江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0735民初1523号原告：管丽梅，女，1978年11月11日生，汉族，居民，住石城县。委托诉讼代理人：叶敬东，江西保全律师事务所律师。特别授权代理。执业证号：13607201010527110。被告：赖小芳，男，1976年10月18日生，汉族，司机，住石城县。被告：范李云，男，1971年2月6日生，汉族，教师，住石城县。被告：曾春连，女，1978年1月1日生，汉族，经商，住石城县。原告管丽梅与被告赖小芳、范李云、曾春连案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月12日、2019年11月25日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告管丽梅及其委托诉讼代理人叶敬东、被告范李云到庭参加了诉讼，被告赖小芳、曾春连经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次庭审，原告管丽梅及其委托诉讼代理人叶敬东、被告曾春连到庭参加了诉讼，被告赖小芳、范李云经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告管丽梅向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于石城县××××村塘岭小组第六层套房（证号：石房权证琴字第××号和石国用2007第1105-0614号）归原告所有，并停止对该第六层套房的强制执行，解除查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告赖小芳系执行案件申请人执行人，被告范李云、曾春连系被执行人。执行过程中，你院作出（2018）赣0735执1046号执行裁定书及协助执行通知书，查封了原告所有的石城县××××村塘岭小组第六层套房（证号：石房权证琴字第××号和石国用2007第1105-0614号）。原告作为案外人对此不服，提出书面异议。2019年7月9日，原告收到你院送达的（2019）赣0735执异17号执行裁定书，裁定驳回异议请求。原告认为该执行裁定缺乏事实和法律依据。2010年5月，原告与被告范李云、曾春连协商，被告范李云、曾春连将其位于石城县××××村塘岭小组第六层套房出卖给原告，并将该房产交付给原告。原告于2010年5月13日付清了全部房款93800元。2010年5月27日，原告与被告范李云、曾春连补签了房屋转让协议，原告对该套房屋进行了装修并居住占有至今。原告取得了该套房屋的所有权，因当时被告范李云、曾春连将该套房屋抵押贷款，故没有办理过户手续。原告为维护自身合法权益特提起诉讼。被告赖小芳未作答辩。被告范李云辩称，坐落于石城县××××村塘岭小组的房屋是2007年由我和妻子被告曾春连建成的。房屋建成后，我们夫妻就以该栋房屋向农商银行办理抵押贷款。原告是与五楼住户赖某一起向我们夫妻购买该栋房屋的套房，其中赖某购买了五楼套房，原告购买了六楼套房。当时我同时通知了赖某和原告办理房屋过户登记手续，我们夫妻把该栋房屋的抵押贷款还掉后，由赖某办理了五楼房屋的过户登记手续，原告在外地就没有回来办理过户登记手续。赖某办理完过户登记手续后，原告短时间内没有回来，于是我们夫妻就把该栋房屋其他登记在自己名下的部分再在农商银行办理了抵押手续。原告诉称中关于购买房屋及支付房款的内容没有错，卖给赖某的五楼套房是装修好了的，卖给原告的六楼套房是毛坯房。被告曾春连辩称，坐落于石城县××××村状元排路9号12栋102号的栋房是我和丈夫被告范李云于2007年全部建成的。该栋房共六层，建成后不久就办理好了产权证。当时产权证是办了一本总证，这么多年都是将总证向银行贷款。该栋房屋的一楼到五楼已经简单装修。四楼房屋于2009年卖给了何坪秀夫妻。五楼和六楼房屋于2010年分别卖给了赖某夫妻和原告夫妻。我们夫妻只在2014年通知了一次要赖某和原告回来办理过户手续。赖某就马上回来并办理好了过户手续。原告当时和我们夫妻说人在外地请不到假，没有马上回来办手续。之后我们夫妻就又将包括六楼房屋在内的房屋向农商银行办理了抵押贷款。