西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终913号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗虽林，男，1976年1月12日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青藏高原铁道国际旅行社有限公司，住所地青海省西宁市城东区祁连路10号11楼，统一社会信用代码：91630100710599249X。法定代表人：节庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁三军，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人罗虽林因与被上诉人青藏高原铁道国际旅行社有限公司（以下简称青藏高原铁道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗虽林及其委托诉讼代理人董艳伟、被上诉人青藏高原铁道公司的委托诉讼代理人梁三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗虽林上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项；2.本案诉讼费由青藏高原铁道公司承担。事实与理由：罗虽林与青藏高原铁道公司签订《房屋租赁合同》，并交付房屋。租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日止，但罗虽林在进行二次装修前发现该出租房没有进行消防设计备案，喷淋系统、烟感、温感报警系统、消火栓系统未与消防主机联动，该出租房的消防系统处于瘫痪状态,致使罗虽林无法使用该租赁房屋。故一审法院以本案中《消防检查合格证》《建筑消防设备检测报告》等合格为由认定本案事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上支持罗虽林的全部上诉请求。青藏高原铁道公司答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，应予维持。青藏高原铁道公司向一审法院起诉请求：1.判令解除该公司与罗虽林间签订的《房屋租赁合同》；2.判令罗虽林向青藏高原铁道公司支付租金至罗虽林向青藏高原铁道公司交还租赁房屋止（暂计至2019年4月1日为94815元）；3.判令罗虽林按照房屋租赁合同约定向青藏高原铁道公司支付总租金10%的违约金48762元；4.判令罗虽林承担本案诉讼费。罗虽林向一审法院提出反诉请求：1.判令解除青藏高原铁道公司与罗虽林签订的《房屋租赁合同》；2.判令青藏高原铁道公司向罗虽林赔偿装修损失156000元、返还竞商保证金50000元；3.判令青藏高原铁道公司支付违约金48762元；4.判令青藏高原铁道公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2018年青藏高原铁道公司针对涉案房屋的租赁事宜发布了《招标公告》，该公告明确告知竞商人网上报名审查通过后需向青藏高原铁道公司财务办交纳竞商保证金50000元，招商结束后，中商人交纳的保证金自动转为当年业务租赁费用。2018年6月12日，罗虽林向青藏高原铁道公司转账汇入竞商保证金50000元。2018年7月31日罗虽林中标。另查明，2018年9月6日，青藏高原铁道公司与罗虽林签订《房屋租赁合同》，约定青藏高原铁道公司将位于拉萨市××区房屋一间出租给罗虽林使用，面积为301平方米，房号为15号，租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日，租金为162540元／年，总租金为487620元，支付时间：合同签订之日起五日内一次性全额支付租金，违约金计算方式为总租金的10%，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订前青藏高原铁道公司已向罗虽林交付了涉案房屋，但罗虽林并未向青藏高原铁道公司交纳租金。又查明，青藏高原铁道公司在2016年12月7日已取得涉案房屋整栋楼的消防安全检查合格证。再查明，2018年9月10日，青藏铁路公安局拉萨公安处消防监督支队对涉案房屋进行消防检查，作出拉铁公消限字［2018］第009号责令限期改正通知书，内容为：1.经检查，你承包的15号商铺,喷淋系统、烟感、温感报警系统、消防栓未与消防主机联动，该区域消防系统处于瘫痪状态；2.该商铺存在2处圈占消火栓情况，责令罗虽林在2018年10月10日前改正相关问题。一审法院认为：青藏高原铁道公司、罗虽林双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，故一审法院对青藏高原铁道公司、罗虽林双方签订的《房屋租赁合同》的效力予以认定。现青藏高原铁道公司、罗虽林双方均要求解除此租赁合同，一审法院对此予以确认，对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对青藏高原铁道公司要求判令罗虽林向其支付租金至罗虽林向其交还租赁房屋止（暂计至2019年4月1日为94815元）的诉讼请求，一审法院认为，罗虽林虽提出涉案房屋因消防存在问题致使其无法正常使用房屋不应向青藏高原铁道公司支付房屋租金的主张，但青藏高原铁道公司与罗虽林在《租赁合同》第9.2条中明确约定“对租赁物进行装修、改造设计消防安全的，由承租方按消防安全管理有关规定报公安消防部门批准后组织实施”，故在装修中的消防问题应当由罗虽林自行负责，罗虽林不应以此为由拒不支付房屋租金，2018年9月1日至2019年4月1日的房屋租金为94407元（162540元÷365天×212天=94407元），扣除罗虽林在招投标阶段向青藏高原铁道公司交纳的保证金50000元，罗虽林仍应向青藏高原铁道公司支付租金44407元（94407元-50000元=44407元）。对青藏高原铁道公司要求罗虽林按照房屋租赁合同约定向其支付总租金10%的违约金48762元的诉讼请求，一审法院认为，罗虽林未按照合同约定在合同签订后五日内支付租金已构成违约，应当向青藏高原铁道公司承担违约责任，但青藏高原铁道公司与罗虽林在租赁合同中约定违约金的计算方式明显过高，一审法院酌情调整为按未付租金的30%计算，对罗虽林向青藏高原铁道公司支付违约金13322元（44407元×0.3=13322元）予以支持。