山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2850号原告：罗闪（反诉被告），男，1975年3月12日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：刘祥琴，山东运策律师事务所律师。被告：李延顺（反诉原告），男，1981年3月27日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：李知忠，男，1955年10月12日出生，汉族，住址同上。二被告委托诉讼代理人：张成京，山东根远律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：万洪辉，山东根远律师事务所律师。原告罗闪（反诉被告）与被告李延顺（反诉原告）、李知忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘祥琴，二被告的委托诉讼代理人张成京、万洪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金46667元；2、被告给付原告水费12000元;3、被告给付原告拆迁补助费22837元、经营性补助费342552元、搬迁奖励14000元、厂房装修费（除去可回收利用部分）194074元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告李延顺于2016年8月19日签订厂房租赁合同，约定租期十年。根据即墨市人民政府文件即政发【2017】17号文——关于积极推进旧城区社区改造的实施意见之规定，原告承租的该厂房在改造范围内，据此，原告享有拆迁补助费和经营性补助费等补偿费用。原告多次向被告索要该款未果，现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。二被告辩称，原告起诉被告没有事实与法律依据,应依法驳回其诉讼请求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。原被告的租赁合同没有拆迁补偿的约定，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁补偿属于房屋产权人所有，另外，原告承租被告房屋后，又将房屋出租给第三人，实际承租人为李开龙和青岛晶辉首饰有限公司，原告也没有权利要求拆迁补偿。原告租赁期间未足额支付租赁费且对房屋造成损害，现被告依法提起反诉，要求原告支付租赁费及房屋损失费。反诉原告向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告租赁费12000元，并赔偿反诉原告因租赁房屋期间损害房屋造成的损失10000元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告之间签订了厂房租赁合同，反诉被告未按照合同约定足额支付租赁费。另外，反诉被告在使用租赁房屋期间人为破坏租赁房屋，给反诉原告造成了重大损失，故反诉原告依法向贵院提起反诉，请求依法予以支持。反诉被告辩称，第一，双方在2016年8月19日签订的厂房租赁合同中约定租赁起始期间为2016年9月1日，但是李延顺在签订完合同后迟迟未交房，罗闪一直催促李延顺及时交房以便其能够入场开展经营。在2019年2月25日的录音里面罗闪向李延顺提及晚交房的事实，李延顺未做否认。退一步讲，在长达两年多的租期内，李延顺未在罗闪每年付租金的时候积极提及，而恰恰在罗闪主张拆迁补偿权益时反诉，主观上李延顺存在恶意。同时结合证人证言，罗闪不存在拖欠2016年8月至2017年9月租金10000元的事实。第二，在2018年9月3日的录音里面李延顺同意给罗闪2000元协助处理工厂用水的问题，同时按照合同第四条之约定李延顺提供水源。双方对于协助解决用水问题，已达成合意，李延顺同意出2000元一起解决用水问题，于是在2018年9月15日，罗闪支付给李延顺2018年9月至2019年9月租金78000元，李延顺收到78000元租金后并未反对，故不存在拖欠2000元租金的事实。第三，罗闪已于2019年3月2日搬离工厂，李延顺叫罗闪拆走自己的装修物，3月2日之后工厂一直处于李延顺的控制之下，仍有工厂部分装修物现不知去处。故对于李延顺反诉罗闪租赁期间房屋损坏赔偿一项，无事实和法律依据。且该涉案厂房已被拆迁完毕。综上，反诉被告罗闪不存在拖欠李延顺租金12000元的事实，对于租赁房屋期间的损坏赔偿无事实依据与法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经本院开庭审理查明，2006年8月19日，李延顺作为甲方，罗闪作为乙方，签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：一、厂房位置：该厂房位于青烟路东侧前东城工业园，厂房面积共计1200平方，院子面积580平方。二、租赁期限：乙方租赁厂房期限自2016年9月1日到2026年8月31日止，租赁期为年，租赁期间使用权为乙方所有。