河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5168号上诉人（原审被告）：河南博骐置业有限公司宁陵二分公司，住所地河南宁陵县长江路西侧，统一社会信用代码91411423055960375L。法定代表人：张洋洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐文勇，河南信陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆义，男，1987年2月28日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：刘经伟，河南瀛宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗志军，河南瀛宋律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：秦培飞，男，1974年12月9日出生，汉族，住河南省睢县。上诉人河南博骐置业有限公司宁陵二分公司（以下简称博骐宁陵公司）因与被上诉人陈庆义、秦培飞合同纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博骐宁陵公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈庆义诉请或发回重审；上诉费用由陈庆义、秦培飞承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，采信证据矛盾，判决不当。1．一审认定双方提交的所有证据真实有效，而双方提供的认购订单却不一致，无论面积、总房款、首付款、签订日期均不同，以哪一个为准，更为严重的是博骐宁陵公司保存的认购订单并没有所谓的补充协议，而陈庆义提供的认购订单有添加的补充协议，却不能说明是何人所写，同时认购订单中根本就没有陈义庆的签字，因此应以博骐宁陵公司提供的为准。双方于2015年1月28日签订了认购订单因陈庆义未按约定支付房款的40%，致使双方没有签订正式的商品房买卖合同，一审判决协助陈庆义办理房屋登记手续无事实依据。2．一审认定秦培飞用工程款折抵陈庆义的租赁费，陈庆义用租赁费折抵房款185000元，与事实不符，对此博骐宁陵公司不知情，博骐宁陵公司与秦培飞建设施工合同一案已经宁陵县人民法院2016第1100号、2017第907号生效判决所认定，并不包含此款，如果陈庆义所诉属实，其应及时将该条交给博骐宁陵公司换取相关票据和博骐宁陵公司签订正式的商品房买卖合同，更不可能在秦培飞与博骐宁陵公司长达两年的诉讼中不主张权利，而等秦培飞无法联系后再主张，明显违背常理。且陈庆义、秦培飞的租赁费是多少，已付多少，如何约定等无法核实，事实明显不清。陈庆义辩称，1．一审认定事实清楚，适用法律正确，陈庆义提供的认购单有博骐宁陵公司盖章，足以证明是其真实的意思表示，表明其认可陈庆义提供的认购单的内容，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。2．一审认定秦培飞用工程款抵陈庆义的租赁费，陈庆义用租赁费折抵房款185000元与事实相符，领款单中博骐宁陵公司加盖了公章，应视为是对该意思表示的确认和认可。另外，陈庆义与秦培飞所涉及的判决中不包括此笔款项，足以证明三方协议存在且该公司认可折抵的事实。3．陈庆义与博骐宁陵公司、秦培飞签订认购合同达成以钢管租金抵扣房款的合意时间是2015年，2017年秦培飞起诉博骐宁陵公司主张工程款，正是由于秦培飞已经将185000元工程款抵扣，所以在2017年秦培飞在起诉博骐宁陵公司的时候，才未把该笔款项计算在工程款项内。4．案涉房屋位于宁陵的黄金地段，陈庆义2015年签订认购单后，房价一直上涨，基于此，博骐宁陵公司才以各种理由迟迟不给陈庆义签订正式的房屋买卖合同，办理房屋产权登记手续。陈庆义向一审法院起诉请求：1．判令博骐宁陵公司继续履行买卖合同，配合陈庆义办理房屋产权登记手续，并赔偿损失185000元；2．由博骐宁陵公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月28日，陈庆义与博骐宁陵公司签订了“御景花园认购定单”，主要内容为：陈庆义同意认购博骐宁陵公司开发的御景花园住宅小区6号楼1单元8楼东户房屋一套，单价为2352元/平方，面积119.62平方，总房款为281470元。付款方式为按揭银行贷款，首付款不低于40%，该认购定单还签订了其他事项。2015年4月22日，陈庆义、博骐宁陵公司双方经协商重新签订了1份“御景花园认购定单”，主要内容为：陈庆义同意认购博骐宁陵公司开发的御景花园住宅小区6号楼1单元8楼东户房屋一套，单价为2352元/平方，面积123.45平方，总房款为290354元。付款方式为按揭银行贷款，首付款为105354元。双方在该份认购定单上添加了如下条款：补充协议剩余房款185000元抵账交清首付房款105354元，已交首付30000元，本次交房款75354元。