江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终7580号上诉人（原审原告）:徐州斯必德体育健身有限公司，住所地江苏省徐州市民主北路68号。法定代表人:郭立宇，该公司经理。委托诉讼代理人:吴磊，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州广达置业有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区老营盘7#商住楼（宝恒公寓）1-103。法定代表人:陈龙，该公司总经理。委托诉讼代理人:侯琳琳，江苏利尚律师事务律师。原审第三人:江苏苏宁商业管理有限公司，住所地江苏省南京市山西路7号14层B座。法定代表人:卜扬，该公司经理。上诉人徐州斯必德体育健身有限公司（以下简称斯必德公司）因与被上诉人徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）、原审第三人江苏苏宁商业管理有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2019)苏0302民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人斯必德公司的委托诉讼代理人吴磊、被上诉人广达公司的委托诉讼代理人侯琳琳到庭接受询问。本案现已审理终结。斯必德公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持斯必德公司赔偿装修损失、设备损失、经营损失共计3216280元、支付违约金37068元的请求;2.判令广达公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由:斯必德公司承租广达公司位于徐州市和信广场二期购物中心六层经营健身会所，在双方合同期限内的2018年（合同期限2016年6月1日-2024年5月31日)，广达公司和苏宁公司就斯必德公司承租的徐州市和信广场场地达成合作协议（现苏宁公司己入驻进行经营），广达公司采取粗暴方式将斯必德公司设施、设备理清，装修、装饰被拆除，导致斯必德公司无法经营，达到广达公司清退目的。一审判决存在如下错误：一、涉案租赁合同无法继续履行，由广达公司一系列违约行为所导致，一审判决没有作出正确认定。合同依法成立后，当事人要单方解除合同，须存在约定解除原因，或者存在法定解除原因。本案当事人未就如何解除合同达成意向，斯必德公司请求按法律规定判决解除合同，并就广达公司的违约行为主张相关损失赔偿。1、广达公司和苏宁公司2018年就和信广场经营达成合作协议，并通过新闻媒体对外宣传，广达公司对双方合作的事实也予以确认，苏宁公司对整个商城进行重新调整和布置，导致原租赁合同对斯必德公司不具有实际履行的可能性，这是导致本案合同不能实际履行的根本原因。2、广达公司对斯必德公司承租的场所进行停水、停电，并将室内装修拆除，毁损清理设施、设备，导致斯必德公司无法继续经营。3、广达公司辩称合同解除是由于2018年10月1日前斯必德公司欠缴2018年6月、7月房屋租金导致，斯必德公司当庭提供6月、7月房屋租金的缴纳凭证（收款方为广达公司的托管人徐州市南图商业策划运营有限公司（简称南图公司）），证明斯必德公司不存在欠缴租金行为。根据《合同法》第94条第（四）项的规定，斯必德公司提出解除合同，广达公司的违约行为导致斯必德公司不能实现租赁合同的目的。根据《合同法》第97条的规定，斯必德公司可以要求广达公司赔偿损失。二、一审判决认定广达公司解除合同的通知符合租赁合同约定解除条件，该认定错误。一审判决认定的事实是2018年8月24日北京市盈科（徐州)律师事务所向斯必德公司发出的一份“律师函”。就该律师函，斯必德公司一审提出相应质证观点。首先，斯必德公司并未通过法定形式收到上述函件，该“律师函”没有加盖律师事务所印章。其次，斯必德公司在此期间通过新闻媒体及周边客户得知，市场由苏宁公司接管，商城进行整体规划，原租赁商户离场。斯必德公司没有任何理由不缴纳租金、导致自己违反合同，进而导致前期投资（设施设备、装修、市场宣传等）得不到任何补偿。