安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2980号 原告：安徽省博颂商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B-1001，统一社会信用代码9134010008755403XN（1-1）。 法定代表人：吴波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。 被告：方元，男，1968年3月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠婷，安徽治邦律师事务所实习律师。 第三人：蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道1155号国际汽车城G区3栋0011号，统一社会信用代码913403000709035554。 法定代表人：陈维，该公司总经理。 第三人：何礼江，男，1986年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，现住安徽省蚌埠市干休所Ｂ区。 原告安徽省博颂商业运营管理有限公司（以下简称博颂公司）与被告方元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序。经被告方元申请，并经原告博颂公司同意，本院依法追加蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司（以下简称佳饰通公司）、何礼江作为第三人参加诉讼，并于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告博颂公司的委托诉讼代理人束庆啭、被告方元及其委托诉讼代理人吴文清、第三人佳饰通公司的法定代表人陈维、第三人何礼江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博颂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于蚌埠市迎宾大道1155号“蚌埠国际汽车城”的G-3-00011、G-3-00012、G-3-00013、G-3-00014、G-3-00015、G-3-00016、G-3-00017、G-3-000123号商铺，交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠房屋租金63132元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金24744元（以合同租金总额123720元为基数计算20%）；3、判令被告自2018年3月1日起每日按345.9元支付原告房屋占用使用费至房屋腾退交还之日止；4、判令被告恢复房屋原状或赔偿原告房屋恢复原状费用45000元。事实和理由：“蚌埠国际汽车城”商铺是由蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称蚌埠皖投公司）开发建设，并委托原告运营管理。原告与被告于2015年1月21日签订了《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》，原告将位于蚌埠市迎宾大道1155号“蚌埠国际汽车城”的G-3-00011、G-3-00012、G-3-00013、G-3-00014、G-3-00015、G-3-00016、G-3-00017、G-3-000123号商铺（总建筑面积约819.43㎡）出租给被告经营“汽车用品”，租赁期限为3个租约年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止。合同约定：第一年每月租金1754元，年租金总额21048元；第二年每月租金3295元，年租金总额39540元；第三年每月租金5261元，年租金总额63132元。但自2017年3月1日起至2018年2月28日止，该期间被告未按合同约定向原告支付租金，其拖欠租金金额为63132元。原告将上述商铺交付给被告后，被告擅自破坏房屋原有结构，房屋损毁严重，违反了《商铺租赁合同》第十条规定，经预算恢复原状需要费用45000元。2018年2月28日房屋租赁合同到期，被告没有将房屋恢复原状交还给原告，原告多次催要无果。被告未按合同约定按时交纳租金及擅自拆改房屋、逾期腾退交还房屋的行为已严重违反了租赁合同的约定，除应向原告支付拖欠租金外，还应支付违约金、房屋占有使用费（租金），并应承担恢复原状或者赔偿恢复原状所需费用等违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉请。 