四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16395号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗延芬，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李树节，女，1936年6月6日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗延芬，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县，与李树节系婆媳关系。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘入滈，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗延芬，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县，系刘入滈之母。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘入源，男，1989年12月21日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗延芬，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县，系刘入源之母。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都瑞发置业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：秦怀林，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 上诉人罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源因与被上诉人成都瑞发置业有限责任公司（以下简称瑞发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4018、5794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4018、5794号民事判决；2.判令瑞发公司继续履行2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。事实及理由：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》约定罗延芬逾期付款30日后瑞发公司享有解除权，瑞发公司未在2014年1月31日的法定解除合同期限内行使解除权，其解除权已消灭，合同解除权消灭后不能产生新的解除权，瑞发公司不能基于2018年10月10日的催告重新获得解除权。2.刘入源于2018年10月10日收到瑞发公司的催告通知书后于2019年1月8日支付了798766元，一审辩论终结前只欠购房款271234元，罗延芬已履行了合同的主要付款义务，一审以未付清全款而判决解除合同缺乏法律依据。3.瑞发公司起诉解除合同的目的是企图获取不当利益，在合同解除权已消灭的情况下再次催告解除合同，且在催告通知书上未载明联系方式和收款账户，是回避收款而达到解除合同的目的。 瑞发公司答辩认为，1.本案基本事实与法律关系清楚明确，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源迟延支付购房款，经瑞发公司催告后在三个月的合理期限内仍未履行，瑞发公司依法解除合同合法有据。2.刘入滈提出的三大事由系对本案相关基本事实及法律规定的误解。本案法定解除权和约定解除权事由并不相同，法定解除权是法律赋予的，无论是否约定了解除权及约定解除权是否消灭都不妨碍法定解除权的行使。3.《合同法》中仍未履行指的是仍未依约履行，而本案的主要债务是依约支付完毕购房款，刘入滈在催告后仍未支付完毕所有购房款，瑞发公司解除合同的法律依据十分充足。4.罗延芬等人认可违约行为存在，并处于持续违约状态，从瑞发公司2017年第一次起诉到本案一审诉前都未履行完毕付款义务，明显缺乏履约的诚意。且罗延芬、刘入滈早就被人民法院列入失信被执行人名单，事实上也无履约能力。若不解除合同，会使守约方蒙受巨大损失。故请求二审法院驳回罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源的全部诉讼请求。 瑞发公司一审诉讼请求：1.解除瑞发公司与罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源在2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源向瑞发公司支付违约金76983.5元以及资金占用损失，资金占用损失以1070000元为基数，自2013年1月31日起按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.9%计算至判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的裁决生效之日止；3.罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源承担本案全部诉讼费用。 罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源向一审法院提出反诉请求：1.请求确认瑞发公司于2019年1月28日向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效；2.判令瑞发公司继续履行双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，立即向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源交付位于成都市金牛区房屋，并协助罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源办理该房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由瑞发公司承担。 一审法院审理查明：2012年12月31日，瑞发公司（出卖人）与罗延芬、刘文明（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.瑞发公司将其开发的位于成都市的住宅出售给罗延芬、刘文明；2.商品房单价为每平方米12867.04元，商品房总价款合计为1539670元；3.付款方式:以贷款方式付款，罗延芬、刘文明可以首期支付购房总价款的30.5%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都金河支行或住房公积金管理机构借款支付；4.