安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1003民初819号 原告（反诉被告）：中海宏洋地产（黄山）有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村中海太平观止。 法定代表人：张贵清，公司董事长。 委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢修田，男，1953年1月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：管顺礼，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）中海宏洋地产（黄山）有限公司(下称中海宏洋公司)诉被告（反诉原告）谢修田商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理，2019年9月12日，谢修田提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，中海宏洋公司的委托诉讼代理人苏晓明、谢修田及其委托诉讼代理人管顺礼到庭参加了诉讼，中海宏洋公司的法定代表人张贵清未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2018年7月21日签订的商品房买卖合同（编号0038-180721112342号）；2.请求判令谢修田支付违约金183125元；3.请求判令谢修田配合中海宏洋公司到房地产预售登记部门办理注销位于黄山市黄山区太平湖南安村太平观止4幢18层1801室的商品房预售登记手续（商品房预售登记备案编号0038-180721112342）4.请求判令谢修田支付中海宏洋公司聘请律师费用18312.5元；5.谢修田承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月21日，谢修田与中海宏洋公司签订《商品房买卖合同》，约定由谢修田购买中海宏洋公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖南安村太平观止4幢18层1801室的商品房，房屋总价为915625元，首付款275625元，余款640000元通过银行按揭贷款方式支付；当日谢修田支付首付款275625元。合同签订后，谢修田购房的银行按揭贷款一直办不下来，其行为已构成逾期支付购房款，根据合同约定，中海宏洋公司享有合同解除权，并要求谢修田按购房款总额915625元的20％支付违约金和承担一切费用，为维护合法权益，特提起诉讼。 谢修田辩称，1.由于中海宏洋公司承诺为谢修田办理银行按揭贷款，谢修田基于对上述承诺的信任签订了商品房买卖合同，现由于第三方银行的原因导致按揭贷款无法审核通过，考虑到中海宏洋公司承诺可以办理按揭贷款这一主观目的，应按商品房买卖合同司法解释规定解除合同；2.谢修田不应承当任何违约责任，谢修田无任何违约行为，合同无法履行主要是由于不可归责于谢修田的第三方银行原因造成的3.双方签订的合同中的违约条款既没有向谢修田解释说明，且部分条款明显加重买方责任，是无效的格式条款；4.合同解除后，谢修田将房屋退还中海宏洋公司，按目前市场价格，中海宏洋公司无损失，反而因房价上涨获得收益，基于公平考虑，谢修田也无需承担任何赔偿责任；5.合同解除后，谢修田愿意配合办理注销备案登记手续；6.由于商品房买卖合同无法履行，不是因为谢修田的原因，中海宏洋公司主张的诉讼费、律师费无任何法律依据。综上所述，请求依法驳回中海宏洋公司全部诉求。 谢修田向本院提出反诉诉讼请求：1判令中海宏洋公司向谢修田返还商品房首付款275625元，以及支付利息13092元（利息暂以年利率4.75%，自2018年7月21日至2019年7月21日计算，款清息止）；2诉讼费用由中海宏洋公司承担。 中海宏洋公司反诉辩称，合同解除后，中海宏洋公司将在扣除谢修田应当承担的违约金及其他费用后，无息退还谢修田的首付款，因此谢修田的反诉请求中的返还首付款金额及利息请求不符合法律规定，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：中海宏洋公司提供的商品房买卖合同、商品房预定协议书、商品房预售登记备案表、商品房买卖合同附件及补充协议、聘请律师合同、谢修田提供的首付款购房发票、谢修田个人信用报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.中海宏洋公司提供的变更付款方式通知函、关于解除商品房买卖合同的函告、中国邮政EMS快递底单及查询记录等证据，谢修田对该组证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均不予认可，谢修田从未同意变更付款方式为一次性付款；该组证据的内容只是中海宏洋公司单方的意思表示，本院对该组证据的证明目的不予认定。 2.谢修田提供的与中海宏洋公司销售人员徐杰的微信聊天记录（含语音）证据，中海宏洋公司对该证据与本案的关联性及证明目的均不认可，上述记录仅是中海宏洋公司的销售人员配合谢修田办理银行按揭的过程，中海宏洋公司的销售人员不是银行工作人员，银行需要谢修田提供哪些资料及是否放款均非徐杰个人能决定的；本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定，该组证据能证明谢修田积极配合中海宏洋公司办理银行按揭贷款，并按中海宏洋公司的要求多次提供自己的相关贷款文件的事实。 