湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3765号 原告：株洲市恒豪房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。 法定代表人：楼福弟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐锋，株洲市法学会法律服务中心工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等。 被告：易龙，男，汉族，1992年3月7日出生，住湖南省攸县网岭镇。 原告株洲市恒豪房地产开发有限公司（以下简称“株洲恒豪公司”）与被告易龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理。本院受理后，依法由审判员彭鸿森适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理，实习法官助理文沁协助审理，书记员袁理担任法庭记录。原告株洲恒豪公司的委托诉讼代理人唐锋到庭参加了诉讼。被告易龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。 原告株洲恒豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2、被告向原告支付违约金29,700元；3、被告协助原告办理案涉房屋的备案注销手续及撤销案涉房屋的预购房抵押权预告登记，并自买卖合同解除之日起至前述手续办理完毕之日止按合同总价款495,000元的日万分之一的标准向原告支付违约金；4、被告向原告支付诉讼代理费8,000元；5、被告承担本案的诉讼费及保全费用。事实与理由：2017年6月13日，原告株洲恒豪公司与被告易龙签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定被告易龙向原告株洲恒豪公司购买株洲市天元区****房屋，建筑面积为95.24平方米，每平方5197.4元，总房款为49.5万元，付款方式为合同签订之日支付首付房款10.5万元，余款39万元办理银行按揭贷款。其中《合同附件四》之第2条约定，如买受人采用银行贷款方式支付房款的，且出卖人作为买受人还未取得房屋所有权证期间按揭贷款担保人的，若买受人连续二个月未偿还银行贷款本息，出卖人在接银行通知后有权向买受人催告。出卖人催告后15天，买受人仍未能支付，出卖人有权单方面解除本合同。若出卖人解除本合同的，买受人须向出卖人支付总房款的百分之六作为违约金，同时买受人还须承担因出卖人解除合同所产生的一切费用……买受人所欠银行的贷款部分，买受人同意出卖人直接支付给银行作为买受人向贷款人的提前还款。如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用，出卖人有权追索。其中《合同附件四》之第4条约定，买受人未按出卖人书面通知的日期和要求配合出卖人办理本合同的贷款、公证、预售登记备案、抵押登记、房屋所有权证或办理退房、撤销预售登记、撤销抵押登记等手续的，买受人应按总房价款的每日万分之一向出卖人支付违约金，直至上述资料提供或手续完成时止。被告易龙于合同签订之日向原告株洲恒豪公司支付了首付房款10.5万元。2017年6月28日，被告易龙（借款人）与中国农业银行股份有限公司株洲高新技术开发区支行（贷款人）、原告株洲恒豪公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。借款人以案涉房屋作抵押向贷款人按揭贷款39万元。被告易龙仅支付了部分银行按揭款项后，自2018年10月开始不再按约支付银行贷款，原告株洲恒豪公司依据合同约定代偿被告易龙所欠银行贷款本息，至2019年1月10日止已偿还完毕。鉴于被告严重违约行为，原告于2019年10月10日通过邮政快递向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》书面邮件。被告的行为已违反合同约定且给原告造成巨大损失，现为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告易龙未予答辩，亦未向本院提交证据材料。 经本院审理查明：2017年6月13日，原告株洲恒豪公司(作为出卖人)与被告易龙（作为买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000436963），该合同主要约定：被告购买位于株洲市天元区****房屋；房屋总价为49.5万元；付款方式及期限为买受人应当于2017年6月13日前支付首期房款10.5万元，余款39万元向银行申请贷款支付；该合同附件四中第2条约定，如买受人采用银行贷款（含公积金贷款）方式支付房款的，且出卖人作为买受人还未取得房屋所有权证期间按揭贷款担保人的，若买受人连续二个月未偿还银行贷款本息，出卖人在接银行通知后有权向买受人催告。出卖人催告后15天，买受人仍未能支付，出卖人有权单方面解除本合同。若出卖人解除本合同的，买受人须向出卖人支付总房款的百分之六作为违约金，同时买受人还须承担因出卖人解除合同所产生的一切费用。