江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏03民终7161号上诉人（原审原告）：周路路，男，1985年1月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人:李娇娇,女,系周路路妻子。被上诉人（原审被告）：徐州市九里山建材装饰城管理有限公司，住所地徐州市苏山村13幢。法定代表人：李昌明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王星云，女，1951年1月28日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）:李昌明，男，1952年9月16日生，汉族，徐州市九里山建材装饰城管理有限公司经理，住徐州市泉山区。上诉人周路路因与被上诉人徐州市九里山建材装饰城管理有限公司（以下简称九里山建材公司）、李昌明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周路路及其委托诉讼代理人李娇娇、被上诉人九里山建材公司的委托诉讼代理人王星云、被上诉人李昌明到庭接受询问。本案现已审理终结。周路路上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由九里山建材公司、李昌明承担。事实和理由：一、现有证据显示九里山建材公司拆迁款1200万元已经到位，九里山建材公司收取了本应属于周路路的部分款项，侵害了周路路的合法权益，周路路有权主张返还该笔款项。李昌明、王星云书写的承诺书显示，其收取了九里山建材公司拆迁补偿款1200万元，周路路所承租的店面在被拆迁之前，相关部门上门进行了测量、评估，周路路作为装饰城承租户，有权获得诉请的补偿款。九里山建材公司收到拆迁补偿款，其就相关明细负有举证责任，九里山建材公司却拒不向法庭提供，应承担不利法律后果。人民法院也负有调查、取证、核实的责任。二、相应的补偿标准并非无法确定，只是需要按照征收补偿方案及相关评估报告等材料进行核算，而这些材料相关部门推脱拒不提供，法院应继续要求其提供。九里山建材公司既然已经获得了拆迁补偿款，相关的补偿标准肯定已经确定。周路路一审向法院提出调查取证申请，相关部门却拒不提供估价报告单、拆迁征收补偿表、补偿款的发放情况等材料，仅提供了一张复函，复函中“先拆迁后补偿”的表述，明显违法法律规定。复函中提到的周路路收到的“搬迁费”，实际上为奖励款。复函也没有明确表述拆迁部门未与九里山建材公司签订拆迁协议。综上所述，周路路的诉请应当得到支持，请求二审法院对相关事实进行调查核实。被上诉人九里山建材公司、李昌明二审答辩称：一、本案诉讼主体错误。双方2018年3月1日签订履行期为一年的房屋租赁合同，合同中没有关于装修、停产停业损失等内容的约定，涉案房屋于2019年1月17日被强制拆迁，并非九里山建材公司、李昌明原因导致合同无法履行，九里山建材公司、李昌明对周路路不负有赔偿义务。二、周路路主张其多次联系李昌明，李昌明反复推诿，该陈述不属实，周路路从未与九里山建材公司、李昌明联系过。三、双方合同在营业期间正常履行，随着拆迁的开始，合同随时终止履行。对此，全市场的业主都有共识。四、九里山建材公司、李昌明不参与经手周路路等业主的有关赔偿事宜，赔偿事宜应由周路路与拆迁管理部门进行协商。周路路向一审法院提出诉讼请求：判令九里山建材公司、李昌明赔偿搬迁费、停产停业损失、过渡费、附属物等补偿款8万元（以实际评估金额为准），并负担诉讼费用。一审法院查明：九里山建材公司系一人公司，于2008年4月17日成立，法定代表人为李昌明，住所地徐州市苏山村13幢，经营范围：市场管理；摊位出租；建筑材料、五金交电、灯具、化工产品（危险品除外）销售。包含涉案房屋在内的房屋坐落于苏山村境内，房屋所有权人为李昌明。2018年3月1日，周路路（乙方，承租方）与九里山建材公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在装饰城内陶瓷大厅的房屋（建筑面积245平方米）出租给乙方作经营场所之用，并约定租期自2018年3月1日止2019年3月1日，租金为5390元/月，租金按季结算。合同约定了其他权利义务。合同签订后，九里山建材公司依约交付房屋，周路路依约交纳房租并使用。后租赁房屋被纳入徐州市棚户区改造拆迁范围，周路路与九里山建材公司产生纠纷。在本案审理过程中，周路路陈述其主张的各项费用应按照拆迁安置补偿的标准予以核算，其主张的各项费用系基于拆迁以后政府补偿款应当归周路路所有。九里山建材公司则陈述其至今未能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议。