江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3474号上诉人（原审原告）：扬州宇家环保科技有限公司，住所地在扬州市邗江区槐泗镇凯勒路。法定代表人：丁传祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆怡，江苏君奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏神一电气有限公司，住所地在江苏省金湖经济开发区八四大道9号。法定代表人：杨成华，该公司董事长。上诉人扬州宇家环保科技有限公司（以下简称宇家公司）因与被上诉人江苏神一电气有限公司（以下简称神一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济开发区人民法院(2019)苏1091民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇家公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：宇家公司与神一公司以《合作协议书》约定了附属房屋租赁事宜，因双方未按协议约定实际履行，免除房租的事由丧失，神一公司依法应支付实际使用的房屋使用费，但神一公司一直未支付，且至今也未将承租房屋交付给宇家公司，宇家公司认为一审法院认定神一公司搬离时间为2018年8月，将房屋使用费从2018年4月计算至2018年8月电费出票时间有误，房屋使用费应从起租之日支付至实际归还之日。关于物业管理费、空调费，《合作协议书》虽未约定，神一公司已经实际使用，享受了利益，这部分费用应当支付。神一公司答辩称，1、宇家公司提交的《合作协议书》约定的合作持股与双方相互拆借资金之间是主从关系,神一公司总经理陈国强出借100万资金给宇家公司与合作持股是独立关系。宇家公司将扬州智谷部分经营用房给神一公司使用与合作持股也是独立关系。协议书第7条约定从2017年11月1日开始，宇家公司及丁传祥将已租用的扬州智谷经营用房的一半场地给神一公司使用，三年内免房租，水电费按实支付，三年后房租和水电费按实支付，故双方之间不是租赁关系，不存在房租问题。如果存在租赁关系，也应当是在约定的三年无偿提供期满后双方再签订正式租赁合同；2、对于宇家公司提供的与扬州新光源科技开发有限公司所签《租房合同》的“三性”均不予认可。宇家公司至今无法提供相关费用的发票及缴款记录，神一公司认为租金并没有实际发生；3、宇家公司所称2018年曾向神一公司索要过房屋与事实不符，一审法院认定神一公司于2018年4月开始陆续搬离事实不清；4、神一公司搬入后，定期与宇家公司核对实际使用的电费，因宇家公司欠神一公司6900元加工费一直没有给付，双方会计在此期间采取对账核销的方式，并且除神一公司使用的电费外，宇家公司亦有一定电费产生;5、2018年7月、8月宇家公司因自身资金紧张无法缴费，导致智谷断电处理。神一公司董事长杨成华主动与丁传祥沟通，但丁传祥以资金紧张急需资金为由向杨成华提出继续借款遭拒，后一直不能缴纳电费致使断电，神一公司无法正常办公于2018年8月无奈搬离。综上所述，请求二审法院驳回宇家公司的全部诉讼请求。宇家公司向一审法院起诉请求：判令神一公司给付欠款229783元（其中房屋使用费175764元、电费4620元、物业费20506元、空调费28893元）。一审法院认定事实：2017年10月21日，宇家公司和神一公司的法定代表人丁传祥、杨成华签订《合作协议书》，约定：1、丁传祥系宇家公司绝对控股股东，杨成华系神一公司绝对控股股东。双方以各自现有控股企业核算的净资产交叉持股；2、双方企业的清资核算及交叉持股工作于2017年11月启动，12月30日前完成；3、协议签订后，双方不得以任何形式从事与双方相悖的商业活动；4、交叉持股后，根据经营需要，双方可以相互拆借资金年化利率7.5%；5、协议签订后，宇家公司及丁传祥为借款人，在2017年11月5日前向神一公司总经理陈国强借款100万元，于11月30日前归还；6、2017年11月1日开始，宇家公司及丁传祥将已租用的扬州智谷经营用房的一半场地给神一公司使用，三年内免房租，水电费按实支付，三年后房租和水电费按实支付。协议签订后，神一公司搬入涉案房屋办公。2017年10月21日、26日，陈国强两次向宇家公司及丁传祥出借资金计100万元，约定于11月30日前归还，逾期归还的，承担一定的违约金。12月9日、16日，宇家公司分两次归还陈国强借款本金100万元。2019年1月10日，陈国强向扬州市广陵区人民法院提起诉讼，要求宇家公司承担逾期还款违约金，该院判决宇家公司支付陈国强逾期利息9941元。2017年8月间，宇家公司承租了扬州新光源科技开发有限公司位于扬州市智谷科技综合体B座6层603-608号房间，建筑面积计646.5平方米，每天每平方米1元。宇家公司将其中的603、604、607三间交神一公司使用，建筑面积86.13+142.73+86.13=314.99平方米。因丁传祥、杨成华对企业交叉持股未能达成一致，协议书中有关约定未能实际履行，宇家公司遂要求神一公司支付房屋租金。2018年7月30日，神一公司会计鞠霞与宇家公司确认所租房屋的电费使用情况。一审中，关于神一公司何时搬出所租房屋，宇家公司陈述是在2019年6月份，神一公司陈述是在2018年4月份开始陆续搬离至7月份。