宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初12号 原告：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼11层。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：马雪雁，女，1976年7月30日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：马东江，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告马雪雁、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月26日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蔺刚，被告马雪雁的委托诉讼代理人马东江、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销银川市中级人民法院作出的（2018）宁01执异272号执行裁决书；2、请求依法判决准许对位于宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园某室房屋的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告宁夏家园房地产开发有限公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号640106XXXXXX－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第XXXXX号、银国用（2010）第XXXXX号、银国用（2010）第XXXX银国用（2013）第XXXXX号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 被告马雪雁辩称，2013年5月24日，被告与宁夏家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》，向宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称“家园公司”）购买由家园公司开发的西岸国际花园一期项目某室房屋。被告于2013年8月20日、2014年7月22日、2015年12月15日向家园公司支付房款共计人民币1011420元。2014年9月，家园公司向被告交付房屋钥匙，被告于同年10月对房屋装修、购买家电共计花费305019元。家园公司向被告交付房屋后，该房屋所产生的物业费、电梯费等费用由被告的父母一直缴纳，被告的父母也一直在该房实际居住。在被告向家园公司购买房屋、交付全款、并实际入住后，被告多次要求家园公司办理产权过户登记手续，并开具发票。但家园公司一直推诿，于2016年1月9日才向被告开具购房发票。家园公司一直向被告隐瞒被告所购买的房屋产权状况，被告在不知情下交付全款、装修并实际居住。案涉房屋未能办理房屋权属登记系宁夏家园房地产开发有限公司的过错所致，买受人马雪雁对此没有过错。 被告家园公司辩称：被告马雪雁与家园公司形成事实的房屋买卖关系，其已经支付全部或者大部分购房款且已经实际使用，作为涉案房屋的买受人，其购得房屋的相应权利优先于原告在建工程抵押权，权利应当排除执行，原告的诉请不能成立。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告长城资产公司为支持其诉请提交如下证据： 证据一、（2018）宁01执353号、354号执行裁定书两份，宁夏银川市在建工程抵押登记证明、房屋产权证、他项抵押权证各一份，证明1.原告长城资产公司因被告家园公司到期未能清偿债务，于2018年6月26日，依法向人民法院依据具有强制执行效力的债权公证文书申请强制执行。2.2013年6月5日，被告家园公司为借款提供担保，依法将位于银川市金凤区黄河南侧、唐来渠西侧西岸国际花园2号楼、3号楼，4号楼(包含案涉的房屋在内)抵押给原告长城（宁夏）资产经营有限公司，原告享有合法的抵押权。3.涉案的房屋从在建工程转为现房后，于2016年8月16日、8月26日，办理了正式的房屋产权证及他项权证。涉案房屋的房屋产权证及他项权证上登记载明，房屋所有权人为被告家园公司，房屋他项权利人为原告的委托贷款方中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行。 马雪雁对该组证据三性没有异议，但是认为该组证据只能证实原告对涉案房屋设有抵押，但是不足以证明是否享有优先权。 家园公司质证意见同马雪雁。 证据二、（2018）宁01执异272号执行裁定书一份，证明：1.2013年8月20日，被告马雪雁支付10万元购房款，签订合同或者支付购房款的时间是在原告设定涉案房屋抵押权之后。虽然被告支付了房款，但是被告马雪雁并没有取得房屋产权证。2.该裁定书中法律适用错误，《最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复》是针对房地产开发商和建筑工程承包方之间，长城资产是债权人对建设工程价款优先受偿权问题的答复不适用于本案，不能作为裁定被告享有涉案房屋所有权的依据。 马雪雁对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，马雪雁与家园公司于2013年5月24日就已经签订了商品房买卖协议。 家园公司对该组证据三性没有异议，马雪雁是涉案房屋的实际买受人，作为买受人优先于原告的抵押权，原裁定适用法律正确。 被告马雪雁为支持其抗辩提交如下证据： 第一组证据：商品房买卖协议,证明：被告于2013年5月24日与宁夏家园房地产开发有限公司签订了书面的购房合同； 第二组证据：宁夏增值税普通发票；房款转账凭证；证明：被告已向宁夏家园房地产开发有限公司支付西岸国际花园某室全部房款。 第三组证据：缴存凭证、收据、发票，房屋装修、购买家电、家具等相关凭证证明：被告在购买该房后，对房屋进行了装修、购买了家具家电，已实际居住。 原告对第一组证据三性不予认可，该证据并非是正式的商品房买卖合同；第二组证据三性及证明目的认可；第三组证据的三性和证明目的认可。 家园公司对该三组证据三性和证明目的均无异议。其中要说明纳雪峰在2009年3月-2014年1月是我公司法定代表人。 被告家园公司提交企业信息查询单一份、情况说明一份，证明纳雪峰于2009年3月-2014年1月是家园公司法定代表人。 原告及被告马雪雁对该证据没有异议。 经审查，原告、被告提交的证据，各方当事人对证据的真实性无异议，且上述证据与本案事实有关，对以上证据的真实性本院予以采信。 本院认定如下事实：2013年5月24日，被告马雪雁与被告家园公司签订《商品房买卖协议》，约定马雪雁购买家园公司开发建设的“西岸国际花园”项目某室商品住宅房，该房屋单价6500元/平方米，预测面积155.68平方米（最终以实测面积为准，多退少补，据实结算），总价1011920元。2013年8月20日，张玉兰（马雪雁母亲）向纳雪峰（2009年3月26日至2014年1月27日期间，家园公司法定代表人为纳雪峰）银行账户转款100000元，同日，马天才（马雪雁父亲）向纳雪峰银行账户转款400000元。2014年7月22日，马天才向家园公司银行账户转款450000元。2014年10月9日。张玉兰向家园公司缴纳垃圾清运费、物业费、楼道电费、电梯费等共计5260元。2016年10月9日，家园公司出具pos机银行小票61420元。2016年10月9日，家园公司向马雪雁出具1011420元西岸花园某室购房发票。 另查明，长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行还款义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期1号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。马雪雁遂向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异272号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园某室房屋的执行。 还查明，2013年6月5日，被告家园公司将银川市金凤区西岸国际花园2号楼、3号楼、4号楼在建工程抵押给农业银行股份有限公司银川兴庆支行，并办理抵押登记。2016年8月26日将在建工程抵押转现房抵押。 本院认为，本案争议的焦点为被告马雪雁对涉案银川市金凤区西岸国际花园某房屋的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，根据被告马雪雁提交的证据，可以证明被告马雪雁与被告家园公司针对涉案房屋签订了有效的书面买卖合同，被告马雪雁付清了全部房款，所购涉案房屋系用于实际居住。涉案房屋虽已办理了抵押，并在原告长城资产公司申请执行后进行了查封，但根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》“第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，被告马雪雁作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城资产公司的在建工程抵押权，故被告马雪雁的对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行，原告长城资产公司对位于宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园某室房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年六月十九日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。