江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4256号上诉人（原审原告）:石干成，男，1963年2月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李爱国，男，1978年11月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被上诉人（原审被告）:王安巧，女，1977年11月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。上诉人石干成因与被上诉人李爱国、王安巧房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石干成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认李爱国、王安巧签订的沭阳县金地华园小区37-8001号房屋转让协议无效；改判李爱国继续履行与石干成于2015年8月15日签订的房屋买卖协议并协助上诉人办理沭阳县金地华园小区37-8001号房屋的过户手续、承担过户税费；李爱国、王安巧将涉案房屋交还给石干成；一、二审诉讼费用由被上诉人李爱国、王安巧承担。事实和理由：一、一审判决认定李爱国对与石干成签订的房屋买卖合同享有法定解除权属于认定事实和适用法律错误。一审判决认定，石干成与李爱国双方办理涉案房屋过户登记的条件是石干成应当给付房款45万元，但石干成只付款23万元，不具备要求李爱国办理协助办理房屋过户登记的条件，在李爱国多次催促付款未果的情况下，致使其合同目的不能实现，其享有法定解除权。石干成与李爱国于2015年8月15日签订房屋买卖合同，2015年8月16日，石干成实际付款42万元后由李爱国出具42万元的房款收据。2015年9月1日，经公安机关调解，石干成又付款4万元，对于争议的22万元由双方通过法院处理，确定是否给付，李爱国同时将涉案房屋交付给石干成，石干成已经占有和使用该房屋。李爱国履行了交付房屋的主合同义务，对于双方争议的23万元房款是否给付的问题不影响李爱国主张权利。双方后来涉及诉讼，即使要求李爱国办理房屋过户登记的请求因证据不足未获法院支持，但并不影响石干成成为房屋的所有权人，占有和使用房屋的事实，不影响双方签订的房屋买卖合同合法有效的事实。所以，一审判决认定李爱国解除了与石干成之间的房屋买卖合同并有权转让涉案房屋没有事实和法律依据。二、一审判决认定李爱国和王安巧转让房屋的行为有效且王安巧为涉案房屋合法所有权人属于认定事实和适用法律错误。二被上诉人虽然名义上离婚，但仍然一直共同生活并生育子女，在双方共同生活期间，收入用于共同抚养子女，共同支付家庭开支，对李爱国取得涉案房屋重大财产的事项王安巧必然是明知的，对房屋转让给石干成的重大财产的处分必然是明知的；对于涉案房屋转让给石干成的款项用于归还之前李爱国在银行的贷款，王安巧也是明知的。同时，李爱国将涉案房屋转让给王安巧，是恶意串通损害石干成利益的行为。涉案房屋经公安机关调解已经交付给石干成以及法院生效判决确认房屋买卖合同有效的情况下，被上诉人并未解除合同，一审判决认定二被上诉人转让房屋的行为有效，并确定被上诉人王安巧为涉案房屋合法所有人属于认定事实和适用法律错误，应当确认二被上诉人转让房屋的行为无效。李爱国辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律适当，判决公正。从2015年8月15日，石干成经中介购买我的涉案房屋，次日石干成打电话通知我说给付房款，通知到家园小区对面自来水公司，我到达指定地点，对方三个人，我一个人，中介说这是购买房屋的石干成的儿子石磊。石干成说先给我42万元，并让我出具收条，我说按合同约定购房款必须打到指定建行卡上，石干成说行，于是我出具了收条。石干成让我回去等钱，一会儿石磊银行转账给我。但8月16日我只收到了石磊转账的19万元，我打电话给石干成问情况，石干成说今天是周日，明天再转。直到第四天8月19日我又给石干成打电话催要余款，并且有录音，石干成仍然说资金困难无法到位。8月23日早上，石干成夫妇到我家门口说购房款都给我了，现在要房子。我说只收到了你儿子转的19万元，别的没收到。石干成前后多次到我家和我父母家骚扰，9月1日上午，石干成夫妇带着不明身份的一伙人，在余款没付清的情况下，趁我家中无人强行撬门入室，霸占房屋，当日下午我回家遭到石干成夫妇的毒打并致伤。后经南关派出所处理，我被打伤有民警录了视频，一审中曾经出示过。在派出所处理时，石干成承认只给付了19万元，后石干成称有案外人赵某结账。一审中，赵某向法庭提交了视频证明石干成和我是正常交易，与赵某无关。在一审庭审中石干成已经承认并确认法院采信了赵某的证言。二、根据合同法第九十四条规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，另一方有权解除合同。我作为涉案房屋登记所有权人，有权对财产进行处分，与王安巧签订了房屋转让协议是有效的。我在收房前多次找石干成催要余款，并通知石干成十日内结清余款，如不按时付清，我有权将涉案房屋转让他人。但石干成视而不见。我无奈之下将涉案房屋变现，因为我做工程急需资金周转。三、我与王安巧房屋转让是通过正规渠道按章纳税，王安巧将房屋抵押到银行进行贷款合法有效，王安巧的购房资金来源是通过银行贷款，余款现金支付。