河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终4043号上诉人（原审原告）：陈阳阳，女，1991年12月14日出生，住鲁山县。委托诉讼代理人：张继勇，河南厚源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：平顶山市嘉科置业有限公司，住所地鲁山县鲁班路与尧山大道交叉口，统一社会信用代码：91410423561045794D。法定代表人：刘旭克，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李永奇，男，汉族，1978年12月5日生，该公司员工。委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。上诉人陈阳阳、平顶山市嘉科置业有限公司(以下简称嘉科公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人陈阳阳及其委托诉讼代理人张继勇，上诉人嘉科公司的委托诉讼代理人李永奇、邹东锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈阳阳上诉请求：1.撤销（2019)豫0423民初3723号民事判决书,依法改判支持陈阳阳一审诉讼请求；2.案件所有费用由嘉科公司承担。事实与理由：一、一审认定交房日期错误。一审法院认定本案争议的房屋交付日期为2018年10月31日,但是在一审判决中亦认定了嘉科公司《关于正安.金域世家业主反映相关问题的通告》:“。1、关于交房问题:本项目前期宣传时承诺2018年2月10日交房，因受各种因素的影响,目前尚不具备交房条件,本公司承诺:将采取一切措施加快施工,争取早日交房,房屋实际交付之时，本公司将依法依规承担违约责任。”2018年6月14日,嘉科公司作出说明:“此通告与《商品房买卖合同》产生不同意见时,我方认同《关于正安.金域世家业主反映相关问题的通告》的相关内容”的内容,陈阳阳认为商品房买卖是特殊商品买卖关系，有区别于其他普通买卖，依据商品房买卖合同司法解释等有关规定,该案件交付日期应确定为2018年2月10日。二、一审判决认定应当扣除政府环保政策因素影响交房为100天错误。一审认定应依据合同约定,扣除政府环保政策因素影响交房的天数酌定为100天，既不符合双方合同约定也没有相应证据支持。一是不符合双方合同约。陈阳阳和嘉科公司约定可以延期交房的原因是:1.遭遇不可抗力，2.非出卖人原因,市政配套未到位、政府政策环境变化等,详见附件八补充协议第四条。约定中没有关于因政府环境政策的约定。另外，政府实施大气治理管控措施应当在2016年前已经开始实施，也就是说在本项目建设实施之前已经实施管控措施,嘉科公司作为具有房地产开发资质的企业对于项目开发周期有合理的预计，在双方没有明确约定政府环境政策对于延期交房的影响时，应当认定建设周期包含了政府停工政策对于房屋建设的影响。二是没有相应证据支持，嘉科公司在并未递交有关政府责令其停工的证据，依据谁主张谁举证的原则，嘉科公司抗辩理由不能成立。嘉科公司辩称，１.一审认定的交房期限正确，本案关于交房期限存在双方达成合议后予以变更的事实，上诉状中所提到的公告在双方签订备案合同之前，我们认为备案合同签订时对交房期限的约定属合同变更。一审判决后，与陈阳阳同时提起诉讼的其他购房业主均服判息诉，也证实了我方观点。２.政府基于环保治理的需要，根据治理工作安排，不定期的责令建筑工地停止施工，这是针对全行业，而并非针对嘉科公司管理不到位而采取的措施，属于不可抗力。一审法院的处理符合法定原则。综上，上诉人陈阳阳的上诉请求不成立，请依法予以驳回。嘉科公司上诉请求：1.请求撤销鲁山县人民法院做出（2019）豫0423民初3723号民事判决第二项内容,依法改判嘉科公司向陈阳阳支付违约金人民币11713.9元;2.本案一、二审诉讼费用由陈阳阳承担。事实与理由:陈阳阳在涉案买卖合同的履行中存在过错,未按合同约定及时支付购房款项,嘉科公司认为陈阳阳延期支付购房款的时间应与嘉科公司延期交房的时间进行相应抵销。一审中已经查明,嘉科公司与陈阳阳2018年11月9日签订的商品房买卖合同第七条付款方式及期限第3项按揭贷款约定:“首付款159315元，剩余部分350000元于2018年10月30日前用按揭贷款支付。”该合同签订后,陈阳阳也并未按照该合同约定的期限缴纳购房款，其在2017年7月2日缴纳首付款后，仅在2018年11月13日向嘉科公司支付的公积金贷款代办费1000元，后嘉科公司才收到陈阳阳公积金贷款。嘉科公司认为,虽然因为客观原因,嘉科公司在交房日期上存在违约,但并不能以嘉科公司存在违约的情形就无视陈阳阳的违约行为。