河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24275号上诉人（原审原告）：王曼华，女，汉族，1976年12月14日出生，住河南省扶沟县。上诉人（原审被告）：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。上诉人王曼华因与上诉人郑州嘉晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初14756号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。王曼华上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.请求依法改判双方签订的商品房买卖合同有失公平，将第24页附件四第六条约定中郑州嘉晟置业有限公司赔付违约金的标准和王曼华赔付违约金的标准更改为一致，增至万分之二；3.请求改判郑州嘉晟置业有限公司赔付未如约办理产权登记违约金21681.00元(暂按日0.01％计算，A栋自2017年08月30日计算至2018年10月15日共计411天，总房款527537元。如上诉2支持则依法增加)；4.一、二审诉讼费由郑州嘉晟置业有限公司承担。事实与理由：一、双方的涉案合同第七页第七条1约定:若王曼华逾期60日内支付房款时的违约金为日万分之二、合同第八页第七条2约定王曼华逾期60日后支付房款的违约金为日万分之三、百分之五。然而到郑州嘉晟置业有限公司未按合同违约时，违约金比例却变了涉案合同第24页附件四第六条1约定:出卖人没按约定登记房产信息到管理部门的违约金却为日0.01％。郑州嘉晟置业有限公司给的合同模板违约条款明显有失公平，且合同文本为郑州嘉晟置业有限公司提供，不允许修改，签订合同时郑州嘉晟置业有限公司根本不让王曼华阅读即签字，存在欺诈情形。二、王曼华已按照合同约定履行了相应义务，但郑州嘉晟置业有限公司未按合同约定如期履行义务。涉案的《商品房买卖合同》附件四第六条1约定，郑州嘉晟置业有限公司应当在2017年08月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送管理部门，如出卖人未按约定报送，按日向买受人支付总房款的0.01％违约金。郑州嘉晟置业有限公司在2018年10月15日才办理了房屋登记。根据调查并非是不可抗原因造成的延期登记。根据《不动产登记暂行条例》第四条之规定，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受影响。综上所述，一审法院审理此案事实不清，证据不足，理应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、一百五十三条第三、四项之规定诉至法院，请求依法撤销改判。郑州嘉晟置业有限公司辩称，一、购房合同为合同双方的真实意思表示，不存在显示公平的情形。郑州嘉晟置业有限公司与王曼华签订的购房合同是房管局的制式文本，且签字盖章的购房合同中的违约金条款，是合同双方的真实意思表示，违约金条款是根据违约程度的不同，所作出的不同程度的惩罚；房屋买卖合同的主旨是业主获得房屋、开发商获得价款，支付房款为业主的主要义务，交付房屋为开发商的主要义务，办理首次登记仅为开发商的附随义务；逾期支付房款为严重违约，故逾期支付房款的违约金要高于逾期首次登记的违约金，案涉购房合同根本不存在显示公平的情形。另外关于合同文本，合同文本是房管局的制式文本，郑州嘉晟置业有限公司根据房管局要求，均在售楼部对合同文本进行公示，根本不存在不让其阅读即签字的情形。二、初始登记逾期办理系政府原因所致，并非郑州嘉晟置业有限公司原因，郑州嘉晟置业有限公司不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。三、郑州嘉晟置业有限公司未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，原审法院亦作出符合情势变更原则的认定。四、若继续按照初始登记的约定履行，将导致当事人权利义务严重失衡，引发不良社会后果。如果不急于将新购商品房变现，未办理产权登记就不会给买受人带来直接损失。在“房子是用来住的”国家号召已深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于郑州嘉晟置业有限公司来说，承担“违约责任”则可能产生危机生存的严重后果。郑州嘉晟置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回王曼华的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由王曼华承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非郑州嘉晟置业有限公司原因，郑州嘉晟置业有限公司不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。本案中，郑州嘉晟置业有限公司提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是郑州嘉晟置业有限公司原因。故一审法院直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令郑州嘉晟置业有限公司承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。（二）郑州嘉晟置业有限公司未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，原审法院亦作出符合情势变更原则的认定，但仍判决郑州嘉晟置业有限公司承担违约责任。1.不动产登记制度实施，郑州嘉晟置业有限公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。3.政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。4.原审判决继续按照初始登记的约定履行，导致当事人权利义务严重失衡。二、原审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在出现情势变更后，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定用于现行的首次登记明显对郑州嘉晟置业有限公司不公平，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定合同的期限。三、郑州嘉晟置业有限公司依法不应承担不可抗力导致的“逾期初始登记”责任。