河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7749号原告：武腾飞，男，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：平志军，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子涵，河南仟铄律师事务所实习律师。被告：河南佐奇网络科技有限公司，住所地：新郑市华南城电商大厦11层1101室，统一社会信用代码：91410184MA44JW826B（1-1）。法定代表人：宋旭龙，总经理。委托诉讼代理人：王小军，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小康，河南言亮律师事务所实习律师。原告武腾飞诉被告河南佐奇网络科技有限公司（以下简称“佐奇公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武腾飞委托诉讼代理人平志军，被告佐奇公司委托诉讼代理人王小军、张小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武腾飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》；2.判令被告返还原告剩余租金84864元、剩余物业费183387元，入驻保证金37440元、装修损失费70000元，共计210691元；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，原、被告签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，协议约定：该房屋坐落于华南城××与××城××交叉口东北角电××大厦××号；入驻期限为三年，自2019年4月30日起至2022年4月29日止。2019年6月15日，郑州众创电商发展有限公司（以下简称“众创公司”）因与刘正磊解除协议而通知原告立即搬离并停水停电、加锁封房，导致原告无法进行正常的经营活动。2019年6月21日，众创公司张贴收房通知。后原告多次联系被告期许解决此事，被告始终未能提供解决办法，以致双方的合同无法履行。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望判令所求。被告佐奇公司辩称，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告要求解除《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》不符合法定和约定解除条件，按照协议内容，原告若是提前终止协议，被告可以扣除保证金作为违约金。涉案房屋确实是出现了几次停电现象，但并不影响原告承租该房屋合同目的的实现，合同是可以继续履行的，原告要求解除合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的法定解除条件。且该入驻协议第五条约定，若是原告要求提前终止协议，须提前三个月通知被告，否则被告有权扣除相应保证金作为原告的违约金。原告执意解除合同，被告不应当返还其已交纳的保证金。2.原告要求被告返还租金、保证金和物业管理费没有事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告并未通知被告解除双方签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，直接以起诉的方式要求解除双方签订的协议，故经人民法院确认原告确有解除权的，协议从起诉状副本送达对方之日起解除。原告要求被告返还租金、保证金和物业管理费，其承租期的截止日应为被告收到本案起诉状副本之日，故原告诉讼请求金额过高。3.原告诉请装修损失费70000元过高，应以本案的评估报告为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，被告佐奇公司与原告武腾飞签订《新郑市电商综合体佐奇众创空间入驻协议》，约定：佐奇公司将位于新郑市××镇××城××与××城××交叉口东北角新郑市电商大楼B栋（新郑市电子商务创新创业综合体）710-711-712-720-721-722号毛坯房屋出租给原告武腾飞办公使用，房屋建筑面积为624㎡，入驻期限为三年，自2019年4月30日至2022年4月29日；入驻费用第一年和第二年每月30元/㎡，第三年每月35元/㎡，入驻费收取方式为每6个月支付一次，本合同签订当日乙方提前交付半年度入驻费用，需一次支付6个月入驻费用即人民币112320元。到期前30日一次性支付下半年度费用。为保证合同的全面履行，承租方同意于签订本合同时向出租方支付相当于二个月入驻费用的保证金37440元，在合同有效期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，武腾飞不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。合同第7.7条约定，入驻期届满后承租人并不必然与出租方续签入驻协议，故出租方的装修系自愿和匹配于入驻期限的。