内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终2355号上诉人（原审原告）：赵某，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古赫扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：穆某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司（以下简称凯创房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。赵某及其委托诉讼代理人杨某，凯创房地产公司委托诉讼代理人穆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：撤销一审判决，支持一审诉讼请求。事实和理由：1.未能办理住房按揭贷款，是凯创房地产公司原因，应由凯创房地产公司承担举证责任。2.房屋至今不能交付，致使买卖合同目的不能实现，赵某行使法定解除权解除合同。凯创房地产公司辩称，1.凯创房地产公司仅是协助赵某办理贷款，赵某不能办理贷款不是凯创房地产公司的错误。2.涉案房屋明年就可以交付，可以实现合同目的。3.法定解除权也适用一年除斥期间。赵某向一审法院起诉请求：1、判令凯创房地产公司向赵某返还购房首付款653381元；2、判令凯创房地产公司向赵某支付购房款的利息损失222486.21元（自2011年7月9日起至起诉之日按照人民银行同期贷款基准利率计算）；3、判令凯创房地产公司向赵某支付首付款的利息损失（自起诉之日至实际给付之日按照人民银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2011年12月1日，赵某与凯创房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-9003295），合同约定：赵某购买凯创房地产公司开发的位于鄂尔多斯市东胜区凯创.城市之巅第5幢1单元1301号房屋，房屋建筑面积为177.32平方米，每平米单价9211.49元，总价款为1633381元，付款方式为签订合同时赵某付清首付款653381元，剩余房款98万元由银行按揭贷款提供。合同第八条约定，凯创房地产公司应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付赵某使用，如遇不可抗力不能履行合同的，双方协商解决。合同第九条约定，凯创房地产公司如未按合同规定的期限将商品房交付赵某使用，逾期超过60日的赵某有权解除合同。赵某解除合同的，凯创房地产公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按赵某累计已付款的2%向赵某支付违约金。赵某于2011年7月9日向凯创房地产公司支付了购房首付款653381元，余款未办理银行按揭贷款。凯创房地产公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间向赵某交付验收合格的房屋，至庭审辩论终结前仍未交付房屋。赵某于2017年3月1日通过内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市中信公证处向凯创房地产公司送达了《解除合同通知书》，解除的主要理由为双方约定剩余房款办理按揭贷款，赵某向凯创房地产公司提供了按揭贷款资料后，但凯创房地产公司未能办理银行按揭贷款，原凯创房地产公司合同目的无法实现。凯创房地产公司收到《解除合同通知书》后未请求法院确认解除合同的效力。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应按照合同约定全面及时地履行合同义务。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、赵某于2017年3月1日向凯创房地产公司送达的《解除合同通知书》能否发生解除合同的效力。二、凯创房地产公司是否应该向赵某返还购房款及支付利息损失。关于争议焦点一，赵某发出的解除合同通知书称其已按照凯创房地产公司要求提供了相关贷款手续后，凯创房地产公司未能办理成担保贷款，故一审法院应审查赵某解除合同的理由是否具有事实依据和法律依据，进而决定赵某的解除合同的通知能否发生解除合同的效力。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，解除权人可以解除合同，但解除条件是否成就即对方迟延履行的违约行为，应由解除权人承担举证责任。本案中，赵某在公证送达解除合同通知书过程中，对其所主张的解除合同的理由未附任何证明材料，且赵某在庭审中也未举证证明如期向凯创房地产公司提交了手续齐全的办理按揭贷款所需资料，因此，本案并无证据显示合同的解除条件已经成就，赵某单方解除合同的行为无效。故一审法院确认赵某的解除合同的通知不发生解除合同的效力。关于争议焦点二，由于赵某单方解除合同的行为无事实依据，不发生解除合同的效力，故其诉求凯创房地产公司返还购房款及支付利息损失的主张不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告赵某的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定案件事实与一审法院认定案件事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为赵某是否有权解除合同，涉案合同是否具备法定解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”双方当事人对涉案房屋未能办理按揭贷款的事实无异议，现无证据证明不能办理按揭贷款是哪一方的原因，应认定为不可归责于当事人双方的事由未能办理按揭贷款，赵某有权解除合同。关于涉案合同是否具备法定解除条件问题。一审法庭辩论中，赵某已提出房屋不能交付，合同目的不能实现，涉诉合同约定2012年10月31日为房屋交付时间，距今已七年之久，涉诉房屋仍无法交付，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”涉诉合同亦符合该解除条件。赵某在2017年3月1日向凯创房地产公司送达了解除合同通知书，凯创房地产公司未在合理期限内请求法院确认解除合同效力后，该解除通知已经发生法律效力。故涉案合同自2017年3月1日解除。原审判决将未能办理贷款的举证责任，并以“解除权人未能举证证明对方迟延履行的违约行为”为由判决赵某的解除通知书不发生解除的效力，属于适用法律错误。关于合同解除的法律后果问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，凯创房地产公司应退还购房款本金653381元。关于利息，应从合同解除之日起算。因合同解除前赵某请求支付利息没有法律依据，赵某关于应从2011年7月9日起支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，赵某的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初4041号民事判决；二、鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向赵某返还购房款653381元及利息（以653381元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以全国银行同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费12558元，二审案件受理费12558元，共计25116元，由鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王学军审判员  倪志强审判员  牛 强二〇一九年十二月十二日书记员  王 帅法条链接：1、《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。