江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终3888号上诉人（原审原告）：米毅，男，1981年7月9日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：王威，江苏典锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘召文，男，1945年7月3日出生，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐德华，女，1948年8月7日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。上诉人米毅因与被上诉人刘召文、徐德华排除妨害纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人米毅的委托诉讼代理人王威，被上诉人刘召文、徐德华的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米毅的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2006年1月9日与开发商签订商品房买卖合同，支付相应房款并办理房屋产权登记，是涉案房屋的实际所有权人。2、被上诉人与案外人李方方个人签订商品房买卖合同，占有涉案房屋并非有权占有。该商品房买卖合同系李方方的个人行为，如果是职务行为，李方方应当提供开发商的授权委托书，且应当知道涉案房屋已经在网上备案并出售给他人。上诉人与开发商的商品房买卖合同订立时间是2006年1月，且购房合同经过网上备案，合法有效，开发商未将房屋交付给上诉人。被上诉人提交的合同订立时间是2006年11月，该合同是李方方个人签订，如该合同合法有效，被上诉人应在合同签订后，及时要求开发商办理房屋产权登记，被上诉人未及时主张权利，其可以要求李方方承担相应责任，而不应长期占有涉案房屋。3、上诉人多次催告被上诉人仍不搬离房屋，应该赔偿上诉人损失。刘召文、徐德华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。事实和理由：被上诉人2006年11月依法购买涉案房屋，并于购房当日办理房屋交接手续，自2007年5月正式居住至今，被上诉人是涉案房屋的真正所有权人，虽然没有取得房屋所有权证书，但是并不是被上诉人原因所致，被上诉人占有房屋系合法占有、有权占有。米毅向一审法院起诉请求：1、依法判令刘召文、徐德华立即搬离下淀路15号商住楼1幢1单元302室房屋；2、刘召文、徐德华支付房租56000元（自2013年4月24日计算至2017年12月24日，按照每月1000元租金计算），以及至实际返还房屋之日的租金；3、诉讼费由刘召文、徐德华承担。一审法院查明，2006年1月9日，米毅与徐州凯彤房地产开发有限责任公司（以下简称凯彤公司）签订商品房买卖合同，合同的主要内容为“凯彤公司将下淀路15号商住楼1幢1单元302号商品房出售给米毅，商品房单价为每平方米1885.64元，总金额为163787元；米毅按分期方式进行付款，首付金额63787元，余款100000元办理贷款；凯彤公司应当在2006年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付米毅使用”。另，米毅与凯彤公司就其他权利、义务在合同中进行了约定。后米毅向徐州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决凯彤公司交付房屋、办理上房手续、依法协助配合米毅办理房屋产权登记手续，同时请求裁决凯彤公司支付逾期上房违约金29484元。2008年1月24日，徐州仲裁委员会作出（2007）徐仲裁字第276号裁决书，裁决凯彤公司于裁决书送达后15日内，按照合同约定的内容，为米毅办理下淀路15号商住楼1-1-302室上房手续，将房屋交付给米毅使用，并在办理上房手续后30日内协助米毅办理房屋产权登记手续；凯彤公司于裁决书送达后10日内支付米毅违约金29484元。凯彤公司对上述裁决不服，向江苏省徐州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，江苏省徐州市中级人民法院于2008年4月11日作出（2008）徐民一仲字第0019号民事裁定书，裁定驳回了凯彤公司的申请。上述徐州仲裁委员会裁决生效后，米毅向江苏省徐州市中级人民法院申请强制执行。2008年8月4日，凯彤公司第一分公司向米毅出具销售不动产统一发票，合计金额为163786.69元。2008年11月24日，徐州市房产管理局产权管理处向米毅发放了房屋所有权证，该证显示下淀路15号商住楼1#-1-302的房屋所有权人为米毅。2008年12月29日，徐州市人民政府向米毅发放了国有土地使用证，该证显示下淀路15号商住楼1#-1-302的土地使用权人为米毅。另查明，2006年11月15日，刘召文与凯彤公司签订商品房买卖合同，合同的主要内容为“刘召文自愿认购由凯彤公司开发的位于下淀路下淀小区15#1单元302室，单价每平方米2530元，总价222640元，刘召文自愿一次性交纳购房款222640元，凯彤公司为刘召文办理房产证及土地证应出具一切必要的手续”。