广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初828号原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥镇奇槎村仇边股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇奇槎村，组织机构代码69649300-9。负责人：仇志云。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。被告（反诉原告）：仇剑豪，男，1952年3月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：范毅强，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇奇槎村仇边股份合作经济社与被告仇剑豪土地租赁合同纠纷一案，本院2019年1月10日受理后，依法简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定予以受理，并于本诉合并审理。另根据当事人申请，本院依法委托资产评估机构进行司法鉴定评估，鉴定评估期间不计入审理期限。本案于2019年5月16日和同年12月23日二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张思扬、彭清燕与被告的委托诉讼代理人邓翠薇均到庭参加了二次庭审，被告委托诉讼代理人范毅强到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告仇剑豪签订的《土地承包合同》自2018年12月3日起解除；2.被告立即向原告返还《土地承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区共709平方米的土地；3.确认原告就涉讼土地地上建（构）筑物的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿）为1212981元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年12月12日，原告作为甲方（发包方）与被告仇剑豪作为乙方（承包方）签订一份《土地承包合同》，约定乙方承租甲方所有位于佛山市南海区大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区共709平方米的土地，租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日，乙方应每年缴交租金25524元，在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除；征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，土地补偿款全部归甲方所有，其所有建筑物补偿费可按承包年限共同分摊，其余归乙方所有。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》等文件。2018年8月12日，原告上级主管单位佛山市南海区大沥镇奇槎社区居民委员会委托广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案（该《土地前期整理方案》所确立的补偿标准已经由原告村集体组织成员经民主表决程序表决通过，并获佛山市南海区大沥镇人民政府确认执行），对涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行评估，并出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项金额为1212981元。2018年12月3日，原告根据《土地承包合同》的约定向被告发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第45号】，明确被告所承租的土地属于《亚洲集团会展中心二期改造项目》的改造范围内，目前原告已通过《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》和通过大沥镇资产管理交易平台以公开竞投的形式选取了土地前期整理合作方开展土地前期整理工作，要求被告应于原告发送通知之日起90天内完成厂房搬迁，并将涉案土地交还原告。但被告至今仍未履行返还涉案土地的义务。原告认为，涉案土地已被纳入“三旧改造”项目范围，根据约定，《土地承包合同》自原告发出《通知书》之日（即2018年12月3日）即告解除。被告虽经原告多次催促，至今仍旧拒绝接受补偿方案、返还涉案土地，已严重妨害“三旧改造”项目的土地前期整理进程，与国家大力推动城市更新的政策精神相悖，严重损害了原告村民集体的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请法院依照事实及法律，判决支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，第一、原、被告所签订的《土地承包合同》尚未达到解除条件。国家或乡镇从未发出和公示关于本案集体土地的征用、征收公告和文件。根据《土地承包合同》约定，只有在国家或乡镇征用土地时，被告才需无条件配合，并解除合同。但在本案中，原告仅为股份合作经济社，无权作出征用集体土地的决定，而原告至今也未出示由国家或乡镇作出的集体土地征用、征收公告的相关文件，也无相关有权部门的审批文件。而《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》与《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》仅仅是集体土地征用、征收前的准备程序，是否实际征用、征收并未有最后定论，应当以国家或乡镇作出的集体土地征用、征收公告为准。由此可见，《土地承包合同》尚未达到解除条件。第二、即使依据原告提供的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》的规定，双方亦未达到解除条件。根据补偿办法第十一条规定：“地块权属人发出全部解约公告，待解除租赁合同补偿金额确定后，补偿申请人须在地块权属人发出签约通知后五个工作日内与土地前期整理合作方签订《提前解除租赁合同补偿协议》。《提前解除租赁合同补偿协议》签订当天，地块权属人与补偿申请人同时签订《租赁合同解除协议》。地块权属人与补偿申请人的租赁关系自《租赁合同解除协议》签订之日解除。”