贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0625民初2264号原告：印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司，住所：贵州省铜仁市印江自治县龙津街道黔江新城C栋2层2-2号。统一社会信用代码：91520625750193219K。法定代表人：张金凡，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗克平，女，1974年10月28日出生，汉族，系印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司员工，住贵州省印江土家族苗族自治县。被告：严天松，男，1991年1月14日出生，土家族，务农，住贵州省印江土家族苗族自治县板溪镇板溪村塘湾组，现住印江土家族苗族自治县。原告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司（以下简称印江红地房开公司）与被告严天松房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告印江红地房开公司的委托诉讼代理人罗克平到庭参加诉讼，被告严天松经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印江红地房开公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判决解除原、被告于2015年3月1日签订的《商品房买卖合同》；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月27日，被告在原告处购房并交了首付款84884元，2015年3月1日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定按揭217000元，被告在银行贷款后不按期支付贷款，原告代为清偿31256元，导致银行向原告全额收回按揭贷款，实质为被告未按合同支付购房款，视为被告违约，按《商品房买卖合同》第十条的约定可以解除合同，故特提起诉讼，请依法判决。被告严天松既未提出书面答辩，亦未参加开庭审理。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告将其开发的坐落于印江土家族苗族自治县龙津街道黔江新城E幢4单元20层2号商品房一套出售给被告，并办理了商品房预售备案登记。合同约定案涉房屋建筑面积111.03平方米，套内建筑面积92.08平方米，房屋单价为每平方米3376.24元，房屋总价款为310884元。合同第八条约定：“付款方式及期限。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计93884元，余款217000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致出卖人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）或（2）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后7日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期活期存款利息。”。合同第十条约定：“逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日以内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的6%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”。合同第十一条还约定：“出卖人应当在2015年4月16日前向买受人交付该商品房。”。同时查明，被告于2015年2月27日向原告支付案涉房屋首付款84884元，并已在中国农业银行股份有限公司印江县支行办理了银行按揭贷款，贷款的金额为217000元，并已支付了部分银行按揭贷款。因被告未按期向中国农业银行股份有限公司印江县支行支付按揭款，原告通过其保证金账户已替被告向中国农业银行股份有限公司印江县支行支付按揭款31255.55元。中国农业银行股份有限公司印江县支行于2019年8月12日将原、被告诉至本院，要求被告归还其贷款本金174168.76元及利息2848.84元（利息计算至2019年8月5日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；要求原、被告立即按照合同约定对印江自治县龙津街道北门路黔江新城E栋4单元20层2号房产协助办妥以其为抵押权人的正式抵押登记，其对上述房产享有优先受偿权；要求原告对上述债务承担连带清偿责任。经本院于2019年10月9日主持调解，达成如下协议：“一、被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司自愿于2019年12月30日前偿还原告中国农业银行股份有限公司印江县支行借款本金174168.76元；二、被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司自愿以尚欠借款本金为基数，按照原、被告双方于2015年3月19日签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率，向原告中国农业银行股份有限公司印江县支行支付利息自2019年4月27日起至借款清偿之日止；三、被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司履行上述第一项、第二项债务后，有权向被告严天松追偿；四、原告中国农业银行股份有限公司印江县支行自愿放弃本案其他诉讼请求；五、案件受理费3840元，已减半收取计1920元，被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司自愿负担。”。另查明，被告严天松与中国农业银行股份有限公司印江县支行于2015年3月19日签订《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人在合同上签字盖章。该合同约定的借款金额为217000元，借款期限自2015年3月19日至2030年3月18日止，共计180个月。案涉房屋由中国农业银行股份有限公司印江县支行于2015年3月20日办理了抵押权预告登记，中国农业银行股份有限公司印江县支行于2015年3月26日将借款217000元转入原告账户。现因被告未按期支付银行按揭款，导致中国农业银行股份有限公司印江县支行按照《个人购房担保借款合同》的约定已收回按揭款。案涉房屋现未装修入住，且原告并未向被告交付房屋及钥匙。上述事实有原告的陈述，原告提供的营业执照、企业法人代表证明书、法定代表人居民身份证、《商品房买卖合同》、印江自治县人民法院（2019）黔0625民初1801号民事调解书、中国农业银行股份有限公司印江县支行业务凭证、印江红地房开公司销售不动产统一发票及照片，以及本院依职权调取的被告严天松居民身份证、预购商品房抵押权预告登记证明（印房预印江县字第201500802号）、保证担保承诺书、中国农业银行股份有限公司印江县支行借款凭证、《个人购房担保借款合同》在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告印江红地房开公司与被告严天松于2015年3月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法、有效，依法受法律保护。原、被告在签订合同后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，被告的义务是按约定支付购房款，原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。结合本案事实，被告在支付首付款84884元后，尚欠首付款9000元未予支付，并采取银行按揭的方式向原告支付了剩余购房款，履行了其支付购房款的合同义务，充分说明被告已按照合同约定履行了合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，于法无据，且亦不符合合同中约定的解除条件，本院不予支持。在原告未按期支付中国农业银行股份有限公司印江县支行按揭贷款后，中国农业银行股份有限公司印江县支行向原告主张担保责任，原告承担担保责任后即享有向被告主张担保追偿责任，要求被告返还其已向中国农业银行股份有限公司印江县支行负担的相关费用。这与本案属于不同的法律关系，原告可另案主张。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司要求解除原、被告于2015年3月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。案件受理费5962元，减半收取计2981元，由原告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田文举二〇一九年十二月十三日代理书记员  廖琴芳