四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19939号 上诉人（原审被告）：成都大唐宏大世纪房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道海昌南路168号。 法定代表人：刘欢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李维甜，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈杰，男，1965年1月27日出生，汉族，住四川省威远县。 被上诉人（原审原告）：李玲，女，1968年2月21日出生，汉族，住四川省威远县。 原审第三人：唐晓娟，女，1983年11月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原审第三人：蒋科学，男，1978年9月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人成都大唐宏大世纪房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）因与被上诉人陈杰、李玲、原审第三人唐晓娟、蒋科学居间合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大唐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈杰、李玲的诉讼请求；本案案件受理费由陈杰、李玲承担。主要事实和理由：一、大唐公司与陈杰、李玲之间的居间合同并未解除，三方也没有签订解约合同，陈杰、李玲无权要求大唐公司退还佣金10000元。二、陈杰、李玲与买方之间交易未能成功的原因是陈杰、李玲违约；三、即使买卖双方最终没有能够交易成功，陈杰、李玲也应当支付大唐公司为促成本次交易而支出的人工费、差旅费等费用。 陈杰、李玲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 唐晓娟、蒋科学未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 陈杰、李玲向一审法院提出诉讼请求：1、大唐公司归还陈杰、李玲中介费10000元及诉讼费用；2、大唐公司承担给陈杰、李玲造成的经济损失费，律师费20000元，反诉费1250元，和解协议费2030元，执行费2900元，交通费3000元，以上合计金额39180元。 一审法院认定事实：2017年7月23日，陈杰、李玲（卖方、甲方）与唐晓娟、蒋科学（买方、乙方）、大唐公司（居间服务方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方。基于丙方提供的居间服务，甲方向丙方支付居间服务费10000元，乙方向丙方支付居间服务费19650元，上述居间服务费在本合同签订时付清丙方。特别约定：1、甲方保证该房屋正常按揭贷款，无产权纠纷，无查封，能正常过户给乙方；……6、如果甲乙双方交易不能成功，三方签订解约合同，三方免责，中介方应退还甲乙双方中介费，甲方应退还乙方定金及乙方协助还款金额。 在上述《房屋买卖合同》履行过程中，买卖双方发生纠纷，唐晓娟、蒋科学于2017年10月30日向成都市双流区人民法院提起诉讼【（2017）川0116民初10430号】，诉请继续履行该《房屋买卖合同》并由陈杰、李玲支付其违约金。陈杰、李玲在该案中提起反诉，诉请解除《房屋买卖合同》并由唐晓娟、蒋科学向其支付违约金，同时诉请大唐公司退还中介费。成都市双流区人民法院经审理认为，陈杰、李玲与大唐公司之间系居间服务关系，与该案系不同的法律关系，故对陈杰、李玲主张退还中介费的诉讼请求在该案中不予支持。2018年8月30日，成都市双流区人民法院就上述案件作出（2017）川0116民初10430号民事判决书，判决解除唐晓娟、蒋科学与陈杰、李玲于2017年7月23日签订的《房屋买卖合同》，同时驳回唐晓娟、蒋科学的诉讼请求，驳回陈杰、李玲的其他反诉诉讼请求。该民事判决书已于2018年10月8日生效。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房屋买卖合同》的签订系陈杰、李玲、大唐公司及第三人三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照合同履行。合同中明确约定：如果甲乙双方交易不能成功，三方签订解约合同，三方免责，中介方应退还甲乙双方中介费，甲方应退还乙方定金及乙方协助还款金额。现《房屋买卖合同》已被生效判决判令解除，买卖双方的交易未能成功，中介方应当退还中介费，陈杰、李玲主张大唐公司退还中介费10000元的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。大唐公司虽辩称其已在居间合同关系中完成了居间服务，房屋买卖合同的解除大唐公司作为居间方并无违约行为，不应退还居间费用。但一审法院认为，根据各方在《房屋买卖合同》中的约定，甲乙双方交易不能成功即已构成中介方退还中介费的充分必要前提，居间服务是否已经提供以及居间方是否存在违约行为则在所不论，故大唐公司该辩称意见并不成立，一审法院不予采纳。至于陈杰、李玲主张大唐公司赔偿其另案诉讼费用、律师费用及执行费用等，则应以大唐公司对上述费用的支出存在过错为前提，但陈杰、李玲并未举证证明，故对其该部分诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、大唐公司在判决生效后五日内退还陈杰、李玲10000元。