广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0109民初93号 原告：赖家长，男，1981年1月25日出生，壮族，原住南宁市邕宁区那楼镇中山村屯赖坡95号，现住南宁市邕宁区。 原告：韦懿美，女，1982年2月20日出生，壮族，原住南宁市邕宁区那楼镇中山村屯赖坡95号，现住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：韦正合，广西桂京律师事务所律师。 被告：广西金鸿昌房地产开发有限公司，住所地南宁市邕宁区红星路15号3幢403号，统一社会信用代码91450100763061274B。 法定代表人：邓海锋，总经理。 委托诉讼代理人：王玉克，广西永泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何广华，广西永泰和律师事务所律师。 被告：包日武，男，1963年5月8日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：包海东，系包日武儿子。 被告：包海东，男，1990年8月6日出生，汉族，住广西浦北县。 原告赖家长、韦懿美（以下简称：赖家长夫妇）与被告广西金鸿昌房地产开发有限公司（以下简称：金鸿昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，依法适用简易程序于2018年4月2日公开开庭审理。依金鸿昌公司申请，本院依法追加包日武、包海东（以下简称：包日武父子）、广西龙思装饰工程有限公司为本案被告并转为普通程序于2018年8月9日公开开庭审理。依赖家长夫妇申请，本院通知广西龙思装饰工程有限公司退出本案诉讼，并于2019年5月16日、2019年11月29日公开开庭审理。原告赖家长夫妇及其委托诉讼代理人韦正合，被告金鸿昌公司的委托诉讼代理人李世红（已撤销）、何广华，被告包日武父子到庭参加诉讼。鉴定、公告期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告赖家长夫妇共同向本院提出诉讼请求：1.三被告共同支付两原告位于南宁市邕宁区因质量问题产生的维修费及部分重新装修费共计18652元。收到款后，由两原告自行对房屋存在质量问题的地方进行维修；2.三被告赔偿两原告因房屋开裂无法入住，造成的租金损失27000元（按每月1000元计付，从2017年9月起暂计到2019年11月即27×1000元=5000元，以后租金顺延计算到房屋维修好后，两原告能安全入住为止）；3.三被告共同支付两原告从接房即2017年3月起到2017年11月的物业费合计6412.7元(以后的物业费按应缴纳金额顺延计算到房屋维修好后，两原告能安全入住之止）；4.三被告支付两原告清理房屋费2000元；5.三被告支付两原告因处理房屋质量问题所造成的误工费1000元、交通费800元共1800元；6.三被告共同支付两原告垫付的鉴定费18000元；7.本案诉讼费用由三被告承担。上述各项费用共计73864.7元。 事实与理由：2015年9月2日，赖家长夫妇向金鸿昌公司购买了位于南宁市邕宁区。2017年3月，金鸿昌公司交房后，赖家长夫妇进行装修，就在一家准备搬进新房入住时，房屋的大厅和房间天花板出现多处开裂，而且越来越严重，造成装修损坏，根本无法入住。赖家长夫妇多次找到金鸿昌公司交涉，要求金鸿昌公司对该房屋安全进行安全检测，金鸿昌公司没有履行该承担的义务，造成赖家长夫妇所购买的房屋无法得到及时维修，严重影响到正常生活，给赖家长夫妇一家造成经济上的损失。 关于民事责任问题。对司法鉴定评估均无异议，应由金鸿昌公司承担90%的责任，包日武父子承担10%的责任，并互负连带责任。关于各项损失问题。装修损失以鉴定结论为准。房租损失是每月1000元共27个月。物业费损失以实际缴纳的费用票据为准。房屋清理费，因为要重新装修，所以要清理房屋，没有证据提交，请法院酌情支持。房屋产生质量问题，前后已经有两年的时间，产生误工费及交通费损失，但没有证据提交，由法院酌情支持。 为了维护赖家长夫妇的合法权益，特向人民法院起诉，请人民法院支持上述诉讼请求。 原告赖家长夫妇共同提交证据：1.南宁市商品房买卖合同；2.