辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初199号原告：李化梅，女，1957年5月8日生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨永辉，系北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛梦溪，系北京市京师律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳、张静，系辽宁锦逸律师事务所律师。第三人（追加）：李立，男，1977年2月8日出生，汉族，住北京市海淀区小南庄西一号院6号楼6081号，公民身份号码110108197702080054。第三人（追加）：鑫立东方投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区上地佳园34号底商，统一社会信用代码911101087990118855。法定代表人：李立。原告李化梅诉被告辽宁东一房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷，追加李立、鑫立东方投资（北京）有限公司为第三人。原告李化梅及其委托诉讼代理人杨永辉、薛梦溪，被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李艳阳、张静到庭参加诉讼，第三人李立、鑫立东方投资（北京）有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期交付辽宁省锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19幢-1-18-2（30）号房屋及办理产权证书；2、判令被告承担逾期交房的违约金104016.9元；3、确认第三人李立已经办理的商品房买卖合同网上备案无效，被告协助原告办理相关网签手续；4、判令被告承担原告因本次诉讼产生的差旅费1000元、律师费12800元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月12日，原告在辽宁省锦州经济技术开发区被告签订了锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19幢-1-18-2（30）号房编号0001818号的认购书，于当日交付了购房定金7万元，又于2017年9月9日交付全款326723元，同时原告在锦州经济技术开发区被告签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。1、按照合同第八条约定，被告应于2018年5月30日前将合同内约定的商品房交付原告使用。2、原告多次催促被告履行《商品房买卖合同》义务，为原告办理交房事宜，被告均以各种借口拖延，导致该房屋至今未办理任何手续和交付原告使用。3、按照合同第九条约定被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告未履行合同义务给原告造成了诸多损失。第三人鑫立东方投资（北京）有限公司与被告签订的借款合同中以房抵债违反了法律禁止流押规定，双方之间为民间借贷关系，被告与第三人恶意串通，将涉案房屋网签给李立的行为无效，也损害了原告的切身利益。被告答辩称，1、被告对原告购买房屋的事实没有异议。双方签订的商品房买卖合同真实合法，被告也认为房屋应当归原告所有，但现在房屋存在两点客观原因导致不能交付，无法办理产权登记，故对所有权归属问题，请法院依法裁判。2、被告向原告销售的房屋，因施工单位违约问题尚未竣工，暂时无法向原告交付房屋。现被告已对施工单位天津宝地公司提出诉讼，案件正在审理中。3、备案在李立名下的房屋系2016年公司与李立间有其他债权债务关系，作为还款担保双方办理了商品房买卖备案登记，现双方的债权债务关系已消灭，但网备没有撤回。4、关于原告主张差旅费及律师费的诉讼请求，由于双方签订的商品房买卖合同中对逾期交付房屋已经约定了违约责任及承担方式，原告要求差旅费于法无据，律师费亦属原告单方造成的扩大损失，被告不同意支付。第三人李立、鑫立东方投资（北京）有限公司未提出书面意见。当事人围绕本案争议焦点依法提交了下列证据：原告提交的：1、认购书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；2、收款收据、POS签购单；3、团购活动费收款收据；4、会议纪要；5、委托代理协议、发票；6、住房批准证。以上证据经双方当事人质证，结合当事人质证意见，对原告提交的证据3，因该收款收据非被告公司出具，对其收款收据上所载内容与本案的关联性本院不予认定，对原告提交的其他证据的真实性，本院对予以认定。被告提交了该公司与第三人鑫立东方投资（北京）有限公司的借款合同及补充协议、授权委托书。本院要求被告提交的东一公司为鑫立东方投资（北京）有限公司出具的收款收据、李立向东一公司出具的收条及银行转账小票。本院对被告提交的上述证据予以采信。根据双方当事人提交的有效证据，并结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年8月12日原告李化梅（乙方）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（甲方）签订认购书一份，双方约定，乙方自愿认购甲方开发商建设的锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目中的五期B19号楼1单元18层2（30）号商品房一套，建筑面积87.19m2，单价3976.64元/m2，总价346723元。认购书签订当日，原告李化梅交付定金人民币2万元。2017年9月9日，原告李化梅（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾第B19幢30号房，商品房建筑面积为87.19m2，单价为每平方米3976.64元，总金额346723元。付款方式为一次性付清。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。