广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终16834号上诉人（原审原告）：马春雨，女，1976年4月13日出生，汉族，住所地：河南省邓州市，委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市颖力实业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码：914403001923327037。法定代表人：冯本现，董事长。委托诉讼代理人：陈逸琼，广东俭德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈建华，男，1970年8月9日出生，汉族，住所地：河南省正阳县，委托诉讼代理人：叶晨，广东深博律师事务所。委托诉讼代理人：陈敏，广东深博律师事务所。被上诉人（原审被告）：黄晓晖，男，1964年11月13日出生，住所地：辽宁省沈阳市沈河区,被上诉人（原审第三人）：北京银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南大道7006号富春东方大厦一、二、十一、十七层，统一社会信用代码：914403006785822787。负责人：区瑞光，行长。上诉人马春雨与上诉人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、上诉人陈建华、被上诉人黄晓晖、被上诉人北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行深圳分行）商品房预售合同纠纷一案，上诉人马春雨、颖力公司、陈建华均不服深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初13992号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马春雨上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判颖力公司履行马春雨与其签订的《深圳市房地产买卖合同》，协助马春雨办理深圳市罗湖区××村××大厦××房的房产登记相关手续。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实有漏项。2013年5月14日，马春雨与颖力公司在《深圳市房地产买卖合同（预售)》的基础上签订了《补充协议》(以下简称为“协议”），颖力公司将其所有的位于深圳市罗湖区××村××大厦××房产（以下简称“811房”）出售给马春雨。陈建华与北京银行深圳分行的抵押合同签订日期是2017年5月13日，抵押权登记的日期是2017年5月17日。就该事实一审法院未予明确。二、一审法院适用法律有误。1.北京银行深圳分行不能取得811房的抵押权。北京银行深圳分行在办理811房抵押合同时，派专人去811房了解情况并拍照，当时居住在该房的马春雨已经告知北京银行深圳分行的工作人员，该房马春雨已于2013年5月购买并居住至今，该房产有产权争议。根据《物权法》第一百八十四条第四款的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。因而北京银行深圳分行不能取得811房的抵押权。北京银行深圳分行在知情的情况下，即使支付了对价，完成了登记，仍然不能取得811房的抵押权。2.北京银行深圳分行所谓的抵押权即使存在，也不能阻止颖力公司向马春雨履行房屋买卖合同，协助其完成过户登记。《物权法》第一百九十一条适用的条件是抵押权在前，买卖合同在后的情形，本案的具体情况不适用该条规定。本案应参照适用《物权法》第一百九十条。既然在后的抵押权不能对抗在前的租赁合同，按照“举轻以明重”原理，在后的抵押权更不能对抗在前的买卖合同，因而北京银行深圳分行所谓的抵押权，不能阻止颖力公司向马春雨履行房屋买卖合同，协助其完成过户登记。3.一审判决结果违反了《民法总则》第六、七条的规定。如按照一审判决，则811房应更正登记到颖力公司名下。颖力公司将811房恶意过户到其员工名下，指使员工贷款也根本没有用于该房的装修。恶意的人没有受到法律严惩，反而取得物权。