贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4026号原告：铜仁市远大物业服务有限公司。统一社会信用代码：915206007952656699。住所地：贵州省铜仁市碧江区鹭鸶岩路20号。法定代表人：徐望达，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张朝和，男，1988年6月6日出生，土家族，系铜仁市远大物业服务有限公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：杨琴，女，1980年4月14日出生，侗族，系铜仁市远大物业服务有限公司职工，特别授权。被告：喻雪琴，女，1976年12月11日出生，土家族，贵州省印江土家族苗族自治县人，住铜仁市碧江区。原告铜仁市远大物业服务有限公司（以下简称远大物业公司）与被告喻雪琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大物业公司委托诉讼代理人杨琴、张朝和及被告喻雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2016年7月16日至2019年7月1日（共计35个月）物业服务费3962元（94.34㎡×1.2元/㎡×35＝3962元），及违约金1500元，共计5462元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的侨泰嘉逸花苑小区的业主，被告在接收房屋（房号为7栋1单元1104室，建筑面积94.34㎡）时按《物业管理条例》的相关规定与贵州省侨泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积（单价1.2元/㎡）收取物业服务费，同时根据该《前期物业服务合同》第二十九条约定，若业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向原告支付违约金。在被告欠费期间，原告按《前期物业服务合同》的相关条款对物业公用部分、公用设施设备的日常运行进行了维护，及时清理、绿化卫生区域，保证小区秩序良好，较好地完成了物业服务工作。但被告从2016年7月16日起，一直未缴纳物业服务费，原告工作人员多次催告，被告拒不支付。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告则应支付原告物业服务费。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及《前期物业服务合同》第二十九条的约定，被告从2016年7月16日起至2019年7月1日止未交纳物业服务费，其行为已经构成违约，原告有权向被告主张违约金。按《前期物业服务合同》第二十九条约定的计算标准，被告应支付原告违约金57630元，但为了促进社会和谐，原告将违约金主张的金额酌减为1500元。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告喻雪琴辩称：一、答辩人住进侨泰嘉逸花苑小区时没有与被答辩人签订《物业服务合同》，被答辩人无权对答辩人提起诉讼；二、根据《前期物业服务合同》第六条第一项中双方约定的物业服务费用标准是按住宅建筑面积×0.5元/月，但被答辩人实际是按照1.2元/月计算物业费，高出了2.1倍费用，严重违法违约收取高额费用；三、被答辩人在物业管理期间，未能履行好物业服务管理职责。具体表现：1、被答辩人在物管期间，随意划停车位违规收取费用；2、答辩人居住的房屋阳台房盖多年失修、变形腐损，在答辩人交纳物业费期间，多次要求被答辩人去维修，但他们都以各种借口推脱责任，至今未整改，导致答辩人的房屋存在安全隐患；3、在2016年至2019年期间，小区的消防水管经常处于无水的状态，消防设备无法正常启用，一旦发生火灾，会对小区安全管理造成严重的危害；4、小区的电梯也存在安全隐患，电梯无年检，使业主的人身安全受到威胁，2019年的时候，小区电梯出现故障不能正常使用，业主向原告公司法定代表人徐望达反映情况，但他本人对业主出言不逊。5、小区卫生不能及时清理，导致灰尘严重；污水泄漏也没有人及时处理，气味非常难闻，业主多次向被答辩人反馈情况，该情况都没有得到改善；并且被答辩人未对小区公用部分进行监管，从未公布收支账务情况，小区广场也被出租给幼儿园使用。综上，被答辩人未按照合同约定履行好物业服务职责，本身不作为违约在先，答辩人不应当支付违约金，希望法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法追究其公司法人的法律责任，同时要求被答辩人对答辩人在诉讼期间产生的损失给予赔偿。本院经审理认定事实如下：2012年10月17日，贵州侨泰房地产开发有限公司与远大物业公司签订《前期物业服务合同》约定：贵州侨泰房地产开发有限公司选聘远大物业公司作为其开发建设的侨泰嘉逸花苑小区物业服务的前期物业服务公司，物业服务费用标准为（按建筑面积计算）：住宅0.5元/月/m2。合同还对双方相关的权利义务等进行了约定。合同签订后，远大物业公司入驻侨泰嘉逸花苑小区，为该小区提供物业服务。被告喻雪琴系侨泰嘉逸花苑小区7栋1单元1104室的业主，于2015年7月15日入住该小区。2015年7月15日至2016年7月16日期间，喻雪琴按照1.2元/月/m2物业服务费用标准向远大物业公司缴纳了为期1年的物业服务费。2016年7月16日以来的物业服务费被告喻雪琴未向远大物业公司支付，远大物业公司向喻雪琴催缴未果，故而引发诉讼。另查明，贵州侨泰房地产开发有限公司与被告喻雪琴签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条第1项约定：该商品房经综合验收合格使用时，买受人必须服从出卖人委托的物业管理公司之管理规定，签订物业管理服务合同，交纳一次性装修垃圾处理运费：300元，交纳一年的物业管理费：步梯房0.5元/月/m2，电梯房1.2元/月/m2，门面房1.0元/月/m2，交纳1000元的装修押金，装修完毕后返还。还查明：1、因侨泰嘉逸花苑小区业主对原告在物业服务期间提供物业服务存在瑕疵，2019年7月8日，原告撤出该小区停止提供物业服务；2、被告喻雪琴居住房号为7栋1单元1104室，建筑面积94.34㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，在本案中，原告与贵州侨泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，符合相关的法律规定，应为合法有效，被告作为侨泰嘉逸花苑小区的业主，受上述合同约束，原告远大物业公司提供了物业服务，履行了合同约定的义务，被告喻雪琴享受了原告远大物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对原告远大物业公司主张要求被告喻雪琴支付2016年7月16日至2019年7月1日期间的物业服务费的请求，合理部分本院予以支持。关于喻雪琴辩称，是因为物业公司物业服务不到位，公共区域卫生打扫不干净等，从而导致其未按时缴纳物业费。经查，原告未能按照合同约定全面履行其义务，因此对被告提出的原告提供的物业服务存在瑕疵的抗辩意见，本院予以采纳，故对被告欠交的物业服务费应予适当减免，减免比例为30%为宜，对被告喻雪琴的其他辩称理由因未向法庭提供相关的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”及第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，故本院不予采信。按照贵州侨泰房地产开发有限公司与被告喻雪琴签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条第1项约定原、被告双方的物业服务服务费标准为1.2元/月/m2，且被告喻雪琴已按照此标准交纳了2015年7月15日至2016年7月16日期间的物业服务费用。故被告喻雪琴欠交的物业服务费为94.34m2×1.2元/m2×35个月=3962.28元，但原告主张的物业服务费用为3962元。依据前述认定减免比例为30%，则被告喻雪琴应交纳的物业服务费为3962×70%=2773.4元。原告远大物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定全面履行物业服务内容，被告拖欠其物业费具有一定的合理理由，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告喻雪琴于本判决生效之日起三日内向原告铜仁市远大物业服务有限公司支付2016年7月16日至2019年7月1日期间的物业服务费2773.4元；二、驳回原告铜仁市远大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告喻雪琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇一九年十二月十二日法官助理龚永芳书记员张海燕