福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1709号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区。 负责人：张志龙。 委托诉讼代理人：陈凌云，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：邓玉娣，女，该公司职员。 被告：三明市三元区拆迁办公室，住所地三明市三元区。 法定代表人：夏让东，主任。 委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所执业律师。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业）与被告三明市三元区拆迁办公室（以下简称拆迁办）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔物业的委托诉讼代理人陈凌云、邓玉娣，被告拆迁办的委托诉讼代理人潘长辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔物业向本院提出诉讼请求：1.判令拆迁办立即支付2014年7月1日至2019年1月31日之间的物业管理费105815.13元，公摊费16532.48元；2.判令拆迁办立即支付违约金332241.96元。（合同滞纳金为笔误，真实意思表示为违约金，违约金以每季度应缴纳的物业服务费为基数，从欠费之日起每日按欠费总额的千分之三暂计至2019年8月31日，共实际应计至被告偿清之日止）；3.本案的诉讼费用、公告费用由拆迁办承担。事实和理由：拆迁办为三明市新市南路206号瑞都山水御园拆迁安置房所有人。其于2011年7月12日与三明瑞都房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，住宅每平方米为1.3元，公摊水电费按实际总费用由全体业主分摊；业主每次缴纳费用时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，其按照物业服务协议履行物业管理职责，为拆迁办及小区业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然而，拆迁办在2014年7月1日至2019年1月31日期间共计拖欠物业管理费105815.13元，公摊费用16532.48元，违约金332241.96元，合计454589.57元。经多次催讨，拆迁办拒绝支付费用，故向法院提起诉讼。 拆迁办辩称，1.拆迁办确实是负责三明市新市南路206号瑞都山水御园拆迁安置工作，但并非所有的安置房的物业费用均由拆迁办承担。对于已经安置到拆迁户名下的安置房，其物业费应当由拆迁户承担。对于拆迁办没有接收的房屋及物业费用显然也不应当由拆迁办承担。海联翔物业在计算物业费用和公摊费的时候，存在多算多收的情况。2.海联翔物业与福建三明瑞都房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的是逾期支付物业费用收取滞纳金，但海联翔物业并没有权利收取合同相对方的滞纳金。因为滞纳金与违约金两者存在明显的不同，它具有法定性和强制性，海联翔物业将其解释为违约金，显然是不成立的。因此，按照这个合同约定主张违约金显然没有法律和事实依据。另外需要说明的是，即便是双方有约定违约金，该每日千分之三的标准也是明显偏高的。故要求法院依法查明事实，公正判决。 本院经审理认定事实如下：2011年7月12日，海联翔物业与福建三明瑞都房地产开发有限公司签订了《瑞都·山水御园前期物业服务合同》，合同约定，由海联翔物业为瑞都·山水御园小区提供前期物业管理服务；服务费用为住宅每平方米1.3元，公共水电费用按实际总费用由全体业主分摊，业主缴纳费用时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金；管理服务期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止等相关条款。拆迁办作为瑞都·山水御园小区拆迁安置房的安置人，对尚未安置房屋的物业费用均由其承担。2019年1月31日，海联翔物业退出了瑞都·山水御园小区物业服务。因双方就安置房的数量及交费标准产生争议，海联翔物业遂诉至本院。 另查明，本案在审理过程中，经双方核对确认，截止2019年1月31日止，拆迁办尚欠海联翔物业物业管理费101196.17元，水、电及电梯公摊费15694.62元，合计116890.79元。 本案在审理过程中，海联翔物业放弃对违约金的主张。 上述事实，有海联翔物业提交的企业营业执照副本复印件、《瑞都·山水御园前期物业服务合同》复印件、缴费通知书、欠费明细表，拆迁办提交的事业单位法人证书复印件等书证及庭审笔录相印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔物业与福建三明瑞都房地产开发有限公司签订的《瑞都·山水御园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对全体业主都具有拘束力。海联翔物业作为物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,业主应根据物业服务合同约定缴纳物业服务费。拆迁办作为拆迁安置房的所有权人，应当依照物业服务合同的约定缴纳物业费用及公摊水电费。故海联翔物业要求拆迁办缴纳所欠的物业服务费及公摊水电费，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。拆迁办主张，依据2010年10月1日颁布实施的《三明市物业收费实施办法》的规定，空置房应按60%收取物业服务费，所以海联翔物业也应按60%向其收取物业服务费。现2010年10月1日颁布实施的《三明市物业收费实施办法》已经2016年6月1日颁布实施的《三明市物业收费实施办法》（试行）所替代，该实施办法并未对空置房收取物业服务费作规定，且海联翔物业对2016年6月1日之前的空置房也是按60%收取物业服务费。现拆迁办要求2016年6月1日之后物业服务费也要按60%收取，其主张没有相关法律法规作为依据，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下: 一、三明市三元区拆迁办公室应于本判决生效之日起五日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司物业管理费101196.17元，水、电及电梯公摊费15694.62元。 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8119元，因适用简易程序审理，减半收取4059.5元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担2739.5元，三明市三元区拆迁办公室负担1320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  缪建林 二〇一九年十二月十七日 书记员  陈 璇 附本判决书依照的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －6－