四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18820号 上诉人（一审原告）：闵燕华，男，1962年5月13日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：何飞，女，1962年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：成都金堂蓝光和骏置业有限公司，住所地：四川省成都市金堂县三中园区先锋村。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：徐卉芳，女，系该公司员工。 上诉人闵燕华、何飞与被上诉人成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闵燕华、何飞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判蓝光公司每日按照已付房款的万分之五向闵燕华、何飞支付违约金（自2011年2月11日起至房屋修复之日止）；2.撤销一审判决第三项，改判蓝光公司对案涉房屋保修期自修复之日起顺延5年；3.本案一审、二审的诉讼费鉴定费由蓝光公司承担。事实与理由：一、案涉房屋存在质量问题，闵燕华、何飞无法正常进行装修使用，但一审法院仅以“双方签订的合同约定案涉房屋经规划验收合格，取得房屋测绘报告及分户合格证即可交房，闵燕华、何飞不得以质量问题拒绝收房”为由即认定“案涉房屋已于2011年11月10日交付”，系事实认定错误，适用法律错误。1.蓝光公司作为案涉房屋的出卖方，其主要义务是向闵燕华、何飞交付合格的房屋，案涉房屋取得规划验收合格证和建筑工程竣工验收表等，仅是蓝光公司交付房屋的必要条件并非充分条件，且上述文件并不能证明案涉房屋质量合格；2.《补充协议》中“出卖人应当与买受人共同验收，发现有其他问题的由双方确认并由出卖人按照合同约定进行整改并在30日内日整改完毕，买受人不得以此为由拒绝接受该房”属于格式条款，该条款加重了闵燕华、何飞的义务，排除闵燕华、何飞的主要权利，免除了蓝光公司的义务，应当认定为无效。二、根据双方签订的《补充协议》约定蓝光公司应自案涉房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，案涉房屋因存在质量问题不符合交付交房条件，保修期限也应自案涉房屋具备交付条件之日起算，因此一审法院以双方未约定修复后保修期为由认定蓝光公司诉请无法律依据系事实认定错误。 蓝光公司辩称：闵燕华、何飞的上诉请求没有合同及法律依据，应予以驳回。1.双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）明确约定非主体结构质量问题，买受人不得拒绝接房，符合最高院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释第11、12条，不属于格式条款，且该条款没有增加买受人的义务，或排除其主要权利；2.经一审法院委托的鉴定机构鉴定，房屋仅存在部分瑕疵，并非主体结构质量问题，闵燕华、何飞不应仅依据房屋瑕疵拒绝接房。按照合同约定，在具备交付条件后，且蓝光公司通知闵燕华、何飞交房，闵燕华、何飞无理由拒绝接房的房屋视为交付。因此，闵燕华、何飞主张的逾期交付没有合同约定及法律依据；3.闵燕华、何飞要求延长保修期，根据合同附件《房屋质量保证书》，已对保修期进行了明确约定，闵燕华、何飞主张的延长保修期无合同依据及法律依据。 闵燕华、何飞一审诉讼请求：1.判令蓝光公司在合理期限内修复诉争房屋；2.判令蓝光公司每日按已付房款万分之五向闵燕华、何飞支付违约金（自2011年2月11日起至房屋修复之日止）；3.判令蓝光公司对诉争房屋的保修期从修复之日起顺延5年；4.本案诉讼费由蓝光公司承担。 一审法院审理查明：2010年4月13日，闵燕华、何飞与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，闵燕华、何飞购买蓝光公司开发的位于金堂县，房屋预测面积369.36平方米，单价12641.07元，总价款4435479元，付款方式为贷款方式付款。与本案权利义务相关条款有：第十条：逾期付款责任买受人未按照约定的实际付款的，按照下列第2中方式处理：……2、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加（1）逾期在七日内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过七日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日起三十日内按照购房合同总款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证和建筑工程竣工验收备案表；2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加（1）逾期在七日内（该时限应当不小于第十条（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过七日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人安日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。