宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初3594号   原告：王国玉，男，1938年6月17日出生，汉族，宁夏地质勘测队退休职工，住宁夏银川市西夏区共享家园41号楼1单元302号。   委托诉讼代理人：吕长青，宁夏宁银律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王帅君，女，1995年3月10日出生，汉族，启宁文化教育学校教师，系原告王国玉孙女，住宁夏银川市西夏区共享家园41号楼1单元302号。   被告：王美丽，女，1963年10月8日出生，汉族，中国平安保险集团股份有限公司宁夏分公司高级主管，住宁夏银川市西夏区胶带厂家属院1栋-1-202室。   原告王国玉与被告王美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，原告王国玉于2019年6月27日申请财产保全，本院依法作出（2019）宁0105民初3594号民事裁定书，裁定冻结被告王美丽所有的位于银川市××区房屋的产权产籍。被告王美丽于2019年7月15日向本院提出复议申请，本院依法作出（2019）宁0105民初3594号之一民事裁定书，裁定驳回被告王美丽的复议请求。本案依法适用普通程序，分别于2019年10月10日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告王国玉及其委托诉讼代理人吕长青、王帅君，被告王美丽到庭参加2019年10月10日的诉讼。原告王国玉委托诉讼代理人吕长青、王帅君，被告王美丽到庭参加2019年10月31日的诉讼。本案现已审理终结。   原告王国玉向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告就西夏区共享家园41号楼1单元302室所签订的买卖合同无效，并恢复房屋的所有权人为原告；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与妻子陈艳梅在银川市新城区怀远西路28号1楼6室有一套房改房。2010年5月4日，宁夏共享地产有限公司开发原告居住的小区，通过双方协议将西夏区共享家园41号楼1单元302室（建筑面积98.45㎡）置换给原告。2010年4月29日，银川市住房保障局颁发了西夏区字2010012968号房产证，房屋所有权人为原告。原告与陈艳梅生育两个儿子，一个女儿，长子名叫王利科、次子名叫王利亚，被告王美丽系原告女儿。2012年9月18日，原告妻子陈艳梅因病去世。2019年5月，被告将原告送至银川市西夏区爱民巷新天地长者养老院。2019年6月，被告突然要求居住在西夏区共享家园41号楼1单元302室房屋的原告长子王利科及其次子王利亚搬走，称房屋已经在其名下，王利科及王利亚家人到银川市房管局查询后得知，该房屋已于2019年2月2日被过户至被告名下。王利科及王利亚家人到原告处问原告，是否将房屋出售给被告，原告答复称仅仅是让被告帮忙出售房屋，如果能卖44万就卖，不能卖44万元就不卖，原告没有与被告签订过将房屋卖给被告的合同，原告也不知道房屋已过户至被告名下，被告没有权利将房屋过户至其名下。原告认为，被告在原告年纪大、神志不清的情况下，哄骗原告将其位于西夏区共享家园41号楼1单元302室房屋通过买卖的方式将房屋过户至被告名下，被告亦没有向原告支付购房款，被告与原告签订的房屋买卖合同不是原告的真实意思表示，被告的行为侵害了原告的合法权益，属无效。现原告根据法律规定，向法院提起诉讼。   被告王美丽辩称，案涉房屋已经相关部门过户至被告名下，原、被告之间的法律行为合理、合法。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提交的证明、亲属关系证明（复印件）各一份，被告亦无异议，本院对该证据的真实性予以采信。   对原告提交的证据，本院认定如下：   证据一、2019年9月2日声明一份，证明：原告王国玉起诉被告王美丽房屋买卖合同纠纷案件系其本意，其未将房屋出售给被告王美丽，律师起草的民事起诉状也系其真实意思。被告质证认为，对该证据的真实性有异议，该声明的内容非王国玉本人亲笔书写。此外，原、被告之间就房屋非因买卖关系而进行产权变更，是原告将房屋赠与被告后办理的产权变更手续。本院认为，结合原告王国玉本人到庭参加庭审，本院对该声明中原告起诉被告系其本意及委托代理人的真实性予以确认。   