文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27378号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎娇娇，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：赵生花，女，汉族，1985年7月28日出生，住重庆市开州区。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告赵生花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人卢昱芸、黎娇娇，被告赵生花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2019年7月31日所欠基本租金187870元、管理费30480元、推广宣传费25500元，共计243850元；2.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金55500.18元（暂计算至2019年7月31日，此后以欠款金额243850元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止）；3.判令被告支付原告为维权所发生的律师费13000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月1日签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定：1.原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L509号房屋及其设施设备出租给被告经营，经营的品牌为辣食尚品牌餐饮品类的商品；2.租赁房屋面积约为127㎡，合同期限自交付之日起3年；3.租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。基本租金：于交付起算，第一年内基本租金为10160元/月，第二年内基本租金为12700元/月，第三年内基本租金为13335元/月；提成租金：于交付日起算的第一年内月租金为该房屋当月总营业额之7%，第二年内月租金为该房屋当月总营业额之8%，第三年内月租金为该房屋当月总营业额之9%；合同期内管理费为7620元/月，推广宣传费自开业日记收为每月1500元；被告应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费、推广宣传费；4.逾期支付费用的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金。上述合同签订后，原告于2017年12月15日按约将租赁房屋交付被告，但被告自2018年3月起开始拖欠租金、管理费等合同费用。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水电费用的行为已经构成严重违约，被告应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定以及租赁合同中约定的权利义务，依法向法院起诉，望判如所请。被告赵生花辩称，原告所述欠费情况属实，但原告未尽到相应的推广宣传义务，承诺的相应优惠也没有兑现。被告不认可推广宣传费25500元，不同意原告诉请的滞纳金，也不同意支付原告律师费和诉讼费。现被告仍在租赁使用涉案房屋经营烤鱼店，但是生意不好，每天的营业额只有1000余元。本来原被告可以私下调解，但是原告不同意调解也不接受被告提交的任何资料。关于房屋租金，原告的管理人员口头承诺租金由每平方米80元调整为20元，但没有签订书面的协议。被告向原告的工作人员提交了申请函，申请2019年的租金不递增、租金按照5折的标准支付，并申请要求之前的欠费按月分期支付。2019年11月初，被告去原告工作人员处欲取回前述申请，原告工作人员也没有答复被告相应的结果，只是将申请书放在办公室，也没有将申请书退还给被告，不知道工作人员是否处理了这个申请。被告每月收到原告催款函后都积极与原告管理人员联系和协商。原告的管理人员都是说在帮被告申请，让被告将其他费用先交纳。被告也是按照原告管理人员所说的在做，所以并不是被告故意不缴纳，故意违约，而是原告一直承诺给予相应的优惠。故被告不应支付相应的滞纳金。关于推广宣传费，被告无数次找商场帮被告做推广宣传，原告均以被告的图片审核不过关等为借口未履行推广宣传义务。从被告进驻商场经营以来，原告从未为被告做过推广，就连电梯口指示牌上被告经营的店名都写错了，被告去原告处闹了三天，才改过来。从2019年1月开始原告是以被告未缴纳费用为由拒绝履行推广义务。原告在房屋租赁合同中承诺给被告开业支持使用的广告位也未提供给被告使用。2018年7月19日，原告同意被告使用水牌，但被告提交申请后，也未通过审核。租赁合同履行过程中，在未通知被告的情况下原告强行断电两次（第一次断电是2019年2月28日；第二次断电是2019年3月12日），导致被告未营业。原告的上述行为是违约行为。综上，被告不认可原告诉请的推广宣传费25500元，不同意原告诉请的滞纳金，也不同意支付原告方律师费和诉讼费。经审理查明，2017年12月11日，瑞孚和公司（甲方，出租方）与赵生花（乙方，承租方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，合同约定：甲方将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层509号房屋（租赁面积约为127平方米）出租给乙方用于经营“辣食尚”餐饮；合同期限自交付之日起3年；装修期自交付日起30天，除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方享有租金优惠，按合同约定的收费标准支付装修期租金和其他费用；合同租金包括经营扶持期租金和经营期租金两个部分，经营扶持期租金采用固定租金方式，为300元/月。经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。基本租金：于交付日起算的第一年内（经营扶持期除外），按租赁面积计算月租金为人民币10160元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为人民币12700元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为人民币13335元。经营期提成租金：于交付日起算的第一年内（经营扶持期除外），月租金为该房屋当月总营业额之7%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之9%；合同期内，乙方应向甲方支付管理费。