河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22833号上诉人（原审被告）：郑州轩龙置业有限公司，住所地郑州市管城回族区航海东路与腾飞路交叉口南300米盛澳金尊府二楼206号。法定代表人：祁美洲，总经理。委托诉讼代理人：史婧，河南泰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪红莉，河南泰卓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁亚苹，女，1993年11月5日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：马春丽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人郑州轩龙置业有限公司因与被上诉人梁亚苹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州轩龙置业有限公司上诉请求：撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13398号民事判决，改判驳回被上诉人要求上诉人返还定金3万元的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，且判决超出了被上诉人诉讼请求。一审法院对《认购书》解除的原因和过错认定错误，《认购书》系由于被上诉人的过错和违约导致的而非上诉人。被上诉人违约在先，经双方协商延期一个月被上诉人仍未纠正违约行为，按照《认购书》约定的价格签订正式合同的条件已经不具备，上诉人因此解除合同退还全部房款系依法解除合同，不构成违约，不应承担定金罚责。被上诉人未在《认购书》约定的时间内交足购房款并完成正式合同签约构成违约，上诉人向被上诉人退还房款是依法行使合同约定的解除权，不应当认定为违约行为并判上诉人承担定金罚责。上诉人行使单方解除合同的权利系《认购书》明确约定的，也是一审法院已经认定的事实。一审法院依据上诉人置业顾问王辉和被上诉人丈夫李豪的微信聊天记录认定上诉人未向被上诉人做出催交或限期交纳房款的意思表示，系明显的事实认定错误，事实上，上诉人一直坚持被上诉人逾期缴纳房款已构成违约。梁亚苹辩称，被上诉人已经按《认购书》的约定向上诉人支付了购房定金及购房首付款，虽然没有按《认购书》约定的交纳首付款时间付款，但上诉人每次收取被上诉人交纳的款项后并给被上诉人出具了相应收据，没有拒绝收款的意思表示，说明上诉人对被上诉人逾期付款的行为也是认可的。另根据被上诉人丈夫李豪与上诉人置业顾问王辉之间自2019年3月18日签订《认购书》至2019年5月25日期间的微信聊天记录，期间双方一直在交流《认购书》的履行方式以及签订正式商品房买卖合同前的准备工作，王辉对被上诉人逾期支付购房款的行为一直都是认可的，没有任何催交或限期交纳的意思表示，更没有限定被上诉人将户籍迁移至郑州市区的时限。上诉人单方解除合同并不是因为被上诉人违约付款造成的。根据被上诉人丈夫李豪与王辉的电话录音，双方最终未能签订正式的商品房买卖合同，是由于上诉人在认购书之外涨价和被上诉人到房管局投诉反映上诉人房屋涨价问题造成的，很显然是上诉人违约，应当适用定金罚则。上诉人在未告知被上诉人的情况下单方解除合同并将被上诉人所交纳的定金和首付款全部退还给被上诉人，也反证出上诉人自认是其违约造成的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，依法驳回上诉人的上诉请求。梁亚苹向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告定金3万元、印花税256元、手续费60元及资金占用费5000元，合计35316元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，郑州轩龙公司作为甲方、梁亚苹作为乙方签订《盛澳金尊府商品房认购书》，主要约定：乙方梁亚苹认购盛澳.金尊府一期3号楼1603号房屋，建筑面积为119.27平方米，认购房价为1840336元，定金3万元；乙方应于2019年3月21日前，缴纳本次认购房屋房款530336元。并签订《商品房买卖合同》、乙方应严格遵守本《认购书》第一条约定的时限及付款比例向甲方缴纳房款，如违反本《认购书》的约定，首付缴纳不足约定付款比例，未能于约定通知期限内签署《郑州市商品房买卖合同》，或不履行本《认购书》的条款，则甲方可无需通知乙方，有权单方面解除本《认购书》，并将认购房源另行处置，所有优惠取消所收定金不予返还。