四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0525民初3047号 原告：古蔺县自然资源和规划局，住所地：古蔺县古蔺镇胜蔺街133号，统一社会信用代码：1151042MB19775939。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雨莎，古蔺县自然资源和规划局工作人员。 被告：四川省永乐酒业有限责任公司，住所地：古蔺县永乐镇简阳村一组。 法定代表人：刘建，总经理。 委托诉讼代理人：陈刚，四川朝旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李盼，四川朝旭律师事务所律师。 原告古蔺县自然资源和规划局与被告四川省永乐酒业有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷（立案案由为建设用地使用权纠纷）一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人李泳、黄雨莎，被告四川省永乐酒业有限责任公司的委托诉讼代理人陈刚、李盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古蔺县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告建设用地使用权出让价款本金511万元，并支付违约金1220.987万元（截止于2019年7月1日）；2、判决被告自2019年7月2日起每日所欠建设用地使用权出让价款511万元的千分之一支付违约金至欠款付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告按照法定程序，对位于古蔺县土地进行国有土地使用权挂牌拍卖。2012年10月12日，被告经竞拍竞得该宗土地国有土地使用权，与原告签订了《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》（确认书编号为古国土资确（2012）26号）。确认出让建设用地面积为40365平方米（约60.55亩），土地用途为工业用地，成交单价20万元／亩，成交总价1211万元。挂牌成交后，被告所缴纳竞买保证金400万元作为签订《土地出让合同》的定金。土地出让金分两期缴纳，第一期应在土地成交后十日内付清该宗地总出让价款的60％（含200万元定金）并签订《国有建设用地地使用权出让成合同》，第二期土地出让金应在首次付款后60日付清（含200万元定金），被告未按时支付原告建设用地使用权出让价款的，不能签订《国有建设用地地使用权出让合同》，并自滞纳之日起，每日按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金等。未尽事宜详见《古蔺县2012-17号宗地国有建设用地使用权挂牌须知》，原告已将该宗地交付被告使用，至今被告尚欠土地出让金511万元。 被告四川省永乐酒业有限责任公司辩称，导致本案被告未能缴纳出让款的原因是原四川齐开公司与永乐镇人民政府签订了合作协议书，后来齐开公司与永乐酒业兼并为永乐酒业，被告缴纳了出让款和保证金共计700万元，从2013年至今，由于受市场影响，酒类企业大部分停产，后来双方签订成交确认书时价格变动，双方经过协商未能协调一致，无奈签字；2、本案属于民事诉讼，受民事法律法规的调整；3、本案的争议土地还没有办理审批手续，原告应该出示国务院批准的审批手续或者省人民政府批准的文件，如果原告没证据证明自己的行为是合法的，那么原告的诉讼请求应该驳回；4、诉讼时效已经超过，原告最后一次发出催款通知是2016年，根据时效规定，已经超过三年；5、违约金过高，原告利用其管理者的优势地位，采用霸王条款，被告认为该条款是无效的，最高法明确规定了应该以公平原则、诚信原则、惩罚为辅的原则，人民法院因予以调整。按照原告的诉讼请求，原告应举证证明自己的损失是多少，被告请求按照人民银行的同期贷款利率进行计算，被告初步计算了违约金应为183.6534万元，超出部分不予支持；6、当时签订合同的时候征地流程还没有完成的，政府拿给被告的还是毛地，不是净地，被告建设的时候产生了很多损失，依据相关法律和行政法规的规定，原告出让毛地给被告属于违约。 本院经审理查明，2011年9月29日，原四川省古蔺县奇开酒业公司与古蔺县永乐镇人民政府签订《招商项目意向书》约定在涉案土地上建设酒厂，占地面积约60亩，每亩地出让金暂定为12万元，原四川省古蔺县奇开酒业公司于2011年11月30日预交土地出让金300万元，随后原四川省古蔺县奇开酒业公司开始在涉案土地上进行项目建设。2012年9月24日，原四川省古蔺县奇开酒业公司与原四川省永乐酒业有限责任公司整合为四川省永乐酒业有限责任公司。原告按照法定程序，对位于古蔺县土地（涉案地）进行国有土地使用权挂牌拍卖。2012年10月12日，被告经竞拍竞得该宗土地国有土地使用权，并与原告签订了《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》（古国土资确（2012）26号），确认出让建设用地面积为40365平方米（约60.55亩），土地用途为工业用地，成交单价20万元／亩，成交总价1211万元。被告于2012年10月25日缴纳竞买保证金400万元作为签订《土地出让合同》的定金。土地出让金分两期缴纳，第一期应在土地成交后十日内付清该宗地总出让价款的60％（含200万元定金）并签订《国有建设用地地使用权出让合同》，第二期土地出让金应在首次付款后60日付清（含200万元定金），被告至今尚欠原告建设用地使用权出让价款本金511万元，《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》中约定尚欠部分自滞纳之日起，每日按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金等。