江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3243号上诉人（原审原告、反诉被告）：李德全。委托诉讼代理人：刘明亮，兴化市城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王鹤山。委托诉讼代理人：翟洪俊，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王留霞，江苏天庭律师事务所律师。上诉人李德全因与被上诉人王鹤山房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院(2019)苏1281民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤本案当事人于2019年11月26日公开进行调查、质证、辩论与调解。上诉人李德全及其委托诉讼代理人刘明亮，被上诉人王鹤山及其委托诉讼代理人翟洪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李德全上诉请求：撤销一审判决，依法改判，或裁定发回重审。事实和理由：上诉人因特殊原因，并在母亲不知情的情况下,于2016年4月8日将自己唯一的住房卖给被上诉人，该住房为上诉人母亲的老房子拆迁后分配的唯一一套解困房。2018年10月，上诉人母亲得知后不同意出卖，上诉人找被上诉人表示愿连本带息买回，但被上诉人仍将该房出卖给第三人，导致上诉人的母亲只能居住在车库里。根据住建部文件规定，解困房是不允许交易和过户的，请求法院判决返还。被上诉人王鹤山答辩称：一、上诉人为成年人，房屋中介公司不可能强迫上诉人在合同上签字。2016年签订合同时房屋是毛坯房，已空置三年之久，上诉人称是唯一住房不符合常理。双方签订合同时又签订了补充说明，明确载明此房为经济适用房或解困房，在双方均认可的情况下进行买卖交易，如果将来政策允许可以办理过户手续时上诉人必须无条件协助办理。二、上诉人称找被上诉人协商连本带息退款不是事实。被上诉人在2018年9月还与上诉人微信沟通办理过户事宜，上诉人当时称人不在兴化，回来办理，等回来后就反悔了。至于被上诉人在2018年10月9日将案涉房屋卖给案外人，是因为按双方合同约定，案涉房屋在2018年6月4日登记满5年，上诉人应当无条件配合被上诉人办理过户手续，被上诉人在这个时候有权进行买卖。三、房屋登记已满5年，符合经济适用房上市交易条件。四、案涉房屋已经出卖给第三人，第三人也已装潢入住，如果返还，可能会对第三人造成无房可住和经济损失。五、房价增长比较快，如果判令返还，会助长不诚信行为。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审予以维持，驳回上诉人的上诉请求。上诉人李德全一审诉讼请求：确认其与王鹤山签订的房屋买卖合同无效。一审经审理认定：2016年4月8日，李德全与王鹤山通过中介签订一份房屋买卖合同和补充协议。买卖合同约定，李德全将其位于兴化市西郊居委会祥和家园16幢301室住房及2号车库以194600元的价格出售给王鹤山。补充协议约定，等政策允许办理过户手续时，李德全应无条件配合王鹤山办理过户手续，办理过户的费用（包括房产证、土地使用权证等一切费用）均由王鹤山负担。2016年5月6日，王鹤山将购房款194600元交付给李德全，李德全将房屋及房屋产权证交付给王鹤山。李德全于2013年6月4日领取案涉房屋产权证，房屋性质为解困房。2018年10月，王鹤山将案涉房屋出售给第三人，第三人现已装潢入住。一审认为，一、《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。《经济适用住房管理办法》虽不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。因此，购买经济适用住房不满5年即对外出售的，不符合经济适用住房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，违反了社会公共利益，应认定买卖合同无效。本案中，案涉房屋性质为解困房，属于经济适用住房的范畴，李德全于2013年6月4日领取案涉房屋产权证，2016年4月8日与王鹤山签订房屋买卖合同，未满5年，按照上述规定，买卖合同无效。二、《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。依据该条规定，在当事人订立的合同被确认无效后，返还因合同所取得的财产为原则，不能返还或没有必要返还为例外。本案应当适用没有必要返还的例外情形，其一、从双方签订的补充协议可以看出，李德全应当知道其购买的经济适用住房未满5年不得对外出售，但其仍与王鹤山签订买卖合同、交付房屋并承诺到期办理产权证书，存在主要过错；其二、涉案房屋买卖合同及交付房屋的行为发生在2016年，王鹤山已将案涉房屋出售给第三人，第三人对房屋进行了装潢入住，此时适用返还原则，必然造成第三人的损失和无房居住；其三、自李德全领取房产证至今已满5年，已符合经济适用住房上市交易的条件；其四、相较3年前，本市房价有较大增长，因合同无效而适用返还原则，可能会助长当事人的不诚信行为。三、因案涉房屋已满足上市交易的条件，故对王鹤山要求李德全协助办理产权过户手续的请求应予支持。根据合同约定，过户所需缴纳的税、费均由王鹤山负担。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李德全与被告（反诉原告）王鹤山于2016年4月8日签订的房屋买卖合同及补充协议无效；二、原告（反诉被告）李德全于本判决生效后十内协助王鹤山办理兴化市西郊居委会祥和家园16幢301室住房及车库的不动产过户手续，过户所需缴纳的税、费由王鹤山负担。本诉案件受理费2096元，由王鹤山负担；反诉案件受理费50元由李德全负担。本院审理期间，上诉人李德全提交《不动产登记资料查询结果证明》两份，欲证明案涉房屋为其家庭唯一住房。被上诉人王鹤山质证中对其真实性没有异议，但认为上诉人有可能购买了没有过户的房子，不能达到上诉人的目的。一审认定的事实有当事人陈述、房产证、房屋买卖合同、补充说明、收条等证据证明，本案当事人也无异议，本院予以确认。本院认为：案涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，虽然在签订时违反了经济适用房购买后5年内不得转让的国家政策规定，但鉴于房、产权证、款已实际交付，双方又约定待政策允许办理过户手续时再行过户，发生纠纷时5年期已满，上诉人取得完全的处分权，合同效力得到补正，故应认定有效。一审认定案涉房屋买卖合同及补充协议不当，本院予以纠正。《不动产登记资料查询结果证明》上诉人在一审诉讼中已提交，不属于新证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。唯一住房不是认定房屋买卖合同无效或解除房屋买卖合同的法定事由，上诉人以其母不同意出售案涉房屋、案涉房屋是其唯一住房等为由拒绝按约定履行协助过户的合同义务有违诚实信用原则，不应支持。综上，一审认定案涉房屋买卖合同及补充协议无效不当，应予纠正。上诉人应按约定履行协助被上诉人过户的合同义务，被上诉人需按照政府相关规定补交土地收益，并按约定负担过户所需缴纳的税、费。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省兴化市人民法院(2019)苏1281民初5565号民事判决主文第二项及诉讼费用负担部分；二、撤销江苏省兴化市人民法院(2019)苏1281民初5565号民事判决主文第一项；三、驳回上诉人李德全要求确认其与被上诉人王鹤山于2016年4月8日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人李德全负担。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇一九年十二月二十五日书记员  侯永羚