河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4977号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李向垒，男，汉族，1990年6月17日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：楚传杰，男，汉族，1964年12月5日出生，住河南省柘城县。被上诉人（原审被告）：商丘瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：柘城县远东木制工艺品有限公司，住所地河南省柘城县远襄镇东一公里，统一社会信用代码91411424556933957N。法定代表人：金一博，该公司执行董事兼总经理。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人李向垒、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）、柘城县远东木制工艺品有限公司（以下简称柘城远东公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠、被上诉人李向垒的委托诉讼代理人楚传杰到庭参加诉讼；被上诉人瑞星公司、柘城远东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柘城农商行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由李向垒、瑞星公司、柘城远东公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审判决认定李向垒对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案所涉房屋（即抵押房屋），在房地产主管部门登记在瑞星公司名下，柘城农商行有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分权，并且就抵押的事实，在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此，瑞星公司是案涉房屋的权利人，柘城农商行的抵押权应当予以保护。柘城农商行申请对案涉房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。李向垒现有证据不能证明其购买案涉房屋并实际足额交付购房款的事实。因此，一审判决认定李向垒对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。二、一审判决结果明显不公正。柘城农商行作为金融机构，在办理抵押贷款时，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立，并尽到了审慎的注意义务，其抵押权应当受到法律保护。一审判决罔顾房屋抵押且柘城农商行无过错这一事实，造成抵押权无法实现，不仅是对柘城农商行权利的侵害，更是对我国抵押制度的否定。李向垒辩称，其是2012年5月12日买的房子，并与瑞星公司签订了购房协议，且交纳购房预付款180000元，房款已经于2016年3月16日全部交完，李向垒已入住近四年的时间，房屋也已经装修，相关配套设施费用也全部交纳完毕。虽然案涉房屋未能办理产权变更登记，但并非李向垒的过错所致。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，柘城农商行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。瑞星公司、柘城远东公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。柘城农商行向一审法院起诉请求：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异57号执行裁定书；2.恢复柘城农商行对位于柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费用由李向垒、瑞星公司、柘城远东公司负担。一审法院认定事实：瑞星公司名下位于柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号），该商住楼于2015年6月11日办理了他项权证，抵押权人为柘城农商行，抵押期限至2017年2月11日。该院于2017年9月6日作出（2017）豫1424执1160号执行裁定书，裁定查封该商住楼。2017年6月22日，柘城农商行起诉柘城远东公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初2515号民事调解书，该调解书载明：柘城远东公司、瑞星公司自愿于2017年6月30日前偿还柘城农商行借款16500000元及利息…如果柘城远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城8号楼1-5层、南区10号楼住宅、北区1幢3-11层住宅包括案涉房屋（房权证号：柘城县字第××号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，柘城农商行向该院申请强制执行，在该执行程序中，李向垒于2018年9月10日对执行标的柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号）的所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。该院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异57号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行。为此，柘城农商行提起本案之诉。另查明，李向垒与瑞星公司于2012年5月12日签订案涉房屋的购房预定协议，并于当日交付购房预付款180000元，后于2016年3月16日向瑞星公司交付购房款5880元，共计185880元。2016年3月16日一并缴纳配套天然气费2800元、有线电视费240元，共计3040元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李向垒与瑞星公司签订的金帝新城预订协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同。该协议在瑞星公司将涉案房屋向柘城农商行抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。由于案涉房屋的交付时间早于被查封时间，李向垒在案涉房屋被查封前已实际合法占有该房屋。案涉房屋未办理过户登记系由于瑞星公司在将该房屋出卖给李向垒后，又抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续，而非李向垒自身原因所致。综上，李向垒能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该院对柘城农商行要求准许执行案涉房屋的诉请不予支持。判决：驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费4535元，由柘城农商行负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明，2019年4月25日，柘城县农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。本院认为，本案的争议焦点是李向垒对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，李向垒与瑞星公司签订的《［金帝新城］预定协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且李向垒依约支付了购房款，有瑞星公司为李向垒出具的收据为证，因此，上述《［金帝新城］预定协议》应认定为商品房买卖合同。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该商品房买卖合同合法有效。案涉《［金帝新城］预定协议》签订时间为2012年5月12日、案涉房屋办理抵押登记时间为2015年6月11日、案涉房屋被查封的时间为2017年9月6日。因此，李向垒与瑞星公司签订《［金帝新城］预定协议》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封时间。第二，柘城县人民法院（2018）豫1424执异57号执行裁定已查明李向垒在柘城县房地产市场交易管理所无房屋登记信息。第三，李向垒与瑞星公司于2012年5月12日签订案涉房屋的购房预定协议，并于当日交付购房预付款180000元，2016年3月16日，向瑞星公司交付购房款5880元，共计185880元。2016年3月16日一并缴纳配套天然气费2800元、有线电视费240元，共计3040元。上述款项有瑞星公司出具的相应收据为证。据此，李向垒已按约交付了房屋全部价款。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中李向垒已依约支付了购房款，柘城农商行的抵押权不得对抗李向垒。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4535元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年十二月四日书记员  李登攀