宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初5276号   原告：银川高新技术产业开发总公司。   法定代表人：张某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郝某、郭某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。   被告：宁夏吉光新能源有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：任某。   原告银川高新技术产业开发总公司（以下简称高新技术总公司）与被告宁夏吉光新能源有限公司(以下简称吉光公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告高新技术总公司的委托诉讼代理人郝某、郭某，被告吉光公司的委托诉讼代理人任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告高新技术总公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的不定期租赁合同关系；2.判令被告立即向原告返还位于银川市××区厂房，逾期返还则以381444.48元（年租金）为基数、按照日1%标准承担至实际返还厂房之日止的违约金；3.判令被告向原告支付拖欠的厂房租赁费545604.95元（暂计算至2019年8月15日）、违约金193544.95元，并主张违约金及厂房占有使用费至厂房实际返还之日止；4.判令被告向原告支付拖欠的物业费87936.89元（暂计算至2019年8月15日）、水费5035.77元；主张物业费至厂房实际返还之日止；同时判令被告以日万分之六为标准向原告支付自起诉之日起至物业费、水费实际缴纳之日止的违约金；以上三、四项共计832122.56元，核减50000元保证金后，剩余782122.56元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月3日、2017年3月29日、2018年7月10日，原告与被告共签订三份租赁合同，约定被告承租原告所有的位于银川市××区厂房，承租面积为2648.92平方米，租赁期限均为壹年，租期起始时间为2016年3月11日，截止至2019年3月10日止，租金标准为12元/平方米/月，年租金为381444.48元，被告应于合同签订之日一次性向原告缴纳。合同同时约定，承租期限内被告应向原告支付水费、电费、供暖费、停暖费（应交采暖费总额的30%)、物业服务费等相关费用及迟延支付的违约责任。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告，但被告自入驻后，长期拖欠厂房租金、水费、物业费等费用。截至2019年8月15日，被告仍拖欠厂房租金545604.95元、水费5035.77元、物业费87936.89元，原告多次催要无果。同时，租赁期限届满后，被告使用厂房至今。综上，被告的行为已构成严重违约，故原告诉至法院，请求判如所请。   被告吉光公司辩称，对欠付租赁费545604.95元以及对欠付物业费的事实无异议，对原告主张的物业费计算标准有异议，对违约金193544.95元有异议。1.原告主张的违约金过高，违约金按照日利率0.06%计算的同时又按照租赁费的10%计算，远远超出实际损失，被告同意按照银行利率计算违约金，请求法院予以调整；2.违约金计算基数及期间有误。双方签订的2018年3月11日至2019年3月10日期间的《租赁合同》中约定按照日利率0.06%计算违约金，2018年3月10日之前的《租赁合同》未约定按照日利率0.06%计算违约金。故原告诉请的违约金计算天数有误，应按照五个月零五天即155天计算对应的租赁费违约金。另外，被告于2016年已经向原告缴纳5万元，原告计算违约金的基数应减去该5万元。3.《租赁合同》系原告拟定的制式合同，原告处于强势地位，合同存在诸多不合理之处。原告要求被告承担厂房外绿化用水及关于违约金的约定均不合理。   本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，被告租用并进驻原告所有的位于宁夏银川市××区厂房。2016年4月30日，被告向原告交纳房屋保证金5万元。2016年5月3日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于银川市××区厂房（房屋建筑面积2648.92平方米）出租给乙方使用；厂房租赁期限壹年，自2016年3月11日至2017年3月10日止（其中，2016年3月11日至2016年9月10日为设备安装期）；租金标准为12元/平方米/月。年租金为381444.48元。根据乙方与银川经济技术开发区管理委员会签订的项目投资合同书第九条第4款规定：“乙方（开发区管委会）自厂房交付使用之日起给予甲方（宁夏吉光新能源有限公司）6个月的设备安装期及1年测试鉴定期，并免收房租”，租金免收。房屋保证金50000元，乙方无违约情形合同期满后无息退还，如有违约情形可抵顶房租等欠付费用。2017年3月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就上述厂房再次签订《租赁合同》，约定租赁期限壹年，自2017年3月11日至2018年3月10日止。其中，2017年3月11日至2017年9月10日止为测试鉴定期，测试期内免收租金，自2017年9月11日（设备测试鉴定期满次日）开始计收租金。租金标准为12元/平方米/月。根据乙方与银川经济技术开发区管理委员会签订的项目投资合同书第九条第4款规定：“乙方（开发区管委会）自厂房交付使用之日起给予甲方（宁夏吉光新能源有限公司）6个月的设备安装期及1年测试鉴定期，并免收房租”，租金免收。乙方只需缴纳剩余半年租金（2017年9月11日至2018年3月10日），半年租金为190722.24元。乙方之前缴纳的保证金继续留置。乙方无违约情形合同期满后无息退还；乙方如有违约情形的，甲方可直接扣抵相关费用。