内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2622号   上诉人（一审原告）：李越男,女,1976年4月21日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：郭志杰，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：宋洪红，女,1970年2月17日出生，职业不详，住址内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审被告）：周叔平，男,1963年11月30日出生，住浙江省永嘉县。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头市维多利置业有限公司。   法定代表人：陈新民。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头市日诚物业服务有限公司。   法定代表人：黄恒勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：陈新民，男,1966年7月9日出生，住内蒙古自治区包头市固阳县。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：张春田，男,1958年1月2日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   上诉人李越男因与被上诉人包头市维多利置业有限公司（以下简称维多利置业公司）、包头市日诚物业服务有限公司（以下简称日诚物业公司）、宋洪红、周叔平、陈新民、张春田委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   李越男上诉请求：1.撤销一审判决,依法发回重审或者改判支持李越男的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用、公告费由被上诉人承担。依据的事实和理由如下：   一、一审法院认定基础事实错误,导致判决结果严重错误。   (一)一审法院认定委托经营期限届满双方未续签合同,委托出租合同自动解除,属于对合同条款和法律适用理解错误。首先,委托出租期间届满后，被上诉人继续对案涉商席对外出租收益,不存在合同效力自动终止问题。本案所涉《商用房委托出租合同》(以下简称委托出租合同)虽然约定在2017年10月27日到期,但是上诉人与被上诉人之间的委托出租关系仍然存续,被上诉人仍然将上诉人的商席对外出租收益,仍然在向上诉人支付收益,故委托出租期限届满后的委托出租事实依然存在,只是将原来的固定期限变更为不固定期限,故一审法院认定委托出租合同自动解除错误。其次,合同双方没有对委托出租期限届满后的债权债务进行清理,一审法院仅依据期限届满就认定委托出租合同自动终止无合同依据和法律依据。根据《委托出租合同》的约定,委托经营期限届满后,上诉人有权收回商席进行自行经营和对外转租,但是在委托出租期限届满后,被上诉人并未将商席交回,而是继续对外出租收益。在此背景下,一审法院仅依据委托出租期限届满，委托出租合同就自动终止，无合同依据和法律依据。   (二)一审法院认定上诉人主张解除与周叔平、宋洪红、陈新民、张春田、日诚物业公司的委托出租事实主体错误不能成立。首先,上诉人依据合同相对性和权利义务相一致原则向被上诉人主张权利并无不当。本案中,《委托出租合同》的签订主体为上诉人与包头市维多利商场有限责任公司（以下简称维多利商场）,维多利置业公司为担保方。在合同履行期间,维多利商场被股东宋洪红、周叔平注销,包头市百华商场管理公司（以下简称百华商场）向上诉人支付租金收益,后百华商场被股东陈新民、张春田注销，日诚物业公司对外出租,日诚物业公司负责向上诉人支付委托出租期限届满后的收益。根据权利义务相一致原则,日诚物业公司和百华商场未承接权利义务，怎么能够向上诉人支付委托出租收益。故一审法院认定被告主体不适格不能成立。其次,维多利商场、维多利置业公司、百华商场、日诚物业公司均为关联公司,其共同的代理人回避相关事实目的在为法庭查明事实制造障碍,为上诉人维权制造障碍。本案中,除宋洪红外,其他被上诉人均委托的同一个代理人,但是在一审法官核实各被上诉人之间的关系时,被上诉人的代理人却予以回避,也不能对于为何由百华商场、日诚物业公司向上诉人支付后续的出租收益作出合理解释,也未向法庭提交各被上诉人承接维多利商场的权利义务向上诉人方支付租金收益的证据,属于持有相关证据却不向法庭提交,上诉人主张各被上诉人承担连带责任并无不当。   (三)一审法院认定上诉人主张返还所购买的商席会改变商场的整体布局和经营模式,会损害其他业主的权利而不予支持错误。首先,上诉人在《委托出租合同》中享有的合同权利是委托出租期限届满后收回商席,双方并未约定不得收回商席,上诉人主张收回商席有合同依据。本案中,《委托出租合同》中清楚明确约定了双方的权利义务,上诉人的合同权利是收取收益和委托出租期限届满收回商席,配合上诉人收回商席是被上诉人的合同约定义务。其次,被上诉人未提交证据证实上诉人的商席不具备返还条件和返还后会损害其他业主的权益。本案中,被上诉人未提交任何证据证实上诉人的商席已经被重新规划,处于整体布局和交织状态,更未提交任何证据证实返还上诉人商席会损害其他业主的权益。在此背景下,一审法院依据物权法第七十一条规定，认定返还上诉人商席会造成影响商场的整体功能的发挥和损害其他业主权利,依法不能成立。最后,上诉人对案涉商席享有所有权,不能因为与被上诉人签署过委托出租合同,就丧失了后续对物权的占有、使用、收益、处分权能。本案中,上诉人对案涉商席享有物权,该所有权是物权,对世权,具体包括占有、使用、收益、处分四项权能,被上诉人在委托出租期限届满后,未经上诉人同意占有上诉人的商席,这种占有既无合同依据,又无法律依据   (四)一审法院对上诉人所主张的返还前三年收益不予支持错误。首先,被上诉人主张前三年固定收益已经折抵欠付购房款没有任何合同依据和证据证实。本案中,上诉人所提交的认购书、商品房买卖合同、商用房委托出租合同书中均不存在上诉人方欠付购房款的记载,更无约定用前三年的固定收益折抵欠付购房款的记载,故被上诉人方的上述主张无合同依据。其次,一审法院仅依据认购书与商品房买卖合同存在价格差异就认定存在上诉人欠付购房款的事实也不能成立。本案中,被上诉人提交的认购书与商品房买卖合同,确实存在价格差异,但是在商品房买卖司法实践中,认购书与商品房买卖合同存在价格差异非常正常,但是存在差异不能想当然认定为价格差异就一定会用固定收益折抵差价款,对于此事实需要被上诉人提供达成折抵合意的事实,否则承担举证不能的法律后果。一审法院在被上诉人没有任何证据的情况下予以认定,明显证据不足。委托出租合同未约定前三年收益的支付事宜,属于约定不明,上诉人可以随时要求被上诉人支付。本案中,一审法院认可双方在《委托出租合同》中对前三年的固定收益的支付方式、期限作出约定,但是根据《合同法》第六十二条第(四)、(五)之规定,上诉人作为债权人有权随时要求被上诉人履行,上诉人通过诉讼方式要求被上诉人履行有明确的法律依据,一审法院不予支持严重错误。   (五)一审法院认定维多利置业公司不应当承担连带责任错误。本案中,上诉人依据《委托出租合同》向被上诉人主张欠付的前三年固定收益和返还商席,而上述内容属于维多利置业公司的担保责任范围,一审法院认定上述收益已经实际抵顶上诉人欠付购房款无任何证据证实,故一审法院认定维多利置业公司不承担连带责任错误。   二、一审法院分配举证责任和对证据采信错误,导致判决结果错误。本案中,上诉人依据《委托出租合同》要求被上诉人支付固定收益和返还商席,被上诉人提出前三年的收益已经折抵欠付购房款、上诉人的商席不具备返还条件,返还后会损害其他业主的权益等抗辩观点,但是被上诉人未对其抗辩观点提供证据予以支持,应当承担举证不能的法律后果,但是一审法院却全部采信了被上诉人无证据支持的抗辩观点,明显是分配举证责任和采信证据严重错误。   三、一审法院适用法律错误,导致判决结果错误。本案中,案涉争议为委托合同纠纷,委托合同中对双方的权利义务作出了清楚明确的约定,上诉人依据合同约定主张合同权利,被上诉人并未以合同法作为认定事实的法律依据,而是以物权法作为定案依据,一审法院在判决引用法律依据时却没有引用物权法,一审法院在适用法律时存在选择性适用,属于适用法律严重错误。   周叔平、维多利置业公司、陈新民、张春田、日诚物业公司共同答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。   一、关于案涉商铺租赁事实的沿革与现状。   （一）2007年6月23日，李越男与维多利商场公司（已注销）签订了《商业用房委托出租合同》，李越男将其商铺委托维多利商场进行出租经营，由维多利商场向李越男支付固定收益，即租金收益，合同期限自2007年10月28日起至2017年10月27日止。2010年2月8日，经股东决议注销维多利商场，自注销之日起至2014年6月，娜琳商场由维多利置业公司代管并负责向业主支付固牢收益。2014年6月10日，经依法注册设立百华商场，自设立之日起由百华商场负责经营管理及支付租金，2018年8月依法核准注销。