江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初12259号 原告：赵懋峰，男，1991年11月26日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：马雨，常熟市新港法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨秋艳，常熟市新港法律服务所法律工作者。 被告：常熟环亚安居网络科技有限公司，住所地常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢2308。 法定代表人：黄海银，执行董事。 委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。 原告赵懋峰诉被告常熟环亚安居网络科技有限公司（以下简称环亚公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用小额诉讼程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告赵懋峰的委托诉讼代理人马雨、被告环亚公司的委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。审理中，因原告增加诉讼请求，本院适用简易程序于2019年12月5日第二次公开开庭进行了审理，原告赵懋峰的委托诉讼代理人马雨、被告环亚公司的委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵懋峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告服务费人民币20000元；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年5月20日，原、被告签订团购服务协议书，原告意向购买被告合作楼盘即宝鸿商业广场3-2-304，被告为原告购买该房屋提供团购经纪服务，被告收到原告支付服务费人民币20000元后即向原告提供团购经纪服务，促成原告购买房屋，并使原告享受该房屋出卖方提供的2万抵5万的购房优惠。事后，原告未与开发商达成商品房买卖合同，也未享受上述购房优惠。被告应按照团购服务协议书约定一次性退还原告团购经纪服务费20000元。2019年8月20日，原告特书面通知被告解除团购服务协议书，并按照协议书的约定在十五个工作日内退还团购服务费，但是被告置之不理。现原告为了维护自身合法权益，依法具状至法院，请求法院查明事实，判令上述请求事项。后原告增加诉讼请求，要另求被告赔偿原告损失30000元，总诉讼请求变更为50000元。 被告环亚公司辩称，被告在与原告签订团购服务协议书后，已经向原告提供了团购服务，并且原告也与常熟宝鸿投资发展有限公司在2017年5月20日签订了房屋认购协议书，约定按照363520元的价格购买宝鸿公司房产。在后续签订正式商品房买卖合同的过程中，根据原告的要求将房屋登记在原告父亲的名下，实际购买人和原告是直系亲属，所以根据团购服务协议书的约定，被告已经促成了原告与宝鸿投资发展有限公司签订房屋认购协议书，已经履行了团购服务协议书中所载明的义务，并且房屋的总价也是享受2万抵5万优惠后的房价，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年5月20日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《团购服务协议书》一份，该协议载明：乙方为获得实惠、便捷、贴心购房机会，拟委托甲方提供团购房屋经纪服务。为明确双方权益，甲、乙双方在公开、公平、诚信的原则上，自愿达成以下协议：1.甲、乙双方确认：乙方意向购买甲方合作楼盘即宝鸿商业广场3-2-304（楼盘名称或叫项目名称）房屋（以下简称“房屋”），甲方同意为乙方购买该房屋提供团购经纪服务。2.乙方应在签订本协议当日向甲方支付团购经纪服务费人民币20000元，甲方收到该笔服务费用后即应向乙方提供团购经纪服务，促成乙方购买房屋并享受该房屋出卖方提供的：（如2万元抵5万元的优惠）的购房优惠（该优惠仅限于一个销售单元）。乙方确认：乙方已充分知晓和理解房屋出卖方提供的房屋坐落、房型、房价、购房优惠条件和优惠内容等房屋买卖协议条款信息。3.自本协议签订之日起7日内，甲方应就乙方与房屋出卖方签订认购协议书或商品房买卖合同事宜向乙方提供团购服务；若乙方在合理期限内未签订上述协议或签订了上述协议却未享受上述优惠，乙方有权书面申请单方解除本协议，甲方同意在收到乙方解除协议书面申请及服务费票据之日起的十五个工作日内将乙方已付服务费一次性无息退还给乙方。4.乙方确认知晓：乙方就购买房屋的具体内容和权益由乙方与房屋出卖方签订的买卖协议明确，若发生争议，乙方应与房屋出卖方处理，甲方仅提供协助服务。5.本协议约定的联系地址是双方的法定联系地址，若联系地址发生变化的，变化方应及时书面告知对方。一方按本协议约定联系地址寄发的函件未被签收而退回、或被拒收而退回的，该寄发函件自寄送之日起的第2日即视为已经送达，发生送达效力。6.若发生争议，甲、乙双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方都有权向甲方所在地人民法院提起诉讼解决。7.