文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初5629号原告：重庆宏西吉物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号。统一社会信用代码：915002435567863288。法定代表人:淳泽健,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗军，该公司员工。委托诉讼代理人:刘洪权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：李昌文，男，1977年11月22日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：张继康，重庆才学律师事务所律师。原告重庆宏西吉物业管理有限公司（以下简称宏西吉物业公司）诉被告李昌文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宏西吉物业公司的委托诉讼代理人罗军、刘洪权，被告李昌文及其委托诉讼代理人张继康，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏西吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费10505.74元及违约金8422元，合计18927.74元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年10月27日签订《XX小区物业服务协议》约定原告对被告在重庆宏西吉房地产开发有限公司购买的XX小区X号楼X单元X号住宅物业和小区共有部分提供物业服务，物业费按所够房屋建筑面积计算，高层电梯房按1元/平方米/月计算，矮层非电梯房按0.8元/平方米/月计算。因XX小区属在建小区，原告便按高层电梯房0.79元/平方米/月收取，矮层非电梯住宅0.56元/平方米/月收取。被告现已欠缴2012年6月至2019年10月的物业服务费9896.74元，2012年12月至2019年10月公摊费609元，违约金按照月利率2%计算为8422元。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《XX小区物业服务协议》规定向原告缴纳物业管理费。为此，原告提起本案诉讼。被告李昌文辩称，1.原、被告签订《XX小区物业服务协议》时，存在意思表示瑕疵，是导致违约的起源。被告接房时，将协议作为接房手续之一要求被告签字，甚至开发商在销售房屋时对部分被告作不用缴纳物业费用的虚假承诺；2.原告的管理、财务、服务、公共服务部分及设施使用情况信息不透明，是导致违约的主要原因之一；3.原告与重庆宏西吉房地产开发有限公司存在人格混同的可能，是导致违约的主要原因；4.原告在履行物业协议过程中存在严重违约行为，是导致被告不缴纳物业费用的直接原因；5.被告的房屋存在质量问题，向物业公司反映，物业公司一直不来处理。本院经审理认定事实如下：被告李昌文系彭水苗族土家族自治县XX街道XX街X号XX小区小区X号楼X单元X房屋业主。2010年10月27日，被告李昌文与原告宏西吉物业公司签订《XX小区物业服务协议》，将其位于XX小区小区X号楼X单元X号房屋的物业服务委托给宏西吉物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为电梯高层（含电梯费）为1.20元/平方米/月、非电梯多层住宅1元/平方米/月，同时合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方（业主）据实分摊。后宏西吉物业公司在XX小区小区提供物业服务至今，因该小区属在建小区，实际物业服务费收取金额为电梯高层（含电梯费）为0.79元/平方米/月、非电梯多层住宅0.56元/平方米/月。该小区已成立业主委员会。被告李昌文位于XX小区小区X号楼X单元X号建筑面积140.74平方米，每月应交纳物业服务费111.18元。被告李昌文已缴纳2019年1至9月的物业服务费及公摊费。李昌文欠缴2012年6月至2018年12月及2019年10月物业服务费8894.4元，2012年12月至2018年12月及2019年10月公摊费556.2元。原告于2019年11月11日在XX小区小区入口处张贴了催收公告，催告各业主在2019年11月25日前缴清物业服务费。被告李昌文至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费和公摊费。被告提交照片拟证明原告提供的物业服务存在瑕疵即XX小区小区X号楼外墙脱落、卫生及绿化维护义务履行瑕疵、共用部分被私占及占道经营、小区管理存在安全隐患、消防通道阻塞、墙体小广告未及时清理、小区内广告收益未有效公示、住改商未制止未通报及被告的房屋存在质量问题。原告举示照片及收条拟证明其已将收益明细于公告栏内张贴公示，并于2018年1月5日将2017年12月前的广告收益、游泳池租金、石沙水泥场地租金共计35000元移交给XX小区业主委员会，该业主委员会为其出具收条一张。另查明，重庆宏西吉地产开发有限公司，法定代表人为任应元，住所地为重庆市渝北区龙溪街道新溉大道6号都会首站9幢7-1。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告宏西吉物业公司与被告李昌文就其在XX小区小区的房屋签订物业服务合同，宏西吉物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现宏西吉物业公司作为原告依据双方签订的物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告李昌文作为业主，也是物业服务合同相对人，应当依据合同约定向宏西吉物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告宏西吉物业公司书面催收后，被告李昌文仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告李昌文应向原告宏西吉物业公司缴纳2012年6月至2018年12月及2019年10月的物业服务费8894.4元。对于违约金问题，即《XX小区物业服务协议》中约定的滞纳金。本案中原告宏西吉物业公司主张按照月利率2%计算，该标准并无合同约定，故本院不予采纳。原、被告签订的物业服务协议中约定按每日千分之三计算，因该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。协议中约定每月物业服务费支付时间为当月10日前，故每月逾期之日应当从当月11日起，截止时间应当为付清之日止。具体计算方式如下：            月份              本金              违约金标准              起始时间              截止时间                  2012.6              111.18元              日万分之三              2012.6.11              付清之日为止                  2012.7              111.18元              日万分之三              2012.7.11              付清之日为止                  2012.8              111.18元              日万分之三              2012.8.11              付清之日为止                  2012.9              111.18元              日万分之三              2012.9.11              付清之日为止                  2012.10               111.18元              日万分之三              2012.10.11              付清之日为止                  2012.11              111.18元              日万分之三              2012.11.11              付清之日为止                  2012.12              111.18元              日万分之三              2012.12.11              付清之日为止                  2013.1              111.18元              日万分之三              2013.1.11              付清之日为止                  2013.2              111.18元              日万分之三              2013.2.11              付清之日为止                  2013.3              111.18元              日万分之三              2013.3.11              付清之日为止                  2013.4              111.18元              日万分之三              2013.4.11              付清之日为止                  2013.5              111.18元              日万分之三              2013.5.11              