山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2178号上诉人（原审被告）：曹寿云，女，1931年4月4日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王健红（系曹寿云之外甥女），住北京市东城区。上诉人（原审被告）：高钟晓，男，1955年8月31日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：高峰（系高钟晓之子），住山东省荣成市。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：张华，山东晓鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣成市上庄镇西上庄村村民委员会，住所地山东省荣成市上庄镇西上庄村。法定代表人：高钟信，村委会主任。委托诉讼代理人：许晓锋，荣成石岛法律服务所法律工作者。上诉人曹寿云、高钟晓因与被上诉人荣成市上庄镇西上庄村村民委员会（以下简称西上庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初8158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹寿云、高钟晓上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回西上庄村委会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、评估费均由西上庄村委会负担。事实和理由：1.案涉合同系家庭联产承包合同，并非租赁合同。高培德于1999年去世，曹寿云、高钟晓继承合同权利继续在承包地上进行投资生产经营。合同终止后，曹寿云、高钟晓享有优先承包权，西上庄村委会认可且告知了曹寿云、高钟晓行使优先承包权的方式，但叫行至今未举行，故曹寿云、高钟晓一直延续着合同约定生产经营，双方虽未续签承包合同，但形成了事实上的承包关系，在双方未解除承包关系的前提下，西上庄村委会要求返还承包土地缺乏事实基础及法律依据；2.西上庄村委会的起诉没有事实及法律依据，诉讼请求不明确，且违反常理，是对社会财富的巨大浪费，应当驳回。在合同到期前，高钟晓提交了续包申请，西上庄村委会书记高忠信已签收。西上庄村委会认可且告知了曹寿云、高钟晓行使优先承包权的方式，但叫行至今未举行，其直接起诉要求曹寿云、高忠信返还土地系违约行为，不应支持。案涉土地在上世纪九十年代已被西上庄村委会无偿划出2亩多给海马毛纺厂使用，2000年修建威石路又被无偿征用8亩多，剩余土地并非合同约定的40亩，西上庄村委会仍要求返还40亩属诉讼请求不明确应予驳回。西上庄村委会要求清除承包地内的建筑物或地上其他物是对社会财富的巨大浪费，且违反常理及公平诚信原则，应予驳回；3.1995年高钟晓向西上庄村委会申请建设一处居住与经营合一的楼房，并且向上庄镇土地管理所缴纳了3000元批复费，荣成市计委也向高钟晓颁发了投资许可证，高钟晓在承包地的荒地内建设了一处两层楼房，该住宅楼系高钟晓一家的固定资产投资，并非宅基地，荣成市土地矿产管理局（1996）1号文件虽批复同意高钟晓迁建四间房屋、使用非耕地0.2亩，但并未明确具体迁建地址，一审判决变相剥夺高钟晓的宅基地，应当撤销；4.1985年高培德支付17间房屋的对价，该17间房屋的物权属于高培德所有，其有权决定上述房屋的处置，一审法院要求西上庄村委会申请对17间房屋中的一部分进行评估，但评估报告的履行程序和评估依据的标准错误，导致评估报告内容违法，故一审判决西上庄村委会按照评估价格补偿，侵犯曹寿云、高钟晓的物权；5.高培德和曹寿云、高钟晓在承包案涉土地后，按照合同约定对荒地、水流进行修建，投入巨大的人力、物力和财力，建设成初具规模的水库，一审仅以约定无效就免除西上庄村委会应当承担的责任，属认定事实不清，适用法律错误。西上庄村委会答辩称，1.双方订立合同时，土地承包法尚未实施，且从合同内容及订立目的看，符合租赁合同的法律特征；2.