广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4730号 上诉人（原审原告）：韦素琼，女，1949年5月25日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所。 被上诉人（原审被告）：广西华恒商场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市解放北路5号华天大厦旁综合楼6楼。统一社会信用代码：914502007759772042。 法定代表人：杨春兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐长春，广西佑成律师事务所律师。 上诉人韦素琼因与被上诉人广西华恒商场管理有限公司（以下简称华恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审本案。本案现已审理终结。 韦素琼上诉请求：一、改判被上诉人向上诉人支付柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66,1-67铺面租金341318.41元（之后租金被上诉人继续支付至返还铺面时止，每月按6439.97元计）；二、改判被上诉人按原状返还柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66,1-67铺面给上诉人;三、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审判决认定的“2014年7月17日苏宁电器搬离该商场，此后该商场一直处于空置状态”，与事实不符，该商场在苏宁电器搬离后又由被上诉人出租给他人使用至今，上诉人提供了照片证实铺面出租的事实。该铺面位于柳州市中心繁华的商业区，根本不可能空置了五年，这完全是歪曲了事实。铺面假如是空置的被上诉人应该早就把铺面交还给上诉人了，并且应当与上诉人办理结算交接手续，被上诉人没有在合同届满后通知上诉人办理结算交接手续，按双方签订的合同约定视为被上诉人继续租用上诉人的铺面，被上诉人应当按双方2009年签订的租赁合同继续支付租金至双方签订新合同。2014年7月之后虽然上诉人与被上诉人没有签订新的租赁合同，但是该铺面一直是被上诉人在经营使用，因此被上诉人需支付租金给上诉人也是合同条款以及法律规定的。但是一审法院忽视这一事实，驳回上诉人的要求支付租金诉请是无法律和事实依据的，是明显的错误判决。二、由于被上诉人长期没有按合同约定向上诉人支付租金，已属违约行为，上诉人有权收回自己的铺面，一审判决上诉人与被上诉人解除租赁合同，但是不支持上诉人要求返还铺面和支付使用期间的租金的诉请，严重的剥夺了上诉人的合法权利。双方的租赁合同既然解除，一审判决导致被上诉人可以继续无偿使用上诉人的铺面，完全违背了法律的公平、正义的原则。 华恒公司辩称，被上诉人在2014年7月17日至2019年3月31日期间未租用上诉人的铺面也未占用上诉人的铺面，上诉人要求支付租金不符合事实。上诉人的铺面是产权式的非独立铺面，上诉人要求返还商铺不符合商铺的现状以及法律的规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张没有事实依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 韦素琼向一审法院起诉请求：一、解除韦素琼、华恒公司签订的柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66、1-67铺面租赁合同；二、华恒公司支付铺面租金341318.41元（从2014年5月30日至起诉时共计53个月，之后租金被告继续支付至返还铺面时止，每月租金按6439.97元）；三、华恒公司按原状返还柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66、1-67铺面给韦素琼；四、华恒公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：韦素琼是柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66、67号两间商铺的业主，2016年12月9日取得房屋所有权证书。韦素琼于2002年10月8日就租赁物出租事宜与柳州市华天世纪经贸有限公司签订《商铺租赁合同》，租期五年，用途为高级商场。2009年6月12日，韦素琼（乙方）与柳州市华天通讯有限责任公司（甲方）签订《租赁合同》，约定将租赁物出租给甲方用于商业经营，租期五年（2009年6月1日至2014年5月30日）。甲方有权根据需要，将该商场的部分或全部物业承租权（包括乙方委托租赁的商铺及其附属物）转让给其他人租赁或承包经营。年租金81863.81元，即月租金6821.98元，税费乙方自行承担。合同终止或解除后，乙方仍应接受该商铺所在大厦和商场的统一管理和商场管理，遵守各项管理规定。并应于解除本合同之日起7日内与管理（服务）单位签订管理（服务）合同。甲乙双方应于乙方与管理（服务）单位签订物业管理（服务）合同之日起7日内办理结算手续。甲方应于本合同依约解除，双方办清结算手续之日起7日内将该租赁商铺退还给乙方，并办理交接手续。在乙方与管理（服务）单位签订管理（服务）合同前或因乙方原因未办清结算手续之前，甲方可暂不退还该租赁商铺给乙方，亦不承担向乙方偿付租金的义务。本合同期限届满，甲方按本合同约定支付租金且乙方受领租金的，除本合同第二条外，双方仍受本合同其他条款的约束直至双方签订新的合同。2014年10月17日柳州市华天通讯有限责任公司更名为华恒公司。双方当事人均认可租金已支付至2014年7月17日，双方未办理租赁物交接手续。 签订上述委托出租协议后，韦素琼与华恒公司未再签订书面租赁合同，华恒公司于2009年3月25日将包含韦素琼名下商铺在内的解放北路5号华天大厦一至二层商铺出租给案外人柳州苏宁电器有限公司经营使用，2014年7月17日苏宁电器搬离该商场，此后该商场一直处于空置状态。2019年4月1日，华恒公司将包含韦素琼名下商铺在内的解放北路5号华天大厦一楼西面部分出租给案外人杨某某用于经营服装销售，租期一年。韦素琼与华恒公司因经济下行需下调商铺租金进行了多次沟通，但未达成一致对外出租意见。 一审法院认为，首先关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同成立的前提是承租人继续使用租赁物出租人未提出异议为前提。本案中，华恒公司将租金支付至2014年7月17日后，未再支付租金，商铺一直空置至2019年4月被租赁给案外人，案外人和华恒公司均未向韦素琼支付租金。