马春雨2013年已经支付房款，并居住至2017年8月，善意诚信的人维权无门。一审判决违反《民法总则》关于民事活动应遵循公平原则、诚信原则的规定，违背了法律效果与社会效果相统一的价值取向。二审调查询问时，马春雨补充其上诉事实与理由称，一、一审判决深圳市颖力实业发展有限公司和黄晓晖之间、黄晓晖与陈建华之间的买卖合同无效，陈建华就失去对811房所有权的依据，其对草埔村颖隆大厦811房没有所有权。根据《物权法》第四十条的规定，只有所有权人才能设定抵押权，因此，陈建华不能在811房上设定抵押权。二、北京银行股份有限公司深圳分行的债权可以通过其他方式救济。针对马春雨的上诉，颖力公司辩称，其答辩意见与一审答辩意见一致。颖力公司愿意返还马春雨已支付的购房款，再支付额外的补偿金，具体金额与马春雨协商。针对马春雨的上诉，陈建华辩称，一、认可一审法院关于抵押的认定。二、一审法院判决尚未生效，马春雨前述房屋所有权的理论不能成立。三、根据一审所提交的证据，马春雨仅支付了部分款项。四、马春雨与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议是无效的，颖力公司没有处置该房屋的权利，该房屋已于2003年出售给黄晓晖，并已登记备案至黄晓晖名下。颖力公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项判决内容。二、本案所有诉讼费、保全费由马春雨承担。上诉事实和理由：一审法院事实认定错误，判决有误。一审法院采信马春雨的主张，确认颖力公司与黄晓辉之间的买卖合同及黄晓辉与陈建华之间的买卖合同均非当事人的真实意思表示，该事实认定错误。一、陈建华与黄晓晖根本不是颖力公司的公司员工，在本案中也没有任何证据证明该两人为颖力公司的公司员工。二、颖力公司与黄晓晖就涉案房产签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，双方于2003年6月25日签订了上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同签订后，黄晓晖及其父亲黄英杰（实际购房人）分期支付了购房款，颖力公司将房产亦交付黄晓晖占有使用，涉案房产于2003年8月8日在深圳市房产登记部门办理了备案登记。三、颖力公司于2013年5月14日与马春雨就涉案房屋签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》，是未经黄晓晖及其实际购房人黄英杰同意的。颖力公司将涉案房屋交付黄晓晖后，涉案房屋由黄晓晖的父亲黄英杰管理，涉案房产所在大厦（颖隆大厦）因违建、拖欠底价等历史遗留问题，一直无法办理房产证，后深圳市政府为解决业主办证问题，同意为颖隆大厦办理初始登记。2012年底至2013年初左右，涉案房屋的实际购房人黄英杰老先生急需资金打算出售涉案房屋，而黄晓晖又长期不在国内，其父亲黄英杰亦无法联系黄晓晖，故无法办理房产证，实际购房人黄英杰也无法处理涉案房产；而黄英杰需资金急用，其多次从沈阳来深圳找颖力公司，要求颖力公司处理办证问题，颖力公司考虑到黄英杰年事已高，颖力公司与其协商后，计划由黄英杰起诉黄晓晖，将涉案房产办证到黄英杰名下，颖力公司再将该房产回购回来，因黄英杰老先生长期不在深圳就把涉案房产交由颖力公司管理；在计划实施过程中，2013年颖力公司因急需资金，考虑到按照与黄英杰老先生的计划，涉案房屋最终会由颖力公司回购回来，所以颖力公司与马春雨签订了上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》。后没想到，在黄英杰老先生起诉黄晓晖确权办证过程中，法院发函到深圳市房产登记部门核实房屋产权情况时，才发现涉案房屋因颖力公司的债务问题被福田法院及深圳市中级人民法院查封，导致该计划未能实施，实际购房人黄英杰老先生后续两年多的时间里多次来深圳解决其涉案房屋因颖力公司债务案件被查封的问题，给其造成了不少损失，所以其不愿意再履行此前与颖力公司协商的计划。四、颖力公司与黄晓晖签订涉案房产买卖合同及交付涉案房产的时间远远早于颖力公司与马春雨签订涉案房产买卖合同及交付涉案房产的时间，颖力公司与黄晓晖不可能也无法恶意串通去损害第三人利益，因此颖力公司与黄晓晖签订的关于涉案房产的买卖合同是合法有效的。