宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初1444号原告：初某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：何某，系宁夏世仑律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏金海置业有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：强某，特别授权代理。第三人：廖某，住宁夏回族自治区吴忠市。第三人：杨某，住宁夏回族自治区固原市西吉县。原告初某与被告宁夏金海置业有限公司（以下简称金海置业公司）、第三人杨某、廖某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告初某委托诉讼代理人何某、被告金海置业公司委托诉讼代理人强某、第三人廖某到庭参加诉讼，第三人杨某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告初某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同向原告交付房屋，并同时办理房屋登记备案手续；2.判令第三人杨某、廖某对上述第一项诉讼请求予以协助并承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：吴忠市恒大名都二期商住小区由被告宁夏金海置业有限公司开发建设，第三人杨某、廖某系该公司吴忠市恒大名都二期销售部职工。原告经人介绍与第三人杨某，廖某相识。2016年8月，其二人介绍，公司欲出售开发建设的恒大名都二期商品房，公司对内部职工购房给予优惠政策，二人欲以内部员工名义共同出售房屋一套，以赚取公司给予的内部优惠奖励。原告遂通过其二人名义与被告宁夏金海置业有限公司就位于恒大名都二期一套商品房达成认购协议，于2016年8月31日签订《吴忠．恒大名都楼宇认购书》，约定原告以其公司内部员工享有价格购买恒大名都二期16幢2501室房屋，建筑面积178.11平方米，套内面积131.03平方米，豪华装修标准，单价为每平方米3622.47元，总价款为645198元。约定合同签订之日交付1万元定金，后每隔三个月分三期分别支付首期房款151300元、161300元、161300元；首期款支付完毕后，双方同时需签订正式《商品房买卖合同》，同时约定了其他具体权利及义务。认购协议签订后，原告在约定时间内向被告付清定金及首期房款，且分别向第三人支付佣金，但期间因被告公司内部发生变动，公司对内部员工优惠政策欲将取消。经原告多次催促，被告及第三人均以各种理由拖延拒不与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不按时向原告交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院。被告金海置业公司辩称，原告与被告签订的《吴忠恒大名都认购书》（以下称“认购书”）为预约合同，后期签订的《商品房买卖合同》为本约合同。签订预约合同的目的是订立本约，由预约到本约的签订，双方当事人应当严格履行并遵循诚实信用原则，而原告恰恰未严格履行且违反诚实信用原则。《认购书》中约定：原告选择分期付款方式向被告按时支付房款，原告须于2016年8月13日前支付首期房款151300元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2016年11月8日前付清161300元；于2017年2月8日前付清161300元，于2017年5月8日前付清余款161300元。并同时约定原告必须按双方约定的付款方式和期限到吴忠恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知原告，可另行销售该房屋。《认购书》签订后，原告并未按照约定按期履行首期款付款义务，根据认购书约定，视为原告已放弃购买该房屋。预约合同终止，也不存在本约合同的订立。第三人廖某称，答辩人是当时的置业顾问，只负责给客户办业务。杨某持有公司的优惠房屋，与原告协商后由原告购买该套房屋，答辩人带原告去看的房屋并给介绍了项目的配套设施。原告与杨某在2016年7月中旬、八月之前谈的，具体怎么谈的并不清楚。杨某是以员工名义订的该套房屋，原告与杨某协商好按照认购书的付款方式付款，才能将认购书的名字变更为初某。第三人杨某未做陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据：一、收条两张（核对原件，留存复印件），证明第三人杨某、廖某系被告吴忠恒大名都二期销售部职工。2016年8月初，原告经其二人介绍预购恒大名都二期职工优惠福利房，受让其二人权益与被告就涉案商品房达成认购协议。原告分别向第三人杨某、廖某支付房屋转让手续费20000元、10000元。