云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9658号原告黄福忠，男，汉族，1962年12月15日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人陈永通，云南义成律师事务律师。特别授权代理。被告黄吕昌，女，汉族，1967年10月29日生，身份证登记住址云南省昭通市绥江县。委托代理人李建川，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。被告何文泽，男，汉族，1968年7月4日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。委托代理人何康，男，汉族，1987年3月21日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。系被告何文泽的儿子。特别授权代理。被告许浪，男，汉族，1984年4月11日生，身份证登记住址河北省蕲春县。原告黄福忠诉被告黄吕昌、何文泽、许浪租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月31日、12月11日公开开庭进行了审理，原告黄福忠的特别授权代理人陈永通，被告黄吕昌的特别授权代理人李建川，被告何文泽的特别授权代理人何康到庭参加诉讼。被告许浪经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄福忠诉称：2004年5月,原告取得本案房屋的国有土地使用权证，2004年12月8日取得本案房屋的所有权证。2006年1月20日原告和黄吕昌、陈建明签订《租房合同》，约定：原告把位于昆明市贵昆路某村加油站旁边房屋（详见附图，现天南塑钢窗厂两道卷帘闸门内大厅、大棚及二层办公用房、二层水箱汽修厂及卫生间除外）出租给黄吕昌和陈建明。租期从2006年1月28日至2016年1月28日，第一个5年内租金单价为70,000元/年，第二个5年每年上浮2%，半年一交，先交租金后用房，每次必须提前1个月交下一个半年的房租。2011年12月13日原告和黄吕昌、何文泽签订《房屋租赁合同》，第一条约定原告把位于昆明市官渡区东郊路某村村口的一栋临街综合楼（具体位置详见土地证和房产证），其一楼（五金综合商场除外〉全部和临街小二楼加上主楼2—6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施（即附图所示的1栋、2栋、3栋的第二至六层、4栋、5栋、6栋、附属设施）出租给被告何文泽作为经营场所使用。租期15年，从2012年元月28日至2027年元月28日。第三条约定租金的支付，由于2006年1月20日原告和黄吕昌、陈建明签订的《租房合同》还未到期，所以原告、黄吕昌、何文泽一致同意租金支付分三个阶段：第一阶段从2012年元月28日起至2017年元月27日止的5年的交付方式为原告与黄吕昌、陈建明所签订《租房合同》剩余期限。由何文泽先将租金付给黄吕昌，再由黄吕昌付给原告。第二阶段的5年，从2017年元月28日起至2022年元月27日止。何文泽每年支付租金25万元，由何文泽直接支付给原告。第三阶段的5年，从2022年元月28日至2027年元月27日止，年租金30万元，由何文泽支付给原告。第四条约定租金支付方式，第一阶段的5年，每年的租金分两次支付，即每半年支付一次。第二、三阶段共10年的租期内，每年的租金必须在该年租期满前1个月一次性交清。若乙方在规定的时限内（该年租期满前一个月）未交清或未缴纳房租的，原告有权收回房屋，同时视为合同无效。合同签订后，何文泽将该租赁房屋转租给许浪开设彩鸿宾馆。合同履行过程中，至2016年6月30日累计欠原告租金18万元。为此，原告、黄吕昌、何文泽于2016年元月26日签订调解协议，约定:何文泽支付原告欠付租金18万元，支付时间第一次在2016年3月支付8万元，第二次在2016年6月30日前支付10万元，支付租金对应的租期是2015年6月30日至2016年6月30日。该调解协议签订后，何文泽安排他人通过银行转账于2016年3月19日支付5万元，2016年4月11日支付3万元，2016年7月4日支付5万元一笔和2万元一笔，2016年9月8日支付2万元，合计支付17万元，尚欠1万元至今未付；黄吕昌欠付原告2016年7月1日至2017年6月28日的租金91,700元；何文泽欠付自2017年6月29日起至今的租金。