四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17880号 上诉人（原审原告）：李宁，男，1970年8月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：余洁，女，1971年5月26日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：爱美高实业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师。 上诉人李宁、余洁因与被上诉人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宁、余洁上诉请求：撤销原判，改判支持李宁、余洁在一审中的第二项诉讼请求。 主要事实和理由：第一部分，爱美高公司存在严重违约。 一、爱美高公司存在多处违约。根据《商品房销售管理办法》第34条第二款、第40条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《物权法》第16条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条的规定，以及案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第15条的约定，交付时商品房应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，且出卖人应在2016年12月30日交付房屋。爱美高公司一审中提交的产权证复印件中，房屋竣工时间为2018年5月28日。证明了爱美高公司存在违约。 爱美高公司未取得《建设工程竣工验收合格证明》即交付房屋违法违约。根据上述法律规定，房屋竣工验收合格后方可交付使用。但李宁、余洁提交的证据证明房屋竣工时间为2018年5月28日，说明爱美高公司在房屋未竣工验收的情况下擅自在2016年12月30日交付房屋。 爱美高公司迟延竣工案涉房屋导致严重违约。因上述不动产证载明的房屋竣工时间为2018年5月28日，与约定交付时间迟延513日，严重违约。且房屋未竣工验收并取得《建设工程竣工验收合格证明》，其不可能申报初始登记。正是因为迟延竣工导致无法办理房屋产权证，爱美高公司严重违约。 3.爱美高公司未及时办理初始登记导致迟延办证存在重大违约。根据《房屋登记办法》第35条和《商品房销售管理办法》第34条第二款的规定，爱美高公司应在房屋交付使用后60日内将需由其提供的资料报送行政主管部门。而爱美高公司有意规避法定义务，在《补充协议》中私自将办理权属登记资料报送时间包含在办理产权登记期间的540日内，免除了其法定义务。而爱美高公司在约定的时间内也未完成初始登记，违反法律强制性规定也违反合同约定。李宁、余洁有权追究爱美高公司逾期取得初始登记的违约责任。 4.原审法院严重违法。一审中爱美高公司提交的不动产权证复印件，有16户标注房屋竣工时间为2018年5月28日，该内容是对爱美高公司不利的证据。一审中李宁、余洁的代理人即提醒一审法院，但一审法院对此不予认定。 第二部分，原审判决存在多处错误。 原审法院错误认定爱美高公司不承担违约责任。 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条、《房屋登记办法》第35条第一款，《中华人民共和国物权法》第9条。 1.逾期办证非因李宁、余洁导致。 一审法院认定爱美高公司不承担责任是错误的。《补充协议》12.1约定“因此而造成的房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由出卖人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用”。根据《房地产管理办法》《中华人民共和国物权法》的规定可知，只有房屋所在楼栋办理完毕房屋初始登记后，才能办理转移登记。本案中，截止2019年5月，案涉房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记。 原审法院以无效的《补充协议》12.1条作为裁判依据错误。。 《补充协议》12.1条未采用特殊方式提请李宁、余洁注意，存在免除爱美高公司责任，加重李宁、余洁责任、排除李宁、余洁主要权利的情形。该条款应属于无效的格式条款。 二、原审法院对诉讼费的判决不公。爱美高公司逾期办理不动产权证存在严重违约，过错严重，应当承担逾期办证的违约责任。但原审法院在分配诉讼费上，由李宁、余洁承担大部分费用，差距明显。 三、原审法院回避办理初始登记时间。法律依据《商品房销售管理办法》第34条第二款，《房屋登记办法》第35条。根据上述规定，爱美高公司应在房屋交付之日起60日内报送材料，申报初始登记。