四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5443号 上诉人（原审被告）成都泰瑞酒店有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀跃路2号11幢。 法定代表人吴素芳，经理。 委托代理人杨琳，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区九里堤西路3号6栋1楼6号。 法定代表人刘婉弋，总经理。 委托代理人汤毅，系公司工作人员。 委托代理人黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师。 上诉人成都泰瑞酒店有限公司（以下简称泰瑞酒店）因与被上诉人成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2007年9月17日，成都爱时房屋发展有限公司与斯培行物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定斯培行物业公司为案涉小区提供前期物业服务。合同期限自2007年9月26日至2010年9月25日。非住宅物业服务费每月每平方米3元。物业费每季交纳一次，每次交纳时间为每月20日前。逾期交纳费用的，从逾期之日起按总费用每天千分之三缴纳滞纳金。地下机动车车位费按照物价局核实标准收取。2013年7月15日，成都市金牛区房产管理局就案涉小区的物业管理服务合同作出备案，其中载明的标准为商业物业服务费为每月每平方米3元。物业管理期限为2013年5月1日至2018年4月30日或业主委员会成立选聘新的物业公司为止。 另查明，泰瑞酒店就案涉小区11栋1楼附9（面积为82.95平方米）、附10（面积为188.29平方米）、附11（面积为183.7平方米）、附13（面积为69.69平方米）、附15（面积为93.97平方米）、2楼1号、3楼1号、4楼1号、5楼1号（2楼至5楼每一楼的面积均为934.96平方米）、6楼1号（面积为781.5平方米）、10栋1楼附16号（面积为92.64平方米）、10栋1楼附17号（面积为215.28平方米）共计12套商业房屋享有所有权，房屋面积合计为5447.86平方米。泰瑞酒店与开发商签订的《房屋买卖合同》中约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水电达到使用条件。除合同以及附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。泰瑞酒店所有的房屋位于案涉小区红线范围之内。 另查明，泰瑞酒店自2013年5月1日起未缴纳物业管理费。泰瑞酒店产生的水电费用由斯培行物业公司代收代缴。2013年上半年开始，泰瑞酒店先后委托四川安蓉消防工程有限公司、四川建科消防技术开发工程有限公司对包括消火栓系统、火灾自动报警系统（含烟雾感应器、温度感应器、声光报警器、手动报警按钮）、自动喷淋灭火系统、排烟系统、应急疏散标志在内的消防工程范围提供维护服务，并支付了相应费用。2012年5月起，泰瑞酒店委托西子奥的斯电梯有限公司（成都）分公司就其电梯进行维护，并支付了相应费用。泰瑞酒店还支付了电梯的年检费用。2013年以及2014年，泰瑞均分摊了化粪池清掏产生的费用共计3000元。另据原审法院现场核实，泰瑞酒店所有的案涉小区11栋房屋系相对独立的部分。进入酒店大门之后，仅有下列途径可以通往小区其他区域：一条途径为通过被告一楼监控室的一道门（该扇门原则上为关闭状态）可进入案涉小区之内；一条途径为搭乘电梯下行到负一层，通过泰瑞酒店现使用的地下车库部分进入案涉小区的地下车库。案涉小区11栋1楼基本作为泰瑞酒店的前台使用，1楼的数套房屋面积不能完全根据产权信息作出明确区别。2楼以上既有作为客房面积的部分，也有作为茶坊供客人休闲的场所。进入地下车库的车辆均需经过斯培行物业公司设置的道闸，双方均确认泰瑞酒店实际使用的地下车库车位数量为39个，该区域以黄黑相间的栏杆与案涉小区地下车库其他部分作以区分。案涉小区其他商业物业的物管费按照每月每平方米3元的标准予以缴纳。 上述事实有当事人的陈述、《前期物业服务协议》《商品房买卖合同》《物业管理服务合同备案表》《消防维修保养合同》、票据、银行转账单、特种设备检验费缴款通知、询问笔录、质证笔录、庭审笔录等证据在案佐证。 原审判决认为，针对争议焦点1、双方是否存在物业服务合同关系，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。斯培行物业公司依据前期物业服务合同进入案涉小区提供物业服务，在《前期物业服务合同》期限届满后，斯培行物业公司迄今为止仍然继续提供物业服务，应视为业主与斯培行物业公司均以实际行为同意继续履行合同，故可以认定双方形成了事实上的物业服务关系。2、泰瑞酒店应支付的物管费用金额。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据审理查明的事实，泰瑞酒店持有的物业虽然在地理位置上相对独立，但是无证据证明其拥有独立的消防设备设施、给排水设施设备、供配电设备设施等基础设施和配套设备。对于全体业主共有的基础设施和配套设备，斯培行物业公司已经提供了相应的物业服务。关于泰瑞酒店主张的其支付了消防费用和分担了化粪池清掏费用。原审法院认为，泰瑞酒店支付的消防费用系针对其专用部分的消防工程支出，不能据此否认斯培行物业公司对公共部分提供的服务。关于泰瑞酒店已经分摊了的化粪池清掏费，属于斯培行物业公司应当支出的对公共配套设施的维护费用，应当在泰瑞酒店应予支付的物管费中予以扣除。关于电梯维护费。原审法院认为，泰瑞酒店与开发商签订的买卖合同中未约定电梯系公共配套设施，故泰瑞酒店自行配备的电梯系其需要自行维护的设施，并且案涉小区的其他业主也无法使用电梯，故电梯维护产生的费用不应当从物管费中予以扣除。