江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2713号上诉人（原审被告）：张铭洋，男，1961年3月10日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：于秀华，女，1960年6月1日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：荣海波（特别授权），北京新翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市海陵区九龙社区居民委员会，住所地江苏省泰州市海陵区扬州路南、祥泰路西200米。法定代表人：石峰，该委员会主任。委托诉讼代理人：张玉宝（特别授权），江苏烨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨（特别授权），泰州市海陵区城西法律服务所律师工作者。上诉人张铭洋、于秀华因与被上诉人泰州市海陵区九龙社区居民委员会（以下简称九龙居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院做出的（2019）苏1202民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2019年10月28日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人张铭洋及其与于秀华的共同委托诉讼代理人荣海波，被上诉人九龙居委会的委托诉讼代理人张玉宝、陈雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张铭洋、于秀华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人起诉；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：首先，涉案土地签订双方为上诉人与九龙社区五组，被上诉人并非合同相对人。被上诉人所提供的情况说明，称为九龙社区五组出具，又称本小组“没有独立财产”，不具有相应主体资格。不具有资格应当无法出具证明，程序也不合法。实际上，上诉人的租金常年交到组里而非村里，被上诉人出具的收据也明确记载属于五组所有，故九龙社区五组具有独立诉讼主体资格。其次，发生本案纠纷的原因在于涉案土地的拆迁。根据区政府的安置方案，涉案土地已经被征收。依照合同约定，如遇国家征用拆迁应当依照国家规定执行。现涉案土地已经被国家征收，无法收回，更加无法返还。再次，涉案房屋已经被拆迁部门封堵道路切断水电等设施，无法居住使用。被上诉人明知涉案房屋不具备使用条件的情况下，未向其他主体提起诉讼，还要求上诉人支付租金，毫无道理。上诉人无义务缴纳租金。最后，被上诉人未能依法保障涉案租赁土地使用情况，且经上诉人多次交涉未果，依然配合违法征收拆迁活动，上诉人保留追究其及九龙社区五组违约责任的权利。被上诉人九龙居委会辩称，1、一审中九龙社区五组已经向法庭提供了证明，证明其没有独立的财产，所有的财务以及村务的管理委托被上诉人行使。2、租赁合同是以使用收益作为目的，出租人是否是租赁物的所有权人或者使用权人并不影响合同的效力。上诉人所有的租金都是直接支付给被上诉人的，上诉人一审答辩状中“被答辩人早年为盘活村内资产，搞活村内经济，与答辩人协商……”，说明上诉人也是认可与被上诉人之间存在租赁关系。现在二审上诉人不承认与被上诉人之间存在租赁合同关系，有违诚信原则。租赁的标的物是被上诉人交付的，租金也是被上诉人收取的，整个合同履行都是发生在上诉人与被上诉人之间，并不存在主体不适格的问题。3、到目前为止，并不是法律意义上的征收拆迁，只是城西街道办事处进行的搬迁。即使遇到了国家征收，出租人和承租人之间都应当服从国家政策。上诉人在租赁土地上的投资或者建造的建筑物、构造物等发生的相关损失，其应当在一审中提出反诉或者另案主张自己的权利，不能因为上诉人认为自己的权利没有得到补偿就来否认租赁关系的解除。上诉人的理由不能成为否定本案一审判决的理由。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。