四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18597号 上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：成都太平园家俬广场管理有限公司，住所地：成都市武侯区南桥村二组。 法定代表人：冯开明，董事长。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告））：周波，男，1981年7月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周裕行，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 上诉人成都太平园家俬广场管理有限公司（以下简称太平园家俬公司）因与被上诉人周波定金合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2019）川0107民初6148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 太平园家俬公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周波的全部诉讼请求，并支持太平园家俬公司的反诉请求，或发回重审。2.一审、二审诉讼费由周波承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以纠正。（一）太平园家俬公司与周波之间系立约定金纠纷，双方也已确定签订主合同，即商铺租赁合同的时间，则双方不具有向对方再次另行通知的义务。1.周波虽为自然人，但其承租商铺系为经营所需，则其双方应属完全平等的商事主体，应当公平分配举证责任、认定标准等。2.本案争议为立约定金纠纷，立约定金合同的签订一般是在主合同条件不完全具备的情况下签订，且一般情况下双方均明知条件暂时不具备但期待将来条件具备，故签订立约定金合同，以作为签订主合同的担保。案涉《收据》完全符合此标准，则双方应按收据记载事实，在2019年2月20日协商并签署正式合同。3.在该立约定金合同中，周波的义务为缴款，收据对此已经确定，并进一步确定了明确具体的时间，而周波对此时间也是应知明知确认的，在此时间未更改的情况下，太平园家俬公司或者周波均不存在另行通知对方的义务。（二）按照《收据》记载，周波有义务，即应于2019年2月20日前往公司签约。在商事交易中，一方履行义务是无需相对方通知为前提，更不存在义务人不履行义务反而认定义务相对人（即权利人）违约并向义务人承担违约责任。本案立约定金合同订立后，作为主合同的租赁合同的订立系为通过谈判协商最终达成合意的过程（包括在达成共识的铺面26B，29A范围内，进一步确定实际租赁铺面），故主合同内容须待双方进一步协商确定，即双方承担继续谈判达成铺面租赁合同的义务。也即，该立约定金合同给双方设定的唯一义务，便为继续就铺面租赁合同的不确定性内容进行磋商、谈判，而此义务的履行不以通知为前提，因为双方已经在《收据》中载明了时间节点和逾期的后果，足以达到设立立约定金的担保效果。周波未按照合同约定在2019年2月20日当日履行该磋商义务，自然应当由其接受定金罚则的制裁，即公司已收取的定金不予退还。（三）太平园家俬公司在没有通知义务的情况下，又实际额外进行了通知工作，且该通知已经发生通知效力。1.太平园家俬公司工作人员在2019年2月19日电话联系周波，通话时长24秒，明确告知了周波应当于2019年2月20日前来公司缴款、签约，周波亦称其已听到此信息，只是声称其“正在开车，并挂断了电话”，双方再未进一步交谈。但无论周波是否系在驾驶汽车，但太平园家俬公司工作人员已经将全部通知内容陈述完毕，周波也已经收到该信息，其挂断电话的行为并不影响通知的效力。2.若如周波所称，其在公司工作人员还未通知完毕便以开车为由挂断电话，则通话时间不会超过4秒。一审全盘接收周波的陈述而否定公司的举证，并认定周波没接收到信息，属认定事实有误。3.太平园家俬公司申请证人出庭作证，并提交了通话详单等证据，以佐证额外进行了通知工作，一审在周波未提供证据证明其在驾驶汽车，且没有相反证据证明该通知工作已经完成的情况下，断然不予采信公司的该通知工作，属认定事实有误。（四）太平园家俬公司具备交付商铺的能力，一审不予采信案涉《撤场申请》等书证，而认定该公司不具备商铺交付能力有误。1.本案现有证据能够证明公司有商铺从2019年4月1日起开始空置，此完全推翻了一审认为的“太平园家俬公司收回铺面再次出租从而导致无铺面提供的情况”。