中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终9703号上诉人（原审被告）：郭增武（GUOZENGWU），女，1967年12月6日出生。被上诉人（原审原告）：完永东，男，1969年9月9日出生。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。上诉人郭增武（GUOZENGWU）（以下简称郭增武）因与被上诉人完永东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初33653号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭增武上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回完永东要求退还押金12万元、租金36000元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由完永东承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在重大错误。1.一审认定“在案证据不能证明完永东存在违约行为，郭增武拒绝退还押金于法无据”“完永东于履约期间已经多次配合郭增武带人看房，完永东在己方条件允许情况下约定看房时间并未超出合理限度，亦不违反合同约定”，明显偏听偏信显失公正。郭增武已经提交大量确凿的完全能够证明完永东存在各种违约行为的证据。郭增武提交了完永东至少20多次拒绝看房的微信记录，完永东擅自缩短看房时间，导致90%的客户无法看房。完永东对看房的客户大吼大叫轰客户出门，对客户摆臭脸，在最后一个多月最关键的看房期拉黑郭增武拒绝任何看房。2.一审认定“配合看房义务并未对应扣抵押金条款或约定相应违约责任，郭增武拒绝退还押金于法无据”是严重误判。郭增武拒绝退还押金有明确的法律依据：第一，依照合同法第61条，按照合同第十条第（三）款，判定“不配合看房”承担与其他七项违反合同义务的行为承担同样的违约责任，或者按照豪宅租赁市场的交易习惯，不配合看房的违约责任是扣除全部押金；第二，合同第四条第（二）款关于押金有明确的约定，本案押金根本不够抵扣违约赔偿金，更谈不上返还。3.完永东租赁房屋的目的不是通常意义上的实现房屋的使用价值，而仅仅是作为短暂的临时的栖息地。完永东实现了其晚上回来睡觉的使用目的，但郭增武没有获得公平的对价。15次看房就被简单认定为合理适度缺乏事实依据，也不符合市场行情。4.一审认定“2018年11月22日双方已达成于11月30日提前解约交付房屋的合意，完永东要求郭增武返还剩余租金理由正当”是错误的。双方只是对提前解约达成合意，完永东在提前解约通知上根本没有提及返还剩余租金的事，双方不可能达成返还剩余租金的合意。二、一审判决适用法律错误。1.合同第四条第二款约定“房屋押金可以抵扣乙方应当承担的违约赔偿责任”，完永东违约后有权依据此约定直接扣除押金作为违约赔偿金。合同第十一条第二款约定“提前解约需要提前30天通知”，完永东在11月22日才通知提前解约没有达到30天，郭增武有权扣除一个月押金作为违约金且无须返还剩余租金。3.完永东两次擅自变更合同，将提前一天预约每周七天都可以看房的约定擅自缩短成只有每周三下午的两点半左右可以看房，郭增武有权依照合同法第8条规定直接扣除押金作为违约赔偿金。4.根据合同法第61条规定，本案应按照合同第十一条第二款约定的违约责任扣除一个月的押金作为赔偿金，或者按照郭增武提交的租约体现的交易习惯确定违约责任。5.郭增武不应返还租金的主要依据有：合同法第68、69条关于不安抗辩权的规定，在2018年11月22日发出的提前至11月30日解约的通知里没有提及是否退还剩余租金的要求，完永东已经丧失了要去返还剩余租金的资格，合同第十一条第二款约定提前解约的通知必须提前30天发出，否则不仅需要赔偿一个月的押金，还不能主张退还剩余租金，根据合同法第119条规定，郭增武为避免扩大经济损失有权拒绝完永东继续霸占房屋，根据合同法107条规定，完永东违反了配合看房的约定义务而且擅自变更合同义务，给郭增武造成重大租金损失。三、审判程序违法。一审法官及其书记员在工作时间内从未接听郭增武每天不同时段拨打的要求递交补充证据的电话，郭增武不得不将材料从门缝底下塞进法庭并留下视频做证据。完永东辩称，不同意郭增武的上诉请求和理由，同意一审判决。完永东向一审法院起诉请求：1、判令郭增武支付违约金24万元，并退还租金36000元；2、判令郭增武返还房屋租赁押金12万元。一审法院认定事实，2018年3月4日，出租人郭增武（甲方）与承租人完永东（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉租房屋用于居住，建筑面积462.4平方米。租赁期限自2018年3月10日至2018年12月9日。甲方应于2018年3月10日前将房屋按约定条件交付乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准系每月12万元，押一付九，支付日期为2018年3月10日前。押金12万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照月租金的100%支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达5000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。另，双方补充约定：“乙方同意甲方提前一天预约配合看房。”经询，双方均认可完永东依约支付租金及押金12万元，郭增武将涉租房屋交付完永东使用，双方履约至2018年11月30日。经查，完永东爱人于2018年11月22日向郭增武发送微信表示将于11月30日搬离住所，要求联系物业公司确认交接时间，若至11月24日不能确定，则于12月9日办理交接。