付清之日为止                  2013.6              111.18元              日万分之三              2013.6.11              付清之日为止                  2013.7              111.18元              日万分之三              2013.7.11              付清之日为止                  2013.8              111.18元              日万分之三              2013.8.11              付清之日为止                  2013.9              111.18元              日万分之三              2013.9.11              付清之日为止                  2013.10               111.18元              日万分之三              2013.10.11              付清之日为止                  2013.11              111.18元              日万分之三              2013.11.11              付清之日为止                  2013.12              111.18元              日万分之三              2013.12.11              付清之日为止                  2014.1              111.18元              日万分之三              2014.1.11              付清之日为止                  2014.2              111.18元              日万分之三              2014.2.11              付清之日为止                  2014.3              111.18元              日万分之三              2014.3.11              付清之日为止                  2014.4              111.18元              日万分之三              2014.4.11              付清之日为止                  2014.5              111.18元              日万分之三              2014.5.11              付清之日为止                  2014.6              111.18元              日万分之三              2014.6.11              付清之日为止                  2014.7              111.18元              日万分之三              2014.7.11              付清之日为止                  2014.8              111.18元              日万分之三              2014.8.11              付清之日为止                  2014.9              111.18元              日万分之三              2014.9.11              付清之日为止                  2014.10               111.18元              日万分之三              2014.10.11              付清之日为止                  2014.11              111.18元              日万分之三              2014.11.11              付清之日为止                  2014.12              111.18元              日万分之三              2014.12.11              付清之日为止                  2015.1              111.18元              日万分之三              2015.1.11              付清之日为止                  2015.2              111.18元              日万分之三              2015.2.11              付清之日为止                  2015.3              111.18元              日万分之三              2015.3.11              付清之日为止                  2015.4              111.18元              日万分之三              2015.4.11              付清之日为止                  2015.5              111.18元              日万分之三              2015.5.11              付清之日为止                  2015.6              111.18元              日万分之三              2015.6.11              付清之日为止                  2015.7              111.18元              日万分之三              2015.7.11              付清之日为止                  2015.8              111.18元              日万分之三              2015.8.11              付清之日为止                  2015.9              111.18元              日万分之三              2015.9.11              付清之日为止                  2015.10               111.18元              日万分之三              2015.10.11              付清之日为止                  2015.11              111.18元              日万分之三              2015.11.11              付清之日为止                  2015.12              111.18元              日万分之三              2015.12.11              付清之日为止                  2016.1              111.18元              日万分之三              2016.1.11              付清之日为止                  2016.2              111.18元              日万分之三              2016.2.11              付清之日为止                  2016.3              111.18元              日万分之三              2016.3.11              付清之日为止                  2016.4              111.18元              日万分之三              2016.4.11              付清之日为止                  2016.5              111.18元              日万分之三              2016.5.11              付清之日为止                  2016.6              111.18元              日万分之三              2016.6.11              付清之日为止                  2016.7              111.18元              日万分之三              2016.7.11              付清之日为止                  2016.8              111.18元              日万分之三              2016.8.11              付清之日为止                  2016.9              111.18元              日万分之三              2016.9.11              付清之日为止                  