山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11321号 上诉人（原审原告）：邹洪茂，男，1965年5月16日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王洪照，山东海利丰（平度）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵月军，男，汉族，1966年1月28日生，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：李宏伟，平度顺民意法律服务所工作者。 上诉人（原审被告）：平度市天正粮食收购站，住所地：山东省平度市田庄镇于幸路75号。 法定代表人：赵月军，职务：厂长。 委托诉讼代理人：李宏伟，平度顺民意法律服务所工作者。 原审第三人：青岛金华元种业有限公司，住所地：山东省平度市人民路145号。 法定代表人：孙明心。 原审第三人：平度市田庄镇人民政府，住所地：山东省平度市财源街。 法定代表人:张美林，职务：镇长。 委托诉讼代理人：吴陈波，男，1966年11月29日生，汉族，系该政府工作人员。 上诉人邹洪茂因与上诉人赵月军、平度市天正粮食收购站、原审第三人青岛金华元种业有限公司、原审第三人平度市田庄镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹洪茂向本院提出上诉请求：1、请求平度市天正粮食收购站、赵月军增加赔偿停产停业损失36597元、住宅临时过渡补助20058元、住宅搬迁补助2000元、签约补助5000元、搬迁腾房5000元，空调监控700元，以上合计69355元。2、一、二审诉讼费由平度市天正粮食收购站、赵月军承担。事实和理由:邹洪茂认为，一审对事实的认定错误。首先，就请求中停产停业给邹洪茂造成的损失数额，一审按照实际停产停业期限计算错误。国家对营业损失的补偿是定型补偿，没有关于不足标准期限时按照实际剩余期限进行补偿的但书，并且按照实际期限也确不合理，承租人距离到期时间即便是剩余一个月，也需要十个月的停产停业期限（十个月只是计算损失的标准，且因为是官方标准，应推定为合理），照样构成十个月的停产停业损失，显然，一审是将承租期限和承租人的营业期限相混淆，因为承租人即便是租赁到期，仍然可以异地继续经营。其次，关于住宅临时过渡补助、住宅搬迁补助、签约补助、搬迁腾房、空调监控诸项，都是针对承租房屋的实际经营者，没有承租者的投资及经营行为，上述补偿项目必定都不存在。同理，出租人没有上述损失，政府部门进行统计并进行补偿也必定是错误的，一旦补偿，出租人就一定获取一块超出公平的额外所得。所以，赵月军、平度市天正粮食收购站应当就邹洪茂的上述实际损失进行赔偿，且赔偿数额必定是政府部门针对承租人的投资及经营行为所造成的损失进行统计、核定的数额，即邹洪茂所主张的上述数额。请二审法院认真考虑上述意见，依法支持邹洪茂的上诉请求。庭审中，邹洪茂明确是按照租赁合同主张赔偿，明确停产停业时间应该是2018年7月9日而不是2018年10月1日。 平度市天正粮食收购站、赵月军答辩称，同一审答辩意见及我方上诉状意见。 青岛金华元种业有限公司答辩称，我与邹洪茂之间没有合同关系，邹洪茂的起诉与我无关。 平度市田庄镇人民政府答辩称，被拆迁人是金华元种业有限公司，双方已经签订了补偿协议，款项已经发放。协议是八方签订的，田庄镇人民政府、金华元种业有限公司、平度市轨道交通建设指挥部办公室、监理单位、施工单位、设计单位、审价单位、建设单位。 平度市天正粮食收购站、赵月军向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回邹洪茂对平度市天正粮食收购站、赵月军的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由邹洪茂承担。事实和理由：原审判决事实认定不清，法律适用错误，应当予以撤销改判。一、本案诉讼主体有误，原审疏于审查，应当予以纠正。1、邹洪茂诉讼主体不适格，应当驳回邹洪茂起诉。邹洪茂租用涉案库房是用于其注册登记的平度市兴茂粮食购销站贮存周转粮食使用，平度市兴茂粮食购销站于2015年5月8日登记成立，于2019年5月27日登记注销，本案起诉立案时间是2019年2月11日。《民诉司法解释》第五十九条规定:在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。邹洪茂向原审提起诉讼时，平度市兴茂粮食购销站工商登记有效，邹洪茂起诉应以其经营的字号平度市兴茂粮食购销站为当事人起诉。2、原审漏列被告诉讼主体，不利于查清案件事实。