江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终8305号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州市建德职业培训学校，住所地江苏省徐州市铜山新区学苑路10号。法定代表人：姜维，该学校校长。委托诉讼代理人：谢兴锋，该学校副校长。委托诉讼代理人：陈春光，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市华宇专修学院，住所地江苏省徐州市铜山新区学院路10号铜山电大院内。法定代表人：夏义涛，该学院院长。委托诉讼代理人：佟焱，男，该学院实际负责人。上诉人徐州市建德职业培训学校（以下简称建德学校）因与被上诉人徐州市华宇专修学院（以下简称华宇学院）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建德学校的委托诉讼代理人谢兴锋、陈春光，被上诉人华宇学院的委托诉讼代理人佟焱到庭接受询问。本案现已审理终结。建德学校上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由华宇学院承担。事实与理由：一、根据合作办学协议第四条的约定，华宇学院有向建德学校缴纳垃圾处理费1万元的义务，一审法院没有就此作出认定，华宇学院向王玉喜个人账户打款3.2万元，不能证明是向铜山电大交纳的物业费、保洁费、垃圾处理费，一审中建德学校对公章的真实性提出异议，并且指出“1万元就能解决的事情，花3.2万元去解决，不符合生活常识。”二、华宇学院使用的201宿舍并非合同约定的范围。合作协议载明的办学场地是学生公寓205室、206室、207室，并不包括201室。在建德学校已经起诉追偿201室费用的情况下，一审法院认定201室免费使用，没有任何法律依据，华宇学院占用的201宿舍可容纳8个人，每人每学年住宿费为1500元，该宿舍每学年费用12000元。两学年费用合计24000元，华宇学院就该笔收入属于不当得利，应当返还给建德学校。三、一审法院认定双方共同使用招生办公室，是听信华宇学院一面之词。事实上，招生办是华宇学院独自使用，建德学校没有学生，没有使用招生办公室进行招生，招生办作为一个学校的窗口，与门口门面房并排，门面房每年租金28000元，两年费用56000元。双方合同并不包括招生办公室，华宇学院独自使用招生办房间，当然要支付租金，一审认定招生办应当无偿使用，属于认定事实错误。四、租赁期满，华宇学院继续占用校舍，拒不交接。2018年7月1日至2018年7月19日期间属于空窗期。该期间华宇学院占用涉案校舍，没有任何依据。由此可以看出华宇学院违约行为的故意性或蓄意性。华宇学院已经安排了招生计划，如期招满了学生，获取了巨额利益，华宇学院不可能让出办学场地，也没有打算让出该部分所涉房间。华宇学院抗辩其只占用一间办公室，一审法院听信其一面之词，酌定占用费为1800元，属于认定事实错误。华宇学院应当支付的占用费是2万元。五、保证金的性质不仅是为了保障公物无损害，而且具备对违法行为的惩罚性。协议书第三条第二款明确约定，建德学校有权收取保证金的事由为：“乙方未按缴费日期交费，应付甲方的滞纳金按照合作办学场地使用费用的每日5‰收取（合同期满，经甲方及铜山电大验收合格后，甲方未按协议约定退还乙方6万元保证金的，滞纳金同上）。在2017年6月10日前乙方未按时付清第二年办学场地使用费，视为乙方自动提前解除协议，则本协议约定期限内的剩余合作期限联合办学费及押金甲方概不退还给乙方。”一审法院认定保证金的性质仅是保障公物无害，该认定与事实不符。实际上，返还保证金的前提条件有三项：一是合同到期；二是结清场地使用费；三是需要建德学校及铜山电大验收合格。现这三个条件都不具备。