重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2140号 原告：汪洋，女，1984年10月21日出生，汉族，住重庆市武隆区。 原告：汪燕，女，1985年3月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：谭晓东，重庆思仁律师事务所律师。 被告：陈艺（曾用名陈小春），男，1975年2月2日出生，汉族，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：王忠平，重庆剑直律师事务所律师。 原告汪洋、汪燕诉被告陈艺农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘凯独任审判，并于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告汪洋以及两原告的共同委托诉讼代理人谭晓东，被告陈艺及其委托诉讼代理人王忠平到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年9月10日作出(2019)渝0156民初2140号民事裁定，裁定将本案转为普通程序审理。本案由审判员刘凯担任审判长，与人民陪审员彭绪彬、陈显明组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告汪洋、汪燕的共同委托诉讼代理人谭晓东，被告陈艺及其委托诉讼代理人王忠平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪洋、汪燕向本院提起诉讼请求：1.确认聂美秀与被告于2003年8月28日签订的《售房协议》无效；2.判令被告返还原告宅基地使用权并配合原告办理变更登记；3.判令被告返还原告房屋所有权，若不能返还则按照房屋价值折价赔偿；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，两原告自愿撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求明确为：被告将房屋拆除后获得的140平方米的新建房屋补偿给原告。事实和理由：汪文权与聂美秀生育了本案两原告，汪文权于2001年去世，聂美秀于2006年去世，两人去世后遗留有位于重庆市武隆区xx镇xx村xx组宅基地使用权及修建的房屋。2019年，原告从他人处得知被告欲对该宅基地上房屋进行重建，遂告知被告该宅基地及房屋是其父母遗留给原告的，被告向原告出示《售房协议》，协议中出让方为聂美秀，受让方为陈小春，落款处无聂美秀签字确认。原告认为聂美秀生前未与被告签订《售房协议》，且被告非本村集体村民，无权获得本村集体的宅基地使用权及房屋，该协议也因为违反法律效力性强制规定而无效。为维护原告的合法权益，故原告诉请如上。 被告陈艺辩称，二原告不是本案适格原告，与本案没有法律上的任何关系，其不是合同当事人，也不是房屋所有权人，无权对房屋主张权利，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当裁定驳回起诉。聂美秀与被告签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容、形式符合法律规定，且双方已履行完毕，是合法有效的协议，原告的第1项诉讼请求不成立。原告第2项诉讼请求不属于人民法院处理民事案件的受理范围，应予驳回。原告第3项诉讼请求不成立，因为原告既不是合同相对人，更不是房屋所有人，无权提出该主张，被告是通过合法程序取得的房屋所有权，并且该房屋现早已拆除。原告的起诉超过时效，即使其诉称的事实理由成立，胜诉权也消灭，不应得到支持。对事实部分，汪文权与聂美秀系夫妻关系，汪文权于2001年去世，聂美秀于2006年去世，该部分事实无异议，其他事实均有异议，需要原告举证证明。 经审理查明，汪文权与聂美秀系夫妻关系，婚后共同生育了原告汪洋、汪燕两名子女。汪文权和聂美秀在夫妻关系存续期间共同修建了位于重庆市武隆区xx镇xx村xx组的房屋一幢，双方及两原告均居住于此。汪文权于2001年去世，聂美秀于2002年1月16日与张在明再婚。从2002年开始，因聂美秀再婚以及二原告读书等原因，聂美秀和二原告均未在xx组的房屋居住生活，该房屋一直闲置。由于房屋闲置，聂美秀便委托xx村干部汪明联系买家售房，汪明联系到户籍地为重庆市武隆区xx镇沙子坨村xx组的村民被告陈艺买房。2003年8月28日，聂美秀与被告陈艺达成售房合意后由聂美秀之夫张在明与被告陈艺签订了《售房协议》，协议约定以12000元的价格将聂美秀在xx组的住房一幢卖给被告陈艺，房屋四至界畔为：西至责任地、北至xx墙、东至街道公路、南至xx墙。事后，被告陈艺向聂美秀支付了购房款12000元，聂美秀向被告陈艺交付了房屋和宅基地证。 2010年，被告陈艺的父亲陈立容向重庆市武隆区国土资源和房屋管理局申请对被告陈艺买受的房屋进行产权登记，陈立容与被告陈艺同属重庆市武隆区xx镇沙子坨村xx组村民，双方在同一户头上，陈立容为户主，陈立容户在该村民小组有一处宅基地及相应房屋（武集用房地证白马2010字第xxx号）。重庆市武隆区国土资源和房屋管理局于同年向陈立容颁发了房地产权证（武集用房地证白马2010字第xxx号），产权证上的房屋坐落为xx镇沙子坨村xx组，但测绘的宗地图却为位于xx镇xx村xx组的买受房屋。