福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5788号 上诉人（原审原告）：厦门辉宏达发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区思明南路410号2门10-11层。 法定代表人：陈建辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘蓓，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈进辉，男，1967年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。 上诉人厦门辉宏达发展有限公司（以下简称辉宏达）因与被上诉人陈进辉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辉宏达公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认辉宏达公司与陈进辉于2017年11月8日签订的《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》于2019年3月15日解除；2.陈进辉立即腾空思明区镇海路107号之镇海花园19#店面交还辉宏达公司，并向辉宏达公司支付2019年3月15日合同解除之日起至实际交付之日的房屋占用费及违约金(房屋占用费按每21533.82元的标准，自2019年3月15日起暂计至2019年4月30日为33736.32元；违约金以21533.82元为基数，按每日千分之二的标准自2019年3月15日起暂计至2019年4月30日为2024.18元；房屋占用费及违约金应计至实际交还店面为止）；3.陈进辉承担辉宏达公司支出的律师费15000元。事实和理由：一、《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》第十七条约定提前解除合同的一方应当赔偿对方相当于承租保证金金额，该条款约定解除合同的违约责任而非约定合同任意解除权。陈进辉并非不同意解除合同，而是对该条款约定的违约责任反悔，其已书面致函同意解除合同，但提出了不同的条件。辉宏达公司始终同意向陈进辉支付相当于承租保证金金额的款项。二、提前解除合同对陈进辉没有损失。陈进辉在讼争房屋内经营食杂用品，在附近有相同店铺，提前告知其解除合同，其可将货物转移至另一店铺，不会遭受损失。 陈进辉辩称，一、依法成立的合同应当受到法律保护。二、陈进辉从未同意解除租赁合同。辉宏达公司发出《解除合同通知函》,对解除合同提出条件，但双方未就此达成一致意见。三、陈进辉不存在违约行为，2019年10月29日仍在支付租金，辉宏达公司请求解除合同破坏正常的市场秩序。 辉宏达公司向一审法院起诉请求：1.确认辉宏达公司与陈进辉于2017年11月8日签订的《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》于2019年3月15日解除；2.判令陈进辉立即腾空思明区镇海路107号之镇海花园19#店面交还辉宏达公司，并支付辉宏达公司2019年3月15日合同解除之日起至实际交付之日的房屋占用费及违约金(房屋占用费按每月21533.82元的标准，自2019年3月15日起暂计至2019年4月30日为33736.32元；违约金以21533.82元为基数，按每日千分之二的标准自2019年3月15日起暂计至2019年4月30日为2024.18元；房屋占用费及违约金应计至实际交还店面为止）；3.判令陈进辉赔偿辉宏达公司应向合作方支付的违约赔偿金50万元及经营损失（经营损失以每月33.33万元为基数，自2019年4月1日起暂计算至4月30日为33.33万元，应计算至陈进辉实际交付店面之日止）；4.判令陈进辉承担辉宏达公司支出的律师费15000元、差旅费及员工误工费40000元。 一审法院认定事实：讼争店面系由辉宏达公司开发建设的商品房。 2017年11月8日，辉宏达公司（出租方、甲方）与陈进辉（承租方、乙方）签订《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》，约定：辉宏达公司同意将讼争店面出租给陈进辉使用，仅做经营食杂之用；承租期限为三年，即自2017年11月1日起至2020年10月31日止；合同第一年度月租金为20508.4元、第二年度月租金为21533.82元、第三年度月租金为22610.51元，租金按季度支付至辉宏达公司指定的银行账户，第一季度租金应于2017年10月9日前缴纳，此后应在每个租赁季度之前缴清下季度租金。合同第十四条“违约责任”约定：1.陈进辉应如期足额缴纳水电费、租金，逾期缴交的，除应缴交未付费用外，租金超过当月应缴交期限一周后，每逾期一天，需另缴拖欠款的1%作为滞纳金；2.陈进辉如构成根本违约，辉宏达公司有权单方面解除合同且无需对陈进辉做任何补偿，陈进辉所缴纳承租保证金则作为违约金不予退还；3.租赁合同被解除或终止后，陈进辉无法立即返还租赁房屋的，陈进辉每日按月租金金额的千分之二的标准向辉宏达公司支付违约金，并按租金标准支付房屋占用费。合同第十七条“合同终止与归还”约定：1.租赁期间，甲乙任何一方如果要提前解除合同，需提前3个月通知对方并赔偿对方相当于承租保证金金额；2.合同终止时，乙方需在15天内将所承租场所归还甲方，乙方因装修、装潢等在承租场所形成的添附物乙方不得故意破坏，合同终止时，无法拆除或拆除将造成承租场地建筑主体损毁的添附物所有权归甲方，甲方不因此承担任何补偿或赔偿费用；3.乙方不能在15天内撤出租赁场所内的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置，损失由乙方承担。辉宏达公司代表刘振波在讼争合同上签字。 2018年12月14日，辉宏达公司向陈进辉送达《解除合同通知函》，载明：“陈进辉先生：2017年11月8日，您与我司签订《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》……双方约定租赁期间任何一方如果要提前解除合同，需提前三个月通知对方，合同终止时，您需在15天内将所承租物业归还我司。现因我司自营需要使用该物业，我司已于2018年11月26日电话通知您关于解除合同事宜，现特致函通知您：一、《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》自2019年2月25日解除，您需在2019年3月11日之前与我司办理交接手续并腾空物业，否则视为与我司完成交接，我司有权收回租赁物业，并就逾期部分向您收取双倍租金，自此所租赁物业及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由您自行承担；二、您在2019年3月11日之前继续占用上述物业的，您应按合同约定足额缴纳租金、水电费、物业管理费用等应由您承担的相关费用”。