广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1509号 上诉人（原审原告）：谭盈华，女，1958年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：宁福，男，1960年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 原审被告：范义信，男，1947年7月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 原审被告：吴全兰，女，1949年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人谭盈华因与被上诉人宁福、原审被告范义信、吴全兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人谭盈华上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初138号民事判决；二、依法支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、依法驳回宁福一审的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人吴全兰、范义信及宁福之间无书面的房屋买卖合同及相应的付款凭证，范义信在庭审中态度摇摆不定，不排除双方串通的可能，不能依其陈述即认定双方之间存在房屋买卖合同关系；二、经查询，《申请办理房屋来源报告》、《违章建筑领契申请表》中，申请人签名一栏均由吴全兰涂改成宁福,其假借吴全兰以虚假材料申请登记，欺骗方式获得涉案房产证，不存在善意取得的情况，应予以撤销；三、一审法院在被上诉人未变更诉讼请求的情况下，作出房屋买卖合同有效的判决，违反法律程序。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人宁福的独立请求。 原审被告范义信答辩称：对上诉人的上诉人请求无异议。地上房屋并非宁福所建，是我自己建起来的，卖房总价款为21万，宁福未给够尾款，其房屋所有权证为虚假的。 被上诉人宁福、原审被告吴全兰未到庭，亦未提交书面意见。 上诉人谭盈华向一审法院诉讼请求：1.确认谭盈华与吴全兰、范义信于2000年5月18日签订的《土地使用权转让协议》合法有效；2.确认吴全兰、范义信与宁福之间位于北海市X号的房屋买卖合同关系不成立。 被上诉人宁福向一审法院诉讼请求：1.宁福与吴全兰、范义信口头达成的关于谭屋村二巷三号的合同是有效的；2.吴全兰、范义信应当协助宁福办理房屋的土地使用权证。 一审法院认定事实：吴全兰、范义信系夫妻。1975年8月4日，吴全兰作为谭屋村生产队二队社员的身份分得位于北海市X号之（原为X号之右，2011年7月8日门牌变更登记为X号，下称“三号地块”）土地一幅，面积为168平方米，后其在该地上建造平房一间。1992年，吴全兰、范义信与宁福口头约定，由吴全兰、范义信将上述地块上标的物出卖给宁福，宁福依约交付了12万元转让款给范义信，范义信收款后即将此款作为吴全兰75年建房用地款交至吴全兰所属生产队。自1992年10月，宁福开始以自建房补办房产证的形式申请办理房屋的房屋所有权证，并由宁福向房管部门支付了办证的相应费用。1993年4月20日，宁福取得了上述房屋的所有权证书，证书号为桂房证字第5XXXXX3号，并在1997年7月25日，换领了房产证，证号变更为桂房证字第0XXXXX3号。2011年7月8日，其又换领了房产证，证号变更为北房权证（2011）字第016489号并沿用至今。一审庭审查明，该地上现有自建房屋系宁福所建。1993年12月1日和1999年8月25日，经北海市土地局海城区分局、北海市规划局海城区分局批准，分别颁发给吴全兰北城土（1993）字第0840号《建设用地许可证》和海城（99）HXXXXX2号《建设用地规划许可证》，批准用地面积为156平方米（12米*13米）。 2000年5月18日，谭盈华与吴全兰、范义信签订《土地使用权转让协议》一份，约定吴全兰、范义信将谭屋村二巷3号土地，面积156平方米，转让给谭盈华，总价款为91572元；谭盈华必须助协吴全兰、范义信办理土地证过户手续，土地证号为北城土（1993）字第0840号，过户费用由谭盈华负担。签订协议时，吴全兰、范义信未将宁福购买三号地块的情况告知谭盈华。协议签订后，谭盈华依约付清转让款，并于2000年5月19日开始申请办理土地使用权证书。2000年8月14日、2000年9月6日，谭盈华分别取得了该土地的《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《私人住宅建设用地规划审批单》，规划部门同意原告在该土地上拆建变更建设三层半楼房。2005年4月30日，谭盈华取得了案涉土地的使用权证书，证号为北国用（2005）第6XXXX1号。案件审理过程中，宁福主张吴全兰、范义信协助其办理涉案土地权属证书，相关办证费用由宁福自己负担。范义信确认涉及到三号地块确实存在宁福及谭盈华两份真实有效的房屋买卖合同，但范义信辩称出卖给宁福的只是当时三号地块上所建的房屋（平房一间），且约定价款是21万元，对其辩称内容范义信未提供证据。