租赁期内，与租赁物有关的水费、电费、供暖费、停暖费（应交采暖费总额的30%）、物业管理费等相关费用由乙方承担并向甲方支付，由甲方向乙方提供等额收据及相应费用分割单和原始发票复印件；乙方如需甲方开具增值税专用发票的，相关税费由乙方承担；在承租期间，乙方必须服从甲方（或甲方授权的物业）的统一管理，及时向甲方（或甲方授权的物业）交纳水费、电费、采暖费、停暖费等相关费用。2018年7月10日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就上述厂房再次签订《租赁合同》，约定租赁期限壹年，自2018年3月11日至2019年3月10日止；租金标准为12元/平方米·月，年租金为381444.48元。乙方之前交纳的50000元继续留置，乙方无违约情形，合同期满后无息退还，乙方如有违约情形的，甲方可直接扣抵相关费用及违约金；租赁期内，与租赁物有关的水费、电费、供暖费、停暖费（应交采暖费总额的30%）、物业管理费等相关费用由乙方承担并向甲方或甲方授权物业支付，由甲方向乙方提供等额收据及相应费用分割单和原始发票复印件。乙方如需甲方开具增值税专用发票的，相关税费由乙方承担。甲方为乙方提供水、电基础设施保障，并实行单独计量，水、电价格在行业部门收费标准上，乙方应按园区当月实际损耗比例承担相应的水、电损耗，由甲方或甲方授权物业收取。合同第七条租赁物返还、续租及收回约定：7.1返还：租赁期满或合同解除后乙方应向甲方“及时”返还租赁物及相应的附属设施、设备，并结清应承担的各项费用。……（注：“及时”是指租赁期满当日或合同解除的事由发生后3日内）。第十条合同的解除约定：10.1经甲乙双方协商一致，可以解除合同……10.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：10.3.1不支付或者不按照约定支付租金或房屋保证金达1个月（满30日）的。10.3.2欠交各项费用达5000元的。……第十一条违约责任约定：11.1乙方违反合同第七条约定租赁期满或合同解除后不及时向甲方返还租赁物的，每逾期一日按全年总租金的1%向甲方支付违约金直至租赁物收回之日止。……11.2乙方有本合同第10.3条约定的情形之一的，应向甲方支付全年总租金额度10%的违约金，乙方不得以任何理由要求降低。……11.9乙方未按本合同约定的时间向甲方交纳租金及水费、电费、暖气费、物业费等各项费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付款项万分之六的违约金。第十四条争议的解决约定：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向本合同租赁物所在地法院起诉。第十五条其他约定事项：15.1合同期满后，未续签合同，租金标准及相关权利义务继续按照本合同约定标准执行……。   2017年3月29日，被告（甲方）与案外人银川经济技术开发区物业服务中心（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，合同期限为：2017年3月11日起至甲方实际搬离之日至（止）。物业管理费用实行包干制，乙方按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业费单价暂定为1.0元/月/平方米，甲方使用期间的物业费用如有调整，以乙方书面通知的收费标准为准。物业服务费用由业主按其租赁物业的建筑面积交纳。缴费方式为按年缴纳，在合同签订当日一次性缴纳第一年物业费，以后年度在当年3月11日前一次性缴纳当年物业费。并约定如甲方未按时交纳物业费，每逾期一日将承担应交费用总额万分之三的滞纳金。另约定，甲方按照物业服务合同及时足额缴纳物业服务费，不按时缴纳物业服务费，甲方按欠费总额的30%向乙方支付违约金。同时，乙方保留解除合同的权利。2019年10月16日，案外人银川经济技术开发区物业服务中心出具证明，载明其公司系原告出资设立的全民所有制企业，其委托原告代为追缴被告应缴纳的物业费。   2017年12月6日，银川市经济技术开发区管理委员会党政办公室下发银川经济技术开发区管委会关于调整房产租赁和物业管理服务价格的通知（银开党正办发〔2017〕64号），其中载明标准厂房（车间）、仓库物业费统一按照1.2元/平方米/月执行；以上价格标准自2018年1月1日起开始执行。执行期暂定一年。2017年12月28日，案外人银川经济技术开发区物业服务中心印发关于调整物业管理服务价格的通知（银开物发〔2017〕3号），载明标准厂房（车间）、仓库物业费统一按照1.2元/平方米/月执行；以上价格标准自2018年1月1日开始执行。2018年1月8日，被告确认收到该文件。2018年11月14日，原告就被告欠缴的厂房租赁费、水费、物业费向被告下发银川高新技术产业开发总公司费用催缴通知。2019年5月28日，原告再次就欠缴的厂房租赁费、水费、物业费向被告发送律师函。原告就包含涉案厂房在内的银川市××区基地向银川中铁水务集团有限公司缴纳了2018年6月至2019年9月4日期间的水费，并向被告送达中小企业创业基地水费分割单，载明被告应缴纳水费，分别为：2018年6月2日至2018年7月4日，116.48元；2018年7月5日至2018年8月1日，68.86元；2018年8月2日至2018年9月3日，154.24元；2018年9月4日至2018年10月8日，35.06元；2018年10月9日至2018年11月2日，28.05元；2018年11月3日至2018年12月3日，28.6元；2018年12月4日至2019年1月3日，3670.65元；2019年1月4日至2019年3月4日，713.25元；2019年3月4日至2019年5月5日，113.92元；2019年5月6日至2019年6月3日，60.81元；2019年6月4日至2019年7月3日，45.85元；以上共计5035.77元。2019年7月4日至2019年8月5日，15.28元；2019年8月6日至2019年9月4日，52.52元；以上共计5103.57元。   