宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁0106执异127号 案外人：闫丽星，女，1963年11月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托代理人：王宝玥，宁夏搏强律师事务所律师（特别授权）。 申请执行人：王道玉，男，1964年2月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：王富平，男，1967年7月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。（未到庭）。 被执行人：李俊香，女，1966年11月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。（未到庭）。 申请执行人王道玉与被执行人王富平、李俊香借款合同纠纷一案，本案在审理阶段，应申请执行人的财产保全申请，本院于2017年5月11日作出（2017）宁0106民初2360号民事裁定书，冻结了被执行人王富平名下的位于宁夏回族自治区银川市XXX房屋的产权产籍（以下简称涉案房屋）。案外人闫丽星以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院依法解除对涉案房屋的查封、冻结，并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行公开听证，现已审查终结。 案外人闫丽星称：2011年3月19日，案外人与被执行人及银川中纳房产代理有限公司签订了《银川市二手房买卖委托合同》，合同约定：被执行人将其所有的位于银川市XXX及该房屋占用范围内的土地使用权出售给案外人，房屋交易价格为240000元。合同签订当日，案外人向中介公司支付定金10000元，2011年3月21日，受被执行人指示，案外人向中介公司经理王焕丽银行账户转款80000元用于偿还被执行人该房屋的银行按揭贷款，2011年4月6日，案外人向被执行人银行账户转款150000元，2011年4月25日，案外人向中介公司支付中介费4000元。被执行人于2011年4月25日出示收条一张，载明“今收到闫丽星购XXX购房全款贰拾肆万元整。收款人：王富平。2011.4.24”，并将房屋交付给案外人，案外人占有使用至今。后案外人要求被执行人办理房屋产权过户手续时，已无法联系到被执行人。后因被执行人与申请执行人的债务纠纷，2017年5月11日，金凤区人民法院作出（2017）宁0106民初字第2360号民事裁定书，冻结了该房屋的产权产籍，直接导致原告的合法权益受损。案外人已经向金凤区人民法院提起诉讼，请求依法判令被执行人为案外人办理银川市XXX房屋产权证的过户手续。金凤区人民法院于2018年7月26日作出（2017）宁0106民初5394号民事判决书，判决被执行人履行房屋产权及入地使用权证的过户手续，将其名下位于银川市XXX房屋过户给案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人认为金凤区法院因王富平与王道玉民间借贷纠纷一案，查封了银川市XXX住宅房，损害了案外人的合法权益。特依据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，提出异议，申请金凤区法院解除对银川市XXX的查封、冻结，停止对该房屋的执行，望裁如所请，切实维护案外人的合法权益。 为支持其异议请求，案外人闫丽星向本院提交以下证据： 证据一：《银川市二手房买卖委托合同》一份，编号：XXX。证明目的：1.2011年3月19日，案外人闫丽星（乙方）、被执行人王富平（甲方）、银川市中纳房产代理有限公司（丙方）三方签订了上述合同。合同约定被执行人将其所有的XXX出卖给案外人，房屋价格240000元。合同第八条第（一）款第7项约定；被执行人（甲方）及时提供办理房屋产权交易过户手续所需的证件、材料（原件和复印件），并积极配合乙方（案外人）办理房屋产权交易过户。合同还约定：乙方（案外人）替甲方（被执行人）偿还此房屋银行按揭贷款，此笔款乙方打到丙方账户，由丙方负责办理甲方还款及一手证的办理，还款全额捌万元整。据此证明，案外人对登记在被执行人名下的不动产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据二：《中国工商银行个人业务凭证》（借方：闫丽星；贷方：王焕莉）及《收据》各一份、《中国工商银行个人业务凭证》一份及《中国工商银行交易凭证》三份、《中国工商银行个人业务凭证》（借方：闫丽星；贷方：王富平）一份、《收条》一份、《收据》一份。证明目的：1、2011年3月21日，案外人按照合同约定，向中介公司支付80000元，用于被执行人偿还涉案房屋的银行按揭贷款。2、2011年3月28日，中介公司员工王焕莉收到款后，向银行偿还了被执行人王富平拖欠的贷款本息共计72635.78元。3、2011年4月6日，案外人向被执行人王富平工商银行卡号XXX转账150000元用于支付购房款。4、案外人按合同约定向被执行人付清购房款后，被执行人出具收条收到购房全款240000元。5、案外人按合同约定支付中介公司中介费4000元，中介公司出具收据一张。据此证明，案外人对登记在被执行人名下的不动产已支付全部购房款240000元。证据三：房屋租赁合同原件四份、物业费收据三份及天然气销售发票一份。