爱美高公司在2016年12月30日交付房屋，但到2019年5月，李宁、余洁前往行政部门查询得知，爱美高公司仍未报送材料申报初始登记。在庭审中，爱美高公司对此问题闪烁其词，竟然推说不知情。原审法院对该违约情况视而不见，判决书对此问题只字不提，回避关键事实，严重影响本案公证判决。（1）原审法院回避爱美高公司严重恶意违约情况。根据《房屋登记办法》第35条，在办理初始登记后方可办理房屋所有权转移登记。截至2019年5月，房屋的初始登记仍未办理，爱美高公司从未向行政部门提出申请，射速房屋不可能办理转移登记。（2）原审法院故意回避违约时间起点问题。根据《商品房销售管理办法》的规定，爱美高公司应在2017年3月1日之前，向行政部门申报初始登记，其在本案中违反这一法定义务，逾期申报楼宇产权长达2年之久。故爱美高公司严重违约行为自2017年3月2日起就存在并一直持续到2019年6月。原审法院对此问题加以回避，之提起逾期办理不动产权证书的情况，并将违约金起算日酌定为2018年9月22日，碧整整违约行为起算时间推后。（3）原审法院回避李宁、余洁享有的先履行抗辩权，替爱美高公司免责。上述（2）中已论述，爱美高公司的违约行为自2017年3月2日就存在并持续，整个购房、过户的过程中，爱美高公司具有在先的办理房屋产权初始登记、通知购房者的义务，在其履行完义务后，李宁、余洁方有义务履行其交纳费用提交材料这一在后的义务。在爱美高公司未能履行其在先义务的情况下，李宁、余洁享有先履行抗辩权。迟延交纳契税存在合理的原因。 四、一审法院回避争议焦点。法律依据《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第1条、第2条、第7条。根据该规定，法院所作出的裁判文书需就释法说理部分进行加强，提高司法权威和公信力，使得人民群众感受到公平正义。尤其是对法律适用问题存在争议时，应作出回应，进行清晰的论证说理。 1.李宁、余洁已详尽阐明观点。本案中，双方争议为违约金的计算问题，是否应当适用八民会纪要第18条第2款的问题。在一审中，李宁、余洁向原审法院提交了三份单利意见，就该条款之适用问题指出了多条路劲，对条款的适用进行了详尽合理的论证，指明了《补充协议》各个条款存在的问题，阐明了自己的观点。 2.原审法院回避争议焦点。原判决仅用了116字草率做出认定，回避了上述问题。一审法院在未对补充协议12.1、12.2条效力问题进行充分论证，未对补充协议与主合同冲突问题进行阐明，未对损失数额无法确定的问题进行释明，未对合同规则冲突问题进行提及的情况下做出判决。 五、原审法院认定《补充协议》12.1、12.2条为李宁、余洁这是意思表示错误。1.双方经济地位不平等，爱美高公司作为资金雄厚的开发商，双方掌握的交易信息不对等，并在注意能力、交涉能力、救济能力等方面严重失衡，因此双方在具体交易中的地位并不平等，甚至相差悬殊。故在爱美高公司将格式条款订入合同时，李宁、余洁对该条款只能整体接受或拒绝，无法要求协商。2.李宁、余洁意思表示不真实。本案中双方虽然在法律地位平等，但两者缔约机会和缔约能力严重不平衡，导致合同条款由处于优势地位的企业一方单独决定。对于格式条款，消费者只剩下“要么接受、要么走开”的权利，不再享有对合同的实质性内容的决定权。购房者只能概括接受或拒绝，而无就合同的个别条款与使用人进行协商的余地。面对排除己方权利，加重己方责任这一极其不公平的逾期办证条款时，李宁、余洁并无表达自己真实意思的自由。若李宁、余洁想购买房屋只能被动接受此条款。爱美高公司凭借其优势及垄断地位，严重限制了李宁、余洁缔结合同的自由权利。 第三部分，李宁、余洁享有先履行抗辩权 《中华人民共和国合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，爱美高公司的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。在办证过程中，爱美高公司作为先履行一方具有履行顺序在先的办理初始登记、通知购买人的义务；李宁、余洁作为后履行一方，具有履行顺序在后的缴纳费用、提交材料的义务。而爱美高公司未履行其办理初始登记的义务，也未履行通知义务。 四、李宁、余洁主张按照年利率6%支付违约金有合法依据。法律依据：《中华人民共和国合同法》第39条、第40条，《合同法解释（二）》第六条，《消费者权益保护法》第26条。 该条款系格式条款。该条款符合《合同法》第39条第二款的规定，即“事先拟定，重复使用、不能协商”。 2.爱美高公司对该条款未尽到提示说明义务。《补充协议》第2条第3项、第2条第6款，第3条第1款，第7条第2款第3项等均以字体加黑、加粗、标下划线等特别标识来进行提示和说明，未对该《补充协议》第12.1、12.2条逾期办证违约金进行任何提示和说明，是刻意减轻或免除爱美高公司责任，未尽到合理的提示说明义务。 3.