贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1384号 原告：梁黔扬，女，1963年11月25日出生，汉族，住贵州省江口县， 委托诉讼代理人欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：贵州宝信实业有限公司，住所地：贵州省江口县双江街道杨澜桥。 法定代表人：胡晓林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯远，贵州驰铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告梁黔扬与被告贵州宝信实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁黔扬及委托诉讼代理人欧阳举，被告贵州宝信实业有限公司委托诉讼代理人冯远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交房违约金6,766元；二、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金20,820元（注：该违约金现仅计至2019年8月31日，此后的违约金另行起诉主张）；三、判决被告返还二原告代收费用5,245元；四、判决案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的位于江口县双江街道××大道宝信锦**府一期的第1号楼4层14-2号房，建筑面积112平方米，原告依照约定支付完全部购房款347,200元。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房，若逾期交房，则按日计算向原告支付全部已付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告方，若逾期，则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告未按照合同约定交房和办证，被告是在2017年3月6日向原告交房，至今未向原告交付不动产证书。根据合同的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金6,766元，应当支付2017年12月31日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金20,820元（2019年8月31日以后的违约金另行起诉主张）。另外，合同履行过程中，被告以代收名义收取了原告方水表立户、电表立户、天然气立户、有线电视开户等各种不合法费用共计5,245元，被告的代收行为违反了《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》［计价格（2001）585号］的有关规定，被告应向原告方返还上述各种费用共计5,245元。原告方曾向被告主张上述违约金以及要求返还代收费用，但被告置之不理。为此，现原告方根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益。 被告贵州宝信实业有限公司辩称，第一，被告交房时间为2016年8月31日之前，现原告追诉被告逾期交房责任已过诉讼时效。第二，被告逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是由于不可抗力因素造成，被告不存在违约，应当免责。第三，被告代收的相关费用于法有据，且是经过相关部门批准的，请驳回原告要求退还代收费用的不合理诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交和本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行举证、质证。对当事人提交和本院依法调取的证据，本院认定如下：1、原告提交一号证原告身份证，内容真实、来源合法，能够证明原告身份信息情况，与本案具有关联性，本院依法予以采信；2、原告提交二号证《产权调换安置协议书》，内容真实、来源合法，能够证明原告房屋被拆迁通过产权调换安置方式获得涉案商品房的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；3、原告提交三号证《商品房买卖合同》，内容真实、来源合法，能够证明原、被告于2016年5月3日签订《商品房买卖合同》的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；4、原告提交四号证收据和交房费用结算明细，内容真实、来源合法，能够证明被告代收原告相关费用及缴纳住房维修基金4,480元的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；5、收款收据，内容真实、来源合法，能够证明原告于2017年3月5日缴纳物业费的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；6、被告提交一号证营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证，内容真实、来源合法，能够证明被告经营资质情况，与本案具有关联性，本院依法予以采信；7、被告提交二号证《商品房买卖合同》、原告收楼书，内容真实、来源合法，能够证明原、被告签订《商品房买卖合同》及被告向原告交楼的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信，物业公司出具证明、其他收楼书，与本案无关联性，本院依法不予采信；8、被告提交三号证《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》，内容真实、来源合法，能够证明被告于2012年取得涉案商品房土地使用权并于2014年依法取得土地使用权证书的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；9、被告提交四号证《省国土资源厅关于进一步加快推进全省不动产统一登记工作的通知》、《省人民政府办公厅关于深入推进全省不动产统一登记工作的通知》，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；10、被告提交五号证不动产登记申请材料，内容真实、来源合法，能够证明被告于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书、营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦**府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表申请商品房所有权初次登记的材料的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；11、被告提交六号证《国土资源部、国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》、《全面启用2000国家