山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初4161号 原告：济宁鼎圣置业有限公司，住所地梁山县。 法定代表人：周晓青，总经理。 委托诉讼代理人：王坦，山东求胜律师事务所律师。 被告：梁吉祥，男，1973年12月3日出生，汉族，住梁山县。 被告：梁延东，男，1997年1月20日出生，汉族，住梁山县。 以上二被告委托诉讼代理人：张刚，山东瑞文律师事务所律师。 原告济宁鼎圣置业有限公司与被告梁吉祥、梁延东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁鼎圣置业有限公司的委托诉讼代理人王坦，被告梁吉祥、梁延东及其委托诉讼代理人张刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济宁鼎圣置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告负担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系，原、被告于2017年7月24日签订房屋买卖合同，约定原告将梁山县汇豪庭小区房产一处出售给被告，合同第11条第3款第3项约定查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理（2）逾期90天以上出卖人有权解除合同，并有权将该商品房另行销售，合同解除后出卖人按买受人已交房款的10%扣取违约金不再退还。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。首先，原告已充分具备交付房屋的各项条件、指标。其次，原告自达到房屋交付条件后充分尽到催促被告收房义务，包括通过书面通知送达及公众号通知等各种形式告知和催促，但被告没有任何正当理由的拒绝收房和领取房屋钥匙，致使原告安排专职人员看护房屋及垫付水电物业等相关费用。被告恶意拒收房屋的行为违反合同约定，自原告交房通知下发被告至2019年6月已长达七个月，在此期间原告曾多次向被告通知交房，且有被告签字的快递回执，但被告故意躲避原告，也无正当理由和解释，故原告诉至法院。 被告梁吉祥、梁延东辩称，原告所述与事实不符，被告从未收到过原告的通知并且被告在得知可以收房后多次要求原告交房，但原告一直以收房必须先交纳物业费为前提等各种理由拒绝交房，也违反了双方之间的合同约定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 原告济宁鼎圣置业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1.原告通过书面邮寄顺丰速运回执单一份，证明原告在2018年10月向被告邮寄入住通知书，并有被告签收，被告已知晓并接到原告的入住通知。 2.公众号通知截屏等各种形式告知的书面证据及2019年6月被告前往原告处交纳前期电费的事实[该证据已在（2019）鲁0832民初4309号案件中提交，庭后另行提交卷宗复印件]，证明原告通过公众号通知的形式通知原告收房，但截至2019年6月原告依据合同约定已逾期180天。 经庭审质证，被告梁吉祥、梁延东的质证意见为：证据1地址不符，不是被告梁吉祥本人签字，对证明目的不予认可，该回执单所载地址为山东省泰安市东平县梁山县小路口镇菜园村，与双方所约定的送达地址不符；其次，该回执单的笔迹并非被告梁吉祥书写；第三，双方合同约定书面送达的方式快递应为邮政快递，但该快递为顺丰速运，被告从未收到该通知书。对证据2证明目的不予认可，被告未关注该公众号，也未曾看到该通知，不能证实原告的证明目的。 被告梁吉祥、梁延东为支持其答辩意见，当庭向本院提交如下证据： 1.原、被告双方签订的房屋买卖合同一份，证明合同第11条第3款第1项约定，办理交付手续前买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 2.原告向被告出具的发票一份，贷款证明一份，发票在另案（2019）鲁0832民初4309号案件中提交，证明被告已向原告付清全部房款。 3.济宁市公安局110接处警单一份，证明被告多次要求原告交房。 4.汇豪庭小区业主入住查验表一份，装修保证金收据一份、物业费收据，证明被告已在2019年6月10日在原告的工作人员陪同下验房，并且交纳了物业费和装修保证金，原告的这一行为也实际认可了向被告交房的义务，并且在此之前原告从未向被告提出解除合同。 5.被告梁延东与汇豪庭小区物业工作人员录音一份，证明2019年6月10日当天带被告验房，系原告的工作人员。 6.汇豪庭部分业主联名签字的证明一份，上面载有业主的姓名和联系方式，证明原告违约在先要求首先交纳物业费。 7．申请证人孙某、高某、王某、杨某出庭作证，证明原告在交房时要求被告先交纳物业费，该行为违反双方之间的合同约定。 证人孙某证明，其系汇豪庭业主，先交好全款，交不齐各种费用如卫生费、物业、运输垃圾费、地下停车费，不给钥匙。证人高某证明，其系汇豪庭业主，到物业领钥匙，先把物业费交清，不交物业费不给钥匙。证人王某证明其系汇豪庭业主，不交物业费不给钥匙。证人杨某证明，其系汇豪庭业主，先要物业费等钱都交完办完手续才给钥匙，不交物业费不给钥匙。 经庭审质证，原告济宁鼎圣置业有限公司的质证意见为：对证据1真实性没有异议，同时在该合同第11条第3款第3项（2）明确了若买受人逾期90天以上，出卖人有权解除该合同，并有权将该商品房另行销售，合同解除后出卖人按买受人已交房款的10%扣取违约金不再退还，该约定明确了买受人违约责任，而本案被告已违约180天，符合该约定的违约情况。