新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民事判决书   （2019）新22民终538号   上诉人（原审被告）：李娟，女，1972年4月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：冯玉林，新疆君始律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陈振玖，男，1990年1月3日出生，汉族，哈密市伊州区胜利路柒音琴行业主，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   上诉人李娟与被上诉人陈振玖合同纠纷一案，陈振玖于2016年10月19日向新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院起诉，伊州区人民法院作出（2016）新2201民初4477号民事判决，宣判后，李娟不服向本院提起上诉，本院于2017年2月25日作出（2017）新22民终132号民事判决。宣判后，李娟申请再审，本院于2018年4月2日作出（2018）新22民监1号民事裁定书，由本院再审本案。本院再审后，于2019年3月1日作出（2018）新22民再15号民事裁定书，将本案发回伊州区人民法院审理。伊州区人民法院于2019年6月14日作出（2019）新2201民初2062号民事判决，李娟不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李娟及其委托诉讼代理人冯玉林，被上诉人陈振玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李娟上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初2062号民事判决，依法发回重审或改判驳回陈振玖的诉讼请求。事实和理由：1．李娟和陈振玖签订房屋租赁合同，只是为了办理陈振玖在其实际租住地开设培训班的工商营业执照而出具的虚假租房合同，并不是双方的真实意思表示，合同本身无效，不需要因工商局认定的无效从而认定虚假合同中的租赁事实。2．本案中争议的40000元是陈振玖向李娟交付的转让费，并不是租赁费。如果是租赁费陈振玖不可能再向新疆力新资产管理中心支付租赁费，这样就重复交费了。请求二审法院支持李娟的上诉请求。   陈振玖辩称，陈振玖与李娟没有签订任何关于转让的协议，本案涉及的40000元不是转让款，并且李娟对涉案房屋也没有转让权。请求二审法院维持原判。   陈振玖向一审法院起诉请求：1．确认陈振玖与李娟之间签订的房屋租赁合同无效；2．要求李娟退回房租35000元及押金5000元和利息（利息自2016年5月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；3．要求李娟补偿经济损失20000元；4．李娟承担本案诉讼费用。庭审中，陈振玖撤回要求李娟补偿经济损失20000元的诉讼请求。   一审法院认定事实：2005年，李娟从侯建新处租赁前进西路270号房屋地下一层。2014年7月30日，新疆力新资产管理中心取得前进西路270号房屋二、三层及地下室的使用权。新疆力新资产管理中心接管房屋二、三层及地下室后，将房屋三层作为哈密力源物流有限责任公司办公地点使用。李娟与新疆力新资产管理中心经营科副科长黑智享洽谈协商租赁该房屋地下一层事宜，但未能签订租赁合同。同年，新疆铁龙建筑工程有限责任公司在装修前进西路270号房屋时由于下水道堵塞导致李娟存放在地下一层物品损坏，双方产生诉讼纠纷。李娟仅向新疆力新资产管理中心交纳房租1000元。2016年，陈振玖与李娟协商使用涉案房屋，2016年4月29日，陈振玖向李娟转账40000元，陈振玖称该笔款项为租赁费，李娟称该笔款项为转让费。2016年5月10日，陈振玖与李娟签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：陈振玖租赁李娟位于哈铁办公楼负一楼层房屋一套，租赁费叁万伍仟元，押金伍仟元，租赁期限自2016年5月10日至2017年5月10日。合同签订后，李娟并未向陈振玖交付合同约定房屋。此后，因陈振玖认为李娟未向其交付合同中约定的哈铁办公楼负一层房屋，且李娟也未取得其向陈振玖交付的××路房屋的出租权，要求李娟退还收取的40000元，李娟拒绝，引起诉讼。原审另查，哈密市人民法院（现伊州区人民法院）（2015）哈市民二初字第1395号案件中，李娟作为原告，起诉案外人新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司赔偿其各项损失和经营收入，一审法院判决：新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司共同赔偿李娟物品损失28889元、经营收入损失12500元。