在本案审理过程中，徐州市泉山区苏山街道办事处经本院函询，答复如下：“2018年11月徐州市人民政府下发徐改发[2018]51号文件，并召开全市棚户区改造拆迁扫尾工作专项会议，明确具体任务和完成时间节点。泉山区苏山街道办事处辖区内九里山建材装饰城在市第一批次扫尾任务中，地面附着物必须于2019年1月31日之前彻底拆除。在此情况下，征收部门经与九里山建材装饰城管理有限公司及装饰城所涉及到的承租人进行多次沟通，最终达成先拆迁后补偿的合意。包括谢正义在内的承租人均签字领取了由拆迁方垫付未到期的房租赔偿款及搬迁费。目前针对该装饰城的征收补偿问题正在磋商。”一审法院认为，房屋租赁合同期限届内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道的租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人有权要求出租人赔偿损失，但承租人知道或者应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，在周路路、九里山建材公司约定的租赁期限内，租赁房屋被拆迁，双方签订的《房屋租赁合同》应当终止履行。该《合同》于2018年3月1日签订，而徐州市泉山区苏山街道办事处的回函证明，租赁房屋被真正纳入拆迁范围的时间为2018年11月，现有证据无法证明九里山建材公司在订立《合同》时知道上述拆迁事实，且周路路亦主张九里山建材公司应按照拆迁安置补偿标准而非实际损失承担民事责任，至本案法庭辩论终结时，九里山建材公司尚未与签订拆迁安置补偿协议，故本案中的相应补偿标准尚无法确定，对于周路路在本案中的诉讼请求，一审法院不予支持。周路路可在相应补偿标准确定后再行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条规定，遂判决驳回周路路的诉讼请求。二审中，双方当事人的争议焦点为：本案相关诉讼主体是否适格；相关拆迁损失费用如何确定。二审中，上诉人周路路未提供新证据。二审中，被上诉人九里山建材公司、李昌明提交2019年9月20日李昌明与泉山区房屋征收办公室，苏山街道办事处达成的《征收补偿补充协议》；李昌明与泉山区房屋征收办公室，苏山街道办事处达成的《房屋征收补偿协议（货币补偿）》。该合同约定涉案被征收房屋补偿总额为25160061元，扣除预支款1200万元，其余未付款13160061元已经支付。九里山建材公司、李昌明欲证明该协议的赔偿款不涉及承租业主，李昌明与拆迁办协商了很多次，如果牵扯业主，李昌明就不签合同。该补充协议与正式协议表述的很清楚，补偿协议只涉及李昌明个人赔偿款，与承租业主无关。周路路对该证据的真实性没有异议。本院对九里山建材公司、李昌明提交的两份补偿协议的真实性予以认定。二审中，李昌明陈述：2019年9月达成的拆迁补偿协议中的2500万元补偿款已经收到，但其认为补偿标准过低，其已经就相关拆迁补偿费用等问题起诉徐州市泉山区人民政府、徐州市泉山区房屋征收办公室、徐州市泉山区苏山街道办事处房屋征收行政强制并赔偿纠纷[案号为(2019)苏03行初400号]。经本院核实，李昌明向本院提起的（2019)苏03行初400号行政案件诉讼请求为：1、请求确认被告对原告位于山建材装饰城内房屋予以拆除的违法性。2、请求贵院判定泉山区政府按照现行有效的江苏省城市房屋拆迁管理条例赔偿原告各项合理费用，或依照国务院590号令之规定，判定应有产权面积，置换所有房屋。3、要求赔付因政府错误行为导致赔偿拖延时间而产生的损失和利息。4、案件受理等相关费用由被告承担。目前该案正在本院审理中。本院认为，按照相关规定，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案承租人周路路起诉要求九里山建材公司、李昌明在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，相关诉讼主体适格。二审中，李昌明虽然提交了其与拆迁部门签订的拆迁补偿协议，但李昌明也主张其就相关拆迁补偿事宜另行提起行政诉讼，故本案中的相应补偿标准和数额尚未最终确定。因相关数额尚无法最终审核认定，故周路路提起诉讼的条件尚不具备，周路路的起诉应予驳回。周路路可在相应补偿标准确定后再行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1442号民事判决。二、驳回周路路的起诉。一审案件受理费1800元，由一审法院退还周路路；二审案件受理费1800元，由本院退还周路路。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇一九年十二月二十四日法官助理  王 茹书 记 员  张恒一