河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初133号原告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所。被告（案外人）：孔召柱，男，1945年5月5日出生，住河南省焦作市温县。被告（案外人）：孔全有，男，1957年8月1日出生，住河南省焦作市温县。以上二被告委托诉讼代理人：许中秋,河南德惠律师事务所律师。被告（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，总经理。委托诉讼代理人：樊纹利（公司员工），女，1988年2月14日出生，住河南省温县。原告闫小毛与被告孔召柱、孔全有、焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫小毛及其委托诉讼代理人程霖杰、何海旺，被告孔召柱、孔全有及二被告委托诉讼代理人许中秋，东成公司的委托诉讼代理人樊纹利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫小毛向本院提出诉讼请求：1、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼110与210号商铺(案外人提供的商品房买卖合同价款为516246元)。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，河南省高级人民法院(2018)豫民终1418号对焦作市黎阳建筑安装工程有限公司与东成公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决书：一、维持河南省焦作市中级人民法院(2017)豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院(2017)豫08民初55号民事判决第一项为；东成公司于本判决生效之日起10日内支付焦作市黎阳建筑安装工程有限公司工程款19372188.8元及利息(自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止)；三、变更焦作市中级人民法院(2017)豫08民初55号民事判决第二项为：焦作市黎阳建筑安装工程有限公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，原告闫小毛与焦作市黎阳建筑安装工程有限公司(以下简称黎阳公司)签订债权转让协议书，约定闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院(2018)豫民终1418号生效判决书确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。因东成公司拒不履行生效法律文书确定的义务，闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出(2019)豫08执221号之九执行裁定书，查封了东成公司所有的新东未来城3#楼商铺(101-111、201-211)共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米。被告孔召柱和被告孔全有对3#楼110/210商铺提出书面异议。焦作市中级人民法院于2019年8月30日作出(2019)豫08执异81号执行裁定书，裁定支持孔召柱、孔全有的异议请求，终止对属于孔召柱孔全有所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼110/210商铺的查封措施。闫小毛认为终止对新东未来城3#楼110/210商铺的查封措施错误，请求准许查封并执行温县新东·未来城3#楼110与210号商铺。具体理由如下：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，(2019)豫08执异81号执行裁定书明显适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《异议复议规定》第二十九条的规定，而并无第二十八条的适用余地。闫小毛因债权转让取得了河南省高级人民法院(2018)豫民终1418号生效判决书确定的黎阳公司的全部债权及相关权利，故闫小毛对3#楼110/210商铺享有建设工程价款优先受偿权。(2019)豫08执异81号执行裁定书适用第二十八条的规定，终止对新东未来城3#楼110/210商铺的查封措施，明显适用法律错误。二、2019年4月8日，东成公司将3#楼110/210商铺抵押给了温县农村信用合作联社进行贷款，据此可知,3#楼110/210商铺的所有权人仍然是东成公司。虽然孔召柱、孔全有与东成公司签订了商品房买卖合同，但是东成公司并没有转移房屋所有权的意思表示，且案涉合同早已具备网签备案的条件却一直未办理，故案涉商品房买卖合同不是真实有效的。三、依据《异议复议规定》第二十九条的规定，孔召柱、孔全有对3#楼110/210商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）孔召柱、孔全有与东成公司之间未签订合法有效的书面买卖合同。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式，备案后房屋买卖合同正式生效。本案中,2016年3月21日东成公司已经取得了(温)房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》，具备了网签备案的条件，孔召柱、孔全有与东成公司之间没有办理商品房买卖合同网签备案，故双方之间的商品房买卖合同不是合法有效的。