江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7815号上诉人（原审原告）：高建瑞，男，1981年7月28日生，汉族，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市环城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐州市时尚汇商贸有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路272号西都国际Ａ2367。法定代表人：张春梅，总经理。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人高建瑞因与被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高建瑞及其委托诉讼代理人张晨坤，被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司的委托诉讼代理人顾文龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人高建瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审法院查明上诉人与被上诉人共同约定将涉案坐落于淮海西路18号维桑大厦地下一层228号摊位租金转至215号摊位，但认为非归责于被上诉人原因。实际上，双方口头约定将228号摊位租金转至215摊位并不再租赁并缴纳228号摊位租金后，已经事实上解除双方签订的关于涉案228号摊位的租赁合同；同时，由于被上诉人拖欠案外人房租，一直导致上诉人租赁的摊位无法有效经营；被上诉人在2018年10月1日核算并转回剩余租金也可说明双方对于解除228号摊位合同的认可，故双方无责解除合同，228号摊位的押金应当退回。综上，请求二审法院查明事实，依法裁判。被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立。一审事实已查明，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同至2022年，其交租金时间为2018年3月，在租赁期间内，上诉人在合同约定的应交租金时间拒绝交付228号摊位租金，被上诉人会计向上诉人催缴时，上诉人明确表示不再继续续租228号摊位，由于上诉人除承租228号摊位外，同时也承租215号摊位，同时期上诉人拖欠两个摊位的承租费用，被上诉人会计为将215号摊位租金挂账，即将上诉人缴纳的租金记账于215号摊位，上诉人单方解除租赁协议，导致被上诉人228号摊位短时间内无法另行出租，造成的损失即是在双方签订的房屋租赁合同中违约责任承担范围。综上，上诉人上诉请求的事实及理由不能成立。高建瑞向一审法院提出诉讼请求：判令徐州市时尚汇商贸有限公司退还合同押金10000元。一审法院查明，徐州市时尚汇商贸有限公司的出资股东张春梅和池胜美于2014年1月21日与案外人徐州和信投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，自徐州和信投资发展有限公司处承租位于徐州市并以徐州市时尚汇商贸有限公司的名义对外分割出租。2014年1月23日和26日，高建瑞作为承租方（乙方）分别与出租方（甲方）徐州市时尚汇商贸有限公司签订《租赁合同》，约定甲方分别将徐州市228号摊位和215号摊位出租给乙方经营使用，租赁期限均自2014年6月1日至2022年5月31日，第一年度的租金分别为61645元和51490元，以后每年的摊位租金在上一年度的基础上增加5%，除签订合同同时交付六个月租金外，后期租金先交后用提前45天交纳，如乙方在约定期限内拒绝交纳且经甲方书面通知后仍拒绝交纳，甲方即可无需通知乙方解除合同收回摊位且押金作为违约金不予退还；乙方应在签订合同时向甲方支付押金10000元用于违约责任的处理和信用保证，合同期满后由甲方一次性退还；合同签订时乙方自愿向甲方一次性交纳摊位签约费40000元，合同签订生效乙方不得以任何理由要求退还签约费等内容。高建瑞分别于2014年1月23日向徐州市时尚汇商贸有限公司交纳了228号摊位的签约费40000元和押金10000元、于2014年4月20日向徐州市时尚汇商贸有限公司交纳了228号摊位2014年6月1日至2014年11月31日的租金30820元、2014年6月1日至2015年5月31日的物业费及保险费3500元。另外，约定在同一时期，高建瑞还自徐州市时尚汇商贸有限公司处租赁了另外三个摊位。合同履行过程中，因高建瑞不再续交租金，分别于2017年和2018年陆续退出了除215号和228号摊位的租赁，徐州市时尚汇商贸有限公司亦未将高建瑞交纳的上述摊位押金向其退还。2018年3月22日，高建瑞通过银行转账的方式转入张达琦名下的银行账户32340元用于交纳228号摊位2018年6月1日至2018年11月30日的租金，但未交纳215号摊位该时段的租金。其后因228号摊位不再经营，高建瑞口头通知徐州市时尚汇商贸有限公司将其交纳的228号摊位租金转至215号摊位，2018年10月1日，徐州市时尚汇商贸有限公司的会计以微信转账的方式将228号摊位与215号摊位的租金差额3078元退还给高建瑞，微信转账说明的内容为“退多交的房租钱”。