文书内容广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9472号原告：冯汉伟，男，1967年9月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：杨在坤，系广东练达律师事务所律师。被告：李务琼，女，1963年6月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：邹华，系广东金硕律师事务所律师。被告：胡焕良，男，1957年5月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告冯汉伟与被告李务琼、胡焕良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告冯汉伟的委托诉讼代理人杨在坤、被告李务琼及其委托诉讼代理人邹华到庭参加了诉讼。被告胡焕良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯汉伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告归还原告支付的购房款245000元。2.依法判令二被告支付赔偿原告违约金305000元。3.依法判令二被告退回从2010年8月6日代收的租金115000元给原告。4.依法判令二被告向原告支付借款利息545860元（利息以245000元本金为基数，按照年利率24%计算，自2010年8月6日开始计算，暂计至2019年9月30日止）。5.由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求解除2010年8月6日签订的《楼房转让协议书》。事实和理由：被告李务琼将位于江门市××镇容大塘第三期×号地（编号码以扩建规划图为准）第五层（东南方向）单元一个转让给原告冯汉伟。该楼房转让售价为245000元，原告与被告李务琼于2010年8月6日签订楼房转让协议书，原告当时先支付150000元给被告李务琼，后来原告也将剩余的95000元购房款一次性付清给被告。按照双方签订的楼房转让协议书，被告同意将该土地证和房产证办理转名过户手续至原告名下及将有关资料及锁匙等交给原告。但原告将该购房款全部支付给被告后，被告多次不配合原告办理楼房过户手续并且还将该楼房改建出租收租。后来原告得知被告将该楼房转让给别人，按照双方签订楼房转让协议书，被告的行为属于违约行为，被告需要退回原告所交纳的款项给原告及支付交纳的款项2倍违约金给原告。2019年7月19日原告和被告李务琼、胡焕良为江门市××镇容大塘第三期×号地房屋问题签订了补充协议，被告确认收到原告购房款245000元、同意支付违约金305000元、同意支付2010年8月6日所收的租金115000元，也同意支付从2010年8月6日开始以245000元为基数按银行贷款利率计算利息给原告。但在签订补充协议后迟迟不支付该款项，被告的行为严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法财产权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1.原告身份证；2.银行流水、收据、楼房转让协议书、补充协议。被告李务琼辩称，1、法院在送达程序上存在问题，被告李务琼、胡焕良是本案的共同被告，李务琼依法不能代替胡焕良签收相关的传票，胡焕良已于多个月前离家出走，李务琼无法与其联系，胡焕良也无法办理授权委托，因此本案的传票应当由法院公告送达。2、本案是房屋买卖合同纠纷，原告在本案中提及的诉求关于租金部分，应当与本案无关。3、关于补充协议书，胡焕良的签名是李务琼代签名，并按捺手印，从李务琼与胡焕良的签名字迹足以认定是同一人的签名，并与买卖合同的甲方签名是同一人手写，即是李务琼签名，因此胡焕良与本案无关。4、补充协议书中，约定了违约金及利息，因此涉案款项的返还，应当以利息计算为准，不应当支持原告的违约金主张。5、涉案房屋买卖，未办理过户，原因是原告未要求过户，也未办理移交手续，因此涉案房屋从未交付，不存在返还租赁款的请求。综上，请求法院驳回原告第二至四项诉求。李务琼没有向本院提交证据。被告胡焕良未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月6日，李务琼与冯汉伟签订《楼房转让协议书》，约定：李务琼将位于江门市××镇容大塘第三期×号地（编号码以扩建规划图为准）第五层（东南方向）单元一个转让给冯汉伟，房屋转让价为245000元；如李务琼违约，要退回冯汉伟所交纳款项的2倍给冯汉伟。冯汉伟于合同签订当日，向李务琼转账支付150000元，后分别于2011年1月12日支付30000元，于2015年2月26日支付65000元，李务琼出具收据确认收到上述款项95000元。2019年7月19日，李务琼、“胡焕良”作为甲方与冯汉伟作为乙方签订《补充协议》，约定：1、甲方于2010年8月6日转让容大塘第三期×号地（编号码以扩建规划图为准）第五层（东南方向）单元一个给乙方，甲方确认已收齐转让款245000元；2.由于甲方违约把房屋转让给别人，按照楼房转让协议书第四条规定，甲方赔偿乙方转让本金245000元及按照现时房屋价格赔偿违约金305000元，合计赔偿550000元；3.甲方从2010年8月6日起至卖房过户之日止代乙方收取的租金全部退回给乙方共115000元；4.以245000元为基数，甲方从2010年8月6日起按银行贷款利率支付利息给乙方至还清款项止。冯汉伟、李务琼、“胡焕良”均在协议上签名捺印。庭审时，冯汉伟、李务琼确认签订《补充协议》时胡焕良不在场，“胡焕良”的签名与捺印均是李务琼所为。