江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5661号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿小猛，男，1990年1月21日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：耿圣莉，江苏好佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿万志（系上诉人耿小猛之父），男，1965年8月6日出生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：张来坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。上诉人耿小猛因与被上诉人新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿小猛的委托诉讼代理人耿圣莉、耿万志，被上诉人宋伟、被上诉人新苏公司的委托诉讼代理人高立永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人耿小猛上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人赔偿因扣留、损坏物品给耿小猛造成的损失320776元。2.本案一、二审诉讼费用由新苏公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，且程序存在瑕疵。一、首先，上诉人与被上诉人双方签订的三份合同分属不同性质的法律关系，不应在一个案件中审理并同时解除。房屋租赁合同的解除不能必然导致经营管理合同、物业合同的解除，一审法院一并审理没有法律依据。其次，涉案租赁合同是被上诉人单方制订的格式合同，在合同内容上作出了对上诉人实施单方解除房屋租赁等显失公平的条款约定，明显违背常理。尤其是被上诉人并没有向上诉人单方提出解除另外两种不同性质的合同，且经营管理合同及物业合同解除原因及是否符合解除合同情形法院并没有审查。二、首先，新苏公司在租赁期内单方解除双方签订的租赁合同，解约通知书并未有效送达给上诉人处，就将上诉人房屋租给他人经营。双方之间的合同并没有产生解除的法律效力。其次，涉案房屋是用于酒店经营，不同于普通的房屋租赁，上诉人为了酒店经营投入了装修、购置物品等大量资金，但经营期间因受被上诉人刚开业、人流稀少等客观因素，严重影响上诉人的酒店生意，根据双方签订的经营管理合同约定，这种情形属于被上诉人存在管理不当的过错所致，故针对这一情况，双方后续针对这一客观事实才签署了租赁合同的补充协议，对上诉人经营前期2个月的租金予以减免，包括后续租金关于优惠。该补充协议也可以证明经营管理合同被上诉人确实存在经营管理方面的违约的行为。但一审法院对这一事实未认定，就认定被上诉人可以单方解除租赁、经营管理、物业合同。再次，被上诉人擅自扣留租赁房屋内耿小猛所有的物品且造成物品损毁贬值，其行为没有法律和合同依据，给上诉人造成实际经济损失，新苏公司应当予以赔偿。三、本案一审认定所依据的证据存在重大瑕疵，不能作为案件事实认定的有效证据使用，应当当庭播放而未播且未予质证的证据是不能作为定案依据。且被上诉人庭审时向法庭提供了两份不一样的物品图片清单，上诉人对该份图片清单不认可，认为被上诉人提供图片清单存在物品数量、品种有遗漏且有损坏的事实。被上诉人与上诉人提供的清单严重不符，且被扣留的物品作为酒店餐饮特种物品已失去使用价值，要求鉴定损失。此外，上诉人对物品损失主张的赔偿不是抗辩，而是提出独立的反诉请求，在被上诉人存在对扣留物品有灭失、损毁物品的行为且没有鉴定损失的前提下，一审法院判原物返还给上诉人没有法律依据，判决上诉人另行诉讼更是增加上诉人诉累，导致上诉人客观上无法诉讼。再此基础上，判决上诉人支付扣留物品的占用费用无事实基础。被上诉人新苏公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，1.民事审判一个案件可以涉及多个法律关系，商事审判只能涉及一个法律关系，上诉人的提到的上诉观点不成立。2.对于原审判决第五项，被上诉人一直愿意返还，我们也请求二审法院能让上诉人三日内到被上诉人处，领取判决的物品，逾期新苏公司公司将主张保管的费用。新苏公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除新苏公司与耿小猛签订的《新苏商业（邳州）有限公司商铺租赁合同》（合同编号：000000222）及补充协议、《新苏商业（邳州）有限公司经营管理合同》（合同编号：000000222）及补充协议、《新苏商业（邳州）有限公司物业管理合同》（合同编号：000000222）；2.判决耿小猛向新苏公司交付邳州市新苏中心之5层F6010-2号租赁区域及其设施；3.判决耿小猛向新苏公司支付2018年5月10日前欠付租金、经营管理费、物业管理费共计118138.79元，以及2018年5月11日起至2018年6月13日的租金、经营管理费、物业管理费（月租金按6125元的1.5倍计算，月经营管理费按6125元的1.5倍元计算，月物业管理费按12250元）；并赔偿新苏公司律师费损失8800元；4.判决耿小猛向新苏公司支付违约金78500元（6125元×6个月+6125元×6个月+5000元）；5.判决耿小猛承担本案诉讼费用及保全费用。庭审中，新苏公司放弃第二项诉讼请求。耿小猛向一审法院提起反诉，诉讼请求为：1.判令新苏公司赔偿租赁合同期内给耿小猛造成的损失共计320776元；2.