对证据2真实性没有异议，其交付房款的行为不能否认其违约的事实，收房作为买受人的义务，出卖人在通过各种形式向被告下达办理收房通知，但被告仍未如期办理，造成根本违约。对证据3真实性没有异议，出警单显示报警人为朱晓丽，系原告工作人员，被告由于开口费问题多次提出无理要求，也多次前去原告处以索要开口费为由拒收房屋，因此被告有故意闹事嫌疑，在该次去原告处也不是办理收房，即便被告有该意愿，截止案发也已经逾期180天。证据4两份收款收据因系兴安物业服务公司出具，该公司与原告非系同一单位，原告对此也不知情，该证据与本案没有关联性，不能作为认定本案的依据，对验房表的真实性没有异议，但验房时间为2019年6月10日，已经严重超过应当办理收房的约定时间，更加印证了被告违约的事实。证据5是与物业处工作人员录音，该人员非原告工作人员，该录音与原告无关，也不能证实被告要证明的问题，不能作为本案证据及定案的依据。对证据6对联名签字真实性没有异议，同样作为业主不排除有串通的嫌疑。证据7被告是在庭审开始时申请证人出庭，依据相关法律规定，在法院规定举证期的情况下，当事人未在举证期满前申请证人出庭，在开庭当日举证期已过，因此证人出庭申请不应得到支持，请求法院依法驳回被告申请的证人出庭。对证人孙某证言有异议，即便如证人所说但该费用并非由原告收取，另外该证人出庭违法，其证言全部不能作为证据使用。认为证人高某、王某、杨某的证言不能否认被告违约的事实，本案焦点为被告是否存在违约，依据合同约定能够充分证实被告违约180天事实，证人证言与本案没有关联性，另出庭程序违法也不能采信。 本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，原告济宁鼎圣置业有限公司（出卖人）与被告梁吉祥、梁延东（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告梁吉祥、梁延东通讯地址为梁山县小路口镇菜园村231号。双方约定，原告济宁鼎圣置业有限公司将汇豪庭小区0001幢02单元10层2-1001号房预售给被告梁吉祥、梁延东，总价款687046元，被告梁吉祥、梁延东应当于2017年7月24日前支付首期房价款人民币537046元，余款人民币150000元向商业银行申请贷款支付。合同同时约定“第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送到（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）每逾期一天买受人付给出卖人看护房屋保护费20元，逾期30天以上出卖人视为买受人已交接，买受人未按合同约定办理商品房交接手续的，保修期及物业费自出卖人发出的交房通知之日起计算；（2）逾期90天以上出卖人有权解除本合同，并有权将该商品房另行销售，合同解除后出卖人按买受人已交房款的10%扣取违约金不再退还。（3）买受人保证本合同书写的地址、电话号码是真实有效的，买受人联系方式发生变化，必须及时书面通知出卖人，否则出卖人依本合同确定的联系方式及地点履行通知义务，即便无法送达买受人，仍视为送达”、“第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以【邮寄挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同签订后，被告梁吉祥、梁延东依约履行了支付商品房价款义务，原告济宁鼎圣置业有限公司于2018年10月份向被告梁吉祥、梁延东发出了交房通知。后被告梁吉祥、梁延东验收了案涉房屋，并交纳了相关物业费用。 另查明，原告济宁鼎圣置业有限公司于2017年6月29日取得汇豪庭小区1号住宅楼《商品房预（销）售许可证》。 本院认为，合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。本案被告已支付了房屋价款，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》明确约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”、“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”，同时约定“每逾期一天买受人付给出卖人看护房屋保护费20元，逾期30天以上出卖人视为买受人保证已交接”，即根据约定应视为原告已交付被告案涉房屋，而被告以后也实际验收了案涉房屋，双方对《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的主要债务已经履行，实现了合同目的，相应的权利义务即行终止。原告再依据“逾期90天以上出卖人有权解除本合同”的约定，请求解除原、被告之间的房屋买卖合同缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 驳回原告济宁鼎圣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告济宁鼎圣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  倪崇岳 二〇一九年十二月十三日 书记员  尚 斌