该格式条款存在“提供格式条款一方免除其责任，加重对方义务、排除对方主要权利”的情形。 （1）该条款存在免除爱美高公司责任的情况。①将法定办理初始登记变更为约定义务；②掩盖其在法定期限内提供资料、协助办证的责任和义务；③免除应当承担的违约责任。 （2）该条款的违约责任极不对等明显加重了李宁、余洁的责任。按照约定的违约金计算方法，爱美高公司逾期办证所产生的违约金远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，双方违约责任相差23倍，不对等。且还特地采用了按年和按日两种对违约金的表述方式，以掩盖责任的不对等。因此在《补充协议》第12.1、12.2条关于违约责任条款的内容不符合公平原则，也不利于督促李宁、余洁实现对房屋所享有的完成权益。 （3）该条款排除了李宁、余洁的主要权利。①排除李宁、余洁因逾期办证导致处分物权受限要求赔偿损失的权利；②排除李宁、余洁追究爱美高公司应在法定期限内报送办理房屋权属登记的资料的责任。 4.该条款应属无效的格式条款。 （1）该条款符合《消费者权益保护法》第26条规定的情况，应优先适用。爱美高公司作为经营者，以格式条款的方式作出排除和限制李宁、余洁作为消费者的权利，减轻和免除其责任，加重李宁、余洁责任对李宁、余洁不公平和不合理的规定，利用该格式条款和借助其优势地位达成的。且《消费者权益保护法》是民法的特别法，应优先适用。 （2）即便不优先适用《消费者权益保护法》，该条款仍应认定为无效。关于《补充协议》第12.1，12.2条逾期办证的违约金条款系格式条款，且存在《合同法》第40条规定的情况。爱美高公司未对该格式条款尽到合理的提示和说明义务，符合《合同法解释（二）》第10条的情况。 二、李宁、余洁的损失数额难以确定。 李宁、余洁的损失数额无法确定。李宁、余洁因为交易机会丧失所受的损失，在实践中其具体数额是难以确定的，但是真实存在的。依据《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记才发生效力。李宁、余洁系案涉房屋的所有权人，本应对房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因为长期未能办理所有权登记，其对上述权利的行使受限，虽然无法明确具体金额，但由此所导致的直接或者间接不利影响客观存在，属损失数额难以确定的情况。同时，李宁、余洁无法转让房地产，自然也无法回笼资金以归还贷款，因此也就要按照逾期贷款利息标准承担违约金。李宁、余洁的诉讼请求符合法律规定，也符合立法者之本意。 李宁、余洁无须承担证明责任。李宁、余洁因交易机会丧失所带来的预期利益损失，是确实存在的。但这种损失实际是难以估量的。商品房的买受人可能存在多种诉求，如抵押、转售、出租，而在未能取得房产证的情况下，对于房屋价格的测算是相当困难的，要求买受人对损失加以证明是强人所难。同时，八民会纪要第18条第二款的规定时，还要求买受人一方对损失数额承担证明责任，那何不适用《合同法》114条规定的违约金数额调整请求权请求法院对违约金数额进行调整呢。故显而易见，上述第18条规则的本意旨在解决买受人证明不能的难题，若要求商品房买受人对6％的违约金承担证明责任，那么该条规则失去了存在的价值。立法者出于上述考量，规定了法定违约金计算标准，虽然据此计算得出的数额远低于因不能交易所带来的预期利益损失，但对于买受人而言，解决了其举证不能难题，所受损失也得到一定的补偿，体现了法律对违约行为的否定评价以及对守约方的人文关怀。一审法院认定李宁、余洁应对6%的违约金承担证明责任，显然是对证明责任问题理解不够，未能明确认识到立法者制定此规则的本意，存在严重错误。 三、主合同第39条与补充协议15.13条严重冲突应按照年利率6%计算违约金。法律依据：《中华人民共和国合同法》第41条；合同依据：《商品房买卖合同（预售）》第39条，《华置广场商品房买卖合同补充协议》第15.13条。 主合同效力地位较高。本案中，主合同系参照住建部、中国工商总局制定的示范文本，采用国家标准，由四川省住建厅、四川省工商局指定的标准示范文本。较为公平的确定了合同双方的权利义务关系。同时合同还需报行政部门备案，接受国家监管，具有较高的公示公信效力。相比而言，补充协议是爱美高公司利用自己垄断优势地位迫使李宁、余洁签订的协议。 2.应作出不利于爱美高公司的解释。两者主要冲突表现为，在出现减轻、免除爱美高公司责任或排除李宁、余洁的主要权利的条款时，应当以主合同为准还是以补充协议为准的问题。《合同法》第41条规定，格式条款存在两种以上的解释时，应当做出不利于格式条款提供一方的解释。但主合同中并无关于逾期办证违约金的约定，故符合八民会议纪要第18条的适用要件，爱美高公司应当支付李宁、余洁总房款年利率6%的违约金。 