四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2677号 上诉人（原审原告）：吕天乙，男，2000年1月14日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：吕荣，系吕天乙父亲。 委托诉讼代理人：黎仕友，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：罗超，男，1990年11月15日出生，汉族，住四川省梓潼县。 被上诉人（原审被告）：罗宇，女，1991年12月28日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：罗超，系罗宇丈夫。 被上诉人（原审第三人）：绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司，住所地：四川省绵阳科创园区玉泉街77号华润中央公园2幢1楼9号。统一社会信用代码：91510700353622593Q。 法定代表人：罗必双，该公司总经理。 上诉人吕天乙因与被上诉人罗超、罗宇、绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕天乙的委托诉讼代理人吕荣、黎仕友，被上诉人罗超、被上诉人罗宇的委托诉讼代理人罗超，被上诉人绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司的法定代表人罗必双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吕天乙上诉请求：撤销原判，改判被上诉人罗超、罗宇支付违约金165200元、被上诉人绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司退还服务费8000元，二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，没有查清楚被上诉人的违约行为，被上诉人没有按照约定在签订合同起20天内支付37.6万元，也没有在办理银行按揭后按约定及时支付余款；原审判决适用法律错误，被上诉人不存在适用不安抗辩的法定情形；上诉人没有委托第三方收取房款，绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司无权收取7.8万元房款；绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司没有尽到中介公司的职责和义务，应当退还中介费。 被上诉人罗超、罗宇答辩称，本案买卖包括住房和车位两个部分，其中车位需要到房产公司办理变更登记，至今都未办理；房屋买卖需将车位和房屋的物业管理费结清，上诉人至今未结清；办理公积金贷款需要时间，不是我能决定的；我方与绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司多次联系上诉人收取尾款，上诉人均不到处；2018年2月9日公积金到账，我就请经纪公司交接房屋、领取尾款，吕荣以各种理由推脱。 被上诉人绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司答辩称，同意罗超的意见，经纪公司提供了服务，不应退费。 原审原告吕天乙向原审法院起诉请求：1.判令二被告支付原告违约金165200元；2.判令第三人返还原告中介费8000元；3.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2017年8月21日，原告吕天乙作为卖方（甲方）、被告罗超作为买方，绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司作为丙方（居间方）签订《二手房买卖经纪合同》，约定，原告将其位于科创园创业大道245号树高卡地亚4-1-904号（含车位）出售给被告，价款826000元，付定金4万元，在付首付款时抵为购房款，合同签订起20天内乙方向甲方支付房款376000元（含定金），余款45万元，办理银行按揭后一次性支付甲方。2017年9月11日前到相关机构办理产权变更手续。甲方支付中介服务费8260元，乙方支付16520元，乙方支付产权转移交易税费。若甲方在合同签订后提出不出售房屋，或不在合同约定时间内提供办理产权变更资料，或需到场时以各种理由推迟不到场为甲方违约，应按房屋总成交价20%向乙方支付违约金，同时向丙方支付中介费24780元。或乙方有下列行为违约，应向甲方支付房屋总成交价20%的违约金，并向丙方中付中介费24780元，未按合同约定时间及金额支付房款，30天内不提交产权变更的相关资料或资料不实，或需到场时拖延或拒不到场，或不在30天内提供办理按揭贷款的资料，所有交易手续办理完结，款项付清之日办理房屋交接。吕荣作为吕天乙的代理人在合同上签字。合同签订后，被告于合同签订当日支付定金4万元于原告之父吕荣，2017年9月1日支付258000元于原告之父吕荣，2018年3月12日向原告之母唐彦转帐支付450000元，被告自认2018年2月取得公积金贷款。2018年9月20日转帐支付原告之母唐彦7.8万元。 