江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6189号上诉人（原审原告）：贾元彩，男，1956年9月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：徐士军，江苏富玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县土地储备中心,住所地江苏省睢宁县睢城镇永康路商务服务中心。法定代表人：魏礼军，该中心主任。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县自然资源和规划局，住所地江苏省睢宁县睢河街道永康路商务中心。法定代表人：张健，该局局长。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。原审第三人：睢宁县绿园房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县睢城街道八一西路绿园小区3号楼。法定代表人：程浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刚,男，1972年7月12日生，汉族，系该公司员工，住江苏省泗洪县。上诉人贾元彩因与被上诉人睢宁县土地储备中心，被上诉人睢宁县自然资源和规划局，原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人贾元彩的委托诉讼代理人徐士军，被上诉人睢宁县土地储备中心以及被上诉人睢宁县自然资源和规划局的共同委托诉讼代理人赵从秀，原审第三人绿园公司的委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾元彩上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、一、二审诉讼费用由睢宁县土地储备中心，睢宁县自然资源和规划局承担。事实与理由：一审判决认定主要事实错误，具体理由如下：一、关于拆迁协议中的面积性质认定错误。1、一审法院以房屋面积的数据应为建筑面积，继而认定通过产权调换方式安置的房屋面积对应的也应当是建筑面积，据此认为睢宁县土地储备中心交付安置的房屋面积符合约定，是错误的。首先，该认定罔顾前后房屋建筑面积的不同性质，属于偷换概念，也违反了合同签订最基本的公平原则。其次，一审法院既然认定双方签订的协议并没有明确约定为套内建筑面积还是含公摊的建筑面积，这种情况属于对格式条款有两种以上的解释之情形，对于这种情况法律已经有明确的适用条款。再次，即使协议明确约定了安置房屋面积是含公摊的建筑面积，该约定因违反了合同法第四十条之规定而应当认定为无效。最后，上诉人按照拆迁安置选房图纸选房，我们选择的房屋就是按照套内面积选择的，而被上诉人持有拆迁安置签订时的选房图、该选房图证明了选择房屋的位置、结构等信息，被上诉人应当出示，拒不出示应当承担不利的法律后果。只有采用套内建筑面积进行赔偿才能达到公平公正的效果。2、一审判决认定上房结算凭证中对于未领取过渡费金额进行了结算是错误认定，且补偿标准应当为每月21元，一审按照12元/每平方米/月的标准是错误的。首先，双方并未对延期交房违约赔偿的过渡费用进行结算，上房结算凭证仅对双方上房款进行了结算，并没有对被上诉人违约交房违约金问题进行结算，所以被上诉人应当承担逾期交房违约责任。其次，根据对方提供的文件来看，赔偿标准应当是每月21元一平方，因为本案违约赔偿是被上诉人造成的，赔偿时间是新文件标准下发之后，应当适用新标准进行赔偿。3、一审法院不支持预定金20万元的利息损失是错误的。4、睢宁县自然资源和规划局应当对睢宁县土地储备中心的违约行为承担连带责任。睢宁县土地储备中心答辩称：1、贾元彩的上诉没有事实和法律依据，拆迁补偿安置协议约定的是合法的建筑面积，而现在补偿给贾元彩的也是合法的建筑面积，因此不存在所谓的对面积理解不同的问题。贾元彩主张按照套内面积计算，没有依据。2、关于安置补助费，同我们的上诉意见。关于标准的问题，应依据[2006]39号文的规定，按照每平米每月12元的标准计算，一审法院关于标准认定是正确的。3、贾元彩所主张的利息损失问题没有依据，拆迁补偿安置协议中明确约定安置房预订金不计利息。4、关于应否承担连带责任的问题，一审判决认定正确。睢宁县土地储备中心是独立的法人，且是本案的合法拆迁人，依法取得了拆迁许可证，符合国务院城市房屋管理条例的规定，因此睢宁县自然资源和规划局不应当承担任何责任。睢宁县自然资源和规划局辩称：同睢宁县土地储备中心的答辩意见。原审第三人绿园公司述称：同意睢宁县土地储备中心的意见。贾元彩向一审法院起诉请求：1、依法判令睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局支付延期上违约金141784.02元（并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差补偿754931.1元及30万元的利息8.2万元，应当赔偿合计1086564.42元；2、诉讼费用由睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局承担。庭审中，贾元彩变更第二项诉讼请求为：依法判令睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局支付延期上房违约金283568.04元，房屋面积误差补偿754931.1元及30万元的利息8.2万元，应当赔偿合计1228348.44元。