江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2705号上诉人（原审原告）：王文，男，1975年9月9日生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：蔡金辉（特别授权），江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐人智，男，1974年7月18日生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：戴小波（特别授权），江苏环溪律师事务所律师。上诉人王文因与被上诉人唐人智买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2019年10月25日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人王文的委托诉讼代理人蔡金辉，被上诉人唐人智及其委托诉讼代理人戴小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王文上诉请求：1、撤销泰州市医药高新技术产业开发区人民法院（2019)苏1291民初117号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审法院认定事实错误，对于本案争议的焦点上诉人与被上诉人签订的合同履行日期变更，一审法院对此回避未予肯定。一审中上诉人提供的2018年9月10日的视频证据以及被上诉人提交的证据均可以证明上诉人与被上诉人双方在中介公司会议室协商一致同意将上诉人的首付款交付期限延至2018年9月30日之前，同时被上诉人交付房屋的时间也延至2018年9月30日，双方协商过程中并未提出任何违约责任，而是一致同意变更合同履行期限。一审法院在未查明事实的情况下，回避该争议焦点，笼统认为“无论是原合同约定的2018年7月30日还是按照上诉人主张的变更后的2018年9月30日的时间节点……”到底是谁违约一审法院也未查明事实，案涉合同上诉人与被上诉人仍一直僵持将无法继续履行。二、一审法院适用法律错误。一审法院忽略了同时履行抗辩权的适用条件除了同一双务合同互负债务、互负的债务均已届清偿期、一方的对待给付是可能履行的之外，还有一条就是一方未履行债务或未提出履行债务。然本案中2018年9月29日，上诉人通过中介方联系被上诉人履行合同，要求支付合同约定的200万房款，并同时要求被上诉人交付房屋，但是被上诉人拒绝履行合同义务。后上诉人多次通过中介方以及发律师函要求被上诉人配合办理房屋交付手续，但被上诉人一直推脱不与配合，已经构成迟延履行的情形。结合本案上诉人向被上诉人请求履行债务时，己经向被上诉人提出履行的请求，因此本案被上诉人行使同时履行抗辩权的抗辩理由不能成立。另外本案一审庭审中被上诉人至始至终都未提及同时履行抗辩权，即便被上诉人具有同时履行抗辩权，其应于一审法庭辩论终结前提出，否则应当视为放弃抗辩权。因此，一审法院主动适用合同法第66条，明显存在偏颇。被上诉人唐人智辩称，一、双方之间并未就合同履约期变更为2018年9月30日达成一致，9月10日上诉人提出200万元不能一次性给付需要分期的说法也与合同约定及被上诉人的想法不一致。被上诉人在9月12日及9月29日两次通过短信方式联系中介公司，明确告知上诉人已违约，并要求其承担违约责任，故并不存在双方已经确认变更履约期的说法。二、上诉人至今未支付首付款200万元，更没有支付尾款14万元，在上诉人未支付房款的情况下，被上诉人有权不进行房产过户，且有权按照合同约定追究上诉人的违约责任。三、同时履行抗辩权是一项法律规定，被上诉人虽没有表述该权利的字眼，但表述了上诉人未支付房款，故被上诉人不予进行过户的意思，这就是履行抗辩权的意思表示。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。王文向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行向原告交付案涉房屋的义务，并办理不动产证过户手续；2、判令被告立即支付原告违约金100万元；3、判令被告承担本案诉讼费用；4、判令被告承担律师代理费145300元。一审法院查明：2017年1月5日，出卖人泰州华盛投资开发有限公司(以下简称华盛公司)与买受人唐人智签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将泰州市香樟湾B-8幢2单元304号房(建筑面积200.01平方米)出售给买受人，出卖人应当在2018年6月30日前，将《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。2018年4月27日，转让方(甲方)唐人智与受让人(乙方)王文在中介方爱心房产(丙方)的见证下，签订《泰州市房地产转让合同》，约定：唐人智将坐落在泰州市香樟湾38幢304室(注：合同号为8幢)的房屋(该房屋建筑面积约200㎡)以2240000元转让给王文;合同签订时，乙方支付甲方购房定金10万元。甲方出具收条，说明收款事由；在合同签订后，双方约定2019年1月30日前(节假日顺延)先办理房屋不动产权变更过户手续，乙方在过户前支付尾款14万元；如上述房屋甲方在银行有贷款余额，为届时能顺利过户，甲方须在过户日算起10天前将上述贷款余额结清，待他项权证办出后配合中介方办理他项权证的注销事宜；双方约定于2018年7月30日交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方首付房款计200万元给甲方(甲乙双方同意选择现金方式付款，由居间方协办，贷款额不足部分或乙方征信、流水、收入证明及担保人等原因不符合银行审批条件导致无法贷款，均由乙方在60天内现金补足，甲方出具收条，说明收款事由)；甲乙双方另行约定付款期限和方式：甲乙双方约定：1.