四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终777号 上诉人（原审原告、案外人）：谢学勇，男，1962年2月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王星欣，北京市高通（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晨，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张勇，男，1963年4月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李军，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邵剑，男，1970年8月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：冯小玲（系邵剑之妻），住四川省成都市武侯区。 原审第三人（被执行人）：冯小玲，女，1970年6月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人谢学勇因与被上诉人张勇、原审第三人邵剑、冯小玲案外人执行异议之诉一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢学勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由张勇承担。事实和理由：一、谢学勇与邵剑、冯小玲就案涉房屋于2017年8月签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。一审庭审中，张勇声称该合同存在疑点，但无确切证据证明合同系虚假的，且一审庭审中签订合同双方当事人就签订合同一事也是认可的，张勇无相反证据证明合同系伪造的。二、谢学勇与邵剑、冯小玲签订合同后，案涉房屋已交付给谢学勇占有、使用。谢学勇在案涉房屋所在地琼海市早已取得了暂住证，小区物业也有谢学勇的居住证明，足以证明谢学勇是案涉房屋的合法所有权人。三、自谢学勇与邵剑、冯小玲签订买卖合同后数个月未办理产权证的责任不在于谢学勇，一审对此事实认定错误。案涉房屋直至被一审法院查封期间的数个月，是因邵剑、冯小玲的原因导致谢学勇迟迟未能取得房屋的不动产登记证书。综上，请求支持谢学勇的上诉请求。 张勇辩称，一、谢学勇与邵剑、冯小玲签订的《房屋买卖合同》不是合法有效的合同。谢学勇与邵剑、冯小玲于2017年8月10日签订的房屋买卖合同，明显是为了转移和隐匿房屋，阻碍法院的执行。因此，邵剑、冯小玲作为被执行人在法院已经立案后转移、藏匿财产的行为不具有合法性，与谢学勇签订的房屋买卖合同不具有法律效力。谢学勇与邵剑、冯小玲是多年的朋友关系，不是善意购房人，双方的买卖行为存在诸多违反交易常理和交易习惯的情形。首先，房产交易价格远远低于当时的市场价。其次，房屋买卖合同没有约定房产过户时间。再次，缴纳契税和程序不合常理。谢学勇提交的证据证明其支付房款的时间晚于其缴纳契税的时间。二、谢学勇提出已经占有使用案涉房屋的上诉理由依法不能成立。三、谢学勇主张未办理房产证是因邵剑、冯小玲原因导致的上诉理由不能成立。一审法院查封案涉房产的时间是2018年3月2日，距2017年8月10日谢学勇签订房屋买卖合同有近7个月时间，在法院查封前并不存在阻碍产权变更登记的障碍。四、谢学勇没有向邵剑、冯小玲支付房屋价款。五、谢学勇不具有排除案涉房产执行的法律依据。至2018年3月2日法院查封，产权人仍是邵剑、冯小玲，双方一直未递件申请办理房屋过户手续，因此不能发生房屋产权变更转让的法律效力，故谢学勇不能排除对案涉房屋的执行。综上，虽然谢学勇和邵剑、冯小玲签订有房屋买卖合同，但是在执行立案后出售房产，且在案证据证明双方房屋买卖行为存在诸多违反常理和习惯的情形，买卖合同不具有合法有效性；谢学勇没有实际占有使用案涉房屋；谢学勇没有向邵剑、冯小玲支付购房款；在没有事实和法律障碍的情况下，未办理过户登记是谢学勇自身原因所致。故谢学勇和邵剑、冯小玲的房屋买卖行为，不能排除对案涉房屋的执行。 邵剑、冯小玲辩称，唐小燕系冯小玲的弟媳，唐小燕的银行卡由冯小玲持有，购房款由冯小玲收取，房屋该办理的手续都已办完，谢学勇也要求办证，但因多种原因中间没有去完成。 谢学勇向一审法院起诉请求：1.确认位于海南省琼海市万泉河口海滨旅游区（长滩雨林）1幢1单元1层107号（海房权证海字第××号）房屋归谢学勇所有；2.判令立即停止对海南省琼海市万泉河口海滨旅游区（长滩雨林）1幢1单元1层107号（海房权证海字第××号）房屋的强制执行；3.本案诉讼费由张勇承担。 