同时,2019年4月8日东成公司将3#楼110/210商铺抵押给了温县农村信用合作联社进行贷款，也可以印证上述商品房买卖合同不是合法有效的,3#楼110/210商铺的所有权人仍然是东成公司。故3#楼110/210商铺不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形，不应终止查封措施。（二)3#楼110/210系商铺，非居住用房。(温)房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》和孔召柱孔全有与东成公司在听证会上提供的《商品房买卖合同》均显示，房屋用途性质为商业。事实上,3#楼110/210商铺也一直由第三人用于商业经营，并未用于居住。故孔召柱、孔全有属于经营者，而非消费者。3#楼110/210商铺不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，不应终止查封措施。(三)孔召柱、孔全有未向东成公司支付购房款。孔召柱、孔全有对3#楼110/210商铺提出异议后，其虽向法院提交了存款凭证，但是该存款凭证的收款人均非东成公司，不能证明其已支付东成公司购房款。同时，东成公司也没有向孔召柱、孔全有出具正规的购房发票。综上，孔召柱、孔全有并未向东成公司支付购房款。故3#楼110/210商铺不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形，不应终止查封措施。孔召柱、孔全有辩称，一、在焦作市中级人民法院作出查封答辩人房屋的执行裁定之前，答辩人已经与开发商签订了房屋买卖合同、支付了全部房款并合法占有使用该房屋至今。2013年8月，根据温县人民政府的总体规划要求，答辩人所在的前上作村被拆迁，为了解决包括答辩人在内的第四组村民基本生存所需，政府进行留地安置，给予第四村民组置换门面房4200平方米。2014年5月26日，东成公司与温县温泉镇前上作村第四村民组代表签署一份协议，约定在2016年7月10日前将建好的门面房交付给村民。之后，张水仙将自己所购买的房屋转卖给了答辩人。2017年8月31日，答辩人与东成公司签订了的《商品房买卖合同》。2017年，东成公司将房屋交付给了答辩人占有使用，答辩人将房屋出租给他人使用至今。由于开发商的原因而非答辩人自身的原因，导致至今未能办理房屋的过户登记手续。焦作市中级人民法院作出查封答辩人房屋的（2019）豫08执221号之九执行裁定书的日期为2019年7月8日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。二、即便是黎阳公司的工程价款优先受偿权也不得对抗答辩人的物权。答辩人早已与开发商签订了买卖合同，并交付了全部的购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释[2002]16号】第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、即便是答辩人的房屋不是居住用房，原告的诉讼请求也不符合法律规定，也不应当得到法院的支持。原告依据河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书及其与黎阳公司签订的债权转让协议，因债务人东成公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，原告向焦作市中级人民法院申请强制执行，案件进入执行程序；很显然，该执行的内容属于金钱债权执行。根据《最高人民法院关于印发的通知》【法〔2019〕254号】第127条【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】之规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。四、原告引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对该条司法解释的错误理解。五、是否签订网签备案，丝毫不影响答辩人与开发商签订的商品房买卖合同的真实性与合法性。六、开发商未向答辩人出具正规的购房发票，同样丝毫不能否定答辩人已经向开发商支付了全额房款的事实。七、本案所涉房屋具有拆迁安置的历史背景，该案的判决，对政府的拆迁工作具有巨大的社会影响。东成公司辩称，关于孔召柱、孔全有所购买新东未来城3号楼110铺、210铺所交购房款是真实的、合法有效的，东成公司在焦作市中级法院执行异议听证会上所陈述的全部是真实情况。所以东成公司认为河南省焦作市中级人民法院执行裁定书（2019）豫08执异81号执行裁定书裁定事实明确，裁定结果合法合理，应依法保障孔召柱、孔全有合法权益，应予以支持解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：一号证据：河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书，证明焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权。二号证据：债权转让通知书、顺丰速运客户存根，证明黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对东成公司的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛，并通知了东成公司。故闫小毛对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。