安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3473号 上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。 法定代表人：张传棉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李月，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：陶桂红，女，1984年11月28日出发生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：吴成功，南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。 原审被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。 法定代表人：张俊俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。 上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人陶桂红、原审被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初3947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陶桂红对中普公司的一审诉讼请求；2.陶桂红承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与陶桂红之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与陶桂红签订的，中兴公司承租陶桂红涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与陶桂红所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。 陶桂红辩称，同一审意见。 中兴公司述称，依法判决。 陶桂红向一审法院起诉请求：1.依法解除陶桂红与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；2.中兴公司支付租金73195元（自2016年10月1日起,按月租金3008元/月计算至2019年5月30日，以后按照合同约定的房租标准计算至房屋移交之日止）；3.中兴公司支付违约金70557元（自2017年4月1日起，按照月息2%标准，暂计算至2019年5月20日，此后顺延至款清之日止）；4.中普公司对中普公司的上述租金及违约金承担连带清偿责任；5.中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月14日，陶桂红向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普•城市广场全球家居生活馆）家居馆D3009室，建筑面积为48.66㎡，购房款为304842元。 同日，陶桂红（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在三楼009号（编号：D3009）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。2016年12月7日，中兴公司向业主出具《承诺书》，承诺所欠2016年10月1日至2017年5月1日的租金于2017年5月31日前付清。中普公司在《承诺书》中对中兴公司的前述债务承担保证责任。 2017年的8月8日、12月27日、2018年的1月16日、3月12日、2019年7月12日，中兴公司分别支付陶桂红3008元，2018年的6月21日、7月25日中兴公司支付陶桂红6016元、2005元，合计已付租金23061元。 一审法院认为，陶桂红与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，三方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付陶桂红租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付陶桂红自2016年10月至2019年5月30日的租金应予支付。扣除已付租金23061元后，中兴公司尚欠陶桂红租金73195元。2019年5月30日后的租金，陶桂红可另行主张。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。陶桂红未提供证据证明其实际损失情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，以到期未付租金为计算基数，按照中国人民银行同期同种类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据陶桂红诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向陶桂红支付半年租金18048元。中兴公司、中普公司不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，予以采纳。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于陶桂红主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。中普公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，应承担因此而引起的法律后果。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陶桂红租金73195元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年5月30日止，以租金18048元为本金；自2019年6月1日起至租金实际付清之日止，以租金73195元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回陶桂红的其他诉讼请求。案件受理费3315元，因陶桂红减少诉讼请求相应变更为3175元，减半收取计1587.5元，由陶桂红负担750元，由滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担837.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》。 二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司是否应对中兴公司欠付陶桂红的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。 2013年7月14日陶桂红与中兴公司、中普公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。虽然该合同没有明确约定中普公司对陶桂红的租赁费承担给付责任，但中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益，且中普公司、中兴公司与陶桂红签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了陶桂红在委托经营管理期内可获得固定的回报收益。故中普公司公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益应作为涉案合同的组成部分，现中兴公司无法按合同约定及时履行其支付租金的义务，中普公司应当按照其对外宣传承担责任。故中普公司应对中兴公司欠付陶桂红的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。中普公司上诉称，中普公司不是涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体，其不应承担给付租金的责任。因中普公司在公开宣传中称涉案房屋具有稳定经营收益，陶桂红基于该宣传购买中普公司的涉案房屋，并与中兴公司、中普公司签订涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了陶桂红在委托经营管理期内可获得固定回报收益，且中普公司也作为回购方在合同上签章。可见，中普公司系涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体之一，故中普公司该上诉理由与事实不符，对其该上诉请求，本院不予支持。中普公司上诉称，一审法院以中普公司宣传涉案房屋可获得固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。因一审法院并未判决中普公司与中兴公司对欠付陶桂红的租赁费用及违约金承担连带责任，故中普公司该上诉理由亦不能成立。 综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1630元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 刘先勇 审判员 王 铖 二〇一九年十二月十三日 书记员 王倩倩 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。