长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2058号 民事判决书 原告(反诉被告)：穆迪，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：刁怀禹，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王新星，住吉林省东辽县。 委托诉讼代理人：吴鸿飞，吉林泉商律师事务所律师。 原告(反诉被告)穆迪与被告（反诉原告）王新星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。穆迪及其委托诉讼代理人刁怀禹，王新星的委托诉讼代理人吴鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆迪向本院提出诉讼请求：判令王新星支付饭店转让款200000元及利息（按人民银行同期贷款利率自2019年8月1日起至实际偿还之日止计算利息，暂计算至2019年8月8日为169.17元）；本案诉讼费与保全费由王新星承担。事实和理由：2018年3月23日，穆迪与王新星签订了饭店转让协议，约定将位于二道区临河街2699号101号房的靓靓虾馆饭店转让给王新星，转让金额为82万元。双方约定分期付款，合同签订之日起支付42万元，2018年12月1日前支付20万元、2019年8月1日前支付20万元。合同签订后，穆迪依约履行义务，将饭店转让给王新星。但王新星支付了第一期与第二期转让款后，至今未支付最后一期转让款。 王新星辩称，双方签订的并非买卖合同，而是转租合同，双方不存在转让关系，而是转租关系。穆迪交付的租赁物现已经无法使用，双方的租赁关系已经终止。王新星不应继续给付租金。 王新星向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《二道区靓靓虾馆饭店转让协议》；2.判令穆迪返还租金191778.78元；3.判令穆迪赔偿王新星损失200000元，具体赔偿金额根据鉴定结论调整；4.诉讼费及律师费由穆迪承担。事实和理由：2018年3月23日，王新星与穆迪签订了《二道区靓靓虾馆饭店转让协议》，约定穆迪将靓靓虾馆饭店转让给王新星，建筑面积400平方米，金额为820000元整，租期为2018年3月23日起至2020年9月20日止，年租金328000元。双方约定王新星分三期付清，第一次付420000元，第二次及第三次均付200000元。双方签订协议时，穆迪并未向王新星告知案涉房屋已经抵押给他人，更不知人民法院已将案涉房屋拍卖给他人。协议签订后，王新星当即给穆迪420000元，又于2018年12月1日支付了200000元，并于2018年4月23日在租赁房屋注册成立了二道区醉先生饭店，对案涉房屋进行了装修。2019年7月4日，长春市朝阳区人民法院发出执行书将案涉房屋执行，2019年7月13日，王新星只得迁出房屋。王新星已经支付62万元给穆迪，穆迪应返还多收取的房屋租金，且王新星被迫提前停业，导致王新星赔偿供应商8万元，返还会员卡损失4万元，装修损失暂定8万元。现双方因赔偿问题协商未果，故诉至法院。 穆迪对反诉辩称，1.王新星应根据转让协议支付剩余转让款并承担违约责任。2.双方并非转租关系，而是租赁权转让关系，王新星应向房屋所有权人主张相应责任。3.王新星所诉请的赔偿金额并无事实及法律依据。4.抵押人并非案件申请执行人，王新星怠于行使自己权利造成的损失不应由穆迪负责。 本院经审理查明事实如下：2015年9月20日，案外人韩娟与案外人长春市昊驰经贸有限公司（以下简称昊驰公司）签订了《房屋租赁合同》，约定昊驰公司将其名下所有的位于长春市二道区临河街2699号101号房的部分房屋建面约400平方米的房屋租赁给韩娟，租期自2015年9月20日至2020年9月20日止。韩娟在该房屋内开业了二道区顺积兴饭店，2016年3月15日，韩娟与案外人齐振清签订《二道区顺积兴饭店转让协议》，约定韩娟将二道区顺积兴饭店及上述房屋整体转让给齐振清使用，租期为2016年3月20日至2020年9月20日。2017年5月15日，齐振清与穆迪签订了《二道区顺积兴饭店转让协议》，约定齐振清将将二道区顺积兴饭店及上述房屋整体转让给穆迪使用，租期自2017年5月14日至2020年9月20日。后穆迪在该房屋内开业了二道区靓靓虾馆。