广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1741号 上诉人（原审被告）：北海市银海区润恒置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市金海岸大道88号恒大御景半岛3幢0109号，统一社会信用代码：91450503591349588Y。 法定代表人：周艳江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：双志义，男，1953年10月22日出生，汉族，住山西省交城县。 被上诉人（原审原告）：刘俊斌，女，1968年9月14日出生，汉族，住山西省。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：常原山，山西攀岳律师事务所律师。 上诉人北海市银海区润恒置业有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人双志义、刘俊斌租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人润恒公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初704号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对《独家授权委托书》及与被上诉人收取租金部分事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《独家授权委托书》约定了上诉人应向被上诉人支付的具体租金，在此基础上，上诉人与他人签订更高额的租赁合同，赚取部分差价的行为不违法也不违约。二、一审法院适用法律错误。对于高于约定的租金，委托合同无约定的，该部分租金是上诉人劳动所得，应归属上诉人。综上，上诉人已按委托合同的约定，支付了全额租金，履行了约定义务，被上诉人对高于约定租金的部分主张权利，无事实与法律依据。 被上诉人双志义、刘俊斌答辩称，一、一审法院没有如实保护被上诉人的利益，将上诉人已经收取的托管费计算进来。二、上诉人主张高于交付被上诉人的租金是其依法所得，与其签订的委托书约定的托管和委托代理关系不相符。租金差额不是其劳动所得，也与前述委托关系、事项不符，也与法律规定不符。三、上诉人在上诉状主张承包被上诉人的房产，与实际不符。一审法院没有依据事实，维护被上诉人的利益，虽然被上诉人没有上诉，但被上诉人基于没有上诉，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人双志义、刘俊斌向一审法院诉讼请求：润恒公司向双志义、刘俊斌返还被其占有的、依法归双志义、刘俊斌二人所有的房屋租赁费人民币138100元整。 一审法院认定事实：双志义、刘俊斌是夫妻关系。2013年，双志义、刘俊斌共同投资购置北海市御景半岛3栋103号、104号、111号、112号、113号五套商铺房产。2014年10月15日，刘俊斌与周艳江签订《房屋独家委托书》，委托周艳江独家代理房产的出租、出售相关事宜，包括：1.房屋的推荐、带看。2.签订租赁合同，收取租金及押金。3.签订买卖合同，收取定金及房款。4.出租、出售价格与业主一同协商等。双方还约定被告的托管佣金为每套房、每一租赁年度一个月的房屋租赁费。 （一）租赁的事实： 2014年12月14日、2015年1月28日，周艳江分别与谢进就北海市恒大御景半岛小区3栋103号商铺租赁事宜，签订了两份合同，其中租期为2014年12月14日至2019年12月13日，月租金为1500元的合同（该合同承租人后改为王爱华），是租赁双方实际履行的合同；租期为2015年2月1日至2020年1月31日，月租金为1500元的合同，是周艳江交给双志义、刘俊斌备查的合同。 2015年4月3日、4月15日，周艳江分别与徐文仓就北海市恒大御景半岛小区3栋111号商铺和租赁事宜签订了两份合同，其中租期为2015年4月3日至2019年4月2日，月租金为5500元，该合同出租方由周艳江签名，并加盖京江地产投资有限公司的印章的合同，是租赁双方实际履行的合同；租期为2015年4月15日至2020年4月15日，月租金为4500元，出租方由周艳江签名的合同，是周艳江交给双志义、刘俊斌备查的合同。 2015年6月30日、8月1日，周艳江分别与马二吉就北海市恒大御景半岛小区3栋112号商铺出租事宜，签订两份合同，其中租期为2015年7月20日至2020年7月19日，月租金为3200元的合同，是租赁双方实际履行的合同；租期为2015年8月1日至2020年7月31日，月租金为2500元的合同，是周艳江交给双志义、刘俊斌备查的合同。 （二）双方对租金的结算事实： 1.2015年7月，当事人双方进行了第一次结算，载明：2014年7月至2015年7月，各商铺的物业费、水电费分别为3-111商铺2257.8元，3-104商铺1887.5元，3-112商铺2054元，3-113商铺1997.2元，4-1-1601房3335.4元，合计11532元。