本案审理过程中，原、被告均认可2018年3月10日之前的厂房租赁费被告已经全部付清，2018年3月11日至今的厂房租赁费、2017年3月11日至今的物业管理费、2018年6月2日至2019年9月4日的水费，被告至今未支付。   另查明，租赁期间届满后，原、被告未继续签订书面租赁合同。现涉案厂房仍由被告占有使用。   上述事实，有当事人陈述、原、被告提交的《租赁合同》各3份、原告提交的银川市不动产登记信息查询单1份、《物业管理服务合同》1份、证明1份、照片打印件10张、中小企业创业基地水费分割单12份、银川高新技术产业开发总公司费用催缴通知1份、律师函1份、水费缴费凭证16份、增值税发票16份、《银川经济技术开发区管委会关于调整房产租赁和物业管理服务价格的通知》（银开党政办发〔2017〕64号）1份、《关于调整物业管理服务价格的通知》（银开物发〔2017〕3号）1份、《关于调整物业管理服务价格的通知》文件资料发放签收表1份、收据1张、中国农业银行客户收付款入账通知1份在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。   本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方因租赁合同发生争议。本院对本案的主要争议焦点分析如下：   一、关于合同解除问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2018年7月10日签订的《租赁合同》至2019年3月10日租赁期限届满，后双方未签订书面合同,被告仍继续占有并使用涉案厂房，故应认定上述《租赁合同》仍继续有效，租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同。因此，对原告要求解除双方之间的不定期租赁合同，并返还涉案厂房的诉讼请求，本院予以支持，原告主张被告支付逾期返还涉案厂房的违约金，无法律依据，本院不予支持。   二、关于租金、费用及违约金的问题。1.厂房租赁费，原告要求被告支付2018年3月11日至2019年8月15日期间的厂房租赁费545604.95元，被告对欠付金额予以认可，且计算标准不违反合同约定，本院予以支持。因2019年8月15日之后被告仍在实际占有使用涉案厂房，故被告应按照合同约定的12元/平方米/月的标准支付自2019年8月16日至本判决确定的返还涉案厂房之日止的占有使用费；原告主张被告支付违约金193544.95元，虽双方在合同中约定了违约金条款，但被告主张违约金过高，要求法院予以调整，结合本案实际，本院予以调整为应付租赁费545604.95元的30%，即163681.49元。原告要求被告支付至厂房实际返还之日止的违约金，无法律依据，本院不予支持。2.物业服务费，原告主张被告支付2017年3月11日至2019年8月15日期间的物业费87936.89元，案外人银川经济技术开发区物业服务中心出具证明委托原告代为追缴被告应缴纳的物业费，原告与案外人系委托代理关系，原告应以被代理人即案外人银川经济技术开发区物业服务中心的名义进行诉讼，原告诉讼主体不适格，且原告并未举证证明其已经代被告支付了物业费，因此，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。3.水费，原告主张2018年6月2日至2019年8月15日的水费5035.77元，符合合同约定，且原告已经就此期间费用向供水单位银川中铁水务集团有限公司进行了缴纳，故原告有权向被告主张该笔费用，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。同时，根据合同约定，被告应按照应付水费日万分之六的标准即3.02元/日（5035.77元×0.0006）支付自起诉之日即2019年9月24日至本判决确定的给付之日止的违约金。对被告交纳的保证金5万元，原告同意返还给被告，故应从上述费用中予以扣减。   综上所述，被告应向原告支付的费用共计664322.21元（545604.95元+163681.49元+5035.77元-50000元），并应支付相应期间的违约金、占有使用费等。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告银川高新技术产业开发总公司与被告宁夏吉光新能源有限公司的不定期租赁合同；   二、被告宁夏吉光新能源有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告银川高新技术产业开发总公司返还位于宁夏银川市××区厂房；   三、被告宁夏吉光新能源有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告银川高新技术产业开发总公司房屋租赁费、违约金、水费共计664322.21元,并按照12元/平方米/月的标准支付自2019年8月16日至本判决确定的返还涉案厂房之日止的房屋占有使用费，按照3.02元/日的标准支付自2019年9月24日至本判决确定的水费给付之日止的违约金；   四、驳回原告银川高新技术产业开发总公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11622元，减半收取5811元（实收5811元），由原告银川高新技术产业开发总公司负担875元，被告宁夏吉光新能源有限公司负担4936元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张 颖     二〇一九年十二月十九日   （法官助理 韩亚茹   书记员 魏 曾   附本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国民法通则》   第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。   依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。