山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋09民终630号上诉人（原审原告）：冯某1，男，1939年5月19日生，汉族，神池县人，现居神池县龙泉镇锦绣苑1号9单元。上诉人（原审原告）：邓某，女，1946年6月14日生，汉族，神池县人，现居神池县龙泉镇锦绣苑1号9单元。二上诉人共同委托诉讼代理人：高某，山西三众律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯某2，1970年10月12日出生，系二上诉人之女。被上诉人（原审被告）：山西泰和顺房地产开发有限公司，住所地忻州市繁峙县繁城镇南城街。法定代表人：贾某，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨某，山西台峰律师事务所律师。上诉人冯某1、邓某因与被上诉人山西泰和顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省神池县人民法院（2018）晋0927民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯某1、邓某及其委托诉讼代理人高某、冯某2，被上诉人山西泰和顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已现已审理终结。冯某1、邓某上诉请求：1、被上诉人赔偿上诉人经济损失402938元；2、被上诉人支付上诉人租房款11200元，退回多算楼房款10238元，共计21438元；3、被上诉人赔偿上诉人违约及违约损失款146280元；4、上诉费由被上诉人承担。以上前三项合计款570656元。事实与理由：一审法院在判决书中前后矛盾，混淆是非，适用法律错误。一、被上诉人侵权43.42平米的房院，按照每平米4000元计算，侵权部分价值173680元。截至2018年年底，侵权7年又4个月，总计2640天，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，上诉人损失合计402938元。二、租房款和超算新楼房款部分。租房款200元/月×56个月=11200元，超算新楼房3.82平米，折价10238元，合计21438元。三、违约部分，被上诉人延迟交房、未能办理房产证构成违约，就应依法承担因违约造成的经济损失，应赔偿上诉人违约金146280元。以上三项请求合计570656元。山西泰和顺房地产开发有限公司辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。冯某1、邓某一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告赔偿拆迁多占原告房屋占地价值款18万元，同时赔偿该款项使用贷款利息110322元，本息合计290322元；2、请求法院判令被告给原告拆迁期间房租款11200元，今年分给原告一套房，多算10238元，两项合计21438元；3、请求人民法院判令被告承担违约金58502元；4、诉讼费由被告承担。后当庭变更诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告赔偿拆迁多占原告房屋占地价值款173680元，同时赔偿该款项使用贷款利息219792元，本息合计393472元；2、请求法院判令被告给原告拆迁期间租房款11200元,同时超算新楼房3.82平米的折价款10238元，两项合计21438元；3、请求人民法院判令被告承担违约金146280元。一审法院查明，1995年11月8日，原告冯某1向神池县教育局购买座落于利民路86号院落一处，其“购买公有住房合同”中载明该院落占地面积为172平方米，1996年4月1日其房屋买卖合同经神池县公证处进行了公证。2011年9月，被告山西泰和顺房地产开发有限公司以“旧城改造”的名义对神池县建行西、利民路东、旧二中北一带进行拆迁改造，其中包括原告上述所购房屋，双方在危房改造协议中所签原告房院总面积为128.56平方米，因拆迁房屋面积问题，原告方曾多次找被告进行解决，但一直未果，2012年5月18日，原告在与被告签订“拆迁置换补充协议”后，收到被告支付的搬迁费3000元，2015年9月，原告方分得被告改造后的楼房一套，原告上述所购房屋在此期间被被告占用且已改造成楼房。从2011年8月9日原告方与被告签订“危房改造协议”起至2015年9月原告方分得一套楼房期间，原告方均在外租房。一审法院认为，原告冯某11995年11月8日与神池县教育局签订的“购买公有住房合同”合法有效，原告冯某1据此所得的神池县利民路86号院落属原告冯某1的私有财产，其所有权应受到法律保护，原告与被告签订的“危房改造协议”行为系民事法律行为，其行为从成立时起就具有法律约束力，行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除，但存在显失公平、重大误解等情形的民事行为，一方有权请求法院或仲裁机关予以撤销。