江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6864号上诉人（原审原告）:徐小雯，女，1985年2月11日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：徐巍，男，系上诉人之父，1957年6月22日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董华一，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张微，女，1983年10月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：蔡喜凤，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。上诉人徐小雯因与被上诉人张微房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐小雯的委托诉讼代理人徐巍、董华一，被上诉人张微的委托诉讼代理人蔡喜凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐小雯上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实不清，定案的关键证据存在明显的错误，适用法律错误，且判决书中错误百出，应当撤销原审判决，予以改判或发回重审。一、一审法院认定事实不清，定案的关键证据存在明显的错误。2016年3月23日上诉人与被上诉人签订了涉案房屋租赁协议，其中第四条明确约定了租赁期满应把房屋恢复原状。2017年10月被上诉人在租赁未到期前提出解除租赁合同，以押金2000元及6万元装潢抵扣5000元违约金，但被上诉人不仅一直占用房屋未搬离，还将装潢予以拆除，致使房屋损坏无法继续租赁使用。直至2019年1月经上诉人多次联系后被上诉人才将房屋稍作修复，其后于2019年4月通过邮寄方式才将房屋钥匙交付于上诉人。被上诉人不仅未按照双方原合同履行，也未按照双方口头协商解除协议的约定履行。致使上诉人无法使用房屋，并为其垫付期间的物业费用。但一审法院却认定被上诉人已经按照双方的约定履行了相关义务，双方之间关于涉案房屋租赁协议产生的权利、义务已经终止是完全错误的。首先，上诉人与被上诉人就被上诉人提前终止合同已做约定，即被上诉人于2017年10月所付租金最后一个月内搬离房屋，并用其缴纳的2000元押金及6万元装潢作价抵扣5000元违约金，但是被上诉人一直未将其物品搬离房屋，其后，不仅拆除了全部装潢，还将房屋墙壁、门窗、吊顶等破坏，无法使用，并堆砌大量垃圾杂物。被上诉人不仅未按照约定履行，还致使上诉人的房屋损坏无法使用。其次，被上诉人一直未向上诉人交付房屋及其钥匙。再次，被上诉人一直占用房屋并未将其物品搬离，至2019年清明节前后将房屋修理打扫后将房屋及其钥匙交付上诉人，期间被上诉人占有房屋所产生的房屋租金及其物业费用一直由上诉人负担，故因被上诉人违约不仅应向上诉人支付协议约定的5000元违约金，还应当支付2017年11月至2019年4月期间房屋的租赁费用和物业费用。二、一审法院适用法律错误。被上诉人未按照双方约定履行合同，存在违约情形，双方之间的权利义务并未终止，根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被上诉人不仅应承担违约责任还应当赔偿上诉人各项损失。三、一审法院的判决书中将双方的法律关系写成建筑设备租赁合同纠纷，完全错误，应予纠正。张微辩称，第一，根据一审上诉人向法院提交的证据以及诉状的陈述可以看出，原房屋租赁协议已于2017年10月份解除，原合同关系已经消灭。第二，原房屋租赁协议经上诉人与被上诉人协商一致解除，双方均不存在违约行为，因此，也不产生违约责任。解除合同时，双方虽然以违约金的名义进行过商谈，但其实质是双方当事人对合同解除后相关事宜的处理或者说是对上诉人的补偿，而非承担的违约责任。第三，被上诉人在2017年11月16日结清了所有的费用后，按照上诉人的要求与物业公司办理了交接手续，所以物业公司才放行了被上诉人的搬家车辆，被上诉人没有继续占有使用涉案房屋。