广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1705号 上诉人（原审被告）：合浦港荣置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市合浦县廉州镇。 法定代表人：甘志冲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：罗东军，男，1984年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（原审原告）：肖玲丽，女，1989年4月23日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人：韩华，合浦县珠乡法律服务所法律工作者。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人罗东军、肖玲丽商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人港荣公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并予以改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一审、二审产生的诉讼费用由上诉人和被上诉人按比例承担。事实与理由：一、一审认定事实错误且遗漏查明部分事实。一、一审法院认定上诉人提交的可延期交房的证据不属于不可抗力，故不认可上诉人提出的可以延期的主张，而判定上诉人需要支付被上诉人多达1308天的违约金共计57548.9元，系认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四，补充协议第五条关于交付期限有明确约定，上诉人应在2015年10月26日前将涉诉房产交付两被上诉人使用，但本项目自开工至竣工期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗力……；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的；3.因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4.由于供水、供电部门原因停水、停电导致累计超过6个小时的(每累计6个小时按一天算）；5.气象部门记录日降雨量为中雨或中雨以上的；或6级以上大风或36度及以上高温的；6.……”自签订合同日至实际交房日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工315.5天；上诉人在一审庭审中已提交可据实顺延交房的相关证据。因政府迟延供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，导致上诉人无法按合同约定时间交房，根据合同约定因政府及相关部门的行为导致工期受到影响上诉人可据实顺延交房，无需承担逾期交房的违约责任。一审法院未查明合同约定的可据实顺延的情形，径行简单套用合同第八条第一款和第九条约定，草率计算并作出判决；二、应以合同约定的万分之零点一为标准计算违约金，而不应将违约金计算标准调整为万分之一。违约金的计算方式在合同中有明确约定，根据自愿原则和公平原则，不应将违约金的计算标准调整为万分之一。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人罗东军、肖玲丽答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人认为一审法院认定事实错误且遗漏查明事实不属实，根据双方在一审举证足以证明一审法院认定上诉人提交的证据证明不可抗力，是一般的现象，上诉人要求按照不可抗力是不合理的，合同按照万分之0.1计算违约金，该合同是格式合同，上诉人对合同具体条款没有释明，该合同足以证明条款是不合理，是霸王条款，一审法院按照违约金万分之一是有事实和法律依据。 被上诉人罗东军、肖玲丽向一审法院诉讼请求：1.判决确认二原告与被告于2014年10月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告向二原告支付延迟交房违约金70836元（违约金以439976元为基数，按日万分之一计算，从2015年10月27日起计至2019年5月27日共1610天）。 一审法院认定事实：罗东军、肖玲丽系夫妻关系，罗东军、肖玲丽作为买受人与港荣公司作为出卖人于2014年10月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定罗东军、肖玲丽向港荣公司购买该司的位于合浦县，套内建筑面积94.54平方，公摊面积34.35平方米，每平方米3413.58元，房屋总价款为439976元，合同同时约定买受人采用银行按揭（商品房担保贷款）贷款方式支付全部购房款，出卖人应在2015年10月26日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一【该比率应不小于第(1)项中的比率】的违约金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，原告依合同约定于2014年6月4日向被告支付办证费14000元，于2015年1月23日向被告支付了首付购房款132976元，于2015年8月21日向被告支付了购房款303700元。被告合浦港荣置业投资有限公司于2015年6月29日取得明珠国贸商城（一）1幢编号为合房预字第201541号的《合浦县商品房预售许可证》。同时查明，罗东军、肖玲丽按合同约定交清了购房款后，但港荣公司至今尚未交付房屋给原告。另查明，涉案位于合浦县西门江明珠国贸城第X期第X幢商品房虽已竣工，但由于明珠国贸城的土地使用权问题未处理好致使至今尚未验收，尚不具备交房条件。 一审法院认为：当事人双方签订的《商品房买卖合同》主体合格、内容合法，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行各自的义务；罗东军、肖玲丽依约向港荣公司支付购房款义务后，港荣公司应依约履行交付房屋的义务，但港荣公司至今未依约交付房屋给罗东军、肖玲丽使用，港荣公司又没有证据证明存在合同约定的不可抗力情形，港荣公司迟延交房的行为对罗东军、肖玲丽已构成违约，应承担相应的违约责任。现罗东军、肖玲丽要求继续履行合同，但涉案房屋目前不具备交房条件，未能实际交房，依合同约定港荣公司应向罗东军、肖玲丽支付逾期交房违约金，因双方约定的逾期交房违约金过低，一审法院酌情予以调整按日万分之一计算，以已付购房款439976元为基数，从2015年10月27日起计算至罗东军、肖玲丽请求之日即2019年5月27日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、原告罗东军、肖玲丽与被告合浦港荣置业投资有限公司于2014年10月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告合浦港荣置业投资有限公司应支付给原告罗东军、肖玲丽逾期交房违约金57548.9元（违约金计算以439976元为基数，按日万分之一从2015年10月27日起计至2019年5月27日止）。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。 二审审理查明，涉案明珠国贸商城第1幢工程因停水4天、停电12天、中高考25天、降雨级别中雨以上151天，共延长工期192天[详见（2019）桂05民终318号民事判决书]。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人港荣公司与被上诉人罗东军、肖玲丽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。当事人双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，被上诉人罗东军、肖玲丽已依约向上诉人港荣公司支付全部购房款，完成了付款义务，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方订立的合同对出卖人可以延期交房的事由作出约定，上诉人主张延期交房事由和天数符合双方的约定，延期天数的事实于本院另案生效（2019）桂05民终318号民事判决书中已明确记载，共计延期天数为192天，其扣减延期天数315.5天的主张，本院予以支持扣减192天。 上诉人港荣公司以双方合同已有约定为由，主张一审对违约金的调整错误。本院认为，双方在合同中，对承担违约责任标准的约定严重失衡，即买受人如未按合同该约定时间付款的，需按日向出卖人支付逾期应付款项万分之叁的违约金；而出卖人未按约定履行交付义务的，需按日向买受人支付已交房款万分之零点一的违约金，该约定不符合对等、公平原则，显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被上诉人罗东军、肖玲丽于起诉时要求调整违约金的计算标准，于法有据，上诉人港荣公司主张不应调整违约金计算标准的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。一审法院认定事实部分不清，实体处理结果不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1742号民事判决第一项； 二、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1742号民事判决第二项为：上诉人合浦港荣置业投资有限公司应支付给被上诉人罗东军、肖玲丽逾期交房违约金49101.32元（违约金计算以439976元为基数，按日万分之一从2015年10月27日起计至2019年5月27日止，扣减192天）。 本案一审案件受理费785元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司承担644元，被上诉人罗东军、肖玲丽承担141元；二审案件受理费1570元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司承担1256元，被上诉人罗东军、肖玲丽承担314元。 上述判决给付事项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内日履行完毕。逾期不履行，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十六日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