宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终899号 上诉人（原审原告）：宁夏冠凌房地产开发有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：苗某，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：周某，男，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：冯某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏冠凌房地产开发有限公司因与被上诉人冯某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏冠凌房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判解除上诉人与被上诉人签订的银川市《商品房买卖合同》及补充协议；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人要求解除《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》合法合理，应予支持。被上诉人未按期支付房屋贷款，违反了合同约定，上诉人为其垫付了贷款本息，且被上诉人已无能力继续履行合同，故上诉人有权解除主合同及补充协议。2、房屋登记备案仅系房管部门对房地产市场监管的措施，该备案登记不能产生物权的效力。被上诉人违约在先，故意不继续履行合同付款义务，其主观上具有恶意违约，合同目的已无法实现。在被上诉人已明示不履行还款义务、偿还上诉人担保金的情况上，上诉人只能通过解除合同来维护自身权益。 被上诉人冯某经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。 原审原告宁夏冠凌房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判决被告协助原告办理商品房买卖合同注销登记手续；3.判决被告支付原告总房价款20%的违约金68744.4元（343722×20%)；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年12月13日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的的位××区住房一套，面积93.2平方米，每平方米单价3688元，房屋总价款343722元；房款支付方式为被告于2014年12月13日支付首付款103722元，剩余房款24万元以银行按揭贷款方式于2015年1月13日前支付到原告账户。合同附件六补充条款（补充协议）中约定：担保期内，如因被告未能按期偿还贷款，导致原告承担保证责任的，被告须从原告实际承担保证责任之日起每日按总房价款万分之四向原告支付违约金；同时，从原告承担担保的清偿责任之日起，该商品房的处置权归原告，原告有权采取法律途径处分该房屋，以确保原告的合法权利得到保证；如因被告逾期偿还按揭贷款，导致银行解除贷款合同的，或要求原告回购房屋而导致诉讼的，处分被告所购房屋所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及原告所支付的诉讼费和律师费，剩余款项用于清偿应付的贷款本息、原告代还的贷款本息，以及向原告支付总房价款20%的违约金，在抵扣上述费用后，如有剩余归还被告所有，如有款项不足抵扣的，原告有权继续向被告追偿。 一审另查明，2014年12月26日，原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款中心签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告通过向案外人按揭贷款的方式支付原告购房款24万元，并由原告为被告按揭贷款提供担保。2018年7月11日，因被告逾期未还按揭贷款，案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款中心通知建行银川中山北街支行协助自原告的保证金账户内扣还全部贷款本息198105.39元。至此，被告在该行的个人贷款（贷款总额24万元）已结清。 一审法院认为，原、被告所签订的《银川市商品房买卖合同》及原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款中心所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系合同当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，因此，依法成立并生效，对各方产生法律约束力，各方应依照合同约定全面履行合同义务。关于原告是否享有房屋买卖合同及补充协议的解除权，根据《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十四条的规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，或者符合法定情形的（1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形），当事人可以解除合同。首先，原告是否有约定解除权，原、被告之间存在两种法律关系，即房屋买卖合同关系和保证担保关系，在房屋买卖合同关系中双方约定被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，在保证担保关系中并未约定原告有合同解除权。被告依照房屋买卖合同约定支付了房屋价款，并无违约行为。而在保证担保关系中被告未按期偿还按揭贷款，属违约，但这并非房屋买卖合同关系中所约定的解除权成就条件。其次，本案是否具备法定解除情形，根据原告提交的证据，在本案房屋买卖合同关系中，被告主要履行义务即交付房款的义务已全部履行完毕，房屋买卖合同的目的已经实现，故不存在合同法定解除的情形。综合以上两个方面，原告主张解除原、被告之间签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议、办理合同注销登记手续的诉请，无法律依据，不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告逾期或不能偿还贷款本息，导致银行解除贷款合同的，或要求原告回购房屋的，则处分被告所购房屋所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及原告所支付的诉讼费和律师费，剩余款项用于清偿应付的贷款本息、原告代还的贷款本息，以及向原告支付总房价款20%的违约金，故对原告诉请被告支付违约金68744.4元，予以支持。被告冯某经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冯某支付原告宁夏冠凌房地产开发有限公司违约金68744.4元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告宁夏冠凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1519元，由被告冯某负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中上诉人与被上诉人基于签订并履行《银川市商品房买卖合同》及补充协议事实，双方形成房屋买卖合同关系和保证担保两个法律关系，现房屋买卖合同关系中双方关于交付房屋，支付房款的相互合同义务均已履行完毕，且并不存在法定及约定合同解除情形。对上诉人基于履行补充协议而代被上诉人偿还的贷款本息，上诉人作为保证人享有向被上诉人追偿的权利，其要求解除上述《银川市商品房买卖合同》及补充协议并办理合同注销登记手续无法律依据。上诉人上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律及判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁夏冠凌房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月二十一日 书记员  陈丽霞 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。