四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川34民终1149号 上诉人（原审被告，原审反诉被告）：胡文莉，女，1967年11月出生，汉族，居民，住四川省会理县。 上诉人（原审原告，原审反诉原告）：范仕祥，男，1981年9月出生，汉族，村民，住四川省会理县。 原审被告：国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司。住所地：四川省会理县北关街道东升村西城组16号。 负责人：范露。 上诉人胡文莉与上诉人范仕祥、原审被告国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司（以下简称国福保险会理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院(2019)川3425民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡文莉上诉请求：请求重审改判。主要事实及理由：1、胡文莉的房屋租赁，一审法院只判了36666元，没有按照双方约定双倍赔付。范仕祥不诚信，从3月23日接房到双方口头约定的时间一直不如约履行。2018年6月7日，范仕祥亲手写下欠条，承诺2018年6月30日一次性付清四万元房屋租金，2018年6月8日支付一万元信用金，并在欠条上承诺如再次违约双倍赔付，欠条是范仕祥真实意愿的表达和承诺，按照国家法律的有关规定，应当予以支持。2、一审法院判决胡文莉要退还被上诉人按双方约定交纳的9500元信用金违背了当事人双方在租房合同中的共同约定。双方在租房协议和范仕祥的欠条中均表示一万元是信用金，范仕祥只按月支付9500元给胡文莉，实际还欠500元。根据双方租房协议第二条、第三条，范仕祥严重违约直至胡文莉起诉也未付清信用金和租金，根据约定胡文莉不应当返还信用金。3、一审法院在判决中要胡文莉承担依约上门催收信用金不足部分的责任划分是错误的。4、一审法院判决胡文莉要承担范仕祥装修费是错误判决。双方协议并没有约定因范仕祥违约而解除合同的情况下，胡文莉要支付范仕祥装修费的条款，一审要求胡问题承担装修费用违背了《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。此外，根据《解释》第十二条规定，租赁期满，承租人投入的装修费用能否要求房东承担，主要看签订合同时是否有约定，有约定按约定，无约定由承租人自己承担，胡文莉依约不应承担装修费用。5、范仕祥在胡文莉提供的其中一间门市做与保险无关的业务，一审法院无视双方约定，判决胡文莉承担责任。一审法院没有重视双方租房协议总体约定，只片面着重租房协议第一条，对责任划分存在错判。6、胡文莉是在范仕祥严重违约超过约定时间，并明确表示不支付租金和不足额缴纳信用金，还要继续强占房屋的情况下才起诉。7、范仕祥交还房屋钥匙时没有按照约定对损坏的太阳能、门、锁、花撒进行修复赔偿，要求在信用金中扣除。 范仕祥辩称：一、上诉人范仕祥给被上诉人胡文莉租房的房租费，一审法院多判9各月。上诉人给被上诉人租房时间是2018年3月23日，口头商定年租38000元，上诉人预交9500元，定于2018年6月30日一次性付清。可是被上诉人于2018年6月16日带人闯进上诉人租房的公司里（上诉人房子租后进行装修完毕开办了国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司）砸公司里的电脑强行停电停水，导致公司停业，房租只能算到2018年6月16日止。而一审法院算到2019年3月28日，多算9个月。二、上诉人给被上诉人的房屋租后全面装修，被上诉人应给付上诉人装修房屋的装修费。1、双方同意一审法院委托金达资产评估有限公司对装修房屋进行评估为29114.41元，加上诉人交的评估费3000元，合计32114.41元。这是评估的事实。2、既然是事实，为何不遵从客观事实的真实性？为何要把装修房屋的费用与租房欠费混淆一起呢？因此，审判长依法判令被上诉人给付房屋装修费32114.41元给上诉人。3、上诉人租的房屋开办国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司。被上诉人2018年6月16日冲砸该公司的东西强行停水停电，导致该公司停业损失，被上诉人应予赔偿。 范仕祥上诉请求：请求重审改判。主要事实及理由：1、上诉人租房的房租费，一审法院多判九个月。上诉人给被上诉人租房时间是2018年3月23日，口头商定租3800元，上诉人预交9500元，2018年6月30日一次性付清房租，可是被上诉人与2018年6月16日带人闯进上诉人租房的公司里（上诉人房子租来装修好后办了《国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司》）砸上诉人公司里的电脑强行断停水电，导致公司停业。