河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5337号原告：张勇，男，1981年6月18日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，洛阳敬业会计事务所有限公司注册会计师，住洛阳市涧西区。原告：高玉会，女，1986年8月28日出生，汉族，大专文化程度，河南省郑州市人，洛阳一诺培优培训学校教师，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师（特别授权）。原告张勇、高玉会与被告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称洛阳尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇、高玉会、被告洛阳尚锦公司的委托代理人畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇、高玉会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金28310.61元（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给原告；起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2013年1月28日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同的约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城7号楼3单元1703室交付使用。根据合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告依然未取得房屋竣工验收备案证书导致我无法办理房屋所有权证。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知7号楼业主于2015年元月1日至元月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位竣工验收合格是不成立的。被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。综上所述，被告的违约行为已严重侵害了我的合法权益，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦公司当庭辩称：1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务；2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。“政策调整、规划变更、无法接入正式电”这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月23日，原告张勇、高玉会与被告洛阳尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告张勇、高玉会向被告洛阳尚锦公司购买涧西区珠江路369号升龙城B区7幢3单元3-1703号房屋，房屋代码：637123，价款795242元（首付245242元，贷款550000元），交付期限为2014年12月31日前。第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同日双方签订的《补充协议》第十二条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年1月11日原告张勇、高玉会从被告洛阳尚锦公司处接收房屋，但被告洛阳尚锦公司未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦公司还称：升龙城B区7幢于2017年8月29日正常供电，2018年9月通过消防验收，2019年5月30日通过规划核实验收，2019年8月27日，被告洛阳尚锦公司取得坐落于洛阳市涧西区珠江路369号7幢等297套【豫（2019）洛阳市不动产权第00054917号】的不动产权属证书。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《工程质量竣工验收意见书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》及当庭陈述等在卷资证，足以证明。本院认为，原告张勇、高玉会与被告洛阳尚锦公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于逾期办理权属登记备案的违约责任，《商品房预售合同》第十五条约定：按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金，《补充协议》第十二条约定：按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金，约定不一致。因《商品房预售合同》及《补充协议》系同一天签订，且均系被告洛阳尚锦公司提供的格式文本，《补充协议》减轻了被告洛阳尚锦置业的违约责任，故应适用有利于买受人的条款，以《商品房预售合同》确定违约金。《补充协议》第十二条还约定：被告洛阳尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。经审理查明，被告洛阳尚锦公司于2015年1月11日向原告张勇、高玉会交付房屋后未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告张勇、高玉会取得房地产权属证书，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，故依据公平原则，被告洛阳尚锦公司依法应承担一定的违约责任。关于逾期办理资料备案的违约金问题，涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，2017年8月29日正常供电后被告办理消防验收、规划核实等手续时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际和公平原则，违约金应以已付房款为基数，计算至被告洛阳尚锦公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将升龙城B区7幢的不动产首次登记完毕之日即2019年8月27日，共计423天，应支付的违约金数额为16819.4元。原告张勇、高玉会的其他诉讼请求因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于判决生效后三十日内将原告张勇、高玉会购买的位于涧西区珠江路升龙城B区7幢3单元3-1703号房屋（房屋代码：637123）办理权属登记需由被告洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报送产权登记机关备案，协助原告张勇、高玉会取得该房屋的不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于判决生效后十日内向原告张勇、高玉会支付违约金16819.4元。三、驳回原告张勇、高玉会的其他诉讼请求。本案诉讼费254元（已减半收取），由原告张勇、高玉会负担100元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担154元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇一九年十二月十二日书记员  王丽媛