本案反诉费用由新苏公司承担。一审法院经审理查明，2017年3月22日，新苏公司（甲方）与耿小猛（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于邳州新苏中心之5层F6010-2号租赁区域及其设施出租给乙方，由乙方用于经营小牧谣餐饮；该商铺租赁面积为350平方米，租赁期限从2017年5月26日起至2023年5月25日止；第一租约年从2017年5月26日起至2019年5月25日止，月租金为6125元；第二租约年从2019年5月26日起至2021年5月25日止，月租金为6492.5元；第三租约年从2021年5月26日起至2023年5月25日止，月租金为6882.1元；租金支付方式为：首期租金为2017年5月26日至2017年8月25日期间租金，于签订本合同时支付，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额交付下个交租期租金。第八条8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳租金及其他费用的，每逾期一天，应按照当年租金总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方还应按照9.4条约定承担违约责任。第8.4条约定，除支付违约金外，因乙方违约造成的甲方损失包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费等，乙方应予以赔偿。第9.4条约定，本9.4条款情况一旦发生，乙方应向甲方支付相当于当年6个月租金金额的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应当赔偿甲方损失。第10.1条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日。第10.2条约定，本合同终止后2日内，乙方应缴清租金及其他费用，并将租赁场地恢复原样（包括水电工程、消防工程、空调系统、基建、装饰等），由乙方承担全部恢复费用，经甲方保留的装修、装饰、设施设备及物品均无偿归甲方所有。若乙方在合同终止后10日内仍未结清费用并将租赁场地按原样返还给甲方的，则甲方可单方收回租赁物，届时乙方遗留在租赁区域内装修装潢视为乙方放弃所有权。乙方遗留在租赁区域内的可移动物品，甲方有权在第三方见证下，将其清理扣留并择机进行变卖拍卖，变卖拍卖所得优先偿还甲方保管和变卖拍卖物品的费用以及场地恢复费用，然后用于偿还乙方所欠甲方租金、场地费用，所欠相关管理公司经营管理费、物业管理费、以及相应违约金、赔偿金；如有剩余，则由甲方交还乙方。如被扣留物品拍卖变卖所得不够偿还上述全部费用，则乙方仍应偿还，乙方对此无异议。同日，新苏公司（甲方）与耿小猛（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，第二条约定，甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定减免乙方的租金，租赁合同的租期及租金从开业日起算：1、乙方按租赁合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；2、乙方按租赁合同约定按时开业，并在租赁期内保持正常经营；3、乙方在租赁期内按照租赁合同约定按时支付租金及相关费用；4、乙方在租赁期内服从甲方管理，无任何根本违约行为。第三条约定，甲方同意免除乙方第一个租约年第一二个季度各免除两个月租金，三四季度和第二个租约年一二季度各免除一个月租金费用。第四条约定，乙方承诺，如乙方违反本协议第二条中的任何一条，乙方除应按照租赁合同约定承担违约责任外，乙方无权获得本协议第三条约定的减免租金；如乙方已经获得减免租金的，甲方有权在任何时间要求乙方支付本协议免收的租金。同日，新苏公司（甲方）与耿小猛（乙方）签订《经营管理合同》，约定：乙方同意甲方为其经营提供相关经营管理服务，本协议期限与乙方的《商铺租赁合同》期限相同，从2017年5月26日起至2023年5月25日止；第一年从2017年5月26日到2019年5月25日，月经营管理费为6125元；第二年从2019年5月26日到2021年5月25日，月经营管理费为6492.5元；第三年从2021年5月26日到2023年5月25日止，月经营管理费为6882.1元；支付方式为首期经营管理费为2017年5月26日至2017年8月25日期间的经营管理费，于签订本合同时支付，除首期经营管理费外，其他经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额支付下个交费期的经营管理费。第七条约定，乙方未按规定时间缴纳经营管理费的且超过15日仍未缴纳的，或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《物业管理合同》的，甲方有权解除合同；甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并承担相当于6个月经营管理费金额的违约金，及甲方所遭受的一切损失。第9.2条约定，乙方未按照约定的时间及金额支付经营管理费的，每天应按照当年经营管理费的1‰支付违约金，逾期超过15天的，甲方可解除合同；甲方解除合同的，乙方还应按照第七条的约定承担违约责任。第9.4条约定，因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第10.1条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日。