江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3591号原告（反诉被告）：锡山区东亭香满街过桥米线店，住所地锡山区东亭锡沪中路2号易买得一楼美食广场内。经营者：庄德进，该店负责人。委托诉讼代理人：黄正焱，江苏云崖律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海麻辣工坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区平顺路600号2楼206室。法定代表人：宋爱芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余洪，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚井泉，该公司员工。原告（反诉被告）锡山区东亭香满街过桥米线店（以下简称米线店）与被告（反诉原告）上海麻辣工坊餐饮管理有限公司（以下简称麻辣工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法由审判员杨晓敏独任审理，后经批准于2019年9月18日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告米线店的负责人庄德进及其委托代理人黄正焱、被告麻辣工坊的委托诉讼代理人余洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米线店向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租赁保证金3万元及以3万元为基数，自立案之日2019年6月18日起至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算的逾期利息。2、判令被告赔偿原告损失93000元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方于2015年6月24日签订《房屋租赁合同》，约定麻辣工坊将位于无锡市锡山区美食家餐饮广场店铺出租给米线店用于经营云南过桥米线，米线店交付保证金3万元。合同到期后双方续约至2019年6月23日，并约定将租金提高至11000元每月。2018年1月底，无锡易买得购物中心有限公司结束运营，商场处于荒废状态，2018年6月初，卜蜂莲花入驻商场后，其无法正常经营，多次与麻辣工坊协商退租事宜未果。被告麻辣工坊辩称，原被告之间仅有一份2017年签订的租赁合同。其既没有清退原告，也没有拆除原告租赁商铺，不存在原告所述的违约行为。租赁合同虽约定押金，但原告实际缴纳5000元，且合同约定押金只有在合同正常期满时才予以退还，当原告因违约导致其行使合同解除权时，原告所支付的租金及租赁保证金均不予退还。合同自签订后原告从未按约足额缴纳过租金及相关费用，其有权解除并提起反诉。原告盈亏情况与其无关，双方之间仅为租赁关系，且根据合同第十条约定，原告损失与其无关。请求驳回原告诉请。反诉原告麻辣工坊向本院提出诉讼请求：1、米线店向麻辣工坊支付租金53129.37元以及以53129.37元为基数自2018年9月11日起至实际付清之日止按照每日0.1%计算的逾期付款违约金；2、米线店向麻辣工坊支付违约金3.3万元；3、反诉费用由米线店负担。反诉被告米线店辩称，其未欠付租金，逾期付款违约金计算过高，违约金没有事实和法律依据。经审理查明：2012年，无锡易买得购物中心有限公司（以下简称易买得公司）与麻辣工坊签订《场地施工合同》一份，约定自2012年7月20日至2020年7月19日期间，易买得公司将坐落于无锡市锡沪中路2号的易买得锡山店商场一层A-32、A-33号场地出租给麻辣工坊使用。2015年6月24日，麻辣工坊与庄德进（米线店投资人）签订《房屋租赁合同》一份，约定由庄德进向麻辣工坊租赁坐落于无锡市锡山区锡沪中路2号一楼（易买得锡山店）“美食家餐饮广场”1号店铺，面积为20平方米，用于经营过桥米线店，租赁期限自2015年6月24日至2017年6月23日。关于租金，该合同载明：“过桥米线每月房租为10000元整（大写壹万元），采用公司押3付2的形式，所以须补交2015年6月24-8月24日租金20000元（贰万元整）……乙方（庄德进）应向甲方（麻辣工坊）支付房屋租赁保证金人民币30000元。（即三个月租金叁万元整）。”该合同下方另载明：“补充：本店①号铺面，装修费为35000*（大写叁万伍仟元整），由乙方交付给甲方。”2015年6月23日，庄德进向麻辣工坊指定的第三人账户转账付款60000元。庄德进陈述，该60000元包含押金30000元、房租20000元、装修款10000元，其另向麻辣工坊支付装修款15000元，麻辣工坊向其开具收据一份。麻辣工坊认为，该60000元包含装修款35000元，房租20000元、押金5000元。嗣后，庄德进在上述店铺经营“云南过桥米线”，并设立了个体工商户米线店。