辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初182号原告：耿宝家，男，1981年8月21日生，汉族，住北京市房山区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳、张静，系辽宁锦逸律师事务所律师。第三人（追加）：李立，男，1977年2月8日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人（追加）：鑫立东方投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李立。原告耿宝家诉被告辽宁东一房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷，追加李立、鑫立东方投资（北京）有限公司为第三人。原告耿宝家，被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李艳阳、张静到庭参加诉讼，第三人李立、鑫立东方投资（北京）有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判决将坐落于辽宁省锦州市开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C16幢1-6-1（11）号房屋归原告所有，由被告为原告办理网签、贷款、交付房屋并为原告办理不动产登记手续；2、请法院依法判决被告支付原告诉讼事宜产生的差旅费共计1000元；3、本案诉讼费用及其相关费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原告在辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处与被告签订了锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C16幢1-6-1（11）号房编号0002918号的认购书，于当日交付购房首付款215341元，同时原告在锦州经济技术开发区被告签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。1、按照合同第二十四条约定，被告应在合同生效之日起30日内向锦州市公用事业与房产局申请预售登记备案，但被告并未办理；2、按照合同第六条约定，被告在原告交齐首付款15日内配合原告办理贷款手续；3、按照合同第八条约定，被告应于2018年6月30日前将合同内约定的商品房交付原告使用；4、按照合同第九条约定，被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告未履行合同义务给原告造成了诸多损失。被告辩称，1、针对原告要求确权的请求，被告对原告购买房屋事实没有异议，原告尚未交清全部房款。房屋目前存在未竣工的客观原因导致不能交付，无法办理产权登记，因施工单位违约问题，被告已经对天津宝地公司提起诉讼，案件于本院审理之中，被告承诺待天津宝地公司出场后由被告接替施工，以完成房屋交付；2、被告目前的经营状态，开发区政府十分重视，组织多部门联合召开协调会议，根据锦滨管专纪2019一号会议纪要，被告承诺积极消除客观障碍，2020年6月前交房；3、原告要求差旅费的诉求，由于双方签订的商品房买卖合同中对逾期交付房屋以及逾期办理产权登记已经约定了违约责任及承担方式，被告同意按照合同条款执行，原告要求差旅费依法无据我方不应承担；4、备案在李立名下的房屋系2016年公司与李立间有其他债权债务关系，作为还款担保双方办理了商品房买卖备案登记，现双方的债权债务关系已消灭，但网备没有撤回。第三人李立、鑫立东方投资（北京）有限公司未提出书面意见。当事人围绕本案争议焦点依法提交了下列证据：原告提交的：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；2、收款收据、POS签购单；3、收据、发票。以上证据经双方当事人质证，结合当事人质证意见，对原告提交的证据真实性本院对予以认定。被告东一公司提交了该公司与第三人鑫立东方投资（北京）有限公司的借款合同及补充协议、授权委托书。本院要求被告提交的东一公司为鑫立东方投资（北京）有限公司出具的收款收据、李立向东一公司出具的收条及银行转账小票。本院对被告提交的上述证据予以采信。根据双方当事人提交的有效证据，并结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年10月31日原告耿宝家（乙方）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（甲方）签订认购书一份，双方约定，乙方自愿认购甲方开发商建设的锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目中的C16幢1-6-1（11）号商品房一套，建筑面积93.18m2，单价4457.41元/m2，总价415341元。认购书签订当日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同》补充协议，商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾C16幢1-6-1（11）号房，商品房建筑面积为93.18m2，单价为每平方米4457.41元，总金额415341元。付款方式人民币215341元于该合同签订之日交齐，余款人民币200000元，由买受人15日内配合开发商办理银行贷款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。在《商品房买卖合同》补充协议中载有，“七、关于交房1、如出卖人不能在本合同第八条规定期限内交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。2、如出卖人仍未在本款第1条中约定期限内交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的宽展期的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”“十一、关于补充协议的效力，本补充协议与合同的内容具有同等法律效力，如有相抵触的，以本补充协议为准。”上述合同签订当日，原告支付购房款人民币215341元，东一公司开具了增值税普通发票，后原告因无法办理贷款而未交齐全部购房款。2018年9月6日，被告与锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜及被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕；五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房；关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。原告所购锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项五期C16号楼尚未竣工。另查，2016年1月27日，被告东一公司与第三人鑫立东方投资（北京）有限公司签订借款合同，约定借款人（乙方）东一公司向贷款人（甲方）鑫立东方投资（北京）有限公司借款200万元。借款合同载明乙方自愿用锦绣蓝湾C16号楼22户做抵押，与甲方一同办理抵押登记手续，如到期不能归还甲方款项，甲方有权处理抵押品。合同附件抵押房屋明细表中包含涉案房屋。鑫立东方投资（北京）有限公司出具授权委托书授权李立代公司办理借款回收工作。C16幢1-6-1（11）号商品房买卖合同网上备案买受人登记在案外人李立名下。本院认为，被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告（买受人）出售商品房，买受人支付了定金或房款，双方签订的商品房买卖合同应为商品房预售合同，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人应当履行交付房款的合同义务，被告应当按照合同约定以及国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。被告所建的商品房一直处于未建成状态，买受人对被告能否继续履行建成并交付房屋的合同义务丧失了基本信任，未能交付剩余房款。因此，买受人不存在违约责任问题，双方应当就能否贷款如何交付剩余房款问题协商解决。原告在尚未完全履行交付房款的主要合同义务的情形下不能要求被告交付房屋。本案中，买受人要求开发商继续履行合同义务，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，在买受人交付剩余房款的情况下履行预售商品房交付义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记。因此，原告主张判令被告继续履行合同，并交付房屋及办理产权证书的诉讼请求应予部分支持。另，我国相关法律规定，房地产开发项目或建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉及的建设工程目前处于在建状态，虽然被告承诺在2020年6月前交付，但考虑到建设工程尚需相关部门进行验收合格后才能交付使用，而能否验收合格，尚需相关职能部门依法依规进行验收。而被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行。受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间。但被告应当尽快建成涉案建筑工程并验收合格，以履行房屋交付的义务。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于在建状态，未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。关于原告主张被告给付差旅费的诉讼请求，没有合同约定及法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋办理商品房买卖合同网上备案给第三人李立的问题，本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案中鑫立东方投资（北京）有限公司与东一公司之间形成借贷关系，双方实际上不存在商品房买卖合同关系，办理商品房买卖合同网上备案是一种对债务的担保抵押行为。在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。消费者交付购买商品房的全部款项后，抵押权人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权。因此，该商品房买卖合同网上备案无效，故原告要求被告对案涉房屋办理网签备案到原告名下的诉讼请求应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司在涉案建设工程竣工并经验收合格后，在原告耿宝家交付剩余房款的情况下向原告耿宝家交付锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C16幢1-6-1（11）号房屋。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告耿宝家办理上述房屋不动产权证。三、被告辽宁东一房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告办理C16幢1-6-1（11）号商品房买卖合同网签备案。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7530元（原告预交100元），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  耿 丹审 判 员  高 博人民陪审员  张久生二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 瑶