江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6786号上诉人（原审被告）：苏州抓马生物科技有限公司，住所地苏州工业园区东平街309号渠诚大厦四层403-3室。法定代表人：管同刚，总经理。委托诉讼代理人：夏文强，公司员工。委托诉讼代理人：张德聪，公司员工。被上诉人（原审原告）：苏州青云孵化器管理有限公司，住所地苏州市相城区高铁新城南天成路77号1601室A13工位。法定代表人：王炜翔，总经理。委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。上诉人苏州抓马生物科技有限公司因与被上诉人苏州青云孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州抓马生物科技有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判本公司赔偿苏州青云孵化器管理有限公司3个月的租金。事实和理由：一审法院认定事实错误。涉案房屋因被上诉人的原因，不符合入驻标准。被上诉人应向本公司交付合同附件B约定的设备、设施，但被上诉人一直没有交付。本公司于2019年4月4日查看房屋时，装修在短时间内不能完成，不符合交付标准，致使本公司没有入驻。前述合同时，苏州青云孵化器管理有限公司没有涉案房屋使用权。本公司于2019年4月22日明确向苏州青云孵化器管理有限公司表示不入驻涉案房屋，其回复收到。被上诉人可以及时将房屋出租减少空置损失。后被上诉人将大部分房屋于6、7月份另行出租给他人，并没有因房屋空置损失过多。苏州青云孵化器管理有限公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。苏州青云孵化器管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2019-002号租赁合同；苏州抓马生物科技有限公司支付苏州青云孵化器管理有限公司租赁物闲置损失234510元（每月租金为39085元、计算6个月）、物业费损失46902元（合同约定10元/平方米/月，从合同约定之日2019年5月1日计算6个月，面积为781.7平方米）；2、判令苏州抓马生物科技有限公司支付违约金117255元(以3个月租金标准计算)；律师费10000元；3、诉讼费苏州抓马生物科技有限公司承担。一审法院认定事实：以苏州青云孵化器管理有限公司为出租方（甲方）、苏州抓马生物科技有限公司为承租方（乙方）于2019年3月22日签订《租赁合同》（合同编号：SZQY-2019-002）载明：1.承租场所位于苏州相城区.7平方米。甲方是港口大厦的合法经营管理单位，并享有出租权、可以以自己名义对外签订部分场所的《租赁合同》、履行出租场所的出租人权利义务。2.承租期限为五年，自2019年5月1日(下称承租期开始日)至2024年4月30日。3、入驻条件：甲方应在收到乙方支付的首期租金及物业管理费和保证金后，将承租场所交付乙方，因乙方未交款致甲方未交付场所的，甲方可顺延交付日期，乙方应承担本合同约定承租期限开始之日至实际交付之日应支付的租金（如有）、物业费及其他费用。承租场所内的设备、设施及交付状况见合同附件B。甲乙双方应在承租期限开始之日就附件B所列内容进行核实并签字确认。附件B将成为租期届满时乙方复原承租场所的标准。如合同签订时尚未准备就绪的，可后续补充，但不得迟于乙方正式入驻前。4、承租场所的交付：预定交付日为2019年5月1日。乙方必须于预定交付日前向甲方办理承租场所的交付手续，承租期由实际交付起计算。若乙方在预定交付起7天内仍未向甲方办理交付手续，则预定交付日为实际交付日。若乙方在预定交付日起15天内仍不办理交付手续，甲方有权立即收回承租场所、终止租赁合同，将承租场所出租第三方。同时乙方承担违约责任，甲方有权不退还乙方已缴纳的保证金。履行交付手续，双方应签署交付凭证并交接钥匙。