陕西省安康市汉滨区人民法院民事判决书 (2019)陕0902民初4773号原告:胡爱民，男，1958年10月15日出生，汉族，陕西省安康市人，住安康市紫阳县，安康车务段退休职工，居民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：花恒权，男，1960年12月5日出生，汉族，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，党总支书记，居民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：李海生，男，1954年6月3日出生，汉族，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，西安铁路局安康机务段退休职工，居民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：董改玲，女，1954年6月18日出生，山东省郓城市人，住安康市汉滨区，西安铁路局安康机务段退休职工，居民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告李海生之妻。共同委托代理人：张桦，陕西江桦律师事务所律师。共同委托代理人：兰英，陕西江桦律师事务所实习律师。原告胡爱民与被告李海生、董改玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡爱民及其委托代理人花恒权，被告李海生、董改玲及共同委托代理人张桦、兰英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱民向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2008年XX月XX日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令二被告履行安康铁路东站地区XX栋XX室房屋买卖合同的过户义务；3.判令二被告向原告支付逾期过户违约金16,302元；4.由二被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2008年XX月XX日，原被告经过共同协商，在自愿、平等的基础上达成《房屋买卖协议》（以下简称《协议》）。被告自愿将其位于安康铁路东站地区XX栋XX室住房一套（49㎡）出卖给原告。《协议》约定该套住房售价总金额为壹万玖仟元整（19,000元），原告在签订合同后一次性向被告交付所有购房款，同时，被告将该套房屋的房产证交给原告。被告将该套房屋交付原告之日起，该套房屋的所有权归原告所有。双方约定原告办理房产证过户手续时，被告给予协助。协议签订之后，原告自2009年以来，先后多次催促被告履行过户义务，但被告一直采取种种理由予以推脱，不予履行过户义务，使原告房屋买卖后的不动产所有权无法实现。故诉至法院，要求被告履行合同义务并承担违约金。被告李海生答辩称：首先，被告李海生与原告胡爱民签订的房屋买卖协议中并无被告董改玲的签字，并且在协议签订之后，原告从未提及要求被告李海生协助其办理过户手续，但即使这样，若现在还能办理过户手续，被告李海生愿意协助其办理。其次，原告胡爱民要求被告支付违约金于法无据，双方在协议中并无此约定，并且原告一直未通知被告李海生协助其办理过户手续，因此请求法院驳回原告的这一诉请。再次，被告李海生的房屋经行政部门确认，在房产证上登记的面积为55平米，而原使用证上登记的面积为49平米，所以被告李海生要求原告按照双方之前的约定，以每平方2,000元的价格补缴差价。被告董改玲答辩称：被告李海生在与原告胡爱民商量的时候，被告董改玲认为当时的房屋还没有完全的产权，所以持反对意见，未在协议上签字。现在房子产权明晰了，若原告仍想购买，则需要重新议价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的西安铁路局文件摘抄打印件、以及西安铁路局职工购买公有住房协议书、录音光盘各一份。被告质证认为与本案没有关联性，本院亦同意被告的质证观点，因此对上述证据不予认定。另本院为了查明案件事实，对西安铁路局安康建筑段房产业务室进行了调查，对该办公室的回函予以在卷佐证。经审理查明，被告李海生与被告董改玲系夫妻关系，两人均是西安铁路局退休职工。两人在职期间，依据政策，享有西安铁路局在安康沈家岭家属区的住房一套。2008年XX月XX日，被告李海生与同为西安铁路局职工的原告胡爱民签订了一份协议书，被告李海生自愿以19,000元的价格将其与其妻子董改玲共有的一套位于安康汉滨区关庙镇沈家岭安铁家属区XX栋XX单元XX号的房屋出售给原告胡爱民。双方还约定自被告李海生将房屋交付给原告胡爱民之日起，原告一次性向被告李海生支付购房款，同时被告李海生将房屋产权证交付给原告，房屋所有权及归原告所有，如原告办房产证，被告李海生给予协助。协议签订之后，原告当即向被告李海生支付了19,000元的购房款，被告李海生则向原告交付了房屋钥匙，原告遂于同年11月份搬入此房居住。此后被告李海生又向原告胡爱民移交了该房的住房使用证，在该份使用证中，登记的建筑面积为49平米。因当时并未进行房改，故双方一直没有办理房屋产权过户及登记手续。房改之后，安康市房地产业管理局依据先前单位的登记档案，于2011年6月14日就案涉房屋向被告李海生颁发了编号为安房权证产字第G300600-00-18-1105号产权登记证书。在该份产权登记证书中，房屋的坐落登记为安康市汉滨区关庙镇沈家岭安铁家属区XX幢XX室，建筑面积为55平米。房屋产权证办理完毕后，案涉房屋已具备过户条件，但原告胡爱民与被告李海生却因过户事宜发生纠纷，并诉至本院。另查明，虽然被告董改玲作为被告李海生的妻子，亦是案涉房屋的财产权利人之一，未在原告胡爱民与被告李海生签订的协议中签字，但被告董改玲对其丈夫李海生将夫妻共有的案涉房屋出售给原告胡爱民的过程完全知情。本院认为，首先被告李海生与原告胡爱民就案涉房屋签订的买卖协议，系双方真实的意思表示，并且不违反法律禁止性规定。虽然案涉房屋的财产共有人，即本案的被告董改玲并未在该份协议中签署名字，但其本人对这一买卖过程完全知情，并且在长达十一年的时间里亦未向法院主张该买卖协议无效。同时在买卖完成之后原告即占有并使用该房产至今，虽然双方并未及时办理过户登记手续，但物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，所以本院认为被告李海生与原告胡爱民就案涉房屋签订的买卖协议合法有效，且效力涉及到案涉财产共有人，即本案的被告董改玲，故对被告董改玲要求确认合同无效的答辩理由，本院不予采纳。其次，因原被告双方之间的买卖协议合法有效，故原被告双方都应受到该协议相关条款的约束，加之双方已经约定其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，故原告享有要求二被告履行房屋产权变更登记的请求权。因此本院对原告要求二被告协助办理过户登记手续的诉讼请求予以支持。对于原告诉请要求二被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，因双方在协议中即未约定办理过户手续的时限，也未约定相关的违约责任，加之原告并无任何证据证实其因未办理房产过户手续而存在实际的损失，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。而对于被告李海生要求补充因登记面积存在误差而造成的差价的答辩请求，本院认为原、被告双方在买卖协议中涉及的合同标的物为房屋整体，双方达成的最终价格亦是针对这一整体达成的合意，并非按照每平方作为基数计算总价，故对被告李海生的这一答辩请求本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡爱民与被告李海生于2008年XX月XX日，就位于安康市汉滨区关庙镇沈家岭安铁家属区XX幢XX室房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、限被告李海生、董改玲在本判决生效后三十个工作日内协助原告胡爱民办理前述房产的产权过户登记手续。三、驳回原告胡爱民的其他诉讼请求。案件受理费207元，由原告胡爱民负担103.5元，由被告李海生、董改玲共同负担103.5元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审  判  长  尹  明人民陪审员  王  栋人民陪审员  曾明兴 二〇一九年十二月二十四日 书  记  员  蒋少为