四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17873号 上诉人（原审原告）：张翠华，女，1959年5月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓虎，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师。 上诉人张翠华因与被上诉人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张翠华上诉请求：撤销原判，改判支持张翠华在一审中的第二项诉讼请求。 事实和理由： 第一部分，爱美高公司存在多处严重违约。根据《商品房销售管理办法》第34条第二款、第40条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《中华人民共和国物权法》第16条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条等规定，以及案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第15条的约定，交付时商品房应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，且出卖人应在2016年12月30日交付房屋。爱美高公司一审中提交的产权证复印件中，房屋竣工时间为2018年5月28日，说明爱美高公司在房屋未竣工验收的情况下擅自在2016年12月30日交付房屋，证明了爱美高公司存在违法违约。因上述不动产证载明的房屋竣工时间与约定交付时间迟延513日，且房屋未竣工验收并取得《建设工程竣工验收合格证明》，其不可能申报初始登记，以及爱美高公司挪用并迟延向国家机关缴纳税款和公共维修基金，其在合同约定的540日内也未完成案涉房屋所在楼栋产权初始登记，导致案涉房屋办证迟延，爱美高公司严重违约。一审法院对爱美高公司如此严重违约置若罔闻，存在严重违法。 第二部分，原判决存在多处错误。一、一审法院酌定延长违约起算时间90日错误。1.依据《不动产登记暂行条例》及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》有关规定，成都市在2016年11月23日起取消了房产证和国土证的办理，分户国土证不可能取得，不存在土地使用权证的办理期限问题，一审法院以此减少爱美高公司的违约时间错误。2.一审法院在违约天数的确定和违约金计算标准的确定上，分别适用《华置广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第12.7条和第12.2条，是采纳双重标准，前后矛盾，是明显对张翠华不利的选择性适用。3.爱美高公司“未采取措施防止损失扩大”，原判决酌定延长违约起算时间90日，说理无任何事实和法律依据，严重违法。二、一审法院判决诉讼费的承担不公。爱美高公司逾期办理不动产权证严重违约，过错严重，但一审法院在分配诉讼费上，由张翠华承担大部分费用，严重不公。三、一审法院回避办理初始登记时间此关键事实。根据《商品房销售管理办法》第34条第二款，《房屋登记办法》第35条规定，爱美高公司应在房屋交付之日起60日内报送材料，申报初始登记。爱美高公司在2016年12月30日交付房屋，但到2019年5月，张翠华前往行政部门查询得知，爱美高公司仍未报送材料申报初始登记。在一审庭审中，爱美高公司对此问题竟然推说不知情，庭审中曾让爱美高公司三天内查明办理初始登记的时间问题，但最终不了了之，一审判决书对此情况只字不提，回避关键事实，回避爱美高公司严重恶意违约情况，回避爱美高公司违约的起点时间问题（爱美高公司的严重违约行为自2017年3月2日就已经存在并一直持续到2019年6月），回避张翠华享有的先履行抗辩权，严重影响本案公正判决。四、一审法院回避是否适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民纪要》）第18条第2款规定计算违约金这一争议焦点，原判决未对张翠华所提出的意见及观点作出回应，草率作出认定，径行判决。五、一审法院认定《补充协议》12.1、12.2条为张翠华真实意思表示，存在严重错误。虽然双方在合同订立中法律地位平等，但经济地位不平等，缔约机会和缔约能力严重不平衡，合同条款由处于优势地位的企业一方单独决定，对于格式条款，处于弱势地位的购房者只剩下“要么接受、要么走开”的权利，只能概括接受或拒绝，没有协商的余地。面对排除己方权利，加重己方责任这一极其不公平的逾期办证条款时，张翠华并无表达自己真实意思的自由，以上条款不是张翠华真实意思表示。 第三部分，张翠华主张按照年利率6%支付违约金有合法依据。一、《补充协议》第12.1、12.2条系无效的格式条款。该条款符合《合同法》第39条第二款的规定，即“事先拟定，重复使用、不能协商”，存在“免除爱美高公司责任，加重张翠华义务、排除张翠华主要权利”的情形。爱美高公司对该条款未尽到提示说明义务，应认定为无效。二、张翠华所受损失数额难以确定。张翠华因为交易机会丧失所受的损失，在实践中其具体数额是难以确定的，但是真实存在。因张翠华无法转让房产，自然也无法回笼资金以归还贷款，因此就要按逾期贷款利息标准来承担违约金，该诉讼请求，既符合法律规定，也符合立法者本意。立法者制定《八民纪要》第18条的本意，旨在解决买受人证明不能的难题，一审法院要求张翠华对6%的违约金承担证明责任，是强人所难，存在严重错误。三、主合同第39条与《补充协议》第15.13条严重冲突，应按照主合同约定执行，作出不利于爱美高公司的解释，爱美高应当支付张翠华总房款年利率6%计算违约金。 本案中，爱美高公司一方存在着多处严重的违约情况，且合同中未约定违约金数额，另《补充协议》中12.1、12.2条款加重了张翠华责任、免除了爱美高公司责任、排除了张翠华的主要权利，应当属于无效的格式条款。