安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终632号上诉人（原审被告）：浙江大铭房地产开发有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道东辉北路宏业大厦三楼，统一社会信用代码913310817227555017。法定代表人：胡桂明,执行董事。上诉人（原审被告）：浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司，住所地安徽省歙县大铭山庄，统一社会信用代码91341021746795452W。负责人：胡桂明。二上诉人共同委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾家鸣，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：歙县自然资源和规划局，住所地安徽省歙县徽城镇新安路16号，统一社会信用代码113410217430733152。负责人：吴华明，局长。委托诉讼代理人：汪祁来，安徽昌法律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏唯，安徽昌法律师事务所律师。上诉人浙江大铭房地产开发有限公司（以下简称“浙江大铭公司”）、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司（以下简称“浙江大铭黄山分公司”）因与被上诉人歙县自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2017）皖1021民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司的委托诉讼代理人汪淑芬，被上诉人歙县自然资源和规划局的委托诉讼代理人汪祁来、魏唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江大铭公司和浙江大铭黄山分公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回歙县自然资源和规划局的诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由歙县自然资源和规划局负担。事实与理由：一、一审认定的应补缴土地出让金数额计算错误。因容积率调整应补缴土地出让金的计算系政策性强、技术含量高的工作，双方签订的《债权归还及抵押协议》明确约定浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司应补缴的土地出让金需经过法定程序评估、审核并经县政府批准，同时约定届时签订补充协议另行约定。因此，该土地出让金的支付有两个前提，即：1.按照法定程序评估、审核并经县政府批准；2.双方签订补充协议确认。歙县自然资源和规划局至今未出示有资质的评估机构出具的土地评估报告，且歙县人民政府第23号专题会议纪要（2018年5月29日）系在无法定依据的情况下作出的决定，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司已提出异议，正等待政府结论。二、补充协议未签订的责任应归责于歙县自然资源和规划局。《债权归还及抵押协议》仅约定暂估价，签订补充协议的前提应为歙县自然资源和规划局已按法定程序计算审核出明确数额并经歙县人民政府批准。一审判决认定浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司为了利益不正当阻止签订补充协议，属于认定事实及适用法律错误。歙县自然资源和规划局辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司需补缴的土地出让金数额已确定，其上诉请求明显缺乏事实和法律依据。1.案涉土地出让金数额已明确。就案涉容积率调整所需补缴的土地出让金，双方签订《债权归还及抵押协议》后，原歙县国土资源局（现已变更为歙县自然资源和规划局）、歙县住房和城乡建设委员会、歙县财政局于2017年8月30日联合向歙县人民政府请示，以歙县规划局于2011年11月28日批准大铭山庄项目规划条件调整时间为基准日，对该项目土地价格进行评估后，确定浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司因容积率调整需补缴的土地出让金为5078159元，合计应补缴5150373元。歙县人民政府于2018年5月29日作出第23号专题会议纪要，确认了上述金额。2.案涉土地出让金补缴金额计算方式合理合法。案涉容积率调整时间为2011年11月28日，应适用2006年国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土发【2006】114号）第8项的规定，即“出让土地改变用途等土地使用条件的处理”，应补缴的金额为批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格减去批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。经评估的补缴数额为5078159元，计算方法符合规定，且低于按浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司主张的计算方式得出的补缴金额。二、案涉土地出让金支付条件已成就。歙县人民政府以会议纪要形式确认了案涉补缴土地出让金的数额后，原歙县国土资源局向浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司送达了该专题会议纪要并要求其签订相应补充或变更协议，但经催告后仍拒绝签订，依法应视为付款条件已成就。