浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12291号 原告：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室，统一社会信用代码91330621MA288MQ31Q。 法定代表人：刘芝兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王立江、赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务法律工作者。 被告：陈惠璇，女，1984年10月24日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：黄文芳，浙江鉴水律师事务所律师。 原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司与被告陈惠璇租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人赵真、被告陈惠璇及其委托诉讼代理人黄文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将坐落于绍兴市柯桥区地上四层25、26、27、28、29、30铺位（面积为240平方米）恢复原状并腾退给原告；3.判令被告支付自合同解除之日起至实际腾退之日期间的占用费5万元（暂计）；4.判令被告交付的履约保证金87600元归原告所有；5.判令被告支付违约金116800元；6.判令被告支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的租赁费262800元，赔付上述款项自起诉之日起按每日5%计算的滞纳金至款清日止，另支付该款从合同解除之日起按照中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算的利息至判决确认履行之日止；7.判令被告支付2019年4月1日至2019年10月31日的物业费45990元，支付2019年5月至6月的水电费9113.72元；8.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月31日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层25、26、27、28、29、30铺位（面积为240平方米）租赁给被告，合同约定租赁期限为2018年7月1日至2019年12月31日，日租金为每平方米8.61元，逐年递增，被告经营品牌为海南椰子鸡的餐饮饭店等。 原告于2018年6月11日将相应场地交付给被告，被告进行装修并正常营业。被告至今只支付了到2019年4月1日前的租赁费，尚欠原告2019年4月1日至2019年12月31日期间租赁费262800元及原告为被告代付的2018年4月1日至2019年10月31日期间的物业费45990元和2019年5月至6月期间的水电费9113.72元。原告为此多次通知被告付清上述费用，被告则故意推诿，置之不理，由此引起本纠纷。被告的行为违反了合同，严重损害了原告的合法利益，原告据此为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告陈惠璇辩称，针对原告提出的合同解除诉请，被告在2019年3月21日已向原告书面提出终止合同，按租赁合同第八条第2款的约定，被告可以提前三个月通知原告提前终止合同，因此，原、被告签订的租赁合同于2019年6月21日终止。针对返还租赁物的诉求，被告在2019年5月就提出要将物品搬离商场，将商铺恢复原状腾退给原告，但由于原告阻挠，不让被告将物品搬离。原告作为商铺的出租方、管理者，完全有能力在2019年5月就单方面腾退被告的物品，恢复商铺原状。针对原告提出的商铺使用费的问题，因租赁合同已经终止履行，即不存在商铺使用费，被告不应支付该项费用。针对履约保证金的归属问题，根据租赁合同约定，如该合同提前终止，在被告结清所有费用后，原告应将履约保证金退还被告。因此，原告无权没收被告交纳的履约保证金。针对违约金的诉求，被告完全遵守合同义务，并未违约，因此不需要承担违约责任。针对尚欠租金的问题，被告认为只需向原告支付2019年4月1日起至2019年6月21日期间的租金78840元，该部分费用可以履约保证金中扣除。针对物业费、水电费的问题，根据租赁合同第三条第3款中对物业费的约定，物业费应为日物业管理费×当月实际使用天数×建筑面积，被告所欠商铺物业费的实际计算周期为2019年4月1日至2019年5月15日，实际使用天数为44天，应付物业费为7392元。至于水电费，被告要求原告提供相应的水电费计算依据，水电费的计算截止日期也应为2019年5月15日。综上，被告应付原告的所有费用均可在履约保证金中扣除，再由原告应将剩余款项退还被告，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁场地为绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层25、26、27、28、29、30铺位，面积约为240平方米的场地。