广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初376号 原告（案外人）：北海市丰登房地产综合开发公司，住所地：广西壮族自治区北海市体育北路19号恒安商厦四楼（钦北铁路办公司），注册号：（企）4505001290276。 法定代表人：杨新杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵淑媛，广西海望律师事务所实习人员。 被告（申请执行人）：东莞市中京实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇杀角区西雅二路34号，统一社会信用代码：914419005883187130。 法定代表人：杨明辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：周海燕，广西桂成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西北海粮油贸易中心，住所地：广西壮族自治区北海市贵州路粮贸大厦，注册号：4505001930095。 法定代表人：黄东，该公司董事长。 原告北海市丰登房地产综合开发公司（以下简称丰登公司）与被告东莞市中京实业投资有限公司（以下简称中京公司）、第三人广西北海粮油贸易中心（以下简称粮贸中心）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日作出（2018）桂05民初274号民事判决，驳回丰登公司的诉讼请求。丰登公司不服提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）桂民终181号民事裁定，撤销上述民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行审理。原告丰登公司的法定代表人杨新杰及委托诉讼代理人吴松周、赵淑媛，被告中京公司的委托诉讼代理人周海燕到庭参加诉讼，第三人粮贸中心经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丰登公司向本院提出诉讼请求：1.撤销北海市中级人民法院（2018）桂05执异338号执行裁定书，不得执行位于北海市小区粮贸中心职工宿金C601、C701房屋（房屋所有权证号：北房权证（2001）字第00029646号、第00029648号）；2.确认上述房屋属于原告合法财产；3.案件受理费等各项费用由被告承担。事实和理由：一、原告于1995年9月28日与第三人粮贸中心就集资修建北海市小区粮贸中心职工宿舍事宜达成协议，并签订《协议书》、协议书约定第三人同意原告参加职工集资建房。2000年8月8日，双方签订《补充协议》约定：粮贸中心根据原告所付的建房款，按700元／㎡人民币折算，划给原告三房一厅套件共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701、102号），上述已划定的八套房屋产权及使用权自划拨之日起归原告所有。该八套房屋的《房屋产权证书》取得之日起统一交由原告保管，以第三人的名义办理的房屋，当原告要求过户给指定户主时，第三人应无条件予以帮助完善过户手续。协议书还约定，第三人不得将上述八套房屋及产权证书用于抵押、转让或出售。二、北海市中级人民法院（2018）桂05执异338号执行裁定书中认定，涉案两套房屋未过户是因为原告无力缴纳相关税费这一事实属认定事实错误。（一）《协议书》《补充协议书》符合当时法律规定，合法有效，因本案属于对房地产的概括性转让，且其余六套房屋已经按约定过户到丰登公司指定的第三人名下，不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款的规定。前述协议是北海市粮食局系统丰登集团的单位及个人集资建房，是于全额付款，没有补助、补贴等，不属房改房，不存在无效情形。（二)丰登公司在人民法院查封之前已合法占有该两套房屋。1.《补充协议书》第2条“上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方（丰登公司）所有”，粮贸中心在签订《补充协议书》后不久便将涉案两套房屋交付丰登公司，再由丰登公司安排给职工占有、使用至今。