广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初723号 原告：刘宏兰，女，1969年9月29日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 被告：合浦县麻纺织厂，住所地广西合浦县廉州黎屋坡。统一社会信用代码：91450521199426374Ｒ。 法定代表人：花育萍，该厂厂长。 委托诉讼代理人：苏寿熙，男，该厂副厂长。 委托诉讼代理人：吴定淞，京园（北海）律师事务所律师。 第三人：广西北海合联装饰纺织品有限公司，住所地广西合浦县廉州镇黎屋坡20号。 法定代表人：范泽权，该公司经理。 委托诉讼代理人：王洪君，男，该公司会计。 第三人：广州市黄埔区房地产开发北海公司，住所地北海市塘仔村南道98号。 法定代表人：羊德才，该公司经理。 原告刘宏兰与被告合浦县麻纺织厂（以下简称麻纺厂）、第三人广西北海合联装饰纺织品有限公司（以下简称合联公司）、广州市黄埔区房地产开发北海公司（以下简称黄埔公司）土地租赁合同纠纷一案，刘宏兰、麻纺厂不服本院（2013）合民初字第1312号民事判决，向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院以一审判决认定事实不清、程序不当为由，发回重审。本院依法适用普通程序并另行组成合议庭，于2019年4月3日、11月1日公开开庭进行了审理。原告刘宏兰的委托诉讼代理人王德雪，被告麻纺厂的委托诉讼代理人苏寿熙、吴定淞，第三人合联公司的委托诉讼代理人王洪君到庭参加诉讼，第三人黄埔公司未到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告申请对被告在第三人合联公司的3.796%股权份额（价值173880美元）予以冻结，本院依法予以冻结。本案现已审理终结。 原告刘宏兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2010年4月1日签订的《承包土地协议书》；2.被告麻纺厂支付原告违约金500000元；3.被告麻纺厂赔偿原告经济损失898400元。事实和理由：原、被告于2010年4月1日签订《承包土地协议书》，约定被告将涉案57.79亩土地租赁给原告发展种养业，租赁期限30年，每年租金6934.8元，如一方违约，违约方按租赁期内所有租赁费双倍赔偿。签订协议后，原告按约支付租金，但被告只交付了45亩土地给原告使用。原告在被告已交付的45亩土地上共投资1257771元，包括建办公用房、职工宿舍、种植珍贵树木、购买生产工具等。被告麻纺织厂于2012年10月22日终止履行合同，原告曾向麻纺厂提出异议，麻纺厂仍然终止履行。被告的违约行为导致原告无法使用租赁土地，被告应承担相应的责任。 原告向本院提交的证据有： 证据一：原告刘宏兰的身份证，证明原告的诉讼主体资格； 证据二：被告麻纺厂的电脑咨询单、第三人合联公司的电脑咨询单，证明被告、第三人的诉讼主体资格； 证据三：刘宏兰与麻纺厂于2010年4月1日签订的《承包土地协议书》、2010年4月2日和2011年4月1日的收款收据、加盖麻纺厂公章并由经手人杨业宏签名的证明1份、2012年3月30日的现金缴款收款人入账通知及现金缴款受理回执各1份，证明刘宏兰与被告麻纺厂签订的《承包土地协议书》已经成立生效，刘宏兰已经按照约定履行了交纳租金义务； 证据四：刘宏兰第一次起诉前拍摄的照片，证明原告已实际接收了部分承包土地，并对其中的45亩土地进行使用、管理、投资建设了猪舍、仓库、办公室、宿舍等建筑物； 证据五：合浦县人民法院（2011）合民初字第142号民事判决书、北海市中级人民法院（2012）北民一终字第27号民事判决书、法律文书生效证明书，证明被告麻纺厂与卢才业的《承包土地协议书》已经终止，卢才业拒不将讼争土地腾退给被告麻纺厂，已对原告构成侵权，麻纺厂不申请执行与卢才业案生效判决，构成对原告的违约； 证据六：麻纺厂2013年3月11日向刘宏兰出具的《关于终止违法承包土地协议书的通知》、刘宏兰于2013年3月28日出具的《对合浦县麻纺织厂〈关于终止违法承包土地协议书的通知〉的答复》、刘宏兰发给合浦县麻纺织厂蔡卓形书记的信息，证明被告麻纺厂的违约事实，原告刘宏兰没有违约行为； 