广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3091号 原告：柳州某某工贸有限公司，住所地柳州市高新。 法定代表人：周某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖志刚，该公司职员。 委托诉讼代理人：滕培胜，广西金柳律师事务所律师。 被告：叶某辛，女，1988年出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：叶某，男，1958年出生，汉族，住广西荔浦县，现住广西桂林市临桂区,系被告叶某辛的伯父。 被告：广西某某房地产开发有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：于某暄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某婷、胡某蓉，该公司员工。 被告：于某暄，男，1991年出生，汉族，住广州市海珠区。 被告：于某疆，男，1968年出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告柳州某某工贸有限公司与被告叶某辛、广西某某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某某公司）、于某暄、于某疆申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告柳州某某工贸有限公司的委托诉讼代理人肖志刚和滕培胜、被告叶某辛的委托诉讼代理人叶某、被告某某公司的委托诉讼代理人张某婷和胡某蓉到庭参加诉讼。被告于某暄、于某疆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州某某工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312执异18号执行裁定书；2.准许执行广西临桂碧某山庄**幢别墅；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：原告与被告某某公司存在（2017）桂0202执1975号民间借贷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了被告某某公司所有的位于广西临桂碧某山庄353套［实际查封76套（其中包括碧某山庄**幢别墅）］，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行，在执行过程中被告叶某辛对法院查封碧某山庄**幢别墅不服，向人民法院提出书面异议。临桂区人民法院受理后，认为被告叶某辛的异议成立并作出了桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312执异18号执行裁定书，中止执行广西临桂碧某山庄**幢别墅。原告认为被告叶某辛提执行异议时所交的证据材料并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不足以排除强制执行，且被告某某公司在庭上口头认可被告叶某辛的证据，但是被告某某公司却没有提供证据证明已经收到被告叶某辛的购房款，也没有提供证据证明该房屋的所有权为被告叶某辛所有。原告认为被告叶某辛和被告某某公司双方存在恶意串通妨害执行，损害原告合法权益的可能。同时，临桂区人民法院作出的执异裁定违反了《最高人民法院关于适用的解释》第316条规定，不应当解除对涉案房屋的查封。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定依法提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告柳州某某工贸有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.（2019）桂0312执异18号执行裁定书，证明该份裁定书适用法律错误，且不能证明涉案房屋是被告叶某辛仅有的一套房屋，不能证明该房屋被告叶某辛已经自己居住，也不能证明被告某某公司确实已经收到了房款；不能证明房屋买卖合同合法有效；2.执行案件受理通知书，3.（2016）桂0202民初345号之三民事裁定书，4.（2018）桂0312执1053号之一执行裁定书，5.（2018）桂0312执1053号之六协助执行通知书，上述证据共同证明原告原来与被告某某公司、于某暄、于某疆的民间借贷案通过生效法律文书认定且获得了执行，且该执行符合法律的规定，案外人提出执行异议申请不符合法律规定，不足以排除执行。 被告叶某辛辩称，一、起诉状称“被告叶某辛提执行异议时所交的证据材料不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不足以排除强制执行，且被告某某公司在庭上口头认可被告叶某辛的证据，但是被告某某公司没有提供证据证明该房屋的所有权为被告叶某辛所有”的意见，与事实不符。理由如下：（一）关于本案事实方面，本案事实如下：吴某娟与某某公司签订了合同号为C07#的《商品房买卖合同》，合同约定卖方某某公司将碧某山庄**幢别墅出售给卖方吴某娟，约定总房价款为100万元。卖方某某公司分别于2008年6月14日、2008年6月30日出具收据，明确记载先后收到吴某娟购买涉案别墅的首付款20万元以及吴某娟丈夫全某通过光大银行转账的**别墅余款80万元。