云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1684号上诉人（原审原告）：邵国才，男，汉族，1964年5月16日生，住隆阳区。委托诉讼代理人：丁懿、赵玉涵，云南晨宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南昌霖建设工程有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区茶城大道天壁水泥厂铺面。统一社会信用代码：915308027252874245。法定代表人：何寿林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：费大军，云南会凌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宋辉，男，汉族，1968年4月27日生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：彭金麓，湖南轩辕律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：保山坤隆民营房地产开发有限责任公司。住所地：保山市隆阳区永昌镇昇阳路东段北侧。统一社会信用代码：91530500709824816L。法定代表人：王毓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：许德，云南南亚律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人邵国才因与被上诉人云南昌霖建设工程有限公司（以下简称昌霖公司）、宋辉及原审第三人保山坤隆民营房地产开发有限责任公司（以下简称保山坤隆公司）合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵国才委托诉讼代理人丁懿、赵玉涵、被上诉人昌霖公司委托诉讼代理人费大军、宋辉委托诉讼代理人彭金麓及原审第三人保山坤隆公司委托诉讼代理人许德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邵国才上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初3980号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，严重忽略了法庭上查明的重要事实以及被告昌霖公司项目负责人宋辉认可的部分，所作判决偏离事实，是错误的判决。（1）一审经过非常详细的法庭调查，已经清晰地理清了涉案房产四季阳光A－16的来源、去向以及《购房协议》款项的来源情况，被告昌霖公司的项目经理，也就是实际负责人宋辉作为实际的经办人、经手人，是最清楚抵款情况的人，在第一次开庭审理的时候其提交《追加第三人申请书》上面明确写明：本案原告邵国才为保山坤隆公司四季阳光工程项目提供红砖，即原告红砖用于保山坤隆公司建设项目，经协商同意以1854.23元/㎡（含装修）较低的价格，用四季阳光小区现房A－16栋（建筑面积339.88㎡）的购房款630215.69元冲抵红砖款630215.69元，保山坤隆公司即直接扣除冲抵应付给昌霖公司的工程款。在一审法庭调查时，宋辉也不止一次的认可签订《购房协议》的原由，抵款的具体事宜。一审却对此视而不见，仍在判决书第九页倒数第3行认定，“且原告提交的证据未能证实其实际交付购房款”未免过于偏颇。对于判决书第九页倒数第2行，认定“也未提交证据证实被告拖欠货款的事实和金额”，上诉人认为除了书面证据可以证明案件事实之外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条明确规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”，一审判决并未否认宋辉被告的身份，其反复在庭审中认可的事实，已经成立“自认”，上诉人是可以免于举证的，一审判决为何还要过分以举证责任来否决早已存在的案件事实。因此，上诉人认为一审判决未在经审理查明部分认定，原告与被告抵款的事实以及抵款的金额实属错误，且上诉人有《红砖购销合同》等证据，能够证明抵款的事实和前提。（2）一审判决第9页倒数第7行认定“原告与被告宋辉已经知道案涉房屋登记在杨旗名下的事实，但双方仍然协议将他人的合法财产进行处置，双方均有过错”，但本案中并没有任何事实依据和证据证实原告在签订《购房协议》时已经知道该房屋登记在杨旗名下。相反，一审当中上诉人不止一次的强调自己是在2017年3月禄劝法院到四季阳光张贴公告，才知道房产早就登记在第三人的名下，为此上诉人立马提起案外人执行异议，并要求停止执行。为何一审判决会草率地只听信宋辉一人的一面之词，就认定上诉人明知。