2018年3月23日，穆迪与王新星签订了《二道区靓靓虾馆饭店转让协议》，约定穆迪将二道区靓靓虾馆及上述房屋整体转让给王新星使用并将房屋租赁合同更名过户，租期自2018年3月23日至2020年9月20日。双方约定转让金额为820000元，该转让金包含了房屋租金以及饭店的装修、装饰、设备、酒水及其他相关费用，王新星应于当日支付420000元、在2018年12月1日支付200000元、在2019年8月1日支付200000元。王新星按约于2018年3月23日支付了420000元、又于2018年12月1日支付了200000元。王新星与昊驰公司于2018年3月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年5月1日起至2023年4月30日止，房屋年租金283500元，按年支付。2018年4月23日王新星在该房屋内开业了二道区醉先生饭店。2019年7月4日，长春市朝阳区人民法院对王新星发出（2019）吉0104执52号公告，其上载明法院依法查封了昊驰公司名下的上述房屋，限王新星于2019年7月13日前迁出。后王新星依照公告迁出房屋。庭审中，穆迪向本院提交收据一份，载明交款人韩娟，交款事由临河街2699号101号房部分房屋，期限为2015年3月20日至2020年9月20日房屋租金。该收据下方后注明“此笔租金款已转到新租户王新星名下，此收据作废。” 本院认为，穆迪与王新星签订的转让协议不违反法律规定，属于双方真实意思表示，且王新星经该房屋所有权人昊驰公司同意并与其重新签订房屋租赁合同，故穆迪与王新星之间签订的转让协议应视为租赁权的转让。昊驰公司与韩外人韩娟签订房屋租赁合同，收取了韩娟的期限为2015年3月20日至2020年9月20日房屋租金，在韩娟、齐振清、穆迪承租使用共计3年后，经昊驰公司同意，穆迪房屋租赁权转让给王新星，由王新星向穆迪支付了本应由昊驰公司退还韩娟、由韩娟退还齐振清、由齐振清退还给穆迪的尚未使用的房屋租金，后王新星与昊驰公司重新签订了房屋租赁合同，由王新星继续承租涉案房屋。上述事实表明，穆迪经昊驰公司同意后将承租权转让给王新星，在昊驰公司与王新星之间成立了涉案房屋租赁合同关系，昊驰公司在其为韩娟出具的收据上载明“此笔租金款已转到新租户王新星名下，此收据作废。”，并且同意王新星直接向穆迪支付此笔租金，本身即表明其同意该笔债权转让行为，认可收到了王新星向其支付的剩余自2018年3月23日至2020年9月20日期间的租金，故王新星应按照约定向穆迪支付尚欠20万元租金。关于穆迪主张的利息，因双方协议中并未约定迟延付款需要支付利息，故该项主张本院不予支持。王新星依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列的情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”要求解除与穆迪签订的《二道区靓靓虾馆饭店转让协议》，理由为案外人实现抵押权导致穆迪不能按合同约定履行交付租赁房屋的义务，本案中，穆迪已经将涉案房屋交付给王新星，房屋在履行合同过程中被法院依法拍卖是由于原房屋所有权人昊驰公司导致，而非穆迪导致，王新星并未举证证实穆迪存在违约行为致使合同目的不能实现，故其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于王新星主张穆迪返还剩余租金并赔偿相关损失、律师费等诉讼请求，因王新星与昊驰公司重新签订了房屋租赁合同，昊驰公司且已经收到了王新星的租金，双方之间存在房屋租赁合同关系，因昊驰公司的原因致使涉案房屋被依法拍卖产生的对王新星不利的相关法律后果，王新星应向昊驰公司进行主张，穆迪不承担相关返还租金及赔偿损失的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王新星于本判决生效后立即支付穆迪转让款20万元； 二、驳回穆迪的其他诉讼请求； 三、驳回王新星的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4303元，由王新星负担。 反诉案件受理费7180元，减半收取3590元，由王新星负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  赵 爽 人民陪审员  付克文 人民陪审员  刘 虹 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李方旭