客观上，斯必德公司不具有违反合同约定的情形，广达公司提供的所谓解除合同通知不具有法定形式。在广达公司采取粗暴方式收回涉案房屋后，斯必德公司仍通过函告方式与广达公司协商，一审法院依据不具法律效力的“律师函”，做出单方解除合同的认定，认定合同解除不是由于广达公司违约行为导致。三、一审判决对广达公司侵占毁损斯必德公司装修损失、设备损失、经营损失没有认定。斯必德公司和广达公司发生纠纷，双方没有达成自愿解除合同及损失赔偿的意向，一审判决认定系双方自愿解除合同，并认定广达公司没有违约、进而对装修损失不予赔偿，上述认定不当。合同解除的原因系广达公司违约行为所致，根椐《合同法》第113条的规定，斯必德公司的实际损失（室内设施、设备由广达公司清理）、斯必德公司经营收益损失（该损失系预见到的可获得利益）、装修装饰损失，广达公司应该赔偿。就以上损失，斯必德公司已提供设施、设备购买合同、装修装饰合同、付款凭证等证据予以证明。一审判决未就上述损失作出认定。斯必德公司作为一家在徐州多年经营健身会所的品牌店，在徐州市和信广场开设健身会所，斯必德公司在综合论证各方面情况后，投资几百万。健身会所前期投资巨大，后期随着推广、陆续招收会员，才能达到收回投资的目的。斯必德公司仅仅经营不到两年时间（合同期限2016年11月1日至2024年10月31日），即由于广达公司的行为导致无法经营，广达公司通过暴力手段、在没有支付相应补偿的情形下，让斯必德公司退场，给斯必德公司造成损失。一审判决对斯必德公司的实际经营损失不予认定，连斯必德公司的前期投资也未能得到赔偿。斯必德公司因此蒙受巨大损失，斯必德公司的权利应该通过法律途经得到维护。被上诉人广达公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，斯必德公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。斯必德公司与广达公司签订合同，是双方真实意思表示。合同明确约定，如斯必德公司存在欠付租金情况，广达公司可提前终止本协议，并收回房屋，没收租赁保证金、管理费押金等。在实际履约过程中，斯必德公司行为已严重违反了上述约定，广达公司向斯必德公司送达了催款函及律师函，明确告知斯必德公司的违约行为。斯必德公司的违约行为已经符合解约条件，斯必德公司的上诉理由不应得到支持。斯必德公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除斯必德公司、广达公司签订的和信广场二期购物中心商铺租赁协议书；2.广达公司赔偿斯必德公司装修、设备、经营损失共计3216280元；3.广达公司返还保证金67396元、管理费押金8868元；4.广达公司支付违约金37068元；5.诉讼费由广达公司承担。事实和理由：2016年斯必德公司、广达公司签订《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》，2016年12月22日签订补充协议一份，约定：斯必德公司租赁广达公司房屋经营“梦之健”健身会所。合同签订后，斯必德公司按照约定进行装修并添置设施、设备，并投入资金宣传。斯必德公司经营期间店内健身会员逐月增多，2018年10月1日，广达公司在未通知斯必德公司的情况下将健身会所停水断电，导致会员健身活动无法正常开展。斯必德公司找广达公司各部门理论未果，后报警。经公安机关调解，广达公司未予积极解决并采取粗暴方式解决，导致斯必德公司经营的健身房处于停业状态。因广达公司行为给斯必德公司造成损失，斯必德公司多次与广达公司、苏宁公司协商未果，特诉至法院。一审法院查明：2016年甲方广达公司与乙方斯必德公司签订《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》一份，约定：甲方将位于本市鼓楼区复兴北路27号和信广场二期购物中心六层L601、L602号商铺出租给乙方经营，用于摆放及销售乙方所经营梦之健品牌的健身会所。承租面积为739平方米，乙方自行装修、维修该物业所涉及的一切装修费、维保费均由乙方承担。租赁期限从2016年6月1日至2024年5月31日，共96个月，其中含装修免租期（包括店铺恢复毛坯的时间）；自2016年6月1日至2016年9月28日，共120天。