由于华宇学院私自占用建德学校自留的办公场地，合同到期后拒绝向建德学校交还校舍，故建德学校有权没收该保证金。六、即使应当返还保证金，也不应当支付利息。华宇学院诉请的滞纳金数额4.6万元，支付标准是每日5‰，依据是双方合同第二条第四款之约定。但只有在建德学校违约的情况下，才应向华宇学院支付名为“滞纳金”的违约金。事实上，华宇学院一再违约，建德学校无任何违约行为，当然不用承担任何违约责任。一审法院判令建德学校向华宇学院支付保证金的利息损失，无事实依据，也无法律依据，华宇学院也并无此项诉讼请求，违背了“不告不理”的法律原则。七、华宇学院存在三方面的违约行为：1、拖欠第二年学年的场地占用费（垃圾处理费）1万元。2、租赁期间占用学生公寓楼宿舍201室及校门口的招生办公室，给建德学校带来经济损失。3、租赁期满，继续占用校舍，拒不交接。根据协议书第三条第2款约定，建德学校有权没收保证金，并要求华宇学院按照合作办学场地使用费的每日5‰向建德学校支付滞纳金。自2017年6月10日至2019年3月30日，滞纳金数额为753250元，建德学校酌情主张的滞纳金数额为30万元，并不违反法律规定，应当予以支持。建德学校补充的上诉理由：双方租赁合同第三条第一款约定，如甲方第二学年学生较少，在满足甲方使用条件下，并且在甲方权限范围内的余下办学场地资源转由乙方使用。乙方可以在23万元整的基础上增加适当费用，作为对甲方增加的资源的补偿。建德学校第二年没有学生，201室和招生办公室等合同之外的设施都由华宇学院使用，应当增加费用。根据华宇学院一审答辩意见，其认为招生办公室所有权归铜山电大，铜山电大没有租赁给建德学校使用，建德学校对招生办公室没有使用权。实际上，根据建德学校与铜山电大签订的合同，招生办公室在建德学校与铜山电大合同范围内，但建德学校没有将招生办公室租赁给华宇学院，该办公室应当有偿使用，应当支付相关费用。被上诉人华宇学院答辩称：华宇学院一直按合同约定履行。关于201宿舍问题，协议上有约定，根据学生数量来确定。招生办公室缴费问题也不存在，第二年双方共同使用招生办公室，建德学校也在使用招生办公室，各自登记学生，不发生冲突。后来建德学校没有招到人，把招生办公室锁上了，华宇学院就不再使用招生办公室。第一年保洁费华宇学院付清了。根据协议，如果建德学校第二年没有学生，保洁费由华宇学院来承担。华宇学院交了32000元给铜山电大，包含了物业、保安、保洁等相关费用，不需要再给建德学校缴纳10000元保洁费。建德学校主张的滞纳金问题不存在，华宇学院已经履行合同，不存在滞纳金问题。建德学校的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。华宇学院向一审法院提出诉讼请求为：请求判决建德学校返还6万元保证金并偿付滞纳金4.65万元（滞纳金按每日千分之五自2018年10月起计算至起诉日），承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月，华宇学院、建德学校签订了一份合作办学协议。2018年7月，办学协议到期，华宇学院履行了义务，但建德学校收取的6万元保证金不予退还，请依法判决。一审建德学校提起反诉，请求判决华宇学院支付场地使用费8万元，并支付滞纳金30万元。建德学校主张的8万元场地使用费明细为：2018年7月1日到7月19日租赁期满后的场地占用费2万元；招生办公室占用费用3万元；宿舍201是占用费用2万元；保洁费用1万元。一审法院查明：2014年7月20日，建德学校负责人谢兴锋和徐州市广播电视大学铜山分校（以下简称铜山电大）签订了一份租赁协议，租赁了该电大教学办公及学生宿舍等场地使用，双方主要约定合同有效期自2014年7月20日至2018年7月19日止，由铜山电大提供教室外公共卫生设施及垃圾处理，并每年收取保洁费、垃圾处理费1万元；该协议并写明由于谢兴锋之前已多支付了管理费用，铜山电大在本协议约定的租赁期间无需缴纳任何租金。