宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初2984号原告（反诉被告）：刘化标，男，1968年3月8日出生，汉族，系银川市银海塑料制品厂职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：王森博，宁夏鑫池律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘秀荣，女，1946年9月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市，现住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：马春晟，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶超仁，宁夏浩晟律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘化标与被告（反诉原告）潘秀荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序审理。在审理中，由于本案案情复杂，被告提出反诉，本院于2019年10月10日转为普通程序合并进行审理。于2019年10月30日、11月15日、11月26日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘化标及其委托诉讼代理人王森博、被告（反诉原告）潘秀荣的委托诉讼代理人马春晟、叶超仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘化标向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋过户登记，将永宁县×××室房屋产权办理至原告名下；2.判令被告向原告交付房屋；3.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告变更要求被告向原告交付房屋的诉讼请求为：要求被告返还被侵占的涉案房屋。增加诉讼请求：赔偿侵占期间导致原告经济损失35000元（一年租金5000元，共七年）并承担违约金30000元（按照已支付房屋价款的30%计算），总计65000元。事实与理由：原、被告与案外人银川市兴庆区鑫升房屋中介于2011年6月2日签订《银川市二手房买卖委托合同》，被告将永宁县×××室房屋转让给原告。根据双方合同约定，房屋转让价款15万元，原告先支付10万元，被告应于2017年11月将涉案房屋产权登记至原告名下，并将房屋办理了过户登记后支付5万元。合同签订后，原告按约定支付了房屋转让款。被告已经于2012年12月将房屋交付给原告，其以实际交付行为作出了对银川市二手房买卖委托合同中约定的交付时间进行了变更，原告自2012年12月被告将房屋交付给原告之日起已经合法占有该房屋，被告的侵占行为侵犯了原告的合法权益，其应当承担其侵占期间原告的房屋租金损失。根据合同约定，被告应当于2017年11月将房屋产权变更到原告名下，然后原告向被告支付剩余房款5万元，被告一直推脱不予办理产权变更手续。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。潘秀荣辩称，1.原告与被告签订的二手房屋买卖合同被法院确认有效，但是其不具备履行条件，履行不能。被告年事已高，且身患重病，早已残疾（三级伤残）生活不便，且其与子江某一起共同生活，子女只有该套房屋用于生活，别无居所，生活困难。该套房屋为被告丈夫在神华宁煤集团工作时，以职工身份分给被告所有的福利房屋，该套房屋为当时以职工身份内部作价15万元的福利分房。据本案实际情节，继续履行合同明显有违社会公德，违反法律规定的公序良俗原则，而不具备继续履行的条件，不能履行，所以该条可以作为解除合同的法理依据，请法院解除合同；2.原告未履行合同付款义务。被告给原告出具收条后，原告未交付房款给被告，而是将该房屋的购房款打到其女江风芹账户。被告在买卖合同中从未授权其女可以接收财物，原告也无证据证明被告有授权其女接收房屋买卖的款项；被告是一个完全行为能力人，在其未授权他人收取财物的情况下，原告支付其女10万元的行为，不是购房款支付行为，不构成民法意义上的合同当事人之间的交付。支付款项给其女，而被告未收到该笔购房款，属于原告履行过失，其未实际履行该合同约定的付款义务，已经构成根本违约。而被告继续履行该合同将会出现，被告收到5万元房款即交付房屋情形，这明显的有失公平，违背了等价有偿和公平原则。在被告未收到合理对价的款项，即履行合同约定的交付义务，权利和义务严重不对等，所以被告拒绝交付房屋并不构成违约。同时由于原告的履行合同过失，构成了根本性违约，依据合同第九条第四项约定被告请求法院解除合同。法不外乎人情，且该案涉及陈年诈骗案件，且被告方确实在签署房屋买卖合同后未收到购房款，继续履行合同实属于理不合，于情不容，于法不顾，所以请求法院衡量现实利益，保护反诉人的合法权益，维护社会稳定和公平，以解决纠纷为目的，以化解人民内部矛盾为出发点，解除该合同，并由其女返还原告10万元购房款，以终结该事件长达7年的诉讼纷争。潘秀荣向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告间的《银川市二手房买卖委托合同》；2.本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告和原告于2012年12月13日在银川市兴庆区鑫升房屋中介公司订立了《银川市二手房买卖委托合同》，该合同系被告女儿江风芹与原告签订，该买卖合同经法院两次生效判决确认合法有效。买卖合同第九条第一款约定，合同签订后，甲方中途反悔的，应及时通知乙方，并在毁约三日内双倍返还购房定金给乙方己冲抵违约金。根据《合同法》第四十四条规定和法院生效判决确认，该合同条款对双方都有约束力。依据《合同法》九十三条规定和房屋买卖合同第九条第一款的约定，被告现依据法律和合同约定，要求解除合同，返还原告已付购房款并承担违约金。为维护被告合法权益，特提起反诉，望判如所请。刘化标对潘秀荣的反诉辩称，本案中不存在法律上或事实上履行不能的情形。