江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4225号上诉人（原审被告）：常州市定国商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇新城帝景花园38幢621室。法定代表人：蒋新丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国林，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄伟，男，1996年6月7日出生,汉族，户籍地重庆市奉节县。上诉人常州市定国商业管理有限公司（以下简称定国公司）因与被上诉人黄伟房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人定国公司特别授权的委托代理人刘国林、夏李娜到庭参加诉讼、黄伟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。定国公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判黄伟与定国公司于2019年3月14日签订的520商铺租赁合同解除或发回重审；本案一、二审全部诉讼费由黄伟承担。事实和理由：1.一审法院依据黄伟的口头陈述，即一审判决书第2页“黄伟去申领营业执照时，定国公司知定国公司开发的夜市大排档建设工程规划许可是停车场，不能开办520夜市餐饮大排档，不能办理营业执照、卫生许可证等。”认定涉案商铺租赁合同因违反规划用途而无效。但是，直至一审判决做出并未有任何政府相关部门出具证明证实涉案租赁物因规划原因受限，不予办理相关证照。一审法院未查明涉案租赁物现状、规划经过申请仍不可能变更等相关事实，认定合同违反规划用途而无效的事实缺乏事实和法律依据。2.因业主常州市武进区城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）提供的租赁物的规划用途为停车场无法开办餐饮经营，导致涉案商铺租赁合同因合同目的不能实现，应当予以解除。3.城投公司或者政府相关部门从未告知定国公司经营物业不能经营美食广场的情况，定国公司完全基于对城投公司和政府相关部门的信赖而开展具体的经营活动，对经营物业因规划用途为停车场、不得用于餐饮经营不存在过错。并且，根据涉案商铺租赁合同第22.4条的约定，“因不可抗力或政府行为导致本合同无法履行导致合同提前解除或终止的，双方互不承担责任”。因此，定国公司在政府相关部门强行关停的情形下，无需向商户承担赔偿责任，也不应当退还租金和保证金。城投公司自行向黄伟垫付租金及保证金，定国公司没有义务向城投公司退还。4.城投公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，本案应当追加城投公司为第三人,一审法院明知经营物业业主为城投公司却为将其追加为第三人，程序错误。黄伟提交书面答辩状称，1.一审认定合同无效，事实清楚，适用法律正确。2.一审以黄伟为开办店铺购置的设施、设备未与租赁形成添附，属于可移动物，黄伟可以取回，不能做损失予以认定，是适用法律错误。黄伟为开办该店铺准备的设施、设备是通过正规购买并提供了收据、发票机购买记录，现该合同认定为无效导致合同目的不能实现，黄伟已有其他工作，该设施、设备即为无用物，其损失理应根据实际购买金额赔偿。3.黄伟及合伙人在筹备过程中一直处于无业状态，但该店铺是因为定国公司原因无法经营，其对黄伟及合伙人的误工损失也有一定责任，也应予赔偿。黄伟向一审法院起诉请求：一、判令解除黄伟与定国公司之间的商铺租赁合同。诉讼中，经一审法院释明变更为确认黄伟与定国公司之间的商铺租赁合同无效。二、判令定国公司返还租金及保证金49000元。三、判令定国公司承担黄伟及合伙人各项损失共计30991.30元。四、判令定国公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月14日,黄伟作为乙方（受租人），定国公司作为甲方（出租人），签订520商铺租赁合同一份，约定将甲方承租的常州市武进城市建设投资有限责任公司的坐落于常州市武进区湖塘镇鸣新中路25号商业街美食城地下负一层520夜市大排档编号为A15、套内面积6平方米的商铺转租给乙方经营餐饮（铁板鱿鱼、粉丝煲），租期3年（2019年5月1日至2022年4月30日），租金缴二年免一年，第一、二年的租金均为22000元，开业日期为同年5月1日。在合同第15.2.5条特别约定，租赁期内，甲方丧失承租权的，可以提前解除租赁合同。合同签订当日，黄伟向定国公司支付了租金44000元和履约保证金5000元。同年3月26日，定国公司将约定的商铺交付给黄伟进行开业装修。黄伟为开业还作了相应的准备。此后，黄伟去申领营业执照时，被告知定国公司开发的夜市大排档建设工程规划许可是停车场，不能开办520夜市餐饮大排档，不能办理营业执照、卫生许可证等。2019年8月10日，该520夜市餐饮大排档被常州市武进公安分局等单位以违法出租为由，责令停止违法行为。次日，520夜市餐饮大排档被联合取缔。此后，黄伟要求定国公司返还已支付的款项并赔偿损失，双方协商未果，黄伟起诉来院，要求判如所请。2019年8月16日，鉴于定国公司转租的次承租人人数众多，为及时化解群体性矛盾，出租人在政府的要求下，代定国公司向黄伟垫付了租金及保证金49000元。上述事实，由商铺租赁合同、收据、告知书以及黄伟的陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，黄伟、定国公司所签订的商铺租赁合同因违反规划用途应当认定为无效。定国公司明知所承租的房屋的规划用途为停车场，而擅自违反规划用途开办520夜市餐饮大排档，导致合同无效，且被政府主管部门联合取缔，存在主要的过错。黄伟作为次承租人，也应当明知所承租的商铺不符合规划用途，但未要求定国公司提供合法的转租手续，对合同无效也存在相应的过错。黄伟在诉讼中已收到了出租人代承租人即定国公司垫付的租金和保证金，其再要求判决定国公司返还，法院不能予以支持。