二、驳回陈杰、李玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由大唐公司负担90元，陈杰、李玲负担300元。 本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。 另查明，陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学签订《房屋买卖合同》时，唐晓娟、蒋科学均不具有购房资格。唐晓娟、蒋科学原系夫妻，唐晓娟、蒋科学于2017年9月20日登记离婚、唐晓娟与蒲家俊（曾系大唐公司工作人员）于2017年9月21日登记结婚。2017年9月28日，唐晓娟户口因夫妻投靠由四川省广安市迁至成都市天府新区华阳南湖西路88号16栋1单元17楼1701号。2017年9月29日，唐晓娟与蒲家俊登记离婚。 再查明，根据《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）规定，房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售房屋或提供中介服务。 根据《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发〔2016〕45号）规定，自2016年11月17日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域无自由产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品房。不符合上述条件的居民，不能的在上述区域购买商品住房。 成都市人民政府办公厅2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。 上述事实有成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10430号判决书、《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发〔2016〕45号）及《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）在卷佐证。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：大唐公司是否应当将居间费10000元退还给陈杰、李玲。本院综合评析如下： 大唐公司主张陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学之间交易未能成功的原因是陈杰、李玲违约，与大唐公司无关，大唐公司已完成居间行为，有权收取中介费用。对此。本院认为，首先，大唐公司作为房屋中介机构有义务对购房者是否具有购房资格进行审查。本案中，根据另案查明的案件事实，陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学签订《房屋买卖合同》时，买方唐晓娟、蒋科学均不具有购买天府新区成都直管区区域内房屋的购房资格。根据《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）规定，作为经纪机构的大唐公司有义务对购房者是否具有购房资格进行审查，而大唐公司并未举证证明其已向陈杰、李玲披露唐晓娟、蒋科学购房资格，反而大唐公司在促成陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学签订《房屋买卖合同》后，唐晓娟通过离婚，再与大唐公司原工作人员蒲佳俊结婚从而唐晓娟迁户至成都，又再离婚的方式获取购房资格，其目的是逃避限购政策，其行为严重扰乱房地产市场秩序，不能得到支持。其次，根据《房屋买卖合同》的约定，陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学交易不成功的，中介方退还中介费。本案中，陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学签订的《房屋买卖合同》被生效判决判令解除，双方交易实质未成功。根据《房屋买卖合同》约定，三方签订解约合同是双方交易不能成功的法律后果，并非中介退还中介费用的前提，三方未签订解约合同不影响大唐公司退还中介费用，大唐公司退还中介费用的条件成就。再次，根据另案查明的案件事实，陈杰、李玲与唐晓娟、蒋科学之间交易未能成功，陈杰、李玲不存在过错，且大唐公司亦未举证证明陈杰、李玲存在违约行为，应承担举证不能的法律后果。综上，大唐公司应当退还陈杰、李玲中介费10000元。 关于大唐公司主张的陈杰、李玲应当支付大唐公司为促成本次交易而支出的人工费、差旅费等费用的上诉主张。对此，本院认为，大唐公司并未举证证明其支出的人工费、差旅费等费用，应由大唐公司承担举证不能的法律后果，故本院对大唐公司关于陈杰、李玲应当支付大唐公司为促成本次交易而支出的人工费、差旅费等费用的主张不予支持。 综上所述，大唐公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由成都大唐宏大世纪房地产经纪有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 嫘 审 判 员  傅科文 审 判 员  叶云婧 二〇一九年十二月十六日 法官助理  辛 田 书 记 员  盛 博