宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初4852号   原告（反诉被告）：李某，住宁夏银川市。   被告（反诉原告）：王某，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：何某，宁夏宁人律师事务所律师。   原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某、被告（反诉原告）王某及其委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁关系；2.判令王某退还房屋租金17000元；3.判令王某承担本案诉讼费用。事实和理由：李某于2019年6月22日与王某口头约定，确定以每年3万元租金承租王某位于××区营业房用于开店经营，同时向王某支付订金2000元。2019年6月25日，李某又向王某支付租金2万元，并约定剩余租金1万元于2019年8月底付清，承租期一年。2019年8月20日下午，王某来到李某已经在经营状态的店内，向李某提出要付清租金余款，李某同意在月底给付，但王某不依不饶，单方面要求李某立即搬离，拒不退还任何租金，并威胁说要断电、锁门，不让李某继续在此经营。王某在双方口角争执过程中多次拉下电闸导致李某电脑、复印机等设备强行断电。李某提出保留争议、协商解决，但王某态度强硬无理，且言语污秽不堪，拒绝与李某进行协商或调解。李某打电话报警，警察到达现场后对双方进行调解，在登记备案后将王某劝离。李某出于希望维持经营的想法不愿新开业的店就此结束，于是在次日（2019年8月21日）上午主动联系王某至店内，希望协商解决纠纷。但王某的态度一如昨日。李某提出通过第三方调解解决纠纷，但王某拒不接受调解，要求李某立即搬出该出租房，并拒不退还任何租金等。2019年8月22日上午，王某再次来到李某正在经营的店内，对店内人员进行侮辱谩骂、人身攻击，并故意惊吓店内顾客，滋扰邻居路人。李某的店员多次劝说无效，于是拨打电话报警，警察到现场后对王某劝说无效，王某提出将于当日封堵房屋大门，李某被迫离开该店，并于当日通知店内人员闭店停止经营，直到纠纷得以解决。综上所述，李某认为，虽然双方暂未签订正式的房屋租赁合同，但双方已就租金等问题达成口头协议，李某据此先行将22000元付与王某，这是出于李某对王某的信任。王某在约定未到期时，向李某强行收取租金，并在李某店内进行谩骂滋扰、人身攻击、恐吓威胁，严重扰乱了李某店内的正常经营。因受到王某的强行驱赶和滋扰，李某已于2019年8月22日上午闭店关门、停业至今。王某的行为已经对李某造成严重影响，该出租房也无法继续租用，故根据相关法律规定，诉至法院。   王某辩称，李某起诉要求解除双方口头约定的房屋租赁合同，王某同意，双方的房屋租赁合同应当自法院判决生效之日起解除，但李某应当承担房屋租赁合同解除之前和房屋占用期间的租赁费以及产生的水电费、物业费、垃圾处理费直至其将房屋钥匙交还给王某之日。本案房屋租赁合同解除是因李某的过错，在房屋交付其使用后两个月仍拒绝支付任何租金和押金，还中途停止营业，由于李某的过错解除合同，给王某造成的损失应当由李某承担。王某将全新装修的房屋租赁给李某使用，李某应当爱护房屋的装修设施，在交房时发现破坏房屋装修设施的，李某应当承担赔偿责任。李某的第一项诉讼请求王某同意，但是恳请法院在判决解除合同的同时，针对王某的反诉请求，判令李某支付房屋占用至少半年的租金25000元，判令李某支付解除合同给王某造成淡季房屋不好出租的经济损失1万元，并且根据谁使用谁承担的原则，判令李某承担占用房屋期间产生的物业费、水电费、垃圾处理费。另外，王某有证据证明李某在使用涉案房屋期间将新装修好的房屋破坏，王某要求李某赔偿装修费的诉讼请求应当一并支持。第二，李某要求王某返还其房屋租金17000元，没有事实依据和法律依据，该项诉讼请求应当被驳回。理由是李某承租了王某的房屋，自始至终没有向王某支付任何租金和押金，其所述支付的2000元订金也与事实不符，实际上是李某为了扩大店铺的门头广告，与王某商议，租用了位于涉案房屋旁边的王某自己经营的店铺的门头，双方约定门头使用费2000元，并不是李某所称的订金。李某于2019年6月23日通过微信转账的方式转款2000元给王某，随后李某将所租赁的涉案店铺的门头和王某自己店铺的门头都装饰成沁文快印店的招牌。双方口头约定涉案房屋年租金为5万元，而不是李某所称的年租金3万元，涉案房屋面积66.51平方米，位于小区楼下繁华街面，而且王某在将房屋出租给李某之前将涉案房屋进行了装修，王某张贴的出租广告中以及来电咨询承租的答复中都一直说年租金为5万元，从未与李某达成过年租金3万元的协议。