广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初369号 原告（申请执行人）：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 被告（案外人）：张大生，男，1969年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：陈春英，广西仁学律师事务所律师。 被告（被执行人）：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 原告安国堂与被告张大生、李敬人申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日作出（2018）桂05民初140号民事判决，驳回安国堂的诉讼请求。安国堂不服提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）于2019年6月26日作出（2019）桂民终213号民事裁定，撤销上述民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告安国堂的委托诉讼代理人张立、被告张大生的委托诉讼代理人陈春英、被告李敬人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安国堂向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于北海市（以下简称2603号房）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在执行安国堂诉李敬人、北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）民间借贷纠纷一案中，作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封被执行人李敬人分配所得的坐落于北海市江苏路以南、上海路以西、登记在创宇公司名下的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产。案外人张大生对执行标的提出异议，北海中院作出（2018）桂05执异239号执行裁定书，裁定中止对位于北海市的执行。原告认为，本案两被告系共同利益体，仅以共同利益方提供的《商品房买卖合同》、付款凭证等不足以证明被告张大生对涉案房屋享有权益足以排除人民法院的强制执行，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告张大生辩称，本次审理的案件是发回重审的案件，与之前广西高院判决维持的另外26个案件是系列案，张大生共购买的6套房屋，其中4套房屋的案件已经广西高院判决维持，该案是其中的1套。原告安国堂在2016年起诉被告李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案中，曾于2016年7月25日申请查封过涉案房屋，创宇公司于2018年1月15日向北海中院申请解封，北海中院于2018年1月23日作出（2016）桂05民初40号之一民事裁定解除了涉案房屋的查封，该裁定同时告知安国堂如不服本裁定可以自收到裁定书之日起5日内向该院申请复议一次，但安国堂并未再期限内提出复议申请，却又在本案中查封了涉案房屋。创宇公司将2603号房抵偿给被告李敬人，李敬人也与创宇公司签订了补充协议，在执行过程中，李敬人亦承认已将涉案房屋出售，涉案房屋已不属于李敬人所有。张大生在法院查封涉案房屋前于2015年5月13日与创宇公司签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。张大生已于2014年4月9日由黄祥吉通过银行转账支付全部购房款。创宇公司于2014年5月9日交付涉案房屋，张大生并实际占有使用涉案房屋。涉案房屋未办理过户手续因为创宇公司至今没有办理“上海花园”的竣工验收手续，张大生没有过错。张大生享有的民事权益足以排除法院强制执行，北海中院的（2018）桂05执异239号执行裁定书正确，原告安国堂起诉请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李敬人辩称，涉案房屋的纠纷其在广西高院及北海中院均作了详细的陈述，当时因为安国堂在上海花园项目上出借借款，在工程预售证办下来之后，安国堂一直是不要房子的，只要钱，如果安国堂要房子，其把房子折给他。其与原告安国堂、创宇公司之间的民间借贷纠纷诉讼中，安国堂也未主张对涉案房屋的价款从中予以冲抵。本案购房者与创宇公司是合法的房屋买卖关系，房屋的所有权应属于购房者。安国堂请求执行本案购房者位于上海花园的房屋没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告安国堂围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.北海中院作出的（2018）桂05执异239号执行裁定书，证明裁定书认定事实错误；2.北海中院作出的（2016）桂05民初40号民事判决、广西高院作出的（2017）桂民终163号民事判决书；3.《上海花园项目联合开发建设合同》；4.《购房销售合同》；5.《诉讼财产保全申请书》；6.《诉讼财产保全裁定异议申请书》；7.《询问笔录》；8.北海中院作出（2016）桂05民初40号民事裁定书；9.