贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初713号原告：贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住所地贵州省贵阳市花溪区浦江路187号。负责人：李永生，该中心主任。委托诉讼代理人：戴军，贵州吉远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷，贵州吉远律师事务所律师。被告：贵阳虹泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区淮河路中段C栋2层1-2号。法定代表人：周光强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程兵，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心（以下简称征收中心）与被告贵阳虹泰房地产开发有限公司（以下简称虹泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月24日第一次对本案公开开庭进行了审理，原告征收中心委托诉讼代理人王雷、被告虹泰公司委托诉讼代理人何瑞江到庭参加诉讼。因本案需待另案审理结果为依据，本案于2017年10月13日中止审理。后本案于2019年11月20日恢复审理，并于2019年12月25日第二次公开开庭进行审理，原告征收中心委托诉讼代理人戴军、被告虹泰公司委托诉讼代理人程兵到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。征收中心向本院起诉请求：1．判令被告支付超期过渡费合计：10,105,973.24元；2．判令被告承担从2016年6月1日起至被告将原告认购房屋交付原告指定的被征收人止的超期过渡费；3．案件受理费由被告承担。诉讼中，征收中心诉请变更为：1．判令被告支付超期过渡费合计：22,447,215.20元（从2016年6月1日计算至2019年12月31日）；2．判令被告承担从2020年1月1日起至被告将原告认购房屋交付原告指定的被征收人止的超期过渡费；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告因征收安置工作的需要，于2013年11月15日与被告签订《产权调换房屋认购意向性协议书》约定原告向被告订购由被告开发的位于贵阳经济技术开发区清水江路3号“星河国际城·中央尚品”项目的商品房530套（面积为48,879.97平方米，单价每平方米4,300元），用于安置被征收人。协议书签订后，被征收人选定安置房源495套（建筑面积共计46,111.3平方米），原告向被告支付购房款198,278,590元及履约保证金2,000,000元，但被告至今未将原告认购房屋实际交付原告指定的被征收人。2013年11月26日，原告与被告签订第二份《产权调换房屋认购意向协议书》，约定原告再次向被告订购“星河国际城·中央尚品”项目的商品房197套（面积为18530.75平方米，单价每平方米4,300元）用于安置被征收人，协议书签订后，被征收人选定安置房源16套，原告向被告支付购房款6,500,000元，但被告至今未将原告认购的16套安置房交付被征收人。被告未依据约定时间交付房屋，被告分别于2013年11月15日向原告出具《情况说明》、于2014年9月9日出具《工作联系函》，确认由于被告未将原告认购的安置房交付被征收人，由此产生的超期过渡费由被告承担。根据过渡费实际发生情况经双方核对，从2016年6月1日至2019年12月31日已产生的过渡费为22,447,215.20元应由被告承担。虹泰公司辩称，1．征收中心与虹泰公司之间签订的《产权调换房屋认购意向协议书》系预约合同。本案涉及被安置人的权益，在被告与被安置人签订《商品房买卖合同》后，法律关系已经发生转变，被告与购房人之间形成了商品房买卖合同关系，应当按照商品房买卖合同关系承担相应的违约责任。原告作为征收人在被告与被征收人签订《商品房买卖合同》后不应再支付拆迁过渡费。2．原告第二项诉讼请求的费用尚未发生，不应予以处理。