山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11317号 上诉人（原审被告）：韩琪，男，1991年2月16日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人（原审被告）：韩恭年，男，1966年3月30日生，汉族，住山东省胶州市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：贾一平，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李翠荣，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张积建，男，1952年4月5日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦宝玲，山东昶德律师事务所律师。 上诉人韩琪、韩恭年因与被上诉人张积建房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩琪、韩恭年向本院提出上诉请求：1、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号民事判决书第一项、第二项、第三项，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一审和二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，应予纠正。一、一审法院认定事实不清。首先，本案应为清算责任纠纷，一审法院确定本案为房屋租赁合同纠纷错误。一审中，被上诉人张积建认为上诉人作为清算义务人将天亮公司清算注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》即一审判决所称的公司法解释（二）第十一条的规定，上诉人应当承担清算赔偿责任。因此，被上诉人的主张属于侵权之债，而非合同之债，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案应为与公司有关的纠纷中的清算责任纠纷，而非一审法院确立的房屋租赁合同纠纷，一审法院以房屋租赁合同纠纷予以审理，并确认本案争议焦点，最终以《合同法》为依据作出判决，显属错误。被上诉人认为应以双方存在的基础法律关系作为本案案由，显然既不清楚《民事案件案由规定》的适用，也不清楚什么是清算责任纠纷。作为清算责任纠纷都必然有一个债权的基础法律关系，否则也就不存在什么清算责任了，这个债权可能是基于合同，也可能是基于侵权，或者不当得利、无因管理等，但最终诉争的都是清算责任。而同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，本案双方诉争的是被上诉人要求上诉人承担清算赔偿责任。作为清算责任纠纷，本案的争议焦点应是:1、被上诉人主张的违约金、修复费用等是否成立、合法及具体金额；2、被上诉人的诉讼请求是否属于清算责任的范围；3、上诉人作为清算组成员对被上诉人的诉请是否应该承担赔偿责任。对上述与清算责任有关的争议焦点，一审法院未予全面审查认定，因此，一审判决认定事实严重不清。其次，被上诉人明确了本案要求上诉人承担的是清算赔偿责任，但对本案存在的债权的成立，主张前后矛盾，一审法院对被上诉人所主张的债权的认定事实不清。被上诉人在一审起诉状中陈述“韩恭年于2013年5月1日同张积建签订了租赁协议，承租…用于青岛天亮安琪金属制品有限公司经营生产”，又称“韩恭年、韩琪租赁厂房后…2017年11月韩琪、韩恭年要求提前解除合同…韩恭年、韩琪使用张积建厂房至2017年12月底”，在山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初287号一案庭审中，针对上诉人的答辩也明确称，“本案租赁协议的承租方是被告韩恭年，不是天亮安琪公司，被告承担责任的原因是因为其系房屋承租人”，接着又称“虽然所承租的房屋给天亮安琪公司使用，该公司已被注销，如果依法该公司应该承担本案责任，因其注销，应当由其股东承担责任”，最后又称“股东承担的不是清算后剩余权益范围内的责任，而是因公司注销之前未依法通知债权人即本案原告的剩余权益范围内的责任…债权人主张清算组成员赔偿损失，法院应予以支持”。