江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10725号上诉人（原审被告）：何传根。上诉人（原审被告）：王金全。上诉人（原审被告）：何月珍。委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师，共同代理上列三上诉人。委托诉讼代理人：宋艳艳，江苏品创律师事务所实习律师，共同代理上列三上诉人。被上诉人（原审原告）：刘生来。委托诉讼代理人：魏艳梅，江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：付静，江苏超耀律师事务所实习律师。原审第三人：昆山市巴城镇旺新房产中介服务部。上诉人何传根、王金全、何月珍因与被上诉人刘生来、原审第三人昆山市巴城镇旺新房产中介服务部（以下简称旺新服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何传根、王金全、何月珍上诉请求：1.撤销原判第三项，改判何传根、王金全、何月珍不赔偿刘生来损失及居间费用；2.刘生来承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.何传根、王金全、何月珍并未违约，合同无法履行是客观情况导致。何传根、王金全、何月珍均是农民，根据所在地区风俗习惯，出嫁女儿不享有家庭财产份额，故在出售涉案房屋时何传根、王金全、何月珍没有考虑到案涉房屋可能涉及他人共有。但案涉房屋存在其他共有人是客观情况，并非何传根、王金全、何月珍违约所致。何传根、王金全、何月珍在合同签订前后没有隐瞒案涉房屋情况，旺新服务部作为专业房地产机构也没有调查案涉房屋的共有人情况，刘生来也未询问过，各方均存在疏忽大意。刘生来基于何传根、王金全、何月珍违约要求支付房屋差价损失，不应得到支持。2.评估报告采用的评估时间节点错误。何传根、王金全、何月珍在（2017）)苏0583民初10957号案件第一次庭审时（2017年8月2日）已明确告知刘生来因案涉房屋存在其他共有人，房屋买卖合同无法继续履行。故即使法院认定何传根、王金全、何月珍违约，房屋差价损失的计算时间节点也应是2017年8月2日，而不是2019年5月13日。3.案涉房屋交易价格为43万元，刘生来仅支付18万元定金，一审判决何传根、王金全、何月珍赔偿85万元损失显失公平。刘生来辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.（2017）苏0583民初10957号民事判决和（2018）苏05民终1006号民事判决均已认定何传根、王金全、何月珍违约。何传根、王金全、何月珍具有违约的故意，在签订合同前以及履行合同过程中，何传根、王金全、何月珍一直称其为房屋所有人，在签订合同前刘生来和旺新服务部查看了何传根、王金全、何月珍提供的拆迁资料、动迁房安置房订房确定单，动迁人系何传根、王金全、何月珍，签字也是何传根、王金全、何月珍。旺新服务部也向何传根、王金全、何月珍反复核实过房屋的所有权情况，何传根、王金全、何月珍从未提及有其他共有人。且案涉合同第四条约定，何传根、王金全、何月珍保证房屋权属清楚，如发生纠纷由其负责，由此给刘生来造成的损失由其负责赔偿。2.2019年5月13日本案一审庭审中，何传根、王金全、何月珍同意解除案涉房屋买卖合同，何传根、王金全、何月珍应赔偿刘生来至解约日产生的损失，故以该解约日作为评估时点是正确的。3.何传根、王金全、何月珍违约造成刘生来无法用同样价格购置相同地段相同类型的房屋，该部分差价损失理应由何传根、王金全、何月珍承担。旺新服务部二审中未作答辩。刘生来向一审法院起诉请求：1.解除刘生来与何传根、王金全、何月珍签订的《房屋买卖成交合同》；2.何传根、王金全、何月珍双倍返还定金36万元；3.何传根、王金全、何月珍赔偿刘生来房价上涨差价损失87万元；4.何传根、王金全、何月珍赔偿刘生来已经支付的中介费4300元；5.本案诉讼费由何传根、王金全、何月珍负担。后刘生来将第2项诉讼请求变更为：何传根、王金全、何月珍返还购房款18万元；将第3项诉讼请求变更为：何传根、王金全、何月珍赔偿房价上涨差价损失85万元；将第4项诉讼请求变更为：何传根、王金全、何月珍赔偿已支付的中介费4300元以及评估费12250元。一审法院认定事实：2015年7月26日何传根、王金全以及何月珍（甲方）与刘生来（乙方）在旺新服务部的居间下签订《房屋买卖成交合同》，约定甲方家庭共有人一致同意将位于昆山市巴城镇石牌街道凤祥园小区120号楼1103室动迁房以43万元的价格出售给乙方。本合同签订之日起乙方支付甲方18万作为购房定金，若乙方毁约则定金不退还，守约将在交易中结算；甲方违约则赔付乙方36万元。甲方拿到钥匙后（以政府及拆迁办交房日为准）一个月内通知乙方和中介方；乙方接到通知后一个月内交清第二笔房款共计23万元；甲方收到该房款当日将房屋钥匙交付乙方，甲方及共有人收到该房款后承认该房屋产权归乙方所有，双方违约金为86万元。甲方拿到产权证后（以政府及拆迁办交房产证为准）一个月内通知乙方及中介方，并协助乙方办理产权证过户手续；乙方在产权证过户当日付清甲方剩余房款2万元。房屋面积以动迁办交房单面积为准，若有偏差，总价不动。甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，如发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此造成乙方的损失由甲方负责赔偿。违约责任双方约定为：本合同不受今后房价浮动的影响，甲乙双方不得违反合同。如甲方违反本合同约定，应及时退还乙方支付的本金并以当期银行利率支付本金利息，同时赔偿乙方人民币86万元整；如乙方违反本合同，则需赔偿甲方人民币86万元。