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据如下：征收中心提交争议证据及本院认定意见如下：第一组：《产权调换房屋认购意向性协议书》（2013年11月15日签订）、《产权调换房屋认购意向性协议书》（2013年11月26日签订），原告拟证明按照第一份协议原告实际购买房屋495套，按照第二份协议原告实际购买房屋16套，共计511套，故实际只支付了511套房屋的房款。被告质证意见：对真实性和合法性无异议，但只是意向性协议书，是预约合同，实际履行情况要看被告与被征收人签订的《商品房买卖合同》。本院认为，上述证据真实合法，与本案有关，能够证明原告向被告购买房屋的事实。第二组：被告给原告的工作联系函及情况说明，原告拟证明被告承诺承担超期过渡费。被告质证意见：真实性无异议，超期过渡费支付的前提是原告支付给被征收人的款项应当有合法性、合理性与必要性。本院认为，上述证据合法真实，与本案有关，能够证明被告向原告承诺不能按期交付房屋承担被征收人的超期过渡费。第三组：相关交房凭证、产权调换房屋补偿协议书、贵阳市××技术开发区财政局证明、2016年6月1日起至2019年12月31日止发放22,447,215.20元的超期过渡费支付证据及列表清单，原告拟证明原告已按照约定支付认购房屋的全部房款204,778,590元以及原告诉请主张的金额；其中对变更诉请后的数据汇总和新增加诉请的数据汇总按照法院的要求庭前已提交给被告，被告收取资料但未签收，也未回复。被告质证意见：对证据真实性、合法性予以确认，对已支付的购房款无异议；本案涉及贵州省高级人民法院的案件，应将已判决的部分予以扣除，逐步交房的部分也应当予以扣除；本案因法律关系已发生转变，上述证据与本案无关联；对发放超期过渡费具体核算情况代理人不清楚，具体金额以原告提交的为准。本院认为上述证据真实合法，与本案有关，能够证明原告向被告支付购房款204,778,590元；原告向被征收人支付了2016年6月1日起至2019年12月31日止22,447,215.20元的超期过渡费。虹泰公司提交的争议证据及本院认定意见如下：第一组：《产权调换房屋认购意向性协议书》复印件，被告拟证明：1．合同第6条约定：（1）甲方（征收中心）有义务督促被征收人在2月内与乙方（虹泰公司）签订《商品房买卖合同》；（2）乙方（虹泰公司）收到签约通知后30日内与被征收人签订《商品房买卖合同》。被征收人与虹泰公司签订《商品房买卖合同》后，征收中心的征收合同义务已经完成，不应当产生或支付超期过渡费。2．合同第9.2（2）条约定：乙方（虹泰公司）未按《商品房买卖合同》规定的期限，将房屋交付购房人（被征收人）使用，应按双方《商品房买卖合同》约定向购房人（被征收人）承担责任。因此在逾期交房情况下，应由虹泰公司按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任，征收中心无需支付超期过渡费。第二组：《商品房买卖合同》及《预售合同备案登记表》复印件，被告拟证明：1．虹泰公司已经同被征收人签订《商品房买卖合同》，全面履行《产权调换房屋认购意向性协议书》的合同义务，征收中心与被征收人的征收合同义务已经履行完毕，虹泰公司与购房人（即原被征收人）建立商品房买卖法律关系。2．与被征收人约定交房时间为2015年11月12日（合同第11条），此时产生逾期交房违约责任，应由虹泰公司按《商品房买卖合同》约定实际承担。第三组：征收中心2016年1月11日起诉状、（2016）黔01民初249号民事判决书、2016年1月27日起诉状、变更诉讼请求申请书（2016黔民初37号），被告拟证明生效判决已经驳回征收中心超期过渡费的诉讼请求，本案涉及重复诉讼。征收中心质证意见：第一组真实性认可，证明目的有异议。第二组真实性无异议，原告支付超期过渡费符合征收协议约定，且被告承诺愿承担超期过渡费，被告逾期交房的违约金与本案无关。第三组不认可证明目的，属于不同时段的超期过渡费，对重复起诉部分原告已进行调整，不存在重复诉讼。本院认为，上述三组证据真实合法，与本案有关。