2014年7月25日，铜山电大向谢兴峰出具书面说明，写明铜山电大不再向谢兴峰收取2014年7月20日至2018年7月19日期间保安保洁、垃圾处理费。2016年8月28日，华宇学院和建德学校签订了合作办学协议，协议主要写明：一、协议期内，建德学院在学校现有条件下，为华宇学院提供教学、办公及学生住宿所用场所，具体包括办公楼西的学生公寓一层2间，二层北面的3或4间（即205、206、207）、三层的17间，四层的8间；食堂二楼六口教室及走廊西面一间办公室；教学楼东拐二层中间一大间作为华宇学院办公室使用。二、建德学校提供教室外公共卫生设施及垃圾处理。三、华宇学院应教育学生爱护公物及公共设备，对接受的物品必须登记，损坏按价赔偿，协议签订之日起，向建德学校缴纳保证金6万元，协议期满后公物及公共设备无重大损坏，经建德学校及铜山电大验收合格后，七日内无息退还保证金6万元。四、华宇学院需向建德学校交纳卫生保洁费、垃圾处理费每年6000元，第二学年如建德学校没有学生，全年费用1万元由华宇学院单独交纳（此费用随合作办学场地使用费一起付清）。四、华宇学院交纳合作办学场地使用费每年23万元，华宇学院进驻学校之前应先在2016年9月10日前交清23万元场地使用费，第二学年需在2017年6月10日前一次交清合作办学场地使用费23万元整；华宇学院未按期缴费，应付滞纳金为合作办学场地使用费的每日千分之五收取；合同期满，经建德学校及铜山电大验收合格后，建德学校未按协议约定退还6万元保证金的，滞纳金同上。五、本协议有效期为2年，自2016年8月28日至2018年7月1日止。上述协议签订当日，华宇学院即向建德学校交纳了保证金6万元，由建德学校出具了收据。2016年9月22日，在华宇学院交清了23.6万元场地使用费及保洁垃圾处理费后，双方进行了交接，并签订了书面交接清单。该交接单加盖了合同双方公章，并由双方经手人谢兴峰、佟焱签名。上述交接单明确载明了“宿舍201室少一处床板”。此后，华宇学院按照协议使用了教学办公及学生宿舍等场地。2017年6月10日前，华宇学院向建德学校交纳了第二学年的场地使用费23万元。铜山电大校门口尚有一小间10余平方米的招生办公室，原由建德学校使用，经建德学校同意，2017年下学期始和华宇学院共同使用，但双方未就该办公室是无偿还是有偿使用进行过协商。2017年10月，铜山电大直接向华宇学院及国文学校收取了2017年9月到2018年8月物业、保洁、垃圾处理费3.2万元，由华宇学院将款汇入到铜山电大管理人员王玉喜账户内，2019年4月，铜山电大盖章出具了说明，写明华宇卫校（国文学校）2017到2018年度物业费保安、保洁、垃圾处理费已经由铜山电大统一收取。2018年4月，建德学校将招生办公室换锁，华宇学院未再使用该办公室。2018年6月1日，建德学校书面通知华宇学院，限其2018年7月1日全部搬离。2008年7月1日起，华宇学院在铜山电大教学楼处尚有一间办公室未搬离。2018年7月2日，建德学校要求华宇学院搬离而发生纠纷，谢兴峰报警，公安机关作了接处警登记，建议协商处理。2018年7月20日起，华宇学院直接和铜山电大建立了租赁关系，双方并签订了书面租赁合同，约定租赁时间自2018年7月20日至2019年7月19日，期满华宇学院有优先承租权。2018年7月30日，铜山电大出具说明，载明与建德职学校租赁至2018年7月19日，不再续签；相关校舍物品清查交接工作完成，清查结果与华宇学院无关。2018年9月，华宇学院通知建德学校，要求返还保证金。因建德学校未返还保证金，华宇学院为此于2019年3月5日诉讼来院。