江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终1510号上诉人(原审被告)：郭腊娣，女，1963年12月28日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：朱妍彤，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁炳海，男，1949年10月22日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：茅金娣，女，1966年6月14日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被上诉人委托诉讼代理人：徐文京，江苏铭勤律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：张雪骏，江苏铭勤律师事务所律师。原审被告：胡军民，男，1967年11月10日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人郭腊娣因与被上诉人袁炳海、茅金娣、原审被告胡军民合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭腊娣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.袁炳海一方在合同到期后未与房东签订房屋续租合同，导致房东不认可袁炳海一方的承租人身份，将房屋另租他人。袁炳海一方的拆迁利益受损，袁炳海一方存在责任。在房屋拆迁过程中，房东将案涉房屋另租给胡军民，因此，房东对于袁炳海一方和郭腊娣都没有得到拆迁利益也负有过错。2.案涉房屋的拆迁由房东全权授权胡军民办理相关手续、领取拆迁款。应由胡军民退还郭腊娣及袁炳海一方的拆迁可得利益。3.涉案协议约定“乙方（郭腊娣）转租期间，如房东（工商所）要涨房租，超出捌万元的房租金均由甲方（袁炳海、茅金娣）缴纳，乙方只管交付捌万元整。超出捌万元的房屋租金暂由乙方垫付，等拆迁时乙方从补偿甲方的叁拾捌万元中扣。涨出租金柒万元由三人平均分担”。协议签订后，郭腊娣分别于2016年2月7日和2016年12月30日总计向市场监督管理局缴纳房租15万元。根据双方约定，郭腊娣缴纳的15万元租金中的7万元需要从38万元的拆迁补偿款中予以扣除。由郭腊娣与袁炳海一方平均承担，即袁炳海一方需要承担4.67万元的费用。因此，袁炳海一方的拆迁可得利益应该为33.33万元，应由胡军民退还袁炳海一方应得的拆迁款补偿33.33万元，并要求胡军民退还郭腊娣剩余的拆迁款。袁炳海、茅金娣辩称，请求二审法院依法判决。胡军民未作陈述。袁炳海、茅金娣向一审法院起诉请求：1、判令郭腊娣、胡军民立即支付拆迁补偿款共计38万元；2、诉讼费用由郭腊娣、胡军民承担。一审法院认定事实：2000年1月18日，袁炳海代表新都市休闲中心作为乙方（承租人）与原常州工商局郊区分局（现为常州市钟楼区市场监督管理局，下同）作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市勤业路西段8间（原五星工商所东侧含工商所食堂东首平房一间）、建筑面积为470平方米的房屋（包括食堂东侧一间24平方米）出租给乙方（场地情况为：工商所食堂东侧三角形空地及门面场地）作为开办浴；二、年租金为3.5万元，租赁期限为5年，自2000年1月1日至2004年12月31日，第一年租金分两次付清即合同签订生效后付1.5万元、2000年7月15日前付2万元，第二年的租金1月15日前付1.5万元、7月15日前付2万元，第三年开始租金每年增加10%，付租金的时间、额度按上述规定执行；三、乙方在甲方食堂平房基础上加接一层共计4间96平方米，有乙方带资自建，甲方不承担任何费用，所有权归甲方，乙方无偿使用至合同期届满，另订租赁合同；四、甲方保证租赁房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责，乙方保证承租上述房屋及场地仅作为开办浴室使用，其中三角形空地作浴室辅助设施使用，门面场地需浇注水泥地坪，费用由乙方自负，合同期满后所有权归甲方，如续订合同，乙方仍有使用权，从双方合同成立后至租赁期满所发生的安全、经营亏损等情况与甲方无关；五、双方因遇特殊情况（市政建设需要、房屋急需他用、无能力继续租赁等）需终止合同，应提前30日向另一方提出，并通过协商方式解决。