四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8911号 原告：成都银剑市场经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区桂通北路1号（青白江散货物流园区内）。 法定代表人：冯昌云，执行董事。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 被告：龚木元，男，1965年12月26日出生，汉族，住四川省三台县。 原告成都银剑市场经营管理有限公司（以下简称银剑公司）与被告龚木元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银剑公司的委托诉讼代理人张仕镭、林奕良，被告龚木元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 银剑公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令龚木元返还补偿金900000元，并支付违约金900000元；2.判令龚木元缴纳的共建保证金75000元归银剑公司所有；3.判令龚木元继续履行《银犁水产市场共建协议》，开门营业、亮货经营并按月向银剑公司支付租金。案件审理过程中，经本院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《银犁水产市场共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，银剑公司将诉讼请求变更如下：1.判令龚木元从2019年6月起按每月每间1600元的标准，按实际使用时间支付4间铺面的占有使用费，暂计至2019年11月共38400元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期应付铺面占有使用费之日起至付清之日止，暂计至2019年11月30日共457.81元，共计38857.81元；2.判令龚木元立即返还补偿金900000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清补偿金之日止，暂计至2019年11月30日共79072.91元，共计979072.91元；3.判令龚木元赔偿银剑公司向其担保的买鱼商家支付的燃油补贴费180000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清赔偿款之日止，暂计至2019年11月30日共13223.92元，共计193223.92元；4.判令龚木元返还进货补贴金10000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从支付之日起至还清进货补贴金之日止，暂计至2019年11月30日为1394.96元，共计11394.96元。以上四项共计1222549.6元。 事实和理由：2016年10月31日，银剑公司（甲方）与龚木元（乙方）签订《银犁水产市场共建协议》（以下简称《共建协议》），约定：龚木元于2016年12月30日前从成都天华水产专销市场（以下简称天华市场）搬迁至成都青白江银犁市场活鲜水产市场（以下简称银犁市场），租用银犁市场内的XX-XX号四间铺面经营活鲜水产，租金1600元/间/月，五年内不撤离银犁市场且自铺面正式交付之日起，龚木元承诺七天内入驻市场亮货经营，如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为龚木元主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚，双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，银剑公司按约交付出租铺面并按约支付每月补偿金37500元，至2019年1月共计支付补偿金900000元整。但龚木元从2019年1月开始未再在银犁市场亮货经营活鲜水产且从2019年3月起未缴纳铺面租金，严重违反《共建协议》。为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。 龚木元辩称，1.因银剑公司未按期支付补偿金，构成根本违约，龚木元依照《银犁水产市场共建协议之补充协议》(以下简称《补充协议》)约定和法定程序行使解除权，终止了双方之间的房屋租赁关系；2.龚木元持续经营，并无连续七天关门歇业情形，不应向银剑公司返还补偿金900000元并支付等额违约金、放弃补偿金，支付补偿金是银剑公司的合同义务，《共建协议》并无返还补偿金和承担违约责任的约定，处罚条款依法无效，且银剑公司未通过其账户向龚木元支付过补偿金，龚木元收取款项未被认定为补偿金，存在被实际付款的案外人要求返还的风险；3.《共建协议》中，无共建保证金归银剑公司所有的约定，且该保证金是本诉案外人银犁公司收取的，银剑公司无权将该款项归为己有；4.银剑公司存在逾期3个月支付补偿款的违约行为，即使其委托银犁公司支付的补偿款被视为银剑公司支付的补偿款，龚木元也有权解除协议；5.