东方城市花园（物业）收款单5份、缴费通知单1份；3.首付款收款收据2份；4.专项维修基金、预告登记费收款收据各1份；5.租金收据15份、租赁合同3份；6.照片9张；7.鉴定费转账凭证2份； 被告金鸿昌公司辩称：一、关于民事责任问题。金鸿昌公司不承担责任，由包日武父子承担责任。从[2019]SW1937号鉴定报告来看，主要由于温度变化和材料收缩的原因导致开裂，开裂现象是属于正常的物理现象，是在国家标准范围内的，并非施工材料和工艺造成的，因为包日武父子因为装修在地面切割发生震动导致205号房天花板开裂，可得出结论，赖家长夫妇各项损失的产生直接原因是包日武父子的装修行为所致，所以金鸿昌公司不应当对包日武父子的行为承担任何责任。如果都要承担责任，金鸿昌公司最多承担10%的责任，按份不连带；二、关于各项损失：对重新装修的费用18652元没有异议。对租金有异议，全部不支持。对物业费损失全部不支持。房屋清理费，已经包含在评估报告中清理费，不予支持。误工费和交通费没有证据证明，不予支持。综上，请求人民法院做出公正判决。 被告金鸿昌公司提交的证据：1.南宁市商品房买卖合同（205号房）；2.建设工程质量竣工验收意见书；3.南宁市建筑管理信息网（竣工验收报验）；4.预拌混凝土出厂合格证；5.混凝土抗压强度试验报告；6.预拌混凝土配合比报告；7.主体结构分部工程质量验收报告；8.工程质量检测报告；9.资料、物品签领表；10.开发商转物业通知书；11.入伙手续书；12.东方城市花园室内装修承诺；13.东方城市花园业主室内装饰装修管理服务协议；14.房屋装修开工许可证；15.要求解决新房天花板出现裂缝的报告；16.关于东方城市花园4号楼2单元205号房装修完成天面出现裂纹的情况说明；17.南宁市商品房买卖合同（305号房）；18.包日武父子身份证复印件；19.房屋装修开工许可证。 被告包日武父子共同辩称：一、关于民事责任问题。[2018]SW3095号鉴定报告中楼板保护层厚度不合格，混凝土抗压强度也不合格，此两项不合格，是验收项目中的主控项目，那么整个楼板都是不合格的。[2019]SW1937号鉴定报告没有对楼板进行钻孔，会存在判断误差。所有结论都要带着相关标准条例作为判断依据，现在第1、2条的鉴定结论是人为标准的结论并没有相应标准，申请重新鉴定或补充鉴定。金鸿昌公司应当承担全部责任。如果包日武父子需要承担责任，最多承担5%-10%的责任，按份不连带；二、关于损失问题，同意赖家长夫妇意见。综上，请求人民法院做出公正判决。 被告包日武父子共同提交的证据：1.钻心混凝土抗压强度记录表；2.回弹法检测混凝土抗压强度记录单3份；3.走廊开槽位置照片及客房未进行开槽照片3张；4.开发商破地板砖检测位置照片2张；5.装饰装修合同；6.装修方案给水图；7.房屋租赁合同；8.房租收据5张。 本院依法调取的证据：1.广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2018]SW3095号工程质量鉴定报告及出具的发票；2.广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2019]SW1937号楼板及墙体专项检测鉴定报告及出具的发票；3.广西评值价格事务所有限公司作出[2019]评值价估桂0109-176号价格评估结论书及评估收费情况说明。 本案的争议焦点：本案民事责任如何分担?各项损失有何依据？如何计算？ 经庭审举证、质证，赖家长夫妇提交的全部证据，金鸿昌公司提交的1、9-15、17-19及本院依法调取的全部证据真实合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 包日武父子提交的证据7、8，与本案没有关联性，本院不予采纳。 金鸿昌公司提交的证据2-8、16，包日武父子提交的证据1-6，已被鉴定结论所否定，不能证明其主张，本院不予采纳。 鉴定过程中，应鉴定机构要求，当事人提交施工图纸等材料，本院附卷在案，以鉴定报告为准，不再列举表述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月2日，赖家长夫妇与金鸿昌公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定赖家长夫妇购买金鸿昌公司开发的位于南宁市邕宁区（以下简称：205房）。 