黄吕昌、何文泽长期欠付租金的行为，己经构成根本性违约。故原告诉至法院诉请判令：1、准许原告黄福忠解除2011年12月13日和被告黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》；2、被告黄吕昌、何文泽、许浪立即把位于昆明市官渡区东郊路某村村口的一栋临街综合楼（具体位置详见土地证和房产证），其一楼（五金综合商场除外）全部和临街小二楼加上主楼2—6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施（即附图所示的1栋、2栋、3栋的第二至六层、4栋、5栋、6栋、水泵房和变压器房房顶上的临时房屋、附属设施）腾还原告；3、被告黄吕昌支付原告自2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金91,700元；4、被告何文泽支付原告2016年6月30日前下欠租金10,000元及按照每日684.93元计算支付原告自2017年6月29日起至实际腾还房屋之日止的租金（2017年6月29日至2019年7月29日的租金为520,547,95元）。被告黄吕昌辩称：一、被告黄吕昌不是房屋租赁合同的当事人，不是本案的适格被告，应驳回原告对被告黄吕昌的诉讼请求。2011年12月13日，原告与被告何文泽签订《房屋租赁合同》，被告黄吕昌作为“第三方公证人”在合同上签字。原告与被告黄吕昌于2006年1月20日签订的《租房合同》才是约定原告与被告黄吕昌之间权利义务的合同，而原告依据与被告何文泽签订的《房屋租赁合同》要求解除与被告黄吕昌、何文泽签订的租赁合同，并承担支付租金的义务，原告的请求显然缺乏事实依据。原告与被告黄吕昌的租赁合同关系和原告与被告何文泽的租赁合同关系是两个不同的法律关系。《房屋租赁合同》上被告黄吕昌以公证人名义签字，性质属于见证人。从合同内容来看，合同全文并未约定被告黄吕昌在合同履行中的权利义务。二、被告黄吕昌依法、依约不承担支付租金的义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。1、《房屋租赁合同》第三条约定的租金支付方式，是由被告何文泽交给黄吕昌后黄吕昌转交给原告，从该约定来看支付租金的主体是何文泽，并非黄吕昌，黄吕昌只负责将何文泽支付的租金转交给原告，协议明确约定为“交付”并非“支付”。2016年1月26日，原告与黄吕昌、何文泽达成的调解协议约定2015年6月30日至2016年6月30日的租金由何文泽直接分期支付给原告，该约定已变更了租赁合同中租金的交付方式，剩余租期内的租金直接由何文泽支付给原告。因此，黄吕昌不是该期间租金的支付义务主体，依法依约不应承担2016年7月1日至2017年1月28日期间的租金支付义务。2、原告与被告黄吕昌签订的《租赁合同》约定租赁期限至2016年1月28日，但因租赁期内修路占用了一年租期，故按照合同约定租期顺延至2017年1月28日，被告于2012年1月28日将涉案租赁物返还给了原告，故才存在原告将涉案租赁物又租赁给何文泽的事实。上述《租房合同》租赁期限届满后，被告黄吕昌当然没有支付2017年1月28日以后的租金的义务。2016年1月28日起，何文泽将承租的涉案房屋转租给第三人周飞荣，周飞荣又于2016年7月7日转租给被告许浪。至此房屋一直由被告许浪占有使用，故自2017年1月28日以后的租金，被告黄吕昌无支付的义务。被告何文泽辩称：何文泽于2016年6月1日将彩鸿宾馆名下所有的股本及法人代表转让给周飞荣，且转让时已得到原告的支持并同意。2016年6月1日，被告何文泽与原告黄福忠、被告许浪及周飞荣、许长富、许长青等人一起用餐时共同见证何文泽将彩鸿宾馆名下所有股本及法人代表转让给周飞荣，原告已答应其同意支持何文泽与周飞荣之间的转让协议有效，原告黄福忠亲口答应《房屋租赁合同》继续给周飞荣经营使用，在附加协议中已经明确彩鸿宾馆的法人代表及名下所有股本转给周飞荣，自此彩鸿宾馆内所有事项归周飞荣自理，与何文泽无关。因彩鸿宾馆所有合同移交周飞荣，周飞荣要经营重新申领营业执照，被告何文泽于2016年7月13日在昆明官渡区行政管理局注销登记了昆明市官渡区彩鸿旅馆个体工商户营业执照。原告黄福忠与被告黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》已全部交由周飞荣管理经营与何文泽无任何关系。