河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初31471号原告：任某。委托诉讼代理人：骆婷婷，上海段（郑州）律师事务所律师。被告：韩某。被告：刘某。委托诉讼代理人：刘节，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，河南裕达律师事务所律师。原告任某诉被告韩某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审理，公开开庭进行了审理。原告任某的委托诉讼代理人骆婷婷、被告韩某及被告韩某、刘某的委托诉讼代理人刘节、李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘某、韩某于2019年7月31日签订的《郑州市存量房买卖合同》及相关补充合同；2、被告刘某、韩某向原告支付违约金598000元并返还定金5万元整；3、被告支付原告佣金损失39980元；4、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月31日，原告与被告刘某、韩某签订房屋买卖合同及相关补充合同，原告购买刘某、韩某坐落于郑州市金水区××楼××单元××房屋××套。合同对房屋概况、房屋价格、房款交付、违约责任、定金交付等进行了约定。合同特别约定：1、甲方（被告刘某、韩某）应于2019年8月21日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月1日前办理完毕注销抵押登记手续；2、若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方有权要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已经支付的其他款项。合同签订后，原告按照合同要求支付了房屋定金5万元及中介佣金39980元，但被告刘某、韩某却不按照合同约定办理银行解押手续，直至今日仍未办理完毕注销抵押登记手续，根据合同约定，被告已经构成根本违约。原告无奈，诉至法院，望判如所请。被告刘某、韩某辩称，二被告不存在根本违约，原告没有证据证明二被告存在违约情况，合同约定2019年10月1日前办理注销抵押登记手续的义务对被告不产生效力。原告主张的违约金远超出原告实际损失，原告实际损失即房屋增值损失不存在，郑州房子已经降价，唯一发生的损失是已经交付的定金和佣金的利息损失。被告在合同签订后积极履约，在合同约定时间已经向银行递交了解押申请，未在合同约定时间内办理完毕解押手续是银行的原因，对原、被告来说是不可抗力，在合同中对第三方银行设定义务，并在约定时间内履行义务，若没有履行，则由被告承担责任，没有法律依据。原告以被告没有完成解押登记为由，诉求解除合同及承担违约责任，没有法律依据。本案不能继续履行的原因是原告不愿意购买涉案房屋。违约责任的承担应结合实际损失和合同履行情况，本案中，原告仅仅支付定金5万元，且定金在中介处，涉案房屋已降价，原告没有任何损失，且有获益，原告诉求高额违约金没有依据。经审理查明：1、2019年7月31日，原告（买受人、乙方）与被告韩某、刘某（出卖人、甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方所售房屋位于郑州，该房屋所在楼层为20层，建筑面积共142.26平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于2019年8月21日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月1日前办理完毕注销登记手续，甲方解押所需资金的来源为甲方自筹资金；甲方与乙方通过某公司居间介绍成交；该房屋成交总价格为299万元，包含该房屋家具、家电、装饰及配套设施设备；乙方的付款方式为贷款，并于甲方核房通过后当日以自行方式向甲方支付第一笔定金5万元、于网签当日将第一笔购房款93万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；乙方拟贷款金额为200万元，原、被告双方应于甲方办理完毕离婚析产后新不动产证出来后的3天内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方协商本次交易不办理房管局监管；甲乙双方协商一致，应当于乙方银行贷款审批通过后5日内共同去办理网上签约手续；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若逾期履行本合同约定的义务超过十五日或拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还原告已支付的其他款项，等等。被告韩某在出卖人代理人处签字捺印，原告在买受人处签字捺印。2、2019年7月31日，原告（乙方、买受方）与被告韩某、刘某（甲方、出卖方）及某公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供相应的居间服务；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为41860元；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，等等。被告韩某在甲方代理人处签字捺印，原告在乙方处签字捺印，某公司在丙方处盖章。3、2019年7月31日，原告（乙方、买受人）与被告韩某、刘某（甲方、出卖人）及某公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定：丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，提供协助甲、双方收集整理审核相关交易资料、临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件等服务；丙方收取贷款服务费2000元、过户服务费2000元，该两笔费用由乙方承担，并于签订本合同当日一次性向丙方足额支付，等等。被告韩某在甲方代理人处签字捺印，原告在乙方处签字捺印，某公司在丙方处盖章。4、2019年7月31日，原告（乙方）与被告韩某、刘某（甲方）及某公司（丙方）签订《定金协议》一份，主要约定：关于乙方购买甲方位于金水区××楼××单元××房产定金事宜，乙方购房定金5万元，在甲方按照离婚协议将房产更名于韩某名下之前，由丙方保管，并在韩某取得不动产证当天，由丙方转交给产权人，此定金充当购房款。同日，某公司向原告出具《收条》一份，载明：“今收到任某现金人民币伍万元整，系任某购买刘某位于金水区××楼××单元××房产定金，此定金暂由某公司保管。”5、2019年7月31日，某公司向原告出具《专用收据》一份，显示任某支付贷款服务费2000元、过户付费2000元、居间代理费35880元，合计39880元。6、原告提交其于2019年9月23日与被告韩某的录音一份，其中有如下内容：“原告：要不这样，要不你再跟你老公商量一下，我们合同要不还继续履行。被告韩某：说不通，要能说通，我就不会跑这了…原告：他咋说？他现在是坚决不同意卖？被告韩某：嗯。你想我不想卖吗，弄个房子不清不楚的…”。原告提交被告韩某于2019年10月12日与中介人员的通话录音一份，其中有如下内容：“被告韩某：我现在一直在做那个做俺前夫他的工作吗，现在我手边没有钱，确实没有钱去解押。中介公司：你说现在啥情况，现在是没钱解押是什么情况呀？被告韩某：没有钱还那么余款”。7、原告明确其要求的解除的合同包括《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。本院认为，原告与被告刘某、韩某签订的《郑州市存量房买卖合同》及原、被告双方与某公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《定金协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《郑州市存量房买卖合同》签订后，原告已经按照约定将定金5万元交由某公司保管。合同约定，二被告最晚应于2019年10月1日前办理完毕注销抵押登记手续，虽然被告韩某在庭审中称银行通知2019年11月20日才能办理涉案房屋的解押手续，并称愿意继续履行合同，但直至本案于2019年12月11日开庭时，二被告亦未办理涉案房屋解押手续，且根据原告提交的录音显示，被告韩某于2019年9月23日明确告知原告被告刘某不同意出卖涉案房屋，后被告韩某又于2019年10月12日向中介公司表示其无钱办理解押，可见，二被告的行为已经构成《郑州市存量房买卖合同》中约定的根本违约，现原告要求解除《郑州市存量房买卖合同》，于法有据，且符合双方约定，本院予以支持。关于原告要求的违约金，虽然合同约定的违约金为房屋总成交价的20%，但结合本案中原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定将违约金调整为9万元，原告主张的过高部分，本院不予支持。上述违约金中已经充分考虑到原告的损失，故对于原告主张赔偿佣金损失39980元的诉请，本院不再予以支持。因原告支付的定金5万元现仍由某公司保管，故对原告向二被告主张返还定金5万元诉请，本院不予支持，原告可向某公司主张。本案为原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，而《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系原、被告与某公司签订，且其中涉及该公司的权利义务，原告要求解除上述两份合同，本案中不宜一并解决，当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告任某与被告刘某、韩某于2019年7月31日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告刘某、韩某于本判决生效后十日内支付原告任某违约金9万元；三、驳回原告任某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5340元，由原告任某负担2840元，由被告刘某、韩某负担2500元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 珂二〇一九年十二月二十七日书记员 梁伟伟