山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终4919号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛东软载波智能电子有限公司，住所地：山东省胶州市经济技术开发区尚德大道。 法定代表人：崔健，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张状，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文艳，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛凯建电子科技有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区夏庄街道西黄埠社区居委会西500米。 法定代表人：秦洪玲，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张振硕，山东志伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛柯南，山东志伟律师事务所实习律师。 上诉人青岛东软载波智能电子有限公司（以下简称“青岛东软公司”）与上诉人青岛凯建电子科技有限公司（以下简称“青岛凯建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛东软公司向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3859号民事判决书，依法改判青岛凯建公司赔偿青岛东软公司被扣留的机器设备及周转材料款人民币27.77万元，赔偿青岛东软公司经营损失316.1万元（扣除一审支持的27.25万元，上诉金额为288.85万），返还青岛东软公司房屋押金及保证金315606元（扣除一审支持的295606元，上诉金额为20000元）;2、依法改判青岛东软公司不予支付青岛凯建公司房屋及设施修复费用双方争议部分237166元，不予支付青岛凯建公司租金损失205729元。以上两项合计上诉金额为人民币3629395元。3、本案一审、二审诉讼费、鉴定费由青岛凯建公司承担。事实和理由如下:青岛东软公司诉青岛凯建公司租赁合同纠纷一案，青岛市城阳区人民法院于2019年1月9日做出（2017）鲁0214民初3859号民事判决书，对此，青岛东软公司认为该判决缺乏事实和法律依据，应依法改判或发回重审，事实与理由:一、青岛东软公司对经营损失的主张具有事实和法律依据，应全额予以支持，本案一审对此恣意判决，缺乏事实和法律依据。1、错误地将加工中心3条生产线的损失仅计算为一条生产线的损失。关于青岛东软公司主张的损失系3条生产线的损失，有青岛东软公司提交的2017年4月21日法务函（附扣留明细）为证，青岛凯建公司亦通过庭审中提交上述证据（青岛凯建公司一审本诉证据6法务函、扣留明细）以及“拉走物品明细”（一审审理过程中法院协调拉走扣留物品形成的证据）的形式予以认可，同时，评估报告亦对3条生产线的损失进行评估，在此情况下，一审判决仅认定一条生产线的损失，明显与事实相悖，没有任何法律依据。2、青岛东软公司对于经营损失的产生没有任何过错，不应承担任何责任。一审认定青岛东软公司因青岛凯建公司留置青岛东软公司物品所导致的损失，应当由青岛凯建公司根据过错程度承担，同时认为该损失系因双方就厂房宿舍的修复费用未达成一致所导致，故双方对于损失的产生均负有过错。青岛东软公司认为，一审的上述认定逻辑关系错误，从而最终导致认定错误。第一，导致青岛东软公司产生经营损失的直接原因是青岛凯建公司恶意违约扣留设备；第二，修复费用未谈拢不能成为青岛凯建公司扣留设备的合法理由。双方《解除合同协议书》（以下简称“解约协议”）第三条第2款约定，“乙方于交接完毕后进行修复，不能修复的，双方共同评估”，即交接完成是修复和评估的前提，而青岛凯建公司恶意扣留设备，无视合同约定，最终导致修复和评估的前提无法成就，全部责任应在于青岛凯建公司，青岛东软公司严格履约，没有任何过错点，不应承担任何责任，一审判决青岛东软公司承担50％的过错责任，没有任何依据，且显失公平。3、青岛东软公司损失合法合理，应予支持，同时青岛东软公司保留向青岛凯建公司主张自2017年6月18日至2017年8月15日期间的经营损失的权利。（1）鉴定报告程序合法，客观公正，应予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定:“人民法院委托鉴定部门做出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”。本案一审委托青岛德铭资产评估有限公司对经营损失进行评估，鉴定程序合法，客观公正，符合法律和行业惯例，青岛凯建公司没有相反的证据，没有合理的理由将其推翻，鉴定过程中作为参与方亦未提出任何异议，故该鉴定结论依法应被采信，一审法院认为该评估报告没有客观性，该认定缺乏事实和法律依据。（2）青岛东软公司对于经营损失主张的期间合法合理，计算经营损失应从存在影响因素时开始计算，本案中，青岛东软公司原本可自2017年4月20日将设备搬离并自行经营使用但青岛凯建公司恶意阻碍青岛东软公司搬迁，非法扣留物品，导致青岛东软公司客观上无法使用被扣留设备，损失自此开始产生。一审法院仅判决自2017年5月18日起算经营损失，与事实不符，显失公平，应自阻碍搬迁之日即2017年4月20日开始计。（3）对于后续经营损失，青岛东软公司保留继续追索的权利。根据一审青岛东软公司提交的证据及一审法院查明的事实，因为青岛凯建公司的扣留行为，导致青岛东软公司的设备在2017年8月15日才被拉走，在此之前的青岛东软公司未主张部分的损失（一审仅暂主张至2017年6月17日），青岛东软公司将保留继续追索的权利。 二、青岛凯建公司主张的租金损失没有任何依据，不应被支持。一审判决青岛东软公司承担鉴定评估期间青岛凯建公司的租金损失，没有事实和法律依据，主要理由如下：1、评估期间青岛东软公司未占用青岛凯建公司房屋，青岛凯建公司的租金损失与青岛东软公司无关。（1）解约协议约定的交接时间是2017年5月18日，评估鉴定发生在此之后。（2）一审法院主持下，审理期间（2017年8月15日）双方已就扣押设备进行交接，青岛东软公司在此之后并未占有青岛凯建公司房屋，涉案房屋由青岛凯建公司自行控制，是否存在损失与青岛东软公司无关。2、该租金损失不具有必要性和排他性，不应被支持。（1）对于青岛凯建公司一审中提交的反诉证据1（对外出租违约导致损失的证据），青岛东软公司不认可，但青岛凯建公司提交该证据恰恰说明青岛凯建公司自认涉案房屋可以对外出租，并且青岛凯建公司以自己的行为表明可以对外进行出租，因此，该租金损失并非必须。（2）2017年8月11日，在一审所作询问笔录中，青岛凯建公司称对于其自行修复并出租部分，修复费用有当时损害的录像可以用于评估。同理，剩余未租赁部分，亦可据此进行修复并出租，青岛凯建公司自行选择不进行出租，由此产生的后果应自行承担，与青岛东软公司无关。3、一审对于租金损失的计算方式与数额确定没有任何依据。（1）一审以保留现场用于现场勘查为由将全部的评估期间（175天）全部算作租金损失期间明显不合理。首先评估期间明显过长，超出法律规定的期限；其次，评估机构现场勘查的时间不等于评估期间。实际情况是评估机构仅2017年12月进行了现场勘验，共勘察3次，每次用时一天，共计3天，而一审法院认定175天的租金损失明显没有事实依据，且显失公平。（2）一审未考虑青岛东软公司未实际占用租赁物、租赁合同已解除、租赁物能否及时出租、出租价格的市场波动，供求关系等因素，未进行任何分析，直接按照原租赁合同价格确定租金损失，没有法律依据。