四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川01民终17339号 上诉人（原审原告）：侯思琪，女，2001年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。 法定代理人：侯竹彬，男，1969年10月13日出生，汉族，住成都市成华区，系上诉人侯思琪之父。 法定代理人：张晓宇，女，1970年7月8日出生，汉族，住成都市成华区，系上诉人侯思琪之母。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑旻，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市首信置业有限公司，住所地：成都市成华区龙潭路33号2栋9楼。 法定代表人：卞民庆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟洁，女，1986年11月6日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人侯思琪因与被上诉人成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2019)川0108民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯思琪上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的所有诉讼请求；2.请求判令首信公司承担案件受理费等诉讼费用。 主要事实和理由：原判认定事实不清，遗漏《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于逾期交房违约金的约定且适用法律错误。在该买卖合同的第十九条第一款约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（l）项中的比率”，侯思琪与首信公司在逾期交房相关事项中对违约金标准“每日万分之二”有明确书写和约定。逾期交房违约金及其标准是否采用该条款，是本案的争议核心，但一审法院在该判决书的事实查明部分并未作出认定，遗漏该重要事实，属于事实认定不清。 原审对该买卖合同及其补充协议作出了有利于提供格式条款一方的解释且机械适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第十七条。针对逾期交房违约金，该买卖合同第十九条第一款对“每日万分之二”进行了明确，这与补充协议未约定首信公司承担逾期交房违约金发生理解上的争议。根据《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于违约金是否约定及其标准应当作出有利于侯思琪一方的解释，即认可首信公司应按每日万分之二承担逾期交房违约金。即使不认可每日万分之二，也应直接适用商品房司法解释第十七条。侯思琪与首信公司签订的商品房买卖合同补充协议第七条“逾期交房责任”这一条款并未约定首信公司需承担违约责任，反而加重了上诉人的责任。“逾期交房责任”的含义有且仅有一种文义解释，即首信公司作为房地产开发商基于逾期交房而应承担违约责任。侯思琪与首信公司所签订的商品房买卖合同第十九条标题即为“逾期交房责任”，而补充协议第七条第5款虽然应当属于合同制定方通过格式条款免除（缩小）其违约责任的情形，但其依然是对“违约交房责任”的相关约定，所以从买卖合同第十九条的标题以及补充协议第七条内容及客观现实上来说，也应当属于“已经约定违约责任但仅未明确违约金数额和计算方式”的情况，应该适用商品房司法解释第十七条。原审判决极易导致房地产开发企业利用格式条款免除其逾期交房违约金责任，从而导致不良社会影响。购房是普通老百姓的刚需，是老百姓小康生活的基本目标。购房时，房地产开发商更强势，老百姓对于合同条款不具有“讨价还价”的余地，这是属于典型的卖方市场。正因如此，为加强对房地产开发商合理约束，我国出台了各类法律法规，政府部门也要求按照房管局的模板签订商品房买卖合同且进行备案。这实质是为保民生问题而对房地产开发商的约束。法律应当对公民的社会行为起指导作用，而人民法院的判决书就是社会活动中产生纠纷时法律指导作用最具体的体现方式。原审判决一旦生效，就意味着首信公司通过补充协议格式条款免除自身违约责任的方式得到了人民法院的认可，成都市其他房地产开发商能够大胆争相效仿，都可以通过在补充协议里不明确约定其承担逾期交房违约金数额及计算方式的办法来规避其责任。则会出现客观上让政府部门为解决民生问题主动介入制定合同模板的政府干预手段被实质性架空，纵容了房地产开发商能够任意逾期交房，从而产生更多的社会矛盾。 侯思琪认为，一份公正的判决不仅需要合法，更需要合理。法院应守住公正的底线。故请求撤销原判，发回重审或者改判支持侯思琪的全部诉讼请求。 二审中，侯思琪等人补充上诉理由：1.根据原有的商品房买卖合同，对于逾期收房有万分之二的书写，但是，在其补充协议里没有逾期交房的违约金计算。侯思琪认为，这样的约定属于约定不明，应当按照最高院关于商品房买卖合同司法解释第17条第2款进行法律适用。一审判决对于约定不明的事实认定是错误的。同时，其没有适用该司法解释第17条第2款，属于适用法律错误；2.如按照一审法院的法律逻辑，第17条第2款的适用前提是必须要约定违约金数额或者是损害赔偿标准的话，在侯思琪无法去证明其实际损失的情况下，侯思琪将永远失去胜诉权。因此，侯思琪认为一审法院对该司法解释条款的适用属于机械性适用和错误适用；3.在一审开庭过程中，侯思琪都是围绕交付时间进行的调查和辩论，连续3天的开庭过程中，没有任何承办法官向侯思琪予以释明是选择违约金还是主张实际损失。 