山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2295号上诉人（原审被告）：戚德强，男，1962年2月22日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，山东瀛岱（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许道兰，女，1964年7月27日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘中华，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市古陌建筑有限公司，住所地威海临港经济技术开发区蔄山镇正棋路东首。法定代表人：马常春，总经理。诉讼代表人：威海市古陌建筑有限公司管理人。委托诉讼代理人：苗瀚予，山东荣威律师事务所律师。原审第三人：李希梅，女，1963年7月22日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。原审第三人：王云皓，男，1964年8月26日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人戚德强因与被上诉人许道兰、威海市古陌建筑有限公司（以下简称古陌公司），原审第三人李希梅、王云皓房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初4422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚德强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许道兰的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.本案系房屋买卖合同纠纷，戚德强不是买卖合同主体，不应承担赔偿责任。2012年8月23日古陌公司将案涉房屋作价18万元抵顶给许道兰，并出具了《房屋转让证明》，二者之间形成了房屋买卖合同关系。许道兰起诉要求古陌公司协助过户，后发现履行不能变更诉讼请求为赔偿损失。在该房屋买卖合同纠纷中，合同主体为古陌公司和许道兰，二者并没有关于房屋属于古陌公司的任何证据，其转让事宜也未经过戚德强的同意，因此，根据合同的相对性，合同只对双方当事人具有约束力，戚德强并非房屋买卖合同主体，不应承担合同履行不能的法律责任。2.案涉房屋的权利人为戚德强而非古陌公司。2009年9月4日，案涉房屋所有权即登记在戚德强名下，古陌公司协助戚德强办理了房产证，房屋由戚德强一直占有。戚德强提交了2009年至2018年偿还房屋全部贷款的银行明细清单，证明通过戚德强银行卡还清了房屋贷款。一审法院依职权调取的中国银行文登支行8份存款凭条，虽然不是戚德强本人签字，但当时戚德强是古陌公司职工，存在个别月份由公司财务帮助办理还贷手续的可能性。同时房屋贷款自2009年至2018年共计110期，而8期非戚德强本人签名的存款凭条，并不能证明古陌公司偿还房屋全部贷款的事实。戚德强一直占有案涉房屋，包括房屋漏水、维修、出售等事宜由戚德强管理。许道兰主张房屋自2012年8月已经由其占有，但至今6年多的时间其并未实际占有案涉房屋。许道兰、古陌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李希梅、王云皓未予述辩。许道兰向一审法院起诉请求：1.戚德强协助许道兰办理威海市苘山镇威海路-40号（威房屋权证字第××号）房屋产权过户登记手续；2.过户费用由许道兰承担。诉讼过程中，许道兰变更诉讼请求为：戚德强、古陌公司赔偿许道兰经济损失18万元。一审法院认定事实：戚德强原系古陌公司员工。2009年5月，威海万发房地产开发有限公司（原文登市万发建材房地产开发有限公司，以下简称万发公司）以坐落于蔄山镇威海路-40号-605，建筑面积为91.42平方米的房屋（以下简称案涉房屋）抵顶其所欠古陌公司工程款；为便于办理贷款事宜，2009年9月4日，古陌公司将案涉房屋登记在戚德强名下，房屋所有权证由古陌公司保存。2012年8月23日，古陌公司将案涉房屋转让给许道兰的丈夫丛用滋（已去世）以抵顶其所欠材料款18万元，古陌公司出具了房屋转让证明，并交付了房屋钥匙及登记所有权人为戚德强的房屋所有权证。丛用滋去世后，古陌公司于2017年将房屋转让证明中的房屋受让人变更为许道兰，该房屋转让证明载明：“坐落威海市临港开发区，储藏室一个，房屋登记姓名戚德强，此房屋原为古陌公司财产，因欠许道兰材料款壹拾捌万元整（180000.00元）现将房屋抵顶转让给许道兰，房屋转让过户手续一切费用均由古陌公司负责承担。”2013年5月28日，戚德强以房证丢失为由，向威海市住房保障和房产管理局申请挂失补办案涉房屋权属证书。2018年3月24日，戚德强与案外人房产中介马志刚签订房屋买卖合同，将案涉房屋以价款23万元转让给马志刚。