2018年9月至10月期间，徐州市时尚汇商贸有限公司曾向高建瑞催缴215号摊位下半年租金，后分别于2018年10月21日和11月27日在215号摊位张贴违约通知，要求高建瑞于2018年11月30日前清空215摊位的货物将摊位交还给徐州市时尚汇商贸有限公司。2018年12月5日，徐州和信投资发展有限公司向池胜美、张春梅发出解除合同通知书，以池胜美、张春梅拖欠2018年8月1日至2018年12月31日的租金为由决定解除双方之间的徐州市房屋的《房屋租赁合同》及补充协议；2019年1月25日和2019年1月27日，徐州和信投资发展有限公司分别向维桑大厦地下一层店面经营户发出通知和通告，以其与池胜美、张春梅的租赁合同已经解除为由要求店面经营户于2019年1月28日前将所有物品及人员撤离维桑大厦地下一层房屋及在给予租金优惠的情况下要求店面经营户于2019年1月28日前签订合作协议。2019年4月24日，高建瑞以诉称理由起诉来院要求徐州市时尚汇商贸有限公司返还其租用228号摊位时交纳的押金10000元，并在庭审过程中增加诉讼请求要求徐州市时尚汇商贸有限公司退还签订该摊位租赁合同时交纳的签约费40000元中的17500元，但高建瑞未在法院规定的时间内就其增加诉讼请求部分交纳诉讼费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则行使权力、履行义务。双方就徐州市228号摊位自主签订的《租赁合同》的内容并不违反法律法规的强制性规定，故其合法有效。根据《租赁合同》约定，涉案228号摊位的租赁期限为2014年6月1日至2022年5月31日，高建瑞在签订合同时需交纳10000元押金用于违约的处理和信用保证，如高建瑞在合同期内无任何违约且不拖欠管理费、摊位费及水电费等，该押金在合同期满后由徐州市时尚汇商贸有限公司一次性退还；高建瑞每六个月交纳一次租金，每次交纳租金需提前45天，如原告未在约定的期限内交纳租金且经徐州市时尚汇商贸有限公司书面催缴仍拒绝交纳，则徐州市时尚汇商贸有限公司有权解除合同收回摊位且不再退还押金。根据查明的事实，高建瑞虽然于2018年3月22日向徐州市时尚汇商贸有限公司交纳了228号摊位2018年6月1日至2018年11月30日的租金，但在其后不久高建瑞即退出228号摊位的租赁而口头告知徐州市时尚汇商贸有限公司将其交付的228号摊位租金转为其承租的215号摊位租金，徐州市时尚汇商贸有限公司亦在经核算后于2018年10月1日向高建瑞退还了228号摊位与215号摊位租金的差额3078元，因此应当认为系因高建瑞自身的原因在租赁合同尚未期满的情况下退出了228号摊位的承租；高建瑞虽然主张其不再继续租赁228号摊位系因为其摊位所在徐州市房屋的原出租人徐州和信投资发展有限公司与承租人池胜美、张春梅发生矛盾导致不能正常经营，但其提交的证据显示徐州和信投资发展有限公司作出与池胜美、张春梅解除租赁合同的时间为2018年12月5日，远远在其确定退出228号摊位且在其经被告催缴215号摊位租金之后，因此高建瑞的该主张并不能成立。鉴于高建瑞退出228号摊位的租赁不能归责于徐州市时尚汇商贸有限公司而应认定为系其自身原因，且其退租228号摊位时尚在租赁合同期间内，故其要求徐州市时尚汇商贸有限公司返还押金10000元不符合合同约定的条件，不予支持。至于高建瑞在庭审中增加的要求徐州市时尚汇商贸有限公司退还签约费17500元的诉讼请求，因其未依法缴纳相应的诉讼费用，不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十八条、第一百零八条的规定，遂判决驳回高建瑞的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人应否向上诉人返还押金1万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。上诉人高建瑞与被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司签订的《租赁合同》第九条约定：“乙方提前解除合同的，押金归甲方所有不再返还”，双方约定的228号摊位租赁期限至2022年5月31日到期，但上诉人高建瑞仅缴纳了228号摊位2018年6月1日至2018年11月30日的租金，且于其后退出该摊位的经营，即上诉人高建瑞以其实际行为明确表示不再继续履行涉案《租赁合同》。上诉人高建瑞虽称其与被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司口头约定将228号摊位租金转至215号摊位后，已事实上认可解除双方之间就228号摊位的租赁合同，但被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司对上诉人高建瑞的上述主张不予认可，且上诉人高建瑞一审提交的徐州和信投资发展有限公司发布的通知系在其退出228号摊位经营之后，并不能以此证明其关于因被上诉人徐州市时尚汇商贸有限公司拖欠案外人徐州和信投资发展有限公司租金导致其无法正常经营的主张，故因上诉人高建瑞单方提前解除合同，一审法院依据租赁合同约定认定228号摊位押金不符合退还条件，并无不当。综上所述，上诉人高建瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高建瑞负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 胡元静二〇一九年十二月二十日书记员 陆滢冰