首信公司答辩称，1.侯思琪对合同条款理解错误，依据商品房买卖合同第19条，逾期交房责任第1款，“除不可抗力外，出卖人未……”，双方同意按照下列第二种方式处理，第二种方式载明的是详见补充协议，而补充协议中并未对违约责任的具体承担方式进行约定；2.首信公司完全按照商品房买卖合同的约定交付案涉房屋，不应承担违约责任。依据双方签订的商品房买卖合同第18条第1款出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，同时依据补充协议第6条第6项，第6项约定了双方对房屋的整改期，整改期限为90个工作日，因此，首信公司在该整改期限内进行交付房屋，不属于逾期交房；3.商品房买卖合同并非格式条款，依据合同法第39条以及第40条之规定，侯思琪的主要义务为支付购房款，首信公司主要义务是交付符合合同商品房，侯思琪的主要义务已经履行完毕，且并未免除侯思琪交房责任，因此，商品房买卖合同并不属于格式合同。 侯思琪向一审法院起诉请求：1.判决首信公司向侯思琪支付逾期交房违约金（以房款为基数，按日万分之二计算至实际收房之日，从2018年7月1日暂时计算至2019年1月31日，违约金为30339元）；2.判决一审案件诉讼费由首信公司承担。 一审法院认定事实：侯思琪和首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定侯思琪购买首信公司开发的案涉房屋。合同第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条规定了该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用标准。第十七条规定了基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元/天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。第2至第5项未按时达到交付条使用条件的，同上。第十八条规定了交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3.因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应对携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。同日签订的补充协议第四条约定，对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”,指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。五、对合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任。七、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：买受人查验房屋后，应当与出卖人签署商品房交接单。如果因买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式进行处理：5.合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。 合同签订后，侯思琪已按照约定向首信公司足额缴纳购房款。2018年7月26日，中腾公司向首信公司出具的查验整改通知书载明，我司于2018年7月21日接收香山长岛小区进行改造工作后，从7月21日至7月26日对项目进行了全面的检查，期间发现一系列问题，望贵公司按我司所提问题整改完成后再重新移交给我方。一、四号楼和十五号楼跃层部分结构板无法搭建，请结构上进行处理。二、部分房间未通电，为便于施工，请核查。三、为便于施工，请指定专用电梯，以便清运建渣。2018年9月30日，首信公司和中腾公司签署的《移交确认书》载明，经甲乙双方共同踏勘现场并友好协商，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90个工作日内完成改造工作。 2018年5月26日，首信公司取得案涉小区房屋建筑面积测绘成果报告。2018年7月20日，首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2019年1月30日，首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告。现侯思琪已接收案涉房屋。 一审庭审中，侯思琪申请对案涉小区2018年7月1日至2019年2月期间房屋建筑面积对应的房租进行评估以确定违约金标准。 一审法院认定以上事实，有当事人陈述和下列证据在案佐证：1.当事人身份信息；2.《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及缴费票据；3.收房公告报纸及快递单据；4.查验整改通知书、移交确认书；5.入伙工作流转单、竣工验收报告及房屋面积实测报告等。 一审法院认为，侯思琪和首信公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议真实有效合法，约束双方当事人。根据前述补充协议约定，合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。而案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。现首信公司已经实际取得竣工验收报告和房屋面积实测报告书。但首信公司未在合同约定交房期限内交房，属于逾期交房。 