包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2201号 原告：内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司。住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区，统一社会信用代码911502035581081097。 负责人：张鲲，总经理。 委托诉讼代理人：邹雨晨，上海市建纬（包头）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马梦婷，内蒙古昆峰律师事务所律师。 被告：贾英，男，1970年5月12日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。 原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司（以下简称均豪物业包头分公司）与被告贾英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业包头分公司的委托诉讼代理人邹雨晨、马梦婷，被告贾英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均豪物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于包头市九原区工农街1号巨力时代*房屋欠缴物业费8738.76元；2.判令被告向原告支付延期缴纳物业费的违约金812.70元（以欠缴物业费8738.76元为本金，按照日利率千分之三自2019年7月1日起至2019年8月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月10日，原告与包头市巨力房地产开发有限公司签订了《巨力·时代前期物业委托服务合同》，选聘原告为巨力时代小区提供物业管理服务，合同约定：物业费标准为1.80元/月/㎡。之后巨力时代小区业主委员会于2012年7月成立，经协商，双方将2012年8月1日起的物业服务费标准降低为1.60元/月/㎡。后原告与巨力时代小区业主委员会分别签订2013年至2018年的《巨力时代物业服务合同》。被告系巨力时代小区*号房屋业主，房屋建筑面积110.06㎡。原告按照上述合同全面实际履行了物业服务义务，被告未交纳2011年7月1日至2013年12月31日、2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费共计8738.76元，原告以电话、书面等方式多次催要未果，故诉至人民法院。诉讼过程中，原告将诉请的物业服务费金额变更为8718.12元，违约金变更为810.79元，房屋面积变更为109.80㎡。 被告贾英辩称，因存在下列原因，所以未交纳物业服务费：1.2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费已经交纳，被告在交纳2014年物业费时，物业公司并未主张2013年之前的物业服务费，其应当提供被告拖欠此段期间物业服务费用的证据。物业公司在6年多的时间里都没有向被告催要过2013年之前的物业服务费，因此已过诉讼时效，其请求应予以驳回；2.物业公司没有按照约定提供物业服务，对被告房屋存在的墙面、窗户质量问题没有进行维修，安保服务在人员和设施维护上也不达标，对消防设施没有履行维修维护义务；3.巨力时代小区业主委员会在2015年解散，在未选举出新的业主委员会的情况下，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同违反法律规定；4.物业公司未公布物业服务费收支情况；5.物业公司利用小区电梯、空地收取的广告费、租赁费未向业主委员会返还。 本院经审理认定事实如下：巨力时代小区系包头市巨力房地产开发有限责任公司开发建设，2011年4月10日，该公司与均豪物业包头分公司签订了《巨力·时代前期物业委托服务合同》，合同约定：选聘均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供物业管理服务。服务期限自均豪物业包头分公司接管之日起至业主委员会成立，并由业主委员会与新物业管理企业签订物业服务合同生效后终止。住宅物业服务收费标准为1.80元/㎡/月，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用，物业服务费应按年交纳，业主或物业使用人应在次年前30日内履行交费义务，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之五的标准支付违约金。合同还对物业服务其他相关事项进行了约定。在上述合同约定的服务期间，均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供了物业服务，物业服务费标准自2012年8月1日起变更为1.60元/㎡/月。之后，均豪物业包头分公司分别于2013年5月9日、2015年2月10日与巨力时代小区业主委员会签订了《巨力时代物业服务合同》，服务期限分别为2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日，物业服务费标准均为1.60元/月/㎡。约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费对应日前15天内缴纳，每年度交费一次性在年度末收缴。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准支付违约金。