虽然现居住房屋的职工的《劳动合同》没有延续至今，但无论居住的是丰登公司的现职员工，还是丰登公司指定的其他人，均不重要。重要的是居住者是因为丰登公司从粮油中心接收和占有了案涉的两套房屋后，将房屋使用权过渡给居住者，过渡的形式可以是单位安排，也可以其他各种形式。而丰登公司将房屋使用权过渡给其他人本身，即说明了丰登公司对案涉房屋具有占有、使用、收益和处分的权能。居住者是不是丰登公司的现职员工，均不影响丰登公司一直占有和使用案涉房屋的基本事实。2.粮贸中心在取得涉案两套房屋的初始登记的房屋产权证书后，即第一时间将产权证交给丰登公司保管至今。由此可知，自2000年8月8日起，案涉房屋一直由丰登公司合法占有使用至今。(三）丰登公司已支付了全部购房款512302元，并支付了过户所需的税费67698元和办理房产证费用2490元。1.《补充协议书》第1条即约定：“甲方(粮贸中心)根据乙方（丰登公司）所付集资建房款，按700元/㎡折算，划给乙方三房一厅套间共八套。上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起（注2000年8月8日）归乙方（丰登公司）所有”充分证明了粮贸中心根据丰登公司已付的集资建房款，要划给丰登公司包括案涉房屋在内的八套房屋，粮贸中心与丰登公司以签订《补充协议书》的书面形式，书面确认粮贸中心已经收到了丰登公司支付的全部集资建房款512302元，八套房屋产权及使用权归丰登公司所有。2.根据丰登公司提交的、由北海市档案馆复议提供的《收款收据》、《银行进帐单》和《记账凭证》等材料，丰登公司付房款总计人民币580000元，其中：1995年9月5日支付职工房款10万元、10月4日付职工房款7万元、10月13日付5万元、10月10日付5万元、10月31日付10万元，1996年11月8日永安公司代丰登公司付20万元、1万元，以借款抵数21万元(粮油中心1996年11月30日记账凭据明确永安公司代付21万元，抵数21万元)，上述合计支付了58万元，按单价700元/平方米，其中六套面积约92.25平方米，2套面积为89.18平方米，面积计731.86平方米，计算的集资建房总价款512302元，丰登公司的付款已超出了集资建房总价款67698元。丰登公司向粮贸中心支付的67698元，是用于房屋过户的各项税费的。3.虽然1996年11月30日的支付的21万元是永安公司代丰登公司支付，根据我国法律规定，第三人代为履行债务，只需债权人即粮贸中心同意即可，而粮贸中心对此完全同意并收取了全部款项。4.作为国有企业的粮贸中心，如果没有收齐丰登公司的集资建房款，就不可能以签订《补充协议书》的形式书面确认粮贸中心已经收到了丰登公司支付的全部集资建房款；也不可能确认八套房屋产权及使用权归丰登公司所有；更不可能将房屋产权证交给丰登公司，同时明确无条件予以帮助完善有关过户手续。5.在执行异议审查及一审诉讼期间中，粮贸中心明均多次确认丰登公司已全部支付完毕上述八个套间的购房款和相应的税款。6.自2000年8月8日后，粮贸中心将案涉的房屋交付了丰登公司占有、使用、收益和处分至今，且粮贸中心在取得涉案两套房屋的初始登记的房屋产权证书后，第一时间便将产权证交给丰登公司，也同样充分证明了丰登公司已经将全部的购房款512302元和67698元的税费全部支付给了粮贸中心。7.2000年8月25日，丰登公司向粮贸中心支付了2490元办理房产证的费用，该费用是专用于办理包括案涉两套房屋(C601和C701房)在内的房产证的费用。事实上，只有丰登公司在付清购房款和各项税费后，丰登公司在要求粮贸中心办理房屋过户手续时，粮贸中心才会要求丰登公司支付办理房产证的费用。而丰登公司早在2000年8月22日支付了办理案涉房屋的房产证费用2490元的事实，本身即充分证明了：丰登公司已经付清了全部购房款和各项税费，到了办理房产证的最后阶段。如果没有付清全部购房款和各项税费的话，不可能到支付办理房产证的费用这个阶段。在丰登公司用积极的行为催促粮贸中心办理案涉房屋产权的过户手续、粮贸中心同意要办理房产过户手续后，向粮贸中心支付了办理房产证的费用。（四)是粮贸中心的原因、而非因丰登公司自身原因未办理过户登记。1.北海市中级人民法院(2018)桂05执异338号执行裁定书中和原一审判决认定涉案两套房屋未过户是因为丰登公司无力缴纳相关税费，属认定事实错误。此前杨新杰的陈述属于记忆性错误，年代比较久远了，人的记忆不可能那么准确，且与本案所举的证据完全矛盾，依法不应采信。2.