在上述期间内，李越男均未与经营主体重新签订委托出租合同，一直按照《商业用房委托出租合同》享有权利、履行义务。   （二）2017年10月27日，《商业用房委托出租合同》期限届满，合同终止，双方均不再受合同相关权利义务约束。委托经营期限届满后，经青山区商务局协调，由具有管理资质的日诚物业公司在6个月代管期内按照8％的返点比例，经营商场并向业主支付租金。且代管后大部分业主己与日诚物业公司签订了《合同书》，重新确立委托出租经营期限及权利义务，并确定按照8％的返点比例。基于此，双方履行的依据己不再是原签订的《商业用房委托出租合同》。   娜琳商场作为统一进行多元销售、服务的场所，虽多次变更经营管理主体，但各主体间均无法律上关联关系，均系独立企业法人，且为保证商场持续、稳定的经营，均按照新签订的《商业用房委托出租合同》约定的标准及方式向业主支付固定收益，业主对此均无异议。   二、关于本案适格责任承担主体。   周叔平、陈新民、张春田不应对已注销公司的债务承担责任。   维多利置业公司不应承担责任。依据《商业用房委托出租合同》第八条，开发商维多利置业有限公司对甲方（李越男）根据本协议应当获得的收益提供连带责任保证担保，双方另行签订担保书。根据《担保书》，维多利置业公司提供担保责任的范围是：“当管理公司不能依约履行合同主要义务时，由我公司承担连带责任。本案中，《商业用房委托出租合同》己于2017年10月27日到期，合同权利义务自然终止，该主合同所附带的担保责任亦应当终止，维多利置业公司不再承担担保责任。   三、李越男主张返还前三年固定收益无事实依据。李越男请求支付委托经营期限内的收益94596.23元，实际是主张2007年10月27日至2010年1月28日期间的固定收益，但维多利置业公司己将该三年的固定收益一次性用于冲抵李越男应付的部分购房款。且多位业主也曾向一、二审法院起诉、上诉主张该三年的固定收益，均被依法予以驳回。委托经营期限届满后，日诚物业公司按照8％的返点比例，按季度向李越男支付固定收益。自2017年10月28日起至2020年1月27日，累计支付固定收益36095.42元，不存在拖欠收益的情形。   李越男请求返还商铺不适当。从事实上看，在该商铺所在楼层范围内，其不是独立封闭空间，且该商铺位置虽在图纸上得以标注，但在现场却很难以其与相邻商铺进行区分。也就是说，李越男与同楼层其他业主之间的权利空间处于交织状态，如果独立开来，其空间的个体独立性很难界定，因此，该商铺不具有独立使用价值。本案所涉房屋为产权式商铺，应其无法分割的特殊，决定必须要统一经营才能发挥其最大价值。产权式商铺属于无实体墙分割的大开间房屋，不是独立的封闭空间，而是与该商场同楼层其他业主的商铺处于整体布局之中和交织状态，只能是统一委托经营，不能够单独经营产权式商铺，任一业主无理要求均会影响商场整体钟能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。反之，若业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损。因此，对业主的物权行使进行限制，有利于平衡各方利益和维护全体业主包括个别业主的权益。商铺所有权的行使应以“不得损害公共利益或者他人合法权为原则，对整个商场的商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高效率，达到利益最大化。同时，根据《物权法》第七条的规定，业主对产权式商铺物权的行使应当受到民法中“禁止权利滥用”原则的限制，按照少数服从多数的原则，推定符合广大业主共同利益和整体意志的商铺使用模式。   宋洪红未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。   原告李越男一审法院起诉请求：1.解除原告与被告周叔平、被告宋洪红、被告陈新民、被告张春田、被告包头市日诚物业服务有限公司之间的《商业用房委托出租合同》，并判令众被告返还原告包头市青山区娜琳广场一层A35#商席；2.判令被告周叔平、被告宋洪红、被告陈新民、被告张春田、被告日诚物业公司共同支付原告收益101599.61元（其中委托经营期限内固定收益94596.23元）以及迟延支付的违约金（按照日万分之三计算，自原告起诉之日计算至全部付清之日止）；3、判令被告维多利置业公司就上述欠付收益及违约金承担连带支付责任；4、本案诉讼费、公告费由众被告负担。   一审法院认定事实：2007年6月22日，原告李越男与被告维多利置业公司签订了《包头市商品房买卖合同》，原告购买了位于××区商铺。2007年6月23日原告与维多利商场签订了《商业用房委托出租合同》，原告将其购买的商铺委托维多利商场进行出租经营，约定委托期限为十年，终止日为2017年10月27日。