四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0402民初4168号 原告（反诉被告）:四川飞马建设有限公司,住所地：攀枝花大道中段宁和巷11号，统一社会信用代码：9151040020445002XA。 法定代表人：王朝富，总经理。 被告（反诉原告）：杜龙军，男，1974年1月1日出生，汉族，系攀枝花市创恒商贸有限责任公司法定代表人，现住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：杜龙碧，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号:15104199411695619。 原告（反诉被告）四川飞马建设有限公司（下称：飞马公司）与被告杜龙军（反诉原告）合同纠纷一案，被告杜龙军提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞马公司的法定代表人王朝富，被告杜龙军及其委托诉讼代理人杜龙碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告杜龙军支付两个门面欠付的购房款290000元，13年欠款的利息226200元；购买第三个门面的购房款510840元、或者租赁第三个门面房租408672元（13年的）及租金利息100000元，合计人民币1435712元；二、请求判令由被告杜龙军承担本案诉讼费。事实和理由：2006年我公司改革，政府将已获批准的大渡口街办江边街社区办公用房用地交我公司自修自用，解决我公司办公及安置职工。房屋修好后，经双方协商同意，被告杜龙军向我公司购买从炳草岗至东区方向第一、第二两个门面，用于换轮胎及洗车、修车。两个门面共85.14平方米，单价：12000元每平方米，合计人民币1021680元，优惠31680元后，合计990000元，被告杜龙军支付了700000元，尚欠290000元房款至今未付。与此同时，被告杜龙军见两个门面不够用，又将紧靠他的第三个门面租下，双方协商同意，月租金为2554.20元，待两年内我方办房产证时，被告杜龙军购回，并一次性交清租金及房款，租赁终止。双方口头约定税费各自支付自己的部分。双方于2006年5月19日签订了合同，被告杜龙军支付了我公司700000元房款，我公司即将商铺交付于被告使用。剩余房款及租金经我公司多次催收至今未付。由于我公司是政府改制企业，改制时政府给我公司的江边街社区办公用地用房属划拨土地，我公司在补交了土地出让金后，多次请求政府配合我公司办理房产权证，并在税收上予以照顾。合同约定：两年内办理产权证，为了给各位购房户争取税收上的照顾，在此期间产权证办理虽推迟了，但被告杜龙军在三个门面使用上，未受任何影响。经政府多次协调，终于在2016年相关单位同意给予办理产权证，并在税收上给予了关照。2016年在正式办理产权证时，被告杜龙军在缴纳完税金后，拒不配合完成最后手续，由于被告杜龙军的不配合，导致整栋楼除被告未办理房产证，至今未完成土地分割。另外,被告杜龙军连购买两个门面的购房款尚欠付，对第三个门面，我公司选择要求被告杜龙军支付租金的诉讼请求。原告遂诉至法院，愿判如所诉。 被告（反诉原告）辩称：1、飞马公司提出的支付剩余房款的请求不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司应先为杜龙军办理产权证，杜龙军方支付剩余房款，但事实上，飞马公司至今未给杜龙军办理产权证。而且双方对房款的单价做了变更，2016年6月15日在飞马公司的协调下杜龙军与房屋产权人（攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处）即飞马公司的上级主管单位签订了《房地产买卖契约》，该契约规定：（1）、杜龙军购买的房地产坐落于东区的房地产（房屋建筑面积119.88平方米）即协议上约定的江边街社区办公楼一楼的三个门面。（2）、甲乙双方协定的上述房地产成交价格为人民币叁拾玖万元（390000元），乙方于2015年12月30日前一次付清给甲方。事实上该房款已于2006年9月29日付款700000元，多付310000元；多付部分飞马公司应当退还，所以就不存在杜龙军还要支付飞马公司剩余房款的事实。2、飞马公司提出的利息请求不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司应先为杜龙军办理产权证，杜龙军方支付剩余房款，但事实上，飞马公司至仍未给杜龙军办理产权证，而且双方对房款单价进行变更后，杜龙军已经多支付了飞马公司房款，不存在支付利息的问题。飞马公司违反合同约定，迟迟不为杜龙军办理房产证，导致杜龙军不能将房屋转让及办理抵押贷款，严重损害了杜龙军的合法权益。飞马公司应支付不能按时办理房产证的违约金，因此，飞马公司要求杜龙军支付利息的请求不应得到法院的支持。