苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0509执异272号异议人(案外人)：吴江市创业房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇铜罗社区严慕村12、13组。法定代表人：顾耀新。（未到庭）委托诉讼代理人：沈强，系该公司员工。申请执行人：苏州市吴江区人民法院刑事审判庭，住所地苏州市吴江区。法定代表人：陈晓君，院长。被执行人：沈丹平，男，1984年12月26日生，汉族，住苏州市吴江区。被害人：沈某，男，1969年1月4日生，汉族，住苏州市吴江区。被害人：王某，女，1970年4月19日生，住苏州市吴江区。本院在执行被告人沈丹平犯诈骗罪一案中，案外人吴江市创业房地产开发有限公司（以下简称创业公司）对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月16日举行公开听证。异议人创业公司的委托诉讼代理人沈强、被害人王某到庭参加听证。现已审查终结。经审理查明：2016年4月28日，本院对被告人沈丹平犯诈骗罪一案作出(2016)苏0509刑初469号刑事判决：一、被告人沈丹平犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年2月12日起至2019年8月11日止），并处罚金人民币一万元（罚金自判决生效之日起五日内缴纳）。二、责令被告人沈丹平退赔尚未被追回的赃款人民币二十五万元，发还被害人沈某、王某。根据本院刑事审判庭的移交执行，本院于2016年8月1日立案强制执行，案号为(2016)苏0509执6200号。在本案执行过程中，本院于2019年8月14日作出(2016)苏0509执6200号执行裁定书：预查封被执行人沈丹平购买的位于桃源镇铜罗迎春路555号（权证号苏（2017）吴江区不动产权第9×××1号）。异议人创业公司提出异议称：异议人于2014年10月30日与吴继红、沈丹平签订购房合同（合同编号：201413580)璟怡花园，面积为126.79平方米，总金额770883元，其中首付款240883元，银行贷款530000元，贷款于2014年11月12日到账。按银行贷款合同规定，要按期归还本金和利息。吴继红、沈丹平只归还2期本金及利息，连续拖欠4期，贷款己进入不良，银行催收无效，银行根据与异议人签订《个人贷款业务合作协议》之约定及《借款合同》保证条款之约定，要求异议人代偿。银行于2015年7月15日将该笔贷款及本息538603.65元从异议人保证金账户中扣划，根据《吴江市商品房买卖合同》买受人逾期付款的违约责任，按照合同，异议人要求解除合同。多次联系吴继红、沈丹平即时处理但无消息，后通过中间人吴雪荣寻找到他们本人来处理事。经双方协商决定解除合同后退还首付款，于2019年5月24日一同前往吴江区住房和城乡建设局办理注销、解除合同。异议人于2019年6月26日退还吴继红、沈丹平购房首付款。该房屋的产权并未转让，实际产权一直都为异议人单独所有。如今异议人将璟怡花园卖给严永金、金惠芳并于2019年6月24日网签合同，合同备案完成后2019年7月12日签订书面合同。现因贵院作出（2016）苏0509执6200号将房屋预查封，异议人无法转让产权，该查封给异议人带来了严重的经济损失，为维护异议人的合法权益，特请求贵院尽快将璟怡花园商品房解除查封。被害人王某述称：被害人不认可异议人的请求。假设创业公司所提供的资料是真实的，那沈丹平作为被执行人，创业公司应将执行款项汇入沈丹平个人账户。沈丹平在创业公司与其解除房屋买卖合同的时候已是失信被执行人，创业公司对此应当知晓。创业公司与沈丹平之间解除买卖合同的协议，被害人认为属于以合法形式侵害被害人合法利某，应属无效。沈丹平和创业公司存在共同侵害被害人利某的可能性。另查明：2014年10月30日，沈丹平、吴继红与创业公司签订商品房买卖合同，约定由沈丹平、吴继红购买涉案房屋，面积为126.79平方米，总金额770883元，其中首付款240883元，银行贷款530000元。2017年6月30日，涉案房屋首次登记于创业公司名下，权证号苏（2017）吴江区不动产权第9047211号。2019年5月23日，建设银行吴江分行出具代偿证明：借款人沈丹平因购涉案凡物，向银行贷款53万元。银行于2014年11月12日发放贷款，期限为25年，担保方式为抵押加阶段性担保。自2015年7月15日，该笔贷款已连续拖欠4期，根据合同约定，银行要求开发商创业公司代偿。2015年7月15日，银行将该笔贷款本息538603.65元，从创业公司按揭保证金账户中扣划，转入沈丹平个人贷款中行户，用以结清贷款。2019年6月24日，创业公司（甲方）与沈丹平、吴继红（乙方）签订注销合同、退房协议，载明：由于逾期付款，乙方无能力偿还贷款，该笔贷款本息由甲方代偿。经协商，甲乙双方同意将商品房买卖合同注销并退房。该房产重新签约受让后，甲方退还乙方原购房首付款，其中银行贷款利息由乙方承担，首付款为240883元，贷款利息为8603.65元，实际退款232279.35元。退款账户为吴继红账户。2019年6月26日，创业公司将232279.35元退入吴继红账户。双方前往吴江区住建局办理了网签注销手续。2019年7月12日，创业公司与严永金、金惠芳签订商品房买卖合同，约定：创业公司将涉案房屋出卖给严永金、金惠芳，面积为126.79平方米，总金额963604元，首付款513604元，贷款45万元。上述合同已经办理网签手续。2019年6月24日至7月15日期间，金惠芳通过银行转账向创业公司支付首付款513604元。2019年7月23日，严永金、金惠芳与建设银行吴江分行签订借款合同，向银行贷款45万元。2019年9月18日，建设银行吴江分行发放贷款45万元。2019年9月26日，严永金、金惠芳向创业公司支付代办产证预收款305750元。2019年10月8日，严永金、金惠芳向涉案房屋的物业公司交纳物业费、车位费、装修手续费、装修押金、垃圾清运费等。目前，涉案房屋由严永金、金惠芳占有并装修过程中。本院认为：一方面，被执行人购买的需要办理过户登记的第三人的财产，只有符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，本院才能予以查封。即被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。但是，涉案房屋并不满足上述条件。虽涉案房屋曾经出卖给被执行人，但因创业公司代偿了银行贷款，与被执行人协商解除了商品房买卖合同，注销了网签备案，退还了相应的款项给被执行人。并且，被执行人也未占有房屋，而是由买受人严永金、金惠芳占有。另一方面，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十五条第一项，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。目前涉案房屋初始登记于创业公司名下，且已经出卖给严永金、金惠芳，办理网签备案手续。严永金、金惠芳与创业公司在本院查封之前已经签订了正式的书面买卖合同，通过银行转账以及银行贷款已经支付了全部的购房款，且已经装修占有房屋。因本院的查封行为，导致涉案房屋无法办理产权登记，上述过错明显不在于创业公司以及严永金、金惠芳方。严永金、金惠芳依照执行异议和复议规定第二十八条已经取得对涉案房屋的物权期待权。综上，本院的查封行为确有不妥，应当解封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：解除对初始登记于吴江市创业房地产开发有限公司名下位于苏州市吴江区桃源镇铜罗迎春路555号璟怡花园（权证号苏（2017）吴江区不动产权第9×××1号）的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向苏州市中级人民法院提起复议。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇一九年十二月十六日书 记 员  韩紫飞