苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0509执异258号异议人（案外人）：鲁建新，男，1979年10月5日生，汉族，住常熟市。异议人（案外人）：李雪娟，女，1979年2月7日生，汉族，住常熟市。申请执行人：中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇县府街。负责人：顾伯林，该行行长。被执行人：苏州金品地产有限公司，住所地常熟市联丰路58号。法定代表人：濮学林。本院在执行原告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）与被告苏州金品地产有限公司（以下简称金品地产公司）、苏州金球投资管理有限公司、濮学林、沈根妹金融借款合同纠纷一案过程中，案外人鲁建新、李雪娟向本院提出书面异议。本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年11月26日进行了公开听证。异议人鲁建新、李雪娟参加听证；申请执行人建行吴江分行、被执行人金品地产公司经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审理查明：2019年5月30日，苏州市中级人民法院对原告建行吴江分行与被告金品地产公司、苏州金球投资管理有限公司、濮学林、沈根妹金融借款合同纠纷作出（2019）苏05民初131号民事判决：一、被告苏州金品地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金22810万元，利息4910062.79元，罚息11408088.85元，复利322144.99元（该利息计至2018年12月21日），及自2018年12月22日至实际给付之日止，以22810万元为基数按年利率6.76875%计算的罚息，及以4910062.79元为基数按年利率6.76875%计算的复利。二、被告苏州金品地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司吴江分行支付律师费损失1891050元。三、被告苏州金品地产有限公司如到期未履行上述一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司吴江分行有权以苏州金品地产有限公司所有的坐落于常熟市虞山高新技术产业园珠海路以东、宁波路以南的常他项（2015）第00470号土地证书项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押额度31500万元范围内优先受偿。四、被告苏州金品地产有限公司如到期未履行上述一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司吴江分行有权以苏州金品地产有限公司所有的坐落于常熟市经济技术开发区高新技术产业园宁波路59号加宝花园的编号为熟房建虞山字第15900001-15900034项下的在建工程折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押额度10383600元范围内优先受偿。五、被告苏州金品地产有限公司如到期未履行上述一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司吴江分行有权以苏州金球投资管理有限公司所有的苏州金本地产有限公司18000万元股权折价或以拍卖、变卖该质押物所得价款在质押额度18000万元范围内优先受偿。六、被告濮学林、沈根妹对被告苏州金品地产有限公司的上述债务承担连带清偿责任，濮学林、沈根妹承担保证责任后，有权向被告苏州金品地产有限公司追偿。根据建行吴江分行的申请，本院于2019年8月13日立案强制执行，案号为(2019)苏0509执6309号。在本案的执行过程中，本院于2019年9月19日作出(2019)苏0509执6309号执行裁定书，预查封了金品地产公司位于常熟经济技术开发区高新技术产业园宁波路59号加宝花园房地产。异议人鲁建新、李雪娟提出异议称，请求法院中止对常熟市加宝花园住宅(二期)11幢802室房屋的执行，解除对上述房屋的预查封。事实和理由：异议人与金品地产公司于2017年5月11日签订《预购房源协议书》一份，由金品地产公司将常熟市加宝花园住宅房屋出售异议人，双方约定房屋成交价为1838000元，此款由异议人分次交入金品地产公司指定账户。异议人于2017年5月23日前已将全部房款付清，且双方于2018年1月13日重新签订了《预购房源协议书》，同时将2017年5月11日所签协议作废。建行吴江分行因与金品地产公司金融借款纠纷一案起诉法院，后贵院在执行过程中于2019年9月12日对常熟市加宝花园住宅房屋作出(2019)苏0509执6309号执行裁定书进行预查封。异议人认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此房屋为异议人家庭中唯一住房，目前异议人一家暂住父母农村家中，购买此房时异议人支付了三代人的积蓄，若贵院强制拍卖必然会造成异议人整个家庭生活困难。申请执行人建行吴江分行书面辩称：1、异议人与金品地产公司就涉案房屋仅签订了预购房源协议书，并未签订正式合法有效的商品房买卖合同，在申请执行人未解除涉案房屋抵押登记的情况下，正式的商品房买卖合同也不存在签订的可能。2、异议人将购房款交付至金达地产公司的账户，无法证明已支付了购房款至金品地产公司。三、异议人未提供证据证明涉案房屋为其家庭唯一住房。综上，异议人的异议申请并不符合执行异议和复议规定，请求驳回异议人的异议请求。另查明：2017年4月28日，鲁建新通过常熟农商行向苏州金达地产有限公司（以下简称金达地产公司）办理本票2张，金额共计120万元，附加信息为“房款”。当日，金品地产公司即向鲁建新出具收据2张，载明收到涉案房屋的购房定金120万元。2017年5月11日，鲁建新、李雪娟（乙方）与金品地产公司（甲方）签订《预购房源协议书》1份，约定：乙方意向购买加宝花园11幢802室房地产，面积约为142.15㎡，单价为12930元/㎡，房款共计1838000元。本协议签订日，乙方向甲方交纳预购商品房房源定金50万元；同时又自愿存放甲方70万元；于2017年5月22日乙方又自愿存放于甲方638000元，在以后甲乙双方正式签订商品房买卖合同时，乙方全部用于向甲方支付购房款。在甲方解除商品房房源的在建工程抵押后，甲方以书面形式或由甲方经办人以手机短信方式通知乙方，乙方应于收到通知后5日内与甲方签订商品房买卖合同。甲方收取乙方缴纳的房源定金后，在商品房备案交房时，如甲方不能将该商品房房源与乙方签订商品房买卖合同、不能出售给乙方，视为甲方违约。甲方违约后一个月内：（1）双倍退还乙方向甲方交纳的预购商品房房源定金；（2）退还乙方存放于甲方处的人民币1338000元，双方解除本协议。2018年1月13日，双方又重新签署了《预购房源协议书》，协议内容同2017年5月11日的协议完全一致。但在第7条约定个，自本协议签订之日起，甲乙双方于2017年5月11日签订的协议书作废，按本协议书执行。2017年5月22日-23日，鲁建新通过常熟农商行向金达地产公司办理本票2张，金额为638000元，附加信息为“房款”。同日，金品地产公司即向鲁建新出具收据2张，载明收到涉案房屋的购房意向金共计638000元。又查明：2015年7月14日，金达地产公司原股东濮学林退出，变更为沈根珠。同时，金达地产公司的法定代表人从濮学林变更为沈根珠。目前，金达地产公司为金品地产公司的股东。再查明：鲁建新、李雪娟及其未成年子女鲁志佳在常熟市内无住房类不动产登记信息。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中：1、在本院查封涉案房屋前，鲁建新、李雪娟已与金品地产公司签订《预购房源协议书》，约定由其购买涉案房屋，价款为1838000元。虽《预购房源协议书》名为预约，但按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预购协议已包含商品房买卖合同的主要内容（当事人、标的、数量、价款支付），并且出卖人已经按照按约收受到全部购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、鲁建新、李雪娟及其未成年人子女名下均无其他用于居住的房屋。3、虽鲁建新、李雪娟将价款交付于金达地产公司，但均由金品地产公司出具了收据。金达地产公司亦为金品地产公司的关联企业。上述事实可以合理推定鲁建新、李雪娟系为按照金品地产公司的指定账户交付价款，已按照合同约定支付了全部价款1838000元。故鲁建新、李雪娟的主张符合执行异议和复议规定第二十九条的情形，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：解除对被执行人苏州金品地产有限公司名下的位于常熟经济技术开发区高新技术产业园宁波路59号加宝花园房地产的预查封，中止对上述房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇一九年十二月二日书 记 员  张肖肖