四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20128号 上诉人（原审原告）：夏坤，男，1986年12月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘剑波，四川君合律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈好，女，1989年1月9日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：刘剑波，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都英英房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳镇正西街13号。 法定代表人：林意，经理。 委托诉讼代理人：张彦君，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人夏坤、陈好因与被上诉人成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏坤、陈好上诉请求：1.撤销原判，改判英英公司向夏坤、陈好支付违约金；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、一审判决认定案件事实错误。《商品房买卖合同》约定英英公司应当在2017年12月31日前向夏坤、陈好交房，逾期交房需承担违约责任，即只要被上诉人违约事实成立，上诉人的正当合法权益就已经被损害，夏坤、陈好就已经获得合同约定的违约损害赔偿请求权，法院应就合同效力以及是否存在合理调整违约金事实进行查明，在无相反事实情况下，应当判决确认夏坤、陈好的请求权，依照合同约定的计算方式计算违约金，计算至正式交房之日止，并判决英英公司在正式交房30日内履行支付义务，一审法院忽略被上诉人违约事实属于认定事实错误。 二、一审判决适用法律错误。首先，如按一审判决所述，支付条件要等房屋实际交付后才能起诉维护合法权益，这明显加重了夏坤、陈好依法维护合法权益的责任，严重违背了《合同法》的公平价值原则，属于《合同法》第40条规定的排除对方主要权利的无效条款。 其次，《商品房买卖合同》系英英公司提供的格式条款，根据《合同法》第41条对格式条款的解释的规定，在逾期交房违约事实确认无疑的情况下，也应对该条做出对英英公司不利的解释，而非认定夏坤、陈好请求违约支付条件未成就。 综上所述，为维护上诉人的合法权益，特上诉至二审法院，以求得到一个公正的判决。 英英公司答辩称，一、英英公司并未违约，根据双方签订的购房合同第24条约定由不可抗力的两则条款以及双方签订的补充协议第17条约定政府的强制性要求及市政配套延误大雨暴雨等情形属于合同约定不可抗力的情形，在一审当中英英公司已经向法庭阐述逾期交付是由2016年6月、7月暴雨，政府进行环保大督察造成工期一再延误，英英公司一直都积极的与施工单位积极协调处理，并及时将相关的情况书面告知业主，同时与政府相关人员协调。 二、夏坤、陈好请求支付违约金的条件并不成就，根据双方签订的购房合同约定，违约金支付的条件是若要求交房应在交付之日起30日内要求支付违约金；若要求退房应在退房通知送达之日起30日内要求支付违约金。综上，夏坤、陈好请求违约金的条件并不成就。 三、夏坤、陈好认为一审因判决确认其诉讼请求依照合同约定的方式支付违约金无依据。有部分夏坤、陈好在一审诉求是交房并支付违约金，此为给付之诉。上诉事由中又提出一审法院因判决确认支付违约金，此为确认之诉，既然提出给付之诉，法院不可能给予一个确认之诉，因此其主张的理由不成立。 四、双方签订的购房合同并未排除夏坤、陈好的主要权利，加重夏坤、陈好的责任，相反该购房合同恰恰是维护了夏坤、陈好的权利。1.合同对于违约金支付条件有明确的约定，夏坤、陈好依据该约定追究英英公司的违约责任，合同并未排除其追究违约责任的权利，也就是说并未排除其主要权利。2.合同条款是双方自愿达成的协议，也就是说夏坤、陈好自愿按照合同约定的方式来追究英英公司的违约责任，这恰好体现了意思自治，公平的原则。3.合同约定的违约金支付比例为万分之五，相对于一般的违约金支付比例较高，对于夏坤、陈好有利。 五、夏坤、陈好主张的格式条款无依据。双方签订的购房合同系省建设厅和省工商局发布的标准范本，并非是英英公司提供的合同范本，因此并不存在格式条款。 夏坤、陈好向一审法院起诉请求：判令英英公司交付房屋并向夏坤、陈好支付逾期交房违约金暂计73920元（自2018年1月1日起按每日万分之五计算，暂计至2019年3月10日，最终金额以实际交房日算）。 一审法院认定事实：2016年11月30日，夏坤、陈好与英英公司签订买卖合同及补充协议，约定购买英英公司开发的位于京韵里（推广名：北京街）项目房屋（以下简称案涉房屋），测绘建筑面积共40.79平方米，其中，套内建筑面积34.47平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21573.92元，总价款880000元。第五条“付款方式及期限”载明买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款，首付购房总价款的55%，其余价款可以向乐山市商业银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条“交付条件”载明（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十二条“逾期交房责任”载明除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后；买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买卖合同签订后，夏坤、陈好依约支付了首付购房款。 一审法院另查明，截止法庭辩论终结前，案涉房屋仍不具备交房条件。 