四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12646号 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐小涛，男，1977年8月31日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：曹翔，四川西同律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李倩，女，1982年8月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：苏挈，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴鹏逻，四川矩衡律师事务所律师。 上诉人唐小涛因与上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐小涛上诉请求：请求法院判令撤销一审判决第三项、第四项，并依法改判李倩向唐小涛支付违约金429000元以及居间服务费用55150元；本案一、二审诉讼费用及保全费用由李倩承担。事实和理由：一、一审法院判决李倩仅向唐小涛支付10万元违约金不符合双方签订的房屋买卖合同对于违约金的相关约定。一审法院经审查认定双方当事人于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》有效，因此，该合同中对于违约的认定、处理方式以及违约金数额的约定应当对双方当事人形成约束，且对双方当事人都是公平公平对等适用的。任何一方违约的，都应当向守约方支付房屋总价的15%的违约金，即429000元。本案中一审法院在依据合同认定李倩违约致使合同目的无法达成的情形下，在判决违约金时却置合同约定于不顾，径直错误地行使自由裁量权，酌定违约金为10万元，严重违背合同意思自治原则；二、一审法院判决李倩仅向唐小涛支付10万元违约金与李倩的违约过错责任不相适应。李倩从房屋买卖合同订立之初就有毁约的企图，且在实际履行中，出现不按合同约定预约提前还贷、不按时备齐贷款审查资料、不配合办理结按手续等行为，恶意违约的主观故意非常明显。同时，合同实际履行期间案涉房屋的市场价及整个成都市的房屋均价已发生大幅上涨的情况，且限购政策与贷款政策均进行了调整，如果案涉合同未能履行，唐小涛不可能再以原合同价格购置相同的住房，通过按揭方式购房的贷款利率也大幅上调，甚至丧失在本市的购房资格。一审法院判决的10万元违约金远远不能与李倩违约的恶意程度及过错程度匹配；三、一审法院在李倩未对“违约金金额过分高于实际损失”提供任何证据的情况下降低违约金违背举证证明责任分配原则。四、一审法院未支持上唐小涛要求李倩承担居间服务费的诉讼请求不符合双方签订的合同约定。案涉合同6.2实质上是唐小涛与李倩对于居间服务费承担主体的特别约定，本案中该条特别约定的条件已经成就，居间服务费应当由李倩承担。 李倩辩称：一、关于唐小涛主张的492000元违约金与55150元居间服务费、贷款服务费、贷款评估费。首先，李倩是守约方，唐小涛是违约方。合同的解除是因唐小涛严重违约导致，唐小涛应自行承担其因此次交易所产生的全部费用。其次，如果法院经审理认定合同解除系李倩违约导致，那么购房合同所约定的违约金金额也过分高于唐小涛实际发生的损失，人民法院应对违约金的金额予以调减。原因：（1）唐小涛在一审中提交的证据拟证明其在此次购房交易中发生了居间服务费、按揭服务费、贷款评估费总额为55150元，但其中贷款评估费5000元无任何合同.发票予以佐证，且并未支付至贷款评估机构；（2）唐小涛并未就可得利益的具体金额.利益的可预见性尽到举证责任，事实上，房屋买卖双方中的任何一方在签订合同时均无法遇见房价将来是涨是跌，更无法预料涨跌幅度及具体金额，故本案中并不存在预期利益；（3）即使人民法院认可唐小涛因此次交易发生了居间服务费.贷款服务费.贷款评估费共计55150元，那么唐小涛的损失也仅为55150元，购房合同中约定的房屋总价15%的违约金金额429000元过分高于实际损失，人民法院应予以调减。最后，关于违约责任的问题，案涉房屋买卖合同中，双方的义务有履行顺序，李倩向银行提交申请，之后支付房贷款。