现当事人因两份买卖合同的效力及履行问题纠纷，以致涉诉。 以上查明事实有涉案的《关于谭屋村二队社员分地建房记录、交款记录》《房屋所有权证》《土地使用权转让协议》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《私人住宅建设用地规划审批单》等在卷佐证。 一审法院认为，吴全兰与范义信为夫妻关系，吴全兰系案涉三号地块的权益人。针对三号地块，吴全兰、范义信在1992年与宁福达成口头的买卖合同，双方之间即形成买卖合同关系，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。作为买方宁福已支付价款，范义信亦确认收到该款，且宁福已实际占有、建房,即宁福与吴全兰、范义信之间买卖合同已实际履行。本案中，宁福本人承诺自行负担办理涉案土地权属证书的相关费用，诉请吴全兰、范义信协助其办理谭屋村二巷3号土地使用权证，予以支持。范义信辩称宁福只购买了三号地块上一间平房，根据“房地一体”规则及宁福支付的价款金额考虑，范义信的抗辩不成立，不予采信。另外，范义信辩称当时与宁福约定买卖价款为21万元，宁福未足额支付价款，但其未提供证据证实，亦不予采信。 关于范义信、吴全兰又在2000年与谭盈华签订三号地块《土地使用权转让协议》，实系出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形。谭盈华与吴全兰、范义信订立的《土地使用权转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定成立并生效，但宁福与出卖人达成的买卖合同并先行履行，合同具有优先效力，谭盈华基于《土地使用权转让协议》对吴全兰、范义信享的权利不能对抗宁福基于在先的买卖合同关系而对三号地块享有的物权。吴全兰、范义信在与谭盈华订立《土地使用权转让合同》时隐瞒其与宁福针对三号地块已存在买卖关系的事实，致谭盈华所订《土地使用权转让合同》目的不能实现,谭盈华可另案主张权利。谭盈华的第二项请求“确认吴全兰、范义信与宁福之间的位于北海市X号的房屋买卖合同关系不成立”没有事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、原告谭盈华与被告吴全兰、范义信于2000年5月18日签订的《土地使用权转让协议》合法有效；二、原告宁福与被告吴全兰、范义信于1992年口头达成的关于X号房屋买卖合同合法有效；三、被告吴全兰、范义信于本判决生效之日起三十日内协助第三人宁福办理谭屋村二巷3号房屋土地使用权权属证书，办理土地使用权权属证书所需费用由第三人宁福负担；四、驳回原告谭盈华的其他诉讼请求。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，虽当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，宁福与范义信、吴全兰的房屋买卖合同，虽未签订书面的买卖合同，但是宁福已履行了房屋买卖合同的主要义务，向范义信、吴全兰支付款项，范义信亦承认收到款项，且宁福已经实际占用、建房，即该合同已经实际履行，故宁福与范义信、吴全兰之间的房屋买卖合同成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。范义信以其与被上诉人宁福约定的买卖价款为21万元，宁福未支付9万元尾款且该涉案房屋为其所建为由，抗辩应撤销宁福的房屋产权证，但其未提供证据予以证实，本院不予采纳。至于范义信、吴全兰有证据证明宁福尚欠余款的，可另行主张权利。上诉人谭盈华主张被上诉人宁福假借他人名义办理房屋产权证，但未提供充分的证据，特别是办证机关确认违规并处理的依据予以证实其主张，现无证据证实该房产证系通过非法手段获得之事实，故该主张，本院不予采信。 本案属于同一标的物订立多重买卖合同的情形，被上诉人宁福与原审被告范义信、吴全兰的房屋买卖合同、上诉人谭盈华与原审被告范义信、吴全兰的土地使用权转让协议均属合法有效合同，但由于被上诉人宁福与范义信、吴全兰的房屋买卖合同成立在先并且已先行履行，地随房走，合同具有优先效力，故上诉人谭盈华依据《土地使用权转让协议》对原审被告吴全兰、范义信享有的权利不能对抗被上诉人宁福基于在先的买卖合同关系而对涉案三号地块享有的物权。上诉人谭盈华的合同权利及目的因原审被告范义信、吴全兰于订立合同时隐瞒涉案地块已存在买卖关系的事实及地随房走的原则而无法实现，对此，其可另行主张权利。 至于其主张被上诉人宁福未变更诉讼请求的问题，本院认为，经法院释明后，被上诉人宁福变更的诉讼请求仍不明确，但其要求将土地使用权证办理登记至其名下及确认房屋土地使用权证房屋所有权属其所有，已包含了确认合同有效的意思。且其在法院的释明笔录中已解释其认为其与吴全兰、范义信口头达成的合同为有效的，应受法律保护。故，一审判决确认宁福与吴全兰、范义信的房屋买卖合同有效并无不当，本院予以确认。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2089元，由上诉人谭盈华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月二日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