江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3539号原告：张亚飞，女，汉族，1994年4月11日出生，户籍地南通市通州区。委托诉讼代理人：苏良梅，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。被告：赵小兵，男，汉族，1979年8月29日出生，户籍地如东县，住南通市港闸区。被告：王亚男，女，汉族，1984年7月13日出生，住南通市港闸区。原告张亚飞与被告赵小兵、王亚男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告张亚飞的委托诉讼代理人苏良梅，被告赵小兵、王亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人于2019年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告退还原告支付的5万元购房定金；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月8日，双方当事人签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其名下位于南通市港闸区（以下简称“案涉房屋”）面积为113.32平方米住宅出售给原告；成交价款为192万元，原告于合同签订时支付购房定金5万元；原告于2019年3月15日办理产权过户登记手续时，向两被告支付房款55万元；当天未能过户的，违约方应按每逾期一天赔偿对方成交总价的0.01%计算的违约金等履行事项。合同签订后，原告按约向两被告支付了定金5万元，后得知两被告的案涉房屋被相关部门查封，房屋无法正常过户。原告要求两被告退还全部定金，但两被告仅同意退还原告定金2万元，双方至今协商未果。故原告诉至法院，以维护自身合法权益。被告赵小兵、王亚男辩称，对原告所诉案涉房产买卖合同签订及原告已向其交付定金5万元的事实没有异议。但认为，两被告在与原告签订合同时并不知道案涉房屋已被相关部门查封。合同签订三天后，房屋买卖中介打电话过来，两被告才得知案涉房屋被查封的情况。后经了解，系因被告王亚男所就职的“富源公司”自身问题，相关部门误将案涉房屋查封，后经相关部门调查核实后解除了对案涉房屋的查封。两被告得知案涉房屋被查封情况后及时向原告提出了退还定金，但原告表示愿意继续履行合同，并给两被告七天时间解决房屋被查封的问题。两被告在双方议定的时间内解决了房屋被查封的问题，但原告又表示其因案涉房屋被查封的事情心理不舒服、需要与家人协商决定是否继续买案涉房屋。后来原告明确表示不买案涉房屋了，并通过中介与两被告协商退定金事宜，还找人威胁两被告。现两被告同意解除案涉房屋买卖合同，但不同意退还原告定金5万元。经审理查明：2019年3月8日，原告与两被告在港闸区肆拾房屋中介服务部居间介绍下签订《房地产买卖合同》一份，约定两被告将其所属面积为113.32平方米的案涉房屋以成交总价192万元出售给原告；合同签订时原告支付5万元定金；双方于2019年3月15日办理产权过户登记手续，同时原告向两被告支付购房款55万元，如因任何一方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行，余款由原告委托丙方中介贷款到位后交予两被告；贷款于2019年4月30日之前付至卖方账户，否则买方则于2019年4月30日一次性向卖方付清余款，若买方于2019年4月30日未付清余款，卖方有权解除合同且不退还买方首付款；卖方违约需赔偿买方双倍定金并按总房价的20%赔偿买方；买方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿卖方等合同履行事项。原告于合同签订当天向两被告支付合同定金5万元。在双方就案涉房屋于2019年3月15日过户登记之前，港闸区肆拾房屋中介服务部到房产管理部门查询后发现案涉房屋被相关部门查封，并将情况反馈给了原告及两被告。两被告在得知案涉房屋被查封情况后曾及时向原告提出过解除合同并退还定金，后因原告仍有继续履行合同的意向才未实际解除合同。后案涉房屋于2019年3月21日解除了查封。由于双方就何时继续过户、违约金及中介费结算等问题未能蹉商后达成一致意见，两被告于2019年3月27日向原告寄送通知书，要求原告于2019年3月29日前继续履行合同，否则终止合同并不退还原告交付的定金5万元。之后，双方当事人及其家属等就合同终止履行后，原告支付的定金应否退还、具体退还数额等多次协商未果。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、定金收据、微信对话记录、通话录音一组；被告提供的微信对话记录、视频资料、告知函及邮寄凭证、手机短信记录、不动产查询结果证明书一组；以及双方当事人庭审陈述在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。现原告主张解除案涉房屋买卖合同，两被告不持异议，本院予以照准。本案争议的焦点在于原告主张两被告退还合同定金5万元是否具有事实和法律依据？案涉房屋买卖合同签订后，原告作为买方按约向两被告支付了购房定金5万元，但对于双方约定的于2019年3月15日办理案涉房屋产权过户登记手续及原告向两被告支付第一批首付款55万元这一履行事项，因案涉房屋被相关部门查封致使合同履行存在障碍。在案涉房屋被查封这一两被告履行产权过户义务障碍消除前，根据“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的法律规定，原告有权停止履行双方合同项下给付房款义务。但两被告在较短的时间内消除了产权过户障碍后，对照“如因任何一方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行”的双方合同约定，原告仍负有继续履行合同义务。就双方履行的实际情况而言。案涉房屋被查封，虽然不能归责于两被告的主观过错，但客观上造成双方合同履行的迟延，两被告按约应当向原告支付约定过户之日即2019年3月15日至过户障碍消除之日即2019年3月21日期间（7天）的违约金1344元（192万元×0.01%×7天）。原告在得知案涉房屋过户障碍消除后按约应当及时与两被告办理产权过户手续，即使人在外地亦不能免除其迟延过户给两被告造成的损失，按约应当向两被告支付过户障碍消除次日即2019年3月22日至两被告主张的过户之日即2019年3月29日期间（8天）违约金1536元（192万元×0.01%×8天）。鉴于除了原告向两被告支付定金5万元外，双方因案涉房屋曾出现产权过户登记障碍未能继续履行，双方均存在不同程度的违约情形，对照“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定，对原告主张退还定金5万元请求，扣除双方违约责任相抵后原告应向被告支付的违约金192元（1536元-1344元）后的49808元请求，本院予以支持；其他定金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告赵小兵、王亚男于本判决生效之日起十日内一次性退还原告张亚飞购房定金人民币49808元；二、驳回原告张亚飞其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半），由原告张亚飞负担2元、被告赵小兵、王亚男共同负担523元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1050元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 孙兴旺二〇一九年十二月三十一日法官助理 刘喆慧书 记 员 朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。