江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初6501号原告：胡明霞，女，1969年7月7日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。原告：卞传东，男，1991年9月18日出生，汉族，住南京市江北新区。原告：侯维芹，女，1931年6月28日出生，汉族，住南京市浦口区。三原告共同委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。被告：蔡其龙，男，1957年12月16日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。被告：蔡琪荣，女，1964年6月21日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅俊波，江苏李云律师事务所律师。原告胡明霞、卞传东、侯维芹与被告蔡其龙、蔡琪荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡明霞及其与卞传东、侯维芹共同委托诉讼代理人高飞、被告蔡其龙及其委托诉讼代理人潘必胜、被告蔡琪荣的委托诉讼代理人傅俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明霞向本院提出诉讼请求:1.判令两被告赔偿原告损失740215元；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：南京市江北新区大厂X村X号房屋及土地的登记权利人是蔡某，两被告是蔡某的子女。蔡某及其配偶魏某现已去世。2006年，蔡某将X村X号房屋（当时房屋已经倒塌）及土地转让给卞某、胡明霞夫妻。2010年1月4日，胡明霞与被告蔡其龙以书面形式确认了房屋及土地买卖的事实及翻建房屋的情况，但是由于客观原因，胡明霞并未在原址翻建新房屋。2019年3月，X村X号被纳入征收范围，8月29日，两被告作为蔡某的继承人已与征收部门签订征收补偿协议，原告要求两被告返还全部补偿款，但是两被告拒不返还。被告蔡其龙辩称：1.2006年，蔡其龙和胡明霞丈夫卞某双方协商转让涉案土地的房屋，蔡某和魏某并不知情，当时是先支付押金，把证件交给卞某，因为当时土地无法办理变更过户手续，卞某认为无法办理变更就有终止交易的情形，后蔡其龙要求卞某支付土地有偿使用费用，但是卞某没有支付，后期也是蔡其龙父母支付。后来胡明霞找蔡其龙商量新建房屋，蔡其龙与胡明霞协商翻建后如何处理的事情，因为无法办理变更过户手续，无法建房，所以协议没有进行下去，胡明霞也不愿意继续缴纳土地费用。2.双方协议应当属于无效，蔡其龙将其父母所有的土地使用权单方转让属于无权处分，国家没有规定可以单独转让土地而不转让房屋。政府拆迁补偿时，土地也无法办理变更手续，胡明霞多次企图办理过户均无法办理，故应当按照无效后果处理，各自承担责任，胡明霞不愿意缴纳土地有偿使用费用，只能就单方损失部分进行计算，政府拆迁补偿利益包括很多方面，包括土地和搬迁补偿，双方所涉及的仅仅是空地，拆迁补偿利益与胡明霞无关，所以原告要求补偿款归其所有没有法律依据。3.按照合同法规定，原告因权利义务不及时主张而丧失。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。被告蔡琪荣辩称：1.原告提出的房屋转让协议被告蔡琪荣从来不知晓，也没有听其父母提及过，父母生前没有获得原告所支付的相关款项，原告也未在涉案土地上建设房屋，因此原告与被告蔡琪荣父母之间并不存在房屋买卖合同关系；2.涉案的屋已经于1990年拆除，土地上没有存在房屋，即使被告的父亲与原告之间存在买卖合意，但是按照法律规定，土地不能单独进行转让；3.该份协议卖方签名为被告蔡其龙，但是蔡其龙并不是涉案房屋的产权人，其无权与他人签订房屋买卖协议，因此蔡其龙与他人签订的协议对于父母所有的房产的处分应当属于无效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：蔡某与魏某系夫妻关系，蔡其龙、蔡琪荣系其子女。蔡某于2008年8月25日因病去世户籍注销，魏某于2015年1月30日因病去世户籍注销，蔡其龙、蔡琪荣系蔡某、魏某法定继承人。卞某与胡明霞系夫妻关系，卞传东系卞某儿子，侯维琴系卞某母亲。卞某于2008年11月10日因病去世户籍注销，胡明霞、卞传东、侯维琴系其法定继承人。蔡某系南京市江北新区大厂X村X号房屋所有权及国有土地使用权登记权利人，该房屋所有权证载明建筑年代为1972年，建筑面积32平方米，用途是住宅。2006年，蔡其龙将涉案房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给卞某。胡明霞称当时卞某将一辆电动车及现金3000元交付给蔡其龙作为购房款，蔡其龙称只收到一辆电动车，未收到现金，且该电动车系押金，不是购房款。同年6月8日，卞某、胡明霞交纳涉案房屋2006年度非农用地有偿使用费121.1元。2007年6月30日，蔡某交纳涉案房屋2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度非农用地有偿使用费合计865元（173元×5），部分费用由蔡其龙代为交纳。