山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11312号 上诉人（原审原告）：孙铮铮，男，1986年3月27日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李金凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宜宁，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：庞明璇，女，1977年1月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘泽龙，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵一蒙，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛云房数据服务有限公司，住所地:青岛市市南区南京路8号15层。 法定代表人：丁杰，职务总经理。 委托诉讼代理人：于清义，男，1973年4月4日出生，汉族，系公司员工，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：尤培兰，女，1991年7月9日出生，汉族，系公司员工，住山东省泗水县。 上诉人孙铮铮因与上诉人庞明璇、被上诉人青岛云房数据服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙铮铮向本院提出上诉请求：1、由贵院查清案件，对于山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3102号民事判决书改判，除原审法院支持部分（庞明璇退还租金、押金以及违约金29542.5元），判令庞明璇另外向上诉人退还租金12526元，判令青岛云房数据服务有限公司向上诉人退还中介费6000元，共计18526元；2、本案一审、二审诉讼费由庞明璇、青岛云房数据服务有限公司负担。事实和理由：孙铮铮与庞明璇、青岛云房数据服务有限公司于2019年1月24日签署《房屋租赁合同》，约定孙铮铮从庞明璇处承租位于市南区户房屋（以下简称“标的房屋”），孙铮铮于当日向庞明璇支付半年房屋租金36000元，押金5000元，合同中明确约定庞明璇应于2019年1月31日前将房屋交付至孙铮铮，房屋交付时应签署《交楼确认书》。后上诉人在查看标的房屋时发现房屋处于断电状态。经核实以及原审法院确认，庞明璇拖欠了标的房屋2017年9月份至2019年度的物业费，在其应向上诉人交付房屋时尚未结清。且在庞明璇足额向物业公司缴纳物业费之前，物业公司拒绝为该房屋提供电费充值服务，多次协商后仅于2019年2月16日充值50元，2月23日充值50元，后房屋持续处于断电无法居住的状态。原审中确认庞明璇存在违约行为，并支持上诉人主张的违约金6000元，但是孙铮铮认为原审法院对于孙铮铮与庞明璇终止租赁关系，交接房屋的时间认定有误，同时依据不利于孙铮铮的格式合同认定青岛云房数据服务有限公司无需向孙铮铮退还中介费也属于事实认定不清。现孙铮铮主要就该两点内容陈述上诉理由如下:第一、关于房屋的交付时间以及合同解除后的交接时间。合同第三条第一款明确约定:“甲方应于2019年1月31日前将房屋按约定交付至乙方。《交楼确认书》经甲乙双方签字盖章后即视为房屋交付至乙方。”但是双方租赁合同签署后，庞明璇根本未及时向孙铮铮正式交付房屋，迟延交付数日，青岛云房数据服务有限公司也未组织双方至标的房屋中清点交接房屋内家具等，未签署《交楼确认书》，实际上至今也未完成房屋的正式交付，存在违约行为。在孙铮铮发现标的房屋存在因拖欠物业费导致断电问题、根本无法居住后，及时告知庞明璇解除租赁关系以及协商钥匙交还、房屋家具清点确认等事宜，但是庞明璇迟迟未露面，孙铮铮只能按照庞明璇的指令将房屋钥匙交还给青岛云房数据服务有限公司，由青岛云房数据服务有限公司转交庞明璇。按照《房屋租赁合同》第九条第五款约定钥匙的交还即视为房屋的交付，因此标的房屋实际于2019年2月25日已经交付完毕。后直到7月2日，庞明璇称可以进行交接，所以在双方都在场的情况下，对于房间内的物品进行了清点确认，上诉人将偶然发现的一把备用钥匙交还至被庞明璇。庞明璇无任何证据证明孙铮铮在7月2日交接之前有大量物品堆放在标的房屋内（实际上也没有任何物品堆放），直接影响其转租或正常使用等。