吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0282民初1216号原告（执行案外人）：郝某，1970年8月6日出生，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林市金信担保有限责任公司。法定代表人：于某，董事长。委托诉讼代理人：吴某，吉林桦远律师事务所律师。被告（被执行人）：张某，住吉林省桦甸市。被告（被执行人）：邱某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：张某（系邱某丈夫），住吉林省桦甸市。原告郝某与被告吉林市金信担保有限责任公司（以下简称金信担保公司）、张某、邱某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝某及其委托诉讼代理人秦小飞、被告金信担保公司的委托诉讼代理人吴某、被告邱某的委托诉讼代理人张某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝某向本院提出诉讼请求：1.停止执行桦甸市人民法院（2019）吉0282执538号之五执行裁定书，并判令解除对位于桦甸市××街不动产权证号0XXXX、面积138.28平方米房屋产籍的查封（房屋价值14.4万元）；2.由金信担保公司、张某、邱某承担案件受理费。事实与理由：2006年3月3日，郝某与邱某签订了“门市楼出售协议书”一份，协议约定，邱某将本案诉争的门市楼以14.4万元的价格出售给郝某。协议签订后，郝某当即交付了价款，同时邱某将该楼予以实际交付。该房屋一直由郝某占有和使用，并交纳了期间该房屋所产生的水、电等各项费用。可见郝某对该房屋实际享有所有权和使用权。桦甸市人民法院根据金信担保公司与张某、邱某之间合同纠纷的（2018）吉0282民初465号判决书，于2019年3月22日作出（2019）吉0282执538号之五执行裁定书，裁定：查封被执行人邱某所有的位于桦甸市××街、不动产权证号0XXXX，面积138.28平方米的产籍。查封期限为三年。该裁定将实际属于郝某的房产查封，显然错误。郝某不服，提出案外人执行异议，桦甸市人民法院未经公开开庭，书面审理后，驳回了郝某的异议请求。综上，为维护郝某的合法权益，依法提出异议之诉，请求法院支持郝某的诉讼请求。金信担保公司辩称，郝某享有的是物权期待权，因其怠于行使过户登记，其主观具有过错，不能够排除强制执行，因此应驳回其诉讼请求。郝某享有的物权期待权只有符合执行异议和复议规定第28条规定的四个条件才能够排除强制执行，郝某与邱某于2006年3月2日签订“门市房售楼协议书”，至今已13年未办理过户。签订协议时邱某就取得了房屋所有权证、土地使用权证，已经满足登记条件，而郝某未积极主张登记，说明其怠于行使权利，主观上具有过错，所以不符合执行异议和复议规定第28条规定的第四个条件，不能够排除强制执行，应驳回其诉讼请求，这与其怠于行使权利必然承担不利后果的原则相一致。张某、邱某辩称，一、同意郝某的诉讼请求，法院应当终止执行（2019）吉0282执538号之五执行裁定书，并判令解除对郝某购买房屋的查封。理由是：1.郝某购买邱某的商铺，买卖双方达成的售楼协议书合法有效，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，按照合同法及物权法的相关规定，合同签订后，买卖关系成立，买房人未办理产权登记手续的，不影响合同的效力；2.邱某将房屋卖给郝某后，买卖双方已经履行了合同的权利和义务，交付房款后，此房屋交付给买房人使用至今已13年，郝某事实上对此房屋已经具有了所有权、占有、使用权和收益权。3.郝某对购买的房屋属于善意取得的商品房，签订的合同不属于《房屋认购合同》，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一、二条之规定：“买受人对商品房的权利优于承包人的优先受偿权，亦优于抵押权和其他债权”，法院作出的执行裁定书以买房人未办理变更登记手续为由，裁定驳回郝某的异议申请，从而剥夺了善意取得房屋的所有权人郝某的合法利益，作出的裁定是错误的。张某、邱某认为，郝某购买的房屋享有能够排除强制执行的权益，不能因为未进行产权变更登记影响不动产物权实际发生转移的效力。二、法院应该支持郝某的诉讼请求。桦甸市人民法院对（2019）吉0282执异21号执行裁定书作出的错误裁定应予纠正，应当撤销（2019）吉0282执538号之五执行裁定书，并判令解除对郝某购买房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对郝某提供的社区及物业证明一份，用以证明邱某卖房后就不在当地居住了，郝某联系不上邱某，所以无法办理该房屋产权过户登记，说明郝某在没有办理过户的事情上是没有过错的。本院经审查认为，该证据不足以证明郝某欲证明的事实，故对郝某欲证明的事实不予确认；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋登记在邱某名下，邱某与张某系夫妻关系。2006年3月3日，郝某与邱某签订了门市楼出售协议书，约定邱某将本案诉争的门市楼以14.4万元的价格出售给郝某，协议签订后郝某交付了房款，邱某出具了收据并将房屋实际交付给郝某，该房屋一直由郝某占有和使用至今，但未办理房屋产权转移登记手续。金信担保公司与张某、邱某合同纠纷案，因张某、邱某未履行生效判决，金信担保公司申请强制执行。2019年3月22日，桦甸市人民法院作出（2019）吉0282执538号之五执行裁定：查封被执行人邱某所有的位于桦甸市××街，不动产权证号0XXXX，面积138.28平方米房屋的产籍，查封期限为三年。查封期间不得转让，不得设定抵押或者其他权利负担。郝某不服该裁定，提起案外人执行异议，本院于2019年4月10日作出（2019）吉0282执异21号执行裁定，驳回了郝某的异议请求。郝某不服，提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，虽然在法院查封前郝某与邱某签订了买卖房屋协议，邱某将本案诉争的门市楼出售给郝某，郝某交付了房款，邱某将该楼房实际交付给郝某占有和使用至今已经十余年，郝某完全可以提起履行合同之诉来保护自己的合法权益。但郝某未提起诉讼，也未能提供充足证据证明在此期间积极主张办理过户登记、非因其自身原因未办理房屋产权转移登记手续，说明郝某怠于行使权利并存在过错。故郝某对本案争议的房屋不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，郝某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回郝某的诉讼请求。案件受理费3180元，由郝某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  魏清华审 判 员  王红波人民陪审员  王家来二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蔡鹏展