内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2994号   上诉人（一审被告）苏金龙，男，1970年3月16日出生，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市三宜物业服务有限责任公司。   法定代表人：张建文。   委托诉讼代理人：张静，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人苏金龙因与被上诉人包头市三宜物业服务有限责任公司（以下简称三宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏金龙、被上诉人三宜物业公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   苏金龙上诉请求：1、撤销(2019)内0202民初2825号民事判决书;2、依法改判驳回三宜物业公司的诉讼清求;3、三宜物业公司对房屋破损玻璃漏气等事宜进行赔偿，按照实际享受的服务等级进行协商交费;4、一、二审诉讼费用由三宜物业公司承担。依据的事实和理由如下：   一、原判决认定事实不清并有误。   一审判决认定双方签订的《物业管理服务合同》合法有效,并以此认为双方之间存在物业服务管理，系认定事实错误。物业服务不到位已成事实，而法院判决并没有判定物业服务应当履行的职责。三宜物业公司称与吕祖庙社区签订物业服务合同,一审时，三宜物业公司出示的合同为复印件，并有明显的涂改痕迹，且不盖骑缝章，合同真实性存疑。家里房顶漏水,玻璃漏气，多次与物业沟通,一直不予修理，物业没有尽到其该尽到的义务。三宜物业公司收费依据和提供的服务标准等级不明，其服务未达到《物业管理条例》规定的三级服务标准。三宜物业公司破坏小区绿化，私自建造停车位进行出租盈利，甚至出租给非本小区居民。为建造停车位，将小区内10年以上的树木进行砍伐。据物权法规定，小区公共收益归全体业主或相关业主共同所有，三宜物业公司在小区公共区域以及电梯间引进广告数年，获得收入应当公示于业主，业主也有广告费用收入的支配权以及知情权，要求对三宜物业进行审计,并且将收入公摊于每位业主,对维修基金使用去向进行公示。小区多处房檐掉落，砸坏业主车辆，经多次反映，三宜物业公司均不予处理，该事故已经严重威胁到我家庭成员以及其他业主的生命和财产安全，物业公司是有义务排除隐患,进行修缮。三宜物业公司以业主不交物业费为由拒绝给业主办理门禁卡，导致业主无法正常进入小区,作为业主连基本的进入小区的权利都没有，更谈何服务。三宜物业公司严重侵害了业主的应有权益，由此导致的业主绕路行驶产生的油耗，车辆磨损，不能正常进小区，车辆停外面的损坏损失等费用，三宜物业公司应予赔付。小区对业主不办理门禁卡，而小门却开了十几处，原封闭式小区成为了开放小区,小区内闲杂人等步行出入非常多,严重侵害了业主应有的权利(有业主上诉，这几天封闭几处小通道)。   二、一审审判程序存在瑕疵。苏金龙提出需要来家里或者小区进行取证，一审法院并没有取证，直接进行了判决。一审判决避重就轻，只判决了我方的缴费责任,却没有判决三宜物业公司应当承担的服务责任和应该给予业主的补偿。《合同法》第六十七条规定:当事人互负债务，有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。综上所述，上诉人与三宜物业公司之间的合同约定是否合法不明确。   三宜物业公司辩称,苏金龙的第三项上诉请求并非三宜物业公司一审提出的诉讼请求，苏金龙在一审期间也未提出反诉，该请求不属于二审法院的审理范围。   一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三宜物业公司的《物业服务合同》合法有效。2011年7月19日，三宜物业公司以变更前的名称与包头市世家房地产开发有限责任公司(以下简称“世家公司”)签订前期物业合同，2013年7月30日，又以三宜物业公司与世家公司重新签订前期物业服务合同,该合同符合法律规定，合法有效。由于案涉小区一直未能产生业主委员会，2018年5月15日，三宜物业公司与吕祖庙居民委员会签订《物业服务合同》，并向东河区住房保障和房屋管理局进行备案。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，该合同合法有效，对苏金龙有约束力。   三宜物业公司进驻案涉小区后，提供了相应的物业服务，苏金龙作为该小区业主实际享受服务，苏金龙应当按照物业合同约定的的标准缴纳物业费。苏金龙以物业服务不到位为由不予缴纳物业费，没有事实及法律依据。假设三宜物业公司的服务存在不周之处，并没有持续的、严重的影响苏金龙的正常生活，未达到需要核减或者是免除物业服务费的程度。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主利益，苏金龙这种拒缴物业费的私力救济方式只会使业主和物业公司之间的矛盾无限扩大，进入恶性循环，甚至导致物业公司无法提供服务，最终权利受损的是广大业主。案涉小区面积大、收费标准低、设施陈旧，物业公司对设施设备维护维修等需支出大量经费，只有保证小区业主百分之百缴纳物业费，才能基本维持物业服务的各项开支。   苏金龙的陈述没有事实依据和证据支持。其上诉及一审抗辩理由中，关于玻璃漏气、房顶漏雨等属于房屋质量问题，不是三宜物业公司的物业维修项目和范围。苏金龙以此为由拒绝缴纳物业费没有事实与法律依据，不能成立。   三宜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令苏金龙立即向三宜物业公司给付拖欠住宅物业服务费7641元。2.判令苏金龙给付逾期缴纳物业费的违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起至交清为止）。3.