江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3150号上诉人(原审被告):俞晓宇，男，1968年6月6日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人(原审原告):李光耀，男，1978年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：权巍，江苏证融律师事务所律师。上诉人俞晓宇因与被上诉人李光耀房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。俞晓宇上诉请求：撤销一审判决，驳回李光耀一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院机械地解读俞晓宇与李光耀之间的《租房协议书》，认定李光耀为承租方是错误的。李光耀陈述案涉房屋是用于四季大通农业发展有限公司扬州分公司（以下简称四季大通公司扬州分公司）办公，由该分公司负责人李光耀签订，房租费由张晨支付，李光耀没有支付。2018年1月，李光耀同事张晨与房主签订了租房协议书，房屋的使用人仍是李光耀所在单位。说明本案承租人应是四季大通公司扬州分公司。基于此事实，尽管李光耀与俞晓宇租赁关系终止，但李光耀并未将俞晓宇留在房内的物品退还给俞晓宇，由其单位使用。俞晓宇有理由认为，李光耀在退房前一直使用俞晓宇的物品。租赁关系终止后，李光耀一直使用造成的物品损坏，应支付相应的费用。2.2017年12月11日，由于李光耀一直不返还物品，俞晓宇发信息给李光耀，表明所有物品不要了，押金也不返还。李光耀电话回复可以。俞晓宇和李光耀后来近两年一直没有联系，俞晓宇有理由认为李光耀已经同意。3.李光耀公司2018年8、9月份被扬州市打击和处置非法集资工作小组认定为涉嫌非法集资。俞晓宇再一次找李光耀要求返还物品，因为人都被带走了，无法联系。4.综上，俞晓宇一直无法联系李光耀，物品人为损坏，故俞晓宇可以不退还保证金。鉴于一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持俞晓宇的上诉请求。李光耀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.合同是俞晓宇与李光耀签订的，俞晓宇没有依约将房屋继续出租给李光耀，构成违约。2.李光耀从来没有同意押金抵偿俞晓宇的物品。3.并没有涉嫌非法集资这回事。4.2017年11月之后至2018年下半年，李光耀一直在涉案房屋内，俞晓宇没有跟李光耀联系要求收回物品。李光耀向一审法院起诉请求：1.俞晓宇返还李光耀租房押金30000元，并支付违约金11300元。2.本案诉讼费由俞晓宇承担。诉讼中，李光耀撤回要求俞晓宇支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年10月18日，俞晓宇持委托书将案外人曹杰、张卫红名下的扬州市广陵区文昌中路58号堡尼商务大厦713-2室出租给李光耀，并以俞晓宇名义与李光耀签订《租房协议书》。该协议书约定租期自2016年12月18日至2019年12月17日，2016年10月18日当日交付房屋，每年租金13.6万元、押金3万元。同时约定在租赁期内俞晓宇必须确保李光耀租赁的正常使用，双方有一方违约，赔偿对方一个月房租。同日，俞晓宇交付上述房屋。2016年10月19日，李光耀支付俞晓宇第一年房租13.6万元，俞晓宇出具收条和承诺书，承诺“租赁期间如出现不实之处由俞晓宇本人负法律责任。”2016年11月8日，李光耀支付俞晓宇租房押金3万元，俞晓宇出具收条。2017年11、12月，案外人曹杰、张卫红发现李光耀租赁使用上述房屋，称从未委托合晓春代为出租上述房屋，俞晓宇提供的2014年8月9日委托书系伪造的，俞晓宇也无权转租上述房屋，要求李光耀归还上述房屋。2018年1月10日,案外人张巧红将上述房屋出租给案外人张晨。李光耀认为俞晓宇未经授权伪造房主的委托书与李光耀签订租赁协议，致使李光耀不能正常使用上述房屋，已构成违约。经李光耀多次催要，俞晓宇至今未退还押金3万元。俞晓宇一审辩称：李光耀需将俞晓宇留给其使用的办公家具完整归还才能退还押金。要么李光耀把物品还给俞晓宇，俞晓宇将3万元押金退还；要么李光耀不要3万元押金,俞晓宇也不要物品。一审法院认定事实，2014年11月10日，俞晓宇（承租方、乙方）与案外人曹杰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，内容有：甲方将自有的扬州市广陵区文昌中路58号堡尼大厦713出租给乙方办公使用，租赁期限自2014年11月10日至2017年11月9日，租金每年10万元等。2016年10月18日，俞晓宇（甲方）与李光耀（乙方）签订《租房协议书》，内容有：甲方将扬州市广陵区文昌中路58号3-7层-713-2出租给乙方，租赁期限自2016年12月18日至2019年12月17日，2016年10月18日起甲方交房给乙方，租金每年13.6万元；另付押金3万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；租赁期限内，甲方必须确保乙方租赁的正常使用；双方有一方违约，赔偿对方一个月房租等。2016年10月19日，案外人张晨向合晓春账户转账13.5万元，李光耀陈述另付现金1000元。