新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初6487号原告：童静，女，1978年8月24日出生，汉族，乌鲁木齐市公安局民警，住武汉市江岸区，现住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：郭建，经济技术开发区（头屯河区）圣力法律服务所法律工作者。被告：阴美惠，女，1982年7月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区，其他情况不详。被告：李明，男，1979年9月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区，其他情况不详。被告：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地，新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层1。法定代表人：王娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婷婷，女，新疆中兴房地产经济股份有限公司职员。原告童静与被告阴美惠、被告李明、被告新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告童静及委托诉讼代理人郭建，被告中兴房产经纪公司委托诉讼代理人杨婷婷到庭参加诉讼。被告阴美惠、被告李明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童静向本院提起诉讼：1．请求判令解除原被告签署《房屋买卖居间合同》（当庭确认解除的是原告与被告阴美惠之间的房屋买卖合同关系），2．判令被告阴美惠、李明返还已支付的购房款500000元；3．被告阴美惠、李明承担违约金146000元；4．判令被告阴美惠、李明承担原告装修损失50000元（该诉求原告已当庭撤回）；5．判令被告阴美惠、李明承担律师费损失24000元；6．判令被告中兴房产经纪公司承担连带责任。并由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告阴美惠于2018年10月5日签订《房屋买卖居间合同》，约定，被告阴美惠将其名下位于乌鲁木齐市高新区的房屋出售给原告，转让价款为730000元，2018年10月15日原告向其支付首付款500000元，剩余房款于涉案房屋过户当日支付。合同签订后，原告向被告阴美惠及其丈夫即被告李明支付房款500000元，被告李明于2018年10月9日向原告出具收条，确认收到原告交纳的500000元，并约定于2018年12月10日前完成房屋解押手续，并配合原告办理过户手续。但时至今日，被告阴美惠、李明仍未履行解押义务，原告多次催促，对方一直推脱，将原告支付的500000元挪作他用，拒不办理解押手续，导致原告无法取得房屋产权，已构成根本性违约。另，被告中兴房产经纪公司居间介绍此次交易，其在介绍时未对出卖人的情况进行充分了解，没有履行监督义务，给原告造成损失，应当承担连带责任。被告中兴房产经纪公司辩称，涉案合同中涉及到我公司与原告与被告阴美惠、李明的居间合同关系和除我公司外其他原被告之间的买卖关系，原告和被告阴美惠、李明是否解除其双方的房屋买卖关系与我公司无关，但我公司不同意解除和原告以及被告阴美惠、李明之间的居间关系，其双方还未向我公司支付居间费，涉及的居间合同已经实际履行，不存在解除问题。被告阴美惠、被告李明未答辩。原告就其主张提供：证据一：《房屋买卖居间合同》打印件。用以证明：1．原告与被告阴美惠通过被告中兴房产经纪公司签订房屋买卖合同的事实。2．合同中约定如违约方应承担诉讼代理费。证据二：购房定金收条和银行转账记录。用以证明：原告向被告支付购房定金2万元。证据三：购房款收条和银行转账记录。用以证明：结合证据二，原告共向被告支付购房款合计50万元。证据四：代理费收据、发票。用以证明：因为被告的违约导致诉讼产生了代理费22500元。证据五：不动产登记查询结果。用以证明：1．原告与被告阴美惠签订《房屋买卖合同》，涉案房屋已抵押给银行，被告阴美惠和被告中兴房产经纪公司明知道该房屋无法买卖的事实，被告阴美惠、李明的违约行为导致合同无法履行，应当承担《房屋买卖合同》中的违约责任。被告中兴房产经纪公司质证：对《商品房买卖合同》、购房定金收条和银行转账记录、购房款收条和银行转账记录真实性、关联性认可；代理费收据、发票与其无关；对不动产登记查询结果的真实性认可。《商品房买卖合同》合同约定责任的违约方是房屋出让方，其依据合同约定有权向双方收取居间费；合同订立过程中，房屋是在银行抵押，解押之后是可以进行过户，这一点原告是知晓的。本院对原告提供的以上证据的真实性予以确认。被告中兴房产经纪公司提供：证据一、《房屋买卖合同》，用以证明：在签署合同中显示涉案房屋是在抵押的状态，解押后可以进行过户。证据二、佣金确认书。用以证明：双方已确认佣金并还未支付。证据三、房屋状况说明书。用以证明：签署合同时涉案房屋是在正常的抵押状态，解押后可以进行过户手续。原告对以上证据的真实性。本院对以上证据的真实性予以确认。