文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初5632号原告：重庆宏西吉物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号。统一社会信用代码915002435567863288。法定代表人:淳泽健,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗军，该公司员工。委托诉讼代理人:刘洪权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：彭作文，男，1967年8月4日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆宏西吉物业管理有限公司（以下简称宏西吉物业公司）诉被告彭作文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏西吉物业公司的委托诉讼代理人罗军、刘洪权，被告彭作文，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏西吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费10944.11元及违约金9172.8元，合计20116.91元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年10月29日签订《XX小区物业服务协议》约定原告对被告在重庆宏西吉房地产开发有限公司购买的XX小区X号楼X号住宅物业和小区共有部分提供物业服务，物业费按所购房屋建筑面积计算，高层电梯房按1元/平方米/月计算，矮层非电梯房按0.8元/平方米/月计算。因XX小区属在建小区，原告实际收费标准为高层电梯房0.79元/平方米/月收取，矮层非电梯住宅0.56元/平方米/月收取。被告现已欠缴2012年3月至2019年10月的物业服务费10304.01元，2013年9月至2019年10月公摊费640.1元，违约金按照月利率2%计算为9172.8元。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《XX小区物业服务协议》规定向原告缴纳物业管理费。为此，原告提起本案诉讼。被告彭作文辩称，物业费我是早就想交了，是因为事情耽搁了，后面又因为房屋问题和我的东西在小区丢失了，物管公司一直没给我一个说法，所以没有缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告彭作文系彭水苗族土家族自治县XX街道XX街X号XX小区小区X号楼X号房屋业主。2010年10月29日，被告彭作文与原告宏西吉物业公司签订《XX小区物业服务协议》，将其位于XX小区小区X号楼X号房屋的物业服务委托给宏西吉物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为电梯高层（含电梯费）为1.20元/平方米/月、非电梯多层住宅1元/平方米/月，同时合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。后宏西吉物业公司在XX小区小区提供物业服务至今，因该小区属在建小区，实际物业管理费收取金额为电梯高层（含电梯费）为0.79元/平方米/月、非电梯多层住宅为0.56元/平方米/月。被告彭作文位于XX小区小区X号楼X号房屋建筑面积为141.79平方米，每月应交纳物业服务费112元。彭作文从2012年3月起至2019年10月期间未按时交纳物业服务费10304元（112元/月×92个月）,2013年9月至2019年10月期间未缴纳公摊费640.1元。原告于2019年11月11日在XX小区小区入口处张贴了催收公告，催告各业主在2019年11月25日前缴清物业服务欠费。被告彭作文至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费和公摊费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告宏西吉物业公司与被告彭作文就其在XX小区小区的房屋签订物业服务合同，宏西吉物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现宏西吉物业公司作为原告依据双方签订的物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告彭作文作为业主，也是物业服务合同相对人，应当依据合同约定向宏西吉物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告宏西吉物业公司书面催收后，被告彭作文仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告彭作文应向原告宏西吉物业公司交纳2012年3月至2019年10月期间的物业服务费10304元。对于违约金问题，即《XX小区物业服务协议》中约定的滞纳金。原告宏西吉物业公司主张按照月利率2%计算，该标准并无协议约定，故本院不予采纳。因原、被告签订的物业服务协议中约定按每日千分之三计算，该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。协议约定每月物业服务费支付时间为当月10日前，故每月逾期计算时间应当从当月11日起，截止时间应当为付清之日止。对于基数问题，被告彭作文从2012年3月至2019年10月期间未缴纳物业服务费，故每月违约金基数应当为每月的物业服务费，即112元，综上，被告彭作文2012年3月至2019年10月期间的违约金如下：            月份              本金              违约金标准              起始时间              截止时间                  2012.3              112元              日万分之三              2012.3.11              付清之日为止                  2012.4              112元              日万分之三              2012.4.11              付清之日为止                  2012.5              112元              日万分之三              2012.5.11              付清之日为止                  2012.6              112元              日万分之三              2012.6.11              付清之日为止                  2012.7              112元              日万分之三              2012.7.11              付清之日为止                  2012.8              112元              日万分之三              2012.8.11              付清之日为止                  2012.9              112元              日万分之三              2012.9.11              付清之日为止                  2012.10               112元              日万分之三              2012.10.11              付清之日为止                  2012.11              112元              日万分之三              2012.11.11              付清之日为止                  2012.12              112元              日万分之三              2012.12.11              付清之日为止                  2013.1              112元              日万分之三              2013.1.11              付清之日为止                  2013.2              112元              日万分之三              2013.2.11              付清之日为止                  2013.3              112元              日万分之三              2013.3.11              付清之日为止                  2013.4              112元              日万分之三              2013.4.11              付清之日为止                  2013.5              112元              日万分之三              2013.5.11              付清之日为止                  2013.6              112元              日万分之三              2013.6.11              付清之日为止                  2013.7              112元              日万分之三              2013.7.11              付清之日为止                  2013.8              112元              日万分之三              2013.8.11              付清之日为止                  2013.9              112元              日万分之三              2013.9.11              付清之日为止                  2013.10               112元              日万分之三              2013.10.11              付清之日为止                  2013.11              112元              日万分之三              2013.11.11              付清之日为止                  2013.12              112元              日万分之三              2013.12.11              付清之日为止                  2014.1              112元              日万分之三              2014.1.11              付清之日为止                  2014.2              112元              日万分之三              2014.2.11              付清之日为止                  2014.3              112元              日万分之三              2014.3.11              付清之日为止                  2014.4              112元              日万分之三              2014.4.11              付清之日为止                  2014.5              112元              日万分之三              2014.5.11              付清之日为止                  2014.6              112元              日万分之三              2014.6.11              付清之日为止                  2014.7              112元              日万分之三              2014.7.11              付清之日为止                  2014.8              112元              日万分之三              2014.8.11              付清之日为止                  2014.9              112元              日万分之三              2014.9.11              付清之日为止                  2014.10               112元              日万分之三              2014.10.11              付清之日为止                  2014.11              112元              日万分之三              2014.11.11              付清之日为止                  2014.12              112元              日万分之三              2014.12.11              付清之日为止                  2015.1              112元              日万分之三              2015.1.11              付清之日为止                  2015.2              112元              日万分之三              2015.2.11              付清之日为止                  2015.3              112元              日万分之三              2015.3.11              付清之日为止                  2015.4              112元              日万分之三              