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原歙县国土资源局向一审法院起诉请求：一、浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司向原歙县国土资源局支付补缴土地出让金5150373元、欠缴的土地出让金211343元、契税214468.62元（211343元*4%+5150373元*4%）、律师代理费40000元，合计5616184.62元；二、拍卖、变卖浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司抵押物（详见抵押物清单）所得价款在原歙县国土资源局债权（浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司应付原歙县国土资源局款项）范围内由原歙县国土资源局优先受偿；三、本案诉讼费用、保全费用由浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司承担。一审法院认定事实：2003年3月26日，原歙县国土资源局与温岭市大铭房地产开发有限公司（后更名为浙江大铭公司）签订《国有土地使用权出让合同》，原歙县国土资源局将歙县徽城镇宗地编号歙土挂2003-1号2号的地块以现状土地条件出让给温岭市大铭房地产开发有限公司，出让面积为51840㎡（合77.76亩），用途为商业、住宅，出让年限为50年，出让金120元／㎡，土地出让金总价款6220800元（已缴清）。2004年4月12日，原歙县国土资源局与浙江大铭黄山分公司签订《国有土地使用权出让合同》，原歙县国土资源局将歙县徽城镇的古关大山地块以现状土地条件出让给浙江大铭黄山分公司，出让面积为5927.86㎡（合8.89亩），用途为住宅用地，出让年限为70年，出让金120元／㎡，土地出让金总价款711343元（已缴500000元，尚欠211343元）。两个地块的合计出让面积57767.86㎡。后期因开发需要，大铭山庄商品房项目容积率需进行调整。歙县住房和城乡建设委员会根据歙县人民政府秘转【2011】398号批示精神，于2011年11月17日至23日对大铭山庄开发项目容积率调整事宜进行了网上公示。2011年11月24日，歙县住房和城乡建设委员会对大铭山庄项目的用地及容积率进行了重新核准，经土管部门实地测量，确定实际土地使用权面积为58369.64㎡，比原出让面积57767.86㎡增加了601.78㎡，容积率由原1.25调整为1.39，比调整前原规划增加了建筑面积8171.75㎡。2011年11月28日，歙县住房和城乡建设委员会出具建函规字【2011】337号《关于大铭山庄开发项目容积率调整的函》给原歙县国土资源局，确认大铭山庄开发项目土地出让面积由原出让的57767.86㎡调整为58369.64㎡，容积率由1.25调整为1.39。2017年1月26日，歙县住房和城乡建设委员会出具建函规字【2017】15号《关于确认大铭山庄开发项目规划用地红线范围及容积率的函》给原歙县国土资源局，再次确认规划用地红线面积为58369.64㎡，容积率为1.39。2017年2月20日，浙江大铭公司以浙大房字【2017】03号《关于大铭山庄项目毛地出让及容积率调整补缴土地出让金等情况的请示》向歙县人民政府请求以该地块出让时的土地价格补缴大铭山庄项目容积率调整后实际增加建筑面积的土地出让金，并扣减相应的建设施工成本费用。2017年3月17日，原歙县国土资源局（甲方）与浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司（乙方）签订《债权归还及抵押协议》，其中约定：1.乙方需补缴出让金及相关税费暂定530万元（最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准，届时签订补充协议另行约定），即为甲方主债权，上述主债权不含原土地出让合同乙方未付清的土地出让金；2.乙方应于2017年8月31日前向财政专户缴清前款款项，如未按期支付，乙方每日按照主债权（应付未付款额）数额千分之一向甲方支付逾期付款违约金；3.乙方同意用抵押物清单范围内的抵押物为乙方债务向甲方提供抵押，抵押权优先受偿的范围包括但不限于主债权、逾期付款违约金、法院诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的所有费用；4.乙方在2017年3月31日前需缴清原二期商品房开发欠缴土地出让金本金211343元和契税8453.7元及超红线面积601.78㎡补缴土地出让金72213.6元和契税2888.54元，共计294898.84元。签订协议至今，原歙县国土资源局与浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司并未就《债权归还及抵押协议》中约定的抵押物办理抵押权登记。2017年8月30日，原歙县国土资源局会同歙县住房和城乡建设委员会、歙县财政局就大铭山庄调整容积率补缴出让金等情况向歙县人民政府请示。2018年5月29日，歙县人民政府出具第23号专题会议纪要，就大铭山庄调整土地使用条件方案进行研定，并确定：大铭山庄项目超原出让红线的土地面积601.78㎡，应补缴土地出让金72213.6元，即120元/㎡；大铭山庄项目容积率由1.25调整为1.39，应补缴土地出让金5078159元；两者变更（面积和容积率调整）合计补缴土地出让金5150373元，自签订变更协议之日起30日内一次性缴清，逾期每日按迟延支付款项的1‰征收违约金。2018年7月6日，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司收到歙县人民政府第23号专题会议纪要。2018年7月27日，原歙县国土资源局向浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司送达补缴土地出让金书面通知，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司拒签。