山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2313号上诉人（原审原告）：于昕，男，1991年11月22日出生，汉族，户籍地威海市文登区，现住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：文登文海置业有限公司，住所地威海市文登区龙山办昆嵛路19号903室。法定代表人：贾中红，经理。诉讼代表人：文登文海置业有限公司管理人，山东东方未来律师事务所。负责人：王传生。委托诉讼代理人：于晓军，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：倪庆伟，男，1972年5月26日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人于昕因与被上诉人文登文海置业有限公司（以下简称“文海置业公司”）、倪庆伟房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于昕上诉请求：撤销一审判决，依法改判文海置业公司向于昕交付德红书香府邸4号楼1单元401室房屋。事实和理由：1.文海置业公司不可能将回迁房对外出售，若《产权调换补偿安置协议》明确约定倪庆伟回迁至案涉房屋，于昕没有异议，但要追究文海置业公司一房多买的法律责任，而《拆迁户安置房明细表》是在诉讼后出现的；2.即使按照整体平移进行安置，选择高层安置的有20多户，选择多层安置的有80多户，正常安置应按楼盘序号进行，4、5号楼共有108户，安置80多户回迁户还剩余20多户，6号楼完全可以对外出售。即使按文海置业公司管理人讲从6号楼开始安置，5、6号楼共120户安置80多户回迁户还剩余30多户，4号楼也可以对外出售；3.《拆迁户安置房明细表》中4、5、6号楼总户数为168户，回迁户和空白处（对外出售的各占80多户）即可证实并非整体平移，假如于昕所购买的为回迁房，《重整计划草案》及文海置业公司管理人于2018年12月29日发给于昕的通知应予体现；4.重整方要求于昕等人按现在价格补差价即可将房屋交付给于昕，足以证实所谓的回迁房是虚假的。重整方事前已知晓于昕等人的情况，本案实际上是重整方认为房屋售价过低才与威海市文登区龙山街道办事处（以下简称“龙山办事处”）串通，损害于昕等人的合法权益；5.《重整计划草案》是在于昕购房后2年后统计的，已建好的房屋尚有46户未出售，除出售给于昕等10多户还有30多户，法院应查明至于昕购房后尚有多少房屋未售出；6.于昕多次申请调取《拆迁户安置房明细表》电子版的制作时间，一审法院均不予准许。文海置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。倪庆伟辩称，同意一审判决。于昕向一审法院起诉请求：文海置业公司立即将位于文登区德红书香府邸小区4号楼1单元401室房屋交付给于昕。诉讼过程中，于昕明确诉讼请求为：确认于昕、文海置业公司签订的《商品房买卖合同》有效；文海置业公司将合同约定的房屋交付于昕。一审法院认定事实：1.关于于昕是否已经按照合同约定的价款交清全部房款。文海置业公司主张《商品房买卖合同》实际系为借款合同提供的担保，于昕不能提供银行流水证实已付清全部房款，故不认可于昕已付清房款。于昕为证实已付清房款，提交加盖文海置业公司印章的收据、于昕代理人孔庆玺与龙山办事处崔姓工作人员的电话交谈录音予以佐证。同时，于昕主张具体购房事宜由其父亲经办，购买房屋的22万元款项是于昕从家中拿的现金，因而没有从银行账户取款的记录。文海置业公司对于昕提交的收据及录音的真实性均表示无法确认，认为于昕称系以现金方式交纳的房款，根据文海置业公司以往收款习惯，会在收据上备注“现金”字样，但于昕提交的收据备注一栏中并未注明“现金”字样，不能证实款项已经交清；录音证据所称的崔姓工作人员与本案无任何法律关系，即使录音真实，也无法通过录音内容证实于昕的房款已经交纳。倪庆伟对于昕提交的证据的没有发表质证意见。