四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17104号 上诉人（原审原告、反诉被告）：毛维，女，1986年9月20日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：吴章焰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人毛维因与上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。毛维及其委托诉讼代理人唐中志，保利公司的委托诉讼代理人毛欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛维上诉请求：1.依法撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2468号民事判决第三项、第四项判决，维持第一项、第二项判决；2.依法判令保利公司支付因违反合同约定交房错误给毛维造成的损失（因解除与第三方租赁合同造成的损失赔偿款42500元；房租损失按照每月3000元从2018年3月14日计算至实际交付房屋止；维权产生的误工费、交通费等10000元）；3.本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实和理由：1.一审对房屋交付错误的责任划分不当，本案中房屋交付错误的全部责任在于保利公司，毛维已经尽到最大限度注意义务，不存在任何错误或过失，具体地：（1）保利公司在出卖房屋前将案涉房屋门牌号粘贴错误，导致销售人员带毛维看房认识错误，交付房屋时保利公司按照门牌号交付错误；（2）毛维按照销售人员推荐购买房屋，在购买该房屋过程中保利公司起主导作用，毛维已经尽到最大注意义务，一是不可能怀疑房屋面积与实际面积存在巨大差距，二是作为非专业人员，不具备进入房屋空间就能判断面积的能力，三是根据案涉《商品房买卖合同》相关约定，毛维没有关注面积是否错误的必要，合同已经约定出现错误时的具体处理方式，毛维拥有最终决定权；2.一审对损失的分担认定错误，毛维不应承担任何损失责任，全部损失应当由保利公司承担，且一审判决对租赁费用的损失计算错误，计算损失中租赁费起算时间应当为签订租赁合同且交付租赁房屋的时间，即2018年3月14日，本案中由于错误交房导致租赁合同解除，毛维不仅未实现租赁合同约定的租金，而且毛维还承担了其他损失。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。 保利公司辩称，1.毛维明知案涉房屋交付错误，未予以纠正，毛维对此负有严重过错，应当自行承担相应责任；2.正确的案涉房屋已符合交付条件，且事实上已完成交付；3.毛维主张的损失无事实与法律依据，依法应不予支持。 保利公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2468号民事判决，改判驳回毛维一审全部诉讼请求，支持保利公司一审反诉全部诉讼请求；2.判令本案一、二审全部诉讼费用由毛维承担。事实和理由：1.一审判决判令保利公司应承担毛维租金损失错误，一审判决认定毛维产生租金损失错误，保利公司于2018年4月4日通知毛维房屋交付错误，要求协商处理，但毛维置之不理，遂导致损失扩大，此间责任应由毛维承担，自2018年4月4日至今，涉案房屋处于毛维控制之下，毛维未予以纠正交付错误，又拖延接收正确房屋，也未自行修复，其应自行承担责任。2.一审判决认定毛维与承租人调解金额为毛维实际损失错误，具体表现在：（1）毛维与承租人签订的《民事调解书》中的损失金额过高，承租人实际损失未发生42500元，短时间内承租人发生高额装修损失严重不符常理；（2）毛维与承租人经调解确认的承租人损失并未经法院开庭审理予以确认，其双方调解结果不应由保利公司承担，且不排除毛维与承租人恶意串通损害被告利益的情形。3.一审判决判令房屋拆除恢复责任由保利公司承担错误，一审法院已查明房屋交付错误中毛维存在责任，因此毛维也应当承担房屋拆除恢复的相关责任。4.一审判决未正确适用《合同法》第一百一十九条，依法应予改判。 毛维辩称，一、案涉房屋交付错误的主要原因是因为购买房屋时，房屋已贴好门牌号。保利公司将错误张贴门牌号的房屋交付给毛维，导致毛维错误接收，毛维在此过程中不存在过错，具体理由为：1.毛维购买的房屋是现房，且在收房当日就已与毛凯的房屋一起另行出租。在毛维与案外人签订的出租合同中约定的两套房屋面积约为60平方米，故并不存在毛维明知房屋交付错误的情形，反而证明毛维并不知晓房屋交付错误的情况；2.