5、租金、管理费、其他费用：甲乙双方同意承租场所的租金分为2期，第1期2019年5月1日至2021年4月30日，租金为50元/月/建筑平方米，共39085元/月；第2期即2021年5月1日至2024年4月30日为46902元/月。乙方须在承租期内向甲方或甲方委托的物业管理公司缴付物业管理费，标准为10元/月/建筑平方米。承租期内第一年乙方享受等于6个月的租金的优惠共234510元。6.租金、管理费及其它费用的支付：6.1经双方协商一致，乙方同意租金为每12个月支付一次、支付方法为：乙方应于承租场所实际交付之日前即支付(12个月租金，相当于3个月租金的保证金)，此后当前支付周期到期前的7个工作日内支付下个周期12个月租金。6.2若乙方未能按本合同的规定向甲方或其委托的物业管理公司支付租金、管理费或其他费用，甲方或其委托的物业管理公司有权向乙方按所欠缴付费用总额的2‰每日计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金、管理费或其他费用之日为止。6.3若乙方未能按本合同的规定向甲方或其委托的物业管理公司支付租金、管理费或其他费用超过两次的(含两次)，乙方将不再享有优先承租权。6.4经双方协商一致，甲方同意给予乙方6个月的免租优惠，以租期内第二年乙方只需支付6个月租金的方式执行，共计￥234510元。7.承租保证金及其支付：7.1乙方须向甲方缴纳数额相当于3个月的基本租金的保证金，计为前两年117255元，后三年140706元。7.2保证金应在签署本合同时由乙方一次性支付给甲方，乙方每迟延支付一日，应向甲方支付相当于一日租金的违约金。如乙方迟延支付保证金达到三十日，甲方有权终止本合同，且乙方应另向甲方支付相当于本合同项下整个租期的租金总额的百分之十(10%)的违约金。7.3在承租期内，若乙方拖欠甲方或其委托的物业管理公司租金、物业管理费、其他费用和税款及其延期付款违约金，或因乙方违反本合同，而对甲方造成任何损失，则甲方在通知乙方后可即时从保证金中抵扣相等于该欠缴款项或甲方所遭受损失的金额，但甲方应同时向乙方开具相应金额的抵付款项性质的发票或收据；若保证金不足以抵扣乙方应付费用的，甲方有权要求乙方继续支付应付费用之未付部分。保证金被扣减后，乙方应在甲方书面通知要求的期限内补足或重新缴纳保证金。如乙方未能按期补足或重新缴纳的，甲方有权随时终止本合同并收回承租场所，同时乙方应承担违约责任，向甲方支付相当于当月租金三倍的违约金。9.甲方的权利与义务：9.4若乙方拖欠租金或其它费用达15天，且保证金余额不足以扣减的，甲方有权在提前三日书面告知的情况下，对乙方租赁场地采取断水断电等措施，因此可能给乙方造成的损失，由乙方自行承担。10.乙方的权利与义务：10.3乙方应及时缴付及补足本合同项下的租金、物业管理费、水费、电费、燃气费、电话费、专项服务费、保证金、施工管理诚意金以及其他应付费用。在租赁期间，乙方应付之租金、物业管理费等将不会因乙方停止使用该租赁场所而减免或免收(本合同有不同规定除外)。15.特定违约行为：15.1在承租期间，乙方不得进行任何下列行为：(1)拖欠房屋租金、物业管理费及其他费用超过一个月以上；15.2当乙方存在第15.1条规定的行为或情形时，甲方有权单方终止租赁合同，乙方除应向甲方继续支付直至本合同终止日的全部租金、物业管理费及其他费用，还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，违约金不足弥补因上述行为给甲方造成的损失的(包括但不限于甲方支付的调查费、诉讼/仲裁费、律师费等)，乙方应按实赔偿。当乙方有上述行为，且客观上合同可以继续履行的，甲方也有权选择要求乙方继续履行合同并向甲方支付相当于当月租金三倍的违约金。双方还作了其他约定，并约定双方另签物业管理协议。合同上甲方由钱鸣依签名、乙方由夏文强签名，双方均加盖公章。同日，双方还签订了《物业管理协议》，约定：物业管理标准为10元/月/建筑平方米，每年支付一次，首期支付为本合同签订至交付之日前7日内付清。