湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初3802号 原告：韦某，女，1972年12月8日出生，汉族，仙桃市人，自由职业，住仙桃市。 原告：姚某，男，2003年2月8日出生，汉族，仙桃市人，学生，住仙桃市。 法定代理人：韦某（姚某之母），女，汉族，1972年12月8日出生，汉族，仙桃市人，自由职业，住仙桃市胡场镇桑林垸村十一组。 二原告的共同委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光律师事务所律师。 被告：湖北辉腾房地产开发有限公司，住所地仙桃市龙华山办事处大新路东侧。 法定代表人：杜志平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张书杰，湖北沔阳律师事务所律师。 原告韦某、姚某与被告湖北辉腾房地产开发有限公司（以下简称辉腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告韦某、姚某的共同委托诉讼代理人李玉芳、邓普云、被告辉腾公司的委托诉讼代理人张书杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦某、姚某向本院提出诉讼请求：1、被告向二原告交付符合双方签订《商品房买卖合同》约定的位于仙桃市龙××办事处××号商铺；2、被告向二原告支付逾期交房违约金92512.53元（违约金计算按已付房屋总价款342639元日万分之二的标准，自2015年6月1日起暂计算至2019年2月10日止）；3、被告向二原告支付延迟产权登记的违约金342.64元；4、被告向二原告退还因面积差产生的房价款差额28711.70元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月3日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于仙桃市龙××办事处××号商铺，合同约定被告应于2015年6月1日前将符合条件的房屋交付给二原告，同时被告应当在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以确保二原告可以顺利取得房地产权属证书。合同签订后，二原告按照约定支付了全部购房款，履行了合同义务，依《商品房买卖合同》中房产分层分户平面图的布局，被告应将商铺进行隔断，与左邻右舍的商铺隔开，形成独立空间后交付给二原告，但被告至今未能按照合同约定将该商铺进行隔断，无法向二原告交付符合条件的房屋。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项的规定，出卖人应当按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，故二原告起诉被告承担逾期交房的违约金应从2015年6月1日至被告将符合条件的商铺向二原告交付之日。另依据《商品房买卖合同》第十五条产权登记的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办证的，由出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，现因被告的原因，导致二原告无法在2016年6月1日前取得房地产权属证书，故依合同约定被告应承担延迟产权登记的违约责任。仙桃市世界城商铺（套内面积）实地复测登记表载明的数据显示：2240号商铺的实测套内建筑面积为9.32平方米，但合同约定套内建筑面积为10.08平方米，实际套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少0.76平方米，根据《商品房买卖合同》第五条约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。另原告商铺内存在0.75平方米的承重墙占用了商铺建筑面积，对应部分房价款被告应退还给原告。综上被告未对出售的商铺进行隔断，逾期交付符合条件的房屋和办理不动产登记，均违反了合同约定，应承担违约责任。 被告辉腾公司辩称，1、依据原告与仙桃亚辉商业运营管理有限公司（以下简称亚辉公司）于2014年3月3日签订的委托经营管理协议书及同日原告与亚辉公司及被告三方签订的三方协议书，被告已经依据原告的指示履行了交房义务，不存在二原告诉请的交房义务及违约金；2、延迟办证并非因被告所致，系因二原告没有按时提交办证资料导致，延迟办证的违约责任不应由被告承担；3、出售面积与办证实测面积不等的，应以房产证登记面积为准。 本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，二原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：二原告购买被告开发的位于仙桃市龙华山办事处大新路东侧世界城二楼2240号商铺，建筑面积18.02平方米，房屋总价款342639元，交房期限为2015年6月1日之前。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限交房，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，二原告与案外人亚辉公司签订委托经营管理协议书，协议约定二原告授权亚辉公司对上述商铺进行经营管理，委托经营期限为自2014年3月3日起至2019年3月3日止，亚辉公司承诺，在委托经营期限开始之日（即2014年3月3日），确保二原告税前每平方米年收益在承租商户应交租金数额的基础上达到2106.04元/年/平方米。