一审法院认定事实：邵剑与冯小玲系夫妻关系。张勇与邵剑、冯小玲民间借贷纠纷一案，成都市武侯区人民法院于2016年7月19日作出（2016）川0107民初5708号民事调解书，双方达成调解协议，主要内容为邵剑、冯小玲归还张勇本息1020万元，2017年1月31日至2020年7月20日期间分期支付。由于邵剑、冯小玲未按照调解协议履行支付义务，张勇申请强制执行，成都市武侯区人民法院于2017年7月26日立案受理。在该执行案件中，成都市武侯区人民法院于2018年3月2日裁定查封被执行人冯小玲名下位于海南省琼海市万泉河口海滨旅游区（长滩雨林）1幢1单元1层107号房屋。后谢学勇以自己是该房屋的所有权人为由，提出执行异议，成都市武侯区人民法院于2018年4月20日作出（2018）川0107执异134号执行裁定，驳回了案外人谢学勇的异议请求，故谢学勇提起了本案诉讼。 谢学勇为证明其已经向邵剑、冯小玲购买了案涉房屋，举示的证据包括：1.邵剑、冯小玲与谢学勇于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》，约定以110万元的价格将案涉房屋出售给谢学勇，没有约定具体的交付房屋、转移登记的时间，仅约定在付清全部购房款后将房屋正式交付。2.邵剑、冯小玲于2017年8月11日出具了《委托书》一份，载明委托案外人唐小燕收取案涉房屋售房款110万元。3.成都市蜀都公证处于2017年8月14日出具的（2017）川成蜀证内经字第136727号公证书，载明谢学勇为购买案涉房屋，委托案外人唐小燕办理案涉房屋买卖的相关事宜。4.中国建设银行《个人活期明细信息》，载明谢学勇于2017年8月23日向唐小燕转50万元。5.中国建设银行客户回单，载明谢学勇于2017年9月15日向唐小燕转60万元，用途一栏为“往来款”。6.2017年9月5日，谢学勇作为受让方，冯小玲作为转让方，为交易在琼海市住房保障与房产管理局登记了房屋交易和产权确认书（转让）。7.四张《海南增值税普通发票》和《中华人民共和国税收完税证明》，谢学勇取得了案涉房屋的商品住房发票，谢学勇于2017年8月18日缴纳了17586.31元契税，房地产交易手续费和工本费362元，2017年9月7日缴纳了配图资料费60元，于2017.12.1日缴纳了测绘费100元。8.谢学勇在琼海市公安局博鳌派出所登记的《暂住登记凭证》，登记居住地址为案涉房屋，登记时间为2018年1月10日。9.成都市蜀都公证处于2018年2月27日出具的（2018）川成蜀证内经字第26425号公证书，载明邵剑、冯小玲委托案外人莫艳兰办理案涉房屋的出售事宜。10.2018年3月2日，唐小燕作为谢学勇的代理人，莫艳兰作为邵剑、冯小玲的代理人，在《不动产登记申请书》上签字，拟转让案涉房屋产权至谢学勇名下。 上述谢学勇提交的证据，符合证据形式要件要求，但是张勇对其真实性均持异议。对有争议的证据和事实，一审法院结合证据与本案的关联性及证明力大小，认定如下：邵剑、冯小玲与谢学勇于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》是在张勇向一审法院申请强制执行之后，且谢学勇与邵剑、冯小玲系朋友关系，在邵剑、冯小玲明知其为被执行人、应当依法申报财产的情况下，与谢学勇签订合同拟转移案涉房屋，该合同是否为双方真实意思表示存疑。从合同的履行情况来看，约定为支付房屋价款110万元后交付房屋，但是没有任何交付房屋的证据，在谢学勇转款给唐小燕50万元后就办理了缴纳契税等手续，与常理不符。同时，唐小燕作为邵剑、冯小玲的代理收款人，又作为谢学勇的代理人，与交易常理不符，唐小燕收到的110万元是否为谢学勇的购房款存疑，即使是也没有证据证明唐小燕所谓代收的房款交付给了邵剑、冯小玲。虽然谢学勇支付了契税等过户费用，但是从其交纳费用到过户申请、一审法院查封案涉房屋之间有大半年的时间，过户未能完成的原因买卖双方均没有合理说明。综上，邵剑、冯小玲与谢学勇之间的《房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示存疑，对邵剑、冯小玲存在逃避债务的故意存在合理怀疑。 一审法院认为，邵剑经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对谢学勇的诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对当事人所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。 根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的转让，未经登记的，不发生效力，案涉房屋仍登记在冯小玲名下，法院对被执行人财产的查封，合法有效。