江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终8023号上诉人（原审被告）：迪瓦机器人科技江苏有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区尚仕名邸(D地块)D2、D3、D5、商业裙房号4-401。法定代表人：王祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：周一丁，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李传远，男，1953年5月19日生，汉族，徐州市橡胶六厂退休职工，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李艳,系李传远女儿，1976年1月2日生，汉族，徐州市公园巷幼儿园教师，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张月英，系李传远的妻子，1952年3月18日生，汉族，徐州市橡胶六厂退休职工，住江苏省徐州市泉山区。上诉人迪瓦机器人科技江苏有限公司(以下简称迪瓦公司)因与被上诉人李传远房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人迪瓦公司的委托诉讼代理人周一丁、被上诉人李传远及其委托诉讼代理人李艳、张月英到庭接受询问。本案现已审理终结。迪瓦公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持;2.被上诉人李传远承担一、二审诉讼费用。事实与理由:1、一审法院认定“涉案房屋水电不存在问题，是热水器进水管装反了，拖欠水费”，该认定错误。一审庭审中，迪瓦公司提交了水电不能使用的证据，视频是在一审开庭前两天拍摄，一楼打开水龙头的同时、二楼水量减少，三楼直接停水。这种情况，不应是进水管装反或者停水的问题。2、关于消防验收，迪瓦公司的抗辩是依照约定，而非法定。双方签订的租赁合同中约定了对消防安全的内容，涉案房屋应当通过消防验收，此时迪瓦公司要求解除合同的理由是李传远违反约定。而一审法院以消防验收非法定依据为由，驳回该主张，系适用法律错误。另外，根据迪瓦公司提供的证据，该房屋额定电压达不到正常使用标准，电力超过承载范围，有极大的安全风险。3、迪瓦公司不存在违约情形。李传远2019年8月5日起诉，而迪瓦公司2019年7月30日将之前的租金全部缴纳完毕，而且房屋存在水电无法正常使用的情况。此时李传远提起诉讼要求解除合同，完全符合常理。一审法院认为迪瓦公司2019年4月就提出解除合同错误，当时双方在协商如何正常解除合同，但迪瓦公司4月份协商以后，继续缴纳租金。并未如一审判决所述，迪瓦公司无正当理由解除合同。4、一审判决的违约金过高。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院支持迪瓦公司的诉讼请求。被上诉人李传远答辩称：一、关于热水器和水费问题。原来房屋配有太阳能热水器。后迪瓦公司自行购置、安装电热水器。迪瓦公司将电热水器的进水管装反。当电热水器出现不出热水的问题时，李传远问其是否将水管装反了，迪瓦公司负责人徐艳玲说“绝对不会，迪瓦公司找了专业的水电工。”当时李传远和房屋中介公司小杨、水电师傅、迪瓦公司员工共五人上门检查，结果发现水管装反。经过现场调整，电热水器恢复正常使用。关于水费和供水问题。两年租赁期间，迪瓦公司一共仅交了12次水费，迪瓦公司拖欠水费，李传远多次催促其及时缴纳水费，因迪瓦公司不及时交纳水费，产生违约滞纳金就有6次。迪瓦公司主张其一审开庭前两天拍摄了流水视频，一审开庭日期是2019年9月25日，迪瓦公司缴纳水费的日期是9月24日，开庭前两天即2019年9月23日处于水费欠缴状态（有自来水公司的对账单为证）。迪瓦公司提交的视频是在李传远不在场、不知情的情况下拍摄，该视频完全可以通过关闭增压水泵和水阀等手段，达到其目的。李传远对该视频不予认可。事实上，李传远的房屋属于正常的独立水表供水系统，不存在分流供水的情况。房屋供水一直处于正常状态，之前承租人使用时，三楼屋顶上的太阳能热水器都能正常上水。铁西新村的所有村民，没有一户到自来水公司反映水压低。自来水公司的人也说，如果认为水压低，可以去自来水公司办理申请水压测试。李传远近两年还为迪瓦公司配置了增压泵。