未尽事宜详见《古蔺县2012-17号宗地国有建设用地使用权挂牌须知》，原告已将该宗地交付被告使用，至今尚欠土地出让金511万元。 上述事实，有原告向本院提交的《古蔺县国有建设用地使用权出让成交确认书》、2013年4月9日催款通知书、2013年6月26日催款通知书、2013年11月7日催款通知、2015年7月28日催款通知、2016年4月4日催款通知、2018年7月2日的催款通知，以及邮寄送达回证、缴费依据和被告向本院提供的泸州市酒类产业发展领导小组的通知、招商项目合作协议意向书、成交确认书、缴纳出让金和保证金的票据等书面证据，以及原、被告双方当事人的庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案争议的第一个焦点是原告拍卖涉案土地的行为是否合法。第二个焦点是原告拍卖给被告的涉案土地的单价是否是双方的真实意思表示。第三个焦点是原告起诉时是否超过诉讼时效。第四个焦点如果未超过诉讼时效，违约金是否过高。现分别评判如下：一、关于原告拍卖涉案土地行为是否合法。本院认为，原告拍卖涉案土地的行为是合法的。庭审中原告出示了原四川省国土厅的批文，原、被告均认可涉案土地在批文所划定的范围内。因此原告按照法定程序，对涉案土地进行国有土地使用权挂牌拍卖的行为是合法的。二、关于原告拍卖给被告的涉案土地的单价是否是双方的真实意思表示。本院认为，原告拍卖给被告的涉案土地的单价是双方的真实意思表示。2011年9月29日，原四川省古蔺县奇开酒业公司与古蔺县永乐镇人民政府签订《招商项目意向书》中约定每亩出让金暂定为12万元，竞买时的单价比《招商项目意向书》中暂定的单价高，当时因建厂已开始使用涉案地不得不竞买是客观的，但古蔺县永乐镇人民政府不是出让国有土地的主体，《招商项目意向书》中所约定的条款对原、被告均无约束力，因此原告拍卖给被告的涉案土地的单价是双方的真实意思表示。三、原告起诉时是否超过诉讼时效。本院认为，原告起诉时未超过诉讼时效。原、被告签订《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》后，原告分别于2013年4月9日、2013年6月26日、2013年11月15日、2015年7月28日、2016年4月27日向被告送达了催款通知，并于2018年7月4日向被告邮寄了的催款通知，原告起诉时未超过诉时效。四、关于原、被告在《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》中约定的违约金是否过高的问题。本院认为，原、被告在《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》中约定的违约金过高应当适当调整。理由如下：（一）本案的基础法律关系应为建设用地使用权出让合同纠纷，适用的基本法律应为《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》，本案原、被告签订的合同中关于违约金约定的标准是依据国办（2006）100号文件确定的，国办（2006）100号文件属于土地行政管理方面的规范性文件，而《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》属于民事基本法，且《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》后于国办（2006）100号文件实施，从上位法优于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断，本案应当优先适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》及相关的民事法律法规。（二）《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定：“采用招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”该条法律对国有土地使用权出让合同的内容作出了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。（三）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘造成的损失’。”对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 被告四川省永乐酒业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局建设用地使用权出让价款本金511万元，并从2012年12月22日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付违约金至付清为止。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62,860元，由原告古蔺县自然资源和规划局负担20,000元，由被告四川省永乐酒业有限责任公司负担42,860元。 如不服本判决，可以自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王从友 二〇一九年十二月十八日 书记员  罗 碧 附本案适用法条： 《中华人民共和国物权法》第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。