王某至今未收到李某支付的任何租金和与履行房屋租赁合同有关的押金，李某正是通过虚构事实骗取王某信任将房屋交付给其使用，而王某又在未收到租金的情况下应李某的请求帮助其手写收据，以方便李某做账，李某当时称要与其合伙人共同分担房屋租金，再三恳求之下王某才帮助其书写收据。但是因为王某做过会计，其知道自己未收到钱款而书写收据会产生歧义，会让人误解到自己已经收到了该笔钱款，王某也害怕李某拿着收据混淆视听最后说不清，于是没有在收据上盖自己店的章子，也没有在收据上书写所租赁的房屋地址和自己的名字，收款人的名字王肖宁也是应李某的要求写上去的，王某至今没有收到李某的任何租金和押金，更不存在给李某退还租金的问题。第三，李某在诉状中所述的事实和理由,完全是颠倒是非一派胡言。王某去李某店铺索要租金是法律赋予王某的权利，王某没有侮辱谩骂、人身攻击，更没有惊吓店内顾客，因为王某去要租金都是选择店内没有顾客的时候，而且是友好协商的。在2019年8月20日之前，王某也多次去李某店内要求支付租金，李某一直态度良好，但一直央求宽限日期。在2019年8月20日王某多次索要，但李某仍然推脱的情况下，王某有点生气，好说歹说的情况下李某仍然不给租金，王某只好报警，要求警察来处理，但警察要求双方到法院起诉解决，王某就自行回家。8月21日李某将王某约到店里，故意颠倒是非说租金已经支付，激怒了王某，在王某与其理论的过程中，李某故意录音，王某发现李某录音后就回家了，没有再就租金问题争吵，也没有影响其店铺营业。李某是自行将店铺停止营业的，停止营业的责任在于李某不好好经营，而不在于王某去店铺内索要租金。第四，李某为了不支付租金而设圈套让王某给其书写收据，又以收据作为证据起诉要求王某退还租金，与事实不符，也不符合常理。如果王某收到了租金和押金是不会再到李某店内去要租金的，而如果双方约定的剩余租金8月底支付，王某也不会在8月20日去索要租金。事实上自李某店铺开起来后，双方口头约定一月后支付租金，王某自7月中旬就一直在找李某索要租金，如果李某给王某支付过2万元的租金，那么王某只可能是在合同到期后要不到剩余租金的时候不让其搬离店铺，扣押其相应的设备或者向法院起诉，不可能会在其不支付剩余租金时就让其全部搬离。王某多次索要租金无果的情况下才选择了报警，但是警察出警也没有留存李某的身份信息，王某苦于不知道李某的身份信息无法起诉才再次与李某协商租金，没想到李某直接录音并向法院起诉。除了李某要求法院解除合同，其余诉讼请求和事实理由都没有证据证明，因此李某要求王某承担诉讼费的请求也不能成立，故请求驳回李某的全部诉讼请求。综上，王某作为一个太好说话的出租人，将自己的房屋出租给李某之后，一直要不到租金，还被设计书写收据从而被起诉到法院要求退还租金，王某的反驳有事实和证据予以证明，李某的诉讼请求应当被驳回。王某依据合同法第九十四条规定，在李某迟延履行债务又以自己的行为表明不履行主要债务而违约又起诉要求解除合同的情况下，王某同意解除合同，但王某依据合同法第九十七条、城市房屋租赁管理办法第十二条、第二十条、第二十三条、第二十四条的规定提出反诉请求，要求李某支付房屋占用期间至少六个月的租金25000元、支付承租人故意解除合同导致出租人损失的赔偿金1万元、支付房屋占用期间的物业费145.97元、水电费50元、垃圾处理费831.6元以及李某损坏房屋装修赔偿金1000元，并承担反诉诉讼费符合法律规定，有证据证明，恳请法庭查明案件事实，支持王某的反诉请求。   王某向本院提出反诉请求：1.判令李某按照双方口头约定的年租金5万元的标准支付房屋占用期间6个月的租金25000元，李某超过六个月腾退房屋的，租金判决支付至实际腾退房屋为止；2.判令李某支付王某解除合同损失赔偿金1万元；3.判令李某承担房屋占用期间半年的物业费145.97元、水电费50元、垃圾处理费831.6元，共计1027.57元；4.判令李某支付王某损坏房屋装修的赔偿金500元；5.追究李某虚假诉讼的法律责任；6.判令由李某承担反诉诉讼费。事实和理由：王某与李某于2019年6月22日达成口头协议，约定由李某承租王某所有的××区营业房用于开店经营，双方口头约定房屋租期一年，租金为5万元，租赁的押金为3000元，租金的支付方式双方口头约定为李某店铺开起来后先付2万元，余款2019年8月底付清。双方商量好后，李某称其经济困难，要求先把设备搬过来，过一两天支付租金，王某认为年轻人创业不容易，当时想帮其一把就表示同意，双方未签订合同的情况下，王某即于2019年6月22日将房屋交付给李某使用。房屋交付给李某后，李某看王某非常好说话而且出于想多帮助自己的情况，于是李某谎称其与另一合伙人二人共同开店，为了将成本早早做进账目中，请王某先帮其写押金收据和租金收据，避免其合伙人不同意分摊租赁成本或认为租赁成本过高而不同意租赁王某的房屋，避免三方再发生矛盾。王某出于好心帮忙的心态，也出于想让自已的房屋被稳定的租赁，就帮李某书写了收据，但是并未盖章，也未写明自己的真实姓名，以防止发生歧义自己说不清楚。