福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1618号 上诉人（原审被告）：漳平市磐石房地产开发有限公司，住所地漳平市桂林街道后碧园巷2号201室，统一社会信用代码913508815575972038。 法定代表人：方涌福，董事长。 委托诉讼代理人：陈秋发、陈钦，福建坤朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑志强，男，1962年8月10日出生，汉族，居民，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：赖祥庆，福建公治律师事务所律师。 原审第三人：林根基，男，1966年6月22日出生，汉族，住漳平市。 上诉人漳平市磐石房地产开发有限公司(以下简称“磐石房地产公司”)因与被上诉人郑志强、原审第三人林根基商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2019）闽0881民初1374号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 磐石房地产公司上诉请求：依法撤销漳平市人民法院（2019）闽0881民初1374号民事判决书，改判驳回郑志强的诉讼请求，或将本案发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由郑志强承担。事实和理由：一、一审法院认定订房意向书自磐石房地产公司收到郑志强要求解约的起诉状即2019年7月22日起发生解除效力错误。郑志强在一审自认其因自身钱不够原因放弃认购涉案房屋的权利，不愿再与磐石房地产公司继续签订《商品房买卖合同》，而磐石房地产公司表示同意解除订房意向书，并将涉案房屋转售给郑志强介绍的朋友蒋某。双方虽未签订书面解除协议，但应视为双方协商一致解除了订房意向书，因此双方自同意将案涉房屋转售他人之日即2013年12月26日起就已解除了订房意向书。二、一审法院认定郑志强要求解除与磐石房地产公司的预约合同理由充分错误。本案《订房意向书》的性质是预约合同，磐石房地产公司于2013年12月左右通知郑志强商谈《商品房买卖合同》相关事宜，已履行了通知义务，双方并未再另行签订《商品房买卖合同》，是由于郑志强自身钱不够的原因造成的，磐石房地产公司不存在违约，郑志强无权行使合同解除权，且也已超过行使合同解除权的法定除斥期限。此外，郑志强同意磐石房地产公司转售涉案房屋给案外人蒋某的行为，表明双方早已解除了《订房意向书》，本案不存在行使合同解除权问题。三、一审法院判决磐石房地产公司向郑志强返还预付款10万元及利息错误。1.磐石房地产公司在经郑志强同意将涉案房屋转售给案外人蒋某后，以转账方式将预付款10万元退还给郑志强，因此磐石房地产公司并没有拖欠郑志强预付款10万元，郑志强要求磐石房地产公司返还预付款10万元，没有事实和理由；2.依据《订房意向书》第四条约定，郑志强支付的预付款按月息15‰计息，磐石房地产公司在取得《商品房预售许可证》后，预付款转为首付款，不再计息。2013年4月24日磐石房地产公司己经取得《商品房预售许可证》，按上述约定，郑志强支付的预付款应不再计息。因此，一审法院在2013年4月24日以后仍按月利率15‰计息，没有事实和法律依据；3.本案该笔债权己转让给案外人蒋某，债权转让己发生法律效力，郑志强不享有该笔债权，其无权再向磐石房地产公司主张权利，故郑志强不是本案的适格主体，应依法驳回其起诉；4.郑志强要求磐石房地产公司返还预付款10万元及利息，已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 郑志强辩称，一、一审法院认定双方签订的《订房意向书》自2019年7月22日起发生解除效力是正确的。郑志强当时因钱不够决定不与磐石房地产公司继续签订《商品房买卖合同》，介绍朋友蒋某去买，并于2013年12月26日签订购买其名仕大厦Ａ05商铺的《商品房买卖合同》。当时磐石房地产公司并未明确表态双方买卖商铺的预约合同关系如何处理，未与郑志强签订书面解除协议，也未及时返还郑志强所交的预付款10万元。磐石房地产公司将涉案商铺另售他人系磐石房地产公司与蒋某之间的事情，不是郑志强转售给蒋某，不应混为一谈。将其视为郑志强与磐石房地产公司双方已协商一致解除了订房意向书没有任何事实根据和法律依据。二、一审法院认定郑志强要求解除与磐石房地产公司的预约合同理由充分。不管是不是郑志强自身钱不够的原因造成未能签订《商品房买卖合同》，郑志强都有权利要求解除双方签订的预约合同。三、一审法院判决磐石房地产公司向郑志强返还预付款10万元及利息完全正确。1.在一审中磐石房地产公司从未提过已经退还郑志强预付款10万元的事情。现在二审中提供了2013年12月23日和2014年1月21日《付出单据》，以此来证明已付郑志强预付款的事实。郑志强认为首先该两张《付出单据》上都标明为中介费，而不是退还预付款。