贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4094号原告：铜仁市远大物业服务有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区鹭鸶岩路20号。法定代表人：徐望达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：舒志清，男，1962年3月28日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：杨双妹（被告舒志清之妻），女，1962年3月12日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区，授权范围为特别授权。原告铜仁市远大物业服务有限公司（以下简称远大物业公司）与被告舒志清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远大物业的委托诉讼代理人沈盛勇，被告舒志清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告远大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年11月18日至2019年7月1日（共计67个月）物业服务费3,597元（107.39㎡×0.5元/㎡×67=3,597元）；2、判令被告支付原告违约金1,500元；（上述两项合计5,097元）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告2013年11月18日至2018年12月31日（共计61个月）物业服务费3,275元（107.39㎡×0.5元/㎡×61=3,275元）。事实与理由：被告系原告所服务的侨泰嘉逸花苑小区的业主，房号为10栋5单元303室，建筑面积107.39㎡。原告在入住侨泰嘉逸花苑小区时按相关规定与侨泰嘉逸花苑小区的开发商贵州侨泰房地产开发有限公司（以下简称侨泰公司）签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积（单价0.5元/㎡）收取物业服务费，同时，根据该《前期物业服务合同》第二十九条约定，若业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向原告支付违约金。在被告欠费期间，原告按《前期物业服务合同》的相关条款对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行了维护，及时清洁、绿化了公共区域，保证小区秩序良好，较好地完成了物业服务工作。在原告提供物业服务的同时，被告从2013年11月18日起一直未交物业服务费。经原告多次催告，被告拒不支付。原告认为，原告根据《前期物业服务合同》向被告提供了物业服务，被告则应支付原告物业服务费。被告从2013年11月18日起至2019年7月1日止未交纳物业服务费，其行为已构成违约，原告有权向其主张违约金。根据《前期物业服务合同》第二十九条约定的计算标准，被告本应支付原告违约金20多万，但原告将违约金主张的数额酌减为1,500元。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告舒志清辩称，业主交费是请原告为业主服务，但是监控、保安都没有，楼道口汽车乱放，路灯也是业主自己维修，安全得不到保障，小区的垃圾半个月都不清理，被告认为不该付物业服务费。被告舒志清于2014年10月份入住案涉房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月17日，侨泰公司（甲方）与远大物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：侨泰公司选聘远大物业作为其开发建设的侨泰嘉逸花苑小区物业服务的前期物业服务公司，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、对物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、公用绿地、花木等的养护管理等。并约定物业服务费用标准为（按建筑面积计算）：住宅0.5元/月/㎡。合同还对双方相关的权利义务等进行了约定。上述合同签订后，远大物业公司入驻侨泰嘉逸花苑小区，为该小区提供物业服务。被告舒志清系侨泰嘉逸花苑小区10栋5单元303室的业主。被告舒志清入住案涉房屋后至2018年12月31日期间，舒志清未按照0.5元/月/㎡的物业服务费用标准向远大物业公司缴纳物业服务费。远大物业公司向舒志清催缴未果，故而引发诉讼。另查明：被告舒志清所在10栋5单元303室的建筑面积为107.39米，因原告在物业服务期间提供物业服务存在瑕疵，嘉逸花苑小区10栋业主拒绝原告继续提供物业服务。2018年12月31日，原告停止向该小区的10栋提供物业服务。还查明：嘉逸花苑小区10栋业主石江芝、石江涛因欠付物业费，远大物业公司遂起诉至本院，向石江芝主张2013年12月27日至2019年6月30日期间的物业费3,544元，向石江涛主张2014年12月27日至2019年6月30日期间的物业费2,899元。此后，石江芝向远大物业公司支付物业费2,880元，石江涛向远大物业公司支付了物业费2,000元。业主石江芝、石江涛的在嘉逸花苑小区10栋的房屋建筑面积均为107.4平方米。上述事实，有原、被告的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，在本案中，原告与侨泰公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，符合相关的法律规定，应为合法有效，被告作为侨泰嘉逸花苑小区的业主，受上述合同约束。从侨泰嘉逸花苑小区10栋业主石江芝、石江涛已支付远大物业公司的物业服务费的事实看，原告远大物业公司已按《前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，被告舒志清享受了原告远大物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对原告远大物业公司要求被告舒志清支付物业服务费的诉讼主张，合理部分本院予以支持。关于舒志清辩称，物业公司物业服务不到位，没有监控、保安、小区垃圾半个月不清理等，不应向物业公司交纳物业服务费。经查，原告未能按照合同约定全面履行其义务，因此对被告提出的原告提供的物业服务存在瑕疵的抗辩意见，本院予以采纳，故对被告欠交的物业服务费应予适当减免，减免比例以30%为宜。原告向被告舒志清主张自2013年10月18日起至2018年12月31日期间的物业服务费，但其并未提供证明应从2013年10月18日起对舒志清计算物业服务费的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当承担举证不能的不利后果。故，对原告要求从2013年10月18日起计算物业服务费的诉讼主张，本院不予支持。鉴于被告舒志清自述其于2014年10月份入住，故，本院支持由被告舒志清支付物业服务费的期间为自2014年11月1日至2018年12月31日止。结合案涉《前期物业服务合同》约定的物业服务费0.5元/月/㎡的标准，自2014年11月1日至2018年12月31日期间的50个月物业服务费用为107.39㎡×0.5元/㎡/月×50个月=2,684.75元，依据前述认定减免比例为30%，则被告舒志清应交纳的物业服务费为2684.75×70%=1,879.33元。原告远大物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定全面履行物业服务内容，被告拖欠其物业费具有一定的合理理由，故对原告要求被告支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告舒志清于本判决生效之日起三日内向原告铜仁市远大物业服务有限公司支付2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1,879.33元；二、驳回原告铜仁市远大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告舒志清负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田永新二〇一九年十二月二十六日法官助理龙仲夏代理书记员  刘佳红