宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初4247号原告：宁夏众安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县，实际经营地址为宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：李伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟光，宁夏永川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。被告：刘东强，男，1981年7月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。原告宁夏众安物业服务有限公司与被告刘东强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏众安物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈伟光、王丽娟与被告刘东强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏众安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告2015年11月至2019年10月31日物业服务费人民币3463元；2.请求依法判令被告支付原告违约金2848.68元，并按照每日千分之三的标准支付2019年11月1日至实际付清之日止的违约金；3.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日原告与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏蓝山投资置业有限公司选聘原告对蓝山青年城小区提供物业管理服务。委托期限自2015年11月17日至2019年11月17日止。被告按照建筑面积0.8元/平米的标准向原告缴纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在季末履行交费义务，未能足额缴纳物业服务费的，应按照每项欠费千分之三每日的标准向乙方支付违约金。被告系上述×××室的业主，物业面积90.23平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年11月1日至2019年10月31日的物业服务费人民币3463元，并承担2015年11月至2019年10月31日违约金2848.68元。经原告业务员多次上门催缴，但被告一直拒绝交费。故原告提起诉讼。刘东强辩称：对于原告陈述不认可，1.按照国家法律法规规定，未经过当地住房监督局验收的商品房不能收取物业管理费，此费用应由蓝山置业支付；2.原告未和业主签订物业合同，只是和蓝山置业签订合同，但是蓝山置业不能代表全体1800户业主的权利和利益；3.按银川市物业管理条例物业进驻时需要成立业委会，但原告都没有执行，也没有和小区全体业主进行过沟通和说明，并且没有公示；4.根据《银川市物业管理条例》第21条规定从事物业服务的企业应具备独立的法人资格，并取得相应的物业服务资质，从事物业服务人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，但是原告没有拿出相关材料公示；5.根据《银川市物业管理条例》第27条鼓励建设单位按照房地产开发商与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业，投标人应该不少于三人，经物业所在地房产行政管理部门同意，原告也没有拿出相应的文件；6.物业收取每月每平米0.8元不合理，现物业服务未达到此标准，原告告知是蓝山置业指定的标准，但是按照银川市物业管理条例规定物业管理费是由政府主导和市场调节的；7.被告的物业费已交到2017年5月31日，是办手续时由原蓝山之家物业公司收取的；8.小区正常是一进一出两个标准的进出门，但是原告在没有和业主沟通的情况下，私自将东门封堵，只留下南门进出，增加小区的安全隐患；9.小区物业管理服务不规范，小区内楼道电动车充电私拉乱接，增加消防隐患，原告从未进行相应的管理；10.小区景观绿化不合格，不符合验收标准，原告在未经业主同意的情况下，搭建物业办公室占用小区绿化公共用地，也没有出示建设审批单位相关手续。原告围绕诉讼请求向本院当庭提交了证据：一：永宁“望远青年城”前期物业服务合同复印件1份、宁价费发【2015】7号宁夏回族自治区物价局、宁夏回族自治区财政厅文件复印件1份；二:维修登记表4本、青年城小区照片维修照片彩打件10张、保洁签到表4本、保洁工作检查记录1本、保安值班记录5本；三:催缴物业费通知单影印件4张。对被告没有异议的证据本院予以采信，对有异议的证据经审查认定，证据一中《前期物业服务合同》真实客观，与本案有关联性，本院予以采信。宁价费发【2015】7号宁夏回族自治区物价局、宁夏回族自治区财政厅文件真实客观，与本案有关联性，故予以采信。证据二中维修登记表4本真实客观，但属于原告自行记录，且其中并未详细记载被告反映的服务问题，故此证据与本案无直接关联性，无法达到原告的证明目的，故在本案中不予采纳。证据三催缴物业费通知单影印件4张，被告认可原告确实催要但只看到一次催收单，故上述证据真实客观，与本案有关联性，可以达到原告的证明目的，本院予以采信。被告围绕答辩意见向本院提交证据：1.发票1份，证实我给蓝山之家缴纳过2016年6月1日至2017年5月31日的物业费866元；2.照片打印件6张，证实小区楼道内私拉乱接造成消防隐患，且其他服务不到位的情况。原告对证据1证明目的有异议，对证据2三性及证明目的均不认可。经审查认定，证据1真实客观，但发生于被告与案外人之间，且被告预交该费用却未实际与收款人发生服务事实，故不能达到其证明目的，故对此证据不予采信。证据2无地址标识，无法确实具体地点，且证据不连续，无法证实长期存在同类问题，无法达到被告的证明目的，故对此证据不予采信。根据原、被告陈述和经审查认定的证据，经审理认定事实如下：原告宁夏众安物业服务有限公司与宁夏蓝山投资置业有限公司于2015年11月17日签订了《前期物业服务合同》，被告刘东强为涉案小区×××室业主，该房屋面积为90.23平方米，为多层住宅，合同约定物业费收费标准为每月每平方米0.8元。后原告公司依约为该小区提供物业服务。被告对物业费未缴纳没有异议，但以收费不合理，且服务不到位、部分物业费已向原物业公司缴纳等问题为由自2015年11月起未按时缴纳物业费，至2019年10月31日被告共拖欠物业服务管理费3463元，原告于2016年起至2019年每年10月至11月张贴催缴通知单向被告催收欠付物业费，被告至今未予以缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，2015年11月17日原告宁夏众安物业服务有限公司与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》系真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，合同约定涉案小区物业已交付原告进行管理服务，被告刘东强系该小区业主，故该合同对原告及全体业主均具有约束力。被告辩称原告提供物业服务收费不合法，依据《前期物业服务合同》约定收费标准多层为每月每平方米0.8元，且参照《银川市物业管理条例》，该约定符合规定，故对被告此项主张不予支持。被告刘东强另辩称开发商免除其缴纳2015年8月21日至2016年6月1日的物业费缴纳义务，但未提交相关证据予以证实，应当承担举证不力的责任。还辩称案外人宁夏蓝山之家物业服务有限公司已在2015年6月4日收取其2016年6月1日至2017年5月31日物业服务费866元，由于此费用为预交，但宁夏蓝山投资置业有限公司于2015年11月17日将涉案小区物业交付原告宁夏众安物业服务有限公司进行管理服务，可见，自2015年11月17日起，宁夏蓝山之家物业服务有限公司已不再为涉案小区提供物业服务，被告应依约向原告缴纳物业服务费，故对被告此答辩意见不予支持。被告刘东强另辩称原告存在物业服务不到位，未达到收费标准，并未向本院提交连续合法的证据，且并未能向本院提交案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定，故被告应当承担举证不能的不利后果，故对此主张不予支持。因此，被告应当承担继续履行依照合同约定缴纳相关费用的民事责任。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2015年11月至2019年10月31日物业服务管理费共计3463元。故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于违约金，被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费未及时收取外的其他损失，且根据原告主张，被告拖欠物业服务费多年，原告并未证明采取适当的措施防止损失的扩大。原告事实存在提供物业服务不到位的情况，故对原告主张违约金不予支持。综上所述，对原告要求被告支付物业服务管理费及违约金的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题解释》第一条规定，判决如下：被告刘东强于判决生效之日起十日内向原告宁夏众安物业服务有限公司支付物业服务费3463元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘东强负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翁 婧 二〇一九年十二月十九日书记员 张红茹附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。