贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0621民初1380号原告：吴兴洲，男，1975年12月8日出生，苗族，住贵州省江口县。原告：杨月芬，女，1976年7月14日出生，土家族，住贵州省江口县。两原告委托诉讼代理人：欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。被告：贵州宝信实业有限公司，住所地：贵州省江口县双江街道杨澜桥。法定代表人：胡晓林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王国祥，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：冯远，贵州驰铭律师事务所律师。原告吴兴洲、杨月芬与被告贵州宝信实业有限公司（以下简称：宝信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告吴兴洲及两原告委托诉讼代理人欧阳举、被告宝信公司委托诉讼代理人王国祥、冯远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兴洲、杨月芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金2,649元；2、请求法院判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20,916元（计算至2019年8月31日止）；3、请求法院判决被告返还原告代收费用7,902元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于江口县双江街道××大道宝信××楼××商品房××套，建筑面积125.4平方米，购房款348,612元。合同约定：被告应当在2016年8月31日前向原告交房，若逾期交房则按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款，被告未按约定向原告交付房屋，也未按约定办理初始登记及向原告交付相关文书。同时被告还向原告代收了水表立户费、电表立户费、天然气立户费、有线电视开户费、土地办证费、所有权登记费、测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费等各种不合法费用共计7,902元。综上，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告宝信公司辩称：1、被告不存在逾期交房的情形，被告在2016年8月31日前就通知了包括原告在内的业主前来接房，由于原告自身拖延接房，才导致原、被告于2016年11月18日才进行验收并签订《收楼书》，而原告在收楼书中也确认了被告已恰当、完全履行交付义务，在原告签订的《房屋移交证明》中也确认了被告于2016年8月31日将房屋交于原告，这些都证实了被告未违反交房约定，不应承担违约责任。2、被告逾期办理初始登记并向原告交付相关转移登记文书系不可抗力因素造成，不是故意违约，应依法予以免责，被告于2017年5月就向江口县不动产登记中心申请办理初始登记，由于相关政策因素，导致直到2019年2月28日才最终完成初始登记随即被告就开始通知购房户签署办理房产转移登记的相关文书，原告的不动产证书已于2019年4月8日办理完毕，因此被告不应承担该违约责任。3、关于代收费问题，被告向原告代收的7902元包括：水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气立户费3,000元、有线电视开户费265元、土地办证费100元、所有权登记费160元、测绘费171元、房屋交易费126元、房地产评估费1,750元、抵押登记费200元，其中所有权登记费与土地办证费已二合一只收取80元，被告愿意退还原告多收的180元，测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费经公司研究决定，愿意予以退还，其余费用被告均是依法依规代收并实际为原告向相关部门交纳，不应退还原告。综上，请法院驳回原告1、2项诉讼请求，依法对第3项诉讼请求进行判决。对证人邱某、邹某证言，两位证人证实了被告通知原告交接房屋及办理转移登记手续时的工作情况，内容与被告2号证、3号证中相关证据相互印证，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的1号证原告身份证，2号证《商品房买卖合同》，3号证收据三张及结算明细，4号证物业费收据，5号证增值税普通发票一张，6号证税收完税证明，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对被告宝信公司提交的1号证营业执照、法定代表人身份证明，2号证《商品房买卖合同》、《收楼书》1份（原告）、《房屋移交证明》、物业公司证明、《收楼书》12份（同楼其他购房户），7号证不动产登记费缴款收据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，原告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的3号证《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《省国土资源厅关于进一步加快推进全省不动产统一登记工作的通知》、《省人民政府办公厅关于深入推进全省不动产统一登记工作的通知》、不动产登记申请材料、《国土资源部国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》、贵州省自然资源厅《全面启用2000国家大地坐标系的公告》、《宗地测绘成果报告》、《不动产权籍调查表》、《不动产权证书》（宗地）、《不动产权证书》（1号楼）、《江口县不动产登记事务中心关于锦**府办理不动产登记有关情况的说明》、办理转移登记相关文书（不动产申请书、询问记录、授权委托书、房屋移交证明）、《收到确认书》16份（同楼其他购房户）、置业顾问通话记录、《不动产权证书》（原告）、《关于按揭贷款暂扣保证金的说明》，4号证《工程承包协议》、《天然气安装供气协议》、天然气安装及设备费发票2张、江口县发改局《关于对江口县城区管道天然气价格的批复》、《有线电视安装协议书》、有线电视安装费总发票、江口县发改局《关于“宝信.