第10.2条约定，本合同终止后2日内乙方应到甲方财务部门办理债权债务结算，并将租赁地恢复原样交给甲方，由乙方承担全部恢复费用。逾期交还每日需按1.5倍经营管理费向甲方支付经营管理费，直至交还租赁场地。同日，新苏公司（甲方）与耿小猛（乙方）签订《经营管理合同补充协议》，第一条约定，甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定减免乙方的经营管理费，经营管理合同的租期及经营管理费从开业日起算：1、乙方按经营管理合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；2、乙方按经营管理合同约定按时开业，并在租赁期内保持正常经营；3、乙方在租赁期内按照经营管理合同约定按时支付经营费及相关费用；4、乙方在租赁期内服从甲方管理，无任何根本违约行为。第二条约定，在乙方符合第一条约定条件的情况下，甲方同意免除乙方第一个租约年第一二个季度免除两个月租金，三四季度和第二个租约年一二季度各免除一个月经营管理费。第三条约定，乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中的任何一条，乙方除应按照经营管理合同约定承担违约责任外，乙方无权获得本协议第二条约定的减免经营管理费；如乙方已经获得减免经营管理费的，甲方有权在任何时间要求乙方支付本协议免收的经营管理费。同日，新苏公司（甲方）与耿小猛（乙方）签订《物业管理合同》，约定：乙方同意接受甲方在新苏中心为其经营提供相关的物业管理服务，协议期限为2017年5月26日起至2023年5月25日止，该商铺租赁面积为350平方米，为免疑问，本合同中租赁面积应为套内建筑面积，双方确认，前述租赁面积即为本合同项下计租面积，如有调整，双方在进场交接时另行确认。物业管理费按套内建筑面积计算，每月12250元；支付方式为首期物业费为2017年5月26日至2017年8月25日期间的物业费，于签订合同时支付；除首期物业费外，后续物业费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方（即新苏公司）一次性足额支付下个交费期物业费。第6.2条约定，乙方严重拖欠甲方物业管理费（逾期达15日或以上）或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《经营管理合同》，甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失（包括但不限于物业费、律师费、调查取证费、诉讼费用等）。第8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳物业管理费的，每逾期一天，应按照当年物业费总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方还应按照第六条约定承担违约责任。第8.3条约定，除本合同另有约定外，一方发生违约行为的，违约方每次应向守约方支付5000元违约金。合同第8.4条约定，因乙方违约甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第九条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日；合同终止后2日内乙方到甲方财务部门办理债权债务结算；若乙方欠缴甲方任何费用，除乙方按违约责任向甲方支付违约金外，甲方仍有向乙方追偿欠缴费用的权利。2018年5月9日，新苏公司向耿小猛邮寄《解约通知书》，内容为：“耿小猛先生你好：你方现在邳州购物中心5楼开设：印象南洋（原名小牧谣）店铺，贵店铺自2017年6月16日-2017年6月30日和2018年1月1日-4月30日的租金、经营管理费和物业费至今未交，依据您与新苏商业（邳州）有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》、《商铺物业管理合同》（合同编号：000000222）及补充协议的约定，您已严重的违约。现新苏商业（邳州）有限公司通知您解除合同（包括但不限于上述合同及相关补充协议）”。2018年5月10日，耿小猛收到上述《解约通知书》。2018年6月13日，新苏公司将涉案租赁物清空收回。耿小猛向新苏公司缴纳履约保证金24500元、装修押金5000元、质量保证金500元、押金60元，缴纳租金、经营管理费、物业费至2017年12月31日（其中2017年6月16日至6月30日期间未缴纳）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，新苏公司与耿小猛签订的《商铺租赁合同》及补充协议、《经营管理合同》及补充协议、《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。耿小猛违反合同约定，拒绝支付租金、经营管理费、物业费，新苏公司依约行使合同解除权，于法有据。新苏公司已向耿小猛邮寄解除解约通知书，耿小猛于2018年5月10日签收，故双方之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议、《经营管理合同》及补充协议、《物业管理合同》于2018年5月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、耿小猛应支付新苏公司合同解除前的租金、经营管理费、物业费。依据双方签订的《商铺租赁合同补充协议》第四条、《经营管理合同补充协议》第三条的约定，因耿小猛为按时支付租金、经营管理费，故新苏公司有权要求新苏公司支付协议免收的租金。