房租只能算到2018年6月16日止，而一审法院房租算到2019年3月28日，多算9个月的房租。请求中院查实改判为谢！2、上诉人给被上诉人的房屋租后重新装修，装修费一审法院判的不公平。既然双方同意一审法院委托四川金达资产评估有限公司对装修房屋进行评估为29114.41元加3000元的评估费，共计32114.41元，为何被上诉人胡文莉只赔12845.00元。其余费用由上诉人自理，自理的理由：上诉人拖欠被上诉人的房租费。装修房屋与租房欠费怎可混淆一起？（本来是两码事）。为此，请求中院判令被上诉人如数赔偿给上诉人32114.41元，才能体现法律面前人人平等的公平公正。3、被上诉人于2018年6月16日带人闯进上诉人的公司，无理砸电脑，停水电等，导致该公司停止营业的直接损失，一审法院判决说上诉人未提交相应证据，不予支持。上诉人在一审法院（反诉时）就提交该公司人寿销售登记表的出单数额并说明：保单上就可查证投保人缴费数额，这是很真实的1份证据，一审法院分文未判事为不公。 胡文莉辩称：一、上诉人从2018年3月23日接手住房钥匙到2019年3月28日才交出房屋钥匙，这一段时间是上诉人实际占有房屋，应当支付房屋租金。上诉人不按合同约定和自己手写欠条违约是造成纠纷的根本原因。双方未在合同中约定要胡文莉支付装修费用的约定，更没有范仕祥违约双方解除合同后，胡文莉要承担并支付装修费的约定。二、是范仕祥申请要对房屋装修进行评估。双方在协议中从未约定房东要支付装修费的条款，只是为了配合范仕祥搞清楚欠装修工人费用，不是要帮范仕祥承担装修费。根据双方协议约定和《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条的规定，胡文莉不应当承担装修费用。三、上诉人所谓的停业损失是自己造成的。 胡文莉向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，责令二被告在判决生效之日交出房屋，不得破坏房屋内装修及物品；2、支持原告按协议约定不返还抵押金9500元；3、要求二被告支付2018年4月23日起至被告交出房屋日期止的房屋租金，并按照协议约定及手写承诺按双倍支付房屋租金；4、要求二被告承担诉讼费；5、赔偿原告放在出租房内大床一张，折合人民币1000元。 范仕祥向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿损失171500元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定的事实：2018年3月23日，原告（反诉被告）胡文莉（甲方）与被告（反诉原告）范仕祥（乙方）签订了《租房协议》，该协议载明：甲方将位于下房屋（楼下门面二间、住房二套），租于乙方使用，租期三年，从2018年4月23日至2021年4月23日止。一、房屋租金第一年约定一年付一次，租金双方协商为准。第二年房屋租金和第三年房屋租金于第二年租房时间起一次性付清，房屋不能转租。甲方如要收回房屋、或乙方要续租、退房需提前两个月告知对方，双方不得无故提前解除合同；二、乙方要交纳房屋抵押金壹万元给甲方作为信用金，乙方不得在出租房屋内从事与保险无关的服务，如违反约定，甲方有权收回房屋，协议自动解除；三、乙方不得逾期交付房租。如违约，合同自动解除，并立即收回房屋，不退还抵押金，房屋如有损坏，乙方要负责修复，并在抵押金中扣付延误交房费用和其他费用。……九、甲方将现有的屋内外一切设施交付乙方，乙方不得破坏房屋结构，房屋装修后不能拆走其装修，租期满后要交付干净清洁的房屋给甲方，乙方退房时，房屋如有损坏照价赔偿或恢复其原样等内容。被告国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司在协议上加盖合同专用章。合同签订后，原告将房屋交给被告范仕祥使用，被告范仕祥对房屋进行了装修，并挂上国福保险和久泰信息咨询沙湾分部广告牌。原告多次向被告催收房屋租金，并提出解除合同。2018年6月2日，被告公司开业。2018年6月7日，范仕祥出具欠条一张给原告，该欠条载明：今欠到胡文莉房屋租金肆万元整（40000元），本人承诺于2018年6月30日一次性付清。合同约定的信用金于2018年6月8日支付壹万元（10000元），如再次违约，双倍赔付。6月8日，被告范仕祥给付原告9500元信用金。后原告上门向被告索要信用金、租金。在诉讼过程中，被告范仕祥同意解除合同，并向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋装修费用进行鉴定。双方均同意由四川金达资产评估有限公司进行评估。2018年9月29日，本院委托四川金达资产评估有限公司对案涉房屋装修费用进行评估。