北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13362号上诉人(原审原告)：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟克，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：吕忠良，男，1956年10月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人吕忠良房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中润公司委托诉讼代理人王峰、陈伟克及被上诉人吕忠良委托诉讼代理人闫立莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持中润公司的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由吕忠良负担。事实和理由：一、原审法院基本事实认定不清。1．依照合同约定，吕忠良负有办理银行贷款并向中润公司支付房款的义务，吕忠良未办理银行贷款系其自身原因，与中润公司无关。此外，中润公司向一审法院提交了另外一位购房者别京的信息，可以证明未办理银行贷款的原因在于吕忠良。2．中润公司在涉案项目设置了固定办公场所，购房者可以随时前往交纳房款。吕忠良经催告仍不履行，且以所占用的涉案房屋出租获得了高额的利益，有违社会公平。3．由于吕忠良的违约行为，中润公司不得已将房屋出售，目前房屋登记在善意第三人杨文湘名下，合同客观上已不能履行。若不解除合同更不利于交易安全，将引发连锁纠纷。吕忠良是炒房客，对房屋没有实际的刚需。二、原审法院适用法律错误。1．根据合同约定，中润公司有权行使解除权，且不存在解除权消灭的问题。合同中约定了解除权行使的成就条件，但未约定解除权行使期限。根据《合同法》第九十五条的规定，此种情况下需要吕忠良催告中润公司，而非中润公司催告吕忠良，才会产生解除权行使的一个期限。因此，本案不存在解除权的行使期限，中润公司可以随时行使约定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条不适用约定解除权。根据合同约定，中润公司合同解除权发生之日是持续性的、动态的，吕忠良的违约行为也是持续性的，不存在解除权消灭的情况。2．根据《合同法》的规定，中润公司有权行使法定解除权，且不存在解除权消灭的问题。吕忠良迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成《合同法》第九十四条第三款规定的情形，中润公司有权行使法定解除权。吕忠良迟延履行主要债务致使合同目的不能实现，已构成《合同法》第九十四条第四款规定的情形，且吕忠良的违约行为是持续性的，不存在中润公司解除权除斥期间已过的情况。3．吕忠良三个月内未支付中润公司所余购房款，触发了合同所约定的终止情形，合同权利义务应归于终止。4．基于同案同判的思维，本案应当判决解除合同。吕忠良辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审法院判决，不同意对方的上诉请求。中润公司向一审法院起诉请求：判令解除中润公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》。一审法院认定事实：中润公司原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买案涉房屋，价款合计567345元，付款方式见本契约附件三；乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金……逾期超过90日乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约，契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。附件三：付款方式：乙方于合同签订之日付总房款的20%与甲方，计117345元，其中包含预付甲方的定金；乙方所余购房款，由乙方办理银行个人住房贷款支付甲方，计45万元；乙方需在签署本契约后两个月内向指定银行提供贷款所需的全部合法手续，否则将视为乙方违约付款，按主契约第四条执行；乙方三个月内不能支付甲方所余购房款项，甲方退还乙方所交款项（定金除外），合同终止。合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付案涉房屋。吕忠良主张中润公司在2006年才取得房屋的大产权证，之前不能办理贷款，后来中润公司将房屋一房二卖，卖给了内部人员，将一个房号写成几个房号办理贷款，导致实际买房人不能取得办理贷款的指标。中润公司不予认可，称一直在催促吕忠良办理贷款，但是吕忠良不予理会和协助，其公司在2006年1月12日书面通知吕忠良要求支付余款，逾期按《北京市内销商品房预售契约》第四条约定办理，并提交了《关于催缴房款的函》的照片予以佐证。中润公司称已将该函件张贴在案涉房屋户门上。吕忠良不予认可，称不能反映出张贴在户门上，从未见过和收到过该函件。经询，中润公司表示无法提供照片拍摄的原始载体。中润公司提交了案外人2000年6月5日签订的《北京市内销商品房预售契约》《个人住房借款合同》（签订日期2000年7月19日，甲方案外人、乙方中国农业银行北京市朝阳区支行、丙方中润公司）等，以证明同时期购房人办理了贷款，不存在无法办理贷款的情况，系吕忠良未协助办理贷款。