辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4963号上诉人（原审被告）：孔媛，女，1985年11月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：孔芳旭，女，汉族，系孔媛妹妹，住辽宁省鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）:北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区新兴街道1-76。负责人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：王宝霞，该公司员工。上诉人孔媛因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称东亚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2019)辽0302民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔媛上诉请求：1、一审法院判决孔媛给付物业服务费10680.59元存在错误，请求撤销一审判决，依法改判；2、请求上诉费由东亚物业公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，孔媛不交物业费是有原因的，2018年初，楼上未出售的房屋漏水，导致孔媛房屋墙体壁纸和墙衣不同程度的损坏，一楼墙体大面积裂纹，2018年邻居消防管道又大面积漏水，导致孔媛房屋大面积水淹，损失惨重，东亚物业公司知晓后拒不维修。因此孔媛认为不交物业费，是有法定理由，是因为物业服务不到位，东亚物业公司未履行物业合同服务责任。二、原审判决适用法律错误。东亚物业公司是消防管道养护和维修义务的承担主体，孔媛有证据证明东亚物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，根据《合同法》第一百一十一条的规定，请求法院酌情减少物业费。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请二审法院查清事实后依法改判。东亚物业公司辩称，同意一审判决。东亚物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孔媛给付拖欠2017年11月15日至2019年12月31日期间的物业服务费10680.59元以及违约金（从2017年11月15日起计算，到实际缴纳之日止，按每日3‰计算）；2、判令孔媛承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月14日，东亚物业公司与孔媛签订《前期物业服务合同》，约定：由东亚物业公司为东亚第一城三期提供物业服务，东亚物业公司所购房屋建筑面积209.15平方米，物业费2元/月/平，孔媛应于每年1月15日前向东亚物业公司交纳次年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应当按照应交纳欠费总额的3‰的标准承担相应的违约金。另查，孔媛在涉案小区房屋面积为209.15平方米，孔媛未交纳2017年11月15日至2019年12月31日期间的物业服务费10680.59元。东亚物业公司于2018年10月曾向孔媛告知其催缴物业管理费。一审法院认为，东亚物业公司与孔媛之间签订《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同约定全面、认真履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内认为交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，东亚物业公司为孔媛提供物业服务，孔媛应当按时交纳物业费，经东亚物业公司催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对东亚物业公司要求孔媛给付2017年11月15日至2019年12月31日期间的物业服务费10680.59元之诉讼请求，因有事实、合同、法律之依据，该院予以支持。关于东亚物业公司要求孔媛支付违约金之诉讼请求，该院认为，因孔媛对东亚物业公司的物业服务有异议，且东亚物业公司未能提供证据充分证明自己的主张成立，故对东亚物业公司的该项诉讼请求，该院不予支持。关于孔媛提出的房屋漏水，导致我家房屋墙体壁纸和墙衣不同程度的损坏，一楼墙体大面积裂纹，2018年邻居消防管道大面积漏水，因我房屋墙裂原因导致大面积水淹，以上东亚物业公司均未予以解决等抗辩理由，该院认为，房屋漏水属房屋质量问题，并非是东亚物业公司原因导致，孔媛的以上抗辩理由，也不能作为其拒交物业费的正当、法定理由，故对孔媛的以上抗辩理由，该院不予采信、支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、孔媛于该判决书发生效力后十五日内给付北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司尚欠的物业服务费10680.59元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由孔媛负担。二审中，孔媛围绕上诉请求向本院提供的证据有：1、2018年7月19日拍摄的两张照片，用以证明房屋被淹是因为邻居消防管道爆裂导致。2、施工项目报价单，用以证明因为消防管爆裂造成房屋被淹，需要重新装修请装修公司出具的报价单。东亚物业公司提供：1、业主改装消防管道的照片，与孔媛出示的照片相符。2、2015年1月1日孔媛房屋楼上业主杨雪茹与东亚物业公司签订的业主临时规约，用以证明楼上房屋已经出售。本院组织当事人进行证据交换和质证。东亚物业公司质证认为，孔媛提供的证据1消防属于公共设施，孔媛和邻居均属商业门店，消防管爆裂部分是在邻居业主的屋内，且邻居业主将消防管道包装隐藏，该部分不属于东亚物业公司物业服务的公共部位，并且在业主入住时，我们在业主临时规约中已经告知不允许改装消防设施。消防检查时也要求其整改，但未予整改，我们物业公司是保证消防管道中有水随时能用。对证据2认为该证据无出具单位、没有经办人，内容与本案无关，不能证明孔媛的主张。孔媛对东亚物业公司提供的证据1无异议。对证据2认为东亚物业公司失职，2018年初当时告知我方楼上房屋没有卖出去。本院认为，孔媛提供的证据1和东亚物业公司提供的证据1均显示的是孔媛邻居消防管部位的情况，本院予以采信。关于孔媛提供的证据2因与本案物业服务合同纠纷缺乏关联性，本院不予采信。关于东亚物业公司提供的证据2能够证明孔媛房屋楼上业主是杨雪茹，并且孔媛当庭按业主临时规约所留号码给杨雪茹打电话，接电话的表示其为杨雪茹的儿子，其认可已经收到钥匙，未入户阀门未开，楼下是否被淹与其没有关系，应该找物业。并没有否认东亚物业公司与其联系处理水淹事宜，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是孔媛拒绝缴纳物业费的理由是否成立。首先，孔媛的房屋被楼上水淹，因东亚物业公司提供的业主临时规约证明楼上房屋已经售出，并且楼上业主的家人并没有否认东亚物业公司通知其处理水淹一事，其已领取钥匙，不属于空置房，东亚物业公司已经尽到通知义务，故孔媛房屋被淹并非东亚物业公司未履行义务所致。其次，孔媛邻居房屋中的消防管爆裂，因该部分消防管在业主商户内，不属于公共部位，不属于东亚物业公司物业服务范围。第三，关于孔媛的房屋墙体大面积墙裂的问题，因房屋尚在质保期内，其可向相关义务人主张权利。孔媛还认为东亚物业公司是零服务，但其未提供任何证据。因根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，东亚物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但东亚物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。孔媛未提供充分有效的证据证明东亚物业公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，东亚物业公司对孔媛居住小区履行了物业服务义务，孔媛作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向东亚物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对东亚物业公司的服务不满意，可以通过组织成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。孔媛拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的，故对孔媛提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，孔媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人孔媛负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月十六日书记员 赵婷婷