河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5578号上诉人（原审被告）：王留勤，女，1965年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王利利，女，1986年7月26日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王留勤，女，1965年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区，系王利利的母亲。委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王彪，男，1994年8月2日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王留勤，女，1965年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区，系王彪的母亲。委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：户玉山，男，1968年10月16日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人王留勤、王利利、王彪因与被上诉人户玉山房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人王留勤，上诉人王利利、王彪的共同委托诉讼代理人王留勤，上诉人王留勤、王利利、王彪的共同委托诉讼代理人李明伟，被上诉人户玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王留勤、王利利、王彪上诉请求：一、撤销一审判决，驳回户玉山对王留勤、王利利、王彪的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序错误，一审法院不具有管辖权，应当移交具有管辖权的法院审理。一审法院审理案件的案由为房屋买卖合同纠纷，王留勤与户玉山签订的《房屋买卖合同》涉及的房产位于郑州市××开发区的瑞秀小区，争议的焦点为房屋是否交付的问题，适用不动产所在地专属管辖，即为郑州市经济开发区人民法院管辖受理。即使不适用专属管辖，但涉及房屋具有特殊性、政策性，依据法律规定也应当适用不动产专属管辖的规定。同时因合同的签订地点、付款地点、王留勤等3人的住所地为郑州市××开发区，按照民事诉讼法第二十三条规定，也应当由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。就本案而言，一审法院没有管辖权，虽然一审时王留勤等人未提出管辖权异议，但一审法院应当审查，如对案件无管辖权应当依法移送。二、一审法院认定事实错误。本案的违约方为户玉山，因其恶意违约导致房屋不能交付。无论诉前还是诉中，王留勤均愿意履行合同，而且房屋也具备交付条件，但户玉山意图解除合同，在一审过程中，由法院主导调解以便固定证据，而固定证据的方式是采取故意让房屋无法交付，2019年8月7日，王留勤、户玉山均在交付地点，户玉山故意不接收房屋，并且要求王留勤的妹夫到场签字才同意接收房屋，所以约定的时间未能交付的原因是户玉山造成的。直到开庭时，王留勤依然承诺继续履行交付义务，所以不能履行交房义务是户玉山造成的，一审法院认定错误。户玉山提交的通话录音及视频等证据不能证明王留勤违约的事实，反而看出王留勤一直承诺交付的事实。而且王留勤让王利利、王彪提供担保也能看出其交付房屋的诚意。三、一审法院适用的违约条款明显错误。2018年12月19日签订的《房屋买卖补充协议》已对2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》进行变更，即便认定王留勤存在违约事实，那么违约责任也应当按照补充协议签订的时间或者按照房屋具备交付条件计算，并非按照已经变更过的协议签订日期计算。所以一审法院认定违约金过高，应予以调整。四、王彪、王利利不应承担连带保证责任。王彪、王利利仅对2017年9月12日签订的《房屋买卖协议》签字确认，但该协议被王留勤与户玉山进行了补充变更，自然担保人就不应该对后续的合同承担保证责任，一审法院认定王彪、王利利承担保证责任是错误的。户玉山辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，王留勤等人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。因房屋买卖合同为债权纠纷，不适用不动产专属管辖，并且买卖合同约定双方发生争议应当在买方所在地的人民法院解决。上诉人在一审未提出管辖权异议，二审期间提出，不应得到法院支持。王留勤多次违约，户玉山要求解除合同并支付违约金的诉请应得的支持。户玉山向一审法院起诉请求：一、判令解除户玉山与王留勤签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》；二、判令王留勤、王利利、王彪返还户玉山购房款50万元、支付违约金20万元；三、本案诉讼费用由王留勤、王利利、王彪负担。一审法院认定事实：2017年9月12日，户玉山与王留勤签订《房屋买卖合同》，双方约定：王留勤将尚待分配安置的位于郑州市经济技术开发区合并村项目《瑞秀小区》90平方米的拆迁安置房，以50万元的价格（5500元/平方米）转让给户玉山。分房后，王留勤应第一时间通知户玉山并配合户玉山办理一切房屋所有权手续。如王留勤不能交付所购房屋，需全额返还户玉山所有购房款，并赔偿户玉山20万元的违约金，王留勤的女儿王利利、儿子王彪为履约担保人。合同签订后，户玉山于2017年9月12日、9月19日通过中国银行转账分别向王留勤支付购房款35万元和15万元。2018年12月份，王留勤未能交付90平方米的安置房，经协商双方于2018年12月19日又签订了一份《房屋买卖补充合同》，该合同约定：将原《房屋买卖合同》约定的90平方的房屋更换为60平方米的房屋，房屋坐落位置为《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房间。房屋总价为33万元，户玉山之前所交款项剩余17万元，王留勤于2019年1月30日前还清。如未还请，未还清部分按照月利率1.5%计息。如王留勤再次违约，支付房屋违约金20万元。拆迁安置部门将涉案房屋交付后，王留勤对该房进行了装修，2019年5月份，房屋完成装修后，王留勤的父亲搬入居住。