江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终941号上诉人（原审被告）：石仁龙，男，1965年1月6日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：田海君，江苏摩方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州东风汽运有限公司，住所地常州市钟楼区新闸镇新冶路251号2楼。法定代表人：潘文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛友康，常州市天宁区天平法律服务所法律工作者。上诉人石仁龙因与被上诉人常州东风汽运有限公司（以下简称东风汽运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2017)苏0404民初6432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石仁龙上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求,一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、部分案件事实一审法院未查清。1.上诉人在出租房屋前已对租赁物进行了装饰装修。租赁物是1997年建造的，2003年7月24日领取权证的，2006年出租给被上诉人。上诉人在出租前已在租赁物内居住生活多年，不可能不对租赁物进行装饰装修。2.被上诉人还拖欠上诉人租金8750元，应予以扣减。上诉人在一审中一再陈述房屋租金为每年25000元。被上诉人提供的租金支付证据也能证明2014年、2015年租金为每年25000元，从而可以证明2016年、2017年租金实际为每年25000元。2017年被上诉人仅支付10000元租金，租金计算至9月底还差8750元未付清。3.被上诉人自2016年1月起还租赁上诉人的彩钢瓦仓库，约100平米，口头约定租金为每年36000元，至今未支付，计算至2017年9月底应支付63000元。4.上诉人代被上诉人支付水电费1322元，该款应由被上诉人承担。5.租赁物内的一套红木家具（茶几一个、单人座椅两个、双人座椅一个、花架两个）属上诉人所有，被上诉人应予以返还。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人装修损失于法无据。1.《房屋出租协议》已于2010年12月31日到期，在此之后，双方形成不定期租赁关系。2.在不定期租赁关系期间，上诉人未同意被上诉人对租赁物进行装饰装修。上诉人对被上诉人在2016年对租赁物进行装修一事不知情。依据合同法第223条和最高院租赁合同司法解释第13条之规定，被上诉人要求赔偿装修损失于法无据，上诉人还可以要求被上诉人恢复原状或者赔偿损失。3.即使法院认定被上诉人在2016年对租赁物进行装饰装修得到了上诉人的许可，被上诉人要求上诉人赔偿装修损失也于法无据。自2011年1月1日起，双方形成的是不定期租赁关系。依据合同法第232条、236条之规定，任何一方均可随时解除合同。在本案中，因市政拆迁致不定期租赁合同解除，上诉人无过错。不定期租赁合同解除后，无剩余租赁期。同时依据最高院租赁合同司法解释第10条、第11条之规定，因租赁合同解除后无剩余租赁期，故无装饰装修残值损失。如果被上诉人在2016年5月装修属实，理应预见该法律风险；即使取得上诉人同意后进行装饰装修，在合同随时可以解除的情况下，该法律风险应自负。东风汽运公司辩称，一审判决符合法律规定，认定事实清楚，应当维持原判。一、被上诉人与上诉人建立租赁关系后对租赁房屋进行了装修，2017年1月政府因建设需要进行拆迁，根据有关法律规定，上诉人应当对被上诉人房屋内的装修材料以及相关的搬家费、移机费及停止营业过程中的损失费给予相应补偿，上诉人的房屋从一审审理以及调查的相关材料证实，系被上诉人装修，因此一审法院对这一事实是清楚的，也符合法律规定。二、上诉人提出的被上诉人拖欠上诉人房屋租金8750元，经与被上诉人法定代表人以及财务查询，这属于事实，搬迁时间是2017年9月，具体日期不清楚，但不同意抵扣。三、上诉人提出的2016年1月租赁彩钢瓦仓库不是事实，双方没有建立口头或者书面租赁关系，因此对于这一事实被上诉人不予认可。四、上诉人陈述的代付水电费，从上诉人提供的打印发票记录，上面的户名地址与合同约定的租赁房屋的坐落地址名称不一致，对于这一事实我方不予认可。五、上诉人陈述租赁房屋里有红木家具等家具，这不是事实，因为被上诉人租赁时房屋为毛坯房，租赁前没有进行装修，更不存在家具，上诉人也未居住过该房屋，上诉人居住的是其他地方的房屋。因此，被上诉人对一审的法庭调查和判决没有异议，请求维持原判。东风汽运公司向一审法院起诉请求：1.判令石仁龙支付东风汽运公司因拆迁给予的搬迁补助费500元、空调、电话移机补贴费1170元、过渡费10947元、搬迁奖励费30408元、装饰、装潢等附属设施补贴费101373元、按时签约奖30408元，共计175406元；2.诉讼费用由石仁龙承担。一审法院认定事实：2010年1月1日，石仁龙作为出租方与东风汽运公司作为承租方签订房屋租赁协议一份，主要内容为：1.石仁龙将坐落常州市钟楼区新闸镇唐家村委新砖路南侧的房屋（建筑面积为222平方米）出租给东风汽运公司作为办公使用，由东风汽运公司装修；2.租赁期共12个月，石仁龙从2010年1月1日起将出租房屋交付给东风汽运公司使用；3.租金为每月1000元，交纳方式为一年支付，每年租金为12000元，由东风汽运公司在2010年12月31日前交给石仁龙；4.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使得双方造成损失，互不承担责任。租赁协议到期后，东风汽运公司仍继续租用上述房屋直至2017年10月拆迁时止。现上述涉案房屋已经被拆迁，将用于市政道路（新龙路）建设。