谢学勇主张自己购买了案涉房屋，是案涉房屋的实际所有权人，一审法院认为，虽然谢学勇与邵剑、冯小玲于2017年8月10日签订了《房屋买卖合同》，但是该合同是在张勇申请对邵剑、冯小玲进行强制执行之后，且双方交易过程疑点众多，谢学勇没有举证证明在法院查封之前已合法占有该不动产，从谢学勇缴纳契税、开始拟办理案涉房屋转移登记到法院查封之间有半年多的时间，在正常的房屋买卖交易中，谢学勇和邵剑、冯小玲应该完成能够完成案涉房屋的过户登记，谢学勇没有证据证明案涉房屋未办理过户登记是非因买受人自身原因造成的。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谢学勇对案涉房屋的权利不够排除执行，其异议不成立，其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回谢学勇的诉讼请求。案件受理费14700元，由谢学勇承担。 二审审理中，谢学勇为证明其诉讼主张提交了以下证据：1.缴纳2017年1月至12月的物业服务费发票1张（开票日期2017年10月2日）、2017年1月至12月交纳公共能耗费的发票1张（开票日期2017年10月2日）、2017年10月6日代收电费的发票1张（开票日期2017年10月6日）、建设银行对账单，拟证明2018年1月7日转款5852.88元给绿城物业服务集团有限公司，缴纳2017年一年的物管费，先开票据，然后才转款。2.绿城物业服务集团有限公司海南分公司长滩雨林生活服务中心出具的证明，拟证明2017年、2018年两年的物业费由谢学勇缴纳，谢学勇本人居住在案涉房屋。3.2019年2月22日谢学勇缴纳物业管理费、电费的海南增值税普通发票2张，拟证明谢学勇为案涉房屋的实际业主并已实际占有使用，已经连续三年缴纳了案涉房屋的物业管理服务费和电费等。4.（2019）琼海证字第564号公证书（莫艳兰的情况说明），拟证明琼海市不动产登记中心直到2017年11月24日才通知可以领取案涉房屋的权籍调查成果单，故案涉房屋直到此时才具备办理不动产登记证书的条件；在具备办理房屋更名手续条件起，谢学勇就催促邵剑、冯小玲配合办理不动产登记证书，但因邵剑、冯小玲方不予配合的原因无法办理；在谢学勇的积极催促下，邵剑、冯小玲才公证委托莫艳兰代为办理过户手续，谢学勇已经积极履行了督促义务，故最终未能办理不动产登记的原因不在谢学勇。5.（2019）川国公证字第28836号公证书（唐小燕的情况说明），拟证明谢学勇已经按照约定支付了全部购房款，邵剑、冯小玲已实际收取全部购房款；谢学勇一直在催促邵剑、冯小玲配合办理新的不动产登记证书，但因邵剑、冯小玲的原因一直未办理；最终未办理新的不动产登记证书的原因系案涉房屋被查封，非谢学勇的原因。6.（2019）川国公证字第28841号公证书（邵剑与谢学勇自2017年7月4日起至2018年3月4日的微信聊天记录），拟证明从2017年7月4日开始，邵剑与谢学勇就一直在为案涉房屋的交易进行商谈，本次交易真实、合法有效；房屋交易后，谢学勇催促邵剑、冯小玲一方尽快配合办理案涉房屋的不动产登记证书，但因邵剑、冯小玲自身原因一直未配合。所以，案涉房屋未能办理不动产登记的原因不在谢学勇。 本院组织各方当事人进行了质证，张勇认为，对证据1形式上的真实性认可，对内容不认可，发票是2017年1月至12月的费用，但谢学勇是在2017年8月买房，不能证明买房后办理了交接，同时因房产没有过户发票上就不应该是谢学勇的名字，缴费时间为2018年1月7日，是在一审法院立案执行后才缴，是补办的，谢学勇是知道在执行的。证据2的三性均不予认可，居住包括租用、借用，缴费也应是从居住开始缴纳，房屋买卖都应有物业结算单，谢学勇直接把所有的欠费交了不符合常理。证据3-6过了举证期限，证据的形式不符合法律规定，不具有合法性。证据3缴费时间是2019年2月22日，是在2017年执行立案后，与本案无关，支付的费用不是因为买卖支付，也可能是租用。证据4不具有合法性，证人应当出庭作证，莫艳兰是受托人，其可以与买房人办手续。证据5属于证人证言，证人应当出庭，不具有合法性，应不予采信。证据6真实性不予认可，内容无法判断。邵剑、冯小玲对上述证据无异议。本院经审查认为，上述证据结合全案的证据及事实予以认定。 张勇为反驳谢学勇的证据提交了以下证据：唐小燕的资金流水明细，拟证明谢学勇主张支付到唐小燕账户中的110万元是购房款系虚假的。首先，谢学勇转账到唐小燕账户的110万元，虽然未直接转回到谢学勇账户，但该款在到账当日，在极短时间就全部转出到他人账户，明显属于用唐小燕的账户过账，且未将该款支付给冯小玲，谢学勇称支付到唐小燕账户的110万元是购房款的主张不能成立。其次，冯小玲有自己的银行卡，且在使用，其称因为系被执行人所以用唐小燕的银行卡的理由不成立。