广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19939号原告：深圳市伟华物业管理有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人：江金华。委托代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告：陈国盛，男，汉族，户籍地址广东省梅州市梅县区。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人江金华以及委托代理人谭海燕、尹杰珍，被告陈国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》约定：原告将位于深圳市龙岗街道**楼**号商铺租给乙方经营使用，租期从2015年1月1日起至2019年8月30日止，租金为每个月6300元（人民币，下同）；被告必须在每月五号前交清当月租金及当月物业管理费。被告自2019年6月开始拖欠房租及其他应付费用，原告多次催收，被告均置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为属严重违约，原告依法有权追究被告违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁的房屋；二、被告向原告支付2019年6月至2019年8月的租金、物业管理费和水电费等，共计6300元及违约金378元（按年利率24%，从每月应交款之日算至付清之日止）；三、原告没收被告缴纳的租赁保证金18900元；四、被告腾退房屋之前以每月6300元向原告交纳占用费；五、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为支付2019年7月至10月租金、水电费为27736元，其余与起诉状一致，没有变更。被告辩称，我方合同于2019年8月30日到期，9月、10月我方无需支付。2019年7月、8月原告有口头承诺我方免租，故我方未交付。经审理查明，2015年1月1日，原告出具授权委托书，授权其员工苏春义签订原告与陈国盛有关深圳市龙岗街道**街**号**楼**商铺的《房屋租赁合同书》，原告作为委托人对受托人苏春义的行为承担全部法律责任。同日，苏春义代表原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方（苏春义）将位于龙岗街道**社区**街**楼**号约60平方米店铺租给乙方（被告陈国盛）经营使用。租期从2015年1月1日起至2019年8月30日止。每月租金为6300元。二、乙方预付三个月房租即18900元为租赁保证金（以甲方开具收据为凭）。合同期满后，乙方无条件搬离房屋，乙方如果无违反本合同各条款事项，甲方必须将租赁保证金退还乙方（保证金不计利息），退还保证金时乙方必须提供甲方开具的保证金收据。三、在租赁期内，乙方使用店面过程中产生的一切费用（包括但不限于房屋租赁税、水电、维修、物业管理费等）均由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方必须在每月5号前交清当月租金及当月物业管理费（以乙方存入甲方指定银行账户日期为准）。如乙方拖欠交费，自欠缴之日起，甲方按日加收百分之五的滞纳金。拖欠交租期限不超过十日。……十一、如乙方违反以上六、七、八、九、十条，甲方有权没收租赁保证金，并提前终止本合同，如因此支持甲方损失的，甲方有权向乙方索要相应的赔偿。十二、合同期内，甲乙双方均不得单方毁约，否则毁约方要赔偿无责任方相当于租赁保证金金额的经济损失。十三、本物业在甲方继续管理的情况下，乙方在同等条件下有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理。十四、合同期满后，如双方未签订续租合同，则双方装饰、装修的固定装修物不得拆除，无偿交给甲方处置。乙方须保证租赁房屋的完好（正常损耗除外），否则应当赔偿甲方的相应损失。十五、租赁期间因政府规划或甲方统一规划建设需要对该房屋要拆、重建的，双方无条件终止合同，双方不作任何赔偿及违约论处。但甲方须提前一个月通知乙方，乙方应在指定期限内搬迁。搬迁完成，乙方有权向甲方索要所交租赁保证金。十六、合同期间，如乙方被有关部门或违约被甲方封门时，超过30天乙方没有前来处理，甲方有权处理店内一切物品，固定资产归甲方，甲方有权将店铺另行出租。……苏春义在出租方及法定代表处签名、捺印，被告在承租方、法定代表处签名、捺印。原告提交的深房地字**号《房地产证》《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》显示，深圳市龙岗区龙岗供销社是龙岗镇圩镇宗地号为****的“厂房5#”的建筑物权利人。2015年2月1日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社与前海中港高端物业管理（深圳）有限公司（下称“中港物业”）签订《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》约定将深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社位于深圳市龙岗区龙岗街道**街**号房地产出租给中港物业使用，租赁房地产建筑面积共计1500平方米，期限自2015年2月1日起至2019年8月30日止。