宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民878号原告：中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行，统一社会信用代码91640200763208694U。负责人：王某。委托诉讼代理人：赵某，宁夏剑平律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：樊某，特别授权代理。被告：罗某，户籍地址：浙江省泰顺县大安乡罗汉村。被告：朱某，户籍地址：浙江省泰顺县仕阳镇赵洋村树林头。被告：石嘴山市万宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640200083507690L。法定代表人：邱某。原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行（以下简称中行惠农支行）与被告罗某、朱某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后,原告中行惠农支行于2019年5月13日向本院申请财产保全，要求对被告罗某、朱某、万宇房地产公司所有的982444.58元银行存款或其他相应价值的财产予以冻结、查封。经审查，本院依法作出（2019）宁0205民初878号民事裁定书，并已采取保全措施。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行惠农支行的委托诉讼代理人赵某、樊某到庭参加了诉讼，被告罗某、朱某、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。中行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告罗某、朱某解除《个人商业用房借款合同》；2、判决被告罗某、朱某立即向原告偿还借款本金909630.87元，支付利息（含利息、罚息、复利等，利息按照借款合同约定利率标准，暂自2018年1月27日计算至2019年3月12日）68813.71元，合计978444.58元，并按借款合同约定利率标准支付自2019年3月13日起至上述本息全部清偿之日的利息；3、判决被告罗某、朱某承担原告律师代理费4000元；4、判决万宇房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判决罗某、朱某与原告到登记部门办理用于抵押的惠农区静宁街万宇商业广场A区21套商业用房（房屋坐落分别为3001、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3012、3016、3067、3069、3070、3071、3072、3073、3075、3077、3078、3079、3080、3081号，详见预购商品房抵押预告登记证书及抵押物清单）正式抵押登记；6、判决原告有权以被告罗某、朱某提供的××区套商业用房（房屋坐落分别为3001、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3012、3016、3067、3069、3070、3071、3072、3073、3075、3077、3078、3079、3080、3081号，详见预购商品房抵押预告登记证书及抵押物清单），折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；7、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2015年1月，罗某、朱某与万宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买21套商业用房，××区、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3012、3016、3067、3069、3070、3071、3072、3073、3075、3077、3078、3079、3080、3081号共计21套房屋，共计798.06㎡。2015年1月26日，罗某、朱某与中行惠农支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为1189000元，贷款期限120个月，贷款利率执行浮动利率，每12个月为1个浮动周期；月利率为6.15‰，按月付息，等额本息未还款法，逾期还款按合同约定罚息利率计收罚息；借款人违约应赔偿损失，包括律师费、诉讼费等相关费用损失等；借款人未按期归还贷款本息，中行惠农支行有权宣布贷款提前到期，有权终止或解除合同；万宇房地产公司自愿提供担保，保证主债务包括本金、利息、违约金、实现债权的律师费等费用等，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至最后一期债务届满之后两年；借款人逾期，中行惠农支行有权从保证人处扣划资金用于偿还本息。罗某、朱某用购买的××区套商业用房抵押，并办理《预售商品房抵押预告登记》，担保范围为借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、实现债权的律师费等费用等，抵押期限直至贷款本息偿还为止。合同签订后，中行惠农支行按约向罗某、朱某发放贷款，后罗某、朱某未按期偿还贷款本息，中行惠农支行从万宇房地产公司扣划231326.52元资金用于偿还本息，截至2019年3月12日，尚欠借款本金909630.87元，利息68813.71元，合计978444.58元。中行惠农支行为维护其合法权益，特诉至法院。罗某、朱某、万宇房地产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。中行惠农支行为证明诉讼主张提交了下列证据：证据一、借款人罗某、朱某的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件、营业执照复印件、国家企业信用公示系统报告（从网络中打印）各1份，证明罗某、朱某的身份信息真实有效，罗某、朱某系夫妻关系及罗某、朱某、万宇房地产公司的主体资格的事实。证据二、个人购房贷款申请审批书、《个人商业用房贷款合同》、借款借据、抵押承诺书、贷款放款回单、放款信息各1份、预购商品房抵押预告登记证21份（原件核对无异议后均退回），证明:1、罗某、朱某与中行惠农支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定向中行惠农支行借款共计1189000元，期限自2015年1月27日至2025年1月27日，约定月利率为6.15‰，按月付息等额本息，贷款用途为购买商业用房，借款人逾期还款承担罚息的利率为本合同贷款利率上浮50%，贷款支付方式为受托支付，由贷款人将贷款转入万宇房地产公司账户，借款人逾期还款中行惠农支行有权宣布贷款本息提前到期收回贷款，有权解除合同，罗某、朱某、万宇房地产公司应赔偿中行惠农支行实现债权的费用，包括律师费；2、万宇房地产公司自愿提供全程连带责任保证，保证期限为合同生效至最后一期债务履行届满之后两年，借款人违约中行惠农支行有权要求保证人承担连带保证责任并有权要求保证人承担律师费用等实现债权的费用，中行惠农支行有权从保证人开立的账户扣划款项用于偿还借款本息；3、罗某、朱某用购买的21套商业房提供抵押担保，并承诺配合中行惠农支行办理有效抵押登记，如罗某、朱某违约，中行惠农支行有权请求法院拍卖、变卖抵押物并优先受偿；4、中行惠农支行按合同约定向罗某、朱某发放贷款。证据三、逾期未还款查询单、贷款已还明细清单、扣划款项清单各1份，证明罗某、朱某未按期偿还贷款本息，截止至2019年3月12日期间，罗某、朱某共返还借款本金279369.13元、支付利息199782.81元（包含中行惠农支行从万宇房地产公司账户内扣划资金231326.52元），尚欠中行惠农支行借款本金909630.87元、利息68813.71元，合计978444.58元的事实。