广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1702民初3854号原告：余景缙，男，1976年4月27日出生，汉族，户籍地：江西省，现住广东省阳江市。[确认的送达地址：阳江市平冈镇南街22号，联系人：余景缙，联系]被告：林瞻仕，男，1978年7月17日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。[确认的送达地址：阳江市高新区平冈镇沙头垅村委会，联系人：林瞻仕，联系]被告：林双，男，1981年5月23日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。第三人：阳江市绿道农业发展有限公司。住所地：阳江高新区平冈镇沙头垄村委会大楼2楼-3房。法定代表人：余景缙。原告余景缙与被告林瞻仕、林双、第三人阳江市绿道农业发展有限公司（以下简称绿道公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余景缙，被告林瞻仕及第三人绿道公司到庭参加诉讼，被告林双经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告余景缙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告分别与两被告签订的《合同书》；2、判令两被告立即支付拖欠原告三年的租金共174840元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告还清欠款时止）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告分别与两被告签订的《合同书》；2、判令两被告立即支付拖欠原告三年的租金共74960元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告还清欠款时止）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告为两兄弟。2016年1月1日，原告分别与两被告签订了《合同书》，约定将位于防洪堤侧边的六口虾塘分别转给两被告承包，合同期限是2016年1月1日至2024年12月30日。租金为每年每亩800元，合同约定每年的租金必须在头一年阳历12月15日前交清。如果未交清租金，委托人有权终止合同，并没收押金。合同签订后，虾塘由被告林聸仕与两被告的父亲林串共同使用，两被告按合同约定支付了2016年度的租金，因两被告与两被告的父亲林串认为虾塘面积与合同约定不符，至今三年的租金未付。后经核算，虾塘的面积实为约72.85亩，拖欠原告的租金为174840元，原告经多次向两被告催讨，但两被告却以各种借口一拖再拖，至今仍未付清。两被告拖欠租金的行为构成违约，按照合同约定，原告可以解除与两被告签订的《合同书》，收回虾塘。为维持原告的合法权益，特向法院提起诉讼，希判如所请，变更第二项诉讼请求的理由是被告在村委会调解时没出具收据，收据上收取的租金应扣除，所以变更，而且收据上已标明多贴少补。被告林瞻仕辩称：我方不同意解除合同，造成不交租的原因是原告出租给我方的虾塘面积与合同约定的不符，造成我方无法交租。需经村委会及第三方测量确定实际面积才同意交租。2016年至2018年的租金我方已交，因面积未确定，所以2019年的租金未交。被告林双没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。第三人绿道公司述称：承包是属于原告个人承包，与第三人无关，当时盖章是因为被告认为盖公司的章会比较保险。经审理查明：第三人绿道公司是2013年9月25日成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为余景缙，经营范围包括投资农业、水产养殖等。被告林瞻仕与被告林双是兄弟关系。2013年4月8日，原告余景缙向阳江高新区平冈镇沙头垅村民委员会（以下简称沙头垅村委会）承包该村委会的鱼围、旧蚶场。双方签订《沙头垅鱼围、旧蚶场承包合同》，约定承包范围为新涌西围430亩、三沟围130亩、旧围530亩、树脚围300亩、旧河围330亩、新兴围1200亩以及旧蚶场东至山外西公沟、西至新兴围、北至围边、南至养殖场，承包期限为2013年4月起至2048年12月31日止，合同还约定了其他内容。