除此之外，因爱美高公司逾期办证导致张翠华权益受损的损失数额无法确定，主合同与《补充协议》存在严重的冲突，无论采取何种论证方式与路径，本案均符合《八民纪要》第18条之适用条件，张翠华之诉讼请求应当依法予以支持。一审法院认定事实、适用法律严重错误，依法应当予以改判。 爱美高公司答辩称：一、张翠华关于逾期交房违约的主张，既不属实也与本案无关，不能由此加重爱美高公司的违约责任。 本案诉争的是房屋权属证书办理是否逾期，以及逾期情形下承担违约责任。张翠华用大量篇幅讨论所谓的交付严重违法、逾期竣工等严重违约，并非本案审理范围，与本案不具有关联性。 其次，不动产权证所载明的房屋竣工时间，实为行政主管部门进行房屋竣工备案的时间，并非实际竣工时间。同时爱美高公司已按约及时合法完成了施工和交付，交付的房屋符合约定，即取得建设工程竣工验收合格证明，而非备案证明文件。 二、在不动产权属办理过程中，张翠华存在怠于或延迟提交办理材料或缴纳办理费用的行为，按照双方约定爱美高公司不承担逾期办证的违约责任。 针对张翠华上诉意见的第二部分第一点，按照双方签订的《补充协议》12条1项约定，张翠华应在爱美高公司通知的时间内提供办理产权证权属的资料及缴纳相关税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 爱美高公司按照《商品房买卖合同》第十八条约定于2016年12月30日前通知张翠华办理交房手续，并统一通知业主提交办理产权的资料及按时支付办理所需的费用。但张翠华一直未缴纳产权登记费、共有证费、维修资金等，直至2019年7月13日才向爱美高公司缴纳；张翠华于2018年6月27日才支付办证的费用，说明张翠华在办理过程中存在明显的迟延行为。权属证明资料及支付办证费用为办理权属证明手续的前置条件，因此导致的办理不动产权属证明的延期，爱美高公司不承担违约责任。 三、成都市主城区范围内实施不动产统一登记，应当相应延长的合理办理期间。 《补充协议》第12.7条中明确约定合同第27条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。 然而，成都市国土资源局2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，要求自2016年11月23日起，在本市主城区范围内实施不动产统一登记，房屋所有权证书与分户国有土地使用证合并为不动产权证书，事实上导致了办理房屋权属证书的期限延长。 因此，应当对爱美高公司办理期限进行合理延长。一审法院酌情确定延长期限为90日，即爱美高公司与张翠华《商品房买卖合同》中约定的540日的办证期限应当延长至630日，超过630日以上未办理产权证的期限，才是爱美高公司应当承担违约责任的期间。该期限延长与实际办理不动产权证书情况相符，应当予以认可。 四、张翠华关于具有先履行抗辩权排除违约的主张，不能成立。按照双方《补充协议》12.1条约定，张翠华应当在爱美高公司通知办理房屋交接之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托爱美高公司代交的各项税费和所需资料交给爱美高公司。在张翠华未履行前述义务时，爱美高公司不承担延期办理其房地产权属证书的责任。 先履行抗辩权的履行条件为双方互相负有债权债务关系。而在本案办理房屋权属证书事宜上，被上诉人实为代张翠华办理，张翠华所负缴纳相关税费及提供资料的义务是向行政管理部门履行，非向爱美高公司履行，并不能构成对爱美高公司的先履行抗辩。因此该理由并不能免除其迟延缴纳税费与提供资料的责任。 五、《补充协议》明确约定了违约金且合法有效，张翠华按年利率6%计算违约金的诉请不能成立，应按合同约定计算违约金。 （一）张翠华关于《补充协议》第12条为意思表示错误、条款无效的观点不能成立。 首先，双方经济地位不平等并不能推导出张翠华意思表示不真实。双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》中无胁迫，补充协议第12条是对《买卖合同》中没有约定的违约责任进行补充约定，相较于《商品房买卖合同》的约定而言，该条款并没有限制张翠华的权益实现，反而是增加了张翠华追究违约责任的权利，不属于排除张翠华权益的约定。 其次，补充协议第15条13项（11页）通过下划线及加黑方式着重强调：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。在签约之前，爱美高公司已经将补充协议条款进行了充分释明并由张翠华进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 再次，该《补充协议》12条对逾期办理不动产权证书的违约责任进行了明确，是双方真实意思表示，合法有效。 （二）双方《补充协议》已明确约定了违约金条款，《八民纪要》的相关意见不适用于本案。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条及《八民纪要》第18条适用的前提均是合同对于违约金没有约定的情形。而本案中《补充协议》12条2项已经对违约金作出了明确的约定。因此，该两个条款不适用于本案，被上诉入主张的法律依据错误。 （三）合同约定的违约金标准足以对上诉人进行补偿。 其一，张翠华要求废弃双方达成的协议，按照年利率6%计算违约金的主张，明显与《中华人民共和国合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定不符。 其二，张翠华并未提供且难以提供因此受到损失的证据。在张翠华确未受到严重损失的情况下，依照合同约定标准支付违约金，是遵守法律规定和契约精神的充分体现。 综上所述，张翠华的诉请难以成立，请求驳回张翠华的诉讼请求，维持原判。 