由此可见，被上诉人认为上诉人韩恭年为承租人，并不认可天亮公司为承租人，但在本案一审法庭辩论中，又坚持一直都是天亮公司承租房屋，前后矛盾，其对双方因租赁关系而产生的债权含糊不清。因此，一审法院认为本案的承租方自始至终都是天亮公司，没有事实和法律依据，也与双方的陈述与主张不相符。第三、上诉人作为清算组成员对被上诉人主张的违约金、修复费用等不应承担清算赔偿责任。经查天亮公司工商档案，在注销清算时，上诉人作为清算组成员已依法在注册登记地省级有影响的报纸上进行公告，履行了通知义务。被上诉人诉请的也不是上诉人拖欠的租赁费等上诉人应该明知的债务，违约金、修复费用和咨询服务费等款项是在天亮公司注销清算时并未实际明确发生的债务，被上诉人也未曾对天亮公司提起诉讼，不是确定的已知债权。因此，天亮公司注销清算时，被上诉人并非已知债权人，故上诉人作为天亮公司清算组成员对被上诉人不存在书面告知的义务，不应承担清算赔偿责任。根据《公司法》的规定，处理债权债务本就是清算组的法定职责之一，但清算组成员并不能当然成为公司债务的承担者，一审法院以清算报告决议中载明“公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理”为由，认定天亮公司因涉案租赁合同应承担的义务均应由韩琪、韩恭年承担，没有法律依据。第四、被上诉人主张的违约金和修复费用没有事实和法律依据，该债权不能成立、确定。2017年11月，上诉人韩琪已经与被上诉人就合同解除事宜达成了一致意见，并签署了书面协议，被上诉人不应再根据原《租赁协议》主张违约金。而且，涉案租赁关系解除的也不属于《租赁协议》中约定的单方违约情形。因此，在被上诉人向上诉人同时主张修复等费用的情况下，被上诉人向上诉人主张的违约金没有事实和法律依据。关于修复费用，上诉人韩恭年与被上诉人签订的《租赁协议》，没有约定禁止承租人改变房屋结构，仅约定挖池破坏地面应恢复原状或作价修复，也赋予了上诉人选择恢复原状或者作价修复的权利，协议第六条也予以了明确。《租赁协议》第二条的约定，实际上也赋予了承租方改造房屋结构的权利，只是约定改造费用由承租方承担。而且，正是由于被上诉人扣押上诉人生产设备并拒绝上诉人进入施工，才导致上诉人无法实施修复，不存在上诉人拒绝修复的情形。第五、涉案房屋为违章建筑，《租赁协议》应依法认定为无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”以及第六十四条:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。因此，本案被上诉人出租的房屋未取得建设工程规划许可证，被上诉人提交的相关证据并不能证明涉案房屋系合法建筑，涉案房屋应为违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》依法应认定为无效。二、一审法院适用法律错误。作为清算责任纠纷，本案应适用《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条的规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的法律规定，并据此作出判决，显属错误，应依法予以纠正。三、一审法院未依法委托鉴定机构，委托程序违法。在山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初287号案第四次庭审中，双方均明确要求排除青岛市建筑设计研究院作为鉴定机构，在该案第五次庭审中，双方又协商一致选择山东国泰建筑工程司法鉴定所作为鉴定机构。因此，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司和青岛市昊金海建设项目管理有限公司出具的鉴定意见不应予以采信。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，应依法予以纠正。故，上诉人特向贵院提起上诉，请求依法判如所请，维护上诉人的合法权益！ 