丰登公司既已支付了办理房产证的费用，则不但充分表明丰登公司以付办证费用之行为的方式催告粮贸中心办理过户手续，而且也证明了丰登公司与粮油中心就办证过户事宜达成共识后才会安排丰登公司支付该办证费用，但丰登公司支付完办证费用后，粮贸中心却没有及时办理，过错在粮贸中心，丰登公司对此没有任何过错。三、本案丰登公司对案涉房屋的物上请求权优先于中京公司的债的请求权。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，丰登公司对被查封的两套房屋已支付全部价款及房屋过户手续款，并实际占有，且不存在任何过错。因此，北海市中级人民法院以粮油中心为被执行人查封涉案房屋错误，依法应予以解封。五、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条的规定，丰登公司有权请求人民法院确认涉案两套房屋属于其合法财产。综上，丰登公司的执行异议符合相关法律法规规定的全部条件，人民法院应予支持。 被上诉人中京公司辩称：一、原告与第三人粮公司签订的协议书约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，为无效合同。涉案房产在1999年8月建成，产别为：国有，产权来源：集资。第三人属国有企业，涉案房产属公有住房。原告不是第三人的职工，不享有购买公有住房的资格，且购买8套房屋，每套房屋面积已经超过规定的面积，原告与第三人签订购房协议时，涉案房产并未住满5年，未经房改办同意转让，没有交纳土地出让金，明显违反了政策规定，本案涉案房产转让至第一次庭审辩论终结时均没有取得政府批准，依据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，本案合同应认定无效。依据《自治区党委办公厅自治区人民政府办公厅关于在全区开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》厅发[2014]6号，涉案房产属于清退的房产之一。退一步说，假设涉案合同真实，但涉案房产上市没有取得房改部门的批准，未交纳土地出让金、超面积房屋未按商品房计价，未按规定交纳税费，实属第三人低价出售公有住房。如果认定合同有效，将造成国有资产流失。综上，原告不是涉案房产经审核的供应对象，不符合购买条件，涉案合同无效。二、原告无证据证明其付清涉案房款，在查封前已经合法占有使用涉案房产。原告无任何第三人出具的购房收据原件证实其已付清涉案房款，其所提供的第三人的记账凭证所写的名称不全，不能证实是收到原告的款项。原告提供案外人永安公司的21万元的收据没有经第三人和永安公司共同确认为代原告付涉案房款，第三人的部分内部记账材料不能完整地体现账目内容，不能证实原告的付房款的行为。假设第三人已经收到记账中的款项，原告必定持有收据的原件。现在涉案房产未过户至原告名下的情况下，原告肯定会保管好合同和收据。现原告持有合同原件却不能提供多次付款的收据中的任何一张原件有违常理。且涉案房产在2002年1月已办下产权证到第三人名下，原告明知未向第三人主张其权利要求过户，亦未实际占有、使用涉案房产，不符合交易习惯。中京公司有充分的理由怀疑本案为原告与第三人恶意串通制造的虚假诉讼。三、原告过错造成涉案房产没有过户至其名下。原告没有付清房款，没有支付土地出让金，没有交纳税费，造成涉案房产不能过户。在原告上诉至高院庭审时陈述说北海市房产过户不需要交税，二审法院要求其提供法律、政策规定，但原告却拿不出相关法律规定。在本案庭审过程中，自认为其交付的房款已包涵土地出让金，交纳土地出让金是第三人的责任与其无关。从原告的自认可以证实，原告并没有交纳涉案房产的税费和土地出让金是造成涉案房产未能过户的原因。《补充协议》第3条规定：过户发生的费用由乙方（即原告)自理。2002年1月22日后，原告没有交付任何费用，无法过户是其自身过错造成。原告无证据推翻其自认的事实。四、涉案房屋登记在第三人名下，第三人是涉案房屋的所有人。2002年1月22日，第三人建造取得涉案房产并将房屋产权证登记在第三人名下，该物权具有公示公信作用，贵院查封、拍卖涉案房产合法有据。四、本案有原告与第三人恶意串通制造本案虚假诉讼的可能。原告与第三人所签订的协议书落款日期为1995年9月28日，与第三人取得涉案房产土地时间相差三年。原告未能提供任何付款的凭证和收据原件；第三人的记账凭证等档案存放在北海市档案局是第三人串通告知；记账凭证中有原告向第三人的借款，证实原告与第三人之间有密切的经济往来。