广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32398号上诉人（原审被告）：凯润时代（深圳）商业管理有限责任公司，住所地深圳市龙华区福城街道大水坑社区观光路140-4号观光路1404-1,统一信用证代码91440300MA5F7C115A。法定代表人：陈伟。被上诉人（原审原告）：深圳市龙华区丽都美容美甲店，住所地深圳市龙华区福城街道大水坑社区大三村702号凯润时代702-46,统一社会信用代码92440300MA5FCTEX3K。经营者:李发娇，女，汉族，1994年2月16日出生，身份证住址青海省湟中县，上诉人凯润时代（深圳）商业管理有限责任公司（以下简称凯润公司）因与被上诉人深圳市龙华区丽都美容美甲店（以下简称丽都美容美甲店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯润公司上诉请求：1、依法撤销(2019)粤0309民初5023号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回被上诉人的起诉或撤销原判决，发回重审；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决超出了被上诉人的一审诉讼请求，属于程序违法，应当撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、被上诉人的诉讼主体不适格，应当裁定驳回被上诉人的起诉。三、原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当驳回被上诉人的全部诉讼请求或撤销原判决，发回重审。丽都美容美甲店未提交答辩意见。丽都美容美甲店向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》，凯润公司返还首月租金8100元、广告推广费55000元、租赁保证金27000元、装修物业管理费900元、首月物业管理费900元、装修保证金6000元，并赔偿装修损失44000元，前述各项共计141900元；2、判令凯润公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月22日，丽都美容美甲店经营者李发娇作为乙方与凯润公司作为甲方签订《租赁合同》，约定丽都美容美甲店承租凯润公司位于深圳市××区观光路××时代广场××、××、××号商铺，用于经营美容业态馨之源品牌美容商品，租赁面积60平方米，租赁期限三年。合同第四条约定：2018年11月19日至2019年11月18日租金每月8100元，2019年11月19日至2020年11月18日租金每月8505元，2020年11月19日至2021年11月18日租金每月9185.4元。除首月租金计租当日支付外，后续租金乙方应在每月20日向甲方交纳下个月租金。租赁保证金27000元。合同签订后，丽都美容美甲店向凯润公司交纳了广告推广费55000元、租赁保证金27000元、首月租金8100元、首月物业管理费900元、装修保证金6000元、装修管理费900元，并于2018年11月12日进场装修。丽都美容美甲店主张支付装修款共计44000元，提交了深圳市宪朝装修设计有限公司于2018年11月20日出具的两份收据予以证明，凯润公司对真实性不予认可。丽都美容美甲店提交的经凯润公司确认的聊天记录显示，凯润公司招商负责人张珍于2018年11月承诺丽都美容美甲店计划于2019年1月1日开业。2018年12月在丽都美容美甲店催促下承诺于2019年4月开业，因凯润公司不能按时开业，于2019年2月再次承诺推迟至2019年5月1日开业。丽都美容美甲店起诉后，凯润公司于2019年3月26日向丽都美容美甲店发出《关于返还租赁商铺的通知》，表示收到2019年3月15日丽都美容美甲店解除《租赁合同》的通知，要求丽都美容美甲店按照《租赁合同》第11.2条约定的状态返还商铺。双方就此未能达成一致。丽都美容美甲店在庭审时提交照片及视频显示2019年4月30日商场尚未开业，多个商铺均未装修。凯润公司于2019年7月28日向法院提交照片，主张商场已经开业，涉案商铺未装修，丽都美容美甲店不予认可。丽都美容美甲店主张凯润公司未按期开业，要求解除合同及凯润公司返还已交纳的广告推广费55000元、租赁保证金27000元、首月租金8100元、首月物业管理费900元、装修保证金6000元、装修管理费900元并赔偿装修损失44000元。凯润公司不予认可，主张丽都美容美甲店主体不适格，凯润公司与李发娇签订的合同已于2019年3月26日解除，因李发娇单方解除租赁合同，故无权要求返还相关费用及赔偿损失。另查明，凯润时代广场所在建筑为综合楼一栋，已作历史遗留违法建筑申报，权利人为曾玉坤、董旭、曾玉辉。一审法院认为，丽都美容美甲店为个体工商户，其字号深圳市龙华区丽都美容美甲店与经营者李发娇为同一主体，本案中，丽都美容美甲店以李发娇的名义与凯润公司签订《租赁合同》用于经营美甲店，故丽都美容美甲店具有诉讼主体资格。丽都美容美甲店、凯润公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此丽都美容美甲店与凯润公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，丽都美容美甲店要求确认合同解除的请求法院不予支持。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还。丽都美容美甲店应向凯润公司返还涉案商铺，凯润公司应向丽都美容美甲店返还租赁保证金27000元、装修保证金6000元、装修管理费900、广告推广费55000元。因凯润公司未能在承诺时间内开业，丽都美容美甲店没有实际使用涉案商铺，故凯润公司应向丽都美容美甲店返还已收取的首月租金8100元、首月物业管理费900元。关于装修损失，因商铺装修完工后未正常经营使用，故装修现值损失可根据装修实际支出认定，对此丽都美容美甲店提交了装修公司出具收据予以证明，凯润公司无有效证据予以反驳，故法院对丽都美容美甲店提交的收据予以采信。对于合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任，法院酌定双方各承担装修损失的50%，因上述费用丽都美容美甲店已经支出，故凯润公司应向丽都美容美甲店赔偿装修损失22000元。判决：一、丽都美容美甲店与凯润公司于2018年10月22日签订的《租赁合同》为无效合同。二、丽都美容美甲店自判决生效之日起十日内向凯润公司腾退位于深圳市××区观光路××时代广场××、××、××号商铺。三、凯润公司自判决生效之日起十日内一次性返还丽都美容美甲店广告推广费人民币55000元、租赁保证金人民币27000元、首月租金人民币8100元、首月物业管理费人民币900元、装修保证金人民币6000元、装修管理费人民币900元并赔偿装修损失人民币22000元。四、驳回丽都美容美甲店的其他诉讼请求。案件受理费共人民币1569元，由丽都美容美甲店负担人民币243元，由凯润公司负担人民币1326元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人的上诉意见，本案二审的争议焦点为：1、原审判决是否超出当事人诉讼请求；2、丽都美容美甲店是否主体不适格；3、凯润公司应否返还丽都美容美甲店广告推广费、首月租金、首月物管费、装修损失等费用。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，丽都美容美甲店、凯润公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此丽都美容美甲店与凯润公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。对合同效力的审查属于人民法院的裁判权范围，虽然丽都美容美甲店一审未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定，一审法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引第五十八条的规定对合同无效的法律后果进行处理，而不需当事人另行提起诉讼，故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，上诉人凯润公司该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。一审对此处理并无不当，本院予以维持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，凯润公司与丽都美容美甲店签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决丽都美容美甲店向凯润公司返还涉案商铺以及凯润公司向丽都美容美甲店返还广告推广费、首月租金、首月物管费、装修损失等费用，处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人凯润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元，由上诉人凯润时代（深圳）商业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十三日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。