天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初12518号原告：陈斌，男，1990年2月16日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：高丛梅，天津方思律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，天津方思律师事务所律师。被告：天津中海天嘉湖房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职员。原告陈斌与被告天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈斌之委托诉讼代理人高丛梅、刘宇及被告中海公司之委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金100994.04元（自2016年11月1日至2018年10月31日）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月15日，原告与被告前身天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《品湖苑别墅补充合同》，被告将津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑74-4号房屋售予原告。截止2014年8月6日，原告支付了全部购房款，被告给原告开具了购房发票。被告于2015年10月31日向原告交付了上述房屋。《品湖苑别墅补充合同》第十三条“关于产权登记”中约定：如买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该商品房交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止。但被告未按照合同约定的交付之日起365日内将涉案房屋所在楼宇初始登记需要的材料报产权登记机关备案。2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司。2018年10月31日，被告才办理完毕备案。由于被告的原因，致使原告迟延取得房地产权属证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告为维护自身合法民事权益，故诉至法院。被告中海公司辩称，不同意原告全部诉请，请求法院依法驳回原告的全部诉请。一、原告的诉请已经全部经过了法定的诉讼时效。二、原告迟延办理初始登记的原因并非被告所致，而是由于小区内其他业主的私搭乱建导致。三、本案涉案房屋的初始登记办理完成的时间应当为2018年8月7日，并非2018年10月31日，综上请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下，对于双方认可的证据本院记录在卷，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方无争议的事实如下：2014年6月15日，原、被告签订了合同编号为2013-0119533的《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市津南区，建筑面积167.28平方米，每平方米价格为8270.44元，总价款1383480元，甲方（被告）于2015年10月31日前交付房屋。买卖合同第十二条约定,“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日。…由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。…”。同日，双方还签订了补充协议，该补充协议第十三条关于产权登记约定：“13.1主合同所约定的买受人取得该商品房权属证明的时间是指该商品房产权证上记载的登记日期”。“13.2.2如买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该商品房交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止”。买卖合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款。2015年10月31日被告向原告交付了诉争房屋。2016年3月14日，案外人中国海外发展有限公司与案外人中国中信股份有限公司发布收购协议公告，诉争房屋所在项目进行了整体转让，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（即本案被告），中海公司对天津中信天嘉湖投资有限公司签订的商品房买卖合同及合同相应的权利义务均认可承接。2018年6月12日，天津市津南区城市管理综合执法局向天津市津南区国土资源分局做出了《关于中海公园城品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》，该说明记载中海公园城品湖苑小区共288户房屋，其中87户房屋无任何拆改扩建，其余201户房屋均存在不同程度的违法建设情况，现已对无违建的房屋进行了实地核查确认及公示，由天津市津南区国土资源分局为无违建的87户办理房产证，其余201户限制转移登记，该说明附无违法建筑房屋及存在违法建筑房屋明细表，本案诉争房屋属于无违法建筑的房屋。2018年8月7日诉争房屋办理完毕了不动产首次登记。2018年8月29日，天津市津南区国土资源分局向案外人张重祥出具了《关于张重祥反应津南区八里台镇中海公园城品湖苑无法办理产权证问题的信访事项的答复》，该答复载明：“中海公园城品湖苑项目共计75幢建筑，现除3、5、6、8、11、13、15、16、18、20、23、25、27-30、32-34、36-38、40-43、45、46、48-63、67、68、70、73、75共49幢建筑因开发企业存在违规建设问题，造成实测与规划不符，暂不能办理不动产首次登记。其余26幢无企业违规建设的建筑均已完成首次登记。上述存在企业违建的49幢建筑已于2018年8月6日经津南区政府研究决定，由津南区城市管理综合执法局对开发企业违规建筑进行处罚，处罚完成后，我局依据区综合执法局出具的处罚通知及《关于中海公园城品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》为其办理不动产首次登记”。诉争房屋所在楼栋存在开发商违法建筑问题。2018年9月30日，陈斌取得了诉争房屋的不动产权属证书。2018年10月31日，中海公司通知陈斌可以为诉争房屋办理权属转移登记。（2019）津02民终5937号民事判决书确认诉争房屋所在小区延迟办理房屋初始登记的原因系被告中海公司违法建设和部分该小区业主违法建设共同导致。2019年11月7日，原告将本案民事起诉状及相关立案材料递交至本院。庭审中原告对其诉讼请求主张的截止日期变更为2018年9月30日；被告陈述认可双方合同中约定的违约责任计算方式。对于原、被告存在争议的事实及证据本院评析如下：被告提交的房屋核查说明及本院调取的民事判决书可以相互印证，故对于被告提交证据的证明效力本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》、《补充合同》等均系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于被告是否应为涉案房屋办理权属登记及涉案房屋权属登记逾期办理责任在谁的问题，不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，被告作为原告购买商品房的开发企业，不具备为原告办理权属登记的相应职权，但应为原告办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助原告办理涉诉房屋权属转移登记手续的合同义务。同时根据现行法律法规规定，涉诉房屋的初始登记是办理房屋权属转移登记的必备前置要件，被告未在法定的期限为涉诉房屋办理初始登记，导致诉争房屋无法在合同约定的期间内办理权属登记，其确实存在违约行为。被告抗辩其未按时办理初始登记的原因系诉争房屋所在楼栋存在其他业主违建，但根据本院调取的民事判决书可知诉争房屋所在小区逾期办理初始登记既有部分业主违法建设的原因也有开发商违法建设的原因，且经综合执法部门核查陈斌所购买房屋不存在违法建设，陈斌亦在办理权属登记证书过程中不存在过错，故应由中海公司承担逾期办理诉争房屋权属转移登记的违约责任。2、关于中海公司逾期协助原告办理涉诉房屋权属登记的违约责任如何承担的问题，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了被告逾期办理权属登记的违约责任自交付诉争房屋之日起365日，诉争房屋自2015年10月31日交付给原告，被告应于2016年10月29日之前为诉争房屋办理初始登记（首次登记）。关于逾期办理初始登记的诉讼时效问题，原告从合同约定的办理权属转移登记日期届满的次日起，就应当知道权利被侵害，应积极向被告主张违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，原告就被告违约责任应当在诉讼时效内主张权利，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故本院确定被告逾期办理初始登记的起算时间应为2016年11月6日，原告主张自2018年10月31日被告通知其办理房屋权属转移登记时方知道诉争房屋的初始登记已经办理完毕，但原告已于2018年9月30日取得了诉争房屋的权属登记证书，原告申请权属登记的日期早于被告通知的日期，原告该项主张本院不予支持。故被告应承担自2016年10月30日至2018年8月6日（被告办理诉争房屋首次登记时间前一日）期间共计639天的逾期办理初始登记的违约责任，按照合同约定计算为88404.37元（639×138.348），原告主张100994.04元过高，本院不予全部支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津中海天嘉湖房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付陈斌逾期办理权属转移登记的违约金88404.37元。二、驳回陈斌的其他诉讼请求。如天津中海天嘉湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，减半收取计1160元，由天津中海天嘉湖房地产开发有限公司负担1015元，由陈斌负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇一九年十二月十日书记员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。