安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖02民终2775号 上诉人（原审原告）：易成，男，汉族，1955年8月5日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 上诉人（原审原告）：肖各芳，女，汉族，1954年10月1日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：王世友，安徽皖通律师事务所律师。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:鲁信财，男，汉族，1976年2月25日出生，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：干崇舟，安徽青弋江律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:鲍桂萍，女，1981年2月11日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。 上诉人易成、肖各芳因与上诉人鲁信财、被上诉人鲍桂萍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易成、肖各芳及其共同的委托诉讼代理人周世景，上诉人鲁信财及其委托诉讼代理人干崇舟，被上诉人鲍桂萍的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易成、肖各芳共同上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判鲁信财协助易成、肖各芳办理案涉房屋过户手续；2、判令鲁信财、鲍桂萍承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院以鲍桂萍未在交易过程中出现为由,即认定鲍桂萍对案涉房屋的买卖行为不知情,明显与常理不符。首先,正如一审法院查证的事实一样,易成、肖各芳与鲁信财在发生房屋买卖关系前并无交集,双方互不相识,而鲁信财与鲍桂萍系夫妻关系,双方一起共同生活。如此情况下,易成、肖各芳作为一个外人都已经通过网络获取鲁信财要出售案涉房屋的信息,鲍桂萍作为枕边人,又岂有不知之理。其次,鲁信财在一审庭审中也明确表示,鲁信财在取得案涉房屋时,鲍桂萍是清楚知晓的,并且还出资了几十万元。因此,鲍桂萍对鲁信财取得案涉房屋并登记在鲁信财名下是清楚知晓的。易成、肖各芳与鲁信财达成房屋买卖合意是在2016年6月,易成、肖各芳起诉要求鲁信财办理房屋过户手续的时间为2018年6月,时隔 两年时间。而在长达两年的时间内,鲍桂萍都未对易成、肖各芳居住案涉房屋提出过任何异议。鲍桂萍如作为共有权人,岂有将房产闲置不理的道理,既未出租,也未出售，更未实际居住。综上两点,易成、肖各芳认为,不能简单将鲍桂萍未在交易过程中出现即理解成其对房屋买卖不是不知情,如此推论,明显有悖常理，令人实难信服。二、即便鲍桂萍真不知情,也不影响法院判令鲁信财协助易成、肖各芳办理房屋过户手续。1、登记的公信力与共有权人物权利益发生冲突时应当优先保护登记公信力，保护正常交易安全。房屋产权登记是国家行政机关依职权行使的,登记本身对外具有公示和公信力,房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明。易成、肖各芳在购房过程中,已对房屋产权状况尽了形式审查义务,产权登记证上仅记载了鲁信财一人所有,易成、肖各芳基于对产权登记信息的信赖,有理由相信房屋买卖合同中的出卖人即产权证书的登记人鲁信财具有完全所有权,不能苛责其再对转让的房屋是否为只登记在夫妻一方名下的夫妻共同财产进行实质审查,如此,则超出了一个正常买卖合同应尽的审查义务,加重了买受人的义务,对易成、肖各芳不公平。基于此,即便鲍桂萍对买卖行为不知情,但从保护交易安全的考虑,保护登记公信力考虑,也不能牺牲易成、肖各芳的合法权利。