四、我与王安巧的婚姻法律关系早在2007年就解除了，（2007）沭民初2717号离婚调解书是合法有效的。（2016）苏1322民初1002号民事生效判决书载明，涉案房屋归我所有，我有权处置，证明我购买房屋是2011年前，与王安巧没有关系，是我离婚后购买。五、关联案外房屋，梦溪小区一期23号楼2单元102室，房产证载明系2012年8月3日办证，房屋权利人是我，共有情况是私有。说明王安巧和我的财产、经济明确分开，与王安巧无关。六、石干成与我签订涉案房屋买卖协议前后，都与王安巧没有直接关系。她没有参与我被石干成夫妇打伤及卖房给石干成的事情，她对这两件事均不知情。恳请二审驳回石干成的上诉，诉讼费由石干成承担。王安巧二审中未作答辩。石干成向一审法院起诉请求：一、判决二被告李爱国、王安巧签订的沭阳县金地华园小区37-8001室房屋转让协议无效；二、判决被告李爱国继续履行2015年8月15日签订的协议并协助原告石干成办理沭阳县金地华园小区37-8001室房屋过户手续、承担过户税费；三、判决二被告将案涉房屋交还原告。事实与理由：2015年8月15日，石干成与李爱国签订协议，约定李爱国将沭阳县金地华园小区37-8001室房屋出卖给石干成，总价款490000元。石干成从总价款中扣除40000元作为押金，在办理完过户手续后，归还押金，毛某和赵某作为协议的见证人。协议签订后，赵某提议将李爱国欠赵某债务中的220000元与赵某欠石干成债务中的220000元及石干成欠李爱国的房款220000元直接抵冲，三方均表示同意，但未形成书面协议。次日，李爱国出具420000元收据给石干成，石干成分别于次日、2015年9月1日给付李爱国190000元、40000元。后李爱国将案涉房屋交付石干成使用。由于李爱国一直未将房屋过户至石干成名下，石干成提起诉讼，法院认定关于债权转让的事实，石干成未提供证据证实。后李爱国将案涉房屋转让给王安巧并办理产权过户手续，李爱国、王安巧原系夫妻关系，后办理了假离婚，签订涉案房屋转让协议显属于恶意串通损害石干成利益的无效合同，综上请求支持石干成的诉讼请求。李爱国一审辩称：我只收到石干成交付的房款230000元，石干成诉称的220000元债务冲抵不是事实，目前为止石干成未将房款付清。在卖房之前，我找过石干成要不要案涉房屋，并要求石干成要房子的话在期限内给付房款，因为石干成不要房子，我才将房子出卖的。在与石干成签订买卖合同之前，我和王安巧在一起共同生活，并生育子女，之后就未在一起生活。我与王安巧签订的房屋买卖合同是真实的，并办理过户手续。王安巧未参与石干成与我之间买卖涉案房屋的事，故请求驳回石干成的第一项诉讼请求。根据一事不再理的原则，石干成的第二项诉讼诉求已经被法院在其他案件中处理驳回了，故请驳回石干成的第二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年8月15日，石干成与李爱国签订房屋买卖合同，约定李爱国将其所有的沭阳县金地华园小区37号楼8001室房屋作价490000元出售给石干成，石干成从总价款中扣除40000元为押金，在李爱国完成办理房屋产权登记手续后，归还押金款。2015年8月16日，石干成向李爱国指定的账户转账190000元支付购房款，李爱国向石干成出具收据一份，载明收到石干成购房款420000元。2015年9月1日，经沭阳县公安局南关派出所调解，石干成、李爱国双方同意继续履行涉案房屋的买卖合同，石干成向李爱国支付购房款40000元，李爱国向石干成出具收据并将涉案房屋交付石干成。后石干成于2016年7月6日起诉至沭阳县人民法院要求李爱国将案涉房屋过户至其名下，沭阳县人民法院于2017年1月4日作出（2016）苏1322民初10012号民事判决，认定石干成未能提供证据证实其与李爱国及赵某之间存在债权转让抵充案涉房款220000元的事实，现因石干成不能举证证明其已按合同约定支付购房款450000元，双方约定的办理过户的条件未成就，判决驳回石干成的诉讼请求。石干成不服该判决上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）苏13民终1978号民事判决，认定石干成主张其将对赵某享有的220000元的债权转让给李爱国抵冲房款220000元，未提供充分证据证明，石干成未能按照合同约定支付房款450000元，判决驳回石干成上诉，维持原判。2017年12月12日，李爱国与王安巧签订房屋买卖合同，由李爱国将案涉房屋出卖给王安巧，后王安巧缴纳了相关契税并办理了房屋过户登记手续。一审法院另查明：李爱国、王安巧原系夫妻关系，经沭阳县人民法院（2007）沭民一初字第2717号案件处理，双方调解离婚。李爱国、王安巧在离婚后一起共同居住生活。上述事实，有原告石干成陈述、被告李爱国答辩、房屋买卖协议、收据、和解协议书、（2016）苏1322民初10012号民事判决、（2017）苏13民终1978号民事判决、房屋买卖合同、契税及房款发票、（2007）沭民一初字第2717号民事调解书等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，经（2016）苏1322民初10012号、（2017）苏13民终1978号生效判决确认，石干成未提供证据证实其与李爱国及赵某之间存在债权转让抵充案涉房款220000元的事实，由于双方约定办理过户登记手续的条件为石干成支付购房款450000元，现石干成仅能证实其支付给李爱国房款230000元，双方约定的办理过户的条件未成就。