四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1923民初2914号 原告：陈玉琼，女，1987年2月17日出生，汉族，住平昌县。 委托讼诉代理人:蒲青松,四川百坚律师事务所律师。 被告：平昌县江州房地产开发有限公司，住所地平昌县同州街道办事新平街313号，统一社会信用代码91511923MA62D43E5C。 法定代表人：韩春晖。 被告：牟宗斌，男，1962年7月8日出生，汉族，住平昌县。 原告陈玉琼诉被告平昌县江州房地产开发有限公司（以下简称江州房产公司）、牟宗斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈玉琼及委托诉讼代理人蒲青松，被告牟宗斌到庭参加了诉讼，被告江州房产公司经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告陈玉琼向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告签订的《商品房认购合同》；2、判令二被告连带偿还原告购房款220000元并按银行同期贷款利率进带支付被告收款之日起至返还完毕之日止的资金占用利息、承担违约金11000元；3、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年1月14日，江州房产公司及被告牟宗斌与原告签订了《商品房认购合同书》，约定被告将“怡和花园”商品房B幢A户型住宅第11层1号房出售给原告，原告交付购房款220000元，可事实上，被告至今不能按期交付房屋，原告等人多次到被告公司协调，被告公司以各种理由推辞，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，为了保护原告的合法权益不受侵害，特提起诉讼。被告江州房产公司未作答辩。 被告江州房产公司未作答辩。 被告牟宗斌辩称：原告诉讼的基本事实属实，是我经办的，但对原告要求我连带支付购房款和承担违约责任不认可，此事是公司的问题，与我个人无关。 经审理查明：位于平昌县怡和花园商住楼由江州房产公司开发。2009年8月25日，江州房产公司（甲方）与巴中市博信房地产经纪有限责任公司（以下简称博信经纪公司，乙方）签订房地产销售代理合同。房地产销售代理合同约定主要内容：甲方委托乙方全程独家代理销售怡和花园项目的全部住宅和商业用房。房地产销售代理合同尾部乙方委托代理人处有牟宗斌签名。房地产销售代理合同签订后，博信经纪公司以江州房产公司名义设立售楼部，由牟宗斌负责对外销售怡和花园房屋。2011年1月14日，江州房产公司（甲方）与陈玉琼（乙方）签订商品房认购合同书。商品房认购合同书约定的主要内容：乙方认购由甲方开发的怡和花园商品房Ｂ幢Ａ户型第11层1号，暂定建筑面积为99.10平方米；单价2350元／平方米，房款总价232885元；签订合同时交首付款60000元，在2012年12月1日前交足总额的40%，余款在银行按揭，如因买受人原因不能按揭的需现金支付；甲方办理完该幢楼商品房预售许可证，乙方必须在接到甲方通知后十五日内到怡和花园售楼部签定正式的商品房买卖合同,原商品房认购合同即行作废（第三条）；该商品房在2014年12月30日交付给乙方,房产证、土地使用证由甲方在该商品房交付使用并竣工备案后十个月内负责办理，如因特殊原因影响不能办理，延后时间不得超过六个月；甲方有义务在本合同第三条约定的时间内保留该套商品房，不得另行出售，若甲方违约，甲方应乙方支付本合同总价款5%的违约金并根据已交房款按同期国家商业银行贷款利率计算，甲方全额退付乙方预付房款；乙方未在本合同第三条约定的时间内前往怡和花园售楼部办理正式的商品房买卖手续的，则视为乙方违约，向甲方支付本合同总价款的5%违约金，同时甲方有权将该商品房另行销售而勿须通知乙方，乙方已预付房款（扣除违约金后）由甲方全额退付乙方（不计息）；甲方负责水、电、气上户费用；本合同经甲、乙双方签字并盖章后生效。同日，陈玉琼向牟宗斌支付购房款60000元。2011年8月24日，陈玉琼经邮政银行分别向牟宗斌、牟宗斌之妹牟晓芹转款90000元、70000元，牟晓芹于当日经邮政银行向牟宗斌转款70000元。2017年6月13日,江州房产公司取得怡和花园Ｂ栋商品房预售许可证。江州房产公司取得怡和花园Ｂ栋商品房预售许可证后至今未通知陈玉琼到场签订商品房买卖合同，怡和花园Ｂ栋至今未竣工。 