2018年5月31日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将案涉租赁场地租赁给被告，被告利用该场地经营餐饮，品牌为海南椰子鸡；租赁期限为1年6个月，自2018年7月1日起至2019年12月31日止；租赁起始日期从双方签订本合同之日起算；被告需按合同约定标准支付自计租日开始的物业管理费及其实际损耗的能源费(如水，电等，包括公共空间部分的公摊费用)，并履行本合同中相关义务；本合同期满，在同等条件下被告有优先续约权，但应于期满前六个月提出书面申请，续约条件双方商议决定；第一个租赁年度租金为350400元，租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日。第二个租赁年度租金为175200元，租赁期限为2019年7月1日至2019年12月31日；租金先付后使用，被告于每季度结束前10天支付下一季度的费用；被告应按0.5元/平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，物业费按建筑面积336平方米计，计算公式为：月度物业管理费＝0.5元/平方米×365/12×336平方米，不足月的物业管理费＝0.5元/平方米×当月实际使用天数×336平方米；被告经营所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源损耗等一切费用由被告自行承担；水、电损耗按被告商铺内实际用水、用电量产生的总数量的5%分摊，费用与水、电费同时缴纳；被告须向原告缴纳履约保证金总额(即押金)为87600元，用于被告对履行本合同各条款之保证，被告应本合同签订10日内将履约保证金支付给原告，作为本合同生效的要件之一；本合同期满或提前终止时，被告结清所有应付费用后，原告应在120天内将履约保证金无息一次性全部退还给被告；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；本合同期内，被告可以经提前三个月书面通知原告提前终止本合同，原告没收被告履约保证金作为补偿，被告在终止合同当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用；原告依约定解除合同(不可抗力除外)或被告单方面擅自解除合同的(包括被告要求提前解除合同)，原告有权没收履约保证金，且被告应按本合同约定承担违约责任。被告应在接到原告书面通知之日起10日内将场地交还原告，并与原告和物业服务公司结清所有款项；本合同解除时，被告实际租赁期限不满2个使用年度(包括计费日前解除的情况)的，被告除承担本合同第十条第4.1款责任外，还应向原告赔偿相当于4个月租金的违约金。如果本合同解除时，被告实际租赁期限满2个使用年度的，被告除承担本合同第十条第4.1款责任外，还应向原告赔偿相当于2个月使用费的违约金等。 嗣后，原、被告开始履行上述《房屋租赁合同》。被告向原告交纳履约保证金87600元。原告则将案涉租赁场地交付被告使用。被告已向原告付清截至2019年3月31日止的租金、物业管理费。2019年3月21日，被告通过微信向原告提出提前终止租赁合同，原告未予同意。2019年5月15日，被告停止营业活动。被告向原告提出腾退租赁场地，原告以被告支付清相关费用为由拒绝被告腾退场地。 本院认为，原、被告间就案涉租赁场地签订的《房屋租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告提出的解除合同的诉求，本院认为，合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分约定解除与法定解除，两者相较，实行约定解除优先。约定解除是指合同约定的解除条件成就时，由解除权人解除合同。现从原告的诉称的内容分析，其主张租赁合同约定的合同解除条件成就为事由而行使合同解除权，故属于约定解除。被告辩称双方的租赁合同关系已于2019年6月21日解除，理由基于其于2019年3月21日向被告提出提前解约，符合《房屋租赁合同》的约定即“本合同期内，被告可以经提前三个月书面通知原告提前终止本合同，原告没收被告履约保证金作为补偿……”。本院认为，被告上述辩称所称的合同约定属实，基此约定内容，被告拥有提前三个月终止租赁合同的权利，其代价是其交纳的履约保证金被原告没收。结合本院查明的事实，被告于2019年3月21日即向原告通知提前终止合同履行，故本院采纳被告的意见，认定原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年6月21日起解除。原告主张解除合同的诉求并无不当，但其主张解除合同日期与前述约定不符，本院不予采纳。 针对原告要求返还案涉租赁场地的诉求，本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在原、被告间的租赁合同关系解除以后，被告应向原告腾退租赁场地并恢复原状，考虑到在合同解除之前被告已向原告提出返还租赁场地，但因原告不同意而拒绝接收，故本院在支持原告的该项诉求的同时要求其配合接收案涉租赁场地。 针对原告要求支付自合同解除之日起至实际腾退之日期间的占用费的诉求，本院认为，如承租人在租赁关系解除之后仍占有租赁物，则应支付占有使用费，以保护出租人的正当利益。根据前述分析，原、被告订立的租赁合同自2019年6月21日起解除，之前被告发出停止营业公告，并向原告提出腾退案涉租赁场地，但原告予以拒绝。据此，在2019年6月21日之后，造成被告未使用租赁物同时原告不收回租赁物的僵局。原告未积极采取措施加以解决，其对此局面的发生应负有责任。在此情形下，本院对原告的该项不予支持。 