在实际情况中，李倩没有对证据进行保存，但从唐小涛和中介的对话可反映出，李倩提出了提前还贷的申请，证明李倩履行了自己的义务，最终没有解除抵押的原因，是因为唐小涛没有支付100万的还贷款，李倩履行了申请提前还贷的义务，需要唐小涛配合去支付首付款。 李倩上诉请求：撤销一审判决，改判为：一、确认李倩与唐小涛签订的《存量房买卖合同》解除；二、唐小涛向李倩支付违约金429000元；三、驳回唐小涛的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用均由唐小涛承担。事实和理由：一、原审判决认定李倩是《存量房买卖合同》的违约方且唐小涛有权据此解除合同，属事实认定错误。原审判决认定李倩未按照合同约定在9个工作日内提交还贷申请、认定李倩未按约在2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料进而导致合同目的不能实现且唐小涛有权解除合同、将该房屋未注销抵押登记的原因归结于李倩违约，均属事实认定错误。事实上，李倩按约履行了提交提前还贷申请的义务，配合提交了贷款资料，房屋抵押登记未办理注销系因唐小涛未支付购房首付款的违约行为导致，而非李倩违约。唐小涛并无解除合同的约定解除权或法定解除权，李倩亦无须向唐小涛承担违约责任。二、原审判决认定唐小涛未违反《存量房买卖合同》，属事实认定错误。原审判决认定李倩未告知唐小涛还贷时间，唐小涛不知道还贷时间，属于事实认定错误，唐小涛未支付购房首付款这一事实已经构成根本性违约；唐小涛在约定时间内未获得贷款审批，亦未自筹购房款向李倩支付，构成根本性违约；唐小涛存在故意拖延支付购房款的重大恶意，为隐藏其恶意，唐小涛在一审过程中偷换了关键证据。 唐小涛辩称：1.李倩所谓的已经按约向银行提出了提前还贷的申请均是其自己陈述，没有任何证据予以证明；2.李倩未在2017年4月14日备齐贷款所需资料是事实，在一审证人证言及一审已查明的事实中均予以证实；3.未能办理房屋注销抵押手续的原因主要是因为李倩未向银行提出提前还贷的申请，未配合办理结按，即便如李倩所述，需要唐小涛借款给其还贷，也需要李倩本人出面予以配合，但李倩从未出面过。中介和唐小涛从2017年3月至2017年6月期间，通过各种方式反复催促和联系李倩，但是李倩都不出面配合办理结按。因此，没有办理房屋结按的主要原因在李倩，且已经违反了双方签订的合同约定，所以李倩是导致案涉房屋买卖合同无法履行的违约方；4.针对李前所述的唐小涛未能在2017年4月14日获得银行贷款审批是属于李倩对合同约定的错误理解。合同约定的是“双方在2017年4月14日前备齐......”房屋交易的行业惯例是先提交资料，由银行审批，不可能在提交资料的当天或短期几天内就能获得银行的贷款审批，合同中也未说过需要在2017年4月14日完成审批；5.对于李倩陈述唐小涛在一审中故意偷换证据这一事实不成立，首先从证据内容来看，对话时间为2017年6月12日，是签订合同之后长达3个月的时间，而在这3个月期间，唐小涛和中介不停催促李倩办理相应的手续，但李倩不出面也不配合。“没有拿到审批文件不敢转钱”是对李倩前期违约行为的担忧，从唐小涛的实际行为来说，唐小涛并未违约，而李倩以各种理由推脱，不到现场办理，李倩的违约程度非常明显。 唐小涛起诉请求：1.解除双方于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》；2.李倩向唐小涛退还已支付的定金10万元；3.李倩向唐小涛支付违约金429000元；4.李倩向唐小涛支付居间服务费用共计55150元；5.本案诉讼费用由李倩承担。 李倩反诉请求：1.确认李倩与唐小涛签订的《存量房买卖合同》已经解除；2.唐小涛向李倩违约金429000元；3.案件受理费.保全费、鉴定费等诉讼费用全部由唐小涛承担。 一审法院查明，2016年5月31日，位于成都市锦江区房屋登记所有权人为李倩。2016年12月30日，上述房屋办理抵押登记，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司锦江支行。 