苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初940号原告：陆吕豪，男，1992年7月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：顾莹，女，1993年4月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。法定代表人：张风凑，总经理。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。诉讼委托代理人：江佳俊，江苏锦同律师事务所律师。原告陆吕豪、顾莹与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，依法适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告陆吕豪、顾莹的共同委托诉讼代理人鲍传斌、陈刚勇，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人江佳俊到庭参加诉讼。后原告陆吕豪、顾莹解除了对陈刚勇的委托，并委托钱惠金参加本案诉讼。因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告陆吕豪、顾莹的共同委托诉讼代理人钱惠金，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人蒯志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆吕豪、顾莹向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金90391.09元(逾期434天，日违约金万分之三)；2、被告支付逾期办证违约金13121.29元(逾期63天，日违约金万分之三)；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付逾期交房违约金38495.5元。事实和理由：2016年7月16日和2016年8月28日，原告陆吕豪与被告签订商品房买卖合同，房号分别为苏州百强汽车商业广场第62幢1单元112号、第62幢1单元113号，房款金额均为347124元，并于合同签订当日付清房款。两份合同皆约定被告应于2016年12月31日前交房。但直到2018年3月6日，原告才收到交房通知，并于2018年3月10日缴纳维修基金并实际交房，被告逾期交房434天。两份合同也约定，交房后180天内，被告须为原告办理产权申请登记，但直到2018年11月12日被告才办理不动产信息登记，逾期63天办证。2018年11月21日，两原告的不动产权证办理下来。被告逾期交房和逾期办证构成违约，理应承担违约责任，且合同约定的违约金过低，损害了原告利益，故提起本案诉讼。被告上亿置业公司辩称：1、对逾期交房违约金不予认可，因为双方在2018年3月10日曾达成过关于交房延迟违约金赔偿与面积补差相抵消的协议，故被告无需支付逾期交房违约金。2、对逾期办证违约金不予认可。因为房管局准备的材料比较繁杂，关于逾期交房问题，双方一直在磋商，所以有些时间偏差,被告并无主观的恶意拖延办理，且原告并未因迟延办理而遭受损失。且房屋已经实际交付且用于经营。原告主张按日万分之三计算违约金，没有合同和法律依据。根据合同规定，关于产证登记，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，是按照万分之0.5计算违约金，但其中取得房地产权属证书期限约定不明，如果应当计算违约金，也应当原告向被告提出办理后的合理期限内。经审理认定如下事实：2016年7月16日，出卖人上亿置业公司与买受人陆吕豪签订了《吴江市商品房买卖合同》一份，约定：陆吕豪向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场62幢1单元112号商业营业用房，面积33.7平方米，房屋价款为343960元，签约之日一次性支付购房款343960元；出卖人在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90日后，自本合同约定的房屋最后交付期限（2016年12月31日）之第91天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付款项万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，陆吕豪依约支付了全部购房款。2016年8月28日，出卖人上亿置业公司与买受人陆吕豪签订了《吴江市商品房买卖合同》一份，约定：陆吕豪向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场62幢1单元113号商业营业用房，面积33.7平方米，房屋价款为343960元，签约之日一次性支付购房款343960元；出卖人在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90日后，自本合同约定的房屋最后交付期限（2016年12月31日）之第91天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付款项万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，陆吕豪依约支付了全部购房款。2016年8月28日，甲方陆吕豪与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买百强汽车商业广场62幢1单元113号商业营业用房委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2016年12月31日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。双方确认：涉案房屋于2018年3月10日交付。2018年11月12日，上亿置业公司取得涉案房产的不动产单元首次登记信息表。2018年11月21日，陆吕豪、顾莹取得涉案房屋的不动产权证。审理中，上亿置业公司提供：1、《申请》一份，内容：客户陆吕豪在苏州市吴江区上亿国际汽车城所购买的商铺为62栋112、113室，关于交房迟延违约金赔偿特向贵公司提出申请与62栋112、113室的面积补差相抵消，为此为准。本人关于贵公司交房前的违约赔偿不再追究。申请人处签有“陆吕豪”，日期为2018年3月10日，同时注明“父亲陆斌云为陆吕豪代办，母亲吕阿玉”。2、陆吕豪的市民卡复印件，陆斌云、吕阿玉的身份证复印件。陆吕豪确认上述签字并非其本人签字，是父亲陆斌云代签的，且陆吕豪本人并不知情。