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）至今仍未废止。一审法院认为,物权变动需要全体共有人同意,而案涉房屋处分时,由于不符合“全体共同共有人同意”的条件,因而易成、肖各芳无权要求鲁信财协助办理过户手续,但易成肖各芳认为,《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二）项的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该司法解释至今仍在使用中,该司法解释出台时间虽然早于《中华人民共和国物权法》颁布时间,但《物权法》本身是对涉及物权的一般性规定,而《婚姻法》解释中涉及的是夫妻之间关于物权变动的特别规定。案涉房屋是涉及到夫妻之间的物权处分问题,应当优先适用《婚姻法》中关于物权变动的规定,一审法院对法律适用明显存在错误。根据该司法解释的规定,结合本案,即便案涉房屋系鲁信财与鲍桂萍夫妻共有,但在鲁信财取得房屋所有权时,鲍桂萍自愿将房屋登记在鲁信财名下,且至今也未提出过任何变更登记申请。因而,易成、肖各芳完全有理由相信鲁信财已经取得了案涉房屋的代理权限,如鲍桂萍认为鲁信财侵害其合法权利,也应当由其向鲁信财主张损害赔偿。3、易成、肖各芳与鲁信财的买卖行为本身没有损害鲍桂萍的权利,反而使其获利近170000元。鲁信财在2016年2月4日通过芜湖县人民法院裁定将案涉房屋过户时,作价为809785元。而时隔仅4个月,鲁信财再次转让给易成、肖各芳时交易价为98万元,前后差价170000元。此时,鲁信财与鲍桂萍系夫妻关系,换而言之,鲍桂萍通过交易行为本身是获利了170000元。易成、肖各芳与鲁信财之间的房屋买卖行为,并未损害鲍桂萍利益,反而使其获利,对于鲍桂萍而言,仅仅财产价值形态发生变化,由不动产转化成货币形式,仅此而已。基于上述三点,即便鲍桂萍对交易行为本身不知情,也不影响法院判令鲁信财协助易成、肖各芳办理房屋过户手续。综上所述,本案不光是涉及到易成、肖各芳合法权利能否得到保护的个人权益问题,同时更是对正常交易秩序能否得到维持,社会诚实信用的风气能否得到弘扬的一次评判,望二审法院能够查明案件事实,慎重作出评判。 鲁信财答辩称：仅凭易成、肖各芳的所谓常理的主观推断，不能认定鲍桂萍对涉案房屋的所谓交易知情并认可，易成、肖各芳应对此主张举证。同时，也要解释在微信聊天中，明知鲍桂萍是房屋共有人，而一直催促鲁信财单方过户的用意。涉案房屋没有过户，鲍桂萍客观上没有认可所谓的交易，也没有参与交易，为了保护第三人合法权益以及物的归属秩序，不应判决支持涉案房屋的过户。易成、肖各芳也不是善意的购买人，与鲁信财之间没有成立房屋买卖合同关系，目前也无法通过诉讼方式取得产权。鲁信财在微信中向易成、肖各芳表示，鲍桂萍不会同意出售房屋。易成、肖各芳认为其有理由相信为夫妻共同意思表示，不知其理由出自何处。新法优于旧法适用的前提是同类规范，易成、肖各芳援引的婚姻法司法解释与物权法并不是同类规范。是否损害只是第三人的自身行使权利，不受他人干涉。综上，易成、肖各芳的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。 鲍桂萍答辩称：易成、肖各芳对鲍桂萍的知晓均建立在推理之上，没有证据证明。鲍桂萍对鲁信财取得房屋并登记在一人名下是知晓的，但并不必然导致对鲁信财出售行为的明知。易成、肖各芳提供的2016年6月1日抵押借款合同，清楚表明双方在设立借款抵押担保合同时，鲍桂萍没有签字确认。鲍桂萍与鲁信财共有的房屋，除了三处商品房外，还有出租的两处。平时房屋租金均是鲁信财收取，鲍桂萍对鲁信财的出售、出租行为不知情，符合客观情理。不能因为鲍桂萍没有向易成、肖各芳主张权利，就断然认定鲍桂萍对鲁信财的出售行为知晓。登记的公信力与共有人物权利益发生冲突时，应当优先保护登记过户的，保护正常交易安全。由于鲁信财的出售行为尚未办理过户登记，所以不存在优先保护买受人利益问题。本案是物权买卖纠纷，不是婚姻家庭纠纷，婚姻法在本案中不具有优先适用的条件。