福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0782执异37号 案外人：张照樑，男，1990年2月1日出生，汉族，住武夷山市。 案外人：黎映彤，女，1988年12月26日出生，汉族，住武夷山市。 二案外人共同委托诉讼代理人：杨学新，福建建达（南平）律师事务所律师。 申请执行人：郑顺水，男，1969年6月22日出生，汉族，住武夷山市旅游度假区。 委托诉讼代理人：熊立榕，男，郑顺水所在单位推荐。 被执行人：武夷山市大王山庄建设开发有限公司，住所地武夷山市国家度假区湖畔公寓502栋404房，统一社会信用代码91350782717383440c。 诉讼代表人：柴文达，男，该公司股东。 在本院执行申请执行人郑顺水与被执行人武夷山市大王山庄建设开发有限公司（以下简称“大王山庄”）合作合同纠纷一案中，案外人张照樑、黎映彤对本院执行坐落于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104房产提出书面异议，本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查，并于2019年12月30日举行了听证。张照樑、黎映彤的委托诉讼代理人杨学新、郑顺水的委托诉讼代理人熊立榕、大王山庄的诉讼代表人柴文达参加了听证。现已审查终结。 案外人张照樑、黎映彤称，一、张照樑、黎映彤之母梁丽芬于2015年3月26日同大王山庄签订《预购店面协议书》，协议签订后，张照樑、黎映彤便积极筹集购店面款项。2015年4月7日支付200万元，张照樑、黎映彤全额支付了武夷山市××区公馆路大王山庄104号9号楼101、102、103、104房产的购房款200万元。2016年7月26日、28日，张照樑、黎映彤与大王山庄签订《商品房买卖合同》，并于7月28日办理备案登记手续，于2017年10月20日交房使用。张照樑、黎映彤根据《商品房买卖合同》销售发票等缴纳了所有税费。但在办理产权登记过程中发现所购房产土地被查封并禁止办理过户登记手续。现查封的上述4套房产完全属于张照樑、黎映彤所有，法院查封属于对象错误。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。而《物权法》第六章所称的业主是对物权享有完全所有权和处分权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定以及最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］的精神，房屋消费者提起阻却执行的请求，应予支持。武夷山市人民法院于2019年9月12日继续查封上述房产，严重侵犯案外人张照樑、黎映彤的合法权益，该行为属违法查封。不能因开发商原因禁止案外人房产过户从而侵犯案外人等购房人的合法权益，理应予以撤销。二、张照樑、黎映彤购房在前，执行查封行为禁止过户在后。张照樑、黎映彤于2016年7月26日、28日签订合同并备案登记，武夷山市人民法院于2016年9月7日作出的民事裁定书查封期为三年，已于2019年9月7日已自动解除查封。现武夷山市人民法院于2019年9月12日裁定禁止房产过户，属违法行为。应当立即解除2019年9月12日向武夷山市不动产登记中心查封案外人张照樑、黎映彤位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104房产的不动产权登记的查封。 郑顺水称，张照樑、黎映彤在本案中不属于善意第三人，其异议没有法律依据，不能得到法院的认可。理由如下：1.张照樑、梁丽芬于2015年3月26日同大王山庄签订《预购店面协议书》属于虚假陈述和虚假证据。郑顺水于2015年7月30日申请查封大王山庄七号地块时还属于空地，没有任何建筑。国家对房屋的预售有明确规定。2.郑顺水于2015年7月30日查封九号楼的土地，大王山庄公司不按照正常流程对九号楼施工、预售和销售手续，张照樑、黎映彤在这种情况下购买房屋，明显不属于善意第三人。3.张照樑、黎映彤与大王山庄大股东柴文达具有亲属关系，大王山庄公司未经公开销售，将房屋远远低于市场价出售给张照樑、黎映彤，该二人不仅不属于善意第三人，而且还涉嫌和大王山庄公司相互勾结，恶意转移财产，拒不履行法院判决裁定的犯罪行为。4.张照樑、黎映彤不属于普通购房人，法律和司法解释之所以保护购房人优先权，为了保护公民的居住权，而张照樑、黎映彤夫妻一次购买四套房屋，显然不是为了居住。5.张照樑、黎映彤的行为不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。首先张照樑、黎映彤和大王山庄于2016年7月26日、28日做的销售备案，而该房屋的土地已于2015年7月30日查封，大王山庄公司没有合法的预售许可证，大王山庄与张照樑、黎映彤签订的合同不合法。6.对于张照樑、黎映彤在异议中提到备案的房屋在郑顺水和大王山庄公司合同纠纷一案在一审、二审判决书中对九号楼部分房屋进行备案的现状进行了一个批露，并没有对销售行为进行认可。综上所述，在郑顺水依法申请对九号楼的土地和九号楼所有的房屋进行查封以后所发生的所有建设施工、所有的预售、备案、所有抵债行为等都属于违法的，都不能得到法律的认可，所产生的所有法律后果由实施人自己承担，因此请求法院能够查明事实，驳回异议人的异议请求。 大王山庄称，同意张照樑、黎映彤提出的异议请求。