河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6030号上诉人（原审被告）：商丘市亚泰铝业有限公司,住所地河南省商丘市睢阳区冯桥乡工业园6号，统一社会信用代码：91411400725846636W。法定代表人：关强，该公司经理。委托诉讼代理人：许志远，河南凤苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘花，女，汉族，1982年1月12日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。上诉人商丘市亚泰铝业有限公司（以下简称商丘亚泰公司）与被上诉人刘花商品房销售合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初6191号民事判决，依法提出上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商丘亚泰公司的委托诉讼代理人许志远、被上诉人刘花的委托诉讼代理人杨国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘亚泰公司上诉请求：依法撤销（2019）豫1403民初6191号民事判决，改判驳回刘花对商丘亚太公司的诉请。事实及理由：原审事实认定及适用法律错误。1.本案己超过三年诉讼时效。本案双方签订的商品房销售合同交房日期为2011年11月，依据双方合同约定，交房后180天后办证，逾期按己付房款的0.5%支付违约金，按照最高人民法院颁布的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要”第18条之规定，本案诉讼时效的起算日为2012年6月，至刘花起诉立案日2019年7月16日，长达7年之久。一审仅凭“刘花一直向商丘亚太公司主张权利”,在没有任何证据支持的情况下，确认刘花要求违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，显然没有事实和法律依据。2.一审判决对商丘亚太公司违约的认定、违约金数额的确定及计算既不符合双方合同约定又于法不符：（1）一审中，刘花并未提交任何证据证实未取得不动产证是商丘亚太公司的责任造成的，一审认定商丘亚太公司违反合同约定明显错误。（2）双方签订的商品房销售合同约定的违约金为“逾期按己付房款的0.5％支付违约金”一次性计算，约定明确，合同总价款129565元，依据39565元、99个月、日万分之0.5计算违约金显然与双方签订的合同约定不符。3.一审判决项超出刘花的诉请，违约金计算认定错误：（1）刘花一审诉请为要求逾期办证违约金10000元，双方合同约定为己付房款的0.5％支付违约金。刘花不请求调整违约金数额，一审调整违约金数额显然超出刘花的诉请。（2）一审认定双方约定的违约金数额计算低，权利义务不对等显属错误。日万分之0.5计算逾期交房违约金，是合同双方的主义务，己付房款的0.5％支付逾期办证违约金，是合同双方的从义务，权利义务适用对等原则显属错误。4.一审判决商丘亚太公司30日内协助办证，商丘亚太公司不知如何履行，该判项显然与法不符，判决协助办证，没有具体协助的内容，让商丘亚太公司如何协助。刘花辩称，1.原审认定事实清楚，判令给付数额过低。2.鉴于希望早一点取得房产证书，所以刘花没有提出上诉，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。刘花向一审法院提出诉讼请求：1.判令商丘亚泰公司为刘花协助办理房地产权属证书（现为不动产产权证书）；2.判令商丘亚泰公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金10000元；3.本案的诉讼费由商丘亚泰公司负担。一审法院认定事实：2010年6月13日，刘花与商丘亚泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人刘花以129565元的价格购买出卖人商丘亚泰公司开发建设的未来国际公寓小区1号楼14层1411号房产一套；房屋建筑面积46.83平方米，2010年6月13日前刘花交首付房款39565元整，剩余房款90000元整申请办理银行按揭贷款；出卖人应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商丘亚泰公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订当日，刘花即按照合同约定向商丘亚泰公司交付了首付款39565元，而商丘亚泰公司收取首付房款并向刘花交付房屋后，没有履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，致使刘花无法办理房产权属登记手续，双方为此形成纠纷。一审法院认为：刘花与商丘亚泰公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效协议。协议签订后，合同当事人均应按照合同约定全面及时履行自己的义务，商丘亚泰公司收受刘花的房款后未及时履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，致使刘花无法办理房产权属登记手续，违背了双方所签《商品房买卖合同》关于“商丘亚泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，由此产生的纠纷，商丘亚泰公司应当承担相应的民事责任，故刘花要求商丘亚泰公司协助为其办理房地产权属证书以及支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于逾期办理不动产权证书违约金的计算方式，双方合同第十五条只约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，并未明确约定违约金计算方式是按日计算还是一次性计算，如果按日计算明显过高，如果一次性计算，则明显过低，并且与双方合同第七条约定的买受人逾期付款应承担的违约责任明显不对等，按照合同双方当事人权利义务对等责任的原则，本案中商丘亚泰公司逾期办理不动产权证书违约金的计算方式可按照已付房款日万分之零点五的方式计算,商丘亚泰公司应支付刘花违约金为5875.4元（39565×0.00005×30天×99个月），故刘花要求商丘亚泰公司支付违约金10000元超出上述标准，予以部分支持。此外，因刘花一直在向商丘亚泰公司主张权利，商丘亚泰公司提出的已超过三年诉讼时效及违约金数额不符合商品房约定的抗辩理由没有事实和法律依据，不予支持。判决：一、商丘亚泰公司于判决生效后三十日内协助刘花办理涉案房屋的《不动产权证书》；二、商丘亚泰公司于判决生效后三十日内支付刘花违约金5875.4元；三、驳回刘花其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致外，另查明刘花已支付购房款129565元（其中39565元为首付房款，90000元为按揭贷款支付）。本院认为，第一，关于刘花的诉讼请求是否超出诉讼时效的问题。一审庭审、二审庭审中，刘花均表明其一直在向商丘亚泰公司主张权利，而商丘亚泰公司对刘花向其公司主张权利一事未持反对意见，只是认为刘花并未主张违约金，但毕竟刘花主张过权利，违约金问题也是主张权利范围之内的。因此，商丘亚泰公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。刘花与商丘亚泰公司签订协议后，双方均应按照合同约定全面及时履行自己的义务，商丘亚泰公司收受刘花房款后未及时履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，致使刘花无法办理房产权属登记手续，违背了双方所签合同关于“商丘亚泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，由此产生的纠纷，商丘亚泰公司应当承担相应的民事责任，故刘花要求商丘亚泰公司协助为其办理房地产权属证书以及支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉请，依法应予支持。第三，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同尊崇双方意思自治，既然合同双方主体对逾期办证违约金的计算有约定，且一审审理程序中刘花并未提出违约金过低进而要求调整违约金的请求，因此对于逾期办证违约金应计算为647.825元（129565元×0.5%），故刘花要求商丘亚泰公司支付违约金10000元超出上述标准，对超出部分不予支持。综上，商丘亚泰公司的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初6191号民事判决第一项，撤销第二项、第三项；二、上诉人商丘市亚泰铝业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘花违约金647.825元。三、驳回被上诉人刘花本案中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人商丘市亚泰铝业有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人商丘市亚泰铝业有限公司负担25元、被上诉人刘花负担25元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  肖玉学审判员  曹燚森二〇一九年十二月二十七日书记员  李登攀