四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18469号 上诉人（原审被告）：王继威，男，1980年11月12日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：龙悦房地产开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市成华区二环路东三段14号。 法定代表人：陈国邦，董事。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 上诉人王继威因与被上诉人龙悦房地产开发（成都）有限公司成都分公司（以下简称龙悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2018)川0108民初7090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王继威上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回龙悦公司的全部诉讼请求，诉讼费由龙悦公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，对于龙悦公司的过错没有进行调查。龙悦公司为达成交易存在虚假宣传隐瞒事实的过错，其虚假宣传足以让王继威认为案涉房屋在支付了首付款并在银行办理完所有的贷款手续后便可进行装修、使用。龙悦公司没有及时提供阶段性担保，导致案涉房屋中的14号商铺原本在2017年10月26日办理完贷款手续后一个月就能放款的时间延长至2018年7月17日。龙悦公司未及时提供阶段性担保等行为是造成所谓“租金”损失的直接原因。王继威出具的《确认书》违背真实意思表示，王继威没有义务按照《确认书》的内容履行。2.即便认定王继威擅自装修使用案涉房屋存在违约，使用费也不应计算至2018年11月8日，应计算至银行放款的2018年7月17日。综上，请求二审支持王继威的上诉请求。 龙悦公司辩称，1.王继威购买的案涉房屋为小区在售商铺并非清盘销售。双方签署的买卖合同约定的交房时间为办理完他项权证后。2.王继威在未达到交房条件的情况下就擅自强行占有使用案涉房屋用于经营且拒不整改，影响恶劣。3.开发商承担阶段性担保并非法定或合同约定的义务，王继威自行选择贷款的方式支付房款，应当确认其自身有足够的资信条件取得相应的贷款，开发商是否提供阶段性担保并非王继威获得贷款审批取得贷款的必要条件。4.王继威强行占有、使用案涉房屋，为达到尽快开业的目的，自行向龙悦公司出具《确认书》，应承担相应的法律后果。王继威应当按照合同约定及其自认的标准承担违约责任至他项权证办理之日止。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙悦公司向一审法院起诉请求：判令王继威支付擅自占用案涉房屋给龙悦公司造成的经济损失至他项权证办理完毕之日止。从2017年11月9日起按每月200元每平米的标准计算，案涉房屋面积为58.32平方米。 一审法院认定事实：一、龙悦公司举出的2017年10月26日，龙悦公司（出卖人）与王继威（买受人）签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明：王继威购买龙悦公司开发的“御园”10幢1单元1层14号房屋（以下简称：案涉房屋）；总价款为 2799360元，买受人于2017年10月26日前支付首期房价款 1409360元，余款1390000元向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。 龙悦公司（出卖人）举出其与王继威（买受人）签订的《补充协议》载明：买受人选择按揭抵押贷款方式支付购房款且出卖人为买受人的贷款向按揭银行提供阶段性担保的，在出卖人足额收取到买卖合同约定的该商品房总价款及违约金且按揭贷款银行取得《他项权证》后，出卖人与买受人办理该商品房的交接手续，出卖人应在收到按揭贷款银行的通知后7个工作日内通知买受人具体的交付时间。该《补充协议》载明的签订时间为2017年10月8日。 王继威的质证意见为：《补充协议》与王继威的合同不一致，上面的字是王继威签的，日期不是王继威签的。 双方均陈述：2017年10月26日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明的交付条件没有“取得它项权证”。大概在2018年6月份双方又签订了一份补充协议，该协议里面就有“取得它项权证”。 综上，结合双方的陈述，一审法院认定龙悦公司举出的《补充协议》系双方在2018年6月份左右签订。 二、龙悦公司举出2018年5月4日，王继威向龙悦公司出具《确认书》载明：王继威于2017年10月26日购买御园10-14商铺因同时租赁10-13号商铺和购买10-15号商铺作自营需求，未预计银行放款时间过长，所以于2018年2月份开始商铺试营业。鉴于10-14铺至今未实现银行放款，本人承诺从2018.2.1日起至此铺取得它项权证，达到交付条件之日止，按商铺面积（58.32）平方，每平方180元/1月支付商铺租赁费用10497.6元。 龙悦公司举出装修违约通知书及送达记录材料、整改函及快递签收记录、律师函及签收记录，拟证明：龙悦公司及涉案商铺所在项目的物业公司发现王继威的侵占行为后，多次函告王继威，要求立即停止侵占行为、恢复案涉房屋的原状。 王继威对上述证据的质证意见为：确认书是何经理让王继威写的，王继威为了能正常营业不被骚扰的情况下签了这份确认书，当时说如果签下了这份确认书就不再对王继威经营进行干扰，也不会对王继威提出起诉。