宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初4722号原告：吴某，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：金某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：何某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告吴某诉被告金某、何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴某、被告金某到庭参加诉讼，被告何某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。根据原告的诉讼请求及庭审查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，依据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》，本院将原告起诉的案由变更为房屋买卖合同纠纷。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《售房协议》，二被告向原告返还位于吴忠市××区东户房屋；2.被告支付2014年6月1日起至2019年8月1日止的房屋租赁费36000元（60个月×600元）暖气费1163.23元（自2018年11月11日至2019年4月），物业费2245元，以上共计39408.23元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原、被告签订《售房协议》一份，协议约定由原告将位于吴忠市××区东户，面积124.77㎡住房一套转让给二被告，房款共计320000元，被告分别于2014年年底、2015年年底将购房款付清，如到2015年年底未付清房款，房子就转为租住，由被告于2014年6月1日起，每月支付房屋租赁费600元。到2016年年底，如不购买继续租住，原被告重新商定租房或者售房事宜。该《售房协议》签订后，被告一直居住在房屋中，未向原告支付过购房款，双方口头协商依据《售房协议》转为租赁，被告居住至今拖欠房屋租赁费、暖气费、物业费共计39408.23元。原告多次联系被告催要租赁费等费用事宜，被告均以各种理由推诿，拖延支付。被告的行为给原告造成了经济损失，故诉至人民法院。被告金某辩称，涉案房屋是原告卖给被告的，双方也签订了售房协议，售房协议是真实的，房屋卖的时候是毛坯房，后被告对房屋进行了装修，后面的水暖电费均由被告缴纳，房款当时是口头约定以置换的形式支付房款，被告以罗家湖小区分得的两套安置房屋置换案涉的房屋，一套是清和苑4号楼1单元402号房屋，一套是清和苑2号楼1单元502号房屋（该房屋面积中有37个平方米为被告所有），用这两套房屋置换原告的房屋，最后该两套房屋由原告卖了，所得房款也由原告处置了，对于原告的第一项诉讼请求被告不同意，对于第二项诉讼请求也不认可。被告何某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未提交答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据一、售房协议一份、公证书一份（原件）、秦桥中心村安置楼房结算表（复印件），证明：2014年6月1日，原告将位于吴忠市××区房屋转让给被告，约定房屋价款为320000元，分别于2014年年底付一半房款，2015年年底付清下剩房款，如在2015年年底不能付清房款，则房屋转为租住，按每月600元向原告支付房屋租金，房屋安置协议计算表经公证处公证，结算表证明涉案房屋是分给原告的，并记载了房屋的坐落及面积；证据二、抵押协议一份（原件）、房屋拆迁协议两张（复印件），证明：2012年11月9日，被告金某向原告借款，用其名下房屋拆迁协议抵押给原告；证据三、售房合同一份、房屋转让协议一份、公证书一份、借条一份（原件），证明：原告将被告金某抵押其儿子金海涛名下位于××村房屋出售给了闫某1，后因闫某1没钱，又将该房屋出售给了马某，卖房的事情是经过被告金某同意的，将被告金某儿子金海涛的房子卖了，所得价款用于偿还金某于2013年10月1日向原告借的160000元；经质证，被告金某对原告出示的证据一没有异议；对证据二不认可，没有抵押这回事，抵押协议不是原告签的，拆迁协议是真实的，对划出的部分有异议，是金海涛把房屋卖了，但原告把钱收走了，该钱就是抵顶被告购买原告案涉房屋的房款；对证据三除了借条外其他证据没有异议，借款被告已经付清了。