证据七：合浦县对外经济贸易委员会《关于合资经营广西北海合联装饰纺织品有限公司的批复》、麻纺厂与黄埔公司签订的《国有土地使用权转让合同》、合联公司与黄埔公司签订的《国有土地使用权转让合同》、麻纺厂与合浦县鸿发贸易有限公司签订的《协议》、合浦县鸿发贸易有限公司与黄埔公司签订的补充合同、黄埔公司向合浦县工信局发出的《关于要求维护我公司合法权益的函》，证明麻纺厂是合联公司的股东，麻纺厂从1993年至今一直行使讼争土地的使用权、处分权、收益权等权利，麻纺厂与原告签订的土地租赁合同合法有效； 证据八：麻纺厂出具的告示、严正声明、暂不收土地承包费告知书，刘宏兰出具的《关于要求收回讼争土地履行承包协议的通知》，证明被告麻纺厂违约，造成原告严重经济损失； 证据九：广西公立天辰资产评估有限公司于2016年11月21日作出的桂天辰资评报字（2016）344号资产评估报告书，证明原告在涉案土地上建造的建筑物、附着物等的价值，造成原告经济损失的事实。 被告麻纺厂辩称，1.原、被告签订的《承包土地协议书》无效，应依法撤销而不是解除；2.双方所签合同第七条损害了被告的利益，因合同无效，所以原告请求支付违约金500000元没有事实和法律依据；3.被告已于2011年11月7日通知原告解除合同，本案的鉴定报告以2016年作为评估基准日不合理，没有考虑房屋造价、树径变化等因素，所以对原告请求赔偿损失898400元应予以驳回；4.原告无法证实其在涉案土地上投资120多万。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告麻纺厂向本院提交的证据有： 证据一：《关于给予林斌同志党内警告处分的决定》，证明林斌于2010年4月2日与原告签订涉案土地租赁合同，导致被告职工不满上访，经县纪委调查决定给予林斌党内警告处分； 证据二：麻纺厂与卢才业于2006年4月1日签订的《承包土地协议书》，证明麻纺厂与原告就涉案土地签订的土地租赁合同对原告更有利； 证据三：《要求解除土地租赁合同》，证明本案原一审诉讼期间，被告职工强烈要求解除与原告的租赁合同； 证据四：《关于北海合联装饰纺织品有限公司投入注册资本的出资证明》、合联公司的《营业执照》，证明合联公司成立时的情况； 证据五：1995年4月8日合浦县土地管理局与国营三合口农场签订的合土补出（1995）7号《合浦县划拨土地使用权补办出让合同》、广西合浦县国营三合口农场与合联公司于1995年5月9日签订的合土转（1995）8号《国有土地使用权转让合同》及补充合同、合浦县国土资源局同意国营三合口农场将涉案土地转让给合联公司的《合浦县国有土地使用权转让审批表》、合浦县土地管理局于1995年8月18日颁发给合联公司的合浦县合土建地证字第21-030号《建设用地许可证》，证明涉案土地并非被告所有，原、被告间的土地租赁合同无效。 第三人合联公司述称，1.其系涉案土地的权利人，其并未授权给被告麻纺厂签合同，也不认可此合同。原告与麻纺厂未经其同意签订的合同为无效合同，应当予以撤销；2.原告请求双倍支付违约金无事实和法律依据；3.其公司已于2011年11月提出解除合同，原告依据以2016年为评估基准日作出的评估价要求赔偿与实际损失不符。 合联公司未向本院提交证据。 第三人黄埔公司未作陈述也未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可以作为本案定案依据。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为定案参考。 本院经审理认定事实如下：2006年4月1日，被告麻纺厂与案外人卢才业签订《承包土地协议书》，约定由被告麻纺厂将位于合浦县合口农场杨家山分场征用的57.79亩土地租赁给卢才业，期限从2006年4月1日起至2009年3月31日止。期满后，卢才业继续对上述土地进行使用，但双方未续签合同。2010年4月1日，原告刘宏兰与被告麻纺厂签订《承包土地协议书》，约定：被告麻纺厂将在合浦县合口农场杨家山分场征用的57.79亩土地租赁给原告种养，租金每年每亩120元，共计每年6934.8元，每年均先交租金后使用，租期30年（2010年4月1日至2040年4月1日），承包期间双方不得终止合同，任何一方违约，违约方双倍赔偿承包期间所有承包费。合同签订后，被告麻纺厂将45亩土地交付给原告使用，另有十多亩一直没有交付。原告与被告麻纺厂签订合同后，支付了2010年、2011年、2012年三年租金给被告麻纺厂，并在已接收的45亩土地上建设了房屋和配套设施及种植了罗汉松、桔子树等树木。