第十五条（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：在交房前出卖人将在项目所在地报媒发布交房公告，并同时以挂号信等形式通知买受人有关交房的具体信息。但无论买受人是否接到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按开发商在报媒上交房公告确定的交付期限前往办理房屋交接手续。若买受人未在出卖人发布的交付日期其15日内来办理接房手续，视为出卖人交付了房屋，房屋的风险责任转移至买受人，相应物业服务费由买受人承担。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）买受人应当办理接房手续，对于检查当中经双方确认需整改的问题出卖人按照本合同的约定进行整改并在30日内整改完毕，买受人不得以此为由拒绝收该房屋。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起七日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已同意出卖人已在通知当日整改完毕。第十七条住宅保修责任（一）该商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同签订后，闵燕华、何飞按照约定方式支付了房款。 “观岭国际社区二期A区住宅”房屋质量保证书载明：地基和主体结构，保修期限为结构设计使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期限2年；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限1年；地面空鼓开裂、大面积起砂，保修期限1年；门窗翘裂、五金件损坏，保修期限1年。保修期自竣工验收合格之日起计算。 2011年1月20日，案涉工程经建设、勘察、施工、设计、监理单位验收合格。2011年11月28日，案涉房屋取得房屋面积测绘报告。2011年12月6日，案涉房屋经住宅工程质量分户验收合格。2011年11月29日，蓝光公司在报刊发布通知，报刊案涉房屋在内的多套房屋于2011年12月9日正式办理交付手续。 闵燕华、何飞在验收房屋过程中，发现房屋存在部分问题，拒绝接房。后蓝光公司方多次修整，并通知闵燕华、何飞方验收，闵燕华、何飞认为未整修合格。房屋验收意见表载明：业主验收意见：三楼卧室阳台、一楼大厅、二楼厨房地面裂纹，主卧墙面大面积裂纹，三楼卧室墙面裂纹，屋面落差，屋面瓦边缝粗糙。主卧阳台护栏（合同约定为铁艺园栏）；梯步多处裂纹，厨房地面补缝后需做防水处理。闵燕华、何飞签名，陪同人员为李玲。整改安排：花园泥土沉降待雨季（6.7.8月）沉降到位后，回填泥土。陈勇，2012.5.8。业主复验确认：未处理，以上质量问题。2012.5.8。2015年12月1日，房屋验收意见表载明：业主验收意见：负一楼整个地面贯穿性裂纹；三楼墙面开裂（卧室），三楼次卧、墙面渗水已处理，墙面需要重新刮白处理（可以处理），负一楼推拉窗子左边有渗水痕迹（可以处理），三楼平台上方天沟渗水，花园楼梯重新砌。闵燕华、何飞签字确认，配套人员冯志军签字确认。 蓝光公司的客户需求处理单载明：2012年10月15日，报修内容：地下室地坪裂纹、2楼厨房地坪裂纹、二、三层阳台地坪裂纹，一、二层卧室墙面渗水。2013年1月3日，现场问题描述，经现场核实，雨水管脱落属高标原来责任。2013年1月7日，报修问题：入户梯步下沉，后花园梯步沉降。2013年3月21日，报修问题：后花园梯步裂纹，入户梯步下沉，后花园梯步沉降。外墙基层大面积裂纹，室内大面积裂纹。2013年7月4日，报修问题：二层客厅烟道墙角渗水，三层梯步平台上方渗水，三层梯步平台窗上方渗水，三层次卧顶角渗水，抵偿客厅墙面渗水。 蓝光公司于2013年5月14日、2014年8月8日、2017年3月12日向闵燕华、何飞邮寄送达了催接房通知书。 2017年6月8日，闵燕华、何飞与蓝光公司双方进行协商，形成“翡翠岭11栋1号房屋问题沟通会会议纪要”，记录人为李玲，会议地点为观岭国际物业服务中心，时间2017年6月8日14时10分，会议主要议程：针对观岭国际翡翠岭11栋1号房屋问题，经业主多次现场查看，并与开发建设单位多次沟通，各达成以下意见：虽房屋已过质保期，现同意继续对部分可整改的工程问题进行整改，开发建设单位同意补偿业主再次此整改期的物业服务费，整改前需与业主达成一致前才进场施工。业主意见：我方多次催整改，但多年一直未处理，已给我方造成严重的经济损失，且严重违约，现保留现场，进行司法程序，此房存在严重质量问题。 2018年1月12日，闵燕华、何飞提交鉴定申请书，申请对案涉房屋质量是否合格进行鉴定，对上述房屋质量问题是否可以修复、修复费用具体金额进行鉴定。2019年1月29日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具鉴定报告，结论为：根据现场检查检测结果并综合分析，观岭国际社区房屋鉴定结论如下：1、除负一层1～6×H轴剪力墙、负一层1/4×E～1/F轴剪力墙、负一层7～9×F轴填充墙外，其余墙体的垂直度均不满足规范要求；造成墙体垂直度不满足规范要求的主要原因是施工过程中的施工误差所致。2、负一层1～9×H～L轴范围内地下室底板的做法与设计不符。3、二层3～6×H轴墙处的渗水痕迹主要是由于雨水从外墙空鼓、开裂处进入砂浆层内，由于填充墙与框架柱间存在缝隙，砌筑砂浆不饱满，导致雨水渗入室内。 