原告一直没有提出异议或以诉讼方式起诉要求第三人协助履行，有违逻辑和常理。原告没有交款凭证也没有购买涉案房产，第三人已将款项退回给原告后收回原告的凭证。综上所述，原告所签订的合同不是合法有效的合同，其提出排除执行异议不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回原告的诉讼请求。如果存在虚假诉讼，应依法追究原告与第三人的法律责任。 第三人粮贸中心经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见及证据材料，视为放弃举证、质证和答辩的权利。 原告丰登公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据： 1.《协议书》，证明原告于1995年9月28日与第三人就集资修建粮贸中心职工宿舍事宜达成协议，并签订《协议书》，协议书约定第三人同意原告参加职工集资建房； 2.《补充协议书》，证明原告与第三人就集资建房事宜进行补充，粮贸中心划给原告三房一厅套件共八套房屋，上述八套房屋产权及使用权自划拨之日起归原告所有，但涉案C601、701号房屋还没有过户。该八套房屋的《房屋产权证书》取得之日起统一交由原告保管，以第三人的名义办理的房屋，当原告要求过户给指定户主时，第三人应无条件予以帮助完善过户手续。且第三人不得将上诉八套房屋及产权证书用于抵押、转让或出售； 3.《收款收据》、《银行进账单》、《记账凭证》，证明从1995年开始，原告陆续向第三人支付购房款，已付清全部购房款512302元，超出购房款的67698元是办理过户的税费；2000年8月25日，原告向第三人支付了2490元办理房产证的费用，其中六套已过户，余下两套即被查封的两套房屋一直由原告公司员工居住至今，但因第三人原因，一直未办理产权过户手续，过错不在原告； 4.（2018）桂05执异338号《执行裁定书》，证明原告可以依法提起执行异议之诉，同时前述裁定书的处理结论是错误的； 5.《不动产登记资料查询结果证明》，证明《协议书》及《补充协议书》得到有关登记机关认可，是合法有效且可以履行的，划定的其余六套房屋已按约定过户至丰登公司指定的第三者名下； 6.两份《劳动合同书》，证明涉案两套房屋的占有人莫芳、梁陟当时是丰登公司的员工，丰登公司已合法占有了涉案房屋； 7.证号分别为北房权证（2001）字第00029646、00029648号的《房屋所有权证》，证实前述房产证一直由丰登公司持有。 被告中京公司质证称：对原告提交的证据1、证据2的真实性、合法性有异议，粮贸中心是在1996年才划定了贵州小区的土地，1998年才向土地部门办理土地手续、报建手续等，与协议签订时间晚了三年；即便协议是真实的，该协议也违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条规定，没有经过有批准权的人民政府审批，没有支付土地出让金，违反强制性规定，该协议无效。原告亦没有按照协议第四条约定，在期限内提供100万元给第三人，本案房屋应根据补充协议划定之日才归其所有，即交付才是划定，本案查封时一直是由第三人的员工居住使用；对证据3的对其真实性、合法性、关联性均有异议第三人的记账凭证收款收据没有完整的付款人名称，不能证明是原告支付涉案房屋的款项。收款收据是从档案局复印来的，如果是原告交付的，应持有相关收款收据的原件。证据三中的1995年9月5日杨新杰的付款进账单、1995年10月4日、1995年10月13日、1995年10月10日的票据与原告无关联，不能证明是原告或者第三人的付款凭证；1995年9月30日、1995年10月31日记账凭证的部分摘要不全，无法看清摘要内容；1995年10月5日的交通银行进账单名称是丰登实业集团，与本案无关联；1996年11月8日NO.0035291收据上收到的是永安公司交来20万购房款，不是原告交付的，与本案无关；1996年11月8日NO.0044997收据看不到全称，且记载了收款当中的1万元抵扣借款利息，证明永安公司与第三人之间有借款债务往来；1996年11月30记账证明是永安公司缴纳款项，不是原告缴纳款项；2000年8月22日事业单位出具的证据上没有公章；2000年8月25日的记账凭证证明相关款项已退回，原告没有支付全部购房款；对证据4执行裁定书的关