广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终794号 上诉人（一审原告）：蔡凤，女，1951年9月18日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：邓发春，广西现代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍波，广西现代律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘某1，女，2016年4月4日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 法定代理人：刘某2，男，1983年9月20日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师。 一审第三人：庞标雄，男，1971年9月13日出生，汉族，住广西北海市海城区。 一审第三人：陈永凤，女，1977年7月28日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人蔡凤因与被上诉人刘某1、一审第三人庞标雄、陈永凤申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 蔡凤上诉请求：1.请求撤销(2018)桂0502民初字588号民事判决，继续执行庞标雄、陈永凤名下位于北海市权证(2013)字第060274号]。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.刘某1与庞标雄、陈永凤在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。根据北海市税务机关查出被上诉人（案外人）刘某1与一审第三人（被执行人）庞标雄、陈永凤所签订的《北海市二手房买卖合同》（合同编号:CS00012846),房屋成交价90万元。但刘某1递交到北海市海城区人民法院的《房屋买卖合同》（合同编号：SHDC0004001),房屋成交价是123.5万元。刘某1和庞标雄、陈永凤递交到北海市不动产中心、北海市税务机关和北海市海城区人民法院的房屋买卖合同的金额完全不一致，已经违反了《中华人民共和国合同法》第52条和《中华人民共和国刑法》第201条，属于无效合同。2.刘某1在查封之前也没有合法占有该不动产，根据涉案房产的金地物业公司提供，涉案房产在人民法院查封之前，涉案房产水电费、物业费收费单显示的时间和名字依旧是陈永凤名下，涉案房产的水费电费的户名，物业公司电脑里的户名都是显示在被执行人陈永凤名下，陈永凤完全可以停水停电。刘某1提交的《交房确认书》及《前期物业服务协议》显示的时间为2017年5月17日，而涉案房屋在物业实际使用更名的时间2017年10月，涉案房屋在物业更名的时间已经是在人民法院查封之后。因此，刘某1是在人民法院查封之后恶意占有该涉案房产，间接帮助被执行人恶意转移财产。3.刘某1在查封之前只有与庞标雄，陈永凤所签的购房收据，没有任何的银行转帐凭证进行佐证。刘某1也没有出示与广西世华房地产代理有限公司（下称世华公司）转账凭证进行佐证，不符合正常的交易习惯。因此，案外人刘某1并不存在真实的支付购房款的行为。4.根据（2017)桂0502财保55号送达回证，2017年6月8号已送达北海市不动产中心暂停交易，涉案房产的税票显示交纳税费的时间是2017年7月28日，在查封之后。前述行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房池产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定。5.《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产目前仍登记在庞标雄、陈永凤名下，在过户之前己被查封，税费在查封之前并没有合法交纳，没有完成房产过户转让行为，刘某1实际使用涉案房屋的时间也是在查封之后，单凭《交房确认书》及《前期物业服务协议》没有权利占有该涉案房产。故刘某1不具备物权期待权。 刘某1辩称：上诉人的上诉理由和事实没有依据，一审认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，依法应予维持。1.被上诉人与一审第三人在法院查封前签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，没有违反强制性规定，是合法有效的合同，尽管存在实际履行的合同和房产部门备案登记的合同，但两份合同均是有效的。2.涉案房屋在查封之前已经交付给被上诉人，一审中被上诉人提交了相应物业协议和交房协议书和物业缴费情况，充分证实了涉案房屋已经交付被上诉人占有使用。3.被上诉人按照合同约定支付完全部购房款。 一审第三人庞标雄、陈永凤经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃陈述意见的权利。 蔡凤向一审法院起诉请求：一、判决继续执行第三人庞标雄、陈永凤名下位于北海市西海岸华府一区4幢一单元602号房[北房权证(2013)字第060274号]；二、本案诉讼费用由被告刘某1承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，在经纪方世华公司的见证下，第三人陈永凤、庞标雄（卖方）与被告刘某1的法定代理人刘某2（买方）签订《房屋买卖合同》一份（编号:SHDC0004001），主要约定：卖方将位于北海市恒宇海岸华府一区4幢一单元0602号房屋出卖给买方，建筑面积138.36平方米，成交价123.5万元；签订本合同时支付10万元作为定金，房价余款113.5万元买方应在取得房产交易中心过户受理单当天一次性支付给卖方；三方约定于2017年5月18日前到房地产交易中心办理过户相关手续。