同日，二原告、被告及亚辉公司还签订三方协议书，协议第1、4条约定：“丙方（即二原告）授权乙方（即亚辉公司）在2019年3月3日前，可以按照物业现状和《委托经营管理协议书》的约定，将该商铺交商铺承租方自行进行装修，对此甲方（即被告）予以认可并配合”、“在具备甲、丙双方签订的《仙桃市商品房买卖合同》中约定交房条件的前提下或甲、丙双方其他约定，甲、丙双方应该根据约定相互履行交房义务，并办理相关手续。由于本协议或《委托经营管理协议书》的履行导致《仙桃市商品房买卖合同》约定的交房标准或现状发生客观改变，丙方对此表示理解及支持，丙方同意不以此为由拒绝接受甲方交付商铺，也不以此为由追究甲方的相关违约责任。” 另查明，根据本院受理的（2019）鄂9004民初3801号原告韦某、姚某与被告亚辉公司房屋租赁合同纠纷一案中原告起诉的事实，案涉商铺委托经营管理期间前三年度的收益以折抵部分购房款的方式已支付给二原告。仙桃市世界城的500多名商铺业主先后与亚辉公司签订委托经营管理协议，将其购买的商铺委托给亚辉公司统一经营管理，项目工程完工后，被告将商铺直接交由亚辉公司统一装修、招商，世界城于2014年12月正式对外营业。案涉商铺已于2017年9月27日办理不动产权登记，权证号为鄂（2017）仙桃市不动产权第0025055号，房屋建筑面积为18.34平方米（其中专有建筑面积10.08平方米）。 以上事实，有二原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一网络发票、不动产权证书、被告提交的委托经营管理协议书、三方协议书等证据，以及当事人当庭陈述意见在卷佐证。 本院认为，二原告向被告购买商品房，并签订书面购房合同，双方形成商品房买卖合同关系。本案争议焦点有以下三个方面： 一、案涉商铺是否已经交付，被告是否存在延迟交房行为，是否应当承担延迟交房的违约责任。 案涉商铺位于仙桃市世界城，二原告系世界城业主，同其他500多位世界城业主一样，在与被告签订商品房买卖合同的同时，与案外人亚辉公司签订了委托经营管理协议书及三方协议书，包括二原告在内的世界城业主均通过签署委托经营管理协议的方式授权亚辉公司统一委托经营管理案涉商铺。二原告认为，被告一直未按商品房买卖合同中房产分层分户平面图的布局向其交付独立隔断的商铺，应当承担交付独立隔断的商铺以及延迟交房的违约责任。被告认为，被告已经按照三方协议的约定于2014年12月向亚辉公司移交了全部商铺并支付了前三年度的租金，亚辉公司于2014年12月25日将商城整体开业，不存在延期交房行为。对此本院认为，原、被告在三方协议书中的约定系对商品房买卖合同交付条件及对象的变更，被告根据委托经营管理协议及三方协议的约定，在工程完工后直接将案涉商铺交付原告委托管理的亚辉公司统一招商，并于2014年12月25日正式对外营业，且以折抵部分购房款的方式支付了委托经营管理期限内的前三年度收益（即租金），被告已经履行了案涉商铺的交付义务，故无需再次向二原告交付商铺，且交付时间并没有超出商品房买卖合同约定的交付期限（2015年6月1日之前），故被告亦不应当承担延迟交房的违约责任。 二、被告是否应当承担延迟办证的违约责任。 二原告诉称，因被告原因导致二原告无法在2016年6月1日前取得房地产权属证书。被告辩称延迟办证系因二原告没有按时提交办证资料导致。本院认为，根据案涉商品房买卖合同约定，被告需先履行在规定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，从世界城对外营业时间来看，案涉商铺至少已经在2014年12月25日前交付使用，被告最迟应在交付使用之日起的365日内即2015年12月25日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但其未提交证据证明履行了该义务，且案涉商铺不动产权证书上载明的房屋竣工时间为2016年6月1日，可以证明，被告在2016年6月1日之前一直未履行上述备案义务，导致二原告无法在此之前办理产权登记，故被告构成违约，应承担相应的违约责任。 三、案涉商铺建筑面积如何确定。 二原告认为，仙桃市世界城商铺（套内面积）实地复测登记表载明实测套内面积为9.32平方米，但合同约定套内建筑面积为10.08平方米，实际套内建筑面积比合同约定少0.76平方米，另原告商铺内存在0.75平方米的承重墙占用了商铺面积，被告应向原告退还因面积差产生的房价款差额。被告认为，应当以不动产权证书上登记的建筑面积18.34平方米为准，不应该退还房价款。本院认为，不动产的权利状况应以不动产权证书登记记载内容为准，权利人对权利证书记载事项有异议的，应向主管部门申请变更。案涉商铺的不动产权证书登记记载的建设面积为18.34平方米，大于合同约定的18.02平方米，故二原告主张被告退还因面积差产生的房价款差额的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，二原告要求被告交付符合双方签订商品房买卖合同约定的位于仙桃市龙××办事处××商铺、支付延迟交房违约金以及退还因面积差产生的房价款差额的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。二原告要求被告支付延迟产权登记的违约金342.64元的诉讼请求，没有超出合同约定，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告湖北辉腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告韦某、姚某支付延迟产权登记违约金342.64元； 二、驳回原告韦某、姚某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2731元，由原告韦某、姚某负担2681元，被告湖北辉腾房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  黄 超 人民陪审员  孙雅高 人民陪审员  黄志刚 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  林 霞