江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终4012号 上诉人（原审原告）：曾令斌，男，汉族，1976年8月13日生，住江西省赣州市赣县区。 上诉人（原审原告）：张金英，女，汉族，1980年1月2日生，住江西省赣州市赣县区。 上诉人（原审被告）：朱开芫，男，汉族，1940年9月22日生，住江西省赣州市赣县区。 委托诉讼代理人：钟晓锋，江西章贡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱俊良，男，1963年8月24日生，汉族，住江西省赣州市赣县区，系上诉人朱开芫之子。 上诉人曾令斌、张金英与上诉人朱开芫房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾令斌、张金英上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判由朱开芫向曾令斌、张金英支付停产停业损失16162元、装饰装修补偿费48263元、附属设施补偿费52967元、搬迁补偿费1580元，合计118972元。二、一、二审诉讼费由朱开芫承担。事实和理由：一、一审法院判定曾令斌、张金英享有的装饰装修补偿费份额过低。曾令斌、张金英自2011年起承租朱开芫房屋，并在涉案房屋中正常经营饭店6年之久。承租前，涉案房屋装饰装修破旧不堪，无法正常用作饭店经营，曾令斌、张金英为使该房屋能正常投入饭店经营使用中，花费大量资金对涉案房屋一层、二层墙面及地面进行翻新，对屋内环境进行装饰装修，并添附相关设施设备。即便拆迁评估认定的主要是基础装修价值，对于装饰装修部分的补偿理应属于曾令斌、张金英所有。故，一审法院依据涉案房屋多年来在曾令斌、张金英租赁之前就一直是从事餐饮业用途认定其装饰装修主体应在曾令斌、张金英承租之前业已存在，酌定认为上诉人只享有装修现值的10%不符合事实依据。二、一审法院认定曾令斌、张金英可以分得堡坎补偿款的份额过低。关于涉案房屋堡坎部分，在曾令斌、张金英承租涉案房屋前，被上诉人针对该堡坎只是建造了简单的挡土墙，而上诉人基于安全性和美观程度等多种因素考虑之下，对该挡土墙进行重新砌砖修建，且另行浇筑砌砖修建了停车场。故，针对堡坎部分，不应认定曾令斌、张金英只是在原有堡坎基础之上改建和修缮，而该堡坎现值认定补偿的大部分应为曾令斌、张金英所有。故，一审法院认定曾令斌、张金英可以分得该103334元堡坎补偿款的30%部分不符合事实依据。 上诉人朱开芫辩称：一、本案应当适用两个法律关系来认定案件事实。1、曾令斌与朱开芫存在房屋租赁合同关系。2、朱开芫的房屋被征收涉及补偿的法律关系。在本案中，因政府拆迁行为，朱开芫在收到政府的相关书面通知后，及时依据与曾令斌签订的房屋租赁合同的约定告知对方。根据该合同的约定，曾令斌应当及时腾房，并将房屋等交付给朱开芫。根据房屋合同的约定及合同法、城镇房屋租赁合同司法解释的规定，对于租赁房屋的附属设施已经发生不可拆除的部分，应当由房东即朱开芫所有，可以拆除的部分类似空调、热水器归曾令斌所有。赣县区政府相关部门依据房屋征收相关规定，对朱开芫的房屋进行征收并进行补偿，该补偿款应当归朱开芫所有。一审法院认定朱开芫应当支付部分补偿款给曾令斌与事实不符，与双方的约定不符，应当予以纠正。二、曾令斌仅是对堡坎部分进行了适当的修饰、装饰，堡坎的原有基础是朱开芫等人在出租前即有。为此，原审法院在认定相关补偿比例时也存在事实认定错误，存在和稀泥的做法。 上诉人朱开芫上诉请求:一、撤销原审判决第一项，改判朱开芫无需向曾令斌、张金英给付停产停业损失、装饰装修补偿费、附属设施补偿款。二、上诉费用由曾令斌、张金英承担。事实和理由：原审判决认定事实有误，导致适用法律错误，该案争议解决应适用双方之间签订的房屋租赁合同，尊重意思自治。双方签订的租赁合同对国家征收行为已有约定，曾令斌、张金英对国家征收行为导致的损失应由其承担。