2016.10               111.18元              日万分之三              2016.10.11              付清之日为止                  2016.11              111.18元              日万分之三              2016.11.11              付清之日为止                  2016.12              111.18元              日万分之三              2016.12.11              付清之日为止                  2017.1              111.18元              日万分之三              2017.1.11              付清之日为止                  2017.2              111.18元              日万分之三              2017.2.11              付清之日为止                  2017.3              111.18元              日万分之三              2017.3.11              付清之日为止                  2017.4              111.18元              日万分之三              2017.4.11              付清之日为止                  2017.5              111.18元              日万分之三              2017.5.11              付清之日为止                  2017.6              111.18元              日万分之三              2017.6.11              付清之日为止                  2017.7              111.18元              日万分之三              2017.7.11              付清之日为止                  2017.8              111.18元              日万分之三              2017.8.11              付清之日为止                  2017.9              111.18元              日万分之三              2017.9.11              付清之日为止                  2017.10               111.18元              日万分之三              2017.10.11              付清之日为止                  2017.11              111.18元              日万分之三              2017.11.11              付清之日为止                  2017.12              111.18元              日万分之三              2017.12.11              付清之日为止                  2018.1              111.18元              日万分之三              2018.1.11              付清之日为止                  2018.2              111.18元              日万分之三              2018.2.11              付清之日为止                  2018.3              111.18元              日万分之三              2018.3.11              付清之日为止                  2018.4              111.18元              日万分之三              2018.4.11              付清之日为止                  2018.5              111.18元              日万分之三              2018.5.11              付清之日为止                  2018.6              111.18元              日万分之三              2018.6.11              付清之日为止                  2018.7              111.18元              日万分之三              2018.7.11              付清之日为止                  2018.8              111.18元              日万分之三              2018.8.11              付清之日为止                  2018.9              111.18元              日万分之三              2018.9.11              付清之日为止                  2018.10               111.18元              日万分之三              2018.10.11              付清之日为止                  2018.11              111.18元              日万分之三              2018.11.11              付清之日为止                  2018.12              111.18元              日万分之三              2018.12.11              付清之日为止                  2019.10               111.18元              日万分之三              2019.10.11              付清之日为止      对于公摊费，因原、被告签订的《XX小区物业服务协议》约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。原告宏西吉物业公司已代替业主缴纳了公用水电费，故被告李昌文应向原告宏西吉物业公司缴纳欠缴的公摊费556.2元（2012年12月至2018年12月及2019年10月）。被告李昌文辩称与原告宏西吉物业公司签订的物业服务协议不是其真实意思表示，但其未举示证据证明其受胁迫或受欺诈而签订该协议，故本院对该辩称意见不予采纳。被告李昌文辩称原告与重庆宏西吉房地产开发有限公司存在人格混同不实，本院对该辩称意见不予采纳。关于被告辩称原告提供的服务存在瑕疵的问题，被告提交的照片反映了该小区某个时间某个地方物业服务存在的部分情况，但其未举示证据证明该情况是一个短暂情况还是一个长期现象，故本院对该辩称意见不予采纳。被告李昌文辩称小区广告等收益未公示，物业服务合同是双务合同，物业服务企业应提供物业服务，业主应缴纳物业服务费,因双方签订的物业服务协议并未约定小区广告收益公示是缴纳物业服务费的前提，且原告举示证据证明其已将收益明细于公告栏内张贴公示，并于2018年1月5日将2017年12月前的广告收益、游泳池租金、石沙水泥场地租金共计35000元移交给XX小区业主委员会，故本院对该辩称意见不予支持。被告辩称因其房屋存在质量问题，物业公司一直未予处理，因被告未举示证据证明房屋质量问题属于物业服务范围，本院对该辩称意见不予支持。综上，被告以此为由拒缴物业服务费，于法无据，本院不予支持。随着本县小区住宅楼的兴起，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业的共同努力，业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告李昌文于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区小区X栋X单元X号房屋2012年6月至2018年12月及2019年10月的物业服务费8894.4元及违约金（违约金计算方式：2012年6月至2018年12月及2019年10月每月应缴费用均单独计算违约金，共计80笔违约金，每笔违约金分别以111.18元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止）；二、被告李昌文于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区小区X栋X单元X号房2012年12月至2018年12月及2019年10月的公摊费556.2元；三、驳回原告重庆宏西吉物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元（原告重庆宏西吉物业管理有限公司已预交137元），减半收取为137元，由被告李昌文负担。本判决为终审判决。审判员  何小敏二〇一九年十二月二十五日书记员  廖伟杰