贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0382民初8414号原告（反诉被告）：李波，男，1988年12月21日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。委托诉讼代理人：张辉，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭薛，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。被告（反诉原告）：方青，女，1987年2月9日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。委托诉讼代理人：高云峰，贵州石达律师事务所律师。原告（反诉被告）李波与被告（反诉原告）方青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李波及其委托诉讼代理人张辉，被告方青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行《房屋买卖合同》义务，即：被告办理房屋产权证并将房屋产权过户给原告；2.判决被告赔偿原告违约金30万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日，原、被告与案外人仁怀市四海友诚房屋中介服务中心就原告购买被告出售的国酒城11栋1单元29层1-29-1号房屋达成一致，并签订了《房屋买卖合同》，合同对于出售房屋的位置、面积、价款、房屋交付、价款支付、产权过户登记、违约责任等予以约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付35万元。经查，自2019年2月26日起，国酒城已在陆续办理房屋产权登记，原告曾多次联系被告，但被告均以各种理由拒绝办理。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，也未违反法律强制性规定，合法有效，对双方都有约束力。依据该合同，被告应当在可以办理产权证时积极办理，并配合原告办理房屋产权过户手续，若因被告自身原因未办理过户手续，应双倍赔偿所收定金作为违约金，至今，被告在具备办理产权登记的条件下拒不履行办理产权登记的合同义务，该拒绝办理的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告方青辩称，因业务需要，我方欲出售自己购买的国酒城11栋1单元29层1-29-1号房屋，后经中介服务中心介绍，我方与原告及中介中心协商后于2018年7月18日签订房屋买卖协议，该协议系中介提供的格式合同，其内容原告不清楚，我方只是认为能够顺利把房子卖出去，得到资金即可，但是合同签订后，具体实施过程中，不是当时协商的那样。双方约定按合同第四条B项约定即按揭付款，余款269884元由乙方办理按揭的银行直接划入甲方账户。可实际情况是，原告没有办理按揭，而是被告自己办理的按揭，且按揭的每一次还款都是被告自己还款，难道是被告自己购买自己的房子，不是原告购买被告的房子？所以，中介公司给我们签订的合同根本无法履行。另外，该房屋尚未取得产权，没有权属登记证书，根据物权法第九条和房地产管理法第三十七条第六项规定，被告没有取得物权，无权属证书，故双方签订的房屋买卖合同无效，不存在违约，故不应承担30万元违约责任。请求驳回原告的诉讼请求，被告愿意退还已收的款项。反诉原告方青向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法确认反诉人、被反诉人双方在2018年7月18日签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：同答辩意见。反诉被告李波辩称，1.答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，被答辩人要求确认《房屋买卖合同》无效，没有事实和法律依据；2.自合同签订后，答辩人已对该房屋进行装修，现已居住；3.根据《房屋买卖合同》约定，答辩人已向被答辩人支付首付款35万元，剩余房款以按揭付款的方式支付，被答辩人应当在可以办理产权登记时积极办理，现涉案房屋已经可以办理产权登记，但被答辩人却拒不提供资料协助办理；4.根据《房屋买卖合同》约定，被答辩人因自身原因未到房屋登记机关办理相关手续，应当承担赔偿双倍定金作为违约金，且还应承担由此给答辩人造成的其他损失（如装修等）；5.依据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时立即生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，并无违反法律效力性强制性规定的内容，反诉人的反诉主张没有法律依据；6.本案经上一次庭审后，本诉被告仍然没有办理房屋产权登记，并将房屋过户至原告的名下，根据双方签订合同第十一条的约定，本诉被告应当按照收取的定金15万元双倍赔偿作为违约金支付给原告。本院经审理认定事实如下：因需要资金周转，方青欲出卖自己按揭购买的位于仁怀市盐××街道国酒城××单元××号房屋，遂委托仁怀市四海友诚房屋中介服务中心发布售房信息，李波看到售房信息后，即通过该中介与方青协商，达成合意后，方青、李方、仁怀市四海友诚房屋中介服务中心三方于2018年7月18日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价619884元，李波当日向方青支付房屋首付款35万元（其中15万元约定为定金），剩余的269884元由李波申请办理按揭贷款，并将所贷到的款项由银行直接支付给方青。合同签订后，方青将房屋交付给了李波，李波对该房屋进行了装修，并居住于该房屋。2019年2月份起，仁怀市盐津街道国酒城的房屋陆续办理权属登记证书，方青未前往产权登记部门申请办理权属登记证书，李波认为方青不办理权属登记证书，导致该房屋不能过户致其名下，遂于2019年10月18日将方青列为被告提起诉讼，要求方青办理案涉房屋权属登记，后主动撤诉，但又于2019年11月29日提起本次诉讼，而方青提起反诉，主张合同无效。本院认为，原告李波与被告方青签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。被告方青辩称案涉合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的强制性规定,即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，对此意见，本院不予采纳。理由是：“强制性规定”包括效力性强制性规定和管理性强制性规定。效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。管理性强制规定，是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定在性质上属于管理性强制规定，并非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。被告方青所述《中华人民共和国物权法》第九条，系对不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定，不是房屋买卖合同效力方面的规定。据此，案涉合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，已于2018年7月18日订立时生效。反诉原告方青关于确认合同无效的反诉请求，于法无据，于理不通，不予支持。被告方青辩称合同约定的按揭贷款导致合同无法履行，显然系曲解合同约定，案涉房屋系商品房，系被告方青以按揭方式从房开公司所购，仅向房开公司支付了首付款，现尚在偿还贷款中，而合同约定的按揭贷款系被告方青将房屋过户给原告李波后，由原告李波另行向银行申请贷款，并将所贷得的款项用于向被告方青支付尾款，案涉合同并非不能履行。原告李波已依约履行目前条件下应当履行的合同义务，现房屋申领权属登记证书的外在条件已成就，依合同约定，被告方青负有将办理房屋权属登记需要的资料报产权登记机关，并在取得房地产权属证书后即将房屋产权转移给原告李波的合同义务。关于原告李波要求被告方青支付30万元违约金的诉请，因其并未举证证明被告方青已收到了房开公司或有关部门办理案涉房屋产权登记的通知，并在收到通知后故意不予办理，该项诉请证据不足，不予支持。另外，案涉房屋尚有按揭贷款，在未解除抵押登记前，亦不具备过户条件，如何处理差欠银行的贷款，尚需要原、被告双方本着解决问题的态度予以沟通协商，在本院判决被告方青依合同约定协助办理房屋产权登记及转移手续后，如其不履行，则构成违约，应承担违约责任，即向原告李波支付30万元违约金，并承担由此给原告李波带来的其他经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限本诉被告方青于本判决生效之日起六十日内办理位于仁怀市盐××街道国酒城××单元××号房屋权属证书，并在取得权属证书后十日内协助本诉原告李波办理该房屋产权转移登记；二、如本诉被告方青拒绝或迟延履行上述合同义务，则除继续履行外，还应当向本诉原告李波支付违约金30万元；三、驳回本诉原告李波的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告方青的反诉请求。本诉案件受理费2900元（已减半），由本诉原告李波负担；反诉案件受理费30元（已减半），由反诉原告方青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  肖朝阳二〇一九年十二月二十六日书记员  李宪钞