针对原告要求被告所交付的履约保证金87600元归其所有的诉求，本院认为，根据租赁合同的约定，在租赁合同期内，被告可以经提前三个月书面通知原告提前终止本合同，原告没收被告履约保证金作为补偿。据此约定结合被告提前解约的事实，原告主张被告所交付的履约保证金87600元应由其没收并归其所有的请求，符合合同约定，本院予以支持。 针对原告要求支付违约金116800元的诉求，原告主张根据租赁合同的约定，在合同解除时，被告实际租赁期限不满2个使用年度(包括计费日前解除的情况)的，被告除承担本合同第十条第4.1款责任外，还应向原告赔偿相当于4个月租金的违约金，并以此约定为由要求被告承担该项违约金。经本院审查，上述约定系租赁合同的违约责任内容，另还约定如果合同解除时，被告实际租赁期限满2个使用年度的，被告除承担本合同第十条第4.1款责任外，还应向原告赔偿相当于2个月使用费的违约金。根据上述条款的文义理解，被告租赁案涉租赁场地无论是否满2个使用年度，其都应向原告赔偿2个月或4个月使用费的违约金，但双方订立的租赁合同明确约定该合同租赁期为1.5年，据此分析，上述约定对被告明显不公，导致双方利益失衡，况且原告在合同解除之后可没收被告给付的履约保证金87600元，足以弥补解约给原告带来的损失，故本院不采纳原告的上述主张，对该项诉求不予支持。 针对原告要求支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的租赁费262800元，另赔付该款项相应滞纳金及利息的诉求，本院认为，根据前述分析，原、被告签订的租赁合同于2019年6月21日解除，迄今被告仅付至2019年3月31日止的租金，故对于2019年4月1日起至2019年6月21日期间的租金，被告应承担支付义务。具体欠付租金的金额，本院认为可按租赁合同约定的年租金350400元标准计算，上述计租期间的天数为82天，被告主张该期间的应付租金为78840元，尚属合理，本院予以照准。原告主张上述欠付租金自租赁合同解除之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失，亦属其合理损失范围，本院一并予以支持。原告另主张滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。 针对原告要求支付2019年4月1日至2019年10月31日的物业费45990元以及2019年5月至6月的水电费9113.72元的诉求，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应付原告物业费和水电费，对于该两项费用的具体计算及分摊方式，合同中亦作明确约定，根据本院认定和计算，被告应付原告2019年4月1日至2019年6月21日期间的物业费13748元。另，被告还应支付原告截至2019年6月的欠付水电费9113.72元。据此，本院对原告该项诉求中的合理部分予以支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持，对不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司与被告陈惠璇签订的《房屋租赁合同》自2019年6月21日起解除； 二、被告陈惠璇应于本判决生效后十日内将绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层25、26、27、28、29、30铺位，面积约为240平方米的场地腾退给原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司并恢复原状，原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司应予配合接收； 三、原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司无需归还被告陈惠璇交纳的履约保证金87600元，该款项归原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司所有； 四、被告陈惠璇应支付给原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司2019年4月1日起至2019年6月21日期间的欠付租金78840元，另应支付该欠付租金自2019年6月21日起本判决确定履行日止按按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，上述款项，均限于本判决生效后十日内付清，利随本清； 五、被告陈惠璇应支付给原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司2019年4月1日至2019年6月21日期间的物业费13748元以及2019年5月至6月的水电费9113.72元，合计22861.72元，限于本判决生效后十日内付清； 六、驳回原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9524元，减半收取计4762元，由原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担2707元，被告陈惠璇负担2055元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。