葫芦岛市南票区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1404民初970号原告：中国工商银行股份有限公司葫芦岛南票支行，住所地：葫芦岛市南票区。负责人：张军，职务：支行行长。委托诉讼代理人：段华伟，辽宁郎元律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟，辽宁郎元律师事务所律师。被告：孟艳，女，1986年10月15日出生，汉族，住辽宁省绥中县。被告：葫芦岛通宝房地产开发有限公司，住所地：绥中县绥中镇。法定代表人：徐庆辉，职务：经理。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛南票支行（以下简称“工商南票支行”）诉被告孟艳、被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司（以下简称“通宝开发公司”）金融借款合同纠纷，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商南票支行的委托诉讼代理人段华伟到庭参加诉讼。被告孟艳、被告通宝开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2012年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、依法判令被告偿还借款本金及利息共计人民币308805.11元（截止2019年4月21日），逾期利息按合同约定逾期贷款利率执行，即自逾期之日起在原借款利率基础上加收40%的利率计收罚息，直至清偿之日止；3、依法判令原告对位于绥中镇鑫阳家园的抵押房屋享有优先受偿权；4、依法判决被告支付原告因实现债权所支付的律师费、交通费等费用；5、依法判决被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司对被告孟艳借款承担连带偿还责任；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月23日，原告与被告签订编号A2012一手贷0000370《个人购房借款/担保合同》，约定：被告因购房向原告借款，原告同意向被告放发个人一手住房购置贷款，金额为人民币29万元，期限为30年（360个月），被告以其合法所有的位于绥中镇鑫阳家园面积为96.59平方米的房屋提供抵押，并依法办理了抵押登记。抵押担保的范围包括（十九条）：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用、借款人所有其他应付费用。合同还详细约定了利率、罚息、违约责任等内容。被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告支付了约定的借款人民币29万元。根据合同约定，被告每月20日前等额本息还款，但从2017年6月后被告开始违约，未按要求还款，虽经原告多次催要仍未正常履行还款义务，截止2019年4月21日被告共欠人民币308805.11元（其中本金余额274034.63元，利息及罚息34770.48元）。原告依据双方合同第十四条约定，宣布合同项下的借款全部提前到期，要求被告偿还欠款本息，但被告仍未履行还款义务。为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告孟艳未到庭也为提交书面答辩意见。被告通宝开发公司未到庭也为提交书面答辩意见。本院经审理查明如下事实，2012年10月23日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告孟艳因购房向原告申请借款，原告同意向被告孟艳放发个人一手住房购置贷款，金额为人民币29万元，期限为30年，贷款利率以发放贷款时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上/下浮确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准为6.55（年），逾期利率为9.17（年）。被告以其所购买的位于绥中镇鑫阳家园面积为96.59平方米的房屋提供抵押，并依法办理了抵押预告登记。被告通宝开发公司为上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2012年10月29日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2012年11月8日原告发放贷款29万元。被告孟艳自2012年12月20日开始按月分期向原告归还贷款本息，至2017年5月20日，累计归还本金15，965.37元、利息70，556.71元，积欠本金2，210.86元，积欠利息6，145.78元。至2019年4月21日，尚欠本金27，4034.63元，利息34，770.48元。被告孟艳于2017年6月停止向原告归还贷款本息后，原告称多次通知被告孟艳纠正违约行为并向被告通宝开发公司发出关注预告，均未得到收效。原告曾于2018年8月22日向本院起诉要求被告孟艳偿还欠款本息，因原告无法提供被告孟艳的准确联系方式及地址，无法送达，本院于2018年10月16日作出(2018)辽1404民初797号民事裁定驳回了原告的起诉。2019年6月3日，原告再向本院起诉。以上认定的事实，有原告陈述、户籍证明、营业执照副本、个人购房贷款申请表、身份证复印、个人购房借款/担保合同、抵押合同、个人借款凭证、预告商品房抵押权预告登记（房预绥中镇字第××号）、还款情况明细、(2018)辽1404民初797号民事裁定书等载卷佐证，并经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，原被告签订的《个人购房借款/担保合同》。系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同签订后，原告已经履行了向被告孟艳交付一手住房购置贷款29万元的义务，而被告孟艳仅履行了部分还款义务。至2017年5月20日，被告孟艳以自己的行为表明不再履行合同义务，其行为严重影响了原告订立合同时所期望的经济利益，致使原告订立合同的目的不能实现，被告孟艳的行为已构成根本违约。故对原告主张解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》之诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求按合同约定宣布合同项下的借款全部提前到期，被告孟艳一次性偿还尚余欠款本息、被告通宝开发公司承担连带保证责任的主张，对此本院认为，原被告在签订《个人购房借款/担保合同》时对因借款人不履行还款义务违约，原告即可以宣布合同项下借款全部到期并要求借款人偿还尚余欠款本息的约定，本院应予支持。被告通宝开发公司作为借款连带保证人，对被告孟艳向原告偿还尚余欠款本息负有连带保证责任。关于原告对被告孟艳所购买位于绥中镇鑫阳家园的抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，合同效力与物权的设立存在区别，合同效力系原因行为，物权设立系结果行为，原因行为有效不一定导致物权设立的结果，而物权未能设立也不影响合同效力。本案原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》及《抵押合同》虽合法有效，但不导致原告对抵押房屋必然享有优先受偿权。原告虽对抵押房屋办理了抵押预告登记，但预告登记并不等同于物权登记。因被告孟艳的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对原告抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告抵押房屋的处分，并非对被告抵押房屋已享有现实的抵押权，抵押权并未设立，原告以此主张优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告孟艳支付因原告实现债权所支付的律师费、交通费等费用的诉讼请求，虽然双方在合同中有该项约定，被告应当承担上述费用，但因无证据证明其为实现债权所发生费用的数额，也不确定，故本院对原告该请求也不予支持。被告孟艳及通宝开发公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛南票支行与被告孟艳、被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》予以解除，其中的抵押条款有效；二、被告孟艳偿还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛南票支行截至2019年4月21日的借款本金274034.63元、利息及罚息34770.48元及逾期利息，逾期利息在原借款利率基础上加收40%的利率计收罚息，直至偿清之日；被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司承担连带责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛南票支行的其他诉讼请求。以上确定的金钱给付义务，与本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5932.08元，由被告孟艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  康洪彪人民陪审员  王 石人民陪审员  王艳辉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  许常辉