2016年12月29日，包日武父子与金鸿昌公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定包日武父子购买金鸿昌公司开发的位于南宁市邕宁区（以下简称：305房）。 《南宁市商品房买卖合同》第十八条关于保修责任的约定内容：1.买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。2.在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人；出卖人或其受托人接到买受人的报修通知后应在72小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与买受人商定具体维修日期，及时、合理安排维修。买受人应在出卖人或其受托人检查、维修期间给予必要配合。出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当按下列第（2）方式承担责任：双方另行协商处理。该商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，出卖人按下列第（2）方式赔偿买受人：视双方情况自行约定，协商不成，依法向人民法院起诉。3.因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。 2017年3月28日，金鸿昌公司将205号房交付给赖家长夫妇。2017年4月，赖家长夫妇开始对205号房装修。2017年7月，包日武父子开始对305号房装修。 2017年9月，赖家长夫妇发现205号房天花板开裂。2017年9月25日，赖家长向南宁市邕宁区新兴居民委员会交递交《要求解决新房天花板出现裂缝的报告》，内容如下：东方城市花园于2017年3月28日开始交房验房，赖家长将验房中发现的空鼓问题提交给开发商项目部进行整改，完成后便进行装修。在装修过程中未发现客厅天面有裂缝，至全屋硬装和灯具安装完成。期间楼上305房开始装修，赖家长感觉楼上有切割楼板的声音便上楼敲门，305房装修工人不开门。到2017年9月2日在房屋通风过程中，赖家长到新房查看，发现客厅天面大灯附近有开裂的痕迹，向物业反映，也找过楼上装修公司，物业也向开发商项目部沟通，但直至现在问题都没有解决。305房业主也以不在南宁为由不出面解决，现在要求相关部门进行协调处理：1.分清责任并进行修复；2.为保障承重安全，要求305房对开凿的地板恢复原状。如地板承重副筋割断，则承担相应责任；3.责任分清后，责任方对205房作出赔偿。 2019年4月13日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2018]SW3095号工程质量报告，鉴定结论：1.抽检的楼板厚度符合设计要求，评定为合格；2.抽检的梁、板底钢筋间距符合设计要求，评定为合格；3.检测结果表明该房屋钢筋混凝土梁钢筋保护层厚度共2处，其中有0处保护层厚度偏差不满足验收规范要求；合格率为100%；根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）附录E.0.5条第2点规定“当全部钢筋混凝土厚度检验的合格率为90%及以上时，可判为合格”，故判定梁保护层厚度为合格；检测结果表明该房屋钢筋混凝土现浇板钢筋保护层厚度共4处，其中有1处保护层厚度偏差不满足验收规范要求；合格率为75%；根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）附录E.0.5条第2点规定“当全部钢筋混凝土厚度检验的合格率为90%及以上时，可判为合格”，故判定板保护层厚度为不合格；4.抽检的梁、板混凝土抗压强度不满足设计要求，评定梁板混凝土强度不合格；5.现浇板有开裂现象；不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）第8.2.1条“现浇结构的外观质量不应有严重缺陷”、第8.2.2条“现浇结构的外观质量不应有一般缺陷”的要求。赖家长夫妇支出司法鉴定费8000元。 