安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2724号上诉人（一审原告、反诉被告）：安徽省芜湖汽车轮渡管理所。负责人：杨文章，该所所长。委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：王荣。委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人安徽省芜湖汽车轮渡管理所（以下简称汽车轮渡所）因与上诉人王荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初9868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汽车轮渡所负责人杨文章及委托诉讼代理人朱长华，上诉人王荣及其委托诉讼代理人毛乘弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汽车轮渡所上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判驳回王荣的反诉诉讼请求。一、二审案件受理费由王荣承担。事实和理由：1、天然气管道及废水管道均系王荣为经营餐馆需要进行的施工改造，并非一审认定的“在汽车轮渡所的要求下进行的施工。”案涉房屋系汽车轮渡所改制和人员分流后闲置的房屋，汽车轮渡所并无收回该房屋用于餐饮的意图和可能。王荣在租赁该房屋经营餐饮期间，安监部门要求餐饮业停止使用液化气并安装天然气管道。安装改造排污管道系环保部门的要求，汽车轮渡所仅系将该相关政府部门的要求转告王荣。其亦符合双方在合同中关于“租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方的监督检测”的约定。如王荣认为由汽车轮渡所转达的安监、环保部门的施工改造要求，其无力承担或导致亏损，可以依据双方合同第33条、34条、36条的约定，提出终止合同进行结算，即无需进行改造施工投入。其继续经营就要按照政府主管部门的要求，不得继续使用液化气罐，不得继续未经处理而直接排放污水，从而进行相关施工改造。2、双方签订的合同已经约定，对承租人实施的装修装潢，如需经过政府审批的，汽车轮渡所有协助的义务。装修及安装的设备于合同终止后属于乙方所有，合同终止或解除后可以带离，如乙方不对其房屋内的装修及安装的设备给予处理，甲方有权无偿保留或自行处理。王荣辩称:1、案涉房屋系汽车轮渡所的闲置房屋，故王荣与其建立了长期的租赁关系，现在汽车轮渡所无法继续出租的原因系上级机关提出事业单位不能进行营业活动，所以轮渡不再同意续租，要求收回房屋，但该政策问题在王荣改造天然气管道和污水管道时并不存在，王荣基于长期租赁经营的考虑，先行垫资施工，其并非自愿改造。2、双方签订的租赁合同中第二条第一款已明确约定，王荣在租赁期间，可以对现有的设备设施进行改造和营业升级装修，但所发生的费用由汽车轮渡所承担。合同第三款约定的汽车轮渡所对王荣的装修升级均不作任何补补偿，其限定的改造范围仅为租赁房屋内的设施设备，但天然气管道及排污管道并不在房屋之内，不属于房屋装修升级改造，且该两项工程为汽车轮渡所报请市水务局批准施工的，系汽车轮渡所自己的工程。王荣作为承租人仅应承担履行支付租金的义务，对于案涉房屋的使用功能的提升系汽车轮渡所的义务。王荣向本院上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，驳回汽车轮渡所的诉讼请求。事实和理由：1、王荣给予对汽车轮渡所到期同意续租的信赖，对案涉房屋重新进行了装修。2、2016年，王家巷发生液化气爆炸，汽车轮渡所为消除安全隐患，决定为食堂安装天然气管道，有关部门批准后其要求王荣垫资进行天然气改造施工。2018年3月，王荣向汽车轮渡所申请续租，其口头答复：到期再说。3、2018年4月，因汽车轮渡所的污水为进入市政管网而系直排长江，在“环境问题整改回头看”中被有关部门责令其限期整改，汽车轮渡所请求王荣尽快垫资对其排污管道进行改造。王荣考虑到双方良好的合作关系，也为续租后能正常经营，安排施工队伍进行施工，将汽车轮渡所的排污管道接入市政管网。在租赁期限结束前，汽车轮渡所让王荣为其垫付食堂安装天然气管道、改造污水管道费用，系以行为同意了王荣的续租请求。王荣相信其能正常续租，故实施了改造施工。汽车轮渡所辩称：1、案涉房屋系闲置房屋，王荣系为了经营需要进行了天然气和污水管道的改造施工，双方对此情形在合同中约定如有需要，汽车轮渡所进行协助，但仅系协助办理证照的义务，改造施工的工程设施不属于汽车轮渡所，亦不接受该财产。2、双方签订的合同约定的租赁期限已经届满。王荣应当按照约定以约定的租金的双倍标准支付租赁期限届满后至实际返还之日的占有使用费用。王荣的上诉请求无事实和法律依据，请求二审予以驳回。