4、对于租金损失的产生，青岛东软公司没有任何过错，不应承担任何责任。一审法院认为，导致租金损失产生的原因是双方就房屋修复损失未达成一致，双方均有过错，各自承担50％的责任，对此，我们认为，该认定错误。首先，租金损失是否存在应予以考量；其次即便存在租金损失，也是因多种因素导致，并非仅仅因为双方就房屋修复损失未达成一致；再次，双方就房屋修复损失未达成一致，并非由青岛东软公司导致。双方《解除合同协议书》第三条第2款约定，“乙方于交接完毕后进行修复，不能修复的，双方共同评估”，即交接完成是修复和评估的前提，而青岛凯建公司恶意扣留设备，无视合同约定，最终导致修复和评估的前提无法成就，全部责任应在于青岛凯建公司，青岛东软公司没有任何过错，不应承担任何责任。三、一审对于青岛凯建公司房屋及设施修复费用认定错误，应依法改判。1、房屋租赁期间，对于已征得青岛凯建公司同意的房屋更改部分，要求青岛东软公司恢复原状没有法律依据，由此产生的恢复费用不应被支持。一审以租赁合同因青岛东软公司原因解除，故双方关于房屋更改的约定不应予以适用的认定，没有任何法律依据。虽然双方租赁合同因青岛东软公司而解除，但青岛东软公司已与青岛凯建公司就违约金协商达成一致，且支付了对价，解约协议中并未约定对房屋更改的约定不再适用，即对房屋更改的约定不再适用并非解约的对价，恰恰相反，解约协议中明确约定，未尽事项，按原合同为准，故对于已经同意更改的部分，仍应遵照原合同的约定，不予修复。评估报告中存在此种情况不应被支持部分为:1号楼改建修复费用。2、青岛凯建公司自行改建部分，恢复原状、修复费用不应由青岛东软公司负责。根据双方于2014年12月27日签订的厂房租赁书面补充协议，1号楼的“桥架安装”系青岛凯建公司自行改造，青岛东软公司不应承担恢复原状，支付改建修复费用的责任。3.损失应有合同及原始凭证作为依据并扣除折旧解约协议约定:3号宿舍楼的所有设施费用核算应由青岛凯建公司提供原始购买合同及凭证，然而在鉴定过程中，青岛凯建公司并未提供，因此鉴定报告中关于3号楼3单元、5单元的设施损失鉴定缺乏事实依据，不应被采信，进而不应由青岛东软公司赔偿。另外，在损失核算过程中应依法扣除折旧部分，但在本次鉴定并未扣除，导致鉴定数额偏高，应予调整。四、青岛东软公司要求返还押金的诉求具有事实依据，应予支持。青岛东软公司根据2016年4月10日签订的《厂房租赁合同》及押金收据要求青岛凯建公司退还2万元押金具有事实和法律依据。解约协议明确约定，未尽事宜以原合同为准，该2万元属于解约协议未尽事项，应依据《房屋租赁合同》的约定予以返还。五、被扣留的机器设备及周转材料款27.77万元应予支持。1、一审已查明，青岛凯建公司存在恶意非法扣留青岛东软公司机器设备及周转材料的事实。2、因为青岛凯建公司的恶意阻挠，青岛东软公司仍有机器设备及周转材料未全部运出，被青岛凯建公司非法占有，对此，青岛凯建公司应予以赔偿。3、被扣留部分的机器设备及周转材料款27.77万系由评估机构依法评估所得，程序合法，与事实相符，依法应予支持。综上所述，青岛东软公司与青岛凯建公司在自愿、平等、协商一致的前提下签订解约协议，双方均应严格履行，青岛凯建公司在履行解约协议过程中，无理扣押青岛东软公司设备，影响解约协议的正常履行，存在重大过错，给青岛东软公司造成重大经济损失，恳请贵院依法查明事实，支持青岛东软公司的上诉请求。 青岛凯建公司针对青岛东软公司的上诉进行答辩并向本院提出上诉请求：1、一审法院认定部分事实有误，请求二审法院查清事实依法改判，改判:驳回青岛东软公司要求青岛凯建公司赔付经营损失的诉讼请求，青岛东软公司应赔偿青岛凯建公司租金损失为1961322.54元及其他经济损失65万元。（合计金额共计2678093.54元）2、本案一、二审诉讼费、鉴定费全部由青岛东软公司承担。事实与理由:一、对于一审判决青岛凯建公司赔付青岛东软公司经营损失272500元有误。青岛凯建公司没有扣留青岛东软公司的设备，在2017年5月18日前后青岛凯建公司多次通知青岛东软公司要求其尽快拉走物品，腾出房屋交付给青岛凯建公司，青岛凯建公司提交的向青岛东软公司工作人员发送的电子邮件记录（已证据公证）以及书面通知快递的证据可以证实，故设备滞留期间的一切损失均应由青岛东软公司自己承担。退一步讲，因青岛东软公司未履行合同付款义务或修复义务，如果青岛凯建公司扣留了青岛东软公司物品，也是合法的行使留置权，也并不属于非法扣留。一审法院认定的损失金额没有计算依据，对于［2018］德所司鉴字第102号报告，本次鉴定在程序上不合法，鉴定过程中鉴定人员从未到现场，根本没有见到实物，出具鉴定意见所依据的法律法规已作废，报告未附物品清单，在青岛凯建公司提出异议后补充提交一份物品清单没有盖公章，无法认定其真实性。该报告自始至终都只是根据青岛东软公司单方面提供的明细进行评估，无法确定其所鉴定的设备与本案是否有关，更不能确定其所评估的设备是否是属于该生产线设备、是否是处于可使用状态、是构成几条生产线。况且，本次评估报告对青岛东软公司的三条生产线损失进行评估，而在青岛东软公司第一次委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司时，曾向该评估公司主张两条生产线的损失（有公信永和公司的退案说明为证），前后矛盾，青岛东软公司也未做出合理解释，可见该鉴定结论不真实、不客观，况且一审法院也认为该结论不具有客观性既然如此该鉴定意见不应作为计算损失的依据。二、对于青岛凯建公司65万元的经济损失应由青岛东软公司承担。因2016年12月23日青岛凯建公司与青岛东软公司已签订解除合同协议，根据双方约定青岛东软公司应于2017年5月18日完成交接，青岛凯建公司基于此寻找新的租赁方，后青岛凯建公司与案外人刘克刚就租赁涉案房屋事宜达成一致，并于2017年1月20日签订了《厂房租赁合同》，约定青岛凯建公司应于2017年5月19日起租赁给刘克刚使用。并约定“如甲方不能按约定时间交付租赁物，则甲方应按延期时间向乙方赔偿4倍房租的赔偿金”，签订协议后青岛凯建公司收取了刘克刚的保证定金65万，后因青岛东软公司的违约行为，未将租赁房屋按时交接给青岛凯建公司，导致刘克刚将青岛凯建公司起诉最终赔偿刘克刚65万元，此事最终给青岛凯建公司造成65万元的经济损失应由青岛东软公司承担。三、对于逾期交房租金损失1961322.54元。根据青岛凯建公司提交的一审反诉证据1（1号楼3层、3号楼西单元2—7层宿舍）厂房租赁合同、证据2（1号楼二层、3号楼3单元9套房间）厂房租赁合同、证据3（3号楼3单元5套房间）厂房租赁合同、证据4（3号楼8套房间）厂房租赁合同四份租赁合同中均约定“合同终止，承租人逾期不迁离或不返还租赁物的应向出租方加倍支付租金。”所以逾期交房期间的租金损失应按照约定的合同内租金的两倍计算。对于损失的期间，一审法院从考虑鉴定需保留现场的角度认为租金损失期间是评估期间是错误的，首先即便从保留现场考虑，那鉴定前的期间也当然是需要保留现场的，也应计算在内。其次最终鉴定结论是需要修复的，那当然会有修复的期间，应计算至修复完毕才是，而最终修复结束日为2018年6月12日（修复施工竣工日期），故逾期期间应为2017年5月18日至2018年6月12日。一审法院认定青岛凯建公司有过错并自己承担5％的损失是错误的，青岛凯建公司没有过错，全部损失均应由青岛东软公司承担。一审法院程序违法，且部分事实认定有误，请求二审法院撤销原判发回重审或查清事实依法改判。 针对青岛凯建公司的上诉，青岛东软公司答辩称：一、关于青岛凯建公司所述不应赔付青岛东软公司经营损失问题。1、青岛凯建公司违反解约协议约定，恶意阻止搬迁，扣留物品，客观上给青岛东软公司造成了损失。