大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7657号原告刘玉梅，女，1970年2月9日出生，蒙古族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托代理人陶成立，系辽宁生辉律师事务所律师。委托代理人胡晓宇，系辽宁生辉律师事务所律师。被告大连世茂新纪元置业有限公司，住所地大连金普新区大魏家街道。法定代表人刘辉，系该公司总经理。委托代理人张国晗，系上海市协力（大连）律师事务所律师。委托代理人孙晓旭，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告刘玉梅诉被告大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅及委托代理人陶成立、胡晓宇、被告大连世茂新纪元置业有限公司的委托代理人张国晗、孙晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年7月20日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金州区大魏家街道御龙园房屋一套：1、C区17号楼5单元1-2层1号房屋，面积87.94㎡，总房价660113元。合同履行至今，被告售房时承诺的名牌学校、国际标准医院、大型商场等多种功能配套设施无一兑现，原告所得房屋价格严重虚高，价值严重贬损，且使孩子入学，就医、购物等购房目的无法实现。同时，小区煤气至今未贯通，供暖设施和温度不符合国家标准，尤其在2013年-2016年被告擅自向原告提供不符合卫生标准的大井水作为生活用水，被告在水、气、暖“三通”不合格且未出具竣工验收报告的情况下仍向原告交房，属违约交房。此外，房屋还存在漏雨、塌陷、内外墙裂缝等严重的质量问题，给原告带来极大的安全隐患，并造成原告的应急维修损失。综上所述，被告的行为严重违反《中国人民共和国广告法》第26条、《中国人民共和国消费者权益保护法》第8、20条等规定，给原告造成了极大的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，1、判令被告退还原告因虚假宣传、抬高房屋价格多收取的房款132022元；2、判令被告因违约交房按日向原告支付房款万分之二的违约金224834元；3、判令被告向原告提供竣工验收文件，彻底修缮房屋不合格部分，并赔偿原告应急修缮房屋费用30000元；4、判令被告在三年内兑现配套承诺，否则原告将继续主张权利。被告辩称、一、原告的诉讼请求相互之间矛盾、混乱，将不同的请求混在同一案件中主张，没有法律依据。如经法院释明而原告坚持不变更其诉讼请求的，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。二、原告仅为所购房屋所在小区的一名业主，其诉讼请求第4项涉及所在本小区全体业主共同利益，原告作为个体主张共同利益没有依据，并且其诉讼请求第4项也不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当依法予以驳回原告的起诉。三、案涉房屋已经竣工验收合格，已取得了竣工验收备案表，证明案涉房屋所在小区符合规划、消防、环保、设计、施工等国家规范要求。原告已签署了《房屋交接单》，房屋已实际交付原告多年。四、关于原告主张的“违约交房违约金”，双方合同中没有“违约交房违约金”的约定。原告要求按日万分之二（/日万分之四）的标准支付违约金的主张，既没有合同依据，也没有法律依据。五、关于原告主张的“名牌学校、国际标准医院、大型商场”等，均属于针对小区地块红线外设施的宣传。根据法律规定及双方合同的约定，小区地块红线外设施的宣传仅为要约邀请，不构成合同条款，原告向被告主张承担责任。六、关于原告主张退还多收取房款一节，如前所述，小区地块红线外的宣传，不构成合同条款。案涉《商品房买卖合同》的签订，包括所约定的房屋的价款等，系双方真实意思表示，合法有效。案涉房屋为住宅房屋，原告已接收了房屋多年，被告早已履行了交付义务，原告主张退还房款既没有合同依据，也没有法律依据。七、关于原告要求提交竣工验收文件，案涉《商品房买卖合同》没有此项约定，原告的此项主张没有合同依据和法律依据。