江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初11877号 原告：葛三桔，女，汉族，1968年1月27日出生，住浙江省宁海县。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码91320581793302403Y。 法定代表人：吴绍祥。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆梦兰，江苏少平律师事务所律师。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码9132058177968728X7。 法定代表人：冯义忠。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆梦兰，江苏少平律师事务所律师。 原告葛三桔与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐家居生活广场）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛三桔，被告禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司的委托诉讼代理人陆梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛三桔向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告（二期商铺号：B4160）2014年10月1日至2016年9月30日的四期租金72332元，并支付（按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率）利息（以18083元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的利息）；2、判令被告因不付租金及租金利息而产生的违约责任，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金（以18083元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以18083元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的违约金）；3、判令解除原、被告签订的《统一经营管理合同》，将该商铺腾让交还原告；4、判令禧徕乐投资公司同时承担该案民事责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《统一经营管理合同》，约定被告支付原告租金                            支付日期                       《统一经营管理合同》产生的租金                       金额(元)                               2015/5/1-15                       2014/10/1至2015/3/31                       18083                               2015/10/1-15                       2015/4/1至2015/9/30                       18083                               2016/5/1-15                       2015/10/1至2016/3/31                       18083                               2016/10/1-15                       2016/4/1至2016/9/30                       18083                四次租金共计72332元。但被告并未按期履行付款义务，至今未付，原告要求被告支付租金，以及未付租金至判决履行完毕之日止的银行同类贷款利息（以合同分段租费为本金自应该支付日至实际履行日止四部分组成的利息）。被告禧徕乐家居生活广场未按合同约定时间支付租金已经造成违约行为，被告应当承担相应的违约责任，根据《统一经营管理合同》9.1条，被告违约应当按照商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金，鉴于合同约定违约金过高，故自愿调整为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金（以合同分段租费为本金自应该支付日至实际履行日止四部分组成的违约金）。对于由被告代扣的税款，原告愿意扣除，但被告应提供相应的完税凭证，作为被告向原告支付租金的部分款项。被告已于2015年5月15日；2015年10月15日；2016年5月15日；2016年10月15日四次违反《统一经营管理合同》，未按约定向原告支付租金，原告经多方催促，无果。且广大业主的租金在法庭判决下来仍不予支付，严重藐视法庭，基于被告的违约行为已严重损害了原告的利益，且被告拒绝执行法院判决，为此，原告要求解除与被告的《统一经营管理合同》，并将该商铺腾让归还原告。同时，被告理应向原告支付拖欠的租金和利息，并承担违约责任。禧徕乐家居生活广场的股东系禧徕乐投资公司，且属投资公司法人独资，应一并承担责任，虽然两法人在外壳上独立承担民事责任，但在实际与广大业主协调谈判等各项事务中，两公司混为管理，禧徕乐家居生活广场原法人代表杨成义授权禧徕乐投资公司的常务经理金晓奇作为谈判协调的总负责人，负责禧徕乐投资公司房屋买卖时的包租形式包租期的承诺的兑付实现期即未付租金事宜，有两被告同时对本案谈判的会议纪要的联合盖章和多次禧徕乐投资公司会议谈判的纪要盖章为证。且根据相关规定：开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告要求法院判令被告禧徕乐投资公司同时承担该案连带清偿责任。 被告禧徕乐家居生活广场辩称：1、对于原告诉请的租金本金金额72332元无异议，但该金额属于含税租金。2、原告主张的利息和违约金存在重复计算及违约金过高，请依法调整。3、对于合同解除及商铺腾让，本案合同履行过程中原告方通过组建临时业委会的方式已于2016年5月统一与被告解除了统一经营管理合同，并在2016年7月完成了交接，所以双方的统一经营管理合同已经实际解除。自2016年9月开始包含原告商铺在内的禧徕乐二期商场已经由赛格橙果公司接手经营管理。 被告禧徕乐投资公司辩称：两被告在工商上是独立法人主体，本案合同是原告与经营管理公司签订，投资公司在该合同中既非当事人，对所欠租金债务也没有担保的意思表示，投资公司对本案所涉租金债务不应承担连带责任，请求依法驳回原告对禧徕乐投资公司的诉请。 本院经审理查明认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报。 2010年5月22日，原告葛三桔（甲方，业主方）与被告禧徕乐家居生活广场（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》（以下简称该合同）约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”四层B4160号商铺（以下简称该商铺）交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月01日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按￥18083元合计一年租金￥36166元，第一次租金支付日期为每年的5月01日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。后由于禧徕乐家居生活广场未及时支付2014年10月1日之后的租金款致纠纷发生。 另查明：常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”2幢B4160号商铺为原告葛三桔所有，产权证建筑面积为56.49平方米，购房款为人民币419093元。 还查明，被告禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体商场的出租经营。其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主成立临时业主委员会（以下简称“临委会”），2016年5月27日“临委会”单独与被告禧徕乐家居生活广场签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格橙果公司）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未验收合格。赛格橙果公司已将其收益的部分租金直接按业主留给禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给相关业主。 以上事实，由相应商品房买卖合同、房产证、统一经营管理合同、相关合同及通知文本、本院调查笔录、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故案涉商铺性质为产权式商铺。 原告葛三桔与被告禧徕乐家居生活广场之间的统一经营管理合同合法有效，禧徕乐家居生活广场应按合同履行给付原告相应的租金。关于原告主张被告禧徕乐家居生活广场长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，本院认为被告禧徕乐家居生活广场至此始终未能形成统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，被告禧徕乐家居生活广场作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，其与原告之间的统一经营管理合同已事实不再履行并产生了终止效果，包括原告在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。现原告要求被告禧徕乐家居生活广场解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。被告禧徕乐家居生活广场作为违约方造成合同终止应赔偿原告损失，故其承担的租金期间应延续计算至2016年9月30日止，被告禧徕乐家居生活广场应给付原告自2014年10月至2018年9月30日期间的租金72332元。后段原告如确有其他损失，可提交证据后另行主张。关于违约金，原告对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告禧徕乐家居生活广场辩称利息和违约金存在重复计算及违约金过高，综合本案实际情况，本院支持违约金以每期18083元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告葛三桔租金72332元及违约金（以18083元为基准，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止的利息损失）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告葛三桔的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取804元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，原告预交的诉讼费用804元由本院退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审判员  崔劲松 二〇一九年十二月三十日 书记员  黄丽芝