辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4435号上诉人（原审被告）：全成，男，1964年12月23日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司。住所地鞍山市立山区鞍千路161号。负责人：张冰，系该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，系该公司职工。上诉人全成因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人全成上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回物业公司的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由物业公司承担。事实与理由：1、原审认定基本事实错误。原审认定物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，据此认为物业公司履行了合同。全成提供的原审答辩状和证据证明，物业公司在《前期物业合同》中存在园区摄像头损坏没有及时维修；未劝阻违规私搭乱建；对公共部位广告收入未公示；墙砖、电灯、排水设施、电箱管理等方面未进行维修、养护、管理和维护，未按物业合同规定每半年进行物业费用公示和年度审计，未履行合同义务，给全成造成了经济损失和生活困扰。此案为物业服务合同纠纷。物业公司未完全履行《前期物业合同》列明的义务，原审即认定物业公司也已经完全履行了《前期物业合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”全成认为在其2013-2014年已经连续两年按期缴纳物业费的情况下，物业公司未完全履行《前期物业合同》，物业公司违约在先，无权要求全成2016-2018年继续履行合同缴纳物业费，更无权要求全成缴纳附加的滞纳金。物业公司辩称，同意一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令全成支付其拖欠的物业费13832元，违约金2070元，合计15902元；2、诉讼费用由全成承担。一审法院认定事实：广州颐和物业公司鞍山分公司为颐和城1.1期小区的物业服务公司，全成系该小区28号楼1单元9层1号的业主，该房屋的建筑面积为141.24平方米。2012年9月1日，物业公司与鞍山颐和置业有限公司签订《颐和城(1.1期)前期物业服务合同》，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.6元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，全成自2014年12月31日至2019年4月30日未向物业公司交纳物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。《颐和城(1.1期)前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司自业主入住起按合同约定为颐和城1.1期小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，全成应按合同约定履行交纳物业费的义务。全成对《颐和城(1.1期)前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故该院对全成欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米1.6元/月，全成欠缴时间为2014年12月31日起至2019年4月30日，共计52个月，全成应缴纳物业费为1.6元/月·平×141.24平×52个月=11751.17元，故该院对物业公司要求全成缴纳11751.17元物业费的主张予以支持，对物业公司过高部分主张不予支持。关于物业公司主张全成支付其滞纳金(按日0.3%计算)一节。该院认为，物业公司与全成双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于全成辩称物业费应归全体业主所有，由业主委员会代管，物业公司没有诉讼资格一节，该院认为根据合同相对性原则，合同主体为物业公司和全成，物业公司已按合同约定提供了物业服务，全成应按合同约定履行交纳物业费的义务，现全成拖欠物业费至今未予交纳，物业公司诉至法院，具有诉讼主体资格，故该院对全成该项辩称不予采纳。关于全成辩称进户地热管只有4路，供暖不热一节，该院认为物业公司主张的债权系基于存在的物业服务合同关系，而全成抗辩的供暖地热管只有4路问题，应由全成向房屋开发公司或供暖部门主张权益，故该院对全成该项辩称不予采纳。关于全成辩称小区绿化、景观、园林、幼儿园等根本就没有达到标准一节，该院认为物业公司已实际提供了绿化、景观、园林物业服务，如物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现全成以不缴纳物业费来对抗物业公司提供的服务，显系不妥。另全成辩称的幼儿园问题在双方签订的《物业服务合同》中没有明确约定，故该院对全成该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、全成于该判决发生法律效力后十日内给付物业公司自2014年12月31日至2019年4月30日的物业费11751.17元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付)；二、驳回物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取99元，物业公司已预缴，由全成承担。二审中，全成围绕上诉请求向本院提供的证据有3页物业公司向其他业主发出的催收通知，用以证明案卷中的向全成发出的催收物业费的照片不真实。物业公司质证认为卷宗里的照片显示的是全成家的门牌号，对二审中提供的照片的真实性无异议。因该新证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，物业公司与鞍山颐和置业有限公司签订的《颐和城（1.1期）前期物业服务合同》，对作为小区业主的全成具有约束力，全成应当按照合同约定向物业公司交纳物业费。按照合同约定，物业公司应该提供保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务。总体看，物业公司履行了合同的大部分义务，但物业服务方面仍存在一些瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但物业公司基本履行了《颐和城（1.1期）前期物业服务合同》约定的义务。全成未提供充分有效的证据证明物业公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，物业公司对全成居住小区履行了物业服务义务，全成作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意，可以通过组织成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。全成拒绝交纳物业费的行为，违反了《颐和城（1.1期）前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的，故对全成提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于给付滞纳金一节，全成未按照《颐和城（1.1期）前期物业服务合同》约定时间交纳物业费，应承担违约责任，但合同约定的滞纳金标准过高，一审法院判决自物业公司起诉之日至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率给付并无不当。综上所述，全成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由上诉人全成负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月十六日书记员 赵婷婷