广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2587号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴川市海逸房地产开发有限公司，住所地：广东省吴川市海滨街道海港大道路口新村139号。法定代表人：刘锦祥，董事长。委托诉讼代理人：梁志娟，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李华森，男，1978年9月10日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。上诉人吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称“海逸公司”）因与被上诉人李华森商品房销售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2017）粤0883民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人海逸公司的委托诉讼代理人梁志娟、被上诉人李华森的委托诉讼代理人林日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海逸公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判李华森向海逸公司支付面积差异款人民币17638.7元。二、改判一审案件反诉费240元由李华森承担。三、本案二审诉讼费由李华森承担。事实与理由：一、一审判决不支持海逸公司面积差异款诉请的事由与湛江中院此前在涉案小区其他业主的商品房预售合同纠纷中陈述的、不支持海逸公司面积差异款的事由基本相同，而海逸公司因不服湛江中院不支持海逸公司面积差异款的判项，已提起再审，且目前广东省高级人民法院已立案审查（具体见附件《民事申请再审案件受理通知书》)，基于此情况，海逸公司出于避免再审审理结果与生效判决相左以及维护海逸公司权益的考虑，认为本案存在上诉的必要。二、一审判决不支持海逸公司面积差异款诉请的事由均不成立。(一）一审判决认为“海逸公司以上述面积差属于误差为由主张李华森补足面积误差比3%以内部分的房价款”的陈述是错误的。1.海逸公司未曾陈述涉案房屋实际套内建筑面积与约定套内建筑面积之间的差异属于误差，海逸公司仅客观地认为属于面积差异，且依据涉案合同的定义，“面积误差比”已超过3%。涉案合同第五条明确，“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同“面积误差比”=(产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积X100%。即案涉合同已明确误差仅是面积差异的其中一种情形，面积误差比仅是案涉合同定义的反映差异比例的一个概念，并不是只有一审判决以及李华森所认为的“合理误差”才可适用面积差异处理条款，只要客观上存在面积差异即应适用面积差异处理条款，本案根本没有必要讨论面积差异是否属于合理误差的问题。况且，李华森诉请的仅是3%以内部分的面积差异款，超过3%部分的面积差异虽然较大，但是海逸公司未曾要求李华森补足该部分面积的相应房价（该部分相当于赠送），李华森是实际纯受益方，现反而以此为由主张连3%以内部分也不应补，有违公平。2.海逸公司主张李华森补足面积误差比3%以内部分的房价款的依据是涉案房屋面积差异比超过3%的客观事实，以及涉案合同第五条、涉案合同附件四“合同补充协议”第8条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差异比超过3%时，3%以内的房价款由买受人补足的规定。(二）一审判决认为“实测面积与合同约定面积存在较大差异是涉案房屋所在小区一期的商品房普遍存在的问题。而海逸公司已与部分业主签订补充协议，约定户型调整后房屋总售价仍按原合同约定执行，可见海逸公司曾向全部业主承诺过按原合同约定的总售价收取户型调整后的房价款”的陈述，毫无事实及法律依据。1.虽然实测面积与合同约定面积存在较大差异是涉案房屋所在小区一期的商品房普遍存在的现象，但是这并不能推导出海逸公司曾向全部业主承诺过按原合同约定的总售价收取户型调整后的房价款的结论。若是如此，试问海逸公司与非李华森的其他部分业主签订补充协议的意义何在？2.—审判决的该认定，明显违反了合同的相对性原则，将海逸公司与其他主体签订的合同内容强制适用于海逸公司与李华森之间，破坏了合同制度的基石，侵犯了海逸公司的权益。3.事实上，依据本案中海逸公司提供作为证据的李华森自行出具的改建《申请书》第三条，可以充分证明，李华森在购买涉案商品房当时已确认其“知悉并接受因该商品房改造修建而产生的如下后果：1、因局部墙体改造而产生实际的套内建筑面积发生变化（但面积差异的处理仍执行《商品房买卖合同》及补充协议书的约定……”，而涉案商品房买卖合同对面积差异的处理正正是约定李华森应向海逸公司补足3%以内的面积差异款，所以，一审判决认为海逸公司曾承诺全部业主按原合同约定的总售价收取户型调整后的房价款与事实不符。综上，一审判决不支持海逸公司3%面积差异款诉请错误，应予纠正，望二审法院能继续详查案情，不囿于此前判决，改判支持海逸公司3%面积差异款的诉请。李华森口头答辩称，一审判决正确，请二审法院维持原判。李华森向一审法院起诉请求：1、判令海逸公司立即支付李华森从违约之日起计算至2017年8月27日止的违约金，由海逸公司每日按房价款587957元的万分之二支付给李华森。2、判令由海逸公司承担本案的诉讼费用。海逸公司向本院提出反诉请求：1、判令李华森向海逸公司支付面积差异款人民币17638.7元（6429.27元/㎡×91.45㎡×3%）。2、判令李华森向海逸公司支付违约金7408元（587957元×63日×0.2‰/日）。3、本案反诉诉讼费由李华森承担。一审法院认定事实：李华森与海逸公司于2015年5月19日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201491761），由李华森购买海逸公司开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第X幢XX房，合同约定该商品房按套内建筑面积（套内建筑面积91.45平方米）计算，单价为每平方米6429.27元，总价款为587957元，付款方式为：支付首期337957元，剩余房款250000元申请银行按揭。合同签订后，李华森依约向海逸公司支付清涉案商品房房款。合同约定：“第八条交楼时间为2016年7月30日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。(2)逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之贰的违约金。2、（1）按照本合同第九条第1款处理。”。合同附件四“合同补充协议”第3条约定：“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，第8条约定：“双方同意本合同第五条第3点变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”。李华森于2015年7月28日与中国农业银行签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。