山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2381号 上诉人（原审被告）：崔维洋，男，1962年3月14日出生，汉族，居民，住。 被上诉人（原审原告）：秦磊，男，1981年1月11日出生，汉族，居民，住五莲县。 上诉人崔维洋因与被上诉人秦磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔维洋上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回秦磊的诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由秦磊承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审认定事实错误。2019年6月1日崔维洋与秦磊签订房屋租赁合同，同年6月8日天降大雨，因房屋外排污管道堵塞，导致雨水倒灌。秦磊以房屋出现严重质量问题为由，要求崔维洋到现场处理，崔维洋查看现场后认为不是房屋质量问题，不同意解除合同，在交涉过程中，秦磊百般刁难，双方发生争执。崔维洋在气头上，对秦磊说愿意干就干，不愿意干就走。这是崔维洋在被秦磊一再激怒后说出的话，并不是真实意思表示，即使有话在先也是附条件的，前提条件就是秦磊必须把崔维洋的房屋内物品炉台、吧台、锅及锅台、桌子等恢复原状或者赔偿损失。双方签订的租赁合同第五条第4项约定：“在合同期限内，乙方(秦磊)如想解除合同，必须提前三个月告知甲方(崔维洋)，征得甲方(崔维洋)同意后，再解除”。根据该约定，秦磊必须使用租赁房屋三个月以上才有权提出解除租赁合同，并经崔维洋同意。一审认定崔维洋同意秦磊搬走，双方之间达成了解除租赁合同的合意错误。二、一审适用法律错误。一审认定秦磊于2019年6月9日搬走，但是没有证据证明，事实上秦磊并没有交还房屋给崔维洋，直到现在还一直占有使用房屋，租赁合同一直在实际履行中。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，一审判决崔维洋退还29260元租金没有事实和法律依据。 秦磊辩称，崔维洋的上诉请求不成立，秦磊是在崔维洋同意退还房租的情况下搬走的，有电话录音为证。 秦磊向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.崔维洋退还秦磊租金30000元并赔偿损失5000元；3.诉讼费由崔维洋承担。 一审法院认定事实：2019年6月1日，秦磊、崔维洋签订房屋租赁合同一份，合同甲方为崔维洋，乙方为秦磊，双方约定，秦磊承租崔维洋位于五莲县洪凝街道大楼新村的房屋一处，面积200平方米，租赁期限自2019年6月1日至2020年6月1日，租金每年30000元，由秦磊于协议签订之日一次性交清。合同签订后，秦磊给付崔维洋租金30000元，秦磊自2019年6月1日试营业。2019年6月8日天降大雨，涉案房屋因屋外排污管道堵塞，发生污水倒灌。秦磊遂找崔维洋解决污水问题，商谈过程中，崔维洋称，让秦磊搬走并将租金退还秦磊。2019年6月9日秦磊从涉案房屋搬走。对上述事实有房屋租赁合同1份、视频资料6份、音频资料1份及双方当事人当庭陈述予以佐证。 秦磊主张损失共计5000元，系其冰箱因污水浸泡断电导致冰箱内的驴肉发生腐坏，对此，崔维洋不予认可，秦磊亦未提供证据证实。崔维洋辩称，不同意解除租赁合同，秦磊应将崔维洋的物品恢复原状，物品有炉灶、吧台、锅台、锅、桌子一张，并提交视频资料1份，崔维洋称该视频资料系崔维洋与秦磊之前的租赁户交接时录制，用于证实其出租房屋内有上述物品，但被秦磊处理和破坏。对此，秦磊不予认可，称锅台还有，锅是秦磊的，其余物品已由崔维洋卖掉，认为崔维洋提供的视频资料并非与其交接之时的视频资料，不能证实存在上述物品。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，秦磊、崔维洋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。在合同履行过程中崔维洋同意秦磊搬走，将租金退还，秦磊搬走，说明双方已经达成解除租赁关系的合意。对秦磊要求与崔维洋解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。秦磊自2019年6月1日开始租赁使用涉案房屋至2019年6月9日搬走，实际使用涉案房屋9天，应当支付租赁费740元（30000元/365天×9天），崔维洋应当退还秦磊剩余租金29260元（30000元-740元）。