广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初2043号 原告：彭健明，男，1963年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区， 委托诉讼代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。 被告：邓江求（曾用名邓江球），男，1962年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区， 原告彭健明诉被告邓江求房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁长成到庭参加诉讼，被告邓江求经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于1994年4月25日签订的《房屋买卖契约》；二、判令被告向原告退还购房款40000元及支付资金占用期间的利息（以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自1994年4月25日起计至退还购房款之日止）；三、判令被告赔偿原告房屋溢价损失334400元；四、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：1994年4月25日，原告与被告签订《房屋买卖契约》，约定原告向被告购买位于礼乐镇东仁区芳兴里83号对面的房屋（现地址为东仁芳兴里××号）。签订契约后，原告依约向被告支付了全部的房屋转让价款，被告开具购房发票给原告，并办理相关房屋过户登记手续。1994年7月1日，新会市人民政府向原告颁发了《房屋所有权证》，将房屋登记在原告名下。2013年，被告向新会区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上述《房屋所有权证》，法院以房屋登记机关违反法定程序为由撤销了《房屋所有权证》。2013年10月16日，被告向江门市江海区人民法院提起诉讼，要求确认《房屋买卖契约》无效，被法院驳回。《房屋所有权证》被撤销后，原告向江门市江海区人民法院提起诉讼，要求被告重新协助办理房屋权属过户登记，案件经一、二审审理，江门中院以房屋现仍登记在原告名下，事实上不能履行为由，驳回的原告诉讼请求。被告一直没再协助原告重新办理房屋的相关变更登记，原告签订合同的目的已无法实现，特向法院提起诉讼。 被告缺席，无答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、2013年10月16日，本院受理邓江求诉彭健明确认合同无效纠纷一案，于2014年4月8日作出（2013）江海法民一初字第372号民事判决，判决驳回邓江求关于彭健明提供的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求。邓江求不服判决提起上诉，江门市中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）江中法民一终字第347号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 二、2013年间，邓江求起诉江门市住房和城乡建设局、彭健明、江门市新会区人民政府住房和城乡建设行政登记纠纷一案，江门市新会区人民法院受理后，作出（2013）江新法行初字第64号行政判决，判决撤销新会区政府于1994年7月1日作出的粤房字第××号《房屋所有权证》。江门市住房和城乡建设局、彭健明不服判决提起上诉，江门市中级人民法院于2015年7月6日作出（2015）江中法行终字44号行政判决，认为江门市住建局继续行使原新会房产管理局的职权，故本案被告应为江门市住建局。原新会市房产管理局在没有原《房屋所有权证》的情况下，直接办理了涉案房屋的转移所有权登记手续，未尽依法审查义务，违反了法定程序，对于一直居住涉案房屋至今的邓江求的权利义务产生了影响，判决驳回上诉，维持原判。 三、2015年9月22日，本院受理彭健明诉邓江求农村房屋买卖合同纠纷一案（彭健明诉请邓江求协助重新办理位于江门市礼乐街道东××号房屋的权属过户登记手续，登记费用由邓江求承担；邓江求立即向彭健明交还位于江门市礼乐街道东××号房屋）后，于2015年12月1日作出（2015）江海法民初字第366号民事判决，判决查明：1991年12月16日，新会县人民政府向被告发出编号为新府集建总字[1991]第170700919号《集体土地建设用地使用证》，记载：土地使用者为邓江求，地址：新会县礼乐镇东仁五村，自有使用权面积为陆十捌平方米，建筑占地面积为陆十捌平方米，土地用途为住宅。后被告将上述土地上的房屋改建成砖混合结构的一层房屋（被告一家于1992年底自建成坐落江门市江海区礼乐街道东××号房屋后，一直居住至今）。1994年4月25日，原告彭健明与被告邓江求及区秀兰签订一份《房屋买卖契约》，内容为“卖主：邓江求，买主：彭健明；房屋坐落：新会市礼乐镇东仁芳兴里；房屋结构层数：混合一层；商定产价：肆万，审定产价：肆万；交款日期：1994年4月25日，交屋日期：1994年4月25日。买卖双方对上记房屋买卖事项当面议妥、核实清楚。该产业没有抵押、出典未赎等事项，日后如有产权、债务纠纷，概由卖主邓江球负完全责任。特立此契约为据。”《房屋买卖契约》中“立约人：卖主”一栏有邓江求及区秀兰的签名，“买主”一栏有彭健明的签名，且在“所在单位或村委会意见，审批人”一栏有陈×（字迹不清）的签名并加盖了江门市城区礼乐镇东仁管理区的印章，并注明“同意双方房屋买卖”，“房管部门审查意见”一栏加盖了新会市礼乐镇建设委员会印章，同时注明“同意办理买卖手续”。双方对办理房屋产权过户手续产生的登记费用及其他相关费用未作约定。1994年4月25日，彭健明向新会区住建局申请办理房屋产权登记，并向新会区住建局××了私有房屋产权登记申请书、××广东省税务局新会市查验专用章的广东省新会市工商企业商品房销售统一发票及身份证等资料，1994年7月1日，新会市人民政府作出编号为粤房字第××号《房屋所有权证》，记载：所有权人为彭健明，籍贯为江门，身份证号码，所有权性质为私有，所有权占有份额为全部，所有权来源为94年买邓江求房产，房屋坐落地址为新会市礼乐镇东仁区芳兴里83号对面，建筑结构及层数为混合一层，基底面积为柒拾肆平方米捌拾捌平方分米，建筑面积为柒拾肆平方米捌拾捌平方分米，其中住宅为柒拾肆平方米捌拾捌平方分米，契价为4万，契税种类为买房，契税税率6%，纳税金额为2400元，登记字号为礼私711、710号，核准日期为1994年7月1日。