周飞荣于2017年3月26日将彩鸿宾馆所有股本及合同转让给许浪经营管理，周飞荣与许浪之间的股本股权转让协议已提交给法院。原告起诉被告何文泽自2017年6月29日拖欠租金没有事实依据。自2017年6月29日所拖欠的租金应由许浪支付，与何文泽无关。2018年12月13日，原告黄福忠跟着黄吕昌共同纠集社会闲散人员采取堵门、锁门等方式逼迫许浪支付拖欠租金，经官渡区凉亭派出所接警后处理。原告黄福忠、被告黄吕昌、许浪在派出所签写一份调解笔录，许浪在笔录上同意三个月之内支付原告租金。许浪于2019年7月18日注销彩鸿宾馆营业执照，并在2019年7月20日将彩鸿宾馆锁闭好后将钥匙交给原告。调解协议约定的18万元我方已经支付给了原告。被告许浪未到庭，提交书面答辩状称：彩鸿宾馆是许浪于2017年4月1日从第二轮法人周飞荣手中花较大代价协议转来的。接手后，许浪多次请求与房东黄福忠签订合同，可黄福忠一直不同意签，黄福忠说宾馆是何文泽的，与许浪无关。许浪与原告不存在法律关系。对于宾馆遗留的问题，许浪毫不知情。许浪接手不到半年，突然冒出一个自称二房东的黄吕昌，黄吕昌带着家人和亲友经常到宾馆无理取闹，强行收取电机房和附楼租户的租金，而且砸人砸宾馆。几次报警未解决问题。因经营不下去，宾馆于今年7月25日被迫关门。宾馆只好交给房东暂时抵押27个月代他交的电费外实欠的房租29万元。许浪虽与原告无法律关系，但为人处事应将道德良心，故实欠房东的部分租金，适用庭外协商解决。原告黄福忠为证明自己的主张提交以下证据:一、房屋所有权证、国有土地使用证、出租房屋平面图，欲证明原告是本案出租房屋的所有权人和土地使用权人。二、租房合同，欲证明2006年1月20日，原告和黄吕昌、陈建明签订《租房合同》约定原告把位于昆明市贵昆路某村加油站旁边房屋出租给黄吕昌和陈建明。租期从2006年1月28日至2016年1月28日，合同还约定了租金标准及支付方式。三、房屋租赁合同，欲证明2011年12月13日，原告和被告黄吕昌、何文泽签订《房屋租赁合同》约定原告把位于昆明市官渡区东郊路某村村口的一栋临街综合楼，其一楼（五金综合商场除外）全部和临街小二楼加上主楼2-6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施（即附图所示的1栋、2栋、3栋的第二至六层、4栋、5栋、6栋、附属设施）出租给被告何文泽作为经营场所使用。租赁期限15年，从2012年元月28日至2017年元月28日。第三条约定租金的支付，由于2006年1月20日原告和黄吕昌、陈建明签订的《租房合同》还未到期，所以原告、黄吕昌、何文泽一致同意租金支付分三个阶段支付。第四条约定了租金支付方式。四、《调解协议》，欲证明合同履行过程中，至2016年6月30日累计欠原告18万元租金。为此，原告、黄吕昌、何文泽于2016年元月26日签订调解协议约定何文泽支付原告欠付租金18万元，还约定了支付时间。调解协议后，何文泽安排他人通过转账方式于2016年3月19日支付5万元，2016年4月11日支付3万元，2016年7月4日支付5万元和2万元，2016年9月8日支付2万元，合计支付了17万元，尚欠1万元。被告黄吕昌质证认为：认可合同的真实性，不认可《房屋租赁合同》的关联性。调解协议的真实性存疑，对内容无异议。被告何文泽质证认为：对合同的真实性无异议，合同履行期内的租金，被告何文泽以及周飞荣已经全部支付给了原告。因为被告将宾馆转给了周飞荣，2016年7月4日转账的7万元及2016年9月的2万元就是周飞荣转给原告的，原告并未提供完整的转款记录。被告黄吕昌为证明其辩解向法庭提交以下证据：一、租房合同，欲证明2006年1月20日，被告黄吕昌与原告签订租房合同，约定将本案涉案房屋租赁给被告黄吕昌、陈建明。合同约定了租期、租金标准，并约定修路期间房租减免，住房时间依次后推，黄吕昌交付原告1万元押金及房屋水电保证金5000元（到期后退还）的事实。二、房屋租赁合同，欲证明2011年12月13日，原告与被告何文泽签订租赁合同约定将涉案房屋租赁给何文泽，约定了租期、租金分三阶段支付。原告与被告黄吕昌的租赁期限延长至2017年1月28日的事实。三、协议书，欲证明2012年2月1日，黄吕昌与何文泽签订协议书约定黄吕昌将正常使用的涉案房屋转租给何文泽，租期自2012年1月28日至2017年1月28日，年租金25万元，房租每半年交一次，第一次15万元，第二次10万。四、照片，欲证明涉案租赁房屋的地理位置及外貌情况。2012年1月28日，黄吕昌停止营业将涉案房屋交付给何文泽使用的事实。