宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3865号原告：张吉红，男，生于1965年5月25日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。被告：林玉珍，男，生于1941年7月10日，汉族，宁夏中卫市人，农民，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：林某2，男，生于1974年6月23日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市，系被告林玉珍之子。代理权限为特别授权。第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码9164050079990697XN。法定代表人：马某，该公司董事长。委托诉讼代理人：林某3，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张吉红与被告林玉珍、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张吉红，被告的委托代理人林某2，第三人的委托代理人丁一凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将中卫市黄河花园一期6#楼三单元501室房屋过户到原告名下；2.依法判令被告向原告支付违约金50000元；3.判令第三人协助原告办理房屋产权登记证书；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月5日，原告与被告签订《房屋买卖协议》1份，协议约定“原告与被告在签订本协议后，原告一次性付清被告所有房款，房屋产权长期属于原告所有；被告则必须在本协议签订后并积极协助原告办理房屋产权过户手续；如被告在本协议签订后不协助原告办理房屋产权过户手续或悔约退回房款后，则向原告承付违约金伍万元”等事项。原告按照协议约定于2010年4月6日向被告支付了购房款。现该房屋已具备过户条件，但被告却未按照合同约定将房屋过户给原告。被告辩称：一、本案房屋是被告与儿子林某2共同所有，被告在林某2不知情的情况下转让该房屋的行为系无权处分行为。2008年因棚户区改造，被告与其儿子共同居住的中卫市××区房屋及宅基地被征用，补偿安置在中卫市××区房屋，房屋安置补偿协议由被告与其儿子共同签字，该房屋为二人共同所有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存有期间，部分共有人对共有人擅自处分共有财产应为无效。2010年2月因原告与被告存在亲戚关系，在林某2不知情的情况下，被告以低于市场价的价格将房屋转让给原告，原告当时看到被告的安置房补偿协议，知道涉案房屋系被告与其儿子的共同财产，故被告擅自处分涉案房屋的行为属无效行为。被告与原告签订的房屋买卖协议为无效协议，原告对涉案房屋不构成善意取得，故原告与被告签订的《房屋买卖协议》不成立，林某2发现原告与被告的交易后，多次找原告说明其不同意该房屋买卖，其向原告退还购房款，要求退还房屋，原告不同意，被告现同意返还购房款。二.根据合同的相对性，与被告达成房屋买卖协议的是张吉国，即使被告儿子林某2认可该房屋买卖协议，被告、林某2有义务协助办理房屋过户手续的也是张吉国。本案原告没有任何权利要求被告为其办理过户手续，被告也没有义务为原告办理房屋过户手续。三.被告与张吉国达成房屋买卖协议时明确约定，在本案涉案房屋可以办理房屋产权手续时，可以协助张吉国办理房屋产权手续。因本案涉案房屋为安置补偿房屋，根据国家政策及规定，需在房屋交付使用后五年后才可能会办理房屋产权手续。2010年张吉国实际履行合同，交付房款的时候，并没有可以办理房产手续的年限。因此，被告在2010年时是基于国家政策及法律规定无法办理房屋产权手续，非因自身原因无法办理。自2019年后，被告才收到可以办理房屋产权的通知，也积极的在办理相关手续，并没有如原告所述怠于协助其办理手续。四.被告自始并没有违约，原告要求被告承担5万元违约金没有任何事实及法律依据。被告与原告签订的房屋买卖协议自始就是无效协议，被告与原告约定的违约条款自始也是无效条款。被告没有任何义务按照协议约定承担违约责任。且原告履行房款后，被告基于国家政策等规定，确有正当理由无法办理房产手续。这些情况原告是明确了解的，双方签订的协议中也没有明确约定违约责任。综上，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。