3、关于飞马公司提出的租金请求也不应得到支持。按照双方合同约定，飞马公司两年内为杜龙军办理产权证，杜龙军回购45号门面。正是基于飞马公司至今仍未给杜龙军办理产权证，故意违约意欲吃杜龙军的租金。同时，飞马公司请求的租金已经超过法定诉讼时效的规定，法院应当不予支持。 反诉原告杜龙军反诉请求：1、请求判令飞马公司为杜龙军办理涉诉房屋的不动产权证，并驳回飞马公司的全部诉讼请求；2、请求判令飞马公司退还杜龙军多交购房款310000元（实交700000元，应交390000元）；3、请求判令飞马公司支付杜龙军垫交的应由飞马公司交纳的税金31785元；4、请求判令飞马公司支付逾期办证违约金719250元（实交购房款700000元*逾期贷款月利息0.75%*137个月，自2008年5月20日暂计至2019年10月19日共137个月）；以上4项合计1061035元；5、请求判令飞马公司承担本案反诉的诉讼费。事实和理由：杜龙军与飞马公司于2006年5月19日就位于江边街社区办公楼一楼三个门面签订了购房《协议》约定：为了精简机构，下岗分流，经甲乙双方协商，我单位职工杜龙军从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意杜龙军下岗后，新修江边街社区办公楼一楼二个门面有偿转让给杜龙军，单价每平方米12000元，建筑面积85.14平方米，总价：1021680元，优惠31680元。门面位置：从炳草岗方向到东区方向第一、第二个门面，经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交700000元整。其余部分待甲方给乙方房产证时一次性付清。从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时资金困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）。合同签订后，杜龙军于同年9月29日支付了飞马公司700000元购房款，飞马公司即将商铺交付杜龙军。两年过后，飞马公司对上诉房屋产权证迟迟未能办理。杜龙军与飞马公司多次协商，直到2015年2月4日，飞马公司叫杜龙军到攀枝花市地方税务局交购房税，杜龙军按飞马公司的上级单位攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处约定的购房款缴纳了全部税费，并为飞马公司垫交了应由其缴纳的税金31785元。2016年6月15日，杜龙军与飞马公司的上级单位就上述房屋所有权人攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处重新签订了《房地产买卖契约》。此时，杜龙军才知道该房屋所有权并不属于飞马公司。在2006年5月19日签订购房协议时飞马公司向杜龙军隐瞒了这一重大事实，并虚构杜龙军为飞马公司的下岗员工，目的就是为了让杜龙军相信房屋所有权人为飞马公司，导致杜龙军长达13年未取得房屋产权证，使杜龙军不能在预期的时间内对该房屋充分行使收益和处置的权利。2016年6月15日，杜龙军与攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处签订了《房地产买卖契约》后，杜龙军多次与飞马公司协商退还多交的310000元购房款、逾期办理房产证的违约金719250元及杜龙军垫交的税金31785元一事，无果。现在，飞马公司向贵院提起诉讼，要求杜龙军支付两个门面欠款290000元、13年欠款利息226200元、购第三个门面欠款510840元，合计人民币1435712元，并承担本案诉讼费。杜龙军于2016年6月15日与房屋所有权人攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处签订了《房地产买卖契约》，表明杜龙军已经全部交完购房款并多交了310000元，不存在欠飞马公司1435712元，飞马公司的上述请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。相反，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条明确规定：“因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故，飞马公司理应支付杜龙军逾期办理产权证的违约金。 飞马公司（反诉被告）答辩：1、杜龙军要求飞马公司办理不动产权证书，飞马公司一直在积极办理；涉案房屋是东区政府批准的江边街社区办公用房，当年政府下岗分流，政企分家，就把社区的办公用房用地用于我公司安置职工和公司办公。原来政府用地是划拨，是不能办理房产证的，之后公司就交了土地出让金，为了便于办理房产证。在这期间，飞马公司一直在同区政府协商办理产权证这件事情，我们也提供了历年来我们公司一直请求区政府，区政府又请求市政府等相关部门办理产权证的资料。