本案诉讼费用由苏金龙承担。   一审法院认定事实：苏金龙系包头市东河区鹿鸣苑小区40号楼1单元602号业主，房屋建筑面积136.18㎡。该小区开发商为包头市世家房地产开发有限责任公司。2009年8月27日，苏金龙与包头市新世界物业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，合同期限为2009年8月27日起至2012年8月27日止。2011年7月19日，包头市世家房地产开发有限责任公司与包头市劝业小商品批发市场物业管理有限公司签订前期物业服务合同，包头市新世界物业有限责任公司退出该小区物业管理。2011年12月2日，包头市劝业小商品批发市场物业管理有限公司变更为三宜物业公司。2013年7月30日，包头市世家房地产开发有限责任公司与更名后的三宜物业公司重新签订了前期物业服务合同，其中约定住宅物业费每平方米每月按0.65元收取。至此，三宜物业公司承接了包头市世家房地产开发有限责任公司的全部物业服务事宜。2018年11月19日，三宜物业公司与吕祖庙社区居民委员会签订了前期物业服务合同。三宜物业公司依据物业服务合同为小区提供了物业服务，苏金龙欠三宜物业公司2012年7月17日至2019年7月31日物业费，计7480元。   一审法院认为，三宜物业公司先后与包头市世家房地产开发有限责任公司和吕祖庙社区居民委员会签订的物业服务合同系真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行。三宜物业公司要求苏金龙支付违约金的诉讼请求，因三宜物业公司的物业服务在各别方面存在一般瑕疵，该院不予支持。关于苏金龙称其不交物业费系三宜物业公司服务不到位及找不到物业公司的抗辩理由证据不足，该院不予采信。今后，双方应加强交流沟通，三宜物业公司也要继续提高自身服务质量，一起维护生活环境的和谐稳定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告苏金龙于判决生效后十日内给付原告包头市三宜物业服务有限责任公司2012年7月17日至2019年7月31日物业费，计7480元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（按简易程序收取），由被告苏金龙承担。   二审庭审中，三宜物业公司出示了其与包头市东河区财神庙街道吕祖庙社区居民委员会签订的《物业服务合同》原件。苏金龙对该合同未提出异议。   本院经审理查明，2018年11月19日，包头市东河区财神庙街道吕祖庙社区居民委员会与三宜物业公司签订了《物业服务合同》，约定由三宜物业公司为涉案小区提供物业服务。   另查明，涉案小区至今未成立业主大会。   以上事实有《物业服务合同》及双方当事人陈述在案佐证。   本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为：双方是否形成物业服务合同关系；如存在物业服务合同关系，三宜物业公司是否依约履行了合同义务；如三宜物业公司提供的服务存在不符合合同约定的情形，是否足以影响物业服务费的交纳。   一、关于双方是否形成物业服务合同关系的问题。案涉小区至今未成立业主大会，在此情形下，三宜物业公司与小区建设单位包头市世家房地产开发有限责任公司于2011年7月19日和2013年7月30日签订了《前期物业服务合同》，并实际提供了物业服务。2018年11月19日，三宜物业公司又与涉案小区所在的吕祖庙社区居民委员会签订了《物业服务合同》。上述合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。苏金龙系涉案小区业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对苏金龙具有约束力。   二、关于三宜物业公司是否依约履行了合同义务和如三宜物业公司提供的服务存在不符合合同约定的情形，是否足以影响物业服务费的交纳的问题。对于苏金龙提出的房屋破损、玻璃漏气的问题。依照法律、法规规定及合同约定，物业公司提供物业服务的范围是物业服务区域内共用设施设备及相关场地的维修、养护和管理等。业主房屋内部的设施设备属于业主专有，非物业服务范围，因此，苏金龙提出的该项上诉意见于法无据，本院不予支持。对于苏金龙提出的小区有房檐掉落，砸坏业主车辆的问题。首先，三宜物业公司对此未予认可，苏金龙也未提交证据予以证明。其次，苏金龙认可该情形是小区其他房屋出现，其所居住的整栋房屋并无此情形。故苏金龙提出的该项上诉意见证据不足，其以此拒交物业服务费的理由不能成立。关于苏金龙提出的进出小区需要办理门禁卡及小区管理秩序混乱的问题。首先，双方均认可门禁卡只针对车辆的管理，并不限制业主出入小区。其次，通过办理门禁卡的方式对小区进行管理并未违反法律法规规定及合同约定。第三，苏金龙称涉案小区闲杂人员出入多，管理秩序混乱，但其未提交相应证据证明，故对其该意见本院不予采信。综上，苏金龙的该部分上诉主张不能成立，本院不予支持。   三、关于苏金龙提出的三宜物业公司利用小区共用部位和共用设施设备进行营利的问题，本院在二审庭审中已向其进行了释明，该部分上诉主张非本案二审审理范围，其可依法另行主张。   综上所述，苏金龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定三宜物业公司与吕祖庙社区居民委员会签订《前期物业服务合同》有误，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人苏金龙负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 吴 钢   审判员 王雅琴     二○一九年十二月二十日   书记员 常慧青   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。