江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3756号上诉人（原审被告）:中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮阴区北京东路38-2号。代表人：万欣，该公司总经理。上诉人（原审被告）：中国移动通信集团江苏有限公司，住所地南京市虎踞路59号。法定代表人：周毅，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：倪昌明，中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司员工。两上诉人共同委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:淮安市吴承恩中学，住所地淮安市淮安区淮城镇北门大街500号。法定代表人：赵晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。上诉人中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司（以下简称移动集团淮安分公司）、中国移动通信集团江苏有限公司（以下简称移动集团江苏公司）因与被上诉人淮安市吴承恩中学（以下简称吴承恩中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人移动集团淮安分公司、移动集团江苏公司提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人吴承恩中学一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人吴承恩中学承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序，涉案房屋的所有权属案外人赵晓峰，被上诉人不具备原告主体资格；涉案房屋中所建的用于通信的基站的产权归案外人中国铁塔股份有限公司淮安市分公司（以下简称铁塔公司）所有，被上诉人对此情况是知晓的，且在该基站停止使用，房屋租赁合同到期后铁塔公司也要求被上诉人协助其拆除，但被上诉人多方不予配合，故对后续的因基站未拆除导致的房屋被占用的损失，应由被上诉人自己承担。由于本案所涉房屋租赁费的实际承担方应为铁塔公司，故本案应追加铁塔公司为第三人参加诉讼，以保障其利益。一审中，上诉人申请追加铁塔公司为第三人参加诉讼，一审未予准许，程序错误；二、一审判决上诉人承担租金损失及相关拆除责任错误。上诉人及铁塔公司均将基站产权变更一事告知了被上诉人，上诉人对基站设施不具有所有权、管理权，被上诉人对此是明知的，故上诉人不应承担支付租金的责任。另由于基站拆除涉及专业技术，只能由铁塔公司自己完成。三、在租赁合同期内就合同履行的相关事宜均是由铁塔公司与被上诉人进行协商，上诉人只是受铁塔公司委托代为签订合同和代付租金，相关合同责任应由铁塔公司单独承担，上诉人不应承担连带责任。综上，一审遗漏当事人且认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法处理。被上诉人吴承恩中学答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴承恩中学向一审法院提起诉讼，请求：1、终止原告与被告移动集团淮安分公司之间签订的《中国移动通信三中（吴承恩中学）基站房屋租赁合同》；2、被告移动集团淮安分公司腾空并返还承租原告的位于原告校园西南角女生宿舍一楼一间房屋，并拆除搭建在原告校园西南角女生宿舍楼顶部的移动通信基站及相关设备；3、被告移动集团淮安分公司给付原告拖欠租金93750元（2017年5月22日起至2019年6月21日，以后顺延计算至租赁物实际交付及移动通信基站实际拆除之日）；4、被告移动集团江苏公司对被告移动集团淮安分公司的上述义务承担连带责任；5、被告移动集团淮安分公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：移动集团江苏公司系法人企业，被告移动集团淮安分公司是移动集团江苏公司的分公司。原告吴承恩中学系非企业法人，赵晓峰系该中学法定代表人。2016年4月26日，原告的法定代表人赵晓峰代表吴承恩中学与被告移动集团淮安分公司签订了《中国移动通信三中（吴承恩中学）基站房屋租赁合同》一份，约定由原告将校园内西南角女生宿舍一楼一间房屋及该宿舍楼顶部分区域出租给被告移动集团淮安分公司建设移动通信基站及安装相关设备，租金每年45000元，租赁期限自2016年5月22日至2017年5月21日止。合同签订后，被告移动集团淮安分公司支付了当年的租金。2018年4月13日，被告赵晓峰代表吴承恩中学又与被告移动集团淮安分公司续签了上述租赁合同，名为《中国移动通信三中（吴承恩中学）基站房屋租赁合同》，合同期限为2017年5月22日至2018年5月21日。合同续签后，被告移动集团淮安分公司支付了该份合同的合同期限内租金。该合同期满后，被告移动集团淮安分公司没有与原告续签合同且没有支付逾期租金。原告多次向被告索要均无果。一审法院认为：两份《中国移动通信三中（吴承恩中学）基站房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同，双方当事人应当全面实际履行。2018年5月21日合同期满，此时因双方未续订合同亦未以事实行为继续履行合同，故合同在2018年5月21日终止。原告要求终止合同的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，应予以支持。合同终止后，被告移动集团淮安分公司作为承租人，有腾空租赁物并予以返还的合同随附义务。被告移动集团淮安分公司未能及时返还租赁物，必定造成原告的租赁物使用利益损失。原告以合同约定的租金标准主张合同逾期后的损失，较为合理，应予以支持。鉴于被告移动集团淮安分公司系非法人组织，虽然其拥有一定的自我管理经营的财产，但是诉讼中其未能举证证明自有财产足以承担本案的债务，故其上级法人组织移动集团江苏公司应当承担连带责任。关于被告抗辩的事实和理由是否成立的问题。第一，关于原告主体，本案合同中的甲方虽然表述为赵晓峰，但是合同的内容上又体现出出租的是原告吴承恩中学的“女生宿舍”；同时，赵晓峰又是原告的法定代表人，有权代表原告对外缔约；在赵晓峰本人主张出租人是原告时，租赁合同的出租人主体得到确定，且该种确定不会加重承租人的义务，亦不妨碍承租人合同义务的履行。所以，对被告认为原告主体不适格的抗辩意见，不予采纳。