罗延芬、刘文明未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，瑞发公司有权解除合同，瑞发公司解除合同的，罗延芬、刘文明应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向瑞发公司支付违约金，并由瑞发公司退还罗延芬、刘文明全部已付款；罗延芬、刘文明愿意继续履行合同的，经瑞发公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，罗延芬、刘文明按日计算向瑞发公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向瑞发公司支付违约金。 同日，瑞发公司与罗延芬、刘文明签订《补充协议》，主要约定：1.罗延芬、刘文明采用首付部分房款，其余房款通过银行抵押贷款的方式进行支付，罗延芬、刘文明选择向银行申请7成9年房屋抵押贷款的方式进行支付，房屋总价款1539670元，罗延芬、刘文明于合同签订之日起当日内，以自有资金向瑞发公司支付的首付款469670元，剩余房款1070000元由罗延芬、刘文明在主合同签订后且付清首付后向银行申请按揭贷款，罗延芬、刘文明委托按揭贷款银行将取得的按揭贷款全部一次性转付至瑞发公司指定的银行账户；2.罗延芬、刘文明须于合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给银行，用于向银行申请借款。罗延芬、刘文明应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，瑞发公司不承担罗延芬、刘文明的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任；3.罗延芬、刘文明承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因罗延芬、刘文明的实际情况与上述承诺不符或因罗延芬、刘文明的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于罗延芬、刘文明的原因未能及时支付购房款，罗延芬、刘文明构成违约，瑞发公司有权解除合同，并追究罗延芬、刘文明合同约定总房款5%的违约金；4.补充协议第4.3：罗延芬、刘文明逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、手续超过三十日的，瑞发公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，罗延芬、刘文明按合同约定总房款的5%向瑞发公司支付违约金，瑞发公司在扣除罗延芬、刘文明应承担的违约金等费用后，将罗延芬、刘文明已缴纳购房首付款的剩余部门无息归还罗延芬、刘文明；5.补充协议第4.4：罗延芬、刘文明向银行申请房屋抵押贷款的额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与罗延芬、刘文明申请的额度不一致，则两者之间的差额由罗延芬、刘文明在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任；6.罗延芬、刘文明必须在付清全部房款后（含面积补差款）或获得贷款银行的审批并将其所借款项划付到瑞发公司账户后，同时缴纳完毕政府部门规定费用（含税费、专项维修基金等），方能办理房屋的交付手续。合同签订当日，罗延芬、刘文明向瑞发公司支付案涉房屋的首付款469670元。但罗延芬、刘文明并未在合同签订之日起30日内获得贷款银行对剩余购房款1070000元的贷款审批。 2018年10月10日，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源收到瑞发公司邮寄的《催款通知书》，载明“2012年12月31日，罗延芬、刘文明与我司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买我司开发的位于成都市的商品房。上述合同约定，所购商品房总价1539670元，其中首付款469670元于合同签订当日支付，剩余购房款1070000元以银行按揭贷款的方式支付。若在合同签订之日起30日内无法获准贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付购房款，买受人构成违约，逾期违约金按照应付购房款每日万分之一的标准计取。上述合同签订后，罗延芬、刘文明仅支付首付款469670元，但未在上述合同签订之日起30内获准贷款，至今仍未支付剩余购房款1070000元。按照上述约定，我司有权要求你们继续履行付款义务并追究你们的违约责任。另因刘文明已于2016年2月23日去世，故本通知书送达你们，有鉴于此，我司向你们郑重通知如下：一、请你们接到本通知书之日起七日内向我司支付逾期付款违约金（以1070000元为基数，按照每日0.01%的标准计算，从2013年1月31日起算至全部购房款支付完毕之日止，暂截至2018年10月8日的逾期违约金为222239元）。二、请你们接到本通知书之日起七日内向我司支付完毕剩余购房款1070000元；三、届时，若你们未按照本通知书的内容全面履行付款义务，我司将依法解除上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并依法追究你们的法律责任。” 2018年10月12日，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源向瑞发公司发出《关于的复函》，载明“贵公司发出的《催款通知书》已收悉，现复函如下：一、关于逾期付款违约金问题。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》之约定，除首付款外剩余购房款1070000元以银行按揭贷款方式支付。我方将办理按揭贷款的所有资料按时交给了贵方，未办理贷款获批系银行擅自提高首付比例所致，并非我方违约，故我方不应承担违约责任。并且，即或计算违约损失，贵函中所述起算时间也不是正确的。二、关于剩余购房款交付时间问题。由于剩余购房款金额较大，筹备尚需时日，而且法律规定的合理期限也并非七日，故贵函中要求我方七日内付清剩余购房款，既不合法也不合理更不符合实际。我方将尽快筹措资金交清剩余购房款。三、关于贵函称单方面解除合同的问题。根据法律及司法解释之规定，单方面解除合同的除斥期间为一年；而贵我双方合同签订且未能办理按揭贷款事由发生后至今已长达近六年之久，早已超过除斥期间。故贵方无权单方解除合同。望贵公司收到此复函后将公司收款账户户名、开户行、账号等及时书面告知我方，以便我方及时付款”。2019年1月8日，罗延芬向瑞发公司支付案涉房屋的购房款798766元。 