江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6054号上诉人（原审被告）:宋德富,男,1945年3月6日生，汉族,住本市。上诉人（原审被告）:张美兰,女,1945年6月6日生，汉族,住本市。被上诉人（原审原告）:徐州工程学院,住徐州市云龙区丽水路2号。法定代表人：张新科，该院院长。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。上诉人宋德富、张美兰因与被上诉人徐州工程学院房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4183号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋德富、张美兰，被上诉人徐州工程学院的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼活动，本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。上诉人宋德富、张美兰上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审法院认定事实错误，双方并未就涉案房屋完成回购。1.《彭城大学教职工住房补贴发放表》系被上诉人单方制作，无上诉人签字确认，发放的具体款项也与原购房款不一致，并不能认定为回购款，并且，若认定该款为回购款，也应当先认定双方具有回购的意思表示，而上诉人自始至终都没有听说过回购，被上诉人也没有提供当时办理回购的相关手续。因此，一审法院仅凭单方制作的补贴发放表、付款凭证就认定双方完成了回购错误。2.根据房地产转让法律规定，房地产转让的应当要签订书面合同或者协议，双方之间并不存在转让涉案房屋的合意，也没有签订书面协议，也不符合房地产转让的形式要件。事实是被上诉人隐瞒扣发土地证，上诉人认为自己的房子没有土地证是小产权房，它既不能出售也不能出租，暂时交给学校使用，根本没说要把房子卖给学校，如果学校不隐瞒扣押土地证，上诉人是绝对不会把产权证交给学校的，上诉人是上当受骗的。3.根据被上诉人提交的《发放风华园及四期安居工程补贴说明》第2条规定，上诉人并未联系有资格的职工购买涉案房产，完成退房相关手续。该文件并未规定回购的相关政策。二、上诉人将房屋交给被上诉人使用，并不是将房屋退给被上诉人，而是被上诉人故意隐瞒扣留取得涉案房产土地权证，迫使教职工将房屋交给学校临时周转使用。1.从上诉人给学校的信中可以看出，当时学校故意隐瞒取得涉案的房产土地权证，在此情形下，上诉人将房屋交给被上诉人周转使用，之后上诉人多次到学校要求办理涉案房产的两证，归还完整产权。2.彭城大学1998年42号文从未向上诉人公开过，这本身也是严重违反国家法律规定的。同时上诉人请求法庭调查彭城大学1998年42号文的来龙去脉。一审法院依据学校自己违法制定的文件判决上诉人败诉，与公平正义背道而驰。3.上诉人与校方签订的《房地产买卖契约（房改优惠）》代表了国家房改的大政方针，学校违背合同法，扣发购房职工的土地证，对抗房改大政，损害职工权利。三、本案不属于人民法院的受理范围。1.本案是发生在学校与教职工之间的因落实住房补贴政策性质的房地产纠纷，双方在主体上并不是平等主体。2.被上诉人已按无房户发放上诉人补贴等事实，这也属于落实住房补贴政策范畴。3.学校制定的《已售公房管理的暂行规定》，属于内部规定，也是基于双方管理与被管理的关系。故，本案属于落实住房补贴政策的遗留问题，不属于法院受案范围。四、本案适用法律错误。本案系关于物权归属问题，应当适用《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律登记。经法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因此，一审判决认定房屋所有权归被上诉人所有，明显缺乏法律依据。五、本案已超过诉讼时效。即使按照被上诉人的说法，2001年当时已经完成回购，在完成回购的当时，即产生协助过户的法定义务，十几年后，再要求上诉人协助办理过户手续，明显超过诉讼时效。因此，一审法院判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐州工程学院答辩称：被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，针对其上诉理由，答辩如下：1、根据当时学校的房补政策，上诉人或者享受优惠购房的优惠政策，或者享受领取房屋补贴的优惠政策。两者不能兼得。在学校未回购涉案房屋前，上诉人领取的房补是扣除了其按优惠政策购买涉案房屋面积后的房屋补贴，2001年学校回购涉案房屋后，又按退回的面积给上诉人补发了房屋补贴。2、被上诉人向上诉人支付了房屋的回购款，虽然与被上诉人购买涉案房屋时支付的购房款有几百块钱的差额，但是学校支付的回购款与当时的价格是相当的，可以认定该价款为购房款。