合同的履行应由合同双方按照约定进行,陈阳阳在一审中以其交付了1000元所谓的公积金贷款代办费为由就否认其在交付购房款中存在过错的理由不能成立。公积金贷款是国家规定的针对个人的一项福利制度,其办理必须需要本人的配合。嘉科公司因为是销售方，对于如何办理公积金贷款经验多于陈阳阳，故此象征性的收取1000元代办费以协助陈阳阳,但缴纳购房款，办理公积金贷款的第一主体必然是陈阳阳。一审法院无视该事实，认为陈阳阳不存在过错的理由不能成立。嘉科公司愿意与陈阳阳妥善解决逾期交房产生的违约问题,但嘉科公司认为，陈阳阳在合同履行的中的违约责任应予认定，陈阳阳的实际违约日期应自2018年10月30日起计算至2019年2月19日,共计112天,该天数应在嘉科公司承担的违约责任中予以相应扣减，扣减金额为11409元，结合一审法院认定的违约金额，扣减后嘉科公司应承担的违约责任为11713.9元。陈阳阳辩称，我们认为一审认定交房日期错误，一审交房日期应当认定为公告中的日期，依据法律规定卖房人在公告要约中对房屋有关问题承诺明确具体的，应当视为商品房买卖合同的一部分。另外，商品房在预售之前，要依法办理预售许可证，办理预售许可证的前提是有明确的交房日期，本案中，陈阳阳与嘉科公司签订的正式备案合同为非正常情况下签署的。因为该备案合同中载明的交房日期为２０１８年１０月３１日，而双方签署合同的日期为２０１８年１１月８日。２、在办理购房贷款时，陈阳阳不存在过错。是因被上诉人工作人员失误，造成陈阳阳提供手续有误而造成的。其责任应当由被上诉人承担，该事实有一份新证据予以证实。陈阳阳向一审法院起诉请求：1.判决嘉科公司继续履行合同约定的交房义务，向陈阳阳支付迟延交房违约金54598.57元（计算至2019年7月31日，以后违约金计算至嘉科公司实际交房之日；2.案件诉讼费由嘉科公司承担。一审法院认定事实：2018年11月9日，陈阳阳与嘉科公司签订了商品房买卖合同，购买嘉科公司开发的位于正安.金域世家1＃楼2单元5层2-501号商品房一套。合同上主要载明：“出卖人平顶山市嘉科置业有限公司，注册地址鲁山县鲁班路与尧山大道交叉口东北角，营业执照注册号91410423561045794D，法定代表人刘旭克，买受人陈阳阳，居民身份证411322199112140626。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县房产管理局。第三条：买受人所购商品房基本情况。该商品房合同约定建筑面积共128.54平方米，……第五条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3962.31元，总金额509315元……第七条：付款方式及期限……3、按揭贷款：首付款159315元，剩余部分￥350000元于2018年10月30日前用按揭贷款支付……第九条：交付期限。出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……2.非出卖人原因，市政配套未到位、政府政策环境变化等，详见附件八补充协议第四条。第十条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……出卖人：平顶山市嘉科置业有限公司（签章），刘旭克（盖章），买受人：陈阳阳（签字、按印）。2018年11月9日……”。嘉科公司于2017年7月2日收到陈阳阳支付的首付房款159315元，2018年11月13日收到陈阳阳交纳住房公积金贷款代办费1000元，下余房款350000元也已交付嘉科公司。但嘉科公司未能按合同约定日期交房，双方因违约金协商未果，引发诉讼。另查明，嘉科公司嘉科置业公司与业主（包括陈阳阳）之间在正式合同签订之前有一份预购房合同，合同上显示交房日期为2018年2月10日，但嘉科公司嘉科置业公司没有在合同上签章。2018年5月8日，嘉科公司发布《关于正安.金域世家业主反映相关问题的通告》：“……1、关于交房问题：本项目前期宣传时承诺2018年2月10日交房，因受各种因素的影响，目前尚不具备交房条件，本公司承诺：将采取一切措施加快施工，争取早日交房，房屋实际交付之时，本公司将依法依规承担违约责任。……”。2018年6月14日，嘉科公司作出说明：“此通告与《商品房买卖合同》产生不同意见时，我方认同《关于正安.金域世家业主反映相关问题的通告》的相关内容”。一审法院认为，陈阳阳、嘉科公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，陈阳阳、嘉科公司应按照合同的约定履行义务。