《不动产登记资料查询结果证明》,前述证据2-9证明原告有权对李敬人享有权益的财产申请法院强制执行;10.物业费《收款收据》，证明原告占有使用房屋的事实。11.《装修合同》《收据》《销售清单》《订货单》及陈延斌的身份证，证明原告购买涉案房屋并装修使用等事实。 被告张大生质证称：1.对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明原告证明内容；2.对证据2的真实性、合法性无异议，但不能证明原告证明内容；3.对证据3的真实性无异议，但不能证明原告证明内容；4.对证据4《购房销售合同》的真实性、合法性、关联性、证明的内容均有异议，原告在起诉李敬人另案的民间借贷案件中也出示过此证据，李敬人认为该证据是在安国堂的逼迫下所写，安国堂也没有交付购房款[详见（2016）桂05民初40号民事判决书第6页，李敬人对此证据的质证意见]；5.对证据5-8的真实性无异议，但不能证明原告证明内容，同时此组证据也证明了安国堂在2016年另案起诉被告李敬人民间借贷纠纷案件中，曾于2016年7月25日申请法院查封过2063号房，经提出异议，北海中院于2018年1月23日以（2016）桂05民初40号之一民事裁定解除查封，安国堂未在期限内提出复议申请，而是又申请法院查封此商品房并提出异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，构成重复诉讼,应驳回原告安国堂的起诉；6.对证据9《查询结果证明》的真实性无异议，但不能证明原告证明内容。7.对证据10物业费《收款收据》真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议，因本案的商品房，在2014年5月9日就交付给张大生了，即使交物业费也是张大生交的，故对该证据不认可。8.对证据11《装修合同》《收据》《销售清单》《订货单》及陈延斌的身份证的三性均有异议，2014年5月19日，该房屋已经交付给张大生，且安幼文与本案无关，张大生已经与开发商创宇公司签订商品房买卖合同并支付了购房款。 被告李敬人质证称：证据4《购房销售合同》是在安国堂带了最少5个人的强制威逼下所写的，在广西高院作出的（2017）桂民终163号民事判决的还款判项已包含所有民间借贷的款项，实际上涉案房屋安国堂并没有交付购房款，是安国堂强行占用涉案房屋。对原告所举其他证据的三性没有异议。 被告张大生对其陈述向本院提供的证据有：证据1.广西高院（2019）桂民终210号、212号、214、216号民事判决书。证明本案的相关事实已经被生效判决予以确认的事实；证据2.北海中院（2018）桂05执异239号执行裁定书。证明北海中院已对本案涉案房屋中止执行，原告起诉没有任何事实和法律依据；证据3.北海顺宇投资有限公司章程、户口本。证明被告张大生与黄祥吉之间系朋友及投资合作股东关系，黄祥吉与黄顺之间系兄弟关系，张大生与杜达珍系夫妻关系；证据4.情况说明、银行流水单、中国农业银行银行卡取款业务回单、担保借款合同。证明被告委托黄祥吉以其名义与李敬人签订《担保借款合同》，合同对借款的金额、借款的利率、还款时间、担保物的品种、担保物的数量等进行约定的事实；证据5.银行流水单、中国银行客户回单、收据。证明黄祥吉按被告等人的委托，已按《担保借款合同》约定，将借款本金800万元按李敬人指示打到创宇公司账户，李敬人为此出具《收据》收到借款800万元，并同时承诺如不能按约定归还借款本息，购房款收据既作为与付购房款凭证的事实。证据6.商品房买卖合同、收据、房屋交付使用表、调换房屋证明、证明、政府信息不存在告知书，证明被告在法院采取保全查封措施前已经与创宇公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，被告支付了购房款并且已经对涉案房屋实际占有，未办理房屋过户手续是因创宇公司未对该小区进行竣工验收，被告是涉案房屋的实际所有人，享有的民事权益足以排除法院的强制执行；证据7.补充协议、清单、更换登记，证明被告李敬人未按《担保借款合同》约定的时间偿还借款本息，经约定，将登记在创宇公司名下的“上海花园”共6053平方米房屋（包括本案涉案商品房）抵偿《担保借款合同》项下借款本息的事实；证据8.北海中院（2016）桂05民初40号之一民事裁定书，证明原告安国堂曾在与李敬人民间借贷纠纷案件诉讼过程中，申请北海中院查封过本案涉案商品房，经提出异议，北海中院解除了对本案涉案商品房的查封。 原告安国堂对被告张大生提交的证据质证称：1.对证据1四份判决书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，既然被告主张购买房屋属实，为何广西高院会把这2个案件发回重审呢？说明被告主张的事实不充分；2.对证据2裁定书我方也举证过，不再质证；3.对证据3北海顺宇投资有限公司章程、户口本的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为与本案无关；4.对证据4情况说明系被告单方制作，对其三性均有异议。对银行流水、业务回单的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对借款担保合同的三性均有异议，无法判断真实性；5.对证据5银行回单、收据、银行客户回单的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对收据三性均有异议；6.