福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1213号 上诉人（原审被告）：南平市建阳区市场监督管理局，住所地福建省南平市建阳区童游江滨路中段。 法定代表人：刘晨曦，局长。 委托诉讼代理人：张盛贵，男，南平市建阳区市场监督管理局办公室主任。 委托诉讼代理人：叶明清，福建熹微律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州九鼎拍卖有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓西街道杨桥路双抛桥—里新村1号楼8层A区。 法定代表人：杨萍，执行董事。 委托诉讼代理人：江文通，福建求拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴莉萍，福建求拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈卫红，女，1969年1月2日出生，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：吴芝堃（系陈卫红丈夫），男，住南平市建阳区。 上诉人南平市建阳区市场监督管理局（以下简称建阳监督管理局）、福州九鼎拍卖有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人陈卫红拍卖合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 建阳监督管理局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈卫红的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉房产交易需缴纳土地出让金及土地增值税系基于拍卖房屋土地性质为划拨地的缘故，但该信息在不动产权证中已明确记载，建阳监督管理局与九鼎公司的委托事项中业已明确载明房产土地的性质。同时，综合陈卫红签字的《竞买报名登记表》《竞买人认可书》及九鼎公司的一审答辩意见，可得知九鼎公司已将房屋土地性质及应缴纳的税费告知了陈卫红。陈卫红在知悉上述情况后仍参与竞买，不存在重大误解，故一审法院对此认定不当，应予纠正。二、陈卫红所缴纳的10356元土地出让金虽是以建阳监督管理局的名义缴纳，但收款人系南平市建阳区国土资源局，故即便拍卖合同被撤销，陈卫红亦应向南平市建阳区国土资源局主张返还。三、即便陈卫红在竞买时存在重大误解，但其在办理房产过户时已知悉要缴纳土地出让金及土地增值税，仍于2019年1月4日缴纳了土地出让金，其以行为放弃了撤销权，且其在本案中主张的撤销权已过法定的三个月除斥期间。 九鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈卫红的一审诉讼请求。事实和理由：一、九鼎公司在拍卖中已向陈卫红告知了拍卖标的的信息，陈卫红亦确认收取所有拍卖材料，且承诺不以任何形式反悔，故可认定陈卫红对于拍卖房产为划拨地是知情的，不存在误解。同时，陈卫红在参与拍卖前已租用该房屋多年，其对房屋为集体用房应是知情的。此外，九鼎公司在《拍卖公告》中向社会公开拍卖房产并告知买受人承担过户中产生的各项税费，陈卫红完全可向有关部门了解具体的税费明细，其选择举牌应价，应承担相应的法律后果。综合上述三点，一审法院认定陈卫红构成重大误解不当，应予纠正。二、双方的拍卖合同依法成立，陈卫红亦承诺不以任何理由和方式予以反悔，故一审法院判令九鼎公司返还佣金及资料报名费12250元不当。三、即便陈卫红对案涉房产的土地使用权性质存在重大误解，但其于2019年1月4日缴纳了土地出让金，表明其放弃了撤销权，且根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，已过了法定三个月的除斥期间。 陈卫红辩称，其在拍卖前对于案涉房产系集体划拨地并不知情，且在竞买过程中亦并未见到不动产权证和评估意见书，拍卖方并未告知房产的土地信息，如知道房产土地为集体划拨地，其绝不会参与竞买。陈卫红在办理房产过户时才知道要缴纳土地出让金，且是在被诱导后才缴纳。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈卫红向一审法院起诉请求：一、撤销陈卫红与九鼎公司于2018年10月23日签订的《福建省拍卖成交确认书》；二、建阳监督管理局返还陈卫红拍卖成交款239000元及土地出让金10356元，合计249356元；三、九鼎公司返还陈卫红拍卖佣金11950元及报名资料费300元，合计12250元。 