宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2813号 上诉人（原审被告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路888-1号恒泰商务大厦20楼4-9号。 法定代表人：倪吉乐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金振芳，宁夏嘉睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宪军，男，1980年4月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。 上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司因（以下简称龙马公司）与被上诉人宪军房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人龙马公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人宪军的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1、涉案房屋面积差是因规划原因所致，双方在房屋买卖补充合同中约定，因规划原因导致的面积差异，买受人在使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。2、上诉人提出解除合同已超过一年除斥期间，上诉人提交的2015年7月30日开具的发票，能证实在此之前面积差异已确定，上诉人电话通知被上诉人等业主补交房屋面积差价并出具了办理不动产权证的手续。其他业主已补交了差价，并办理了不动产权证，此时被上诉人应当知道面积差的事实。另其在原一审中陈述已于2017年5月知晓房屋面积差的事实，但被上诉人于2018年7月16日才诉至法院提起诉讼，故被起诉时已超过一年除斥期间，其解除权已消灭。3、双方签订的房屋买卖补充合同约定，合同解除时，如商铺已交付使用，自交付之日起，被上诉人应当按月以房款总额的1%向上诉人支付商铺使用费，上诉人有权在退款时同时扣除上述费用。故被上诉人要求解除合同，应按约向上诉人退还商铺使用费。4、被上诉人将房屋租赁给案外人宁夏金佰利商务经营管理有限公司长达五年，共收取租金15万余元，一审判决解除合同并全额退还购房款，明显违反公平原则。 被上诉人宪军辩称，本案中房屋面积误差比已超过3%，被上诉人可以主张解除购房合同。上诉人出示的《发票》《商品房买卖合同补充合同》《建设项目竣工决算书》显示的时间为2015年7月30日，但上诉人从未见过。该证据既不能证明上诉人履行了告知上诉人实际建筑面积的事实，也不能证明被上诉人知道或者应当知道实际建筑面积的时间。上诉人从未给被上诉人告知过房屋的实际面积。截止到2018年7月的的房屋租金，均是按照18.18平方米计算。现上诉人提交的证据无法证实被上诉人已于发票开具之日或在其提起首次诉讼一年前就已经知晓涉案房屋面积误差绝对比超出3％。上诉人没有办理过房屋交付手续，《房屋租赁协议》只是上诉人销售房屋的“套路”而已。上诉人是在与被上诉人签订《房屋买卖合同》的同时，以其子公司宁夏金佰利商务经营管理有限公司的名义与被上诉人签订《房屋租赁协议》。被上诉人与案外人宁夏金佰利商务经营管理有限公司没有接触过。涉案房屋一直由上诉人实际占用、使用、收益。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立。请求法庭依法驳回上诉，维持原判。 原审原告宪军向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款682071元，并支付违约金20462元（按年利率6%自2018年1月1日计算至2018年6月30日）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年1月2日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场-17-069室房产，该商品房为预售商品房，合同约定建筑面积为18.18平方米，其中套内建筑面积为8.50平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为9.68平方米，单价为每平方米37517.66元，买受人于2014年1月2日前付清首付款382071元，于2014年1月17日前支付商业贷款300000元；出卖人应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第六条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同所附《〈银川市商品房买卖合同〉补充协议三》第五条通知及联络方式第三项约定，商铺交付、商铺面积差补退、产权证办理及商场地下车库租赁等事项出卖人可自行选择采用发送手机短信、报纸公告、张贴商场告示、寄送通知的方式进行告知，出卖人采取上述任何方式通知后视为出卖人履行了通知义务。第七条第三项、第四项约定除合同约定的合同解除情形外，买受人、出卖人均不得单方面解除合同；第五项约定，合同解除时，如商铺已经交付使用，自交付使用之日（由于买卖人原因未能按照期限交付的，自合同约定交付之日）起，买受人还应当按月以房款总额1%向出卖人支付商铺使用费，出卖人有权退款同时扣除上述费用。《银川市商品房买卖合同》第三页对原告的住址、电话、邮编等信息进行了记载。同日，原告与金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将涉案房屋租赁给金佰利公司，租赁期自2014年4月1日起至2024年3月21日止，租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清，其中，2014年4月1日至2018年3月31日年租金40924元。合同签订后，原告向被告支付首付款382071元，并于2014年3月13日交纳房屋所有权登记费，于2014年3月20日向被告交纳下剩房款300000元。原告分别于2014年4月21日、2015年6月20日、2016年5月4日、2017年6月11日收取金佰利公司按约支付的年租金40924元。被告称该租金的计算方式是以房屋购房款为基数进行计算。 一审另查明，被告提交时间为2015年7月30日的发票一张，载明付款方为原告，收款方为被告，不动产项目名称为龙马鼓楼广场，销售的不动产楼牌号为-17-069，建筑面积为19.94平方米，单价为37517.66元，金额为748102元。被告另提交《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“宪军您所购买的龙马鼓楼广场-17-69号商铺，合同约定面积18.18平方米，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》之约定，商铺建筑面积最终以银川市房地产测绘中心实测为准，经银川市房地产测绘中心勘测，您所购买的商铺实测面积为19.94平方米，面积增加1.76平方米，按双方所签订的《银川市商品房买卖合同》约定的售价进行补退差价，该套商铺按37517.66元/m2，应补交房款陆万陆仟零叁拾壹元”。