贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初11992号 原告（反诉被告）：陆永宽，男，汉族，1989年1月5日出生，住贵州省毕节市。 原告（反诉被告）：吉学春，女，汉族，1989年2月19日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201910098331。 二原告共同委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713011110732。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告（反诉被告，以下简称原告）陆永宽、吉学春与被告（反诉原告，以下简称被告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理（本诉和反诉合并审理），原告陆永宽、吉学春的委托代理人王兴、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆永宽、吉学春向本院提出诉讼请求：1、判决被告瑞丰公司为原告办理毕节市碧阳大道2012年棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）商住楼1幢C单元0503号房屋的不动产权证书；2、判决被告瑞丰公司向原告陆永宽、吉学春支付逾期交付办理上述1幢C单元0503号商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计46,711.28元(违约金以已付总房款324,970.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至被告向原告陆永宽、吉学春交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告陆永宽、吉学春撤回第1项诉讼请求。事实及理由:原告陆永宽、吉学春于2013年9月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告陆永宽、吉学春向被告购买其开发的毕节市碧阳大道2012年棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）商住楼1幢C单元0503号房屋，建筑面积为122.63平方米，购房款为324,970.00元，原告已经按约定支付了涉案房屋的购房款。双方在合同中约定:出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。买受人未能如期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。期限届满后，原告要求被告履行办证义务，被告均以各种理由拒绝。被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告陆永宽、吉学春支付违约金，请求贵院支持原告陆永宽、吉学春诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致,属不可抗力,被告享有法定免责事由,故不应承担违约责任；2、违约金条款約设置以填平损失为原则,是否支付违约金、约金数额是以守约方存在损失为前提基础,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量,故原告诉请被告支付违约金,是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提,若该前提不成立,则被告无支付义务；3、根据合同约定,“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理。”。故原、被告双方系对逾期交付办证有关文书至不动产登记机关约定了违约责任,原告诉请违约金计付至被告向其交付办证有关文书之日止或不动产权证之日止均无事实及法律依据；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担,法院应当据实精确计算；5、截止目前原告有1个月未缴清按揭月供款,导致银行扣划出卖人保证金2,455.63元,被告已提起反诉主张原告偿还,考虑到原告存在违约行为,从公平角度出发,对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应不予支持。 被告瑞丰公司向本院提出如下反诉请求：要求被反诉人陆永宽、吉学春偿还其因购房向中国建设银行股份有限公司毕节分行按揭贷款后不依约履行还款责任致反诉原告在承担保证责任中代付款2,455.63元,并以2,455.63元为基数，自实际扣划之日起向反诉原告付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向反诉原告支付资金占用期间的利息。事实和理由：2013年9月9日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的“瑞丰新城”商品房，双方约定付款方式为银行按揭贷款，反诉被告缴纳首付97,970.00元，剩余227,000.00元向建设银行按揭贷款支付。反诉被告获得借款后，按上述约定的时间及金额偿还了部分款项后就停止向银行支付按揭贷款，建设银行于2019年10月29日在反诉原告保证金账户扣划2,455.63元以代偿还反诉被告所欠借款。根据《担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，反诉原告已依法取得对被告追偿权。望法院依法予以判决。 原告陆永宽、吉学春对被告的反诉口头辩称：一，反诉被告于2019年11月25日收到反诉状后才知晓该情况，从未收到过反诉原告或银行的通知，故反诉原告诉请的资金占用不应得到支持；二，该笔金额系房开公司存放在银行处的保证金，房开公司并不能使用，故不存在资金占用的情况；三，请求法院在房开公司所应支付原告逾期办理交付商品房转移登记有关文书违约金中予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告陆永宽、吉学春所举身份证、结婚证，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、购房首付款收据、契税、维修基金及代办证收据。证明目的：双方签订合同合法有效，原告履行支付房款义务和交付相关税费，被告应支付违约金。被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议。经本院审查认为，该证据能证实双方签订合同，原告支付房款、交纳相关税费等事实，本院予以确认。二、对被告所举证据1：2016年9月20日毕节日报。证明目的：被告不能如期向原告陆永宽、吉学春交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，被告具有法定免责事由。原告陆永宽、吉学春质证意见：对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，达不到被告证明目的。经本院审查认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予以确认；对被告所举证据2：个人贷款还款凭证（2019年10月29日）。证明目的：因原告欠付按揭贷款，中国建设银行毕节支行扣划被告保证金账户2,455.63元，原告存在违约行为在先，被告不应承担违约责任。原告陆永宽、吉学春质证意见：对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，达不到被告证明目的。经本院审查认为，该证据能证实2019年10月29日被告被建行扣划2,455.63元抵偿原告未履行支付按揭贷款的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告陆永宽、吉学春作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00516），合同约定：原告陆永宽、吉学春向被告购买其开发的毕节市碧阳大道2012年棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）商住楼1幢C单元5层3号房屋（房号为1-C5-3），建筑面积为122.63平方米，套内面积为101.10平方米，购房款为324,970.00元，转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款324,970.00元，其中支付购房首付款97,970.00元，于2013年10月17日与中国建设银行股份有限公司毕节分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（被告作为该借款合同的保证人），按揭贷款支付其余房款227,000.00元，并支付了办证费、维修基金等相关税费。被告已将涉案房屋交付原告陆永宽、吉学春使用，但在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供证据证明涉案房屋具备办理转移登记的有关文书。在履行支付银行按揭贷款的过程中，原告未完全按《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行义务，于2019年10月29日，借款人建设银行扣划了被告在该行的保证金2,455.63元，用于支付原告购买涉案房屋未按时履行的部分按揭贷款。 另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：1、被告是否应向原告陆永宽、吉学春支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及支付标准；2、被告主张的原告未履行的按揭贷款是否应在其违约金中予以抵扣。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告陆永宽、吉学春与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告陆永宽、吉学春已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告陆永宽、吉学春交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告陆永宽、吉学春诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告陆永宽、吉学春，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；对被告以原告未完全支付按揭贷款，有违约行为，不应支付违约金的抗辩理由，因原、被告双方的合同已履行，且银行于2013年就将购房贷款汇入被告账户，故原告已履行了支付房款的义务，对被告未及时支付按揭贷款，其是未履行借款合同的约定，而并不是对商品房买卖合同约定的违约，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持。因此，原告陆永宽、吉学春要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告陆永宽、吉学春与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。原告诉讼也是要求按该标准支付，该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告陆永宽、吉学春已付购房款324,970.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准从2017年6月1日起计算支付；双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告陆永宽、吉学春委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告陆永宽、吉学春之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告陆永宽、吉学春之日止，即该违约金以原告陆永宽、吉学春已付房价款324,970.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告陆永宽、吉学春办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告陆永宽、吉学春之日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，原告未按借款合同的约定支付按揭贷款，根据该合同的约定，被告作为保证人，其向出借人支付了相应款项，承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告有权向债务人追偿，虽双方互负债务，但被告应支付原告的违约金是一个变数，随着时间的增加而增加，尚无具体的金额，本院分别裁判较合适，故原告要求抵扣，本院不予以支持；对被告要求原告支付资金占用费，无法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）陆永宽、吉学春逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以324,970.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告陆永宽、吉学春办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告陆永宽、吉学春之日止）； 二、原告（反诉被告）陆永宽、吉学春于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司被中国建设银行股份有限公司毕节分行于扣划的2019年10月29日保证金2,455.63元； 三、驳回原告（反诉被告）陆永宽、吉学春的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费484.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担；反诉费25.00元，由原告陆永宽、吉学春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月六日 书记员 张朕一