广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2134号 原告（反诉被告）:广西嘉耀投资有限公司,住所地广西贵港市港北区西江农场狮岭路382号。统一社会信用代码：914508006902276740。 法定代表人：刘雪连，董事长。 委托代理人：鲍家军，广西君望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈权，男，1992年8月16日出生，壮族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：程代兰（与陈权系母子关系），女，1967年11月6日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 第三人：杨建树，女，1972年9月11日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 第三人：蔡思迁，男，1986年10月12日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 第三人：黎曰长，男，1968年2月20日出生，汉族，住浙江省三门县。 第三人：黄桂，男，1962年6月2日出生，汉族，住广西平南县。 原告广西嘉耀投资有限公司（以下简称嘉耀公司）与被告陈权、第三人杨建树、蔡思迁、黎曰长、黄桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序审理。2019年7月12日，陈权向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2019年10月8日裁定本案转为普通程序审理，并于2019年8月13日、10月16日公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人鲍家军、被告陈权的委托诉讼代理人程代兰、第三人黎曰长到庭参加诉讼。第三人杨建树、蔡思迁、黄桂经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉耀公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司与被告于2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》并由被告向原告支付违约金人民币2400元；2.请求法院依法判令被告支付转租所得的全部收入41200元给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月15日原告将位于贵港市港北区（西江产业园N#-3地块）392间厂房“贵港市通达农机五金交易中心”委托给广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司（以下简称通通达公司）进行经营管理，并签订了《委托经营管理协议》。2017年7月10日被告因生产经营需要，特向通通达公司承租位于贵港市港北区西江科技创新产业城狮岭西路北侧广西间大棚，用于五金工具等经营，并签订了《通达市场大棚租赁合同》，约定从2017年8月15日起至2020年8月15日止，月租金为2400元；同时约定“乙方未经甲方同意擅自转租、借租或与他人互换使用该大棚的，除乙方因此所得收入全部归甲方所有外，乙方还应向甲方支付相当于壹个月租金的违约金，甲方有权解除本合同”。2019年3月6日通通达公司经股东集体决议进行了注销。原告在日常巡查的过程中发现，被告已经将自己承租的上述4间大棚擅自全部转租给陈俊贤，用做贵港市港北区来发农机产品经营部。原告多次派员与被告沟通未果。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 由于原告主张的合同有效与法院根据案件事实作出的认定无效。经法院释明，2019年8月15日，原告提出变更诉讼请求为：1.变更第一项“请求法院依法解除第三人广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司与被告于2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》，并由被告向原告支付违约金人民币2400元”为“一、请求法院依法确认广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司与被告于2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》无效。由被告陈权从2019年7月1日起按合同约定的租金标准每月2400元的标准支付房屋占有使用费给原告，直至被告实际交回房屋给原告之日止”；2.