另外，原审法院认为，因现11栋1楼已经无法从现实使用情况来判断专有部分和公共部分，泰瑞酒店基于经营管理的需要，自行对1楼进行了清洁、管理和维护，在客观上减少了斯培行物业公司提供物业服务的工作量，增加了泰瑞酒店的运营成本，基于权利与义务相一致的原则以及泰瑞酒店经营管理方便的考虑，原审法院酌情确定该1楼的物管费为928元（618.6乘以3除以2）。综合以上因素，原审法院确定泰瑞酒店每月应向斯培行物业公司支付的物管费为14210.11元[（5447.86-401.89-618.6）*3+928]。故泰瑞酒店应向斯培行物业公司支付的物管费金额为454723.52元。扣除泰瑞酒店已经垫付的化粪池清掏费3000元，2013年5月1日至2015年12月31日期间泰瑞酒店应向斯培行物业公司支付欠付的物管费金额共计为451723.52元。关于车位服务费。原审法院认为，地下车库泰瑞酒店使用的部分通过隔断作了明确区分，车辆下行均需通过斯培行物业公司设置的道闸才能进入，但是斯培行物业公司未能举证证明其对案涉车位进行了实际的管理、清洁和维护，同时也没有举证证明经物价局核定的收费标准，原审法院酌情确定每个车位每月服务费为20元。故2013年5月1日至2015年12月31日期间泰瑞酒店应向斯培行物业公司支付车位服务费为24960元。关于违约金。泰瑞酒店主张违约金过高，原审法院予以调整，故泰瑞酒店应按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，支付逾季度未支付物管费的滞纳金。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泰瑞酒店应于判决生效之日起三十日内向斯培行物业公司支付2013年5月1日至2015年12月31日期间欠付的物业服务费451723.52元；二、泰瑞酒店应于判决生效之日起三十日内向斯培行物业公司支付2013年5月1日至2015年12月31日期间欠付的车位服务费24960元；三、泰瑞酒店应于判决生效之日起三十日内向斯培行物业公司支付2013年5月1日至2013年6月30日期间的欠缴物管费的滞纳金（计算方式为：以该期间应交纳的物管费28232.72元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，自2013年7月1日开始支付至28420.22元支付完毕为止）；四、泰瑞酒店应于判决生效之日起三十日内向成都市斯培行物业服务有限公司支付2013年7月至2015年12月31日期间共计十个季度欠缴物管费的滞纳金（计算方式为：以每季度应交纳的物管费42349.08元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，自欠费次季度的第一日开始，计算至当季度欠缴物管费支付完毕为止）；五、驳回斯培行物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由泰瑞酒店承担7304元，由斯培行物业公司负担3636元。 宣判后，泰瑞酒店不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院对案涉商业用房的物业费缴纳、电梯、案涉物业服务协议签订及备案等事实未查请，属于认定事实错误，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人斯培行物业公司辩称，其代收泰瑞酒店的水电费，对建筑区划公用设施也进行了维修维护，属于建筑区划就应该缴纳物业费，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条、第四十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，其物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，泰瑞酒店位于斯培行物业公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受斯培行物业公司的物业管理，但斯培行物业公司应根据泰瑞酒店所有的物业单元相对独立，自行管理维护消防、环境卫生、电梯等设施设备的特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法与其约定物业服务费的收取标准，原审法院直接适用《前期物业服务合同》约定的物业费标准判决泰瑞酒店向斯培行物业公司支付物业费不当，本院予以纠正。鉴于斯培行物业公司未与泰瑞酒店约定物业费收取标准，且除代为收取水电费外未提供其他证据证明其为泰瑞酒店提供了哪些具体的物业服务内容，本院综合考虑泰瑞酒店物业规模、案涉物业规划内必要的公共部分设施设备维护维修、泰瑞酒店实际使用停车位数量及进出场车辆管理等案件具体情况，按照公平原则酌情认定泰瑞酒店向斯培行物业公司支付2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费48000元、车位服务费49920元，关于违约金不予支持。 综上，泰瑞酒店的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初6279号民事判决； 二、成都泰瑞酒店有限公司于本判决生效之日起向成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费48000元，车位服务费49920元，共计97920元； 三、驳回成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费10940元由上诉人成都泰瑞酒店有限公司负担5940元，被上诉人成都市斯培行物业服务有限公司负担5000元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十日 书记员  陈 悦