西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初14684号 原告：李诏，男，1994年5月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：白伟东，男，陕西省老法律工作者协会法律工作者，住该所。 委托诉讼代理人：李广顺，男，陕西省老法律工作者协会法律工作者，住该所。 被告：刘联芳，女，1960年7月18日出生，汉族。 被告：叶云凤，1989年2月7日出生，汉族。 共同委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告：路康，男，1988年10月30日出生，汉族。 被告：陕西住商房地产中介服务有限公司。 委托诉讼代理人：高宽，男，该公司员工，住该公司。 原告李诏与被告路康、被告陕西住商房地产中介服务有限公司（以下简称住商公司）、被告叶云凤、被告刘联芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李诏及其代理人李广顺、白伟东，被告路康、被告叶云凤及刘联芳的共同委托代理人刘新功、牛晓征，被告陕西住商房地产中介服务有限公司代理人高宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李诏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《西安市存量房买卖三方合同》及其《补充协议》。2、判令被告向原告支付违约金86400元。3、判令被告向原告支付中介费10800元。4、判令被告向原告支付滞纳金387000元（自2018年5月24日至立案日）。5、诉讼费由被告承担。 原告诉称，2017年10月18日，原告李诏、被告路康在被告住商公司的居间、斡旋下签订了《西安市存量房买卖三方合同》及其《补充协议》，约定被告路康将其位于西安市未央区凤城五路海荣豪佳花园XX幢XX单元XXXX室属于自己房屋出售给原告，原告向其支付定金2万元。按照交易习惯，被告方应配合原告在贷款机构依法办理手续，银行签发批贷函后两个工作日就可以向房屋登记部门申请办理产权转移登记手续，但被告恶意串通，提供虚假信息拒绝办理所涉购房手续，使原告无法继续履行合同，最终丧失房屋买卖权利。原告按照约定履行了自己的义务并多次要求被告按约同原告去贷款部门办理贷款申请手续，但被告路康与住商公司一直推诿不予配合。2018年5月24日两被告恶意串通将房屋价格提至每平方12000元（原约定价格高出5000元），明确拒绝将涉案房屋出售给原告。被告的行为违反合同约定和法律规定，故起诉，请求如前。 被告路康辩称，被告刘联芳家中有房屋待出售，委托长媳叶云凤向外出售其中一套，叶云凤又委托其出售，其在被告住商公司的中介下，以其个人名义和原告及住商公司签订了三方合同。当时原告和其姐姐各向被告刘联芳购买一套房屋，所以，其和原告的姐姐李欢分别代表双方在合同上签了名。因签订合同时，待售房屋还没有办理房产证，需要将房产证先办到卖方名下，然后再办到买方名下，这个过程较长，直到2018年春节后才办到卖方名下。其及时把办理网签的手续交给刘联芳签字后交给了住商公司，后来住商公司说因买方的原因导致买方的贷款申请未通过。其与原告的姐夫联系后，被告的姐夫表示可以全款买房，其与刘联芳的次子赵科伟（李欢所购房屋的委托出售人）联系后，赵科伟表示可以在市场价的基础上适当优惠，但被告的资金又不能到位，所以事情就耽搁下来了。本案中，其没有责任，也不承担责任。 被告住商公司辩称，签订合同时过程与被告路康所述一致。当时是刘联芳共有五套没有办理房产证的房子委托其公司销售，但要求一次性出售。后来被告路康找到了买家，其中两套房子的买家是原告和其姐姐李欢。当时路康持有刘联芳出具的委托书，所以三方就分别签订了两套房屋的买卖合同。因办理银行贷款时需要卖方的房产证原件，其公司还垫付了办理房产证的费用1.85万元以及相关物业费用。2019年3月19日，拿到房产证后，去银行办理面签手续时，原告的贷款申请被拒绝，在另找银行贷款期间，卖方一直催促付款，到2018年5月，卖方通知因时间太长，所以不卖房子了。又经协商，原告的姐夫表示可以以每平方米1.2万元的价格全款先买一套，具体是给原告买还是给其姐姐买没有说。但由于原告的购房款没有到位，所以，原告的房子没有买成。其公司确实收到了中介费。但三方签订合同后，居间行为已经完成，所以不退还中介费。 被告刘联芳、叶云凤共同辩称：1、其与原告没有任何法律关系。2、本案所涉房屋，被告刘联芳已经在2018年10月13日签订了合同，出售给案外人巨彩霞，同年11月3日办理了交接手续，正在过户中。3、刘联芳没有给被告路康授权，只是其儿媳叶云凤和路康签有买卖定金协议书，而在2018年4月29日，叶云凤与路康及中介公司签订了协议书，解除了买卖定金协议，且叶云凤给被告路康也有适当补偿。4、本案原告没有向被告刘联芳支付任何费用，且没有完成交易的原因是原告的贷款没有下来，首付款未交付，导致涉案合同签订后长达一年没有履行。所以请求驳回对刘联芳、叶云凤的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的事实和证据，本院确认如下：被告刘联芳家中有五套无证房屋欲出售，和其丈夫赵胜利共同委托其长媳叶云凤办理其中一套位于西安市经济技术开发区海荣豪佳花园XX幢XX单元XXX室房屋产权过户相关手续，叶云凤在2017年10月16日出具委托书，委托书载明：“现委托路康签订海荣豪佳花园XXXX1XXXX6XXXX3XXXX1XXXX2房屋出售买卖定金合同（不包含网签、资金监管过户）委托人叶云凤受委托人：路康2017年10月16.”