贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9507号上诉人（原审被告）：周权桥，男，1973年12月30日出生，侗族，户籍地贵州省铜仁市万山区，住贵州省贵阳市花果园Ｃ区。被上诉人（原审原告）：张静，女，1987年8月24日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510。原审第三人：黎敏，女，1964年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市花果园Ｃ区。上诉人周权桥因与被上诉人张静、原审第三人黎敏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9602号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周权桥上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并予以改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《联营协议》，每年按照168360元租金进行支付，上诉人只收到过被上诉人2016年12月1日至2018年12月1日共两年租金，后再无支付租金。截止2019年1月9日止，被上诉人总欠上诉人租金143587元。一审法院根据收款证明认定本案事实明显错误。张静未到庭参加诉讼，庭后向本院提交书面答辩状称，1、原审黎敏以《联营协议》的名义将商铺转租给被上诉人，并于2016年12月1日签订《联营协议》，双方的关系名为联营实为租赁，被上诉人一直都按约定向上诉人、黎敏交纳租金，且每次都出具了相应的收条。2、《联营协议》约定租金一年一付，每次提前一个月支付下年租金费用。被上诉人已经如约全额支付给上诉人、黎敏，且二人对此也无异议。双方对上诉人、黎敏需退还给被上诉人租金的事实并无异议，只是对金额有异议。3、2018年12月16日贵阳宏益房地产开发有限公司作为出卖人与案外人王龄艺、李思静订立《商品房买卖合同》，王龄艺、李思静于2019年1月9日把该商铺出租给林新敬，上诉人与黎敏构成违约，故上诉人及黎敏应当向被上诉人退还2019年1月9日至2019年11月30日的租金及保证金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张静向一审法院提出诉讼请求：一、被告退还租金64921元、保证金14030元；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告黎敏、周权桥系母子关系。宏益公司开发建设贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区13栋3层商铺竣工后，由贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）对外租赁。2015年12月26日，二被告支付恒祥公司佣金11306元，恒祥公司于2016年1月10日将该层27号商铺交付给二被告使用。二被告与物业服务人员、恒祥公司人员在《裙楼商铺交房验收表》上签名，并注明“目前房子漏水，修复时间壹个月内”。同年7月9日，宏益公司作为出租人（甲方），与黎敏作为承租人（乙方）订立《贵阳花果园商铺租赁合同》，将该商铺出租给黎敏使用；租期三年，自2015年12月26日至2018年12月25日止；租金第一年11306元/月，第二年12719元/月，第三年14132元/月；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用，甲方有权单方面解除本合同。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，黎敏租赁使用宏益公司该商铺，支付了宏益公司租金、保证金，支付了物业服务部门物管费。2016年5月25日，黎敏向宏益公司递交《申请书》、《情况说明》，称该商铺在2016年元月至2016年4月底期间，因商铺内水井房漏水导致商铺内地面积水，墙面瓷粉脱落，及门面前道路施工，导致门面无法正常装修开业，其在同年5月份才装修营业。敬请宏益公司考虑门面的实际情况，减免部分时间或部分房租。2016年11月24日，二被告向原告出具《收条》载明“今收到张静支付C区13栋327门面联营费一年2016年12月1日到2017年12月1日此（止）一年时间，壹拾捌万贰仟叁佰玖（182390元），包含一个月水电费保证金14030元。注（含一年房租168360元一年租金及一个月水电保证金）特此收款人：周权桥（签名、捺印）黎敏（签名）2016年11月24日”。同年12月1日，原告张静作为甲方，与二被告作为乙方订立《联营协议书》约定：联营期间，由甲方每月支付乙方联营费用14030元，一年支付一次，每次提前一个月支付下年的联营费用；如遇提前解除合同，乙方在7个工作日内支付甲方已交付给乙方剩余联营费用，联营保证金；乙方账户中国民生银行（贵阳分行不对外办理业务），62×××22，户名周权桥。双方在协议中还约定了其他事项。协议签订后，被告将该商铺交付原告使用，原告与案外人林新敬在商铺经营“贵州松鹤堂医药连锁九十二分店”。2017年11月12日，二被告向原告出具《收据》载明“今收到张静支付C区13栋327门面一年联营费用共壹拾陆万捌仟叁佰陆拾元（168360.／元），时间2017年12月1日到2018年11月30日此(止)共一年时间.