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙书保，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告重庆市先风物业管理有限公司（以下简称先风物业公司）与被告兴业银行股份有限公司重庆分行（以下简称兴业银行重庆分行）、第三人重庆华美整形美容医院有限公司（以下简称华美整形美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先风物业公司的委托诉讼代理人郎力夫、沈建明，被告兴业银行重庆分行的委托诉讼代理人吴诗礼、杨文明，第三人华美整形美容公司的委托诉讼代理人孙书保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先风物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因侵犯原告优先购买权而造成的损失共计6028674.63元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年6月23日共同签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告承租被告所有的位于重庆市渝中区上清寺路9号负一层A区13#-19#、B区1#-7#、13#-39#，共41个车位，租期为5年，从2014年12月24日至2019年12月23日止。协议还约定，在租赁期内，被告将该车位产权转让的，在同等条件下乙方享有优先购买权且不影响原告在本协议中享有的租赁权。原告于2018年3月28日收到由华美整形美容公司送达的《兴业银行重庆分行、华美整形美容公司致重庆市先风物业管理有限公司的函》，函告原告，被告将其名下位于重庆环球广场第三层商场及负一层41个车位转让给华美整形美容公司。原告收到函件后，于2018年3月30日向被告发函主张上述车位的优先购买权，但被告一直未予回复。原告认为，被告将上述41个车位出售给华美整形美容公司的行为严重侵害了原告作为承租人的优先购买权，被告应承担赔偿责任，为维护原告合法权益不受侵犯，现依法起诉至贵院，请求支持原告诉求。被告兴业银行重庆分行辩称：被告在将涉案车位转让给第三人之前，系车位的所有权人，但被告认为原告并不享有本案涉案车位的优先购买权，具体理由：1、原告与被告之间就本案涉案的车位，双方并不是租赁关系，而是委托管理关系。原被告双方签订的协议及租赁合同只是委托管理的体现与指示。原告从其管理的环球大厦的业主取得物业的租赁权，然后再统一对外招租，因此原告不是涉案车位的承租人，而是涉案车位的商业管理人。2、即使法院认定原被告间系租赁合同关系，但原告承租涉案车位后又将涉案车位转租给其管理的、包括本案第三人在内的环球大厦的其余业主。原告对车位没有实际使用，而享有承租车位的主体应当是房屋的实际使用人。因此原告也无权要求被告承担损害赔偿责任。3、被告转让的包括涉案车位在内的资产通过重庆商报以及转让资产的平台官网都进行了公告，在公告期内原告并没有向被告提出愿意受让涉案车位的要求，并且被告转让的资产是包括本案涉案车位以及商业而进行的整体转让。因此请求法院驳回原告诉请。第三人华美整形美容公司述称，第三人受让本案的41个车位是通过公开平台、渠道，用公开的方式签订的转让合同，支付了价款，并且办理了不动产交易的手续，取得了不动产证，是转让后的产权人，其物权应当得到法律保护。本院经审理认定事实如下，2015年6月23日，兴业银行重庆分行（甲方）与先风物业公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将重庆市渝中区上清寺路9号负一层A区13#-19#、B区1#-7#、13#-39#，共41个车位出租给乙方。租期为5年，从2014年12月24日至2019年12月23日。合同还约定，在租赁期内，甲方将该房屋产权转让的，在同等条件下乙方享有优先购买权且不影响乙方在本协议中享有的租赁权。2016年12月22日至2016年12月28日，兴业银行重庆分行将其持有的重庆环球广场第三层商场及负一层41个车位在深圳前海金融资产交易所进行公开挂牌转让。2016年12月29日，兴业银行重庆分行（甲方）与华美整形美容公司（乙方）签订《资产转让协议》，约定乙方同意以人民币2500万元购买甲方位于重庆市渝中区上清寺路9号名义层第三层的房产（建筑面积2999.67平方米）和渝中区上清寺路9号负一层A区13#-19#、B区1-7#、13-39#共41个车位（建筑面积1573.82平方米），并于本协议签订后3个自然日内将人民币25000万元一次性付至甲方指定账户。2018年3月27日，兴业银行重庆分行、华美整形美容公司联合函告先风物业公司，表示兴业银行重庆分行已于2016年12月29日将名下位于重庆环球广场第三层商场及负一层41个车位转让给华美整形美容公司，从2017年1月1日起由华美整形美容公司享有《房屋租赁协议》出租方的所有权利与义务。2018年3月30日，先风物业公司致函兴业银行重庆分行，表示愿按照《资产转让协议》约定的条件向兴业银行重庆分行购买环球广场负一层41个车位，请兴业银行重庆分行收到函件后，尽快与先风物业公司签订环球广场负一层车位转让协议，并办理车位变更事宜。另查明，重庆环球广场第三层商场部分的成交价款为16397051.26元，负一层41个车位部分成交价款为8602948.74元。审理中，原告举示重庆联合产权交易所集团交易结果通知书（受让方）、产权交易合同（7份）、重庆联合产权交易所交易凭证（7份）、重庆联合产权交易所关于环球广场负一层23个车位拍卖情况、重庆联合产权交易所关于环球广场第二层A2-7#等27宗房地产通知公告（复印件），拟证明环球广场地下负一层C1#-C22#、C33#等23个车位共计面积1024.39平方米于2018年转让时交易总价为9491100元，由此证明环球广场负一层车位市场交易均价为9265.12元/平方米，案涉41个车位共计面积1573.82平方米，转让第三人时交易总价为8602948.78元，车位转让均价为5466.29元/平方米，故原告请求按上述单价差额计算本案的赔偿金额。另，上述交易结果通知书以及产权交易凭证显示上述拍卖车位挂牌价格及评估值均在16万元左右。审理中，先风物业公司及兴业银行重庆分行均表示不申请对案涉车位转让时的市场价值进行鉴定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，兴业银行重庆分行与先风物业公司签订有《房屋租赁协议》，双方存在合法的租赁合同关系，并非兴业银行重庆分行辩称的委托管理关系。兴业银行重庆分行将其持有的重庆环球广场第三层商场及负一层41个车位在深圳前海金融资产交易所进行公开挂牌转让，虽然亦进行了登报公开挂牌信息，但并不能视为兴业银行重庆分行已合法向先风物业公司履行了通知义务。但是，承租人享有优先购买权的前提条件系“同等条件”，兴业银行重庆分行系将重庆环球广场第三层商场及负一层41个车位整体打包转让的，总价款为25000万元，41个车位价款仅约为860万元，先风物业公司仅主张购买41个车位并不构成“同等条件”。此外，重庆环球广场负一层其他车位于2018年1月的拍卖成交价格远远超出评估价格，溢价严重，并非车位的正常市场价格，更不能以此拍卖成交价格均价来认定案涉41个车位于2016年12月转让价格过低。案涉41个车位于2016年12月转让均价将近21万元，亦高于重庆环球广场负一层其他车位于2018年1月的拍卖评估价格，现先风物业公司亦不申请对案涉车位转让时的市场价值进行鉴定。即使构成先风物业公司的优先购买权被侵害，先风物业公司举示的证据亦不足以证明其因此遭受的损失。故，本院对先风物业公司的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆市先风物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取26996元，由原告重庆市先风物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员  谭宁模二〇一九年十二月十一日书记员  蒋 娟