虽然高钟晓持有批准迁建住宅，使用非耕地0.2亩的文件，但其并未建设住宅，且无证据证实其居住的房屋系在批复的宅基地上建设，西上庄村委会已给予补偿，故曹寿云、高钟晓关于宅基地的主张不成立；3.合同中高培德购买的17间房屋已经全部拆除并另行选址重建，西上庄村委会仍从物的使用价值及村民角度出发，本着及时解决纠纷的态度认可同意给两处库房及四间平方予以补偿，故17间房屋无需再给予认定；4.曹寿云、高钟晓在西上庄村委会通知其需要参加叫行时，明确表示不同意叫行，故以侵害其优先承包权的主张不应支持。曹寿云、高钟晓投资鱼塘已经享受合同期限内带来的收益，该部分投资并非其损失，不应得到赔偿。其未经批准自建的二层楼房、小卖部等建筑物及在案涉土地上种植的树木，应在合同解除时予以清除。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。西上庄村委会向一审法院起诉请求：1.曹寿云、高钟晓返还租赁土地，清除地上建筑物或地上其它物；2.诉讼费由曹寿云、高钟晓负担。一审法院认定事实：曹寿云、高钟晓系母子，高培德系曹寿云之夫，高钟晓之父，高培德于1999年4月去世。1985年3月1日，西上庄村委会与高培德签订了合同一份，合同内容为：1、西上庄村委会为高培德提供场地四十亩，其中包括荒地（水流）20亩，耕地20亩。耕地每年每亩收积累50元，每年计收人民币一千元，在本合同有效期内，荒地及水流不收积累；2、场地范围内，西上庄村委会原有砖瓦房结构房屋十七间，作价1700元卖给高培德，原有围墙用石料220方，作价660元，砖10000块，作价200元也卖给高培德，高培德向西上庄村委会交付现金2560元整；3、场地范围内的自留地，由西上庄村委会负责调整，自留地内的青苗、草片、树木由高培德给与一次性补偿，补偿数额由西上庄村委会与户主商定；4、……5、西上庄村委会提供场地只许高培德发展养殖业，不许转作他用；6、高培德由有自主经营权，有权根据饲养业的需要确定建设规模、式样；7、场内的建筑物（包括鱼塘、地下建筑）的所有权永远归高培德所有，但如国家另有规定或国家建设需要征用高培德场地的一部或全部，高培德必须服从；8、在本合同有效期内，高培德有转让权，其子女有继承权；9、……10、本合同自一九八五年三月一日起生效，到二〇一五年十二月三十一日终止，本合同终止后，高培德继续经营，西上庄村委会优先给高培德经营，条款重议，高培德如不再经营，场内的建筑物及饲养物由高培德处理，在处理期间，高培德必须按照合同的规定交纳积累；……。1999年高培德去世后，该合同由曹寿云、高钟晓继续履行，2015年12月26日，西上庄村委会向曹寿云、高钟晓送达了合同终止通知单，内容为：“高钟晓同志：1985年3月1日，你父亲高培德与村委签订的用地《合同书》于2015年12月31日终止，现你使用的土地属于延续你父亲的承包经营权取得的，期间你共欠11年的土地承包费，总额为11000元，今通知你于2016年1月26日前向村委交纳11000元的承包费，同时自主清理土地上的个人物资，恢复土地原样，将所承包的土地归还村委，逾期村委将依法收回土地并追偿承包费。高钟晓收到此通知后，在限定的时间内交纳了所欠款项”。2016年4月28日，西上庄村委会向高钟晓送达通知书，内容为：“告知书高钟晓同志：1985年3月1日你父亲高培德与上庄镇西上庄村委签订的承包合同《公证书》于2015年12月31日已到期。现经村全体党员和村民代表会议表决：你父高培德原承包的土地以每年每亩承包费1000元，水塘水面每年每亩承包费500元的价格对外发包，承包期间5年。如果你表示愿意继续承包，同等条件下有优先权。如届时你不参加叫行，则视为放弃承包优先权。为此今特向你告知并通知如下：如你不能取得该标的物承包权，请你在2016年7月15日前自行将土地上的违章建筑物和农作物等清除（或与新承包人协商转让）或自费申请资产评估，协商有偿转让给西上庄村委事宜，逾期则视为放弃，无偿归西上庄村委所有。请你在接到此《告知书》后15日内书面向西上庄村委表达自己的诉求”。