广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14254号原告：王志辉，男，1989年4月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告：张家燕，女，1989年12月4日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。共同委托诉讼代理人：何水莲，广东尚宽律师事务所律师。被告：张某，女，1991年10月7日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：陈志强，广东军萍律师事务所律师。被告：陈某，女，2015年2月26日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。法定代理人：张某，系被告陈某的母亲。第三人：中国农业银行股份有限公司东莞万江支行。住所地：广东省东莞市万江区华南MALL内三元盈晖大厦侧。统一社会信用代码为91441900X181877820。负责人：农智娜。委托诉讼代理人：胡柳霞，系中国农业银行股份有限公司东莞分行的工作人员。委托诉讼代理人：梁锡球，系第三人中国农业银行股份有限公司东莞万江支行的工作人员。第三人：东莞市思嘉实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇农场社区德政街23号景泰嘉园4栋商铺110号。统一社会信用代码为9144190008258263XY。法定代表人：蔡文俊。原告王志辉、张家燕与被告张某、陈某、第三人中国农业银行股份有限公司东莞万江支行（以下称“农业银行东莞万江支行”）、东莞市思嘉实业投资有限公司（以下称“思嘉公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告王志辉、张家燕及其共同委托诉讼代理人何水莲，被告张某及其委托诉讼代理人陈志强，第三人农业银行东莞万江支行的委托诉讼代理人胡柳霞到庭参加诉讼，第三人思嘉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告王志辉、张家燕向本院提出诉讼请求：1.确认位于东莞市××德政街××景泰××号的房屋（商品房买卖合同编号：20151201F7D7B4898015）为王志辉、张家燕所有；2.张某、陈某及思嘉公司十日内协助王志辉、张家燕办理上述房屋的过户手续；3.本案诉讼费用由张某、陈某承担。事实与理由：2015年11月24日，王志辉、张家燕向思嘉公司交纳定金30000元，认购位于东莞市××德政街××景泰××号的房屋。后王志辉、张家燕与张某的丈夫陈志铭协商，由王志辉、张家燕借用陈志铭的名义购买上述房屋，房屋所有权暂时登记在张某名下。购买房屋的全部费用，包括但不限于首付款、银行贷款、税费、产权登记费等，均由王志辉、张家燕承担。对此，王志辉、张家燕与陈志铭签订《房屋代持协议书》，确认王志辉、张家燕享有案涉房屋的权益，是案涉房屋的实际所有权人。2015年12月1日，陈志铭根据王志辉、张家燕的指示，与思嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》。后王志辉、张家燕依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，于2015年12月1日支付案涉房屋剩余首付款200363元，至此，王志辉、张家燕已支付案涉房屋首付款共230363元。2015年12月28日，陈志铭根据王志辉、张家燕的指示，与农业银行东莞万江支行签订《个人购房担保借款合同》，由其作为借款人，王志辉、张家燕作为保证人，向银行申请贷款用于支付案涉房屋购房余款680000元。相关贷款事实上由王志辉、张家燕向银行分期偿还。案涉房屋的契税27310.89元也是王志辉、张家燕于2016年1月5日支付。并且，案涉房屋交付后，一直由王志辉、张家燕控制和使用，与房屋相关的维修费用和物业管理费也一直由王志辉、张家燕支付。2019年5月10日，陈志铭去世，其母亲蔡玉莲、父亲陈伟明于2019年5月14日在郁南公证处作出放弃案涉房屋继承权的声明书，因此，案涉房屋的相应权利义务由陈志铭的妻子张某、女儿陈某继承。综上，王志辉、张家燕是案涉房屋的实际所有权人，王志辉、张家燕为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告张某，陈某辩称，案涉房屋属于陈志铭所有，陈志铭与王志辉、张家燕之间并非代持关系，虽然其相互之间存在涉及案涉房屋的往来，但是该往来不能作为证实王志辉、张家燕是案涉房屋实际所有权人的依据。