本案中原告冯某1购买房屋所有权证书载明其院落占地面积为172平方米，但原告与被告签订的“危房改造协议”中载明的原告房院总面积为128.58平方米，两者面积数相差43.42平方米，原告请求撤销该协议，应在知道撤销事由之日起一年内行使，原告在2011年8月与被告签订“危房改造协议”时就应当知道其所签协议中载明的原告房院总面积为128.58平方米，而不是172平方米，因此本案中原告诉请判令被告赔偿拆迁多占原告房屋价值款及利息的主张，由于其撤销权已消失，故不予支持。原告诉请的其所分得新楼房面积不足、超算款的主张，因其没有具体专业鉴定的结论性证据佐证，不予支持；原告从与被告签订“危房改造协议”后，将其房屋腾出交于被告改造修建，原告在外租房居住，支付一定数额的租房款实属常理，其多支付出租房款也是原告因此造成的实际损失，依危房改造的具体情况和“协议”第七条的约定，酌情由被告支付原告31个月（49个月-18个月）的房租款6400元的2/3，即4133元。本案中原告与被告事先并未约定一方违约后支付对方一定数额的违约金，因此原告诉请要求被告支付违约金的要求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十二条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条之规定，判决：一、由被告山西泰和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内补偿原告冯某1、邓某房屋租金4133元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，由原告冯某1、邓某负担2285元，被告山西泰和顺房地产开发有限公司负担4569元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，冯某1、邓某与山西鑫岳房地产开发有限公司二审中均认可，冯某1回迁所得的锦绣苑小区1号楼9单元201房面积应为107平米，但冯某1认为经测量房屋实际面积为103.18平米。山西泰和顺房地产开发有限公司二审中提交张祥小、张建功、崔永昌等拆迁户的《危房改造协议》，拟证实本次拆迁过程中，如拆迁户可兑换楼房面积大于实际补偿面积的，多余面积按照每平米2100元补偿拆迁户。冯某1、邓某认为该证据与本案无关，仍主张按照每平米4000元计算损失数额。本院认为，上诉人冯某1、邓某与山西鑫岳房地产开发有限公司签订的《危房改造协议》对山西泰和顺房地产开发有限公司具有拘束力。本案中根据冯某1所签原购房合同及《神池县城镇土地勘测丈量卡》可以确定：冯某1所有的位于神池县利民路86号的宅院总占地面积为172平方米。山西鑫岳房地产开发有限公司未对冯某1宅院东侧超过部分面积进行测量和补偿，仅是按照其他住户面积进行补偿，损害了冯某1、邓某的合法权益，二上诉人在2017年7月就补偿款的问题诉至人民法院，未超过诉讼时效，山西泰和顺房地产开发有限公司应对其超占的面积补偿冯某1、邓某。关于补偿数额的问题，冯某1、邓某原宅院面积为172平米，根据《危房改造协议》的约定，冯某1、邓某按照拆迁兑换标准，兑换所得的新楼房面积应为129平米，但实际补偿冯某1、邓某楼房面积为107平米。在兑换面积与实际补偿面积不一致的情况下，应依照双方《危房改造协议》中“兑换面积与实际面积不相符的，差价按市场价相互找兑”的约定，对相差面积按照市场价进行折算。因此冯某1、邓某应得的22平米楼房面积应按照被上诉人统一补偿标准即2100元/平米，由山西泰和顺房地产开发有限公司予以补偿，合计46200元。冯某1、邓某主张按照车库单价计算未予测量的43.42平米，不符合双方约定，本院不予支持。关于二上诉人冯某1、邓某主张损失问题，因其未能提供起诉之前曾向山西泰和顺房地产开发有限公司主张权利的相关证明，故山西泰和顺房地产开发有限公司应自起诉之日2017年7月31日以46200元为基数计算利息损失。至于冯某1、邓某的其余诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，冯某1、邓某部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持山西省神池县人民法院（2018）晋0927民初98号民事判决主文第一、二项；二、山西泰和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付冯某1、邓某补偿款46200元及逾期付款损失（损失计算方法：以46200元为基数，从2017年7月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6854元，由山西泰和顺房地产开发有限公司负担932元，冯某1、邓某负担5922元；二审案件受理费，由山西泰和顺房地产开发有限公司负担828元，冯某1、邓某负担8559元。本判决为终审判决。审判长  张高锋审判员  连林梅审判员  张 亮二〇一九年十二月二十日书记员  焦媛媛