同日，被告的法定代理人刘某2（委托人）与世华公司（受托人）签订《委托书》一份，约定将购房款交由世华公司代管，并委托世华公司根据上述房屋交易步骤逐笔转交给卖方陈永凤、庞标雄，直至交易完毕为止。世华公司接受委托后，分别于2017年5月2日指示员工阮金媛代刘某2（刘某1）支付10万元（9.9万元为转账支付，0.1万元为现金支付），于2017年5月18日指示员工陈海宁转账支付52万元（此款按陈永凤、庞标雄指示直接支付给房屋抵押权人俞建新用于涉案房屋的解押，实为购房款），2017年5月19日指示员工黄颖支付25.5万元（21.9万元转账支付，3.6万元现金支付），世华公司共计代刘某2支付涉案房屋的购房款为87.5万元。2017年5月18日，案外人李文锋按刘某2的指示通过转账方式代其向第三人陈永凤、庞标雄支付涉案房屋的购房款36万元。同日，第三人陈永凤、庞标雄出具《收据》，注明：至2017年5月18日18:30止，已收完涉案房屋全部购房款人民币壹佰贰拾叁万伍仟元整。2017年5月17日，被告的法定代理人刘某2与第三人陈永凤签订了《交房确认书》一份，主要内容为：卖方确认已收完全款并将涉案房屋交付买方使用。2017年5月18日，被告的法定代理人刘某2代被告与深圳市金地物业管理有限公司北海分公司就涉案房屋签订了《前期物业服务协议》。同日，被告向北海市房地产交易中心提交了涉案房屋的变更登记申请，北海市房地产交易中心向被告出具了《北海市房屋交易管理、不动产登记业务受理凭证》一份。2017年7月28日，被告向税务机关缴纳了涉案房屋的相关税费。 另查明，2017年6月7日，原告向该院提出诉前保全申请，该院于同日作出（2017）桂0502财保55号民事裁定，查封了涉案房屋。后原告于2017年7月4日向该院起诉庞标雄、陈永凤民间借贷纠纷一案，经该院主持调解，双方自愿达成协议，该院于2017年8月18日作出（2017）桂0502民初2306号民事调解书，并已生效。该院在执行上述生效调解书过程中，被告刘某1于2017年10月31日对执行标的即涉案房屋提出书面异议。该院经审查，于2018年1月29日作出（2017）桂0502执异92号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。原告蔡凤不服该裁定，向该院提起了本案诉讼。 该院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，第三人陈永凤、庞标雄与被告刘某1于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院于2017年6月7日查封涉案房屋，故上述《房屋买卖合同》系在该院查封涉案房屋前所签订。合同签订后，被告刘某1的法定代理人刘某2委托世华公司向第三人陈永凤、庞标雄支付了涉案房屋的购房款共计87.5万元，后又委托案外人李文锋向第三人陈永凤、庞标雄支付涉案房屋的购房款36万元，共计123.5万元，第三人陈永凤、庞标雄亦出具了《收据》确认已收到涉案房屋的全部购房款123.5万元，故被告已支付涉案房屋的全部价款。且从被告提交的《交房确认书》及《前期物业服务协议》足以证实，第三人已于2017年5月17日将涉案房屋交付被告占有使用，即被告在该院查封前已合法占有涉案房屋。另，被告于2017年5月18日向北海市房地产交易中心递交了变更登记申请，北海市房地产交易中心亦出具了相应的受理凭证，后因该院查封涉案房屋，才导致房屋变更登记手续暂停办理，故未能办理过户登记的原因不在于被告刘某1。综上，被告刘某1对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该院作出（2017）桂0502执异92号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，原告请求该院继续执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决驳回原告蔡凤的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，两项合计360元，由原告蔡凤负担。 二审期间，上诉人蔡凤提交《北海市二手房买卖合同》、陈永凤的银行流水、海岸华府收费通知单，2017年6月18日、9月26日、11月25日的收款收据，金地物业交物业费流水、电费通知单等证据，被上诉人提交陈永凤的农信社账户、工行账户流水，不动产登记查询证明等证据，本院均将前述证据作为本案认定事实的参考。 本院另查明，2016年3月24日，涉案房屋被办理抵押登记，抵押权人为俞建新，抵押债权额为50万元，他项权证为N北房他证2016字第××号。2017年5月18日，前述房屋被注销抵押登记。 本院审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人刘某1是否对涉案房屋享有对抗人民法院强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合上诉人蔡凤的上诉请求以及被上诉人刘某1的答辩意见，具体为以下四点：（一）被上诉人刘某1与一审第三人陈永凤、庞标雄是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）被上诉人刘某1在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。