辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14401号上诉人（原审原告）：张立忠，男，1968年9月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：程涛，辽宁百涛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市，住所地辽宁省沈阳市和平区夹河路12-2号5门。经营者：曾绍端。委托诉讼代理人：岳宁，辽宁海韵律师事务所律师。上诉人张立忠因与上诉人沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张立忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人承担全部责任，支持我方兑费损失并增加可得利益损失的金额；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人承诺房屋不是违建，不会影响经营，配合我方办理营业执照，我方已尽到合理的注意义务。租赁合同无效根本原因是被上诉人明知是违建仍对外出租导致的，被上诉人应承担全部责任。二、我方交纳兑费，但未接收任何有价值的资产，与前手经营项目不同，兑费是为了取得继续租赁房屋使用权和经营权所支付的费用，希望能在案涉房屋长期经营，然而只经营一年半，兑费损失被上诉人应予赔偿。三、我方经营一年多期间内，根本没有盈余只是维持，在被拆除前几个月才步入正轨，可得利益损失至少应计算3个月为宜。沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市辩称，不同意上诉人意见。沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判驳回被上诉人相关诉讼请求。事实和理由：原审判决存在如下错误：一、被上诉人对于承租的摊位现状是明知和确定的，双方就摊位租赁事项达成合意，两者均为获取利益方，不应当按比例承担责任。二、原审对加盟费、装修损失、设备物品损失、可得利益损失等内容无事实和法律依据。双方签订租赁合同合法有效，客观原因不能继续履行责任不在上诉人。张立忠辩称，我方在承租房屋时仅知道房屋的现状，一直在对外经营，但是并不知道是违建，我方在承租前明确向被上诉人的负责人求证，不属于违建可以经营。一审关于加盟费，装修损失和物品损失的认定的金额合理。可得利益损失过低。张立忠向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《摊位租赁合同》无效，并判令被告返还租金45000元及押金5000元；2.被告赔偿原告兑费40000元、加盟费18000元、保证金5000元、装修费98497元、设备物品损失18615元、卫生费720元，合计180832元；3.被告赔偿原告可得利益损失（2018年7-9月纯利润）86378.99元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，位于沈阳市和平区夹河路12-2号（5门），建筑面积2928.48平方米房产登记在案外人迟曼旭名下。2016年3月15日，新峰爱心超市（甲方）与沙士东（乙方）就和平区夹河路12-2号经营地址签订《摊位租赁合同》，约定：甲方将位于S-02摊位出租给乙方使用，摊位经营范围为沙记兔排，租期自2016年3月15日至2017年12月31日，年租金为70000元。2016年12月16日，沙士东（甲方）与原告张立忠（乙方）就和平区夹河路12-2号S-02经营地址签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2017年3月15日至2017年12月31日，租金35000元一次性付清，押金2000元、兑费40000元，共付77000元。2017年11月9日，被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市（甲方）与原告张立忠（乙方）签订《摊位租赁合同》，约定：甲方将位于绝味鸭脖摊位出租给乙方使用，摊位经营范围为绝味鸭脖，租期自2018年1月1日至2019年12月31日，摊位年租金为45000元、押金5000元，甲方另行一次性收取二年卫生费720元。同日，原告支付2018年1月1日至2018年12月31日摊位租金45000元、押金5000元、2018年1月1日至2019年12月31日卫生费720元，合计50720元。2018年7月10日该涉案摊位被拆除。另查明，2017年1月24日，原告张立忠在位于沈阳市和平区夹河路12-2号5门注册成立沈阳市和平区速鑫安熟食店，经营绝味鸭脖长白二店。2018年10月18日，沈阳绝味食品销售有限公司出具《关于绝味沈阳长白二店加盟及装修费用证明》载明“绝味沈阳长白2店于2016年12月17日于我司签订三年加盟合同，加盟期限到2019年12月16日。一次性缴纳三年加盟费用18000元及保证金5000元，周转箱1200元/年，装修费用98497元”。《绝味四代店道具报单表》显示：A类道具类合计28622元（其中包含收银台一件1580元）；B类基础施工类58506元；C类设备类冷柜一台11369元。另，大门12000元、门帘240元。庭审中原告表示“我加盟绝味鸭脖有十多家，涉案铺位被拆除后，我在这附近又开了一家，是从2018年11月开始经营，但是这家登记的是天河家园店与长白二店是不同的。我天河家园店是重新交纳的加盟等费用。