如果上诉人知晓房产已经登记在他人名下，还会要用自己实实在在的红砖款去抵房款买房，是否符合常理，更何况当时抵款的背景是宋辉到处拖欠民工工资，欠工程款，无力支付上诉人的红砖款，才主动提出用自己从保山坤隆公司抵款来的房产卖给上诉人，这也是《购房协议》第6条为何约定“因不可抗拒因素造成产权无法办理法定手续时，被告全额退还原告所交房款，并承担同期银行贷款的利息”的原因，作为上诉人是不乐意抵款买房的。一审作出明知的认定实在匪夷所思。2.一审判决适用法律错误，所作判决没有任何事实依据和法律依据。（1）一审判决以附生效条件协议为由认定《购房协议》成立未生效错误。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，一审已经查明签订《购房协议》时，并不存在《合同法》第五十二条无效的情形。对于协议第6条约定“因不可抗拒因素造成产权无法办理法定手续时，甲方全额退还乙方所交房款，并承担同期银行贷款利息…。”的约定，并非条件生效所附的条件，该条件是对合同生效后办理房产证这一合同义务不能继续履行时如何处理的具体约定，属于合同当中被告的义务范畴，是对被告行为的一种约束，是违约条款。一审判决将其作为合同生效的要件考虑，实属对法律的错误理解。另外，第6条约定的不可抗拒因素，一般是指自然灾害，政府征收等，上诉人未取得房产证的原因是被告的无权处分权，并不适用，更不能将不可抗拒因素作为附条件生效来理解。（2）一审已查明无法办理产权证，过户到上诉人名下的原因，实则在于被告昌霖公司。一审查明涉案房产在2009年3月5日即登记在第三人杨旗名下，也就是被告昌霖公司在与上诉人抵款时未对A－16号房产享有完全的处分权，却将房产抵款给上诉人，明显构成违约，当然应当按照协议的约定要求被上诉人承担违约责任。作为上诉人，首先对被上诉人的无权处分并不明知，其是在2017年3月才知晓。其次，其对签订购房协议，抵款是善意的。再次，因为被上诉人的违约行为其实实在在损失了630215.69元的红砖款，一审判决仅仅以一句“双方均有过错，各自承担相应的责任”，就将案件主要事实推翻，将被上诉人的违约损失凭空抹去，上诉人的权利该如何主张，这样罔顾事实的判决，难道不是错误的。3.根据现有证据及查明的事实，已经能够查清抵款事实和抵款金额，请求法院依法直接改判，纠正错误的判决。现有证据《购房协议》、《公告》、《执行异议裁定书》、被上诉人自认等已经能够充分证实上诉人与被上诉人的抵款过程、抵款金额，被上诉人在未完全取得所有权且无完整处分权的情况下，将有权利瑕疵的房产抵款给上诉人，却未能依约给上诉人办理房产证，导致上诉人支付购房款且实际占用、使用的房产被法院强制执行，使上诉人权益严重受损，根据双方签订的《购房协议》约定，除应当全额退还房款外，还应当支付利息作为被上诉人违约的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决，请求二审法院依法改判。被上诉人昌霖公司未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.坚持一审中答辩观点。2.《购房协议》成立但并未生效，附带条件没有成就。3.协议里没有红砖款折扣字样，抵扣需要明确债务，对于没有结算的债务不存在冲抵。4.案涉房屋已经登记在他人名下的事实，被上诉人宋辉应该承担个人责任，与被上诉人昌霖公司没有关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人宋辉未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.一审法院没有采信被上诉人宋辉一审时提交的证据1、2、3是不科学的，证明的事实存在，可以查证，希望二审法院予以采信。2.上诉人邵国才签订《购房协议》时，宋辉已经告知了房屋在杨旗名下，但是没有付款，所以才约定保山坤隆公司一起办理产权证，邵国才明确表示知道涉案房屋登记在他人名下，且产权登记信息是对外公开的。《购房协议》签订后，邵国才租给宋辉两年房屋。3.根据法律规定，登记在杨旗名下的案涉房屋，其他人无权买卖，该《购房协议》无效。4.上诉人邵国才没有按照《购房协议》约定交付购房款，被上诉人昌霖公司也没有和邵国才进行结算，且协议也没有约定抵扣事项，房屋也不是60多万元就能买到，双方没有进行结算，怎能算出差欠多少钱。即使存在房款和红砖款，到现在邵国才提起诉讼已经超过了诉讼时效。5.邵国才将房屋卖出去了，其权益没有受到损失。6.不认可上诉人的上诉观点和上诉理由，没有证据证实，没有事实依据。本案认定《购房协议》无效正确。原审第三人保山坤隆公司未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.坚持一审中答辩观点。2.被上诉人昌霖公司与上诉人邵国才是发包与承包关系，昌霖公司与邵国才之间购买红砖货款问题和保山坤隆公司没有任何关系。本案被上诉人拖欠上诉人红砖材料款引起签订《购房协议》，以房抵债，但协议没有约定抵扣事项。本案争议法律关系以及承担相关义务与保山坤隆公司无关，保山坤隆公司不是本案适格主体。3.《购房协议》无效。双方都知道案涉房屋登记在杨旗名下，且没有实际支付购房款，上诉人邵国才要求返还购房款也就不成立。