针对颖力公司的上诉，陈建华述称，陈建华认可黄晓晖与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同》的真实性、合法性，陈建华不认可颖力公司与马春雨签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，其擅自将涉案房屋另售他人侵犯了黄晓晖的物权。陈建华上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项;二、驳回马春雨的诉讼请求；三、本案的诉讼费由马春雨承担。上诉事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认为“颖力公司与黄晓晖之间的买卖合同及黄晓晖与陈建华之间的买卖合同的签订均非当事人的真实的意思表示”系错误的。黄晓晖与颖力公司签订买卖合同是黄英杰、黄晓晖与颖力公司之间的真实意思表示，合同合法有效。黄英杰以黄晓晖的名义与颖力公司于2003年6月25日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并于2003年8月8日办理了初始登记，权利人为黄晓晖，且黄英杰和黄晓晖已经付清了房款。而颖力公司与马春雨系于2013年5月14日签订的《深圳市房地产买卖合同》和《补充协议》。颖力公司与马春雨未经黄英杰和黄晓晖的同意签署《深圳市房地产买卖合同》和《补充协议》处分涉案房产的行为应当无效。二、一审法院认为“涉案房产自2013年5月由颖力公司出售给马春雨装修使用，深圳市中级人民法院于2015年9月15日作出的(2015)深中法执外异字第38、39号执行裁定认定涉案房产由黄英杰或黄晓晖占有、使用与事实不符”，一审判决该认定系错误的。涉案房屋自办理初始登记备案后，因为涉案房屋是黄英杰以黄晓晖的名义购买，房屋一直是黄英杰打理，由黄英杰居住或者出租给他人使用。后来2013年黄英杰因为年事已高，回老家休养。关于马春雨入住涉案房屋，没有经权利人黄晓晖或黄英杰的同意入住，其行为是非法占有使用，马春雨与颖力公司的行为损害了权利人黄晓晖和黄英杰的物权、占有使用权。由此，即便马春雨2013年5月份之后入住，但其属于非法占有使用房屋的行为。三、一审法院认为“黄晓晖于2017年3月24日办理了涉案房产的不动产证之后即于2017年4月11日将涉案房产的产权转移登记至陈建华名下”，推断“黄晓晖办理不动产登记的目的是为了办理产权过户”，从而认定陈建华、黄晓晖、颖力公司互相串通，恶意损害马春雨权益系错误的。结合一审庭审可知，黄晓晖和黄英杰为了解决房屋产权问题，曾向一审法院提起确权纠纷诉讼，后向深圳市中级人民法院提起执行异议，异议成立后还需向涉案法院申请办理解封手续，期间跨度较长。黄英杰年事已高，无精力处理涉案房屋存在的纠纷问题，故在涉案房产解封后以适当价格卖给陈建华是符合实际情况的。针对陈建华的上诉，颖力公司述称，一、颖力公司与黄晓晖之间签订的买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且黄晓晖也支付了房款，并办理了备案登记。二、颖力公司在未告知黄晓晖的前提下与马春雨签订了相关买卖合同，颖力公司愿意向马春雨承担相关违约责任。针对颖力公司、陈建华的上诉，马春雨辩称，一、一审判决清晰陈述了颖力公司与黄晓晖之间、黄晓晖与陈建华之间商品房买卖合同无效的原因，马春雨予以认可。二、根据颖力公司与马春雨2013年5月14日签订的补充协议第三条，剩余房款在办理房产证时根据实际面积结算交清，因此，马春雨未付房款尾款不是颖力公司配合马春雨办理房产证的阻碍条件，马春雨愿意在办理房产证时结清尾款。三、关于陈建华声称马春雨与颖力公司签订的合同无效的问题。根据《全国民事审判工作会议纪要（2015）》第27条，黄晓晖与陈建华、颖力公司恶意串通，先行办理登记，其权利不能优先于已合法占有该房屋的马春雨。四、马春雨在一审中出示了自2013年6月开始装修，7月入住，至2017年8月1日被陈建华强行清场的证据，初步证明颖力公司、黄晓晖、陈建华恶意串通的事实。从举证能力的角度，黄晓晖、陈建华没有出示证据证明三者之间的买卖合同符合市场价格，以及支付了对价。因此，一审法院认定三者之间的买卖合同无效有事实和法律依据。