浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17639号 原告（反诉被告）：浙江铭恒紧固件有限公司，住所地诸暨市店口镇小戈山。 法定代表人：张仑，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周丹，浙江品泽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：诸暨市菲腾环保设备科技有限公司，住所地诸暨市店口镇达江路7号。 法定代表人：张赟。 委托诉讼代理人：孙毅，浙江三乔律师事务所律师。 原告浙江铭恒紧固件有限公司（以下简称铭恒紧固件公司）与被告诸暨市美强管业有限公司、被告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司（以下简称菲腾环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告诸暨市美强管业有限公司、被告菲腾环保公司均在答辩期内提起反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序，本院于2019年10月29日第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告铭恒紧固件公司申请撤回对被告诸暨市美强管业有限公司的起诉，本院予以准许。反诉原告诸暨市美强管业有限公司亦申请撤回对反诉被告铭恒紧固件公司的起诉，本院亦予以准许。本院于2019年11月21日第二次公开开庭进行了审理。原告铭恒紧固件公司的法定代表人张仑及其委托诉讼代理人周丹、被告菲腾环保公司的委托诉讼代理人孙毅两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭恒紧固件公司向本院提出诉讼请求：1.判决于2019年7月1日依法解除《厂房租赁协议书》；2.判决被告返还原告超出实际交付出租面积多支付的租金人民币18560元；3.判决被告返还自合同解除之日起至2020年1月1日的租金人民币30240元；4.判令被告双倍返还2019年租金计人民币120960元；5.判决被告承担因强行断电、拆除厂房导致无法租赁赔偿原告另行寻租、搬迁、停工停产等损失暂计人民币1058607.5元。诉讼过程中，经本院释明后，原告变更诉讼请求：1.判决被告返还原告超出实际交付出租面积多支付的租金人民币18560元；2.判决被告返还自2019年6月1日起至2020年1月1日的租金人民币35280元；3.判决被告因房屋租赁合同无效赔偿原告另行寻租、搬迁计人民币418607.5元。 事实和理由：被告于2016年11月1日与原告签订《厂房租赁协议书》，将其自有的坐落于诸暨市店口镇达江路7号的部分厂房出租给原告，租期自2017年1月1日至2023年1月1日，约定出租面积为1400平方米，实际交付使用面积仅为864平方米，后续需建造的面积一直未予以补足，原告已将前三年租金超实际交付面积交付，总计支付20万元。承租期内，被告在原告不知情的情况下将该厂房转让给案外人诸暨市美强管业有限公司，原告于2019年3月12日缴纳电费时才知晓，因原告尚在承租期内且已预先超面积支付房租根据买卖不破租赁的原则，在双方并未解除协议的情况下，案外人诸暨市美强管业有限公司应当按照原告与被告所签订的《厂房租赁协议书》所约定的租期继续履行出租义务。 2019年3月14日，国家电网诸暨市店口供电营业所根据案外人诸暨市美强管业有限公司的申请派相关人员对原告承租的厂房进行强行断电，导致原告生产立即全部停顿，订单无法继续。案外人诸暨市美强管业有限公司无理由无通知单方面强行断电的行为导致被告承租该厂房的用途无法实现，其行为已严重侵犯了原告作为承租人的合法权益，因何时恢复供电无法掌握，原告不得不按照当前市场价格紧急另行寻租，搬迁厂区内的所有设施设备及产品，重新安装调试，导致原告租赁费、搬迁费、停工停产窝工的损失等巨大的经济损失。2019年6月，原告承租的厂房被拆除，目前无法继续承租。 因案外人诸暨市美强管业有限公司擅自转让、被告强行断电的行为导致原告无法正常生产，根据原告与被告所签订的协议约定，应当双倍返还租金。由于被告之行为给原告造成的损失，原告起诉来院，望判如所请。 