江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3554号上诉人（原审原告）：陈海。上诉人（原审原告）：张月。被上诉人（原审被告）：盱眙中嘉置业有限公司。法定代表人：郭云云。委托诉讼代理人：仲伟松。上诉人陈海、张月因与被上诉人盱眙中嘉置业有限公司（以下简称中嘉置业）商品房预售合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海、张月上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法进行改判；2、上诉费用由中嘉置业承担。事实和理由：一审法院对双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付使用后九十日内”的交付理解错误。一审法院认为该处“交付”应当对应第八条约定的交付条件和标准，并以此交付为准计算中嘉置业是否存在超过九十日逾期办证的情况。如果超过，则中嘉置业违约，但如果中嘉置业至今不符合合同约定的交房条件，即使进行了交房，也不能作为交付。对此驳回了陈海、张月的诉讼请求。陈海、张月认为合同约定2015年10月30日中嘉置业应将符合交付条件的商品房交付陈海、张月，但中嘉置业一直不具备交付条件，而陈海、张月居无定所，迫不得已在2015年12月15日接受中嘉置业瑕疵交付，并办理了房屋交接，装修入住，这本身就是正常人所能理解的交付。如果按照一审法院的理解，中嘉置业违约、不作为的行为时隔四年不为陈海、张月办理产权证还不承担违约责任，显然不符合常理。综上，请求纠正一审判决，予以改判。中嘉置业辩称：一审判决正确，请求驳回上诉。陈海、张月向一审法院起诉请求：1、中嘉置业继续履行合同，承担逾期办证违约金37931元；2、待该房产具备办理商品房所有权证条件时，中嘉置业履行协助陈海、张月办理购买商品房产权证书的相关附随义务；3、本案诉讼费由中嘉置业负担。一审法院认定事实：2014年1月25日，陈海、张月与中嘉置业订立商品房买卖合同，由陈海、张月购买中嘉置业开发的金山花园7号楼205号房屋，合同第八条约定中嘉置业应于2015年10月30日将取得交付使用批准文件的房屋交付陈海、张月使用；第十五条约定中嘉置业在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因中嘉置业原因，陈海、张月不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，在陈海、张月不退房的情况下，中嘉置业按已付房价款的1%向陈海、张月支付违约金。合同订立后，陈海、张月按约定支付了购房款379713元，中嘉置业未按约定期限向陈海、张月交付房屋，直至2015年12月15日，陈海、张月才领取房屋并装修入住。一审法院另查明，案涉房屋截至一审诉讼时止尚未取得商品房交付使用备案手续。2018年12月18日，中嘉置业张贴公示：“金山花园一期工程（7、8、9、10、11、12、13和15号楼）目前已经入住使用基本满足业主正常生活需要，但有下列验收项目因各种原因尚未通过，具体为：园林、道路、排水、环保、消防、气象、节能、规划、档案工程资料验收、质检检测中心环境检测等。为妥善解决业主产权证办理问题，根据县政府要求，按照县住建局统一安排，现对金山花园一期工程产权证容缺办证工作进行公示，如同意按照房产现状办理产权证的业主请进行登记确认，当同意容缺办证业主达到业主总数60%时，县相关职能部门将启动容缺办证工作，为广大业主办理产权证。公示时间：2018年12月18日至2018年12月28日。”一审诉讼中，案涉房屋可以进行容缺办证。经一审法院释明，陈海、张月明确表示不同意容缺办证，并表示“现在不要求办证”。一审法院认为，本案主要争议焦点即为中嘉置业是否存在逾期办证的违约行为。双方订立的商品房买卖合同约定中嘉置业须在2015年10月30日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付陈海、张月使用，此处确定了房屋的“交付”标准，而商品房买卖合同第十五条约定的“房屋交付使用后九十日内”的“交付”对应的即为合同第八条约定的交付条件或标准，而案涉房屋截至目前仍未取得交付使用批准文件，故目前仍不满足合同约定的给付逾期办证违约金条件，陈海、张月请求无依据，一审法院不予支持。一审诉讼中，陈海、张月明确放弃要求中嘉置业协助办理权属登记的请求，系其自行处分自己权利，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决驳回陈海、张月的诉讼请求。案件受理费748元，减半收取计374元，由陈海、张月负担。二审审理期间，中嘉置业提供了苏（2019）盱眙县不动产权第0018979号不动产权证，证明案涉小区可以办理产权证。陈海、张月对该不动产权证无异议，并陈述知晓该情况。二审经审查，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，本案所涉商品房买卖合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。二审审理期间，陈海、张月明确一审中的诉讼请求37910元的构成是：自2015年12月31日至2019年5月30日止，共计1250天，按照每日万分之一计算，每天违约金为37.9元，故1250天的违约金为47388元。因为是瑕疵交房，故中嘉置业承担80%的违约责任即37910元。二审审理过程中，陈海、张月与中嘉置业一致认可中嘉置业于2018年12月18日张贴了容缺办证的通知，陈海、张月也知道该通知。同时双方均认可2019年6月该小区的房屋可以容缺办理产权证。中嘉置业在二审谈话中称其公司于2019年6月1日通知业主办理产权证，陈海、张月对此通知时间没有异议。目前，该小区有部分业主已办理了产权证。陈海、张月称他们接受房屋时知晓涉案房屋不符合交付条件，但因家里拆迁及孩子上学需要，故实际领取了房屋。陈海、张月还称接受房屋时涉案房屋缺少窗户玻璃及电线等。此外，陈海、张月还称因为延期办证，导致他们因孩子上学花费了10000元，但未举证证明。本案二审的争议焦点为：陈海、张月主张逾期办证违约金是否有事实和法律依据。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，陈海、张月于2015年12月15日办理了房屋交接手续，并装修入住。陈海、张月在领取该房屋时已知晓房屋不符合交付标准，但同意接受。对此，本院认为，涉案房屋已转移占有，且房屋买受人陈海、张月也认可该转移占有就是交付，故本案所涉房屋已交付使用。商品房买卖合同第十五条约定，中嘉置业在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但中嘉置业未在约定期限内提供备案材料，故应承担逾期办证违约责任。商品房买卖合同第十五条约定，中嘉置业应按照已付房价款的1%向买受人承担逾期办理产权证的违约责任，现买受人陈海、张月主张违约金为37910元，故应由买受人陈海、张月举证其损失。陈海、张月虽称逾期办证给其造成了1万元的损失，但并未举证证明，本院不予支持。鉴于实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成一定损害，故本院参照本案逾期付款违约金标准，结合当事人主张逾期办证所造成的损失及本案存在未取得交付使用批准文件的条件即交付房屋的具体情况，酌定逾期办证违约金为8000元。综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初3767号民事判决；二、盱眙中嘉置业有限公司于本判决生效后十日内支付陈海、张月逾期办证违约金8000元。三、驳回陈海、张月在本案中的其他诉讼请求。一审案件受理费374元，由盱眙中嘉置业有限公司负担79元，陈海、张月负担295元；二审案件受理费748元，由盱眙中嘉置业有限公司负担158元，陈海、张月负担590元。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇一九年十二月四日法官助理 孙祚伟书 记 员 潘春节附相关法律条文及司法解释:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。