西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初16592号 原告：西安汉神百货有限公司。统一社会信用代码XXXXX。 法定代表人：李文贤，董事长。 委托诉讼代理人：王清，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓，陕西金镝律师事务所实习律师。 被告：陕西和合喝商业管理有限公司。统一社会信用代码XXXXX。 法定代表人：郭向娟，执行董事兼总经理。 原告西安汉神百货有限公司（以下简称汉神公司）与被告陕西和合喝商业管理有限公司（以下简称和合喝公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉神公司的委托诉讼代理人王清、李晓到庭参加诉讼。被告和合喝公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉神公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其支付欠付的租金、贩促费、水电费等费用共计54633.83元；2.判令被告向其支付违约金201966元；3.判令被告向其支付场地占用费（自2019年8月7日至实际退场之日，暂计算至2019年9月10日为74054元）；4.判令被告向其支付拆除及租赁场地腾空费用30万元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，其变更诉讼请求第四项为：判令被告立即腾退租赁场地并进行拆除，将租赁场地恢复原状。事实与理由：其与被告和合喝公司于2015年5月1日签订《专柜区合同》，约定由被告承租其商场南栋四层106号。合同签订后，其按照约定严格履行了义务，被告在经营过程中拖欠租金及其他费用，并自2019年7月28日在未经其同意的情况下擅自停业。其在发函催要款项未果的情况下，于2019年8月7日解除了与被告的合同，并要求被告支付欠款及违约金，但被告一直未履行。综上，被告的行为已严重侵害其合法权益，故诉至本院。 被告和合喝公司未答辩。 经审理查明，2017年5月1日，原告汉神公司（甲方）与被告和合喝公司（乙方）签订《专柜区合同》，约定甲方将其经营的商场位于内层中、面积约为1910平方米租赁给乙方用于设立专卖区，乙方的经营项目为“荆山塬”餐饮，合同期限为7年，自2017年5月1日起至2024年4月30日止。合同第四条约定，专柜租金费用第一年为每月营业额的10%，第二年为每月营业额的12%，第三年为每月营业额的14%；其他费用含开店贩促费600元/月、油水隔离池清洁费700元/月、垃圾清运费1200元/月、周年庆资助费1.5万元/年、水费6.18元/吨，电费1.5元/度等。合同第十五条约定，当乙方发生下列情况时，甲方有权书面通知乙方提前终止合同且乙方承担违约责任：1、乙方未能在合同约定付款日向甲方支付本合同规定之应缴款项，且逾期超过30天；2、乙方的行为损害甲方或百货商场的商誉的；3、乙方面临破产、清盘、停业或不能偿还债务；4、严重违反国家或地方有关规定；5、乙方违反本合同其它约定，又未能在收到甲方书面通知后5天内纠正违约行为；6、乙方有不正常之营业状况或销售商品之品质、品种、规格、存货量等无法达到甲方要求的。合同第十七条第三款约定，如乙方在合同期限内，未经甲方同意单方面中途撤离专卖区（包括但不限于不正常供货或乙方员工不正常上班，或其他甲方有理由认为乙方不再正常履行本合同的情形），视为乙方违约，甲方有权随时解除本合同而不承担任何责任，乙方应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方预期应得的收益，双方同意赔偿金额的计算方式为：自乙方撤离日起至合同期限届满日止的天数乘以日租金。该条第五款约定，甲方单方解除合同后，有权要求乙方再承担三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予补足。 合同签订后，原告按约定向被告和合喝公司交付了该场地。被告和合喝公司进场后将该场地分割成40余个档口，并以联营等形式对外经营，由其对各档口商户进行统一管理。 合同履行中，被告和合喝公司于2019年6月4日出具声明一份，内容为“因个人健康原因，我公司总经理余某某同志已于2019年6月4日离职，自即日起，余某某在外从事的一切任何活动，皆属于个人行为，所造成的任何经济损失及法律责任与本公司无关。公司非常感谢余某某同志在任总经理期间为公司的发展所做的一切努力和付出。现公司由王某某同志全权负责”。 因被告和合喝公司未按时足额缴纳租金等合同费用。2019年8月2日，原告汉神公司向余某某送达《催告函》一份，内容为“致西安和合喝商业管理有限公司：贵公司与我公司于2017年5月1日签订《专柜区合同》，约定贵公司承租我公司相关场地用于餐饮经营。合同签订后，我公司严格按照合同约定履行了自身义务。然而，贵公司却自2019年6月25日起拖欠我公司各项费用，经我公司多次催要，贵公司仍然以各种理由推脱并拒绝支付，并且贵公司于2019年7月31日未以任何形式通知我司的情况下，擅自停止营业。综上所述，贵公司的行为已经构成违约，严重的侵害了我公司的合法权益，给我公司的正常经营管理工作造成了不必要的损失。鉴于此，望贵公司自收到本函之日起二日内恢复正常经营，向我公司支付欠付款项，并承担相应的违约责任。否则，我公司将根据合同约定，解除合同，并要求贵公司承担相应的法律责任，届时不排除通过法律途径维护自身合法权益”。 2019年8月7日，原告汉神公司向王某某送达《合同解除通知》一份，内容为“致西安和合喝商业管理有限公司：贵公司与我公司于2017年5月1日签订《专柜区合同》，约定贵公司承租我公司相关场地用于餐饮经营。合同签订后，我公司严格按照合同约定履行了自身义务。但贵公司未能按照约定向我公司支付租金及其他相关费用，并且自2019年7月28日起在未获得我公司同意的情况下擅自停业。