证据6商品房买卖合同真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，对政府信息报告真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对房屋收据、房屋交付使用表、调换房屋证明、证明，三性均有异议。其中房屋交付使用表是伪造的，根据商品房买卖合同、调换房屋证明以及李敬人出具的更换登记，都说明张大生原来与李敬人签订房屋合同以前是3-2201和3-1801，但是涉案房屋3-2601与3-2603合同日期应该是2015年5月13日通过变更的形式由3-2201和3-1801变换而来的，所以被告张大生他既提供了2015年的购房合同，又提供了2014年的房屋交付使用表，前后矛盾不符合常理，交付使用表是伪造的，这一证据足以证实被告相互串通，伪造证据，企图妨碍法院执行的事实，同时，首先是李敬人刚才所说的，单单把房子卖给安国堂，是安国堂的原因放弃主张权利，也正是因为这个房屋，李敬人一边卖给安国堂，一边卖给张大生，就是一房两卖，安国堂的权利不能得到保障，才起诉李敬人，但安国堂并没有放弃房屋的意思表示。也就是收到800万借款的日期，也就是说在2015年5月13日之前，没有与李敬人和创宇公司购买签订房屋，也就不可能有交付给张大生的可能，就是说房屋交付使用表是两被告共同伪造的。7.对证据7补充协议、清单、变更登记三性均有异议，证明补充协议是在2016年以后签订的，2603号房是在2014年卖给安国堂，安国堂的合同是早于张大生的合同，结合被告的陈述和其他证据，可知房屋交付使用表是伪造的，被告提供虚假证据诉讼；8.对证据8（2016）桂05民初40号之一民事裁定书，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案无关。 被告李敬人对被告张大生提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告李敬人未向本院提交证据。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告安国堂所举证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告张大生所举的证据1、2、8真实性、合法性、关联性本院予以采纳，原告安国堂对被告张大生所举证据3、4、5、6、7的三性有异议，被告张大生对原告安国堂所举证据4、10、11的三性有异议，但无相反证据推翻其真实性和合法性，而该证据与本案具有关联性，故本院予以采纳作为认定本案事实的参考依据。 本院组织各方当事人于2019年12月23日对2603号房进行强制开启并对装修情况及占有使用情况进行了现场勘验。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向广西高院提出上诉。广西高院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海中院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海中院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。 上述判决发生法律效力后，本院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，本院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了登记在创宇公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中“上海花园”3幢2603号房属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在本院查封范围内。 李敬人分别于2013年11月1日和2014年4月9日与黄祥吉签订《担保借款合同》，约定李敬人向黄祥吉借款600万元和800万元用于“上海花园”项目建设，借款期限3个月，李敬人将其拥有销售、处置权的“上海花园”项目3080.44平方米和3275平方米的房产及相应分摊土地面积用于上述借款担保，由黄祥吉和其指定的人与创宇公司签订《商品房买卖合同》和办理网签登记手续，借款转入李敬人指定的创宇公司的账户，创宇公司出具给黄祥吉或其指定的人名下的购房款收据来体现借款收据，办理完毕网签备案登记第二日放款给李敬人，如李敬人未按合同约定归还借款本息而赎回购房款收据的，购房款收据即成为黄祥吉和其指定的人支付购房款凭据。上述合同签订后，黄祥吉依约将600万元和800万元汇入了李敬人指定的创宇公司的账户。2014年4月9日李敬人向黄祥吉出具《收据》记载：“收到黄祥吉交来借款本金人民币800万元。本款按本人指令直接转入创宇公司账户，同时创宇公司向黄祥吉和指定的人出具收到购房款收据。当本人不能按《担保借款合同》约定还清本息向黄祥吉和指定的人赎回房屋时，购房款收据既作为付购房款凭证。购房款差价部分由本人补足给创宇公司”。2014年4月9日，创宇公司出具收据，载明收到黄祥吉交来购买上海花园3幢2201等48套房款800万元。2014年5月9日，创宇公司与张大生办理了房屋交接手续，将上海花园3幢2603号房交付给张大生。2015年5月13日创宇公司出具《调换房屋证明》给张大生，载明:“张大生原购买上海花园3幢2201号，该房款是2014年4月9日黄祥吉代张大生支付。经买卖双方协商，同意将3幢2201号房调换成3幢2603号，单价不变，原支付的3幢2201号房款转换为3幢2603号房款，同意在领取房产证时按面积差补或退差价款。”