法律制度及政策的变化、政府行为相对于本案商品房买卖合同相对人而言，属于民法总则第一百八十条规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，郑州嘉晟置业有限公司因不可抗力不能履行民事义务的，不应承担民事责任。王曼华辩称，一、一审判决事实认定错误，合同签订日期是2017年2月25日，而一审判决书中是2016年2月25日。二、郑州嘉晟置业有限公司提供的合同条款明显有失公平。双方的涉案合同第八页第七条2约定王曼华逾期60日后支付房款的违约金为日万分之三、百分之五。然而到郑州嘉晟置业有限公司未按合同违约时违约金比例却变了，涉案合同第24页附件四第六条1约定郑州嘉晟置业有限公司没按约定登记房产信息到管理部门的违约金却为日0.01％。郑州嘉晟置业有限公司提供的合同模板违约条款明显有失公平，合同文本为郑州嘉晟置业有限公司提供，且强调合同为统一模板不允许修改，签订合同时郑州嘉晟置业有限公司根本不让王曼华阅读即让签字，存在欺诈情形。且签完字后全部收走，不给王曼华留任何文件，之后交房了才给一份合同。三、置业说因政府职能转变初始登记已经不存在，郑州嘉晟置业有限公司不需要按合同负担违约责任，这明显是推卸责任，无视合同法规。四、置业其它主要违约项目:1.供水违约:合同承诺供水设施2017年6月30号达到市政管网直接供给；雨污水设施2017年6月30号达到接入市政管网，到现在为止都未实现。2.供电设施:合同承诺供电设施2017年6月30号达到市政电力直接供给，现在实际是物业转供电。3.按合同约定规划配建的地上停车位其中地面162个，实际上没有。王曼华向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付未如约办理产权初始登记违约金21681.77元（按日0.01%计算，自2017年8月30日计算至2018年10月15日共计411天，总房款527537元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年2月25日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市××、大学××西××房屋××套，该房建筑面积62.62平方米，总房款527537元；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，按合同约定，被告应于2017年6月30日前将房屋交付给原告，并于2017年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。被告于2018年9月29日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年8月30日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。被告于2018年9月29日向郑州市不动产登记中心报送了办理房屋首次登记所需的相关资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，符合情势变更原则。无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行，考虑到办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，该院酌定被告应自2017年9月1日起至2018年9月29日止向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算为527537元*0.005%*394天=10392.5元，超过部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州嘉晟置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王曼华支付违约金10392.5元；二、驳回原告王曼华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取342元，法院减半收取后，原被告各负担85.5元，余额171元待本判决生效后退回原告。本院二审期间，王曼华提交查询的实际产权登记日期打印件一份，证据来源是从房管局的房屋公示信息里面查询的，B栋的实际登记日期和A栋的实际登记日期，拟证明并非是政府原因导致不能办理，是郑州嘉晟置业有限公司人为原因。郑州嘉晟置业有限公司质证称，此证据为复印件，真实性无法核实，正因为政府原因政府机构调整，才导致同一小区办证首次登记出现不同的批次问题，而并非郑州嘉晟置业有限公司原因导致首次登记逾期。郑州嘉晟置业有限公司未提交新证据。本院经审理查明，王曼华、郑州嘉晟置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间系2017年2月25日。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，王曼华与郑州嘉晟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，王曼华依约缴纳了房款，郑州嘉晟置业有限公司亦将房屋交付王曼华。但郑州嘉晟置业有限公司未按合同约定的期限办理房屋产权初始登记，应承担相应的违约责任。因2016年8月20日之后，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记。双方在2017年2月25日签订案涉《商品房买卖合同》时，郑州市产权登记的职能部门已经发生变化，但无论是房屋产权初始登记还是首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，出卖人应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务。鉴于首次登记比原先的初始登记在登记程序、报送材料等方面均有所不同，客观上对郑州嘉晟置业有限公司办理首次登记产生了一定影响，一审法院综合本案案情，酌定扣减郑州嘉晟置业有限公司应承担的违约金数额并无不当。王曼华上诉主张增加违约金标准及数额，郑州嘉晟置业有限公司上诉主张不承担违约责任，均不予支持。王曼华二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，王曼华、郑州嘉晟置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由王曼华负担171元，由郑州嘉晟置业有限公司负担171元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十五日书记员  娄杨杨