后双方于11月30日连同物业公司办理交接并结清涉房费用，完永东将自用物品装车。完永东要求郭增武退还房屋押金，郭增武表示押金已经扣抵违约金不予退还。完永东要求继续租住至12月9日，郭增武则要求另补交押金或者将物品卸车才能继续居住，双方发生争议并报警。关于协助看房，完永东表示租赁期间一直配合郭增武带人看房，有微信记录可查的就有15次。郭增武不仅频繁带人看房，而且提出将房屋收拾干净，开灯、开空调等要求，已经影响到完永东日常生活和工作。即便如此，完永东于2018年11月初仍然配合看房，并未违反合同义务，且协助看房义务并不影响押金退还。就此，完永东提交双方微信往来记录为证。就此，郭增武表示因完永东承诺配合看房才以低于预期租金的价格签署短租协议。签约后没几天就有人看房，一开始完永东还配合。完永东暑期不在家无法履行配合看房义务。郭增武于9月、10月期间在国外，看房人也不多。这期间虽然完永东将看房时间限制在每周三下午的两个小时内，但双方并没有发生过多争议。因租期临近届满，郭增武于10月25日发短信告知要尽量配合看房，否则可能会有空置期租金损失。完永东则表示没有时间配合看房，等己方房子装修结束后尽快搬走，就可以随时看房。后一个客户二次看房时，完永东对其不礼貌，并拒绝第三次看房。郭增武认为完永东未依约履行义务，不应退还押金。就此，郭增武提交双方微信往来记录为证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，完永东与郭增武签署之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，双方于履约后期发生矛盾，完永东提出于2018年11月30日办理房屋交接手续，郭增武对此予以认可，双方于当日结清所有费用并办理物品交接手续，由此可以认定双方对于提前解约达成合意。完永东以郭增武提前解约为由主张违约金依据不足，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。完永东要求郭增武返还剩余期间租金理由正当，一审法院予以支持。关于押金，郭增武认为完永东未能配合看房违反合同约定，押金不予退还。据双方所述及在案证据可知完永东于履约期间已经多次配合郭增武带人看房，完永东在己方条件允许情况下约定看房时间并未超出合理限度，亦不违反合同约定。双方订立租赁合同目的在于实现涉租房屋的使用价值，完永东使用房屋，郭增武获取对价。双方约定配合看房义务应遵循诚实信用原则，在保证实现租赁目的基础上合理适度。在案证据不能证明完永东存在违约行为，且配合看房义务并未对应扣抵押金条款或约定相应违约责任，郭增武拒绝退还押金于法无据，完永东主张返还押金有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、郭增武（GUOZENGWU）于判决生效之日起七日内退还完永东租金三万六千元、押金十二万元。二、驳回完永东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，郭增武提交其与案外人签订的房屋租赁合同、微信朋友圈截图，证明其一直要求月租金报价16万元，租期最低三年，押金三个月租金，实际与案外人签订的租赁合同也是这样约定的，之所以同意以月租金12万元、押金一个月租金的较低标准租给完永东就是因为其同意配合看房。完永东对房屋租赁合同真实性认可，对微信截图真实性不认可，对上述证据的关联性、证明目的均不认可，认为双方签订了合法有效的租赁合同，郭增武对合同条款就是认可的。本院将结合案情对上述证据综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，完永东与郭增武之间签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守。完永东提出于2018年11月30日搬离住所，要求联系物业公司确认交接时间，双方及物业公司于11月30日当日现场结清所有费用并办理物品交接手续，由此可以认定郭增武对于提前解除合同予以认可，双方对于提前解约达成合意。郭增武上诉主张完永东提前退租未按照合同约定提前30天通知，但完永东提出退租时距合同到期已不足30天，且郭增武亦同意提前解除合同，故郭增武以此为由主张不退还租金及押金，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。完永东要求郭增武返还剩余期间租金，有事实和法律依据，本院予以支持。郭增武上诉主张双方仅是对解除合同达成合意，未就返还剩余租金达成合意，对此本院认为，返还剩余租金系合同解除之法律后果，郭增武以此为由主张不退还剩余租金，无法律依据，本院不予支持。关于押金，郭增武认为完永东未能配合看房违反合同约定，押金不予退还，对此本院认为，双方约定的配合看房义务应在保证实现租赁目的基础上合理适度。根据本案审理查明的事实，完永东在租赁期间已经多次配合郭增武带人看房，完永东在己方条件允许情况下约定看房时间并未超出合理限度，亦不违反合同约定，故在案证据不能证明完永东存在违约行为，郭增武以此为由主张不退还押金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭增武的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由郭增武（GUOZENGWU）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 龚勇超审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月三十一日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 朱芮萱