故王志辉、张家燕的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，并判令本案诉讼费用由王志辉、张家燕承担。第三人农业银行东莞万江支行述称，2015年12月28日，陈志铭作为借款人，王志辉、张家燕作为保证人，与农业银行东莞万江支行签订《个人购房担保借款合同》。陈志铭向农业银行东莞万江支行申请贷款680000元用于购房，贷款期限自2015年12月28日起至2045年12月27日止，陈志铭并以案涉房屋作为抵押。后农业银行东莞万江支行向陈志铭发放贷款680000元，双方就案涉房屋办理了抵押登记。截止至2019年9月9日，陈志铭尚欠农业银行东莞万江支行贷款本金639402.94元，利息4800.11元。至于王志辉、张家燕与陈志铭之间是否存在借名购房的关系，农业银行东莞万江支行不清楚，如案涉房屋权属发生变化，需将尚欠农业银行东莞万江支行的贷款清偿完毕。本院经审理认定事实如下：王志辉、张某、陈志铭分别是张家燕的丈夫、妹妹和妹夫。2015年12月1日，陈志铭作为买受人，思嘉公司作为出卖人，签订编号为20151201F7D7B4898015的《商品房买卖合同（预售）》，约定由陈志铭以910363元的价格购买思嘉公司开发预售的位于东莞市××德政街××景泰××号的房屋，陈志铭须于2015年12月1日前支付首期款230363元，余款680000元申请贷款支付，思嘉公司须于2017年5月1日前向陈志铭交付房屋。2015年12月28日，陈志铭作为借款人，农业银行东莞万江支行作为贷款人和抵押权人，思嘉公司、王志辉作为保证人，陈志铭、张某作为抵押人，签订《个人购房担保借款合同》，约定陈志铭向农业银行东莞万江支行申请贷款680000元，用于购买案涉房屋，同时陈志铭、张某以案涉房屋抵押，思嘉公司提供阶段性保证担保，王志辉提供连带责任保证担保。该合同落款处有各方签名捺印及盖章确认。后陈志铭以贷款支付案涉房屋的购房余款，并通过其账户向农业银行东莞万江支行分期还贷。双方就案涉房屋抵押亦办理了抵押登记。案涉房屋交付后，由王志辉、张家燕实际使用。王志辉、张家燕主张，案涉房屋实际为王志辉、张家燕借用陈志铭的名义购买，王志辉、张家燕是案涉房屋的实际所有权人。王志辉、张家燕提供以下证据为证：1.POS机交易持卡人存根、银行账户交易记录，显示王志辉于2015年11月24日、2015年12月1日向思嘉公司支付30000元和200363元，共230363元。王志辉称此款用于支付案涉房屋的首期款。2.银联商务签购单、契税收缴款书和住宅专项维修资金专用收据，显示王志辉于2015年12月1日支付34019元。王志辉称此款用于支付案涉房屋的契税27310.89元、住宅专项维修资金3873.6元、律师费2800元和印花税34元。并且，王志辉持有上述收据等的原件。3.银行账户交易记录和陈志铭名下的中国农业银行卡，显示王志辉在2016年3月至2019年5月期间每月向陈志铭名下的中国农业银行卡汇款，王志辉称此款用于偿还案涉房屋的贷款。并且，王志辉持有陈志铭名下的该中国银行卡的原件。4.委托书，显示陈志铭委托王志辉和案外人王志强代为办理房屋交接、预售合同的权益转让、房地产登记和转移登记等手续。5.申请书、收据、发票、名片、授权委托书、微信聊天记录，显示与案涉房屋相关的交楼事宜、物业管理费、购房发票等均是由王志辉处理或王志辉委托案外人王志强处理。并且王志辉持有上述资料和票据的原件。6.申请证人杨某出庭作证，杨某称其是案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的房产经纪人，其在2015年11月期间应王志辉的要求，介绍王志辉购买案涉房屋，王志辉同意购买后，于2015年11月向思嘉公司支付定金30000元，后因王志辉在深圳有一套房，王志辉希望案涉房屋的首付款能少付一点，故王志辉与陈志铭协商，以陈志铭的名义购买案涉房屋，由此产生的购房费用全部由王志辉承担。7.《房屋代持协议书》和视频，显示2019年5月9日，王志辉与陈志铭签订《房屋代持协议书》，陈志铭确认其代王志辉购买和持有案涉房屋，因购房产生的全部费用由王志辉承担，王志辉是案涉房屋的实际所有权人，案涉房屋的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于王志辉，陈志铭不享有房屋的任何权利，且陈志铭同意在房屋具备过户条件时，无条件配合王志辉将房屋过户到王志辉或王志辉指定的第三人名下。该《房屋代持协议书》没有陈志铭的签名，但捺有其指印。8.录音，显示张家燕与张某就案涉房屋的事宜进行协商，但协商不成。