重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初19115号 原告：李洪武，男，1984年5月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：樊星，重庆西商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任小雪，重庆西商律师事务所实习律师。 被告：冯鑫，男，1987年12月23日出生，汉族，住重庆市彭水县。 委托诉讼代理人：肖宏，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。 被告：石莹，女，1980年8月26日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：肖宏，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。 第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋5楼32号房，统一社会信用代码91500000577987559W。 法定代表人：徐万刚，执行董事。 委托诉讼代理人：田希聪，女，1993年6月5日出生，苗族，系公司员工。 原告李洪武与被告冯鑫、石莹，第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洪武的委托诉讼代理人樊星，被告冯鑫、石莹的共同委托诉讼代理人肖宏，第三人链家公司的委托诉讼代理人田希聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洪武向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月30日签订的《重庆市存量房买卖合同》；2、二被告立即向原告返还购房定金19.5万元，并赔偿原告房屋差价损失120.5万元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原告与被告冯鑫的委托代理人石莹在第三人链家公司处签订了《重庆市存量房买卖合同》等，约定被告冯鑫将其名下位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道118号房屋以169.5万元出售给原告。合同签订后，原告按约分两次共向被告冯鑫支付定金195000元，并出资73万元用于案涉房屋解押。当案涉房屋解除抵押并符合过户条件时，二被告向原告发出《解约声明书》，明确表示因个人原因不会出售案涉房屋给原告，并于2018年8月13日将案涉房屋过户至案外人名下，二被告的行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告冯鑫、石莹共同辩称，1、同意解除《重庆市存量房买卖合同》；2、导致《重庆市存量房买卖合同》解除的原因不在于二被告，二被告并无违约行为，故不应向原告返还购房定金及赔偿差价损失；3、被告石莹是被告冯鑫的代理人，其不应当承担任何法律责任。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人链家公司述称，我方已按合同约定履行了居间义务，故请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋买卖业务文件》、代签承诺书、《定金/房款收款收据》2张、《解约声明书》、户室详细情况、《重庆市房屋买卖合同》、重庆增值税普通发票、2018年1月30日《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》2份、2018年1月31日《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《房地产估价报告》，被告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月30日，冯鑫作为甲方（出售方）、李洪武作为乙方（购买方）、重庆链家房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖业务文件》。其中包含的《重庆市存量房屋买卖合同》主要约定，冯鑫将位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道118号房屋出售给李洪武，房屋已设定抵押，抵押权人为厦门银行股份有限公司重庆分行。合同第五条成交价格、付款方式中约定，甲乙双方协商一致同意，交房房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价169.5万元；具体付款方式及期限的约定详见补充协议。合同第七条房屋的交付中约定，在2018年9月30日之前，甲方将该房屋交付给乙方。合同尾部甲方委托代理人处石莹签字捺印。 其中《补充协议》第二条房款交付约定：乙方应在签订本合同当日支付定金100000元；乙方同意支付首付款（不包含定金）585000元，支付方式为：乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方；尾款乙方选择商业贷款，拟贷款金额约1010000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。合同第三条关于房屋交易具体事宜的约定中约定，申请购房贷款：甲乙双方应于2018年3月10日之前（约定具体的时间或条件）前往贷款机构办理贷款申请手续；还款解押：该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在10个工作日内（约定具体的时间或条件）共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同第四条违约责任中约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。