证据二、光盘一份，证明：将案涉房屋出售给被告非原告本意，原告委托代理人提起本案诉讼。被告质证认为，对该证据有异议。原告代理人对原告的谈话存在诱导，代理人让原告在白纸上签名捺印。原告陈述前后不一致，上述视频的内容是卖房子、是否过户，代理人引导原告陈述，未将民事起诉状内容告知原告本人。本院对原告委托代理人参加诉讼的真实性予以确认。   证据三、房屋所有权证书一本、土地使用证一份、宁夏法治报公告一份、《存量房买卖合同》一份，证明：1、西夏区共享家园41号楼302室房屋系原告所有，2018年12月11日，被告在原告房产证、土地使用证均在原告处的情况下，隐瞒原告又在宁夏法治报上刊登遗失公告，重新补办了房权证和土地使用权证。因此，被告早就有侵占原告房屋的意图；2、2019年2月2日，被告冒用原告名义在《存量房买卖合同》中出卖人处签字，将原告位于西夏区共享家园41号楼1单元302室房屋出售给被告，且在没有支付分文房屋价款的情况下，将案涉房屋过户至被告名下，将房屋侵占；3、根据银川市税务局依据房屋所在地市场价确定该房屋的价格为464847.46元，并以该价格进行征税。因此，原告认为房屋买卖合同中的交易价格明显低于市场价格。被告质证认为，被告对上述证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。原告委托诉讼代理人王帅君也同意出售该房屋，因房屋所有权证被王帅君私自保管，在找不到房产证的情况下，被告在与包括王帅君在内的亲戚商量后，才在报纸上刊登公告。原、被告就案涉房屋在房管部门过户的手续、程序合法。本院对该组证据的真实性予以确认。   证据四、录音资料两份，证明：案涉房屋系被告通过非正当手段过户至其名下，房屋过户时原告的身体状况不佳，精神状态不好。被告质证认为，对原告提交的录音资料的真实性有异议，该录音不能证明原告的证明目的。本院对该证据的关联性不予采信。   证据五、宁夏回族自治区人民医院病历一份，证明：原告自2018年12月14日起精神状态不好，其住院时的病历记载为小脑萎缩。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告不存在小脑萎缩的情形，且病例中亦无明确记载。本院对该组证据的关联性不予采信。   对被告王美丽提交的证据，本院认定如下：   证据一、2019年9月10日声明、撤销授权委托诉讼申请书、撤诉申请书各一份、光盘两张，证明：原告未委托王帅君作为其委托诉讼代理人参加诉讼，其从未起诉过被告，并于2019年7月10日到法院撤诉；起诉被告非原告本人真实意思表示，民事起诉状中的内容非其本人意思。原告质证认为，2019年9月10日声明中王国玉的签字系其本人所签，但该声明中的内容与原告出具的声明内容相左，且原告王国玉并未当庭表示撤诉，同时无证据证实王国玉现在无行为能力。故对被告提交的2019年9月10日声明、撤销授权委托诉讼申请书、撤诉申请书的真实性有异议，不予认可；被告提交的光盘不能证明原告要撤回对被告的诉讼及对代理人王帅君的委托，从录像中可看出是被告诱导原告宣读被告事先打印的书面材料，并非原告真实意思的体现。从原告王国玉本人到庭参加诉讼，其已从行为证明起诉被告及委托王帅君作为委托诉讼代理人系其本人真实意思的体现。本院认为，被告提交的该组证据与原告提交的证据一内容相左，结合王国玉本人到庭参加庭审的实际情况，本院对该组证据的真实性不予采信。   证据二、授权委托书一份，证明：原告向被告出具授权委托书，授权被告全权处理其财产。原告质证认为，对该证据的三性及证明目的均不予以认可。该委托书中除王国玉的签名外，其他内容均不是王国玉本人书写。本院对该组证据的关联性不予采信。   证据三、说明一份，证明：王国玉要求被告作为其监护人，并支配其所有财务及证件。原告质证认为，对该证据的三性及证明目的均不予认可。王国玉在2019年9月10日精神状态不佳，不能正常表达自己的意愿，按照法律规定，在监护人的选任上产生争议时，应由相关组织或法院进行指定或确定，根据王国玉子女的实际情况，二儿子王利亚及被告均可作为监护人，原告给自己指定监护人无法律依据。本院对该证据的关联性不予采信。   证据四、赠与（说明）一份，证明：原告曾于2018年6月28日书写材料，自愿将案涉房屋赠与给被告，该证据可证实涉案房屋系原告自愿给予被告的事实。原告质证认为，对该证据的三性及证明目的均不予认可。原告书写赠与说明时已81岁，其能否正确、真实表达自己的意愿不得而知。