原告博颂公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照，证明原告的主体资格； 2、被告的身份证，证明被告的主体资格； 3、《蚌埠国际汽车城A地块委托运营管理合同》，证明原告受房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的委托，对该商铺进行运营管理； 4、蚌埠皖投投资管理有限责任公司营业执照，企业基本注册信息查询单，蚌埠高新技术产业开发区市场监督管理局准予变更通知书，证明房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司； 5、蚌埠市房地权证，证明涉案房屋为蚌埠皖投投资管理有限责任公司开发建设； 6、蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同、附属房屋设施、设备清单，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任、房屋交付被告使用时为完好状态以及双方的权利与义务等相关事实； 7、租赁到期告知函、快递单，证明租赁房屋到期前，原告告知被告办理续租或退租手续、并将房屋恢复原状及结清拖欠的租金和物业费等事实，并且有方元签字（2018年8月9日也是方元签字）； 8、恢复房屋原状工程项目及费用清单，证明被告破坏房屋结构，损坏房屋结构需要恢复的事项及费用。 9、房屋租金收据，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系，费用收据的缴款单位是被告，并非第三人佳饰通公司。 被告方元辩称，一、方元不是本案适格的主体。1、签订合同时，方元是佳饰通公司的法定代表人，房屋的租赁、使用是佳饰通公司。2、原告对佳饰通公司是承租人实际是明知的，因为合同第二条约定商铺用途是经营佳饰通品牌的汽车用品。第三条约定是校验身份，要求承租人出示经营佳饰通商品、商标有关营业执照、品牌授权证明等文件，若承租人提供不出，原告有权解除合同。而佳饰通品牌是授权佳饰通公司的，没有授权方元个人，原告在审查文件时就知道承租人是佳饰通公司。3、原告称其基于合同相对性起诉方元，但对签订人的身份却视而不见，方元当时是公司的法定代表人，法定代表人签字行为，应视为公司行为。即使前期是方元个人签署，但在合同履行过程中房租费是公司缴纳，原告发出的通知是送达给佳饰通公司的，该公司又书面递交情况说明。原告以上行为可以说明，原告认可承租人是佳饰通公司。另外，第三人佳饰通公司及股东何礼江认可涉案房屋是公司租赁、公司使用，与方元个人无关。二、本案中《租赁合同》第八条第二项第2、3款属于格式条款，违反法律规定加重了承租人的责任、显失公平，属无效条款。本案的租赁合同是原告事先拟定的，不仅适用被告，其他汽车城的承租人同样适用。第八条约定，无论任何原因，期满后乙方仍未能将商铺恢复原状并返还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每延迟一日，乙方应按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付租金。同时约定乙方返还商铺时，应恢复至该商铺交付时的原状。这是典型的霸王格式条款，不区分正当原因还是非正常原因，到期不归还就要双倍支付租金。同时要求承租人将房屋恢复至交付时的原状，这是任何承租人都做不到的事。租赁房屋装修是经过原告同意认可的，合同却约定，期满第二天将租赁商铺变成毛坯房，该条约定既不合理也不合法。依据合同法第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物进行改善或者增设他物，是不需要恢复原状的。所以，原告关于双倍租金、房屋恢复原状返还的诉讼请求不应得到支持。三、第三年的租金未交是有原因的。1、原告收到租金后未开发票，佳饰通公司多次催要，至今未开具发票。2、佳饰通公司投入大量的资金装修商铺，成本未回，原告却要大幅度的提高租金，导致佳饰通公司无法承租，损失惨重。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉求。 被告方元为支持自己的辩称意见，向本院提供如下证据： 1、安徽佳饰通汽车用品有限责任公司信用信息公示报告、股东会决议，证明被告在2014年5月22日至2015年6月5日是佳饰通公司的法定代表人、2015年6月5日被告将持有的公司全部股份转出，案涉租赁房屋是佳饰通公司的住所地，涉案房屋的管理人是佳饰通公司； 2、情况说明、何礼江身份证，证明被告与原告所签的租赁合同是代表佳饰通公司签署的，被告履行的是职务行为；涉案房屋租赁事项与被告个人无关，房屋租金由佳饰通公司承担，公司股东何礼江对房屋租金承担担保责任。