江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7031号上诉人（原审被告）：包金荣，男，汉族，1955年1月16日生，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：高建平，女，汉族，1957年7月15日生，住徐州市鼓楼区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：程莉，徐州市君合法律服务所法律工作者。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：朱建国，江苏泰有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司，住所地徐州市城东大道开发区征迁管理办公室院内。法定代表人：甘秀喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴建平，江苏智临律师事务所律师。上诉人包金荣、高建平因与被上诉人徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司（以下简称安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人高建平及其包金荣、高建平的共同委托诉讼代理人程莉、朱建国，被上诉人安泰公司的委托诉讼代理人裴建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包金荣、高建平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审法院认定事实不清判决错误。上诉人与被上诉人2012年2月1日所签订的《厂房租赁合同》租赁期限为2012年2月1日-2027年1月31日，租期15年的合同没有实际履行，此合同是为了配合被上诉人招商引资所签订的。上诉方实际履行的是2012年1月31日与甘秀喜所签订的期限为2012年2月1日至2013年1月31日，期限为一年的租赁合同，并且该合同同时在产权处备案登记。上诉方给甘秀喜缴纳了一年的租金140万元，甘秀喜出具了房屋租金发票，税费由甘秀喜承担，上诉方先行垫付了7万元税费。即使甘秀喜行使的是职务行为，双方履行的也是一年期限的合同，并不能想当然的认定是履行了15年期限的合同。合同一年到期后，由于所租赁的房屋周边徐贾快速通道建设的施工，把原有道路封死，致使上诉方大型货运车辆无法通行，上诉方要求撤离，不再租用，被上诉方承诺协调将道路打开加宽改造，并将租金降为每年50万元（2013年2月至2014年标准厂房租赁费）。上诉方考虑到双方的关系，继续使用了租赁厂房，并于2013年6月缴纳了2013年至2014年的租金50万元，2014年8月缴纳了2014年租金50万元，被上诉方一直没能将道路事情解决，所以上诉方于2014年1月19日和2014年8月26日两次通知被上诉人请派人接收厂房，解除合同。上诉方使用租赁房屋不满3年共交3年租金240万元。被上诉人诉请所欠租金完全不属实，上诉方不存在拖欠租金问题。被上诉人2015年1月5日起诉时，上诉方早已将厂房腾空交还，而且被上诉方已将部分厂房出租使用，被上诉方起诉要求的租金也是结算至2015年1月31日，一审法院将租金支持到2015年8月显然错误。上诉方与甘秀喜所签订的租赁合同是经过产权处登记备案的，是合法有效的。根据合同的相对性，法院应依法驳回被上诉人的诉请。2、关于租赁或者是占有使用费的问题，按照合同的约定是140万元，因道路交通问题，口头约定将租金变更为50万每年，且已实际履行完毕。3、关于实际使用时间问题，上诉人已于2014年8月底前全部搬清，并且当时安排人员通知对方，我们认为最迟只能算至2015年1月5日，因为在二审法院2017年8月29日庭审时被上诉人明确陈述其起诉时，厂房已空置。安泰公司辩称，1、关于双方履行的合同问题，本案存在三份合同，一份是金桥公司和中收保田公司之间2012年2月1日签订的合同，一份是包金荣与甘秀喜于2012年1月31日签订的合同，一份是中收保田公司与瑞都物业公司于2011年12月16日签订的书面合同。第一份合同中金桥公司作为授权的土地使用权人和法人主体，在实际履行中收取了中收保田公司缴纳的租金，该合同虽然在租赁物合法性上存在问题，但是双方对合同约定事项均予认可并实际履行，因而应当以该份合同作为认定双方权利义务的依据。包金荣与甘秀喜签订的合同因甘秀喜不具有对租赁物的出租权，该份合同仅作为向房屋租赁监管部门备案使用，不能作为认定案件事实的依据。第三份合同，因租赁物与本案实际租赁物不同，瑞都公司也不享有本案租赁物的任何权利，故该份合同也不能作为认定案件事实的依据。2、关于占用费的计算，双方在合同中明确约定，租金是前三年每年1402560元，后十二年每年1577880元，上诉人所主张第二第三年均按50万元计算，没有证据证实双方存在口头协议，且租赁金额巨大，如发生如此重大变化，作为出租方应当形成公司决议，而非任何个人与上诉人之间形成口头变更协议。