浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12233号 原告（反诉被告）：宁波保税区银泰西选进出口有限公司（统一社会信用代码为91330201316936139L）。住所地：宁波保税区兴业一路5号1幢7楼701室（托管359号）。实际经营地：宁波保税区港东大道5号楼4楼4005-3号。 法定代表人：陈晓东，该公司执行董事。 委托代理人：丁叶，男，该公司员工。 委托代理人：张鹏飞，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：宁波新江厦投资有限公司（统一社会信用代码为91330212778210164F）。住所地：宁波市鄞州区四明中路688号。 法定代表人：许金波，该公司董事长。 委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 委托代理人：郑可，浙江灵桥律师事务所律师。 原告宁波保税区银泰西选进出口有限公司（以下简称银泰西选公司）与被告宁波新江厦投资有限公司（以下简称新江厦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序审理。后因案情疑难复杂，本案转入普通程序，组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新江厦投资公司于2019年9月19日提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理,原告即反诉被告银泰西选公司的委托代理人丁叶、张鹏飞，被告即反诉原告新江厦投资公司的委托代理人龚骅、郑可到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。 原告银泰西选公司起诉称：2017年7月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租位于宁波市鄞州区四明中路688号购物中心F1-20室的房屋用于经营“西选超市”，租赁期间自2017年7月15日至2027年7月29日。2019年7月30日起，被告先后两次向原告发送《解约函》，单方要求解约，原告均回函拒绝。后被告为逼迫原告解约，对原告租赁场地实施断水断电，造成原告无法继续经营。在本案审理期间，被告又对租赁场地实施强拆，给原告造成巨大损失。故请求判令：一、被告立即恢复宁波市鄞州区四明中路688号F1-20室的供水供电；二、被告将宁波市鄞州区四明中路688号F1-20室的设施设备及地面恢复原状；三、被告继续履行原、被告之间于2017年7月签订的《租赁合同》；四、被告赔偿因断水断电给原告造成的损失10万元。 被告新江厦投资公司答辩兼反诉称：一、被告并未对原告停水停电，是原告自行搬离，以实际行动表明不再租赁场地。原告腾退场地后，被告作为房东当然有权改造房屋。二、双方签订的《租赁合同》约定了原告逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过30日的，被告有权立即解除合同，原告无权要求退还已付保证金或其他费用，且还应支付合同解除相应计租年度的月固定租金的3倍作为违约赔偿金。2019年8月，被告经核查发现，原告存在多次延期支付租金、物业费的情况，累计延迟天数达73天，严重违反合同义务。为此，被告于2019年7月25日、8月12日向原告寄送《解约函》，要求原告撤离并将场地恢复原状给被告。2019年8月底，原告将涉案商铺内货品、人员撤离，除留有部分货架外，商铺已处于空置状态，以实际行动表明不再继续租赁。三、从原、被告签约合作的本意看，双方都是为了追求更高的收益，原告赚取营业利润，被告赚取租金收益。案涉合同约定的收租方式是将固定租金与物业管理费之和与提成租金进行比较，收取较高者。但原告自开业以来一直处于亏损状态，原告都是按固定租金缴纳，被告从未享受过提成租金。可以说，被告签约的目的并未实现。综上，由于原告的行为违反了合同约定，给被告造成了损失，故反诉要求判令：一、确认原、被告签订的《租赁合同》及补充协议已于2019年8月12日解除；二、原告按51.71元/平方米/月的标准向被告支付2019年10月1日起至实际腾退之日止的商铺占有使用费；三、原告向被告支付违约金61431.48元且被告无需向原告退还合同保证金60000元。 针对反诉，原告银泰西选公司答辩称：原告不同意被告的全部反诉请求，原告不存在足以解除合同的违约情形。一、双方签订的《租赁合同》中“逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日”的约定有歧义。“其他费用”是否包含水电费，“累计超过三十日”是指每个缴租周期内还是整个合同期内各项费用逾期的累计，都存在歧义。在此情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。水电费、物业费、仓储费都不属于《租赁合同》约定的缴费内容，累计应是每个缴费周期内租金、管理费等累计逾期超三十日。二、若按被告的逻辑，原告逾期缴费的时间跨度从2017年9月至2019年4月。