变更第二项“请求法院依法判令被告支付转租所得的全部收入给原告”为“请求法院依法判令被告支付9月、10月的物业管理费共240元，并赔偿铁棚损失500元。事实和理由：原告嘉耀公司诉被告陈权、第三人杨建树、蔡思迁、黎曰长、黄桂房屋租赁合同纠纷一案，该案是基于合同有效提起的诉讼，在案件审理的过程中，发现该案的标的房屋并未取得建设规划许可证，因此通通达公司与被告于2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》应为无效合同。为此，根据《证据规定》第三十五条规定，原告变更上述诉讼请求，请求法院予以准许。 陈权辩称，双方2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》无效，驳回嘉耀公司的诉讼请求。通达市场大棚是违法建筑物，嘉耀公司将通达市场大棚租给陈权是造成合同无效的原因，嘉耀公司存在过错。陈权承租大棚后一直按合同约定支付租金及各项管理费用，陈权没有过错。依据合同法第58条规定，陈权不应赔偿嘉耀公司的损失以及房屋占有使用费、水费、电费、物业管理费、诉讼费等费用。嘉耀公司反而应赔偿陈权的经济损失，即赔偿装修损失费25210元，退回预收押金7200元。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人杨建树、蔡思迁、黎曰长、黄桂未作陈述 陈权向本院提出反诉请求：1.判令广西嘉耀投资有限公司支付陈权违约金7200元，经营损失9000元，装修费20000元；2.判令广西嘉耀投资有限公司向陈权退回租房押金7200元，并承担违约金7200元；3.本案的诉讼费用由广西嘉耀投资有限公司承担。事实和理由：2018年4月15日嘉耀公司同意陈权的合伙人陈俊贤以铁棚04、05作为贵港市来发农机产品经营部，嘉耀公司也与陈俊贤签订了房屋租赁合同。2019年3月以来，嘉耀公司曾多次以各种理由阻挠经营，铁棚不知原因被刮开了一个缺口。5月27日陈权就通知了市场管理人员，可至今都没给予处理。6月初嘉耀公司又以铁棚门口排水不畅为由，在06号棚内割开了一大块地，以致陈权根本无法经营。陈权多次找市场管理人员协商后，才又把口给封上，因此造成陈权4、5、6月份租金损失2400元／月×3月=7200元，经营损失1500元／月×3月×2倍=9000元。现嘉耀公司单方解除租赁合同，造成装修损失费20000元。嘉耀公司还应退还陈权押金7200元，并承担违约金7200元，共计人民币50600元。现依法提起反诉，望贵院依法支持陈权的诉讼请求，保护陈权的合法权益。 嘉耀公司针对陈权的反诉辩称，1、陈权与陈俊贤并非合作关系，纯粹是转租行为，陈权存在违约；2、嘉耀公司没有阻挠过陈权的经营活动，因此造成的损失也没有任何证据予以证明。基于上述，请求法院依法驳回反诉人全部诉请。 第三人黎曰长述称，与原告对反诉的答辩意见一致。 第三人杨建树、蔡思迁、黄桂未作陈述。 嘉耀公司围绕其诉讼请求依法提供的证据有：通达市场大棚租赁合同，证实陈权租赁原告所有的广西间大棚的事实；营业执照，证实陈权将承租的大棚擅自私下转租给陈俊贤用于经营农机产品的事实；不动产所有权证，证实土地上建筑的铁棚属于原告所有的事实；建设规划许可证，证实原告可以利用该地块进行项目建设的事实；照片，证实被告租赁原告所有的广西间大棚期间损坏原告所有的铁棚的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈权对通达市场大棚租赁合同、营业执照、照片无异议，对规划许可证有异议，认为规划许可证许可建设没有铁棚，原告所建的铁棚属于违章建筑。 陈权围绕其反诉请求依法提供的证据有：合伙协议，证实陈俊贤与被告陈权是合伙经营关系；嘉耀公司与陈俊贤签订的租赁合同，证实陈权与陈俊贤在铁棚04、05、06注册经营农机是经嘉耀公司同意的事实，陈俊贤凭嘉耀公司出具了租赁合同办理营业执照的相关手续；租房押金、租金收据、物业费、水电费收费收据，证实嘉耀公司一直收取的是陈权的押金及租金，通通达公司和嘉耀公司知道、承认陈权与陈俊贤的合作关系，并同意被告将4间大棚交给陈俊贤经营农机产品；阁楼装修计价清单、收据，证明装修一间阁楼的材料价值6856元。 嘉耀公司对合伙协议书有异议，根据陈俊贤的营业执照，陈俊贤经营的贵港市港北区来发农机产品经营部属于个体经营，而不是合伙经营，该合伙协议只是为了应付诉讼而签订，从约定的第4点可以看出这是不符合合伙条件，这不是风险共担情形；对嘉耀公司与陈俊贤所签租赁合同有异议，合同中甲方原告盖公章处，已注明此证件仅限于办理营业执照使用，并不能作为房租租赁合同。合同签订时，通通达公司未注销，如果需要签订房屋租赁合同应该与通通达公司签订。该合同实际上是陈权的代理人程代兰在通通达公司担任会计，拿空白的房屋租赁合同到公司盖章，后来陈权将铁棚转租给陈俊贤之后，为了办理营业执照需要才在合同上乙方处填写陈俊贤名字而形成的合同。