一审法院审理查明：2010年10月10日，睢宁县土地储备中心（甲方）和贾元彩（乙方）签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：因城市建设需要，甲方需拆除县医院南侧范围内的房屋374.75平方米及附属物。……一：补偿安置方式：……2、乙方选择产权调换的方式进行安置,即在原地安置高层建筑，乙方预订的安置房位于31层1001室，面积129.96平方米，价格每平方米2290元；31层1101室，面积129.96平方米，价格2300元每平方米；31层903室，面积115.17平方米，价格2280元每平方米；上房总面积375.09平方米（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准）。超安面积0.34平方米按拆迁时点市场价结算。乙方补偿款总计648641元，其中30万元作为安置房预定金，待上房时统一结算互补差价，安置房预定金不计利息。剩余部分补偿款由乙方领取。二、乙方必须在2010年10月15日前将需拆迁房屋内物品搬迁完毕，……三、甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年、多层为十八个月、现房为半年。逾期交房按【2006】39号文件的规定另增过渡费。拆迁安置协议订立后，贾元彩房屋及附属设施被拆除，贾元彩领取了被拆迁房屋其余的补偿款并且领取安置过渡费至2015年10月。后双方就签订的拆迁补偿安置协议的履行问题，发生争议，未能达成一致意见，现贾元彩诉讼来院，请求如前。在案件审理过程中，贾元彩虽坚称原审第三人拟交付的案涉房屋并不是《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋，但表示愿意接受原审第三人拟交付的房屋。对于拟交付的房屋面积，双方在庭审中，均认可涉案房屋万象天地A1001、1101号实测套内面积为108.21平方米，万象天地A903号实测套内面积为99.115平方米。但贾元彩认为上述两房屋的套内面积，少于其约定面积。而睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局及原审第三人均认为，房屋的建筑面积不仅包含套内面积还应当包含分摊面积，这样，拟交付的房屋的建筑面积万象天地A1001、1101号房屋面积为136.8平方米（实测套内面积为108.21平方米+分摊面积28.59平方米），万象天地A903号房屋面积为125.3平方米（实测套内面积为99.115平方米+分摊面积26.189平方米）。另查明，2018年6月19日，贾元彩对案涉三套房屋进行了上房结算，并签订《上房结算凭证》三份，接受案涉万象天地A1001、1101、903号三套房屋上房，在房屋面积一栏中，认可万象天地A903号房屋面积为125.3平方米，万象天地A1001、1101号两套房屋面积为136.8平方米。再查明，睢宁县土地储备中心为事业单位法人，隶属睢宁县自然资源和规划局。一审法院认为，合同相对性是合同之债的基础，特定的权利义务关系产生于合同当事人之间，只有合同当事人能基于合同向对方提出请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出请求。基于上述原理，本案《拆迁补偿安置协议书》系睢宁县土地储备中心与贾元彩之间签订的，合同实际履行的部分虽然涉及原审第三人，因原审第三人并不是合同签订的主体，故仅针对本案来说，原审第三人不应承担民事责任，同时鉴于睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务，故贾元彩请求睢宁县自然资源和规划局承担合同责任，于法无据，不予支持。关于案涉拟交付的房屋面积如何确定的问题。虽然在贾元彩与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》内容中，并未约定置换房屋面积到底是采取建筑面积还是套内面积，但从该协议书中拆除贾元彩房屋面积的数额确定来看，原计算房屋补偿的数据系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性，因而，也应当理解通过产权调换方式安置的房屋面积也应当是建筑面积，而不是套内面积。退一步说，即便对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积，不能从上述的观点中直接推出的话，那么按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条关于合同漏洞的填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也未有明确适用的规定，故应当按照房产测量规范的一般标准来进行确定。依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）包含套内面积和应分摊公用建筑面积。现上述四套房屋的建筑面积已超过案涉《拆迁补偿安置协议书》所约定的置换面积，故贾元彩房屋面积误差补偿的诉讼请求，不予支持。至于贾元彩请求30万元安置房的预订金的利息损失问题，案涉《拆迁补偿安置协议书》对此有明确约定，在尊重当事人在合同中的约定的基础上，不予支持。关于贾元彩请求的延期上房违约金的问题。案涉合同签订于2010年10月10日，约定交房时间为2年，并约定逾期交房按照[2006]39号文件规定增加过渡费，故睢宁县土地储备中心应从2012年10月10日起向贾元彩支付过渡费。根据双方之间的《拆迁补偿费付款凭证》，睢宁县土地储备中心在2015年10月之前是按照8元/平方米/月计算过渡费，并已向贾元彩支付了2015年10月前的费用。