首先，原审判决作出的对附属设施补偿款认定有误，就堡坎部分，对于一审法院认定曾令斌、张金英对堡坎部分做了相应的修缮，朱开芫没有异议，但一审法院认定的基本事实有误，该堡坎部分的补偿款为103334元，是朱开芫被征收房屋面积所有堡坎的补偿款即房屋征收评估报告中注明的794.88立方米的堡坎补偿款，原审判决并未对面积进行区分。曾令斌、张金英修缮的部分只有靠近赣新大道部分地面硬化及在朱开芫原有堡坎部分进行了修缮，修缮的面积只是房屋部分面积，原审法院认定对曾令斌、张金英补偿房屋全部堡坎的赔偿款30%有违本案事实及适用法律错误。其次，对于装饰装修补偿费，原审判决适用法律错误，原审判决依据曾令斌、张金英承租的时间等因素认定曾令斌、张金英享有10%的份额。曾令斌、张金英承租房屋时并未进行添附，在举证时曾令斌、张金英也无法证明在承租期间对房屋进行了大量装修及增加附属设施，结合朱开芫原审时提交的曾令斌、张金英经营饭店内部装修证据可以看出，曾令斌、张金英并未投入装修，基本框架都是朱开芫原有的基础设施，根据谁主张，谁举证的原则，原审法院认定曾令斌、张金英有权获得装修价值的10%，朱开芫认为有误，退一步讲，即使曾令斌、张金英有过部分添附，根据双方在签订租赁合同时约定，该添附部分也应属于朱开芫。最后，停产停业损失，原审判决依据公平角度判决曾令斌、张金英有权获得20%的份额。但双方在房屋租赁合同中已有特别约定，朱开芫将整栋房屋以低价租赁给曾令斌、张金英时就特别说明和注明了国家征收行为导致的损失应由曾令斌、张金英自行承担的条款，曾令斌、张金英对于该风险是具有预见性的，所造成的损失，曾令斌、张金英应承担该不可控的风险，应承担完全责任。 上诉人曾令斌、张金英辩称：店面和堡坎都是曾令斌、张金英装修的，政府征收拆迁补偿的装修费、停产停业费都是承租户所有，梅林镇政府已经扣了这笔钱，大概12万元。 一审原告曾令斌、张金英向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付非住宅停产停业损失补偿费80811.95元、装饰装修补偿费160877元、附属设施、生活生产设施及其他地上附着物补偿款135293元、搬迁补偿费3160.95元、临时安置补偿费10532.64元,上述各项费用总计:390675.54元。二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，原告曾令斌与被告于2011年10月21日签订《店面租赁合同》将被告所有的位于赣新大道34号店面（低层、二楼）租赁给原告经营饮食行业，合同期限为5年。合同到期后，原被告又续订合同一份，约定继续租赁该房店面（底层、二楼、三楼三间）经营（开办赣县金英乡村风味楼）并办理营业执照，起止时间为2016年11月1日至2019年11月1日。每月租金2600元。该租赁合同第三条约定：“在租赁期间，如果国家规划要求房屋拆除，甲方应提前通知乙方，承包期未满，甲方应退还押金给乙方，造成的其他一切损失甲方不负任何责任”。2017年上半年，因实施棚户区改造，该租赁房屋着手实施拆迁。2017年6月10日，按照一楼店面与上层住宅的不同性质，被告分别与赣县区梅林镇人民政府签订了两份征收补偿安置协议书。其中一份为《国有土地上房屋（住宅）征收补偿安置协议书》，被告获得的补偿费用为：1、主体房屋补偿917558元；2、搬迁补偿2194.3元；3、临时安置补偿费10532.64元；4、装饰装修补偿160877元；5、附属设施、生活生产设施及其他地上附着物补偿135293元；6、其他补偿12747元；7、住改非经营性用房增计补偿746936元；8、购房补助351088元；9、提前搬迁奖励351088元。另一份《国有土地上房屋（商业用房）征收补偿安置协议书》载明被告获得的补偿费用为：1、主体房屋补偿1616239元；2、搬迁补偿966.65元；3、非住宅房屋停产停业损失补偿80811.95元。4、购房补助154664元；5、提前搬迁奖励154664元。