一审法院另查明：2006年5月31日,国土资源部发布《协议出让国有土地使用权规范（试行）》(国土资发【2006】114号,2006年8月1日起实施,以下简称协议规范),其中第8条“出让土地改变用途等土地使用条件的处理”规定调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。2010年12月19日，国土资源部发布《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发【2010】204号），其中第四部分规定：经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。2013年4月8日，国土资源部发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发【2013】20号发布，2013年4月8日起实施，2018年4月7日失效，以下简称评估规范），第6.3.2.（2）规定：调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所断增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的折增建筑面积为准。2014年10月24日，黄山市土地市场管理委员会2014年度第3次会议纪要研定：1.对2014年9月30日以前，已经市规划部门批准，同意调整容积率或土地用途，按原《协议规范》的规定，补征土地出让金。2.对2014年10月1日以后，经市规划部门批准，同意调整容积率或土地用途，按现行的《评估规范》的规定，补征土地出让金。“毛地”指已完成基础设施开发，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。“生地”指已完成土地使用权批准手续，没有进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。一审法院认为：本案争议焦点有三：一、浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司因容积率调整应补缴土地出让金的具体数额；二、浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司支付土地出让金的条件是否成就；三、原歙县国土资源局就《债权归还及抵押协议》中约定的抵押物是否享有优先受偿权。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《债权归还及抵押协议》明确约定补缴土地出让金及相关税费暂定530万元，最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准。该协议及约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经歙县规划、财政、国土等部门核定并报请歙县人民政府审批，歙县人民政府以第23号专题会议纪要的形式确认浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司因容积率调整应补缴的土地出让金数额为5078159元，该数额的确认符合双方约定，且计算合法合理。浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司辩称原歙县国土资源局计算错误，但所举证据不足，不予采纳。且依据浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司主张的计算依据得出的应补缴金额远高于原歙县国土资源局诉请的5078159元。故应认定浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司因容积率调整应补缴土地出让金已经确定，即5078159元。关于“现状土地条件”的理解。双方在庭审中一致认可“现状”是指基本完成土地征收，但没有完成基础设施配套开发和土地平整。结合“毛地”和“生地”的专业名词解释，案涉的两个地块更符合“生地”的概念。故对浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司辩称“毛地”的观点不予采纳。关于焦点二。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。原歙县国土资源局依据专题会议纪要的内容通知浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司签订相应的补充或变更协议，原歙县国土资源局经催告后，仍拒不签订。浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司为了自己的利益不正当阻止签订补充协议以达到不履行补缴土地出让金及相关税费的目的，应视为付款条件已经成就。关于付款时间，应参照原歙县国土资源局承诺的“自签订变更协议之日起30日内一次性缴清”，即上述款项的付款时间应为自判决生效之日起30日内缴纳。关于焦点三。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。双方虽然在《债权归还及抵押协议》中约定了以抵押物为债权实现提供抵押担保，但双方并未到相关部门办理抵押权登记及办理他项权利证，抵押权并未设立。故原歙县国土资源局主张就约定的抵押物享有优先受偿权所举证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司自一审判决生效之日起三十日内支付歙县国土资源局二期土地出让金211343元及契税8453.72元、超红线土地出让金72213.6元及契税2888.54元、调整容积率土地出让金5078159元及契税203126.36元、律师代理费40000元，合计5616184.22元；二、驳回歙县国土资源局其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51240元，诉讼保全费5000元，合计56240元，由歙县国土资源局负担6240元，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司负担50000元。