江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7171号上诉人（原审原告）：张美玲，女，1978年7月28日出生,居民身份证号码32030219780728002X汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏润安置业有限公司，住所地徐州市和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-19**室。法定代表人：宋培建，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，该公司法务人员。原审第三人：徐州信德商业管理有限公司，住所地徐州市复兴北路27号。法定代表人：刘长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：王炳林，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人张美玲因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、原审第三人徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月08日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张美玲及其委托诉讼代理人杨萍、被上诉人润安公司的委托诉讼代理人侯琳琳、原审第三人信德公司的委托诉讼代理人王炳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张美玲上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人支付逾期交房违约金131168元（暂计算至2018年9月30日；自2018年10月1日起至实际交房之日，以实际支付房款598492元为基数按日万分之2计算）;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了第三人信德公司是错误的。从被上诉人提供的证据看，所谓的房屋交付手续均是被上诉人自己单方制作，并无正规的交接单;2.一审法院认定地下一层整体交付就是已向上诉人交付是错误的。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同上明确写明是和信广场商业街区地下室2-1483号，合同后的附件一的房屋平面图也己表明上诉人所购买的房屋是独立的，应单独交付;3.被上诉人提供的工程竣工验收备案证明不能证明涉案工程己具备实际交付条件。上诉人分别前往建设局、规划局、人防办调查取证，在建设局看到了竣工验收备案表有几十页，涉案房屋属人防地下室【和信国际地下室（人防）工程】，备案表中存在无人防部门的验收材料的问题，且备案表中的“建设工程消防验收意见书”是对地下负一层的整体验收，涉案合同第四条明确说明：该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法申请建设工程消防设计审核和验收；而整体验收后，被上诉人才进行了各商铺的隔断、改建和装修，也就是说，在隔断和改建后应重新进行消防验收才能交付使用。因此，涉案商品房并不具备交付条件。二、一审法院适用法律错误。—审法院认为：上诉人于2016年2月1日及10月1日向第三人信德公司出具办理房屋交付手续授权委托书的行为构成对第三人代理行为的追认属适用法律错误。实际上诉人与被上诉人一共签订了三次协议，都是在被上诉人的办公室签订的，分别是2013年12月28日、2016年2月1日和2017年2月7日；2013年12月28日签订的委托经营管理协议中并没有委托第三人接受房屋，后两次的协议虽然有全权委托徐州信德管理有限公司代为接收房屋的内容，但签订协议时上诉人只是为了领取点收益，并不知道第三人所谓己“整体接收”的情况，更谈不上追认了。退一步讲，即使第三人有接收的行为，也不能说明被上诉人己按合同约定交付了合格的房屋，是否交付取决于第三人接收房屋的材料及相关手续及涉案房屋是否具备实际交付条件。被上诉人并未提交第三人接收房屋的相关材料，亦未提供正规房屋验收交接单，不能证明被上诉人己经按约交付涉房屋。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。被上诉人润安公司辩称：上诉人的上诉请求不应得到支持。首先，涉案房屋是进行隔断后进行交付于第三人，代理人在一审时曾至涉案房屋进行核实，看到的房屋现场是第三人根据委托合同约定拆除隔墙，打空整体区域用于经营娱乐场所，该区域将近2000平米，一审被上诉人代理人误以为是通仓交付没有房子，其并不了解当时施工的具体情况。事实上该房屋在交付第三人时是有房子的，否则也无法进行竣工备案，验收不了该房屋。合同约定被上诉人取得竣工备案即具备上房的条件，即可以交付该房屋，被上诉人的行为方式是完全符合合同约定的；2、上诉人称涉案房屋属于地下室是对该房屋性质错误的理解，该房屋在进行规划报批时，已确定是用于商铺使用，并不是向上诉人所述属于地下室工程；3、上诉人购买房屋后多次与第三人签订委托经营合同，每次签订的合同中均注明上诉人全权委托第三人经营管理该房屋，并明确授权第三人可以代为办理接收该房屋的一切事宜。被上诉人也是基于上诉人与第三人签订的相关条款才将涉案房屋区分好后交付给第三人，且上诉人已领取收益款多次，数额近10万元，上诉人在领取收益多年之后向被上诉人主张未按合同约定进行交房明显与常理不符，如第三人未接收房屋，那么上诉人的收益款是如何得到的？上诉人是基于什么取得相关款项？上诉人的理由不成立，请求驳回上诉。