广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂10民终2144号 上诉人（原审被告）：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢小琴，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴海霞，广西桂海天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：覃强，男，1980年11月24日出生，壮族，居民，现住广西靖西市。 被上诉人（原审原告）：赵珊珊，女，1980年7月3日出生，壮族，居民，现住广西靖西市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒙余安，广西豪安律师事务所律师。 上诉人广西嘉元房地产有限责任公司因与被上诉人覃强、赵珊珊商品房销售合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2019）桂1081民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，于2019年11月12日召集上诉人广西嘉元房地产有限责任公司的委托诉讼代理人卢小琴，被上诉人覃强、赵珊珊的共同委托诉讼代理人蒙余安到庭进行法庭调查。本案现已审理终结。 广西嘉元房地产有限责任公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人返还购房款644123元。事实与理由：1、双方约定的商品房未起建并不是上诉人造成的，而是由于不可抗力引起的，上诉人不承担违约责任。根据《民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及上诉人与靖西市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，直到被上诉人起诉之日仍有农户在该土地上种植农作物，政府未完成土地征收未将该土地交付给上诉人。故商品房未能起建并非由于上诉人的原因造成而是因为不可抗力导致上诉人未能建设房屋。2、一审法院判令上诉人向被上诉人同时支付违约金和利息过分高于造成的损失，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院判令上诉人向被上诉人支付10%的违约金的同时以6.15%的年利率支付利息，明显高于造成的损失。按照6.15%的年利率已经高于银行同期贷款基准利率，已足以补偿被上诉人的损失，因此，一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金和利息不符合法律规定。一审法院未能查清本案事实，未能正确适用法律，损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。 覃强、赵珊珊辩称，一审判决正确，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应维持一审判决。 覃强、赵珊珊向一审法院起诉请求：一、确认原告要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》的行为合法有效；二、要求被告退还原告购房款644123元并按合同约定房价总额的年利率6.15%支付利息138647.4元（从2016年7月22日计算至2019年12月30日共42个月利息），同时被告应当按照合同约定支付房价总额10%的违约金即64412.3元支付给原告；3、要求被告退还原告已交纳的商品房维修资金1343.3元；4、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》，但没有注明合同签订的具体时间。2016年7月1日原告向被告支付其购买被告开发的“靖西新天地”S1幢1层16号商品房定金30000元，并按照合同约定于2016年7月22日支付了商品房全部价款644123元。2016年9月5日原告按照被告的要求向靖西市房产管理所委托的小区账号为45067770110142000025640，小区名称为“新天地”缴存了1343.3元商品房维修资金。合同约定被告于2017年12月31日前向原告交付商品房，但被告至本案开庭审理时未向原告交付涉案商品房。原告按照合同约定被告的地址于2019年3月20日使用“全球邮政特快专递”向被告邮寄解除合同书面通知，并在专递备注处载明“要求解除商品房买卖合同通知书”。邮递员于2019年3月22日向被告投递，但被告及其工作人员未进行签收。另查明，原、被告签订的商品房买卖合同涉案的商品房，从原、被告签订合同至本案开庭审理时未进行施工建设。 一审法院认为，房地产开发企业应当按照法律规定诚实信用进行商品房的销售，购房者也应当对房地产开发企业销售商品房是否具有预售许可证进行必要的了解。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》第二条明确记载，被告经靖西县房产管理所批准预售，预售许可证号为：靖房预字（2016）第0007号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告对签订《商品房买卖合同》已尽到形式上审查注意义务。本案原、被告经自愿、平等协商后就商品房的价款、面积、方位、违约责任等合同必要条款达成一致的真实意思表示并签订了书面合同，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。原告按照合同约定的时间于2016年7月22日向被告支付全部购房款644123元。按照《商品房买卖合同》第十一条第（一）项的规定，被告应于2017年12月31日向原告交付商品房。在履行合同过程中被告未按照合同约定的时间向原告交付商品房，被告的行为构成违约。被告对合同约定的商品房交付时间至本案开庭审理时未进行施工建设，造成逾期超过90天，原告根据双方签订的合同约定有解除合同的权利。被告认为其出售的商品房无法交付是政府没有将征用地块交给被告开发使用，该行为是不可抗力因素。被告出售商品房时已获得靖西县房产管理所批准的商品房预售许可证，对预售的商品房已经符合法律规定的预售许可，被告对商品房建设开发所使用的土地是否能正常使用应当是可以预见、可以克服的，故对被告的辩解意见不予采信。根据《商品房买卖合同》第十二条第1-（2）项的规定，原告有权通过书面通知的形式解除合同。原告于2019年3月20日采用全球邮政特快专递按照合同书约定的地址向被告邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，并在专递备注处载明“解除商品房买卖合同通知书”。邮递员于2019年3月22日已向被告投递。