2011年7月30日，吴某娟、叶某辛、伍某签订合同，吴某娟将**别墅以130万元的价格转给叶某辛，当天付款26万元，后叶某辛父亲叶某将余款转给吴某娟，吴某娟出具收据。叶某辛与某某公司于2012年6月16日签订《商品房买卖合同》，约定某某公司将碧某山庄**栋别墅卖给叶某辛，某某公司认可该房款在2008年吴某娟购买时已交清并将房屋转让给吴某娟。 （二）关于合同效力问题，吴某娟于2008年购买涉案别墅并交清房款，某某公司予以认可，2011年7月30日，吴某娟、叶某辛、伍某签订代房产转让合同对涉案别墅价款进行了约定。2012年6月16日，叶某辛与某某公司在签订的《商品房买卖合同》，上述合同均为各方当事人在协商一致的基础上订立，至于合同的形式以及给付价款的数额及方式均由双方协商确定，在庭审中，某某公司职工当庭证言以及答辩方提供的收条、收据等证据相互印证，证实被告叶某辛依照约定支付了涉案房屋的购房款，上述两份合同均系合同当事人真实意思表示，合同真实有效。 （三）其他证据方面，被告叶某辛在提请执行异议期间向桂林市临桂区人民法院提供的买卖房屋证据、交款证明、使用房屋证据、伍某写的《关于吴某娟转让碧某山庄**栋别墅说明》以及讲述别墅转让及付款过程等证据均合法有效，且被告叶某辛提供的证据足以证实被告叶某辛及其家人于2012年6月之前就按约定支付碧某山庄**别墅首付款及尾款，双方签订的《商品房买卖合同》，卖方吴某娟签字认可并交付别墅给被告叶某辛使用，被告叶某辛占有别墅后按照规定对其所有的房屋缴纳物业管理费，后因某某公司内部股东纠纷及资料遗失等理由拖延过户而未能办理产权登记，但并不影响被告叶某辛作为该别墅合法的占有、使用权人，乃至可预知的所有权人。 综上，被告叶某辛提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告叶某辛在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，被告叶某辛认为桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312执异18号执行裁定书是根据原被告双方的证据，在尊重事实的基础上依法作出的正确裁判。 二、关于原告提出的被告叶某辛和被告某某公司双方存在恶意串通妨害执行，损害原告合同权益的可能的意见与事实不符。首先，被告叶某辛在执行异议期间提供的《商品房买卖合同》、收条（代房产转让合同）、交款证据、使用房屋等证据均在2012年之前已经形成，且所有证据均真实合法有效并经法院认可，故原告认为被告叶某辛与被告某某公司恶意串通、伪造证据妨碍执行不符合事实，更不符合逻辑。其次，被告叶某辛早在2012年前就签订合法有效的《商品房买卖合同》并合法占有使用该别墅，而原告与被告某某公司贸易纠纷一案从2016年案发直至柳州市城中区人民法院采取诉讼保全，再到由广西高院指定由桂林市临桂区人民法院统一执行，前后相隔四年，被告叶某辛作为善意买受人在2011年、2012年期间已支付了涉案别墅的价款并签订了《商品房买卖合同》并依法占用使用，因此，被告叶某辛认为没有与被告某某公司恶意串通妨碍执行的行为。最后，被告叶某辛没有办理产权过户登记手续，系被执行人以股东纠纷资料遗失等理由拖延办理过户手续，在依法支付涉案别墅价款并占有使用该别墅后，被告叶某辛多次主张权利要求某某公司协助办理相关过户手续，被告叶某辛积极作为并已经履行了所有的义务，本身并无过错，上述事实有证人伍某证言缴纳物业费相关凭证等证据材料证实。作为被告叶某辛对其依照买卖合同而购得的别墅办理不动产登记并取得该不动产的所有权是可期待的，但因客观的原因未办理不动产登记，但登记只是时间的问题。 三、原告提出的临桂区人民法院作出的执异裁定违反了《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，不应当解除对涉案房屋的查封的意见。被告叶某辛认为桂林市临桂区人民法院作出的执异裁定坚持以事实为根据，以法律为准绳，裁判结果公平公正。 综上，考虑到实践中不动产登记制度尚不完善以及作为被申请人某某公司（本案被告之一）的过错，对于买受人已经合法占有并使用的不动产，即使其没有取得物权，但是如果因为合同而对该不动产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，根据相关法律规定，人民法院也不能执行。被告叶某辛认为法律之所以对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，本案中被告叶某辛已经依照《商品房买卖合同》规定履行了义务，该别墅的预期物权将确定无疑的变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律应优先保护案外人的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的明确规定，被告叶某辛在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的，买受人符合上述条件能够排除执行的，人民法院应予支持。 本案中，被告叶某辛作为善意的买受人通过房屋买卖合同依法取得该别墅的占有、使用权，但基于卖方的原因未能办理不动产登记手续，被告叶某辛不存在任何过错。