苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初6570号原告（案外人）：胡婷，女。委托诉讼代理人：邵荣家，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：刘建平，男。被告（被执行人）：汤金祥，男。委托诉讼代理人：汤春明，系汤金祥之子。第三人汤春明，男。第三人：胡水仙，女。委托诉讼代理人：汤春明，系胡水仙之子。第三人：顾承江，男。原告胡婷与被告刘建平、汤金祥案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告申请，追加汤春明、胡水仙、顾承江作为本案第三人参加诉讼。原告胡婷及其委托诉讼代理人邵荣家，被告刘建平，第三人顾承江，第三人汤春明暨被告汤金祥、第三人胡水仙之共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡婷向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告汤金祥等人签订的《拆迁安置房屋买卖合同》合法有效，坐落于苏州市吴中区125平方米的房屋（含汽车库、自行车库）权利为原告所有并停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月2日，其与被告汤金祥及胡水仙、汤春明签订《拆迁安置房屋买卖合同》，约定：汤金祥及胡水仙、汤春明将坐落苏州市吴中区约125平方米房屋（含车库）出卖给原告，价款为人民币112万元。该合同经双方签字生效，当日其按约支付购房款人民币90万元，2018年1月11日支付购房款10万元（含现金1万元），合计人民币100万元。2018年1月下旬，上述房屋已实际交付给原告。由于系拆迁安置性质，不动产变更登记尚未办理，但其自2018年1月下旬已实际掌控该房屋并对房屋进行装修居住数月后出租给他人使用至今。2019年5月22日，吴中法院根据（2019）苏0506执783号执行裁定书查封涉案房屋，为此其以案外人身份提出执行异议，吴中法院裁定驳回其异议请求。其在执行异议程序中已向法院提交了相关证据，履行了举证义务，刘建平申请查封涉案房屋侵犯了其合法权益。被告刘建平辩称：其在本案中不应承担任何责任，法庭应当保护其权利。1、吴中法院（2018）苏0506民初7345号民事判决书现已生效，在被告汤金祥拒不履行该生效判决义务的情况下，其向人民法院申请强制执行，无可非议。2、其申请执行时，争议房屋子胥花苑xx幢的权属尚在汤金祥名下，法院据其申请和权属状况裁定查封该房，完全符合法定程序，没有任何过错。3、原告依法提出执行异议，其对此曾明确表示对于证据真实性及异议是否成立，都服从法院的裁定。对于本异议之诉，其仍然坚持该立场，服从法院的最终判决。4、汤金祥至今未履行生效判决，如果胡婷胜诉，尚未向汤金祥支付的13万元房款，法庭应当判令胡婷直接向其支付；如果胡婷败诉，请法庭裁定立即对上述查封的子胥花苑xx幢进入司法拍卖程序，以维护其合法权益。被告汤金祥辩称，本案的事实是其把涉案房屋卖给了顾承江，然后顾承江把房子卖给了原告。因为拆迁安置房没有房产证，所以法律上不完全属于顾承江，但实际已经是他的。后来顾承江要把房子卖给胡婷，需要重新签订合同，中间做个流程，所以其就和原告重新签订了一份买卖合同。购房款是先打给其儿子汤春明，然后转给顾承江的儿子。第三人胡水仙、汤春明述称，其承认房子卖给原告了，现在出了这个事情，是因为汤金祥和被告刘建平的纠纷所致，其也只能尽量去解决。第三人顾承江述称，2015年1月其与汤金祥一户签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，2015年11月底交房，房款也全部付给了汤金祥一家。