两份合同还对物业服务其他相关事项进行了约定，合同均加盖有合同双方当事人的公章。合同签订后，均豪物业包头分公司在约定的期间内向巨力时代小区提供了物业服务。贾英系巨力时代小区*号房屋业主，于2010年12月份左右收房，房屋面积109.80㎡。双方当事人对上述事实无异议。贾英拒付物业服务费的事由为：1.2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费已经交纳，该段期间的物业服务费均豪物业包头分公司也未进行过催要，现已过诉讼时效。物业公司曾同意在解决房屋质量、车辆受损问题后再行交纳2015年至2016年的物业服务费；2.巨力时代小区在2015年无业主委员会，均豪物业包头分公司与业主委员会签订的合同违规；3.均豪物业包头分公司未按照约定提供物业服务，对消防设施没有履行维修维护义务，对被告房屋存在的质量问题没有进行维修，安保服务在设施维护及人员管理上不达标，导致被告车辆受损后无法调取到监控录像主张权利；4.均豪物业包头分公司未公布物业服务费收支情况；5.均豪物业包头分公司利用小区电梯、空地收取的广告费、租赁费未向业主委员会返还。 另查明，在均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供物业服务期间，小区的消防设施处于无法正常使用状态，在本案之前均豪物业包头分公司诉巨力时代小区部分业主的物业服务合同纠纷案件中，本院因此认定该公司未对消防设施履行维修维护的合同义务，对其主张的物业服务费酌情减免了10%，相关判决已生效。在本案审理过程中，均豪物业包头分公司确认在2019年撤离巨力时代小区时，消防设施仍然无法使用。 本院认为，关于双方当事人争议的均豪物业包头分公司在2015年与巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》效力问题，合同书加盖有合同双方当事人公章，能够表明合同内容是业主委员会真实意思的表示，在合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定该合同真实有效。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，本案中均豪物业包头分公司与包头市巨力房地产开发有限责任公司签订的《巨力·时代前期物业委托服务合同》，以及均豪物业包头分公司于2013年、2015年与巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》，对业主具有约束力，物业公司、业主均应按照合同约定履行义务，因此本院对贾英关于均豪物业包头分公司在2015年与业主委员会所签订的物业服务合同违反法律规定的抗辩意见不予采纳。贾英主张2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费已经交纳，其依法负有举证证明责任，现所作陈述不能认定相应事实的存在，本院不予采纳。关于该段期间物业服务费的诉讼时效问题，因物业服务合同在履行上具有连续性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。均豪物业包头分公司于2019年4月撤离巨力时代小区，于2019年10月诉至本院要求贾英交纳2013年之前的物业服务费，并未超过诉讼时效，因此贾英的该项抗辩不成立。贾英主张均豪物业包头分公司曾同意在解决房屋质量及车辆受损问题后再行交纳2015年至2016年物业服务费，无相应证据证实，本院不予采纳，贾英应对其2011年7月1日之后所欠物业服务费用承担给付义务。 按照物业服务合同的约定，均豪物业包头分公司作为物业服务提供方，应当确保共用设施设备完好，可随时启用。巨力时代小区的消防设施在均豪物业包头分公司服务期间无法正常使用，该公司所提交的相关证据不能证实曾在诉请年度对消防设施问题已按照合同约定履行了维修义务或者采取了积极有效措施予以解决，因此不能认定其已经完全履行了物业服务合同义务，本院对均豪物业包头分公司主张的物业服务费酌情减免10%。贾英主张均豪物业包头分公司应对房屋质量承担维修义务，无合同依据或法律依据，以此作为拒付物业服务事由，本院不予采纳。贾英主张均豪物业包头分公司履行安保服务义务不符合约定标准，所提交的照片无法认定物业服务在此方面存在严重瑕疵，而物业公司是否公示物业服务费收支情况，与应否交纳物业服务费之间不具备直接关联性，不能以此作为是否支付物业服务费的事由。贾英关于均豪物业包头分公司未将服务期间所得经营收入向业主委员会返还的抗辩主张，无证据证实，本院不予采纳。贾英作为接受物业服务的业主，应当交纳相应的物业服务费用7846.31元（8718.12元×90%）。关于均豪物业包头分公司违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告贾英于本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司2011年7月1日至2013年12月31日、2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费共计7846.31元； 二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司负担4元，被告贾英负担21元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇一九年十二月十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。