邹洪茂租用涉案库房是平度市天正粮食收购站、赵月军以注册的青岛天正工业用布厂名义承租第三人青岛华元种业有限公司的，以平度市天正粮食收购站、赵月军平度市天正粮食收购站名义出租给邹洪茂用于其注册登记的平度市兴茂粮食购销站贮存周转粮食使用。邹洪茂主张租赁合同关系以外的赔偿纠纷，与青岛天正工业用布厂有利害关系，应当追加青岛天正工业用布厂到庭参加诉讼。邹洪茂没有追加，原审法院应当依职权追加。二、邹洪茂不是本案所涉拆迁补偿主体，且平度市天正粮食收购站、赵月军至今未得到拆迁补偿费用，原审判决平度市天正粮食收购站、赵月军向邹洪茂支付补偿费用，于法无据，也不符合事实，本案应当根据双方租赁合同约定，根据合同法的规定调解解决双方之间的租赁合同纠纷。1、根据最高人民法院民事案由规定，明确规定房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋补偿方式和补偿金额安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。邹洪茂是涉案标的的承租人，不具有该案由的诉讼主体资格。2、本案系典型的因国家征收而导致的租赁合同纠纷，因此只能适用合同法的相应规定。3、根据城市房屋拆迁管理条例第27条的规定，拆迁租赁房屋被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，对解除租赁关系没有达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，但双方应重新订立房屋租赁合同。该条款明确约定没有达成解除租赁协议，双方只能按照租赁方式予以调整，不能适用其他方式进行调整。4、国有土地上的房屋征收与补偿条例第17条规定:做出房屋征收决定的是县级人民政府，对被征收人给予的补偿包括:1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋做成的搬迁临时安置补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失补偿，该条例已经对上述补偿的归属做出了规定，即应当补偿给被拆迁房屋的所有权人。至于承租人与所有权人在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失，这属于另一个法律关系。也就是说邹洪茂没有请求权利基础。5、从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈。国有土地上房屋征收的补偿条例颁布之后拆迁人只与房屋产权人签订房屋拆迁安置补偿协议，而不与房屋承租人签订拆迁安置补偿协议。也就是说房屋承租人不能因为租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿的对象是房屋所有权人，而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同的解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方订立的租赁合同作为请求权利依据，根据租赁合同的约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失以及数额，本案双方没有约定提前解除租赁合同的违约责任，应当根据解除提前租赁合同给承租人造成的实际损失进行赔偿，而不能按照补偿方案进行补偿。6、本案因国家征收而导致租赁合同解除，应当属于不可抗力，根据民法原理对于不可抗力造成的损失，双方均不能追责。7、根据合同法的规定，合同的解除终止所产生的法律后果只能依据合同法的相关条款进行处理，根据双方签订的租赁合同第6的约定，对于未尽事宜双方一律按合同法的有关规定共同协商，做出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。综上所述，平度市天正粮食收购站、赵月军与邹洪茂因租赁合同产生纠纷，只能依据合同法的规定进行处理，邹洪茂依据其他法律法规要求赔偿，没有事实和法律依据，应当驳回邹洪茂的诉讼请求。原审没有依法审查邹洪茂的诉讼主体资格，没有查清案件事实，做出不当判决，请求二审法院查清事实，依法改判支持平度市天正粮食收购站、赵月军的上诉请求。 针对平度市天正粮食收购站、赵月军的上诉请求，邹洪茂答辩称：一、诉讼主体资格问题。1、关于邹洪茂的主体资格。邹洪茂认为，邹洪茂是以本人名义签订的租赁合同，而不是以自己设立的个体工商户——平度市兴茂粮食购销站的名义鉴定，只是将租赁而来的房屋用于自己设立的个体工商户使用。所以，邹洪茂以自己的名义起诉并无不当。2、关于青岛天正工业用布厂应否参加诉讼。