李华森、海逸公司于2017年8月27日签署《收房确认书》，并于当天实际交付房屋。另查明，该房屋实测套内建筑面积为117.69平方米。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。李华森与海逸公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方都必须按合同约定去履行各自的义务。本案的主要争议如下：一、李华森请求的逾期交房违约金如何计算的问题，海逸公司是否存在顺延交房的合法事由；二、海逸公司请求面积差异款能否得到支持、计算标准是否合法合理的问题；三、海逸公司请求的李华森逾期签署按揭合同违约金是否得到支持的问题。关于第一个争议焦点。李华森与海逸公司约定交楼时间为2016年7月30日前，李华森在该约定日期前已经向海逸公司交清全部房款，因此，海逸公司需依约定在该日期交付涉案商品房给李华森。海逸公司至2017年8月27日才向李华森方交付，故迟延交楼时间应从2016年7月31日起算至2017年8月27日，迟延394天。根据合同约定，海逸公司应向李华森支付的逾期交房违约金应为46331.01元（587957元×394天×0.2‰）。至于海逸公司提出李华森未能向其支付全部到期款项（包括违约金、税金等）、李华森申请改建需申领新的建设工程规划许可证，行政审批时间需要扣除等顺延交楼的主张，于法无据，原审法院不予采纳，理由为：1、在未有生效裁判文书确认李华森是否存在违约行为之前，海逸公司以李华森未支付违约金为由迟延交房，于法无据，在李华森已履行缴纳全部房款义务的情况下，海逸公司相应地亦需依法履行交房义务。2.改建申请书签订时间是2015年5月16日，在该改建申请书的格式条款中海逸公司并未明确声明改建将会影响到交房时间的迟延；而且双方签订商品房买卖合同的时间在2015年5月19日，在改建申请书之后，海逸公司自行提供的格式合同仍然约定交房时间为2016年7月30日前，因此，海逸公司依法应对其书面承诺承担法律责任。关于第二个争议焦点。合同约定涉案商品房计价套内建筑面积为91.45平方米，但实际套内建筑面积是117.69平方米，面积误差比已超过3%，根据合同附件四补充协议第8条“面积误差3%以内（含本数）部分的房价款应由买受人方补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人”的约定，李华森应向海逸公司补缴面积差异房价款为17638.7元（6429.27元/㎡×91.45㎡×3%），因此海逸公司反诉请求李华森支付面积差异款17638.7元，合法有理，原审法院予以支持。至于李华森提供的海逸公司销售楼盘时优惠购房的图片，原审法院无法查实为涉案楼盘的宣传单，故原审法院不予采信。关于第三个争议焦点。根据合同附件四“合同补充协议”第3条的约定“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用”，海逸公司提供的证据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》显示，李华森与农业银行签署按揭贷款合同的时间是2015年7月28日，但仅凭该签署按揭贷款合同的日期并不能证明李华森未在期限内到银行提交资料办理贷款手续，从提交资料到银行审查后同意办理贷款是存在审批期的，银行审批同意发放房贷后才会与借款人签订合同，因此，海逸公司未能证明李华森存在逾期向银行提交资料办理贷款手续的违约行为，原审法院对其主张的逾期签署按揭合同违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限吴川市海逸房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付给李华森逾期交房违约金46331.01元；二、限李华森于判决生效之日起五日内支付给吴川市海逸房地产开发有限公司面积差异房价款17638.7元；三、上述判项相互抵减后，限吴川市海逸房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付28692.31元给李华森；四、驳回吴川市海逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，由吴川市海逸房地产开发有限公司负担；反诉受理费241元，由李华森负担。二审中，海逸公司与李华森均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据海逸公司的上诉理由和李华森的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：李华森应否向海逸公司支付房屋面积差价款。李华森与海逸公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的套内面积为98.79平方米，但实测套内建筑面积为121.37平方米，两者相差22.58平方米。李华森主张上述面积差实际上是海逸公司在出卖涉案房屋时所赠送的面积，而海逸公司则主张上述面积差属于误差。根据本案已查明的事实，本院采信李华森关于上述面积差额部分属于赠送面积的主张，具体理由如下：首先，因测量或房屋建设过程中存在的多种原因，实测面积与预测面积（即合同约定面积）可能存在误差，但误差比的合理范围应是在3%以内，而涉案涉案房屋的误差比达到22.86%（22.58÷98.79），明显不符合常理；其次，涉案涉案房屋的实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属于个别现象，而是该房屋所在小区的商品房普遍存在的问题。虽然李华森并未与海逸公司签订书面的补充协议，但从海逸公司已与282户业主签订补充协议约定户型调整（即面积增加）后房屋的总售价仍按原合同约定执行的事实可见，海逸公司曾向全部业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款；最后，从海逸公司于2017年10月21日向李华森开具的《广东增值税普通发票》中记载涉案涉案房屋的面积为147.58平方米、总房价为599900元可见，海逸公司在明知涉案房屋的实测面积已超过合同约定面积的情况下，其仍同意按原合同约定的总售价出售涉案房屋。综上，涉案涉案房屋的实测面积与合同约定面积存在22.58平方米的面积差并不属于误差，而是海逸公司在与李华森签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积，故在海逸公司向李华森开具《广东增值税普通发票》确认面积为147.58平方米（套内建筑面积+公摊面积）的涉案房屋的总房价为599900元的情况下，海逸公司再主张李华森支付面积差价款，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，海逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240.97元，由上诉人海逸公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴培球审判员  柯忠文审判员  唐文飞二〇一九年十二月三日书记员  何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。