该装修免租期内，乙方无须向甲方支付该物业租金，但须向甲方支付管理费、相关公用事业费和其他费用。租赁期满，甲方有权收回该物业全部，乙方应如期交还。乙方应在本协议签订后十日内向甲方缴付金额相当于两个月的租赁保证金，计67396元；管理费押金8868元。协议不论任何原因终止，租赁保证金和管理费押金在双方结清所有费用后3个月后如数返还。甲、乙双方在协议履行期内若存在其他违约行为的，应向对方承担违约责任（违约数额为上个月租金），并赔偿对方的直接经济损失。任何一方因自身原因、若需要单方面终止本协议的，应提前三个月通知对方，并征得对方同意。乙方在协议期内连续三个月未按时支付租金、管理费或其他费用；或乙方在协议期内累计五次未按时支付租金、管理费或其他费用，甲方有权终止本协议……双方还约定：乙方应按本协议规定交付租金、管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期20天仍未向甲方支付租金及管理费，甲方发出通知2天后暂停煤气水电通讯等公共设施的供应或要求物业管理部门暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、预期滞纳金及其他费用……。2016年12月19日，双方又签订补充协议一份，约定：原合同期“2016年6月1日至2024年5月31日，变更为2016年11月1日至2024年10月31日，原合同装修免租期为2016年6月1日至2016年9月28日变更为2016年11月1日至2017年2月28日。合同签订后，双方按约定履行合同义务，斯必德公司按约定进行装修，购置健身器材并进行经营。2018年8月24日北京市盈科（徐州）律师事务所向斯必德公司发出律师函：“贵司从2018年6月1日至2018年7月31日应向徐州广达置业有限公司公司支付租金欠款人民币67396元，物业管理费欠款8868元，水电欠款3100.5元，共计人民币79364.5元，……徐州广达置业有限公司将于2018年9月7日停止对贵司店铺的相关物业条件供应，终止双方合同及补充协议，并依法追究贵司违约责任。……。”2018年12月11日广达公司向斯必德公司发出催告函：“关于贵司租赁我司六楼L60602号店铺的合作事宜，我司前期已向贵司发送律师函解除双方之间的租赁合同，并告知贵司在收到律师函三日内办理相关撤场（退场）及租赁房产的交回等事宜，但贵公司至今未前来办理，我司再次告知，请贵司在收到此函件后一周内办理完相关撤场（退场）及租赁房产的交回等事宜，逾期，我司将代为清理贵司店铺留置的所有物品，转存至我司仓库，由此造成的（包括但不限于）货物、物品的损坏，丢失，其责任均由你方自负”。2018年12月17日斯必德公司致回复函：“对于贵司于2018年12月17日发送的催告函，我司回复以下几点：1.我司与贵司合同截止日期2024年10月31日，贵司在未告知我司情况下，对我司租赁的商铺断水、断电，导致我司被迫停业，2.我司于2018年10月8日给贵司发送律师函至今为收到贵司任何回复，3.由于双方合同并未到期，贵司属于单方解除合同，我公司不会搬离租赁房屋，室内所有物品若有丢失、损坏，贵司负全部责任，4.请贵司收到此回复函三日内与我司负责人联系协商赔偿事宜。”后因双方协商未果，为此斯必德公司诉至法院，要求与广达公司解除合同，并赔偿损失，庭审中广达公司表示同意解除双方租赁合同，但主张斯必德公司欠付租金等各项费用，存在过错，为此表示不愿赔偿损失，双方各执己见，经调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方违反合同的应当各自承担相应的责任。双方2016年签订《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》及补充协议，意思表示真实，不违反国家强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应按该租赁合同约定履行义务，在履行中因租金等费用问题发生纠纷，广达公司曾向斯必德公司发出解除租赁合同通知，但双方协商未果，现斯必德公司诉至法院要求解除双方租赁合同，应视为对广达公司提出解除合同的应承，双方对解除租赁合同应在斯必德公司起诉之日达成一致意见，因此对斯必德公司广达公司协商解除双方租赁合同的主张应予支持。