本案中，石干成对其与李爱国及赵某之间存在债权转让抵充案涉房款220000元的事实亦未提供新的证据证实，石干成未付清案涉房款款项的情形依然存在，故石干成要求李爱国、王安巧协助其办理案涉房屋的过户手续的条件仍未成就，对石干成要求李爱国、王安巧协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。石干成主张李爱国与王安巧虽离婚但是仍共同生活，二人互相串通签订房屋买卖合同，侵害石干成合法的财产权，要求确认双方的转让协议无效，我国合同法规定，合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认为，自2016年7月6日石干成诉讼至沭阳县人民法院要求李爱国协助其办理案涉房屋过户手续，至2017年9月4日宿迁市中级人民法院作出（2017）苏13民终1978号民事判决驳回石干成的诉讼请求后，石干成仍一直未将案涉房屋的剩余款项给付李爱国，此后李爱国亦通知石干成给付剩余房款，石干成均未履行给付义务，我国合同法规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，经李爱国催促石干成迟迟未给付剩余购房款，未履行合同约定的义务，致使李爱国合同目的不能实现，李爱国具有法定的合同解除权。虽然李爱国与王安巧在2007年离婚后仍一起共同生活，但李爱国作为案涉房屋的登记所有权人，其有权对其所有的财产进行处分，其与王安巧签订案涉房屋转让协议，依法有效，石干成主张李爱国、王安巧恶意串通转让房屋损害石干成的财产利益，未提供证据证实，李爱国、王安巧签订的转让协议亦无法律规定的其他无效情形，依法应认定合法有效，现李爱国、王安巧均履行房屋买卖合同各自的义务，并将案涉房屋过户至王安巧名下，王安巧系合法的房屋所有权人，石干成要求李爱国、王安巧将案涉房屋交还石干成的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。王安巧经一审法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告石干成的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、石干成要求李爱国返还涉案房屋、协助其办理房屋过户手续的诉讼主张应否得到支持。二、石干成与李爱国之间的房屋买卖协议是否已解除，石干成要求确认李爱国、王安巧签订的房屋转让协议无效的诉讼主张能否成立。关于争议焦点一。经查，根据石干成与李爱国签订的房屋买卖协议约定，涉案房屋办理过户登记手续的条件为石干成先履行支付购房款450000元，后双方对于石干成是否足额支付该购房款产生争议。石干成于2016年7月6日起诉要求李爱国协助其办理涉案房屋过户手续，沭阳县人民法院及本院经一、二审审理，已作出生效民事判决，以石干成未能举证证明其足额支付购房款、双方约定办理过户登记手续的条件未成就为由，驳回了石干成的诉讼请求。后直至本案诉讼，石干成仍未支付剩余房款，双方约定的办理过户的条件仍未成就。故此次诉讼中石干成要求李爱国返还涉案房屋、协助其办理房屋过户手续的诉讼主张不应得到支持。关于争议焦点二。本院认为，石干成关于自己已按合同约定支付购房款的诉讼主张，已被生效民事判决予以驳回，之后石干成仍未履行付款义务，故李爱国有权解除双方之间的房屋买卖合同。一审法院认定李爱国具有法定的合同解除权，有事实和法律依据。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，李爱国未能举证证明其已行使法定解除权通知石干成解除合同，亦未能举证证明双方已协商一致解除合同，故双方之间的房屋买卖合同仍未解除。关于李爱国与王安巧签订的房屋转让协议的效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，在李爱国已收取石干成230000元购房款、李爱国与石干成之间的房屋买卖合同仍未解除的情形下，李爱国与其前妻王安巧签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给王安巧并过户至王安巧名下，且本案一、二审诉讼中，王安巧均未到庭应诉，李爱国亦未能举证证明王安巧已按《房屋买卖合同》约定向其支付530000元购房款的事实。李爱国与王安巧应属恶意串通损害石干成的合同权益。故石干成要求确认李爱国、王安巧签订的房屋转让协议无效的上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于李爱国与石干成之间的涉案房屋买卖合同，双方可以依照法律规定行使解除权或者另行协商相关履行事宜。综上，石干成的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初5913号民事判决；二、李爱国和王安巧于2017年12月12日签订的沭阳县沭城镇金地华园37幢8001室《房屋买卖合同》无效；三、驳回石干成的其他诉讼请求。一审案件受理费8650元，减半收取4325元，由石干成负担2162.5元，由李爱国负担2162.5元。二审案件受理费8650元，由石干成负担4325元，由李爱国负担4325元。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  庄云扉审判员  朱 海二〇一九年十二月二十三日书记员  苏 淼