四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初14684号 原告：汪基才，男，1972年2月7日出生，汉族，住：四川省中江县。 原告：张启容，女，1976年6月18日出生，汉族，住：四川省中江县。 委托诉讼代理人：李世才，四川众城律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，1976年3月15日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工，特别授权代理人。 原告汪基才、张启容与被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪基才、张启容的委托诉讼代理人李世才、被告桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪基才、张启容向本院提出诉讼请求：1．被告按照约定及时为原告办理不动产权证；2．被告支付原告违约金41,791元并自2017年11月16日起按每日39.8元支付违约金至不动产权证办理之日止；3．被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告撤回了前述第一项诉请，并将其前述第2项诉请变更为：被告支付原告违约金36,058元（违约金计算方式：以已购房款为基数，从2015年10月2日起计算至开发商办证之日止，本案办证时间2018年3月26日，即违约金计算到2018年3月26日，以购房款日万分之一标准计算）。其事实和理由：原告与被告于2012年6月12日签订商品房买卖合同，约定房屋价款398,010元，原告按照约定支付了购房款，合同约定被告应当于2012年12月30日向原告交付该商品房，且应于交付之日起730天内为原告办理不动产权证，但被告延迟办理产权登记应按合同约定按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。依据法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告桂溪公司辩称：1．原告与被告签订的商品房买卖合同及其补充协议是明确双方权利义务和解决双方纷争的主要依据，该合同及补充协议均约定由被告为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证。2．2016年11月14日成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年11月17日起在本市的主城区范围内实施不动产登记，即不动产登记部门不再办理房屋所有权证和国有土地使用权证，作为被告无论在法律上还是在事实上均不可能再为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，故原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的办理房产证和国土证自2016年11月17日起不可能再继续履行，相关的违约责任自2016年11月17日起也不能再继续适用，但是被告已为原告主动办理了不动产权证。3．被告已向原告按期交房，未对原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证并不影响原告对案涉房屋的占有、使用和收益，原告也未向法庭提交因逾期办证给其造成的实际损失的证据，因此被告认为原告计算的违约金过高，请求法庭调减违约金数额。4．被告向原告按时交付案涉房屋，根据商品房买卖合同的约定，原告的办证期间为其收房并缴清各项产权证代办费用后两年，如果被告未在此期间办证，原告应当在办证期限届满后两年的法定诉讼时效期间主张权利，但原告在2017后起诉，超过了两年的法定诉讼时效，被告请求驳回原告的主张违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年6月12日签订《商品房买卖合同》，房屋概况、价款、交付款项事实如原告所述。涉争商品房买卖合同约定：1．交付条件，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；2．初始登记，出卖人应当在2014年5月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金；3．转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 前述合同签订后，原告按约支付了购房款。2012年11月26日，被告向原告交付了案涉房屋，原告并向被告交付了办证所需的各项税、费。被告于2018年3月26日办理了案涉房屋不动产权登记证书。 另查明，2015年8月24日，被告向上锦颐园“佳境”小区（涉争房屋销售时暂定项目名称）业主代表公开出具《承诺书》，承诺在2015年12月31日前办理完毕全部房屋产权证，否则按合同及法律处理。2017年8月13日，被告在前述小区公开张贴《关于办理不动产权证进度的承诺书》，承诺于2018年1月31日其办理剩余900余户业主的不动产权证。2017年12月10日，被告再次出具承诺书，承诺不晚于2018年1月31日办理完毕全部业主的不动产证，如果逾期未办完，被告按购房款每天万分之一承担违约责任（违约时间按照原购房合同约定为准）。 以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、转款凭证及收款收据、《承诺书》等证据和当事人一致陈述在案佐证，本院查证属实予以采信。 本院认为，本案被告对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，但在法庭审理过程中，被告已经协助原告办理了涉争房屋的不动产权证，被告的该项义务履行完毕，因此对原告撤回第一项诉讼请求，本院依法予以准许。故本案争议在于：1．原告的主张是否超过诉讼时效；2．被告是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金及其具体金额。 关于第一个争议焦点，本案涉争合同约定办理房屋产权证的期限为交房之日起730日，即2014年11月26日被告履行办理房屋所有权证义务的期限届满，原告至迟应于2016年11月26日起诉，否则即为超过我国民法通则所确定的两年诉讼时效期间。但在本案中，原告举证证明了被告分别于2015年8月24日、2017年8月13日和2017年12月10日出具了承诺书，被告在前述文件中充分表达了愿意按照合同办理房屋权证并依约承担违约责任的意思表示，因此，本院认为该公开文书构成原告对其履行义务的同意，诉讼时效应自2017年12月10日中断重新计算。原告起诉并未超过诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩意见本院不予支持。 关于第二个争议焦点，被告逾期办理房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的逾期办理房屋所有权证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告未举证证明其损失的大小，被告提出对违约金予以调低，本院兼顾合同履行情况和被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9,000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司在本判决书生效之日起十日内向原告汪基才、张启容支付逾期办理房屋所有权证的违约金9,000元； 二、驳回原告汪基才、张启容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费422元，由被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  马新民 人民陪审员  刘翠才 二〇一九年十二月五日 书 记 员  舒清茏