内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2499号   上诉人（原审被告）：内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司。   法定代表人:吕勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人:刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人:邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：郭振军，男，1977年4月23日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：李维维，内蒙古蒙石律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李美林，内蒙古蒙石律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘阳，女，1980年3月8日出生，现住包头市。   上诉人内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司（以下简称：中恒世纪房地产公司）与被上诉人郭振军、刘阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中恒世纪房地产公司的委托诉讼代理人刘嘉浦、邢向凯，被上诉人郭振军及委托诉讼代理人李维维、李美林到庭参加诉讼，被上诉人刘阳经本院传票合法送达，被上诉人刘阳拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   中恒世纪房地产公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1044号民事判决，依法改判上诉人承担违约责任；二、请求二审人民法院判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、双方《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。这180日指的是报产权登记机关备案时间，不能混淆概念将其理解为完成权属登记的日期。不动产备案程序规定的非常严格，如果将180天理解为办证时间错误，因为在此期间出卖人必须携：“五证”及本合同在内的其他资料到产权登记机关备案，作用是经产权登记机关验证后合同加盖产权登记机关备案章，确定此房屋的唯一权属性和购房人的物权排他和唯一权益性。本案中，上诉人已按约定履行完成了备案义务，这以商品房销售合同上加盖的备案章就可以证明，一审法官将此规定偷换概念，将它理解为双方约定的权属登记完成之日，进而判决上诉人支付违约金，属于认定事实完全错误。希望二审法庭予以纠正。二、依双方合同约定：如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第一项办理：合同继续履行，甲方每日按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。此约定的正确解释应该是1、“规定的期限取得房地产权属证书”，并没有约定取得房层权属证书的具体日期，为什么格式合同会有如此约定昵？因为，除了房屋所有权证书的办理除备案工作之外，其它的各项工作的主管部门都是政府部门，出卖人无权介入，对办证时间不能有明确约定，所以合同中无法约定具体的办证日期；2、本案中出卖人交付房屋后，必须经过几个大程序的行政许可才能办理权属证书；3、在一审庭审中，上诉人大量阐述说明了关于测绘数据的问题，但一审法院不予理睬，没有认定；综上所述，一审判决把政府的全部责任强加于出卖人头上，是严重的不公平。希望二审法院查明案件事实，纠正一审情错误判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。   郭振军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   刘阳未作答辩。   郭振军、刘阳向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令一、被告限期协助办理包头市青山区钢铁大街10号中环大厦1-1608室房屋权属登记证书；二、被告支付违约金22813元（违约金按照每日商品房价款十万分之一计算，从2013年10月18日开始至实际办理权属登记之日止）；三、被告支付诉讼费。   一审法院认定事实：郭振军、刘阳与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司于2013年10月3日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，郭振军、刘阳购买内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司开发的位于包头市××区房屋一套，房屋总价为1079660元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的十万分之一向买受人支付违约金。”内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司于2013年4月20日向郭振军、刘阳交付了房屋。合同签订之日在房管局进行了备案登记。2013年5月4日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司给郭振军、刘阳出具了契税、公共维修基金、印花税、登记费总计65405元的收据。2013年5月4日原告还缴纳了垃圾清运费、燃气费、物业管理费、税费、电费、暖气费。庭审中原告主张该房屋系顶账房，故无法提供加盖被告公章的房款收据。   原告主张依据合同被告应于2013年10月18日之前为原告办理产权证，被告发生违约，故从违约之日请求支付违约金。被告主张未能如期办理产权证的原因系因原测绘单位资质不够、测绘不准、政府办事拖沓导致，并非被告原因，尽管合同约定的违约金不高，但不同意支付违约金。   一审法院审理认为，郭振军、刘阳与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。尽管郭振军、刘阳未能证明房款的给付情况，但结合原告缴纳现郭振军、刘阳已按合同约定完成交纳购房款并向内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司交纳了办理房屋所有权证的相关费用。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司未在合同约定的期间内给郭振军、刘阳办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。合同约定的违约金为日十万分之一，被告认为该违约金约定不高，被告应从违约之日按房款总价的日十万分之一支付原告违约金。原告请求从2013年10月18日起支付违约金，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金已经超过诉讼时效，本院认为逾期办证系一种持续性的违约行为，该违约金请求权系继续性债权，未超出诉讼时效。对于被告主张的逾期未能办房证的原因系因测绘问题，本院认为测绘问题系被告与测绘公司之间的合同纠纷，不能成为逾期办办房证的抗辩理由，被告主张其未违约，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告郭振军、刘阳办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；二、内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司自2013年10月18日起支付郭振军、刘阳逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款1079660元为基数，按日十万分之一计算至房屋所有权证办理完毕之日止。案件受理费370元，减半收取计185元，由内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人中恒世纪房地产公司与被上诉人郭振军、刘阳签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属于有效合同，且被上诉人郭振军、刘阳将房款及办理房屋产权证相关费用交付上诉人中恒世纪房地产公司，上诉人中恒世纪房地产公司就有为被上诉人郭振军、刘阳办理房屋产权证的义务。上诉人中恒世纪房地产公司上诉提出导致房屋产权证未能及时办理，是有关职能部门由于在房屋预售时的面积与实测面积不符导致，非其自身原因造成的。根据有关职能部门给上诉人中恒世纪房地产公司出具的《答复》表明，造成房屋预售时的面积与实测面积不符的原因，是上诉人中恒世纪房地产公司施工图纸的变更，属于上诉人中恒世纪房地产公司自身原因造成的，所以上诉人中恒世纪房地产公司该上诉理由，本院不予采信。至于上诉人中恒世纪房地产公司二审庭审中提出关于诉讼时效，因我国《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但本院考虑到本案实际情况，一审法院对诉讼时效的认定并无不当。故上诉人中恒世纪房地产公司的上诉理由，不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人中恒世纪房地产公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费370元，由上诉人中恒世纪房地产公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅     二○一九年十二月十六日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