第1页贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12320号原告：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路1号兴隆、枫丹白鹭城市花园白鹭洲G栋。法定代表人：彭信伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐绍霞，女，系贵州天纬物业管理有限责任公司员工。被告：牟娟，女，1981年12月5日生，汉族，住贵阳市改茶路1号。委托诉讼代理人：王晓波，男，系牟娟丈夫。被告：王晓波，男，1978年12月27日生，汉族，住贵阳市改茶路1号。原告贵州天纬物业管理有限责任公司诉被告牟娟、王晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，于2019年5月21日作出（2019）黔0103民初4624号民事判决书，贵州天纬物业管理有限责任公司不服上诉于贵州省贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵州天纬物业管理有限责任公司委托诉讼代理人罗万、徐绍霞，被告王晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州天纬物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4064元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系贵阳市云岩区兴隆枫丹白鹭城市花园的物业服务企业，2005年9月1日与开发建设单位签订《前期物业管理委托合同》，并取得贵阳市物价局核发的经营性收费许可证。被告为该小区枫丹园X栋X单元X楼X号业主，原告已依协议履行了自身义务，但从2015年1月1日起，被告无故拒绝支付原告物业管理费，至2019年1月31日被告所欠原告物业管理费已达4064元（注：该房屋建筑面积：127.59㎡，共欠49个月按0.65元/月/㎡收取），原告每季度均在该小区公告栏、单元门等醒目位置张贴催缴物业服务费通知，同时以口头、电话及上门催缴等方式多次向被告催缴，至今未果，故诉至法院，望判如所请。被告牟娟、王晓波辩称，1、原告诉请已超过诉讼时效；2、原告与房开签订的《前期物业管理委托合同》约定合同至业主委员会成立终止，2016年1月21日小区业主委员会已经成立，原告未与业委会达成协议，发函明确放弃小区服务工作，业委会也向原告发出了退场通知，但原告拒绝退场，原、被告未建立物业服务合同关系，原告无权要求被告支付物业费；3、原告只有三级管理资质，小区却有42万平米，原告不具备管理小区的资质，原告的服务不到位，公共区域大肆从事租赁招商、广告发布，容留非业主进入小区停放车辆，妨碍业主生活秩序；小区环境秩序混乱。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告为本市兴隆枫丹白鹭城市花园枫丹园X栋X单元X楼X号业主。2005年9月1日该房开发建设单位贵州天纬房地产开发股份有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，选聘原告作为“兴隆枫丹白鹭城市花园一期”物业服务企业，该《前期物业管理委托合同》分九章共三十八条对“物业基本情况”、“服务内容与质量”、“服务费用”、“物业的经营与管理”、“物业的承接验收”、“物业的使用与维护”、“专项维修资金”、“违约责任”、“其他事项”进行了约定。其中合同第二章“服务内容与质量”第四条约定“五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、二十四小时巡逻、组团实行封闭管理；2、周界、单元门安防系统正常；3、消防通道畅通、消防系统能正常使用；4、乙方对甲方的物业、人身、财产不存在保管和保险责任”；第三章“服务费用”第六条约定为多层住宅0.6元/月·平方米、小高层住宅0.8元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准；第九章“其他事项”第三十二条约定：“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2008年5月14日原、被告签订《前期物业管理临时委托协议》。2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证，核定兴隆枫丹白鹭城市花园小区的多层住宅收费标准为0.65元/月/㎡。另查明，2016年1月21日贵阳市南明区住房和城乡建设局同意对贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会进行备案。之后，原告与业委会多次去函进行沟通，2017年3月30日业委会向原告发出《退场通知》，要求原告退场配合新物业公司接手管理，但原告未予退场。原告陈述未退场原因系业委会向原告发出《退场通知》未经业主大会同意，后在南明区政府相关部门及住建局的指导和帮助下组织召开业主大会选举小区物业公司是否去留的过程中，业委会主任杨祖伦及全体业委会成员均提出辞职，小区至今一直未有人组织相关工作，原告至今在该小区进行物业服务工作，并出具南明区后坝居民委员会出具的《情况说明》、《证明》，证明前述事实。审理中，原告为证明曾多次向被告催缴物业费，提供落款时间为2015年11月1日、2016年12月9日、2017年12月6日、2018年11月2日催缴物业费通知及张贴照片一组，表示催费通知已张贴在小区公告栏和被告所住单元大门；提交2018年12月3日原告在贵州日报刊登《催缴欠费通知》一份，证明其公示催缴收费，被告表示未曾见过。上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》、收费许可证、业委会备案申请表、南住建物[2016]2号通知、工作联系函、退场通知等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原告与贵州天纬房地产开发股份有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、原、被告签订《前期物业管理临时委托协议》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，被告有义务按照合同约定支付服务费，原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，虽然《前期物业管理委托合同》约定有“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的内容，但贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会成立后，被告未举证业主委员会经过合法程序选聘了新的物业服务企业，原告实际也为小区提供物业服务至今，小区大部分业主也依然向原告缴纳物业费，物业服务具有整体性，被告应按物价局核定的收费标准向原告缴纳物业费。被告在审理中对原告的诉讼请求提出了时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告提交的通知及照片仅有落款时间，拍摄时间并不明确，张贴的位置是否位于被告所住单元门或小区公告栏也无其他参考物予以辩别，原告在报纸刊登催缴通知，不能确认被告看到知晓，以上证据不能证明原告在起诉前曾经向被告主张权利，被告的时效抗辩成立。原告在2019年3月29日起诉，时效发生中断，故对原告要求被告支付2015年1月至2016年3月29日期间物业费的请求不予支持，对原告要求被告支付2016年3月30日至2019年1月31日物业费的请求予以支持，被告对原告提出的房屋建筑面积并未提出异议，应付物业费为（0.65元/平方米×127.59平方米）÷31天×2天＋（0.65元/平方米×127.59平方米）×34个月＝2825元（四舍五入取整）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、牟娟、王晓波于本判决生效之日起十日内支付贵州天纬物业管理有限责任公司物业管理费人民币2825元；二、驳回贵州天纬物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理50元，减半收取25元，由牟娟、王晓波承担（该款原告贵州天纬物业管理有限责任公司已预交，被告牟娟、王晓波在履行本判决时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  冯 骅人民陪审员  郭珈利人民陪审员  范志华二〇一九年十二月十六日书 记 员  高方丽