6月25日，戚德强通过马志刚与李希梅、王云皓签订房地产买卖合同，将案涉房屋以价款21万元转让给李希梅、王云皓，并于同日过户于李希梅、王云皓名下。李希梅、王云皓述称其实际支付给马志刚的购房款为36万元。关于案涉房屋的权属。许道兰、古陌公司陈述案涉房屋系古陌公司从万发公司以工程款债权抵顶而来，系古陌公司财产，登记在戚德强名下是为了便于贷款，贷款清偿款项主要是由古陌公司支付。许道兰提交：1.万发公司出具的证明，证明蔄山镇威海路温阳三区40号楼605室，是在2009年9月4日由万发公司从工程款抵账给古陌公司，当时古陌公司急需银行贷款，因此该房产登记在公司职工名下；2.贷款已还款明细清单（打印日期为2012年3月15日）；3.房屋原始所有权证及钥匙；4.许道兰申请马新春（2012年3月前系古陌公司副总经理，2012年3月至2013年系古陌公司实际控制人）出庭作证，马新春证明：苘山镇威海路40号楼605室，是古陌公司以材料款顶账给丛用滋、许道兰，顶房是马新春一手办理的，案涉房屋是古陌公司的财产，不属于戚德强本人财产，当时公司在万发公司以工程款抵账到公司，因公司急需银行贷款，遂抵账房产证上的名字都是在职工名下，以便于银行贷款，并提交马新春与戚德强2018年6月16日的短信记录予以证实。一审法院依法向中国银行威海文登支行调取了2009至2012年期间戚德强名下案涉房屋还款账号流水明细及8份存款凭条，8份存款凭条中，载明存款（代办）人签字为“王钦芬”共5份，“王钦芬（代）戚德强”共2份，“戚德强”1份。一审法院依法对王钦芬进行了询问，王钦芬陈述“存款是我经办的，那时我在古陌公司任出纳会计，公司让我给戚德强的存折里打钱，存折在我这里保管直到2011年我离开公司，存款单中戚德强的签字也是我代签的，因为是他的存折，当时银行工作人员要求我签的。”许道兰提交的证据1-4相互印证，达到了高度可能性的证明标准，且与一审法院依法调查的情况基本相符，因此对许道兰、古陌公司的陈述予以采信。戚德强陈述称案涉房屋是其从古陌公司购买，首付款由古陌公司欠其工资抵顶，贷款均由其本人清偿，房屋系其个人财产。戚德强提交了案涉房屋登记资料、贷款已还款明细清单、中国银行交易流水明细清单，但未提供证据证实首付款由其工资抵顶，也无法对案涉房屋还款账号存款（代办）人为古陌公司会计王钦芬及房屋所有权证原件、房屋钥匙由古陌公司保管等情况作出合理解释，对其陈述不予采信。一审法院认为，本案各方当事人的争议焦点为：一、案涉房屋的原始权属；二、戚德强、古陌公司是否应赔偿许道兰的损失18万元。关于案涉房屋的原始权属。案涉房屋原系古陌公司从万发公司以工程款债权抵顶而来，为便于办理贷款而登记在员工戚德强名下。戚德强辩称,根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权证明”，案涉房屋初始登记在其名下，因此戚德强才是案涉房屋的原权利人。但《中华人民共和国物权法》第三十三条也规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，即房屋产权登记是一种推定效力，推定登记的物权人为房屋的所有人，当利害关系人有相反证据证明其为真正权利人时，可以否认该推定。故许道兰、古陌公司主张该房屋原系古陌公司所有，予以确认。关于戚德强、古陌公司是否应赔偿许道兰的损失18万元。古陌公司与许道兰约定，古陌公司将案涉房屋转让给许道兰以抵顶其所欠债务材料款18万元，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规及公序良俗，约定有效。古陌公司基于约定向许道兰交付了房屋所有权证及钥匙，许道兰成为案涉房屋的合法占有人。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。许道兰作为案涉房屋的合法占有人，在戚德强将案涉房屋卖给李希梅、王云皓之后，有权请求损害赔偿，对其赔偿应为侵害所造成的实际损失。故许道兰诉请戚德强赔偿其经济损失18万元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十五条之规定，判决：一、戚德强于判决生效后十日内赔偿许道兰经济损失180000元；二、驳回许道兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由戚德强负担。诉讼保全费1520元，退回许道兰。二审中，戚德强围绕其上诉请求提交新的证据：证据1、威环劳仲裁字2010第314号仲裁调解书复印件一份，拟证实古陌公司应给付戚德强劳动纠纷待遇48000元；证据2、戚德强名下还贷银行卡流水明细复印件一份，时间是2013年4月22日至2018年房屋出售，拟证实戚德强及其家人对案涉房屋的贷款进行偿还；证据3、2013年威海日报的公告声明复印件一份，拟证实戚德强在房证丢失后进行公告，重新办理了房产证。本院组织许道兰及古陌公司进行了质证，许道兰主张上述三份证据均为复印件，对真实性不予认可，即使真实亦不能证明戚德强的主张，案涉房屋贷款由古陌公司偿还，戚德强无法解释其购买案涉房屋却不持有房产证原件的矛盾。