广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1023民初3964号 原告：广西荣旺物业服务有限公司平果分公司，住所地：广西平果县麒麟华府二期5栋架空层。统一社会信用代码：91451023MA5KD3TP2Q。 负责人：徐建龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄立聪，平果县工业区法律服务所法律工作者。 被告：韦荣宽，男，1988年3月19日出生，壮族，住广西平果县。 原告广西荣旺物业服务有限公司平果分公司（以下简称荣旺物业平果分公司）诉被告韦荣宽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣旺物业平果分公司委托诉讼代理人黄立聪到庭参加诉讼，被告韦荣宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付拖欠原告2019年1月至2019年7月的相关费用1005.9元，2019年8月1日至付清欠款之日止的违约金，以实际未交费的数额按每日3‰另行计算；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月16日签订了前期物业管理服务协议，约定被告交纳费用时间为每月的5日-15日。事后被告依约履行了义务到2018年12月，从2019年1月至今均未履行缴费义务。2019年1-7月被告共欠原告费用为1005.9元，其中物业服务费401.05元、电梯维护费197.42元、水电公摊费116.52元、自用水费199.23元、加装车辆通行道闸费12.4元、违约金66.3元。原告经追缴无果，为维护自己的合法权益特诉诸法院，请法院查明事实后判如所请。 被告韦荣宽未作答辩，亦未提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韦荣宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告保证其所提供的证据客观、真实。经审查，这些证据与本案具有关联性，且内容形式、来源不违法，可以作为认定案件事实的依据。本院经核证后，确认以下案件事实： 被告韦荣宽系广西平果县麒麟华府二期住宅小区3幢1单元2702号房的业主，其于2016年9月16日与原告荣旺物业平果分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业管理费等相关费用。双方签订协议后，原告依约向被告提供相关物业服务，但被告仅向原告交纳了2018年12月之前的物业管理费，2019年1月14日至7月31日的物业管理费414.05元、电梯维护费197.42元、2018年12月到2019年7月水电公摊费116.52元、自用水费199.23元及加装车辆通行道闸费12.4元至今未交纳。原告计算2019年1月至7月的物业管理费414.05元到2019年7月31日止的违约金为66.3元。因向被告催收上述费用未果，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上所签订，意思表示真实，并未损害国家、集体和他人合法权益，亦未存在协议无效的情形，故该协议合法有效，双方应按照该协议的约定履行各自的义务。原告已按约定向被告提供了相应的物业服务，被告依约应向原告交纳物业管理费等相关费用。现原告主张被告向其交纳尚欠的2019年1月14日至7月31日的物业管理费414.05元、电梯维护费197.42元；2018年12月到2019年7月的水电公摊费116.52元、自用水费199.23元；及加装车辆通行道闸费12.4元，理由充分，于法有据，本院予以支持。 被告没有按协议约定或经原告催收后仍未交纳物业管理费等费用，其行为已构成违约，故依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从原告作为甲方，被告作为乙方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第1、3、7项和第十一条第四款“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”的内容来看，原、被告双方约定物业管理费按月依据业主房屋面积收取、电梯维护费按月按户收取，可以按照双方约定的时间即每月5日??—15日交纳，逾期交纳构成违约应承担相应的违约责任，但水电公摊费和自用水费据实分担和负担，需原告进行公示后才能交纳。因此，对于原告主张由被告承担2019年1月14日至7月31日的物业管理费414.05元至2019年7月31日止的违约金，本院依法准予，但其主张每日按欠费总额的3‰计算，属于违约金约定过高，本院依法对此予以调整。本案被告逾期交纳物业管理费等费用的行为虽未给原告造成直接损失，但客观上损害了原告的预期利益，该预期利益一般情况下应以被告尚欠的费用总额按中国人民银行规定的同期同类贷款利率进行计算，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即一般情况下违约金最高为实际损失的1.3倍。故本院以原告的预期利益损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对此予以衡量。参照中国人民银行目前规定的一年期贷款利率（约6%），本院酌定对违约金按其1.3倍即年利率8%予以调整，最终确认被告自2019年1月14日起至付清尚欠费用之日止，以尚欠费用总额为基数，按年利率8%向原告支付违约金。经计算，被告拖欠2019年1月14日至7月31日的物业管理费414.05元，到2019年7月31日止的违约金，按年利率8%计算，应为8.70元，原告主张多出的部分，本院不予支持。对于原告要求被告承担拖欠的水电公摊费、自用水费和加装车辆通行道闸费自2019年8月1日至付清欠款之日止的违约金，如前所述，应以原告公示催交并让被告知晓应交相关费用后才能交纳。原告虽提交将《缴费最后通知书》张贴在被告门口上的照片和通知书内容，主张已向被告催收物业管理费等费用，但照片上可以辨认的通知内容、落款时间与打印的《缴费最后通知书》内容、落款时间不一致，故对原告的这些催收行为，本院不予认可。既然原告未对被告欠交水电公摊费、自用水费进行催收，原告要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告韦荣宽向原告广西荣旺物业服务有限公司平果分公司支付2019年1月14日至7月31日期间的物业管理费414.05元、电梯维护费197.42元及2018年12月到2019年7月的水电公摊费116.52元、自用水费199.23元、加装车辆通行道闸费12.4元，共计939.62元； 二、由被告韦荣宽向原告广西荣旺物业服务有限公司平果分公司支付违约金（具体计算：2019年1月14日至7月31日期间的物业管理费414.05元的违约金为8.70元，自2019年8月1日起至付清上述判决确定的物业管理费、电梯维护费之日止，以尚欠费用总额为基数，按年利率8%计付）； 三、驳回原告广西荣旺物业服务有限公司平果分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元，由被告韦荣宽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  农绍经 二〇一九年十二月三十日 书记员  凌烨栩