四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1197号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙勃君，男，1981年4月20日出生，汉族，户籍地四川省南江县，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭兴元，男，1964年6月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 上诉人龙勃君因与被上诉人彭兴元租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间组织双方当事人进行了询问，上诉人龙勃君、被上诉人彭兴元及其委托诉讼代理人何官德到庭参加了询问。本案现已审理终结。 龙勃君上诉请求：1.撤销原判，改判驳回彭兴元的全部诉讼请求，支持龙勃君的全部反诉请求；2.彭兴元承担本案一、二审本、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：一、2014年12月20日，彭兴元与龙勃君签订场地租赁合同后至今，彭兴元未向龙勃君提供其是否享有合同约定的集体土地使用权的相关证件、资料；二、本案纠纷系彭兴元未按约定范围提供等面积的场地，并强行收取租金导致的，彭兴元应当退还不足约定面积的租金，并赔偿损失；三、涉案合同的效力，不影响彭兴元应当承担退还不足约定面积的租金和赔偿损失的责任。 彭兴元辩称，龙勃君的上诉事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 彭兴元向一审法院起诉请求：1.判决解除彭兴元与龙勃君于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》；2.判决龙勃君立即一次性支付2018年度下欠租金3200元，2019年度租金46656元合计49856元；3.判决龙勃君支付违约金10000元；4.判决责令龙勃君恢复场地原状或赔偿损失；5.案件受理费由龙勃君全部承担。 龙勃君向一审法院提出反诉请求：1.判令彭兴元退还龙勃君已付不足面积的承租场地租金人民币5万元，并承担违约金5万元；2.判令彭兴元承担本案本诉及反诉的案件受理费。 一审法院认定事实：彭兴元系巴中市巴州区枣林镇清滩村一社村民，巴渝高速公路征地拆迁户。彭兴元将本村一峡谷小地名大梁山处部分村民的非耕地进行流转后，利用修路的弃土石方填埋，平整成为一大坝。龙勃君与彭兴元协议，龙勃君租赁该场地经营挖机修理及销售。2014年9月25日，龙勃君向彭兴元交纳定金1000（应为10000）元，龙勃君交付定金后彭兴元逐步对坝子进行硬化。 2014年12月20日以彭兴元为出租方（甲方）、龙勃君为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，合同载明，第一条关于租赁场地约定，乙方承租甲方巴中市巴州区枣林镇清滩村一社两路建设划拨非耕地平整后场地东至清滩村二社张永寿公路界，南至二社张宪成代管山，西至村公路，北至清滩村一社张荣代管山处。硬化10公分，除北上方6米，甲方修房外面积全部由乙方使用，用途以营业执照核准的各种挖机修理、销售经营范围为准。第二条关于租赁期限约定，自2014年12月20日起至2024年12月20日止，共计10年。合同期满乙方走时将全部恢复甲方10公分厚的混凝土场地公路建设及其它设施。第三条关于租金约定，本合同租金实行（一年）支付制，租金标准为4万元／年；租金支付方式为（现金）。2018年12月20日起的按当年租金基数增涨8%，含2018年即4.32万元，2019年46656元依次类推，直至期满。第八条对违约责任约定，乙方未按照约定支付租金，应每日向甲方支付迟延租金10%的违约金。第十一条约定租赁场地的交还。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满合同终止后30日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方等。 一审审理中，彭兴元主张租赁场地修建好后才签订的正式合同，龙勃君主张合同签订后坝子才修建竣工的。龙勃君租赁场地后，搭建临时工棚，经营挖机维修、出售业务，2018年4月28日龙勃君在工商部门注册登记巴州区龙城工程机械经营部，营业执照登记经营者为龙勃君，经营场所为四川省巴中市巴州区枣林镇清滩村一社。 龙勃君租赁期间，前三年龙勃君均按合同约定缴纳了租金，2018年度的租金龙勃君缴纳4万元，龙勃君认为按合同约定前四年不涨租金，之后才递增租金；彭兴元认为按合同约定2018年度的租金已递增，应交纳43200元，少交3200元。