诉讼中，一审法院对曹寿云、高钟晓租赁土地上的建筑物进行了勘查，经勘查，曹寿云、高钟晓购买的17间房屋中有3间房屋由曹寿云、高钟晓进行了修善，13间房屋由曹寿云、高钟晓拆除后，在原址建设了6间房屋，在租赁土地上，曹寿云、高钟晓自行建设了4间平房用于居住，3间平房用于开办门市，两层楼房至今未完工，另外，曹寿云、高钟晓为生产经营需要种植了树木、修建了堤坝等其它设施。另查，1995年2月11日，高钟晓向西上庄村委会提交申请书一份，内容为：西上庄村委：我申请建一处居住与经营合一的楼房，占地面积1.88亩，特此申请。我原来在斥山钢丝绳厂干，所以到了结婚批房的年龄一直没有申请盖。现在已打算在村安居乐业，故申请建住宅一栋。根据村委规定每户宅基2.5分，但考虑到自己具有经营之长，所以想在申请住宅同时再申请1.63亩建成住宅与经营二合一的楼房一栋，房址要求在村南T字路口东侧公路相平行的地带，恳请村支部、村委能给与支持与批准。申请人：高钟晓1995.2.11。1996年1月30日，荣成市土地矿产管理局以荣土矿宅字[1996]1号文批准西上庄村高钟晓迁建住宅4间使用非耕地0.2亩。1995年12月28日，高钟晓取得固定资产投资项目投资许可证一份，内容为：项目名称住宅楼、建设单位上庄镇西上庄村高钟晓、建设地址上庄镇西上庄村、计划开工日期1995年12月、计划竣工日期1996年10月、发证机关荣成市计委。1996年1月12日，荣成市上庄镇土地管理所收取高钟晓计划批复费3000元，对上述中批复的0.2亩宅基地，高钟晓认为该宅基地的位置是其居住的4间平房所在的位置，对投资许可证同意建设的楼房，曹寿云、高钟晓陈述原址位于租赁土地的西边，后由于西上庄村委会的原因未能建成，故自行迁址至租赁土地的东边并建成现存的二层楼房，西上庄村委会认为，曹寿云、高钟晓的二层楼房系违章建筑没有批复；对该二层楼房，2014年9月10日，荣成市城乡建设局向荣成市城市管理行政执法局复函，内容为：经查，高钟晓在上庄镇西上庄村毛纺厂西建设房屋未取得建设用地使用权。2014年9月26日，荣成市城市管理行政执法局以荣执行告字（2014）81号行政处罚告知书，告知高钟晓“你于2014年7月10日开始在上庄镇西上庄村毛纺厂西建设的总建筑面积238平方米的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建筑。根据前述违法事实，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，本局依法拟对你做出责令限期自行拆除违法建筑物的行政处罚。对此你有陈述、申辩的权利。如要陈述、申辩，应在收到本通知后三日内向本局提出。逾期未提出的，视为放弃此权利”。2014年12月22日，荣成市城市管理行政执法局下发荣执行处字[2014]第81号行政处罚决定书对高钟晓在上庄镇西上庄村建设的楼房作出自收到决定书之日起三日内自行拆除违法建筑物的处罚决定，该决定书于2015年1月5日送达高钟晓本人。诉讼中，一审法院对租赁土地上的部分建筑物的价值进行了评估，2019年6月12日，山东永平房地产评估有限公司出具评估报告，经评估，曹寿云、高钟晓在17间房屋的基础上修缮、改建的两处库房的价值分别为19900元和68600元，四间平房的价值为74000元。一审法院认为，西上庄村委会将土地、水流等交付高培德经营、使用、收益，高培德给付西上庄村委会租金的行为符合租赁合同的法律特征，应认定西上庄村委会与高培德之间的合同为租赁合同；虽然曹寿云、高钟晓辩称该合同是承包合同，但该合同已于2015年12月31日到期，依据法律规定，即使退一步讲该合同是承包合同，那么在双方合同的履行期限届满，未再达成一致并续签的情形下，曹寿云、高钟晓就应按照合同的约定将租赁物返还给西上庄村委会，因此，西上庄村委会要求曹寿云、高钟晓返还租赁物的诉讼请求，证据充足、理由正当，予以支持。