另外，被告叶某辛在购买该别墅时对几年后发生在原告与某某公司民间纠纷是无法预知的，被告叶某辛认为原告不能将其在经营过程中遇到的商业风险全部转嫁到善意的被告叶某辛身上，且原告未提供任何证据证明被告叶某辛与某某公司双方恶意串通妨碍执行的证据，纯属原告的主观臆断。被告叶某辛认为原告的诉讼请求无任何的法律和事实依据。请求人民法院紧紧围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标，坚持司法为民，公平司法，查明全部事实，正确适用法律，秉公判如被告叶某辛之请求。 被告叶某辛为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同，证明原户主吴某娟于2008年6月30日前就与被告某某公司已经签订了涉案房屋的商品房买卖合同，全款购买涉案房屋；被告叶某辛于2012年8月与被告某某公司的法人伍某签订了商品房买卖合同；2.收据及转账凭证、业主交款通知书，证明⑴原户主吴某娟所交的首付款全款的收据；⑵吴某娟的关系人全某从光大银行南宁建政支行电汇汇入被告某某公司公司法人邓某雄的账户；3.吴某娟出具的收条及转让合同，证明吴某娟与被告叶某辛、中间人伍某签字的收条，签的是房产转让合同；4.转账凭据，证明定金是从工商银行转账的；5.伍某的证明、营业执照复印件，证明伍某是被告某某公司的股东，涉案房屋由吴某娟转让给被告叶某辛，且转让款已付清；6.物业管理费发票，证明从2011年10月开始由被告叶某辛的父亲叶某交纳了物业费，并且正常入住管理至今；7.被告叶某辛的身份证复印件，证明被告叶某辛的主体适格。 被告某某公司辩称，临桂区人民法院作出的（2019）桂0312执异18号执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉请。 被告某某公司为其辩解在举证期限内未提供任何证据。 被告于某暄、于某疆未作答辩，亦未提供任何证据。 经过开庭举证及质证，原告柳州某某工贸有限公司对被告叶某辛提供的证据1的真实性不予认可，吴某娟在购买涉案房屋的时候产权是没有得到确认的，再把房屋转让给被告叶某辛，原告认为该份合同无效；证据2、4的真实性不予认可，收款人是邓某萍，且款项是汇入到邓某雄的账户了不是汇到被告某某公司的账户里，不能证明被告某某公司收到被告叶某辛的款项；对转账凭据真实性无异议，对证明内容有异议，全某的钱是转到邓某雄名下，不是转到被告某某公司，叶某也是转到全某名下，叶某不是本案的当事人，且两笔转款的金额对不上，不能证明被告某某公司确实收到了房款；证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，吴某娟在是否明确属于自己的情况下就把房屋转让给被告叶某辛不符合物权法的规定，该买卖合同无效；证据5的营业执照的真实性无异议，对伍某的出具的说明真实性不予认可，因为伍某没有出庭作证，其说明的内容无法核实，证据6的真实性不予认可，被告叶某辛没有提供社区证明，证明其在涉案房屋居住的证据；证据7的真实性无异议，但是不能证明其观点，被告不是适格主体，其与吴某娟签订的买卖合同无效。 被告叶某辛对原告柳州某某工贸有限公司提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明原告的证明目的，被告叶某辛认为被告叶某辛购买的房屋是合法的，且被告叶某辛已经入住多年；被告叶某辛没有领到房产证是被告某某公司的原因，与被告叶某辛没有关系，且手续完备。 被告某某公司对原告柳州某某工贸有限公司提供的证据1-2的真实性、合法性有异议，但是不能证明原告的证明目的。对被告叶某辛提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性无异议。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告于某暄、于某疆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其二人已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月14日，吴某娟与被告某某公司的桂林临桂分公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴某娟向被告某某公司的桂林临桂分公司购买广西临桂碧某山庄**幢别墅，房屋总价款为100万元。同日，吴某娟向被告某某公司的桂林临桂分公司当时的法定代表人邓某雄交纳了购房款20万元，被告某某公司的桂林临桂分公司对此开具了收据予以确认。2008年6月30日吴某娟又向被告某某公司的桂林临桂分公司当时的法定代表人邓某雄交纳了购房款80万元，被告某某公司的桂林临桂分公司对此也开具了收据予以确认。2011年7月3日，吴某娟作为卖方、被告叶某辛作为买方、伍某作为中间人签订了《收条（代房产转让合同）》一份，约定被告叶某辛已完全了解碧某山庄**幢别墅未备案等所有情况后向吴某娟购买该房产，总价款为130万元，被告叶某辛于今天向吴某娟交纳26万元购房定金，付清款三天内双方按原口头约定交付房屋和吴某娟与原开发商签购房协议。吴某娟在其签名处的上部手写“购房定金已到全某账号内”。2011年7月30日，吴某娟在上述协议的尾部手写书明：今收到叶某、叶某辛交来余款104万元。同日，叶某通过银行转账支付了全某30万元。2012年7月11日，被告叶某辛与被告某某公司的桂林临桂分公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定叶某辛向被告某某公司的桂林临桂分公司购买广西临桂碧某山庄**幢别墅，房屋总价款为80万元。