1贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2636民初1055号原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。住所地：丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。法定代表人陈科，系该公司负责人。被告解兴和，男，汉族，1980年5月17日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县（现于监狱服刑）。被告王亚非，女，汉族，1988年1月24日生，住丹寨县，共同委托诉讼代理人王进，男，丹寨县龙泉镇法律服务所法律工作者。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告解兴和、王亚非物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，2015年12月20日依法由审判员潘国先使用简易程序公开开庭进行了审理，原告负责人陈科、被告王亚非及其共同委托代理人王进到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告解兴和、王亚非支付原告2018年2月至2019年9月物业管理费、公共能源费人民币1890元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止至2019年9月30日应支付违约金1871.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系丹寨县中联国际城3-2-302号房屋的业主，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告就被告居住的房屋及小区提供物业服务，收费标准为0.6元/月/平方米，能源公摊费为8元/月/户。合同约定物业费应于每月的10日前支付，服务期间为2013年4月15日至2019年9月30日止。原告提供物业服务后，被告并未按照约定支付服务费，2018年1月30日至2019年10月1日期间，被告共计拖欠物业费、公共能源费1890元，违约金按照逾期每日千分之三计算至2019年9月30日应当为1871.1元。原告多次催收，被告均未履行义务，为维护原告合法权益，诉至人民法院，请判决如诉请。原告为证明其主张提供下列证据材料：1、前期物业服务合同，用以证明原告对小区物业服务的合法性。2、电费发票，用以证明合同约定的公共能源费的用途。3、房管局备案批文，用以证明前期服务合同有效性。4、其他业主收款收据，用以证明其他业主对物业服务认可并履行缴纳义务。5、服务照片，用以证明原告提供物业服务工作真实性。6、物价局备案批文，用以证明物业服务费符合本县市场价格。7、前期物业合同，用以证明业主和原告签订物业合同，被告委托原告进行物业服务。被告质证意见：1、对原告所举的第1号证据认为，该合同已经失效，合同在2015年4月14日已经终止，原告主张物业费没有事实依据，被告不是合同的相对方；2、对第2号证据认为交付主体是房开公司，只能说明原告为房开商服务的事实，与本案无关；3、对第3号证据认为原告和房开商存在合同关系，不能证明合同期满后双方仍然有合同关系，也不能证明原告与被告有合同关系，与被告没有联系；4、对第4号证据认为该证据是被告自行制作的票据，是推定一种法律关系，是不是他们交不知道，该票据也不是正式的票据，不具有法律效力；5、对第5号证据三性不予认可，不清楚该人的身份，不能证明系原告员工，也不能证明原告为被告服务的事实；6、对第6号证据表示不清楚，与被告无关；7、对第7号证据认为该合同早已终止。当时是入住后要求装修，被告从来没有和原告签订合同，该合同是附在和房开的合同后面。被告辩称：原告诉称双方签订有《前期物业服务合同》，而被告从来就没有和原告签订过任何合同，所以双方之间不存在合同之债；《前期物业服务合同》是原告与房开商签订的，被告不是合同主体，不应承担责任。《前期物业服务合同》是房开商中联房地产开发投资管理有限责任公司与原告签订的合同，被告直到现在才知道这份合同的存在。被告向房开商签订购房合同后，虽然入住小区，但是一直没有得到不动产权证。从法律角度上讲，被告不是业主。也因此，被告从来没有享受过业主的任何权利，连最起码的知情权都没有，没有享受权利就不存在承担义务。从合同的履行期限看，合同在2015年4月14日已经到期并终止。原告陈述称服务期限至2019年10月1日与事实不符。原告要求被告支付公共能源费的依据也不能成立。因为被告从未委托原告缴纳电费。被告居住的小区是房开商在建工程项目，工地用电的费用无论如何也不应由被告来承担。原告并未为被告提供物业服务，至少原告没有证据予以证明。如果原告真的为被告做了什么而让被告受益的事，从无因管理的角度被告是可以承担无因管理之债的，但是原告没有做，故被告就不应承担责任。综上请求驳回原告的诉请。被告为证明其主张，提交下列证据材料：1、中联国际城物业管理存在弊病现象的说明，用以证明原告没有履行物管职责及原告与被告之间没有物管合同关系，原告要求支付物业费没有合同支撑。2、联合声明书，用以证明原告与被告之间没有合同关系，原告不为小区住户开展物业服务，原告要求支付物业费无合同与事实依据。3、警情处置单、情况说明，用以证明原告与开发者站在同一阵线，为开发商服务而不是为小区住户服务，原告不存在为被告事实上的物业服务。原告要求支付物业费没有事实依据。4、警情处置单，用以证明原告没有履行安保义务导致被告小区发生盗窃事件，小区没有监控设备，原告的物业设施部完善，原告要求支付物业费无理。