朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初4164号原告刘凌芳，女，1975年12月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原告贺学工，男，1975年5月22日出生，满族，住朝阳市双塔区。二原告委托代理人贾静，辽宁天维律师事务所律师。被告张晓娜，女，1978年2月16日出生，汉族，住海城市。委托代理人高云凯，辽宁红枫律师事务所律师。原告刘凌芳、贺学工与被告张晓娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凌芳、贺学工委托代理人贾静、被告张晓娜委托代理人高云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凌芳、贺学工向本院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2017年6月24日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即搬迁出位于双塔区属于原告的土地及房屋，将土地、房屋恢复原状，并按照合同约定如数返还原告相关设备、设施；3.判令被告支付原告租金44万元；4.判令被告支付自2019年6月25日起至被告实际搬迁之日止的租赁及使用费（按照年租赁费76万元标准支付）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月24日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将位于双塔区的土地使用权、地上建筑物（房屋）使用权及机器设备租赁给被告，租期为2017年6月25日至2019年6月25日，租金标准为年人民币76万元；双方认可2015年11月25日至2016年11月24日期间租金66.48万元、2016年11月25日至2017年6月24日期间租金44万元在2017年8月25日前一次性支付。合同签订后，原告如约履行了合同义务，但对于原被告约定的租金66.48万元、44万元、76万元、76万元共计262.48万元，被告只给付了其中的66.48万元及76万元，余款至今未向原告给付，且双方所签订的《租赁合同》已于2019年6月25日到期，被告未按约定要求续租，至今仍在占用租赁的土地、房屋及设备、设施。诉讼过程中，原告增加要求被告给付违约金76万元的诉讼请求，后又将该诉讼请求数额变更为76万元的30%、即22.8万元。被告张晓娜辩称，《租赁合同》已于2019年6月25日到期，根据双方合同约定已经自然终止，不存在解除问题。房屋现状即是原状，答辩人同意返还原告相关设备、设施，但尚有收尾搬迁工作未完成，请求给予三个月搬迁缓冲期。原告主张支付租金44万元不属实，未付租金实际数额为40万元，对40万元租金的延期给付答辩人并无过错和违约行为，因原告有向答辩人交付缴费凭证的义务，现尚欠答辩人将近222.48万元缴税凭证未开具，在原告未给答辩人发票之前，答辩人有权行使不安抗辩权、不予支付租金；2018年答辩人曾收到（2018）辽1302民初2354号协助执行通知书，根据通知书内容答辩人应停止支付2018年至2019年的房屋租金而直接交付给法院，并且原告被法院告知上述租金的查封包括答辩人未付的44万元，故答辩人在收到裁定书后未付给原告是履行裁判文书的行为，不构成违约；答辩人在2019年履行裁判文书时已经将44万元的租金向法院支付，现原告要求答辩人向其支付40万元租金，违反执行裁定的规定，因此针对该40万元租金主张的诉讼费用，应由原告承担。答辩人同意按照年租金76万元标准支付2019年6月25日之后的租金直至搬迁至日，但仍然只能交到法院，原告要求答辩人向其支付租金无事实依据。原告要求的违约金数额过高，应按实际损失予以调整，原告未提供充分证明其损失的证据，其损失可以根据合同法解释二的规定以中国人民银行同期同类贷款基础利率进行计算。经审理查明，位于朝阳市双塔区国有土地使用证号为朝阳国用（2004）字第××换号的8203.52平方米国有土地使用权人为原告刘凌芳，原告刘凌芳、贺学工在该土地上建有建筑物三千余平方米，已取得朝房权证所字第××号、Ｒ1××46号、Ｒ1××47号房屋所有权证。自2010年7月开始，二原告即将上述土地、地上建筑物及原朝阳荣劲汽修企业的机器设备租赁给被告张晓娜用于开办经营朝阳盛昌汽车销售服务有限公司。