2019年1月28日，瑞发公司向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源寄出《解除商品房买卖合同通知书》，载明“罗延芬：······，上述合同签订后，你仅支付首付款469670元，但并未在上述合同签订之日起30日内获准银行贷款，已构成逾期付款的违约行为。经我司多次催告，并在2018年10月8日内向你发出书面的《催款通知书》，然而你仍未在规定的时间内足额支付全部剩余购房款及违约金。按照上述合同约定，我司有权解除上述合同并追究你的违约责任，有鉴于此，我司向你郑重通知如下：一、自本通知书送达你时，即解除你与我司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》。二、请你接到本通知书之日起三日内到我司办理结算交接手续，逾期，我司将依法追究你的法律责任”。 2019年1月28日，罗延芬向瑞发公司发出《关于回复》，载明“一、贵公司所述我仅支付首付款469670元不是事实。实际情况是，我除支付首付款469670元外，还于2019年1月8日支付房款798766元。二、贵公司要求解除我与贵公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使我没有按时支付房款，贵公司解除合同的除斥期间为一年，而贵我双方合同签订且未能办理按揭贷款事由发生后至今已长达六年之久，早已超过法定的除斥期间。贵公司已无权解除我和贵公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。综上，贵公司的解除商品房买卖合同通知书是无效的。请贵公司继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，为我办理产权登记手续”。 一审法院另查明，2017年11月29日，渠县公安局出具《亲属关系证明》，载明“兹证明我辖区原居民刘文明于2016年2月23日死亡；刘文明与其配偶罗延芬双方婚后共生育有子女二人：长子刘入滈，次子刘入源。刘文明的母亲李树节”。2017年11月29日渠县三汇镇兴民社区居民委员会出具《证明》，载明“兹证明我辖区居民刘文明的父亲刘松林已于十年前去世”。 一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《催款通知书》（2018年10月8日）、《关于的复函》、《解除商品房买卖合同通知书》（2019年1月28日）、《关于回复》、《亲属关系证明》、《证明》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，瑞发公司与罗延芬、刘文明签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。刘文明于2016年2月23日去世，刘文明在上述合同中的权利义务应由其继承人即罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源承继。本案的争议焦点为瑞发公司请求判令解除案涉合同的主张能否成立。对于罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源主张瑞发公司并未在2013年1月30日之后一年内主张解除合同，瑞发公司已丧失合同解除权利的意见。一审法院认为，即便瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源在合理期限内履行付款义务，如罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发公司仍可以基于法律规定另行主张法定解除权。一审庭审中，瑞发公司明确其主张判令解除合同的请求权基础为《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。根据一审庭审查明的情况，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源于2018年10月10日收到瑞发公司发出的《催款通知书》后，除于2019年1月8日向瑞发公司支付购房款798766元外，截至一审辩论终结前尚欠购房款271234元未向瑞发公司支付，且在一审法院指定的十五日内仍未能提交其具备支付能力的存款证明或银行流水。故瑞发公司主张判令解除合同的本诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因一审法院于2019年4月11日将起诉状副本等诉讼文书送达罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源，故一审法院判令瑞发公司与罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年4月11日解除。因合同解除后，瑞发公司向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源返还已付购房款1268436元系合同解除后的法律后果，为避免当事人诉累，一审法院判令瑞发公司将购房款1268436元返还给罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源。 对于罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源请求确认瑞发公司于2019年1月28日所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效的反诉请求。因本案中，瑞发公司依据法定解除权而请求判令解除合同，且一审法院已判令双方之间的合同于2019年4月11日解除，故对罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源的该项反诉请求，一审法院不作处理。罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源请求瑞发公司交付案涉房屋，并协助办理案涉房屋产权登记的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。 对于瑞发公司请求判决罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源支付违约金76983.5元以及资金占用损失的本诉请求。根据《补充协议》第4.4约定“罗延芬、刘文明向银行申请房屋抵押贷款的额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与罗延芬、刘文明申请的额度不一致，则两者之间的差额由罗延芬、刘文明在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任”及第4.3条约定“罗延芬、刘文明逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、手续超过三十日的，瑞发公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，罗延芬、刘文明按合同约定总房款的5%向瑞发公司支付违约金”，虽然《补充协议》的上述条款约定了总房款5%的违约金，但瑞发公司并未就罗延芬等买受人逾期支付购房款给其造成的损失向法庭举证。