四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19915号 上诉人（原审被告）：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：张宇，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斐然，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨英健，男，1984年1月2日出生，纳西族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：周良，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向烨，四川上盛律师事务所律师。 上诉人成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）因与被上诉人杨英健商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金沙鹭岛公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回杨英健的全部一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由杨英健承担。 事实与理由：一审法院认定金沙鹭岛公司应履行协助杨英健办理案涉车位的不动产权登记的义务并应承担逾期办证的违约责任，属于事实认定错误、法律适用不当。 （一）金沙鹭岛公司不是承担办理案涉车位不动产权登记义务的主体。案涉“金沙柏林郡”项目系金沙鹭岛公司与四川养正投资有限公司（以下简称“养正公司”）的合作开发项目，根据双方的合作模式，项目以金沙鹭岛公司的名义报建和销售，养正公司负责项目开发、建设和实际的销售。而实际上，项目的销售也一直由养正公司与买受人进行对接和完成交易，包括实现销售后的办证也一直由养正公司实施。因此．金沙鹭岛公司的合作方养正公司应是实际承担办理案涉车位不动产权登记义务的主体。 （二）即使金沙鹭岛公司被认为应当承担办理案涉车位不动产权登记的义务，但该义务客观上无法履行，且金沙鹭岛公司不存在违约行为，不应承担合同项下逾期办证的违约责任。 金沙鹭岛公司的合作方养正公司已经于2016年向房管部门递交了资料申请过户办证并被受理，直至2019年9月，房管部门才通知金沙鹭岛公司退件、拒绝办理案涉车位的权属登记。在房管局正式通知退件之前的期间，办证过程系金沙鹭岛公司不能影响、不能控制的，通知退件后，房管局亦未明确告知金沙鹭岛公司无法办证的原因。因此，协助办理案涉车位权属登记的义务不可归责于金沙鹭岛公司的原因，客观上无法履行。 基于上述事实，案涉车位不动产权登记的办理由合作方养正公司负责实施，同时亦需要房管部门的配合，并非金沙鹭岛公司一己之力即可完成。根据《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》第七条第5款的约定，金沙鹭岛公司承担逾期办证违约责任的前提是“因出卖人的责任”，既然未能办理权属登记的原因不在于金沙鹭岛公司，金沙鹭岛公司亦不存在违约行为，那么金沙鹭岛公司就不应承担合同项下的违约责任。如因不可归责于金沙鹭岛公司的因素判决金沙鹭岛公司承担支付违约金，则将是对金沙鹭岛公司极大的不公平。 （三）即使金沙鹭岛公司被认定应承担逾期办证的违约责任，金沙鹭岛公司亦认为一审判决适用法律不当，判决支持的违约金数额明显过高，应予以减少。 即使金沙鹭岛公司被认定为未按约定办理涉案车位的不动产权登记，但是，杨英健并没有因未办证而遭受实际的损失，杨英健亦未就造成的实际损失提供证据，故金沙鹭岛公司请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依法适当调减违约金数额。 杨英健答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，金沙鹭岛公司的上诉请求不应当得到支持。 1.金沙鹭岛公司是办理车位不动产权登记义务的主体。金沙鹭岛公司系商品房买卖合同的当事人，是履行该合同的义务主体。案涉车位登记在金沙鹭岛公司名下，也只能以金沙鹭岛公司的名义将车位不动产权变更登记在杨英健名下。至于金沙鹭岛公司与养正公司的关系系其内部关系，不能约束杨英健。 2.金沙鹭岛公司办理车位不动产权登记义务不存在客观上无法履行的情形。案涉“金沙柏林郡”小区大部分业主已经取得车位的不动产权，金沙鹭岛公司并没有举证证明车位不动产权登记无法办理存在不可抗力的情形。 3.一审法院认定金沙鹭岛公司承担的违约金合理合法。一审法院认定违约金的计算标准是根据双方合同约定，该合同系金沙鹭岛公司提供的格式合同，本身关于金沙鹭岛公司违约金的约定已经很低。合同约定的每日万分之一的计算标准甚至低于中国人民银行公布的同期贷款利率。 4.