广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1390号 上诉人(原审原告、反诉被告)：田岳金，男，1982年10月1日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。 上诉人(原审被告、反诉原告)：陈荣忠，男，1965年2月10日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：陈恒，广西至和律师事务所律师。 上诉人田岳金因与上诉人陈荣忠房屋租赁合同纠纷一案，不服金秀瑶族自治县人民法院（2019）桂1324民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人田岳金，上诉人陈荣忠的委托诉讼代理人陈恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人田岳金上诉请求：撤销金秀瑶族自治县人民法院（2019）桂1324民初654号民事判决，依法改判被上诉人陈荣忠赔偿各项损失共计150000元。事实和理由：上诉人与被上诉人陈荣忠形成事实租赁合同关系，陈荣忠未经产权人同意，非法将涉案房屋转租给上诉人用于跆拳道教学，租期3年。上诉人交付押金后，开始进行装修、广告、招生、排课等投入工作，正当准备就绪时，陈荣忠通知该场地不能使用，后来又说可以使用，之后又说不能使用，如此反复使得上诉人计划完全被打乱。由于陈荣忠的原因，导致上诉人无法使用房屋办学，因此依法应赔偿上诉人的装修损失、可得利益损失、误工费及交通费损失。一审判决赔偿过少，应当赔偿150000元为宜。同时，一审判决由上诉人承担鉴定费7500元不当，应当由被上诉人全部承担。综上所述，一审认定事实和适用法律错误。为此，请求二审法院依法改判。 陈荣忠辩称，上诉人上诉理由无理，请求二审法院依法驳回上诉。 上诉人陈荣忠上诉请求：撤销金秀瑶族自治县人民法院（2019）桂1324民初654号民事判决第二、三、五项，依法改判驳回被上诉人田岳金的诉讼请求；鉴定费15000元，由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人田岳金未订立书面房屋租赁合同，应为不定期租赁，双方依法有权随时解除；上诉人转告县政府要收回门面行为不构成违约。一审认定上诉人违约转租，承担赔偿被上诉人装修损失、可得利益损失错误；上诉人没有违约，不应承担赔偿责任。鉴定费15000元，一审确定由上诉人负担7500元错误，应当全部由被上诉人负担。综上所述，一审判决错误。为此，请求二审法院依法改判。 田岳金辩称，上诉人非法转租房屋，造成答辩人经济损失，依法应承担赔偿责任。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 上诉人田岳金向一审法院起诉请求：1.判令被告陈荣忠赔偿原告装饰装修房屋损失87140元；2.判令被告支付原告精神抚慰金20000元；3.判令被告赔偿原告全部可得利益损失187500元（按照三年收入总额375000元的50%计算赔偿）；4.由被告承担本案各项诉讼费用。诉讼过程中，田岳金将第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告误工费及交通费差旅费损失20000元。 被上诉人陈荣忠向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告陈荣忠与反诉被告田岳金之间的租赁合同；2.判令反诉被告田岳金立即向反诉原告陈荣忠支付所欠租金12000元；3.由反诉被告田岳金承担反诉案件受理费。 一审法院认定事实：2017年9月6日，陈荣忠与田岳金达成口头协议，协议约定陈荣忠将其承租的金秀县金秀镇解放路169-23号即金秀县金中体育场地下停车场的北侧场地约100平方米门面转租给田岳金，每月租金为1000元，用途为开设卜田跆拳道培训场馆。同日，田岳金交纳押金2000元，随后，陈荣忠亦将该门面钥匙交给田岳金，田岳金对该门面进行了装修。2018年3月，田岳金开始招生营业，2018年7月，陈荣忠以政府要收回该门面为由，与田岳金协商租赁合同解除事宜，同月，田岳金停止营业，但该门面钥匙一直由田岳金保管至今。双方发生纠纷，经双方及有关部门进行协商，均未果，原告田岳金遂于2018年10月31日提起诉讼。2018年11月20日，被告陈荣忠提起反诉。 另查，田岳金除了交纳押金2000元外，并未交纳有租金，双方在庭审中均认可合同没有解除。在诉讼过程中，田岳金申请对位于金秀县金秀镇解放路169-23号门面即“卜田跆拳道”场馆的全部装饰安装工程和设备设施的价值及对该场馆经营3年期间的可得利益，进行评估鉴定。经审查后，委托广西信达友邦资产评估有限责任公司进行评估，广西信达友邦资产评估有限责任公司于2019年9月6日作出桂信司评报字（2019）第194号《资产评估报告》，评定：装饰安装工程价值为40220元、设备设施为1960元、可得利益（3年）为21140元。 上述事实，有原、被告提供的《金秀县金中体育场地下停车场租赁合同书》、《收据》、《短信记录》、《微信聊天记录》、《通话记录》、鉴定机构的《退回资料的函》及《资产评估报告》；以及原、被告在庭审中的陈述笔录在案为凭。以上证据已经开庭对质，可以采信。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案中，原、被告双方自愿达成口头协议，当事人意思表示真实，亦无违反法律之规定，合同合法、有效，对合同当事人产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈荣忠在明知该门面不能转租情况下仍转租给田岳金开设卜田跆拳道培训场馆，于2018年7月以政府要收回该门面为由通知田岳金解除合同，陈荣忠转租造成田岳金的损失要承担相应的赔偿责任，陈荣忠辩称在租赁时已告知田岳金若政府要收回该门面则要随时解除合同而无需承担赔偿责任的抗辩意见，因无相关证据予以佐证，不予采纳。