湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘01行终878号上诉人（原审原告）湖南京旺房地产开发有限公司，住所地：长沙市芙蓉区韭菜园路55号附1栋501室。法定代表人刘辉，总经理。被上诉人（原审被告）长沙市自然资源和规划局,住所地：长沙市岳麓大道218号市政府第二办公室9楼。法定代表人冯意刚,局长。委托代理人周方，长沙市自然资源和规划局工作人员。委托代理人晏明科，湖南中楚律师事务所律师。上诉人湖南京旺房地产开发有限公司（以下简称京旺房地产公司）与被上诉人长沙市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）城市规划管理其他行政行为一案，不服长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104行初107号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院查明，2008年4月20日，京旺房地产公司与原长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，京旺房地产公司取得位于长沙市××××4225.3㎡的土地用于开发住宅（即涉案项目），约定容积率2.3。2011年5月23日，原长沙市城乡规划局核发了涉案项目的《建设工程规划许可证》（副本），根据容积率计算要求，总建筑面积9134.63㎡，其中审批物业管理用房建筑面积40.93㎡。京旺房地产公司在办理涉案项目产权手续过程中，长沙市住房和城乡建设委员会根据2009年6月1日开始实施的《长沙市物业管理用房规定》（长政发［2009］）27号），要求京旺房地产公司按照此规定配建150㎡的物业管理用房。故京旺房地产公司向原长沙市国土资源局申请变更、修改土地出让条件，利用负一层地下空间增加物业管理用房，不影响负一层的停车位。经原长沙市城乡规划局复核，按京旺房地产公司申请变更内容，建筑面积不增加，但计容建筑面积超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，超出比例2.1%（地下空间的建筑面积不计容积率，但改作物业管理用房则须计入容积率）。2017年10月26日，原长沙市城乡规划局向长沙市人民政府作出《关于京旺一号项目物业管理用房变更有关问题的请示》，提出涉案项目房屋已销售完毕，无剩余房屋改作物业管理用房，同意京旺房地产公司申请变更内容，建议公示无异议后，容积率按2.35进行控规备案，并完善国土手续。2018年3月7日，长沙市住房和城乡建设委员会向长沙市人民政府作出《关于京旺一号物业管理用房变更有关问题的回复》，同意原长沙市城乡规划局提出的意见。2018年10月26日，原长沙市城乡规划局向原长沙市国土资源局作出《关于京旺一号项目容积率的函》，告知涉案项目因增补物业管理用房，超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，已报长沙市人民政府批准同意，建设单位应据此完善相应国土手续。2018年12月19日，长沙市财政局依据市自然资源规划局测算的土地价款向京旺房地产公司作出《土地价款保证金缴款通知单》，载明：京旺房地产公司申请对位于雨花区沙湾路的一宗土地办理修改出让合同手续，经市国土局测算，按长政发［2014］24号文件标准应缴纳土地价款25.2193万元。京旺房地产公司不服，诉至一审法院。另查明，2019年1月，因机构改革，原长沙市城乡规划局与原长沙市国土资源局合并，组建成长沙市自然资源和规划局。一审法院认为：一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。根据《湖南省实施办法》第三条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门按照职责权限，统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。其他有关行政主管部门按照各自职责，协调土地行政主管部门做好土地管理工作。第二十七条规定，出让国有土地使用权，由设区的市、自治州、县（市）人民政府土地行政主管部门会同同级建设、城市规划等有关部门共同拟定出让方案，报同级人民政府批准后由土地行政主管部门实施。根据上述法律规定，市自然资源规划局作为土地行政主管部门，核定、修改国有建设用地使用权出让合同的出让条件，测算土地价款，计算土地出让金和土地补缴价款，属于市自然资源规划局的法定职责。本案中，虽然市自然资源规划局未对京旺房地产公司作出关于补缴土地价款的行政处理决定，但市自然资源规划局在应京旺房地产公司申请办理修改国有建设用地使用权出让合同过程中，测算、核定京旺房地产公司对于涉案项目修改出让条件，应补缴土地价款25.2193万元属实，该测算行为及核定结果对京旺房地产公司的权利义务产生实际影响。故市自然资源规划局辩称其测算土地价款仅为市自然资源规划局修改出让合同中的过程性行为，京旺房地产公司起诉不符合法定条件的理由不能成立，一审法院不予采纳。二、根据《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》（长政发〔2014〕24号）第二十二条第（一）项之规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地调整土地利用条件的，由土地使用权人凭相关批准资料向市、县（市）国土资源行政主管部门申请办理修改国有建设用地使用权出让合同手续，补缴相应的土地价款，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同。第二十三条第（一）项规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性出让地调整土地用途或容积率的，办理国有建设用地使用权出让合同变更手续的，补缴楼面地价差。《测算规范》第四条第（一）项第3点规定，当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算地面土地价款。