贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7642号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县扎佐镇中营村腾飞路183号。法定代表人：邱杨，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：尚进，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州水泥厂，住所地贵州省贵阳市花溪大道中段。法定代表人：王兴财。委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晓雅，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司（以下简称天行健公司）因与被上诉人贵州水泥厂房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初13695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已依法审理终结。天行健公司上诉请求：1、撤销原判第二项、第五项，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、依法支持原判第三项之外的上诉人的原审反诉请求。事实与理由：一、原判认定两份租赁合同合法有效，缺乏法律依据和事实依据。被上诉人未举证证明案涉场地及房屋的使用权和所有权。无法证实场地和厂房的合法性。二、被上诉人将存在安全隐患的场地和厂房出租，属根本违约。上诉人有权拒绝继续支付租金并主张赔偿损失。贵州水泥厂二审答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人贵州水泥厂系涉案房屋及场地的使用权人，其与上诉人签订的两份《租赁合同》均有效。贵州水泥厂建厂于上世纪50年代建厂，一直享有涉案场地的土地使用权，并办有土地使用证，是合法的土地使用权人。后因企业改制，涉案场地及厂房被闲置，被上诉人利用闲置厂房及场地出租给上诉人，双方于2016年1月1日签订二《租赁合同》，合同系双方真实意思表示，行为不违反法律规定，合法有效。涉案房屋及场地不存在上诉人所说的已被贵阳市市政府收回后出租给上诉人的情况。贵阳市南明区政府于2019年7月22日发布《关于贵州水泥厂地块土地整理项目房屋征收的决定》（南府发（2019）164号）和《征收公告》(南府发（2019）165号)。贵州锐鑫欣建筑工程有限公司接南明区征收局交房拆除通知后，2019年9月27日对电讯综合大楼、化验室实施拆除。因此涉案房屋及场地的实际收回时间应计算至2019年9月27日。二、被上诉人不存在违约行为，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》均已明确约定“乙方在租赁期内因装修、装饰、改造或以及租赁场所的维护、维修费用均由乙方自行承担，甲方概不负责”，根据《合同法释义》关于租赁合同的规定，排除出租人维修义务的情况之一就是双方约定维修义务由承租人负担。因此上诉人因维修整治产生的费用应由其自行承担。贵州水泥厂与上诉人在《安全管理协议书》的第五条第2款约定到“乙方（上诉人）的安全管理职责：对承租区域或生产经营（生活）范围内的安全生产工作全面负责，承担责任，对事故隐患或不安全因素应立即整改”。结合一审调查证明，合同履行过程中，被上诉人已尽到了安全检查以及风险告知义务，上诉人亦依约主动积极排除风险。因此被上诉人不存在上诉人所称的违约行为。另结合一审调查的事实，被上诉人已按照合同约定将涉案房屋及场地交付给上诉人，上诉人持续正常使用租赁场地从事生产经营活动进行收益，已经实现其租赁经营的目的。被上诉人已按约定履行了合同义务，不存在《合同法》第66条规定的当事人互负债务的情况，相反，上诉人从2017年4月至今未向被上诉人支付租金，已构成违约，应按照《合同法》第107条的规定支付租金，承担违约责任。三、上诉人真正未付租金的原因是上诉人不适应市场竞争所导致的，安全生产隐患是已经排除的，其真实目的是为了降低租金。现其又以种种借口拒付租金有违合同约定及诚实信用原则。上诉人在2017年4月27日曾向被上诉人致函表示合同签订以来双方的合作是愉快的，但认为其他驾校的租金及学员收费标准均低于上诉人，对上诉人冲击明显，以其投入了消防隐患的整改费用为由，单方要求降低租金。现上诉人又以被上诉人未按约定履行合同为由拒付租金，甚至要求退还租金，其行为严重违反了合同约定和诚实信用原则。四、综上所述，原审法院适用法律正确，程序合法，判决得当，上诉人的上诉理由不能成立，请法院查清事实，依法驳回上诉人贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司的上诉请求。另外，本案涉及的场地及房屋出资，是按照现状出租，上诉人实地考察后，签订合同，合同第七条约定：上诉人承租期间，对租赁场地的维护、维修费用自行承担责任，甲方概不负责，直至合同终止。起诉前，上诉人多次向被上诉人去函，表示要求继续分期给付租金，允许其继续承租场地，甚至表明由于周边驾校收费较低，对其产生影响，单方要求降低租金，上诉人仍然使用场地开展驾驶培训，直至2019年6-7月份。四、上诉人的上诉理由没有事实依据，是为了达到拒绝支付租金的目的，刻意编撰的，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。贵州水泥厂向原审法院提出诉讼请求：一、解除原被告于2016年1月1日签订的场地《租赁合同》及房屋《租赁合同》；二、判令被告立即将上述《租赁合同》（2份）涉及的场地及房屋交还原告；三、判令被告立即支付给原告到期租金1104300元及滞纳金22086元（到期租金及滞纳金暂从2017年4月1日算至2018年9月30日，2018年10月1日起的租金按照每月61350元计算至租赁场地及房屋返还原告之日止；滞纳金每月按照应付租金的2%算至所有款项付清之日止）；四、判决被告承担本案诉讼费、保全费。天行健公司原审反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告返还已支付租金797550元；二、判令反诉被告向反诉原告返还已支付的保证金50000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失总计1865800元（场地建设费用：1685800元、安全隐患整治费用180000元）；四、本案诉讼费由反诉被告承担。原判查明：2016年1月1日，原告（反诉被告）贵州水泥厂（甲方）与被告（反诉原告）天行健公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称租赁合同一），将原告贵州水泥厂场地及办公用房租赁给被告天行健公司开展汽车驾驶培训。合同约定：“一、租赁期限五年，合同一年一签，时间从2016年元月一日至2016年12月31日止。二、租赁费用：单价5.5元/平方米，合计57750元/月，面积不低于10000平方米，具体面积实量为准，其中场地面积10500平方米，按月交纳，先交租金后使用。合同签订后三日内，乙方须缴纳保证金5万元给甲方。三、特别约定：2.租赁期限五年，合同一年一签，从第三年开始租金每年上浮5%。从合同签订之日起，给乙方40天项目施工期限，期间不计租金。四、违约责任：2.乙方不按时缴纳租金，从应交时间计，除补交租金外，每月罚交月租金2%的滞纳金，如超过一个月不交纳租金的，甲方有权无条件收回租赁场所，终止本合同。……七、乙方在租赁期内因装修、装饰、改造或以及租赁场所的维护、维修费用均由乙方自行承担，甲方概不负责，直至本合同终止。八、乙方在租赁期修建的土木工程，乙方工程不得自行拆除，合同终止后须移交给甲方”。落款有原、被告代表签字及加盖公章。同日，原告（反诉被告）贵州水泥厂（甲方）与被告（反诉原告）天行健公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定：“一、甲方同意将原化验室一部分给乙方用作办公用房。面积为300平方，单价为12元/平方米，先交租金后使用，租金每月3600元，租赁期为壹年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。……九、违约责任：……2、乙方不按时缴纳租金，从应交时间计，除补交租金外，每月罚交月租金2%的滞纳金，如超过一个月不交纳租金的，甲方有权无条件收回租赁场所，终止本合同。……十三、乙方在租赁期内因装修、装饰、改造或以及租赁场所的维护、维修费用均由乙方自行承担，甲方概不负责，直至本合同终止。十四、乙方在租赁期修建的土木工程，乙方工程不得自行拆除，合同终止后须移交给甲方，如乙方坚持拆除，须恢复租赁前原貌”。落款有原、被告代表签字及加盖公章。2016年1月4日，原告（反诉被告）贵州水泥厂向被告（反诉原告）天行健公司出具收条一张，载明收到天行健公司保证金50000元。同日，原、被告双方签订《安全管理协议书》，约定原告（反诉被告）贵州水泥厂的安全管理职责，对被告（反诉原告）天行健公司存在的安全生产、消防安全、特种设备安全等存在隐患时，及时督促乙方整改。被告（反诉原告）天行健公司安全管理职责，由被告（反诉原告）天行健公司对承租区域内的安全生产工作全面负责，承担责任，对事故隐患或不安全因素进行整改。2017年4月20月，原告（反诉被告）贵州水泥厂向被告（反诉原告）天行健公司发出《关于清理未经我厂同意私自搭建广告牌的通知》，要求被告将厂区及办公楼外墙上搭建的大幅广告牌予以拆除整改。2018年4月16日，原告（反诉被告）贵州水泥厂向被告（反诉原告）天行健公司发出《通知》一份，载明被告天行健公司从2017年4月欠付原告贵州水泥厂租赁费，请被告接到通知后于2018年4月20日前，补交欠付款项，如未按期缴纳，原告将于2018年4月23日收货租赁场所。2018年6月14日，被告（反诉原告）天行健公司向原告（反诉被告）贵州水泥厂出具《商函》一份，载明被告为排除安全隐患投入28万余元，截止2018年5月31日，被告欠付原告14个月租金，每月61350，总计858900元。并请求原告：一、排危费用28万元予以抵充租金；二、允许被告将所欠租金分三期进行给付；三、允许被告继续租用该场地，配套办公楼归还一楼右侧部分及二楼三楼，被告仅租用一楼左侧部分，相关装修费用由被告自行承担；四、适当减免租金；五、对存在安全隐患隧道周边进行封闭，产生的费用由被告承担，同时减少面积部分同比减少租金。2018年6月29日，原告（反诉被告）贵州水泥厂向被告（反诉原告）天行健公司发出《商函》一份，载明“1、因贵公司已连续14个月未缴纳场地租金，贵公司应立即停止侵害我厂利益行为，所租场地及办公室停止使用。2、根据合同规定所欠租金873337元，滞纳金129705元，总计10030420元应一次性付清。3、场地维修费用根据贵公司提供给我厂的书面材料180000元，本着合作共赢、团结发展的精神，我厂与贵公司各承担一半，可从租金中抵扣。4、贵公司如需继续租用场地等，以上纠纷解决完毕后再行商议”。落款加盖原告贵州水泥厂公章。庭审中，原告（反诉被告）贵州水泥厂告向法庭提交了视听资料U盘一份，证明截止2018年10月被告（反诉原告）天行健公司仍在使用场地进行教学培训。对此，被告（反诉原告）天行健公司认可该证据真实性。审理中，被告（反诉原告）天行健公司提交案外人贵阳全通驾驶培训学校有限公司甘荫塘分校（甲方）与案外人张光明（乙方）于2015年11月1日签订的《施工合同》，由张光明承包甘荫塘驾校中的土方开挖及场地平整、砌筑挡墙、场地硬化、防护网、一般墙、墙面抹灰、排水、隧道安装、湿滑路面项目施工。落款有甲方加盖公章及乙方签字。另，该合同最后一页手写备注：“甲乙双方同意，该场地转让给贵州天行健驾校，该合同由贵州天行健驾校履行，转让费20万元（大写：贰拾万整）。包括该合同总价162万元整（大写：壹佰陆拾贰万元整）。2016.3.1”该备注处加盖了案外人贵阳全通驾驶培训学校有限公司甘荫塘分校及被告天行健公司公章。随后，被告（反诉原告）天行健公司提交了《明细分类账》，证明其向案外人张光明支付建设场地费用总计1685800元，经核对记账凭证可知：一、有银行转账凭证的为四笔，总计金额400000元。1.2016年3月7日通过工商银行转账200000元，有张光明收条一张，载明支付内容为天行健驾校（甘荫塘贵州水泥厂内驾校）支付工程款；2.2016年3月7日通过工商银行转账100000元，有张光明收条一张，载明支付内容为天行健驾校（甘荫塘贵州水泥厂内驾校）支付工程款；3.2016年4月20日张青生代被告通过修文县农村信用社支付50000元；4.2016年4月26日张青生代被告通过修文县农村信用社支付50000元；二、现金支付一笔，2016年5月4日张青生支付150000元。三、仅有张光明出具收条及说明的，总计三笔，合计金额635800元。1.2016年6月29日，张光明出具《情况说明》，收到甘荫塘分校后期建设增加学员休息棚，金额37000元；2.2016年11月28日，张光明出具《情况说明》，收到天行健驾校三五三七小区办公室房顶增加钢结构，金额28800元；3.2017年1月13日，张光明出具《收条》，收到张青生代付天行健甘荫塘分校工程款570000元。四、仅有被告（反诉原告）天行健公司单方记账凭证的，总计两笔，合计金额500000元。1.2016年11月17日，支付76635元；2.2017年1月13日，支付423365元。2017年2月17日，原告（反诉被告）贵州水泥厂向被告（反诉原告）天行健公司发出《通知》一份，载明“我厂原废弃烟囱两棵，在天行健驾校训练场内，烟囱顶部近期有灰块掉落，有安全隐患，请你校车辆和人员请勿靠近，并做好安全防护措施”。2018年10月23日，被告（反诉原告）天行健公司向贵阳市道路运输稽查一大队提出《备案申请书》，载明“我校位于贵州省××××区甘荫塘校区（原水泥厂内），因水泥厂周边存在不可修复的安全隐患，我校申请注销该校区许可业务，截止至2018年10月31日，停止该校区驾驶培训工作，该校区教练车辆及待培训学员都就近安排到我校位于花××路××三五三七厂校区……”，该申请书空白处有贵阳市道路运输管理局稽查一大队手写答复：“经核查该驾训点属于市局备案点，由于目前已不满足培训条件，拟同意注销备案申请，报市局审核。2018.10.26”。庭上，被告（反诉原告）天行健公司提交其从2016年3月1日至2017年3月31日向原告（反诉被告）贵州水泥厂支付租金的财务凭证，均为案外人张青生代被告（反诉原告）天行健公司通过网上银行向案外人张育筑进行转账，在支付2016年3月至4月租金中，原告（反诉被告）贵州水泥厂开具收据一张。支付租金总计转账七次，分别是：1、2016年4月1日转账122700元，支付2016年3月至4月场地租赁费；2、2016年5月3日转账61350元，支付2016年5月场地租赁费。3、2016年9月2日转账122700元，支付2016年6月至7月场地租赁费；4、2016年10月16日转账122700元，支付2016年8月至9月场地租赁费；5、2016年12月21日转账122700元，支付2016年10月至11月场地租赁费；6、2017年2月28日转账122700元，支付2016年12月至2017年1月场地租赁费；7、2017年3月29日转账122700元，支付2017年2月至3月场地租赁费。原判认为，原告（反诉被告）贵州水泥厂与被告（反诉原告）天行健公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中,原、被告签订的《租赁合同》（一）约定合同为一年一签，第一次签订时间为2016年1月1日至2016年12月31日，该合同到期后双方并未再续签新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定可知，2017年1月1日后双方变为不定期租赁关系，双方均享有任意解除权。就此原告（反诉被告）贵州水泥厂提出解除《租赁合同》（一）的诉请，于法有据，予以支持。另，在双方签订的《租赁合同》（二）中约定“乙方不按时缴纳租金，如超过一个月不交纳租金的，甲方有权无条件收回租赁场所，终止本合同。”庭审可知，被告（反诉原告）天行健公司从2017年4月至今未再缴纳过租赁费用，承租人逾期不支付租赁费的，出租人可以解除合同。据此，原告（反诉被告）贵州水泥厂提出解除《租赁合同》（二）的诉请，本院亦予以支持。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，出租人应当退还承租人缴纳的保证金50000元。因此，原告（反诉被告）贵州水泥厂要求被告（反诉原告）天行健公司返还《租赁合同》（一）、（二）涉及的场地及房屋的请求，以及被告（反诉原告）天行健公司在反诉中要求原告（反诉被告）贵州水泥厂返还已付保证金的诉请，本院均予以支持。审理中，因租赁场地周边的厂房、烟囱等设施存在安全隐患，影响到被告（反诉原告）天行健公司日常经营活动，被告（反诉原告）天行健公司以原告（反诉被告）贵州水泥厂未尽安全保障义务为由拒付租金的问题。在双方提供的2018年6月14日、2018年6月29日的《商函》中可以看出，双方均认可欠付租金事实的存在。且就双方提交的《租赁合同》、《商函》、《通知》等证据来看，在该隐患出现时，原告（反诉被告）贵州水泥厂已依约尽风险告知义务，被告（反诉原告）天行健公司亦依约主动积极排除风险。另，在原告（反诉被告）贵州水泥厂提供的视听材料（U盘）可知，被告（反诉原告）天行健公司截止2018年10月仍在使用场地进行教学培训，对此被告（反诉原告）天行健公司亦予以认可。因被告（反诉原告）天行健公司仍持续正常使用租赁场地从事生产经营活动进行收益，被告（反诉原告）天行健公司在租赁关系存续期间始终实现其租赁经营的目的，其以上述情况为由主张拒付租金有违协议约定及诚实信用原则。贵州水泥厂要求天行健公司支付拖欠租金及滞纳金的请求，应予以支持。其中，依据双方签订的《租赁合同》可知，场地及房屋租金每月为61350元，因此被告（反诉原告）天行健公司应付租金及滞纳金分为两部分，其中2017年4月1日至2018年9月30日的滞纳金金额以原告诉请为准。即，租金分为两个部分：第一部分，2017年4月1日至2018年9月30日租金为1104300元；第二部分，2018年10月1日起的租金按照每月61350元计算至租赁场地及房屋返还原告（反诉被告）贵州水泥厂之日止。滞纳金分为两个部分：第一部分，2017年4月1日至2018年9月30日滞纳金为22086元；第二部分，以每月应付租金为基数，按月利率2%的标准，从2018年10月1日起支付至全部欠款付清之日为止。另，原告（反诉被告）贵州水泥厂依约提供了租赁场地及房屋给被告（反诉原告）天行健公司使用，被告（反诉原告）天行健公司应当依约支付租金。被告（反诉原告）天行健公司请求返还已交付的租金797550元的诉请，于法无据，本院不予支持。对于反诉中反诉原告天行健公司请求反诉被告贵州水泥厂赔偿各项损失问题。一、场地建设费用1685800元。该费用的产生是天行健公司承接案外人贵阳全通驾驶培训学校有限公司甘荫塘分校在与张光明签订的《施工合同》中的权利义务。其产生属另一法律关系，与本案无关，在本案中不予处理，当事人可另案提起诉讼。二、安全隐患整治费用180000元。在反诉被告贵州水泥厂于2018年6月29日向反诉原告天行健公司出具的《商函》第三条中可知，贵州水泥厂愿意与天行健公司各承担一半场地维修费用。据此，就反诉原告天行健公司该项诉请，反诉被告贵州水泥厂应支付被告安全隐患整治费90000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州水泥厂与被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司于2016年1月1日签订的两份《租赁合同》并自本案判决生效之日起十日内被告贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司将属于贵州水泥厂的场地及办公用房返还原告（反诉被告）贵州水泥厂；二、被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司自本案判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）贵州水泥厂租金及滞纳金，分两部分计算，其中第一部分：2017年4月1日至2018年9月30日租金为1104300元、滞纳金为22086元；第二部分，租金本金从2018年10月1日起按每月61350元的标准计算至租赁场地及房屋返还原告（反诉被告）贵州水泥厂之日止。滞纳金以每月应付租金为基数，按月利率2%的标准，从2018年10月1日起支付至全部欠款付清之日为止；三、原告（反诉被告）贵州水泥厂自本案判决生效之日起十日内返还反诉被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司保证金50000元，安全隐患整治费用90000元，总计140000元；四、驳回原告（反诉被告）贵州水泥厂其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14938元减半收取7469元，由被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司承担；反诉案件受理费28506元，减半收取14253元，由原告（反诉被告）贵州水泥厂承担1550元，由被告（反诉原告）贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司承担12703元。二审诉讼中，贵州水泥厂提供《土地使用权证》、2019年7月3日与南明区房屋征收局签订的征收协议，证明案涉土地使用权及房屋属于贵州水泥厂的合法财产。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：上诉人天行健公司与被上诉人贵州水泥厂签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。关于案涉租赁场地和房屋的合法性问题，贵州水泥厂二审中提供《土地使用权证》、2019年7月3日与南明区房屋征收局签订的征收协议，足以证明案涉土地使用权及房屋属于贵州水泥厂的合法财产，因此，天行健公司上诉认为租赁场地和房屋缺乏合法权属依据并认为《租赁合同》无效的诉讼理由不能成立，本院不予采信。关于租赁场地安全隐患问题，因承租期间租赁场地周边的厂房、烟囱等设施发生安全隐患影响天行健公司日常经营活动，贵州水泥厂已依约履行风险告知义务，并在诉讼中表示愿意承担一半的消除安全隐患的费用，而天行健公司及时采取措施排除了安全隐患并延续至2018年10月仍使用场地进行教学培训活动，因此，天行健公司上诉主张被上诉人将存在安全隐患的场地和厂房出租属根本违约的诉讼理由亦不能成立，本院不予采纳。关于天行健公司要求贵州水泥厂赔偿场地建设费用1685800元的反诉请求，首先，天行健公司承继案外人贵阳全通驾驶培训学校有限公司甘荫塘分校与张光明签订的《施工合同》中的权利义务，属另一法律关系；其次，案涉《租赁合同（一）》第七条约定：天行健公司承租期间，对租赁场地的维护、维修费用自行承担责任，甲方（贵州水泥厂）概不负责，直至合同终止。因此，即使该《施工合同》涉及租赁场地的平整、硬化及防护网等设施建设，依约属于天行健公司承租期间自行对场地进行维护而产生的，相关费用应由其自行承担。综上，上诉人天行健公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43489元，由贵州天行健汽车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 颜 云审判员 刘 佳二〇一九年十二月五日书记员 潘盛机