本案中，爱美高公司一方存在着多处严重的违约情况，且合同中未约定违约金数额（见第一部分的论证），另《补充协议》中12.1、12.2条款加重了李宁、余洁责任、免除了爱美高公司责任、排除了李宁、余洁的主要权利，应当属于无效的格式条款。除此之外，因爱美高公司逾期办证导致李宁、余洁权益受损的损失数额无法确定，主合同与《补充协议》存在严重的冲突，无论采取何种论证方式与路径，本案均符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之适用条件，李宁、余洁之诉讼请求应当依法予以支持。 原审法院故意回避本案争议焦点，不对李宁、余洁的诉讼请求及各项代理意见做出正面回应，径行判定《补充协议》中的违约金条款合法有效，从而驳回李宁、余洁的诉讼请求，显然违法，也未能起到判决的定纷止争作用。同时，原审法院利用已经不复存在的分户国有土地使用权证，故意采纳双重标准计算违约金，替爱美高公司一方减免责任，逻辑上相当荒谬，存在严重的错误。 一审法官对李宁、余洁提交的情况报告视而不见，却迫不及待的为爱美高公司开脱责任，明显偏向于爱美高公司一方。李宁、余洁作为弱势一方，本隽在购房过程中就受到了开发商的盘剥与伤害，特别渴望人民法院为我们主持公道，却在司法审判过程中受到了法院不公平的对待。原审法院不但未能“让人民群众在每一个案件中感受到公平正义”，还对业主们造成了司法不公的第二次伤害。 综上所述，原审法院认定事实、适用法律严重错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第（二）项之规定，依法应当予以改判。 爱美高公司答辩称：一、李宁、余洁关于逾期交房违约的主张，既不属实也与本案无关，不能由此加重爱美高公司的违约责任。 本案诉争的是房屋权属证书办理是否逾期，以及逾期情形下承担违约责任。李宁、余洁用大量篇幅讨论所谓的交付严重违法、逾期竣工等严重违约，并非本案审理范围，与本案不具有关联性。 其次，不动产权证所载明的房屋竣工时间，实为行政主管部门进行房屋竣工备案的时间，并非实际竣工时间。同时爱美高公司已按约及时合法完成了施工和交付，交付的房屋符合约定，即取得建设工程竣工验收合格证明，而非备案证明文件。 二、在不动产权属办理过程中，部分业主存在怠于或延迟提交办理材料或缴纳办理费用的行为，按照双方约定爱美高公司不承担逾期办证的违约责任。 针对李宁、余洁上诉意见的第二部分第一点，按照双方签订的《补充协议》12条1项约定，李宁、余洁应在爱美高公司通知的时间内提供办理产权证权属的资料及缴纳相关税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 爱美高公司按照《买卖合同》第十八条约定于2016年12月30日前通知李宁、余洁办理交房手续，并统一通知业主提交办理产权的资料及按时支付办理所需的费用。但李宁、余洁于2019年7月13日才支付办证的费用，说明李宁、余洁在办理过程中存在明显的迟延行为。权属证明资料及支付办证费用为办理权属证明手续的前置条件，因此导致的办理不动产权属证明的延期，爱美高公司不承担违约责任。 三、成都市主城区范围内实施不动产统一登记，应当相应延长的合理办理期间 《补充协议》第12.7条中明确约定合同第27条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对于的分户国有土地使用证的办理和取得期限。 然而，成都市国土资源局2016年11月14日发布发《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，要求自2016年11月23日起，在本市主城区范围内实施不动产统一登记，房屋所有权证书与分户国有土地使用证合并为不动产权证书，事实上导致了办理房屋权属证书的期限延长。 四、李宁、余洁关于具有先履行抗辩权排除违约的主张，不能成立按照双方《补充协议》12.1条约定，李宁、余洁应当在爱美高公司通知办理房屋交接之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托爱美高公司代交的各项税费和所需资料交给爱美高公司。在李宁、余洁未履行前述义务时，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 先履行抗辩权的履行条件为双方互相负有债权债务关系。而在本案办理房屋权属证书事宜上，爱美高公司实为代李宁、余洁办理，李宁、余洁所付缴纳相关税费及提供资料的义务是向行政管理部门履行，非向爱美高公司履行，并不能构成对爱美高公司的先履行抗辩。因此该理由并不能免除其迟延缴纳税费与提供资料的责任。 五、《补充协议》明确约定了违约金且合法有效，李宁、余洁按年利率6%计算违约金的诉请不能成立，应按合同约定计算违约金。 （一）李宁、余洁关于《补充协议》第12条为意思表示错误、条款无效的观点不能成立。 首先，双方经济地位不平等并不能推导出李宁、余洁意思表示不真实。