长白二店原有设施及加盟费，如果要继续使用，是要以迁址的形式在他处经营，但那样不合适，所以我重新开的天河家园店，绝味鸭脖给重新开店的政策优惠，迁址就没有优惠，所以我重新开了天河家园店，而原有的长白二店加盟费就废了，绝味公司也不可能退给我，但保证金我准备去找绝味公司商谈一下，我对绝味公司没有违约行为，正常这5000元保证金是应该退给我的”，同时原告自认“将冰柜、寺冈称、验钞机、空调、盘子、剪子、夹子、油桶、刷子、拖把等物品自行卖旧物了”。另，原告经营的绝味鸭脖长白二店从2018年4月至6月期间经营月平均利润为28793元。2019年4月2日，本院工作人员前往沈阳市和平区长白街道城管科了解情况，该科工作人员表示“涉案摊位为违建，长白街道曾就违建拆除一事多次找到新峰爱心超市”，后向本院工作人员提供了2018年3月2日《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通告》。一审法院认为，原告张立忠与被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市签订的《摊位租赁合同》标的物为和平区夹河路12-2号S-02摊位，性质为用于商业目的的临时建筑物。结合长白街道城管科的走访记录，根据“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的法律规定，一审法院确认2017年11月9日原、被告签订《摊位租赁合同》为无效合同。房屋租赁合同虽为无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告应就其实际占用期间（2018年1月1日至2018年7月9日）向被告支付占有使用费，被告应返还原告从2018年7月10日至2018年12月31日（175天）租金21575元（45000元/365天*175天）、押金5000元及从2018年7月10日至2019年12月31日期间（540天）卫生费533元（720元/730天*540天），合计27108元。关于原告请求赔偿因合同无效受到的损失问题，本案中被告出于商业目的未经相关部门审核批准，临时搭建超市外接摊位并对外租赁获取收益，系合同被确认无效的主要原因，而原告作为投资十余家“绝味鸭脖”门店的经营者，对承租房屋未尽到审慎义务，亦应承担适当责任。结合本案实际情况及双方的过错责任，本院确认原、被告责任比例为2:8。关于原告主张的各项损失数额确定如下：1、兑费。原告张立忠系从案外人沙士东处承兑和平区夹河路12-2号S-02摊位，并向案外人沙士东支付兑费40000元，其承兑行为已履行完毕且已实际经营，现原告向被告要求返还兑费40000元无事实依据，一审法院不予支持。2、加盟费。原告向绝味鸭脖公司交纳的加盟费加盟期间系从2016年12月17至2019年12月16日，结合原告已营业年限，故被告应赔偿原告加盟费损失为6904元（18000元/三年*525天*80%）。3、保证金。庭审中原告自认“保证金我准备去找绝味公司商谈一下，我对绝味公司没有违约行为，正常这5000元保证金是应该退给我的”，故对于保证金5000元，一审法院不予支持。4、装修损失。根据2018年10月18日沈阳绝味食品销售有限公司出具的《关于绝味沈阳长白二店加盟及装修费用证明》及《绝味四代店道具报单表》显示内容可知，A类道具类中收银台及C类设备类中冷柜一台均为可移动物品，不应计入装修损失，且庭审中原告自认已将上述物品以旧物形式自行处理，结合原告已使用年限，故被告应赔偿原告装修损失为32813元[（98497元-1580元-11369元）/三年*525天*80%]。5、设备物品损失。原告列举的设备明细中仅有大门和门帘为不可移动物品，且庭审中原告自认“将冰柜、寺冈称、验钞机、空调、盘子、剪子、夹子、油桶、刷子、拖把等物品自行卖旧物了”，结合原告已使用年限，故被告应赔偿原告设备物品损失为4695元[（12000元+240元）/三年*525天*80%]。6、可得利益损失（2018年7-9月纯利润）。原告提供了2018年4、5、6月产品交货单、《2018累计汇总数据》，其中《2018累计汇总数据》除显示经营的绝味鸭脖长白二店从2018年4月至6月期间经营月平均利润为28793元外，还记载了其他七家分店经营情况，庭审中被告虽不予认可，但未提供相反证据予以佐证，故对于2018年4月至6月期间经营月平均利润为28793元的事实一审法院予以确认。结合本案实际情况，一审法院酌定可得利益损失为一个月利润收益，故被告应赔偿原告可得利益损失为23034.4元[（28793元*80%]。一审法院判决：一、确认2017年11月9日原、被告签订的《摊位租赁合同》无效；二、被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市自本判决生效之日起十日内返还原告张立忠房屋租金21575元、押金5000元及卫生费533元，合计27108元；三、被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市自本判决生效之日起十日内赔偿原告张立忠加盟费损失6904元、装修损失32813元及设备物品损失4695元，合计44412元；四、被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市自本判决生效之日起十日内赔偿原告张立忠可得利益损失23034.4元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3024元（已减半收取），由原告张立忠承担2123元，由被告沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市承担901元。