2016年1月1日，原告余景缙（甲方）与林瞻仕（乙方）签订一份《合同书》，约定：“甲方在阳江市××××村承包了鱼塘，甲方将位于防洪堤侧边的三口虾塘承包给乙方，承包虾塘面积共45亩，承包期九年，即从2016年1月1日至2024年12月30日止。每年每亩租金800元，共36000元；押金25000元，在合同期满后退还给乙方；乙方每年租金必须在头一年阳历12月15日前交清，如果未交清租金，甲方有权终止合同，并没收押金。乙方遵守合同条约，等合同期满后甲方退还押金给乙方。甲方责任与乙方责任：一、甲方负责把虾塘搞好，变压器装好，虾塘的设备、房屋由乙方自行办理；二、乙方在养殖期间，不能把淡水出让与他人使用，否则把有毒的水排入流水河里面，如有发现，甲方有权做出相应罚款。如果损害其他养殖的，甲方将交法律机关处理；三、如果在乙方养殖期间，国家如需征收，征收款按总年限平均分摊；四、乙方在养殖期间要注意安全，自负盈亏，乙方一切安全责任和债务与甲方无关，甲方一切安全责任和债务与乙方无关”。余景缙在该合同“甲方”处签名，绿道公司在“甲方”处盖章，林瞻仕在“乙方”处签名。同日，原告余景缙（甲方）与被告林双（乙方）再签订了一份《合同书》，该份《合同书》约定的内容与上述林瞻仕签订的《合同书》完全一致。余景缙在该合同“甲方”处签名，绿道公司在“甲方”处盖章，林双在“乙方”处签名。庭审中，原告主张是其在两份《合同书》上加盖绿道公司的章，绿道公司是原告个人独资的公司，《合同书》项下鱼塘的实际出租人是原告，被告亦认可实际是与余景缙发生租赁关系。合同签订后，两被告支付了押金50000元。两份《合同书》项下的鱼塘由林瞻仕、林双及两人的父亲林串以家庭形式承租、经营。2016年1月1日，余景缙出具两张《收据》，分别确认收到林双2016年的租金36000元和林瞻仕2016年的租金36000元。2016年12月31日，余景缙出具《收条》一张，确认收到林双2017年的租金56000元，该《收条》同时载有“算出面积再算总数”的字样。2017年12月25日，余景缙出具《收条》一张，确认收到林瞻仕2018年租金50000元。2018年12月29日，林串出具《收据》，载明“今收到余景缙退回租金20000元”。庭审中，原、被告双方确认余景缙退回的该20000元实则是林串向余景缙的借款，并确认本案两份《合同书》项下的租金是共同支付的，扣除退回的20000元后，两被告实际支付的租金共计158000元。两份《合同书》约定租赁的鱼塘面积共90亩。在租赁期间，双方就鱼塘实际租赁面积发生争议，并到沙头垅村委会进行调解。2019年1月4日，余景缙与林串签订《调解协议》，约定：“一、本虾塘面积按现实量多还少补计算租金。面积数不足90亩左右三至五天补到给林串。林串在以上承包三年间，要求余景缙补给5000元面积补偿损失费，余景缙同意支付；二、本协议双方签名后生效。”双方均在该协议上签名并按捺指模，沙头垅村委会人民调解委员会在该协议上加盖公章。随后，余景缙请人测量鱼塘面积，测量结果为72.85亩。2019年1月14日，沙头垅村委会就调解过程出具《调解书》，主要载明：“余景缙、林串因承包虾塘鱼围面积产生纠纷，双方要求测量虾塘鱼围面积。余景缙愿意请国土测量人员来测量并承担所有费用，测量数据和结果要在测量后第二天才有。余景缙要求林串出示早三年交纳租金的收据，但林串一直没有理会，余景缙表示林串一直没有交纳2019年的租金。林串对余景缙要求连抽水沟、大公路一起测量表示不同意，双方各执一词，经调解无效。”2019年1月16日，余景缙委托律师向林瞻仕及林双发送《律师函》：认为两被告仅按约交付了2016年租金，2017年及2018年租金只交了部分，2019年租金未付，构成严重违约，并自两被告收到该函件之日起解除双方签订的《合同书》。2019年1月21日，林双及林瞻仕共同复函余景缙：要求余景缙尽快丈量鱼围的面积，并按实测面积交付租金，对以前缴交的租金多还少补，同时认为迟延缴交租金的原因是余景缙未履行其与林串达成的《调解协议》，敦促余景缙尽快履行该《调解协议》的约定。2019年2月5日，沙头垅村委会出具证明，载明：“林串承包余景缙虾塘面积，经沙头垅治安队实地丈量面积约67亩。”但余景缙认为该次测量非专业测量单位及测量人员进行，故对该测量面积不认可。本院依被告林瞻仕的申请委托阳江市华纳土地房地产资产评估有限公司对本案《合同书》项下两被告承租的鱼塘实际面积进行测量鉴定（需到现场实地确认四至），被告林瞻仕支付鉴定费18040元。