吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1840号 上诉人（原审被告）：潘宏岩，男，1975年2月12日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：王政清，吉林吉人卓识律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长岭县盛海房地产开发有限公司，住所地吉林省长岭县。 法定代表人：陈清华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王艳辉，男，1991年9月16日出生，汉族该公司职员，住吉林省长岭县。 被上诉人（原审第三人）：房铁军，男，1959年3月5日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：汪加双，男，1970年10月14日出生，汉族，工商银行干部，住吉林省松原市宁江区。 上诉人潘宏岩因与被上诉人长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称盛海房地产公司）、房铁军房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘宏岩及其委托诉讼代理人王政清，被上诉人盛海房地产公司的委托诉讼代理人王艳辉、房铁军的委托诉讼代理人汪加双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘宏岩的上诉请求：撤销原审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：2014年，代笠、刘力、范玉旺使用盛海房地产公司的资质，开发位于长岭县长岭镇原供电所路西的商企住宅楼，后因三人无能力经营，盛海房地产公司依法接收和承担该开发项目的资产和法定的债权债务。2015年潘宏岩和盛海房地产公司签订了商品房买卖合同，盛海房地产公司在一审开庭审理时谎称是代笠、刘力、范玉旺与潘宏岩签订的买卖合同，无论是谁与潘宏岩签订的房屋买卖合同，都是与盛海房地产公司签订的，该合同系真实合法有效的合同。 盛海房地产公司辩称，盛海房地产公司不同意潘宏岩的上诉请求。潘宏岩与盛海房地产公司签订商品房买卖合同的公章与法人章，并不是盛海房地产公司备案的公章、法人章。盛海房地产公司与回迁户房铁军签订的拆迁补偿协议是真实有效的。最开始的协议，因为代笠、刘力、范玉旺三人与回迁户签订的就是第一份，盛海房地产公司接手这个项目之后，才与所有的回迁户每个人都单独签了一份拆迁补偿协议。盛海房地产公司承认代笠、刘力、范玉旺与被拆迁户签订的协议是有效的。2013年盛海房地产公司没有接手，不了解代笠、刘力、范玉旺与拆迁户签订的补充合同，4号门市属于房铁军占有，房铁军原位置回迁。现在4号门市归房铁军占有。当时是连世辉挨着房铁军，按最开始的编号连世辉是1号和2号，房铁军是4号，手续面积其实是一样的，后来把房号变成1、2、3号，所以说房铁军房号变成了4号和5号。 房铁军辩称，一、潘宏岩与代笠、范玉旺、刘力签订的房屋买卖合同是无效的，潘宏岩在*购买的房屋，是两套商品门市，其中有回迁户连世辉、房铁军各回迁的一套门市，两套门市面积约400平方米。按照潘宏岩交付购房款折算，每平方米不足2,000元，当时长岭县房屋住宅价值为每平方米4,000元左右，门市1万元左右，按价值规律显失公平。并且潘宏岩的房屋买卖合同不是真实的，而是潘宏岩放贷行为，实质上潘宏岩在放贷之后有收到利息的行为。二、潘宏岩房屋买卖合同中盛海房地产公司的公章不是盛海房地产公司备案用的公章，属于代笠等人私刻的公章，所以房屋买卖合同无效。三、房铁军是回迁户，在回迁过程中具体落实原位置回迁的原则，回迁位置、楼号、门号，在全体回迁户一致认可的情况下，体现了真实的意愿，并且得到了政府部门的认可。四、盛海房地产公司已经组织全体回迁户向房铁军交付了回迁房屋，这是合法有效的。五、潘宏岩私自违法破门，强行侵占4号楼5号门，没有任何合同和法律依据。请依法驳回潘宏岩的诉讼请求，维持房铁军的合法权益。 盛海房地产公司向一审法院起诉请求：依法解除盛海房地产公司与潘宏岩签订的商品房买卖合同。 一审法院审理查明事实：2013年代笠、刘力、范玉旺三人借用盛海房地产公司资质，开发位于长岭县长岭镇内的*项目，并与房铁军签订了补充协议，约定房铁军回迁事宜。通过2014年落实回迁、备案合同，2017年*回迁户安置补充协议确定了回迁门市楼具体位置等。