土地坐标系的公告》，内容真实、来源合法，能够证明国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布通知从2018年7月1日起全面推广使用2000国家大地坐标对土地进行测绘的通知，与本案具有关联性，本院依法予以采信；12、被告提交七号证《宗地测绘成果报告》、《不动产权籍调查表》、《不动产权证书》（宗地）、《不动产权证书》，内容真实、来源合法，能够证明被告于2018年9月3日取得宗地测绘结果报告、于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表、于2019年1月7日办理涉案楼宇的不动产权证书的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；13、被告提交八号证江口县不动产登记事务中心出具关于锦**府办理不动产权登记有关情况的说明，内容真实、来源合法，能够证明被告办理不动产权登记的情况及长期未办理成功的原因，与本案具有关联性，本院依法予以采信；14、被告提交九号证办理转移登记相关文书（不动产登记申请书、询问笔录、授权委托书、房屋移交证明）、与原告同栋楼业主签署的收到《办理转移登记通知书》、邮政专递寄件单、短信截屏照片，内容真实、来源合法，能够证实被告已通知原告及同栋楼的业主办理不动产转移登记的事实，与本案具有关联性，本院依法不予采信；15、被告提交十号证《工程承包协议书》、水表材料及安装款票据，内容真实、来源合法，能够证明被告与江口县水暖设备安装中心签订《工程承包协议书》及产生水表材料及安装费的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；16、被告提交十一号江口供电局开具的业扩收入发票3张，内容真实、来源合法，能够证明被告缴纳业扩费用的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；17、被告提交十二号证《商品房买卖合同》、天然气安装供气协议及商品房预售许可证、贵州省城镇管道燃气价格办理办法（试行）、缴费发票、江发改价［2016］4号文件，内容真实、来源合法，能够待证事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；18、被告提交十三号证《有线电视安装协议书》、缴费发票，内容真实、来源合法，能够证明被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司江口县分公司于2016年4月23日签订《有线电视安装协议书》并支付费用的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；19、被告提交十四号证江发改价监［2018］1号文件，该文件系关于“宝信·锦**府二期7号楼”商品房销售明码票价监制的函，与本案1号证无关联性，本院依法不予采信；20、被告申请证人邹某所作证言，与九号证中的短信截图相印证其于2019年2月27日通知原告办理不动产登记相关事宜的事实，本院依法予以采信；21、本院依职权向江口县不动产登记事务中心调取的关于“锦**府”有关业主不动产权证书办理情况的说明，内容真实、来源合法，且原、被告均无异议，能够证明二原告购买的1号楼14层14-1号房已于2019年5月27日申请并办理了不动产权证书的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 根据当事人的有效陈述和经审查确认的证据，本院审理查明如下： 原告梁黔扬与被告贵州宝信实业有限公司于2016年5月3日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的宝信锦**府一期第1号楼4层14-1号商品房，单价为套内面积每平方米3,782.14元，购房款共计347,200元，付款方式为2016年8月31日前支付全部房价款；房屋交付时间为2016年8月31日；城市基础设施的交付时间与使用条件为“1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；3、供暖×年×月日达到×；4、燃气×年×月日达到×；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”；等。合同第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条第三款转移登记约定（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后原告向被告足额支付购房款347,200元。被告于2017年3月5日向原告交房，原告于2017年3月5日向被告缴纳代收费用9,725元，其中水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气3,000元、有线电视开户费265元、维修基金费4,480元（已于2016年9月1日向江口县房地产市场与物业监管站缴纳）。 被告于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书、营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦**府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表申请商品房所有权初次登记的材料。国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布关于加快使用2000国家坐标系的通知（国地资发［2017］30号），要求按照国家关于推广使用2000国家大地坐标系的有关要求，国土资源部确定，2018年6月底前完成全系统各类国土资源空间数据向2000国家大地坐标系转换，2018年7月1日起全面使用2000国家大地坐标系，并将有关事项作通知。被告于2018年9月3日取得宗地测绘结果报告、于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表。被告于2019年1月7日在江口县国土资源局办理涉案楼宇的不动产权证书。江口县不动产登记事务中心于2019年10月12日出具关于锦**府办理不动产权登记有关情况的说明，载明2017年5月20日被告向该中心申请“锦**府”项目落宗及相关不动产权登记，由于各种原因，该公司于2019年1月7日才完成土地换证，并于2019年2月27日起至2019年9月12日逐步完成项目一期各栋楼的首次登记，具体原因为：一、宗地界线调整。在权籍调查过程中，不动产登记中心发现锦**府项目因建设需要，总共分为3期，土地于2014年分割为3宗，分别办理了江变国用（2014）第766号、江变国用（2014）第767号、江变国用（2014）第768号土地使用权证，由于登记平台和系统的更新，权籍落宗过程中发现地上建筑物存在跨宗问题，即同一栋建筑物同时占用了一期、二期土地，与现行登记规范不符，如须完善落宗程序，须重新开展宗地测绘并完善宗地合并事宜；二、坐标系的变化，根据原国土资源部、国家测绘地理信息局国土资发［2017］30号文件精神，国土资源部门全系统须于2018年7月1日起全面起用2000国家大地坐标系，坐标系的过渡也对锦**府项目落宗造成一定影响；三、工作人员驻村，按照要求，江口县须于2018年完成脱贫攻坚出列工作，自2017年下半年起，不动产多数职工身为帮扶责任人，须下乡开展扶贫工作，自2018年3月起，需脱产驻村，扶贫工作的开展对不动产登记工作造成了影响。