阳江市华纳土地房地产资产评估有限公司于2019年12月10日作出《测绘报告书》，测量员意见为：“使用（总）鱼塘面积为48757.51平方米，其中林瞻仕、林双实际鱼塘面积为46142.08平方米，鱼塘异议分摊面积为2615.43平方米。”争议分摊面积2615.43平方米，包括鱼塘南边的进排水沟的一半及东边道路（包括塘基）的一半。原告认为该部分面积中有进水排水沟，被告会利用该部分面积进行鱼塘排水和过路；被告认为《合同书》没有注明分摊面积，承租的只是鱼塘，不同意支付过路及排水沟的分摊面积的租金。以上事实有原告提供的身份证、《合同书》、《沙头垅鱼围、旧蚶场承包合同》、《调解书》、收据、律师函及复函等，被告提供的收据、收条、调解协议、《测绘报告书》等证据以及本案的庭审笔录为证，经综合分析，本院予以认定。本院认为：原告余景缙与被告林瞻仕、林双分别签订的两份《合同书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与两被告间成立租赁法律关系。关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告以通知形式要求解除合同，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。两被告向原告缴交了2016年的租金72000元、2017年的租金56000元及2018年租金50000元，2019年的租金暂未交付。而被告未按约定足额缴纳租金，是因为《合同书》约定的租赁鱼塘面积与被告实际租赁面积不一致，但双方就该面积差未能达成一致处理意见。基于租赁面积计算的租金也处于不确定的状态，被告作为承租人按租赁面积履行支付租金这一合同义务陷入困难，根据《中华人民共和国》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，同时根据公平原则及诚实信用原则，被告属于因正当理由而迟延支付租金，不承担不履行支付租金义务的法律后果，故原告主张被告构成根本违约而解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告应向原告支付的租金数额问题。根据双方签订的两份《合同书》“承包虾塘面积共45亩，承包期九年……每年每亩租金800元，共36000元”之约定，双方约定的租金计算方式为租金=800元/亩×租赁面积×租赁时间。对租金计算标准800元/亩，已租赁时间2016年至2019年止共四年，实际鱼塘面积46142.08平方米，双方均无异议。但对实际鱼塘面积以外用于鱼塘排水和过路的分摊面积2615.43平方米是否应归入两被告承租范围，双方存在争议。本院认为，两被告租赁鱼塘是用于养殖鱼虾，投放虾苗鱼苗及捕捞、运输成品等生产环节中必然会利用鱼塘边的过道，在养殖过程中也必然会对鱼塘进行进水、排水。故两被告租赁鱼塘期间，也实际占有使用了鱼塘边的排水沟及过道，故应将该排水沟及过道的分摊面积2615.43平方米纳入被告的承租范围内，两被告的总鱼塘租赁面积为48757.51平方米，即73.14亩。综上，两被告2016年至2019年期间发生的租金共计234048元（800元/亩×73.14亩×4年），已支付租金共计158000元，尚欠租金76048元。现原告请求两被告支付租金74960元，于法无悖，本院予以支持。至于原告请求支付的利息，由于被告是因租赁面积和租金数额处于不确定的状态而迟延支付，故对租金数额确定以前的时间段不应承担逾期支付的法律后果。原告请求被告自起诉之日起支付所拖欠租金的利息，本院不予支持。关于鉴定费18040元的承担问题，由于被告未在本案提出反诉，根据不诉不理原则，本案对此不作处理。被告林双经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告林瞻仕、林双在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金74960元给原告余景缙；二、驳回原告余景缙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费837元（原告已预交1898元），由被告林瞻仕、林双负担，余款1061元由本院退还原告余景缙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院审判员  林良玺二〇一九年十二月三十日书记员  赖劲礼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。