锦**府二期7号楼”商品房销售明码标价监制的函》，其中3号证中的置业顾问通话记录（系2号楼购房户）、《关于按揭贷款暂扣保证金的说明》与本案无关联性，本院依法不予采信，4号证中江口县发改局《关于“宝信.锦**府二期7号楼”商品房销售明码标价监制的函》与本案无关联性，本院依法不予采信，3、4号证中其余证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且相互间与其他证据、证人证言能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证；5号证1号楼水表材料及安装款发票两张，6号证1、2、6号楼电表立户业扩收入发票三张，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告吴兴洲、杨月芬与被告宝信公司于2015年2月13日签订《商品房买卖合同》。合同约定二原告购买被告开发的宝信锦**府一期第1号楼17层17-6号商品房，建筑面积125.4平方米，单价为套内面积每平方米3389.52元，购房款共计348,612元，付款方式为首付104,612元，余款244,000元以公积金贷款方式支付；房屋交付时间约定为2016年8月31日；合同约定“城市基础设施1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；3、供暖×年×月日达到×；4、燃气×年×月日达到×；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”；合同还约定了逾期交房、逾期办证等违约责任。合同签订后二原告按照实际面积向被告履行了全部付款义务，并向被告缴纳代收费用7,902元，包括水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气立户费3,000元、有线电视开户费265元、土地办证费100元、所有权登记费160元、测绘费171元、房屋交易费126元、房地产评估费1,750元、抵押登记费200元，其中所有权登记费与土地办证费已二合一只收取80元，被告表示愿意退还多收的180元，测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费被告公司自愿予以退还。2016年8月25日被告的置业顾问开始通知1号楼购房户交接房屋，2016年8月28日开始陆续办理交房手续，原告接到通知后未及时前往办理交付手续，于2016年11月26日才完成交房手续。被告于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交办理不动产所有权初始登记相关材料。国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布关于加快使用2000国家坐标系的通知（国地资发［2017］30号），要求按照国家关于推广使用2000国家大地坐标系的有关要求，国土资源部确定，2018年6月底前完成全系统各类国土资源空间数据向2000国家大地坐标系转换，2018年7月1日起全面使用2000国家大地坐标系，并将有关事项作通知。被告2018年9月3日取得宗地测绘结果报告后，于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，并于2019年1月7日开始办理涉案楼宇的不动产权证书，被告于2019年2月27日获得涉案1号楼的不动产权初始登记。江口县不动产登记事务中心于2019年10月12日出具《关于锦**府办理不动产权登记有关情况的说明》，载明2017年5月20日被告向江口县不动产事务中心申请项目落宗及相关不动产权登记，由于各种原因，该公司于2019年1月7日才完成土地换证，并于2019年2月27日起至2019年9月12日逐步完成项目一期各栋楼的首次登记，具体原因为：一、宗教界线调整。在权籍调查过程中，中心发现锦**府项目因建设需要，总共分为3期，土地于2014年分割为3宗，分别办理了江变国用（2014）第766号、江变国用（2014）第767号、江变国用（2014）第768号土地使用权证，由于登记平台和系统的更新，权籍落宗过程中发现地上建筑物存在跨宗问题，即同一栋建筑物同时占用了一期、二期土地，与现行登记规范不符，如需完善落宗程序，须重新开展宗地测绘并完善宗地合并事宜；二、坐标系的变化，根据原国土资源部、国家测绘地理信息局国土资发［2017］30号新闻文件精神，国土资源部门全系统须于2018年7月1日起全面起用2000国家大地坐标系，坐标系的变化也对锦**府项目落宗造成一定影响；三、工作人员驻村，按照要求，江口县须于2018年完成脱贫攻坚出列工作，自2017年下半年起，不动产多数职工身为帮扶责任人，须下乡开展扶贫工作，自2018年3月起，需脱产驻村，扶贫工作的开展对不动产登记工作造成了影响。被告获得1号楼初始登记后，从2019年2月27日起开始通知包括原告在内的1号楼购房户办理申请转移登记的相关手续，原告于2019年3月18日接受并签署了办理不动产转移的相关文书，在其中的《房屋移交证明》中载明涉案房屋被告已于2016年8月31日交付给原告。原告的涉案房屋已于2019年4月8日办理了黔（2019）江口县不动产权第0000660号不动产权证书。另查明，被告于2016年7月8日向江口县水暖设备安装中心支付水表材料及安装款304,240元；于2016年8月16日向江口供电局支付业扩费217,360元；于2016年4月29日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司江口县分公司签订《有线电视安装协议书》，并于2016年4月25日支付106,530元；于2016年3月28日与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》，并于2019年9月16日代原告向江口群峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费2,650元和公共安全设备、报警器费350元；于2019年6月10日代二原告向江口县财政局缴纳住宅类不动产登记费80元。