至于税费，区政府、市政府跟有关税务部门也开了几次会议，专门对我们的房屋给予了办理税收优惠。2、多交房款的说法不存在，我们的合同清楚约定了购房的单价及面积。2014年12月23日，大渡口街道办事处与我们公司签订了土地转让协议，涉案的房屋就转让给我们了，并明确房屋产权属飞马公司，用于安置职工和办公用地。至于税费优惠，就必须在房屋买卖合同中，购房的单价上予以降低，否则无法进行优惠。取得土地是东区政府，不可能将土地收回再给我们公司，所以杜龙军就与大渡口街办签订的买卖合同，仅限于办理土地证适用。3、对于杜龙军提出多交税金的情况，三个门面的税费是290000元。但是，经过我公司争取，市政府等部门专门开会讨论后确定予以优惠办理房屋产权证的税费，杜龙军三个门面就只交了50000多元的税费。但是杜龙军交了税费后，一直不配合办理产权证，导致我们一整栋楼都没法办理分户土地证。整个楼的房产证及整栋楼的大户土地证现均已办理，只有杜龙军的房产证没有办理。我找过他，他说他税交少了，要告我，我就说可以，我这个都是合法的。4、杜龙军要求我退回多交的31785元的税金是不成立的，这是在他享受极大优惠的情况下应当交的。5、对杜龙军提出要求我支付违约金719250元的主张，根本就不成立。是杜龙军违约，并不是我公司违约，双方签订的购房协议有明确约定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。飞马公司举证：1、我公司与杜龙军2006年5月19日签订的《购房协议》一份，明确了双方的责任义务；2、2004年12月23日，大渡口街道办事处与我公司签订的《土地转让协议》一份，证明该土地是我公司所有，修建的房屋也属于我公司所有；3、我公司2010年9月20日向市政府出具的《恳请办理房屋产权证的报告》一份，证明我公司在请求区、市两级政府尽快协调办理产权证；4、2015年5月18日，大渡口街道办事处及东区人民政府致攀枝花市规划和建设局、攀枝花市国土资源局《关于江边街社区办公用房超红线超一层的情况说明》一份，证明市里面的相关单位也在积极支持协调我公司办理相关产权证；5、大渡口街道办事处《关于划分江边街社区办公用房税费优惠的函》一份，证明政府部门为了解决企业困难，在税费上给予优惠；6、攀枝花市东区人民政府文件，2010年11月29日，东区人民政府给市政府《关于划分江边街街区办公用房产权手续的请示》，证明区、市两级政府对下岗职工的照顾与关注，产权证不是不办，是积极在办；7、攀枝花市东区大渡口街道办事处文件，攀东大办（2012）3号文，大渡口街道办事处致函区体改办要求解除我公司与街办挂靠关系的报告；7、攀枝花市东区经济改革体制办公室，关于我公司与大渡口街办解除挂靠关系的批复一份；8、2015年6月16日，我公司请求办理江边街社区办公用房产权分割税费优惠的情况说明一份；9、大渡口街道办事处2014年12月8日出具的涉案楼房的产权证明一份，该房屋为解决下属企业安置职工及办公，此楼由我公司投资修建，产权归我公司所有。以上证据拟证明：1、我公司一直在请求上级机关协调办理产权证，而非我们迟迟不办理。2、我公司对出售给杜龙军的房屋有绝对权利，杜龙军与街办签订的购房合同只是为了房屋税费优惠，降低了价格，而不是门面买卖的成交价，只有我们公司才有资格出售此房屋。杜龙军所述的不但不欠房款还多交房款的事实是不存在的。以上证据均是复印件。杜龙军质证：对飞马公司提交的所有证据真实性均无异议，但达不到飞马公司的证明目的。1、对《购房协议》，双方约定的产权证办理时间是两年，第三个门面由杜龙军先租用两年，两年内飞马公司为杜龙军办理产权证时，杜龙军购得，一次交清房款，到现在为止，飞马公司也未能在两年内办理产权证，所以杜龙军不应当支付利息；房租已超过诉讼时效，也不应得到支持。2、对《土地转让协议》、《恳请办理房屋产权证的报告》、《关于江边街社区办公用房超红线超一层的情况说明》、《关于划分江边街街区办公用房税费优惠的函》，均说明涉案房屋的产权是大渡口街道办事处；且税收优惠的函并没有要求飞马公司在售房价格上作假，只能在政策允许的范围内予以关照。3、对《关于办理大渡口街道江边街社区办公用房产权手续的请示》，证明飞马公司建房时超修1层，超面积60平方米，致使产权手续未能办理，责任完全在飞马公司一方；4、对攀东大办（2012）3号文、解除挂靠关系的批复（攀东体改【2013】年1号文，证明大渡口街办是飞马公司的上级单位，有权对房屋价格作调整。5、对飞马公司请求办理江边街社区办公用房产权分割税费优惠的情况说明，证明原告修房时，住宅成本价1480元每平方米，办公用房1200元每平方米；商铺4000元每平方米，所以飞马公司的上级单位大渡口街道办事处与杜龙军签订房屋买卖契约时将卖给杜龙军的房屋综合价格调整为3253元每平方米是符合常理的。6、对大渡口街办出具的产权证明，是飞马公司与其上级单位的关系，只能证明该房屋由飞马公司投资修建，并不能证明所有权人是飞马公司，但是认可所有权人是原告。 