河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1682号原告：马世勇，男，1974年2月3日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：涂运成，山东正柔律师事务所律师。被告：河南四海园林绿化工程有限公司，住所地南阳市新华东路康泰3号公寓2幢1楼101室。法定代表人：赵建伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军霞，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江涛，河南文丰律师事务所实习律师。第三人：信阳弘昌房地产开发有限责任公司，住所地信阳市京深路188号。法定代表人：袁进军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙银霞，该公司员工。委托诉讼代理人：夏勋，该公司员工。原告马世勇与被告河南四海园林绿化工程有限公司（以下简称四海公司）、第三人信阳弘昌房地产开发有限责任公司（以下简称弘昌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告马世勇申请撤回对信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、陈四强的起诉，本院予以准许。原告马世勇的诉讼代理人涂运成，被告四海公司的诉讼代理人王军霞、刘江涛，第三人弘昌公司的诉讼代理人夏勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世勇向本院提出诉讼请求：1、终止对原告购买居住的弘昌运动城XXX户的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与第三人弘昌公司签订的商品房买卖合同合法有效，弘昌运动城XXX户的房产所有权归原告所有；3、第三人弘昌公司立即配合原告办理弘昌运动城XXX户的不动产权属证书；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系河南创艺园林工程有限公司的员工，2012年7月23日原告与第三人签订了预约保留协议书，意向购买第三人开发的弘昌运动城XXX户商品房，并缴纳了1万元预留保证金，第三人出具了收据。2012年9月15日，第三人与原告所在的河南创艺园林工程有限公司签订了弘昌运动城7、8、9号楼绿化工程施工合同，原告担任项目经理，该合同第三部分第14条约定，工程款用于冲抵河南创艺园林工程有限公司在弘昌运动城购买商品房的购房款。施工过程，原告个人垫资组织了施工。2014年1月，鉴于河南创艺园林工程有限公司与第三人有关工程款抵扣购房款的约定，以及原告购买涉案房产的意向明确，河南创艺园林工程有限公司与原告达成协议，将原告垫资款直接抵扣购房款，差额部分各自结算，各自出具发票。第三人同意该方案，并与原告签订了商品房买卖合同，房屋总价款524146元。2014年7月，第三人向原告交付了涉案房屋，2014年9月30日，第三人向河南创艺园林工程有限公司支付了剩余差价款82336元，河南创艺园林工程有限公司于2014年11月20日向第三人出具了全部工程款653694.35元的发票。2017年7月3日，第三人向原告出具了购房款524146元的发票。房屋交付以来，原告即装修入住，一直至今，原告与配偶无其他居所，涉案房屋为原告及配偶的唯一住房。入住以来，原告一直要求第三人协助办理房屋权属证书，但因超规划等问题，第三人一直未能完成登记备案、为原告等业主办理相关权属证书的工作。2016年11月8日贵院查封了原告购买居住的该房产，并于2017年2月27日立案执行。原告提交了执行异议申请，贵院于2019年6月28日下达了（2019）豫01执异662号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上，原告是商品房买受人，只是购房款支付是通过相关债务流转方式进行，在查封之前与第三人弘昌公司已签订合法有效的书面商品房买卖合同，原告的购房款已经支付完毕，原告具有物权期待权，在查封之前近3年已实际装修入住该房产，原告对未能办理过户登记手续没有过错，且原告名下无其他用于居住的房屋。根据相关法律规定，请求判如所请。四海公司辩称：原告提交的证据不能证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，应驳回原告的诉讼请求。弘昌公司述称：法院查封的案涉小区的房产均已销售给业主，业主均有合同、发票、契税票、入住证明等。弘昌公司认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的举证、质证及陈述意见，结合本案情况，本院对本案事实认定如下：中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司与信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、信阳市弘昌房地产开发有限责任公司、陈四强企业借贷纠纷一案，本院于2017年1月7日做出(2016)豫01民初1823号民事判决，判决如下：信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司借款本金3915万元并按日万分之五支付自2016年3月29日起至本判决确定还款之日止的违约金；二、信阳弘昌房地产开发有限责任公司、陈四强对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256636元、保全费5000元，均由被告信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司负担。该判决发生法律效力后，依据中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司的申请，本院于2017年2月27日立案执行，执行案号（2017）豫01执214号。