合同落款的出卖人处有李方方签名，买受人处有刘召文签名。后凯彤公司第一分公司向刘召文出具收据一份，金额为222000元，收款方式为现金，收款事由为下淀15#商住楼1-302，收据盖有凯彤公司第一分公司印章，并有李方方签名。2009年8月18日江苏省徐州工商行政管理局企业登记资料查询表显示，凯彤公司第一分公司开业日期为2005年3月4日，年检日期为2008年5月28日，住所位于徐州市，负责人为李方方。2013年4月8日，米毅委托律师王威向刘召文、徐德华邮寄律师函一份，刘召文、徐德华已签收。律师函的主要内容为“刘召文、徐德华长期居住米毅的房屋，已经侵犯了米毅的合法权益。米毅系下淀路15号商住楼1#-1-302号房屋的所有权人，刘召文、徐德华应当将上述房屋及时返还给米毅，米毅的损失在日益扩大，否则米毅有权要求刘召文、徐德华搬离上述房屋，并要求刘召文、徐德华支付入住以来的房租。刘召文、徐德华应在接函后15天内将上述房屋返还给米毅，否则米毅将委托律师按照相关法律规定诉讼至法院，依法追究刘召文、徐德华行为所造成的全部经济损失，届时，一切法律上的不利后果将由刘召文、徐德华承担”。米毅在诉讼过程中陈述，在米毅申请强制执行凯彤公司一案中，除交付房屋没有执行到位，违约金、仲裁费、办证都执行到位了。刘召文、徐德华在诉讼过程中陈述，李方方一直表述是代表凯彤公司，当时交钱拿收据时没有发现是凯彤公司第一分公司的印章，后来才发现是凯彤公司第一分公司的印章。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。依法成立的合同，受法律保护。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，米毅与凯彤公司之间签订有商品房买卖合同，并支付了购房款，且涉案房屋也已登记至米毅名下，但涉案房屋并未实际交付给米毅。刘召文与凯彤公司签订有商品房买卖合同，虽然合同并未加盖凯彤公司印章，但李方方系凯彤公司第一分公司的负责人，结合凯彤公司第一分公司出具的收据，可以认定李方方签名的行为系职务行为，刘召文与凯彤公司签订的商品房买卖合同亦属有效。刘召文已向凯彤公司支付了购房款，涉案房屋也已实际交付给刘召文，虽然刘召文尚未办理涉案房屋的产权登记，但未登记并不影响刘召文与凯彤公司之间的合同效力。刘召文对涉案房屋的占有系基于其与凯彤公司之间的商品房买卖合同关系，该占有属于有权占有，故米毅主张刘召文、徐德华搬离涉案房屋并支付房屋租金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。遂判决：驳回米毅的诉讼请求。案件受理费1280元、减半收取640元，由米毅负担。二审期间，被上诉人申请证人王某,4出庭作证，王某,4当庭陈述，被上诉人买房是真实的，涉案房屋是凯彤公司开发，凯彤公司的经理李方方在盖楼过程中需要建筑材料，证人的一个朋友周建刚给李方方提供建筑材料。凯彤公司欠周建刚材料款，因为周建刚想凯彤公司能尽快卖掉房子拿到材料款，所以周建刚就问证人有无亲戚朋友需要买房，证人去看了房子觉得还不错，即介绍被上诉人买房。当时说好了价格，房款是22万多，被上诉人也看中涉案房屋，购买后证人问什么时候能办房产证，对方说要等一段时间，证人觉得也是正常情况。想装修的时候还问李方方，李方方说如果不能办理过户他会赔钱。是李方方把房子钥匙交给被上诉人，付钱是在经济开发区的一家中国银行。后来一直不给办理房产证，证人也催他了。后来听说米毅也要买这个房子，李方方告诉证人，凯彤公司开发房子的时候房价很低，凯彤公司委托一个售房的人叫杨玉喜，卖出的房屋价格有一千六也有两千多，房价开始涨价了，售房款超过最开始定的900多万元，杨玉喜和凯彤公司约定超过900万元要分成。后来凯彤公司不愿意和杨玉喜分成，杨玉喜就找了几个人包括米毅在内，就说房子卖给这几个人了，其他也有诉讼的。杨玉喜找的几个人先去房管处备案，杨玉喜给证人打过电话，杨玉喜说再添两三万元就把房子过户给被上诉人。证人也联系过米毅，米毅也没有说清楚所以然。上诉人质证认为，对证人证言真实性有异议，证人开始说与被上诉人是亲属关系，后来又改称与被上诉人女儿是很好的朋友，不管是亲属还是朋友，说明证人和被上诉人有利害关系，其证言是对被上诉人有利的陈述。证人提到帮助被上诉人买房，也没有说明具体时间，且证人也提到问李方方房屋是否存在瑕疵，能否过户等问题，说明被上诉人购房时也意识到房屋过户问题的重要性，却没有进行仔细审查。如果证人陈述属实，应该会去帮助被上诉人审查房屋状况。证人提到联系米毅及要求补钱的事宜，不是事实。证人提到杨玉喜找米毅等人买房也是不真实的。被上诉人质证认为，证人证言是真实的，证人所述被上诉人购房是其介绍购买，凯彤公司经理李方方的售房行为是凯彤公司的职务行为，被上诉人购房事实清楚，其是房屋的实际所有人。上诉人米毅不是真实购房，不是房屋的所有人。如果是正常买卖关系，作为正常的购房人不可能长达11年不到房屋考察，而仅仅是想通过诉讼取得房屋所有权，这种方式主张其房屋的权利不应得到法院支持。即便上诉人是真实购买房屋，房屋并没有实际交付，上诉人也没有占有房屋，这种购房买卖是无效的。另查明，2009年8月24日，刘召文向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖协议，凯彤公司、李方方返还购房款、装修费用及违约金共计36万元。