文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12745号原告（反诉被告）：董世健，女，1975年11月27日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人:周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，该公司员工。原告（反诉被告）董世健与被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董世健的委托诉讼代理人彭道柏，被告（反诉原告）鑫隆达公司的委托诉讼代理人文青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董世健向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》有效；2、被告支付原告迟延办理房地产权证违约金77485元（以首付款92244元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2007年4月26日至2019年4月16日）；3、被告承担本案的诉讼费869元、保全费2056元、保函费614元。事实和理由：被告开发建设了鑫隆达大夏房地产项目，2006年10月23日原告与被告就坐落在渝中区美专校街66号鑫隆达大夏XX房屋一套达成了买卖合意，房屋总价307244元，首付92244元，按揭贷款215000元，当天原告就交付被告大修基金、抵押登记费、保险金、权证税、合同印花税等16596.8元。同月25日签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，《合同补充协议》第五条约定，被告在签订《商品房买卖合同》后180日内办理完毕房地产权证，如逾期没有办理，被告按原告已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。同月26日原告交付了首付款92244元，五通配套费5500元。被告就将房屋钥匙交付给了原告，原告立即装修入住至今。但被告至今未给原告办理房地产权证进行按揭贷款。以上事实有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据等在案佐证。综上所述，原告与被告买卖房屋是双方的真实意思表示，并没有违反法律和行政法规的强制性规定，其签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》合法有效。原告按照合同约定履行了义务，被告只履行了交付房屋的义务，一直拒不办理房地产权证，根据《合同法》第8条、第60条，《民法总则》第119条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条等的规定，请求法院判决支持原告的诉讼请求。通过调查，被告将案涉房屋预售登记给了刘继红，是导致不能办理按揭登记的原因。鑫隆达公司辩称，被告不认可原告的除第一项诉讼请求之外的其他诉讼请求，请法院依法驳回。双方签订合同之后，原告至今未向被告支付完合同约定的购房款，导致被告未能实现合同目的，也给被告造成了巨大损失，被告要求解除双方之间的合同。签订合同之后，原告并未按照补充协议的约定向被告交付相关办理按揭贷款的资料，也未以其他方式支付购房尾款，被告不应给原告办证。因此，不应产生逾期办证违约金。并且附件四上面约定的是180个工作日，也不是原告所称的180天。原告是自己未履行合同义务，并不是原告所说的所有签订类似合同的人都没有办理，也有很大一部分因为按照合同约定履行了提供材料以及其他义务而办理了按揭贷款。被告认为，原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。关于原告主张的保函费614元，对其关联性不认可，即便是因为本案产生的，也应当原告自己承担。鑫隆达公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2006年10月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令反诉被告按照合同约定承担违约金（按照215000元的1%支付违约金2150元）;3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年10月25日，反诉原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定由反诉被告购买反诉原告开发的位于重庆市渝中区上清寺美专校街66号XX号的房屋，房屋总价307244元。合同签订后，反诉被告仅支付了部分款项后未再向反诉原告支付任何房款，至今十几年，已经严重违约，经反诉原告多次催收，反诉被告仍不支付，导致反诉原告至今不能实现合同目的，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。董世健针对鑫隆达公司的反诉辩称，被告的反诉请求是不成立的，因为该合同并非不能履行，而是被告不向不动产登记中心进行解押所造成。同时，原告方随时可以履行该合同交付尾款215000元。案外第三人刘继红的按揭贷款已经在2009年到期，该合同并不存在绝对不能履行的情况，包括被告在法庭上也陈述随时可以进行解押。对于违约金，并非原告违约，不存在支付违约金的问题。综上，被告的反诉请求均不能成立，法院应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：2006年10月25日，鑫隆达公司与董世健签订《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定董世健向鑫隆达公司购买由鑫隆达公司开发建设的位于重庆市渝中区上清寺美专校街66号XX层（总层数28层）X号商品房（住宅）一套，该商品房套内建筑面积94.29平方米，总价款为307244元，付款方式为签订合同时支付首付款92244元，剩余房款215000元由董世健向银行申请二十年按揭支付。