四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0525民初3045号 原告：古蔺县自然资源和规划局，住所地：古蔺县古蔺镇胜蔺街133号，统一社会信用代码：1151042MB19775939。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：朱旭波，四川鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雨莎，古蔺县自然资源和规划局工作员。 被告：古蔺县源河酒业有限责任公司，住所地：古蔺县二郎镇华年村七组。 法定代表人：李国虎，总经理。 原告古蔺县自然资源和规划局与被告古蔺县源河酒业有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷（立案案由为建设用地使用权纠纷）一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人朱旭波、黄雨莎，被告古蔺县源河酒业有限责任公司的法定代表人李国虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古蔺县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告建设用地使用权出让价款本金340万元，并支付违约金608.26万元（截止于2019年7月1日）；2、判决被告自2019年7月2日起每日所欠建设用地使用权出让价款340万元的千分之一支付违约金至欠款付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告按照法定程序，对位于古蔺县土地进行国有土地使用权挂牌拍卖。2013年5月10日，被告经竞拍竞得该宗土地国有土地使用权，与原告签订了《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》（确认书编号为古国土资确（2013）13号），确认出让建设用地面积为14673平方米（约22亩），土地用途为工业用地，成交单价20万元／亩，成交总价440万元。挂牌成交后，被告所缴纳竞买保证金100万元作为签订《土地出让合同》的定金。土地出让金应在成交后60日付清（定金可转为土地出让款），并根据该宗地评估价支付前期开发费用后签订《国有建设用地地使用权出让合同》，若未按时支付土地出让金，自滞纳之日起，每日按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金等。未尽事宜详见《古蔺县2012-24号宗地国有建设用地使用权挂牌须知》，原告已将该宗地交付被告使用，被告至今尚欠土地出让金340万元。 被告古蔺县源河酒业有限责任公司辩称，被告购买土地是事实，交了100万元定金，但是被告给原告沟通后，原告要求被告交了138万元给二郎镇人民政府，二郎镇人民政府用该款支付给农民作为征地等费用。后因企业困难，未及时交清，被告对所欠的土地出让金肯定是要交的，但违约金过高，要求人民法院予以调整。 本院经审理查明，原告按照法定程序，对位于古蔺县土地进行国有土地使用权挂牌拍卖。2013年5月10日，被告经竞拍竞得该宗土地国有土地使用权，与原告签订定了《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》（确认书编号为古国土资确（2013）13号），确认出让建设用地面积为14673平方米（约22亩），土地用途为工业用地，成交单价20万元／亩，成交总价440万元。双方约定土地出让金应在成交后60日付清（定金可转为土地出让款），并根据该宗地评估价支付前期开发费用后签订《国有建设用地地使用权出让合同》，若未按时支付土地出让金，自滞纳之日起，按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金等。成交后，被告于2014年3月19日交出让金100万元，于2013年9月30日被告交了138万元给二郎镇人民政府，二郎镇人民政府用该款支付给农民作为征地等费用，原告已将该宗地交付被告使用。随后原告分别于2013年11月7日、2016年4月10日、2017年8月4日、2018年7月2日向原告书面发出催款通知书，在2017年8月4日的催款通知书中原告明确表示2014年8月7日前的违约金经县政府第15届47次常务会批准，给予减免。从2014年8月8日开始计算违约金。自2014年8月8日起，被告尚欠土地出让金本金202万元。 本院认为，本案的争议的焦点是原、被告在《古蔺县国有土地使用权出让成交确认书》中约定的违约金是否过高。关于本案违约金的标准，双方在《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金标准为自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳。该违约金标准是依据国办（2006）100号文件确定的，国办（2006）100号文件属于土地行政管理方面的规范性文件，与《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》分属于行政和民事法律体系，位阶、效力上要低于后者，且《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》后于国办（2006）100号文件。从上位法优先于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断，本案应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的法律体关系适用本法”第一百三十八条规定：“采用招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积筹；（三）建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”该法律规定对国有土地使用权出让合同的内容作了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当城少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”同时对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 被告古蔺县源河酒业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局建设用地使用权出让价款本金202万元，并从2014年8月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金至款项付清为止。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39,089元，由原告古蔺县自然资源和规划局负担19,089元，由被告古蔺县源河酒业有限责任公司负担20,000元。 如不服本判决，可以自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王从友 二〇一九年十二月十八日 书记员  罗 碧 附本案适用法条： 《中华人民共和国物权法》第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。