文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7380号上诉人（原审被告）：王凤刚，男，1990年8月5日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：吕刚，江苏好佳律师师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新苏商业（邳州）有限公司，住所地在邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：印启东，该公司董事长。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，江苏大运河律师事务所律师。上诉人王凤刚因与被上诉人新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王凤刚上诉请求：依法撤销一审民事判决书并改判或发回重审。事实和理由：1.涉案租赁合同约定合同签订时，新苏公司应当将房屋交付给王凤刚，但F4016的60平方房屋他人正在经营服装，新苏公司未将F4016交付给王凤刚，王凤刚自行联系服装经营者并支付门款3000元后，该经营者于2017年10月底才交付房屋，后王凤刚一直未使用，现在该60平方的房屋已被新苏公司租赁给他人经营服装。一审判决租金包含该60平方房屋租赁费，系认定错误。2.新苏公司存在过错，王凤刚不应当承担违约金和律师费。王凤刚与新苏公司因租金交付问题与新苏公司产生争议，在协商过程中，新苏公司在未通知王凤刚的情况下于2018年4月2日将王凤刚门市的用电停了，4月4日新苏公司将涉案房屋上锁，导致王凤刚无法经营，该公司锁门以后的房租不应当由王凤刚承担。一审判决后，王凤刚要求将物品拉走，但新苏公司拒不同意，新苏公司己将房屋占有，无需再交付。3.王凤刚未接到一审开庭传票，未接到任何短信、电子邮件，王凤刚手机正常使用，也未接到任何电话联系，一审在未通知到王凤刚的情况下，径行开庭判决，剥夺王凤刚的诉讼权利。二审过程中，王凤刚自愿撤回上述第3项上诉理由。被上诉人新苏公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新苏公司向一审法院起诉请求：1、判决解除新苏公司与王凤刚签订的《新苏商业（邳州）有限公司商铺租赁合同》（合同编号：000000239）、《新苏商业（邳州）有限公司经营管理合同》（合同编号：000000239）、《新苏商业（邳州）有限公司物业管理合同》（合同编号：000000239）；2、判决王凤刚向新苏公司交付邳州市新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域及其设施；3、判决王凤刚向新苏公司支付2017年11月1日至2018年5月15日的租金、经营管理费、物业管理费共计112209.5元，以及2018年5月16日起至实际交还租赁商铺之日止的租金、经营管理费、物业管理费（月租金按3679元的1.5倍计算，月经营管理费按3679元的1.5倍计算，月物业费按9905元计算）；并赔偿新苏公司律师费损失8500元；4、判决王凤刚向新苏公司支付违约金49148元（3679元×6个月+3679元×6个月+5000元）；5、判决王凤刚承担诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：2017年8月16日，新苏公司（甲方）与王凤刚（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域及其设施出租给乙方，由乙方用于经营圆喜家居品牌家居商品；该商铺租赁面积为283平方米，租赁期限从2017年8月16日起至2019年8月15日止；第一租约年从2017年8月16日起至2018年8月15日止，月租金为3679元；第二租约年从2018年8月16日起至2019年8月15日止，月租金为3679元；租金支付方式为：首期租金为2017年8月16日至2017年11月15日期间租金，于签订本合同时支付，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额交付下个交租期租金。第八条8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳租金及其他费用的，每逾期一天，应按照当年租金总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方还应按照9.4条约定承担违约责任。第8.4条约定，除支付违约金外，因乙方违约造成的甲方损失包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费等，乙方应予以赔偿。第9.4条约定，本9.4条款情况一旦发生，乙方应向甲方支付相当于当年6个月租金金额的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应当赔偿甲方损失。第十条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日；本合同终止后2日内，乙方应缴清租金及其他费用，并将租赁场地恢复原样，由乙方承担全部恢复费用，逾期交还，乙方每日需按1.5倍租金标准向甲方计付场地占用费，直至交还租赁场地。