广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0307执异223号 案外人：深圳市微轩投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道大浪社区洪浪北路63号丰华苑A座202，统一社会信用代码91440300358824039C。 法定代表人：彭芳，总经理。 申请执行人：肖文娟，女，汉族，1984年7月25日出生，身份证住址深圳市宝安区。 被执行人：黄国雄，男，汉族，1971年2月15日出生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：王睿，女，汉族，1976年9月3日出生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：张玉兰，女，汉族，1961年9月23日出生，身份证住址深圳市罗湖区。 关于申请执行人肖文娟与被执行人黄国雄、王睿、张玉兰民间借贷纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终10672号民事判决已发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2019）粤0307执503号。在执行过程中，本院拟拍卖、变卖被执行人王睿名下位于深圳市宝安区新安办二十三区洪浪北路丰华苑A座xx房产（不动产证号：5000000，以下简称涉案房产）。案外人深圳市微轩投资发展有限公司（以下简称微轩公司）以涉案房产已经由其承租并占有使用为由提出异议，请求确认租赁合同有效，继续履行租赁合同，并中止该房产拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人微轩公司提出异议称:2015年10月1日，案外人与被执行人黄国雄就涉案房产签订《房屋租赁合同》，约定甲方（黄国雄）将宝安区新安办二十三区洪浪北路丰华苑一栋A座xx等房屋，出租给乙方（微轩公司）（包括涉案物业202房产），租赁期限为10年，自2016年3月1日至2026年2月28日止。请求法院认可前述租赁合同有效，继续履行合同，中止涉案房产拍卖。 案外人向本院提交下列证据复印件： 1、签约日期为2015年10月1日的商铺租赁合作合同。合同记载出租人为黄国雄，承租人为案外人，租赁物包括涉案房产及深圳市宝安区新安街道大浪社区洪浪北路丰华苑A座xx房产，建筑面积共计约720平方米，租赁期限为10年，自2016年3月1日至2026年2月28日止。关于租金及支付方式，合同记载：1、该房屋乙方（即本案案外人）按甲方（即被执行人黄国雄）授权的方案投资装修，总费用人民币1200000元，费用清单经甲方认可确认签字有效。2、（201/202/203/204）在合同期间，前三年乙方按每月6000元支付租金，第四年至第七年按每月6600元支付租金，第八年至第十年按每月7260元支付租金。3、甲方每售出一套硬件出该套房租收益。另，该合同第三条第3项还记载，租赁期间，甲方可以出售丰华苑一栋A座201、丰华苑一栋A座202、丰华苑一栋A座203、丰华苑一栋A座204肆套房屋房产面积，但必须满足一下3.1-3.4点：……3.2、出售的（201/202/203）房产成本为2万元/每平方，本着共同投资共同收益的友好合作基础，售价高于2万元/每平方，甲方享有分配利润的65%，乙方享有分配利润的35%……。 2、押金、租金单据共计2张。单据显示日期均为2015年10月21日，其中一张单据记载“宝安区丰华苑一栋A座201～204号房屋押金114000元”，另一张单据记载“宝安区丰华苑一栋A座201～204号房屋租金86000元”，上述单据均盖有深圳广顺宏投资发展有限公司财务专用章。 3、借款合同。该合同显示共计3页，但案外人仅提交第1、2页，并无合同双方签字页面。合同记载如下的合同编号：2015-5-27，借款人：黄国雄、张玉兰、王睿，出借人：郭峰玲，借款金额为1100000元，借款期限为2015年5月10日起算180天。 4、2015年5月14日委托书，记载委托人为王睿，受托人为骆娟、郭峰玲、王三洋，委托事项为：王睿拥有的位于深圳市宝安区××浪社区××浪北路××203的房产，以上受托人为代理人，委托期限2015年5月14日至2017年5月13日止，办理到银行或发展商处领取上述房地产的《房地产买卖合同》、购房发票等有关资料……。 5、黄国雄、王睿委托书。共计2页，并无签字页面，亦未显示签署日期。记载甲方为黄国雄，乙方为王睿，第一条内容为：甲方以乙方名义为甲方购买了深圳市商铺一套，房地产位于丰华苑一栋A座202的物业，房屋面积71.26平米。