根据原长沙市城乡规划局长规报[2017]476号文件及长规函[2018]225号文件，京旺房地产公司申请利用负一层地下空间增加物业管理用房，不影响负一层的停车位，计容建筑面积超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，超出比例2.1%（地下空间的建筑面积不计容积率，但改作物业管理用房则须计入容积率）。市自然资源规划局按照容积率2.35计算土地补缴价款，应京旺房地产公司申请完善国有建设用地使用权出让合同变更手续并无不当。京旺房地产公司认为，涉案项目的土地价款应按照地下空间土地使用权协议出让价款的测算公式进行计算，涉案项目地面不具备出让条件，地面容积率为0，市自然资源规划局不应按照《测算规范》第三条第（一）项、第（二）项作为地面土地价款计算的理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，市自然资源规划局具有测算、核定涉案项目土地补缴价款的法定职权，市自然资源规划局测算、核定涉案项目土地补缴价款的行政行为主体适格，事实清楚，适用法律正确。京旺房地产公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回京旺房地产公司的诉讼请求。上诉人京旺房地产公司上诉称:一、长沙市政府单独批准的0.05容积率是来自2011年建设的地下负一层，根据原长沙市城乡规划局长规报[2017]476号文“地下空间的建筑面积不计容积率，但改作物业管理用房则须计入容积率”，本项目出让条件在地下空间，容积率就应该是地下容积率，不应按地面容积率计算土地价款；二、市自然资源规划局使用的计算理由不成立。只有当地下没有容积率且地面有容积率时才适用市自然资源规划局的土地价款计算方法，而本项目的地面容积率为零，计算结果应为零，市自然资源规划局计算的结果是土地价款25.2193万元，显然是错误的，理应作出详细的解释和推算。三、京旺房地产在一审的庭审中提交并宣读的“对行政诉讼答辩状的反驳意见”，有理有据，分析清楚，但一审判决书中没有记录，且判决书中的第7、8页引述的法律条文均与本案无关。综上，请求撤销一审法院作出的（2019）湘0104行初107号行政判决书，请求按照《土地价款测算规范》第四条地下空间土地使用权协议出让价款测算。被上诉人市自然资源规划局答辩称：我方与上诉人的争议焦点在于地下建成的物业管理用房是否按照地面容积率进行计算。根据长沙市国土资源局、长沙市财政局作出的《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》第四条第（一）项第3点“当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算地面土地价款”，而非按照地下空间土地使用权协议出让价款测算方式进行测算，因上诉人所建的京旺一号项目配备物业管理用房项目，经上诉人申请，同意在地下建设97.56平方米物业管理用房，但该物业管理用房应当参与地面容积率计算，且该物业管理用房本来是为了满足地面物业管理用房需求。因此，该97.56平方米的物业管理用房从规划设计方面以及实际用途方面都是参照地面物业管理用房而配套的，本案中按照地上容积率进行计算并最终测算符合相关规定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。当事人向一审法院提交的证据和依据已随案移送本院。经审查，本院采信的证据和确认的事实与原审无异。本院认为，本案的争议焦点为市自然资源规划局为京旺房地产公司测算、核定应补缴的土地价款25.2193万元是否合法。根据《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》（长政发〔2014〕24号）第二十二条第（一）项、第二十三条第（一）项规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地调整土地利用条件的，由土地使用权人凭相关批准资料向市、县（市）国土资源行政主管部门申请办理修改国有建设用地使用权出让合同手续，补缴相应的土地价款……；商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性出让地调整土地用途或容积率的，办理国有建设用地使用权出让合同变更手续的，补缴楼面地价差。本案京旺房地产公司向原长沙市国土资源局申请变更、修改土地出让条件，利用负一层地下空间增加物业管理用房，经原长沙市城乡规划局复核、长沙市人民政府批准同意等法定程序后获批变更，京旺房地产公司应据此完善相应国土手续、依法补缴土地价款。《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》第四条第（一）项第3点规定，当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算地面土地价款。据此，因京旺房地产公司申请利用负一层地下空间增加物业管理用房，涉案项目容积率变更为2.35，超出比例2.1%，市自然资源规划局按照容积率2.35计算土地补缴价款为25.2193万元并无不当。京旺房地产公司主张市自然资源规划局按照地面容积率计算的依据错误，应依据《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》中地下空间土地使用权协议的方式计算，补缴土地价款金额为2.47万元。京旺房地产公司的上述主张系对规范性文件的错误理解，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人湖南京旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  陈丽琛审判员  傅美容二〇一九年十二月十三日书记员  彭凤琴附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。