被告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司答辩并反诉称：案涉租赁房屋没有房屋产权证，也没有建设许可证，是违章建筑，该租赁合同应当认定是无效合同，应当按照无效合同来处理房屋的租赁纠纷，对于原告的第二、三项诉请，原告并没有举证实际使用租赁面积，不存在租赁面积不足问题，按照租赁协议约定，原告支付的租金，是20万元，按照合同约定，实际使用到2019年1月份，租金已经用完了，不存在损害原告利益，因为该合同是无效的，所以违约责任条款也是无效的。2017年1月1日至2019年6月1日期间，反诉被告实际使用反诉原告所有的厂房，按照厂房租赁协议约定租赁面积1400平方米，每平方米一年租金70元，总租金为每年98000元。反诉被告实际使用期间应付使用费245000元，反诉被告仅陆续支付20万元仍拖欠使用费45000元。故被告菲腾环保公司提起反诉：要求原告支付厂房使用费45000元。 反诉被告铭恒紧固件公司针对反诉原告菲腾环保公司的反诉请求辩称：1.反诉原告将厂房卖给案外人并没有事先通知反诉被告，侵害了反诉被告的优先购买权；2.租赁协议约定了建筑面积为1400平方米左右，但实际交付使用的面积仅为864平方米，反诉原告承诺待反诉被告搬入厂房后后续建造，但是一直未兑现，所以反诉被告所支付的20万元租金已经远远超出了三年租期的租金，计到2020年1月1日后，故不存在厂房占有费；3.根据买卖不破租赁的原则，双方所签订的厂房租赁协议书期限为6年，即从2017年1月1日起至2023年1月1日止，故反诉原告有义务继续将房屋出租给反诉被告使用至租期届满。 为便于叙述,以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。 当事人无异议的证据即银行转账记录、法院调取的违章建筑拆除面积、案涉土地的登记资料【审核表、诸政土字【2009】97号诸暨市人民政府文件、建设用地项目呈报说明书、图纸、审批表】，本院予以确认；当事人对真实性没有异议的证据即厂房租赁协议书、电力缴费单、搬迁费发票及收据、录音及摘要、诸暨市环境保护处罚决定书复印件，本院对其真实性依法予以确认。至于原、被告提供的其余证据即断电照片打印件，因原告撤回对诸暨市美强管业有限公司的起诉，故对该证据本院不作认定。双方当事人有异议的证据即厂房租赁合同，经本院庭后核实，对其真实性依法予以确认，至于证明目的，在下文中予以综合阐述。 经审理，本院认定事实如下：原告承租了被告所有的坐落于诸暨市店口镇达江路7号（工业厂区）的厂房，2016年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《厂房租赁协议书》，协议书载明：“1、出租建筑面积为1400㎡左右；2、租赁期限:从2017年1月1日至2023年1月1日止，6年内不能涨价，租期届满，如乙方续租，享有优先权，价格按市价。如乙方要求续租，若租金双方无异议，即按此租赁协议合同续签，并具有同等法律效力；3、签约时乙方应支付甲方定金叁万元预付款，该定金在甲方实际交付厂房使用时转为租金；4、租金和租金支付期限及付款方式:租金前三年一次性付清，一年70元/㎡，厂房租金第四年、第五年开始分两次付清截止至2020年05月31日前付清，第六年开始一年一付，租金经甲乙双方友好协商，定于2017年01月10日支付给甲方20万元，其余余款在2017年05月01日前付清，若在乙方已付定金后甲方拒绝租赁，除定金全额退还外，另外赔偿给乙方损失金额按租金30％赔付。若续租，乙方提早三个月通知甲方，若甲方不再租赁，同样应提早三个月通知乙方。否则视为违反租赁协议处理；……6、租赁期间，甲乙双方不得无效解除租赁合同，一方违约造成对方经济损失的，应负赔偿责任；……10、租赁期间，由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还当年租金；……”。合同签订后，原告按约支付了20万元租金（其中包括定金3万元）。2018年12月20日，被告与案外人诸暨市美强管业有限公司签订了资产转让协议，将案涉工业用地出卖给了案外人诸暨市美强管业有限公司。后案外人诸暨市美强管业有限公司将案涉厂房断电后，原告搬离案涉厂房，但未向被告交还案涉厂房。 另查明，案涉厂房系未按照批准内容建设的临时建筑，于2019年6月被行政部门依法拆除。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下： 1、《厂房租赁协议书》的效力问题。根据法律规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，被告作为出租人在2016年11月1日与承租人即原告签订的《厂房租赁协议书》时案涉厂房未取得产权证书，后被依法拆除，故该合同应当认定为无效合同。 