5、情况说明，用以证明房开商委托他人收水电费。6、接处警登记表，用以证明小区屡屡发生盗窃事件，原告没有履行安保工作。照片，用以证明原告在物业管理中存在不为住户修缮房屋漏水、不管理环境卫生、不尽安全措施、不履行门岗职责等不履行物管义务的事实。原告质证意见：对第1号证据认为签字的有十多个人已经交费，只是说物业有问题，但还是缴纳了物业费；对第2号证据认为声明书上面他们也承认有物业服务的卫生，承认公司部分物业服务的真实性，他们得不到房产证等问题归到物业上是不合理的，物业只是针对现有的设施进行管理；对第3、4、6号证据认为国家规定前期物业服务合同都是与房开商签订，物业是对公众的自然管理维护，偷盗是在住家户里面，不是公共性的，不再物业服务范围之内；4、对第5号证据认为因为中联国际城小区只有一块水电表，故委托其收住家户的水电费，再交到水电部门，和原告没有关系；5、对第7号证据不予认可。原告服务是间断性的，卫生可能前一个小时有垃圾，后面原告就清除了。经审理查明：2014年7月10日，原告与丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司就原告对中联国际城提供前期物业管理服务签订《中联国际城前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条、第三十六条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月、能源公摊水电费8元/月/户；3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额每千分之三的标准支付违约金；4、合同期限自2013年4月15日至2015年4月14日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；5、合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。2014年3月3日，原告将中联国际城小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月。丹寨县物价局管理办公室于2014年4月20日同意备案。2014年12月26日，被告解兴和在对丹寨县中联国际城3-2-302号房屋准备装修入住时，与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费的支付标准为多层住宅（步梯房）物业0.6元/m2/月，公共能源费以物价局批准的备案为准。在原告在与房开商签订《中联国际城前期物业服务合同》约定的期间届满后，原告仍然提供物业服务至2019年9月30日，被告也按照合同约定支付物业服务费至2018年1月。之后因被告居住的房屋出现渗水要求原告予以处理，原告没有进行修缮，故被告不再支付物业服务费，双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼。上述事实有原、被告的陈述，双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与房开公司签订的《中联国际城前期物业服务合同》系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力。并且在被告对房屋装修入住前也与原告签订了《前期物业服务合同》，因此被告主张与原告没有合同关系的抗辩理由，本院不予支持。从《中联国际城前期物业服务合同》第二条约定的情况来看，原告负有的合同义务主要为：共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理等等。对于安全防范事项原告负有协助管理义务，该义务不是合同的主义务，被告不能以原告疏于管理导致小区经常发生盗窃为由拒绝支付物业服务费。对于被告以原告与房开商签订的《中联国际城前期物业服务合同》已经因期限届满而终止的抗辩理由，合同第三十五条和三十六条约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。从合同履行的实际情况看，合同期限届满后原、被告仍然在履行该合同至2018年1月，故被告的该项抗辩理由，本院也不予支持。对于庭审中被告陈述因原告没有处理房屋渗水问题而拒绝支付物业费的理由，因房屋渗水系房屋质量问题导致，被告应当向房开商主张权利，不能拒绝支付物业费对抗原告。故原告要求被告按照合同支付物业费和公共能源费1890元的诉请本院予以支持。对于违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是被告在履行物业服务过程中也存在履行不当的行为，对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告解兴和、王亚非在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和能源公摊水电费1890元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告解兴和、王亚非承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。本判决生效后，被告解兴和、王亚非未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告解兴和、王亚非拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 潘  国  先二〇一九年十二月二十三日书记员 肖子文（代）