新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民再150号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭建强，男，1968年11月26日出生，汉族，伊犁县粮食局公务员干部，住新疆维吾尔自治区伊宁市。委托诉讼代理人：蒋昊霖，新疆建信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆海港房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：范业挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫继娜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王孝军，男，1958年5月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。再审申请人郭建强因与被申请人新疆海港房地产开发有限责任公司（以下简称海港房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终295号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年7月16日作出（2019）新民申978号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郭建强及被申请人海港房产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建强申请再审称，请求依法撤销原一、二审判决，改判海港房产公司承担全部购房款利息及损失赔偿。事实与理由：我于2009年2月20日与海港房产公司签订协议书一份，购买其开发建设的位于沙依巴克区，海港房产公司承诺于2009年为我办理产权证。我按市场价和海港房产公司要求全额支付了房款，交纳了各种税费，办理了入住手续，但海港房产公司至今未为我办理产权证。海港房产公司作为商品房建设销售企业，在销售房屋时有义务向我告知房屋状况，也有义务出示商品房预售许可证，但海港房产公司故意隐瞒该房屋无预售许可证、无法办理产权证的事实，还向我承诺予以办理产权证，违反了法律法规的强制性规定和其法定义务，存在明显的主观过错和欺诈行为，对我的损失应当承担全部责任。我在购买房屋的过程中不存在任何过错，我不应承担责任。一、二审法院认为我疏于审查，完全是主观臆断，给我划分40%的责任比例也没有任何事实及法律依据。一、二审法院适用法律错误，本案应当依法再审。海港房产公司辩称，郭建强对于房屋情况是知情的，故其以优惠价格购买房屋，当时说好变更不成可以退房，后因房屋性质在变更过程中遇到障碍，导致无法办产权证。郭建强作为成年人，对于损失的扩大是有责任的。协议中不存在欺诈行为，这是效力待定的协议，且这十年郭建强一直占用涉案房屋，处于受益状态。如果协议无效，应该按照合同法处理，互相返还，我方亦有损失，一、二审法院给我方划分的责任比例过高。郭建强向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的协议书无效；2.依法判令海港房产公司退还购房款266,981.6元；3.依法判令海港房产公司支付购房款利息148,174.8元；4.依法判令海港房产公司退还其他款项11,617.42元；5.依法判令海港房产公司赔偿266,981.6元；6.由海港房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年2月20日，海港房产公司（甲方）与郭建强（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方在甲方开发的海龙山庄购买14-3-203房屋一套，建筑面积为91.12平方米，总房款266,981.6元，协议中约定现因其他原因暂不能签订商品房销售合同。考虑到双方的诚实信用，现甲方同意乙方先办理入住，甲方保证在2009年年底前为乙方办理完产权证。合同签订的当日，郭建强向海港房产公司支付了购房款266,981.6元，以及有线电视初装费350元、天然气制卡费28.7元、电子对讲门300元、工本费2元，备案登记费80元、产证相关费用85元、工本费20元，天然气初装费1370元、补交天然气费用37.37元、契税4004.72元、维修基金5339.63元。郭建强交纳上述费用后，海港房产公司将涉案房屋交付给郭建强，郭建强占有使用至今。另查，涉案房屋在建设工程规划中用途为物业及公建用房。一审法院认为，物业管理用房的所有权依法属于业主,建设单位不得擅自处分。本案海港房产公司是在明知涉案房屋的规划用途的情况下，进行销售，违反法律、行政法规的强制性规定，故法院对郭建强请求确认双方签订的协议书无效的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对郭建强要求海港房产公司退还购房款266,981.6元的诉讼请求亦予以支持。