重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初7830号原告：重庆世盈商业管理有限公司，住所重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘靖宇，男，系公司员工。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。被告：唐云洪，男，1972年9月10日出生，汉族，住重庆市璧山区6。原告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）与被告唐云洪租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法由审判员弋柯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世盈公司的委托诉讼代理人刘靖宇、何新树、被告唐云洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世盈公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付原告所欠租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费2051.68元，合计71941.67元，并自2019年2月27日起至付清之日按未支付金额0.1%/日向原告支付逾期付款违约金；2．判决被告向原告支付的履约保证60000元作为违约金不予退还；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，以原告重庆世盈商业管理有限公司为甲方、被告唐云洪为乙方签订了《租赁合同》，约定：乙方租用商铺的位置：重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号XXX号商铺，建筑面积107.8平方米，租赁期限36个月，自2018年3月22日起至2021年3月21日止。第一租赁年度按建筑面积计租金单价为90元/月/㎡，按建筑面积计商业管理费单价为170元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费10元/月/㎡。水电气费及中央空调费按乙方实际使用量计算。乙方需在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，按拖欠金额的3%向甲方支付滞纳金。同日，原被告双方签订了《补充协议》，约定：每个租赁年度内每一个季度免收一个月租金、商业管理费。上述合同和协议签订后，被告向原告支付了履约保证金60000元，原告将租赁商铺交付被告使用。被告最后一次支付时间为2018年11月8日，支付租金、商业管理费至2018年11月21日，此后再未支付费用，原告多次催要未果。此外，被告自2019年2月起欠付物业管理费、水电费，一直未结清。据双方约定，被告未足额支付租金、商业管理费、物业管理费等费用起过30日的，原告有权解除合同，收回商铺，不予退还履约保证金。因此，双方于2019年2月27日，被告欠付的各项费用如诉讼请求所述，至今仍未付清。现原告诉至法院，请求判令所请。被告唐云洪辩称，原告提交的《租赁合同》、《补充协议》、《俊豪中央大街商户退场审批表》，是我与原告签署的，认可上面的签名是我签的。我在2018年12月9日向原告提出撤场，原告回复同意终止租赁合同。我于2019年2月11日与原告方签署解除租赁合同协议书，协议书中第七条特别注明甲乙双方在本协议生效后，双方以租赁期间签订的租赁合同及相关协议如补充协议，广告协议等一并自动解除，双方不存在任何权利义务关系。原告收取商业管理费，但并未在提高商业氛围、做大型活动、广告宣传等上加大投入，且与其在招商时所述不符，因此我认为原告存在首先违约。本院经审理认定事实如下：一、以原告世盈公司作为出租方（甲方）与被告唐云洪作为承租方（乙方）于2018年3月13日签订《租赁合同》（租赁合同编号：BSSY149），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号XXX号商铺，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。该合同第1.2约定“面积：该商铺建筑面积约107.8平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准”，第1.3约定“乙方租赁期限共36个月，自2018年3月22日起至2021年3月21日止”，第2.1约定“本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金60000元（已交纳），以保证本合同项下乙方义务的履行”，第2.3约定“除合同另有约定外，乙方按照约定将该商铺交还给甲方，办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更注销手续，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金”。第3.1约定租赁费用、物业管理费“租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测租赁房屋的建筑面积计算租金、商业管理费、物业管理费。自2018年3月22日起至2018年4月21日止为装修期。装修期间，乙方无须缴纳租金、商业管理费，但需缴纳装修水、电、气费、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费等相关费用，并履行本合同的其他相关权利义务；按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。自2018年4月22日起至2019年3月21日止，按建筑面积计租金单价为90元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为170元/月/平方米，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。……”，第3.2.1约定“租期内，乙方自行承担该商铺内产生的水、电、燃气等费用。……”，第3.3约定费用收取方式“租金、商业管理费、物业管理费采取‘按季支付’、‘先付后用’的原则。即乙方须于接收商铺前以转账方式预缴3个月租金29106元；预缴3个月商业管理费54978元；预缴4个月物业管理费4312元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。乙方将租金、商业管理费、履约保证金存（转）入以下账户视为乙方已完成付款义务。开户行：农行重庆璧山支行营业部，户名：重庆世盈商业管理有限公司，账号：XXXXXXX”，第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的3%/日向甲方支付滞纳金……”。二、原、被告双方于2018年3月13日还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）……”。三、原告当庭举示了《俊豪·中央大街商户退场审批表》，其上有唐云洪的签名确认，日期为2019年2月27日。前述审批表载明，截止2019年2月27日，被告尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费2051.68元，合计71941.67元未付，扣除被告已经支付的水电费500元及水电费押金1000元，尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费551.68元，合计70441.67元未付。根据原告提供的《协议书》，原、被告双方已于2019年2月27日协商解除了《租赁合同》、《补充协议》。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《不动产权证书》、《委托经营合同》、《缴费通知单》、《俊豪·中央大街商户退场审批表》、《协议书》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定将位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号XXX号商铺出租给被告唐云洪使用，有权要求被告按合同约定及时支付租金、商业管理费及物管费等费用。故，原告请求判令被告立即支付所欠租金、商业管理费及物管费等费用的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。经本院查明，截至2019年2月27日，被告唐云洪尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费551.68元，合计70441.67元未付。原告主张的欠付金额，超出本院查明部分，本院不予支持。针对原告的第二项诉讼请求“判决被告向原告支付的履约保证金60000元作为违约金不予退还”，本院认为，根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。因此，履约保证金不是违约金，原告的此项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。被告所交纳的60000元履约保证金应冲抵案款。冲抵后，被告唐云洪还需向原告世盈公司支付10441.67元。另外，因唐云洪未按约定向原告支付租金等费用，已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金。但双方在合同中约定的违约金过高，本院酌情调整为7000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐云洪于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付租金、商业管理费、物业管理费、水电费等10441.67元，违约金7000元，合计17441.67元；二、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1469.72元，由被告唐云洪承担118.02元（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并给付原告），并由原告重庆世盈商业管理有限公司承担1351.7元（已交纳）。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  弋 柯二〇一九年十二月十七日法官助理  周 敏书 记 员  刘佳雨