江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初2338号原告：朱宣旗，男，1991年4月23日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：任天生，江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：关庆猛，江苏甘露律师事务所律师。被告：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。法定代表人：徐小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷青旺，系该公司职员。原告朱宣旗与被告中南镇江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告朱宣旗的委托诉讼代理人任天生、关庆猛，被告中南镇江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谷青旺到庭参加了诉讼。后因发现存在不宜适用简易程序的情形，本院于2019年8月27日裁定转为普通程序，并于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告朱宣旗的委托诉讼代理人关庆猛，被告中南镇江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谷青旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱宣旗向本院最初提出的诉请为：1.判令被告支付因未及时为原告办理产权证导致原告出售房屋产生的额外税费60066.66元；2.判令返还原告2013年预付给被告办理产权证的费用16019元；3.诉讼全部费用由被告承担。后变更诉请为：1.判令被告支付因未及时为原告办理产权证导致出售房屋产生的税费损失60066.66元；2.诉讼全部费用由被告承担。事实和理由：原告2013年3月11日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定向被告购买中南世纪城三期105幢03层0406室（以下简称案涉房屋），付款方式为按揭；并补充约定：采用按揭方式付款的，必须委托被告办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续，原告已按约将办理产权证的材料交付给被告并预付办理费用16019元；原告接收房屋后，被告为原告在银行办理完毕抵押手续，因此原告以为产权证已经办理完毕；2019年，原告将案涉房屋出售给第三人，2019年4月17日至银行办理提前还款时，才通过银行获知案涉房屋并无产权证抵押在银行；原告与被告沟通后，被告才告知并未办理产权证；原告为履行买卖合同，于2019年4月29日自行办理产权证，但是因为新办的产权证不满两年，导致原告多缴纳税费60066.66元。被告无正当理由未为原告办理产权证，且未将该情况告知原告，造成原告额外损失，故诉来法院。被告中南镇江房地产开发有限公司辩称：1.原告所购房屋交付时间为2014年6月28日，按购房合同约定，被告代为办理产权证的时间应在2014年12月25日前，本案诉讼时效适用两年，原告在产权证到期未办后应在时效内及时主张，现原告的诉请已超过诉讼时效；2.被告并无代办产权证的义务，双方合同中也未约定具体代办期限，但约定有:如原告委托被告代为办理，不仅需支付契税等费用，还需提供办理产权相关的材料，其中购房发票因原告将收据丢失一直未能开具，身份证户口簿等证件原件原告也未向被告提供，均系原告自身原因导致产权证未能办理，与被告无关；3.原告购买该房后长期对产权证办理情况不闻不问，原告是否出售、何时出售及出售价格在原被告订立买卖合同时无法预见，原告已在交易中获取了巨额收益。而税费由国家政策决定，是原告交易中应承担的纳税义务，既与被告无关，也不应转嫁给被告。原告计算税费损失的依据2016年3月才发布实施的，内容与原告的主张也无关联。4.原告预付的办理产权证相关费用，被告已于2019年5月14日予以退还。综上，请求驳回原告的全部诉请。原、被告分别向本院提交了各自的证据材料，本院依法开庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的案涉房屋，价款689662元，交房日期为2014年6月28日前。关于产权登记的约定为：双方一致约定因买受人不能到现场，特委托被告公司代办预购商品房预告登记。合同中还预留了原告的联系电话159××××7888和住址（镇江市润州区润南名苑3幢302室）。双方同时签署的《附件四：补充协议一》，根据该补充协议，原告在支付首付款209662元后，剩余房款480000元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式一次性付清。此外，补充协议还约定：买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭所需的全部手续。买受人以按揭或公积金贷款方式支付房款的，若由出卖人承担还款担保责任的，双方特别约定在房屋产权证即他项权证办理完成前，该套商品房的所有权归出卖人所有。