湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2981号上诉人（原审原告）：杨见被上诉人（原审被告）：黄美君被上诉人（原审被告）：徐述森上诉人杨见因与被上诉人黄美君、徐述森租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(2018)湘0481民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨见上诉请求:1.撤销一审判决，改判黄美君、徐述森连带赔偿各项损失共计271448.20元；2.诉讼费、评估费由对方负担。事实和理由：案涉厂房租赁合同约定被上诉人保证对所出租的厂房具有所有权、使用权、收益权、出租权，与他人无因本厂房有任何民事争议，否则由此造成损失其负责。同时约定，因厂房权属瑕疵或非法出租厂房导致合同无效时，应承担赔偿上诉人建厂维修费用。因此，被上诉人应承担全部损失的赔偿责任。一审认定的损失中包含有租金4万元，押金6000元，厂房用电接头费5万元，该费用依法应全额退还。上诉人支付的评估费属于诉讼费范畴，应在判决中依法确定负担该费用的主体。上诉人在一审中变更减少了诉讼标的，一审案件受理费用应当相应减少。黄美君辩称，厂房用电接头费5万元不是由其收取，而是由上诉人直接向案外人交纳，与黄美君无关。案涉损失鉴定意见中含有租金、押金及接电费，上诉人不应重复计算其损失。徐述森辩称，租赁合同不是与徐述森签订，徐述森也没有收取任何合同款项，本案与徐述森无关。杨见向一审法院起诉请求：黄美君、徐述森赔偿杨见各项损失共计271448.20元。一审法院认定事实：黄美君、徐述森对位于耒阳市南京乡龙凤村4组的厂房未办理权属登记手续，也未曾办理规划许可等手续。杨见（为乙方）与黄美君（为甲方）于2018年3月3日签订了《厂房租赁合同》，约定：1.甲方保证对所出租的厂房具有所有权、使用权、收益权、出租权，与他人无因本厂房有任何民事争议，否则由此造成损失甲方负责；2.甲方出租给乙方的厂房坐落于耒阳市南京乡龙凤村4组，出租范围在整个围墙内（除卫生间外），现有旧厂房1栋、破旧危房1栋（无门窗，破烂不堪）、卫生间两间；3.该厂房租赁期共16年，自2018年3月3日起至2034年3月2日止。乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作生产经营使用。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，重新签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租权；4.由于厂房破烂，搭建、维修厂房、用房费用大，双方协商同意该厂房租金为1万元／年，租金总额为16万元，乙方于2018年3月3日支付甲方租房押金6000元。租金支付方式：每4年支付一次。乙方于每年3月3日支付一次甲方4年期限的房租4万元。每4年上幅10%房租；5.租赁期间的水电费由乙方负担。甲方负责免费接入水、三相电进厂，材料费由乙方负责；6.在租赁期内，甲方应保证出租厂房的使用安全。该厂房由乙方负责维修，乙方有权为生产经营及生活需要搭建厂房、厂棚及生活用房。搭建、维修房屋由承租人自费，出租人应积极协助，不得阻挠施工，届时承租人付出的搭建、修缮费用由承租人承担。租户租赁厂房的使用范围：厂区的所在的围墙包围的范围里。保证租户能正常地使用厂区，保证通往厂房的道路畅通，若村里有人阻挠承租方建设、使用、出进厂房，出租方负责出面协商解决，产生费用由甲方负责；7.乙方应合理使用其所承租房产及其附属设施。如因使用不当造成房产及设施损坏的，乙方应立即负责修复；8.租赁期间，甲方出卖该出租厂房后，本合同对新的房产所有人和乙方继续有效。甲方出售厂房，需提前一个月书面通知乙方。但乙方有优先购买权;9.合同解除，房产交接时双方共同参与，乙方交还甲方房产不得影响房产的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；10.甲方违反本合同约定，提前解除合同收回厂房或甲方因土地、房产权属瑕疵或非法出租厂房而导致本合同无效时，应按照本合同年租金额向乙友支付违约金，甲方还应该承担赔偿建厂、维修费用；11.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该厂房。乙方应按照合同6个月租金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方同意，将房产转让、转租、转借给他人使用的或拆改变动房产结构或损坏房产；改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的；拖欠房租累计3个月以上（含3个月）的；12.甲方逾期交厂房或乙方逾期归还厂房。每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的违约金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失；13.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；14.本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解不成的，依法向耒阳市人民法院提起诉讼。合同签订后，杨见于2018年3月3日向黄美君交纳了4年的房屋租金4万元和租房押金6000元，共计46000元，黄美君向杨见出具了收条。杨见继尔对租赁的厂房进行了装修、修缮及搭建，并改善租赁区域内的土地，将生产设备搬迁入住至租赁厂房，准备投入生产。2018年3月底，南京乡龙凤村部分村民多次以杨见租赁的厂房及所附土地属其村集体财产，侵害了村民权益为由，到租赁厂房闹事。2018年4月5日，南京乡龙凤村村民徐小明等人再次到租赁厂房，将租赁厂房围墙推倒，强行进入租赁厂房区域，推倒机械设备，并对杨见及所属员工进行驱赶，禁止杨见继续使用租赁厂房。