根据房屋征收估价报告，附属物现值计算：空调1000元、监控300元、堡坎103334元。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、安置费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的赔偿权利主体作出规定为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。虽然原被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定：“在租赁期间，如果国家规划要求房屋拆除，甲方应提前通知乙方，承包期未满，甲方应退还押金给乙方，造成的其他一切损失甲方不负任何责任”。但该条约定只系免除被告对原告违约责任的约定，不能否定原告享有承租人在政府征收补偿中已实际补偿的部分利益。基于原告对拆迁房屋内相关物的所有及投入，而政府对该部分又已实际进行了估价补偿，该物的折价补偿款及支出补偿款仍应归原物权人所有。被告作为法定的被征收人已经与政府有关部门达成补偿安置协议并获得补偿，依据征收补偿安置协议书第六条第四款的约定：“如被征收房屋存在租赁，由乙方自行处理，甲方不对被征收人房屋承租人另行补偿”，因此对其中属于承租人即原告所享有的相关补偿费用被告具有返还的义务。在附属物部分，被告双方均认可空调、监控系原告所有，该1300元应给付原告。但对堡坎部分，双方到底是谁建设存有争议，但均未举证证明。被告认可原告在依其原有堡坎另行浇柱砌砖建停车场。根据现有现场状况可以看出，被征收房屋与公路相邻，地势与公路落差较大，从一般生活常理可以推断在原告租赁前被告的房屋为能正常生产生活也应修建好了相应堡坎。因此，可以认定原告对堡坎部分只是作了相应的改建和修缮，主体应认定为被告自身的主要投入产生，酌定原告可以分得该103334元堡坎补偿款的30%部分。对其他附属设施、生产生活设备及地上附着物原告在庭审中并未主张系其所有，因此其余物品补偿应归被告享有。在装饰装修补偿费部分，拆迁评估认定的主要是基础装修价值，原告并未举证其实际施工部分及投入，被告庭审中认可“原告在二楼简单的搞了一下，一楼、三楼没有搞”，综合考虑该房屋多年来在原告租赁之前就一直是从事餐饮业用途，其装饰装修主体应在原告之前业已存在，原告已实际使用5、6年且《租赁合同》约定了对原告损失被告不负任何责任等方面情况，酌定装修现值认定的160877元原告享有10%的份额。停产停业损失部分，参照《赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第二条规定：“因征收国有土地上单位、个人的非住宅房屋造成停产停业损失的，应当对被征收人和房屋使用人给予公平补偿”。该部分损失计算主要应为被告自身作为商业店铺无法收取租金的损失，原告作为将来无法继续经营导致收入的损失在双方租赁合同已约定损失不予赔偿，但从公平角度出发，酌定原告有权获得20%比例的补偿款份额。搬迁费，原被告均需一定成本的实际支出，对政府补偿的3160.95元原被告双方平均获得。临时安置费是过渡期内被拆迁房屋使用人自行安排住处的补助，原告承租的是从事商业经营，因此原告无权获得该项补助。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告朱开芫在领取的拆迁补偿款内给付原告曾令斌、张金英停产停业损失、装饰装修补偿费、附属设施补偿款、搬迁补偿费合计69555元。二、驳回原告曾令斌、张金英的其他诉讼请求。案件受理费7160元（原告已预交），减半收取3580元，由原告曾令斌、张金英承担2880元，由被告朱开芫承担700元。 本院二审期间，上诉人曾令斌、张金英向本院提交了以下新证据：视频、照片光盘一张，欲证明店面的装修和堡坎都是曾令斌、张金英建的。