广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1323民初1921号 原告：覃德帅，男，1992年3月6日出生，壮族，住广西武宣县。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路(新路桥头东),统一社会信用代码：914513236648498243。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄毅，男，该公司员工。 原告覃德帅与被告武宣锦兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告覃德帅、被告武宣锦兴实业有限公司的委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃德帅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋权属证书，并将房屋证书交付原告；二、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金53521元(暂时计算至起诉之日：289616×0.021%×880)；三、判令被告支付原告逾期交付房屋违约金5937元（289616×0.01%×205）；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月2日，原告与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告将位于武宣县缘江商住中心7栋4单元5-3号的商品房出售给原告，总房款共计289616元。合同中还对原、被告之间的权利义务进行了约定。按合同约定，原告支付了首付款109616元，余款180000元向中国农业银行股份有限公司武宣支行贷款。2017年1月20日，原告又将贷款180000元支付给被告。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2016年l0月31日交付符合规定的商品房给原告，如逾期交房，则按每日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，但直到2017年5月27日原告收到交房通知书，被告才将商品房交付原告，被告违约逾期交房205天，被告应支付逾期交房违约金5937元(289616×0.0001×205)。虽然《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，2017年5月27日，原告收到了该商品房，但被告一直未给原告办理房屋权属证书。原告与本小区多户业主曾多次找到被告协商，要求被告及时办理房屋权属证书，但被告都以各种借口拖延办理。根据规定，被告应当在交付商品房使用之日起90日内办理房屋权属证书，至原告起诉之日，被告已经逾期办证880天。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003］251号)规定，三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；被告的逾期办证违约金应按每日万分之二点一计算，逾期办证违约金为53521元(289616×0.021％×880)。综上所述，被告的行为已经严重违约，并侵害到原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，望法院查明事实，依法审理并判决如前诉请。 武宣锦兴实业有限公司辩称，原告诉称的违约事实确实存在，但目前办证条件未成熟，没有办法办理房屋权属证书；关于原告请求逾期办证违约金问题，因为合同没有约定，被告本来不同意承担，但如果最高法有相关规定的，被告愿意按司法解释的相关规定赔偿；被告愿意承担本案诉讼费。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.商品房买卖合同、首付发票、贷款发票、购置税发票、贷款合同，拟证明原告已购买被告开发的商品房；2.物业管理协议书、物业费发票、电梯维护发票、装修垃圾清运费等发票，拟证明被告已交房。被告对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告没有提供任何证据材料。 经审理查明：2016年3月2日，原告覃德帅与被告武宣锦兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告覃德帅向被告购买其开发的坐落于武宣县缘江商住中心7栋4单元5-3号商品房，总房款为289616元，付款方式为按揭付款。合同第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期交房，则按每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十七条约定：原告委托被告办理房屋权属证书登记，双方没有对被告迟延办理房屋权属证书登记的违约责任进行约定；合同还作了其他方面的约定。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已于2016年3月30日向被告支付了购房首付款109616元；2017年1月20日，原告在被告的保证下与中国农业银行股份有限公司武宣县支行签订了《个人购房担保借款合同》，办理了贷款金额为180000元的贷款。2017年5月27日，原告根据被告通知的时间收到涉案商品房。原告于2018年3月23日把办理房屋权属证书所需资料和费用交给了被告，但由于被告的原因，该房屋至今未能办理不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。1.关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书并将房屋权属证书交付原告的诉请，涉案房屋所在楼盘目前确实尚未完成电力供应、消防工程等配套设施的施工建设，未符合申请规划验收条件，要房屋符合法定的办证条件涉及到施工情况、竣工验收等程序，原告诉请要求被告立即为自己办理权属证书并交付证书，属于不可预测、不具有可执行力的行为，且原告已将该房屋进行抵押贷款，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当本着诚信的契约精神，尽快完成楼盘其他配套设施的施工，及时为原告办理不动产权证书。2.关于逾期交房违约金问题，本案中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定，且约定交付时间为2016年10月31日前，被告应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，且未有证据显示原告对此有责任，被告构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。因此，原告诉请要求被告支付至2017年5月27日止的逾期交房违约金给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。按合同约定，被告应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金给原告。从2016年10月31日计至2017年5月27日为208天。原告现只请求逾期天数为205天，没有违反法律规定，被告逾期交房产生的违约金计算为：289616元×0.0001×205=5937元。3.关于逾期办证违约金问题，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，被告于2017年5月27日交房，除去90日，至起诉时共逾期818天。考虑案件的情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算逾期办证违约金，依法支持40635.94元［289616元×4.75%/年×(1+30%)÷12月/年÷30天/月×818天(2017年8月27日至2019年7月22日)］。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告覃德帅逾期交房违约金5937元； 二、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告覃德帅逾期办证违约金40635.94元； 三、驳回原告覃德帅的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1286元，依法适用简易程序减半收取643元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担504元，由原告覃德帅负担139元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 二〇一九年十二月十六日 法官助理 王景山 书 记 员 廖诗薇