第三人杨某、廖某系涉案房屋权利转让人，其二人诉讼主体适格；二、吴忠恒大名都楼宇认购书一份、收据四张（原件，核对后留存复印件），证明2016年8月31日，原告与被告签订认购协议，约定原告以645198元价款预购被告开发建设的位于吴忠市恒大名都16幢2501号房屋、建筑面积178.11平方米、套内面积为131.03平方米，装修标准为豪装。原告签订认购协议时支付定金10000元，并选择分期付款每隔三个月分别支付首期款151300元、161300元、161300元，支付首期款时须签署《商品房买卖合同》，以及其他具体合同权利与义务等内容。原告按照双方约定，于2016年8月31日支付定金及首期购房款60000元；于2016年10月21日支付首期购房款50000元；于2016年11月19日支付首期购房款51300元，共向被告支付定金及首期购房款161300元。按约支付房屋维修基金1781.1元，被告为原告出具收据。原告按约支付完购房定金、首期购房款及房屋维修基金后，被告至今拒不与原告签订正式《商品房买卖合同》办理备案登记手续，亦不交付房屋，已构成违约的事实；三、EMS快递三份、催缴款通知书三份（原件，核对后留存复印件），证明目的：1、证明被告分别于2017年9月26日通过EMS快递向原告发送三份《催缴款通知书》，其中《催缴款通知书》载明“原告订购的吴忠恒大名都二期16-2501号房屋，根据双方签署的《商品房买卖合同》，需分别于2016年11月8日付房款161300元、于2017年2月8日付房款161300元、于2017年5月8日付房款161298元。”；2、被告向原告邮寄快递地址为“恒大名都16-2501号房屋”，结合涉案房屋于2017年6月初就已经完工交房的客观情形，被告明知该时期达到交房条件而未交付房屋；3、被告向原告邮寄三份《催缴款通知书》中均载明“根据双方签署的《商品房买卖合同》”等内容，结合证据二能够证实被告明知支付完首期购房款应当与原告签署正式《商品房买卖合同》办理备案登记等手续而未履行合同义务的事实；4、结合证据二证明被告未按合同约定与原告签署《商品房买卖合同》办理备案登记手续，至今未交付房屋，已构成违约，原告的诉讼请求成立。被告对原告证据一中廖某所出具收据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，从字面上看是房屋定金；对杨某出具收条有异议，因杨某未到庭参加庭审，无法核实真实性；证据二中收据四张的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；证据二中认购书真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，认购书约定原告需于2016年8月13日前支付首期房款151300元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2016年11月8日前付清161300元、于2017年2月8日前支付161300元、2017年5月8日前支付剩余款项161300元，原告并未按照认购书如期履行义务；证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，可以证明原告确实存在逾期付款的事实，我公司多次催促之下原告始终未支付款项，无法达到原告的第二项证明目的。第三人廖某认为原告证据一中廖某出具的收据是房屋定金10000元，其他的证据与其没有关系。本院认为，原告证据一具有真实性但不能达到其证明目的，对其证明目的不予确认；证据二、三具有真实性、合法性与关联性，本院对其证据三性予以确认。被告出示编号为0002260吴忠恒大名都楼宇认购书一份（提交复印件，原件请法庭核实），证明原告需于2016年8月13日前支付首期房款151300元（不含定金）并签署商品房买卖合同，于2016年11月8日前付清161300元、于2017年2月8日前支付161300元、2017年5月8日前支付剩余款项161300元，并同时约定原告必须按双方约定的付款方式和期限到吴忠恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知原告，可另行销售该房屋。《认购书》签订后，原告并未按期履行首期款付款义务，视为原告已放弃购买该房屋。预约合同终止，也不存在本约合同的订立。原告对被告提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，合同的签订时间为2016年8月31日，认购书所约定的内容系打印体，约定首期房款于2016年8月13日前付清，该约定比合同签订时间提前18天，原告不可能超越时空去履行合同，合同约定房款分四期每隔三个月支付161300元，现在可以证实原告在合同签订后三个月内完成了首期款的付款义务，被告却未在原告支付完首期房款的同时与原告签订正式的商品房买卖合同进行备案登记等手续，至今也未向原告交付房屋，原告有权行使先履行抗辩权，对被告要求支付下剩购房款的请求拒绝履行，其证明目的不能成立。第三人廖某对被告提交的证据予以认可。本院认为，被告提交的证据具有真实性、合法性与关联性，对其证据三性予以确认。