文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3631号上诉人（原审被告）：蒋晓花，女，生于1991年4月15日，汉族，重庆市忠县人。被上诉人（原审原告）：秦宗梅，女，生于1980年9月27日，汉族，重庆市忠县人。原审被告：翁海华，男，生于1987年9月10日，汉族，重庆市忠县人。上诉人蒋晓花因与被上诉人秦宗梅、原审被告翁海华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2019）渝0233民初4318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人蒋晓花，被上诉人秦宗梅，原审被告翁海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋晓花上诉请求：1、撤销（2019）渝0233民初4318号民事判决，驳回秦宗梅的全部诉讼请求；2、秦宗梅承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、秦宗梅明确知晓涉案房屋属于翁海华所有以及上诉人对房屋无处分权的事实，故双方之间签订的《定金合同》、《承诺书》因侵犯了他人的合法权利依法应属非法和无效，因合同无效，自然不存在承担违约金和赔偿定金的问题。二、合同中约定的是“并赔偿违约金5万元给买方”，而违约金具有损失填补的作用，秦宗梅并未提供证据证明其因上诉人违约所遭受的损失情况，翁海华也及时退还了5万元的定金和利息，秦宗梅并无任何损失。三、《定金合同》、《承诺书》均是中介机构打印好内容后让上诉人签字的，秦宗梅也是房屋中介机构从业人员，上诉人落入了秦宗梅和中介机构设的圈套。即便根据《定金合同》、《承诺书》，与定金5万元等值的违约金的约定也明显过高。四、如前所述，一审根据无效合同，以超过约定承担违约金的内容适用了定金罚则，有违意思自治原则，即便是违约金，因秦宗梅没有损失，也系适用法律错误。秦宗梅基于家事代理权相信上诉人对房屋有处分权，我也只是承担过错责任。秦宗梅辩称，一、蒋晓花和翁海华系夫妻关系，并且蒋晓花持有房产证原件，也向我出具了内容为翁海华同意出卖房屋的承诺书。二、我虽是中介机构从业人员，但也有正当购房需求，并无欺诈行为，此次交易并不是在我上班的中介机构。三、《定金合同》、《承诺书》虽然是中介机构提供的打印件，但上面的内容蒋晓花是同意后才签字的，蒋晓花是成年人，应对自己的行为负责。四、事实上，蒋晓花和翁海华夫妻二人是在电话中协商好同意出卖房屋的，只是因为后来关于税费的负担问题与我发生争议后就不同意卖了，应由他们夫妻共同承担违约责任。翁海华述称，涉案房屋是我的婚前个人财产，我并未授权和同意蒋晓花出卖我的房屋，我们正在闹离婚，我长期在外地上班很少回家，我收到5万元后很诧异，向蒋晓花问清情况后就及时退还了定金5万元和利息给秦宗梅。秦宗梅向一审法院起诉请求：1、判令蒋晓花、翁海华返还秦宗梅购房定金50,000元；2、诉讼费由蒋晓花、翁海华承担。一审法院认定事实：蒋晓花与翁海华系夫妻关系。2019年8月13日蒋晓花在忠县旺源房产经纪有限公司出卖忠县忠州镇临江路103号7-4号房屋，与买方秦宗梅签订《定金合同》，合同主要内容为：1．甲方翁海华出售位于忠县忠州镇临江路103号7-4号房屋，面积77.38平，房屋总价400,000元；2．乙方秦宗梅交付购房定金50,000元（大写伍万元整）；3．双方在2019年8月20日前签约，在此期间，若买方不要此房，则定金归卖方所有，若卖方不卖此房，卖方除退还买方所交购房定金外，并赔偿违约金50,000元给买方；4．付款时间及方式：2019年8月20日乙方支付甲方房款含已付定金共计人民币300,000元（大写叁拾万元整），余款100,000元（大写壹拾万元整）于2019年9月1日前甲方配合乙方完成过户手续后并根据上述所列物品（合同中约定的涉案房屋内各种家具家电）完好交与乙方时乙方一次性支付给甲方；5．该房屋过户产生的个人所得税由甲方承担，契税由乙方承担。合同还对其他事项进行约定。合同尾部收款人处有“蒋晓花代翁海华”字样并捺手印，付款人秦宗梅签字并捺印，中介方旺源房产加盖公司印章。同日蒋晓花向秦宗梅出具承诺书，内容为“我名蒋晓花（女），特受我（丈夫）翁海华之托，收取出售位于忠县忠州镇临江路x号x号房屋，面积77.38平方米（详见x号），全权代理收取定金和签署定金合同，根据定金合同上的条约，如果甲方有违约，我愿承担一切违约责任。”同时，蒋晓花要求秦宗梅向蒋晓花提供的翁海华银行账户打款支付定金。