贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2601号 上诉人（原审原告）：贵州吉祥万家物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处河滨社区星辰国际三单元6楼4号，统一社会信用代码915227255692248855。 法定代表人：任惠前，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：何梅，女，1975年10月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州吉祥万家物业服务有限公司（以下简称吉祥万家物业）因与被上诉人何梅物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 吉祥万家物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人物业服务费4511元，逾期缴费滞纳金1989元，合计6500元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据瓮安县阳光物业管理有限公司（贵州吉祥万家物业服务有限公司前名称）与被上诉人签订的《前期物业管理合同》的约定，上诉人向被上诉人提供物业服务，被上诉人应按照约定给付物业费，但被上诉人至今以种种理由拒交从2012年5月2日至2016年6月30日止共49个月，物业欠费金额共计4511.00元、逾期缴费滞纳金1989.00元，两项合计6500.00元（物业服务合同商业用房虽然按每平方米2.00元/月约定，但实际收费是按每平方米1.50元/月计算收取）。期间上诉人派员多次上门索要被告不予交纳，上诉人在服务期限内经书面催收被上诉人仍然置之不理，上诉人因此诉至法院。一审经审理认为上诉人主张的2012年5月2日至2016年3月31日前的物业费已超过诉讼时效。上诉人认为：上诉人只要在物业服务合同期限内履行了物业服务合同约定的职责和义务，对物业欠费业主经派员催收或送达张贴“物业欠费催收通知书”等，均不会超过诉讼时效。上诉人在举证期限内已向一审提供了“物业欠费催收通知书”，该通知书对被上诉人欠费时间、欠费金额、限期交费时间、交费地点都载明很清楚，已经送达被上诉人的经营门面。另一审法院适用《民法总则》第一百八十条纯属曲解法律。《民法总则》第一百八十条指的是因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被上诉人的商铺是在街面上，经营的是罗菜家纺床上用品，被上诉人遇到了什么不可抗力的因素，庭审中从未提供不可抗力的任何证据进行质证，不顾案件事实而断章取义草率裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条指的是当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，被上诉人应承担举证不力的不利后果。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，请求二审依法改判。 被上诉人何梅二审辩称：在答辩人与被答辩人2012年5月2日所签署的《侯爵豪苑前期物业服务合同》第四条中对于物业费的支付方式和时间是每季度首月15日前支付即“甲方或物业使用人应于每季度首月的15日前按季度交纳当季度物业管理服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额物万分之三收取违约金”双方对物业服务费支付属于分期履行合同之债，而非同一债务分期履行。同时，在此期间，被答辩人也未向答辩人进行催收，被答辩人仅提供2019年4月12日的催收物业费通知书及图片，且该通知及图片系被答辩人单方提供，答辩人不予认可，其余催收答辩人也未曾知晓被答辩人一审庭审中提交证据不产生诉讼时效中断的效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，被答辩人要求答辩人支付2016年4月1日前的物业服务费已超过3年期的诉讼时效，被答辩人的该部分请求不符合法律规定，应该予以驳回；其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，在诉讼时效内，被答辩人对于物业费支付未向答辩人进行催收，时隔三年多，其诉求已过诉讼时效，其应自行承担举证不利法律后果。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审依法维持原判。 原审原告吉祥万家物业向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即缴纳2012年5月2日至2016年6月30日期间的物业管理费人民币4511元；2、判决被告立即给付逾期缴纳物业滞纳金1989元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：瓮安县阳光物业管理有限公司于2017年8月15日申请获批准变更为贵州吉祥万家物业服务有限公司。2011年11月1日，瓮安县阳光物业管理有限公司与瓮安县宏利源房地产开发有限公司签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》，对“侯爵豪苑”进行物业管理，合同期限从2011年11月1日至2016年10月30日。因被告何梅系该小区C1栋C-3-1-12号房业主，经营该小区临街店名为罗莱家纺门面（61.38平方米）床上用品，故瓮安县阳光物业管理有限公司与被告何梅于2012年5月2日签订《侯爵豪苑前期物业服务合同》，其中第四条约定“一、甲方或物业使用人应于每季度首月的15日前按季度交纳当季度物业管理服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额物万分之三收取违约金。二、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：由乙方根据物业的类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：电梯住宅：1元/月/平方米，步梯住宅0.50元/月/平方米，商业2元/月/平方米”。现因原告认为已按合同约定为被告提供物业服务至2016年6月30日，要求按合同约定给付相应费用，被告认为原告未按合同约定履行义务，不予给付物业服务费。为此，原告诉至法院，要求支持前述诉讼请求。审理中，被告认为原告的请求已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本案经法院组织双方调解，未能达成一致意见。一审另查明，原告仅于2019年4月12日向被告催收过物业服务费。 