广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24620号原告（反诉被告）：林凡通，男，1970年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：张永明，广东敏锐律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘镜容，男，1983年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：张永明，广东敏锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈展南，男，1969年3月12日出生，汉族，住址广州市白云区，委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈正南，男，1960年4月5日出生，汉族，住址广州市白云区，委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习律师。原告（反诉被告）林凡通、刘镜容与被告（反诉原告）陈展南、陈正南合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林凡通、刘镜容的共同委托诉讼代理人张永明，被告（反诉原告）陈展南、陈正南及其共同委托诉讼代理人林燕凤、马转红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林凡通、刘镜容诉称：2017年12月6日，原、被告双方签订《合资建房合同》，合同约定：甲方（陈展南、陈正南）提供两块地块宅基地与乙方（林凡通、刘镜容）合建，并提供有效报建资料。甲方负责办理一切用地报建手续，费用由乙方负责。甲方负责拆旧房子，费用由乙方支付。乙方补给甲方人民币伍拾万元，为甲方拆旧房子补偿。签订合同付贰拾万元整。合同签订后，原告（反诉被告）依约支付被告（反诉原告）贰拾元，用于拆旧房子补偿。被告（反诉原告）依约负责用地报建手续，未能获得政府相关部门批准。致《合资建房合同》无法实际履行，双方无法实现合同目的。故原告（反诉被告）向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告签订的《合资建房合同》；2.两被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）200000元；3.两被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告（反诉被告）变更第2项诉讼请求为：两被告（反诉原告）各返还原告（反诉被告）100000元。被告（反诉原告）陈展南、陈正南共同答辩称：1.双方签订的《合资建房合同》，约定被告（反诉原告）以其所属的两块宅基地提供建房用地，原告（反诉被告）负责建房资金，双方共建一栋十三层楼房，所建楼房由双方各方永久所有，从该合同的内容来看，双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反土地管理法的相关规定，应属无效协议；2.原告（反诉被告）明显知晓合同项下地块的性质是宅基地，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在该地块上建造房屋，不能出租、买卖或者变相买卖，双方均存在过错。另，合同项下支付的“拆旧房补偿”实指旧房租客退租补偿费及拆旧房补偿费。被告（反诉原告）已实际递交报建申请并支付报建费用，退租事宜被告（反诉原告）也已实际履行，被告（反诉原告）在合同中已经实际支付种种费用，被告（反诉原告）确已实际产生损失，不应全额退还该笔费用，而是按照各自过错程度承担责任。另外，双方从磋商开始，为了能履行双方的约定，被告（反诉原告）为其提供原始报建材料，并让旧房子里的租户搬离。此后，被告（反诉原告）的房屋长时间闲置，给被告（反诉原告）造成严重的经济损失。故被告（反诉原告）向法院提起反诉，请求判令：1.两原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）宅基地证（复印件）、危房鉴定书复印件、四邻签名、卫星图纸、测量图纸、施工合同、村民住宅原址拆建涉邻协议书、村民建房信息核查表、关于村民住宅原址拆建情况备案公示报告、村民住宅原址拆建承诺书、安全施工保证书、广州市白云区临小工程开工建设审批表等原始报建资料；2.两原告（反诉被告）支付建房报建费600元、鉴定费1560元、建房押金及施工保证金10000元；3.两原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失91200元（房屋闲置费）；4.本案的反诉费由两原告(反诉被告)共同承担。庭审中，二原告（反诉被告）当庭将二被告（反诉原告）的原始报建材料返还给二被告（反诉原告），二被告（反诉原告）当庭申请撤回第1项反诉请求，本院依法同意二被告（反诉原告）撤回第1项反诉请求的申请。原告（反诉被告）林凡通、刘镜容针对被告（反诉原告）陈展南、陈正南的反诉共同答辩称：1.双方的合资建房是在2017年12月6日签订，被告（反诉原告）要求我方支付的报建费、鉴定费、施工保证金是发生在2015年，与我方无关；2.对于被告（反诉原告）的第3项反诉请求，案外人在我们双方签订合同之前就已经退租，与我方也没有任何关系。故我方不同意支付被告（反诉原告）反诉请求的各项费用。