联性有异议，裁定主文是合法有效的，裁定书证明原告没有实际占有使用该房屋，不是该房屋的权属人；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案两套房屋登记在第三人名下，权属是第三人，原告没有依据协议付款，没有付款凭证，实际上交款只有37万，没有足额支付房款，不能取得涉案房屋权属；对证据6的证据三性不认可，只有劳动合同没有支付社保工资等相应的凭证，签订协议书的时间是1995年9月28日，而两份劳动合同签订时间分别是1995年11月1日、1998年11月2日，证明签订协议书时莫芳与梁陟并非原告的员工，非员工参加集资建房不合常理。对证据7真实性无异议，但证实该房是房改房，任意处分房改房违反规定，造成国有土地出让金和税费流失。 被告中京公司向本院提供的证据有：1.（2016）桂05执恢1号《执行裁定书》、《查封公告》，证明查封的涉案房屋登记在第三人名下，为第三人的财产；2.（2016）桂05执恢1号之一《执行裁定书》，证明查封的涉案房屋一直由第三人单位职工居住，原告并没有实际占有、使用涉案房屋，所提异议之诉不成立；3.《查询证明》，证明查封的涉案房屋及土地权属登记在第三人名下，为第三人名下的财产，原告诉请无事实与法律依据，应驳回其全部诉讼请求；4.《关于申请办理用地手续的函、建设（用地工程）规划定点通知单、北海贵州小区建设用地批准书办证联系单、建设用地规划许可证》，证明查封的涉案房屋由第三人申请用地并办理报建手续，第三人为涉案房屋的权属人，原告与第三人恶意串通制造本案诉讼；5.《执行告知笔录》、《房产查询材料》，证明涉案房产为第三人所有且一直为第三人职工居住，土地为划拨土地，没有交纳土地出让金，每套面积均超过政策规定的面积，超出部分面积应执行市场价。 原告丰登公司质证称：对被告提交的证据1的证明内容和目的有异议，房屋虽然登记第三人名下，但原告与第三人签订协议并占有了房屋，该房屋的所有权和使用权均属于丰登公司；对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，不能证明涉案房屋是第三人的职工在使用，原告才是该涉案房屋权属人并在房屋建好后由原告自2000年开始占有使用，原告将两处房屋交付原告内部职工居住使用；对证据3的证明事项有异议，虽然权属登记在第三人名下，但根据原告与第三人签订的协议书证明该房屋属于原告；对证据4、5的真实性无异议，但无法达到被告的证明目的。 本院依职权调取的证据如下：1.《北海市不动产登记资料查询结果证明》；2.（2018）桂05执异338号案中杨新杰的《询问笔录》；3.（2018）桂05执异338号案中粮贸中心王涛的《询问笔录》。原告丰登公司对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该查询结果显示《补充协议书》划定的其余六套房屋已按约定过户至原告指定的第三者名下，证明《协议书》及《补充协议书》是合法有效的；对证据2、3的两份《询问笔录》的合法性、关联性无异议，对内容的真实性有异议，杨新杰及王涛当时称原告无钱过户属于记忆错误和误解，原告已提供证据证明丰登公司于2000年8月25日向粮贸中心支付了2490元办理房产证的费用，其中明确包括涉案两套房屋的办证费用。被告中京公司对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，查询的6套房屋权利人不是原告，如果协议书真实履行，房屋产权应登记在原告名下，因此原告不是涉案房屋权利人；对证据2、3的真实性有异议，杨新杰不是粮贸中心员工，原告作为法人也不能参与集资建房，且原告提供的钱款凭证等均无原件佐证，不能反应其真实付款情况。王涛没有参与签订涉案协议书也无粮贸中心授权，不能代表粮贸中心对原告的付款情况进行表态。 本院对原告、被告提交的证据及本院依职权调取的证据认证如下：对原告所提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以认定；对被告中京公司所举证据1、2、3、4具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以认定；本院依职权调取的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；对依职权调取的证据2、3结合其他证据作为案件认定事实的参考。