云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1506号上诉人（原审被告）：龙陵县民生医院有限责任公司。统一社会信用代码：91530523MA6K3U9T93。住所地：云南省保山市龙陵县平达乡平安社区村民委员会三岔路。法定代表人：李家华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵映禄，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李润升，男，汉族，1964年8月2日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。委托诉讼代理人：杨恩晓，云南若在律师事务所律师。一般授权代理。原审被告：卢殿术，男，汉族，1967年2月8日生，甘肃省永昌县人，住云南省德宏州芒市。原审被告：苏文峰，男，汉族，1976年3月19日生，云南省保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。上诉人龙陵县民生医院有限责任公司（以下简称民生医院）因与被上诉人李润升、原审被告卢殿术、苏文峰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省龙陵县人民法院（2019）云0523民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。民生医院上诉请求:1.撤销（2019）云0523民初548号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分主要案件事实错误，适用法律不当，导致判决内容错误，严重损害了上诉人的合法权益。1.一审认定“原告经营茶厂，建盖有木架房一间及三层平房一间，被告卢殿术、苏文峰为开办医院，与原告协商租赁房屋，为满足医院使用需要，原告将用于开办茶厂的木架房拆除，将茶业机械设备处理，建盖了简易房”没有任何证据证明，原审被告卢殿术、苏文峰是根据被上诉人李润升家的租赁物现状签订的《房屋租赁合同》；2.李家华与李润升签订的《协议书》是双方对原《房屋租赁合同》解除相关事宜的处理，属《房屋租赁合同》的补充协议，上诉人不存在任何违约行为，一审判决上诉人再支付10万元的违约金后，双方签订的《房屋租赁合同》解除没有事实依据和法律依据；3.被上诉人提供租赁物给上诉人使用，上诉人使用并支付租金，是双方签订履行《房屋租赁合同》的根本目的，而上诉人与被上诉人签订《协议书》的目的是上诉人把民生医院搬离被上诉人的租赁物，不再继续使用该租赁物，被上诉人在签订该《协议书》时是十分清楚的并同意的；4.签订《协议书》时上诉人已将租赁物交还被上诉人，被上诉人已经实际接收该租赁物，《协议书》第三条约定：“已交还李润升平房一栋，乙方（李润升）今后有任何损失与甲方（李家华）无关，甲方拆走变压器乙方不得干涉”，可见签订《协议书》时双方已经就租赁物的返还交接进行了处理；5.《协议书》对原租赁期进行了调整，由原来的10年调整为3年；6.《协议书》对解除《房屋租赁合同》上诉人将医院搬离租赁物给被上诉人产生的实际损失进行了赔偿处理，且上诉人已按约定支付了赔偿款。综上，虽《协议书》上没有写明解除《房屋租赁合同》的字样，但上诉人是在被上诉人同意并签订《协议书》的基础上将医院搬离被上诉人的租赁物，并将租赁物实际交付给被上诉人，同时对因解除《房屋租赁合同》搬迁医院给被上诉人产生的实际损失进行了赔偿处理，故《协议书》确实是对原《房屋租赁合同》解除相关事宜的处理，上诉人不存在任何违约行为，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。李润升辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1.2015年12月8日，原审被告卢殿术、苏文峰（乙方、承租方）以龙陵县利民医院有限责任公司（现民生医院）的名义与答辩人（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定租期为10年，自2016年1月6日起至2026年1月5日止，在租赁合同期间出现乙方自己搬走或甲方要求乙方搬走，各承担违约金10万元，2019年5月中旬，上诉人在没有与答辩人协商的情况下擅自违反合同约定，将医院搬离承租房屋，因其违约行为造成平房房间内墙大面积损坏，同年6月7日，双方就搬迁过程中造成平房、设施、设备等损坏达成修复协议，并签订《协议书》，由上诉人支付维修费15000元；2.