当日，俞晓宇出具收条，载明:今收到李光耀缴来的壹拾叁万陆仟元整，并承诺租赁期间如出现不实之处，由俞晓宇本人负法律责任。2016年11月8日，俞晓宇出具收条，载明:今收到李光耀租房押金叁万元整。2017年2月16日，李光耀向俞晓宇出具了物品记录单，包括：黑色办公椅13张，空调挂机3台、柜机2台、1个挂机遥控器，组合办公桌3张（其中一张桌面起泡），组合沙发长条2张、短款4张，茶几2个，老板椅3张（其中一张皮面磨损、轻微摇动），棕色长条皮沙发1张（背面皮质大片已磨损），铁皮柜2个，2楼长条柜子只有2把钥匙（办公室背景柜子无钥匙）。俞晓宇辩称上述物品系其置办，留放在租赁房屋内给李光耀使用。俞晓宇与案外人曹杰签订的《房屋租赁合同》租期届满后，案涉房屋所有权人对李光耀与俞晓宇之间签订的《租房协议书》提出异议，三方就房屋租赁事宜进行洽谈，期间房屋仍由李光耀正常使用。后俞晓宇与案涉房屋所有权人未能续订租赁合同，遂李光耀的同事张晨与案外人张巧红于2018年1月10日就案涉房屋签订《租房协议书》，约定租赁期限自2018年1月8日至2020年1月8日，租金每年13.6万元。李光耀陈述承租案涉房屋均系用于四季大通公司扬州分公司办公，因公司不再经营，于2018年下半年将案涉房屋退还张巧红，办公物品仍在案涉房屋内。2019年7月18日，李光耀约俞晓宇到案涉房屋交接物品，俞晓宇称案涉房屋中的物品数量及种类与2017年2月16日李光耀向其出具的物品记录单中数量及种类无差异，但因部分物品已经磨损陈旧、李光耀未及时交接、字画找不到等故而没有接收。此后，李光耀亦短信通知俞晓宇接收物品，但俞晓宇称将李光耀号码纳入黑名单故未能收到信息。当事人陈述扬州市广陵区文昌中路58号3-7层-713-2房产登记在案外人曹杰与张巧红名下。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。俞晓宇将案涉房屋转租给李光耀并与其签订的《租房协议书》约定的租赁期限超过俞晓宇向曹杰承租案涉房屋时签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，且俞晓宇与曹杰未能达成续租协议，双方均确认《租房协议书》因无法继续履行而终止。承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。2019年7月18日，李光耀、俞晓宇就案涉房屋、物品进行交接验收，俞晓宇确认物品记录单中数量及种类均无差异，但辩称部分物品已经磨损陈旧、李光耀未及时交接、字画找不到等原因故而没有接收。结合李光耀接收物品时向俞晓宇出具的物品记录单的内容（包括物品破损状况）、李光耀提供的物品现状照片及视频、物品种类为办公用品及电器属性等，李光耀租赁房屋时以合理方式使用租赁房屋内物品导致物品自然磨损，且俞晓宇并未举证证明有人为恶意破坏情形，故对俞晓宇提起的抗辩意见不予采纳。《租房协议书》约定“租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方”。俞晓宇已到案涉房屋对房屋、物品进行了确认，其无正当理由拒绝接收，责任在于俞晓宇，李光耀要求俞晓宇退还押金符合合同约定，有事实和法律依据，一审法院予以支持。李光耀撤回要求俞晓宇支付违约金的诉讼请求，该行为不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：俞晓宇于判决发生法律效力之日起十五日返还李光耀租房押金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为416元，由李光耀负担141元，由俞晓宇负担275元。二审中，双方当事人均未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：本案中俞晓宇是否应向李光耀返还案涉押金30000元？本院认为，对于合同当事人问题，案涉《租房协议书》系俞晓宇与李光耀以个人名义签订，俞晓宇亦出具押金收条、租金收条显示收到李光耀款项，因此并无证据表明四季大通公司扬州分公司为《租房协议书》的合同当事人。对于案涉押金问题，俞晓宇在与李光耀签订《租房协议书》后，已经出具收条表明收到李光耀缴付的第一年房屋租金，故李光耀已经履行了缴付租金的合同义务。而俞晓宇与曹杰签订的《房屋租赁合同》于2017年11月9日到期，到期后并未续签，俞晓宇也未能提供证据证明其与曹杰就续租达成合意。根据《租房协议书》约定，租房终止，俞晓宇验收无误后，应将押金退还李光耀。现俞晓宇不予退还押金，系主张李光耀使用并损坏其留在房屋内的物品以及李光耀认可押金不予退还。但是，俞晓宇已经于2019年7月18日确认案涉物品与李光耀2017年2月16日出具的物品记录单中数量及种类均无差异，且俞晓宇并未举证证明李光耀存在人为恶意破坏，故一审法院结合相关证据认定案涉物品系正常使用损耗并无不当。同时，俞晓宇亦未能提交证据证明其向李光耀进行过主张以及双方对不退还押金达成合意。因此，结合本案证据和事实情况，俞晓宇提出案涉押金不予退还的主张不能成立。综上所述，俞晓宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由俞晓宇负担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇一九年十二月十七日书记员 施   亚   芹