江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初6196号原告：苏州市品源职业培训学校，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：王家林，校长。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：俞健，总经理。委托诉讼代理人：陈永根，系被告工作人员。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。原告苏州市品源职业培训学校（以下简称品源学校）与被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称好百年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告品源学校的委托诉讼代理人查文霄、巩金凤、被告好百年公司的委托诉讼代理人陈永根、于巧杭两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品源学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告户外广告装修费损失43514.99元、1号楼1101-3室装修费用损失327600元、监控设备18540元、学校搬家费用损失6000元，合计395654.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更装修损失按240000元主张。事实和理由：2017年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同，租赁苏站路1599号好百年国际商业广场1幢1101-3室房屋用于办公(培训)。合同签订时被告提供的土地使用权证和房屋产权证显示土地用途类别为商务金融，规划性质为非居住。合同签订后，原告依约支付了房屋租金，并对租赁房屋进行了装修，支出装修费用327600元，监控设备费用18540元，并进行广告设置，支出广告装修费43514.99元。但2018年苏州市政府针对“331”整治火灾隐患专项行动工作，原告在办理相关手续的过程中，发现被告已于2014年将所租赁房屋所在建筑物的6至13层的建筑功能变更为公寓，在公寓里开办学校不符合相关政策的规定。故上述变更及政府工作导致所租赁房屋不符合双方合同约定的用途，合同目的已无法实现，严重损害了原告的权益。原告本拟搬至好百年国际商业广场6栋50107室，但在此过程中，因被告将房屋无故锁住并停水停电，导致原告彻底无法继续经营，故原告于2018年10月10日向被告发出告知函，明确告知被告于2018年11月30日后将不再续租好百年1号楼11层1101-3室房屋，并于2018年11月6日再次发律师函告知被告，请被告及时进行租赁房屋的交接。原告认为，被告隐瞒了租赁物的建筑物功能属性，导致合同目的无法实现，因此被告应该承担合同解除的违约责任，赔偿原告相关的损失。因协商无果，故诉至法院，望判如所请。被告好百年公司辩称，2017年10月10日,原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，被告已按合同约定提供承租房屋，原告亦成功办理了民办学校办学许可证的地址变更登记手续。被告认为，原告在履约过程中存在违约，其聘请家装公司对涉案房屋进行装修，且在施工前没有申请办理建设工程消防设计备案手续，装修完毕后亦未办理消防验收手续，最终造成办学障碍。关于损失，户外广告投放合同约定投放期自安装起一年，原告已实际使用完毕，故无权主张上述损失；装修损失24万元依据不足；监控设备损失因原告在搬离房屋时已自行拆除。鉴于原告违约在先，故其主张的损失被告均无需承担赔偿责任。经审理查明：2012年3月7日，苏州市公安消防局向苏州威尔置业有限公司就位于江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1号楼出具《建设工程消防设计审核意见书》一份，明确六至十三层的建筑功能为商务办公；2014年2月10日，该公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》一份，明确上述六至十三层的建筑功能为公寓。2014年8月，苏州威尔置业有限公司取得位于江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1幢1101室房屋（建筑面积为1040.20平方米）的所有权，其中登记规划用途为非居住；该公司于2014年9月取得该房屋占用范围内的土地使用权，土地登记类型（用途）为商务金融用地。2014年8月20日，苏州威尔置业有限公司出具授权委托书一份，明确委托好百年公司代其处理苏站路1599号“好百年国际商业广场”的出租、日常管理、监督及纠纷处理等事宜。2017年10月10日，好百年公司作为出租方将涉案1幢1101室房屋分成1101-1室、1101-2室和1101-3室对外出租，其中1101-1室（建筑面积为150平方米）和1101-2室（建筑面积为350平方米）出租给了苏州源品餐饮管理有限公司（以下简称源品餐饮公司），1101-3室（建筑面积为540.2平方米）出租给了品源学校。当日，好百年公司（出租方、甲方）与品源学校（承租方、乙方）就1101-3室签订房屋租赁合同和补充协议各一份，同时也与源品餐饮公司（承租方、乙方）分别就1101-1室、1101-2室签订房屋租赁合同和补充协议各一份。三份租赁合同除了租赁面积、年租金金额、租赁保证金金额等事项的约定不同外，其他各项内容均一致；三份补充协议的约定内容完全一致。上述合同及补充协议签订后，好百年公司将1101-3室房屋交付品源学校，将1101-1、1101-2租赁房屋交付给源品餐饮公司。品源学校、源品餐饮公司对房屋进行装修后便投入使用。另查明：品源学校于2017年12月11日将学校的办学许可证登记地址变更至1103-3室房屋内，办学许可有效期至2018年7月16日。2018年7月左右，因苏州市政府部门开展“331”整治火灾隐患安全大检查，其被主管部门告知因登记办学地址即涉案1101-3室的建筑功能为公寓，不符合消防申报条件和教育培训条件，其办学许可证无法在该房屋内续期，故品源学校自2018年7月左右停止了正常的教育培训工作。2018年10月起，品源学校、源品餐饮公司就承租房屋无法正常经营使用事宜与好百年公司多次进行协商未果。2019年1月2日，品源学校向本院起诉好百年公司，好百年公司后提起反诉。