吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0282民初2166号原告：翟某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：杨某，吉林领典律师事务所律师。被告：桦甸市城市建设开发有限公司。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：王某，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，吉林功承律师事务所律师。第三人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司。（缺席）法定代表人：刘某，董事长。原告翟某与被告桦甸市城市建设开发有限公司（以下简称城开公司）、第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟某及其委托诉讼代理人杨某，被告城开公司委托诉讼代理人王某、郑某到庭参加诉讼。龙兴公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。翟某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认城开公司（案外异议人)对案涉房屋即桦甸市龙某12号楼00单元XXX号即166号商铺不享有足以排除强制执行之权利，并依法继续对该商铺进行执行；2.案件诉讼费由城开公司（案外异议人）承担。事实及理由：2016年4月，翟某根据桦甸市人民法院（2016）吉0282民初1020号民事调解书,对第三人开发的位于桦甸市龙某166号商铺进行了查封并申请执行。2019年7月，城开公司向法院提出执行异议。2019年8月2日，桦甸市人民法院经书面审查下发了（2019）吉0282执异51号执行裁定书，支持了城开公司的执行异议，中止了对案涉商铺的执行。翟某认为，桦甸市人民法院支持城开公司的异议申请，并裁定中止对案涉商铺的执行，在认定事实及适用法律上均是不正确的。一、城开公司与龙兴公司于2015年9月11日签订的商品房买卖合同（预售）并非合法有效;二、城开公司（案外异议人）提出执行异议时没有提供购买房屋的付款凭证,按照有关法律规定,这是对案涉房屋中止执行的必备条件之一;三、城开公司（案外异议人)在法院查封之前并没有实际占有使用案涉房屋;四、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并结合本案材料显示，城开公司并不享有对案涉房屋排除执行的实体权益，桦甸市人民法院（2019）吉0282执异51号执行裁定认定事实错误，适用法律也不正确。鉴于此，翟某提出执行异议之诉，希望法庭支持诉请，以维护翟某的合法权益。城开公司辩称，1.诉争房屋在查封前就已进行预告登记，登记至城开公司名下，故城开公司对该房屋享有排除执行的权利在本案查封前，本案诉争房就已经预告登记至答辩人名下，答辩人对该房屋享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，贵院所作出的（2019）吉0282执异51号执行裁定书裁定结果正确，应予维持。2.城开公司在诉争房屋查封前就已经与龙兴公司就诉争房屋签订房屋买卖合同、其已支付全部价款并已实际占有使用，故答辩人对该房屋享有排除执行的权利：（1）在贵院查封诉争房屋前，城开公司已经就诉争房屋签署了房屋买卖合同;（2）查封前，双方一致同意以城开公司已支付且已到期的龙兴公司尚未偿还的借款作为房屋买卖价款，即城开公司已经向龙兴公司全额支付合同约定的房屋买卖价款;（3）查封前城开公司已经实际占有使用了本案诉房屋;（4）该房屋尚未办理不动产登记并非城开公司原因所致。因此，即便是在不考虑本案诉争房屋已经进行预告登记的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，亦应当认定答辩人对诉争房屋享有足以排除执行的权利。综上所述，贵院所作出的（2019）吉0282执异51号执行裁定书裁定结果正确，应予维持，原告的诉讼请求应予驳回。龙兴公司未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对城开公司提供的证据1.付款凭证21份、购房合同书1份、房屋预告登记证明1份、商品房买卖合同（预售）1份。证明城开公司于2015年9月至2017年6月期间，累计向龙兴公司交付借款本金23215729元;因龙兴公司无法偿还城开公司上述到期债务,故将包括本案诉争房屋在内21套房屋抵偿欠款，并于2018年12月31日签订购房合同书对双方意思表示进行确认;上述房屋已进行预告登记;在桦甸市人民法院查封本案诉争房屋前，城开公司已支付合同约定的全部房屋价款，并签署了合法有效的房屋买卖合同。经质证，翟某认为付款凭证真实性无法核实。付款凭证上显示的时间均是在城开公司和龙兴公司签订的房屋买卖合同之后形成的。按照双方的房屋买卖合同约定，买受人应该在2015年9月30日前支付全部购房款。上述付款凭证与本案无关，不能证明城开公司已经支付了购房款。翟某对这份购房合同书的真实性不清楚。该购房合同书与本案没有关联性，该合同书显示的日期为2018年12月31日，是在城开公司提供的所谓商品房预售合同之后，也是在查封案涉房产之后。购房合同显示城开公司和龙兴公司之间存在着债权债务关系，将其中的部分债权转化成购房款，翟某认为并不等于城开公司支付了涉案查封财产的购房款。对商品房买卖合同（预售）的真实性、关联性及证明的问题均有异议。龙兴公司开发的龙兴罗兰圣菲楼盘，当年对外出售时，均是罗兰圣菲内部认购协议书的样式与买受人签订合同的，当时根本不存在这种所谓的商品房买卖合同预售样本;城开公司提供的该商品房买卖合同(预售),在签订之时，龙兴公司并没有办理商品房预售许可手续，据翟某了解，目前仍然没有，显然违反了《城市商品房预售管理办法》，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等法规法律的强制性规定;城开公司提供的该商品房买卖合同（预售）中，多处实质性的内容，均填写为无，如预售资金监管账号及房屋平面图、建设工程规划方案图等关键内容均填写为无，这不符合常理，更不具备房屋预售合同的基本要件。