重庆市城口县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0229民初1049号 原告：城口县住房和城乡建设委员会（原城口县城市管理局），住所地重庆市城口县葛城街道小南街5号，统一社会信用代码11500229MB1898449Y。 法定代表人：滕久松，系城口县住房和城乡建设委员会主任。 委托诉讼代理人：李世勇，重庆渝万(城口)律师事务所律师。 被告：刘延，女，1985年10月29日出生，汉族，住重庆市城口县。 委托诉讼代理人：刘登高（被告刘延之父），男，住重庆市城口县。 原告城口县住房和城乡建设委员会（简称县住建委）与被告刘延房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）渝0229民初1408号民事判决书。被告刘延不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）渝02民终235号裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告县住建委委托诉讼代理人李世勇、被告刘延委托诉讼代理人刘登高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告县住建委向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋占有使用费122,487.30元，并从欠缴之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占有损失至付清之日（暂计至2018年8月2日为25,729.93元）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年，原告受城口县人民政府安排修建城口县滨河路巴渝风格餐饮门市。2012年4月28日，被告通过拍卖方式取得城口县滨河路巴渝风格餐饮门市23号（简称涉案门市）的承租权。次月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定租期至2013年5月25日止。租赁期满后，被告继续使用该门市至2016年12月21日。因被告未交纳2013年5月26日至2016年12月21日期间的门市租金，故诉至法院。 被告刘延辩称，其通过竞租方式承租涉案门市属实。竞租时，原城口县市政园林管理局（简称市政园林局）承诺将县城的夜摊统一规范到河堤经营，一年期满后执行统一的租金标准8000元/年。后来，市政园林局并未兑现承诺，未能规范夜摊经营乱象，被告经营到2014年生意越来越差，2015年河堤夜市基本上没有生意，遂决定关门外出务工并照顾孩子上小学。2015年6月，市政园林局工作人员来催收房租，被告提出不再承租，对方说可以先交门市，于是被告将钥匙交予他们，并说好搬东西时找他们拿钥匙，等回城口后再结算租金。2015年8月中旬，被告委托他人搬东西，但从市政园林局未拿到钥匙，致门市物品没有搬走。故被告只认可承租至2015年6月底，租金按8000元/年计算。签订《租赁合同》时，被告交纳押金3000元，同意抵扣租金。 本院经审理认定事实如下：为搞好“五城联创”，规范夜摊占道经营，提升城市形象，经城口县人民政府研究，决定统一在城口县滨河路新建巴渝风格夜市，由市政园林局建设、管理、租赁。2011年2月16日，城口县发展和改革委员会批准市政园林局在城口县葛城街道河街低坝子新建夜摊门市48个。2011年6月23日，城口县土地统征办公室将城口县葛城街道河街低坝子原垃圾堆码场收回，并交由市政园林局修建夜市摊位和市政道路用地。2014年11月19日，城口县夜市店铺摊位工程完成审计。2017年11月17日，市政园林局更名为城口县城市管理局。2019年3月，因行政机构改革，城口县城市管理局与城口县城乡建设委员会整合为县住建委。 2012年4月28日，被告通过公开竞租的方式取得涉案门市的承租权，成交价480元/m2/年。2012年5月25日，市政园林局（甲方）与刘延（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将涉案门市租给乙方，房屋建筑面积为71.37㎡；租赁期限一年，自合同签订之日起至2013年5月25日；年租金为34,258元，合同签订当日全额交纳；乙方向甲方交纳押金3000元，合同期满若乙方不再续租，在结清所有费用后，甲方应将押金退还乙方；租赁期满或甲乙双方协商一致，本合同终止；合同终止后乙方未立即交房的，除按实际超期天数计缴租金外，还应每天按月租金的1%向甲方支付违约金。 租赁合同约定期限届满后，被告继续使用涉案门市。2015年8月，案外人陈杰、段炼受被告委托搬涉案门市物品，从市政园林局未能拿到钥匙。被告缴纳的押金至今未退，庭审中，原、被告均同意用押金抵减租金。2016年5月20日，市政园林局张贴通告，要求在2016年5月20日至6月20日期间，所有承租滨河路夜市门市的承租户在合同期满后10日内交纳下欠租金，结清水电气及相关税费，归还门市。2016年12月13日，市政园林局发布《关于自行搬离滨河路夜市门市及完善相关手续的第三次催告通知》，要求全体夜市经营户在2016年12月20日前将门市内物品清空自行完成搬离、结清费用，拆迁指挥部将于2016年12月21日实施断水、断电、断气，并将使用围墙、围挡隔离，进行全封闭施工。对拒不搬离的，在拆迁过程中造成的损失由租赁户自行负责。2018年7月11日，城口县城市管理局通过EMS向被告邮寄租金催缴通知书，要求被告在2018年7月20日前交清所欠租金102,774元。 本院认为，本案争议焦点为：1、租赁合同是否合法有效；2、原告主张的房屋占用使用费及资金占用损失应否支持。 关于租赁合同的效力问题。被告通过公开竞租的方式取得涉案门市的承租权，与市政园林局签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未提供相应的建设工程规划许可手续，故案涉租赁合同无效。 原告主张的房屋占用使用费及资金占用损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。原租赁期间届满后，被告继续使用涉案门市，双方未重新签订合同，被告虽主张按8000元/年计算租金，但没有相应证据证明双方就房屋租金达成了新的合意，仍应按照原合同约定继续履行各自的权利义务。因租赁合同无效，故原告主张参照原合同租金标准34,258元/年支付房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占用截止时间点的问题。被告辩称其于2015年6月已提出终止合同并交还钥匙，证人陈杰、段炼陈述2015年8月受被告委托腾退涉案门市物品，但该证人与被告具有利害关系，其证言不足以证明被告的主张，且事实上涉案门市并未腾退，本院对该辩称意见不予采纳。原市政园林局于2016年5月20日张贴通告，要求所有承租户在合同期满后10日内交纳下欠租金，结清水电气及相关税费、归还门市,该行为可认定为出租方提出终止合同。其后，原城市管理局的催缴通知书载明被告占用门市达1095天，拖欠费用102,774元（34,258元÷365×1095天),故本院认定房屋占用截止时间为2016年5月25日，被告应付原告房屋占有使用费102,774元。原、被告双方均同意将前期交纳的押金抵扣房屋占有使用费，本院予以确认。故被告还欠付原告房屋占有使用费99,774元（102,774元-3000元）。被告逾期未缴纳房屋占有使用费，依法构成违约，现原告主张从最后一次催告之次日起（即2016年12月21日）按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘延于本判决生效之日起十日内一次性支付原告城口县住房和城乡建设委员会下欠房屋占有使用费99,774元及资金占用损失（以99,774元为基数，从2016年12月21日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月21日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告城口县住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费交纳3264元，由原告城口县住房和城乡建设委员会负担525元，被告刘延负担2739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  李 勇 审 判 员  贾 磊 审 判 员  李玉波 二〇一九年十二月十八日 法官助理  高 祯 书 记 员  汪 行