安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1003民初1147号 原告：周春辉，男，1991年3月26日出生，汉族，厨师，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。 被告：黄山盛世嘉源置业有限公司黄山区分公司，住所地安徽省黄山市黄山区甘棠镇十字畈村委会。 负责人：程世庆，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪云，该公司销售经理。 原告周春辉与被告黄山盛世嘉源置业有限公司黄山区分公司（以下简称嘉源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周春辉及其委托诉讼代理人胡坤和胡梦茜、被告嘉源公司委托诉讼代理人汪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周春辉向本院提出诉讼请求：1.解除其与嘉源公司签订的《商品房认购协议》，嘉源公司立即退还周春辉87000元；2.判令嘉源公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月14日，其与嘉源公司签订《商品房认购协议》，约定2019年8月31日前签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋按揭贷款。同日其按要求缴纳了20000元款项，嘉源公司开具了一张20000元的房款收据。此后，双方未就《商品房买卖合同》具体条款进行商议，直至2019年8月31日，嘉源公司仍未通知其签订《商品房买卖合同》，2019年9月6日，其再次缴纳了67000元购房款，但嘉源公司一直未与其商议并签订《商品房买卖合同》，其多次提出解除认购关系，返还已付购房款，但嘉源公司均以各种理由推脱，遂双方产生纠纷。 周春辉围绕其诉讼请求提交了如下证据： 证据一、《商品房认购协议》一份，证明周春辉与嘉源公司约定的付款方式为首付款+商业贷款或公积金贷款的事实和嘉源公司至今未有效通知周春辉协商并签订《商品房买卖合同》的事实，进而证明周春辉有权解除《商品房认购协议》的事实； 证据二、《收据》两张和转账凭证五张，证明周春辉已于2019年8月14日和同年9月6日支付嘉源公司房款20000元、67000元的事实和周春辉不是恶意不到嘉源公司协商、签订《商品房买卖合同》的事实，以及支付的20000元是房款而不是定金的事实； 嘉源公司辩称，2019年8月16日至同年9月6日期间，嘉源公司多次联系周春辉通知其来签订商品房买卖合同，周春辉的陈述不是事实，要求继续履行协议。 嘉源公司为证明其反驳理由成立，提供了一份证据即嘉源公司业务员程桂钢与周春辉的微信聊天记录和手机通话记录复印件各一份，证明嘉源公司售楼部在2019年8月31日前通知了周春辉的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对嘉源公司提供的其业务员程桂钢与周春辉的微信聊天记录和手机通话记录复印件，周春辉认为未提供原始载体，真实性有异议，且程桂钢未出庭作证，其微信号（昵称不瘦5斤不换头像）和手机号无法确认，不予认定。 根据双方当事人提供的证据材料及其当庭陈述，审理查明：2019年8月14日，嘉源公司与周春辉签订了《商品房认购协议》，双方约定：1.周春辉自愿购买嘉源公司开发的“嘉源十九著”项目3号楼1-402室。该房面积108.93平方米，单价6153.33元/平方米，总价670283元；2.嘉源公司承诺在换签《商品房买卖合同》时，周春辉所选的楼座、房号均维持本协议不变；3.周春辉在签订此协议的同时，交付嘉源公司定金20000元；4.付款方式为商业贷款或公积金贷款支付房款。周春辉应于2019年8月31日之前持本人有效证件至嘉源公司售楼中心支付剩余首付房款，同时与嘉源公司签署正式的《商品房买卖合同》，并提交全部贷款所需相关资料。否则，嘉源公司有权不经催告将上述房屋对外销售，所收定金不予退还。若嘉源公司在此前将此房屋对外转售，嘉源公司将根据周春辉所支付的定金双倍赔付；5.本协议周春辉不得更名也不得转让；6.本协议是双方《房屋买卖（预售）合同》除交房时间外的主要条款，交付时间在双方订立正式的《商品房买卖合同》时确定。