贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初9196号原告：杨某某，女，汉族，贵州省六枝特区人，住贵州省六枝特区。委托代理人：任泓，贵州牧心律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：陈某某，女，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托代理人：黎书红，贵州山一律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：胡敏，贵州山一律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告杨某某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人任泓，被告陈某某及其委托代理人黎书红、胡敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告赔偿原告2016年6月1日至2018年5月30日期间的商铺租金损失46,750.00元；3、判令被告支付从2019年6月1日起至解除商铺租赁合同期间的违约金；（违约金暂算期间2019年6月1日至2019年10月25日，按合同约定计算116.87元每天×147天，按每天所欠租金的5%计算得17,179.89元）；4、判令被告支付2019年6月1日至2019年11月1日期间的物业管理费390.00元；5、判令被告向原告支付律师服务费6,500.00元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月26日，原告与被告签订商铺租赁合同，将位于遵义市××区龙坑镇××道湘源国际五交化机电城14栋1层9号商铺出租给被告使用，合同约定了租赁期限为五年，从2016年6月1日起至2021年5月30日止，第一年和第二年免租，第三年至第五年每年租金各自为23,375.00元，被告承租后实际从2016年6月1日起开展了经营活动，并支付了第三年的租金23,375.00元，按约定被告应在每年租期期满的前30日内支付下一年租金，但被告应向原告支付第四年租金时，原告发现被告已经搬离所承租的商铺，被告不再履行商铺租赁合同的行为严重侵害了原告的合法权益，导致第四年和第五年的租金不能收到，预期利益不能实现，根据双方签订的商铺租赁合同被告要租满五年，原告才同意给被告免除第一年和第二年的租金。合同约定如被告未按合同规定的时间支付租金和物业费及其他费用，每逾期一天，应按年租金总额的千分之五支付给原告违约金，若逾期超过三十天，原告有权解除本合同，收回该商铺，没收保证金。第五条双方权利义务第3款中约定：租期内被告不得提前终止合同，如中途退租的，所交租金和保证金不退，造成原告的损失还应另行补偿。被告未按期向原告支付商铺租金并自行搬离商铺超过30天，从行动上看，被告已经不再履行双方签订的商铺租赁合同。因此，被告已构成违约，应当向原告支付违约金并赔偿因被告不再履行商铺租赁合同给原告造成了两年的经济损失，该经济损失按照年租金标准计算，即46,750.00元。原告为解决与被告的商铺租赁合同纠纷，一直在积极和被告沟通，但是被告一直拒绝沟通，所以原告才委托了贵州牧心律师事务所协助办理，为此，支付律师服务费6,500.00元，加重了原告的经济损失。因此，被告应当向原告支付律师服务费6,500.00元。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告陈某某辩称：1、原告房屋有重大质量问题，每逢下雨，房屋就会有漏水现象，尤其是春天、夏天和冬天，雨量大的时候，漏水现象更是严重，答辩人多次找原告和物业协商，漏水问题一直没有解决，答辩人有大量的视频资料证实。2、2019年4月份，答辩人就向原告提出不再租赁该房屋。在答辩人应向原告支付第四年租金时，即2019年5月1日，答辩人就已全部搬完租赁房屋内的所有物品，答辩人以行为方式明确表示不再租赁房屋，并已通知了原告，不再租赁房屋。租赁合同已经于2019年5月1日解除，不需要通过起诉解除双方签订的租赁合同。3、《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案原告提供的房屋有重大问题，致使原告的人身和财产受到威胁，并且财产已经受到损失，答辩人有权依法随时解除合同。4、根据租赁合同第五条第三款约定，租期内不得提前终止合同，如中途退租的，所交租金和保证金不退，造成原告损失还应另行补偿。第四款约定，租期内答辩人连续超过30天未开门营业的，原告将收回商铺另行招租，答辩人所交租金和保证金不退。为此，基于原告的房屋长期有漏水问题，并且答辩人提前通知了原告，并以行为明确表示不再租赁该房屋，答辩人根据合同约定的条款，即使中途退租的，面临的风险就是所交租金和保证金不退，答辩人未给原告造成损失。原告2020年和2021年的租金，不属于损失。5、本案答辩人不存在违约行为，不应支付违约金。6、原告起诉主张律师代理费，双方合同没有约定。更何况，即使有约定，答辩人也没有违约行为，原告起诉没有任何法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。物管费不属于原告方起诉的范围，合同已经解除了就不应当再支付物管费。经审理查明：2016年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了商铺租赁合同。合同约定：乙方承租甲方位于遵义湘源国际五交化机电城14栋1层9号商铺，建筑面积为64.93㎡，租赁期限五年，从2016年6月1日起至2021年5月30日止，第一年和第二年免租，第三年至第五年每年租金各自为23,375.00元，月租金30元/㎡，合同签订之日，乙方应支付保证金2,000.00元，乙方应在每年租期期满的前30日内缴纳下一年租金，乙方在租赁期间自觉缴纳物业费、水电费等相关费用，租期内乙方不得提前终止合同，如中途退租的，所交租金和保证金不退，造成原告的损失还应另行补偿，如乙方未按合同规定的时间支付租金和物业费及其他费用，每逾期一天，应按年租金总额的千分之五支付给原告违约金，若逾期超过三十天，甲方有权解除本合同，收回该商铺，没收保证金等内容。合同签订前，被告于2016年5月29日向原告支付了2018年度的租金23,375.00元和保证金2,000.00元，并从2016年6月1日起开始经营活动。第三年的租期期满前，被告应向原告支付第四年租金时，被告于2019年4月向原告提出不再租赁该房屋，被告并于2019年5月1日已搬离所承租的商铺。原告一直与被告沟通无果。特提起诉讼，请求支持其诉请。上述事实，有双方当事人的陈述，商铺租赁合同、收条、微信记录等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告按照约定履行了相关义务，被告在第三年的租期期满前，向原告提出终止房屋租赁合同，未经原告方同意，并搬离承租的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除合同，被告亦同意，本院予以准许。由于被告违约，根据双方合同约定，应支付违约金，以年租金总额23,375.00元为基数，从2019年6月1日起计算至移交清商铺时止，按每日千分之五计算。关于原告主张的第二项请求损失问题，因双方约定的违约金中已包含了造成的损失部分，故原告的第二项请求，本院不予支持。关于原告主张的物业管理费390.00元的问题，虽然原告未垫付，但该物业管理费是2019年至2019年11月1日期间的费用，依照合同约定应由被告负责交纳，为减少诉累，可由被告直接支付给原告，以后的责任由原告负责。关于被告所交的保证金，按照双方合同的约定，原告不予返还。关于原告主张的律师服务费问题，因双方在合同中无约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨某某与被告陈某某于2016年5月26日签订的商铺租赁合同，终止履行。二、由被告陈某某在本判决之日起五日内将位于遵义湘源国际五交化机电城14栋1层9号商铺移交给原告杨某某，并在本判决生效之日五日内支付原告杨某某违约金（从2019年6月1日起至移交清商铺时止，以23,375.00元为基数，按每日千分之五计算）。三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求。案件受理费785.00元（已减半收取），由被告陈某某负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  陈载林二〇一九年十二月二十日法官助理王成素书记员高艺