江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终3122号上诉人（原审被告）：顾某，男，1965年9月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：扬州兰庭物业服务有限公司，住所地扬州市广陵区杉湾路杉湾花园小区物管大楼二楼。法定代表人：魏建彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李影，女，1976年6月19日出生，汉族，住扬州市，系公司员工。委托诉讼代理人：方霞，女，1963年11月7日出生，汉族，住扬州市广陵区，系公司员工。上诉人顾某因与被上诉人扬州兰庭物业服务有限公司（以下简称兰庭物业）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顾某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兰庭物业的诉讼请求，并终止前物业服务协议。事实和理由：1.一审中，兰庭物业未提供其已履行合同义务的证据；相反，顾某提供了大量兰庭物业未履行合同义务的证据。2.兰庭物业的前期协议并非当事人在自愿协商的基础上签订。协议上“顾某”三字并非本人所签，2013年以前顾某多次要求终止该协议，故协议不成立。3.依协议约定，电梯运行、公共能耗属代收费用，兰庭物业应单独建账，定期公布，但兰庭物业未履行该义务，故无权主张该费用。4.兰庭物业未履行收支账目的公布义务，故顾某无义务支付后续物业费。5.小区南门消防通道未开，且同意他人存放液化气罐，存在重大消防隐患，北门虽有保安，但形同虚设，车辆及闲杂人员进出自如，顾某家电动车被盗三次。6.物业对厨房下水管道未定期疏通，造成顾某家漫水三次，房屋损坏。7.小区电梯经常关人。顾某的小孩十岁时被关电梯40分钟，造成小孩心理阴影。8.兰庭物业长期包养黑恶势力，平时不好好服务，一到年关就三五成群，以骚扰、恐吓、打人等方式暴力催讨费用。兰庭物业辩称，1.物业服务合同是根据政府有关规定签的前期物业服务合同，有批文。合同中顾某名字是其妻子所签，当时其未离婚，房屋是共有，其妻签字是合法的。2.台账每年上半年、下半年都各公示一次。3.小区南门的液化气罐问题已向派出所、社区反映过，因小区一业主以换煤气罐为生，社区经协调同意放在南门，相对安全一点。兰庭物业一直在与派出所和社区协调。4.顾某孩子被关电梯的事情，派出所已结案。兰庭物业在20分钟内就救出其孩子，但顾某拿榔头把保安室砸了。5.打人的事情，顾某八年不交费，今年兰庭物业派人去打电话，顾某自己跑到兰庭物业来，为了物业费引起纠纷，派出所已经处理了。打人的是兰庭物业员工，不是社会闲杂人员。6.小区几年前就安装了道闸，上班高峰期会竖起来，平时都是关起来，保安不是形同虚设。关于车辆被盗，其他小区也会有失窃案的发生，本小区还不算多。本小区电瓶车是存放于公共车库，失窃率确实有。保安每天巡查，两小时一次，有签到。7.小区刚进门处LED显示屏，各种安全隐患、楼梯不能放杂物等内容都是在大屏滚动式提醒，包括节假日、高考等等各类温馨提示都有，不是没有提供服务。8.顾某住在小区，电梯运行费是兰庭物业代收的费用，其上下电梯产生的年检费、维保费等自己不交，都是兰庭物业垫付的，顾某只要住在小区就应该交纳。请求维持原判。兰庭物业向一审法院起诉请求：1.判令顾某支付2013年1月10月至2020年1月9日物业服务费8232元（其中：物业费、电梯运行费各3906元，公共能耗费420元）；2.判令顾某支付滞纳金人民币6009.36元（按万分之五每天计算）；3.顾某承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.顾某系扬州市广陵区杉湾花园208幢403室房屋所有权人，该房屋面积为92.99平方米；2.2012年1月10日，兰庭物业与顾某签订《前期物业服务服务协议》，由兰庭物业为顾某所在小区杉湾花园提供物业服务。顾某否认是其本人签字，但其认可一直居住在杉湾花园208幢403室，2013年1月8日之后因为物业服务不好以及家庭条件限制就没有再交物业费。前期服务协议约定：住宅物业服务费每月0.5元/㎡、电梯运行费为每月0.5元/㎡、公共能耗费为每年60元。物业费交纳时间为提前一季度缴纳下一年度物业服务费。业主未按协议约定缴纳物业服务费的，应补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金；3.顾某未交纳2013年1月10月至2020年1月9日期间的物业服务费;4.