2019年4月，建德学校向华宇学院发出了关于催缴场地费及滞纳金的告知书，主要载明：应加收201宿舍场地使用费2万元；校招生办公室自2017年下学期至2018年3月份被私自占用，应加收场地使用费1.5万元；合同期满2018年7月1日至7月19日强行占用校舍损失2万元，并应赔付滞纳金自2017年6月10日起以24万元为基数按日千分之五算至2019年3月30日为753250元。一审法院认为：本案一审争议焦点：1、华宇学院和建德学校在租赁合同履行中是否存在违约行为；2、华宇学院所交保证金6万元是否应予返还；3、华宇学院是否尚欠建德学校8万元费用未予交纳，应否应赔偿30万元违约金。华宇学院和建德学校于2016年8月28日签订的合作办学协议，实质系建德学校将租赁铜山电大的教学场地转租给华宇学院使用，双方因此形成的租赁合同法律关系，系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律规定，该合作办学协议依法对各方当事人产生法律约束力。一、华宇学院使用201宿舍系合同约定范围，无需就此重复交纳费用。首先，合作协议载明了建德学校提供办学场地具体包含了“学生公寓二层北面的3或4间（即205、206、207））”，该“3或4间”的条款内容反映了对于学生公寓二楼使用房间的数量，双方确定是根据具体招生人数可以使用三间、也可以使用四间；即使华宇学院使用了4间，属于条款约定的内容，亦无需再交纳费用。其次，华宇学院在合同签订后，即于2016年9月10交清了23万元场地使用费，完全履行了合同义务；2016年9月22日，建德学校和华宇学院将租赁场地实际清点和交接，交接单明确载明了“宿舍201室少一处床板”，说明了双方在实际交接中，确定了“201室”系合同约定的使用范围并予以交付使用，因此，对于学生公寓二楼使用的房间数量，双方已确定是使用四间。再次，对于涉案201学生宿舍的使用，上述交接单亦没有写明需要单独再交纳费用；此后直至合同履行届满，建德学院也没有证据证明曾经向华宇学院主张过该费用。故201学生宿舍的使用，系合同约定的使用范围，建德学校主张华宇学院再交纳2万元占用费，不予支持。二、华宇学院已直接向铜山电大交纳了保洁及垃圾清理费，亦无需再向建德学校重复交纳。首先，铜山电大和建德学校负责人谢兴锋于2014年7月20日签订的租赁协议，约定了由铜山电大每年收取保洁费、垃圾处理费1万元，该费用并非租金范畴；协议写明由于谢兴锋之前已多支付了管理费用，铜山电大在本协议约定的租赁期间无需缴纳任何租金。但对每年的保洁费、垃圾处理费1万元，上述协议没有明确表明已包含在“多支付了管理费用”中，建德学校仍需交纳。其次，2014年7月25日，铜山电大向谢兴峰出具书面说明，写明铜山电大不再向谢兴峰收取2014年7月20日至2018年7月19日保安保洁、垃圾处理费。上述说明表达的意思是“不再向谢兴峰收取至2018年7月19日前的保安保洁、垃圾处理费”，是免除了建德学校的该交费义务，不能认为建德学校已经交纳了全部的保安保洁、垃圾处理费。再次，2017年10月，铜山电大直接向华宇学院（含国文学校）收取了2017年到2018年度保洁、垃圾处理费3.2万元；铜山电大盖章出具了说明，写明了保洁、垃圾处理费等已经由铜山电大统一收取，该说明加盖了公章，并有华宇学院提供的银行汇款交易截图予以证实，建德学校亦无反驳证据。因此华宇学院已经就保安、保洁、垃圾处理费直接向铜山电大交纳。最后，建德学校和华宇学院签订的合作办学协议写明第二学年如建德学院没有学生，全年费用1万元由华宇学院单独交纳，并要求此费用随合作办学场地使用费一起付清。依据上述合同约定，在第二年度建德学院没有学生，当年度卫生保洁费、垃圾处理费均应由华宇学院单独交纳。但因华宇学院已经就保安、保洁、垃圾处理费直接向铜山电大交纳，建德学校没有代替华宇学院向铜山电大交纳上述费用，也没有先期交纳该费用，因此也无权主张华宇学院欠其1万元保洁垃圾处理费，华宇学院亦无需再向建德学校重复交纳。