计算时间：2017年6月16日至2017年6月30日、2018年1月1日至2018年5月10日，新苏公司主张118138.79元，故扣除耿小猛缴纳的履约保证金24500元、装修押金5000元、质量保证金500元、押金60元，耿小猛应支付新苏公司租金、经营管理费、物业费共计88078.79元。2、合同依法解除后，承租人应在合理期限内迁让出租赁房屋，双方之间约定返还租赁场地的时间为解除合同后2日内，约定时间明显过短，结合本案情况，法院酌定返还期限为20日内。双方约定逾期交还，耿小猛每日需按1.5倍租金、1.5倍经营管理费标准向新苏公司支付场地占用费及经营管理费，直至交还租赁场地。故耿小猛应支付新苏公司腾房期间（2018年5月11日至2018年5月30日）场地占用费、经营管理费、物业费共计16332元（4083元+4083元+8166元）及逾期返还期间（2018年5月31日至2018年6月12日）租金、经营管理费、物业费共计15925元（6125元/30天×1.5倍×13天×2+12250元/30天×1.5倍×13天）。3、违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。本案中，双方约定违约金的标准过高，考虑到因耿小猛违约解除合同，新苏公司需寻找新的租户等因素，故根据本案情况调整为1万元。4、新苏公司为本案诉讼支付律师费8800元，该标准未超过相关地方性限制规定，耿小猛应当按照合同约定承担该费用。关于耿小猛主张的赔偿损失问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》第10.2条约定，耿小猛遗留在租赁区域内装修装潢视为其放弃所有权，故耿小猛主张的装修损失，法院不予支持。同时，根据该条规定，新苏公司为防止损失扩大，对可移动物品可以清理，且通过新苏公司提交的清理视频，可以看出，其已提前告知耿小猛，但在清理后，清理物品应返还耿小猛。因新苏公司清理的物品并未处置，经一审法院释明，耿小猛同意新苏公司返还物品，但其主张的物品是否失去价值、破损等问题，待新苏公司返还后，另行主张。结合新苏公司提交的清理视频、清点表及法院现场清点的情况，一审法院认定新苏公司应返还耿小猛清理物品（以后附清单为准）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认新苏商业（邳州）有限公司与耿小猛于2017年3月22日签订的《商铺租赁合同》及补充协议、《经营管理合同》及补充协议、《物业管理合同》于2018年5月10日解除；二、耿小猛于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付租金、经营管理费、物业费共计88078.79元、律师费损失8800元；三、耿小猛于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付腾房期间场地占用费、经营管理费、物业费共计16332元及逾期返还期间场地占用费、经营管理费、物业费共计15925元；四、耿小猛于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付逾违约金1万元；五、新苏商业（邳州）有限公司于判决生效后十五日内返还耿小猛清理物品（以后附清单为准）；六、驳回新苏商业（邳州）有限公司、耿小猛的其他诉讼请求。本院二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，一、关于新苏公司主张解除涉案三个合同能否在本案中一并审理的问题。根据查明事实，新苏公司与耿小猛前后分别签订了《商铺租赁合同》及补充协议、《经营管理合同》及补充协议、《物业管理合同》，而后来签订的《经营管理合同》与《物业管理合同》系在《商铺租赁合同》的基础上配套签订，内容也与先签订的《商铺租赁合同》内容存在交叉，即新苏公司为耿小猛提供经营管理服务、物业管理服务均是基于耿小猛租赁了其商铺，而租赁合同的解除后，经营管理合同、物业管理合同也已无履行必要，新苏公司主张一并解除并不损害耿小猛的权益。故一审法院将三个合同的解除在本案中一并审理并无不当。二、关于耿小猛主张的赔偿损失问题。耿小猛上诉认为，新苏公司提供的物品清单不完整，且其留在新苏公司处的物品因被擅自扣留，已失去使用价值，要求新苏公司赔偿损失。对此本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，“若乙方（耿小猛）在合同终止后10日内仍未结清费用并将租赁场地按原样返还给甲方的，则甲方可单方收回租赁物，届时乙方遗留在租赁区域内的可移动物品，甲方有权在第三方见证下，将其清理扣留并择机进行变卖拍卖”，新苏公司为防止合同终止后损失扩大，可以对移动物品进行清理。现新苏公司对清理的物品仍予保管，并未处置，愿意返还给耿小猛。而经一审法院对耿小猛进行释明，耿小猛亦已同意接受新苏公司对完好物品的返还。耿小猛要求新苏公司进行赔偿的基础是该返还的物品返还不能、不应损坏的物品有所损坏，但由于现在物品尚在新苏公司处，以上两问题尚不能确定，故耿小猛的该项请求，应在物品返还耿小猛后由耿小猛另行主张。综上，上诉人耿小猛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25004元，由上诉人耿小猛负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇一九年十二月三十日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