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 1995年9月28日，粮贸中心（甲方）与丰登公司（乙方）签订《协议书》，约定粮贸中心同意丰登公司参加该中心的职工集资建房、丰登公司需要的房屋数量以及支付购房款等事宜。2000年8月8日，双方又签订《补充协议》，就集资建房事宜补充约定：“1.甲方根据乙方所付集资购房款，按700元/㎡人民币折算，划给乙方三房一厅套间共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701号、102号）。2.上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方所有。产权过户时除乙方指定过户给第三者名下之外，余下部分暂以甲方名义办理。3.该八套房的《房屋产权证书》取得之日起统一交还乙方保管，以甲方名义办理的房屋，当乙方要求过户给指定户主时，甲方无条件予以帮助完善有关过户手续，该发生的费用由乙方自理。……”2002年1月22日，粮贸中心取得C601、C701两套房屋的《房屋所有权证》，证号分别为北房权证（2001）字第00029646、00029648号，建筑面积均为92.25平方米。 另查明，中国工商银行北海分行（以下简称工行北海分行）与粮贸中心借款合同纠纷一案，本院于2001年5月18日作出（2001）北经初字第80号民事判决，判决粮贸中心应偿还工行北海分行本金570万元及利息（利息计算从1994年12月21日起计至本案生效判决最后一日止，按中国人民银行逾期贷款利率分段计付，已收利息21340元应从中扣除）。 上述判决发生法律效力后，依据工行北海分行的申请，本院以（2001）北执裁字第134号案立案执行。在部分债权得到执行抵偿后，工行北海分行将其对粮贸中心享有的上述债权转让给中国华融资产管理公司南宁办事处，经多次债权转让，中京公司于2012年2月29日受让了对粮贸中心的上述债权，并向本院申请变更其为申请执行人。本院于2015年12月29日作出（2015）北执字第115-1号执行裁定，变更中京公司承接原权利人工行北海分行对（2001）北经初字第80号民事判决书所确定剩余的债权权利。2017年4月27日，本院作出（2016）桂05执恢1号执行裁定书，以中京公司为申请执行人，查封了登记在粮贸中心名下，坐落于北海市小区粮贸中心职工宿舍C601、C701房屋。 案外人丰登公司于2018年6月6日就上述查封行为向本院提出书面异议。在执行异议审查阶段，粮贸中心认可丰登公司已全部支付完毕上述八个套间的购房款，并确认除C601、C701两套房屋外，其余六套划给丰登公司的房屋均已按丰登公司的要求办理过户手续。丰登公司主张被查封的C601、C701两套房屋因一直由丰登公司员工居住，且因丰登公司无力缴纳办理产权过户的相关税费，故未能办理产权过户手续，但应属丰登公司的合法财产。本院经审查后，认为丰登公司因其自身原因，无力缴纳办理相关税费而未能办理产权过户手续，对涉案C601、C701两套房屋未能办理过户登记存在过错，丰登公司所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出（2018）桂05执异338号执行裁定书，裁定驳回丰登公司的异议请求。丰登公司对该裁定不服，提起本案的案外人执行异议之诉。 再查明，位于北海市贵州小区粮贸中心职工宿舍C101、C102、C201、C301、C401、C501的房屋所有权人均为案外人，房屋建筑面积分别为89.18㎡、89.18㎡、92.25㎡、92.25㎡、92.25㎡、92.25㎡。 又查明，粮贸中心分别于1995年9月5日、1995年10月4日、1995年10月10日、1995年10月13日、1995年10月31日100000元向丰登公司出具收到丰登公司交来的职工购房款10万元、7万元、5万元、5万元、10万元的《收据》共37万元。1996年11月8日粮贸中心出具编号为No0035291的《收据》载明：“永安公司交来职工集资建房款贰拾万元”、“一万元借款利息抵购房款”，并有“抵数”字样；同日永安公司出具编号为No0044997的《收款收据》载明：“兹收到粮油中心交来还款贰拾壹万元”，并有“其中1万元属借款利息”、“抵数：0035291”字样；粮油中心于1996年11月30日记账凭据记载“顶欠永安数，借方金额21万元”以及“顶集资建房款，贷方金额21万元”，证实丰登公司共支付购房款58万元。 