其于2017年6月，以米线店名义与麻辣工坊续签“房屋租赁合同”一份，约定米线店继续承租上述房屋用以经营“云南过桥米线”，租赁时间自2017年6月24日至2019年6月23日，租金为11000元/月，并约定保洁费1200元/月，公摊电费420元/月，公共排烟500元/月，同时约定：“本合同生效后，乙方（米线店）于1日内向甲方（麻辣工坊）先付三个月押金和一个月租金。”关于违约责任，合同约定：“出现本合同规定情形而甲方（麻辣工坊）行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方（米线店）支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时乙方还需按下述规定向甲方支付违约金；违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金（包含物业管理费）损失。”2018年5月31日，易买得公司发出“告顾客书”一份，载明：“亲爱的顾客朋友：为了给消费者营造更好的购物环境，提供更好的购物体验，易买得锡山店将于2018年6月1日起停止营业，进行整体装修、升级。由此给顾客带来的不便，深表歉意，请予以理解。”同日，易买得公司发出告知函一份，载明：“尊敬的各位商户：贵我双方签订的有关锡沪中路2号易买得锡山店的商铺租赁合同已于2018年3月31日终止。本着双方互相理解与支持的原则，我司给与贵司足够的时间做撤场准备，且从2018年1月1日起，免租至今。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期将进行整体专修升级改造。因此，我司已于2018年5月20日出具告知函，要求贵司于2018年5月31日前根据合同约定，撤场恢复原状，并交换租赁区域。明日起我司将停止水电供应，现请各租户做好撤场准备，由此造成的损失由贵司自行承担。”2018年6月1日，易买得公司向麻辣工坊发送“联络函”一份，载明：“贵司承租我司位于无锡市商铺用以开设美食广场。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期欲将此物业整体装修改造，因此，请贵司于2018年6月10日前搬离，不便之处敬请谅解！”2018年7月3日，麻辣工坊负责人李强向相关商户发送微信载明：“我们公司申明，针对2018年4月租金按7折收取，2018年5月租金按5折收取，给豪牛，老佟家，小伟花甲，霍甜茶酱，过桥米线，山东煎饼，思必客麻辣香锅，桥头排骨，回味砂锅以上商户的优惠政策后期不再做折掉后租金的追缴，免除按折扣租金缴纳商户前期滞纳金。针对5月6月水电燃气及其他相关费用如超市不对我司进行清算追缴我司可免除（其中费用单里的保洁费保洁工资除外）。赶紧把补偿清单汇总表列好，否则拖久了很难处理。”2019年7月29日，易买得公司向麻辣工坊发送告知函载明：“贵司承租我司位于无锡市锡山区铺位，开设美食家餐饮广场。根据我司财务系统显示，贵司从2018年2月至2018年7月经营期间，水费、电费、煤气费未交，共计欠费人民币165258.66元，具体欠费明细详见附表。贵司申请办理履约保证金退款时，我司将扣除上述欠款，退还剩余金额。”关于各承租户损失，麻辣工坊曾统一向易买得公司主张，涉及米线店的合计93000元，包括装修折算价35000元、人员安置费8000元、加盟折算费2000元、原材料损失费10000元、设备折算费20000元。该租赁合同履行期间，米线店自2017年6月23日至2018年5月31日止共计向麻辣工坊缴纳各类费用合计143304.7元。关于租金，麻辣工坊主张11000元/月。关于水电燃气费及公摊费用，麻辣工坊主张2017年7月为4647.1元、2017年8月为4768.1元、2017年9月为4591.9元、2017年10月为4128元、2017年11月为3782.5元、2017年12月为3652.7元、2018年1月为4756.4元、2018年2月为4382元、2018年3月为4233.1元、2018年4月为4457.3元、2018年5月为4394元、2018年6月为3254.6元、2018年7月为2386.4元。米线店主张，上述费用中每月500元排烟费应当扣除，因为其不存在排烟，也从未缴纳过。其实际迁出日期为2018年6月15日，所有该日期后的租金和水电燃气公摊费用其都不应承担。其余水电燃气公摊费用的金额没有异议，但是根据麻辣工坊承诺，2018年4月租金应打七折，5月租金打五折，2018年5月、6月水电公摊费用等应免除。根据麻辣工坊提供的缴费表可见，2017年12月之前的费用，米线店均正常缴纳，但未缴纳排烟费，麻辣工坊也未向其主张过该费用。以上事实，有场地使用合同、房屋租赁合同两份、告知函、告顾客书、微信聊天记录、联络函、费用明细清单以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、双方合同无法继续履行是由于哪一方的过错导致；二、米线店是否还结欠麻辣工坊租金及水电费等；三、2015年合同中载明的保证金能否在本案中一并主张，金额应为多少；四、米线店主张损失93000元，依据是否充分？