重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3765号 原告：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼胡路21号26-2，统一社会信用代码91500113592274936X。 法定代表人：杨新新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘殿玲，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。 被告：潘燕，女，1987年4月16日出生，汉族，居民，户籍地重庆市渝北区，现住重庆市武隆区。 原告重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称其士富居公司）与被告潘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告其士富居公司的委托诉讼代理人刘殿玲、被告潘燕均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告其士富居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年12月1日起至2020年2月24日的物业服务费5142.03元；2.判令被告向原告支付违约金（以所欠物业服务费5142.03元为基数，自2019年2月25日起至付清之日止按每日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。法庭审理中，原告其士富居公司以其已于2019年12月10日从XX小区撤场为由，将其主张的欠费时段变更为2016年12月1日至2019年12月10日，并将其主张的物业服务费金额变更为4814.88元。事实和理由：2012年4月27日，原告与重庆市万恒实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供前期物业服务，物业服务费为住宅1.2元/月·平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。此外合同还约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之五的标准支付违约金。被告系XX小区X-XX-X号房屋的业主或物业使用人，其自2016年12月1日起至2020年2月24日止未交纳物业服务费，经原告多次催收仍未交纳，其行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益及其他业主利益。因此，原告向法院提出前述诉讼请求。 被告潘燕辩称，被告的房屋面积约为108平方米，被告从2016年12月1日起欠交物业费属实，但物业费不应计算到2020年之后。原告按1.2元/平方米的标准收取物业服务费，但其提供的物业服务达不到合同约定的要求，因此应当按照其提供的服务水平降低物业服务费收费标准，被告最多按原收费标准的五折支付。被告未交费的原因在于原告自身，故不应支付违约金。 经审理查明，“XX”系由重庆市万恒实业有限公司开发建设的住宅物业小区。2012年4月27日，重庆市万恒实业有限公司与原告其士富居公司签订《前期物业服务合同》，委托原告其士富居公司对XX物业小区进行前期物业服务，合同约定：“……第五条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：……双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米……第七条、业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。……第二十八条、甲方（指重庆市万恒实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金……”该合同签订后，原告其士富居公司开始向XX物业小区提供物业服务。 被告潘燕系XX物业小区的业主，其物业的建筑面积为110.47㎡，被告于2016年2月25日办理接房手续后，未向原告支付2016年12月1日之后的物业服务费。原告曾向被告书面催收，但被告潘燕仍未支付欠费。2019年10月23日，原告向本院起诉，请求判令被告向其支付2016年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费4814.88元及违约金，违约金以所欠物业服务费4814.88元为基数，自2019年2月25日起至付清之日止按每日万分之五计算。 上述法律事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》《接房流程交接表》《不动产登记申请审批表》、邮政快递详情单、邮政快递投递详情查询表、律师函、照片等证据在案佐证，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，重庆市万恒实业有限公司开发建设了XX住宅小区，其与原告其士富居公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区的所有业主均具有约束力。原告其士富居公司为案涉住宅小区提供了物业服务，被告潘燕作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。《前期物业服务合同》中约定，物业服务费应按年支付，接房之日支付首年物业服务费，从第二年起应于每年对应日前五日内支付次年物业服务费，即被告潘燕应于2016年2月25日支付2016年2月25日至2017年2月24日的物业服务费，于2017年2月20日前支付2017年2月25日至2018年2月24日的物业服务费，于2018年2月20日前支付2018年2月25日至2019年2月24日的物业服务费，于2019年2月20日前支付2019年2月25日至2020年2月24日的物业服务费。审理已查明，被告潘燕仅支付了2016年12月1日之前的物业服务费，经原告其士富居公司催收后仍未支付之后的物业服务费，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告其士富居公司按照其实际提供物业服务的情况，主张被告潘燕支付2016年12月1日起至2019年12月10日期间的物业服务费，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告潘燕辩称原告未能提供与其收费标准相对应的物业服务，故应降低收费标准，由于被告并未举示充分有效地证据予以证明，本院对其辩称理由不予采信。物业服务费应以合同约定的1.2元/㎡的标准按建筑面积进行计算，被告潘燕每月应支付物业服务费132.56元（1.2元/㎡×110.47㎡）。经计算，2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费为4772.16元（132.56元/月×36月），2019年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费为42.80元（132.56元÷31天×10天），原告其士富居公司主张欠费金额4814.88元，未超出本院核定的欠费金额，应当予以确认。 关于被告是否应当支付违约金的问题。如前所述，原告为案涉物业小区提供了物业服务，被告潘燕未按照合同约定的期限支付物业服务费已经构成违约，原告其士富居公司主张被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，应予支持。原告其士富居公司仅主张2019年2月25日之后的违约金，系对其诉权的合法处分，符合法律规定，故潘燕应以所欠物业服务费4814.88元为基数按每日万分之五的标准向原告其士富居公司支付2019年2月25日起至付清之日止的违约金。被告潘燕虽辩称原告其士富居公司提供的服务达不到相应标准，但未提交相应证据予以证明，本院对其辩称理由不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告潘燕于本判决生效后三日内向原告重庆其士富居物业管理有限公司支付2016年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费4814.88元及违约金（违约金以4814.88元为基数按每日万分之五的标准，从2019年2月25日起计算至付清之日止）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告潘燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李林妍 二〇一九年十二月二十日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