江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初4282号 原告（反诉被告）：付荣顺，男，1966年1月14日出生，汉族，自由职业，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：付荣飞(原告付荣顺的弟弟)，住江西省南昌市西湖区，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈爱萍，江西金鳌律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：王杏洲，男，1980年7月22日出生，汉族，商人，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：徐振武，江西振武律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）付荣顺与被告（反诉原告）王杏洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付荣顺的委托诉讼代理人付荣飞、陈爱萍、被告（反诉原告）王杏洲的委托诉讼代理人徐振武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租赁费324167元（年租赁费52万元-后承租人已支付的2018年10月7日至2019年3月6日的租赁费95833元-押金10万元）及违约金201325元（424167元×0.1%×360天+324167元×0.1%×150天），共计525492元；2.判令被告按人民银行同期贷款利率标准支付自起诉日起至清偿日止的逾期付款利息；3.本案诉讼及其它费用均由被告承担。事实和理由：2013年2月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（原告）出租乙方（被告）的房产位于萍乡市安源区八一街吕家冲社区跃进路74号；租赁期限共6年，自2013年3月7日起至2019年3月6日止；前三年年租金计48万元，后三年年租金计56万元；租金以年租金形式支付，提前一个月支付下一年度的租金；押金为10万元，合同期满后10天内甲方将押金返还给乙方；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按欠费费用总额的0.1%支付甲方滞纳金……”。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告租赁原告房屋进行经营活动。在合同履行过程中，原、被告双方于2016年5月2日签订《店面租赁补充协议》，约定：“2016年3月7日至2019年3月6日的年租赁费用由原来的56万元/年调整为52万元/年。原合同条款不变，但涉及到租赁费条款以补充协议中规定的条款为准”。被告自2018年2月7日起未按合同约定支付下一年度（即2018年3月7日至2019年3月6日）的租金给原告。原告多次催讨未果，且被告单方面将租赁房屋空置。为避免损失扩大，原告在2018年10月7日帮被告引进一客户使用案涉房屋，租赁费为年租金23万元（每月租赁费为19166元）。原告认为，被告租赁原告房屋经营，且合同未到期，也未协商解除合同，被告应依约支付租赁费给原告。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，一、被告与原告提前解除《房屋租赁合同》，是原、被告双方协商同意的，原告要求被告支付其出租后的租赁费324167元没有事实和法律依据。由于房屋租金太贵，加上市场不景气，被告一直处于严重亏损经营状态，但仍向原告付清了2018年5月17日以前的租赁费。2018年5月17日，经协商，原、被告提前解除了《房屋租赁合同》，被告亦将钥匙交给了原告的委托诉讼代理人付荣飞，原告和付荣飞未提出任何异议。2018年7月，原告已将案涉房屋出租给他人经营，故原告要求被告支付租赁费无事实和法律依据。二、原告要求被告支付违约金201325元无事实和法律依据。《房屋租赁合同》中约定的滞纳金并非违约金，即使是违约金，每逾期一日，按欠费总额的0.1%支付明显过高，只能按未支付金额的30%计算，且不能同时主张损失和违约金。根据规定和本案情形，违约损失应以两个月租赁费计算赔偿损失，超出部分不应支持，更不应该在扣除10万元押金后重复计算违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：判令原告返还被告押金13333.33元。事实和理由：经原、被告协商同意解除了《房屋租赁合同》，且原告在解除合同后两个月内将房屋出租给他人经营，故原告损失只有两个月的租赁费。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第三项约定，合同期满后10日内原告须将押金全部返还给被告，但前提是被告应把与该商铺的相关费用全部结清。在扣除原告两个月租赁费用损失后，原告应向被告返还押金13333.33元。 原告针对被告的反诉请求辩称，原告所起诉的租赁费已经扣除被告支付的押金，不应向被告返还押金。 