杨见向当地派出所报警，后处理未果。为此，杨见被迫搬离租赁厂房，不能继续经营。杨见认为原审被告违反《厂房租赁合同》约定将其无处分权利的厂房租赁给杨见使用，致使杨见无法继续使用，合同目的不能实现，为此要求黄美君退还租金及押金，并赔偿损失，黄美君不同意，从而引起纠纷。2019年4月11日，经杨见申请，该院委托衡阳天翼资产评估有限公司对涉案租赁的位于南京乡龙凤村4组厂房装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用进行评估，该公司于2019年5月30日作出衡天翼评字[2019]第048号评估报告书，评估意见为：经本公司评估，根据杨见等相关方提供的资料，遵循相关制度和评估方法的有关规定，截止2019年5月17日，我们对杨见租赁厂房装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用最终评估金额为271448.2元。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄美君对涉案租赁厂房未办理权属登记手续，也未曾办理规划许可等手续，依照《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，黄美君与杨见签订的《厂房租赁合同》属无效合同。杨见现已搬离涉案厂房，以行为表示不再履行租赁合同。黄美君将无出租权的涉案厂房发租给杨见，造成租赁合同无效，行为上有过错；杨见作为完全民事行为能力人，在与黄美君签订租赁合同时，也应尽到谨慎审查的责任，但由于杨见未尽到谨慎审查的责任，以致与黄美君签订了无效租赁合同，杨见也有过错。经比较双方的过错程度，确定由双方承担同等责任。徐述森与黄美君在涉案租赁合同签订前，虽曾合伙经营回收旧轮胎生意，属合伙人，但在涉案租赁合同签订前已散伙，在本案中，租赁合同的签订和租金、押金的收取，均系黄美君的个人行为，黄美君亦未将收取的租金、押金交与徐述森，对此，徐述森不应承担责任。经该院委托，衡阳天翼资产评估有限公司对涉案租赁物产生的装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用等损失确定为271448.2元（已包含租金、押金46000元），黄美君应赔偿杨见135724.1元。杨见要求黄美君赔偿损失271448.2元中的135724.1元，符合法律规定，予以支持;过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。黄美君关于并非本案中的违约方，不应该承担杨见损失的反驳主张，与查明的事实不符，不予采纳。徐述森关于与本案无关，不应承担责任的反驳主张，符合法律规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、黄美君在本判决发生法律效力之日起十天内赔偿杨见损失135724.10元；二、驳回杨见的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9731元，由黄美君负担3014元，杨见负担6717元。杨见已垫付3014元，黄美君应在执行中清偿。本院二审期间，除上诉人提交一张鉴定费发票外，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁厂房的建设没有任何审批手续，一审认定厂房租赁合同无效，并无不当。二审争议焦点：1.上诉人就案涉合同支出的费用如何返还及赔偿；2.被上诉人徐述森在本案中的责任应如何认定；3.本案诉讼费用应如何计收和负担。分述如下：关于款项返还及损失承担的问题。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉评估报告认定上诉人支出费用271448.20元中，包含有被上诉人黄美君收取的租金4万元和押金6000元，该款项系黄美君因合同取得的财产，应予返还。剩余225448.20元作为上诉人的损失，应当根据双方的过错程度予以分担。根据厂房租赁合同关于“被上诉人保证对所出租的厂房具有所有权、使用权、收益权、出租权，与他人无因本厂房有任何民事争议，否则由此造成损失其负责。以及因厂房权属瑕疵或非法出租厂房导致合同无效时，应承担赔偿上诉人建厂维修费用”等约定内容，被上诉人黄美君应对本案合同无效造成上诉人的损失负主要责任，本院酌情认定其承担上述损失225448.20元的80%即180358.56元。一审将评估报告作出的271448.20元费用都认定为损失并由双方承担同等责任不当，应予纠正。关于被上诉人徐述森在本案应否承担责任的问题。被上诉人徐述森并非案涉租赁合同的当事人，又未收取上诉人的任何合同款项，一审据此驳回上诉人要求被上诉人徐述森承担连带责任的诉请，亦无不当。关于诉讼费用的问题。上诉人在一审法庭调查时提出减少诉讼请求数额，但一审对此未作诉讼费核减不当，应予纠正。上诉人在二审期间提出就评估报告支出的5000元评估费予以处理，于法有据，本院对此依据诉讼费用交纳办法等规定一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院(2018)湘0481民初2729号民事判决第二项；二、变更湖南省耒阳市人民法院(2018)湘0481民初2729号民事判决第一项为：黄美君在本判决生效之日起十日内赔偿杨见损失180358.56元；三、黄美君在本判决生效之日起十日内向杨见返还租金及押金46000元；四、驳回杨见的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5372元、评估费5000元，合计10372元，由杨见负担1723元，黄美君负担8649元；二审案件受理费3015元，由杨见负担501元，黄美君负担2514元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇一九年十二月二十七日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。