2010年1月4日，蔡其龙与胡明霞签订《协议》一份，载明：“自有大厂X村X号房主蔡某将房屋一间（32平米）于2006年已出售给卞某、胡明霞（当时已没有房屋成空地一块），钱款已由卞某、胡明霞付清。由于该房已倒塌，没有实物，所以没有办法过户。现胡明霞将该房屋进行翻建，因为两证没有过户，所以将以房主蔡某的儿子蔡其龙的名义申请进行翻盖。现就有关事宜协议如下：一、该房屋翻建所有费用都是胡明霞出资。二、待房屋建成后由房主蔡某配偶，儿子蔡其龙，女儿协助胡明霞办理两证过户手续。三、房屋过户办理两证所需费用由胡明霞承担。四、以上协议经双方认可，签字为证。”蔡其龙在卖房人处签名，胡明霞在买房人处签名，韩某4在证人处签名。2010年3月8日，蔡其龙向城建局申请翻建涉案房屋，同时委托胡明霞办理涉案房屋建房事宜，并与数名邻居签订了《沿江工业开发区民房建设邻里协议》，部分邻居同意建房，部分邻居不同意建房，至今房屋未建设，也未办理过户手续。2019年5月7日，蔡其龙与蔡琪荣达成《人民调解协议书》一份，协议位于产有蔡其龙、蔡琪荣共同继承，各占50%份额。2019年8月29日，蔡其龙、蔡琪荣与南京市六合区人民政府大厂街道办事处签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定涉案房屋纳入征收范围，总补偿款为740215元，其中包含：被征收房屋评估价483725元、签约期内搬家的奖励96745元、奖励期内搬家再次奖励96745元、搬迁补助费1000元、临时安置费12000元；提前搬迁奖励费50000元。蔡其龙、蔡琪荣各分得补偿款370107.5元。上述事实，有当事人的陈述，户籍资料、《结婚申请书》《常住人口登记表》《户籍信息证明》《房屋所有权证》《国有土地使用证》《江苏省土地规费专用收据》《协议》《申请》《委托书》《沿江工业开发区民房建设邻里协议》《人民调解协议书》《国有土地上房屋征收与补偿协议》、照片、证人韩某4的证言等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，双方争议焦点为：一、蔡某、魏某与卞某、胡明霞之间是否存在房屋买卖合同关系；二、蔡其龙与蔡琪荣是否应赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹损失740215元。关于争议焦点一，蔡其龙将涉案房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给卞某，蔡其龙认可收到卞某一辆电动车，卞某、胡明霞交纳了涉案房屋2006年度非农用地有偿使用费，蔡其龙与胡明霞签订的《协议》明确载明“大厂X村X号房主蔡某将房屋一间（32平米）于2006年已出售给卞某、胡明霞（当时已没有房屋成空地一块），钱款已由卞某、胡明霞付清”，协议签订后蔡其龙向城建局申请翻建涉案房屋、委托胡明霞办理涉案房屋建房事宜，并与邻居签订《沿江工业开发区民房建设邻里协议》。蔡某、魏某均已去世，其生前多年来也从未对房屋买卖事宜提出异议。综合上述证据，本院认定存在蔡某、魏某向卞某、胡明霞转让涉案房屋的事实。虽当时房屋已经不存在，但双方也明确约定在原址翻建后再过户，并不违反相关法律、法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，故本院认定蔡某、魏某与卞某、胡明霞之间存在房屋买卖合同关系，卞某、胡明霞已履行支付购房款的义务。关于争议焦点二，蔡某、魏某虽然将涉案房屋出售给卞某、胡明霞，但至今房屋尚未建成、过户手续尚未办理，故房屋买卖合同未履行完毕。目前，涉案房屋已经纳入拆迁范围，蔡其龙、蔡琪荣与南京市六合区人民政府大厂街道办事处就涉案房屋签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，故房屋买卖合同没有继续履行的可能，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方交易时涉案房屋已经灭失，买方无需向卖方返还房屋，而涉案房屋拆迁补偿款与购房款金额相差巨大，卖方仅退还购房款明显对买方不公。本院根据合同履行情况，综合考虑胡明霞、卞某已付清钱款，蔡某、魏某也未怠于配合办理建房、过户手续并交纳了涉案房屋2007年度至2011年度的非农用地有偿使用费，酌定蔡某、魏某赔偿卞某、胡明霞金额为涉案房屋拆迁补偿款60%的损失（含应退还的购房款）。卞某、蔡某、魏某均已去世，其权利义务应当由其法定继承人继受，故蔡其龙、蔡琪荣应赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹444129元（740215元×60%）。综上所述，胡明霞、卞传东、侯维芹的部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡其龙、蔡琪荣于本判决生效后十日内赔偿原告胡明霞、卞传东、侯维芹损失444129元（含应退还的购房款）；二、驳回原告胡明霞、卞传东、侯维芹超出部分的诉讼请求。案件受理费11202元，减半收取计5601元，保全费4221元，合计9822元，由原告胡明霞、卞传东、侯维芹负担3929元，被告蔡其龙、蔡琪荣负担5893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇一九年十二月三日书记员  林爱梅