山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋09民终1567号上诉人（原审被告）：孙某，男，1971年8月23日出生，汉族，保德县人，太平洋保险公司保德支公司工作人员，住保德县。委托诉讼代理人：武某，保德县法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审原告）：保德县工业和信息化局。住所地保德县梅花西大街。法定代表人：孟某，系该局局长。委托诉讼代理人：陈某，保德县东关镇法律服务所法律工作者。上诉人孙某因与被上诉人保德县工业和信息化局房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托诉讼代理人武某、被上诉人保德县工业和信息化局的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙某的上诉请求:撤销山西省保德县人民法院民事判决(2019)晋0931民初698号一审判决,发回原审人民法院重审。事实和理由：一、一审判决结果超出了一审原告(被上诉人)的诉讼请求范围,属于程序错误:被上诉人在一审中并没有请求解除房屋租赁合同,而一审判决却自作主张判决解除房屋租赁合同,被上诉人在一审中并没有请求上诉人给付其房屋租赁费,而一审判决却自作主张判决上诉人给付被上诉人房屋租赁费,显然超出了被上诉人一审中的诉讼请求。二,一审判决书将上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同认定为有效合同,并进而又认定上诉人构成根本违约,属于认定事实错误。本案所争议的出租房屋至今未取得建设工程规划许可证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条前款的规定,应认定为该租赁合同无效。无效合同自始至终是无效的,不存在违约的。因此,一审判决属于认定事实错误。被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,因此，(2019)晋0931民初698号判决合理合法,请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求,维持一审判决,理由如下:第一，一审并非程序错误,虽然一审中保德县工业和信息化局的诉讼请求的是确认合同无效,但通过审理查明,判决解除合同,答辩人认为认定法律关系应当以法庭审理查明为准。第二，我方对判决结果是认可的。我方诉讼请求结果是返还腾退所占的房屋,支付使用费,但判决结果也是腾退房屋,支付使用费,所以结果是正确的,没有超出诉讼请求。第三，本案并非事实认定错误,事实是非常清楚的。本案追索的是二轮的占有使用费(租赁费),被上诉人拖欠费用的事实是非常清楚的。第四，法院审理案件的目的是要平息纠纷,化解矛盾,结果才是重要的,一审法院旨在维护房屋租赁市场交易秩序,尽量维持了合同效力,上诉人仅仅对法院审理思路、法律适用提出上诉,对腾退房屋和支付租赁费的结果没有提出异议的,上诉显然是在拖延时间。保德县工业和信息化局一审的诉讼请求:一、请求依法判令确认下属单位保德县商业贸易货栈和孙某于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同书》无效;二、请求依法判令孙某立即腾退返还占用的房屋;三、请求依法判令孙某参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付拖欠的房屋占有使用费计算至2019年7月1日止即145000元,补充诉讼请求,要求给付违约金54000元;四、请求依法判令孙某支付从2019年7月1日起至实际返还房屋期间平均每月5000元的房屋占有使用费;五、请求依法判令孙某承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：保德县工业和信息化局的下属企业保德县商业贸易货栈与孙某于2014年10月1日订立了《房屋租赁合同书》,双方约定将位于保德县梅华东街商业贸易货栈地下室租与孙某,租金每年6万元,从2014年10月1日起至2022年10月1日止,租期共8年,租金以现金方式支付,每年支付1次,如有拖欠,出租方有权向孙某每天按年租金的3%加收滞纳金。合同签订后使用至今,孙某仅支付过3次房租,分别是:2016年12月30日支付5万元,2016年2月份支付了6万元,2017年4月份支付了3万元,至2019年7月1日,应付285000元,已支付140000元外,尚欠房租145000元。同时,合同对其他多项也进行了约定。一审法院认为,案涉双方于2014年10月1日所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,双方本应信守合同条款约定的权利与义务,全面履行。