其次2013年12月23日磐石房地产公司还未与蒋某签订《商品房买卖合同》，根本不可能退还郑志强预付款。该两张《付出单据》与本案无关联性，不能证明磐石房地产公司已付清郑志强预付款的主张；2.郑志强未与磐石房地产公司签订《商品房买卖合同》，不存在预付款转为首付款的情况。一审法院判决在2013年4月24日以后磐石房地产公司仍应按月利率15‰计算利息，有事实根据和法律依据；3.磐石房地产公司认为郑志强的诉请超过诉讼时效是完全错误的。从郑志强的陈述、第三人林根基的陈述和证人蒋某的证言可以充分证明磐石房地产公司的原法定代表人郑金龙和郑志强、蒋某三人有协商好郑志强所交的预付款给蒋某抵扣购房款的事实。直到2018年8月左右，磐石房地产公司通知蒋某去交房时，磐石房地产公司财务陈淑娟才告诉蒋某，郑志强所交的预付款10万元没交到公司，公司不认账。蒋某告诉郑志强后，郑志强才知道权利受到损害。根据法律规定，本案诉讼时效应从2018年8月起算。至郑志强起诉之日未超过三年。因此，郑志强的诉请未超过诉讼时效。综上所述，郑志强认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应驳回磐石房地产公司的上诉请求，维持原判。 林根基辩称，请求二审法院依法判决驳回磐石房地产公司的上诉请求，维持原判。 郑志强向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决解除郑志强、磐石房地产公司双方于2013年1月31日签订的《订房意向书》；二、判令磐石房地产公司立即返还郑志强于2013年2月2日所交的预付款10万元，并支付自2013年2月3日起至还清预付款10万元之日止按月利率15‰计算的利息。 一审法院认定事实：2013年1月31日，郑志强、林根基（乙方）与磐石房地产公司（甲方）签订《订房意向书》，约定：“甲乙双方本着公平互利、诚实信用的原则，经双方多次充分友好协商，且乙方对甲方开发的“名仕大厦”项目设计、规划及建筑情况已经进行充分了解。现就乙方对甲方开发建设的“名仕”的商铺事宜达成如下意向：一、乙方选房预定“名仕大厦”Ａ05、Ａ06号商铺；二、甲方将在取得《商品房预售许可证》后，第一时间以邀约、公示、书面或电话方式通知乙方前来洽谈物业买卖合同的相关事宜；三、商铺的成交价格为甲方和销售代理公司（厦门市欣居房地产代理有限公司）签订的一楼Ａ、Ｂ商铺底价的9.6折结算；四、乙方将现金80万元存入漳平市名仕汽车服务有限公司账户（户名漳平市名仕汽车服务有限公司，开户行中国建设银行漳平支行，账号35×××88），该款项按月利率15‰计算，即每月利息12000元，利息计入购房本金，在甲方取得《商品房预售许可证》后，以上款项转为“名仕大厦”Ａ05、Ａ06号商铺首付款，不再计息；五、本选房志愿单一式四份，甲方财务部、销售部及客户各执一份等”。2013年2月2日，漳平市名仕汽车服务有限公司出具《收据》一份，内容为：“兹收到郑志强交来名仕大厦Ａ05、Ａ06号商铺预交款人民币壹拾万元整（￥100000元）。此据！收款人漳平市名仕汽车服务有限公司（盖章）、佘文平（签名）、郑金龙（签名）、游文侨（签名）等”。 2013年12月26日，蒋某（买受人）与磐石房地产公司（出卖人）针对“名仕大厦”第一层7号房（原“名仕大厦”Ａ05号商铺）签订《商品房买卖合同》（合同编号201301976），合同约定买受人购买出卖人“名仕大厦”第一层7号房，该商品房单价为每平方米19000元，总金额1185980元等内容。 2014年6月17日，林华靖（买受人，系第三人林根基儿子）与磐石房地产公司（出卖人）针对“名仕大厦”第一层6号房（原“名仕大厦”A06号商铺）签订《商品房买卖合同》（合同编号201400924），合同约定买受人购买出卖人“名仕大厦”第一层6号房，该商品房单价为每方平方米19000元，总金额1265400元等内容。尔后，林华靖与磐石房地产公司产生纠纷，林华靖于2019年1月21日诉至本院[案号为：（2019）闽0881民初151号]，目前该案处于二审审理过程中。林华靖在上述案件的起诉状称其父亲林根基于签订上述《订房意向书》的当日将70万元转入漳平市名仕有限公司账户。 2019年7月3日，郑志强诉至本院，请求判如所诉。 2019年7月8日，磐石房地产公司法定代表人变更为方涌福。2019年7月22日磐石房地产公司收到本案的起诉状副本及相关诉讼文书。 另查明，磐石房地产公司于2010年7月19日成立，营业期限为2010年7月19日至2025年7月18日，经营范围为房地产开发、房产中介、物业管理，注册资本1000万元。2013年4月24日，磐石房地产公司取得漳房预售证（2013）第6号《商品房预售许可证》。 再查明，国家企业信用信息公示系统体现：磐石房地产公司投资人（股权）于2015年1月27日由变更前的郑金龙、马杰变更为陈伟强、马杰，经理备案由变更前的郑金龙变更为陈伟强，法定代表人变更由变更前的郑金龙变更为陈伟强等内容。 