在合同订立过程中，当事人在协商中可能会有各种允诺，但是最终仍然要以确定性的合同文本为准，所签订文本与之前双方的意思表示不一致的，可视为是对双方先前合意的替代。嘉科公司作为卖方,应当在合同约定期限内为陈阳阳办理交房相关手续,也即嘉科公司应在双方最后约定的2018年10月31日之前为陈阳阳办理房屋交接手续,但至今未交房，嘉科公司已构成违约,依法应当承担违约责任。考虑平顶山市及鲁山县人民政府对辖区环保的要求和治理对嘉科公司延迟交房确实存在一定的影响,并根据陈阳阳、嘉科公司合同约定，扣除政府环保政策因素影响交房的天数本院酌定为100天。另嘉科公司并未提交陈阳阳怠于处理公积金贷款有关事项或存在其他主观过错等方面应依法担责的有效证据，对嘉科公司辩解陈阳阳也存在违约的情况不予支持。根据公平原则和诚实信用原则,同时考虑到嘉科公司的过错程度及嘉科公司的预期利益、合同的履行情况、延迟交房的具体时间等因素，结合本案实际,陈阳阳已经将购房款向嘉科公司支付完毕，嘉科公司理应按照约定于2018年10月31日前向陈阳阳交付合格房屋，但嘉科公司至今仍未交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。本案中，陈阳阳并未要求解除合同，仅要求嘉科公司支付违约金并继续履行合同。现嘉科公司已收到陈阳阳按约交付的购房款509315元，应支付违约金的期间为2018年11月1日起至一审辩论结束之日，扣除政府环保政策因素影响，此期间嘉科公司应支付给陈阳阳的违约金为23122.9元（房款509315元×日万分之二×227日）.综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、嘉科公司继续履行2018年11月9日双方签订的房屋买卖合同；二、嘉科公司于本判决生效之日起十日内向陈阳阳支付违约金人民币23122.9元；三、驳回陈阳阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1166元，由陈阳阳承担788元，嘉科公司承担378元。本案二审中，本院对当事人提交的证据进行质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、房屋应交付的时间如何确定；二、因政府环保政策导致延期交房的时间是否应当扣除；三、是否应当扣减嘉科公司违约金11409元。根据各方当事人诉辩意见，结合在案证据，本院评析如下：一、关于如何确定房屋应交付时间问题。陈阳阳提供的《商品房买卖合同》上载明，嘉科公司应当于2018年2月10日前向陈阳阳交付涉案房屋。该合同上仅有陈阳阳签字，嘉科公司未加盖印章。陈阳阳和嘉科公司共同签订于2018年11月9日的《商品房买卖合同》上约定的交房时间为2018年10月31日前。由于2018年11月9日签订的合同上有嘉科公司的印章及陈阳阳的签字，且该合同已经在房屋登记机关登记备案（备案号：410430201811090007），故应当认定，已经登记备案的2018年11月9日的合同上约定的交房时间，为嘉科公司应当交付房屋的时间。一审判决认定嘉科公司应当交房的时间为2018年10月31日前，并基于此判令嘉科公司承担逾期交房的违约金，并无不当。二、因政府环保政策导致延期交房的时间是否应当扣除问题。环境保护事关国计民生，环境污染防治攻坚是目前我国正在进行的三大攻坚战之一。根据嘉科公司提交的证据可知，涉案房屋在建设过程中，确实存在因国家环境保护政策的原因导致工期顺延问题。按照陈阳阳和嘉科公司签订的《商品房买卖合同》第九条第二款及合同附件八第四条的约定，因政府政策导致的延期交房，该延期时间应当从嘉科公司逾期交房的时间中予以扣除。一审判决综合各方利益，根据当地实际情况，酌定嘉科公司逾期交房的时间为227日，并以此计算逾期交房违约金，并无不当。三、关于是否应当扣减嘉科公司违约金11409元问题。嘉科公司上诉主张，陈阳阳迟延办理贷款，属于迟延交付购房款，应当与嘉科公司延迟交房的时间抵销，并据此扣减嘉科公司违约金11409元。本院认为，陈阳阳已经按照要求将办理贷款的相应手续交付给嘉科公司，并向嘉科公司支付代办费1000元。由于现有证据不能证明贷款迟延办理是由于陈阳阳的原因所致，且嘉科公司未提供充分有效证据证明陈阳阳存在延迟交付购房款行为，故嘉科公司的该上诉理由不能成立。综上所述，陈阳阳、平顶山市嘉科置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1251元，由陈阳阳负担1166元，由平顶山市嘉科置业有限公司负担85元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员谢小丽审判员李泉钦二〇一九年十二月三十日法官助理雷东书记员张皓硕