湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7245号 原告：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。 法定代表人：付胜龙，董事长。 委托诉讼代理人：王铀林，男，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：邱国雄，湖南海川律师事务所律师。 被告：刘惠军，女，1986年7月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市湘阴县。 原告湖南百家汇投资有限公司与被告刘惠军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人王铀林、被告刘惠军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南百家汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房款108000元；2、被告向原告支付违约金（以108000元为基数按日万分之三计算至2019年10月29日为13446元，实际计算至全部交清房款之日止）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告当庭将第二项诉讼请求中数额13446变更为28213元。事实与理由：2016年12月23日，被告与原告签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20150176946）及《补充协议》，合同约定：被告向原告购买位于望城经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为63.43㎡，房屋单价为3430元／㎡，房屋总价为217565元；在合同签订时被告应向原告交付房屋的首期房款为109565元，剩余房款108000元以按揭方式支付。被告应在合同签订后七日内将申请银行按揭所需的全部资料提交给原告或原告认可的贷款人，在接到原告或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，被告应按其要求及时补充。因被告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知后15日内，以自有资金支付，不承担合同第七条约定的违约责任；逾期，原告有权按合同第七条约定追究被告逾期付款等违约责任。合同约定被告未按合同约定付款的，逾期超过120日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的20%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期付款万分之五的违约金。原告在被告付清购买此房的全款（含首付款及按揭回款等）之日起30日内向被告交付该商品房。被告在签订《商品房买卖合同》前，已充分了解当地的相关购房政策，结合自身情况，判断自身是否受相关政策限制。被告虽办妥了银行按揭贷款手续，但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内未能获得银行按揭贷款支付给原告。被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。如发生争议通过向房屋所在地人民法院起诉解决。合同签订后，被告支付了该房屋首期房款为109565元，按揭房款108000元一直未支付。经原告多次催告，但被告一直置若罔闻。被告已严重违反合同约定，损害了原告的切身利益。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。 被告刘惠军辩称，欠付房款108000元属实，但是原告在知道被告按揭贷款未通过银行审批的情况下应该及时通知被告，而非直接起诉被告，且违约金太高。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据望城区商品房买卖合同及补充协议、置业计划书、客户还款申请单、发票，本院组织进行了当庭质证，被告对证据的三性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明的事实如下：2016年12月23日，原、被告双方签订合同编号为20150176946号的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告向原告购买位于望城经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为63.43㎡，房屋单价为3430元／㎡，房屋总价为217565元，首期应付房款为109565元，以按揭贷款方式支付剩余房款为108000元。交房时间为买受人付清购买此房的全款（含首付款及按揭回款等）之日起30日内。买受人应在合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按其要求及时补充。买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。补充协议第四条第4.4款约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。 合同签订后，被告支付原告房屋首付款109565元。被告提交银行按揭材料后，按揭贷款108000元因被告个人征信问题一直未获银行批准。另，涉案房屋已办妥网签手续。 本院认为，原、被告双方签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告要求被告支付房款108000元的请求，本院予以支持。因原告已收齐被告的银行按揭材料，并已交银行审核，原告已履行其协助的义务，按揭贷款因被告个人征信问题未获银行审批通过，被告应在约定的期限内以自有资金支付房款，被告未按约定支付购房款，已构成违约。合同约定原告同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。约定的逾期付款违约金明显高于贷款利息损失，本院根据公平原则和本案实际情况，并参考本院类似案件裁判尺度，调整为按高于2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的30%计算被告的违约金。从原告提供的证据来看，可以确定被告的银行贷款未获批准后，需由自有资金支付房款的最迟期限为合同签订(2016年12月23日)之日起210天（120天+90天）内，即2017年7月20日前，故被告应承担自2017年7月21日起，截止起诉之日（2019年11月18日）的逾期付款违约金为15765元（108000元×4.75%×130%÷360天×851天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘惠军应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南百家汇投资有限公司购房款108000元及逾期付款违约金15765元。 二、驳回原告湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3022元，适用简易程序减半收取1511元，由原告湖南百家汇投资有限公司负担138元，被告刘惠军负担1373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  张 蕾 二〇一九年十二月六日 代理书记员  唐朝慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。