上述事实有郑志强提供的《企业信用信息公示报告》、《订房意向书》、《收据》、《商品房买卖合同》、《购房分期付款协议书》、《起诉状》、《购房合同》、《不动产权证》（漳平市不动产权证0000132号）以及磐石房地产公司提供的《营业执照》、《法定代表人书》、《商品房预售许可证》等证据予以佐证。 一审法院认为，郑志强、林根基与磐石房地产公司签订的《订房意向书》性质为买卖商铺的预约合同。根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。郑志强与磐石房地产公司均确认《订房意向书》所约定“名仕大厦”Ａ05商铺已由磐石房地产公司于2013年12月26日出售给案外人蒋某，且双方并未再另行签订《商品房买卖合同》，郑志强现要求解除与磐石房地产公司的预约合同，理由充分，本院予以支持。郑志强与磐石房地产公司所签订《订房意向书》自磐石房地产公司收到郑志强要求解约的起诉状时即2019年7月22日起发生解除效力。合同解除后，郑志强有权要求磐石房地产公司返还预付款，磐石房地产公司占用预付款至今，应承担预付款占用期间的利息，利息按《订房意向书》约定月利率15‰计算。 综上，郑志强诉请磐石房地产公司返还预付款10万元及利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。磐石房地产公司抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、郑志强与漳平市磐石房地产开发有限公司签订的《订房意向书》于2019年7月22日解除；二、漳平市磐石房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向郑志强返还预付款10万元及利息（利息自2013年2月3日起至款项还清之日止，以预付款10万元为基数，按月利率15‰计算）。案件受理费4532.5元，减半收取2266.25元，由漳平市磐石房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：磐石房地产公司二审中向本院提供《付出单据》2张，证明郑志强于2013年12月23日和2014年1月21日收到磐石房地产公司支付的预付款各5万元，磐石房地产公司已付清预付款，不存在拖欠郑志强预付款10万元的事实。经质证，郑志强认为，对该份证据的真实性无异议，但是两张《付出单据》均载明为中介费，而不是退还预付款。郑志强曾介绍蒋某、林根基、还有另外两个案外人，向磐石房地产公司购买了三间店面，该笔款项是磐石房地产公司支付给郑志强的中介费，并不是退还的预付款。林根基认为，对该份证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，不能证明磐石房地产公司的主张，林根基向磐石房地产公司购买的店面是经郑志强介绍购买的。本院经审查认为，两张《付出单据》载明的内容均为“今向漳平市磐石房地产开发有限公司领来中介费”，并非退还预付款，且其中一张单据的出具时间为2013年12月23日，而磐石房地产公司于2013年12月26日才与蒋某签订《商品房买卖合同》，磐石房地产公司在尚未将商品房销售给蒋某之前就先行退还郑志强的预付款的行为，不符合常理，故上述证据与本案不具有关联性，不能证明磐石房地产公司的主张，本院不予确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，磐石房地产公司与郑志强签订《订房意向书》后，双方并未签订商品房买卖合同，磐石房地产公司将案涉商铺出售给案外人蒋某，磐石房地产公司并未与郑志强签订解除预约合同协议书或书面通知郑志强解除合同，亦未将10万元预付款退还郑志强，磐石房地产公司主张双方的预约合同已于2013年12月26日解除的上诉理由不能成立，不予支持。《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”磐石房地产公司未能与郑志强订立商品房买卖合同，应当向郑志强返还已收取的10万元预付款，郑志强要求解除双方签订的预约合同并返还预付款，有事实及法律依据，应予支持。磐石房地产公司主张郑志强没有诉权及郑志强的诉讼请求已超过诉讼时效，无事实及法律依据，不予支持。《订房意向书》约定预付款按月利率15‰计息，在磐石房地产公司取得《商品房预售许可证》后预付款转为首付款，不再计息。因郑志强与磐石房地产公司并未签订商品房买卖合同，案涉预付款并未转为首付款，故磐石房地产公司应当按月利率15‰支付郑志强预付款占用期间的利息。原审判决双方签订的《订房意向书》于2019年7月22日解除，磐石房地产公司向郑志强返还预付款10万元及按月利率15‰计算的利息并无不当。 综上所述，磐石房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4532.5元，由漳平市磐石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十二月二十四日 法官助理卢丰华 书记员熊枫