贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初3212号原告：张某，男，1988年2月23日生，汉族，广东省汕头市人，无业，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路41号习安大厦九楼。法定代表人：张立新，董事长。委托诉讼代理人：杨立新，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：董俊靓，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张某与被告安顺市鑫城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告安顺市鑫城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨立新、董俊靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金21353.43元，2018年7月13日至2018年12月20日共161天，每天132.63元。2、判令被告按《商品房买卖合同》的约定向原告交付房产证和国有土地使用权证，并退还原告于2018年3月27日补缴的五通费5600元（有线电视开户费500元、燃气开户费2550元、供电开户费520元、自来水开户费750元、代收代缴费1280元）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的龙泉国际住宅小区3栋15-3号房，原告依约履行了付款义务。合同第七条约定：该商品房单价为每平方米4504.45元。第十四条约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业管服务理费、供暖费、水电开户费、有线电视及燃气开户费等相关费用，并签订本合同之日起5日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后180日内向买受人交付相应缴款凭证，本人于2018年3月27日被迫向出卖人缴纳1280元代收缴费才领取收房条。第二十二条约定：出卖人自约定日期至实际交付使用后90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，但被告至今未向原告交付房产证和国有土地使用权证。按合同约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金。被告的行为侵害了原告的合法权益，请求依法维护原告的合法权益。被告安顺市鑫城房地产开发有限公司辩称，被告一直在为原告办理房屋权属登记，并未影响原告行使房屋的权利，因原告自身的原因致使其未获得房屋权属证。2018年12月5日，被告向龙泉国际全体业主公示告知了所购房屋办理产权登记事宜。2018年12月11日，被告再次短信通知办理权属登记。原告于2018年12月13日从被告处领取发票，但其2019年5月31日才办理了房屋契税完税手续，2019年6月4日才到住建部门进行询问，现其不动产权证正在办理当中。原告未能举证证明因逾期办证给其造成的损失及具体损失数额，（2019）黔04民终287号民事判决书已经判决被告赔偿原告2016年6月15日至2018年7月12日期间的逾期办证违约金3000元，故请求人民法院结合权属登记的办理情况及被告的履约情况对违约金进行调整。原告于2015年8月3日交纳有线电视开户费500元、燃气开户费2550元、供电开户费520元、自来水开户费750元，但根据法律规定，原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。《商品房买卖合同》附件十二补充第二条中约定购房总价款中不包含独立水、电表开户费、独立燃气表开户费、有线电视入网开户费、宽带开户费初装费，由买受人承担，于签订合同时一并收取。该约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力。被告收取原告的上述费用系履行代交行为，并已按户向相关部门交纳。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月2日，原告张某与被告安顺市鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定“……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。……第十四条……（四）双方按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）（5）（6）项费用，并签订本合同之日起5日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后180日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金（2）契税（3）第二十三条约定的物业服务费用（4）供暖费（5）水电开户费（6）有线电视、燃气开户费……第二十二条房屋登记……三转移登记（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……附十二件补充协议……第二条关于付款方式期限及逾期付款的补充。1、购房总价款不包含独立水、电表开户费、独立燃气开户费、有线电视入网开户费、宽带开户费初装费用等相关费用均由买受人自行承担，签订合同时一并收取。……”。2015年8月3日，被告安顺市鑫城房地产开发有限公司向原告张某收取了有线供电开户费520元、自来水开户费750元、电视开户费500元、燃气开户费2550元，合计4320元。2018年3月27日，原告在被告出具的收房条上签字确认收房。2018年3月29日，原告补交2016年3月15日至2018年5月14日的物业管理费。2018年7月13日，原告张某向人民法院提起诉讼，请求：1、被告安顺市鑫城房地产开发有限公司将原告购买的位于安顺市××××路龙泉国际3幢1单元15层3号的商品房不动产权证书交付原告；2、被告安顺市鑫城房地产开发有限公司按合同约定向原告支付逾期办证违约金至被告交付原告不动产权证书之日。人民法院经审理后作出了（2018）黔0402民初3122号民事判决：一、由被告安顺市鑫城房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告张某从2018年8月25日至2018年7月12日止的逾期办证违约金63元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。原告张某不服，上诉至二审法院，二审法院经审理后作出了（2019）黔04民终287号民事判决：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2018）黔0402民初3122号民事判决第二项：二、驳回原告张某的其他诉讼请求；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2018）黔0402民初3122号民事判决第一项：一、由被告安顺市鑫城房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告张某从2018年8月25日至2018年7月12日止的逾期办证违约金63元；三、由上诉人安顺市鑫城房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付上诉人张某逾期办证违约金3000元。2018年12月5日，被告通知原告办理不动产权证。2018年12月13日，原告到被告处领取购房发票。2019年5月31日，原告到税务机关交纳契税6598.57元。2019年9月10日，安在市自然资源局不动产登记中心向原告颁发了《不动产权证书》。现原告又诉至法院，提出如前诉请。审理中，原告因已办理不动产权证书，放弃了要求被告办理不动产权证书和国有土地使用权证的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付2018年7月13日至2018年12月20日的逾期办证违约金21353.43元，双方签订的合同虽约定为“按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，但在审理中被告提出违约金过高并要求进行调减，鉴于被告逾期办理商品房转移登记的有关文件具有其主客观原因，同时原告亦未举证证明因被告的违约给其造成的损失及金额，根据公平原则与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神以及相关法律规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，人民法院的生效法律文书亦依法确定了原告2018年7月13日之前的逾期办证违约金3000元，本院酌定2018年7月13日起至2018年12月20日的逾期办证违约为500元。因相关部门已于2019年9月10日向颁发了不动产权证，原告在庭审中放弃要求被告办理不动产权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以准许。关于原告要求被告退还五通费的请求，2009年贵州省人大常委会颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》明确规定约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，双方当事人对供电、供水、燃气、有线电视等设施的交付条件也进行了明确约定，原告应当知道“四通费”不应缴纳，故诉讼时效应从缴纳“四通费”的次日开始计算。原告向被告缴纳“四通费”的时间为2015年8月3日，其应当于2017年8月3日前提起诉讼，而原告于2019年6月14日才提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期间，故原告的该诉请本院不予支持。综上，被告安顺市鑫城房地产开发有限公司应当支付原告张某逾期办证违约金500元；对原告要求退还“四通费”的诉讼请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告安顺市鑫城房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告张某2018年7月13日至2018年12月20日期间的逾期办证违约金人民币500元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币474元，由原告张某负担187元、被告安顺市鑫城房地产开发有限公司负担50元。该款原告张某已预交，由被告安顺市鑫城房地产开发有限公司直接支付给原告张某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员 王  亚  兰二〇一九年十二月六日法官助理高月峰书记员 吴学艳（代）