广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初928号 原告：广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路301号万和福龙苑9栋1单元102号，统一社会信用代码91451481669711648N。 负责人：黄明，经理。 委托诉讼代理人：麻强，广西双贺律师事务所执业律师。 被告：邓彩惜，女，1977年3月18日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：江宗立，广西睦南律师事务所执业律师。 原告广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝物业公司）与被告邓彩惜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天蓝物业公司的委托诉讼代理人麻强，被告邓彩惜委托诉讼代理人江宗立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天蓝物业公司向本院提出诉讼请求：1．邓彩惜向天蓝物业公司支付拖欠的物业服务费2279.7元，专项维修基金260.4元，代收生活垃圾处理费119元，代收电费2123.6元，电损公摊104.6元，共4887.3元；2．以4887.3元为本金，自2017年7月6日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金，暂计至2019年9月9日为5000元。事实和理由：2006年邓彩惜向开发商购买了位于祥兴国际商业街3栋313号房产，楼下45.9平方米，楼上139.5平方米。2007年6月25日，天蓝物业公司与开发商签订了物业管理委托服务合同，据此为邓彩惜提供物业管理服务。物业管理委托服务合同规定，物业管理服务费标准为按建筑面积按月收取，住宅物业每平方米0.5元，商业物业每平方米1.5元；公共水电费用据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；各项费用业主应在每月5日前交纳，不按时足额交纳的，按每日3‰支付违约金。2007年6月26日，天蓝物业公司将以上收费标准向凭祥市物价局报备。签订合同后，天蓝物业公司进入该小区开展工作，依法依约为邓彩惜提供了物业管理服务。但近年来，邓彩惜作为业主，开始不断拖欠物业管理服务费和各项费用，在天蓝物业公司每月向其发放收费通知单后，至今仍未交纳。 邓彩惜辩称，天蓝物业公司并未与邓彩惜签订有物业服务合同，且邓彩惜并未享受相应的物业服务，天蓝物业公司向邓彩惜收取物业服务费无依据，应驳回天蓝物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天蓝物业公司提交的证据有：1．业主资料表，拟证明被告的诉讼主体资格。2．物业管理委托服务合同及附件二，拟证明开发商委托天蓝物业公司为邓彩惜所在的小区提供物业管理服务，是服务质量标准和收取各项费用的依据。3．报告，拟证明物业费和其他费用的收费标准已向物价部门报备。4．催款通知单，拟证明邓彩惜拖欠物业费服务费和相关费用的时间和金额。5．邮政回执，拟证明已对邓彩惜的各项欠费进行了催收。6．房屋维修单，拟证明天蓝物业公司对房屋共有部位等进行维修养护。7．关于协调祥兴国际商业街土地争议的函2份，拟证明天蓝物业公司请求政府协调解决本小区与相邻小区的土地权属纠纷。邓彩惜为其抗辩提交的证据有：1．照片一组，拟证明小区存在脏乱差现象，天蓝物业公司没能提供符合约定服务质量标准的服务。2．视频，拟证明小区脏乱差现象严重。3．录音，拟证明业主去交电费，天蓝物业公司要求和物业费捆绑一起交付。4．小区业主联名签名的一份意见书，拟证明小区大部分业主对天蓝物业公司的服务很不满意。 对各方当事人无异议的业主资料表、报告、物业管理服务质量标准、邮政回执、房屋维修单、视频、录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：天蓝物业公司提交的物业管理委托服务合同及附件二，邓彩惜认为对其没有约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力之规定，本院对该证据予以采信，对邓彩惜的质证意见不予采纳；提交的催款通知单，邓彩惜对欠费时间跨度没有异议，仅对是否应当交纳有异议，认为专项维修基金应交，代收电费、电损公摊核实后再交，该通知单由天蓝物业公司单方制作，对邓彩惜无异议时间跨度部分的欠费即物业服务费、专项维修基金费本院予以采信，对有异议的部分在天蓝物业公司没有其他证据佐证的情况下本院不予采信；提交的房屋维修单，邓彩惜对真实性没有异议，但认为不能证明天蓝物业公司尽到合同约定的管理服务责任，该房屋维修单能证实天蓝物业公司提供了物业管理服务，于2015年5月对苏国院、欧田杰等房屋共有部位进行了维修养护，对该证据予以采信；提交的关于协调祥兴国际商业街土地争议的函2份，邓彩惜认为没有证明力，该证据由天蓝物业公司单方制作，没有其他证据印证已送达政府部门，本院不予采信。