合同14.3条约定出租方有下列情形之一的，承租方可单方解除本合同，并要求出租方返回未履行期间的入驻费（按时间比例计算）：（1）出租方有根本违约或重大违约的；（2）未经承租方或者有关部门批准，出租方将该房屋进行改建、扩建或装修而导致承租方不能正常营业的；（3）出租方未按约定交付房屋，或该房屋在交付日后仍不能正常使用的，包括水、电、消防、电梯、空调等设备设施。如发生争议，由双方协商解决。协商不成，协议双方均可向入驻房屋所在地人民法院提起诉讼等。原告武腾飞于2019年1月21日向被告佐奇公司交纳一个月的入驻保证金18720元和房屋租金56160元，于4月30日向被告佐奇公司交纳第二个月的入驻保证金18720元和房屋租金56160元。原告武腾飞向被告佐奇公司支付2019年4月30日至2019年10月29日的物业24336元。另查：1.原告武腾飞对涉案房屋进行了装修。2019年7月23日，原告向本院申请对涉案房屋装修损失数额进行鉴定，本院委托郑州瑞环联合资产评估事务所对涉案房屋装修损失市场价值进行鉴定。郑州瑞环联合资产评估事务所作出郑瑞华评报（2019）第246号评估报告，结论为：截至评估基准日2019年9月5日，委估房屋装修损失评估价值为46991.24元；2.涉案房屋系被告佐奇公司从案外人刘正磊处租赁，后因郑州众创电商发展有限公司与刘正磊就租赁产生矛盾，导致原告承租的房屋无法正常办公，原告武腾飞于2019年7月之前从涉案房屋搬出，现原告武腾飞与租赁7层房屋的部分商户就租赁纠纷已诉至法院。上述事实，有《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》、租金收据、押金（入住保证金）收据、收费通知单、转款凭证、郑州瑞环联合资产评估事务所评估报告等证据以及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告武腾飞与被告佐奇公司签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告武腾飞依约向被告佐奇公司交纳了入驻保证金37440元、租金112320元，履行了合同义务，被告佐奇公司作为出租方亦应确保承租方武腾飞能够在租赁期间正常使用出租物，但案涉出租物（租赁房屋）由于案外人郑州众创电商发展有限公司与刘正磊之间的租赁纠纷致使原告无法正常经营，导致原告不能实现租赁合同的目的，已构成重大违约，原告武腾飞请求解除《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同非因原告的过错而解除，被告佐奇公司应当返还自原告武腾飞未使用涉案房屋部分的入驻费（租金）及物业费。原告称涉案房屋自2019年6月21日被停水、停电、剪锁，无法正常使用，并提供相应的图片、视频资料予以佐证，原告称其于2019年6月23日搬离该房屋，双方没有签订书面的交接手续，结合双方举证情况，本院采信原告该陈述，据此可以认定原告于2019年6月23日搬离涉案房屋，故，被告佐奇公司应当退还2019年6月24日至2019年10月29日的租金79248元、物业费17170.4元。因涉案合同已经解除，原告武腾飞提出的要求被告退还入驻保证金37440元的诉讼请求符合法律规定，本院予以照准。关于原告武腾飞要求被告佐奇公司赔偿装修损失70000元问题，原告武腾飞为了办公需要，对涉案房屋进行装修并入驻，被告未对原告的装修行为提出异议，亦收取了物业费，视为被告同意原告装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，案涉租赁合同租期为3年，现仅使用了2个月就因被告原因被解除，被告佐奇公司应当赔偿原告武腾飞装修损失，但装修损失以评估报告为准，故被告佐奇公司应当赔偿原告武腾飞装修损失46991.24元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决如下：一、解除原告武腾飞与被告河南佐奇网络科技有限公司签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》；二、被告河南佐奇网络科技有限公司应当退还原告武腾飞入驻保证金37440元、租金79248元、物业费17170.40元，合计133858.40元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告河南佐奇网络科技有限公司应当赔偿原告武腾飞装修损失46991.24元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告武腾飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，由原告武腾飞负担632元，被告河南佐奇网络科技有限公司负担3828元，此款原告已预交，本院不予退还，待被告退还原告入驻保证金和租金时双方一并结清。鉴定费2000元，由被告河南佐奇网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  岳宏欣人民陪审员  乔改云人民陪审员  张金岭二〇一九年十二月二十三日书 记 员  马 爽