被告金某向法庭提交了房屋分配面积表两张（复印件），证明：原告将被告儿子金海涛名下位于××苑房屋在2015年卖出去了，房屋出售给了闫某1，所得价款由原告拿了，原告将被告金某名下位于××苑房屋也出售了，所得价款也让原告拿走了。经质证，原告只认可清和苑4号楼1单元402号房屋是原告卖出去的，所得价款原告也拿了，清和苑2号楼1单元502号房屋是原告的房屋，该房屋含有37平方米的面积是被告金某的，原告已经折价1200元每平方米，抵顶了被告金某2010年欠借款。经审查，原告提交的证据一、二具有真实性、合法性与本案具有关联性，本院予以确认，被告对原告提交证据三中的售房合同、房屋转让协议、公证书无异议，本院对该三份证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对证据三中借条的真实性、合法性本院予以确认；被告提交的证据达不到其证明目的本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，被告金某因做生意资金紧张向原告吴某借款150000元，被告将其拆迁安置分房面积手续抵押给原告，约定借款于2013年6月1日还清。后因被告无力偿还借款，于2013年10月1日向原告吴某出具一张160000元的借条，约定借款月息为2分。2014年6月1日，原告与被告金某、何某签订了售房协议一份，约定原告将其位于吴忠市××区东户，面积124.77平方米的安置房转让给儿被告，转让价款为320000元，付款方式为2014年年底支付一半房款，2015年年底付清另一半房款；另约定如2015年年底房款未付清，该房屋转为租住，自售房协议签订之日起每月租金600元算至2016年年底止，如被告不购买该房屋继续租住需原、被告双方重新商定租房或者售房事宜。售房协议签订当天原告向被告交付了涉案房屋（毛坯），被告装修后自己居住。2014年10月14日，原告将被告之子金海涛分得的的一套位××区房屋（面积：88.76㎡）以165000元的价格转让给案外人闫某1，由被告金某作为保证人。因案外人闫某2能力支付房款，后被告之子金海涛将该房屋以165000元的价格转让给了案外人马某并办理了公证手续，价款由原告取得以抵顶被告金某欠原告的借款。位于××区房屋实际系原告所有，该套房屋面积中的37个平方米归被告金某所有，经原告与被告金某协商以1200元/平方米的价格转让给原告，转让价款合计44400元，但原告未向被告支付该笔款项。原、被告在售房协议约定的条件成就时，双方未就涉案房屋的租赁或售房事宜进行协商，但原告一直向被告索要购房款未果，故以房屋租赁合同关系诉至人民法院。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告之间的合同关系是房屋租赁关系还是房屋买卖关系。根据原、被告双方签订的售房协议，被告在约定的时间未付清购房款时，即在2016年年底双方应当重新协商租房或售房事宜，但双方并未就此事进行过协商，原告当庭亦认可一直以来向原告追要购房款，被告答应支付房款但一直未支付；房屋交付后被告对涉案房屋进行了装修并居住，同时，被告金某当庭表示愿意2019年年底付清所欠房款，原告也未向法庭提交原、被告之间就涉案房屋达成租赁合意的证据，故鉴于上述情形，双方的合同关系应认定为房屋买卖合同关系，本院予以确认。关于购房款支付情况，被告金某辩解称原告将其分得的位于清和苑的两套安置房（含金海涛分得的安置房屋）出售给他人所得价款抵顶了购房款，根据本庭查明的事实，被告之子金海涛将清和苑4号楼1单元1402号房屋售于案外人马某所得价款抵顶了被告金某欠原告的160000元借款，本院予以认定；根据原告的××苑房屋面积中的37个平方米折价44400元抵顶被告金某2010年欠其借款，被告金某对37个平方米折价44400元的事实无异议，但该款项抵顶了购房款；原告未向法庭提交被告2010年向其借款及未还款的证据，故被告金某的部分辩解理由成立，即44400元抵顶购房款的事实成立。综上所述，鉴于原告在本庭释明的情况下不变更其诉讼请求，对其全部诉请本院不予支持。被告何某虽未到庭，但本院根据原告吴某的诉讼请求及查明的事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴某的其他诉讼请求。案件受理费786元，由原告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 谢丰丞人民陪审员 张 茜人民陪审员 马永梅 二○一九年十月十四日法官 助理 李 剑书 记 员 王 鑫 附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》