河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0926民初3538号原告：何茂岭，男，1956年10月16日出生，汉族，住范县。原告：何延江（何茂岭之子），男，1982年10月12日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。被告：濮阳市鸿森建设工程有限公司，住所地濮阳市华龙区胜利路水井湾25号楼3单元11楼东户。法定代表人：黄楚文，该公司总经理。委托诉讼代理人：田严冬，河南濮水律师事务所律师。被告：濮阳市昌盛置业有限公司，住所地濮阳市振兴路与中原路交叉口北300米路西。法定代表人：任军红，该公司经理。原告何茂岭、何延江与被告濮阳市鸿森建设工程有限公司（以下简称鸿森公司）、濮阳市昌盛置业有限公司（昌盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何茂岭、何延江及其委托诉讼代理人黄大军，被告鸿森公司委托诉讼代理人田严东到庭参加诉讼，昌盛公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何茂岭、何延江向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告门市房停业费等损失204000元（自2015年10月11日至2019年10月11日止）；2.二被告赔偿原告住宅楼11.5平方米的房款30000元。事实和理由：2013年9月15日，原告和被告鸿森公司对原告位于人民大道以西、县供销社地界以东、金堤路以南、汽车站以北的房屋置换、补偿、奖励事宜达成协议签订了安置补偿协议书。约定：经双方确认，原告所建房屋东临人民路、西邻仝宝福、南邻大门、北邻仝兴奎，建筑面积318.6平方米，其中一楼门面房三间，共106.2平方米，被告对原告原一楼门面房经营面积按1:1比例进行产权置换新建门面房，原二楼以上含二楼建筑面积按1:1.3置换新建住宅楼建筑面积（公摊面积归原告承担）。置换时应坚持面积相近的原则，超出应置换面积的，按成本价原告向被告支付超出面积的价款。住宅楼主体工程完成后，原告应向被告交纳超出置换面积价款50%房款住宅楼交钥匙时余款付清；被告支付原告停业期间一楼营业面积按每平方米400元停业费一次性支付给原告，被告对原告安置费按每户每年4800元，两年9600元；自签订协议之日起，两年内交付使用；违约方赔偿对方20000元违约金。2013年10月11日被告鸿森公司向原告出具证明，内容为何茂岭宅基地一层南北八米加里堂共一百三十平方米，二层一百一十平方米，三层一百一十平方米。补偿一平方米补一方三，一层何茂岭宅基地兑换被告鸿森公司八米长两间门面共计一百三十平方米，二层兑换一百四十三平方米，三层兑换一百四十三平方米，二层兑换二层，三层兑换三层，自拆迁房之日起两年内必须交房，如两年交不了房还按以上补偿款补偿。被告鸿森公司同意原告要三层，被告负责办理房产证，按这份协议执行，其他协议不算。协议签订后，原告按照约定履行了义务，被告至今未将门面房交付原告，2018年8月5日才将住宅楼交付原告，并且面积少了11.5平方米，被告的行为构成违约。住宅楼11.5平方米的房款37375元，扣除原告应交物业费7375元，剩余30000元。后原告多次要求被告履行合同并赔偿损失，被告无故推托至今。被告鸿森公司辩称，对原告损失应按照安置补偿协议约定，在合理范围内同意支付。原告诉请的住宅楼11.5平方米房款30000元同意支付，对第二项诉请同意支付，要求的违约金没有事实依据，对超出一楼门面房106.2平方米的要求没有事实依据，同意在106.2平方米的范围内支付。被告昌盛公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.安置补偿协议书，以证明2013年9月15日，原告和被告鸿森公司约定的对被告建筑面积为318.6平方米的房屋置换、补偿以及违约金20000元等情况。其中第十二条违约责任中，“如乙方违约”系笔误，应为“一方违约”。2.原告何茂岭2013年9月12日收条、被告昌盛公司证明各一份，以证明原告收到拆迁补偿款102000元以及置换情况，给原告置换的住宅楼面积差11.35平方米，折价37375元，扣除原告欠的物业费7375元，被告应支付原告30000元。3.租赁合同，以证明被告将因分给原告的门市房出租他人，每平方米租赁费600元。4.常住人口登记表，以证明二原告系父子关系。被告鸿森公司的质证意见为，对原告证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为安置补偿费是一次性补偿，违约责任明确约定了原告何茂岭的违约责任，没有约定鸿森公司的违约责任。证据2无异议，该补偿款包括门市停业费、搬迁费、安置费、住宅装修等，并不能证明应按照该数额诉请的事实。协议中的当事人和证明中的当事人不同，不能推翻原来的补偿协议，证明中的如两年交不了房按照以上补偿款补偿，应理解为按照原来的补偿协议约定的意思，对一楼门市房面积应按照106.2平方米计算。对证据3有异议，该租赁合同的当事人与本案当事人不一致，且加盖了范县某商贸公司的公章，真实性无法核实，租赁合同不符合形式要件，证明目的不能成立。对证据4真实性无异议，但均系成年人，是独立的民事主体。本院经审查认为，原告提供的证据1、2、4来源合法，客观真实，经质证，对双方的证据的真实性无异议，能够证明本案的基本事实，本院予以确认。