`广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1464号 上诉人（一审原告）：李世武，男，1973年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：伍，广西易桂律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海启航燃油有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市新世纪大道28号家安花园5幢二单元401号，统一社会信用代码：91450500340290083K。 法定代表人：马辉，总经理。 委托诉讼代理人：王彪，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈璋，广西嘉友律师事务所实习人员。 被上诉人（一审被告）：苏允维，男，1973年1月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：钟燕，女，1976年3月30日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人李世武因与被上诉人北海启航燃油有限公司（以下简称启航公司）、苏允维、钟燕案外人执行异议之诉一案，不服北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李世武上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502民初2753号民事判决，停止北海市海城区人民法院(2017)桂0502执152号之二执行裁定书对北海市南珠大道以东、北海大道以南“绿康苑”B3号房地产的执行。事实和理由:1.涉案房屋因历史原因未能够办理房屋建设规划许可证、土地使用权证等合法证件手续，在法律意义上仍然是案外人北海市鸿仁房地产有限公司名下的财产，一审以被执行人苏允维、钟燕名下房屋名义查封于法无据；2.苏允维早在2015年7月18日将涉案房屋卖给李世武，并己签订《住宅楼转让协议》，双方也已经实际履行，苏允维已经收取李世武的购房款项，一审法院也以（2017)桂0502民初3250号民事判决认定上述交易是合法有效的基本事实；3.对于李世武是否己实际管业的问题一审认定错误，因为房屋是否具备使用条件并不是管业的前提条件，李世武已经提交证据表明其清理过房屋四周草丛和排水沟，并用砖头砌起门和窗；4.对于支付现金的问题，李世武已经提交证据表明其有足够的现金流水，完全支付得起购房款，而且也详细说明了2015年11月10日这一张收据当天到各银行取钱的情况，与收据是吻合的；5.对于收据老化的问题，李世武本来就是随意保管的借据，而且这四张收据本来的时间差别也只在六个月之间，是很难作出时间先后鉴定的。另外鉴定报告凭空说的“人为老化”并非是鉴定申请人的鉴定请求，也没有说明究竟如何去人为老化；6.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来作出判决也是错误的，因为大前提是标的房屋根本没有登记在被执行人的名下，也就是说标的房屋不存在可被执行的情况。 启航公司辩称，1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第19条，北海市海城区人民法院查封涉案房屋于法有据；2.李世武主张苏允维已收取其购房款没有事实依据；3.李世武提供的证据无法证实其已实际对涉案房屋管业；4.李世武提供的银行流水等证据无法证实其已支付购房款，且现金付款的说法与合同第四条的约定前后矛盾；每次均已大额现金支付的方式不符合交易习惯，也有违常理；根据司法鉴定意见书，上诉人提供的四份收据存在明显的人为老化现象，致使其失去形成时间鉴定的基本条件，且均有一边是不规则撕裁边缘，结合钟燕在2016年12月27日的《和解笔录》中确认该房屋尚未转让，足以认定四张收据是虚假证据，应当不予采信；5.李世武在上诉状中对鉴定意见书提出质疑毫无事实和法律依据；6.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出的判决正确。 苏允维辩称，同意上诉人的意见。我于2015年向李良安买地也都是现金支付，没有流水记录。钟燕虽是我妻子，但平常并不会过问我的事情，也不知道我已把房屋卖给李世武。 钟燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李世武向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）桂0502执152号之二执行裁定书，解除对北海市南珠大道以东、北海大道以南“绿康苑”B3号房地产的查封；2.判令被告承担本案诉讼费用。后李世武变更诉讼请求为：1.停止（2017）桂0502执152号之二执行裁定书对北海市南珠大道以东、北海大道以南“绿康苑”B3号房地产的执行；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院判决：驳回原告李世武的诉讼请求。 二审期间，李世武向本院提交如下证据：1.不动产登记信息，证明标的房屋在不动产登记未有显示，土地使用权仍在创基公司名下；2.庭审笔录，证明宅基地上李良安证实标的房屋由苏允维转让给了李世武；3.协议书、借条、银行流水，证明李世武购买房屋的资金来源。4.谭某的证人证言，其证实2015年李世武为了购买房屋向其借款5万元，并出具了借条；5.王某的证人证言，其证实其与李世武一起去购买涉案房屋，且购买方式为现金交付，第一次现金交付过程其全程见证参与。 启航公司质证如下：1.对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法看到涉案房屋所在土地；2.对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，无法证实转让的事实；3.对证据3的真实性、关联性有异议，该证据不足以支撑李世武大笔收支的来源。且上诉证据原件都有人为加速老化的现象，并不是自然老化；对证据4的真实性予以认可，因为结合证据谭某的证言是真实的，但借款时间是2015年7月7日，所谓签订合同的时间是2015年7月18日，合同尚未谈妥，借款不符合交易习惯。对证据5的真实性有异议，因为证人王某系李世武的朋友，可信度低，且在回答问题时支支吾吾，而且很多事情不清楚。 苏允维质证如下：对上述证据三性均无异议。 本院认证如下：1.