同日，新苏公司（甲方）与王凤刚（乙方）签订《经营管理合同》，约定：乙方同意甲方为其经营提供相关经营管理服务，本协议期限与乙方的《商铺租赁合同》期限相同，从2017年8月16日起至2019年8月15日止；第一年从2017年8月16日到2018年8月15日，月经营管理费为3679元；第二年从2018年8月16日到2019年8月15日，月经营管理费为3679元；支付方式为首期经营管理费为2017年8月16日至2017年11月16日期间的经营管理费，于签订本合同时支付，除首期经营管理费外，其他经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额支付下个交费期的经营管理费。第七条约定，乙方未按规定时间缴纳经营管理费的且超过15日仍未缴纳的，或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《物业管理合同》的，甲方有权解除合同；甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并承担相当于6个月经营管理费金额的违约金，及甲方所遭受的一切损失。第9.2条约定，乙方未按照约定的时间及金额支付经营管理费的，每天应按照当年经营管理费的1‰支付违约金，逾期超过15天的，甲方可解除合同；甲方解除合同的，乙方还应按照第七条的约定承担违约责任。第9.4条约定，因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第十条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日；合同终止后2日内乙方应到甲方财务部门办理债权债务结算，并将租赁地恢复原样交给甲方，由乙方承担全部恢复费用。逾期交还每日需按1.5倍经营管理费向甲方支付经营管理费，直至交还租赁场地。同日，新苏公司（甲方）与王凤刚（乙方）签订《物业管理合同》，约定：乙方同意接受甲方在新苏中心为其经营提供相关的物业管理服务，协议期限为2017年8月16日起至2019年8月15日止，该商铺租赁面积为283平方米，为免疑问，本合同中租赁面积应为套内建筑面积（内含公摊），双方确认，前述租赁面积即为本合同项下计租面积，如有调整，双方在进场交接时另行确认。物业管理费按套内建筑面积计算，每月35元/㎡；支付方式为首期物业费为2017年8月16日至2017年11月15日期间的物业费，于签订合同时支付；除首期物业费外，后续物业费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方（即新苏公司）一次性足额支付下个交费期物业费。第6.2条约定，乙方严重拖欠甲方物业管理费（逾期达15日或以上）或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《经营管理合同》，甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失（包括但不限于物业费、律师费、调查取证费、诉讼费用等）。第8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳物业管理费的，每逾期一天，应按照当年物业费总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方还应按照第六条约定承担违约责任。第8.3条约定，除本合同另有约定外，一方发生违约行为的，违约方每次应向守约方支付5000元违约金。合同第8.4条约定，因乙方违约甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第九条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日。2018年5月15日，新苏公司向王凤刚邮寄《解约通知书》，内容为：“尊敬的王凤刚先生：你好！依据您与新苏商业（邳州）有限公司签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》和《物业管理合同》（合同编号：000000239）的约定，您已严重违约。现新苏商业（邳州）有限公司通知您解除合同，本通知送达之日即解除之日”。2018年5月17日，王凤刚收到上述《解约通知书》。王凤刚向新苏公司缴纳履约保证金1万元、装修押金3000元，缴纳租金、经营管理费、物业费至2017年10月31日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。新苏公司与王凤刚签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。王凤刚违反合同约定，拒绝支付租金、经营管理费、物业费，新苏公司依约行使合同解除权并要求王凤刚搬离涉案房屋，于法有据。新苏公司已向王凤刚邮寄解除解约通知书，王凤刚于2018年5月17日签收，故双方之间签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》于2018年5月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、王凤刚应支付新苏公司合同解除前的租金、经营管理费、物业费。计算时间：2017年11月1日至2018年5月17日，新苏公司主张113245.28元，未超过双方约定，故扣除王凤刚缴纳的履约保证金1万元、装修押金3000元，王凤刚应支付新苏公司租金、经营管理费、物业费共计100245.28元。2、合同依法解除后，承租人应在合理期限内迁让出租赁房屋，双方之间约定返还租赁场地的时间为解除合同后2日内，约定时间明显过短，结合情况，该院酌定返还期限为20日内。双方约定逾期交还，王凤刚每日需按1.5倍租金、1.5倍经营管理费标准向新苏公司支付场地占用费及经营管理费，直至交还租赁场地。