江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7825号上诉人（原审被告）：郑雯兰，女，1976年1月27日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：郭军，江苏汉彭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏春花，女，1961年8月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人郑雯兰因与被上诉人夏春花租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人郑雯兰及其委托诉讼代理人郭军、被上诉人夏春花的委托诉讼代理人张雯到庭接受询问。本案现已审理终结。郑雯兰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由夏春花承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、郑雯兰与夏春花所签订的商铺租赁转让合同，应属无权处分或重大误解，应认定转让无效或予以撤销。郑雯兰所转让的商铺租赁权是从宣武集团承租所得，按其与徐州市宣武市场租赁合同第九、第十条的约定，转让商铺必须经出租方同意，也就是必须经过宣武市场同意，否则出租方有权解除合同，并收回商铺。郑雯兰把租赁物转让给夏春花时对相关租赁条款内容、能否转让、是否具备转让的权利等存在重大误解。按约定，郑雯兰也无权进行转让。基于以上客观事实，郑雯兰2018年6月以口头形式、12月14日以书面形式向夏春花发出解除合同通知书，以避免双方受到重大损失，避免出租方宣武市场收回商铺。郑雯兰提出解除合同，愿意退还转让费，并承担相应的违约责任，以避免损失扩大，化解双方矛盾，公平解决此纠纷。二、郑雯兰与夏春花签订的租赁权转让合同，事实上已无法履行，郑雯兰租赁宣武集团的51-52号两间门面房，两次签订租赁合同的经营期限分别是2017年10月1日至2018年9月30日及2018年10月1日至2019年9月30日，按此经营期限的约定，郑雯兰所享有的承租权利2019年9月30日己到期，郑雯兰己无转租给夏春花的权利，其签订的转租合同事实上已无法履行。三、一审作为商铺原出租人的宣武集团出具了《回复书》，但没有明确表示郑雯兰是否享有转租权，原审法院在原出租人宣武市场没有明确表示是否同意转租的情况下，认定郑雯兰与夏春花转租合同有效，缺少事实和法律依据。因为郑雯兰与宣武集团所签订的租赁合同第九条、第十条都明确约定，承租人无权转让，为此法院应以此合同的约定为准，尊重合同意思自治，确认转租合同无效。四、2019年9月7日，宣武集团收取了郑雯兰所缴纳的两间商铺2019年10月1日至2020年9月30日商铺租赁费等相关费用，并与郑雯兰重新签订了租赁合同。以上事实能够证明，原出租人宣武市场对郑雯兰与夏春花的转租合同行为予以否定，能够确认宣武市场愿意同郑雯兰重新签订商铺租赁合同，不同意郑雯兰享有转租给夏春花的权利。综上所述，请求二审法院依法查明事实，依法予以改判或发回重审。被上诉人夏春花辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑雯兰的上诉没有事实及法律依据。事实和理由：一、郑雯兰主张其存在重大误解，且无权进行转让，其提出解除合同并愿意承担相应违约责任的理由不能成立。1.本案系郑雯兰与夏春花之间的转租合同是否应继续履行的纠纷，郑雯兰与案外人宣武市场的租赁约定与本案无关；一审中，宣武市场出具书面意见，已明确表态并不反对双方的转租行为，只要双方同意，即可正常办理转租过户手续，也就是说宣武市场已经认可郑雯兰有权转让，本案并不存在重大误解的情形，郑雯兰对涉案商铺进行转让，是有权处分。2.根据法律相关规定，郑雯兰作为违约方，没有合同解除权，因此郑雯兰发出的解除合同通知无效。二、租赁转让合同并不存在履行不能的情况。由于涉案商铺的特殊性，其所有权人宣武集团与承租人签订的租赁合同期限均为一年，每年续签一次。同时，郑雯兰上诉状中自认已经与宣武集团重新续订了新的租赁合同，郑雯兰对涉案商铺仍拥有承租权，郑雯兰与夏春花的转租合同随时可以办理过户手续。三、郑雯兰认为宣武集团不同意其享有转租权的观点不能成立。一审中，宣武市场向法院出具书面意见表明：“涉案租赁合同纠纷中双方的转租行为及合同性质问题，尊重法院生效判决确认的规则……，我司正常办理转租过户手续”，此书面意见证明宣武市场已经认可郑雯兰对涉案商铺有权转租、转让。