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。 6、2015年8月6日授权委托书。记载：委托人为黄国雄，受托人为深圳广顺宏投资发展有限公司。委托内容为“本人是编号深房地字第××号……丰华苑一栋A座202……号房屋物业业主，现本人委托深圳广顺宏投资发展有限公司在签订该物业合同期间全权代表本人行使业主权利与义务，上述委托负责人作为我单位在该物业所有相关事宜日常管理上的全权代表，代表法人前述相关文件，并承担相应的法律责任……”。 经审查查明，申请执行人肖文娟与被执行人黄国雄、王睿、张玉兰民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）粤0307民初2705号民事判决，判令：一、黄国雄、王睿、张玉兰于本判决生效之日起10日内连带向肖文娟偿还借款人民币1200000元及利息（以1200000元为基数，按月利率2%计算，自2015年10月24日开始计算至被告实际付清款项之日止）；二、驳回肖文娟其他诉讼请求。 黄国雄、张玉兰不服一审民事判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终10672号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该民事判决已经发生法律效力。 关于涉案房产登记及查封情况：涉案房产位于深圳市宝安区××路××房产（不动产证号：5000622512），登记权利人为王睿，不动产登记核准日期为2014年6月25日，房屋用途为商业金融业，建筑面积71.76平方米。经肖文娟申请财产保全，本院作出（2016）粤0307财保9号民事裁定书，并于2016年1月12日查封王睿名下涉案房产。2019年1月4日，本院依据（2016）粤0307民初2705号民事裁定书继续查封前述涉案房产。进入执行程序后，前述保全查封自动转为执行查封。另，涉案房产已被深圳市福田区人民法院（2016）粤0307财保47号等4个案件轮候查封。 在执行过程中，本院于2019年10月9日作出（2019）粤0307执503号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人王睿名下涉案房产;并于同日作出（2019）粤0307执503号公告（，告知相关权利人本院拟处置被执行人王睿名下位于深圳市宝安区××浪社区××浪北路××房产（不动产证号5000622512），同时限期相关权利人向本院申报优先购买权或其他合法权益，限期涉案占有、使用该房屋的人员自拍卖或变卖成交之日起十五日内搬离该房屋。该公告已于2019年10月17日粘贴于涉案房产现场。其后案外人微轩公司以买卖不破租赁为由提出上述执行异议。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案外人微轩公司是否就涉案房产享有租赁权；二、如享有租赁权，该权利是否能够排除执行。 首先，关于案外人微轩公司是否就涉案房产享有租赁权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。结合本案，涉案房产登记在被执行人王睿名下，故该房产的所有权属于被执行人王睿。案外人微轩公司主张就涉案房产享有租赁权，但其提交的商铺租赁合作合同的出租人为被执行人黄国雄，与涉案房产登记公示的所有权人为王睿的事实存在矛盾；且案外人提交的其他证据，亦无法形成完整的证据链，证明被执行人黄国雄的出租行为具有合法、合理的来源。而且，案外人提交的商铺租赁合作合同显示，虽然该合同订立的时间早于本案查封涉案房产的时间，但该合同并非单纯租赁关系，合同约定的月租金亦明显低于市场价格，案外人亦并未举证证明已按照合同约定支付租金。故案外人就涉案房产所主张的租赁权，无事实和法律依据，本院不予认可。 其次，即使案外人就涉案房产享有租赁权，该租赁权亦不能排除对租赁物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案房产登记在被执行人王睿名下，属于其应当履行义务部分的财产。而租赁并不产生所有权转移的效果，故案外人以享有租赁权为由请求中止涉案房产的拍卖，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市微轩投资发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  施东辉 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  李冬霞 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  钟志洋