青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2209号上诉人（原审被告）：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100679196432B，住所地西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：盛书成。被上诉人（原审原告）：黄哈尔，公民身份号码×××，女，汉族，1975年7月16日出生，青海奥森建筑有限公司会计，住西宁市。委托诉讼代理人：张进、王敏，青海凡圣律师事务所律师。上诉人西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）因与被上诉人黄哈尔确认合同效力纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪佳和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判世纪佳和公司向黄哈尔发出的《解除商品房预售合同的通知》有效；2.本案的一、二审诉讼费用由黄哈尔承担。事实和理由：1.本案一审中因项目总包单位未将五方验收单原件给世纪佳和公司,所以在一审中未能提交,现将该证据作为新的证据提交，证明案涉商品房在2016年11月18日便已经通过了五方验收,该商品房早就达到合同约定的交付条件,世纪佳和公司多次通知黄哈尔收房,但黄哈尔均以未达到交付条件拒绝收房,不符合法律规定。2.世纪佳和公司在达到交付条件、该楼栋入住率已达70%的情况下,用尽救济方式,仍无法与黄哈尔达成一致意见,为了避免本公司的损失扩大,在不得已的情况下才发出的《解除商品房预售合同的通知》,是一种自救方式，符合法律规定,且有法可依。《商品房预售合同》附件四第六条明确约定,该写字楼的交付只要通水电即视为符合本合同第八条交付期限及条件。该约定是双方在平等自愿的基础上签订的,一审判决未对该约定认定,不符合法律规定。案涉写字楼除黄哈尔外,其余业主认可合同约定的交付条件，黄哈尔认为不具备法律规定的交付条件而拒绝收房,违反了合同约定及契约精神。2017年3月份案涉商品房已经通水电,符合交付条件,黄哈尔仍拒绝收房。在黄哈尔要求世纪佳和公司支付逾期交房违约金案件的执行中,世纪佳和公司要求黄哈尔收房或退房或允许公司将该写字楼出租,收取租金,以减少损失。尽管该公司逾期交房在先,但是黄哈尔有责任和义务减少或降低世纪佳和公司的损失,否则,应就可以减少的损失部分冲抵世纪佳和公司应支付的部分逾期交房违约金。但黄哈尔任由损失扩大,既不同意收房,也不退房,也不允许世纪佳和公司对外出租,并多次以未达到法律规定的交付标准为由起诉,要求世纪佳和公司支付逾期交房违约金,于法不合。根据青海省住房和城乡建设厅2019年6月21日青建设【2019】252号文件，关于印发《青海省建设工程消防设计审查验收工作实施方案(试行)》的通知,原本由消防大队验收工程,改为由建设厅牵头,消防验收单位、勘测设计院、质检站组成的联合验收。案涉写字楼是2009年设计的,是按当时的消防要求进行的设计,现消防验收单位、验收范围、验收的职责均发生了改变。若按照黄哈尔的主张,世纪佳和公司根本不可能满足其交付要求和条件,且交付时间暂时无法确定。况且该行为属政府行为,属不可抗力。为此,世纪佳和公司为了减少自身的损失,在不得已的情形下,只能要求解除《商品房预售合同》。黄哈尔辩称，世纪佳和公司应当在案涉房屋达到消防法所规定的强制验收条件时才具备交付条件，黄哈尔不收房就是因房屋不具备交付条件。2018年3月27日，西宁市消防支队城中大队对世纪佳和公司就涉案房屋未经消防验收擅自使用的行为予以行政处罚，证明黄哈尔并不是消极的不接收房屋。黄哈尔购买商铺本要作为商用出租，但承租人办理相关手续时，被告知整栋楼没有通过消防验收，营业执照等无法办理。关于世纪佳和公司提出的《解除商品房预售合同的通知》的效力问题，根据《合同法》第九十六条的规定，以发出通知的一方享有解除权为前提，即《解除商品房预售合同的通知》要符合合同法所规定的法定解除或约定解除条件，双方签订的合同方可解除。本案中，世纪佳和公司违约在先，黄哈尔如期交付了全部购房款，世纪佳和公司不具有《合同法》第九十六条所规定的解除权，因此其发出的《解除商品房预售合同的通知》是无效的。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应当予以维持黄哈尔向一审法院起诉请求：1.确认《解除商品房预售合同通知》无效；2.判决世纪佳和公司承担擅自违约解除合同的违约金20000元；3.本案诉讼费用由世纪佳和公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月11日，黄哈尔与世纪佳和公司签订了《商品房预售合同》，由黄哈尔购买世纪佳和公司开发建设的位于西宁市××区房（建筑面积107.37平方米）、1099号房（建筑面积217.13平方米）、1010号房（建筑面积97.56平方米）、1096号房（建筑面积97.56平方米）、1097号房（建筑面积217.13平方米），单价为11000元/平方米，合同总价为8104250元整。