常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初4027号原告：朱美玲，女，1974年5月14日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：尹晓南，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振伟（系原告之夫），男，1971年10月25日生，汉族，住无锡市新区。被告：常州市钟楼区北港街道梧桐苑社区居民委员会，住所地常州市钟楼区北港街道玫瑰路88号。法定代表人：孙云峰，该委员会主任。被告：常州钟楼经济开发区投资建设有限公司，住所地常州钟楼经济开发区玉龙路6号钟楼高新技术创业服务中心大楼6638号。法定代表人：朱强，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：王理之，江苏友联律师事务所律师。被告：赵钢，男，1979年5月9日生，汉族，住常州市钟楼区。原告朱美玲诉被告常州市钟楼区北港街道梧桐苑社区居民委员会（以下简称为“梧桐苑居委会”）、常州钟楼经济开发区投资建设有限公司（以下简称为“钟楼投资建设公司”）、赵钢租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄振伟、尹晓南、被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司委托诉讼代理人王理之及被告赵钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告钟楼投资建设公司与被告赵钢之间所订立的房屋租赁合同无效；2.判令原告对位于常州市钟楼区北港街道梧桐苑社区商业街35-11房屋享有优先承租权；3.三被告共同承担原告损失16160元；4.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2007年4月3日，原告与常州钟楼经济开发区拆迁办公室签订《房屋拆迁安置协议》，并于2008年12月23日取得梧桐苑35幢甲单元101室房屋，但发现该房屋的窗户被梧桐苑社区商业街的商铺所遮挡，造成了东立面窗户无采光，北立面采光受影响。梧桐苑居委会为补偿原告，将梧桐苑社区商业街35—11号房屋优先出租给原告，双方并签订《房屋租赁协议书》一份，其中约定租期为2009年9月10日至2011年9月9日，租金每月1140元，并约定了被告梧桐苑居委会对本合同续租时，原告在同等条件下享有优先权等事项。由于原告居住无锡，不便打理，便将上述房屋以零差价转租给被告赵钢，电话委托被告赵钢直接将房租交予被告梧桐苑居委会或被告钟楼投资建设公司，被告梧桐苑居委会与被告钟楼投资建设公司均认可此事。自2009年9月10日至2018年9月9日期间均是正常缴纳房租，双方的租赁关系一直在延续；但当缴纳2018年9月10日至2019年9月9日房租时，在未通知原告的情况下，被告钟楼投资建设公司与被告赵钢以相同的租金签订了桐苑社区商业街35—11号房屋租赁协议，原告对此毫不知情。被告赵钢又将房屋转租给他人做电动车业务，转租费每年32000元，从中获利16160元。原告认为，三被告的行为侵害了原告的优先承租权；并且被告梧桐苑居委会将涉诉房屋优先出租给原告系基于对原告拆迁安置房屋35幢甲单元101室无法采光的一种补偿，现被告钟楼投资建设公司未经原告同意将涉诉房屋租给他人侵害了原告合法权益，因此应当无效，该协议对原告不发生效力，原告仍然是梧桐苑社区商业街35—11商铺的合法承租人。另查，原由被告梧桐苑居委会行使的房屋管理职能现己经移交给被告钟楼投资建设公司。原告为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司辩称，一、被告梧桐苑居委会与原告的租赁合同已于2011年9月9日到期，双方已无任何法律关系，原告针对梧桐苑居委会的诉请主体不适格。二、被告钟楼投资建设公司与被告赵钢签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同已实际履行，合同合法有效；原告请求享有优先承租权的前提是其与钟楼投资建设公司之间存在租赁合同关系，而双方之间的租赁合同关系已于2018年9月9日终止，其优先承租权的权益基础已消灭，在起诉之时已不存在优先承租权。三、原告诉称被告赵钢存在转租行为，梧桐苑居委会和钟楼投资建设公司并不知情，赵钢的行为与原告并无直接关联，原告所称的租金差价也不能当然认定为原告的损失。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告赵钢辩称，一、原告与梧桐苑居委会签订《房屋租赁协议》后，将房屋转租给赵钢，均是由赵钢直接缴纳房屋租赁保证金、办理用电开户手续、申领营业执照；此后，一直是赵钢每年签订一次《房屋租赁协议》，并缴纳房屋租金，经手办理房屋租赁事宜，原告并未过问。二、因原告多年未露面亲自到场与钟楼投资建设公司签订《房屋租赁协议》，后者终止与原告的《房屋租赁协议》，并经赵钢申请，作为房屋所有权人和管理人与赵钢签订租期为2018年9月9日至2019年9月9日的《房屋租赁合同》。