文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初7030号原告：扬州兴城物业经营服务有限公司，住所地在高邮市经济开发区兴业路8号。法定代表人：黄时宣，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵朝林，江苏政泰律师事务所律师。被告：周清，男，1995年8月31日生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：杜桂兰，女，1965年12月16日生，汉族，高邮市人，住高邮市。两被告共同委托诉讼代理人：潘浩东，江苏秦邮律师事务所律师。原告扬州兴城物业经营服务有限公司与被告周清、杜桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬州兴城物业经营服务有限公司的委托诉讼代理人赵朝林、被告周清、杜桂兰的委托诉讼代理人潘浩东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬州兴城物业经营服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将租赁房屋腾空并返还给原告；2、判令两被告支付租金3万元及违法占用房屋期间租金损失1.75万元（已计算至2019年10月4日，逾期按2500元每月计算）；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被告系母子关系。2016年2月25日，被告周清与原告签订租赁合同一份，约定原告将其所有的位于高邮市纺织服装城E28-9、E29-9商铺租赁给被告周清使用，租赁期间自2016年3月5日至2019年3月4日，租金每年3万元。合同签订后，周清将租赁房屋交由被告杜桂兰经营管理，在合同履行期间，被告只交纳了前两年租金，但2018年3月5日至2019年3月4日租金3万元未交纳。经原告多次催要，被告仍未支付。2019年3月4日合同到期，由于被告未及时交纳租金并腾让房屋，原告及房屋所有权人多次要求被告交纳租金并腾让房屋，但被告却以种种理由拒绝，甚至在110民警处警后，仍拒绝交纳租金、腾让房屋，故原告诉至法院。被告周清、杜桂兰辩称：被告杜桂兰并非本案的适格被告，没有交纳房租的义务；被告周清不存在恶意拖欠房租的行为，前两年的租金已按期交纳，第三年因委托他人交付租金，但因受托人意外死亡，无法一时查清是否已经交纳租金；合同在履行即将届满之前，原告从未向被告周清以书面的形式告知交纳房租及是否续租，因被告在承租期间投入大量资金用于装饰装潢，如搬迁也需要一定时间；原告直到2019年10月才向被告主张第三年租金，并且不通过正常的法律途径却指使关河物业及社会上闲杂人员通过暴力催租、强行锁门等违法行为强迫被告让房，致使被告经营场所受到严重影响，收入减少，被告保留要求原告及其他共同侵权人承担赔偿责任的权利。诉讼中原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原告与被告周清于2016年2月25日签订租赁合同一份，合同约定原告将服装城E28-9、E29-9商铺出租给被告，租赁期间自2016年3月5日至2019年3月4日，租金每年3万元，被告在合同期限届满后，至今未腾让房屋，其行为已经侵犯原告合法权益的事实；2、高邮市公安局接处警工作登记表两份，证明2019年10月3日，房屋的业主因与两被告未谈好房屋及让房的事情而向公安机关报案，被告杜桂兰在租赁房屋中进行经营，是本案适格被告的事实；3、房屋业主与被告杜桂兰之间的微信聊天记录17份，证明自2018年10月起，房屋业主多次向被告杜桂兰催要租金，杜桂兰承诺给付租金，但至今未交纳的事实；4、通知书一份，证明高邮市关河物业服务有限公司受房屋业主委托，通过手机短信方式向被告发送通知书一份，要求两两被告在2019年10月30日前结清房租并腾让房屋的事实。经被告质证，对证据1的真实性无异议，但该租赁合同中的承租人为周清，且该合同约定原告通知被告可以续租，被告在同等条件下享有优先承租权，说明原告有义务以书面形式通知周清告知是否续租，原告同时应提供房屋实际所有权人授权委托原告的授权书；对证据2无异议；对证据3，认为杜桂兰是2018年12月才添加业主为微信好友，在聊天过程中，杜桂兰要求业主亲自来面谈，但业主没有来，并采取纠结多人到店面闹事的方式；对证据4，认为该份通知书是关河物业张贴在店门上的，被告与关河物业不存在租赁关系，关河物业催要租金无依据，关河物业采取强行锁门、威胁恐吓的方式造成被告经营的店铺关停，造成被告重大损失，要求关河物业赔偿损失。被告周清、杜桂兰为证明其主张，提供以下证据：1、手机照片打印进三份，证明关河物业强行锁门，造成被告的经济损失的事实。经原告质证，认为与该证据与本案无关。本院经审理认定的事实如下：2016年2月25日，原告与被告周清签订《租赁合同》一份，约定由被告周清承租位于高邮市纺织服装城E28-9、E29-9的商铺；租赁期间三年，自2016年3月5日起至2019年3月4日；租期届满，如周清需续租，应提前60日（若原告另行通知的以原告通知的时间为准）向原告提出书面续租要求，并另行签订合同；被告周清享有同等条件下的优先续租权，如周清无意续租，应于租期最后一日将商铺交还原告；租金为每年3万元。上述合同约定的租赁期限届满后，两被告未与原告或租赁房屋业主签订新的租赁合同，被告周清目前尚未向原告返还租赁房屋。审理中，原告确认被告已缴纳2016-2017、2017-2018年度的全部租金，尚欠2018-2019年年度租金未缴纳。本院认为，本案原告与被告周清之间所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违背法律规定，故本案《租赁合同》有效。被告周清在与原告签订房屋租赁合同后，未能按约履行缴纳全部租金的义务，并在合同约定的租赁期限届满后未腾让租赁房屋，故被告周清应承担纠纷的过错责任；另，因案涉租赁合同由被告周清一人与原告签署，被告杜桂兰并非案涉租赁合同的一方当事人，故对原告要求被告杜桂兰在本案中承担责任的诉求，本院依法不予支持。关于原告要求被告交纳租赁期限届满后的房屋占有期间租金损失的诉讼请求，本院认为，双方在租赁合同中未约定逾期占用房屋的违约责任，故对原告主张的上述租金应按83元/天计算至被告腾让为止。被告周清虽抗辩称其并不存在违约，原告在租期届满前未曾书面告知其是否续租，关河物业采取非正常手段催要租金造成其损失，但本院认为，被告周清未能举证证明租赁期间内第三年租金已实际向原告交纳的事实，且按照合同约定应由被告周清向原告提出书面续租的请求，故周清因未按合同约定按期缴纳租金、并在租赁期限届满后仍占有租赁房屋的行为已构成违约；被告周清抗辩称关河物业造成其经济损失亦与本案原告无关，故对被告周清上述抗辩主张本院依法不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周清应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋（位于高邮市纺织服装城E28-9、E29-9商铺）腾空并返还原告扬州兴城物业经营服务有限公司；二、被告周清应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告扬州兴城物业经营服务有限公司2018年3月5日至2019年3月4日的房屋租金3万元；三、被告周清应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告扬州兴城物业经营服务有限公司房屋占用期间的租金损失（从2019年3月5日起至实际交房之日止，按83元/日标准计算）；四、驳回原告扬州兴城物业经营服务有限公司对被告杜桂兰的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由被告周清承担(此款原告已预交，被告周清在履行上述判决义务时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  徐澄涛二〇一九年十二月三十日书记员  刘彦君附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。