江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7066号上诉人（原审被告）：李俊毅，男，1988年4月28日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：宋伟，男，1987年5月11日生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：张培田，男，1962年4月20日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：魏威，江苏竞自由律师事务所律师。上诉人李俊毅因与被上诉人张培田房屋买卖合同纠纷，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李俊毅及其委托诉讼代理人宋伟、被上诉人张培田及其委托诉讼代理人魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李俊毅上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用、评估费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，被上诉人在一审中因徐州市人民政府发布了（2017）33号市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见而变更诉讼请求，并要求解除房屋买卖合同。一审法院认定是因上诉人不同意继续履行合同，与事实不符。第二，上诉人不存在违约行为，是被上诉人因房屋限售文件的发布而提出解除合同，解除合同的原因不可归责于双方当事人。第三，一审鉴定房屋差价对上诉人而言不公平。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的价格就是上诉人从开发商处购买时的价格，上诉人不存在获利的行为。如果要鉴定房屋差价，那么两个时间段的价格都应按照市场价进行鉴定。并且，上诉人与被上诉人签订的合同并没有约定对于违约行为要按照房屋差价进行赔偿。被上诉人张培田答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.2017-33号市政府文件并非法律行政法规，属于管理性质的强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该文件的规定并不导致合同无效。2.相关限购政策仅是对过户时间限制，不影响合同的效力及房屋的交付和使用。文件的规定不能为上诉人的恶意违约免责。3.上诉人与被上诉人签订合同之后，被上诉人按照合同约定给付了首付款、偿还了房屋银行贷款，房价上涨后上诉人一方为了取得非法利益在已经将房屋钥匙、合同全部交付给被上诉人之后恶意违约，并且被上诉人起诉后，上诉人代理人在一审庭审中明确答复法官不愿意继续履行合同，上诉人恶意违约的意思明显。4.上诉人按照双方当事人签订房屋买卖合同的价格与被上诉人起诉时评估的市场价格之差向被上诉人进行赔偿合理合法，合同法明确规定违约方应赔偿守约方的实际损失，不需要合同约定。张培田向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认张培田、李俊毅于2017年1月9日就徐州绿地高铁东城二期某室签订的房屋转让合同书合法有效；2.要求李俊毅继续履行该合同，将房屋交付张培田并配合办理过户手续，给付张培田违约金4.474万元；3.本案诉讼费由李俊毅负担。在一审法院审理过程中，张培田表示愿意等到两年后办理过户手续，李俊毅表示不同意继续履行合同，后张培田将诉讼请求变更为：1.解除张培田、李俊毅签订的房屋买卖合同；2.李俊毅赔偿张培田损失30万元。3.李俊毅给付张培田违约金4.474万元。4.本案诉讼费用由李俊毅承担。一审法院经审理查明，2017年1月9日，张培田（买方、乙方）与李俊毅（卖方、甲方）签订《房屋转让合同书》一份，内容为：甲乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就绿地高铁东城二期某室购房转让事宜签订本协议。一、该房屋权属状况如下：甲方于2014年12月2日与绿地地产集团徐州东部置业有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同》（合同编号0447299），该合同约定甲方以人民币447402元的总价款购买位于京沪高铁线与陇海铁路交汇处的房屋一套，上述合同已由徐州市住房保障和房产管理局登记备案，商品房预售许可证号为徐房售许字（2014）第165号，商品房备案号为20141650090，甲方李俊毅尚未取得该房屋的房地产权证，乙方已全面了解该房屋的上述情况。二、甲乙双方经协商一致同意，乙方以首付房款人民币185000元整（前期首付165000元，余20000元等到过户后付清），余款按照甲方与银行贷款剩余数付，甲方取得房产证后压于乙方处，两年内办理房产证过户手续费由乙方支付，待甲方取得房产证后实际办理过户时间按乙方要求来办（立即过户或两年内过户按乙方意愿）。甲乙双方的实际付款方式如下：1、乙方于签约并拿到商品房钥匙后以打卡方式，支付甲方房款人民币185000元（前期支付165000元，余20000元等到过户后付清）；2、办理该房屋所需的手续需要甲方配合的甲方应全力配合，不得拖延；3、双方同意，该房屋后续需要的费用均需乙方付（包括维修基金、物业费、契税以及两年内办理产证等等）。