第四，上诉人主张被上诉人一直使用占用房屋以及被上诉人损坏房屋致使不能使用，其本身就存在矛盾并且没有提供证据予以证明。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请应予以驳回。徐小雯向一审法院起诉请求：1.判决张微支付所欠的房租36000元（2017年11月至2019年4月，共计18个月，房租18个月×2000元/月）和物业费9900元（2017年11月至2019年4月，共计18个月，物业费18个月×550元/月），并支付利息688.5元（按银行1年利率1.5计算，计算：45900元×1.5/100）。2.判决张微将房屋恢复原样。3.诉讼费用由张微负担。一审法院认定事实：2016年3月23日，徐小雯（甲方、出租方）与张微（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于徐州市新城区房屋出租给乙方做营业房使用，租金每月人民币2000元，按季度交纳租金，押金为一个月租金2000元；租赁期间产生的房屋租赁税金、物业管理、水电、电话、有线电视设备等费用由乙方支付；乙方在租赁期间，不得损坏房屋的整体结构，租赁期满，应把房屋恢复原状。合同还约定了其他相关事项。上述合同签订后，张微向徐小雯缴纳押金2000元，并支付了相应租金，徐小雯向张微交付了涉案房屋。张微对涉案房屋进行装修并使用。2017年10月，张微向徐小雯提出要求提前解除合同。徐小雯于2017年10月14日向张微发送短信：张经理，你好，昨天你跟我说不租房的事，我回家看了合同，现在有3个问题1、违约金的问题，2、水费、电费、物业费的问题，3、房屋结构有无改变的问题。我这几天会去人查看门面，等查看完以后，再给你联系。张微回复：物业水电我离开前会全部结清的。2017年10月19日徐小雯向张微发送短信：张经理，你好，你是准备什么时间搬走的？次日张微向徐小雯发送短信：你那的2000块钱我不要了，我会尽快安排人收拾，装修不包括东西总共花了六万块钱，怎么都能抵三千了吧。你再租出去不都是钱吗，相识一场都是缘分，这样都说的过去。2017年10月18日徐小雯向张微发送短信：你搬完东西以后给我打电话说一声。张微回复：好。之后徐小雯催促张微尽快搬离涉案房屋，2017年11月6日徐小雯向张微发送短信：搬好了吗？张微回复：找了一个仓库，对方明天给清理地方，我这两天就搬走。徐小雯回复：好的，搬好跟我说一下，我们办一下交接，别忘了把物业水电给交清。张微回复：嗯。2017年11月13日徐小雯向张微发送短信：还没有搬好吗？这都半个月过去了。张微回复：家里有人住院了，没能处理这事，周五前一定弄好，不好意思了。次日徐小雯向张微发送短信：你们怎么连物业费跟电费都没有交？张微回复：那边一直停用了，都没去，这个礼拜给办好，放心吧，给物业说过了。徐小雯回复：那好，办交接的时候再说吧。在本案庭审中，张微提供董配的证人证言（录音资料）一份，董配陈述：……2017年11月16号受张微委托给徐小雯办理吉田广场B座112房子交接手续。但是徐小雯给物业打电话叫张微交清水电费、物业费才能让她搬。张微把物业费通过转账交给物业，就让她搬了。搬完以后她对我说把钥匙交给物业管理人员，我把钥匙交给物业管理人员，以上情况属实。张微提供江苏吉田千翔物业管理有限公司开具的物业费发票及水费、电费收款收据，证明在搬离涉案房屋时已按照徐小雯要求缴清了物业费、水费、电费。在本案庭审中，徐小雯陈述由于信任张微，在办理交接后没有去涉案房屋查看，直到2018年9月10日才发现房屋没有恢复原样，屋顶也被张微弄掉下来，墙也拆的乱七八糟，满屋子垃圾；钥匙也没有交给物业。其后徐小雯通过打电话与发短信的方式与张微进行联系协商解决事宜。张微于2019年1月10日请专门开锁机构将门打开后更换的新锁钥匙；2019年清明节前后将涉案房屋进行整理、打扫，并将新钥匙通过快递方式寄送给徐小雯。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2017年10月，徐小雯与张微通过电话和短信的方式协商达成一致：解除双方于2016年3月23日双方签订的《房屋租赁协议》，张微尽快搬离涉案房屋，缴清承租期间产生的物业费、水电费；张微用押金及房屋装修抵偿应支付给徐小雯的违约金。