河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0622民初2568号原告（异议人）：高龙吉，男，1989年8月16日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：赵海军，北京京师（郑州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：康凯，男，1991年11月3日出生，汉族，住淇县。第三人（被执行人）：杨志远，男，1989年6月1日出生，汉族，住淇县。第三人：中国建设银行股份有限公司鹤壁分行，住所地：鹤壁市淇滨区太行路138号。法定代表人：薛颖骁，该行行长。委托诉讼代理人：黎超男，女，汉族，1988年9月7日出生，住鹤壁市淇滨区，该公司职工。原告高龙吉与被告康凯、第三人杨志远、第三人中国建设银行股份有限公司鹤壁分行执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高龙吉及委托诉讼代理人赵海军、被告康凯、第三人杨志远、第三人中国建设银行股份有限公司鹤壁分行的委托诉讼代理人黎超男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高龙吉向本院提出诉讼请求：1、请求停止对淇县朝歌首府小区的北6幢1单元202室的强制执行，并解除查封；2、请求确认淇县朝歌首府小区的北6幢1单元202室房产为原告所有。事实与理由：2018年3月26日，原告高龙吉与第三人杨志远达成房屋买卖协议，约定原告购买第三人的房产一套，该房产坐落于淇县朝歌首府小区的北6幢1单元202室，当日原告向杨志远支付房款50000元，随后2018年4月2号原告又向杨志远银行转账支付房款100000元。2018年3月28日原告以业主身份与鹤壁市祥安物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，并交纳了物业服务费、装修服务费等费用，原告开始占有装修房屋。原告与杨志远2018年12月12日签订书面的《房屋买卖转让协议》，最终约定房屋交易金额540000元，原告现行支付510000元，剩余金额在2019年12月份杨志远还清银行贷款、办理完毕产权过户手续后予以支付。目前原告已向杨志远支付房款495000元。2019年2月27日，淇县人民法院在执行杨志远与康凯民间借贷纠纷一案时，将上述房产查封。原告与杨志远签订的《房屋买卖转让协议》真实合法有效，淇县人民法院因康凯的申请执行，查封的淇县朝歌首府小区的北6幢1单元202室房产已不属于杨志远所有，依据最高人民法院适用物权法的解释第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，它的实际所有人为原告。该房产在法院查封之前已由原告合法占有使用，原告已按合同履行了付款义务，之所以未能办理过户登记，是因为盖房系杨志远按揭分期购买，另外也未到2019年12月与杨志远约定的过户日期，因此，依据民事诉讼法的规定，法院也不应当对属于原告的房产进行查封。综上，原告提起诉讼，望法院判如所请。康凯辩称：我申请查封该房产时已经过了原告所说的约定的过户时间，之后原告与杨志远仍未办理过户登记，且房屋尾款45000元不真实，我见杨志远手中有个条是70000元未付，原告与第三人的房屋买卖协议无效，该协议应在房管局备案，或者在公证处公证。杨志远述称：案涉房屋我和原告确实交易了，当时我在建行有住房公积金没还完，当时也没法过户，后来我和原告找了律师事务所签了房屋买卖协议，我认可原告的陈述。尾款还有45000元。我认为案涉房屋是原告的，不应该被查封。中国建设银行股份有限公司鹤壁分行述称：我方作为第三人，对具体案情不清楚，我方对房屋买卖没有意见，是当事人的买卖自由权。由于该房屋在我公司办理了抵押，当事人如果想办理过户一定要来我公司还清贷款才能办理过户，即最后如果要执行的时候我方应优先受偿。贷款时间至2034年8月21日，余额为200176.26元未还，之前都在按期还款，每月还款数额及开始贷款时间我方不清楚，在住房公积金管理处。另我方承认原告与第三人杨志远的合同真实有效。