广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14305号原告：陈喜祥，男，1970年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勃，广东国智律师事务所律师。原告：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇南村景山大街61号。法定代表人：张银松，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫邪，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告陈喜祥诉被告广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈喜祥的委托诉讼代理人梁燕珍、王勃，被告佳乐公司的委托诉讼代理人莫邪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈喜祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金601271.3元（从2017年2月28日暂计至2019年3月1日，实际违约金计至被告实际交付房屋之日止）；2.本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月18日与被告签订编号为2016××××2250的《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买被告所开发的位于番禺区××村××大街××、××栋（远通半山国际中心××栋、××栋）××房，购房金额为1645065元。签订合同之后，原告依照合同约定如期履行合同义务。而根据合同第十三条规定，被告应于2017年2月28日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，但直到2019年3月1日原告才收到《收楼通知书》，通知原告于2019年2月28日完成收楼手续，被告逾期交房时间已达731天之久。原、被告在上述商品房买卖合同第十四条第一款第（一）项约定，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；第（二）项约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告诉至人民法院，请求根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及原、被告双方签订的上述商品房买卖合同第十三、十四条的约定，判令被告依照约定向原告支付违约金。被告佳乐公司辩称：1.原、被告双方签订《商品房预售合同》约定在2017年2月28日交付房屋，因被告的客观原因导致延迟取得竣工验收的相关资料，确实存在逾期交付房屋的情况，被告确认并且同意按照双方签订的合同约定承担违约责任。原告在2019年1月23日签收《收楼通知书》后，于2019年3月来到被告运通中心服务中心办理收楼手续，被告向原告出示了符合收楼条件的相关文件，并主动提出因被告原因导致逾期交付房屋，愿意按照合同约定承担违约赔偿责任，原告当场拒绝赔偿方案，并且拒绝办理收楼手续。2.被告认为，基于被告逾期交楼的事实，被告理应承担相应的违约赔偿责任，但是原告诉请的赔偿依据和赔偿金额都与双方约定的合同条款不符，应当按照《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第四条4.9的约定确定赔偿金额。原告所提出的赔偿金额超出双方约定的范畴，被告不同意原告提出的超出双方约定的赔偿要求。3.按照《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第四条4.9的约定，被告认为，合同约定的交楼日期为2017年2月28日，被告通知原告应于2019年2月28日前往指定地点办理收楼手续，原告于2019年1月23日签收《收楼通知书》，原告因自身原因而非房屋本身原因不予办理收楼手续，应视为原告已于2019年2月28日已将涉讼房屋实际交付给原告，因此逾期交付房屋的天数为两年即730天，按照已付房价款每日万分之一的标准计算即1645065元×0.01%×730天=120089.75元，但违约金总额不得超过已付房价款的5%即1645065元×5%=82253.25元。综上所述，被告一直以来本着遵守法律法规的规定和尊重客观事实及契约精神的原则，被告确认因己方原因导致逾期交付房屋的事实，亦明确表示愿意按照双方合同的约定即按照82253.25元对原告给予赔偿，而原告在诉请中所提出逾期交付房屋的违约金的计算依据、计算方式及赔偿金额均是错误的，被告对于超出82253.25元的部分不予认可，该超出的部分没有任何事实和法律依据。为维护被告的合法权益，恳请法院查明事实情况，依法驳回原告不当的诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2015年11月15日，佳乐公司作为甲方（发展商），与陈喜祥作为乙方（认购方）共同签订了一份《楼宇认购书》（NO.0000128），约定乙方认购位于远通半山国际中心××、××座（自编座）××号物业，建筑面积80.1354平方米；乙方选择一次性付款，获一口价优惠折扣，优惠后总房价为1645065元；定金800000元须于签订本认购书前付清（在第一期房款中自动抵扣），首期房款（含定金）800000元须于2015年8月5日前付清，第二期房款845065元须于2015年11月15日前付清；乙方应按照本认购书第三条付款计划的约定按时支付各项款项，并在2015年12月14日前，携带本人购书原件、购房发票原件、身份证明文件等相关资料前往本项目现场签署《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《临时管理规约》及有关文件。