张积建答辩认为，一审判决认定事实、证据确实充分，适用法律正确，上诉人韩恭年、韩琪的上诉请求和上诉理由均缺乏事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、本案的基础法律关系为租赁合同纠纷，一审法院将本案以租赁合同纠纷案件进行审理是正确的。上诉人以本案系“清算责任纠纷”为由提起上诉，上诉理由不成立，缺乏事实根据和法律依据。根据公司法及相关解释的规定，有限责任公司解散，应当由股东成立清算组，清算组应当将公司解散清算的情况书面通知已知债权人，如未履行通知义务，债权人有权主张清算组成员承担赔偿责任。韩琪、韩恭年对张积建的责任是清算过程中未履行通知义务的赔偿责任，是无限责任，不是在清算财产内承担的有限责任。本案中，青岛天亮安琪金属制品有限公司的股东为韩琪与韩恭年，其作为公司解散的清算组成员，明知天亮公司与张积建之间存在长期租赁合同尚未到期，且张积建对青岛天亮安琪金属制品有限公司存在租金、修复费用、因提起终止租赁合同产生的违约责任等“已知债权”的情况下，而不通知张积建申报债权，应当对因此造成的损失承担赔偿责任，是无限责任。上诉人韩琪、韩恭年明确承诺对公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务承担责任。青岛天亮金属制品有限公司将案涉承租房屋作为经营场所进行了工商登记，并在承租后对房屋结构进行了大量改造，天亮公司作为承租人，负有对承租房屋进行修复、恢复原状的义务，该义务是天亮公司必须负担的债务。天亮公司应当承担的责任不因公司注销而免除，张积建对天亮公司存在租金、修复费用、提起终止租赁合同产生的违约责任等“已知债权”。因天亮公司注销时上诉人没有按照公司法第一百八十五条的规定将公司解散清算事宜书面通知被上诉人这一已知债权人，导致被上诉人不能及时申报债权，没有获得清偿。另根据被上诉人到胶州市行政审理服务局调取的青岛天亮安琪金属制品有限公司的工商登记档案材料中《青岛天亮安琪金属制品有限公司确认清算组清算报告的决议》中第四条：“公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理。”因此天亮公司的股东即本案两位清算组成员韩琪和韩恭年应当赔偿被上诉人所诉请的损失。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金、修复费用是正确的。青岛天亮安琪金属制品有限公司与被上诉人张积建之间存在租赁合同关系并实际履行的事实清楚。上诉人在本案一审中认可是青岛天亮安琪金属制品有限公司与被上诉人签订租赁合同，天亮公司承租使用被上诉人的房屋（见胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号案件2019年6月20日法庭审理笔录第7页），被上诉人也明确是天亮公司租用原告的厂房。青岛天亮安琪金属制品有限公司将案涉承租房屋作为经营场所进行了工商登记，并对房屋结构进行了改造用于生产经营。上诉人韩琪、韩恭年违法注销天亮公司，以实际行为单方提前解除租赁协议构成违约。韩琪在2017年12月28日与张积建的协议上认可其单方解约是违约行为（见被上诉人提交的证据4）。天亮公司注销是依照上诉人主观意志进行的，上诉人注销天亮公司导致提前终止租赁合同，构成违约。青岛天亮安琪金属制品有限公司承租后对房屋结构进行了大量改造，应当依法承担恢复原状等责任。青岛天亮安琪金属制品有限公司承租后在房屋内建设了数个大水泥池子，进行镀锌、酸洗等生产制造金属制品，对被上诉人的房屋造成了重大破坏。根据合同法、物权法及民法总则的相关规定，承租人应当合理使用租赁房屋，如有损坏应当恢复原状，赔偿损失。租赁协议第三条也明确约定“乙方如需改造房屋结构所需费用均由乙方承担，挖池破坏地面租赁发起均应恢复原状或作价修复。”以及第六条约定“租赁期间甲方所有的房屋、树木、花卉及其他设施乙方应当妥善维护，若出现损坏损失均由乙方按实际发生责任修理，并赔偿损失，……”，故天亮公司作为承租人，负有进行修复、恢复原状的义务，该义务是天亮公司必须负担的债务。另由于案涉房屋尚未恢复原状，恢复原状后也需要较长的时间寻觅承租户，至今未出租，给被上诉人造成了巨的租金损失，且该损失还在进一步扩大。