在该案审理过程中，刘召文向徐州市鼓楼区人民法院提交2008年5月8日其与李方方签订的协议书，该协议书约定“甲方：李方方乙方：刘召文甲乙双方就乙方购买下淀15号商住楼1单元302房，经充分协商，达成如下协议：一、因该房屋被樊广银、杨永喜以别人名义购买，所以甲方尽力在2009年3月30日之前争取将该房屋买卖合同解除，如能解除，则仍将该房屋卖给乙方；如不能解除，则甲方原购房款将贰拾贰万元退还给乙方，并一次性赔偿乙方各种损失（装修费用、违约金）拾肆万元整，总计叁拾陆万元整，并且在2009年3月30日一次付清，乙方搬出。二、2006年11月15日所签协议与本协议内容不一致的，以本协议为准，本协议属双方真实意愿表示。三、本协议一式两份，双方各执一份。四、本协议自双方签字之日生效”。李方方庭审中对该协议的真实性予以认可，并同意按照协议履行。后刘召文于2009年11月17日申请撤诉。2010年3月5日刘召文再次起诉凯彤公司、凯彤公司第一分公司，要求解除房屋买卖协议，退回购房款、给付装修费用及违约金共计36万元。后刘召文于2010年9月6日再次申请撤诉。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案纠纷涉及“一房二卖”中如何确定权利保护顺位的问题，一般应从已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定，同时结合商品房买卖合同的缔约真实性、付款程度、合同备案情况、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。首先，上诉人米毅取得涉案房屋的产权证书，系涉案房屋的登记所有权人，其与凯彤公司签订的涉案房屋买卖协议的缔约真实性及付款情况均经仲裁裁决认定。其次，米毅与凯彤公司就涉案房屋订立买卖合同的时间早于刘召文、徐德华自李方方处购买涉案房屋的时间，合同形式为房产管理局监制的制式合同，签订较为规范且进行了网上备案登记。刘召文、徐德华持有的商品房买卖合同并非制式合同，合同条款内容约定较为简单。合同抬头出卖人处注明凯彤公司，法定代表人处注明为李方方，李方方实际为凯彤公司第一分公司负责人，并非凯彤公司法定代表人，出卖人落款处无凯彤公司签章，且收款收据载明金额与合同约定金额也不完全一致，合同签订的规范性较米毅买卖合同略差。再次，从权利主张方面看，米毅在凯彤公司未向其交付房屋后不久即通过仲裁等程序主张房屋交付等权利，并最终获得仲裁裁决的支持。刘召文、徐德华虽先行占有了涉案房屋，但一直未取得涉案房屋所有权证，就涉案房屋不享有法定的物权对抗效力。2008年5月8日刘召文与李方方订立的协议书内容表明，刘召文在签订该协议时已经知晓涉案房屋另行出售他人的事实，并与李方方就其2006年11月15日的买卖合同是否继续履行及权利救济作出了相应的约定。在之后两次向人民法院起诉中，均未要求凯彤公司或李方方办理产权证书，而是要求解除房屋买卖协议，并且退还购房款，给付装修费用及违约金。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”结合现有证据情况，根据前述法律规定，米毅要求刘召文、徐德华搬离涉案房屋，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于刘召文、徐德华的相应合同权利可依据相关合同依法另行主张。关于米毅要求刘召文、徐德华向其支付房租56000元（自2013年4月24日计算至2017年12月24日，按照每月1000元租金计算），以及至实际返还房屋之日的租金的问题。首先，刘召文、徐德华占有涉案房屋系因其与凯彤公司第一分公司李方方签订房屋买卖协议获取，其房屋占有来源合法。本案中，刘召文、徐德华作为房屋的占有人已占有使用房屋多年却不能取得所有权证，米毅作为登记所有人已取得所有权证却无法占有使用房屋的尴尬境地，系因涉案房屋不规范的销售行为所致。为此，双方当事人长期各持所有权人身份主张权利和对抗，相持不下，实质上双方当事人对涉案房屋的权属问题存有争议。在本案判决作出之前，刘召文、徐德华占有使用涉案房屋并无明显过错，该期间米毅遭受之损失，米毅可向房屋买卖协议的相对人凯彤公司进行主张。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”本判决作出之后，如刘召文、徐德华未按生效判决确定时间向米毅返还涉案房屋，在米毅依法申请执行后，就判决确定的返还日至实际返还房屋之日的房屋占用费，应由执行部门依法适用执行程序中非金钱给付义务迟延履行的相关规定处理。综上所述，米毅的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初133号民事判决；二、刘召文、徐德华于本判决生效之日起六十日内将本市下淀路15号商住楼1#-1-302室房屋返还给米毅；三、驳回米毅的其他诉讼请求。一审案件受理费640元，由米毅负担600元，刘召文、徐德华负担40元；二审案件受理费1280元，由米毅负担1200元，刘召文、徐德华负担80元。本判决为终审判决。审判长  沈慧娟审判员  陈 禹审判员  赵东平二〇一九年十二月二十八日书记员  杨荔媛