反诉原告杜龙军举证：1、2006年5月19日《协议》一份，拟证明飞马公司向杜龙军隐瞒了该门面房产权所有权人的事实。2、2006年9月29日《收据》一份，拟证明飞马公司已收到杜龙军70万元购房款的事实。3、《证明》一份，拟证明2013年7月29日，杜龙军多次催促原告为其办理房屋产权证的事实。4、销售不动产统一发票两份。拟证明2015年12月4日，四川省攀枝花市地方税务局代攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处为杜龙军提供了两份购房发票，购房款合计金额为390000元的事实。5、中华人民共和国税收缴款书、中国农业银行信用卡交易明细查询单，共两份，拟证明：2015年12月4日，四川省攀枝花市地方税务局为攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处提供税收缴款书，其征收的各项税种应缴纳税费共计31785元、计税金额为390000元，拟证明杜龙军为攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处垫付了这部分税款的事实。6、2016年6月15日《房地产买卖契约》一份（共4页）。拟证明杜龙军与攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处就位于东区房屋签订了《房地产买卖契约》，该《契约》明确约定了杜龙军所购房屋的面积为119.88平方米、成交价款为390000元的事实。飞马公司质证认为：证据都是真实的。1、证据1、2三性无异议；2、证据3只能证明我们在积极办理产权证；3、证据4是为了办理产权证交税的，不能说明任何问题；4、证据5杜龙军应交的税费是50000多元；5、证据6是真实的，我公司都交了两次费，都是为了方便办理房屋产权。但是以上证据不能证明杜龙军的主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月19日，飞马公司与杜龙军签订了《协议》一份，载明：“为了精简机构，下岗分流，经甲（飞马公司）乙（反诉原告）双方协商，我单位职工杜龙军从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意杜龙军下岗后，新修的江边街社区办公楼一楼二个门面有偿转让给杜龙军，单价：每平米1.2万元，建筑面积约85.14平方米，总价102.168万元，优惠3.168万元。门面位置：从炳草岗方向到东区方向第一、第二个门面，经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交柒拾万元整。其余部分待甲方给乙方办理房产证时一次付清。从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.20元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元）。”。合同签订后，飞马公司即将涉案房屋交付杜龙军。双方在合同中未约定如何交纳税费，飞马公司称双方约定各自支付己方应缴纳的税费，杜龙军予以认可。飞马公司在合同约定的两年期限内未办理涉案房屋的产权证。2016年6月15日，杜龙军与攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处签订了《房地产买卖契约》，主要内容为：“甲方（大渡口街办）自愿将位于攀枝花市东区的房地产（房屋建筑面积119.88平方米）出售给乙方，乙方愿意购买。上诉发出成交价格为390000元。上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担…”。合同签订后，反诉原告分别交纳了税费31785元，纳税人名称为：攀枝花市东区大渡口街道办事处。缴纳了税费15795元，纳税人名称为杜龙军。2016年6月后，杜龙军可以办理涉案房屋的产权证，但其未办理。双方为此发生纠纷，飞马公司遂诉至法院。杜龙军提出反诉。 另查明：1、2010年9月20日，攀枝花市东区大渡口建筑建材公司向柳市长的报告《关于恳请协调办理房屋产权证的报告》，主要内容为：“我公司2004年与大渡口街办脱钩，大渡口街办将已获立项的批准的江边街办公用房项目用地200平方米有偿转给我公司作为改制成本…由于我公司扩大60平方米面积，改变了使用功能多修建了一层，不违反强规…，恳请办理产权证。”同日，攀枝花市东区大渡口建筑建材公司向攀枝花市规划和建设局、攀枝花市国土局出具了《关于江边街社区办公用房超红线超一层的情况说明》，攀枝花市东区政府在该文下方注明：“情况属实。请市规划、国土支持为愿”并盖有攀枝花市东区人民政府公章。