重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6871号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦林志，男，壮族，1986年7月24日出生，住广西都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：余邦建，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王发忠，男，汉族，1963年11月22日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏红，女，汉族，1971年2月10日出生，住重庆市南岸区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。原审第三人：重庆宏宝房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路23号11-7，统一社会信用代码91500108051740869Y。法定代表人：彭家宝，总经理。委托诉讼代理人：戚征宇，男，系第三人公司员工。上诉人韦林志与被上诉人王发忠、苏红，原审第三人重庆宏宝房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初9866号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。韦林志上诉请求：依法撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初9866号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.双方签订《房屋买卖居间合同》后，上诉人已向被上诉人支付定金，且通过签订《补充协议》对之前约定的支付方式和房款进行修正并重新进行约定。2.被上诉人父亲告知上诉人要解除合同，但上诉人并未同意解除合同，并非单方可随意解除。被上诉人要实现合同解除权，必须依照法定程序解除。王发忠、苏红辩称，一审认定事实清楚，应当依法驳回上诉人全部上诉请求。重庆宏宝房地产营销策划有限公司辩称，一审判决错误，同上诉人意见。韦林志向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.王发忠返还韦林志购房定金50000元；3.王发忠赔偿韦林志中介服务费15000元、贷款服务费5300元、律师费8000元；4.王发忠赔偿韦林志损失200000元；5.苏红就上述请求承担连带责任；6.本案诉讼费、保全费等由王发忠、苏红承担。王发忠、苏红向一审法院反诉请求：1.反诉人法定解除与被反诉人韦林志于2017年6月3日签订的《房屋买卖合同》；2.要求被反诉人重庆宏宝房地产营销策划有限公司将反诉人韦林志交付的定金30000元支付给反诉人；3.被反诉人韦林志支付反诉人因履行合同造成的损失241600元；4.被反诉人韦林志支付反诉人因卖房需支付的中介服务费10000元；5.被反诉人韦林志支付反诉人因本案产生的律师费32000元；6.诉讼费等费用由被反诉人韦林志承担。一审法院认定事实：王发忠与苏红系夫妻关系，二人原系坐落于南岸区房屋的共同所有人。2017年6月3日，王发忠、苏红（甲方）与韦林志（乙方）在重庆宏宝房地产营销策划有限公司（丙方）居间服务下，签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方。该合同主要条款如下：第四条，该房售价为人民币壹佰贰拾捌万元整（￥1280000元）。第五条，本合同签订之日，乙方支付人民币拾万元整（￥100000元），作为购房定金给丙方代收。购房定金充抵房款的，在甲方向乙方交房当日支付给甲方。购房定金不充抵房款的，在甲方向乙方交房当日返还给乙方。乙方支付定金后，不得借故不买；甲方不得借故不卖和擅自提高或改动房价。乙方支付购房定金同时，甲方将上述房屋产权证交给丙方代收。第六条，付款方式为银行按揭付款。第十一条，违约责任：1.自签订本合同之日起，甲、乙双方任何一方未按合同约定时间到场办理相关手续，超过5天，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金拾万元整（￥100000元），并承担丙方应收取的所有服务费。如甲、乙双方共同违约的，则各自支付丙方应收的中介服务费。2.该房屋的产权不真实、明晰，出现权属纠纷或债权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担。3.甲、乙双方不能按照合同约定时间，逾期提供有关房屋买卖需要的相关资料及到场办理各项手续，每逾期一日，应按日向对方支付违约金壹佰元（100元/日）。