文书内容广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9803号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司，住所地江门市港口一路13号，统一社会信用代码914407037962189440。法定代表人：方耀添。委托诉讼代理人：王龙开，系该公司的员工。被告：张波，女，1970年1月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：李欢洲，男，1997年8月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：张波，女，1970年1月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系李欢洲的母亲。原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司（下称珠江物业）与被告张波、李欢洲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告珠江物业的委托诉讼代理人王龙开及被告张波（同时作为李欢洲的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付尚欠的2014年9月至2019年9月的物业服务费26234.27元及自2014年8月26日起至实际付清之日止的滞纳金（按日千分之二计算，暂计至2019年8月31日为39122.61元）给原告；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告是江门市蓬江区杜阮镇木朗大道128号山湖雅苑雅岸二街×号室的业主。原、被告于2010年1月7日签订《山湖雅苑物业服务合同》，约定由原告为被告上述房屋提供物业管理服务，服务期限从本物业交付使用之日起至小区业主委员会选聘的物业公司进场之日止；物业服务费为每平方米1.8元，被告应于每月25日前缴纳下月物业服务费430.07元；如业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的千分之二缴纳滞纳金。截至目前，被告拖欠原告2014年9月至2019年9月的物业服务费26234.27元及自2014年8月26日起至2019年8月31日止的滞纳金39122.61元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1.《广东省商品房买卖合同》；2.《山湖雅苑物业服务合同》；3.《物业服务收费公示栏》、《物业服务费欠缴》；4.《山湖雅苑服务互动宣传栏》；5.《催缴物业服务费通知》；6.违章建筑照片3张及整改通知书3份。被告张波、李欢洲辩称，原告作为山湖雅苑的物业管理公司，对小区中持续不断的违规建设行为长期处理不力，致使共用绿地被大量侵占。尤其在位于小区核心的溪流两侧，违建杂乱无章，向水道中央延伸拥塞，优美的水体岸线不复存在，破坏了生态环境，景观遭受极大损失，且存在水利防洪上的潜在隐患，威胁住区安全，损害被告所有山湖××室的物业价值，扰乱了被告的生活安排。山湖雅苑的物业管理服务达不到《山湖雅苑物业服务合同》第六条承诺的质量标准，物业管理公司履行合同义务不符合约定，依据《中华人民共和国合同法》规定，被告有权拒绝其按约定标准收取物业服务费的要求，且有权要求原告以减少物业服务费的方式承担赔偿损失的违约责任，并采取补救措施。综上，请求法院驳回原告起诉，责成原告采取补救措施。两被告向本院提交证据有：1.环境破坏现场照片；2.山湖雅苑售楼书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月7日，两被告与江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（下称木朗公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定两被告向木朗公司购买杜阮镇山湖雅苑雅岸二街×号房屋，建筑面积238.93平方米。同日，两被告（甲方）与珠江物业（乙方）签订《山湖雅苑物业服务合同》，约定服务期限自2009年10月1日起至小区业主委员会选聘的物业公司进场之日止；低层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计收物业服务费，每月25日前收取下个月服务费；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费用的千分之二交纳滞纳金，并约定了乙方提供物业管理服务的内容及质量标准、双方违约责任等内容。两被告以原告提供物业服务不符合合同约定为由自2014年9月起没有交纳物业服务费，原告经催讨无果，故诉至法院请求解决。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《山湖雅苑物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。本案争议焦点是被告拒交物业服务费的理由是否成立。被告辩称原告违反物业服务合同第六条第5点的约定，部分业主违章建设、侵占共用绿地，原告没有保障绿地完好。首先，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违建业主进行处罚，也无权拆除违章建设，且从原告所举证据可见，原告对小区内的违建行为亦发出了整改通知，履行了其基本的管理义务。被告如果认为其他业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。其次，被告提交售楼书证明溪水旁的别墅违建侵占绿地，而原告述称溪水两旁的堤坝是开发商所建。售楼书是开发商制作，图片仅是电脑效果图，并非实景，不足以证实溪水两旁的绿地在开发商交付房屋时的状况，被告以开发商制作的图片主张原告没有保障共用绿地完好，有违公平原则。再次，原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据物业服务合同第二十三条关于违约责任的约定“乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”，或《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，通过要求原告限期整改、采取补救措施或赔偿损失等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。最后，原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，对两被告的辩解意见，本院不予采纳，两被告应当依照合同约定支付2014年9月至2019年9月的物业服务费26234.27元（430.07元/月×61月）。因两被告未依约交纳物业服务费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照合同约定每日千分之二计算滞纳金，明显过高，本院酌情调整为按月利率2%，自2014年8月26日起计算至欠款清偿之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告张波、李欢洲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司支付物业服务费26234.27元及滞纳金（以当月欠款额为基数，自2014年8月26日起按月利率2%计算至款项给付之日止）；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1433.92元，减半收取716.96元，由原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司负担306.55元，被告张波、李欢洲共同负担410.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。                          审判员                            梁珊                                                                                                                                                                      二Ο一九年十二月九日                                      法官助理陈怡杏书记员  王敏仪