江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初5018号原告：扬州市双桥乡双桥村民委员会，住所地扬州市贾庄巷21号。法定代表人：李扬，该村委会主任。委托诉讼代理人：李长生，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯杰，该村委会工作人员。被告：王少海，男，1982年5月29日出生，汉族，住扬州市。原告扬州市双桥乡双桥村民委员会（以下简称双桥村委会）与被告王少海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告双桥村委会的委托诉讼代理人李长生、冯杰，被告王少海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双桥村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告王少海立即支付所欠租期内租金410132元、补交业前筹备期间两个月租金64404元；2、被告按终止合同当年的年租金标准支付违约金425066.4元、按每日万分之三标准支付拖欠租金的迟延履行金、支付利息5000元；3、终止双方租赁合同，被告迁出租赁房屋并按日租金的2倍支付逾期交房期间房屋使用费。事实和理由：2013年5月28日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告王少海租用原告所有的位于扬州市双桥养殖场房屋（面积2423.5㎡）及场地，用于办公、公寓出租等，租期六年、自2013年8月16日起至2019年8月15日止，前三年房屋租金（含土地租赁费、管理费）386424元/年、后三年425066.4元/年，每半年支付一次、先付后用；免收业前准备两个月期间租金，但如因承租人责任提前终止合同，则须按第一年租金标准补交业前筹备期间的租金；如承租人不按时足额支付租金超过一个月，经催促后仍不支付的，出租人有权解除合同收回房屋，承租人应按照当年租金数额承担违约金；租赁期内逾期支付租金的，每日按未付租金的万分之三支付迟延履行金至实际给付之日；合同期满或解除后，承租人逾期交还房屋的，按日租金的2倍支付逾期交房违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋及其附属用房，被告接手后对附属用房一并进行了翻建，并于2013年8月22日书面承诺其对附属用房所扩建的不动产在租赁期满后归原告所有。被告租用后将房屋装潢分割成230间开设宾馆，取名嘉伦公馆。被告承租后一直未按时缴纳租金，原告多次催要未果。据统计，被告拖欠2019年2月15日之前的租金197599元、2019年2月15日-2019年8月15日租金212533.2元，合计410132元。2019年3月7日，被告书面承诺于2019年4月22日将拖欠的租期内所有租金及逾期利息5000元一并支付给原告，否则双方租赁合同即解除，其迁让出所有租赁房屋并承担合同约定的违约金及其他所有费用。届期，被告未履约。因被告长期拖欠租金，且缺乏调解诚意，现租期已届满，故请求依法支持原告诉讼请求。被告王少海辩称，对原告所述签订租赁合同及被告出具两份承诺书的情况无异议。被告承租时投资较大，目前尚未全部得到回报。签订合同时，双方口头说好租期届满后仍由被告优先续租，基于续租的前提，被告投资80余万元对附属用房进行了扩建。如果原告不同意续租，则被告投资扩建及增容的部分应经第三方审计后支付对价。被告至今结欠11个月的租金大约40万元左右，具体数字需要核对。对于原告的诉讼请求，被告只同意承担所欠租金及承诺书约定的利息5000元，其他部分不予认可，也无力承担。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，原告双桥村委会与被告王少海签订租赁合同一份，约定：被告王少海租用原告所有的位于扬州市双桥养殖场房屋及相关场地，房屋为毛坯，总建筑面积2423.5㎡，其中1#楼建筑面积为1040㎡、2#楼建筑面积为401㎡、3#楼建筑面积为653.7㎡、4#楼建筑面积为186㎡、5#楼建筑面积为142.8㎡。被告租赁用途为综合性办公、公馆、公寓出租及综合性配套用房。租期六年，自2013年8月16日起至2019年8月15日止，前三年房屋租金（含土地租赁费、管理费）386424元/年（其中1#楼房屋租金72元/年/㎡、土地租赁费60元/年/㎡、管理费48元/年/㎡；2#-5#楼房屋租金36元/年/㎡、土地租赁费60元/年/㎡、管理费48元/年/㎡）；后三年425066.4元/年（其中1#楼房屋租金79.2元/年/㎡、土地租赁费66元/年/㎡、管理费52.8元/年/㎡；2#-5#楼房屋租金39.6元/年/㎡、土地租赁费66元/年/㎡、管理费52.8元/年/㎡），每半年支付一次、先付后用。合同第四条租赁期限第1项载明：原告给予被告两个月业前筹备期间（期间不计房租），起租日为原告交房的第三个月起算。第2项载明：如因承租人责任提前终止合同，则须按第一年租金标准补交业前筹备期间两个月的租金，即按年租金386424元÷12月×2月=64404元。第五条租金标准第1项载明：双方同意从原告交房两个月后计算租金，即从2013年8月16日起算租金。第七条履约保证金第1项载明，被告于签订合同时支付5万元作为履行本合同义务的保证金。第2项载明，租赁期满或合同解除后，承租人应在30日内腾空并返还房屋，搬走自有物品，办理完毕营业执照迁址手续并结算相关费用，不得损坏房屋及设施，之后，出租人在10个工作日内将保证金无息退还。如承租人损坏房屋或设施且拒不赔偿、承租人违约导致合同解除等情形，保证金应优先用于扣除赔偿金、违约金。第十条出租人的权利和义务第6条载明，承租期满，如承租人不再续租，承租人在租赁场所添置的可移动的设施设备物品由承租人自行拆除搬离，不可移动的装修、设施设备归出租人所有。第十一条承租人的权利和义务第8条载明，承租期满，承租人不再续租的，应在30日内将所租房屋交还出租人，不得造成不合理的损坏。承租人有权拆走涉及商业机密的设备、设施（计算机、办公设备等）。第十二条合同的变更、终止第2条载明，承租人有不按时支付租金超过一个月等违约情形的，出租人有权解除合同收回房屋，承租人应按照解除合同当年租金标准承担违约金，如造成出租人损失还应赔偿损失。承租房屋内不可移动的装修装潢，视为放弃。