吕忠良认可证据的真实性，不认可证明目的，称前述办理贷款属于例外情形。吕忠良称一直在案涉房屋内居住使用，至2018年12月被案外人抢占了房屋，并提交了公安机关工作记录和照片等予以佐证。中润公司不予认可。中润公司曾于2016年2月作为原告，起诉至一审法院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。一审法院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。另查，2006年4月18日，中润公司和赵学民签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给赵学民。2015年，赵学民将中润公司诉至一审法院，要求中润公司办理案涉房屋的过户手续。一审法院作出（2015）朝民初字第50509号民事调解书，确认中润公司于2015年11月19日前协助赵学民将案涉房屋过户至赵学民名下。赵学民依据（2015）朝民初字第50509号民事调解书取得案涉房屋的所有权证书后又将房屋出售，目前涉案房屋登记在杨文湘名下。吕忠良以赵学民、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至一审法院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。一审法院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。该案现在二审审理过程中。一审法院认为，中润公司与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》已经人民法院生效的民事判决确认为合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，吕忠良支付了首付款，中润公司向吕忠良交付了房屋，吕忠良尚余45万元房款未支付给中润公司。按照合同约定，剩余45万元房款通过办理个人住房贷款的方式支付，双方至今尚未办理贷款，对于未能办理贷款的原因，双方各执一词。现中润公司以吕忠良未按照约定支付剩余房款，构成违约为由，主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方在《北京市内销商品房预售契约》中并未约定解除权行使期限，如按中润公司的主张，其在2006年1月12日向吕忠良发出了《关于催缴房款的函》，该函件是向吕忠良催缴剩余房款的催告，吕忠良之后未按照催告日期支付剩余房款，按照函件“逾期不交将按照双方所签订的《北京市内销商品房预售契约》第四条的规定办理”及《北京市内销商品房预售契约》第四条“契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效”之内容，中润公司未在合理期限内行使合同解除权，直至2016年才起诉要求解除合同，后又以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回起诉。按照前述法律规定，中润公司的合同解除权消灭。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上，按照双方签订的《北京市内销商品房预售契约》附件三的约定，吕忠良支付剩余房款45万元的最后期限为合同签订后三个月内，即2000年9月6日之前，逾期不支付的，中润公司的合同解除权已经发生，但直至2016年中润公司才起诉明确提出解除合同，后又撤回起诉，至本案再次提出解除合同，也已超出法定的一年的解除权行使期限，故中润公司的合同解除权也消灭。综上，一审法院判决如下：驳回中润公司的诉讼请求。案件受理费4737元，由中润公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，中润公司提交《不动产权证书》（京2018朝不动产权第XXXX号）。该证书显示涉案房屋登记权利人为杨文湘，用以证明杨文湘系善意第三人，吕忠良对涉案房屋不应再享有物权期待权，不能对抗物权公示效力。吕忠良对该份证据不予认可，主张杨文湘非善意第三人。中润公司提交了北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57752号民事判决书及该案的上诉状，因该案在本案审理时尚处于二审审理阶段，不属于证据的范畴，故本院对该两份材料不予采纳。本院在二审期间查明：本院于2019年9月30日作出（2019）京03民终9672号民事判决书，驳回了赵学民的上诉，维持了北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民撤15号民事判决。本院查明案件事实与一审法院查明的其他案件事实一致。本院认为，结合案件事实，根据当事人的辩论和陈述意见，归纳本案争议焦点如下：一、当事人违约行为的认定本案中，双方均主张对方存在违约行为：中润公司主张吕忠良未能如约支付剩余购房款，构成违约；吕忠良则主张中润公司与其签约售房后，又将涉案房屋另售他人，构成违约。根据中润公司与吕忠良所签《北京市内销商品房预售契约》，约定吕忠良支付购房款的方式为：于合同签订之日付总房款的20%；所余购房款，由吕忠良办理银行个人住房贷款，吕忠良需向指定银行提供贷款所需的全部合法手续。