同日，张大生与创宇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于北海市，用途为住宅，建筑面积为86.13平方米，单价为3600元每平方米，总价款为310068元。 因李敬人不能如期偿还借款本息，2016年5月5日，黄祥吉和李敬人、创宇公司签订了《补充协议》，黄祥吉与李敬人确认截止2016年4月26日，尚欠借款本金1340万元和利息450万元，李敬人以其与创宇公司合作开发的“上海花园”5833平方米房屋作价偿还黄祥吉的借款本息，李敬人和创宇公司同意并配合黄祥吉以创宇公司的名义销售折价抵偿的房屋。同年11月21日，三方又签订一份《补充协议》，对抵偿的房屋面积约定变更为6053平方米（涉案房屋在抵债房屋范围内），并对抵偿房屋的销售税费承担及相关违约责任作了约定。之后李敬人和创宇公司依约配合黄祥吉销售了部分抵债的房屋，黄祥吉也依约向创宇公司交付了相关房屋税款。 “上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海市商品房预售许可证》，至今未办理综合竣工验收手续。 在上述案件执行过程中，张大生以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，并已通过黄祥吉支付了全部购房款，创宇公司并非涉案房屋所有权人，执行法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。本院经审查后，认为张大生已支付全部购房款，且实际占有使用涉案房屋，但因“上海花园”项目未竣工验收，导致无法办理涉案房屋的产权登记，张大生对此并无过错，张大生对本院查封2603号房所提异议理由成立，遂作出（2018）桂05执异239号执行裁定书，裁定中止对2603号房的执行。安国堂对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 诉讼中，黄祥吉确认其向李敬人出借的款项是由张大生等亲属朋友筹款以其名义出借的，同意张大生作为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。 另查明，广西高院（2017）桂民终163号民事判决查明：“2014年12月17日，李敬人与安国堂签订《购房销售合同》，约定安国堂将北海市上海路2号、3号楼商铺一至二层，建筑面积为1713.2平方米和3号楼住宅共计43套，建筑面积为2794平方米，合计购房金额32294250元。后安国堂依合同持有43套房钥匙，并将其中两套房屋装修入住”。本院经现场勘验以及结合安国堂提交的证据，涉案2603号房经安国堂自2014年10月28日开始装修并在装修完毕后由其占有使用至今。 庭审中安国堂自认其与李敬人签订涉案《购房销售合同》后，其并未实际支付购房款，拟用广西高院（2017）桂民终163号案涉民间借贷款项冲抵合同购房款，但在前述案件诉讼中其并未主张在民间借贷款项中扣除。安国堂陈述其后续可以用前述案件的相应债权来冲抵涉案2603号房的购房款。李敬人庭审中陈述当时因为安国堂在上海花园项目上向其出借借款，在安国堂的胁迫下签订了《购房销售合同》，当时确有以物抵债的口头意思表示，但在涉案工程房屋预售许可证办妥后，安国堂并非真正购买房屋，不签正式商品房买卖合同，只要李敬人归还借款，如果安国堂真正要购买房屋，其已把包括涉案2603号房的房屋折给原告安国堂，直至其与原告安国堂、创宇公司之间的民间借贷纠纷诉讼中，安国堂也未主张对涉案房屋的购房价款从中予以扣除冲抵。故本案购房者张大生与创宇公司是合法的房屋买卖关系，涉案2603号房的所有权应属于购房者张大生。 本院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向本院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在本院查封涉案房屋后，案外人张大生以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是执行异议之诉，争议的焦点在于被告张大生对涉案房屋是否享有足以法院排除强制执行的民事权益。对于张大生对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据张大生在本案诉讼中提供的证据是否能够证明其在法院对涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该房屋、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 关于张大生在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院认为，关于根据《联建合同》和《补充协议》的约定，李敬人对涉案房屋享有处置权，为该房屋的实际权利人。李敬人向黄祥吉借款用于其与创宇公司合作建设的“上海花园”项目，双方在《担保借款合同》中约定，李敬人将其拥有销售、处置权的“上海花园”项目的房产及相应分摊土地面积用于借款担保，由黄祥吉和其指定的人与创宇公司签订《商品房买卖合同》和办理网签登记手续。因此，在《担保借款合同》签订后，张大生作为黄祥吉指定的合同签订人与创宇公司签订的《商品房买卖合同》具有担保的性质。借款期限届满，李敬人不能清偿借款本息后，经与黄祥吉、创宇公司协商，三方签订了《补充协议》，黄祥吉与李敬人对欠付的借款本息进行了结算确认，并约定用“上海花园”的6053平方米房屋抵偿债务，李敬人和创宇公司配合黄祥吉销售抵债的房屋等。