天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7582号原告：天津双发物业管理有限公司，住所地天津市北辰区双发温泉花园17号楼。法定代表人：任洪磊，总经理。委托诉讼代理人：商爱民，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：庞媛，女，该公司办公室主任。被告：李颖，女，1979年8月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张国俊（系被告李颖婆婆），女，1954年4月8日出生，汉族，住天津市北辰区。原告天津双发物业管理有限公司与被告李颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津双发物业管理有限公司的委托诉讼代理人庞媛、商爱民，被告李颖的委托诉讼代理人张国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津双发物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告缴纳2018年4月至2019年7月的物业服务费1692.8元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系被告所居住的双发温泉花园小区的物业服务人，被告系12号楼9门101室业主。房屋建筑面积98平方米，物业服务费单价1.08元，每月105.8元。被告自2018年4月至2019年7月共拖欠应缴纳的物业服务费共计1692.8元。经原告催索未果。原告按照国家规定向被告收缴综合服务费系合法行为，被告应按照规定按时足额向原告缴纳上述费用。被告非但未能按时缴纳，且拖欠应向原告缴纳的费用，已经给原告造成侵害。故呈诉，望判如所请。李颖辩称，被告系12号楼9门101室业主，原告所述的被告欠物业服务费用1692.8元，被告不予认可。首先被告与双发物业没有签订过任何合同。原告诉称该物业公司是2级标准，经被告调查市住建委对物业公司考核是3级良好标准。双发物业按照2级标准收费与国家规定不符。被告物业管理存在以下问题：1、12号楼前面绿地改成停车场且消防通道被占用，汽车尾气影响正常生活并存在安全隐患，楼前路面坑洼不平；2、在业主不知情的情况下将小区的温泉井转给双发隆热力公司，其行为构成侵权；3、小区卫生环境脏、乱、差，公园绿植枯竭无人管理，闲杂人员随意出入；4、地下暖气管道管理不善，冬天蚊虫多。综上，被告认为应当驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系三级资质等级物业服务企业。被告系天津市北辰区双发温泉花园12-9-101号房屋业主，该房屋建筑面积99.92平方米。原告多年来为双发温泉花园小区提供物业服务，2017年6月19日，原告与天津市北辰区双发温泉花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2017年7月1日至2020年6月30日止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的服务管理、（七）物业档案的建立保管和使用、（八）其他委托事项，上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中“二级”的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.08元计算，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元计算，业主于每月15日前到本小区物业服务中心收费处交纳物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%比例交纳违约金。嗣后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费105.95元（1.08元/月/平方米×98.1平方米），其未交纳2018年4月至2019年7月（16个月）的物业管理服务费共计1695.2元。被告所在小区存在部分共用设施如楼道纱窗维修养护不及时到位、小区绿地管理不善、小区车位管理存在瑕疵等现象。本院认为，本案的争议焦点为被告欠付原告物业管理费的数额。原告与被告所在小区的业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的证据及双方当庭陈述可以证实，被告所在小区存在部分共用设施如楼道纱窗维修养护不及时到位、小区绿地管理不善、小区车位管理存在瑕疵等现象，原告未完全尽到合同约定的设施维护、秩序管理等义务，被告交纳的物业管理服务费应予酌减，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，原告诉请被告支付2018年4月至2019年7月的物业管理服务费共计1692.8元，系对自身权利的处分，符合法律规定。本院酌定被告向原告交纳2018年4月至2019年7月的物业管理服务费1692.8元的95%即1608.16元为宜。关于被告辩称小区物业费涨价程序不合法、部分业主并未收到通知、不知情等情形，依据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因物业费系业主委员会与原告在物业服务合同中所约定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因业主大会、业主委员会系业主自治组织，设立业主大会和选举业主委员会应由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府给予指导和协助，被告如认为业主大会或业主委员会作出的决定违反法律、法规的，可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门投诉，本院不予审理。关于被告辩称原告下属公司隆热力公司开门、撬楼道的锁、偷热水水表等情形，可另寻法律途径解决，不在本案中处理。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第八条、第十条、第十五条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李颖于本判决生效之日起十日内给付原告天津双发物业管理有限公司2018年4月至2019年7月的物业管理服务费1692.8元的95%，即1608.16元；二、驳回原告天津双发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李颖负担23.75元，由原告天津双发物业管理有限公司负担1.25元。（此款与上述款项同期给付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苏晓龙二〇一九年十二月十二日法官助理冯智欣书记员莫永媛附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。