宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3568号 上诉人(原审被告)：宁夏百聚源暖通工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新世纪金花园4-9-13号。 法定代表人：邓小江，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：乔宇，男，1994年10月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李纲，宁夏朔方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雨竹，宁夏朔方律师事务所实习律师。 原审第三人：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座14层东B室。 法定代表人：孙志菲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，1984年5月23日出生，汉族，该公司员工。 上诉人宁夏百聚源暖通工程有限公司（以下简称百聚源公司）因与被上诉人乔宇、宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 百聚源公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法对本案进行重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院基本事实认定不清。在本案中，被上诉人称与第三人签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，系基于其父亲与第三人签订的《顶账协议》及《声明书》，根据本案情况，关于被上诉人是否能排除强制执行，要确定其与第三人之间的买卖合同是否有效及其是否实际支付房款。对于双方买卖合同的效力，被上诉人与第三人在签订买卖合同之前，第三人已就涉案房屋设定抵押。双方买卖合同的标的为在抵押中的房屋，第三人是否告知抵押权人进行调查的事实对判决影响重大，但一审法院未在庭审中进行调查确认；对于被上诉人是否实际支付房款，则应依据被上诉人父亲与第三人之间是否存在明确的债权债务关系进行判定。但被上诉人在一审过程中并未提交与《顶账协议》相关的债权文书，一审法院仅依据第三人公司会计的证言即认定被上诉人的父亲与第三人之间存在债权债务关系，从而认定房款已通过借款抵偿的形式支付，上诉人认为判定证据不足，认定事实不清。 乔宇辩称，被上诉人与海和公司于2016年2月19日签订房屋买卖合同前，海和公司在2015年3月23日至2016年1月12日已偿还了欠款8744495.39元，因归还部分欠款的同时可以申请解除部分房屋的抵押，本案买卖合同中的房屋是在海和公司归还部分欠款后是可以解除抵押的部分，其抵押权实际已经消灭，仅未在登记机关处消除登记记录而已。转让方海和公司涤除转让标的物上的抵押权负担，转让行为有效。根据一审中提供的证据及证人证言可知张凤琴、孙秀峰均为公司的员工，乔文远将借款转至二人账户后，该款项实际用于海和公司的事务支出，并非二人个人使用支出，公司仅借用二人账户，法律关系及法律后果是海和公司与乔文远之间产生的，实际借款人为海和公司。 海和公司述称，其意见与被上诉人意见一致。 乔宇向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销银川市金凤区人民法院2018年12月28日作出的（2018）宁0106执异161号执行裁定；2.本案诉讼费由被告承担。一审审理过程中，原告明确诉讼请求为：依法判令确认位于银川市××区房屋为原告所有，并停止对该房屋执行。 一审法院认定事实：2010年3月-2011年9月，乔文元通过张凤琴、孙秀峰向第三人支付借款共计548740元。2016年2月17日，第三人与乔文元签订《顶账协议书》，载明：甲方：宁夏海和房地产开发有限公司、孙秀峰，乙方：乔文元；甲方宁夏海和房地产有限公司、孙秀峰因房地产公司经营需要，向乙方乔文元借款，截止到2015年12月31日，本息合计壹佰玖拾肆万伍仟元整，以上借款经甲乙双方协商，乙方同意用甲方开发的××区（建筑面积153．08平方米）房屋，单价6000元／㎡，总价玖拾壹万捌仟肆佰捌拾元整，金钻名座小区地下划线车位14号，价格壹拾捌万元整，向乙方抵顶，两项合计总价为人民币壹佰零玖万捌仟肆佰捌拾元整。此协议签订后，甲方协助乙方办理房产证相关手续，乙方可指定将房屋办理于任意第三方名下；抵顶房款金额与所欠借款金额多退少补，据实结算。同日，乔文元出具《声明》一份，载明：“本人乔文元（身份证号×××），自愿将宁夏海和房地产开发有限公司抵顶于本人的金钻名座2号住宅楼××元，金钻名座小区地下划线车位14号，商品房买卖合同签订于本人儿子乔宇（身份证号×××）名下，并给予办理后期房产证等相关手续。因此产生的法律责任及经济责任与宁夏海和房地产开发有限公司无关，由我本人承担。”2016年2月19日，第三人与原告签订《银川市商品房买卖合同》，约定将位于宁夏银川市××区房屋出售给原告，建筑面积为153．