河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民再88号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：驻马店市城邦地产有限公司。住所地：驻马店市文明大道与纬四路交叉口西北角城邦·百合春天3号楼A区201-203号。法定代表人：冯玉玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张韶辉，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡海彬，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被申请人(一审被告、二审上诉人)：宋景华，女，1971年5月5日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：任晓伟，河南忠良律师事务所律师。再审申请人驻马店市城邦地产有限公司（以下简称城邦公司）因与被申请人宋景华商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）豫17民终1449号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫民申9742号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人城邦公司的委托诉讼代理人张韶辉、蔡海彬，被申请人宋景华的委托诉讼代理人任晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城邦公司申请再审称：1、请求撤销驻马店市中级人民法院（2018）豫17民终1449号民事判决,改判支持城邦公司的诉讼请求；2、本案所有费用由宋景华承担。事实与理由：1、一审认定2016年城邦公司催告后依法行使解除权理由正当，并未超过法律规定的合理期限是正确的。一审庭审中，城邦公司举证证明其公司多次通知宋景华办理房屋相关手续，而宋景华拒绝办理，城邦公司通知解除合同于法有据。二审曲意解释城邦公司2016、2017年的通知，认为城邦公司的通知未行使解除权，明显错误，应当予以纠正。2、从一、二审城邦公司所提交的2016、2017年的两份通知来看，均涵盖解除合同的意思，二审改判错误。宋景华辩称，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应当予以撤销。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。1、一审判决解除双方合同缺乏事实依据。宋景华在合同约定的时间内已经向城邦公司提供了银行按揭贷款的所有资料，且已向城邦公司缴纳了贷款手续费360元，由于城邦公司工作人员的失误，据了解是置业顾问离职了，没有为宋景华办理银行按揭贷款，且到城邦公司提起诉讼时也没有通知宋景华，要求宋景华再提供相关贷款手续，其责任应当由城邦公司自行承担。2、城邦公司根据合同中约定的解除条件，在没有通知宋景华的条件下，其主张解除双方签订的买卖合同既不符合法律规定，也超过了行使合同解除权的除斥期间。城邦公司向一审法院起诉请求：1、解除其与宋景华于2015年12月15日签订的《房屋买卖合同》；2、判令宋景华支付违约金5万元；3、判令宋景华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月15日，城邦公司和宋景华签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：驻20150036605。合同约定：城邦公司将位于文明大道与纬四路交叉口西北角“城邦·百合春天”第3幢东1单元1301号房出售给宋景华，宋景华应于“合同签订当日交纳定金10000元，于2015年12月15日前付清首付款（含定金）95130元，余款21万元办理贷款，买受人承诺签订合同7日内备齐贷款所需资料、签订贷款手续并完成抵押登记手续。逾期未办理出卖人有权解除合同并另行出售该房屋”，并约定宋景华“逾期付款违约责任为逾期超过7天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金”。宋景华“采取按揭贷款方式的，买受人应承担办理贷款义务，出卖人指定专人提供必要协助，买受人应在签订合同7日内向银行或公积金中心提交贷款审核部门认可的贷款资料，贷款成数、年限及贷款利息以银行最终批复为准，如因买受人原因导致银行或公积金中心不能为买受人提供按揭贷款，或要求提高首付比例，或要求转为商业贷款的，买受人同意无条件积极配合一次性付清余款、或增加首付或补充资料。由于买受人原因，致使不能按上述时间办理完毕按揭贷款手续，则逾期付款责任由买受人承担。”合同另约定有其他相关内容。合同签订后，宋景华依约于2015年12月15日向城邦公司交纳了首付款（含定金）95130元，同日宋景华还向城邦公司交纳了贷款保证金10500元、按揭贷款手续费360元。2016年1月28日，宋景华缴纳房产契税12205.20元。此后，城邦公司于2016年10月20日通过宋景华预留的联系电话号码向宋景华发送信息：“尊贵的百合春天业主您好：您于2015年11月3日购买我公司3号楼1301室住宅并签订商品房买卖合同，直至今日（2016年10月20日）未办理按揭贷款业务，我公司通知您三日内将房款补齐，如若未补齐，我公司将房源收回另售，定金不退，并且按合同所签订执行，同时我公司保留追究你因违约给我公司造成损失的权利。”因宋景华仍未办理按揭贷款或者向城邦公司交纳剩余房款，城邦公司于2017年2月15日又向宋景华发送短信：“宋景华您好，您于2015年12月15日在城邦·百合春天认购3号楼1301室住宅一套，至今未按期办理贷款手续，依据商品房买卖合同条款，您已超过逾期日期。现我公司最后通告您务必于3日内补齐所欠房款，否则我公司会将房源推出另售！所交房款不予退还！”至今宋景华仍未向城邦公司交纳剩余购房款210000元，亦未按照约定办理按揭贷款手续。一审法院认为，城邦公司和宋景华签订商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。宋景华作为房屋买受人应当按照约定的时间和方式交纳购房款，其未按照约定履行付款义务已违反了合同约定，城邦公司作为出卖人在宋景华违约后，于2016年10月20日通过短信催告宋景华履行合同义务，宋景华仍拒不履行交款义务，按照双方合同约定和法律规定，城邦公司依法享有解除合同的权利，因双方在合同中未约定解除权行使的期间，故应按照法律规定自城邦公司催告宋景华履行合同义务后的合理期间“三个月”届满时起算城邦公司解除权1年的期限，故城邦公司应当在2018年1月20日前提出解除合同的主张，本案于2018年1月10日立案，故城邦公司的起诉尚未超出行使解除权的期限，故城邦公司要求解除其与宋景华签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，予以支持。关于城邦公司主张的违约金问题，根据双方签订的合同，宋景华应当向城邦公司支付的逾期付款违约金应为剩余房款的4%，计款8400元，城邦公司主张50000元缺乏事实依据和法律依据，对于超出部分，不予支持。宋景华未到庭质证由此产生的不利法律后果应当由宋景华承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除城邦公司和宋景华2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：驻20150036605）。