湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5515号原告：唐秀平，男，汉族，1981年10月26日出生，住湖南省永州市东安县、。委托诉讼代理人：桂红，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：艾子贵，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区车站路99号。法定代表人：王锡顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷鸣，男，1966年3月27日出生，汉族，该公司员工，住云南省，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：庄路艳，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告唐秀平与被告永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐秀平及其委托诉讼代理人桂红，被告鸿腾房地产公司的委托诉讼代理人雷鸣、庄路艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将符合交付条件的涉案商品房交付给原告，并为原告办理涉案商品房不动产权证书；2.判令被告按日计算向原告支付全部房价款407458元万分之一的逾期办证违约金自2019年9月28日起直至实际完成房屋所有权登记之日止（暂计算至2019年10月17日逾期办证违约金为407458元×20天×0.0001=814.92元）；3.判令被告按日计算向原告支付全部房价款407458元万分之二的逾期交房违约金自2019年6月30日起直至交付合格涉案商品房之日止（暂计算至2019年10月17日逾期办证违约金为543570元×110天×0.0002=8964.08元）；4.判令被告立即为原告办理涉案商品房供水、排水、供电、燃气开通手续（自来水网、国家电网），费用由被告承担；5.本案的全部诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年1月15日签订了《商品房买卖合同》，合同编号：永（冷）房商合【2017】xxxxx，约定原告购买被告位于冷水滩区凤凰园梧桐路南侧鸿腾御景x幢x单元x层xx号房，面积84.17平方米，价款407458元。原告按合同约定履行了付款义务。合同第十一条规定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付符合交付条件的商品房，但被告却违反合同约定，至今未向原告交付涉案商品房。合同第十二条第1款第（2）项规定，被告应当按日向原告支付全部房价款万分之二的逾期交房违约金。合同第二十条规定，原告在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，逾期被告应当按日向原告支付全部房价款万分之一的逾期办证违约金。同时，涉案合同第十条对交付商品房时房屋的供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线（无线）数字电视、宽带网络等基础设施设备的相关事宜作出了明确约定，其中双方约定供水、排水、供电、燃气由被告负责办理开通手续并承担相关费用，但被告至今未履行该项义务。原告多次与被告协商未果，为此，特诉至法院。被告辩称，一、原告所述答辩人迟延交房的事实存在，但并非答辩人的原因导致延期交房，且根据双方合同约定，答辩人不承担违约责任。双方在补充协议第2条中对迟延交房进行了特别约定，因政策、市政工程、政府或者其他职能部门等非因出卖人原因导致延期交房的，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。虽然客观上存在交房时间的延后，但因政府因素导致附属设施建设滞后而未能按期交房，答辩人可免责。二、延期交房不是答辩人的原因造成，系因政府拆迁、业主阻工造成。1.2016年1月16日、2018年6月30日因政府拆迁工作未完成，导致答辩人的附属配套设施施工受阻。因附属配套设施施工滞后，致使整体验收受到影响而延期交房；2.因业主阻工，答辩人未能完成电力配套设施建设，影响了附属设施建设进度。答辩人与电力公司于2019年3月签订电力设计、施工、安装合同，电力公司经勘查做出了合理的专业设计方案。2019年6月至2019年8月，业主以变压器太多，位置不安全为由上访，致使电力设计方案一改再改，直至2019年8月5日才确定方案，2019年9月26日才供电。业主阻工客观上对答辩人的后续施工造成了一定影响，故业主对迟延交房负有一定的责任。因此，政府拆迁延迟和业主阻工直接阻碍了答辩人进行竣工验收和取得《竣工备案登记表》，答辩人取得《竣工备案登记表》及交房的时间应相应顺延。三、答辩人建设的房屋已基本符合交付条件，且答辩人针对延迟交房对业主进行了补偿，不应再承担违约责任。涉案房屋主体工程质量验收完成并经质量竣工验收，已取得《住宅工程质量保证书》和《商品房使用说明书》，基本符合交房条件。因拆迁延迟，消防、绿化等附属设施不符合合同约定的交房条件，导致无法进行综合验收。在2019年6月30日无法交房的情况下，答辩人通过在小区张贴公告和在业主微信群发送信息的方式，告知业主迟延交房的原因和事实，告知业主房屋将延迟三个月交房，并承诺交房后免除六个月的物业管理费。2019年9月30日，部分业主收房并在其后装修。因此，延迟交房的情况已不存在，原告不愿收房，答辩人不应承担延期交房的违约责任。四、房屋所有权证应在交房后90日内办理，但答辩人出现了因政府拆迁、业主阻工导致不能进行竣工验收的情形，交房时间应相应顺延，房屋所有权证的办理亦应相应顺延。现办证时间尚未到期，原告诉求支付逾期办证的违约金没有任何事实和法律依据；五、原告要求给付交通费及办理水电燃气等接通手续不应得到支持。答辩人已为涉案房屋办理了供水、排水、供电、燃气开通手续。合同中对于交通费的给付未进行约定，答辩人在2019年7月1日告业主书中承诺对2019年6月30日外地回来收房的人员凭本人票据据实报销。综上所述，延迟交房并非答辩人原因造成，且出现了合同约定的免责事由，故答辩人对迟延交房不承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2017〕xxxxx的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园梧桐路南侧鸿腾御景的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于x幢x单元xx层xxx号，建筑面积84.17平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价4840.89元/平方米，总价款407458元。