合同还对其他事项进行了约定。常州市新都市沐浴休闲中心于2000年2月10日经核准并于2000年4月13日登记注册，登记经营场所为“五星工商所旁”，登记状态为“在业”，登记的经营者为“袁炳海”。2015年12月30日，袁炳海一方作为甲方与郭腊娣作为乙方签订《协议》一份，其中约定：一、甲方将新都市休闲中心转租给乙方经营，年租金为8万元，由乙方直接支付工商所（房东），今后新都市休闲中心一切经营、管理权均归乙方郭腊娣负责、自负盈亏，甲方无权干涉；二、乙方在转租经营过程中如需整改、装修，一切费用均由乙方自理，如在转租期间遇拆迁，拆迁补偿均由乙方郭腊娣领取，乙方领取补偿款后一次性补偿甲方38万元；三、乙方在转租期间，如房东（工商所）涨房租，超出8万元的房屋租金均由甲方缴纳，乙方只交付8万元（超出8万元的房屋租金暂由乙方垫付，等拆迁时乙方从补偿甲方38万元中扣除）（涨出租金7万元由三人平分承担）。2016年3月15日，常州市钟楼区市场监督管理局（以下简称钟楼市监局）作为甲方（出租人）与胡军民作为乙方（承租人）在常州市钟楼区市场监督管理局五星分局（原五星工商所）签订《场所租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市钟楼区市场监督管理局五星分局大楼左侧副房8间（不含五星分局食堂及食堂二楼）、建筑面积为470平方米的房屋出租给乙方开办浴室；二、租赁期限1年，即自2016年1月1日至2016年12月31日，租金为年租金15万元，先付后用，乙方自租赁合同签订之日起付清2016年上半年租金，2016年6月底前付清2016年下半年租金；三、乙方不得改变租赁场地的结构和面貌或改善增设他物；四、合同期内如遇上级政策调整或政府统一拆迁及其他不可抗力，合同即时终止，乙方无条件服从，甲方不作任何补偿（按政策规定的补偿除外），按月退还租金。合同还对其他事项进行了相关约定。2016年3月30日，新蓝足浴店经核准并登记注册，登记经营场所为“钟楼区市场监督管理局五星分局旁”、登记状态为“在业”、登记的经营者为“胡军民”。此后，新都市休闲中心与新蓝足浴店登记经营的“钟楼区市场监督管理局五星分局旁”（即原五星工商所旁）因轨道交通二号线五星站建设需要而拆迁。经向常州市钟楼区五星街道房屋征收与补偿服务中心调查，该中心向法院出具了《房屋征收与补偿结算表》一份，载明：被征收房屋附属设施（装饰）补偿金额为26.2546万元，各类补助、补贴及奖励金额为53.5454万元，共计79.8万元；被征收人为胡军民（承租户）。2017年12月8日，一审法院发函向常州市钟楼区市场监督管理局调查上述《房屋租赁合同》与《场所租赁合同》所涉房屋的租赁、经营、拆迁情况。2017年12月15日，常州市钟楼区市场监督管理局出具《复函》一份，载明：一、原常州工商局郊区分局与新都市休闲中心（袁炳海）之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，合同期间为2000年1月1日至2004年12月31日，承租方经营情况正常；二、2005年1月1日至2015年12月31日，对于辅房出租事宜，原承租人并非实际经营者，实际经营者不详；三、2016年3月15日，常州市钟楼区市场监督管理局与胡军民之间签订的《场所租赁合同》真实有效；四、辅房拆迁协议、拆迁款支付等事宜，委托五星街道拆迁办全权负责。一审第一次庭审中，法庭询问郭腊娣、胡军民之间的关系时，胡军民称没有什么关系，只是一般朋友，胡军民也不住在滨江明珠城。法庭询问郭腊娣、胡军民寄送诉状副本等应诉材料的回执地址均为滨江明珠城9幢甲单元1203室、签收人为胡军民的原因时，胡军民称当时郭腊娣不在常州，快递先打电话给胡军民，但胡军民不在滨江明珠城，所以后来郭腊娣打电话叫胡军民去帮她拿快递，双方是朋友关系，一直有联系。法庭询问双方庭审中各自提供的租赁合同显示租赁标的物一致均为五星分局左侧房屋8间、470平方米，在2005年1月1日至2015年12月31日期间上述房屋租赁状况如何时，袁炳海一方称上述房屋从2000年1月1日起至今一直由袁炳海一方承租，自2000年1月1日签订五年租期的房屋租赁合同后袁炳海一方也与房东签订过几份协议，但是目前找不到资料，实际上房屋仍旧由袁炳海方承租，至今没有与房东解除租赁关系；郭腊娣代理人称当时是袁炳海一方对郭腊娣称从工商局承租的房屋转租给郭腊娣经营使用，但郭腊娣从来没有看到过袁炳海一方与工商局的房屋租赁合同，胡军民称其不清楚情况。