因为房子没有房产证，全部要现金交易，其当时向朋友借了一些钱。后来其老婆生病了，花费了大概60万元，老婆出院后生活无法自理。2017年10月左右，其就找到了汤金祥一家，说欠了别人的钱，要将涉案房屋卖掉，但因为是拆迁房，没有房产证，只能通过他们家去卖，他们答应了。其将房屋挂到中介，价格是其和胡婷谈的，但具体合同细节是汤金祥一家和胡婷这边确定的，其不插手也不过问。当时给了90万元，隔几天给了9万元，押金1万元，总共100万元，其都拿到手了。因为其当时没有银行卡，就让汤春明把钱打给了儿子。拿到房款后，还给了汤春明10万元现金，相当于给汤春明的报酬。后来其就搬走了，房屋交给了原告。经审理查明：2018年11月5日，本院对刘建平与汤金祥民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0506民初7345号民事判决：汤金祥应于判决生效之日起十日内归还刘建平借款300000元；案件受理费2900元，由汤金祥负担。根据刘建平的申请，本院于2019年1月24日立案强制执行，案号为（2019）苏0506执783号。2019年2月27日，本院作出（2019）苏0506执783号执行裁定：冻结、划扣被执行人汤金祥行存款人民币307344元，不足之数，依法查封、冻结被执行人相应价值的财产。2019年5月22日，本院作出公告，公告查封汤金祥名下位于苏州市不动产，查封期限禁止买卖、出租、抵押等一切处分行为。因上述不动产室内无人，本院于当日将上述执行裁定、公告张贴于房屋大门之上。案外人胡婷即原告对执行标的提出异议，本院于2019年7月9日作出（2019）苏0506执异11号执行裁定，驳回胡婷的异议请求。胡婷不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，第三人汤春明系被告汤金祥、第三人胡水仙之子。2013年9月25日，汤金祥作为被拆迁人（乙方）与吴中区胥口镇拆迁安置办公室（甲方）签订房屋拆迁安置公寓房协议一份，载明拆除乙方位于胥口镇东欣村的房屋，甲方补偿乙方1676000元，安置公寓房总面积310.38m2，房屋三套，总价款1022717元，差价653283元由甲方支付给乙方。2015年11月26日，苏州市吴中区胥口子胥花苑xx栋即涉案房屋经吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室安置给汤金祥户。安置公寓房拿房移交单载明：涉案房屋施工编号为8-103，公安编号为12-103，安置面积102.49m2，附属用房施工编号8#c21，公安编号12#c35、x49。2018年1月2日、11日胡婷分别向汤春明账户转账900000元、90000元，汤春明分别于当日将上述款项转账至第三人顾承江之子顾超圣的银行账户。以上事实，由原告提供的执行裁定书、查封公告、安置公寓房拿房移交单、个人转账汇款回单、农行苏州分行账户交易流水，第三人汤春明提交的账户交易流水、户口本，第三人顾承江提交的户口本，本院调取的执行案卷材料及庭审笔录、质证笔录等证据予以证明。审理中，原告还向本院提交以下证据：1、2018年1月2日其作为乙方与汤金祥、胡水仙、汤春明（甲方）签订的《拆迁安置房屋买卖合同》一份，载明：甲方将坐落于苏州市吴中区胥口镇房屋（面积约125平方米），含地下汽车库49号、自行车车库C35号，出售给乙方，房屋价款112万元，乙方于2018年1月2日前支付甲方90万元，2018年2月10日前支付10万元，尾款12万元于产权证过户当日交付给甲方，甲方于2018年1月20日前将上列房屋及其钥匙、水电费交费卡全部交付给乙方，由乙方装修、居住使用。2、胡婷与汤金祥、顾承江签订的《公寓安置房过户协议》一份，载明：经三方协商，涉案房屋总售价112万元，交房时已付现金100万元，剩余12万元过户押金过户当天给付顾承江，不用付给汤金祥。