江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2807号上诉人（原审原告）：郑金桥，男，1973年12月12日生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：徐睿，江苏星月城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司，住所地泰兴市泰兴镇泰常路9号。法定代表人：李慧芳，该公司经理。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。上诉人郑金桥因与被上诉人泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司（以下简称泰兴红星美凯龙）委托合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑金桥上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持郑金桥一审中的诉讼请求。事实和理由：1.案涉商铺是“独立产权式商铺”，店铺物理界限划分明确，房产证上明确了室号，以地面划线的方式，完全可以将郑金桥商铺隔开，法院不应过多限制“独立产权式商铺”的权利行使，更应尊重当事人双方的真实意思表示，双方签订的《商铺委托经营管理合同》第8.5条、8.6条载明合同到期后不再委托经营的，泰兴红星美凯龙有返还商铺的义务，法院不能超越当事人之间的意思表示，随意免除泰兴红星美凯龙义务。2.案涉商铺不属于《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第55条规定的情形，案涉商铺委托经营期限已经届满，新的经营公司是泰兴红星时代物业管理有限公司（以下简称红星物业公司），与泰兴红星美凯龙并非同一主体，泰兴红星美凯龙商铺并非整体出租，而是分割出租给了几百个实际经营者。3.一审判决不予返还商铺，强行使郑金龙与红星物业公司达成委托经营管理合同，严重违反法律规定。4.郑金龙要求返还商铺，客观上并不影响整体的出租行为，个别商铺的租赁合同解除，不会造成商铺整体合同解除，对绝大部分业主履行合同没有影响，事实上，泰兴红星美凯龙已将极小部分商铺予以隔开返还，其整体经营并未受到影响。5.《商铺委托经营管理合同》第19.4条约定，“乙方会同有关方面召集商场业主成立业主委员会，本合同委托经营期满前三个月就以后的重大经营决策和合同续签事宜由乙方和业主委员会洽商确定。”现泰兴红星美凯龙未牵头召集业主委员会，业主委员会事实上未能成立，商铺由案外人红星物业公司经营，使用费标准也是该公司制定，无法保障全体业主的权利。6.泰兴红星美凯龙未经郑金龙同意擅自继续使用商铺，应参照原合同标准支付使用费。泰兴红星美凯龙辩称：1.泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由泰兴红星美凯龙统一经营管理，案涉商铺系众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，众多商铺形成一个整体对外出租，以实现所有人的合法权益。案涉商铺一旦返还，必将损害周围商铺业主的合法权益，进而损害整个市场全体业主的权益。2.泰兴红星美凯龙与红星物业公司系两块牌子，一套班子，泰兴红星美凯龙原先对外签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的费用均由红星物业公司支付。对于红星物业公司与其他商铺业主签订合同约定的租金泰兴红星美凯龙不持异议，同意按该标准向郑金桥支付租金。3.原委托经营期限届满后，虽然商场业主未成立业主委员会，但根据现有签约情况可看出，绝大多数业主同意继续委托经营，同意按房价款的5%收取年租金。泰兴红星美凯龙按照与大多数商铺业主签订合同约定的标准向郑金桥支付租金，符合公平原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。郑金桥向一审法院起诉请求：1.泰兴红星美凯龙于2019年6月30日前向郑金桥归还商铺及支付非法占用期间的租金每日209.09元（按2017年2月1日至2019年2月1日泰兴红星美凯龙支付给郑金桥的该商铺使用费标准计算）及相应的违约金；2.诉讼费用由泰兴红星美凯龙承担。一审诉讼过程中郑金桥变更诉讼请求为：判令泰兴红星美凯龙将泰兴红星美凯龙4号楼1088室房屋交还给郑金桥，并判令泰兴红星美凯龙支付郑金桥自2019年2月2日起至实际交还之日止按照76319.7元/年计算的使用费，违约金放弃。一审法院认定事实：郑金桥（甲方）与泰兴红星美凯龙（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定甲方购买的泰兴红星美凯龙全球家居生活广场B区一层1088室56.28平方米商铺委托乙方统一经营管理，甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；委托经营管理的期限为十年，自2009年2月1日起至十年期满为止；鉴于甲方向泰州市苑田房地产开发有限公司购买该商铺时，甲乙双方都希望能迅速做强做大市场，甲方自愿将前四年经营使用权让渡给乙方，在委托经营的前四年期间，乙方无需向甲方支付任何费用，自2013年2月1日至2017年2月1日乙方向甲方支付该商铺的使用费为50879.8元/年，合计203519元，2017年2月1日至2019年2月1日乙方向甲方支付该商铺的使用费为76319.7元/年，合计152639.4元，商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付再用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方；在委托经营期间，甲方同意乙方根据其业种的定位和商铺的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态。为实现委托目的，乙方有权根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等，委托经营期满后，如甲方不再委托乙方经营管理的，乙方应将商铺恢复交房的原样交与甲方。协议还约定了其他事项。上述合同到期后，郑金桥要求泰兴红星美凯龙交付商铺发生纠纷，其委托江苏星月城律师事务所处理，江苏星月城律师事务所于2019年4月2日向泰兴红星美凯龙发出律师函，要求泰兴红星美凯龙向郑金龙交房并按年使用费76319.7元支付自2019年2月1日起至实际交还房屋之日止的使用费。但泰兴红星美凯龙仍然未能交付。另查明，案涉商铺是泰兴红星美凯龙家居商场内众多商铺中的一间，商铺存在于一个整体空间，2009年2月1日至2019年1月31日，一直由泰兴红星美凯龙统一经营管理，上述委托经营管理合同履行完毕后，泰兴红星美凯龙未与郑金桥重新签订委托管理协议，亦未支付使用费。再查明，案涉商铺郑金桥于2008年5月1日向泰州市苑田房地产开发有限公司购买，购买价为356159元。一审法院认为，涉案商铺虽然房屋所有权证载明各个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但该商铺是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽然紧密相连，但空间上没有分割墙体，无明确的四至界限，且客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺。郑金桥作为商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但其所有权的行使应当以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。虽然委托经营管理合同期限已届满，双方未再达成新的委托合同，但郑金桥要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于商场正常经营。泰兴红星美凯龙辩称目前整个商场签约率已经超过75%，某些楼层已经超过95%，如果返还，将导致其他业主的权益受损，并且提交了商场签约情况统计表，郑金桥不予认可，但郑金桥未提交证据予以反驳，对泰兴红星美凯龙提交的上述证据予以采信。根据泰兴红星美凯龙提交的统计表，泰兴红星美凯龙商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，郑金桥拥有的商铺仅占整个商铺面积的一小部分，鉴于大部分商铺的业主与泰兴红星美凯龙重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给泰兴红星美凯龙统一经营管理。故郑金桥尽管拥有涉案商铺的所有权，但其要求返还涉案商铺，暂不予支持。关于使用费，郑金桥与泰兴红星美凯龙形成委托合同关系，鉴于判决暂不予返还，且泰兴红星美凯龙实际对案涉商铺仍然经营管理，故其应当向郑金桥支付经营收益，郑金桥要求按原合同约定的标准支付经营收益，没有依据。一审至泰兴红星美凯龙处调取与其他业主签订的商铺委托经营合同十份，合同均载明，泰兴红星美凯龙与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。因泰兴红星美凯龙与绝大多数商铺续签了合同，郑金桥也应当按照绝大多数商铺与泰兴红星美凯龙约定的年回报率签订协议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决：一、泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司自2019年4月1日起按照其与绝大多数商铺业主签订的合同约定标准向郑金桥支付租金；二、驳回郑金桥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取75元，由泰兴红星美凯龙负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，郑金桥虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证，并载明了商铺的位置、面积等，但该商铺仅是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，商铺使用受市场整体限制，不具有结构上、使用上的独立性，且郑金桥自购买商铺后就委托泰兴红星美凯龙经营管理，以收取商铺使用费的方式获取投资回报，故案涉商铺符合产权式商铺的特点。现郑金桥委托泰兴红星美凯龙管理经营商铺的期限已届满，没有再与泰兴红星美凯龙达成新的委托管理合同或租赁合同，郑金桥理应可享有该商铺的物权。但郑金桥在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据泰兴红星美凯龙一审中提交的统计表及一审法院调取、二审中郑金桥亦提供的《商铺租赁合同》等证据表明，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，部分楼层到期后的签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，目前商场仍处于正常经营状态。在现有状况下如将案涉商铺返还给郑金桥等极少部分业主，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会造成市场无法继续经营、承租人退场，必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大部分业主目前认可的经营模式更有利于保护全体产权人的权益。因此，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，案涉商铺尚不具备返还的客观条件，一审判决暂不支持郑金桥主张返还商铺的诉讼请求，并无不当之处。关于案涉商铺的使用费。因2009年双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定前四年经营使用权让渡给泰兴红星美凯龙，无须支付使用费；自2013年至2017年支付使用费50879.8元/年；自2017年至期满使用年费按76319.7元/年支付。即10年期间郑金桥收回商铺的购买价款，现郑金桥仍要求按原合同约定的最后两年的76319.7元/年标准支付使用费，依据显然不足。2009年与郑金桥签订《商铺委托经营管理合同》的相对人为泰兴红星美凯龙，而2019年续签《商铺委托租赁合同》的相对人为红星物业公司，但泰兴红星美凯龙已认可其与红星物业公司系两块牌子、一套班子的经营公司，故因《商铺委托租赁合同》所产生的权利义务应由泰兴红星美凯龙与红星物业公司共同享有和承担。鉴于泰兴红星美凯龙与郑金桥就后续商铺使用费的标准不能协商一致，红星物业公司根据案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立的事实，其与绝大部分业主所约定的年租金为购买商铺总价款的5%，并已被签订《商铺委托租赁合同》的业主所接受，且郑金桥并未提供证据证明现该使用费标准低于同类地段同类商铺租金标准。因此，根据公平原则，泰兴红星美凯龙愿按照该标准向郑金桥支付商铺使用费，应予支持。红星物业公司与绝大部分业主签订的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金标准为购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的10日前支付。则泰兴红星美凯龙亦应按该标准、时间、方式向郑金桥支付租金。郑金桥购买商铺总价款356159元的5%计算其年租金为17807.95元，自2019年2月2日起至2019年12月31日止的租金共计16246.71元，泰兴红星美凯龙须于本判决生效后一次性支付；此后的租金每三个月支付一次计4451.99元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）。因一审判决主文对此表述不明确，为保护郑金桥的合法权益，防止履行时产生歧义，本院对一审判决主文予以变更。综上所述，郑金桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4951号民事判决主文第二项及案件受理费负担部分；二、变更泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4951号民事判决主文第一项为：泰兴红星美凯龙家居家饰有限公司自2019年2月2日起至2022年3月31日止按年租金17807.95元的标准向郑金桥支付商铺租金（其中自2019年2月2日起至2019年12月31日止的租金共计16246.71元，泰兴红星美凯龙家居家饰有限公司须于本判决生效后10日内一次性支付；此后的租金每三个月支付一次计4451.99元，于三个月中第一个月的10日前履行，如遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费150元，由郑金桥负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇一九年十二月二十日书记员  陈丽桢