银犁市场所在国有土地使用权人不是银剑公司，且房屋的报建和建设主体不是银剑公司，因此，无论本案中《共建协议》、《补充协议》中涉及的商铺租赁关系是否有效，银剑公司均不具有本案本诉的原告主体资格；6.银剑公司在订立《共建协议》时，故意隐瞒前述重大情况，且还在《补充协议》中向龚木元保证其对商铺享有合法的所有权，最终骗得龚木元入驻水产市场，其收取商铺占用费及资金占用费依法不成立；7.《共建协议》及《补充协议》是包括补偿款支付、店铺租赁、市场运营等涉及多个不同法律关系的协议，而非单纯的商铺租赁协议，即便因商铺无建设工程规划许可证导致租赁条款无效，但《共建协议》及《补充协议》中的补偿条款等仍然有效，龚木元有权按期足额收取补偿款，且银剑公司无权要求返还900000元补偿款；8.龚木元从未向银剑公司签署过担保书，也从未收取过银剑公司的进货补贴金，其诉讼请求没有合同和法律依据。 经审理查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与龚木元（乙方）签订《共建协议》。协议主要约定如下：1.龚木元承诺2016年12月30日前从天华市场整体搬迁至银犁市场进行经营；银剑公司承诺自开始经营之日起对龚木元进行补偿，共24个月，于每月1号补偿人民币37500元，共计人民币900000元；2.经营过程中，龚木元出现不可抗拒因素或者转行从事其他行业，银剑公司补偿金则当月予以停止发放；如龚木元在月初领取甲方补偿金后，转行从事其他行业给银剑公司当月补偿金造成损失的，由与银剑公司签订《共建协议》20户之剩余商家共同追缴，否则在第二月补偿金中对剩余商家均等扣除；3.龚木元承诺5年内(从2017年1月1日-2021年12月31日止)不撤离银犁市场……即使是本人有身体原因不能亲自经营，也必须是请人代管，但不能在银犁市场以外的场所从事水产经营，否则按补偿金总额的两倍予以赔偿；4.龚木元租用银犁市场内4间铺面作为活鲜水产商铺，并自愿缴纳市场共建保证金，每间商铺按15000元收取，计60000元，入驻满三年后由银剑公司无息退还保证金；5.银剑公司收费标准：铺面（含一楼一底）租金1600元/间/月，自2017年2月1日起开始计费，……保证商铺租金三年不变……；6.自银剑公司正式交付铺面之日起，龚木元承诺七天之内入驻银犁市场亮货经营。如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为龚木元主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚。双方还对其他权利、义务进行了约定。 另查明，龚木元实际租用银犁市场内XX-XX号四间铺面经营活鲜水产，共建保证金按4间铺面缴纳，共计缴纳60000元，由成都银犁冷藏物流股份有限公司（以下简称银犁公司）收取。2017年1月至2019年3月，银剑公司委托他人向龚木元支付了24个月共计900000元的补偿金。 再查明，银犁市场系成都银铸置业有限公司（以下简称银铸公司）修建，2016年12月28日市场修建完毕，通水电后龚木元进场经营，银剑公司为市场管理方。银铸公司与银剑公司均是银犁公司的全资子公司。案涉银犁市场土地使用权人为银犁公司，截至银剑公司起诉之日，银犁市场仍未取得建设规划许可证。 同时查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与成都众诚水产同业协会（乙方）签订了《补充协议》，补充协议主要对违约条款进行了约定，主要如下：甲方承诺自乙方搬迁至银犁市场进行经营之日起开始对乙方进行补偿，共计24个月，于每月1号补偿37500元，共计900000元，如若甲方的补偿款出现如下逾期行为，则按以下内容承担违约责任：甲方未按照《共建协议》约定的时间支付补偿款的……拖欠三个月以上的（含三个月）视为甲方根本违约，乙方有权解除《共建协议》，并要求其一次性支付剩余全部补偿款。同时，甲方还应向乙方承担全部补偿款总额30%的违约金，乙方可搬离银犁市场并由甲方承担乙方的搬迁费用。庭审还查明，龚木元提交的《补充协议》上，在最后乙方成都众诚水产同业协会盖章处，手写添加了龚木元等12个商户的名字，但银剑公司提交的《补充协议》上并无此内容，落款处仅有成都众诚水产同业协会盖章。《补充协议》所称的乙方成都众诚水产同业协会至今未注册登记。 截至起诉时，龚木元尚在银犁市场经营鲜活水产，未将案涉商铺退还给银剑公司，租金缴纳至2019年5月。 2017年12月22日，银犁公司与龚木元签订二份《担保书》，约定龚木元（担保人）为周会、胡军（被担保人）作如下担保：保证被担保人每月到银犁市场购鱼天数不低于25天；每天到银犁市场购鱼时间不低于2小时，且每天在银犁市场的购鱼量达到《共建协议》的要求；保证被担保人不得在除银犁市场外的其他水产市场购鱼；被担保人违反了协议约定，担保方应承担连带违约责任，银犁公司有权按照《共建协议》的补贴金额向担保方追偿，追偿金直接从银犁公司向担保人发放的补贴中扣除。《担保书》签订后，银犁公司向周会转账支付60000元、向胡军支付60000元，此外银犁公司还向王涛支付10000元、向兰云支付10000元、向徐贵勇支付10000元、向贾远强支付10000元、向银华支付10000元、向陈海萍支付10000元，前述共计支付180000元燃油补贴金。