已出租商铺的一切物业费、水电费由租客自付。商铺房租22500元-11532元=10968元。 2.2016年2月14日，双方进行第二次租金结算。载明：103商铺（装修一个半月），2015年2月1日至2016年2月1日，月租金1500元，共14000元；111商铺，2015年4月15日至2016年2月14日，5个月的月租金按4500元计算，共22500元，5个月的月租金按4000元计算，共20000元，42500元-9000元=33500元；112商铺，2015年9月15日至2016年2月14日，5个月的月租金按2500元计算，共12500元，5个月的月租金按2000元计算，共10000元。协商从2016年2月14日起第三个月交租金一次，截止2016年2月14日，欠付10000元。 3.2016年2月15日至6月15日，103铺4个月租金4500元，111铺4个月租金20150元，112铺4个月租金9000元，合计租金33550元。 4.2016年6月30日，周艳江与马红丽就北海市恒大御景半岛小区3栋113号商铺出租事宜，签订一份合同，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，月租金为2800元的合同。 5.2016年12月2日，刘俊斌、双志义与周艳江签订《商铺租赁（出售）独家授权委托书》，委托北海市润恒置业有限公司独家代理物业的出租（出售）相关事宜，约定：一、商铺租金（2016年7月1日至2016年11月30日），3-103商铺1500元/月，共7500元；3-111商铺4500元/月，共22500元；3-112商铺2500元/月，共12500元；3-113商铺2800元/月，共14000元，应付房主租金56500元，上次欠款10000元，应付款总额66500元。二、商铺托管费（业主托管费每年收取一个月租金），3-103商铺2015年托管费1500元（托管费2015年2月1日至2016年2月1日）；3-111商铺托管费4500元（托管费2015年4月15日至2016年4月15日）；3-112商铺托管费2500元（托管费2015年8月1日至2016年8月1日）；3-113商铺托管费（托管费未到一年未收）。房主应付托管费8500元。三、应付房主款66500元-8500元=58000元；2016年11月，已支付现金10000元，应付48000元。备注：至2016年11月30日之前的四个商铺房租已经全部结清，3-103、3-111、3-112托管费已收取一年。双志义与周艳江在该委托书上签名确认。 6.2016年12月1日至2017年5月31日，3-103商铺1500元/月，共9000元；3-111商铺4500元/月，共27000元；3-112商铺2500元/月，共15000元；3-113商铺2800元/月，共17640元（注：该商铺已出售，租金计算至2017年6月9日）；3-104商铺2000元/月，共6000元（注：该商铺从2017年6月1日起租，租金已交到2017年8月31日），应付租金74640元。3-103商铺托管费1500元（2016年2月1日至2017年2月1日）；3-111商铺托管费4500元（托管费2016年4月15日至2017年4月15日）；3-112商铺托管费2500元（2016年8月1日至2017年8月1日）；3-113商铺托管费2800元（2017年6月1日止）。应付托管费11300元。应付房东：74640元-11300元=63340元。双志义在该结算单上签名。 7.2017年6月1日至2017年11月30日，3-103商铺1500元/月，共9000元；3-111商铺4500元/月，共27000元；3-112商铺2500元/月，共15000元；3-104商铺2000元/月，3个月共6000元，应付房主租金57000元，房东应付商铺托管费10500元，应付房东款总额46500元。 8.2017年12月1日至2018年4月30日，3-103商铺1500元/月，5个月共7500元；3-111商铺4500元/月，自2018年1月1日起租金上浮10%，5个月共24300元；3-112商铺2500元/月，自2018年1月1日起租金上浮10%，5个月共13500元；3-104商铺2000元/月，闲置一个月零八天，租金不增加，5个月共10000元，应付房主租金55300元，房东应付托管费6450元，应付房东款总额48850元。 9.2018年10月18日，原、被告双方进行了结算。载明：3幢103，1500元×5个月=7500元；3幢104，2000×5个月=10000元；3幢111，4950元×5个月=24750元；3幢112，2750元×5个月=13750元。一共每个商铺结算到2018年9月31日止，合计56000元。原双志义在该结算白条上签名同意。 