关于争议焦点一，根据合同约定，麻辣工坊与米线店关于本案所涉店铺的租赁期限到期日为2019年6月23日，麻辣工坊为该店铺的转租人。但是2018年5月起，出租人易买得公司即向各商户书面告知其将收回上述店铺，要求所有商户在2019年6月10日前迁出，并将停水停电。同时，易买得公司也公告顾客，其将在2019年6月停止营业。可见，麻辣工坊虽未直接通知米线店终止合同，但双方租赁合同实际已无法继续按约履行，对于无法继续使用出租房屋的责任应由转租方麻辣工坊承担，麻辣工坊应当赔偿由此对米线店造成的损失。故麻辣工坊主张由米线店向其支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，双方对租金标准为11000元/月均无异议，本院依法予以确认。关于2018年4月、5月租金，因麻辣工坊负责人李强以微信形式承诺承租人分别按照7折和5折收取，应为有效，故该两个月租金应分别按照70%、50%计取。关于2018年6月租金，按照易买得公司的联系函，米线店应于2018年6月10日前迁出，麻辣工坊也未举证证明，米线店在该日期后仍可正常营业，现米线店自认迁出时间为2018年6月15日，故本院确定按2018年6月15日确定其迁出日期较为合理，2018年6月的租金减半收取。综上，本案所涉租赁合同应交租金总额为117700元。关于水电公摊费等，李强承诺2018年5月和6月的租金如易买得公司不向其主张，其也不再向米线店主张。但根据易买得公司向麻辣工坊所发函件可见，其并未放弃相关水电燃气公摊费用的主张，故米线店要求免交该两月水电燃气公摊费用，无事实与法律依据，本院不予支持，根据其实际使用情况，2018年6月酌定缴纳50%，2018年7月无需缴纳。关于排烟费，合同中有相关约定，但米线店自承租起从未实际缴纳过，麻辣工坊也未向其催讨过，亦未举证证明米线店实际需要排烟，故该部分费用，本院不予支持。综上，米线店实际需缴纳的水电燃气公摊等费用为43670.4元。上述两项合计161370.4元，扣除米线店已经支付的143304.7元，其还需支付租金、水电燃气公摊费用合计18065.7元。关于争议焦点三，双方就本案商铺租赁先后签订两份合同，均约定押金为三个月租金，因前一份合同已缴纳押金未退回，后一份合同未再缴纳，故相应押金应在本案中一并处理。关于押金实际缴纳金额，米线店提供60000元转账记录，主张其中30000元为押金，20000元为租金，余款10000元与另一张收条载明的15000元合计25000元为装修费用，麻辣工坊主张其中35000元为装修费用，20000元为租金，5000元为押金，对收条载明的15000元未有合理说明。故本院结合双方两份合同约定和租赁实际情况采信米线店的主张，确定押金实际缴纳30000元。应在本案应交款项中予以抵扣，即麻辣工坊还需返还押金11934.3元及该款自立案之日2019年6月18日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。关于争议焦点四，米线店提供的费用清单上确有麻辣工坊的盖章，但是结合双方聊天记录可见，该费用系各商户上报给麻辣工坊用以向易买得公司索赔的数据，仅凭该记录无法证明麻辣工坊已经认可了该损失金额，且双方对麻辣工坊违约情况下的违约金金额未有合同约定。关于米线店损失，经查，其自认实际缴纳装修费25000元，两份合同租赁时间合计4年，现已使用3年，尚余1年未实际使用，故按比例应由麻辣工坊向其赔偿其中四分之一，即6250元。其余损失，米线店均未举证证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海麻辣工坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡山区东亭香满街过桥米线店返还押金11934.3元及该款自2019年6月18日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。二、上海麻辣工坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡山区东亭香满街过桥米线店赔偿损失6250元。三、驳回本诉原告无锡山区东亭香满街过桥米线店的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元、由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担513元，由无锡山区东亭香满街过桥米线店负担4747元。反诉案件受理费3096元，由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  杨晓敏人民陪审员  华 奋人民陪审员  邱新华二〇一九年十二月十七日书 记 员  许纪菁