广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初3563号 原告：唐海宗，男，1985年12月5日出生，汉族，户籍地广西合浦县，住合浦县。 原告：吴茵，女，1988年9月8日出生，汉族，户籍地广西合浦县，住合浦县。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师，受上述二原告共同委托。 委托诉讼代理人：廖国富，广西还珠律师事务所实习人员，受上述二原告共同委托。 被告：合浦港荣置业投资有限公司，住所地广西北海市合浦县廉州镇还珠大道50号。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，该公司员工。 原告唐海宗、吴茵与被告合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告唐海宗、吴茵的共同委托诉讼代理人张甫、被告港荣公司的委托诉讼代理人罗莉坦、谢丽思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐海宗、吴茵向本院提出诉讼请求：依法判决1.被告于判决生效后十日内向不动产登记部门提交合浦县廉州镇还珠大道50号一幢一单元2301号商品房产权登记备案资料，并协助将原告向其购买的合浦县廉州镇还珠大道50号明珠国贸商城一幢一单元2301号商品房不动产权登记至二原告名下；2.被告支付逾期交房违约金117592.5元（从2015年10月27日起计至2018年11月9日止共1108天，以总房款530652元为基数，按日万分之二计算）给原告；3.被告支付逾期办理不动产权证的经济损失[经济损失：从2019年2月10日（交房后90天）起计至被告办好不动产权登记至原告名下之日止，以总价款530652元为基数，按中国人民银行同期同类的逾期贷款年利率6%计算]给原告。事实与理由：2014年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于北海市合浦县明珠国贸第一幢第一单元2301房，面积154.98平方米，总价款为530652元，支付方式为分期付款，定于2015年10月26日前交房。合同签订后，原告如约向被告支付了首期购房款230652元，余款300000元已通过银行贷款支付给被告，但被告于2018年11月9日才交该商品房钥匙给原告，逾期交房1108天，且交付的商品房不符合交房的条件。被告逾期交房构成违约，应按合同约定的总房款530652元为基数，按日万分之二支付给原告从2015年10月27日起暂至2018年11月9日止共1108天的违约金117592.5元。被告交房后未在约定的90天内为原告办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应按中国人民银行逾期贷款利息支付原告的损失。 被告港荣公司辩称，1.被告无法按合同约定日期交房存在政府延期供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定，被告可据实予以延期交房，无需承担逾期交房的违约责任；2.被告因不能预见、不能克服、且不能归责于出卖人的其他情形影响工期的，由于供水供电部门原因停水停电工期延长的，属于双方约定被告可据实予以延期交房的情形，即使存在违约情形，相应的据实可以延期的天数应予以扣减，被告因发生合同约定的特殊原因可据实予以延期交房的天数计至起诉之日止暂定367.5天（其中停水9天、停电15天、中高考44.5天、法定节假日145天、其他法定节假日3天、中雨以上天数暂定151天）；3.原告主张的违约金不符合事实且过高，被告因违约支付的违约金远远超出原告的实际损失，违约金应以日万分之一计。 原告唐海宗、吴茵向本院提交了如下证据：被告的信用信息、商品房买卖合同、贷款合同、收据、借据。被告港荣公司向本院提交如下证据：国有建设用地使用权出让合同、建设明珠国贸商城项目投资协议书、合浦县土地（海洋）审批委员会会议纪要、关于人大占用明珠国贸商城521.8㎡办证的报告、合浦县国土资源局收文登记卡、合浦港荣置业投资有限公司用地宗地图、合浦县停水通知、合浦县停电通知、因中、高考停工通知、法定节假日放假通知、其他法定节假日、降雨级别达到中雨以上出现日期统计表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为参考依据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市合浦县明珠国贸第一幢一单元2301号房，建筑面积154.98平方米，每平方米3424元，总价款530652元，买受人通过银行按揭贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3.不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府及其有关部门的临时限制行为或其他行为导致工期受到影响的；4.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告支付了房款530652元，2018年11月9日，被告将案涉房屋交付给原告使用。案涉房屋所在楼房至今未办理竣工验收手续。 另查明，2014年1月28日至2015年10月26日期间，案涉工程所在地停电6.5天（2014年11月8日、2015年3月21日、5月9日、5月10日、7月5日、8月21日各停电1天，2015年10月15日停电0.5天）、中高考共13天、中雨以上共88天，被告提交的证据没有显示案涉工程所在地在此期间停水。