针对马春雨、颖力公司、陈建华的上诉，黄晓晖未到庭，亦未作答辩。马春雨向一审法院起诉请求：一、确认颖力公司与黄晓晖关于深圳市罗湖区××村××大厦××房的买卖合同无效；二、确认黄晓晖取得的深圳市罗湖区××村××大厦××房的房产登记无效；三、确认黄晓晖与陈建华签订的关于深圳市罗湖区××村××大厦××房的买卖合同无效；四、确认陈建华取得的深圳市罗湖区××村××大厦××房的房产登记无效；五、判令颖力公司协助马春雨办理深圳市罗湖区××村××大厦××房产登记的相关手续；六、判令颖力公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.位于深圳市罗湖区××村××大厦××房（以下简称“涉案房产”），房屋用途为单身公寓，房屋的建筑面积为51.96平方米。颖力公司为颖隆大厦的开发商。2003年8月8日，涉案房产产权备案登记在黄晓晖名下。2017年3月24日，黄晓晖取得了涉案房产的不动产权证，2017年4月11日，涉案房产的产权转移登记至陈建华名下。2.2013年5月14日，马春雨作为买方，颖力公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由马春雨向颖力公司购买涉案房产，成交价为人民币567840元；《补充协议》第3条约定，马春雨在本协议的当日缴纳25万元，剩余房款在办理房产证时根据实际面积结算缴清；《补充协议》第4条约定，颖力公司保证将本房产的房产证办理到马春雨名下。上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》签订当日，马春雨向颖力公司支付了购房款合计人民币265000元。其后，颖力公司将涉案房产交付马春雨，马春雨于2013年6月开始装修，并自2013年7月份开始居住使用。3.陈建华于2017年取得涉案房产的产权之后，因房屋使用问题与马春雨产生了纠纷，2017年8月1日，陈建华自行收回了涉案房产。4.马春雨在本案中主张，颖力公司与黄晓晖之间的买卖合同及黄晓晖与陈建华之间的买卖合同，是各方恶意串通所签订，其中黄晓晖、陈建华均为颖力公司的员工。涉案房产过户给陈建华之后，向北京银行深圳分行所申请的贷款人民币100万元亦转入颖力公司员工徐慧洁名下。颖力公司、陈建华对马春雨上述主张均予否认。颖力公司称，其与黄晓晖之间的买卖合同亦为真实的买卖合同。对于同时与黄晓晖、马春雨签订两份买卖合同的原因，颖力公司称其本意是想由黄晓晖父亲黄英杰起诉黄晓晖并取得产权后来回购房产，再将房产卖给他人，但因涉案房产被查封，该计划没有得以实施。5.陈建华是颖隆大厦的物业管理公司深圳市力庆物业管理有限公司的员工。马春雨称，其办理涉案房产入伙手续时，经手人即是陈建华，陈建华不可能不知道涉案房产已卖给马春雨。马春雨为证明办理入伙手续时是由陈建华经手，向一审法院提交了落款日为2013年6月8日、编号为1154138的收款收据，该收款收据载明“今收到811房交来入伙费用600元、有线电视出装费450元，经手人陈”。6.陈建华与黄晓晖的买卖合同于2017年3月24日签订，约定的成交价为298091元。陈建华称该成交价并非真实的交易价格，在陈建华、黄晓晖之间的买卖交易过程中，涉案房产向北京银行深圳分行申请了贷款人民币100万元，目前贷款尚未还清，抵押仍然有效。因陈建华代理人表示不清楚陈建华、黄晓晖之间具体的交易内容，一审法院责令陈建华代理人通知陈建华本人到庭作出说明。7.陈建华为证明其合法从黄晓晖购得涉案房产，向一审法院提交了深圳市中级人民法院（2015)深中法执外异字第38、39号执行裁定，该裁定载明：深圳市中级人民法院在执行涉案房产过程中查封了涉案房产，黄英杰、黄晓晖向深圳市中级人民法院提出异议，2015年9月15日，深圳市中级人民法院作出(2015)深中法执外异字第38、39号执行裁定，认定“本案中，案外人异议黄英杰、黄晓晖在一审法院查封之前从被执行人颖力公司购得涉案房产，已付清全部购房款且占有、使用至今。由于被执行人的原因，涉案房产未办理房产证，未能过户至黄英杰、黄晓晖名下，并非案外异议人黄英杰、黄晓晖的过错。案外异议人黄英杰、黄晓晖的情形符合上述规定。同时，申请执行人作为债权人，对黄英杰、黄晓晖提交的证据材料及主张均予以认可。