（1）2017年4月份，在青岛东软公司依约进行设备搬迁的过程中，青岛凯建公司以前期修复押金过低等理由扣押青岛东软公司设备，阻止搬迁，并致函要求必须先支付高达3821467元押金后方准许搬迁（青岛东软公司提交证据10），否则青岛东软公司将无权搬迁，青岛东软公司对此与青岛凯建公司沟通且向公安报警，未果。（2）青岛凯建公司称其在2017年5月份多次致函并发邮件督促青岛东软公司搬走物品并且放弃要求青岛东软公司支付修复押金与事实不符。相关函件中明确体现，青岛凯建公司要求青岛东软公司仍应按照2017年4月22日告知函要求支付修复押金。实际情况是，在此期间，因青岛东软公司未支付其无理要求的修复费用，青岛凯建公司依然无理拒绝青岛东软公司搬迁，青岛东软公司无奈提起诉讼。（3）在本案一审审理过程中，城阳区人民法院主持，要求凯建公司协助搬迁，但是凯建公司工作人员孙娅敬仍然恶意阻挠，并且协同第三方以第三方追索债权名义，通过堵车、堵门等方式恶意阻止搬迁。结合一审中法院调取的，青岛市公安局城阳分局夏庄派出所出具的青岛东软公司及青岛东软公司委托第三方搬家公司报警记录及出警调查相关材料可知，青岛凯建公司为了达到恶意阻止上诉人搬迁的目的，以虚构的且与青岛东软公司无关的债权转让，恶意扣留青岛东软公司的资产。其中，孙娅敬在公安卷宗中出具保证书，明确认可自己在青岛东软公司搬运物品中予以阻拦。综上所述，因青岛凯建公司非法阻挠搬迁物品，导致青岛东软公司物品无法搬出，无法正常使用，由此产生的经营损失应由青岛凯建公司承担。2、青岛凯建公司对待搬迁物品没有留置权。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的规定，行使留置权的前提是债务人不履行到期债务，而在本案中，青岛东软公司并未对青岛凯建公司存在任何到期债务，并且搬迁设备物品属于解约协议约定的在先权利，青岛凯建公司没有任何理由对抗该在先权利。另外，青岛凯建公司既主张其没有扣留青岛东软公司物品，又称其享有留置权，明显自相矛盾，相矛盾的两种观点均不应被支持。3、鉴定报告合法有效，没有相反证据不应被推翻。（1）对于经营损失的鉴定，系在一审审理过程中由城阳区人民法院依照法定流程组织进行，青岛凯建公司不积极参与鉴定流程，属于对自身权利的放弃。（2）该鉴定具有客观性。该鉴定据以作出评估的生产设备明细与青岛凯建公司一审中举证的扣押物品明细和拉走物品明细一致（青岛凯建公司一审本诉证据六），说明该鉴定所作评估的损失符合客观情况。（3）青岛凯建公司没有相关证据证明评估报告违法、不客观，因此其对评估报告的反驳不应被支持。4、在整个解约协议履行过程中，青岛东软公司没有任何过错和违约情况，对于损失的赔偿不应有任何扣减。按照解约协议的约定，应优先进行设备搬迁，搬迁完毕后进行修复，如不能修复，则双方评估。青岛东软公司从未拒绝进行修复或评估支付费用，但是在此之前应搬迁完毕，而因青岛凯建公司的原因导致搬迁无法完成，相关责任应由青岛凯建公司承担，青岛东软公司没有任何过错，在计算损失时不应扣减过错比例。二、关于青岛凯建公司主张的65万元经济损失的问题。1、根据解约协议约定，5月18日前交接完成，具体时间以实际交接进度为准，说明交接完成时间并不完全确定，然而，青岛凯建公司却签署了一个5月19日开始租赁使用，逾期四倍赔偿的合同，给自己加诸如此重的违约责任，明显不合常理。2、青岛凯建公司提供的调解书与相关支付凭证不能证明与本案有因果关系，与此相关的损失不应由青岛东软公司承担。三、关于逾期交房租金损失问题。1、青岛东软公司不存在逾期交房问题。如答辩状第一条所述，青岛东软公司从未意图侵占房屋，事实情况是青岛凯建公司恶意阻止搬迁，由此产生的损失应自行承担。2、原合同关于合同终止逾期占用费不应在本案中适用。首先，双方已经通过解约协议将原合同解除，原合同不再适用。退一步讲，原合同中关于终止后的逾期占用条款并不适用提前终止情况，对于未约定的提前终止的情况，双方协商签订了解约协议，约定了违约金（已实际支付）及相应的搬迁条款，双方应对照执行，不应再援引与本案情况没有关联性的原合同的约定。3、评估期间青岛东软公司未占用青岛凯建公司房屋，青岛凯建公司的租金损失与上诉人无关。（1）解约协议约定的交接时间是2017年5月18日，评估鉴定发生在此之后。（2）一审法院主持下，审理期间（2017年8月15日）双方已就扣押设备进行交接，青岛东软公司在此之后并未占有青岛凯建公司房屋，涉案房屋由青岛凯建公司自行控制，是否存在损失与青岛东软公司无关。4、该租金损失不具有必要性和排他性，不应被支持。（1）对于青岛凯建公司一审中提交的反诉证据10（对外出租违约导致损失的证据），青岛东软公司不认可，但青岛凯建公司提交该证据恰恰说明青岛凯建公司自认涉案房屋可以对外出租，并且青岛凯建公司以自己的行为表明可以对外进行出租，因此，该租金损失并非必须。（2）2017年8月11日，在一审所作询问笔录中，青岛凯建公司称对于其自行修复并出租部分，修复费用有当时损害的录像可以用于评估。同理，剩余未租赁部分，亦可据此进行修复并出租，青岛凯建公司自行选择不进行出租，由此产生的后果应自行承担，与青岛东软公司无关。5、对于租金损失的产生，青岛东软公司没有任何过错，不应承担任何责任一审法院认为，导致租金损失产生的原因是双方就房屋修复损失未达成一致，双方均有过错，各自承担50％的责任，对此，我们认为，该认定错误。首先，租金损失是否存在应予以考量。其次即便存在租金损失，也是因多种因素导致，并非仅仅因为双方就房屋修复损失未达成一致；再次，双方就房屋修复损失未达成一致，并非由青岛东软公司导致。双方《解除合同协议书》第三条第2款约定，“乙方于交接完毕后进行修复，不能修复的，双方共同评估”，即交接完成是修复和评估的前提，而青岛凯建公司恶意扣留设备，无视合同约定，最终导致修复和评估的前提无法成就，全部责任应在于青岛凯建公司，青岛东软公司没有任何过错，不应承担任何责任。综上所述，青岛东软公司与青岛凯建公司在自愿、平等、协商一致的前提下签订解约协议，双方均应严格履行，青岛凯建公司在履行解约协议过程中，无理扣押青岛东软公司设备，影响解约协议的正常履行存在重大过错，由此产生的损失应自行承担，同时赔偿青岛东软公司损失。基于此，请求法院依法驳回青岛凯建公司上诉请求。 青岛东软公司向一审法院提出诉讼请求:一、判令青岛凯建公司赔偿青岛东软公司被扣留的机器设备及周转材料款27.77万元；二、判令青岛凯建公司赔偿青岛东软公司非法扣留青岛东软公司生产线自2017年4月20日起至2017年6月17日止经营损失316.1万元；三、判令青岛凯建公司返还青岛东软公司押金35.64万元；四、判令青岛凯建公司返还电费预付款10万元；五、判令青岛凯建公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月23日，青岛东软公司、青岛凯建公司双方签订《解除合同协议书》，约定青岛东软公司在搬迁完毕后，对承租的1号楼厂房架构破坏的部分进行修复。但青岛凯建公司在2017年4月20日违反合同约定，非法拦阻青岛东软公司搬迁，非法扣留青岛东软公司所有的生产线、货物及物品。侵害青岛东软公司合法权益。 青岛凯建公司一审答辩称，一、青岛凯建公司从未非法扣留青岛东软公司的机器设备、周转材料，合同解除后先是青岛东软公司将机器设备等物品非法滞留在租赁房屋内，青岛凯建公司多次通知青岛东软公司要求其将租赁物内的物品搬离，后在庭审过程中青岛东软公司已全部拉走。二、青岛凯建公司未非法扣留青岛东软公司生产线，更不应赔偿其经济损失。三、对于青岛东软公司第三项请求：返还押金35.64万元，首先该押金中有2万元是解除合同前的合同押金，双方在解除协议中对所有的押金等相关费用重新进行了约定，该2万元不应再单独退还。对于33.64万元的押金，根据双方的解除协议，该押金必须在扣除相关电费、物业费、水费、电梯费、餐费及厂房、宿舍的修复费用后多退少补。