广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2020号原告：开平铁牛机械工业有限公司，住所地：广东省开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号。法定代表人：谭国英。委托诉讼代理人：劳伟文，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结彬，广东潭江律师事务所律师。被告：广州市耀斑斓纺织品有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇迎宾路段万博街32号铺之二。法定代表人：彭亮。委托诉讼代理人：徐冬梅，广东圣和胜律师事务所律师。原告开平铁牛机械工业有限公司（以下简称“铁牛公司”）诉被告广州市耀斑斓纺织品有限公司（以下简称“耀斑斓公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁牛公司委托诉讼代理人劳伟文、被告耀斑斓公司委托诉讼代理人徐冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁牛公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告铁牛公司与被告耀斑斓公司于2014年9月16日签订的《租赁合同》，被告耀斑斓公司立即将位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号内的厨房、饭堂、办公室、宿舍等交还给原告铁牛公司使用；2、判令被告耀斑斓公司支付自2018年9月15日至2019年5月14日的租金54400元及占用费（自解除租赁合同之日起至被告交还厨房、饭堂、办公室、宿舍给原告之日止，按每月6800元计算）给原告铁牛公司；3、判令被告耀斑斓公司支付水费1190元、电费18285元给原告铁牛公司；4、本案诉讼费由被告耀斑斓公司承担。事实和理由：原告于2010年1月1日向案外人谭国英承租位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号内的厨房、饭堂、办公室、宿舍。2014年9月16日，原被告签订《租赁合同》，由原告将上述厨房饭堂200平方米、地层办公室150平方米、宿舍10间、小房2间，共850平方米转租给被告使用。合同约定每月租金6800元，租赁期按主租约相同（即谭国英与被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》，租赁期限为十五年，即从2014年9月16日起至2029年9月16日），租金每5年递增10%。原告依约将厨房、饭堂、办公室、宿舍等交付给被告使用，但自2018年9月起，被告开始拖欠原告租金，至2019年5月14日止共拖欠8个月的租金54400元。另被告拖欠2018年12月1日起至2019年3月31日期间的水费1190元、电费18285元。原告铁牛公司多次向被告耀斑斓公司催交租金及水电费，但被告仍拒不支付，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。原告铁牛公司对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：1、原告营业执照原件1张，证明原告的主体资格。2、被告营业执照复印件1张，证明被告的主体资格。3、租赁合同原件1张（谭国英与原告签订），证明原告向案外人谭国英承租位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号的厂房、厨房、宿舍。4、原告与被告之间的租赁合同原件1张，证明原告与被告双方的租赁合同关系，原告将厨房、饭堂、宿舍等出租给被告使用。5、租赁合同（谭国英与被告签订）原件1张，证明原告与被告租赁合同期限与谭国英与被告的租赁合同期限相同。6、土地证原件1本、施工许可证原件1本、规划许可证原件2本，证明原告为涉案租赁厂房的土地使用人，有合法的使用权。7、收据原件6张，证明被告交纳的租金情况，被告自2018年9月15日起拖欠租金。8、费用通知单原件4张，证明被告拖欠原告水、电费。9、催缴租金通知原件5份，证明原告已向被告催交租金及水、电费，被告仍拒不交付。10、竣工验收报告打印件一份作为证据10以证实租赁物是合法有效的。被告耀斑斓公司辩称，一、被告同意解除涉案物业的租赁合同，并已将涉案物业交回给原告。被告承租原告法定代表人谭国英先生位于开平市沙塘镇锦平工业区环南路2-1号的厂房、锅炉房、空地等。在租赁期间也即2018年12月15日下午16时，原告的法定代表人谭国英先生宣布对厂内的锅炉进行停水停电措施，该举动造成被告被迫停产至今，被告也因此遣散了大部分员工，涉案物业也从2019年1月开始空置。被告同意解除与原告2014年9月16日签订关于厨房、饭堂、办公室及宿舍的租赁合同，并已经于2019年6月15日前委托员工吴荫强先生将涉案物业的钥匙交还给原告，但原告拒收，被告无奈只有将涉案物业的钥匙，于2019年6月15日快递给原告法定代表人，详见我方庭前提交的证据快递回单回执；二、涉案物业因为各种原因无法使用，被告已将钥匙交还给原告，因此2019年6月15日之后的租金不应该由被告承担。被告耀斑斓公司为其辩解在诉讼中提供的证据有：EMS快递回单原件2张，证明被告已在2019年6月15日将涉案物业的钥匙交还给原告，但原告拒收。经开庭质证，本院对证据认定如下：被告对原告铁牛公司的证据1、2、4、5、6、7、8无异议，本院予以认定。原告证据3由原被告签章，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。