关于郭建强主张的其他款项11,617.42元的诉讼请求，海港房产公司辩称契税和维修基金已缴纳给相关部门，结合全案来看，涉案房屋未启动办证程序，海港房产公司亦未举证将有关费用缴纳给其他部门，故郭建强主张的合理部分即备案登记费80元、产证相关费用85元、工本费20元，契税4004.72元、维修基金5339.63元，合计9529.35元被告应当予以返还，其余费用系郭建强使用房屋而产生的必要费用，法院不予支持。现房价上涨，郭建强已无可能以原合同的价款购买同等地段、同等面积的房屋，因此遭受的损失海港房产公司应予赔偿。关于郭建强主张购房款利息148,174.8元【266,981.6元×5‰×111个月（2009年2月-2018年5月）】及赔偿266,981.6元的诉讼请求，参照现乌鲁木齐市房地产交易市场行业同地段价格来看，郭建强的这两项主张没有超过其实际损失。但根据房屋买卖交易习惯，买房人与开发商签订房屋买卖合同一般表现为《商品房预售合同》，本案中却以《协议书》的形式订立合同，本案买卖交易标的金额大，物业用房能否变更性质作为可销售的商品房并最终维持其合法性，确存风险，郭建强作为完全民事行为能力人，疏于审查，对于其遭受的损失亦应承担一定责任。法院综合全案考虑，确定郭建强、海港房产公司分别承担过错责任，责任比例为海港房产公司承担60%的主要责任，郭建强承担40%的次要责任。遂判决如下：一、郭建强与新疆海港房地产开发有限责任公司签订的《协议书》无效；二、新疆海港房地产开发有限责任公司退还郭建强购房款266,981.6元；三、新疆海港房地产开发有限责任公司支付郭建强利息88,904.88元（148,174.80元×60%）；四、新疆海港房地产开发有限责任公司退还郭建强其他款项9529.35元；五、新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿郭建强160,188.96元（266,981.60元×60%）。郭建强不服一审判决，上诉请求：1.依法改判原审判决第三项，判决海港房产公司支付利息148,174.8元；2.依法改判原审判决第五项，判决海港房产公司支付赔偿款266,981.6元；3.由海港房产公司承担本案一审、二审诉讼费用。海港房产公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决第三、第五项，依法按照无效合同的法律后果裁决此案，并由郭建强承担本案相关诉讼费用。二审法院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。二审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中，海港房产公司系涉案房屋的建设单位，其明知涉案房屋的规划用途，但仍擅自处分，对外进行销售，违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭建强要求支付利息及赔偿款，因海港房产公司自郭建强交纳购房款即占用该款项，海港房产公司应向郭建强支付占用购房款期间的利息；根据现在房价上涨的实际情况，郭建强已无可能以原合同的价款购买同等地段、同等面积的房屋，参照现乌鲁木齐市房地产交易市场行业同地段价格来看，郭建强要求支付利息及赔偿款的诉讼请求没有超过其实际损失，海港房产公司应予赔偿。本案买卖合同关系涉及的交易标的金额较大，郭建强作为购房人，不注意履行基本的审查义务，对于所遭受的损失亦应承担一定责任。一审法院综合全案考虑，认定郭建强、海港房产公司分别承担过错责任，由海港房产公司承担60%的主要责任，郭建强承担40%的次要责任，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，当事人没有提交新证据。本院对一、二审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院再审认为，海港房产公司与郭建强于2009年就涉案房屋签订《协议书》，后郭建强向海港房产公司交纳相应房款，海港房产公司向郭建强交付了涉案房屋，但因涉案房屋在建设工程规划中的用途为物业及公建用房，而物业管理用房的所有权依法属于业主,建设单位不得擅自处分，故涉案《协议书》因违反了法律的禁止性规定，应被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，海港房产公司应向郭建强返还购房款，郭建强应向海港房产公司返还房屋。因双方对签订的协议系无效协议，及对一、二审法院根据法律规定判决海港房产公司退还郭建强购房款266,981.6元和其基于办理房屋产权证向海港房产公司交纳的相关费用9529.35元并无争议，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：就涉案《协议书》被认定为无效的结果而言，郭建强是否存在过错，海港房产公司是否应当承担全部购房款利息148,174.8元和损失266,981.6元的赔偿责任。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。法律上的过错是指承担法律责任的主观故意或者过失，在民事法律领域，故意和过失统称为过错，而过失是指行为人因未尽合理的注意义务而未能预见损害后果，并致损害后果发生。