云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12291号原告：谢劲鸿，男，汉族，1975年2月23日生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：尹梦，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南齐业恒信房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市民航路7号2幢1单元502室。法定代表人：周训宽，职务：总经理。委托代理人：杨永利，云南齐业恒信房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告谢劲鸿诉被告云南齐业恒信房地产开发有限公司商品房销售纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日在本院审判庭公开开庭进行了审理，原告谢劲鸿的委托代理人尹梦，被告云南齐业恒信房地产开发有限公司的委托代理人杨永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月2日，原被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，原告购买被告建设的位于茉莉唐朝花园第9号院3-5层D号房的相关事宜进行了明确的约定。原告按约定支付了购房款1350000元，于2012年2月8日向被告支付契税、印花税、维修基金、办证费，被告于2012年3月6日向原告交房。原告已履行合同约定的义务，被告应当按约定协助原告办理房屋登记手续，但被告至今未办理房屋产权登记手续，已严重违约。现提起诉讼要求：一、判令被告协助原告办理茉莉唐朝花园9号院第3-5层D号房屋的不动产登记手续；二、判令被告支付原告自2016年9月19日起至2019年9月19日止以购房总价款1350000元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算的违约金253560.94元，以及支付自2019年9月20日起至被告履行协助办理房屋产权登记手续之日止按前述计算标准计算的违约金。三、判令被告支付本案全部诉讼费用。被告答辩称：答辩人对被答辩人的三项诉讼请求均不予认可，认为被答辩人的诉讼请求及所依据的事实和理由没有法律、合同和事实依据。一、被答辩人明知本案涉诉房屋不具备法定及约定交付条件，该项目楼盘整体也不具备办理房产证书及土地使用权证的条件，并且答辩人是已经认可了当时案涉房屋的现状，仍向答辩人申请且同意接收入住至今。二、答辩人与被答辩人所签订的《商品房购销合同》第九条第三项中已明确规定：“逾期30天后，由甲方按日陆拾元的标准向乙方支付违约金，逾期超过陆拾日，则乙方有权解除合同，乙方选择解除合同，甲方按总房款5%向乙方支付违约金，乙方选择继续履行合同，甲方按总房款的1%向乙方支付违约金。”是对交房违约责任的约定，双方就办理产权证的权利义务根本就没有约定过，原告错误的超出《商品房购销合同》之外主张所谓的“按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算的违约金……”其行为明显是没有合同依据及事实和法律依据，请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。三、被答辩人已于2012年2月8日就向答辩人提出申请并实际自愿接收了涉诉房屋，且对该房屋进行了现场验收和装修并且已实际入住至今，对房屋的质量，居住条件是完全认可的。四、被答辩人向答辩人申请实际接收案涉房屋的时间为2012年2月8日，即便是按“交房后90日办理产权证书”，以2012年2月8日再加90天，即2012年5月8日止，被答辩人应当知悉其权利受到侵害，其权利为一般债权请求权，根据我国《民法通则》第135条之规定，被答辩人的诉讼时效为二年，且在此期间也没有中止的事由或情形发生，因此诉讼时效期间截止2014年5月7日已经届，超过了二年的法定诉讼时效的期间，由于被答辩人怠于行使其民事权利，依照法律规定，被答辩人已失胜诉权。综上，本案审理的是商品房购销合同纠纷，对双方权利义务的认定范围应以《商品房购销合同》之内，被答辩人无理要求答辩人向其承担超出双方合同以外的所谓“逾期办证违约金”，无任何事实、法律和合同依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。针对诉请，原告当庭举证如下：第一组：原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明：原被告的主体资格适格。