对证据1、2的真实性予以认可、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院将其作为定案的参考依据；2.对证据3即协议书、土地承包合同、2015年12月18日的借条（李世武向邓家仍借款20万元）及配套的邓家仍银行卡交易明细清单、谭某的邮政银行流水（2015年7月7日谭某取款49900元）、李世武的农行卡交易明细清单等的真实性予以认可，该系列证据并不能与苏允维所出具给李世武的四份收据的时间和款项数额之间形成筹集资金的对应关系，本院不予采信。3.对证据4、5，证人谭某虽于2015年7月7日借款5万元给李世武，但与涉案房屋的第一次付款日即2015年7月18日相距11天，太超前筹集资金亦有违常理；证人王某庭审中先陈述是通过李世武告知才知道李世武交购房款30万元的事实，后又陈述其在交款现场亲眼所见交款全过程，前后陈述明显矛盾，其证言的真实性严重存疑。结合前述证人均系李世武的朋友，对相应证人证言的证据效力，本院均不予采纳。 启航公司、苏允维、钟燕在二审中均未提交新的证据。 本院另查明，涉案《住宅楼转让协议》载明涉案房屋“绿康苑”B3号占地面积为107平方米，住宅用地位于南珠大道以西、北海土地证号为北国用（2003）字第804018号。位于北海，土地证号为北国用（2003）字第804018号不动产（土地）的权利人为北海市创基房地产有限公司，宗地面积为299448.42平方米。2019年9月4日，北海市海城区人民法院来文将该地查封，来文号为（2019）桂0502执1505号。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人李世武是否对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具体为是否同时满足以下四项：（一）上诉人李世武与被上诉人苏允维在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）上诉人李世武在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。（三）上诉人李世武已就涉案房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记非因上诉人李世武自身原因造成。 （一）上诉人李世武与被上诉人苏允维是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。本院认为，涉案房屋所占用的土地目前登记在案外人北海市创基房地产有限公司名下，则苏允维与案外人北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部于2010年8月15日所签订的《别墅用地销售合同》涉及卖方北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部是否是有权处分等问题，但该问题并非本案审查范围。涉案房屋所占用土地被一审法院的另案查封，并不影响本案执行查封对苏允维房屋的首查封效力。另案与本案对相应土地的查封顺位冲突仅产生两案之间执行分配问题，故本院对上诉人李世武的异议之诉继续审查并无障碍。上诉人李世武主张本案存在查封错误应予解除查封的理由不成立，本院不予采信。关于李世武与苏允维签订的《住宅楼转让协议》是双方的真意合致，于法无悖，且前手《别墅用地销售合同》是否是无权处分的问题并不影响该《住宅楼转让协议》的合同效力，一审法院认定该协议合法有效，本院予以维持。 （二）上诉人李世武在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。上诉人主张房屋是否具备使用条件并不是管业的前提条件，李世武已经提交证据表明其清理过房屋四周草丛和排水沟，并用砖头砌起门和窗。本院认为，虽然房屋是否具备使用条件并不是管业的前提条件，但上诉人李世武在一审中提交的两份付款《收据》不能明确指向涉案房屋，不足以证实上诉人已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，未达“合法占有”相应实际控制标准。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 （三）上诉人李世武是否已就涉案房屋支付全部价款。本院认为，首先，李世武主张已交付购房款120万元，但根据其与苏允维于2015年7月18日签订的《住宅楼转让协议》中的第四条显示：协议价款甲方（苏允维）净收人民币壹佰叁拾捌万元整（138万元），在签订协议时乙方（李世武）已全额支付给甲方。该条约定与后续呈现事实明显矛盾，即李世武在签订合同时并未全额支付购房款。其次，李世武主张120万元的购房款是以现金方式支付，并有苏允维出具的收据为凭证，但一般来说大额交易以现金方式收取，明显不符合常理。李世武应承担其主张的120万元的现金来源、资金筹集、支付能力等情况的举证责任。李世武二审中提交的系列证据不能与苏允维所出具给李世武的四份收据的时间和款项数额之间形成现金来源、筹集资金等的相互对应关系，不能达到优势证据的程度，其应当承担举证不能的不利后果。再次，涉案《住宅楼转让协议》约定房屋价款为138万元且为卖方净收，即涉案房屋办理过户缴纳的税费应当由买方李世武独自承担。退而言之，即使涉案120万元的收据为真，也尚有18万元购房款尚未交付。李世武抗辩主张剩余18万元是用于为涉案房屋办证所需的税费，与双方签订的合同约定138万元为净收款明显相悖。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 （四）未办理过户登记是否因上诉人李世武自身原因造成。本院认为，李世武签订《住宅楼转让协议》未注意涉案房屋的土地权属登记、房产规划报建等手续情况对房产登记过户所产生的现实障碍，其未尽到自己合理注意的义务，故涉案房屋至今尚未办证过户到李世武名下，上诉人李世武具有一定过错。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人李世武对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益；李世武的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17220元（上诉人李世武已预交），由上诉人李世武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十六日 法官助理 高诗程 书 记 员 童华健