2、案涉厂房交付的面积问题。本案中，原告主张被告未按合同约定交付厂房，虽双方签订的合同上约定的租赁建筑面积为1400㎡左右，但是从原告与被告委托处理本案事项的人即王成校（音同）之间的通话记录显示，交付给原告使用的厂房的确没有1400㎡，主厂房被告认可有864㎡，至于原告占用被告的其余地方放置物品，也系被告没有足额提供租赁场地造成，不能以此弥补被告未足额交付租赁场地的面积，故本院认定被告交付租赁场地面积为864㎡。 3、租赁合同无效后的处理。租赁合同无效后，承租人应将租赁厂房返还给出租人并参照合同约定支付房屋占有使用费。现因租赁厂房已被拆除，无法返还，且原告无法举证证明在租赁厂房拆除之前已将房屋返还给被告方，故房屋占有使用费应当自2017年1月1日起算至拆除之日，又因双方无法举证证明具体的拆除时间，被告陈述系在2019年6月1日拆除，该陈述未损害原告的利益，故本院认定案涉厂房的拆除时间为2019年6月1日，原告占用厂房的期间为882天。本院参照合同约定的租金及面积，折算每平方米每天的租金为0.1918元，再结合实际交付的面积及使用的期间，原告应当支付的房屋占有使用费为146161元，现原告诉请要求被告退还租金53840元，本院对其中53839元予以支持。 至于违约责任的承担，本案中，被告出租的厂房系违章建筑，产权出现了问题，导致原告无法正常经营，从目前的证据显示，无法证明原告对该情形是明知的，故被告应承担相应的违约责任。因违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质，法律也规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。在本案中，被告厂房系违章建筑的这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告造成的损失。虽然双方签订的合同无效，但是并不影响关于违约责任约定的清算条款的效力。根据合同第10条约定“由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由被告处理，如导致原告无法正常生产，原告应双倍返还当年租金”，也就是说，如果因厂房产权问题导致原告无法正常生产的，被告不仅要返还当年的租金，还要另行赔付原告当年的租金。按照合同的约定，原告已付的租金并非给付2019年的租金的，后面是因为交付面积的缺失导致原告在给付前二年租金时有了剩余，但是从合同的签订来看，所谓“当年的租金”指的应当是最先约定的租金即98000元∕年，因原告未给付2019年租金，也不存在返还的问题，至于要赔偿的98000元，结合原告举证证明违约行为给其造成实际损失的数额包括搬迁费用及高于本案租金所租赁厂房的差价以及综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度，本院支持被告赔偿原告当年租金98000元，该违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现违约金的惩罚性。综上所述，原告合理部分的诉请本院予以支持，其余部分予以驳回。至于被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司返还原告浙江铭恒紧固件有限公司剩余的租金53839元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、被告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司赔偿原告浙江铭恒紧固件有限公司损失98000元，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告浙江铭恒紧固件有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8387元，减半收取计4193.5元，由原告浙江铭恒紧固件有限公司负担2525元，被告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司负担1668.5元；反诉案件受理费925元，减半收取计462.5元，由反诉原告诸暨市菲腾环保设备科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  蒋仙斐 二〇一九年十二月十三日 书记员  韩路琦