现青岛东软公司使用期间尚欠电费30368.94元，欠水费2337.3元，欠物业费90342.80元。四、对于青岛东软公司要求返还电费预付款10万元的主张，青岛凯建公司认为此费用应与青岛凯建公司的反诉请求相抵销。 青岛凯建公司向一审法院提出反诉请求如下：一、青岛东软公司赔偿青岛凯建公司房屋及设施修复费用626886元；二、青岛东软公司赔偿青岛凯建公司因其逾期交房导致青岛凯建公司对第三方违约造成损失65万元；三、青岛东软公司赔偿逾期交房租金1961322.54元;四、承担青岛凯建公司已支付的鉴定费49400元；五、一审反诉诉讼费由青岛东软公司承担。事实与理由：青岛凯建公司与青岛东软公司于2016年12月23日签订《解除合同协议书》后青岛东软公司未按时腾出租赁房屋，且未对需修复的项目进行修复也拒绝支付修复费用。因青岛东软公司的违约行为根据协议约定需赔偿、支付各项费用。 青岛东软公司一审中针对反诉答辩称，第一，原租赁合同中关于提前终止合同并未约定双倍赔偿逾期房租，青岛凯建公司的主张没有合同依据。第二，青岛东软公司与青岛凯建公司双方已于2016年12月23日达成一致意思表示并签订了解除原所有合同的协议书，在该解除协议中明确约定了双方相关费用的结算，青岛东软公司严格按照该协议履行，是青岛凯建公司违反了解除协议的约定，阻拦青岛东软公司搬迁，扣留了青岛东软公司财产酿成一审本诉。第三，2017年4月20号青岛凯建公司强制扣留青岛东软公司财产，阻拦青岛东软公司搬迁，青岛东软公司所有工作人员均被迫离开租赁场所，青岛东软公司丧失了对租赁场所的控制权，客观上已经无法正常使用租赁场所，青岛东软公司未使用租赁场所，没有义务支付相应的使用费。如果青岛凯建公司不违约阻拦，青岛东软公司完全可以在解除协议约定期限前搬离完毕。第四，青岛凯建公司违反双方解除协议的约定，扣押青岛东软公司的财产，对因此而造成的损失，是青岛凯建公司违约行为应当承担的代价，与青岛东软公司无关。在答辩状中仅仅是对青岛凯建公司提交法庭的追加变更反诉提交申请第二项逾期交付租金的答辩，对于第一项房屋修复费用的答辩意见同前期提交给一审法庭的对公信永和所的评估报告的质证意见。对于鉴定费用，由一审法院依法判决。现青岛凯建公司增加了第二项诉讼请求，与青岛东软公司无关。 一审查明，1、2014年12月27日，青岛凯建公司（甲方）与青岛丰合电气有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定，“……1.1甲方将位于青岛市城阳区凯建厂房1号楼3层和3号楼西单元2-7层的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为5450平方米。1号楼共3900平方米年租金50万元整，3号楼西单元2-7层约1550平方米，年租金为每套800元，共18套，合计为172800元。2.1租赁期限为5年，即从2015年1月18日至2020年1月17日止。……5.2乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。5.3在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。……3.2物业管理费：乙方每月承担2800元人工费……”合同签订后，青岛丰和电气有限公司与青岛凯建公司于2015年3月26日及2015年3月30日对前述合同的租赁物（宿舍及厂房）进行了验收交接，所有设施“全部完好”。2015年7月29日，双方签订《厂房租赁合同书补充协议》，对上述合同作出如下补充协议：“……1、经双方协商，由乙方向甲方支付变压器维修费用每月1000元（2014-1227所签署的补充协议已列示）。2、乙方每月承担2800元人工费，……。3、经双方协商，每月由乙方向甲方支付垃圾处理费1000元。以上费用合计4800元……”。 2、2016年4月10日，青岛凯建公司（甲方）与青岛东软公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，“……1.1甲方将位于青岛市城阳区伸缩缝往北的厂房（详见图纸）及凯建3号楼4单元201、202、203、301、302、303、401、402、403的厂房，计9套房间（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物经甲乙双方认可确定，1号楼二层的面积为2196平方米，3号楼4单元9套房间的面积合计为810平方米。……4.1……2）3号楼4单元9套房间，租金为每套每月800元，合计每年租金为86400元……4.3物业管理费及其他费用：乙方每月承担物业费2586元……7.1乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。7.2乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。7.3乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。……第十四条本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续约协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管义务……”合同签订后，青岛东软公司与青岛凯建公司于2016年4月14日对前述合同的租赁物（宿舍及厂房）进行了验收交接，所有设施“全部完好”。 3、2016年6月24日，青岛凯建公司（甲方）与青岛东软公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，“……1.1甲方将位于青岛市城阳区的厂房，计5套房间（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物经甲乙双方认可确定，3号楼3单元5套房间的面积合计为450平方米。……4.1：3号楼3单元5套房间，租金为每套每月800元，合计每年租金为42666元……4.3物业管理费及其他费用：乙方每月承担物业费270元……7.1乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。7.2乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。7.3乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。……第十四条本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续约协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管义务……”。青岛东软公司与青岛凯建公司于2016年6月22日对前述合同的租赁物（宿舍）进行了验收交接，所有设施“全部完好”。 4、2016年12月5日，青岛凯建公司（甲方）与青岛东软公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，“……1.1甲方将位于青岛市城阳区，2单元301、302、303、401的厂房，计8套房间（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物经甲乙双方认可确定，3号楼8套房间的面积合计为720平方米。4.1：租金3号楼8套房间，租金为每套每月960元，合计本期租金为38400元……4.3物业管理费及其他费用：乙方每月承担物业费432元……7.1乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。