庭审中，原告认可车位只将原购买收据交于居间方，未到场办理其它手续，在本次庭审时尚未将房屋交付被告。 原审法院认为：原、被告签订的《二手房买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告应当在2017年9月11日前配合办理房屋及车位产权的变更手续（交付资料和到相关机构签字），双方合同中约定签订合同时付定金4万元，在付首付款时抵为购房款，合同签订起20天内乙方向甲方支付房款376000元（含定金），余款45万元，办理银行按揭后一次性支付甲方。原告应于2017年9月11日前到相关机构协助办理产权变更手续，至本次庭审时，原告虽然于合同约定的时限内配合办理了房屋产权的变更手续，但对车位其仅将车位购买收据交于第三人，未到场办理签字等相关手续，被告未在合同约定时限内支付7.8万元的行为属行使不安抗辩权的行为，故被告虽然该7.8万元未按时付款但无需承担违约责任。被告于2018年3月12日通过贷款后支付的45万元，因双方合同并未明确约定具体的支付日期，也未明确约定款贷到后多长时间内支付，故原告主张被告该45万元存在付款违约没有合同约定，综上原告主张被告支付违约金的请求原审法院不予支持。原告主张第三人返还其支付的佣金8000元，原审法院认为第三人已为原、被告提供了居间服务，应当根据合同约定收取相应佣金，原告主张第三人返还佣金的主张原审法院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告吕天乙方的诉讼请求。案件受理费1882元，全部由原告承担。 二审中，上诉人吕天乙提交吕荣与罗超、中介小李的录音记录六份，拟证明罗超承认违约。其中2018年4月10日吕荣与罗超的通话录音记录载明罗超认可给对方补偿；与中介小李的对话主要载明催要房屋尾款。被上诉人罗超对录音记录质证认为其同意补偿不等于认可违约，当时是因为2018年4月房价上涨，为早一点拿到房子，同意给对方补偿3万元；2017年12月6日是催要尾款，对其他与中介小李的对话不发表意见。被上诉人绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司对录音记录质证认为2017年12月9日通知吕荣到场，吕荣未到，中间拖的时间并不是罗超耽误的，3万元补偿罗超是同意了的，但不知什么原因没有交付房屋，后来罗超就起诉了。被上诉人罗超提交车位管理费情况证明、车位产权变更情况说明各一份，拟证明吕天乙目前所欠车位管理费情况及车位变更产权需要的手续。其中车位管理费情况证明系宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司2019年11月19日出具，载明吕天乙购买的363号车位自2013年4月1日至2019年11月30日未交车位管理费，合计4000元；车位产权变更情况说明系绵阳树高房地产开发有限公司2019年11月19日出具，载明办理车位产权变更需双方当事人持身份证原件到场，原产权人出示购买车位的合同、票据，结清至办理之日的车位物业服务费。吕天乙质证认为调解书证明我方支付了费用，没有主张的费用视为放弃；关于车位产权变更，我方是将手续全部交给了中介的，中介称他们与开发商熟，负责办理手续，况且也没有通知我方到场。绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司对罗超所举证据不持异议。针对罗超所举证据，吕天乙补充提交本院（2018）川07民终2842号民事调解书，拟证明物业费已支付完毕。调解书系本院2018年10月25日出具，载明吕天乙于本调解书生效后立即向宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司支付物业管理费5670元，宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司自愿放弃其他诉讼请求。罗超质证认为调解书解决的是房屋的物业管理费，不是车位的物业管理费；绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司质证认为调解书与本案无关。 本院认为，吕天乙与罗超于2017年8月21日签订《二手房买卖经纪合同》，约定吕天乙将住房和车位卖给罗超，罗超于2018年9月支付完购房款，但从本院（2018）川07民终2842号民事调解书载明的内容看，至2018年10月25日前，吕天乙仍下欠物业管理费，虽然罗超未按约定分阶段支付房价款，但至罗超付清房价款时，吕天乙既未到场协助办理车位产权变更手续，亦未消除标的物瑕疵，原审认定罗超未在合同约定的时限内支付7.8万元的行为属行使不安抗辩权的行为并无不当，本院予以确认；其他款项因未约定明确的支付期限，且罗超在吕天乙消除标的物瑕疵前已全部支付，亦不存在罗超违约的事实；关于中介费，绵阳市八宜房地产经纪服务有限公司已提供了中介服务，按照约定应当收取中介费，上诉人吕天乙要求其返还中介费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3764元，由上诉人吕天乙负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 李华峰 审判员 李 维 二〇一九年十二月十二日 书记员 顾鸿飞