事后，重庆市武隆区国土资源和房屋管理局认为因当时陈立容未提交相关合法手续，涉案房屋至今未办理产权登记。陈立容于2010年12月去世，被告陈艺成为户主，其至今不是xx镇xx村xx组的集体经济组织成员。 被告陈艺在使用位于重庆市武隆区xx镇xx村xx组的房屋过程中，因房屋年久失修，逐渐成为危房。被告陈艺与开发商石继林协商，由石继林拆除房屋并向被告陈艺另行偿还房屋。被告陈艺在庭审中陈述石继林已将位于被拆除房屋斜对面的房屋和门面补偿给被告陈艺，被告陈艺已将房屋转售。2019年上半年，案涉房屋被拆除。2019年6月5日，二原告提起本案诉讼。 另查明，聂美秀于2006年去世，二原告在聂美秀去世前后每年都要回重庆市武隆区xx镇xx村xx组为汪文权上坟，二原告在2019年之前未向被告陈艺主张过归还房屋。目前，原告汪洋系重庆市武隆区xx镇xx村xx组村民，原告汪燕因外嫁而将户口迁离，二原告仍在该村民小组承包有土地。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及答辩，原告提交的xx村村民委员会证明、农村土地承包经营权证、常住人口登记卡、农村房地籍申请调查登记审核表、《售房协议》和宅基地证的照片，被告提交的身份证复印件、《售房协议》、宅基地证、xx沟组证明、房地产权证、常住人口登记卡、死亡注销户口证明以及本院调取的房屋查询回执、结婚登记申请书、汪明的询问笔录等证据在案为凭，以上证据经庭审质证、本院认证，足以作为认定案件事实的依据。原告提交的收据照片，真实性无法核实，本院不予采信。被告提交的民事判决书，与本案无关，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、二原告主体是否适格；二、二原告的起诉是否超过诉讼时效；三、《售房协议》的效力；四、被告陈艺是否应将因房屋拆除获得补偿的房屋再补偿给二原告。 针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”汪文权去世后，位于重庆市武隆区xx镇xx村xx组房屋的一半应当按照法定继承处理，即二原告各自继承该房屋的小部分所有权。二原告主张该房屋系其父母留给二原告的遗产而向本院主张权利，那么二原告与本案有直接利害关系，主体适格。 针对争议焦点二，本院认为，其一，确认合同无效的请求属于实体法上的形成权，而诉讼时效的客体应为债权请求权，确认合同无效的请求不属于诉讼时效的客体，不适用诉讼时效的规定。其二，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，案涉房屋于2019年上半年拆除，二原告要求被告陈艺返还其因案涉房屋被拆除所获得的利益，未超过诉讼时效。 针对争议焦点三，本院认为，其一，虽然《售房协议》签字的当事人为张在明与被告陈艺，但从聂美秀联系卖方、向被告陈艺交付宅基地证以及与张在明系夫妻的情况看，张在明系接受聂美秀的委托以聂美秀的名义与被告陈艺订立房屋买卖合同；其二，虽然二原告在聂美秀卖房时对房屋均享有小部分所有权，但汪文权去世后，二原告直接由聂美秀抚养，聂美秀卖房时二原告均未满19周岁并在读书，仍由聂美秀抚养，聂美秀有权单独处置家庭闲置房屋；其三，二原告在房屋出售后至房屋被拆除期间的十几年里均未向被告陈艺主张过返还房屋，特别是在聂美秀去世后也未主张房屋所有权，视为知晓并同意聂美秀将房屋出售给被告陈艺。综上，聂美秀与被告陈艺达成的《售房协议》是各方当事人的真实意思表示。由于被告陈艺至今未取得重庆市武隆区xx镇xx村xx组集体经济组织成员身份，双方的房屋买卖必然涉及到宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，该转让行为因违反法律效力性禁止性规定而无效，故本院依法确认聂美秀与被告陈艺于2003年8月28日签订的《售房协议》无效。被告陈艺认为其通过陈立容依法办理了案涉房屋的房地产权证，故《售房协议》有效，但该证从房屋坐落上看有明显错误、从法律上讲也违反农户一户一宅的规定，并且重庆市武隆区国土资源和房屋管理局书面陈述案涉房屋至今未办理产权登记，故本院对被告陈艺的该意见不予采信。 针对争议焦点四，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于案涉房屋已经灭失，二原告可以主张折价补偿，但二原告却坚持请求被告陈艺补偿其从石继林处获赔的房屋，于法无据，加之被告陈艺陈述的获赔房屋情况以及转售情况无相关证据证实，本院对二原告的该诉讼请求不予支持。当然，考虑到二原告对折价补偿数额未作明确，双方当事人可以通过另行起诉等方式予以解决。 综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认聂美秀与被告陈艺于2003年8月28日签订的《售房协议》无效； 二、驳回原告汪洋、汪燕的其余诉讼请求。 本案案件受理费1300元（原告已预交），由被告陈艺承担260元，由原告汪洋、汪燕共同承担1040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  刘 凯 人民陪审员  彭绪彬 人民陪审员  陈显明 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  秦培峰