且根据审判长调查核实的情况，标的房屋电费仅缴纳至2019年2月23日（用电至迟不超过2月25日），自此后未再缴纳（客观也无法缴纳）。孙铮铮租赁房屋系用于办公，在没水没电的情况下，标的房屋根本无法使用，合同目的无法实现，因此在2月25日钥匙交还之后至7月2日期间房屋客观因断电无法使用，且也没有物品占据该房屋影响庞明璇或第三人使用，也即不构成法律意义上的“占有使用”。试问，若不考虑房屋的实际供电、使用情况，而仅仅以双方所谓的“交接”（实际上就是房屋内物品的清点确认，并非物品搬离）作为认定房屋实际占有使用时间的依据，那么庞明璇7月2日出面配合进行交接即认定孙铮铮实际使用至7月2日，庞明璇10月2日出面配合进行交接，那孙铮铮难道还要额外向庞明璇支付租赁费用？因此，关于房屋实际使用时间的认定恳请审判庭能够尊重客观事实，以房屋实际能够使用的状态作为基础事实，以上诉人将钥匙交还至青岛云房数据服务有限公司的时间认定房屋完成交接的时间（即2019年2月25日），判令庞明璇退还自此之后的剩余租金。第二、关于青岛云房数据服务有限公司是否应承担相应责任的问题。作为居间服务方，中介公司的主要义务为促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同、如实报告与订立房屋租赁合同相关的事项、协助甲乙双方办理房屋交接手续。本案中青岛云房数据服务有限公司虽促成合同签署，但是连最基本的物业费欠缴情况、水电供应情况均未告知孙铮铮，也未履行完毕后续的房屋交接事宜，且在孙铮铮明确表示不再继续租赁时，及时按照庞明璇指令向其交付房屋钥匙后，其拒绝向孙铮铮出具交接单等，因此无论是在合同签署之初还是合同解除之时，其均没有履行其应有的义务，按照《合同法》等相关法律规定，孙铮铮有权不予支付报酬，青岛云房数据服务有限公司应将收取的费用退还。虽然房屋租赁合同第六条居间服务第二款、第四款免除青岛云房数据服务有限公司的责任，但条款免除了提供格式条款方即云房公司的主要义务且未采取合理方式提醒对方注意或者说明，因此应属于无效的格式条款。综上所述，孙铮铮与庞明璇之间的房屋租赁关系明确，庞明璇在房屋租赁过程中存在严重违约，自2019年2月25日之后上诉人未实际占有使用过标的房屋（客观上也无法使用），其应退还自此之后的全部租金。青岛云房数据服务有限公司未尽到合同义务，未如实告知房屋状态，误导上诉人租赁标的房屋，应对此承担责任，退还全部中介费用。恳请审判庭能够支持上诉人的全部诉讼请求，依法维护上诉人的合法权利！ 针对孙铮铮的上诉请求，庞明璇答辩称，原审事实认定逻辑矛盾、部分事实认定错误，适用法律错误。庞明璇无违约行为。1、既然认定缴纳物业费与缴纳水电费无关，如何又得出缴纳水电费客观不能的结论？2、孙铮铮起诉主张房屋无水无电，没有任何依据，原审仅凭口述即认定事实，该认定错误。本案庞明璇无违约行为，将提供证据证明。3、孙铮铮起诉所称事实不符合常理：（1）若房屋无水无电，孙铮铮作为正常的成年人，在验房之初为何不提？（2）若房屋无水无电，孙铮铮作为正常的成年人，为何仍然执意签订租赁合同？为何支付租金？使用一段时间后又充值购买水电？若房屋真的无水无电，以上做法岂不是多此一举、劳民伤财？4、关于租赁房屋交接的问题：（1）房屋租赁合同第九条，对于因合同解除后交付房屋做了明确约定，孙铮铮的行为不符合约定，涉案房屋至今由孙铮铮占用，并未交付至庞明璇。（2）在庞明璇事前不知情、事后不认可的情况下，孙铮铮私下把钥匙留在赵建林处，既不符合合同约定，也不符合交易习惯，不能视为房屋交接。（3）因孙铮铮未经庞明璇同意，私自更换房屋房门，破坏房屋，基于谨慎，庞明璇拿了一把新房门的钥匙，但注明仍有门禁卡、钥匙、水电气卡等未归还。以上做法不符合合同约定，不能视为庞明璇接受了孙铮铮交接房屋。请求法院驳回孙铮铮诉讼请求，保护庞明璇合法权益。 青岛云房数据服务有限公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求贵院驳回孙铮铮对青岛云房数据服务有限公司的上诉请求；二、青岛云房数据服务有限公司促成孙铮铮与庞明璇签署的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效，双方应按照合同约定履行义务。三、根据《房屋租赁合同》第六条第四款的约定:甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行，丙方收取的居间服务费无需退还。