第三人廖某未提交证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，原告（乙方）与被告金海置业公司（甲方）签订《吴忠·恒大名都楼宇认购书》，约定：乙方自愿认购甲方恒大名都16幢2501单元，建筑面积178.11平方米，其中套内建筑面积131.03平方米，选择豪装装修标准，单价为3622.47元/㎡，总价645198元；付款方式为乙方于2016年8月13日前支付首期房款151300元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2016年11月18日前付清161300元，于2017年2月8日前付清161300元，于2017年5月8日前付清余款161300元；乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方支付首期款的同时预交住宅专项维修资金1781.10元；乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吴忠·恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。廖某在该协议中经办人处签名。2016年8月12日，廖某收取原告交付的定金10000元并出具收条一张。2016年8月31日，即协议签订当日，原告向被告交付首付款50000元，算上之前交纳的定金10000元，被告给原告出具了首付款60000元（含定金10000元）的收据。2016年10月21日，原告向被告交付首付款50000元，被告出具收据一张。2016年11月19日，原告向被告交付首付款51300元、维修基金1781.1元，被告分别给原告出具了收据。截至2016年11月19日，原告向被告交付首付款151300元、定金10000元、维修基金1781.1元。2016年11月19日之后，原告未再支付房款。涉案房屋现登记在被告公司名下，可以交付。2017年9月26日，被告向原告购买的涉案房屋即恒大名都16-2501发送了三份《催缴款通知书》，分别载明“须在2016年11月8日前支付161300元，否则视为违约，截至2017年9月25日已逾期321日，并已产生暂计5177.73元违约金”、“须在2017年2月8日前支付房款161300元，截止2017年9月25日逾期299日未缴纳，并已产生暂计3693.77元违约金”、“须在2017年5月8日前支付房款161298元，截至2017年9月25日已逾期140日并已产生暂计2258.172元违约金”。在原、被告签订《吴忠·恒大名都楼宇认购书》时，第三人廖某系宁夏易居不动产咨询有限公司的职工，该公司和被告公司签订了关于销售恒大名都房屋的代理合同；第三人杨某系被告公司员工。本院认为，原告初某与被告金海置业公司签订的《吴忠·恒大名都楼宇认购书》是双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称认购书签订后，原告未按照约定履行首期款付款义务，视为原告已放弃购买该房屋，双方的预约合同终止，也不存在本约合同的订立。原告称，认购书的签订时间为2016年8月31日，约定首期房款于2016年8月13日前付清，该约定比合同签订时间提前18天，原告不可能超越时空去履行合同。本院认为，在原、被告签订认购书时，已经超过了认购书中约定的首付款付款时间，被告明知原告未按期支付首付款仍然和原告签订了认购书，应视为同意原告延期支付首付款。认购书签订后，原告分别于2016年10月21日、2016年11月19日向被告支付首付款和维修资金，被告接受且未提出异议，双方应该继续履行所签订的认购书，即由被告与原告签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付下剩房款。但在原告于2016年11月19日支付了首付款151300元及维修资金1781.10元后，被告未与原告签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在被告未与原告签订《商品房买卖合同》的情形下，原告有权拒绝向被告支付下剩房款。对原告要求被告交付房屋并办理备案登记的诉讼请求，本院予以支持。因原告尚未付清房款，依据合同约定，原、被告双方互负履行义务，在被告向原告交付房屋的同时，原告应当向被告付清下欠房款483898元。原告要求第三人杨某、廖某与被告金海置业公司承担连带责任的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告宁夏金海置业有限公司将恒大名都二期16号楼2501号房屋交付原告初某并备案登记至原告初某名下；原告初某支付被告宁夏金海置业有限公司下欠房款483898元；驳回原告初某其他诉讼请求。以上一、二项限于本判决生效后十日内同时履行。案件受理费100元，由被告宁夏金海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马丽娟人民陪审员 秦爱萍人民陪审员 强银春 二○一八年十一月二十六日书 记 员 肖 勇附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。