贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2985号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李芬，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：吴云建，男，1980年2月3日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司股东。 委托诉讼代理人：万光月，该公司职工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告吴云建、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人李芬、童作春到庭参加了诉讼，被告吴云建、贵州璐源瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付原告物业费7599.15元；2、请求被告支付原告公摊费144.19元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告吴云建租赁位于洋川镇璐源城市广场一期1组团A区2层5A号商铺，被告贵州璐源瑞德置业有限公司系该商铺的产权人。被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期项目1#、2#地块(含被告吴云建经营商铺)委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告吴云建尚欠原告2017年12月19日至2019年2月28日的物业费7599.15元（263.25㎡×2元/月/㎡×14个月13天），公摊费144.19元，违约金为200.00元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告吴云建辩称：我愿意支付物业费，对原告主张的物业费的总价也无异议，但原告在进行物业管理期间，公共设施不完善，电梯经常性不能运行，因此，对于物业费用我认为应当减免4个月约6000元收取。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：对于我公司承担连带责任的法律规定无异议，但是保留对被告吴云建的追偿权。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，被告将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》约定，本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2016年被告吴云建租用被告贵州璐源瑞德置业有限公司的绥阳县洋川镇璐源城市广场一期1组团A区2层5A号商铺使用至今。被告吴云建于2016年12月19日向原告支付了绥阳县洋川镇璐源城市广场一期1组团A区2层5A号B-2-1商铺2016年12月19日至2017年12月19日的物业费20022.00元。 另查明，2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。璐源城市广场一期1组团A区2层5A号商铺面积为263.25平方米。 上述事实，有原、被告的陈述、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、建筑消防设施月检维保记录表、《[璐源城市广场]消防安全工作管理表》、消防水泵日常巡查表、供配电房巡查笔录、垃圾清运协议、[璐源城市广场]物业2018年四季度重点服务公示、收据2张、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》2份、璐源城市1期1组团物业费统计、绥发改价格[2016]7号文件、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，现双方合同已于2019年2月28日终止。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，本案中，被告吴云建系绥阳县洋川镇璐源城市广场一期1组团A区2层5A号商铺的使用人，被告贵州璐源瑞德置业有限公司系该商铺的所有人，对原告提出由被告吴云建支付物业费，贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订的《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》对被告吴云建具有约束力，被告吴云建应当支付原告物业费。物业费用的单价以吴云建上一年已经缴纳确认的价格收取，为2元/月/平方米，原、被告均无异议；对于涉及物业费的商铺面积及期间的计算，原、被告无争议，因此2017年12月20日至2019年2月28日被告应当缴纳的物业费为：263.25㎡×2元/月/㎡×14个月9天﹦7528.95元。对原告深圳市公元物业管主张由被告交纳公共能耗分摊费144.19元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。被告吴云建、贵州璐源瑞德置业有限公司未按约定支付原告物业费，被告吴云建以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。被告吴云建未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告吴云建不构成违约，对于原告要求被告吴云建支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告吴云建、支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年12月19日至2019年2月28日物管费7528.95元，限于本判决生效后十日内付清。被告贵州璐源瑞德置业有限公司对前述款项承担连带支付责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告吴云建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十七日 法官助理刘成应 书记员陈轲