黄伟要求赔偿其他损失，主要是由两方面构成。一方面是为开办店铺而购买添置的设施、设备，未与租赁形成添附，属于可移动物，黄伟应当及时取回或搬离，不能作为因租赁合同无效所造成的损失予以主张。另一方面是黄伟所称为开办店铺而进行的装饰装修，由于其所提交的证据的真实性无法确认，故对该请求法院依法也不能予以支持。黄伟应当及时到承租房屋内取回其设施、设备，定国公司应当给予必要的协助。黄伟如有交纳物业费的依据，可要求收取单位及时返还。定国公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，法院可依法缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄伟与定国公司于2019年3月14日签订的520商铺租赁合同无效。二、驳回黄伟的其余诉讼请求。案件受理费940元，由定国公司负担515元，由黄伟负担425元。二审中，定国公司提供了2018年6月4日定国公司与城投公司签订的《房屋租赁合同》、常州市武进区行政审批局于2019年4月9日签发的《食品经营许可证》、定国公司于2019年5月4日出具的《关于520夜市情况汇报》、常州市自然资源局于2019年5月15日作出的《建设工程涉及方案受理通知书》、于2019年5月17作出的《建设工程设计方案纸质材料接收确认单》、常州市武进区消防大队于2019年6月10日作出的《重大火灾隐患整改通知书》、定国公司于2019年7月15日向武进区消防大队出具的《关于520夜市消防安全整改方案的报告》、常州市公安局武进分局于2019年8月17日作出的《拘留通知书》、常州市武进区综合行政执法局于2019年10月16日作出的《行政处理事先告知书》及《陈述、申辩权告知书》等复印件及成都神旺置业有限公司与上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案二审判决书网络下载打印件等材料，用于证明涉案租赁合同有效，定国公司不存在过错。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院另查明，2004年12月30日，常州市规划局颁发了编号常规建5-2004-65号《建设工程规划许可证》。根据该规划许可证，常州市武进区湖塘镇鸣新中路25号商业街美食城地下负一层的规划用途为停车场。2018年5月18日,定国公司与城投公司签订《鸣新中路25幢地下一层资产运作框架协议书》，约定由定国公司对经营物业参考本幢美食城业态分布进行合理利用和适用。2018年6月18日，定国公司与城投公司签订《房屋租赁合同》，约定定国公司将自主采用“停车+夜市（地下美食城，即520夜市）”的商业模式经营租赁标的物。合同签订后，定国公司委托有关单位进行设计并办理相关报批手续，开展招商工作。2019年6月10日，常州市武进区消防救援大队向定国公司作出《重大火灾隐患整改通知书》，该通知书载明520夜市存在12项隐患，已构成重大火灾隐患，责令定国公司于2020年1月10日前改正。2019年7月15日，定国公司向武进区消防大队提交《关于520夜市消防安全整改方案的报告》，针对整改通知书所列消防隐患分项分时间点提出整改计划。2019年8月10日，常州市公安局武进分局、常州市武进区市场监督管理局、常州市武进区住房和城乡建设局、常州市公安消防支队武进区大队、常州市武进区水利局、常州市武进区城市管理局等联合发出《告知书》，载明：“经查，520美食城大排档项目存在重大安全隐患，违反了市场监管、安全生产、消防、水利等法律法规，被常州市武进公安分局等单位以违法出租为由，责令停止违法行为，特此告知。”本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、黄伟、定国公司所签订的商铺租赁合同的效力;二、如合同被认定无效，定国公司应否返还收取的租金及保证金;三、是否应当追加城投公司为第三人。一、关于涉案租赁合同的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府规划主管部门提出申请。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应该法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，常州市武进区湖塘镇鸣新中路25号商业街美食城地下负一层原规划用途为停车场，定国公司在未经城乡规划主管部门批准变更的情况下，将之改建用于开办520夜市餐饮大排档,违反了建设工程规划许可证的规定，根据上述司法解释的规定，涉案商铺租赁合同应当认定为无效。同时，520夜市餐饮大排档存在重大安全隐患，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益的;……”之规定，涉案商铺租赁合同亦应当认定为无效。二、关于涉案租赁合同被认定无效后，定国公司应否返还租金及保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条对合同无效或被撤销的法律后果做出了明确的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”本案中，涉案商铺租赁合同被认定为无效后，定国公司依法应当将黄伟向其支付的租金和履约保证金予以返还，该返还责任并不以定国公司主观上是否存在过错为要件。三、关于是否应当追加城投公司为第三人的问题。本案，涉案租赁商铺虽是定国公司自城投公司处承租而来，但基于合同相对性原则，定国公司与城投公司之间的纠纷与本案非属同一法律关系，定国公司关于应当追加城投公司为第三人的上诉理由缺乏法律依据。综上，定国公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人常州市定国商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  刘岳庆二〇一九年十二月二十六日法官助理  苏丽芬书 记 员  浦 萍