海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1342号上诉人（原审原告）：黄文丰，男，1975年4月5日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审原告）：陈新，女，1982年3月4日出生，汉族，住三亚市。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈扬法，海南诚彦合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王修库，男，1962年12月13日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。原审第三人：海南农垦亚龙置业有限责任公司，住所地海南省三亚市吉阳区荔枝沟落笔洞路海南农垦亚龙置业有限责任公司住宅楼8栋303房。法定代表人：林道才，该公司董事长。上诉人黄文丰、陈新因与被上诉人王修库、原审第三人海南农垦亚龙置业有限责任公司（以下简称亚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3793号民事判决。向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄文丰、陈新上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决确认黄文丰、陈新与王修库2009年3月31日签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：一、王修库不是亚龙公司（原三亚市亚龙木业有限公司）职工，不享有亚龙公司集资建房资格。一审法院却错误认定黄文丰、陈新认可王修库享有集资建房资格。二、涉案房屋系亚龙公司与黄文丰、陈新合作所建的集资房屋，房屋所占的土地使用权份额属于国家所有，无偿提供给符合属于经济适用房供应对象的黄文丰、陈新使用。根据2007年8月7日国务院颁发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》[国发（2007)24号]第十二条明确规定：“单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”，王修库属于非经济适用住房供应对象，没有享受国家无偿提供的涉案集资房屋所占的土地使用权份额的权利，又不依法缴纳土地出让金，所以双方签订的《房屋买卖合同》损害了国家的利益，且违反了国务院行政法规的强制性规定。双方签订《房屋买卖合同》时，黄文丰、陈新与王修库均明知集资房转让行为违法，且十年来，王修库未办理房屋产权登记和变更手续，其目的在于不用缴纳土地出让金，故双方签订涉案合同属恶意串通。综上，涉案房屋转让合同恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应为无效。同时，海南省高级人民法院《全省民事审判工作会议（2016）纪要》第37条第3点明确“合同（指集资房转让合同）签订于国务院意见之后，单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋权属证书未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效”。所以，黄文丰、陈新和王修库签订的房屋买卖合同应依法认定无效。请求二审法院支持黄文丰、陈新的上诉请求。王修库辩称，一、从双方关系、房屋转让价格、房屋权属来看，且王修库与黄文丰、陈新在转让时并不认识，不存在恶意串通的故意。2008年三亚市商品房市场交易价格，在较好的地段售价基本是4000至6000元。本案房屋不属于小区，土地属于划拨用地，变性过户仍需缴纳一定的税费及40%的土地出让金。涉案房屋转让价格并不过低，不存在低价转让串通事实。涉案房屋购房款已经全额支付给黄文丰、陈新，不存在恶意串通，虚假交易。从房屋权属来看，涉案房屋权属100%产权归属黄文丰、陈新，黄文丰、陈新有处分的权利，不存在侵犯第三人的合法权益。涉案房屋主要交易的是房屋而非土地，根据法律规定，划拨土地上房屋并非为禁止交易标的，仅是交易受到政府管理，不存在损害国家利益。因此，黄文丰、陈新主张属于恶意串通无事实依据。二、合同无效应当以法律或行政法规为依据。本案中，黄文丰、陈新所主张合同无效的依据，该依据主要是规范市场准入资格而非某种类型的合同行为，且不属于法律及行政法规。三、从诚实信用原则及市场交易的稳定来看，涉案合同应当认定合法有效。综上，涉案合同属合法有效合同，黄文丰、陈新主张没有事实和法律依据，应当驳回其上诉。亚龙公司未作答辩。黄文丰、陈新向一审法院起诉请求：黄文丰、陈新向一审法院起诉请求：1.判令确认黄文丰、陈新与王修库于2009年3月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王修库承担。一审法院查明：双方无争议的事实如下：黄文丰享有亚龙公司（原名海南三亚市龙木业有限公司）集资房购房资格。黄文丰与陈新系夫妻关系。