三、甲方的义务为：1、甲方负责为乙方办理房屋手续，进行房屋入住；2、甲方应在取得房屋产权证两年内协助乙方过户及其他有关房屋的购房转让手续；房产证实际办过户时间按乙方要求来办（立即过户或两年内过户按乙方意愿）；3、甲方应于乙方付清185000元（前期支付165000元，余20000元等到过户后付清）房款当日将该房屋有关资料交付给乙方，待取得房屋产权证两年内（立即过户或两年内过户按乙方意愿）现将房屋完全交付给乙方。四、乙方的义务：1、乙方负责支付该房屋的水、电、煤气、有限电视等相关进户费用；2、该房的维修基金、物业费、契税由乙方承担；3、乙方应在甲方取得房屋产权证两年内（立即过户或两年内过户按乙方意愿）和甲方一起在国家房地产管理部门办妥该房屋转让手续；4、乙方自拿到钥匙后需按月还贷（每月的20号，月供为1595元/月，实际还贷根据银行每年利率不同会有小浮动，甲方应第一时间告知乙方，并按最新利率还贷，乙方每月应提前一天还贷防止逾期，乙方未及时按月还贷逾期的后果需乙方负责）。五、若甲方在甲乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，反悔不出售该房地产给乙方，则乙方有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的10%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有房款及损失。六、若乙方在甲乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本协议，同时乙方应按照本协议约定的总房款的10%向甲方支付违约金及损失。七、甲乙双方约定如因开发商原因导致双方不能办理该房屋的权益转让事宜，则双方应在获知本情况后，七日内依本协议总房款及其他条款约定另行签订《房地产买卖合同》，任何一方不得以任何理由拒绝签订《房地产买卖合同》的，逾期达15日则视为违约，同时违约方应按照本协议约定的总房款的10%向守约方支付违约金。合同签订后，张培田于2017年1月9日支付李俊毅购房首付款165000元、支付涉案房屋住房维修资金10035元、支付涉案房屋物业费等2752元、涉案房屋水押金300元。李俊毅将涉案房屋钥匙交给张培田，并将商品房买卖合同、物业服务协议、业主手册、燃气安装告知书、徐州市房屋权属登记申请书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等交付张培田。后张培田按月向李俊毅支付了自2017年1月至6月的银行贷款，其中2017年1月、2月分别为1600元，3月至6月分别为1604元。2017年7月，李俊毅表示因涉案房屋无法交易，欲与张培田协商解除合同，张培田不同意，李俊毅于2017年7月6日将张培田已付的187500元转账支付给张培田，后更换门锁，涉案房屋由李俊毅实际占有使用至今。2017年9月22日，李俊毅办理了涉案房屋的不动产权证书，苏（2017）徐州市不动产权第00XXXXX6号，权利人李俊毅、高雅，坐落于徐州经济技术开发区，房屋建筑面积111.5㎡，其中专有建筑面积83.19㎡，分摊建筑面积28.32㎡，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，被担保主债权数额308000元。另查明，2014年12月2日，李俊毅（买受人）与绿地地产集团徐州东部置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同号0447299，约定被告购买位于京沪高铁线与陇海铁路交会处高铁东南称某房，合同约定建筑面积113.18平方米，其中套内面积83.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.99平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3900元，总金额为441402元；2014年12月2日前买受人支付出卖人房款133402元，2015年1月2日前买受人支付出卖人房款308000元。后李俊毅在中国邮政储蓄银行徐州市分行办理涉案房屋抵押贷款。还查明，李俊毅与高雅于2016年10月18日登记结婚，高雅为徐州市睢宁县户籍。徐州市人民政府于2017年5月31日出台《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发[2017]33号）规定自2017年6月1日起，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。在案件审理过程中，根据张培田的申请，一审法院委托江苏恒盛房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2019年3月18日出具江苏恒盛（2019年）（房估）第012号房地产评估报告，认为涉案房屋在2017年11月14日的市场价值为81.6万元。后因涉案房屋商品房买卖合同上面积为113.18平方米，不动产权登记证书上面积为111.5平方米，该公司调整评估价为80.39万元，双方当事人对此均无异议。一审法院认为，张培田与李俊毅签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守合同约定履行各自义务。本案中，虽然徐州市政府的限售政策对于涉案房屋在一定时期内限制过户，但不禁止在一定期限届满后可以过户，该限售政策对于张培田已向李俊毅支付的涉案房屋对价，以及李俊毅已向张培田交付涉案房屋均不产生影响，故李俊毅并不享有合同解除权，其在未经张培田同意的情况下，将张培田已付的购房首付款及贷款直接退回，并不产生解除合同的法律效力。