2019年度的租金未交纳。 龙勃君租赁期间，彭兴元在案涉坝子的北上方修建了房屋。2019年1月四川立翔建设工程有限公司（以下简称立翔公司）巴州区枣林至寺岭农村扶贫公路改造工程A标段项目部租赁彭兴元修建的部分房屋，同时，使用案涉场地停放部分工程车。一审审理中，龙勃君主张案涉场地由彭兴元私自租赁给修建公路的项目部停放施工车辆，无法正常经营，故才未缴纳2019年度的租金；彭兴元主张修建公路的项目部仅租赁了其房屋，使用案涉租赁场地系与龙勃君及其父母达成的口头租赁协议，并提供了该项目部负责人调查笔录及项目部的书证，证实系龙勃君及其父母将场地租赁给项目部使用，约定月租金1200元，项目竣工后一次性给付租金。 龙勃君租赁期间，龙勃君将其经营的巴州区龙城工程机械经营部迁址至四川省巴中市巴州区宕梁街道办事处塔子山村三社，2019年4月19日在工商管理部门进行了变更登记。龙勃君在案涉租赁的场地已停止营业，由其父母守工棚场地，本案诉讼期间，龙勃君将部分设备撤离。 龙勃君租赁期间，硬化的部分租赁场地被损坏，彭兴元提供了造价师佘长江出具的“枣林镇清滩村一社彭兴元场地硬化恢复工程预算价”，其预算价为110585.51元。本案审理中，龙勃君主张合同约定租赁场地的用途为经营挖机维修、销售业务，现场地部分被毁损，说明系原场地质量不合格造成的。 2019年彭兴元、龙勃君因租赁场地的使用及租金的缴纳多次发生纠纷。2019年5月、6月彭兴元通过告示及短信等方式要求龙勃君缴纳2018年下欠的租金3200元及2018年12月20日前应缴纳的2019年度的租金46656元，无果，双方发生纠纷，经当地基层组织及派出所协调处理无果。 一审审理中，龙勃君申请对租赁场地可用面积进行测绘及硬化场地的质量进行司法鉴定。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案龙勃君租赁彭兴元流转本村部分村民的非耕地平整的坝子经营挖机维修、销售业务，双方签订的《场地租赁合同》，并不违反法律法规禁止性的规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 龙勃君租赁彭兴元的场地应当按照约定缴纳租金，彭兴元要求龙勃君缴纳2019年度的租金，但龙勃君未按约定缴纳租金，经彭兴元多次催收亦无果，而龙勃君已将经营挖机维修、销售业务的场所迁移他处，案涉租赁场地停止业务，对彭兴元、龙勃君之间租金的缴纳及场地的使用等发生纠纷经当地基层组织及派出所协调处理无果，故彭兴元解除合同的请求，一审法院予以支持。一审审理中，龙勃君要求继续履行合同的请求，一审法院不予采信。 关于彭兴元主张租金的认定问题。彭兴元、龙勃君于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》约定，年租金4万元，自2018年12月20日起按当年租金基数增涨8%，含2018年即4.32万元，2019年46656元依次类推，直至期满。虽约定2018年租金4.32万元，但不能说明双方约定2018年度租金应增涨8%即为4.32万元，是自2018年12月20日起按当年租金基数增涨8%，应理解为2018年12月20日至2019年12月19日的租金即2019年度的租金为43200元，2018年12月20日前缴纳下年的租金。故彭兴元主张下欠2018年度下欠租金3200元，一审法院不予支持。2019年度的租金虽应在2018年12月20日前缴纳，但现彭兴元诉讼请求解除合同，且本案已准许解除合同，故2019度的租金应从2018年12月20日计算至本案彭兴元主张解除合同时即本案受理时间（2019年7月3日），其租金为23079元（195天／365天／年×43200元／年）。解除合同之后2019年度的使用费自2019年7月4日至龙勃君向彭兴元交付租赁物时为止。 关于彭兴元主张违约金的认定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本案龙勃君未按约定缴纳租金，应视为龙勃君违约，应当向彭兴元支付违约金。彭兴元、龙勃君约定未按照约定支付租金，应每日支付迟延租金10%的违约金，彭兴元主张违约损失1万元，其违约损失约定及主张的违约损失明显过高，结合本案实际情况，一审法院酌情认定3500元。 关于彭兴元主张的恢复原状及赔偿损失。龙勃君租赁案涉场地，合同约定龙勃君经营挖机维修及销售，其机械性质对硬化的路面存在损坏，但彭兴元、龙勃君约定的租赁期限为10年，现龙勃君才仅经营四年多其部分路面被损坏，彭兴元亦不能提供证据证实交付给龙勃君的硬化场地的质量能否满足于龙勃君经营范围，故彭兴元主张恢复原状及赔偿损失的主张，一审法院不予支持。 