在2018年7月原告就已逾期累计超过30日，但双方的租赁合同仍继续履行。2019年2月又累计达30日，双方合同仍未解除。因此即使被告关于原告逾期缴费的主张成立，在2019年2月也丧失了合同解除权。三、被告现在解除合同是为了以更高的价格将场地另租他人。从本案诉讼保全的情况看，被告在本案合同效力未决之前就将店铺另租他人，有违诚信原则。四、被告称合同目的未实现，与事实不符。原告一直按约支付租金，无论亏损与否，都在履行合同义务。综上，要求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定本案事实如下： 2017年7月7日，被告新江厦投资公司（甲方）与原告银泰西选公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于鄞州区四明中路688号的甲方购物中心的F1-20室约396平方米租给乙方经营西选超市，租赁期限从2017年7月15日至2027年7月29日；租金支付方式为将固定租金与物业管理费之和与提成租金进行比较，按金额高的一种标准收取。第一、第二计租年度固定租金为45.62元/平方米/月，提成租金为每月含税营业额的2.5%。第三、第四计租年度固定租金为51.71元/平方米/月，提成租金为每月含税营业额的2.5%。双方确认以三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金及上个缴租期的实际金额超过固定租金的差额;租赁期内，乙方应向甲方指定的管理公司支付水电、通讯等公共事业费用，具体管理及收费办法，由管理公司与乙方另定协议说明，该协议作为《租赁合同》不可分割的一部分；乙方支付甲方60000元保证金以保证其履行本合同的所有条款，进场装修前缴纳装修押金30000元；合同第13.5条约定，乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同解除相应计租年度的月固定租金的3倍金额作为违约赔偿金。其中第（二）项约定的情形为“逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日”。 2017年7月7日，即与签订《租赁合同》同日，宁波利时百货有限公司（甲方）与原告银泰西选公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，其中对水电费的缴纳约定为按实际用量以商业标准收取，以每月收到的缴费通知单为准。后宁波利时百货有限公司与银泰西选公司、新江厦投资公司达成《主体变更协议》，一致同意《物业管理服务协议》之物业管理方自2018年1月1日起由宁波利时百货有限公司变更为新江厦投资公司。 原、被告还签订过《仓库租赁协议》，约定租赁期从2017年11月24日起至2027年7月29日止，以一个租约年作为一个付款周期，每年租金为4440元。 上述合同及协议签订后，原告租用被告场地经营西选超市已两年左右。被告认为在两年左右的租期内，原告对商铺水电费、租金、管理费存在以下逾期缴费情况：2017年9月的水电费13111.15元，逾期4天缴纳；2017年10月的水电费13105.20元，逾期2天缴纳；2018年1月的水电费9947.67元，逾期2天缴纳；2018年2月的租金、管理费、水电费合计79096.55元，均逾期2天缴纳；2018年5月的租金、管理费、水电费合计48651.70元，均逾期1天缴纳；2018年7月的水电费13603.40元，逾期1天缴纳；2018年8月的租金、管理费、水电费合计75763.23元，均逾期1天缴纳；2019年2月的租金、管理费、水电费合计80821元，均逾期2天缴纳；2019年4月的水电费3081.61元，逾期4天缴纳。原告对被告列举的付款时间、金额无异议，但认为水电费的缴费时间是在收到缴费通知单后的合理期限内，而不是每个月的20日。 2019年7月25日，被告向原告发送《解约函》，称“发现贵司的经营状态并不理想，甚至自签订合同以来贵司曾先后出现过7次延期交付租金的情形”，“我司愿意与贵司解除双方之间的租赁关系”。7月31日，原告向被告发送《回复函》，称“经核实贵司在《解约函》中关于我司自签订合同以来先后7次延期交付租金的说法并不属实”，“我司不同意解除双方之间的租赁合同关系，请贵司严格依照双方于2017年7月签订的《租赁合同》履行合同义务”。8月12日，被告向原告再次发送《解约函》，列举了被告认为原告迟延支付费用的情况，认为被告根据合同约定可解除合同，要求原告在收到函件之日起3日内撤离并将场地恢复原状，否则被告将考虑停止能源供应及强制进场腾铺。8月21日，原告向被告发送《回复函》，告知对被告关于水电费、物业费、仓库租金迟延支付的主张均有异议，再次告知不同意解除租赁合同。8月27日，被告向原告发送《告知函》，称“由于贵司长期存在迟延支付租金及其他费用的违约行为。我司已于2019年8月16日停止贵司能源供应，请贵司在收到本函件之日起3日内，立即撤离并将场地恢复原状交还我司”。 2019年8月15日，原告位于租赁商铺内的西选超市被被告停电停水数小时。8月16日开始，原告的西选超市处于长期停电停水状态。