三、租赁费及租赁费的支付期限经双方确认厂房使用10年，第一年租赁费为人民币捌万元整（80000.00）。租赁费用按年度支付，签订合同日起付清当年租赁费，乙方逾期不交罚违约金10%。2019年9月1日起租赁费为捌万伍仟元整（85000.00）。四、租赁期间甲方负责电来源，如遇特殊情况甲方当面协调解决让乙方正常工作，在租赁期间所产生的电费由乙方交纳，甲方提供水来源，每吨水费0元。……七、乙方租赁期间，如遇到国家或集体使用土地，应当无条件服从时，租金按使用时间给予相应的退还，任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错，造成延误不能履行本合同项规定的义务时，可免除违约责任，但应采取补救的措施，尽量减少损失。八、乙方在租赁使用厂房期间不得转租，厂房内的一切设备均属乙方所有，到期后恢复厂房原样，如有损坏，应按原样修复。……本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同落款处有罗闪、李延顺签字，落款时间为2016年8月19日。罗闪已向李延顺支付涉案房屋第一年租赁费7万元、第二年租赁费8万元、第三年租赁费78000元。原告称其于2019年3月2日从涉案房屋中迁出，被告李延顺称原告实际搬离厂房的时间为2019年4月6日，双方均未提交证据证明。关于原告主张被告给付水费12000元，庭审中，原告称签订租赁合同时，被告承诺给原告提供水源，水费为0元，但实际经营中被告未能提供水源，原告借用青岛达跃钛金不锈钢智能科技有限公司的水，原告将经营期间产生的水费12000元，全部交给该公司，原告认为合同约定被告免费提供原告水源但被告未能兑现承诺，该部分水费应由被告负担。被告称涉案厂房内有水源，原告可免费使用，故不同意给付该部分水费12000元。庭审中，原告提交2018年12月24日、2019年2月5日、2019年3月2日及2019年9月3日与被告李延顺的四段录音，其中2018年12月24日的录音原告无法提供原始载体，被告李延顺对四段录音的真实性不予认可。原告提交的2019年2月25日的录音中，罗闪：“省一万是因为，从那个，那个，你晚交房子，这个是说好了的”；李延顺：“你这个事，房租你不给可以，连着那个，我们连谈都不要谈”。2018年9月3日的录音中结尾部分，李延顺：“没泵，叫别人拔走了，哪来的泵，你自己下个泵行了”；罗闪：“下泵你给报销”；李延顺：“反正我给你2000块钱，你自己弄我不管了，你自己弄去吧”。被告李延顺申请对录音的真实性进行鉴定，但未在规定期限内缴纳鉴定费用，鉴定机构退案，视为被告对录音真实性的认可。涉案厂房尚未办理建设工程规划许可证。被告李知忠系被告李延顺之父，两被告称涉案土地系青岛市即墨区环秀街道前东城村集体土地，系李知忠向前东城村民委员会租赁，房屋系自行建设，土地及房屋均无规划审批手续。2018年12月19日，搬迁人青岛景岱实业有限公司（甲方）与被搬迁人李知忠（乙方）签订《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》（以下简称非住宅房屋搬迁补偿协议）一份，约定甲方作为环秀街道前东城村集体土地上工业、仓储类及其他住宅房屋的搬迁人，负责搬迁补偿协议签订工作……经甲乙双方充分协商，就被搬迁房屋的补偿事宜达成如下协议：“第一条被搬迁房屋现状乙方现有前东城村非住宅房屋一处，房屋建筑面积1141.84平方米。第二条根据相关法律法规政策予以评估，进行货币补偿。有关补偿事项如下：1、根据相关机构认定，甲、乙双方确认的被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费共计2287747元。2、甲方应支付乙方搬迁补助费22837元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元（未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准），经营性补助费342552元。3、综上，甲方对乙方的货币补偿金共计2673136元，大写贰佰陆拾柒万叁仟壹佰叁拾陆元整。第三条乙方须在签订协议后，于2019年3月31日前将被搬迁房屋腾空并与甲方签订《搬迁腾房确认书》，同时将被搬迁房屋交付甲方处置。第五条其他约定：1、集体土地2.1亩（协议约定时间：2007年-2056年12月31日共50年；实际使用时间：2007年-2018年，剩余时间38年，按照1320元/亩/年）应补偿款共计105336元人民币，大写人民币壹拾万零伍仟叁佰叁拾陆元整。2、协议签订后，15个工作日内甲方向乙方付第一笔补偿费共计1000000元，大写人民币壹佰万元整。2019年1月31日前拆除百分之五十地上附着物，2019年3月31日前全部拆除完毕。余款于2019年3月31日前付清。”涉案厂房现已被拆除，李知忠已实际领取到拆迁款2673136元（未包含土地补偿费用），该笔拆迁款中含有房屋、附属建筑物、构筑物等补偿费2287747元，搬迁补助费22837元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元，经营性补助费342552元。