。此后，被告路康联系了买家，通过陕西优置房地产有限公司中介，将五套房屋中的两套分别出售给原告及其姐姐李欢。在2017年10月18日，以其个人名义和原告的代理人李欢及西安优置房地产有限公司签订了《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定将位于未央区凤城五路海荣豪佳花园XX幢XX单元XXXX室房屋以43.2万元的价格出售给原告。其中定金为2万元。付款方式为乙方申请商业银行按揭贷款。合同同时约定，若乙方原因导致期银行贷款资格未获得通过，则乙方可以在银行退单后30日内变更贷款人，……。若乙方不能变更贷款人的，则本合同约定的乙方付款方式自动变更为【A】项“一次性全款支付”，乙方应于丙方通知之日起45日内自筹房款与甲方办理过户登记手续。若乙方不能变更贷款人也无全款支付能力的，则乙方构成违约，乙方无权要求甲方退还购房定金，不足以赔偿甲方损失的应额外承担因此给甲方造成的同时乙方按本合同约定向丙方缴纳的中介费不予退还；等等。合同签订后,就定金等问题，原告的姐姐李欢和陕西优置房地产有限公司签订《买卖定金协议书》，约定：“甲方同意将定金交于居间方代为保管，在签署买卖合同时，由居间方将定金交与原告”，“甲、乙双方共同委托丙方提供一下服务项目居间服务代办过户服务代办按揭服务；乙方向丙方支付居间服务费壹万贰仟玖佰元整”，“如乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已付的款项，甲方有权不予退还。丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，甲乙双方解除合同互不追究违约责任”。但该协议甲方处无人签名和盖章。原告支付了定金2万元，但因原告贷款资料存在瑕疵，致使贷款审批未能通过。2018年春节后，五套房子的房产证办下来了，但原告未能办好资金。后三方协商，被告表示因时间过长，不愿继续履行合同。如需购买则要求按照市场价另行协商，原告方表示可以在提高单价的情况下购买原定的两套房中的其中一套，但未明确具体房屋和购买人。双方协商未果，酿成本案。2018年4月28日。叶云凤和路康解除了委托关系。涉案房屋的相关合同未能继续履行。2018年8月21日，原告将被告陕西住商房地产中介服务公司、被告路康诉来本院，请求如前。诉讼中，2018年10月13日被告刘联芳和案外人巨彩霞签订了《房屋买卖合同》签订了合同，将涉案房屋出售给案外人。原告追加刘联芳、叶云凤为共同被告。庭审中经本院核实，原告明确表示：1、诉状所述补充协议即《买卖定金协议书》。2、要求四被告各承担违约金8.64万元。其中：①、被告路康违约，其未按期交房。②被告住商公司违约，其未尽到告知义务。③被告刘联芳违约，其未按期交房，属根本违约。3、要求被告住商公司向原告支付中介费10800元。4、判令被告按照三方合同第七条第四款向原告支付滞纳金387000元（自2018年5月24日至立案日）。经本院释明，原告坚持诉讼请求。 另查明，陕西优置房地产有限公司在2018年1月23日更名为陕西住商房地产中介服务有限公司。 上述事实，有委托书、《西安市存量房屋买卖居间合同》、《买卖定金协议书》、收款收据、《房屋买卖合同》及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。该法第三十七条规定：“采用合同书形式定了合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，被告刘联芳委托被告叶云凤涉案房屋产权过户相关手续，被告叶云凤又委托被告路康办理涉案房屋出售买卖定金合同，对此，双方当事人没有异议，可以确认被告刘联芳与被告叶云凤之间存在委托合同、被告叶云凤与被告路康之间存在转委托关系。虽然被告路康未直接获得被告刘联芳的授权，但其已自己的名义与原告签订合同的行为，被告刘联芳、叶云凤并无异议，且在此后以其行为表示认可，故可以确认被告路康和被告刘联芳之间实际形成了委托合同关系。因而原告与路康所签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》、《买卖定金协议书》的约定可以直接约束刘联芳和原告。被告刘联芳、叶云凤所称其与原告没有任何法律关系之抗辩理由，本院不予采信。被告住商公司作为中介人，其与原告之间的纠纷属于另一法律关系，应另行主张权利，在本院释明后原告仍坚持要求住商公司在本案中承担共同责任没有法律依据，故该项请求本院不予处理。原告的贷款审批未能通过，是双方签订的合同未能如约履行的主要原因，并非各被告的过错而导致双方不能实现交易目的，长期拖延将扩大损失，故被告刘联芳另行出售房屋以止损之行为并无不当。原告以不能归责于各被告的原因要求被告继续履行合同、承担违约责任之诉讼理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条、第三十七条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告李诏要求被告刘联芳、叶云凤、路康继续履行《西安市存量房买卖三方合同》及《买卖定金协议书》、各支付违约金86400元、共同支付滞纳金387000元的诉讼请求。 案件受理费12962元，原告已预交，现由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 人民陪审员  强晓晨 人民陪审员  王巧娥 二〇一九年十二月十五日 书 记 员  汪德见