湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初504号 原告：张学文，男，1975年6月28日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 原告：黄敬，女，1981年12月2日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：张学文（系黄敬之夫），住湖南省郴州市苏仙区。 被告：郴州碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区林业局内（郴资大道29号）。 法定代表人：黎晓林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎林，男，该公司法务。 被告：雷斌，男，1986年6月12日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市苏仙区。 原告张学文、黄敬与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司、雷斌物权纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学文及其委托诉讼代理人倪琼卫，原告黄敬的委托诉讼代理人张学文，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”）的委托诉讼代理人黎林、被告雷斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学文、黄敬向本院提出诉讼请求：1、判令二被告排除对原告房屋漏水的妨害；2、判令被告赔偿原告的各项损失费用及被告妨碍原告居住造成的租赁房屋的费用共计人民币36000元。（计算方式：铜吊灯8900元+沙发凳3000元+装修材料及人工费用及卫生费用9700元+租房费用14400元，以上共计36000元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张学文和黄敬系两夫妻，为郴州市苏仙区青年大道832号的碧桂园陶源8栋902室业主，被告雷斌是正楼上的邻居，2018年12月6日，原告在家发现餐厅、客厅严重漏水，随即原告便通知碧桂园小区物业管理部门，经过物业公司的检查，发现是楼上漏水造成的，原告多次找被告雷斌要求解决楼上漏水的问题，被告雷斌每次均以其它理由搪塞。原告也要求碧桂园开发商及物业要求维修，开发商也是多次未予处理，原告共花装修费近五十万元，且交房不足五年，属于房屋质量保证期内，因为被告雷斌漏水的问题造成原告家里餐厅及厨房的灯具损坏，刮的胶全部发泡起霉等等，原告为此在外租了房子。我国《民法通则》明确规定：不动产相邻的各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成损失的应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，故此，特诉至法院，要求停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，并且承担本案的诉讼费。 被告雷斌辩称：一、其购买的郴州碧桂园翡翠山小区陶源8栋1002号商品房系精装房，此房屋的水电均为开发商安装，并且其在对房屋进行重新装修时未对房屋的水电进行任何改动，不应该承担房屋漏水造成的相应责任及损失。二、在楼下业主提出房屋漏水的情况之后，其一直都积极配合物业师傅的工作。三、郴州碧桂园翡翠山小区陶源8栋902号房屋发现漏水至今，被告家经过碧桂园的维修师傅多次检查，并且最后一次还请来了碧桂园总部的工程师核查，均未发现存在漏水的情况。四、在其入住郴州碧桂园翡翠山小区陶源8栋1002号房之后，陶源8栋一单元曾经出现过多次水管炸裂的情况，其本人知道的有两次，一次是陶源8栋1单元主水管炸裂，一次是陶源8栋1301号房的客厅阳台水管炸裂，所以902号房的渗水有可能是以上情况所致。五、据郴州碧桂园翡翠山小区陶源8栋902号房业主反映，其房屋自装修以来，并未一直居住在内，因其子女在市内上学，所以902号业主夫妻只是偶尔过来住，并且在发现房屋漏水时，该房屋的餐厅顶部渗漏水情况已经比较严重，且已经蔓延波及到客厅的顶部，所以无法确定房屋是何时开始出现渗水的情况，因此未能及时将情况反映给相关部门，以致造成更大的经济损失。综上所述，郴州碧桂园翡翠山小区陶源8栋902号房存在渗水情况，并因此造成的相应责任及损失不应由其承担。 被告碧桂园房地产公司辩称：1、被告公司对于原告诉请中提到的房屋漏水不存在保修责任，原告与公司签订的买卖合同中有明确约定，对屋面有防水要求的部分承担保修责任，保修期限五年，根据原告的主张渗水主要在餐厅和客厅，这均属于没有防水要求的屋面，公司不承担任何防水保修责任。2、公司接到原告的保修诉求后本着客户关怀的精神对原告楼上1002的业主室内地漏进行了防水处理并非原告所言多次未予处理。