2017年6月24日，二原告作为甲方与作为乙方的被告再次签订《租赁合同》，约定甲方将上述土地使用权、地上建筑物使用权及机器设备出租给乙方使用，租期两年，自2017年6月25日起至2019年6月25日止，合同到期后若继续出租，乙方在同等条件下享有优先续租权，但应在合同到期前六个月向甲方书面提出续租要求；本合同签订前，甲方已将出租的土地、地上建筑物及机械设备（详见合同附件三《朝阳荣劲汽修设备清单》）完全移交给乙方使用，交接时，由双方或授权代表签字的《朝阳荣劲汽修设备清单》继续有效；年租金为76万元，包含土地、地上建筑物及机械设备使用费等所有费用，两年租金合计152万元，合同签订之日，乙方一次性交付第一年租金，第二年租金在2018年6月25日前一次性足额交付；双方认可2015年11月25日至2016年11月24日期间的租金为66.48万元，乙方以50万元现金和价值16.48万元一辆蒙迪欧轿车方式已支付给甲方；双方确认2016年11月25日至2017年6月24日期间的租金为44万元，乙方承认该笔租金尚未交纳，并承诺自本合同签订之日起两个月内（即2017年8月25日前）付清；全部租金所产生的税费，由甲乙双方各承担50%，第一年租金76万元、拖欠的租金44万元以及已支付的租金66.48万元，在乙方向甲方支付完毕时，由甲方暂为乙方出具上述租金总额50%的发票，在乙方向甲方支付第二年租金76万元时，甲方暂为乙方出具租金总额50%的发票，剩余租金发票待乙方根据自身需求时随时由甲方出具；乙方违反合同中关于租金部分的约定，构成根本违约，需支付甲方年租金一倍的违约金，即76万元，同时享有单方面解除合同的权力，双方违反合同的其他约定均构成一般违约，违约方需对守约方的损失承担相应的赔偿责任。其中，原告移交被告使用并经双方签字的《朝阳荣劲汽修设备清单》载明的机械设备共26项，即烤漆房1座、车身校正仪2台、举升机8台，气泵2台、钣金整形机1台、二氧化碳保护焊机1台、洗车机1台、砂轮机1台、无齿锯1把、扒胎机1台、动平衡机1台、氮气机1台、四轮定位仪1台、充电机1台、免拆洗清洗剂1台、喷油嘴清洗机1台、压床1台、台钻1台、废机油抽油机1台、变速箱举升机1台、减震器弹簧拆装机1台、发动机吊架1架、尾气排放1台，氧气瓶2个、乙炔瓶2个、液化气罐1个。涉案《租赁合同》签订后，被告于2017年6月26日以转账方式向原告刘凌芳交纳了第一年、即2017年6月25日至2018年6月24日的租金76万元，但2016年11月25日至2017年6月24日期间所欠租金44万元未按合同约定于2017年8月25日前支付。2018年5月17日，本院在审理他人与本案二原告之间民间借贷案件中，作出（2018）辽1302民初2354号民事裁定书，裁定将本案原告刘凌芳、贺学工所有的价值160万元财产予以查封，并于当月29日向本案被告经营的朝阳盛昌汽车销售服务有限公司送达该裁定及协助执行通知书，查封了本案原告在本案被告处的2018年至2019年度的房屋租金，2019年6月11日、6月14日及6月18日，被告应本院执行部门要求，以其经营的朝阳盛昌汽车销售服务有限公司名义先后三次将包括应交付二原告2018年至2019年度房屋租金76万元在内的共80万元协助转账至本院，另4万元应为被告所欠2016年11月25日至2017年6月24日期间44万元租金的一部分。上述事实，有《租赁合同》，《朝阳荣劲汽修设备清单》，朝阳国用（2004）字第××换号国有土地使用证，朝房权证所字第××号、Ｒ1××46号、Ｒ1××47号房屋所有权证，网上银行转账凭单，车辆发票，（2018）辽1302民初2354号民事裁定书、协助执行通知书，本院询问笔录及当事人陈述载卷佐证，经当庭质证、辨证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告刘凌芳、贺学工与被告张晓娜签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，依法成立并有效。原告按约履行了提供租赁物的义务，被告理应按约履行交付租金的义务，未按约履行交付2016年11月25日至2017年6月24日期间所欠租金44万元的义务，属违约行为，应负违约责任，但其中4万元的违约责任应止于被告将该款转账至本院的2019年6月18日；租赁合同履行期限届满后，被告继续使用租赁物，无证据证明原告对此提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但应给对方必要的准备时间。