邹洪茂认为，青岛天正工业用布厂是赵月军设立的个人独资企业，平度市天正粮食购销站是赵月军设立的个体工商户，因而赵月军以天正粮食购销站的名义出租，视为青岛天正工业用布厂同意。二、关于邹洪茂是不是拆迁补偿法律关系的主体，以及是否应当根据租赁合同的约定处理。对平度市天正粮食收购站、赵月军的上诉意见可以做如下总结:根据最高人民法院民事案由规定及国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，拆迁补偿的对象是所有权人而非承租人，出租人与承租人之间产生的损失应依据双方的租赁合同约定解决。邹洪茂认为，邹洪茂在一审中也并非主张的所有权人的权利，也不是依据国有土地上房屋征收与补偿条例所确定的征收法律关系。邹洪茂在一审中就已经主张邹洪茂是基于存在租赁合同的事实，而非依据合同内约定的权利义务。该争议不是因违约、过错等原因依据合同内的权利义务条款处理，征收是政府行为，不是任何一方的过错。我们也不是如平度市天正粮食收购站、赵月军所说，依据征收行为这一不可抗力追责，既然双方均无过错，邹洪茂不依据过错追责，但该政府行为给无过错的双方同时产生影响，政府对作出的补偿全部付给所有权人。针对法律规定的不具体，某些地方已经进一步具体化，明确应当由承租人享受该补偿。这也不违背民法总则的原则性规定，民法总则第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”。据此，支付给所有权人的全部补偿中，属于承租人的相应部分应当由所有权人支付给承租人。再者，如果想依据合同、按照合同内部约定的权利义务条款处理，只能将政府视为合同法中所说的第三人，将政府行为视为“过错”，根据合同相对性，承租人也应当首先由合同相对方承担赔偿责任。在这种情况下，推定损失程度和政府核定的数额一致、赔偿标准和国家标准一致并无不可。另外，平度市天正粮食收购站、赵月军所引用的城市房屋拆迁管理条例已经作废，不再适用。晚出台的国有土地上房屋征收与补偿条例，虽然只涉及所有权人，但无意对社会利益作出重大调整。一些地方规定的出台也重新强调了城市房屋拆迁管理条例所确定的利益分配原则，对承租人的利益进行了保护。 青岛金华元种业有限公司答辩称，我与邹洪茂之间没有合同关系，邹洪茂的起诉与我无关。 平度市田庄镇人民政府答辩称，被拆迁人是金华元种业有限公司，双方已经签订了补偿协议，款项已经发放。协议是八方签订的，田庄镇人民政府、金华元种业有限公司、平度市轨道交通建设指挥部办公室、监理单位、施工单位、设计单位、审价单位、建设单位。 邹洪茂向原审法院提出诉讼请求:1、请求判令平度市天正粮食收购站、赵月军赔偿因停产造成的损失234041.5元，具体包括：十个月的停产停业损失补偿：585+24.95=609.95平方米,606.95×300元/平方米=182985元；搬迁补助费：585+24.95=609.95平方米，606.95×30=18298.5元；住宅临时过渡补助：100.29×200元/平方米=20058元；住宅搬迁补助费：2000元；签约补助：5000元；搬迁腾房：5000元；退回未到期房费：20000元；空调监控：700元，合计234041.5元；2、请求平度市天正粮食收购站、赵月军退还房租20000元；3、本案诉讼费由平度市天正粮食收购站、赵月军承担。事实和理由：邹洪茂从赵月军经营的平度市天正粮食收购站转租到所有权人为第三人青岛金华元种业有限公司的房屋用于粮食购销经营，并将自己经营的平度市兴茂粮食购销站，进行个体工商户的经营地点变更注册登记。因潍莱铁路项目对所涉邹洪茂租用房屋进行搬迁，第三人青岛金华元种业有限公司、第三人平度市田庄镇人民政府达成协议，补偿款已经到位。邹洪茂所租用的房屋已经搬迁，给邹洪茂实际造成停产停业损失，因此与平度市天正粮食收购站、赵月军产生争议，请求依法判决。 平度市天正粮食收购站、赵月军辩称，同意退还房租，从2018年10月1日到2019年5月30日，每月租金是2500元。关于邹洪茂方诉状中主张的赔偿费用，我方不向第三人金华元种业有限公司通过诉讼方式主动提出补偿。第一，本案邹洪茂不具有起诉主体资格，最高人民法院民事案由规定，2011年2月18日法201141号，在第四部分合同无因管理、不当得利中，合同纠纷向下设置了第三级案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷，明确规定房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋补偿方式和补偿金额安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调整，国有土地上房屋征收与补偿条例第二条以及山东省国有土地上的房屋征收与补偿条例第二条对被拆迁人为被拆迁房屋的所有权人均作了明确规定，也就是说被拆迁人只能是房屋所有权人，该案由的诉讼主体只能是拆迁人与被拆迁人，邹洪茂是涉案标的的承租人，不具有该案由的诉讼主体资格。