安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖01执异136号 案外人：武军，男，1963年4月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 申请执行人：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，住安徽省蚌埠市龙子湖区，安徽省泰鑫房地产开发有限公司推荐。 被执行人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼十楼，统一社会信用代码913413025578170856。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 本院在执行申请执行人黄劲松与被执行人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人武军对执行玄凯房产公司名下位于宿州市埇桥区银河三路以北、磐云北路以西“水木清华”小区7#103室房产（以下简称案涉房产）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人武军向本院提出异议称，请求不得对案涉房产拍卖，并解除对其的查封。其主张的主要事实与理由为：案涉房产系武军为父母方便上下楼于2015年11月购买并上房、缴费、入住，武军对案涉房产有所有权。武军与玄凯房产公司于2015年11月8日签订商品房买卖合同，但因玄凯房产公司原因未能办理备案登记。案涉房产购房款支付建立在安徽凯源建设集团有限责任公司（以下简称凯源公司）与玄凯房产公司、武军之间在2015年9月11日签订的《三方往来账务调整说明》基础上。凯源公司在2014年因涉劳动仲裁案被安徽省宿州市埇桥区人民法院强制执行，执行中因凯源公司账户无资金，导致法院扣划凯源公司下属凯源公司阜阳分公司款项，凯源公司为抵付凯源公司阜阳分公司被扣划款将玄凯房产公司抵款的案涉房产抵付给凯源公司阜阳分公司，武军按要求将案涉房产购房款直接支付给凯源公司阜阳分公司，通过多笔现金支付255000元及二笔转账合计325000元（转账支付凯源公司阜阳分公司韩小丽账户），共计支付购房款580000元。在签订合同后，武军于2015年缴纳装修押金500元，物业费1884元并缴纳垃圾处理费。后为生活方便，武军又于2015年10月9日购置案涉房产103室下方地下储藏间两间，价款86000元，款项直接支付玄凯房产公司。上述购房、款项支付等均在2015年，当时案涉房产并无争议也未被查封。案涉房产系武军所有，没能办理备案登记系玄凯房产公司原因导致，故不能作为法院查封标的，更不能作为拍卖标的物。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请法院审核确认并解除查封。 黄劲松辩称，武军提交的三方账务调整说明盖的是技术章，不是凯源公司公章，说明该账务调整说明不具有法律效力，现玄凯房产公司与凯源公司有诉讼纠纷，与该账务调整有冲突，对该账务调整说明不认可。武军提交的银行交易明细仅能证明其支付了325000元给韩小丽，无证据证明韩小丽与凯源公司关系及为何转账给韩小丽。其所举证据不能证明已经支付全部购房款，对其主张已经取得所有权事实不认可。 玄凯房产公司称，凯源公司在水木清华项目施工过程中，工人受工伤，凯源公司无力支付相关费用，玄凯房产公司与凯源公司临时协商以案涉房产出售后的款项支付韩小丽抵偿。 为证明其主张，武军提交下列证据：1.7#103商品房买卖合同，购房款、装修保证金、物业费收据，水、电费用票据；2.三方往来账务调整说明，账户交易明细，凯源公司与玄凯房产公司建设施工合同部分，凯源公司、凯源公司阜阳分公司证明，安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）埇执字第00563号执行案件部分材料；3.购买地下储藏室款收据复印件。 本院审查查明，黄劲松与左立兵、玄凯房产公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，主要内容为：查封玄凯房产公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。据此，本院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后本院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯房产公司对判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯房产公司未履行相应给付义务，黄劲松向本院申请强制执行，本院于2019年7月5日立案，执行案号为（2019）皖01执942号。执行过程中，本院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人武军遂向本院提出书面异议。 另查明，案涉房产的原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案件，查封时间为2016年10月9日，查封期限为叁年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述查封，现案涉房产首轮查封为本院（2018）皖01执保118号之一【即（2019）皖01执942号】案件。 本院认为，武军主张玄凯房产公司将案涉房产抵工程款给凯源公司，而凯源公司又将案涉房产抵款给凯源公司阜阳分公司，而其通过向凯源公司阜阳分公司及其指定收款人韩小丽支付现金及转账的形式支付案涉房产购房款，但因案外人凯源公司与玄凯房产公司之间相关工程承揽及工程款支付、结算以及凯源公司与凯源公司阜阳分公司抵款等事实本院在执行审查程序中无法核实。且武军提交的购房款收据时间为2015年9月11日，在武军向韩小丽转账时间之前，亦不能相互印证，故对于武军主张的向韩小丽转账系支付案涉房产购房款无法确认。在无法确认案涉房产购房款支付时间及真实性的前提下，仅依据商品房买卖合同无法确认武军主张的在法院查封前已通过签订合法有效的书面买卖合同购买案涉房产的事实。故武军所举证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的权利，亦不能证明案涉房产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，本院对武军要求法院不得对案涉房产进行拍卖，并解除其查封的异议请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人武军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨曙华 审判员  李昌文 审判员  孙 伟 二〇一九年十二月三十一日 法官助理高小亮 书记员胡丹 附：本裁定引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。