原告黄福忠质证认为：认可证据一、二的真实性，不认可关联性。不认可证据三、四。被告何文泽质证认为：对证据的真实性无意见，但是协议书中的时间是原始合同中没有的。被告何文泽为证明其辩解向法庭提交以下证据：个体工商户登记基本信息、个体工商户注销登记审核表、企业登记管理档案、股东协议书、彩鸿宾馆股本、股权转让协议、准予登记通知书，欲证明2017年3月30日以后许浪经营，许浪也承认拖欠原告租金。原告黄福忠质证认为：对被告何文泽提交的证据真实性没意见，但不认可关联性、证明目的，对于工商档案中的自己与周飞荣的合同的真实性不予认可。被告黄吕昌质证认为：认可被告何文泽提交证据的真实性、合法性。被告许浪未到庭对上述证据予以质证，也未向本院提交证据。法庭向各方第三人宣读了许浪书写的陈述。原告黄福忠对于许浪的书面陈述的真实性、关联性、合法性均不予认可。被告黄吕昌则不予质证，被告何文泽认可许浪陈述。原、被告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院确认其真实性。根据原、被告举证、质证及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：坐落于昆明东郊黑土凹上凹的房屋所有权人为原告黄福忠。坐落于昆明市东郊黑土凹的土地使用者为原告黄福忠。2006年1月20日，原告黄福忠（出租人）与被告黄吕昌、陈建明（承租人）签订《租房合同》约定原告将贵昆路某村加油站旁（原168号详见附图）房屋（现天南塑钢窗厂两道卷闸门内大厅，大棚及二层办公用房和二层水箱汽修厂及卫生间除外）租给被告黄吕昌、陈建明。租期从2006年元月28日至2016年元月28日共10年。租金每年7万元。租用5年后房屋租金每年递增2%，即从第6年房租为71,400元，第10年房租为77,000元。2011年12月13日，原告黄福忠作为合同甲方与作为合同乙方的被告何文泽签订《房屋租赁合同》约定：甲方将所属的自有产权房屋，位于昆明市东郊路186号某村村口的整栋临街综合楼（除已出租的五金综合商场外）的全部及附属的场地设施等租赁给乙方作为经营场所使用，租赁期限为15年，即自2012年元月28日起至2027年元月28日止。考虑到乙方租用后须进行整体改造装修，经协商后，甲方自愿出让三个月，第三方黄吕昌自愿出让两个月共计五个月的装修期给乙方作为改造装修的免租期，亦即租金计算时间应于此免租期期满后开始计算，租期向后顺延五个月。由于甲方在签订此合同前与黄吕昌所签的租赁合同还未到期，故经甲、乙和第三方黄吕昌共同协商，年租金的交付方式分为三个阶段执行：第一阶段从2012年元月28日起至2017年元月27日止的5年的交付方式为甲方与黄吕昌所签合同的剩余期。由乙方与黄吕昌自由达成协议完成实施（注：具体交付方式为乙方先将租金交付给黄吕昌，再由黄吕昌向甲方交付），甲方同意此种交付方式且认可此种交付方式不影响甲方与乙方所签订的租赁合同的第二、三阶段的实施和执行；第二阶段的5年，从2017年元月28日起至2022年元月27日止。乙方每年所承担的租金为25万元，由乙方每年向甲方直接交纳，此时原甲方与黄吕昌所签租赁合同则自然失效；第三阶段的5年，从2022年元月28日至2027年元月28日止，乙方每年所承担的租金为30万元（注：按25万元递增20%计算而得）一直到合同期满为止，满期后在同等条件下，乙方可享有优先承租权。租金交付方式：考虑到乙方进场需大量资金投入，故第一阶段的5年，每年的租金分两次支付，即每半年支付一次。第二、三阶段共10年的租期内，每年的租金必须在该年租期满前1个月一次性交清。若乙方在规定的时限内（该年租期满前一个月）未交清或未缴纳房租的，原告有权收回房屋，同时视为合同无效。在租期内，乙方因种种原因不能继续经营的，在保证甲方利益（即上交的租金）无损的前提下，乙方可将租赁物及场所进行转租或转让，或者分租给第三方或与第三方共同经营；甲方不得从中刁难或收取任何费用，并须积极配合乙方办理相关的转租手续（即与受让方签订租赁合同）。乙方在合同期内应依法自主经营、自负盈亏、自主承担债权债务。合同还约定了其他权利义务。被告黄吕昌作为第三方公证人在该份合同上签字。上述《房屋租赁合同》签订后，被告何文泽使用租赁物与许长富、许长青经营“彩鸿宾馆”。因租金纠纷，原告黄福忠（甲方）与被告黄吕昌（乙方）、何文泽（丙方）曾于2016年元月26日达成调解协议：就丙方支付乙方的租金（2016年）租房款一事经协商，由丙方直接支付给甲方18万元正。