辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4850号上诉人（原审被告）：海城市南台镇人民政府，住所地辽宁省海城市南台镇新昌大街。法定代表人：李国成，镇长。委托诉讼代理人：王连义，该单位工作人员。委托诉讼代理人：徐勇，辽宁日泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兆魁(曾用名：刘兆奎)，男，1968年3月28日出生，汉族，住辽宁省海城市。上诉人海城市南台镇人民政府（以下简称南台镇政府）因与被上诉人刘兆魁房屋买卖合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南台镇政府的委托诉讼代理人王连义、徐勇，被上诉人刘兆魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南台镇政府上诉请求：1、依法改判上诉人不支付被上诉人3,270,405元或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审判决认定涉案门市房的市场价值为3,270,405元不符合实际。1、在一审诉讼过程中，被上诉人申请法院依法对涉案的五个门市房进行价值评估，辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司作出的房地产评估报告是按照有照房进行评估，涉案门市房均属于回迁房、无照房，因此应按照无照房进行评估。2、在一审诉讼过程中，上诉人已经依法对五个门市房申请重新评估，一审法院在没有得到重新评估结果的前提下，就依被上诉人单方提供的评估结果做出判决不妥。3、双方签订房屋拆迁协议后，被上诉人已经实际占有并使用该回迁门点十多年，应认定协议已经履行完毕。由于政策方面的原因导致不能办产权证，回迁房属于政策性房屋，不能任意买卖，抵押贷款。因此没有影响到被上诉人实际使用的权利，并且上诉人一直积极配合被上诉人办理。该房屋是回迁房，不应按一般商品房买卖处理。刘兆魁辩称，服从原审判决。刘兆魁向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告回购款3,249,380元，庭审中，原告变更该项诉讼请求为请求法院判决与被告解除合同，退回房屋，被告给付原告房屋回购款3,270,405元；2、诉讼费、评估费、律师费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年3月17日，原、被告签订《刘兆奎回迁安置协议书》一份，被告为原告回迁安置位于海城市4个门点，建筑面积分别为46.8平方米、72.15平方米、72.15平方米、66.6平方米，合计257.7平方米。2004年12月3日，原、被告签订《关于刘兆奎购买3号楼门点协议书》一份，原告购买回迁三号楼门点北数第八个门点(9号门点)。2007年1月23日，中共南台镇委员会南台镇人民政府信访办公室出具关于刘兆奎上访问题处理建议一份，确定回迁三号楼9号门点的建筑面积为124.58平方米。上述五处门点现由原告使用至今。2015年2月13日，原告曾诉至法院，要求被告协助原告办理案涉5个门点的房屋所有权证书并支付逾期办理房屋所有权证违约金106万元。2015年8月6日，该院作出(2018)海民一初字第84号民事判决书，判决：一、被告海城市南台镇人民政府配合原告刘兆魁办理房屋所有权登记；二、驳回原告刘兆奎其他诉讼请求。但至今被告未能配合原告办理案涉五处门点的房屋所有权登记手续。另查：2019年5月15日，经被告申请，该院委托辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司对案涉五个门市的市场价值进行评估，2019年7月12日，辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，确定原告刘兆魁所有的位于海城市门市房市场价值共计为3,270,405元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，本案中，被告在庭审中明确表示无法为案涉五处门点办理房屋所有权登记，故继续履行《刘兆奎回迁安置协议书》及《关于刘兆奎购买3#楼门点协议书》对原告明显不公平，且无法实现合同目的，故该院对原告主张要求与被告解除《刘兆奎回迁安置协议书》及《关于刘兆奎购买3#楼门点协议书》及将案涉五处门点退还给被告的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋回购款3,270,405元一节，原告同意将案涉五处门点退还给被告，故被告应将案涉五处门市的房款按照现今市场价值支付给原告。现辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司对案涉五处门点的市场价值进行了评估，上述五处门点现今市场价值为3,270,405元，故该院对原告要求被告支付房屋回购款3,270,405元的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决：一、解除原告刘兆魁与被告海城市南台镇人民政府于2004年3月17日签订的《刘兆奎回迁安置协议书》及2004年12月3日签订的《关于刘兆奎购买3#楼门点协议书》；二、被告海城市南台镇人民政府于本判决生效后十日内支付原告刘兆魁房屋回购款3,270,405元，原告刘兆魁在收到被告海城市南台镇人民政府支付原告房屋回购款3,270,405元时，立即将位于海城市门点(共计五处门点)退还给被告海城市南台镇人民政府。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,963元，由被告海城市南台镇人民政府承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人分别签订的《刘兆奎回迁安置协议书》及《关于刘兆奎购买3#楼门点协议书》，均系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规等强制性规定，故均合法有效，双方均应依协议履行各自义务。现上诉人南台镇政府在一审法院作出的上述(2018)海民一初字第84号民事判决生效后，至今未按判决履行配合刘兆魁办理案涉房屋所有权登记义务，且在本案一、二审诉讼中亦明确表示无法为案涉五处门点办理房屋所有权登记，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定判决解除双方签订的上述协议，并判决南台镇政府支付刘兆魁案涉房屋回购款及刘兆魁将案涉五处门点退还给上诉人正确，本院予以维持。关于本案争议的案涉五处门市房的市场价值应如何认定问题，一方面，一审中，南台镇政府在申请对案涉门市房进行司法评估鉴定时即向一审法院出具“委托书”一份，明确表示“委托海城市人民法院，按照有照房价格进行评估”。故无论案涉房屋为回迁房还是商品房，均不影响对该房屋现市场价值的认定。另一方面，一审中，对于辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告，南台镇政府提出异议，评估公司就此已向一审法院作出书面答复，且南台镇政府就其所提异议是否成立亦未能提供合法有效证据予以证明。综上，一审法院委托司法评估机构作出的上述房地产估价报告程序合法、客观真实，应当作为本案的定案依据，一审法院依此认定案涉五处门市房的市场价值正确，本院亦予维持。对上诉人南台镇政府提出的应按无照房进行评估等上诉主张，本院不予采纳。综上所述，南台镇政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,963元，由上诉人海城市南台镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 顾 颖审判员 王珍付二〇一九年十二月二十三日书记员 王 茜