原告的证据3与本案无关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因范县城中片区供销商贸住宅项目开发，2013年9月15日，黄承柱代表鸿森公司作为甲方与原告何茂岭（乙方）签订了安置补偿协议书。双方约定，甲方对乙方所建房屋东临人民路、西邻仝宝福、南邻大门、北邻仝兴奎共三层楼房，建筑面积共318.6平方米，其中一楼门面房三间共106.2平方米的房屋置换、补偿。甲方对乙方原一楼门面房经营面积按1:1比例进行产权置换新建门面房，原二楼以上（含二楼）建筑面积按1:1.3置换新建住宅楼建筑面积。超出应置换面积的，按成本价乙方向甲方支付超出面积的价款。住宅楼主体工程完成后，乙方应向甲方交纳超出置换面积价款50%房款，住宅楼交钥匙时余款全部交清；甲方对乙方停业期间（按两年计算，自验收合格证签发之日起）一楼营业面积，按每平方米400元停业费一次性付给乙方。甲方按每户2000元搬迁费（含回迁费）付给乙方；甲方对乙方安置费按每户每年4800元，两年9600元；甲方对乙方二层楼以上原实际使用住宅楼面积每平方米按70元的装修费支付乙方；乙方在相应时间内搬迁完毕，经甲方验收合格后，由甲方向乙方出具搬迁合格验收单，乙方凭验收单向甲方领取拆迁补偿和奖励；对甲方新建门面房的选择，按乙方原门面房的顺序排列，自签订本协议之日起，两年内交付使用；如乙方违约，违约方赔偿对方2万元违约金。2013年10月11日原告之子何延江作为甲方与鸿森公司共同出具证明一份，内容为拆迁仝庄村村民何延江宅基地楼房补偿承诺，地点范县人民路路西棉麻公司东大门北面，何茂岭宅基地一层南北八米加里堂共壹百叁拾平方米，二层壹百壹拾平方米，三层壹百壹拾平方米，补偿一平方米一方三，一层何茂岭宅基地兑换乙方八米长两间门面共计壹百叁拾平米（单独隔开两间门面），二层兑换壹百肆拾叁平米，三层兑换壹百肆拾叁平米（二层兑换二层，三层兑换三层）。自拆迁房之日起两年内必须交房，如两年交不了房还按以上补偿款补偿，乙方同意甲方要三层，经协商双方同意，乙方负责给甲方办理房产证。按这份协议执行，其他协议不算，乙方认可同意承包甲方一栋楼房。原告按照约定拆迁腾空自己的房屋，2013年9月12日，原告在黄承柱处领取拆迁补偿款共计102000元。2018年8月份，原告收到置换房屋两套即5号楼西单元七层中户、十层中户，面积共计203.22平方米。后因何茂岭急需用钱，黄承柱支付原告200000元，该款及原告所欠物业费折抵原告应分得房屋面积后，尚欠原告房款30000元。2014年，范县人民政府（甲方）与昌盛公司（乙方）签订了范县城中片区改造供销社商住项目投资协议书，约定，由乙方对范县供销商贸住宅综合体项目位于范县交通局北、人民大道以西、城关镇供销社以南、原供销家苑一期东（包含原告的房屋）进行开发，建设商业、住宅为一体的多功能城市商住综合体；在征地补偿工作中，因回迁安置需要，乙方对被征收户进行产权置换临街商业街用房（按照1:1置换）和住宅用房（置换比例不超过1:1.3）等内容。2018年5月10日，范县人民政府常务会议纪要中显示，为全面提升城市形象，县委、县政府决定实施供销商贸综合体项目，该项目规划建设4栋高层，目前已建成3栋，门面房建设完成50%，106套安置住宅交付使用。因拆迁成本过高，已建商品房无盈利空间，门面房一部分用于安置，剩余部分因没有验收手续不能销售；期间，因政策原因停工一年多，建设周期长，开发商资金周转困难，导致未按时交纳人防费，目前处于停工状态等内容。本院认为，原告与被告鸿森公司签订的按照补充协议书、范县人民政府与昌盛公司签订的投资协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规，是有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。对2015年10月11日以后的停业费，根据双方2013年10月11日约定的“如两年交不了房还按以上补偿款补偿，乙方同意甲方要三层，经协商双方同意。乙方负责给甲方办理房产证。按这份协议执行，其他协议不算。”鸿森公司未按约定将房屋交付原告，根据上述约定，仍应按该标准进行补偿。因之前补偿款两年为102000元，根据原协议约定补偿的项目包括安置费9600元、停业损失费42480元、搬迁费、装修费。原告诉请的损失应在之前的补偿款中扣除一次性补偿的安置补偿协议中的搬迁费、装修费。原告诉请的补偿款损失数额应包括自2015年10月12日至2019年10月12日四年的停业损失、三年的安置费等及面积面积差价。每年的补偿款数额应为（102000元-搬迁费2000元-装修费14868元）÷2年=42566元。原告要求的补偿款数额应为（42566元-安置费4800元/年）×4年+4800元×3年=165464元，原告置换面积折抵后的差价30000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告濮阳市洪森建设工程有限公司、濮阳市昌盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何茂岭、何延江补偿费165464元、面积差价30000元，共计195464元；二、驳回原告何茂岭、何延江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2405元，由被告濮阳市洪森建设工程有限公司、濮阳市昌盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  段惠敏二〇一九年十二月二十六日书记员  刘换霞