由此可见，租赁合同应当在待解除租赁合同补偿金额确定后，地块权属人与补偿申请人签订《提前解除租赁合同补偿协议》和《租赁合同解除协议》之日解除。但本案中，补偿金额并未最终确定、双方未签署相关补偿协议和解除协议，因此，本案《土地承包合同》的解除条件并未成就。第三、被告从未收到和知晓原告发出任何解约公告。原告所提交的《告知书》送达回证中仅有其负责人的签名，并没有被告的签收情况。原告仅凭其负责人单方书写的送达时间确认双方所签订的《土地承包合同》自2018年12月3日起解除，毫无事实依据。此外，原告提供的解约公告照片所显示的地址与被告承包土地地址不符，亦无法显示被告承租土地的地上建筑物的地理位置，被告亦从未看到任何该公告。第四、《房地产估价报告》明显缺乏合法性、客观性、公正性，不能作为原告向被告支付拆迁补偿的依据。《房地产估价报告》系由原告单方委托广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司所作的评估报告，亦未规定对评估结果提出复核、异议或相关救济的程序，缺乏公正性。从形式上看，原告并未提供全部的《房地产估价报告》内容，且缺乏相关评估机构的资质证明及估价师的资质证明和签字，该估价文件不具备真实性、合法性和关联性。从实体上看，《房地产估价报告》仅对于建构筑物价值、搬迁费、租金损失补偿进行评估，但并未对构筑物、附属设施及装修、存货暂存冷藏费损失、基建期临时租金损失等方面进行全面评估，存在评估漏项的问题，并未对提前解除租赁合同所造成的被告的损失作出完整的资产评估，其所评估价值并不合理。被告委托有资质的评估机构进行了评估，被告承租的土地房屋建筑物评估价值为791729元、构筑物及设施价值为239244元、搬迁费用66489元、存货暂存冷藏费用损失1634400元、土地租金差额266962元、基建期临时租金损失144836元，合计3143660元。被告向本院提出反诉请求：1.被告向原告支付解除租赁合同补偿款3143660元；2.被告向原告支付签约奖励及搬迁奖励共628732元；3.原告承担诉讼费用。事实与理由：2006年12月12日，原、被告签订《土地承包合同》，原告将位于佛山市南海区大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区共709平方米的土地出租给被告，租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日，每年租金25524元。同时，合同第五条约定“在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时解除；征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，土地补偿款全部归甲方所有，其所有建筑物补偿费可按承包年限共同分摊，其余归乙方所有。”2018年12月3日，原告向被告发出《通知书》，表明为开展项目范围内土地前期整理工作，原告需要与被告解除《土地承包合同》，并承诺按《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》对被告进行补偿。为此，被告委托有资质的佛山大诚房地产土地评估与资产评估有限公司，参考补偿办法对本次解除租赁合同对被告造成的经济损失进行评估，其中土地房屋建筑物评估价值为791729元、构筑物及设施价值为239244元、搬迁费用66489元、存货暂存冷藏费用损失1634400元、土地租金差额266962元、基建期临时租金损失144836元，合计3143660元。被告一直积极配合原告的拆迁工作，但由于原告拆迁补偿款明显偏低，导致被告未能及时搬迁，该责任也应由原告承担，因此原告仍应按照补偿办法支付补偿款总额20%的签约奖励及搬迁奖励共628732元予被告。针对被告反诉，原告辩称，涉案土地属于被纳入重点“三旧改造”项目范围内土地，针对拆迁补偿数额的评估，涉及较专业及具体的房地产评估内容，理应委托具备专业资质的评估机构及人员进行评估。被告所委托的评估机构佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司的评估人员仅为资产评估师，并未取得房地产评估师资格，且评估师为该公司的股东，被告所委托该评估机构及评估人员明显缺乏相应的房地产估价资质，其所出具的《资产评估报告》存在明显的程序瑕疵，不应当予以采信。原告已于2018年期间向被告发出提前解除合同的通知，但被告至今仍未与原告签署《提前解除租赁合同补偿协议》及未履行返还涉案土地的义务，被告要求原告支付签约奖励和搬迁奖励没有依据。根据补偿办法的规定，只有补偿申请人在土地权属人提出解除公告之日起2个月内签订《提前解除租赁合同补偿协议》的，可获得补偿款总额10%的签约奖励金，若补偿申请人在协议约定的时间内完成搬迁离场和移交建筑物的，可获得不超过补偿总额10%的搬迁奖励金。原告在2018年12月3日向被告发出解除合同的通知，要求被告在发出通知之日起90天内完成厂房搬迁并返还土地，但被告至今仍拒绝与原告签订《提前解除租赁合同补偿协议》，也未履行返还土地的义务，被告仍要求原告按补偿办法支付签约奖励金和搬迁奖励金明显不合情理。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。本院经审理查明以下事实：2006年11月12日，原告与被告签订一份《土地承包合同》，约定：甲方经民主议定，将位于大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区一块土地承包给乙方；乙方承包土地建厂房，土地面积709平方米；承包期限20年，即自2007年1月1日至2026年12月31日止；乙方应每年缴交租金25524元；在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除；征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，土地补偿款全部归甲方所有，其所有建筑物补偿费可按承包年限共同分摊，其余归乙方所有；合同期内，任何一方不得任意毁约，否则应承担一切法律责任，如甲方违约，乙方所投资建厂按有关部门核定价值双倍补偿乙方，如乙方违约，甲方有权立即停止乙方生产，将厂房没收由甲方处理；等等。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》等文件，其中包括2018年6月14日包括原告在内五个股份合作社盖章确认的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》，该办法规定：补偿申请人在土地权属人提出解除公告之日起2个月内签订《提前解除租赁合同补偿协议》的，可获得不超过补偿款总额10%的签约奖励金，若补偿申请人在协议约定的时间内完成搬迁离场和移交建筑物的，可获得不超过补偿总额10%的搬迁奖励金。