广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19942号原告：深圳市伟华物业管理有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人：江金华。委托代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告：杨春娟，女，汉族，户籍地址广东省普宁市。委托代理人：唐华升，广东深楚华律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人江金华及委托代理人谭海燕、尹杰珍，被告及其委托代理人唐华升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》约定：原告将位于深圳市龙岗街道**街**号**商铺租给乙方经营使用，租期从2016年3月1日起至2019年9月1日止，租金为每个月6800元（人民币，下同）；合同期满后自动延期二年，租金与左右商铺同步递增，被告必须在每月五号前交清当月租金及当月物业管理费。被告自2019年7月开始拖欠房租及其他应付费用，原告多次催收，被告均置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为属严重违约，原告依法有权追究被告违约责任，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁的房屋；2、被告向原告支付2019年7月至2019年8月的租金、管理费和电费等，共计13600元及违约金544元（按年利率24%，从每月应交款之日算至付清之日止）；3、被告腾退房屋之前以每月6800元向原告交纳占用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为支付2019年7月、8月违约金544元。被告辩称，第一，被告要求继续履行合同，不同意原告解除双方签订的房屋租赁合同书，该合同仍在履行期限之内。原告没有任何法定理由解除双方之间的租赁合同。被告至今已经缴纳了全部的房租水电。2019年7月，被告未及时支付原告房租是因为原告通知全体商户从2019年7月开始无需交付租金，仅需缴纳水电费，故被告有延迟支付租金的情况。恳请法庭驳回原告全部诉请，双方继续履行合同。经审理查明，2016年3月1日，原告出具授权委托书，授权其员工苏建签订原告与杨春娟有关深圳市龙岗街道**街**号**商铺的《房屋租赁合同书》，原告作为委托人对受托人苏建的行为承担全部法律责任。同日，苏建代表原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方（苏建）将位于龙岗街道**街**号**商铺约50平方米店铺租给乙方（被告杨春娟）经营使用。租期从2016年3月1日起至2019年3月1日止。每月租金为6800元。二、乙方预付三个月房租即20400元为租赁保证金（以甲方开具收据为凭）。合同期满后，乙方无条件搬离房屋，乙方如果无违反本合同各条款事项，甲方必须将租赁保证金退还乙方（保证金不计利息），退还保证金时乙方必须提供甲方开具的保证金收据。三、在租赁期内，乙方使用店面过程中产生的一切费用（包括但不限于房屋租赁税、水电、维修、物业管理费等）均由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方必须在每月5号前交清当月租金及当月物业管理费（以乙方存入甲方指定银行账户日期为准）。如乙方拖欠交费，自欠缴之日起，甲方按日加收百分之五的滞纳金。拖欠交租期限不超过十日。……十一、如乙方违反以上六、七、八、九、十条，甲方有权没收租赁保证金，并提前终止本合同，如因此造成甲方损失的，甲方有权向乙方所要相应的赔偿。十二、合同期内，甲乙双方均不得单方毁约，否则毁约方要赔偿无责任方相当于租赁保证金金额的经济损失。……十三、本物业在甲方继续管理的情况下，乙方在同等条件下有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理。十四、合同期满后，如双方未签订续租合同，则双方装饰、装修的固定装修物不得拆除，无偿交给甲方处置。乙方须保证租赁房屋的完好（正常损耗除外），否则应当赔偿甲方的相应损失。