汽车轮渡所向一审法院起诉请求：1、王荣立即返还汽车轮渡所位于芜湖市镜湖区轮渡路79号汽车轮渡区内的承租房屋（包括职工食堂、办公楼一层6间办公室及原料库）；2、王荣给付汽车轮渡所自2018年7月1日至实际返还租赁房屋之日止的逾期返还房屋使用费（按合同约定的租金2倍即每日550.68元计算，暂计至10月31日为67733.64元）；3、王荣承担汽车轮渡所律师费6400元；4、案件诉讼费用由王荣承担。一审认定事实，王荣自2010年起租赁汽车轮渡所所有的职工食堂、办公楼一楼六间及原料库（约465平方米）。双方签订多份房屋租赁合同，2015年4月30日之前租赁期限为1年，之后租赁期限为3年，租赁期限至2018年6月30日届满，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。其中双方于2014年4月28日的《房屋租赁合同书》约定，甲方（汽车轮渡所）在租赁物内现有的设施设备全部供乙方（王荣）使用，若乙方在租赁期内对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，那么乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。双方于2015年7月17日签订的《房屋续租合同书》约定，甲方在租赁物内现有的设施设备全部供乙方使用，乙方在租赁期间可以对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，但所发生的费用均由乙方承担，且不得影响租赁房屋的主体结构安全，依法需要申报批准的，由乙方负责自行申报，甲方同意予以协助，乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。本合同期满前，不论因双方或一方原因，提前终止或解除的，甲方对乙方的升级装修均不作任何补偿，乙方升级装修所添加的设施设备等在不影响房屋使用现状的情况下，可以在本合同终止或提前解除后10日内自行取回。租金价格为10.05万元/年。本协议履行期届满或者不论何种原因发生提前终止与解除，乙方均须在本协议履行期届满或者提前终止与解除后10日内无条件迁出承租房屋，将承租标的物按本协议约定的状况返还给甲方。乙方未按本协议的约定返还房屋，不论返还的原因如何，均应按照本合同约定租金标准的两倍向甲方承担租赁标的物逾期返还使用费。一方违反本合同的约定，应承担守约方因追究违约方责任而发生的一切费用。包括律师费、诉讼费等。2015年10月10日，芜湖市杨家巷一餐馆发生液化气钢瓶爆炸，之后芜湖市市开展安全隐患整改，汽车轮渡所要求王荣进行液化气钢瓶改为天然气管道改造，王荣于2016年2月进行施工。2018年开展长江污染治理，汽车轮渡所作为整改单位被要求整改，汽车轮渡所要求王荣进行长江直排水管网改造，王荣于2018年4月进行施工。2018年3月5日，王荣向轮渡所书面申请续租。2018年6月20日，汽车轮渡所书面答复不再出租，合同到期收回自用，王荣应按合同约定返还租赁房屋。2018年7月6日，汽车轮渡所书面通知王荣，合同已到期，于2018年7月20日前自行搬离。2018年7月8日，王荣向轮渡所书面要求天然气管道和长江直排管网改造补偿及续租。之后汽车轮渡所多次书面要求王荣尽快搬离。汽车轮渡所为诉讼支付律师费6400元。审理中双方对续租无法达成一致意见，王荣申请对天然气管道和长江直排水改造进行工程造价鉴定，一审法院委托安徽德瑞工程咨询有限公司进行工程造价评估，该公司于2019年4月12日出具评估报告，安装天然气及排污管道工程造价为320945元。为此王荣支付评估费5000元。一审法院认为，（一）本诉部分。双方于2015年7月17日签订的《房屋续租合同书》合法有效，租赁期限已于2018年6月30日届满，汽车轮渡所也明确告知王荣不续租，故王荣应当返还涉案租赁房屋。根据双方合同约定，协议履行期届满，王荣须在履行期届满后10日内无条件迁出承租房屋，如未按协议的约定返还房屋，不论返还的原因如何，均应按照合同约定租金标准的两倍支付逾期返还使用费，故王荣应按照20.1万元/年支付汽车轮渡所自2018年7月1日起至实际搬出房屋之日止的房屋使用费。汽车轮渡所要求王荣支付律师费6400元，符合双方合同约定,予以支持。（二）反诉部分。双方合同约定在租赁期间王荣可以对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，但所发生的费用均由王荣自行承担。王荣在合同履行期内进行了天然气管道及长江直排水改造施工，虽对其经营提供便利，但均是在汽车轮渡所的要求下进行的施工，并非王荣自愿升级改造行为，故王荣的施工行为已经超出双方合同约定的情形。