一审法院另查明，润恒公司将房屋出租，以低租金结算的款项，双志义、刘俊斌已经全部收取。 一审法院认为，从双方提供的证据表明，双志义、刘俊斌委托润恒公司代为出租或出售房屋，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，双方之间是委托合同关系。根据委托合同的原理，润恒公司应以双志义、刘俊斌的名义与他人签订合同或经双志义、刘俊斌同意以润恒公司名义与他人签订合同，并由双志义、刘俊斌承担相应的法律后果。润恒公司主张其与双志义、刘俊斌之间是属于承包关系，其得到合同外的收入，就为润恒公司的合法收入，但因润恒公司未能提供其与双志义、刘俊斌之间达成过承包的书面协议，且双志义、刘俊斌亦不认可，一审法院不予采信。润恒公司以其名义与他人签订租赁合同后，承租人所交纳的租金，应全部归双志义、刘俊斌所有，但润恒公司却另行签订低价合同，以低价约定向双志义、刘俊斌交纳租金，没有法律依据，一审法院不予支持。鉴于双方结算的租金，双志义、刘俊斌已经全部收取，承租人交纳的实际租金与润恒公司实际支付给双志义、刘俊斌的租金的差额，润恒公司应支付给双志义、刘俊斌。租金差额的计算为： 1.北海市恒大御景半岛小区3栋103号商铺的租金差额：该商铺承租人出现过变更，从签订的合同来看，该商铺租金一直是1500元，从未变更过，故该商铺不存在租金差额。 2.北海市恒大御景半岛小区3栋104号商铺的租金差额：该商铺从2017年6月1日起租，双方均没有提供有租赁合同证实租金出现过变动，租金一直按月租金2000元计算，故该商铺不存在租金差额。 3.北海市恒大御景半岛小区3栋111号商铺的租金差额：2015年4月3日起出租，润恒公司与承租人约定的月租金5500元，而润恒公司交给双志义、刘俊斌的租金一直以月租金4500元计算，月租金差额为1000元，自2015年4月3日至2019年4月3日，四年租金差额为1000元×48个月48000元，扣除双志义、刘俊斌应付4年托管费差额4000元，润恒公司应支付给双志义、刘俊斌租金差额为48000元-4000元=44000元。 4.北海市恒大御景半岛小区3栋112号商铺的租金差额：2015年6月30日起出租，润恒公司与承租人约定的月租金为3200元，而润恒公司交给双志义、刘俊斌的月租金2500元，月租金差额为700元，自2015年6月30日至2019年4月30日，租金差额为700元×46个月=32200元，扣除双志义、刘俊斌应付4年托管费差额2800元，润恒公司应支付给双志义、刘俊斌租金差额为32200元-2800元=29400元。 5.北海市恒大御景半岛小区3栋113号商铺的租金差额：由于双方均未提供该商铺的租赁合同，未能反映出租金变动情况，该商铺自出租至出售，一直按月租金2800元计算，故该商铺不存在租金差额。综上，润恒公司应返还给双志义、刘俊斌的租金为：44000元+29400元=73400元，双志义、刘俊斌请求超出部分，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告北海市银海区润恒置业有限公司向原告双志义、刘俊斌返还房屋租金73400元；二、驳回原告双志义、刘俊斌的其他诉讼请求。本案受理费1531元，由原告双志义、刘俊斌负担531元，由被告负担1000元。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，依据当事人双方所签的《独家授权委托书》及各方的履行情况，被上诉人双志义、刘俊斌委托上诉人润恒公司出租或出售其房产，被上诉人支付上诉人润恒公司一定费用。事实上上诉人润恒公司亦出租了被上诉人的房产，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及三百九十七条“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”之规定，该情形符合委托合同之法律特征，双方之间为委托合同关系。上诉人润恒公司主张双方之间为承包关系，但未能举证证明其主张，亦无事实与法律依据，本院不予采信。既然双方之间为委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定及该条文“此处所称的“取得的财产”是一个广义的概念，包括了取得的金钱、实物及金钱与实物所生的孳息，同时还包括了其他方面的财产性权利”之释义，上诉人应将其出租被上诉人房产所得的全部租金交付给被上诉人，其高价出租的租金差额亦属于处置被上诉人房产所得的收益，亦应交付给被上诉人。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1531元，由上诉人北海市银海区润恒置业有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月二十日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