买受人应根据出卖人或按揭银行的要求必须在通知规定的期限内与出卖人、按揭银行共同申请办理商品房买卖合同的抵押登记手续（办理他项权证）；买受人应在出卖人通知向买受人及其委托的办证机构提供办理权属登记的资料的日期后15个工作日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记。该补充协议第六条特别约定“以按揭贷款方式付款的，必须委托出卖方办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续”；买受人须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，否则，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延向产权登记机关交付办理产权证所需资料（即建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告）的时间。合同签订当日，原告按合同约定支付了首付款209662元。此后，原、被告双方并未办理案涉房屋的抵押登记手续，实际由被告提供保证并由农业银行支付了剩余48万元房款。2014年5月29日，镇江市住房和城乡建设局通知被告，同意案涉房屋所在的住宅小区交付使用。2015年8月12日，原告预付给被告办理产权登记的相关税费16019元。2019年初，原告准备将案涉房屋出售给他人。同年4月17日，原告与农业银行办理了提前还清贷款的手续，此时原告发现案涉房屋尚未办理产权证。2019年4月29日，原告于《镇江日报》发布公告，声明被告开具的四张收款收据遗失，声明作废。当日由被告补开相应票据后，原告自行办理了案涉房屋的不动产权属登记，缴纳了契税10345.68元。2019年5月5日，原告领取了案涉房屋的不动产权利证书。2019年5月6日，原告与他人签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售他人，为此原告支付了增值税（地方教育附加）566.66元、增值税（教育费附加）850元、个人所得税（财产转让所得）11333.33元、增值税（销售不动产）56666.67元、城市维护建设税（市区）1983.33元，合计71399.99元。2019年5月14日，被告经银行转账向原告退还了用于预付办证的税费16019元。2019年5月29日，原告诉来本院。提出：1.最初开收据时间记不清了，按理被告帮办证，这些手续已交给被告。后来原告要办证时，被告才说没有，经交涉无果，原告只好登报声明再重新补办；2.如果被告按约办理完产权证，则原告2019年出售房屋已超过两年，原告只需交纳11333.33元税费。但因被告的过错，导致政策变化后原告出售房屋不能按超过两年的售房条件计算税费，多支付的60066.66元税费即为损失。具体计算方式如下：由原告售房发票可见，案涉房屋含税总金额为119万元，由此计算非税收额度为1133333.33元。若房屋销售时购房己满2年只需缴纳个人所得税（按非税收额度的1%征收）11333.33元，无其他税种缴纳；若不满2年，除缴纳个人所得税外，还需另缴纳4个税种，即：增值税（按非税收额度5%征收）56666.67元；地方教育附加税（按增值税的2%征收）1133.33元，因存在“己缴或扣除额”故该税实缴566.66元;教育费附加税（按増值税的3%征收）1700元，因存在“已缴或扣除额”故该税实缴850元；城市维护建设税（按增值税的7%征收）3966.67元，因存在“己缴或扣除额”故实缴1983.33元。因此被告的税费损失为71399.99-11333.33=60066.66元。审理中，双方以下事项表述存在差异：一、关于案涉房屋的交付时间。原告认为是2015年8月预交办证费用前后交付，而被告则提出应该在合同约定的2014年6月前即交付，否则逾期交房应该有人诉讼主张权利。二、关于被告是否通知原告办理产权证或通知原告提交办证资料的问题。原告提出：合同中所留原告的联系方式至今都未变化，事实上被告每年都找到原告通知交物业费、水电费等，但是从未与原告联系过缴契税和办房产证的事项。经本院释明后，被告确认：未查询到相关向原告通知的记录。同时被告提出，原告是产权登记的申请人和义务主体，被告无通知义务。原告本身更应关注和跟进产权证的办理，否则应承担对其不利的后果。另查明：2016年3月25日，财政部、国家税务总局发布财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，其中载明：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税的试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为增值税。该通知的附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确载有：个人对购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（[2005]172号）的有关规定执行。国务院办公厅2005年5月9日发出的国办发[2005]26号《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中载有：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发出的国税发[2005]89号《关于加强房地产税收管理的通知》，其中载有：㈠2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。