08平方米，房屋总价款为918480元，付款方式为2016年2月18日前支付该商品房全部价款，交付时间为2016年3月31日。并就双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与第三人签订《地下车位买卖协议》，将金钻名座14号车位出售给乔宇。第三人给原告出具收据，载明“收到乔宇交来金钻名座2-2-1102房款918480元”。合同签订后，第三人将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并入住。2016年8月2日，一审法院在审理宁夏百聚源暖通工程有限公司与宁夏海和房地产开发有限公司合同纠纷过程中，作出（2016）宁0106民初3216号之二民事裁定书，冻结宁夏海和房地产开发有限公司名下位于银川市××区、1102室房屋的产权产籍。一审法院查封了银川市金凤区金钻名座小区2号楼2单元1102室房屋的产权产籍。后原告提出执行异议，请求法院解除对金钻名座小区2号楼2单元1102室房屋产权产籍的冻结。一审法院于2018年12月28日作出（2018）宁0106执异161号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告诉至法院，请求判如所请。2013年7月6日，第三人（乙方、抵押人）与中信银行股份有限公司银川分行（甲方、委托抵押权人）签订《委托贷款抵押合同》，约定鉴于甲方接受长城（宁夏）资产经营有限公司的委托，向借款人同为抵押人的宁夏海和房地产开发有限公司发放委托贷款壹亿元整，为担保上述借款本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还，乙方用“金钻名座”在建工程及国有土地使用权作为抵押物，数量和面积：“金钻名座”未出售房产面积66413平方米及分摊的国有土地使用权面积15968平方米，包括金钻名座2号楼2单元1102室。庭审中，原告及第三人均认可因存在上述抵押，未能给原告办理房屋产权证书。再查明，截止到2019年6月14日，原告在宁夏银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告与第三人已于2016年2月19日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，一审法院于2016年8月2日作出民事裁定并查封涉案房屋，原告与第三人在法院查封之前已签订书面的买卖合同；就涉案房屋原告进行了装修并入住，且截止到2019年6月14日原告在银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录；第三人与乔文元达成《抵账协议》，以第三人及孙秀峰欠付乔文元的借款本息抵顶涉案房屋及车位的房款，结合原告及第三人的陈述亦能证实乔文元向第三人支付借款本金548740元，该借款抵顶房款已达房屋总价款的50％，且第三人于2016年2月19日给原告出具收据，证实收到原告房款918480元，故原告对涉案房屋所享有的权利足以排除执行，对原告要求停止对涉案房屋进行执行的诉讼请求一审法院予以支持。涉案房屋并未登记在原告名下，且原告及第三人均认可涉案房屋存在抵押的情形，原、被告及第三人均未提交该房屋抵押权已经消灭的证据，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、不得执行坐落于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋，判决生效后依法解除对上述执行标的的查封；二、驳回原告乔宇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宁夏百聚源暖通工程有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人乔宇及原审第三人海和公司提交中信银行业务凭证客户回单、中信银行流水，该证据不属于二审新证据，本院不予采信。上诉人未提交证据。 本院认为，被上诉人乔宇与原审第三人海和公司在法院查封之前已签订涉案房屋的书面买卖合同；乔宇对涉案房屋进行了装修并入住，且截止到2019年6月14日乔宇在银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录；海和公司与乔文元达成《抵账协议》，乔文元向海和公司支付借款本金548740元，该借款抵顶房款已达房屋总价款的50％，且海和公司于2016年2月19日给乔宇出具收据，证实收到房款918480元，一审法院认定乔宇对涉案房屋所享有的权利足以排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 综上所述，宁夏百聚源暖通工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁夏百聚源暖通工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年十二月二日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。