兰庭物业曾到顾某房屋处张贴通知催缴物业费；5.顾某提交18张照片，显示顾某所在小区存在垃圾桶周围堆放较多垃圾未及时清理，小区内存在商业广告等问题。一审法院认为，兰庭物业与顾某签订的前期服务协议对顾某具有约束力。即使顾某否认与兰庭物业签订了上述物业协议，但实际接受了兰庭物业提供的物业服务，双方形成了事实的物业服务关系，故顾某应交纳物业服务费。顾某未交纳2013年1月10月至2020年1月9日的物业服务费（含电梯运行费）共计7811元（1元×92.99㎡×84个月，），公共能耗费420元（60元/年×7=420元），合计8231元。诉讼中兰庭物业放弃主张滞纳金，一审法院照准。鉴于兰庭物业物业服务存在瑕疵，一审法院酌定兰庭物业承担10%的违约责任，顾某应缴纳物业费（含电梯运行费、公共能耗费）为7407元（8231元×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：顾某于判决生效之日起十五日内向兰庭物业支付物业服务费（含电梯运行费、公共能耗费）7407元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由兰庭物业负担38元，由顾某负担40元。二审中，顾某提交的证据是：1.兰庭物业收费人员骚扰顾某的电话截屏。2.顾某家中漫水的照片。3.光盘，反映小区南门消防通道至今没有开，管道根部没有定期疏通，不美观，小区车辆不好好管理，绿化寥寥无几。兰庭物业质证认为，1.兰庭物业员工打电话给顾某催费，是因其七八年未交费，公司是正常催费。发生争执是顾某先动手的，汤汪派出所处理意见是当时兰庭物业动手的人拘留五天、罚款200元。2.漫水的问题，小区业主家里漫水都会正常到物业报修，物业也会去维修，顾某不去物业报修而是私自堵起来。兰庭物业对下水道是一年一次疏通，有时有的业主把东西弄到下水道堵起来了，只要来报，兰庭物业都会及时疏通，不管有没有交费。3.关于绿化的录像，顾某提交录像的这一块在小区的5栋廉租房处，廉租房住的是特殊群体，是政府为其缴费。小区其他地方的绿化是好的。4.关于管道问题，兰庭物业也向经济适用房中心汇报了，因地基下沉，管道不通，允许一层的人改管道。后发现有时二层到三层也有这种情况，也向经济适用房中心打报告，已改了十多处。5.小区南门煤气罐是因209-104的业主以此为生，兰庭物业向杉湾花园社区和汤汪派出所汇报过这个情况，一直在做工作。兰庭物业提交的证据是：1.小区南门的煤气罐照片，有公安局派出所到场处理的照片。2.LED屏每天滚动的安全隐患的提醒的照片。3.保安每天清理共享单车的照片。4.小区疏通下水道、污水泵、窨井的照片。5.小区保洁人员定期清洗垃圾桶的照片。6.工程部人员更换地下车库长的窨井盖的照片。7.工程人员修楼道的进户门和清理垃圾池的建筑垃圾的照片。8.2018年安装小区道闸调试图片和正常使用的图片。9.公司绿化人员修剪绿化、剪树枝的照片。10.保安巡逻签到和进出车辆登记的照片。11.兰庭物业各项费用公示的图片。12.物价局2011年对于物业服务的批复。顾某质证认为，1.小区南门是消防通道，放易燃易爆的燃气罐，不是拍个照片就能解决问题，没有任何主管机关有权同意放这种易燃易爆的燃气罐。2.兰庭物业所做的是基本的服务。照片反映到处都是广告，不应当只拿钱不做事，给老百姓造成生命安全威胁。3.费用公示的图片没在小区看到过。4.关于物价局的批复，不管有没有批文，物业到小区是为小区居民服务的，要做好，达到服务的效率才能付费。二审争议焦点为：顾某是否有义务向兰庭物业缴纳物业费、电梯运行费、公共能耗费？本院认为，顾某应当向兰庭物业交纳物业费、电梯运行费、公共能耗费。理由如下：根据本案查明的事实，兰庭物业与顾某之间签订有前期服务协议；退一步说，即便顾某否认亲笔与兰庭物业签订了上述前期物业协议，由于顾某实际接受了兰庭物业提供的物业服务，双方也形成了事实的物业服务关系，故顾某有义务向兰庭物业交纳物业服务费。兰庭物业主张的收费标准均经过物价部门批准核价，有事实依据，本院予以确认。因顾某所提供的证据能够证明兰庭物业提供的物业服务存在瑕疵，一审法院酌定将兰庭物业主张的物业费、电梯运行费、公共能耗费按90%计算，并无不当，本院亦予以确认。顾某的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，顾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由顾某负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月十日书记员  蔡瑾文