辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4955号上诉人（原审被告）：赵丹，女，1984年8月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：张艳丽，女，1965年3月22日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托诉讼代理人：温德钢、于潇，该单位员工。上诉人赵丹因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢房产物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵丹上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回鞍钢房产物业公司诉讼请求并承担上诉费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，鞍钢房产物业公司不具有收取物业费的资格。鞍钢房产物业公司没有法定的收费权，其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。而本案的鞍钢房产物业公司是“鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司”，赵丹及鞍钢花园小区业主委员会从未与该公司签订过与物业服务相关的合同。2013年8月25，鞍钢花园小区业主委员会明确函告鞍钢房产物业公司退出物业管理，但鞍钢房产物业公司拒绝进行物业管理移交、交接，根据最高法司法解释的规定，鞍钢房产物业公司无权以事实上提供了物业服务为由向业主收取物业费。因此，鞍钢房产物业公司不具有向赵丹收取物业费的法定资格，其诉讼请求应当依法驳回。二、即使如鞍钢房产物业公司所称，事实上向鞍钢花园小区提供了物业服务，但其对小区内存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害。更有甚者，具有最大安全隐患的煤气加压站正是由鞍钢房产物业公司所建，直接侵害业主的重大利益。这种行为严重违反了《物业管理条例》第四十六条、第四十七条的规定，应当承担相应的法律责任，赵丹在此提出反诉。综上所述，鞍钢房产物业公司不具备向赵丹收取物业费的资格，其所谓的提供的物业服务也根本上没有达到相关物业管理规定要求的水平，并事实上给业主造成了不同程度的损失。鞍钢房产物业公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。鞍钢房产物业公司向一审法院起诉请求：判令赵丹给付拖欠物业服务费15155.04元及滞纳金、承担案件受理费。一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。赵丹入住鞍钢花园小区时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元、电梯费每月每户50元，商业网点的收费标准为每月每平方米1元，车位及其使用管理服务费用：机动车为每车位每月60元，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的标准给付滞纳金。另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案鞍钢房产物业公司。又查，本案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具说明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案鞍钢房产物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可鞍钢房产物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的前期物业管理服务协议。又查，赵丹系鞍钢花园小区业主，房屋面积为118.82平方米，在该小区购买车位一处，其尚未交纳2011年1月1日至2015年12月31日的物业费8555.04元、电梯费3000元、车位费3600元，共计15155.04元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，虽然签订《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的鞍钢房产物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于鞍钢房产物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在本案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，鞍钢房产物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。赵丹作为由鞍钢房产物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了鞍钢房产物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向鞍钢房产物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于鞍钢房产物业公司要求赵丹给付拖欠2011年1月1日至2015年12月31日的物业费8555.04元、电梯费3000元、车位费3600元，共计15155.04元的诉讼请求，该院予以支持。对赵丹提出的鞍钢房产物业公司不具备合法的诉讼主体身份、前期物业服务合同无效、鞍钢房产物业公司至今未取得收费许可证，也就没有向业主收取物业费的资格等抗辩理由，该院不予采信、支持。关于赵丹提出鞍钢房产物业公司拒绝退出、移交物业管理之抗辩理由，因未提交充分有效的证据证明其主张，该院不予采信、支持。关于赵丹提出对小区内长期存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，鞍钢房产物业公司不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害等相关拒交物业费的抗辩理由，不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中赵丹存在违约行为，应当承担违约责任。赵丹主张鞍钢房产物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，赵丹可通过与鞍钢房产物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求鞍钢房产物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，抗辩理由中涉及其他业主或第三人的行为影响了业主对于不动产的使用，因与本案不属于同一法律关系，相关业主可通过行政途径或提起相邻权、损害赔偿民事诉讼的方式维护其合法权利，赵丹向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于赵丹提出的抗辩理由，该院不予支持。关于鞍钢房产物业公司要求赵丹承担滞纳金之诉讼请求。