2015年1月1日，中港物业出具《单位授权委托书》，授权深圳市伟华物业管理有限公司苏春义为其全面管理深圳市龙岗区龙岗街道**社区**街**号楼整栋1500㎡物业出租及日常安全管理事宜，具体权限为代表中港物业与承租方签订租赁合同、代表中港物业收取租赁方每月上交的房租及水电费、代表中港物业上缴应交供销社房租及供电供水部门的水电费、代表中港物业全面管理该物业消防及其他事务，包括消防安全责任在内的一切安全方面的事故，全部责任由深圳市伟华物业管理有限公司苏春义承担。被告对原告提交的《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》、《中港物业单位授权委托书》真实性不予认可，其他证据真实性均予以认可，认为与被告签订租赁合同的是原告和苏春义。被告向本院提交《伟华物业租户证明》用于证明原告2019年7月通知同条街的租户无需缴纳房租。原告对《伟华物业租户证明》真实性不予以确认，认为免租的条件是被告需在2019年8月30日到期后5天之内撤场、腾退房屋，但被告并未按规定期限内撤场而是继续经营，故原告认为被告没有遵守条件，决定不对其免租。庭审中，原、被告双方均确认2019年10月11日起被告即未正常营业，原告对涉案房屋进行停电，未进行停水，及水电费结算依据为每月抄表数据按单价核算，合同到期后双方未续签。原被告双方确认2019年7月、8月水电费已缴清。本院认为，原告委托苏春义与被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方当事人应依约履行。关于原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限从2015年1月1日起至2019年8月30日止，截至庭审之日《房屋租赁合同书》约定的租期已到期，原、被告双方未对涉案房屋的续租问题达成一致协议。故，本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除，被告应向原告返还涉案房屋并腾退租赁房屋。关于原告诉请被告支付原告2019年7月至2019年8月的租金、水电费及违约金的请求。第一，关于租金的请求。因原告在庭审中认可其曾向被告口头承诺过减免2019年7月至2019年8月租金，但是附条件的，即被告需在2019年8月30日合同到期后5天内搬离涉案租赁房屋。原告虽称系有条件减免该两个月房租，但并未提交双方就该条件协商达成一致的证据，故本院采信被告主张，确认系原告主动免除被告该两个月的房租，被告无需向原告支付该两个月房租。第二，关于水电费的请求。因原告确认以发出《房租水电收据》的方式向被告收取房租及水电费，原、被告双方均在庭审中确认结算水电费依据为每月抄表数据按单价核算，且原、被告双方确认2019年7月、8月水电费已缴清，原告未提交关于9月份水电费的抄表数据的证据，理应承担举证不能的不利后果。故，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。最后，基于上述分析，原告无证据证实被告在租赁期间有违约行为，故诉请被告支付违约金缺乏事实与法律依据。故本院对原告该项诉讼请求均不予支持。关于没收被告租赁保证金的请求。基于上述分析，原告无证据证明被告在租赁期间有违约行为，故原告该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原告应向被告返还租赁保证金18900元。关于支付2019年8月31日至被告腾退房屋之日的占有使用费的请求。因双方合同已于2019年8月30日解除，被告继续占有房屋无合法依据，应向原告支付2019年8月31日至实际腾退房屋之日的占有使用费。因《房屋租赁合同书》中双方约定每月租金6300元，原告对涉案房屋进行停电导致被告2019年10月11日起未正常营业，故被告应参照原租金向原告支付2019年8月31日至2019年10月10日间的占有使用费8610元（6300元÷30天×41天）。因原告将租赁房屋停水停电,致使涉案房屋于2019年10月11日起不具备正常的使用条件,占有使用费应当适当酌减，根据本案情况，本院酌情确定被告应以房租的60%（即3780元/月）的标准向原告支付占有使用费至腾退房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市伟华物业管理有限公司与被告陈国盛签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除；二、被告陈国盛应于本判决生效之日起十日内将其承租的龙岗街道平南社区万兴街9号一楼101涉案店铺腾空返还原告深圳市伟华物业管理有限公司；三、被告陈国盛应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市伟华物业管理有限公司支付腾退房屋之前的占有使用费（2019年8月31日至2019年10月10日间的房屋占有使用费为8610元；自2019年10月11日起，被告按照3780元/月的标准向原告支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日）；四、驳回原告深圳市伟华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费298元（原告已预交），由原告深圳市伟华物业管理有限公司负担248元，被告陈国盛负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭职威二〇一九年十二月十七日书记员  傅晓旭