后陈庆义要求博骐宁陵公司履行合同，博骐宁陵公司以陈庆义未交清下余房款为由拒绝办理相关房屋产权登记手续，故陈庆义提起诉讼。另查明：秦培飞系御景花园建筑工程实际施工人。本案陈庆义将钢管租赁与秦培飞用于涉案小区的工程施工。因秦培飞欠陈庆义的钢管租金185000元，博骐宁陵公司欠秦培飞工程款，三方于2015年4月22日经协商达成如下协议，即秦培飞欠陈庆义的租金款185000元折抵下余房款，秦培飞在2015年4月22日的领款单上写明：“钢管租金185000元，所有钢管已还清，账已算清，此账转给御景花园顶房款秦培飞”。该领款单上加盖有博骐宁陵公司的印章。秦培飞与博骐宁陵公司的工程款纠纷经一审法院（2016）豫1423民初1100号、（2016）豫1423民初907号民事判决处理。该两份判决中均不包括本案所涉及折抵房款185000元。一审法院认为，陈庆义、博骐宁陵公司双方签订了购房认购单，陈庆义实际交付了首付款105354元，下欠房款185000元，经三方协商，博骐宁陵公司同意下欠房款185000元折抵所欠秦培飞的工程款，该三方的共同意思表示不违背相关法律、法规的禁止性规定，应为有效。博骐宁陵公司辩称该折抵房款的事实不存在，一审法院认为关于三方协议折抵房款的意思表示，博骐宁陵公司作为一方在该领款单上加盖公章，应视为是对该意思表示的确认和认可，博骐宁陵公司的该项辩称依法不能成立，不予支持。由于陈庆义、博骐宁陵公司双方至今未能签订商品房买卖合同，故博骐宁陵公司作为售房人应当与陈庆义签订正式的商品房买卖合同，并办理相关的房屋产权登记手续。陈庆义诉请事实清楚，于法有据，予以支持。至于秦培飞与博骐宁陵公司就本案中所涉及的185000元工程款折抵购房款的问题，陈庆义、博骐宁陵公司与秦培飞应按2015年4月22日双方签订的协议执行，即从秦培飞总工程款中减去房屋折抵款185000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十九条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、博骐宁陵公司于判决生效之日起七日内按所签订协议履行，并协助陈庆义办理相关房屋产权登记手续。二、从第三人秦培飞总工程款中减去房屋折抵款185000元。一审案件受理费4000元，由陈庆义负担2000元、博骐宁陵公司负担2000元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，第一，关于2015年4月22日《御景花园认购订单》是否成立的问题。该认购订单只有博骐宁陵公司盖章，无陈庆义签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立”的规定，结合博骐宁陵公司于2015年4月22日出具的收据，说明其接受陈庆义支付的购房款现金105354元，因此该《御景花园认购订单》协议成立。第二，关于秦培飞债权转移是否对博骐宁陵公司发生效力问题。2015年4月22日领款单，领到人民币185000元，备注中明确“所有钢管已还清，账已算清，此账转给御景花园抵房款”领款单由秦培飞签名，博骐宁陵公司盖章；2015年4月22日《御景花园认购订单》中补充协议写明“剩余房款185000元抵账”，协议加盖骑缝章，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，秦培飞将其对博骐宁陵公司的工程款债权转让给陈庆义折抵其钢管租金，属于债权转让，债务人博骐宁陵公司在领款单和《御景花园认购订单》上盖章，能够证明其收到债权人的通知，因此该债权转让对债务人博骐宁陵公司发生效力。第三，博骐宁陵公司辩称的其与秦培飞之间的工程款纠纷经一审法院（2016）豫1423民初1100号、（2016）豫1423民初907号民事判决处理，但因185000元房屋折抵款的债权转让发生在前并已生效，陈庆义成为博骐宁陵公司新的债权人，博骐宁陵公司就此债务向原债权人秦培飞履行无效，即使已经履行还应该向新的债权人陈庆义履行。对于此房屋折抵款款项是否应从秦培飞总工程款中减去本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423民初625号民事判决第一项“被告河南博骐置业有限公司宁陵二分公司于本判决生效之日起七日内按所签订协议履行，并协助原告陈庆义办理相关房屋产权登记手续。”二、撤销河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423民初625号民事判决第二项“从第三人秦培飞总工程款中减去房屋折抵款185000元。”三、驳回被上诉人陈庆义在原审中的其他诉讼请求。一审案件受理费4000元，由被上诉人陈庆义负担2000元、上诉人河南博骐置业有限公司宁陵二分公司负担2000元；二审案件受理费4000元，由上诉人河南博骐置业有限公司宁陵二分公司负担2000元、被上诉人陈庆义负担2000元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月十日书记员  李洋洋