张翠华向一审法院起诉请求：1、判令爱美高公司继续履行双方于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，协助张翠华将成都市青羊区房屋不动产权转移登记到张翠华名下；2、判令爱美高公司支付张翠华违约金，具体数额以总房款1119381元为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起计算至前述房屋不动产权证转移登记到张翠华名下之日止，暂计至2019年5月20日为60907元；自2019年5月21日起计算至爱美高公司将前述房屋不动产权证转移登记到张翠华名下之日止的违约金款项，爱美高公司每三个月向张翠华支付一次；3、判令由爱美高公司承担本案诉讼费用。审理中，张翠华明确第二项诉讼请求为主张逾期办理不动产权证书的违约金。 一审法院认定事实：2015年10月9日，张翠华与爱美高公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张翠华购买位于成都市青羊区提督街房屋，购买价格为1119381元，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第27条约定，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。《补充协议》第12.2条约定，“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”第12.7条约定“双方同意对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，分户国有土地使用证的办理和取得期限以房屋所在地的规定为准。”第12.10条约定，“买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房地产权属证书的，出卖人不承担逾期交付房地产权属证书的相关法律责任。” 2017年11月9日，张翠华向爱美高公司支付购房款1119381元。2017年9月15日，张翠华支付维修基金、契税、产权登记费、印花税共计35502.06元。2016年12月30日，爱美高公司向张翠华交付了该商品房。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起，在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 2019年7月10日，爱美高公司为张翠华办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，证书号为：。 对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：爱美高公司提交其楼栋管家通知3栋、4栋、8栋业主领取产权证的微信记录截图以及《恒大广场已出产权原件移交单》，拟证明其已通知各业主可领取不动产权证，但办理了按揭贷款的业主的不动产权证已经交付给贷款银行。张翠华质证认为，以上证据为复印件，真实性不予认可，且根据《补充协议》第12.10条规定，应书面通知，而业主方均未收到领取产权证书的书面通知。本院认为，因以上证据均为复印件，本院对该证据不予采信。 一审法院认为，张翠华与爱美高公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方成立商品房买卖合同关系。因截止庭审时，爱美高公司已经为张翠华办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，故对张翠华的第一项诉讼请求，一审法院不再予以支持。 双方争议焦点为逾期办证违约金计算标准问题，一审法院认为，根据合同约定，爱美高公司应于2016年12月30日次日起540日内完毕案涉房屋的房屋所有权证，即截止日期为2018年6月24日。《补充协议》第12.7条约定“对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限”，而对于办理分户国有土地使用权证的期限，仅约定为“以房屋所在地的规定为准”，该约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，爱美高公司也应在合理期限内办理分户国有土地使用权证，该合理期限本院酌定为90天，故至迟不超过2018年9月22日。因2016年11月23日之后，成都市主城区范围内实施不动产统一登记，故爱美高公司办理不动产权证的最后期限应以办理分户国有土地使用权证的期限为准，即2018年9月22日，现张翠华所有房屋的不动产权证书上办理时间为2019年7月10日，爱美高公司逾期办证，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定，“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，张翠华认为该条款系无效的格式条款，未尽到提示与说明义务，减轻了爱美高公司责任，应参照年利率6%的利息标准计算违约金，一审法院认为，该条款对出卖人爱美高公司出现违约行为应付的违约责任进行了明确，并未排除买受人权益，该约定合法、有效，在双方约定明确的情况下，应适用该条款承担违约责任。至于张翠华一方也未提交证据证明爱美高公司违约给其造成的实际损失明显高于该合同约定的标准，因此，一审法院认为，违约金按《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定的标准计算，爱美高公司应支付的违约金为：购房款1119381元×逾期天数290天/365×0.001=889.37元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、爱美高实业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张翠华逾期办证的违约金889.37元；二、驳回张翠华的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1323元，减半收取661.5元，由张翠华负担400元，爱美高实业（成都）有限公司负担261.5元。 