安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初5840号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区。 法定代表人：王亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：鲍玉洪，男，1976年10月10日出生，汉族，大专文化，安徽省淮南市人，自由职业，户籍地安徽省淮南市谢家集区，曾住安徽省淮南市，现住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称民生物业公司)与被告鲍玉洪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告鲍玉洪到庭参加诉讼，原告民生物业公司的法定代表人王亮经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4852.8元、违约金1747元（违约金以295.2元为基数，按日万分之三标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2020年1月1日违约金为1747元），合计6599.8元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年9月,原告通过合法招投标程序成为被告居住小区的合法物业服务单位,其后原告实际进行物业管理,全面履行了被告居住小区物业管理服务的义务,并荣获市、区优秀小区称号,但被告作为业主至今未履行缴纳物业费的义务。被告拖欠2014年1月1日至2019年12月31日共72个月,建筑面积134.7m,物业服务费标准0.5元/㎡/月,物业服务费合计4852.8元,根据《前期物业服务合同》第三十一条之规定,被告应赔偿原告违约金1747元。原告认为:原告提供了优质物业服务,被告未履行缴费义务,应当及时足额支付欠付物业服务费用,同时被告应承担违约责任,现诉至法院，请求判如所请。 鲍玉洪辩称，诉状中的物业费金额过高，已经算到了2019年12月31日。没有交费是有原因的：1、小区公共位置被原告划线收取停车费不合理。我没有停车的地方，生活造成不便。2、我买的这个20号楼是看中了后面景观好，但原告只有两次在评比文明小区和文明物业的时候放过水，平时就是土坑。3、我住的楼下，也就是一楼居然开了幼儿园，影响了我的正常生活，物业公司也没有进行管理，我们这是住宅区就不应该开幼儿园。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、商品房网上备案确认单，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的《前期物业服务合同》，证明涉案小区原告是合法的服务企业。被告称我不知道这份合同的事情。从一开始就是原告在给我们服务。本院对该组证据的真实性予以确认。 2、原告提交的物业费通知函，证明被告拖欠物业费的事实情况。被告称对该证据有异议，搬出去住了不知道这个事情，这个房子没有人住，所以贴到门上的催缴函我也不知道。本院对该组证据的真实性予以确认。 3、被告提交的照片一组，证明以上答辩意见中陈述的事实。原告称被告提交的照片不能证明是原告的服务范围内，即便事实存在，也不能代表被告不交物业费的抗辩理由。被告说到该栋楼一楼开幼儿园，系该栋楼一楼违法，与物业无关，应该向有关部门举报。小区公共区域停车划线，不属于本案审理范围，被告居住房屋旁边的景观房是与开发商之间所产生的纠纷，不属于物业的服务范围。本院认为，由于原告对该组证据的真实性未予否认，本院对该组证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲍玉洪系安徽省淮南市田家庵区淮河新城二期20#3-206室房屋业主，该房屋建筑面积134.97平方米（其中20栋206A房屋建筑面积87.26㎡、20栋206B房屋建筑面积47.44㎡）。2013年9月2日，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城二期小区前期物业管理服务，物业服务管理费多层住宅为0.50元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城二期小区提供了前期物业管理服务。2014年1月1日起，鲍玉洪未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，本案中，原被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2013年9月2日原告与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》后，就实际对小区提供物业服务。被告鲍玉洪作为业主，在2014年之前一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。本案中，原告要求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费4852.8元，违约金1747元，合计6599.8元。本院认为，原告按照每月每平方米0.5元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，本院应予以支持；对于原告要求被告鲍玉洪支付违约金1747元，因民生物业公司未提交证据证明其实际损失，该项诉讼请求计算标准略高，本院依据公平原则，酌定参照中国人民银行同期贷款利率4.75%收取，即：1383元（4852.8元×4.75%×6年）。物业公司不存在根本性违约或不作为的情形，同时，业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然会损害其他按时交纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业公司的服务质量下降而拒交物业费，最终影响小区正常的物业管理服务，本院基于民事活动诚实信用原则及举证责任考虑，对被告拒绝缴纳物业费的辩论意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告鲍玉洪于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司物业服务费4852.8元，违约金1383元，合计6235.8元（2010年1月1日后的违约金以4852.8元为基数按照年利率4.75%支付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告鲍玉洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇一九年十二月十一日 书记员  陆 莉 附１：本案证据目录 一、淮南民生新城物业服务有限公司提交证据： 1、原告营业执照、身份证明及身份证复印件一份，被告身份证复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。2.被告身份复印件，证明被告主体资格。 2、网备单，证明该户业主是被告本人的。 3、前期物业服务合同，证明涉案小区原告是合法的服务企业。 4.证据四、物业费通知函，证明被告拖欠物业费的事实情况。 二、鲍玉洪提交证据： 1.照片一组，证明诉状中的物业费金额过高，已经算到了2019年12月31日，时间还没有到。小区公共位置被原告划线收取停车费。因为这个车位的事情跟邻居还打架了。没有划线的时候是我停的，后来划线那几天我不在家，划线之后那块被邻居买了去，我就没有停车的地方，给我造成了不方便。我买的这个20号楼是看中了后面景观好，只有两次在评比文明小区和文明物业的时候放过水，平时什么都没有。我住20号楼206室，一楼居然开了幼儿园，影响了我的正常生活，物业公司也没有进行管理，我们这是住宅区就不应该开幼儿园。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。