协议尾部甲方委托代理人处石莹签字捺印。 2018年1月30日，冯鑫（甲方）与李洪武（乙方）签订《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》，约定甲乙双方协商一致，甲方将该房屋产权转移登记至李东云名下，若李东云不同意（包括：明确书面表示不同意或在约定期限未到场办理产权过户手续等均视为其不同意）除外，李东云表示不同意的，则由乙方继续享有和履行原合同约定的所有权利义务。甲方委托代理人处石莹签字捺印。同时，石莹还出具了《代签承诺书》，主要载明其承诺已取得产权人真实有效的授权，并于2018年2月5日之前补交经公证的《授权委托书》等相关授权文件或让产权人本人在合同上追加确认签字。本人承诺：若因此项授权产生的一切纠纷以及由此产生的一切法律后果均由本人承担，与重庆链家房地产经纪有限公司无关。如因此给买方李洪武造成损失的，本人承担全额赔偿。 2018年1月31日，冯鑫作为卖方（出售方、甲方）与李洪武作为买方（购买方、乙方）签订了《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》，载明：甲方委托代理人石莹代为签订该房屋买卖合同，现对合同约定内容进行追认，甲方表示同意和认可合同所约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务。该补充协议尾部甲方处冯鑫签字。 2018年1月30日、2018年5月29日，冯鑫的委托代理人石莹出具《定金/房款收款收据》，载明收到李洪武交来的购买案涉房屋的购房定金100000元、95000元。 2018年8月13日，冯鑫（出卖人、甲方）与翟艳军（购买人、乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以115万元的价格出售给乙方。2018年8月14日，案涉房屋登记至翟艳军名下。 庭审中，李洪武举示2018年6月22日《解约声明书》一份，该声明抬头部分为甲方（出售方）冯鑫、买方（购买方）李洪武，载明：1、买卖双方在链家地产签订合同编号为100001457644的房屋买卖合同，由于卖方个人原因，致使该合同不能继续履行，现与买方协商解除此合同，卖方在本协议签订当日退还买方解押款730000元，剩余定金195000元于签订本协议10个工作日内退还给买方。……6、本协议经买卖双方及经纪方签字盖章后生效，本协议一式叁份，每方各执一份。声明卖方处冯鑫签字捺印。买方签署处为空白。 对上述《解约声明书》，原告李洪武陈述，该声明书系被告向我发出，因我未同意，故未在该声明书上签字，据我了解因房价上涨，被告不愿意向我出售案涉房屋，故签署了该解约声明。我方举示该《解约声明书》的目的是证明被告因自身原因明确向我方表示不再出售房屋，且收到了解押款73万元及定金19.5万元。被告冯鑫、石莹陈述，该解约声明并未生效，并不能由此证明合同系因卖方个人原因解除，合同解约的根本原因系原告并未办理银行按揭手续，且李东云并未书面同意将案涉房屋登记至其名下，也未按照合同约定的时间办理按揭手续。该声明书系第三人制作，当时双方协商一致，由我方出具给原告，原告未签字系因当时我方没有注意，我方认为双方已经就解约达成一致，因当时我方手中没有声明书，就没有要求原告签字。我方认为原告将声明书作为证据提交法院，即是对《解约声明书》予以认可，若原告认可该声明书视为对该解约行为的认可，双方就解约事宜达成一致意见，故不存在赔偿差价损失，只存在退还定金的意思表示。 庭审中，被告冯鑫、石莹陈述，冯鑫是石莹的侄儿，收款是石莹代冯鑫收取，收到解押款73万元及定金19.5万元属实，但解押款73万元已经退还给原告。原告购买案涉房屋后未实际办理银行按揭贷款手续，而是以案外人李东云的名义办理按揭手续已违反合同约定，其行为构成违约，且根据补充协议约定双方应于2018年3月10日前办理贷款手续，但原告迟迟不提交真实完整资料到银行办理按揭，银行便将贷款资料退还给原告，由于严重超过了合同约定的时间，我才解除与原告的合同。原告李洪武陈述，案涉房屋的真实产权人是石莹，冯鑫只是代持人，且案涉合同的所有交易均是石莹完成。双方达成的补充协议明确约定案涉房屋产权办理在李东云名下，且在2018年5月29日原告还向被告支付过定金，双方就履行进行了变更，结合被告收取我方支付解押款的行为，可以证明我在积极配合被告办理房屋解押，并不存在违约。 本案审理中，李洪武申请对案涉房屋在2018年6月22日价值时点的市场价值进行评估，本院依法委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。后该评估公司于2019年10月29日出具《房地估价报告》、《关于对“李洪武与冯鑫房屋买卖合同纠纷一案”涉及的室内家具家电市场价值咨询意见书》（以下简称《咨询意见书》）。其中《房地估价报告》上载明案涉房屋在价值时点2018年6月22日的房地产市场价值为2082915元，其特别提示部分第4项特别事项说明中载明：……本次估价对象的房屋市场价值包含其室内装饰装修及不可移动物品（衣柜2个、书柜2个、卫生间设施设备2套、厨房设施设备1套、室内灯具），但不包含室内其他可移动物品。其中《咨询意见书》中载明：根据估价委托人提供的《房屋附属设施清单》及我公司估价人员现场核实、清查并经申请方和承租方签字的《清单》为依据对室内家具家电的价值进行评估。故在价值时点2018年6月22日所体现的家具家电价值为24350元。备注载明：……本次评估的室内家具家电，其名称、贵格型号、数量等以估价委托人提供的《房屋附属设施清单》及我公司估价人员现场核实、清查并经申请方和承租方签字的《清单》为依据。李洪武为此支付司法评估费15400元。 