被告办理涉案楼宇的不动产权证书后，陆续通知购房户办理不动产登记。原告至今未在江口县自然资源局不动产登记中心办理不动产权证书。 另查明，被告于2016年7月8日向江口县水暖设备安装中心支付水表材料及安装款304,240元；于2016年8月16日向江口供电局支付业扩费217,360元；于2016年4月29日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司江口县分公司签订《有线电视安装协议书》，并于2016年4月25日支付106,530元；于2016年3月28日与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》，并于2019年10月11日代原告向江口群峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费2,650元和公共安全设备、报警器费350元。原告现已入住且使用天然气、有线电视。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、原告主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效；二、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为能否免责；三、代收费用返还问题。 关于焦点一原告主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2016年8月31日，被告实际交房时间为2017年3月5日，被告属交房违约。现被告辩称原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，逾期交房违约金依照约定每日按已交购房款的万分之一计算，原告主张的逾期交房违约金部分超过诉讼时效，本院支持自向法院起诉之日起向前推算三年，即2016年9月6日起至2017年3月5日止，金额为347,200元×1?×181＝6,284.32元，对超出部分不予支持。 关于焦点二被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为能否免责。合同中约定被告应于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，事实上被告于2019年1月7日才在江口县国土资源局办理涉案商品房所在楼宇的不动产权证书，却属违约。但被告已于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书及相关资料，由于宗地界线调整、坐标系的变化、工作人员驻村三方面的客观原因，被告在2018年9月3日重新取得宗地测绘结果报告、在2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，于2019年1月7日在江口县国土资源局取得涉案楼房宗地不动产权证书，于2019年2月28日取得涉案房屋的不动产初始登记，根据《中华人民共和国民法总则》一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的原因系政府行为造成的“不可抗力”因素造成，其并无过错，在“不可抗力”因素消灭后，被告积极主动联系购房户办理不动产权证书的相关事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告主张对逾期交付办理商品房转移登记有关文书予以免责的辩称意见成立，本院依法予以采纳。对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求依法不予支持。 关于焦点三代收费用返还问题。被告代收原告9,725元，其中水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气3,000元、有线电视开户费265元、维修基金4,480元（已于2016年9月1日向江口县房地产市场与物业监管站缴纳），现二原告要求被告返还不合法代收的水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气3,000元、有线电视开户费265元，共计5,245元。关于代收水表立户费1,460元、电表立户费670元、有线电视开户费265元，虽原、被告签订《商品房买卖合同》中约定该三项需要买受人自行办理开通使用手续，但根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001）第585号文件，已将水、电等各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水表、电表、有线电视开户费用应该计入房地产的建设成本，归入房价，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时订立水、电、有线电视开户手续费由原告承担，免除提供合同一方的主要义务、加重对方的义务且未以加黑加粗等方式向对方提示、说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该对水、电、有线电视开户手续费约定由买受方承担的格式条款无效，原告要求被告返还水表立户费1,460元、电表立户费670元、有线电视开户费265元，本院依法予以支持。关于代收天然气3,000元，鉴于原、被告签订《商品房买卖合同》时，该小区交付城市基础设施中不含供暖和燃气，天然气的使用是被告为提高小区品质在与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》后提供的，且被告已代原告向江口君峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费2,650元和公共安全设备、报警器费350元，共计3,000元，有票据为凭，原告于入住后已享受燃气服务，故原告要求被告退还代收天然气费3,000元，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁黔扬逾期交房违约金6,284.32元。 二、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁黔扬代收水表立户费1,460元、电表立户费670元、有线电视开户费265元，共计2,395元。 三、驳回原告梁黔扬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，减半收取310元，由原告梁黔扬负担271元，由被告贵州宝信实业有限公司负担25元。原告梁黔扬预交案件受理费25元予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  朱洪艳 二〇一九年十二月三日 书记员  杨 静