内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终3160号   上诉人（原审被告）：内蒙古通正房地产开发有限公司。   法定代表人：李凯。   委托诉讼代理人：黄丽华，包头市尚华法律服务所法律工作者。   被上诉人(原审原告）：张利军，男，1976年8月28日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：杜志荣，内蒙古铁恒律师事务所律师。   上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司因与被上诉人孙毅商品房销售合同纠纷一案，不服包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司的诉讼委托代理人黄丽华、被上诉人张利军的委托诉讼代理人杜志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古通正房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决书中第三项，依法改判上诉人不承担责任；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院没有考虑包头市政府行政法规调整对上诉人办理初始登记的影响，显失公平。上诉人开发涉案商品房五证齐备，与被上诉人的合同也经过网签。2011年5月13日上诉人已给被上诉人交付房屋。上诉人为了尽快办理房本，早在2009年7月、8月就将产权代办费、测绘费等交给房管局下属的公司。上诉人在交完上述费用准备齐全材料后，多次与房管部门沟通，希望尽快办理房屋的初始登记，但由于当时我市房地产迅猛发展加之建设功能调整、规划变更等多方面原因造成不能如约为被上诉人办理房屋产权登记。2014年3月13日，包头市政府下发了《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》在产权办证前新增了联合验收程序，新增了诸多的验收程序。但对于在2014年前已经竣工交付的项目根本无法实现联合验收。2015年12月11日，包头市政府又下发了《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，要求“凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可证的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》办理产权初始登记即可”，两个文件的出台造成上诉人办理商品房初始登记延迟长达638天。上诉人于2016年8月31日排队向登记机关提交了备案资料，政府相关部门在2016年9月13日下发了涉诉房屋的初始登记办结通知书。而事实上，上诉人在2013年初已经具备了合同约定的“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的条件。就是由于包头市政府以上政策调整，对于2014年3月前施工的项目是无法办理完成。依据合同约定“非因出卖人原因造成超期办证的，则出卖人不承担违约责任”。因此上诉人不应承担违约责任。二、法院未能考虑房管局制式合同给上诉人带来较高违约责任的现实情况。本案的合同为房管局制式合同，上诉人违约的违约金比例为万分之零点三，明显过高。因此特请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十六条规定予以调整。综上所述，请求中级人民法院能综合考虑实际情况，支持上诉人的合法权益。   被上诉人张利军答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   张利军向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理包头市昆都仑区民族西路69号金桂名园1-1309房屋的产权证书；2.被告支付延迟办理产权证书的违约金，从2013年5月10日起计算至实际办好为止；3.被告退还房款5830元，退还维修基金5790.06元；4.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：本2010年7月27日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》。之后，双方还签订了《包头市商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同约定，原告向被告购买位于包头市××区房屋，总价款602122元；被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的0.3向原告支付违约金。双方在《补充协议》第五条第11项约定，原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、物业管理费、供暖费和办理产权及他项权证手续需交纳的其他税费（不限于房屋登记费、手续费、抵押登记费、产权代办费、印花税等）；第六条约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用180元；被告承诺于该商品房交付后，且自原告将全部办证所需的材料向被告提供齐全之日起730天内，协助原告办好该商品房产权证。原告已经按约定向被告支付了全部购房款602122元，被告尚未退还面积差价5829.6元。原告于2011年5月13日向被告交纳了维修基金、契税、印花税、代办费、登记费、手续费、测绘费、备案费。当日，被告向原告交付房屋。因房屋存在面积差，被告多收了维修基金5790.06元。被告通正公司于2016年9月13日取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记办结通知书。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。被告同意协助原告办理房屋权属证书，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同约定房屋总价款为602122元，因存在面积差，房屋实际价款应当为596292.4元（602122元-5829.6元），被告多收的房款5829.6元和维修基金5790.06元应当予以退还。被告交房的日期为2011年5月13日，原告于当日向被告交纳了维修基金、契税、印花税、代办费、登记费在内的各项费用，结合双方《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当在商品房交付后，且原告将全部办证所需的材料提供齐全之日起730天内，即2013年5月12日前协助原告办好房屋产权证。被告未能在约定期限内履行合同义务，应当承担违约责任，违约金从2013年5月13日起计算至产权证书办理完毕之日止，每日按照总房款596292.4元的0.3计算。被告的相关抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内协助原告张利军办理包头市昆都仑区民族西路69号金桂名园小区1-1309号房屋的不动产权证书；二、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告张利军房款5829.6元和维修基金5790.06元；三、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张利军支付违约金（从2013年5月11日起计算至不动产权证书办理完毕之日止，每日按总房款596292.4元的0.3计算）；四、驳回原告张利军的其他诉讼请求。案件受理费1080元，减半收取计540元（原告预交），由被告内蒙古通正房地产开发有限公司负担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。一审法院认为：“被告应当在商品房交付后，且原告将全部办证所需的材料提供齐全之日起730天内，即2013年5月8日前协助原告办好房屋产权证。被告未能在约定期限内履行合同义务，应当承担违约责任”，是正确的，应予维持。对上诉人上诉称“一审法院没有考虑包头市政府行政法规调整对上诉人办理初始登记的影响，应扣除该段时间违约责任”的主张，因2013年5月10日上诉人已经违约，而包头市政府政策调整房地产开发项目的开始执行时间是2014年3月13日，因此政策调整不适用本案，不应免除此段时间上诉人的违约责任，故对上诉人的此项上诉主张不予支持。另外，因双方约定的违约责任并不过分造成的高于实际损失，对上诉人在二审中主张违约责任过高，请求予以调整的请求，不予支持。   综上所述，内蒙古通正房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1080元，由上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年十二月十九日   书记员 张慧敏   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。