丙方依据本合同约定向守约方收取的相关费用守约方有权向违约方追偿。故原审法院认定事实清楚，孙铮铮应向违约方主张居间服务费而非向我方主张居间服务费，针对孙铮铮的上诉请求无事实、无法律依据。综上:青岛云房数据服务有限公司促成孙铮铮、庞明璇签署合法有效的《房屋租赁合同》有权收取的居间服务费，且根据原审法院的认定及《房屋租赁合同》约定，孙铮铮应向违约方主张居间服务费 庞明璇向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决书第一项、第二项，依法改判驳回孙铮铮对庞明璇的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由孙铮铮承担。事实和理由：庞明璇认为，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，二审法院应当依法改判。一、原审判决认定庞明璇违约没有事实依据。原审法院认定“因涉案房屋交接时庞明璇尚欠2017年9月-2019年1月物业费3464.6元，原告至物业中心缴纳水电费用存在客观不能。综合本案案情及原被告提交证据，系被告庞明璇违约，庞明璇应当承担违约责任”。原审法院作出上述认定无事实依据。首先，涉案房屋是否拖欠物业费和水电费能否缴纳无关。根据庞明璇原审时提交的由青岛海之风物业有限公司泛海名人广场物业服务中心出具的《证明》，其上记载该物业公司“对本房从未断水断电”，同时根据原审法院到青岛海之风物业有限公司泛海名人广场物业服务中心调取到的《证明》，其上记载“水电费采用先交费后使用，2019年2月16日充值50元，2019年2月23日充值50元。物业费和水电费支付不冲突，不存在不支付物业费就不能充水电费的情况。”以上证据足以证明该房屋水电费采用先交费后使用的模式，物业费的交付和水电费的交付互不影响，2月16日、2月23日水电费缴费正常。而原审法院认定“因涉案房屋交接时尚欠物业费，原告至物业中心缴纳水电费用户存在客观不能”，则完全是原审法院脱离事实和证据的臆想。其次，孙铮铮接收房屋后已自行缴纳两次水电费，原审法院认定孙铮铮缴纳水电费存在客观不能，有悖事实。根据《房屋租赁合同》第三条、第五条的约定，租赁期限始于2019年2月1日，租赁期内的水电费均由孙铮铮承担。庞明璇和孙铮铮在青岛云房数据服务有限公司的见证下交付了房屋，庞明璇的合同义务已经履行完毕，孙铮铮接收房屋后于2019年2月16日和2019年2月23日分别充值水电费，对此原审法院也认定孙铮铮2019年2月23日最后一次缴纳电费。以上事实充分说明孙铮铮完全可以自行缴纳水电费。但本案中孙铮铮罔顾事实，诉称因拖欠物业费而无法缴纳水电费原审法院据此作出错误认定，二审法院应当依法纠正。二、孙铮铮与青岛云房数据服务有限公司是否交接房屋与本案无关。原审法院认定“根据合同规定，钥匙的交还视为房屋的交付，故涉案房屋应当是在2019年2月25日交付完成”。但根据《房屋租赁合同》，庞明璇和孙铮铮是出租方和承租方，青岛云房数据服务有限公司只是居间方。庞明璇向孙铮铮交付房屋后《房屋租赁合同》中的义务已经履行完毕，孙铮铮向青岛云房数据服务有限公司交付钥匙的行为是孙铮铮和青岛云房数据服务有限公司之间的行为，庞明璇不知情，该行为所产生的法律后果自始与庞明璇和本案纠纷均无关。因此，原审法院认定“根据合同规定，钥匙的交还视为房屋的交付，故涉案房屋应当是在2019年2月25日交付完成”，该认定混淆了《房屋租赁合同》中的法律关系，该认定显然是错误的。三、孙铮铮实际使用房屋至2019年7月2日，应当按约足额支付租金。原审法院认定2019年2月26日至2019年7月2日，因孙铮铮有部分物品未搬出，对涉案房屋属于占用状态，鉴于庞明璇的违约情形，酌情按照合同约定租金的50％计算，因上诉人完全按约履行，无任何违约行为，该认定无任何事实依据。首先，庞明璇不存在违约行为，前述依据在此不再赘述。其次，孙铮铮占有使用涉案房屋期间的租金应当按照合同约定支付，原审法院认定因庞明璇存在违约的情形，因此酌情按照合同约定租金的50％予以计算，没有事实和法律依据。根据原审法院查明的事实，庞明璇与承租人签完租赁合同，直到7月2日才第一次见面，见面原因是承租人要搬走屋内部分家具，出小区大门时被保安拦住，因此，物业负责人致电上诉人，核实此事，希望庞明璇能本人出面，以防丢失室内物品。鉴于此，庞明璇在物业的建议下到现场查清物品。因此写了承租人物品搬运清单，同时，拿回了承租人仅随身携带的一把钥匙，其他钥匙承租人至今未归还，上诉人要了一把钥匙，是为紧急之需时考虑，并不能算法律真正意义的房屋交接手续。