审理中，上亿置业公司申请对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年8月26日作出中洲房地（2019）（吴）鉴字第030号估价报告，结论：在2017年1月1日至2018年3月10日期间的房地产市场租赁价格为1.07元/平方米/日。上亿置业公司对估价报告没有异议。陆吕豪、顾莹对该估价报告不予认可，理由：该报告虽然载明采用比较法的估价方法，但没有列明具体选取比较的案例，该估价报告的鉴定单价明显低于上亿置业公司所提供的合同租金单价，得出的结论也是不客观，不公正的。针对陆吕豪、顾莹的异议，苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年9月16日作出答复函，明确：1、比较法是指选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。我公司出具的中洲房地（2019）（吴）鉴字第030号评估报告明确采用比较法进行估价；2、我公司未收到被告方提供的租赁合同。即使被告方提供租赁合同，我公司也不会采用。因为租赁合同上记载的租金是主观租金，我公司采用的是客观租金。另查明：在本院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经本院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。以上事实，由原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，被告提供的《委托经营管理协议》，估价报告，原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告陆吕豪与被告上亿置业公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告上亿置业公司应在2016年12月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。原告顾莹并非涉案房屋买卖合同的合同相对人，其向被告上亿置业公司主张逾期交房违约金、逾期办证违约金，没有合同依据，本院不予支持。第一，被告上亿置业公司是否应承担逾期交房违约责任。被告上亿置业公司认为原告陆吕豪将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告陆吕豪的诉讼请求。本院认为，根据原告陆吕豪与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告陆吕豪与被告上亿置业公司实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故原告陆吕豪在逾期交房期限内存在实际损失，被告上亿置业公司的上述抗辩理由，本院不予采信。被告上亿置业公司存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告陆吕豪的实际损失，原告陆吕豪有权要求被告上亿置业公司承担违约责任。第二，逾期交房的期间。原告陆吕豪主张违约金自2017年1月1日计算至2018年3月10日止。本院认为，双方在合同中约定逾期交房不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90日后，违约金自本合同约定的房屋最后交付期限（2016年12月31日）之第91天起，计算至房屋实际交付之日止，本院予以确认。故本院认定违约金自2017年4月1日计算至2018年3月10日，共计343天。第三，违约金的计算。双方合同约定每日按照支付款项万分之零点五计算违约金，原告陆吕豪要求违约金每日按照支付款项的万分之三计算，没有合同依据，本院不予支持。审理中，被告上亿置业公司提出对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司出具估价报告，原告陆吕豪对估价报告提出异议。本院认为，本案中，鉴定机构具有相应资质，鉴定程序不违反法律规定，原告陆吕豪的异议不能成立，本院对估价报告予以采纳。根据估价报告，涉案房屋的日租金为1.07元/平方米/日，故本院酌情参照租金水平将违约金调整为24736.5元（1.07*67.4*343）。第四，逾期交房违约金与面积补差款是否已抵消。被告上亿置业公司主张原告陆吕豪委托其父母签署申请，同意逾期交房违约金与面积补差款进行了抵消，故被告上亿置业公司无需支付逾期交房违约金。原告陆吕豪主张其未委托任何人代签所谓的抵消协议，对其父亲陆斌云签署的申请不知情。本院认为，被告上亿置业公司仅提供了关于逾期交房违约金与面积补差款的抵消申请，但未提供充分证据证明陆斌云有权代理原告陆吕豪作出逾期交房违约金与面积补差款相互抵消权限，事后，原告陆吕豪也未对该行为进行追认。故本院认定该申请对原告陆吕豪不发生法律效力。被告上亿置业公司应赔偿原告陆吕豪逾期交房违约金24736.5元。第五，逾期办证违约金。被告上亿置业公司于2018年3月10日交付房屋，根据商品房买卖合同，被告应于2018年9月7日前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，事实上，被告上亿置业公司于2018年11月12日取得涉案房产的首次登记信息表。故原告主张逾期办证期限63天，不违反法律规定，本院予以确认。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。原告主张按照房款每日万分之三计算，没有事实和法律依据。本院酌情参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，经本院核算，逾期办证违约金为6714.6元（687920*4.35%*1.3/365*63）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州上亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆吕豪逾期交房违约金24736.5元、逾期办证违约金6714.6元。二、驳回原告陆吕豪、顾莹的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1091元，由原告陆吕豪、顾莹负担503元，被告苏州上亿置业有限公司负担588元，鉴定费4000元（由被告苏州上亿置业有限公司垫付），由原告陆吕豪、顾莹负担1000元，由被告苏州上亿置业有限公司负担3000元。综上，原告陆吕豪、顾莹于本判决生效之日起十日内支付被告苏州上亿置业有限公司412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  沈舜心人民陪审员  仓公鼎二〇一九年十二月二十日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。