近两年出租期间，迪瓦公司从未反映过水压问题，直到一审开庭时，以其前两天拍摄的视频为依据抗辩出现供水问题，其用意明显是为其合同违约寻找借口。二、关于迪瓦公司提出的消防问题。双方的租赁合同并无涉案房屋消防验收的条款。涉案房屋所在的三观庙铁西新村是村委会统一安排的房屋。路很宽敞，不存在迪瓦公司说的消防不达标问题。事实上，该房屋完全符合消防安全的规定。第一，房屋正门和侧门宽约三米，正门前路宽近九米，侧门旁路宽六米（有照片为证）。合同签署前，迪瓦公司对李传远的房屋考察了两三个月的时间，迪瓦公司对房屋的结构及周边环境非常满意。迪瓦公司徐艳玲称其在邻近的矿大科技城已经承租八年的营业用房，正是基于此原因，迪瓦公司提出和李传远签订期限八年合同，并希望李传远租赁期间不要上涨房租。双方在合同中也约定了违约条款。李传远的房屋共三层，合计17个房间，迪瓦公司改变了房屋的结构，增加了许多小房间，其擅自更改房屋结构。可能导致相关消防问题的产生。三、迪瓦公司主张无法使用水电，迪瓦公司不存在违约，该主张不能成立。如果水电不能正常使用，为何2018年2月和11月迪瓦公司单次缴纳水费就达到235.76元和230元。2018年10月8日，迪瓦公司缴纳的电费高达2130元；2019年2月11日，迪瓦公司单次缴纳的电费也有1929元。如此高额费用，达到一般正常住户水电使用费数额的十倍以上。如果迪瓦公司无法使用水电，这些高额的水电费从何而来。李传远出租的房屋，电力线路和电表是由电业局按照标准统一布线和挂表，整个三观庙铁西新村都使用该线路，房屋内部布线也是由专业电工统一施工。迪瓦公司擅自改变房屋结构，又在小房间内私自拉线、接灯、装空调，甚至出现热水器水管接反的情况。如果确实存在水电无法使用的情况，迪瓦公司为何使用近两年后才提出。迪瓦公司在庭审中提出这样的借口，明显是为了逃避违约金和交纳房租。2019年4月份，迪瓦公司负责人徐艳玲打电话给李传远，称公司亏损严重，公司已经转让，想要退租。李传远答复“合同尚未到期，要么恢复房屋原貌，要么按照合同执行”，当时迪瓦公司的负责人徐艳玲直接挂断电话。实际上，迪瓦公司人员并未搬走，涉案房屋至今一直由迪瓦公司使用。四、关于迪瓦公司主张的违约金过高问题。合同中约定的5万元违约金，是迪瓦公司为避免李传远在八年租赁期间上涨租金自己提出，也是双方在合同中明确约定的。李传远涉案400多平方米的房屋，内部结构被迪瓦公司改造，地面、墙面的破坏尚未统计。李传远肯定不能再次及时出租，再次装修费用昂贵，迪瓦公司给李传远造成的损失巨大，5万元违约金，显然并不是过高。综上所述，合同签订后，迪瓦公司不按合同约定缴纳押金，就存在违约的事实，后来迪瓦公司拖欠水费六次，拖欠电费四次，最后迪瓦公司不愿继续履行合同。2019年7月双方交涉时，迪瓦公司负责人徐艳玲称“4月份给你们打电话，你们不配合，现在过来要钱也没有，去法院告我吧。”迪瓦公司以水电不能用、违约金过高等为借口，否认其违约的事实。迪瓦公司主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李传远向一审法院提出诉讼请求：1、判令迪瓦公司支付违约金50000元、六个月房屋出租补偿金30000元、未结清的水费约200元，将李传远房屋恢复原样；2、诉讼费由迪瓦公司承担。庭审时李传远增加解除双方之间租赁合同、迪瓦公司给付未结清的电费280元的诉请，放弃给付水费的诉请。事实和理由：2017年7月12日，李传远与迪瓦公司签订一份房屋租赁合同，约定迪瓦公司租赁李传远的房屋、租期、租金、违约责任等事项，但迪瓦公司未按约定支付押金，在合同约定租期内提前解除合同，迪瓦公司构成违约，应承担违约责任，李传远为此诉至法院。一审法院查明：2017年7月12日，李传远（出租方、甲方）与迪瓦公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的三官庙铁西小区2排16栋房屋，租期自2017年8月1日至2025年7月31日；租金每年60000元，房屋押金5000元；支付方式：第十二个月30日前支付下一年租金；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，上下水通畅，供电正常，太阳能设备能正常使用；在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除，合同终止前根据甲方要求是否恢复原样；承租期内，因使用产生的一切费用由乙方承担（水、电、燃气）；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金50000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。