2015.4.11              付清之日为止                  2015.5              112元              日万分之三              2015.5.11              付清之日为止                  2015.6              112元              日万分之三              2015.6.11              付清之日为止                  2015.7              112元              日万分之三              2015.7.11              付清之日为止                  2015.8              112元              日万分之三              2015.8.11              付清之日为止                  2015.9              112元              日万分之三              2015.9.11              付清之日为止                  2015.10               112元              日万分之三              2015.10.11              付清之日为止                  2015.11              112元              日万分之三              2015.11.11              付清之日为止                  2015.12              112元              日万分之三              2015.12.11              付清之日为止                  2016.1              112元              日万分之三              2016.1.11              付清之日为止                  2016.2              112元              日万分之三              2016.2.11              付清之日为止                  2016.3              112元              日万分之三              2016.3.11              付清之日为止                  2016.4              112元              日万分之三              2016.4.11              付清之日为止                  2016.5              112元              日万分之三              2016.5.11              付清之日为止                  2016.6              112元              日万分之三              2016.6.11              付清之日为止                  2016.7              112元              日万分之三              2016.7.11              付清之日为止                  2016.8              112元              日万分之三              2016.8.11              付清之日为止                  2016.9              112元              日万分之三              2016.9.11              付清之日为止                  2016.10               112元              日万分之三              2016.10.11              付清之日为止                  2016.11              112元              日万分之三              2016.11.11              付清之日为止                  2016.12              112元              日万分之三              2016.12.11              付清之日为止                  2017.1              112元              日万分之三              2017.1.11              付清之日为止                  2017.2              112元              日万分之三              2017.2.11              付清之日为止                  2017.3              112元              日万分之三              2017.3.11              付清之日为止                  2017.4              112元              日万分之三              2017.4.11              付清之日为止                  2017.5              112元              日万分之三              2017.5.11              付清之日为止                  2017.6              112元              日万分之三              2017.6.11              付清之日为止                  2017.7              112元              日万分之三              2017.7.11              付清之日为止                  2017.8              112元              日万分之三              2017.8.11              付清之日为止                  2017.9              112元              日万分之三              2017.9.11              付清之日为止                  2017.10               112元              日万分之三              2017.10.11              付清之日为止                  2017.11              112元              日万分之三              2017.11.11              付清之日为止                  2017.12              112元              日万分之三              2017.12.11              付清之日为止                  2018.1              112元              日万分之三              2018.1.11              付清之日为止                  2018.2              112元              日万分之三              2018.2.11              付清之日为止                  2018.3              112元              日万分之三              2018.3.11              付清之日为止                  2018.4              112元              日万分之三              2018.4.11              付清之日为止                  2018.5              112元              日万分之三              2018.5.11              付清之日为止                  2018.6              112元              日万分之三              2018.6.11              付清之日为止                  2018.7              112元              日万分之三              2018.7.11              付清之日为止                  2018.8              112元              日万分之三              2018.8.11              付清之日为止                  2018.9              112元              日万分之三              2018.9.11              付清之日为止                  2018.10               112元              日万分之三              2018.10.11              付清之日为止                  2018.11              112元              日万分之三              2018.11.11              付清之日为止                  2018.12              112元              日万分之三              2018.12.11              付清之日为止                  2019.1              112元              日万分之三              2019.1.11              付清之日为止                  2019.2              112元              日万分之三              2019.2.11              付清之日为止                  2019.3              112元              日万分之三              2019.3.11              付清之日为止                  2019.4              112元              日万分之三              2019.4.11              付清之日为止                  2019.5              112元              日万分之三              2019.5.11              付清之日为止                  2019.6              112元              日万分之三              2019.6.11              付清之日为止                  2019.7              112元              日万分之三              2019.7.11              付清之日为止                  2019.8              112元              日万分之三              2019.8.11              付清之日为止                  2019.9              112元              日万分之三              2019.9.11              付清之日为止                  2019.10               112元              日万分之三              2019.10.11              付清之日为止      对于公摊费，因原、被告签订的《XX小区物业服务协议》约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。原告宏西吉物业公司已代替业主缴纳了公用水电费，故被告彭作文应向原告宏西吉物业公司缴纳欠缴的公摊费640.1元（2013年9月至2019年10月）。被告彭作文辩称因其房屋问题及物品被偷盗问题，所以未缴纳物业费，因被告未举示证据证明上述问题是否属于物业服务范畴，故本院对该辩称意见不予采纳。随着本县小区住宅楼的兴起，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业共同的努力，业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告彭作文于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区小区X栋x号房屋2012年3月至2019年10月的物业服务费10304元及违约金（违约金计算方式：2012年3月至2019年10月每月应缴费用均单独计算违约金，共计92笔违约金，每笔违约金分别以112元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止）；二、被告彭作文于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区小区x栋x号房屋2013年9月至2019年10月的公摊费640.1元；三、驳回原告重庆宏西吉物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元（原告重庆宏西吉物业管理有限公司已预交151元），减半收取为151元，由被告彭作文负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  何小敏二〇一九年十二月二十五日书记员  廖伟杰