另案毛凯的房屋与本案房屋情况类似，该房屋与本案房屋一并出租给案外人，该两套房屋租金共计7000元/月，若毛维、毛凯知晓房屋面积错误，单就毛凯房屋面积就应当收取7000元/月的租金，对方陈述无事实依据。3.本案房屋买卖不同于普通的动产买卖，需要办理产权证确定相应的房屋位置。毛维、毛凯不可能将错就错接收房屋并进行出租，不符合基本的交易惯例。二、案涉房屋至今并未交付给毛维，毛维没有退房给保利公司的责任在保利公司，毛维并未对一审判决第一、二项进行上诉，但由于保利公司要求驳回一审全部判项，所以导致该判决无法生效，无法办理相应的交接手续。三、关于房屋损失如何计算的问题，毛维已在上诉状进行了主张。毛维知晓房屋交付错误后，与案外人进行协商，并在后续诉讼中将保利公司列为第三人参与诉讼，保利公司主张该房屋租赁合同纠纷与其无关。后在法院组织下毛维与案外人进行了调解，在案外人做出让步的情况下达成了调解协议。4.本案房屋交付错误的原因是由保利公司销售发现的，并非我方发现的。5.当租赁者收到保利公司房屋交错的通知后，将房屋进行了焊封，拒绝退还，并非毛维不予退还。 毛维向一审法院起诉请求：1.保利公司支付因房屋交付错误造成的损失〔包括：解除租赁合同所支付的赔偿款42500元，房屋租金损失（从2018年3月14日起，按照每月3000元的标准，计算至房屋实际交付之日止），维权产生的误工费、交通费等费用10000元〕；2.保利公司将预售许可证2186号项下房屋交付给毛维。 保利公司向一审法院反诉请求：1.毛维拆除预售许可证2186号项下第21幢1层31号房屋的装修、恢复原状并承担相关费用；2.毛维腾退预售许可证2186号项下房屋给保利公司；3.毛维向保利公司支付占用预售许可证2186号项下房屋造成的损失（按照每月4000元的标准，从2018年4月4日起计算至实际退还房屋之日止）。 一审法院认定事实：2017年11月29日，毛维与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛维（买受人）购买保利公司（出卖人）开发的成都市新都区商业用房，预测建筑面积31.5平方米，其中套内建筑面积27.64平方米，分摊的共有建筑面积3.86平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26910.71元，总价款为743812元。合同第四条第一款尾部载明：“关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。”合同第十五条第一款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”合同第十八条载明：“（一）出卖人在2018年12月14日前向买受人交付该商品房。……（四）交接程序：买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：……2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或者委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。”合同附件一保利·拉斐云邸项目21号楼一层平面图标注了商铺的具体位置，毛维在30号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章，该图显示30号房屋的宽度是3.7米，31号房屋的宽度是4.3米，32号房屋的宽度是5.4米。 合同签订后，毛维于2017年11月29日支付了首期购房款223144元，于2018年2月26日支付了第二、三期购房款520668元，至此支付完毕全部购房款743812元。 2018年3月14日，保利公司和毛维进行房屋交接，交付时保利公司将商品房买卖合同附件一中标注的31号房屋交付给毛维，毛维予以接受。接收上述房屋当日，毛维（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸住宅小区外的商业街第30号铺面出租给乙方，每月租金3000元，全年合计36000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金3000元。”合同第六条载明：“甲、乙双方必须忠实履行合同，若任意方单方违约，须赔偿对方一个月租金损失。”房屋租赁合同签订当日，毛维将房屋交给承租人，承租人开始对31号商铺进行装修。 2018年4月4日，保利·公园198三期物业服务中心向毛维和承租人发出《停工告知书》，载明：“经198三期物业服务中心在日常装修巡查时，发现您正在施工装修的该商铺面积与您商铺买卖合同上的面积存在差异，经核查，您所施工装修的30号、31号商铺号与您购买的商铺号不一致。