天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10399号原告：张玉庆，男，1969年2月20日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：乔红章（张玉庆之妻），1969年3月23日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：史秀丽，天津简阳律师事务所律师。原告：张健，男，1992年6月20日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：乔红章（张健之母），1969年3月23日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：史秀丽，天津简阳律师事务所律师。被告：白金芳，女，1966年5月6日出生，汉族，住天津市津南区。被告：宁浦楠，女，1989年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：白宝国，男，1970年6月20日出生，汉族，住天津市津南区。原告张玉庆、张健与被告白金芳、宁浦楠及第三人白宝国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉庆及二原告的共同委托诉讼代理人乔红章、史秀丽，被告宁浦楠到庭参加诉讼。被告白金芳及第三人白宝国，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉庆、张健向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告继续履行合同，配合二原告办理位于津南区房屋的过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：张玉庆系张健之父、白金芳系宁浦楠之母，白金芳与白宝国系亲叔伯姐姐。2014年9月22日，白金芳与天津市津南区咸水沽镇人民政府签订《天津市津南区咸水沽镇房屋还迁安置协议》，约定白金芳坐落于天津市津南区的房屋还迁，安置房屋为天津市津南区，建筑面积为89.53平米。2015年7月，白金芳与第三人白宝国签订《房屋买卖协议》，约定白金芳将涉案房屋出售给白宝国。2016年3月30日，二原告与白宝国在旺居房地产中介李宝珍的居间介绍下，就涉案房屋达成买卖协议。但由于涉案房屋登记在白金芳名下，故二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将涉案房屋以415000元的价格出售，二被告在取得房产证后需无条件配合二原告办理涉案房屋的过户手续，且2015年白金芳与白宝国签订的买卖协议无效作废。合同签订后，二原告于2016年4月6日通过银行转账的方式支付白宝国415000元，白宝国将房屋交付二原告。现房屋已具备过户条件，原告方多次联系被告方要求配合办理，但二被告未能协助配合，故诉至法院。白金芳、白宝国未作答辩。宁浦楠辩称，涉案房屋是我与白金芳共有财产，我不同意出售房屋；所有的《房屋买卖协议》上都不是我本人签字，也不是我本人的手印；房款都打给了白宝国，我没有收到房款。总之，我不同意原告的诉讼请求。原告方围绕诉讼请求，依法提交了《房屋买卖合同》、中国银行交易流水明细清单、白宝国出具的收条、《天津市津南区咸水沽镇房屋还迁安置协议》、《物业管理服务合同》、《房屋装饰装修管理协议书》、《临时管理规约》、《天津市居民住宅供热合同》及缴费收据、白金芳与乔红章的通话录音及书面整理材料，本院均予以确认并在卷佐证。被告宁浦楠提交了天津市津南区村民委员会出具的证明，本院亦予以确认。诉讼期间，白宝国称由于二被告拖欠其债务，其与白金芳、宁浦楠母女二人于2015年签订《买卖协议》，约定二被告以41万元的价格将涉案房屋卖与白宝国；由于涉案房屋系小产权房屋，原、被告之间的《房屋买卖合同》系白宝国拿着该合同在白金芳家中由白金芳本人所签，并代其女儿宁浦楠签字。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玉庆系张健之父；白金芳系宁浦楠之母，二人与白宝国系亲戚关系。2014年9月22日，白金芳与天津市津南区咸水沽镇人民政府签订《天津市津南区咸水沽镇房屋还迁安置协议》，约定白金芳原有的坐落于天津市津南区的房屋实行产权调换，调换的房屋坐落于天津市津南区，建筑面积为89.53平方米；该房屋系白金芳与宁浦楠共有。2015年，白金芳与白宝国签订买卖协议。后，白宝国将涉案房屋登记出售。2016年3月30日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定原告方以415000元的价格购买涉案房屋，且约定“2015年白金芳和白宝国双方的买卖协议无效作废双方任可作废无效”。2016年4月6日，原告方通过乔红章的银行账户向白宝国转款415000元，白宝国将涉案房屋钥匙及相关手续交予原告方。该涉案房屋由原告方居住至今。另查，双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定，“乙方（张玉庆、张健）同意购买甲方（白金芳、宁浦楠）拥有拆迁安置房一套坐落在天津市津南区的房产，建筑面积89.53平方米。甲方保证上述房屋拥有完全的所有权，甲方承诺有关该房屋的全部费用、债权、债务已经全部结清，没有任何纠纷，如有纠纷由甲方承担全部责任。”第三条约定，“办理白金芳名下该房屋房产证的费用由甲方承担，甲乙双方办理该房产公证和贷款过户手续的费用由乙方承担。甲方在取得房产证后需无条件配合乙方办理该房产的贷款和过户手续。如甲方遇到不可抗力或者其他意外事件，该合同权利由宁浦楠承继。”第十二条约定，“双方约定甲方保证此房没有纠纷，几年后如房价涨与落都与甲方无关都维持此买卖协议的约定。此房系小产权房双方途性价比高。补充约定，2015年白金芳和白宝国双方的买卖协议无效作废双方任可作废无效。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从该条款中可以看出，构成表见代理的首个要件为“表面授权要件”，即相对人“有理由相信行为人有代理权”。本案中，二被告系母女关系，原告方有理由相信白金芳作为宁浦楠之母可以代表宁浦楠签字。因此，本院认为白金芳具备表面授权要件，可以认定原告张玉庆、张健有理由相信白金芳的行为代表其女儿宁浦楠。其次，构成表见代理的第二个要件为“相对人主观上的善意无过失”。本案中，作为普通购买者的原告方，通过中介机构的居间服务，并支付了涉案房屋的全部价款。本院综合考虑原告方获取涉案房屋信息的途径、二被告之间的母女关系及二人与白宝国之间的亲属关系、支付涉案房屋价款的过程、原告方提交的录音资料内容等多种因素，本院认为，原告方已经尽到了其所可能尽到的注意义务，足以认定原告方善意且无过失，对被告宁浦楠的抗辩意见，本院均不予采信。结合涉案房屋的交付情况及《房屋买卖协议》第十二条的约定，本院认为，原告张玉庆、张健与被告白金芳、宁浦楠签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法成立并有效，原、被告双方均应全面履行。该协议约定“张玉庆、张健购买白金芳、宁浦楠拥有拆迁安置房一套坐落在天津市津南区的房产，建筑面积89.53平方米。甲方保证上述房屋拥有完全的所有权，甲方承诺有关该房屋的全部费用、债权、债务已经全部结清，没有任何纠纷，如有纠纷由甲方承担全部责任......”。现涉案房屋在可以办理房产证的情况下，被告方应按照协议履行协助过户的义务。因此，原告方向被告方主张权利符合法律规定，本院予以支持。如宁浦楠主张房屋共有人白金芳擅自处分其财产，可另案主张权利，本案不与涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告白金芳、宁浦楠于本判决生效后5日内协助原告张玉庆、张健办理天津市津南区房屋的房地产权证并配合原告将该房屋的产权变更登记至二原告名下。减半收取的案件受理费40元、保全费4120元，共计4160元，由白金芳、宁浦楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 尹 洁二〇一九年十二月三十日书记员 张晓斌