盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1104民初2805号原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：梁策，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑龙晨，男，盘锦源隆物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。被告：赵秀菊，女，1963年8月26日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。被告：付晓光，男，1988年3月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告赵秀菊、付晓光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼，被告赵秀菊、付晓光经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2019年12月31日物业服务费7620元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2013年12月1日，原告与盘锦源隆房地产开发有限公司签订了《良筑名邸前期物业服务合同》。合同约定，由原告接管良筑名邸小区物业，为该小区业主提供物业服务。原告于2013年12月18日向良筑名邸小区全体业主发出《告知书》，张贴于各楼单元入户门及小区显著位置，明示全体业主原告将于2013年12月23日正式接管进驻良筑名邸项目。同时与业主重新签订物业合同。被告赵秀菊和付连吉系夫妻关系，是该小区XX-X-XXX室业主和实际居住人，住房面积为76.5平方米。被告付晓光系付连吉的儿子，是付连吉的法定继承人。付连吉于2013年4月17日办理了房屋入住手续。原告正式进驻良筑名邸小区后，多次找到赵秀菊和付连吉向其提出签订良筑名邸《前期物业管理服务合同》（以下简称合同）的请求，但却均被拒绝。原告与被告赵秀菊及付连吉虽然未签订合同，但被告赵秀菊和付连吉自2013年12月23日起就已经实际享受由原告提供的物业服务。根据我国相关法律规定，赵秀菊和付连吉有向原告交纳物业费的义务。被告交纳物业服务费的标准为每月每平方米1.5元。由于大洼区物价局的重新评定，自2017年9月1日调整为每月每平方米1.2元。自2014年1月1日以来，被告再未履行过任何交费义务，至今已欠付原告物业服务费7620元。综上，被告拖欠原告物业费数年，经原告多次催交仍拒绝交纳。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。赵秀菊、付晓光未作未答辩。本院经审理认定事实如下：原告盘锦源隆物业管理有限公司是大洼区良筑名邸小区的物业服务公司。2013年12月1日，原告盘锦源隆物业管理有限公司（甲乙方）与良筑名邸小区的开发建设单位盘锦源隆房地产开发有限公司（乙方）签订了《良筑名邸前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方提供前期物业服务，合同有效期限自2013年12月1日起至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同生效之日止。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：住宅1.5元/平方米/月，每年1月交纳费用，逾期未交纳的，乙方有权按欠费总额的日千分之三收取违约金。合同签订后，原告向小区业主发出告知书，告知原告将于2013年12月23日正式接管进驻该小区。被告赵秀菊与付连吉于2013年4月17日入住该小区XX-X-XXX室，为该小区业主。付连吉现已去世。2017年8月18日，盘锦市大洼区物价局发布大价发[2017]19号《关于良筑名邸小区物业管理服务费收费标准的批复》文件，该文件要求，从2017年9月1日起，良筑名邸小区物业费收费标准为1.2元每月每平方米。被告赵秀菊自2014年1月1日至2019年12月31日未交纳物业费，共拖欠物业费7,619.40元（1.5元×76.5平方米×44个月+1.2元×76.5平方米×28个月）。该款经原告书面催收，被告赵秀菊至今未交纳。现原告起诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费7620元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。以上事实有原告提交的《良筑名邸前期物业服务合同》、入住通知单、盘锦市大洼区物价局《关于良筑名邸小区物业管理服务费收费标准的批复》、缴费通知单正联张贴照片及原告陈述在卷佐证，本院予以采信。原告提交的收费许可证，因该许可有效期为2014年9月至2015年9月，与本案原告主张2017年至2019年物业费不相关联，故本院不予采信。本院认为：原告与盘锦源隆房地产开发有限公司签订的《良筑名邸前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告赵秀菊在内的小区全体业主具有约束力。现原告依据上述合同对良筑名邸小区的业主提供了物业服务，被告赵秀菊作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照《良筑名邸前期物业服务合同》的约定履行交纳物业费的义务。故对原告要求被告赵秀菊给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告赵秀菊拖欠原告物业费7,619.40元，本院在该数额范围内支持原告的请求。关于原告主张的利息，应属于违约金范畴，根据《良筑名邸前期物业服务合同》约定的物业费交纳时间，被告所欠每年度物业费所产生的利息，应自当年2月1日起计算。2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至判决确定给付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于原告要求被告付晓光给付物业费并支付利息的主张，因原告未提交证据证明被告付晓光系该小区业主或物业使用人，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵秀菊于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司拖欠的2014年1月1日至2019年12月31日物业费7,619.40元及利息（2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至判决确定给付之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；2014年度的违约金以1377元为基数，自2014年2月1日起计算，2015年度的违约金以1377元为基数，自2015年2月1日起计算，2016年度的违约金以1377元为基数，自2016年2月1日起计算，2017年度的违约金以1,285.20元为基数，自2017年2月1日起计算，2018年度的违约金以1，101.60元为基数，自2018年2月1日起计算，2019年度的违约金以1，101.60元为基数，自2019年2月1日起计算；均计算至本判决确定给付之日止）。二、驳回原告盘锦源隆物业管理有限公司对被告付晓光的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（盘锦源隆物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由被告赵秀菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  盖宏菊二〇一九年十二月九日书记员  费 杨附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。