八、关于原告主张的“漏雨、坍塌、内外墙裂缝等严重的质量问题”，原告没有任何证据证明该等质量问题；并且，根据合同约定及法律规定，房屋交付后如发生质量问题，原告应当向被告报修，如确系房屋本身的质量问题的，被告是在保修范围和保修期限内承担保修责任，原告要求被告赔偿房屋修缮费用没有事实和法律依据。九、需要说明的是，原告主张的《消费者权益保护法》，不适用于本案的商品房买卖合同关系。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，其第4项诉讼请求不符合起诉条件，应驳回原告对被告的起诉，基于“判决吸收裁定”的原则，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，被告取得了案涉房屋所在小区C区的商品房预售许可证，证号为大金房预（销）许字第××号。2013年7月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，同时签订了《合同补充协议》和《分期付款补充协议》，原告购买被告开发的金州区房屋，面积87.94㎡房屋一套，房款660113元，原告已全额付款。2015年4月27日被告已将房屋交付给原告，原告已经接受。案涉房屋小区的自来水供应系大连市自来水集团有限公司金州分公司提供，2015年、2016年的水质问题出现过问题，现已逐渐恢复；天然气管道至今未予接通；虽接上供暖设备但是尚未达到正常使用状态。被告在销售环节，通过各种媒体进行广告宣传，详细介绍了房屋的构造及配套和生活的一些优越的条件，做了小区将会有包括魔幻岛、60万平商业综合体、实验学校、高级医院、高尔夫球场、轻轨、机场等配套设施的建设；合同中约定的被告在建设中留有建设公共服务设施配置，如诊所、文化活动室等只有房屋，尚未具体落实等等。2017年12月21日，原告案涉房屋出现墙面、地面裂缝等质量问题，反映到被告处，被告给原告出具一份《房屋维保保修单》，保修内容为墙面、地面裂缝需挂网维修；入户门瓢需更换。被告于2018年6月30日前维修完毕，但原告对维修情况不满意。现原告诉至本院，要求被告退还原告因虚假宣传、抬高房屋价格多收取的房款132022元、要求被告因违约交房按日向原告支付房款万分之二的违约金224834元、要求被告向原告提供竣工验收文件，彻底修缮房屋不合格部分，并赔偿原告应急修缮房屋费用30000元、要求被告在三年内兑现配套承诺，否则原告将继续主张权利。本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信，收入本案卷宗。本院认为，合法的商品房销售关系受法律保护。对原、被告签订的《商品房买卖合同》，因被告取得了商品房预售许可证，没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认；对原告提出的两份补充协议虽然签字了，但没有看到原件，不予认可的辩解，因被告出具了原件，原告并无异议，本院亦予以认可；故原、被告之间《商品房买卖合同》的两份《合同补充协议》和《分期付款补充协议》，亦应当合法有效，本院亦予以确认；对于原告“三通”不合格或不到位以及承诺的公共设施没有兑现造成案涉房屋贬值而要求被告承担损失及违约金的主张，因合同履行中，被告确实出现售房时的宣传与实际不符或者落实不到位的事实，没有履行义务，被告应承担相应的法律责任。但该项权益大部分属于小区业主全体共同利益，诉讼时主体应当符合法律规定，原告作为个体，主张公共利益显然不妥，本院无法做出相应具体的处理，其主体资格不适格，应由适格主体另行诉讼后，原告可主张权利；故原告该项请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告房屋修缮费用的主张，属于具体的民事诉讼请求，本院应予以审理。因该费用没有实际发生，被告又不予认可，原告对自己的房屋修缮费用可通过鉴定的方式解决，但原告在本院规定的期间内没有书面申请鉴定，应视为原告放弃该项主张，本院不再审理；对于原告要求被告在三年内兑现配套承诺，否则原告将继续主张权利的主张，因该内容上面已经阐述，是否继续主张是原告自己的权利，本案不便处理。故该项请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告刘玉梅的诉讼请求。案件受理费3550元（原告已预交），由原告刘玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  刘作成二〇一九年十二月二十五日法官助理徐锦书记员滕雲霞