第二，本案租赁合同的主体是原告吴承恩中学和移动集团淮安分公司，根据合同相对性的基本原则，合同义务应当由合同当事人承担。被告移动集团淮安分公司与案外人就本案租赁形成的关系，应另案处理。在合同终止后，原告作为出租人，不再具有合同义务，不具有为被告供电的义务。被告要求原告赔偿合同终止后的损失，无相应的事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条规定，判决：一、2018年4月13日，原告淮安市吴承恩中学与被告中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司签订的《中国移动通信三中（吴承恩中学）基站房屋租赁合同》，于2018年5月22日终止；二、被告中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司腾空原告淮安市吴承恩中学校园西南角女生宿舍楼一楼一间房屋、拆除搭建在宿舍楼顶部的移动通信基站及相关设备，并将房屋和楼顶返还给原告；三、被告中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司赔偿原告淮安市吴承恩中学租金损失（按照每年45000元的标准，从2018年5月22日，计算到实际返还租赁物之日）；四、被告中国移动通信集团江苏有限公司对上述被告中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司的债务承担连带责任；五、驳回原告淮安市吴承恩中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由原告淮安市吴承恩中学负担523元，被告中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司负担700元。二审中，两上诉人提供了下列证据：1、由铁塔公司盖章确认的《关于淮安区吴承恩中学女生宿舍基站归属情况说明》一份；2、网页新闻报道截图一份，证明涉案的基站的所有权至2015年1月1日起已经由中国铁塔股份有限公司淮安市分公司所有。3、上诉人另就其主张在合同到期终止、涉案基站也停止使用后铁塔公司去吴承恩中学拆除该基站设备，吴承恩中学不予配合的事实，申请铁塔公司代其举证，铁塔公司向本院提供下列证据：向吴承恩中学送达的《关于协请吴承恩中学基站拆除的函》一份及送达时图片三张，证明铁塔公司向吴承恩中学送达拆除函，要求拆除的事实。被上诉人吴承恩中学对上诉人提供的两份证据质证称：对情况说明及新闻报道截图的真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性。该两份证据不能影响涉案合同的效力，且该情况说明及新闻截图所反映的事实也是在涉案租赁合同之前，基站的归属已经明确，涉案合同是移动公司受铁塔公司委托并以移动公司名义与吴承恩中学签订租赁合同，移动公司是合同的主体。对铁塔公司代上诉人提供的证据质证称：对拆除函件及照片复印件的真实性、合法性均有异议，该证据不能证明铁塔公司所主张的其曾经于2018年8月2日向吴承恩中学递交书面函件的事实，该图片是在吴承恩中学无任何接收人和门卫不在场的情况下拍摄的，无法证明该函件已实际送达。同时涉案基站何时与谁开始权属变更，我方并不知情，我方只是与上诉人签订租赁合同，即使该函件已经送达，吴承恩中学也有权拒绝其在未征得上诉人同意的情况下拆除基站。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：1、一审未追加铁塔公司为当事人参加诉讼，程序是否违法；2、本案一审原告主体是否适格；3、上诉人是否应当承担涉案基站的拆除责任；4、涉案租赁合同到期后,就房屋被基站实际占用期间的损失应由谁承担，如何承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人移动集团淮安分公司以自己的名义租用被上诉人吴承恩中学的部分房屋和场地设置通信基站，故上诉人在合同履行期内应按时支付租金，且在合同到期后应承担返还租赁物、恢复原状的义务。虽然通信基站的所有物在涉案租赁合同的履行过程中已移交给铁塔公司管理使用，租赁费实际由铁塔公司承担，在返还被租赁的房屋和场地时也是由铁塔公司负责对通信基站实施拆除工作，但交费行为和拆除行为完全可以以上诉人的名义实施，由上诉人组织实施，并不影响上诉人履行返还租赁物、恢复原状的义务，故对上诉人主张一审未追加铁塔公司为当事人参加诉讼，程序违法，其不应承担拆除基站、返还租赁物的责任的上诉观点，本院均不予采信；另就一审原告主体资格问题，一审判决说理详细，论证充分，本院不再赘述，也予以确认。如上所述，由于铁塔公司可以以上诉人的名义实施基站的拆除工作，二审中，根据上诉人提供的铁塔公司拟组织实施拆除行为的相关证据，可以证实在涉案通信基站已停止使用，且合同已到期终止后，涉案租赁物对于承租人而言已没有继续租赁使用的必要，且拖延拆除对其无任何益处的情况下，上诉人已通过铁塔公司拟实施了返还租赁物、恢复原状的行为，但上诉人也存在未与被上诉人就拆除基站的具体实施进行有效沟通，被上诉人阻挠铁塔公司进入校园实施拆除工作的情况也时有发生，特别是在已形成本案诉讼后，双方对此问题仍然争论不休，互相指责，故双方对基站未能即时拆除均有过错，应共同对房屋被基站实际占用期间所产生的损失承担责任。综上所述，上诉人移动集团淮安分公司、移动集团江苏公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；对无事实和法律依据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初4320号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项，撤销第三项；二、上诉人中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司赔偿被上诉人淮安市吴承恩中学涉案房屋及楼顶被实际占用期间的损失（按照每年22500元的标准，从2018年5月22日，计算到实际返还租赁物之日）。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460元，减半收取1230元；二审案件受理费1400元，合计2630元，由上诉人中国移动通信集团江苏有限公司淮安分公司负担1315元，被上诉人淮安市吴承恩中学负担1315元。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一九年十二月二十七日书记员  费婉燕