2018年8月20日，广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司根据佛山市南海区大沥镇奇槎社区居民委员会委托，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案对包括涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行全部评估，出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项明细为：建筑物价值243783元、搬迁费10630元，租金损失补偿958568元，租户补偿金额为1212981元，搬迁奖励242596元，解除租约金额1455577元。2018年12月3日，原告向被告发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第45号】，明确被告所承租的土地属于《亚洲集团会展中心二期改造项目》的改造范围内，目前原告已通过《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》和通过大沥镇资产管理交易平台以公开竞投的形式选取了土地前期整理合作方开展土地前期整理工作。为了开展项目范围内的土地前期整理工作，需解除与被告的《土地承包合同》，要求被告配合政府及本项目的发展需要，完成《土地承包合同》解除工作，原告将依照《南海区大沥镇业洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》对被告进行补偿，被告应在收到本通知之日起90天内完成厂房搬迁。要求被告在收到本通知书后十日予以明确书面回复，逾期未回复的，视为同意。当日，被告签收了该通知。佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司于2019年5月6日出具一份《资产评估报告》载明涉讼土地上承租人因提前解除租赁合同的经济损失市场价值明细为：房屋建筑物评估价值为791729元、构筑物及设施价值为239244元、搬迁费用66489元、存货暂存冷藏费用损失1634400元、土地租金差额266962元、基建期临时租金损失144836元，合计3143660元。2019年1月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具信评C1911402087号《资产评估报告书》，载明涉讼土地上资产评估总额以2019年9月16日为基准日市场价值为：建（构）筑物补偿463529.9元，搬迁补偿中，机器设备搬迁费用19817元，机器设备拆损毁费用9582元、其他生产生活资产49450元，停产停业损失159168元，人工安置费0元，土地租金差价损失967330元，基建期临时租金损失318337元，基础配套设施0元，签约奖励0元，搬迁奖励0元，合计1987213.9元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算；工人安置费因未提供员工人数无法评估；基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估；签约奖励和搬迁奖励因已过时间不予评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司另行出具一份以2019年3月1日为基准日报告：建（构）筑物补偿528503元，搬迁补偿中，机器设备可搬迁设备9911元、机器设备拆损毁设备10577元、其他生产生活资产117450元、停产停业损失164789元，人工安置费0元，土地租金差价损失999693元，基建期临时租金损失329578元，基础配套设施0元，签约奖励216050元，搬迁奖励216050元，合计2592601元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算，工人安置费因未提供员工人数无法评估，基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估。诉讼中，经本院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地；涉讼地块上盖建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，涉讼地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。本院认为，原告将涉讼土地出租给仇剑豪作建厂房使用，故本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原告出租给仇剑豪的土地为集体农业用地，未办理合法建设用地手续，仇剑豪承租土地后在该土地上兴建厂房作非农业用途，双方所签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认《土地承包合同》于2018年12月3日解除没有法律依据，本院依法不予支持。被告承租的农用地上兴建有构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，目前行政主管部门尚未对原告所承租的地上构筑物作出拆除或其他处理，《土地承包合同》项下的土地尚不具备返还条件，应由行政主管部门先行对原告所承租的地上构筑物进行行政处理后，当事人再就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，本院对原告起诉请求被告返还土地及确认地上建（构）筑物的补偿金额及被告反诉请求原告支付解除合同补偿款及签约和搬迁奖励金依法均应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇奇槎村仇边股份合作经济社起诉；二、驳回被告（反诉原告）仇剑豪的反诉。本案无须缴纳案件受理费。原告佛山市南海区大沥镇奇槎村仇边股份合作经济社预交的案件受理费10155.57元，在本裁定生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告仇剑豪预交的反诉受理费18489.57元，在本裁定生效后经被告书面申请，本院也予以退还。鉴定费26869元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十二月三十日书记员  成海欣