三、钟楼投资建设公司系房屋所有权人，与赵钢签订《房屋租赁合同》系基于其依法享有财产所有权的正当权利，原告无权干涉，更无权要求三被告赔偿其损失。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议》、房租缴纳明细、照片、录音、《房屋租赁合同》、《证明》、《建设用地规划许可证》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2005年4月7日，常州市发展改革委员会批复同意被告钟楼投资建设公司按规划选址建设梧桐苑路农民安置小区。被告钟楼投资建设公司开发建设梧桐苑小区后委托被告梧桐苑居委会管理，包括使用、日常维护、出租等。2009年9月10日，梧桐苑居委会作为甲方与朱美玲作为乙方签订《房屋租赁协议书》一份，其中约定：一、甲方将梧桐苑社区商业街35-11号、面积为60平方米的房屋出租于乙方用于杂品店，租赁期限自2009年9月10日至2011年9月9日，年租金为12540元；二、甲方对本合同房屋续租时，乙方在同等条件下享有优先权，如乙方需要继续租赁，须在本合同期满之日前一个月内进行租金价格协商，若协商不能达成一致意见，也视为本合同终止；协议还对其他相关事项进行了约定。2009年9月10日，朱美玲作为甲方与赵钢作为乙方签订《房屋租赁协议书》一份，其中约定：一、甲方将梧桐苑商业街35-11号、面积为60平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2009年9月10日至2011年9月9日，如出租方两年之后有继续出租此房的权利，应按原条件继续出租给承租方续租五年，即2011年9月10日至2016年9月9日，年租金为12540元；二、甲方对本合同房屋续租时，乙方在同等条件下享有优先权；协议还对其他相关事项进行了约定。此后，钟楼投资建设公司作为甲方与赵钢以朱美玲名义作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将梧桐苑35-11号、面积为60平方米的房屋出租于乙方用于经营，租赁期限自2017年9月9日至2018年9月8日，年租金为15120元；二、如乙方拟在本合同期限届满日时要求继续租赁，需提前两个月向甲方以书面形式提出续租要求，甲方在合同期满前三十日内向乙方正式书面答复，在同等条件下，乙方享有优先续租权；三、租赁期间，甲方如将房屋所有权转让给第三方，应提前一个月书面通知乙方，乙方有以同等价格的优先购买权；协议还对其他相关事项进行了约定。庭审中原告陈述该合同是其委托赵钢代为签名，予以认可；赵钢陈述代为签名时原告并不知情，但事后是认可的。钟楼投资建设公司作为甲方与赵钢以自己名义作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将常州市钟楼经济开发区梧桐苑35-11号面积为60平方米的房屋出租于乙方用于经营，租赁期限自2018年9月9日至2019年9月8日，年租金为15120元；二、如乙方拟在本合同期限届满日时要求继续租赁，需提前两个月向甲方以书面形式提出续租要求，甲方在合同期满前三十日内向乙方正式书面答复，在同等条件下，乙方享有优先续租权；协议还对其他相关事项进行了约定。钟楼区北港梧桐苑电动车车行于2010年开业核准，登记经济性质为个体工商户、登记经营场所为梧桐苑35-11号、登记经营者为任元海。庭审中，原告陈述：原告与梧桐苑居委会签订的《房屋租赁协议书》作为一种补偿，是在没有通过招投标的情况下直接将该商铺出租给原告，原告之所以零差价转租给赵钢，是为了保住该商铺的承租权，便于转让自己的安置房屋；钟楼投资建设公司作为甲方与赵钢以朱美玲名义作为乙方签订的《房屋租赁合同》，因商铺具有补偿性质，不需要提前两个月提出续租申请，且赵钢故意隐瞒该事实，并未将此重大事项告知原告；原告与钟楼投资建设公司之间没有进行过任何终止合同的手续，双方的租赁关系仍然存在；2009年、2010年的房租由原告缴纳，自2011年开始均系原告电话通知赵钢，由赵钢代签合同，代缴房租。原告并提供了其丈夫黄振伟与其称为钟楼投资建设公司员工周文的录音、与任元海的录音各一份，周文在录音中述及：当时将商铺租给原告的原因系原告的房子有遮阳，要求原告不要参加竞标，参加竞标也不一定能拿到；赵钢在交了两三年房租后称不愿再以朱美玲的名义缴纳租金，朱美玲从不过问，未见过原告与被告签的合同；周文自称是一般普通工作人员，改名之类的东西其个人不能做主，要向领导反映；周文没必要联系原告，每年都是赵钢来交房租，黄振伟询问周文为何赵钢不交房租了周文不联系原告，周文称赵钢没说不交房租，他要以自己的名义交房租，2018年签合同时改的名字；任元海在录音中述及赵钢每年收他32000元；证明案涉商铺是因遮挡原告住房的阳光，作为补偿给予的优先权，该种优先权是永久而没有期限的，赵钢将房屋转租给任元海，房租为每年32000元。梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司陈述：原告提供的录音无法确认谈话中原告所称周文的具体身份，钟楼投资建设公司没有叫周文的工作人员；且周文陈述其只是一般的工作人员，不能做主，周文的陈述不能等同于梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司的真实意思；即使签订租赁合同带有补偿性质，双方在此前的合同中也以相对优惠的条件予以约定，梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司没有任何违约行为；赵钢转租的情况梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司并不知情。