如2018年7月30日前楼盘未交付房屋则支付首付款及交房时间以甲方拿房叁日内为准。2、甲方接到楼盘通知可办证叁日内无条件配合丙方办理不动产证手续。3.甲方产权证出证叁日内办理抵押手续，抵押金额为贰拾万元整；如甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。如甲方未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过拾日视作为悔约行为，并由甲方承担违约责任；若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任。每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述该房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过拾日，视作悔约行为，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金100万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。2018年4月27日，王文向爱心房产支付案涉房屋定金10万元，爱心房产在扣除5万元中介费后，余款5万元交付唐人智。2018年7月2日出具的税收缴款书(税务收现专用)显示，唐人智缴纳购买房屋坐落位置香樟湾B-8#-304室房屋买卖契税13468.25元。王文主张其与唐人智已于2018年9月10日达成口头协议，将合同第三条第4项约定的2018年7月30日变更为2018年9月30日，但唐人智不予认可。一审诉讼过程中，王文申请证人袁某、顾某出庭作证，证人袁某陈述：2018年9月10日，王文与唐人智到爱心房产进行协调，王文称当日只有100万元，100万元在半个月内筹集完毕。双方约定将唐人智交房给王文的时间变更为2018年9月30日前。双方没有形成书面协议；证人顾某陈述：2018年7月初，华盛公司与唐人智进行房屋交接，因唐人智购房合同在爱心房产处，故其陪同唐人智去香樟湾处进行房屋交接。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，王文与唐人智订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的体现，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效。王文与唐人智均应依照合同约定履行各自的义务，以促成交易完成，实现合同目的。根据合同约定，唐人智于2018年7月30日前向王文交付案涉房屋，同时王文支付唐人智首付房款200万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，无论是按照原合同约定的2018年7月30日还是按照王文主张的变更后的2018年9月30日的时间节点，双方约定的王文向唐人智给付200万元购房款及唐人智向王文交付房屋的义务均为应当同时履行的义务。双方应按协议约定同时履行自己的义务，并不得以对方未先于履行而要求其承担违约责任。现王文在未向唐人智支付200万元购房款的情况下，要求唐人智交付案涉房屋，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。王文、唐人智双方约定王文在过户前支付尾款14万元，现王文在尚未履行在先付尾款义务的情况下，要求唐人智办理过户手续，该院亦不予支持。综上，王文主张唐人智承担违约金、承担律师服务费，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。判决：驳回原告王文的诉讼请求。案件受理费15108元，由原告王文负担。本院二审期间上诉人提供中国农业银行银行卡交易明细清单及交通银行个人客户交易清单各一份，其中在2018年9月30日农行卡上余额为995507.84元，交通银行卡上余额为979411.76元，证明在2018年9月30日上诉人为履行债务做了充足的准备。被上诉人质证认为，1、对该份证据真实性有异议，农行记录中并未体现王文为持卡人；交行的记录显示户名为田小蔚，被上诉人并不认识。2、两份银行明细不能证明上诉人已履行支付房款的义务，也不能证明被上诉人存在违约情形，更不能证明合同存在变更情形。本院认证认为，上述两份证据无法证明上诉人已履行支付款项的义务，故对该证据，本院不予采纳。一审判决认定的事实有相应的证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。我国合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。同时履行抗辩权的成立应当具备三个要件，即同一双务合同互负债务；债务均届期；对方对其自己的债务未履行或未提供履行而请求履行。本案中，上诉人王文诉请要求被上诉人履行合同义务，包括交付房屋及办理过户手续，然其无论是在原合同约定的2018年7月30日还是其主张的变更交房时间的2018年9月30日，王文均未能履行交付首付款200万元的义务，在诉讼过程中王文亦未提出履行该义务，故被上诉人唐人智有权拒绝交付房屋，其行使同时履行抗辩权符合法律规定。在前述义务未履行的情况下，上诉人提出办理过户手续的请求无事实和法律依据。至于上诉人提出同时履行抗辩权的行使问题，本院认为，同时履行抗辩权并不需要明确提出，仅须表示抗辩的意思即可。被上诉人在一审庭审期间已提出相关的意思表示，应当视为其已行使同时履行抗辩权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15108元，由上诉人王文负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇一九年十二月九日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红