3.谢修田提供的太平观止小区目前的价格证据，本院对该证据与本案的关联性不予以认定。 4.谢修田提供的马高峰的书面证词证据，中海宏洋公司认为马高峰与本案有利害关系，其证言的证明力较低，另根据民事诉讼法的规定证人应当出庭履行作证义务，马高峰未出庭，其证词的真实性无法核实；本院对该证人证词的证明目的将结合其他证据和事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月21日，谢修田就购买中海宏洋公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村太平观止4幢18层1801室的商品房，与中海宏洋公司签订了编号为0038-180721112342的《商品房买卖合同》，合同约定：房屋面积为90.34平方米；房屋总价款为915625元；首付款为275625元，余款640000元通过银行按揭贷款支付；买受人逾期支付购房款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应承担违约责任；同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。合同签订当日，谢修田向中海宏洋公司支付购房首付款275625元。中海宏洋公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。中海宏洋公司与谢修田多次向银行申请办理按揭贷款，但一直未能成功。 本院认为，中海宏洋公司与谢修田签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。谢修田在支付首付款后，未能在约定的期间内支付剩余购房款，其不履行义务，违反了合同约定。依据双方签订合同的违约条款约定，谢修田逾期支付购房款，中海宏洋公司有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利。中海宏洋公司选择解除合同，谢修田同意解除合同和配合注销商品房预售登记备案手续，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 合同解除后，中海宏洋公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还谢修田已付购房首付款275625元；谢修田应承担相应的违约责任。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金高于造成的损失为由请求减少的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从谢修田与中海宏洋公司签订合同的过程，及事后多次积极配合提供办理银行按揭贷款文件的事实来看，谢修田未能办理完成银行按揭贷款不是其主观故意的原因，是由客观因素造成的，因此，该过错不能完全归责于谢修田。中海宏洋公司未提供证据证明给其造成的实际损失数额，本院综合衡量合同履行的情况、违约行为的情节、程度、当事人的过错及预期利益、作为开发商在签订合同时的强势地位及信息的不对称、合同违约责任的约定在合同附件的补充协议中字体较小、字行间距较密、没有采取合理的方式提请注意和说明、给守约方造成的损失的大小等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为50000元。 《商品房买卖合同》虽约定了如谢修田违约，中海宏洋公司采取维权措施所产生的费用由谢修田承担，但中海宏洋公司与律师事务所关于律师费具体金额的约定不适用于谢修田，考虑到中海宏洋公司实际支出的律师费情况，本院参照案件受理费金额酌情确定律师费为6000元。 支付购房款是谢修田取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，谢修田主张已付购房首付款的利息损失，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除谢修田与中海宏洋地产（黄山）有限公司于2018年7月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、中海宏洋地产（黄山）有限公司于本判决生效后十日内退还谢修田购房首付款275625元； 三、谢修田于本判决生效后十日内支付中海宏洋地产（黄山）有限公司违约金50000元； 四、谢修田于本判决生效后十日内支付中海宏洋地产（黄山）有限公司律师费6000元； 五、谢修田于本判决生效后十日内配合中海宏洋地产（黄山）有限公司办理注销位于安徽省黄山市黄山区太平湖南安村太平观止4幢18层1801室的商品房预售登记备案手续； 六、驳回中海宏洋地产（黄山）有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回谢修田的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4322元，减半收取2161元，由中海宏洋地产（黄山）有限公司负担1561元，谢修田负担600元；反诉案件受理费5630元，减半收取2815元，由谢修田负担128元，中海宏洋地产（黄山）有限公司负担2687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  方春 二〇一九年十二月二十五日 法官助理吴飞阳 书记员黄鑫