为避免造成更大的经济损失，现告知您暂时停止该商铺的装修施工，待进一步商议处理。”之后，承租方停止装修，毛维就后续问题的处理与保利公司进行协商，但一直未达成一致意见。毛维也未与承租人就租赁合同后续事宜的处理达成一致意见。毛维于2018年6月21日将承租人支付的半年房屋租金和押金共计21000元退还给张贤之。 2018年8月14日，毛维以张贤之作为被告，保利公司作为第三人向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除毛维与张贤之于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2.张贤之拆除装修并恢复原状；3.张贤之承担因自身行为导致的扩大损失，损失按月租金3000元，从起诉之日计算至实际退还房屋之日止。该案审理过程中，毛维撤回对第三人保利公司的起诉，一审法院予以准许。2018年11月2日，毛维与张贤之在一审法院的主持下，达成以下协议：1.解除毛维与张贤之于2018年3月14日就位于保利云邸住宅小区外的商业街30号商业用房签订的《房屋租赁合同》；2.毛维一次性赔偿张贤之因解除合同造成的装修损失及其他违约责任合计42500元，此款于2018年11月4日前付清；3.合同解除后，由此造成的拆除装修等恢复房屋原状的费用全部由毛维承担；4.双方确认毛维已向张贤之收取的从2018年7月1日至2018年12月31日的租金18000元及押金3000元，合计21000元，毛维已于2018年6月21日退还张贤之。一审法院作出（2018）川0114民初8141号民事调解书，对上述协议内容进行确认。 2018年11月2日，毛维将上述调解协议确定的赔偿金42500元支付给张贤之，张贤之向其出具了《收条》。张贤之将31号房屋返还给毛维。之后，毛维与保利公司就房屋交付错误的后续事宜处理未达成一致意见。一审法院受理本案后，于2019年4月18日组织双方对房屋现场进行查看，31号房屋上方搭建有钢结构，毛维未当场向保利公司接收其购买的30号房屋，也未将31号房屋返还给保利公司。 2019年4月17日，保利公司向毛维邮寄了要求接收30号房屋的通知书，毛维于2019年4月19日签收了该通知书。 一审法院另查明，一、2017年6月22日，案涉房屋所在的21#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，并取得了竣工验收报告。 二、2017年6月19日出具的案涉房屋所在的21#楼《面积实测报告》显示：21-1-30号的建筑面积合计为31.5平方米，21-1-31号的建筑面积合计为33.25平方米，21-1-32号的建筑面积合计为61.83平方米。 三、毛凯系毛维之父。2017年11月29日，毛凯与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛凯购买案涉房屋相邻的31号商业用房，预测建筑面积33.25平方米，其中套内建筑面积29.18平方米，分摊的共有建筑面积4.07平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26850.27元，总价款为783491元。合同附件一保利·拉斐云邸项目21号楼一层平面图标注了房屋的具体位置，毛凯在31号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章。 四、毛维及其父亲一起与保利公司办理了商业用房的交接手续，毛凯接收的房屋为与31号相邻的32号房屋。收房当天，毛凯、宋喜珍（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸住宅小区外的商业街第31号铺面出租给乙方，每月租金4000元，全年合计48000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金4000元。”该租赁合同签订后，毛凯将从保利公司接收的32号房屋交给张贤之。张贤之将31号房屋和32号房屋中间的墙拆除，统一在两房屋上空搭建了钢构平台。 一审法院认为，毛维与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。毛维与保利公司签订买卖合同，约定由毛维购买30号房屋。合同签订后，毛维依约支付了该房屋的全部购房款。2018年3月14日，保利公司误将与之相邻的31号房屋交付给毛维。保利公司认为，毛维对于房屋交付错误负有有重大责任，其在收房时明确知晓房屋交付错误，仍然接收该房屋，其接收行为具有主观恶意，应承担房屋交付错误的责任。