四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17491号 上诉人（原审原告）：徐海，男，1972年5月13日出生，汉族，住西藏拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：**，女，1972年2月2日出生，汉族，住西藏拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金河谷置业有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐嘉苓，女，汉族，系公司员工。 上诉人徐海、**因与被上诉人成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 徐海、**上诉请求：l.撤销原判，改判金河谷公司向徐海、**支付逾期交房违约金92112元；2.本案一、二审诉讼费由金河谷公司负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，理由如下：一、一审判决错误适用了原本不具有溯及力的《城市房地产开发经营管理条例》中的修改条文。1998年7月20日公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2018年3月19日，该条规定修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”很显然，在本案中，金河谷公司向徐海、**交房时，不仅应当满足合同约定的交付条件，还应当满足法律、法规的强制性规定。合同约定的交付时间为2015年11月30日，那么交付时应当满足的交付条件应当为当时正在实施的法律、法规规定的条件，因此应当由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收后方能交付使用。法律不能设想未来，如果一审判决援用2018年3月19日的规定来约束2015年11月30日的交付，显然是极为荒谬的。并且，由此可能导致的结果是，如果金河谷公司交房时完全符合合同约定和法律规定，但交房后法律法规对交房标准有所提高，金河谷公司还应当再次验收方能交付，这一结果也是极为荒谬的。需要强调的是，国务院修改该行政法规时并没有赋予其溯及既往的效力，一审判决援用修改后的行政法规裁判案件显然是错误的。 二、一审判决错误解读了“竣工验收合格”的标准和备案的意义。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”解读该规定能够得出的必然结论是，建设单位的竣工验收合格并不必然证明商品房质量合格，建设单位组织的验收过程中可能出现违反管理规定的行为。正是因为建设单位组织的验收可能存在违反规定的行为，且商品房质量问题关乎民众生命和财产安全，建设工程质量管理的制度设计上才将验收备案作为国家公权力管控商品房质量的最后一道屏障，当建设行政主管部门发现建设单位的验收存在违反规定的行为时，会责令停止使用、重新验收，对于符合规定的验收才“同意备案”。因此，备案行为从本身上将体现主管机关对建设单位验收行为的审查，而非简单地收取资料。如果建设单位验收合格必然证明房屋质量合格，那么备案的本身将毫无意义。 三、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条尽管在修改时删去了房地产主管部门的组织验收，但并不意味着商品房未经验收备案即可交付使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，作为建设工程质量管理的主管机关，作出这一规定的宗旨不言而喻，即只有经过竣工验收备案的房屋才能交付使用。综上，在金河谷公司向徐海、**交付房屋时，因欠缺备案程序导致房屋交付不符合法律规定，构成逾期交房，依照合同约定应当向徐海、**支付违约金。 金河谷公司辩称：一、案涉《商品房买卖合同》第十条第二款约定的交付条件没有违反法律、行政法规，属于合法有效的规定，且金河谷公司达到了约定的交付条件，不存在违约行为，故不应当承担任何责任，请求法院驳回徐海、**的全部上诉请求。徐海、**与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》是经行政备案的合同，其内容和格式是由四川省建设厅和四川省工商局共同拟制的。《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件是四川省的通行标准，而非金河谷公司特立独行的行为。《商品房买卖合同》第十条第二款约定该商品房的交付条件为：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该约定符合法律和行政法规的规定，且是双方基于真实意思表示达成的合意，内容合法有效，双方理应遵守。且金河谷公司于2015年11月5日取得了该商品房《房屋建筑面积测绘成果报告》、于2015年11月27日取得了《建设工程规划合格证》，达到了案涉《商品房买卖合同》的交付条件，且徐海、**对于交付该商品房时已具备合同约定的交付条件亦无任何异议，故金河谷公司不存在违约行为，故不应承担任何责任，请求人民法院驳回徐海、**的全部请求。二、徐海、**以竣工验收备案为由要求金河谷公司承担责任，没有法律、行政法规以及合同依据，故请法院驳回其全部请求。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的约定，都只强调了房屋交付必须经竣工验收合格，而非竣工验收备案。且没有任何法律、行政法规规定，建筑工程竣工验收必须以竣工验收备案为生效条件或合格条件。徐海、**依据的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定“商品房交付使用条件应当包括工程经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”,仅仅是建设行政主管部门为加强房地产监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，不属于法律、行政法规规定，不具备作为否定有效合法民事约定的依据。事实上，徐海、**主张的以竣工验收备案作为交付条件也不符合国务院的意旨。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以“五方验收标准”取代了建设行政主管部门组织的竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度。因此，建设工程通过“五方验收标准后”即属于竣工验收合格工程，是否备案并不直接影响五方竣工验收效力，更不能作为房屋交付的强制条件。