新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新28民终1984号 上诉人（原审被告）：巴州现代房地产开发有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市石化大道。 法定代表人：陈俊立,该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌永明,新疆西昭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马玉英,女,1955年6月26日出生,回族,住新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县。 委托诉讼代理人：钱新明,新疆阳光律师事务所律师。 原审被告：何琴,女,1978年4月23日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 原审被告：朱红霞,女,1981年7月12日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司因与被上诉人马玉英、原审被告何琴、朱红霞房屋买卖合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3753号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后,依法组成合议庭,于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人凌永明,被上诉人马玉英的委托诉讼代理人钱新明,原审被告何琴,原审被告朱红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴州现代房地产开发有限责任公司上诉请求：一、维持新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3753号民事判决第一、二、四项,撤销第三项,改判上诉人不向被上诉人双倍返还定金400,000元。二、因诉讼发生的各项费用判由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.被上诉人至提起诉讼时仍有200,000元未向上诉人支付,被上诉人已构成违约。2.上诉人在被上诉人支付500,000元定金后,已按照《房屋认购定金单》的约定,与被上诉人签订了商品房预售合同并办理了网签登记。因此,一审法院认为上诉人未与被上诉人签订正式商品房预售合同构成违约的认定不符合基本事实。二、一审法院因认定事实错误导致适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第115条有关“收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金”的规定,上诉人“双倍返还定金”的前提系上诉人“不履行约定的债务。”一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定判决上诉人双倍返还定金,系对商品房预售合同是否签订作出了错误的认定。综上,请求支持上诉人的上诉请求。 马玉英辩称,一审判决认定事实清楚。2017年10月15日,上诉人与被上诉人就购买“现代丝路华庭21栋1单元12号门面房”签订了《房屋认购定金单》,截止2018年1月5日被上诉人已按约定给上诉人支付了800,000元。但上诉人未与被上诉人签订商品房买卖合同,而将其约定的门面房售于他人。显然上诉人已构成违约。对于上诉人提到的“网签登记”,被上诉人根本不知情,也从未与上诉人签订过任何商品房买卖合同。且上诉人擅自办理的网签房屋与双方在《房屋认购定金单》中约定的门面房不一致。综上,一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。 何琴述称,同意一审判决的结果。 朱红霞述称,同意一审判决的结果。 马玉英向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告之间签订的××路面房的《房屋认购定金单》,并判令被告双倍返还原告为购房支付的定金款共计1000,000元；2.判令被告返还原告为购房已支付的首付款300,000元。合计1300,000元。 一审法院认定事实：2017年10月15日,原告马玉英与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订《房屋认购定金单》,约定：认购房屋房号为现代·丝路华庭21栋1单元12号室（门面房）,建筑面积约为61.46平方米,房屋总价为1000,000元,定金为500,000元。首付款于2017年12月1日交足150,000元；于2018年1月1日交足签约款150,000元；2018年2月1日付清200,000元。同时双方还特别约定：1.买方付定金之日起至签约期间,卖方不得将房屋零售他人,否则视为卖方违约,卖方除应返还买方所付的定金外,另需赔付等额定金给买方；2.买方逾期不付首付款视为买方自动放弃购买,卖方可将该房屋另行销售,买方所付定金卖方不予退还；3.买方按约定交足款项,签订正式《商品房预售合同》,买方所付定金自动转作该商品房的购房款；4.买方选择按揭付款方式……；5.买方不按约定时间交清房款……；6.本定金单以买方交付定金后,经由双方签章后始生效。该《房屋认购定金单》下方“买方签字”处由马玉英签名,“卖方盖章”处由巴州现代房地产开发有限责任公司加盖公司财务专用章。《房屋认购定金单》签订后,原告向巴州现代房地产开发有限责任公司出纳何琴银行卡转账支付购房款300,000元、定金500,000元,合计800,000元。后何琴将大部分房款转给被告公司销售部经理朱红霞的银行卡内,剩余款项按照被告公司及朱红霞要求转交至被告公司财务。因双方就认购的房屋房号及房产价格发生争议,引发诉讼。庭审后,本院组织双方当事人到实地核查原告购买的房屋实际房号。经双方指认,《房屋认购定金单》填写的房屋房号“××楼”系建筑面积为215.93平方米的门面房,与原告实际需购买的建筑面积为61.46平方米门面房面积数完全不同,而房号22号1单元12室门面房的建筑面积为61平方米左右。故被告公司销售部经理朱红霞在给原告填写《房屋认购定金单》时将房号“22号1单元12室”错写成“21号楼1单元12室”,属笔误。 一审法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。本案中,双方签订《房屋认购定金单》后,原告按约支付首付款300,000元、定金500,000元,已履行了支付款项的义务。但被告收取原告款项后认为出售给原告的房产价格属于“明显不合理的低价”,因而迟迟未与原告签订正式商品房预售合同,构成违约,应承担违约责任。被告辩称与原告签订的《房屋认购定金单》不是其真实意思表示且填写内容错误以及涉案房屋同地段、同楼层相邻房屋的销售价均在30,000元／㎡以上,该定金单上记载的房屋总价为1000,000元属于“明显不合理的低价”等辩解意见,本院认为,被告作为专门从事房地产开发的企业,对房地产市场房产价格的降浮要比原告更有相应的认知和预判,对被告提出房产价格不是其“真实意思表示”等理由不能成立,本院不予采纳。对于原告要求被告支付双倍定金1000,000元的主张,根据担保法相关司法解释规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额20％的,超过的部分,不予支持。而本案主合同涉案标的为1000,000元,定金却约定500,000元,明显不符合法律规定,应调整为1000,000元的20％,即为200,000元。被告朱红霞和何琴均为被告巴州现代房地产开发有限责任公司销售部经理和出纳,其与原告签订《房屋认购定金单》及收取原告款项的行为,均系代表巴州现代房地产开发有限责任公司履行职务行为,被告巴州现代房地产开发有限责任公司提出对二人的上述行为“不知情”以及未收到原告交付款项的辩解意见,与庭审查明的事实不符,本院不予采信。因被告违约致使原告按约购房的合同目的不能实现,故对原告要求与被告解除《房屋认购定金单》、返还首付款及双倍支付定金的诉讼请求,本院予以支持。据此,判决：一、依法解除原告马玉英与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购定金单》；二、被告巴州现代房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告马玉英购房款600,000元；三、被告巴州现代房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内双倍返还原告马玉英定金400,000元；四、驳回原告马玉英的其他诉讼请求。 二审中,当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为,本案争议焦点为：上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司应否向被上诉人马玉英双倍返还购房定金400,000元。 本案双方当事人签订的《房屋认购定金单》系双方真实意思表示,该认购单包含了房号面积、总价、定金、付款期限及违约条款等内容,应认定为商品房预约合同。对买售双方均有约束力,双方均应依约定全面履行合同义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中,被上诉人马玉英已按约向上诉人支付了定金以及购房款共计800,000元,而上诉人并未按照双方在《房屋认购定金单》中的约定与被上诉人签订商品房买卖合同,且未举示证据证实双方未签订合同系被上诉人的原因或不可归责于双方的原因,被上诉人可以主张适用定金罚则,要求上诉人双倍返还定金。因此,一审判决基于上诉人未按约履行义务,判令上诉人向被上诉人马玉英双倍返还定金并退还已收房款并无不当。 综上所述,巴州现代房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费7300元,由上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 景 强 审判员 孟 梅 君 审判员 张 娟 娟 二〇一九年十二月二十日 书记员 哈西高娃