故建德学校该反诉请求，亦不予支持。三、建德学校主张招生办公室系有偿使用，证据不足。铜山电大校门口10余平方米招生办公室，原系建德学校使用，华宇学院从建德学校转租了铜山电大相应场所时，双方对是否可以使用该间招生办公室没有明确的书面约定。自2017年下学期至2018年3月份期间，华宇学院经建德学校同意，和建德学校共同使用了该招生办公室，但双方没有就是否需再交纳费用进行过协商，此期间，建德学校也没有向华宇学院主张或催要过该招生办公室的使用费用；同时结合基于华宇学院从建德学校转租了铜山电大相应场所该背景，建德学校主张华宇学院系有偿使用，并应支付3万元租金，证据不足，理由不充分，亦无合同依据，不予采信。四、华宇公司有权要求建德学校返还保证金。首先，华宇学院和建德学校于2016年8月签订的合作办学协议载明了“华宇学院对接受物品必须登记，损坏按价赔偿，协议签订之日起，向建德学校缴纳保证金6万元，协议期满后公物及公共设备无重大损坏，经建德学校及电大验收合格后，七日内无息退还保证金6万元”，上述条款可以看出涉案保证金交纳目的系为了保证公物无损害，如有损害折价赔偿，可以在保证金中予以优先扣除。建德学校主张保证金6万元应予没收，但双方签订的合作协议并没有关于如发生公物损害、保证金应予没收的内容，也没有关于如华宇学院违约、保证金应予没收的合同约定。故建德学校关于6万元保证金予以没收的反驳主张，无合同条款依据和法律依据，亦不予采信。其次、华宇学院和建德学校在合作协议到期以后，没有共同对租赁场所及公物进行验收，但华宇学院自2018年7月20日起，直接和铜山电大签订了租赁合同，建德学校和铜山电大的租赁关系也因到期而终止；建德学校并没有证据证明验收过程中出现华宇学院损害公物的情形；而铜山电大亦出具了说明，证明与建德学校租赁期已满不再续签，相关校舍物品清查交接工作完成，清查结果与华宇学院无关。因此，可以确认华宇学院实际使用的铜山电大场所及设施事实上已经铜山电大验收合格。因此，依据合作协议关于“协议期满后公物及公共设备无重大损坏，经建德学校及电大验收合格后，七日内无息退还保证金6万元”的规定，建德学校应返还保证金6万元，华宇学院亦有权按合同约定主张滞纳金。此外，建德学校主张华宇学院应支付2018年7月1日至同年7月19日场地占用费2万元。对此，合同期满后，华宇学院使用的教学楼的一间办公室没有搬离，但建德学校也没有通知华宇学院何时验收，验收是否合格、何时退还保证金，对保证金退还问题双方协商不成，导致华宇学院拒绝搬离办公室，对此双方均有责任，建德学校主张华宇学院18天占用费2万元，该数额无依据，一审法院结合租赁的场所、租用具体房间的数量和年租金的数额，酌定1800元。综上，建德学校应退还华宇学院5.82万元。但华宇学院主张按每日千分之五收取滞纳金，违反法律规定，宜按照年利率6%支付资金占用费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、徐州市建德职业培训学校于判决生效后十日内偿付徐州市华宇专修学院保证金5.82万元。并按照年利率6%支付占用期间的利息损失（利息自2018年10月1日计算至2019年3月5日止）。二、驳回徐州市建德职业培训学校其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2430元，由徐州市华宇专修学院负担1200元，徐州市建德职业培训学校负担1230元；一审反诉案件受理费3500元，由徐州市建德职业培训学校负担3400元，徐州市华宇专修学院负担100元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.建德学校有关垃圾费10000元的主张能否成立；2.