后秦宗梅向翁海华的个人账户支付定金50,000元，蒋晓花向秦宗梅出具收条，具体内容为“今收到秦宗梅交来购买位于忠县忠州镇临江路103号7-4号房屋定金50,000元（大写：伍万元整）”2019年8月17日，翁海华将定金50,000元及单方面计算的2019年8月13日至2019年8月17日产生的利息12元转入秦宗梅个人账户，并以短信方式告知秦宗梅其与蒋晓花签署的两份文书（承诺书和定金收据）无效。庭审中，秦宗梅自述《定金合同》收款人处翁海华签字是由蒋晓花代签，翁海华本人并未在现场，蒋晓花将定金合同以微信拍照方式传给了翁海华并电话告知翁海华交房事宜。蒋晓花和翁海华对蒋晓花代翁海签字无异议。蒋晓花自述将定金合同发给翁海华后，翁海华当时表示不同意出售房屋。另查明，涉案房屋具体位置为忠县忠州镇临江路x号，登记权利人为翁海华，房屋产权证办理时间是2013年。2019年8月20日蒋晓花向一审法院提起与翁海华的离婚诉讼，并于2019年8月28日撤回起诉。一审法院认为，蒋晓花作为完全民事行为能力人，其与秦宗梅签订《定金合同》及出具《承诺书》是其真实意思表示，不存在无效和可撤销事由，故该《定金合同》合法有效，蒋晓花应受该合同约束。蒋晓花以其不是产权人为由主张《定金合同》无效的抗辩主张不能成立。案涉房屋的登记权利人为翁海华，在秦宗梅与蒋晓花签订《定金合同》时翁海华未参与，无书面授权，事后也未追认，且各方当事人均认可《定金合同》收款人翁海华的签字是由蒋晓花代签，足以确认《定金合同》系蒋晓花作为无权代理人以翁海华的名义订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。关于秦宗梅主张翁海华知晓或追认蒋晓花签订《定金合同》等事实，因秦宗梅未提交充分的证据证明，对秦宗梅的此项主张不予支持。因此，《定金合同》对翁海华并不发生效力。《定金合同》中约定“双方在2019年8月20日前签约，在此期间，若买方不要此房，则定金归卖方所有，若卖方不卖此房，卖方除退还买方所交购房定金外，并赔偿违约金50,000元给买方”。另蒋晓花出具《承诺书》承诺“如甲方（出卖方）有违约，我愿承担一切违约责任”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应作抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因此，蒋晓花作为无权代理人应当承担双倍返还定金责任。因2019年8月17日翁海华已将收取的定金50,000元退还秦宗梅，故蒋晓花还应返还秦宗梅50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋晓花在判决生效之日起十日内返还秦宗梅定金50,000元；二、驳回秦宗梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由蒋晓花负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。蒋晓花作为完全民事行为能力人，亦有一定的文化水平，在与秦宗梅订立《定金合同》时，对于合同打印部分内容应有清楚的认知，以签字捺印的方式表示同意与秦宗梅达成协议后，合同即对蒋晓花和秦宗梅产生约束力。虽然涉案的房屋系蒋晓花之夫翁海华的个人婚前财产，但基于双方的特定身份关系和蒋晓花当时持有房屋产权证原件，以及蒋晓花签署的承诺书内容，秦宗梅有充分理由相信蒋晓花系有权处分。本案中，蒋晓花也未提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效的情形之一，故《定金合同》、《承诺书》均合法有效。因蒋晓花的权利瑕疵造成不能与秦宗梅签订正式房屋买卖合同并完成房屋买卖交易，违约责任在于蒋晓花，应由蒋晓花承担双倍返还秦宗梅定金的责任。虽然《定金合同》中对50,000元有系赔偿违约金的表述，但根据合同全文及查明事实，秦宗梅交的50,000元是购房定金，法律关于定金的规定非常明确，具有担保债权实现和对违约行为进行惩罚的性质，并非如蒋晓花所言，未造成秦宗梅的损失就不用承担双倍返还责任。因无确实充分的证据证明翁海华有同意出卖房屋或者委托授权蒋晓花出卖房屋的意思表示，且翁海华已将其收到的50,000元定金及时退还，故翁海华在本案中不应承担责任。秦宗梅主张翁海华也应对其承担责任，但对于一审判决秦宗梅并未提出上诉，视为其认可和接受一审裁判，其辩称中提出的主张和请求依法不属于本案二审的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；上诉人蒋晓花的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人蒋晓花负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  柯 言审判员  杨继伟二〇一九年十二月十九日书记员  章立立