江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初3839号原告施忠，男，1966年8月14日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告何晓群，女，1969年12月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告施思，女，1991年7月25日出生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人宋远程，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告徐州市九里区房产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区西苑民馨园综合楼2#-1-101室。法定代表人宋广君，该公司董事长。委托诉讼代理人宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人朱丽君，江苏淮海明镜律师事务所律师。原告施忠、何晓群、施思与被告徐州市九里区房产开发有限公司（以下简称九里公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告施忠、何晓群、施思及其诉讼代理人宋远程、被告九里公司的诉讼代理人朱丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告立即给原告办理民馨园三期东区1-4-402室、1-4-108室上房手续，并交付以上房产；2、请求依法判令被告配合原告办理民馨园三期东区1-4-402室、1-4-108室房地产权属证书；3、请求依法判令被告向原告支付延期交房违约金暂计10000元，实际违约金以468595元为本金从2014年5月1日按每日万分之零点五计算至实际交房之日止；4、请求依法判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书违约金2416.98元；5、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年2月27日，三原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，编号分别为0438743、0438744。编号为0438743的合同约定由原告出资558595元购买被告开发的民馨园三期东区1-4-402房产，房屋建筑面积为93.85平方米。被告应当在2014年4月30日前将房产交付给原告使用，逾期交付的每日向原告支付已交付房款的万分之零点五的违约金。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之零点五向原告支付违约金。编号为0438744合同约定由原告出资14860元购买被告开发的民馨园三期东区1-4—108房产（地下室），房屋建筑面积为7.43平方米。被告应当在2014年4月30日前将房产交付给原告使用，逾期交付的每日向原告支付已交付房款的万分之零点五的违约金。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之零点五向原告支付违约金。合同签订后，原告交付了部分购房款，并与中国工商银行徐州市淮海西路支行签订贷款合同，办理了相应的房产按揭手续，现原告一直在正常偿还按揭贷款。但是，至今被告并没有按照合同约定交付本案所涉两处房产，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告九里公司辩称：对原告诉称的原被告双方曾于2014年2月27日签订商品房买卖合同的事实没有异议，具体的约定内容详见合同。但原告的诉状中遗漏了两项重大事实，一是原告于2015年10月28日向被告发出了一份解除商品房买卖合同终止书，该通知书中明确写明原告要求解除涉案商品房买卖合同，并要求被告退还全部已付购房款及利息违约金，但因为是否应当支付违约金及利息的事宜没有协商一致，被告方没有退还购房款，现因为房价上涨原告后悔解除合同，进而要求被告继续履行，提起了本次诉讼。但自原告解除合同后被告即对涉案的房屋进行了处理，卖给了本公司的员工，后被告多次催促原告处理此事，原告拒绝配合，被告也因此向贵院提起了诉讼，该案正在审理。第二个事实是原告方至今尚欠9万元购房款未支付，合同签订时已支付首期购房款，约定剩余的全部房款于2014年4月18日之前付清，原告的违约行为在先，直到近期其反悔解除合同时才要求支付拖欠的房款，被告认为解除权是一种形成权，原告的解除通知已经送达被告，即发生法律效力，而不管被告是否同意，这是法律赋予原告的一种权利，在双方没有达成新的合意之前，双方的合同已经解除的事实是无法改变的，且原告拖欠购房款一直不支付的行为也证明了合同已经解除了，寄送解除通知前一直拖欠，想必是为了之后的解除做准备，这时原告心中可能已经做了两手打算，如果解除的话9万元交了还要要求退还，如果不解除确定要房再缴也不迟，而最终原告选择了解除合同，其后还不交的行为更能印证解除合同的真实意思及坚决的态度，至于本次诉讼前要求交付的行为只能说明是为了反悔而进行的诉讼前的准备。综上我们认为原告的诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年2月27日，三原告同被告签订了《商品房买卖合同》合同号0438743，约定被告将民馨园三期东区1-4-402室出卖给三原告，建筑面积共93.85平方米，该商品房单价为每平方米5952元，总金额558595元，已付房款278595元，余款于2014年4月18日前付清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”……合同第八条交付期限“出卖人应当在2014年04月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”……第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”……合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记计划备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的方式处理”……2014年2月27日，三原告同被告签订了《商品房买卖合同》合同号0438744，约定被告将民馨园三期东区1-4-﹣108（地下室）室出卖给三原告，建筑面积共7.43平方米，该商品房单价为每平方米2000元，总金额14860元，一次性付款，房款已清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”……合同第八条交付期限“出卖人应当在2014年04月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”……第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”……合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记计划备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的方式处理”……合同签订后，原告施忠、何晓群、施思，向被告支付购房款293455元。2014年4月28日三原告为贷款签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》，甲方（委托人）徐州矿务集团有限公司，乙方（借款人）施忠，丙方（担保人）徐州市住房置业担保有限公司，丁方（受托人）贷款银行中国工商银行徐州市淮海西路支行。合同约定贷款金额19万元，乙方借款用于购买自住住房，房屋坐落于民馨园三期东区1-4-402，建筑面积93.85平方米，借款期限为10年，即从2014年4月28日起至2024年4月28日止，借款月利率为3.75‰。三原告并于同日与徐州市住房置业担保有限公司签订抵押合同，约定将其购买民馨园三期东区1-4-402室抵押给抵押权人徐州市住房置业担保有限公司，权利价值19万元，约定期限2014年4月28日起至2024年4月28日止。还查明，2015年10月28日，三原告向被告邮寄了《解除通知书》内容为“一、我与你公司解除《商品房买卖合同》；二、你公司接本通知后三十日内，应向我退还全部已付购房款及利息，并向我支付相应违约金”。再查明，2015年6月1日何晓群与施忠办理了离婚手续。庭审中原告何晓群主张《解除通知书》上签名并非本人签名，原告施忠承认签名为自己代签。庭审中双方各执己见，经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护。三原告与被告签订《商品房买卖协议》，双方意思表示真实，不违法法律规定。双方合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，在合同履行期间，2015年10月28日，三原告向被告邮寄了《解除通知书》，表示要求解除双方买卖合同，原告何晓群虽该通知书上签名非自己所写，并表示施忠虽没有经过其明确的授权，但三原告之间存在亲属关系且该通知书已邮寄方式到达被告处，在原告何晓群没有向被告披露与施忠离婚信息情况下，足以使合同相对人被告九里公司有理由相信该通知书为三原告共同意思表示，因此施忠与施恩代为签订解除合同通知书的行为构成表见代理行为，因其表见代理行为产生的后果应当由被代理人何晓群承担。该解除合同通知书到达被告处，被告对解除双方合同没有提出异议，因此双方的商品房买卖合同已经解除。双方合同解除后，尚未履行的应当终止履行，故原告要求被告涉案房屋上房手续、交付房产；及配合原告办理涉案房屋权属证书的诉讼请求事实依据不足，也不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条之规定判决如下：驳回原告施忠、何晓群、施思的诉讼请求。案件受理费270元（原告已预缴），由原告施忠、何晓群、施思承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  朱随荣人民陪审员  张 毅二〇一九年十二月二日法官 助理  张志颖书 记 员  郭思晨