广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初3944号 原告：王炳新，男，1986年1月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 被告：桂平市华源化工建材有限公司，住所地:桂平市桂金路口中南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：914508816927655728。 法定代表人：邱敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 原告王炳新与被告桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李立健、黄军崇，被告华源公司的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金15860元给原告（违约金计算：以购房款370567元为基数，从2015年5月31日起至2015年12月31日止共214天，按日万分之二计算）；2、判令被告立即将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋产权登记至原告名下；3、判令被告支付迟延办证违约金给原告（违约金计算：以购房款370567元为基数，从2018年1月21日起至原告取得房屋权属证书之日止，按日万分之零点五计算），暂计到2019年8月1日，逾期557天的违约金为10320元；4、判令被告支付小区绿化及停车位违约金给原告（违约金计算：从2018年8月16日起算至小区绿化及停车位建成日止，按每日10元计算），暂计到2019年8月1日，逾期350天的违约金为3500元；5、判令被告返还办证费2000元给原告；6、判令被告返还房屋面积差额款5926元给原告；7、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告因住房需要于2014年9月8日与被告签订一份《商品房预售合同》,购买其开发建设的位于桂平市，房屋总价款370567元。合同第十条约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付已取得建筑工程竣工合格证明文件及经有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测绘技术报告书的商品房；第十三条约定逾期交付商品房超过180天后，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十九条关于房屋登记的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金；合同第十一条第（二）点约定：公共绿地按规划报建图实施……每逾期一项，出卖人按日支付10元违约金于买受人。合同签订后，原告已付清购房款370567元给被告，原告按被告要求支付办证费2000元、房屋面积差额款5926元。被告通知原告2015年12月31日办理房屋交接，逾期交房214天；原告2017年1月20日领房，被告没有在商品房交付后365天内将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋所有权登记，造成原告房屋权属证书至今未取得。经了解，被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件，也没有按规划建设公共绿地。原告认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。原告依约付清全部购房款，被告应在合同约定的期限内交付商品房和协助办理房屋权属证书给原告，但却逾期交付和办理，且所交付的商品房不符合合同约定的交付条件，也没有按规划建设公共绿地和停车位，被告的行为己构成违约，应承担违约责任。同时，所交付的商品房面积没有经过有资质测绘机构实测，应向原告返还已支付的房屋面积差额款。为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，现诉至人民法院，请判如所请。 被告华源公司辩称，一、本案原告与被告签订的《商品房预售合同》为无效合同，应依法按无效合同处理。本案被告所开发的商品房土地，到日前为止，尚未获取行政部门颁发的国有土地使用权证件，主要是行政部门工作造成的原因：1、《研究桂平市国贸大厦等七个房地产项目建设及办证有关问题的纪要（浔政阅[2018]125号）》第五条：因该项目出让的1号地块（出让面积为105287.76m2）与周边项目用地部门重叠，市国土局负责与项目1号地块受让方签订国有建设用地使用权出让合同补充合同条款，核实划分地块，重新出具规划设计条件等，因此行政部门重叠标地，一地两卖错误需要纠正。2、《局长办公会议纪要（浔国土资阅[2018]4号）》议题四，桂平市华源公司用地办证问题指出，到目前为止，尚未全部完成征地工作，原则上同意把已发证部分的土地作为权源，连同未办证部分的土地作为一个整体，按住建部门的规划整体办理不动产权证。可见，原告与被告双方签订开发的商品房预售合同尚未获得国有土地使用权证。依据《城市房地产开发经营管理条例》第23条第（一）款规定，已交付全部土地使用权出让金，应依法取得土地使用权证书。被告已缴交了所有土地使用权出让金446000000元，由于行政部门原因没有颁发国有土地使用权证书，致使本案房屋买卖合同无效，也是造成房屋不能按约移交及办证的重要原因。 二、假若认定本案《商品房预售合同》有效，原告提起本案诉讼请求被告支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。本案中，从原告签名领取邮政邮件通知交付房屋或签名确认领取房屋开始至原告提起本案诉讼，已超过了诉讼时效。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。 三、原告与被告在2016年6月1日因迟延交房问题双方协商已达成协议并签订《协议书》，原告承诺放弃追究被告逾期交房的责任。原告不能出尔反尔违反诚实信用原则，不遵守双方达成的协议，应依法驳回其诉讼请求。 四、原告不按双方合同约定时间办理按揭贷款，造成被告不能按时支付建设资金，以及被告通知原告收房而原告不按通知时间接收房屋是延交房的重要原因，责任由原告自负。 