汽车轮渡所要求王荣施工，双方对施工费用并未约定，王荣搬出涉案房屋后涉案施工工程仍有使用价值，汽车轮渡所仍为受益人，应当给予王荣补偿，结合工程造价评估，汽车轮渡所应支付王荣施工费320945元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条规定，判决：一、王荣于判决生效之日起十日内搬离芜湖市镜湖区轮渡路79号内汽车轮渡所职工食堂、办公楼一楼六间及原料库（约465平方米），并返还给安徽省芜湖汽车轮渡管理所；二、王荣于判决生效之日起十日内支付安徽省芜湖汽车轮渡管理所自2018年7月1日至实际搬出之日止的房屋使用费（按照20.1万元/年计算）；三、王荣于判决生效之日起十日内支付安徽省芜湖汽车轮渡管理所律师费6400元；四、安徽省芜湖汽车轮渡管理所于判决生效之日起十日内支付王荣燃气管道和长江直排水改造工程款320945元。案件受理费减半收取877元，由王荣负担；反诉费3650元，由王荣负担590元，安徽省芜湖汽车轮渡管理所负担3060元（诉讼费汽车轮渡所已预交，反诉费王荣已预交，二项折抵后汽车轮渡所于判决生效之日起十日内支付王荣2183元）；鉴定费5000元，由王荣承担。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明：一审证人即原汽车轮渡所所长张某在庭审中陈述：“杨家巷事故发生之后，因王荣开设的饭店使用了很多煤气钢瓶，我们就跟王荣协商让其整改，因为我们食堂不在使用了，安装天然气管道也不符合常理，到财政也批复不了，当时我们考虑双方以后还要续租，在以后的租金中予以补偿。关于排污是只要是沿江的都要整改，不是针对饭店的，只要是堤内的单位都要整改，不能直接排到长江。”。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、汽车轮渡所关于王荣搬离案涉租赁合同项下的房屋，并支付自2018年7月1日至实际搬出之日止的房屋使用费（按照20.1万元/年计算）的主张，能否成立；2、汽车轮渡所应否支付王荣天然气及长江直排水改造工程款，如应支付其款项数额如何认定。关于争议焦点1。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从张某的证言来看，汽车轮渡所的相关行为使王荣信赖汽车轮渡所到期后会续租，故汽车轮渡所虽未与王荣就续租事宜签订合同，但其要求王荣在租赁期限届满后立即搬离的诉讼请求，不应予以支持。双方未签订租赁合同，汽车轮渡所并无提供案涉房屋供王荣使用的合同义务，考虑到王荣租赁案涉房屋系以经营餐饮为业，善意信赖双方能够签订续租协议，汽车轮渡所存在缔约过失，基于诚实信用及公平原则，确定王荣自2018年7月1日起至2018年12月31日止的合理期间可继续使用案涉房屋，王荣按照租赁合同约定的租金标准（10.05万元/年）支付占有使用费，但应在该合理期间届满之日起即2019年1月1日立即搬离案涉房屋，并支付自2019年1月1日至实际搬出之日止的房屋使用费（按照20.1万元/年计算）。关于争议焦点2。从张某的证言来看，王荣在案涉房屋内进行的天然气改造系双方协商一致，且汽车轮渡所承诺补偿，双方就补偿数额未签订协议，本院确定各自承担50%即115200元（230400/2）。双方签订的租赁合同中虽有“甲方对乙方的升级装修均不作任何补偿”的约定，但该天然气管道的改造显然不属于对房屋进行的升级改造，其系为了适应安全管理的需要，双方协商一致在房屋内接入的市政公用设施，其应不属于该条款约定的升级装修的情形，汽车轮渡所关于双方在合同中约定该项费用不予补偿的上诉理由，不能成立。天然气管道虽系汽车轮渡所要求王荣安装，但其系基于王荣经营餐馆安全需要产生，王荣关于该改造费用全部由汽车轮渡所承担的主张，亦不能成立。排污系沿江单位整改的范围，并非由王荣开设的饭店单独使用，且王荣系在合同即将到期的情形下按照汽车轮渡所的要求进行施工改造，故汽车轮渡所应当支付王荣改造费用90545元。综上所述，王荣、汽车轮渡所的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初9868号民事判决；二、王荣自本判决生效之日起十日内搬离芜湖市镜湖区轮渡路79号内安徽省芜湖汽车轮渡管理所职工食堂、办公楼一楼六间及原料库（约465平方米），将该房屋返还给安徽省芜湖汽车轮渡管理所，并支付占有使用费（自2018年7月1日至2018年12月31日按10.05万元/年的标准计算，自2019年1月1日起至实际搬离之日止按照20.1万元/年的标准计算）；三、安徽省芜湖汽车轮渡管理所于本判决生效之日起十日内支付王荣天然气改造费用115200元、排污设施改造费90545元，共计205745元；四、驳回安徽省芜湖汽车轮渡管理所的其他本诉诉讼请求；五、驳回王荣的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10510元，由安徽省芜湖汽车轮渡管理所负担6114元，由王荣负担4396元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年十二月三十一日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。