湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终3139号上诉人（原审被告）：宁顺省，男被上诉人（原审原告）：中华人民共和国衡阳海关，住所地湖南省衡阳市高新技术产业开发区（华新开发区）长丰大道35号。法定代表人：葛军凯，该关关长。委托诉讼代理人：彭正华，男，该关工作人员。委托诉讼代理人：邓泽华，湖南湘华律师事务所律师。原审被告：贺春林，男原审被告：文灵芝，女上诉人宁顺省因与被上诉人中华人民共和国衡阳海关（以下简称衡阳海关）、原审被告贺春林、文灵芝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。宁顺省上诉请求：1．将原判第三项变更为衡阳海关协助宁顺省对贺春林、文灵芝做好动员解释工作，共同商定房屋腾退搬离期限以及续租期间租金交付事项；2．将原判第四项变更为2019年3月接海关通知后，已经腾退关闭的住房，其租金从原《房产租赁合同》年租金中据实核减；3．衡阳海关向宁顺省支付办公楼守护费每月2000元，自2017年1月起算；4．由衡阳海关负担本案全部诉讼费用。事实和理由：目前没有腾退的租户并非恶意占有，衡阳海关应派员协助了解情况，耐心说服，与各租户商定续租期限；自衡阳海关要求收回房产的通知发出后，陆续有2户腾退搬离，宁顺省已及时通报了衡阳海关，不应再计算租金；自2017年1月开始，原衡阳出入境检验检疫局停止办公楼对外发租，但年租金不同意扣减，根据市场行情计算，衡阳海关应当以每月2000元的标准支付宁顺省维护、看守办公楼的费用。衡阳海关辩称，宁顺省的上诉请求没有事实和法律依据。宁顺省作为承租人未经衡阳海关同意擅自将房屋转租给贺春林、文灵芝，转租合同应属无效合同，现租期已届满，衡阳海关有权解除与宁顺省的房屋租赁合同，要求宁顺省腾房并支付房屋占用费用。贺春林、文灵芝未提供书面意见。衡阳海关向一审法院起诉请求：1．判令解除衡阳海关与宁顺省之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令宁顺省与贺春林、文灵芝签订的《租房合同》无效；3．判令宁顺省与贺春林、文灵芝向衡阳海关支付逾期腾房占有的使用费用（以《房屋租赁合同》中约定的年租金42000元为标准，自2019年1月1日起计算至实际腾退房地之日止）；4．判令宁顺省与贺春林、文灵芝及时腾空租赁房屋及空地，将租赁房产退还给衡阳海关；5．本案诉讼费用由宁顺省、贺春林、文灵芝承担。一审法院认定事实如下：从2000年开始，原衡阳出入境检验检疫局将其位于衡阳市两路口附1号的房屋及空地（使用面积包括宿舍一栋16套1226㎡，空地约200㎡）租给宁顺省使用，双方每年签订一次《房产租赁合同》。宁顺省承租后，将上述16套宿舍分别转租出去，将空地转租给贺春林、文灵芝开汽车美容店。贺春林、文灵芝承租后，自己花钱在空地上进行了绿化并新建了9空门面。原衡阳出入境检验检疫局对宁顺省的转租行为是知情并默认的。2017年12月29日，原衡阳出入境检验检疫局与宁顺省续签了一份《房产租赁合同》，约定租赁物位于衡阳市两路口附1号房屋及空地，使用面积包括宿舍一栋16套1226㎡，空地约200㎡。租赁期限为一年，从2018年1月1日至2018年12月31日止。年租金为42000元，租金以季度为一个交付结算期。未经发租人书面同意，承租人不得将租用的房产转租、转借或以其他方式供第三方使用。擅自转租、转借或以其他方式供第三方使用的，发租人有权单方终止合同。2018年3月，根据国务院的决定，原衡阳出入境检验检疫局整体并入衡阳海关。合同到期后，衡阳海关未与宁顺省续签合同。宁顺省已将2018年度的租金付清。2019年3月28日，衡阳海关向宁顺省发出《衡阳海关关于终止租赁合同的通知书》，告知宁顺省解除租赁关系，并要求宁顺省最迟于2019年4月17日前搬出衡阳市两路口1号房屋及空地。另查明，宁顺省于2016年、2017年将宿舍分别转租给陈梅仙、林德儒、余楚建等多人，目前尚在转租租期内。2018年12月31日，宁顺省与贺春林、文灵芝签订了一份《租房合同》，约定：宁顺省将位于两路口靠蒸湘南路边大约300多平方米的场地出租给贺春林、文灵芝做汽车美容使用，贺春林在该场地内投资自建平层房屋和围墙及绿化带，所需费用及办理任何手续均与宁顺省无关。场地租期为2018年12月31日至2025年12月31日。场地租金为每月3000元。一审法院认为：原衡阳出入境检验检疫局与宁顺省于2017年12月29日签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规禁止性规定，当属合法有效。在上述合同约定的租赁期内因衡阳出入境检验检疫局整体并入了衡阳海关，衡阳海关取得了案涉房产的所有权。