江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初2594号原告：常州市武进城市建设投资有限责任公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜中路1号-1601～1608号，统一社会信用代码X58W。法定代表人：冯剑玉，系公司董事长。委托诉讼代理人：蒋旭枫、丁强，江苏宁远律师事务所律师。被告：常州大行餐饮管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇延政中路2号，统一社会信用代码X05N。法定代表人：张剑，系公司董事长。委托诉讼代理人：林悦峰，男，1978年3月21日生，汉族，住常州市武进区，系公司员工。第三人：江苏紫金高尔夫球管理有限公司，住所地常州市武进区常武中路801号常州科教城创研港1#楼1903，统一社会信用代码X05XK。法定代表人：崔傲雪，系公司总经理。委托诉讼代理人：丁晟、付强，北京市中银（苏州）律师事务所律师。第三人：江苏常奥体育发展有限公司，住所地常州市钟楼区玉龙南路213号常州钟楼高新技术创业服务中心9768号，统一社会信用代码X0L。法定代表人：陶婷婷，系公司执行董事。第三人：常州润奥高尔夫球管理有限公司，住所地常州市武进区常武中路18号常州科教城创研港2号楼A2202，统一社会信用代码X7N。法定代表人：吴艳，系总经理。第三人：武进区湖塘江中鲜饭店，住所地常州市武进区湖塘镇武宜南路698-3号，注册号X63。经营者：蒋翼飞。第三人：步建伟，男，1972年1月9日生，汉族，住常州市钟楼区。原告常州市武进城市建设投资有限责任公司（以下简称武进城投公司）诉被告常州大行餐饮管理有限公司（以下简称常州大行公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，先适用简易程序后转为普通程序，审理中，依法通知江苏紫金高尔夫球管理有限公司（以下简称江苏紫金公司）、江苏常奥体育发展有限公司（以下简称江苏常奥公司）、常州润奥高尔夫球管理有限公司（以下简称常州润奥公司）、武进区湖塘江中鲜饭店（以下简称江中鲜饭店）、步建伟作为第三人参加诉讼，于2019年7月4日、9月17日、12月17日三次公开开庭进行了审理。原告武进城投公司的委托诉讼代理人蒋旭枫、丁强，被告常州大行公司的委托诉讼代理人林悦峰，第三人江苏紫金公司的委托诉讼代理人丁晟、付强，第三人常州润奥公司的法定代表人吴艳，第三人步建伟到庭参加诉讼。第三人江苏常奥公司、江中鲜饭店经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告武进城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空撤出所租赁的位于常州市武进区亩的土地，将该土地返还给原告；2、判令被告立即支付拖欠的2017年8月25日至2018年8月24日土地租金50万元及利息（从2017年9月25日至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、判令被告立即从2018年8月25日起至实际腾空归还土地日止的土地使用费（按年使用费50万元的标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：判令五名第三人返还实际占用的上述约125亩地。事实与理由：常州市淹城投资发展有限公司拥有常州市武进区地块（武国用[2009]第1200119号）的使用权，常州市武进交通产业有限公司拥有常州市武进区地块（武国用[2005]第1204345号）的使用权。2010年8月，上述两公司根据常州市武进区人民政府办公室2010年第104号会议纪要的要求，将该两宗地范围的东南角约125亩出租给被告使用，建设淹城临时体育健身中心。两公司均为武进城投公司即原告国有全资子公司。遂按照上述会议纪要，由原告与被告签订租赁《协议书》，对土地租赁事宜进行约定。协议签订后，原告依法将土地交付被告使用。被告前几年均能按约支付租金，但至2017年9月25日应当支付最后一年租金时，被告以各种理由拖延，至今未付。2018年8月，原告决定租赁期限到期即终止双方的租赁合同关系，不再延续。原告于2018年8月13日向被告发出书面通知，明确告知被告到期不再续租，要求被告及时完整的交回租赁土地，并办理交接手续，及时交纳租金等，并向被告出具了律师函，要求其到期后腾空撤出，并付清租金等款项。2018年8月24日租赁期限到期后，被告并未向原告返还租赁土地，而是仍然占据使用。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告常州大行公司辩称，认可最后一年度的租金500000元没有支付，拖欠的租金会支付。