北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16857号上诉人（原审被告）：周占，男，1974年7月16日出生，汉族，住河北省定州市。委托诉讼代理人：么玉超，河北路达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李京红，女，1973年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人周占因与被上诉人李京红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周占上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判；2．李京红承担诉讼费用。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。2018年8月1日周占在李京红的要求下搬离涉案房屋，周占已经向李京红交付了房屋，事实上双方已经解除了合同，2018年8月1日之后的房屋租金不应再由周占支付。2．李京红应当退还周占10000元押金。周占在签订合同时，向李京红指定的原承租人赵某交付了10000元押金，李京红在原押金收据上，注明该押金作为周占向李京红交付的押金。李京红已经实际收取了10000元押金，该押金应当退还给李占或充抵租金。3．一审判决适用法律错误。2017年6月15日，违建部分被拆除，双方通过实际行动已对原合同做了变更，变更后的合同并没有约定违约金，一审法院没有考虑李京红的过错程度，判决周占支付10000元违约金适用法律错误。即使周占构成违约，一审判决周占向李京红支付利息也弥补了李京红的损失，周占不应再支付违约金，且违约金过高，不应得到支持。李京红辩称，同意一审判决，不同意周占的上诉请求及理由。李京红向一审法院起诉请求：1．判决周占支付李京红租金及利息（租金自2018年5月1日至2019年8月26日）；2．判决周占支付李京红违约金10000元；3．判决周占支付李京红递增费19530元（自2015年12月1日计算至2018年11月30日）；4．判令周占承担本案诉讼费。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2015年7月17日，李京红（甲方，出租方）与周占（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，周占承租李京红坐落于北京市通州区通胡大街芙蓉园XX室，房屋为楼房3室1厅1卫，平房2间，建筑面积160平方米，房产证书编号为：X京房权通私字第XXXX号。房屋用途便利店或居住。租赁期限自2015年9月1日至2019年11月30日。月租金10000元，季度付款，房屋租金自2015年12月1日开始，租金每年递增上一年全年租金的5%，11月25日前将递增租金全额交付。租金支付时间：2015年8月25日前，2015年11月25日前，2016年2月25日前，2016年5月25日前，2016年8月25日前，2016年11月25日前，以此类推。合同第八条约定甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第十四条、第十五条约定，乙方不按照约定支付租金达3日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。此外，合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方开始履行合同，周占在涉案房屋经营小超市并且居住其中。双方均认可，2017年6月15日相关主管部门拆除了涉案房屋的部分私搭建筑，拆除后仅为100平方米左右了，李京红在平房拆除后提供了三间地下室交付周占使用，2018年，涉案房屋处不允许经营。周占称自己经营至2018年4月15日，2018年8月1日正式搬离了涉案房屋，李京红称周占经营至2018年8月1日，居住使用至2019年8月26日。双方均认可退房没有进行过交接，李京红称2018年11月26日，周占委托他人将涉案房屋东门的钥匙交回到自己手中，但委托人未说周占是什么意思。关于租金的给付情况，合同履行期间，周占均是按照每月10000元支付房屋租金，周占称租金给付至2018年5月31日，李京红称房屋租金给付至2018年4月30日。另，周占主张关于涉案合同其交纳了押金10000元，是直接支付给涉案房屋的前任租户赵某，赵某将其交给李京红的10000元押金转给周占；李京红对此不予认可，李京红称赵某因违约解除合同，其押金被扣除，未通过任何方式收过周占押金。另查，2018年8月22日，李京红通过微信方式给周占发送信息，内容为：周占，你欠房租5月、6月、7月、8月，四个月房租费合计4万元，请你尽快给付。因合同到期日为2019年11月30日，如想退租，请你提出退房申请，与我协商。若置之不理，我将报警和起诉到法院。请你慎重考虑后果。2018年9月1日和2018年10月27日，李京红发出了类似催缴租金的信息。双方均同意解除涉案合同，李京红称合同解除的时间为2019年8月26日，周占称合同解除的时间是2018年8月1日。