夏春花向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令郑雯兰继续履行《营业房转让合同》，无条件协助其办理过户手续;2.请求判令郑雯兰支付违约金12000元（2018年9月1日暂计算至2019年1月30日），按照宣武市场同期收取51号、52号营业房的租金每月计取，每间营业房月租金1200元。事实和理由：双方于2018年3月26日签订《营业房转让合同》，约定：郑雯兰将位于宣武市场-52号两间营业房使用权依法转让给夏春花使用，夏春花支付郑雯兰营业房转让费10万元，双方于2018年8月底共同去宣武市场办理过户。后夏春花如约于2018年3月26日支付营业房转让费10万元，但郑雯兰一直未协助其办理过户手续。双方未能协商一致解决纠纷，遂诉至人民法院，请求法院依法支持夏春花的诉讼请求一审法院认定事实：2017年11月8日，郑雯兰（承租方、乙方）与徐州宣武集团有限公司（出租方、甲方）签订《商铺（摊位）年度租赁合同》一份，约定甲方将位于宣武集团南二号楼区域四层24051、24052号两个商铺（摊位）租赁给乙方经营使用，乙方不得将商铺（摊位）租赁经营权用于继承、赠与、抵押、担保、拍卖等，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租赁物每月商铺（摊位）费638元，合同期限12个月，商铺（摊位）费为7656元。商铺（摊位）费的支付方式，本着先缴款后使用商铺（摊位）的原则，乙方应在甲方规定的时间内付清商铺（摊位）费。该合同第四章“商铺（摊位）的转让、转租”中第九条约定：乙方未经甲方同意不得将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营，如需将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，应先向甲方提出申请，经审核符合办理条件的，方可办理转让或转租手续，并须遵守以下事项：1、乙方在转让的同时须向受让人主动告知变更事项，并提供相关资料配合受让人在市场规定时间内，一同办理相关变更所需事宜，合同变更按乙方违约处理，收取乙方违约金2000元；2、乙方在将商铺（摊位）有期限转租或委托他人经营时（转租、委托经营期限最高为本合同起止日期），须向临时经营人告知《商业综合管理物业服务合同》以及市场各项管理规定，并与临时经营人一同在市场规定时间内办理相关转租手续；甲方为了市场持续繁荣稳定，设置商铺（摊位）费用时整体低于市场转租价格，为了规范管理，如乙方在经得甲方同意后转租或委托他人经营商铺（摊位），甲方向乙方收取商铺（摊位）转租费用；临时经营人在转租期间的经营行为由乙方负责，如临时经营人在经营期间违反国家法律法规、市场各项管理规定、拒缴各项代收税费的，所产生的后果由乙方承担；乙方不得将商铺（摊位）长期转租，转租超过规定年限，甲方按照转租调控政策执行租金标准。第五章“合同的终止和解除及违约责任”中第十条约定：乙方未经甲方同意而将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，甲方有权单方面终止和解除本合同，收回商铺（摊位），同时收取乙方违约金2000元，乙方承担因此带来的一切损失和责任。2018年9月8日，郑雯兰（承租方、乙方）再次与徐州宣武集团有限公司（出租方、甲方）签订《商铺（摊位）年度租赁合同》一份，约定甲方将位于宣武集团南市场二号楼区域四层51、52号两个商铺（摊位）租赁给乙方经营使用，乙方不得将商铺（摊位）租赁经营权用于继承、赠与、抵押、担保、拍卖等，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁物每月商铺（摊位）费702元，合同期限12个月，商铺（摊位）费为8424元。商铺（摊位）费的支付方式，本着先缴款后使用商铺（摊位）的原则，乙方应在甲方规定的时间内付清商铺（摊位）费。该合同第四章“商铺（摊位）的转让、转租”中第九条约定：乙方未经甲方同意不得将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营，如需将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，应先向甲方提出申请，经审核符合办理条件的，方可办理转让或转租手续，并须遵守以下事项：1、乙方在转让的同时须向受让人主动告知变更事项，并提供相关资料配合受让人在市场规定时间内，一同办理相关变更所需事宜，合同变更按乙方违约处理，收取乙方违约金2000元；2、乙方在将商铺（摊位）有期限转租或委托他人经营时（转租、委托经营期限最高为本合同起止日期），须向临时经营人告知《商业综合管理物业服务合同》以及市场各项管理规定，并与临时经营人一同在市场规定时间内办理相关转租手续；甲方为了市场持续繁荣稳定，设置商铺（摊位）费用时整体低于市场转租价格，为了规范管理，如乙方在经得甲方同意后转租或委托他人经营商铺（摊位），甲方向乙方收取商铺（摊位）转租费用；临时经营人在转租期间的经营行为由乙方负责，如临时经营人在经营期间违反国家法律法规、市场各项管理规定、拒缴各项代收税费的，所产生的后果由乙方承担；乙方不得将商铺（摊位）长期转租，转租超过规定年限，甲方按照转租调控政策执行租金标准。