合同约定的付款方式为：按揭贷款，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日付首付款4104250元整，剩余购房款4000000元整在《商品房买卖合同》签订5日内与银行签订按揭贷款合同，办妥按揭贷款手续，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需费用。买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起15个工作日内将按揭贷款全额划付至出卖人账户。商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条就商品房的交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同第七条的买受人逾期付款的违约责任条款中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也一一进行约定。合同签订后，黄哈尔依合同约定分期支付了全部购房款。2015年10月31日，合同约定的交房期限届满后，世纪佳和公司未按合同约定的交房时间交房。后世纪佳和公司通知黄哈尔交接房屋时，因世纪佳和公司未能出示合同第八条规定的商品房验收合格证明文件以及第十一条规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，黄哈尔拒绝交接房屋。为此，黄哈尔曾向西宁市城中区人民法院提起诉讼，要求世纪佳和公司支付逾期交房的违约金，该院也作出判决，判决双方继续履行所签订的商品房预售合同，并由世纪佳和公司支付违约金。2019年6月14日，世纪佳和公司以因新的消防法规范的实施与执行，黄哈尔购买的商品房所在楼房是按旧的消防规范进行设计和施工的，因此黄哈尔所购买的商品房至今未能通过验收，其公司已无法按合同约定交付房屋，也无法满足黄哈尔要求其公司继续履行合同的目的为由，作出解除《商品房预售合同》的通知，并于次日送达给黄哈尔。黄哈尔认为世纪佳和公司发出的解除《商品房预售合同》的通知不符合合同及法律规定，向一审法院提起诉讼，请求确认该通知无效。一审法院认为：黄哈尔与世纪佳和公司签订的《商品房预售合同》中，对于出卖人一方可以解除合同的条件作出约定，即合同第七条约定的买受人逾期支付购房款90日后，出卖人可以解除合同，除此之外并没有约定出卖人享有的其他可以解除合同的权利。双方签订商品房预售合同后，黄哈尔已经履行了向世纪佳和公司支付全部购房款的义务，不存在逾期支付购房款的情形。导致黄哈尔所购买的商品房不能交接的原因是世纪佳和公司在通知黄哈尔交接房屋时，不能按照合同第八条规定向黄哈尔提供商品房经验收合格的证明文件以及第十一条规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且双方在合同中约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。世纪佳和公司在其向黄哈尔发出的解除《商品房预售合同》的通知中所持解除合同的理由为因新的消防法规范的实施与执行，导致黄哈尔所购买的楼房不能通过验收，该原因是世纪佳和公司在建设开发项目中应自行与相关部门协调解决的事项，与黄哈尔无关，且双方并未就此原因在合同中作出约定，故世纪佳和公司不能针对此原因享有合同解除权。现黄哈尔所购买的商品房已经建成，只是缺乏相关验收手续，且该验收手续并不是无法完成的事项。只要世纪佳和公司就相关验收手续与相关验收部门进行协调，黄哈尔购买的房屋即可交付，双方签订的商品房买卖合同仍可以继续履行，合同目的仍可实现。另黄哈尔已经全额支付了购房款，履行了合同约定的义务，如解除合同，有损于合同守约方的利益，不符合诚实信用原则。故世纪佳和公司作出的解除合同的通知无合同依据和法律依据，应认定无效。黄哈尔主张由世纪佳和公司支付擅自解除合同的违约金的诉讼请求无合同依据，不予支持。世纪佳和公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃其诉讼权利，其所持解除合同的理由不能成立，不予支持。遂判决：一、世纪佳和公司于2019年6月14日作出并向黄哈尔发出的《解除商品房预售合同的通知》无效；二、驳回黄哈尔的其他诉讼请求。二审中，世纪佳和公司提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，拟证明案涉房屋在2017年3月份就达到了合同约定的交房条件。黄哈尔质证认为，对该证据的真实性没有异议，但不认可证明方向，合同约定的交付条件是世纪佳和公司应出示依国家和地方商品房验收标准验收合格的证明文件、消防部门出具的验收报告，并非是建设等单位出具的竣工验收记录，此证据无法证明涉案房屋符合消防法所规定交付条件。