广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1759号 上诉人（原审原告）:中国工商银行股份有限公司平南县支行，住所地广西平南县平南街道朝阳大街788号、790号。 负责人：张喜，该行行长。 委托诉讼代理人：何清，该行员工。 委托诉讼代理人：李永科，广西基君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平南县平南镇房地产开发公司，住所地广西平南县平南街道金水岸花园小区1-1、2号。 法定代表人：陈颂华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁宏力，北京汇都律师事务所律师。 原审被告：潘旭灵，女，1984年12月27出生，汉族，住广西平南县。 上诉人中国工商银行股份有限公司平南县支行（以下简称工行平南县支行）因与被上诉人平南县平南镇房地产开发公司（以下简称平南镇房地产公司）、原审被告潘旭灵金融借款合同纠纷一案,不服广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初1599号民事判决，本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 工行平南县支行上诉请求：撤销平南县人民法院（2019）桂0821民初1599号民事判决第五项，改判为：平南镇房地产公司对（2019）桂0821民初1599号民事判决第二、三、四项的债务承担连带偿还责任。事实和理由：涉案房屋尚未获得不动产权证，桂（2017）平南县不动产证明第001xx号《不动产登记证明》只是办理了房屋抵押预告登记，一审法院认定涉案房屋已经办理抵押登记，认定事实错误。根据《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2项第1点、第二十条第20.2项、第五十四条的约定，被上诉人免除担保责任的条件并未成立，被上诉人还须承担担保责任。 平南镇房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 潘旭灵没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 工行平南县支行向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告潘旭灵于2016年9月1日签订的编号为个购字工行平南支行2016年19xx号的《个人购房借款/担保合同》；二、判令被告潘旭灵立即偿还借款本金281666.6元及利息给原告（利息计算方法：以本金281666.6元为基数，按合同约定的贷款利率计算至清偿之日止）；三、判令被告潘旭灵支付律师代理费13227.06元给原告；四、判令被告平南镇房地产公司对上述第二项、第三项债务承担连带保证责任；五、确认原告对被告潘旭灵所有的位于大冲口地段盛世名城03幢12层x单元0212xx号房屋在拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；六、本案受理费由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，原告与被告潘旭灵签订了一份合同编号为个购字工行平南支行2016年1908号的《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告申请个人住房贷款人民币338000元，用于购买坐落于西山社区大冲口地段盛世名城03幢12层x单元0212xx号房屋，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本金还款法，每月10日为还款日，借款人不具有宽限期，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）执行新的利率，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告潘旭灵自愿以其单独所有的位于大冲口地段盛世名城03幢12层x单元0212xx号房屋为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用，并于2017年3月15日办理了抵押登记手续；合同还约定了若借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息的，原告有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款本金和其他融资贷款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2016年8月27日，被告平南镇房地产公司向原告出具了一份阶段性担保函，同意为被告潘旭灵的上述贷款提供阶段性担保，阶段性担保范围为《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。2016年9月5日，原告按约定将贷款发放至被告潘旭灵指定的被告平南镇房地产公司的账户。合同履行期间，被告潘旭灵未能按合同约定按期还款，存在二十多次逾期还款情形。截至2019年5月21日止，被告潘旭灵尚欠的贷款本金为279788.82元，利息为1149.25元。诉讼过程中，被告潘旭灵归还了部分贷款本金和利息，截至2019年7月21日止，尚欠贷款本金276033.26元，利息1133.89元。 一审法院认为，原告工行平南县支行与被告潘旭灵签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告潘旭灵却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，要求被告潘旭灵归还欠原告的借款本金276033.26元及按合同约定支付罚息，符合法律规定，依法予以支持。 关于律师费问题。原告提供了委托代理合同，且其委托代理律师亦到庭参加诉讼，故原告请求被告支付律师费符合法律规定，但律师费的收费标准应以原告起诉时被告所欠的金额即280938.07元为基数进行计算，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，本案的律师费应为13142.21元，对原告请求超出部分，该院不予支持，被告辩称律师费尚未发生，不应支持，没有法律依据，该院不予支持。 