合同虽然履行期限届满曹寿云、高钟晓应予返还租赁物并按照合同清除租赁物上的建筑物等，但西上庄村委会与高培德签订合同时将租赁土地上的17间房屋出卖给高培德，高培德及曹寿云、高钟晓对该17间房屋又进行了修善、改建，因此，在西上庄村委会收回租赁物时应对该建筑物进行补偿；对4间平房，诉讼中曹寿云、高钟晓虽然辩称是其在申请的宅基地上所建的住宅，但与曹寿云、高钟晓在一审中陈述的该4间平房系改建而成且其宅基地在二层楼房处存在明显矛盾，结合曹寿云、高钟晓向村委申请宅基地的申请书等证据，可以认定该处建筑应为曹寿云、高钟晓自行所建，曹寿云、高钟晓提供的证据不足以认定该处是其申请的宅基地，依照合同西上庄村委会不应予以补偿，但庭审中西上庄村委会自愿对该建筑物予以补偿，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持；对二层楼房，曹寿云、高钟晓虽然提供了固定资产投资许可证和收费收据，但曹寿云、高钟晓也自认审批的地址与其实际建设的二层楼房的地址不一致，且政府相关权力部门已作出明确认定，该建筑物未取得建设工程规划许可证，系非法建筑，应予以拆除，对此非法建筑，西上庄村委会依法依约均不应进行补偿；对曹寿云、高钟晓用作小卖部等其他建筑和设施、树木等系曹寿云、高钟晓为经营需要自行添附，与西上庄村委会无关，依照合同约定，合同到期后，应由曹寿云、高钟晓自行处理，西上庄村委会无补偿义务；双方合同中关于“场内建筑物（包括鱼塘、地下建筑）的所有权永远归曹寿云、高钟晓所有”的约定，违反法律规定，该约定无效；综上，曹寿云、高钟晓辩称双方的合同系承包合同，不同意返还租赁物，理由不当，于法无据，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、曹寿云、高钟晓于判决生效后三十日内将1985年3月1日双方合同的租赁物返还荣成市上庄镇西上庄村村民委员会，并将租赁物上的建筑物及其它设施、树木等物资清除完毕（二处库房、四间平房除外）；二、曹寿云、高钟晓返还租赁物的同时，荣成市上庄镇西上庄村村民委员会支付曹寿云、高钟晓房屋补偿款162500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，评估费4500元，由荣成市上庄镇西上庄村村民委员会负担2250元，曹寿云、高钟晓负担2350元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审另查明，曹寿云、高钟晓主张案涉土地先后两次被征用土地十余亩，西上庄村委会认可因修路征用部分土地，但主张征用曹寿云、高钟晓土地具体亩数不详，曹寿云、高钟晓未提供证据证实被征用土地亩数。西上庄村委会主张因曹寿云、高钟晓不同意对案涉土地进行叫行并要求继续延包，其考虑到继续叫行可能产生无法依约交付土地的情形，故未叫行。西上庄村委会主张其要求清除的地上建筑物及地上其他物，除了一审鉴定的两处库房、四间平方和水库坝之外的建筑物及案涉土地上的树木和院墙。曹寿云、高钟晓除西上庄村委会上述物品外，其现在还复垦10亩土地，新建水库（鱼塘）一座、两道拦水坝、护坡、小桥、养殖棚、钢结构棚、水井、硬化路面200米。西上庄村委会认可水库是曹寿云、高钟晓在原有河流位置基础上修建，水库坝上有小桥，边上有护坡，养殖棚和钢结构棚是后来修建的。另查，1985年3月1日，高培德与西上庄村委会签订合同一份，遵照中共中央（1985）1号文件精神和党的对外实行开放，对内搞活经济的政策，高培德要自筹资金创办一所较大规模的养鸡场，……，西上庄村委会表示大力支持，为高培德提供场地；第五条还约定，凡饲养禽、畜、鱼、鳖、虫、鸟等活物，西上庄村委会均不得干涉；第六条还约定，高培德有权决定饲养禽、畜、虫、鸟等种类、数量；有权引进外地资金、国外资金；有权根据需要确定科研项目；为解决来场洽谈生意的顾客食宿问题，有权开设必要的服务业，如小吃部、小旅馆等……。经本院现场勘验，双方当事人对案涉土地的四至为：东至毛纺路硬化路面以西（曹寿云、高钟晓建设门市房、二层小楼，并在二层小楼南栽种树木），南至水库边，西至威石路以东，北至围墙及小桥，东北至围墙以南（含围墙）无异议。双方均认可威石路以东，南院墙以南的三角地不在案涉土地范围内。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉合同的性质；2.曹寿云、高钟晓应否返还案涉土地及范围，应否承担清除地上建筑物、其他设施与树木等物资。