根据（武）房预售许可证第200404号，张照樑、黎映彤之母梁丽芬于2015年3月26日同大王山庄公司签订了《预购店面协议书》，并于2015年4月7日全额支付了200万元购买武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104房产，此时9号楼尚未有准备丈测面积，2016年准备丈测面积出来后，大王山庄公司根据（武）房预售证第200404号商品房预售许可证，于2016年7月26日和28日同张照樑、黎映彤签订《商品房买卖合同》，张照樑、黎映彤取得上述101、102、103、104房产所有权并备案登记手续，于2017年10月20日交房使用，合同号分别为201601269、201601268、201601244、201601246。根据最高人民法院《关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以定为《物权法》第六章所称的业主”。而《物权法》第六章所称的业主是物权享有完全所有权和处分权，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。还根据《最高人民法院全国民商事审判工作会议纪要》第十一条关于案外人执行异议之诉和第三人撤销之诉，武夷山市人民法院应立即解除2019年9月12日查封案外人坐落于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104房产的查封。 本院查明，2004年9月，大王山庄取得了案涉大王山庄度假区9号楼的商品房预售许可证，预售许可证号为：（武）房预售证第200404号。2015年3月26日，张照樑、黎映彤之母梁丽芬同大王山庄签订《预购店面协议书》，该协议载明：因大王山庄急需流动资金，经双方协商，达成如下协议：大王山庄将位于武夷山市××区公馆路大王山庄项目××商住楼××、××、××、104共计4个店面面积约250平方米先行预订给张照樑、黎映彤之母梁丽芬，每平方米8000元人民币。待9号商住楼封顶取得预售许可证，必须将上述四套店面预售给张照樑和梁丽芬的女儿黎映彤名下。张照樑、梁丽芬必须在2015年4月8日前支付给大王山庄人民币200万元作为购买上述四个店面的购房款，不计利息。2016年7月26日，黎映彤与大王山庄签订两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201601246、201601269，分别于2016年7月26日、28日通过武夷山房地产管理网提交备案），约定大王山庄将上述101、104两套店面出售给黎映彤。同年7月28日，张照樑与大王山庄签订两份《商品房买卖合同（预售）》（于2016年7月26日通过武夷山房地产管理网提交备案。合同编号分别为201601268、201601244），约定大王山庄将上述102、103两套店面出售给黎映彤。上述四套店面的《商品房买卖合同》均于2016年7月28日提交武夷山市房产管理处备案登记，并于2017年10月20日交付张照樑、黎映彤使用。后张照樑、黎映彤分别将上述101、102店面于2019年6月27日、10月2日出租他人使用。 另查明，本院在审理郑顺水与大王山庄合作合同纠纷一案中，根据郑顺水的申请，于2015年7月30日裁定查封了编号为352103201205090101《建设工程施工许可证》中工程名称为9＃楼的建设用地，于2016年9月7日裁定查封了大王山庄坐落于武夷山市××区公馆路××＃楼房产，禁止办理所有权登记、抵押权登记、预告登记和合同备案登记，期限为2019年9月6日。该案于2018年8月16日发生法律效力。因大王山庄未履行本院（2015）武民初字第1481号民事判决书所确定的义务，依郑顺水的强制执行申请，本院于2018年8月30日立案执行。2019年9月12日，本院作出（2019）闽0782执790号之二执行裁定书，查封登记在被执行人大王山庄名下的上述四套店面。 本院认为，本案争议焦点是案外人张照樑、黎映彤提出的执行异议能否排除本案对争议房屋的执行。本案中，在郑顺水申请本院于2015年7月30日查封案涉的9号楼地块之前，张照樑、黎映彤之母梁丽芬已与大王山庄签订《预购店面协议书》，并按约定支付了全额购房款。在符合预售条件之后，即于2016年7月26日、28日与大王山庄签订了上述四套店面的《商品房买卖合同》，并及时办理了网签及商品房买卖合同备案登记，该备案登记亦是在本院2016年9月6日查封案涉9#楼房产，并禁止办理所有权登记、抵押权登记、预告登记和合同备案登记的保全措施之前。因此，双方就上述四套店面签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。故对郑顺水关于张照樑、黎映彤与大王山庄相互勾结、恶意转移财产的辩称意见，不予采纳。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，本案所涉的四套房产虽未经预告登记，但已采取了网签及销售合同备案的公示方式。从效力上看，经过销售合同备案和网签的房屋不允许再处分，如果要再处分，必须解除销售合同备案和网签，和预告登记的效力基本相同。因此，经过网签或者销售合同备案的房产，如果买受人以案外人身份提出异议的，人民法院应当给予和预告登记权利人相同的保护。故张照樑、黎映彤就案涉的四套房产享有足以排除本院执行的物权期待权益，张照樑、黎映彤提出的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第三十条规定，裁定如下： 中止对坐落于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  余宝兴 审判员  彭敬贵 审判员  姜 欢 二〇一九年十二月三十一日 书记员  周军军 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。