一审法院认定以上事实，有双方当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、付款银联签购单、收据、乐山市商业银行个人住房/商业用房贷款借款合同以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点为英英公司交付房屋和支付违约金的条件是否已经成就。按照《商品房买卖合同》“逾期交房责任”条款约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。前述合同约定经原被告双方签字盖章确认后生效，未与民事法律法规相抵触，合法有效。根据合同约定，商品房买卖合同尚未解除的情形下，出卖人支付买受人逾期交房违约金的时间为商品房实际交付之日起30日内。截止法庭辩论终结时，案涉房屋尚不具备交付条件，双方约定的逾期交房违约金的支付条件亦未成就，夏坤、陈好主张交付房屋和支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回夏坤、陈好的诉讼请求。一审案件受理费824元，由夏坤、陈好负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，夏坤、陈好确认：合同约定的逾期交房违约金标准是按照已付房款的万分之五按日计算，夏坤、陈浩主张以万分之二计算，放弃其他的部分。 本院认为，根据上诉人的夏坤、陈好的上诉请求与被上诉人英英公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：英英公司是否应向夏坤、陈好支付逾期交房违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，夏坤、陈好与英英公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，英英公司应当按照合同约定的时间交付房屋。但根据本案查明的事实，英英公司未在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，则应当按照合同约定承担相应的违约责任。夏坤、陈好主张逾期交房违约金，具有合同依据。 英英公司抗辩称，合同约定“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，现在房屋未交付，故支付违约金的条件尚未成就。对此本院认为：首先，双方签订的合同中“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况。人民法院若因此条款的存在，对于处于违约状态的出卖人不课加相应责任，守约方则又将因诉讼时效的限制，不断通过主张权利的方式援引诉讼时效中断的法律规定求得救济，该结果必然有悖于诚信履行原则和经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。 其次，根据本案查明的事实，英英公司应当在夏坤、陈好起诉前交付案涉房屋。在夏坤、陈好主张权利时，英英公司辩称“因政府、天气等客观原因影响其正常施工，导致未能如期交房，但英英公司在积极协调、沟通以便尽早实现交房，保障业主的利益”，案涉房屋逾期时间已近两年，英英公司抗辩称政府行为、天气因素等客观原因对施工造成实质性影响，但并未提交相应证据证明存在按照合同约定可以免责之事由；英英公司又称其在积极协调、沟通以便于早日交房，亦未提交证据证明存在何种客观障碍以及其积极履行合同、尽力避免损失的事实。故本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，英英公司持续违约之行为，应视为不当阻止违约金给付条件之成就，英英公司应当向夏坤、陈好支付逾期交房违约金。一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于违约金金额的认定。夏坤、陈好与英英公司的合同中约定逾期交房违约金的计算方式为“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5”，系双方确定的逾期交房违约金的计算方式，合法有效，本院予以确认。关于英英公司提出逾期交房违约金过高并应当以实际付款金额为计算依据的问题。本院认为，夏坤、陈好通过支付首付款、并通过银行按揭方式或者公积金贷款方式支付尾款，但本案中英英公司并未提交证据证明夏坤、陈好未通过按照合同约定支付款项，故本院对其该项抗辩理由不予采纳。 关于英英公司请求调低违约金的问题。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中，双方约定的逾期交房违约金标准为已付款的万分之五，但夏坤、陈好在诉讼中以万分之二的标准主张违约金，系夏坤、陈好对自己实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。对于夏坤、陈好主张逾期交房违约金应当计算至房屋实际交付之日止的请求，因案涉房屋何时能够交付尚不能确定，故本院对其诉请违约金计至起诉之日。因夏坤、陈好主张的违约金计算标准已远低于合同约定的违约金计算标准，故本院确定：逾期交房违约金按照夏坤、陈好已付款金额每日万分之二计算，从约定交房之次日起计算至夏坤、陈好向一审法院起诉之日即2019年3月25日止，共计79024元（880000元×449天×0.0002元/天）。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以改判。因本案系英英公司违约交房引发，故诉讼费应由英英公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1725号民事判决； 二、成都英英房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向夏坤、陈好支付逾期交房违约金79024元。 三、驳回夏坤、陈好的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费824元、二审案件受理费1648元，均由成都英英房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月十七日 书记员 龙春光