江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7158号上诉人（原审原告）：王聪，男，1989年2月9日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：杨道坤，男，1983年3月8日出生，汉族，住徐州市睢宁县。上诉人王聪与上诉人杨道坤房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服泉山区人民法院（2019）苏0311民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王聪、上诉人杨道坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王聪上诉请求：1.撤销一审法院关于“原、被告之间房屋租赁合同关系于2019年4月5日解除”的判决；2.改判杨道坤支付王聪房屋租金5850元；3.改判杨道坤支付王聪违约金3900元；4.改判杨道坤支付王聪信誉损失1000元、复水电煤气费100元；5.本案的全部诉讼费用由杨道坤承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、证人李某,朱某,4的证人证言中没有说过“杨道坤曾以己经解除工作关系为由多次要求王聪收回钥匙，提前解除合同王聪均予以拒绝”，杨道坤多次要求并告知王聪解除合同不是事实。王聪提供了和杨道坤完整的微信聊天记录，在庭审中杨道坤也确认了聊天记录的真实性，且王聪、杨道坤一直是用微信进行联系。庭审记录和质证笔录均没有人说过。由此足以证明杨道坤未曾要求与王聪解除合同，只是要求转租。证人朱某,4与杨道坤是雇佣关系，两人有利害关系，所以请二审对朱某,4的证言不予采信。杨道坤与朱某,4的雇佣关系和王聪出租房屋给杨道坤的关系是两个独立的关系，杨道坤工作上的事情也不应该叫王聪来承担。就算杨道坤被公司解雇，也不应成为影响杨道坤继续承租王聪房屋理由，也不符合法律或者事实上不能履行的情形，其被解雇并不影响继续在徐州工作，故不应该作为解除合同的理由，这有悖于双方订立合同的目的，更有悖于公平正义的原则。判决中称“对于双方租赁合同何时解除问题，本院认为虽杨道坤抗辩其在居住一个月左右时即提出退租，但未提供证据证明曾向王聪明确表示解除合同，故应认定王聪、杨道坤之间的房屋租赁合同关系于2019年4月5日解除”。此处判决没有依据和证据。事实是杨道坤一直未向王聪提出过要退房，微信聊天记录、中介李某,4的证人证言、六月份缴费单据可以证明房屋一直有人居住，且水电煤气费用金额比较大，如果杨道坤说的居住一个月左右就离开是真的，那其应该构成未经王聪同意擅自将房屋转租他人的行为。且杨道坤并没有任何证据证明向王聪表明解除合同，认定房屋租赁合同关系于2019年4月5日解除合同既没有依据也不是事实，与之后仍有水电煤气费用产生的事实相矛盾。二、合同中明确约定解除合同需双方同意后才可以，且杨道坤一直未曾提出与王聪停止租赁房屋、解除合同，王聪也未曾答应杨道坤转租房屋。租赁合同真实有效，所以租赁行为一直持续。请求支持王聪要求杨道坤支付2019年5月18日至2019年8月17日租金的诉请；三、在合同补充条款中特别加上如违约乙方须向甲方支付两个月租金，并结清水电煤气费。就是为了防止杨道坤不守约行为的约定。且这一条是当场经过杨道坤同意由中介李某,4添加上的。在一审中杨道坤对此并未提出异议，所以违约金金额应该是3900元。四、根据江苏省人民政府第37号令《江苏省个人信用征信管理暂行办法》，杨道坤故意不缴纳水电煤气费的行为己经对王聪造成了不可挽回的信誉损失，且杨道坤两次说愿意对王聪造成的信誉损失进行赔偿，请对此予以支持。煤气的缴费单据上明确显示，煤气己经被关阀处理，是杨道坤恶意不缴纳水电煤气费的行为导致煤气被关阀，杨道坤至今未恢复。恢复费用理应杨道坤来承担，且协议中明确约定杨道坤承担延迟缴纳水电煤气费用的违约责任。王聪针对杨道坤的上诉答辩称：不同意扣除押金，根据涉案租赁合同约定，因为杨道坤违约的事实存在，押金是不退的。上诉人杨道坤上诉请求：1、请求撤销一审法院判决，依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由王聪负担。事实和理由：杨道坤在与王聪订立房屋租赁合同后仅住了20余天，因和公司解除了劳动合同关系，就把钥匙交给了公司并向王聪主张解除租赁合同，是王聪不同意退房解除合同导致了纠纷的发生，现在涉案房屋的钥匙也一直在公司处。一审法院认定杨道坤违约，但是事实上杨道坤已经提前通知王聪解除合同，并告知王聪押金1950元作为违约金，现在纠纷的发生是因为王聪不同意解除合同才造成的，房屋空置的损失亦不是杨道坤所导致的。一审判决没有提到1950元押金在王聪手中。故此，请求依法改判。杨道坤针对王聪的上诉答辩称：不同意王聪的各项上诉请求，请求二审法院依法判决，驳回王聪的上诉。王聪向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨道坤支付王聪房屋租金5850元、违约金3900元、水电煤气费用474.99元、损害王聪信用损失1000元、恢复水电煤气费用100元；2.