本院认为，世纪佳和公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上仅有施工、设计等单位签署了“同意验收”的结论并加盖单位印章，但未载明验收时间，据此不能认定世纪佳和公司主张的涉案房屋于2017年3月通过五方验收的事实，对该证据不予采纳。本案二审期间，除世纪佳和公司认为一审法院遗漏了案涉写字楼70%已交付业主的事实，并对《商品房买卖合同》中交房条件的约定及黄哈尔不收房造成该公司损失扩大的情形未认定外，世纪佳和公司与黄哈尔的争议就是该公司向黄哈尔发出的《解除商品房预售合同通知》是否产生解除合同的法律效力。双方对一审查明的其他基本事实并无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。二审查明，黄哈尔于2017年、2018年将世纪佳和公司以买卖合同纠纷为由诉至西宁市城中区人民法院，请求判令世纪佳和公司承担逾期交房违约金等。西宁市城中区人民法院于2017年10月17日作出（2017）青0103民初2275号民事判决，判令世纪佳和公司给付黄哈尔从2015年11月1日至2017年8月2日的逾期交房违约金1558447.27元。2018年12月21日，该院作出（2018）青0103民初3602号民事判决，判令世纪佳和公司给付黄哈尔2017年8月3日至2018年10月25日的逾期交房违约金1094076元及逾期交付车位违约损失54750元。以上判决宣判后，世纪佳和公司对（2017）青0103民初2275号案件提起上诉，但未交纳上诉费，被本院按撤回上诉处理；（2018）青0103民初3602号案件世纪佳和公司未提起上诉。本院认为，世纪佳和公司根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知黄哈尔要求解除《商品房买卖合同》，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中世纪佳和公司与黄哈尔的争议就是世纪佳和公司向黄哈尔发出的《解除商品房预售合同通知》是否产生解除合同的法律效力。首先，庭审中，黄哈尔明确表示不同意解除《商品房买卖合同》，所以就解除合同事宜世纪佳和公司与黄哈尔未能协商一致。其次，世纪佳和公司是否享有合同约定的解除权。黄哈尔与世纪佳和公司签订的《商品房买卖合同》第七条对世纪佳和公司可以解除合同的条件作出约定，即买受人逾期支付购房款90日后，出卖人可以解除合同。除此之外并没有约定世纪佳和公司享有的其他可以解除合同的权利。双方签订《商品房买卖合同》后，黄哈尔已经履行了向世纪佳和公司支付全部购房款的义务，不存在逾期支付购房款的情形。二审中，世纪佳和公司主张解除合同依据的是合同第八条及附件四第六条第一项的约定，认为涉案商品房达到交房条件后要求黄哈尔收房，黄哈尔一直拒不接收房屋不符合双方合同的约定。世纪佳和公司依据的上述合同条款约定的均是房屋交付期限及条件，并非是解除合同的条款。因此，世纪佳和公司不享有合同约定的解除权。第三，世纪佳和公司是否享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，世纪佳和公司主张因案涉房屋的消防验收未达到验收标准及未通过综合验收，交房条件不具备，且黄哈尔不仅拒绝收房还多次向法院起诉要求世纪佳和公司支付逾期交房违约金，造成该公司损失扩大，世纪佳和公司为了减少自身损失，向黄哈尔发出《解除商品房预售合同的通知》，要求解除合同。事实上是世纪佳和公司因逾期交房给黄哈尔，被黄哈尔诉至西宁市城中区人民法院主张给付逾期交房违约金，该院作出的（2017）青0103民初2275号、（2018）青0103民初3602号民事判决判令世纪佳和公司承担高额的逾期交房违约金，基于此情况，该公司认为继续履行合同对自己不利，因而向黄哈尔发出《解除商品房预售合同的通知》。根据《建设工程质量管理条例》的规定，对案涉房屋进行消防验收、综合验收是世纪佳和公司的义务，世纪佳和公司完全可以采取措施按验收标准完成房屋的各项验收，不影响和黄哈尔签订的《商品房买卖合同》目的的实现。因此世纪佳和公司主张合同解除的法定前提条件不成立，其不享有法定解除权。所以世纪佳和公司既不享有合同约定解除权，亦不享有法定的解除权，其向黄哈尔发出《解除商品房预售合同的通知》不产生解除合同的效力，双方签订的商品房买卖合同仍合法有效。故世纪佳和公司要求确认其向黄哈尔发出的《解除商品房预售合同的通知》有效的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由世纪佳和公司负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 王 鹏 二〇一九年十二月十八日书记员 孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。