购买商品房的行为应属交易标的额较大的行为，买受人应当就涉案房屋的各项手续进行全面了解，此为买受人应尽的合理注意义务，因此，对于涉案房屋是否有规划手续，是否取得预售许可证，规划手续中确定的用途等可能会影响买受人取得房屋产权证书的有关事项，买受人应当予以了解。本案中，双方于2009年2月20日签订涉案《协议书》，其中已明确载明了现因其它原因暂不签订商品房销售合同，海港房产公司同意郭建强先办理入住，并保证在2009年年底前为郭建强办理完产权证。郭建强于当日支付了全部房款266,981.60元。海港房产公司作为出卖人，其对所销售的房屋的状况有全面的了解，在明知涉案房屋的规划用途为物业及公建用房，其无权处分的情形下，仍将涉案房屋出卖于郭建强，并收取了全部购房款，海港房产公司对涉案《协议书》无效的后果存在主要过错。同时，由于涉案房屋的买卖行为并非符合一般商品房买卖交易习惯的正常交易，郭建强在明知该交易行为可能存在风险的情形下，仍然交纳了全部购房款，并入住了涉案房屋，应当认定郭建强未尽到合理注意义务。郭建强与海港房产公司就涉案房屋签订了《协议书》，且在《协议书》约定的办理产权证时间经过多年后，均未向海港房产公司主张权利，郭建强对涉案《协议书》无效的损害结果及其损失的产生应当承担相应的过错责任，郭建强认为其不应当承担过错责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于双方责任比例如何划分的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，而导致涉案《协议书》无效的原因主要是出卖人违反了法律的禁止性规定，因时间跨度较长，房价上涨幅度较大，导致郭建强产生一定损失，就过错程度而言，一、二审判决确定买受人郭建强承担40%的过错责任有失公允，根据郭建强的过错程度，结合郭建强也占有使用涉案房屋多年的事实，本院酌定海港房产公司承担80%的责任，郭建强承担20%的责任。根据本院确定的责任比例，本院认定海港房产公司应向郭建强赔偿利息损失数额为118,539.84元（148,174.8元×80%），应向郭建强赔偿的损失数额为213,585.28元（266,981.6元×80%）。另，海港房产公司在答辩中提出要将郭建强因占有、使用涉案房屋取得的受益在赔偿损失中予以扣减，但因其明确在本案二审中提出损失部分将另行诉讼，故本案再审中不作处理。海港房产公司的上诉请求在本案二审中未予支持，海港房产公司并未申请再审，原二审法院驳回海港房产公司的上诉请求并无不当。综上所述，郭建强的再审请求部分成立，原一、二审判决事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、规定，判决如下：一、撤销本院（2019）新01民终295号民事判决及新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初6421号民事判决；二、郭建强与新疆海港房地产开发有限责任公司签订的《协议书》无效；三、新疆海港房地产开发有限责任公司退还郭建强购房款266,981.6元；四、新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿郭建强利息损失118,539.84元（148,174.80元×80%）；五、新疆海港房地产开发有限责任公司退还郭建强其他款项9529.35元；六、新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿郭建强损失213,585.28元（266,981.6元×80%）；七、郭建强将新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号海龙山庄14号楼3单元203室返还新疆海港房地产开发有限责任公司。上述新疆海港房地产开发有限责任公司应向郭建强支付款项608,635.43元，应于本判决生效后十五日内向郭建强付清，逾期不予支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。郭建强应于本判决生效后三十日内履行将新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号海龙山庄14号楼3单元203室返还新疆海港房地产开发有限责任公司的义务。本案一审请求标的693,755.42元，判决给付标的608,636.07元，占请求标的87.73%，一审案件受理费减半收取5368.78元，由海港房产公司负担87.73%，即4710.03元，由郭建强负担12.27%，即658.75元。二审案件受理费郭建强预交3621.25元，其上诉标的166,062.56元，判决给付标的83,031.28元，占请求标的50%，由郭建强负担50%，即1810.63元，由海港房产公司负担50%，即1810.62元；海港房产公司预交二审案件受理费5036.41元，由海港房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁剑审判员  于翔审判员  朱源二〇一九年十二月三十一日书记员  齐慧