乙方违反认购书约定条款情况下，包括逾期签约、首付缴纳比例不足等情况，且甲方已通过催交短信或信函告知乙方后，甲方可视情况对乙方所交房款进行处理，若甲方将乙方所交房款退还致乙方账户，则本协议自动失效。同日，梁亚苹向郑州轩龙公司交纳手续费60元、定金3万元；2019年4月1日，梁亚苹向郑州轩龙公司交纳首付款10万元；同月10日，梁亚苹向郑州轩龙公司交纳首付款10万元；同月22日，梁亚苹向郑州轩龙公司交纳首付款20万元；同月30日，梁亚苹向郑州轩龙公司交纳首付款130336元，梁亚苹的丈夫李豪通过向郑州轩龙公司置业顾问王辉指定的账户转款的方式支付郑州轩龙公司合同备案差价款23854元；同年5月24日，梁亚苹向郑州民鸿房地产营销策划有限公司交纳印花税256元。2019年5月24日，郑州轩龙公司退还李亚苹584190元，包括定金30000元、首付款530336元、合同备案差价款23854元。梁亚苹称，其没有违约，河南轩龙公司单方解除合同，应双倍退还定金。并提交其丈夫李豪与郑州轩龙公司置业顾问李辉之间的微信聊天记录为证，该聊天记录显示了王辉与李豪之间自2019年3月18日至2019年5月25日之间的聊天情况，期间，双方一直在交流《盛澳金尊府商品房认购书》的履行方式，王辉对梁亚苹逾期支付购房款的行为予以认可，未有催交或限期交纳的意思表示，也没有限定梁亚苹将户籍迁移至郑州市的时限。河南轩龙公司则称，因梁亚苹逾期支付房款且未于2019年3月21日前将户籍迁入郑州市，故梁亚苹的行为属违约，该公司解除合同并返还购房款，理由正当。另查明，2019年5月17日，梁亚苹将其户籍从河南省扶沟县吕潭乡陈大楼行政村迁移至郑州市惠济区迎宾路9号香山社区1号。还查明，梁亚苹、河南轩龙公司均认可双方签订的《盛澳金尊府商品房认购书》已经解除。一审法院认为，原、被告之间签订的《盛澳金尊府商品房认购书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行应尽义务。王辉作为被告的置业顾问，其职务行为所产生的法律责任应由被告承担。王辉在与原告丈夫李豪的微信聊天中，对原告逾期支付购房款的行为予以认可，未有催交或限期交纳的意思表示，其该行为系职务行为，故可认定被告对原告逾期支付购房款的行为是认可的。另原、被告之间签订的认购书中未对原告户籍迁移至郑州市的时间做出限制性约定。被告以原告逾期支付购房款及户籍未及时迁移至郑州市为由解除其与原告签订的《盛澳金尊府商品房认购书》，并返还原告购房款及定金，理由不足，其行为构成违约。现原告以被告单方解除合同为由，要求被告返还双倍定金30000元，符合法律规定，该院予以支持。原告提交的票据显示，其向郑州民鸿房地产营销策划有限公司交纳印花税256元，现其要求被告返还印花税256元，证据不足，该院不予支持。原、被告均认可双方签订的认购书已经解除，原告要求被告返还手续费60元，理由正当，该院予以支持。认购书中未约定违约责任，现原告要求被告支付以584190元为基数自2019年4月29日至2019年5月24日按月息1%的标准计算的资金占用费约5000元，证据不足，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑州轩龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告梁亚苹双倍定金30000元、手续费60元；二、驳回原告梁亚苹的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，减半收取计342元，由被告郑州轩龙置业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人郑州轩龙置业有限公司与被上诉人梁亚苹签订的《盛澳金尊府商品房认购书》，系双方真实意思表示，合法有效。在签订该《盛澳金尊府商品房认购书》的同日，被上诉人向上诉人交纳了定金3万元，后又陆续交纳了首付款530336元，从王辉在与被上诉人丈夫李豪的微信聊天中可以看出，对被上诉人逾期支付购房款的行为予以认可，也未有催交或限期交纳的意思表示，王辉又系上诉人的置业顾问，其该行为系职务行为，所以，原审认定上诉人对被上诉人逾期支付购房款的行为是认可的并无不当。同时，双方之间签订的认购书中未对被上诉人户籍迁移至郑州市的时间做出限制性约定。因此，原审法院认定上诉人解除其与被上诉人签订的《盛澳金尊府商品房认购书》，并返还被上诉人购房款及定金，其行为构成违约亦无不当。故原审判决上诉人返还被上诉人双倍定金30000元也无不当。综上所述，郑州轩龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由上诉人郑州轩龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月十日书记员 娄      杨      杨