广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初2299号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：广东省珠海市拱北迎宾南路1081号中珠大厦401室。 法定代表人：游和良，董事长。 委托诉讼代理人：程序，系珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司员工。 委托诉讼代理人：杨玉妹，系珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司员工。 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市临江路5号206室。 负责人：黄孝谦。 委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉妹，系该公司员工。 被告：张栖源，男，1981年9月25日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区， 原告珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称中珠公司）、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司（以下简称中珠公司江门分公司）与被告张栖源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因案件审理需要适用简易程序其他规定，公开开庭进行了审理。原告中珠公司的委托诉讼代理人程序、杨玉妹，中珠公司江门分公司的委托诉讼代理人刘英、杨玉妹到庭参加诉讼，被告张栖源经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中珠公司、中珠公司江门分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费2721.02元（自2018年1月1日至起诉前的2019年5月31日止）；二、判令被告向原告支付违约金2022.01元；三、判令被告向原告支付水电公摊费用288.57元。以上暂计5031.60元，之后的违约金继续计算。 事实和理由：被告为江海区外海镇临江路33号海逸华庭XX房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“自合同约定收楼次日起至2017年12月30日按建筑面积每月每平米1.50元，2018年1月1日起按管理费调费后新标准执行按建筑面积每月每平米1.90元，每车位30元/月”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳”。被告拥有的物业建筑面积为84.24平方米，每月应交物业服务费自合同约定收楼次日起至2017年12月30日为126.36元，2018年1月1日起按管理费调费后新标准为160.056元/月，另外还应缴纳水电公摊费288.57元等。被告自2018年1月起无故拖欠物业服务费以及其他费用，截止2019年5月31日共欠物业服务费及相关费用5031.60元。经原告多次催促，被告置之不理。 被告张栖源缺席，未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、中珠公司江门分公司是中珠公司设立在江门地区的分公司。2009年12月，江门市外海城市建设综合开发公司与原告中珠公司签订《前期物业管理委托合同》（合同编号：wy091022），约定城建公司通过邀请招标方式将江门市海逸华庭委托给中珠公司实行物业管理服务等。 二、2013年7月1日，中珠公司（甲方物业管理单位）与张栖源（乙方业主）签订《海逸华庭前期物业管理服务协议》，约定：乙方地址江门市江海区外海临江路海逸华庭XX房，物业类型住宅，建筑面积84.30㎡。第一条双方的权利和义务，甲方的权利和义务，6、收费：依据本协议向乙方收取物业服务费用，并按《业主临时公约》的规定，对拖欠缴费行为采取相应催交措施，业主逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用总额的千分之3加收违约金。乙方的权利义务，交费：按时向甲方交纳物业服务费用。第四条物业管理服务费用，计收办法：甲方按照以下方式收取物业管理服务费：住宅按照建筑面积每月每平方米1.50元计算；物业管理服务费不包含共用水费、电费；共用水费、电费由业主或者使用人合理分摊。物业管理企业可以依照政府部门提供的市场信息对管理费进行调整，报政府有关部门备案。乙方交纳费用时间为每月1日-20日。交费责任：乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，因乙方原因空置物业，仍按物业建筑面积每月足额收取管理费，业主或非业主使用人不交物业管理服务费的，甲方可以采取催收措施，非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第六条代收代缴收费服务，受有关部门或单位委托，甲方可以提供水、电费等代收代缴收费（不属于物业管理服务费用）服务，收费标准执行政府规定。第七条违约责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用并退还利息。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之一向甲方交纳滞纳金。 三、签订合同后，中珠公司江门分公司依约为江门市海逸华庭小区提供物业管理服务。2017年11月28日，中珠公司江门分公司向业主发布《关于调整物业服务标准的公示》，经投票表决程序且过半数业主同意通过，其将于2018年1月1日起调整物业管理服务费，费用为1.90元/月/平方米。中珠公司亦向江门市江海区发展改革和统计局发去上述物业费调整的核价申请，江门市江海区发展改革和统计局于2017年12月19日作出《关于江门海逸华庭小区物业管理服务收费的批复》（江海发改统计[2017]82号），批复同意“高层住宅（带电梯）物业服务费（含电梯年审费）按建筑面积计算，每月每平方米1.90元，公共水电费可另外分摊”等内容。 四、中珠公司江门分公司于2019年3月26日在案涉房屋门口张贴《催费通知单》，载明：贵房自2018年1月至2019年3月欠管理费、水电公摊费、违约金等共计3984.67元，请您及时到江门海逸华庭物业服务中心缴纳（注：管理费是按月产生，业主需要每个月及时清缴，以免产生更多的违约金，违约金按千分之三每日计算）。2019年4月11日，中珠公司江门分公司委托广东谨行律师事务所律师向张栖源的案涉房屋所在地发出《律师函》，载明：您从2018年1月开始拖欠物业管理服务费及相关费用，截止至2019年3月，您的欠费合计4227.84元（其中物业管理费2400.90元；公摊水电费256.78元；违约金1570.16元；具体以财务数据为准）请您务必于收到本律师函之日起七日内，将拖欠的物业管理服务费及相关费用支付给委托人，否则将通过诉讼途径追究您的违约责任等。 五、根据中珠公司江门分公司提交一份单方制作的《欠费明细表》，2018年1月至2019年3月，张栖源的案涉房屋共拖欠的物业服务费本金2400.90元、水电公摊费256.78元等一直未支付。违约金按物业服务合同第一条第6点之约定按千分之三收取，本月欠费从次月20日开始计算违约金。 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对两原告主张的事实进行抗辩的权利。关于被告是否欠两原告物业服务费2721.02元的问题。原告与被告签订的《海逸华庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业管理合同签订后，两原告已向被告提供物业服务，但被告没有按期交纳管理费，经两原告催缴后也没有交纳，构成违约，被告应向两原告支付2018年1月至2019年3月的物业服务费2400.90元。两原告主张2019年4月至2019年5月的物业服务费，由于两原告对该部分费用没有书面催缴，故本院不予支持。 关于被告是否应支付违约金2022.04元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告拖欠两原告物业管理费，理应支付逾期付款违约金。两原告主张逾期付款违约金按照所欠金额每日3‰标准计算尤为过高，本院根据公平原则将违约金标准调整为拖欠物业费总额的百分之三十，即720.27元（2400.90元×30％），对原告主张超出的部分本院不予支持。 关于被告是否应支付水电公摊费用288.54元的问题。根据《海逸华庭前期物业管理服务协议》的约定并结合江门市江海区发展改革和统计局作出的《关于江门海逸华庭小区物业管理服务收费的批复》中载明“公共水电费可另外分摊”的内容以及两原告提交的《欠费明细表》，两原告为保证小区公共设施正常运转、提供物业服务所需而产生的供水、供电费用，理应由小区业主均摊，故被告应向两原告支付2018年1月至2019年3月的水电公摊费用256.78元。两原告主张2019年4月至2019年5月的水电公摊费用，由于两原告对该部分费用也没有书面催缴，故本院不予支持。 被告张栖源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张栖源在本判决生效之日起五日内支付2019年3月31日前的物业服务费2400.90元给原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司； 二、被告张栖源在本判决生效之日起五日内支付2019年3月31日前的物业服务费违约金720.27元给原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司； 三、被告张栖源在本判决生效之日起五日内支付水电公摊费用256.78元给原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司； 四、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（已由原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司预交），由被告张栖源负担。原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司江门分公司多预交的一审案件受理费25元，由本院予以退回；被告张栖源应向本院补缴一审案件受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 廖明亮 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 万 洋 书 记 员 梁志毅