登记在杨旗名下的案涉房屋，双方无权处分，且协议第7条约定交款后生效，无付款事实，协议无效。4.上诉人起诉提交的是《购房协议》，买卖主体是上诉人与被上诉人，至于主张拖欠红砖款，应当另案处理。上诉人邵国才的一审起诉请求为：1.判令被告向原告返还购房款人民币630215.69元；2.判令被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用费自2011年3月起至被告全部清偿之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的法律事实：被告昌霖公司作为承包方承建第三人保山坤隆公司作为发包方开发的“四季阳光”三期工程，被告宋辉具体负责“四季阳光”三期工程的相关事项。2011年3月31日以昌霖公司保山办事处为甲方，以原告为乙方签订《购房协议》。协议约定：“经乙方同意购买甲方《四季阳光》一期建成的商住房，鉴于该房的特殊性，现将有关事宜签订如下：1.房屋坐落：保山市隆阳区《四季阳光》小区，商住房(现房)A－16栋号建筑面积339.88㎡，建筑结构全框架四层。2.房屋售价：按商住房现状的建筑面积计算(均价1854.23元/㎡），含装修，总价人民币630215.69元。3.付款方式：合同签订后当日一次性付清。4.房屋交接：乙方向保山四季阳光小区建隆物管公司办理物业管理合同并交纳相应的物管费，同时甲方将该房交给乙方。5.产权证办理：由于该宗物业的特殊性，其证件办理，需有一定时限，甲方与保山坤隆公司应在2012年11月31日（注：应为2012年11月30日）前将该房屋的土地使用证，房产证办清交给乙方，现行规定应由乙方承担的如锲税、维修基金等税费由乙方承担，其余的税费及责任由甲方和坤隆公司负责。6.因不可抗拒因素造成产权无法办理法定手续时，甲方全额退还乙方所交房款，并承担同期银行贷款的利息。乙方将该房退还甲方，双方互不追究责任及损失，在乙方事实上拥有其房屋期间，不宜过度装修，不能抵押，不能转让或出售。7.本协议签字交款后生效，协议书一式叁份，双方各执一份，保山坤隆公司一份。附：保山坤隆公司与甲方签订的《房屋抵款协议》一份。”被告宋辉在《购房协议》以法定代表人和委托代理人签名，第三人在《购房协议》加盖公章及法定代表人和委托代理人分别签名。原告未提交证据证实其实际已交付购房款，也没有提交证据证实被告拖欠原告货款的事实。另查明，案涉房屋位于保山市隆阳区《四季阳光》小区（一期）商住房A－16栋，于2009年3月5日登记在杨旗名下，并办理相关产权手续。因杨旗与陈世新民间借贷纠纷一案，昆明市中级人民法院于2017年1月19日指定禄劝彝族苗族自治县人民法院执行。执行过程中，禄劝县人民法院委托云南中正司法鉴定所对被执行人杨旗所有的坐落于保山市产进行评估鉴定，其中含案涉房屋A－16。原告于2017年7月10日提出执行异议申请，请求中止对案涉房屋的执行。禄劝县人民法院于2017年7月24日作出（2017）云0128执异7号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告认为被告抵款给自己的房产被人民法院强制执行，故向法院提起诉讼，要求1.请求法院依法判令被告向原告返还购房款人民币630215.69元；2.请求法院依法判令被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用费自2011年3月起至被告全部清偿之日止。一审法院认为，本案系合同纠纷，根据原告的诉讼请求及被告的辩称，本案的争议焦点为：《购房协议》是否生效。根据查明的事实，原告与被告宋辉签订的《购房协议》中明确写明案涉房屋因“特殊性”的存在，“产权证的办理需有一定时限，”且在《购房协议》第6条约定“因不可抗拒因素造成产权无法办理法定手续时，甲方全额退还乙方所交房款，并承担同期银行贷款的利息。乙方将该房退还甲方，双方互不追究责任及损失，在乙方事实上拥有其房屋期间，不宜过度装修，不能抵押，不能转让或出售。”，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，双方在《购房协议》中第6条的约定表明该购房协议系附生效条件的协议，即房屋产权证办理过户到原告名下时，该协议生效。而该协议因所附生效条件，即案涉房屋产权证无法办理过户到原告名下且案涉房屋已被人民法院根据生效法律文书被强制执行，故本案《购房协议》成立但未生效。本案原被告在签订《购房协议》时，原告与被告宋辉已经知道案涉房屋登记在杨旗名下的事实，但双方仍然协议将他人的合法财产进行处理，双方均有过错，为此，双方各自承担相应的责任。故原告要求返还购房款的诉讼请求，因原被告签订《购房协议》未生效，且原告提交的证据未能证实其实际交付购房款，也未提交证据证实被告拖欠货款的事实及金额，故对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告邵国才的诉讼请求。