呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4418号上诉人(原审被告)：王林峰，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东五纬街18号东岸国际南服务楼。法定代表人：白义拉，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖国生，内蒙古坤雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜辉娟，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人王林峰因与被上诉人呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司（以下简称雅世酒店物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王林峰及其委托诉讼代理人刘大伟，被上诉人雅世酒店物业公司的委托诉讼代理人肖国生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王林峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判王林峰不予支付物业管理费15548元、车位费3120元,雅世酒店物业公司停止侵害王林峰对车位所享有的权利；3.判令本案的一审、二审全部诉讼费用由雅世酒店物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋漏水不属于服务物业合同的纠纷范围属于事实认定不清,法律适用错误。首先,根据《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第十条的规定，本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托对物业管理区域内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。房屋漏水属于房屋建筑的修缮属于物业公司的服务范围,包含在物业费之中。其次,《东岸国际一期A区业主临时公约》也对房屋修缮作出了约定。最后,本案为物业服务合同纠纷,即与履行物业服务合同有关的纠纷均应属于该案的审理范畴，故一审法院认定房屋漏水不属于物业服务合同纠纷的调整范围属于事实认定不清,适用法律错误。二、雅世酒店物业公司提供的物业服务不符合物业费支付的标准。雅世酒店物业公司应依据《物业管理条例》的规定及《东岸国际一期A区业主临时公约》约定提供相关的物业服务,然而雅世酒店物业公司多次对王林峰要求修缮房屋的请求置之不理,给王林峰造成了极大的经济及精神损失。王林峰居住的小区地下环境差,垃圾堆放不予清理,在业主入住人数提高后,雅世酒店物业公司擅自减少小区保安的数量,导致小区多次发生盗窃案件，王林峰也因盗窃遭到了财产损失。在王林峰有需求需要物业服务公司进行处理解决时,工作人员互相推诿,导致问题不能得到及时解决,没有享受支付物业费所应得到的服务。综上，雅世酒店物业公司提供的服务并不符合《呼和浩特市物业管理服务收费办法》收费的标准,王林峰不应支付物业服务费。三、一审法院认定王林峰应缴纳车位费属于事实认定不清,法律适用错误。《东岸国际一期A区业主临时公约》并没有对车位费的数额进行约定,一审中雅世酒店物业公司也没有对此进行举证,其主张的车位费实际应为车辆管理费,其费用远超过其他同类小区的费用。一审法院在没有查明事实的情况下,直接认定车位费为每月130元属于事实认定不清，且自2016年1月1日后,雅世酒店物业公司就不允许王林峰的车辆进入小区内,王林峰没有再享受过物业服务公司对于车辆所提供的服务,根据权利义务相对等的原则,王林峰没有再享受过权利,理应不再履行支付车位费的义务,且在雅世酒店物业公司不让王林峰车辆进入小区,双方之间关于车位的合同关系即宣告解除,不应再支付车位费。一审法院在认定物业管理公司存在不让业主及业主车辆进入小区的事实后,却依然支持雅世酒店物业公司要求支付车位费的请求属于法律适用错误。四、雅世酒店物业公司不让王林峰车辆入内已经严重侵害王林峰的权利,应当停止侵害。双方签署了《东岸国际地下停车位买卖合同》,购买了其居住小区的地下停车位,即对其享有占有、使用、收益和处分的权利,任何人不能侵犯。雅世酒店物业公司以王林峰不缴纳车位费为由不允许其车辆入内,已经严重侵犯到王林峰所享有的权利,应当立即停止侵害。雅世酒店物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、房屋漏水不属于物业服务合同纠纷的审理范围。二、雅世酒店物业公司提供的物业服务，符合物业费支付的标准，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。三、一审法院对于车位费每月130元的认定事实清楚，适用法律正确。四、雅世酒店物业公司没有不让王林峰车辆以及人员进入物业的行为，事实上，在王林峰欠缴物业费的这四年中，其一直能够正常进入小区。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。雅世酒店物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王林峰向雅世酒店物业公司支付物业管理费15548元、车位费3120元，支付截至2018年12月31日的滞纳金9328.8元（滞纳金计算至全部物业管理费及滞纳金给付之日止），以上共计27996.8元；2．判令王林峰承担本案律师费1120．08元、诉讼费及其他为实现债权所支付的费用。一审法院认定事实：王林峰系东岸国际一期J-A-1-901房屋的业主，该房面积为323.93平方米。内蒙古雅世春华置业有限公司（甲方）与雅世酒店物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由雅世酒店物业公司为位于呼和浩特市××区东岸国际住宅小区提供物业服务。