第二，本案系典型的因国家征收而导致的租赁合同纠纷，因此只能适用合同法的相应规定。第三，根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定，拆迁租赁房屋被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，对解除租赁关系没有达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，但双方应重新订立房屋租赁合同。该条款明确约定没有达成解除租赁协议，双方只能按照租赁方式予以调整，不能适用其他方式进行调整。第四，《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第17条规定：做出房屋征收决定的是县级人民政府，对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋做成的搬迁临时安置补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失补偿，该条例已经对上述补偿的归属做出了规定，即应当补偿给被拆迁房屋的所有权人。至于承租人与所有权人在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失，这属于另一个法律关系。也就是说邹洪茂没有请求权利基础。第五，从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈，国有土地上房屋征收的补偿条例颁布之后拆迁人只与房屋产权人签订房屋拆迁安置补偿协议，而不与房屋承租人签订拆迁安置补偿协议。也就是说房屋承租人不能因为租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿的对象是房屋所有权人，而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同的解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方订立的租赁合同作为请求权利依据，根据租赁合同的约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失以及数额，本案邹洪茂和平度市天正粮食收购站、赵月军没有约定提前解除租赁合同的违约责任，应当根据提前解除租赁合同给承租人造成的实际损失进行赔偿，而不能按照补偿方案进行补偿。第六，本案因国家征收而导致租赁合同解除，应当属于不可抗力，根据民法原理对于不可抗力造成的损失，双方均不能追责。第七，根据合同法的规定，合同的解除终止所产生的法律后果只能依据合同法的相关条款进行处理，根据双方签订的租赁合同第6的约定，对于未尽事宜双方一律按合同法的有关规定共同协商，做出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。所以证明双方因租赁合同产生纠纷，只能依据合同法的规定进行处理，邹洪茂依据其他法律法规要求赔偿，既没有事实根据也没有法律依据。所以应当驳回邹洪茂的诉讼请求。 青岛金华元种业有限公司原审未到庭答辩。 平度市田庄镇人民政府的工作人员吴陈波述称，出租也涉及停业停产，不只是承租，其他的临时过渡补助应该补助给承租人。签约费5000是及时签约的奖励费，搬迁腾房费5000是单独住宅的，住宅搬迁2000元也是及时搬迁的费用。原审庭审中吴陈波未签字后中途退庭。 原审查明，2016年6月1日，平度市天正粮食收购站、赵月军与邹洪茂签订粮库租赁合同一份，租赁场地青岛天正工业用布厂粮库，租赁期限共三年，出租方从2016年6月1日起将出租粮库（3个库）交付承租方使用，至2019年5月30日收回，年租金30000元，合同第五条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。”另查明，平度市天正粮食收购站、赵月军出租粮库（3个库）609.95平方米，经现场勘验，邹洪茂已经于2018年10月1日搬迁。