上述合同签订后，迪瓦公司实际承租李传远房屋，迪瓦公司缴纳了2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金，但未缴纳合同约定的押金5000元,租赁期内的电费280元亦未缴纳。庭审时迪瓦公司提交已经缴纳水费的证据，李传远认可，并放弃要求迪瓦公司支付拖欠水费的诉请。一审庭审时，迪瓦公司提供案涉房屋用水情况的视频、入户电线线路的照片等证据，意欲证明该房屋存在水电问题，影响迪瓦公司使用。李传远质证时不予认可，并陈述迪瓦公司租赁的时候用水不存在问题，后来迪瓦公司又装热水器，说没有水不能用，李传远告诉迪瓦公司是不是将热水器的热水凉水的进水管装反了，李传远找专业工人看，就是装反了，进水进不去，后来李传远还花400元买了高压泵。后期停水是迪瓦公司长期拖欠水费，自来水公司给停的水，李传远给迪瓦公司发了多次短信，希望迪瓦公司按时缴纳水费。李传远的房屋是民用房，用电没有问题，能带动空调等主要电器，李传远不知道迪瓦公司住了多少人，一开始迪瓦公司也没讲要装多少空调。如果说用电有什么问题，迪瓦公司可以向李传远讲，李传远去找电业局增容。今年4月份的时候迪瓦公司提出解除合同时还没有提到水电不能用的问题，现在开庭又说了。迪瓦公司陈述2019年4月给李传远打过电话，提出解除合同。李传远称迪瓦公司打过电话，迪瓦公司说公司亏损，干不下去了，房子不用了。李传远在通话时告知迪瓦公司其可以转租，也不亏，如果不用了，按合同履行。一审庭审时，李传远明确解除其与迪瓦公司签订的案涉租赁合同。关于李传远要求迪瓦公司将案涉房屋恢复原样，李传远称是指要求迪瓦公司拆除在房屋内搭设的隔断，并赔偿损坏的瓷砖等，但对迪瓦公司损坏瓷砖等的具体情况，因迪瓦公司尚未将房屋交还给李传远，李传远尚不能明确具体损失情况和数额。一审法院认为，李传远与迪瓦公司所签的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。在合同租期内，迪瓦公司提出退租及解除合同，其理由是案涉房屋的水电存在问题，影响其使用，但迪瓦公司所提交的证据不能证明其主张。迪瓦公司另辩称案涉房屋消防未通过验收，存在安全隐患，一审法院认为，依照有关法律规定，案涉房屋并非需强制消防验收的建筑，迪瓦公司也没有提供证据证明该房屋存在安全隐患，故对迪瓦公司的辩称主张不予采信。根据当事人的陈述及已查明的事实，迪瓦公司提出退租及解除合同并无正当的理由，属于单方擅自解除合同，依据合同约定，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，无论李传远、迪瓦公司，在对方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为其违约，违约方应赔偿对方违约金50000元，该约定对双方所负的责任和义务是对等的，亦不违反法律规定，在本案李传远没有违反合同的情况下，迪瓦公司提前解除合同，应依该约定向李传远支付违约金50000元。关于李传远诉请的六个月房屋出租补偿金30000元，由于一审法院支持了李传远违约金诉请50000元，该违约金数额以补偿性为主，兼具惩罚性，已经能够弥补李传远在诉讼期间以及合同解除后李传远在合理期间另寻承租方的损失，同时其中一部分数额体现了对迪瓦公司违约行为的惩罚，故对李传远的出租补偿金诉请不再予以支持。关于李传远诉请的迪瓦公司给付电费280元，有证据证明，符合合同约定，予以支持。关于李传远诉请的由迪瓦公司对房屋恢复原状并赔偿瓷砖损坏等损失，因李传远诉请的损坏情形及数额尚不能明确，故不予支持，李传远可待相关证据齐备后另行向迪瓦公司主张此权利。关于李传远诉请的解除双方签订的案涉合同，由于迪瓦公司已不愿意继续承租案涉房屋，亦不再缴纳2019年7月31日以后的房租，迪瓦公司的违约行为致使李传远已不能实现合同的目的，故对李传远解除合同的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除李传远与迪瓦公司迪瓦机器人科技江苏有限公司于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》；二、迪瓦公司迪瓦机器人科技江苏有限公司于判决生效之日起十日内给付李传远违约金50000元、拖欠的电费280元；三、驳回李传远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1805元，减半收取900元，由李传远负担300元；由迪瓦机器人科技江苏有限公司负担600元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.