山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2832号上诉人（原审被告）：威海宏福置业有限公司，住所地山东省威海市青岛中路159号6楼。法定代表人：孙成福，董事长。委托诉讼代理人：王晗冰，山东天平恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张惠，女，1982年2月26日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘斐斐，山东凌云志律师事务所律师。原审第三人：威海市昌鸿房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区毕家疃村。法定代表人：毕伟忠，董事长。委托诉讼代理人：王晗冰，山东天平恒泰律师事务所律师。上诉人威海宏福置业有限公司（以下简称“宏福公司”）因与被上诉人张惠及原审第三人威海市昌鸿房地产开发有限责任公司（以下简称“昌鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏福公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张惠的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.宏福公司在与张惠签订的《补充协议》仅承诺案涉房屋于2017年12月31日前达到单体验收条件，如未按合同约定期限交付房屋则应支付违约金，但并未约定于2017年12月31日交付房屋，一审法院认定宏福公司应于2017年12月31日前交付房屋与事实不符；2.《补充协议》虽约定房屋单体验收时间为2017年12月31日，但张惠与昌鸿公司于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》又约定交付房屋的时间为2022年12月30日前，故即使将2017年12月31日前房屋单体验收的时间认定为交付房屋的时间，该交付时间也已被《商品房买卖合同（预售）》所约定的交房时间所代替，宏福公司并未构成违约。张惠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏福公司的上诉请求。昌鸿公司述称，张惠与宏福公司签订的《补充协议》约定宏福公司于2017年12月30日完成房屋单体验收，而张惠与昌鸿公司于2017年5月17日签订《商品房买卖合同（预售）》约定2022年12月30日前交付房屋；后张惠于2017年7月19日向昌鸿公司支付了购房款，昌鸿公司与张惠之间存在房屋买卖合同关系且已实际履行，宏福公司与昌鸿公司已在合同约定时间内向张惠交付了房屋，均不存在违约行为。张惠向一审法院起诉请求：1.宏福公司继续履行《补充协议》约定的交房义务；2.宏福公司向张惠支付违约金22414.05元（2017年12月31日至2019年6月13日）；3.因宏福公司违约产生的张惠的路费、住宿费、餐饮费用、误工费合计2000元，由宏福公司承担。一审法院认定事实：2010年9月13日，宏福公司与昌鸿公司签订《楼盘转让开发协议》，约定：昌鸿公司将昌鸿生活区K区楼盘K13、K14、K15、K20、K2、1K26、K27号楼转让给宏福公司，宏福公司负担合同约定范围内的施工，该楼盘的销售收入归宏福公司，宏福公司按转让价2000元／ｍ2的价格向昌鸿公司支付转让楼盘款；预售许可证批准前，宏福公司按《销售方案》负责联系客户、对外宣传、客户谈判、签订《商品房内部认购意向书》，宏福公司负责收款，预售许可证批准后，宏福公司与签订意向书的业主共同到昌鸿公司签订《商品房预售合同》并交足税款；预售许可证批准后，宏福公司继续按《销售方案》的规定负责联系客户、对外宣传、客户谈判，昌鸿公司负责协同宏福公司与业主签订《商品房预售合同》代收宏福公司的按揭贷款，昌鸿公司将代收楼款扣除税金后，抵扣剩余楼座转让款，余款3天内付给宏福公司；昌鸿公司不得销售宏福公司房屋等其他事项。2017年4月25日，张惠、宏福公司签订《认购书》，约定：张惠认购房产为施工号13号（备案号12号）楼1单元9层902室，价款共计423706元，定金10000元。2017年5月16日，张惠、宏福公司又签订《菁英汇首付分期付款购房补充协议》，重新约定了首付款的支付方式。另外，宏福公司还向张惠出具一份《补充协议》，约定：商品房于2017年12月31日前达到单体验收条件，如宏福公司未按合同约定期限交付房屋，每逾期一天按总房款万分之一支付违约金；同时约定了张惠逾期支付购房款的违约金计算方法。2017年5月17日，张惠与昌鸿公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：张惠购买昌鸿公司（一审错写为宏福公司购买张惠，本院予以纠正）开发的昌鸿小区K区12号902室房屋，价款为423706元，交房时间为2022年12月30日前；合同还就其他事项进行了约定。张惠分别于2017年10月17日、2018年5月18日付款1.1万元、1万元，由宏福公司出具收款收据；分别于2017年5月18日、19日付款85706元、21000元，由昌鸿公司出具收款收据；2017年5月31日，张惠与中国建设银行威海分行签订借款合同，贷款296000元，该款项汇入昌鸿公司账户。另查，案涉房屋所在楼座尚未建设完毕，亦未通过验收。张惠未对关于路费、住宿费、餐饮费、误工费的主张提交证据。一审法院认为，从宏福公司与昌鸿公司于2010年9月13日签订的《楼盘转让开发协议》看，宏福公司与昌鸿公司之间存在买卖楼座的合同关系，案涉K13号（备案号为12号）楼座系宏福公司施工建设并对外出售，昌鸿公司无权对外出售，仅协助办理相关手续。根据张惠、宏福公司签订的《认购书》、《补充协议》及收据，结合张惠陈述的购房经过以及宏福公司与昌鸿公司之间的协议内容，应当认定商品房买卖合同的相对方是张惠与宏福公司。宏福公司在《补充协议》中承诺于2017年12月31日前交付房屋，未能依约交房构成违约，张惠要求宏福公司按《补充协议》支付自2018年1月1日至2019年6月13日的逾期交房违约金，理由正当，予以支持。张惠要求宏福公司继续履行交房义务，因案涉房屋尚未建成，亦未通过主管部门的验收，不具备交房条件，故对张惠该诉讼请求，暂不予支持，双方可待具备交房条件后另行处理。张惠主张路费、住宿费、餐饮费、误工费等费用，但未提交证据证实，且不是宏福公司违约引起的直接损失，不予支持。综上，张惠诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、威海宏福置业有限公司于判决生效后十日内支付张惠自2018年1月1日起至2019年6月13日止的逾期交房违约金22414.05元（423706元×万分之一×529天）；二、驳回张惠的其他诉讼请求。如果威海宏福置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取205元，由威海宏福置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。宏福公司在二审中认可案涉房屋房款由其收取，张惠与昌鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》仅为备案及办理房证使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，宏福公司作为案涉房屋的销售主体与张惠签订了《认购书》、《补充协议》及《菁英汇首付分期付款购房补充协议》等协议并收取了张惠交纳的房款，而昌鸿公司与张惠签订的《商品房买卖合同（销售）》仅为备案登记使用，该合同对昌鸿公司及张惠并无约束力。据此，与张惠形成房屋买卖合同关系的是宏福公司而非昌鸿公司，宏福公司主张应以昌鸿公司与张惠之间《商品房买卖合同（预售）》的约定确定房屋交付时间理由不当，本院不予支持。宏福公司与张惠签订之间的《补充协议》约定案涉房屋应于2017年12月31日前达到单体验收条件，宏福公司如未按《补充协议》约定的期限交付房屋应承担违约责任，故宏福公司交付房屋的期限应为单体验收时间即2017年12月31日。宏福公司关于2017年12月31日仅为单体验收时间而非房屋交付时间的抗辩与《补充协议》的约定不符，本院亦不予支持。现宏福公司未能按约交房，构成违约，张惠要求宏福公司按《补充协议》的约定支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。综上所述，宏福公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由威海宏福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十二月二十四日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