江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初3512号原告（反诉被告）：江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会，统一社会信用代码54320923ME2403453G，住所地阜宁县羊寨镇单家港村。法定代表人：占于仕，该村村主任。委托诉讼代理人：周应青，江苏苏一律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄德华，男，1972年10月14日出生，汉族，市民，住阜宁县。委托诉讼代理人：沈中善，阜宁县阜城工业园区法律服务所法律工作者。原告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会（以下简称：单家港村委会）与被告黄德华农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单家港村委会的法定代表人占于仕及其委托诉讼代理人周应青，被告黄德华及其委托诉讼代理人沈中善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单家港村委会向本院提出诉讼请求：1.要求黄德华立即支付拖欠的截止2019年3月25日的租金518636.5元及自2019年3月26日起按年租金26万元标准计算至实际返还之日的租金；2.要求解除双方之间的《土地租赁合同书》，黄德华立即将租赁土地及地面附着物无偿返还给单家港村委会；3.诉讼费由黄德华承担。事实与理由：2015年3月26日，单家港村委会与黄德华签订一份《土地租赁合同书》，约定村委会将289亩土地出租给黄德华从事果树和苗木花卉种植，租赁期限从2015年3月26日起至2052年3月26日止，每年租金按每亩590斤粳稻价格计算。第一年租金于合同签订时支付，以后每年租金在当年6月底前支付。合同同时约定，承租方逾期3个月未能及时兑付的视为违约，出租方有权单方终止合同并无偿收回土地，地方附着物由出租方任意处置。合同签订后，黄德华没有按时支付租金，仅于2016年3月31日支付23万元，2017年3月25日支付15万元。单家港村委会经多次催要未果，于2018年8月28日向黄德华发出《催交租金暨解除合同通知书》，要求黄德华按宽限期间交纳租金否则解除合同，但黄德华仍未履行。现单家港村委会诉至法院，请求支持诉讼请求。被告黄德华辩称，单家港村委会主张的租金计算标准偏高，并且黄德华未有支付租金是因为单家港村委会没有按照《补充协议》约定履行，因此单家港村委会要求解除合同无偿交还土地等缺乏事实依据，请求法院依法驳回单家港村委会的诉讼请求。反诉原告黄德华向本院提出反诉请求：1.判令单家港村委会赔偿黄德华损失130万元及利息（利息计算方式：以本金130万元计，从2017年1月1日起至实际付款之日止，按月利率2%计算）；2.反诉费由单家港村委会承担。事实和理由：2015年3月26日黄德华与单家港村委会签订《土地租赁合同书》后，黄德华投入大量资金，但是村委会没有按照合同约定履行，导致黄德华无法履行租赁协议。2017年1月23日，双方签订《补充协议》，约定单家港村委会需对李克亮强占鱼塘等问题进行全面清理，并于2017年4月底之前履行完毕，否则村委会不得向黄德华收取承包金，并承担黄德华损失130万元（包括两年承包金及项目投入资金）及自2017年1月1日起按月利率2%的利息。《补充协议》签订后，村委会没有依约履行，故黄德华要求单家港村委会赔偿损失。反诉被告单家港村委会辩称，黄德华的反诉诉讼请求缺乏事实依据，根据双方《补充协议》约定的一、二、三、四项条款，除第三条双方没有实际履行外，其余的一、二、四条村委会均已经履行完毕。因此不存在村委会违约的事实，黄德华要求单家港村委会赔偿130万元的条件未成就，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，单家港村委会作为甲方与黄德华作为乙方签名一份《土地租赁合同书》，由单家港村委会将位于329省道南侧的原单家港农业示范园区，东至与镇西交界，南至五支渠北，西至农田，北至S329省道，土地面积约289亩出租给黄德华，租赁时间为38年，自2015年3月26日至2052年3月26日。第一年租金在签约时一次性付清，以后每年租金在当年6月底前支付，租金标准每年每亩按照590斤粳稻价格计算（粳稻价格按照上年度国家挂牌价计算）。合同还约定：1.甲方土地转让给乙方经营后，陈广进遗留的农业示范园区矛盾事宜由甲方按照法定程序处理，不能拆除和搬走的建筑物和苗木归乙方所有，乙方负责向甲方提供25万元处置费用，在最终处置时向甲方提供30万元一年期无息借款；2.乙方落户后，在法院对原陈广进投资及发包的设施处置前不得有破坏行为，一切处置情况以法院处置为准（不超过2年，如超过2年，在乙方交清费用后，无条件归乙方所有）；3.乙方租赁甲方土地后，必须从事果树、苗木花卉种植项目，必须进行高标准规划，规划经羊寨镇政府同意后，严格按照规划实施，乙方租赁后不得改变甲方土地使用性质，不得擅自转包，否则甲方有权终止合同；5.