对于其证明的事实，本院综合予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，征收中心作为甲方，虹泰公司作为乙方签定《产权调换房屋认购意向性协议书》，约定如下：为了做好房屋征收安置工作，确保甲方安置被征收人（依据＜房屋产权调换协议＞）的房屋能落实到位，经甲、乙双方协向一致，在遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》的前提下，甲、乙双方本着友好合作的原则，达成如下协议条款，共同遵照执行：第一条、甲方因房屋征收安置工作需要，须向乙方认购商品530套（共计面积：48,879.97平方米），用于与被征收人进行房屋产权调换，甲方最终认购的房屋以乙方与被征收人签订《商品房买卖合同》确定的套数为准，甲、乙双方以实际签订的《商品房买卖合同》确定的面积结算。第二条、乙方提供给甲方房源基本状况：1．土地使用权状况：乙方以出让方式取得位于贵阳市××技术开发区编号为“2006一05地块的使用权，土地使用权出让合同编号为：筑经开200600010，土地使用年限为：50年，土地使用性质：商住。2．房屋状况：乙方在前述地块所建商品房项目名称：“星河国际城中央尚品”，房屋现状：期房。3．甲方所认购房屋的基本状况：乙方提供给甲方的房屋为530套（具体户型、楼层、建筑面积等详见清单），由甲方指定的购房人（即被征收人）自愿选择确定。第三条、认购房款支付方式及时间：1．房款总价：乙方提供530套商品房，单价4,300元／㎡，建筑面积48,879.97㎡，房款合计为人民币210,183,871元。2．支付方式：甲方支付认购款人民币200万元作为履约保证金，在本协议签订之日起30日内汇入乙方指定账户，乙方在收到甲方支付的履约保证金后，在30日内不得将甲方认购的房屋向第三方进行出售。否则，乙方除双倍返还甲方对应的履约保证金外，还应按乙方对违约销售部份房屋销售总额的1倍作为违约金赔偿甲方。超出30日后，乙方可以自行销售甲方认购房屋，但应及时书面告知甲方销售情况。3．甲方认购款从乙方取得商品房屋预售许可证时支付乙方，在乙方取得商品房屋预售许可证，乙方与被征收人签订《商品房买卖合同》后应书面通知甲方，甲方应在3日内向乙方支付相应购房款，甲方此前所付履约保证金抵作购房款。第四条、基于甲方向乙方认购的房屋全部用于安置被征收人，所以在本合同签订生效后，至甲方完成安置前，甲方每安置一套房屋，应将被征收人所购房屋的单套面积、购房人（即被征收人）姓名等资料以书面形式提供给乙方，乙方不得（将）该房屋出售给第三方，乙方如违约，按相关法律、法规及最高人民法院司法解释承担违约责任。第五条、乙方取得商品房屋预售许可证后，应在3日内通知甲方。第六条、《商品房买卖合同》签订的时间：（1）从甲方收到乙方取得商品房屋预售许可证通知之日起，甲方有义务督促购房人（即被征收人）在2个月内与乙方签订《商品房买卖合同》。购房人（即被征收人）逾期不签订的，乙方有权收回甲方为该购房人（即被征收人）认购的房屋，并退回甲方为该购房人（即被征收人）支付的认购房款（包括履约保证金）。（2）乙方在收到甲方发出的与购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》的通知后，应在收到通知后的30日内与被征收人签订《商品房买卖合同》，逾期不签订的，乙方应承担违约责任。第七条、在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1．购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部份购房款的一部份，如发生退款情况时，乙方应将该部份款项直接退还甲方。2．购房人（即被征收人）不享有相关补助政策的，由购房人（即被征收人）自行支付乙方超过应安置面积部份购房款，如发生退款情况时乙方应将该部份款项退还购房人（即被征收人）。第八条、乙方须按照与购房人（即被征收人）签订的《商品房买卖合同》中约定的交付期限及交付标准向购房人（即被征收人）交付房屋。第九条、违约责任。1．甲方的违约责任。甲方在本协议生效后，未按约定时间向乙方支付房屋认购款，乙方有权终止本协议收回甲方认购的房屋。2．乙方的违约责任。