建德学校有关201宿舍费用另行缴费的主张能否成立；3.建德学校有关华宇学院另行缴纳招生办费用理由能否成立；4.建德学校有关2018年7月1日至7月19日相关费用主张能否成立；5.建德学校有关保证金不予退还、保证金不应支付利息的理由能否成立；6.建德学校有关华宇学院承担因违约行为造成的滞纳金的主张能否成立。二审中，上诉人建德学校提交如下证据：1.华宇学院2016级新生报告须知、招生简章各一份。证明华宇学院住宿费标准为每人每学期600元，每人每学年住宿费1200元。201宿舍共8个床位，8个新生两学年住宿费共计19200元。此笔费用为不当得利，应由华宇学院返还给建德学校。2.2018年7月14日接处警工作登记表一份；2018年7月2日及2018年7月14日出警时谢兴峰拍摄的录像及照片各一组。证明建德学校负责人谢兴峰2018年6月1日书面通知华宇学院2018年7月1日全部搬离，后谢兴锋于2018年7月2日和2018年7月14日报警，要求收回校舍，但是警方没有处理，华宇学院也没有搬离。2018年7月2日谢兴峰发现华宇学院租赁的宿舍内学生被褥物品均没有搬离，空调也在正常使用，谢兴锋予以拍照、录像。2018年7月14日谢兴峰再次拍照录像，发现华宇学院仍然占用校舍，不是华宇学院主张的只占用一间办公室。当时华宇学院正在装修涉案校舍，且教学楼黑板上还有华宇学院管理校舍的相关内容，落款是华宇学院政教处。3.2018年6月27日、2018年6月29日、2018年7月17日谢兴峰和佟焱校长的短信聊天记录。证明建德学校于合同到期前一天通过短信通知华宇学院搬离。2018年7月17日谢兴锋告知佟焱逾期不交房、装修宿舍，要承担责任，佟焱始终未回复短信。华宇学院一审有关其一直在等待验收、联系不上建德学校等陈述，均不属实。华宇学院质证意见：证据1真实性认可；证据2真实性认可，视频为校舍视频，宿舍楼四楼确实正在装修，但不是华宇学院安排人装修，是铜山电大同意侯中附中张海军装修和使用其他校舍。按照正常的教学进程，放暑假学生行李要带走，暑假时间比较长，有一部分毕业的学生不再来了，低年级学生升级，宿舍要进行调整，宿舍要进行维修，所以宿舍门全部开着，可能有放东西的宿舍。证据3的短信记录没有印象，谢兴锋说的手机号码是佟焱的手机号码。二审庭审后，建德学校提交2019年12月12日铜山电大出具的《情况说明书》一份，内容为：我校于2014年7月21日同谢兴锋签订租赁合同，将相关校舍租赁给谢兴峰。谢兴锋交纳的2251051.07元费用中，已经包含每年10000元的保洁费、垃圾处理费、保安费，我校并于2014年7月25日向谢兴锋出具说明一份。佟焱于2017年10月12日向我校缴纳了3.2万元费用，系2017年至2018年度国文实验学校所占用校舍应当缴纳的物业费、保安费、垃圾处理费，并不包括徐州市华宇专修学院所在校舍（租赁自谢兴锋）应缴纳的费用。该部分费用谢新峰已先行缴纳，我校并未重复收取。华宇学院就此提交书面质证意见称：铜山电大2019年12月12日“情况说明”是伪证据。华宇学院和国文学校都是佟焱负责，铜山电大收取的物业垃圾费，本身就是收取华宇学院和国文学校的费用。2017年10月12日，佟焱按照铜山电大说明，缴纳3.2万元物业、保安保洁和垃圾处理费，铜山电大的说明中也注明统一收取“华宇学院和国文学校”的费用。佟焱已经向当地环卫所缴纳了2017年6月至2018年6月的垃圾费；建德学校无权私自收取华宇学院所谓垃圾费。二审中，被上诉人华宇学院未提交新证据。本院认证意见：对建德学校提交的证据1-3，以及2019年12月12日铜山电大出具的《情况说明书》真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、建德学校有关10000元保洁费的主张成立根据双方租赁合同的约定，华宇学院应支付第二年的垃圾清运费等费用1万元，华宇学院虽主张其向铜山电大直接支付的3.2万元中，已经包含涉案合同中双方争议的1万元垃圾清运费。