证据目的：1、2012年11月17日，案外人与被执行人共同与梅伟斌签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给梅伟斌；2015年7月24日，案外人与李福龙签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给李福龙；2016年11月，案外人与何海龙签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给何海龙；2017年2月21日，案外人与曾园媛签订个人房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给曾园媛。2、2013年8月1日案外人为涉案房屋缴纳2012.6.12-2012.11.16期间物业费、电梯费、楼梯间照明费共计345元；2015年8月19日案外人为涉案房屋缴纳2013.7.31-2015.7.31期间物业费共计1606元；2017年12月19日案外人为涉案房屋缴纳2017.1.1-2017.12.31期间物业费803元；2012年11月19日案外人向宁夏哈纳斯新能源集团有限公司缴纳天然气费33.6元。据此证明涉案房屋一直由案外人占有使用，案外人对登记在被执行人名下的不动产在人民法院查封之前已合法占有该不动产。证据四：金凤区人民法院（2017）宁0106民初2360号民事裁定书。证明目的：因被执行人与申请执行人的债务纠纷，金凤区人民法院于2017年5月11日作出（2017）宁0106民初字第2360号民事裁定书，冻结了涉案房屋的产权产籍，直接导致案外人的合法权益受损。证据五：西夏区人民法院（2017）宁0105民初3798号民事判决书一份、西夏区人民法院（2019）宁0105执异10号执行裁定书一份。证明目的：1、案外人向西夏区人民法院就涉案房屋另一查封提起执行异议之诉，西夏区人民法院于2018年4月2日作出（2017）宁0105民初3798号民事判决书，判决“不得执行XXX房屋”。2、案外人对西夏区人民法院在执行陶才琴与王富平民间借贷纠纷一案中，冻结其位于银川市XXX房屋产权产籍提出执行异议，西夏区人民法院于2019年5月21日作出（2019）宁0105执异10号执行裁定书，裁定“解除对位于银川市XXX房屋产权产籍的冻结”。 经质证，申请执行人王道玉对证据一的三性及证明目的均不予认可，认为该组证据系闫丽星与王富平随后补签的，真实性存疑。对证据二的三性及证明目的均不予认可，认为闫丽星与王道玉关系密切，该组证据系他们之间做的假手续。对证据三的三性及证明目的均不予认可，认为其对该组证据并不知情。对证据四、证据五的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为涉案房屋系王富平所有，与案外人闫丽星无关。 申请执行人王道玉辩称：案外人的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。理由是：2017年我向金凤区法院申请财产保全时，涉案房屋登记在被执行人王富平名下，且无权利瑕疵。闫丽星与王富平关系亲密，本案可能涉及虚假诉讼。 申请执行人王道玉未向听证会提交书面证据材料。 被执行人王富平、李俊香经本院合法传唤，未到庭参加听证，亦未向听证会提交书面答辩意见。 经审查查明，申请执行人王道玉与被执行人王富平、李俊香借款合同纠纷一案，本案在审理阶段，应申请执行人的财产保全申请，本院于2017年5月11日作出（2017）宁0106民初2360号民事裁定书，冻结了被执行人王富平名下涉案房屋的产权产籍。案外人闫丽星以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院依法解除对涉案房屋的查封、冻结，并停止执行。 另查明：1、涉案房屋登记在被执行人王富平名下。2、2011年3月19日，案外人闫丽星与被执行人王富平签订了《银川市二手房买卖委托合同》，约定涉案房屋总价款240000元。合同签订当日，案外人闫丽星向中介公司支付定金10000元，2011年3月21日，受被执行人指示，案外人闫丽星向中介公司转款80000元用于偿还涉案房屋的银行按揭贷款，2011年4月6日案外人闫丽星向被执行人王富平银行账户转款150000元，至此，涉案房屋购房款已全部支付完毕。3、在本院冻结涉案房屋产权产籍之前，案外人闫丽星与被执行人王富平已签订了书面房屋买卖合同，并已合法占有涉案房屋。4、因案外人一直无法联系到被执行人王富平，致使涉案房屋至今未办理产权过户登记手续，案外人闫丽星对此并无过错。 本院认为，本案属于金钱债权的执行。在本院冻结涉案房屋的产权产籍之前，案外人闫丽星已与被执行人王富平签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且已合法占有涉案房屋。涉案房屋的购房款案外人已全部支付完毕。在涉案房屋交付案外人闫丽星后，被执行人王富平一直未协助闫丽星办理产权过户登记手续，故案外人闫丽星对此并无过错。综上，案外人闫丽星对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对被执行人王富平名下的位于宁夏回族自治区银川市XXX房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长  沈天宇 人民陪审员  马学仁 人民陪审员  金惠侠 二〇一九年十一月四日 书 记 员  田兴梅 附：本案适用的相关法律及司法解释条文： 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。