但双方均无证据加以证明。关于宇家公司主张神一公司应支付除房屋租金外其他各项费用中：1、电费4620元，证据为3张发票，金额分别为4020元、2700元、1320元，合计8040元；2、物业费20506元，以建筑面积314.99平方米、3.5元/月计算；3、空调费28893元，按60元/平方米计算。神一公司认可实际产生的电费，其他则以没有约定为由不予认可。一审法院认为：合法之债受法律保护。双方的法定代表人代表各自的公司签订的合作协议不违反法律规定，应认定有效。作为合作协议，其核心内容是交叉持股，并附随其他民事行为。因交叉持股未能实现致合作协议未能全面落实，双方事实上终止了协议的履行。但在协议签订后，已有部分内容实际履行，如宇家公司将承租的部分办公用房转由神一公司使用，神一公司总经理陈国强出借100万元给宇家公司等等。因此，在双方事实终止合作协议前，神一公司占有使用涉案办公用房应当根据协议约定免除租金或使用费的支付义务，终止后则应参照原租金标准支付使用费，但应当给予神一公司一定时间的宽限期迁出，超过宽限期则应当支付相应的使用费。一审中，双方对何时终止合作协议说法不一，也均无证据证明。根据证明规则并结合本案，宇家公司应负有证明其在协议实际终止后向神一公司主张租金事实的义务。因宇家公司未能举证证明，根据神一公司的陈述即2018年4月起开始搬离确定主张之日，并按一个月的宽限期从2018年5月起计算使用费。至于实际搬离的时间，神一公司会计于2018年7月30日预充过电量使用费，宇家公司主张的电费发票中最后一张出票时间为2018年8月，故酌情计算至8月份，合计4个月120天。参照宇家公司应支付给出租方的租金标准每天每平方米1元计算使用费为1*120*314.99=37798.8元。宇家公司主张电费按一半计算，神一公司予以认可，故神一公司应负担电费为8040/2=4020元。关于宇家公司主张的物业费、空调费，因合作协议中未有约定，亦无证据证明实际发生，依法不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、江苏神一电气有限公司于判决生效后十日内支付扬州宇家环保科技有限公司房屋使用费37798.8元、电费4020元；二、驳回扬州宇家环保科技有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2373元，由宇家公司负担1500元，神一公司负担873元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宇家公司提交证据如下:一、杨成华与丁传祥2018年7月至2019年1月期间的聊天记录，证明：宇家公司至2018年7月以来一直向神一公司索要租金、物业费、水电费等。神一公司至2018年10月22日仍使用涉案房屋。二、催款通知单，证明神一公司在实际使用房屋期间应缴纳物业费、空调费和租金。神一公司的质证意见：对于微信聊天记录、催交单的三性均不予认可。宇家公司尚未向出租方支付房租、物业费、空调使用费，其主张的房租、水电等费用事实不存在。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一审判决确定的神一公司应付宇家公司房屋使用费、电费金额是否正确？宇家公司主张神一公司支付物业管理费、空调费能否支持？本院认为：神一公司应付宇家公司房屋使用费、电费，一审判决确定的房屋使用费、电费的金额并无不当。理由：1、双方所签《合作协议书》约定:交叉持股后，双方可以相互拆借资金年化利率7.5%。宇家公司及丁传祥为借款人，在2017年11月5日前向神一公司总经理陈国强借款100万元，于11月30日前归还。2017年11月1日开始，宇家公司将已租用的扬州智谷经营用房的一半场地给神一公司使用，三年内免房租，水电费按实支付，三年后房租和水电费按实支付；2、合同签订后，宇家公司按约将其所租房屋的603、604、607三间交神一公司使用。神一公司的陈国强也按约向宇家公司出借100万元；3、虽《合作协议书》约定的企业交叉持股未能实际履行，但神一公司已履行部分协议内容，向宇家公司出借资金100万元。在《合作协议书》无法继续履行，双方未就三年内免房租条款协议变更前，宇家公司要求神一公司从2017年8月起支付房屋使用费的请求难以支持。一审结合本案事实，确定神一公司承担合作协议实际终止宇家公司向神一公司主张房屋权利之后的房屋使用费并无不当。房屋使用费从神一公司搬迁宽限期届满之日起计算较为合理。鉴于宇家公司主张的时点难以确定，一审以神一公司开始搬离讼争房屋推定宇家公司已向其主张并无不当。因神一公司2018年4月开始搬离，一审判决从2018年5月1日起，至神一公司未再使用房屋之日止即8月底，参照宇家公司应支付给出租方的租金标准计算房屋使用费正确。至于宇家公司上诉要求神一公司承担物业管理费、空调费，因该部分费用其尚未缴纳，损失尚未实际发生，故对宇家公司的该主张不予支持。综上所述，宇家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4746元，由上诉人宇家公司负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年十二月二十日书记员  李菲菲