张培田在签订合同后即将房屋首付款165000元支付李俊毅，并按月向李俊毅支付了6个月的银行贷款，一直在积极履行合同义务，直到李俊毅在庭审中明确表示拒绝履行合同，张培田基于李俊毅的违约行为要求解除合同，李俊毅在庭审中亦表示同意，故一审法院对于张培田要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，李俊毅已将张培田已付款返还给张培田。关于损失赔偿的数额，应相当于因违约所造成的损失，根据当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合衡量。本案中，双方签订房屋转让合同时，李俊毅出售房屋的价格为其从开发商处购买房屋的初始价格，并未从中获利，且当时徐州市政府并未出台房屋限售政策，双方均无法预计房产交易将受到影响，根据涉案合同过户及付款条款，张培田在签订合同时对涉案房屋并未办理权属证书，不具备过户条件，涉案房屋因银行贷款存在抵押等情形是明知的，在此基础上双方约定过户时间为取得房产证后按张培田意愿立即过户或两年内过户，因其个人原因约定过户期限过长，应当预见到合同履行过程中可能出现的不确定因素，在此过程中，张培田与李俊毅均有一定过错，但合同解除的主要原因在于李俊毅，故法院酌定李俊毅承担损失的60%。根据双方合同约定，涉案房屋付款方式为首付185000元加上合同签订后李俊毅应付银行的贷款本息，因双方合同约定的实际过户时间为两年内的不确定时间，且银行贷款会随每年利率调整进行浮动，故涉案房屋剩余银行贷款本息数额的不确定导致双方房屋价款数额的不确定。综合涉案房屋评估价值、李俊毅初始购买房屋价值、涉案房屋贷款情况等因素，法院酌定涉案房屋差价损失数额为300000元，因李俊毅的违约行为应赔偿张培田损失180000元。关于张培田主张的违约金44740元，因该违约金与其主张解除合同的损害赔偿指向的是同一损害，张培田选择的损害赔偿数额已经涵盖违约金所约定的损害赔偿，故法院不再支持违约金的诉请。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除张培田与李俊毅签订的《房屋转让合同书》；二、李俊毅自判决生效后十日内赔偿张培田损失180000元；三、驳回张培田的其他诉讼请求。二审期间，上诉人李俊毅提交2017年11月、12月在淘房网上打印的涉案房屋周围房屋价格3张，拟证明当时涉案房屋的市场价是6000元左右，一审中鉴定机构评估的价格约为7200元左右，虽然考虑到了相关因素的影响，但和实际房屋价格的差价大概有10万元，二审法院应予以考虑。被上诉人张培田质证认为该份证据是复印件，对其真实性有异议，由评估机构根据房屋的位置、楼层等综合评估得出的市场价格，更为科学客观。本院二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人李俊毅是否构成根本违约的问题。李俊毅上诉主张，张培田因限售政策的发布而要求解除合同，李俊毅不构成违约。对此本院认为，徐州市政府的限售政策并非效力性强制性规定，仅对产权过户的时间进行了限制，但不影响房屋的实际交付使用以及一定期限届满后房屋过户手续的办理。张培田在签订涉案房屋买卖合同后一直积极履行合同义务，并在一审庭审中明确表示“如果被告（李俊毅）愿意继续履行合同，现在可以将房屋交付原告（张培田），超过两年后办理过户手续”，故张培田并没有因限售政策的发布而要求解除合同。相反，李俊毅在张培田履行了支付购房款的义务后，且房屋买卖合同仍具备履行条件的情况下，先是以退还张培田已付购房款的行为表明不愿继续履行房屋买卖合同，后又在一审庭审中明确表示拒绝履行合同。李俊毅拒绝履行涉案房屋买卖合同，导致张培田的合同目的无法实现，故上诉人李俊毅的行为已经构成根本违约。二、关于一审判决认定李俊毅赔偿张培田的损失数额是否适当的问题。本案中，李俊毅与张培田于2017年1月9日签订的《房屋转让合同书》第五条约定：若甲方（李俊毅）在甲、乙（张培田）双方办理该房屋的权益转让手续期间，反悔不出售该房地产给乙方，则乙有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的10%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有房款及损失。现李俊单方毁约给张培田造成损失，而根据涉案房屋评估价值、李俊毅初始购买房屋价值、涉案房屋贷款情况等因素，可以认定房屋差价损失数额为300000元。故如果按照涉案合同的上述约定，李俊毅虽已返还张培田已付购房款，还应支付张培田10%的违约金44740元、赔偿张培田300000万元的损失，共计344740元。但一审法院考虑到张培田在合同的订立方面也存在过错，且损害赔偿数额涵盖了违约金所约定的损害赔偿，结合双方过错程度以及预期利益等因素，酌定李俊毅仅对张培田的房屋差价损失承担60%的责任即180000元。对此本院认为，张培田在本案纠纷中过错程度较小，合同解除以及张培田产生损失的主要原因在于李俊毅，一审法院酌定李俊毅承担张培田损失数额的60%并无不当。综上，上诉人李俊毅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人李俊毅负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇一九年十二月十七日法官助理  王 茹书 记 员  张恒一