保德县工业和信息化局认为:1、下属企业保德县商业贸易货栈,早年因政策原因,其营业执照存续状态经市场局查证没有任何信息,不具有民事诉讼主体资格;2、保德县商业贸易货栈用于出租的房屋一直没有取得建设工程规划许可证,该合同不具备签订的条件的主张。一审法院认为,保德县商业贸易货栈与孙某所签订的合同未能继续履行的根上诉本原因与上述原因无关,该种情况并不是导致双方之间产生纠纷的真正原因。孙某在履行合同过程中未能按约给付租金且拖欠较多,已构成根本违约,应承担不能按约履行合同的责任。孙某主张(一)：在该合同签订之前,曾于2005年签订房屋租赁合同,孙某按约开挖商场地下室及商场东侧新建60平米的商场投资问题抵顶租费的主张,与本合同履行内容无关,孙某若主张权利应另行诉讼。(二)：在合同履行过程中已交付租金24.3万元,及预付租金12.4万元的主张未提供相应的证据,故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决:一、解除保德县商业贸易货栈与孙某于2014年10月1日签订的房屋租赁合同;二、孙某在本判决生效后30日内腾出所租赁房屋;三、孙某在本判决生效之日起十日内给付保德县工业和信息化局自2014年10月1日起至2019年7月1日止的所欠房屋租赁费145000元,并承担延期付款的利息,利息起算日期为2017年4月25日起至执行完毕之日止,年利率为6%;四,从2019年7月2日起,孙某占用保德县商业贸易货栈地下室按实际占用时间给付费用,每月5000元计算。如果未按本判决指定的期间覆行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元,由保德县工业与信息化局承担540元,孙某承担1600元。本院二审期间，上诉人孙某提交收条两支，分别是2013年4月26日交付乔建旺承包费6万元，另一支是2009年元月29日交张善林1万元，拟证明孙某已经预付了2014年的房屋费用。提交了协议一份，拟证明孙某给付刘守记800元，是替被上诉人垫付的，应当计入房租内。被上诉人质证认为上诉人二审提交的两支收条均是在第一次租赁合同期间的手续，由于地下室建成以后上诉人无偿占有使用了9年，已经与开挖费用相抵顶了，双方是在已经结算了第一轮费用后才签订的第二轮合同，本案追索的是第二次租赁地下室的费用，不可能拿2009年的条子预付2014年的费用。协议是上诉人与刘守记私人之间的事，故该证据均与本案无关。本院认为，案涉双方均认可在2014年10月1日签订房屋租赁合同时，已经结清了之前的租赁费用，上诉人孙某提交的证据时间均为案涉租赁合同之前，与本案没有关联性，故本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的焦点是双方当事人之间的房屋租赁合同是否有效；孙某是否应当向保德县工业和信息化局腾退租赁房屋并支付欠付的房屋占用费及利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，上诉人与被上诉人于2014年10月1日签订的《租赁合同》是无效合同,上诉人孙某认为该租赁合同无效的上诉理由本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，案涉双方均确认孙某从2014年10月1日开始，占有使用保德县梅华东街商业贸易货栈地下室，一审法院依法判决孙某腾出案涉房屋，给付租赁费并无不当。上诉人的该上诉理由不予采纳。但由于保德县工业和信息化局的一审诉讼请求中未主张延期利息，一审判决支持延期利息超出了诉讼请求应予纠正。综上所述，上诉人孙某的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持；原审判决认定事实清楚，但部分判决结果失当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初698号民事判决主文第二、四项；二、撤销山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初698号民事判决主文第一项；三、变更山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初698号民事判决主文第三项为：孙某在本判决生效之日起十日内给付保德县工业和信息化局自2014年10月1日起至2019年7月1日止的所欠房屋租赁费145000元；四、驳回保德县工业和信息化局的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费3400元由孙某负担。本判决为终审判决。审判长  张高锋审判员  张 亮审判员  聂瑞婷二〇一九年十二月十六日书记员  罗 燕