同时，物权法相对于婚姻法是新法，两者规定内容不一致时，应当按照新法优于旧法的原则，优先适用物权法。鲁信财的出售行为有没有损害鲍桂萍利益，不应由易成、肖各芳来判断，而应由财产共有人鲍桂萍自己来判断。即使鲍桂萍认为没有损害自己利益，但是其不同意出售也符合法律规定。鲁信财单方出售共有财产，就是损害鲍桂萍的权利。综上，请求驳回易成、肖各芳的上诉。 鲁信财上诉请求：撤销一审判决，改判驳回易成、肖各芳的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定双方存在房屋买卖合同关系，没有充分的事实依据。双方未签署书面合同，违背法律规定。综合全案证据，没有确定的合同成立的条件，原因是双方均隐瞒了真实意思表示。双方没有确定房屋交易的合同主要条款，并签署书面合同，最初交易失败。此后因为房屋涨价，易成、肖各芳认为98万元当初的磋商价就是现在的成交价，但这并非鲁信财的本意。鲁信财认为98万元是借款，符合当初抵押的事实，也与易成、肖各芳实际占用并不冲突，原因是居住利益作为借款利息，至于易成、肖各芳将房屋装置添附物是其自身行为。鲁信财考虑两年后如果双方达成最终买卖协议，98万元作为房屋价款的一部分，因此也有意向金的成分。但其后因房屋涨价幅度较大，双方对此产生分歧，易成、肖各芳执意认为98万元就是房屋价款，要求过户。所以在本案起诉前，鲁信财一边言语上顺应易成、肖各芳，一边商量解决方案，但被否决，遂成诉。易成、肖各芳的购买意愿和占用房屋的状态以及交付98万元等本案已查明事实均不足以认定合同成立。二、一审判决在认定鲁信财无权处分共有房屋的前提下又判决房屋买卖合同有效属适用法律错误。一审判决确认了涉案房屋为鲁信财与鲍桂萍共同共有。共有物在分割之前，应视为一个完整的物，根据物权法第九十七条规定，处分应当经全体共同共有人同意。处分夫妻之间的共同共有房屋自然也是一样。根据合同法第五十一条，即使涉案合同成立，但效力待定。鲁信财无权处分房屋，嗣后没有取得鲍桂萍的追认，合同自始无效。 易成、肖各芳共同答辩称：一审法院认定易成、肖各芳与鲁信财之间的房屋买卖合同合法有效，事实清楚，适用法律准确。首先，本案中双方通过电话录音、微信聊天记录、转账记录，均可证实双方在2016年就已经达成了案涉房屋的交易事实。并且易成、肖各芳已将全部购房款98万元支付给鲁信财，而鲁信财也已将案涉房屋交付给易成、肖各芳居住至今。鲁信财完全是考虑到房屋的巨大涨幅，才会否认双方已经达成房屋买卖的事实。债权行为与物权行为不能等同，不论鲁信财是否有对案涉房屋的处分权，都不影响双方的买卖合同生效。事实上，案涉房屋是登记在鲁信财一人名下，鲁信财享有完全的处分权，因而一审法院认定合同有效，具有事实和法律依据。请求驳回鲁信财的上诉请求。 鲍桂萍答辩称：同意鲁信财的上诉理由。鲁信财与易成、肖各芳的行为不足以证明双方存在房屋买卖合同关系。双方的书证足以证实是借款抵押关系，且房屋也没有办理过户登记。 易成、肖各芳向一审法院起诉请求：1.依法确认易成、肖各芳与鲁信财达成房屋买卖合意，双方之间的口头房屋买卖协议合法有效；2.请求判令鲁信财协助易成、肖各芳办理涉案房屋过户手续；3.请求判令鲁信财承担本案的诉讼费用。 鲍桂萍向一审法院请求：认定鲍桂萍为本案诉争房屋权利人之一，并驳回易成、肖各芳全部诉请。 一审法院认定事实：2016年年初，鲁信财欲以102万元价格出售涉案房屋，并将出售信息发布到网上。易成、肖各芳通过中介得知涉案房屋出售信息，并与鲁信财取得联系。2016年6月1日，易成、肖各芳通过银行转账方式给付鲁信财98万元，并在芜湖市不动产登记中心对涉案房屋办理房屋抵押登记手续，鲁信财在债权金额98万元范围内将涉案房屋抵押给易成、肖各芳。鲁信财在收到98万元款项后将涉案房屋交付给易成、肖各芳，易成、肖各芳居住使用涉案房屋至今。后易成、肖各芳与鲁信财就涉案房屋过户事宜协商未果，遂成讼。 另查明：鲁信财与鲍桂萍于2001年3月2日在芜湖县民政局登记结婚。