2019年2月25日，四川金达资产评估有限公司出具川金达评估［2019］24号《资产评估报告》，评估结论：根据本次特定的评估目的、范围、原则、依据和过程，在符合本报告书所列的前提下，经评估，载至评估基准日（2018年11月13日）委托评估资产的评估价值为29114.41元。被告范仕祥用去评估费3000元。在诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司承担责任的诉讼请求。 另查明，2019年3月28日，被告范仕祥已将房屋退还原告。 一审法院认为：案件的争议焦点为：1、被告是否承担双倍支付的违约责任？2、抵押金9500元是否退还被告？3、原告是否赔偿被告装修损失？ 本案所涉《租房协议》系合同当事人真实意思表示，无悖于法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，双方理应按照约定严格履行。 关于房屋租赁合同解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条以及第九十六条的规定，双方当事人可以协商解除合同，也可以约定一方解除合同的条件；具有法律规定解除情形的，当事人可以单方解除合同；但解除合同应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2018年7月4日向本院提起诉讼，一审法院于2018年7月17日将起诉状副本送达被告，且被告范仕祥也同意解除合同，已于2019年3月28日将房屋退还给原告，故合同解除时间为2018年7月17日。 关于被告（反诉原告）范仕祥是否应当支付双倍租金问题。原、被告签订租房协议后，原告（反诉被告）胡文莉向被告（反诉原告）范仕祥交付房屋，租赁房屋由被告（反诉原告）范仕祥实际占有使用，在占有使用期间被告（反诉原告）范仕祥应当支付租金，虽然双方在协议中未明确房屋租金，但在被告（反诉原告）范仕祥出具给原告（反诉被告）的欠条上明确欠到房屋租金40000元，一审法院确认房屋租金每年40000元。因被告（反诉原告）范仕祥于2019年3月28日将房屋退还给原告（反诉被告），故房屋租金计算至2019年3月28日，即租金为36666元（11个月）故对原告要求被告支付房屋租金的请求，予以支持。本案中，被告范仕祥虽然在出具的欠条上写明“如再次违约，双倍赔付”，但原告胡文莉在未到租金给付期限上门索要租金，存在过错，故对原告胡文莉要求双倍支付房屋租金的请求，一审法院不予支持。 关于信用金9500元是否退还被告（反诉原告）范仕祥的问题。原、被告双方合同已解除，合同的权利义务依法终止，故原告（反诉被告）胡文莉应将信用金9500元退还给告（反诉原告）范仕祥。 关于原告（反诉被告）胡文莉要求赔付大床损失的请求，因未提供相应证据，故对此请求，一审法院不予支持。 关于被告（反诉原告）范仕祥损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。本案中，原告（反诉被告）胡文莉按照协议履行了交付房屋行为，被告（反诉原告）范仕祥未按约定全部履行义务，导致原告（反诉被告）胡文莉未到租金给付期限上门索要租金，对自己的损失承担主要责任（承担60%）。 双方在租房协议中约定：甲方如要收回房屋、或乙方要续租、退房、需提前两个月告知对方。被告（反诉原告）范仕祥于2018年6月7日出具欠条给原告，原告（反诉被告）胡文莉于2018年7月13日向一审法院提起诉讼，要求解除合同，并未按约定提前两个月告知范仕祥，故对于被告（反诉原告）范仕祥的装修损失应承担相应责任（承担40%）。评估报告载明装修价值为29114.41元，评估费3000元，共计：32114.41元。由原告（反诉被告）胡文莉赔偿12845元，其余损失则由被告（反诉原告）范仕祥自理。至于被告(反诉原告)范仕祥主张的营业损失、员工工资、广告费不属于房屋租赁合同损失赔偿范围，故对此请求，一审法院不予支持。另被告（反诉原告）范仕祥主张，其营业损失是由于原告（反诉被告）胡文莉断水、断电造成的，但未向一审法院提供相应证据，故对此主张，一审法院不予认定。在诉讼过程中，原告胡文莉自愿撤回要求被告国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司承担责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决一、确认原告（反诉被告）胡文莉与被告（反诉原告）范仕祥、国福家庭保险销售服务有限责任公司会理分公司2018年3月23日签订的《租房协议》于2018年7月17日解除；二、由被告（反诉原告）范仕祥于本判决生效后二十日内给付原告（反诉被告）胡文莉房屋租金36666元；三、由原告（反诉被告）胡文莉于本判决生效后二十日内退还被告（反诉原告）范仕祥信用金9500元；四、由原告（反诉被告）胡文莉于本判决生效后二十日内赔偿被告（反诉原告）范仕祥损失12845元；五、驳回原告（反诉被告）胡文莉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）范仕祥的其他诉讼请求。