福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1533号 上诉人（原审原告）：戴荣成，男，1974年2月4日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婧，福建古进律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱小红，女，1987年11月19日出生，汉族，住福建省长汀县。 被上诉人（原审被告）：傅荣生，男，1969年8月1日出生，汉族，住福建省长汀县。 上诉人戴荣成因与上诉人朱小红、被上诉人傅荣生房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2019）闽0821民初1970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人戴荣成的委托诉讼代理人戴秉志、上诉人朱小红、被上诉人傅荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴荣成上诉请求：1.改判傅荣生、朱小红协助办理长汀县中云·丽景城30楼2702号房屋过户手续；2.判决傅荣生、朱小红承担财产保全费用3704元；3.一审、二审的诉讼费用由傅荣生、朱小红承担。事实和理由：一、一审判决驳回戴荣成要求傅荣生、朱小红协助办理过户登记手续是错误的。《房屋抵债协议书》第二条第2项约定了朱小红同意于2017年10月30日前将房屋按揭贷款还清，并协助戴荣成办理房屋过户手续。因此，朱小红具有协助办理过户的义务，应履行协助义务。案涉房屋虽然在签订《房屋抵债协议书》之前办理了抵押登记，设置有抵押权，朱小红未按协议约定履行还款义务，至今未还清房屋按揭贷款，但戴荣成明确表示可以通过一次性提前偿还银行按揭贷款、解除房屋抵押登记的相关手续，实现办理房屋过户手续。戴荣成自愿在傅荣生、朱小红协助办理过户手续前代为清偿剩余按揭款的行为，能够保障抵押权人兴业银行股份有限公司龙岩长汀支行的合法权益不受损害。二、财产保全费用3704元应由傅荣生、朱小红承担。在一审诉讼过程中，戴荣成获悉傅荣生、朱小红欲将案涉房屋出售，极有可能导致案涉房屋转移。戴荣成为了利于判决的顺利执行向一审法院申请对案涉房屋进行查封，一审法院裁定对案涉房屋进行查封，戴荣成先行交纳3704元保全费用。但一审判决遗漏了财产保全费用的处理，根据相关法律规定，该财产保全费用3704元应由傅荣生、朱小红承担。 针对戴荣成的上诉，朱小红辩称，1.无法协助戴荣成办理房屋过户登记手续；2.财产保全费用不承担。 针对戴荣成的上诉，傅荣生辩称，1.《房屋抵债协议》是无效的，不能协助戴荣成办理房屋过户手续；2.保全的费用无中生有；3.签《房屋抵债协议》时，戴荣成知道傅荣生与朱小红已离婚。 朱小红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判戴荣成与傅荣生、朱小红签订的《房屋抵债协议书》无效。事实和理由：2015年1月至2015年7月，傅荣生向戴荣成借款共计人民币1700000元。2017年1月23日戴荣成和傅荣生方进行协商，傅荣生、朱小红将位于长汀县中云•丽景城30楼2702号房屋抵付戴荣成的借款636865元。1.朱小红对傅荣生与戴荣成之间的借款不清楚，朱小红与傅荣生已经离婚，并于2017年1月5日办理离婚登记于续，当时傅荣生让朱小红签《房屋抵债协议书》是让朱小红帮傅荣生，傅荣生告诉朱小红这只为了让戴荣成放心而非真实地将房屋抵转给戴荣成，《房屋抵债协议书》虽是朱小红签字，但并未看过其中实质内容；2.签《房屋抵债协议书》时戴荣成知道朱小红与傅荣生己经离婚，《房屋抵债协议书》上对房屋还有欠银行贷款需要谁还款都没有说明。现傅荣生筹款同意归还戴荣成的欠款；3.根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受转让物己经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知人的，转让行为无效。”其与戴荣成所签的《房屋抵债协议书》并未通知银行，故转让行为无效；4.