收据写好交给李某之后，李某即开始经营店铺，至2019年7月底，双方口头约好的支付租金和押金的期限届至，王某去找李某要求支付租金和押金,但是李某以其资金紧张为由推拖，每次都说过几天就给，但是王某去索要了多次,李某仍然分文未付。王某苦于太过于相信李某，没有留存李某的身份证件，导致自己无法起诉。2019年8月20日，王某来到李某承租的店内，要求支付租金和押金，李某竟然说王某无理取闹，说已经支付过租金，王某才知道上当，当即报警，警察出警后以民事纠纷为由要求去法院起诉，王某无法到法院起诉就只能先回家。2019年8月21日，李某约王某至店内，故意颠倒是非胡说八道称已经支付过2万元租金和2000元押金，将王某激怒，致使王某特别生气就与李某理论，李某乘机报警，并针对王某生气谩骂的内容专门录音，王某发现李某录音后即停止了与李某交涉立即回家，之后再未去李某店里，没有影响李某开店。但是几天以后李某将王某起诉至法院，企图用虚假诉讼来达到其租赁房屋而不交纳租金的目的，其实李某就没有好好开店经营，李某为了转嫁损失想出了诉讼的办法，侵犯了王某的合法权益。李某租赁房屋没有支付租金和押金，王某前来索要租金和押金是其合法权益，李某先是推脱，然后又想出了诉讼解除房屋租赁合同的主意，并且自行将店铺锁门，一直没有经营也没有将房屋交还给王某，其开店的设备等还放在涉案房屋内，致使王某无法另外出租，这期间产生的租金、物业费、水费、垃圾处理费应当由李某承担，李某单方面要求解除合同给王某造成的损失应当由李某承担。王某在将店铺租给李某使用时，将店铺进行了精装修，李某使用过程中造成的损坏也应当由李某承担。综上所述，李某不按双方口头约定履行合同，违反了《合同法》等相关法律规定，损害了王某的合法权益。为此，特提起反诉，请求依法判决。   李某对王某的反诉辩称，王某的反诉请求和事实理由不真实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即王某提交的接处警登记表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李某提交的收据2张，王某认可系其书写，本院对其真实性予以认定,对其证明目的需结合其他证据予以认定。李某提交的录像6段，王某虽不认可，但该录像能够反映双方发生争议，本院对其真实性予以认定，对其证明目的需结合其他证据予以认定。李某提交的宁夏银行对公活期对账单、中国农业银行交易明细清单、营业执照各1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。王某提交的沁文打印店招牌、微信转账记录截图各1份、照片20张，李某对其真实性认可，本院对其真实性予以认定，对其证明目的需结合其他证据予以认定。王某提交的房屋所有权证复印件及原件各1份，内容一致，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。王某提交的宁夏银瑞物业服务有限公司收据、银川自来水缴费查询微信截图各1份，李某对其真实性未表异议，本院对其真实性予以认定,对其证明目的需结合其他证据予以认定。王某提交的营业房装修收费收据1份，无其他有效证据予以佐证，本院不予采信。王某提交的证人胡某出庭证言，不能直接证明其证明目的，本院不予采信。王某提交的开锁费收条、装锁费收条各1份，因涉案房屋确系在法院组织双方现场勘验时由开锁公司开锁，该两项费用系合理费用，故本院对该组证据予以采信。王某提交的房屋重新装修的费用明细清单1份，该费用系王某与案外人单独形成，且未实际发生，加之李某不认可，金额无法确定，本院不予采信。本院依法对宋志峰所做调查笔录1份，李某、王某均无异议，本院予以采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   王某与李某口头达成房屋租赁协议，由王某将其所有的位于宁夏银川市××区营业房出租给李某。2019年6月22日，王某给李某出具收据一份，载明，“今收到房租定金2000元”。2019年6月23日，李某支付王某2000元。2019年6月25日，王某给李某出具收据一份，载明，“今收到房租金额20000元”。李某自认双方口头约定房屋年租金为3万元，王某自认双方口头约定房屋年租金为5万元。   另查明，李某搬离涉案房屋时未与王某当面做交接手续。李某承租涉案房屋期间，未交纳涉案房屋的物业费、水费，王某交纳了涉案房屋自2019年1月至12月的物业费279元，以及2019年7月、10月的水费277.2元。2019年11月1日，本院组织王某、李某就涉案房屋现场勘验，经双方同意后开锁公司打开涉案房屋门，现场勘验发现涉案房屋主厅地面泡水，勘验完毕后双方同意涉案房屋交由王某管理维护，后王某支付开锁费100元及重新安装新锁费100元。