关于众意置业公司收取案涉车位款项的问题。第一，金沙鹭岛公司承认养正公司系其合作公司，而养正公司和众意置业公司法定代表人为同一人杨晓鸿，众意置业公司持有养正公司70%的股权，杨晓鸿持有众意置业公司90%的股权，养正公司和众意置业公司存在高度关联性。第二，在案涉小区宣传资料当中载明的投资方系养正公司并备注众意集团，在有的宣传资料中甚至直接载明投资商为众意置业公司。第三，杨英健及其他案涉小区的业主交付车库款项及税费的地点均在售楼部，办理签订合同及收取款项的均是同一批人员。第四，杨英健交付款项后一直使用车位至今，没有任何人阻止。因此，杨英健有理由相信将相关车位款项和税费交给众意置业公司是履行合同约定的付款义务。 综上，请求法院驳回金沙鹭岛公司的全部上诉请求，维持一审判决。 杨英健向一审法院起诉请求：1、判令金沙鹭岛公司协助杨英健将位于成都市青羊区金沙柏林郡1栋-1楼203号车位的权属登记在原告名下；2、判令金沙鹭岛公司向杨英健支付逾期办证违约金，具体数额以72000元为基数，按照日万分之一的标准从2017年5月1日起计算至实际取得车位所有权登记证书之日止，暂计至2019年4月15日违约金为5140.80元；3、判令金沙鹭岛公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月30日，杨英健（买受人）与金沙鹭岛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》，其中《商品房买卖合同》主要约定：金沙鹭岛公司将金沙柏林郡项目-1层203号车位以72000元售予杨英健。买受人一次性付款的方式付款，金沙鹭岛公司应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房，在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照补充协议处理。买受人同意委托出卖人代交契税、专项维修资金、物业服务费用、商品房产权办理手续费、产权登记费及共有权人登记费及办理相关权属证据所需的其他税费，上述费用应在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人依法选聘的物业管理企业为是成都佳境资产管理有限责任公司（以下简称佳境管理公司）。 《补充协议》主要约定：买受人应于签订本协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款。房款总价为人民币72000元整。出卖人应按双方在《商品房买卖合同》约定的联系方式书面通知买受人领取交房通知书，待买受人验收并签署房屋验收交接单后视为交付。若买受人在出卖人发出领取交房通知书的15天后或在买受人领取交房通知书5天后，仍未进行验收交接，视为房屋已经完成交付。如因出卖人的责任未能在商品房交付之日起480个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买卖双方一切权利义务以《商品房买卖合同（车位）》及附件和本补充协议为准。出卖人的售楼书、DM单、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准文件为准，如有变化，不另行通知。 金沙鹭岛公司、佳境管理公司向杨英健出具专用收据四张（以下简称收据），载明：2015年4月28日，佳境管理公司收到杨英健车位管理费150元并加盖佳境管理有公司发票专用章；2015年4月30日，金沙鹭岛公司收到杨英健车位购车位款62000元并加盖金沙鹭岛公司财务专用章；2015年4月30日收到杨英健车位定金10000元并加盖金沙鹭岛公司财务专用章；2015年5月1日，金沙鹭岛公司收到杨英健车位契税、手续费、国土费等税费，共计3930元，收据加盖金沙鹭岛公司财务专用章。 一审另查明：根据房屋信息查询记录，金沙鹭岛公司于2014年5月28日以国有土地商品房新建的方式取得青羊区车位的所有权，所有方式为单独所有，证书编号为证监4031659，该车位无抵押、查封。 杨英健于2019年7月1日向一审法院主张权利。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同（车位）》、《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》、收款收据4张、银行转账流水、房屋信息查询记录等证据和当事人陈述，一审法院对上述证据予以采信。 一审法院认为，杨英健与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同（车位）》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。 （一）关于不动产权登记。根据杨英健提交的收据，能够证明其向金沙鹭岛公司支付了案涉车位的购车款72000元及办证税费3930元。