福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0824民初2540号 原告：廖德容，女，1974年4月4日出生，汉族，居民，住福建省武平县，现住福建省武平县。 被告：武平嘉郡物业管理有限公司，住所地福建省武平县平川街道迎宾路3号6号楼2F，统一社会信用代码91350824MA3454F93R。 法定代表人：王汉兴，总经理。 原告廖德容与被告武平嘉郡物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖德容、被告武平嘉郡物业管理有限公司的法定代表人王汉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖德容向本院提出诉讼请求：判令被告按《新天地购物广场委托经营管理协议》向原告支付2017年7月至2019年8月31日的年化收益合计33294.36元。事实和理由：2016年6月20日，原、被告双方经平等协商，自愿签订《新天地购物广场委托经营管理协议》，原告将购买的新天地广场4栋5层504号住宅用房，面积77.9平方米，委托给被告经营管理，期限为十年，即自2017年1月1日起至2026年12月31日止，被告按协议约定向原告支付年化收益。后被告只支付了2017年第二季度的年化收益，自2017年第三季度至今都未支付年化收益给原告。根据协议约定，第一年、第二年年化收益率按房价4%计算，第三年年化收益率按房价4.2%计算，现被告尚欠2017年7月至12月租金7566.9元（378345元×4%÷12×6）、2018年1-12月租金15133.8元（378345元×4%）、2019年1-8月租金10593.66元（378345元×4.2%÷12×8），共计33294.36元。 武平嘉郡物业管理有限公司辩称，1.原告未按约定将房产证复印件、房屋钥匙和授权委托书及房屋等交付答辩人，涉案房屋事实上一直由原告控制和占有，故双方事实上没有履行《委托经营管理协议》，已经自然终止了合同关系。2.原告取得房屋产权证书至今都未向开发单位付清剩余购房款和税费等费用，依约委托管理期限的起算日期也应相应顺延，在具体起算日未重新确定前，答辩人无须再向原告支付收益款。3.答辩人因王钧林一伙“套路贷”的诈骗犯罪行为也无法继续接受委托整体经营包括涉案房屋在内的房产，公司也处于歇业状态，无法再受托经营。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，认定协议自然终止。此外，答辩人已经支付了一个季度的收益给原告，当时因为原告一直催，无奈之下答辩人才打了一个季度的收益给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的由原告提供的《新天地购物广场委托经营管理协议》、《商品房买卖合同》以及由被告申请的证人王某出庭作证的证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的其他证据，本院认定事实如下： 2016年6月20日，原告及其丈夫与武平新天地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向武平新天地房地产开发有限公司购买坐落于武平县，房屋预测建筑面积为77.90㎡，单价为4856.8元／㎡，总价款为378345元，原告应于2016年6月20日前支付首期房价款118345元，余款260000元申请贷款支付。同日，原告与被告签订《新天地购物广场委托经营管理协议》，约定原告将其购买的上述房屋特别授权委托给被告统一规划、招商、管理，委托经营管理期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，原告同意自签约之日起至2017年3月31日止的使用权无偿提供给被告进行统一招商和经营管理，自免租期终止之日起至2026年12月31日止，被告支付给原告委托经营管理收益，其计算标准为：房屋总价款×基准年化收益率（每二年上涨5%），即第一年至第二年的年化收益率为4％，第三年至第四年的年化收益率为4.2%……以此类推；委托经营管理收益按月结算、按季支付，被告应在每季度第一个月的15日前将当季度委托经营管理收益以银行转账方式汇入原告指定的银行存款账户；委托经营管理期限内的经营所得收益归被告所有，所产生的亏损亦由被告自行承担；原告委托和协助被告按照交房标准办理住宅交接手续，在办理住宅交接手续时，被告代表原告签收相关住宅交接手续，若原告未在开发商指定的住宅交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余购房款、维修基金、税费的，则原告对被告的委托管理期限的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕。双方还约定了协议终止情形为：因不可抗力、自然灾害、意外事件或者法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令致使协议根本无法继续履行的；原告与开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即原告事实上没有或无法取得本协议约定的托管房屋所有权的。并约定了双方的其他权利和义务等内容。武平新天地房地产开发有限公司作为见证方在委托经营管理协议中盖章。签订买卖合同和委托经营管理协议后，扣除原告需补缴的房屋面积差价款等费用后，被告于2017年7月25日向原告支付了一个季度的收益款2053元。 另查明，涉案房屋于2019年4月25日登记于原告及其丈夫名下，相关不动产权证书先由被告持有，后被告将该证书交予原告。涉案房屋钥匙一直由被告保管。 本院认为，本案名为委托经营管理协议，但从其约定的原告将涉案房屋交由被告经营、管理，被告向原告支付固定收益并自负盈亏等内容来看，实为原告将购买的房屋租赁给被告，由被告向原告支付租金，即原、被告双方之间形成了租赁关系,故本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的委托经营管理协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立并具有法律效力，原、被告双方均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。被告主张原告未按约定将房屋交付被告，双方事实上没有履行协议，已经自然终止了合同关系。对此，本院认为，涉案房屋的不动产权证书先由被告掌握，房屋钥匙也一直由被告保管，且被告亦向原告支付了一个季度的租金，可见原告已按约定将房屋交付被告，双方已经实际履行了该委托经营管理协议，不存在符合双方约定的或者法定的合同终止情形，故对被告的该主张本院不予采纳。被告又主张原告取得房屋产权证书至今都未向开发单位付清剩余购房款和税费等费用，委托管理期限的起算日期也应相应顺延，在具体起算日未重新确定前，被告无须再向原告支付收益款。对此，本院认为，被告所称剩余购房款和税费等费用是指房屋面积差价款，但据庭审中查明的事实，原告已经补足了房屋面积差价款，故对被告的该主张本院亦不予采纳。被告还主张其系因他人的诈骗犯罪行为而致无法继续接受委托经营。本院认为，双方签订的协议中明确约定由被告自负盈亏，故被告自身经营状况如何与原告无关。即使由于第三人原因导致无法履行合同，也不能免除被告应对原告承担的违约责任。据此，被告应当按照协议的约定，向原告支付租金。因此，原告要求被告支付尚欠的自2017年7月起至2019年8月止以房屋总价款378345元为基数按双方约定的每年固定年化收益率计算的租金共计33294.36元，应予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 武平嘉郡物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给廖德容自2017年7月起至2019年8月止的租金33294.36元。 案件受理费632.4元，由武平嘉郡物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱秋明 人民陪审员  刘珍源 人民陪审员  钟文远 二〇一九年十二月二十六日 法官助理柯龙华 书记员吴小梅 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2- -3-