安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3355号 上诉人（原审被告）：砀山帝奥置业有限公司，所住地安徽省砀山县砀城镇砀城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。 法定代表人：薄坤发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张世艳，女，1989年9月25日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务所律师。 上诉人砀山帝奥置业有限公司（以下简称帝奥公司）因与被上诉人张世燕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人帝奥公司的委托诉讼代理人朱怀良、被上诉人张世燕的委托诉讼代理人贾东峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帝奥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张世燕的诉讼请求；一、二审诉讼费用由张世燕承担。事实和理由：1、产权证的发放不是帝奥公司单方可以完成，是否发放、何时发放均由政府管理部门决定，且产权证的办理和取得还需要购房人的配合，一审认定帝奥公司有完全过错责任证据不足。2、双方没有约定违约条款，对合同的第二十条第（一）或第（二）款亦没有约定，一审直接以该条款计算违约金证据不足。3、张世燕签署的《收房承诺书》中已经明示“梨花广场壹号项目相关手续暂未齐全”，帝奥公司作为担保人已经为张世燕办理了房贷并且已交付房屋，并未影响张世燕实际使用，张世燕没有实际损失，故帝奥公司不应承担违约责任。补充上诉理由：根据双方签署的《收房承诺书》第二条的约定，“因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任”。该条系双方的特殊约定，不违反法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，帝奥公司不应承担违约责任。 张世燕辩称，房产证至今没有发放是因为帝奥公司至今没有向政府相关部门提供完备的手续，帝奥公司为此还受到相应的处罚，帝奥公司应该为自己的过错承担责任。帝奥公司认为双方没有约定违约条款的理由不成立，合同第二十条第（二）款规定的就是违约责任，明确了如果帝奥公司不能按照约定期限完成房屋所有权登记，应承担的违约金数额。帝奥认为张世燕签署了《收房承诺书》即是放弃主张违约金的理由不成立。虽然一审法院认可了《收房承诺书》的效力，并以《收房承诺书》上载明的日期作为张世燕接收房屋的日期，但是张世燕认为《收房承诺书》是帝奥公司提供的格式条款，其内容是免除自己的责任加重对方的义务并排除对方的权利，属于无效承诺。 张世燕向一审法院起诉请求：1、请求判令帝奥公司即出卖人为买受人办理房屋所有权证；2、请求判令帝奥公司支付逾期办理房产证的违约金28500元；3、由帝奥公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月2日，帝奥公司（出卖人）与张世燕（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售）约定，买受人购买帝奥公司位于砀山县，房屋总价款47.5万元。关于房屋登记，约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，且买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，出卖人收取买受人房款474037元并开具《安徽增值税普通发票》，发票上载明的房屋面积与购房合同约定的房屋面积有差异。后，买受人于2018年2月23日在《收房承诺书》承诺人处签名要求收房。《收房承诺书》载明应当于2018年2月23日将房屋交于买受人。出卖人称《收房承诺书》载明的交房日期，即为实际交房日期。又查明，买受人诉求逾期办理房产证的违约金数额，系按照购房款总额的日万分之一计算至2019年6月30日。买受人不同意解除购房合同。涉案房屋至今未办理房屋初始登记。 一审法院认为，关于实际交房的时间问题。出卖人称《收房承诺书》上载明的交房日期，即为实际交房日期，买受人未提交相关证据对此予以否认，一审法院据此认为《收房承诺书》上载明的交房日期应视为涉案房屋的实际交付日期。关于逾期办证的违约金的问题。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自实际交房之日后的第90日起按照购房款总额的日万分之一计算。张世燕诉求的逾期办证违约金数额，系计算至2019年6月30日，涉案房屋实际交付时间为2018年2月23日，那么，依照房屋买卖合同的约定及买受人的诉求，出卖人应给付买受人逾期办证违约金为19056元（房屋实际交付日的2018年2月23日加上90日为2018年5月24日，自2018年5月24日之日起计算至2019年6月30日为402天，乘以《安徽增值税普通发票》载明房款474037元的日万分之一即每日56.8832元）。关于买受人诉求出卖人立即办理房屋所有权证书的问题。一审法院认为，鉴于出卖人目前尚未办理涉案房屋的初始登记，买受人要求出卖人立即办理房屋所有权证书的诉求暂时不能成立，且有逾期办证违约金对出卖人予以制约，待涉案房屋完成初始登记后，如若出卖人未及时为买受人办理房屋所有权证书，买受人对此项诉求可另行诉讼，故，买受人要求出卖人立即办理房屋所有权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。出卖人辩称未办理房屋产权证书非其过错等理由，因其提交的证据不足以支持其辩解，对此辩称不予采信。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、帝奥公司于本判决生效后十日内给付张世艳逾期办理房产证违约金19056元；二、驳回张世艳的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，由帝奥公司负担172元，张世艳负担85元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2017年5月2日，帝奥公司与张世燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，没有法律和行政法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，张世燕履行了支付全部购房款的义务，但帝奥公司未按照合同约定的期限为张世燕办理房产证，故帝奥公司应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。帝奥公司上诉称办理房产证并非靠其单方行为可以完成，需要政府部门的和购房人的配合，但其该理由并非合同约定的事项，且《合同法》第一百零七条规定的违约责任系无过错责任，故帝奥公司主张其无过错，不应承担违约责任的上诉理由无法律依据，本院不予支持。 关于双方是否约定违约条款的问题。案涉合同第二十条明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，且买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。该条明确了出卖人逾期办证后应承担的违约责任，故帝奥公司上诉称双方未约定违约条款的理由不成立，本院不予支持。 关于购房人是否放弃帝奥公司承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，从《收房承诺书》的内容看，虽然约定了案涉项目相关手续不齐全的情况下购房人自愿上房，以及买受人接收房屋后，出卖人不再承担交房责任或其他责任，但交房责任并不等同于逾期办证责任，且帝奥公司亦未提供相关证据佐证《收房承诺书》中的“其他责任”包括逾期办证违约责任，故张世燕并未与帝奥公司达成特殊约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，帝奥公司以此主张免责无事实及法律依据，其该上诉理由不能成立，本院不予支持。 至于帝奥公司上诉称其作为担保人已经为张世燕办理了放贷，并已交付房屋供其使用，张世燕没有实际损失。审理认为，帝奥公司的上述行为是在履行商品房买卖合同及借款担保合同的行为，不影响其在本案中承担逾期办证的违约责任。 综上所述，帝奥公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费344元，由砀山帝奥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇一九年十二月二十四日 法官助理王珊珊 书记员王艳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。