金沙鹭岛公司抗辩柏林郡项目是金沙鹭岛公司与养正投资公司合作的项目，虽然是按金沙鹭岛公司报建的，但实际都是由养正投资公司实施的。一审法院认为，首先，虽然金沙鹭岛公司陈述其与养正公司系合作关系，但金沙鹭岛公司未提交该合作协议，即便其所述属实，亦系其与养正公司之间的合同关系，相关约定对杨英健无约束力。杨英健有权依据《商品房买卖合同（车位）》及《补充协议》要求金沙鹭岛公司履行办证义务。但是，一方面，基于金沙鹭岛的陈述，金沙鹭岛公司作为开发商，以合作的形式与养正公司约定由养正公司主导案涉项目的出售，系其自行处分自身权利；另一方面，第一，杨英健虽未提交相关证据，但其关于支付车位款的陈述符合商品房买卖的一般交易习惯，且不违反常理；第二，杨英健支付车位款后，实际取得了案涉车位并使用至今；第三，杨英健提交的案涉项目合同及补充协议，均载明开发商为金沙鹭岛公司。故杨英健作为普通购房（车位）者，其有理由相信，其向金沙鹭岛公司支付前述款项系履行《商品房买卖合同（车位）》约定的付款义务。综上，金沙鹭岛公司抗辩称其项目车位方面都是由养正投资公司进行其恰接与办理，即便其相关陈述属实，亦系其与养正公司之间就合作协议产生的纠纷，与本案无关。故对金沙鹭岛公司的该项抗辩，一审法院不予支持。 据此，现杨英健已经按约履行了合同约定的付款义务，金沙鹭岛公司应当按约履行协助办理不动产权登记的义务。根据房屋信息查询记录，案涉车位现登记于金沙鹭岛公司名下，且无查封、抵押等不能办理过户登记的阻却事由，故对杨英健主张金沙鹭岛公司协助其将案涉车位的权属登记至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。 （二）关于违约金。根据合同约定，杨英健未在车位交付之日起480个工作日内取得房屋所有权证书的，金沙鹭岛公司应自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起，每日按已付款万分之一标准支付违约金，直至实际取得权属证明之日止。现杨英健主张，案涉车位于2015年4月30日实际交付，但其未提交有效证据予以证明，且金沙鹭岛公司亦不认可。但案涉车位现确已交付，而本案双方均未主张案涉车位逾期交付，且均未举证证明车位实际交付时间，故一审法院酌定以合同约定的交付期限，即2015年4月30日为案涉车位的实际交付时间。据此，金沙鹭岛公司应于480个工作日内，即2017年4月2日之前协助办理完毕案涉车位的分户产权，故金沙鹭岛公司应自次日起，即2017年4月2日起，计付违约金。现杨英健主张从2017年5月1日起计算，一审法院予以支持。 综上，对杨英健的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、金沙鹭岛公司于判决生效之日起十日内协助杨英健办理位于青羊区车位的不动产权登记；二、金沙鹭岛公司于判决生效之日起十日内向杨英健支付逾期办证违约金（以72000元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年5月1日起，计付至杨英健实际取得前述不动产登记证明之日止）。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由金沙鹭岛公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人金沙鹭岛公司的上诉请求与被上诉人杨英健的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、履行协助办理车位的义务主体是否为金沙鹭岛公司；二、一审法院对逾期办证违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，金沙鹭岛公司在一审中已陈述案涉项目公司与养正公司是合作关系，而杨英健与金沙鹭岛公司缔约并向金沙鹭岛公司付款，与杨英健产生合同关系的是金沙鹭岛公司。杨英健向金沙鹭岛公司支付了房款，金沙鹭岛公司也向杨英健交付了案涉车位，双方签订的合同中明确约定由金沙鹭岛公司办理案涉房屋的权属转移登记，金沙鹭岛公司应当承担协助杨英健办理案涉车位不动产权证的合同义务。一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于金沙鹭岛公司提出现办证存在障碍的问题，金沙鹭岛公司提出房管部门拒绝办理案涉车位的权属登记，但未提交相应证据予以证明，本院对该项理由不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，案涉合同约定逾期办证违约金的标准仅为日万分之一，年利率仅为3.65%，并不明显过高。且违约金具有补偿性和惩罚性之双重属性，一审法院按照双方约定的标准确定违约金具有合同依据。金沙鹭岛公司抗辩提出其不应当承担违约金以及违约金金额过高的理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇一九年十二月十七日 书记员 王朝阳