广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初977号 原告（反诉被告）：广西天定投资有限公司，住广西北海市合浦县廉州镇延安路338号7幢F3-5号。 法定代表人：王秀明，公司董事长。 委托诉讼代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈建强，男，1987年3月16日出生，汉族，住北海市银海区。 被告（反诉原告）：钟世锋，女，1986年1月19日出生，汉族，住北海市银海区。 两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：周娜，广西汇百川律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西天定投资有限公司（以下简称天定公司）诉被告（反诉原告）陈建强、钟世锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，2019年4月24日，被告（反诉原告）陈建强、钟世锋向本院提起反诉，本院经审查与本诉予以合并审理。2019年4月25日，被告（反诉原告）陈建强、钟世锋向本院书面申请司法鉴定，本院予以准许。2019年8月14日，鉴定结束。本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天定公司委托诉讼代理人周冲香、被告（反诉原告）陈建强、钟世锋委托诉讼代理人周娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天定公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的（位于合浦县的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告陈建强、钟世锋支付原告违约金15811.35元。事实及理由：2012年12月28日，被告购买原告位于合浦县，为此原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，商品房预售许可证号：合房预2011字第201132号。约定房屋总价316227元，被告先付93227元，其余223000元由被告向银行贷款后支付，原告支付93227元后向银行申请贷款，银行贷款158000元给被告。原、被告另行协调剩余房款65000元在2016年1月27日前支付，房款付清后交付房屋，逾期原告有权解除合同，已交定金不退，约定违约金为总房款的5%。2017年1月3日，由于被告不还贷，原告作为被告买房的购房商业贷款保证人，与被告一起被贷款银行起诉，法院判决原告对被告的购房商业贷款本金、利息、违约金、律师代理费承担保证责任。由于被告不履行还款义务，被贷款银行申请强制执行，原告代被告还清商业贷款本金、利息、违约金、律师代理费。被告的行为已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）答辩称：对原告（反诉被告）的第一项诉讼请求无异议，同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，对原告的第二项诉请有异议，认为涉案房屋双方当事人都存在过错，不存在违约金。 被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令被反诉人广西天定投资有限公司返还购房首付款人民币93227元给两反诉人；2、请求判令被反诉人广西天定投资有限公司返还反诉人已向银行支付的贷款人民币20000元给反诉人；3、请求判令被反诉人广西天定投资有限公司返还房屋溢价款150000元。事实与理由：2012年12月28日，反诉人购买被反诉人位于合浦县，为此双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，商品房预售许可证号：合房预2011字第201132号。约定房屋总价316227元，合同签订后，反诉人支付了首付款93227元，余款223000元由反诉人申请向银行贷款后支付，银行仅发放贷款158000元给反诉人（该款直接打入广西天定投资有限公司帐户）。另，反诉人于2013年至2014年期间已向贷款银行归还贷款人民币20000元。因反诉人没有向被反诉人天定公司支付剩余的购房款65000元，也没有依约向银行偿还贷款，导致银行起诉至法院，要求反诉人及被反诉人偿还拖欠的贷款本金、利息及其他费用。被反诉人于2019年3月5日向银行偿还上述款项共计156588.37元。被反诉人于2019年3月14日向法院起诉要求解除双方购房合同，并支付违约金。反诉人同意解除购房合同，被反诉人应当返还反诉人缴纳的购房首付款93227元及向银行归还的贷款20000元、房屋溢价款150000元。综上，为维护反诉人的合法权益，特反诉至法院，请求支持反诉人的请求。 原告（反诉被告）答辩称请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。1、反诉人在本案属于根本性违约，反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》第7条明确规定，被反诉人逾期付款超过90天，反诉人有权解除合同，约定期限届满，反诉人没有付清购房款给被反诉人，也没有依约向银行偿还贷款，导致中国建设银行股份有限公司合浦支行起诉至法院，从被反诉人的账户扣除了担保金47133.63元，被反诉人履行了应当由反诉人承担的连带还款责任156588.37元及律师费6307元、案件受理费及公告费3581元，合计213610元。反诉人交付的首付款93228元不足抵扣偿还被反诉人替反诉人交付给法院的诉讼费用、银行的担保责任等费用；2、反诉人的第二顶诉讼请求没有事实及法律依据；3、涉案房屋没有交付给反诉人，房屋属于被反诉人所有，故反诉人请求被反诉人返还涉案房屋溢价款没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：陈建强、钟世锋购买天定公司位于，商品房预售许可证号：合房预2011字第201132号。