第五章“合同的终止和解除及违约责任”中第十条约定：乙方未经甲方同意而将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，甲方有权单方面终止和解除本合同，收回商铺（摊位），收取乙方违约金2000元，乙方承担因此带来的一切损失和责任。郑雯兰按约向徐州宣武集团有限公司缴纳了2019年9月30日前的摊位费、综合管理物业费。2018年3月17日，夏春花支付郑雯兰转让宣武市场、52号两间营业房租赁权的定金5000元。郑雯兰向夏春花出具收条一份，载明：今收到夏春花支付购买四楼宣武市场、52号商铺定金5000元，尚欠95000元，过户前付清，过户费由夏春花自负。2018年3月26日，夏春花与郑雯兰签订《营业房转让合同》一份，约定：郑雯兰将坐落在宣武市场、52号两间营业房使用权转让给夏春花，夏春花给付郑雯兰营业房转让费共计10万元，一次性付清。夏春花承担营业房使用权的过户费用。双方约定于2018年8月底共同至市场管理部门办理过户变更手续。郑雯兰应无条件协助夏春花办理过户手续。市场部门受理过户手续后，郑雯兰将营业房交给夏春花。双方在本合同签订后不得违约，如一方违约，不算营业房出售费退还，另赔付10万元。当日，夏春花向郑雯兰支付剩余转让费95000元，郑雯兰向夏春花出具收条，载明：今收到宣武市场2号楼4楼51、52号商铺转让费10万元。郑雯兰未向夏春花交付涉案商铺，亦未至徐州宣武集团有限公司申请要求转让涉案商铺。2018年12月14日，郑雯兰向夏春花邮寄《解除合同通知书》，载明：夏春花：2018年3月26日，我与你方签订了《营业房转让合同》，约定了转让宣武市场52号两间营业房经营使用权的相关事宜，现因该两间营业房经营使用权的转让必须经徐州宣武集团有限公司，即房屋所有权人同意，否则，其有权解除商铺租赁合同并收回商铺，这样我们双方的合同不仅不能履行，还会给我方造成很大损失。你方也是商铺的租赁方，知道该项规定。现特通知你，解除双方2018年3月26日签订的《营业房转让合同》，请你收到该通知7日内向我提供银行账户，以便我将预收的转让费用及时返还。夏春花确认收到该通知书，但认为并不能达到郑雯兰要求解除的目的，称郑雯兰在合同履行过程中属于过错方，无权解除营业房转让合同。本案审理过程中，一审法院就徐州宣武集团有限公司是否能够办理案涉商铺的“转租过户”手续进行询问调查。2019年2月26日，徐州宣武集团有限公司向一审法院出具《回复书》，载明：在宣武商铺的租赁合同纠纷中，针对贵院提出的问题，徐州宣武集团有限公司现做出如下回复：在涉案租赁合同纠纷中，争议双方之间的转租行为及相应合同性质问题，我公司尊重法院生效判决确认的规则。在对商铺过户方面进行管理的过程中，只要商铺转租双方协商一致，在不损害宣武集团合法权益和尊重宣武集团行市划分等规章制度的前提下，我公司正常办理“转租过户”手续。夏春花称多次要求郑雯兰前往办理过户手续但郑雯兰拒绝。郑雯兰认可未向宣武市场提出申请要求转让商铺。郑雯兰未向夏春花交付涉案商铺。夏春花在一审庭审中明确请求判令郑雯兰支付违约金（计算方式为参照郑雯兰和宣武签订的租赁合同两个铺子年租金为8424元，即月租金702元，由于郑雯兰未按照转让合同约定在8月底协助夏春花办理过户手续，夏春花损失从2018年9月1日开始计算，损失计算方式参照宣武向郑雯兰收取的租金，即截止至2019年1月30日，郑雯兰已经迟延5个月给付夏春花营业房，租金损失为3510元）。一审法院认为：夏春花与郑雯兰签订的《营业房转让合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律规定，依法自双方签字时成立。根据合同法规定，依法成立的合同自成立时生效。