三号证据：商品房预售许可证，1、证明2016年3月21日，被告东成公司已取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案。2、证明案涉房屋用途性质为商业。四号证据：焦作市中级人民法院（2019）豫08执221号之九执行裁定书，证明案涉房为东成公司所有，闫小毛申请法院查封并执行案涉房屋符合规定。五号证据：承诺书一份、不动产登记证明，证明2016年3月，被告东成公司将案涉房屋抵押给了温县农村信用合作联社进行贷款。抵押期间，被告东成公司又与被告孔召柱、孔全有签订了商品房买卖合同。该合同明显违反法律规定，不能证明被告孔召柱、孔全有与被告东成公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。被告孔召柱、孔全有对原告所举证据质证后认为：针对第一个证据，真实性无异议，反而可以证明在2017年3月涉案房屋已经交付给被告（判决书的第五页）；针对第二个证据，真实性无法确定，不能证明债务人已经收到债权转让通知；针对第三个证据，对真实性有异议；针对第四号证据，真实性无异议，但是不能证明原告所证明的内容；针对第五组证据，真实性无法确认，关于承诺书的真实性也无法确认。不能证明原告所要证明的内容，对于里面的抵押问题，被告是完全不知晓的，若知晓，被告将依法维护自己的合法权益。被告东成公司对原告所举证据质证后认为：关于证据不发表质证意见，但是关于108-111、208-211号8套房子，这是东成公司和购买人之间的关系，与黎阳公司和闫小毛没有关系。被告孔召柱、孔全有提交的证据有：第一组证据：一、《征用前上作四组土地及安置群众要求》一份；二、《前上作四组分配方案》一份。三、前上作村第四小组代表与开发商签订的《协议》一份；四、东成公司发布的《告知》一份。证明：被告购买房屋的背景是温县人民政府拆迁安置。第二组证据：一、张水仙与被告签订的《转让协议》一份；二、张水仙出具的门面房转让费《收条》一份；三、前上作村委会出具的关于被告孔召柱、孔全有、张水仙均系四组村民的《证明》一份。证明：张水仙将自己所购买的房屋转给了被告。第三组证据：一、被告与开发商东成公司签订的《商品房买卖合同》一份；二、开发商出具的购房款《收据》四张。证明：1.在该房屋被法院查封前，被告早已与开发商签订了真实有效的房屋买卖合同；2.在该房屋被法院查封前，被告已经全额付清了购房款。第四组证据：一、《供用水合同》一份二、《用水清单》一份；三、物业公司出具的被告已经缴纳全年物业费的《证明》一份；四、《房屋租赁合同》一份；五、承租人岳小莉身份证复印件一份；六、温县同心港饭庄《营业执照》一份；七、温县同心港饭庄交纳物业费与电费《收据》复印件共28份，证明：在法院查封该房屋前，被告已经合法占用、使用该房屋。第五组证据：焦作市中级人民法院作出的《执行裁定书》一份，证明：原告的诉讼请求缺乏法律与事实依据。原告闫小毛质证后认为：证据1：征用前上作四组土地及安置地群众要求。质证意见：关联性有异议，该证据只是群众的要求，是内部决议，不是与被告东成公司意思表示一致的结果，不能证明被告东成公司向村民置换门面房。证据2：前上作四组分配方案。质证意见：真实性有异议，该证据系单方制作，没有签字盖章，真实性不予认可。证据3：协议，质证意见：真实性有异议，该证据系前上作村第四小组与被告东成公司签署的，但是没有该组组长和小组代表的身份证明，真实不予认可。另外，该证据恰能证明被告东成公司于2014年6月10日截止收款。证据4：2014年6月12日《告知》，质证意见：真实性有异议，该证据没有被告东成公司盖章，真实性不予认可。另外，该证据恰能证明购买门面房的群众应该在2014年6月15日下午5点前支付购房款。证据5：门面房转让协议，质证意见：真实性有异议，该协议被告孔全有没有签字摁手印，且没有张水仙向被告东成公司支付购房款的凭证，对其真实性不予认可。证据6：商品房买卖合同，质证意见：真实性有异议，案涉合同未在房产管理部门进行网签备案，该合同不具有真实性。同时，原告提交的五号证据可以证明，案涉房屋签订前房屋已经抵押了，故被告孔全有、孔召柱与被告东成公司之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系。证据8：收据四份，质证意见：该证据没有对应的转款凭证，不能证明被告孔全有、孔召柱实际支付了该笔款项。证据9：房屋租赁合同，质证意见：真实性有异议，该证据没有相关的租金转账材料相佐证，真实性不予认可。证据10：用水清单，证据指向：真实性有异议，该证据没有加盖供水公司印章，真实性不予认可。证据11：电费收据三份，质证意见：真实性有异议，该证据系单方制作，且没有转帐凭证佐证，不能证明实际支付了电费。证据12：物业证明，质证意见：真实性有异议，该证据系单方制作，且被告孔全有、孔召柱也没有提供转帐凭证佐证，真实性不予认可。证据13：证明、账单详情，质证意见：真实性有异议，证明系单方制作，虽然附了一张账单，但是该账单显示的收款人不是被告孔全有、孔召柱，且比证明中主张的付款金额少很多，不能证明岳小莉、辛增光实际支付了房租。原告对以上证据综合认为：以上三套证据均未提交被告人交付房款的真实凭据，比如转账凭证等，在原裁定审理的过程中，以上二被告也没有提供关于付款的任何有效的真实凭证，因为购买商铺是大额款项支出，交款应当有真实的交易手续，且开发公司在原裁定审理过程中也没有提供真实的银行交易凭证来证明存在付款的手续，所以原告认为以上二被告没有向开发公司支付购房款项，不存在真实的商铺购买事实。被告东成公司质证后认为：关于安置的情况我不清楚，电费、物业费都是真实的。关于他们如何交房款代理人不清楚。交房款开的收据是真实的。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告闫小毛提交的五号证据，即承诺书和不动产登记证明。