山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)鲁08执异431号异议人（案外人）:高雪军，男，汉族，1964年3月25日出生，住本区。委托代理人：黄晓东，山东思雅律师事务所律师。申请执行人：济宁银行股份有限公司，组织机构代码72387676-5。住所地：济宁市古槐路58号。法定代表人：李敏，董事长。被执行人：孙永勤，男，汉族，1952年12月18日出生，住本区。被执行人：金乡县鼎泰蒜制品有限公司，组织机构代码74784910-9。住所地：金乡县济宁市食品工业经济开发区。法定代表人：王东国。被执行人：金乡县宏泰冷藏加工有限责任公司，组织机构代码16625103-7。住所地金乡县马庙镇杨楼村南。法定代表人：孟宪霞。被执行人：济宁市鹏诚进出口有限公司，组织机构代码77100009-2。住所地济宁市琵琶山北路17号。法定代表人：周鹏。被执行人：济宁市三龙经贸有限责任公司，组织机构代码70611528-0。住所地济宁任城区琵琶山路与新327国道交汇处向西500米路北翠都国际C座2201、2202、2207、2208室。法定代表人：孙永勤。被执行人：孟宪霞，女，汉族，1953年9月27日出生，住金乡县。被执行人：黄孝启，男，汉族，1952年12月15日出生，住金乡县。被执行人：王东国，男，汉族，1963年7月20日出生，住金乡县。被执行人：黄孝菊，女，汉族，1963年10月5日出生，住金乡县。被执行人：李艳，女，汉族，1980年7月5日出生，住济宁市光河路143号益民东区。被执行人：周鹏，男，汉族，1979年11月3日出生，住河北省石家庄市桥西区。被执行人：苏翠兰，女，汉族，1953年12月19日出生，住济宁市。申请执行人济宁银行股份有限公司与被执行人金乡县鼎泰蒜制品有限公司、金乡县宏泰冷藏加工有限责任公司、济宁市鹏诚进出口有限公司、济宁市三龙经贸有限责任公司、孟宪霞、黄孝启、王东国、黄孝菊、李艳、周鹏、苏翠兰、孙永勤金融借款合同纠纷一案，本院依据济宁仲裁委员会作出的济仲裁字（2015）第355号裁决书立案执行。本院执行过程中，异议人高雪军对执行位于南阳湖农场城市棚户区改造项目（水运雅居）第15号楼1单元11层01-1101号房屋向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人高雪军称，截止2014年7月17日，孙永勤向异议人高雪军借款本息合计50万元。孙永勤向高雪军出具借条，约定原借款本息50万元转为本次借条中的本金，借款期自2014年7月17日至2015年1月17日，月息1.5分。借款到期后，孙永勤未能偿还本息，双方于2015年2月16日达成《关于以部分资产归还借款的协议》，约定孙永勤以位于南阳××农场城市棚户区改造项目（水运雅居）第15号楼1单元11层01-1101号房屋预交的49万元购房款抵付所借高雪军的49万元借款，并同意将上述房屋（包括储藏室、地下车位）所有权归属高雪军所有。且开发商济宁南阳湖置业有限公司也同意孙永勤与该公司签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号20140413003）的权利义务全部转给异议人。后，异议人高雪军要求开发商上房时，发现被法院查封，请求停止执行并解除对该房产的查封。异议人高雪军向本院提交以下证据证明其主张：1、银行流水8页，证明高雪军在2012年4月28日向孙永勤出借20万元的事实，以及在2012年4月28日到2013年7月31日月息一分五的事实；2、借条一张，证明借款人孙永勤于2014年7月17日向高雪军累计借款50万元；3、2015年2月16日孙永勤与高雪军签订的《关于以部分资产归还借款的协议》，证明双方签订协议孙永勤将涉案房屋预期性财产性利益转让给高雪军抵付孙永勤欠款49万元的事实；4、2018年3月28日山东济宁南阳湖置业有限公司出具的《情况说明》，证明南阳湖置业作为涉案房屋买卖合同的出卖方，认可孙永勤将于2014年4月13日与该公司签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20140413003）的合同权利义务全部转让给高雪军，并将上述转让情况通知到该公司；5、山东济宁南阳湖置业有限公司、山东济宁南阳湖物业管理服务有限公司出具的票据4份，证明高雪军已经就涉案房屋的剩余房款、开口费、配套设施费等向山东济宁南阳湖置业有限公司进行了支付，物业费、车位服务费、垃圾清运费向山东济宁南阳湖物业管理服务有限公司进行了支付，南阳湖置业为高雪军办理了上房手续的事实。申请执行人济宁银行股份有限公司未作答辩。本院查明，2015年4月23日，济宁仲裁委员会应仲裁申请人济宁银行股份有限公司的书面申请向济宁市任城区人民法院出具提交财产保全函，该院于同日作出（2015）任执保字第36号执行裁定书对案涉房产进行了查封，查封期限为三年，自2015年4月23日至2018年4月22日。后，济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2015）第355号仲裁裁决书，由申请执行人济宁银行股份有限公司申请本院立案执行。