安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初7377号原告：芜湖宜居置业发展有限公司,住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A1楼8-9层,统一社会信用代码91340207769021214T。法定代表人：沈世跃，董事长。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。被告：姚柱,男,汉族,1990年10月1日出生,住安徽省庐江县。原告芜湖宜居置业发展有限公司诉被告姚柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭啸，被告姚柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告自2019年4月1日至2019年11月11日期间房屋租金309790.7元，违约金98223元（以应付租金为基数按每日2‰自2019年3月30日起截止到2019年10月31日），并支付以309790.7元为基数自2019年11月1日起至2019年11月11日止按每日2‰计算的违约金6815.4元；2、判令被告承担原告为实现债权支付的律师代理费26800元及本案诉讼费用。事实和理由如下：2017年12月8日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将芜湖市皖江财富广场A1座102、103、114、115、203室租赁给被告使用，租赁面积为2874.98平方米，租期自2019年4月1日至2023年3月31日止,自合同签订之日至2019年3月31日为免租期，此后租金第一年为584960.4元、第二年为584960.4元、第三年为643456.44元、第四年为643456.44元，租金按季度支付,第一季度(2019年4月1日至2019年6月30日)房屋租金146240.1元在2019年4月1日前一个月内支付,先付租金后使用，以后租金每季度支付一次,在承租月份开始前一个月内支付,先付租金后使用。如被告逾期支付租金的,逾期一天,按逾期款项的0.2%支付滞纳金。2019年9月11日被告支付了50000元租金。合同签订后,原告将房屋交付被告使用，但被告至今未向原告支付租金。原告多次催要，未果，遂提起本案诉讼,望判如所请。被告辩称：对原告诉称的尚欠房屋租金事实无异议；被告承租案涉房屋是用于经营健身房的，但被告早已将健身房转让给他人经营，被告与健身房的受让人共同要求原告将房屋租赁合同的承租方由被告变更为受让人，但原告不同意；原告在未收到租金的情况下应及时通知被告解除合同，避免损失扩大；受让人同意支付原告租金，只是现在没有经济能力，被告愿意配合催促受让人支付租金；对原告要求承担的律师代理费无异议。经审理查明：2017年12月8日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将芜湖市皖江财富广场A1座102、103、114、115、203室租赁给被告使用；租赁面积为2874.98平方米；租期自2019年4月1日至2023年3月31日止；自合同签订之日至2019年3月31日为免租期，此后租金第一年为584960.4元、第二年为584960.4元、第三年为643456.44元、第四年为643456.44元；租金按季度支付,第一季度(2019年4月1日至2019年6月30日)房屋租金146240.1元在2019年4月1日前一个月内支付,以后租金每季度支付一次,在承租月份开始前一个月内支付,先付租金后使用；被告在合同签订后3个工作日内向原告缴纳履约保证金97000元；逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期款项的2‰支付滞纳金；逾期支付超过一个月的，原告有权单方解除合同，收回房屋，扣除履约保证金；合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、律师费等全部费用等。合同签订后，双方按约履行，并无争议。免租期结束后，被告未按约支付原告租金。在原告催要下于2019年9月11日支付了50000元租金。2019年11月11日，被告向原告提出解除租赁合同的申请，原告同意，双方签订的《房屋租赁合同》自此解除。就尚欠房屋租金事宜，双方协商未果，遂成讼。原告委托安徽纬纶律师事务所指派律师代理本案诉讼，双方约定支付代理费26800元。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《委托代理合同》及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，但合同中关于“逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期款项的2‰支付滞纳金”的约定实际为支付逾期付款违约金的约定，应按我国合同法中关于违约金的相关规定予以调整；合同其余部分内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告诉请被告按约支付租金，合法、有据，但具体数额应为308188.08元（146240.1元×2个季度+584960.4元÷365天×41天-50000元），对原告该项诉讼请求中超出部分不予支持。被告关于其已将承租案涉房屋经营的健身房转让给他人，房租应由受让健身房的经营人支付的辩称意见不符合法律规定，本院不予支持。关于案涉合同约定的逾期付款滞纳金应如何调整问题。合同约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款违约金。根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款违约金的标准应以中国人民银行发布的同期贷款利率的130%为限，经核算为年利率6.18%。根据双方在合同中约定的租金支付时间节点，本院核算被告应支付原告逾期付款违约金为8828.8元（146240.1元×6.18%÷365天×165天+96240.1元×6.18%÷365天×61天+146240.1元×6.18%÷365天×133天+584960.4元÷365天×41天×6.18%÷365天×41天）。对原告该项诉讼请求中超出部分不予支持。原告诉请被告支付律师代理费符合合同约定，被告对此也无异议，但原告未能提供已支付该项费用的票据，对该项费用是否已实际发生本院不能确定，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告姚柱于本判决生效之日起10日内支付原告芜湖宜居置业发展有限公司房屋租金308188.08元，违约金8828.8元。二、驳回原告芜湖宜居置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费4766元，由原告芜湖宜居置业发展有限公司负担2130元，被告姚柱负担2636元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  吴小妹二〇一九年十二月二十六日法官助理齐世民书记员操文静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。