苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0509执异271号异议人（案外人）：凌峰，男，1976年10月28日生，汉族，住上海市青浦区。异议人（案外人）：吴清，女，1977年7月9日生，汉族，住上海市青浦区。以上两异议人共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。申请执行人：胡根焕，男，1957年8月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐勇，江苏米来律师事务所律师。被执行人：王益军，男，1972年6月29日出生，汉族，住上海市。被执行人：丁美娟，女，1971年2月6日出生，汉族，住上海市。本院在执行原告胡根焕与被告王益军、丁美娟民间借贷纠纷一案过程中，案外人凌峰、吴清向本院提出书面异议。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月10日举行公开听证。异议人凌峰、吴清及其委托诉讼代理人干建根到庭参加听证。现已审查终结。原告胡根焕与被告王益军、丁美娟民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月8日作出的(2018)苏0509民初11178号民事判决:一、被告王益军、丁美娟应归还原告胡根焕借款本金810000元及相应利息260000元，并偿付原告相应的逾期违约金（1、以借款本金810000元为基数，按人民银行规定的同期贷款基准利率自2017年1月6日起计算至2017年5月31日止；2、以借款本金810000元为基数，按每日万分之五自217年6月1日起计算至被告实际清偿之日止），上述付款义务由被告王益军、丁美娟于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告胡根焕的其他诉讼请求。2018年9月30日，本院根据胡根焕的申请，作出(2018)苏0509民初11178号协助执行通知书，查封被告王益军、丁美娟名下坐落于上海市××区××室房屋（权证号：沪（2017）青字不动产证明第0×××4号）。根据胡根焕的申请，本院于2019年7月3日立案强制执行，案号为(2019)苏0509执5291号。异议人凌峰、吴清提出异议称：停止对位于上海市××区××室房屋的查封。事实和理由：2017年4月15日，二异议人与二被执行人签订《房屋转让协议》，约定二异议人受让二被执行人位于上海市××区××室房屋，房屋建筑面积79.85m²，转让价为255万元，并约定了付款方式、交付期限等。签约当天异议人通过转账的方式向二被执行人支付定金10万元。2017年4月27日，二异议人向二被执行人支付第一期购房款50万元。2017年5月6日，二异议人向二被执行人支付第二期购房款60万元。2017年8月13日，二异议人向二被执行人支付第三期购房80万元。余款55万元于过户时一次付清，并由二异议人承担1.8万元利息。2017年4月27日，二被执行人将房屋钥匙交于二异议人。二异议人于2017年5月22日，与装修公司签订装修合同对房屋进行装修，并于2017年9月入住至今。二异议人认为，二异议人在受让上述房屋时并无异常情况下，与二被执行人签订了《房屋转让协议》，并按协议约定履行了付款义务，且已经实际占有该房屋，二异议人在该过程中并无过错，是善意取得。该房屋之后查封均与二异议人无关，因此，应当认定该房屋归二异议人所有并应办理过户手续。而吴江区人民法院查封上述房屋的日期为2018年9月30日，远晚于异议人签订房屋转让协议和实际占有房屋的时间。根据最高人民法院2004年11月4日公布，2005年1月1日起实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释【2004】15号)第十七条规定、2015年5月5日公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院不得查封上述房屋、并应当排除执行。申请执行人胡根焕辩称：第一，异议人未支付涉案房屋的全部购房款。第二，对于何时装修入住，就目前异议人提供的证据，无法确实充分地证明他具体的入住时间。因此从最高院的相关规定来看，异议人未达到能够排除执行的前提条件。所以我认为不应排除执行。另查明：2017年4月12日，上海市青浦区拆迁部门向王益军出具配套商品房供应单，载明被拆迁户王益军因17号轨交线项目，以房屋置换上海市××区××室房屋，建筑面积79.85m²。2017年4月15日，乙方凌峰、吴清与甲方王益军、丁美娟签订《房屋转让协议》，约定王益军、丁美娟将位于上海市××区××室房屋，建筑面积79.85m²，出卖给凌峰、吴清，转让价为255万元，付款方式为协议生效后首先付定金10万元；第一次付款日期2017年4月30日支付15万元；第二次付款日期2017年5月10日支付60万元；第三次付款日期2017年8月30日左右支付95万元。甲方同意留余款40万元到过户时一次性付清，作为押金。其中30万元，乙方支付利息，年利息4%。另10万元不付利息。一手产证由甲方负责办理，费用与乙方无关，由甲方承担。甲方将该房屋的发票、预售合同】拆迁协议、身份证、户口本、结婚证复印件都放在乙方处。如可以办理甲方产证时，甲方在半个月内办理好产证。过户时，甲方的转让费由乙方承担。备注处明确：三年后可以过户，甲方配合乙方办理贷款过户手续。2017年5月10日交钥匙。甲方在拿到此房钥匙时所缴纳的有关费用由甲方承担。2017年4月20日又备注：原余款增加到55万元，原利息12000元，现在增加到18000元。2017年4月27日付首付当天交房。2017年4月15日，凌峰通过银行转账的方式向王益军支付购房定金10万元。2017年4月27日，凌峰通过银行转账的方式向王益军支付第一期购房款50万元。2017年5月6日，通过银行转账的方式向王益军支付第二期购房款60万元。2017年8月13日，通过银行转账的方式向王益军支付第三期购房80万元。剩余购房款55万元。2017年5月22日，凌峰、吴清与装修公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修，工程预算造价67650元。2017年6月3日-12月13日，凌峰、吴清向装修合同指定账户支付装修款共计67500元。2018年1月6日，凌峰、吴清交纳了涉案房屋2018年5月2日至12月31日的物业费；2019年3月16日，凌峰、吴清交纳了涉案房屋2019年1月1日至12月31日的物业费。2017年6月至今，凌峰、吴清交纳了涉案房屋的水、电、燃气、有限电视费用。另查明：涉案房屋于2017年8月15日登记于王益军名下，权证号为沪（2017）青字不动产证明第023264号。根据上海不动产交易政策，涉案房屋属于动迁安置房，三年内不得转让、抵押。本案审查过程中，凌峰、吴清将剩余价款55万元汇至本院。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，凌峰、吴清与王益军之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。其次，凌峰、吴清已通过拿到房屋钥匙、开通水电燃气有限电视、装修等形式在法院查封之前事实上占有了案涉房屋。再次，凌峰、吴清已按照买卖合同约定支付了部分价款200万元并将剩余价款55万元交付本院执行。最后，涉案房屋为上海市动迁安置房，根据相关政策，三年内不能转让。在房屋买卖合同中，也明确记载了上述政策。凌峰、吴清明知涉案房屋属于上述情况，仍然购买的，导致无法办理过户手续，相应的过错在于凌峰、吴清。故凌峰、吴清主张的情形不符合上述规定，对于其异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人凌峰、吴清的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇一九年十二月十七日书 记 员  张肖肖