原告证据9反映原告向被告催讨租金，证明原告主张的事实，具有真实性、合法性及关联性，本院予以认定。原告证据10显示涉案租赁物经验收合格，具有真实性、合法性及关联性，本院予以认定。被告证据没有原告的签字，无法反映原告签收，不能证实被告所主张的待证事实，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，原告与案外人谭国英签订《租赁合同》，由原告承租谭国英位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号内的厂房、厨房、宿舍。原告经谭国英同意，原告铁牛公司与被告耀斑斓公司于2014年9月16日签订《租赁合同》，约定由原告铁牛公司将向案外人谭国英承租的位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-1号内的厨房、饭堂、办公室、宿舍共850平方米租赁给被告耀斑斓公司使用。每月租金6800元，租赁期按主租约相同，租金每5年递增10%。《租赁合同》签订后，原告铁牛公司依约将涉案租赁物交给被告耀斑斓公司使用。自2018年9月15起，被告耀斑斓公司开始拖欠租金，经原告铁牛公司多次向被告耀斑斓公司催讨无果，遂成诉讼。庭审中，被告同意解除原被告之间签订的《租赁合同》，并确认拖欠2018年12月1日起至2019年3月31日期间的水费1190元、电费18285元。此外，因被告于2019年6月10日对本案提出管辖权异议，本院于2019年7月11日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服裁定提出上诉，江门市中级人民法院于2019年10月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。期间本院暂缓本案审理，至2019年11月21日解除暂缓，恢复审理。本院认为：本案属租赁合同纠纷。本案争议焦点是：一、被告应否向原告支付租金54400元、水费1190元、电费18285元。二、被告应否向原告支付占用费。关于被告应否向原告支付租金54400元、水费1190元、电费18285元的争议焦点。原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁关系法定租赁期限为20年，本院认定涉案租赁合同超过20年的部分无效，故此，对被告提出涉案合同约定租赁期限30年主张合同全部无效的意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，原告铁牛公司已将涉案租赁物交付给被告耀斑斓公司，双方虽然没有约定交付租金时间，但根据原告证据7收款收据显示，双方交易习惯是由被告按月支付租金，在合同没有明确约定支付租金时间的情况下，被告应按交易习惯履行支付租金义务，但被告耀斑斓公司在《租赁合同》尚未解除期间的2018年9月15日起没有支付租金给原告铁牛公司，已构成违约，应当承担违约民事责任，原告铁牛公司主张被告耀斑斓公司支付自2018年9月15日至2019年5月14日共8个月租金54400元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告对拖欠原告水费1190元、电费18285元的事实无异议，故此，原告请求被告支付水费1190元、电费18285元合法有据，本院予以支持。关于被告应否向原告支付占用费的争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因被告怠于支付租金行为违约，原告请求解除原被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》符合法律规定，且被告亦同意予以解除，本院予以准许。因此，租赁合同因解除应终止履行，在原告请求解除合同前，被告已撤离涉案租赁场地，并已清空其相关财物，没有继续占用租赁场地并使用租赁物，《租赁合同》约定“在乙方（被告）停止使用设施或合同完结时，乙方（被告）须将设施维修好交给甲方（原告）”，上述约定仅是明确被告对租赁物有维修义务，但并没有约定维修好租赁物之后才视为全面履行返还租赁物义务，原告请求解除合同后占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于如果因被告损坏租赁物造成损失，原告可向被告主张赔偿，经本院征询原告是否变更诉讼请求主张被告赔偿损失，原告表示另案主张权利处理，故此，本院不予合并审理。被告耀斑斓公司不同意调解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除开平铁牛机械工业有限公司与被告广州市耀斑斓纺织品有限公司于2014年9月16日签订的《租赁合同》；二、被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付租赁期间自2018年9月15日至2019年5月14日拖欠的租金54400元和水费1190元、电费18285元合共73875元给原告开平铁牛机械工业有限公司；三、驳回原告开平铁牛机械工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7842.64元，（原告开平铁牛机械工业有限公司已预交7842.64元），由被告广州市耀斑斓纺织品有限公司负担7842.64元。原告开平铁牛机械工业有限公司多预交的一审案件受理费7842.64元，由本院予以退回；被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应向本院补缴一审案件受理费7842.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李章平二〇一九年十二月十二日书记员  梁锦宁梁小英