对罗虽林要求青藏高原铁道公司赔偿其装修损失、返还竞商保证金50000元、支付违约金48762元的反诉请求，一审法院认为，《租赁合同》第9.2条中明确约定“对租赁物进行装修、改造设计消防安全的，由承租方按消防安全管理有关规定报公安消防部门批准后组织实施”，在装修中的消防问题应当由罗虽林自行负责，故青藏高原铁道公司并不存在违约行为，不应当向罗虽林赔偿损失及支付违约金。对竞商保证金，青藏高原铁道公司在发布《招标公告》时已明确告知招商结束后，中商人交纳保证金自动转为当年业务租赁费用，罗虽林在知晓该《招标公告》后向青藏高原铁道公司交纳保证金，视为其对该保证金转为租赁费的认可，故青藏高原铁道公司不应向罗虽林返还竞商保证金。现根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除青藏高原铁道国际旅行社有限公司与罗虽林于2018年9月6日签订的《房屋租赁合同》；二、罗虽林于判决生效之日起十日内向青藏高原铁道国际旅行社有限公司支付租金44407元、违约金13322元，共计57729元；三、驳回青藏高原铁道国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；四、驳回罗虽林的其他反诉请求。本院二审中，罗虽林向本院提交一份律师调查《回函》，用于证明1.案涉租赁房屋即15号门面房的房屋温感、烟感及喷淋系统瘫痪，原因系该门面房消防系统未接入主体建筑的消防联动系统；2.2016年营业前消防安全检查合格证不包括案涉15号门面房；3.因青藏高原铁道公司未提交相关消防报备材料，导致消防检查无法进行二次报批。青藏高原铁道公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因无其他证据推翻该证据的真实性，本院对该证据予以采信。青藏高原铁道公司未提交证据。本院二审补充查明：2019年11月2日，拉萨铁路公安处消防监督支队出具的《关于北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所至该支队调查罗虽林承租房屋消防现状的回函》（以下简称《回函》）载明“罗虽林承租的拉萨市××区面房。经查，该房屋温感、烟感及喷淋系统瘫痪，其原因为上述系统未接入主体建筑的消防联动系统，导致上述相关消防系统无法正常使用。我支队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》（公消安检字〔2016〕0001号）只限于宾馆部分，不包含一楼商铺部分”。另，庭审中双方当事人均认可案涉租赁房屋于2018年9月1日，由青藏高原铁道公司向罗虽林交付以及房屋交付至今处于装修停滞状态，未实际营业的事实。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，青藏高原铁道公司与罗虽林均要求解除案涉房屋租赁合同，对此本院予以确认。本案二审争议焦点为：罗虽林关于因案涉房屋无法正常使用，不应向青藏高原铁道公司支付房屋租金以及违约金的上诉主张是否成立的问题。对此，评析如下：本案中，出租人青藏高原铁道公司于2018年9月1日向承租人罗虽林交付案涉租赁房屋，同年9月10日经拉萨铁路公安处消防监督支队检查，房屋存在喷淋系统、烟感、温感报警系统、消防栓未与消防主机联动，该区域消防系统处于瘫痪状态，并要求整改。首先，结合罗虽林向本院二审提交的《回函》载明的内容可知，租赁房屋消防系统处于瘫痪状态的主要原因是上述系统未接入主体建筑的消防联动系统导致。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”。本案中，青藏高原铁道公司作为出租人，其基本义务是不仅将租赁物交付给承租人，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但因案涉房屋的消防系统未接入主体建筑消防联动系统导致处于瘫痪状态，严重影响罗虽林正常装修使用、收益权。庭审中双方当事人亦认可案涉租赁房屋目前处于装修停滞状态，交付后未实际经营的事实；其次，青藏高原铁道公司为证明案涉租赁房屋消防合格的事实，向一审法院提交的证据即《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《合格证》）以及《建筑消防设施检测报告》（以下简称《检测报告》）。本院认为，该《合格证》颁发日期为2016年，即使当时实属合格，但在无其他证据予以佐证的情况下，并不能当然地证明现在合格的事实。对于《检测报告》，在青藏高原铁道公司无法说明该检测内容中涉及案涉租赁房屋具体检测项目的情况下，本院对其与本案诉争租赁房屋的关联性不予采信。而罗虽林向本院二审提交的《回函》明确载明2016年《合格证》检测范围只限于宾馆，并不包括一楼商铺的事实，《合格证》和《回函》出具主体均为拉萨铁路公安处消防监督支队，且《回函》出具时间在《合格证》之后的情况下，本院认为该《回函》是对《合格证》的一种补充情况说明；再次，虽双方在《租赁合同》第9.2条中约定“对租赁物进行装修、改造设计消防安全的，由承租方按消防安全管理有关规定报公安消防部门批准后组织实施”，但该约定内容仅是对消防设施的设计改造，而并非是对消防系统基础设施改造的约定。故一审法院以双方有约定为由，认定装修中的消防问题应由罗虽林自行负责不妥，本院予以纠正。综上，青藏高原铁道公司虽交付案涉租赁房屋，但因该房屋不能正常使用，本院对罗虽林主张不应支付租金以及违约金的上诉请求予以支持。对双方当事人未上诉部分，本院予以确认。综上，上诉人罗虽林的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院对本案认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初770号民事判决第一项、第四项。即：解除青藏高原铁道国际旅行社有限公司与罗虽林于2018年9月6日签订的《房屋租赁合同》；驳回罗虽林的其他反诉请求；二、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初770号民事判决第二项、第三项。即：罗虽林于判决生效之日起十日内向青藏高原铁道国际旅行社有限公司支付租金44407元、违约金13322元，共计57729元；驳回青藏高原铁道国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；三、驳回青藏高原铁道国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3171.54元，减半收取1585.77元，由青藏高原铁道国际旅行社有限公司负担；反诉案件受理费2561元，由罗虽林负担。二审案件受理费1243.23元（罗虽林预交），由青藏高原铁道国际旅行社有限公司负担本判决为终审判决。审判长 白 玛审判员 胡晓雯审判员 彭美玉二〇一九年十二月三十日书记员 谢生菊