约定房屋总价316227元，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第八条第5点约定：买受人未付清房款前，出卖人有权拒绝将房屋交付给买受人。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出具本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人延期付款及延期办理银行按揭手续造成延期交房的，延期责任由买受人承担。2012年12月28日双方签订的了《补充协议》。合同签订后，被告（反诉原告）向天定公司支付了首付款93227元，余购房款223000元由陈建强、钟世锋向银行贷款后支付，中国建设银行股份有限公司合浦支行银行只发放贷款158000元给陈建强、钟世锋。2013年1月1日开始至2014年12月日期间，陈建强已向贷款银行归还贷款本息共12666.13元，以后就没有向中国建设银行股份有限公司合浦支行偿还贷款及利息。陈建强、钟世锋尚欠天定公司购房款65000元至今未有支付，涉案房屋未交付使用，也未办理不动产证书至陈建强、钟世锋名下。本院（2017）桂0521民初61号民事判决书查明：陈建强、钟世锋以涉案房屋向中国建设银行股份有限公司合浦支行抵押贷款158000元。银行放款后，陈建强、钟世锋未能按照约定向贷款银行还款付息，2017年7月20日，中国建设银行股份有限公司合浦支行向本院提起诉讼，请求陈建强、钟世锋归还借款本金124078.07元及利息4976.53元，天定公司对该借款本息承担连带偿还责任。2019年3月5日，天定公司作为连带责任人向中国建设银行股份有限公司合浦支行偿还贷款本息等共计156588.37元。在诉讼过程中，反诉原告陈建强、钟世锋申请对房屋的溢价损失进行评估鉴定。2019年8月14日，广西华元房地产土地资产评估有限公司估价有限公司出具报告书，对该房屋进行评估鉴定为499453元。 上述事实，有当事人的陈述及提供的《营业执照》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房发票》、《收据》、《活期个人交易明细查询清单》、《中国农业银行对公结算业务申请书》、《（2017）桂0521民初61号民事判决书》、（合浦县）华元房估字第【2019】桂E081401号《评估报告》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。天定公司请求解除合同并要求陈建强、钟世锋支付违约金15811.35元；陈建强、钟世锋提起反诉，同意解除合同并要求天定公司返还首付款93227元、房屋溢价款150000元及偿还银行的贷款20000元；本案中，双方均不愿再继续履行合同，均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告（反诉原告）陈建强、钟世锋违约，按合同的约定，被告（反诉原告）陈建强、钟世锋应支付给原告（反诉被告）广西天定投资有限公司违约金15811.35元（316227元×5%=15811.35元）。《商品房买卖合同》解除后，天定公司对陈建强、钟世锋缴纳的购房首付款款93227元应予返还。陈建强、钟世锋诉请天定公司返还购房首付款93227元，本院予以支持。天定公司称：陈建强、钟世锋缴纳的首付款不足抵扣天定公司因（2017）桂0521民初61号案缴纳的诉讼费、银行的担保费，因此不应予以支持返还首付款。本院认为，系两个不同的法律关系，不应在本案处理。关于房屋溢价问题，按照《商品房买卖合同》的约定，在合同履行过程中，陈建强、钟世锋应付清剩余购房款65000元，但被告（反诉原告）陈建强、钟世锋未在合同及协议约定的时间履行义务从而构成违约，且被告（反诉原告）陈建强、钟世锋同意解除合同，系其放弃该房屋权利的表示，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还涉案房屋的溢价款150000元，本院不予以支持。关于被告（反诉原告）陈建强、钟世锋要求原告（反诉被告）天定公司返还其已向贷款银行支付的20000元的诉请，经查，陈建强、钟世锋向贷款银行偿还的贷款本息共12666.13元，《商品房买卖合同》解除后，天定公司应向陈建强、钟世锋返还贷款本息12666.13元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西天定投资有限公司与被告（反诉原告）陈建强、钟世锋签订位于合浦县的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）陈建强、钟世锋应支付给原告（反诉被告）广西天定投资有限公司违约金15811.35元； 三、原告（反诉被告）广西天定投资有限公司应返还给被告（反诉原告）陈建强、钟世锋购房首付款93227元； 四、原告（反诉被告）广西天定投资有限公司应返还被告（反诉原告）陈建强、钟世锋涉案房屋贷款本息共12666.13元； 五、驳回被告（反诉原告）陈建强、钟世锋的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件本诉受理费195元，由被告（反诉原告）陈建强、钟世锋承担；案件反诉受理费5248元，原告（反诉被告）广西天定投资有限公司承担2111元，被告（反诉原告）陈建强、钟世锋承担3137元；鉴定费4854.37元，由被告（反诉原告）陈建强、钟世锋承担。上述受理费相互抵扣后，由原告（反诉被告）广西天定投资有限公司在履行本判决确定的义务时支付给被告（反诉原告）陈建强、钟世锋1916元受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  王文旭 人民陪审员  罗兰伦 人民陪审员  庞芝福 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  *** 代书 记员  马祖莉 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。