迪瓦公司有关房屋因水电、消防等问题不能正常使用的理由能否成立。2.迪瓦公司有关其不存在违约情形的理由能否成立。3.迪瓦公司有关违约金说过高的主张能否成立。二审中，上诉人迪瓦公司未提交新证据。二审中，被上诉人李传远提交如下证据：1、国家电网电费账单，迪瓦公司欠交水费、电费的相关材料。证明迪瓦公司欠缴水费，经过多次催促才予以缴纳。因迪瓦公司拖欠水电费，供水才不能正常使用。2.李传远自行绘制的涉案房屋平面图，涉案房屋相关照片。证明迪瓦公司有关涉案房屋不符合消防条件的理由不能成立。双方合同中并未对消防问题作出约定，而且涉案房屋有两个门，周边道路宽阔，符合法律规定的消防条件。迪瓦公司质证意见：证据1合法性有异议，不属于新证据。一审李传远提出了水电费的诉讼请求，其实欠缴水费也不会停止供水。迪瓦公司没有提到任何热水器的问题，迪瓦公司是基于水笼头流水情况提出主张。2019年2月至2019年9月迪瓦公司不存在欠付电费的情况。证据2平面图是李传远单方制作，真实性不认可；照片的真实性无法确认，照片选景过小，无法看出实际情况，不能证明李传远的观点本院认证意见：对迪瓦公司提交的证据1-2形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、迪瓦公司有关水电、消防等问题的主张关于迪瓦公司主张的水电问题。迪瓦公司虽然提交了相关视频，但该证据为其单方制作。另外，迪瓦公司确实存在未及时缴纳水费、电费情形。涉案迪瓦公司主张的水电问题是否存在，即使存在水电问题，是由哪一方原因引起，依据现有证据不能作出认定。关于消防问题，迪瓦公司租赁前查看现场，对承租的房屋情况予以详细了解，且涉案房屋系处于三官庙农村地区的自建房屋，现有证据也不能证明迪瓦公司主张的消防问题的存在。二、迪瓦公司有关其不存在违约情形的理由不能成立首先，迪瓦公司一审中明确认可其2019年4月曾向李传远提出解除合同的主张，说明迪瓦公司主观上存在提前解除合同，不愿意继续履行的主观意愿。其次，迪瓦公司并未按合同约定交纳相关的押金。第三，按双方合同约定，房屋租金为预先支付。即使迪瓦公司已经交清2017年8月至2019年7月的租金6万元，但按照合同约定，迪瓦公司应预付第二年的相关租金。至一审李传远起诉时（2019年8月5日），已经超过合同约定的提前30日支付下一年租金的期限，迪瓦公司未按合同约定预付第二年的租金。综合以上情形，说明迪瓦公司存在违约及提前终止涉案租赁合同的主观意愿，故迪瓦公司有关其不存在违约情形的理由不能成立。三、迪瓦公司有关违约金说过高的主张根据当事人的陈述及已查明的事实，迪瓦公司提出退租及解除合同并无正当的理由，属于单方擅自解除合同，依据合同约定，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，在对方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为其违约，违约方应赔偿对方违约金50000元，该约定对双方所负的责任和义务是对等的，亦不违反法律规定。迪瓦公司虽主张违约金过高，但在法庭询问其有关违约金过高的相关标准时，迪瓦公司并不能明确陈述其有关主张。按照相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。一审李传远诉请迪瓦公司给付六个月闲置期间的租金损失3万元，一审法院判决驳回了李传远要求六个月房屋出租补偿金3万元的诉讼请求，但一审法院在判决该5万元违约金数额时，已经考虑到相关闲置期间的租金损失、租期较长、违约情形等相关情况。一审判决的5万元违约金，符合双方约定，也系一审法院在衡量因违约造成的损失等种种因素的前提下，对违约金数额的酌情认定，并无明显不当。迪瓦公司有关违约金过高的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人迪瓦公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人迪瓦机器人科技江苏有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月二十九日书记员  杭恒宇