河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0185民初6594号原告：牛炎明，男，1939年9月2日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人：杨柳，河南辰中律师事务所律师，特别授权。委托代理人：牛金凤，女，汉族，1963年1月26日出生，住登封市，系原告女儿，特别授权。被告：胡建北，男，1968年4月2日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人：张占朝，河南群达律师事务所律师，一般代理权限。委托代理人：李玲坡，河南群达律师事务所实习律师，一般代理权限。原告牛炎明与被告胡建北返还原物纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛炎明的委托代理人杨柳、牛金凤，被告胡建北及委托代理人张占朝、李玲坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛炎明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于登封市告成镇幸福家园小区1号楼住宅二单元一层西户的房产返还原告；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年8月9日，原告与登封市告成镇新农村建设幸福家园项目部签署《房屋买卖协议》，协议约定原告支付142600元购房款用于购买登封市告成镇幸福家园小区1号楼二单元一层西户的房产。协议签订后，原告分两笔将上述购房款支付给卖方指定的收款单位，卖方将上述房产也交付给了原告，此后原告便居住于此。因涉案小区房屋系安置房，无法办理房产证，故仅有购房协议与收款条作为房产所有的证明。直至2019年8月，原告发现涉案房产的门锁被更换，才知涉案房产的购房协议与收款条被其儿子牛振阳偷出并以13万元出卖给了被告。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告并未将涉案房产委托给牛振阳出售，牛振阳的行为系无权处分行为，被告虽称支付给牛振阳13万元购房款，但根据目前市场行情，涉案房产价值在25万元，被告支付的款项严重低于市场价，且涉案房屋无法进行登记，故被告不构成善意取得。被告和牛振阳并非同村村民，其之间签订的合同为无效合同。被告应将涉案房产归还原告，其损失应自行向牛振阳主张。综上所述，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实、判如所请。被告胡建北辩称，被告对涉案房产的占用系合法占用，且善意取得，已支付合理价款，应驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交以下四组证据：1、《房产买卖协议》一份，房款收据两张，目的：原告于2011年8月9日从开发商手中购买涉案房产并依约定足额支付了购房款，原告是涉案房产的权利所有人；2、证人证言三份，目的：原告购得涉案房产后就居住于此，为房屋的实际使用人及所有人，涉案小区的所有房产没有房产证，仅有购房合同和房款收据作为房屋权利的证明；3、登封市中医院诊断证明书、登封市中医院住院病案、登封市告成镇北沟村村民委员会出具的证明，目的：原告因年事已高身患××导致行动能力和语言表述能力下降，故无法参与庭审活动；4、牛振阳照片两张。目的：无权处分人牛振阳身患残疾，有赌博等不良嗜好，与常人状态明显不一，原告更应该提高注意义务，核实委托出卖涉案房产的真实情况。被告向本院提交以下3份证据：证据1、原告与被告买卖合同一份、收据；证据2、转账明细一份；证据3、物业费收据一份。以上证据证明目的：被告对涉案房产系合法占有，且善意取得。原告对被告出示的证据发表质证意见：对证据1合同真实性无异议，但证明目的有异议，出售方为牛振阳，而非涉案房屋实际所有人原告，更能证明牛振阳无权处分该房产；对证据2转账明细真实性有异议，应提交银行盖章明细，且转账记录收款人显示为李松敏，不是牛振阳本人。总转账仅有8至9万元（包含转给李松敏的7万元），对收条有异议，无法确定是否是牛振阳本人书写；对证据3原告应证明物业系涉案小区的物业公司，不能证明涉案房产。退一步讲，即便该物业是涉案小区物业出具的，该收据的日期是2019年10月17日，是被告占据原告房产后所出具的，无法证明被告一直合法占有该房产。被告对原告出示的证据发表质证意见：对证据1真实性有异议，根据原告诉状具状人签名与合同乙方签名非同一人，所以是否是原告真实意思表示无法核对，同时，退一步讲根据合同显示的信息，原告是否有权购买涉案的房产对其真实性存疑。对证据2证人证言高度一致，且2名证人书写的证言时间短，而均不能陈述其证言的内容，在庭审中，证人的陈述与自己书写的证言存在较大出入，不排除是在他人诱导下书写的，其真实性存疑。对证据3诊断书、病历档案真实性无异议，但与本案无关，对其村委出具证明里面明确表述，原告语言表述能力下降，说话不清等内容，进一步证明该诉状是否原告真实意思表示，对其真实性存疑。且该证明签字人和上面所书写的相关内容是否是其村委会人员，对其该证明效力真实性存疑。对证据4真实性无异议，但对证明目的及方向有异议，并不能证明对本案有任何关系。根据原告举证和被告质证情况，本院综合分析后，认定原告提供的证据1、2、3具有真实性，本院予以采信，证据4照片两张，不能证明原告的举证目的，本院不予采信；被告提供的证据，能够证明从案外人牛振阳手中购买案涉房屋并入住的事实，具有真实性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年8月9日，原告与登封市告成镇新农村建设幸福家园项目部签署《房屋买卖协议》，原告支付142600元购房款购买登封市告成镇幸福家园小区1号楼二单元一层西户的房产，并一直居住该房产，该房屋所在小区系安置房，目前不能办理房屋所有权证。2019年7月24日，原告牛炎明的儿子牛振阳与被告签订房屋买卖合同，约定以13.5万元将涉案的房屋出卖给了被告。合同签订后，被告向案外人牛振阳支付了13.5万元，并入住该房屋。原告发现后，要求被告腾出房屋未果，诉至本院，请求判令被告将位于登封市告成镇幸福家园小区1号楼住宅二单元一层西户的房产返还原告。庭审后，案件承办人到原告处向原告调查，原告虽然行动不便，但思维清楚，明确表示其三儿子牛振阳在处分案涉房产时，自己不知道，事后也没有追认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案外人牛振阳未经权利人即原告同意将涉案房屋私自出售，事后并未得到原告的追认，亦未取得涉案房屋的处分权。故被告与案外人之间房屋买卖行为无效。关于被告购买涉案房屋是否构成善意取得的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”买受人即被告胡建北能否取得涉案房屋所有权关键在于其是否同时具备上述善意取得的构成要件。在案外人牛振阳仅持有原告牛炎明房屋买卖协议及房款收据，并无房屋所有权人即原告委托其出售房屋的相关授权资料的情况下，被告胡建北即向其交付购房款，因此被告胡建北在购买涉案房屋时，并未尽到审慎的注意义务，其行为不构成善意取得，故被告应向原告返还涉案房屋。至于被告支付给案外人的款项，本案不予处理。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、一百零六条第一款的规定，判决如下：被告胡建北于本判决生效后十日内将位于登封市告成镇幸福家园小区1号楼住宅二单元一层西户的房产返还原告牛炎明。案件受理费减半收取1576元，由被告胡建北负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李跃武二〇一九年十二月十九日书记员  王宇楠