广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1736号 上诉人（一审被告）：北海君海旅游文化有限公司，住所地广西北海市银海区银滩镇新村社区居委会沙湾村回建区西五排15号，统一社会信用代码：91450500585981632W。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：吴帆，男，1982年12月6日出生，瑶族，住广西南宁市良庆区，系该公司职员。 被上诉人（一审原告）：钱磊，男，1995年8月13日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：陈强，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙紫薇，广西海望律师事务所律师。 上诉人北海君海旅游文化有限公司（以下简称君海公司）因与被上诉人钱磊商品房预约合同纠纷一案,不服北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初1352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年12月9日以询问的方式审理了本案。本案现已审理终结。 君海公司上诉请求：撤销北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初1352号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定部分事实不准确，前后矛盾。首先，本案案由应系商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷；其次，一审法院已认定解除认购书的主要责任在于钱磊，确判决其所交的定金、房款均得到全款返还，甚至得到高于银行同期贷款利率利息，钱磊因此不仅不承担责任反而获益，而君海公司因房屋长期闲置产生的损失未得到补偿，还应支付高额利息；再次，即使要支付购房款的利息也应从认购书解除之日起算，而非付款之日起算；最后，一审法院认定钱磊向君海公司继续支付180000元，可认定双方对原付款方式作出重新认定，属主观臆断，君海公司继续收取钱磊支付的购房款，应视为君海公司同意钱磊继续履行认购书，同时君海公司发出的《催签约通知书》看可以证实截止通知书发出时，君海公司仍同意钱磊继续履行认购书。二、一审判决适用法律错误，因双方无法签订商品房买卖合同的原因完全归责于钱磊，故应适用《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，君海公司不予退还所付定金10000元。综上，请求二审法院依法改判，支持君海公司的上诉请求。 钱磊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 君海公司向一审法院起诉请求：1.君海公司向钱磊双倍返还定金2万元；2.君海公司向钱磊返还购房款18万元并支付资金占用期间利息11799.45元（利息均按年利率6%计算。以10万元为基数，从2017年11月15日起计算；以5万元为基数，从2018年6月28日起计算；以3万元为基数，从2018年7月14日起计算；以上均暂计至2019年6月30日，以后另计）。 一审法院认定的事实：2017年11月6日，钱磊（乙方，买受人）与君海公司（甲方，出卖人）签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购北海恒大海上帝景楼盘5幢二单元1103号房，建筑面积共92.31平方米，单价为每平方米9925.3元，总价款为916204元；乙方签署本认购书时支付1万元作为定金，须于2017年11月8日前支付首期房款266204元（不含定金）；余款64万元按揭付款，需在2017年11月10日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；甲方根据规定已预缴了乙方所购物业的物业专项维修资金，乙方须在交付首期房款同时向甲方交付全部物业专项维修资金5816元；乙方须在约定的付款方式和期限内到北海恒大海上帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。签订认购书当日，钱磊向君海公司支付1万元现金作为定金。2017年11月7日，君海公司通知钱磊无法办理银行按揭贷款，要求钱磊尽快付清房款。双方在商议如何支付房款过程中，钱磊于2017年11月15日向君海公司银行转账支付10万元购房款。之后未能继续支付房款。2018年3月16日，君海公司向钱磊邮寄了一份《催签约通知书》，内容：钱磊阁下以分期付款方式购买北海恒大海上帝景项目5-2-1103号商品房，阁下必须按照双方约定的付款方式和期限到北海恒大海上帝景销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为阁下放弃购买该房屋，所付房款不予退还，我司无须通知阁下可另行销售该房屋；截止至2018年3月10日，阁下逾期未签订《商品房买卖合同》已达122天，按照认购书约定阁下应及时到北海恒大海上帝景销售中心现场办理签订《商品房买卖合同》。