江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终492号上诉人（原审被告）：李晨（曾用名陈晨），女，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈庆玲，女，1957年10月20日出生，汉族，住新沂市。原审第三人：中国银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市钟吾路94号。负责人：赵毓敏，该行行长。上诉人李晨因与被上诉人陈庆玲、原审第三人中国银行股份有限公司新沂支行（以下称中国银行新沂支行）合同纠纷，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李晨上诉请求：1.依法一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之间不存在借名买房关系，一审法院认定被上诉人借用上诉人的名义购买涉案房屋是错误的。上诉人李晨和被上诉人陈庆玲是母女关系。涉案房屋是上诉人购买的。上诉人自2005年起参加工作，一直在新沂市人民医院工作至今。工作后，上诉人将自己的工资交给陈庆玲保管。陈庆玲于1994年与父亲离婚，上诉人的哥哥判归父亲抚养，上诉人判归陈庆玲抚养，但陈庆玲对我不太照顾，将我寄养在其姐姐家。我购买6楼的涉案房产，陈庆玲当时选的是8楼房产，我们决定各买各的，两套房子在一起彼此方便照顾。然而，当上诉人办完涉案房屋贷款手续后，被上诉人说自己不买8楼的房屋了，要和上诉人一起居住。涉案房产2011年底至2012年年初就交房了。上房后，上诉人出钱装修后接着入住，上诉人陆续购置了房内的物品。二、涉案房产购房合同、贷款合同都是上诉人签订，而且办理了备案登记，足以证明涉案房产是上诉人所有。假使涉案房产所有的款项都是被上诉人支付，也只能认为是父母对子女的赠与，或者是债务行为。作为赠与方或者代交款者只能要求受赠方或债务人偿还垫付款项，房屋产权应以房产部门登记为准。另外借名买房应签订书面协议。陈庆玲向一审法院起诉请求：1.请求确认陈庆玲借李晨名义购买新沂市锦绣名苑3号楼4单元602室房屋（以下称涉案房屋）的行为有效；2.判令李晨协助陈庆玲办理涉案房屋产权转移登记手续，将涉案房屋产权登记至陈庆玲名下；3.判令涉案房屋归陈庆玲所有；4.诉讼费用由李晨负担。一审法院经审理查明，2011年6月9日，李晨用陈晨的名字与江苏佳乐有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号为XY29579）并办理了备案登记，合同约定：由江苏佳乐有限公司将涉案房屋出售给陈晨，房屋建筑面积为110.47㎡，总价款546376元，其中签订合同时支付总价款的30%，余款于本合同签订后三十日内向银行贷款支付。2011年9月1日，李晨用陈晨的名字与中国银行新沂支行签订了《个人一手住房贷款合同》，办理了涉案房屋按揭贷款，贷款金额380000元，贷款期限共30年/360个月。2014年8月25日，江苏佳乐有限公司完成了对涉案房屋产权的初始登记。涉案房屋一直由陈庆玲居住使用至今。另查明，涉案房屋首付款系由陈庆玲向江苏佳乐有限公司支付，房屋按揭贷款亦由陈庆玲按月向中国银行新沂支行偿还。李晨认可涉案房屋首付款及按揭贷款是由陈庆玲经手支付，但辩称所付款项均是由其以现金形式先交付给陈庆玲，再由陈庆玲代为支付；陈庆玲对李晨的该抗辩主张不予认可，李晨亦未提供证据证实其向陈庆玲交付了款项。庭审中，陈庆玲为证明其以李晨名义购房的情况，申请证人陈某（陈庆玲弟弟）出庭作证。陈某称，购买涉案房屋时，因陈庆玲年龄大，贷款不方便，就用了陈晨的名字购房。李晨对陈某的该证言不予认可。陈庆玲为证明其实际占有使用涉案房屋并支付物业费、电费、燃气费的情况，提交了相应的物业费、电费、燃气费票据。李晨对该票据的真实性无异议，但辩称票据载明的户名为陈晨，应认定实际交款人李晨。陈庆玲为证明李晨无经济能力购房，提供了其于2011年至2013年间为李晨偿还车贷的银行还款凭证。李晨认为，该还款凭证与本案无关，陈庆玲代其偿还车贷属于赠与行为。李晨为证明其有购房能力及工资发放后交由陈庆玲保管的主张，提供了其2010年2月至2016年10月的工资卡银行交易记录。陈庆玲质证认为：该证据仅能证明李晨的工资发放情况，不能证明李晨将工资交付给陈庆玲，由陈庆玲代为偿还按揭贷款；陈庆玲已于2004年结婚成家，其称将工资交给陈庆玲，与常理不符；如涉案房屋是李晨购买，李晨没有必要将钱取出来交给陈庆玲，再由陈庆玲偿还按揭贷款。