讼争房屋是朱小红付的首付款，银行贷款都是由朱小红一人所还，与傅荣生没有关系，由于房产的查封，朱小红己经没有还款能力，银行天天打电话催款，现朱小红带着女儿无家可归；5.傅荣生有能力偿还戴荣成的借款。 针对朱小红的上诉，戴荣成辩称，案涉房屋属朱小红与傅荣生婚姻存续期间购买的，傅荣生向戴荣成借款也是在朱小红与傅荣生婚姻存续期间。虽然朱小红与傅荣生于2017年1月5日离婚，但傅荣生因无力偿还戴荣成的借款于2017年1月主动提出将登记在朱小红名下的案涉房屋抵偿债务，后经多次协商达成了以每平米6700元的价款抵给戴荣成，而当时的市场行情案涉房屋价款不超过每平方米6300元。签订《房屋抵债协议》时，朱小红知道案涉房屋以636865元的价款抵傅荣生拖欠戴荣成的借款。协议签订后，朱小红将案涉房屋的税收完税证明、案涉房屋的使用说明书、质量保证书，电费收缴卡和钥匙交给戴荣成。 针对朱小红的上诉，傅荣生辩称，同意朱小红的上诉意见。 戴荣成向一审法院起诉请求：1.依法确认戴荣成与傅荣生、朱小红签订的《房屋抵债协议书》合法有效；2.依法判令傅荣生、朱小红继续履行合同，协助办理长汀县中云•丽景城30楼2702号房屋过户手续；3.案件诉讼费用由傅荣生、朱小红承担。 一审法院认定事实：戴荣成与傅荣生系朋友关系，双方因经营需要有多次经济往来。傅荣生与朱小红原系夫妻关系（2017年1月5日办理离婚登记手续）。2015年3月30日，戴荣成与傅荣生经结算，确认傅荣生尚欠戴荣成借款170万元，傅荣生于当日向戴荣成出具了内容为“今欠戴荣成人民币壹佰柒拾万元正”的《欠条》。此后，傅荣生陆续归还了部分借款，并由其本人记载于《欠条》之上：2015年8月31日还款20万元，余欠150万元；2015年10月21日已还20万元，余欠130万元；于2016年7月6日还30万元，余欠100万元；于2016年8月13日还10万元，余欠90万元；于2016年8月25日还现金5万元，余欠85万元；于2017年1月23日用中原地产30号楼2702号房抵款636865元，此款房屋过户后有效；于2017年4月1日还现金5万元。期间，戴荣成与傅荣生、朱小红于2017年1月23日签订《房屋抵债协议书》，约定“鉴于乙方（傅荣生）资金周转困难，故丙方（朱小红）自愿将其合法拥有的位于中原地产30楼2702号房屋（总建筑面积92.41m2）转让给甲方（戴荣成），所得资金用于乙方归还甲方的欠款。该房屋单价6700元/m2，合计619147元，已交费用17718元，以上二笔直接抵付乙方欠甲方的借款636865元；乙方、丙方同意于2017年10月30日前将前述房产贷款还清，同时将购房合同、原始票据交与甲方，并协助甲方办理房屋过户等相关手续。办理房屋所有权证及过户的各种税费由戴荣成负担”。协议签订后，傅荣生、朱小红将《税收完税证明》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《电费收缴记录卡》、《房产/土地使用权权属转移涉税证明》、《中云•丽景城交房通知书》、《面积差异补充协议》、《收据》、《个人购房抵押（保证）借款合同》及房门钥匙交予戴荣成。2019年五六月间，戴荣成安排工人进场装修案涉房屋时被朱小红阻止，双方发生争执后经报警处理未果而致讼。另查明，朱小红为案涉房产于2015年10月27日向兴业银行股份有限公司龙岩长汀支行办理了借款金额为37万元、借款期限为240个月的“个人购房抵押（保证）借款合同”，该房按揭贷款现未还清。一审法院于2019年7月30日根据戴荣成的申请对案涉房屋采取保全措施，案涉房屋无其他查封。 一审法院认为，争议焦点一：案涉“以房抵债”协议的效力。“以房抵债”是指债务人难以清偿到期的金钱债务而与债权人达成的代物清偿行为，是对原债务履行方式的根本变更，需要当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即当事人之间达成了以他种给付代替原有给付的合意。本案中，戴荣成、傅荣生、朱小红三人签订的《以房抵债协议书》不仅约定以朱小红所有的案涉房产为傅荣生抵偿所欠戴荣成款项636,865元，还明确约定由傅荣生、朱小红于约定的期日之前偿还按揭款项后协助办理过户手续，三人之间已达成“以房抵债”的明确合意。