贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初4691号 原告：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，统一社会信用代码：915223222153305849，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市东湖街道办事处振兴大道中段南侧。 负责人：金成涛，系该行副行长。 委托诉讼代理人：李俊男、罗定启，系该行职工。 被告：潘鹏，男，1986年6月26日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：高佳芹，女，1986年10月10日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：贵州浩然房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520000565042654J，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴路。 法定代表人：王翔，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行（以下简称“农行”）与被告潘鹏、高佳芹、贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称“浩然公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行委的托诉讼代理人李俊男、罗定启、被告浩然公司的委托诉讼代理人李光林、被告潘鹏、高佳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行向本院提出诉讼请求：1.判决被告潘鹏、高佳芹归还原告农行借款本金234902.46元，支付截止2019年7月23日的利息、罚息、复利共962.47元，合计235864.93元；此后的利息、罚息、复利按合同约定支付至清偿完毕之日止；2.判决被告浩然公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判决原告农行对被告潘鹏、高佳芹位于贵州省兴仁市×××街道办事处×××路×××城小区第××栋××单元××号房屋享有优先受偿权；4.案件受理费由三被告承担。事实及理由：2015年3月3日，原告农行与被告潘鹏、浩然公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告潘鹏向原告农行借款27.2万元用于购买被告浩然公司开发的位于贵州省兴仁市×××街道办事处×××路×××城小区第××栋××单元××号房屋，还款期限为240个月自2015年3月3日起至2035年3月2日止，执行利率为浮动利率，逾期罚息利率为借款执行利率上浮50%。担保方式为保证担保+抵押+阶段性质押，被告潘鹏、高佳芹以所购房屋提供借款抵押担保，被告浩然公司作为阶段性保证的保证人，保证期间自贷款发放之日起至被告潘鹏、高佳芹取得房屋权利证书并办理房屋抵押权登记手续之日止。2015年3月3日，原告农行履行了贷款发放义务，将27.2万元按照合同约定转入被告浩然公司账户，借款执行利率为5.9%，逾期利率为8.85%。原告农行与被告潘鹏、高佳芹于2015年3月2日办理了涉案房屋抵押预告登记。被告潘鹏、高佳芹多次发生逾期还款行为，现已连续5个月未支付借款本息，故诉至法院。 被告潘鹏、高佳芹辩称：希望与原告农行调解后继续按照合同约定来履行合同义务。 被告浩然公司辩称：1.对原告诉请被告潘鹏、高佳芹偿还欠款本金234902.46元的请求无异议，但请免除利息、罚息；2.对被告浩然公司承担担保责任无异议；3.被告潘鹏、高佳芹在商品房买卖合同签订以后尚欠被告浩然公司53433元，同时在二被告未按时偿还原告农行按揭贷款的情况下，被告浩然公司代被告潘鹏、高佳芹支付了原告农行按揭款25425.15元，请求人民法院根据款项具体支付情况作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：2014年6月13日，被告浩然公司与被告潘鹏、高佳芹签订《商品房买卖合同》，被告潘鹏、高佳芹通过贷款方式以总价388713元的价格购买被告浩然公司开发的位于贵州省兴仁市×××街道办事处×××路×××城小区第××栋××单元××号房屋。2015年3月2日，原告农行与被告潘鹏、高佳芹、浩然公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告潘鹏作为借款人向原告农行贷款27.2万用于支付被告潘鹏应支付被告浩然公司的购房款，借款期限为2015年3月3日至2035年3月2日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同类同档次人民币贷款基准利率计算，借款以12个月为一个周期，一个周期内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，自下一个周期首月的对应借款发放日调整，逾期利率按借款利率上浮50%执行，对于借期内未付利息，在借期内按借款利率计算复利，在借期外按逾期利率计算复利，对逾期后产生的借款利息按罚息利率计收复利，未按期足额支付借款本息，原告农行有权停止发放贷款、提前收回已发放借款、提前行使担保权、宣布借款立即到期，被告潘鹏授权原告农行将全部借款发放至被告浩然公司银行账户。借款担保为阶段性保证+抵押，即被告潘鹏、高佳芹作为抵押人将所购买房屋为借款提供抵押，被告浩然公司作为阶段性保证的连带保证人，保证期间自贷款发放之日起至被告潘鹏、高佳芹取得房屋权属证书并办理房屋抵押权登记手续之日止。合同签订当日，原告农行与被告潘鹏办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。借款合同签订后，原告农行于同年3月3日向被告浩然公司账户发放了借款27.2万元。贷款发放后，被告潘鹏、高佳芹多次发生逾期还款的违约行为，截止2019年11月22日，二被告未归还借款本金234902.46元、利息5704.21元、罚息79.59元、复利91.41元。 另查明：原告农行与被告潘鹏、高佳芹签订了《共同还款责任确认书》，被告潘鹏的妻子被告高佳芹作为共同还款人与其共同承担还款责任，被告潘鹏、高佳芹至今未取得涉案房屋所有权权属证书。 上述事实，有原告农行提交的营业执照复印件、负责人身份证明、婚姻登记信息、户口薄复印件、公民身份证复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、扣款授权委托书复印件、借款凭证复印件、贷款合约基本信息、仁房xxx字第Yxxx1号抵押权预告登记证复印件和被告浩然公司提交的《商品房买卖合同》复印件、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件及当事人陈述相互佐证，予以认定。 本院认为，原告农行与三被告签订的《个人购房担保借款合同》、与被告高佳芹签订的《共同还款责任确认书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告农行与被告潘鹏、高佳芹之间系借款合同关系，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告农行在合同签订后，依照合同约定发放了借款，被告潘鹏、高佳芹应当按照《个人购房担保借款合同》及《共同还款责任确认书》约定按期足额归还借款本息，二被告未按照约定按期足额偿还借款本息已构成违约，依照《个人购房担保借款合同》约定，原告农行有权宣布借款到期，二被告截止2019年12月6日未还的借款本金234902.46元、利息5704.21元、罚息79.59元、复利91.41元，其应予支付，对原告农行的该部分的诉求，予以支持。原告诉请支付2019年12月6日后的罚息、复利，依照《个人购房担保借款合同》约定，二被告多次逾期支付借款本息，原告农行宣布借款到期后，被告潘鹏、高佳芹应当以所欠借款本金为基数按逾期利率支付罚息直至本金清偿完毕之日止，以所欠利息为基数按逾期利率支付复利直至利息清偿完毕之日止。原告农行诉请以罚息为基数再次计算复利，罚息系按逾期利率计算，其已带有惩罚性质，对其该诉讼请求，不予支持。被告浩然公司作为连带保证人，其应当承担连带清偿责任，对原告农行的该诉讼请求，予以支持。关于涉案房屋优先受偿权一节，原告农行与被告潘鹏、高佳芹仅对房屋进行了抵押权预告登记，其目的是保证将来担保物权即抵押登记的实现，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，抵押权并未设立，故其对涉案房屋不享有优先受偿权，对其该部分诉求，不予支持。 综上所述，原告农行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条规定，判决如下： 一、限被告潘鹏、高佳芹于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行借款本金234902.46元、利息5704.21元、罚息79.59元、复利91.41元，并从2019年12月7日起所欠借款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%支付罚息至本金清偿完毕之日止，以所欠利息为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%支付复利至利息清偿完毕之日止； 二、被告贵州浩然房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4840元，减半收取计2420元，由被告潘鹏、高佳芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任** 二〇一九年十二月三十日 法官助理 顾 巡 书 记 员 曾凡灵