鑫隆达公司应当在2006年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经竣工验收备案登记的商品房交付董世健使用。双方在合同“附件四：合同补充协议（2006年10月25日）”还约定“五、甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款后（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后十个工作日内甲方完成合同中所签订房屋原有的解除抵押手续，甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》之日起一百八十个工作日内办理完毕《房地产权证》。如因甲方责任，致使乙方不能在本条规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：……乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。”合同签订后，董世健向鑫隆达公司支付了购房首付款92244元及五通配套费等相关费用。鑫隆达公司于2006年10月向董世健交付了上述房屋。另查明，鑫隆达公司在与董世健签订《重庆市商品房买卖合同》前，已与“刘继红”签订了渝中区上清寺美专校街25号XX号住宅的《重庆市商品房买卖合同》并于2001年5月在重庆市房地产交易所（现为重庆市土地房屋权属登记中心）办理了商品房预售合同备案登记及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》备案登记。再查明，渝中区上清寺美专校街25号现已变更为66号。董世健于2019年9月2日向本院提出财产保全申请，要求保全鑫隆达公司价值307244元的财产，中国平安财产保险股份有限公司丰都支公司为董世健出具保函进行担保。董世健支付诉讼财产保全申请费2056元以及诉讼保全担保保险费614元。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产专用发票、收据、居住证明、保险公司发票、财产保全担保书及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后,原告已向被告履行了支付购房首付款的义务，被告亦已将房屋交付给原告占有使用。现针对本案原告的诉请及被告的反诉请求作如下评析：一、关于案涉合同的效力问题。本院认为，虽然本案所涉的房屋上设立了抵押，但根据法律规定，抵押并不影响鑫隆达公司与董世健之间的房屋买卖合同的效力，故鑫隆达公司与董世健之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。二、关于鑫隆达公司是否享有先履行抗辩权、董世健是否承担违约责任及案涉合同能否解除的问题。双方签订的补充协议中第五条约定，鑫隆达公司在董世健签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款后（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后十个工作日内鑫隆达公司完成合同中所签订房屋原有的解除抵押手续，并在签订《重庆市商品房买卖合同》之日起一百八十个工作日内办理完毕《房地产权证》。本案中，双方在合同中约定董世健是以按揭贷款的方式购买本案所涉房屋，故根据前述约定，董世健只需要在付清首付款及提交了全部贷款资料后，鑫隆达公司就应履行为董世健办理产权证的义务。现在根据查明的事实，董世健已经支付了房屋的首付款，且鑫隆达公司亦未提供证据证明董世健的贷款资料不齐，故董世健不存在违约在先的情形，鑫隆达公司不享有先履行抗辩权，董世健亦无需承担违约责任。鑫隆达公司请求解除案涉《重庆市商品房买卖合同》亦无事实和法律依据，故鑫隆达公司的反诉请求本院不予支持。三、关于董世健的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。董世健主张的逾期办证违约金并非从债权性质。因双方约定的按日计算违约金属继续性债权，应以每日产生的违约金分别适用诉讼时效。董世健于2019年4月16日向法院起诉，根据法律规定，其在2016年4月16日之后的债权依法受到保护。故董世健诉请中2016年4月17日至2019年4月16日期间的违约金，予以支持。对超出部分不予支持。四、关于诉讼保全担保保险费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，董世健可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因鑫隆达公司违约引起本案诉讼，董世健为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系董世健支出的合理必要费用，属董世健的损失部分，鑫隆达公司应按法律规定承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董世健与被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议有效；二、被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）董世健支付逾期办证违约金，以已付款92244元为基数，从2016年4月17日至2019年4月16日，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；三、驳回被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取869元，诉讼财产保全申请费2056元以及诉讼保全担保保险费614元，由被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担1096元，由原告（反诉被告）董世健负担2443元；反诉案件受理费减半收取2954元，由被告（反诉原告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 程斌二〇一九年十二月二十七日书记员代 亚君