赵钢陈述：其与任元海是合伙关系，营业执照登记的经营者是任元海，双方之间有口头协议，并无转租行为，2009年至2017年的租金均系赵钢缴纳。法庭询问三被告，被告赵钢在使用租赁房屋过程中分别于2017年、2018年与被告钟楼投资建设公司就涉诉房屋签订了租赁期限均为一年的《房屋租赁合同》，但被告赵钢在2017年签订的《房屋租赁合同》中落款人为“朱美玲”，而在2018年签订的《房屋租赁合同》中落款人为“赵钢”，为何同一人签订租赁合同的落款人不同？为何出现这种变化以及2018年签订《房屋租赁合同》时承租人变成落款人“赵钢”时有无询问为何承租人出现变化？对此，被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司陈述：为了便于管理，签订合同的人需要是实际使用人，以落款人的签名为准，落款人为实际承租方，在合同到期后梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司没有原告的联系方式，所以没有和原告进行联系；单位要求代签合同需要书面委托手续，被告赵钢未能提供，并且租赁房屋此前一直是由被告赵钢实际使用，因此鉴于2017年签订的合同期限已经届满，原告也并没有向被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司书面提出续租合同，因此2018年的租赁合同直接与被告赵钢签订。被告赵钢陈述：2017年签订的合同期限已经届满，被告钟楼投资建设公司要求赵钢提供相应代签手续，赵钢无法提供而且没有原告的联系方式和地址，被告钟楼投资建设公司终止与原告的合同，赵钢就提出申请是否可以继续承租，被告钟楼投资建设公司告知合同到期后赵钢可以提出申请，后赵钢提出申请，双方签订了合同。原告陈述：原告不认可三被告的陈述，原告的电话一直是保持畅通的，被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司都有原告的所有信息和资料，2017年租赁合同的承租方为原告，而到2018年承租方变为被告赵钢的事情，原告不清楚。关于涉诉房屋2019年9月9日后的租赁情况，原告表示不清楚；被告梧桐苑居委会、钟楼投资建设公司陈述：由于涉诉租赁房屋处于诉讼中，需要等待诉讼结果再另行商定如何签订租赁合同，目前由被告赵钢实际使用；被告赵钢陈述其已提交租赁申请，但因涉及诉讼，被告钟楼投资建设公司尚未与其签订租赁合同，房屋目前由被告赵钢实际使用。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告赵钢以自己名义与被告钟楼投资建设公司于2018年签订的租赁期限为2018年9月9日至2019年9月8日的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。但原告与被告梧桐苑居委会2009年9月10日签订《房屋租赁协议书》承租梧桐苑社区商业街35-11号后即将该房屋转租于被告赵钢，由被告赵钢使用，并在合同期限届满后由被告赵钢以原告名义与被告钟楼投资建设公司在2017年签订了期限为一年的《房屋租赁合同》，应视为被告赵钢作为原告代理人与被告钟楼投资建设公司签订合同；在2017年签订的《房屋租赁合同》期限将要届满时，被告赵钢作为原告代理人没有提示原告按照合同约定如要求继续租赁需要提前两个月以书面形式向被告钟楼投资建设公司提出续租申请，也没有以原告代理人名义按照合同约定向被告钟楼投资建设公司提出续租申请，在该份《房屋租赁合同》期限届满后被告赵钢却以自己名义签订合同，其称没有原告联系方式而无法联系原告的陈述难以令人信服，作为原告的代理人不完全履行职责。被告赵钢虽辩称其与任元海合伙，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳，原告要求其赔偿转租利益16160元的诉讼请求，于法有据，于情有理，本院依法予以支持。被告赵钢以自己名义与被告钟楼投资建设公司于2018年签订的租赁期限为2018年9月9日至2019年9月8日的《房屋租赁合同》期限已经届满，双方已经履行完毕，被告钟楼投资建设公司作为涉诉房屋权利人可以依法决定2019年9月9日后的租赁事宜；且原告诉称其优先承租权系由其房屋拆迁而来，系为了补偿遮挡原告安置房屋的采光，此系属于原告与相关当事人之间的房屋拆迁安置问题，不应在本案所涉租赁纠纷中处理。因调解不成，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵钢于本判决生效之日起十日内支付原告朱美玲16160元；二、驳回原告朱美玲的其他诉讼请求。本院减半收取案件受理费102元（原告已预交），由被告赵钢负担并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  王 明二〇一九年十二月九日法官助理  崔东辉书 记 员  荆 远