2017年7月6日，石仁龙与新闸街道房屋征收与补偿服务中心就上述唐家村的涉案房屋签订了拆迁补偿协议（货币补偿），其中拆迁补助费为500元、过渡费为10947元（以房屋面积304.08平方米为基数计算）、按时签约奖为60816元（以房屋面积304.08平方米为基数计算）、搬迁奖励费为30408元（以房屋面积304.08平方米为基数计算），附属物(房屋装修及附属设施)补贴为109123元、移机补贴为1770元。协议签订后，石仁龙已领取了上述补偿款。因东风汽运公司和石仁龙一直未就双方之间的拆迁补偿事宜达成协议，为此东风汽运公司诉至法院。一审法院认为，东风汽运公司与石仁龙于2010年1月1日签订的房屋出租协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议到期后东风汽运公司仍继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系。后租赁合同实际履行过程中，因出现市政拆迁的情形，致使租赁合同无法继续履行，应认定房屋租赁合同已实际终止。虽双方约定因市政建设拆迁，使双方造成损失，互不承担责任，但石仁龙作为出租人，应当在拆迁补偿范围内对承租人（即东风汽运公司）的损失予以补偿。关于东风汽运公司主张的搬迁补助费、过渡费、搬迁奖励费、按时签约奖，因拆迁协议上明确列明了上述费用均以涉案被拆迁房屋的面积为基数计算所得，且拆迁部门亦明确上述费用系补贴给出租人即石仁龙，与承租人即东风汽运公司无关，同时东风汽运公司亦未提交其他证据证明上述费用应归其所有，故法院对东风汽运公司的上述主张不予支持。关于东风汽运公司主张的移机费1170元，虽其并未提供充分证据，但考虑到石仁龙认可该部分的费用为400元，故法院支持东风汽运公司的上述费用为400元。关于东风汽运公司主张的装修损失，虽房屋出租协议约定由其装修作办公使用，其提供的证人证言及装修协议也证实了其装修过的事实，这也与法院调查的王泉荣的通话内容相佐证，但上述证据并不能充分证明涉案房屋均为东风汽运公司所装修，同时石仁龙也只认可东风汽运公司进行了部分装修，考虑到石仁龙也未能提供充分证据（其仅提供了证人证言）证明其具体装修的情况，而石仁龙与东风汽运公司又均对无法查清涉案房屋的装修情况存在过错（双方未能在拆迁前达成协议，致使涉案房屋已被拆迁），同时又考虑到东风汽运公司装修在后，装修价值相对较高，故法院酌情支持东风汽运公司主张的装修损失为拆迁补偿协议装修补贴中的60%（扣除房屋装修及附属设施调查表中应属于石仁龙的第37项至第46项金额共22664元），具体金额为51875.4元。关于石仁龙提出的东风汽运公司未支付2016年仓库租金及2017年下半年租金的辩称意见，因石仁龙未明确具体金额，法院对此不予处理，其可另行主张相关权利。判决：一、石仁龙于判决发生法律效力之日起十日内向常州东风汽运有限公司支付装修损失51875.4元、移机补贴400元，共计52275.4元；二、驳回常州东风汽运有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3809元，由常州东风汽运有限公司负担2309元，由石仁龙负担1500元。二审中，上诉人提交电费和水费的有关单据四张，用于证明被上诉人欠付水电费的情况，水费金额是205.15元，电费金额分别是691元、140.15元、285.85元，前述水电费共计1322元。被上诉人的质证意见与答辩意见一致。上诉人还提交沈旦和王泉荣出具的书面证明一份，上诉人陈述该书面证明除了沈旦、王泉荣的签名、日期、电话号码和手印是沈旦和王泉荣写的，“情况属实”是王泉荣写的，其余都是他们口述，然后上诉人写的，用于证明2006年双方开始建立租赁关系，当时的房屋是装修好的。被上诉人质证称，根据民诉法有关证据规定，当事人向法院提供的所谓调查证明等证据材料应当由被调查人或者证明人依照法院或当事人要求出庭作证，否则不能作为案件的定案依据；上诉人陈述该证明是由其本人书写之后找证明人进行签名，因此该证明有虚假行为；从证明的内容看，当时房屋是装修好交付使用的，王泉荣转让房屋是装修好的，而不是2006年装修好的，王泉荣将公司转给潘文华经营后年久失修，房屋装修材料部分进行了更换、刷新等，这也是合理的。除上诉状所涉内容外，双方当事人对一审法院查明的其他事实未提出异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方当事人在2010年1月1日签订的《房屋出租协议》中约定由乙方（即被上诉人）装修，因原租赁合同继续有效，故被上诉人对涉案房屋进行装修已经上诉人同意。双方形成不定期租赁关系后，因案涉房屋遇市政拆迁，双方租赁关系终止，对装修补贴，应在出租人和承租人之间予以公平分配。一审判决考虑本案实际情况，对本案有关补贴进行的分割并无不当。关于上诉人提出的被上诉人欠付的2017年部分租金的问题，因双方当事人在二审中一致确认欠付租金金额为8750元，可在本案中抵扣。但上诉人关于水电费、彩钢瓦仓库租金及返还家具的主张，被上诉人不予认可，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院(2017)苏0404民初6432号民事判决；二、石仁龙应向常州东风汽运有限公司支付装修损失51875.4元、移机补贴400元，共计52275.4元，扣除常州东风汽运有限公司欠付的租金8750元，石仁龙实际支付常州东风汽运有限公司43525.4元，上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内支付完毕；三、驳回常州东风汽运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3809元，由常州东风汽运有限公司负担2864元，由石仁龙负担945元；二审案件受理费3809元，由常州东风汽运有限公司负担2864元，由石仁龙负担945元。本判决为终审判决。审判长  是飞烨审判员  尤建林审判员  刘岳庆二〇一九年十二月三十日书记员  刘玉宇