因李务琼未按约定履行付款义务，冯汉伟经催讨无果，故诉至法院请求解决。另查，李务琼与胡焕良于1986年9月19日登记结婚。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。一、关于本案送达程序问题。首先，李务琼与胡焕良是夫妻关系，户籍登记资料显示两人的户籍地址为同一地址，即李务琼与胡焕良是共同生活的；其次，两人在本案诉讼中为共同被告，而非诉讼地位互相对立的当事人；再次，李务琼未举证证明胡焕良已离家出走且无法联系，亦未举证证明本院在送达过程中违反法律法规的相关规定，故本院已依法向胡焕良送达应诉资料及开庭传票。二、关于合同解除问题。李务琼以签订《楼房转让协议书》时没有取得涉案房屋所有权为由，主张合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，李务琼该辩解意见，本院不予采纳。冯汉伟与李务琼签订的《楼房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。因涉案房屋已由李务琼另行转让给他人，房屋买卖合同实际已无法履行，根据《解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”，且李务琼对冯汉伟主张解除合同无异议，故本院予以支持。三、关于李务琼应承担何种责任的问题。首先，庭审时李务琼确认对《补充协议》有详细看过内容后再签名，即该协议是其真实意思表示。协议一经订立，对双方当事人均具有约束力。其次，李务琼未依约交付房屋给冯汉伟，其行为已构成违约，应负相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，李务琼应赔偿冯汉伟房屋价值的损失。《补充协议》明确约定违约金305000元是按照现时房屋价格计算得出，李务琼自认涉案房屋面积为120平方米，据此计算房屋单价为4583元/平方米（550000元÷120平方米），结合房屋所处位置、楼层及签订补充协议时的市场价综合考虑，双方约定的违约金合理合法。再次，冯汉伟已全额支付购房款，李务琼未能交付房屋，应退回收取的本金245000元，并应向冯汉伟支付资金占用期间的利息。《补充协议》约定按照银行贷款利率计算，冯汉伟主张按年利率24%计算，超出双方约定，本院不予支持。故利息应自2010年8月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。最后，李务琼辩称其代收的租金开始有交给冯汉伟的妻子，后因资金紧张，近四、五年才没有再向冯汉伟交租。冯汉伟承认曾收取李务琼租金4000元。因李务琼未举证证明其向冯汉伟交付租金的时间、金额，应承担举证不能的法律后果。且《补充协议》第三点关于应退租金的金额，是李务琼亲笔所写并捺印。故冯汉伟请求李务琼退回代收租金115000元，合理合法，本院予以支持。四、关于胡焕良应否承担本案责任的问题。首先，《楼房转让协议书》是冯汉伟与李务琼签订，全部购房款均是李务琼本人收取，无证据证明胡焕良有收取过涉案购房款，或李务琼在收取购房款后用于夫妻共同生活，且涉案房屋并非登记在胡焕良或李务琼名下，故无证据证明胡焕良享受了出售房屋带来的利益。其次，胡焕良没有在《补充协议》上签名，协议上约定的金额巨大，已超出一般家事代理的范围。冯汉伟未举证证明胡焕良授权李务琼在协议上代其签名，或胡焕良对该协议约定的内容知情且予以追认。综上，冯汉伟请求胡焕良对《补充协议》约定的债务承担共同还款责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯汉伟与被告李务琼于2010年8月6日签订的《楼房转让协议书》；二、被告李务琼于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款245000元及相应利息（以欠款额245000元为基数，自2010年8月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）给原告冯汉伟；三、被告李务琼于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金305000元给原告冯汉伟；四、被告李务琼于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收租金115000元给原告冯汉伟；五、驳回原告冯汉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15697.74元，由原告冯汉伟负担5578.54元，被告李务琼负担10119.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。                          审判长                            梁珊                                人民陪审员                            余卓成                                人民陪审员                            叶颖超                                                                                                                                                                      二Ο一九年十二月十二日                                      法官助理陈怡杏书记员  王敏仪