吕忠良称中润公司在2006年才取得房屋的大产权证，之前不能办理贷款。中润公司否认该主张。中润公司提出其于2006年1月12日发出《关于催缴房款的函》，书面通知吕忠良要求支付余款，并明确逾期按《北京市内销商品房预售契约》约定解除合同。根据中润公司的该项主张，双方对预售契约中关于剩余购房款支付时间的约定已作变更，不以约定的时间为限。因《关于催缴房款的函》经质证，不具有证明效力，故本院无法依据现有证据确认中润公司在2016年曾向吕忠良催交购房款的事实。中润公司上诉主张吕忠良违约缺乏依据，本院不予采信。中润公司主张因吕忠良违约，其不得已将房屋出售，同样无事实依据，本院亦不予采信。中润公司在与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》并实际履行过程中，又与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，该行为形成“一房二卖”的事实。根据在案事实，本院确认中润公司存在违约行为，该行为属于恶意违约。二、当事人解除权与除斥期间的关系中润公司起诉状中，对于解除权的主张依据，既具有依约解除的内容，也有行使法定解除的内容。1．关于约定解除权及解除权行使期限问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据上述法律规定，在未约定解除权行使期限的情况下，约定解除权的行使应以解除权一方的相对方催告为计算解除权行使期限的前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据司法解释的文字表述，该条的适用仅针对《合同法》第九十四条规定，而《合同法》第九十四条为法定解除条款。故应当理解为司法解释第十五条不适用于当事人行使约定解除权的情形。根据上述法律及司法解释规定，应当认定在当事人依约行使解除权的情形下，非经相对人催告，解除权行使不受除斥期间的限制。即违约状态的持续，使对方依据合同获得的解除权得随时主张。2．关于法定解除权及解除权行使期限问题《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条是关于法定解除权行使的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的表述为：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后……仍未履行，当事人一方请求解除合同的”。根据该文字内容，司法解释第十五条是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，该条司法解释适用范围不应涵盖《合同法》第九十四条设定的全部内容。本案中，中润公司主张法定解除权的行使原因为《合同法》第九十四条第一款第四项内容：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目”，而非该条第三项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。故司法解释第十五条并不能适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，在没有相对方催告的情况下，当事人行使解除权的一年除斥期间的起算点应为“解除权发生之日”。即使将司法解释第十五条的适用范围理解为《合同法》第九十四条设定条件的全部内容，因合同目的无法实现具有当事人的主观判断因素，“解除权发生之日”的设定是不明确的，或应以当事人认为合同目的无法实现，进而主张法定解除之日为“解除权发生之日”。中润公司关于解除权行使期限的上诉意见，与法有据，应予支持。一审法院确认中润公司的合同解除权因超过除斥期间而消灭，缺乏法律依据，本院予以纠正。三、违约方解除权的行使条件合同自由的基本含义在于，合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自主。当事人通过自由协商，决定其相互间权利义务关系，并根据其意志调整合同主体相互间的关系。根据合同自由原则，当事人解除合同不以其是否存在违约为条件。因解除权的行使与违约方应承担的违约责任并无直接关联，原则上也不存在违约方行使解除权损害守约方利益的可能。但在特定情形下，存在恶意违约行为的违约方主张解除合同，如果人民法院支持其主张，不利于社会公共利益的保护，故对于违约方行使单方解除权应特别审慎。鉴于吕忠良已就中润公司将涉案房屋另售他人的系列合同起诉主张无效，基于对守约一方当事人合法权益保护的特别考虑，本院确认中润公司存在恶意违约行为，对其单方行使解除权的主张不予支持。中润公司另上诉主张基于同案同判的思维，本案应当判决解除合同。关于人民法院是否存在同类案件判决思路相异的问题，以及如何纠正、如何统一的问题，属人民法院整体考虑问题。不能仅因在审案件与生效裁判内容不一致，即可否认尚未生效裁判的内容。中润公司以该项上诉理由主张变更一审判决内容，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9474元，由上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 张岚岚二〇一九年十二月三十一日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