1995年4月17日，江门市江海区人民政府作出编号为江海集建（95）字第40700005号集体土地建设用地使用证，记载：土地使用者为彭健明；地址：江海区礼乐镇东仁管区五村；用地面积：陆拾捌平方米；其中建筑占地：陆拾捌平方米；用途：住宅。2013年3月29日，原告彭健明向本院提起民事诉讼，请求被告邓江求立即停止侵占并迁离原告所有的位于江门市礼乐街道东××号房屋，本院于2015年8月10日作出（2013）江海法民一初字第154号《民事判决书》，以涉案房屋的产权证已被依法撤销，原告对涉案房屋所有权已丧失占有，无权占有和无权请求返还原物为由判决驳回彭健明的全部诉讼请求。在本案诉讼期间，被告邓江求未向本院提出对《房屋买卖契约》中“邓江求、区秀兰”的签名进行司法鉴定的书面申请，庭审中，被告邓江求亦确认对上述事项不申请鉴定。判决：一、邓江求于本判决发生法律效力之日起七日内将位于江门市礼乐街道东××号房屋交付给彭健明；二、邓江求于本判决发生法律效力之日起七日内协助彭健明办理上述房屋的权属过户登记手续；三、驳回彭健明的其他诉讼请求。邓江求不服判决上诉，江门市中级人民法院于2016年7月15日作出（2016）粤07民终255号民事判决，查明原审查明的基本事实属实，予以确认，另查明认为涉案房屋现仍登记在彭健明名下，彭健明要求邓江求协助其重新办理涉案房屋的过户登记手续，事实上不能履行等，判决撤销本院（2015）江海法民初字第366号民事判决，驳回彭健明的全部诉讼请求。 四、1994年4月25日，原告交付40000元购房款给被告后，取得发票。 五、本院根据原告申请委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案的江门市江海区礼乐街道东××号房屋的市场价进行评估。2019年11月9日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，确定江门市江海区礼乐街道东××号房屋2019年11月8日的市场价值为203400元。为此，原告支出了评估费1017元。 上述事实，有原告提交民事判决书、行政判决书、发票、评估报告书及法庭审理笔录等证实。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，本院立案时将案由定为买卖合同纠纷不准确，应予纠正。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩，视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由被告承担。 一、关于原告与被告签订的《房屋买卖契约》是否应解除的问题。 原告与被告签订的《房屋买卖契约》（契约载明“房屋坐落新会市礼乐镇东仁区芳兴里”）经法院生效民事判决书判决，认为被告主张的该房屋买卖契约无效没有事实基础，不予支持。原告据该《房屋买卖契约》所取得的涉案房屋所有权证被被告起诉判决撤销，被告的行为已明确表明其不履行债务，且原告起诉要求被告协助重新办理位于江门市礼乐街道东××号房屋的权属过户登记手续及被告向原告交还位于江门市礼乐街道东××号房屋的诉讼请求也被法院判决驳回，故原告已不能实现签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋的目的。综上，原告诉请解除与被告签订的《房屋买卖契约》，合理合法，本院予以支持。 二、关于被告是否应退还购房款及赔偿原告房屋溢价损失334400元的问题。 被告起诉要求确认涉案《房屋买卖契约》无效被判决驳回，而原告据涉案《房屋买卖契约》取得的《房屋所有权证》被被告起诉判决撤销，且法院不支持原告要求被告协助过户的请求，故涉案房屋不能按《房屋买卖契约》约定过户原告不存在过错，房屋不能过户的责任在于被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《房屋买卖契约》被解除后，被告因《房屋买卖契约》而收取40000元购房款应返还给原告，且原告有权要求被告赔偿损失。本案纠纷中，原告因购涉案房屋无法过户的损失为市场升值部分的损失，根据涉案房屋的评估报告，涉案房屋目前市价为203400元，减除购买房屋的所支付的购房款40000元，原告因解除《房屋买卖契约》所致的损失为163400元。原告诉请被告赔偿房屋溢价损失，本院以认定的163400元为准，给予支持，对超出163400元部分，不予支持。 三、关于被告是否应退还支付资金占用期间的利息的问题。 如上所述，原告支付40000元购房款后，所购涉案房屋至今期间升值部分被告需赔偿给原告，故原告再要求被告给回资金占用期间的利息，显然不合理，故对原告该项请求，本院不予支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告彭健明与被告邓江求所签订的房屋坐落地址为新会市礼乐镇东仁区芳兴里的《房屋买卖契约》； 二、被告邓江求自本判决发生法律效力之日起三日内退还购房款40000元及赔偿损失163400元给原告彭健明； 三、驳回原告彭健明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8047.26元，减半收取4023.63元（原告彭健明已预交），由原告彭健明负担1848.13元，被告邓江求负担2175.50元。原告彭健明预交的一审案件受理费，本院予以退回元2175.50元，被告邓江求应向本院补缴一审案件受理费2175.50元。另案件房屋评估费1017元（原告彭健明已预交），由被告邓江求负担；被告邓江求应自本判决发生法律效力之日起三日内迳付1017元给原告彭健明。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 李均伟 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李慧青 书 记 员 陈国瑞