山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初1065号原告（反诉被告）：曲家兴，男，汉族，1983年9月2日生，住荣成市。委托诉讼代理人：连业明，山东剑琴律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖志强，男，汉族，1967年3月4日生，住荣成市。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑静，山东成山海天律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙玉胜，男，汉族，1971年5月27日生，住荣成市。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑静，山东成山海天律师事务所律师。原告曲家兴与被告肖志强、孙玉胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲家兴之委托诉讼代理人连业明、被告肖志强、孙玉胜及其共同委托诉讼代理人王淑静、樊丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲家兴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告肖志强、孙玉胜签署的房屋租赁合同。2、判令二被告支付因合同违约而花费的房屋装修费572450元。3、判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由，2016年11月8日，原告与二被告签署房屋租赁合同，合同存续期至2021年11月7日。因二被告出租房屋属于违章建设，依照国家法律规定应当依法予以拆除。原告当初不知道二楼彩钢瓦部分为违章建筑，且当时都已经通过了消防验收，故对该房屋的租赁使用实属善意。现违章建筑拆除后，拆除部分开始出现漏水情况，致使原告无法正常经营，构成根本违约。因此在合同存续期间，二被告应当负担原告对房屋装修使用的房屋装修款572450元。为维护原告合法权益，故成诉。肖志强、孙玉胜辩称，1、原告所称的“违建”，是二被告在二层用彩钢瓦临时搭建的临时建筑。被告也是在拆除时才知道是违建。而原告所主张的违章建筑并不在租赁范围内，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》已明确约定了租赁标的。原告所称的“违建”系被告给原告无偿使用。且原告也当场查验了涉案房屋的所有权证，通过实地外观查验也可以明确知晓彩钢瓦建筑不是原来的建筑，也明知彩钢瓦搭建的临时建筑并不在有偿租赁范围内。现彩钢瓦房被上级机关拆除，按合同约定应无条件服从；2、涉案租赁合同至今仍处于正常履行状态，二被告不同意解除合同。答辩人不存在违约行为，原告所称的根本违约无从谈起。3、原告主张的装修损失无法律依据及事实依据。综上请求驳回原告诉请。肖志强、孙玉胜提出反诉请求：1、判令被反诉人曲家兴支付肖志强租金97500元及违约金（自2018年11月7日至实际给付之日止按每天162.5元计算）；2、判令被反诉人曲家兴支付孙玉胜租金97500元及违约金（自2018年11月7日至实际给付之日止按每天162.5元计算）；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2016年11月15日签订房屋租赁合同，租期5年。自2016年11月8日至2021年11月7日，每年租金3.25万元。合同签订之日，交纳前两年租金，后三年租金于2018年11月7日交纳。合同约定逾期支付，按当年租金总额的日5%计算违约金。现反诉人于2018年11月7日至今未交纳租金及违约金，反诉人多次索要未果，请求法院依法判决。曲家兴针对反诉请求辩称，因政府行为,违建被拆除。自拆除后，原告一直与二被告协商解决，原告不应缴纳此期间的租金。合同中所载明的“租赁期间乙方对房屋进行维修保养”，是指在正常情况下维修保养。此种情况是在因政府行为破坏原租赁标的物而导致的房屋的损坏，不应属于合同约定情况。对主张的违约金，认为约定过高，且是肖志强、孙玉胜二人违约在先所致。本院经审理认定事实如下：2016年11月，原告分别与被告肖志强、孙玉胜签订房屋租赁合同，两份租赁合同采用同一合同文本。约定，原告从肖志强、孙玉胜处分别承租位于荣成市门市建筑使用权。租期均为60个月，自2016年11月8日起至2021年11月7日止。租金每年3.25万元。曲家兴应于签订合同之日分别向肖志强、孙玉胜交纳自2016年11月8日至2018年11月7日的房租6.5万元，共计13万元。后三年的租金，曲家兴应于2018年11月7日付清。租赁期间，曲家兴应对所租赁房屋进行维修和保养（包括屋内房间和屋面的防水），如有损坏，曲家兴应按损失程度进行经济赔偿。不经肖志强、孙玉胜同意，曲家兴不得对原房屋结构进行随意变更与改造，否则发生一切问题由曲家兴负责。在不影响房屋结构的前提下，曲家兴装修要经过肖志强、孙玉胜的同意。所进行的一切装修方式和费用由曲家兴自行负担。合同终止时，曲家兴若不续租，不得随意拆除及破坏固定的装修设施。租赁期间所出租房屋因国家或上级有关部门行为，致使本合同无法履行，双方应无条件服从。租赁期间，发生的一切经营费用，包括水电费及其他费用由曲家兴负责，与肖志强、孙玉胜无关。曲家兴必须按合同约定按时足额付给肖志强、孙玉胜租金，否则除依法补交租金外，还应偿付违约金，违约金按照当年租金总额的日百分之五计算。超过10天的，合同自动终止。原告承租二被告房屋后，将两个房屋作为整体用于经营旅馆，旅馆名称为“24小时旅馆”。