2015年6月24日，盛海房地产公司与潘宏岩签订商品房买卖合同，约定盛海房地产公司将*小区4幢104号房屋出售给潘宏岩，该房屋建筑面积为206.8平方米，每平方米10,000元，总价款2,068,000元。房铁军称现*4幢104号门市房即本案争议房屋已向其交付。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，房铁军所提供的楼房回迁合同书虽为其与刘力、代笠、范玉旺所签，但当时*小区系代笠、刘力、范玉旺借用盛海房地产公司资质所开发，且现盛海房地产公司对该协议予以认可，对回迁房屋的位置、面积等亦无异议，故房铁军有优先取得回迁房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现本案所争议的*小区4号楼4号门市房已交付给房铁军占有，且为其回迁房屋，故无论盛海房地产公司与潘宏岩所签订的商品房买卖合同为真实房屋买卖，或是为借款所作的抵押担保，该合同已履行不能，应予解除。庭审中潘宏岩称实际支付房款与合同约定差异巨大，此合同解除后，潘宏岩可按真实法律关系，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：解除盛海房地产公司与潘宏岩签订的关于*小区4幢104号房屋的商品房买卖合同。案件受理费100元，由潘宏岩负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明事实：1.2013年代笠、刘力、范玉旺三人借用盛海房地产公司资质，开发位于长岭县长岭镇内的*项目。2013年8月20日刘力、代笠、范玉旺与房铁军签订《补偿协议》，约定：刘力等三人回迁房铁军一带二层商用门市，按360平方米两个门市（宽度约5米以上）补偿房铁军，如回迁面积增加时，房铁军不再向刘力等三人补交房款。2014年12月22日盛海房地产公司与房铁军签订《落实回迁、备案合同》，约定：双方经协商，现对房铁军回迁楼（长岭县供电所西侧天元雅苑小区前边最南侧4号楼、原回迁房西与梁雨石相邻，东与张喜东相邻）回迁具体事宜如下：一、*小区属于盛海房地产公司和代立、范玉旺、刘力共同合伙开发。二、根据代笠、范玉旺、刘力和房铁军签订的房屋回迁协议，在原位置回迁应当在4号楼自动向西数3门、4门两个商品房门市回迁，具体事宜按原回迁合同执行。目前4号楼3号门没有差错和争议，先将3号门备案给房铁军，4号门出现差错由盛海房地产公司处理妥善之后，并与房铁军协商解决，如发生与其他人争议不得损害房铁军利益。2017年11月13日盛海房地产公司与房铁军签订《*回迁户安置补偿协议》，约定：由于*小区产权由盛海房地产公司于2017年5月全面接收，经与原拆迁人协商达成如下协议：1盛海房地产公司同意将*4号楼4号、5号门市（以公司最终确认的房屋号为准）回迁给房铁军。 2.2015年6月24日，盛海房地产公司与潘宏岩签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：盛海房地产公司将其开发的*小区4号楼104号，面积206.8平方米，单价10,000元，合计房款2,068,000元出售给潘宏岩。潘宏岩称交付房款150万元。盛海房地产公司出具收款凭证，载明收潘宏岩2,068,000元。 本院认为，本案诉争的房屋，盛海房地产公司认可是回迁给房铁军的回迁房，2015年6月24日盛海房地产公司又与潘宏岩签订了商品房买卖合同。本案争议的焦点为，盛海房地产公司与潘宏岩签订的商品房买卖合同应否解除，诉争的房屋是否为盛海房地产公司与房铁军拆迁协议约定的回迁房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据盛海房地产公司与房铁军之间签订的多个回迁协议，长岭县供电所西侧天元雅苑小区前边最南侧4号楼，自东向西数3门、4门两个商品房门市应是房铁军回迁房屋，符合上述司法解释规定的情形，房铁军享有回迁权。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案所争议的*小区4号楼4号门市房屋，盛海房地产公司已交付给房铁军占有。原审法院认为潘宏岩与盛海房地产公司之间的商品房买卖合同不能履行并无不当。潘宏岩可以依据商品房买卖合同另行向盛海房地产公司主张权利，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由潘宏岩负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇一九年十二月十六日 书记员  邹仕尧