一审法院认为，首先，即便按照文海置业公司所述于昕、文海置业公司之间的真实法律关系为借贷关系，结合案涉房屋已经网签备案在于昕名下的事实，也可以证实于昕已经付清了22万元款项；其次，于昕虽未能提供本人支取款项的银行交易记录，但持有加盖文海置业公司印章的收款收据。文海置业公司虽对收据的真实性表示无法确认，但在没有证据能够推翻该证据真实性的情况下，应认定该证据为真实；第三，文海置业公司已向于昕出具收款收据，且《商品房买卖合同》已网签备案在于昕名下的事实，可以认定于昕已经付清购房合同项下的22万元房款。2.关于于昕、文海置业公司之间是借贷关系还是买卖关系。于昕能够提供双方签订的《商品房买卖合同》证实双方之间的法律关系。文海置业公司主张于昕、文海置业公司之间签订的房屋买卖合同实际系为借款合同提供担保，但未能提供证据证实。根据现有证据，对于昕主张的双方之间成立房屋买卖合同关系的主张，予以采信。3.关于案涉房屋是否属于拆迁安置房。于昕主张倪庆伟签订的《产权调换补偿安置协议》对安置房屋的具体楼号、单元、层室等均未作具体记载，而文海置业公司提交的《拆迁户安置房明细表》系文海置业公司为应付本案诉讼而后期制作的，不能说明房屋系分配给倪庆伟的拆迁安置房屋。文海置业公司及倪庆伟均不认可于昕上述主张。文海置业公司提交了由龙山办事处及威海市正圆拆迁有限公司（以下简称“威海正圆公司”）出具的《关于威海市文登区华达路1号安置房情况的情况说明》、文登市人民政府《会议纪要》（2012、2013年）、《拆迁补偿安置办法》等，拟证实案涉房屋在被出售给于昕之前已确定为华达路1号楼居民的拆迁安置房。《拆迁补偿安置办法》为选择多层住宅楼按原住楼层平移、选择高层住宅楼按原住楼上调一层平移。同时，文海置业公司进一步说明，拆迁安置房的平移从环岛嘉苑（现更名为书香府邸）6号楼1单元开始，依次往后安排在5号楼、4号楼；因4、5、6栋楼东西两侧边户面积较大（即6号楼1单元所有楼层1号房屋、5单元所有楼层西户；5号楼1单元所有楼层的1号房屋、5单元所有楼层西户；4号楼1单元所有楼层1号房屋、4单元所有楼层西户），原则上不作为拆迁安置房（部分拆迁户选择大平方的也可安置），原华达路东边的住户调整到西单元的东户，西边住户调整到东单元的西户安排；倪庆伟原住楼号为华达路1号楼9单元417室，则按照《拆迁补偿安置办法》及单元排序应平移至4号楼1单元401室。倪庆伟表示开始想要大平方安置房，拆迁办表示可以协商，但后期没有就具体楼号进行协商，因此按照《拆迁补偿安置办法》和顺序进行平移，倪庆伟原住房属于东单元，安置房也应在东单元，即应平移至4号楼1单元401室。一审法院认为，虽倪庆伟签订的《产权调换补偿安置协议》未明确记载安置房的具体信息，但不能否认倪庆伟享有拆迁安置房的事实，根据文登市人民政府《会议纪要》、《拆迁补偿安置办法》载明的内容，可以确认倪庆伟的拆迁安置房屋就是环岛嘉苑小区多层住宅楼上的房屋。另外，文海置业公司向拆迁安置户出具《承诺书》及制作《拆迁户安置房明细表》的时间虽显示在于昕、文海置业公司签订《商品房买卖合同》之后，但尚不能认定上述证据形成系文海置业公司及倪庆伟等针对于昕等购房人而串通所为，且倪庆伟称因为听说安置房屋被出售，所以拆迁户们去找龙山办事处讨要说法，才有给倪庆伟等拆迁户出具《承诺书》和《拆迁户安置房明细表》的事发生。从《承诺书》、《拆迁户安置房明细表》的形式上来看，该证据所体现的内容系文海置业公司等向拆迁户就其应获得的安置房屋再次作出的更加具体、明确的意思表示，是对《产权调换补偿安置协议》中未记载内容的补充和完善。在没有证据证实倪庆伟在该小区尚有其他安置房屋或对华达路1号楼原居民已经安置完毕的情况与《拆迁补偿安置办法》记载内容及文海置业公司等所述安置方式不一致的，根据《拆迁补偿安置办法》明确的安置方法以及其他已安置完毕居民的实际安置情况，再结合《承诺书》、《拆迁户安置房明细表》等证据，可以认定案涉房屋属于拆迁户的安置房。根据当事人的陈述以及经审查认定的证据，认定事实如下：位于威海市文登区房屋的所有权登记在倪庆伟名下，现该房屋已列为被拆迁房屋。