2、2010年11月27日，攀枝花市东区人民政府向攀枝花市市政府发文攀东府【2010】100号《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道办事处江边街社区办公用房产权手续的请示》，主要内容为：“2004年，飞马公司原属攀枝花市东区大渡口街办的下属企业改制，将已获立项的批准的江边街办公用房项目用地200平方米转让给该企业用于安置职工。请尽快办理产权手续。…“。2013年3月7日，攀枝花市东区大渡口街道办事处向攀枝花市东区经济体制改革办公室报告攀东大办【2012】3号《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》，主要内容是解除飞马公司与攀枝花市东区大渡口街办的挂靠关系。3、2013年4月8日，攀枝花市东区经济体制改革办公室出具攀东体改【2013】1号文，作出批复：同意解除挂靠关系。4、2014年12月8日，攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处《产权证明》，载明：“兹证明位于攀枝花市，规划名称为：大渡口街道办事处江边街社区办公用房，为了下属企业原攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（现已改制更名为四川飞马建设有限公司）安置职工及办公，此楼由四川飞马建设有限公司投资修建使用，产权归四川飞马建设有限公司所有。”。5、攀房权证东私字产权证复印件，证明该房产其他住房已于2016年8月办理了产权证。 本院认为：飞马公司与杜龙军于2006年5月19日进过协商后签订了涉案房屋买卖的《协议》，是双方真实意思的表示，且,双方均按照该《协议》进行了实际履行，该合同是真实有效的。2016年6月15日，杜龙军与攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处签订了《房地产买卖契约》，并作为备案登记的房地产买卖合同，是为了减低交易成本减少纳税金而拟定的合同，规避纳税义务，损害了国家税收利益，且该合同是杜龙军与案外人签订的，应认定为无效合同。 关于本诉部分，本院评析如下：一、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付购房尾款290000元及支付13年欠款利息226200元的诉讼请求，本院对支付购房尾款290000元的诉讼请求予以支持，对要求支付13年欠款利息226200元的诉讼请求，不予支持。理由如下：首先，根据2006年5月19日签订《协议》的“甲方给乙方产权证时一次性付清”约定，飞马公司应当先办理产权证，杜龙军再支付购房尾款。即飞马公司办理产权证在前，杜龙军支付购房尾款在后。而房屋买卖合同中，办理产权证及支付购房款均是合同的主要义务，两者具有对等关系。在对等关系中，双方互负的债务有先后履行顺序。飞马公司未按照合同的约定在两年内办理产权证，构成违约，杜龙军就享有了先履行抗辩权，并无义务在飞马公司未办理产权证时支付尾款。其次，涉案房屋至今未办理产权证，且未办理产权证的主要责任在于飞马公司，杜龙军无义务支付未办理期间的购房尾款的利息。基于此，本院对飞马公司的该项诉讼请求，不予支持；二、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付购买第三个门面的购房款510840元及支付第三个门面13年的租金408672元及租金利息100000元的诉讼请求，属于选择性的诉讼请求，飞马公司现选择要求杜龙军支付租金及利息而放弃了要求杜龙军购买该门面的诉讼请求。根据双方签订的《协议》“从炳草岗至东区方向第三个门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.20元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。”的约定，由于杜龙军一直占用、使用该门面，应当支付相关的费用，故，本院对飞马公司的该项诉讼请求中要求支付租金的诉请部分，予以支持。至于如何认定租金标准的问题，本院评析如下：在涉案《协议》期间届满后，双方未重新进行约定，应当视为原协议继续有效，双方应当按照协议约定的月租金的标准支付使用费用；至于如何认定租金期间的问题，鉴于杜龙军提出飞马公司的该项诉请已经超过了诉讼时效期间的抗辩主张，虽飞马公司未提供有效证据证明其主张过权利，但，根据双方签订的《协议》，双方对该门面的约定是选择性的，即可以选择购买也选择支付租赁的费用。而双方在《协议》约定的租金期间届满后，又未能办理产权证的情况下，均未提出异议，导致该门面由杜龙军一直占用、使用，属于继续性的债权。所以，本院确定在飞马公司起诉之日起倒推三年期间的租金的诉讼请求予以支持，倒推超过诉讼时效期间的租金不予支持。基于此，本院确定杜龙军应当支付租金的时间从2017年1月开始计算至2019年12月止。即为：91951.20元（2554.20元×36个月）。基于此，本院对飞马公司提出的要求杜龙军支付租金的诉讼请求中，合法合理部分即91951.20元的诉讼请求，予以支持，其余部分，不予支持。