3、2001年上诉人就将涉案房屋交给了学校，在近20年的时间，学校一直在公开、连续、和平的使用该房屋，上诉人从未对此提出异议。4、2016年6月上诉人向学校提交的书面报告中也明确有“我们听说只要同意把已购的房屋退还给学校，就可以享受全额补贴”表述，可以证明上诉人对当时学校的政策是明知的，其将房屋退还给学校是为了领取更多的房屋补贴款。5、涉案房屋时间较长未办理过户手续，是由于被上诉人人员变动以及部门调整等工作衔接不当造成。但未及时办理过户手续只是附随义务。2015年学校发现后，致函要求上诉人办理协助过户手续。此时房屋价格与回购时相比涨幅较大，上诉人不愿意配合办理，违背诚信原则。徐州工程学院向一审法院起诉请求：1、判令宋德富、张美兰向徐州工程学院履行办理徐州市南三环路外2-3-101室房屋过户手续的义务；2、宋德富、张美兰承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实，徐州工程学院的前身为彭城职业大学（又名彭城大学），宋德富为该校教职工，宋德富、张美兰系夫妻关系。1998年7月1日，彭城大学作为甲方（卖方）与宋德富（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：根据《徐州市出售公有住房办法》，甲方自愿将坐落在徐州市泉山区南三环路2#-3-101室的房地产（房屋建筑面积67.83平方米）出售给乙方，甲乙双方按照评估价格16401元成交。宋德富按约交付购房款，彭城大学将房屋交付宋德富。其后，徐州市房产管理局产权监理处和徐州市国土管理局分别对上述房屋签发了房屋所有权证和国有土地使用证。原彭城大学领取上述两证后将其中的房屋所有权证交给了宋德富，但国有土地使用权证一直留存在彭城大学处。1998年8月28日，原彭城大学发布《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》（彭大政发[1998]42号），其内容为：根据国家、省、市房改政策的有关规定，为了加强公有住房售后管理，经学院研究制定本暂行规定：一、住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房；二、因工作调动和其他原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权；三、向学校移交房产权的原住户凭房产权证和土地使用证到总务处校产科办理有关手续，由财务处予以结算；四、禁止个人之间私下进行房屋买卖交易，凡产权原属学校的房屋应由学校购回后，在学校内部调整分配。2001年1月10日，彭城大学房改工作领导小组印发《发放风华园及四期安居工程补贴说明》，其中第二条的内容为：凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额；第三条的内容为：按市房改办文件规定，住房补贴最高限额为应享受面积与补贴基价（900元）乘积的50%，凡配偶单位已补50%者，本校按文件规定，不再补贴。同一时期，彭城大学制作的《彭城大学教职工住房补贴发放表》（2001年9月制表）显示：宋德富、张美兰应补面积标准67.83平方米、本校补贴率50%、应补总额30523.50元、第一次补贴额11385.82元、第二次补贴额8539.37元、第三次补贴额8539.37元。2002年1月16日，彭城大学房改领导小组再次印发《发放住房补贴说明》，确定发放人员范围为除风华园及四期安居工程以外、1998年11月30日以前参加工作的我校正式职工（包括离退休人员）；本次补贴标准与风华园的补贴标准相同，即每平方米900元，初称及一般工作人员75平方米、中称及科级干部90平方米、高称及县处级干部110平方米；凡已购房改房或福利分房面积未达标的一律按建筑面积差补贴（面积已达标的，不再补贴）……彭城大学于2001年9月制作的《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼原购房款）》显示退宋德富购房款15477元。2012年12月18日和2013年12月23日，徐州工程学院分别制作《徐州工程学院第二批享受房补人员名单清册》（第二批第一次按50%计发住房补贴、第二批第二次按50%计发住房补贴），其中显示宋德富、张美兰应享受面积为135平方米、已享受面积为0、补贴面积135平方米、购房补贴额为60750元、工龄补贴额为26244元、已补贴金额47441.06元、应补贴金额39553元、补贴50%为19776.5元。2016年6月，宋德富、张美兰等四人致信徐州工程学院，以校方扣押其土地证、剥夺其应当获得的补偿为由要求归还其应享有的完整产权。2017年7月3日，徐州工程学院以宋德富、张美兰为被告诉讼来院，要求确认相关房屋归徐州工程学院所有并要求宋德富、张美兰协助办理房屋过户手续。