陈进辉于次日收函。 2019年2月14日，辉宏达公司委托福建德和联盟律师事务所律师向陈进辉发送《律师函》，称陈进辉在前述《解除合同通知函》送达并经多次沟通后，陈进辉不予回应辉宏达公司的合理要求，拒绝按期腾空物业，并擅自于2019年1月28日将物业租金支付至2019年4月30日，辉宏达公司已于2019年2月1日将该笔租金退回至陈进辉指定的支付账户；函告陈进辉于2019年3月11日前与辉宏达公司办妥交接手续并腾空归还讼争店面等。陈进辉于次日收函。 2019年3月5日，辉宏达公司再次向陈进辉发送《律师函》，称陈进辉在2019年2月25日签收前份《律师函》后至今未与辉宏达公司联系，故再次函告陈进辉于2019年3月11日前与辉宏达公司办妥交接手续并腾空归还讼争店面等。陈进辉于次日收函。 2019年3月28日，陈进辉拟写《提前解约要求》一份，就因辉宏达公司提前收回讼争店面事宜，提出三点要求，并提出如辉宏达公司同意该三点要求，陈进辉同意于2019年4月10日前搬清归还，请辉宏达公司于2019年4月5日前回复；如不同意，陈进辉将大量进货，辉宏达公司不要再来打扰，陈进辉将于2020年10月31日合同到期时如期归还讼争店面。 另查明，陈进辉在承租讼争店面期间均有依约支付租金。2019年1月28日，陈进辉支付辉宏达公司2019年1月29日至4月28日期间的季度租金共计64601.46元，辉宏达公司于2019年2月1日全额退回该笔款项。陈进辉又于2019年4月28日分两次分别各转入辉宏达公司指定收款账户64601.46元，即两个季度的租金，辉宏达公司扣除了2019年2月1日至2019年3月15日期间的租金32053.41元后，其余款项于2019年5月8日退回陈进辉付款账户。 还查明，辉宏达公司因本案诉讼与福建天衡联合律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师承办本案一审、二审程序代理活动，并为此支付律师代理费15000元。 审理中，双方均确认，在辉宏达公司发送《解除合同通知函》时，陈金辉并不存在违约行为。辉宏达公司认为讼争合同第十七条第一款的约定是赋予合同双方任一方享有合同解除权，并非协商条款，不需要双方再行协商。陈进辉认为在讼争合同签订前，其已实际承租讼争店面长达七年，前述条款也并非强制性条款，如果要解除合同需提前三个月通知并进行赔偿。 一审法院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约诚信履行。双方争议的焦点系辉宏达公司在陈进辉并未违约的情形下，可否依讼争合同第十七条第一款约定享有合同任意解除权。一审法院分析认为，首先，合同一经有效成立，缔约主体必须严格按照合同的约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同，此谓“合同严守”原则，合同解除权应符合约定或法定条件方可享有。诚信履约系合同当事人的义务，该义务不能随意抛弃，否则将不利于保护守约方的利益，侵犯合同严守的原则。其次，讼争合同租赁期限已过半，且陈进辉在辉宏达公司通知解除合同后仍足额支付租金，讼争合同具备继续履行的条件，辉宏达公司的合同目的仍能实现。第三，据查明事实，陈进辉承租讼争店面多年，对店面进行了人财物力方面的投入，其目的亦是为获得租赁期限内的收益对价。在陈进辉未构成违约并希望继续履行合同的情形下，如赋予辉宏达公司可享有合同任意解除权，将使陈进辉为此遭受较大损失，无法实现其合同目的。最后，辉宏达公司陈述其系因收回店面自用且与他人合作而解除讼争合同，如允许合同一方仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，也无疑会使合同的约束力及市场交易秩序遭到破坏，一般情况下，应将是否愿意继续受到合同约束的选择权赋予守约方。综此，一审法院认为讼争合同第十七条第一款并未赋予辉宏达公司任意解除合同的权利，在陈进辉并未违约且不同意解除合同的情形下，辉宏达公司并不享有合同解除权，其据此发送的《解除合同通知函》不产生合同解除的效力，故其诉请确认合同解除及主张违约赔偿，均缺乏依据，一审法院不予支持。双方仍应继续依讼争合同约定诚信履行合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回辉宏达公司的诉讼请求。案件受理费6841元，由辉宏达公司负担。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，陈进辉提交银行交易明细，证明其依约缴交租金至2020年1月29日。辉宏达公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，确认陈进辉缴交租金至2020年1月29日。 二审查明，辉宏达公司主张根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》约定的解除条件成就，辉宏达公司有权解除合同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条款对附解除条件的合同作出规定。《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》第十七条约定：“租赁期间，甲乙任何一方如果要提前解除合同，需提前3个月通知对方并赔偿对方相当于承租保证金金额。”该条款约定的是一方解除合同的程序要求及解除合同的法律责任，并非约定解除合同的条件，辉宏达公司上诉亦确认该条款约定的是解除合同的违约责任，故辉宏达公司主张《镇海花园19#店面（镇海路107号）租赁合同》第十七条约定的解除条件成就，其有权解除合同不能成立。陈进辉对辉宏达公司解除合同的主张另行提出条件并持续缴交租金至2020年1月29日，辉宏达公司主张陈进辉同意解除合同缺乏依据，本院不予采纳。本案无证据表明涉案租赁合同存在无法履行的事由，解除合同是否对陈进辉造成损失不构成辉宏达公司解除租赁合同的理由。 综上所述，辉宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13682元，由厦门辉宏达发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月十六日 代书记员（ 黄亚 君） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 --