2012年，文登市人民政府决定对华达路1号楼所在区域实施改造工程，华达路1号楼纳入半岛蓝庭项目统一改造，因该项目全部规划为高层建筑，无法满足拆迁户要求建设多层建筑进行安置，故经龙山办事处协调，将案涉房屋所在的地块过户给文海置业公司，由文海置业公司开发建设多层建筑，主要用于安置华达路1号楼的110户居民。2014年5月29日，华达路1号楼《拆迁补偿安置办法》出台，补偿方式分为货币补偿和产权调换两种，其中产权调换的安置房有多层和高层住宅楼可选，楼层分配办法为：立体切块，多层住宅楼按原住楼层平移，高层住宅楼按原住楼层上调一层平移；本次拆迁的开发单位为文海置业公司，负责安置楼的建设；龙山办事处负责本次安置楼建设和相关事项的监督、协调；威海正圆公司负责拆迁协议的签订、差价结算的工作。2014年6月11日，倪庆伟与威海正圆公司签订了《产权调换补偿安置协议》（由倪庆伟之妻于红艳代倪庆伟签字），倪庆伟选择多层住宅楼一套。2015年4月15日，于昕与文海置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：于昕以22万元/套的价格购买位于环岛嘉苑（现更名为德红书香府邸）居民小区4号楼1单元401室的房屋；房屋面积为117.09ｍ2、附房面积10.04ｍ2；房屋交付时间为2015年12月31日前。于昕于当日以现金方式付清全部房款，文海置业公司为于昕办理了《商品房买卖合同》网签、备案手续。2016年2月1日，根据债权人的申请，一审法院以（2015）威文破字第3-1号民事裁定，裁定债务人文海置业公司破产重整，指定山东东方未来律师事务所担任管理人。2017年5月，管理人作出《重整计划草案》，并获得法院批准。重整计划认为“作为消费者的购房人是本次重整的首要保护的对象，重整方将按原约定的交房标准向购房人交付房屋，但对参加返利销售的购房者，需以放弃返利请求为前提，否则重整方不向其交付房屋。……对虽为消费者的购房人，但《商品房预售合同》未备案，且交易价格低于市场价格的，重整方有权要求其补足差价（环岛嘉苑小区按单价3600元／ｍ2执行），拒绝补足差价的，重整方有权解除合同。”因华达路1号楼居民得知自己的拆迁安置房被出售给了他人而向相关部门反映了该情况后，文海置业公司向原华达路1号楼居民作出书面承诺，保证每套被拆迁房安置一套房屋，安置房坐落于书香府邸（原环岛嘉苑）小区2号（高层）、4号（多层）、5号（多层）、6号（多层）楼；楼层分配方法原则上多层住宅楼按原住楼层平移、高层住宅楼按原住楼层上调一层平移。龙山街道办事处也制作了各拆迁户对应安置房层室的《拆迁户安置房明细表》并提供给了拆迁户。2018年12月19日，于昕自行到房管部门缴纳了案涉房屋的住宅维修专项资金6858元。2018年12月29日，文海置业公司管理人以于昕未向管理人提供实际支付房款的凭证，双方合同未履行完毕为由，通知于昕解除《商品房买卖合同》。于昕因此提起本案诉讼。审理过程中，因案涉房屋与倪庆伟存在利害关系，一审法院依法将该案情况通知倪庆伟，倪庆伟申请参加诉讼，一审法院依法列其为本案第三人。一审法院根据案件查明情况，向于昕释明因房屋存在交付不能的情形，于昕作为合同相对方，可以要求文海置业公司承担返还房款、赔偿损失等违约责任，如坚持要求交付房屋，该部分请求可能得不到支持，但于昕表示坚持原诉讼请求不变。同时，一审法院曾组织双方就退还房款及利息或调换其他房屋的方式协商解决纠纷，但因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，于昕与文海置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，于昕已经按照约定向文海置业公司支付房款22万元，有文海置业公司出具加盖印章的收款收据以及《商品房买卖合同》已网签备案在于昕名下的事实可以佐证，对此予以采信。文海置业公司仅以房屋价格过低为由主张《商品房买卖合同》系为借款合同提供的担保，证据不足。文海置业公司管理人以于昕未提供实际支付房款的凭证为由通知解除《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据。