江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终3190号 上诉人（原审被告）：江苏智诚置业有限公司。 法定代表人：石海波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石殿波，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：王进军，江苏立贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮安市淮安区城市资产管理服务中心。 法定代表人：陈波，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。 上诉人江苏智诚置业有限公司（以下简称“智诚公司”）因与被上诉人淮安市淮安区城市资产管理服务中心（以下简称“城投中心”）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2018）苏0803民初5859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭于2019年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人智诚公司的委托诉讼代理人石殿波与王进军、被上诉人城投中心的委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人智诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定安置房的数量应以114套作为履行合同标准有误。1、2010年5月10日回购安置协议书中附表：拟回购套数114套，拟回购面积11880平方米。“拟”具有不确定性，而后的证据能证明安置的面积为12000平方米。回购资金是3000万元，均价为2500元/平方，也可以证实安置面积是12000平方米；2、上诉人已经提供11856.98平方米房屋和1255.64平方米的储藏室，双方约定的40000平方米安置面积经原楚州区人民政府更改为12000平方米；3、上诉人提供房屋及储藏室用于安置拆迁户非买卖关系，若提供的面积达到双方约定面积上诉人就无需再提供房源，即可将剩余房源对外销售。二、涉案房屋已被淮安区人民法院和泗洪县人民法院予以查封，上诉人已无法自行对涉案房屋进行处分。三、被上诉人支付的3000万元并不包含涉案的16套房屋的回购款，即使上诉人应该交付涉案房屋，那也是要被上诉人支付回购款再交付，而非一审法院判决将涉案房屋交给被上诉人。四、一审法院收取诉讼费用不当。 被上诉人城投中心辩称，1、上诉人的上诉理由不成立，涉案土地及房屋在挂牌出让时就是附条件的，土地价格已经做了巨大的让步，40000平方米不得随意变更为12000平方米；2、涉案房屋不存在被查封的事实。被上诉人是政府拆迁安置机构，16套房屋交付后立即安置给被上诉人，然后与上诉人进行结算，不可能存在欠款。 城投中心向一审法院起诉请求：请求依法判令被告立即交付16号楼16套安置房并赔偿延期交付过渡费损失，被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年7月8日，淮安市国土资源局发布淮国土资[2009]10号《淮安市市区国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让淮安区城市公馆北侧等地块建设用地使用权，其中淮安市楚州区体育中心南侧地块国有建设用地使用权挂牌出让简介中介绍：该地块位于纬七路北侧，西邻淮安外国语学校，周边基础设施配套齐全，人气旺盛、交通便捷，是极佳的商业、居住地块。区政府回购40000m2安置房，住宅1-6层2300/m2、7-12层2500/m2、12层以上2700/m2、自行车库800/m2。2009年7月23日，楚州区城市建设指挥部办公室下发《关于城市公馆北侧等地块建设用地使用权挂牌文件的补充说明》，内容为“淮国土资[2009]10号国有建设用地使用权挂牌文件已正式公告，经区政府研究，对城市公馆北侧等二宗国有建设用地使用挂牌出让补充说明如下：1、城市公馆北侧地块场地东侧成条状20亩土地，由政府实施安置房工程建设，相应的土地出让金由楚州区政府交纳，安置房的规划设计方案由土地受让人统一设计。2、体育中心南侧地块，该地块受让人须于受让地块内先期建设12000m2安置房，建成后由楚州区人民政府委托有关部门按高层住宅（1-6层）2300/m2、（7-12层）2500/m2、（12层以上）2700/m2、自行车库800/m2的价格整体回购，用于该地块拆迁安置，受让人不得自行销售，安置房套型数量由政府提供。特此说明。楚州区城市建设指挥部办公室”。楚州区城市建设指挥部办公室加盖了公章，淮安市楚州区人民政府在该说明中也盖了公章。