此前孙铮铮一直占有使用该处房产，从未提出异议。原审法院认定因庞明璇存在违约的情形，因此酌情按照合同约定租金的50％予以计算，没有事实和法律依据。二审法院对此应予纠正。上诉人该处房产原租金为78000元/年，孙铮铮曾以多种借口与上诉人商洽，上诉人在租金的金额和支付方式均作出重大让步，租金由78000元/年降为72000元/年，支付方式由年付改为半年付，且孙铮铮提前一周于2019年1月24日签订房屋租赁合同后于当天取得钥匙入住本案房屋。综合以上庞明璇作出的让步，孙铮铮主动向庞明璇口头承诺欠缴的物业费从下半年房屋租金中扣除，承租人代缴物业费情况在房屋租赁行为中普遍存在，青岛海之风物业管理有限公司的负责人卢女士亦证实物业费欠缴不影响水电费正常缴纳。上诉人出租前该房产一直处于出售状态，拒绝出租，因出租状态影响房屋的看房出售，故期间房屋处于空置状态，在中介的劝说下以及孙铮铮通过中介向庞明璇的一再恳求下，中介多次说服庞明璇从2018年10月份开始房屋出售价下调，出售难度变大，也出于对年轻人创业不易的同情心，庞明璇同意将本案房屋暂时出租一年给孙铮铮使用，综上庞明璇相信孙铮铮的口头承诺和讲述的各种不易，一再让步，但孙铮铮不讲诚信，在将房屋钥匙交由中介转租不成后，因与合作伙伴内部发生分歧，合作不成，便捏造事实，租期内毁约在先，诉讼在后，租房后私自更换房门，至今有多把钥匙和门禁卡仍未归还，孙铮铮的行为毫无诚信可言。四、孙铮铮应当继续履行原租赁合同支付租金。根据租赁合同约定，承租期限为一年，由于孙铮铮纠缠提前退房，且孙铮铮内部合作已有矛盾冲突，庞明璇在日常繁忙中无精力与时间与之计较，站在孙铮铮的角度考虑到对方的利益，皆因真诚与善意，但是未料到孙铮铮的自私与贪婪，不知感恩，反而将庞明璇告到法院、歪曲事实，以图谋取自己更大的利益。不惜损害上诉人的利益，编造谎言，打这场本不该有的官司。鉴于以上所受不公平的对待与审判，庞明璇强烈要求孙铮铮补偿与赔偿上诉人在诉讼官司中的个人经济与精神损失同时，让孙铮铮严格履行租赁合同，补齐下半年房租。综上所述，原审判决认定事实不清，严重歪曲案件事实，判决结果错误，请求二审法院查明事实，支持庞明璇的上诉请求，依法予以改判。庭审中，上诉人庞明璇补充事实和理由：一、涉案房屋我本人本意是销售并不是为了出租，孙铮铮多次恳求我，我才出租；二、租金本来定为78000/年，给孙铮铮降成72000/年，租金原本为年付，后来变更半年付；三、孙铮铮擅自更换房门；四、孙铮铮擅自搬离屋内家具，物业通知我，我才知道房门被换；五、因为我方降低了房租并改为半年支付租金，所以孙铮铮曾口头承诺由其负担物业费、水电费。 针对庞明璇的上诉请求，孙铮铮答辩称：首先，拖欠物业费本身就是一种违约情形。《房屋租赁合同》第七条第一款明确约定上诉人应确保租赁房屋不存在债务、查封等限制乙方权利的情形。存在拖欠物业费而隐瞒不予以告知的行为本身就违反了合同约定，属于违约行为，应承担相应违约责任。其次，原审法院查明的孙铮铮在缴纳水电费方面存在客观不能属于依据实际情况得出的正确结论。物业公司所述的：“对本房从未断水断电”实际为其为规避自己法律责任的一种说法，其确实没有在孙铮铮入住后恶意的中断水电供应，但是其存在拒绝给孙铮铮代缴水电费的行为，而且原审法官在调查过程中，去供电公司了解到涉案房屋所在小区水电费就是必须由物业代缴，存在物业公司为收缴物业费而不给住户代缴水电费的情况，因此，原审法院才根据现场核实的情况认定孙铮铮缴纳水电费存在客观不能，该种认定合情合理也符合实际情况。第三、关于交接的问题，《房屋租赁合同》第九条约定如出租方不配合办理交接手续，钥匙的归还即视为房屋的交接完成，孙铮铮系结合合同约定以及在收到庞明璇指令后将钥匙交由中介保管，中介公司在原审中也确认收到，但是庞明璇何时从中介处取走钥匙与孙铮铮无关，因此，原审法院以钥匙交接作为房屋交接的时间不存在错误。第四、庞明璇在上诉状中陈述大量与案件无关，属于自己主观臆测的内容，称孙铮铮毁约在先，没有诚信、自私贪婪、不知感恩、编造谎言等人身攻击的语言，孙铮铮在此想要明确，对于没有证据以及与本案无关的事情，希望庞明璇不要再赘述，人身攻击的语言也不要再发表，否则我方保留追究其法律责任的权利。相反，孙铮铮租赁涉案房屋的初衷是为了作为办公场所使用，从正常逻辑分析，如果孙铮铮可以正常使用水电，为何不继续租赁？反而要反复折腾退租甚至花费时间精力去起诉呢？因此，孙铮铮认为庞明璇所述既不符合情理，也不符合逻辑。