2016年2月4日，芜湖县人民法院裁定将芜湖市长江长现代城2#楼1103号房屋作价809785元，交付给鲁信财抵偿债务，芜湖市房管局根据执行裁定书和协助执行通知书的要求，将芜湖市长江长现代城2#楼1103号房屋变更登记为鲁信财单独所有。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、易成、肖各芳与鲁信财之间是否存在房屋买卖合同关系；二、涉案房屋是否属鲁信财与鲍桂萍共同所有；三、易成、肖各芳诉请鲁信财协助其办理涉案房屋过户手续应否得到支持。 一、易成、肖各芳与鲁信财之间是否存在房屋买卖合同关系。结合易成、肖各芳的主张和一审庭审查明的情况，易成、肖各芳主张其与鲁信财口头达成了房屋买卖协议，并已实际履行。鲁信财对收到易成、肖各芳给付98万元的事实不持异议，但否认易成、肖各芳给付的98万元是购房款。从易成、肖各芳与鲁信财相识过程来看，鲁信财在一审庭审中称其取得涉案房屋后便以102万元价格在网上出售，而易成、肖各芳在中介看到房屋出售信息后与鲁信财取得联系，故双方在购房过程中相识，之前并无交集。易成、肖各芳向鲁信财出借98万元款项，却并未与鲁信财达成关于借款的口头或书面协议，并就借款期限及利息等主要内容作出明确约定，也未书写借条等情形明显不符合常理。且鲁信财在原一审庭审中陈述为借款，上诉状中又陈述该98万元为意向款，在本案庭审过程中也在意向款与借款中反复，其陈述前后矛盾，故对关于该款为借款或意向款的意见不予采纳。从易成、肖各芳提交的聊天记录截图来看，鲁信财聊天部分内容：“易老师，事情是这样的，我本意没有拖着不办的意思，我当时卖这房子原因，主要是因为我们夫妻感情不好，我瞒着她卖了，事后知道了也因这事心里耿耿于怀，出差回来也说了几次因感情不好沟通也难，这事我最近也努力沟通，你也不要催的太急，总有解决的办法”。通话录音中鲁信财也认可当时是一次性付款买房的事实。此外在房屋买卖交易实践中卖方以102万元价格出售涉案房屋时，作为买受人能够同意先向其支付98万元，等二年后再与之确定涉案房屋最终交易价格的行为明显不符交易习惯。在2018年5月22日易成与鲁信财通话录音中，鲁信财也明确称98万元系一次性付款。结合易成、肖各芳与鲁信财的陈述、转账凭证、聊天记录、通话录音、视频录像和涉案房屋一直由易成、肖各芳使用的现实状况，应当认定鲁信财欲以102万元出售涉案房屋，而易成、肖各芳最终以98万元价格购买涉案房屋符合双方交易时真实意思表示，双方之间达成了关于涉案房屋的口头买卖协议，该合同虽未采取书面形式签订，但易成、肖各芳已履行全部付款义务，根据法律规定，该合同成立并有效。易成、肖各芳与鲁信财虽就涉案房屋办理了借款抵押手续，但应以双方真实意思表示为准，该行为应认定为限制鲁信财在涉案房屋过户前对该房屋的处分。 二、涉案房屋是否属鲁信财与鲍桂萍共同所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（二）项规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。根据生效判决查明的事实，2011年起鲁信财与案外人发生借贷关系，因案外人未归还借款，经法院判决案外人归还鲁信财借款本金1200000元及利息。后经鲁信财申请执行，芜湖县人民法院于2016年2月裁定将涉案房屋作价809785元，交付鲁信财抵偿债务，芜湖市房管部门根据法院协助执行通知书的要求将房屋变更登记在鲁信财一人名下。以上事实均发生在鲁信财与鲍桂萍婚姻关系存续期间，依法应属夫妻共同财产，故涉案房产应属鲁信财、鲍桂萍共同共有。 三、易成、肖各芳诉请鲁信财协助其办理涉案房屋过户手续应否得到支持。首先，本案易成、肖各芳与鲁信财在房屋交易过程中，鲁信财、鲍桂萍并未实际居住在涉案房屋中，易成、肖各芳购房款汇至鲁信财账号，易成、肖各芳也自称未见第三人鲍桂萍在交易过程中出现。在易成与鲁信财在房屋过户的沟通过程中，鲁信财表述当时瞒着鲍桂萍进行的交易，根据现有证据，一审法院无法得出鲍桂萍对该房屋买卖行为知情并同意的结论，在其对房屋买卖合同拒绝追认的情况下，房屋买卖合同的效力不能及于鲍桂萍。