根据前述法律规定，双方最后一份租赁合同于2014年5月30日到期后，因华恒公司继续使用并支付租金至2014年7月17日双方在此期间形成不定期租赁关系，2014年7月17日后华恒公司未再支付租金，未再使用租赁物，应当认定韦素琼与华恒公司于2009年6月12日签订的《租赁合同》已于2014年7月17日解除。华恒公司于2019年4月将租赁物租赁给案外人使用已形成新的法律关系，新的法律关系是否解除本案中不予处理。关于租赁物的返还。公民的合法财产权利应受法律保护。韦素琼购买了涉案租赁物，并依法取得了所有权证，其作为涉案商铺的所有权人，对其所享有的所有权应确认并予尊重。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然韦素琼所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：一、涉案商铺自购买之时与其他商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么将影响商场的整体通风采光，不符合现代商场的经营模式，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；二、该商场业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；三、商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大限度发挥，本案涉案商铺委托给华恒公司出租后与其他商铺一同整体用于经营，由华恒公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场已处于整体对外出租开始正常经营的情形下，如果强行将涉案商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大限度发挥。基于涉案租赁物所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了韦素琼作为业主在对其商铺行使所有权时，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主对整个商场经营问题的管理权。目前，韦素琼主张华恒公司返还商铺，由其自行经营管理；但另一部分业主已同意并接受将商铺整体出租给华恒公司进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，韦素琼主张华恒公司返还涉案商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但韦素琼未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，韦素琼诉请华恒公司返还涉案商铺的主张不能成立，但韦素琼可另行主张华恒公司将租赁物出租给案外人而获得的收益。一审法院判决：一、解除韦素琼与华恒公司于2009年6月12日签订的《租赁合同》；二、韦素琼的其他诉讼请求。一审案件受理费6420元（韦素琼已预交），由韦素琼负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，一审判决韦素琼与华恒公司签订的《租赁合同》于2014年7月17日解除,双方当事人未对此提出上诉，《租赁合同》于2014年7月17日解除。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、华恒公司是否应当向韦素琼返还租赁的商铺；二、华恒公司是否应当向韦素琼支付2014年5月30日之后的租金。 关于华恒公司是否应当向韦素琼返还租赁的商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，韦素琼与华恒公司签订的《租赁合同》已于2014年7月17日解除，租赁合同的权利义务终止，华恒公司应当向韦素琼返还租赁的商铺。韦素琼要求华恒公司返还商铺，于法有据，本院予以支持。 关于华恒公司是否应当向韦素琼支付2014年5月30日之后的租金的问题。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，韦素琼、华恒公司签订的《租赁合同》在2014年7月17日解除，华恒公司已经向韦素琼支付租金至2014年7月17日。韦素琼要求华恒公司支付2014年5月30日至2014年7月17日的租金没有法律依据，本院不予支持。租赁合同被解除后，华恒公司未向韦素琼返还商铺。华恒公司占有商铺没有合法根据，取得不当利益，致商铺所有人韦素琼的利益受到损失，华恒公司应当向韦素琼返还取得的不当利益。华恒公司获得的不当利益为韦素琼受到的租金损失。因此，本院参照《租赁合同》约定的租金标准确定华恒公司返还其取得的利益的标准。华恒公司没有提交证据证明其在2014年7月18日起至2019年3月31日经营获利的具体情况，而韦素琼确有损失，故本院酌定参照租赁合同约定的租金标准一半计算华恒公司返还的利益，即3411元/月，共计192722元（3411元/月×56.5个月）。华恒公司于2019年4月1日把韦素琼的商铺出租给案外人使用，故从2019年4月1日起至华恒公司返还商铺之日止，本院酌定参照租赁合同约定的租金标准计算华恒公司返还的利益，即6821.98元/月。 综上所述，韦素琼的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初332号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初332号民事判决第二项； 三、广西华恒商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向韦素琼返还柳州市解放北路5号3栋华天大厦1-66号和1-67号商铺； 四、广西华恒商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向韦素琼返还从2014年7月18日起至2019年3月31日止获得的利益192722元； 五、广西华恒商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向韦素琼返还从2019年4月1日起至返还商铺之日止获得的利益（返还利益的计算：按照6821.98元/月的标准，从2019年4月1日起计算至广西华恒商场管理有限公司返还商铺完毕之日止）； 六、驳回韦素琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6420元，二审案件受理费6420元，合计12840元（韦素琼已预交），由被上诉人广西华恒商场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月三十日 书记员 杨茜如