2017年3月18日，李倩（卖方、甲方）、唐小涛（买方、乙方）、尚东乐居公司（经纪方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：唐小涛购买李倩所有的上述房屋，房屋总价286万元；房屋已抵押，甲方应在签署本合同后9个工作日内向银行申请偿还贷款，按照银行规定时间还清并办理注销抵押手续；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金5万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款136万元，乙方在甲方结清该房屋按揭当天支付甲方；尾款145万元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，双方同意通过丙方办理本合同项下房屋的按揭贷款；丙方协助双方办理该房屋的权证过户手续，双方应在贷款审批通过且该房屋抵押注销后7个工作日内前往房产交易中心办理过户手续；若乙方贷款金额未达到145万元，应在过户当天将差额部分一次性付清；补充条款：双方协商该房屋交易价格包含甲方所有的位于成都市锦江区车位，甲方结清该房屋当天乙方支付同等金额的购房款用于帮助甲方按揭结案，剩余部分于过户时付清。同日，唐小涛向李倩支付5万元。同日，李倩出具定金收据，载明收到唐小涛购房定金5万元。 2017年3月19日，唐小涛向李倩支付5万元，向尚东乐居公司支付居间服务费42900元、贷款服务费7250元。 2017年6月27日，唐小涛通过短信方式向李倩发送“催告继续履行合同函”，要求李倩在2017年7月11日前尽快履行合同。同日，李倩向唐小涛发送“关于支付首付款的通知”，通知唐小涛在收到通知后3日内付清房屋首付款131万元用于结清按揭款。 2017年7月5日，唐小涛通过邮寄方式向李倩发送“催告继续履行合同函”。 2017年7月6日，李倩向唐小涛、尚东乐居公司发送“关于解除《存量房买卖合同》的告知函”，告知因唐小涛未履行付款义务，李倩要求解除《存量房买卖合同》。 证人杨某陈述，杨某系尚东乐居公司工作人员，案涉合同由其提供居间服务。在合同履行过程中，李倩称其预约了按揭还款但无法说出具体的预约时间。李倩贷款资料准备也超出了合同约定时间，在4月底才提供户口资料。杨某约双方于2017年6月13日办理贷款等相关手续，李倩于12日晚告知杨某第二天去不了，后多次约李倩办理上述手续，最后一次联系是6月26日，李倩称其很忙。因李倩未确定具体何时前往银行归还按揭款，故双方尚未谈及唐小涛何时支付首付款，该款项也未确定具体金额，说的是100万元左右，应该是李倩应归还的按揭款金额。 一审法院认为，唐小涛与李倩签订的《存量房房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。据一审查明的事实，李倩未按约“在签署合同后9个工作日内向银行申请偿还贷款”，也未按约“在2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料”，至今未办理注销房屋抵押手续。李倩的上述行为已构成违约，故唐小涛以李倩不履行合同义务致使合同目的无法实现为由主张解除合同，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。李倩认可收到唐小涛支付的款项10万元，合同解除即应向唐小涛退还该款。因李倩未举证证明其已向银行申请偿还贷款或告知唐小涛其将于何时结清房屋按揭，仅以通知形式要求“唐小涛在收到通知后3日内付清房屋首付款131万元用于结清按揭款”不符合合同约定，故李倩主张唐小涛未履行付款义务构成违约，一审法院不予采纳。李倩作为违约方不享有合同解除权，其以已发送解除通知为由主张合同已解除并主张唐小涛支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于唐小涛主张李倩支付违约金，一审法院根据公平原则，结合违约方过错、守约方损失以及双方合同履行情况，酌定李倩支付违约金10万元。关于唐小涛主张李倩支付居间服务费用损失，鉴于违约金系补偿和惩罚双重性质，上述违约金足以弥补唐小涛的损失，故一审法院对唐小涛此项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除唐小涛、李倩、四川尚东乐居房地产经纪有限公司于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》中关于唐小涛、李倩之间的权利义务条款；二、李倩应于判决发生法律效力之日起十日内向唐小涛退还10万元；三、李倩应于判决发生法律效力之日起十日内向唐小涛支付违约金10万；四、驳回唐小涛的其他本诉请求；五、驳回李倩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取14840元，保全费3165元，两项合计18005元，由李倩负担；本案反诉案件受理费减半收取14840元，由李倩负担。 