本院执行过程中，上述查封期限即将届满，遂于2018年4月16日作出（2017）鲁08执489号之一执行裁定书和协助执行通知书续查封了案涉房产，查封期限为三年。本院另查明，2014年7月17日，孙永勤向异议人高雪军出具借条一张，载明：“今借到高雪军人民币伍拾万元正，月息1.5分，时间2014年7月17日至2015年元月17号”。2015年2月16日，孙永勤与高雪军签订《关于以部分资产归还借款的协议》，该协议约定：“一、甲方（孙永勤）拥有一套房屋，座落在小北湖水运雅居小区15号楼东单元11层东户。建筑面积167.73平方米，包括一个储藏室和一个地下车位。甲方已预交此房屋款项49万元，剩余29万元款项未交。甲方同意将该房屋转给乙方（高雪军）。以预交的此房屋款项49万元，并同意抵付所欠乙方的49万元借款。二、此房屋（包括一个储藏室和一个地下车位）所有产权属于乙方。”2018年3月28日，山东济宁南阳湖置业有限公司出具《情况说明》：“2015年2月16日，孙永勤将于2014年4月13日与山东济宁南阳湖置业有限公司签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20140413003）的合同权利义务全部转让给高雪军，并将上述转让情况通知到山东济宁南阳湖置业有限公司”。2018年7月17日，高雪军向济宁南阳湖置业有限公司交纳剩余房款、开口费、配套费，共计289352.62元。2018年7月27日，高雪军向山东济宁南阳湖物业管理服务有限公司交纳2016年9月至2018年8月物业费、车位服务费、垃圾清运费、装修押金等款项，并拿到涉案房产钥匙，准备装修入住。本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”；该《通知》第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”；《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。从上述一系列法律法规中可以看出，涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施。预查封是人民法院对被执行人购买的、尚未进行权属变更登记不动产进行的一种预先控制性执行措施，只有在登记机关核准登记产权后，预查封才转为正式的查封。虽然预查封的效力等同于查封，但预查封并不是查封，两者最大的区别就在于预查封财产的所有权尚不属于被执行人，而查封的财产必须是被执行人的财产。预查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的期待权，亦即涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，在物权变动尚未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。由于此时被执行人尚未取得标的物的所有权，因此，人民法院不得对标的物进行处分，否则将会侵害标的物所有权人的合法权益，只有在权属登记在被执行人名下后，预查封转为正式查封，才可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。本案中，本院于2015年4月23日对涉案房屋进行了预查封。孙永勤与山东济宁南阳湖置业有限公司于2014年4月13日签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20140413003），孙永勤据此合同对山东济宁南阳湖置业有限公司享有对涉案房屋的交付请求权和所有权转移登记请求权。2015年2月16日，孙永勤与高雪军签订《关于以部分资产归还贷款的协议》，将孙永勤在上述合同中的权利义务转让给异议人高雪军，并通知了原房屋买卖合同相对方山东济宁南阳湖置业有限公司，且该公司对转让行为予以认可，该时间早于本案对涉案房屋采取预查封措施的时间。双方签订该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，具有法律效力。后，高雪军就涉案房屋的剩余房款、开口费、配套设施费等向山东济宁南阳湖置业有限公司进行了支付，就物业费、车位服务费、垃圾清运费向山东济宁南阳湖物业管理服务有限公司进行了支付，山东济宁南阳湖置业有限公司为高雪军办理了上房手续。至此，被执行人孙永勤对涉案房屋不再享有任何权利，高雪军履行了房屋买卖合同中支付房屋全部对价及上房所需有关款项的义务，并实际占有涉案房屋，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但高雪军已依照合同履行完毕取得物权所需义务，没有证据证明高雪军对未办理涉案房屋过户手续存在过错，其对涉案房屋享有的该物权期待权依法能够阻却本案的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对南阳湖农场城市棚户区改造项目（水运雅居）第15号楼1单元11层01-1101号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李兆军审判员  李 彤审判员  于 涛二〇一九年十二月五日书记员  夏 影