苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0509执异268号异议人（案外人）：金中军，男，1973年5月1日生，汉族，住江苏省兴化市。申请执行人：丁美玲，女，1995年4月28日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：刘雨婷，江苏安孚律师事务所律师。被执行人：史荣林，男，1968年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。本院在审理原告丁美玲与被告史荣林、翁春雷机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人金中军向本院提出书面异议。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查。异议人金中军、申请执行人丁美玲的委托诉讼代理人刘雨婷到庭参加听证。现已审查终结。经审理查明：2019年3月25日，本院对原告丁美玲与被告史荣林、翁春雷机动车交通事故责任纠纷一案作出(2018)苏0509民初14299号民事判决：被告史荣林应赔偿原告丁美玲医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、误工费、交通费、鉴定费等损失合计48987.47元，于本判决生效之日起十日内履行。根据丁美玲的申请，本院于2019年7月16日立案强制执行，案号为(2019)苏0509执5706号。在执行过程中，本院于2019年11月6日作出(2019)苏0509执5706号执行裁定：查封被执行人史荣林名下位于松××镇鲈××室房屋（权证号苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9×××5号）。异议人金中军提出异议称：解除(2019)苏0509执5706号案件对于松陵镇鲈乡南路999号【苏(2018)苏州市吴江区不动产权第9×××5号】的查封并停止对上述不动产的拍卖措施。事实和理由：2012年4月25日，异议人和史荣林签订房屋买卖(置换)合同(合同号：MM0000224)，约定史荣林将自己名下拆迁安置房祥瑞苑以51万元的价格出售给异议人金中军，目前异议人已经向史荣林累计支付房款33.5万元，因史荣林的配偶迟迟没有签署相应过户手续，故一直未完成房产过户，因而余款也一直未向史荣林支付。异议人在祥瑞苑居住多年，且该不动产是子女结婚的新房，故申请法院维护异议人合法权益，解除对上述不动产的查封并停止拍卖。申请执行人丁美玲辩称：对于证据的三性有异议，不予认可异议人的异议请求。另查明：2012年6月27日，甲方吴江市松陵镇动迁办公室、乙方史荣林签订拆迁补偿安置协议书1份，约定：因项目改造涉及长安9组地段乙方住宅需拆迁，甲方同意乙方都买湖滨华城祥瑞苑地段住宅1套，建筑面积102.15㎡，单价1268.8元，计129607.92元，其他费用1100元，共计133107.92元。因产权调换，安置补偿互结差价，乙方总付甲方购房款127947.92元。2012年4月25日，甲方史荣林与乙方金中军签订房屋买卖合同1份，约定：涉案房屋成交价格51万元，包括三通费用、装修押金由金中军承担。房屋过户时产生的个税、营业税由金中军承担，金中军也应承担中介费7000元。金中军应于2012年4月25日向史荣林交付定金6万元，2012年5月3日前再支付5万元，余款待房产证办好后过户付清。史荣林承诺拿钥匙时腾空该房屋，并将钥匙交付金中军。金中军自付定金后所有权益归其所有，双方不得违约。甲方办证费用由甲方负责，乙方的办证费用由乙方负责。甲方的房产证办好后双方必须在一个月内配合过户，否则视为违约。当日，金中军向中介公司支付中介费300元，中介费收据载明余款待过户付清。2012年6月25日，史荣林出具收条，载明收到金中军购房款29万元。当日，史荣林向金中军出具借条1张，载明今借其4万元，月息1000元。2012年7月4日，吴江市城市房地产开发有限公司开具付款方为史荣林的发票1张，载明祥瑞苑，购房款129607.92元。当日，吴江市城市房地产开发有限公司亦开具涉案房屋液化气、闭路电视3500元的收款收据1张。2014年7月14日，涉案房屋初始登记于吴江市城市房地产开发有限公司名下，权证号为吴房证明（松陵）第0×××3号。2015年7月7日，金中军向涉案房屋的物业公司交纳2015年7月5日至2016年7月4日物业费；2016年8月16日，金中军向涉案房屋的物业公司交纳2016年7月5日至2017年7月4日物业费；2019年12月8日，金中军向涉案房屋的物业公司交纳2018年7月5日至2020年7月4日物业费。又查明：涉案房屋于2019年7月24日为王斌设立了抵押权（他项权证号：苏（2019）吴江区不动产证明第9×××5号），债权数额为150万元，抵押所担保债务的履行期限目前尚未届满。本案审查过程中，金中军将剩余价款216500元汇至本院。本院认为：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人的安置补偿权益，是其被拆迁物物权的转化，应当作为一种物权性质的权利，受到法律的优先保护。2012年6月27日，史荣林与松陵镇动迁办公室签订拆迁补偿协议1份，明确了产权置换的特定房屋的位置以及用途，即位于松××镇鲈××室房屋，据此可以确定，史荣林已经取得了涉案房屋的物权性质的权利。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，金中军与史荣林之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。其次，金中军已通过拿到房屋钥匙、开通水电燃气有限电视、入住等形式在法院查封之前事实上占有了案涉房屋。再次，金中军已按照买卖合同约定支付了部分价款并将剩余价款交付本院执行。理由如下：1、金中军签订合同后按约支付房屋价款29万元，同时按照合同约定支付三通费用3500元，以上共计293500元；虽金中军主张按照合同约定已支付三通费用5000元，但因收款收据载明三通费用为3500元，在金中军未提供其他证据的情况下，本院认定其已支付的三通费用为3500元。2、金中军已经将房屋的剩余价款216500元按照要求交付本院执行。3、金中军主张已通过借款的方式支付购房款4万元，经本院释明，上述借款属于其他法律关系，不能用以抵偿购房款。金中军也已通过向本院支付剩余房款216500元的形式放弃上述主张。最后，涉案房屋初始登记的时间为2014年7月14日，史荣林也将办证所需的拆迁补偿协议、购房款发票、初始登记证明均给付了金中军，金中军也一直向史荣林提出房屋过户的要求，但因史荣林拖延不予配合，致过户不成。2019年7月24日，涉案房屋为他人设定了抵押权，在不涤除抵押权的情况下，金中军实际已无法办理过户登记，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。本案所涉执行为金钱债权执行，申请执行人也并非对案涉房屋享有优先受偿权利的债权人，故其不能对抗金中军对涉案房屋享有的物权期待权。至于金中军的主张能否对抗王斌的抵押权，因王斌并非本案当事人，且抵押担保债务的履行期限尚未届满，故本院在本案中不予理涉。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：解除对登记于史荣林名下位于松陵镇鲈乡南路999号祥瑞苑9幢1302室房屋的查封措施，并中止对该房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇一九年十二月十六日书 记 员  张肖肖