本院经审理后认为，品源公司与好百年公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，本案系因不可归责于双方的政府行为原因导致品源学校无法以具有公寓性质的房屋继续用于教育培训用途，结合双方均同意解除房屋租赁合同，故判决好百年公司与品源学校签订的1101-3室房屋租赁合同及补充协议于2018年11月30日解除，并就好百年公司应返还的保证金、品源学校应支付的前述房屋占用费及物业费作出相应的判决。品源学校、好百年公司均不服一审判决，提起上诉，苏州市中级人民法院经二审，于2019年11月13日作出（2019）苏05民终8492号终审判决，驳回上诉、维持原判。上述案件审理中，品源学校、源品餐饮公司于2019年5月31日将涉案的11层房屋全部腾空返还好百年公司，品源学校支出搬家费6000元。三方后于2019年6月5日办理交接手续。嗣后，好百年公司将上述房屋另行出租给案外人，原11层房屋装饰装修现已全部拆除。2019年6月27日，源品餐饮公司向本院起诉好百年公司房屋租赁合同纠纷一案，本院追加品源学校作为第三人参加诉讼。该案中，源品餐饮公司主张其对前述1101-1、1101-2室房屋进行装修投入24万元、对11层房屋的信息网络工程及监控设备、投影仪、音响设备等投入网线等材料费及安装费损失合计22460元。本院经审理，结合源品餐饮公司已使用房屋的期限，酌情认定上述两项损失分别为16.8万元和15000元，并判决好百年公司按50%的比例承担上述损失的赔偿责任计84000元和7500元。源品餐饮公司、好百年公司亦就该案均提起上诉。再查明：2017年10月10日，品源学校（委托方、甲方）与苏州鑫艺新建筑装饰工程有限公司（施工方、乙方，以下简称鑫艺新公司）签订装饰装修工程施工合同一份，约定乙方对涉案1101-3室计540平方米的房屋进行装修，开工日期为2017年10月10日，竣工日期为2017年12月10日，工程价款为24万元；乙方指派张毅为施工工地代表，负责履行合同。2018年3月10日，鑫艺新公司向品源学校出具收据一份，明确品源学校以现金和银行转账方式向该公司支付了装修费24万元。2019年9月11日，鑫艺新公司出具情况说明一份，明确其收到的24万元中有品源学校转账103800元，123800元为个人微信及支付宝转账和银行转账，剩余12400元为现金支付。2017年11月25日，好百年公司（甲方）与品源学校（乙方）签订户外墙体广告发布合同，约定好百年公司为品源学校发布5.6米*6.73米的户外广告，投放周期为一年，自安装日起算，费用为3015元。品源学校后支出户外广告制作费用32999.99元。该户外广告于2018年1月前后发布，于2019年春节前后被好百年公司拆除。2017年11月30日，品源学校（委托方、甲方）与苏州高新区赛格电子市场兴澄衡电子经营部（施工方、乙方，以下简称兴澄衡经营部）签订工程服务合同一份，约定由乙方对甲方在涉案11层1101-3房屋的网络、电话面板、机房设备、无线AP布线、监控设备、投影仪及音响设备等进行安装并进行调试，总价款为18540元，施工期限自2017年12月1日起至2018年3月31日止。当日，兴澄衡经营部向品源学校开具18540元的电脑设备发票。品源学校在审理中称合同约定的是网线等材料费和安装费，不包括设备费。以上事实，由原告品源学校提供的（2019）苏05民终8492号民事判决书、房屋租赁合同及补充协议、户外广告制作安装合同、装饰装修合同、工程服务合同、付款凭证及发票、被告好百年公司提供的民办学校办学许可证、变更事项审批表及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，根据生效民事判决书，认定品源学校与好百年公司就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，亦认定系因不可归责于双方当事人的政府行为原因导致上述租赁合同无法实现合同目的，上述房屋租赁合同已于2018年11月30日解除。基于前述理由，对于品源学校的合理损失，根据公平原则，本院酌情判定由好百年公司按50%的比例承担赔偿责任。本案中，就品源学校主张的装饰装修损失，根据其提供的证据材料，可以认定品源学校就涉案房屋装饰装修支出24万元；虽好百年公司对此持有异议，但未能提供反证，且装修现场已拆除无法启动相应的评估鉴定程序，故本院对好百年公司的抗辩意见不予采纳。品源学校的装饰装修损失，应结合其已实际使用的期限比照合同约定租期对装修支出进行摊销，故对其主张的装饰装修损失，本院酌情认定为168000元，并判定由好百年公司赔偿该项损失84000元。关于信息网络工程损失。因源品餐饮公司亦委托同一施工方就相关工程进行施工，且在相关案件中，源品餐饮公司陈述称其主张的损失22460元系网线材料及安装费用，故品源学校现主张的18540元，虽陈述称亦为网线材料及安装费用，然因发票载明系电脑设备，且好百年公司对此持有异议，故本院根据发票记载认定上述款项为设备费用。结合品源学校已在搬离过程中对可移动设施设备进行搬离，故本院对其主张的信息网络工程中的设备款项18540元不再作为损失予以认定。关于户外广告费用。根据户外广告发布合同，品源学校发布户外广告的周期为一年，现其亦认可在2019年春节前后由好百年公司拆除，而好百年公司辩称系因发布合同到期终止而拆除其户外广告，该抗辩意见于法有据，本院予以采纳，故就该项损失，本院不予认定。关于搬家费用。2019年5月31日品源学校搬离涉案房屋，其产生的搬家费应属必要的损失，故判决由好百年公司按50%计3000元承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项规定，判决如下：一、被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州市品源职业培训学校装饰装修损失84000元、搬家费损失3000元，合计87000元。二、驳回原告苏州市品源职业培训学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5921元，由原告苏州市品源职业培训学校负担4249元，被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担1672元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支持原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 长  李 尧审 判 员  沈录印人民陪审员  包明华二〇一九年十二月十日书 记 员  季碧珺