管理费于交付日起算，按租赁面积计算月管理费为人民币7620元，即60元/平米/月；乙方须于每个日历月的第十五（15）日前向甲方预先缴付下月的基本租金和管理费；合同期内，乙方应缴纳租赁房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用及垃圾处置费等费用；乙方须于每个日历月第十五（15）日前/于收到甲方付款通知书后十四（14）日内向甲方预付下月推广宣传费，推广宣传费自开业日起计收，每月人民币1500元；乙方应按照本合同规定缴纳租金、管理费及其它费用并遵守及履行所有合同项下乙方须遵守及履行的规定；乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，其逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付），其行为构成违约，甲方有权每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止，乙方应赔偿甲方因乙方违约或侵权行为而遭受的损失，甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金及优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金损失、管理费的承担、甲方逾期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。2017年12月15日，瑞孚和公司与赵生花签订《协信星光广场房屋交付验收表》，双方一致确认2017年12月15日为租赁房屋的交付日。2018年12月7日，瑞孚和公司向赵生花发出《催款函》，内容为：贵司与我司签订了《协信星光广场房屋租赁合同》，由贵司承租我司位于重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层509号房屋及其设施设备。该租赁房屋之租赁面积约为127平方米，经营品牌为辣食尚。合同约定：除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五（15）日前向甲方预先缴付下月的基本租金及管理费。乙方还应按甲方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个历月第十五（15）日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、推广宣传费。根据我公司2018年12月4日出具的账单显示，贵司已逾期缴纳上述款项，欠款合计人民币186071.23（不含滞纳金）。且合同约定：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四（14）日的，视为乙方违约。基于双方的良好合作关系，请贵司在收到本函之日即刻联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并自收到函件之日起七个工作日内完成上述欠款的缴费。否则我司在收取贵司延迟支付款项每日0.1%滞纳金同时，有权没收履约保证金等措施以维护我司的合法权益，因此所产生的一切后果（包括我司发生的实际损失，以及我司因采取行动减少损失或向贵司追偿而发生的成本）应由贵司承担。庭审中，瑞孚和公司、赵生花确认截止2019年7月31日，赵生花欠付瑞孚和公司租金187870元、管理费30480元、推广宣传费25500元。赵生花向法庭举示了图片1张、视频4段拟证明瑞孚和公司未按《协信星光广场房屋租赁合同》约定履行推广宣传义务。瑞孚和公司经质证认为赵生花举示的证据形式不符合法律规定，也无法达到其证明目的。瑞孚和公司另提交其微信公众号推广宣传文章截图，证明其在合同履行期间积极履行了推广宣传义务。另查明，2019年7月31日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，约定：瑞孚和公司就其与赵生花房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆合纵律师事务所的律师代理诉讼。瑞孚和公司并已向重庆合纵律师事务所支付法律服务费13000元。上述事实，有《协信星光广场房屋租赁合同》《房屋交付验收表》《催款函》《民事委托合同》、图片等证据以及当事人的陈述载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告瑞孚和公司与被告赵生花签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告瑞孚和公司于《协信星光广场房屋租赁合同》签订后依约将涉案房屋交付给被告赵生花使用，赵生花应当按照合同约定按时足额向瑞孚和公司支付房屋租金、管理费、推广宣传费等合同项下的费用。合同履行过程中，赵生花未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。被告赵生花辩称原告瑞孚和公司承诺对租金进行调整且没有履行推广宣传义务，但未举示充分证据证明上述事实，故本院对被告赵生花的上述抗辩意见不予采信。原告要求被告支付截止2019年7月31日的租金187870元、管理费30480元、推广宣传费25500元的诉讼请求，符合《协信星光广场房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付截止2019年7月31日的逾期付款滞纳金55500.18元，并支付此后以欠款金额243850元为基数按照每日0.1%的标准计算至欠款付清之日止的逾期付款滞纳金的诉讼请求。由于被告赵生花逾期支付合同项下的房屋租金、管理费、推广宣传费等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金，本案原被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告赵生花亦要求对违约金进行调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为按被告赵生花欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算，从赵生花应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。关于原告要求被告支付原告为维权所发生的律师费用13000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵生花于本判决生效后十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2019年7月31日的房屋租金187870元、管理费30480元、推广宣传费25500元；并以前述欠款金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率从应付而未付款之日起至2019年8月19日止向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金，从2019年8月20日起至付清前述欠款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金。二、被告赵生花于本判决生效后十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费13000元。三、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告赵生花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3476元，由被告赵生花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  颜莉丽二〇一九年十二月十六日书记员  蒋雪琴