3、2018年1月2日胡婷与顾承江签订的《协议》一份，载明：原房东在为胡婷办理过户手续时，提出的任何费用由顾承江支付，支付金额从过户押金里扣。4、结婚证、中国电信苏州分公司外线业务工作单、电信服务费发票，证明拿到房屋后，其丈夫李君向中国电信股份有限公司苏州分公司预约安装电信宽带。5、电费交费卡、电能卡、胥口水费缴费卡、2018年1、3、5、11月、2019年1、3、5月的电费发票及水费缴费情况明细一份，证明涉案房屋的水电费支付情况。6、《房租租赁合同》两份及部分微信支付凭证、聊天记录，一份是2018年5月18日胡婷与苏州优捷绿能电机有限公司签订的，载明胡婷将上述房屋出租给该公司，租期1年即自2018年5月20日至2019年5月19日，每月租金2700元；第二份是2018年11月22日胡婷与白玲签订的，载明胡婷将涉案房屋出租给白玲，租期1年即自2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金2800元。证明其后来将涉案房屋出租给案外人的情况。经质证，被告汤金祥及第三人对上述证据均无异议。关于房屋买卖过程，原告陈述，涉案房屋系汤金祥出售给了第三人顾承江，其从顾承江处购买，总共已向顾承江支付了房款100万元。其中1万元定金是现金支付的，另外99万元分两笔打给汤春明，由汤春明转付给了顾承江。由于是拆迁安置房，为方便过户，所以三方就商量直接和拆迁户汤金祥签订了房屋买卖合同，顾承江和汤金祥的买卖合同当时在订立合同时当面撕掉了，实际上其和汤金祥一方成立了房屋买卖合同关系。2018年1月11日其付了9万元后，涉案房屋连同电费卡、水费卡等由顾承江交付给其了，其搬进去住了三、四个月后觉得一楼比较潮湿，就把房子租出去了。一开始租给了苏州优捷绿能电机有限公司做员工宿舍，因为对方不租了，就提前终止了合同，后来又租给了白玲。因为目前房屋的产权证还未办出，所以电费卡、水费卡的户名都还没有变更，房子出租后水电费实际都由承租人支付。其原来也住在同一小区，知道房屋办证情况，所以买下来也没有去催被告办理过户手续。第三人顾承江陈述，其购买涉案房屋花了59万元，签订合同时支付了33万元，交房时全部付清，都是付的现金。第一次付款是在胥香园小区,双方家人都在场；第二次是在宝带西路汤金祥开的公司里，其给了钱，汤金祥就把拿房移交单和钥匙交给了其。其买房子的钱，除了自己的积蓄外，还有一些是向亲戚借的。其中向其老婆的侄子借了4万元，向小舅子借了3万元，向连襟借了2万元，向老婆堂哥的侄子借了2万元，向自己的大哥借了4万元，向在上海打工的弟弟借了7万元，前后两次一共借了22万元，现在房子卖了，还的差不多了。由于都是自家人，借的时候没有打借条。拿到房屋后大概在2016年底进行了装修，共计花了16-17万元，2017年4月搬进去住。装修是找的个人，很多材料包括灯具、马桶等，还有家电家具都是自己买的，但这些材料购买凭证早就没有了。其手里和汤金祥的买卖合同，在原、被告签订合同时，当着原告面撕掉了，所以无法提供。为此，顾承江向本院提交以下证据：1、《公寓安置房过户协议》、《收款协议》各一份，其中《公寓安置房过户协议》与原告提交的一致，《收款协议》载明：“本人顾承江买了一套拆迁安置房，在子胥花园（含车库车位）总价59万（伍拾玖萬），交房日期2015年11月26日，交房时全部付清给原房东（汤金祥、儿子汤春明、老婆胡水仙），有合同并签字按手印。现本人顾承江老婆生病，在木渎人民医院住院九个月，急需用钱，现将此房卖给胡婷。因此房是拆迁安置房没有土地证、房产证，本人顾承江委托原房东（汤金祥、儿子汤春明、老婆胡水仙）出面签字，此房现价112万元（壹佰壹拾贰萬），签合同时付90万（玖拾萬）2018年2月10号再付10万（拾萬），剩余12万（拾贰萬）为过户押金，过户当天必须付给本人顾承江。