贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4027号原告：铜仁市远大物业服务有限公司。统一社会信用代码：915206007952656699。住所地：贵州省铜仁市碧江区鹭鸶岩路20号。法定代表人：徐望达，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张朝和，男，1988年6月6日出生，土家族，贵州省铜仁市人，系铜仁市远大物业服务有限公司员工，特别授权。被告：赵维昌，男，1965年7月19日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：赵红，女，1987年11月2日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。系赵维昌女儿，特别授权。原告铜仁市远大物业服务有限公司（以下简称远大物业公司）与被告赵维昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大物业公司委托诉讼代理人张朝和及被告赵维昌委托诉讼代理人赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2016年11月4日至2019年7月1日（共计31个月）物业服务费4310元（115.88㎡×1.2元/㎡×31＝4310元），及违约金1500元，共计5810元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的侨泰嘉逸花苑小区的业主，被告在接收房屋（房号为7栋2单元204室，建筑面积115.88㎡）时按《物业管理条例》的相关规定与贵州省侨泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积（单价1.2元/㎡）收取物业服务费，同时根据该《前期物业服务合同》第二十九条约定，若业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向原告支付违约金。在被告欠费期间，原告按《前期物业服务合同》的相关条款对物业公用部分、公用设施设备的日常运行进行了维护，及时清理、绿化卫生区域，保证小区秩序良好，较好地完成了物业服务工作。但被告从2016年11月4日起，一直未缴纳物业服务费，原告工作人员多次催告，被告拒不支付。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告则应支付原告物业服务费。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及《前期物业服务合同》第二十九条的约定，被告从2016年11月4日起至2019年7月1日止未交纳物业服务费，其行为已经构成违约，原告有权向被告主张违约金。按《前期物业服务合同》第二十九条约定的计算标准，被告应支付原告违约金62550元，但为了促进社会和谐，原告将违约金主张的金额酌减为1500元。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告赵维昌辩称：一、本案是属于服务合同纠纷，那么服务合同对远大物业公司是否有约束力，如对远大物业公司无约束力，那么本合同不公平、或无效，也就是无我们不存在合同关系，原告就无权起诉我们。二、即使法院认可该合同对被告具有约束力，但是原告远大物业公司违反了本合同约定它应承担什么后果与责任。1、本合同明确规定原告远大物业公司必须达到服务质量。2、本合同的第二章第三条明确规定远大物业公司对物业的共用部位的维护、养护、管理及共用设施的维修养护运行管理、公共秩序安全消防等事项的协助管理和服务。3、原告主要有以下违反物业管理协议的行为。第一、2016年至2019年小区电梯无年检，电梯无安全保障；同时对消防设施维护不到位致其不能正常运作。第二、对小区共用部分化粪池未进行维修及养护导致粪水横流和对公共区域保洁清扫工作不到位。第三、原告开展经营活动期间，没有向业主开放共用停车场停放小车，而是出租经营以获取不正当利益。第四、未成立业主委员会，业主的正当权益无处可诉，更得不到解决。三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约前，有权拒绝支付物业服务费用;因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定办得经济损失和精神损害，被告才从2016年11月起停止交纳物业管理费，根据合同法有关先于履行抗辩权办得规定，在原告没有恰当履行物业服务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用,因此请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月17日，贵州侨泰房地产开发有限公司与远大物业公司签订《前期物业服务合同》约定：贵州侨泰房地产开发有限公司选聘远大物业公司作为其开发建设的侨泰嘉逸花苑小区物业服务的前期物业服务公司，物业服务费用标准为（按建筑面积计算）：住宅0.5元/月/m2。合同还对双方相关的权利义务等进行了约定。合同签订后，远大物业公司入驻侨泰嘉逸花苑小区，为该小区提供物业服务。被告赵维昌系侨泰嘉逸花苑小区7栋2单元204室的业主，于2015年11月对该房进行装修，2016年4月入住该小区。2015年11月4日，被告赵维昌按照1.2元/月/m2物业服务费用标准向远大物业公司交纳了2015年11月4日至2016年11月4日期间的物业服务服务费1668元及装修垃圾清运费150元。2016年11月4日以来的物业服务费被告赵维昌未向远大物业公司支付，远大物业公司向赵维昌催缴未果，故而引发诉讼。另查明，贵州侨泰房地产开发有限公司与被告赵维昌签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条第1项约定：该商品房经综合验收合格使用时，买受人必须服从出卖人委托的物业管理公司之管理规定，签订物业管理服务合同，交纳一次性装修垃圾处理运费：300元，交纳一年的物业管理费：步梯房0.5元/月/m2，电梯房1.2元/月/m2，门面房1.0元/月/m2，交纳1000元的装修押金，装修完毕后返还。还查明：1、因侨泰嘉逸花苑小区业主对原告在物业服务期间提供物业服务存在瑕疵，2019年7月8日，原告撤出该小区停止提供物业服务；2、被告赵维昌居住房号为7栋2单元204室，建筑面积115.88㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，在本案中，原告与贵州侨泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，符合相关的法律规定，应为合法有效，被告作为侨泰嘉逸花苑小区的业主，受上述合同约束，原告远大物业公司提供了物业服务，履行了合同约定的义务，被告赵维昌享受了原告远大物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对原告远大物业公司主张要求被告赵维昌支付2016年11月4日至2019年7月1日期间的物业服务费的请求，合理部分本院予以支持。关于赵维昌辩称，是因为物业公司物业服务不到位，公共区域卫生打扫不干净等，从而导致其未按时缴纳物业费的抗辩。经查，原告未能按照合同约定全面履行其义务，因此对被告提出的原告提供的物业服务存在瑕疵的抗辩意见，本院予以采纳，故对被告欠交的物业服务费应予适当减免，综合原告履行履行约定义务情况，本院认为减免比例为30%为宜，对被告赵维昌的其他辩称理由因未向法庭提供相关的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”及第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，故本院不予采信。按照贵州侨泰房地产开发有限公司与被告赵维昌签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条第1项约定原、被告双方的物业服务服务费标准为1.2元/月/m2，且被告赵维昌已按照此标准交纳了2015年11月4日至2016年11月4日期间的物业服务费用。故被告赵维昌欠交的物业服务费为115.88m2×1.2元/m2×31个月=4310.74元，但原告主张的物业服务费用为4310元。依据前述认定减免比例为30%，则被告赵维昌应交纳的物业服务费为4310×70%=3017元。原告远大物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定全面履行物业服务内容，被告拖欠其物业费具有一定的合理理由，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告赵维昌于本判决生效之日起三日内向原告铜仁市远大物业服务有限公司支付2016年11月4日至2019年7月1日期间的物业服务费3017元;二、驳回原告铜仁市远大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告赵维昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇一九年十二月十二日法官助理龚永芳书记员张海燕