另查明，2019年3月26日，以江苏苏州港集团有限公司为甲方（出租方），本案苏州青云孵化器管理有限公司为乙方（承租方）签订《港口大厦租赁合同》，由本案苏州青云孵化器管理有限公司租赁苏州相城区青龙港60号的苏州港大厦9层，建筑面积1563.4平方米，承租期为5年，自2019年4月15日起至2024年3月14日，承租场所交付日为2019年4月15日。双方还于2019年4月25日签订了补充协议，约定本案苏州青云孵化器管理有限公司转租房屋无需征得江苏苏州港集团有限公司的同意。2019年4月15日，苏州青云孵化器管理有限公司就涉案合同向苏州抓马生物科技有限公司发出工作联系函，要求苏州抓马生物科技有限公司支付保证金117255元、第一租赁年度租金469020元以及相应违约金，并尽快办理入驻手续。苏州抓马生物科技有限公司于次日收悉。2019年4月23日，苏州青云孵化器管理有限公司委托江苏汇展律师事务所向苏州抓马生物科技有限公司发出律师函，再次催促，苏州抓马生物科技有限公司于次日收悉。苏州抓马生物科技有限公司的合同签字人夏文强与苏州青云孵化器管理有限公司合同签字人钱鸣依（微信名钱筱沐）的微信记录显示：夏文强于2019年4月22日向钱总发消息称，“因为我们提出的全年免租要求你们没法做到我们也表示理解。同时我们在公司注册地变更这件事上目前也碰到很大的困难，短期内入驻孵化器也比较困难，所以决定不入驻你们孵化器了，也希望你们理解。这件事给我们双方带来了不少烦恼，希望我们双方都能妥善处理这件事，不影响我们后期的合作”。钱总回复“收到”。2019年4月28日上午夏文强再次向钱总发信息，内容为：“钱总，我明天下午要去济南出差5月1日回来。你看看今天或者明天上午你什么时候方便？时间来不及的话，我们就是5月1日后见面”。钱总回复：“好的，我来问一下朱局”。2019年6月17日，苏州青云孵化器管理有限公司与苏州汇展律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所为本案进行诉讼，并支付律师费10000元。上述事实，由双方工商登记信息，《租赁合同》（合同编号：SZQY-2019-002）、《物业管理协议》、《港口大厦租赁合同》、国有土地使用权证、工作联系函、律师函、微信记录、《委托代理合同》、发票以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，苏州抓马生物科技有限公司认为，苏州青云孵化器管理有限公司应向苏州抓马生物科技有限公司交付合同附件B中载明的设备、设施，但苏州青云孵化器管理有限公司一直没有交付该附件B，故附件B中的设备设施交付状况等不明，且我公司最后一次于4月4日去查看涉案房屋时，涉案房屋仍在装修。苏州抓马生物科技有限公司还认为，苏州青云孵化器管理有限公司于2019年3月26日与江苏苏州港集团有限公司签订《港口大厦租赁合同》取得涉案房屋的使用权，在2019年3月22日双方当事人签订合同时，苏州青云孵化器管理有限公司还无权出租。苏州青云孵化器管理有限公司则认为，附件B是应该在房屋交付时双方签字确认，主要用于返还房屋时作为恢复原状的标准，在租期开始之日才有附件B，苏州抓马生物科技有限公司没有收房就没有附件B。苏州青云孵化器管理有限公司从江苏苏州港集团有限公司取得房屋时即有装修，为办公装修，有顶面、地面装修和空调。苏州青云孵化器管理有限公司还明确，涉案房屋已于2019年6、7月份另行出租他人，出租了本案约定面积的60%。苏州抓马生物科技有限公司认可苏州青云孵化器管理有限公司已部分出租。一审法院认为，苏州青云孵化器管理有限公司与江苏苏州港集团有限公司于2019年3月26日签订《港口大厦租赁合同》，取得涉案房屋的使用权、管理权，约定租赁期限为2019年4月15日至2024年3月14日。双方间的补充协议还约定，苏州青云孵化器管理有限公司出租房屋无需经江苏苏州港集团有限公司同意。在这之前，苏州青云孵化器管理有限公司与苏州抓马生物科技有限公司于2019年3月22日签订了《租赁合同》，将上述房屋的部分转租给苏州抓马生物科技有限公司，约定租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日。