贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5687号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长，委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张耿，男，彝族，1972年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：郭鹃，女，汉族，1980年8月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴前辙（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人张耿、郭鹃商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理案涉房屋的转移登记，则上诉人确无必要向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即上诉人告知被上诉人自身已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。2.本案中，对于上诉人是否已经完成商品房初始登记的事实，被上诉人可以通过房产管理部分查询得知，该事项属于被上诉人“应当知道”的范畴。3.上诉人已在向被上诉人邮寄的缴费通知单中列明了需由买受人提交办证资料内容，上诉人亦于2016年9月26日取得了商品房备案证明书，符合办理商品房转移登记的条件。由于备案证明书的取得时间是在房屋交付后的90日内，符合合同约定及法律规定的可期待性，因此，上诉人邮寄缴费通知单表明上诉人完成了有效通知。4.2017年9月24日，上诉人在案涉小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办证所需资料，在案涉房屋亦实际交付的情况下，上述通知方式能够有效达到被上诉人。2017年11月22日，上诉人将办理案涉商品房转移登记的文书资料提交至毕节市住房和城乡建设局，该局为此颁发了房屋交易（转让类）确认单，该确认单能够证明上诉人已于2017年11月23日将办理商品房转移登记的文书资料提交到办证部门，履行完毕合同约定的文书交付义务。5.本案被上诉人诉请上诉人支付的是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，故本案没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的余地，一审法院适用法律错误。6.被上诉人的付款方式为按揭贷款，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的文书资料，不会给被上诉人造成任何实际损失，被上诉人亦未举证证明其遭受了实际损失，无损失则无违约金的问题。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，致使违约金严重过高，且严重背离了法律规定和双方约定。本案中，被上诉人通过受领房屋已经实现了合同目的，根据公平和诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本案违约金应当酌情调整为1000元左右。张耿、郭鹃二审未作答辩。张耿、郭鹃向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告向原告支付违约金，以已付购房款288,332元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2016年10月1日暂计算至2019年6月25日为56,227.70元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实如下：2014年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E3幢20层6号房（房号为E3-20-6），用途为住宅，建筑面积80.48平方米，套内建筑面积62.72平方米，房屋总价款288,332元，买受人应当在合同签订之日支付首付款58,332元，余款230,000元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款288,332元，原告还支付了办证等相关税费。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2016年1月13日涉案房屋取得毕房商备BJ16登字第03号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城E3幢；被告于2016年2月23日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年2月11日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细。2018年10月20日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。一审法院另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于2016年9月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，且根据相关规定，房屋权属证书即为不动产权证书。因此，原告要求被告为交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证，实为交付涉案房屋的不动产权证书。故原告的该诉讼请求，应予支持；被告虽于2016年1月13日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年10月20日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，予以支持从2016年10月1日起至2018年10月20日止的违约金，以其已支付购房总款288,332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张耿、郭鹃办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张耿、郭鹃逾期办理不动产权证的违约金(违约金以288,332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年10月20日止)；三、驳回原告张耿、郭鹃的其他诉讼请求。案件受理费603元，由原告张耿、郭鹃负担150元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担453元。本院审理本案期间，上诉人招商商置公司向本院提交毕节市住房和城乡建设局于2017年11月22日出具的“房屋交易（转让类）确认单”；证明目的：上诉人至迟已于2017年11月22日履行完毕合同义务。被上诉人张耿、郭娟质证认为：交易确认单只能证明买卖双方的房产交易事实，不能证明上诉人向不动产登记机关申请办理商品房的权属登记。且答辩人对职能部门出具交易确认单一事并不知情，该证据达不到上诉人的证明目的。经审查，“房屋交易（转让类）确认单”来源合法、内容真实，与本案待证事实相关联，予以采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。另查明，2017年11月22日，毕节市住房和城乡建设局就诉争房屋向上诉人出具《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单载明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.一审法院认定违约期间是否正确；2.本案违约金是否应当调整。关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。依据上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中的约定，上诉人应当限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于上诉人接受被上诉人委托，代为申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记所需文书无实际意义，上诉人在前述合同约定期限内完成初始登记、具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，并向被上诉人披露前述事实、告知被上诉人向其移交应由买受人提交的办证资料，可视为上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务。就本案而言，一审法院业已查明，上诉人于2016年1月13日取得案涉商品房所属楼栋的商品房备案证明书，具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上诉人主张其以邮寄《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，履行了告知被上诉人移交办证资料的义务，但从通知单记载内容可知，该通知单系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋须携带资料而发出的通知，通知内容与办证事宜无涉，故不能依据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》认定上诉人已履行完毕协助办证义务。上诉人另依据其设置“办证资料收集处”的事实，主张已于2017年9月24日完成对被上诉人的通知义务。对此本院认为，上诉人设置“办证资料收集处”的地点位于“招商花园城”D区，与位于“招商花园城”E区的案涉商品房分属不同小区，不能以此认定上诉人向被上诉人履行了通知义务。而上诉人二审举示的2017年11月22日《房屋交易（转让类）确认单》，是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，能够证实上诉人向不动产登记机关提交办理案涉商品房转移登记资料的事实，上诉人据此主张其至迟于该日履行完毕合同义务，事实依据充分，本院予以确认。故此，本案违约责任应当截止计算至2017年11月22日。一审法院以被上诉人向上诉人出具委托办证文书的时间认定违约责任截止时间，确有不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算规则。前述条款的立法目的与当事人约定出卖人履行协助办证义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定而是依据法律规定计算违约金，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人招商商置公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7469号民事判决第一项、第三项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张耿、郭鹃办理涉案房屋不动产权证书；驳回原告张耿、郭鹃的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7469号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张耿、郭鹃逾期办理不动产权证的违约金(违约金以288,332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年10月20日止)。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人张耿、郭鹃违约金（违约金以288,332元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2017年11月22日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费603元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担420元，被上诉人张耿、郭鹃负担183元。二审案件受理费50元，由被上诉人张耿、郭鹃负担。本判决为终审判决。审判长  肖国勇审判员  袁利平审判员  罗 珣二〇一九年十二月二十五日书记员  周海洋