一审法院认为，作为民事主体的公民、法人及其他非法人组织依法享有财产权利，其财产权利可依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得，其中民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的民事法律行为可依采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，宋德富、张美兰虽依其与原彭城大学于1998年7月1日签订的《房地产买卖契约》通过优惠售房的形式取得涉案房屋的所有权，但根据与该次交易同时公布的彭大政发[1998]42号《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》，宋德富、张美兰所购买的涉案房屋如上市交易应征得学校的同意且学校享有优先购买权，学校因此回购该房屋的，宋德富、张美兰凭房产权证和土地使用权证向学校办理移交房屋产权的有关手续并由财务处予以结算，回购的房屋由学校在内部调整分配。根据审理查明的事实，虽然徐州工程学院并无证据证明双方在该过程签订了书面的房屋买卖（回购）协议，但事实上宋德富、张美兰在2001年前后已将涉案房屋及其持有的房屋所有权证交还给徐州工程学院并由徐州工程学院对涉案房屋进行处分；其后徐州工程学院亦向宋德富、张美兰退还了购房款15477元并按没有享受优惠售房待遇的标准陆续向宋德富、张美兰发放了房屋补贴，应当认为双方已就涉案房屋的回购达成了一致意见且已经完成了该交易过程。徐州工程学院依该交易（回购）的民事法律行为取得了涉案房屋的所有权，故徐州工程学院要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张具有事实依据且符合法律规定，依法予以支持，故宋德富、张美兰应根据交易习惯及房屋回购的附随义务协助徐州工程学院办理涉案房屋的不动产转移手续。本案虽系所有权争议，但从整个过程来看，本案纠纷的产生主要应归责于徐州工程学院怠于行使权利所致，故本案诉讼费用应由徐州工程学院承担。综上所述，一审法院遂判决：一、确认徐州市南三环路外2-3-101室房屋的所有权归徐州工程学院所有；二、宋德富、张美兰于判决生效后三十日内协助徐州工程学院办理徐州市南三环路外2-3-101室房屋所有权的过户手续。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.本案纠纷是否属于人民法院受案范围；2.诉争房屋的所有权归属如何确定；3.被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。案涉房屋南三环路外2-3-101房屋原是彭城大学的公房，宋德富和张美兰系彭城大学的教职工，在宋德富和张美兰租住案涉房屋期间，双方之间就案涉房屋存在单位对职工的管理关系。但在1998年7月1日双方签订《房地产买卖契约》并将房屋产权登记到宋德富名下后，宋德富即成为案涉房产的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的民事权利。根据《发放风华园及四期安居工程补贴说明》第二条中“凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额”的内容，宋德富将案涉房屋交还给学校，学校向其退回购房款并补足发放住房补贴，是双方自愿实施的行为，不具有行政管理的性质，由此产生的争议应系平等主体之间的纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。关于诉争的房屋南三环路外2-3-101房屋的所有权归属问题。宋德富、张美兰于2001年将案涉房屋及其本人持有的房产证交给了彭城大学，彭城大学向宋德富、张美兰支付了房屋回购款15477元，并按照未享受优惠购房的标准分两次向宋德富、张美兰发放了房屋补贴。双方之间虽然没有签订书面的房屋回购协议，但双方自愿实施的事实行为能够表明双方之间存在房屋回购的合意并实际完成了回购行为。故涉案房屋的所有权应归彭城大学（现变更为徐州工程学院）所有。徐州工程学院要求宋德富、张美兰协助办理产权过户手续，应予支持。关于被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案纠纷系徐州工程学院要求确认徐州市南三环路外2-3-101房屋的所有权归其所有并要求宋德富、张美兰协助办理房屋过户手续，徐州工程学院的请求权是物权请求权，不是债权请求权，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效规定的请求权。上诉人以被上诉人的主张超过法定诉讼时效为由提出上诉，本院不予采纳。综上，上诉人宋德富、张美兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋德富、张美兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇一九年十二月三十日法官助理 曹 勇书 记 员 陆滢冰