原告为证明主张提交的证据有：1、房屋买卖协议一份，证明2018年12月12日原告与第三人杨志远及案涉房屋共有人关小利达成房屋买卖协议一份，原告购买案涉房屋价款为540000元，2019年12月份分期款项还清后第三人杨志远协助原告办理过户手续，证明双方存在房屋买卖关系；2、银行转账单及微信、支付宝转账记录共5份，证明原告向第三人非现金方式转账了316000元，另外现金支付了179000元，共计495000元；3、第三人杨志远所写的收据三张，证明杨志远就以上款项为原告出具了收据两份，一份是470000元，一份是15000元，还有一份是杨志远母亲王玉梅所出具的收据，金额为10000元，这3份收据与原告转款记录一致；4、前期物业服务协议一份，证明2018年3月28日，原告与房屋所在物业公司签订了物业服务协议，可以证明原告所购买的房屋就是杨志远转让给原告的房屋，原告已经开始实际占有该房屋；5、2018年3月28日物业公司代收电费、楼道电费、装修服务费、小区公共照明费、生活垃圾费、物业服务费等票据共6张，证明目的与证据4证明目的一致。被告（申请执行人）康凯经质证认为：1、该合同不真实，该合同是在被告起诉第三人杨志远之后签订的，且杨志远妻子的签字不真实；2、转账记录、收据真实、物业服务协议、票据全部真实。第三人杨志远经质证对原告提交的证据均无异议。第三人中国建设银行股份有限公司鹤壁分行经质证对原告提交的证据均无异议。本院经审查认为，原告提交的证据1房屋买卖协议有原告与第三人杨志远及其妻关小利的签名，被告虽有异议，但未提供房屋买卖协议不真实的证据，本院对该证据予以釆信。原告提交的其他证据被告及第三人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：康凯申请强制执行杨志远民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月27日作出（2019）豫0622执22号之三执行裁定书，查封了杨志远名下的位于淇县朝歌首府北6号楼1单元2层西户的房产。高龙吉对本院的执行行为提出异议，本院于2019年9月19日作出（2019）豫0622执异25号执行裁定书，驳回了高龙吉的异议请求，高龙吉在法定期限内向本院提起异议之诉。另查明：2018年3月26日，高龙吉与杨志远达成房屋买卖协议。约定：杨志远将其名下的位于淇县朝歌首府北6号楼1单元2层西户的房产以470000元转让给高龙吉，双方签订了房屋转让协议。原告支付给杨志远50000元购房款后，杨志远将涉案房屋钥匙交给了原告，2018年3月28日，原告与涉案房屋所在物业公司签订了物业服务协议，以自己名义交纳了该房屋的物业费、装修押金、电费、电梯维护费等。2018年4月3日，高龙吉又交纳了当月的电费，又陆续支付给杨志远90000元房款。因杨志远的父母认为房屋售价过低，要求加价，双方争执不下，杨志远又不能返还已支付的购房款，经协商高龙吉同意增加购房款，2018年12月12日，高龙吉与杨志远及案涉房屋共有人关小利（杨志远之妻）又重新签订了房屋买卖协议。约定：杨志远将涉案房屋以540000元的价款转让给高龙吉，高龙吉先行支付51万元，剩余3万元作为押金，待杨志远在2019年12月份分期贷款款项还清后，杨志远去房管部门办理过户登记后付清30000元房款，过户费用由原告承担，双方约定违约金为总房款的百分之十。后高龙吉又分多次支付杨志远房款共计495000元，下久杨志远45000元未付。原告开始对房屋逐步装修。本院认为：一、涉案房屋在法院查封前原告已与第三人杨志远签订了合法有效的房屋买卖合同；二、原告已支付大部分房款，并同意将余款交由法院；三、2018年3月28日杨志远将房屋交付原告，原告已实际占有；四、涉案房屋因约定在2019年12月份分期贷款款项还清后，杨志远去房管部门办理过户登记，非因原告原因未办理过产登记，原告对暂未办理过产登记没有过错。原告虽然没有取得物权，但是其因为合同而对该财产享有物权登记请求权，符合物权期待权保护条件，物权期待权从性质上虽然仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权。案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑的变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，应选择优先保护案外人的物权期待权。综上，原告对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足已排除强制执行的民事权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行淇县朝歌首府北6号楼1单元2层西户的房屋。案件受理费9200元，由被告康凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  孟凡洲人民陪审员  贾玉周人民陪审员  魏爱国二〇一九年十二月二十七日书 记 员  毕登科