上列第二项、第三项、第四项经品迭后，由被告（反诉原告）范仕祥支付原告（反诉被告）胡文莉人民币14321元，该款于本判决生效后二十日内付清。案件受理费人民币269元，由被告范仕祥负担。反诉费人民币1865元，由被告范仕祥负担1840元，原告负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人范仕祥提交国福四川分公司2017年7月结算寿险业务台账表两张，证明其所开门市预期收入。胡文莉质证：与本案没有关联，结算是2017年，租赁关系是2018年，不能达到证明目的。该证据记载为国福四川分公司2017年7月结算寿险业务台账表，但无国福四川分公司印章，无法核实真实性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本案当事人争议的焦点是：1、范仕祥是否因在案涉房屋内从事与保险业务无关的业务、超过约定时间未支付房屋租金、没足额缴纳抵押金违反合同约定，是否应当支付胡文莉双倍租金？一审法院对双方的责任划分是否正确？2、胡文莉是否应当退还范仕祥抵押金9500元？3、胡文莉是否应当承担对案涉房屋的装修费用，应当承担多少？4、一审对房屋的租期认定是否正确？5、胡文莉是否造成案涉公司停业？是否应当承担停业损失费用？ 本院认为,关于双倍给付租金的问题，范仕祥在2018年6月8日支付了9500元信用金，虽然没有支付完整的10000元，存在瑕疵，但与双方约定差距不大，不属于没有履行或履行存在重大误差的情况，不影响双方合同的履行。双方在6月30日前发生纠纷，胡文莉在二审庭审也陈述6月16日去找过范仕祥，胡文莉虽然辩称是因为范仕祥没有足额交清信用金而找其讨要，但从常理推断双方不会因为500元的信用金而产生导致租赁合同不能履行的纠纷，因此，胡文莉在还没到2018年6月30日便找范仕祥收取租金而与范仕祥发生纠纷具有高度可能性，因此，不能认定范仕祥违反了其出具的2018年6月7日出具的欠条的承诺，而胡文莉主张的双倍支付是依据范仕祥2018年6月7日出具的欠条，故，胡文莉上诉请求范仕祥双倍支付租金的主张不成立，本院不予支持。 关于双方责任划分的问题，胡文莉在还未到双方约定的租金支付日期，便向范仕祥索要租金存在过错，范仕祥因瑕疵履行信用金同样存在过错，一审据此划分胡文莉承担范仕祥因双方租赁合同而产生损失的40%的责任，范仕祥自己承担60%的责任的划分并无不妥，故，胡文莉主张一审判决其承担责任错误，范仕祥主张胡文莉应当如数赔偿其装修费用的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于信用金9500元，根据双方所签订的《租房协议》来看，该信用金的性质为押金，押金在租赁合同终止和解除时出租人应当退还承租人，本案双方租赁合同已经解除，因此，胡文莉应当退还9500元信用金给范仕祥。胡文莉主张范仕祥再三违约，因此不应当退还。如前所述，胡文莉是在约定租金支付日期前找范仕祥索要租金而双方发生纠纷，导致合同解除，其自身存在过错，不是属于范仕祥再三违约的情况，故，胡文莉主张不应当退还9500元信用的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于胡文莉是否应当承担范仕祥房屋装修费用问题，如前所述，一审对双方的责任划分并无不妥，因此，一审法院认定胡文莉承担范仕祥房屋装修费用的40%，判决胡文莉支付范仕祥12845元损失正确，故，胡文莉主张其不应当承担范仕祥装修费，范仕祥主张胡文莉应当如数赔偿其装修费用的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于房屋租期的问题，范仕祥在二审庭审中明确其实际占用案涉房屋到2019年3月28日，因此，一审认定房屋租金计算至2019年3月28日正确，故，范仕祥关于一审多认定9个月租金错误的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于胡文莉是否造成范仕祥公司停业是否应当承担责任问题，二审中范仕祥提交国福四川分公司2017年7月结算寿险业务台账表两张，证明其所开门市预期收入。但该证据无国福四川分公司印章，无法核实真实性，不能证明其损失，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对范仕祥的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，胡文莉、范仕祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2134元由上诉人胡文莉负担1067元，由上诉人范仕祥负担1067元。 本判决为终审判决。 审判长  董永亮 审判员  刘志涛 审判员  杨发蓉 二〇一九年十二月二十七日 书记员  沈晓林