一审法院认为：实践中，借名买房的发生通常是因为实际购房人由于受限购、限贷政策影响，自身不符合购房或贷款的条件，或者出于转移财产等目的，借用他人名义办理购房及按揭贷款手续，但购房出资及房屋权益均由实际购房人享有。因借名买房关系通常发生在家人及亲朋之间，往往出于信任关系而未签订书面协议。故在发生纠纷的情况下，应结合借名买房的原因、购房款支付、房屋占有使用情况等因素综合判断争议双方之间是否存在借名买房关系。具体到本案中，从借名买房的原因看，涉案房屋按揭贷款年限为30年，购房时，陈庆玲已满54周岁，受银行个人住房贷款申请条件的限制，陈庆玲以自己名义客观上无法办理年限为30年的住房贷款，故陈庆玲关于因贷款原因而以李晨名义购房的主张，符合其自身实际情况。从购房合同的履行情况看，陈庆玲支付了购房首付款，并实际占有使用涉案房屋至今。从房屋按揭贷款的负担情况看，按揭贷款实际系由陈庆玲按月向中国银行新沂支行偿还。李晨辩称涉案房屋首付款及按揭贷款均由其每月先以现金的形式交给陈庆玲，再由陈庆玲代为偿还；陈庆玲对此不予认可，李晨亦未提供充分的证据证实其抗辩主张。故法院对李晨的该抗辩意见，不予采信。综上，陈庆玲提交的证据足以证明其与李晨之间存在借名买房关系，陈庆玲应为涉案房屋的实际权益人，双方之间由此成立借名买房的合同关系。因陈庆玲与李晨之间形成的借名买房合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害第三人利益，应认定双方之间的借名买房合同合法有效。陈庆玲作为涉案房屋实际购房人，基于其与李晨之间的借名买房关系，有权请求李晨协助其办理涉案房屋产权转移登记手续。鉴于，李晨与中国银行新沂支行就涉案房屋订立了住房贷款合同。在陈庆玲、李晨双方内部而言，陈庆玲系实际购房人，李晨仅系出名人，涉案房屋按揭贷款实际应由陈庆玲负担。现陈庆玲要求由其一次性向中国银行新沂支行清偿涉案房屋剩余全部按揭贷款本息，再由李晨协助其办理涉案房屋产权转移登记的请求，符合法律规定，法院予以支持。涉案房屋尚未办理产权登记，陈庆玲基于其与李晨之间的借名买房关系，仅享有要求李晨协助其办理产权转移登记的请求。在未办理房屋所有权转移登记手续前，陈庆玲依法对涉案房屋并不享有所有权。故对陈庆玲要求确认涉案房屋归其所有的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、陈庆玲与李晨之间形成的关于新沂市锦绣名苑3号楼4单元602室的借名买房合同有效；二、陈庆玲应于判决发生法律效力之日起二十日内向第三人中国银行股份有限公司新沂支行偿还新沂市锦绣名苑3号楼4单元602室房屋的剩余全部按揭贷款本息；三、李晨应于陈庆玲还清上述按揭贷款本息后十日内协助陈庆玲办理新沂市锦绣名苑3号楼4单元602室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产权转移登记至陈庆玲名下；四、驳回陈庆玲的其他诉讼请求。本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在借名买房的关系。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房通常发生在亲属或者朋友之间。借名买房发生的原因通常是实际购房人不符合购房或贷款的条件，或者出于隐蔽财产的目的，借用他人名义办理购房手续，但购房出资及房屋权益均由实际购房人享有。本案中，首先，从借名买房发生的原因看，涉案房屋按揭贷款年限为30年，购房时陈庆玲已满54周岁，客观上陈庆玲无法办理30年的住房贷款。而李晨26岁，且有稳定的工作和收入，能够向银行获取30年的贷款，故上诉人与被上诉人符合借名买房的自身条件；其次，上诉人与被上诉人系近亲属，符合借名买房的身份关系；再次，从购房款的支付来看，陈庆玲支付了首付款，并且银行贷款部分也是由陈庆玲按月偿还；最后，涉案房屋一直由陈庆玲实际占有、使用。李晨虽然主张，涉案房屋首付款及按揭贷款均由其每月先以现金的形式交给陈庆玲，再由陈庆玲支付首付款、代为偿还银行贷款，但未提供充分的证据证实，且陈庆玲也不予认可，故李晨应当承担不利的法律后果。综上，原审法院根据陈庆玲提供的证据认定上诉人与被上诉人之间存在借名购买涉案房屋关系并无不当。综上，上诉人李晨的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李晨负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝杰审 判 员 张伟审 判 员 李琳二〇一九年十二月三十一日法官助理 王茹书 记 员 苗鑫