一审判决认定的违约金数额过低。天亮公司注销是上诉人主观意志进行的，天亮公司以股东会决议注销，导致天亮公司法人消灭，并非法定的违约免责事由。张积建对天亮公司存在修复费用、因租赁合同产生的违约责任等“已知债权”，天亮公司应当承担的责任不因公司注销而免除。因天亮公司注销时没有按照公司法第一百八十五条的规定将公司解散清算事宜书面通知被上诉人这一已知债权人，导致被上诉人不能及时申报债权，没有获得清偿，天亮公司的股东即本案两位清算组成员韩琪和韩恭年应当赔偿被上诉人所诉请的修复费用、违约金等损失。三、案涉房屋符合规划建设要求，系被上诉人的合法财产，上诉人主张案涉房屋系违章建筑，租赁协议无效的上诉理由不成立，缺乏事实根据和法律依据。1、被上诉人在原审中提交的证据6、胶州市马店镇人民政府有偿使用土地的请示报告[马政发（91）第36号]1份（上有胶州市计划委员会、胶州市公安局批复印章）、胶州市马店镇人民政府、张积建《资产出售合同书》1份、山东省村镇建设管理管理费统一收据1份（盖胶州市城乡建设委员会村镇建设办公室印章）、青岛市村镇建设许可证(NO.0003024)、青岛市村镇建设许可证(NO.0003025)各1份（均盖胶州市城乡建设委员会村镇建设办公室印章）、张积建、胶州市马店镇大杜戈庄村委会《租赁土地协议书》及附加条款1份、胶州市马店镇人民政府经济贸易办公室、胶州市马店镇大杜戈庄村委会《证明》1份、胶州市马店镇人民政府文件复印件一份以及村镇建设管理费收据（原件）一份、村镇建设许可证复印件一份、资产出售合同书复印件一份、租赁土地协议书及附加条款复印件各一份、马店镇经贸委及大戈庄村委证明（原件）一份等证据，能够充分证明租赁房屋是原告拥有的合法财产。2、天亮公司以案涉房屋为经营住所申请工商登记合法经营至其注销，没有任何证据证明租赁房屋是违章建筑。3、上诉人韩琪曾以案涉房屋系违法建筑为由到信访部门投诉信访，胶州市综合执法局调查后认为案涉房屋并非违章建筑。上诉人主张案涉房屋系违章建筑，租赁协议无效的上诉理由不成立，缺乏事实根据和法律依据。四、上诉人以青岛市建筑设计研究院的鉴定委托程序违法为由主张青岛市建筑设计研究院出具的鉴定意见不应采信的上诉理由不成立。1、一审时排除青岛市建筑设计研究院主要是因为在庭前经询问得知，青岛市建筑设计研究院主要做建筑工程修复方案鉴定，而不做建筑工程修复费用鉴定，为提高效率，双方协商一致委托其他机构进行鉴定。后通过法院技术室咨询有关鉴定机构，均答复本案情况需要先进行修复方案鉴定，然后再进行修复费用鉴定，而青岛地区仅青岛市建筑设计研究院具备修复方案鉴定资质，后胶州市人民法院依法委托青岛市建筑设计研究院进行了修复方案鉴定。2、青岛市建筑设计研究院在鉴定过程中曾经组织双方对需要鉴定的厂房进行了现场勘查并制作了笔录。上诉人方参与了现场勘验并在勘验笔录上签字确认，当时上诉人方并未对青岛市建筑设计研究院的鉴定主体身份及鉴定程序提出任何异议。3、后胶州市人民法院在（2018）鲁0281民初287号案件审理过程中出示了青岛市建筑设计研究院出具的鉴定意见书，双方均对青岛市建筑设计研究院出具的鉴定意见书进行了质证，上诉人方在对青岛市建筑设计研究院出具的鉴定意见书发表质证意见时没有对鉴定人身份及鉴定机构的委托程序提出任何异议。4、在本案一审案件审理过程中，一审法院又组织双方对青岛市建筑设计研究院的鉴定意见进行了质证，上诉人方对鉴定机构的选任或者委托程序依旧不持异议。综上，上诉人韩恭年、韩琪的上诉请求和上诉理由均缺乏事实根据和法律依据。一审判决认定事实，证据确实充分，适用法律法规正确，应予维持。案涉厂房至今未得到修复，无法使用、无法出租，被上诉人遭受了巨大财产损失，而且该损失还在继续扩大。上诉人不仅未赔付被上诉人的损失，反而以种种理由、说词推脱责任，请求二审法院依法尽快裁判，以维护被上诉人的合法权益。 张积建向原审法院提出诉讼请求:1.韩恭年、韩琪给付违约金237500元；2.韩恭年、韩琪赔付修复费用467331.15元；3.韩恭年、韩琪赔付照明电费1万元；4.韩恭年、韩琪承担鉴证咨询服务费25000元；5.韩恭年、韩琪承担全部诉讼费用。