双方签订《买卖合同》及《补充协议》中无胁迫，补充协议第12条是对《买卖合同》中没有约定的违约责任进行补充约定，相较于《买卖合同》的约定而言，该条款并没有限制李宁、余洁的权益实现，反而是增加了李宁、余洁追究违约责任的权利，不属于排除李宁、余洁权益的约定。 其次，补充协议第15条13项（11页）通过下划线及加黑方式着重强调：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。在签约之前，爱美高公司已经将补充协议条款进行了充分释明并由李宁、余洁进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 再次，该《补充协议》12条对逾期办理不动产权证书的违约责任进行了明确，是双方真实意思表示，合法有效。 （二）双方《补充协议》已明确约定了违约金条款，《八民纪要》的相关意见不适用于本案 《商品房买卖合同纠纷解释》第18条及《八民纪要》第18条适用的前提均是合同对于违约金没有约定的情形。而本案中《朴充协议》12条2项已经对违约金作出了明确的预定。因此，该两个条款不适用于本案，被上诉入主张的法律依据错误。 （三）合同约定的违约金标准足以对李宁、余洁进行补偿 其一，李宁、余洁要求废弃双方达成的协议，按照年利率6%计算违约金的主张，明显与《合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定不符。 其二，李宁、余洁并未提供且难以提供因此受到损失的证据。在李宁、余洁确未受到严重损失的情况下，依照合同约定标准支付违约金，是遵守法律规定和契约精神的充分体现。 综上所述，李宁、余洁的诉请难以成立，请求法庭根据案件具体情况，驳回李宁、余洁的诉讼请求，维持原判。 李宁、余洁向一审法院起诉请求：1、判令爱美高公司继续履行双方于2016年8月2日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《华置广场商品房买卖合同补充协议》，协助李宁、余洁将成都市青羊区提督街99号1栋3单元22层2206号房屋不动产权转移登记到李宁、余洁名下；2、判令爱美高公司支付李宁、余洁违约金，具体数额以总房款1640796元为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起计算至前述房屋不动产权证转移登记到李宁、余洁名下之日止，暂计至2019年5月20日为89277元；自2019年5月21日起计算至爱美高公司将前述房屋不动产权证转移登记到李宁、余洁名下之日止的违约金款项，爱美高公司每三个月向李宁、余洁支付一次；3、判令由爱美高公司承担本案诉讼费用。一审审理中，李宁、余洁明确第二项诉讼请求为主张逾期办理不动产权证书的违约金。 一审法院认定事实：2016年8月2日，李宁、余洁与爱美高公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，约定李宁、余洁购买位于成都市青羊区房屋，购买价格为1640796元，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第27条约定，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。第28条第二款约定：“因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。”《补充协议》第12.1条约定，“买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，每逾期一天，买受人须向出卖人支付人民币贰佰元的违约金，因此而造成的房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相应税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”。第12.2条约定，“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”第12.7条约定“双方同意对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，分户国有土地使用证的办理和取得期限以房屋所在地的规定为准。”第12.10条约定，“买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房地产权属证书的，出卖人不承担逾期交付房地产权属证书的相关法律责任。” 合同签订后，李宁、余洁向爱美高公司支付了购房款。2016年12月30日，爱美高公司向李宁、余洁交付了该商品房。