太平园家俬公司作为商铺出租方，既无任何理由将商铺空置而不出租给商家，也无理由不出租给现成已谈好的商家周波而空置商铺，此情形也不符合客观规律和基本逻辑，反而可以确认太平园家俬公司具备交付商铺的能力。2.太平园家俬公司提供的案外人的书证能够进一步证明在2019年2月20日至3月31日期间已具备提供商铺的能力，此情况也与公司工作人员通知周波前来签约相互印证，若一审对该书证有异议，也可以向该案外人进行询证，但一审仍然认定该公司不具备交付能力有误。（五）按照一审逻辑，若非周波在庭审中主动放弃双倍返还，则太平园家俬公司还应当赔偿周波2万元，则在所有的合同关系和交易行为中约定的各种时间节点便将失去意义，并且反而会要求权利人来承担义务人的过错造成的不利后果。（六）太平园家俬公司根据法律规定有权在没收定金2万元的基础上，另行向周波主张其他损失的赔偿。鉴于周波违约导致太平园家俬公司启动招商较晚，商铺空置，就此产生的损失已经大于约定的违约责任（定金），周波应当予以赔偿。周波的违约给公司造成了实际损失，该损失包含预期收益损失即租金损失、招商成本损失、商铺持有成本损失、商铺空置的名誉损失等，现太平园家俬公司仅向周波主张2个月的租金损失，已经对损失进行了让步，合法合情合理。综上，太平园家俬公司一直按约履行，并无任何违约行为，而周波因自身原因未前往公司履行收据约定的义务属于违约，应当自行承担全部不利后果，包括不退还定金以及赔偿因违约给太平园家俬公司造成的实际损失。 周波辩称，一审判决正确，请求驳回太平园家俬公司的上诉请求。 周波向一审法院提出本诉诉讼请求：判令太平园家俬公司返还周波20000元。 太平园家俬公司向一审法院提起反诉诉讼请求：判令周波向太平园家俬公司赔偿损失59800元。 一审法院认定事实：周波为承租铺面，于2017年向太平园家俬公司支付20000元。太平园家俬公司遂向周波出具《收据》一份。2018年5月15日，太平园家俬公司收回之前的《收据》，重新出具了一份编号为0020233的《收据》，《收据》上的摘要载明：“26B29A任意1～2间预招定金”；《收据》上的备注载明：“请于201920/2补齐租金保证金否则定后无效定金不退”。 2019年3月13日，周波以太平园家俬公司违约向一审法院起诉，要求解除口头租房约定并要求双倍返还定金40000元。因双方调解无果后，本案转立案。周波在庭审中当庭明确其与太平园家俬公司口头协商的20000元为选房费，而非定金，《收据》上的定金系太平园家俬公司单方书写，其不认可该20000元为定金。周波在明确定金的法律规定后仍坚持变更诉讼请求为由太平园家俬公司返还周波20000元。太平园家俬公司认为该20000元为定金。 一审法院认为，太平园家俬公司于2018年5月15日向周波重新出具了《收据》，周波予以接受且未提出异议，能够认定该《收据》系双方当事人合意的表现形式，即该20000元为定金。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中的《收据》摘要中仅载明租赁商铺为26B、29A中的任意一间，表明双方未对租赁商铺的具体确定的位置、租期等主要合同内容达成一致意见，虽然《收据》备注中载明周波于2019年2月20日补齐租金、保证金，但双方并未就租金、保证金金额等达成一致意见，故房屋租赁合同因主要内容未达成一致意见故尚未成立，该20000元应为立约定金，即指当事人为保证以后正式订立合同而专门交付的定金。由此可见，双方形成的法律关系应为定金合同，故本案案由应确定为定金合同纠纷。 在该法律关系中，周波与太平园家俬公司应对正式订立合同各负相应的义务，以达到双方订立主合同的目的。《收据》上仅注明周波于2019年2月20日前去补齐租金、保证金，未对太平园家俬公司的义务作相应的约定，但是，从日常生活的逻辑来看，补齐租金、保证金的前提必然是提供租赁物、确定所租赁铺面的具体位置。太平园家俬公司作为租赁物的管理方，理应负担提供租赁物的义务。在经济往来的过程中，交易主体相互独立、分离，一方要履行自己义务时必然涉及通知对方，太平园家俬公司有意提供租赁物就需要由其进行相应的通知，将该通知义务归责于租赁方将会演变为租赁方向太平园家俬公司反复询问，无疑加重了租赁方的责任，亦不符合常理。并且，“有租赁物”是一种积极事实，主张积极事实方应承担举证责任。因此，此项通知义务由太平园家俬公司承担更为合理，太平园家俬公司应当负责告知周波有空置的铺面可供选择。太平园家俬公司未提交有效证据证明其向周波履行了该通知义务，故其应当承担违约责任。