关于田岳金装修损失的问题，参照广西信达友邦资产评估有限责任公司作出桂信司评报字（2019）第194号《资产评估报告》，评定的装修损失为42180元（40220元+1960元），故对田岳金装修损失确认为42180元。对于田岳金主张的预期可得利益损失187500元，因商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎，双方于2018年7月双方发生纠纷，田岳金同月停业，但门面钥匙一直由田岳金保管至今，且双方在庭审中均认可合同未解除，陈荣忠于2018年11月20日反诉要求田岳金终止租赁合同的履行，根据相关法律规定确认双方租赁关系于2018年11月21日终止。因田岳金在停业后，亦需要时间另行寻找门面营业，防止其损失的扩大，并根据评估公司的意见，陈荣忠应承担赔偿2018年7月至11月期间田岳金可得收益的损失，即为2936.11元（21140元÷36个月×5个月）。另，原告主张误工费及交通差旅费损失2万元，因无证据证实及法律依据，不予支持。此外，田岳金除了交纳押金2000元外，一直未支付租金，故应支付合同终止前产生的租金，因此，陈荣忠反诉请求田岳金支付所欠租金12000元（自2017年9月6日至2018年11月6日的租金14000元，即按每月租金为1000元，再扣减田岳金已交纳押金2000元），予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告（反诉被告）田岳金与被告（反诉原告）陈荣忠于2017年9月6日达成的口头协议；二、被告（反诉原告）陈荣忠支付原告（反诉被告）田岳金装修费损失42180元；三、被告（反诉原告）陈荣忠支付原告（反诉被告）田岳金可得利益损失2936.11元；四、原告（反诉被告）田岳金支付被告（反诉原告）陈荣忠房屋租金12000元；五、驳回原告（反诉被告）田岳金的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理，二审查明事实与一审相符，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，2016年3月1日，出租方（甲方）金秀瑶族自治县住房和城乡建设局将金秀县高中体育场地下停车场出租给承租方（乙方）陈荣忠经营管理，双方签订了《租赁合同书》。主要约定：租期10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；每年租金1000元；乙方若将停车场改变用途，或将停车场整体或连片转租、转让给第三方，均视为违约。合同书还约定了其他内容。2017年9月6日，陈荣忠转租涉案房屋给田岳金时，未经出租方同意。 田岳金主张，其与陈荣忠双方达成的房屋租赁口头协议约定租期为3年。一审期间，陈荣忠不认可租期为3年，双方只是临时租赁；二审期间，其认可暂定租期为2年。据此，双方对租赁期限未能达成合意，视为约定不明确。 本院认为，本案双方当事人主要争议焦点：1.上诉人田岳金与上诉人陈荣忠达成口头房屋租赁合同是否有效？应否解除？2.本诉部分请求赔偿损失是否有事实和法律依据？应否支持？3.反诉部分请求赔偿损失是否有事实和法律依据？应否支持？4.一审确定鉴定费用负担是否合理？ 针对争议焦点作分析如下： 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，本案上诉人田岳金与上诉人陈荣忠虽达成口头协议，但对房屋租赁期限双方未能达成合意，视为约定不明确。因此，自双方从2017年9月6日达成口头协议起应视为不定期租赁关系，陈荣忠于2018年11月20日反诉主张解除合同，符合法律规定，应予支持。田岳金与陈荣忠自2017年9月6日起至2018年11月20日止的14个月租赁期间，虽未经出租人同意将租赁房屋转租，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”规定，陈荣忠将承租的房屋转租后，出租方并未表示反对或主张合同无效，因此，应认定陈荣忠转租之行为在租赁期间为有效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，本案合同解除后，合同的权利义务终止，但双方当事人对造成损失有权要求赔偿。 对于本诉部分，田岳金在停业后，前期投入的装修损失、可得利益损失应由陈荣忠予以赔偿，一审根据鉴定部门的评估意见，由陈荣忠赔偿装修损失为42180元，并无不当，应予维持。可得收益损失，因田岳金在14个月租赁期间尚未完成招生教学任务，故一审酌情从2018年7月陈荣忠要求收回房屋起至11月提出解除合同时止，按5个月时间计算可得利益为2936.11元，符合案件客观事实，并判决由陈荣忠予以赔偿正确，亦应予维持。因田岳金请求误工费及交通差旅费损失2万元，未能提供证据证实，故对该项请求依法不予支持。 对于反诉部分，陈荣忠请求支付所欠租金，田岳金应按实际租期14个月赔偿，扣除已交纳押金2000元后，一审判决由田岳金支付租金12000元，并无不当，予以维持。 对于鉴定费用负担问题，一审根据田岳金的申请，委托鉴定部门对装修工程、设备价值、可得利益进行评估，所产生鉴定费用15000元。一审根据案情，酌情确定由双方各自承担7500元，并无不当。上诉人田岳金、上诉人陈荣忠对此上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人田岳金、上诉人陈荣忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3749元（已预交），由上诉人田岳金负担2447元，由上诉人陈荣忠负担1302元。 本判决为终审判决。 审判长  黄启锋 审判员  覃奇明 审判员  蓝东桃 二〇一九年十二月二十三日 书记员  谭淑婷