原告诉请解除双方于2017年6月24日签订的《租赁合同》的主张，本院予以支持；其诉请被告立即搬迁出属于原告的土地及房屋并按照如数返还相关设备、设施的主张，属于要求被告返还租赁物的主张，该主张本院予以支持，但应给被告必要的准备时间；其诉请被告支付租金44万元的主张，因其中的4万元在本院执行其他案件过程中被告已协助交至本院，对其中的40万元，本院予以支持；其诉请被告按照年租赁费76万元标准支付自2019年6月25日起至实际搬迁之日止的租赁费的主张，本院予以支持；其诉请被告支付违约金22.8万元的主张，因该数额系由双方合同约定的年租金一倍的违约金76万元变更而来，该变更没有事实依据，而原约定数额又明显过高，原告又未提供因被告未按约支付租金给其造成具体损失的相关证据，且被告亦请求对违约金予以调整，故应认定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为原告的实际损失，违约金以不超过该损失的130%为限，同时以原告主张的数额为限；其诉请被告将土地、房屋恢复原状的主张，因其未提供涉案土地、房屋在租赁给被告时具体状态的相关证据，故本院不予支持。被告张晓娜关于《租赁合同》已于2019年6月25日到期，根据双方合同约定已经自然终止，不存在解除问题的辩解理由，本院不予采纳；其关于同意返还原告相关设备、设施，但尚有收尾搬迁工作未完成，请求给予三个月搬迁缓冲期的辩解理由，本院予以采纳，但三个月搬迁缓冲期稍显过长，应予以调整；其关于未付租金实际数额为40万元的辩解理由，本院予以采纳；其关于40万元租金的延期给付其无过错和违约行为、在原告未给其发票之前，其有权行使不安抗辩权、不予支付租金的辩解理由，因双方合同约定第一年租金76万元、拖欠的租金44万元以及已支付的租金66.48万元，在其向原告支付完毕时，由原告为乙方出具上述租金总额50%的发票，而其拖欠的租金并未按约支付，故该辩解理由本院不予采纳；其关于本法院查封的租金包括其未付的44万元，其在收到裁定书后未付给原告是履行裁判文书的行为，不构成违约，其在2019年履行裁判文书时已经将拖欠的44万元租金向法院支付，现原告要求其支付40万元租金违反执行裁定，针对该40万元租金主张的诉讼费用，应由原告承担的辩解理由，因其未提供证据证明，本院不予采纳；其关于原告要求的违约金数额过高，应按实际损失予以调整，其损失可以根据合同法解释二的规定以中国人民银行同期同类贷款基础利率进行计算的辩解理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十二条（四）项，第二百三十六条，第二百三十二条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘凌芳、贺学工与被告张晓娜于2017年6月24日签订的《租赁合同》；二、被告张晓娜返还原告刘凌芳、贺学工位于朝阳市双塔区的土地及地上建筑物；三、被告张晓娜返还原告刘凌芳、贺学工《朝阳荣劲汽修设备清单》载明的烤漆房1座、车身校正仪2台、举升机8台，气泵2台、钣金整形机1台、二氧化碳保护焊机1台、洗车机1台、砂轮机1台、无齿锯1把、扒胎机1台、动平衡机1台、氮气机1台、四轮定位仪1台、充电机1台、免拆洗清洗剂1台、喷油嘴清洗机1台、压床1台、台钻1台、废机油抽油机1台、变速箱举升机1台、减震器弹簧拆装机1台、发动机吊架1架、尾气排放1台，氧气瓶2个、乙炔瓶2个、液化气罐1个；四、被告张晓娜支付原告刘凌芳、贺学工2016年11月25日至2017年6月24日期间的租金40万元，并在22.8万元限额内自2017年8月25日起分别至2019年6月18日止、本判决履行完毕之日止分别以44万元、40万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付违约金；五、被告张晓娜支付原告刘凌芳、贺学工自2019年6月25日起至履行完毕之日止按年租金76万元标准计算的的租金；六、驳回原告刘凌芳、贺学工的其他诉讼请求。上述二、三、四、五款自本判决生效之日起60日内履行。案件受理费5,240元（原告预交，已减半收取），由被告张晓娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  付春光二〇一九年十二月十九日书记员  纪 微