事实和理由：韩恭年于2013年5月1日同张积建签订了租赁协议，承租张积建位于的厂房，用于青岛天亮安琪金属制品有限公司（以下简称“天亮公司”）经营生产，租赁期限自2013年5月1日起至2023年5月1日止，共10年。租赁协议约定，第一年租金6万元，第二年起每年递增5000元。协议还约定对方应免费提供张积建照明用电。另约定如单方违约应承担剩余年限租金的50%给对方等等。经查，韩恭年、韩琪是天亮公司的股东，该公司2016年8月注销。韩恭年、韩琪租赁厂房后开挖了多个池子，对房屋进行了加高等改造，另因其从事高污染、高腐蚀性的热镀锌、酸洗等生产项目，致使张积建厂房及院落的水泥地面、墙体、门窗、屋顶等毁损严重，给张积建造成重大损失。2017年11月韩琪韩恭年要求提前解除同张积建签订的租赁协议，双方就相关事项进行了磋商，但没有就违约金数额、赔偿费用等达成一致。韩恭年、韩琪使用张积建厂房至2017年12月底。因韩恭年、韩琪为天亮公司的股东，作为清算义务人将天亮公司清算注销，根据公司法解释二第十一条的规定，二人应当承担清算赔偿责任。 韩琪、韩恭年一审中共同答辩称，第一，天亮公司对房屋采取的行为发生在2013年，张积建与天亮公司自2013年起共同在同一院落内居住，天亮公司采取行为时张积建应当知道，张积建从未要求天亮公司承担责任，也未要求天亮公司停止，应当视为张积建对天亮公司行为的认可，之后公司发布清算公告，张积建未申报权利，因此在张积建第一次诉讼时，已超过法律规定的诉讼时效，并且双方签订的租赁协议已经解除，公司注销时法人主体消失，属于不能继续履行合同的法定情形，因此该行为不属于违约，在公司注销后，韩琪与张积建之间通过交付租金、占地使用的事实行为形成了新的租赁关系，该份事实租赁中双方未对违约金等任何问题进行约定，因此在第二次租赁中韩琪也不应当承担违约责任。该房屋属于违章建筑，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证租赁的房屋，租赁合同无效，张积建在租赁时隐藏瑕疵，应当根据第一份合同约定向韩琪支付瑕疵租赁导致合同无效而产生的违约金，张积建违约金数额过高，根据《当前形势下审理民商事合同的相关规定》，张积建应当举证违约金的合理性，对于诉讼请求第二项和第四项将在辩论质证时发表意见。第二，对于第三项诉讼请求，根据双方约定，照明电费由张积建免费提供给天亮公司使用，不应当支付给张积建。 原审查明，2013年，甲方张积建与乙方青岛天亮安琪金属制品有限公司签订《租赁协议》一份，第一条约定，乙方租赁甲方位于胶州市马店镇的场地内厂房2栋，共计1060平方米及大门传达室50平方米，用于乙方生产材料使用，院内场地暂不收取租金，原水泥池在内。乙方如需要扩大生产项目另行协商，租赁期限十年，自2013年5月1日起至2023年5月1日止；第二条约定，租金为第一年6万元，第二年开始以每年5000元的价格递增，即第二年6.5万元，第三年7万元，第四年7.5万元……递增价格方式至第10年，乙方于每年的5月1日之前交清本年度的租金；第三条约定，甲方对出租的厂区、厂房、宿舍经乙方验收合格记录后租赁期间由乙方负责维修和管理，乙方如需改造房屋结构所需费用均由乙方承担，挖池破坏地面租赁到期均应恢复原状或作价修复；第四条约定，水电两院由乙方负责安装使用，费用乙方自理，甲方提供160KA变压器甲方不收折旧费，乙方供甲方照明用电不收电费，水电两源因乙方使用期间损坏造成一切责任费用均由乙方承担法律责任；第六条约定，甲乙双方在租赁期间如单方违约，应承担剩余年限租金的50%付给对方。合同中乙方落款处由韩恭年签字捺印。青岛天亮安琪金属制品有限公司成立于2013年4月2日，股东为韩琪、韩恭年，法定代表人韩琪，该公司于2016年5月26日决议解散，清算组成员为韩琪、韩恭年，在胶州市市场监督管理局备案的公司注销资料中，天亮公司提交的确认清算组清算报告的决议中载明“公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理”，2016年8月15日公司办理注销登记。公司注销后，韩琪继续向张积建支付租金，继续使用涉案厂房，2017年11月，韩琪要求提前解除合同，双方就违约金数额、赔偿费用进行了协商，但未达成一致意见。2017年12月28日，韩琪欲将其设备从租赁房屋处搬出，但张积建要求其出具租赁物恢复原状所需费用的欠条，否则不允许其拉走设备。