邓彩惜为其抗辩提交的照片一组，天蓝物业公司对三性均有异议，这组证据没有形成时间要素，本院不予以采信；提交的小区业主联名签名意见书，天蓝物业公司认为物业公司服务存在瑕疵但未达到根本违约，该证据有部分业主签名并附其房产证复印件，可证实因天蓝物业公司服务质量问题部分业主满意度不高，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月25日，天蓝物业公司与凭祥市祥兴国际商业街开发有限公司签订物业管理委托服务合同，约定由天蓝物业公司为凭祥市祥兴国际商业街提供物业管理服务；物业管理服务费标准为住宅物业每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米1.5元；向物业业主按每人每月5元代收城市生活垃圾清运费用；公共水电费用据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；各项物业服务费用以季度为周期交纳，业主应在每月5日前交纳，不按时足额交纳则按每日3‰支付违约金。合同签订后，天蓝物业公司进入该小区开展工作，依法依约为业主提供了物业管理服务。邓彩惜是凭祥市祥兴国际商业街3栋313号房产的业主，楼下商业物业面积为45.9平方米，楼上住宅物业面积为139.5平方米，自2017年7月至2018年11月未给付物业服务费2279.7元、专项维修基金260.4元。邓彩惜所在小区存在物业服务质量瑕疵，造成部分业主对物业服务不满从而拒交物业服务费用。 本院认为，关于天蓝物业公司与邓彩惜之间是否存在物业服务合同关系的问题。天蓝物业公司与凭祥市祥兴国际商业街开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，合法有效，该合同对凭祥市祥兴国际商业街的全体业主均具有约束力。邓彩惜作为凭祥市祥兴国际商业街的业主与天蓝物业公司事实上已经形成了物业服务合同关系，双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务。 关于天蓝物业公司诉请的物业服务费、专项维修基金、生活垃圾处理费、电费电损、违约金等费用邓彩惜是否应当支付的问题。天蓝物业公司作为物业管理服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，故其要求邓彩惜给付物业服务费、专项维修基金的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。其诉请要求业主支付的代收生活垃圾处理费、代收电费、电损公摊，邓彩惜不予认可，天蓝物业服务公司又没有提供相应证据证实已经实际发生，本院不予支持。对于天蓝物业公司要求邓彩惜以4887.3元为本金，自2017年7月6日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金的诉讼请求，因邓彩惜不按时交纳物业管理服务费用已构成违约，则依法依约应支付违约金，但天蓝物业公司以起诉之日邓彩惜所拖欠的各项费用总数为基数，从第一期拖欠之次日起计算违约金显然不妥，因为根据合同约定，违约金应分别以邓彩惜每期所拖欠的数额，从逾期支付之次日起计算至判决付款之日止，故本案的违约金应分别以每期（每季度）产生的物业管理服务费402.3元、专项维修基金55.8元为基数，分类分期分别从每期逾期支付之次日起，即自2017年7月起至2018年11月期间的每季度首月6日起，按每日3‰为标准分段计付本案生效判决确定的履行期限届满之日止，对天蓝物业公司超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。 在天蓝物业公司与凭祥市祥兴国际商业街开发有限公司签订的物业管理委托服务合同中，虽然约定了天蓝物业公司对房屋共用部位进行维护、管理等服务项目及服务质量标准，但邓彩惜提供的证据材料不足以证明其主张的天蓝物业公司在履行合同中构成根本违约，应驳回诉讼请求的意见。天蓝物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不应提倡。同时，天蓝物业公司作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、邓彩惜于本判决生效之日起十日内向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司支付物业管理服务费、专项维修基金共2540.1元； 二、邓彩惜应分别以每期产生的物业管理服务费402.3元、专项维修基金55.8元为基数，分类分期分别从每期逾期支付之次日起，即2017年7月起至2018年11月期间的每季度首月6日起，按每日3‰为标准，向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司分段计付违约金直至本案生效判决确定的履行期限届满之日止； 三、驳回广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司负担13元，邓彩惜负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  覃文军 二〇一九年十二月二十七日 书记员  植丽燕