付款方式乙方胡婷要求到胥口农业银行把90万元（玖拾萬）转交甲方原房东的儿子汤春明的银行卡上，由汤春明代收，再由汤春明把90万（玖拾萬）转给本人顾承江的儿子顾超圣的银行卡上。”落款时间2018年1月11日，并在日期下方写有“今实收胡婷买房款转账玖万（90000元），另付1万现金，由汤春明代收，已转交给顾超圣。”协议最下方由汤春明、顾承江、顾超圣签名捺印。2、苏州市吴中区燃气有限公司出具的购气记录一份，客户名称为顾超圣，证明涉案房屋原由其实际占有使用。3、苏州市吴中区胥口镇非本市户籍人员管理办公室出具的居住信息一份，载明顾承江居住地址为胥口镇子胥花苑登记时间为2017年4月6日。经质证，原告表示对收款协议不清楚，对其他证据无异议；被告刘建平、汤金祥及第三人汤春明、胡水仙均无异议。经本院要求，第三人汤春明向本院提交了其与汤金祥、胡水仙三人和顾承江签订的《房屋买卖合同》一份，该合同载明：甲方汤金祥现有一套公寓安置房（盛家浜小区，共104.38平方米，并配有自行车车库8＃）出售给乙方顾承江，顾承江须支付甲方汤金祥人民币共计伍拾柒万元整（含车库），以后不管发生什么事情，都以本合同为准。合同生效之日乙方须付甲方人民币叁拾叁万元整，交房后付人民币贰拾万元整，过户后付人民币肆万元整，付清金额。合同生效之日起，所有有关房屋需要交纳的费用全部由乙方支付。该合同下方，除了甲、乙双方及担保人签字外，还手写有“顾超圣2015.1.12”字样。经质证，原告、被告刘建平及第三人顾承江对该房屋买卖合同无异议。对于该份合同，第三人顾承江、汤春明共同表示，合同的签订日期就是2015年1月12日，合同上载明的“盛家浜小区”及“自行车车库8#”都是施工名称和编号，实际就是涉案房屋及附属自行车车库，面积略有差异，以拿房移交单为准。根据收款协议，该合同的所有款项已经支付给汤金祥，没有未付余款了。顾承江另外表示，该房屋购买总价实际是59万元，因为一开始买卖合同范围并不包括汽车库，拿了房之后，汤金祥说总会要买汽车库，就带着其去拆迁办买了这个汽车库，因此其又另外支付给汤金祥2万元。正因如此，在原告与汤金祥一户签订的拆迁安置房买卖合同上是有汽车库的。本院认为，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉，应当证明其对执行标的享有真实、合法的权利且足以排除强制执行。根据原告主张、被告及第三人的意见，结合各方提交的证据，本案的主要争议有三个，本院分析认定如下：一、汤金祥、汤春明、胡水仙与顾承江之间是否成立真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。涉案房屋系汤金祥、汤春明、胡水仙一户拆迁安置所得，应系家庭共有。汤金祥、汤春明、胡水仙和顾承江共同主张涉案房屋已经出售给了顾承江，可从以下几个方面分析。首先，从汤春明提交的房屋买卖合同来看，汤金祥一户与顾承江签订了书面合同，虽然房屋坐落、面积与涉案房屋有一定差异，但根据汤春明及顾承江之确认，结合拿房移交单，可以确认该房屋买卖合同的标的物就是涉案房屋。尽管拿房移交单上比双方之前订立的房屋买卖合同上多一个汽车库，且在原告与汤金祥一户签订的《拆迁安置房屋买卖合同》出售范围中，但顾承江亦对此作出了合理解释，能够与实际房屋价款为59万元相互印证。其次，关于价款支付，顾承江陈述均通过现金给付，并在交房时已全部付清，汤春明对此予以确认，因现金支付在拆迁安置房买卖中有一定的普遍性，顾承江关于购房款项的来源做了详细的陈述，具有较高的可信度。第三，关于房屋交付，顾承江自述房屋自2015年11月底交付给其，2017年4月正式搬进去居住，该事实可由其提交的购气记录、居住信息予以侧面证实，且从原告陈述的购房过程看，涉案房屋系顾承江交付给原告，拿房移交单及水、电费缴费卡也随房屋一起移交，足以证明该房屋早已由顾承江占有使用。