在我公司造成经济损失的同时，还造成了相关人员围堵我公司的严重事件，对我公司的名誉也产生了重大负面影响。贵公司的以上行为已经严重违反双方的约定以及我公司的相关管理规定，已属严重违约。鉴于贵公司的以上违约行为，现我公司向贵公司郑重告知如下：1、贵公司与我公司的租赁合同关系于本通知送达之日起即告解除；2、贵公司应自收到本通知之日起5日内主动清理租赁现场并撤出商场，撤出前贵公司应与汉神公司结算并支付各项欠款（包括但不限于租金、物业费、其他固定费用等）及违约金。逾期，我公司有权自行腾空租赁现场，相关费用由贵公司承担。望贵公司尽快按照本通知内容履行相关义务，否则，我公司将诉诸法律途径解决，届时一切法律后果均由贵公司承担”。 庭审中，原告称，现尚有14家商户占用该场地经营，并拒不撤出，但并未向其缴纳任何费用。原告主张被告欠付其费用包括：2019年6月水费2336.04元、电费119.5元；2019年7月水费1773.66元、电费123.48元、油脂截流槽700元、贩促费600元、清洁管理费1200元、租金（2019年7月23日至2019年7月31日）17952.53元；2019年8月油脂截流槽700元、贩促费600元、清洁管理费1200元、消杀费5000元、租金（2019年8月1日至2019年8月7日）15708.46元。其中，租金是以2019年4月、5月、6月的月营业额计算所得的月平均租金67322元为基数进行计算。 诉讼中，王某某称，被告和合喝公司在2019年7月因原告提出涨房租曾停业一周，一周后开始正常营业，直至现在。其收到了原告的《合同解除通知书》，因为该通知书中“致西安和合喝商业管理有限公司”名称写错，被告并未就通知书提出异议。 法庭调解，因被告和合喝公司未到庭，而致调解未果。 以上事实，有专柜区合同、催告函、解除合同通知书，荆山塬2019年4-6月的业绩、营业额、收入缴存单，专柜/自营厂商扣款汇总表、声明、欠款明细及谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告汉神公司与被告和合喝公司签订的《专柜区合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。原告汉神公司依约履行了交付租赁场地的义务，被告和合喝公司未按合同约定向原告足额支付租金等费用，尤其是在2019年7月擅自停业，已属违约，根据合同约定，原告有权书面通知被告解除合同，故对原告主张原、被告签订的《专柜区合同》已于《合同解除通知书》送达之日解除的事实，本院予以确认。 原告汉神公司主张被告和合喝公司截止2019年8月7日欠付的租金、水费、电费、油脂截流槽、贩促费、清洁管理费、消杀费共计48013.67元。其中，消杀费因在合同未作约定，本院不予支持；租金应为每月营业额的14%，原告主张依据2019年4月、5月、6月的月营业额计算所得的月平均租金67322元为标准计算停业期间的租金，本院予以支持；其余费用有合同约定及证据佐证，本院均予支持。以上费用共计43013.67元。 原告诉请的违约金为201966元，虽合同约定的违约金为三个月租金，但该约定明显过高，本院予以调整，调整后的违约金以43013.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月8日起计算至实际付款之日止。 原告诉请由被告和合喝公司向其支付场地占用费，本院予以支持。场地占用费为租金损失，但因原、被告合同约定的租金结算方式为提成制，即每月营业额的14%，而原、被告均未提供2019年8月8日之后的营业额情况，综合考虑被告2019年4月、5月、6月的月营业额以及档口商户已减少为14家的现实状况，本院酌定场地占用费依4万元/月的标准计算，自2019年8月8日计算至被告和合喝公司实际退场之日止。 原告汉神公司诉请由被告和合喝公司立即腾退租赁场地并进行拆除，将租赁场地恢复原状，因该项请求属排除妨害之诉，与本案非同一法律关系，本案不作处理。 被告和合喝公司未到庭举证、质证，视为放弃举证、质证的诉讼权利。被告和合喝公司《声明》中指定的负责人王某某以原告向其送达的《合同解除通知书》中“西安和合喝商业管理有限公司”的名称错误，而否定合同解除，因该通知的指向明确，名称瑕疵不足以影响通知的效力，故对其陈述，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陕西和合喝商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安汉神百货有限公司截止2019年8月7日欠付的租金、水费、电费、油脂截流槽、贩促费、清洁管理费共计43013.67元； 二、被告陕西和合喝商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告西安汉神百货有限公司逾期付款违约金（以43013.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月8日起计算至实际付款之日止）； 三、被告陕西和合喝商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安汉神百货有限公司场地占用费（按照4万元/月的标准，自2019年8月8日计算至被告陕西和合喝商业管理有限公司实际退场之日止）； 四、驳回原告西安汉神百货有限公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10106元（原告西安汉神百货有限公司已预交），由原告西安汉神百货有限公司承担6806元，由被告陕西和合喝商业管理有限公司承担3300元，被告应负担部分于支付上款时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  武晓伟 二〇一九年十二月九日 书记员  崔子豪