2000年8月22日粮贸中心向丰登公司出具《北海市单位（个人）资金往来专用凭证》，确认收到丰登公司贵州小区（C-301房、C401、C501、C601、C701、C102）代办房产证费2470元。 另查明，本院于2017年6月9日作出《执行告知笔录》载明，涉案C601房屋由职工梁陟一家三口居住，C701房屋由职工莫芳临时出租给他人居住。梁陟与丰登公司于1998年12月17日签订《劳动合同书》，合同期限3年，自1998年11月2日起至2001年10月30日，岗位为物资贸易岗位，从事经营业务工作；莫芳与丰登公司于1995年11月30日签订《劳动合同书》，合同期限5年，自1995年11月1日起至2000年10月31日。 本院认为，本案的争议焦点为原告丰登公司对涉案房屋是否享有对抗人民法院强制执行的民事权益，结合原告的诉讼请求以及被告的答辩意见，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具体为以下四点：（一）原告丰登公司与第三人粮贸中心是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）原告丰登公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。（三）原告丰登公司是否已就涉案房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因原告丰登公司自身原因造成。 （一）原告丰登公司与第三人粮贸中心是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。被告中京公司主张原告与第三人粮公司签订的协议书约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，为无效合同。本院认为，本案中，本院于2017年4月27日查封涉案房屋，粮贸中心与丰登公司于1995年9月28日、2000年8月8日、即查封之前分别签订《协议书》《补充协议》，该协议约定集资房转让等相关事项，系双方的真实意思表示。被告中京公司主张原告与第三人粮贸中心合同约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，为无效合同，但前述合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认前述合同合法有效。 （二）原告丰登公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。本院认为，根据《补充协议书》第2条“上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方（丰登公司）所有”，原告丰登公司陈述粮贸中心在涉案两套房屋签订《补充协议书》后就将房屋交给丰登公司占有使用符合该约定。执行阶段本院查明涉案C601房屋由职工梁陟一家三口居住，C701房屋由职工莫芳临时出租给他人居住，本案查明梁陟与莫芳均是丰登公司的职工，才由丰登公司指示交付该两名职工临时居住使用。虽然该两名职工的《劳动合同》并未延续至今，但并不影响丰登公司合法占有涉案房屋的事实认定。原告丰登公司的诉讼理由成立，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。 （三）原告丰登公司是否已就涉案房屋支付全部价款。本院认为，结合双方协议约定和在案证据，第三人粮贸中心按700元/㎡折算，划给丰登公司八个套间，其总面积为731.86平方米，经核算八套房屋总价款应为512302元。关于永安公司以其对粮油公司的20万元借款以及1万元利息的债权抵顶原告丰登公司向粮贸中心应付的21万元购房款能否认定的问题，本院认为，首先，根据1996年11月8日粮贸中心出具编号为No0035291的《收据》与同日永安公司出具编号为No0044997的《收款收据》以及粮油中心于同月30日《记账凭据》记载事项，能够相互印证永安公司用其债权抵顶涉案共八套房屋的购房款21万元的事实。其次，根据《补充协议》约定：“1.甲方根据乙方所付集资购房款，按700元/㎡人民币折算，划给乙方三房一厅套间共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701号、102号）。