二、限宋景华于判决生效后十日内支付城邦公司违约金8400元。三、驳回城邦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，城邦公司负担500元，宋景华负担25元。宋景华不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由城邦公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点是：城邦公司与宋景华签订的商品房买卖合同是否应当解除。城邦公司和宋景华签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故解除权必须及时行使，因为在一方享有解除权时，如长期不行使，会影响当事人双方权利义务关系的确定。如果超过一定期限不行使解除权，应视为已丧失解除权，故解除权必须在规定的期限内行使。司法解释中的“三个月”和“一年”两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。2015年12月15日城邦公司和宋景华签订《商品房买卖合同》，合同约定7日内宋景华应备齐贷款所需材料，签订贷款手续并完成抵押登记手续。逾期超过7日后，城邦公司有权解除合同。自2015年12月22日城邦公司解除合同的条件已经成就，即已享有合同解除权，城邦公司于2016年10月20日、2017年2月15日向宋景华发送短信要求宋景华补交房款，并未行使合同解除权，直至2017年10月12日向一审法院起诉要求解除合同。本案中，双方未约定合同解除权行使期限，宋景华亦未行使催告权，故应适用一年的解除权行使期限。城邦公司行使合同解除权的时间已超过司法解释规定的一年的行使期限，故城邦公司的该权利因行使期限的届满而消灭。故对城邦公司要求解除合同的诉讼请求，不应支持。城邦公司要求宋景华支付违约金的诉讼请求系建立在其解除权尚未消灭的基础上，现因城邦公司的解除权已经消灭，故对城邦公司的该项诉讼请求，亦不应支持。综上所述，宋景华的上诉请求成立，予以支持；一审判决适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初764号民事判决；二、驳回城邦公司的原审诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，二审案件受理费1050元，均由城邦公司负担。本院再审期间，当事人没有提交新证据。本院再审查明的事实与一、二审审理查明的事实一致。本院再审认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、城邦公司要求解除其与宋景华于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》是否有事实及法律依据；二、城邦公司要求宋景华支付违约金5万元是否有事实及法律依据。关于争议焦点一。城邦公司和宋景华签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人承诺签订合同7日内备齐贷款所需资料、签订贷款手续并完成抵押登记手续。逾期未办理出卖人有权解除合同并另行出售该房屋”；《商品房买卖合同》第七条约定：“逾期付款违约责任为逾期超过7天后，出卖人有权解除合同；采取按揭贷款方式的，买受人应承担办理贷款义务，出卖人指定专人提供必要协助，买受人应在签订合同7日内向银行或公积金中心提交贷款审核部门认可的贷款资料，贷款成数、年限及贷款利息以银行最终批复为准，如因买受人原因导致银行或公积金中心不能为买受人提供按揭贷款，或要求提高首付比例，或要求转为商业贷款的，买受人同意无条件积极配合一次性付清余款、或增加首付或补充资料。由于买受人原因，致使不能按上述时间办理完毕按揭贷款手续，则逾期付款责任由买受人承担。”从上述合同约定可以看出，《商品房买卖合同》约定了一方可以解除合同的条件。本案中，宋景华违反了双方签订的《商品房买卖合同》第六、七条的约定。依据合同约定，城邦公司有权提出解除合同。宋景华辩称其在合同约定的时间内向城邦公司提供了银行按揭贷款的所有资料，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》没有约定解除权的行使期限，依据上述法律及司法解释的规定，城邦公司应在解除权发生之日起一年内行使。关于城邦公司行使解除权的时间应从何时起算的问题。本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同》，如果宋景华未在签订合同7日内备齐贷款所需材料、签订贷款手续并完成抵押登记手续，城邦公司即可以解除合同，即城邦公司在2015年12月23日已享有合同解除权，城邦公司行使解除权的起算时间本应从2015年12月23日开始，但本案中，在宋景华延迟履行主要债务，而城邦公司本可以按照合同约定解除合同的情况下，城邦公司为了促使合同能够得到全面履行，两次催告宋景华履行付款义务，否则解除合同（将该房屋另售）。城邦公司不仅诚信履行了合同义务，而且充分考虑了宋景华的利益，给足了宋景华履行合同义务的时间。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是民法的基本原则，要求人们从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺，善意行使权力和履行义务。本案中，依据城邦公司于2017年2月15日给宋景华发送的短信内容作为认定城邦公司行使解除权的起算时间适当。故城邦公司在2017年10月12日向一审法院起诉，并未超过解除权的行使期限。综上，城邦公司要求解除其与宋景华于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定。二审认定城邦公司的解除权已经消灭，驳回对城邦公司要求解除合同的请求不当，应予纠正。一审认定城邦公司的起诉未超出解除权的行使期限正确，但适用法律存在错误之处，鉴于一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》结果正确，对一审该项判决应予维持。关于争议焦点二。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金”，本案中，按照合同约定，宋景华应当向城邦公司支付的违约金应为剩余房款21万元的4%，即8400元。一审认定宋景华应支付的违约金数额正确，应予维持。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，但处理结果不当，予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫17民终1449号民事判决；二、维持驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初764号民事判决。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由驻马店市城邦地产有限公司负担500元，由宋景华负担25元；二审案件受理费1050元，由宋景华负担。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 李 欢审判员 吕先锾二〇一九年十二月十二日书记员 张方媛