但根据建德学校提交的铜山电大出具的《情况说明》，华宇学院交纳的3.2万元物业管理费用，与本案的转租场地的费用无关。故按照合同约定，华宇学院应向建德学校支付1万元的垃圾清运费等物业管理费用。二、建德学校有关201宿舍另行缴费的主张不能成立首先，合作协议载明了建德学校提供的办学场地具体包含了“学生公寓二层北面的3或4间（即205、206、207））”，该“3或4间”的条款内容反映了对于学生公寓二楼使用房间的数量，双方确定是根据具体招生人数可以使用三间、也可以使用四间；即使华宇学院使用了4间，属于条款约定的内容，亦无需再交纳费用。其次，华宇学院在合同签订后，即于2016年9月10交清了23万元场地使用费，完全履行了合同义务；2016年9月22日，建德学校和华宇学院将租赁场地实际清点和交接，交接单明确载明了“宿舍201室少一处床板”，说明了双方在实际交接中，确定了“201室”系合同约定的使用范围并予以交付使用，因此，对于学生公寓二楼使用的房间数量，双方已确定是使用四间。再次，对于涉案201学生宿舍的使用，上述交接单亦没有写明需要单独再交纳费用；此后直至合同履行届满，建德学院也没有证据证明曾经向华宇学院主张过该费用。故201学生宿舍的使用，系合同约定的使用范围，建德学校主张华宇学院再交纳2万元占用费，不予支持。三、建德学校有关华宇学院缴纳招生办费用理由不成立铜山电大校门口10余平方米招生办公室，原系建德学校使用，华宇学院从建德学校转租了铜山电大相应场所时，双方对是否可以使用该间招生办公室没有明确的书面约定。自2017年下学期至2018年3月份期间，华宇学院经建德学校同意，和建德学校共同使用了该招生办公室，但双方没有就是否需再交纳费用进行过协商，此期间，建德学校也没有向华宇学院主张或催要过该招生办公室的使用费用；同时结合基于华宇学院从建德学校转租了铜山电大相应场所该背景，建德学校主张华宇学院系有偿使用，并应支付3万元租金，证据不足，理由不充分，亦无合同依据，不予支持。三、建德学校有关2018年7月1日至7月19日期间相关费用主张成立双方转租合同到期后，建德学校要求华宇学院交还房屋，并因此两次报警。华宇学院于2018年7月20日起与铜山电大直接就涉案租赁房屋签订租赁协议。根据查明的事实，应认定涉案租赁房屋在2018年7月1日至7月19日期间，华宇学院并未交还给建德学校。对于2018年7月1日至7月19日占用期间的相关使用费，应参照双方合同约定的每年23万元的租金标准予以计算。经计算，上述期间的占有使用费数额为1.2万元。该1.2万元的房屋占有使用费，应由华宇学院支付给建德学校。五、建德学校有关保证金不予退还、保证金不应支付利息的主张首先，华宇学院和建德学校于2016年8月签订的合作办学协议载明“华宇学院对接受物品必须登记，损坏按价赔偿，协议签订之日起，向建德学校缴纳保证金6万元，协议期满后公物及公共设备无重大损坏，经建德学校及电大验收合格后，七日内无息退还保证金6万元”。从上述条款可以看出涉案保证金交纳目的系为了保证公物无损害，如有损害折价赔偿，可以在保证金中予以优先扣除。建德学校主张保证金6万元应予没收，但双方签订的合作协议并没有关于如发生公物损害、保证金应予没收的内容，也没有关于如华宇学院违约、保证金应予没收的合同约定。故建德学校关于6万元保证金予以没收的主张，无合同条款依据和法律依据。其次、华宇学院和建德学校在合作协议到期以后，没有共同对租赁场所及公物进行验收，但华宇学院自2018年7月20日起，直接和铜山电大签订了租赁合同，建德学校和铜山电大的租赁关系也因到期而终止；建德学校并没有证据证明验收过程中出现华宇学院损害公物的情形；而铜山电大亦出具了说明，证明与建德学校租赁期已满不再续签，相关校舍物品清查交接工作完成，清查结果与华宇学院无关。