本院根据双方举证及庭审认定事实如下：2018年10月5日，原告（乙方）与被告阴美惠（甲方）、被告中兴房产经纪公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定以下主要内容：甲方及产权共有人同意，自愿将其合法拥有的位于乌鲁木齐市高新区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间介绍实地看房，对房屋现状无异议；房屋建筑面积64.58平方米，总成交价为730000元；如无另行约定，固定装修及室内指定物品包含在总成交价内，装修附属设施具体为空调、茶几、电视机、沙发、床、洗衣机、柜；合同签订当日乙方向甲方交付购房定金20000元，于2018年10月15日交付首付款500000元，如该房产尚未解押，由甲方至银行自行办理解押手续，剩余房款230000元乙方于过户当天支付给甲方；本合同签订视为丙方居间服务完成，丙方有权按佣金确认书要求甲乙双方支付佣金；甲方应于收到500000元当天交房；合同履行期间，按合同约定，乙方已将20%以上的房款支付给甲方，甲、乙双方任何一方无正当理由不履行本合同，按合同总成交价的20%给守约方支付违约金；合同发生争议产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担。合同签订后，原告依约于合同签订当日向被告阴美惠交纳定金20000元。2018年10月9日，原告向被告阴美惠汇款支付480000元，同日，被告李明向原告出具一份《收条》，载明：收到原告购买被告阴美惠涉案房屋500000元（经询，原告确认此款含之前交付的定金20000元），用于卖方办理房屋解押，解押完毕后2个工作日内，卖方必须配合买方办理过户手续，如卖方在规定时间不办理，导致双方损失，由卖方承担全部责任。被告李明在落款签名并手注“代阴美惠”。另，被告阴美惠、被告李明未到庭，但在电话询问中陈述其二人为夫妻关系，被告李明通过短信发送结婚证材料。另，原告就本案与北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付委托诉讼代理费24000元，案件处理中的2019年10月11日双方解除代理合同，该律所向原告退还委托代理费12500元；原告另与经济技术经济技术开发区（头屯河区）圣力法律服务所签订《委托代理合同》，原告支付代理费10000元。本院认为，涉案的《房地产买卖居间合同》系本案三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方产生法律拘束力。该合同中原告与被告阴美惠就房屋买卖的内容约定明确，又包含买卖双方与房屋中介公司居间服务的内容，据此，原告与被告阴美惠形成房屋买卖合同关系，原告与被告阴美惠分别与被告中兴房产经纪公司之间形成居间合同关系。被告中兴房产经纪公司不同意解除其与原告、被告阴美惠之间的居间合同关系，经询，原告明确其主张解除的是其与被告阴美惠之间的房屋买卖合同关系，对此，本院认为，合同相关条款明确约定被告阴美惠应在收到首付款后及时解押，被告李明出具的收到首付款的收据亦明确载明收到的款项用于解押，但被告阴美惠未按约定解押，导致原告无法实现过户目的，构成根本性违约，对原告主张解除其与被告阴美惠之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持。被告李明与阴美惠陈述其二人系夫妻，且被告李明亦参与了收取首付款，原告主张其二人共同承担责任，本院予以确认。合同解除，被告阴美惠、李明应向原告返还购房款500000元。原告按合同总价的20%主张被告阴美惠、李明承担违约金146000元（730000元＊20%），符合合同约定，本院予以支持。合同相关条款约定涉案房产诉讼产生的律师费由违约方承担，原告主张实际发生的委托代理费24000元，根据其提供的证据，实际支付21500元，本院按此金额予以支持。被告中兴房产经纪公司作为居间人，其义务是为双方签订合同提供居间服务，并非房屋买卖合同的相对人，原告主张其承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告阴美惠、被告李明无故未参加诉讼，视为自行放弃本案抗辩权。另，本案被告未到庭抗辩且未提起反诉，本案合同解除后，原告应及时将涉案房屋返还二被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告童静与被告阴美惠之间的房屋买卖合同关系；二、被告阴美惠、被告李明于本判决生效后十日内向原告童静返还购房款500000元；三、被告阴美惠、被告李明于本判决生效后十日内向原告童静支付违约金146000元（730000元＊20%）；四、被告阴美惠、被告李明于本判决生效后十日内向原告童静支付律师费损失21500元；五、驳回原告童静对被告新疆中兴房地产经纪股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由被告阴美惠、被告李明承担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  李 萍人民陪审员  张良池二〇一九年十二月九日书 记 员  玛蒂娜