也将情况说明递交给原告公司人员，原告公司人员也已经签收； 3、解除商铺租赁合同通知书，证明租赁合同已于2018年3月22日解除。 第三人佳饰通公司述称，1、2017年9月份，陈维才在佳饰通公司担任法定代表人。该法定代表人的变更时间在工商登记材料当中有记录，之前发生的事情不清楚。2、公司对于房租以及房屋装修所谓的损害都不清楚，装修的事情没有参与。3、公司认可2017年9月份之后房租。但是公司在2018年3月份已经搬离涉案房屋，此后房租不应由公司承担。4、承租房屋时，现法定代表人不是经办人，公司对情况不清楚。交还房屋的义务不应由公司承担。5、没有人来找我（公司）要过房租。6、被告的管理比较差，公司办公人员也少，有的承租人主动去交房租都找不到人。7、公司搬离的原因是因为第四年的房租涨的过高，达到217%到375%的涨幅。公司在2017年入住的时候还花了10余万元装修，公司是被迫搬离的。 第三人何礼江述称，原告公司房屋的租金大幅度的增加，保证金也从原来的八间房子3万元，涨至现在8万元保证金，公司是在无奈的情况下搬离。搬离的时间是2018年3月15日左右。 第三人佳饰通公司、何礼江就其述称意见，未向本院提供证据。 原、被告对方证据的质证意见、第三人对原、被告所提交证据的质证意见，以及本院的认证意见如下：一、被告、第三人对原告所提交证据1、2、3、4、5的真实性无异议；对于证据6，被告对真实性无异议，但证明目的、合法性有异议。其认为合同第八条第二项第二款、第三款及第十四条是格式条款，违反公平原则，免除了原告的责任，加重了承租人的责任；租赁合同的第二条第三条能够证明原告在审查文件时，就知道承租人是佳饰通公司，被告签署的行为是履行职务的行为。设备清单有异议，接收房屋的时候，水电都是有问题的，房屋也出现很多问题，在维修的状态。第三人认为对具体情况不清楚；对于证据7，被告认为2017年12月26日的告知函上没有方元本人的签字，是佳饰通公司人员高艳签的。2018年8月9日是方元签的，签完以后就把告知函递交给佳饰通公司了，所以达不到原告的证明目的。第三人认为对具体情况不清楚；对证据8，被告以及第三人认为真实性合法性均有异议，认为是原告自己列的清单，没有图片进行印证，也没有经过鉴定，所以不认可；对证据9，被告对三份收据的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为收据是原告自己写的，第一次缴纳是被告代表佳饰通公司缴纳的，之后被告未再缴纳过；第三人佳饰通公司认为其不清楚；第三人何礼江认可缴纳的事实，且第一次是被告缴，之后由其代表公司缴纳。二、原告对被告提供的证据1，认为企业信息报告单与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。从变更地址的信息来看，是2015年6月5日由光彩变更到现在的承租所在地，均是在合同签订之后。而且原告是与方元签订的合同，并不是与佳饰通公司签订的合同，对于被告承租房屋经营什么类型与本案没有关联性。股东会决议与本案也没有关联性，本案是租赁合同，而不是与佳饰通公司的债权债务纠纷，内部的股份转让不能改变本案的性质，达不到证明目的；第三人佳饰通公司认为不知情、第三人何礼江无异议；原告对被告所举的证据2，认为与本案没有关联性，对证明目的不认可，公司没有收到该份情况说明，不知道徐梦鸿是谁。2018年8月9日，原告还给被告《告知函》也说明原告没有收到该情况说明；第三人何礼江无异议，认可是公司欠缴房屋；第三人佳饰通公司认为其没有参与此事；原告对被告所举证据3，对证据的三性均有异议；第三人何礼江认可证据原件由其保管；第三人佳饰通公司认为其没有参与，不知情。三、本院的认证意见：结合双方诉辩的焦点问题，本案的事实查明首先要就涉案房屋的承租人是谁进行查明。故本院对于与该事实查明无关的证据不予评判。对与此有关的证据，即原告所举证据6中的蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同、证据1、2、7、9，以及被告所举证据1、2进行认证。各方对证据1、2、6中的蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同无异议，本院审核后对真实性予以认定，对证据1、2，原告证明原、被告主体适格的证明目的，另行评判。对于证据7的真实性予以认定，对于原告向被告邮寄的事实予以认定，但对证明被告系承租人的证明目的，不予认定；对于证据9，系原告根据所签订合同的内容单方出具，对证明目的不予认定。