江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初5373号原告：李勤博，男，1979年10月23日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告：王荣荣，女，1983年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李勤博，系王荣荣的丈夫。被告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙安杰，该公司职员。委托诉讼代理人：孙炜煜，该公司职员。原告李勤博、王荣荣与被告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勤博（暨王荣荣的委托诉讼代理人），被告莲花物业公司的委托诉讼代理人孙安杰、孙炜煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勤博、王荣荣向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告的损失共44871.9元。由于鉴定报告出来，原告变更损失金额为26129元（15700元+7800元+2329元+300元）。事实和理由：2018年8月9日，原告家中（苏宁悦城A区1号202室）卫生间地漏反水，反水带出白色粉末垃圾附着在卫生间地漏周围，经被告检查系1号楼负一楼污水管道堵塞造成，这次反水未对原告家中造成损失。2018年12月28日晚，原告回到家中发现家中地面很多污水，并已溢出门外公共区域，而房间水深处约3厘米，经被告检查确认是负一楼污水管道堵塞，造成原告家中卫生间地漏反水，导致家中地板、门以及家具等被污水浸泡而变形开裂。原告家中反水是由于被告未对污水管道进行有效疏通造成的，违反了《前期物业服务合同》第二条第3项规定，也违反了《江苏省物业管理条例》第76条规定。根据上述规定，被告应承担法律责任，赔偿原告的损失。被告莲花物业公司辩称：2018年12月28日晚，被告接到原告报修，反映家中反水被泡，立即安排人员帮助其进行清扫。后经排查发现，反水主要原因是苏宁悦园A区主管道未与市政污水管道进行连接。被告依据相关规定，每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次。被告认为原告家中产生的损失与被告无任何关系，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：悦园A区1号202室房屋所有权人为李勤博、王荣荣（共同共有）。2017年12月29日，李勤博与莲花物业公司签订《前期物业服务合同》1份，合同第二条约定莲花物业公司提供的前期物业管理服务包括……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。2018年8月9日，李勤博、王荣荣居住的苏宁悦城A区1号202室的卫生间地漏反水，莲花物业公司检查系负一楼污水管道堵塞造成。2018年12月28日晚9时左右，李勤博、王荣荣回到苏宁悦城A区1号202室家中，发现家中地面很多污水，并已溢出门外公共区域，即向莲花物业公司报告。莲花物业公司接报后立即上门检查确认是负一楼污水管道堵塞，造成卫生间地漏反水。水漫延到客厅和房间，导致地板、乳胶漆、切片板装饰门（含门套）、门套、衣柜（含衣柜门）、360路由器、箱体床和床头柜等被污水浸泡而变形开裂。莲花物业公司当晚为了应急砸开了负一楼的下水管道，排除了室内的污水。李勤博、王荣荣与莲花物业公司交涉赔偿事宜无果后，提起本案诉讼。本案审理中，经李勤博、王荣荣申请，本院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对苏宁悦城A区1号202室房屋内复合木地板、踢脚线、乳胶漆、切片板装饰门（含门套）、门套、衣柜（含衣柜门）、360路由器、箱体床和床头柜等遇水损害后的损失进行评估，评估结论是受损装饰装潢及部分家具的损失价值为15700元。无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司向李勤博、王荣荣收取评估费1750元。李勤博、王荣荣要求莲花物业公司赔偿损失26129元，具体明细如下：1、装饰装潢及部分家具的损失15700元；2、租房三个月的租金大约7800元；3、重新装修的误工费2329元（按照无锡2018年的制造业的平均工资计算）。在庭审中，莲花物业公司提供了照片、微信记录和定期检查记录，证明其公司已按照约定对污水管道进行了疏通。上述事实，由不动产权证、现场照片、《前期物业服务合同》、资产评估报告书、发票、微信记录和定期检查记录等证据及当事人陈述附卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李勤博与莲花物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，莲花物业公司负有物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通的合同义务。虽然莲花物业公司提供了照片、微信记录和定期检查记录，证明其公司已按照约定对污水管道进行了疏通。但在李勤博、王荣荣居住的苏宁悦城A区1号202室的卫生间地漏于2018年8月9日反水后，莲花物业公司对可能存在再次反水的隐患没有及时消除，导致2018年12月28日再次发生反水，致李勤博、王荣荣的财产遭到损害，莲花物业公司应当承担违约责任，对李勤博、王荣荣的损失进行赔偿。即便下水道堵塞可能是楼上的住户造成的，也不能免除莲花物业公司的违约责任。关于具体损失：李勤博、王荣荣要求莲花物业公司赔偿装饰装潢及部分家具的损失15700元，已由资产评估报告书证实，本院予以确认和支持；租房三个月的租金大约7800元，因李勤博、王荣荣称反水后与李勤博的父母居住在无锡市滨湖区太湖国际社区一街区103号1303室房屋内，又没有提供在外租住的证据，故对此项损失本院不予认可；重新装修的误工费2329元，因李勤博、王荣荣没有提供证据证明已经实际产生，故对此项损失本院不予认可。因此，李勤博、王荣荣的实际损失为15700元，苏宁公司应当予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、深圳市莲花物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿李勤博、王荣荣损失15700元。二、驳回李勤博、王荣荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费453元、评估费1750元，合计2203元，由深圳市莲花物业管理有限公司负担1324元。李勤博、王荣荣负担879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  汤龙寿人民陪审员  杨桂丽二〇一九年十二月二十三日书 记 员  赵 赫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。