双方间租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应为合法有效。但双方约定的转租期限超过苏州青云孵化器管理有限公司剩余的租赁期限，超过部分的约定无效。双方间合同部分无效，但不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。双方应全面履行自己的义务。双方约定，以苏州抓马生物科技有限公司按约缴纳一年租金以及3个月租金标准的保证金为苏州抓马生物科技有限公司进驻前提。从苏州抓马生物科技有限公司提供的微信通信记录可认定，苏州抓马生物科技有限公司提出了合同外的要求未获苏州青云孵化器管理有限公司同意以及苏州抓马生物科技有限公司因自身原因不再履行合同。因苏州抓马生物科技有限公司未按约缴款，经苏州青云孵化器管理有限公司催告后在合理期间仍未履行，苏州青云孵化器管理有限公司主张解除合同，应予支持。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方间作为补充的物业管理协议亦应一并解除。导致合同解除，过错在于苏州抓马生物科技有限公司，苏州青云孵化器管理有限公司有权要求赔偿损失。本案完全未履行，苏州青云孵化器管理有限公司的所谓损失即为预期可得利益损失及实际支出的律师费损失10000元。结合双方认可的后续房屋出租情况、合同约定的违约责任条款、苏州青云孵化器管理有限公司的预期可得利益以及苏州抓马生物科技有限公司的过错责任，一审法院对苏州青云孵化器管理有限公司的诉讼请求予以整合，酌定苏州抓马生物科技有限公司赔偿苏州青云孵化器管理有限公司以基础租金39085元/月标准计算5个月的损失195425元，另赔偿苏州青云孵化器管理有限公司实际支出的律师费损失10000元。对苏州青云孵化器管理有限公司主张的其他赔偿项目和违约金请求不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及相关法律的规定，一审法院判决如下：一、苏州青云孵化器管理有限公司与苏州抓马生物科技有限公司的《租赁合同》（合同编号：SZQY-2019-002）解除。二、苏州抓马生物科技有限公司赔偿苏州青云孵化器管理有限公司损失195425元。三、苏州抓马生物科技有限公司赔偿苏州青云孵化器管理有限公司律师费损失10000元。四、驳回苏州青云孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014236）。案件受理费减半收取3715元，由苏州青云孵化器管理有限公司负担1857.5元、苏州抓马生物科技有限公司负担1857.5元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2019年3月22日签订涉案租赁合同，约定租赁期限自2019年5月1日起。苏州青云孵化器管理有限公司与江苏苏州港集团有限公司于2019年3月26日签订租赁合同，取得涉案房屋使用权，在双方当事人约定的期限内，苏州青云孵化器管理有限公司有权向苏州抓马生物科技有限公司出租涉案房屋。苏州抓马生物科技有限公司认为涉案房屋不具备交付条件没有事实依据，本院不予采信。根据涉案微信通信记录证实，苏州抓马生物科技有限公司因注册地变更遇到困难，短期内不能入驻，系因上诉人的原因导致涉案租赁合同不能履行。上诉人未能按照合同约定付款，经被上诉人催告后仍未履行，一审法院认定上诉人构成违约正确。考虑苏州青云孵化器管理有限公司零散出租涉案房屋，以及违约金具有补偿性和惩罚性，一审法院酌情认定苏州抓马生物科技有限公司承担苏州青云孵化器管理有限公司5个月租金损失亦属合理。综上所述，苏州抓马生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7430元，由苏州抓马生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十七日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。