贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初1014号原告：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司，统一社会信用代码915226360677435381，营业场所贵州省黔东南州丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。负责人：陈科，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉琴，女，汉族，1980年12月30日出生，住贵州省瓮安县，系该公司经理。委托诉讼代理人：成琴燕，女，汉族，1992年6月26日出生，住贵州省岑巩县，系该公司员工。被告：周军，男，1986年8月6日出生，汉族，户籍地贵州省岑巩县，现住贵州省岑巩县。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（以下简称“诚科物业公司”)诉被告周军物业服务合同纠纷一案。本院于2019年10月24日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚科物业公司负责人陈科及委托诉讼代理人王玉琴、被告周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令周军支付诚科物业公司2015年4月9日至2019年7月9日物业管理费、公共维修基金费、水费、排污费、垃圾清理费、公共路灯电费、绿化费、公共能源公摊费等共计4281.00元；2、判令周军按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年7月9日应支付违约金为10012.00元。3、判令周军承担本案全部诉讼费用。事实与理由：周军系诚科物业公司所管理的7栋2单元704号房业主，建筑面积为123.25平方米。诚科物业公司与贵州省岑巩县图腾置业有限公司（以下简称“图腾置业公司”）签订《岑巩县（建材五金市场）广场名阁前期物业服务合同》，合同约定全面委托诚科物业公司对“广场名阁小区”（座落位置：贵州省岑巩县高速出口右侧）进行物业管理，委托管理签订日期2014年11月4日，协议约定诚科物业公司向周军提供物业管理服务，周军按建筑面积0.6元/㎡的标准向诚科物业公司缴纳物业管理服务费。协议生效后诚科物业公司依约为周军提供完善的物业管理服务，但周军并未依照协议约定向诚科物业公司缴纳物业管理费，如周军逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×千分之三的标准向诚科物业公司支付违约金，2015年4月9日至2019年7月9日，周军共欠物业费4281.00元，违约金10012.00元【违约金计算公式：违约金S=KN×O.003×T,即违约金S=月管理费（K）×欠费月数（N）×0.003（系数）×月欠费的平均日长度（T）】，共计拖欠金额为：14293.00元。诚科物业公司多次口头及书面催缴，均无效果。周军以种种理由拒交纳广场名阁7栋2单元704号房的物业管理服务费的行为侵害了已交物业费的其他业主的合法权益，故诚科物业公司诉至法院。被告周军辩称，1、其认可诚科物业公司起诉的垃圾清理费及路灯费，但是该小区绿化已经遭到破坏，所以不同意承担绿化费、公共能源费及公摊费。2、诚科物业公司进驻小区后未能履行物业服务，导致业主与权益受到损害，所以周军拒绝缴纳物业费也不存在违约金。3、楼下经营的商铺占用小区人行通道，擅自改变小区设施，损害了业主的利益，所以请求驳回诚科物业公司的诉讼请求。4、周军没有与物业公司签订物业合同，所以物业合同不能约束周军。法院经审理查明：2014年11月4日，图腾置业公司（甲方）与诚科物业公司（乙方）签订了《“建材五金市场·广场名阁”前期物业服务合同》，约定图腾置业公司聘请诚科物业公司对“五金市场·广场名阁”提供前期物业服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层每月每平方米0.6元收取；高层住宅每月每平方米1.2元收取；非住宅物业每月每平方米1.3元收取；能源公摊水电费每户每月10元收取；独立商户据实分摊。另查明：周军为广场名阁第7栋2单元7层704室的业主，《商品房预售合同》（合同编号：00020005）显示周军所购买的房屋建筑面积为124.85平方米。周军从2016年1月1日至2019年7月9日(共计1285天）期间未缴物业管理费。现广场名阁尚未成立业主委员会。本院认为:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然诚科物业公司与图腾置业公司签订的物业委托管理合同未经周军认可，但该合同系在广场名阁小区业主委员会未成立的情况下由该小区开发商与诚科物业公司签订，诚科物业公司提交的前期物业合同及周军提交的《关于诚科物业进驻岑巩县五金建材市场小区服务满意度调查表》件等证据均可证实诚科物业确实对该小区提供了物业管理服务，故认定原、被告之间建立了事实物业管理合同关系。对周军认为自己未与诚科物业签订物业服务合同，该合同不能约束周军的意见，本院不予采纳。原、被告之间形成了事实物业管理合同关系，双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。诚科物业公司为广场名阁小区提供了物业服务,周军作为广场名阁小区的业主享受了诚科物业公司提供的物业服务,依法应当交纳相应的物业服务费。因周军提供了该小区业主联名签署的调查表拟证明诚科物业公司提供的物业服务质量差、管理混乱，达不到其收费的标准，本院结合诚科物业提供的小区环境照片，诚科物业公司在服务过程中确有不到位的情形，故本院认定诚科物业公司向周军提供的物业管理服务中存在瑕疵。但物业公司服务质量下降与业主拒交物业服务费用是一个恶性循环；物业公司与业主的利益具有一致性，希望物业公司积极提高物业服务质量，业主按时支付物业服务费用，为建设和谐美好的生活环境而共同努力。在因履行物业服务合同发生纠纷后，及时通过合法途径解决，拒交物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。虽诚科物业公司提供的物业服务中存在瑕疵，但这并不能成为周军从根本上不履行合同义务、拒绝缴纳物业管理费的理由，故周军应当及时向诚科物业公司缴纳其拖欠的物业管理费。对诚科物业公司要求周军缴纳2015年4月9日至2019年7月9日期间物业管理费的诉讼请求，由于周军已缴2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费，周军未缴物业管理费的起算时间应从2016年1月1日起，结合原告诉讼请求，周军应缴纳2016年1月1日起至2019年7月9日止的物业管理费为3167.53元（123.25㎡×0.6元/㎡÷30天×1285天）。对于违约金，本院认为，因诚科物业公司提供的物业服务确实存在一些不足之处，其主张周军支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于能源公摊水电费，本院认为，该费用系小区内用于公共照明、水、绿化等情形实际产生后由全体业主平均承担的费用，但诚科物业公司未提交证据证实广场名阁小区实际产生的相关水电费，亦未提交每户业主需承担费用的计算依据。对诚科物业公司要求周军支付能源公摊水电费每户每月10元收取的诉讼请求，虽有约定，但不符合交易习惯且没有事实依据，本院在本案中不予处理。诚科物业公司据实计算出能源公摊水电费并向业主公示后可向业主主张该费用，如业主拒绝缴纳可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告周军在本判决生效之日起十日内支付原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司物业管理费3167.53元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费156元，减半收取78元，由被告周军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  张亚珠二〇一九年十二月三十一日法官助理梅莹书记员吴波