广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4511号原告：张凤英，女，1977年11月2日出生，现住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：余海贤，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：江门市蓬江区一番皮具店，住所地江门市蓬江区象溪路5号，注册号440703600452510。经营者：李彩银。委托诉讼代理人：郭颖波，该店员工。原告张凤英与被告江门市蓬江区一番皮具店（以下简称一番皮具店）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告张凤英及其委托诉讼代理人余海贤、被告一番皮具店的委托诉讼代理人郭颖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付通道占有使用费210000元（计算依据：涉案通道建筑面积3平方米，土地用途为商业，暂按该地段的租金市场价每月1000元/平方米计算，从2013年5月20日计算至2019年3月19日共70个月，故占有使用费暂为1000元/平方米×3平方米×70个月=210000元，后续占有使用费按上述标准计算至实际支付之日止。）；2.被告向原告支付欠付占有使用费的利息5000元（按中国人民银行同期贷款利率，以应付占有使用费为本金从2013年5月20日起分段计算，暂请求5000元）；3.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：1932年，案外人黄象源向案外人**椿购买江门市蓬江区象溪路5号的房屋，取得该房屋的所有权。江门市蓬江区象溪路5号的房屋分前座和后座，前座的房屋需在前座房屋范围内预留通道供后座房屋的使用人进出。1946年间，案外人黄象源领取了江门市蓬江区象溪路5号房屋的《土地所有权状》，同年，案外人黄象源去世。当时，该房屋一直由案外人杨岳一家居住并有二分之一的份额登记在案外人黄引庆名下（杨岳的前妻）。1987年2月，案外人黄象源的法定继承人黄梅溪（黄象源次子）就江门市蓬江区象溪路5号房屋的权属及通道使用费问题，以黄引庆为被告、以杨岳为第三人，向江门市城区人民法院（即江门市蓬江区人民法院）提起诉讼[案号：（1987）江城法民仓自第22号]，要求解决。经江门市城区人民法院受理后，黄梅溪、黄引庆、杨岳达成调解，同意江门市蓬江区象溪路5号房屋的权属由黄梅溪所有，由杨岳出资在面向讼争房屋入门左边建通道给江门市蓬江区象溪路5号房屋后面屋的人出入，通道产权归黄梅溪所有，杨岳从1987年9月1日向黄梅溪交租。1987年8月25日，江门市城区人民法院就黄梅溪、黄引庆、杨岳的调解内容出具《民事调解书》。2005年，案外人陆国辉的母亲（黄梅溪女儿），在通过法定继承黄梅溪的江门市蓬江区象溪路5号房屋后，再将其过户登记至陆国辉名下[房地产权证号：粤房地证字第××号，土地证号：江国用（2005）第1××4号]。2013年，原告向陆国辉购买江门市蓬江区象溪路5号前座房屋（面向前座左侧的通道属于前座房屋范围内），并于2013年5月20日办理了房屋过户登记[房地产权证号：粤房地权证江门字第××号，土地证号：江国用（2013）第1××2号]，原告获得江门市蓬江区象溪路5号前座房屋的所有权，但截至目前，面向前座房屋左侧的通道仍由被告占有使用。原告认为，原告已取得江门市蓬江区5号前座房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告是该通道的实际使用人，理应向原告支付占有使用费。经原告多次向被告提出要求支付占有使用费，但被告均不予理睬，为维护原告的合法权益，原告遂提起本案诉讼。原告向本院提交的证据有：1.原告身份证一份；2.被告企业信息打印件一份；3.图片一张;4.民事调解书[案号：（1987）江城法民仓字第22号]一份；5.房地产权证（粤房地证字第××）一份、土地证[江国用（2005）第1××4号]一份；6.发票（No：06628344/03802367）两张；7.房地产权证（粤房地权证江门字第××）一份、土地证[江国用（2013）第1××2号]一份；8.照片一张。被告一番皮具店答辩称：一、根据1987年江城民法仓字第22号《民事调解书》，双方调解最终结果是：象溪路5号后座无需支付任何费用，使用通道出入，并已几十年一直延续至今，双方一直遵守法律法规从没改变。近期却发生张凤英女士借“占用通道”敲诈勒索之事，想借此事改变当年双方已达成一致的法律法规。根据我国《物权法》第167条规定，张凤英女士在购买象溪路5号前座房屋所有权的同时，应当继续承担房屋所在地已经设定的通道使用权的地役权义务。二、从张凤英女士提供的图片上看，是一位女士正在通道里做上门问卷调查工作，并不能证明有什么情况，墙上挂的皮带，是新货回来后，放上去体验颜色和效果，就好似一件衣服穿上模特身上，体验一下效果如何。皮带挂墙体验时间一般5分钟左右，平时并不挂墙上，有图片为证。通道只是提供进出门口之用，因为通道只有70cm宽，并不适合经营性行为，更不可能如张凤英所说的“占用”，有通道图片可以作证。