内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2871号原告（反诉被告）：鄂尔多斯市万祥房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150602790184579R。法定代表人：尤海祥。委托诉讼代理人：何兴勇。被告（反诉原告）：苏志刚，户籍地内蒙古乌海市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告（反诉被告）鄂尔多斯市万祥房地产开发有限责任公司（以下简称万祥公司）与被告（反诉原告）苏志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万祥公司委托诉讼代理人何兴勇，被告（反诉原告）苏志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万祥公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告苏志刚归还剩余房屋尾款270000元；2.由被告负担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月7日，被告苏志刚从原告处购买位于棋盘井镇万祥家园商业区酒店裙楼6号底商，该房屋建筑面积38平米，每平米价格为14288元，总房款542944元。并签署了《万祥家园商业区认购合约》，其中应支付首付429100元（其中以现金支付房款191500元，房租支付81441.6元）。尚欠购房款270002.4元至今未付，给原告公司造成极大损失。被告（反诉原告）苏志刚辩称，原告所说的事实属实，确实签订了合同，房款数额正确。但是原告并未给被告办贷款，是违约行为。被告认为原告七、八年未向原告主张债权，过了诉讼时效了。未办理贷款是原告当时五证不全，无法办理。根据《城市房地产经营管理条例》第七章第四十五条，《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，原告不应该进行返租，如采取此种形式，是可以解除合同的。原告未按期办理贷款，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条，可解除合同。双方签订的认购合同，只是买卖合同前的协议。被告（反诉原告）苏志刚向本院提出反诉请求：1.请求判令解除2010年3月7日反诉原告与反诉被告签订的《万祥家园商业区认购合约》；2.请求判令反诉被告向反诉原告返还已支付的191500元房款（包括10000元房屋认购款）；3.本案案件受理费、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2010年3月7日，反诉原告与反诉被告签订《万祥家园商业区认购合约》，反诉原告认购反诉被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇万祥家园商业区酒店裙楼6号底商，该6号底商面积为38平方米，认购单价为每平方米14288元，总房款542944元。认购合约第二条第二款约定：按揭付款比例为总房款的50%；认购合约第三条约定约定反诉原告在确认本认购合约向反诉被告交付认购款10000元；合同第四条约定反诉原告于交付认购款之日起10日内（即2010年3月15日前）须向反诉被告付清全部剩余房款181502元（贷款除外），并签署正式的《商品房买卖合同》和办理相关手续，逾期10日内未交清房款则视为反诉原告自动放弃，反诉被告有权将该房屋另售给他人，认购款作为反诉原告的违约金不予退还。反诉原告按约定于2010年3月5日向反诉被告支付了10000元购房定金，2010年3月7日向反诉被告支付了181500元的房屋首付款。但反诉被告未按约定与反诉原告签订《商品房买卖合同》，且没有为反诉原告办理房屋按揭贷款及其他手续，该行为已构成违约，给反诉原告造成了严重的经济损失，双方就该房屋的事宜多次协商，均未果。反诉被告未按约定向反诉原告办理房屋按揭贷款并办理其他手续的行为已构成了根本违约，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）万祥公司辩称，2010年3月5日，反诉被告公司是五证齐全的。认购合约和合同是一样的性质。2010年3月5日，苏志刚交付了首付款191500元，是反诉原告人原因交纳不了50%的首付，所以才进行返租，签署了协议，约定每年27147.2元，租期三年，用来抵房款。因底商到期后，又租了两个月。每月2262元，2个月的租金给了苏志刚本人。反诉原告苏志刚从买房之日就开始使用房屋，至今仍在出租当中。在这期间反诉被告多次催要剩余房款，苏志刚都在推辞，至今未付清房款。所以反诉原告的诉讼请求是不成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人提供的证据认证如下：原告（反诉被告）万祥公司提供的证据：1.《房屋购买的税票》复印件2支（提供原件核对）、《万祥家园内部认购登记卡》1张，证明被告苏志刚在2010年3月5日购买了原告的房屋。当时是具备办理房产证条件，还说明了苏志刚所欠房款数额。被告（反诉原告）质证认为，对税票真实性不认可，与被告（反诉原告）买房日期不一致。对登记卡认可无异议。本院认为，税票与原件核对无异，予以采信；登记卡双方无异议，予以采信。2.《收据》复印件2支（提供原件核对）、《租赁协议》1份、《认购合约》复印件1份，证明被告（反诉原告）在购买房屋时，在2010年3月5日交了首付款191500元，并且将此房屋返租抵扣房款81441.6元，现在被告（反诉原告）还欠房屋270000元。被告（反诉原告）质证认为，对该组证据认可无异议。本院认为，双方认可，予以采信。3.《苏志刚返租到期证明》，证明返租在2013年5月12日到期，到期后多租赁两个月，将超租房款4524元（每月按2262元计算）退还给了苏志刚本人。被告（反诉原告）质证认为，对该组证据认可无异议。本院认为，双方认可，予以采信。被告（反诉原告）提供的证据：1.《万祥家园内部认购登记卡》复印件1张，证明案涉房屋是办理的按揭贷款，但原告并未给办理按揭贷款，存在违约现象。而且说明原告返租后抵房款81441.6元。原告（反诉被告）质证认为，对该证据的真实性认可，证明目的不认可。被告称的按揭贷款，但是并非一定要银行按揭，可以企业按揭，而且购房至今，被告未提出解除购房合同，还一直对外出租使用。本院认为，双方对真实性认可，予以采信。2.《收据》复印件2支，证明被告（反诉原告）当时在购买案涉房屋时交了191500元现金。原告（反诉被告）质证认为，对该证据认可无异议。