2014年6月7日、8日、25日、2015年6月7日既是降雨中雨以上又是中高考期间。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效合同。原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告虽交付房屋给原告使用，但案涉房屋未竣工验收，办证条件尚未成就，原告要求被告在当前情况下协助办理不动产权登记好房产证依据不足，本院不予支持。 原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未能按合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应于2015年10月26日前交房，但被告于2018年11月9日才将案涉商品房交付原告使用，被告已逾期交房1108天。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条除约定交房时间外，还约定，如遇不可抗力、供水供电部门原因停水停电导致工期延长、政府及其有关部门的临时限制行为、等待验收或丈量所需的时间等原因，被告可予以延期交房。故被告可扣除的逾期天数，应当具有上述合同约定的延期交房情形。被告主张应当扣除的因中、高考停工的时间44.5天，本院认为因中、高考政府有关部门通知停工属于合同约定的政府及其有关部门的临时限制行为，可予以扣除，但被告主张的44.5天停工时间中，合同约定交房前即2014年、2015年实际停工13天，该13天在合同约定交房前，可予以扣除，合同约定交房后中高考的停工期，被告主张予以扣除没有事实依据，本院不予支持。至于被告主张的停水停电天数，其仅提供了有关政府部门停水停电的通知，没有提供相应的施工签证单证明其因停水停电导致工期延误，故对此本院不予采信。被告主张扣除法定假日和其他法定假日天数，由于法定节假日每年基本是固定的，在签订合同时应已预见，双方也没有约定在可延期交房情形之内，表明被告已将这些因素考虑在工期内，故该主张没有事实依据，本院不予采信。合同约定交付房屋前即2015年10月26日前降雨级别中雨以上的88天，是无法估计的时间，可以予以扣除。被告还主张因政府延迟供地，其无法办理不动产证，导致案涉项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房。本院认为，被告能否办理涉案房屋的不动产证不属于其可以延期交房的原因。停电、中高考与降雨中雨以上的时间重叠的4天，不重复扣减。实际可延期共计97天（13天+88天-4天），被告实际逾期交房1011天（1108天-97天）。依双方合同约定，逾期交房的，被告应向原告按日支付已交房价款日万分之二的违约金。对该违约金标准，被告提出应减少至日万分之一计算的异议，本院认为，该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，日万分之二的标准较之于买受人基于银行贷款利率等可得利益损失并没有明显偏高，结合合同的履行情况，原告没有违约行为，为保护守约方的合法权益，对此不予调整。根据原告的主张，原告依法享有的逾期交房违约金为530652元×0.0002×1011天=107297.83元。 根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在商品房交付使用后的约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，应承担相应的违约责任。合同中对逾期办证违约金没有约定，原告主张逾期办理不动产权证的经济损失按已付房款总额按中国人民银行同期同类的逾期贷款年利率6%计算自逾期办证之日2019年2月10日（交房后90天）起，符合双方的约定，本院予以支持。被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，被告的办证违约情形已结束，所以逾期办证违约金应计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，原告请求损失计算至被告办好不动产权登记至原告名下之日止，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下： 一、被告合浦港荣置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐海宗、吴茵逾期交房违约金107297.83元； 二、被告合浦港荣置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐海宗、吴茵逾期办理商品房权属证书的违约金（违约金以总房价款530652元为基数，按中国人民银行同期同类的逾期贷款年利率6%从2019年2月10日起计至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告唐海宗、吴茵的其他诉讼请求。 案件受理费3023元,减半收取计1511.5元，由原告负担100元，由被告合浦港荣置业投资有限公司负担1411.5元。受理费原告唐海宗、吴茵已预交，由被告合浦港荣置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应支付的受理费支付给原告唐海宗、吴茵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 张兴桃 二〇一九年十二月十七日 法官助理 王海琼 书 记 员 陈乃琦