法庭再问双方根据袁炳海一方与胡军民提供的租赁合同以及各方所述在2016年1月1日至2016年12月31日期间同一租赁场地上有两份不同承租人的租赁关系是何原因时，袁炳海一方称原因是其将新都市休闲中心转租给郭腊娣之后，一直由郭腊娣经营，挂的招牌仍然是新都市休闲中心，至于郭腊娣隐瞒袁炳海方而与胡军民串通另行与工商局签订租赁合同的情况，袁炳海方并不清楚。需要说明的是根据袁炳海方的了解，在签订《协议》之后郭腊娣、胡军民都是住在新都市休闲中心的，而且是共同经营的。袁炳海方提供的《协议》就是由胡军民亲自书写的，胡军民对郭腊娣承租的情况是完全清楚的。郭腊娣的代理人称郭腊娣不清楚袁炳海方与钟楼市监局是否签订过房屋租赁合同，当郭腊娣于2015年12月30日签订《协议》后去工商局交付租金时，郭腊娣知该休闲中心已经租赁给其他人，后来经了解是租赁给胡军民；胡军民称钟楼市监局在与胡军民签订租赁合同时并没有告知以前跟袁炳海方签订过租赁合同。法庭询问新都市休闲中心与钟楼区五星新蓝足浴店拆迁情况时，袁炳海方称根据其与郭腊娣签订的《协议》约定，拆迁事项由郭腊娣协商、谈判、处理，取得拆迁款后一并将38万元的补偿款交付给袁炳海方，但是在实际拆迁过程中，经袁炳海方与郭腊娣沟通联系，郭腊娣始终称没有拆迁、正在办理。直至2017年8月份袁炳海方去承租房屋现场查看，房屋已被全部拆迁完毕后，经袁炳海方向钟楼区五星街道征收办了解，该房屋已由胡军民签订拆迁补偿协议，并已支付部分拆迁款，同时也了解到在原地还有一个新都市休闲中心并没有与其商谈拆迁补偿事宜，袁炳海方想了解拆迁补偿的资料，征收办称由于资料全部向上级部门审查，无法了解。郭腊娣代理人称按照袁炳海方所述其承租新都市休闲中心，那么该休闲中心是否拆迁补偿，袁炳海方作为承租人完全可以去向钟楼市监局询问，因为郭腊娣拆迁时不是转租人，当然不清楚拆迁补偿事宜，代理人向郭腊娣本人询问过新都市休闲中心于2016年开始进场拆迁，征收办没有和郭腊娣相谈，是与胡军民商谈的。胡军民称2016年6月进场登记房屋面积，2016年8月五星工商局的朱姓负责人电话通知胡军民出具了拆迁补偿款表给胡军民看，起初拆迁的清单上列明31万元左右，后来谈到79万元左右。一审第二次庭审中，法庭询问袁炳海方与郭腊娣2015年12月30日签订的《协议》中约定在转租期间郭腊娣因拆迁领取拆迁补偿款后一次性补偿给袁炳海方的38万元具体含义时，袁炳海一方称主要是补偿的装修、设施设备以及违建房；郭腊娣称系补偿的拆迁费，浴室转租给郭腊娣的拆迁费，拆迁费是工商局给郭腊娣，工商局给郭腊娣多少拆迁费，郭腊娣就要给袁炳海方多少，主要补偿的是郭腊娣的诸如营业、员工等损失费。胡军民称与袁炳海方、郭腊娣没有关系。法庭询问胡军民如何接受所承租的房屋时，其称2013年时郭腊娣开始从事其他生意，委托胡军民帮忙管理浴室并支付工资，2015年时由于工商所拆迁而涨房租，所以郭腊娣不干了，之后胡军民就和工商所签订了合同接收了浴室，胡军民接收浴室后没有增加什么设施设备。胡军民并称知道郭腊娣经营的案涉浴室系从袁炳海方转租而来。法庭询问郭腊娣其与胡军民之间的关系时，其称与胡军民系朋友关系，郭腊娣、胡军民是在经营浴室时认识的，时间大概是2013年、2014年，因为当时郭腊娣去做别的事情，因此就支付胡军民工资由其进行管理。郭腊娣在一审第二次庭审中陈述其经营新都市休闲中心到2015年12月30日，终止经营后没有与袁炳海方办理交接手续，郭腊娣没有与工商部门签订合同，租金是袁炳海方委托郭腊娣去工商所缴纳的，但是郭腊娣不知道袁炳海方和工商所有没有合同。郭腊娣与袁炳海方是在2015年12月30日签订的《协议》，签订的时间就是协议截止的时间，该协议是2015年开头签订的，2015年12月30日截止，郭腊娣代理人对此补充陈述双方口头约定是一年一签，当时工商局需要涨租金，郭腊娣就找到袁炳海方说不想租了，但袁炳海方要求郭腊娣继续经营浴室，双方就租金的问题做了一个协议，后来郭腊娣到工商局去交租金时被告知工商局已经和胡军民签订了租赁合同，也就是浴室不租给郭腊娣了，工商局告诉郭腊娣浴室从来没有和袁炳海方签订合同，一直认可的是郭腊娣本人，袁炳海方根本就没有转租权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。袁炳海作为经营者代表新都市休闲中心与钟楼市监局签订《房屋租赁合同》，并在承租范围内进行了改扩建及装饰装修，合同虽于2004年12月31日租赁期间届满，但是袁炳海经营的新都市休闲中心处于转租郭腊娣经营状态，新都市休闲中心仍系租赁合同的承租人。