7.2乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。7.3乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。……第十四条本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续约协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管义务……”根据青岛凯建公司提供宿舍设施验收交接，合同签订后，青岛东软公司、青岛凯建公司于2016年12月7日对前述合同的租赁物（宿舍）进行了验收交接，所有设施“全部完好”。该交接表并无青岛东软公司、青岛凯建公司盖章确认。 5、2015年4月24日，青岛凯建公司（甲方）与青岛丰合电气有限公司（乙方，青岛东软公司吸收合并前）签订《预收电费合同》，合同约定“……就租用的城阳区天风北路366号凯建电子1号楼三层的电费缴费事宜……1、甲方向乙方预收电费预付款10万元整（大写壹拾万元整），此款项由甲方转交给电业局作为乙方的用电预付款，甲方开收据给乙方。承租结束的最后一个月，甲乙双方就实际应缴纳电费扣除上述预付款的差额部分对账，对账单甲乙双方签字后，协商解决。……”合同签订后，青岛丰和电气有限公司依合同向青岛凯建公司转款10万元，青岛凯建公司为其出具收据。 6、2014年12月27日，青岛凯建公司（甲方、出租方）与青岛丰合电气有限公司（乙方、承租方、青岛东软公司吸收合并前）签订《厂房租赁合同书补充协议》，协议约定，“……2乙方对现有状态的更改：2.1乙方安装生产设备的排风装置，排风管道出口引出经外墙至楼顶。2.2乙方在租用厂房内设置单独空间安装空压机和储气装置。2.3乙方根据工厂规划布局，对承租厂房进行间隔，详见附图二。2.4乙方在厂房内安装吊顶、铺设防静电地板。……”合同尾部分别有甲乙双方盖章确认。 7、2016年12月23日，青岛凯建公司（甲方）与青岛东软公司（乙方）签订《解除合同协议书》，协议书约定，“……1、甲乙双方于2014年12月27日签订的《厂房租赁合同书》，因乙方提出解约，经双方协商，乙方计划于2017年4月份开始搬迁，并于2017年5月18日前交接完毕，具体时间以实际进度为准。2、此次搬迁涉及甲乙双方签订的所有合同及附加协议，包括青岛东软智能电子有限公司（吸收合并前为青岛丰和电气有限公司）、青岛东软载波科技股份有限公司与青岛凯建电子科技有限公司、青岛凯建塑胶包装有限公司、城阳区祥羊羊羊汤馆、青岛四海裕通物流分拨中心有限公司签订的所有涉及厂房、宿舍租赁、水电费、物业费、电梯费、餐费等合同包括但不限于《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同书—补充协议》、《厂房租赁合同》、《就餐合同》，同时因此产生的水、电、物业、就餐等事项，随甲乙双方的合同解除而同时解除。……”。该合同对于房屋租赁费、违约金、修复费等相关费用结算情况如下：1、乙方于2016年12月23日前向甲方支付下一年度房租672800元（包括2017年1月17日至2017年5月17日共4个月房租224266元；2个月违约金112133元；6个月房租336400元）；2、甲方支付2个月房租112133元作违约金；3、根据交接情况经双方评估，乙方于交接完毕当日向甲方支付厂房及宿舍修复费；4、乙方2017年4月30日之前应付电费、水费、物业费及餐费等相关费用结算不受影响，自2017年5月1日起应付电费、水费、物业费及餐费在交接完毕后三日内由乙方向甲方支付，交接完毕后，甲方一个月内退还《预收电费合同》中乙方缴纳的电费预付款100000元；5、上述2、3条所列费用及2017年5月1日起应付电费、水费、物业费及餐费，由甲方从乙方交纳的2017年度6个月房租押金中扣除，截止交接完毕后7日内，经双方核算所有费用多退少补。交接事项：1、乙方搬迁过程中，乙方仅为甲方保留1号楼厂房的吊顶、吊顶灯、隔断、地面、排风管道，并保持现有状态，乙方动力线电缆需拆除，空调依据乙方提供的账面残值进行协商，具体情况，需要由甲乙双方在乙方搬迁之前做具体确认；2、乙方搬迁完毕后，需对1号楼厂房架构破坏的部分进行修复，如不能修复，则甲乙双方共同评估，由乙方对甲方进行赔偿；按本合同第二条第3款执行，经双方确认金额后，在乙方6个月房租押金中扣除，多退少补；3、针对3号楼所有设施，由甲乙双方对损坏的部分进行确认，费用核算依据为甲方的原始购买合同及凭证，经双方确认金额后，在乙方剩余房租费用中扣除，多退少补。 8、青岛东软公司、青岛凯建公司签订《解除合同协议书》后，青岛东软公司于2016年12月23日向青岛凯建公司付款672800元，包含至2017年5月17日四个月房租、两个月房租的违约金、六个月房租的押金。青岛凯建公司对此认可。2017年4月20日，青岛东软公司向青岛凯建公司转款229068元，双方结算截止2017年4月20日之前餐费，青岛凯建公司对此认可。 9、2017年4月21日10时44分，青岛凯建公司向青岛东软公司发送电子邮件，邮件内容为《房屋使用装修补偿费用通知》，费用汇总包括24套房屋全部装修费等共计1210000元（详见青岛东软公司提交证据5），并要求青岛东软公司将上述费用于2017年4月21日前支付给青岛凯建公司。 10、2017年4月21日，青岛东软公司向青岛凯建公司发出法务函，函告内容如下“……2017年4月20日，贵司阻拦我司搬离租赁的厂房和宿舍，私自扣留我司生产线3条、货物若干、宿舍物品若干（明细附后），我司已完成对扣留物品的清点及拍照。在宿舍解约交接过程中贵司单方提出的宿舍修复费用畸高，未提供宿舍损坏物品明细且未按照《解除合同协议书》提供宿舍原始购买合同及凭证……”并提出要求如下，“……1、停止对我司物品的私自扣留行为，赔偿我司全部损失；2、收到该法务函三个工作日内向我司提供宿舍原始购买合同及凭证，提供宿舍修复费用明细，在贵司提供修复费用明细的基础上双方协商修复费用数额；3、若被扣留物品损坏或丢失，由贵司赔偿；4、由于扣留我司物品导致贵司厂房、宿舍无法使用，我司不承担任何费用……”。青岛凯建公司对其内容不认可，在2017年4月21日，青岛东软公司负责人金丽丽与青岛凯建公司代表匡忠凯、孙娅敬谈话中提及青岛东软公司出具法务函。 11、2017年4月22日，青岛凯建公司向青岛东软公司发出法务函，函告内容如下“……贵司在租赁我司厂房期间，因贵司的管理及使用不当，对我司厂房造成极其严重的损坏，且对我司公共区域部分造成严重损坏，截至目前贵司租赁我司的厂房已无法正常使用，但贵司却未对厂房进行修复或未作出任何赔偿，根据双方合同及协议约定，请贵司即日起开始修复我司厂房造成的损失，并在《解除合同协议书》约定的交接日期2017年5月18日前完成，否则对我司造成的一切损失及因此产生的一切费用全部由贵司承担。……”并要求青岛东软公司支付青岛凯建公司修复费用押金及预计修复厂房逾租赁期产生的房租费用合计金额3821476元，扣除预交押金336400元，还应支付3485067元。 12、2017年8月7日，青岛东软公司为青岛凯建公司出具授权委托书，委托王乐平（身份证号码）负责青岛东软公司位于青岛市城阳区租赁房的搬迁工作，代表青岛东软公司签订搬迁交接文件等工作。授权期限2017年8月8日至2017年8月15日。青岛东软公司、青岛凯建公司列明“东软拉走物品明细”，在该清单尾部，有青岛东软公司委托人王乐平的签字确认，并注明：本清单所列名细，经现场清点名称和数量无误。该明细载明的物品与2017年4月21日青岛东软公司向青岛凯建公司发出法务函所附明细内容一致。