一审法院认为：原、被告于2012年5月2日签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》合法有效，原、被告双方均应受该合同的约束。在双方签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》第四条“甲方或物业使用人应于每季度首月的15日前按季度交纳当季度物业管理服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之三收取违约金”中已明确约定给付物业服务费的具体时间和方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告在本案中请求各期的物业服务费系分期履行合同之债，而非同一债务分期履行，原告仅提供2019年4月12日的催收物业费通知书及图片，2016年4月１日前的物业服务费已超过三年期的诉讼时效，原告的该部分请求不符合法律规定，不予支持；2016年4月1日至2016年6月30日的物业服务费未超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告提供2015年瓮安县房管局颁发给阳光物业公司在该小区提供服务的获奖证书已表明，原告已为被告提供了服务，原告请求被告给付该季度的物业服务费61.38平方米×２元／每平方米×3个月=368元（四舍五入）的诉请有理，予以支持；被告提供的照片表明原告在提供物业服务过程未全面按照合同约定履行义务，因此，原告对该部分违约金的请求理由不充分，证据不充足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、限被告何梅于判决生效后二十日内给付贵州吉祥万家物业服务有限公司物业服务费人民币三百六十八元；二、驳回贵州吉祥万家物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元（贵州吉祥万家物业服务有限公司已预交），由贵州吉祥万家物业服务有限公司负担20元，何梅负担5元（与前述款项一并给付贵州吉祥万家物业服务有限公司）。 二审中，上诉人向本院提供新证据物业欠费催费通知书7份、图片两组。催费通知书证明吉祥万家物业已经进行了催费，当时被上诉人没有交，所以不存在过期的问题。一审没有提交是因当时任惠前正在生病，而催费单锁在其柜子里，所以拿不出来。图片证明吉祥万家物业已经尽到了物业服务的义务，所以上诉人要收取物业费。 被上诉人质证意见：被上诉人不认可提交的所有新证据，因为在一审的时候上诉人没有提交，上诉人这几年并没有收到书面通知电话信息，提供的这些新证据被上诉人不清楚是不是上诉人后面弄的。 经组织双方质证，本院审查后对二审提交的证据认定如下：对于上诉人提交的7份催费通知书系上诉人单方出具，贴在卷帘门上，无法看清是否为被上诉人门面，且无其他证据佐证被上诉人已知晓催费一事，且被上诉人不予认可，故对该7份催费通知书不予采信。对于上诉人提交的两组图片，客观真实，能证实上诉人提供物业服务的情况，本院予以采信。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明：上诉人吉祥万家物业（原瓮安县阳光物业管理有限公司）于2016年6月30日撤离被上诉人所在小区，不再为该小区提供物业服务。上诉人为被上诉人提供物业服务期间，被上诉人门前有随意停放的车辆。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：1、上诉人主张的2016年4月1日前的物业管理费是否已过诉讼时效；2、被上诉人是否应当承担违约金。 本院认为：关于上诉人主张的2016年4月1日前的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。上诉人与被上诉人签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》约定物业服务履行期限于2016年6月30日截止，上诉人于2019年6月3日以被上诉人未支付自2012年5月2日至2016年6月30日的物业管理费诉至一审法院，请求判决被上诉人支付所欠物业管理费及违约金。一审中，被上诉人提出上诉人的请求已过诉讼时效，而上诉人仅提供了2019年4月12日物业缴费通知书及相应图片，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，一审认定2016年4月１日前的物业服务费已超过三年期的诉讼时效，对该部分请求不予支持，仅支持2016年4月1日至2016年6月30日未超过诉讼时效的物业服务费368元（61.38平方米×２元／每平方米×3个月）符合本案事实，并无不当。上诉人为证明其主张的2016年4月1日前的物业管理费未过诉讼时效，二审提交了7份《催费通知书》，但该7份《催费通知书》不能反映张贴之处系被上诉人的门面，亦不能反映其已实际通知被上诉人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人未能提供充分证据证实其主张，应承担举证不能的后果，故其该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于被上诉人是否应当承担违约金的问题。根据上诉人（原瓮安县阳光物业管理有限公司）与瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》第二条委托管理事项：第3项“本物业区域规划红线内的市政公用设施（道路，室内上下水管道，化粪池、沟渠、池、井、绿化、室内外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理”的约定，上诉人应对被上诉人所在小区规划红线内的道路进行管理，根据被上诉人一审提交的证据，被上诉人门面门口时常有车辆随意停放，上诉人对这一事实亦予认可，由此可认定上诉人在提供物业服务过程有瑕疵，被上诉人以此抗辩理由成立，故一审不支持上诉人未超过诉讼时效的违约金并无不当。另外，上诉人主张一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条纯属曲解法律。经审查，一审引用的法条将“《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条”错写为“《中华人民共和国民法总则》第一百八十条”，但引用的内容并无不当，系适用法律有瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本院依法对一审适用法律的瑕疵进行纠正。 综上，上诉人吉祥万家物业的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理40元，由上诉人贵州吉祥万家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  陈福江 审判员  袁丽娟 二〇一九年十二月六日 法官助理张立芳 书记员龙彪