现在这栋房屋的一楼、二楼、三楼和六楼房屋仍然登记在我们夫妻名下，但一楼、二楼、三楼房屋是我们夫妻的，六楼房屋是原告的。原告管丽梅针对被告范李云、曾春连的答辩发表了以下意见，被告范李云、曾春连通知办理过户登记的时候，当时我人在泉州，没有第一时间回来，等我回来后，我向被告范李云、曾春连提出要求过户，但他们说房屋又拿去抵押了就过不了户。被告范李云、曾春连通知我过户就通知了这一次，时间是2014年。原告管丽梅为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.申请证人赖某、黄某1、黄某2出庭作证；证人赖某、黄某1、黄某2出具的证明各一份；购买装修材料清单及证明一组。用于证明原告向被告范李云、曾春连购买6楼房屋并进行装修居住至今的相关事实。赖某陈述的主要内容为：我是原告的邻居，我与双方没有特殊关系；我和原告是一起向被告范李云、曾春连购买了坐落于状元排12栋102号的房屋，我买的是5楼房屋，原告买的是6楼房屋；102号的房屋是一户一梯，每层楼就是一套房屋；5楼的房屋我购买时已经简装，我也没有再装修就住进去，居住至今；6楼的房屋原告购买时还是毛坯房，原告购买后马上就进行了装修；之后原告一家就在该6楼的房屋内居住至今；2010年我购买5楼房屋时，被告范李云、曾春连告诉我要两年后才能过户，两年后我就开始陆续追问过户的事情，之后在2014年年中左右的时候，被告范李云、曾春连就通知我可以过户；他们就通知了我这一次，然后我于2014年8月左右办理好了5楼房屋的过户登记手续，登记在我两夫妻名下；（当庭出示房屋转让协议及证明）房屋转让协议是真实的，证明也是我出具的。黄某1陈述的主要内容为：我帮原告做过墙面喷漆，与双方没有特殊关系；2010年七八月份左右，管丽梅将坐落于状元排6楼的房屋的墙面喷漆包给我做，当时是三、四元每平方的施工费，墙面喷漆用的是抛光粉，整个墙面喷漆做下来费用不到两千元，包工包料，做了不到一个礼拜就做好了；当时进场的时候里面还是毛坯房；我来就是帮原告证明一下我帮她做了事；（当庭出示证明）证明是我出具的。黄某2陈述的主要内容为：我是贴瓷砖的泥工，很多年前我帮原告坐落于状元排的房屋贴过瓷砖，房子是顶楼，我记得当时贴瓷砖的时候是夏天，贴了大概十多天就做好了，费用大概是两千元，我进场施工的时候房子是毛坯房；（当庭出示证明）证明是我出具的。2.被告范李云、曾春连作为甲方，赖某、原告作为乙方，双方于2010年5月27日签订的房屋转让协议一份；曾春红于2010年5月13日出具的担保合同一份。用于证明原告与被告范李云、曾春连签订了合法有效的房屋转让协议，原告已按约付清购房款。3.本院于2019年7月8日作出的（2019）赣0735执异17号执行裁定书一份。用于证明法院已查清本案房屋买卖合同合法有效、原告占用房屋及原告付清购房款的事实，仅因原告未办理过户登记即驳回异议，原告对此不服。4.石城县××××村村民委员会于2019年9月11日出具的证明一份，载明：“管丽梅于2010年在仙源塘岭小组购买范李云的6楼房屋并装修好房屋，房屋地址位于状元排9号12栋102，现一直居住在仙源塘岭小组状元排”。用于证明原告于2010年购买6楼房屋并装修好一直居住至今的事实。对原告提供的证据1、2、3、4，其他到庭当事人质证后均无异议。被告赖小芳、范李云、曾春连未提供证据。为查明涉案房屋抵押等情况，妥善处理本案，本院向江西石城农村商业银行股份有限公司进行了调查，该公司提供了《曾春连贷款明细》、《不动产登记证明》、《个人借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》、借款凭证及贷款催收通知书各一份。到庭当事人对前述证据质证后均无异议。本院对上述证据审查后认为，原告管丽梅提供的证据及本院依职权调取的证据能够作为认定本案事实的依据。根据以上当事人陈述、举证、质证、证据认证及庭审情况，本院确认如下事实：本案讼争的房屋系坐落于石城县琴江镇××组状元××路××楼的房屋（以下简称案涉房屋）。案涉房屋所属的栋房系被告范李云、曾春连于2007年建造而成，砖混结构，共六层，并办理了一本房产证和土地使用权证，原不动产权证号为：石房权证琴字第××号、石国用（2007）第1105-0614号。2010年5月，案外人赖某和原告分别与被告范李云、曾春连协商购买前述栋房5楼房屋和案涉房屋事宜。