对秦磊主张的损失5000元，秦磊称系其冰箱因污水浸泡断电导致冰箱内的驴肉发生腐坏，对此，崔维洋不予认可，秦磊亦未提供证据证实。对秦磊的该项主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除秦磊与崔维洋签订的房屋租赁合同；二、崔维洋退还秦磊租金29260元，于判决生效后十日内生效；三、驳回秦磊的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由崔维洋负担230元，秦磊负担45元。 二审中，当事人均未提交新证据。 除一审查明事实，本院另查明：秦磊一审提交其与崔维洋于2019年6月8日通话录音的内容为：秦：“崔老师你别挂电话呀”，崔：“我已经找人找了，人家晴了天就干，拾掇”，秦：“晴了天就干，这地方电也不行，那一晚上还停了电”，崔：“行呀，行呀，好啦，你快拾掇拾掇，我改天把钱退给你，你快别干了”，秦：“嗯，好”。崔维洋一审对该通话录音的质证意见为：秦磊断章取义，录音是双方的通话，因秦磊一直抱怨崔维洋，崔维洋是一气之下说的话，秦磊亦未将物品恢复原状。 此外，崔维洋二审主张因大雨导致污水倒灌的有三家，是由道路主管道堵塞引起，与崔维洋的房屋质量没有关系，另外两家都是自己处理的，崔维洋好意联系村委进行了维修，维修的时候，秦磊的物品就基本搬走了。因维修需要用电，崔维洋还电话联系秦磊开门扯电。秦磊一直持有涉案房屋的钥匙，占据该房屋，致使崔维洋无法对外出租和合法经营。双方一直未进行交接，崔维洋也不同意与秦磊交接。 秦磊二审主张其系在崔维洋同意的情况下搬走并在2019年6月9日之后在涉案房屋门口把钥匙还给了崔维洋，况且崔维洋作为房主可以随便更换钥匙。 崔维洋就涉案房屋持有的乡镇房屋所有权证，秦磊对此无异议。 本院认为，涉案房屋租赁合同是秦磊与崔维洋在平等基础上签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后秦磊交纳了涉案房屋的租金3万元，崔维洋亦向秦磊交付房屋，在合同履行过程中秦磊向崔维洋提出解除合同，崔维洋同意秦磊搬走并退还租金，秦磊于次日搬离涉案房屋，一审认定双方已经达成解除租赁关系的合意并无不当，涉案房屋租赁合同于2019年6月9日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方在合意解除合同后均负有避免损失扩大的义务，秦磊应及时返还租赁房屋并与崔维洋进行交接，崔维洋则应与秦磊办理交接事宜并返还相应的租金。秦磊主张其搬离房屋后将钥匙还给了崔维洋，但崔维洋不予认可，秦磊亦未提交证据证明其与崔维洋进行了交接或采取其他有效措施向崔维洋退还房屋；崔维洋在同意解除合同并明知秦磊已搬离房屋，双方已不存在合同履行基础的情况下，却未与秦磊办理房屋交接，故双方对于合同解除后房屋长期闲置、损失扩大均存在过错，鉴于本案案情并考虑原合同约定的租赁期限至今尚未届满的情况，对于崔维洋需退还的租金数额本院酌定以秦磊搬离房屋后剩余租金的70%为宜，即20482元（29260元×70%）。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判令崔维洋返还秦磊搬离租赁房屋后的全部租金不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初2155号民事判决第一项； 二、撤销山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初2155号民事判决第三项； 三、变更山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初2155号民事判决第二项为：上诉人崔维洋退还被上诉人秦磊租金 20482元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回被上诉人秦磊的其他诉讼请求。 一审案件受理费550元，减半收取275元，由上诉人崔维洋负担192.5元，被上诉人秦磊负担82.5元。二审案件受理费550元，由上诉人崔维洋负担385元，被上诉人秦磊负担165元。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年十二月十九日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文