三、张凤英女士的起诉状说“曾多次向被告提出要求支付占有使用费，但被告不予理睬”，但其并未列出证据一一加以说明。四、张凤英购买象溪路5号前座房屋是住宅用地性质，现张凤英已非法改为商业用途性质，已违反了《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律法规及管理规定，将住宅改变为经营性商用铺位，违法者应及时恢复原住宅性质。请张凤英女士按照《物权法》的规定，及时恢复住宅性质。综上所述，通道只是象溪路5号后座进出门口之用，恳请法院用公平公正的法律作判决。被告向本院提交的证据有：1.被告经营者的身份证一份；2.委托人身份证一份；3.被告营业执照一份；4.民事调解书（案号：（1987）江城法民仓字第22号）一份；5.通道图片一张；6.房屋所有权证（粤房字第××号）一份；7.业主身份证复印件；8.关于通道合法无偿使用的法律法规一份。经审理查明：因江门市蓬江区象溪路5号前座（以下简称5号前座）房屋产权纠纷，原权属人黄梅溪向原江门市城区人民法院起诉被告黄引庆、第三人杨岳，立案案号为（1987）江城法民仓字第22号。该案经审理查明，讼争房屋是二层，地下为厅，二楼为房，各层建筑面积为15.15平方米。在该案审理过程中，经法院召集各方当事人进行调解，各方当事人于1987年8月25日自愿达成如下协议：一、黄梅溪、黄引庆及第三人杨岳同意黄引庆将坐落江门市象溪路5号双隅木楼二层一座原登记陈丽霞（后改为黄引庆）名下的产权返还给黄梅溪（原发0076号共有权执照已遗失，宣布注销无效）。上述房屋全部归黄梅溪所有。二、黄梅溪、黄引庆及第三人杨岳同意，由黄梅溪返还讼争房屋赎金、维修费合计4000元给杨岳所有，黄梅溪在今年九月五日交付上述款项给杨岳。三、黄梅溪、黄引庆及第三人杨岳同意，在杨岳一家搬出讼争房屋给黄梅溪使用时，由杨岳出资在面向讼争房屋入门左边墙的内侧（邻3号屋）用单隔墙间一条内孔75公分宽的由地下至地上顶部的巷仔给讼争房屋后面屋的人出入开上述巷仔的门口并加上门，塞入二楼房的门口，开上二楼厅的櫊仔口，由杨岳出资负责处理，讼争房屋地下的巷仔产权归黄梅溪所有。四、黄梅溪、黄引庆及第三人杨岳同意，三人积极创造条件，争取早日搬迁。黄梅溪与杨岳应暂到房产部门按照有关规定签订讼争房屋租赁合约。杨岳从一九八七年九月一日起向黄梅溪交租，在租赁期间，杨岳不得将讼争房屋借、租、转让给他人。后5号前座经继承变更登记至案外人陆国辉名下，2013年原告向陆国辉购买5号前座，并于2013年5月20日办理了房屋过户登记，取得5号前座的所有权，包括上述调解协议第三条约定的通道。江门市蓬江区象路5号后座（以下简称5号后座）现登记的权属人为杨岳，被告自认自2007年6月起开始使用5号后座至今。5号前座及后座相邻，涉案通道是后座通行的唯一通道。原告认为，其获得5号前座的所有权，包括该通道的所有权，但被告一直占有使用该通道，故要求被告支付其使用通道的占有使用费。本院认为：本案是物权保护纠纷。本案双方争议的焦点是被告应否向原告支付涉案通道的占有使用费。首先，涉案通道按上述调解协议的约定于杨岳一家搬出前座后由杨岳修建，虽然在本案中无法查清该通道具体修建时间，但按调解协议可推定该通行已形成三十多年。调解协议约定该通道提供给后座使用人通行，但没有约定通行费，在通道形成至今原权属人亦未收取相关的占有使用费或者租金，由此可推定该通道是免费提供给后座使用人通行。而上述调解书第四条协议约定的租金仅是杨岳一家在未搬出5号前座房屋时，自1987年9月1日起应向原权属人黄梅溪支付房屋租金，并非指该通道的租金，故原告主张被告应按上述协议约定支付占有使用费，本院不予支持。其次，原告主张该通道涉及地役权的问题。地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的用益物权，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。本案中，虽然原告享有诉争通道的所有权，但双方当事人并未针对诉争通道约定并设立地役权，故原告基于地役权主张占有使用费本院不予支持。最后，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，相邻通行权的行使应以必要性为前提和限度。本案中，5号前座与后座相邻，根据查明的事实，除了诉争的通道外，后座使用人没有其他通道可以通行，诉争通道是后座使用人通行的唯一通道，原告应提供必要的便利。另外，原告提供的证据亦未能充分证明被告除了使用诉争通道通行外，还用作商业用途，故原告要求被告支付通道的占有使用费，本院不予支持。因此，原告关于对通道租金的市场价进行司法评估的申请，已无评估的必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告张凤英的全部诉讼请求。本案受理费4525元，由原告张凤英负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  吴翠青人民陪审员  李樊荇人民陪审员  陈彩萍二〇一九年十二月九日法官助理陈祎姗书记员李伟铭