文海置业公司管理人基于上述理由发出的解除通知应认定为不发生解除合同的效力。现于昕要求确认《商品房买卖合同》仍然合法有效，理由正当，于法有据，予以支持。因书香府邸4号楼1单元401室已明确为倪庆伟的拆迁安置房屋，倪庆伟与威海正圆公司签订的《产权调换补偿安置协议》、《拆迁补偿安置办法》等均早于于昕、文海置业公司签订《商品房买卖合同》的时间，且文海置业公司明确表示案涉房屋属于拆迁安置房屋，应优先向倪庆伟交付房屋，倪庆伟也未放弃对房屋享有的权利。根据法律规定，倪庆伟取得拆迁安置房屋的权利优于购房人。经当庭向于昕释明，于昕明确表示不变更要求文海置业公司交付房屋的诉讼请求，故对于昕该项请求，不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、于昕与文登文海置业有限公司于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回于昕要求文登文海置业有限公司交付书香府邸4号楼1单元401室房屋的诉讼请求。案件受理费4600元，由于昕负担4500元，文登文海置业有限公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。于昕提交威海市文登区行政审批服务局出具的企业信息，拟证实文登市正圆拆迁有限公司（以下简称“文登正圆公司”）于2017年6月30日才变更为威海正圆公司，文海置业公司一审提交的盖有威海正圆公司印章的所有证据均为后期制作。经质证，文海置业公司对证据的真实性没有异议，但主张其一审提交的证据均自龙山办事处取得，龙山办事处协调威海正圆公司向文海置业公司出具的《产权调换补偿安置协议》，虽《产权调换补偿安置协议》盖章的单位名称为威海正圆公司，即使是后期取得，威海正圆公司仍然是拆迁单位，故不能以此否认文海置业公司所提交证据的真实性。倪庆伟同意文海置业公司的质证意见。文海置业公司、倪庆伟对上述企业信息的真实性没有异议，对该证据的效力本院予以认定，能够证实文登正圆公司于2017年6月30日变更为威海正圆公司。经查，《拆迁补偿安置办法》、《产权调换补偿安置协议》等均加盖了威海正圆公司的印章。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，倪庆伟与威海正圆公司签订的《产权调换补偿安置协议》以及于昕与文海置业公司签订的《商品房买卖合同》均是双方的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的禁止性规定，均为合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。文登市人民政府2012、2013年《会议纪要》载明，文登市人民政府决定对华达路1号楼所在区域实施改造工程……，由文海置业公司开发建设多层建筑，主要用于安置华达路1号楼的110户居民。《拆迁补偿安置办法》、《产权调换补偿安置协议》等证据加盖的威海正圆公司印章虽有瑕疵以及《拆迁户安置房明细表》形成的时间在《商品房买卖合同》之后，但均无法改变倪庆伟作为原华达路1号楼的居民之事实，其作为被拆迁人有权优先取得补偿安置的房屋。于昕申请法院调取《拆迁户安置房明细表》电子版的制作时间，对本案审理结果并无影响，一审法院对此不予准许并无不当。至于文海置业公司无法履行与于昕之间的《商品房买卖合同》而产生的法律后果，于昕可另循合法途径解决。据此，于昕要求文海置业公司向其交付案涉房屋，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，于昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由于昕负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月十八日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