根据定金罚则，周波有权要求太平园家俬公司双倍返还定金，现周波仅主张太平园家俬公司退还其所支付的20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于太平园家俬公司的反诉诉讼请求，因周波未前往支付租金、保证金的原因在于太平园家俬公司未履行其通知义务，故周波不存在违约行为，一审法院对太平园家俬公司提交的公示单不予采信，对太平园家俬公司要求支付损失的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条规定，判决：一、太平园家俬公司于判决生效之日起十日内退还周波20000元；二、驳回太平园家俬公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，由太平园家俬公司负担；反诉案件受理费647元，由太平园家俬公司负担。 本院二审期间，太平园家俬公司提交了如下证据材料：1.太平园家俬公司出具的《关于按照征费通知标准收取租金和签约的情况说明》。2.与太平园家俬公司有关的2017年、2018年、2019年相应征费通知及签收记录。3.与太平园家俬公司有关的征费通知公示照片9张。4.与太平园家俬公司有关的9家商户的2017年、2018年、2019年部分合同、转账凭证、发票等。5.与太平园家俬公司有关的8家商户的询征函及回函。太平园家俬公司拟证明目的为：1.太平园家俬公司通过公示、洽谈业务办公室张贴、逐一送达签收等多种方式，告知所有新租、预定、续租等商户，整个西部家居所有区域、所有铺面的租金都应当按照公示单的标准收取，并公示了租金的个体收取标准。且凡是拟前往太平园家俬公司经营的商户，均同意该管理措施。2.太平园家俬公司在经营西部家居中，一直按照征费通知收取租金。所有有现铺新租的、无现铺预定的、续租的、中途承租的、整年承租的、无论何种情形、哪个区域哪个铺面，全部都是统一按照征费通知收取租金。3.案涉周波拟承租的区域以及其他区域，现列举的近二十多家、近三年商户的有关情况能够进行相应佐证，足以证明太平园家俬公司确实按照征费通知统一收取租金，所有承租户、预定户、续租户均明知且同意。经组织质证，周波认为上述证据材料系其公司内部材料，与周波无关。经本院审查，本院将结合本案其他实际，对太平园家俬公司提交的上述证据材料一并予以认定。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：太平园家俬公司应否退还周波交付的20000元，该公司并要求周波赔偿其相应损失的诉请应否得到支持。针对焦点问题，本院评判如下： 首先，根据太平园家俬公司重新出具的《收据》载明内容显示，其双方并未对所租赁商铺的具体位置予以确定，亦未对商铺租赁期限、租金数额及其租金支付期限、具体支付方式等租赁合同内容达成一致或达成明确具体意见，故商铺租赁合同因主要内容未达成一致意见而尚未成立，则《收据》中涉及的20000元应为立约定金，应系为了保证其双方在以后正式订立商铺租赁合同。第二，基于上述分析并从本案其他实际情况看，周波为承租商铺于2017年11月20日向太平园家俬公司支付了上述费用，后该公司又于2018年5月15日向周波重新出具《收据》，其中虽显示要求周波于2019年2月20日“补齐租金保证金”等，但上述时间点间隔期间较长，双方仍需就正式订立商铺租赁合同互负相应义务，即应当对所租赁商铺的具体位置、租赁期限、租金数额等内容予以进一步磋商，以促成订立正式书面商铺租赁合同。若周波在此期间向该公司反复询问商铺租赁相应事宜，确会无疑加重其作为承租方的责任而不符常理，而公司作为大型家具等物品卖场的管理经营方以及商铺管理和提供方，若已出现空置商铺并向周波及时予以相应有效告知则更为合理，而该公司在上述期间内，并未就此提供有效证据证明已就空置商铺进行了有效告知或通知周波，此情形并不可以单纯地看周波是否已按照《收据》载明的时间前往“补齐租金保证金”，并就此完全归责于周波等，则若周波主张双倍返还定金也理应得到支持，而周波仅主张退还已交付的20000元未违反法律规定，亦符合本案的相应实际情况，本院对此予以确认。第三，再基于以上相应分析，双方未就正式订立商铺租赁合同达成一致意见，并非基于周波原因或不可完全归责于周波，则太平园家俬公司基于周波未前往承租商铺导致商铺空置，要求周波承担就此造成的商铺相应租金损失，其依据不足，一审不予支持也无不当，本院对此亦予以确认。 综上所述，上诉人成都太平园家俬广场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1447元，由上诉人成都太平园家俬广场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔俊安 审判员  周 文 审判员  滕 洁 二〇一九年十二月二十六日 书记员  文钧浩