对于被告所举证据1的真实性予以认定；对证据2,系第三人所出具的事实予以认定，对被告证明原告收到该情况说明的事实，无法认定。 经审理查明:2014年5月22日至2015年6月5日期间，被告担任第三人佳饰通公司的法定代表人。2015年6月5日，第三人佳饰通公司地址从蚌埠市光彩大市场9区22栋28号变更为蚌埠市迎宾大道1155号（蚌埠国际汽车车Ｇ区）。2015年1月21日，被告与原告签订《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》。该合同第一条承租的商铺在国际汽车城Ｇ-3-00011至Ｇ-3-000117、Ｇ-3-000123等。第二条商铺用途该商铺经营范围为汽车用品，经营品牌为：佳饰通，主营产品为：佳饰通汽车用品。乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意和按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该商铺的经营范围或经营品牌。第三条校验身份（一）乙方应于合同签订前向甲方出示身份证或者企业营业执照等真实有效的证明文件，该证明文件作为合同的附件。（二）甲方有权要求乙方在合同签订前出示与上述品牌及乙方经营商品商标有关的营业执照、注册证书、品牌授权经营证明等文件……乙方若未能在合同签订前提供合法有效的证明文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同解除的违约责任。该合同中还就租赁期限、租金支付、违约责任等作出约定。合同签订后，原告在收到租金后，开具了以商铺租赁合同内容所载的承租方，即本案被告为交款单位的收据。2018年3月14日，第三人佳饰通公司、何礼江出具《情况说明》，该说明记载：2015年1月25日，方元与安徽博颂商业运营管理有限公司签订的蚌埠（皖北）国际汽车饰品租赁合同，是代表蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司签署的。房屋租赁事项与方元个人无关，房屋租金由公司承担，何礼江对房屋租金承担担保责任。2015年6月3日，方元将其名下的全部股份转出且离开公司。蚌埠佳饰通有限责任公司住所地在蚌埠市迎宾大道1155号（蚌埠国际汽车车Ｇ区等）。现原告以与被告个人之间存在房屋租赁纠纷为由诉至本院。诉讼中，经本院释明，建议原告申请变更适格被告，但原告最后的意见仍是不同意变更被告。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告依据其与被告所签订的商铺租赁合同，认为系被告个人承租涉案房屋。但被告在签订商铺租赁合同时系第三人佳饰通公司的法定代表人。该商铺租赁合同约定经营的品牌为佳饰通，且亦约定：在合同签订前出示与上述品牌及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、品牌授权经营证明等文件……乙方若未能在合同签订前提供合法有效的证明文件，甲方有权解除本合同等内容。现该商铺租赁合同不仅签订而且业已履行多年，而原告作为专业的商业运营管理公司在签订商铺租赁合同之前是应已按合同约定审阅了相关文件的。故本院认为，原告应知被告签订合同的行为，不是个人行为，而是代表第三人佳饰通公司，其法律后果应由法人承担。此外，第三人佳饰通公司住址变更至原告的运营管理区域范围内，即便被告未将变更事项告知原告，原告也不可能不知是第三人佳饰通公司对涉案房屋管理、使用。之后，原告作为运营管理方完全有条件知悉被告签订合同的行为是代表第三人佳饰通公司。而第三人佳饰通公司、何礼江不仅对其出具的《情况说明》认可，诉讼中当庭亦认可佳饰通公司是涉案房屋承租人。原告按商铺租赁合同所载的承租人出具收据，以及邮寄函件等行为，不足以认定被告个人就是实际承租人。诉讼中，经本院释明，建议原告申请变更适格被告，但原告最后的意见仍是不同意变更被告。故本院认为，原告诉讼请求所依据的事实，不能证明应由其所诉的被告个人承担相应责任，其诉讼请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告安徽省博颂商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2958元，由原告安徽省博颂商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  王 江 审 判 员  刘新成 人民陪审员  程红霞 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  朱 帅