第三人述称，涉案房屋系中卫市沙坡头区蔡桥村超前补偿房，属于政府政策性安置房屋，第三人只是代建单位，不是涉案房屋的开发商，因此第三人不具有协助被告办理产权证的义务，也没有资格协助被告办理产权证，对涉案房屋补偿给谁、由谁居住，第三人均不知情，第三人与本案不具有关联性。应驳回原告的诉讼请求。原告答辩称，当时买卖此房时没有发票，办理不了房产证。2019年11月才知道第三人开具的发票在蔡桥村，后原告找到被告，被告告诉原告将所有的手续交给了林某2。原告找林某2，林某2告诉原告跟谁买的找谁。起诉后被告同意配合办理房产证，将买卖合同、发票等相关手续都交给了原告。原告去办理房产证时，房产机关说需要林某2的签字，但林某2不去。原告诉请中要求被告承担违约金5万元，现在被告配合办理房产手续，就不要求支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的原告提交的证据房屋拆迁安置补偿协议、房屋产权调换安置合同（均原件）各1份和被告提交证据房屋拆迁安置补偿协议1份（复印件）的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的房屋转让协议（2010年4月5日签订、原件）1份、商品房买卖合同(2019年8月28日签订、原件)及发票各2份系原告与被告、被告与第三人签字的合同，能够证明第三人楚雄公司将涉案房屋办理给被告商品房买卖合同及发票手续，被告将涉案房屋转让出售给原告的事实，能够相互印证，且第三人无异议，对其证明效力予以确认；证明及收据各1份系被告给原告出具的书证原件，能够证明被告对转让给原告购买的××园房屋已向原告交付并收到原告支付房款数额和被告对房屋有处分权，与林某2无关的事实，与被告及第三人陈述能够相互印证，有关联性，且第三人无异议，对其证明效力予以确认；现金缴款单、收据、不动产登记申请表各1份系书证，能够证明涉案房屋已交纳了税金及专项维修基金，被告对房屋有处分权，有意出售房屋，将相关手续交给原告配合向相关单位办理房产手续转移的事实，与原告及第三人陈述能相互印证，有关联性，且第三人无异议，对其证明效力予以确认。被告对上述证据提出的不予认可的质证意见，又与其陈述及自身实施的行为相互矛盾，故本院不予采纳。对原告主张其房屋转让协议书、商品房买卖合同、房屋拆迁安置补偿协议一份、房屋产权调换安置合同等证明被告向原告交付了房屋、现房屋具备产权转移条件、尚未向原告协助办理房屋产权证书手续的事实，经核与被告的陈述能相互印证，对其予以认定。经审理查明：2010年4月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议》1份，协议约定：甲方自愿将中卫市黄河花园6#楼二单元251楼出售给乙方；一、房屋位置：中卫市××园；二、房屋面积及单价：面积102.21㎡，单价1400元/㎡，总价：102.21㎡×1400元/㎡=143094元；三、付款方式：一次性付清所有房款壹拾肆万叁仟零玖拾肆元整(￥143094元)；四、甲乙双方在签定本协议后，乙方一次性付清甲方所有房款，房屋产权长期属于乙方所有，甲方则必须在本协议签订后并积极协助乙方办理房屋产权过户手续，过户所发生的费用由乙方承担；五、本协议签订后所发生的物业管理费、装修押金全部由乙方承担；六、如甲方在本协议签订后不协助乙方办理房屋产权过户手续或悔约除退回房款后，则向乙方承付违约金伍万元等事项。协议签订后，原告按照约定于2010年4月6日向被告支付了购房款，被告出具了收据并按约向原告交付了房屋，后原告装修入住。因当时该房屋属于拆迁安置房，政府尚未办理免税的房产发票手续，不能办理房屋产权过户手续。2019年8月，政府通过第三人与被告签订商品房买卖合同及出具发票，该房屋具备过户条件，被告同意按照合同约定将房屋过户给原告并协助原告办理过户手续过程中因房产管理机构要求被拆迁房屋共有人被告的儿子林某2一并签字协助办理，但林某2不同意签字协助，而未能办理该房屋的产权过户手续。为此，原告诉至本院。另查明，2008年3月13日，被告及其儿子林某2与中卫市文昌镇人民政府签订卫拆字第（252）号《房屋拆迁补偿安置协议》约定将共同的宅基地使用的土地400㎡房屋及附属物被政府拆迁补偿和安置，双方协商采取产权调换方式安置两套房屋。后协议安置的两套房屋由第三人代为履行。2008年11月7日，被告及儿子林某2与第三人签订《房屋产权调换安置合同》约定第三人给予被告及其儿子林某2安置的的房屋××园、6号楼3单元312室。该两套房屋在第三人交付后，被告及其儿子林某2做了协商处理，由被告所有黄河花园小区6号楼2单元251室房屋、由被告的××园房屋。林某2所有的××园房屋由其自行办理其房屋的产权手续，双方互不有纠纷纠缠。被告所有的××园房屋于2010年11月7日转让出售给原告，因当时政府原因未办理房产过户手续。