合同期内，乙方依土地产生的国家政策性补贴等惠农政策，归甲方土地转让农户所有，乙方依项目向国家和政府争取的优惠政策归乙方所有；6.乙方对经营范围内的人员管理和安全工作负责，乙方在所租赁土地内不得从事危险、污染或影响周围群众生命安全的一切活动；7.乙方必须在规定时间内交纳土地承包金，逾期3个月未能及时兑付视为违约，甲方有权单独终止合同，同时无偿收回土地，并可任意处置乙方在地面上一切附着物，并要求乙方支付违约金；8.乙方在租赁期间内，如遇国家和地方政府产业政策调整或因基础设施建设需要，将租赁的土地和设施征用或改变用途，其土地补偿费归甲方所有，租赁土地内的乙方投资所建的建筑物及农作物的折价款与补偿金归乙方所得；9.合同期满后，如乙方愿意续租，甲方应于支持，同等条件乙方优先承租；乙方不愿续租，需在两个月内拆除和移走所有建筑物和苗木，否则无偿归甲方所有；10.甲乙双方商定，合同期内如甲乙双方任何一方擅自违约承担对方违约金10万元；11.本合同一式三份，甲乙双方和见证单位各执一份，双方信守自签字盖章之日起生效。合同末尾甲方处由邱海波、占于仕签名，加盖单家港村委会印章，乙方处由黄德华签名。上述合同签订后，单家港村委会依约交付了土地，黄德华于2016年3月31日支付23万元租金。2017年1月23日，单家港村委会作为甲方与黄德华作为乙方签订一份《补充协议》，约定：1.李克亮强占鱼塘在2017年4月底前由甲方负责全面清塘，李克亮的简易棚由甲方负责拆除，土地交由乙方经营；2.在乙方承包范围内的花卉、树木在2017年4月底前由甲方负责全面清理移走，土地交由乙方经营；3.关于路边排水渠由镇政府和甲方共同处理，在2017年4月底前处理到位，乙方须向甲方补交每年河道承包金2000元，然后河道由乙方经营管理，必须把羊寨排涝；4.关于陈大海建筑问题，由镇村共同处理，乙方负担陈大海的建筑物赔偿款20万元，时间在2017年4月底前处理到位，交付乙方；5.上述1-3项由甲方负责，第4项由镇政府、村共同处理，村负责事项如不能按时处理到位，甲方以后无权向乙方收取土地承包金，并承担乙方相应的项目投资损失（两年承包金和项目投资合计损失130万元），待甲方资金到位后，乙方土地经营权交由甲方，如甲方资金不到位，自2017年1月1日起按月息2分计算给乙方；6.待上述1-4项全部在规定时间内处理到位，乙方按合同准时兑付承包金给甲方，如乙方不按时交付土地承包金，作为乙方自动放弃承包权处理，土地上附着物无条件归甲方所有；7.上述协议一式三份，由镇政府、甲乙双方各执一份，签字后生效。合同末尾甲方处有邱海波、占于仕、钱山签字，乙方处有黄德华签字。2017年3月25日黄德华交付租金15万元，2018年2月11日单家港村委会书记李明军出具一份15万元借条，从黄德华处收取15万元。之后，黄德华再未缴纳租金。案件审理过程中，单家港村委会申请证人陈某1、陈某2出庭作证。陈某1证实在2017年3月底前已将黄德华承租土地中的鱼塘交还，其鱼塘中的鱼也不属于陈某1。陈某2证实就案涉土地中的建筑物问题已与单家港村委会、黄德华达成协议，达成协议后陈某2从黄德华处领取了20万元。依照双方合同约定，2014年度国家粳稻最低收购价为1.55元每斤，2015年度国家粳稻最低收购价为1.55元每斤，2016年度国家粳稻最低收购价为1.55元每斤，2017年度国家粳稻最低收购价为1.50元每斤，2018年度国家粳稻最低收购价为1.30元每斤，2019年度国家粳稻最低收购价为1.30元每斤，单家港村委会同意按照280亩计算租金。据此，自2015年3月26日至2016年3月25日应交租金为256060元，自2016年3月26日至2017年3月25日应交租金为256060元，自2017年3月26日至2018年3月25日应交租金为256060元，自2018年3月26日至2019年3月25日应交租金为247800元，自2019年3月26日至2020年3月25日应交租金为214760元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，单家港村委会与黄德华签订《土地租赁合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，但双方约定的租赁期限已超过二十年，超过部分无效，其余部分双方应按照约定履行。《土地租赁合同》签订后，单家港村委会虽依约交付了土地，但结合之后双方签订的《补充协议》来看，单家港村委会出租的土地中，其中部分土地存有争议，使得黄德华未能充分行使全部土地的权益，存有一定过错；黄德华承租土地后，未能依约履行，既未按时缴纳租金，亦未足额缴纳租金，明显违反双方合同约定。虽然单家港村委会出租的土地中，部分存有争议，但该部分土地仅占到出租土地的一小部分，不影响黄德华使用其他土地，而且在2017年4月以后，单家港村委会已依约基本解决相关争议，这从2017年3月25日黄德华交付租金15万元这一行为可以印证。但在此之后，黄德华依然未能按时支付租金，存有很大过错。