原审第三人信德公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。张美玲向一审法院提出诉讼请求：1.判决润安公司向张美玲支付逾期交房违约金131168元（暂计算至2018年9月30日，其余部分以实际支付房款598942元为基数按日万分之二计算至实际交房之日）；2.诉讼费用由润安公司承担。一审法院认定事实如下：2013年12月30日，张美玲作为买受人与作为出卖人的润安公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：润安公司将其开发的和信广场商业街区地下室2-1483号房屋出售给张美玲，总房款595438元。张美玲实际向润安公司支付了598942元购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人怠于验房的，自出卖人通知的验收期限届满之日起视为该房屋已经买受人验收合格并交付买受人。自视同交付之日起，该房屋毁坏、灭失的风险由买受人承担；物业管理费用由买受人支付，买受人并需向出卖人承担每日50元的违约金，直至其实际办理房屋交接手续止。2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。2016年1月11日，张美玲与信德公司签订了委托经营管理协议一份，协议约定张美玲将其购买的涉案房屋全权委托信德公司进行经营管理，期限为2015年10月1日至2016年9月30日，共计1年。信德公司向张美玲支付委托经营管理收益23818元，协议中还约定了经营管理中的其他相关权利义务。2016年2月1日，张美玲作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，张美玲全权委托信德公司作为受托人代为向润安公司办理张美玲所购买的涉案房屋交付的一切事宜，在房屋交付过程中受托人所签署的一切手续，委托人均予以认可。2016年10月1日，张美玲与第三人再次签订了委托经营管理协议一份，协议约定张美玲将其购买的涉案房屋全权委托乙方进行经营管理，期限为2016年10月1日至2017年9月30日，共计1年。第三人向张美玲支付委托经营管理收益23818元，协议中还约定了经营管理中的其他相关权利义务。同日，张美玲作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，张美玲全权委托信德公司作为受托人代为向润安公司办理张美玲所购买的涉案房屋交付的一切事宜，在房屋交付过程中受托人所签署的一切手续，委托人均予以认可。2017年1月6日，信德公司向张美玲通过银行转账支付了23818元。2018年8月8日，信德公司向张美玲通过银行转账支付了11908元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张美玲、润安公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，润安公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的涉案房屋向张美玲交付，逾期不交即构成违约。但润安公司未能于2015年9月30日前将涉案房屋交付，而是于2015年11月4日、5日将包含涉案房屋在内的和信广场商业街区整体交付给信德公司。因此，对于2015年10月1日至2015年11月5日期间的迟延交付行为，润安公司应向张美玲承担违约责任。2015年10月1日至2015年11月5日未超过90日，润安公司应按照合同约定按日向张美玲支付已交付房价款万分之一的违约金。关于润安公司向信德公司的交付行为能否产生向张美玲履行交付义务的法律效果。润安公司于2015年11月4日、5日将包含涉案房屋在内的和信广场商业街区整体交付给信德公司，第三人信德公司虽主张系代理张美玲等业主受领，但此时第三人信德公司尚未取得张美玲的授权，系无权代理行为。2016年2月1日及10月1日，张美玲先后两次签署授权委托书，委托信德公司作为其代理人代为办理房屋交付手续，并承诺对信德公司在房屋交付过程中签署的一切手续均予以认可。张美玲向信德公司出具办理房屋交付手续授权委托书的行为构成对信德公司代理行为的追认。一经张美玲追认后，信德公司代理张美玲受领润安公司房屋交付的行为即对作为被代理人的张美玲发生效力。2015年11月4日、5日润安公司向信德公司交付涉案房屋的行为产生润安公司向张美玲履行交付义务的法律效果。因此，张美玲主张润安公司承担2015年11月5日以后的逾期交房违约金，事实依据不足，不应获得支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、润安公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向张美玲支付逾期交房违约金（以598942元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年10月1日起计算至2015年11月5日止）；二、驳回张美玲的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人张美玲提交新的证据：1.润安公司前期宣传资料一份，证明宣传资料上明确写明“十年赚回成本，净落一间铺”，说明上诉人所买的房屋应当是独立的分割好的商铺。被上诉人润安公司发表质证意见：对该份证据真实性有异议，该份证据（宣传单）中的内容上未体现被上诉人相关信息，无法予以确认。另，即使该证据是真实的，也仅能证明该宣传单系一种要约邀请，具体还是应当以上诉人与被上诉人签订的具体商品房买卖合同中的条款作为双方履约的依据。被上诉人润安公司提交新的证据：1.