文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15934号原告：重庆贴心物业管理有限公司，住重庆市渝中区邹容路129号，统一社会信用代码：91500103790735449U。法定代表人：程小玲，总经理。委托诉讼代理人：李婷，重庆百君律师事务所律师。被告：上海今达置业中心有限公司，住中国(上海)自由贸易试验区崂山五村551号415室，统一社会信用代码91310115630471077P。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京市（上海）律师事务所律师。原告重庆贴心物业管理有限公司（以下简称“贴心物业公司”）与被告上海今达置业中心有限公司（以下简称“今达置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贴心物业公司的委托诉讼代理人李婷、被告被告今达置业公司的委托诉讼代理人陆燕、刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆贴心物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年12月19日至2019年5月31日期间的物业服务费634178.8元，违约金480139.22元，以上共计1114318.02元，本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定原告提供服务的期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止，写字楼收费标准为15元/月·平方米，业主按月交纳，业主未能按照合同约定如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之三十向原告支付违约金。被告于2012年6月19日依据(2012)渝五中法民终字第1320、1321、132231324号《民事调解书》确认被告取得重庆市渝中区房屋的所有权。被告使用房屋至今一直未缴纳物业服务费，经原告多次催告，均不予理睬。原告为维护自身权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告今达置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、涉案房屋至今未交付，被告未实际入住涉案房屋。2、原告与案外人重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签署的《重庆市物业服务合同》对被告不发生法律效力，合同约定的违约责任也明显过高，物业费收费标准、违约金责任不适用被告，且原告未提供房管局备案通过的相关证明文件，也没有提供原告履行的物业服务的证据，根据物权法第七十六条规定，应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，或者经业主委员会同意选聘，才能对业主发生法律效力。3、2016年5月30日的债权诉讼时效已经届满，被告无需履行。本院经审理认定事实如下：2004年4月，今达置业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆达公司”）签订共计四份《重庆市商品房买卖合同》，分别购买位于重庆市渝中区四套房屋，此后双方在履行上述合同过程发生纠纷，今达置业公司诉至法院，本院对四套房屋涉及的四案分别作出一审判决后，今达置业公司对四案判决均不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院于2012年6月19日作出（2012）渝五中法民终字第1320号、第1321号、第1323号、第1324号民事调解书，调解协议内容为今达置业公司同意支付尾款、鑫隆达公司收取尾款后为今达置业公司办理上述四套房屋的产权证，并另约定了相关税费等的承担。四份调解书均还载明：“今达中心与鑫隆达公司在二审中协商达成一致，鑫隆达公司同意将‘重庆世界贸易中心大厦’第20－……号房屋交付给今达中心使用”。涉案四套房屋的产权证于2013年3月25日办理至今达置业公司名下。2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会作为甲方，贴心物业公司作为乙方，就重庆世界贸易中心大厦签订《重庆市物业服务合同》，约定由贴心物业公司对重庆世界贸易中心大厦商场、写字楼提供物业服务，其中写字楼物业服务费收取标准为15元/月/平方米、商业物业为21元。业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位或者物业服务资金有开发建设单位全额交纳，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。庭审中，贴心物业提交了一组张贴催款函的照片，照片显示拍摄时间分别为2014年11月30日，2016年11月30日，拟证明原告在起诉前向被告送达过催款函。被告对此不予认可。原被告双方确认2012年至今涉案房屋一直是毛坯房状态，无人使用。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，本案中重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订的《重庆市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，对合同双方当事人及案涉物业的全体业主均具有法律约束力。本案庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，经审查，原告提交的一组于涉案物业处张贴催款函的照片，拍摄时间分别为2014年11月30日、2016年11月30日。同时结合本案原告诉请的物业费支付期间，原告的诉讼请求未过诉讼时效，且在诉讼前进行过有效的书面催收。涉案房屋目前仍为毛坯房状态、被告未实际入住的事实已在庭审中经原被告双方确认，故符合合同约定的空置房按50%比例缴纳物业费的约定。涉案物业类型为写字楼，被告未缴费期间为2012年12月19日至2019年5月31日期间，被告房屋建筑面积共计为546.18平方米。因被告办理取得涉案房屋产权登记时间为2013年3月25日，此后未与开发商交接系自身因素，故本院确定被告从2013年3月25日起应承担支付物业费。2013年3月25日至2019年5月31日期间共计74个月，按每平方米每月15元的标准，计算546.18平方米，再减半后金额为303129.9元。关于违约金的问题，涉案物业服务合同约定违约金应按每日万分之三十的标准支付，被告认为违约金标准过高，本院依法予以调整为从2013年4月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告上海今达置业中心有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2013年3月25日至2019年5月31日期间的物业费303129.9元，并支付违约金（违约金计算方式：从2013年4月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；二、驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费14829元，减半收取7415元，由原告重庆贴心物业管理有限公司负担5398元，由被告上海今达置业中心有限公司负担2017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  肖一航二〇一九年十二月三十一日书记员  刘美余