租赁期限届满后，宁顺省未与衡阳海关签订续租合同，也未向衡阳海关交还房产，其与衡阳海关之间形成了不定期的租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，衡阳海关已于2019年3月28日向宁顺省发出了《衡阳海关关于终止租赁合同的通知书》，故对衡阳海关要求解除其与宁顺省之间的《房产租赁合同》的诉讼请求，予以支持。宁顺省未经出租人同意与次承租人贺春林、文灵芝签订《租房合同》，系无权处分，因此承租人宁顺省与次承租人贺春林、文灵芝之间签订的《租房合同》无效，故对衡阳海关要求判令宁顺省与贺春林、文灵芝之间签订的《租房合同》无效的诉讼请求，亦予支持。衡阳海关与宁顺省之间的租赁合同解除后，承租人宁顺省和次承租人便负有腾房义务，因次承租人除贺春林、文灵芝外还有多人，考虑到本案租赁合同的特殊性，可确定其腾房的期限不宜过短。对衡阳海关要求宁顺省、贺春林、文灵芝支付逾期腾房的占有使用费用的诉讼请求，根据合同的相对性，出租合同与转租合同是两个互相独立的合同，出租人与次承租人之间并不发生直接的联系，出租人仅能向租赁合同的相对人即承租人要求其承担责任。故对衡阳海关的上述诉讼请求，支持由宁顺省承担责任，贺春林、文灵芝不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除衡阳海关与宁顺省之间的房产租赁合同关系；二、确认宁顺省与贺春林、文灵芝于2018年12月31日签订的《租房合同》无效；三、宁顺省与贺春林、文灵芝及其他次承租人应于本判决生效之日起三个月内从位于衡阳雁峰区两路口附1号（原衡阳出入境检验检疫局）内迁出，并将租赁物返还给衡阳海关；四、宁顺省应向衡阳海关支付租赁房屋的占有使用费（以《房产租赁合同》中约定的年租金42000元/年为标准，从2019年1月1日起计算至实际迁出房屋之日止）；五、驳回衡阳海关的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326元，减半收取163元，由宁顺省负担。本院二审期间，宁顺省围绕上诉请求提交了5份新证据：1．2018年《房屋租赁合同》，拟证明双方租赁关系存在的事实；2．《关于终止租赁合同的通知书》《重要通知》《关于衡阳局老院租赁管理的情况汇报》，拟共同证明宁顺省积极响应、配合衡阳海关的要求，并非对通知视而不见、无动于衷等事实；3．住房腾退证明（包括空房照片），拟证明对已腾退停租的住房，不应再计收租金的事实；4．2014年《房屋租赁合同》，拟证明办公楼2014年在租赁范围内的事实；5．2017年《房屋租赁合同》，拟证明办公楼2017年被取消出租后，宁顺省承担了办公楼守护，应获得相应报酬的事实。本院组织当事人进行了质证。衡阳海关对上述证据的真实性无异议。本院认证如下：上述证据可以作为认定本案事实的参考，但不能实现宁顺省的证明目的。原审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。一审法院关于原衡阳出入境检验检疫局与宁顺省于2017年12月29日签订的《房产租赁合同》有效，以及宁顺省与贺春林、文灵芝于2018年12月31日签订的《租房合同》无效的认定，论理清晰，于法有据，当事人亦无异议，本院予以认同。根据诉辩双方的主张，对本案二审争议焦点分析认定如下：关于宁顺省主张衡阳海关协助商定案涉房屋腾退及续租事宜应否支持。2017年12月29日所签《房产租赁合同》约定的租期已届满，衡阳海关在合理期限内书面通知宁顺省解除该合同，符合法律的规定。宁顺省作为承租人，在合同解除后负有腾退房屋的义务，其上诉要求衡阳海关协助商定腾退及续租事宜，于法无据，本院不予支持。关于宁顺省主张已腾退住房租金应予扣减应否支持。2017年12月29日所签《房产租赁合同》中已经明确约定，案涉租赁物包括宿舍一栋16套1226㎡、空地约200㎡，租赁期限为一年，年租金为42000元。故宁顺省系整体承租前述租赁物，其以3户次承租人已腾退房屋为由要求衡阳海关从年租金中予以扣减的理由，不能成立，本院不予支持。关于宁顺省主张衡阳海关自2017年1月开始支付守护费2000元应否支持。经查，宁顺省该项上诉请求，属于二审中新增加的诉讼请求，且未提供有效证据予以佐证，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。综上所述，宁顺省的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由宁顺省负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十二月二十七日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