十五、租赁期间因政府规划或甲方统一规划建设需要对该房屋要拆、重建的，双方无条件终止合同，双方不作任何赔偿及违约论处。但甲方须提前一个月通知乙方，乙方应在指定期限内搬迁。搬迁完成，乙方有权向甲方索要所交租赁保证金。十六、合同期间内，如乙方被有关部门或违约被甲方封门时，超过30天乙方没有前来处理，甲方有权处理店内一切物品，固定资产归甲方，甲方有权将店铺另行出租。……二十、合同期满，合同自动延期两年，租金与左右商铺同步递增。苏建在出租方及法定代表处签名、捺印，被告在承租方、法定代表处签名、捺印。原告提交的深房字第**号《房屋所有权证》显示，龙岗社会福利基金会对粤房字第**号，位于龙岗镇**区、登记字号为公**的建筑物拥有所有权。1990年12月11日，龙岗社会福利基金会名称变更为深圳市龙岗福利物业管理有限公司。2016年1月1日，深圳市龙岗福利物业管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定将深圳市龙岗福利物业管理有限公司位于深圳市龙岗区龙岗街道**街**号**整栋房地产出租给原告使用，租赁房地产建筑面积共计2400平方米，期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止。2018年11月1日，原告出具《任免决定书》，决定免去苏建有关于深圳市龙岗区龙岗街道**社区**街**号物业的管理权限，不再负责该物业的任何事项，其工作另有任用。以上任命决定自发布之日起即开始执行。被告对原告提交的《房屋租赁合同书》真实性予以认可，其他证据真实性不予认可，认为《授权委托书》是原告单方制作，无法核实其真实性，且无法确认《房地产证》上的房子为涉案房屋。原告提供《授权委托书》及《任免决定书》是为了刻意排除苏建与租户合同续签合法性、有效性。被告提交的证据如下：一、《致地铁16号线工程被拆迁户的一封信》显示，深圳市龙岗区龙岗街道办事处于2018年3月21日向地铁16号线工程被拆迁户发出通知，告知轨道交通地铁16号线建设工程项目将于2018年全面启动，并将根据项目建设的需要于2018年第三季度拆除龙岗街道段沿线所有房屋及相关附属物。项目建成后将有力缓解地面交通压力，大大提升城市生活品质。因此，为切实加快做好地铁16号线这项惠民工程，我街道受龙岗区相关政府职能部门委托，依法开展该工程项目龙岗街道段的征地拆迁补偿工作。经核实，您的房屋及相关附属物位于轨道交通地铁16号线建设工程项目征拆范围内，征拆工作将不可避免地会给您生活上带来一些不便。但为了尽快改善城市生活环境，缓解出行压力，请您和您的家人顾全大局，克服眼前的暂时困难，积极配合政府做好房屋征拆事宜。二、《龙岗街道地铁16号线（双龙）征地拆迁领导包干攻坚完成情况一览表照片》显示，龙岗区福利物业管理有限公司的4层数建筑物在征地拆迁范围之内。三、《涉案房产及周边环境照片》显示，图片中房产多处被围挡起来。四、《通知》显示，深圳市伟华酒店管理有限公司于2019年7月7日告知各租户，因我司与龙岗区供销合作联社龙岗社签订的**街**号房屋租赁合同，于2019年8月13日到期，按照合同约定，我司与龙岗区供销合作联社龙岗社的权利与义务到期后自动终止。由于该房屋属于国有资产，合同到期后，龙岗社无条件要收回该房屋，交给龙岗地铁16号线作为配套使用，导致原告无法继续承租该房屋。在此，我们深表歉意。1、请各租户接到通知后，在合同终止日的前5个工作日做好撤场、安置工作。2、我们签订的合同也在到期日终止。五、《湘里人家2019年6-8月份房租水电收据》显示，对面商铺湘里人家2019年7月份房租显示为0。六、《房屋租赁合同书》内容与原告提交的《房屋租赁合同书》内容一致。七、《杨春娟水电费收据》显示，2019年7月份房租为0；《转账记录》显示，被告于2019年9月28日分别向苏春义转账6800元、8893元、8450元并分别备注为杨春娟7月份房租、8月房租、9月份房租水电费。八、《杨春娟10月房租水电收据》显示原告向被告发出需要缴纳房租、水电费的金额。九、《通知》显示，2019年10月1日，原告向租户发出通知，由于原告法人（苏春义）已变更，请各租户每月上缴的租金水电费汇至现法人江金华的账户上。十、《证明》显示，我们是原告的租户，原告在2019年7月初口头通知我们全体租户，从2019年7月起无需缴纳房租，只需缴纳水电费。