诉讼费用由杨道坤承担。一审法院认定事实如下：2019年2月17日，王聪（出租方、甲方）与杨道坤（承租方、乙方）通过中介签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于本市金泰小区18-3-301室房屋出租给乙方使用；租赁期为半年，自2019年2月18日至2019年8月17日止；月租金为1950元，首期付三个月，另付1950元押金，以后按每3个月结算一次，提前15天支付下次房租；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；九、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金1950元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款：此房租费用不包括开票税金，如违约乙方须向甲方支付两个月房租，并结清水电煤气费。落款处有甲方王聪、乙方杨道坤、中介方李某,4签字。合同签订当日，案外人朱某,4向王聪银行转账7800元，用于支付涉案房屋三个月房租5850元（1950元×3）及押金1950元。王聪将涉案房屋交予杨道坤使用。2019年4月5日，王聪、杨道坤微信聊天记录显示：王聪找杨道坤缴纳电费，杨道坤称：找公司，我已不在徐州市了，也不在公司上班了，房钥匙也交给公司了，有什么事找公司。王聪称：是我们两人签的租房合同，只会找你。杨道坤称：那你明天收回房子吗？算违约。杨道坤回复：合同没有履行完，履行完了收回。2019年8月13日，中介方李某,4到庭接受质询，其陈述涉案房屋是杨道坤找到其所在的中介公司想要租房子，合同签订时王聪、杨道坤双方及杨道坤公司人员朱某,4均在场，租好后住了没多久朱某,4找其说房子不租了，想让其帮忙转租出去，后来其把情况给王聪说了，王聪因为合同还没终止未同意。同日，朱某,4到庭接受质询，陈述其系吉川健康管理（徐州）有限公司股东，杨道坤系该公司聘用人员，应杨道坤要求公司给杨道坤租房子，合同是杨道坤所签，款项是其支付的，租房后住了20多天因杨道坤和公司解除劳动关系离开徐州，把钥匙交给公司，要其找王聪退房，王聪不同意退房，钥匙一直在公司。另查明，涉案房屋2019年3月产生水费及违约金31.43元、电费及滞纳金253元；2019年5月产生水费及违约金25.56元、电费及滞纳金130元；2019年3、4、5月产生燃气费及滞纳金共计35元。以上水电燃气费合计474.99元。一审法院认为：一、关于涉案房屋租赁合同关系主体问题。本案《房屋租赁合同》承租方为杨道坤，出租方为王聪，落款处亦有王聪、杨道坤分别签字，杨道坤虽抗辩该房屋系公司为其租赁的，但合同签订当日公司人员朱某,4在场，公司人员并未在合同上签字，合同上亦未加盖公司印章，杨道坤此项抗辩不予采信。另外，杨道坤作为完全民事行为能力人，应当预见自己在合同上签字的行为产生的后果，应当由其自行承担签字造成的法律后果。根据合同相对性，涉案房屋租赁合同关系主体应为王聪、杨道坤双方。二、关于涉案房屋租赁合同关系是否提前解除的问题。依法成立生效的合同当事人均应依约诚信履行合同义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但法律或事实上不能继续履行的，守约方不得要求继续履行。本案《房屋租赁合同》系王聪、杨道坤双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。合同约定涉案房屋租赁期限自2019年2月18日至2019年8月17日。根据庭审双方陈述及王聪提供的双方微信聊天记录，2019年4月5日，杨道坤要求王聪提前收回房屋，王聪以合同未到期为由拒绝解除合同和接收房屋，并要求杨道坤继续履行合同，而根据证人李某,朱某,4的证人证言，杨道坤曾以已经解除工作关系为由多次要求王聪收回钥匙，提前解除租赁合同，王聪均予以拒绝。基于杨道坤并非本地人，其租赁涉案房屋仅因本市为其工作所在地，租赁房屋是为了满足其工作和生活所需，当杨道坤与公司解除了工作关系后，其租赁涉案房屋的目的已无法实现，若强制要求杨道坤继续履行涉案租赁合同，继续承租涉案房屋，不仅有悖于双方签订租赁合同之目的，有碍于市场交易自由之原则，亦会造成现实的不公平，故应当认定杨道坤明确向王聪提出解除合同之时，涉案房屋租赁合同即解除。对于双方租赁合同何时解除的问题，本院认为，虽杨道坤抗辩其在居住一个月左右时即提出退租，但未提供证据证明其曾向王聪明确表示解除合同，故应认定王聪、杨道坤之间的房屋租赁合同关系于2019年4月5日解除。三、王聪的各项诉请有无事实和法律依据。如前文所述，致使涉案租赁合同提前解除的原由系杨道坤的违法解除行为，故应由杨道坤承担由此产生的违约责任。具体如下：1.王聪诉请杨道坤支付房屋租金5850元（2019年5月18日至2019年8月17日）。如前所述，双方签订的房屋租赁合同于2019年4月5日解除，王聪诉请杨道坤支付此后的租金，不符合法律规定。