张微已按照双方约定履行了相关义务，双方之间关于涉案《房屋租赁协议》产生的权利、义务已经终止。现徐小雯要求张微按照《房屋租赁协议》的约定支付合同解除之后的房屋租金、物业费及上述费用产生的利息，无事实及法律依据，法院不予支持。徐小雯与张微并未约定张微返还房屋时需将房屋恢复原状（毛坯状态），且就涉案房屋的返还，张微已经按照徐小雯要求进行了交接，徐小雯亦未能举证证明张微没有按照双方约定交接房屋，故关于徐小雯要求张微将房屋恢复原样的诉讼请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回徐小雯的诉讼请求。案件受理费965元，由徐小雯负担。二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据是照片2张，拍摄于被上诉人搬迁后，证明被上诉人搬离房屋后，对房屋的装修进行拆除及破坏，现场留有大量的装修及建筑垃圾，致使房屋无法使用。第二组证据是照片20张，是被上诉人对房屋进行维修后房屋装修还存在破损及不能使用的情况，被上诉人未履行合同义务。第三组证据为2019年8月14日物业公司出具的说明一份，证明被上诉人未将钥匙交予物业公司，也未与物业公司进行交接。第四组证据为物业发票一张，证明原合同规定的租赁期限内物业费用一直由上诉人缴纳。经质证，被上诉人认为，对第一组证据真实性予以认可，但是不能证明房屋损坏的状态就是由被上诉人造成的，并且在上诉人的一再要求下，被上诉人对房屋已经进行了打扫，这种状态已经不复存在。从第二组证据20张照片看，显示房屋比较整洁，不存在不能使用的情况。对第三组证据，该组证据属于证人证言，证人应到庭接受询问而未到庭，因此对该证据的真实性、合法性不予认可，且一审中物业公司经理与被上诉人的通话记录显示被上诉人已经与物业公司办理了所有的交接，该份说明与物业经理的录音相矛盾，不能作为定案依据。对第四组证据，开票时间是2018年8月1日，此时合同早已解除，物业费自然应该由上诉人缴纳。二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，第一，2017年10月，上诉人与被上诉人通过电话和短信的方式协商解除涉案房屋租赁协议，而且双方达成了一致意见，即被上诉人尽快搬离涉案房屋，缴清承租期间产生的物业费、水电费等，并用被上诉人缴纳的押金及其房屋装修抵偿应支付给上诉人的违约金，自此双方签订的房屋租赁协议因双方协商一致而解除。上诉人有关要求被上诉人支付合同解除后的租金，不能成立，本院依法不予支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在一审庭审时，上诉人陈述由于信任被上诉人，在办理交接后没有去涉案房屋查看，直到2018年9月10日才发现房屋没有恢复原样，又与被上诉人进行沟通，被上诉人于2019年1月10日请专人更换涉案房屋钥匙，并于2019年清明节前后将涉案房屋进行整理、打扫，由此可见，被上诉人在搬离涉案房屋时确实未按合同约定将房屋恢复原样，给上诉人造成一定的损失。但是上诉人作为出租人未与被上诉人进行当面交接，也未先查看房屋后再行让被上诉人搬离，而是时隔近一年后才去涉案房屋查看，上诉人对其自身损失的产生，也具有一定的过错，故上诉人主张的损失，不能全部予以支持。本院综合考虑双方的过错程度，酌定被上诉人按照3个月租金的标准即6000元向上诉人支付一定的赔偿。综上所述，由于二审出现新证据，上诉人徐小雯的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2891号民事判决；二、张微于本判决生效后十五日内给付徐小雯6000元；三、驳回徐小雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费965元，二审案件受理费965元，共计1930元，由张微负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇一九年十二月十六日书记员 孙晓明