原告针对其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了原、被告身份证复印件、产权证复印件、2013年2月24日《房屋租赁合同》、2016年5月2日的《店面租赁补充协议》、2018年8月21日《房屋租赁合同》、租赁费付款凭证、微信聊天记录等证据，被告经质证后无异议或对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告针对其答辩意见及反诉请求向本院提交了证据，对于原告无异议的《房屋租赁合同》、补充协议及收条、账号更换证明、银行付款凭证、撤店申请书及聊天记录两份、原告店铺水电费缴费清单五张，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.店铺账本明细，欲证明被告在租赁经营期间，每年亏损，所以才提前解除《房屋租赁合同》，并不是恶意解除合同。经质证，原告称对真实性不清楚，与本案无关。本院经审查认为，该组证据系被告单方面制作的，没有任何人签名或单位印章，真实性难以核实，不予认定。 2.证人段某出庭证言：我和被告是同事关系，被告是利郎店的老总级别的人物，庄英海也和被告一样是老总级别的人物。我是自2014年开始在利郎店里上班，直到2018年3月撤店后我就调到步行街的店里去了。2018年3月至5月期间，案涉房屋在开门营业，但经营的不是利郎牌子的衣服，而是其它牌子的衣服。案涉房屋经营的利郎店经营期间是亏本的。2018年5月17日，我将案涉房屋的钥匙交给一个高个子男人，经确认为原告委托诉讼代理人付荣飞。被告提供该证人证言，欲证明段某于2018年5月17日交接了案涉房屋的钥匙。经质证，原告称其于2018年5月17日确实收取了案涉房屋的钥匙，但并非从被告处收回的，而是从次承租人处收取的，达不到被告称案涉合同已经解除的证明目的。本院经审理认为，原告对该证人证言未提出异议，且内容与原告陈述相符，对该证人证言予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租乙方的房产位于萍乡市安源区八一街吕家冲社区跃进路74号；2.该房产租赁期限共6年，自2013年3月7日起至2019年3月6日止；3.前三年年租金计48万元，后三年年租金计56万元；4.租金以年租金形式支付，提前一个月支付下一年度的租金；5.押金为10万元，合同期满后10天内甲方将押金返还给乙方；6.乙方拖欠房租累计半个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房产；7.乙方未经甲方书面同意单方面中止合同的，甲方有权终止合同，收回该房产，扣除押金，甲乙双方协商赔偿甲方违约金事宜；8.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按欠费费用总额的0.1%支付甲方滞纳金。合同还对免责条件等其它事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金10万元，在案涉房屋内经营品牌“LILANZ”并向原告支付租金。2014年3月10日，原告将收取案涉房屋租金的账户变更为付荣飞的账户。被告自此便向付荣飞支付案涉房屋的租金。2016年5月2日，原、被告签订一份《店面租赁补充协议》，约定将2016年3月7日至2019年3月6日期间的年租赁费用由原来的56万元/年调整为52万元/年，同时约定除涉及到租赁费条款以补充协议中规定的条款为准外，原合同条款不变。2018年1月4日，被告向付荣飞微信发送了一份电子版《萍乡跃进路利郎专卖店撤店申请函》，并于1月8日发送一份含被告签名按手印的上述申请函的纸质版拍照件，申请函主要内容为：“其承租原告商铺经营品牌“LILANZ”，然而自承租以来经营压力巨大、亏损严重，无法持续经营，近两年来销售持续下滑，无力承担年租金52万元，特提出2018年2月28日撤店申请，原告可在此期间招租，其将于2月28日正式撤店”。2018年3月6日，被告经营的“LILANZ”腾空撤店。当日，庄英海通过杨娜婷向付荣飞支付了案涉房屋的租金108334元，备注为利郎（店租），原告认可该款系被告支付2018年3月6日至5月6日的租金，并认可案涉房屋在被告腾空撤店后由付荣飞短期出租两个月给利郎公司接手被告经营权的庄英海经营其它品牌。2018年5月17日，付荣飞从被告经营的“LILANZ”的职工段某处收取案涉房屋的钥匙，收回案涉房屋。后原告与案外人吴呈隆于2018年8月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给吴呈隆，租赁期共3年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止，年租金为23万元。吴呈隆先后于2018年8月21日支付1万元、9月30日支付21万元给付荣飞。 另查明：案涉房屋登记在原告名下，设计用途为非住宅。案涉房屋在2018年6月、7月的电费为0元，在2018年8月的电费为398.83元、9月电费为450.61元、10月电费为486.29元；在2018年6月8日、7月7日抄表用水量为0吨、8月10日为1吨、9月9日、10月15日均为5吨、11月6日为4吨。