对于该项抗辩主张，一审法院认为毛维对房屋的交付错误存在一定过错，原因如下：1.毛维与父亲毛凯一起购买房屋，其应该知道两人所购房屋均为30多平方米，总价相差也不大。按照合同约定，交接房屋时毛维和毛凯均应对面积进行确认，毛维接受的房屋实测面积为33.25平方米，毛凯接受的房屋实测面积为61.83平方米，毛凯接收的商铺的长和宽均比毛维接收的多出很多，凭日常生活经验，并尽合理注意义务，毛维知道或应当知道交付给其父毛凯的房屋存在错误，进而推知交付给自己的房屋也存在交付错误的较大可能性。但是，毛维并未充分合理注意该问题，并未向保利公司提出该问题，而是与第三人签订了房屋租赁合同，将房屋交付给承租人进行经营，导致了诸多损失的产生。2.在毛维、毛凯分别与第三人签订租赁合同，确定租赁价格时，毛维的房屋月租金为3000元，毛凯的房屋月租金为4000元，如果交付正确，两人购买的商铺的面积仅相差1.75平方米（33.25平方米-31.5平方米），也不会产生如此大的租金差距。 关于毛维主张的各项损失问题。毛维要求保利公司按照每月3000元的标准，支付从2019年3月14日起至实际交房之日止的房租损失的诉讼请求。根据毛维与承租人签订的房屋租赁合同的约定，租赁费为每月3000元，双方实际成交的虽系31号房屋，但两房屋位置相邻，面积相差不大，故一审法院对其主张的3000元/月的租金损失予以认可。关于租赁损失的起算时间，毛维与承租人签订的房屋租赁合同约定的租期为2018年7月1日起，租金的起算时间也从2018年7月1日起，故一审法院确定毛维的租金损失的起算时间为2018年7月1日。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年4月19日，毛维收到保利公司发出的接收30号房屋的通知后，并未及时前往接收房屋，此时30号房屋已经符合合同约定的交付标准，致使房屋租金损失扩大，毛维对扩大部分的房屋租金损失自行承担责任。考虑给予毛维办理接房手续的合理期间，毛维的房屋租金损失计算至2019年4月30日截止，2019年4月30日后的租金损失由毛维自行承担。毛维的租金损失的金额为30000元（3000元/月×10个月）。交付房屋系保利公司的主要合同义务，其对上述情形的发生存在明显过错，毛维对错误交付后的损失也应承担一定责任，一审法院酌定该损失由保利公司承担15000元，其余部分由毛维自行承担。2018年11月2日，一审法院（2018）川0114民初8141号民事调解书确定的毛维向承租人支付的42500元赔偿款应视为毛维损失，一审法院酌定该损失由保利公司承担21250元。毛维主张的维权产生的误工费、交通费等费用10000元，其并未向一审法院提供相应的证据加以证明，一审法院不予支持。综上，保利公司应向毛维支付的损失金额为36250元（15000元+21250元）。 关于保利公司要求毛维腾退31号房屋给保利公司的诉讼请求，该房屋系保利公司错误交付给毛维的，非毛维实际购买的房屋，毛维应当向保利公司腾退该房屋。关于保利公司要求毛维对31号房屋拆除装修、恢复原状并承担相关费用的诉讼请求。毛维应将拆除装修并已恢复原状的房屋退还给保利公司，但拆除装修及恢复原状的费用应视为毛维的损失，相关费用也应该由保利公司承担或分担。本案中，结合损失造成的原因、纠纷的及时化解、减少诉累等因素综合考虑，一审法院确定由毛维向保利公司返还房屋后由保利公司进行拆除和恢复。关于保利公司要求毛维支付31号房屋的占用损失的诉讼请求。毛维对31号房屋的占有系保利公司的错误交付引起，综合考虑双方的过错程度，对保利公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、保利公司在本判决发生法律效力之日起7日内将商品房预售许可证2186号下房屋交付给毛维；二、毛维在判决发生法律效力之日起7日内将商品房预售许可证2186号下房屋退还给保利公司；三、保利公司在判决发生法律效力之日起7日内向毛维赔偿损失36250元。四、驳回毛维的其他诉讼请求；五、驳回保利公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费956元，由毛维负担456元，保利公司负担500元。一审反诉案件受理费650元，由保利公司负担650元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，但均认可毛维已于2019年9月实际接收案涉商品房预售许可证2186号下第21幢1层30号房屋，对此本院予以确认。 本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉房屋交付错误的责任应如何划分；2.