江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣07执异119号 案外人（异议人）：刘太禄，男，1965年11月15日生，汉族，住江西省赣州市于都县。 申请执行人：刘斌，男，1962年12月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：赖沂生，男，1968年5月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：殷雪梅，女，1970年6月28日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：江西锦海实业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区东阳山路45号金龙花园南座1单元301#，统一社会信用代码：91360700584035185F。 法定代表人：赖沂生，该公司执行董事。 被执行人：刘跃平，男，1958年11月3日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被执行人：魏汇东，男，1960年4月13日生，汉族，住江西省石城县。 本院在执行刘斌与赖沂生、殷雪梅、江西锦海实业有限公司（下称锦海公司）、魏汇东、刘跃平民间借贷纠纷一案中，案外人刘太禄对本院执行位于赣县区××二期××山庄×区××号房产（权证号为：赣房权证梅林字第××号）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘太禄称，2014年5月3日，其与被执行人殷雪梅就购买殷雪梅名下坐落于赣县区××山庄××号房屋（已装修）签订《购房协议书》，约定房价112.8万元，在支付100万元后两个月内办理过户手续，余款在办理过户手续时付清。其在签订购房协议书之前于2014年5月2日向殷雪梅支付了购房定金10万元，于2014年5月3日支付了购房款10万元后领取了钥匙办理了交房手续，此后分别于2014年5月24日、2014年6月又分别支付购房款70万元和10万元。2014年8月准备支付剩余房款并办理过户手续时才发现涉案房产已被法院查封。其购房的目的是为给其女儿作为婚房，并将涉案房产交给了女儿居住，缴纳了物业费、水电费等。其在签订购房协议时并不清楚被执行人殷雪梅的债务情况，涉案房产也未被查封，其对房产未办理过户没有责任。其同意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，其系涉案房产的权利人，具有足以排除涉案房产执行的权利。故请求中止拍卖涉案房产，解除查封措施。 为证明以上事实，案外人提供了以下证据材料：1.《购房协议书》及《补充协议》；2.支付90万元购房款的收据，其中70万元附有对应的银行转账单；3.案外人在中国农业银行开设的“62××78”账户自2014年5月24日至2015年6月28日的交易明细清单和被执行人殷雪梅在中国农业银行开设的“62××14”账户自2014年5月24日至2015年5月17日的交易明细清单；4.所购涉案房屋缴纳水电费的部分票据；5.证人黄某、刘某的证言。 本院查明，刘斌与赖沂生、殷雪梅、锦海公司、魏汇东、刘跃平民间借贷纠纷一案，2015年12月5日，江西省高级人民法院（下称江西高院）作出（2015）赣民一终字第218号民事（终审）判决，对本院（2014）赣中民二字第167号民事判决进行部分改判，判决的主要内容为：赖沂生、殷雪梅共同偿还刘斌借款本金1120.476425万元及利息，并向刘斌支付律师代理费10万元；魏汇东、刘跃平对上述借款本息承担连带清偿责任，锦海公司对上述本息及律师代理费承担连带清偿责任；一、二审案件受理费、保全费24.4811万元由赖沂生、殷雪梅、锦海公司、魏汇东、刘跃平负担。因各义务人未履行义务，刘斌申请本院执行，本院立执行案号为：（2016）赣07执48号[恢复执行后立为（2017）赣07执280号]。本案诉讼中，本院于2014年8月5日以（2014）赣中民二初（保）字第167号民事裁定书，查封（轮候，第一顺位）了殷雪梅名下位于赣县区××山庄××区××房产（权证号为：赣房权证梅林字第××号），查封期限为两年。进入执行后，本院于2016年9月9日依据（2016）赣07执48号执行裁定，查封了上述涉案房产。恢复执行后，本院于2019年8月6日作出（2017）赣07执280号之二执行裁定书，裁定拍卖该涉案房产。并于2019年9月11日依据（2017）赣07执280号执行裁定，继续查封上述涉案房产。案外人遂以前述理由提出执行异议。 另查明，“赣房权证梅林字第××号”涉案房产，登记在殷雪梅名下。因他案（赖伟光与殷雪梅借款合同纠纷一案），2014年6月12日，该房产为赣州市章贡区人民法院首先查封[查封依据（2014）章民三初字第1268号民事裁定，查封期限两年]，查封期满后，本案对涉案房产的轮候查封顺位为正式查封。对该涉案房产的买卖，案外人提供的《购房协议书》载明：2014年5月3日，以殷雪梅为甲方、案外人为乙方，双方签订了该购房协议，约定房款总价112.8万元，合同签订后两个月内交付房屋。案外人先行支付定金10万元，在4月底前支付一百万，余款在殷雪梅交付涉案房屋产权证或有关过户手续时全部付清。如殷雪梅未能按约办理房屋过户，应退回所收房款并双倍返还定金；如案外人不能按约定支付房款，则支付的10万元定金归殷雪梅所有。案外人主张其支付了100万元购房款，但只提供了殷雪梅向其出具的3张（2张各10万元、1张70万元）共收到其支付90万元购房款的收条，其中2笔有证据相应印证（用现金支付定金10万元有证人证言证实；70万元房款支付有银行转账单印证）。2017年7月9日，殷雪梅向案外人出具《补充协议》，认可涉案房屋未能按《购房协议书》约定时间办理好过户手续系其原因所致，承诺在涉案房屋未过户前按月利息2分计息给案外人直至过户。在该《补充协议》中，殷雪梅认可案外人支付100万元房款。案外人提供的二名证人证言中，黄某证明了案外人签订涉案房屋协议时支付定金（现金）10万元、协议订立后一个月左右将涉案房屋钥匙交其保管及参加案外人女儿在涉案房屋举办婚礼（2015年2月14日情人节）的事实；刘某证明了其在2014年12月初被雇请翻新涉案房屋外墙及施工期间案外人的亲家黄洪春夫妻已住在涉案房屋的事实。 本院认为，本案的争议焦点为案外人对涉案房产主张的权利能否排除本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿的登记判断其是否系权利人。本案中，涉案房产系登记为被执行人殷雪梅所有的房产，故殷雪梅系涉案房产的权利人，本院有权对其所有的该涉案房产予以执行。案外人对涉案房产主张的权利要排除本院执行，其提出的异议必须符合《异议复议规定》第二十八条规定，即符合“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。根据本案查明的事实，根据证人证言、案外人支付部分购房款及其女儿在所购涉案房屋举办婚礼的事实，可以认定在本院查封涉案房屋前，案外人与被执行人殷雪梅订立了购买涉案房产的《购房协议书》，且对房屋进行了相应的交付，未办理过户手续非其自身原因所致。但在购房款112.8万元的支付上，案外人与被执行人殷雪梅虽共同认可支付了100万元，仅剩12.8万元房款未付，但案外人提供支付房款的证据材料中，仅有80万元的收条有相应的证据予以印证（即用现金支付的定金10万元和银行转账的70万元房款），另20万元案外人主张以现金形式支付的房款，因无其他证据相互印证，故不足以认定该款项支付的事实。对此，本院要求案外人将该20万元及其自认未付的12.8万元房款共计32.8万元交至本院执行，但案外人只同意交付其自认未付的12.8万元房款。因此，基于案外人对该32.8万元房款未能按照本院要求交付执行，故其对涉案房产提出的异议不能满足《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形，其主张排除对涉案房屋执行的请求本院不予支持。 综上，案外人刘太禄的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人不服本裁定，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回刘太禄的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 施 赛 审判员 李 鸿 审判员 沈象筠 二〇一九年十二月二十五日 书记员 刘 珍