本院认为：被告石莹以被告冯鑫委托代理人的名义代理冯鑫与李洪武在2018年1月30日签订了《房屋买卖业务文件》（含《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》），后被告冯鑫在2018年1月31日和原告李洪武签订《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》对被告石莹代为签订房屋买卖合同的行为进行了追认，故案涉《房屋买卖业务文件》（含《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》）的合同相对方为被告冯鑫与原告李洪武，且上述文件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于违约。李洪武举示的2018年6月22日的《解约声明书》中明确载明“由于卖方个人原因，致使该合同不能继续履行，现与买方协商解除此合同，卖方在本协议签订当日退还买方解押款730000元，剩余定金195000元于签订本协议10个工作日内退还给买方”，被告冯鑫亦在该《解约声明书》尾部卖方处签字确认，这表明案涉房屋买卖合同不能继续履行系因卖方冯鑫的个人原因。同时，在双方间的房屋买卖合同关系未解除前，被告冯鑫于2018年8月13日将案涉房屋另行出售给案外人瞿艳军并办理了产权过户登记，导致原告李洪武购买案涉房屋的合同目的无法实现，冯鑫的行为构成根本违约，李洪武作为守约方，有权要求解除合同，故李洪武要求解除双方于2018年1月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，冯鑫应将其收取的19.5万元定金返还，故原告李洪武要求被告冯鑫退还定金19.5万元，本院予以支持。被告冯鑫辩称，原告以案外人李东云的名义办理按揭手续违反合同约定，且迟迟不提交真实完整资料到银行办理按揭，严重超过了合同约定的时间，其行为已构成违约。对此，本院认为，根据双方于2018年1月30日签订的《关于合同（编号：MM100001457644）的补充协议》，冯鑫同意将案涉房屋过户至案外人李东云名下，现冯鑫称原告以李东云名义办理按揭违反合同约定明显与该协议不符，且冯鑫也并未举证证明系李洪武拖延办理银行按揭贷款手续导致案涉合同无法履行，故对被告冯鑫的上述辩论意见，本院不予采纳。 关于赔偿损失。如前所述，本案房屋买卖合同系因冯鑫违约导致解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，李洪武作为守约方有权要求冯鑫赔偿损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据原告李洪武的申请，案涉房屋在2018年6月22日即冯鑫出具《解约声明书》明确拒绝履行合同时的市场价值经评估为2082915元，同时《房地估价报告》特别事项说明中载明该评估价值已包含室内厨房设施设备1套等不可移动物品。《房地估价报告》中单独列明的《咨询意见书》载明案涉房屋室内家具家电在2018年6月22日的市场价值为24350元，从《家具家电咨询结果汇总表》可以看出24350元的估价金额中也包含抽油烟机、燃气灶等厨房设施设备，即《房地估价报告》评估的案涉房屋市场价值金额2082915元与《咨询意见书》载明的家具家电市场价值24350元存在重合的部分，且《咨询意见书》据以评估的《家具家电咨询结果汇总表》并无被告的签字确认，本院亦无法核实该汇总表上载明的家具家电是否就是案涉房屋出售时包含的家具家电，故原告李洪武主张案涉房屋在2018年6月22日的市场价值为2107265元（2082915元+24350元），并以此确定房屋差价损失，本院不予采纳。《房地估价报告》载明案涉房屋在2018年6月22日市场价值经评估为2082915元，而案涉房屋的合同总价款为1695000元，两者之间的差额为合同履行利益损失，故原告李洪武要求被告冯鑫赔偿损失387915元（2082915元-1695000元），符合法律规定，本院予以支持，对此项诉请超出部分，本院不予支持。关于司法评估费，合同约定，案涉合同因违约解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。本案中，原告李洪武并未主张违约金，而是主张房屋差价损失，且其认为案涉房屋的差价损失为120.5万元。故本案的司法评估费系原告为证明其主张的差价损失而产生，且经最终评估案涉房屋的差价损失仅有387915元，原告李洪武应对其不当主张的差价损失评估费用承担责任，故本案司法评估费15400元，由被告冯鑫负担4958元，原告李洪武负担10442元。 关于责任承担，因被告石莹并非《重庆市存量房屋买卖合同》的相对方，其仅系冯鑫的委托代理人，其代理行为的法律后果由被代理人冯鑫承担，故原告李洪武要求被告石莹向其返还购房定金及赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李洪武与被告冯鑫于2018年1月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》； 二、被告冯鑫在本判决生效后五日内向原告李洪武退还定金195000元； 三、被告冯鑫在本判决生效后五日内赔偿原告李洪武损失387915元； 四、驳回原告李洪武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费20060元，依法减半收取10030元，由原告李洪武负担5985元，被告冯鑫负担4045元；司法评估费15400元，由被告冯鑫负担4958元，原告李洪武负担10442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年十二月二十日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