关于被告平南镇房地产公司应否对被告潘旭灵的上述债务承担连带保证责任问题。因原告与被告在合同中约定被告平南镇房地产公司承担的是阶段性保证责任，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，现被告潘旭灵提供抵押的房屋已于2017年3月15日办理了抵押登记，按照合同约定，被告平南镇房地产公司的保证期限已届满，保证责任已免除，故原告请求被告平南镇房地产公司对被告潘旭灵的上述债务承担连带保证责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于原告对被告潘旭灵提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告潘旭灵自愿以其单独所有的坐落于大冲口地段盛世名城03幢12层x单元0212xx号房屋为其贷款提供抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押担保有效且没有超过担保期限，故原告对拍卖或变卖该房屋所得价款享有优先受偿权的请求，符合法律规定，该院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条规定，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司平南县支行与被告潘旭灵于2016年9月1日签订的编号为个购字工行平南支行2016年19xx号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告潘旭灵归还借款本金276033.26元及利息给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行（利息计算方法：截至2019年7月21日止的利息为1133.89元，从2019年7月22日起的利息在中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮50%计算至清偿之日止）；三、被告潘旭灵支付律师费13124.21元给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行；四、原告中国工商银行股份有限公司平南县支行对拍卖或变卖被告潘旭灵用于抵押担保的登记在其名下坐落于大冲口地段盛世名城03幢12层2单元021203号房屋所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司平南县支行的其他诉讼请求。案件受理费2870元（原告已预交），由被告潘旭灵负担。 本院二审期间，工行平南县支行提交《关于盛世名城目前未办理不动产权证的说明》，载明“盛世名城在工商银行办理按揭的总户数是568套，按揭金额18513.8万。现1#5#7#均已取得竣工备案证明，其余楼栋还未取得竣工备案证明。但由于遇上平南支付机关单位换届及政府机关改革，盖章落实分工不明确，导致盛世名城所有房屋的不动产权证书办理延误。盛世名城计划8月份开始办理产权证的相关事宜。2019.7.24”，落款处加盖“平南县平南镇房地产开发公司”公章。工行平南县支行拟证实涉案房屋未办理不动产权证，就未办理正式的抵押登记手续，被上诉人还应对本案的债务承担连带清偿责任。平南镇房地产公司承认该说明是该公司出具，认可上诉人主张的没有取得不动产权证没有办理抵押登记手续，目前涉案房屋只是办理抵押预登记，不是正式登记。本院认定该《说明》可以作为本案定案证据。 本院另查明，1.《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体详见本合同第五十四条”；第10.2A条约定“本合同第10.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他权证书”；第20.2条约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式登记手续”；第五十四条约定“保证人承担保证责任的范围按第十条10.2确定。满足10.2A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。” 2.工行平南县支行在一审期间提交的桂（2017）平南县不动产证明第001xx号《不动产登记证明》“其他”一栏上载明“房屋预告登记证明：平南房预平南字第1054249号抵押方式：一般抵押债权数额：￥33.8万元抵押预告登记”。 对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，依照《城市房地产抵押管理办法》的规定，房屋抵押登记必须向登记机关提交房屋的不动产权证等材料。本案中，潘旭灵尚未取得涉案房屋的不动产权证，是无法办理房屋抵押登记的。桂（2017）平南县不动产证明第001xx号《不动产登记证明》“其他”一栏已经表明当事人办理的登记属于“抵押预告登记”而非《城市房地产抵押管理办法》规定的抵押登记。一审法院认定涉案房屋已于2017年3月15日办理了抵押登记，没有事实和法律依据。 根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条、第10.2A条、第20.2条、第五十四条的约定，一审法院认定平南镇房地产公司的保证期限已届满，保证责任已免除，与上述合同条文约定不符，本院予以纠正。 综上所述，工行平南县支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初1599号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初1599号民事判决第五项； 三、被上诉人平南县平南镇房地产开发公司对（2019）桂0821民初1599号民事判决第二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任。 上述履行给付金钱义务，限本判决生效后十日内自动履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向广西壮族自治区平南县人民法院申请执行。 二审案件受理费5654元，由被上诉人平南县平南镇房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇一九年十二月四日 法官助理 李锦华 书 记 员 廖 莲