按照规定，如果房地产开发商在不具备预售商品房的条件下，就不允许向外预售房屋，所签署的合同便属无效。那么随后形成的这份预告登记证便是错误的，不合法的、不正确的。（2019）吉0282执异51号执行异议案件中，城开公司提供的案涉查封房屋的房号是XXX号，如城开公司提供的预告登记证明与案涉房屋一致，那么裁定依据不正确，认定事实不正确，同时，预告登记显示的房屋面积与查封的及城开公司与龙兴公司签订合同的面积均不一致。经审查，虽翟某对上述证据提出诸多异议，但未提供反驳证据支持其异议主张，故对上述证据予以采信；2.桦甸市住房和城乡建设局关于龙兴罗兰圣菲项目说明1份。用以证明诉争房屋因龙兴公司原因导致无法完成后续竣工验收备案，致使无法在不动产登记部门办理相关手续及证照，案涉房屋未办理过户登记非城开公司原因所致。经质证，翟某认为出证单位与城开公司同属于政府部门，对该证据内容的真实性表示异议。经审查，虽翟某提出异议，但未提供反驳证据，故予以采信。3.现场照片2张。证明在贵院对本案诉争房屋查封前，城开公司已经实际占有本案案涉的房屋，对该房屋安装了卷帘门，并占有使用。经质证，翟某对证据的真实性、合法性、证明的问题均有异议。认为该照片不能显示与案涉房屋有关，不能说明城开公司已实际占有使用案涉房屋，没有显示日期，不能说明在涉案房屋查封之前形成;经审查，该照片既能体现外部情况，又能体现内部实际状况（堆放杂物），能够证明待证事实，故予以采信。经审理查明：2015年9月11日,城开公司与龙兴公司签订商品房买卖合同（预售），约定龙兴公司将取得预售许可证号（XXX号），位于龙兴罗兰圣菲12幢××元、预测面积285.27平方米的商用门市以每平方米8000元、总价款2282160元卖予城开公司，并约定一次性付款的，买受人在2015年9月30日前支付全部价款，分期付款的，于2015年12月31日前支付全部价款；双方还约定房屋交付时间为2015年12月31日前。2015年9月16日，桦甸市房屋产权管理中心为城开公司办理了吉房预桦字第XXX号房屋预告登记证明，载明预告登记权利人为城开公司、建筑面积285.27平方米、购房款2282160元、预告登记种类为预售商品房预告登记。后龙兴公司陆续向城开公司借款计23215729元。2018年12月31日，城开公司与龙兴公司签订购房合同，约定城开公司购买龙兴公司位于龙某21套房屋（包括案涉房屋），每平方米8000元，总价32503520元，付款方式为龙兴公司向城开公司借款本息27718537元直接转为购房款，余款在办理完产权交易手续后一次性交付。另查明，翟某与龙兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月1日作出（2016）吉0282民初1020号民事裁定，查封了案涉房屋，查封期限为三年，并告知翟某如申请续查封，应在查封期限届满前申请。2016年5月4日，本院作出的（2016）吉0282民初1020号民事调解书，调解结果：一、被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司于2016年5月11日前偿还原告翟某借款本金180万元及至2015年8月27日止的利息72万元。2015年8月28日至实际履行完毕时止的利息按年息2%的标准给付时另行计算；二、案件受理费26133元、诉讼保全费5000元，合计31133元由被告桦甸龙兴房地产投资开发有限公司负担18067元，余款依法退回。2016年11月1日翟某申请执行，本院于2019年4月11日作出（2016）吉0282执1608号执行裁定书，裁定结果：一、查封桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的坐落于桦甸市××楼车库（未办理房屋所有权证书，建筑面积约34.50平方米）；坐落于桦甸市××楼房屋（未办理房屋所有权证书，建筑面积约91.6平方米）；坐落于桦甸市龙某的166号商铺（未办理房屋所有权证书，建筑面积约270.43平方米，位于桦甸市××路交会处，大兴街路北第一栋回迁一楼数第二个门）。二、查封期限为三年，查封期间不得转让，不得设定抵押、变卖等他项权利负担。城开公司提出异议，本院于2019年8月2日作出（2019）吉0282执异51号执行裁定，裁定中止对（2019）吉0282执1608号执行裁定书内容中查封桦甸市龙兴房地产投资开发有限公司所有的坐落于桦甸市龙某得166号商铺（未办理房屋所有权证书，建筑面积约270.43平方米，位于桦甸市××路交会处，大兴街路北第一栋回迁一楼数第二个门）的执行。现案涉房屋由城开公司占有。本院认为，本案的争议焦点是案外人城开公司对查封的位于桦甸市××排除强制执行的权益。商品房买卖合同（预售）签订后，城开公司与龙兴公司办理了预告登记，虽由于龙兴公司原因未能办理产权登记，但该预告登记具有物权效力，即排他效力，并且城开公司通过借款转换方式签订协议支付了购房款，并实际占有案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，城开公司的异议理由成立，本院予以支持。虽翟某提出龙兴公司未取得商品房预售许可证，预告登记无效，因2015年9月11日城开公司与龙兴公司签订的合同中已经载明预售许可证为XXX号，对此翟某未提供反驳证据，故该抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条的规定，裁定如下：驳回翟某的诉讼请求。案件受理费19403元，由原告翟某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  魏清华人民陪审员  张连江人民陪审员  魏兴国二〇一九年十二月二十六日书 记 员  蔡鹏展