2009年8月20日，被告智诚公司受让了体育中心南侧地块，开发建设一品国际小区。2009年9月10日，淮安市国土资源局与被告智诚公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3208012009CR0296），其中补充条款第二条出让相关条件约定：该地块受让人须于受让地块内先期建设40000m2安置房，建成后由楚州区人民政府委托有关部门按高层住宅（1-6层）2300/m2、（7-12层）2500/m2、（12层以上）2700/m2、自行车库800/m2的价格整体回购，用于该地块拆迁安置，受让人不得自行销售，安置房套型数量由政府提供；开工、交付时间：受让人须于2019年10月30日前动工建设，并在2010年10月30日前（受不可抗力影响者除外）向淮安市楚州区人民政府交付经单位验收合格的安置房，并提供销售发票及相关批建、销售手续；回购资金付款方式：房屋回购资金采用分期付款，工程达到±0.00付款20%,六层楼面付款20%,房屋主体结构封顶后付款20%,验收合格并交付使用时付款35%,一年后付5%(质量保证金)。2009年9月15日，淮安市楚州区人民政府下发了《关于城市公馆北侧等地块建设用地使用权挂牌文件的补充说明》，内容为“淮国土资[2009]10号国有建设用地使用权挂牌文件已正式公告，经区政府研究，对城市公馆北侧等二宗国有建设用地使用挂牌出让补充说明如下：1、城市公馆北侧地块场地东侧成条状20亩土地，由政府实施安置房工程建设，相应的土地出让金由楚州区政府交纳，安置房的规划设计方案由土地受让人统一设计。2、体育中心南侧地块，该地块受让人须于受让地块内先期建设12000m2安置房，建成后由楚州区人民政府委托有关部门按高层住宅（1-6层）2300/m2、（7-12层）2500/m2、（12层以上）2700/m2、自行车库800/m2的价格整体回购，用于该地块拆迁安置，受让人不得自行销售，安置房套型数量由政府提供。特此说明。楚州区人民政府”。淮安市楚州区人民政府加盖了公章。 2010年5月10日，淮安市淮安区城市资产管理服务中心（甲方）与江苏智诚置业有限公司（乙方）签订了《体育中心南侧政府回购安置房协议》，其中约定：乙方权利与义务:乙方须按规划部门批准的总平面设计方案和单体设计方案于合同项下地块内先行建设114套安置房（详见附件），必须严格按照国家及省市法律、法规、规范、规定执行。房屋竣工后，甲方指定乙方所建安置房屋全部由甲方整体回购，用于该地块拆迁居民安置之用，乙方不得自行销售；安置楼原则上以整幢整单元为主，只有在安置房尾数不足以凑成整幢楼时，才可与其他商品房合署，但仍应以集中在整单元为原则；安置房1-6层按2300/m2、7-12层按2500/m2、12层以上按2700/m2、自行车库按800/m2价格整体回购，阁楼（不另付款）不计入回购面积；……。甲方权利与义务:甲方负责该地块拆迁工作,一期于2009年11月底交净地于乙方；负责回购乙方建设的安置房及车库；向乙方提供安置房套型数量。……。乙方回购房资金付款方式：现按附表套型面积及套数每平方米2500元计价即12000m2×2500元/m2=3000万元，待实际安置时按实结算。房屋回购资金采用分期付款：工程达到±0.00付款20%,六层楼面付款20%,房屋主体结构封顶后付款20%,验收合格并交付使用时付款35%,交付使用一年后付清5%余款(质量保证金)。违约责任：（一）、甲方房屋收购价款未能及时到位的，应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，每拖延一天由乙方向甲方按应交而未交购房款的千分之一收取利息金，因回购房工程质量达不到验收合格要求的除外。（二）未能按照约定的工期完成项目交钥匙的，每拖延一天乙方向甲方按应交而未交购房款的千分之一支付违约金（因甲方原因及自然灾害、国家政策等不可抗力的，致使乙方不能按期开工、施工、竣工交付的除外），质量标准未达到合同约定要求的，每幢由乙方向甲方按土地出让金千分之一支付违约金，并依据有关法规进行处理。（三）乙方擅自将所建房屋（指定回购部分）对外销售，应视为违约，乙方应予以纠正，并向甲方支付所售房屋价款双倍的违约金。合同还约定了其他的事项。双方在合同上加盖了公章，淮安市楚州区人民政府作为见证方加盖了公章。合同后附《体育中心南侧回购安置房套型及套数计划表》，载明：套型面积/拟回购套数/拟回购面积分别为75/6/450、90/30/2700、105/42/4410、120/36/4320；合计114套、11880m2。 合同签订后，被告智诚公司提供了安置房源给原告，其中16号楼面积约110m2/16套，即101、1401、1701、1801、1901、2001、2101、106、206、306、406、1406、1806、1906、2006、2106室；约128m2/1套，即1404室。