本协议自甲、乙双方签章之日起生效，本协议文本一式叁份，甲方执有两份、乙方执壹份，各份具同等法律效力。甲方落款处：环亚公司盖章，乙方落款处：赵懋峰签字。当日，原告即向被告支付了团购经纪服务费20000元。同日，原告赵懋峰（认购方、乙方）与常熟宝鸿投资发展有限公司（出售方、甲方）（以下简称宝鸿公司）签订了《房屋认购协议书》一份，合同约定：第一条乙方向甲方认购常熟经济技术开发区碧浒路6号（弄）《宝鸿商业广场》3-2幢（号）3层04室房屋，政府批准的规划用途为商业办公；预售证编号：常房预售字（2016）第095号。据常熟市公信房产信息咨询服务有限公司暂测该房屋建筑面积为44.97平方米。第二条乙方认购的房屋每平方米建筑面积单价为人民币8083.61元，乙方认购的房屋总房价为人民币363520元【大写：人民币叁拾陆万叁仟伍佰贰拾元】。乙方采取按揭贷款方式支付总房价款。第三条乙方同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。另第三条下方手写“另贰万元做团购抵5万”。第四条甲、乙双方商定，预订期间为7天，乙方应于2017年5月28日前持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总价款）到甲方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。如乙方未在约定的期限内未来签订买卖合同的，视为乙方违约，甲方有权将该商品房自行处理而且不须另行通知乙方，并且有权没收乙方支付的定金。在规定的签订买卖合同期限内，如甲方不愿按本认购书约定的内容与乙方签订商品房买卖合同，视作甲方违约，甲方应在30天内向乙方双倍返还定金。甲乙双方签订本协议后，签订商品房预售合同前，如发生司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，甲方应无息退还乙方全部定金，此外不承担其他任何违约或赔偿责任。第五条乙方在签订本认购协议书时，已充分了解所购房屋状况、并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》【备案合同】全部内容且不持异议。第六条本协议一式三份，甲方持两份、乙方持一份，自双方盖章或签字之日起生效。甲方落款处有宝鸿公司盖章，乙方落款处有原告赵懋峰签字。签订《房屋认购协议书》当日，原告即向宝鸿公司支付3-2-304室房屋定金20000元。 2019年8月20日，原告向被告邮寄《通知书》一份，该通知书载明：2017年5月20日，我与贵公司签订编号为NO：0000075团购服务协议书一份，我意购买宝鸿商业广场3-2-304房屋。在签订本协议当日，我按照该份协议书向贵公司支付了团购经纪服务费人民币20000元，贵公司应促成我购买房屋，并使我享有该房屋出卖方提供的二万元抵五万元的购房优惠。事后，我与出卖方常熟宝鸿投资发展有限公司没有达成商品房买卖合同，也没有享受二万元抵五万元的购房优惠。宝鸿商业广场3-2-304房屋由第三人赵志标购买，但第三人赵志标没有享受二万抵五万的购房优惠。根据我和你司双方签订的团购服务协议书第3条“……若乙方在合理期限内未签订上述协议或签订了上述协议却未享受上述优惠，乙方有权书面申请单方解除本协议……一次性无息退还。”综上所述，我特书面发函告知，从即日起与你公司解除团购服务协议书，请贵公司在15个工作日内一次性无息退还我人民币20000元。届时不退还，我将依法提起诉讼，后果自负。特此通知。通知人：赵懋峰。被告环亚公司于2019年8月21日签收该通知书。 另查明，2017年5月25日，案外人赵志标（买受方）即原告赵懋峰父亲与宝鸿公司（出卖方）签订编号为Y20170013406的《商品房买卖合同》一份，由赵志标购买宝鸿公司开发的常熟经济开发区宝鸿商业广场3-2幢304室商品房一套。合同约定建筑面积44.97平方米，总价款363520元，买受人于2017年5月25日签订购房合同且支付首付款人民币183520元，余款人民币180000元于2017年6月30日前办理按揭贷款。出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同还约定了其他的权利、义务。出卖方落款处：宝鸿公司、法定代表人均盖章，买受方落款处：赵志标签字及捺印。其中该合同中的首付款182520元，由赵志标于2017年5月25日支付了163520元，另2万元系原告赵懋峰支付的房屋认购协议书中的定金20000元转为首付款；剩余180000元房屋尾款由赵志标于2018年12月26日支付。 庭审中，原告明确其与宝鸿公司签订的房屋认购协议书并未解除，当时宝鸿公司讲房屋可以一半付钱、一半贷款，后因开发商问题导致原告无法贷款，原告无钱支付而由其父亲购买，其根据房屋认购协议书向宝鸿公司预交的定金20000元转为其父亲赵志标名下的购房款，但原告父亲赵志标也未享受到“2万元抵5万元”的优惠。对于被告提供的宝鸿公司售楼处的相关视频，原告认为在宝鸿公司在2019年业主集体上访后，为配合政府检查而单方制作形成，不予认可。另原告在第二次庭审中明确，根据双方签订的《团购服务协议书》第三条约定，“乙方即原告未能在合理期限内未签订上述协议或签订了上述协议却未享受上述优惠，乙方即原告有权书面申请单方解除本协议”，而被告未能促成原告与宝鸿公司签订商品房买卖合同，故被告应返还原告团购费20000元及应享有的“2万元抵5万元”差价的既得利益损失30000元。