古陌公司对证据1的真实性无异议，主张戚德强已经到古陌公司破产管理人处申报相应债权，且管理人已经认定；对证据2、3的真实性无法确认，因古陌公司拒不配合管理人的工作并向管理人移交相关的财务账簿等破产资料，管理人无法核实戚德强偿还的款项是否由古陌公司支付，但根据一审查明的事实，部分款项是由古陌公司的会计存入戚德强账户后，由戚德强进行偿还。经本院审查，戚德强提供的证据1系威海市环翠区劳动争议仲裁委员会于2011年4月11日出具的调解书，古陌公司对该调解书的真实性无异议，许道兰虽不认可该证据的真实性，但未提交相反证据证实该调解书系伪造，故本院对该调解书的真实性予以采信。对于戚德强提交的证据2、证据3，因未提交原件以供核对，许道兰及古陌公司对其真实性均未认可，本院不予采信。二审审理查明，2018年6月14日，本院作出（2018）鲁10破申15号民事裁定，受理古陌公司的破产清算申请，并指令一审法院审理。2018年7月17日，一审法院依法指定山东荣威律师事务所担任古陌公司管理人。古陌公司欠付戚德强劳动报酬48000元未偿还，戚德强已经就该笔债务向古陌公司管理人申报债权。诉讼中，许道兰陈述，2012年8月23日，古陌公司实际负责人马新春将房权证、钥匙、转让证明交付，同日交付房屋，许道兰未装修房屋，持有钥匙一直到2018年6月份戚德强强行换锁时止；古陌公司将案涉房屋抵顶时告知存在抵押贷款，但没有向许道兰说明房屋转让需要征求抵押权人的意见，其也不知道该转让是否经过了银行的同意，其偿还了两个月的贷款后，到银行查询得知还有十余万贷款没有归还，经与马新春协商，马新春承诺之后所有的贷款均由古陌公司偿还，在贷款偿还完毕之后古陌公司协助办理房屋过户手续，所有费用均由古陌公司承担。戚德强主张案涉房屋由其占有。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：古陌公司及戚德强对许道兰应否承担赔偿责任及责任比例如何确定。根据查明的事实，案涉房屋系万发公司抵顶给古陌公司，古陌公司以戚德强名义办理贷款由该公司使用，并于2009年9月4日将案涉房屋登记在戚德强名下。故，案涉房屋的实际权利人应为古陌公司，戚德强仅为名义权利人。戚德强主张其为案涉房屋的所有权人，与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。古陌公司于2012年8月23日与许道兰丈夫丛用滋（已去世）签订以房抵债协议并交付了房屋所有权证及房屋钥匙，但案涉房屋所有权登记在名义权利人戚德强名下，古陌公司与丛用滋的房屋买卖行为亦未经戚德强同意。现因戚德强将案涉房屋出售给他人并由他人占有使用，导致古陌公司不能履行案涉房屋的交房、办证等主要义务，构成根本性违约，因古陌公司在丛用滋去世后于2017年将房屋转让证明中的房屋受让人变更为许道兰，故许道兰有权主张丛用滋对古陌公司享有的原债权债务，亦可通过解除以房抵债合同、要求古陌公司赔偿许道兰损失等方式维护自己的合法权益。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因许道兰接收案涉房屋钥匙后，对案涉房屋并未管理、装修、使用，即许道兰并未实质性控制案涉房屋，故一审法院认定许道兰为案涉房屋的合法占有人不妥，许道兰对案涉房屋享有的要求古陌公司交房、办证的债权系一种合同的信赖利益。古陌公司欠戚德强劳动报酬且未及时偿还房屋贷款，戚德强应通过合法的方式向古陌公司主张权利，但戚德强未经古陌公司同意擅自将案涉房屋处分给他人，对该行为负有部分过错，因古陌公司已经进入破产程序，许道兰的信赖利益因此必然受损，即必然遭受相应的财产损失。戚德强因其擅自处分案涉房屋的错误行为给许道兰造成的相应财产损失，应在其过错责任范围内依法承担赔偿责任。在接收案涉房屋时，许道兰即明知案涉房屋上存在银行贷款并设定了抵押权仍未及时主张解除合同，故其在戚德强处分案涉房屋时根据以房抵债协议所取得的信赖利益应为案涉房屋的市场价值与当时银行贷款欠款数额之差，并非其全部债权18万元。综合戚德强的过错程度、许道兰的信赖利益范围，古陌公司的财产状况及破产情况，本院酌定本案中戚德强对许道兰的最终财产损失承担30%的赔偿责任为宜。综上所述，戚德强上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初4422号民事判决；二、威海市古陌建筑有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许道兰180000元；三、戚德强对威海市古陌建筑有限公司的上述债务，在威海市古陌建筑有限公司破产债权清算完毕后十日内对许道兰未获清偿部分承担30%的赔偿责任；三、驳回许道兰的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，由威海市古陌建筑有限公司负担，诉讼保全费1520元，退回许道兰；二审案件受理费3900元，由威海市古陌建筑有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月十一日书记员  张济节