第五、庞明璇称我方至今仍使用房屋，更换门锁、破坏房屋、持有多余钥匙以及门禁卡等以及2019年7月2日搬离家具，没有任何证据，即便存在换门的行为，也是在租赁后为了使用的一个正常行为，并不构成对房屋的破坏。另外根据庞明璇方陈述的房屋租赁的过程，孙铮铮是在创业之初经济紧张的情况下租赁了庞明璇的房屋，如果真如庞明璇所述的孙铮铮是故意反悔不想租赁，其行为才是一种不符合逻辑的劳民伤财的行为，至目前没有实际入住没有支付已付租金还浪费时间精力起诉，因此庞明璇方所述完全不符合逻辑。综上所述，关于庞明璇上述请求部分，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，庞明璇所述没有事实与法律依据，恳请审判庭驳回庞明璇的全部上诉请求。 青岛云房数据服务有限公司答辩称：一、庞明璇的上诉请求，与我方无关。二、租赁合同的履约主体是庞明璇与孙铮铮，应按合同约定履行自己义务。三、针对庞明璇主张孙铮铮更换房门，对此不知情。 孙铮铮向原审法院提出诉讼请求:1.判令孙铮铮、庞明璇签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令庞明璇向孙铮铮退还已缴纳的房屋租金36000元，押金5000元，并判令庞明璇向孙铮铮支付违约金6000元，上述费用共计47000元；3.判令青岛云房数据服务有限公司向孙铮铮退还中介费6000元；4.本案诉讼费、保全费由庞明璇、青岛云房数据服务有限公司承担。事实和理由：孙铮铮、庞明璇以及中介青岛云房数据服务有限公司于2019年1月24日签署《房屋租赁合同》，约定孙铮铮从庞明璇处承租位于青岛市市南区户房屋。孙铮铮于当日向庞明璇支付房屋租金36000元，押金5000元，双方另约定庞明璇于2019年1月31日将房屋交付给孙铮铮。双方协议签署后，孙铮铮到标的房屋查看，房屋属于断水断电状态。后经核实，系庞明璇拖欠长达17个月的物业费未予缴纳所致。在庞明璇足额向物业公司缴纳物业费前，物业公司拒绝为该房屋提供水电服务。孙铮铮多次交涉未果，标的房屋自始至终根本无法居住，给孙铮铮造成严重损失，庞明璇行为已经构成违约，孙铮铮有权要求解除合同，并要求庞明璇按照合同约定向孙铮铮退还押金、租金，支付违约金。青岛云房数据服务有限公司作为中介服务机构，理应事先了解房屋的水电供应、物业费缴纳等基本状况，并如实告知孙铮铮，但因其工作失误导致孙铮铮未了解到标的房屋的真实状态，对该笔租赁交易造成错误判断，损害了孙铮铮的合法权益。综上，请求法院依法查明事实，判如所请。 庞明璇一审中辩称，我方根据房屋租赁合同约定交付房产，该房产不存在断水断电情况，可以正常使用，孙铮铮诉请无事实依据，请求依法驳回孙铮铮诉请。 青岛云房数据服务有限公司一审中述称，1、2019年1月24日，我方促成孙铮铮、庞明璇就涉案房屋签署《房屋租赁合同》，合同合法有效并无瑕疵，我方有权依照相关法律规定收取居间服务费。2、依据《房屋租赁合同》第六条第（四）款约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的，丙方收取的费用无需退还。我方积极履行居间义务，促成签署《房屋租赁合同》，后非因我方原因导致合同无法继续履行，孙铮铮起诉解除合同我方不应当退还居间服务费。3、依据《房屋租赁合同》第六条第（五）款约定，如本合同在签署后解除，不影响丙方按照上述约定全额收取居间服务费的权利。孙铮铮起诉解除合同，非因我方原因造成，我方已经积极为孙铮铮匹配房源，协助双方签署合同。综上，我方在孙铮铮、庞明璇签署合同时居间义务已经完成，该《房屋租赁合同》合法有效无瑕疵，不应当退还居间服务费。 原审查明，一、青岛市市南区户房屋所有权人系庞明璇。2019年1月24日，庞明璇（甲方、出租人）、孙铮铮（乙方、承租人）及青岛云房数据服务有限公司（丙方、居间方）就该房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定：……第二条乙方租赁该房屋的用途为：办公。第三条租赁期限（一）房屋租赁期限自2019年2月1日起至2020年1月31日止，共计12个月。甲方应于2019年1月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《交楼确认书》经甲乙双方签字盖章后视为房屋交付完成。……第四条租金及押金（一）年租金人民币72000元整，支付方式每半年支付一次，支付方式为银行转账，每次付款均须在应付款周期第一个月的30日前支付。