钟楼市监局出具的《复函》未对此提出异议而仅表示实际经营者不详，各方未提供证据证明钟楼市监局对袁炳海方与郭腊娣之间的转租行为提出异议，也未提供证据证明钟楼市监局曾与袁炳海方或新都市休闲中心就承租房屋办理了解除或终止。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。袁炳海方与郭腊娣签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，并应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。袁炳海方将从钟楼市监局承租而来的房屋开设浴室转租给郭腊娣经营，郭腊娣经营至2015年12月30日，其作为《协议》当事人应当按照上述法律的规定通知袁炳海方，并将上述承租物返还给袁炳海方；但是郭腊娣怠于履行上述义务致使袁炳海方失去了其承租并装修、增添设施经营浴室可以获取的相应拆迁利益，应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿金额，因胡军民在接手浴室后没有增加设施设备，法院参照袁炳海方与郭腊娣签订《协议》约定的补偿金额、签订的时间、胡军民接手浴室的时间与拆迁补偿金额、袁炳海一方装饰装修情况，酌情认定赔偿金额为38万元。袁炳海一方依据合同法律关系要求郭腊娣、胡军民承担责任，但胡军民并非《协议》当事人，其要求胡军民承担赔偿责任缺乏法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、郭腊娣于判决生效之日起十日内赔偿袁炳海、茅金娣380000元；二、驳回袁炳海、茅金娣的诉讼请求。案件受理费7000元、保全费2420元，共计9420元，由郭腊娣承担并于判决生效之日起十日内直接给付袁炳海、茅金娣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人郭腊娣提交常州市钟楼区市场监督管理局五星分局出具的证明1份以及收条复印件2张，证明新都浴室2016年房租15万元已缴清，要求根据协议各自分担。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案系袁炳海、茅金娣诉郭腊娣、胡军民合同纠纷案，依据的合同为2015年12月30日袁炳海、茅金娣与郭腊娣签订的《协议》，袁炳海、茅金娣将新都市休闲中心转租给郭腊娣经营。胡军民非案涉合同当事人，一审法院未支持被上诉人要求胡军民承担赔偿责任的主张正确。2000年1月，袁炳海作为经营者代表常州市新都市沐浴休闲中心与钟楼市监局签订《房屋租赁合同》一份，并带资进行了改扩建以及装饰装修，租期至2004年12月31日届满。租赁期间届满后，新都市沐浴休闲中心处于转租郭腊娣的经营状态。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。钟楼市监局对袁炳海方与郭腊娣之间的转租行为没有提出异议，也未与袁炳海方或新都市沐浴休闲中心就承租房屋办理解除或终止合同，故新都市沐浴休闲中心仍系租赁合同的承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。郭腊娣称其转租至2015年年底，但却未通知袁炳海方并返还租赁物，怠于履行合同义务致使袁炳海方失去了其可以获取的相应拆迁利益，应当承担赔偿责任。郭腊娣称其租金缴至2015年年底，2016年在去钟楼市监局缴租金时，被告知钟楼市监局已将案涉房屋租给他人即胡军民。因此，钟楼市监局出具的收条所指的2016年的租金应是履行胡军民与钟楼市监局于2016年签订的《场所租赁协议》约定的租金15万元，不能作为履行袁炳海方与郭腊娣签订的《协议》的依据，郭腊娣要求根据《协议》各自分担的主张不予采纳。一审法院参照袁炳海方与郭腊娣签订《协议》约定的补偿金额、签订的时间、胡军民接手浴室的时间与拆迁补偿金额、袁炳海方的装饰装修情况，酌情认定赔偿金额为38万元并无不当。综上所述，郭腊娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元由郭腊娣负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  尤建林审判员  刘岳庆二〇一九年十二月二十四日书记员  刘玉宇