综上，对黄英杰、黄晓晖的异议主张，本院予以支持”，该异议经深圳市中级人民法院审查成立，并裁定中止对涉案房产的执行。因本案诉讼，马春雨申请查封了涉案房产产权。8.陈建华本人经一审法院传唤到庭接受法庭调查。陈建华表明，马春雨提交的编号为1154138号的收款收据确实是由陈建华本人经手的，陈建华自2010年开始在物业管理公司深圳市力庆物业管理有限公司工作，目前是深圳市力庆物业管理有限公司的物业管理主任。陈建华表示虽然其清楚涉案的811房有人居住，但认为是别人租住在涉案房产，不清楚涉案房产已卖给了马春雨。对于其与黄晓晖之间的买卖合同关系，陈建华表示其是与黄晓晖的委托代理人黄英杰购买涉案房产的，除了用于办理过户的买卖合同之外，买卖双方没有另行签订其他书面买卖合同，购买价为人民币77万元。陈建华表示其未要求黄晓晖或黄英杰出具购房的收据或发票。陈建华为证明其已付清了购房款，向一审法院提交了案外人李刚的平安银行个人账户汇总信息清单，该清单载明：2017年3月24日，李刚名下的银行帐户向案外人崔卫群转款人民币92万元。陈建华表示李刚的转款人民币92万元中包括了其支付涉案的购房款人民币77万元，而崔卫群为黄英杰或黄晓晖的委托代理律师，故其已支付了购房款人民币77万元。此外，陈建华为证明崔卫群向黄英杰或黄晓晖支付了房款，向一审法院提交了崔卫群名下中国建设银行的转款明细，该转款明细载明：2017年4月25日，崔卫群向黄英杰名下的账户转款人民币92万元，备注“附颖隆大厦810、811房购房款”。陈建华表示涉案房产已向北京银行申请了贷款100万元，按揭的方式是先息后本，目前每月供款4800多元。陈建华表示其取得涉案房产的登记产权之后，与马春雨产生了纠纷，并于2017年8月1日从马春雨处强行收回了涉案房产。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。马春雨在本案中关于颖力公司与其内部员工及陈建华恶意串通进行虚假房屋买卖的主张虽没有直接证据支持，且涉案房产产权曾于2003年8月8日备案登记在黄晓晖名下，而深圳市中级人民法院于2015年9月15日作出的(2015)深中法执外异字第38、39号执行裁定认定“黄英杰、黄晓晖在一审法院查封之前从被执行人颖力公司购得涉案房产，已付清全部购房款且占有、使用至今”，但鉴于：1.涉案房产自2013年5月由颖力公司出售给马春雨装修使用，深圳市中级人民法院于2015年9月15日作出的（2015)深中法执外异字第38、39号执行裁定认定涉案房产由黄英杰或黄晓晖占有、使用与事实不符，且没有证据证明黄英杰或黄晓晖对涉案房产由马春雨使用提出异议；2.黄晓晖于2017年3月24日办理了涉案房产的不动产证之后即于2017年4月11日将涉案房产的产权转移登记至陈建华名下，从时间看，黄晓晖办理不动产登记的目的是为办理产权过户；3.黄晓晖与陈建华之间除用于办理产权过户的、约定成交价为298091元的房屋买卖合同之外，双方未签订其他买卖合同，陈建华关于其以人民币77万元向黄晓晖购得涉案房产的诉讼主张没有直接证据支持；4.陈建华在本案中提交的证据不足于认定其已向黄晓晖付清购房款人民币77万元；5.马春雨于2013年6月办理入伙手续时，相关手续由作为颖隆大厦物业管理公司深圳市力庆物业管理有限公司的员工陈建华办理，陈建华应当知道涉案房产已由马春雨购得。综上，一审法院采信马春雨的主张，确认颖力公司与黄晓晖之间的买卖合同及黄晓晖与陈建华之间的买卖合同均非当事人的真实的意思表示，且黄晓晖与陈建华之间买卖合同的签订存在恶意串通、损害马春雨利益的情形，应属无效合同。故马春雨要求确认该两份合同为无效合同的诉讼请求，一审法院予以支持。但本案为民事纠纷，而产权登记为产权登记机关作出的具体行政行为，马春雨在本案中诉请产权登记无效，诉讼对象错误，一审法院不予支持。由于涉案房产已由陈建华抵押给北京银行深圳分行，北京银行深圳分行的抵押权依法应予保护，在北京银行深圳分行的抵押权尚未依法解除之前，马春雨要求颖力公司办理涉案房产产权转移登记的相关手续的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认颖力公司与黄晓晖签订的关于深圳市罗湖区××村××大厦××房的买卖合同无效。二、确认黄晓晖与陈建华签订的关于深圳市罗湖区××村××大厦××房的买卖合同无效。