3、关于合同实际履行期限问题，合同约定期限为2012年1月1日至2027年1月31日，在合同期限届满前，如双方解除或终止租赁合同履行，应当形成合意，上诉人单方解除租赁协议应当以书面方式告知被上诉人，并承担相应的违约责任，而在合同履行中，被上诉人并未收到上诉人的解除通知，上诉人在起诉时主张租金计算至2015年8月1日，在此期限之前，上诉人仍然在使用该处租赁物，并未移交给被上诉人。关于本案上诉人已缴纳租金问题，在历次庭审中，均已查明，在此不再赘述。综上，请求维持一审判决。安泰公司向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁关系；2、被告支付2013年2月1曰——2015年8月1日租金3094060元，滞纳金928218元，共计4022278元，赔偿损失水电费30万；3、被告承担本案诉讼费。若合同无效，请求支付与租金等额使用费，并按照同期贷款利息支付相应损失。一审法院认定事实：涉案厂房土地座落于徐州经济技术开发区，性质为国有土地，土地证编号为徐土国用（2009)第16358号，使用权人为徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司。2009年12月15日，徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司同意将涉案土地给安泰公司使用，并授权安泰公司以安泰公司名义在涉案土地建厂房并出租或自行使用，出租费由安泰公司收取。后安泰公司在涉案土地建设厂房，2012年2月1日，安泰公司与徐州中收保田物流公司签订厂房租赁合同，约定安泰公司将位于大黄山湖庄北侧一处厂房出租给徐州中收保田物流公司使用。租赁期限为2012年2月1曰一一2027年1月31日，租期15年，租金头三年每年1402560元，后十二年增长为每年1577880元。合同签订后，徐州中收保田物流公司分别于2012年3月20日向安泰公司支付租金70万元，2012年11月26日向安泰公司支付租金32.9695万元，2013年6月3日向安泰公司支付租金50万元，2014年8月21日向安泰公司支付租金50万元，以上共计202.9695万元。另查明，包金荣、高建平系徐州中收保田物流公司股东，2016年12月9日，徐州中收保田物流公司通过股东会决议解散，并办理了注销登记，对本案债务未进行清算。一审法院认为，关于涉案合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中安泰公司经原土地权利人授权获得出租资格，虽提供盖有规划部门印章的厂房示意图，但不足以证明涉案房屋取得建设工程规划许可证等行政审批手续，因此合同无效。关于安泰公司支付租金的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，安泰公司请求支付截止至2015年8月1日的房屋占有使用费，扣除被告已实际支付部分，法院支持296.6925万元。对于被告关于安泰公司主体不适格、涉案合同未履行的抗辩，因被告证据不充分，且自身意见前后矛盾，法院不予支持。对于被告主张2014年4月退租的抗辩，因无证据支持，法院不予支持。关于安泰公司利息损失的请求，法院认为，安泰公司明知涉案房屋未办理规划许可证，而签订租赁合同，导致合同无效，应承担主要过错责任，故其要求被告赔偿利息损失的主张无法律依据，法院不予支持。关于安泰公司请求支付水电费的主张，因安泰公司未提供证据证明，法院不予支持。包金荣、高建平作为公司股东，对本案债务未进行清算，对徐州中收保田物流服务有限公司办理注销登记，需为公司债务承担清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、之规定，判决如下：一、包金荣、高建平于本判决生效之日起十日内，向徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司支付房屋占有使用费296.6925万元；二、驳回徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39000元，由徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司承担12000元，包金荣、高建平承担27000元。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：一审法院关于包金荣、高建平应当支付安泰公司房屋占有使用费的数额计算是否正确。二审期间，上诉人申请证人吴某,4出庭作证，拟证明证人在徐州中收保田物流服务有限公司工作时于2014年8月前分二次告知被上诉人，搬离租赁厂房。经质证，被上诉人认为，对证人证言陈述的事实有异议。1、证人身份问题，证人与上诉人有法律上的利害关系，曾有劳动关系，且证人可以在作证之前，调阅上诉人持有的电脑信息，在庭审中上诉人的代理人也将有关材料向证人提供，强化其作证能力，可见证人的陈述与上诉人的陈述并无本质不同。