2011年12月21日，叶某交纳了2011年10月1日至2013年1月31日的物业费，物业公司对此开具了三张收据。 同时查明，被告某某公司的桂林临桂分公司曾建议碧某山庄的业主根据自己开户银行选择相应的对口银行将购房款汇入被告某某公司的桂林临桂分公司的账户或被告某某公司的桂林临桂分公司法定代表人邓某雄的个人结算账户，其中包括了吴某娟交纳80万元购房款的邓某雄的账户（48×××20）。 又查明，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院就原告与被告某某公司、于某暄、于某疆、胡某蓉民间借贷一案依原告的保全申请于2016年4月25日作出（2016）桂0202民初345号之三民事裁定书查封了被告某某公司名下的位于广西临桂碧某山庄的房产353套（其中包括碧某山庄**幢别墅）。2017年12月1日，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院受理了原告就上述民间借贷一案提起的执行案件，案件执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院作出（2017）桂执协13号协调决定书，将广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由本院统一执行，本院另立案号为（2018）桂0312执1053号，并作出（2018）桂0312执1053号之六民事裁定书续行查封了碧某山庄**幢别墅。本院在执行该案过程中，被告叶某辛以案外人的身份对广西壮族自治区柳州市城中区人民法院作出的（2016）桂0202民初345号之三民事裁定书提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，于2019年6月28日作出（2019）桂0312执异13号执行裁定书，裁定：中止对广西临桂碧某山庄**幢别墅的执行。原告不服上述裁定，遂于2019年8月27日向本院提起执行异议之诉，提出诉讼请求：1.撤销桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312执异18号执行裁定书；2.准许执行广西临桂碧某山庄**幢别墅；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。 另查明，被告叶某辛名下在桂林市临桂区范围内无房屋登记记录。叶某系被告叶某辛的父亲，叶某系被告叶某辛的伯伯。从2012年6月14日起，伍某系被告某某公司的法定代表人。涉案房屋未办理商品房买卖合同的备案登记手续，未完成物权登记过户手续。 本院认为，本案的争议焦点在于：被告叶某辛对涉案房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，原告柳州某某工贸有限公司申请执行广西临桂碧某山庄**幢别墅的诉请能否成立。本案被告叶某辛与被告某某公司的桂林临桂分公司签订的《商品房买卖合同》未备案，被执行的被告叶某辛向被告某某公司购买的房屋仍是登记于房地产开发商企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故本院应审查被告叶某辛关于排除执行异议是否符合该规定的三种情形：1.被告叶某辛向被告某某公司购买的涉案房屋在2012年7月11日已经签订了《商品房买卖合同》，签订时间在广西壮族自治区柳州市城中区人民法院查封前，是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。2.本案中，被告叶某辛虽未举证涉案房屋系其唯一住房，但经查被告叶某辛名下在桂林市临桂区范围内无房屋登记记录，而原告也未提供证据证实在被告叶某辛购买涉案房屋时，被告叶某辛名下在涉案房屋所在地还有其他居住的房屋。因此，本院认为被告叶某辛在购买涉案房屋用于居住时，其名下并无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3.被告叶某辛与被告某某公司在《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的价格为80万元，被告叶某辛已经全额向被告某某公司予以了支付。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，被告叶某辛对涉案房屋的物权期待权，享有足以排除执行的民事权益。故，本院作出的2019年6月28日作出了（2019）桂0312执异18号执行裁定书正确。原告就本案提起的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告柳州某某工贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告柳州某某工贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）,上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  赵生付 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  徐素珍 书 记 员  秦丽菊