因此，可以确认华宇学院实际使用的铜山电大场所及设施事实上已经铜山电大验收合格。因此，依据合作协议关于“协议期满后公物及公共设备无重大损坏，经建德学校及电大验收合格后，七日内无息退还保证金6万元”的规定，建德学校应返还保证金6万元，华宇学院亦有权按合同约定主张滞纳金。因合同约定的滞纳金过高，一审法院调整为资金占有期间的银行利息，并无不当。此外，合同第三条“交纳合作办学场地使用费及支付方法”中约定：“……乙方未按时付清甲方第二学年合作办学场地使用费用的，……在本协议约定期限内的剩余合作办学期限内的联合办学费用及押金甲方概不退还给乙方。”上述条款中提到“押金”不予退还，但该“押金”是否就是上述合同条款提到的“保证金”，双方仍然存在争议。建德学校以此条款为依据，主张不退还“保证金”的理由不能成立。三、建德学校有关华宇学院承担相关滞纳金的主张合同第三条“交纳合作办学场地使用费及支付方法”中约定：“……乙方未按交费日期交费，应付甲方的滞纳金为合作办学场地使用费用的每日5‰收取……”。建德学校主张华宇学院未按期交纳相关费用，按照上述合同约定，华宇学院应该承担滞纳金。建德学校一审反诉的30万元滞纳金的计算方式为：23万元×5‰×655天（2017年6月10日至2019年3月30日）=753250元（建德学校主张其仅酌情主张30万元）。本院认为，首先，该滞纳金相关约定，实际为违约金的一种计算方式。该违约金约定的数额显著过高。按照合同法的相关规定，违约金数额应与因违约造成的损失大体相当。本案中，建德学校存在延迟交付1万元垃圾清运费及延迟18天交付校舍的行为，但就上述行为引起的相关损失，本院已在此前的裁判理由中予以论述，并判决华宇学院予以交纳相关费用。本案并无其他证据证明华宇学院违约行为给建德学校造成的其他相关损失的数额。虽然建德学校一审提交了其与相关其他学校联合办学的合同，但华宇学院延迟18天交付校舍的行为是否对建德学校造成相关损失，以及联合办学费用的相关损失数额如何计算，均无证据予以证明。此外，建德学校一审也明确陈述，本案只主张合同约定的滞纳金，对因华宇学院违约造成的办学损失问题，将另行主张。基于以上原因，一审法院判决不予支持建德学校有关滞纳金的诉讼主张，并无不当。综上所述，建德学校应予退还华宇学院保证金6万元。华宇学院应该向建德学校缴纳垃圾清运费等1万元、并支付2018年7月1日至7月19日期间占有使用费1.2万元。综上，上诉人建德学校的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初2997号民事判决。二、徐州市建德职业培训学校于本判决生效后十日内支付徐州市华宇专修学院保证金6万元。并按照年利率6%支付占用期间的利息损失（利息自2018年10月1日计算至2019年3月5日止）。三、徐州市华宇专修学院于本判决生效后十日内支付徐州市建德职业培训学校保洁费用1万元,支付徐州市建德职业培训学校2018年7月1日到7月19日场地占用费1.2万元。四、驳回徐州市华宇专修学院其他诉讼请求。五、驳回徐州市建德职业培训学校其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2430元，由徐州市华宇专修学院负担1200元，徐州市建德职业培训学校负担1230元；一审反诉案件受理费3500元，由徐州市建德职业培训学校负担3000元，徐州市华宇专修学院负担500元。二审案件受理费2430元，由徐州市建德职业培训学校负担2000元，徐州市华宇专修学院负担430元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月二十九日书记员  杭恒宇