2015年11月16日，佳乐公司开具《广东省地方税收通用发票》，确认收到陈喜祥缴纳的涉讼房屋购房款1645065元。2016年5月18日，佳乐公司作为甲方（卖方），与陈喜祥作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为2016××××2250。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号××栋、××栋（远通半山国际中心××栋、××栋）××房，该商品房建筑面积共80.1354平方米，其中套内建筑面积59.5平方米、共有分摊面积约20.6354平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27648.15元，总金额1645065元；付款方式为分期付款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款330000元，剩余房款1315065元在2017年5月18日前支付。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2017年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，自收楼通知书中确定的收楼期限届满之日起，商品房的一切风险责任及费用均由乙方承担；由于乙方原因造成未能按期交付房屋的任何情况，甲方均不承担逾期交楼的违约责任。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。另外，该合同附件七补充协议约定：特别提示：本补充协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制甲方责任的条款，已提醒乙方注意，且甲方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本等方式），乙方充分理解并接受；如买卖合同第十三条约定的交房时间或甲方收楼通知书通知乙方收楼日期或期限届满（以日期较前者为准）而乙方未收楼的，亦视为该商品房已经于上述日期交付和交付使用，且乙方应自行承担由此造成的一切损失；甲乙双方同意对买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”变更为如下约定：若甲方逾期超过360日后，乙方未要求解除合同的，买卖合同继续履行，甲方应每日按乙方已付房价款的万分之一标准向乙方支付违约金，计至该商品房实际交付之日止，总额不超过乙方已付房价款的5%；本补充协议与双方签订的买卖合同有抵触的，以本补充协议的约定为准。2019年1月21日，佳乐公司向陈喜祥寄送了一份《收楼通知书》，通知陈喜祥于2019年2月28日9时00分至17时30分到远通半山国际中心办理收楼手续。邮件收件地址为深圳市宝安区沙井街道马安山花园××栋××号。该邮件于2019年1月23日由他人代收。2019年11月7日，陈喜祥以佳乐公司至今未按合同约定将涉讼房屋交付给其方已构成违约为由，提起本案诉讼，要求解决。本案庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋的购房款总额为1645065元，并确认陈喜祥已于2015年11月16日付清全部购房款。对于涉讼房屋有否交付使用的问题。双方当事人并确认陈喜祥至今仍未办理涉讼房屋的收楼手续。佳乐公司称涉讼房屋符合交楼标准后，其司于2019年1月21日向陈喜祥寄送了收楼通知书，要求陈喜祥于2019年2月28日到远通半山国际中心办理收楼手续，该邮件于2019年1月23日签收，但陈喜祥于2019年3月到服务中心时因自身原因不予办理收楼手续，应视为其司已经于2019年2月28日交付房屋。佳乐公司提交了EMS快递详情单拟证明陈喜祥于2019年1月23日签收了《收楼通知书》；提交《建设工程规划条件核实意见书》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《高压供用电合同》《管道燃气设施配套建设合同》《通邮申请表》《广州市番禺水务股份有限公司用水同意接入书》《远通半山国际建设项目竣工环境保护验收监测报告》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《远通半山国际中心业主临时规约/前期物业服务协议》拟证明涉讼房屋在陈喜祥签收《收楼通知书》前已符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件。陈喜祥则认为快递详情单上收件地址与合同约定的其方的通讯地址不一致，但确认佳乐公司发出收楼通知时与其方确认过邮寄的收件地址，该地址是其方另外一套小产权房地址，由于其方不在那里居住，所以该邮件是由他人签收后转交给其方的，因为其方经常出差所以没有及时收到；对其余证据均无异议，其方在2019年3月曾到涉讼房屋收楼，但佳乐公司要求其方签署一份《承诺书》，该承诺书的内容严重损害其方的利益，所以其方不同意签署，因此至今尚未收楼。陈喜祥对此提交了一份仅有打印字体内容的《承诺书》证实其上述主张。佳乐公司认为该《承诺书》没有盖章签字，不予确认，并认为是因陈喜祥拒绝按照补充协议约定的延期交房违约金标准收取违约金，而要求其司支付六十多万元的违约金被拒，所以才拒绝收楼。关于陈喜祥主张的延期交房违约金的计算问题。陈喜祥主张佳乐公司存在延期交房，违约金应以总房价1645065元为本金，按照每日0.05%的标准，自合同约定的交楼日期即2017年2月28日计算至佳乐公司实际交付房屋之日止。