山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2936号上诉人（原审被告）：曹秉灶，男，1952年4月10日出生，汉族，住浙江省台州市天台县。委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马兆兴，男，1948年6月18日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：吕寒冰，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨菊，山东寒冰律师事务所律师。原审被告：曹敏强，男，1990年8月1日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人曹秉灶因与被上诉人马兆兴、原审被告曹敏强债权人撤销权纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初5970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹秉灶上诉请求：撤销原判，依法改判由马兆兴支付2003年10月26日至2019年1月26日房屋占用费183000元，本案诉讼费用由马兆兴承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2003年10月26日，曹秉灶将涉案房屋以15万元价格出售给马兆兴，马兆兴至今尚欠4万元房款未付。在付款期限届满，曹秉灶多次向马兆兴主张房款，马兆兴以无力付款为由要求解除房屋买卖协议退还房屋，同时要求曹秉灶补偿8万元（包括房屋维修费4万元及房款利息4万元），双方就解除房屋买卖协议达成一致意见，但对补偿数额有异议。2013年10月11日，曹秉灶将涉案房屋出售给曹敏强，出售房屋前曾通知马兆兴腾房，马兆兴要求曹秉灶先付款19万元（包括11万元已付购房款及8万元补偿款），双方僵持不下。综上，涉案房屋系曹秉灶在与马兆兴房屋买卖协议解除后出售给曹敏强，后由曹敏强将房屋抵押银行贷款，并无不当。因曹敏强无力偿还银行贷款，涉案房屋已经被法院查封，一审法院判决解除曹秉灶与曹敏强之间的房屋转让，将导致法院不得查封该房屋用于偿还银行贷款，与既成事实相悖。二、马兆兴与曹秉灶之间房屋买卖协议已解除，马兆兴无权占用房屋，占用房屋应支付房屋占用费（15年*12个月+3个月）*1000元/月=183000元。三、一审判决第二项有悖常理，曹敏强在本案中无过错，不应承担赔偿责任。因马兆兴拒不支付购房款违约在先，曹秉灶得以解除房屋买卖协议，不但未获违约赔偿，还要赔偿违约损失，于法无据。四、曹秉灶与曹敏强就涉案房屋已经签订了房屋买卖协议，曹敏强也支付了全部房款，并办理了产权变更登记手续，曹秉灶与曹敏强之间的购房行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初2711号民事判决已经认定了曹敏强与曹秉灶之间购买涉案房屋合法有效，一审法院无权撤销或解除。五、涉案房屋被拍卖发生在曹秉灶与马兆兴房屋买卖合同解除十余年后，与马兆兴并无关联，一审判决参照合同解除十余年后的房屋价值来判断本案，违背事实、法律及公平正义。且马兆兴在曹秉灶房屋居住十五年之多，已经获得了巨大收益，一审法院未予考虑显失公平。六、马兆兴的委托诉讼代理人隐瞒事实、虚假陈述，影响本案公平公正判决，应由马兆兴到庭对质。七、因二审法院突然通知开庭，曹秉灶对能够证实与马兆兴之间房屋买卖合同已经解除的证据尚未收集，申请延期举证。马兆兴辩称，曹秉灶的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹敏强未作陈述。马兆兴向一审法院起诉请求：一、判令撤销曹秉灶与曹敏强之间的房产转让行为；二、判令曹秉灶、曹敏强赔偿房产损失57.6万元、律师费3.89万元。一审法院认定事实：2003年10月26日，马兆兴与曹秉灶签订协议书约定：马兆兴因需购曹秉灶住房一套，地址位于威海市环翠区，经协商价格定为15万元，协议日先付11万元，余下4万元于2005年至2007年还清。由于房证现押于建行（曹秉灶抵押贷款），房证至2004年5月方可拿回，届时方可办理房产过户手续，曹秉灶于2003年10月底先交钥匙。办理房证交易费由马兆兴负责，此协议双方无异议，签字生效（房产过户一切费用均由马兆兴负责）。协议有马兆兴和曹秉灶签字。协议签订后马兆兴向曹秉灶交付了7万元，因曹秉灶曾向马兆兴借款4万元未还，双方约定该4万元一并折抵房款，故相当于马兆兴按约支付了11万元房款。曹秉灶收款后将房屋钥匙交付给马兆兴，马兆兴随即装修了房屋作为给儿子马志强结婚婚房使用，装修好后，马志强夫妇在此房屋居住了约五年后搬走，将涉案房屋出租至今。马兆兴主张2018年6月，涉案房屋租户发现法院在涉案房屋处张贴公告，马兆兴方才得知曹秉灶将涉案房产过户给其子曹敏强，因曹敏强欠银行贷款导致涉案房产被法院查封。2013年9月30日，曹秉灶与曹敏强签订协议书，约定曹秉灶因2008年9月被天台县人民法院以非法占用农用地判刑一年出狱后，经济困难，将涉案房屋作价35万元卖给曹敏强，房屋办理过户手续的一切费用由曹敏强承担。另查，2013年10月11日，曹敏强与中国建设银行股份有限公司威海分行签订个人住房借款合同一份，约定由建行为曹敏强提供280000元借款，期限自2013年10月11日至2037年10月11日，曹敏强以涉案房产提供抵押并于2013年10月14日办理了抵押登记。2013年10月16日，建行向曹敏强发放贷款280000元，曹敏强在支付凭证的借款人处签字并按手印，支付凭证收款人处填写曹秉灶及其账号。