案件审理中，青岛凯建公司自认涉案租赁物中的1号楼二层的厂房以及3号楼2单元4套房屋因损坏程度较小，其为减少损失，将该部分房屋租赁给案外人傅良凯使用，双方于2017年7月11日签订租赁协议，租赁期间从2017年8月1日起算。 13、一审法院依青岛东软公司申请，对青岛凯建公司违约行为给青岛东软公司每日造成的经济损失委托评估，青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司于2017年11月23日向一审法院出具退案说明1份，载明因评估公司专业能力受限，无法确定青岛东软公司主张的两条生产线由于青岛凯建公司违约行为造成的实际经济损失，鉴定工作无法进行，特将案件退回一审法院。青岛东软公司要求继续鉴定，青岛德铭资产评估有限公司于2018年7月18日作出[2018]德所司鉴字第102号资产评估报告书1份及异议书答复1份、存货在库中转材料明细表1份，评估报告书记载，“……六、评估依据……（四）取价依据：1、青岛东软公司提供的扣押资产清单明细；2、青岛东软公司提供的财务资料，含审计报告、财务报表、明细账、记账凭证等和纳税申报表等；3、青岛东软公司提供的生产经营资料，含委托加工协议、工艺流程介绍等；4、涉案设备购置合同和发票；5、在库周转材料购置合同；6、中关村在线网站；7、其他有关评估资料。……十、评估技术说明，（一）现场勘查：接受委托后，资产评估师与青岛东软公司、青岛凯建公司进行沟通，了解委估事项的状况，并要求查勘现场。青岛东软公司、青岛凯建公司均认为已不具备查看涉案现场的条件，本次现场工作地点为青岛东软载波智能电子有限公司胶州厂区和青岛东软载波科技股份有限公司青岛市上清路16号办公场所，主要工作是搜集涉案的财务资料和经营资料，通过查账、抽凭等判断财务信息的真实性……”经鉴定“通过对青岛东软载波智能电子有限公司2016年5月至2017年3月历史数据的分析与计算，该公司2017年4月至5月期间3条生产线每月平均经营损失为163.49万元”，特别事项说明“（一）涉案委估资产明细系青岛东软公司提供，青岛凯建公司对资产明细提出异议，因评估时已不具备勘察现场的条件，本次评估我们仅根据青岛东软公司提出的资产明细，核实相关合同和发票，对委估时点资产的价值做出了评估。（二）本次涉案委估资产评估值基于青岛凯建公司扣押未归还青岛东软公司的情况下作出的估值。本报告仅作为委托方审理案件的价值参考，不作为当事人损失补偿获得的保证。如果鉴定的项目经法院审理后发生变动，需相应调整评估值”。青岛东软公司花费鉴定费80000元。 14、一审法院依青岛凯建公司申请，对涉案租赁房屋地面、墙面污损修复的费用及对相关设施（包括门、窗、踢脚线、卫生间内设施等）损坏的修复更换费用委托鉴定，对租赁房屋的垃圾、杂物清理费用委托鉴定。青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司于2018年3月12日做出青公资鉴字[2018]第009号司法鉴定评估报告书，经鉴定：（一）青岛东软公司、青岛凯建公司双方无争议部分评估价值为389420元；（二）青岛东软公司、青岛凯建公司双方有争议部分评估价值为237466元。鉴定评估范围“青岛凯建公司所有的位于青岛市城阳区青岛凯建电子科技有限公司内1#楼三层车间、3#楼3单元及5单元36套公寓中私自改建部分、地面及墙面污损、相关损坏的设施、需要清理的垃圾杂物”，特别事项说明“……10、本次鉴定评估中，青岛东软公司提出3#楼3单元、5单元宿舍在青岛东软公司撤出后至我公司现场勘测之日前，青岛凯建公司已将房屋另行租赁使用，本机构现场勘验的损失不能确认为是青岛东软公司造成的，青岛凯建公司方不予认可。鉴定人员现场勘测时未见入住人员……”。青岛凯建公司花费鉴定费49400元。 一审认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人诉讼请求及本案实际情况，一审法院认为本案争议焦点有以下四点：一是青岛凯建公司是否应返还青岛东软公司所扣押生产线、货物及物品并支付其相关经营损失；二是青岛凯建公司应否返还青岛东软公司押金35.64万元及电费预付款10万元；三是青岛东软公司是否应支付青岛凯建公司房屋及设施修复费用；四是青岛东软公司是否应向青岛凯建公司支付因逾期交房导致的损失。 针对争议焦点一，青岛凯建公司是否应返还青岛东软公司所扣押生产线、货物及物品并支付其相关经营损失。根据青岛凯建公司提交证据，可以显示在2017年8月8日至2017年8月15日之间，青岛东软公司委托其员工王乐平（身份证号码）负责青岛东软公司位于青岛市城阳区租赁房的搬迁工作，代表青岛东软公司签订搬迁交接文件等工作。王乐平在东软拉走物品明细上签字确认，并注明“本清单所列名细，经现场清点名称和数量无误”。该清单所列物品，与2017年4月21日青岛东软公司发送给青岛凯建公司的法务函所附的扣留物品明细内容一致，故而可以证明青岛东软公司所称被扣留的物品在本案审理过程中（2017年8月8日至2017年8月15日之间）已全部拉走，至于青岛东软公司所提出其他未拉走物品（青岛东软公司证据16），系青岛东软公司单方制作，且无其他证据予以印证，同时该清单所列物品在2017年4月21日所附明细中并未涉及，故对于青岛东软公司要求青岛凯建公司返还所扣押生产线、货物及物品的主张，一审法院不予支持。关于青岛东软公司所主张青岛凯建公司扣留生产线导致的自2017年4月20日起至2017年6月17日止的相关经营损失316.1万元。一审法院认为，根据青岛东软公司、青岛凯建公司双方提交的证据，可以证实青岛凯建公司因双方未就厂房宿舍等设施的修复损失达成一致而留置青岛东软公司物品的事实，因双方解除协议中约定交接时间为2017年5月18日，故自2017年5月18日之后青岛东软公司因青岛凯建公司留置青岛东软公司物品所导致的损失应当由青岛凯建公司根据其过错程度承担。至于具体损失数额，根据鉴定结论，加工中心3条生产线每月平均经营损失为163.49万元（日经营损失5.45万元）。因为该鉴定结论未经现场勘验，其所做依据是青岛东软公司单方提供的扣押资产清单明细、财务资料、生产经营资料等，双方对于资产明细亦未达成一致意见，且该鉴定结论中注明：“本报告仅作为委托方审理案件的价值参考，不作为当事人损失补偿获得的保证；如果鉴定的项目经法院审理后发生变动，需相应调整评估值”，同时考虑到企业经营性损失随市场波动较大，故一审法院认为该鉴定报告不具有客观性，但可以作为本案评定青岛东软公司经营损失的参考。考虑到因青岛东软公司、青岛凯建公司发生纠纷致使青岛东软公司设备不能正常拉出，必然会对青岛东软公司造成一定的经济损失，并且该损失的产生系因双方就厂房宿舍的修复费用未达成一致，故双方对于该损失产生均负有过错。综合本案实际情况，一审法院酌情认定青岛凯建公司应承担青岛东软公司自2017年5月18日起至2017年6月17日止按照一条生产线50%计算的经营损失27.25万元（5.45万元/日÷3条×30天×50%）。 针对争议焦点二：青岛凯建公司应否返还青岛东软公司押金35.64万元及电费预付款10万元。根据青岛东软公司、青岛凯建公司提交证据，可以显示双方在《解除合同协议书》中约定青岛东软公司于2016年12月23日前向青岛凯建公司支付下一年度房租672800元（包括2017年1月17日至2017年5月17日共4个月房租224266元；2个月违约金112133元；6个月房租336400元），并且青岛东软公司已将上述款项足额转给青岛凯建公司。青岛东软公司所诉争押金35.64万元，即解除协议中提到6个月房租336400元与2016年4月10日青岛东软公司、青岛凯建公司签订《厂房租赁合同》时青岛东软公司预交的押金2万元。