证据四、增值税专用发票复印件1张、委托代理合同1份（原件核对无异议后退回），证明中行惠农支行就本案诉讼委托宁夏剑平律师事务所，产生律师费4000元。证据五、商品房预售买卖合同21份（原件核对无异议后退回）、销售不动产统一发票复印件21份，证明罗某、朱某与万宇房地产公司签订《商品房买卖合同》购买惠农区静宁街万宇商业广场二十一套商业用房，罗某、朱某支付首付款、开具发票、办理备案登记的事实。罗某、朱某、万宇房地产公司未提交证据。本院对证据的认证意见：中行惠农支行提交的证据客观、真实，且与本案相关联，故本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：罗某、朱某系夫妻关系。罗某、朱某作为借款人、抵押人，万宇房地产公司作为担保人于2015年1月26日与中行惠农支行签订了编号为2015年商字003号《个人商业用房贷款合同》，约定：罗某、朱某向中行惠农支行借款1189000元，用于购买万宇房地产公司开发的石嘴山市××区套商业用房，借款期限为120个月；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%计息，每12个月为一个浮动周期，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，按月付息；罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，按月等额本息还款；抵押物为石嘴山市惠农区静宁街万宇商业广场A区A区3001、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3012、3016、3067、3069、3070、3071、3072、3073、3075、3077、3078、3079、3080、3081号，共计二十一套商业用房，并办理了预购商品房抵押预告登记；借款人出现约定的违约事件，贷款人可宣布终止或解除本合同，全部或部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求保证人对于已发生的债务承担保证责任；借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；万宇房地产公司承担阶段性连带保证责任，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或及保证责任；提供范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。2015年1月27日，中行惠农支行向罗某、朱某发放贷款1189000元。后罗某、朱某返还借款本金279369.13元，支付利息199782.81元（包括从万宇房地产公司保证金账户中扣划的231326.52元）。截止至2019年3月12日，罗某、朱某尚欠中行惠农支行借款本金909630.87元、利息（含利息、罚息、复利）68813.71元，合计978444.58元。同时查明，因石嘴山市惠农区静宁街万宇商业广场未完工，本案抵押物现不具备办理不动产权证的条件。本院认为，罗某、朱某、万宇房地产公司与中行惠农支行签订的《个人商业用房贷款合同》及万宇广场管理公司与中行惠农支行签订的《个人贷款保证合同》，系各方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，本院予以确认。中行惠农支行依约向罗某、朱某发放了借款，罗某、朱某理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因罗某、朱某未按时足额返还借款本息，双方之间签订的《个人商业用房贷款合同》中约定的违约救济的条件已成就，中行惠农支行有权单方解除合同，故中行惠农支行要求解除与罗某、朱某签订的《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。中行惠农支行要求罗某、朱某返还借款本金909630.87元、支付利息（含利息、罚息、复利）68813.71元，合计978444.58元(利息计算至2019年3月12日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2019年3月13日起的利息按双方约定的借款执行利率计算至本判决确定的给付之日。贷款合同约定借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等，故对中行惠农支行要求罗某、朱某承担律师代理费4000元的诉讼请求，本院予以支持。万宇房地产公司自愿为罗某、朱某的借款提供连带保证且双方约定保证期间截止日为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，因涉案抵押房屋未办理抵押登记，该担保仍在保证期间内，且保证范围为本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用，故中行惠农支行要求万宇房地产公司对罗某、朱某的借款本息及律师代理费承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因惠农区静宁街万宇商业广场整体未竣工，致使涉案抵押物尚不具备办理不动产权登记证书的条件，故对中行惠农支行要求对罗某、朱某抵押的惠农区静宁街万宇商业广场A区21套商业用房办理正式抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。中行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故中行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。罗某、朱某、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由罗某、朱某、万宇房地产公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行与被告罗某、朱某签订的编号为2015年商字003号的《个人商业用房贷款合同》;二、被告罗某、朱某于本判决生效后十五日内返还原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行借款本金909630.87元、利息（含利息、罚息、复利）68813.71元(计算至2019年3月12日)，合计978444.58元;2019年3月13日以后孳生的利息（包括罚息），按照双方合同约定的利息计算方式计算至本判决确定的给付之日；三、被告罗某、朱某于本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行律师代理费4000元；四、被告石嘴山市万宇房地产开发有限公司对被告罗某、朱某的上述债务承担连带清偿责任，被告石嘴山市万宇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告罗某、朱某追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13624元、保全费5000元、公告费560元，合计19184元，由被告罗某、朱某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 闫竹叶人民陪审员 马小燕人民陪审员 赵 群 二○一九年九月十一日书 记 员 郭 丹附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。