三、驳回马春雨的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币100元、保全费人民币2010元，由颖力公司承担。本院审理查明，一、本院（2015）深中法执外异字第38、39号执行裁定查明：2003年6月25日，黄晓晖与颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买颖隆大厦810、811房，黄英杰、黄晓晖付清全部购房款598235元，实际使用至今，但涉案房产至今未能办理房地产证。2012年11月27日，（2012）深中法执恢字第245号案件轮候查封810、811房，正式查封案件为福田区人民法院（2013）深福法执恢字第302号。2015年3月13日，810、811房转由本院（2012）深中法执恢字第245号案件正式查封。（2015）深中法执外异字第38、39号执行裁定认定：黄英杰、黄晓晖在本院查封之前从颖力公司购得涉案房产，已付清全部购房款且占有、使用至今。涉案房产未办理房产证，未能过户至黄英杰、黄晓晖名下，并非黄英杰、黄晓晖的过错。前述（2015）深中法执外异字第38、39号执行裁定已生效。二、本案二审期间，陈建华提交黄晓晖与案外人周玲就涉案房产签订的租赁合同，亦提交采集时间分别为2007年5月25日、2010年8月13日、2012年10月11日、2013年3月14日的《内地居民采集表》，显示涉案房产于前述采集时间点的居住使用人分别为周玲和陈有翠、周玉芳、霍昱和李新娥、霍怡翔，住所类别均显示为租赁房屋，前述《内地居民采集表》均有加盖深圳市罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室东晓所印章。陈建华提交前述证据材料拟证明黄晓晖将涉案房产出租予案外人使用的情况。三、本案二审期间，本院向深圳市社会保险基金管理局调取黄英杰、黄晓晖、陈建华、徐慧洁的社保参保缴费记录，显示：1.黄英杰、黄晓晖从未在深圳市有参加社会保险的相关记录；2.陈建华2011年3月至2019年6月的参保单位为深圳市利庆物业管理有限公司；3.徐慧洁2015年8月至2015年11月的参保单位为深圳武警医院、2017年7月至2018年12月的参保单位为深圳市利庆物业管理有限公司、2019年1月至2019年7月的参保单位显示名称为社保局罗湖分局个人缴费窗口。陈建华提交书面意见称，徐慧洁系其儿媳故曾挂靠在深圳市利庆物业管理有限公司购买社保，徐慧洁自2018年12月后自行购买社保；黄英杰、黄晓晖、徐慧洁均非颖力公司员工。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。另，本案二审期间，马春雨向本院申请增加诉讼请求：判令陈建华立即向马春雨返还涉案房产。颖力公司、陈建华表示不同意就马春雨新增加的诉讼请求于本案二审一并审理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：颖力公司与黄晓晖签订的涉案房产买卖合同是否有效、黄晓晖与陈建华签订的涉案房产买卖合同是否有效，及由此马春雨可否依颖力公司与其签订的涉案房产买卖合同诉请颖力公司协助办理涉案房产登记手续。依本案前述查明事实，本院生效的（2015）深中法执外异字第38、39号执行裁定已查明，黄晓晖于2003年6月25日与颖力公司签订涉案房产买卖合同，且在本院2012年11月27日查封涉案房产之前，黄晓晖已付清全部购房款598235元，并已实际使用涉案房产。结合本案中，陈建华提交的黄晓晖与案外人就涉案房产签订的租赁合同、深圳市罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室东晓所出具的关于涉案房产《内地居民采集表》均表明，黄晓晖于2003年购买涉案房产后已实际控制、使用涉案房产，将房产出租予案外人使用。据此，本院认为，对于黄晓晖于2003年6月25日购买涉案房产、于2012年11月27日前已付清房款并实际使用涉案房产的事实，已有生效法律文书予以查明确认、并有本案相关证据予以佐证，足以认定。本案中，首先，马春雨并未提供充分的反驳证据得以推翻前述生效法律文书认定的事实；且经本院二审期间调取黄晓晖、陈建华、徐慧洁的社保缴费记录，亦未有相关内容表明该三人系颖力公司的员工。