对于为何在签订《房屋认购协议书》后未能与宝鸿公司签订《商品房买卖合同》，原告表示系因房屋无法贷款，原告无一次性付款的能力，所以放弃了。向宝鸿公司缴纳的定金2万元，鉴于原告和赵志标的亲戚关系，该定金20000元直接转为赵志标的房款。被告则认为，所谓“2万元抵5万元”优惠是在房屋总价的基础上让掉5万元，原告对于当时的优惠方式是明知的，宝鸿公司几百套房子都是通过团购方式购买的。并为此提供了售楼处的相关视频，以证明宝鸿公司在销售房产时的房屋总价问题，原告父亲所购买的房屋实际已享有了“2万元抵5万元”的优惠。且《团购服务协议》第三条的约定是“甲方应就乙方即原告与房屋出卖方签订认购协议书或商品房买卖合同事宜提供团购服务”，虽原告没有直接和宝鸿公司签订商品房买卖合同，但是原告和宝鸿公司签订了房屋认购协议，根据该份房屋认购协议也可反映载明的房屋价格享受了“2万元抵5万元”的优惠，因此原告主张被告违约的事由不成立，被告义务已履行完毕。 另在第二次庭审中，被告表示另需提供宝鸿广场销售时的价格表等照片，以证明无论是原告还是原告父亲赵志标均享受了2万元抵五万元的优惠。原告当庭表示不需要另行开庭质证，仅需书面质证。庭后，被告环亚公司向本院提供了案涉房屋认购时宝鸿商业广场的户型价格表等相关照片。经本院对被告环亚公司工作人员周亚提供的手机载体的核实，上述照片拍摄时间为2017年4月20日，其中3-2-304，面积44.97，总价440706元。原告书面质证后认为，被告提供的复印件真实性无法认可，且与本案无关。原告购买本案商品房时，被告没有告知、宝鸿公司也没有告知原告商品房原来优惠前的价格，该价格是2019年春节后，所有业主投诉上访后，宝鸿公司事后设置的户型价格表；且上述证据是在辩论终结后提出，不符合民事诉讼法的证据规则，法庭应予以驳回。因双方意见不一，致调解未成。 以上事实，有身份证、国家企业信用信息公示系统报告、团购服务协议书、收据、通知书及邮寄凭证、商品房买卖合同、房屋认购协议书、发票、支付凭证、视频、照片、书面质证意见及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点：被告是否存在违约即原告能否享有合同解除权。其一，根据团购服务协议第三条的约定，被告需在团购服务协议签订的7日内即2017年5月27日前为原告与宝鸿公司签订认购协议书或商品房买卖合同事宜为原告提供团购服务，而在签订团购服务协议书当日原告即与宝鸿公司签订了房屋认购协议书，并交纳了购房定金20000元。其二，根据被告提供的户型价格表原涉案房屋总价为440706元，而原告与宝鸿公司签订的该房屋认购协议中明确的涉案房屋总价仅为363520元，且房屋认购协议中手写部分载明“另贰万元做团购抵5万元”，原告签订房屋认购协议书时对于房屋总价享受了2万元抵5万元的优惠应是明知的，再结合团购服务协议第二条“乙方已充分知晓和理解房屋出卖方提供的房屋坐落、房型、房价、购房优惠条件和优惠内容等房屋买卖协议条款信息”的约定，原告对涉案房屋总价以363520元购买亦是认可的。其三，根据房屋认购协议书的约定，原告应于2017年5月28日前与宝鸿公司签订正式的商品房买卖合同，否则视为违约。在约定的期限之前即2017年5月25日，原告父亲赵志标即按原告签订的房屋认购协议书中的价格、房号等与宝鸿公司签订了正式的商品房买卖合同，且根据房屋认购协议书第四条即签订商品房买卖合同之时需持“房屋认购协议书、身份证、首付款”的约定及原告将房屋认购协议中的定金转为赵志标签订的房屋买卖合同中的购房首付款，宝鸿公司对此未持异议且与原告父亲以同等价格签订了商品房买卖合同，并收取了赵志标的房屋购房款等。上述一系列行为表明，原告、宝鸿公司均认可由原告父亲赵志标签订商品房买卖合同以履行房屋认购协议书中约定的内容，且原告父亲赵志标亦实际享有了涉案房屋应有的购房优惠，以和原告房屋认购协议书中同等价格购买了涉案房屋。对于被告环亚公司而言，其已促成了原告和宝鸿公司签订房屋认购协议书，在房屋认购协议书中原告享有了宝鸿公司提供的2万元抵5万元优惠，至于原告以谁名义签订正式商品房买卖合同以履行房屋认购协议书约定的内容等，非被告所能控制与支配。故对原告主张被告环亚公司违反团购服务协议中第三条的约定，与事实不符。现原告以“未能在合理期限内签订协议或已签订了上述协议却未享受购房优惠”为由提出合同解除权，于法无据，故对原告主张返还团购服务费及赔偿损失的诉讼请求，本院碍难支持。另外，即使根据合同相对性原则，被告环亚公司未促成原告本人与宝鸿公司的商品房买卖合同，但从原告父亲赵志标于2017年5月25日与宝鸿公司签订商品房买卖合同及原告将定金转为首付款起，原告已知涉案房屋由其父亲赵志标购买。虽团购服务协议书第三条未约定合同解除权的行使期限，被告也未在合理期限内向原告进行催告，但原告于2019年8月20日长达两年多后再向被告发出合同解除通知书，显然已超过其解除权行使的合理期限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵懋峰的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币525元，由原告赵懋峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  赵丽丹 二〇一九年十二月二十三日 书记员  薛 辰