土地实际使用者不是我公司，所以要其实际占用者支付土地使用费。第三人江苏紫金公司述称，我方已于2015年9月30日将与大行公司2015年7月28日签订的承包合同的权利义务全部转让给了江苏常奥公司，该转让行为是基于大行公司认可且知晓的，经我方与江苏常奥公司交接后，后续的承包费用全部由江苏常奥公司直接支付给大行公司，实际的承包关系是常州大行公司与江苏常奥公司之间，我方并不实际占有和经营案涉的高尔夫会所，原告诉请和我方没有关系，我方也不会对本案的标的主张任何权利。另外我方已于2019年8月23日进行了公司注销的公告，近期将依法注销，结合原告方诉请以及实际情况，请求撤销对我方的申请。第三人步建伟述称，大行公司于2014年就与我解除了租赁承包合同，在会所内所有苗木是我个人种植的。对于原告收回土地没有异议，只要提前告知我并且给予合理的移植费用。第三人常州润奥公司、江苏常奥公司、江中鲜饭店未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《协议书》、《会议纪要》、《国有土地使用权证》、《情况说明》及《到期交接预通知书》等证据，被告常州大行公司提交的《高尔夫会所承包合同》、《协议书》、《通知函》、《公证书》、《景观绿化工程施工合同》等证据，第三人江苏紫金公司提交的登报信息及第三人江中鲜饭店提交的《高尔夫会所承包合同》、《高尔夫会所餐饮承包合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经常州市淹城投资发展有限公司与常州市武进交通产业发展有限公司同意，原告武进城投公司拟将位于常州市武进区地块土地（土地使用权证号：武国用[2005]第1204345号、武国用[2009]第1200119号）出租给被告常州大行公司。后以原告武进城投公司为甲方、被告常州大行公司为乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲乙双方根据常州市武进区人民政府办公室2010年第104号会议纪要，甲方将位于常州市亩土地租赁给乙方建设、经营淹城临时体育健身中心。其中：2.1乙方承租该土地的租赁期限为8年，自2010年9月25日起至2018年8月24日止。2.2租赁期限届满，如乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限满之前三个月以书面形式通知甲方。甲方在收到乙方发出的延长租赁期通知后，应在30个工作日内给予答复，并应同乙方签订新的租赁协议，续租的租金标准双方另行协商。4.1甲方应于2010年9月25日前将该租赁土地交付乙方使用。5.1甲乙双方确认，就乙方承租该土地，乙方每年向甲方支付租金总额为人民币伍拾万元。5.2乙方按年度向甲方支付租金，乙方应在该租赁土地交付当日向甲方支付第一年度租金，次年同日支付第二年度租金，以后每年租金交付类同。11.1除本协议另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本协议项下的全部或部分权利和义务。……协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告武进城投公司将案涉土地交付被告常州大行公司使用，双方按约履行。后被告常州大行公司未能支付2017年8月25日至2018年8月24日的土地租金500000元。2018年8月15日，原告武进城投公司向被告常州大行公司送达《到期交接预通知书》，通知被告常州大行公司案涉土地租赁协议期满后自然解除不再续租。2018年12月27日，原告武进城投公司委托江苏宁远律师事务所向被告常州大行公司发出律师函，称：现租赁期已届满，且委托人已于2018年8月13日通知贵司协议期满后不再续租、交回租赁土地、支付尚未缴纳的50万元租金。请贵司依照会议纪要精神及协议书约定交回租赁土地，并付清至交回土地之日止的土地租金。期间，以常州苏源常电房地产开发有限公司（系被告常州大行公司关联公司）为发包方（甲方）、常州市中艺园林绿化有限公司（乙方）就淹城临时体育健身中心绿化工程签订《景观绿化工程施工合同》，约定竣工日期为2011年1月5日前，总工期为60日。第三人步建伟为乙方项目经理。另除施工合同外，步建伟个人在案涉土地范围内亦种植了多种植物。另查明，2015年7月28日，以被告常州大行公司为发包方（甲方）、被告江苏紫金公司为承包方（乙方），双方签订《高尔夫会所承包合同》一份，由乙方承包甲方开发建设的位于常州市武进区（案涉土地租赁协议中所涉地块）的高尔夫会所。乙方承包会所期限共三年，自2015年7月28日起至2018年7月28日止。2017年6月29日，被告常州大行公司向江苏紫金公司寄送关于到期不再续约的通知函称：上述承包合同期限届满后，将不再续约，请江苏紫金公司提前做好相关工作，到期如约将承包会所交还。