后户玉山与王留勤交涉，王留勤于2019年6月4日出具《保证书》：“我王留勤保证把我卖给户玉山的房子，位于郑州××开发区合并村项目《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房间60㎡的房子，2019年6月10号交给户玉山，并保证该房屋产权归户玉山所有，并保证我欠户玉山的款项壹拾柒万元还清。如上述房子问题未能兑现，我愿承担一切法律责任”。逾期后，王留勤的父亲未搬出该房，王留勤未按约定的日期将房交给户玉山。2019年6月17日，户玉山以王留勤违约、不能实现合同目的为由于诉至法院。期间，双方就涉案房屋交付问题，于2019年7月26日达成协议，该《协议书》约定：“一、甲方将2018年12月19日签订的《房屋买卖补充合同》约定的房屋，于2019年8月5日前将室内所有物品清理完毕交付乙方钥匙，并保证乙方对该房正常使用，剩余购房款双方再协商返还。如甲方不能做到上述约定，则按2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》履行，由甲方返还购房款50万元及赔偿20万元的利息损失。二、该协议可以作为（2019）豫1402民初6402号案件的审判依据。三、于2019年8月7日10时房屋地点会面。甲方：王留勤、王利利、王彪。乙方：户玉山”。逾期后，户玉山按约定到达房屋会面地点，王留勤未按《协议书》约定向户玉山交付房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。根据本案查明的事实，王留勤没有履行房屋交付义务，屡次违反其向户玉山作出的履行承诺，构成违约，依据上述法律规定，户玉山要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。户玉山要求王留勤支付违约金20万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。在双方的协议及王留勤的承诺中，双方对违约金约定明确，根据户玉山交付房款的时间、付款数额及违约情况，双方约定的违约金20万元，并未超出民间借贷中年利率24%计算出的数额，不属于约定的违约金过高的情形，对户玉山要求王留勤支付违约金20万元的请求，予以支持。王留勤辩称，户玉山不接收房屋，王留勤没有违约，因王留勤未提供相关证据予以证明，对该抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。王利利、王彪签字为买卖合同提供担保，依法应承担连带保证责任。判决：一、解除户玉山与王留勤签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》。二、王留勤返还户玉山购房款50万元，并支付户玉山违约金20万元。于判决生效之日起十日内履行完毕。三、王利利、王彪对上述购房款及违约金承担连带清偿责任。四、驳回户玉山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5400元、保全费4020元，共计9420元，由王留勤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王留勤提供王孬和的书面证言并申请王孬和出庭作证，王孬和的证言不能证明2019年8月7日户玉山拒不接收房屋，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，第一，王留勤与户玉山于2017年9月12日签订《房屋买卖合同》，后因王留勤无法取得约定面积的房屋，双方于2018年12月19日签订《房屋买卖补充合同》，该补充合同增加了关于管辖法院的约定，即第四条约定“如双方因本合同发生争议，应友好协商解决。协商不成，应在乙方所在地法院起诉解决。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条“合同或其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，双方书面协议选择了户玉山住所地的法院管辖，且不违反级别管辖和专属管辖的规定，故该协议管辖有效，因此一审法院对该案件有管辖权。第二，户玉山依据双方于2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》的约定，分别于2017年9月12日、2017年9月19日将50万元购房款给付王留勤，履行了付款义务。2018年12月9日双方签订《房屋买卖补充合同》后，经户玉山催告，2019年6月4日王留勤出具保证书，保证2019年6月10日前将案涉房屋交付给户玉山，但王留勤逾期未交付房屋。一审期间，双方于2019年7月26日签订的《协议书》约定2019年8月5日前将案涉房屋内所有物品清理完毕并向户玉山交付房屋，但是截至8月7日仍未完成房屋交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当时人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期间内仍未履行”的规定，王留勤迟延履行交付房屋的主要义务，经多次催告后，仍未履行，户玉山有权要求解除合同。第三，2019年7月26日《协议书》约定“如甲方不能做到上述约定，则按2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》履行，由甲方退还购房款50万元及赔偿20万元利息损失。”可知20万元违约金为弥补户玉山的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予以支持”的规定，双方约定的违约金20万元，不属于约定的违约金过高的情形。第四，2017年9月12日《房屋买卖合同》中王利利、王彪为王留勤的合同履行担保人，合同明确担保方的责任为连带责任。在2018年12月19日《房屋买卖补充合同》中，王利利未签字，王彪签字但未明确为担保人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍就变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务，保证人对加重的部分不承担保证责任”的规定，《房屋买卖补充合同》中对王留勤需要交付的房屋面积作了变动，并未加重保证人的保证责任，对此王利利、王彪仍应承担保证责任，并且王利利、王彪在2019年7月26日《协议书》中签字确认，因此一审法院判决王利利、王彪对购房款及违约金承担连带清偿责任并无不当。综上所述，王留勤、王利利、王彪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人王留勤、王利利、王彪负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月三十日书记员  李洋洋