在《商品房买卖合同》补充协议中载有，“七、关于交房1、如出卖人不能在本合同第八条规定期限内交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。2、如出卖人仍未在本款第1条中约定期限内交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的宽展期的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”“十一、关于补充协议的效力，本补充协议与合同的内容具有同等法律效力，如有相抵触的，以本补充协议为准。”上述合同签订当日，原告李化梅一次性支付购房尾款人民币326723元，并由被告东一公司为原告出具了收款收据，但尚未开具增值税发票。合同约定的交付日期届满后，被告东一公司未按合同约定如期交付房屋。2018年9月6日，被告与锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜及被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕；五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房；关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。涉案锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项五期B19号楼尚未竣工，原告因本案支出律师费12800元。另查，2016年1月14日、1月27日，被告东一公司与第三人鑫立东方投资（北京）有限公司签订两份借款合同，约定借款人（乙方）东一公司向贷款人（甲方）鑫立东方投资（北京）有限公司分别借款300万元、200万元。借款合同载明乙方自愿用锦绣蓝湾C16号楼22户、B19号楼42户做抵押，与甲方一同办理抵押登记手续，如到期不能归还甲方款项，甲方有权处理抵押品。合同附件抵押房屋明细表中包含涉案房屋。鑫立东方投资（北京）有限公司出具授权委托书授权李立代公司办理借款回收工作。B19号楼1单元18层2（30）号商品房买卖合同网上备案买受人登记在第三人李立名下。本院认为，被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告（买受人）出售商品房，买受人支付了定金或房款，双方签订的商品房买卖合同应为商品房预售合同，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告应当按照合同约定以及国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。被告未能在合同约定的期限内履行相应合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。本案中，买受人要求开发商继续履行合同义务，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，履行预售商品房交付义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记。因此，原告主张判令被告继续履行合同，并限期交付房屋及办理产权证书及由被告承担违约金的诉讼请求应予部分支持，违约金的计算按照被告承诺的合同约定双倍执行。关于原告主张被告给付差旅费、律师费的诉讼请求，没有合同约定及法律依据，本院不予支持。我国相关法律规定，房地产开发项目或建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉及的建设工程目前处于在建状态，虽然被告承诺在2020年6月前交付，但考虑到建设工程尚需相关部门进行验收合格后才能交付使用，而能否验收合格，尚需相关职能部门依法依规进行验收。而被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行。受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间。但被告应当尽快建成涉案建筑工程并验收合格，以履行房屋交付的义务，同时承担延期交付房屋的违约责任。关于涉案房屋办理商品房买卖合同网上备案给第三人李立的问题，本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案中鑫立东方投资（北京）有限公司与东一公司之间形成借贷关系，双方实际上不存在商品房买卖合同关系，办理商品房买卖合同网上备案是一种对债务的担保抵押行为。在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。消费者交付购买商品房的全部款项后，抵押权人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权。因此，该商品房买卖合同网上备案无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程竣工并经验收合格后，向原告李化梅交付锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19号楼1单元18层2（30）号房屋。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告李化梅办理上述房屋不动产权证。三、被告辽宁东一房地产开发有限公司应支付原告逾期交付房屋违约金。延期交付违约金自2018年8月29日起以346723元为基数按照日万分之一计算至房屋交付之日止。四、被告辽宁东一房地产开发有限公司与第三人李立办理的涉案商品房买卖合同网上备案无效，被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理商品房买卖合同网上备案情况下为原告办理商品房买卖合同网上备案。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6500元（原告预交100元），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  秦 晋审 判 员  马彩环人民陪审员  卢英芹二〇一九年十二月十八日书 记 员  田苗苗王倩