执行过程中，依申请，本院于2018年9月4日做出（2017）豫01执214号执行裁定书，裁定变更河南四海园林绿化工程有限公司为本案的申请执行人。另查明，该案审理程序中，本院于2016年11月1日作出（2016）豫01民初1823号民事裁定：冻结信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、信阳市弘昌房地产开发有限责任公司、陈四强银行存款42967125元或查封其相应价值的资产。本院依据该裁定于2016年11月8日查封了信阳市弘昌运动城（碧水帝影）如下房产：7号楼5套（101、103、204、606、607）。8号楼8套（201、203、204、402、404、406、602、611）。11号楼10套（602、604、605、606、607、203、204、303、103、104）。23号楼19套（1102、1001、1002、901、902、801、802、703、704、601、602、603、401、402、403、404、304、204、104）。24号楼59套（1101至1106、1001至1006、901至906、801至806、701至706、601至606、501至506、401至406、301至306、205、206、105、106、109）。25号楼42套（1102、1103、1105、1001至1003、1005、901至906、801至803、805、806、702至704、706、601、602、604至606、502、503、506、401至404、405、302、303、305、202至205）。29号楼的全部房产。33号楼33套（601、602、605、606、501至506、401至406、301至306、202至206、101至106）。34号楼6套（601、503、504、402、404、303）。35号楼20套（603、606、504、402、404、304、306、202、101至112）。执行过程中，本院于2017年7月18日查封了信阳市弘昌运动城（碧水帝影）如下房产：22号楼52套（1004、1005、1108、1305、1402、1404、1405、1406、1601、1602、1605、1704、1705、1801、1803、1804、1805、1808、1903、1904、1905、1906、2001、2003、2004、2005、2103、2104、2105、2108、2201、2204、2205、2304、2305、2307、2401、2404、2405、2406、2408、2501、2504、2505、2508、301、303、405、706、707、708、807）。30号楼10套（1003、1101、1102、1103、401、502、503、701、803、901）。31号楼33套（108、1001、1005、1006、1105、1109、1206、1209、1304、1402、1407、1409、1503、1601、1608、1701、1705、1802、1805、1807、1809、202、204、205、407、409、504、507、603、708、807、906、908）。32号楼8套（201、209、302、305、401、409、805、907）。26号楼3套（602、802、1102）。27号楼5套（403、404、902、1002、1102）。28号楼2套（501、1102）。2018年8月27日，因案外人鄢波提出执行异议，本院依法作出（2018）豫01执异288号执行裁定书，裁定中止对信阳弘昌房地产开发有限责任公司名下位于信阳市浉河区五星路弘昌运动城“碧水帝影”XXX号房产的执行；2018年9月29日，本院依法作出（2017）豫01执214号执行裁定书，裁定解除对该房产的查封。原告对本院查封行为不服，向本院提出异议，本院于2019年6月28日作出（2019）豫01执异662号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起本案诉讼。2012年7月23日，原告与弘昌公司签订商品房预约保留协议书，约定弘昌公司为原告预留弘昌运动城（碧水帝影）XXX号房屋，房屋建筑面积113.06平方米，每平米单价4636元，总价524146元。原告于2012年7月22日支付预留保证金1万元。2012年7月23日，弘昌公司向原告开具预留金1万元收据。原告提交的其与弘昌公司签订商品房买卖合同（合同编号2010-2-0364）约定，原告购买弘昌公司开发的弘昌运动城（碧水帝影）8幢3单元406号房屋，房屋建筑面积113.06平方米，每平米单价4636元，总价524146元，付款方式为一次性付款。2017年7月3日弘昌公司向原告开具金额为524146元的发票。2018年7月18日信阳市房产档案馆出具的证明显示，截止2018年7月18日未发现原告及其配偶在该处有房屋登记记录。原告提交了涉案房屋燃气及有线电视初装费、部分物业费、水费、电费、燃气费等交款票据，以证明其在本院查封前即已实际占有使用涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告提交的证据可以相互印证，证明其在本院查封涉案房屋前即与弘昌公司签订了商品房买卖合同，支付了对价，且原告也实际占有该房屋，故原告对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，原告请求排除对案涉房产的执行，合法有据，应予支持。被告四海公司虽不认可原告的举证，但未提交反驳证据，故对四海公司的答辩意见，本院不予采纳。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行信阳弘昌房地产开发有限责任公司名下弘昌运动城（碧水帝影）XXX号房屋；二、驳回原告马世勇的其他诉讼请求。案件受理费9041元，由第三人信阳弘昌房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2019）豫01执异662号执行异议裁定于本案判决生效时自动失效。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  钟晓奇二〇一九年十二月五日书记员  苏智博