关于傅荣生提出“协议并无抵转房产之意，仅是让戴荣成放心”的辩解，一审法院认为，该辩解自相矛盾，一则，当事人之间签订无实际履行意愿的合同，对当事人而言毫无意义。尤其是债务人向债权人表示其有可履行债务的财产，但又同时表示将来并不能作为可供履行债务的来源的情形，更是明显不合逻辑与情理；二则，在协议签订后，傅荣生、朱小红已将案涉房产的相关文件资料交予戴荣成，并承诺在指定期间内清偿银行贷款和协助办理过户手续，上述行为佐证三人之间形成了以房抵债的真实意思，傅荣生、朱小红并知晓签订协议将可能发生产权转移的法律后果，故对该项辩解，不予采纳。关于朱小红所作“协议虽本人所签，但不清楚合同内容，本人与案涉借款无关”的辩解，朱小红系完全民事行为能力人，签订协议时具有完全的辨识断事能力，对协议内容及后果应有完整的认知与判断，其以不知晓协议内容为免责由事，既不符合情理亦不存在法律所规定的存在重大误解或欺诈等情形，故不予采纳。基于此，案涉“以房抵债”协议，系双方真实意思表示。 关于“以房抵债”协议签订后的还款行为对案涉抵债协议性质的影响问题。戴荣成与傅荣生在庭审中一致确认案涉房产仅抵偿协议签订时850,000元债款中的636,865元，尚有20余万元现金债务。协议签订后，傅荣生现金还款五万元，戴荣成主张系对余欠款项的清偿，而傅荣生辩称是针对整笔欠款。一审法院认为，三方既已达成以案涉房产抵偿部分债务的合意，在当事人无解除或者变更“以房抵债”协议的共同明示行为，且傅荣生所还金额并未超出现金债务的情况下，其后续还款行为应认定为对尚欠现金债务的偿还，并未改变“以房抵债”协议的性质与内容。 关于抵押期间未通知抵押权人对案涉“以房抵债”协议效力的影响问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即不动产所有权变动能否成就，并不是转让不动产物权合同生效的必要条件。而《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”等相关法律条文的立法目的是保障抵押权人的利益不受侵害,能够援引《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款来主张转让行为无效的，只能是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，而不是不履行通知、告知义务的抵押人；上述法条中的“转让行为”、“不得转让”是指物权变动的结果，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，而是指未经抵押权人同意不能过户。具体到本案中，戴荣成、傅荣生、朱小红三人签订“以房抵债”协议是案涉房产转让的原因行为，尚未完成权属变更的登记手续，并未实际损害抵押权人的利益，故该协议的效力不受案涉房屋设有抵押的影响，傅荣生、朱小红本应依约提前清偿所转让房产的按揭贷款，确实履行消除转让物权利瑕疵的合同义务，但朱小红作为抵押人却以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由主张案涉“以房抵债”合同无效，不合情理，亦于法相悖，不予支持。 争议焦点二：原告请求判令两被告协助办理过户登记手续的诉讼请求能否得到支持。房地产转让的合同目的能否实现，即受让人能否取得出卖房地产的所有权，不仅取决于出让人有否协助受让人办理转移登记手续，还取决于转让房屋是否存在物权消灭、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转移登记等情形。双方当事人签订的《以房抵债协议书》虽然约定傅荣生、朱小红负有提前还贷后协助办理将房屋过户给戴荣成的合同义务，但因该协议签订于房屋抵押期间，戴荣成明知案涉房屋存在按揭贷款，而傅荣生、朱小红又未按照约定期限清偿按揭贷款，致案涉房屋仍然存在阻碍物权转移登记的抵押权。故戴荣成在案涉房屋的抵押登记尚未涂销时，要求傅荣生、朱小红协助办理过户手续以实现物权变动结果的诉讼请求，不能支持。 