物业管理服务费标准为：别墅3.6元每月每平方米、多层2.8元每月每平方米、高层2元每月每平方米、商业物业1元每月每平方米，车库车位费130元每月每个。合同第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用；第三十七条约定，本合同自2009年5月20日起生效。2008年10月15日，王林峰签署《〈东岸国际一期（A区）业主临时公约〉承诺书》，承诺确认已详细阅读内蒙古雅世春华置业有限公司制定的《东岸国际一期（A区）业主临时公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约，同意承担该公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该公约的行为承担连带责任。王林峰未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费15548元（2元×323.93平方米×24个月）、车位费3120元（130元×24个月）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，内蒙古雅世春华置业有限公司与雅世酒店物业公司签订的《前期物业服务合同》，对王林峰具有约束力，雅世酒店物业公司为王林峰居住的东岸国际小区提供物业服务，王林峰应当履行交纳物业管理费的义务，即向雅世酒店物业公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费15548元、车位费3120元，对雅世酒店物业公司的该项诉讼请求予以支持；对于雅世酒店物业公司主张王林峰支付滞纳金、律师代理费的诉讼请求，因《前期物业服务合同》当中虽对滞纳金作出约定，但该约定未向业主明示，且未对律师代理费作出约定，前述业主临时公约中对业主支付滞纳金及律师代理费均约定不明，故对雅世酒店物业公司的上述诉讼请求不予支持。对于王林峰提出的房屋漏水问题，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，权利人可另行主张权利，对其该项抗辩意见不予采纳。对于王林峰提出的雅世酒店物业公司因其未交纳物业费限制其出入小区的意见，雅世酒店物业公司作为受托管理物业的一方，应积极与业主协商解决问题，遇业主拒交物业费，应从物业服务方面寻找原因，雅世酒店物业公司通过上述方式限制业主正常出入，容易激化矛盾，实属不当，应在今后的物业服务过程中避免类似情况发生。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王林峰于本判决生效后十日内向雅世酒店物业公司支付物业管理费15548元、车位费3120元；二、驳回雅世酒店物业公司的其他诉讼请求。案件受理费264元，由王林峰负担134元，由雅世酒店物业公司负担130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.雅世酒店物业公司一、二审均未提交充分证据证明其已经按照《前期物业服务合同示范文本》的规定，为小区业主提供了相应物业服务，特别是在公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、公共安全等事项的服务方面达到了本市住宅小区物业管理服务甲级标准。2.王林峰认可其房屋漏水后，雅世酒店物业公司曾为其维修过多次。在雅世酒店物业公司提举证据证明王林峰的车辆能够进出小区后，王林峰称其车辆因挂在其他房产下才能进出小区。本院认为，王林峰与雅世酒店物业公司建立了合法有效的物业服务合同关系，雅世酒店物业公司亦为其提供了物业服务，王林峰应当向雅世酒店物业公司支付物业费用。对于王林峰上诉所称的房屋漏水问题，雅世酒店物业公司已经按照前期物业合同及业主临时公约的规定，为其提供了相应的维修服务。在王林峰房屋漏水原因尚未明确的情况下，其不能以此为由拒交物业费。关于王林峰所称的车位管理费问题，该车位管理费的收费标准在前期物业合同第九条第二款有明确约定，且王林峰没有提供证据证明其车辆在欠缴物业费期间被禁止进出小区，其车辆挂在其他房产下才能进出小区的抗辩与其上诉理由不具有关联性，故一审法院支持雅世酒店物业公司有关车位管理费的诉讼请求并无不当。关于物业费收费标准，雅世酒店物业公司在一、二审中均未提交充分证据证明其所提供的物业服务达到了本市住宅小区物业管理服务甲级标准。根据王林峰提举的证据，雅世酒店物业公司服务的小区在卫生、安保方面的服务上存在瑕疵，故本院对其主张的物业费，酌情按照合同约定物业费标准的80%予以调整。因此，王林峰应当向雅世酒店物业公司交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费12439元（2元×323.93平方米×24个月×80%）。对于王林峰要求雅世酒店物业公司停止侵权的上诉请求，因其一审未提起反诉，雅世酒店物业公司亦不认可，故其有权另行起诉维护其合法权益。综上所述，王林峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3566号民事判决第二项，即“驳回呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3566号民事判决第一项；三、王林峰于本判决生效后十日内向呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司支付物业管理费12439元、车位费3120元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，由呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司负担130元，王林峰负担134元；二审案件受理费528元，呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司负担205元，王林峰负担323元。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 张雪杨审判员 张 喆 二〇一九年十二月三十日书记员 袁江微