陕 西 省 宜 君 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书                             (2019)陕0222民初576号     原告：宜君县宜阳福邸业主委员会,住所地宜君县宜阳福邸小区。   负责人：毛华东，宜君县宜阳福邸业主委员会主任。   委托诉讼代理人：张宝龙，男，宜君县宜阳福邸业主委员会副主任。   被告：宜君县安居物业管理有限责任公司，住所地宜君县（景园小区）。   法定代表人：张帅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：徐维波，陕西宜阳律师事务所律师。   原告宜君县宜阳福邸业主委员会（以下简称宜阳福邸业委会）与被告宜君县安居物业管理有限责任公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2019年11月5日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张宇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜阳福邸业委会的委托诉讼代理人张宝龙,被告安居物业公司的委托诉讼代理人徐维波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告宜阳福邸业委会向本院提出诉讼请求：1.被告退出本小区；2.被告移交本小区所有资料、设施、设备及设施保养记录等；3.被告退还违法收取小区业主2016年9月至完全搬离小区的物业费；4.被告公开向业主道歉，向宜阳福邸业委会道歉。事实与理由：被告属于前期物业公司，不符合公开招标，未经过住建局。被告的垃圾服务不符合三级服务，消防设施不符合安全生产要求。2016年6月29日，宜阳福邸业委会成立，向被告物业服务存在问题发出了书面整改通知，被告拒不履行整改责任。2016年6月29日宜阳福邸业委会议决议解除安居物业，2016年8月5日向被告发出《关于解除前期物业服务合同》通知，被告置之不理。2016年8月、9月原告向被告发出第二份解聘通知书，被告依然置之不理。从2016年8月至今，在业主购买水电时，强行收取物业费。2019年7月经过宜阳福邸业委会会议决定招聘物业，2019年10月21日公布招聘结果，但被告一直未完成移交工作，不肯退出，强行收取物业费。   被告安居物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告所称解除物业的行为属于宜阳福邸业委会的行为，并非业主的行为，程序不合法。解除或选聘物业服务企业应由全体业主参加，经面积和人数过半同意。2. 宜阳福邸业委会的时间已经到期，原告不属于诉讼适格主体。宜阳福邸业委会的组成人员不符合法律规定，且业委会成员长期拖欠物业费；3.被告一直在改进物业服务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   对原告提供的业主征求意见表与被告提供的满意度调查表，经法院调查，均存在部分意见不实的情况，且原被告对本院调查收集的证据无异议，因此，对这两份证据不予确认。原告提供的与胜达物业公司签订的合同与本案无关，不予确认。对原告提供的第二组证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，陕西凯森置业有限责任公司（委托方）与安居物业公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，委托方将宜阳福邸住宅小区委托于安居物业公司实行物业管理，委托期限自2013年10月1日至2018年9月30日止。2016年8月5日宜阳福邸业委会向安居物业公司发出关于解除前期物业服务合同的通知。   查明，宜阳福邸业委会选择以协议方式选聘物业企业，参与选聘的物业公司有三家，分别是安居物业公司、铜川易运达建筑工程有限公司、铜川瑞茂建筑工程有限公司。在宜阳福邸业委会与铜川瑞茂建筑工程有限公司协商过程中，铜川瑞茂建筑工程有限公司放弃参与竞聘。自2019年7月10日起至9月5日止，宜阳福邸业委会向161户业主（其中两户为同一个业主）书面征求了是否同意招聘物业企业的意见。2019年9月10日，宜阳福邸业委会向业主发出通知，告知业主参与选聘的三家物业公司的情况。2019年10月20日，宜阳福邸业委会13位委员对选聘物业服务企业进行了投票并召开了业委会委员会议，投票结果为：1票弃权，1票赞成安居物业公司，11票赞成铜川易运达建筑工程有限公司。2019年10月21日，宜阳福邸业委会向业主发出通知，告知业主最终确定铜川易运达建筑工程有限公司承接宜阳福邸小区的物业服务。   另查明，铜川易运达建筑工程有限公司于2019年8月9日成立，法定代表人为杨强，监事为杨军军（曾用名杨军），杨军军为宜阳福邸业委会委员。   再查明，宜阳福邸住宅小区共有209户业主，宜阳福邸业委会于2016年6月29日成立。2016年7月4日，宜君县住房和规划建设局同意宜阳福邸业主委员会备案。   本院认为，双方的争议焦点为：1. 安居物业公司是否应当退出宜阳福邸小区；2.被告是否应当退还物业费。   关于安居物业公司是否应当退出宜阳福邸小区的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是由业主共同决定的事项。本案中，宜阳福邸业委会仅对是否同意招聘物业服务企业事项征询了业主的意见，并未对具体招聘哪一家物业服务企业事项征询业主的意见。选聘物业服务企业的具体事项也未召开业主大会进行投票表决，不符合选聘物业服务企业的法定程序，损害了业主的合法权益。宜阳福邸业委会召开业委会委员会议进行投票选聘新物业公司的行为与上述法律规定及行政法规、规章相悖。并且与其制定的《业主委员会章程》第二章第六条第一款规定：“本委员会的权利：（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同”不符。已查明铜川易运达建筑工程有限公司的监事是杨军军，系宜阳福邸业委会委员。宜阳福邸业委会选聘铜川易运达建筑工程有限公司不符合《陕西省物业管理条例》第二十六条第一款第三项的规定：“本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职” 。综上，宜阳福邸业委会招聘物业服务企业的程序不符合法定程序。