2.上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方所有”，可以看出，签订《补充协议》时丰登公司和粮贸中心在《补充协议》中对已经付清涉案八套房屋集资款进行了书面确认，并进一步明确了涉案八套房屋产权及使用权归丰登公司所有。再次，前述《收据》《收款收据》《记账凭证》等形成时间在1998年期间，年代久远，一般判断而言，丰登公司与粮贸中心之间串通逃债的可能性不大。故前述证据能够相互印证而形成证据链，本院认定其证据效力。第四，按照每平方米700元单价计算，假如前述21万元购房款不予认定，则丰登公司所交购房款37万元，与另外六套房屋的总价款383852元不相符，也与《补充协议》约定相悖，同时与丰登公司持有涉案两套房屋房产证原件并实际占有涉案两套房屋等事实自相矛盾。第五，被告中京公司抗辩主张该21万元是其他款项，并非抵顶购房款，应当承担相应举证责任，但被告并未提交任何反驳证据，应承担举证不能的不利后果。综上，永安公司代丰登公司交购房款21万元的事实应予认定。至于本案相应款项交付主体并非以丰登公司的形式规范与否的问题，不能否定前述购房款支付发生的真实性。原告丰登公司主张已向粮贸中心支付款项58万元，交清包括涉案两套房屋在内的八套房屋的购房款512302的主张，本院予以采纳。 （四）未办理过户登记是否因原告丰登公司自身原因造成。本院认为，丰登公司与粮贸中心本应及时结算购房款并多退少补，丰登公司已支付了全部购房款512302元，对超出的67698元处理问题，粮贸中心如在协议约定不明的情况下本应及时退还丰登公司，但丰登公司在庭审中主张该超出的67698元是房屋过户税费，是丰登公司对其金钱财产所有权的处分行为，亦符合一般常理，本院予以确认。虽杨新杰及王涛在本案执行异议审查阶段称原告丰登公司无钱办理过户手续，但本案诉讼中丰登公司已提交其向粮贸中心支付了包括涉案两套房屋在内的办证费用2490元的凭证以及多支付购房款67698元转为过户税费等证据及事实，根据证据规则足以推翻杨新杰及王涛的前述执行异议阶段的陈述意见。同时也表明丰登公司已经以支付办证费用的行为催告粮贸中心办理过户手续，结合另外六套房屋已经办理房产证的事实，粮贸中心应当至少在另外六套房屋办证的合理期间内将涉案两套房屋一并过户到丰登公司名下。至于粮贸中心收取办证费用后的较长期间内丰登公司是否继续催告或诉请粮贸中心办理过户手续，本院对丰登公司不作过分苛责。根据原告提供的证据已达高度盖然性标准，涉案房屋未及时办理房产过户手续的过错不在丰登公司，本院予以确认。 基于以上分析，本院认为，丰登公司对涉案房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四项情形，因此丰登公司享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对其请求停止对涉案屋强制执行之诉请，本院予以支持。 对于丰登公司确认涉案房屋是其合法财产的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求实质是请求确认涉案房屋所有权归其所有，属于确权之诉范畴。确认物权应以存在物权归属争议为前提，丰登公司与粮贸中心之间系房屋买卖合同关系，因粮贸中心尚未履行房屋产权变更手续，丰登公司享有产权变更登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，丰登公司的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市小区粮贸中心职工宿金C601、C701房屋（房屋所有权证号：北房权证（2001）字第00029646号、第00029648号）； 二、驳回原告北海市丰登房地产综合开发公司的其他诉讼请求。 案件受理费2883元，由被告东莞市中京实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2018）桂05执异338号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 赵海洲 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十二月十六日 法官助理 梁津源 书 记 员 童华健