关于逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，侯思琪和首信公司签章确认的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。而补充协议约定，合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。一审法院认为前述司法解释规定的适用情形前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即指合同中没有对计算方法作出约定，但是已经对“逾期交房违约金”这一违约责任承担方式作出约定，而本案案涉合同中侯思琪和首信公司共同选择的条款中并未明确约定逾期交房违约金，故尚不存在适用前述司法解释的前提和基础，故侯思琪主张首信公司支付逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。 关于格式条款问题。侯思琪在诉讼中提出涉及逾期交房条款属于格式条款应属无效的主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，侯思琪和首信公司建立商品房买卖合同关系，侯思琪主要合同义务为支付购房款，首信公司主要义务为交付合格的商品房。现侯思琪和首信公司的基本合同义务已经履行完毕。而对于逾期交房违约金条款的约定与否属于当事人意思自治范围，且并未实质免除其法定交房责任，故侯思琪的该项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于评估问题。庭审中，侯思琪申请对案涉小区2018年7月1日至2019年2月期间房屋建筑面积对应的房租进行评估以确定违约金标准。一审法院认为，前文已经阐明本案案涉合同中侯思琪和首信公司共同选择的条款中并未明确约定逾期交房违约金，故尚不存在适用前述司法解释的前提和基础。故侯思琪的该项申请一审法院在本案中不予准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回侯思琪的全部诉讼请求。一审案件受理费558元，减半收取计279元，由侯思琪负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人侯思琪的上诉请求与被上诉人首信公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：首信公司是否应向侯思琪支付逾期交房的违约金。对此本院做如下论述。 侯思琪与首信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，首信公司未按照约定的时间向侯思琪交付房屋，其行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。 违约责任的承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，违约责任的承担，根据法律规定可为上述方式。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本院认为，守约方请求违约方支付一定数额的违约金须以商品房买卖合同有明确约定为前提。商品房买卖合同中未约定一方当事人违约时应向守约方支付违约金或者对违约金的数额或者计算方法无约定的，守约方可要求违约方赔偿实际造成的损失。因此，该条中提到的“没有约定违约金数额”，应当理解为当事人虽然约定了违约方要向守约方承担违约责任，且承担的违约责任为支付违约金，但并未对违约金的金额或计算方法作出明确约定。 侯思琪提出双方在合同第十九条第一款确定了逾期交房违约金。审查双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款的内容：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见补充协议”。而审查双方的补充协议，并未见双方约定有以支付违约金的方式承担违约责任。而本案中，侯思琪主张的违约责任承担方式为给付违约金，故侯思琪主张逾期交房违约金并无合同依据，本院不予支持。 关于侯思琪提出案涉合同中存在格式条款，应作出做其有利的解释。本院经审查认为：是否以给付违约金作为违约责任的承担方式，属于当事人在缔约时协商的范围；且，即便合同未约定违约金，也并未免除违约方承担其他形式的违约责任。原审法院对此问题已做充分阐述，本院不再赘述。 关于侯思琪提出“一份公正的判决不仅需要合法，更需要合理。法院应守住公正的底线”，本院认为，人民法院依法审理案件，系严格按照法律的规定和双方当事人约定判断相应的履行行为及责任承担。而违约责任的承担方式，亦应依照法律规定或合同约定，对当事人提出的诉讼请求进行评判。在本案中，侯思琪主张的逾期交房违约金在合同中并未约定，故缺乏相应的合同依据，侯思琪可另行依法主张权利。 侯思琪上诉另提出一审法院未向其释明是主张违约金或损失的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，人民法院向当事人告知变更诉讼请求系当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致。而本案中，侯思琪主张给付违约金并明确其依据，不属于法律关系性质和效力的问题，故不属于人民法院释明的范围。侯思琪的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费558元，由上诉人侯思琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  赫耀文 审判员  杨 晗 审判员  祝颖哲 二〇一九年十二月九日 书记员  丁大贵