甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘11民终1554号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司，住所地定西市安定区天庆国际大酒店2号楼4楼。负责人：韩泽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李环，男，1970年12月27日生，汉族，定西市安定区人，个体业主，租住于安定区。上诉人甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司（以下简称天庆公司）因与被上诉人李环房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2019）甘1102民初3073号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天庆公司的委托诉讼代理人陈锦文、被上诉人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天庆公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付一审判决未支持的租金7197.72元（自2018年9月13日至2018年9月30日止），并承担违约金34267.05元（2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金38000元，一审已支持）；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决认定被上诉人向上诉人支付的房屋租金数额错误。1.一审判决认定的欠租期间起点错误，被上诉人欠上诉人租金的期间为2018年9月13日至2018年12月31日，一审判决认定欠2018年底一个季度的租金，该认定与实际相差17天，导致该段期间的租金未能得到支持，属认定事实错误。被上诉人尚欠上诉人租金45197.72元，扣除被上诉人交纳的保证金38000元，被上诉人还应当向上诉人支付房屋租金7197.72元。2.一审判决认定被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，但驳回上诉人要求被上诉人承担违约金的请求属认定事实错误，适用法律错误。李环服判未答辩。天庆公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除，并判令被告向原告支付自2018年9月13日至2019年4月8日尚欠房屋租金87148.24元、违约金34267.05元，合计121415.29元。李环向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告承担因提前解除合同给反诉原告造成的店面装修损失150000元，并判令反诉被告退还反诉原告押金38000元。一审法院查明的事实：2017年10月25日，原告天庆公司（甲方）与被告李环（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为253.83㎡；租赁期限从2017年11月1日起至2020年3月31日止，共贰年零五个月。交租期为2018年1月1日起至2020年3月31日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为342670.50元，租金每三个月支付一次，每次付38074.5元。合同签订的同日，乙方向甲方支付租赁保证金38000元，租赁合同期满时，如乙方没有拖欠费用或损坏甲方房屋设施等违约情况，甲方一次性将租赁保证金不计息退还乙方。甲方于2017年11月1日将房屋交付乙方。租赁期满后或因乙方责任导致中途退租或终止合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及设施归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不予支付费用。乙方拖欠房租或各项费用累计1个月，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿。合同履行过程中，被告自2018年9月13日起开始拖欠租金。2018年12月22日，因被告拖欠租金原告书面通知解除合同，要求被告于2018年12月31日前将房屋腾退归还。2019年3月30日，原告在定西日报登载限期腾退交还承租房屋的公告，要求被告在见报后3日内腾退归还承租房屋，否则在第三方见证下清点财产，自行收回房屋，并将追缴各项费用及违约金。2019年4月8日，原告自己制作收房清单，注明被告于2018年12月31日自行撤场。实际被告于2019年1月2日向原告交付了房屋钥匙，并办理了押金转房租的退领手续。认定上述事实的证据有《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、《限期腾退交还承租房屋的公告》等。一审法院认为，原告天庆公司与被告李环之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应依合同约定履行自己的义务。本案中，被告租赁的商铺在市场启动后，因经营不景气，存在亏损，造成租费交纳困难，对此，原告应当本着公平的原则，照顾客户的利益，帮助化解风险，而不能只考虑自己的利益，规避自己的风险。原告于2018年12月22日作出解除通知书并进行了送达，被告也已经于2018年12月31日撤场，于2019年1月2日交付原告商铺钥匙，故《房屋租赁合同》已经于2018年底实际解除，本院对此予以确认。至2018年底，被告实际欠原告基本是一个季度的租赁费用38074.5元，双方在2019年1月2日已经以押金38000元抵偿了租金，故原告将租金算至于2019年4月8日收房之日不妥。被告在每一个季度到期后即支付租金，违约情节较轻，可不承担违约金，对原告要求支付租金及承担违约金的请求本院不予支持。因反诉原告存在没有按期交纳租金的违约行为，故解除合同系由其自己的行为造成，其要求反诉被告承担装修损失没有事实和法律依据；其称反诉被告给其减免一年的租金，但未提供证据证明。对押金因已经抵偿所欠租金，故对其要求反诉被告退还押金的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、确认原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告李环于2017年10月25日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、驳回原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李环的诉讼请求。案件受理费2728元，因适用简易程序减半收取计1364元，由原告负担。反诉案件受理费4060元，因适用简易程序减半收取计2030元，由反诉原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明：2018年6月15日李环向天庆公司交租金20000元；2018年8月10日交租金20000元；2018年8月13日交租金15689.4元，2018年10月23日交租金5229.8元，共计交纳租金60919.2元。天庆公司承诺给李环减免全年租金的30%，即45689.4元。证明上述事实的证据有当事人陈述。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：李环是否将2018年9月30日之前的租金付清。按合同约定，李环租赁的房屋面积为253.83平方米，每平方米的月租金为50元，2018年1月1日至2018年9月30日共9个月，李环应付租金114223.5元，减去天庆公司减免的租金45689.4元，李环应付租金68534.1元，李环实际支付租金60919.2元，尚欠7614.9元未付。天庆公司要求李环支付2018年9月13日至9月30日，共17天的租金7197.72元，是对自己权利的处分，符合法律规定，应予支持。李环欠付租金7197.72元，构成违约，应承担违约责任，但天庆公司要求李环承担34267.05元的违约金明显过高。经本院释明，李环要求调整违约金，故本院按资金占用期间中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%进行调整，李环应承担的违约金为14.79元。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持安定区人民法院（2019）甘1102民初3073号民事判决第一项、第三项及反诉案件受理费部分；二、撤销安定区人民法院（2019）甘1102民初3073号民事判决第二项及本诉案件受理费部分；三、被上诉人李环向上诉人甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付租金7197.72元、违约金14.79元，合计7212.51元，于本判决生效后30日内履行完毕；四、驳回甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2728元，因适用简易程序审理减半收取1364元，由李环负担427元，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司负担937元；二审案件受理费837元，由李环负担146元，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司负担691元。本判决为终审判决。审判长  王瑞芳审判员  张亚玲审判员  黄晓红二〇一九年十二月三日书记员  王莉莉