贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2709号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游勤江，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：谢伟琴，女，1982年6月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万光月，该公司综合部经理。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告谢伟琴、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人游勤江、童作春到庭参加了诉讼，被告谢伟琴、贵州璐源瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告物业费4174.20元；2、请求被告支付原告公摊费200.00元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期项目的1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业费4172.20元（69.57㎡×3元/月/㎡×20个月），公摊费200.00元，被告向原告主张违约金200.00元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告谢伟琴辩称：我没有与原告签订任何合同，请求查看合同的真实性。承认拖欠物业费的事实，但是对公摊费与违约金有异议。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：我公司与原告签订的《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》系我方真实的意思表示，我公司予以确认。但对于被告谢伟琴与原告签订的《物业服务协议》的真实性并不知晓。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。约定：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。原告按照合同约定，履行了管理义务，被告谢伟琴向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月31日物业费2505.00元。 另查明：2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。2018年4月，宋昌伟、杜明泽向被告贵州璐源瑞德置业有限公司购买绥阳县璐源城市广场2幢H-1-1号商铺（建筑面积55.94平方米）。被告谢伟琴于2016年7月20日向原告缴纳商业用电押金696.00元。 上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务协议》（谢伟琴与深圳市公元物业管理有限公司）、不动产第0003191号、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、《垃圾清运协议》、《[璐源.城市广场]物业2018年三季度重点服务工作公示》、《收据》、《贵州盛汇商业管理有限公司告知函》、《关于璐源城市广场二组团商业进场及装修相关事宜的联系函》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，合同于2019年2月28日终止。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告谢伟琴、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告物业费的诉讼请求，本院予以支持，原告主张的被告谢伟琴的物业费应为：因被告谢伟琴对缴纳了2017年7月1日前的物业费，被告谢伟琴应对2017年7月1日至2018年3月31日的物业费用承担支付责任，贵州璐源瑞德置业有限公司应对该物业费用承担连带责任，其金额为：1510.38元（55.94㎡×3元/月/㎡×9个月）；对于2018年4月1日至2019年2月28日（原告主张11个月）的物业费用，由被告谢伟琴承担支付责任，其金额为：1846.02元（55.94㎡×3元/月/㎡×11个月），两阶段的物业费共3356.40元。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费200.00元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。被告谢伟琴未按约定支付原告物业费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告谢伟琴应向原告深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠的物业费；被告谢伟琴未按约定支付物业费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告谢伟琴不构成违约，对于原告要求被告谢伟琴支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。对于被告谢伟琴要求扣除的电费押金，原告同意在本案物业费中扣除，故予以扣除。对于被告谢伟琴要求扣除的其2016年6月至2017年4月19日被告贵州璐源瑞德置业有限公司委托的贵州盛汇商业管理有限公司承诺的物业费，因其未缴纳，原告不同意扣除，因系第三方代履行债务承诺，原告未签章认可，不属于本案审理范围，故本院在本案中不予扣除，被告向原告支付后可以依法向被告贵州璐源瑞德置业有限公司主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、由被告谢伟琴支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年7月1日至2019年2月28日的物业费用2660.40元（已经扣除电费押金696.00元）。被告贵州璐源瑞德置业有限公司对其中的1510.38元承担连带支付责任，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告谢伟琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十二日 法官助理刘成应 书记员陈轲