其中2016年4月10日青岛东软公司、青岛凯建公司签订《厂房租赁合同》时青岛东软公司预交的押金2万元，在青岛东软公司、青岛凯建公司签订《解除合同协议书》中已经对押金、违约金等项目重新约定，并未提到该2万元，故而对于该2万元押金，一审法院不予处理。对于解除协议中约定的6个月房租押金336400元，双方解除协议约定：乙方2017年4月30日之前应付电费、水费、物业费及餐费等相关费用结算不受影响，2017年5月1日起应付电费、水费、物业费及餐费，由甲方从乙方交纳的2017年度6个月房租押金中扣除，截止交接完毕后7日内，经双方核算所有费用多退少补。一审法院认为，解除协议约定交接时间为2017年5月18日，故在交接之前，双方的协商过程中涉案厂房的水电及物业费用应当由青岛东软公司承担，在房租押金中予以扣除。根据青岛凯建公司提交证据，2017年4月11日至2017年5月11日期间，涉案厂房电费为30368.94元、水费为2337.3元，根据青岛东软公司盖章的两份业务联络函，青岛东软公司确认由青岛四海裕通物流分拨中心有限公司与青岛天宇创新企业管理服务有限公司负责其水电费支付，故对于该费用一审法院予以确认。至于物业费，根据青岛凯建公司分别与青岛东软载波科技股份有限公司、青岛东软公司签订的厂房租赁合同及青岛凯建公司与青岛丰和电气有限公司签订的厂房租赁合同书及补充协议，青岛东软公司每月应支付的涉案厂房的物业费共计为8088元（4800元+2586元+270元+432元）。故青岛东软公司所应扣除的水电费及物业费共计40794.24元（30368.94元+2337.3元+8088元），该费用扣除后青岛凯建公司应返还青岛东软公司房租押金共计295606元（336400元-40794.24元）。至于青岛东软公司所主张电费预付款10万元，双方解除协议中约定交接完毕后，甲方一个月内退还《预收电费合同》中乙方缴纳的电费预付款100000元，故对于该费用青岛凯建公司应予返还。 针对争议焦点三，青岛东软公司是否应支付青岛凯建公司房屋及设施修复费用626886元。根据青岛东软公司、青岛凯建公司签订解除协议，合同解除范围在于“青岛东软智能电子有限公司（吸收合并前为青岛丰和电气有限公司）、青岛东软载波科技股份有限公司与青岛凯建电子科技有限公司、青岛凯建塑胶包装有限公司、城阳区祥羊羊羊汤馆、青岛四海裕通物流分拨中心有限公司签订的所有涉及厂房、宿舍租赁、水电费、物业费、电梯费、餐费等合同包括但不限于《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同书—补充协议》、《厂房租赁合同》、《就餐合同》”，上述合同均因解除协议签订而解除，双方亦无继续履行合同意向，故对于上述合同均应解除。对于青岛东软公司租赁厂房期间对厂房及宿舍造成损坏，青岛东软公司抗辩，2014年12月27日青岛东软公司、青岛凯建公司双方就青岛东软公司承租青岛凯建公司厂房更改达成补充协议，青岛东软公司对厂房所做更改均已经征得青岛凯建公司方同意。但本案系青岛东软公司提出提前解除合同，故而对于补充协议中的改动条款在本案中不应予以适用，青岛东软公司仍应承担恢复原状的责任，故对于青岛东软公司该抗辩理由，一审法院不予采信。根据鉴定报告，鉴定人员现场勘测时未见入住人员。对于青岛凯建公司已自行对外出租的1#楼二层车间，3#楼2单元4套房间并不在评估范围之内。故对于青岛东软公司、青岛凯建公司双方有争议及无争议的评估价值共计626886元（389420元+237466元），均应由青岛东软公司承担。 针对争议焦点四，青岛东软公司是否应向青岛凯建公司支付因逾期交房导致的损失65万元及租金1961322.54元。对于青岛凯建公司所主张租金损失，根据青岛凯建公司提交证据12，青岛凯建公司自认涉案租赁物中的1号楼二层的厂房以及3号楼2单元4套房屋于2017年7月11日签订租赁协议，从2017年8月1日起租赁给案外人傅良凯。故对于上述租赁物的租金损失，一审法院不予支持。对于剩余租赁物是否出租的情况，双方当事人均未举证证明，故作为主张一方的青岛凯建公司应自行承担不利后果。但考虑到青岛凯建公司在鉴定期间需要保留现场用于鉴定机构进行现场勘测，故对于青岛凯建公司主张的评估范围内的1号楼三层、3#楼3单元及5单元共计36套宿舍在评估期间即自2017年9月18日起至2018年3月12日止共计175天的租金损失411459元[239726元（500000元/年÷365天×175天）+149333元（800元/月÷30天×32套×175天）+22400元（960元/月÷30天×4套×175天）]，应予支持。该租金损失系因青岛东软公司、青岛凯建公司在租赁物交接过程当中就房屋修复损失未能达成一致所致，双方均负有一定过错，应按照5:5的过错比例分担，故青岛东软公司应当支付青岛凯建公司租金损失205729元（411459元×50%）。至于青岛凯建公司所主张其他损失65万元，即青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初4892号民事调解书中明确的损失，青岛凯建公司所提交证据并不足以证明该损失的产生与本案青岛东软公司之间有直接因果关系，故该主张证据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、青岛凯建电子科技有限公司于判决生效之日起10日内向青岛东软载波智能电子有限公司赔付经营损失272500元，并返还预付电费100000元及剩余房租押金295606元，共计668106元；二、青岛东软载波智能电子有限公司于判决生效之日起10日内向青岛凯建电子科技有限公司赔付房屋及设施修复费用626886元、租金损失205729元，共计832615元；三、驳回青岛东软载波智能电子有限公司的其他诉讼请求；四、驳回青岛凯建电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、判决第一项与第二项确定的数额两相折抵后，青岛东软载波智能电子有限公司于判决生效之日起10日内赔付青岛凯建电子科技有限公司经济损失164509元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费37961元，由青岛凯建电子科技有限公司负担6511元，青岛东软载波智能电子有限公司负担31450元。一审反诉案件受理费17586元，由青岛凯建电子科技有限公司负担13458元，青岛东软载波智能电子有限公司负担4128元。青岛东软载波智能电子有限公司的预交鉴定费80000元，由青岛凯建电子科技有限公司负担13333元，青岛东软载波智能电子有限公司负担66667元。青岛凯建电子科技有限公司预交的鉴定费49400元，由青岛东软载波智能电子有限公司负担。 二审审理期间，上诉人青岛东软公司提交：证据一、2017年8月8日视频（VID20170808161810），用以证明：本案一审案件办理过程中，城阳区人民法院主持，要求青岛凯建公司协助搬迁，但是青岛凯建公司工作人员孙娅敬仍然恶意阻挠，并且协同第三方以第三方追索债权名义，通过堵车、堵门等方式恶意阻止搬迁。结合一审中法院调取的，青岛市公安局城阳分局夏庄派出所出具的青岛东软公司及青岛东软公司委托第三方搬家公司报警记录及出警调查相关材料可知，青岛凯建公司为了达到恶意阻止青岛东软公司搬迁的目的，以虚构的且与青岛东软公司无关的债权转让，恶意扣留青岛东软公司的资产。其中，孙娅敬在公安卷宗中出具保证书，明确认可自己在青岛东软公司搬运物品中予以阻拦。证据二、2017年8月9日视频，用以证明：（1）VID20170809_151713，孙娅敬不认可搬家公司出具的收据，要求青岛东软公司工作人员王乐平出具以他们格式出具的文件，王乐平比照格式出具。（2）VID20170809_152116，文书出具后，孙娅敬借口相机没电无法录像为由离开，不再予以处理，也不放行，变相阻止搬迁。