五、驳回原告诉被告迟延办证违约金的事实与理由： 1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，出卖人不是房屋申办房产证的法定义务人，出卖人仅负有协助的义务，其不具备有批准颁发权属证书的行政权力及决定权。因此，被告不存在为原告办证的违约事实及法律依据。 2、《商品房预售合同》第十九条第三款并无约定由被告承担为原告办理房屋权属证书的义务，双方约定为同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。到目前为止原告未有向被告提出任何申请办理房屋所有权转移的要求及填写任何表格交被告。显而易见，原告才是本案不申请办理房屋权属证书的违约者。 3、《商品房预售合同》第十九条第（二）款并无明确约定有被告承担为原告办理该商品房产权提供的资料报产权登记机构备案的义务，备案与否，并没有造成原告的任何经济损失。 被告按合同约定，履行办理为原告所有的商品房到登记机关备案，并将该房屋登记于原告的名下。由于双方没有约定被告不按时备案的违约责任承担及赔偿方式，备案与否更没有造成原告的任何经济损失，原告的诉状也根本没有提到有任何的经济损失。因此，原告诉被告支付逾期办证违约金于情、于理、于法不容。 4、原告应依法承担没有授权委托被告为其申办房产权属证书或备案的责任。原告不能扩大解释将办证费视作委托书，该办证费是因办证部门不愿意一个个收费而要求被告统一代收代支，多还少补的，被告没有任何利益。到目前为止，原告均无以任何书面形式授权委托被告为其办理房产权属证书及填写相关申请书，现场签名盖手模等。 5、由于政府办证部门对房屋的土地未发土地证书，因此房产权属登记行政部门亦不能为原告办理房屋权属证书，这不属于被告的责任造成的，我们只能耐心等待政府部门的处理。 综上所述事实及相关法律规定，被告即没有违约的事实，更没有造成原告的经济损失，就不存在被告的赔偿问题了。 六、依法驳回原告请求支付小区绿化及停车位的违约金事项。原告诉请无理，诉告无据，被告对小区绿化及停车位已部分建设，部分正在按规划建设中，而原告对小区绿化及停车位并无所有权，没有所有权就没有诉权。有几个人与被告的人商量有关绿化及车位问题，当时这几个人并没有其他业主的委托授权书，仅是代表他们自己，且不是协议，仅是单方承诺。原告诉求无事实及法律依据，应依法驳回原告对此的诉求。 七、关于原告诉求返还办证费2000元及房屋面积差额款问题。本案中，返还差额款与违约金并不是同一法律关系，不能并案审理。由于有的事情正在办理之中，不能及时结算。但被告对二费款项认为，坚持以双方约定多还少补的原则，也可以按原告的申请随时都可以退还该款或结算清所用款项，不需提起本诉讼（坚持庭审的辩论意见）。 八、有的原告（谢宝坤）主体不适格，应依法驳回其的诉讼请求。 综上所述事实及相关法律的规定，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 经审理查明，2014年9月8日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的桂平市西山镇岭头村的“桂平市华源大市场”××××号商品房，总价款370567元；其中第十条（一）约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑竣工合格证明文件；2、有资质的房主测绘机构出具的该商品房面积测绘技付报告书；第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）（1）按照逾期在180日之内（该期限应当不小于第九条第1、1项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1、1项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条的第1、1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条房屋登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。第十四条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、双方自行约定：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按产权登记的建筑面保调整，多还少补不计利息。（2）出卖人应在得到经桂平市房地产交易中心实际测量建筑面积结果后，将该结果以电话或邮寄交房通知书时的形式告知买受人。买受人在接到该通知之次日起20日内须到出卖人营业销售场所或制度指定的其他地点补交或领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或者应退款的万分之五向守约方支付违约金。 原告签订合同后已经支付购房款370567元给被告华源公司。2015年10月21日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。2015年12月17日被告华源公司通知原告于2015年12月31日收房，原告于2017年1月20日收房。原告预交了办证费2000元，商品房款5926元（应收面积差15116元-补偿金9190元）给被告华源公司。 2018年4月12日，被告华源公司出具了一份《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》，该方案第3没有绿化、停车位，答：按住建局通过的小区方案进行建设，在2018年8月15日前完成方案中的绿化和车位。第20合同补偿，答：根据合同赔偿，限七个工作日内完成。第23，如果以上商定条款开发商未在规定时间内整改完成，则开发商按每违约一项每日向全休华源大市场业主赔偿10元/日，以此类推，直致完成所有商定条款为止，其中写有待定条款除外。以上所有需要处理的问题时间均从签字日开始计算。 2018年9月4日，被告华源公司和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具了一份《关于华源大市场业主诉求的答复》，第四基础配套设施建设问题，答：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开展施工。 