本院二审期间，张翠华向本院提交了成都市专项维修基金缴纳凭证、中华人民共和国税收完税证明。拟以此证明爱美高公司挪用张翠华缴纳的维修资金和税款，拖延至2019年缴纳给相关行政机关。 爱美高公司发表质证意见称：对该组证据的真实性、合法性无异议，但不能达到张翠华的证明目的。相应的税费和维修基金何时交付是爱美高公司有权自主安排的范围，不能认定爱美高公司拟占用相应资金。因办证迟延导致的违约责任在一审判决中已经予以明确，迟延办证的事实双方并无争议。 本院经审查认为：因上述票据系行政机关出具，且爱美高公司对真实性予以确认，故本院对真实性予以确认。但本案中张翠华系主张逾期办证违约金，该违约事实已在一审中予以确认，故该证据与本案的争议事实已无关联性。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人张翠华的上诉请求以及被上诉人爱美高公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、不动产权证书违约金的起算时间应当如何认定；二、一审法院对不动产权证书违约金的计算标准是否恰当。 关于第一个争议焦点。张翠华认为，不动产权证书的违约金应当从2018年6月24日起算。本院审查认为，爱美高公司与张翠华就办理房屋所有权证书的违约金进行了约定，即“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，但双方并未就办理国有土地使用权证的具体时间予以明确。 而根据本案查明的事实，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 故不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记。且双方合同约定的办理房屋所有权证的截止时间为2018年6月24日，房屋所有权证的办理截止时间在成都市开始实施不动产统一登记即2016年11月23日之后。爱美高公司在二证合一政策实施后，在事实上已不能单独为张翠华申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，爱美高公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于爱美高公司。 因不动产权证书系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，但双方约定的房屋所有权证办理期限届满时间为2018年6月24日前。二证合一政策实施后，双方并未对不动产证具体办理时间予以协商并达成一致意见，但爱美高公司根据合同约定的办理房屋所有权证时间，享有相应的抗辩权利。而一般商品房预售合同中，约定房屋所有权证的办理时间在先，国有土地使用权证的办理时间在后。而若因双方未约定国有土地使用权证的期限而对不动产权证书的办理时间不予确定，则买受人的权利无法得以保障。在二证合一政策实施后，出卖人仍负有协助买受人办理不动产权证书的义务，在此情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，确定在房屋所有权证办理期限届满后90日作为不动产证的办理期限符合客观实际，本院予以确认。故张翠华主张从约定的办理房屋所有权证期限届满之日开始起算不符合客观情况，本院对其该项上诉理由不予采纳。关于张翠华在二审中提出房屋的交付不符合约定或法定条件的问题，因本案审理的范围系逾期交房违约金，张翠华也未在本案中针对是否存在逾期交房以及相应违约金提出诉求，故本案二审对是否存在交付不符合约定或法定条件的问题不做处理。 关于第二个争议焦点。张翠华主张，逾期办理不动产权证书的违约金应当按照已付房款年利率6%计算。本院审查认为，首先，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，主合同与补充协议之间就逾期办证违约金的约定并不存在相互矛盾的情形；张翠华与爱美高公司在缔约时，也无相应证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条的相应情况。张翠华主张补充协议第12.1、12.2条排除了其主要权利，本院经审查认为，该补充协议条款系买卖双方就办理案涉房屋权属证明文件具体事项的约定，以及违反相应约定应如何承担违约责任的约定。上述约定由双方签订，亦不存在排除张翠华的主要权利、免除爱美高公司合同责任的情况。在补充协议第12.2条中，双方约定了逾期办理楼栋权属证明、房屋所有权证书的违约金，该违约金的计算方式也系双方确认，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。 其次，关于张翠华提出一审法院参照补充协议第12.2条的标准计算违约金错误的问题。本院经审查认为，第一，双方在合同中约定了逾期办理所有权证的违约金，而房屋所有权证与不动权属证书属于同一性质的文件，爱美高公司逾期办理不动产权证书的责任可以参照逾期办理房屋所有权证书的违约金计算。第二，张翠华主张以已付房款年利率6%计算违约金，并无相应的合同依据，张翠华在本案诉讼中也未提交相关证据证明不动产权证书的迟延对其造成的损失大小。故一审法院参照房屋所有权证违约金计算不动产权证书的违约金并无不当，本院予以确认。张翠华的该项理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1323元，由张翠华负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月二十四日 书记员 杨珍梅