乙方在本协议生效后，不按甲方通知与购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》，应对甲方承担违约责任，按下列方式处理：（1）逾期不超30日，乙方每日向甲方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，除乙方己与购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合向》外，甲方有权终止本协议剩余部分的履行，并要求乙方承担违约责任，乙方除全额退还甲方对应的已付购房款外，还应按中国人民银行同期贷款利率上浮二个百分点支付利息给甲方。乙方未按《商品房买卖合同》规定的期限，将房屋交付购房人（即被征收人）使用，应按双方《商品房买卖合同》约定向购房人（即被征收人）承担责任。第十条、购房人（即被征收人）向乙方交纳的住房维修基金及配套费等相关费用，购房人（即被征收人）自行向乙方缴纳。第十一条、购房人（即被征收人）所购房屋的产权证及相关事宜办理，乙方将按照《商品房买卖合同》相关条款及相关法律、法规执行。第十二条、本协议壹式陆份，甲、乙双方各执叁份均具有同等法律效力。第十三条、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，当本协议约定义务全部履行完毕后终止。第十四条、本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议共有同等法律效力。第十五条、争议解决办法：因本合同发生争议由双方协商解决，协商不成的，由甲方所在地人民法院管辖。第十六条、特别约定：1．基于乙方提供的安置房屋为期房，乙方承诺在2014年3月30日前，乙方将商品房屋预售许可证申办完毕并取得商品房屋预售许可证。乙方未能在上述时间内取得商品房屋预售许可证，购房人（即被征收人）的过渡费（含超期过渡费）等费用，由乙方支付。2．如乙方不能在前款约定的时间内取得商品房屋预售许可证，甲、乙双方可另行协商签订补充协议或终止本协议，如终止本协议乙方应将甲方支付的房款全额退还甲方。第十七条、本协议约定的各项签约时间从乙方取得商品房屋预售许可证开始计算。2013年11月15日，虹泰公司向征收中心发出《情况说明》，内容如下：“我公司开发建设的贵阳经济技术开发区清水江路3号“星河国际城、中央尚品”项目，提供给贵局的房源有1、2、3、4、5号楼，总住房套数530套，总面积48,879.97平方米。其中1号楼住房套数16套，面积1667.56平方米：2号楼住房套数44套，面积3,979.82平方米；3号楼住房套数102套，面积7,683.41平方米；4号楼住房套数189套，面积19,451.11平方米：5号楼住房套数179套，面积16,098.07平方米。一、我公司对该项目1、2、3、4、5号楼的住房对外销售市场均价4,700元／平方米以上，评估均价4,718元/平方米，给予贵局的住房单价按4,300元／平方米，不管今后住房单价上涨或下幅，双方仍然执行4,300元/平方米；二、提供给贵局的住房房源3、4、5号楼定于2014年12月31日之前交房，如在这规定日期内不能交房，我公司愿承担产权调换在星河国际城‘中央尚品’被征收人的房屋超期过渡费；三、1、2号楼为现房，现可以入住，因1、2号楼的《商品房预售许可证》己过期，要办理注册证后才能签定正式《商品房买卖合同》。特此说明”。2013年11月26日，征收中心作为甲方，虹泰公司作为乙方签订第二份《产权调换房屋认购意向性协议书》，约定征收中心因房屋拆迁安置工作向虹泰公司订购商品房197套，单价4,300元/平方米，建筑面积18,530.75平方米，房价款合计人民币79,682,225元，合同签订后30日内，征收中心根据约定向虹泰公司交纳300万元的保证金。2014年9月9日，虹泰公司向征收中心发出工作联系函：“贵阳经济技术开发区征收局：我公司开发建设的贵阳经济技术开发区清水江路3号‘星河国际城、中央尚品’项目，提供给贵局的房源有1、2、3、4、5号楼，提供给贵局的住房房源3、4、5号楼定于2015年5月31日之前交房，如在这规定日期内不能交房，我公司愿承担产权调换在星河国际城‘中央尚品’被征收人的房屋超期过渡费；一、1、2号楼为现房，现可以入住，因1、2号楼的《商品房预售许可证》己过期，要办理注册证后才能签定正式《商品房买卖合同》。