江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2611号 原告：赣州新力力合置业有限公司，住所地：赣州经济技术开发区华裕路东侧、紫荆路北侧新力帝泊湾，统一社会信用代码：91360702MA35UNAK0G。 法定代表人：魏国平，系该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：易千、李俊彬，江西理公律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：孙家辉，男，汉族，1980年2月20日生，住江西省赣州市章贡区。 原告赣州新力力合置业有限公司（以下简称“新力公司”）与被告孙家辉商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州新力力合置业有限公司的委托诉讼代理人易千、李俊彬到庭参加诉讼，被告孙家辉经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赣州新力力合置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年11月23日签订的（编号为2017xxx71号）《赣州市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告立即配合原告完成上述合同备案登记的撤销手续；3、判令被告向原告返还已支付的贷款代偿款736997.41元，并向原告支付违约金90370.5元（上述费用从被告已支付房款中直接抵扣）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月23日签订《赣州市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于赣州经济技术开发区商品房，总价为903705元，付款方式为首付款和分期付款，签订合同时支付首期购房款183705元，剩余购房款720000元通过办理银行按揭款的方式予以支付。自2019年1月以来，被告未依约支付按揭款，至今，原告共代偿了736997.41元贷款本息。补充协议第三条约定，买受人未按合同规定时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除应当出卖人支付所有款项外，还应支付合同总款的10%的违约金。综上，为了维护原告的合法权益，向贵院提起民事诉讼，望予以公正审理。 原告新力公司向法庭提交如下证据：1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明：证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件：证明被告诉讼主体资格。3、《商品房认购协议书》：证明购房定金为人民币20000元。4、《赣州市商品房买卖合同》及补充协议：证明2017年11月23日，原被告双方签订了编号为【2017xxx71】号《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告向原告购买位于赣州市经开区商品房，双方对房屋总价、付款方式等进行了明确约定。证明《补充协议》第三条约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的…逾期超过30天，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人除返还出卖人为其支付的所有款项外，买受人须向出卖人合计支付合同总款10%的违约金”。5、《个人购房担保借款合同》、《按揭贷款业务合作协议》：证明被告在工商银行办理了按揭贷款720000元，贷款期限30年，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证担保。6、付款凭证：证明被告支付了购房首付款183705元，并通过银行贷款支付了剩余房款720000元；原告替被告代偿银行贷款736997.41元。7、解除合同通知函、快递单及签收凭证：证明原告于起诉前向被告发出解除合同通知，要求解除案涉商品房买卖合同，该解除合同通知已经送达被告。8、委托代理合同、律师费发票：证明因本案起诉支付了律师费用5000元。 上述证据经庭审质证，被告未到庭发表质证意见，本院对上述证据的三性均予以认定。 被告孙家辉未作答辩，也未提供证据。 经本院审理查明的事实如下：2017年11月23日，原告赣州新力力合置业有限公司（出卖人）与被告孙家辉（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：位于赣州经济技术开发区商品房，总价为903705元，付款方式为首付款和分期付款，签订合同时支付首期购房款183705元，剩余购房款720000元通过办理银行按揭款的方式予以支付。附件五《补充协议》约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担保证责任的，出卖人已实际承担全部或部分保证责任的，买受人应当在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项及银行同期贷款利率，否则，……，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除应返还出卖人为其支付的所有款项外，买受人须向出卖人支付合同总款10%的违约金。合同签订后，被告支付了首付款183705元，向中国工商银行办理了购房按揭贷款720000元。被告购买的商品房进行了合同备案登记，但被告未按约向银行支付按揭贷款。原告根据贷款合同，承担了保证责任，已将剩余按揭款本息736997.41元全部付清给银行。原告垫付按揭款后，向被告孙家辉寄送解除《赣州市商品房买卖合同》的函。被告均未予以回复，现原告诉至法院要求处理。 本案审理过程中，被告孙家辉经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利；被告孙家辉已向原告支付首付款183705元。 本院认为，原告新力公司与被告孙家辉签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告孙家辉未依约向银行支付剩余的购房按揭款，已构成违约。原告新力公司作为按揭贷款担保人，已履行保证责任，将剩余按揭款全部付清。根据《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，出卖人履行保证后，有权向买受人追偿代付款项，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除应返还出卖人为其支付的所有款项外，买受人须向出卖人支付合同总款10%的违约金。上述约定合法有效，故对原告新力公司要求解除其与被告孙家辉签订的《赣州市商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告孙家辉应当协助配合原告完成《赣州市商品房买卖合同》（编号为：2017xxx71）合同备案登记的撤销手续。关于原告主张的违约金90370.5元（903705元×10%），该违约金约定明确过高，本院予以调整，按照法律规定，违约金不得超过实际损失的30%，但本案的实际损失无法直接认定，本院酌情核定为20000元。合同备案登记手续撤销后，基于买卖合同发生的权利义务已全部消灭，案涉商品房归原告所有，原告垫付的按揭款由原告自行承担，被告已支付的购房款应当全部予以返还被告。抵扣本案全部民事责任后，剩余款项，原告新力公司应当全部予以返还给被告孙家辉。对于原告主张的律师费5000元，合同已明确约定，且收费标准合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州新力力合置业有限公司与被告孙家辉于2017年11月23日签订的编号为：2017xxx71号《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、原告赣州新力力合置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告孙家辉购房款903705元（含原告赣州新力力合置业有限公司已垫付的按揭款736997.41元）。 三、被告孙家辉应于本判决生效之日起十五日内向原告赣州新力力合置业有限公司支付违约金20000元、律师费5000元，合计人民币25000元。 四、驳回原告赣州新力力合置业有限公司的其他诉讼请求。 五、上述应支付款项在本判决效后30日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12124元，由被告孙家辉承担2124元，由原告赣州新力力合置业有限公司自行承担10000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  杨柳青 人民陪审员  肖 婷 人民陪审员  张承和 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  曾 群