河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0322民初1710号原告:河南诚若房地产有限公司,住所地：孟津县麻屯镇王村。法定代表人：李治平，任该公司总经理。委托诉讼代理人：孙戍，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：孙华猛，河南坤达律师事务所律师，特别授权。被告：秦东东，男，汉族,住所地：河南省，现住洛阳市西工区。原告洛阳诚若房地产有限公司（以下简称“诚若公司”）诉被告秦东东商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2017）豫0322民初1757号民事判决书，判决：驳回原告洛阳诚若房地产有限公司的诉讼请求。原告诚若公司上诉，洛阳市中级人民法院审理认为一审法院认定事实不清，作出（2019）豫03民终354号民事裁定书，裁定：撤销（2017）豫0322民初1757号民事判决；本案发回重审。本院另行组成合议庭重新进行了审理，原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诚若公司原审诉称，1、判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告向原告支付首付款逾期违约金18000元；3、判令被告偿还原告垫付的房屋按揭货款2739.23元(截止2017年6月)；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年4月23日购买原告开发的预售房，由于被告个人原因，其要求延期支付部分首付款60000元，同时承诺逾期向原告支付违约金，逾期超过60日原告有权对该房屋另行出售，双方约定到期后原告多次催促,被告至今未履行。被告秦东东原审缺席无答辩。原审查明，2016年4月23日，被告购买原告开发的位于孟津县麻屯镇的“牡丹公馆”2号楼7单元702号房双方签订商品房预售合同(合同编号:YS0053051)，同日被告向原告出具两份延期付款承诺书,载明其于2016年8月30日前付清首付款20000元，于2017年4月30日前付清首付款40000元，并承诺逾期向被告支付违约金，逾期超过60日原告有权对该房屋另行出售。庭审中原告将上述合同、承诺书举交法庭，撤回要求被告偿还原告垫付的房屋按揭贷款2739.23元(截止2017年6月)的诉求。被告秦东东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,应当视为其已放弃相关答辩和质证的权利。原审认为，原、被告签订《商品房预售合同》，被告向原告出具“延期付款承诺书”,双方应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案原告依上述证据主张被告承担合同义务，继续履行合同，法院可予支持。但合同一方当事人主张合同关系解除的，应当对引起合同关系变动的法律事实承担举证责任，原告对解除合同的主张举交了被告签字的承诺书，其仅能证明原告对被告享有的权利发生规范上的请求权，而合同解除权为形成权，其要求行使解除权的原因事实已客观现实的发生及存在，并经权利人行使解除权后的意思表示到达相对人即产生解除法律效力,因此原告方证据较为单一，在缺乏其他基础客观情由下，其仅表明基于请求权被告应履行合同义务，而在形成权上无法证明被告“客观现实”未履行合同义务，故本院对原告诉求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告洛阳诚若房地产有限公司的诉讼请求。原告诚若公司提出上诉，洛阳市中级人民法院审理认为，一审法院认定基础事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销河南省孟津县人民法院(2017)豫0322民初1757号民事判决；二、本案发回河南省孟津县人民法院重审。重审中，秦东东述称本人不在住所地居住，要求按照现居住地送达应诉。本院按照秦东东现居住地重新送达应诉及开庭传票，秦东东于2019年10月28日收到应诉文书，并到庭参加诉讼。原告重审诉称：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、依法判令被告向原告支付首付款逾期违约金18000元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告撤回要求被告偿还原告垫付的房屋按揭贷款2739.23元(截止2017年6月)的诉讼请求。事实和理由同原审。被告重审辩称，被告与原告签订了预售房合同和延期付款承诺书，被告违约应当承担责任。不同意解除合同，原告要求的违约金过高，应该在1万元之内。被告希望在1个月内能把首付、违约金、按揭贷款都付清。重审查明的基本事实同原审。2016年4月23日，洛阳诚若房地产有限公司（以下简称“洛阳诚若公司”）与秦东东签订《商品房预售合同》(合同编号:YS0053051)，秦东东购买洛阳诚若公司位于孟津县麻屯镇王村的“牡丹公馆”2号楼7单元702号房，按建筑面积计算单价24.55万元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、按揭贷款，买受人于2016年4月23日前向出卖人支付首付款75500元，剩余房款17万元办理按揭贷款，贷款金额以银行抵押合同为准。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与实际已付款的差额确定”。双方商定，秦东东的首付款为74500元。秦东东于4月23日当天付首付款14500元，因个人资金问题，要求延期支付首付款其中的6万元。经诚若公司同意，秦东东于4月23日写下两份《延期付款承诺书》承诺于2016年8月30日前付清剩余的首付款2万元，于2017年4月30日前付清剩余首付款4万元。并承诺“严格按照以上时间付款，若超出期限，本人按日向开发商支付未付款百分之一的违约金，逾期超出30日，本人按日向开发商支付未付款百分之二的违约金，同时未付清首付款前开发商有权不予办理房产证，如逾期超过60日，开发商有权对该房源另行出售，所付房款不予退还”。之后，秦东东没有按照承诺付清剩余的首付款6万元。本院认为，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告没有按照《商品房预售合同》及《延期付款承诺书》的约定付清剩余的首付款，原告有权要求解除合同，本院予以确认。原告诉求解除合同，被告于2019年10月28日收到本院的应诉文书，10月28日，即为原告的解除合同通知到达被告的时间。本院确认，自2019年10月28日原、被告双方的《商品房预售合同》解除。原告依照被告的《延期付款承诺书》，主张违约金18000元，对比合同价款，不超过损失的百分之三十，不属于过分高于造成的损失。被告辩称违约金过高，没有法律依据，不予支持。被告应当向原告支付违约金18000元。但是，如果按照约定，被告承担了违约金18000元，又承担“所付房款不予退还”，被告承担的违约责任显然“过分高于造成的损失”。因此，原告收取被告的14500元首付款应当予以返还。因法律关系不同，原告撤回要求被告偿还按揭贷款的诉讼请求，符合法律规定，准许原告撤回该项起诉，原告可另行起诉。报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、确认原告洛阳诚若房地产有限公司与被告秦东东2016年4月23日签订的《商品房预售合同》(合同编号:YS0053051)自2019年10月28日解除。二、自本判决生效后30日内，被告秦东东支付原告洛阳诚若房地产有限公司违约金18000元。三、自本判决生效后30日内，原告洛阳诚若房地产有限公司返还被告秦东东首付款14500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费320元，由被告秦东东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  都立新人民陪审员  宋章元人民陪审员  高守谦二〇一九年十二月十七日书 记 员  王晓丹