合同的其他条款在双方订立正式的《商品房买卖合同》时确定或依照相关法律规定执行。若周春辉未按协议到售楼处签署正式《商品房买卖合同》，嘉源公司承诺的一切优惠将予以取消；7.本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字或盖章时生效。在签署《商品房买卖合同》后即告失效。嘉源公司及其经办人程桂钢和周春辉均在该协议上盖章、签字、捺印。同日，周春辉通过支付宝支付嘉源公司20000元，嘉源公司出具房款收据给周春辉。2019年8月20日，周春辉到嘉源公司交其征信报告。2019年9月6日，周春辉再次到嘉源公司，交付现金20000元、刷卡29600元、支付宝支付17400元，合计67000元，嘉源公司出具房款收据给周春辉，此后，周春辉未再提供按揭贷款所需相关资料，并就首付款交付数额和订立商品房买卖合同事宜进行实质协商。 本院认为，本案的争议焦点有四：一、关于《商品房认购协议》的效力问题；二、关于20000元是定金还是房款问题；三、关于违约问题；四、关于违约责任的归责问题。 一、关于《商品房认购协议》的效力。嘉源公司与周春辉签订的《商品房认购协议》，其条款没有违反法律禁止性规定，是双方的真实意愿表示，合法有效。虽《商品房认购协议》是为订立本约合同即《商品房买卖合同》的预约合同，但双方仍应严格信守，依约全面履行。 二、关于20000元是定金还是房款。嘉源公司与周春辉于2019年8月14日签订的《商品房认购协议》上明确约定了周春辉在签订此协议的同时，交付嘉源公司定金20000元，而周春辉亦于当日交付了20000元，虽然嘉源公司出具的收据收款事由为房款，存在瑕疵，但不能改变该款为定金的性质。周春辉庭审中认为收款收据载明的是房款而非定金，其观点不能成立。 三、关于违约。《商品房认购协议》上约定了周春辉应于2019年8月31日之前到嘉源公司销售中心支付剩余首付房款、签订正式的《商品房买卖合同》、提交全部贷款所需相关资料。但周春辉仅于2019年8月20日到嘉源公司销售中心交付了其个人征信报告，并没有办理其他合同约定事项，且在期限届满前再没有到嘉源公司销售中心履行约定债务，显然构成违约。即使其于2019年9月6日交付了67000元房款，履行了部分债务，也不能改变其违约的客观事实。而嘉源公司在2019年8月31日前并没有将约定的房屋对外转售，没有违反双方的约定。至于嘉源公司在周春辉违约后仍收受其交付的房款，是希望对方继续履行预约协议，给对方一个继续协商的补救机会。 四、关于违约责任的归责。在周春辉违约后，嘉源公司并没有立即行使追究对方违约责任的请求权，也没有将涉案房产转卖他人，而是以收受周春辉部分购房款的行为，顺延了对方的履行期限。在顺延的履行期内，周春辉仍未与嘉源公司进行协商，继续履行其尚未履行的预约债务，反而向本院提起诉讼，以自己的行为表明不履行认购协议义务，且庭审中亦未提供确实充分的证据证明不订立《商品房买卖合同》的正当理由，存在过错，其应承担违约责任，因此，无权要求返还定金。周春辉以嘉源公司未通知其就商品房买卖合同的主要条款进行协商并达成合意以及无能力支付高额首付款，规避其违约责任，理由难以成立。 综上所述，周春辉要求解除其与嘉源公司签订的《商品房认购协议》和要求嘉源公司退还其67000元房款的诉讼请求，本院予以支持；对于周春辉要求退还20000元定金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条，《最高人民法院关于适用第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告周春辉与被告黄山盛世嘉源置业有限公司黄山区分公司于2019年8月14日签订的《商品房认购协议》； 二、被告黄山盛世嘉源置业有限公司黄山区分公司于本判决生效后十日内退还原告周春辉房款67000元； 三、驳回原告周春辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1975元，减半收取计988元，由原告周春辉负担227元，由被告黄山盛世嘉源置业有限公司黄山区分公司负担761元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  杨宝宏 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王雪怡