综上所述，案涉“以房抵债”的代物清偿协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，戴荣成请求确认案涉《以房抵债协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；但戴荣成要求傅荣生、朱小红协助办理过户登记的诉讼请求，因案涉房屋的抵押登记未涂销，尚未满足物权有效变动的条件，故不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款规定，判决：一、戴荣成与傅荣生、朱小红签订的《以房抵债协议书》合法有效；二、驳回戴荣成的其他诉讼请求。案件受理费10,168.6元，减半收取计5,084.3元，由戴荣成负担2,542.15元，由傅荣生、朱小红共同负担2,542.15元。 二审中，朱小红围绕上诉请求提交电子回单3张，证明除了一审认定傅荣生归还戴荣成的款项外，傅荣生在签订《房屋抵债协议》后有陆续归还戴荣成款项12万元。戴荣成质证认为，对证据的真实性无异议，傅荣生在签订《房屋抵债协议后》后的确有归戴荣成款项12万元，其中2017年4月1日的转账5万元就是一审判决认定的傅荣生于2017年4月1日归还的现金5万元。傅荣生质证认为，对证据的真实性无异议。本院认为，傅荣生在签订《房屋抵债协议》后归还戴荣成的款项并不是判断《房屋抵债协议》是否合法有效的依据，且傅荣生归还的金额并未超出其尚欠的现金债务，故该证据与本案认定《房屋抵债协议》是否合法有效无关联性。 对一审法院认定的事实，朱小红认为，签订《房屋抵债协议》后傅荣生归还戴荣成款项12万元。傅荣生认为，《税收完税证明》等材料是傅荣生交给戴荣成的，并不是朱小红，且钥匙未交给戴荣成。双方当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 二审经审理查明，一审诉讼期间，戴荣成向一审法院申请财产保全，支付保全费3704元。 本案争议焦点：1.各方当事人签订的《房屋抵债协议书》是否合法有效；2.戴荣成要求傅荣生、朱小红协助办理过户登记手续是否合法有据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，朱小红以此主张《房屋抵债协议》无效，不予支持。傅荣生债务到期后，傅荣生、戴荣成、朱小红签订的《房屋抵债协议书》并不存在合同无效的事由，一审认定《房屋抵债协议》合法有效，并无不当。朱小红主张签订《房屋抵债协议》是为了让戴荣成放心，并不是其真实意思表示，但未提供相应证据证实，且与常理不符，不予采纳。 合同效力与物权变动系两个层面的问题，合同有效并不代表该合同一定能够全面履行。抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合物权有效变动的条件，因此不能产生权属转移的效力。因讼争房屋已设定抵押，戴荣成在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。戴荣成主张其可以涂消抵押登记，但未提供相应的证据，不予采纳。 诉讼费用包含财产保全费，戴荣成的一审诉讼请求有要求傅荣生、朱小红承担本案诉讼费用，因《房屋抵债协议书》合法有效，戴荣成要求对涉案房屋采取保全措施并无不当，故本案的财产保全费3704元应由傅荣生、朱小红负担。本案财产保全费在诉讼费用的负担中予以体现。 综上所述，除戴荣成关于财产保全费的上诉理由成立外，戴荣成、朱小红的上诉请求均不能成立，予以驳回。因财产保全费不列入裁判主文，故对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费10,168.6元，减半收取计5,084.3元，由戴荣成负担2,542.15元，由傅荣生、朱小红共同负担2,542.15元。一审财产保全费3704元，由傅荣生、朱小红负担。二审案件受理费10168元，由戴荣成负担5084元，由朱小红负担5084元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十二月六日 法官助理卢丰华 书记员熊枫 附注： 引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。