后曹敏强未按期还款，建行于2017年5月24日起诉，要求曹敏强偿还借款等，并对涉案房产在权利价值范围内享有优先受偿权。2017年9月29日，法院作出（2017）鲁1002民初2711号民事判决，判决曹敏强偿还建行截至2017年4月30日的借款本金260421.89元、利息2611.88元、利息罚息12.77元、本金罚息7.33元以及自2017年5月1日起至实际给付之日止的利息（按合同约定的标准计算）；曹敏强支付律师费15000元；建行对曹敏强名下位于威海市红旗街-12号-605室房产就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。判决生效后，建行又向法院提出执行申请及保全申请。法院依建行申请对涉案房产进行了评估，评估价值为61.6万元。一审法院认为，本案的焦点问题之一是马兆兴能否行使撤销权，撤销曹秉灶与曹敏强之间的房产转让行为。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，马兆兴与曹秉灶之间签订了房屋买卖协议书，二人之间形成了房屋买卖合同关系，之后马兆兴履行了合同约定的主要付款义务，曹秉灶没有按约履行房产过户义务，反而之后与其子曹敏强签订房屋转让协议书，在房产登记部门将涉案房屋赠与给曹敏强，对马兆兴利益造成损害，马兆兴有权要求撤销曹秉灶与曹敏强之间的房产转让行为。曹秉灶主张马兆兴行使撤销权超过法定期间，但经查明马兆兴购买涉案房产后一直占有使用涉案房产，曹秉灶、曹敏强从未向马兆兴就涉案房产主张过权利，马兆兴直至2018年6月租户在涉案房屋处发现法院张贴的公告传票才得知曹秉灶与曹敏强之间的房产转让行为，马兆兴于2018年9月19日起诉，其行使撤销权并未超过一年的法定期限。焦点问题之二是马兆兴主张曹秉灶与曹敏强赔偿损失能否支持以及马兆兴主张的损失数额是否合理。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案涉案房产被曹敏强办理抵押借款，现已被法院查封并已评估即将拍卖，马兆兴已经无法依据合同取得涉案房产所有权，马兆兴与曹秉灶之间的房屋买卖合同无法继续履行，马兆兴有权主张曹秉灶与曹敏强赔偿损失，马兆兴主张的损失数额参照法院对涉案房产的评估价值61.6万元，合法合理，依法予以支持。因马兆兴并未付清全部房款，尚欠4万元未付清，故马兆兴主张的损失亦应按比例计算，马兆兴给付了11万元房款，该11万元的预期可得利益参照评估价值计算为451733元。马兆兴支出的担保费及律师代理费并非行使撤销权所必须支出的费用，故马兆兴要求曹秉灶、曹敏强承担担保费及律师代理费的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决：一、撤销曹秉灶与曹敏强之间转让位于威海市环翠区产的行为；二、曹秉灶、曹敏强赔偿马兆兴损失451733元；三、驳回马兆兴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，原告负担1321元，二被告负担3654元。本院二审期间，曹秉灶申请证人王某出庭作证，王某称大约在2007至2008年间，曹秉灶曾多次向马兆兴主张欠付房款，并因本人离开威海，曾委托王某向马兆兴索要房款并要求马兆兴腾房，但王某未联系到马兆兴。曹秉灶质证称，该证人证言能够证实其曾于2007年至2008年多次本人及委托他人向马兆兴主张房款，在马兆兴给付不能的情况下，曹秉灶委托他人要求马兆兴腾空房屋，从而证明双方的房屋买卖合同彼时已解除。马兆兴质证称，王某与曹秉灶具有利害关系，其证言真实性存疑，即使该证言属实，亦不能证实曹秉灶的主张，王某未经授权，不能解除曹秉灶与马兆兴之间的房屋买卖合同，王某也不清楚马兆兴未结房款系由于涉案房屋因抵押未能过户。本院经审查认为王某的证言虽称曹秉灶曾向马兆兴主张欠付房款，但不足以证实曹秉灶所主张的其与马兆兴之间的房屋买卖合同在2007至2008年间已解除。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、曹秉灶与马兆兴之间房屋买卖协议是否已经解除；2、一审判决撤销曹秉灶与曹敏强之间房屋买卖行为，并由曹秉灶与曹敏强共同赔偿马兆兴的损失是否于法有据。关于焦点一，曹秉灶主张马兆兴购买涉案房屋未完全交付房款，在经曹秉灶多次主张，马兆兴表示交付余款不能的情况下，双方于2007年底2008年初协商解除涉案房屋买卖协议，仅就补偿数额双方未达成一致意见。马兆兴对曹秉灶的该主张不予认可，曹秉灶亦未提交充分证据予以证实，结合马兆兴一直管理涉案房屋至今，曹秉灶一审期间亦未提出该项主张等情节，本院对曹秉灶的上述主张不予采信。关于焦点二，曹秉灶在与马兆兴房屋买卖协议真实有效、马兆兴已履行主要付款义务的情况下，与其子曹敏强签订房屋转让协议，将涉案房产让与曹敏强，损害了马兆兴的合法权益，一审法院判决撤销曹秉灶与曹敏强之间的房产转让行为，于法有据，本院依法予以维持。涉案房产因曹秉灶与曹敏强之间的转让行为，现被法院依法评估、拍卖，马兆兴无法实现其合同权利，马兆兴与曹秉灶之间的房屋买卖协议无法继续履行，马兆兴向曹秉灶与曹敏强主张赔偿损失，具有事实和法律依据，一审法院参照涉案房产的评估价值按马兆兴的付款比例计算损失数额，于法有据，本院依法予以维持。综上所述，曹秉灶的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3654元，由曹秉灶负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月十九日法官助理安姣姣书记员刘珍琪