山东省青州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0781民初994号原告：贾赵君，男，1994年3月26日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：宋林刚，山东海岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振东，山东海岱律师事务所律师。被告：潘建芬，女，1981年9月21日出生，汉族，居民，住青州市九州名座东区。委托诉讼代理人：张俊平，青州衡信法律服务所法律工作者。原告贾赵君与被告潘建芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告贾赵君的委托诉讼代理人宋林刚、张振东，被告潘建芬的委托诉讼代理人张俊平到庭参加诉讼，第二次开庭时原告贾赵君及其委托诉讼代理人宋林刚，被告潘建芬及其委托诉讼代理人张俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾赵君向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告双方于2018年10月25日签订《房地产买卖契约》无效；2、被告双倍返还定金，合计40000元；2、诉讼费用、保全费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求解除双方签订的《房地产买卖契约》。事实和理由：原被告双方于2018年10月25日签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于青州市书香门第小区6号楼西单元5层502户的房产以775000元的价格出售给原告，原告于当日将房屋定金20000元交付被告，但后到约定履行期限后，被告拒不履行义务，后原告得知，该房屋并非被告所有，经原告多次催要，被告拒不偿还定金及违约金，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法处理。被告潘建芬辩称，原告起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。2018年10月25日原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于青州市书香门第小区6号楼西单元5层502户房产以775000元的价款卖给原告，原告支付定金2万元，合同约定，原告于2018年11月7日前向被告支付房屋首付款32万元，合同签订后，原告没有交付房款，后经被告多次催促原告履行《房地产买卖契约》，被告拒不履行，已违约。原被告签订《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，原告支付定金后，就没按合同约定交付房款，双方没有解除合同，原告应继续履行合同。为此，原告诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《房地产买卖契约》、收到条、原告与中介公司工作人员微信聊天记录，被告经质证对真实性无异议；对于被告提交的青州市惠金置业有限公司证明、青州市建筑安装公司营业执照、法定代表人身份证复印件，原告经质证对真实性无异议；本院均予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：被告提交青州市建筑安装公司与被告签订的包销合同书、青州市建筑安装公司出具的证明、收款收据复印件以及以房抵偿工程款协议书复印件，欲以此证明涉案房屋系青州市建筑安装有限公司从青州市惠金置业有限公司处抵顶取得，该房所有权属于青州市建筑安装有限公司，被告与青州市建筑安装公司签订了包销合同书，其已取得房屋销售权；原告对上述证据不予认可，主张被告在与原告签订《房地产买卖契约》时并没有告知原告涉案房产系他人所有、被告只是代为销售的情况；本院经审查认为，通过被告提交的证据及第一次开庭时的陈述，主张涉案房屋是青州市建筑安装公司所有，该公司委托被告代为销售，但根据被告在第二次开庭时的陈述，其又主张涉案房屋实际为案外人黄相明所有。被告本身所作陈述即存在前后不一致的情况，根据被告所提供的证据及陈述本院难以认定被告就涉案房屋的实际情况向原告进行了告知，故对于上述证据，本院难予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，被告潘建芬作为甲方、原告贾赵君作为乙方，案外人青州市恒达房产咨询中心作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将位于青州市书香门第小区6号楼西单元5层西户的房产以775000元的价格出售给乙方，合同签订当日，乙方向甲方支付20000元作为定金，另乙方于2018年11月7日前将房屋首付款（包含定金）320000元支付给甲方，剩余房款455000元以贷款方式支付。乙方同意向丙方支付佣金服务费7750元。双方在补充协议中约定：该房以包改名、可贷款的方式进行交易，1.乙方于2018年11月7日前支付甲方房屋首付款320000元；2.甲方收到乙方房屋首付款的同时与乙方共同到开发商处进行房屋更名手续；3.房屋更名手续产生的一切费用由甲方承担。合同签订后，原告于当日将定金20000元交付被告，被告为原告出具定金收到条一份。原告曾于2018年11月6日向中介公司表示要于当日去交纳首付款，中介于上午8：42回复“我跟房主说了，房主说打电话问问开发商那边负责改名的经理在不在，在的话过去就行。”原告回复“嗯”。原告于10：05又问“今天不去了？”中介回复“我给她打电话”，又于10：31回复“开发商那个负责人出去了，过一会就回来，给我回电话”。原告于18：30陈述“明天七号了，合同到七号啊。”中介公司回复“你放心就行”。其后，原告主张得知了涉案房屋并非被告所有后，要求与该房屋的真实房主见面，但被告未同意，后原告未再支付首付款。双方成讼。同时查明，涉案位于青州市书香门第小区6号楼西单元5层西户的房产系案外人青州市惠金置业有限公司开发，目前尚未办理不动产权证书。本院认为，原被告双方之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”涉案房屋尚未办理不动产权证书，根据双方合同约定的内容，亦不能体现被告与涉案房屋之间的真实关系，通过本案证据亦不能证明被告对于涉案房屋的实际情况向原告进行了告知，故在此情况下，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关包销条款提出抗辩，原告不予认可，本院经审查认为，该司法解释所规范的主体是房地产开发企业作为出卖人的情况，本案中被告所主张的实际房主黄相明或青州市建筑安装公司均不是房地产开发企业，故不符合上述司法解释所规定的主体范畴，本院对该辩解意见不予采纳。被告另辩称根据原告提交的微信聊天记录可以体现出原告已经知道实际房主是谁，原告不予认可。本院经审查认为，根据微信聊天记录中的对话，中介公司工作人员称和“房主”说了，“房主”说打电话问问开发商那边负责改名的经理在不在。在原告又问“今天不去了？”时，中介回复为我给“她”打电话。因上述对话系发生于原告与中介公司工作人员之间，根据该对话内容，不能体现中介所指的“房主”是被告潘建芬还是另有所指，故被告关于原告此时已知晓实际房主并非被告的主张不能成立。对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院经审查认为，根据双方合同的约定，原告对于涉案房屋需要到开发商处进行更名这一事实是知晓的，原告虽能够以被告未告知其并非实际房主为由要求解除合同，但亦说明其在合同签订时未能尽到审慎的注意义务，其本身亦存在过错。故结合本案事实，本院认定被告返还原告已交付的定金20000元。对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告贾赵君与被告潘建芬于2018年10月25日签订的《房地产买卖契约》；二、被告潘建芬于本判决生效之日起十日内返还原告贾赵君定金20000元；三、驳回原告贾赵君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，诉前保全费420元，由被告潘建芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  冀迎磊人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇一九年十二月三十一日书 记 员  铁继华