2017年12月28日，韩琪出具修复方案如下“完全维修：池子按实际面积约200平方包工包料，门窗墙包工包料，按实际测量为准；维护：屋顶（含架子）出人工费维护，架子对于生锈不能承重的包工包料水泥地面维护出人工费；解释：屋顶、地面虽有部分小缺陷，但可能正常使用，因此只出人工维护费。房租退还四个月：26600元。2018年1月初到4月底不用了。屋架柱子、铁皮门墙、废料价格韩琪2017年12月28日”，在上述内容的下部，张积建手写“以上方案由韩琪出费用，同意以上方案重新另行计算，甲方同意乙方元旦5号前一切交接完毕，解除前租赁合同协议。乙方违约，乙方从元旦开始不租房屋并且陆续搬出，但应清账付清款甲方张积建2017.12.28”，韩琪随后书写“乙方同意韩琪2017年12月28日”。2018年1月3日，张积建提起诉讼，要求韩琪、韩恭年赔偿修复费用并承担违约金等。2018年4月28日，原审法院组织双方进行了现场勘查。庭审中，根据张积建申请，原审法院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案厂房及院落（包括但不限于水泥地面、墙体、门窗、屋顶、回填池子等恢复原状等）的修复方案进行鉴定，在委托鉴定时，原审法院向双方确认：恢复屋顶的原状依据南北两座厂房的屋顶，其他部分参考残留部分，车间外地面修复指的仅是车间对应部分至行车轨道之间的部分。2018年12月14日，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书，提出了鉴定意见和相应的处理建议。根据上述鉴定机构出具的修复方案，青岛市昊金海建设项目管理有限公司对鉴定意见书所确定的修复方案所需的修复费用依据《08山东省房屋修缮工程计价定额》及先行价目表，参考《青岛材价》2019年第2期的主要材料价格进行了评估，评估结论为467331.15元。张积建为上述两次鉴定支出鉴定费25000元。庭审中，张积建明确其违约金的计算方式为：根据租赁合同关于租金的约定，第六至十年应收租金共为47.5万元，根据租赁协议第六条，任何一方违约应承担剩余年限租金的50%付给对方，本案系承租方单方违约解除合同，因此应当按照上述标准给付张积建违约金237500元。 原审认为，本案双方争议的焦点为：一、本案的房屋租赁合同是否有效；二、涉案房屋存在几个租赁合同关系，承租方是谁；三、本案是否超过诉讼时效；四、张积建要求承租方赔偿租赁物修复费用应否支持。对焦点一，韩琪、韩恭年以本案租赁房屋无房产证属于违章建筑为由主张租赁合同无效，对此，原审法院认为，涉案房屋租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，张积建提交的胶州市马店镇人民政府文件、村镇建设管理费收据、村镇建设许可证、资产出售合同书、租赁土地协议书及附加条款、马店镇经贸委及大杜戈庄村委证明足以证明张积建是涉案土地的合法使用权人，且地上房屋归其所有，因此其有权处分涉案房屋，虽然涉案房屋未办理权属登记，但未办理权属登记并不同等于违章建筑，未办理权属登记也并不影响房屋的使用价值，不影响承租方租房目的的实现，且承租方天亮公司对涉案房屋没有房产证在承租时就应当已经知晓，现在又以房屋没有房产证为由主张租赁合同无效不能成立，本案的房屋租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，不应认定无效。对焦点二，关于租赁合同的承租方，韩琪主张一开始的承租方是天亮公司，天亮公司注销后为韩琪，原审法院认为，合同的成立以双方意思表示一致为前提，本案中，张积建作为出租方，一开始是与天亮公司签订的书面合同，对天亮公司注销的情况其直至本案起诉前并不知情，韩琪作为原天亮公司的法定代表人，在天亮公司注销后继续使用涉案房屋并交纳房租，张积建并不清楚其交纳房租的行为是代表个人还是代表天亮公司，韩琪主张天亮公司注销后实际是其个人与张积建形成租赁合同关系，但其并未提交证据证明张积建对其个人承租房屋与张积建形成了共同的意思表示，因此本院认为本案的承租方自始至终都是天亮公司，韩琪在天亮公司注销后交纳租金的行为是其作为公司股东对公司在清算期间尚未清偿的债务进行处理，而并非形成新的租赁合同关系。