案件受理费10102元，由原告邵国才负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人邵国才未向本院提交新证据，但向本院提交如下证据：邵国才与昌霖公司2009年5月31日签订的《红砖购销合同》1份，证明被上诉人宋辉代表昌霖公司于2009年5月31日与上诉人邵国才签订《红砖购销合同》，并由邵国才实际向昌霖公司提供红砖材料，该《红砖购销合同》系签订案涉《购房协议》的前提和基础。经质证，被上诉人昌霖公司不认可该《红砖购销合同》中加盖昌霖公司四季阳光三期项目部公章的真实性，认为是被上诉人宋辉个人的事，宋辉是技术负责人，若签订了该合同，也只是意思的表达，并没有履行。被上诉人宋辉认为该证据与本案没有关联性，但宋辉与该枚公章均通过被上诉人昌霖公司同意。原审第三人保山坤隆公司对该证据的真实性无异，不认可合法性，认为无法辨别该公章真实性，被上诉人昌霖公司对该公章并没有备案，也没有进行真假鉴定，上诉人的证明目的不成立。本院认为，该证据形成于一审开庭之前，且由上诉人保管，属上诉人无正当理由未向一审法院提交，不属于二审新证据，且与本案没有关联性，不予采纳。被上诉人昌霖公司、宋辉、原审第三人保山坤隆公司未向本院提交任何证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。经审理查明，被上诉人宋辉在一审《追加第三人申请书》中自认：上诉人邵国才提供的红砖用于原审第三人保山坤隆公司建设项目，邵国才自愿将应收的红砖款用于冲抵购买案涉房屋，经邵国才、保山坤隆公司、昌霖公司协商，同意以案涉房屋售房款630215.69元（建筑面积339.88㎡×1854.23元/㎡），冲抵邵国才应收红砖款630215.69元。邵国才、昌霖公司、保山坤隆公司于2011年3月31日签订《购房协议》，签订后当日保山坤隆公司向邵国才交付案涉房屋，保山坤隆公司直接扣除冲抵应付给昌霖公司的工程款。邵国才对其用应收红砖款冲抵案涉房屋购房款630215.69元无异议，并认可冲抵之后案涉房屋租赁给宋辉使用的事实，本院予以确认。一审判决认定“原告未提交证据证实其实际已交付购房款，也没有提交证据证实被告拖欠原告货款的事实”错误，本院予以纠正。二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人邵国才（作为乙方，即买受人）于2011年3月31日与被上诉人昌霜公司（作为甲方，即出卖人）及原审第三人保山坤隆公司签订《购房协议》时，被上诉人昌霖公司保山项目负责人宋辉和原审第三人保山坤隆公司已知道案涉房屋已于2009年3月5日已经登记在他人名下，仍然将房屋出售给上诉人邵国才，并约定“甲方与保山坤隆公司应在2012年11月30日前将该房屋的土地使用证，房产证办清交给乙方”，因被上诉人宋辉系被上诉人昌霖公司案涉房产保山项目负责人，宋辉该行为应当由昌霖公司承担责任，而上诉人邵国才在约定的办清交付土地房屋产权证届满之日起至今未主张该房产办证权利，应当知道签订《购房协议》时案涉房产已经登记在他人名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，作为出卖人的被上诉人昌霖公司明知案涉房屋已经登记在他人名下，应当对案涉房屋无处分权而予以处分的行为承担返还购房款的责任，而上诉人邵国才在应当明知涉案房屋已经登记在他人名下时仍然签订《购房协议》，也存在过错责任，应承担相应责任，且案涉房屋实际交付其占有使用多年，因此对其要求赔偿自2011年3月起至被上诉人全部清偿之日止的以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的购房款占用费该项诉讼请求，不予支持。关于购房款数额问题，被上诉人宋辉在一审《追加第三人申请书》中自认：邵国才提供的红砖用于保山坤隆公司建设项目，邵国才自愿将应收的红砖款用于冲抵购买案涉房屋，经邵国才、保山坤隆公司、昌霖公司协商，同意以案涉房屋售房款630215.69元（建筑面积339.88㎡×1854.23元/㎡），冲抵邵国才红砖款630215.69元，三方于2011年3月31日签订《购房协议》，协议签订当日后保山坤隆公司向邵国才交付案涉房屋，保山坤隆公司直接扣除冲抵应付给昌霖公司的工程款，因邵国才对其用应收红砖款冲抵购房款630215.69元无异议，并认可冲抵后案涉房屋租赁给宋辉使用的事实，本院予以确认。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，导致裁判结果错误，本院予以纠正；上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初3980号民事判决；二、由被上诉人云南昌霖建设工程有限公司于本判生效之日起二十日内返还上诉人邵国才购房款630215.69元；三、驳回上诉人邵国才的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各10102.00元，均由被上诉人云南昌霖建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  古 颖二〇一九年十二月二十七日书记员  赵梧谚