广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1536号 原告：杨伯辉（DucVienDuong)，男，美国公民，1949年2月19日出生，常住地美利坚合众国。 特别授权委托代理人凌榕，女，1986年8月20日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系杨伯辉儿媳。 特别授权委托代理人陈忠，广西十环律师事务所律师。 特别授权委托代理人朱小英，广西十环律师事务所实习律师。 被告:杨宙辉，男，1953年8月4日出生，汉族，现住防城港市防城区。 一般授权委托代理人陈汉云，广西幸程律师事务所律师。 原告杨伯辉诉被告杨宙辉返还原物纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨伯辉的委托代理人凌榕、陈忠，被告杨宙辉及其委托代理人陈汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伯辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退所占住原告的防城区房屋和铺面；2.本案案件受理费由被告杨宙辉承担。 事实和理由：2002年底，原告向防城区防城镇供销社购买了该社位于防城区的宿舍楼及相关土地使用权。2006年、2007年办妥土地、房产过户手续（国有土地使用权证号为：1、防区国用第XXXXXXXX,2、防区国用〈2006〉第XXXXXXXX。房屋所有权证号为：防港房权证防城区字第××号）。被告杨宙辉是原告的堂弟，考虑到当时其家庭困难，就同意让他在此楼房其中一个房间居住，并同意他使用一楼五个铺面中的其中一间出租或经营养家糊口。由于原告远在美国，路途遥远，加上年纪偏大，极少回来。被告不经原告的同意和授权，自行将相关的房屋和铺面出租和自行经营，并将房屋和铺面租金占为已有。被告擅自占用房屋经营，以及擅自出租房屋收取租金问题，原告将另行与被告协商或者另行通过诉讼解决。2015年春节期间，原告口头提出被告腾退房屋，并将擅自出租收取的租金交给原告，但被告借口未找到替代的店铺为由，拖拖拉拉不腾退。2018年原告委托儿子杨晓东回国与被告交涉腾退房屋，但被告不予理睬。对此，原告在2019年2月委托儿媳凌榕申请防城区文昌司法所处理，但被告不同意调解。对被告的无理态度，原告委托儿媳凌榕在2019年6月19日向被告发出书面的《腾退房屋通知书》，限被告在2019年7月19日前腾退房屋，但被告拒绝签收。2019年6月22日原告儿媳凌榕又通过邮政快递将《腾退房屋通知书》寄给被告，被告亲属巳经签收，但不予腾退。2019年6月23日，原告儿媳凌榕又将《腾退房屋通知书》的内容发短信到被告的手机号130××××8838,但被告仍不予理睬。2019年7月12日，原告委托儿媳凌榕把收回房屋的公告贴在防东路XXXXXX号房屋的正侧墙面,被告依然无动于衷。对此，为维护自已的合法权益，原告不得不向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨宙辉答辩称：1、涉案房屋大部分的房间已由凌榕出租给第三方，只有80㎡由被告使用，被告无权腾退第三方租赁的房屋；2、我认为这份起诉状是没有经过原告杨伯辉同意的，属于凌榕个人行为，没有法律效力，凌榕未经杨伯辉特别授权，不能代为提起诉讼；3、房屋当中的80㎡是杨伯辉以书面形式同意由被告使用的，现在没有杨伯辉关于要求被告停止使用的书面意见，凌榕无权要求腾退；4、杨伯辉并非因为被告生活困难才同意由被告使用房屋的，而是被告代理杨伯辉处理房屋购买、办证等事务花费了大量的时间和精力，作为对被告付出的补偿，杨伯辉才同意被告使用房屋，按理被告使用该房屋是没有时间限制的，应该延续到被告不能经营使用为止；5、被告为原告的利益付出了很多时间成本和经济成本，如果原告执意要被告腾退，则被告将保留向原告追偿损失的权利；6、被告女儿杨茂茂租用原告房屋第五层作为幼儿园，原告要求累加每月2000元租金一间，我认为要求太高，所以双方对变更租金的问题没有协商一致。综上，请驳回原告的诉讼请求。 原告对其陈述提供如下证据：证据1.