又查明，2015年9月30日，被告江苏紫金公司将上述承包的位于常州市武进区高尔夫会所的会员业务、装修装饰、设备设施转让给第三人江苏常奥公司，双方签订《协议书》一份。后第三人江苏常奥公司（甲方）与第三人常州润奥公司（乙方）签订《高尔夫会所承包合同》，约定甲方将常州市武进区永胜中路888号高尔夫会所交于乙方承包经营，乙方承包会所期限共3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。2019年4月29日，第三人常州润奥公司（甲方）与第三人江中鲜饭店（乙方）签订《高尔夫会所餐饮承包合同》，约定乙方承包经营甲方位于永胜西路888号的高尔夫会所里的餐饮部分。乙方承包会所餐饮部分期限共1年，自2019年4月1日至2020年3月31日止。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了土地租赁协议书，原告将土地交付被告使用，被告支付租金，双方之间建立土地租赁关系，上述协议不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。租赁协议期满前，原告武进城投公司通知被告常州大行公司租赁期满后不再续租，现租赁期已满，双方租赁关系自然终止。原告武进城投公司要求被告常州大行公司返还租赁的土地，符合法律规定，本院予以支持。被告常州大行公司与第三人、及第三人之间的转租合同、次租赁合同，因主合同期满终止而终止，超过主合同期限部分无效。因此，原告武进城投公司要求作为次承租人和实际使用人的第三人江苏紫金公司、江苏常奥公司、常州润奥公司、江中鲜饭店、步建伟协助被告常州大行公司返还其实际占有使用的土地，符合法律规定，本院亦予以支持。本案的争议焦点是租赁期内结欠的租金及租赁期外的占有使用费由谁支付？法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；合同期满后，出租人要求承租人以租金标准支付占有使用费的，人民法院应当予以支持。据此，被告常州大行公司作为承租人应当向原告武进城投公司支付结欠租金500000元，并支付合同期满后的占有使用费至实际返还之日止，按照137元/天计算。关于被告常州大行公司的案涉土地已经转租、租金及占有使用费均应由实际使用人支付的抗辩意见，本院认为，案涉土地虽已转租第三人，租赁物上产生了次承租关系，但并不影响原告武进城投公司与被告常州大行公司作为出租人与承租人之间租赁合同的效力。被告常州大行公司作为承租人应当根据合同相对性的原则，可在向出租人即原告武进城投公司支付租金及占有使用费后，另行向转租合同的相对人主张。需要说明的是，本案系土地租赁合同纠纷，被告常州大行公司与第三人之间及第三人间基于次承租关系产生的其他纠纷，与本案无关，权利人可依照法律规定另行主张。第三人江苏常奥公司、江中鲜饭店经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告常州大行餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉土地腾空后返还给原告常州市武进城市建设投资有限责任公司（位于常州市武进区亩，土地使用权证号：武国用[2005]第1204345号、武国用[2009]第1200119号）；二、被告常州大行餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告常州市武进城市建设投资有限责任公司土地租金500000元及利息（自2017年9月25日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、被告常州大行餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告常州市武进城市建设投资有限责任公司土地占有使用费（自2018年8月25日起至实际腾空返还土地日止，按137元/天标准计算）；四、第三人江苏紫金高尔夫球管理有限公司、江苏常奥体育发展有限公司、常州润奥高尔夫球管理有限公司、武进区湖塘江中鲜饭店、步建伟于本判决发生法律效力之日起十五日内将各自实际占有使用的土地腾空后协助被告常州大行餐饮管理有限公司返还给原告常州市武进城市建设投资有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告常州大行餐饮管理有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告常州市武进城市建设投资有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  胡建新人民陪审员  李 勇二〇一九年十二月二十五日书 记 员  黄晓彤