本院认为，双方认可，予以采信。3.《万祥家园商业区认购合约》复印件1份，《租赁协议》复印件1份。证明被告（反诉原告）购买案涉房屋的支付方式是按揭贷款形式，后原告以返租形式抵房款，是不合法的。原告（反诉被告）质证认为，对该证据真实性认可，证明目的不认可。返租是由于当时被告房款不够，自己向原告（反诉被告）公司提出以返租形式抵首付款。所以不属于违约。本院认为，该证据与原件核对无异，对其真实性予以认定，但该证据不能证明其证明目的。本院经审理认定事实如下：2010年3月5日，被告（反诉原告）苏志刚给原告（反诉被告）万祥公司交付酒店6号底商购房定金10000元。2010年3月7日，双方签订《万祥家园商业区认购合约》，苏志刚购买万祥公司开发的位于鄂托克旗棋盘井镇万祥家园商业区酒店裙楼6号底商，该6号底商面积为38平方米，认购单价为每平方米14288元，总房款542944元。约定付款方式为按揭付款，按揭贷款的比例为总房款的50%，因国家政策限制客户贷款比例按国家政策执行。约定苏志刚在确定认购本协议预定的房屋时向万祥公司交付认购款10000元；约定苏志刚于交付认购款之日起10日内（即2010年3月15日前）须向万祥公司付清全部剩余房款181502元（贷款除外），并签署正式的《商品房买卖合同》和办理相关手续，逾期10日内未交清房款则视为苏志刚自动放弃，万祥公司有权将该房屋另售给他人，认购款作为苏志刚的违约金不予退还。同日，苏志刚作为甲方与万祥公司作为乙方签订《租赁协议》，双方约定乙方租赁甲方棋盘井镇万祥家园商业区酒店裙楼6号底商，租金每年27142.2元，租期3年，付款方式是乙方自本协议签订之日起，将3年租金共计81441.6元一次性付给甲方。同日，苏志刚给原告万祥公司支付酒店裙楼6号底商38平米购房款181500元。同日，万祥公司出具了《万祥家园内部认购登记卡》，该卡记载了：苏志刚认购6号房，面积38平米，单价14888元，优惠单价14288元，总价542944元；付款方式是按揭，首付比例50%，首付款返租三年191502.4元。2011年7月4日，案涉房屋以苏志刚名义交纳税款6588.59元。2013年3月13日，被告（反诉原告）苏志刚给原告（反诉被告）出具《苏志刚返租到期证明》，证明万祥酒店六号底商到期（2010年3月7日至2013年3月7日），因该底商出租到期在2013年5月12日，因此给苏志刚退4524元。双方当事人认可以现金支付房款191500元，房租支付房款81441.6元。本院认为，原告（反诉被告）万祥公司与被告（反诉原告）苏志刚达成的房屋认购合约内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方达成的合同有效，双方当事人均应当按约履行义务。该认购合约内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故该认购协议是商品房买卖本约合同。双方买卖合同成立生效后，买受方负有向出卖方给付房款的义务，出卖方负有交付房屋的义务和协助买受方办理房屋过户登记的义务。本案中，反诉被告交付了50%的房款，原告（反诉被告）已经将该房给被告（反诉原告）交付。被告（反诉原告）还欠原告（反诉被告）购房款270002.4元，被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）的诉讼请求已过诉讼时效，但双方并没有约定支付剩余欠款的时间，诉讼时效并未经过，故被告（反诉原告）的该答辩理由不成立，应依法给原告（反诉被告）支付该欠款，原告（反诉被告）主张的数额少于该数额，属于对自有权利的处分。被告（反诉原告）请求解除合同，其理由是房地产开发商不得进行返租、认购合同是买卖合同前的协议、原告未按期办理贷款。但当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。双方未在合同中约定解除条件，故苏志刚行使解除权必须符合法律规定。本案认购合同已经具有本约合同的性质，不是解除合同的条件，故被告（反诉原告）主张解除合同的该理由不成立。关于原告（反诉被告）作为开发商返租房屋的问题，被告（反诉原告）称依据《城市房地产开发经营管理条例》第七章第四十五条和《城市房地产抵押管理办法》第十一条的规定应当解除合同，但《城市房地产开发经营管理条例》不存在第七章第四十五条，《城市房地产抵押管理办法》第十一条的内容也不是关于返租房屋的规定，故被告（反诉原告）主张解除合同的该理由不成立。被告(反诉原告)还主张原告未按期办理贷款应解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以行使法定解除权的情形有五种：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”双方当事人对未能订立商品房担保贷款合同是因一方的原因或因不可归责于当事人双方的事由均未举证证明，双方在合约中也没有约定办理按揭的具体时间，且被告（反诉原告）对该房已使用支配近十年，被告（反诉原告）行使解除权依法应受除斥期间的限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”被告（反诉原告）在签订合同后近十年未办理按揭贷款，其自认只在签订合同的前两三年打过几次电话，其理应对未办理的原因知情并积极主张权利，现其行使解除权的期限已过，解除权消灭，故被告（反诉原告）以原告(反诉被告)未按期办理按揭贷款为由解除合同的理由不成立。综上，被告（反诉原告）关于解除合同和返还已付房款的请求理由不成立。综上所述，对原告（反诉被告）万祥公司请求被告（反诉原告）给付剩余购房款270000元的请求予以支持；对被告（反诉原告）的全部反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏志刚于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）鄂尔多斯市万祥房地产开发有限责任公司剩余房款270000元；二、驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。本诉案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告（反诉原告）负担；反诉案件受理费4130元，减半收取2065元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  邬慧彪二〇一九年十二月十三日书记员  贾婧宇法律条款链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。