包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2362号 原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区。统一社会信用代码9115029155548079X8。 负责人：陈霖，总经理。 委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。 委托诉讼代理人：柳龙全，男，该公司项目经理。 被告：李忠，男，1984年4月8日出生，汉族，货车司机，住内蒙古自治区包头市。 原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告李忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人王燕、被告李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5387.43元、违约金269.91元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积120.93㎡，自2017年10月1日欠缴物业服务费，至2019年12月31日的物业管理费共计5387.43元，欠缴物业服务费产生违约金269.91元（按所产生违约金的30%计算）。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。 被告李忠辩称，物业服务收费标准是中奥物业包头分公司制定，价格太高，被告目前没有经济能力给付。中奥物业包头分公司的物业服务不到位，没有及时倾倒垃圾、铲除积雪，给业主带来不便。因上述原因，没有交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，中奥物业包头分公司向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。李忠于2013年从他人手中购买和发紫薇园小区*号房屋，尚未进行所有权登记，也未对商品房买卖合同进行变更，该房屋面积为120.93㎡。李忠没有交纳2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，中奥物业包头分公司催要未果。庭审中李忠确认拒付物业服务费的事由为：1.物业服务费收费标准是物业公司制定，业主未交费即被起诉，属于强制消费；2.中奥物业包头分公司的物业服务不到位，在垃圾倾倒、积雪清除上存在问题；3.目前没有经济能力给付物业服务费。李忠在庭审中提交了照片、视频，证明物业服务在垃圾倾倒、积雪清除上存在的问题，中奥物业包头分公司予以否认，主张小区的垃圾倾倒由环卫局承包，每天都在进行，物业公司在雪后进行了铲雪。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中和发紫薇园小区业主委员会与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主及物业使用人具有约束力。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条第一款第二项规定：“普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；”根据此规定，李忠作为物业使用人应当按照《和发紫薇园项目物业委托服务合同》约定的物业服务费标准和时间履行给付义务，李忠关于物业服务费标准高，属于强制消费的抗辩主张不能成立。李忠主张中奥物业包头分公司的物业服务在垃圾倾倒、积雪清理上不到位，所提交的照片、视频等证据材料不能证明物业服务存在严重瑕疵，所反映出的瑕疵尚不能成为拒交、少交物业服务费的事由，中奥物业包头分公司应当在今后的服务中对存在的瑕疵进行改善，提高服务水平和能力。李忠作为接受物业服务的物业使用人，应当给付物业服务费5387.43元（2017年10月1日至2019年12月31日期间）。中奥物业包头分公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，李忠并非恶意欠交物业服务费，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下： 一、被告李忠于本判决生效之日起十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5387.43元； 二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担1元，被告李忠负担24元。 本判决为终审判决。 审判员  巴图 二〇一九年十二月二十六日 书记员  郭静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。