和信国际施工协议原件一份，证明被上诉人与徐州固德安新型建材有限公司签订施工合同一份，内容为和信C、E、F一至二层及负一层地下室隔板墙体，证实涉案房屋在交付前被上诉人与固德安公司签订隔板的制作，由固德安公司对涉案房屋进行分割施工，并非向一审中所述该房屋为通仓交付，并未进行分割;2.中国工商银行及中国建设银行银行明细打印件一组，证明被上诉人结合证据1将相关工程款支付给徐州固德安新型建材有限公司，说明隔层是当时真实存在的，并且按约支付了相应的隔层工程款;3.和信国际工程监理部情况说明原件一份，证明涉案房屋隔断竣工前是由固德安公司进行施工的，并按照图纸尺寸要求完成的，且监理部门复核后进行验收通过。需要说明的是，质监站等政府部门也可以配合核实该情况，该工程当时是由质监站相关人员进行验收的，证实被上诉人确系按照商品房合同约定进行分割之后交付徐州信德商业管理有限公司；4.委托协议原件三份，第一份无签署日期，但时间应该是2015年10月1日前，第二份签署日期为2016年10月1日，第三份签署日期为2017年2月7日，以上证据可以证实在委托协议的第一页，明确注明上诉人全权委托信德公司进行经营管理，委托协议的最后一页注明润安公司有权代为办理房屋销售的一切事宜。该证据证实润安公司是基于张美玲与信德公司签订的协议进行的交付，信德公司有权接收房屋；5、提供信德公司向张美玲支付收益款的具体明细打印件，分别为2016年6月27日支付23818元，2017年1月6日支付23818元，2017年8月10日支付47634元，2018年8月8日支付11908元，合计支付107178元。上诉人张美玲发表质证意见:1.所有证据均不是新证据，根据证据规则的规定，不能作为二审判决的依据;2.对于证据1的施工合同的三性均有异议，首先合同上没有日期，不确定签订的时间，该合同施工内容中写的是C、E、F座一至二层，及负一层地下室隔板墙体，而涉案商品房买卖合同中明确该地下商铺上面是0层，因此该合同与本案无关联性;3.对证据2的打款记录，只是写了工程款，到底是什么工程款没有明确。因此即使该证据是真实的，与本案也无关联性;4.对证据3情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议，该情况说明中只是一个工程监理部的条形章，没有任何人签字，对该证据不予认可;5.对证据4委托协议中只对2017年2月7日的该份代理合同予以认可，对其他几份合同庭后核实;6.对证据5的打款明细，对时间和金额无异议，合计107178元。本院二审查明，张美玲于2018年2月22日办理了涉案房产的不动产权证，信德公司已向张美玲支付收益款107178元。其他事实与一审查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1.涉案商铺是否具备交付条件;2.涉案商铺是否已完成交付;3.逾期交房期间及违约金标准如何确定。一、关于涉案商铺是否具备交付条件的问题。根据查明事实，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房已竣工验收备案”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，只要涉案合同意思表示真实，不违反法律、行政法规禁止性规定，即对当事人有法律约束力，当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。本案中，包括涉案商铺在内的和信国际一期地下一层工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位于2015年10月30日验收合格，并于2015年11月4日在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续，据此，涉案商铺已具备双方合同约定的交房条件。至于上诉人提出的缺乏人防验收材料及应重新进行消防验收才能交付使用的问题，因涉案合同中并未明确约定人防验收、消防验收为交房条件，上诉人的上诉主张缺乏合同依据。二、关于涉案商铺是否已完成交付的问题。根据查明事实，信德公司于2015年11月5日前从润安公司处整体受领包括涉案商铺在内的和信广场商业街区。2016年2月1日及10月1日，上诉人先后两次签署授权委托书，委托信德公司作为其代理人代为办理房屋交付手续，承诺对信德公司在房屋交付过程中签订的一切手续均予以认可，并收取了信德公司支付的委托经营管理收益，已收取人民币107178元。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”上诉人签署授权委托书及收取委托经营管理收益应当视为对信德公司代理行为的追认，经上诉人追认后，信德公司代理上诉人受领涉案商铺的行为对上诉人发生效力，涉案商铺已于2015年11月5日前完成交付。三、关于逾期交房期间及违约金标准如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。本院认为，按照双方合同约定，被上诉人于2015年11月5日前向信德公司交付涉案商铺系迟延交付，应承担相应的违约责任，违约期间自合同约定的交付之日2015年9月30日起计算至实际交付之日止。因上诉人逾期交房期间未超过90日，按照双方合同约定，其应按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院对逾期交房期间及违约金标准的认定并无不当，应予维持。综上所述，上诉人张美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人张美玲负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 孟 娟二〇一九年十二月二十七日书记员 陆滢冰