重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初5822号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，为公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：李莉，女，1989年9月4日出生，汉族，住址重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：潘斌，男，系被告李莉之夫，特别授权。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”）诉被告李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人赵红春、杨明东、被告李莉及其委托诉讼代理人潘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费3069.18元及公共能耗费418.95元，支付2018年1月5日起至2019年6月15日止电费2071.07元，合计5559.2元；2、请求判决被告立即向原告支付违约金9.83元;3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年4月10日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府*栋*01房屋一套，建筑面积为77.51平方米，约定交房时间为2017年6月21日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2018年1月1日至2019年6月30日欠物业管理费3069.18元及公共能耗费418.95元、2018年1月5日起至2019年6月15日欠缴电费2071.07元。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，应承担违约金9.83元。望依法判决，维护原告的合法权益。 被告李莉答辩称，1、2017年8月份，被告房屋阳台漏水，通知物业，一直没有来处理，从2018年1月份开始以拖欠物业费的方式找物业公司处理，但是物业公司还是一直不来处理；2018年5月份被告自己叫人检测房屋，发现是房屋质量问题，在物业处报备，几天后，物业喊人来维修水管，但是由被告自己购买材料；对于之前的损失，物业没有作出处理；2、原告没有为小区服务，具体理由如下：保安服务不到位，造成楼下的车辆被盗，物业说不是物业的管理范围，是市政管理范围；电梯广告收益没有公示；电费为何由原告收取。 本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，被告李莉作为乙方（买方）与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市大渡口区双城路198号*幢*-1房屋，房屋建筑面积为77.51平方米，甲方应在2017年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2017年4月10日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告李莉作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园（御宾府），基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）；4、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司为雅居乐豪园（御宾府）小区提供物业管理服务至今，2018年1月1日起至2019年6月30日，被告李莉未向原告雅居乐雅生活公司重庆分公司交纳物业管理费、公共能耗费及电费，经原告催收，被告仍未交纳。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司与被告李莉签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告李莉应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告李莉提出房屋漏水问题，被告确认属于房屋质量问题，且原告亦配合进行修理，若该房屋未超质保期，被告可向房屋开发商主张权利；对于被告提出被盗问题，被告未举示证据证明系因原告的物业服务行为不当产生；对于被告提出的电费收缴问题，原告提出系因楼栋属于商业性质，电力公司不能分户收取，如被告认为不属实，可向电力部门进行反映。综上，被告李莉提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。结合被告的房屋面积，根据《前期物业服务协议》约定的计算标准，原告诉称被告应向原告支付2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费3069.18元及公共能耗费418.95元，支付2018年1月5日起至2019年6月15日止电费2071.07元，合计5559.2元，被告未提出异议，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。 被告李莉虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因对原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金9.83元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李莉于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费3069.18元及公共能耗费418.95元，支付2018年1月5日起至2019年6月15日止电费2071.07元，合计5559.2元； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告李莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司预缴），由被告李莉负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月三日 书记员  韩定芬