㈡2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。㈢2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。㈣个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。㈤个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。国家税务总局2005年10月20日发出的国税发[2005]172号《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》，其中载有：一、[2005]89号《通知》中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。二、[2005]89号《通知》中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。上述事实，有商品房买卖合同及附件、房屋买卖合同、2019年4月29日的《镇江日报》、增值税普通发票、收据、税收缴款凭据、银行交易回单、本院调查材料以及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》与《附件四：补充协议一》，系双方当事人真实意思的体现，不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定及法律规定诚实信用地行使权利、履行义务。本案中，原告支付首付款后剩余房款均通过按揭的方式支付给被告，补充协议中明确约定：以按揭贷款方式付款的，必须委托出卖方即被告办理契税缴纳、产权证等相关手续。此约定一方面限制了原告本人自行去缴纳契税和办理产权证的权利，另一方面也确定了被告具有为原告代办契税缴纳和产权证的义务。在房产交易中，依法纳税是法定义务。计算纳税额度的一个重要时点是购房时间，现税务部门执行的标准为：个人购买住房以“取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间”作为购买房屋的时间。因此，缴纳契税和产权证的迟延办理确实会导致税费计算的缴纳标准发生变化，并导致纳税数额的变化。本案中，原告于2019年4月准备将案涉房屋转售他人，此时，如案涉房屋的契税缴纳时间或领取产权证的时间在2017年4月前，则无须缴纳增值税等税费。但本案因契税手续和产权证的迟延办理，原告售房时据以计算的购房时间无法达到2年以上，必须多支付增值税等税费。由此，原告认为多支付的税费，系因迟延缴纳契税和办理产权证所形成的损失并无不当。对于迟延缴纳契税和办理产权证的过错责任问题，本院认为，尽管原、被告在购房协议中也约定了原告必须向被告提供办理手续的相应材料，但具体需要哪些材料或者需要补充什么材料，均需要被告在办理中向原告提出，即要求原告提供材料并不免除被告应尽合理提醒义务的责任。被告在房屋向原告出售后至今，原告具备随时可通讯联系的情况下，被告一直未就契税缴纳和产权证的办理事宜向原告发出过任何通知或告知。特别是被告于2015年8月12日收取了原告预付的16019元办证费用后，仍未为原告办理契税缴纳和房屋产权登记，也未通知原告关于办理手续的问题等。就此，被告存在未按协议约定履行义务的相应责任。当然，原告虽向被告预付了代办权证的税费，但并不能合理解释作为办证重要凭据的发票为何未交予被告且遗失，同时原告作为权利人，疏于管理，放任自身的权益长期处于失管状态，以致交房以来经过数年不动产权属证明未得办理而不自知，故原告也具有相应责任。综合本案查明的实际，本院认为，对于契税未及时缴纳和产权证的迟延办理，被告应负主要责任，原告负次要责任。正因双方责任的因素耦合，最终导致了需多支付税费的损失，此损失应按各自责任分别承担，本院酌定被告承担45000元。至于诉讼时效的问题。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案原、被告在购房合同及补充协议中，双方仅对于案涉房屋的交付约定了具体期限，但并未约定代为办理契税缴纳和产权证的履行期限。在约定的交房期限2014年6月28日之后，被告还于2015年8月12日收取原告预付的代办费用，但此后一直未向原告表示不履行代办义务，直至2019年5月14日才以退还代办费用的方式明确表示不再履行义务。故本案的诉讼时效应从被告明确表示不履行义务之日起计算。据此，原告的诉请并未超过诉讼时效，被告关于时效的抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告中南镇江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告朱宣旗45000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702元，由原告朱宣旗负担512元，被告中南镇江房地产开发有限公司负担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本各一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 杨 毅人民陪审员 沈 芸人民陪审员 朱龙顺二〇一九年十二月二十日书 记 员 陈 香附：1、相关法律条文2、上诉须知附：1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。