对上述证据，张某认为不能证明王志辉、张家燕对案涉房屋享有权利。其中，张某认为证人与王志辉、张家燕有利害关系，证人的证言不可信；对《房屋代持协议书》，张某称是王志辉、张家燕在陈志铭病重卧床不起的情况下让陈志铭按捺指印。庭审中，经本院询问，张某表示张家燕虽然一直称案涉房屋是借用陈志铭的名义购买，但其并不了解具体情况，不清楚案涉房屋交易的签约、付款、还贷的情况，也不清楚与案涉房屋交易相关的资料和凭证为何在王志辉、张家燕手上。张某提供转账记录，拟证明陈志铭于王志辉、张家燕有其他的转账交易往来。再查，案涉房屋已办理备案登记，但尚未办理不动产权证。王志辉、张家燕表示，如其诉讼请求成立，其愿意一次性向农业银行东莞万江支行支付案涉房屋的剩余贷款，以消除案涉房屋抵押。农业银行东莞万江支行对此没有异议。另，陈志铭于2019年5月10日去世，其继承人包括其父亲陈伟明、母亲蔡玉莲、妻子张某和女儿陈某。其中，陈志铭的父亲陈伟明和母亲蔡玉莲于2019年5月14日在广东省××县公证处的公证下，出具《放弃继承权声明书》，同意放弃对陈志铭占有的案涉房屋二分之一权益的继承权。以上事实，有上述所列证据、借款凭证、证人的身份证明材料、不动产登记信息查询结果、火化证及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为所有权确认纠纷，双方当事人的争议焦点为是否存在借名买房的事实。从王志辉、张家燕提交的证据看，案涉房屋的《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》的原件、购房款、税费的票据原件、陈志铭名下用于偿还案涉房屋按揭贷款的中国农业银行卡原件及与案涉房屋相关的其他原始凭证和资料等，均由王志辉、张家燕持有；且王志辉的银行账户交易记录显示，案涉房屋的购房定金、首付款、税费及贷款是由王志辉实际支付；对双方约定借名买房的事实情况，也有证人杨某的证言及陈志铭按捺指印的《房屋代持协议书》予以佐证；案涉房屋也一直由王志辉、张家燕支配使用；以上证据形成证据链，足以证明王志辉、张家燕是案涉房屋购房款和相关费用的实际支付方、相关事务处理方及房屋的实际支配使用人，符合借名买房的相关特征。张某对此有异议，但没有提交充分的证据予以反驳，且张某对上述证据所反映的事实不能作出合理的解释，本院对其异议不予采纳。因此，王志辉、张家燕主张借用陈志铭的名义购买案涉房屋，王志辉、张家燕是案涉房屋的实际权属人，本院予以采纳。关于王志辉、张家燕的具体请求，案涉房屋已办理备案登记，登记权属人为陈志铭，按照法律规定，不动产物权的变动需办理登记手续，故王志辉、张家燕请求人民法院直接确认案涉房屋的所有权归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。但王志辉、张家燕有权要求陈志铭协助办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因陈志铭已去世，陈志铭就案涉房屋的权利义务由其继承人张某和陈某继受，王志辉、张家燕请求由张某、陈某协助办理案涉房屋的权属转移登记手续依据充分，本院予以支持。由此产生的税费，王志辉、张家燕自愿承担，本院不持异议。对案涉房屋的抵押，王志辉、张家燕自愿代陈志铭偿还相关贷款，以注销抵押登记，农业银行东莞万江支行对此不持异议，本院予以准许。则上述偿还案涉房屋的债务、办理注销房屋抵押登记、本案权属转移登记的过程，农业银行东莞万江支行和思嘉公司应予以配合。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王志辉、张家燕于本判决发生法律效力之日起十五日内代陈志铭向第三人中国农业银行股份有限公司东莞万江支行清偿关于东莞市大岭山镇德政街23号景泰嘉园3幢2104号的房屋（权属证书号为20151201F7D7B4898015）的债务、办理注销房屋抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司东莞万江支行予以协助配合。二、被告张某、陈某于上述房屋注销抵押登记之日起十五日内协助原告王志辉、张家燕办理上述房屋的权属转移登记手续，相应税费由原告王志辉、张家燕承担。三、驳回原告王志辉、张家燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张某、陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇一九年十二月十日书记员  叶清仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。