（二）押金人民币5000元整，租赁期满或合同解除后，押金在抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，如有剩余，应无息返还给乙方。……第六条居间服务（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告与订立房屋租赁合同有关的事项，并协助甲乙双方办理房屋交接手续。（二）本合同的签署意味着丙方已提供独家居间服务促成甲乙双方订立了房屋租赁合同，鉴于此，在本合同签署当天，丙方即有权收取房屋一个月的租金即人民币6000元作为居间服务费，该费用由乙方承担。……（四）甲乙双方任何乙方违约导致本合同不能履行的，丙方收取的费用无需退还。丙方依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。……第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（五）其他法定的合同解除情形：甲方单方解除合同，收回房屋时，对乙方遗留在房屋内的任何物品，甲方有权在房屋所在地居委会或小区物业等相关部门或前述工作人员的见证下，将上述物品妥善放置其他处所并书面通知……第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按房屋一个月的租金向乙方支付违约金。如造成乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿相应的损失……。合同签订当日，孙铮铮向庞明璇支付该房屋2019年2月1日至2019年8月1日的租金36000元、押金5000元，庞明璇向孙铮铮出具该两笔款项的收条。另，孙铮铮向青岛云房数据服务有限公司支付中介费6000元。二、2019年4月12日，孙铮铮收到该房屋物业部出具的《缴费通知书》一份，载明涉案房屋2017年9月至2019年4月的电梯运行费1284元、物业费2792元共计4076元尚未缴纳。孙铮铮另称，因庞明璇拖欠物业费，导致涉案房屋断水断电，其存在严重违约行为，双方协议无法继续履行，庞明璇应当承担违约行为。庞明璇对此不予认可，并提交青岛海之风物业有限公司泛海名人广场物业服务中心出具的《证明》一份，载明：福州南路19号2号楼701户，户主庞明璇，2019年2月23日充电50度，2019年2月16日充电50度。我物业公司对本房从未断水断电。孙铮铮对该《证明》不予认可。三、经孙铮铮申请，原审法院至青岛海之风物业有限公司泛海名人广场物业服务中心调取《证明》一份。该《证明》载明：经查，福州南路19号泛海名人广场2号楼701业主欠付2017年9月-2019年1月物业费，共计3464.6元，该费用于2019年5月2日交清。水电费采用先交费后使用，经查2019年1月份至今该户缴纳电费情况：2019年2月16日充值50元，2019年2月23日充值50元。物业费和水电费支付不冲突，不存在不支付物业费就不能充水电费的情况（水电费需要到物业充值，业主不能自行去水电公司缴费）。四、孙铮铮原审庭审中提交《钥匙收条》一份，载明：“今收到福州南路19号泛海名人广场2号楼701户钥匙一把、门禁卡一张。收钥匙人：赵建林。2019.2.25”。孙铮铮据此证据称，涉案房屋钥匙其于2019年2月25日交付给中介，该房屋一天没有入住。庞明璇对该证据质证称，对真实性无法确认，对该事实不清楚。青岛云房数据服务有限公司对该证据质证称，赵建林是我公司员工，我方大概是2019年2月底收到的钥匙。我方出具正规的钥匙收条应当是针对房屋所有人出具并加盖公司公章。孙铮铮找我方员工出具收条并未通知我方，真实性无法确认。我方未能确认房屋钥匙交付时间为2019年2月25日，且孙铮铮将钥匙交与我方并未明确表示将钥匙归还庞明璇。对于该证据，原审认为，赵建林系履行职务行为，公司未加盖公章不能否认钥匙交付的事实，故对于孙铮铮主张其于2019年2月25日将房屋钥匙交付给中介的事实，原审予以采信。2019年7月2日，孙铮铮将其在涉案房屋内的椅子及其他钥匙归还庞明璇。双方在交接单上签字确认。庞明璇称，涉案房屋孙铮铮一直使用至今，我方不存在违约事宜。孙铮铮对此质证称，该日我方仅是交接了遗漏在房屋内的几把椅子和当时偶然找到的一把备用钥匙。根据合同规定，钥匙的交还视为房屋的交付，故涉案房屋应当是在2019年2月25日交付完成。