第七条付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款，买受人应于2018年1月8日前支付31%的首期购房款127458元，余款280000元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；3.商品房已取得建设工程验收备案证明文件；4.出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房基础设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十七条争议解决方式：合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或向房屋所在地的人民法院起诉。第二十八条补充协议：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。协议第2条《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。协议第12条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，被告分别于2018年1月29日和2018年11月30日向原告开具收到购房款127458元和280000元的增值税发票。2018年3月29日，原告缴清房屋契税3880.55元。案涉房屋主体已完工，具备商品房使用说明书和住宅工程质量保证书，但消防通道、消防工程、绿化工程至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《答鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1.由此造成的车费损失可据实报销；2.从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1.天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成汪洋之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2.市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3.政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、增值税普通发票、税收完税证明、微信聊天记录、永州市住房和城乡建设局在“今日永州”网站的回复、《关于“鸿腾御景”小区问题的回复》、《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》、《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》、市中心城区项目建设房屋征收补偿资金拨付审批表、领款凭条、收据、《关于鸿腾·御景项目房屋拆迁导致延迟交房的情况说明》、验收记录、商品房使用说明书、住宅工程质量保证书、不动产测绘报告书、工作联系函、答鸿腾·御景业主书、证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《商品房买卖合同》第十条约定商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。用电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件。燃气完成室内燃气管道的铺设，与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。水、电、燃气由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。案涉房屋因消防通道、消防工程、绿化工程未完工而未经整体验收合格和通过消防验收，但已具备开通水、电、燃气的条件，故对原告要求被告为其办理水、电、燃气分户手续的诉讼请求，本院予以支持，费用由被告承担。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋应于2019年6月30日前交付，第二十条约定出卖人应于2019年9月30日前为买受人办理不动产权证书。同时《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对案涉房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近二年，直至2018年12月24日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形，本案中，原、被告于2018年1月15日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共343天的期间可顺延交付房屋，相应地可顺延办理不动产权证。原告现起诉尚未届交付房屋和办理不动产权证的期限，故对原告请求被告交付房屋、办理不动产权证和支付逾期交付房屋和办理不动产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可在上述期限届满后另行主张权利。同时，若另存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋和办理不动产权证的期间并不承担此期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告永州市鸿腾房地产开发有限公司于本判决生效后五日内为原告唐秀平办理鸿腾御景x幢x单元xx层xxxx号房屋的水、电、燃气分户手续，费用由被告永州市鸿腾房地产开发有限公司承担；二、驳回原告唐秀平其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取计175元，由被告永州市鸿腾房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  潘长文二〇一九年十二月二十四日代理书记员  游子欣