新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2438号原告：李霞，女，1979年2月28日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：马瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，该公司董事长助理。原告李霞与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）、乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称“宏锦天晟物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李霞的委托诉讼代理人王俊，被告宏锦天晟房产公司的委托诉讼代理人侯金芳、被告宏锦天晟物业公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺认购合同》；2、判令被告宏锦天晟房产公司返还购房款104,400元；3、判令被告宏锦天晟房产公司支付商铺（资金）占用费和违约金8,978元（欠付租金8,352元+利息8,352元×15‰×5个月）；4、判令二被告承担共同还款责任；5、本案诉讼费、邮寄送达费等所有费用由被告承担。事实与理由：2017年11月原告与被告宏锦天晟房产公司签订《商铺认购合同》，由原告购买被告开发的米东区稻香南路2006号天晟城市广场4层F-4-039铺，并支付了商铺总价款104,400元。同日由原告与被告宏锦天晟物业公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定由被告宏锦天晟物业公司统一经营该商铺并向原告支付商铺租金。认购合同与委托经营合同签订后，原告才得知被告所售商铺根本没有竣工验收，也无法办理产权登记，并且商铺至今未交付，未正常营业，已经严重超出合同约定的交付期限，被告已构成根本违约。针对原告的退房请求，被告屡次进行虚假承诺，原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告宏锦天晟房产公司辩称：我们双方签订的商铺认购合同第十一条，约定了合同解除的条件和期限，现在并不具备合同约定的解除条件，目前运营公司已按照合同的约定支付了租金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告宏锦天晟物业公司辩称：我公司和原告只是签订了商铺委托经营合同，并没有收到原告的房款，因此，不应当承担共同还款责任。我公司已经如期支付了一年租金7,308元，已支付到2018年11月8日，合同有效也已履行，请求法庭依法进行裁决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经质证：证据1、《商铺认购合同》，证实原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的商铺的事实。证据2、《商铺委托经营合同》，证实原告根据被告宏锦天晟房产公司的要求将商铺委托给被告宏锦天晟物业公司统一经营，被告宏锦天晟物业公司有义务向原告支付商铺租金。证据3、收据一份，证实原告全款支付了涉案商铺的价款。证据4、不动产登记信息查询结果，证实天晟城市广场在乌鲁木齐市自然资源局不动产登记管理中心没有不动产产权登记信息。证据5、视频证据，证实被告宏锦天晟房产公司因资金困难、资金链断了导致项目至今没有竣工，无法正常营业。证据6、湖北中浩建筑有限责任公司告示，证实截至起诉时香榭丽都项目还未竣工验收，无法交付使用。被告宏锦天晟房产公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可，按照合同约定应当继续履行，不存在合同无效情形，我房产公司已经委托运营商即宏锦天晟物业公司支付了租金，原告接受了租金的支付，对我公司履行合同的行为原告是认可的，我公司不存在违约。2、商铺委托经营合同的真实性认可，运营商已支付租金7,308元。3、收据的真实性认可，确实收到了原告支付的预定商铺的款项。4、不动产登记信息查询结果真实性认可，证明的问题不认可。涉案项目在房产部分备案及预售许可证上都登记的是香榭丽都小区，涉案的项目是我们自己起的名字，不是备案的名称，查询结果不具备法律效力。5、视频证据的真实性认可，2019年5月10日房产公司董事长蔡文芳当众对所有的业主进行了承诺，但承诺上没有一句话说明我公司资金链断联无法经营，公司给业主承诺的是在2019年8月会继续支付租金，维护业主的权益；业主如果要求退订商铺，按照合同的约定办理手续。6、三性均不予认可。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可。2、商铺委托经营合同的真实性认可，我公司已经按照合同约定先行支付了一年的租金7,308元。3、收据认可。4、不动产登记信息查询结果不认可。5、视频证据因为原告提供的是短视频，不免存在断章取义的可能，2019年5月10日房产公司董事长蔡文芳只是将项目现状进行了一个全面的介绍，并向广大商铺业主分析了项目的关键问题，同时针对广大商铺业主提出的返租金及退铺的问题作出了回应，房产公司董事长结合了商铺业主代表做了解决以上问题的方案，因此并不像原告方所述的董事长承认了资金链断裂这一事实。6、三性均不予认可。对原告提供的以上证据中被告认可真实性的证据，本院予以确认。被告宏锦天晟房产公司提供了商铺认购合同，证实双方签订的商铺认购合同合法有效。原告在举证时说商铺位置不明确，恰恰说明了双方签订的不是商品房买卖合同，而是商铺预定合同，在合同第12条明确约定双方签订的是预定商铺的协议，原告方对商铺现状清楚了解，原告自愿签订该合同，不应当适用关于商品房买卖合同的司法解释第2条的规定。合同第11条明确表示合同的解除是附条件的，5年以后不能办理产权证，合同方可解除，因此合同解除的条件不成立，双方应当继续履行合同。第5条约定了交付期限同时做出了说明，如果不能按约定的期限开业，运营商给乙方租金收益，运营商实际向原告支付了租金，原告签订合同的目的实际上已经实现，双方应当按约定继续履行合同。原告对商铺认购合同的真实性认可，所要证明的问题不认可，而合同第5条明确约定了商铺的交付期限，现已超过交付期限，所谓的工程项目陷入瘫痪的状态。被告称即使不具备开张营业的条件也要保证租金收益，但至今为止被告除了在签订合同时支付了租金外，到现在已到期的租金没有进行任何形式的支付，原告签订合同的目的根本不能实现。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的真实性予以确认。本院对被告宏锦天晟房产公司提供的上述证据的真实性予以确认。