贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初7637号原告：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场。统一社会信用代码：91520301761398252B。法定代表人：何涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：**旭，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：曾其海，男，1986年3月18日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）诉被告曾其海物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金宁物业公司的委托诉讼代理人**旭、被告曾其海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金宁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3584.32元及违约金322.59元，合计3906.91元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系丰乐来来城的物业管理服务公司，且签订了《丰乐未来城物业服务合同》，合同约定由原告为丰乐未来城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和房屋使用人，根据《丰乐未来城物业服务合同》第四章第十六条第一项约定，业主按房屋面积每月每平方米1.20元向原告支付物业管理服务费，被告曾其海系上述物业6栋23-2的业主，物业面积为129.87平方米，被告自2017年10月1日起未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年8月31日拖欠共计23个月的物业管理服务费用3584.32元（1.20元×129.87㎡×23月）。《丰乐未来城物业服务合同》第四章第十六条第三项约定“物业服务费到期，如业主（或物业使用人）逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应交物业服务费的3‰向物业管理服务公司支付违约金”，被告应向原告支付违约金322.59元，即（129.87㎡×1.20元×3‰)×(23月×30天)=322.59元，故被告应向原告支付物业服务费及违约金共计3906.91元。经原告催缴，被告一直拒绝繳费。原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催收未果，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告曾其海辩称：我的房屋面积是129.87平方米，2017年10月1日至2019年8月31日未缴纳物业服务费是事实。原告对小区的公共设施未维护，物业管理不到位，待原告全部整改后，我才支付物业服务费，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：1、2016年10月31日，原告与遵义盛隆房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：遵义盛隆房地产开发有限公司将其开发的丰乐未来城项目委托原告进行物业管理服务，委托管理服务期限为双方签订合同之日起至小区业主委员会成立之日止。收费标准为住宅1.20元/月/平方米，商业3.00元/月/平方米。合同签订后，原告按合同约定进驻丰乐未来城小区进行物业管理服务。2018年10月30日，原告与遵义市播州区丰乐未来城一期业主委员会签订《丰乐未来城物业服务合同》，合同约定由原告为丰乐未来城小区提供物业管理服务，业主向原告缴纳物业服务费。合同期限为2018年10月1日起至2023年9月30日止。收费标准为住宅1.20元/平方米/月，商业2.50元/平方米/月。可以按年、按季、按月交纳，每年第一个月、每季或每月第一周内为交费时间，业主（或物业使用人）逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应交服务费的3‰向原告支付违约金。原告自2016年10月31日起，在丰乐未来城小区进行物业管理服务至今；2、被告的房屋位于丰乐未来城一期6-23-2号，属于住宅房，其房屋建筑面积为129.87㎡，被告每月应缴纳物业服务费155.84元（129.87㎡×1.2元/㎡/月），被告自2017年10月1日起至2019年8月31日共欠缴物业服务费3584.32元（155.84元/月×23月），经原告书面催收，被告仍未缴纳；3、2017年10月17日，原告向遵义市播州区市场监督管理局出具报告：“该小区4台扶梯因使用时间已有5年，经电梯维保公司检查，发现部分安全部件老化，为了保护乘客安全，申请对该4台扶梯进行大修，因无法申请大修基金，请对该4台扶梯进行检验”。遵义市播州区市场监督管理局对该小区的4台扶梯进行检查后，于2017年10月20日向原告下发通知：丰乐未来城小区4台扶梯部分安全部件老化，电梯必须立即停止使用，如需重新投入使用，必须经有资质的电梯公司进行维修，消除安全隐患后才能继续使用。2019年5月22日，遵义市金宁物业管理有限公司丰乐未来城管理处向丰乐未来城一期业主委员会出具关于更换门禁系统的函：“因小区门禁系统三分之二已损坏，门禁质保期已过，请该小区业主委员会协助更换门禁系统”。丰乐未来城一期业主委员会与遵义市金宁物业管理有限公司丰乐未来城管理处在该小区张贴公示，告知小区业主门禁系统损坏严重，无法修复，正在决定更换系统。小区的4台扶梯进行大修，需要小区三分之二以上的业主签字同意后方可申请大修基金。该小区业主共计1877户，因之前签字的业主只有47户，未能申请大修基金，现业委会与物业公司正在对上电梯维修事宜进行协调。庭审中，被告主张原告提供的物业服务不到位，构成违约，并提供现场照片予以证明。本院认为被告提供的照片只能证明原告在履行合同义务过程中存在瑕疵，不构成根本违约，因此本院认定原告并未构成根本违约。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业管理委托合同》、《丰乐未来城物业服务合同》、快递单、扶梯维修报告、通知、关于门禁对讲更换事宜的函、公示、维修资金使用业主签名册、相片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告是有合法资质的物业服务企业，其与遵义盛隆房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及与遵义市播州区丰乐未来城一期业主委员会签订的《丰乐未来城物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，合同合法有效，对遵义市播州区丰乐未来城一期业主具有约束力。双方均应按照合同约定履行义务，原告履行了物业管理义务，被告系遵义市播州区丰乐未来城一期的业主，应按照合同约定支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，原告请求被告按照合同约定支付物业服务费，本院予以支持。故被告应向原告支付2017年10月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共计3584.32元（155.84元/月×23月）。原告请求被告支付违约金322.59元，结合本案的实际情况，本院对原告的该项诉请依法不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，构成违约，不应当缴纳物业服务费，由于原告的行为不构成根本违约，对于被告的该项辩称本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告曾其海在本判决生效之日起十日内向原告遵义市金宁物业管理有限公司支付物业服务费3584.32元。二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告曾其海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  冯先书二〇一九年十二月三日法官助理王光元书记员余娟