安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3378号 原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号，统一社会信用代码91340200766854915F。 负责人：朱益霞，行长。 委托诉讼代理人：邓晓航，男,该行员工。 委托诉讼代理人：毕玉，安徽真见律师事务所律师。 被告：沈龙，男，1963年7月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市月桂都市。 委托诉讼代理人：史静，女，系沈龙妻子。 被告：史静，女，1967年2月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市月桂都市。 原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉被告沈龙、史静借款合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）的委托诉讼代理人毕玉,被告沈龙的委托诉讼代理人及被告史静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行芜湖城建支行向本院提出诉讼请求：1、两被告立即归还原告借款本金409619.73元，截至2019年1月21日的借款利息、罚息40680.68元，此后利息、罚息应继续计算至还清之日；2、两被告支付原告律师费18000元；3、原告就“月桂都市花园***室”房产享有的抵押权合法有效，并就该抵押物折价、拍卖、变卖所得价款在本金、利息、罚息及实现债权费用等范围内享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年3月11日，二被告与原告签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定二被告向原告借款68万元用于购买镜湖区月桂都市花园***室房屋；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%，借款期限180个月，按月等额本息还款（按月计息）；二被告以上述房屋对该笔借款提供抵押担保，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。后双方办理了抵押登记手续（房地产他证：芜镜湖区字第***号）。合同签订后，原告按约向被告指定帐户发放了68万元贷款，但被告偿还部分贷款本息后，自2016年3月起至今已连续数月未能依约归还借款本息。根据《个人购房借款/担保合同》的10.2条之约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告据此要求二被告立即偿还全部贷款409619.73元、借款利息（含罚息）40680.68元（暂计算至2019年1月21日），合计450300.41元。根据借款合同第13条之约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等由借款人承担，原告据此要求二被告承担原告垫付的律师费18000元以及诉讼费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告沈龙、史静共同辩称：（一）答辩人并非恶意拖欠贷款，原告所诉房贷实际由答辩人和安徽天泰置业集团有限公司(以下简称天泰公司)、安徽天诚创业投资有限公司（以下简称天诚公司）共同所欠。该合同贷款从一开始即由答辩人和天泰公司、天诚公司共同还款，欠款系天泰公司和天诚公司违约造成的。答辩人与天诚公司、天泰公司签有三方协议，约定答辩人个人贷款16万元，天诚公司贷款52万元，各自按比例归还贷款，天泰公司为天诚公司提供连带责任保证，也是银行贷款的保证人。答辩人并非天泰公司员工，天泰公司以工资名义将款项转至答辩人的银行账户用于归还贷款直至2014年11月。（二）原告在贷款审核发放中有过错，原告及其工作人员也应承担责任。原告在发放贷款前没有与贷款当事人进行过沟通和调查，也没有告知每月应还款金额及风险，放款流程不合理。2014年11月天泰公司停止还款，而答辩人还款至2017年4月，原告冻结了答辩人的银行账户，账户里的钱足够答辩人归还自己贷款的16万元的贷款本息，答辩人遂没有继续还款。原告至今没有将贷款合同原件或者复印件交给答辩人，答辩人自己到房管部门调取了备案的合同，而备案合同与原告提供的合同并不一致。（三）答辩人系下岗工人，现身患重病，经济困难，没有能力承担包括天泰公司在内的所有债务，答辩人已向法院起诉天泰公司以偿还银行的债务。（四）原告提出的利息、罚息、律师费过高，利率未体现合同中约定的下浮30%，罚息也过高，罚息、律师费应由天泰公司承担。 本院经审理认定事实如下：2009年3月18日，被告沈龙、史静因购买位于芜湖市镜湖区房屋向原告申请贷款，原告依规定与二被告作个人住房贷款客户谈话，向被告核实其购房首付款等情况及贷款金额、期限及偿还能力，明确了相关责任。双方签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：贷款金额68万元；贷款期限15年；按月等额本息还款；贷款年利率为中国人民银行贷款基准利率下浮30%；借款人授权贷款人将贷款一次性划入天泰公司在工行芜湖城建支行13×××33账户；借款人未按约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率加收30%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期、要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及利息、罚息及其他费用直至解除合同；被告以其购买的芜湖市镜湖区房屋作抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权费用等。天泰公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等承担连带责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证人的保证责任。上述抵押房产于2010年8月17日在芜湖市房地产登记管理处办理了抵押登记手续。 2009年3月26日，原告向被告发放贷款68万元，实际执行年利率4.158%。被告自2009年4月26日起还款，自2016年3月起至今未按约归还借款本息。截至2019年1月21日，被告尚欠本金409619.73元、利息（含罚息）40680.68元。 另查明，芜湖市房地产登记管理处于2009年3月2日核准天泰公司关于案涉房屋商品房预售合同备案手续；2009年2月26日的《商品房买卖合同》中约定，二被告以97.2万元价格购买芜湖市镜湖区月桂都市花园***室房屋，建筑面积143.46㎡，单价为6780元/㎡；原告为实现债权支付律师代理费18000元。 本院认为，被告沈龙、史静因购房需要向原告申请按揭贷款而签订的《个人购房借款／担保合同》,意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定,属有效合同，对双方具有法律约束力。被告沈龙、史静向原告贷款，应当按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息。二被告自2016年3月起连续逾期还款超过三个月，构成违约。原告依据合同约定有权宣布贷款提前到期、收回全部借款并对逾期借款收取罚息、复利。故对原告要求被告沈龙、史静支付贷款本金409619.73元、利息（含罚息）40680.68元的诉讼请求，本院予以支持。双方贷款合同对原告实现债权费用的负担有约定，但原告律师代理费的主张偏高，结合本地生活水平及本案实际情况，本院调整为9000元。被告沈龙、史静以其购买的位于芜湖市镜湖区为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告据此要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院予以支持。 被告提供与他人签订的协议证明涉案贷款系共同欠款，但原告并非该协议的相对方，依据合同之相对性，该协议对原告无约束力。两被告作为完全民事行为能力人，自愿以个人名义与原告签订借款，且不能提供证据证明原告在签订借款合同时即已明知实际借款人并非只有被告，因此应当向原告承担借款合同项下的义务。另，原告将贷款转汇至天泰公司系受被告委托的履行合同行为，其后果依法由被告（委托人）承担。综上，被告抗辩应由天泰公司在本案中承担还款的意见没有事实依据和法律依据，本院不予采信。根据本院查明的事实，原告在签订合同前有向二被告核实被告身份信息、贷款意愿及偿债能力等情况，因被告购买的系一手房，原告按经备案登记的《商品房买卖合同》约定的总房价97.2万元，给予二被告68万元贷款，贷值比不超过70%，并不违反《中国工商银行个人住房贷款管理办法》及《贷款通则》的相关规定。即使原告违规，也属行政管理范畴，不影响借款合同的效力。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告沈龙、史静于本判决生效后十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行贷款本金409619.73元、利息（含罚息）40680.68元，及自2019年1月22日起至实际给付之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）； 二、被告沈龙、史静于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行实现债权的费用9000元； 三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权以被告沈龙、史静所有的位于芜湖市镜湖区折价或拍卖、变卖所得价款在前述第一项、第二项范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4212元，由被告沈龙、史静共同负担（受理费原告已预交至本院，两被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  丁丽珺 二〇一九年十二月三日 书记员  朱 寅 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。