第三，上述资金流水中有多笔冯小玲、唐小燕的转账，说明该款项是经济往来账不是购房款。在唐小燕账户收到谢学勇的110万元后，唐小燕与冯小玲的两张银行卡有诸多收、付款转款记录，说明冯小玲在使用自己名下的银行卡，谢学勇称冯小玲用唐小燕的银行卡收取购房款的理由不能成立。本院组织当事人进行了质证，谢学勇质证认为，上述证据已过了举证期限，对证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。银行全部流水仅有两笔交易与本案有关，其他均与本案无关。恰好证明谢学勇于2017年8月23日、9月15日向唐小燕转购房款是事实，唐小燕已经说明该卡的实际使用人是邵剑、冯小玲，各方都已确认该110万元是购房款。持卡人收到谢学勇购房款后的用途与本案无关。该账户为冯小玲与唐小燕之间的收支记录，均发生在谢学勇支付购房款后一年。上述证据不能达到张勇的证明目的。邵剑、冯小玲质证认为，对证据的真实性无异议。本院经审查认为，对上述证据结合本案的事实予以确认。 二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为谢学勇对案涉案房屋是否享有相应权利，其要求停止对案涉房屋强制执行的请求能否得到支持。对此，本院评判如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”谢学勇要求排除对案涉房屋执行的请求需符合上述规定。根据本案的相关证据及查明的事实，谢学勇要求排除执行的请求不能成立，理由如下：1.邵剑、冯小玲未按照调解协议履行支付义务，张勇申请强制执行，一审法院于2017年7月26日立案受理。谢学勇与邵剑、冯小玲系于2017年8月10日签订《房屋买卖合同》，显然是在张勇申请强制执行之后签订，且根据本案各方当事人的陈述，谢学勇与邵剑、冯小玲系朋友关系，在签订《房屋买卖合同》时是清楚邵剑、冯小玲对外有债务尚未清偿的情况。2.谢学勇与邵剑、冯小玲签订的《房屋买卖合同》未约定过户时间，不符合常理，也不符合交易习惯。3.谢学勇缴纳契税的时间为2017年8月18日，早于谢学勇支付购房款的时间，也不符合房屋买卖的交易惯例。4.谢学勇分别于2017年8月23日、9月15日向唐小燕中国建设银行的账户转入50万元、60万元，其中60万元转款用途一栏载明为往来款。根据成都市蜀都公证处于2017年8月14日出具的（2017）川成蜀证内经字第136727号公证书，谢学勇为购买案涉房屋委托案外人唐小燕为其办理案涉房屋买卖的相关事宜，即唐小燕为买方谢学勇的代理人，而作为买方的代理人收取谢学勇支付的购房款有违交易习惯和常理，且《房屋买卖合同》中也未载明谢学勇支付的购房款转入唐小燕的账户中，故谢学勇作为买房人将购房款转入其代理人的账户而不是转入出卖人的账户也有违常理。虽然冯小玲陈述其因是被执行人不能用自己的银行卡，唐小燕的银行卡一直由冯小玲持有，二审中提交唐小燕出具的情况说明予以印证，但因唐小燕与邵剑、冯小玲具有利害关系，唐小燕亦未出庭作证，其所出具的情况说明内容的真实性不能确认。根据张勇二审中提交的唐小燕的银行流水明细，也能看出冯小玲有自己的银行卡，且也存在交易的情况，故冯小玲关于其因系被执行人，而使用唐小燕的银行卡不具有说服力。因此，谢学勇关于已支付邵剑、冯小玲购房款存疑。5.案涉房屋于2018年3月2日查封，谢学勇主张于2017年9月15日支付完所有购房款，但在长达半年多的时间，谢学勇和邵剑、冯小玲也未完成案涉房屋的过户登记。本案二审中，谢学勇虽提交莫艳兰、唐小燕出具的情况说明、邵剑与谢学勇的微信聊天记录，拟证明案涉房屋未能办理不动产登记的原因不在谢学勇自己，但因证人未出庭作证，真实性不能确认，故不具证明力；微信聊天记录内容的真实性亦不能得到确认，亦不具证明力，故谢学勇所提交的证据不能证明案涉房屋未办理过户登记是非因买受人自身原因造成。6.对于谢学勇是否实际占有使用案涉房屋，本案中谢学勇虽提交缴纳物业管理费、水电费的票据及物业管理公司的证明，但谢学勇并未提交与邵剑、冯小玲办理物业、水电等交接的证据，而缴纳上述费用确存在因借用、租用等多种情况，故不具证明力。综上所述，虽然谢学勇和邵剑、冯小玲签订了《房屋买卖合同》，但双方的房屋买卖行为存在诸多违反常理和习惯的情形，综合本案相关的事实及证据，谢学勇要求排除对案涉房屋强制执行的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，谢学勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元，由谢学勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 文 审判员 滕 洁 审判员 崔俊安 二〇一九年十二月三十日 书记员 李 进