任何一方违约需书面通知对方及中介，并自悔约之日起十日内赔偿本金及利息并支付中介方该房屋成交价2%的手续费。合同中还约定，甲方支付中介费为3000元，乙方支付中介费为4300元。合同签订当日，刘生来支付购房定金18万元及中介费4300元。2017年6月13日刘生来向一审法院提起诉讼，要求何传根、王金泉、何月珍向其交付昆山市巴城镇石牌街道凤祥园120号楼1103室房屋并协助办理该房屋的产权过户手续，支付违约金5万元和承担该案诉讼费。何传根、王金泉和何月珍在该案中辩称涉案房屋系由何传根与其配偶共同建造的老宅拆迁而来，买卖合同未经其他共有人的签字，所以客观上无法履行。一审法院经审理后认为涉案房屋系家庭房屋动迁而来，故在该房屋产权归属未确定前，无法迳行裁决何传根、王金全和何月珍配合办理过户手续；如果未来该房屋产权归属和涉案房屋的出售方主体不一致，势必扩大不可预知的损失，故对刘生来要求交付涉案房屋以及支付延迟交付违约金的诉讼请求，均不予支持。故一审法院于2017年12月11日判决驳回刘生来的全部诉讼请求。刘生来对该判决不服向本院提起上诉。本院审理后认为，在涉案房屋产权归属确定前，涉案《房屋买卖成交合同》能否继续履行存在不确定因素，刘生来的诉讼请求不予支持。如因涉案《房屋买卖成交合同》不能继续履行导致刘生来的损失，刘生来可另行主张权利。何传根、王金全和何月珍与刘生来签订涉案《房屋买卖成交合同》后，在协商过程中要求加价导致本案诉讼，在诉讼过程中又以其他共有人何月琴、何月花不同意为由主张合同无法继续履行，上述行为有违诚实信用原则，应承担本案案件受理费。本院遂于2018年4月18日判决，驳回上诉，维持原判；但一审和二审案件受理费均由何传根、王金全和何月珍负担。一审中，刘生来申请对涉案房屋的价值进行评估。一审法院根据其申请依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司进行评估。该公司于2019年6月6日出具估价报告，认为涉案房屋的公开市场价值为128万元。刘生来为本次评估支付评估费12250元。一审法院认为：刘生来与何传根、王金全、何月珍之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。在刘生来主张继续履行合同的另案中，何传根和王金全、何月珍抗辩主张涉案房屋存在其他共有权人导致合同无法履行，说明三人已经构成根本性违约，对刘生来要求解除双方签订的《房屋买卖成交合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故何传根、王金全和何月珍应当返还刘生来已经支付的购房定金18万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。何传根、王金全和何月珍对于涉案房屋的产权情况应当明知，在产权不明晰的情况下三人将涉案房屋出售给刘生来，应当承担合同因无法履行导致解除而产生的违约责任。刘生来主张由何传根、王金全、何月珍赔偿损失，合法有据，理应予以支持。关于刘生来的损失数额，一审法院根据估价报告确有房屋差价损失85万元，根据旺新服务部出具的收据以及薛静芳的陈述确认有居间费用损失4300元，以上共计854300元。关于评估费用，系本次诉讼过程中产生的费用，一审法院在案件受理费项目中予以分配承担，不再另外计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、刘生来与何传根、王金全、何月珍于2015年7月26日签订的《房屋买卖成交合同》解除。二、何传根、王金全、何月珍于判决生效之日起十日内返还刘生来购房定金18万元。三、何传根、王金全、何月珍于判决生效之日起十日内赔偿刘生来房屋差价损失85万元，居间费损失4300元，以上共计854300元。一审案件受理费15908元，评估费12250元，以上共计28158元，由何传根、王金全、何月珍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘生来与何传根、王金全、何月珍签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。在（2017）苏0583民初10957号案件中，何传根、王金全、何月珍主张案涉房屋存在其他共有权人导致合同无法履行，故何传根、王金全、何月珍已构成根本违约，一审法院认定案涉《房屋买卖成交合同》解除并无不当。何传根、王金全、何月珍主张其并未违约，与上述事实及合同约定不符，本院不予采信。合同解除后，何传根、王金全和何月珍应当返还刘生来已经支付的购房定金18万元，并赔偿刘生来因此造成的损失。关于刘生来的损失数额，一审判决根据估价报告确认房屋差价损失为85万元、居间费用损失4300元，并无不当，本院予以确认。何传根、王金全、何月珍上诉主张估价报告鉴定的时间节点有误，应以2017年8月2日作为案涉房屋价值的鉴定时间节点，一审判决依据估价报告认定何传根、王金全、何月珍应赔偿的房屋差价损失为85万元显失公平。本院认为，刘生来在（2017）苏0583民初10957号案件审理过程中对于案涉《房屋买卖成交合同》的继续履行仍有期待，其经过该案诉讼后，提出解除合同并赔偿损失的诉讼请求，并非有意扩大损失，而是自身认识与法院认定存在偏差，故一审判决以本案审理中刘生来提出估价申请的时间作为评估案涉房屋价值的时间节点，于法有据，本院对何传根、王金全、何月珍的主张不予采信。综上所述，何传根、王金全、何月珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15908元，由上诉人何传根、王金全、何月珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十二月三十一日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。