湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11616号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：陈强，男，1985年8月7日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告陈强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求陈强给付所欠物业管理服务费、环卫费、违约金共计人民币5895元；2、本案诉讼受理费用由陈强承担。陈强答辩称，第一，鑫通物业公司提供的服务达不到双方之间合同约定的标准，包括地下车位及停车场卫生条件差、门禁管理不严格、电梯偶尔会出现安全隐患、强电箱室电线裸露未采取相应的安全保护措施、小区天台及楼顶无人管理等。第二，购买车位及介绍他人购买本小区房屋时，案外人柏建公司和人和物业公司分别承诺赠送2年和1年的物业管理费，所以该应由案外人赠与部分的物业费陈强不予交纳。第三，2016年，因鑫通物业公司员工的职务行为造成陈强的小车前挡风玻璃被砸，但鑫通物业公司未就此赔偿陈强任何损失。第四，陈强对书香雅郡业主委员会与鑫通公司签订的合同并不知情。本院经审理认定事实如下：鑫通物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。鑫通物业公司与浏阳市书香雅郡小区业主委员会于2015年12月7日签订《物业管理服务合同》，约定由鑫通物业公司负责对浏阳市书香雅郡小区进行物业管理服务，服务期限自2015年11月1日起至2017年12月31日止。其中，合同对相关事项的约定如下：一、公共环境：实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清，每天两次以上对公共区域及其设备设施进行保洁，不定期巡扫；商业网点管理有序，无乱摆、占道经营现象；安全防范：实行24小时保安和巡逻制度，无重大火灾、刑事案件和交通事故。实行封闭式管理。物业使用人对治安状况满意率大于95%；交通秩序：交通车辆管理运行有序，实行人车分流，无乱停放机动车、非机动车现象；2015年11月1日之前原物业管理的债权债务所有遗留问题及原所欠缴的物业费与现物业管理无关。二、物业管理服务费用收费标准为：电梯楼按1.2元/㎡/月向业主（住用户）收取，物业管理服务费收取按商品房买卖合同中的产权面积（包括套内面积和公摊面积）计，以上费用包括电梯电费，不包含生活垃圾费（以下简称“环卫费”）。书香雅郡小区业主违反合同约定，鑫通物业公司有权要求欠费业主在一定期限内解决，并采取一些必要方式向欠费业主催缴。逾期未解决，从逾期之日按物业管理条例及相关法律法规的标准向欠费业主追缴滞纳金。双方于2017年11月19日续订了《物业管理服务合同》，该合同内容与2015年12月7日签订的合同内容基本一致，合同期限自2018年1月1日起至2018年10月31日止。陈强系浏阳市书香雅居小区2栋1903室业主，其住房建筑面积为117.22㎡。按合同约定，陈强拖欠原告2015年11月1日至2018年10月31日的物业管理服务费5064元（1.2×117.22×36）及环卫费288元（96×3），该费用经鑫通物业公司书面催缴后仍未交纳，鑫通物业公司遂诉至本院。诉讼中：1、鑫通物业公司要求陈强按应交物业管理服务费的10%计算违约金。2、陈强陈述鑫通物业公司公共区域的卫生工作及安全防范工作不到位，对其日常生活和财产安全造成了严重的影响，其提交了照片予以证实，鑫通物业公司承认其服务存在部分不足，并愿意整改，但远达不到陈强所述程度；陈强提出在2016年，因鑫通物业公司工作人员的误升误降行为造成了陈强小车前挡风玻璃被砸，但鑫通物业公司未就此进行赔偿。3、陈强称柏建公司于2012年承诺赠送其2年物业费，及人和物业公司因其购买车位同意赠送1年物业费，其从2012年至今仅享受扣除1年物业费的优惠，故2015年至2017年度的物业费属于柏建公司赠予的范围，陈强不同意重复缴纳，鑫通物业公司对此不予认可，陈强亦未提交相关证据证实。以上事实，有当事人的陈述、《物业管理服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、浏阳市自然资源局不动产登记信息表等证据证明，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市书香雅郡小区业主委员会与鑫通物业公司签订的《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对书香雅郡全体业主具有约束力。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。对于陈强提出的案外人柏建公司和人和物业公司共向其赠送3年物业管理服务费的承诺，由于该约定系陈强与案外人之间达成的合意并不能对抗第三人即本案中的鑫通物业公司，且陈强未提交相关证据证实该主张，故对陈强的该点抗辩意见，本院依法不予采纳。另外，鉴于本案所涉小区公共区域的卫生及安全防范工作存在不到位的情况，本院依法认定鑫通物业公司的服务存在一定瑕疵，故本院酌情将陈强应交纳的物业服务费核减为4051元。对于鑫通物业公司主张的违约金诉请,陈强并非恶意拖欠物业服务费，故对鑫通物业公司的该项诉请，本院依法不予支持。诉讼中，陈强提出因鑫通物业公司员工的误升误降行为造成其车辆前挡风玻璃被砸坏未得到赔偿，此系财产损害赔偿纠纷，与本案并非同一法律关系，本院依法不予处理。鑫通物业公司主张陈强支付环卫费288元，因《物业管理服务合同》中约定物业服务费并不包含环卫费，故对鑫通物业公司的该项诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈强于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费4051元、环卫费288元，合计4339元；二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由陈强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇一九年十二月二十五日书记员  张 箫附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。