经审理查明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年12月6日签订《合资建房合同》，合同约定：甲方（陈正南、陈展南）与乙方（刘镜容、林凡通）共同协商同意，甲方提供位于广州市白云区永兴龙河西路南一巷1、3号两块宅基地（编号分别为0008681、0008678，户主分别为陈正南、陈桂辉）的东北面和西北面合共260平方米土地并提供有效报建材料与乙方合资建房，乙方负责合资楼房建筑工程资金资费。双方共建一栋十三层楼房，楼房建成后一至四层归甲方所有，五层以上（含五层）所建楼层包括天面归乙方所有，各方所得面积属各方永久所有。甲方负责办理一切用地报建手续，费用由乙方负责。乙方负责项目所需的全部资金，并负责项目工程的设计、施工、安全等，在政策允许办理施工许可证开始计算，乙方在16个月内建好楼房交付给甲方使用。甲方负责拆旧房子，费用由乙方支付。乙方补给甲方500000元，为甲方的拆旧房子补偿。签订合同付200000元，剩余300000元补偿金待办理好施工许可证时再付给甲方。建筑施工时间为16个月，计划动工日期为办理好报建手续，悬挂铭牌日起计算16个月建好等内容。合同签订当日，原告（反诉被告）林凡通分别向二被告（反诉原告）各支付人民币100000元。后由于被告（反诉原告）申请报建房屋未被批准，导致案涉合同无法继续履行，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）追索已支付的200000元未果。故原告（反诉被告）向本院提起诉讼，遂引起纠纷发生。同时查明，陈桂辉系被告（反诉原告）陈展南的父亲。二原告（反诉被告）并非二被告（反诉原告）所属村的村民。以上事实，有律师见证书、合资建房合同、身份证、农村（墟镇）宅基地使用证、证明、银行转账交易明细及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订《合资建房合同》，约定二原告（反诉被告）出资建设并取得陈正南和陈桂辉名下宅基地五层以上房屋的所有权。该《合资建房合同》涉及的宅基地属于广州市白云区龙归永兴村农民集体所有的土地，二原告（反诉被告）并非广州市白云区龙归永兴村的集体经济组织成员，不具备取得案涉宅基地房屋所有权的资格。原、被告签订的《合资建房合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《合资建房合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告（反诉原告）因该合同各自取得的100000元，依法应当返还原告（反诉被告）林凡通。原告（反诉被告）林凡通主张二被告（反诉原告）各自返还100000元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）向本院提供了六份收据，以证明被告（反诉原告）支付报建费600元、鉴定费1560元及押金和施工保证金10000元。原告（反诉被告）抗辩称被告（反诉原告）提供的该组证据均是在双方签订《合资建房合同》之前交纳的费用，与本案无关，该费用不应当由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）提供的六份收据显示时间分别是2015年1月16日、2015年3月11日及2016年10月24日，该组收据出具的时间均在原被告签订《合资建房合同》之前一年之久，该组证据与本案不具有关联性，对该组证据的证明效力，本院不予确认。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付报建费600元、鉴定费1560元及押金和施工保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）提供于某的证词，因证人于某本人无正当理由未出庭作证，对该证词的证明效力本院不予确认。对于被告（反诉原告）提供收取租金的收据，该组收据虽能反映出被告（反诉原告）的房屋有出租的情况，但该证据并不能证明被告（反诉原告）因双方签订《合资建房合同》造成损失91200元。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿损失91200元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈正南于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）林凡通100000元；二、被告（反诉原告）陈展南于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）林凡通100000元；三、驳回原告（反诉被告）林凡通、刘镜容的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈正南、陈展南的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由被告（反诉原告）陈正南负担2150元、被告（反诉原告）陈展南负担2150元。上述费用原告（反诉被告）林凡通、刘镜容已经预交，本院不予退回，被告（反诉原告）陈正南、陈展南应于本判决生效之日起三日内分别将各自应负担的案件受理费2150元直接支付原告（反诉被告）林凡通、刘镜容。反诉费1184元，由被告（反诉原告）陈正南、陈展南负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  周雪连二〇一九年十二月九日书 记 员  郑 连