一审法院认定事实：建阳监督管理局系坐落于南平市建阳区［权利性质：划拨／市场化商品房，用途：城镇住宅用地／成套住宅］的所有权人。2018年9月7日，南平市建阳区财政局下发潭财事［2018］23号《关于同意建阳监督管理局申请拍卖西桥新村两套房产的批复》，主要内容为：同意建阳监督管理局将地址为西桥新村小区15幢2单元1层2101房（产权证第××号）和1单元4层1401房（产权证第××号）两套房产对外出售。2018年9月26日，建阳监督管理局向九鼎公司出具《委托书》，主要内容为：建阳监督管理局委托九鼎公司对以下拍卖标的进行拍卖：1号标的，即西桥新村小区15幢2单元1层2101房（产权证第××号），房屋面积67.2平方米；2号标的，即西桥新村小区15幢1单元4层1401房（产权证第××号），房屋面积65.92平方米；拍卖成交后，过户中所产生的各项税、费均由买受人承担。2019年9月27日，福建立信价格鉴定评估有限公司出具闽立价评字［2018］ＰＧ第2183号《价格评估意见书》，主要内容为：1.该地块性质为集体用地，至于拍卖后的使用性质，我司在评估过程中没有给予考虑在价格要素中；2.价格评估标的在基准日价格评估值（取整）建议拍卖保留价为238000元；3.价格评估限定条件第4点本拍卖保留价为变现净价，不含变现相关费用。2018年10月9日，九鼎公司发布《拍卖公告》，载明：一、标的：2.建阳区西桥新村小区15幢2单元1层2101房（产权证第××号）拍卖，房产面积67.2㎡，参考价：23.9万元；3.建阳区西桥新村小区15幢1单元4层1401房（产权证第××号），房产面积65.92㎡，参考价25.5万元。2018年10月15日，陈卫红填写《竞买报名登记表》，报名竞买建阳区西桥新村小区15幢2单元1层2101房，并向九鼎公司交纳报名资料费300元。《竞买报名登记表》中载明“本人已充分了解并认可拍卖标的的现状，并已取得福州九鼎拍卖有限公司提供的本次拍卖会所有资料（包括拍卖规则、拍卖标的清单、特别约定等相关资料），本人愿意接受拍卖规则和本次拍卖会特别约定的制约”。同日，陈卫红向九鼎公司出具《竞买人认可书》。《九鼎公司2018年10月23日拍卖会特别规定》中载明：“根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，本公司已将知道的拍卖标的瑕疵向竞买人说明，但委托人、拍卖人声明：对本次拍卖所有标的不承担瑕疵担保责任；拍卖标的过户所产生的各项税、费均由买受人承担。”2018年10月23日，陈卫红与九鼎公司签订《福建省拍卖成交确认书》，陈卫红以239000元竞得建阳区西桥新村小区15幢2单元1层2101房，并需支付拍卖佣金11950元。拍卖成交后，陈卫红依约向福州九鼎拍卖有限公司支付了拍卖款239000元及拍卖佣金11950元，九鼎公司于当日向陈卫红出具收款收据。2019年1月4日，陈卫红以建阳监督管理局的名义向南平市建阳区国土资源局缴纳了土地出让金10356元。坐落于南平市建阳区［不动产权证号：闽（2018）建阳区不动产权第××号］的权利人仍为建阳监督管理局。 一审法院认为，本案的争议焦点为陈卫红在竞买涉案房屋时是否构成重大误解。所谓重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的，误解直接影响当事人所应享受的权利和承担的义务。本案中，涉案房屋的土地使用权为划拨用地，与通常交易房产的土地使用权性质为出让用地不同，其涉及到需缴纳土地使用权出让金及土地增值税等费用，故该事项应属于重大告知事项，而该事项是否告知的举证责任应由作为出卖人建阳监督管理局及九鼎公司承担，但建阳监督管理局、九鼎公司却无证据证明已将该事项告知陈卫红。因建阳监督管理局、九鼎公司未如实将涉案房屋的土地使用权为划拨用地的重大事项告知陈卫红，导致陈卫红对涉案房屋的土地使用权性质发生错误认识而参与涉案房屋的竞买，故陈卫红在竞买涉案房屋时已构成重大误解。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。建阳监督管理局、九鼎公司未如实将涉案房屋的土地使用权为划拨用地的重大事项告知陈卫红，导致陈卫红作出了错误的意思表示，因此陈卫红主张撤销陈卫红与九鼎公司于2018年10月23日签订的《福建省拍卖成交确认书》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此陈卫红要求建阳监督管理局返还陈卫红拍卖成交款239000元、土地出让金10356元及要求九鼎公司返还陈卫红拍卖佣金11950元、报名资料费300元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。