据此，马春雨主张颖力公司与其内部员工黄晓晖、陈建华恶意串通签订涉案房产买卖合同、将房产过户至陈建华、并向北京银行深圳分行贷款100万元转至颖力公司员工徐慧洁名下，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。一审认定颖力公司与黄晓晖签订的涉案房产买卖合同并非其双方真实意思表示，依据不足，亦与生效法律文书认定的事实相悖，属认定有误，本院予以纠正。其次，依本案查明事实，马春雨与颖力公司签订涉案房产买卖合同的时间为2013年5月14日，黄晓晖与颖力公司签订涉案房产买卖合同的时间为2003年6月25日。即黄晓晖与颖力公司关于涉案房产的买卖合同成立在先，彼时马春雨并非涉案房产的买受人，其对于涉案房产尚不具合同权益，故其主张黄晓晖与颖力公司于2003年签订涉案房产买卖合同系恶意串通损害其利益，于逻辑不符，本院不予采纳。综上，马春雨以颖力公司与黄晓晖恶意串通损害其利益为由主张颖力公司与黄晓晖签订的涉案房产买卖合同无效，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审认定颖力公司与黄晓晖签订的涉案房产买卖合同无效，处理有误，本院予以纠正。如前述，黄晓晖与颖力公司于2003年6月25日签订涉案房产买卖合同、于2012年11月27日前已付清房款并实际使用涉案房产。故黄晓晖较之马春雨，其就涉案房产签订买卖合同在先、占有使用房产在先，且已全额付清房款，其在涉案房产具备办证条件后请求颖力公司将涉案房产过户登记至其名下，并无不妥。涉案房产于2017年3月24日登记至黄晓晖名下，故黄晓晖自此系涉案房产的所有权人，其依法有权处分涉案房产。黄晓晖就涉案房产与陈建华签订买卖合同并将房产过户登记至陈建华名下，系其对自身民事权利的处分。马春雨主张黄晓晖与陈建华签订涉案房产买卖合同系恶意串通损害其利益，该主张于法无据，本院难予采纳。马春雨以此为由诉请确认黄晓晖与陈建华签订的涉案房产买卖合同无效，本院不予支持。本案中，马春雨亦诉请颖力公司依约办理房产过户登记手续，将涉案房产过户登记至其名下。马春雨前述诉请实际系请求颖力公司继续履行其与马春雨签订的涉案房产买卖合同，本院认为，依前述分析，涉案房产业已由颖力公司过户登记至黄晓晖名下、又由黄晓晖过户登记至陈建华名下，且本案不具有陈建华、黄晓晖应将涉案房产恢复登记至颖力公司名下的情形。故马春雨诉请颖力公司继续履行合同，将涉案房产过户登记至其名下，具法律上的履行障碍，本院不予支持。马春雨因涉案房产买卖合同无法继续履行导致的损失，属其与颖力公司关于涉案房产买卖合同的纠纷，马春雨可另循法律途径解决。另，马春雨于本案二审期间申请增加诉讼请求，诉请陈建华向其返还涉案房产。因各方当事人就此无法达成一致调解意见，且颖力公司、陈建华亦不同意本案二审对该新增加的诉讼请求一并审理。故依《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对此不作处理。综上，马春雨的上诉请求不能成立，应予驳回；颖力公司、陈建华的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实有误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初13992号民事判决；二、驳回马春雨的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币100元、保全费人民币2010元（马春雨已预交），由马春雨负担；关于二审案件受理费300元（马春雨已预交100元、深圳市颖力实业发展有限公司已预交100元、陈建华已预交100元），均由马春雨负担。马春雨应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用200元。本院分别向深圳市颖力实业发展有限公司、陈建华退回诉讼费用100元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一九年十二月三日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。