新疆铁龙建筑工程有限责任公司提起上诉，哈密地区中级人民法院（现哈密市中级人民法院）做作（2016）新22民终662号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李娟认为哈密力源物流有限责任公司系新疆力新资产管理中心的下属公司。该案的赔偿款折抵了李娟与新疆力新资产管理中心的房屋租赁费。原审再查，2016年8月12日，陈振玖与新疆力新资产管理中心签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（新疆力新资产管理中心）将坐落于哈密市××路房屋租给乙方（陈振玖）经营。租赁期限自2016年8月20日起至2016年12月31日止。租金为：壹万贰仟柒佰伍拾叁元整（￥12753.00元）。庭审中，李娟、陈振玖均认可双方于2016年5月10日签订《房屋租赁合同》中约定的哈铁办公楼负一楼层房屋未交付，李娟实际也无法向陈振玖交付。一审法院认为，李娟与陈振玖于2016年5月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈振玖向李娟出租位于哈铁办公楼负一楼层房屋一套，双方均认可该内容不是双方真实意思表示，哈密市伊州区工商行政管理局城北工商所认定房屋租赁合同与实际情况不相符，合同应属无效，且该份合同并未实际履行，故对陈振玖要求确认该份合同无效的诉讼请求，原审予以支持。陈振玖主张李娟因无权出租涉案房屋，应将收取的租赁费及押金40000元退还陈振玖。李娟辩称，李娟向陈振玖收取的不是租赁费而是转让费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因涉案房产前进西路270号房屋地下室产权归案外人新疆力新资产管理中心所有，李娟无权处分该房屋，亦无权收取相关费用，且李娟对转让费仅提供书面证人证言，并无其他证据相互印证证明该笔费用双方约定为转让费，李娟提供的证据证明力不足，对李娟的辩解意见原审未采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李娟收取陈振玖40000元费用没有双方达成的协议也没有其他事实依据，应予退还，并支付陈振玖相应的利息损失。对陈振玖要求李娟返还费用40000元，并承担自2016年5月10日至起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失的诉讼请求，符合法律规定，原审予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第二款规定：“经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，可以合并审理。”李娟辩称从2016年到现在没有得到解决，过错不在李娟，而且按照法律规定，已发回重审的必须围绕原诉讼请求来审理，对利息计算不认可的抗辩理由，原审未采信。庭审中陈振玖要求撤回第三项诉讼请求，符合法律规定，原审予以准许。李娟辩称要求返还物品前台、展示柜、美国利盟打印机、钢排椅与本案不属于同一个法律关系，原审未作处理。综上，原审遂判决：一、确认原告陈振玖与被告李娟于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告李娟于本判决生效之日起五日内向原告陈振玖退还费用40000元；三、被告李娟于本判决生效之日起五日内向原告陈振玖支付费用40000元的利息损失（自2016年5月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日）；案件受理费1300元，由原告陈振玖负担500元，被告李娟负担800元。   本院二审期间，向新疆力新资产管理中心经营安全组负责人徐荣了解涉案房屋租赁情况并做调查笔录，新疆力新资产管理中心陈述：2014年5月5日新疆力新资产管理中心通过哈密铁路运输法院（2013）哈民初字第104号民事调解书取得涉案房屋使用权，该中心与李娟起草了房屋租赁合同，但因为地下室不适合开办培训机构，新疆力新资产管理中心未在合同上签字盖章。李娟之前租的不是地下室，李娟的物品是从楼上搬下来的，李娟一直占用地下室，新疆力新资产管理中心无法收回。该中心于2016年在哈密进行安全检查时发现地下室开了琴行，才得知李娟将房屋租赁给陈振玖。   经质证，李娟对调查笔录真实性认可，但对与本案的关联性及所要证明的问题不认可，李娟认为其之前一直与黑科长联系，徐荣并不了解房屋租赁事宜。李娟不仅与新疆力新资产管理中心签订了合同，也实际使用房屋。陈振玖对调查笔录的真实性认可，认为徐荣陈述的均属实。本院对调查笔录的真实性予以确认。   