对焦点三，关于韩琪提出的诉讼时效抗辩，原审法院认为，韩琪实际使用租赁房屋至2017年12月底，张积建于2018年1月3日即提起第一次诉讼，不存在超过诉讼时效的问题，即使从天亮公司办理注销登记的时间即2016年8月15日起算，也并未超过诉讼时效，因此韩琪的该项抗辩意见不能成立。对焦点四，本案房屋租赁合同在2017年11月韩琪提出解除合同后双方对合同解除已经达成了一致意见，关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另外，张积建与天亮公司签订的租赁合同中第三条也明确约定，出租的厂区、厂房、宿舍租赁期间由承租方负责维修和管理，承租方如需改造房屋结构所需费用均由其自行承担，挖池破坏地面租赁到期均应恢复原状或作价修复，因此无论依据法律法规还是合同约定，张积建均有权要求承租方恢复原状或作价修复，对此张积建有选择权，在双方对租赁物的修复未能经协商未能达成一致意见的情况下，张积建根据鉴定机构出具的鉴定结论主张修复费用467331.15元，于法有据，原审法院予以支持。关于张积建主张的违约金，韩琪、韩恭年抗辩数额过高，且认为公司注销是不能继续履行合同的法定情形，不属于违约，原审法院认为，天亮公司在租赁合同履行不到一半的时间即在未与出租方协商的情况下办理了注销登记，是以其行为表明要单方解除租赁合同，构成违约，张积建依据合同约定的违约金的计算方式主张违约金于法有据，但该违约金数额约定过高，原审法院结合租赁设备实际搬走的时间以及租赁物修复所需要的时间，酌情支持违约金10万元。另外，关于张积建主张的照明电费1万元，其在本案中未提交证据予以证明，而是要求补充证据另行起诉，故本院在本案中不再处理。根据天亮公司的注销登记材料，天亮公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理，因此对天亮公司因涉案租赁合同应承担的义务均应由韩琪、韩恭年承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、韩琪、韩恭年于判决生效之日起十日内支付张积建违约金10万元；二、韩琪、韩恭年于判决生效之日起十日内赔偿张积建租赁物修复费用467331.15元；三、韩琪、韩恭年于判决生效之日起十日内支付张积建鉴定费25000元；四、驳回张积建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11198元，保全费3020元，共计14218元，由张积建承担2642元，由韩琪、韩恭年承担11576元。 二审审理期间，上诉人韩琪、韩恭年提交证据工商档案资料一宗，证明两上诉人已依法进行公司清算，不应承担责任。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，但是该证据从形成时间来看不属于新证据，不符合二审新证据的要求，也证明不了证明事项。该证据反而证明上诉人承诺在天亮公司清算中所遗漏的债务由上诉人承担，且该证据也能证明上诉人在办理天亮公司清算中没有根据公司法的规定，未能书面通知明知的债权人即被上诉人，由此导致被上诉人本案债务未被清偿，上诉人应当承担赔偿责任，该责任不受清算财产余额的限制。其中的清算报告系其单方制作，没有第三方会计师事务所或其他机构参与清算以及审计，被上诉人不认可清算报告结果。上诉人应当提交天亮公司的会计账簿凭证，会计报告以及其他证据来证明其资产情况。 二审中双方均认可上诉人对厂房的施工改造是在天亮公司注销前。 另查明，本案的鉴定报告系在胶州市人民法院（2018）鲁0281民初287号案件中作出。在287号案件中，本案双方针对鉴定事项，曾明确排除青岛市建筑设计研究院进行鉴定，后双方协商一致同意委托山东国泰建筑工程司法鉴定所进行鉴定。因山东国泰建筑工程司法鉴定所退案，后双方确认由法院另行委托评估，“评估屋顶部分参照标准为南北两座厂房，其他部分参照厂房存留部分”。后青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋的修复方案出具QDSJYJD-8318鉴定意见书。在287案件中，韩琪、韩恭年对该鉴定报告质证时，未对鉴定机构选取提出过异议。