固定收益总额为251084.4元。支付方式为从第四个委托季度开始，乙方（维多利商场）按季度支付甲方（李越男）固定收益。被告维多利置业公司作为担保方向原告出具了担保书。在委托经营期限内原告共收到了156491.29元收益。维多利商场、维多利置业公司、百华商场、日诚物业公司均向原告支付过收益。从2017年10月28日，原告又收到了41422.24元收益，该收益一直支付至2019年4月27日。被告主张原告收到的收益是扣除代缴税款之后的收益。   《商业用房委托出租合同》签订后，被告对包括原告的商铺在内的娜琳广场一楼的布局重新进行了规划和装修。委托出租合同到期后，包头市青山区商务局下发函件，通过与娜琳业主代表协商按照8%的返点比例为业主返还租金。娜琳广场的部分业主与日诚物业公司签订了合同，原告李越男与被告维多利置业公司没有签订新的委托出租合同，原告亦未与日诚物业公司签订合同，原告的商铺现由日诚物业公司在使用，并且现由日诚物业公司向原告支付收益。对于维多利商场、维多利置业公司、百华商场、日诚物业公司之间的关系，原被告均无法明确说明。   另查明，维多利商场已经于2009年注销登记，股东为宋洪红、周叔平。百华商场在本案审理过程中注销登记，股东为陈新民、张春田，在本案审理过程中经原告申请将陈新民、张春田追加为本案的共同被告。   一审法院认为，原告与维多利置业公司签订的《包头市商品房买卖合同》以及原告与维多利商场签订的《商业用房委托出租合同》均是合同当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的禁止性规定，应为合法有效。现该《商业用房委托出租合同》的委托经营期限届满，在合同双方未续签合同的情况下，该合同自动解除。合同的相对方为李越男和维多利商场，但维多利商场注销登记，原告请求解除与被告周叔平、被告宋洪红、被告陈新民、被告张春田、被告日诚物业公司之间的《商业用房委托出租合同》主体错误。   对于原告请求被告返还商铺的主张，鉴于原告所购买的商铺不是独立的封闭空间，而是与该商场同楼层其他业主的商铺处于整体布局之中和交织状态，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定。本案中，原告要求返还自己的商铺会影响商场整体功能的发挥，甚至会改变商场的整体布局与经营模式，亦会损害商场其他业主的权利，故原告的商铺不具备返还的客观条件，原告的该项请求该院不予支持。   对于原告请求支付委托期间前三年收益94596.23元，该院认为，原告与维多利商场签订的《商业用房委托出租合同》中载明从第四个年度开始支付收益，未就前三个年度的收益是否支付、如何支付进行约定，原告主张依据《商用房委托出租合同》支付前三年的收益，无事实和法律依据，该院不予支持。   对于原告要求被告维多利置业公司承担连带责任的主张，该院认为，维多利置业公司为维多利商场与原告签订的《商业用房委托出租合同》提供担保，在主合同委托期限已经届满且不拖欠任何收益的情况下，未发生维多利置业公司需要承担连带责任的情形，故原告的该项请求本院不予支持。《商业用房委托出租合同》到期后，实际使用原告商铺的是日诚物业公司，日诚物业公司亦一直向原告支付收益，原告亦收取了收益。原告未与日诚物业公司签订新的委托出租合同，原告要求日诚物业公司按照原告与维多利商场签订的《商业用房委托出租合同》中的收益比例支付收益的主张证据不足，该院不予支持。该院认为，结合娜琳商场的实际情况，原告应该与日诚物业进行充分协商，以实现该商铺的最大商业价值。综上，原告的各项诉讼请求依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李越男的诉讼请求。案件受理费2330元，公告费560元，由原告李越男负担。   二审中，日诚物业公司向本院提交以下证据：   1.租金情况表1份，证明日诚物业公司2019年4月28日，按照月租金4668.92元，扣除各项税金后4010.60元的标准，向李越男支付了2019年4月28日至2020年1月27日的共三个季度的租金。李越男质证称，对于支付的金额没有异议但对于证明目的不予认可。一审法院认定双方合同权利义务已经终止，那么终止后支付的时什么款项，与一审法院认定的事实相背离。   2.本院（2012）包民二终字第34号民事判决书复印件1份，证明该案原告请求的就是返还前三年的固定收益，一、二审法院均驳回了原告的该诉请。李越男质证称，对该判决书的真实性不持异议，证明目的不认可。该判决是基于另案，而不是基于本案。该判决维持了一审驳回原告的诉讼请求的判决，对于诉讼请求主张的事实没有进行审理。该判决违反了合同的约定，对方提供的认购协议是买卖合同，还是委托出租合同。