其次，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。涉案房屋系鲁信财、鲍桂萍夫妻共有财产，鲁信财在鲍桂萍不知情的情况下与易成、肖各芳交易，鲍桂萍在本案中明确拒绝出售涉案房屋，故涉案房屋变更登记不符合“全体共同共有人同意”的条件。再次，易成、肖各芳基于房屋买卖合同，要求鲁信财协助办理过户的行为系债权请求行为，在共有权人鲍桂萍不知情、不同意的情况下，该行为必然与房屋共有权人鲍桂萍的物权利益相冲突，此时虽然应对易成、肖各芳合理信赖利益应予保护，但也不能牺牲共有物权人的合法利益而进行强行过户登记。综上所述，易成、肖各芳要求鲁信财办理房屋过户手续以实现物权变更，构成事实与法律上的履行不能，该诉请无法实现。经一审法院释明，易成、肖各芳仍坚持要求鲁信财协助过户的诉请，鉴于前述分析，对易成、肖各芳的该项诉请难以支持。 为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、易成、肖各芳与鲁信财达成口头房屋买卖协议合法有效；二、第三人鲍桂萍为芜湖市长江长现代城2#楼1103室权利人之一；三、驳回易成、肖各芳其余诉讼请求；四、驳回第三人鲍桂萍其余诉讼请求。一审案件受理费13600元，保全费5000元，合计18600元（易成、肖各芳已预交），由易成、肖各芳负担13440元，鲁信财负担5160元；第三人鲍桂萍缴纳的80元诉讼费由鲍桂萍负担。 二审中，当事人各方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,综合鲁信财发布涉案房屋出售信息及其与易成、肖各芳的相识过程、当事人的陈述内容、转账支付凭证、微信聊天记录、通话录音、视频录像和涉案房屋一直由易成、肖各芳使用的现实状况等因素，一审法院认定易成、肖各芳与鲁信财之间成立口头的房屋买卖合同并已实际履行，有事实和法律依据，鲁信财的上诉理由不能成立。涉案房屋虽登记在鲁信财一人名下，但其取得过程发生在鲁信财与鲍桂萍婚姻关系存续期间，故一审法院认定涉案房屋为夫妻共同财产，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，鲁信财处分涉案房屋，应得到共有权人鲍桂萍的同意。易成、肖各芳自称其在与鲁信财交易过程中未见过鲍桂萍，也未能提交证据证明鲍桂萍对涉案房屋的出售知情并认可，故对其相应上诉理由不予采信。一审法院依据现有查明的事实，推定鲍桂萍对涉案房屋的出售不知情，并无不当。在鲍桂萍对鲁信财的出售行为不知情并不予追认的情况下，应认定该房屋买卖合同的效力不能及于鲍桂萍，鲁信财的擅自出售行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，鲁信财与易成、肖各芳之间达成的关于涉案房屋的买卖合同仍合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。涉案房屋尚未办理产权变更登记至易成、肖各芳名下，而房屋共有权人鲍桂萍又不同意出售，如本案强行判决支持易成、肖各芳要求过户的诉请，则必然会侵害共有权人鲍桂萍的合法权益，故易成、肖各芳的该项诉请系法律上履行不能，一审判决未予支持，并无不当。易成、肖各芳作为善意买受人，其合法权益亦应予以保护，但经一审法院释明，易成、肖各芳不同意在本案中变更诉请，故一审法院未作进一步处理，亦无不当。易成、肖各芳可另案追究出卖人鲁信财履行不能的违约责任。 综上所述，易成、肖各芳以及鲁信财的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13520元，由易成、肖各芳负担13440元，鲁信财负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 洋 审判员 吴丽群 审判员 丁大慧 二〇一九年十二月十八日 法官助理仇晨雪 书记员仇晨雪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;