被告宏锦天晟物业公司向本院提交了给原告支付一年租金的网上银行电子回单，证实委托经营合同已经正常履行，原告已接收了一年的租金7,308元。原告对该证据真实性认可，认为其诉请里没有重复要支付过的租金。被告宏锦天晟房产公司对该证据予以认可。本院对被告宏锦天晟物业公司提交的该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，原告李霞（作为乙方）与被告宏锦天晟房地产公司（作为甲方）签订一份商铺认购合同。该合同所约定的主要内容为：甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就预定天晟城市广场项目商铺事宜订立本合同；第一条：乙方预定商铺的概述：一、项目名称（现定名）：天晟城市广场；项目位置：该项目位于乌鲁木齐市米东区，乙方预定的商铺为本合同第一条规定项目中的4层：Ｆ－4－039号房（以下简称该商铺），该商铺用途为商业用房，该商铺合同预估建筑面积为9平方米，属框架结构，层高为5米；第二条：计价方式与价款：甲方与乙方约定按面积计价，该套商铺总金额为104400元；第四条：付款方式及期限：乙方于2017年11月8日前付清全部商铺认购总价人民币104400元；第五条：交付期限：甲方预计在2017年12月31日前具备开张营业条件（若该物业没有在合同约定期限内开张营业，运营公司也必须保证给予乙方租金收益）；第七条：乙方违约责任：在乙方签署的《商铺委托经营合同》中所规定的租赁期限内，若乙方要求返回该商铺或解除本合同的，甲方有权要求乙方按实付房款的30%支付违约金，其余款项由甲方接到乙方书面退房申请后的120个工作日内退还给乙方；本合同签订后自房款付清之日起，乙方自愿将该商铺交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用。第十一条：乙方选择下列第一种方式：一、甲方承诺在该商铺5年租期到期前3个月，由甲方提供资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权解除合同，乙方选择解除合同的，应当在解除合同事由发生之日起三十日内向甲方提交书面解除合同通知书，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并且赔付乙方10%违约金，届时本合同自动解除；第十二条：本合同解除或无法履行的，乙方与新疆宏锦天晟物业服务有限公司签订的《商铺委托经营合同》同时自然解除终止。2017年11月8日，原告李霞向被告宏锦天晟房地产公司支付104400元。2017年11月8日当日，原告李霞（作为甲方）与被告宏锦天晟物业公司（作为乙方）签订一份商铺委托经营合同，该合同所约定的主要内容为：一、商铺基本情况：1、标的物：位于乌鲁木齐市米东区商铺，建筑面积为9平方米；2、标的用途：委托期限内，乙方有权根据市场运作需要对标的物自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）转租经营；二、经营方式：1、甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的所有事项均由乙方处理，根据项目物业的特殊性及相邻性，为维护全体业主的共同利益，项目对外实行统一经营管理的方式进行经营；三、租赁期限：1、自2017年11月8日起至2022年11月7日，为期5年；四、租金支付：1、2017年11月8日至2018年11月7日该商铺租金按照7308元，支付日期为2017年12月7日；2、2018年11月8日至2019年11月7日该商铺租金按照8352元计算，支付日期为2018年12月7日；3、2019年11月8日至2020年11月7日该商铺租金按照9396元计算，支付日期为2019年12月7日前；4、2020年11月8日至2021年11月7日前该商铺租金按照10440元计算，支付日期为2020年12月7日前；5、2021年11月8日至2022年11月7日该商铺租金按照11484元计算，支付日期为2021年12月7日前；6、租金收益每年支付一次，自合同签订之日起开始计算，租赁期每满一年后30日内一次性支付（如遇节假日，推至上班后的工作日给予支付），以后每年的租金收益将会按租赁合同中约定日期支付；7、本合同涉及的租赁物在租赁期间发生转让、继承、赠予、分割等产权变更事宜的，甲方（或其继承人）应及时通知乙方，租赁物的权利继受人必须继续履行本合同的规定，并不得阻碍乙方的正常经营，因上述原因产生的任何纠纷由甲方负责。在上述协议履行过程中，被告宏锦天晟物业公司向原告实际支付了一年的租金7308元。另外，被告宏锦天晟房地产公司对原告所认购的天晟城市广场的Ｆ—4—039号涉案商铺已取得商品房预售许可证。本院认为，从本案所查明的事实来看，被告宏锦天晟房地产公司已取得涉案商铺的商品房预售许可证，原告李霞与被告宏锦天晟房地产公司、被告宏锦天晟物业公司分别签订的商铺认购合同和商铺委托经营合同均系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同。从原告所提供的两份合同的内容来看，涉案商铺主要是由宏锦天晟物业公司对外统一经营，现原告已实际收取了一年的租金收益，本案并不具备解除商铺认购合同的法定条件和约定条件，故对原告要求解除商铺认购合同的诉讼请求本院不予支持。因原告与被告宏锦天晟房产公司签订的商铺认购合同未解除，原告与被告宏锦天晟物业公司的合同合法有效，被告宏锦天晟物业公司应继续按合同约定履行义务，故被告宏锦天晟物业公司应向原告支付2018年11月8日至2019年11月7日商铺租金8,352元。因被告宏锦天晟物业公司至今未按时向原告支付上述时间段的租金，故应承担逾期支付产生的利息损失144.42元（8,352元×4.15%÷12个月×5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司支付原告李霞2018年11月8日至2019年11月7日商铺租金8,352元，逾期支付租金利息损失144.42元（8,352元×4.15%÷12个月×5个月），于判决生效后三十日内履行；二、驳回原告李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费2567.56元,由原告李霞负担92.5%,即2,375.15元；由被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司负担7.5%,即192.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 纪   洪   刚人民陪审员 孙   义   成人民陪审员 吐尔逊娜依斯马义二〇一九年十二月二十七日书 记 员 刘   汶   汐