位于北京市通州区芙蓉园XX室登记在李京红名下，建筑面积为95．1平方米，涉及用途为住宅，该房屋为临街建筑。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方达成涉案租赁合同，系双方真实意思表示，其中95．1平方米的房屋具有相应的审批手续，不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分租赁合同应属有效；其余64．9平方米部分的房屋没有相应的审批手续，该部分租赁合同应属无效。关于有效合同的部分，从本案查明的事实来看，周占承租李京红的房屋经营超市并用于居住，结合房屋的坐落、长期的用途以及租金的金额，可以确认该合同目的与经营和居住均有联系，2018年相关主管部门不允许在涉案房屋经营后，周占已经具备了基于合同目的无法实现而解除合同的权利。但是周占行使该权利需要通过明示的方式，其自称2018年8月1日已经搬离且预先通知了李京红，李京红对于该说法不予认可，周占需举证证明这一事实，未能证明，法院对该说法不予采信，因此2018年8月1日双方并未解除合同。李京红称周占未经营后一直居住至2019年8月26日，从房屋的情况、租金的价值和周占未缴纳后续租金的实际情况来看，该说法并不符合常理，并且李京红自认其于2018年11月26日已经收到了房屋钥匙，虽然周占未明确表示解除合同，但交付房屋钥匙的行为已明确显示了其不再履行合同的意思，此时，李京红已经可以完全控制涉案房屋。故法院从客观角度，结合公平合理原则，认为双方于2018年11月26日已经解除了涉案合同的有效部分。关于李京红要求周占支付欠付的房屋租金的诉讼请求，因周占未举证证明其交纳了2018年5月1日至2018年11月26日的租金，因此对于租金的起止时间法院确认为上述时间，其中无效合同的部分以占有使用费的方式予以支持。对于租金和占有使用费的具体金额，虽2017年6月15日，涉案房屋中部分房屋被拆除，导致了房屋总面积减少，但李京红在此事件后通过提供免费地下室的方式进行了弥补，周占亦依然按照每月10000元的标准继续支付租金，因此，法院认为双方对于租金的金额实际达成了一致，即每月10000元，故李京红要求周占支付欠付租金的标准，确定为每月10000元，对于欠付租金而产生的利息法院予以支持，起算时间依照合同计算。同理，李京红请求周占支付的递增费，该费用本质上属于租金和占有使用费，但根据双方履行合同的情况，李京红在合同履行过程中从未提及要求对方支付该增长的租金与占有使用费，更是在催要租金时明确表示租金是每月10000元，因此，法院认为双方在合同履行过程中已经对租金和占有使用费问题（包括递增问题）达成了一致，即每月10000元，通过实际行动变更了原合同的约定，故对于李京红该项诉讼请求，法院不予支持。对于李京红要求周占支付违约金的诉讼请求，因周占未按照约定的期限支付租金，违反双方合同中关于违约条款的约定，故对于李京红该项诉求，法院予以支持。另关于周占关于交纳押金的主张，李京红不予认可，周占的主张证据不足，法院不予采纳。综上所述，一审法院于2019年11月18日判决：一、李京红与周占在2015年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》中关于未取得建设工程规划许可证的房屋64．9平方米的约定部分无效；二、李京红与周占在2015年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》中关于具有建设工程规划许可证的房屋95．1平方米的约定部分于2018年11月26日解除；三、周占给付李京红2018年5月1日至2018年11月26日的房屋租金及占有使用费共计68667元及利息（以68667元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，其中10000元本金的利息起算时间为2018年2月25日，其中30000元本金的利息起算时间为2018年5月25日，其中28667元本金的利息起算时间为2018年8月25日，上述利息均计算至实际给付之日止），于判决生效之日起七日内执行清；四、周占给付李京红违约金10000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回李京红的其他诉讼请求。二审中，周占提交中国建设银行个人活期账户交易明细，证明周占2018年3月7日、4月19日共计向李京红支付27000元，2018年3月至5月租金已支付完毕。李京红的质证意见是：真实性认可，证明目的不认可，李京红最后一次收取的租金是3月、4月的，此后周占未再支付租金。周占申请证人赵某出庭作证。赵某证言的主要内容是，超市转让一般都是上一手的所有手续转给下一手，赵某转让时，将超市及所有手续包括保证金都转给了周占；收条上的字应该都是李京红写的，具体情况记不太清楚了。李京红的质证意见是：证人自己都不确定，对其证明内容不认可。另查，一审中，周占提交了收条，其上载明“今收到赵某交来房租费叁万元整。房屋租赁保证金（押金）壹万元整。合计肆万元整。收款人：李京红2014年11月25日”。