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条的规定，虽被告未签收原告邮寄送达解除合同通知书的专递，但视为已送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条第一款的规定，原告要求确认与被告解除《商品房买卖合同》的行为合法有效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年3月22日已解除。关于原告要求被告返还购房款并支付利息、违约金以及退还商品房维修资金是否有事实和法律依据的问题。原、被告应当本着诚实信用依照双方约定履行权利和义务，原告依约已于2016年7月22日支付全部购房款之后，被告应当按照约定于2017年12月31日前向原告交付商品房，但被告从约定的交付房屋日期至本案开庭审理时未向原告交付商品房，逾期超过90天，已构成了违约。按照《商品房买卖合同》第十二条1（2）项的规定，被告应当于解除合同通知书送达之日起15日内向原告退还全部购房款644123元，并自2016年7月22日起以房价总额644123元为基数按年利率6.15%计付利息。关于支付利息的期限问题，原告主张自2016年7月22日起至2019年12月30日止。利息的支付截止日期应是本判决生效之日起15日内履行完毕当日才符合法律规定,计算至2019年12月30日超出了判决生效履行期限的部分，不予支持。依照《商品房买卖合同》约定，合同解除后，由被告按照全部房价款的10%向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付违约金64412.3元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告认为一个违约行为不可能产生两个法律后果。被告在履行过程中存在违约行为，应当承担违约责任，被告向原告支付的购房款利息和支付购房款10％的违约金均是违约金的计算方式，只有一个违约后果不存在两种违约后果，被告未向该院提出违约金过高调整的请求亦未向该院提交证据证明原告获得的违约金超出原告的损失，故对被告的辩解不予采信。关于原告要求被告退还已交纳的商品房维修资金1343.3元。原告缴纳的商品房维修资金是被告承诺向原告交付商品房后作出的支付义务，虽该资金不是存入被告的账户，但该维修资金最终也用于该小区法定的维修项目，现被告无法向原告交付约定的商品房，被告应当退还原告支付的维修资金1343.3元，故对原告的该项请求予以支持，对被告的辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（三）、（四）项，第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《诉讼费缴纳办法》第二十九条第二款的规定，判决：一、确认原告覃强、赵珊珊与被告广西嘉元房地产有限责任公司解除《商品房买卖合同》的行为合法有效；二、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告覃强、赵珊珊退还购房款644123元、商品房维修基金1343.3元，支付违约金64412.3元及利息（利息以644123元为基数按年利率6.15%从2016年7月22日起算至本判决生效之日起15日内履行完毕当日止。）；三、驳回原告覃强、赵珊珊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6193元，由被告广西嘉元房地产有限责任公司全部负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审对本案事实的认定与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人广西嘉元房地产有限责任公司与被上诉人覃强、赵珊珊签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。被上诉人覃强、赵珊珊按合同约定的时间向上诉人广西嘉元房地产有限责任公司支付了全部购房款644123元。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司未按合同约定的时间向被上诉人覃强、赵珊珊交付商品房，已构成违约。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司在已取得商品房预售许可证的情况下，其对商品房建设开发所使用的土地是否能正常使用应当是可以预见、可以克服的。故上诉人广西嘉元房地产有限责任公司关于商品房未能起建不是其造成的、是由于不可抗力引起的，其不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采信。根据合同约定,被上诉人覃强、赵珊珊有权通过书面通知的形式解除合同。被上诉人覃强、赵珊珊于2019年3月20日采用全球邮政特快专递按合同约定的地址向上诉人广西嘉元房地产有限责任公司邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，邮递员于2019年3月22日已向上诉人广西嘉元房地产有限责任公司投递。一审判决确认上诉人广西嘉元房地产有限责任公司与被上诉人覃强、赵珊珊签订的《商品房买卖合同》于2019年3月22日解除，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十二条约定：出卖人向买受人逾期交付商品房超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率6.15%计付利息，同时按全部房价款的10%向买受人支付违约金。本案中，上诉人广西嘉元房地产有限责任公司至今未向被上诉人覃强、赵珊珊交付商品房，逾期已超过90天。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司应按合同约定向被上诉人覃强、赵珊珊退还全部购房款并支付利息及违约金。故一审判决认定上诉人广西嘉元房地产有限责任公司向被上诉人覃强、赵珊珊退还购房款644123元、商品房维修基金1343.3元，支付违约金64412.3元及利息（利息以644123元为基数按年利率6.15%从2016年7月22日起计算），有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司上诉主张一审判决同时支付违约金和利息过分高于造成的损失，但未能提供证据证明约定的违约金和利息过分高于被上诉人覃强、赵珊珊的损失，故对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，广西嘉元房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4163元（上诉人已预交），由上诉人广西嘉元房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞穗芳 审 判 员 黄奇智 审 判 员 张 莉 二〇一九年十二月十九日 法官助理 李宁宁 书 记 员 彭麟茜