2017年1月20日，原告与被告华源公司签订《协议书》内容包括：原告购买被告出售的桂平市华源大市场小区××××房，由于被告因各种原因而延期交房，现经双方协商一致，原告同意放弃追究被告延期交房的一切法律责任。原告在协议上签名。原告向本院提供了《收据》，内容包括：王炳新交来××××号商品房款5926元（应收面积差15116元、减免补偿金9190元）。 本院认为，1、关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告在签订《商品房预售合同》后，双方就延迟交房违约金的条款作出变更并签订了《协议书》、《收据》，上述协议是双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,也不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的规定,撤销合同必须具有下列事由:1、因重大误解订立合同的;2、在订立合同时显失公平的;3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同的。本案中,原告未要求撤销其与被告签订的上述协议书,仍要求被告按照《商品房预售合同》的约定支付逾期交房违约金，原告该项诉讼请求违背了诚实信用原则，不符合事实和不具有法律依据，本院依法不予支持并予以驳回。 2、原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于被告应否立即将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至原告名下的问题。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定，“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是被告的义务。但是现在的情况是涉案土地与周边项目用地面积重叠，被告无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力。因此，原告诉请判决被告立即将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至原告名下，缺乏事实和法律基础，本院不予支持。 3、关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。第十九条房屋登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。涉案商品房于2016年1月31日交付，被告应在365日内即2017年1月31日前办讫房屋所有权转移登记，但被告至今未履行该项义务，已违反合同约定，被告应当从2017年2月1日起至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止计付违约金。原告主张自2018年1月21日起计算逾期办证违约金，本院予以照准。因此，被告应以购房款370567元为基数，从2018年1月21日起至被告将坐落于桂平市西山镇岭头村桂平市华源大市场第××××号商品房的产权证书办理至原告名下之日止计付违约金给原告。原告主张按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 4、关于小区绿化和停车位违约金的问题。2018年4月12日的处理方案和同年9月4日的答复视为被告向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行均应承担违约责任。2018年4月12日的处理方案中被告承诺在同年8月15日前完成方案中的绿化及停车位规划，至本案判决之日止被告已经开始施工建设停车位及绿化，但是按照规划没有全部完工。因此原告主张被告支付绿化和停车位违约金，本院予以支持。被告应支付违约金（按照每日10元的标准，自2018年8月16日起直至本案判决之日止）给原告，判决以后被告仍未能全部履行完毕的，由原告另行起诉。 5、关于返还办证费的问题。由于被告已经在庭审中表示同意返还，本院予以照准，因此，扣除被告已经代为缴纳的办证费用之后，将剩余部分返还给原告。 6、关于房屋面积差额款应否退还的问题。原告认为桂平市房地产交易中心并没有对原告商品房面积进行实测，被告向原告收取面积差额款实际上是骗取原告的钱财、乱收费。被告在开庭时提供的证据清单里面的第六项就是桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告（实测），确实没有针对个案进行举证。因此庭审后，法院要求被告针对个案继续补充证据，被告已经向法院提供了涉案商品房的房产测绘成果报告。按照合同第十四条以及被告提供的证据，原告没有证据证实被告收取该款是存在欺骗、乱收费，而且原告起诉主张的具体数额实际上是原、被告协商一致并作出赔偿之后综合计算出来的数额。综上，原告的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持并驳回该项诉请。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款370567元为基数，从2018年1月21日起至被告将坐落于桂平市西山镇岭头村桂平市华源大市场第××××号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计算,且违约金的总额不能超过购房款370567元的30%）给原告王炳新； 二、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至本案判决之日止，按每日10元计算）给原告王炳新； 三、被告桂平市华源化工建材有限公司应返还办证费744元给原告王炳新； 四、驳回原告王炳新的其他诉讼请求。 本案受理费370元，（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告负担130元，被告桂平市华源化工建材有限公司负担240元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  程 飞 二〇一九年十二月二十六日 代书记员  陈燕萍