贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14596号 原告：陈伟，男，汉族，1985年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李才梅（一般授权代理），系原告陈伟之妻子。 原告：李才梅，女，回族，1989年11月5日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈伟、李才梅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李才梅（亦为原告陈伟之委托诉讼代理人），被告瑞丰公司之委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟、李才梅向本院提出诉讼请求：(一)判令被告将办理“瑞丰铭城”第4号楼A栋13层1号商品房(用途为住宅，建筑面积117.82平方米，套内建筑面积97.5平方米。)权属登记资料报不动产登记机关备案，并将该商品房转移登记在原告名下，为原告办理该商品房的不动产权证。(二)判决被告向原告支付因被告迟延办理“瑞丰铭城”第4号楼A幢13层1号商品房转移登记而产生的违约金。该违约金从2017年5月31日起至2019年10月25日止，按照编号为“00403”号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第(2)小点的约定进行计算，违约金按总房款每日万分之十计算，共877天，本人认为合同违约金比例万分之十，每天算过高，依据法律法规规定，按每日从万分之三补偿，共877×323,890.00元×0.03÷100=85,215.42元。从2017年5月31日起的违约金按照被告签署给原告陈伟的《违约金计算明细》进行计算，直至被告将商品房转移登记至原告名下之日止，从2019年10月26日起直至商品房转移登记完毕之日止的违约金按照《违约金计算明细》另行计算。(三)将涉案商品房销售发票交付给原告(四)诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确第二项诉讼请求中的违约金为逾期办证违约金，《违约金计算明细》为《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第(2)小点的约定。 事实和理由：被告以出让方式取得位毕节市碧阳××、、总土地面积为47930.03平方米、编号为“七星关区2012-CR-09”的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是土地使用权出让合同，合同编号是“522401-2012CR0133”。经有权部门批准，被告在上述地块建设商品房，建设项目名称暂定名为“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”，项目建设工程规划许可证号为“建字第520001206430”，项目建筑工程施工许可证号为“522421201212190201”。被告依据毕节市七星关区房产事业局核发的“(毕商房预字第201312号)”《预售许可证》向社会发售。该项目商品房备案机关为“毕节市房产事业局”、备案号为“毕工商合(格备)C-02-11(20120614)”2013年6月24日，原告与被告签订编号为“00403”号《商品房买卖合同》，被告将“瑞丰铭城”第4号楼A栋13层1号商品房(用途为住宅，建筑面积117.82平方米，套内建筑面积97.5平方米。)以每平方米人民币3321.95元、总价款323,890.00元整出让给原告。原告根据与被告签订的第“00403”号《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”的约定，于2013年6月24日向被告支付了首付款143,890.00元,2014年6月1日原告向中国工商银行股份有限公司毕节分行申请按揭贷款人民币180,000.00元，并委托中国工商银行股份有限公司毕节分行将该笔借款于2014年6月1日支付到被告开立于中国建设银行股份有限公司毕节分行的结算52×××4646，结清了剩余房款18.00万元。至此，原告己向被告支付完毕涉案商品房总价款323,890.00元整，履行完毕第“00403”号《商品房买卖合同》约定的原告应当履行的义务。第“00403”号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第(2)小点对迟延办理涉案商品房转移登记约定的违约金，即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”直至将涉案商品房转移登记到原告名下之日止。原告认为，原告按照第“00403”号《商品房买卖合同》的约定，已履行了该合同约定的给付涉案商品房的全部价款，履行完毕“00403”号《商品房买卖合同》约定的义务。被告在交付涉案商品房给原告后，直至今日仍未通知原告办理产权证，将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，已违反了“00403”号《商品房买卖合同》的约定。原告认为，原与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行应尽的义务，将涉案商品房权属转移登记至原告名下，并将权属证件交付给原告。为此，特依法起诉，请判决支持原告诉讼请求，保护原告的合法权利。 被告瑞丰公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、因被答辩人诉讼请求过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算违约金才具有事实和法律依据。1、根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期交付办理商品房转移登记有关文书的案件，因买受人无法证实其损失存在，属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，才具有法律依据。2、实践中，其他买受人诉答辩人同类案件中，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金为按日以已付购房款0.1%计算，七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定速约金约定过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。如：胡登智诉答辩人商品房预售合同纠纷一案（一审案号(2017)黔0502民初4602号二审案号(2018)黔05民终1753号）。故基于“同类案件应当同判”的原则，即便答辩人承担违约责任，该五案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算才具合理性。其无权诉请答辩人退还“三通费、开户费”，应当驳回其该项诉讼请求，理由为：1、该项诉讼请求已经超过法定三年诉讼时效。《贵州省城市房地产开发经营管理条例》(下简称“条例”)是公开施行的地方性法规，于2009年5月1日期施行。而据诉状，被答辩人于2014年向答辩人缴纳了上述费用，根据当时施行的《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”《民法总则》第一百八十八条：“向人法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。如被答辩人认为答辩人代收该费用不符合法律规定，则其应在缴纳该费用后三年内向人民法院起诉，但是据诉状，其于2019年10月才向人民法院起诉，故其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。另外，其他买受人诉包括答辩人在内的房地产开发企业退还代收的上述费用所涉诸多同类案件中，买受人未在缴纳费用后两年或三年诉讼时效期间内未向人法院起诉的，七星关区人民法院判决认定其诉讼请求已经超过法定诉讼时效并判决驳回了买受人退还该费用的诉讼请求(如：刘向华诉瑞丰公司商品房预售合同纠纷一案，一审案号：(2019)黔0502民初12135号)。故基于“同类案件应当同判”的原则，即便答辩人承担违约责任，该案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算才具合理性。关于涉案商品房销售发票，被答辩人可凭购房合同及身份证到答辩人处开具办理。 本院经审理查明：2013年6月24日，原告陈伟、李才梅作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第5号地块4号楼A13层1号房，房屋建筑面积117.82平方米，商品房总价款323,890.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款323,890.00元。2015年1月23日，被告向原告收取了维修基金、契税、办证费。被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期办证违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额323,890.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚不具备法定的交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告出具涉案商品房销售发票的问题，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”之规定，被告向原告开具涉案商品房销售发票是其法定义务，且被告庭审时亦表示现已可以开具发票，故对原告的该诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告为其办理涉案商品房的不动产权证的问题，本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权证书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理房屋转移登记缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈伟、李才梅逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款323,890.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟、李才梅开具并交付涉案商品房的发票； 三、驳回原告陈伟、李才梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费965.00元（已减半收取），由原告陈伟、李才梅负担440.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担525.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇一九年十二月二十七日 书记员 包清琳