因搬迁，补偿十个月的停产停业损失：585+24.95=609.95平方米,609.95×300元/平方米=182985元；补偿搬迁补助费：585+24.95=609.95平方米，609.95×30元/平方米=18298.5元； 原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人与出租人在租赁合同中对拆迁费用既无约定又不能协商一致的，对于邹洪茂作为次承租人主张的停产停业损失应按照实际停产停业期限计算，从2018年10月1日至2019年5月30日止，参照国家政策补偿标准计算，即609.95×30元/平方米×8个月=146388元；搬迁补助费应按照实际面积和补助标准计算，即609.95×30元/平方米=18298.5元，以上合计164686.5元应由出租人平度市天正粮食收购站、赵月军赔偿。邹洪茂主张的住宅临时过渡补助20058元、住宅搬迁补助2000元、签约补助5000元、搬迁腾房5000元，因租赁合同中没有约定，视为没有住宅，邹洪茂不是签约方，不应得到赔偿，对其上述主张，证据不足，原审不予支持。根据租赁合同约定，赵月军同意退还邹洪茂房租20000元，符合法律规定，邹洪茂要求退还其房租20000元的主张，原审予以支持。平度市天正粮食收购站、赵月军辩称，不向第三人金华元种业有限公司通过诉讼方式主动提出补偿，其作为承租人本应得到因租赁合同解除的赔偿费用，其主张是对自己诉讼权利的处分，并不影响本案邹洪茂要求其赔偿因停产停业造成实际损失的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、平度市天正粮食收购站、赵月军于判决生效后十日内赔偿邹洪茂涉案粮库（3个库）的停产停业损失费、搬迁补助费共计164686.5元；二、平度市天正粮食收购站、赵月军于判决生效后十日内返还邹洪茂租赁费20000元；三、驳回邹洪茂的其它诉讼请求。案件受理费5111元，减半收取2555.5元，由平度市天正粮食收购站、赵月军负担1785.5元，邹洪茂负担770元。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，邹洪茂以个人名义签订《粮库租赁合同》一份，该合同首页的出租方为青岛天正工业用布厂，第二页的出租方盖章为平度市天正粮食收购站。邹洪茂、赵月军分别在该合同上签字。平度市天正粮食收购站为个体工商户，赵月军为其经营者。 二审所查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，邹洪茂系依据租赁合同关系向出租方主张权利义务。首先，邹洪茂作为承租方在合同上签字确认，平度市天正粮食收购站作为出租人在合同后盖章，且平度市天正粮食收购站及赵月军上诉状中亦认可其作为出租方签订粮库租赁合同，故涉案合同的相对方为邹洪茂及平度市天正粮食收购站，邹洪茂的起诉符合法律规定，平度市天正粮食收购站及赵月军对本案主体问题提出的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 租赁合同中，出租方应保障租赁期限内提供符合合同约定的房屋供承租方使用。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，房屋征收造成租赁合同提前解除的，出租方应赔偿承租方损失。出租方以其未领取补偿为由主张不应向承租方赔偿，不符合法律规定。本案一审中，平度市天正粮食收购站及赵月军认可合同提前解除，同意按照每月2500元退还2018年10月1日到2019年5月30日的房租，因此对一审确定的退还房租数额，本院依法予以确认。关于经营损失，邹洪茂应提交证据证明其实际损失，现一审法院参照征收评估数额予以确认，亦符合法律规定。同时，本院认为，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接收补偿的实际情况予以认定。故一审在评估基础上，酌定按照8个月标准计算停产停业损失、搬迁补助费符合法律规定，本院依法予以认可。关于邹洪茂主张的其他费用，因其不是拆迁合同的相对方，无权取得上述费用，一审予以驳回认定正确。两上诉人关于上述费用的上诉理由均不成立，本院依法不予认可。 因平度市天正粮食收购站为个体工商户，赵月军为其经营者，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，故赵月军应以个人财产对平度市天正粮食收购站的债务共同承担责任。一审判决平度市天正粮食收购站、赵月军共同承担责任认定正确。 综上，两上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6645元，邹洪茂预交1534元，由邹洪茂负担，平度市天正粮食收购站、赵月军预交5111元，由平度市天正粮食收购站、赵月军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月十七日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