出卖人解除本合同后的十个工作日内将买受人支付的房款再扣除上述各项违约金、有关费用及其他损失费后返还买受人。买受人所欠银行的贷款部分，买受人同意由出卖人直接支付给银行作为买受人向贷款人的提前还款。如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用，出卖人有权追索；另该合同的第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。 2017年6月28日被告易龙（作为借款人、抵押人）、原告株洲恒豪公司（作为保证人）、及案外人中国农业银行股份有限公司株洲高新技术开发区支行(作为贷款人，以下简称“农行高新支行”)签订了《个人购房担保借款合同》，由被告易龙在案外人农行高新支行办理了39万元、20年贷款期限的按揭贷款手续，原告作为阶段性保证人。2017年7月7日案外人农行高新支行发放了该笔借款。2017年11月6日该房办理了湘（2017）株洲市不动产证明第006****号预售商品房抵押权预告登记。 自2018年10月开始，被告易龙未按约偿还银行贷款。2019年1月10日原告株洲恒豪公司作为保证人全部结清被告易龙所欠的贷款本金367,250元及利息。2019年10月10日，原告株洲恒豪公司通过邮政快递EMS邮寄方式向被告易龙发送了《解除商品房买卖合同通知》一份，该通知书载明解除与被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000436963），并追究违约责任。因被告易龙违约，故原告株洲恒豪公司诉至本院，委托株洲市法学会法律服务中心进行诉讼，且已支付律师费8,000元。 另查明，被告易龙通过首付、房贷的方式已向原告支付购房款127,750元。庭审中，原告株洲恒豪公司称愿意按合同约定退还被告已支付的购房款127,750元，且自愿放弃第三项诉讼请求中的违约金请求。 以上事实，有原告提交的原告工商登记信息，被告的身份信息、《商品房买卖合同（预售）》，购房款收款凭证，《个人购房担保借款合同》，借款凭证，房屋抵押权预告登记证，银行流水，《担保人履行还款回购责任通知书》，《贷款结清证明》，《解除商品房买卖合同通知》及EMS快递单、物流信息，律师费发票，保全费发票以及庭审笔录等证据予以证实，足以认定，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的审查重点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 原、被告之间签订的合同编号为9000436963的《商品房买卖合同（预售）》依法成立，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。现被告未偿还银行贷款本息，致使原告承担保证责任，已经构成根本违约，故原告要求解除双方合同，被告协助原告办理案涉房屋的备案注销手续、预购房抵押权预告登记的撤销手续，被告支付违约金29,700元及律师费8,000元的诉讼请求，符合合同约定和法律法规，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》中约定了原告应返还被告已付的购房款，现原告自愿在本案中一并处理，本院予以支持。原告自愿放弃第三项诉请中按合同总价款的日万分之一的标准支付违约金的诉讼请求，系原告自主处分其诉讼权利，未违反相关法律规定，亦未损害他人的利益，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲市恒豪房地产开发有限公司与被告易龙于2017年6月13日签订的合同编号为9000436963的《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、限被告易龙于本判决生效之日起十五日内协助原告株洲市恒豪房地产开发有限公司办理株洲市天元区江山路299号恒豪翠谷城17栋2903号房屋的备案注销手续及湘（2017）株洲市不动产证明第0066968号预售商品房抵押权预告登记的撤销手续； 三、限被告易龙于本判决生效之日起五日内向原告株洲市恒豪房地产开发有限公司支付合同解除的违约金29,700元、律师费8,000元，合计37,700元； 四、限原告株洲市恒豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被告易龙退还购房款127,750元； 五、上述第三、四条款项抵扣后，原告株洲市恒豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被告易龙退还购房款90,050元； 六、驳回原告株洲市恒豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9,127元，减半收取4,563.5元，保全费3,120元，共计7,683.5元，由被告易龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 彭 鸿 森 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 实习文沁 书 记 员 袁  理 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。