上诉人朱开芫对光盘中的视频及照片的真实性、合法性不持异议，认为视频刚好可以证明曾令斌、张金英在租赁之前，朱开芫已经将堡坎砌好，曾令斌只是加了三根柱子及浇筑了24平方米的一块水泥板，在征地拆迁补偿当中并未对该部分进行补偿；朱开芫在出租之前，该房屋已经存在装修，曾令斌只在承租后的装修过程中对原有的装修进行拆除再次装修。上诉人曾令斌、张金英申请了证人郭某还、钟国文出庭作证。证人郭某还陈述原先有堡坎，其好像是做了三根柱子，上面水泥板的面积最少有几十个平方米。钟国文陈述其为曾令斌装修案涉餐馆的费用为4万元左右，灶台全部打过了，卫生间、水管、隔墙、招牌、墙纸都进行了装修。本院认为，视频、照片光盘不能证明店面的装修和堡坎的施工均系上诉人曾令斌、张金英所为，证人郭某还的证言不能证明堡坎全部系由上诉人曾令斌、张金英所建。钟国文陈述的装修费用因无双方的结算单及相应的付款凭证证明，本院不予采信，其证言可以证明上诉人曾对案涉餐馆进行过部分装修，但不能证明具体的金额。 上诉人朱开芫向本院提交了以下新证据：照片一张、图纸一份，欲证明上诉人曾令斌、张金英在朱开芫原有的堡坎基础上新增了24平方米水泥板。上诉人曾令斌、张金英对照片的真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议。上诉人曾令斌、张金英表示看不懂图纸，但知道评估报告评估堡坎补偿款是10万多元。本院认为，上述证据不能证明上诉人曾令斌、张金英所施工堡坎的体积，本院对其关联性不予认定。 二审认定的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。因上诉人曾令斌、张金英提供的证据不足以证明其享有的装饰装修补偿费份额过低，亦不能证明堡坎补偿款份额过低，故其要求上诉人朱开芫支付装饰装修补偿费48263元及附属设施补偿费52967元，本院不予支持。上诉人朱开芫没有提供证据证明上诉人曾令斌、张金英所施工的案涉堡坎的体积数量，《房屋征收估价报告》是按130元／立方米的体积进行补偿，并非按面积进行补偿，故上诉人主张一审判决未对面积进行区分所作堡坎补偿款的分配处理错误，本院不予支持。上诉人曾令斌、张金英对案涉餐馆进行过部分装修，一审判决酌定由上诉人曾令斌、张金英享有装修现值10%的份额并无不当。此外，一审判决从公平角度出发，酌定上诉人曾令斌、张金英有权获得停产停业损失20%补偿款的份额，亦无不当。一审判决上诉人朱开芫应支付上诉人曾令斌、张金英的款项为：1、空调、监控1300元；2、堡坎补偿款103334元的30%计31000.2元；3、装饰装修补偿费160877元的10%计16087.7元；4、停产停业损失80811.95元的20%计16162.39元；5、搬迁费3160.95元的50%计1580.48元。以上合计为66131元。一审判决由上诉人朱开芫补偿上诉人曾令斌、张金英69555元错误，应当予以变更。综上所述，上诉人曾令斌及上诉人朱开芫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但计算补偿款的总额错误，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初1740号民事判决第二项； 二、变更江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初1740号民事判决第一项为：由上诉人朱开芫在领取的拆迁补偿款内支付上诉人曾令斌、张金英停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费、附属设施补偿费、搬迁补偿费、空调及监控费用合计66131元。 一审案件受理费7160元，减半收取计3580元，二审案件受理费2575元，合计6155元，由上诉人曾令斌、张金英负担4010元，上诉人朱开芫负担2145元。 本判决为终审判决。 审 判 长  傅 忠 审 判 员  罗 宁 审 判 员  王阿婷 二〇一九年十二月十三日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  姚冰霞