确认双方租赁合同于斯必德公司起诉之日解除。关于斯必德公司主张广达公司返还履约保证金的主张，双方租赁合同解除后，应对因租赁合同解除债权债务进行清偿，双方在租赁合同约定了“协议不论任何原因终止，租赁保证金和管理费押金在双方结清所有费用后3个月后如数返还，”广达公司现无证据证实斯必德公司在履行合同中存合同约定的不能返还该部分押金的禁止性行为，因此广达公司应按约定返还斯必德公司的租赁保证金67396元、管理费押金8868元。对斯必德公司要求退还租赁保证金67396元、管理费押金8868元的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。关于斯必德公司主张广达公司支付违约金37068元的主张，双方在租赁合同中约定：“乙方应按本协议规定交付租金、管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期20天仍未向甲方支付租金及管理费，甲方发出通知2天后暂停煤气水电通讯等公共设施的供应或要求物业管理部门暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、预期滞纳金及其他费用……。”双方在履行合同中后因欠付租金及相关费用双方产生纠纷，为此广达公司按约定对斯必德公司暂停供水供电，向斯必德公司提出解除合同的通知，其行为符合双方租赁合同约定，并不存在违约，作为履行租金义务的一方有义务提供证据证明自己对义务的履行。斯必德公司的证据不能证明自己向广达公司履行了支付所欠租金等费用的义务，现斯必德公司自愿解除合同，经协商一致双方合同解除，对合同解除的后果斯必德公司提供证据不能证明归责广达公司违约行为造成，因此对斯必德公司主张广达公司违约金主张不符合双方约定，也不符合法律规定，不予支持。关于斯必德公司主张广达公司赔偿斯必德公司装修、设备、经营损失共计3216280元，双方自愿解除租赁合同后，应对因该合同解除后的债权债务进行清偿，对斯必德公司在租赁房屋的装修，双方在合同中约定出租方同意斯必德公司装修，但没有约定对合同终止后装修问题的处理，现斯必德公司无证据证明广达公司在履行合同中存在违约，且双方已协商一致解除合同，因此，斯必德公司要求广达公司承担装修损失的主张事实及法律依据不足，不予支持。对于斯必德公司主张要求广达公司的设备及经营损失的赔偿，双方在履行合同中没有约定关于斯必德公司投入设备数量及经营收益等问题，斯必德公司向法庭提供证据不能证实广达公司实际占有设备的数量及广达公司影响经营的事实存在，因此斯必德公司该部分主张因事实依据不足，不予支持，待斯必德公司证据具备时可就该部分事实另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、确认徐州斯必德体育健身有限公司与徐州广达置业有限公司2016年签订的《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》及补充协议于2019年2月26日解除。二、徐州广达置业有限公司于判决生效后10日内返还徐州斯必德体育健身有限公司履约保证金67396元、管理费押金8868元。三、驳回徐州斯必德体育健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52360元，由徐州斯必德体育健身有限公司承担10000元，徐州广达置业有限公司承担42360元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：斯必德公司要求广达公司承担相应损失的主张能否成立。二审中，上诉人斯必德公司提交如下证据：1.2019年7月25日徐州日报电子版（复印件），证明诉争租赁房产所在地的和信广场已被苏宁广场接管，导致该合同无法继续履行的事实客观存在。2.广达公司及南图公司于2016年11月21日向和信广场各租户发出的《委托经营管理函》、南图公司2018年7月19日发出的《收款账户变更通知函》，该通知函系南图公司对和信广场用户发出的相关款项支付账户及开户行的通知。证明一审广达公司主张斯必德公司拖欠2018年6月至7月租金构成违约，斯必德公司当庭提供将上述月份的租金支付至南图公司的上述账户的证据，广达公司当庭予以否认，不认可该款项已经支付。