4.乙方逾期付款的，应每日按应付款项的万分之五向甲方支付违约金。5.甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金壹佰元（100元/日）。同时乙方有权要求丙方在甲方应得的款项中予以扣除乙方的损失，要求丙方拒绝转付甲方应得的款项，由此引起的一切责任由甲方承担。6.因甲乙方不配合丙方工作，造成时间拖延的，则委托服务的时间顺延，同时丙方有权拒绝转付各类款项，由此引起的一切责任由违约方责任承担。7.任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）。第十二条，补充条款：甲方因继承发生20%的个税、由甲方自行承担，甲方债务自行承担。乙方因征信问题，发生贷款费用过高由乙方承担。此房解法院冻结由甲方自行办理。若法院冻结无法解冻，甲方赔偿100000元给乙方。甲方工行此房抵押贷款，乙方垫资250000元取证。250000元充抵房款，若银行按揭贷款办不了那么多，余下过户后叁个月到账。韦林志在签订涉案合同后，分别于2017年6月3日向第三人支付了定金30000元，于2017年6月8日向第三人支付了定金20000元。第三人向王发忠、苏红转交了定金20000元。另查明，涉案房屋因王发忠与苏红的债务问题被司法查封，且有银行按揭抵押。在签订涉案合同后，王发忠、苏红于2017年5月20日向案外人黄海波借款800000元用于解除司法查封、冻结，此后该房屋于2017年6月16日解除了司法查封、冻结。王发忠、苏红于2018年4月9日向案外人王颖借款420000元用于解除银行抵押，该房屋于2018年4月10日解除了银行抵押。王发忠、苏红于同年4月24日将该房屋另行出售。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。本案双方争议焦点在于：第一，违约方的认定；第二，涉案房屋定金的认定；三，守约方损失的确定。本案中，卖方王发忠与苏红在签订涉案合同后，依约履行了解除该房屋司法查封的义务，而买方韦林志未按合同约定履行垫资解除该房屋原有抵押的义务，此为违约之一；从微信聊天记录及各方当事人当庭陈述中可以看出，由于买方韦林志自身原因，其无法通过银行按揭贷款审批，此为违约之二；从买卖双方自2017年6月3日签订《房屋买卖合同》之日起至2018年4月10日卖方王发忠、苏红自行为涉案房屋解除银行按揭抵押之日止，买方韦林志仅向第三人缴纳了定金50000元，未支付剩余房款，也未举示证据证明其银行按揭审批已通过。韦林志迟延履行主要债务，且在合理期限内仍未履行，王发忠、苏红有权解除合同，韦林志应当承担违约责任。关于涉案房屋定金的认定。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方就购房定金的金额有争议，买方王发忠、苏红实际得到的定金为20000元，定金为购房款的一部分，以买方实际收到的金额为准，且反诉当事人应当与本诉当事人一致，故王发忠、苏红实际收到定金20000元不予退还，对于未实际收到的定金的主张不予支持。对于王发忠、苏红提出的利息损失。因涉案合同约定，由卖方负责解除涉案房屋司法查封、冻结，卖方为履行合同义务而产生的利息应当由其自行承担；涉案合同约定由韦林志垫资250000元用于涉案房屋原有抵押的解押，王发忠、苏红举证证明的借款金额及利息与买卖合同约定金额不符，无法证明其实际损失，故对该项诉讼请求不予支持。王发忠、苏红未举示证据证明缴纳了中介费，对该项诉讼请求不予支持。王发忠、苏红未举示律师费发票，对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除反诉原告王发忠、苏红与反诉被告韦林志于2017年6月3日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回反诉原告王发忠、苏红的其他诉讼请求；三、驳回原告韦林志全部诉讼请求。案件受理费减半收取2700元，诉讼保全费4170元，由韦林志负担（已缴纳）；反诉受理费减半收取3254元，由王发忠、苏红自行承担（已缴纳）。二审中，韦林志举示证据1.《情况说明》,拟证明双方签订买卖合同后，变更了合同定金的金额由10万元变为5万元；证据2.《结婚证》（韦林志、吴近珍）、《个人购房借款/担保合同》及《房地产抵押合同》，拟证明王发忠同意韦林志以吴近珍的名义重新进行贷款，且办理银行贷款的手续是已经通过了审批；证据3.《微信截图》（上诉人与第三人戚征宇），拟证明2018年3月15日，中介方告知韦林志以其妻子吴近珍申请的贷款已经通过，以及2018年4月4日王发忠通过中介告知韦林志房子不卖了，要卖就要涨价到180万元。证据4.《房交所版本的房屋买卖合同、发票、完税证明》，拟证明2018年4月24日王发忠将房屋过户给自己的子女，价格为80万元，但是房交所以104.3万元收取的税费，其双方不是真实的交易，没有支付凭证。