该补充协议加盖“宁夏银川龙马房地产开发有限公司合同专用章”印章，未有原告的签字或捺印，亦未有时间。被告另提交编号宁龙马字2015第437号《建设项目竣工决算书》一份，载明买受人为原告，房号-17-069，层次为负一层，面积19.94平方米，单价37517.66元，总价748102元，该决算书加盖“宁夏银川龙马房地产开发有限公司”印章，未有原告的签字或捺印，亦未有时间。原告称被告未向原告提供过上述发票，《商品房买卖合同补充协议》、《建设项目竣工决算书》也从未见过。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告何时知道涉案房屋的实际面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3%，即原告的合同解除权是否超过一年的除斥期间。被告于2015年7月30日开具了建筑面积为19.94平方米、金额为748102元的发票。根据合同约定，对商铺面积差补退、产权证办理等事项出卖人可选择采用发送手机短信、报纸公告、张贴商场告示、寄送通知的方式进行告知，在合同对原告的住址、电话等信息进行了确认的前提下，被告并未证明其采用上述任何一种方式向原告告知了涉案房屋面积存在差异的事实。被告提交的《商品房买卖合同补充协议》、《建设项目竣工决算书》等能够表明房屋面积存在差异的证据上亦未有原告签字确认，且原告依据租赁合同收取的四次租金均为40924元/年，租金并未随面积及购房款增长而进行了上涨。现被告提交的证据无法证实原告已于发票开具之日或在其提起首次诉讼一年前就已经知晓涉案房屋面积误差绝对比超出3%。原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。现涉案商品房的实际面积为19.94平方米，比合同约定面积18.18平方米超出1.76平方米，面积误差比绝对值已超出3%，故对原告主张解除其与被告签订的《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已付购房款682071元。就《银川市商品房买卖合同》约定的原告付款、被告交房的义务双方均已履行完毕，原告购买房屋后将房屋出租给金佰利公司获得租金收益，该收益已能弥补其支付购房款产生的利息损失，故对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。被告辩称，如合同解除，原告应按月以房款总额1%向被告支付商铺使用费，因合同解除系因被告的违约行为导致，且被告对收取的购房款也长期占有使用，在被告违约的情形下，对其该项辩称不予支持。被告辩称原告的起诉已过诉讼时效，因合同解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定，故对被告的该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告宪军与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告宪军购房款682071元；三、驳回原告宪军的其他诉讼请求。案件受理费10826元，由原告宪军负担315元，由被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担10511元。 二审中，上诉人龙马公司提交民事起诉状一份，证明2017年5月被上诉人知道房屋面积差异为1.76平方米，2018年7月16日被上诉人向法院起诉解除商品房买卖合同，被上诉人起诉已超过一年的除斥期间。 经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，对房屋面积差被上诉人是听案外人宁夏金佰利商务经营管理有限公司说的，始终未得到上诉人的确认。 被上诉人提交龙马公司简介打印件，证明上诉人与宁夏金佰利商务经营管理有限公司是母子公司关系。 经质证，上诉人对对该证据的真实性无法确定，对证明目的有异议，上诉人与宁夏金佰利公司均是独立的法人，独立承担民事责任，并不是母子公司关系。 本院经审查，上诉人龙马公司提交民事起诉状，被上诉人对其真实性无异议，该起诉状中，被上诉人自认“2017年5月，宪军在向宁夏金佰利商务经营管理有限公司催要租金的过程中，了解到房屋登记机关测定宪军的房屋面积为19.94平方米，比合同约定的面积18.18平方米超出1.76平方米，超出面积比率为9.68%”。该事实与本案事实有关联，应予采信。对被上诉人提交的龙马公司简介，与本案处理结果无直接关联，不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为被上诉人主张解除与上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》是否超过行使合同解除权一年的除斥期间。双方在合同中约定房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。被上诉人在2018年7月16日向兴庆区人民法院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同的起诉状中，陈述“2017年5月，宪军在向宁夏金佰利商务经营管理有限公司催要租金的过程中，了解到房屋登记机关测定宪军的房屋面积为19.94平方米，比合同约定的面积18.18平方米超出1.76平方米”，该陈述应视为被上诉人对其知道涉案商品房实际面积为19.94平方米，比合同约定面积18.18平方米超出1.76平方米事实的自认，即被上诉人自认其于2017年5月已经知道合同约定的面积误差比约定面积超出3%的解除事由存在，其于2018年7月才起诉要求解除上述房屋买卖合同，已超过法定一年解除权除斥期间。且被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同后与金佰利公司签订了《房屋租赁协议》，将涉案房屋租赁给金佰利公司，并已收取了2014至2017年的房屋租金收益。从维护交易稳定、市场秩序的角度，除买受人确不知晓所购房屋存在合同约定解除条件情形并在法定期间内行使解除权的，对已履行主要合同义务的房屋买卖合同不亦解除。综上，被上诉人主张解除其与上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求无事实及法律依据。上诉人的上诉请求能够成立。一审认定事实有误，适用法律及判决结果错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14606号民事判决； 二、驳回被上诉人宪军的一审诉讼请求。 一审案件受理费10826元，二审案件受理费10511元，均由被上诉人宪军负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月六日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。