对租房押金、租金收据、物业费、水电费收费收据无异议，恰好证明陈权与陈俊贤签订的合伙协议是无效的，实际上是陈权将04-07这4间铁棚转租给陈俊贤，陈权为了隐瞒事实，以陈权的名义来交付租金押金；对阁楼装修计价清单、收据有异议，认为收据不是正式的票据，也没有盖公章，其中一张送货单收货单位为“华茂五金曾彬”，该收货单与本案无关。 本院对当事人无异议的证据予以确认。对有异议的证据认证如下：建设用地规划许可证是由贵港市住房和城乡规定建设委员会依法予以办理，属于国家机关依职权制作的法律文书，规划许可证许可的建设项目为标准厂房以及配套设施，因此本院确认规划许可证的证明力。对嘉耀公司与陈俊贤所签租赁合同，合同上已明确写明，该合同仅用办理营业执照，陈俊贤确实也办理营业执照，因此不能据该合同认定嘉耀公司与陈俊贤构成房屋租赁合同关系。对于合伙协议，营业执照证明陈俊贤经营的贵港市港北区来发农机产品经营部属于个体经营，营业执照是属国家机关依职权作出的法律文书，在营业执照与合伙协议证明的内容不一致时，应采信营业执照证明的内容。对阁楼装修计价清单、收据，该证据能够证明陈权装修阁楼的费用，但不能证明陈权装修铁棚的现值，并且嘉耀公司对该证据不予认可，与本案的判决结果无关联，因此本院对该证据的关联性不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月15日，嘉耀公司（委托人）与广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司（受托人、以下简称通通达公司）签订《委托经营管理协议》，约定嘉耀公司将位于贵港市港北区（西江产业园N#-3地块）392间厂房“贵港市通达农机五金交易中心”委托给受托人进行经营管理，委托期限10年。 2017年7月10日，通通达公司（甲方、出租人）与陈权（乙方、承租人）签订《通达市场大棚租赁合同》，约定通通达公司将位于贵港市港北区西江科技创新产业城狮岭西路北侧广西间160平方米的大棚出租给陈权，用于五金工具等经营；租期10年，自2017年8月15日至2027年8月15日止；2017年8月15日至2020年8月15日期间月租金为2400元；从第4年起每年的租金在上一年度的基础上上浮10%确定；租金按季度支付，于当月15日前一次性预付3个月的租金，由乙方通过银行转账方式汇入甲方指定的账户。物业费收费标准为1元/平方米/月、电费为1.2元/度、水费为3.2元/立方米，按季度支付，在下季度开始前5日内付清。乙方一次性向甲方支付履约保证金7200元。甲方应在2017年6月15日前将大棚交付给乙方进场装修，乙方在收到甲方通知后即可进场所装修。租赁期内，属于非自然损耗的由承租户承担。租赁范围内的广告牌和企业标识所需费用由乙方自行承担，合同期满或合同解除，甲方有权无偿拆除。合同还对双方的权利义务、违约责任等事项进行约定。 2017年7月12日，陈权向通通达公司支付押金7200元。 2018年4月15日，陈俊贤为在案涉04-05号铁棚经营贵港市港北区来发农杨产品经营部，因需要办理营业执照面与嘉耀公司签订《房屋租赁合同》。 通通达公司成立于2016年11月11日，贵港市市场监督管理局核准于2019年3月6日注销。2017年12月20日，公司负责人由杨建树变更登记为陈权。2018年11月21日，公司负责人又由陈权变更登记为杨建树。 陈权已经于2019年7月10日停止经营；于10月16日将承租的4间铁棚的房门钥匙返还给嘉耀公司。陈权承认承租铁棚过程中，因第三人原因造成铁棚损坏，当时已经报告嘉耀公司，不同意赔偿损失费500元。庭审中，嘉耀公司表示对铁棚损失费不申请司法鉴定。陈权也表示对装修损失不申请司法鉴定。 另查明，2016年10月31日，贵港市住房和城乡规划建设委员会给嘉耀公司办理建设用地规划许可证，许可建设项目为通达标准厂房及配套设施。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。嘉耀公司未按建设用地规划许可，将标准厂房建设成大铁棚，并将铁棚对外出租，因此应认定嘉耀公司建设的铁棚属于未取得建设工程规划许可建设的房屋，嘉耀公司委托通通达公司将其中的04、05、06、07共4间160平方米的铁棚出租给陈权，根据上述法律规定，双方签订的租赁合同应确认无效。 本案当事人争议的焦点是：1、陈权是否应当向嘉耀公司支付大棚占有使用费，如应支付具体数额是多少；2、陈权应向嘉耀公司支付的物业费是多少；3、陈权是否应赔偿嘉耀公司的大棚损坏费用；4、嘉耀公司是否应向陈权返还铁棚承租押金；5、嘉耀公司是否应当赔偿陈权的经营损失费、装修损失费并承担支付违约金的违约责任。 关于第1个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的，人民法院一般应予支持。通通达公司与陈权约定，前3年每月租金为2400元。