郑雯兰依据其与涉案商铺出租人徐州宣武集团有限公司签订的租赁合同对涉案商铺享有承租权，本案商铺转让合同虽约定转让标的物为营业房，但转让标的实为涉案两间商铺的承租权，故应认定为转租合同，该合同具备生效要件且并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，系有效合同，对双方当事人均产生法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，郑雯兰与徐州宣武集团有限公司作为出租人之间的租赁合同虽亦约定类似内容，但在本案审理过程中，根据徐州宣武集团有限公司向一审法院出具的《回复书》能够认定涉案商铺在不损害其合法利益的前提下，可以办理“转租过户”手续，故双方的《营业房转让合同》具备履行条件，夏春花主张郑雯兰继续履行《营业房转让合同》并协助其办理过户手续，有事实和法律依据，予以支持。郑雯兰在履行合同中未按约定配合夏春花办理过户并向其交付涉案商铺，已经构成违约，应承担相应违约责任。违约责任的约定应以守约方的损失结合违约方的过错程度进行综合考量，夏春花受让郑雯兰的涉案商铺系用于经营，故其损失应认定为经营损失，夏春花主张按照案涉商铺的每月租金702元从2018年9月1日起按月计算至郑雯兰将案涉商铺租赁权过户至其名下之日止，不违反相关法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、郑雯兰继续履行其与夏春花签订的《营业房转让合同》，并于判决生效之日起十日内配合夏春花办理徐州市宣武市场、52号两间营业房转租过户手续，办理转租过户的费用由夏春花负担；二、郑雯兰于判决生效之日起十日内赔付夏春花违约金（违约金按照涉案商铺的每月租金702元从2018年9月1日起按月计算至郑雯兰将案涉商铺租赁权过户至夏春花名下之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2351元，由郑雯兰负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为1.涉案合同效力如何认定；郑雯兰有关合同已解除的观点能否成立。2.夏春花请求郑雯兰继续履行合同的主张是否应予支持。二审中，上诉人郑雯兰提交2019年9月30日宣武市场与其签订的《商铺年度租赁合同》。证明：1.就涉案商铺，宣武集团重新与其签订了租赁使用权合同书，该协议租赁期限是2019年10月1日至2020年9月30日，并约定了交付租金的价格及方式，事实上，郑雯兰也交了相关租赁费用。2.该协议第九条第二项明确约定，一方在将商铺摊位有期限转租或委托他人经营时，转租委托经营期限最高为本合同起止日期。郑雯兰所享有的转租权，是在宣武市场同意的情形下、在其经营期限内所享有的，郑雯兰在转让两个摊位给夏春花时，其租赁的经营期限已经超过，按此约定，郑雯兰无法享有转租的权利。宣武市场认可了郑雯兰的继续租赁协议，同时也否定了郑雯兰与夏春花的转租行为，此协议即是对双方转租权的否定。被上诉人夏春花质证意见：证据的三性予以认可，但不认可其证明观点。理由如下：1.郑雯兰提交的商铺租赁合同第四章第九条明确载明“乙方可以将商铺的承租权转让他人”。2.郑雯兰与夏春花的争议是租赁权的让与，并非对剩余租赁期限租赁权的转让。3.宣武市场与郑雯兰续签新的租赁合同，是市场管理行为中的常规行为，并非宣武市场否定双方租赁权的转让。该市场经营具有特殊性，承租户取得租赁权以后，每年必须签订新的租赁合同，但不会因此取消承租人的承租权。在该租赁合同中，宣武市场也明确认可郑雯兰有权转让承租权。郑雯兰提交的证据，不能证明其观点。二审中，被上诉人夏春花未提交新证据。本院对郑雯兰提交的租赁合同真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案合同效力问题郑雯兰与夏春花签订的转租合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等效力性强制性规定，双方之间的合同为有效合同。郑雯兰称其存在无权处分或重大误解，其观点不能成立，其与宣武市场签订的租赁合同对商铺转租做了明确约定，宣武市场作为涉案商铺的出租方，不反对商铺对外转租及办理相关转租过户手续。因此，根据现有证据，郑雯兰向夏春花转租涉案商铺的合同为有效合同。本案转租合同不存在履行不能的情况，郑雯兰有关合同已解除的观点不能成立。二、夏春花有关继续履行转让合同的主张应予支持通过宣武市场出具的书面《回复函》可以认定，宣武市场不反对涉案商铺办理转租过户手续，因此，郑雯兰与夏春花之间的转租合同不存在履行不能的情形。合同签订后，夏春花已履行了交付定金等相应的合同义务，郑雯兰应履行交付租赁商铺、配合夏春花完成转租过户手续等合同义务。综上所述，上诉人郑雯兰的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2351元，由郑雯兰负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月三十一日书记员  杭恒宇