福建省南安市人民法院             民事判决书             （2019）闽0583民初10832号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2019年11月5日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、吴雅琪，该支行职员。                               被告                       被告李光炎，男，汉族，1979年11月23日出生，住南安市。             被告陈金梅，女，汉族，1980年11月1日出生，住南安市。             被告隆泰(泉州)房地产发展有限公司，住所地：南安市。             法定代表人林松江，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、判令被告李光炎、陈金梅立即归还原告贷款本金353264.17元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2018年9月21日起至2019年8月1日为15712.69元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             2、判令原告有权对被告李光炎、陈金梅提供的抵押物(南安市柳城办事处成功街宏发花苑29层2907室)拍卖、变卖所得价款优先受偿；             3、判令被告隆泰(泉州)房地产发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。             4、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告李光炎、陈金梅未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告隆泰(泉州)房地产发展有限公司(以下简称隆泰公司)书面答辩称：原告所诉属实，我公司同意原告的第一、二项诉讼请求。请求法院判决我公司对李光炎、陈金梅抵押财产不足清偿部分承担连带责任。                               本院             认定             事实             证据                       2016年1月22日，原告（贷款人、抵押权人）与被告李光炎（借款人、抵押人）、隆泰公司（保证人）、陈金梅（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为385000元，用于借款人购买位于南安市柳城办事处成功街宏发花苑2907室；借款期限240个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；借款采用阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人隆泰公司提供保证担保，抵押人李光炎、陈金梅提供抵押担保；阶段性保证人隆泰公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年；抵押人李光炎、陈金隆以南安市柳城办事处成功街宏发花苑2907室提供抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。同日，陈金梅出具《共同还款承诺书》给原告，为李光炎与原告签订的个人购房担保借款合同项下申请的个人住房按揭贷款385000元承担共同还款责任。1月28日，原告与李光炎、陈金梅到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第0220160257号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为李光炎、陈金梅，房屋坐落于南安市柳城办事处成功街宏发花苑29层2907室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同年1月29日，原告发放贷款385000元给李光炎，用于支付李光炎向隆泰公司购买商品房的货款。嗣后，李光炎按合同约定期限、金额支付至2018年9月20日的利息，此后未能按合同约定还款方式按时足额还款，至2019年8月1日结欠本金353264.17元，利息、罚息、复利15712.69元。另查明，李光炎、陈金梅于2010年 1月12日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，原告依约发放贷款385000元给李光炎用于支付其向隆泰公司购买南安市柳城办事处成功街宏发花苑29层2907室商品房的购房款。该笔借款发生于李光炎、陈金梅关系存续期间，陈金梅亦出具《共同还款承诺书》，同意共同承担还款责任，故该笔借款属于夫妻共同债务，陈金梅应共同偿还。现李光炎未按合同约定还款方式按时足额还款。依照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权解除合同，提前收回借款。现原告请求李光炎、陈金梅偿还尚欠借款本金353264.17元及相应利息，并支付罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人隆泰公司提供保证期间二年的连带责任保证，办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之后，以李光炎、陈金梅以其购买的南安市柳城办事处成功街宏发花苑29层2907室商品房为抵押财产作抵押担保。原告与李光炎、陈金梅到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人李光炎、陈金梅办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人隆泰公司对李光炎、陈金梅的债务承担连带保证责任。原告请求隆泰公司对李光炎、陈金梅的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖李光炎、陈金梅的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。隆泰公司承担保证责任后，有权向李光炎、陈金梅追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条                               裁判             主文                       一、被告李光炎、陈金梅应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金353264.17元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2019年8月1日为15712.69元，自2019年8月2日至实际还款日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             二、被告隆泰(泉州)房地产发展有限公司对被告李光炎、陈金梅的上述债务承担连带清偿责任；被告隆泰(泉州)房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告李光炎、陈金梅追偿；             三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费6835元，减半收取为3417.5元，由被告李光炎、陈金梅、隆泰(泉州)房地产发展有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员 尤江岚                                                             二〇一九年十二月四日                                     书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