河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1935号原告（执行案外人）：张志平，男，汉族，生于1969年5月12日，住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：韩欣宇、王东，河南崤山律师事务所律师。被告（申请执行人）：三门峡市陕州区人民防空办公室。住所地：三门峡市陕州区陕州大道中段陕州区。法定代表人：杨赞云，系该办主任。委托诉讼代理人：翟芳，系该办副主任。委托诉讼代理人：刘振青，三门峡市陕州区言诺法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：灵宝市长。法定代表人：岳小斌，系公司董事长。委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。原告张志平与被告三门峡市陕州区人民防空办公室（以下简称陕州区人防办）、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志平委托诉讼代理人韩欣宇、王东、被告陕州区人防办委托诉讼代理人翟芳、刘振青、越海公司委托诉讼代理人姚风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志平向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销陕州区人民法院（2019）豫1222执异56号执行裁定书，解除对陕县枫香苑项目4号楼1单元13层西户房屋的查封并中止对该房屋的执行；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由:2011年7月12日原告购买越海公司开发的陕县枫香苑项目4号楼1单元13层西户房屋，双方签订《枫香苑临时房源预约单》，原告交纳了购房款138169元。2018年7月12日因陕州区人防办与越海公司行政非诉执行一案，陕州区人民法院作出（2018）豫1222执123号执行裁定书，对上述房产予以查封。原告依法提出执行异议，2019年6月12日，陕州区人民法院作出（2019）豫1222执异56号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，越海公司和原告签订的《枫香苑临时房源预约单》载明了房屋买卖双方的身份、房屋的具体位置门牌号、房屋面积、单价、总价等已经具备了房屋买卖合同的基本要件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与越海公司之间已经成立合法有效的买卖合同关系。原告购买涉案房屋是为了居住使用并且已经按照《枫香苑临时房源预约单》交付了部分的购房款，尾款未交是由于越海公司逾期交房所致，原告在购房过程中并无任何过错，请求法院依法支持原告的诉求。被告陕州区人防办辩称：1、原告异议不能成立，应予驳回。原告与第三人越海公司签订的是临时房源预约单，并未签订房屋买卖合同，且未到房管部门登记，原告没有取得房屋所有权，其异议理由不能成立。2、陕州区人防办不应承担诉讼费，应由第三人越海公司承担。陕州区人防办向法院申请强制执行，并未申请对越海公司的房产予以查封，法院以职权查封，案外人提出执行异议，陕州区人防办没有过错，不应承担本案诉讼费。3、原告与第三人越海公司的合同对被告陕州区人防办没有法律效力，故应当驳回原告的诉讼请求，恢复执行越海公司所有的陕州区枫香苑项目4号楼1单元13层西户房屋。第三人越海公司述称：对原告诉讼请求与陈述事实无异议，但越海公司2013年已经将该项目转让他人，对案涉房屋为什么没有签订房屋买卖合同等并不知情。请求支持原告诉讼请求。经审理查明：2011年7月12日，原告张志平与第三人越海公司签订了一份《枫香苑临时房源预约单》，该预约单约定：原告购买第三人越海公司开发的“枫香苑”项目4号楼1单元13层西户房屋一套，房屋总价328169元；签订协议当天原告交纳房款138169元,其余房款计人民币190000元，原告在签订正式商品房买卖合同时一次性付清或以银行按揭方式支付；第三人越海公司在取得商品房销售许可证后，通知原告签订《商品房买卖合同》。《枫香苑临时房源预约单》签订当天，原告按照约定交纳了房款138169元。2018年7月12日，本院在执行陕州区人防办与越海公司行政非诉执行一案中，因越海公司没有履行生效法律文书确定的给付金钱的义务，本院作出（2018）豫1222执123号执行裁定书，对第三人越海公司开发的枫香苑项目的部分房产予以查封，其中包括原告购买的位于该项目4号楼1单元13层西户房屋一套。原告遂提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，本院于2019年6月12日作出（2019）豫1222执异56号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，于2019年7月3日向本院提起诉讼，请求处理。审理中，原告已将剩余房款190000元按照本院要求交付执行。另查明，原告张志平在陕州区辖区内无登记住房。本院认为，原告购买了第三人越海公司开发的枫香苑项目4号楼1单元13层西户房屋一套，有原告提交的《枫香苑临时房源预约单》、交款凭据等相关证据证明，被告陕州区人防办及第三人越海公司对该证据的真实性均未提出异议，应予认定。原告与第三人越海公司签订的虽是房源预约单，但该预约单明确了房屋买卖双方的基本权利义务、商品房的基本状况、价款及付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且在本院查封前，原告按照合同约定交纳了42.10%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与第三人越海公司签订的《枫香苑临时房源预约单》应当认定为商品房买卖合同，该合同是当事人的真实意思表示，现第三人越海公司已经取得了房屋预售许可证，依法应当认定双方签订的协议是有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案原告在本院查封之前与第三人越海公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已实际支付了约定价款的42.1%的购房款，并已将剩余房款190000元按照本院要求交付执行，且本案原告名下无登记住房，购买该房屋系用于居住。综上，本案原告所购买的本案诉争房屋，符合上述规定的条件，故原告要求停止对该房屋执行的请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得在(2018)豫1222执123号执行案件中执行原告张志平购买第三人灵宝市越海房地产有限责任公司开发的陕县枫香苑项目4号楼1单元13层西户房屋。二、驳回原告张志平的其他诉讼请求。案件受理费6222元，由原告朱东海负担1822元、被告三门峡市陕州区人民防空办公室、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司各负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  张洪涛审 判 员  王鹏燕人民陪审员  贺明娇二〇一九年十二月十七日书 记 员  梁双双附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。