2019年10月31日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2019]SW1937号楼板及墙体专项检测报告，鉴定结论：1.综合现场检查、检测情况分析：墙体抹灰开裂现象是由于墙体抹灰层材料在温度变化应力作用下收缩变形所致；2.综合现场检查、检测情况分析：205房房屋天花板的开裂现象主要为混凝土硬化过程中温度应力及材料收缩导致，因305房装修过程中，为埋设管线，对楼面板砂浆层进行过切割等行为，由装修过程所产生的震动及冲击力等因素影响，使205房天花板的裂缝扩大，从而导致已经装修过的205房天花板抹灰层出现开裂现象。3.根据检查、检测情况及承载力验算结果可知，该检测区域开裂的楼板存在的裂缝均不属于由承载力不足引起的结构性荷载裂缝，并依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.2.2条“表5.2.2”及第5.2.6条规定的限值对该检测区域开裂的楼板构件安全性进行鉴定，鉴定结果均为bu级。不影响原有承重能力，但对楼板耐久性有影响。处理建议：1.由具有相关资质的单位对楼板开裂现象进行压力灌浆封闭处理；2.由具有相关资质的单位对开裂现象的墙体进行修复处理。金鸿昌公司支出司法鉴定费8000元。 2019年11月18日，广西评值价格事务所有限公司作出[2019]评值价桂0109-176号价格评估结论书，鉴定结论：房屋重新装修价格为18652元。赖家长夫妇支出司法鉴定费10000元。 另查明：205号房每月物业费142.2元，电梯运行维护费40元、生活垃圾处理费8元。2017年已付水费34.6元，2018年5月至2019年10月应付已付水费66.2元共计100.8元。 赖家长夫妇从2017年1月10日开始向颜林海租赁位于南宁市邕宁区，每月租金1000元。 本院认为：公民的合法财产权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯，本案系财产损害赔偿纠纷。金鸿昌公司申请追加305号房装修公司即广西龙思装饰工程有限公司、楼房施工方广西元大建筑有限公司为本案共同被告，因与本案属于不同法律关系，不属于必须参加本案诉讼的共同当事人，本院不予准予。包日武父子主张金鸿昌公司赔偿房租等损失，与本案属于不同法律关系，当事人可以另行处理。 关于本案民事责任如何承担问题。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2018]SW3095号工程质量鉴定报告，鉴定结论：该房屋板保护层厚度为不合格、梁板混凝土强度不合格；现浇板有开裂现象；广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2019]SW1937号楼板及墙体专项检测鉴定报告，鉴定结论：检测墙体抹灰开裂现象是由于墙体抹灰层材料在温度变化应力作用下收缩变形所致，205房房屋天花板的开裂现象主要为混凝土硬化过程中温度应力及材料收缩导致，因305房装修过程中为埋设管线，对楼面板砂浆层进行过切割等行为，由装修过程所产生的震动及冲击力等因素影响，使205房天花板的裂缝扩大，从而导致已经装修过的205房天花板抹灰层出现开裂现象。上述两次鉴定结论鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，因此本院予以采信。包日武父子对仲恒鉴字[2019]SW1937号楼板及墙体专项检测鉴定报告第1、2条鉴定结论有异议，但没有提交证据予以反驳，其申请重新或补充鉴定没有依据，本院不予采纳。 根据上述两次鉴定结论，金鸿昌公司过错极其严重，应承担主要责任，包日武父子装修行为显著轻微，应承担次要责任，赖家长夫妇不承担责任。根据金鸿昌公司、包日武父子过错程度及本案实际情况，金鸿昌公司应承担本案90%民事责任，包日武父子应承担本案10%民事责任。金鸿昌公司辩称205号房经有关部门和赖家长夫妇验收无质量问题，因本案属于验收后核验的隐蔽质量瑕疵，因此其辩称没有依据，本院不予采纳。 《中华人民共和国侵权责任法》第十条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”金鸿昌公司、包日武父子分别实施侵权行为，双方并无共同侵权的意思联络，因此应各自承担责任。