曹寿云、高钟晓主张案涉合同系家庭联产承包合同，并非租赁合同，但从该合同载明的内容看，双方签订合同的目的是因高培德要创办养鸡场、从事养殖业，并非曹寿云、高钟晓主张的家庭承包土地，西上庄村委会提供场地（耕地及荒地、水流）由高培德进行经营、使用收益，高培德支付租金，双方对场地的名称、数量、用途、场地的使用方式、增建他物的种类及归属、租赁期限、租金的给付方式、合同到期后处理方法等均进行明确约定，符合租赁合同的法律特征，故一审认定双方之间系租赁合同正确，本院予以维持。曹寿云、高钟晓该项主张理由不当，本院不予支持。按照合同法的有关规定，案涉合同约定租赁期限虽然超过20年，超出20年部分无效，应视为不定期租赁，但双方已按合同约定的期限实际履行完毕，现在仍属于不定期租赁。西上庄村委会已经通知高钟晓终止履行合同，并于2016年4月28日按合同约定告知高钟晓同等条件下有优先权、高钟晓在接到告知书后15日内书面向西上庄村委会表达自己的诉求，但高钟晓未提供证据证实其向西上庄村委会书面表达自己的诉求，双方并未就案涉土地续签合同达成一致意见，故西上庄村委会有权要求曹寿云、高钟晓返还租赁场地。经本院现场勘验，双方对案涉土地的四至无异议，曹寿云、高钟晓可按勘验确定的范围返还案涉土地。高钟晓在案涉土地上建设的二层小楼，虽于1996年10月取得固定资产投资项目许可证，但2014年9月26日荣成市城市管理行政执法局已认定该楼房属于违法建筑，并下发行政处罚决定书，限期拆除。因该楼已被荣成市城市管理行政执法局限期拆除，应由该局依照相关规定予以处理，不属于民事案件处理范围，故一审判决曹寿云、高钟晓清除有误，本院予以纠正。曹寿云、高钟晓在案涉土地上栽种的树木采伐需要按照《中华人民共和国森林法》的有关规定办理采伐许可证，方可采伐艺术，亦属行政机关职责，故一审判决曹寿云、高钟晓将案涉土地上的树木清除不当，本院亦予以纠正。因双方在合同中约定，高培德有权根据需要确定建设规模、式样，场内建筑物（包括鱼塘、地下建筑）的所有权永远归高培德所有，虽然双方约定场内建筑所有权永远归高培德所有违反法律规定而无效，但是从双方签订合同及履行过程中看，西上庄村委会对高培德、曹寿云、高钟晓在合同履行期间建设房屋、门市部、修建水库（鱼塘）、护坝、小桥、拦水坝、围墙等并未予以制止，且上述财产存在使用价值，西上庄村委会取得上述财产后亦可获利，故西上庄村委会在合同解除后应承担上述财产的补偿责任。鉴于曹寿云、高钟晓在本案中对上述财产并未提出反诉主张，而是否一位对上述财产价值达成一致意见，不宜在本案中一并处理，曹寿云、高钟晓可另行主张权利。对于曹寿云、高钟晓主张宅基地的问题，虽然其提供荣成市土地矿产管理局以荣土矿宅字[1996]1号文件可证实该局批准西上庄村高钟晓迁建住宅4间使用非耕地0.2亩，但高钟晓提供的证据不足以证实其申请的宅基地在案涉土地内，故本案不宜处理，高钟晓可另行处理。综上，案涉土地上的建筑物及其他设施、树木等物资不宜清除。综上所述，曹寿云、高钟晓的上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初8158民事判决第二项，即（二）曹寿云、高钟晓返还租赁物的同时，荣成市上庄镇西上庄村村民委员会支付曹寿云、高钟晓房屋补偿款162500元；二、变更山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初8158民事判决第一项为曹寿云、高钟晓于本判决生效后三十日将位于荣成市上庄镇西上庄村南，四至为：东至毛纺路硬化路面以西（曹寿云、高钟晓建设门市房、二层小楼，并在二层小楼南栽种树木），南至水库边，西至威石路以东，北至围墙及小桥，东北至围墙以南（含围墙）土地返还给荣成市上庄镇西上庄村村民委员会；三、驳回荣成市上庄镇西上庄村村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，评估费4500元，由荣成市上庄镇西上庄村村民委员会负担2300元，曹寿云、高钟晓负担2300元。二审案件受理费100元，由曹寿云、高钟晓负担50元，荣成市上庄镇西上庄村村民委员会负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  王军志二〇一九年十二月四日法官助理李佳忆书记员安圆圆