经在《淮安市商品房销售网上管理系统》查询，以上房屋除1801室外，仍为拆迁安置房状态。 房屋建成后，被告智诚公司提供了15号楼94套，面积为11856.98m2的房屋给原告安置，原告支付给了被告3000万元购房款,但双方至今没有结算。之后，被告智诚公司以安置面积已达约定面积为由，拒绝提供其他房屋给原告，原告多次要求被告交付16号楼16套房屋未果,遂向法院提起诉讼。在案件审理中，原告自愿撤回要求被告智诚公司赔偿延期交付过渡费损失的诉讼请求。 本案争议的焦点为：被告智诚公司是否应当将16号楼16套房屋交付原告城投中心。 一审法院认为，合法的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《体育中心南侧政府回购安置房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，应认定为有效合同，双方当事人应按照约定履行自己的义务。 就本案争议的焦点问题，第一、从购房交易规则来看，买卖双方通常是以“套”为单位，面积作为内容之一，在房屋实际交付时，交付的房屋是确定的，房屋的实际面积往往与合同约定的面积不一致，这一规则已为大众所接受，也得到了相关法律的支持；第二、原、被告双方在协议中明确先行建设114套安置房，协议中约定回购的房屋具有特定性，是政府作为房屋征收人用于安置被拆迁人的房源，对此问题处理不当，易引发民生问题及社会负面效应，原、被告双方在订立协议时也意识到了这一点，因而约定该房屋建成后全部由原告回购，不得自行销售。因此，双方应遵守约定，不能擅自改变此房的用途。因而，被告主张房屋面积已交足，不应再向原告交房的理由不成立，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：被告江苏智诚置业有限公司在本判决生效后十日内将其开发的位于淮安市淮安区一品国际小区16号楼101室、1401室、1701室、1901室、2001室、2101室、106室、206室、306室、406室、1406室、1806室、1906室、2006室、2106室、1404室计16套房屋交付给原告淮安市淮安区城市资产管理服务中心。本案案件受理费73400元（原告已预交73400元），由被告江苏智诚置业有限公司负担。 本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 二审中，上诉人智诚公司向本院提交一份新证据：淮安市楚州区人民政府第50号《区长办公会议纪要》（以下简称《纪要》），主要内容为:1、将一品国际15号楼整体用于体育中心南侧地块拆迁房屋安置，当15号楼安置不够时，用16号楼部分房源进行调剂，由智诚公司提供房源，城投中心负责衔接。2、政府回购安置房建筑面积约11880平方米，对超出11880平方米的安置房，由开发企业提供成本测算及利润率，评审中心进行评审，确定回购价格。由城投中心签订，评审中心、开发企业配合。该份证据旨在证明政府回购安置房面积为11880平方米，而非114套。 被上诉人城投中心质证意见为：对于上诉人智诚公司提交的《纪要》的真实性、关联性予以认可，同意依据《纪要》来处理本案。 本院对《纪要》的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院认为，双方当事人对淮安市楚州区人民政府第50号《区长办公会议纪要》一致表示认可，故《纪要》对双方均具有约束力。本案中，上诉人智诚公司已向被上诉人城投中心提供了15号楼94套，面积为11856.98平方米的安置房，案涉回购协议的主要义务已履行完毕，但根据《纪要》内容记载，当15号楼安置不够时，应用16号楼部分房源进行调剂，由智诚公司提供房源，城投中心负责衔接。故对于上诉人智诚公司提出的已履行完毕交房义务不再继续提供安置房屋的抗辩意见，本院不予采纳。现被上诉人城投中心要求上诉人智诚公司交付该16套房屋符合《纪要》的约定，本院予以支持。 关于超出政府回购安置房面积的价格问题，即涉案16套安置房屋价格问题。双方在履行过程中，因上诉人智诚公司的不当抗辩未向被上诉人城投中心交付涉案安置房屋，致使《纪要》的内容无法履行。根据《纪要》的约定，上诉人智诚公司应履行交付涉案16套房屋的义务，对于该16套房屋的价格应按照《纪要》内容履行，即由上诉人智诚公司提供成本测算及利润率，评审中心进行评审，确定回购价格，最终与被上诉人城投中心进行结算。 综上所述，上诉人智诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费73400元，由上诉人江苏智诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侍 刚 审 判 员  孙 洁 审 判 员  黄春丽 二〇一九年十二月十二日 法官助理  董 杰 书 记 员  董 杰