赖家长夫妇主张金鸿昌公司、包日武父子承担连带责任没有依据，本院不予支持。 关于本案各项损失有何依据，如何计算问题。（1）财产损失：维修费及部分重新装修费经价格评估共计18652元，鉴定程序合法，鉴定结论依据确实充分，双方当事人均无异议，因此本院予以采信；（2）房租损失：楼板存在的裂缝经鉴定均不属于由承载力不足引起的结构性荷载裂缝，鉴定结果均为bu级，不影响原有承重能力，但对楼板耐久性有影响。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），构件或其检查项目的安全性等级分为au、bu、cu、du，au等级对应安全性具有足够的承载能力，bu等级对应安全性尚不显著影响承载能力。因此205房虽不属于主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，但根据赖家长夫妇提交的照片，其在鉴定结论出具前根据常理判断不能安全居住，符合一般人的心理危险压力预期，金鸿昌公司作为房屋提供者未能及时处理亦未提供周转房，因此租金损失应从2017年9月计至2019年11月鉴定结论出具送达时共27月。赖家长夫妇主张租金损失按每月1000元计付合情合理，虽未申请司法鉴定，但对方当事人没有证据证明超过同类地段面积租金标准，为了减少当事人诉累，本院酌情予以全部支持，因此本案租金损失为27000元；（3）物业费损失：因205号房开裂导致至今无法使用，赖家长夫妇主张物业费损失于法有据，本院予以支持。赖家长夫妇物业费损失计算时段同房租损失，（物业服务费142.1元+代收生活垃圾费8元+代收电梯运行维护费40元）×27个月+代收水费100.8元=5233.5元；赖家长夫妇主张装修水电周转金、装修垃圾清运费和2017年4-8月物业服务费、代收生活垃圾费、代收电梯运行维护费没有依据，本院不予支持；（4）清理房屋费：赖家长夫妇没有证据提交证明该费用实际产生，本院不予支持，待实际发生时另行处理；金鸿昌公司辩称该费用包含在维修费及部分重新装修费没有依据，本院不予支持；（5）损失费、交通费：赖家长夫妇没有证据提交证明实际产生该费用且本案系财产损害非人身损害，赖家长夫妇主张该费用没有依据，本院不予支持；（6）司法鉴定费18000元属于诉讼费用依法分担，不计入财产范围，同时减计案件受理费。上述共50886元。 赖家长夫妇主张房屋租金、物业费损失计算至楼板、墙体修复时没有依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”金鸿昌公司提供合格房屋是法定和约定义务，应及时按仲恒鉴字[2019]SW1937号楼板及墙体专项检测报告处理建议，聘请具有相关资质的单位对楼板开裂现象进行压力灌浆封闭处理和对开裂现象的墙体进行修复处理，否则承担相应法律责任。 综上，金鸿昌公司赔偿赖家长夫妇各项损失共50886元的90%即45797元。包日武父子共同赔偿赖家长夫妇各项损失共50886元的10%即5089元。赖家长夫妇其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告广西金鸿昌房地产开发有限公司赔偿原告赖家长、韦懿美各项损失共45797元； 被告包日武、包海东共同赔偿原告赖家长、韦懿美各项损失共5089元； 驳回原告赖家长、韦懿美其他诉讼请求。 案件受理费1197元（原告赖家长、韦懿美已经垫付1643元），由原告赖家长、韦懿美197元，被告广西金鸿昌房地产开发有限公司负担950元，被告包日武、包海东共同负担50元。原告赖家长、韦懿美多预交的446元，本院予以退回。 司法鉴定费18000元（原告赖家长、韦懿美已经垫付10000元+8000元），由被告广西金鸿昌房地产开发有限公司负担16200元，被告包日武、包海东共同负担1800元。 司法鉴定费8000元（被告广西金鸿昌房地产开发有限公司垫付），由被告广西金鸿昌房地产开发有限公司负担7200元，被告包日武、包海东共同负担800元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  郑吓保 人民陪审员  潘杏春 人民陪审员  莫新凤 二〇一九年十二月四日 法官 助理  农秋兰 书 记 员  孙 阳