贾元彩于2018年6月19日已经接收了案涉三套房屋的上房，并签订了《上房结算凭证》，且已经在《上房结算凭证》中对未领过渡费金额进行了结算，故对贾元彩要求睢宁县土地储备中心支付延期上房违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回贾元彩的诉讼请求。案件受理费人民币15855.14元，由贾元彩承担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。根据各方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解。2、贾元彩所主张的安置房预订金的利息应否支持。3、贾元彩所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定。4、睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任。本院认为：一、关于涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解的问题。拆迁安置协议中的面积是建筑面积，而非套内面积。具体理由如下：在贾元彩与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中置换房屋面积是按照房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积进行计算的，而房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。至于上诉人主张被拆迁房屋的性质与产权调换房屋的性质不一样，故对建筑面积的理解也应是不一致的。本院认为，首先依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积，故案涉回迁安置的房屋应当按照建筑面积来计算。其次上诉人选择的产权调换房屋是带有电梯的高层，且是有物业管理、有绿化的小区，与其被拆迁的房屋所处环境确实不同，这必然导致房屋建筑面积中公摊面积的增加，但不能据此对房屋建筑面积作出不同解释。综上，贾元彩的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于贾元彩主张的安置房预定金利息应否支持的问题。首先，拆迁补偿安置协议书中明确约定安置房预定金不计利息。其次，安置房预定金在上房结算时，将作为房款进行折抵，相当于预先支付的房款，且睢宁县土地储备中心已经支付了逾期安置补助费，承担了逾期交房的责任。故对于贾元彩主张的安置房预定金的利息，本院依法不予支持。三、关于贾元彩所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定的问题。本院认为，贾元彩已经领取了2015年10月份之前的过渡费，而本案上房结算凭证上明确载明未领取的过渡费金额为8994元，对该8994元过渡费问题，绿园公司在与本案共同开庭审理的其他系列案件中陈述该笔费用系按照被拆迁房屋的面积乘以12元/平方米再乘以两个月即2015年11月、2015年12月两个月的安置过渡费，经计算，绿园公司的陈述属实。既然贾元彩已经领取了2015年12月之前的安置过渡费，故贾元彩主张的涉案安置补助费应当自2016年1月起计算至实际上房之日止。由于2018年6月19日，贾元彩对案涉三套房屋进行了上房结算，并签订《上房结算凭证》三份，接受案涉万象天地A1001、1101、903号三套房屋上房，故相应的逾期安置补助费应当计算至此时，土地储备中心关于涉案房屋已经进行上房结算不应再支持逾期安置补助费的主张不能成立。虽然结算单上明确载明未领取的过渡费金额为8994元，但是该数额仅是支付到2015年12月的过渡费，未载明以后的过渡费不再支付，也不能以此就推断贾元彩放弃了2016年1月到其实际上房期间的过渡费，故对于2016年1月到其实际上房即2018年6月19日期间的过渡费还应支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。鉴于涉案被拆迁面积为374.75平方米，故补助费应当以374.75平方米为计算基数从2016年1月份到其实际上房2018年6月19日期间的逾期安置补助费133246.11元（12元/平方米/月×374.75平方米×29.63个月）。四、关于睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任的问题。涉案《拆迁补偿安置协议书》系睢宁县土地储备中心与贾元彩之间签订，睢宁县自然资源和规划局并不是该协议的相对方。现贾元彩基于《拆迁补偿安置协议书》主张权益，作为合同相对方的睢宁县土地储备中心应当承担责任，且睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务。故贾元彩主张睢宁县自然资源和规划局承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，贾元彩的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初697号民事判决；二、睢宁县土地储备中心于本判决生效后十日内向贾元彩支付逾期安置补助费133246.11元。三、驳回贾元彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15855.14元，由贾元彩负担14115.14元，睢宁县土地储备中心负担1740元。二审案件受理费15855.14元，由贾元彩负担14115.14元，睢宁县土地储备中心负担1740元。本判决为终审判决。审判长  崔金城审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇一九年十二月十七日书记员  陆滢冰