注（下次应提前一个月于2018年10月30日支付下年费用）（另有四万今日支付11月12日）收款人：黎敏（签名）.周权桥（签名、捺印）2017年11月12日，付款账号：62×××22，中国民生银行，户名：周权桥（网名称贵阳分行，不对外办理业务）”。2018年11月12日，原告（通过李大彬账户，经手人林新敬）以银行转账方式支付周权桥2018年12月1日至2019年11月30日一年联营费用184958元。周权桥通过微信回复称“已经收到184958；收到C区327门面联营费用：【2018年12月1日至2019年11月30日此（止）】一年联营费用。收款人：周权桥。【注：（下次应在2019年10月30日前支付下年费用。）】同日，周权桥向原告方出具《收条》载明“今收到贵州松鹤堂医药连锁九十二分店，林新敬交来2018年12月1日-2019年11月30日房屋联营费用租金（184958元）.收人：周权桥（签名）2018.11.12”。同年12月16日，宏益公司作为出卖人，与案外人王龄艺为买受人、李思静为共有人订立《商品房买卖合同》，把该商铺卖给了王龄艺、李思静，并于2019年1月9日收回该商铺交付王龄艺、李思静。2019年1月5日，王龄艺、李思静作为出租方（甲方），与林新敬为承租方（乙方）订立《商铺租赁合同》约定：甲方将该商铺租赁给乙方使用；租期为一季度，自2019年1月10日至同年4月9日止；租金16800元／月，按季以现金支付；乙方向甲方交纳相当于一个月租金的保证金16800元。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告与林新敬继续使用该商铺经营“贵州松鹤堂医药连锁九十二分店”。原告向被告交纳了2018年12月1日至2019年11月30日期间联营费用184958元后，由于被告与宏益公司就该商铺的订立的租赁合同期限已于2018年12月25日届满，宏益公司于2018年12月16日已将该商铺卖给王龄艺、李思静，王龄艺、李思静于2019年1月5日已与林新敬就该商铺另行订立房屋租赁合同，从2019年1月10日起向林新敬收取租金。被告应退还原告自2019年1月9日起至2019年11月30日止期间的租金。双方协商未果，原告诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，周权桥承认收到原告2018年12月1日至2019年11月30日一年联营费用184958元；周权桥称原告在2018年12月1日前尚欠其联营费用80000余元，但未举证证明。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张静与被告周权桥、黎敏订立的《联营协议书》，实为房屋租赁合同，二被告将黎敏向宏益公司承租的房屋转租给原告使用，原告与被告周权桥一致确认周权桥收到了原告2018年12月1日至2019年11月30日一年的租金184958元。由于黎敏与宏益公司订立的《贵阳花果园商铺租赁合同》已于2018年12月25日期满，宏益公司于2018年12月16日将该商铺卖给了案外人王龄艺、李思静，王龄艺、李思静于2019年1月5日与林新敬就该商铺另行订立《商铺租赁合同》，并从2019年1月10日起向林新敬收取租金。故原告要求被告退还其自2019年1月9日至2019年11月30日期间租金：184958元／年÷12月／年×10月+184958元／年÷365天／年×21天=164773.08元，减除被告已退100000元，被告还应退还原告64773.08元，一审法院予以支持；原告主张的保证金14030元，有被告周权桥出具的《收条》证明，一审法院也予以支持。被告称原告在2018年12月1日前尚欠其租金80000余元，因其未举证证明，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告周权桥、黎敏在本判决生效后10日内退还原告张静租金64773.08元、保证金14030元，共计78803.08元；二、驳回原告张静的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774元，减半收取887元，由被告周权桥、黎敏负担。本院二审中，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院对上诉人提交的银行账户对账单的真实性予以认可，因上诉人曾明确认可被上诉人支付的租金等费用数额，故对上诉人所持证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人、黎敏与被上诉人成立转租合同关系，且涉案转租合同关系约定的转租期间超过了上诉人、黎敏与出租人约定的租赁期间，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，超过2018年12月25日的约定转租期间无效。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被上诉人可请求上诉人、黎敏返还已取得的无效期间的租金等费用。现被上诉人仅主张返还自2019年1月9日起的租金等，且一审法院已查实上诉人、黎敏收取了该期间的相应租金等，故对被上诉人的诉请予以支持符合法律规定，依法应予维持。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取1774元，由上诉人周权桥负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月二十五日书记员 罗 艳