河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初5755号原告：赵楠楠，女，1986年10月4日出生，满族，农民，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。被告：承德宇辰房地产开发有限公司（简称宇辰房地产开发公司），所在地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰路伊逊小区1号楼2楼。统一社会信用代码91130828559083353G。法定代表人：马胜友，董事长。委托诉讼代理人：岳海军，河北承天律师事务所律师。原告赵楠楠与被告宇辰房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵楠楠，被告宇辰房地产开发公司委托诉讼代理人岳海军，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵楠楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行楼房交付义务；2、判令被告给付逾期交房违约金17133.00元（违约金自2018年12月31日暂时计算至2019年10月30日，直至给付至房屋实际交付日止）；3、判令被告返还楼房差价款29665.00元并支付利息8000.00元（最终数额以银行出具的利息计算表为准）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，原被告签订了合同编号为20171116082号的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的围场镇金字村新民居二期1号楼1单元902室楼房，建筑面积161.03㎡，房屋单价为3500.00元/㎡，总价款563605.00元。同时该合同约定“房屋交房时间为2018年12月30日，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本合同签订后原告履行了房价款给付义务，但被告却至今未能向原告交付房屋。此外，本案涉案房屋实测面积仅为154.84㎡，面积误差比绝对值为3.844%。被告未履行合同义务已构成违约且给原告造成经济损失，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院依法裁决。被告宇辰房地产开发公司辩称，1、原告需要先履行交齐入网费、地下室等相关费用后，宇辰公司才有义务向原告交房，宇辰公司享有先履行抗辩权。房屋交付包括楼房、地下室等配套设施的整体交付，原告至今未交纳地下室及其他相关费用，造成宇辰公司客观上交付不能。2、宇辰公司不存在逾期交房和承担违约责任的情形。3、商品房买卖合同约定的面积与方正房产测绘公司出具的预测面积一致，宇辰公司无过错且不存在违约情形，不应承担利息。宇辰公司同意根据合同约定按实测面积多退少补。经本院审理查明，2017年11月16日，被告宇辰房地产开发公司作为出卖人，原告赵楠楠作为买受人，双方签订了商品房买卖合同（预售），合同号20171116082。合同主要内容：第二条，预售依据。预售许可证号为围房预售证第2016壹拾捌号。第三条，商品房基本情况。该商品房为围场镇金字村新民居二期工程项目中的1号楼1单元902号，该商品房的房产测绘机构为围场满族蒙古族自治县方正房产测绘公司（简称方正房产测绘公司），预测建筑面积共161.03平方米。第六条，计价方式与价款。按建筑面积计算，单价为每平方米3500.00元，总价为563605.00元。第七条，付款方式及期限。银行按揭。买受人应当于2017年8月30日前支付首期房价款173605.00元，占全部房价款的30.8%，余款390000.00元，向银行申请贷款支付。第九条，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列所列条件：1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2该商品房已取得房屋测绘报告。第十条，商品房相关设施设备交付条件。基础设施设备：供水、排水，供电，供暖，燃气，交付时达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户。公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房，2018年12月30日达到使用条件。第十一条，交付时间和手续。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人接到通知交房之日起20日内办理相关手续，未办理相关手续的所造成的一切费用由买受人自行承担。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第十三条，面积差异处理。该房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，即出卖人交付使用的房屋建筑面积最终以房屋测绘部门确权面积为准，如实测面积与商品房买卖合同约定的面积不符，双方同意按照商品房买卖合同约定的房屋单价，以实测面积据实结算，多退少补。第二十二条，建筑物区分所有权。……地下储藏室为1:1配比销售。第二十八条，补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。附件十一为补充协议，内容为黑体字书写，内容为：本合同第六条中所签订的商品房价格不含当地政府规定的相关费用，买受人办理交房手续前需结清的款项为，（1）所购商品房全部购房款、地下室款、停车位款、燃气、供热、自来水、有线电视、按户收取的计量表款及入网费等由买受人支付；⑵按交房期间政府相关政策规定比例由买受人缴纳的公共部位维修资金、印花税，办理产权所需的相关税费；……。合同签订后，原告赵楠楠交纳了楼房首付款，余款390000.00元，以银行贷款方式付清。被告宇辰房地产开发公司建设的楼房，于2018年10月开始组织竣工验收，2018年12月出具验收报告，验收报告载明验收结论为合格工程。自2018年11月开始，部分购房户开始交纳地下室款等款项。被告方通知原告交纳地下室等有关款项，原告接到通知后至今没有交纳，被告也未向原告交付楼房。原告购买的楼房，经方正房产测绘公司于2018年11月测量，建筑面积为154.84平方米。上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同，有原告提供的建筑面积说明、银行借款借据，有被告提供的金字新民居二期工程竣工验收材料、购房户交纳地下室等款项的登记表、房产测绘报告、电话清单等证据，以及出庭各方当庭陈述证实。庭审中，被告宇辰房地产开发公司还提供了有关金字新民居二期配套政策的政府文件等材料，用以证实金字新民居二期房价并非市场价，属于政府定价，政府政策优惠未全部到位，故宇辰房地产开发公司享有先履行抗辩权。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定履行各自义务。依照合同约定，原告应交纳的款项，不仅包括楼房款，还包括地下室款、燃气、供热、自来水等其他款项，原告虽已将楼房款付清，但尚未交纳其他款项，且经被告通知后，至今未交纳。关于原告主张的楼房差价款问题，合同明确约定以实测面积据实结算，多退少补，但被告尚未与原告结算楼房款。因此，本案原、被告在履行商品房买卖合同中，均有怠于履行的行为。考虑原告尚未交纳合同约定的其他款项，被告应退给原告的楼房差价款，可用于冲抵原告应交纳的其他款项。原被告应互相配合，在结清款项后，被告应向原告交付楼房。综合本案实际，在原告未与被告结清有关款项的情况下，即要求被告交付楼房、给付逾期交房违约金、返还楼房差价款，理由不足，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：驳回原告赵楠楠的诉讼请求。案件受理费970.00元，减半收取485.00元，由原告赵楠楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  王晓辉二〇一九年十二月三十日书记员  闫天宇附法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。