经查，原告承租二被告房屋时，二被告房屋二层均有1间彩钢瓦房。该彩钢瓦房系二人2012、2013年自行建设。租赁前作为库房使用。原告承租后将两间彩钢瓦房改造成了六间旅馆房间。2018年7月，二楼彩钢瓦建筑部分被政府统一拆除。拆除后，房屋出现漏水。二被告对房屋做了防水处理。原告以房屋漏水要求被告赔偿损失未果，遂成诉。另查，原告向二被告交纳租金至2018年11月7日，共计13万元，此后租金一直未予交纳。本院认为，原告与二被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。本案争议焦点为，1、原被告双方签订的租赁合同是否应当解除？2、二被告是否应当赔偿原告装修损失。针对第一个争议焦点，依据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。诉讼中，原被告就合同解除事宜未能达成一致，二被告要求继续履行合同，原告以房屋漏水无法继续经营要求解除合同。本案，原告租用二被告房屋经营旅馆，租期五年。2018年7月，政府拆除临时建筑，房屋出现漏水情形。原告与二被告协商赔偿未果，诉至本院。诉讼中，二被告又因原告迟延支付租金提起反诉请求。原被告双方合同履行已成僵局，双方合作已失去信任。原告于2018年底已经停止经营，继续履行合同，原告势必要投入大量维修资金，而二被告亦会面临不能按时收取租金的风险。综合本案，基于有利于双方考虑，本院判令原被告双方解除租赁合同。合同解除后，原告应将租赁物返还给二被告。二被告向原告交付了租赁物，原告应当依约支付租金。原告仅交付了2018年11月7日前的租金，自2018年11月7日以后的租金应当支付。该租金应按日租金89（3.25万元/365天）元自2018年11月7日起至本判决生效之日止计算。对违约金，合同按年租金总额日5%计算的约定明显过高。现原被告均无充足证据证实实际损失数额，本院认定逾期支付租金的损失应为利息损失，该违约金应以欠付租金的数额为基数。自2018年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。因2019年8月20日，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故2019年8月20日以后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。针对第二个争议焦点，本案，原告以不知道临时建筑为违建，建筑物被拆除后房屋漏水无法使用为由，主张二被告违约。租赁合同第一条明确约定，二被告将自有的坐落于荣成市门市的建筑使用权出租给原告。原告自认，二楼彩钢瓦部分为临时建筑。故本院认定，涉案临时建筑部分不在租赁范围之内。租赁合同并约定，租赁期间，出租房屋因国家或有关部门行为，致使本合同无法履行，双方应无条件服从，现临时建筑被上级主管部门拆除，该拆除行为不能归责于二被告，原告应遵照合同无条件服从。实际履行中，原告对临时建筑部分自行改造并当作旅馆使用。现临时建筑部分被上级管理部门拆除。原告认可在拆除前并不存在漏水情形。故漏水的原因不能排除拆除行为及原告的改造行为的关联性。原告无证据证实房屋漏水系二被告所致，故二被告对房屋漏水不存在违约情形。租赁合同约定，租赁期间房屋的维修与保养，包括房间与屋面的防水由原告负责。依据该约定，原告在发现漏水后，应当积极维修。而实际履行中，原告以一直与被告协商为由，未能积极进行防水处理，纵容了损失的扩大。而二被告在得知漏水后，对房屋进行了维修，尽到了恰当的协助义务。故因漏水造成的装修损失被告不应予以赔偿。现双方合同已解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案，原告无证据证实二被告存在违约情形，且被告不同意对装修残值予以利用，故原告要求二被告承担漏水导致的装修损失于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请无事实与法律依据，本院不予支持。被告诉请部分理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告曲家兴与被告肖志强签订的房屋租赁合同；二、解除原告曲家兴与被告孙玉胜签订的房屋租赁合同；三、原告曲家兴于本判决生效之日起三十日内支付被告肖志强租金（该租金自2018年11月7日起至本判决生效之日止按日租金89元计算）；四、原告曲家兴于本判决生效之日起三十日内支付被告肖志强违约金（以上述第三项租金为基数，自2018年11月8日起至租金实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；五、原告曲家兴于本判决生效之日起三十日内支付被告孙玉胜租金（该租金自2018年11月7日起至本判决生效之日止按日租金89元计算）；六、原告曲家兴于本判决生效之日起三十日内支付被告孙玉胜违约金（以上述第五项租金为基数，自2018年11月8日起至租金实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；七、原告曲家兴于本判决生效后三十日内返还被告肖志强坐落于荣成市门市；八、原告曲家兴于本判决生效后三十日内返还被告孙玉胜坐落于荣成市门市；九、驳回原告曲家兴其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9525元，由原告负担。反诉费1119元，由原告负担379元，被告肖志强、孙玉胜负担740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文丽人民陪审员  汤金红人民陪审员  宋永明二〇一九年十二月二十三日书 记 员  梁子月