本院认为：被告牟宗斌提供的怡和花园销售代理合同足可证明被告江州房产公司将开发的“怡和花园”商住楼全部委托给博信经纪公司对外销售，双方之间设立的是委托代理关系。博信经纪公司以被告江州房产公司的名义与原告陈玉琼签订的商品房认购合同书对被告江州房产公司具有拘束力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，博信经纪公司以被告江州房产公司的名义与原告陈玉琼签订商品房认购合同书的行为所产生的法律后果应由被告江州房产公司承担。被告牟宗斌是博信经纪公司销售怡和花园商住楼的工作人员，在销售怡和花园商住楼中所实施的行为不是个人行为，而是职务行为，所实施的行为产生的法律后果不应由被告牟宗斌个人承担。被告江州房产公司在未取得怡和花园B栋商品房预售许可证前与原告陈玉琼签订的虽是商品房认购合同书，但被告江州房产公司在原告陈玉琼起诉前已取得怡和花园B栋商品房预售许可证，商品房认购合同中又约定了房号、面积、单价及价款、价款支付方式、房屋质量及交付时间、房产证和土地使用证办理时间及税费的承担、违约情形及违约责任等内容，所约定的内容具备商品房买卖合同的主要内容，原告陈玉琼也支付了94.47%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，故案涉商品房认购合同书应认定为商品房买卖合同。原告陈玉琼提供的60000元购房款收据上虽无被告江州房产公司的印章，但有被告牟宗斌的签名且被告牟宗斌质证对其真实性、关联性、合法性无异议，被告牟宗斌的收款行为应视为被告江州房产公司收款。原告陈玉琼向被告牟宗斌的邮政银行账户转款90000元和牟晓芹向被告牟宗斌转的70000元应认定为原告陈玉琼向被告江州房产公司支付的购房款，理由是：1、商品房认购合同书是在被告江州房产公司售楼部签订的且商品房认购合同书尾部甲方处有被告牟宗斌签名，被告牟宗斌在签订商品房认购合同书当天向原告陈玉琼收购房款60000元并书立收据，原告陈玉琼有理由想信被告牟宗斌有权代被告江州房产公司收取下余的购房款，销售人员收取购房款是销售房屋的主要工作内容之一；2、原告陈玉琼虽无支付160000元购房款收据，但持有转款90000元和牟晓芹转款60000元的凭证，被告牟宗斌也认可收到160000元的转款。被告江州房产公司在约定时间不向原告陈玉琼交付房屋，属违约，应承担违约责任。原告陈玉琼要求解除签订的商品房认购合同书的诉讼请求，本院予以支持，理由是被告江州房产公司超过约定交付房屋时间已达5年且现还不具备交付房屋的条件，原告陈玉琼的购房目的不能实现，原告陈玉琼的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定。原告陈玉琼要求偿还购房款220000元并按银行同期贷款利率支付从收款之日起至返还完毕之日止的资金占用利息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定，故本院支持其主张,被告江州房产公司应当退还收取的购房款并赔偿损失。原告陈玉琼要求承担违约金11000元的主张，本院不予支持，理由是商品房认购合同书未约定逾期交付房屋或不能交付房屋的违约责任。被告牟宗斌在庭审中辩称原告陈玉琼所认购之房是帮丁茂蓉代卖，但与在卷证据不符，故本院对被告牟宗斌的辩称不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈玉琼、被告平昌县江州房地产开发有限公司于2011年1月14日签订的商品房认购合同书； 二、限被告平昌县江州房地产开发有限公司在判决生效后二十日内向原告陈玉琼返还购房款220000元及利息（其中60000元、160000分别自2011年1月14日、2011年8月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起至购房款返还清之日止以220000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告陈玉琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4686元，依法减半收取2343元，由被告平昌县江州房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  冉毅 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈婧