贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5894号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：张静，女，1986年2月8日生，穿青人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。委托诉讼代理人(一般授权)：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911084502。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与张静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7196号民事判决，并依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人张静二审未作书面答辨。原审原告张静向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E3幢17层6号商品房（房号：E3-17-6）转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以292,439.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年6月22日，为56,800.26元）；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2015年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市××南部新区招商花园城××号商品房出售给原告，建筑面积80.48平方米，总房款为292,439.00元，应于合同签订之日支付首期房款62,439.00元，余款230,000.00元公积金贷款支付。被告应当于2016年3月31日前交付该商品房。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款292,439.00元。2016年7月1日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了公共维修基金6,036.00元、契税2,924.39元、产权登记费80.00元、土地证费33.00元、印花税5.00元等。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城E3幢楼的商品房备案证明书。2017年3年1日取得涉案楼栋不动产权证书。2019年3月17日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点有:1、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告；2、被告是否应当承担逾期办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证的违约责任；如承担，违约金怎样计算。关于被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。在本案中，虽然双方在合同中约定共同申请办理，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示。鉴于被告已接受委托，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房不动产权证书，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。关于原告主张的逾期办理并交付商品房转移登记有关文书及产权证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书和不动产权属证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。2019年3月17日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2019年3月17日。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额292,439.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额292,439.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2019年3月16日。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将已办理的涉案商品房不动产权证书交付给原告张静；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张静逾期办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以原告张静已付购房款292,439.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2019年3月16日）；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书。用以证明E区业主的违约金计算的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经被上诉人质证：对上诉人提交的邮寄单及告知书的真实性、关联性和合法性均不予认可。理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品为何不清楚；3、当事人未收到该邮寄单。故达不到上诉人的证明目的。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达.经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认。对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。经二审审理查明：2018年8月23日，上诉人通过中国邮政特快专递向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》【华中重庆字（2018）14号】，此外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约期间如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人应当于2016年9月30前取得涉案房屋所有权的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。《商品房买卖合同》第二十二条第四款约定，办理商品房转移登记的方式为双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当于2016年9月30日前办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。但招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人张静其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间如何计算的问题。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款292,439.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7196号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将已办理的涉案商品房不动产权证书交付给原告张静；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7196号民事判决第二项，即：“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张静逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以292,439.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年9月6日）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人张静支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以292,439.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费610.00元，二审案件受理费1,220.00元，共计1,830.00元由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1,693.00元，被上诉人张静负担137.00元。本判决为终审判决审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