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为能否免责；三、代收费用返还问题。关于焦点一，被告是否构成逾期交房违约的问题。合同约定的交房时间是2016年8月31日前，虽原告实际签署《收楼书》的时间2016年11月26日已超过约定时间，但根据被告置业顾问的证言，已从2016年8月25日起开始通知1号楼购房户交房，而根据被告提供的1号楼其他12户购房户的《收楼书》记载，均是在2016年8月31日前完成交房，结合原告在其自己签署的《房屋移交证明》中载明认可于2016年8月31日交房的内容，可以推定被告于2016年8月31日前通知原告交房的事实，而原告因自身原因为未在约定时间前办理交房手续的责任不能归责于被告一方，被告未构成交房违约。关于焦点二，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为能否免责的问题。合同中约定被告应于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，事实上被告于2019年1月7日才在江口县国土资源局办理涉案商品房所在楼宇的不动产权证书，却属违约。经审理查明被告已于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交包括不动产登记申请书、营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦**府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表在内的申请商品房所有权初次登记的材料，由于国家宗教界线调整、坐标系的变化、工作人员驻村三方面的政策性客观原因，被告不得已于2018年9月3日重新取得宗地测绘结果报告、2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表的情况下，于2019年1月7日在江口县国土资源局对涉案楼宇办理不动产权证书，并在取得涉案商品房楼宇的不动产权证书后积极主动联系购房户办理不动产权证书的办理事宜，被告自身对逾期交付办理商品房转移登记有关文书并无过错，违约系因政策性原因的不可抗力导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，应免除被告责任。关于焦点三，代收费用返还问题。被告代收二原告7,902元，经被告当庭表示和自愿退还的有土地证办理与所有权登记二合一后多收的180元、测绘费171元、房屋交易费126元、房地产评估费1,750元、抵押登记费200元，本院予以确认。关于代收的有线电视开户265元，虽原、被告签订《商品房买卖合同》中约定该项需要买受人自行办理开通使用手续，但根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001第585号文件），已将水、电等各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水表、电表、有线电视开户费用应该计入房地产的建设成本，归入房价，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时订立的关于有线电视开户手续费由原告承担的内容，属于免除提供合同一方的主要义务、加重对方的义务的格式条款，且未以明显标识、字体等方式向原告尽到合理提示和说明义务，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定无效，被告应返还水表立户费1,460元、电表费立户670元、有线电视开户费265元。关于代收天然气费3,000元，鉴于原、被告签订《商品房买卖合同》时，江口县尚无天然气服务项目，天然气的使用是被告为提高小区品质于2016年3月28日与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》后提供的，因此在本案中天然气未作为成本列入房价，且被告已代原告向江口君峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费2,650元和公共安全设备、报警器费350元共计3,000元。综上所述，原告要求被告退还水表立户费1,460元、电表费立户670元、有线电视开户费265元、土地证办理与所有权登记二合一后多收的180元、测绘费171元、房屋交易费126元、房地产评估费1,750元、抵押登记费200元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金2,649元、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20,916元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告退还其他代收费用的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴兴洲、杨月芬水表立户费1,460元、电表费立户670元、有线电视开户费265元、土地证办理与所有权登记二合一后多收的180元、测绘费171元、房屋交易费126元、房地产评估费1,750元、抵押登记费200元，共计4,822元。二、驳回原告吴兴洲、杨月芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，减半收取293元，由原告吴兴洲、杨月芬负担248元，被告贵州宝信实业有限公司负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  曾建敏二〇一九年十二月二日书记员  申文娟