江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7381号原告：上海振新物业管理有限公司徐州分公司，登记住所地徐州市维维大道1号，实际办公地点徐州市新城区钱塘路1号。负责人：任星，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴然然，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪艳，该公司员工。被告：叶妍妍，女，1982年9月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。被告：张彦龙（系叶妍妍之夫），男，1985年10月21日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称振新物业公司）诉被告叶妍妍、张彦龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告振新物业公司的委托诉讼代理人吴然然及刘雪艳、被告叶妍妍到庭参加诉讼，被告张彦龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告叶妍妍、张彦龙支付原告物业服务费6145.2元（即计算期间为自2015年2月1日至2019年7月31日，计算依据为原、被告签订的前期物业服务协议中的第四条，计算明细为1.3元/月/平方米×87.51平方米×55个月=6145.2元），并支付原告公共能耗费528.9元、滞纳金2573.59元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所在的云龙区汉源国际丽城小区自前期物业管理开始建立了物业服务合同关系至今，被告自2015年2月1日至2019年7月31日期间拖欠原告物业费及公告能耗费。原告曾电话、书面、上门催缴，被告均拒绝交纳。现原告遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告叶妍妍辩称，1.物业费都对。2.我上房的时候物业公司逼着我签合同，物业公司也没有回复我的问题。3.我上房的时候交的公共能耗费和建筑垃圾处理费还有装修管理费，物业公司说可以给我退，但是也没有给我退。4.收费标准我也不知道，不知道他们有无在物价局备案，物业服务质量是几级的，收费有无备案。5.在2017年4月中旬，小区地面上的停车位全是我们业主的公摊，物业公司没有经过我们的批准出租车位，导致我家车被划了。6.2017年3月9日下午五点左右，我家孩子在小区滑滑梯把额头磕了，缝了五针，那里全是鹅卵石。现在上面是水泥，和地面有两三厘米的差距，还是存在安全隐患。7.我家阳台的门修了四年多修好了。电梯也存在安全隐患。我想改副卧的阳台，物业公司不让我改，后来上房的住户都封上了阳台，只有我们的没封。8.去年物业公司在我们单元楼门口公开了他们的收支情况，说亏损一百多万，我想知道他们是以什么方法计算的，有没有审计，账是怎么算的，物业费是怎么收的，他们的算法不合理。9.而且我们的业主委员会迟迟没有成立，我想知道什么原因。被告张彦龙未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月15日，徐州沪建房产有限公司就案涉小区的前期物业管理服务进行招标，原告振新物业公司中标，收费标准为1.3元/平方米/月，并在徐州市住房保障和房产管理局及其物业管理处进行了登记。2013年10月16日，徐州市物价局作出徐价服函[2013]38号《关于汉源国际丽城项目前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的汉源国际丽城项目前期物业管理公共服务收费备案，收费标准为：高层住宅不超过1.3元/平方米/月，公共能耗费按实际发生费用合理分摊；二、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费应严格按《徐州市市区物业服务收费管理办法》执行；三、振新物业公司应认真执行明码标价规定。2014年1月3日，原告振新物业公司（甲方）和被告叶妍妍（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：甲乙双方就前期物业服务达成协议；物业服务费按建筑面积收取，1.65元/平方米/月（其中，服务管理费1.3元/平方米/月，共用部位、公用设施设备的日常运行费0.35元/平方米/月）；乙方交纳费用时间，首期物业管理费应于办理入住手续时间向物业管理企业交纳一年的物业管理费，首期物业管理费起计日期自《入住通知书》上注明的上房日期起开始计算，此后可每季度一次且在上次服务时间结束前的15日之前履行下一次的物业公共服务费的交纳义务。每逾期一日将加收应付金额的千分之三作为违约金；双方还对双方的权利和义务、物业服务的内容、物业服务质量、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告叶妍妍、张彦龙为案涉小区10#-2-802室业主，房屋建筑面积87.51平方米，其尚欠原告物业服务费6143.2元（计算期间为自2015年2月1日至2019年7月31日，计算明细为1.3元/月/平方米×87.51平方米×54个月≈6143.2元）。但是，被告于2014年1月3日交纳给原告建筑垃圾费500元，原告无证据证明其公司清运了被告的建筑垃圾，故该笔费用应当冲抵被告应当交纳的物业服务费。另外，被告虽提出其还向原告交纳了装修管理费200元，但是原告在其装修时进行了相应的巡视、检查，故该笔费用不予冲抵。此外，被告还提出其向原告预交了分摊公告能耗费，但是原告在诉请本案公共能耗费时已经予以扣减，故该笔费用不再重复扣减。据此，被告尚欠原告的物业服务费为5643.2元（计算期间为自2015年2月1日至2019年7月31日，6143.2元-500元=5643.2元）。本院认为，2014年1月3日原、被告之间签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告振新物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告叶妍妍、张彦龙为案涉汉源国际丽城小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其欠付的物业服务费，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持，但支持的数额为5643.2元。关于原告主张要求被告支付分摊公共能耗费528.9元问题。因原告当庭未能提供相应水、电交费凭证等证据予以证明被告案涉房屋所产生的公共能耗费的实际用量，故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院亦暂不予支持。关于被告辩称观点一“物业公司没有经过我们的批准出租车位，导致我家车被划了”“我家孩子在小区滑滑梯把额头磕了，缝了五针，那里全是鹅卵石”等。该观点属于侵权法律关系问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称观点二“我家阳台的门修了四年多修好了。电梯也存在安全隐患。我想改副卧的阳台，物业公司不让我改，后来上房的住户都封上了阳台，只有我们的没封”“小区墙皮脱落”等。该观点属于房屋买卖合同法律关系中的质量、改建问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称观点三“去年物业公司在我们单元楼门口公开了他们的收支情况，说亏损一百多万，我想知道他们是以什么方法计算的，有没有审计，账是怎么算的，物业费是怎么收的，他们的算法不合理”等。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告辩称观点四物业公司服务质量存在问题。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告叶妍妍、张彦龙给付原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司物业服务费5643.2元（计费期间为2015年2月1日至2019年7月31日）；二、驳回原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司负担10元，由被告叶妍妍、张彦龙负担15元。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十二月六日书记员  岳靓