根据《陕西省物业管理条例》第六十八条第三款的规定：“业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”宜阳福邸业委会选聘物业服务企业不符合法定程序，损害了宜阳福邸小区业主的利益，宜阳福邸业委会请求安居物业公司退出可能会造成宜阳福邸小区没有物业公司的情况。在业主委托业主委员会或召开业主大会选聘物业公司之前，开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司提供物业服务而签订的物业服务合同，属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当遵守。综上，对宜阳福邸业委会主张的安居物业公司退出本小区及移交本小区所有资料、设施、设备及设施保养记录两项诉讼请求，不予支持。   关于被告是否应当退还物业费的问题。宜阳福邸业委会逾期未提供需要退还的具体物业费数额，也未按法院指定的期限缴纳该部分诉讼请求的诉讼费，视为宜阳福邸业委会对自己权利的放弃，庭审中宜阳福邸业委会也表示会另行起诉，对这项诉讼请求，不予处理。对宜阳福邸业委会的第四项诉讼请求即要求被告赔礼道歉，被告不同意赔礼道歉，且本案属于物业服务合同纠纷，该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《 物业管理条例 》第十二条，《陕西省物业管理条例》第二十六条、第五十九条、第六十八条第三款之规定，判决如下：   驳回宜君县宜阳福邸业主委员会主张的第一、二、四项诉讼请求。   案件受理费25元，由宜君县宜阳福邸业主委员会负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。         审判员  张  宇       二〇一九年十二月三十日       书记员  田  茜             附1 ：本案证据目录   原告宜阳福邸业委会为证明自己的主张提供证据如下：   1、解聘资料：表决意见表123份、物业管理委托合同书、物业服务合同、业委会成立的相关资料，第一次招聘物业的资料，来源于宜阳福邸业委会、业主大会和住建局的批复，与胜达物业签订的正式物业服务合同，与被告签订的合同等，为证明原被告没有物业合同关系，被告应该退出小区。   2、招聘资料：图片、微信截图、第二次招聘物业的资料，来源于原告提供，为证明原被告没有物业合同关系，被告应该退出小区。2019年7月宜阳福邸业委会召开了会议，会议内容是：1.前期物业合同已经到期需要签订正式的物业合同来确保大家的合法权益。2.被告与开发商和天然气公司违法收取天然气费用。3.征集业主意见招聘物业，业主大会小区条件不足，就采取了意见征集方式。征集结果就是161户参加，158户赞成，2户弃权，1户反对。我们对三家物业公司进行调查走访，走访后，业委会召开会议，委员对三家公司进行投票选举，结果是安居物业以2票落选。之后就在小区张贴服务价格，物业公司等。   3.微信截图20页，来源于宜阳福邸业主群，为证明物业恶意针对业主，用水威胁业主生活，物业的调查取证作假，业委会提交的证据即业主意见征集表属实，业主表达了对更换物业的支持。   4. 宜阳福邸业委会成立的相关资料，来源于宜阳福邸业委会提供，为证明宜阳福邸业委会依法成立，解聘程序合法。   5.光盘2张，来源于宜阳福邸业委会制作，为证明物业服务不到位，服务与收费不等，证据作假。   被告安居物业公司为证明自己的主张提供证据如下：   满意度调查表3份，来源于被告采集，为证明2016年7月，2017年11月-2018年1月对宜阳福邸小区进行物业服务满意度调查，绝大数业主对被告物业服务满意。   本院调查收集的证据如下：   业主的谈话笔录25份，来源于电话联系业主，走访业主等。                             附2 ：本案适用的法律、司法解释条文   《中华人民共和国物权法》   第七十六条 下列事项由业主共同决定：     （一）制定和修改业主大会议事规则；     （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；     （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；     （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；     （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；     （六）改建、重建建筑物及其附属设施；     （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   《物业管理条例》   第十二条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   业主可以委托代理人参加业主大会会议。   业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   《陕西省物业管理条例》   第二十六条业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件:   (一)具有完全民事行为能力;   (二)履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;   (三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;   (四)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力;   (五)具备必要的工作时间。   第五十九条业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。   业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。   业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。   第六十八条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。   业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。   业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。