二审期间，沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市提供照片和视频，证明张立忠在马路对面又开了一个店，地址还是案涉房屋地址，用的还是我们之前的执照，不存在加盟费的损失。其他设备物品损失，都是可以移动的物品。张立忠认为这是我做的一个新店，执照虽然是原来的执照，但是店名改了，新店名是天河家园店，重新交的加盟费，有证据，但是证据在公司。我一共开了十多个店。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人张立忠因与上诉人沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市签订的《摊位租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉摊位因系未经批准的临时建筑，在《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通告》下发后于2018年7月10日被拆除，原审判令上述协议应属无效正确。关于张立忠要求沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市返还房屋租金21575元、押金5000元及卫生费533元的诉讼请求，因，因张立忠在交纳上述租金后，在使用案涉摊位过程中摊位被拆除，故未能继续使用，沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市亦同意返还上述费用，原审对该诉讼请求予以支持正确。关于张立忠要求沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市赔偿兑费40000元的诉讼请求，因该兑费并非系沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市收取，且张立忠自认兑费是为了取得继续租赁房屋使用权和经营权所支付的费用，其已在客观上使用了案涉摊位进行经营，该兑费协议已履行完毕，故原审对该诉讼请求不予支持正确。关于张立忠要求沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市赔偿加盟费18000元、装修费98497元、设备物品损失18615元的诉讼请求，因案涉摊位显系临时搭建，双方对此应为明知，对双方签订的协议无效双方均存在过错，原审结合本案实际情况酌定张立忠与沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市承担责任比例为2:8并无不当。因张立忠提供相应证据证明其损失数额，原审判令沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市承担损失数额的80%并无不当。关于张立忠要求沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市赔偿可得利益损失（2018年7-9月纯利润）86378.99元的问题，因合同无效后损失的承担系基于缔约过失责任而发生的，不应赔偿期待利益，且张立忠自认其经营一年多期间内，根本没有盈余只是维持，在被拆除前几个月才步入正轨，故原审判令沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市赔偿可得利益损失明显不当，应予纠正。关于张立忠主张租赁合同无效的根本原因是被上诉人明知是违建仍对外出租导致的，被上诉人应承担全部责任的问题，因张立忠在承租案涉摊位时，未尽到基本的审慎义务，原审仅酌定其承担20%责任，明显未超出合理范围，故对上诉人张立忠该项主张，不予支持。关于沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市主张张立忠对于承租的摊位现状是明知和确定的，双方就摊位租赁事项达成合意，两者均为获取利益方，不应当按比例承担责任的问题，因沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市将未经相关部门审核批准的临时搭建的超市外接摊位对外出租获取收益，被拆除后造成张立忠产生实际损失，应承担主要责任，故对上诉人沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1750号民事判决第四、五项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1750号民事判决第一、二、三项；三、驳回张立忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3024元，由张立忠负担2123元，由沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市负担901元。二审案件受理费7534元，由张立忠负担6534元，由沈阳市和平区新峰爱心端福食品超市负担1000元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十二月十一日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。