故王凤刚应支付新苏公司腾房期间（2018年5月18日至2018年6月6日）场地占用费、经营管理费、物业费共计11508.7元[（3679元+3679元+35元/㎡×283㎡）×（20天/30天）]及逾期返还期间（2018年6月7日起）按日租金183.95元（3679元/30天×1.5倍）、日经营管理费183.95元（3679元/30天×1.5倍）、月物业费9905元（35元/㎡×283㎡）支付至返还之日止。3、违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。双方约定违约金的标准过高，考虑到因王凤刚违约解除合同，新苏公司需寻找新的租户等因素，故根据案件情况调整为3万元。4、新苏公司为诉讼支付律师费8500元，该标准未超过相关地方性限制规定，王凤刚应当按照合同约定承担该费用。综上，王凤刚经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关抗辩权的放弃，依法承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认新苏商业（邳州）有限公司与王凤刚于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》于2018年5月17日解除；二、王凤刚于判决发生法律效力之日起二十日内，清空、搬离位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域，将该租赁区域及其设施返还新苏商业（邳州）有限公司；三、王凤刚于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付租金100245.28元、律师费8500元；四、王凤刚于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付腾房期间场地占用费、经营管理费、物业费共计11508.7元及逾期返还期间场地占用费、经营管理费、物业费（自2018年6月7日起至返还房屋之日止，按日租金183.95元、日经营管理费183.95元、月物业费9905元计算）；五、王凤刚于判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付逾违约金3万元；六、驳回新苏商业（邳州）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8379元，减半收取4190元，由王凤刚负担。二审期间王凤刚为证明其上诉主张，向本院提供3张照片打印件、王凤刚与手机号码为138××××4764的短信信息打印页一张。拟证明涉案60平房屋已被新苏公司转租他人，另一间房间新苏公司已上锁。新苏公司对照片的真实性不予认可，短信内容需要庭后核实。本院认为，因双方当事人二审中就涉案60平方米房屋被新苏公司收回及涉案223平方米房屋被新苏公司上锁的事实已无异议，故对上述证据，本院予以确认。本院二审查明的案件事实除与一审查明的事实一致外，另查明：二审期间，王凤刚认可其于2017年10月底接收涉案60平方米房屋的事实，新苏公司自认2018年3月24日将该60平方米房屋收回，后于2018年4月9日将涉案223平方米房屋上锁。另外，双方当事人均认可王凤刚已于2018年12月20日将物品搬离涉案223平方米房屋，新苏公司已于当日收回上述房屋。再查明：2018年5月31日江苏大运河律师事务所向新苏公司开具的发票，载明鉴证咨询服务费、民事代理费数额为8500元。本案一、二审庭审中，江苏大运河律师事务所指派的律师高立永、王婧作为新苏公司的诉讼代理人参加了诉讼活动。本院认为：一、关于涉案租赁费用应当如何计算的问题。第一，王凤刚自认已于2017年10月底接收涉案60平方米房屋，故新苏公司要求王凤刚按全部283平方米租赁面积自2017年11月1日起计算费用有事实依据，王凤刚是否实际使用该房屋均不影响其支付租赁费用。第二，因新苏公司自认于2018年3月24日收回60平方米房屋，故2018年3月25日之后的租赁费用，新苏公司仅能按223平方米计算。第三，新苏公司自认于2018年4月9日将涉案223平方米房屋上锁，王凤刚已无法使用该房屋，故之后不应再计算上述223平方米房屋的租赁费用。由上所述，王凤刚应支付新苏公司合同解除前的租金、经营管理费、物业费应分段按面积进行分段计算。1.自2017年11月1日至2018年3月24日计144天，应按照283平方计算共计82862.4元;2.自2018年3月25日至2018年4月9日计16天，应按照223平方计算共计7254.9元；以上合计为90117.3元，扣除王凤刚缴纳的履约保证金1万元、装修押金3000元，王凤刚应支付新苏公司租金、经营管理费、物业费共计77117.3元（具体计算公式详见附表）。二、关于王凤刚的违约责任应当如何认定的问题。本案系租赁合同纠纷，因承租人王凤刚未按期足额缴纳租金构成违约，出租人新苏公司可以要求王凤刚赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。而涉案房屋租赁合同及经营管理合同既约定了逾期返还房屋期间应按原合同价款的1.5倍支付费用，又约定了违约金按六个月租赁费用计算，该两项约定均具有违约金性质，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，结合涉案60平方米房屋已于2018年3月24日被新苏公司协商收回的事实，本院认定违约金应为涉案223平方米房屋闲置六个月期间的租金、经营管理费用及5000元物业管理费用，合计为39788元（具体计算公式详见附表）。三、关于王凤刚应否承担涉案律师费用的问题。