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 2019年6月18日，爱美高公司向李宁、余洁发出一封《关于恒大华置广场业主不动产权证办理相关事宜的告知函》，告知在办理不动产权证时发现其未缴纳产权登记费、共有证费、维修基金费，要求前往恒大都会华庭售楼部财务处缴纳。2019年7月13日，李宁、余洁缴纳上述费用共计2864.75元。 2019年7月17日，爱美高公司为李宁、余洁办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，证书号为：。 对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：爱美高公司提交其楼栋管家通知3栋、4栋、8栋业主领取产权证的微信记录截图以及《恒大广场已出产权原件移交单》，拟证明其已通知各业主可领取不动产权证，但办理了按揭贷款的业主的不动产权证已经交付给贷款银行。李宁、余洁质证认为，以上证据为复印件，真实性不予认可，且根据《补充协议》第12.10条规定，应书面通知，而业主方均未收到领取产权证书的书面通知。一审法院认为，因以上证据均为复印件，一审法院对该证据不予采信。 一审法院认为，李宁、余洁与爱美高有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。因截止一审庭审时，爱美高公司已经为李宁、余洁办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，故对李宁、余洁的第一项诉讼请求，一审法院不再予以支持。 双方争议焦点为是否应支付逾期办证违约金的问题，一审法院认为，根据《补充协议》第12.1条之规定，买受人李宁、余洁应在房屋最后交付之日即2016年12月30日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人……否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”，一审案件中，李宁、余洁2019年7月13日才向爱美高公司缴纳产权登记费、共有证费、维修基金费，而爱美高公司也在7月17日即为李宁、余洁办理完毕不动产权证书，因此，根据双方的合同约定，爱美高公司不再承担逾期办证的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李宁、余洁的全部诉讼请求。案件受理费2032元，减半收取1016元，由李宁、余洁负担。 本院二审期间，李宁、余洁向本院提交了成都市专项维修基金缴纳凭证、中华人民共和国税收完税证明。拟以此证明爱美高公司挪用李宁、余洁缴纳的维修资金和税款，拖延至2019年缴纳相关维修机关。 爱美高公司发表质证意见称：对该组证据的真实性、合法性无异议，但不能达到李宁、余洁的证明目的。相应的税费和维修基金何时交付是爱美高公司有权自主安排的范围，不能认定爱美高公司拟占用相应资金。因办理迟延导致的违约责任在一审判决中已经予以明确，迟延办证的事实双方并无争议。 本院经审查认为：因上述票据系行政机关出具，且爱美高公司对真实性予以确认，故本院对真实性予以确认。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，李宁、余洁以及爱美高公司认可案涉房屋的交付时间为2017年1月5日。 本院认为，根据上诉人李宁、余洁的上诉请求以及被上诉人爱美高公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：李宁、余洁主张逾期办证违约金的诉讼请求是否可得到支持。本院评判如下： 案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。案涉《补充协议》第12.1条约定，“李宁、余洁应在通知办理交接手续之日或者合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到这为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人......买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任......”。本案中案涉房屋约定交付时间为2016年12月30日，李宁、余洁实际接收房屋时间为2017年1月5日，但是李宁、余洁于2019年7月13日向爱美高公司支付契税、维修基金、产权登记费等，逾期已超过15日，依据双方合同约定，爱美高公司无须承担逾期办理权属证书的责任。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2132元，由李宁、余洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十四日 书记员 杨珍梅