这份确认书是因为多方原因才签下的。 三、王继威举出短信记录，拟证明：银行于2018年7月17日放款139万，载明了收款方是龙悦公司。 龙悦公司对该短信记录无异议。 四、双方均认可2018年11月8日，案涉房屋进行抵押权登记，且双方陈述《确认书》载明的“它项权证”即该抵押登记。 一审法院认为，由于双方在《补充协议》中约定案涉房屋的交付条件为“取得《他项权证》后”，而案涉房屋取得《他项权证》的时间为2018年11月8日，故王继威在此之前使用案涉房屋属于违约，应当承担违约责任。由于在龙悦公司要求王继威停止占用案涉房屋的情况下，王继威向龙悦公司出具了《确认书》，故该《确认书》应认定为双方协商一致达成，故王继威应按照该《确认书》向龙悦公司支付案涉房屋使用费至2018年11月8日止，共计为97277.76元（10497.6元/月×9月+10497.6元/月÷30日/月×8日）。由于龙悦公司超出该期限及金额提出的赔偿主张，不符合双方的约定，故一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王继威在判决生效之日起十五日内向龙悦公司支付房屋使用费97277.76元；二、驳回龙悦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取629元，由王继威承担。 本案二审审理期间，王继威提交了如下证据：第一组证据：王继威2017年12月6日与物业公司经理的微信截图、申请、王继威与销售经理的微信截图、微信上合同截图，上述证据拟证明王继威并非自愿签订《确认书》。第二组证据：车辆损失照片、成雅高速公路（雅安段）路产损坏赔（补）偿协议，上述证据拟证明龙悦公司因本案给王继威造成了经济和精神上的损失。第三组证据：微信截图、房屋租赁合同、微信截图，上述证据拟证明龙悦公司明知王继威会将三间商铺打通装修经营，且明知银行放款时间不确定，还让王继威签订《租赁合同》，龙悦公司的行为损害了王继威的利益。第四组证据：录音，拟证明龙悦公司明知放款时间不确定还让其租赁商铺。本院组织当事人进行了质证，龙悦公司质证认为，第一组证据系电子文件，发送及接受的主体均无法核实，微信中载明的申请内容是否进行了有效送达也无法确认，上述证据不能证明王继威出具的《确认书》系其被胁迫的情况下签订。第二组证据的真实性、合法性均不予认可，且与本案无关。第三组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，微信记录是电子信息，其完整性、真实性均无法确认，租赁相邻商铺是基于王继威的要求，即使微信中的人员提供了相邻业主的联系方式，也与王继威的主张无关。第四组证据的真实性无法确认，也不具有合法性。本院经审查认为，王继威提交的第一组证据及第四组证据因真实性无法核实，本院不予采信。第二组证据与本案并无关联性，故不予采信。第三组证据因不能达到其证明目的，故不予采信。 二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：王继威应否向龙悦公司支付案涉房屋占有使用费，一审法院确认王继威向龙悦公司支付案涉房屋使用费的截止时间为2018年11月8日是否正确。对此，本院评判如下： 根据本案查明的事实，王继威与龙悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》购买案涉房屋，此后双方签订的《补充协议》明确约定案涉房屋的交付条件为“取得他项权证后”，本案中，案涉房屋取得他项权证的时间为2018年11月8日，王继威在此之前使用案涉房屋系违约，应承担相应的违约责任。王继威主张龙悦公司存在虚假宣传以及存在未提供阶段性担保的过错，王继威不应承担违约责任，但王继威的上述主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，王继威应向龙悦公司支付案涉房屋占有使用费的截止时间一审法院确定为2018年11月8日止并无不当，本院予以确认。对于支付案涉房屋占有使用费的计算标准，2018年5月4日王继威向龙悦公司出具的《确认书》载明：王继威于2017年10月26日购买御园10-14商铺因同时租赁10-13号商铺和购买10-15号商铺作自营需求，未预计银行放款时间过长，所以于2018年2月份开始商铺试营业。鉴于10-14铺至今未实现银行放款，本人承诺从2018年2月1日起至此铺取得它项权证，达到交付条件之日止，按商铺面积58.32平方米，每平方米180元/月支付商铺租赁费用10497.6元，故一审法院确认王继威按照每平方米10497.6元向龙悦公司支付使用费并无不当。王继威主张《确认书》并非其真实意思表示，其不应当履行《确认书》，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，王继威并无充分的证据证明其系在受胁迫下出具《确认书》，故应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院确认王继威向龙悦公司支付案涉房屋使用费的金额并无不当，本院予以确认。 综上所述，王继威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1258元，由王继威负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 文 审 判 员  滕 洁 审 判 员  崔俊安 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  薛潇瑞 书 记 员  谢彦君