二审另查，在李娟与新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司财产损害赔偿纠纷案件中，本院于2016年11月14日作出（2016）新22民终662号民事判决，驳回上诉，维持原判，即一、新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司共同赔偿李娟物品损失28889元；二、新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司共同赔偿李娟经营收入12500元。上述两项内容新疆铁龙建筑工程有限责任公司、哈密力源物流有限责任公司已经向李娟履行完毕。   根据哈密铁路运输法院（2013）哈民初字第104号民事调解书，涉案房屋自2005年起由侯建新与哈密铁路电务段劳动服务公司签订房屋租赁合同，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月30日。在铁路改制过程中，本案涉及资产由新疆力新资产管理中心接受。新疆力新资产管理中心起诉侯建新后，2014年5月5日哈密铁路运输法院作出上述调解书，新疆力新资产管理中心取得涉案房屋使用权。   本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是：1.2016年5月10日李娟与陈振玖签订的房屋租赁合同效力如何认定；2．陈振玖给李娟支付的40000元是否应当退还。本院分析认定如下：李娟转租给陈振玖的房屋使用权人是新疆力新资产管理中心，李娟未与新疆力新资产管理中心签订书面合同，根据李娟提供的其与新疆力新资产管理中心黑科长的短信记录，虽然双方沟通了房屋租赁事宜，但没有签订书面合同，李娟在占有使用该涉案房屋期间，又将房屋出租给陈振玖。新疆力新资产管理中心在得知李娟将房屋出租后，于2016年6月20日贴出通知，内容为：“哈密市前进东路270号房屋地下室产权归新疆力新资产管理中心所有，任何单位或个人未经新疆力新资产管理中心书面同意，不得在此房屋内进行装修和开展任何经营活动，否则将承担一切法律后果”。2016年8月12日该中心与陈振玖签订房屋租赁合同。新疆力新资产管理中心的行为表明李娟对涉案房屋没有处分权，故李娟与陈振玖签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院理解与适用》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈振玖支付给李娟40000元，该40000元是转让费还是租金双方均不能提供证据证实，本院酌情参照40000元租金标准计算房屋占有使用费。陈振玖仅使用房屋112天（自2016年4月20日陈振玖接收房屋至2016年8月12日），租赁费合计12274元，剩余费用27726李娟应当退还。对于利息损失，李娟与陈振玖签订房屋租赁合同时，应当向陈振玖告知房屋的使用权人基本情况，而李娟未告知。陈振玖作为承租人，应当对房屋产权情况进行了解，可以通过查看权利证书、询问物业或通过周围邻居核实房屋产权人的真实信息，而陈振玖未进行核实。故导致房屋租赁合同无效，双方均有过错，均应当承担责任，对陈振玖主张的利息本院不予支持。   综上所述，李娟的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院理解与适用》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初2062号民事判决第一项，即：确认原告陈振玖与被告李娟于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；   二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初2062号民事判决第二项、第三项，即：二、被告李娟于本判决生效之日起五日内向原告陈振玖退还费用40000元；三、被告李娟于本判决生效之日起五日内向原告陈振玖支付费用40000元的利息损失（自2016年5月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日）；   三、上诉人李娟于本判决生效之日起五日内退还被上诉人陈振玖27726元；   四、驳回被上诉人陈振玖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1300元，上诉人李娟负担500元，被上诉人陈振玖负担800元；二审案件受理费800元，由上诉人李娟负担700元，被上诉人陈振玖负担100元。   本判决为终审判决。   审判长 任   立   群   审判员 张   晓   丽   审判员 阿仙古丽 买买提   二○一九年十二月二十五日   书记员 刘      微