关于飞马公司要求杜龙军支付租金利息100000元的诉讼请求，不予支持，理由如下：双方在《协议》中未约定支付租金的期限，飞马公司亦未有证据证明其主张过权利，基于此，本院对该项诉讼请求，不予支持。 关于反诉部分：一、杜龙军要求飞马公司为其办理产权证的诉讼请求，予以支持；二、关于杜龙军提出的其与攀枝花市东区大渡口街办签订的合同有效，要求飞马公司按照该合同的价款约定退还多交纳的购房款310000元的诉讼请求，本院已经认定其与攀枝花市东区大渡口街办签订的合同无效，对其该项诉讼请求，不予支持；三、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付其垫交的税费31785元，提供了其以攀枝花市东区大渡口街道办事处名义缴纳税费的凭证及杜龙军本人承担的税费凭证15795元，合计缴纳为47580元。与飞马公司抗辩称杜龙军应当缴纳的税费为5万多元相符，而杜龙军以攀枝花市大渡口街办的名义垫付31785元的事实属实。基于此，本院对该项诉请，予以支持；四、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付逾期办证13年的违约金719250元的诉讼请求，部分予以支持，理由如下：首先，飞马公司提出杜龙军的该项诉讼请求已经超过诉讼时效期间的抗辩主张，杜龙军未提供有效证据证明其在合同约定的期限届满后主张过权利，基于此，本院对杜龙军提出要求飞马公司支付从签订合同开始至今的13年期间的逾期办证违约金719250元的主张，不予采信；其次，即使杜龙军未提供证据证明其主张过权利，但，根据本院查明的事实是涉案房屋至今未办理产权证。由于逾期办证行为仍在继续，该种违约金的给付，即属于继续性债权，是应当得到支持的。基于此，本院对在起诉之日起倒推三年的违约金，予以支持。自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已经超过诉讼时效期间。基于此，本院确定飞马公司应当支付杜龙军逾期办证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条明确规定：“因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,逾期办证违约金期间为三年即：从2018年1月-2019年12月止。逾期办证违约金为189000元（实交购房款700000元*逾期贷款月利息0.75%*36个月）。同时，交纳交易税费的义务是交易主体应尽的法律义务。飞马公司规避税费未按双方签订的《协议》如实纳税，损害国家税收利益，增大了杜龙军再次交易的成本，构成违约。双方可以对税费的交纳自由约定，飞马公司提出双方约定各自承担，对此杜龙军不持异议。故，双方均应当按照《协议》约定的价格条款各自向税务机关补足各自应当交纳的税费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决如下： 一、杜龙军（本诉被告）与攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处签订的《房地产买卖契约》无效； 二、杜龙军（本诉被告）在领取位于攀枝花市东区商铺的房屋所有权证后十日内一次性支付四川飞马建设有限公司（本诉原告）购房款290000元。 三、杜龙军（本诉被告）于本判决生效之日起十日内一次性支付四川飞马建设有限公司（本诉原告）位于攀枝花市东区.20元。并于本判决生效之日起十日内一次性将该商铺腾空交还于四川飞马建设有限公司（本诉原告）。 四、驳回四川飞马建设有限公司（本诉原告）的其他诉讼请求。 五、四川飞马建设有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起三十日内协助杜龙军（反诉原告）办理位于攀枝花市东区商铺的房屋所有权证； 六、四川飞马建设有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内一次性支付杜龙军（反诉原告）逾期办证违约金189000元。 七、四川飞马建设有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内一次性支付杜龙军（反诉原告）垫交的税费31785元。 八、驳回杜龙军（反诉原告）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8861元，由四川飞马建设有限公司（本诉原告）承担6469元，杜龙军（本诉被告）承担2392元。反诉案件受理费7174.50元，由杜龙军（反诉原告）承担5667.50元，四川飞马建设有限公司（反诉被告）承担1507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  吕艳荣 二〇一九年十二月二十八日 书记员  游明花