福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4458号 原告：徐龙，男，1982年4月2日出生，汉族，居民，住所安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：黄彪、胡竹君，江苏斐多律师事务所执业律师。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，汉族，居民，系该公司员工，住所福建省莆田市荔城区。 原告徐龙与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐龙的委托诉讼代理人胡竹君、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐龙向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即为徐龙办理坐落于xxxxx房屋的房屋所有权初始登记手续，并协助徐龙办理《不动产权证》转移登记手续；2.海峡公司立即支付给徐龙逾期办理上述房屋权属登记手续的违约金38200元（以总房款382000元为基数，按照总房款的10%计算）；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：2015年7月24日，徐龙作为买受人，与海峡公司签订编号为xxxxx的《商品房买卖合同》，约定徐龙以总价款382000元向海峡公司购买坐落于xxxxxxx房屋一套，同时约定海峡公司在房屋交付后365日为徐龙办理不动产权证转移登记手续，否则承担违约责任。合同签订前，即2015年7月22日，因海峡公司欠付徐龙所在公司工程款，徐龙与海峡公司双方达成合意，由欠付工程款足额冲抵购房款，后双方将案涉房屋买卖合同提交住建部门备案，且海峡公司于2015年7月24日将案涉房屋交付给徐龙。但是，截止到起诉之日，海峡公司未能按合同约定为徐龙办理房屋权属登记并取得房屋权属证书，海峡公司的行为已构成违约。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为徐龙办理房屋不动产权证。海峡公司为徐龙办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。现市政府成立协调小组专门负责处理，前期工作正在推进。有望解决符合有关规定的产权证问题。2.《商品房买卖合同》及附件十一补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。徐龙没有办理交房，请求驳回徐龙的诉讼请求。 徐龙围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织海峡公司进行证据交换和质证。对海峡公司无异议的海峡公司企业信用信息公示报告网页打印件、《商品房买卖合同（预售）》及附件、销售不动产统一发票（自开）、收据、莆田市商品房买卖合同备案表、抵债房屋清单及情况说明各1份，本院予以确认并在卷佐证。海峡公司对于徐龙提供收款收据1份、中国工商银行住宅专项维修资金缴存凭证（业主）1份、房屋及公共区域照片3份的真实性无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年7月24日，徐龙与海峡公司签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一：补充协议，约定：徐龙以总价款382000元向海峡公司购买位于莆田市荔城区；徐龙应当在2015年7月24日前支付该商品房全部价款；海峡公司应在2015年6月31日前交付房屋。该合同第二十条关于房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）如因出卖人（即海峡公司）的原因，买受人（即徐龙）未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款（不含贷款）的0.01%向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已付房款（不含贷款）的5%。附件十一：补充协议第五条约定：4.合同房屋交付具体时间以出卖人《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于合同第十一条约定的交房日期），买受人对此无异议。出卖人可提前将单体验收合格的房屋交付买受人，具体时间以出卖人发出的书面通知为准，通知如以挂号信、快递等形式邮送至买受人签合同时提供的通讯地址，发出后五日视为已送达买受人，买受人如未按通知上载明的交房时间按时办理完毕交房手续，视同出卖人已按照合同约定的条件交付房屋。附件十一：补充协议第十条关于房屋登记的约定，……5.双方一致同意将本合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。后徐龙向海峡公司付清了涉案商品房的全部购房款。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，致讼。庭审中，徐龙对办证期限适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一：补充协议第十条第5款中约定的“该房屋交付后365日”无异议。案经审理，因徐龙不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，徐龙与海峡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一：补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点在于涉案商品房是否已经交付的问题，徐龙主张涉案商品房已于2015年7月24日交付，但其提供的收款收据并不足以证实涉案商品房已交房，仅可证明万好（福建）物业管理有限公司代收了涉案商品房的专项维修资金，且海峡公司自认涉案商品房尚不符合交房条件、其尚未将涉案商品房交付给徐龙使用，故徐龙的上述主张没有证据证实，本院不予采信，海峡公司辩称涉案商品房尚未交房，本院予以采信。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一：补充协议第十条第5款约定海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合合同文本内容及通常行业规范，此处“房屋交付使用”系商品房实际交付之日，并非合同约定的交付之日，因涉案商品房未实际交付，故徐龙诉讼请求海峡公司为其办理涉案商品房的房屋所有权初始登记手续，并协助其办理《不动产权证书》转移登记手续及支付逾期办理房屋权属登记的违约金，尚不符合合同约定的前置条件，且徐龙提供的证据无法证实涉案商品房已符合交付及办理房屋权属证书的相关条件，应承担举证不能的法律后果，因此，海峡公司辩称涉案商品房尚未办理交房手续，请求驳回徐龙的诉讼请求具有事实和合同依据，本院予以采纳，对徐龙的上述诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回徐龙的诉讼请求。 案件受理费755元，减半收取计377.5元，由徐龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十二月九日 法官助理  黎曦   书记员  陈赛芬   附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2- -5-