2011年11月8日，被告麻纺厂向原告发出《严正声明》，要求原告停止在讼争土地上进行新的经营活动。2013年3月11日，被告麻纺厂向原告发出自2013年4月1日起终止租赁合同的通知。原告不同意终止合同，为此向本院起诉。 本院在审理过程中，依法委托广西公立天辰资产评估有限公司对讼争地上的房屋、果树等地上附着物及配套设施的价值进行评估，该公司于2016年11月21日作出桂天辰资评报字[2016]344号《资产评估报告书》，评估价为89.84万元。 另查明，第三人合联公司是由被告麻纺厂与协联（香港）机械工业有限公司共同出资注册成立的公司。合浦县土地局于1995年8月18日向第三人合联公司核发了讼争土地的《建设用地许可证》，本院在执行合联公司与第三人黄埔公司土地转让合同纠纷一案中，已于2019年1月19日拍卖涉案土地。 还查明，中国共产党合浦县纪律检查委员会于2013年12月4日作出合纪[2013]76号《关于给予林斌同志党内警告处分的决定》，载明林斌在任被告麻纺厂厂长期间，在企业经营管理活动中，将他人名下的土地通过领导班子会议的形式出租给第三人，导致该厂职工多次多方集体上访造成恶劣的社会影响，林斌对此应负直接责任，其行为已构成失职错误，决定给予林斌党内警告处分。 本院认为，被告虽然不是原、被告签订的《承包土地协议书》所涉土地的物权人，但租赁合同是确立债权债务的合同，并不产生物权变动的法律后果，出租人对租赁物是否享有物权不是租赁合同必须具备的先决条件，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原告与被告麻纺厂签订的《承包土地协议书》为有效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限超过20年的，超过部分无效”的规定，双方约定超过20年租赁期限的部分无效。被告麻纺厂未经建设用地权利人合联公司同意擅自出租土地，权利人对租赁合同不予追认，且该土地已被司法拍卖，故原告与被告麻纺厂签订的《承包土地协议书》无法继续履行，原告请求解除合同，本院予以支持。合同不能继续履行，一方面是因为被告麻纺厂的无权处分行为，另一方面是原告签订合同时未尽审慎审查土地权属的义务，双方均有过错，且过错相当，应各承担50%的民事责任。原告于签订合同后已在租赁的土地上进行投资，根据广西公立天辰资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》，上述土地上的地上附着物及配套设施的价值为898400元。原告请求被告赔偿损失898400元时没有考虑自身过错，被告应按其中的50%即449200元予以赔偿。原告请求被告支付违约金500000元数额过高，按原、被告签订的《承包土地协议书》第七条的约定，20年有效期内违约金共为6934.8元×20年×2倍＝277392元，原、被告各负50%责任为138696元，该违约金的约定已超出了实际损失449200元的30%即134760元，对于超出部分，本院不予支持，所以违约金只支持134760元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十四条第一款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告刘宏兰与被告合浦县麻纺织厂于2010年4月1日签订的《承包土地协议书》； 二、被告合浦县麻纺织厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘宏兰损失449200元； 三、被告合浦县麻纺织厂于本判决生效之日起十日内支付原告刘宏兰违约金134760元； 四、驳回原告刘宏兰的其他诉讼请求。 本案受理费17385.6元，公告费350元，由原告刘宏兰负担10330元，被告合浦县麻纺织厂负担7405.6元。原告已预交17385.6元，属被告合浦县麻纺织厂负担的部分由被告合浦县麻纺织厂在履行债务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  张兴桃 人民陪审员  王建雄 人民陪审员  龙家友 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  王海琼 书 记 员  陈乃琦 附本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。