原告即从8月16日开始陆续搬离了超市内的货品，但超市货架及少量商品一直留在租赁场地内。9月24日，在本案审理过程中，被告破坏了原告西选超市内的部分地面、改变了部分货架的位置。原告在此期间内一直未营业。 以上事实，有原告提供的《租赁合同》、双方往来函件，被告提供的《租赁合同》、《物业管理服务协议》、《主体变更协议》、《仓库租赁协议》，以及原、被告的陈述予以证明。 本案的主要争议焦点在于：原告是否存在足以让被告单方行使合同解除权的违约行为。对此本院认为：一、原告不存在《合同法》法定的可单方行使合同解除权的情形。《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，即使当事人一方迟延履行主要债务，也需经催告后在合理期限内仍未履行，当事人才可以解除合同。本案中，延迟缴纳水电费、仓库租金不应属于延迟履行主要债务，且被告也未催告；二、原告不存在《租赁合同》约定的可单方行使合同解除权的情形。《租赁合同》第13.5条第（二）项约定，原告出现“逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日”情形的，被告有权不经原告同意立即解除合同。但该条款中的“累计”，根据上下文，确实有两种理解，既可以理解成租金、管理费与其他费用在一个缴费周期内的累计，也可以理解成租金、管理费与其他费用在整个合同期内的累计。在此情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。由于原告未出现在一个缴费周期内逾期支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日的情形，故被告不能单方行使合同解除权；三、从普通情理判断，原告逾期缴费的情形尚未构成严重违约。根据被告列举的原告逾期费用明细，其中逾期最长的一笔为2018年10月11日至2019年9月30日的仓库租金2801.87元，逾期20日。但首先并无证据证明仓库租金也属于《租赁合同》中约定的其他费用（《仓库租赁协议》第11条约定的仅是可按《租赁合同》规定的违约金计算方式支付违约金，不能由此推出违反《仓库租赁协议》就等同于违反《租赁合同》），其次从金额上看，将近一年的仓库租金也仅需2800元左右，而商铺的年固定租金为216000元左右，仓库租金在原、被告双方的合同关系中所占比重极小，因此仓库租金的逾期20日不能视为严重违约。在其他的逾期费用中，即使采信被告关于水电费应与租金一同付清的意见，原告逾期的天数也仅有两次水电费逾期4天，其他几次都是逾期1天或2天，均不能算作严重违约。综上，本院认为原告不存在足以让被告单方行使合同解除权的违约行为。 因此，本院认为：原、被告之间的《租赁合同》成立并生效后，双方均应善意履行合同。在被告打算解除双方合同时，原告已明确表示反对。之后由于被告对原告超市停水停电（2019年8月27日被告向原告发送《告知函》中明确载明“我司已于2019年8月16日停止贵司能源供应”，故本院确认是被告对原告超市停水停电），原告为减少损失而搬离货物，也并非是以实际行动表明不再继续租赁。经本院审理，被告要求解除合同的理由不成立。因此，原告要求继续履行《租赁合同》，将商铺内的设施设备及地面恢复原状、恢复供水供电，均于法有据，本院予以支持。被告反诉要求解除合同、由原告支付商铺占有使用费、违约金的请求均没有事实与法律依据，本院不予支持。被告在租赁期限内停止给原告超市供水供电，导致原告超市关门停业、搬离货物，确实给原告造成了损失。原告主张的损失金额为10万元，其自述该10万元包括超市员工2.5个月的工资5万元、搬运费1.5万元、运输过程中的货损3.5万元，但提供的证据仅有代发工资详单。本院认为该证据不足以证明原告的损失金额，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告若有充分证据，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告宁波保税区银泰西选进出口有限公司与被告宁波新江厦投资有限公司于2017年7月签订的《租赁合同》继续履行； 二、被告宁波新江厦投资有限公司在本判决生效后七日内恢复位于宁波市鄞州区四明中路688号F1-20室的“西选超市”的设施设备及场地原状； 三、被告宁波新江厦投资有限公司在本判决生效后当日恢复位于宁波市鄞州区四明中路688号F1-20室的“西选超市”的供水供电； 四、驳回原告宁波保税区银泰西选进出口有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告宁波新江厦投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2300元，保全费5000元，合计7300元，由原告宁波保税区银泰西选进出口有限公司负担2200元，被告宁波新江厦投资有限公司负担5100元。反诉受理费减半收取1364.50元，由反诉原告宁波新江厦投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  凌碧波 审 判 员  郑 燕 人民陪审员  王锡莉 二〇一九年十二月四日 代书 记员  翁夏慧