证据5.《电话录音》（韦林志、王发忠，时间是2019年5月19日），拟证明在本案一审期间，韦林志与王发忠通话，提出加价购买房屋，王发忠表示如果现金就卖给韦林志，进一步证明王发忠将房屋过户给王颖是虚假的。证据6.《房屋登记信息查询证明》（南岸区不动产登记中心），拟证明案涉房屋现登记于王颖名下，无抵押，有司法查封，申请查封人为本案上诉人韦林志。经庭审质证，被上诉人的质证意见为，证据1没有加盖第三人公司的印章，应当认定为私人行为，不代表第三人公司，其次不能达到上诉人的证明目的，且该情况说明第2点已经明确上诉人有义务支付25万元的解押款，这和合同是可以相互印证的；证据2.《个人购房借款/担保合同》及《房地产抵押合同》没有签订时间，被上诉人不知道形成时间，由于没有时间不能确定合同签订的具体时间。上诉人没有证据证明签订合同时，上诉人已经明确告知了被上诉人与吴近珍当时的关系，吴近珍办理银行贷款，目前上诉人没有证据证明被上诉人认可了该合同的，即使被上诉人确认了吴近珍的贷款手续，也不代表被上诉人追认吴近珍与本案是一个买卖合同。证据3.该证据时间是2018年3月中旬，而双方签订合同的时间是2017年6月3日，证据与合同签订的时间相差了9个多月，针对“王发忠明确告诉我他不卖了”这句话，被上诉人是指明确告知了中介公司，然后由中介公司转告给上诉人被上诉人要依法解除合同的通知，说明该通知已送达上诉人。针对“要卖要180万”这句话，实际上是被上诉人新的邀约，故不能达到上诉人的证明目的。证据4.该组证据不能达到其证明目的，不能得出该份合同是双方串通恶意签订的结论。证据5.该证据的收集程序违法，根据相关司法解释应当在被录音人明知的前提下才能作为有效证据使用，该证据上面只能证实上诉人提出加钱购买案涉房屋，是一个新的邀约，而被上诉人回答可以考虑，并不是一个承诺，王颖作为被上诉人的女儿，被上诉人可以代其行使一定权力，是中国的现状，不能以此推论该房屋实际由被上诉人继续享有所有权。证据6.该证据与本案无关。原审第三人的质证意见为，证据1.是第三人员工私人的行为，但是是经过卖方同意的，没有经过原审第三人公司的追认。证据2的质证意见为同意上诉人意见。证据3.第一次贷款因为上诉人是外地人，所以贷款时间一直没定，第二次贷款是在9月份时，因为上诉人有不良贷款记录，所以就让韦林志当时的女朋友进行的贷款，再过了几个月后，吴近珍的贷款手续才审批通过，所以时间相差了9个多月。但是主合同中没有变更贷款人。证据4.同意上诉人意见，我司是没有恶意行为的。证据5的质证意见为同意上诉人意见。证据6未发表质证意见。本院认为，上诉人举示的证据1.因被上诉人对该证据真实性、关联性并不认可，且原审第三人员工亦认可系其私人行为，故该证据并不能达到上诉人证明目的，依法不予采信；因证据2并无具体签订时间，被上诉人对该组证据证明目的亦不予认可，本院不予采信；证据3.系上诉人与原审第三人员工沟通记录，虽客观真实，但并不能达到上诉人证明目的，本院不予采信；证据4虽客观真实，但系被上诉人与案外人之间交易，与本案不具有关联性，不予采信；证据5系双方当事人沟通，并不能达到涉案房屋产权变动虚假的证明目的，本院依法不予采信；证据7.虽客观真实，但与本案不具有关联性，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方当事人于本案合同履行过程中哪方存在违约行为；2.被上诉人是否享有法定解除买卖合同的权利。现分别评判如下：一、韦林志在本案合同履行过程中存在违约行为。双方当事人在签订《房屋买卖合同》后，被上诉人依约履行了涉案房屋解押义务，而上诉人则未依约履行垫资解除该房屋原有抵押义务。同时，根据查明事实可知，系因上诉人自身原因未能通过银行按揭贷款审批及上诉人仅向原审第三人支付了定金五万，并未支付剩余房款，故一审认定系上诉人延迟履行主要合同债务，且合理期限内仍未履行，应当由上诉人承担违约责任的认定，系认定事实清楚，本院依法予以维持。二、王发忠、苏红享有涉案合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”上诉人未按照合同约定支付涉案房屋原有解押款，已违反《房屋买卖合同》约定义务，后韦林志未举示证据证明其银行按揭审批已通过，亦未在合理期限内通过其他方式履行合同约定义务，致使王发忠、苏红签订涉案合同的目的不能实现，故一审认定王发忠、苏红享有解除权系适用法律正确，本院依法予以维持。综上，上诉人韦林志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人韦林志负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年十二月五日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