且孙铮铮最后一次缴纳电费的时间为2019年2月23日，此后房屋已经断电，无法正常使用，故房屋的交付时间应当以2019年2月25日为准。 原审认为，本案争议焦点为：一、本案房屋租赁过程中违约方系谁？二、孙铮铮能否要求庞明璇退房屋租金36000元，押金5000元以及违约金6000元？三、孙铮铮能否向庞明璇、青岛云房数据服务有限公司主张退还中介费6000元？原审认为，对于争议焦点一，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。孙铮铮与庞明璇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行。庞明璇作为出租人，应当保证涉案房屋交接时结清相关费用，保证该房屋符合约定的用途。根据物业公司出具的证明,涉案房屋水电费需要业主到物业充值,而不能自行去水电公司缴费。但因涉案房屋交接时庞明璇尚欠2017年9月-2019年1月物业费3464.6元，孙铮铮至物业中心缴纳水电费用存在客观不能。综合本案案情及孙铮铮、庞明璇提交证据，系庞明璇违约，庞明璇应当承担违约责任。对于孙铮铮主张庞明璇支付违约金6000元诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。另，根据合同约定，孙铮铮承租涉案房屋用途系办公，在涉案房屋无水电的情况下，孙铮铮租赁房屋目的不能实现。现涉案房屋已经于2019年7月2日交接完毕，双方不存在合同继续履行的基础，故对于孙铮铮主张双方签订的《房屋租赁合同》解除之诉求，原审法院予以支持。《房屋租赁合同》解除日期为2019年7月2日。对于争议焦点二，房屋租赁合同签订后，庞明璇将涉案房屋交付给孙铮铮，孙铮铮应当支付房屋租金。对于2019年2月1日起至2019年2月25日的房屋租金，应当按照合同约定租金价格支付，即4931.5元（72000元÷365天×25天=4931.5元）。对于2019年2月26日至2019年7月2日的房屋租金，因孙铮铮尚有部分物品未搬出，对涉案房屋属于占用状态，鉴于庞明璇存在违约的情形，原审法院酌情按照合同约定租金的50%予以计算，共计12526元（72000元÷365天×127天×50%=12526元）。以上房屋租金共计17457.5元。庞明璇应当返还孙铮铮房屋租金18542.5元（36000元-17457.5元=18542.5元）。对于押金5000元，因庞明璇未提交证据证明孙铮铮使用涉案房屋期间所产生的各项费用，故本案中庞明璇应当将该款项返还给孙铮铮。对于所产生的各项费用，待庞明璇证据充分后，双方可另行协商；协商不成，可另案起诉。对于争议焦点三，根据孙铮铮、庞明璇、中介公司三方在《房屋租赁合同》第六条第（四）款中约定，孙铮铮应当向庞明璇主张居间费用而非向庞明璇、青岛云房数据服务有限公司主张，故对于孙铮铮该项主张，原审法院不予支持。但对于青岛云房数据服务有限公司在促成双方签署房屋租赁合同过程中未能充分履行核实、审查义务的行为，原审法院予以批评。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，形成判决：一、2019年1月24日孙铮铮与庞明璇就市南区户房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、庞明璇于判决生效之日起十日内向孙铮铮退还房屋租金18542.5元及押金5000元，并支付违约金6000元，以上共计29542.5元；三、驳回孙铮铮对青岛云房数据服务有限公司的诉讼请求；四、驳回孙铮铮其他诉讼请求。如果未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，减半收取512.5元，由孙铮铮负担220元，由庞明璇负担292.5元。 二审审理期间，庞明璇提交：证据一、两家物业公司开具的三份证明，证明1、本案涉案房屋自2017年6月起至出租给孙铮铮时，处于空置状态；2、因庞明璇在出租房屋前早已计划出售涉案房屋（2016年即委托中介挂在网上出售）。虽然自2017年庞明璇即不再使用涉案房屋，但之后仍然充值购买了水电，为涉案房屋预留了水电，故孙铮铮在一审中主张所谓涉案房屋无水无电纯属虚构事实。证据二、涉案房屋房门照片以及视频录像（均是2019年12月17日中午由庞明璇亲自拍摄）。证明内容：证明孙铮铮未经庞明璇同意私自更换房门破坏房屋，应承担责任。孙铮铮于2018年7月将新房门钥匙一把交给庞明璇也是因庞明璇发现房门被换导致，并不是房屋交接。 