本院认为，闫小毛提供的该组证据，没有原件，也不显示证据来源，本院无法依据该证据确认涉案房屋抵押的事实，故对该证据不予采纳。关于被告孔召柱、孔全有提供的《征用前上作村土地及安置群众要求》、前上作村四组分配方案、前上作村第四小组代表与开发商签订的协议、东成公司发布的《告知》、孔召柱、孔全有、张水仙和东成公司签订的商品房买卖合同、东成公司出具的收据以及王小霞、孔全有与岳小莉、辛增光签订的房屋租赁合同、供用水合同、用水清单、水电费收据等证据，客观真实，可以互相印证，本院予以采信，确认孔召柱、孔全有作为前上作村四组村民用土地置换门面房、同组村民张水仙将属于自己安置的门面房转让给孔全有以及之后孔全有将所购门面房租赁给岳小莉、辛增光使用的事实。关于原告主张双方签订的合同没有网签备案，不是合法有效的问题。本院认为，网签备案只是作为在办理产权登记前的一个公示效力的程序，并非双方约定或者法律规定的合同生效要件，且法律没有明确规定没有网签备案的合同无效，故对原告该理由本院不予支持。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河南省高级人民法院判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，裁定：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。另查明：孔召柱、孔全有、张水仙均为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民。2013年8月15日，前上作村四组就征用其土地提出要求，其中留地安置24亩，最低保障每亩650000元，置换门面房4200平方米。2014年5月26日，东成公司（甲方）与前上作村第四小组（乙方）就前上作村留地安置达成协议。一、乙方付给甲方购买门面房款壹仟伍佰陆拾万元（15600000）购买肆仟贰佰平方米商业门面房（每平方米合计单价3714.2元整）。二、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街由北向南约66米合计约2400平方米。三、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街。……。孔召柱、孔全有、张水仙于2017年月8日31日与东成公司签订商品房买卖合同，总房款516246元，房号是3#楼110/210，东成公司分别于于2014年7月16日和2017年8月31日向孔召柱出具224460元和37410元的收据，2014年7月16日向孔全有出具149640元的收据，向张水仙出具112230元的收据。张水仙后将所买商铺面积转让给孔全有，东成公司于2017年8月31日将房屋交付给孔召柱、孔全有。商铺2017年10月租赁给辛增光经营温县辛利记涮牛肚店。另外，2016年3月21日东成公司取得了(温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。本院认为，本案的争议焦点是孔召柱、孔全有对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及孔召柱、孔全有的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于孔召柱、孔全有的涉案房产的权利性质的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，而第三人因与拆迁人签订房屋买卖合同，而对取得房屋所有权产生期待，这种期待权的产生是基于房屋买卖合同这种债权行为，两者同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁对拆迁房屋所拥有的期待权，其效力优于就同一房屋与被拆迁人签订房屋买卖合同的第三人，此处的第三人系交易关系中的第三人。而作为执行程序中的建设工程价款优先受偿权的债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，即其并不是交易关系的第三人。特定标的物交易关系中的第三人，尚不能取得优于被拆迁人权利的地位，何况并非交易关系的第三人，只是建设工程价款优先受偿权的申请执行人。综上所述，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力，优于申请执行人的建设工程价款优先受偿权。并且，被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的建设工程价款优先受偿权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。根据以上法律规定及原理，本案中，孔召柱、孔全有基于土地被占用，对安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有物权的优先效力，应当认定孔召柱、孔全有对涉案房产的权利优于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，可以排除法院的强制执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回闫小毛的诉讼请求。案件受理费8962元，由闫小毛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇一九年十二月二十日书记员  靳园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2019）豫08民初133号（2019）豫08民初131号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。