镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初359号原告：赵瑞平，男，1961年6月30日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谢建国、朱文行，江苏恒强律师事务所律师。被告：江苏瑞城房地产开发有限公司，住所地镇江新区大港通都雅寓1幢。法定代表人：王明华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟华、李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告赵瑞平与被告江苏瑞城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢建国和被告委托诉讼代理人孟华到庭参加诉讼。后转为普通程序，分别于2019年9月6日和11月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谢建国和被告委托诉讼代理人李凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即维修涉案房屋直到解决所有质量问题；2、判决被告赔偿原告因不履行房屋维修义务从2015年12月计算到2019年1月15日所造成的损失暂计37999元，后续损失按1027元/月计算，自2019年1月15日起计算至实际修复时止；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年10月16日，原、被告签订商品房买卖合同，原告取得镇江新区平昌新城宜乐苑17幢501室的安置房产。同年12月，被告将案涉房屋交付给原告。自房屋交付后，案涉房屋出现了房屋防水材料不合格导致前沿天沟漏水、东山墙漏水、前阳台平屋面漏水、厨房间平屋漏水、房屋西墙漏水、楼梯间漏水、烟道周边漏水等严重质量问题，经被告几次维修，都未解决根本问题。直至起诉之日，案涉房屋仍存在漏水现象，无法正常居住。原告曾投诉至镇江新区建设工程质量安全监督站（以下简称安全监督站），2018年9月13日安全监督站出具一份处理意见书，建议原告提起诉讼。原告诉至法院。被告辩称：1、2016年6月左右被告已对涉案房屋进行过维修，不存在原告诉状中所述质量问题，涉案房屋不存在任何问题的漏水；2、原告的第二、三项诉讼请求无事实和法律依据，被告一直同意维修，但原告提出不合理要求才致使问题到目前为止仍未解决，涉案房屋为毛坯房，由于原告原因一直未能装修，损失不应当由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月16日，原、被告签订一份商品房买卖合同，原告向被告购买镇江新区平昌新城宜乐苑17幢5层501号房屋（建筑面积64.21平方米），房屋总价格56410元。涉案房屋于2015年12月交付后，原告发现房屋存在裂缝、漏水等质量问题，2016年6月左右被告对涉案房屋进行过维修，但未解决质量问题，为此原告投诉至安全监督站，安全监督站于2018年9月13日出具处理意见书，载明：2018年6月5日由安全监督站协调建设、维修单位、监理方等有关人员与原告一起，到涉案房屋内实地核查原告反映的房屋质量问题，经参建各方一致确认涉案房屋确存在质量问题，并对质量问题进行汇总，后建设单位根据所列质量问题出具维修方案，由监理、设计单位根据质量问题对维修方案进行审核、深化，2018年7月出具正式维修方案。建设单位同意在双方达成一致意见后按维修方案给原告维修房屋，维修完成后协商赔偿事宜，原告则希望建设单位给予更换房屋或按市场价收购房屋，若不能满足这两项诉求要求维修后不能留有维修痕迹，维修前由建设单位负责人或物业单位负责人办理钥匙交接手续并加盖单位公章。经安全监督站约6次协调未能就维修事宜达成一致意见，导致维修工作无法实施。原告诉至本院。审理中，原告申请对涉案房屋质量问题进行鉴定。本院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）进行鉴定，2019年8月2日东南鉴定公司出具鉴定报告，涉案房屋存在烟道裂缝、墙梁交接处裂缝、墙面裂缝以及主卧室墙面渗水等工程质量问题。原告支付鉴定费25000元。针对鉴定报告中的质量问题，被告出具了如下维修方案：1、将烟道粉刷的水泥砂浆开裂部分全部剔除干净、清理基层并浇水湿润，采用玻璃纤维网满铺、抗裂砂浆粉刷二遍、1：2水泥砂浆粉刷；2、沿框架梁与砖墙粉刷砂浆开裂处两侧15cm切割粉刷层、剔除干净、清理基层、铺贴30cm宽钢丝网并浇水湿润、采用1：2水泥砂浆粉刷一遍、铺贴玻璃纤维网、采用1：3水泥砂浆粉刷；3、沿框架梁与砖墙粉刷砂浆开裂处两侧15cm切割粉刷层、剔除干净、清理基层、铺贴3钢cm宽钢丝网并浇水湿润、采用1：2水泥砂浆粉刷一遍、铺贴玻璃纤维网、采用1：3水泥砂浆粉刷；4、将墙面开裂处剔除干静、清理基层并浇水湿润、铺贴玻璃纤维网、采用1：2水泥砂浆粉刷；5、将开裂处剔除干静、清理基层并浇水湿润、铺贴玻璃纤维网、采用1：2水泥砂浆粉刷；6、查找墙面渗水点和外墙裂缝，剔除墙面抹灰层及外墙开裂裂缝，基层清理干净。内墙采用玻璃纤维网铺贴、采用1：2水泥砂浆中参入防水剂进行抹灰处理；外墙采用1：2水泥砂浆中参入防水剂进行抹灰，待抹灰层全部晾干后用聚氨酯防水涂刷3遍进行处理（雨天再次进行查看有无漏水迹象）。原告对该维修方案不予认可，但未提出维修方案的整改意见或者提供新的维修方案。另查明，原告一直居住在其名下位于镇江市房屋内，未实际在外租房。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据东南鉴定公司出具的鉴定报告，涉案房屋仍存在烟道裂缝、墙梁交接处裂缝、墙面裂缝以及主卧室墙面渗水等质量问题，对原告要求被告维修涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于维修方案，被告依据鉴定报告中存在的质量问题出具了维修方案，原告不予认可，但未提出整改意见或提供新的维修方案，本院对被告出具的维修方案予以确认，被告应按照维修方案履行维修义务。关于原告主张的租金损失。涉案房屋自2015年12月交付以来，因存在质量问题导致原告一直未能装修、使用，确实给原告造成一定损失，被告应予以赔偿。原告于2018年投诉至安全监督站，在安全监督站协调下，2018年7月被告出具了维修方案，因原告未配合导致维修工作未能实施，原告对于损失的扩大自身存在过错。本院根据该房屋所处位置、面积大小、市场行情及原告对扩大损失部分的过错情形，酌情确定被告按500元/月标准自2015年12月算至2018年7月给付原告租金损失共计16000元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏瑞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内为原告赵瑞平维修好位于镇江新区平昌新城宜乐苑17幢5层501号房屋，原告赵瑞平予以配合被告江苏瑞城房地产开发有限公司的维修工作；二、被告江苏瑞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵瑞平租金损失16000元；三、驳回原告赵瑞平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元、鉴定费25000元，合计25750元，由被告江苏瑞城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  林丽俊人民陪审员  夏咏华人民陪审员  向剑美二〇一九年十二月二十日书 记 员  王 盈附法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。