被告出具的该证据与其和原告签订《存量房买卖合同》的行为互相矛盾，如该证据系事实则房屋买卖合同应属无效。本院对该证据的关联性不予采信。   证据五、《银川市存量房买卖合同》、税收缴款书、不动产登记问询事项表各一份，证明：银川市二手房买卖存在合同备案、交纳契税、过户三个环节，原告本人亲自到场于2019年2月2日将房屋过户至被告名下，过户时填写的不动产登记问询事项表中王国玉的签名均系其本人所签，因此，原告将案涉房屋过户至被告名下系其真实意思表示，过户程序合法。原告质证认为，对《银川市存量房买卖合同》的真实性有异议，王美丽称其代签系经过王国玉本人同意无其他证据证实，不能证明被告的证明目的；对不动产登记问询事项表的三性有异议；对税收缴款书无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。   本院依职权于2019年7月10日向王国玉制作的询问笔录一份、于2019年7月15日向银川市新天地长者养护中心法定代表人李春芳制作的询问笔录一份、于2019年7月19日向王国玉制作的询问笔录一份、于2019年8月29日向王国玉制作的询问笔录一份、于2019年11月20日向银川市不动产登记中心工作人员王頔制作的调查笔录一份及其为证实陈述提交的《银川市存量房买卖合同》一份、王国玉及王美丽身份证复印件各一份、房屋产权证一份、税收缴款书一份、不动产登记申请表一份、不动产登记问询事项表一份。原告质证认为，2019年7月10日询问笔录的制作不真实；2019年7月19日询问笔录制作过程中，原告的精神状态不佳，原告陈述与事实不符；2019年8月29日询问笔录中，原告未明确作出撤诉的意思表示，未陈述起诉被告非其本人真实意思表示，且应以原告本人在庭审中表明是否起诉与否作出判定；对2019年7月15日向银川市新天地长者养护中心法定代表人李春芳制作的询问笔录无异议；对调查笔录的三性均有异议，该工作人员仅陈述二手房买卖的流程，未针对本案所有权转移进行具体陈述，且其称案涉房屋的过户距今较久，只有照片，无视频印证。同时，对王国玉本人当天办理过户时的精神、身体状况未作陈述，该笔录不能反映出王国玉当时的身体、精神状况；对《银川市存量房买卖合同》的真实性有异议，该合同中王国玉的所有签名均系王美丽代签，且王美丽本人亦予以承认，王美丽也未支付购房款；对王国玉及王美丽身份证复印件及税收缴款书无异议；对房屋产权证有异议，该房屋产权证备注记载为遗失补发，实际上房屋产权证的原件在原告本人处，并未遗失，故对被告使用补发的产权证进行交易过户的过程有异议；对不动产登记申请表、不动产登记问询事项表的三性均有异议，该申请表中王国玉的签名虽系其本人所签，但因《银川市存量房买卖合同》中王国玉的签名系被告代签，对该份合同的真实性本身就存在疑问，且结合王国玉当时的精神、身体不佳的现实状况，其对表中的内容是否明白、清楚不能确定，故对该两份证据不予认可。被告质证认为，对上述笔录均无异议，其中原告本人在三份笔录中的表述系其真实意思表示，其多次表明没有起诉被告，并多次表明是王帅君带他人让原告在空白纸上签字捺印；银川市不动产登记中心工作人员提交的材料与被告向法庭提交的部分证据一致，能够反映当天办理房屋过户手续的真实情况。本院对于2019年7月10日向王国玉制作的询问笔录、于2019年7月15日向银川市新天地长者养护中心法定代表人李春芳制作的询问笔录、于2019年7月19日向王国玉制作的询问笔录、于2019年8月29日向王国玉制作的询问笔录，结合其他证据予以部分采信；对2019年11月20日向银川市不动产登记中心工作人员王頔制作的调查笔录一份及其为证实陈述提交的《银川市存量房买卖合同》、税收缴款书、不动产登记申请表、不动产登记问询事项表、房产证的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王国玉与被告王美丽系父女关系。银川市西夏区共享家园41号楼1单元302室房屋原权利人为原告王国玉，登记的共有情况为单独所有。2019年2月2日，原告作为出卖人（甲方）与被告（买受人、乙方）签订《银川市存量房买卖合同》一份，合同第一条房屋位置及基本情况约定：甲方同意出售房屋给乙方，甲方的房屋坐落于银川市西夏区共享家园41号楼1单元302室，房产证号为0005323，建筑面积为98.45平方米，房屋基本状况见附件一。第二条房屋交易价格及相关税费约定：（一）甲、乙双方共同确认房屋交易价格为人民币36万元（大写叁拾陆万元）。