经协商一致，2010年5月13日，赖某与原告付清了各自购房款。2010年5月27日，被告范李云、曾春连作为甲方，赖某、原告作为乙方，双方共同签订了房屋转让协议，载明：甲方现将第五、六层房屋转让给乙方；第五层整个楼层面积归赖某所有，第六层整个楼层面积归原告所有；第五层房屋价款155200元，赖某已付款；第六层房屋价款93800元，原告已付款；甲方两年后必须随时与乙方办理房产证。房屋转让协议签订时，前述房屋已由被告范李云、曾春连以房产总证向江西石城农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款，无法办理房产分拆过户手续，被告范李云、曾春连并告知赖某、原告所购房屋至少要两年才能办理过户登记手续。案涉房屋属毛坯房，原告购买后不久即开始装修，此后居住生活至今。2014年七八月间，被告范李云、曾春连还清了到期抵押贷款、解除了抵押，遂通知赖某、原告可以办理各自所购房屋的过户登记手续。赖某于2014年8月办理好了第五层房屋的过户登记手续。原告因身处外地，告知被告范李云、曾春连一时难以请假回来办理案涉房屋的过户登记手续。此后，被告范李云、曾春连又以房屋作为抵押物办理了抵押贷款，并多次连续抵押贷款，原告一直未能办理案涉房屋的过户登记手续。被告赖小芳因与被告范李云、曾春连民间借贷纠纷向本院提起诉讼，案件进入执行程序后，本院于2019年1月作出（2018）赣0735执1046号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的登记在被告范李云、曾春连名下的、坐落于石城县琴江镇××组（××石城县××仙源村××组状元××路××）的房屋（证号：石房权证琴字第××号、石国用（2007）第1105-0614号）。原告对此不服，并作为案外人提出书面异议。本院于2019年7月8日作出（2019）赣0735执异17号执行裁定，以“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于登记在被执行人名下的不动产，必须同时符合以下四个条件，且其权利能够排除执行的，才能支持买受人的异议请求：1、房产被查封前已签订有效买卖合同；2、房产被查封前已占有该房产；3、已付清全部房款；4、非因买受人原因未办理过户。前三个条件虽符合，但在同等条件下，与案外人管丽梅同时签约、同时付款、同时购买的赖某已办理了过户，而案外人管丽梅却因自己在外地没有及时回来办理过户，所以不符合第4个条件，其异议理由不能支持”为由，驳回了异议请求。现原告在法定期间内提起案外人执行异议之诉，请求依法支持其诉请。另查明，被告赖小芳对被告范李云、曾春连的债权发生于2014年。被告范李云、曾春连向江西石城农村商业银行股份有限公司办理抵押贷款明细的起止期间依次为：贷款日2008年3月26日、到期日2010年3月25日；贷款日2010年4月12日、到期日2012年4月11日；贷款日2011年6月8日，到期日2012年6月7日；贷款日2012年6月29日、到期日2013年6月28日；贷款日2013年7月1日、到期日2014年6月30日；贷款日2014年8月29日、到期日2015年8月28日；贷款日2015年8月28日、到期日2016年8月27日；贷款日2016年8月28日、到期日2017年8月27日；贷款日2017年9月5日、到期日2018年9月4日；贷款日2018年8月27日、到期日2019年8月26日。最后一笔抵押贷款已到期，但至今未予偿还。本院认为，本案的争议焦点及审查重点为：（一）原告请求确认案涉房屋归其所有的诉请应否支持；（二）原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分述如下：（一）关于原告请求确认案涉房屋归其所有的诉请应否支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭房屋转让协议无法发生诉争房屋物权变动效力。但原告可根据房屋转让协议的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房屋所有权人，该请求能够实现，取决于是否存在足以阻止该变更登记的情形发生，如在本案抵押贷款尚未偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。