结合以上事实，本院认定汤金祥、汤春明、胡水仙与顾承江之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。双方已经完成了大部分的合同义务，仅是房屋尚未过户。二、原告与汤春明、汤金祥、胡水仙之间的房屋买卖合同是否合法有效，涉案房屋出卖人是谁？虽然原告系与汤春明、汤金祥、胡水仙签订的房屋买卖合同，但从三方陈述的买卖过程看，涉案房屋的实际出卖人是第三人顾承江，根据顾承江提交的《收款协议》，其仅是委托汤春明、汤金祥、胡水仙出面签订合同，汤春明、汤金祥、胡水仙三人系其受托人，相应的合同权利义务实际均由顾承江本人承受。从《拆迁安置房屋买卖合同》履行情况看，涉案房屋购房款100万元由顾承江之子顾超圣代收，另外12万元三方一致约定由原告在过户时交付给顾承江，顾承江亦将涉案房屋的重要权利凭证即拿房移交单连同水、电费缴费卡交给了原告，因此原告实际与顾承江就涉案房屋形成了买卖合同法律关系，出卖人并非名义上的汤金祥、汤春明、胡水仙。至于如此签订合同的目的，原告陈述基于过户方便，顾承江表示因为是拆迁安置房，没有两证，但是这样操作，虽然有一定合理性，但跳过了其中的一个交易环节，极有可能造成国家税收的流失，法律上不应得到鼓励与支持。三、原告享有的权利能否对抗强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本院查封发生在2019年5月22日，在该日期之前，无论是原告与顾承江，还是顾承江与汤春明、汤金祥、胡水仙，就涉案房屋都签订了书面买卖合同，该连环交易均发生在查封行为之前；其次，从本院查明认定事实看，在汤金祥一户拿到涉案房屋后，就将房屋交付给了顾承江，顾承江基于出售原因又将房屋交付给了原告，根据原告提交的中国电信外线业务工作单、房屋租赁合同及部分租金凭证，可以认定原告自2018年1月底就合法占有使用了涉案房屋，距本院查封已有一年四个月。第三，原告已支付了绝大部分价款，虽然原告表示可以将剩余房款支付至法院，但由于该房屋的实际出售人系顾承江，剩余房款也应由顾承江领受，与汤春明、汤金祥、胡水仙无关，因此在本案中无此必要。因原告并非涉案房屋的第一买受人，其价款是否全额支付不是原告能否排除执行的审查条件。本案中，应当考虑的是顾承江作为第一买受人是否已经全额支付了房屋价款，如果已经履行完毕，就符合排除执行的条件，原告作为后一手买受人，相应的也能排除执行。从本案查明事实看，顾承江就涉案房屋的价款已经全部履行完毕。最后，因涉案房屋系拆迁安置房，目前尚不具备办证条件，所以对于顾承江和胡婷而言，尚未办证并非其主观过错。综上，原告要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。另外，原告要求确认涉案房屋买卖合同有效，本院可予确认，但应明确房屋买卖合同的出卖人是顾承江。因涉案房屋尚未办理不动产权登记，更遑论转移登记至原告名下，故原告要求确认涉案房屋权利归其所有不符合法律规定，本院碍难支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行本院（2019）苏0506执783号执行裁定书查封的苏州市吴中区的不动产（含汽车库、自行车库）。二、原告胡婷与第三人顾承江（名义出卖人：汤金祥、汤春明、胡水仙）之间的房屋买卖合同法律关系合法有效。三、驳回原告胡婷要求确认苏州市吴中区的房屋（含汽车库、自行车库）权利为其所有的诉讼请求。案件受理费人民币14880元，由原告胡婷负担3880元，被告刘建平负担1000元，被告汤金祥及第三人汤春明、胡水仙负担6000元，第三人顾承江负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  周 宏人民陪审员  邹才根人民陪审员  金玉红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  周诗韵