根据《房屋租赁合同》的约定，非因不可抗力擅自搬离的视为违约，上诉人2019年5月中旬擅自全部搬离已违反合同约定，一审认定上诉人构成违约，承担违约责任符合法律规定；3.《协议书》并不能视为解除原《房屋租赁合同》，《协议书》仅为上诉人擅自搬离后对搬离过程中造成房屋、设施、设备修复问题达成的修复协议，并非对原租赁合同的解除。卢殿术、苏文峰述称，自己早已从合同中退出，不清楚后来发生的事情，同意一审判决。李润升向一审法院起诉请求：1.判令被告共同承担原告损失364793.19元；2.判令被告共同支付原告违约金100000元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告原经营茶厂，建盖有木架房一间及三层平房一间。被告卢殿术、苏文峰为开办医院，与原告协商租赁房屋。为满足医院使用需要，原告将用于开办茶厂的木架房拆除，将茶叶机械设备处理，建盖了简易房。2015年12月8日，被告卢殿术、苏文峰（乙方）以“龙陵县利民医院有限责任公司”（承租方）的名义与原告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于龙陵县共计1400平方米的房屋租赁给乙方经营使用；租期为10年，自2016年1月6日起至2026年1月5日止，以开业时间为正式生效时间；房屋租金定为166000元，于每年年头1月5日前付清；乙方如需要对租赁房屋进行改造和较大装修，必须征得甲方同意，改造费用由乙方自负；因不可抗力因素造成合同无法履行时不视为违约，在租赁合同期间出现乙方自己搬走，或甲方叫乙方搬走，各承担违约金10万元。甲方签字：李润升。乙方签字：苏文峰、卢殿术。”2015年12月14日，被告苏文峰的妻子茶凤云、卢殿术向龙陵县市场监督管理局申请公司登记，登记的公司名称为“龙陵县民生医院有限责任公司”，法定代表人为茶凤云（执行董事）、卢殿术为监事，公司股东为茶凤云、卢殿术，住所为龙陵县。公司登记后，被告民生医院于2016年7月1日在所租赁的房屋内开始营业。2016年7月27日，公司股东变更为茶凤云、卢殿术、张云兰（卢殿术的妻子）；2017年2月22日，公司股东变更为张云兰、李家华、闫忠伟、郭进云；2018年5月30日，公司股权变更为李家华个人独资；2019年5月8日，公司股东变更为李家华、李文轩、郭进云，公司地址变更为龙陵县平安社区村民委员会三岔路。在民生医院经营期间，该公司于2016年9月支付给原告房租10万元，于2017年1月支付房租39.8万元，共计49.8万元。2019年6月7日，因李家华（甲方）要将民生医院搬到三岔路，与李润升（乙方）协商后，双方签订《协议书》，约定：一、经双方协商，甲方要把医院搬到三岔路，双方协商修理房屋维修费，现搬迁的是李家华，原来是苏文峰、卢殿术来租，租期十年，只住了三年，三年租金原承租人苏文峰已经一次性支付；二、这个医院属民生医院，经苏文峰、卢殿术开办后，转入张云兰、闫忠伟、李家华，后又起争议后，转到李家华接手，现因要把医院搬走，必须修还乙方平顶房，损坏着墙体最为严重，需重新修复，其他卫生间内的浴霸、脸盆等及门锁需修复；三、甲方一次性支付乙方平房损坏维修费15000元，现为李家华接手，已交还乙方平房一栋。甲方签字：李家华、乙方签字：李润升。”协议签订后，李家华于2019年6月8日支付给原告维修费15000元，并将民生医院搬到平达乡平安村三岔路。后原告认为被告违约，对其造成损失，遂向法院起诉。一审法院认为，对本案租赁合同的主体问题，被告苏文峰、卢殿术为公司登记，以设立中的“龙陵县利民医院有限责任公司”的名义与原告签订租赁合同，被告民生医院成立后，对该租赁合同予以认可，并一次性缴纳了三年租金，已实际接受该合同并履行了合同义务，原告作为出租方也予以接受，因此租赁合同的承租方应当认定为被告民生医院。