由案涉房屋交付错误所产生的各项损失应由谁负担。对此本院评述如下： 一、关于案涉房屋交付错误的责任划分问题 毛维主张造成案涉房屋交付错误的原因是保利公司在出卖房屋前已将房屋门牌号粘贴错误，其作为买受人已经尽到了最大限度的注意义务，交付错误的责任全部归属于保利公司，一审对交付错误的责任划分不当。保利公司主张毛维与其父毛凯分别购买了案涉30号房屋和31号房屋，面积分别为31.5平方米和33.25平方米，保利公司将31号、32号房屋错误交付毛维和毛凯，32号房屋与31号房屋面积相差约30平方米，30号、31号房屋不处于同一平面，而31号、32号房屋处于同一平面。同时，毛维与其父亲毛凯与第三人签订租赁合同所确定的租金分别为3000元和4000元，在房屋面积相差不多的情况下，租金不可能出现高达1000元的差额，所以毛维应知道自身房屋交付错误。 对此本院认为，毛维和保利公司签订的案涉房屋买卖合同及附件合法有效，按照合同约定，保利公司应将案涉30号房屋交付毛维。2018年3月14日，保利公司将案涉30号房屋相邻的31号房屋交付给毛维，保利公司对该错误交付负有责任。但综合案涉房屋约定、交付和出租等情况看，毛维与其父毛凯一起购房和办理房屋交接手续，并在交房当日将两套房屋出租给案外人，签订的租赁合同明确约定了每月租金，毛维应知道其所购房屋与毛凯所购房屋面积和总价均相差不大，而毛维接收房屋的实测面积为33.25平方米，毛凯接收房屋的实测面积为61.83平方米，同时两套房屋租赁合同约定的租金分别为3000元和4000元，与正确交付下的租金差距明显不符，在此种情况下，毛维仍接收房屋并进行出租，并未尽到合理的注意义务。由此，一审法院认定毛维对房屋交付错误存在一定过错并无不当。 二、关于由案涉房屋交付错误所产生的各项损失应由谁负担的问题 毛维主张其不应承担任何损失责任，保利公司应向其支付包括其解除与第三方租赁合同造成的损失42500元、房租损失（月房租3000元，从2018年3月14日计算至实际交房止）、误工和交通等费用10000元在内的各项损失。保利公司主张，房屋交付错误后，上诉人已于2018年4月4日通知毛维房屋交付错误，并多次进行告知，毛维仍未接收正确房屋，并长期占据错误交付房屋，2018年4月4日以后的扩大租金损失应由毛维自行承担，一审判决由保利公司承担2018年7月1日至2019年4月30日租金损失中的15000元错误。同时，毛维与承租人签订的民事调解书中的损失过高，且实际损失并未发生42500元，该损失不应由保利公司承担。此外，因毛维对房屋交付错误也存在责任，一审判决由保利公司履行房屋拆除恢复责任错误。 对此本院认为，保利公司和毛维对案涉房屋交付错误均负有责任，应各自承担相应损失。对于租金损失，案涉房屋于2018年3月14日交房，毛维交房当日将其出租，约定的租赁费用为每月3000元，租期从2018年7月1日起算。虽然保利公司主张其于2018年4月4日告知毛维交付错误，但并未举证予以证明，实际上2018年4月4日案涉房屋小区物业向毛维和承租人发出《停工告知书》，仅告知毛维其所施工装修的30号、31号商铺号与其实际购买的商铺号不一致，并要求其停工，直至2019年4月19日，毛维才收到保利公司发出的接收30号房屋通知书。由此一审法院按照每月3000元标准，认定毛维从2018年7月1日计算至2019年4月30日止的租金损失为30000元，并酌定保利公司和毛维各自承担15000元并不不妥。 对于毛维向承租人支付的赔偿款，新都法院（2018）川0114民初8141号民事调解书已确定毛维向承租人支付42500元赔偿款，该赔偿款的支付亦因案涉房屋交付错误产生，一审据此认定该损失视为毛维损失，并酌定由保利公司和毛维各自负担21250元并无不妥。 对于毛维主张的误工和交通费等损失，毛维在本案一审、二审期间均未能举证予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于相关诉请本院不予支持。 对于案涉31号房屋拆除装修和恢复原状事宜，由于31号房屋装修也系保利公司交付错误所引发，一审法院将拆除装修和恢复原状的费用认定为毛维的损失，并综合损失造成原因、纠纷及时化解和减少诉累等因素，确定由毛维向保利公司返还房屋后由保利公司进行拆除和恢复亦无不妥。 综上所述，毛维、保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费2613元，由毛维负担1713元，成都市新都区保利投资有限公司负担900元。 本判决为终审判决。 审判长  冷雅民 审判员  石俊峰 审判员  李正泽 二〇一九年十二月十八日 书记员  李慧思