第二组：商品房购销合同及补充协议、房款支付凭证、商品房买卖合同登记备案表、收据、协议书，证明：1、2010年12月2日，原被告签订编号为齐销字（2010）住156号茉的《商品房购销合同》及补充协议，就原告购买被告建设的位于茉莉唐朝花园第9号院第3-5层D号房的相关事宜进行了明确约定。2、原告按照约定支付了购房款1350000元，于2012年2月8日向被告支付了契税、印花税、维修基金、办证费，被告于2012年3月6日向原告交房。原告已按约履行了合同义务，被告应按合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。第三组：茉莉唐朝小区业主反映不动产权证办理信访事项的答复意见，证明：由于被告自身原因，导致原告在被告交房之日起至今仍未取得房屋权属证书。被告对原告提交的第一组证据，三性予以认可；第二组证据，商品房购销合同及补充协议，真实性合法性关联性认可，证明目的不认可，合同中并没有关于办理产权登记手续的相关约定，房屋支付凭证，三性认可。商品房买卖合同登记备案表三性认可，证明目的不认可，恰好可以证明，本案被告是严格履行了合同，将该房屋产权已经登记备案到原告名下，收据的三性认可；协议书的真实性认可，合法性认可，关联性不认可，协议书与本案原告的三项诉讼请求没有任何关联性；第三组证据，真实性认可，合法性关联性不认可，所谓的答复意见陈述的2017年7月、8月、9日下达了行政处罚决定书、催告书，我们已经提起了行政诉讼，中院判决对其盘龙区的处罚决定书处罚决定是错误的。针对辩称，被告当庭举证如下：1、昆明市建设工程竣工验收备案证明书，证明：本案涉诉楼盘小区在2019年9月30日经过验收合格后下发了验收合格书。2、昆明市中级人民法院及盘龙区法院判决书。证明：不是向执法局出具的答复函，事实是不相符的。原告认为对被告提交的证据1、三性认可；证据2、三性认可，证明目的不认可。原、被告对双方各自的交的证据的真实性、合法性予以认可，且证据客观、真实，本院予以确认，证明目的及关联性本院在论理部分予以阐明。通过对本案证据的质证、认证，本院确定以下法律事实：2010年12月2日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》约定：原告购买被告建设的位于茉莉唐朝花园第9号院3-5层D号房屋。关于产权登记的双方约定：原告达到以下条件后，被告在商品房交房之日起90个工作日内，协助原各办理房屋产权预登记手续，（1）、原告向被告付清全部房款、配套费、合同印花税、工本费及维修基金；（2）、原告签订完毕被告代为办理产权登记的委托书及产权登记申请表；（3）、原告与被告办理完毕房屋交接手续。在原、被告签订的《补充协议》第三条第二项约定：被告取得该商品房所在楼宇的《竣工验收备案表》，即具备了向原告交房的条件。合同签订后，原告按约定支付了购房款1350000元，于2012年2月8日向被告支付契税、印花税、维修基金、办证费，被告于2012年3月6日向原告交房。因被告至今未办理房屋产权登记手续，故原告提起诉讼。本院认为：原、被告签订《商品房购销合同》对办理产权证的约定不明，但《补充协议》第三条第二项约定：被告取得该商品房所在楼宇的《竣工验收备案表》，即具备了向原告交房的条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”原、被告已约定“被告取得该商品房所在楼宇的《竣工验收备案表》，即具备了向原告交房的条件”，应从其约定。昆明市建设工程竣工验收备案证明书，证明：本案涉诉楼盘小区在2019年9月30日经过验收合格后下发了验收合格书。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应于交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。原、被告在《补充协议》对产权的约定是附条件的，应当自条件成就时生效，故原告提起的诉讼，于法无据。关于被告所述本案已过诉讼时效的问题，因涉案楼盘小区在2019年9月30日经过验收合格后下发了验收合格书，按原、被告双方约定“被告取得该商品房所在楼宇的《竣工验收备案表》，即具备了向原告交房的条件”，本案没有过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢劲鸿的诉讼请求。案件受理费5103元，由原告谢劲鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴云益人民陪审员  王绍英人民陪审员  李 红二〇一九年十二月十八日书 记 员  温梦亭