九龙居委会向一审法院起诉请求：1、判令终止原被告间土地租赁合同关系，两被告将案涉土地返还给原告；2、判令两被告共同支付租金（以每年三万元为基数，从2019年4月1日起计算至实际交地之日止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原泰州市海陵区城西街道九龙村五组（以下简称九龙村五组）曾将其所有的位于北至扬州路、东至海陵区晓勇车件厂、南至五组打谷场、西至海陵区红惠超市的土地出租给张铭洋、于秀华经营使用。2014年3月28日，九龙村五组（甲方）与张铭洋、于秀华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将原租赁给乙方的土地继续租给乙方使用，租期五年，从2014年4月1日起至2019年3月30日止；乙方上缴甲方土地使用费每年叁万元整，缴款方式每年分二次上缴，每年上半年六月十五日前缴伍仟元整，下半年十二月二十日前缴贰万伍仟元整；本协议在合同期间，如遇国家征用拆迁，双方均按国家有关规定执行，土地补偿费应归甲方所得，所有房屋财产附属物补偿费应归乙方所得。甲方的村民小组代表及张铭洋、于秀华在协议中签字。协议签订后，张铭洋、于秀华向九龙居委会支付租金至2019年3月30日。2011年，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处（以下简称城西街道办）经请示后撤销泰州市海陵区城西街道九龙村村民委员会，成立九龙居委会即本案九龙居委会。九龙社区五组（原九龙村五组）出具情况说明，明确其没有独立的财产，日常收支由九龙居委会负责管理，九龙居委会及城西街道办事处在情况说明上盖章确认。另，涉案土地于2017年被纳入泰州市海陵区扬州西路两侧地块集体土地房屋搬迁范围内，搬迁实施主体为城西街道办。被告于秀华认为城西街道办拆迁前采用断路围挡等方式逼迫九龙居委会搬迁，遂起诉要求确认其行为违法，并责令其限期恢复原状。泰州市医药高新技术产业开发区人民法院作出（2019）苏1291行初15号行政裁定书，以该案不属于行政诉讼审查的范围，驳回于秀华的起诉。一审法院认为：九龙社区五组没有独立的财产，其日常收支由九龙居委会负责管理，因而不具备法人资格，且被告所缴纳的租金亦是汇至九龙居委会的账户内，故九龙居委会作为九龙社区五组资产的管理者，是本案适格主体。九龙社区五组与张铭洋、于秀华所签订的土地租赁协议系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。协议约定租赁期限至2019年3月30日止，现租赁期限已届满，张铭洋、于秀华作为承租人应当腾空并返还所租赁土地，并支付至实际返还之日止的占有使用费。张铭洋、于秀华辩称自2018年起涉案房屋被拆迁部门设置围挡无法经营使用，其不应当缴纳房屋租金，因其已实际缴纳租金至2019年3月30日，且张铭洋、于秀华已就围挡行为依法主张权利，故本案中不予理涉。判决：一、2014年3月28日的《协议书》自2019年3月30日终止，被告张铭洋、于秀华于判决生效之日起十日内共同腾空所占用土地（北至扬州路、东至海陵区晓勇车件厂、南至五组打谷场、西至海陵区红惠超市），并返还给原告泰州市海陵区九龙社区居民委员会；二、被告张铭洋、于秀华于判决生效之日起十日内共同向原告泰州市海陵区九龙社区居民委员会支付自2019年4月1日起至实际返还之日止的土地占有使用费（按30000元/年的标准计算）。本案受理费80元依法减半收取40元，由被告张铭洋、于秀华负担。本院二审期间双方均未有证据提供。一审法院查明的事实有相应的证据佐证，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人诉讼主体资格问题。本案中，协议双方虽为九龙村五组（九龙社区五组），然根据九龙社区五组出具的并由被上诉人及泰州市海陵区人民政府城西街道办事处确认的情况说明可知，该组日常收支由社区负责管理，其不具备诉讼主体资格；另外，上诉人租金亦缴纳至被上诉人账户内，故应当认定被上诉人系九龙社区五组资产的管理者，是本案的适格诉讼主体。关于上诉人提出的拆迁问题。本案中，被上诉人提起诉讼请求时案涉租赁协议已履行完毕，且双方未能达成新的租赁协议，故上诉人应当依法返还案涉土地给被上诉人。上诉人认为其无法返还的上诉理由于法无据。上诉人认为案涉土地因围挡无法居住使用，其已就相关情况依法主张权利，本案不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张铭洋、于秀华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇一九年十二月二日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红