根据本案具体实际，一审法院判令罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源向瑞发公司支付违约金2909元，计算方式：以未付购房款271234元为基数，自收到《催款通知书》满三个月之次日即2019年1月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至本院判决解除合同之日即2019年4月11日止。因已判令罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源承担上述违约金且瑞发公司的资金占用损失已在上述违约金中得以填补，故对瑞发公司主张的资金占用损失，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、瑞发公司与罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年4月11日解除；二、瑞发公司于判决生效之日起十日内向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源返还购房款1268436元；三、罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源于判决生效之日起十日内向瑞发公司支付违约金2909元；四、驳回瑞发公司的其他本诉请求；五、驳回罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9096元，减半收取4548元，由瑞发公司负担4523元，由罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源负担25元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源负担。 二审审理过程中，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源未提交新证据。瑞发公司在二审审理中提供了新证据：1.本院（2018）川01民终3155号判决书、原审法院（2019）川0106民初3803号判决书，证明约定解除权行使期限已届满，但不妨碍瑞发公司继续催告履行付款义务并依据法律规定主张法定解除权。2.四川省渠县人民法院（2017）川1725执732号之二执行裁定书、（2017）川1725执732号协助执行通知书，证明四川省渠县人民法院在2019年9月份再次要求划扣罗延芬等人交付的房款，罗延芬在本案中交付的房款不应当视为其履行了部分付款义务，也证明本案当事人已经没有履行能力，从而导致案涉合同无法继续履行。 罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源对瑞发公司提交的证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本院（2018）川01民终3155号判决书说明约定的解除权已经消灭，有约定解除权的不再适用法定解除权；四川省渠县人民法院（2017）川1725执732号之二执行裁定书、（2017）川1725执732号协助执行通知书不能证明没有支付能力，在瑞发公司发出催告通知后已交付了79余万元房款，证明其有履行能力，协助执行与本案无关，法院不能执行购房款，只能执行标的房屋。 本院对上列证据的三性予以认定。 本院认为，本案二审的焦点有：1.本案中瑞发公司是否享有法定解除权；2.案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除。 关于瑞发公司是否享有法定解除权的问题。本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条的规定，在合同约定解除条件或法律规定的解除条件成就后，合同当事人均可以解除合同，合同约定解除权丧失后，当事人仍可以行使法定解除权。因此，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源认为瑞发公司已丧失约定解除权后即丧失法定解除权的上诉理由不成立。 关于案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除的问题。本院认为，瑞发公司在约定解除权丧失后，瑞发公司向罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源寄出《催款通知书》要求罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源履行合同约定的付款义务，同时明确表明“若你们未按照本通知书的内容全面履行付款义务，我司将依法解除上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并依法追究你们的法律责任”，该通知行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的催告行为，在义务人未在合理期限履行义务时，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定通知解除合同。因瑞发公司催告后罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源仍未在合理期限内剩余房款，一审认定瑞发公司主张合同解除的理由成立并无不当。对于罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源认为只欠购房款271234元、已履行了合同的主要付款义务的问题，本院认为，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源订立合同的目的是购房，而瑞发公司订立合同的目的是收取全部购房款，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源支付全部购房款即为其主要义务，在其未履行合同购房款的情况下，一审判决解除合同正确。 综上所述，罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由罗延芬、李树节、刘入滈、刘入源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十二月十日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