特此承诺”。另查明，2016年征收中心向本院起诉请求：1．判令被告依法履行原、被告于2013年11月26日签订的《产权调换房屋认购意向性协议书》，向原告交付价值79,682,225元房屋的义务；2．判令被告支付超期过渡费199,400元；3．判令被告双倍返还履约保证金600万元；4．案件受理费由被告承担。2016年12月21日，本院作出（2016）黔01民初249号民事判决，该判决认为，“原告仅提交其自行制作的《金竹区一期（岷江路）工程建设项目超期临时安置补偿费统计表（第一批次）》，并未提交实际支付凭证予以佐证，故对于其请求判令被告支付超期过渡费199,400元的诉讼请求，不予支持。．．．．．．对原告请求判令被告双倍退还保证金600万元的诉讼请求，亦不予支持”。该判决主文内容如下：“一、贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向贵阳经济技术开发区房屋征收中心交付价值650万元的房屋；二；驳回贵阳经济技术开发区房屋征收中心的其余诉讼请求”。再查明，从2015年1月至2017年5月31日，征收中心共计向案涉被拆迁安置对象支付了过渡费8,460,459.08元。从2017年6月1日至2019年12月31日，征收中心共计向案涉被拆迁安置对象支付了超期过渡费22,447,215.20元。又查明，征收中心就与本案相关的合同履行问题、超期过渡费的承担等问题于2016年3月7日诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院于2019年9月9日作出（2016）黔民初37号民事判决，该判决认定征收中心和虹泰公司之间的法律关系并非预约合同关系，已经属于商品房销售合同的本约合同关系，因此，征收中心是本约合同的当事人，并非预约合同当事人。该判决主文第二项为“被告贵阳虹泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心从2015年1月1日起至2016年5月31日止的安置过渡费8,460,459.08元”。本院认为，关于本案原告与被告之间的法律关系如何认定的问题，被告抗辩两者之间原系预约合同关系，在被告与被征收人签订《商品房买卖合同》后，相应的法律关系发生转变，即变更为被告与被征收人之间的商品房买卖合同法律关系，因贵州省高级人民法院已生效的（2016）黔民初37号民事判决已认定征收中心和虹泰公司之间的法律关系并非预约合同关系，已经属于商品房销售合同的本约合同关系，故本院在此不再重复赘述。关于被告是否应当向原告支付2016年6月1日至2019年12月31日的超期过渡费的问题。根据2013年11月15日，虹泰公司向征收中心发出《情况说明》载明：“提供给贵局的住房房源3、4、5号楼定于2014年12月31日之前交房，如在这规定日期内不能交房，我公司愿承担产权调换在星河国际城‘中央尚品’被征收人的房屋超期过渡费”，2014年9月9日，虹泰公司向征收中心发出工作联系函载明：“提供给贵局的住房房源3、4、5号楼定于2015年5月31日之前交房，如在这规定日期内不能交房，我公司愿承担产权调换在星河国际城‘中央尚品’被征收人的房屋超期过渡费”，贵州省高级人民法院已生效的（2016）黔民初37号民事判决已判令被告向原告支付从2015年1月1日起至2016年5月31日止的安置过渡费，因被告至今未完全按照约定向原告交付房屋，故对原告现主张的2016年6月1日至2019年12月31日的超期过渡费22,447,215.20元，本院予以支持。关于原告的第二项诉请因尚未实际产生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心从2016年6月1日起至2019年12月31日止的超期安置过渡费22,447,215.20元；二、驳回原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144,056.08元，由被告贵阳虹泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 韦 娟审判员 唐有临审判员 龙 珑二〇一九年十二月三十一日书记员 王健均