2016年12月至2017年1月，银剑公司委托他人累计向龚木元支付进货补贴金10000元，该补贴金系进货人在龚木元处进货后实际发放给进货人的。 还查明，天华市场属于成都市龙泉驿区人民政府大面镇玉竹路项目拆迁规划范围，该项目于2017年3月16日启动拆迁。 再查明，在银犁市场，龚木元经营主要以批发为主，鱼主要来自外省，在批发过程中必须加冰，放进集装箱才能保持存活，因此交易都是在恒温车里当面进行。银剑公司对铺面的规划要求是要有一个蓄水池，保证商家亮货经营。 上述事实，有双方当事人提供的《共建协议》、《补充协议》，调查令回执，中国民生银行个人账户对账单，委托付款协议书，中国银行交易流水明细单，担保书、支付业务回单、收条，龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室回复函等证据以及双方当事人的当庭陈述等予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故银剑公司与龚木元就案涉的银犁市场签订的《共建协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与龚木元就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。关于《补充协议》的效力问题。《补充协议》的一方主体成都众诚水产同业协会未依法登记设立，不具有订立合同的主体资格；且双方提交的《补充协议》不一致，龚木元提交的《补充协议》在尾部由龚木元等人自行添加签名，银剑公司不予认可，故本院认为该《补充协议》未成立。故龚木元要求银剑公司承担违约金无事实和法律依据，本院均不予支持。 在《共建协议》被确认无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，银剑公司是导致合同无效的主要过错方，但龚木元在签订合同时对于涉案房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查，其未尽到相应的注意义务，对于合同无效应承担相应的责任。双方对于合同无效均有过错，因此对双方主张的资金占用利息，本院均不予支持。 对双方争议较大的900000元补偿金应如何返还的问题。本院认为，本案关于补偿金条款的约定是在房屋租赁合同基础上的延伸，银剑公司给予商家补偿金的目的是提高自己市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。龚木元在此经营期间确实给市场带来了收益，根据《共建协议》约定，要求五年内商家都在此经营不得在其它地方经营，900000元补偿金实际是支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其它补偿，基于公平原则，虽然合同无效但补偿金应该按实际经营时间扣除后予以部分返还。龚木元实际还在银犁市场经营鲜活水产，本院认定实际经营时间截止至2019年11月共35个月。因此，龚木元应返还的补偿金为375000元（900000元-900000元÷60个月×35个月）。 关于铺面占用费，尽管《共建协议》无效，但银剑公司已将案涉商铺实际交付龚木元使用，且龚木元至今尚在经营且未将商铺退还给银剑公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，龚木元应当向银剑公司支付其实际使用期间未支付的铺面占用费，龚木元已支付房屋租金至2019年5月，因还未腾退房屋，其还应按照双方《共建协议》确定的租金标准（1600/月/间），支付2019年6月起至2019年11月30日止，4间铺面共计6个月的房屋占有使用费，共计32000元。故对于银剑公司要求龚木元支付38400元铺面占用费的诉讼请求，本院予以支持。 关于燃油补贴和进货补贴金，银剑公司主张的燃油补贴和进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联。故对于银剑公司要求龚木元返还燃油补贴金及进货补贴金的诉讼请求，本院不予支持。 关于银剑公司要求调查天华市场拆迁有关情况的申请，因本案中双方对于天华市场是否拆迁等并无争议，故对于银剑公司的前述调查申请不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都银剑市场经营管理有限公司与被告龚木元于2016年10月31日签订的《银犁水产市场共建协议》无效； 二、被告龚木元于本判决生效后十日内返还原告成都银剑市场经营管理有限公司补偿款375000元； 三、被告龚木元于本判决生效后十日内支付原告成都银剑市场经营管理有限公司铺面占用费38400元； 四、驳回原告成都银剑市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10924元，由原告成都银剑市场经营管理有限公司负担7647元，由被告龚木元负担3277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇一九年十二月二十四日 书记员  谢岱君