宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15558号原告：宁夏顺启物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中心巷148号10层。法定代表人：刘建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：高岩林，男，该公司员工。被告：赵秋水，男，1950年9月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏顺启物业服务有限公司与被告赵秋水物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告宁夏顺启物业服务有限公司的委托诉讼代理人高岩林，被告赵秋水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏顺启物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费564元、违约金169.20元，共计733.20元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，宁夏顺启物业服务有限公司放弃主张2018年12月19日至2018年12月31日期间物业费的诉讼请求。事实与理由：2016年1月1日，原告与银川市兴庆区康民小区（东区）业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定委托管理期限自2016年1月1日起至2018年12月18日，住宅房屋的物业费按建筑面积每月0.35元/㎡计算，逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按日加收应缴纳费用3%的滞纳金。被告赵秋水系康民花园某室业主，未按照合同约定缴纳2017年及2018年的物业费共计564元，原告多次催要无果，故诉至法院。赵秋水辩称，不交物业费的原因是：1.物业公司进入小区之后，把小区的60多棵树砍伐卖了，把砍伐树木的地方硬化后做停车场使用了，把我家门前的草坪铲了也当成了停车场使用，这种行为都是违法的行为，砍伐树木和草坪铲除都没有通过相关部门批准，他们这几年没有把车位费交给业委会，请求他们把违法收取的车位费交付给业委会；2.破坏环境造成了环境的污染，导致我得了肺炎，造成我住院花费1万多元，医药费应当由原告承担；3.物业管理不到位，《关于印发的通知》规定物业公司不得擅自改变公共建筑和场所，物业公司都违反了，用小区公共部分收取的车位费属于业主所有，应当属于物业委员会处理，他们把停车场收取的费用都拿走了，砍伐树木也是违法的，以上是我不给他们缴纳物业费的原因。本院经审理认定事实如下：原告系依法注册登记的物业服务企业。2016年1月1日，原告与银川市兴庆区康民小区（东区）业主委员会签订了《康民花园小区（东区）物业服务委托合同》，约定原告为康民花园（东区）提供物业服务，委托管理期限自2016年1月1日至2018年12月18日止，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积0.35元/平方米/月向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理服务费的自逾期之日起按日加收应缴纳费用3%的滞纳金；原告对物业的共用设施不得擅自占用和改变试用功能，如需在物业内改、扩建或完善配套项目，需与康民小区（东区）业主委员会协商经其同意后报有关部门批准方可实施；原告提供的保洁服务包括每日打扫公共区域，垃圾当天清运，垃圾桶垃圾容量不超出2/3，走廊、通道地面无垃圾、墙面无污迹，门窗玻璃光亮、洁净，楼道地面无明显灰尘、无污迹、门面玻璃；房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由毗邻业主共同承担，大中修费用由维修资金承担，更新费用由维修资金承担。合同签订后，原告为康民花园（东区）提供物业服务。被告系银川市兴庆区某室房屋业主，房屋建筑面积为67.18平方米，原告拖欠2017年1月1日至2018年12月18日期间的物业管理服务费554.91元［（67.18平方米×0.35元/平方米/月×23个月）+（67.18平方米×0.35元/平方米/月÷30天×18天）］未付。因原告向被告催要上述物业管理服务费无果，故诉至本院。庭审中，被告赵秋水向法庭提交小区照片二十张、宁夏回族自治区住房和城乡建设厅宁建（房）发［2016］19号《关于印发的通知》一份，证明原告物业管理不到位、未经相关部门批准违法砍伐树木的事实。原告认为被告提交的照片没有具体的拍摄时间、部分照片系原告进驻小区前拍摄的，住建厅的文件发布时间是2016年，且提交的文件页码不连续、不规范，并称树被挖是由业主委员会联系园林局处理的，不是物业公司砍伐的，砍伐树木的位置按照业主委员会的要求硬化后予以停车了，被告家门前的地方并未被硬化，2014年进驻小区时就没有草坪。对此，被告称2018年6、7月时物业办强行要求原告恢复草坪，现在已经恢复成了草坪，但是砍伐树木的地方仍然是停车场。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告与银川市兴庆区康民小区（东区）业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，对原、被告具有约束力，原告为被告房屋所在的康民花园小区（东区）提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业管理服务费。对被告关于原告擅自铲除小区草坪、砍伐树木改为停车位，并将60多棵盗卖的答辩意见，原告称砍伐树木系业委会联系园林局处理，其是按业委会的要求进行硬化并设立停车场，但并未向法庭提交相应证据予以证实，故应认定原告履行服务管理职责存在过错，损害了业主的共同利益，应承担相应的违约责任。对被告提出原告造成环境污染导致其得病并花费1万多元医药费的答辩意见，被告未在法定期限内提起反诉，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。被告提交的照片能证实原告在提供物业服务时存在保洁不及时的瑕疵，综合考虑双方当事人对合同的履行情况及原告的物业合同服务内容的多样性、物业费收费标准较低，本院酌情确定被告应缴的物业管理服务费的比例为85%，故被告应向原告缴纳2017年1月1日至2018年12月18日期间的物业管理服务费471.67元（554.91元×85%），超出部分不予支持。关于违约金，因《物业服务委托合同》中对于违约金并未约定，且原告确有物业服务不到位的情况，被告拒交物业费并无不当，故本院对违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告赵秋水于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏顺启物业服务有限公司自2017年1月1日至2018年12月18日期间的物业费471.67元；二、驳回原告宁夏顺启物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁夏顺启物业服务有限公司负担12.50元，由被告赵秋水负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 王晓寰二〇一九年十二月二日法官助理 李 潇书 记 员 王 莉附：与本案相关的法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境；4采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。