支付时间第一次在2016年3月支付8万元，第二次在2016年6月30日前支付10万元。该租金是2015年8月30日至2016年6月30日的租金。在“彩鸿宾馆”经营过程中，涉及到了多次转股的情况，上述租赁物因经营者的变化由何文泽、周飞荣、许浪使用。因营业不善，“官渡区彩鸿宾馆”由许浪申请并于2019年7月18日注销。原告主张被告未按约定支付租金。庭审中，原告提交的证据即原告本人的银行流水中，被告何文泽的儿子何康于2016年3月转账5万元、4月转账3万元；有三笔转自周飞荣共计9万元。原告不能解释为何将案外人周飞荣转账款项计算为提交协议内容的18万元。被告何文泽不能提交证据证明已经全部支付了调解协议约定的18万元。审理中，本案出现多份租赁合同。对此，原告解释为与被告黄吕昌的租赁合同没有解除时又租给了被告何文泽，后来何文泽转租给其他人但自己并不清楚，故才将合同的相对方以及实际将自己的房屋开成宾馆的许浪诉至法院，主张上述请求。而被告黄吕昌则辩称，本案租赁物自转租给被告何文泽后，支付租金的义务应由被告何文泽承担。按照谁使用租赁物，谁支付租金的基本原则，被告黄吕昌不应承担支付原告主张的租金的义务。各方对于本案的法律关系及合同相对性进行了辩论发言。被告方对相互间并无共同租赁、使用的合意，也无特定身份关系的事实予以确认，本案无法调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告2006年将自有房屋出租给被告黄吕昌使用，租期十年，黄吕昌向原告支付租金，双方合同合法、有效。在合同履行过程中，被告何文泽与原告又于2012年签订《房屋租赁合同》。此时，原告与被告黄吕昌的合同尚未到期，原告及被告黄吕昌并未及时解除双方于2006年签订的合同，而在原告为甲方、被告何文泽为乙方的《房屋租赁合同》中，被告黄吕昌是以第三方公证人在该份合同上签字。但三方又约定应付租金由何文泽交付给黄吕昌，再由黄吕昌交给原告，此时，租赁物的使用人已经变更为被告何文泽。依据原告的书面代理意见描述，“被告何文泽与许长富、许长青合伙开设昆明市官渡区彩鸿宾馆。被告何文泽于2016年6月1日将自己的股权作价50万元转给周飞荣，同日，许长青将自己的股权转给许浪，2016年7月7日，昆明市官渡区彩鸿宾馆的经营者变更登记为周飞荣”。原告自己举证的证据中，有三笔转自周飞荣共计9万元。此时，原告作为物业所有人，应当知晓自己的房屋究竟由何人实际使用、收益并向其支付租金。结合许浪邮寄给法院的书信及被告何文泽的陈述，原告曾向许浪催要租金并发生纠纷并报警调解，被告许浪已经将宾馆关门并交给了原告，依据谁使用、谁交租的租赁基本原则，差欠原告租金的费用应由实际使用者承担。原告诉请被告黄吕昌支付2016年7月1日至2017年6月28日的租金91,700元，与本院查明事实不符，被告黄吕昌不应承担支付这笔租金。原告的该套房产上签署了多份合同，依据查明的事实，被告黄吕昌、何文泽自2016年4月既未再向原告支付租金，自7月起，原告系向周飞荣收取租金，实际使用原告房屋的人员已经变更，原告与被告黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》已未再履行，已于2016年7月终止，原告现在起诉主张的解除已无意义。审理中，被告黄吕昌、何文泽均不认可原告的房产在自己的使用、控制之下，原告也未能提交证据予以证实。依据被告许浪的陈述，该物业已经交回了原告，故原告的第二项诉讼请求本院不予采纳；被告何文泽曾与原告达成调解协议，由其支付2016年6月30日前欠下的租金18万元。庭审中，双方对于原告提交的证据包括被告何文泽之子何康及周飞荣的流水均确认为履行此调解协议，但共计金额为17万元，被告何文泽辩称已经全部履行，但不能提交证据佐证，故被告何文泽应当向原告支付剩余租金1万元。2017年6月29日起至2019年7月29日的租金，原告应当向实际占用该房的使用者主张，故原告主张的该笔租金应由被告何文泽支付的主张，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何文泽于本判决生效之日起三日内支付原告黄福忠剩余租金10,000元；二、驳回原告黄福忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9922元，由被告何文泽承担300元，由原告黄福忠承担9622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李彦霈