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其名下的房屋出租给被告经营品牌“LILANZ”，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应按照合同约定全面履行自己的权利义务。现原告认为被告违反该合同约定，诉至法院，要求被告支付租金并承担违约责任，本案案由为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的解除时间；2.原告能否要求被告承担违约责任及金额；3.原告是否需向被告返还押金及金额。 关于《房屋租赁合同》的解除时间。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告未经原告书面同意单方面中止合同的，原告有权终止合同，收回案涉房屋，扣除押金，双方协商赔偿原告违约金事宜。现通过审理查明可知，被告于2018年1月4日、8日已向原告授权收取案涉房屋租金的付荣飞明确告知了其因近两年销售持续下滑、无力承担年租金52万元的压力，将于2月28日正式撤店，原告可在此期间招租，可视为其向原告明确表示不履行合同。原告在得知被告的该违约行为后有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除案涉合同正是防止损失扩大的最有利措施。现原告认可被告实际于2018年3月6日腾空撤店，被告该行为可视为单方面中止合同。原告自认其不同意解除合同，便将案涉房屋临时出租两个月给接手被告经营权的庄英海用于经营其它品牌，后于2018年5月17日从庄英海处收回案涉房屋的钥匙。由此可见，原告虽不同意被告提前解除合同，但其于2018年5月17日收回案涉房屋的行为可视为其履行终止合同的权利。本院因此认定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月17日因原告收回案涉房屋而解除。 关于被告的违约责任及金额。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。案涉合同因被告违约，原告履行权利收回商铺从而解除，但不能免除被告的违约责任。通过审理查明可知，庄英海通过他人于2018年3月6日向原告支付了租金108334元，原告在诉状中自认被告的租金支付至2018年3月6日，故上述庄英海支付的系两个半月租金[108334元÷（52万元÷12月）],即自2018年3月7日起至2018年5月21日的租金。现原告认可该租金系被告支付，且其于2018年8月21日将案涉房屋出租给了案外人吴呈隆。由此可见，原告因被告违约提前解除合同的损失为2018年5月22日至2018年8月21日的租金损失，共计52万元÷12月×3月=13万元。原、被告在《房屋租赁合同》约定，原告因被告单方面中止合同，行使终止合同的权利时，可扣除押金，双方协商赔偿原告违约金事宜。因原、被告未在合同中约定违约金的计算方式，而扣除押金本身就是违约责任的承担方式。本院综合原告的实际损失，在品除被告已实际支付的押金后，支持原告要求被告承担违约责任的诉求，金额为13万元-10万元=3万元。原告关于要求被告支付2018年8月22日至合同届满之日2019年3月6日止租金损失、利息及起诉之日起至清偿之日止逾期利息的诉求。本院经审理认为，原、被告合同已于2018年5月17日解除，原告认可被告支付了至2018年5月6日（实际为2018年5月21日）的租金，即被告并未欠付租金，无需支付欠付租金的违约金。后原告于2018年8月21日将案涉房屋出租给案外人吴呈隆经营，虽其与吴呈隆约定合同起始时间为2018年10月10日，但从现有证据看，案涉房屋自2018年8月起便产生了与后期经营数额差不多的水费、电费，由此可以推断案涉房屋自2018年8月便已开业经营。原告与吴呈隆约定的租金金额远低于原、被告约定的租金金额，与案涉房屋所在地段的经济圈及周边租金有关，系原告对其自有财产收益权的一种处分，并非因被告违约导致的损失。同时，原告在与吴呈隆签订租赁合同后，自何时开始收取租金，亦是其对自身权利的一种处分，并非因被告违约导致的损失。故对该诉求，本院不予支持。 关于原告是否需向被告返还扣除租金后的押金及金额。因被告向原告承担的违约损失大于其已支付的押金数额，且原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定了原告可以扣除押金，故对于被告要求原告退还部分押金的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王杏洲在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）付荣顺支付违约损失3万元； 二、驳回原告（反诉被告）付荣顺的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王杏洲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9055元，反诉受理费67元，共计9122元，由原告（反诉被告）付荣顺负担8455元，由被告（反诉原告）王杏洲负担667元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。 审 判 员  刘雨姬 二〇一九年十二月九日 代理书记员  吴 晶