江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0982民初5371号原告：蔡常群，男，1977年5月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈东升，盐城市大丰区三龙法律服务所法律工作者。被告：丁柏安，男，1955年11月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告蔡常群与被告丁柏安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡常群及其委托诉讼代理人陈东升，被告丁柏安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡常群向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令原告蔡常群与被告丁柏安解除“房屋转让合同”，被告丁柏安立即返还购房款人民币353584元，并承担此款自2018年11月6日起至实际履行之日止按年利率12%计算的利息。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为：1、请求依法判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效，被告丁柏安立即返还购房款人民币353584元，并承担此款自2018年11月6日起至实际履行之日止按年利率12%计算的利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2018年11月6日向丁柏安购买了位于大丰区门面房，购房款为353584元。双方在渔业法律服务所见证并签订了“购房屋购买协议书”。原告按协议约定履行了全部购房款的给付义务，被告丁柏安一直没有交房，原告强行进入三龙镇斗龙渔家风情街商住楼105号门面房准备装潢时，大丰海聚市场投资开发有限公司三龙镇分公司的负责人前来阻止原告方的施工装潢，并报警处理，边防派出所告知原告通过诉讼程序解决。由于大丰海聚市场投资开发有限公司三龙镇分公司没有该房屋相关的审批出售手续，也没有与被告丁柏安签订正式的“商品房买卖合同”，只是签订了“房屋购买意向协议书”，被告丁柏安没有取得案涉房屋的产权证书，所以导致原告无法取得该房屋的所有权，也无法实际占有使用。从本质上讲被告丁柏安对该处房屋时无权转让的，其与原告签订的“房屋转让合同”，应当依法解除。为此，原告现依法提起诉讼，请求予以公正裁决。被告丁柏安辩称，我只同意返还原告蔡常群购房款163900元，但我不同意支付利息，理由是案涉房屋是原告主动找我，并自认所购房尚未交付给我的现状，且经过法律服务所见证购买。我在交易此房产中，只收到原告购房款163900元，未对原告实施欺瞒，合同无效的责任应当由原告全部承担。原告蔡常群围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，对原告所提交的如下证据：1、被告丁柏安与海聚公司三龙分公司签订的“房屋购买意向协议书”以及海聚公司出具的收据原件；2、原告通过银行转账方式向被告丁柏安支付购房款163900元，案外人顾国永189684.60元后，丁柏安于2018年11月6日向原告出具收到购房款353584元的收条;被告丁柏安所举其与案外人顾国永于2017年3月10日所签内容为原告所付购房款353584元抵偿被告丁柏安163900元，顾国永个人借款189684.60元的抵债协议，本院对上述证据组织质证后予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年11月6日，原告蔡常群与被告丁柏安签订《房屋（商铺）转让协议》，协议主要约定：被告丁柏安（甲方）将位于大丰区门面房（商铺），建筑面积为63.14平方米，以每平方米5600元，计房款353584元转让给原告蔡常群（乙方）；房屋（商铺）价款支付方式：在本协议签订之日乙方向甲方支付348584元，余款5000元待商铺接电后，乙方向甲方支付5000元。在本协议没有约定的协议条款以甲方与大丰海聚市场投资开发有限公司三龙镇分公司于2017年1月20日签订的房屋购买协议书约定的内容为准；本协议签订后，甲方向乙方交付商铺门面房，双方均无纠葛。此后，盐城市大丰区渔业法律服务所对上述协议予以见证，原告并按协议约定于2018年11月6日向被告丁柏安支付购房款163900元，案外人顾国永189684.60元，丁柏安据此向原告出具收到购房款353584元的收条。因被告丁柏安此后未能向原告交付案涉房产，原告遂于2019年9月29日向本院提起诉讼。另查，案涉门面房所在大丰斗龙港海聚渔家风情一条街建筑工程系由大丰海聚市场投资开发有限公司开发建设，该工程中的土建项目由该公司发包给江苏丰泽建设集团有限公司承建。江苏丰泽建设集团有限公司在承建中因其实际施工人与被告丁柏安及案外人顾国永发生债务纠纷，双方协商以尚未经竣工验收的案涉门面房抵偿实际施工人所欠被告丁柏安及案外人顾国永的债务。此抵债方案经开发商大丰海聚市场投资开发有限公司同意后，由该公司三龙镇分公司与被告丁柏安于2017年1月20日签订了《房屋购买意向协议书》，被告丁柏安及案外人顾国永于2017年3月10日签订内容为原告所付购房款353584元抵偿被告丁柏安水泥货款163900元，顾国永个人借款189684.60元的抵债协议。此后因大丰海聚市场投资开发有限公司虽领取了商品房预售许可证，但不具备准售条件，未与被告丁柏安签订正式的《商品房买卖合同》，致案涉门面房至今未能交付予被告丁柏安。诉讼中，经本院向原告释明其主张的合同效力如与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，可以变更诉讼请求。原告对此重新变更诉讼请求为同原起诉时的诉讼请求。本院认为，原告蔡常群与被告丁柏安所签订的《房屋（商铺）转让协议》因系合同双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定而应为有效。鉴于案涉《房屋（商铺）转让协议》的买卖标的物门面房因未经竣工验收，且不具备预售条件，致出卖人被告丁柏安对该房不享有所有权及处分权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求与被告丁柏安解除《房屋（商铺）转让协议》，被告丁柏安立即返还其购房款人民币353584元，并赔偿其购房款利息损失的诉讼请求应予支持。因案涉《房屋（商铺）转让协议》系以丁柏安的名义签订，且原告所支付的全部购房款由其出具了收条，尽管其只收到购房款163900元，另189684元由原告支付案外人顾国永，但其上述行为构成原告与其的委托付款，由此产生的民事责任应由其承担。被告丁柏安在签订案涉《房屋（商铺）转让协议》时存在重大过错，应对本案纠纷的形成承担全部责任。据此，被告丁柏安所辩无相关事实及法律依据支撑，本院对此不予采信。经审核，原告蔡常群所主张购房款利息按年利率12%计算的标准既非合同约定，亦不能举证证明该主张的合法性，本院对此不予采纳。该利息标准宜参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第124条“借款双方因利率发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类贷款利率计息。”的规定计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第124条的规定，判决如下：一、解除原告蔡常群与被告丁柏安所签《房屋（商铺）转让协议》。二、被告丁柏安返还原告蔡常群购房款353584元，并承付此款自2018年11月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，以及此款自2019年8月20日起至履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效后10日内履行。案件受理费6754元，减半收取3377元，由被告丁柏安负担。被告丁柏安于本判决生效之日起15日内将上述应负担的案件受理费3377元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××22如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  王   小   平二〇一九年十二月二十六日法官助理  宋娜拉书记员施慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第124条借款双方因利率发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类贷款利率计息。