孙铮铮质证称：对证据一中三份加盖新章证明的真实性无异议，但是孙铮铮系于2019年才开始租赁庞明璇的房屋，其在此之前是否属于空置状态是否缴纳水电费与本案无关。而且该证明开具的单位没有指派相关人员到庭，对该证据内容不予认可。证据二中照片、视频中无法体现所谓的门为本案涉案房屋，无法证明本案的关联性，更无法证明现在这个状态的门是由孙铮铮更换的。青岛云房数据服务有限公司质证称：对证据一真实性无异议，但是证明内容与青岛云房数据服务有限公司无关。对证据二只体现了702不能明确是本案房屋，同时与青岛云房数据服务有限公司无关。 本院经审查认为，上述证据与本案二审的争议焦点无关，故本院依法不予审查。 二审中，青岛云房数据服务有限公司称庞明璇与孙铮铮在2月份曾协商过将房屋转租后，将租赁费退还孙铮铮。孙铮铮主张青岛云房数据服务有限公司与庞明璇协商转租后退费事宜，其未同意过转租后退还租赁费，应该解除合同后直接退还租赁费。庞明璇对此不认可，认为其未同意解除合同也未同意转租。 二审过程中，本院传召青岛云房数据服务有限公司的工作人员赵建林到庭就庞明璇与孙铮铮交易过程进行调查。签订合同时记不清有没有落实房屋是否拖欠物业费的问题，我落实的水电费，该小区是先交水电后使用，所以不存在拖不拖欠水电费的问题。我只负责签订合同，当时交接我不在场。交接以后，大概半个多月，孙铮铮跟我说房屋拖欠物业费，然后我就告诉了庞明璇那边的中介，也是我们的同事，叫万祥财，这个时候万祥财知道物业费的事情。然后我就给庞明璇打电话让她交物业费，打过两次电话，孙铮铮说他交不了水电费让我跟房东联系，后面庞明璇交没交我就不清楚了，也没落实。之后我也去打电话去物业落实过，拖欠物业费的时候水电费可以交，但是一次只能交10元。庞明璇称孙铮铮自愿承担之前的物业费的事情我不清楚，签合同和我给庞明璇两次打电话时，庞明璇均没有提过这件事。但是他们之间互有电话，两人私下有没有协商我就不清楚了。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，焦点问题系违约方为谁及房屋租金的处理。对此本院认为，双方签订的合同约定：在签署本合同前房屋不存在查封、债务等可能限制乙方（承租人）权利的情形，如有纠纷，由甲方（出租人）负责处理。故庞明璇向孙铮铮交付的房屋长期拖欠物业费，已构成违约。庞明璇主张双方曾口头约定由孙铮铮交纳之前物业费的主张，未提供证据证明，孙铮铮亦不予认可，本院依法不予采信。依据涉案小区的管理模式及水电费交纳模式，本院依法确认，庞明璇交付房屋不符合房屋用途，具有违约行为，孙铮铮可提前解除合同、要求庞明璇退还相应租金并承担违约金。关于退还租金数额的确定，本院认为，依据二审中中介陈述，可以认定双方确曾在2019年2月就解除合同及后续事宜进行过协商，但未能达成一致意见。孙铮铮虽然于2019年2月25日向中介公司工作人员交付钥匙、门禁卡，但并无证据证明双方就解除合同达成一致，故孙铮铮主张以2019年2月25日作为合同解除及房屋交接日期，本院依法不予支持。2019年7月2日，孙铮铮将屋内物品完全清空。在此之前，庞明璇提供的房屋不符合合同约定，孙铮铮占用房屋未完成交接致使庞明璇未能完全控制房屋，双方都有过错，故一审认定此期间的房屋租赁费双方各分担50%，认定正确，本院依法予以维持。故一审法院关于退还租金的计算正确，本院依法予以认可。庞明璇不认可该日为交接日期，但依据2019年7月2日双方签字的内容，钥匙归还，室内物品完成，可以认定为交接完成。庞明璇主张尚有门禁卡、水、电、煤气卡未归还，对此孙铮铮未予认可，且主张已于2月交接至中介处，本院认为，该日房屋已归还，解除合同的意思表示已明确，不影响庞明璇对房屋的控制。若庞明璇认为上述材料缺失给其造成损失，其补办的相应费用可以事后向孙铮铮主张。但现在其未提交证据证明其实际损失，故本院不予处理。 关于中介费6000元，因合同有明确约定，孙铮铮主张由青岛云房数据服务有限公司进行返还，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 庞明璇主张孙铮铮擅自更换门锁造成损失，庞明璇未对损失数额提出明确主张也未提交证据，可另行处理，本案不再处理。 综上，两上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费802元，庞明璇预交539元，由庞明璇负担。孙铮铮预交263元，由孙铮铮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