合同中没有将前三年的固定收益折抵房款的约定，对方的陈述没有证据，应当依据商品房买卖合同和销售发票认定。即使认购书与商品房买卖合同不一致，该合同是双方确认的最终的合同，对方没有证据证明不是商品房买卖合同约定的金额。无论是本案还是另案，均应依据双方合同认定，不能按照对方陈述认定。该判决书虽然是真实的，但不能在本案中采信，对方的主张没有依据。   本院经审理查明，本案审理期间，日诚物业公司按照每季度租金4668.92元，扣除各项税金后4010.60元的标准，向李越男支付了2019年4月28日至2020年1月27日的共三个季度的租金12031.80元。   另查明，2012年3月21日，本院对李国君（该案一审原告、上诉人）与维多利置业公司（该案一审被告、被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案作出（2012）包民二终字第34号民事判决。该案双方当事人争议的焦点问题亦为娜琳广场商铺业主李国君与维多利商场签订的《商业用房委托出租合同》中未约定支付的2007年10月28日至2010年10月27日固定收益是否抵顶了总房款，维多利置业公司是否欠付李国君该三年的固定收益。对此，该判决认定，维多利置业公司的营销方式是：以较高的价格报价，以较低的价格实际销售，二者的差价以部分固定收益即三年的房屋租金及优惠折扣抵顶，以此让购买人形成在购买时就可见到购房收益且可少交付购房款的心理认知。该判决还认定，从双方当事人签订的《商业用房委托出租合同》第四条约定内容看，固定收益即房屋租金及支付方式约定明确，该合同条款的第2项“固定收益标准”及第3项“支付方法”的内容并不矛盾，在明确约定固定收益总额的情况下，又明确约定从第四个委托年度即2010年开始按季度支付，且每季度应支付收益款数额明确，说明2007年10月28日-2010年10月27日的固定收益已无需支付。   再查明，2018年4月10日，一审法院对原告张兴文诉被告维多利置业公司委托合同纠纷一案作出（2018）内0204民初1094号民事判决，该案当事人张兴文是本案所涉娜琳广场1-A5号商铺业主，其诉讼请求前两项为：1.判令维多利置业公司支付张兴文2017年10月28日至2017年10月27日期间的差额固定收益54178.69元；2.判令维多利置业公司将青山区文化路63号娜琳广场-1005号房屋恢复原状，腾出房屋并返还给张兴文。该判决驳回了张兴文的上述请求。张兴文不服，向本院提起上诉，本院于2018年6月1日作出（2018）内02民终912号民事判决，该判决认为，对于合同到期后张兴文是否具备收回该商铺的事实条件，通常而言，张兴文购买了涉案商铺并取得权属登记，其依法将该商铺交由维多利置业公司出租使用，现租赁期限届满，维多利置业公司应当向张兴文返还商铺。但鉴于张兴文所购商铺不是独立的封闭空间，而是与该商铺同楼层其他业主的商铺处于整体布局之中和交织状态，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，张兴文要求返还自己的商铺会影响商场整体功能的发挥，甚至会改变商场的整体布局与经营模式，亦会损害商场其他业主的权利，故张兴文的商铺不具备返还的客观条件。该判决驳回了张兴文的上诉，维持原判。   本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本院对李国君诉维多利置业公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2012）包民二终字第34号民事判决和对张兴文诉维多利置业公司委托合同纠纷一案作出的（2018）内02民终912号民事判决，对于案涉《商业用房委托出租合同》中约定的2007年10月28日-2010年10月27日的固定收益是否应当支付，及合同到期后业主所有的商铺是否应当返还，均已作出阐述和认定，并分别驳回了李国君和张兴文的诉讼请求。本案上诉人李越男提出的诉讼请求与上述两案中原告李国君和张兴文的诉讼请求基本一致，基本事实亦相同。故李越男的上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人李越男的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2330元，由上诉人李越男负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 董婷婷     二〇一九年十二月十七日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。