关于黄德华提出的单家港村委会未有依照《补充协议》约定履行相关义务的问题，本院认为，关于双方《补充协议》约定的鱼塘问题、陈某2建筑问题，根据查明的事实来看，单家港村委会已依约履行；关于排水渠问题，该排水渠并非在双方租赁的土地内，而是路边镇村公用排水渠，无论单家港村委会或黄德华均无权用于养殖经营，因此该约定双方无法履行。综上，从双方租赁合同履行的情况来看，黄德华应负主要责任，单家港村委会应负次要责任。关于诉争合同解除的问题，单家港村委会认为黄德华违反合同约定迟延支付租金，要求解除双方之间租赁合同，黄德华认为合同无法继续履行的过错在于单家港村委会。对此本院认为，按照双方《土地租赁合同》约定，租赁合同签订的当年租金黄德华应在签约时一次性付清，以后每年租金在当年6月底前支付，但黄德华仅于2016年3月31日支付23万元，2017年3月25日支付15万元，2018年2月11日支付15万元，显然没有按照合同约定履行按时足额支付租金的义务。按照双方《土地租赁合同》约定，承租方逾期3个月未能及时支付租金即视为违约，出租方有权终止合同收回土地，故单家港村委会要求解除合同符合双方合同约定。案件审理过程中，本院也组织双方当事人进行调解，希望双方能达成和解协议继续履行合同，以减少双方损失，但双方未能达成一致，黄德华也拒绝支付拖欠租金继续履行合同。关于合同解除时间，虽然单家港村委会诉称已向黄德华发出解除通知，但黄德华辩称未有收到，单家港村委会亦未进一步举证证明黄德华确已收到其解除通知，故本院从黄德华收到本案诉状副本之日起（即2019年7月23日）确认其收到解除通知，即双方租赁合同于2019年7月23日解除。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案《土地租赁合同》及《补充协议》而言，合同解除所产生的损失主要有租金、所载果树和相关投入（相关建筑）。首先，关于黄德华应支付的租金问题，单家港村委会同意按照280亩标准计算租金，本院予以确认并以此计算。其中双方有争议的鱼塘、建筑物（包括大棚），根据双方签订的《补充协议》来看，在2017年4月前因为上述争议，使黄德华未能完全充分行使相关权利，作为出租人的单家港村委会应承担相应责任。但从现场情况来看，即使上述争议存在，也不能导致黄德华不能履行合同，其余土地黄德华依然可以使用。结合双方《土地租赁合同》和《补充协议》约定，争议建筑、鱼塘的面积和双方的过错程度，本院认定自2015年3月26日至2019年7月23日，黄德华应缴纳租金为932950元，扣减已支付的530000元，尚欠402950元。自2019年7月24日起至实际交还土地之日止，黄德华应以280亩为基数，每亩590斤，按照双方约定价格支付占有使用费用。其次，关于黄德华所载果树，从审理查明的情况来看，即使所租土地存有部分争议，但不能影响黄德华栽种果树，而且从现场来看，黄德华显然对其栽种果树未加经营，因此合同不能继续履行的主要责任在于黄德华，其果树损失应由其自负，所栽种的果树等由其自行处理，但应在交还土地前处理完毕；关于租赁土地上附着物（建筑物和大棚等），考虑到黄德华已支付相关费用，该部分在黄德华交还土地后也无法继续使用，因此该部分附着物在黄德华交还土地时由黄德华随土地一并交还单家港村委会，结合本案双方履行合同的过错程度，本院酌定由单家港村委会赔偿黄德华20万元。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会与被告黄德华于2015年3月26日签订的《土地租赁合同书》及2017年1月23日签订的《补充协议》于2019年7月23日解除；二、被告黄德华于本判决书生效之日起30日内将承租土地返还原告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会；三、被告黄德华于本判决书生效之日起10日内支付原告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会租金402950元及占有使用费（占有使用费计算方式：自2019年7月24日起至实际交还土地之日止，以280亩为基数，按每亩590斤，按照《土地租赁合同书》约定的国家粳稻最低收购价计算）；四、驳回原告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会其余诉讼请求；五、反诉被告江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告黄德华200000元；六、驳回反诉原告黄德华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10486元，由江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会负担3146元，由黄德华负担7340元；反诉案件受理费12074元，由江苏省盐城市阜宁县羊寨镇单家港村民委员会负担3622元，由黄德华负担8452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  周 剑人民陪审员  曹建楼人民陪审员  蔡锁贤二〇一九年十二月二十四日书 记 员  薛 国