建阳监督管理局、九鼎公司辩称已将过户中所产生的各项税费均由买受人承担告知陈卫红，且陈卫红在参加竞拍前，已了解涉案房产的土地性质为划拨用地的答辩意见，与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、撤销陈卫红与九鼎公司于2018年10月23日签订的《福建省拍卖成交确认书》；二、建阳监督管理局应于判决生效之日起十日内返还陈卫红拍卖成交款239000元及土地出让金10356元，合计249356元；三、九鼎公司应于判决生效之日起十日内返还陈卫红拍卖佣金11950元及报名资料费300元，合计12250元。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、陈卫红是否构成重大误解以及其要求行使撤销权是否超过法定除斥期间？二、一审法院判令返还土地出让金、拍卖佣金及资料费是否得当。 关于焦点一：《最高人民法院若干问题的意见（试行）》第71条规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”案涉《九鼎公司2018年10月23日拍卖会特别规定》中载明“过户中所产生的各项税、费均由买受人承担。”即在本次交易过程中，陈卫红所应承担的交易成本除了拍卖款外，还包括交易产生的所有税费。按常理，竞买者对于竞买房产可能产生的税收、费用应当要有基本的预判。但是，案涉房产的土地使用权性质并非常态下的出让地，而是划拨地。虽然陈卫红在《竞买报名登记表》中签字确认“本人已充分了解并认可拍卖标的的现状”，但是客观上而言，并未见九鼎公司在《拍卖公告》《竞买报名登记表》《九鼎公司2018年10月23日拍卖会特别规定》等材料中明示案涉房产土地使用权的性质，也无证据证实陈卫红通过其他渠道获得了前述信息。换言之，陈卫红是在没有全面了解拍卖标的的情况下就作出了前述确认。个中缘由可能有九鼎公司工作上的瑕疵，也有陈卫红自身的大意，但所导致的结果就是，陈卫红未能知晓案涉房产土地使用权的真实信息，进而使其对成交后所应缴纳的税费金额产生误判。从实际情况来看，基于案涉房产土地使用权为划拨地，陈卫红已经缴纳了10356元土地出让金，且根据法律规定及税收政策，后续还应缴纳价格不菲的土地增值税等。由此判断，案涉房产交易的税费将远远超出一般情形，而案涉房产成交价仅为239000元，所应缴纳税费可以说大幅度的提高了交易成本，完全超出了陈卫红对交易成本的预判，继续履行将造成其较大损失。故一审认定陈卫红构成重大误解，并无不当。另外，撤销权的除斥期间应当自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起算。陈卫红于2019年1月4日缴纳了10356元土地出让金，但并没有证据证实其此时已经知晓后续仍需缴纳高额土地增值税等税费也即交易成本过高的事实，故不能认定其补缴土地出让金行为即为放弃撤销权，也不能以该时间节点作为撤销权除斥期间的起算点。在建阳监督管理局及九鼎公司诉讼中陈述，二者亦不清楚尚需缴纳税费的具体数额，故在二者未进一步举证的情况下，应认定陈卫红至提起诉讼时才知道撤销事由，其行使撤销权并未超过除斥期间。因此，建阳监督管理局、九鼎公司的主张陈卫红放弃撤销权及撤销权已过除斥期间，理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二：案涉《福建省拍卖成交确认书》已被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，建阳监督管理局藉此收取的拍卖款及九鼎公司收取的佣金及手续费，应予返还。另外，陈卫红缴纳的土地出让金虽系建阳区国土资源局收取，但从建阳区国土资源局开具的《缴款通知书》来看，缴款主体系建阳监督管理局，即该款系陈卫红代建阳监督管理局缴纳，建阳监督管理局是实际受益人，故一审法院判令建阳监督管理局返还，并无不当。 综上所述，建阳监督管理局、九鼎公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5224元，由南平市建阳区市场监督管理局负担4980元，由九鼎公司负担244元。 本判决为终审判决。 审判长  熊建安 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇一九年十二月四日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。