宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3620号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘凤兰，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人:马自贤，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：宁夏胜利体育股份有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街18号。法定代表人：马建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁丹，北京德恒（银川）律师事务所律师。上诉人刘凤兰与被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司（以下简称胜利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人刘凤兰提出上诉请求：1、撤销原判，改判胜利公司向上诉人支付拖欠租金4.2万元并承担利息损失1266.39元、采暖费3270.30元，驳回被上诉人原审反诉请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：在出租人刘凤兰没有违约时，胜利公司单方解除合同不符合租赁合同和法律规定，原审法院以胜利公司发出的解除通知认为合同解除，属于错误。在刘凤兰不同意解除合同时，该合同应继续履行，不应向胜利公司退还保证金3000元。被上诉人胜利公司辩称，原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。刘凤兰一审诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金42000元，并承担利息1266.39元（以42000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，自2018年8月1日暂计至2019年4月10日）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告刘凤兰增加诉讼请求：判令被告承担2018年11月1日至2019年3月31日期间的暖气费3270.3元。胜利公司一审反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.反诉被告向反诉原告返还保证金3000元；3.反诉被告承担案件诉讼费。原审法院查明，2016年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定原告将位于银川市××区正丰综合楼2#营业房（面积109.01平方米）房屋出租给被告，租期五年，自2016年9月1日至2021年9月1日，租金：租期前三年为42000元/年，租期第四年为44100元，租期第五年为46300元；租金支付时间为合同签订后一次性付清第一年度租金，以后每年提前一个月一次性支付下一年度租金。被告须向原告缴纳租房保证金3000元。合同到期后，如被告续租此房时，合同另行签订，如不续租，被告提前三十天通知原告。在房屋租赁日期到期后，被告如未交清所有（包含：暖气费、电费、卫生费、物业费、水费等费用）房屋租赁相关费用，原告有权扣除保证金，不予退还。合同签订当日，被告向原告支付营业房保证金3000元，租金42000元。2017年9月22日，被告向原告支付2017年9月1日至2018年8月31日租金42000元。2018年9月30日，被告向139XXXXXXXX发送短信：“解除合同通知书致：刘凤兰2016年8月9日，我单位与您（刘凤兰）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定您将位于银川市××区正丰综合楼2#营业房租赁给我单位使用。因租赁房屋所在位置凤凰街，且一直处于修缮过程等因素，造成我单位经营不善，致使我单位无法达到经营目的。经与您口头协商过双方解除合同事宜。现我单位书面通知您，解除双方订立的《房屋租赁合同书》。我单位已为您腾空房屋，并在通知下达前搬离租赁房屋，对于租赁房屋不欠缴任何水费、电费、取暖费等。给您带来不便深表歉意。宁夏胜利体育集团股份有限公司。”“你好，我们于2018年9月30日已经实际搬出，并已通知您方，钥匙等给您交还时您不收，10月份我们没有实际用房，不应当缴纳房屋租金，之前有交押金3000元也并未退，请给我们退还。钥匙请你说时间与地点，我给你送去，如果您一天内未告诉我地点我直接把钥匙等塞到租赁房屋内，视为向您交还。”被告于当日搬离涉案房屋。后因被告未支付2018年9月1日至2019年8月31日租金，原告诉至本院。庭审中，原告确认收到上述短信。另查明，宁夏胜利体育股份有限公司于2016年11月9日更名为宁夏胜利体育集团股份有限公司。银川市兴庆区凤凰北街正丰综合楼2号营业房登记在原告刘凤兰名下，原告刘凤兰称涉案房屋系夫妻共同共有。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认。被告于2018年9月30日向原告发出解除合同的通知，原告亦确认收到该通知。原告认为被告明显是在违约的情况下为规避其违约责任恶意发出的解除通知，其不具备依法解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原告对被告发出的解除合同通知有异议，但未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已实际解除，故对反诉原告要求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定，被告应于每年提前一个月支付下一年度租金，合同到期后，如被告不续租，需提前三十天通知原告，被告于2018年9月30日向原告发出解除通知，《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除，被告应向原告支付2018年9月1日至2018年10月30日之间的房屋租金7000元（42000元/年÷12个月×2个月）。关于原告主张按照年利率4.35%计算迟延支付房屋租金的利息，不违反法律规定，因《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除，故法院按照年利率4.35%支持7000元自2018年8月1日起至2019年4月10日利息210.6元。合同解除后，被告向原告缴纳的租房保证金3000元，原告应当予以退还。反诉被告辩称反诉原告违约在先，保证金不应予以退还。根据合同约定，保证金系担保被告缴纳房屋租赁过程中产生的相关费用，但原告未提交证据证明被告拖欠相关费用，故法院对反诉被告该辩称不予支持。关于原告主张的暖气费3270.3元，因原告未提交证据证明，法院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）刘凤兰与被告（反诉原告）胜利公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告胜利公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘凤兰房屋租金7000元，利息210.6元，合计7210.6元；三、原告（反诉被告）刘凤兰于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）胜利公司保证金3000元。以上第二和第三项折抵后，被告（反诉原告）胜利公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘凤兰支付4210.6元。案件受理费882元，由原告刘凤兰负担745元，由被告胜利公司负担137元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）刘凤兰负担。二审中，双方均未提交证据。二审查明案件事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘凤兰上诉称被上诉人胜利公司违约，不享有解除权，本院予以支持。上诉人刘凤兰主张暖气费3270.3元，因其一审未提交证据证明，一审法院不予支持并无不当。合同约定提前一个月一次性支付下一年度租金，刘凤兰主张2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金42000元，并承担利息1266.39元（以42000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，自2018年8月1日暂计至2019年4月10日）及2019年4月11日至2019年8月31日利息，本院予以支持。扣减胜利公司缴纳的保证金3000元，胜利公司应支付刘凤兰租金39000元、利息1266.39元。胜利公司一审以提出反诉方式请求确认合同解除，即已表明其不再履行合同，作为违约方解除合同并不免除其违约责任。被上诉人胜利公司的其他反诉请求，本院不予支持。综上，原审法院适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5913号民事判决第一项，即“一、确认原告（反诉被告）刘凤兰与被告（反诉原告）胜利公司签订的《房屋租赁合同》已解除”；二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5913号民事判决第三项，即”“三、原告（反诉被告）刘凤兰于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）胜利公司保证金3000元。以上第二和第三项折抵后，被告（反诉原告）胜利公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘凤兰支付4210.6元”；三、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5913号民事判决第二项为“二、被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人刘凤兰支付租金39000元、利息1266.39元”；四、驳回被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费882元，由被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司负担882元；反诉案件受理费25元，由被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司负担。二审案件受理费882元，由被上诉人宁夏胜利体育股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马少骏审判员  王文花审判员  解 杰二〇一九年十二月十日书记员  王丽蓉