山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初6557号 原告：泰安市阳光物业管理有限责任公司，住所地山东省泰安市温泉路中段路东（市国税局南），统一社会信用代码：91370900166417957J。 法定代表人：李玉明,总经理。 委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。 被告：刘玉水，男，1954年8月3日出生，汉族，泰安市工程二处退休职工，住泰安市。 原告泰安市阳光物业管理有限责任公司（以下简称泰安阳光物业公司）与被告刘玉水物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安阳光物业公司的委托诉讼代理人仇桂萍、被告刘玉水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 泰安阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费2010.75元、违约金409.34元（以每天万分之1.69为标准，从2016年1月1日计算至被告实际支付物业服务费之日，暂计算至2019年10月31日），律师代理费2000元，以上共计4420.09元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，泰安市公路局与原告签订《物业管理委托服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方对泰安市公路局岱道庵三宿舍提供前期物业管理事宜；委托期限为2014年1月1日至本小区成立业主委员会，并由业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时止。物业收费方式为业主拥有物业建筑面积交纳，住宅服务费为0.8元/月·平方米，该费用由乙方直接收取。物业费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度的物业服务费；业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担。合同签订后，原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告未按照合同约定的期限交纳2016年-2017年物业服务费。被告系泰安市公路局岱道庵三宿舍的业主，房产面积109.28平方米,2016年-2017年2年的物业服务费为2010.75元，违约金409.34元（从逾期之日计算至2019年10月31日），律师费2000元，以上共计4420.09元。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所诉。 刘玉水辩称，泰安市公路局无权代表我们单位即工程二处同物业公司签订前期物业服务合同，我们的房屋是泰安市公路局工程二处自己盖的，且公司局是行政单位，无权在全体业主不知情的情况下签订合同，违反了法律，合同为无效合同。本小区是业主居住了几十年的老旧小区，无绿化、无活动场所及设施、不存在前期物业的问题，系误导法官和住户，违背了业主的意愿。当初签订合同时，我们单位有业主委员会的成员，每个单位都有，物业公司绕开了业委会与物业公司签订合同是暗箱操作。原告说按合同约定按建筑约定0.8元/㎡，要求原告出示收费标准文件。原告说提供了物业服务，但实际上小区内只有三位老人，垃圾便地、乱停乱放、外来人员随便出入等问题小区内均存在，0.2元/㎡都不值，小区内业主均不满意物业服务。我不在小区居住，物业也没有来收过费，违约金、律师费不应由我承担。 本院经审理认定事实如下：被告刘玉水名下有房产一处，位于泰安市温泉小区公路局宿舍14#-1-3层西户，建筑面积109.28平方米。2013年10月，泰安市公路局通过招标方式选聘被告泰安阳光物业公司为位于泰安市校园街1号的泰安市公路局岱道庵三宿舍提供物业服务。原告（乙方）与泰安市公路局（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，合同主要内容为：“鉴于本合同涉及小区一直未能成立业主委员会，甲方作为该小区建设、管理单位，就甲方选聘乙方对公路局岱道庵三宿舍提供前期物业管理服务事宜，与乙方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。物业名称：泰安市公路局岱道庵三宿舍，建设单位：泰安市公路局，建筑面积：32531.20平方米。委托管理服务事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监视、巡视、门岗执勤，不得乱占乱用公共面积，饲养家禽及放养危险性动物等情况。物业管理服务质量标准：健全物业管理档案，房屋档案资料管理完善，按幢、户立档；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；消防管理；装饰装修管理。物业管理服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅服务费0.8元/月·平方米，该费用由乙方直接收取，如有拖欠由乙方负责追缴；业主应按时足额缴纳物业服务费用，…物业服务费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度物业服务费。委托管理期限：本合同管理期限自2014年1月1日起至本小区成立业主委员会并由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担……” 原告提供泰安市公路局于2017年11月5日出具的说明一份，用以证明泰安市公路局作为涉案小区的管理单位，于2013年10月通过招标的方式选聘原告为该小区提供物业服务合同并签订了前期物业委托合同。