公证书(2019)桂防港外证字第XXXX号，证明原告美国护照的中文译文，原告杨伯辉的身份住址情况；证据2.公证书(2019)桂防港外证字第XXX号和证据3.公证书(2019)桂防港外证字第XXX号，共同证明原告委托儿媳凌榕全权代表原告处理所属的防城区房屋的一切事项(包括国有土地使用权证号为：①、防区国用第XXXXX,②、防区国用第XXXXX，房屋所有权证号为：防港房权证防城区字第××)；证据4.国有土地使用权证，防区国用第XXXXXX、证据5.国有土地使用权证防区国用第XXXXXX、证据6.房屋所有权证防港房权证防城区字第××，共同证明原告所属的防城区房屋的土地、房屋情况；证据7.腾退房屋通知书，证明①、原告委托儿媳凌榕在2019年6月19日向被告发出腾退房屋的书面通知，②、原告限定被告在2019年7月5日之前，腾退所占住的房屋及铺面；证据8.挂号信信封的正面和背面、证据9.国内邮政回执，证明①、由于被告拒绝签收原告委托儿媳凌榕向被告发出腾退房屋的书面通知，凌榕在2019年6月22日通过邮政挂号信向被告寄出了腾退房屋通知书，②、被告的妻子曾萍在2019年6月24日签收了邮政挂号信；证据10.手机短信截图，证明①、为了强调腾退房屋的内容，原告委托儿媳凌榕在2019年6月23日向被告的手机130××××8838发出腾退房屋的短信通知，②、短信通知强调原告限定被告在2019年7月5日之前，腾退所占住的房屋及铺面；证据11.收回房屋公告，2019年7月12日，原告委托儿媳凌榕把收回房屋的公告贴在防东路XX号房屋的正面、侧面墙面；证据12.调处申请书，证明原告申请司法所调处房屋腾退等事项。证据13.不动产证XXX号，证明系XXX号的土地使用证变更后的权利证书。 被告杨宙辉的质证意见：对证据1无异议；对证据2、3的三性都有异议，根据公证书里面的委托书和公证书的页缝没有加盖骑缝章，并不排除公正内容与委托事项不相符的可能；根据公证程序，应同时录制公正视频资料，由于时间仓促，未能向公证机关求证这一事实；庭后将书面申请法院向公证机关进行调查，同时被告认为原告杨伯辉本人今年并没有回过中国防城港，且在委托书上的签名笔迹与以往的相关法律文书签名不相像，不排除是他人冒签，对关联性我们认为依照民诉法司法解释，委托书注明全权代理而没有载明代理的具体事项，应当作一般代理认定，本案凌榕代理原告以原告名义起诉被告，被告认为凌榕超越了其代理权限。再者，原告的委托权限范围笼统模糊，就单个案来讲本案起诉被告应当有个案的明确授权，由于委托书委托的权限模糊笼统，我方认为本案起诉不是原告本意，另外，虽然委托书载明：“在上述委托范围内所进行的一切行为…，产生的一切法律后果”。不属于严格的法律用语，与刚才提到的民诉法司法解释相违背。因此不能作为认定具有特别授权委托的效果；对证据4、5、6没有异议；对证据7、8、9、10、11没有异议，但这些证明不能证明被告使用原告的全部房屋；对证据12的真实性有异议，被告不清楚，也没有收到过，我方认为不是事实；对证据13无异议。 被告提供如下证据：1.调处申请书，证明原告委托被告管理房屋，至今没有终止委托管理权。原告收取了被告转给其的租金，因此，由被告代原告出租房屋给杨茂茂的行为具有法律效力；证据2、关于房产权使用权的声明，证明原告于2008年9月21日以书面形式委托被告管理及使用，至今没有书面终止该权限；证据3、房屋租赁合同，证明经原告同意，被告代为将涉案房屋第五层及负一楼出租给杨茂茂，该合同期限至今未满租期；证据4、房屋出租合同，证明原告的媳妇凌榕于2019年1月1日出租给庞茹源经营使用，被告无能力将该房屋腾退给原告使用；证据5、《公证授权委托书》，证明委托书明确原告的受托人的代理权限是“全权代理”，依照中华人民共和国民俗法的司法解释属于一般授权代理，无权提起诉讼，除非另行得到委托人的特别授权。授权权限不明确，“所涉诉讼相关事项”指向不明确，因此，凌榕代理起诉是否是原告本意证据不足。 原告质证：对证据1的真实性有异议，我们不承认其真实性；对证据2的真实性有异议，我方要求被告提供原件进行核实，必要的话我方会申请鉴定，如果被告不能提供原件我方不予认可；对证据3有异议，因为被告与其女儿签订的合同原告并不知情，也并没有同意，但据了解，之前被告租赁给别人时租金是13万左右，现在此合同只租5万元并把时间定到2025年这么长时间明显是损害原告利益；对证据4无异议；对证据5其想证明的事项有异议，我方是具有代理权限，委托书里面的4个“一切”都指明凌榕具有代理权限，希望由法院进行确认。 