（三）被上诉人刘某1是否已就涉案房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因被上诉人刘某1自身原因造成。 （一）被上诉人刘某1与一审第三人陈永凤、庞标雄是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。本院认为，本案中，一审法院于2017年6月7日查封涉案房屋，陈永凤、庞标雄与刘某1于2017年5月1日即查封之前签订了《房屋买卖合同》，该合同约定房屋成交价款为123.5万元并由各方实际履行，一审法院认定该《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效并无不当，本院予以维持。上诉人蔡凤主张双方提交的经北海市不动产中心登记备案的《北海市二手房买卖合同》的房屋成交价为90万元，与前述《房屋买卖合同》的房屋成交价123.5万元不一致，从而认为前述二份合同均无效。本院认为，《北海市二手房买卖合同》的房屋价格条款存在差异，是当事人陈永凤、庞标雄与刘某1在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格导致，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，该价格条款无效，但既不影响《北海市二手房买卖合同》的其他部分条款的效力，亦不影响已经实际履行的《房屋买卖合同》的效力。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 （二）被上诉人刘某1在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。上诉人蔡凤主张因案涉房屋在查封之后的一段时间内相应水电费、物业费收费单显示依旧在陈永凤名下，从而说明被上诉人刘某1并未合法占有涉案房屋。本院认为，2017年5月17日，刘某1的法定代理人刘某2与陈永凤签订《交房确认书》，明确表示陈永凤交付房屋由刘某1行使权利；2017年5月18日，刘某1的法定代理人刘某2与深圳市金地物业管理有限公司北海分公司就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，表示刘某1接受物业公司提供的服务，且在对涉案房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。前述足以说明刘某1于2017年5月18日已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，符合房屋的“合法占有”相应实际控制标准，是否及时用刘某1名字缴纳水电费、物业费则是物业管理部门履行对缴费业主变更登记的义务范畴，并非房屋“合法占有”的必要条件。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 （三）被上诉人刘某1是否已就涉案房屋支付全部价款。上诉人蔡凤主张刘某1没有任何转账凭证证实其相应购房款已经转入世华公司账户，以及世华公司指示员工阮金媛、黄颖代刘某2（刘某1）9.9万元、21.9万元的转账凭证为非到账凭证不能证明转账款已经到位，说明刘某1未付清涉案房屋购房款。本院认为，通过被上诉人二审中提交的相应补强证据，世华公司指示员工阮金媛、黄颖支付相应款项确已转账到位，同时，涉案房屋抵押权人俞建新也在2017年5月18日收取转账款52万元的同日办理了抵押注销登记，从而本案证据链式证实了案外人李文锋于2017年5月18日经相应POS机代被上诉人刘某1向世华公司付款52万元、267360元具有高度盖然性，本院予以确认。世华公司、案外人李文锋分别接受刘某1的法定代理人刘某2委托向陈永凤、庞标雄支付购房款共计87.5万元、36万元，共计123.5万元，陈永凤、庞标雄亦出具了《收据》予以确认。本案相应款项交付主体并非以刘某1的形式规范与否的问题，不能否定前述购房款支付发生的真实性。因此，一审认定刘某1已向陈永凤、庞标雄交纳完购房款，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 （四）未办理过户登记是否因被上诉人刘某1自身原因造成。本院认为，2017年5月18日，被上诉人刘某1向北海市房地产交易中心提交了涉案房屋的变更登记申请，北海市房地产交易中心向刘某1出具了《北海市房屋交易管理、不动产登记业务受理凭证》，后因一审法院查封涉案房屋，才导致房屋变更登记手续暂停办理，故一审法院认定未能办理过户登记的原因不在于被上诉人刘某1并无不当，本院予以维持。 关于上诉人于2019年12月9日向本院提交《申请法院调查取证申请书》，申请调查涉案房屋的交纳契税的合同及税票、涉案物业公司的前台监控视频的问题，本院认为，上诉人的调查申请明显已经超过二审举证期限，同时该调查申请亦不会对本案定案产生重大影响，本院对上诉人的相关申请不予准许。 综上所述，被上诉人刘某1对涉案房屋享有对抗人民法院强制执行的民事权益；上诉人蔡凤上诉理由不成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元、公告费260元共计360元（上诉人蔡凤已交纳），由上诉人蔡凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十一日 法官助理 梁津源 书 记 员 周振霞