江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2118号 原告：刘轻舟，女，汉族，1981年1月8日生，住赣州市章贡区。 被告：赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业”），住所地赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层。统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，总经理。 委托诉讼代理人：张志余（系该公司员工），男，汉族，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县。特别授权代理。 原告刘轻舟与被告恒鹏置业商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告刘轻舟及被告委托诉讼代理人张志余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017979491671）。2、判令被告向原告支付违约金28326.92元（违约金以原告已支付全部房价款1591400元为基数，按日万分之一计算，自2018年12月31日起暂计算至2019年6月27日），其后违约金按上述标准计算至实际交房之日止，关于逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%为无效条款；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘轻舟与被告恒鹏置业于2017年7月4日签订了一份合同编号为2017070401671的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于501的房屋，购房总金额为1591400元；被告应于2018年12月31日前交付商品房给原告使用；若被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按原告累计已付购房款总额的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告未按合同如期向原告交付经验收合格的商品房，侵害了原告的合法权益。原告认为《赣州市商品房买卖合同》第十二条及相关《补充协议》明显属于格式条款，系为减轻被告应承担的责任和排除原告主要权利内容，请求法院认定为无效条款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求处理。 被告恒鹏置业答辩称，逾期交房属实，本案原、被告约定的交房时间是2018年12月31日，被告取得房屋竣工验收备案表时间是2019年8月16日，逾期交房超过180日，根据《补充协议》第七条约定，如逾期交房超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此被告同意在房屋总价的2%范围支付逾期交房违约金，超过部分被告不予认可。本案合同约定的逾期交楼违约金的标准是总房款的日万分之一，但以不超过房屋总价的2%为限。被告于2019年8月16日取得了标的房屋竣工验收备案表，符合收楼条件并且于2019年11月6日向原告寄发了收楼通知，根据《补充协议》第五条第三款“出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋”之约定，被告逾期交房违约金计算时间应该从2019年1月1日起至2019年11月6日止。 经审理查明：2017年7月4日，原告刘轻舟（买受人）与被告恒鹏置业（出卖人）签订了一份合同编号为2017070401671的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于501的房屋。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下： 一、《合同》约定：1、购房总金额为1591400元；原告于2017年7月4日前支付首期房价款321400元，余款1270000元，通过向银行申请贷款方式支付。2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房；如逾期交付，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。3、交付条件为：应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告、商品房相关设施设备要求、并符合补充协议第五条要求（详见《合同》第九条、第十条）。4、补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准（详见《合同》第二十八条）。 二、《补充协议》约定：1、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%（详见《补充协议》第七条），并作为《合同》第十二条的补充。2、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋（详见补充协议第六条第五款），并作为《合同》第十一条的补充。3、本《合同》内容与《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准（详见第十八条）。4、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本《合同》之所有条款予以充分协商，双方对本《合同》及《补充协议》条款中免除或限制对方责任权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明，买受人进一步确认，已知悉认可本《合同》及《补充协议》之全部条款内容，且本《合同》及本《补充协议》为其真实意思的反映（详见《补充协议》第十六条第六款）。 上述合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，涉案房产于2019年8月16日取得竣工验收备案表，竣工验收备案资料目录包括：工程竣工验收报告、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料。被告于2019年11月6日向原告寄送了收楼通知书，原告于2019年11月8日签收。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证、被告企业信用信息、《合同》复印件、《补充协议》复印件、收据、购房发票、个人房产借款及抵押合同，被告提交的竣工验收备案表、收楼通知书邮寄回执等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下： 1、关于违约金的认定问题。该问题争议的焦点是：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容、为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已充分知晓。应认定其为有效条款，是对双方签订的《合同》第十二条的补充，两者不能割裂，故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持，对原告要求被告从约定交房次日起至交房之日止按已付购房款每日万分一支付违约金的部分诉讼请求予以支持，即违约金支付比例在房屋总价2%的之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。 2、关于交房的认定问题。该问题争议的焦点是：原告未收到被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否构成不具备房屋交付的条件。本院认为，被告已于2019年8月16日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该《备案表》资料目中包含了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该两《书》是被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的重要资料，说明该房屋已具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告以没收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为拒绝收楼的理由不能成立，对原告关于被告没有达到房屋交付条件的主张不予支持。被告于2019年11月6日向原告寄出《收楼通知书》，原告于同年11月8日收到该通知。根据双方签订的《补充协议》第六条第五款之约定，应视为被告于2019年11月6日向原告交付房屋。 综上，从2018年12月31日被告逾期交房之日至2019年11月6日视为被告向原告交房之日，被告逾期交房承担违约金应从2019年1月1日起计算，逾期交房承担违约金的时间为309天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算的金额49174.26元，其超过了按购房款2%计算的31828元违约金。故本院确定被告应向原告支付的违约金为31828元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起5日向原告刘轻舟支付逾期交房违约金31828元。 二、驳回原告刘轻舟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费508元，减半收取254元，由被告赣州恒鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  范 兴 二〇一九年十二月二日 代理书记员  吕春花