该院认为，虽然赵丹所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但鞍钢房产物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵丹于该判决生效之日起十日内给付鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司2011年1月1日至2015年12月31日的物业费8555.04元、电梯费3000元、车位费3600元，共计15155.04元；二、驳回鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由赵丹负担。二审期间，赵丹提供了企业机读档案一份，用以证明鞍钢集团房地产开发总公司于2003年7月18日已经被吊销营业执照。鞍钢房产物业公司对于该证据的真实性不予认可，其称鞍钢集团房地产开发总公司没有被吊销，其在2005年5月25日申请变更登记，从鞍钢集团房地产开发总公司变更为鞍钢房地产开发集团有限公司，故该主体一直存续并未吊销。赵丹还提供鞍山市市场监督管理局于2019年11月22日向张艳丽出具的《市场监督管理局对张艳丽诉求的回复》，用以证明鞍山建钢房屋开发公司已经不存在。鞍钢房产物业公司认为该证据真实性无异议，与本案无关。本院认为，因鞍钢房产物业公司对证据1的证明目的不予认可。并提供鞍钢集团房地产开发总公司继续进行更名并年检的相关证据，而本院审理的另案（2019）辽03民终3398号案件审理过程中，法院依职权到市场审批局调取鞍钢集团房地产开发总公司被吊销的原始档案，相关部门仅向法院提供了鞍钢集团房地产开发总公司更名前的主体鞍山建钢房地产开发公司的吊销档案，且未说明不能提供鞍钢集团房地产开发总公司吊销档案的理由。故该企业机读档案属于存疑证据，法院无法予以认定。对证据2因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2005年5月25日，因企业改制，鞍钢集团房地产开发总公司向工商行政管理机关申请变更为鞍钢房地产开发集团有限公司。鞍钢房地产开发集团有限公司于2005年5月27日成立。同时，因企业管理体制改革，鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司于2007年1月22日经工商行政管理机关核准注销，该公司债权债务资产处置、人员安置以及其他一切未尽事宜由鞍钢房地产开发集团有限公司承担。鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司于2006年11月29日成立，该公司的投资人为鞍钢房地产开发集团有限公司。2011年1月17日，经工商管理机关核准变更登记为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。本院认为，关于赵丹提出鞍钢房产物业公司不具有收取物业费资格的上诉理由。通过鞍钢房产物业公司一审提供的企业工商档案、鞍钢房地产开发集团有限公司的投资决议、情况说明等证据及在已经生效判决中的工商档案内容,均能够证明2005年5月25日，因企业改制，鞍钢集团房地产开发总公司向工商行政管理机关申请变更为鞍钢房地产开发集团有限公司。鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司因企业管理体制改革，于2007年1月22日经工商行政管理机关核准注销，该公司债权债务资产处置、人员安置以及其它一切未尽事宜由鞍钢房地产开发集团有限公司承担。而鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司于2006年11月28日成立，该公司的投资人仅为鞍钢房地产开发集团有限公司。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司经工商管理行政机关核准变更登记为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。故鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司承接了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的权利义务，应当继续履行鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》内容，且主体资格的变更并未影响鞍钢房产物业公司对案涉小区实施物业管理服务，故对赵丹提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于赵丹提出小区业主委员会已经函告鞍钢房产物业公司退出小区物业管理服务的上诉理由。依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，解聘物业服务企业必须符合上述规定，赵丹并未提供证据证明小区业主委员会解聘物业公司符合法定程序。故对赵丹提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于赵丹提出鞍钢房产物业公司提供的物业服务没有达到相关物业管理规定要求的水平，事实上小区业主的相关权益遭受到严重侵害的上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，鞍钢房产物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但鞍钢房产物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业管理服务协议》约定的义务。赵丹上诉提出小区内存在的安全、消防隐患、小区卫生环保等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，鞍钢房产物业公司对鞍钢花园小区履行了物业服务义务，赵丹作为该小区的业主，如对鞍钢房产物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。赵丹拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业管理服务协议》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。赵丹应当按照物业服务合同的约定向鞍钢房产物业公司交纳物业费、电梯费、车位费。故对赵丹提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于赵丹上诉称小区内存在煤气加压站，是由鞍钢房产物业公司所建，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害一节。本案案由为物业服务合同纠纷，如赵丹认为鞍钢房产物业公司的行为构成了侵权，应另行诉讼主张权利，而非以不交物业费的方式予以抗辩。故对赵丹提出的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，赵丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由赵丹负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月二十四日书记员 赵婷婷