安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖13民终3033号 上诉人（原审原告）：刘彩凤，女，1969年6月28日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡业奎，男，1981年7月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审被告）：董玲，女，1983年5月7日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡新贵，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。 上诉人刘彩凤因与被上诉人胡业奎、董玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3857号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理，且经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 刘彩凤上诉请求：1、撤销一审判决，改判胡业奎、董玲返还购房款280000元；2、赔偿刘彩凤经济损失23040元。事实与理由：1、一审认定事实不清。2013年7月19日刘彩凤与董玲、胡业奎签订房地产转让契约即买卖合同，以285000元的价格购买胡业奎、董玲小宗地上自建房一处，2014年交付给刘彩凤，刘彩凤对房屋进行装修并入住。2019年该房屋被灵璧县灵城镇政府拆迁，因无建房批准手续，拆迁补偿按照违建的补偿标准补偿，刘彩凤虽不同意拆迁但政府拆迁具有强制性，其不得不签字。即便其不签字最终也要被强制拆除，拆除行为与其是否同意拆除不具有因果关系。房屋拆迁补偿款仍在拆迁办刘彩凤并未领取，其在拆迁办签订的协议本质上无效；2、一审适用法律错误。无效合同自始无效，胡业奎、董玲取得的280000元购房款应当返还，对于房屋由政府强制拆迁，原房屋已经转化成补偿款，胡业奎可以到拆迁办领取，刘彩凤因没有领取补偿款故不存在返还。按照合同法第五十八条的规定，胡业奎、董玲应该将取得的购房款返还给刘彩凤才符合法律规定。一审判决驳回刘彩凤的诉讼请求错误，应予纠正。 胡业奎、董玲辩称，刘彩凤的上诉理由不成立。1、涉案自建房屋有批准手续，是以罚代批准许建设；2、双方签订买卖协议是真实意思表示，且刘彩凤已经居住数年；3、刘彩凤的186.53平方米房屋被政府征用不是违章拆除，刘彩凤应该向政府主张自己的权利；4、186.53平方米的房产价值500000元左右，一审判决合同无效，刘彩凤应该返还财产，按照拆除时的价格折价返还，还应该给付200000元左右；5、2013年7月19日双方的房地产转让契约约定，房款付清，胡业奎、董玲不得过问对此房屋的产权处理，该房刘彩凤同意被政府征收，刘彩凤签字同意与胡业奎、董玲无关；6、灵璧县人民法院审理同一类型案件均是解除合同和驳回原告的起诉，胡业奎、董玲认为本案亦应相同处理；7、一审适用法律正确，若刘彩凤不能撤回起诉，应该驳回其诉求，并折价返还胡业奎、董玲200000元。 刘彩凤向一审法院提出诉讼请求：1、确认刘彩凤与胡业奎、董玲签订的房屋买卖合同无效；2、判令胡业奎、董玲返还购房款280000元；3、赔偿刘彩凤经济损失23040元。4、诉讼费由胡业奎、董玲承担。 一审法院认定事实：2013年7月19日，刘彩凤与胡业奎、董玲签订房地产转让契约，胡业奎、董玲将其坐落于灵璧县虞姬乡胡巷南湖土路以北第三排房产及土地出售给刘彩凤，约定房价285000元，胡业奎、董玲保证无产权纠纷。并约定了合同其他事项。刘彩凤已付房款280000元，2014年入住，现案涉房屋已被拆除。另查明：案涉房屋占地系农用地，未办理用地及建房审批手续。 一审法院认为,刘彩凤与胡业奎、董玲不在同一集体经济组织，胡业奎、董玲出售给刘彩凤的房屋建在农村小宗地上，且未办理用地及建房审批手续，因此，虽然刘彩凤与胡业奎、董玲之间签订的房地产转让契约是双方自愿，但因该转让契约违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度；第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十二条，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续的规定，故该协议为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效，刘彩凤有权要求胡业奎、董玲返还购房款，赔偿损失，同时刘彩凤也应将房屋返还给胡业奎、董玲，由于案涉房屋已经刘彩凤签字同意拆除，不能返还，刘彩凤因此应予折价补偿胡业奎、董玲，在未对胡业奎、董玲作出合理的补偿前，刘彩凤要求胡业奎、董玲返还全部购房款、赔偿损失，与法不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认刘彩凤与胡业奎、董玲于2013年7月19日签订的房地产转让契约无效。二、驳回刘彩凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2922元，由刘彩凤与胡业奎、董玲各负担1461元。 二审中，胡业奎、董玲提交如下证据：证据一，安徽省政府非税收入一般缴费书一份，证明2012年12月胡业奎、董玲自建房时被灵璧县建设局收取了准建这一套房屋的准建费7600元，有建房手续；证据二，灵璧县房屋征收补偿安置协议一份。证明刘彩凤的房屋是政府征用的房屋，不是违建拆除的房屋，上面有刘彩凤2019年6月2日的签名，表示同意拆迁补偿。本院组织当事人进行证据交换与质证，刘彩凤发表质证意见为：证据一，安徽省政府非税收入一般缴费书不能作为新证据。且该票据是罚款收据，可以证明建筑是违建建筑，该收费项目是其他一般性罚没收入，说明是罚款；证据二，对灵璧县房屋征收补偿安置协议的真实性无异议，安置协议证实该房屋实际是违建房屋，正常房屋应该有装修费、过渡安置补偿费，该房屋均没有，仅以600元每平方进行计算，该房屋与拆迁安置房屋有较大区别。涉案房屋是以违建房屋进行的补偿，该协议并未有产权调换的内容，足以证明是违建房屋，违建房屋作价140000余元，与刘彩凤购买房屋的280000余元，相差较大。对当事人争议的事实，本院认定如下：对胡业奎、董玲提供的证据一、二的真实性予以认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决驳回刘彩凤关于返还购房款的诉讼请求是否正确。 涉案房屋买卖合同因违反法律规定被认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应该返还。而刘彩凤购买胡业奎、董玲的涉案房屋已经被拆除，刘彩凤向胡业奎、董玲返还财产的基础已不存在，一审法院考虑双方互负返还财产的义务，因刘彩凤现在不能履行返还财产的义务，其本案要求胡业奎、董玲返还购房款280000元及赔偿损失无依据。故，一审判决驳回刘彩凤的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，刘彩凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5884元，由上诉人刘彩凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  姚 强 审判员  朱珊珊 二〇一九年十二月二十四日 法官助理刘敏 书记员张可心 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。