二审中，唐小涛对一审判决查明事实部分第6页第2段“2017年3月19日，唐小涛向李倩支付5万元，向尚东乐居公司支付…7250元”有异议，认为一审法院未载明5000元房屋评估费。判决书第7页证人证言部分一审法院遗漏了另一名证人王某的陈述，王某证明了在签订合同第二天，李倩给其打电话表达想解除合同，理由是因为链家有人员找到他，愿意以更高的价格购买案涉房屋。李倩对一审判决查明事实部分第7页证人证言不予认可，认为其不具有证明效力，与微信证据的事实相反。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院依法予以确认。 根据已经查明的事实以及各方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉《存量房买卖合同》是否已于2017年7月8日解除；二、唐小涛是否应当向李倩支付违约金429000元；三、李倩是否应当向唐小涛支付违约金429000元及居间服务费55150。现就上述争议焦点作出如下评述： 关于案涉《存量房买卖合同》是否已于2017年7月8日解除的问题。本院认为，李倩、唐小涛、尚东乐居公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，各方当事人应当遵循诚实信用原则，自觉履行合同确定的义务。按照案涉《存量房买卖合同》的约定，唐小涛应当于签订合同同时支付李倩购房款定金5万元，李倩应当在签署案涉合同后9个工作日内向银行申请偿还贷款，并按照银行规定时间还清并办理注销抵押登记，唐小涛与李倩应当于2017年4月14日前备齐办理银行按揭贷款所需资料。 本案中，在唐小涛依约支付了购房定金5万元后，李倩一方既未提供充分证据证明其已经向银行提出结清按揭款的申请，也没有提供证据证明其向唐小涛告知过办理结按时间、偿还贷款具体金额、支付帮助按揭贷款时间等信息，应当承担举证不能的法律后果。李倩一方陈述未成功办理房屋结按的主要原因在于唐小涛未支付首付款，本院认为，根据合同第3.2条及补充条款的约定，李倩结清案涉房屋按揭结按当天，唐小涛支付同等金额的购房款给李倩用于帮助其结按。在唐小涛具备支付首付款的条件下，李倩并未告知房屋结按进展且未积极配合唐小涛准备办理银行按揭贷款所需资料，在唐小涛已经成功办理贷款的情况下，案涉房屋至今仍未办理注销房屋抵押手续。因此，案涉房屋未完成注销房屋抵押手续是由于李倩的违约行为导致的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，李倩并不具备案涉《存量房买卖合同》的法定解除权，故李倩以已发送解除合同通知为由主张案涉合同已经于2017年7月8日解除，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。 关于唐小涛是否应当向李倩支付违约金429000元的问题。如前所述，案涉《存量房买卖合同》未顺利履行完毕系李倩的违约行为导致，因此，李倩要求唐小涛支付违约金的主张因缺乏事实依据，本院依法不予支持。 关于李倩是否应当向唐小涛支付违约金429000元及居间服务费55150的问题。本院认为，唐小涛作为守约方，有权要求李倩承担违约责任。关于违约金金额，基于违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”性质，依据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，综合考虑当事人的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，一审法院根据公平和诚实信用原则，酌定的违约金金额并无不当，本院依法予以确认。关于居间服务费，一审法院酌定的违约金金额足够弥补唐小涛的损失，故唐小涛关于居间服务费的主张本院不予支持。 综上所述，唐小涛、李倩的上诉请求和事实理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费16297元，由李倩负担7735元，唐小涛负担8562元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十二月十一日 法官助理  许琳琳 书 记 员  杨珍梅