原告称自物业合同签订后开始提供物业管理和服务，全面履行了合同义务，被告未交纳2016年至2017年物业管理费，原告在2016年中有一个月未提供服务，扣除一个月后共欠物业服务费2010.75元（2016年11个月，2017年1月——12月），要求被告支付物业费的同时按照每日万分之1.69承担违约责任。被告提交与案外人山东诚责成物业管理有限公司签订的擂鼓石大街338号小区物业服务协议一份，用以证实原告不如现在的物业公司服务质量好，原告质证称与本案无关。被告称涉案小区没有绿地，环境脏、乱、差，化粪池满了原告也不管，被告已实际入住涉案房屋，但2016年至2017年期间没有居住，且原告没有催要过物业费，原告称通过电话、张贴公告的方式向被告催要过物业费。 另查明，在原告服务期间内，涉案小区并未成立业主委员会；原告退出涉案小区后，该小区成立了业主委员会。原告为向被告主张权利，委托山东纵观律师事务所代理诉讼，为此支出律师代理费2000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区由泰安市公路局开发建设，合同签订时，涉案小区未成立业主委员会，故原告与泰安市公路局签订的《物业管理委托服务合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 在原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务后，被告应当按时交纳物业服务费。但原告对其提供物业管理服务的情况，应当提供证据予以证实，现原告仅提交了物业管理委托服务合同，未提交合同约定的物业管理档案等相关材料，被告对其物业管理服务质量不予认可，并称涉案小区环境脏、乱、差等问题，鉴于无其他证据佐证的情况下，无法确认原告提供的服务符合合同约定的标准，故应认定原告提供的服务存在瑕疵，对于原告主张的物业服务费，本院酌定被告按照90%支付。另外，因原告认可暂停服务时间为一个月，故应从被告应支付的物业费中扣除一个月的费用。综上被告应支付原告的物业服务费为1809.68元，即0.8元/月/㎡×109.28㎡×23个月×90%。被告称2016年至2017年未在涉案房屋居住，但未提交证据予以证实，故对该辩称理由，本院不予采信。 依据《物业管理委托服务合同》约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”本案中，刘玉水未缴纳共计23个月的物业费用，已经构成违约。依据常理，泰安阳光物业公司在提供物业服务中必然需要人力、物力、财力的支持。因被告拒缴物业费用，必然导致泰安阳光物业公司在缺乏部分经费的情况下，无法正常运营并向广大业主提供良好的物业服务，而这也在一定程度上损害了其他守约业主享受良好物业服务的权益，故被告理应承担因拒缴物业费用而导致的违约金。现泰安阳光物业公司未提供证据证明因被告拒缴物业费导致的损失，并要求按每日万分之1.69的标准向原告支付违约金，该项诉讼请求不违背相关法律规定，本院予以支持。因合同约定，每年度的1月1-10日交付当年的物业费用，现被告至今未予缴纳，且原告起诉主张违约金计算至2019年10月31日。故被告应支付的违约金为： 2016年度物业费为0.8元/月/㎡×109.28㎡×11个月×90%=865.5元，违约时间为自2016年1月11日起至2019年10月31日共计1389天，违约金应为203.17元（865.5元×万分之1.69×1389天）； 2017年度物业费为944.18元，违约时间为自2017年1月11日起至2019年10月31日共计1023天，违约金应为163.24元（944.18元×万分之1.69×1023天）；以上违约金合计为366.41元。 因泰安市公路局在与阳光物业公司签订的合同中明确约定，“如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担”，以上条款对双方当事人均具有约束力，现因被告拒不支付物业管理费用，已经构成违约，原告委托律师通过诉讼方式维护自身权益必定会产生相关费用，现原告已经提供证据证明本案中实际支出律师费用为2000元，故原告请求被告赔偿律师代理费2000元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 同时，原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，应增强服务意识，提高管理水平，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映，共同营造美好的小区环境。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘玉水于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司物业服务费1809.68元； 二、被告刘玉水于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司违约金366.41元； 三、被告刘玉水于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市阳光物业管理有限责任公司律师代理费2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告泰安市阳光物业管理有限责任公司负担10元，被告刘玉水负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王志貌 二〇一九年十二月十二日 书记员  宗 斌