2009年3月31日，黄文丰、陈新（作为甲方）与王修库（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落三亚市荔枝沟亚龙公司的十九栋401房（三室二厅120.6平方米）卖给乙方。二、该房的房价款计320000元。三、由于该房属于单位集资房，卖房人房产证及发票尚未领取，房子的买卖过户手续现在不能进行，经甲乙双方协商决定甲方领取房产证后及时通知乙方并协助乙方进行产权变更。四、在房屋买卖合同签订后，乙方支付甲方定金310000元，如甲方违约，适用定金二倍罚则，乙方违约，甲方不退定金。五、在正式签订房屋买卖合同后乙方购房款除10000元作为甲方领取房产证已交给乙方的保证金，余款一次性付清。2009年3月31日，黄文丰出具《收据》载明收到王修库支付房款310000元。2009年10月15日，黄文丰出具《收据》载明今收到王修库房款押金10000元，购房款已全部付清共计320000元。2008年8月8日，海南省农垦总公司向黄文丰颁发《房屋所有权证》，黄文丰、陈新依约将《房屋所有权证》原件及亚龙公司出具的购房款发票原件交付王修库。黄文丰、陈新于2009年3月31日将涉案房屋交付王修库，王修库一家一直居住使用至今。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：黄文丰、陈新共向亚龙公司支付多少购房款的问题。黄文丰、陈新主张其共向亚龙公司支付购房款135790元，并提供《收据》四张予以证明。黄文丰分别于2007年12月6日、2008年1月30日、2008年5月15日向亚龙公司支付涉案房屋的购房款55000元、40000元、40000元，共计135000元，亚龙公司出具上述三笔购房款收据并加盖单位公章。黄文丰主张其于2009年6月5日补交790元购房款，但该份收据中无亚龙公司盖章，且无收据原件，对该份收据不予认可。一审法院确认黄文丰、陈新共向亚龙公司支付135000元购房款。一审法院认为，本案的争议焦点为：黄文丰、陈新与王修库于2009年3月31日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，黄文丰、陈新对与王修库签订《房屋买卖合同》转让涉案房产没有异议，合同签订后，王修库已向黄文丰、陈新支付全部房屋转让款，黄文丰、陈新亦将涉案房屋及产权证交给了王修库，王修库于2009年交房后一直居住在涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，对黄文丰、陈新关于合同违反国务院颁发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定而无效的主张，不予支持。黄文丰、陈新以涉案合同违反单位集资房未满5年，不得直接上市交易的政策性规定，以及损害国家利益、社会公共利益为由，主张该合同为无效，该主张有悖于诚实信用原则，不足以认定涉案房屋转让的行为损害国家利益、社会公共利益，对该主张不予支持。王修库虽未取得涉案房屋的不动产权属证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即王修库未取得涉案房屋的不动产权属证书不能作为涉案合同效力的否定性判断条件。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也符合诚实信用原则，应认定合法有效。对黄文丰、陈新主张《房屋买卖合同》无效，无法律依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回黄文丰、陈新的诉讼请求。一审案件受理费50元（黄文丰、陈新已预缴，已减半收取），由黄文丰、陈新负担。二审中，双方均未提交新的证据。经查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。涉案房屋为单位集资房初始购买人黄文丰、陈新将房屋转让给王修库，上述转让并未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。黄文丰、陈新认为，其与王修库之间存在恶意串通，规避税费，损害国家利益的情形。但涉案房屋并未办理产权变更登记手续，尚未发生需要交纳转让税费的情形，故不存在规避税费损害国家利益，黄文丰、陈新以此为由主张合同无效，不予支持。黄文丰、陈新另主张涉案房屋的转让违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部《经济适用住房处理办法》以及海南省高级人民法院相关文件的规定，应当为无效。但上述规定均不属于法律和行政法规的范围，因此涉案合同仍为有效。综上，黄文丰、陈新的上诉请求没有依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（黄文丰、陈新已预交），由黄文丰、陈新负担。本判决为终审判决。审 判 长   李桂祥审 判 员 李 宁审 判 员 范启鹏 二〇一九年十二月十七日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。