因王凤刚逾期支付租金，已构成违约。根据合同约定，王凤刚应赔偿新苏公司因主张权利支出的律师费用。本案中，新苏公司为诉讼支付律师费8500元，本案一、二审庭审中，江苏大运河律师事务所均指派律师作为新苏公司的诉讼代理人参加了诉讼活动并提供了发票，本案律师费标准未超过相关地方性限制规定，故一审法院判令王凤刚应当按照合同约定承担该费用，并无不当，本院予以确认。另外，因涉案房屋已被新苏公司全部收回，故王凤刚无需再返还房屋，对一审的相关判项，本院依法予以撤销。综上，因二审期间出现新的事实，致一审法院相关认定有误，本院依法予以改判。因涉案纠纷系王凤刚未按照约定交纳租金所致，故本院确定二审案件受理费亦由王凤刚负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第二项，即“被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起二十日内，清空、搬离位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域，将该租赁区域及其设施返还原告新苏商业（邳州）有限公司”；二、撤销江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第三项，即“被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付租金100245.28元、律师费8500元”；三、撤销江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第四项，即“被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付腾房期间场地占用费、经营管理费、物业费共计11508.7元及逾期返还期间场地占用费、经营管理费、物业费（自2018年6月7日起至返还房屋之日止，按日租金183.95元、日经营管理费183.95元、月物业费9905元计算）”；四、撤销江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第五项，即“被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付逾违约金3万元”；五、撤销江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第六项，即“驳回原告新苏商业（邳州）有限公司其他诉讼请求”；六、维持江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5354号民事判决第一项，即“确认原告新苏商业（邳州）有限公司与被告王凤刚于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》于2018年5月17日解除”；七、王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付租赁费、经营管理费、物业费合计77117.3元；八、王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付律师费8500元”；九、王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向新苏商业（邳州）有限公司支付违约金39788元；十、驳回新苏商业（邳州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8379元，由王凤刚负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇一九年十二月十八日书记员  刘思蒙附表：各项金额计算明细            期间              项目              计算公示              小计                  2017年11月1日至2018年3月24日，计144天              租赁费              3679元/月÷30天×144天=17659.2元              82862.4元                  经营管理费              3679元/月÷30天×144天=17659.2元                  物业费              35元/月/平方米×283÷30×144天=47544元                  2018年3月25日至2018年4月9日，计16天              租赁费              3679元/月÷283×223÷30天×16天=1546.1元              7254.9元                  经营管理费              3679元/月÷283×223÷30天×16天=1546.1元                  物业费              35元/月/平方米×223÷30×16天=4162.7元                              违约金              租赁合同              3679元/月÷283×223×6个月=17394元              39788元                  经营管理合同              3679元/月÷283×223×6个月=17394元                  物业合同              5000元