合同第十八条违约责任第4项约定，租赁期内逾期支付租金、水电费的，每日按未付款项的万分之三支付迟延履行金；第6条载明，租赁期满或解除后，承租人逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋及其附属用房，被告对租赁房屋进行了装潢并对附属用房进行了扩建。2013年8月22日，被告王少海出具承诺书一份，载明：王少海在双桥养殖场内扩建的不动产，六年租赁期满后归双桥村委会所有，动产归王少海所有。被告承租房屋后用于经营住宿服务业，取名扬州市嘉伦公馆。被告承租后，一直未按时缴纳租金，每期租金均迟延。2019年3月7日，被告王少海就所欠租金出具承诺书一份，载明：王少海保证于2019年4月22日将拖欠的截止2019年8月15日租赁期满的所有租金及逾期利息5000元一并支付给双桥村委会，否则双方租赁合同即解除，其迁让出所租的所有房屋并承担合同约定的违约金及其他所有费用。届期，被告仍未支付，原告遂提起诉讼。审理中，原、被告双方均同意超过三个月后仍适用简易程序审理。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告按约交付房屋，被告亦应按约履行承租人义务，其长期不能及时支付租金且在出具承诺后仍未履行已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告拖欠2019年2月15日之前的租金197599元及2019年2月15日-2019年8月15日租金212533.2元，合计410132元，为此提供了被告缴纳租金的财务明细记载，该项请求本院依法予以支持。关于原告主张的业前筹备期间两个月租金64404元，双方在合同中约定如因承租人责任提前终止合同则须按第一年租金标准补交业前筹备期间的租金，现被告存在违约行为导致原告在租赁期限届满前提起诉讼请求终止合同，故被告应按照合同的约定支付业前筹备期间租金，该项请求应予支持。关于原告主张被告按照终止合同当年的租金标准支付违约金425066.4元、按每日万分之三标准支付迟延履行金以及支付利息5000元，属于被告因其违约行为所应承担的违约金范畴，双方在合同及承诺中虽有此约定，但约定标准过高，本院根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。按照最高院关于审理民间借贷案件司法解释的相关规定，借款利率不应超过年利率24%，可见年利率24%以内的民间借贷的收益是受法律保护的，本院依法参照年利率24%的标准确定该项请求数额。经计算，截至本判决之日，被告应承担违约金105738.3元。具体计算如下：1、在2019年8月15日租期届满时，所欠2019年2月15日之前租金197599元已拖欠一年，应承担违约金47423.76元（197599元×24%），所欠2019年2月15日-2019年8月15日期间租金212533.2元已拖欠半年，应承担违约金25503.98元（212533.2元×24%÷2）；2、租期届满后自2019年8月16日起至本判决之日，所欠租金410132元已拖欠4个月，应承担违约金32810.56元（410132元×24%÷12×4）。据此，被告应承担逾期缴纳租金违约金、迟延履行金、利息合计105738.3元，且自本判决后至被告实际支付之日止，仍应按照年利率24%的标准支付违约金。因被告违约导致原告诉讼，且本案审理过程中合同约定的租期到期，应认定双方租赁合同在租期届满时即已终止，原告主张被告迁出租赁房屋并支付逾期交房期间房屋使用费，符合法律规定，本院依法予以支持。双方在合同中约定，承租期满，承租人在租赁场所添置的可移动的设施设备物品由承租人自行拆除搬离，不可移动的装修、设施设备归出租人所有，故被告应在本判决确定的期限内将其在租赁场所添置的可移动物品搬离，交还房屋。被告辩称承租后对附属用房进行了投资扩建，如不续租应进行审计。对此本院认为，被告在扩建时承诺其在租赁场所附属用房所添附的不动产在六年租赁期满后归原告所有，加之双方租赁合同解除的根本原因在于被告存在长期存在拖欠租金的违约行为，故被告的上述辩称意见依法不予采纳，被告在搬离时应将附属用房一并交付原告。对于逾期交房期间房屋使用费，可参照合同中约定的本年度租金425066.4元的标准，自2019年8月16日起计算至实际交还房屋之日止。此外，对于被告在签订合同时缴纳的履约保证金5万元，按照双方合同约定，应在被告按时搬走自有物品交还房屋且不存在损坏房屋的情形时，原告于10个工作日内无息退还。审理中双方虽未提及履约保证金，为减少讼累，本案中一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告王少海应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市双桥乡双桥村民委员会租期内租金410132元、补交业前筹备期间两个月租金64404元、承担违约金105738.3元（计算至本判决之日），合计580274.3元；并承担判决后的违约金（以410132元为基数，自2019年12月17日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准计算）；二、被告王少海应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市双桥乡双桥村民委员会逾期交房期间房屋使用费，按照年租金425066.4元的标准，自2019年8月16日起计算至实际交还房屋之日止；三、被告王少海应于本判决生效之日起三十日内从位于扬州市扬州市嘉伦公馆内迁出，将所租赁的全部房屋及其附属用房交还原告扬州市双桥乡双桥村民委员会；四、被告王少海在本判决第三项确定的义务履行完毕后，且所交还的租赁房屋及其附属用房完好无损，原告扬州市双桥乡双桥村民委员会于十个工作日内无息退还履约保证金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12716元减半收取6358元，原告扬州市双桥乡双桥村民委员会负担658元，被告王少海负担5700元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告5700元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  祁胜群二〇一九年十二月十六日书记员  王 悦