山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11551号原告：中铁十局集团物业发展有限公司（以下简称中铁十局物业），住所地济南市。统一社会信用代码：91370100744528406R。法定代表人：孙作训，董事长。委托诉讼代理人：吴骁，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。被告：李风彬，男，1986年5月20日生，汉族，山东瑞旭建筑智能化工程有限公司职工，住济南市原告中铁十局物业与被告李风彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁十局物业的委托诉讼代理人吴骁，被告李风彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十局物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2017年12月31日起至2019年6月30日止期间的物业管理费2573元；2.依法判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，暂计算至2019年6月30日，累计386元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系中铁福景佳苑物业服务的提供单位，被告系济南市市中区福景佳苑一区24-1-202室的业主。原告与被告签订《福景佳苑小区前期物业管理服务协议》、《福景佳苑消防安全承诺书》及《福景佳苑小区地下储藏室管理协议》各一份，合同对双方权利义务均作出了明确约定。合同签订后，原告遂按照合同约定提供物业服务，但被告并未按照合同约定缴纳相应的物业管理费。原告多次通过书面或口头形式向被告催缴物业管理费，但被告均已种种理由拒绝缴纳。2019年3月28日，原告中铁十局集团物业管理有限公司名称变更为中铁十局集团物业发展有限公司。被告长期拖欠原告物业管理费的行为严重违反了《物业管理条例》及合同约定，请求依法判如所请。被告李风彬辩称，不同意支付物业费，什么时候能把我的房屋墙面和橱子的问题处理好了可以交，但是违约金我是不同意缴纳的。另外原告对小区的物业管理存在严重质量问题，比如小区的车辆乱停，车辆可以随便进入，影响孩子在楼下玩；有一次下水管道反水把我的冰箱和厨具泡了，找物业，物业说楼下住户旅游去了，找理由拖延，过了几天才给我处理，还是我自己联系楼下住户处理的，我的冰箱损失价值都超过物业费。另外，我的卫生间墙角因为渗水把墙面都阴湿了，原告至今没有处理。本院经审理认定事实如下：原告中铁十局物业原名称为中铁十局集团物业管理有限公司，于2019年3月28日变更为现名称中铁十局集团物业发展有限公司。被告李风彬系济南市市中区福景佳苑一区24号楼1单元202号房屋业主，涉案房屋于2017年1月3日交付被告李风彬。2017年1月3日，原告中铁十局物业所属福景佳苑项目部（甲方）与被告李风彬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定，由原告中铁十局物业为被告提供前期物业管理服务；乙方所属住宅建筑面积为92.22平方米，按年交纳物业管理服务费（每年交纳时间为该年元月份的25日前），住宅建筑面积每月每平方米1.55元；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金等。上述协议签订后，被告李风彬向原告交纳了截止到2017年12月31日前的物业费，自2018年1月1日起至今的物业费未予交纳。另查，原告中铁十局物业提交济物招[2013]058号《济南市前期物业管理招标中标通知书》一份，记载原告中铁十局物业公司为“福景佳苑项目前期物业服务”的项目中标单位。原告提交落款时间为2019年9月2日的《律师函》一份，内容为要求李风彬付清拖欠的物业费2573元等；并提交EMS回执一份，记载该邮件由李风彬签收。被告李风彬对拖欠物业费的数额及收到律师函的事实予以认可，但主张协议约定的违约金过高，且因原告有过错，认为其不应当支付违约金。以上事实，由原告提供的前期物业服务协议、中标通知书、律师函、EMS回执及当事人的陈述等为证。本院认为：原告中铁十局物业与被告李风彬签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方具有法律上的约束力。本案中，根据原告提供的前期物业服务协议，能够证实原告中铁十局物业与被告李风彬之间存在物业服务合同关系，自2017年1月3日起原告为被告提供了相应的物业管理服务的事实，对此本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的特点，系面向小区全体业主提供公共服务，其服务内容关系到小区内全体业主的切身利益。因此，对于个体业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，应当在对全体业主与个体业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般性的瑕疵，那么就不宜认定个体业主有权以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许个体业主以此为由少交或者免交物业服务费。根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告中铁十局物业按照其与被告签订的物业服务合同，履行了基本的物业管理服务义务，并无重大瑕疵。被告李风彬长期不按约定交纳物业服务费，系违约行为，应当依法承担相应的违约责任。原告中铁十局物业请求被告李风彬立即支付所拖欠的物业服务费，理由正当，合法有据，本院应予支持。被告李风彬抗辩主张因其财产受到损害为由不予交纳物业费，与本案不是同一法律关系，被告李风彬可另案主张权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”因此，原、被告签订的前期物业服务协议系由原告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的合同，系原告单方拟定的格式合同。该协议中物业管理服务费“按年交纳（每年交纳时间为该年元月份的25日前）”的规定，要求业主提前一年即一次性交纳全年的物业管理费，该条款内容显失公平；协议中违约责任条款中规定“从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金”明显过分高于因违约行为给原告造成的损失，亦超出相关法律规定的上限。因此，对于上述协议条款，本院不予采纳。根据本院审理的该小区的其他同类物业合同纠纷案件查明的情况，原告在物业服务中确实存在一定程度的瑕疵，是导致被告不交纳物业服务费的原因。故对于原告关于违约金的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告李风彬于本判决生效之日起十日内，支付给原告中铁十局集团物业发展有限公司自2018年1月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费2573元。二、驳回原告中铁十局集团物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李风彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇一九年十二月二十八日书记员  孟晓铮