经审查，本院确认以下法律事实：2002年年底，原告杨伯辉向防城镇供销社购买了位于防城区的宿舍楼及相关土地使用权。2006年、2007年办妥土地、房产过户手续（国有土地使用权证号为：1、防区国用(2006)第XXXXXX;2、防区国用(2006)第XXXXXXXX。房屋所有权证号为：防港房权证防城区字第××号）。2008年9月8日原告杨伯辉出具一份“关于房产权使用权的声明”,声明将位于防城区的房屋交由杨宙辉代为管理及使用。2015年春节期间，原告杨伯辉口头提出要求被告腾退房屋，并将擅自出租收取的租金交给原告。2018年原告委托儿子杨晓东回国与被告交涉腾退房屋，但被告不予理睬。原告在2019年2月委托儿媳凌榕申请防城区文昌司法所处理，但被告不同意调解。2019年4月10日原告出示委托书一份，委托儿媳凌榕全权代为处理涉案房屋的相关事宜。原告委托儿媳凌榕在2019年6月19日向被告发出书面的《腾退房屋通知书》，限被告在2019年7月19日前腾退房屋，但被告拒绝签收。2019年6月22日原告儿媳凌榕又通过邮政快递将《腾退房屋通知书》寄给被告，被告亲属巳经签收，但不予腾退。2019年6月23日，原告儿媳凌榕又将《腾退房屋通知书》的内容发短信到被告的手机号130××××8838,但被告仍不予理睬。2019年7月12日，原告委托儿媳凌榕把收回房屋的公告贴在防东路XXX号房屋的正侧墙面,被告依然无动于衷。涉案房屋中，被告杨宙辉现占用一层三间铺面（约100㎡）用作经营药店使用，第五层全部房间及负一层整层由杨宙辉出租给其被告女儿杨茂茂作开办幼儿园使用，其余房屋由原告代理人凌榕对外出租。 本院认为，防城港市防城区的房屋已经办理了房屋所有权证，房屋所有权人为原告杨伯辉，杨伯辉对其所有的房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原告先前委托被告杨宙辉对房屋进行管理，并准许他在一定范围内使用，这是原告处分自己物权的权利，现在原告要求被告将占有使用的房屋进行腾退，由原告自行管理使用，也是原告行使物权的权利，所以原告起诉主张被告腾退房屋归还使用权符合法律规定，应当准许。从原告提出收回房屋使用权开始，被告的代管权利即自行终止。被告抗辩认为凌榕代为起诉不是杨伯辉的真实意思表示，但是凌榕已经向法院提交了杨伯辉全权委托其对房地产进行出租、管理及提起相关诉讼的委托书，杨伯辉明确表示对受委托人凌榕所进行的一切涉及房屋的行为和签署的一切文件予以认可，并愿意承担由此产生的一切法律后果。该委托书经过广西壮族自治区防城港市公证处依法公证，故应认定凌榕具有代理权，其代理诉讼的行为视为杨伯辉的行为。 关于房屋的腾退，涉案房地产之中的一层三间铺面和五层全部房间，以及负一楼的全部房间，目前是由被告杨宙辉管理使用或出租，是在腾退之列，其他的房间已经由杨伯辉的代理人凌榕对外出租，不存在腾退问题。五层以及负一楼由杨宙辉出租给杨茂茂承租开办幼儿园，签订10年的合同，因合同期限未满，考虑到原告收回房子后杨茂茂是否享有优先承租权等情况，所以原告和杨茂茂应当就租金和租期等另行协商，或者重新订立租赁合同。 另外，因为涉案房屋部分由被告居住或经营，腾退时应当给予必要的准备时间，因此以确定由被告在判决生效后三个月内腾退其所占用的房间及铺面为宜。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条规定，判决如下： 被告杨宙辉于本判决生效后90日内腾退防城区房屋（房屋所有权证号为：防港房权证防城区字第××号）。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨宙辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐国超 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 蒋思华 书 记 员 钟朋霏