陈权于2019年10月16日将承租的4间铁棚的房门钥匙返还给嘉耀公司，应认定陈权实际返还承租铁棚的时间为2019年10月16日。嘉耀公司主张从2019年7月1日起至2019年10月16日止共107天的铁棚占有使用费为8560元(2400元/月÷30天/月×107天)。陈权主张其多次要求返还铁棚，嘉耀公司均无故拒绝接收，因除陈述外未能提供其他证据证明，故本院对其该抗辩主张不予采信。 关于第2个争议焦点。陈权承租的铁棚已经实际开展经营活动，嘉耀公司已对商铺所在的市场进行管理、提供水电等必要的服务，租赁合同被确认无效后，陈权因已接受服务应参照约定支付物业管理费用。陈权实际使用铁棚的截止时间为2019年10月16日，因此陈权应承担的9月、10月的物业费为240元(160平方米×1元/平方米/月÷30日/月×45日)。 关于第3个争议焦点。根据规定，陈权在承租嘉耀公司的铁棚期间因不当管理造成的损失承担赔偿责任。诉讼中，陈权承认，铁棚因第三人的原因损坏一个缺口。嘉耀公司主张该损失为500元，陈权对该项损失不予认可，本院综合考虑铁棚的材料主要是铁皮，以及对缺口的修复主要用焊接方法等因素确定该损失为200元。 关于第4个争议焦点。根据合同约定，陈权已经向通通达公司给付履约保证金7200元。本院认为，履约保证金系双方约定作为履行租赁合同的担保，合同解除或终止后，租赁物无损坏或损坏经协商解决的，收受保证方应退回给付一方。本案中，陈权尚应支付拖欠的租金以及因铁棚损坏赔偿的损失，因此，该保证金应当先抵减拖欠租金以及赔偿损失后还有剩余的予以退还。 关于赔偿装修损失以及经营损失的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意对房屋进行装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费的，不予支持。本案中，嘉耀公司明知铁棚属于未取得建设工程规划许可建设的房屋还对外出租，应当承担合同无效的主要责任。关于装修损失的确认。陈权承租嘉耀公司的铁棚后，对铁棚进行装修，由于嘉耀公司一直未提出异议，应视为嘉耀公司同意陈权的装修。其中招牌、企业识别物等是可拆除的移动物，并没有形成附合物，合同无效返还铁棚时，陈权可以拆除；隔墙、其他装修物虽然形成附合物，但均是陈权因经营需要进行的必要装修，并且陈权提供的证据主张的损失额是装修时的费用，不是装修物的现值。因此，陈权要求赔偿装修损失不予支持。关于经营损失的问题。陈权承租铁棚后，进行实际经营活动，为证明因合同无效造成其经营损失，陈权陈述并主张3个月的经营损失为9000元，除陈述外未能提供其他证据证明，因此，本院对陈权主张其经营损失9000元不予认定。 陈权请求的违约金问题。陈权与通通达公司签订的租赁合同被确认无效，根据法律规定，陈权要求过错方承担赔偿责任，其请求支付违约金无法律依据。 综上所述，陈权曾担任通通达公司的负责人，知道案涉铁棚是嘉耀公司委托通通达公司对外出租的房屋，双方签订的租赁合同直接约束嘉耀公司。通通达公司注销后，嘉耀公司可以依据通通达公司与陈权签订的合同主张权利、履行义务。陈权承租铁棚至实际返还铁棚之日止，还应向嘉耀公司支付占有使用费8560元、赔偿铁棚损失费200元、支付物业费240元，合计9000元，抵减嘉耀公司已经收取的保证金7200元，还应支付1800元。因此，嘉耀公司请求确认通通达公司与陈权签订的租赁合同无效本院予以支持、要求支付占有使用费、铁棚损失费、物业费，本院以嘉耀公司收取陈权给付的保证金7200抵减后剩余1800元予以支持。陈权反诉请求嘉耀公司返还保证金7200元，因该保证金已经用于抵减其应支付的费用以及应赔偿的损失，对该项反诉请求，本院不予支持，陈权反诉请求的装修损失、经营损失以及违约金，因无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下： 一、确认广西嘉耀通通达机电设备市场有限公司与被告（反诉原告）陈权于2017年7月10日签订的《通达市场大棚租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）陈权向原告（反诉被告）广西嘉耀投资有限公司支付房屋占有使用费、物业费、损失费共1800元； 三、驳回被告（反诉原告）陈权的反诉请求； 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉案件受理费532元，合计582元，由被告（反诉原告）陈权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元或1064元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李锦义 人民陪审员  黄秋英 人民陪审员  梁 艳 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陆 璐