但根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，本案庭审查明杨道坤违约提前解除合同，但截至开庭、质证之日涉案房屋钥匙仍在，杨道坤未用尽有效方式将涉案房屋钥匙交至王聪处，造成王聪涉案房屋空置，产生租金损失，王聪有权要求杨道坤按照租金标准支付房屋闲置期间的租金损失，另结合房屋闲置时间，王聪诉请杨道坤支付至2019年8月17日房屋租金损失，符合法律规定，依法予以支持。2.王聪诉请杨道坤支付违约金3900元。王聪主张按补充条款支付违约金，但该补充条款仅陈述“此房租费用不包括开票税金，如违约杨道坤须向王聪支付两个月房租”，该条未明确何种违约情形，属于约定不明，不能直接适用。另合同第九条明确约定了提前解除合同的违约责任，本案又系杨道坤违约提前解除合同，应当依据该条约定承担违约责任，即向王聪支付违约金1950元，故王聪此项诉请依法支持1950元。3.王聪诉请杨道坤支付水电燃气费用474.99元。因涉案房屋解除后房屋钥匙杨道坤一直未交至王聪，在此期间产生的水电煤气费用应当由杨道坤承担，结合王聪提供的水电燃气费用票据，王聪该项诉请符合法律规定，依法予以支持。4.王聪诉请杨道坤赔偿信用损失1000元、恢复水电煤气费用100元。该项诉请无事实和法律依据，不予支持。遂判决：一、杨道坤于判决生效后十日内支付王聪租金损失5850元、违约金1950元、水电燃气费用474.99元，以上合计8274.99元；二、驳回王聪的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1、双方在合同履行过程中是否存在违约行为？2、上诉人杨道坤应否向上诉人王聪支付租金、违约金、复水电煤气费及信誉损失？如应支付，金额如何确定？3、上诉人杨道坤支付的押金应否扣除？关于上诉人王聪、上诉人杨道坤在双方合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，合同合法有效，各方当事人应当自觉遵守合同，诚信履约。涉案租赁合同第九条第1款明确约定“甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方与中介方，等对方同意后，方可办理退房手续……”，杨道坤虽因工作变动原因于2019年4月5日通知王聪提前收回房屋，但并未征得王聪的同意，亦未按照合同约定履行退房程序，仅是将涉案房屋钥匙留存在其原工作公司，因此一审法院对于杨道坤存在违约行为，应当根据涉案合同约定承担违约责任的认定并无不当，应予维持。关于杨道坤应否向王聪支付租金、违约金、复水电煤气费及信誉损失费问题。对于上诉人王聪主张的各项费用，本院认定如下：1、王聪上诉要求改判杨道坤支付王聪房屋租金5850元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审法院认定王聪、杨道坤之间的房屋租赁关系于2019年4月5日解除，因双方间合同关系归于消灭，王聪作为出租人已丧失要求承租人支付房租的权利基础，其无权要求杨道坤支付解除之日后的房屋租金，但因涉案租赁合同的解除系因杨道坤违约行为导致，故王聪有权要求杨道坤按照租金标准支付房屋空置期间的租金损失。一审判决杨道坤向王聪支付租金损失5850元应予维持，王聪上诉要求改判杨道坤支付房屋租金5850元不符合事实及法律规定，不应予以支持。2、王聪要求改判杨道坤支付王聪违约金3900元。涉案租赁合同补充条款约定：“此房租费用不包括开票税金，如违约乙方须向甲方支付两个月房租，并结清水电煤气费”，该条并未明确约定违约主体及具体违约情形，不具备适用条件。涉案租赁合同第九条第1款约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等甲方同意后，方可办理退房手续，若无故违约则向对方支付违约金（人民币）壹仟玖佰伍拾元整”该条对于双方之间违约责任的约定更直接、更明确、更具有针对性，一审法院参照该条约定确定杨道坤的违约金数额并无不当，应予维持。3、关于复水电煤气费及信誉损失。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”鉴于王聪提供的证据不能证明复水电煤气费及信誉损失的具体数额，不能证明其诉讼主张，应由其承担举证不能的不利后果，故对王聪该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人杨道坤支付的押金应否扣除的问题。涉案租赁合同第九条第1款后半部分约定“……若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金”，本院认为，根据该条约定，在杨道坤违约情况下王聪既有权向杨道坤主张违约金亦有权不退还押金。鉴于涉案租赁合同的解除系因杨道坤违约行为导致，故此，该租金不应相应抵减、扣除，杨道坤该项上诉请求不应予以支持。综上所述，上诉人王聪、上诉人杨道坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王聪负担80元，上诉人杨道坤负担80元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇一九年十二月十七日书记员 陆滢冰