广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3732号 原告：徐春梅，女，汉族，1980年3月15日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，广西宇盛律师事务所实习人员。 被告：北海俊辉房地产开发有限公司，住所地：北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎2422号。 法定代表人：陈秋忍，总经理。 委托诉讼代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年9月3日 开庭日期：2019年10月28日 原告徐春梅向本院提出如下请求：1、判决被告支付逾期交房违约金26668.8296元（以房价款736708元为基数，按日违约金万分之二的标准从2019年1月1日起计算至被告将取得竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付给原告之日止，暂计算至2019年6月30日止的违约金为26668.8296元）;2、请求法院依法判令被告支付律师费1000元（按1000元+民事判决书判决的逾期交房违约金*8%的标准支付，暂按1000元计算）给原告。事实与理由：原告与被告于2017年12月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于北海市海城区河南路以西、重庆路南侧的中港城1幢2单元4层0402号商品房；总房价款为736708元，2017年12月15日前支付首付款226708元，余款510000元申请银行按揭贷款；交付条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；交付期限为2018年12月31日前；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；发生争议时，协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件十一补充协议第七条约定：在履行合同及补充协议发生争议时，双方应当协商解决，协商不成的，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费、律师的代理费用、执行费用等，有败诉方承担。原告按约定付清了购房款，但被告至今未能交付符合合同约定的商品房。为维护原告合法权益，原告为此向本院提起诉讼。 被告俊辉房产公司辩称：一、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力（含天气原因无法施工、法定节假日、停水停电），如出现重大的不可抗力如战争、地震等，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未能按期付清房款及相关税费；3、因政府政策及指令、其他非出卖人原因影响的。根据被告及工程监理单位、施工单位三方确认的签订单及相关证据证实，在整个工程的施工过程中，遭遇天气、法定节假日、政府指令及其他非出卖人原因影响等因素，整个项目从开工到合同约定交房之日共停工240天。二、原告诉讼请求所计算的违约天数错误，应根据双方合同约定，扣除合理停工天数后重新计算违约金，原告徐春梅于2017年12月19日与被告签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年12月31日，被告交房时间为2019年6月30日，虽然逾期交房181天，但合理停工时间为154天，被告违约天数应为27天。 经审理查明，2017年12月19日原告徐春梅（买受人）与被告俊辉房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告将位于北海市河南路以西、重庆路南侧名为中港城:1幢2单元4层0402号房出卖给原告，房屋建筑面积为139.67平方米，单价每平方5274.63元，房屋总价为736708元，付款方式为按揭贷款；第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付符合已经取得建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测绘报告的商品房；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力（含因天气原因无法施工、法定节假日、停水停电），如出现重大的不可抗力如战争、地震等，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未能按期付清房款及相关税费；3、因政府政策或指令、其他非出卖人原因影响的；第十二条逾期交付责任：（1）逾期在60日之日，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金，该合同还约定了其它的内容。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，在履行本《商品房买卖合同》及补充协议发生争议时，出卖人和买受人双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方可想人民法院提起诉讼，诉讼费用、律师的代理费用、执行费用等，由败诉方承担。同日，被告俊辉房产公司向原告出具《发票》一份，确认收到原告徐春梅交来226708元首付款。 原告徐春梅因本案诉讼与广西宇盛律师事务所签订《委托代理合同》，花费律师费1000元，有相应的《委托代理合同》、发票予以证实。 另查明，庭审中被告称房屋已具备收房条件，已经通过微信群及个人微信告知原告前来收房，但原告未提供相关微信电子证据。系列案中，除个别当事人未收房以外，其余均已收房。被告称依照合同约定，应当以书面通知为准，即使微信通知，仍构成违约。2019年7月2日，原告与其代理就本案诉请签署《委托代理合同》，就本案相关的系列案涉案房屋，相关测绘验收机构于7月1日出具测绘成果报告书。 本院认为：1、关于违约金计算的截止时间问题，被告虽未书面通知原告交房，但结合当事人诉请及被告已集体通知业主收房、案涉房屋已于7月1日出具测绘成果报告书并具备交房条件事实，原告未书面通知并不影响原告的实质性权利，不应过分苛责于原告的通知形式而以此主张逾期违约责任。故，本案违约金计算应当截止至2019年6月30日。2、关于逾期交房天数的计算，根据《商品房买卖合同》及补充协议确定，雨天、台风、停电、自行车赛、区庆、领导视察所导致的停工应当属于免责范畴，但因市场缺砂、清明、春节等签订合同前已经明确知道的节假日或市场风险不属于免责范围，故，本案被告可以扣减暴雨5天、大雨12天、中雨16天、小雨60天、台风4天、停电3天、自行车赛3天、区庆3天、领导视察1天，共计107天的抗辩。被告应当于2018年12月31日交房，2019年6月30日视为交房，共计违约74天（31+28+31+30+31+30-107）。3、相关律师费的诉请在合同约定范围内，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北海俊辉房地产开发有限公司支付逾期交房违约金10859元（违约金计算：以736708元为基数，按照每日万分之二乘以74天）给原告徐春梅； 二、被告北海俊辉房地产开发有限公司支付律师费1000元给原告徐春梅； 三、驳回原告徐春梅其他的诉讼请求。 案件受理费490元，减半收取245元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，由被告在履行上述义务时一并返还原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北海市中级人民法院。 审 判 员 武清华 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 朱英华 书 记 员 毛成婷