被告卢殿术、苏文峰在合同上签名，系履行发起人设立公司的职责，签订房屋租赁合同的目的是为了设立公司，应由公司承担责任，虽公司名称最终登记为民生医院，亦不影响其行为的性质。因此，双方签订的房屋租赁合同依法成立并有效，被告民生医院应按合同约定履行义务。对被告是否违约的问题，房屋租赁合同约定的租期为十年，擅自搬离视为违约，现民生医院已经自行搬离所承租的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，其承担违约责任后，双方之间的房屋租赁合同视为解除。对李润升与李家华签订的协议是否视为双方对原租赁合同解除的问题，从协议内容看，该协议仅为李润升与李家华对民生医院搬离后，对搬迁过程中造成房屋、设施、设备损坏的修复问题达成的协议，并非对原租赁合同的解除。对原告的损失如何计算、约定的违约金是否过高问题，原告在陈述中认可因出租房屋给被告开办医院，需满足被告医院的使用要求，因而拆除其茶厂并建盖简易房，双方协商时租金在原来的基础上每年增加30000元，并确定租赁的期限为十年，如承租方擅自搬离，应支付违约金100000元。房屋租赁合同对原告改造房屋的投入已经进行了考虑，对能够预见的损失也以违约金的方式进行了约定，如被告依约履行，原告的利益应可得到实现，且提供租赁物并且保持租赁物符合约定的用途是出租人的义务。因此，双方租赁合同约定的违约金不存在过高的情形，原告主张违约金即能弥补其损失，对原告主张超过违约金部分的损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条规定，判决：一、由被告龙陵县民生医院有限责任公司于本判决生效后十日内支付给原告李润升违约金100000元，支付违约金后，双方签订的《房屋租赁合同》解除；二、驳回原告李润升的其他诉讼请求。二审中，上诉人民生医院提交了涉案房屋使用现状照片2张。证明双方解除合同后，被上诉人对房屋已经进行合理使用，用于经营宾馆。经质证，被上诉人李润升对照片的真实性予以认可，对证明目的不认可；原审被告卢殿术、苏文峰认可照片的真实性。本院认为，照片仅能证明上诉人民生医院搬离涉案房屋后，目前被上诉人对房屋的使用情况，与本案待证事实没有关联性，不予采信。经审理，二审查明的案件事实与一审判决认定的一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案《协议书》能否视为对涉案《房屋租赁合同》的解除。本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁合同期间出现乙方（承租方）自己搬走或甲方（出租方）叫搬走，各出违约金10万元，合同约定的租赁期限为2016年1月6日起至2026年1月5日止，上诉人于2019年6月搬离承租房屋，属于在租赁合同期间自己搬走，应按约定支付违约金10万元。上诉人主张搬迁医院与被上诉人签订了《协议书》，所签订的《协议书》已解除了之前签订的《房屋租赁合同》，自己已经按《协议书》的约定对搬迁医院给被上诉人造成的实际损失进行了赔偿，自己不存在违约行为，由于在《协议书》中无对解除《房屋租赁合同》的相关内容，其该主张无证据证实，本院不予支持。当事人在《房屋租赁合同》中对可能出现的违约情况已经以支付违约金的方式进行了约定，按照约定，上诉人应当承担“自己搬走”的违约责任为支付违约金10万元，因此，其已赔偿的15000元应从其应承担的违约金中扣减，即上诉人还应支付给被上诉人违约金85000元。综上所述，民生医院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省龙陵县人民法院（2019）云0523民初548号民事判决第二项，即“驳回原告李润升的其他诉讼请求”；二、变更云南省龙陵县人民法院（2019）云0523民初548号民事判决第一项为由上诉人龙陵县民生医院有限责任公司于本判决生效后十日内支付给被上诉人李润升违约金85000元，支付违约金后，双方签订的《房屋租赁合同》解除。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2300元，由龙陵县民生医院有限责任公司负担1960元，李润升负担340元。本判决为终审判决。审判长 杨 梅审判员 段明树审判员 黄映瑾二〇一九年十二月十日书记员 施 婷