湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初10311号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司，住所地：浏阳市高新技术产业开发区永明路博大中央广场A6栋。负责人：陈兵。委托诉讼代理人：徐凯，系该公司员工。被告：伍光荣，男，1979年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：罗松辉，湖南首选律师事务所律师。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司（以下简称红星美凯龙永安分公司）与被告伍光荣合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙永安分公司的委托诉讼代理人徐凯、被告伍光荣及其委托诉讼代理人罗松辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙永安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠费用115966.82元、逾期违约金80559.87元及解除合同违约金10000元，共计206526.69元；2.判令被告与原告的租赁合同自2019年9月30日起解除；3.判令被告承担诉讼费。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的费用包括租金及管理费。事实与理由：原告与长沙扬帆房地产开发有限公司及被告于2017年12月26日签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同），由被告经营喜临门品牌产品。根据合同约定，被告需向原告支付租金及管理费（标准为34元/平方米/月）。但截至2019年9月30日，被告仍拖欠2018年9月1日（2018年9月支付部分租金）至2019年9月30日租金共计115966.82元，且经原告多次催告仍拒不缴纳。根据租赁合同第二部分通用条款19.1条规定，被告逾期向原告缴纳费用的需按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金共计80559.87元。另根据合同第21.6条规定，承租方“未按时交纳本合同项下任何费用经红星美凯龙书面催告仍未交纳的”则红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付于保证金相等的违约金10000元并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。原告已经于2019年9月26日下函通知被告其仍拒不交纳租金的行为，严重扰乱了商场的正常经营秩序，构成违约，双方租赁合同于2019年9月30日解除，并将收回场地。为维护自己的合法权益，原告遂诉至法院。被告伍光荣的主要答辩意见：1.本案系租赁合同纠纷，出租方为长沙扬帆房地产开发有限公司，红星美凯龙永安分公司不是本案当事人，且红星美凯龙永安分公司的经营范围不包括代理，其代理杨帆公司违反法律法规。即使违法违规代理杨帆公司也仅能作为代理人提起诉讼，而不应列自己为原告，故红星美凯龙永安分公司不属于适格原告。2.红星美凯龙永安分公司经营的商场属于公共场所，但该商场于合同签订时未经消防验收合格，故合同无效。3.红星美凯龙永安分公司作出的承诺没有兑现。4.被告并未在合同上签字，该合同对被告不具有法律效力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，长沙扬帆房地产开发有限公司将位于浏阳市的红星美凯龙家居商场四个展位出租给被告伍光荣，用于经营喜临门品牌，并授权原告代为收取租金。原告作为管理方向被告收取管理费。根据原告提交的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同）显示，长沙扬帆房地产开发有限公司为出租方、原告为管理方、伍光荣为承租方；伍光荣租赁展位编号为Ｃ8019、Ｃ8020、Ｃ8021、Ｃ8022，实测面积为363.88平方米，租金单价为17元／平方米、管理费单价为17元／平方米，并对租赁期限、违约责任等进行约定。但被告以未签字为由对该合同不予认可，原告亦明确表示合同中的签字并非被告所签。被告对外销售货物适用原告的统一收银平台。被告向原告支付了部分租金，原告也以被告销售的部分货款抵扣部分租金。诉讼中，原告称被告尚欠2018年9月份租金、管理费合计3381.14元及自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金、管理费合计112585.68元。被告辩称其已交纳租金、管理费至2018年10月份，并自2018年10月开始没有经营，且原告负责人肖建云与被告曾口头协商，要求被告不彻底清场，承诺不收取被告2018年10月之后的租金、管理费，但均没有提交相应证据予以证实，亦不能陈述已付租金及管理费的具体金额。此外，被告辩称其租赁涉案展位时，商场没有经过消防验收合格，但没有提交相应证据予以证实。另查明：1.被告向原告交纳保证金10000元。2.2019年9月26日，原告向被告发出《场地回收通知》，而根据该通知的内容记载，原告曾于2019年1月25日向被告下发结清租金费用告知函。由于被告未付租金及管理费，原告遂诉至本院。本院认为，原告红星美凯龙永安分公司虽不是涉案展位的所有权人，但展位所有权人长沙扬帆房地产开发有限公司授权红星美凯龙永安分公司代为收取租金，故原告已取得以自己名义向展位承租方收取租金的权利，且红星美凯龙永安分公司作为有限责任公司分公司，已申请颁发营业执照，具有原告诉讼主体资格。虽被告没有在合同上签字，但根据被告实际承租涉案展位并接受原告提供的管理服务及支付原告部分租金的行为，可以证实双方之间存在事实上的展位租赁及管理合同关系，本院对此予以确认。被告作为承租方，应向原告履行支付租金及管理费的义务。关于租金及管理费单价的认定问题。原告主张每月租金及管理费合计9382.14元，并称被告截至2018年9月30日尚欠原告租金及管理费3381.14元，而被告辩称其交纳租金及管理费至2018年10月份，但其既不能陈述已付租金及管理费具体金额，亦未提交相关证据证明实际履行的单价低于原告主张的金额，且双方陈述已付租金及管理费的截止期限相差不大，故双方按照每月9382.14元的标准计算租金及管理费具有高度盖然性，本院对此予以确认。关于实际租赁期限的认定问题。由于原、被告没有签订展位租赁及管理的书面协议，且实际租赁期限六个月以上，应认定为不定期租赁，双方均享有任意解除权。被告辩称其自2018年10月起没有经营，且原告负责人与被告口头协商时承诺不再收取2018年10月份以后的租金及管理费，但没有提交相应证据予以证实，故对于被告的该抗辩理由，本院不予采信。原告作为租金收取方及商场管理方，管理商场各商户适用的统一收银平台，具有以被告销售的货款抵扣租金及管理费的便利条件，但基于被告拖欠2018年9月份部分租金和管理费、以及2018年10月至2018年12月份全部租金和管理费的客观事实，被告具有不再租赁展位的意思表示，但未通知原告，而原告于2019年1月25日向被告发出结清租金费用告知函的行为，可认定原告有单方解除租赁及管理合同关系的意思表示，故本院认定双方之间的租赁及管理合同关系于2019年1月25日解除。合同解除后，原告应及时通过合法途径向被告主张权利。由于原告怠于行使权利，以致产生2019年1月25日之后的租金及管理费损失，应由原告自行承担。根据本院认定的租金、管理费单价及实际租赁期限，结合被告的履行情况，经核算，被告欠原告租金及管理费合计39346.01元（其中，2018年9月份所欠租金及管理费合计3381.14元，2018年10月1日至2019年1月25日所欠租金及管理费合计35964.87元），核减已交纳的保证金10000元后，被告还应支付原告29346.01元。因此，对于原告主张被告支付租金及管理费115966.82元的诉讼请求，本院予以部分支持。此外，原告主张被告支付逾期违约金80559.87元及解除合同违约金10000元，依据不足，本院不予支持。另，被告辩称商场展位出租时未经过消防验收合格，但没有提交相应证据予以证实，故本院对被告的该项抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司与伍光荣之间的租赁合同关系于2019年1月25日解除；二、伍光荣于本判决生效之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司支付租金及管理费合计29346.01元；三、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4398元，减半收取2199元，由伍光荣负担400元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙永安分公司负担1799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卢方荣二〇一九年十二月十六日书记员  张翠平附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。