陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初10940号原告姜波。被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司。法定代表人于吉福。委托代理人贾士宁。原告姜波与被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司(以下简称昊瑞公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜波、被告昊瑞公司委托代理人贾士宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年5月19日签订了三份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的“西安雅居乐花园”小区一套商品房住宅（21号楼504，合同编号CA0036876）以及附属配套的2个地下车位（1F165车位合同编号CA0038564，2F110车位合同编号CA0038568），被告应于2013年6月15日前向其交付验收合格的房屋，但因房屋存在质量问题，影响原告正常收房入住，被告亦未按期办理房产证，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，遂诉至法院，要求：1.被告赔偿原告违约金及相关损失，其中违约金1-3项合计为206629.9元，具体包括：一、被告赔偿未能交付住宅房屋违约金113227.34元（自2013年6月16日起至2014年11月15日延迟共计545天的交房违约金692522元*545天*3‰=113227.34元）；二、被告赔偿因未能交付住宅房屋而导致从属于该房屋的2个附属配套车位违约金合计35173.17元(自2013年10月16日起至2014年11月15日共计395天，其中1F165号车位违约金153260元*395天*3‰=18161.31元；2F110号车位违约金143560元*395天*3‰=17011.86元)；三、被告赔偿延期办证违约金共计58229.39元，其中：1.住宅自2015年6月16日起至2016年12月20日延迟办证共计553天违约金692522元*553天*1‰=38296.47元；2.1F165号车位自2015年10月16日起至2017年3月24日延期525天办证违约金153260元*525天*1‰=8046.15元；3.2F110号车位自2015年10月6日起至2018年1月22日延期828天办证违约金143560元*828天*1‰=11886.77元，四、被告在15日内为原告修缮好未解决的房屋质量问题，履行交房责任；五、解除双方1F165车位的《商品房买卖合同》（合同编号CA0038564），退还购置款并按当前市场评估价值增值部分予以赔偿；六、本案诉讼费用及交通费200元、打字复印费215元等均由被告承担。被告辩称，原告起诉涉及三个买卖合同，属于三个不同的法律关系，应分案审理；昊瑞公司委托雅居乐物业管理有限公司西安分公司向业主办理收楼交房等手续；原告实际已经办理完成住宅的收楼手续，不存在被告延迟交房的问题；原告要求解除双方1F165车位买卖合同退还购置款并要求被告给予赔偿，没有任何法律依据和合同依据；原告要求赔偿延期交房及延期办证违约金已有部分期限的违约金的诉讼请求过了诉讼时效，应予驳回；被告交付的房屋不存在质量问题；原告并未因房产证办理期限延迟问题产生任何损失，即使被告存在违约情况，应调低违约金。经审理查明：2012年5月19日，原告姜波（买受人）与被告昊瑞公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的西安雅居乐花园小区第21幢1单元5层10504号房屋。合同第八条交付期限：被告应当在2013年6月15日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条被告逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按照商品房买卖合同附件中的相关约定进行处理。合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理（详见《商品房买卖合同》附件五至九中的约定），该协议附件七关于房屋交付的补充约定载明：如原告在收楼时，发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求被告进行修缮，原告应在收楼的当天填写好《查验表》交回西安雅居乐花园物业管理公司，被告则应按照实际情况在合理时间内负责修缮，原告应免除逾期交付等责任。如因原告原因未办理收楼手续，则视作原告已对该商品房验收合格并接管，被告不再另行通知。该合同附件七中关于产权登记的补充约定：被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但原告须在被告发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给被告并委托被告统一申办房地产权证的有关手续，原告逾期提交资料或缴交费用的，则被告办理房地产权证的期限相应顺延。原告履行完前述义务后如因被告责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，被告按原告已付购房价款的日万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告支付了购房款共计692522元。2013年6月10日，被告委托雅居乐物业管理服务有限公司西安分公司向业主交房，亦向原告邮寄送达《收楼通知书》，原告收到收房通知书后于2013年6月30日前往被告处收房，收房当天，原告即发现房屋存在诸多质量问题，遂要求被告予以维修未果。2014年10月6日，原告告知物业后找开锁公司强行开锁，并自费更换锁芯。后原告因房屋瑕疵没有得到维修而拒交物业费，2016年4月26日经西安市仲裁委员会调解，双方达成和解。2016年12月20日原告取得西安雅居乐花园小区第21幢1单元5层10504号房屋的不动产所有权证书，证书号位第61000221889号。原告因涉案房屋逾期交房、逾期办证，故而起诉。庭审中，本院向原告释明其诉讼请求中第二项诉讼请求、第三项诉讼请求的2、3、第五项诉讼请求与本案房屋买卖合同纠纷案并非是同一法律关系，应当另案起诉，但原告坚持诉请，因原、被告双方分歧较大，本案未能调解。上述事实，有身份证明、商品房买卖合同、收楼通知书、购房发票、不动产权证书、《仲裁调解书》、西安仲裁委开庭笔录、雅居乐房地产西安项目工作联系单、西安雅居乐花园21-504情况说明、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，在该合同中双方就房屋的位置、面积、单价、付款期限及方式、交付期限、违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关事项均作出了明确、详细的约定。该合同内容系双方当事人磋商后自愿达成、系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。房屋交付一节，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定房屋应于2013年6月15日前交房，被告虽已在2013年6月10向原告发出收楼通知书，但因所交付的房屋存在质量问题，原告拒收并要求被告予以维修，符合法律规定，不应视为原告已对该商品房验收合格并接管。原告已经于2014年10月6日换锁进入涉案房屋并入住，故本案所涉房屋的交房时间确定为2014年10月6日，被告逾期交房478天。 关于逾期交房违约金计算标准一节，违约金是违约方向守约方支付的金钱或财产，具有惩罚违约方和补偿守约方所受损失的效果，本案逾期交房影响原告正常入住，违约金按合同约定的已交付购房款的日万分之三计算为99307.65元，房屋总价款为692522元，占比14.34%，属于违约金的正常范畴，本院应予支持。关于办理产权证书一节，原告与被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。本案所涉房屋于2014年10月6日交房，原告于2016年12月20日取得涉案房屋的所有权证书，被告逾期办理产权证75天。关于办证违约金计算标准一节，合同中约定的违约金计算标准，本院认为该约定的违约金过高，本院综合考虑原告的受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点六计算，逾期办证违约金为3116.35元。关于原告的诉讼请求中第二项诉讼请求、第三项诉讼请求的2、3及第五项诉讼请求，因与本案房屋买卖合同纠纷案并非是同一法律关系，本案不涉及，应当另案起诉。原告请求被告修缮好未解决的房屋质量问题证据不足，本院不予支持。因原告已收房，故其请求被告予以交房，本院不予以支持。原告请求的本案涉及的交通费、打字复印费，无事实和法律依据，不予支持。关于诉讼时效一节，因2013年6月30日至2016年4月28日期间，原被告因房屋瑕疵问题，原告不断向被告反映，在双方协商、沟通未果后原告拒交物业费，继而仲裁，导致诉讼时效中断，故被告的辩解不成立，本院不予采纳。综上，为保护公民合法的民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内向原告姜波支付逾期交房违约金99307.65元；二、被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内向原告姜波支付逾期办证违约金3116.35元；三、驳回原告姜波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4399元，由原告姜波承担2050.52元，被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司承担2348.48元，被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司连同上述款项一并支付原告姜波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审  判  长   田秋玲                人民陪审员   张建忠                人民陪审员   关新民                二〇一九年十二月二十六日 书  记  员   刘  琦 1