山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2323号上诉人（原审被告）：乳山市益兴小额贷款有限公司，住所地乳山市浦东路51号。法定代表人：王春深，董事长。委托诉讼代理人：宋利民、常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲全好，女，1967年5月30日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：董立盼，山东华夏明德律师事务所律师。原审第三人：威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，董事长。委托诉讼代理人：邹晓，男，该公司工作人员。上诉人乳山市益兴小额贷款有限公司（以下简称“益兴小贷公司”）因与被上诉人曲全好、原审第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服荣成市人民法院（2019）鲁1082民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益兴小贷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曲全好的诉讼请求。事实和理由：1.2013年6月25日，金桥房产公司因借款用案涉房屋向益兴小贷公司提供抵押并办理了抵押登记，直到益兴小贷公司申请财产保全时仍处于抵押状态。抵押权是物权，其权利主体是特定的，该物权经过登记公示，具有独占排他性，益兴小贷公司对该房屋在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权。2.案涉房屋现登记在金桥房产公司名下，曲全好购买案涉房屋属于商业用房，不是为了居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，其诉请不应得到支持。曲全好辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回益兴小贷公司的上诉请求。金桥房产公司述称，请求驳回上诉，维护原判。曲全好向一审法院起诉请求：停止对荣成市万隆国际小区4号楼商业110号房产的执行。一审法院认定事实：2013年3月30日，曲全好与金桥房产公司签订商品房买卖合同，约定曲全好购买金桥房产公司开发的荣成市万隆国际小区小商品区WL-009（公安编号为4号楼商业110号)，建筑面积51平方米，每平方米8534元，总金额435220元。曲全好在签订合同前已支付全部款项，金桥房产公司为曲全好出具一份收款收据，并将案涉房屋交付曲全好使用至今。2016年4月30日金桥房产公司为曲全好出具购房发票一份并将收款收据收回，案涉房屋至今未办理不动产变更登记。曲全好陈述案涉房屋因未通过综合验收至今不能办理不动产登记。乳山市人民法院于2018年6月14日作出（2018）鲁1083民初1934号民事调解书，确定益兴小贷公司对包括案涉房屋在内的房产在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权。后益兴小贷公司申请强制执行，在一审法院执行过程中，曲全好提出书面异议，一审法院于2019年6月5日作出（2019）鲁1082执异78号执行裁定，驳回曲全好的异议请求。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，曲全好与金桥房产公司签订了书面的买卖合同，并支付了全部房款，且已经合法占有该房屋，因案涉房屋未能综合验收，不具备办理不动产登记的条件，至今未能办理过户登记，曲全好对此不存在过错，曲全好对案涉房屋享有合法的物权期待权，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求符合法律规定，予以支持。益兴小贷公司、金桥房产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对曲全好主张事实及请求答辩的权利，不影响本案的审理，由此可能带来不利的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行荣成市万隆国际小区4号楼商业110号房产。荣成市人民法院（2019）鲁1082执异78号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费7828元，由威海金桥房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。益兴小贷公司提交如下证据：证据1、房屋他项权证一份，拟证实2013年6月25日益兴小贷公司与乳山市金桥建筑工程有限公司（以下简称金桥建筑公司）签订了流动借款合同，约定金桥建筑公司向益兴小贷公司借款500万元，为担保上述借款的履行，金桥房产公司与益兴小贷公司签订了最高额抵押合同，约定以案涉房屋所在的荣成市万隆国际小区4号楼的房地产为此次借款提供抵押并办理了抵押登记，益兴小贷公司对案涉房屋享有抵押权；证据2、乳山市人民法院民事调解书一份，拟证实生效裁判文书对益兴小贷公司享有的抵押权进行了确认。经质证，曲全好对上述证据的真实性无异议，主张在益兴小贷公司申请法院查封案涉房屋之前，曲全好已经全款购买案涉房屋并实际占有使用，曲全好享有排除强制执行的相关民事权益；金桥房产公司对益兴小贷公司提交的上述证据无异议。曲全好提供如下证据：证据1、荣成市崖头林波理发店证明一份，拟证实案涉房屋由曲全好自2013年6月1日开始出租给林波理发店使用至今；证据2、林波理发店营业执照照片一份，拟证实2018年3月6日林波申请营业登记时，经营场所即为案涉房屋；证据3、房屋租赁合同一份，该合同由曲全好儿子殷华龙代签，拟证实曲全好与林波于2017年续租案涉房屋；证据4、案涉房屋照片一组，拟证实案涉房屋现状，曲全好及承租人林波为使用案涉房屋，投入大量的资金予以装修。经质证，益兴小贷公司对曲全好提供证据1、2、3的真实性和待证事实均有异议，主张即使该三份证据是真实的，因案涉房屋属于商业用房，该房屋的出租不影响强制执行；对证据4的真实性有异议，主张无法确认照片中所反映的就是案涉房屋的具体情况。金桥房产公司对曲全好提交的上述证据无异议。二审诉讼中，益兴小贷公司、金桥房产公司对曲全好在一审提交的证据进行了质证。益兴小贷公司对曲全好提供的商品房买卖合同、收款收据及发票的真实性及待证事实均有异议，主张曲全好无证据证实将房款支付给金桥房产公司，如果商品房买卖合同是真实的，金桥房产公司就不会讲案涉房屋再抵押给益兴小贷公司。金桥房产公司对曲全好一审中提交的证据无异议。案经二审审理查明，2013年6月25日，益兴小贷公司与金桥房产公司在荣成市房地产交易产权监理所办理了房屋他项权证一份，对包括案涉房屋在内的荣成市万隆国际小区4号楼部分商业房屋设定了最高额抵押权，抵押范围为房屋及房屋占用范围内的土地，债权数额为500万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为曲全好对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，益兴小贷公司基于与金桥房产公司之间的抵押担保合同关系到登记机关就案涉房屋办理了房屋他项权证，于2013年6月25日起对案涉房屋享有抵押权，除法律和司法解释另有规定外，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。曲全好主张其在2013年3月30日与金桥房产公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并主张以现金方式交付了全部购房款并由金桥房产公司出具收款收据，但金桥房产公司为其开具发票是在2016年4月30日，与房屋买卖合同签订的时间不一致，且案涉房屋价款高达435220元，曲全好主张其以现金方式在2013年3月30日前全部支付，与市场交易习惯不符，本院不予采纳。对曲全好提交的证据，本院分析如下：林波出具证明证实其于2013年6月1日即租赁案涉房屋用于理发店经营，但该证明的性质为证人证言，林波作为证人未到庭接受质询，本院对其证明效力不予采纳。从殷华龙与林波签订的房屋租赁合同及林波理发店的营业执照看，林波使用案涉房屋应在2017年10月30日之后，与曲全好主张不符。曲全好提交的案涉房屋的照片系近期拍摄，不能证实曲全好装修、管理房屋系在2013年6月25日抵押权设立之前，同时曲全好亦未提交案涉房屋的物业费收据、水电费缴费单据等以证实其上述主张。故,曲全好主张其对案涉房屋享有的民事权益可以对抗益兴小贷公司所享有的抵押权并排除强制执行，证据不足，本院不予采纳。但，本案二审诉讼系因益兴小贷公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭未作出有效抗辩而引起，二审案件受理费应由益兴小贷公司负担。综上所述，益兴小贷公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2019）鲁1082民初3522号民事判决；二、驳回曲全好的诉讼请求。一审案件受理费7828元，由威海金桥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7828元，由乳山市益兴小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月十七日书记员  张济节