原告在“房租水电缴纳通知单上也特别注明“房租”为0”，我们租户在收到伟华物业的通知后未继续缴纳租金，后原告又以我们租户拖欠租金为由起诉我们，并要求解除租赁合同，以上事实全部属实，特此证明。包括被告在内的10名租户在该《证明》上签名、捺印。原告对被告提交的证据一、二、五、六、七、八、九真实性予以认可，对其他证据真实性不予认可，并认为湘里人家是龙岗区供销合作联社龙岗社的房产，原告工作人员当时传达错误，同时传达给了深圳市龙岗区福利物业管理有限公司的租客，事后原告向被告作了解释，但是被告仍没有交房租，且深圳市伟华酒店管理有限公司发出的《通知》中的盖章主体不是原告，物业地址也不是涉案租赁合同。庭审中，原、被告双方均确认被告仍在正常经营，没有停水停电。另查，原告于2019年9月19日向本院提起诉讼。本院认为，原告委托苏建与被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方当事人应依约履行。关于房屋租赁期限的问题。因原被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限从2016年3月1日至2019年3月1日，及合同期满，合同自动延期两年，租金与左右商铺同步递增。原告虽提交《任免决定书》证明受委托人苏建于2018年11月1日已被免去涉案房屋管理权限，但苏建被免去房屋管理权限并不影响《房屋租赁合同书》的自动延期两年即至2021年3月1日。且原告亦未提交相应的证据予以证明其在《房屋租赁合同书》到期前，已向被告发送通知告知苏建已被免去房屋管理权限，《房屋租赁合同书》将不再续签，理应承担举证不能的不利后果。另外，截至2019年6月底，被告一直向原告正常缴纳租金，原告未提交证据证明其有异议，表明双方一直在正常履行合同。因此，涉案房屋的租赁期限应从2016年3月1日至2019年3月1日期满后，自动续期至2021年3月1日。故，原被告签订的《房屋租赁合同书》为定期租赁合同，原被告双方应依约履行合同义务。关于解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求。原告主张被告未按时交纳租金，根据约定原告有权终止合同。被告辩称，原告工作人员口头通知其2019年7月份起无需交纳租金。本院认为，首先，原告确认以发出《房租水电收据》的方式向被告收取房租及水电费，而2019年7月《杨春娟房租水电收据》中的租金显示为零。原告主张系其工作人员传达错误，在传达给龙岗区供销合作联社龙岗社的租客免交2019年7月份之后租金的同时也传达给了深圳市龙岗区福利物业管理有限公司的租客，其工作人员后期也给被告等租户予以解释并要求支付租金，但原告未提交相应的证据证明其工作人员已向被告解释并要求支付2019年7月份之后的租金，理应承担举证不能的不利后果。其次，被告主张继续履行双方之间的合同，并于2019年9月28日向原告的指定收款人苏春义转账支付了2019年7月、8月、9月租金。最后，2019年10月1日，原告向各租户发《通知》要求租户将每月租金转账至现法定代表人江金华账户，并向被告出具《杨春娟10月房租水电收据》要求被告缴纳租金、水电费。综上，原告无证据证明被告在租赁期间有违约行为，故诉请解除《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求缺乏事实与法律依据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于支付违约金的请求。基于上述分析，原告无证据证实被告在租赁期间有违约行为，故原告诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于支付房屋占有使用费的请求。基于上述分析，原、被告仍需按约定继续履行双方签订的《房屋租赁合同书》。故，原告的该项诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市伟华物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费162元（原告已预交），由原告深圳市伟华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭职威二〇一九年十二月十七日书记员  傅晓旭