因此，现阶段原告对案涉房屋享有的是请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，故对原告请求确认案涉房屋归其所有的诉请不予支持。（二）关于原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然原告在本案中不能直接确认为案涉房屋所有权人，但其对该房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权足以阻却强制执行。理由如下：1.涉案房屋未过户不宜认定为原告自身原因。由于不动产的交付及款项的支付与办理不动产过户登记手续存在时间差，结合被告范李云、曾春连已告知原告签订本案房屋转让协议后至少需要两年才能办理过户登记手续的事实及本案抵押贷款明细载明的连续抵押的事实，可认定涉案房屋能够办理分拆过户的期间实际上只有2014年7月1日至2014年8月28日，在此基础上，仅因原告身在外地难以请假第一时间回来办理相关手续而未能办理分拆过户手续，即认定原告作为一般买受人对于案涉房屋未过户存在过错，显然有失公允。原告并非案涉房屋抵押合同的当事人，且原告办理过户登记有赖于案涉房屋出卖人的配合，原告对过户登记条件是否成就无法控制。基于前述事实，原告未办理过户登记存在合理客观理由，可以认定未办理案涉房屋不动产权属转移登记非因其自身原因。2.有关权益在形成时间、性质等内容方面的比较。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，但并非是对案外人权利的最终确认。案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断，亦即案外人民事权益的内容是执行异议之诉的审理范围。根据业已查明的事实，原告与被告范李云、曾春连于2010年5月27日签订房屋转让协议，根据该协议，原告即取得了对案涉房屋请求过户登记的权利，该权利早于被告赖小芳对被告范李云、曾春连所享有债权形成时间约四年。被告赖小芳在债权未予清偿的情况下，有权要求被告范李云、曾春连以全部财产承担还款责任，其债权指向的责任财产范围是被告范李云、曾春连的全部财产。而原告作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。可见，原告作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权以外，其作为合法占用人还依法享有法定排他性权利。在房屋转让协议合法成立、房款全部付清且由原告实际装修居住均已多年的情况下，查封案涉房屋并将其作为执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了被告范李云、曾春连的责任财产范围，亦直接损害了原告的合法权利。又鉴于案涉房屋各方客观上在社会主体和形态方面已经形成了比较稳定的社会关系，在本案不存在明显合理的必要性的情况下，不宜轻易打破这种稳定的社会关系。根据前述论断，原告享有的将涉案房屋权属转移登记的请求权，优于被告赖小芳的金钱债权，本案应当认定原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。此外，关于原告诉请解除对案涉房屋的查封措施的处理，因该诉请属于执行内容，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予审理。本判决生效后，原告可据此向相关办案部门主张解除对案涉房屋的查封措施。综上所述，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、停止对坐落于石城县琴江镇仙源村塘岭组状元排路9号12栋102号6楼房屋的强制执行；二、驳回原告管丽梅的其他诉讼请求。案件受理费2145元（原告管丽梅已预交），由被告范李云、曾春连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈 宾人民陪审员  王慧婷人民陪审员  温淑萍二〇一九年十二月十二日书 记 员  王颖川