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定,租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李某与王某就涉案房屋未签订书面租赁合同，亦未提交有效证据证明租赁期限，故李某与王某之间形成了不定期租赁关系。现李某要求解除双方就涉案房屋形成的租赁关系，王某亦同意，本院予以准许。租赁关系解除后，关于李某主张的退还租金问题，王某虽主张年租金为5万元，但并未提交有效证据予以证明，李某自认年租金为3万元，本院予以确认。关于2019年6月25日收据载明的2万元租金是否实际支付的问题，王某辩称该2万元并未实际发生，并辩称该收据上收款人处的名字“王肖宁”是其应李某的要求写上去的，其至今没有收到李某的任何租金和押金，李某认为该2万元已经实际支付给王某，并且提交了2019年6月25日当天的取款记录予以佐证，按照一般的交易习惯，并综合判断双方举证，本院认定该2万元李某已经支付。关于李某于2019年6月23日支付王某2000元的认定问题，王某认为该2000元系李某使用王某自己经营的店铺的门头使用费，但无有效证据证明，且王某给李某出具的收据明确载明该2000元为“房租定金”，因此，本院认定该2000元为房租定金。关于李某实际租赁涉案房屋的时间问题，李某虽诉称其于2019年9月底将涉案房屋交还给王某，但并未提交有效证据证明其与王某就涉案房屋做了正式的交接手续，亦未提交证据证明其已经将涉案房屋钥匙交还给王某，故本院认定房屋实际交还给王某的时间为本院组织双方现场勘验之日即2019年11月1日。因此，李某应自2019年6月22日出具房租定金收条之日起支付王某至2019年11月1日期间的租金10932元（3万元÷365天×133天）。王某支付的开锁费100元及重新安装新锁费100元，该费用的产生系因李某不能提交有效证据证明其将涉案房屋钥匙已实际交付给王某所致，故该费用应当由李某承担，从租金中予以扣减。因此，王某应退还李某的租金为10868元（2万元＋2000元－10932元－200元）。李某租赁涉案房屋期间产生物业费、水费，实际由王某交纳，其中物业费为102元（物业费279元÷365天×133天）、水费为277.2元，李某均应当支付给王某。王某要求李某支付损坏房屋装修的赔偿金500元，鉴于本案现场勘验时涉案房屋主厅地面确实泡水，确需修复，故对于该装修赔偿金500元，本院予以支持。关于王某主张的电费及垃圾处理费，其并未提交有效证据予以证明，本院不予支持。关于王某要求李某支付解除合同损失赔偿金1万元，鉴于李某与王某之间形成了不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，李某作为承租人可以随时要求解除合同，故王某的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王某的其它诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）王某就位于宁夏银川市××区营业房形成的租赁关系；   二、被告（反诉原告）王某于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李某租金10868元；   三、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王某物业费102元、水费277.2元；   四、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王某赔偿金500元；   五、驳回原告（反诉被告）李某的其它诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）王某的其它诉讼请求。   以上二、三、四项合并计算后，被告（反诉原告）王某于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李某9988.8元（10868元-102元-277.2元-500元）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费226元，由被告（反诉原告）王某负担。反诉案件受理费350元，由原告（反诉被告）李某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 罗 娟   人民陪审员 颜淑芹   人民陪审员 李思平     二〇一九年十二月五日   书 记 员 樊 星   附：本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。   第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。