（3）VID20170809_153134、VID20170809_154816，其中一辆车上货物部分卸下后仍然对搬家公司车辆不予放行，另外两辆车处于被第三方车辆阻挡状态。以上共同说明，青岛凯建公司以种种理由阻碍搬迁。证据三、二次搬家存在未拉走的物品的证据食品（VID20170808154548以及2303宿舍录像），用以证明：除了2018年8月8日被阻挡的三辆车上装载的物品外，未能装载的物品仍然滞留在青岛凯建公司处，另外宿舍楼的床等均未拉出，且被青岛凯建公司租赁给第三方使用。上述证据青岛凯建公司经质证后未对真实性提出异议，但认为不能确认视频的拍摄时间及地点，且无法证明东软公司的证明事项。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的焦点问题包含以下几部分费用的承担问题：1、扣押物品设备损失；2、经营损失；3、租金；4、修复费用；5、押金。 首先关于扣押物品设备损失，依据一审查明的事实，王乐平在青岛东软公司拉走物品明细上签字确认，并注明“本清单所列名细，经现场清点名称和数量无误”。该清单所列物品，与2017年4月21日青岛东软公司发送给青岛凯建公司的法务函所附的扣留物品明细内容一致，故而可以证明青岛东软公司所称被扣留的物品在本案一审审理过程中（2017年8月8日至2017年8月15日之间）已全部拉走，至于青岛东软公司所提出其他未拉走物品（青岛东软公司证据16），系青岛东软公司单方制作，且无其他证据予以印证，故对于青岛东软公司要求青岛凯建公司返还所扣押生产线、货物及物品的主张，一审法院不予支持认定正确。青岛东软公司主张拉走物品明细的签名并非公司真实意思，缺乏事实及法律依据，该上诉理由本院依法不予支持。 关于经营损失的认定，依据一审查明的事实可以认定，青岛凯建公司因双方未就厂房宿舍等设施的修复损失达成一致而留置青岛东软公司物品的事实。在双方解除合同约定的交接时间2018年5月18日后，继续扣留物品必然给青岛东软公司造成经营损失。青岛凯建公司主张其在此期间并无过错的抗辩，本院依法不予支持。关于经营损失，青岛东软公司应对其主张承担举证责任，但一审中的鉴定结论未经现场勘验，其所做依据是青岛东软公司单方提供的扣押资产清单明细、财务资料、生产经营资料等，故一审未直接依据该鉴定结论对经营损失进行认定，而是在鉴定结论的基础上予以酌定，符合法律规定，也避免了当事人诉讼程序的冗长，本院依法予以认可。关于起算时间，青岛东软公司主张按照青岛凯建公司阻拦其搬离时间计算，对此本院认为，在双方约定的交接期间未届满之时，青岛凯建公司因双方就厂房宿舍的修复费用未达成一致而阻止青岛东软公司搬离，不应视为给青岛东软公司造成损失；但在约定的交接时间后，凯建公司继续阻止青岛东软公司撤离涉案场地，必然会对青岛东软公司造成一定的经济损失，故一审以2018年5月18日作为起算时间，认定正确。因凯建公司继续阻止青岛东软公司撤离涉案场地，系双方就厂房宿舍的修复费用未达成一致引起，对此双方均有过错，一审法院在此基础上酌情认定经营损失，符合法律规定，本院依法予以维持。二上诉人关于此的上诉请求均没有法律依据，本院依法不予支持。 3、关于租金的损失。本院认为，双方约定的交接日期为2017年5月18日，之后系因青岛凯建公司原因阻止青岛东软公司搬离涉案场地，所以之后的占用使用费均不应计算。但一审考虑到评估范围内的1号楼三层、3号楼3单元及5单元36套房屋在评估期间确需保留现场用于鉴定机构进行现场勘测，故对上述期间租金按照双方的过错予以分担，该认定正确。故青岛凯建公司主张其他范围及从2017年5月18日计算租金的上诉主张及东软公司主张仅给予1个月宽限期的租金的上诉主张，本院均不予支持。关于凯建公司主张的65万元的经济损失，本院认为，在涉案房屋未实际交接前，凯建公司单方与案外人签订租赁合同因此造成的损失，系其单方原因造成，该损失与凯建公司和东软公司之间的纠纷没有必然的因果关系，故一审法院未予支持认定正确，本院予以维持。 4、关于修复费用。对于鉴定报告中无异议的部分，青岛凯建公司无异议，东软公司一审中对该部分也无异议，二审中东软公司提出异议，本院根据禁止反言的原则，对此不予采信不予审查。对于有异议的部分：1、表4的1-4项，虽然青岛东软公司主张上述部分系青岛凯建公司依据2014年12月27日补充协议进行建造，但本院认为，上述部分系青岛凯建公司应承租人的要求进行改建，且未包含在解除协议约定的保留事项中，故上述部分费用应由青岛东软公司负担。2、表4的5-10项，青岛东软公司主张上述部分，现处于实际利用状况，双方也曾进行过口头协商保留使用，但未提供证据予以证明，故对其上诉理由本院依法不予支持，上述部分费用应由青岛东软公司负担。3、表4的11-17项，解除协议中未明确约定为保留部分，且青岛凯建公司对该部分不予认可，因此该部分费用应由青岛东软公司负担。4、表10、表11部分，涉及3号楼3单元、5单元，因鉴定时涉案部分并无他人居住使用，且东软公司提供的证据不足以证明涉案房屋的损坏部分是由他人造成的，故上述修复费用应由青岛东软公司负担。青岛东软公司对鉴定报告的其他上诉意见，亦未提交证据予以证实，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 5、关于押金费用，本院认为，虽然《解除合同协议书》中对押金、违约金等进行重新约定，东软公司也实际支付了约定的押金、违约金等，但该解除合同协议书未涉及2016年4月10日《厂房租赁合同》的押金2万元，该2万元青岛东软公司在履行2016年4月10日合同时已实际支付，在各方合同已实际解除、权利义务已清算完毕的情况下，该2万元应予退还。一审法院认为解除协议未涉及该2万元因此不予处理认定错误，应予纠正。 综上，上诉人青岛凯建公司的上诉理由不成立，上诉人青岛东软公司的上诉理由部分成立，应部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3859号民事判决第二项、第四项。 二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3859号民事判决第三项、第五项。 二、变更山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3859号民事判决第一项为：被告青岛凯建电子科技有限公司于本判决生效之日起10日内向原告青岛东软载波智能电子有限公司赔付经营损失272500元，并返还预付电费100000元及剩余房租押金315606元，共计688106元； 三、驳回青岛东软载波智能电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费37961元，由青岛凯建电子科技有限公司负担6561元，青岛东软载波智能电子有限公司负担31400元。一审反诉案件受理费17586元，由青岛凯建电子科技有限公司负担13458元，青岛东软载波智能电子有限公司负担4128元。青岛东软载波智能电子有限公司的预交鉴定费80000元，由青岛凯建电子科技有限公司负担13333元，青岛东软载波智能电子有限公司负担66667元。青岛凯建电子科技有限公司预交的鉴定费49400元，由青岛东软载波智能电子有限公司负担。二审案件受理费64060元，其中青岛东软载波智能电子有限公司预交28225元，由青岛东软载波智能电子有限公司负担27872元；由青岛凯建电子科技有限公司负担353元；青岛凯建电子科技有限公司预交35835元，由青岛凯建电子科技有限公司预交负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月十八日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