3、漏水问题造成的损失远远低于原告诉请中主张的损失，也没有达到影响居住的严重程度，综上请求法院驳回原告针对被告方的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张学文、黄敬提交了证据1、原告身份证复印件及被告碧桂园房地产公司的工商信息，被告雷斌的身份复印件；证据2、购房合同；证据3、凳子票据；证据4、一组照片；证据5、吊铜灯票据；证据6、房屋租赁合同；证据7、装修预算单。被告碧桂园房地产公司提交了证据1、一组照片。被告雷斌提交证据1、照片；证据2、装修备案表。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 经审理查明：原告张学文、黄敬系夫妻关系，是郴州市青年大道碧桂园小区陶源8栋902室业主，被告雷斌系碧桂园小区陶源8栋1002室业主，系原告楼上的邻居。2014年12月4日，碧桂园房地产公司向原告移交8栋902号商品房，原告于2017年10月份入住，被告雷斌于2014年11月30日收房，房屋是精装房。被告雷斌于2017年8月1日申请装修，向物业申报装修内容为：泥工、刮胶、杂工、隐形防护网、全房木地板、全房木柜定制、吊顶加刷硅藻泥、泥工（瓷砖）、卧室护栏改装。被告雷斌向物业公司交装修押金3000元。被告雷斌装修过程中，在阳台增加了移动拖把池，其于2018年5月入住。2018年12月6日，原告的餐厅、客厅天花板出现漏水，原告向被告、物业反映情况后，碧桂园物业指派人员到被告雷斌住的1002房进行检查，被告碧桂园房地产公司称，公司对1002号房阳台上的地漏和拖把池进行了防护、五金件进行了再次检修，原告陈述，大概检修半个月之后房屋就没有漏水了。2018年12月10日，原告与邓华英签订了《房屋租赁合同》，原告租赁邓华英龙泉名邸16栋701房，租期自2018年12月10日起至2019年4月10日止，房屋租金每月3600元。诉讼过程中，原告申请对其房屋的漏水原因及其财产经济损失进行鉴定。经本院委托，衡阳市吉隆城建检测有限公司郴州分公司于2019年7月12日向本院出具退案函，内容为：经公司鉴定人员对漏水原因进行了研究、分析后，鉴于郴州碧桂园陶源8栋902室漏水具有偶然性和非持续性的特点，鉴定人员内部对漏水原因无法形成统一意见，受鉴定条件及鉴定能力的限制，其公司决定退案处理。2019年8月27日，郴州宏信资产评估事务所作出郴宏评报字（2019）第68号资产评估报告书，经评估，截止于评估基准日2019年6月14日，郴州碧桂园陶源8栋902室财产损失评估总值1.12万元，其中装修工程（修复费用）0.78万元，低值易耗品0.34万元（餐椅3000元、铜灯折旧费445元）。原告用鉴定费4000元。 本院认为，本案争议焦点系承担本案责任的主体及损失数额的认定。经鉴定，本案原告房屋漏水的原因未能查明，被告雷斌系原告楼上邻居，雷斌所购的1002房系被告碧桂园房地产开发公司的精装房，阳台的水管及水龙头及五金件都是被告碧桂园房地产公司预留，被告雷斌未对其房屋的电路、水管进行铺设、改造，其申请的装修项目向物业进行了报备，交了装修押金，其增加的移动拖把池及其它装修项目亦经碧桂园物业认同，根据现有证据不能认定，原告住房漏水系被告雷斌不当装修所致，原告要求被告雷斌承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。根据被告碧桂园房地产公司的《住宅质量保证书》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙的防渗漏的保修期限为5年，原告的房屋于2014年12月4日交付，尚在保修期，保修期内，因房屋漏水造成原告的损失，被告碧桂园房地产公司应承担赔偿责任。原告损失本院认定如下：经鉴定，原告的装修工程修复费用7800元，餐椅、铜灯折旧费3400元，共计财产损失11200元，原、被告对该评估报告均无异议，本院予以采信。确认原告财产损失为11200元。原告因房屋漏水影响其居住，其租房居住，诉请租金14400元（3600元/月×4个月），该租金标准过高，参照碧桂园相邻小区、路段的租金价格，本院酌情认定租金为1500元/月，原告陈述其房屋在物业公司检修半个月后就未漏水，能确认原告于2019年2月提起诉讼时，房屋已未漏水，考虑给予原告过渡期，原告主张4个月的租期，本院予以确认。本院确认原告租金损失为6000元（1500元×4个月），原告的总损失为17200元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张学文、黄敬损失17200元； 二、驳回原告张学文、黄敬的其他诉讼请求。 如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费700元，鉴定费4000元，共计4700元，由被告郴州碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曾郴卉 人民陪审员  周崇利 人民陪审员  曹 志 二〇一九年十二月二日 法官 助理  雷凌波 书 记 员  李素婷