合同落款处甲方（出卖人）处王国玉签名，乙方（买受人）处由王美丽签名。银川市房屋产权交易管理中心在合同尾部加盖存量房转移登记备案专用章。同日，由被告王美丽交纳案涉房屋的契税9296.95元。亦是同日，原、被告在银川市不动产登记事务中心办理案涉房屋的过户手续，由原、被告双方填写的不动产登记申请表载明申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及证明，申请书亦载明“本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任”，王国玉、王美丽分别在申请人处签名。不动产登记问询事项表载明提交的申请登记材料、是否系被询问人真实意思表示、申请登记的内容是否与不动产现状相符等情况，同时载明“以上内容我已看过或询问人已向我宣读过，系我本人真实意思的表示，如有不实，我愿承担法律责任。”王国玉、王美丽在被询问人处签字。后原告将房屋过户至被告王美丽名下，被告王美丽未向原告支付购房款。2019年6月26日，原告王国玉将被告王美丽诉至法院，要求确认被告与原告就西夏区共享家园41号楼1单元302室所签订的买卖合同无效，并恢复房屋的所有权人为原告。   本案审理中，原告认为《存量房买卖合同》落款处出卖人签名非王国玉本人所签，向本院申请鉴定。后被告王美丽认可合同中“王国玉”签名系其代签。原告于2019年12月22日向本院申请撤回鉴定。   本院认为，原、被告双方争议的焦点是本案诉讼是否系原告本人真实意思表示及双方于2019年2月2日签订的《银川市存量房买卖合同》是否无效的问题。   关于本案诉讼是否系原告本人真实意思表示。本院认为，原、被告提交的证明本案诉讼是否系原告本人真实意思表示的证据，虽均系原告本人出具，但内容相互矛盾。从本院向原告本人制作的三份询问笔录看，王国玉均陈述了签字过程，但未对起诉是否系其真实意思作出一致表示。故从上述证据中无法判断出本案诉讼是否系原告本人真实意思表示，但可确定王国玉本人至庭审前已知晓起诉内容。庭审时，原告王国玉本人到庭参加诉讼，其已从行为证明起诉被告及委托诉讼代理人系其本人真实意思的体现。故本院确认王国玉作为本案的原告主体资格适格，该诉讼系其本人真实意思。   关于原、被告双方于2019年2月2日签订的《银川市存量房买卖合同》是否无效。根据本院向银川市不动产登记管理部门调查了解的情况，银川市二手房屋买卖需出卖人、买受人持有合同先行办理备案手续，由备案科备案并加盖银川市房屋交易产权交易管理中心存量房登记备案专用章，交纳契税后，再由交易双方现场签字提交办理过户。本案中，《银川市存量房买卖合同》中王国玉的签名虽非其本人所写，但不动产登记申请表、不动产登记问询事项表中“王国玉”的签名系其本人所签。原、被告于2019年2月2日当天在银川市不动产登记管理部门办理房屋的备案、交纳契税、不动产登记，原告通过与被告共同到房产管理部门办理涉案房屋交易过户手续的实际行为追认了王美丽代其在合同上签字的行为。原告提交的证据不能证实其在2019年2月2日办理房屋所有权转移时不能正确表达意志，综合本案相关证据，本院确认《银川市存量房买卖合同》是王国玉与王美丽的真实意思表示。原告以《银川市存量房买卖合同》中出卖人签名非王国玉本人所签、被告王美丽未支付购房款为由，要求确认该合同无效缺乏事实及法律依据。此外，原告请求确认无效的《银川市存量房买卖合同》的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,被告是否支付房屋转让款的行为亦不影响双方签订的合同的效力。故，原告仅以上述理由主张双方签订的《银川市存量房买卖合同》无效的理由不能成立。如原告认为被告还未支付房屋转让款，其可另行主张权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:   驳回原告王国玉的诉讼请求。   案件受理费100元、保全费2320元，由原告王国玉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 殷  志  渊   人民陪审员 张  吉  卉   人民陪审员 巴    义     二〇一九年十二月二十五日   法官 助理 徐  嘉  璞   书 记 员 徐嘉璞（兼）   附：本案判决所附法律条文   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。