后法院另行委托青岛市昊海金建设项目管理有限公司出具鉴定意见，依据QDSJYJD-8318鉴定意见书对修复费用造价进行了评估。本案双方均同意在上述两份报告质证基础上进行本案一审的诉讼活动。 另，在山东省青岛市中级人民法院(2019)鲁02民终10468号案件中查明，韩琪曾就涉案房屋系违章建筑进行信访投诉，后信访投诉网站回复内容为涉案房屋“符合当时的规划建设要求”。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点问题系韩琪、韩恭年是否应承担责任。本院认为，张积建与青岛天亮安琪金属制品有限公司于2013年签订《租赁协议》一份，符合法律规定，各方均应按照该合同约定行使权利义务。2016年8月，青岛天亮安琪金属制品有限公司注销，该注销行为未告知出租人张积建，各方未重新签订租赁合同，青岛天亮安琪金属制品有限公司的原股东韩琪、韩恭年亦在实际继续使用该租赁场地，因此，原租赁合同应继续有效，合同主体变更为韩琪、韩恭年，韩琪、韩恭年应承继青岛天亮安琪金属制品有限公司在原合同中的权利义务。韩琪、韩恭年在上诉中主张涉案房屋为违章建筑，但依据另案查明的事实，相关部门答复“符合当时的规划建设要求”，故上诉人的主张合同无效的上诉理由不成立。 关于韩琪、韩恭年是否违约及应承担责任的大小。首先，依据上述分析，本院认为，韩琪、韩恭年系承继原租赁合同的权利义务，而非与张积建之间形成新的租赁关系，因此，原租赁合同内容对各方依然有效。第二，合同约定，租赁期间内单方违约的，应承担剩余年限租金的50%给对方，现合同约定期限尚未届满，韩琪、韩恭年提前解除合同，必然给出租人造成租金上的损失，一审法院据此认定韩琪、韩恭年应支付违约金并对违约金的数额进行酌减符合法律规定，应予维持。韩琪、韩恭年主张双方系合意解除合同，对此本院认为，张积建与韩琪签订的协议只能证明双方对解除合同进行过协商，并非最终结果，且张积建同意解除合同，系一种减损行为，不能否认韩琪、韩恭年提前解除合同的违约性质，故对韩琪、韩恭年的该上诉理由本院依法不予支持。第三，关于修复费用，法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以要求赔偿损失。在天亮公司使用涉案房屋期间对房屋进行改造，造成房屋损坏，应承担修复赔偿责任。韩琪、韩恭年作为合同的承继主体，对上述费用，亦应承担责任。一审法院依据鉴定结果判决赔偿数额符合法律规定，本院依法予以支持。韩琪、韩恭年主张鉴定程序违法，对此本院认为，在另案双方委托的鉴定机构退鉴、双方同意法院另行委托鉴定时，双方均未提异议，且胶州市人民法院（2018）鲁0281民初287号案件及本案一审中，韩琪、韩恭年均未对鉴定机构提出过异议，故本院对其上诉理由不予采纳。因修复费用、违约金系基于不同违约事项而给予的赔偿，故上述两项并处并不违反法律规定。 关于上诉人主张的清算问题，对此本院认为，首先依据本案前述分析，韩琪、韩恭年承担责任的依据是对原天亮公司合同的承继，而非简单的清算责任。第二，即使依据清算责任，韩琪、韩恭年也无法免除责任的承担。法律规定，公司清算应将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人进行公告。在公司清算时，天亮公司与张积建的租赁合同履行期间尚未届满，天亮公司尚有继续支付租金、保证租赁物正常使用的义务，即，张积建系天亮公司明确的债权人，韩琪、韩恭年在对天亮公司进行清算时，应向张积建履行通知义务，其未履行通知义务，应承担赔偿责任。现韩琪、韩恭年在工商备案的清算报表系单方制作，无第三方机构确认，且其二审明确表示，其无法提供公司原始账簿、无法重新清算，即上诉人无法证明如其正常履行清算程序，张积建可能获得的赔偿，故其应承担的责任不应以清算财产为限，其主张应在清算范围内主张赔偿责任的上诉理由不成立。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11198元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月十三日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