广达公司又主张斯必德公司应当以不当得利向南图公司主张。广达公司根本不存在未支付上述月份房租的违约行为，广达公司此期间相关租金均由南图公司予以收取，广达公司对斯必德公司支付的款项予以否认，没有正当理由。该事实一审没有认定，导致本案纠纷由斯必德公司还是广达公司的违约行为引起没有查明。广达公司质证意见：证据1真实性有异议，该证据为打印件，即使该证据真实，日期为2019年7月25日。斯必德公司与广达公司合同2018年已经解除，合同解除的原因是斯必德公司违约行为导致。涉案房屋现在如何使用，与斯必德公司无关。证据2真实性有异议，该证据为复印件，该通知函相关部分存在手写字体修改的情形，该证据不能达到斯必德公司的证明目的。斯必德公司于2018年6月开始存在违约行为，双方签订的合同明确约定了合同解除的条件，即使该款项2018年9月6日汇至相关账户，本案也已经符合合同解除的情形。二审中，广达公司未提交新证据。本院认证意见：对上诉人提交的证据1的真实性予以认定。证据2为复印件，真实性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：双方2016年签订的《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》及补充协议，合法有效。在租赁合同履行中，因租金等费用问题发生纠纷，广达公司曾向斯必德公司发出解除租赁合同通知，但斯必德公司认为广达公司该解除理由不能成立。一方面，斯必德公司认为其不存在欠付租赁费情形，另一方面，斯必德公司认为，即使斯必德公司存在2018年6月、7月租金延迟支付的情形，也是双方之前默认形成了租金延迟支付惯例，且相关情形轻微，斯必德公司认为广达公司以此为由解除合同的理由不能成立。本院认为，即使斯必德公司存在6月、7月租金延迟支付的情形，但根据相关规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方的合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案即使斯必德公司存在将2018年6月、7月租金67396元延迟至2018年9月支付的情形，但该情形不至于导致广达公司合同目的无法实现。广达公司2018年8月24日通知斯必德公司解除合同，实际上也存在着广达公司与苏宁公司达成合作意向的前提，广达公司欲提前解除涉案租赁合同，以达到收回涉案房屋的目的。一审法院认定双方因合同解除问题协商未果，该认定符合本案已经查明的事实。广达公司也未就此提起上诉。一审法院认定斯必德公司起诉要求解除双方租赁合同，视为对广达公司此前提出的解除合同的应承，双方对解除租赁合同事宜在斯必德公司起诉之日达成一致意见，一审法院最终确认双方租赁合同于斯必德公司起诉之日2019年2月26日解除。就此合同解除方式及解除时间的认定，广达公司未予上诉，视为对一审认定的2019年2月26日双方合意解除合同无异议。斯必德公司虽对损失赔偿等问题提起上诉，但对于2019年2月26日双方合意解除合同问题并未提起上诉。至于斯必德公司有关广达公司支付违约金37068元的主张，斯必德公司并未提交证据证明广达公司存在违约行为，斯必德公司要求广达公司支付违约金不符合双方约定，不予支持。另外，关于斯必德公司要求广达公司赔偿斯必德公司装修、设备、经营损失共计3216280元的主张。首先，对于现存的可移动的健身器材等设备，斯必德公司可以按照合同法相关规定及双方合同约定，要求广达公司返还，该部分费用不属于赔偿损失的范围。至于装修损失、经营损失问题，斯必德公司虽提出相关经营损失估算清单，并提交了相关装修合同，但相关费用如何计算、相关费用是否真实存在，根据现有证据尚无法确定。故对于装修及可能存在的经营损失问题，当事人可以在收集证据基础上，按照相关法律规定及合同约定，另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32830元，由上诉人徐州斯必德体育健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月三十一日书记员  杭恒宇