一审审理中，闵燕华、何飞与蓝光公司就修复方案达成一致意见，由蓝光公司方负责，在60日内对上述质量问题进行修复，修复后双方共同选定第三方进行验收，验收费用由闵燕华、何飞方先行垫付。闵燕华、何飞撤回要求对修复方案、修复金额的鉴定申请。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。商品房买卖合同中，买方的主要义务是给付价款，卖方的主要义务是交付质量合格的房屋。根据庭审查明的事实，双方对于案涉房屋存在质量问题，需要进行修复均无异议，双方对由蓝光公司对所涉问题在60日内进行修复，修复后共同委托第三方进行检验达成一致意见，一审法院予以确认。闵燕华、何飞关于蓝光公司逾期交房，蓝光公司应按照已付房款的每日万分之五，自2011年12月11日起计算至房屋修复之日止的计算方式向闵燕华、何飞支付违约金的主张。根据双方商品房买卖合同约定，案涉房屋经规划验收合格，取得房屋测绘报告及分户验收合格证，即可交付。在双方合同约定的交付时间2011年12月10日前，案涉房屋已经满足交付条件，蓝光公司也通知闵燕华、何飞于2011年12月9日办理交房手续。闵燕华、何飞在验收房屋时，因房屋存在问题，拒绝接房。根据2012年5月8日房屋验收意见表，闵燕华、何飞提出的问题主要为部分区域地面裂纹、墙面裂纹、屋面落差、屋面边缘粗糙、阳台护栏、梯步沉降等问题。根据双方合同约定，双方一致确认的需要整改的问题，应当由蓝光公司负责整改，闵燕华、何飞不得以此拒绝收房。本案中，从双方行为来看，对于房屋存在的质量问题，一直是由蓝光公司进行整改维修，闵燕华、何飞以房屋存在质量问题为由拒绝收房，违反双方合同关于交房的约定，也无法律依据。根据双方合同约定，一审法院认定案涉房屋已于2011年11月10日交付。故，闵燕华、何飞主张蓝光公司逾期交房应当给付违约金，无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。闵燕华、何飞关于延迟保修期间的主张。房屋质量保证书中，除房屋地基和主体机构外，其余部位根据具体情况为1年、2年、5年的不同保修期，保修期自竣工验收合格之日起计算，双方并没有维修完毕后重新计算保修期的相关约定，闵燕华、何飞的该项诉请也无法律依据。故，闵燕华、何飞关于延长保修期5年的诉请，无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、成都金堂蓝光和骏置业有限公司于判决生效之日起六十日内对位于金堂县的房屋鉴定范围内的质量问题进行整改修复；二、驳回闵燕华、何飞的其他诉讼请求。案件受理费42798元，由闵燕华、何飞负担21399元，成都金堂蓝光和骏置业有限公司负担21399元。 二审中，闵燕华、何飞提交证据：金堂县人民法院的传票、民事起诉状，拟证明由于蓝光公司的违约行为，给闵燕华、何飞就物业费造成了巨大损失。蓝光公司经质证认为，该证据与本案无关，对证据三性均有异议。本院对闵燕华、何飞提交证据真实性予以确认，闵燕华、何飞提交的物业费损失与本案无关联，对其证明目的本院不予认可。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而第一百一十四条第一款规定当事人在订立合同时可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，由此可见，向对方当事人主张违约责任应当依据合同约定的，既未约定支付一定数额的违约金，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法的，可以主张因违约行为造成的损失。 闵燕华、何飞与蓝光公司于2010年4月13日签订《商品房买卖合同》属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定房屋交付条件为商品房已取得规划验收合格证、建筑工程竣工验收备案表、由资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告、《住宅工程质量分户验收表》，对房屋存在质量问题的约定蓝光公司负有整改的义务，但合同对房屋存在质量问题闵燕华、何飞不退房的情况下，既未约定蓝光公司应承担违约金的数额，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉房屋已经规划验收合格，取得房屋测绘报告及分户验收合格证，房屋已经满足合同约定的交付条件，蓝光公司也通知闵燕华、何飞于2011年12月9日办理交房手续。但闵燕华、何飞在验收房屋时认为房屋存在质量问题而拒绝接房，现闵燕华、何飞以房屋存在质量为由向蓝光公司主张每日按已付房款万分之五支付逾期交房违约金，其主张违约金的请求并无合同依据，其理由不成立，一审法院不予支持并无不当。关于闵燕华、何飞延迟保修期间的主张，双方合同中并没有对延迟保修期的相关约定，也无相应法律规定，一审法院不予支持闵燕华、何飞的该项主张正确，本院予以维持。 因案涉房屋经一审鉴定仍然存在质量问题，一审法院判决蓝光公司整改修复正确，但房屋质量问题对闵燕华、何飞是否造成损失或损失的大小，双方可另行处理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费42798元，由闵燕华、何飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十七日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