在收条下方载有手写“8月25日变更押金条为周占名下”。李京红的质证意见是：我只认可收到了赵某的10000元，不认可收到周占的10000元，下面的字不是我写的。关于是否收取周占押金，李京红陈述：我与周占之间没有押金，周占是从他人处转租的，原合同是5年的合同，周占上一手只干了不到一年，违约了，押金就被扣除了，而后我又与周占单独签了4年零3个月的合同，没有收押金，上一手交纳的押金不应在本案中一并解决。关于未收取周占押金的原因，李京红陈述，因为合同是通过赵某达成的，因此没有收押金。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：一、合同解除及涉案房屋返还的时间；二、周占应否支付违约金；三、李京红应否退还押金。一、合同解除及涉案房屋返还的时间。双方达成的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，其中95．1平方米的房屋具有相应的审批手续，不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分租赁合同应属有效；其余64．9平方米部分的房屋没有相应的审批手续，该部分租赁合同应属无效。关于有效合同的部分，依查明事实，周占承租李京红的房屋经营超市并用于居住，结合房屋的坐落、长期的用途以及租金的金额，可以确认该合同目的与经营和居住均有联系。2018年相关主管部门不允许在涉案房屋经营后，周占虽已经具备了基于合同目的无法实现而解除合同的权利，但周占行使该权利需要通过明示的方式。周占主张2018年8月1日已经搬离涉案房屋双方事实上解除了合同，李京红对此不予认可。因周占未提供充分证据证实其主张，本院对此不予采信。基于李京红自认其于2018年11月26日收到房屋钥匙，一审法院确认双方于2018年11月26日解除了涉案合同的有效部分并无不当，本院予以确认。因周占未提供充分证据证实其交纳了2018年5月1日至2018年11月26日的租金，其应支付上述期间的租金、无效合同所涉面积的使用费以及相应利息。二、周占应否支付违约金。双方均认可，2017年6月15日相关主管部门拆除了涉案房屋的部分私搭建筑，拆除后约为100平方米；2018年，涉案房屋处不允许经营。李京红虽在平房拆除后提供了三间地下室交付周占使用，但前述情形的发生对周占的经营必然产生影响，并最终导致双方有效合同部分的解除。故综合本案的实际情况，对李京红要求周占支付未按照约定期限支付租金违约金的请求，本院不予支持。三、李京红应否退还押金。周占与李京红签订的合同第八条明确约定，李京红交付该房屋时，周占向李京红支付房屋租赁保证金，具体金额为10000元。现李京红确认并未实际收取周占的押金，并认可其与周占的合同是通过赵某达成的，因此没有收押金。周占主张赵某与李京红解除租赁合同时，李京红应当把10000元押金退还给赵某，经李京红同意周占把10000元直接交给赵某，由李京红在收条上注明8月25日变更押金条为周占名下。李京红虽对此不予认可，但结合双方陈述及合同约定、周占提交的收条等证据，周占的陈述更符合常理，本院予以采纳。周占在租赁涉案房屋时以给付赵某10000元的方式向李京红交纳了房屋租赁保证金。现因涉案房屋不能经营，合同目的无法实现，李京红应将其收取的房屋租赁保证金按照合同约定抵扣周占应承担的费用、租金等。本院确认该房屋租赁保证金抵扣周占应支付的2018年5月的租金。综上所述，一审判决认定部分事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条，第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21954号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21954号民事判决第四项、第五项；三、变更北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21954号民事判决第三项为，周占给付李京红2018年6月1日至2018年11月26日的房屋租金及占有使用费共计58667元及利息（以58667元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，其中30000元本金的利息起算时间为2018年5月25日，其中28667元本金的利息起算时间为2018年8月25日，上述利息均计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回李京红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2039元，由李京红负担1289元（已交纳），由周占负担750元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1767元，由李京红负担449元（于本判决生效之日起七日内交纳），由周占负担1318元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年十二月三十日法官助理 陈文文法官助理 李延昭书 记 员 温宇辰