二审中，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司向本院提交如下证据：证据一、安徽民生房地产评估有限公司出具的土地估价报告，证明：案涉地块因容积率调整需要补交的土地出让金经评估为人民币162.49万元。证据二、歙县监察局、国土局、财政局、住建局向黄山华泰开发有限公司发送的《关于变更增加容积率补缴土地出让金的通知》、类案判例，证明：本案原歙县国土资源局计算的补缴土地出让金过高，情况相似的地块容积率调整为0.097，评估后需补缴的土地出让金也仅为69万余元，该证据可作为审理参考。歙县自然资源和规划局的质证意见为：证据一不属于二审新证据，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司若对土地评估有异议，其一审就应提出，二审单方面作出的评估报告，不予认可；证据二不属于二审新证据，且与本案无关联。本院的认证意见为：证据一系单方委托作出，且不能达到其证明目的，本院不予采信；证据二不属于二审新证据，且与本案无关联，本院不予采信。双方当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明，因歙县县级机构改革，组建歙县自然资源和规划局，原歙县国土资源局不再保留，由组建后的歙县自然资源和规划局承接原歙县国土资源局的全部权利义务。2019年11月22日，歙县自然资源和规划局向本院书面表示，鉴于减税降费政策，自愿同意将一审判决认定的相关契税金额按3%的税率核算后减免部分契税，核定后的案涉契税金额分别为：二期土地出让金所涉契税6340.29元、超红线土地出让金所涉契税2166.41元、调整容积率土地出让金所涉契税152344.77元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审判决认定因容积率调整应补缴的土地出让金是否适当；二、一审判决支持歙县自然资源和规划局要求支付该补缴的土地出让金的诉讼请求是否正确。关于争议焦点一：原歙县国土资源局通过与浙江大铭公司协商的方式，对因浙江大铭公司在实际开发案涉出让土地时容积率超出原土地使用条件应补缴的土地出让金进行了协商，双方达成一致意见后自愿签订了《债权归还及抵押协议》，该协议对双方具有约束力。该协议第一条明确约定浙江大铭公司需补缴土地出让金及相关税费暂定530万元，并注明“最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准”，因此，浙江大铭公司应按该约定履行义务。对于实际补缴的具体数额，双方约定“以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准”，现歙县人民政府已于2018年5月29日通过政府专题会议纪要第23号研定意见批准，由原歙县国土资源局于2018年7月27日通知该政府批准结果，即因容积率调整需补缴土地出让金5078159元。一审判决按该结果认定浙江大铭公司补缴因容积率调整的土地出让金，并无不当。鉴于二审中，歙县自然资源和规划局自愿同意按政策核减部分契税，不违反法律规定，本院予以确认。经核减后，浙江大铭公司应当支付的款项为：二期土地出让金211343元及契税6340.29元、超红线土地出让金72213.6元及契税2166.41元、调整容积率土地出让金5078159元及契税152344.77元、律师代理费40000元，合计5562567.07元。关于争议焦点二。根据双方签订的《债权归还及抵押协议》约定，实际补缴的“最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准，届时签订补充协议另行约定”，现歙县人民政府已对核定结果作出批准的决定，原歙县国土资源局业已通知浙江大铭公司签订相关协议，亦已通知浙江大铭公司补缴土地出让金，且浙江大铭公司已按调整后的容积率进行了房地产开发。故双方未签订补充协议不影响案涉土地出让金的补缴，一审判决支持歙县自然资源和规划局要求支付该补缴的土地出让金的诉讼请求，并无不当。综上所述，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、变更安徽省歙县人民法院（2017）皖1021民初2541号民事判决第一项为：浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司于本判决生效之日起三十日内支付歙县自然资源和规划局二期土地出让金211343元及契税6340.29元、超红线土地出让金72213.6元及契税2166.41元、调整容积率土地出让金5078159元及契税152344.77元、律师代理费40000元，合计5562567.07元；二、变更安徽省歙县人民法院（2017）皖1021民初2541号民事判决第二项为：驳回歙县自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51240元，诉讼保全费5000元，合计56240元，由歙县自然资源和规划局负担6240元，浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司负担50000元。二审案件受理费51115元，由浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司负担50600元，由歙县自然资源和规划局负担515元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年十二月三日法官助理余陶然书记员陈莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。