关于原告主张厂房装修费（除去可回收利用部分）194074元，原告称租赁厂房后原告进行了装修，装修部分价值在房屋拆迁后被告应当给付原告。原告根据被告李知忠与青岛景岱实业有限公司签订的《非住宅房屋搬迁补偿协议》中的评估结果明细表提交了其装修部分明细。庭审中，原告另申请证人林某、夏某出庭作证，证明涉案厂房系原告进行装修。被告对证人证言质证称，两名证人对涉案厂房的具体位置均讲不清楚，两人陈述的装修时间相互冲突，第一名陈述2017年冬天装修，所看到的是毛坯，第二名证人讲2016年9月开始装修地面及墙面，且第一名证人连基本的装修工艺都不知道，通常装修吊顶是最后一道程序。通过两名证人前后矛盾的证人证言可以证实两证人的证言不具有真实性，不能采纳其陈述和证明的事项。被告称涉案厂房是由被告进行装修的，原告未出资装修。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效"，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故罗闪与李延顺就涉案房屋签订的厂房租赁合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2016年合同签订后，原告即进入涉案房屋使用，也已按照厂房租赁合同约定支付租金至2019年8月31日，但原告在此之前已经搬出涉案厂房，被告应当返还原告多支付的占有使用费。关于原告搬离涉案厂房的时间，综合原被告陈述及举证质证情况，本院认为，原告在2019年3月31日前已经搬离涉案厂房。根据被告李知忠与青岛景岱实业有限公司签订的《非住宅房屋搬迁补偿协议》，李知忠须在签订协议后于2019年3月31日前将被搬迁房屋腾空，在规定期限搬迁可以获得腾房奖励费14000元，且协议约定未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，而李知忠已实际领取该腾房奖励费。因此，应当认定原告于2019年3月31日前已经搬离涉案房屋。故被告应当返还原告多支付的占有使用费33333元（80000元-80000元÷12个月×7个月）。无效合同自始不发生法律效力，罗闪依据该无效合同要求李延顺支付经营性补助费、搬迁补助费、搬迁奖励的主张，无法律依据，因此而造成的损失，应由双方各自承担。对于原告主张被告给付水费12000元的诉讼请求，本院认为，原告因借用案外人青岛达跃钛金不锈钢智能科技有限公司的水而产生的水费12000元由被告负担于法无据，本院不予支持。关于原告主张厂房装修费（除去可回收利用部分）194074元，根据原告提交的证据及质证情况，本院认为，原告主张涉案厂房由其装修证据不充分，且原告亦无证据证明其装修经过出租人李延顺同意，故原告的该项诉请本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉案合同系罗闪与李延顺签订，因此合同义务应由李延顺承担，罗闪未举证证明其与李知忠之间存在合同关系，亦无证据证明李知忠应对李延顺签订的租赁合同履行义务、承担责任，故罗闪对李知忠的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付拖欠的租金12000元的诉讼请求，原告罗闪辩称第一年给付李延顺租赁费7万元是因为租赁合同签订后李延顺未能及时交房，故李延顺为罗闪省去租赁费1万元；第三年给付李延顺租赁费78000元是因为李延顺同意给罗闪2000元协助处理工厂用水的问题。本院认为，李延顺在收到罗闪支付的租赁费时并未提出异议，亦未在罗闪每年付租金时要求支付拖欠租金，并结合原告提交的与被告李延顺的录音，本院可以认定，罗闪不存在拖欠李延顺第一年及第三年租赁费共12000元情况，被告李延顺的该项诉请本院不予支持。对于被告反诉要求原告罗闪赔偿租赁房屋期间因损害房屋给被告造成的损失10000元的反诉请求，本院认为，被告并无证据证明因原告损害房屋造成损失及损失的具体数额，对该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李延顺于本判决生效之日起十日内返还原告罗闪涉案厂房占有使用费33333元；二、驳回原告罗闪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李延顺的诉讼请求。案件受理费10121元，由原告负担9487元，由被告李延顺负担634元。反诉费175元，由被告李延顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  王显文二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李萍萍附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”5、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。