彭兴元、龙勃君签订的《场地租赁合同》，约定的租赁场地仅约定了四至界畔并没有约定面积大小，且龙勃君租赁案涉场地时其形状已形成，仅未硬化完毕，故龙勃君主张对租赁场地可用面积进行测绘的申请，一审法院不予支持。龙勃君反诉请求彭兴元退还已付不足面积的承租场地租金人民币5万元，并承担违约金5万元的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除彭兴元与龙勃君于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》；二、龙勃君在判决生效后五日内支付下欠彭兴元2018年12月20日至2019年7月3日期间的租赁费23079元。2019年7月4日之后的使用费，则以从2019年7月4日起至龙勃君交付租赁物期间的具体时间，按约定的年租金标准进行计算使用费；三、龙勃君在判决生效后五日内向彭兴元支付违约给付租金的违约金3500元；四、驳回彭兴元的其他诉讼请求；五、驳回龙勃君的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1295元，减半收取647.50元，由龙勃君负担；反诉受理费2300元，减半收取1150元，由龙勃君负担。 二审中，龙勃君提交了2019年9月28日龙勃君、彭兴元的对话录音光盘一份，拟证实一审中立翔公司出具的证明系伪造，是彭兴元违约将场地租赁给第三方，导致龙勃君不能正常经营。彭兴元对对话录音的真实性无异议，但认为不能达到龙勃君的证明目的，彭兴元租赁给立翔公司的房屋与租赁给龙勃君的场地无关。彭兴元提交了如下证据：1.巴中市巴州区枣林镇清滩村村民委员会的证明，拟证实彭兴元在修建房屋时并未占用出租给龙勃君的场地；2.图片10张以及2019年10月27日的视频光盘一份，拟证实本案上诉期间，龙勃君已将场地上的大部分设备和临时设施拆除并运走；3.彭兴元与立翔公司的租赁合同，拟证实出租给立翔公司的房屋与出租给龙勃君的场地无关；4.2019年9月28日龙勃君、彭兴元的对话录音光盘。本院经审查认为，龙勃君对其在本案二审期间将部分设备和临时设施拆除和运走的事实不予否认，本院予以确认。对龙勃君和彭兴元均提交的2019年9月28日的对话录音光盘，虽对话中对双方有争议的问题有所提及，但对双方有争议的问题如场地是谁另行租赁给立翔公司，彭兴元并未认可是其另行租赁给立翔公司，因此无法达到龙勃君的证明目的，本院不予采信。 二审审理查明：2019年6月29日，巴中市巴州区枣林镇清滩村村民委员会出具证明证实：彭兴元系巴桃、巴广渝高速拆迁户，现有坐落在我村大扁沟安置点面积2200㎡混凝土结构平砍属彭兴元产权所有与他人无关，产权正在办理中。 二审审理查明的其他事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，关于彭兴元是否应当向龙勃君提供其享有合同约定的集体土地使用权的相关证件资料的问题。自2014年12月20日龙勃君租用彭兴元的场地以来，龙勃君一直占有、使用该场地，至今无第三人向龙勃君主张对该块场地享有权利，且一审中清滩村村委会所出具的证明亦可证实彭兴元有权出租该块场地，因此彭兴元虽未向龙勃君提供土地使用权的相关证件资料，但并不影响租赁合同的效力，亦不影响龙勃君承租使用该场地的权利，因此，龙勃君应当履行支付租金的义务。 关于彭兴元是否按约定范围提供场地的问题。双方签订的《场地租赁合同》仅约定了租赁场地的四至界畔，并未明确约定具体的面积，即使对现有面积进行丈量，也无法证实现有面积不足合同的约定。且从2014年至2018年，龙勃君每年均按照合同的约定向彭兴元缴纳了租赁费，并未就场地面积提出异议。因此，应当认定彭兴元提供的场地符合合同约定的范围，龙勃君称彭兴元未提供合同约定的场地面积，要求彭兴元退还不足约定面积的租金和赔偿损失的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于立翔公司与谁达成协议使用案涉场地的问题。一审中，立翔公司出具了证明，证实其是与龙勃君及龙勃君父母协商后使用了龙勃君租赁的案涉场地，龙勃君提交的其与彭兴元之间的对话录音，亦不能证实是彭兴元将场地另行租赁给立翔公司。因此龙勃君认为彭兴元将场地另行租赁给立翔公司的证据不足，称其无法使用场地的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，龙勃君的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3595元，由龙勃君负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖强 审判员  黎明 审判员  朱芹 二〇一九年十二月十六日 书记员  向蕾