该补充协议实际为以房抵债协议，是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，协议合法有效。《补充协议》签订后，李敬人和创宇公司依约配合黄祥吉销售了部分抵债的房屋，黄祥吉也依约向创宇公司交付了相关房屋税款。由此表明，李敬人以“上海花园”的房屋抵偿黄祥吉的借款本息后，双方终止了借款合同关系，张大生与创宇公司签订的《商品房买卖合同》也由担保性质转化为商品房买卖性质，黄祥吉的借款本息则转化为张大生的购房款。黄祥吉诉讼中承认其向李敬人出借的款项是由张大生等亲属朋友筹款以其名义出借的，其对李敬人拖欠的借款本息转为张大生的购房款无异议并确认张大生为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。因此，张大生与创宇公司签订的《商品房买卖合同》无悖于各方当事人的意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同，本院予以确认。 关于张大生是否已支付涉案房屋的全部价款的问题。本院认为，根据张大生与创宇公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积为86.13平方米，单价为3600元每平方米，总价款为310068元。如前分析，从约定和实际履行看，双方终止了借款合同关系，张大生与创宇公司签订的《商品房买卖合同》也由担保性质转化为商品房买卖性质，黄祥吉的借款本息则转化为张大生的购房款。黄祥吉在本案诉讼中承认其向李敬人出借的款项是由张大生等亲属朋友筹款以其名义出借，其对李敬人拖欠的借款本息转为张大生的购房款无异议并确认张大生为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。因此，根据本案黄祥吉亲属朋友筹款出借给李敬人、李敬人与黄祥吉对欠款结算并以房抵债的事实及对《商品房买卖合同》由担保性质转化为商品房买卖性质的认定，结合《联建合同》《担保借款合同》《补充协议》《补充协议2》《银行流水》《银行转账凭证》《收据》等约定，足以认定张大生支付了全部购房款，本院予以确认。 关于张大生是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。本院认为，李敬人与安国堂于2014年12月17日签订《购房销售合同》，约定安国堂将北海市上海路2号、3号楼商铺一至二层，建筑面积为1713.2平方米和3号楼住宅共计43套，建筑面积为2794平方米，合计购房金额32294250元。后安国堂依合同持有43套房钥匙，并将其中涉案房屋装修入住占有使用至今。安国堂与李敬人签订涉案《购房销售合同》后，其并未实际支付购房款，安国堂拟用广西高院（2017）桂民终163号案涉民间借贷款项冲抵合同购房款，但在前述案件诉讼中其并未主张在民间借贷款项中扣除涉案《购房销售合同》项下购房金额32294250元。李敬人庭审中陈述签订《购房销售合同》的当时双方确有以房抵债的口头意思表示，但安国堂一直并无履行购买房屋合同义务的行为，直至另案即广西高院（2017）桂民终163号案民间借贷纠纷案件诉讼中，安国堂也未主张对涉案房屋的购房价款从中扣除。本院据此可以确认，安国堂签订涉案《购房销售合同》后，既不支付购房款，也不对相应借款及时结算转化为涉案房屋购房款，而是选择向人民法院起诉主张李敬人、创宇公司全额承担还款责任，广西高院由此作出（2017）桂民终163号民事判决，故安国堂在涉案《购房销售合同》中的购房意思表示并不真实，涉案《购房销售合同》并未成立。由此，安国堂基于未成立的涉案《购房销售合同》而占有使用涉案房屋的行为属非法占有。另外，关于对“合法占有”的认定，并非以权利人实际入住使用为必要条件，而是以权利人对该不动产是否具有法律及事实上的支配和管理权作为审查要点。根据创宇公司与张大生办理的房屋交接手续和黄祥吉、李敬人、创宇公司对《补充协议》等的约定及履行情况，可以表明在本院对《补充协议》约定抵偿债务的涉案房屋采取查封措施前，涉案房屋已由张大生实际控制并享有处置权，属合法占有。对原告安国堂提出的张大生未占有涉案房屋的主张，本院不予支持。 关于是否因张大生自身原因未办理涉案房屋的过户登记问题。本院认为，因本案“上海花园”项目未综合竣工验收所致，涉案房屋产权未办理至张大生名下，非张大生自身原因所致。 综合上述分析，张大生对涉案房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对该房屋享有物权期待权，且优于安国堂对李敬人的普通金钱债权，足以排除法院的强制执行。安国堂主张理由不能成立，本院不予支持。 综上，被告张大生对涉案房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行，原告安国堂请求继续执行涉案房屋无事实和法律依据，应予驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告安国堂的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告安国堂负担（已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  赵海洲 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  梁津源 书 记 员  童华健