因为在2011年被告向原告出售该房屋时，被告也只有该一套房屋，而现在被告的情况并未发生任何变化，并且法律上也没有关于公民唯一住房不能出售的强制性规定，至于反诉原告所称该涉案房屋系其唯一住房不能够作为合同解除的法定事实理由，对于其主张应当予以驳回，并支持本诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院已生效的（2013）永民初字第159号民事判决书、（2014）永民初字第344号民事判决书，本院直接作为有效证据采信。二份判决书已采信的证据本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。2011年6月2日，神华宁夏煤业集团有限责任公司给被告（反诉原告）补偿了位于永宁县×××室房屋一套，双方签订了迁居安置协议书。2012年9月22日，被告（反诉原告）办理了房屋接收手续，交纳了房款、物业储备金、装修保证金、装修垃圾清运费、装修服务费、二年的物业费，领取了住宅质量保证书、住宅使用说明书和业主服务手册。2012年11月13日，原告（反诉被告、乙方）与被告（反诉原告、甲方）签订了银川市二手房买卖委托合同，合同约定：被告（反诉原告）同意将坐落于永宁县×××室房屋一套出售给原告（反诉被告），房屋结构为框架结构，建筑面积为80.58平方米，毛墙毛地；双方均接受该房屋是在有神华宁煤集团公司迁居安置协议书的状况下签署本合同，双方均认可其法律效力；该房屋交易价格为人民币15万元大写壹拾伍万元整；该房屋买卖交易所需的各项税、费按国家规定执行，由甲方承担；乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方付给对方总房款10%的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对此造成的损失承担赔偿责任；其它约定事项，1、签合同之日，乙方先付甲方壹拾万元整（￥100000.00元）剩余房款于五年后甲方负责把房产证办理到乙方名下后一次性交付甲方；2、甲方在2017年11月后甲方负责保证把商品房房产证、土地证办理到乙方名下，且乙方不承担任何费用；3、如果甲方在2017年11月内出现意外，由甲方长女江风芹负责把该房手续协助办理到乙方名下，且保证该房无任何财产继承纠纷。该份合同由银川市兴庆区鑫升房屋中介提供中介服务，提供格式合同，并由该中介负责人景东填写，被告（反诉原告）潘秀荣、原告（反诉被告）刘化标在合同落款处签名，并附有双方的身份证号。江风芹在委托代理人处签名，中介方处景东签名。同日，在合同签订前，被告（反诉原告）及其女儿江风芹先给原告（反诉被告）出具了收款10万元的收条，后双方签订了合同，原告（反诉被告）在合同签订后向江风芹支付了房款10万元。被告（反诉原告）及江风芹同时将神华宁夏煤业集团公司迁居安置协议书、房款收据、物业储备金收据、装修保证金收据、装修垃圾清运费收据、装修服务费收据、二年的物业费收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书和业主服务手册、1把楼道钥匙、1把房屋装修钥匙均交付给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）占有该房屋自2012年12月13日至2013年7月。2013年2月25日，被告（反诉原告）与宁夏亘元房地产开发有限公司签订了《银川市商品房买卖合同》。2013年7月份，被告（反诉原告）之子江林将涉案房屋原门锁更换，并与被告（反诉原告）搬入居住，并将房屋进行了装修，居住至今。2015年6月25日，被告（反诉原告）将房屋房款151057元补开了发票。另查明，被告（反诉原告）现已73周岁，肢体三级残疾，随其子江林共同居住生活，江林照顾其起居。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的房屋买卖合同始终停留在债权状态，至今涉案房屋未进行物权的原始登记，未取得房屋产权证，房屋不具有物权效力。被告（反诉原告）在将不具有物权的房屋出售给原告（反诉被告）后又将房屋抢回居住，其反悔行为实际是对买卖合同的违约。原告（反诉被告）应当依据买卖合同向被告（反诉原告）主张债权及违约责任。原告（反诉被告）主张将涉案房屋办理过户登记，意思表示是主张物权，但涉案房屋至今为止未取得物权，因此，物权变动存在障碍，对原告（反诉被告）的主张本院不予支持。原告（反诉被告）主张返还房屋，本院已有生效的判决对其主张予以驳回，原告（反诉被告）再次主张，本院不予支持。原告（反诉被告）主张赔偿侵占期间的经济损失，但原告（反诉被告）未举证证实存在损失，故对其主张本院不予支持。原告（反诉被告）主张的违约金，根据本案根本违约的实际情况，按照原告（反诉被告）支付10万元之日起以中国人民银行同期同类贷款利率年利率5.6%支付利息为宜，利息额高于原告（反诉被告）主张的违约金数额，本院按原告（反诉被告）主张的数额3万元予以支持。被告（反诉原告）反诉主张解除合同，由于涉案房屋至今未取得物权，双方所签订的房屋买卖合同目的无法实现，且被告（反诉原告）现年事已高且残疾，其以该涉案房屋为居所，因此，对其主张本院依法予以支持，被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）已支付的房屋价款10万元，原告（反诉被告）可另行向被告主张权利。综上所述，对原告（反诉被告）要求过户及返还房屋的请求，依法不予支持；对原告（反诉被告）主张赔偿经济损失的请求，依法不予支持；对违约金的请求本院依法予以支持。对被告（反诉原告）的反诉请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条第一款、第三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘秀荣支付原告（反诉被告）刘化标违约金3万元，于判决生效后十日内支付；二、驳回原告（反诉被告）刘化标的其他诉讼请求；三、解除被告（反诉原告）潘秀荣与原告（反诉被告）刘化标签订的《银川市二手房买卖委托合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由被告（反诉原告）潘秀荣负担650元，原告（反诉被告）刘化标负担875元。反诉费50元，由原告（反诉被告）刘化标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 黄永福人民陪审员 贾树林人民陪审员 黄光金 二〇一九年十二月十七日书 记 员 马彩琴附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。