竣工验收备案，属于行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事合同条款无关。且特别需要强调的是，虽然案涉《商品房买卖合同》第十条没有将竣工验收合格约定为房屋交付条件，但在行政流程上，必须先通过五方竣工验收合格后才能取得“规划验收合格证”，且金河谷公司交付的商品房已于2015年11月27日通过了“五方验收标准”（包括勘察、设计、施工、监理、建设五方验收）。金河谷公司的交房条件完全符合《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》规定的验收合格标准，具备合同约定交付条件。徐海、**的请求没有法律、行政法规和合同依据，请人民法院不予支持。综上，请求二审法院驳回徐海、**的诉讼请求。 徐海、**向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令金河谷公司向徐海、**支付逾期交房违约金92112元（计算方式：以房屋总价款为基数，从2015年12月1日起至2016年7月4日止，共计217日，按照日万分之三计算）；2.本案诉讼费用由金河谷公司负担。 一审法院认定事实：2013年12月6日，徐海、**与金河谷公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定徐海、**购买金河谷公司开发的位于（金河谷南地块一期）成都市温江区房屋，房屋总价款为1414939元。 《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人（金河谷公司）应当在2015年11月30日前向买受人（徐海、**）交付该商品房”。 《商品房买卖合同》第十条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。 《商品房买卖合同补充协议》第六条第四款约定“如果买受人在合同约定的交房日期届满后或出卖人达到交付条件后发出书面交付通知七日内仍未办理房屋接受手续的，视为出卖人已按照约定条件交付房屋……”。 2015年11月27日，金河谷南地块一期18号楼已经竣工验收，并取得竣工验收报告。 2016年7月4日，金河谷公司完成金河谷南地块一期18号楼的竣工验收备案，并取得竣工验收备案书。 另查明，徐海、**对金河谷公司在合同约定的交房期限内，通知其收房的事实予以认可，对通知其收房时案涉房屋已达到合同约定的交付条件，已取得竣工验收报告的事实无异议。 一审法院认定以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《竣工验收报告》、《竣工验收备案书》、建设工程规划合格证、房屋建筑面积测绘报告等证据予以证明，一审法院予以采信。 一审法院认为，金河谷公司与徐海、**签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案中，徐海、**认可在合同约定的交付期限内金河谷公司已通知其收房，对案涉房屋在约定交房期限内已达到合同约定的交付条件、已取得竣工验收报告无异议。但徐海、**以案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案拒收房屋，且要求金河谷公司承担截止取得建设工程竣工验收备案之日的逾期交房违约金。故本案的争议焦点在于建设工程竣工验收备案是否是案涉房屋交付的必要条件。 首先，《商品房买卖合同》第十条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。按照合同约定，交付条件是取得规划验收合格证，而非建设工程竣工验收备案，且徐海、**认可在合同约定交房期限内案涉房屋已达到合同约定交付条件。 其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。可见，现行法律、行政法规规定的商品房的交付条件是竣工验收合格，而非竣工验收备案。 故本案中，建设工程竣工验收备案既不是合同约定的交付条件，也不是法律规定的交付条件，徐海、**以未取得建设工程竣工验收备案为由要求金河谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决：驳回徐海、**的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1051元，由徐海、**负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人徐海、**的上诉请求与被上诉人金河谷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：金河谷公司是否应向徐海、**支付逾期交房违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 徐海、**与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。 在本案中，徐海、**主张金河谷公司存在逾期交房行为，理由为在交付房屋时未经竣工备案。对此本院认为，根据本案查明的事实，案涉合同约定交付房屋的时间前徐海、**已收到了金河谷公司交付房屋的通知，徐海、**以未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。案涉房屋在2015年11月27日竣工验收合格，故根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，案涉房屋在交付前已经竣工验收合格，故符合交付条件。 关于徐海、**提出金河谷公司交付时未提供《建设工程竣工验收备案证》的问题。本院经审查认为，案涉房屋的交付应当符合法定和约定的条件。上文已论述，案涉房屋已在交付时间届满前经竣工验收合格，故符合交付的法定条件；而徐海、**提出应提供《建设工程竣工验收备案证》，但双方在合同中并未约定将此证明文件作为交付的条件之一；且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对其该项上诉理由不予采纳。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2102元，由上诉人徐海、**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  赵 锋 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十二月四日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