贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2749号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷,系公司董事长。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。 被告：吴军，男，1981年10月12日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，住址：黔东南州凯里市营盘西路南侧、韶山北路西侧锦江大厦4层。 法定代表人：张凡，公司经理。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司股东。 委托诉讼代理人：万光月，该公司职工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告吴军、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司和贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人童作春、方芳到庭参加了诉讼，被告吴军、贵州璐源瑞德置业有限公司委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法支付原告物业管理费36065.20元；2、请求被告支付原告公摊费200.00元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告吴军租赁位于绥阳县××城市广场××号商铺用于经营“富足人生”，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司系该商铺的产权人。2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源.城市广场期项目前期物业服务合同补充协议》，将被告璐源城市广场期项目1#、2#地块（含被告吴军经营商铺）委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。2016年7月12日原告与被告吴军签订《前期物业服务协议》，对物业管理范围、原告职责、被告应履行支付物业费义务进行约定。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告吴军尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业管理费36065.2元(901.63㎡×元/月/㎡×20个月)、公摊费200元，以及应承担的违约金200元。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告吴军辩称：对于原告提出的计算物业管理费的时间上存在异议，我是2017年4月19日开始营业，未缴纳的物业管理费的计算时间应当为2018年4月19日至2019年2月28日。在店铺开张后的营运期间，曾持续遭受近一个月时间的反复停电现象，使得我在此期间无法正常营业。在开业后，有几个房间一直有漏水现象，反应给物业后也一直未能得到解决，一直到现在都无法正常使用。我的进店门口恰好的永辉超市的进货口，永辉超市产生很多垃圾和臭味，在夏天时有很多苍蝇，晚上店铺楼下的烧烤产生的噪音，持续时间长，这些现象都影响我的正常营业，原告也未进行处理。同时，公司之前按照1.00元的单价收取电费，与合同约定不相一致，后经业主反映后恢复0.80元的单价收取，由此可知物业管理公司滥用权利给小区业主带来损失。 被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司未作答辩。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：对原告要求我公司承担连带责任的主张，如果原告与被告签订新的物业服务协议，我公司不应当承担给付物业服务费的连带责任。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》约定，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务；本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2016年9月1日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，出卖人被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场商业2号2层H-2-1号商铺出卖给被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司。2016年7月12日，被告吴军与原告签订《前期物业服务合同》中约定的主要内容如下：第四条第七款：被告需按期付清各种相关费用，在每年物业管理费到期前15日履行交费义务，将当年费用缴清，逾期将按日向被告支付缴纳费用3%的违约金；第五条：原告为被告吴军提供物业服务，被授权进行璐源城市广场物业辖区的管理、组织和维护工作；第六条第二款：商业服务费：一层：3.00元/月·平方米；二层、三层：2.00元/月·平方米。公用水电费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）从被告入伙接到通知书之日起计算；第六条第三款：物业费用按年交纳，被告应在每年到期前15日前履行缴费义务，将费用金额缴清；第八条：璐源城市广场由原告深圳市公元物业管根据本协议的内容进行服务管理，为期三年。合同签订后，原告对绥阳县璐源城市广场小区进行了物业服务，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场商业2号2层H-2-1号商铺交给被告吴军经营，被告吴军于2016年7月1日向原告缴纳了截止2017年6月30日的物业费21639.00元。 另查明：2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司签订退场移交协议,移交时间2019年2月28日。璐源城市广场商业2号2层H-2-1号商铺建筑面积为875.01平方米。 上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、消防水泵日常巡查表、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、客服前台接待记录表、供配电房巡查记录表、《垃圾清运协议》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、[璐源城市广场]物业2018年四季度重点工作服务工作公示、物业费收据、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、绥阳县前期物业合同备案申请表、1组2组团已签合同铺面物管费明细、《绥阳县发展和改革局关于绥阳县璐源城市广场小区物业管理服务收费标准和室内停车服务收费标准的批复》、建筑消防设施月检维保记录表、《璐源城市广场商业管理合同》、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。徐某人程某东与程波，均是被告吴军在本案中商铺的邻居，均与该系列案存在利害关系，且二证人证言，不能证明其证言所涉法律关系，故本院不予采信。 本院认为：原告与被告贵州璐源瑞德置业有限公司签订《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理。被告吴军向被告贵州璐源瑞德置业有限公司租赁“璐源城市广场”商业2号2层H-2-1号商铺经营“富足人生”。因被告吴军已经缴纳2016年7月1日至2017年6月30日为期一年的物业管理费，被告吴军主张其物业费缴纳期间应从2017年4月开始，原告及被告贵州璐源瑞德置业有限公司不认可，被告吴军提供证据不能证明其主张，对于被告吴军未缴纳的物业管理费应从2017年7月1日开始计算。2016年9月1日至2019年2月28日，原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司及实际使用人被告吴军。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《前期物业服务协议》的约定向城市广场的商业2号2层H-2-1号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告吴军、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司连带支付原告物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。被告贵州璐源瑞德置业有限公司在2016年9月1日已经将物业管理费涉诉的商铺出售给被告贵州省凯里高璐房地产开发有限公司，对于2016年9月后的商铺所产生的物业管理费，被告贵州璐源瑞德置业有限公司不应承担责任。案件涉及的物业管理费的价格，按《前期物业协议》约定，被告吴军租赁商铺物业管理费的单价2元/平方米/月。对于商铺的计算面积，双方没有提供不动产登记的材料，按商铺的《商品房买卖合同》约定875.01㎡计算。“璐源城市广场”商业2号2层H-2-1号商铺由被告吴军、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司共同承担物业管理费为875.01㎡×2元/㎡/月×20个月﹦35000.40元。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费200.00元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，没有证据支撑，故对该费用，本院不予支持。被告吴军以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。被告吴军未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告吴军不构成违约，对于原告要求被告吴军支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》地一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告吴军支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业管理费35000.40元，限于本判决生效后十日内付清。被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费712.00元，减半收取356.00元，由被告吴军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十六日 法官助理刘成应 书记员陈轲