佳乐公司确认其司延期交付房屋，但认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，违约金应以每日0.01%的标准计算，且违约金总额不超过总房款的5%，上述约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力。关于《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中“若甲方逾期超过360日后，乙方未要求解除合同的，买卖合同继续履行，甲方应每日按乙方已付房价款的万分之一标准向乙方支付违约金，计至该商品房实际交付之日止，总额不超过乙方已付房价款的5%”的约定。陈喜祥主张《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是同一天签订，如果需要变更条款应直接在合同中修改，而不是签订补充协议，该条款作为格式条款加重了其方的责任，佳乐公司没有对其方就条款变更情况进行有效释明，应属无效条款，该条款是不平等的，限制了其方收楼的权利，把佳乐公司的违约风险降低，而其方在合同中承担的逾期付款责任仍是未付房款的万分之五，没有最高额限制，是佳乐公司利用在制定合同的强势地位，自行制作的补充协议。佳乐公司则认为《广州市商品房买卖合同（预售）》是广州市房屋管理部门的版本，不可修订，双方如果需要变更，需要在补充协议中进行具体约定，因此双方就《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定的条款特别是延期交房的违约条款是双方协商一致达成的条款，不存在其司利用强势地位单方要求陈喜祥确认签订，而且陈喜祥是涉案楼盘的广告代理人，涉讼房屋的价款以广告款进行冲抵，陈喜祥进行广告策划时对楼盘充分了解，购买房屋交付的时间及风险是充分预见的，在此情况下，前述补充协议约定的延期交房违约金条款是双方的真实意思表示，是双方充分沟通后达成的，是公平合理的，所以应当按照该约定计算违约金。本院认为，佳乐公司与陈喜祥签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件等均作了约定，对延期交房的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于佳乐公司向陈喜祥支付延期交房违约金的金额问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2017年2月28日前将涉讼房屋交付乙方使用。现佳乐公司已确认收到陈喜祥支付的全部房款，佳乐公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给陈喜祥使用。但佳乐公司直至2019年1月21日才通知陈喜祥于2019年2月28日收楼，已构成违约，应承担相应的违约责任即支付延期交房违约金。对于双方争议的延迟交房违约金日计算标准应按万分之一还是万分之五进行计算的问题，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条以及补充协议第4.9条的约定可知，双方已就延期交房的违约金日计算标准从万分之五明确变更为万分之一达成一致意见，双方当事人均受该变更后的约定所约束。而且陈喜祥亦未能举证证明其方存在其它的损失，若违约金日计算标准按万分之一，陈喜祥的损失也足以得到弥补。故，本院采纳佳乐公司的抗辩意见，延期交房违约金的日计算标准应按万分之一进行计算。对于佳乐公司主张延迟交房违约金以总房款的5%为限的抗辩意见，佳乐公司和陈喜祥签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“若甲方逾期超过360日后，乙方未要求解除合同的，买卖合同继续履行，甲方应每日按乙方已付房价款的万分之一标准向乙方支付违约金，计至该商品房实际交付之日止，总额不超过乙方已付房价款的5%”，但鉴于佳乐公司迟延交付涉讼房屋时间达两年之久，陈喜祥主张的延期交房违约金已超过总房款的5%近一半金额，若以总房款的5%为限计算延期交房违约金，明显不足以弥补佳乐公司违约给陈喜祥造成的损失，亦明显有悖于公平合理、诚信原则。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，陈喜祥主张延期交房违约金按照实际逾期天数计算，理据充分，本院予以采纳并调整。综上，佳乐公司应付的延期交房违约金应以1645065元为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日即2017年3月1日起计算至佳乐公司通知陈喜祥到场收楼之日即2019年2月28日止，以每日万分之一计算，为120089.75元（1645065元×0.01%×730天）。对于陈喜祥主张超出上述违约金金额的部分，本院不予支持。至于陈喜祥主张其因收楼时佳乐公司要求其签署《承诺书》才同意交付涉讼房屋，亦未能予以充分举证，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市佳乐房地产开发有限公司向原告陈喜祥支付广州市番禺区南村镇南村景山大街61号××栋、××栋（远通半山国际中心××栋、××栋）××房的延期交房违约金120089.75元；二、驳回原告陈喜祥的其余诉讼请求。如被告广州市佳乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4906元，由原告陈喜祥负担3555元，被告广州市佳乐房地产开发有限公司负担1351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇一九年十二月十三日书记员  罗嘉敏