期间，原告接收房屋后在2012年装修该房屋时，林某2发现后以房屋安置共有人名义不同意出卖该房屋给原告，但之后再未与被告要求撤销该房屋转让协议或诉讼处理解决收回房屋。现被告同意协助原告办理房屋过户的相关手续的事宜中给房屋管理机构出具证明1份证明该房屋的出卖与儿子林某2无关。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告张吉红与被告林玉珍签订《房屋买卖协议》的事实予以确认，根据原告出示的房屋买卖协议上还有被告的儿子及亲戚见证和加盖常乐镇法律服务所的盖章情形，结合原告出示的由被告夫妻二人签字并按手印的证明，能够推断出涉案房屋出售给原告系房屋所有人的真实意思表示，应当受到法律保护。根据原告出示的涉案房屋的第三人与被告签订的商品房买卖合同及发票，可以证实涉案房屋已具备办理房产过户条件，现房屋权证不能给原告办理系案外人林某2不予配合在相关手续上签字，致使房产手续没有办理。案外人林某2虽然对涉案房屋享有与被告共同的处分权，其于2010年在不知情的情况下被告将涉案房屋出售给原告，但自2013年林某2已知原告对涉案房屋装修并居住至今，没有向法院申请对被告与原告之间所签订房屋买卖合同确认无效或撤销或通过其他途径主张其权利及救济，可以推断出案外人林某2对原被告之间的房屋买卖默许，该房屋由原告装修居住，已支付了房屋对价。现被告按照《房屋转让协议》约定将房屋交付给了原告，原告将房屋入住使用，但被告尚没有为原告办理房屋所有权转移过户手续，属于合同约定法律规定的出卖人履行的随附义务行为，被告依法应承担继续履行其义务的民事责任。对原告要求被告向原告办理中卫市沙坡头区黄河花园一期6号楼2单元501室房屋产权过户到原告名下的诉讼请求，经核：被告已向原告交付了中卫市沙坡头区黄河花园一期6号楼2单元501室房屋，应对办理房屋产权过户登记证既是属于《房屋转让协议》约定的被告继续履行的义务，亦属于法律规定不动产买卖当事人一方出卖人履行的法定随附义务，故该请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。因涉案房屋系拆迁安置房。在2010年房屋转让时不能办理房屋过户手续的原因系政府政策原因导致，不在于原被告双方，亦与第三人无关，在该房屋现具备办理过户条件时第三人已经履行了与被告签订商品房买卖合同及出具发票的协助义务，被告也表示配合协助原告过户，则被告及第三人不再承担该部分的民事责任。故对原告要求被告向原告支付违约金50000元的诉讼请求，其依据不足，本院不予支持；对原告要求第三人协助原告办理房屋产权登记证书的诉请，经核其理由不能成立，本院不予支持。对被告主张黄河花园一期6号楼2单元501室房屋是房屋安置补偿协议的安置补偿房，由被告与其儿子共同签字，该房屋为二人共同所有，在共有关系存有期间，部分共有人对共有人擅自处分共有财产应为无效，在林某2不知情的情况下，被告于2010年2月以低于市场价的价格将房屋转让给原告，原告当时看到被告的安置房补偿协议，知道涉案房屋系被告与其儿子的共同财产，故被告擅自处分涉案房屋的行为属无效行为，被告与原告签订的房屋买卖协议为无效协议，原告对涉案房屋不构成善意取得，林某2发现原告与被告的交易后，多次找原告说明其不同意该房屋买卖，其向原告退还购房款，要求退还房屋，原告不同意，被告现同意返还购房款，不承担违约金，应当驳回原告诉讼请求的意见，经核：该房屋由被告出卖给原告，在价格上考虑双方存在亲属关系，结合当时房屋的市场价，并无很大悬殊；被告在出卖时也同时考虑了拆迁房屋的共有人林某2尚分得另一套房屋的事实，并没有明显侵害其他共有人的合法权益，且被告对该房屋已向原告交付入住多年，被告现主张向原告退还购房款，要求退还房屋，与法律及事理相违背，因此对被告辩解驳回原告诉讼请求的意见，本院依法不予采纳；但对被告辩称不承担违约金的意见，因被告同意协助原告办理房产过户手续，原告亦表示可以不要求其承担违约金，故对其该辩解意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林玉珍于本判决生效之日起十日内协助原告张吉红办理中卫市沙坡头区黄河花园一期6号楼2单元501室房屋所有权证变更登记手续（办理过户的相关税费按照双方协议约定由原告张吉红负担）；二、驳回原告张吉红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应支付迟延履行金。案件受理费1250元，已减半收取625元，由原告张吉红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一九年十二月十二日书记员 徐玉梅本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。