接到通知后，钱磊又分别于2018年6月28日和2018年7月14日通过银行转账向君海公司支付购房款5万元和3万元。以上，钱磊共支付了购房定金1万元和购房款18万元。但尚余购房款726204元迟迟不能付清。2018年12月，君海公司电话通知钱磊解除双方签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》，并告知涉案商品房已另行出售给他人。为此，双方发生纠纷。 一审法院认为，钱磊与君海公司双方签订的《北海恒大海上帝景商品房认购书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，钱磊在未能按认购书约定向君海公司支付首付购房款及办理按揭贷款的情况下，经与君海公司反复协商，虽然未有书面协议佐证，但之后君海公司先后于2017年11月至2018年7月期间，分三期共向君海公司支付购房款18万元，君海公司也已全额接收、未提出异议，由此可认定原君海公司双方已对原认购书约定的付款方式、付款金额和付款期限重新作出约定。但是，钱磊在君海公司于2018年3月16日发出《催签约通知书》之后，至2018年7月期间，仅支付二期房款8万元。以上共支付购房款（含定金）19万元。至今尚有购房款726204元未付。之后，钱磊迟迟不能在合理期限内付清购房款，其最终亦未能与君海公司重新达成书面付款协议。在此情况下，君海公司于2018年12月电话通知钱磊解除双方签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》，并无不妥，符合法律规定。对此，其主要责任在于钱磊。故此，钱磊要求君海公司双倍返还定金，依法无据。合同依法解除后，君海公司所收取钱磊的购房款及其资金占用期间利息以及定金，应返还给钱磊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、君海公司应返还给钱磊定金10000元；二、君海公司应返还给钱磊购房款180000元及利息（利息计算，均按年利率6%计至本生效判决确定的履行期限最后一日止。其中，以100000元为基数，从2017年11月15日起计算；以50000元为基数，从2018年6月28日起计算；以30000元为基数，从2018年7月14日起计算）；三、驳回钱磊的其他诉讼请求。案件受理费4476元，减半收取计2238元，由钱磊负担238元，君海公司负担2000元。 双方于二审中均未提交新证据。 本院二审查明，君海公司及钱磊于庭审中均认可双方在钱磊按揭贷款申请未获银行批准后，曾就付款方式进行磋商，双方协商后同意采分期付款方式支付房款，但就具体时间及金额无法达成一致意见。 本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审判定君海公司向钱磊返还房款、资金占用利息及定金，是否合理妥当？ 本院认为，钱磊与君海公司签订的《北海恒大海上帝景商品房认购书》合法有效，一审法院界定得当，本院予以确认。纵观认购书内容，系双方为将来签署《商品房买卖合同》所作约定，符合预约合同之法律特征，本案又系因认购书的履行问题产生的纠纷，故案由应为“商品房预约合同纠纷”而非“商品房预售合同纠纷”，对一审相关认定本院于此纠正。现双方均认可该认购书已经解除，存有争议的系因解除所生的款项返还问题，此即应看合同的解除是否系因当事人违约行为所致。对此，本院认为，前已分析，本案认购书系预约合同，立约目的在于确保与相对方于将来订立本约，合同双方据此负有依诚信原则为促成本约而积极磋商协调及完成必要准备工作，力求达成签约结果之义务。本案中，钱磊于签订认购书后即依约向银行递交了办理按揭贷款申请，在该申请未获准许后亦与君海公司就新的付款方式进行磋商，在磋商期间陆续支付了部分房款，以上表明钱磊系有继续缔约之意，且为促成缔约积极履行磋商义务，并无怠于履行预约合同义务之行为。对于君海公司之后向钱磊发出《催签约通知书》要求其期限内签约，否则将承担房款不予退还之行为，本院认为，在双方未曾就无法办理按揭贷款后的替代性付款方案进行约定，又经协商仍未能对新付款方式达成合意的情况下，君海公司为减少其损失而欲从预约合同义务中解脱，情有可原，但以不予退还所付款项为条件要求钱磊前去缔约，难免有强制缔约之嫌，该单方为钱磊增设负担的行为，缺失合同依据，即使钱磊未如期签约，君海公司亦无据扣除其已付款项。据上所述，本院认为，钱磊并无怠于履行认购书的行为，双方未能继续签署《商品房买卖合同》系因即使经过磋商，仍无法就房款的支付方式达成一致意见所致，不应归责于钱磊，一审法院认定主要责任在于钱磊，有失公允，本院予以纠正。由此可见，合同解除并非源于当事人违约行为所致，故本案并不适用定金罚则，一审法院判决君海公司将所收房款、资金占用期间利息及定金一并退还钱磊，并无不当，且确定的资金占用期间的利息标准亦未超出合理范围，本院予以维持。 综据上述，君海公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2238元，由被上诉人钱磊负担238元，上诉人北海君海旅游文化有限公司负担2000元；二审案件受理费4476元，均由上诉人北海君海旅游文化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十九日 法官助理 方 嫄 书 记 员 童华健