2、证人的证言不具有客观真实性，证人并非根据自己的记忆陈述案件事实，而是借助于上诉人提供的档案信息，证人也没有对在解除合同之前曾有过关于要求解决道路库房问题向被上诉交涉事项作出陈述，也不能证明其所送达的文书是明确的解除租赁合同的文书。因为，其证言模糊不清，无法印证。3、关于证人是否与被上诉人催款通知回执单中记载的吴某,4为同一人，合议庭可在证人签名后进行核对。二审期间，除与一审查明事实一致外，补充查明以下事实：2019年6月18日，安泰公司出具了《关于安泰公司厂房租赁30万定金等抵扣情况的书面说明》，该说明载明：“租赁期限为2012年2月1日-2027年1月31日，租期15年，租金头三年每年140.2560万元……其中第一年租金140.2560万元，中收公司分别于2012年3月20日缴纳租金70万元、2012年11月26日缴纳租金32.9695元，剩余租金37.2865万元因前期2011年8月份缴纳了定金30万元，开票税款7万元、租赁手续费300元、印花税5元等均予以了抵扣。”二审中，经双方对该说明进行质证，被上诉人认可该说明内容，经核算该说明，包金荣、高建平已经支付给被上诉人安泰公司的房屋使用费为240万元。本院认为，一审法院关于包金荣、高建平应当支付安泰公司房屋占有使用费的数额计算是否正确的问题。第一、关于双方实际履行的系哪份合同的问题，本院认为，双方履行的应当是2012年2月1日安泰公司与徐州中收保田物流公司签订的厂房租赁合同，因为该份合同的主体分别为安泰公司与徐州中收保田物流公司，合同签订的时间为2012年2月1日，该合同晚于2012年1月31日甘秀喜与包金荣签订的合同，且在实际履行中，根据双方缴纳租金往来的收据等材料来看，均是以安泰公司与徐州中收保田物流公司的名义进行，故应当认定双方实际履行的是2012年2月1日安泰公司与徐州中收保田物流公司签订的厂房租赁合同。关于该合同效力问题，一审判决已经进行评判，因为涉案租赁物未取得相关规划手续，合同无效，但是当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，对此，本院二审予以确认。第二、关于已付占有使用费问题，经核对，双方在二审中认可，上诉人已付占有使用费为240万元。第三、关于合同实际履行期限问题，2012年2月1日安泰公司与徐州中收保田物流公司签订的厂房租赁合同约定期限为2012年2月1日至2027年1月31日，在合同履行期限内，上诉人主张其已经于2014年8月前通知被上诉人解除合同并搬离涉案厂房，对此，被上诉人不予认可，而上诉人提供的证据不足以证明其主张，故上诉人应当承担不利后果。上诉人在起诉时主张租金计算至2015年8月1日，并无不当。第四、关于占有使用费标准问题，上诉人主张双方签订合同第二年起经双方口头协商，租金降至每年50万元，对此，被上诉人不予认可，而上诉人并未提供充分证据足以证明其主张，故关于上诉人上述主张，本院不予支持，涉案占有使用费标准应当参照双方的约定进行认定，即租金头三年每年1402560元，后十二年增长为每年1577880元，故自2012年2月1日至2015年8月1日的占有使用费为4996620元（1402560*3+1577880/2），扣除上诉人已经支付的2400000元，上诉人尚欠被上诉人的占有使用费为2596620元。综上所述，上诉人包金荣、高建平的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初280号民事判决第二项，即“二、驳回徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司的其他诉讼请求。”；二、变更江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初280号民事判决第一项，即“一、包金荣、高建平于本判决生效之日起十日内，向徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司支付房屋占有使用费296.6925万元；”为包金荣、高建平于本判决生效之日起十日内，向徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司支付房屋占有使用费259.6620万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39000元，由徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司承担14000元，包金荣、高建平承担25000元。二审案件受理费39000元，由由徐州市金桥安泰房屋拆迁有限公司承担14000元，包金荣、高建平承担25000元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇一九年十二月二十三日书记员 赵 莹