吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初2671号 原告：高晓蕾，女，1985年6月21日生，汉族，吉林省白山市浑江区红土崖镇红一村农民，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 被告：李香杰，男，1971年7月5日生，汉族，吉林省白山市浑江区红土崖镇红一村农民，住吉林省白山市浑江区。 第三人：张守才，男，1963年4月7日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：李艳（系张守才的妻子），1965年1月3日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市江源区。 第三人：李艳，女，1965年1月3日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市江源区。 原告高晓蕾与被告李香杰、第三人张守才、李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高晓蕾及其委托诉讼代理人曲慧刚、被告李香杰、第三人暨第三人张守才的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高晓蕾向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除高晓蕾、李香杰于2011年4月10日签订的《二手房买卖合同》，李香杰返还高晓蕾购房款35000元，并支付此款从2011年4月12日起至款项付清时止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；2.判令张守才、李艳承担连带赔偿责任；3.诉讼费由李香杰承担。事实与理由：李香杰向高晓蕾借款无力偿还，经双方协商后，李香杰同意将位于白山市浑江区红土崖镇，建筑面积72平方米房屋出售给高晓蕾，房屋价款35000元，扣除李香杰欠高晓蕾的借款后，高晓蕾补交了差价款。2011年4月10日，高晓蕾委托其父亲高士斌与李香杰签订《二手房买卖合同》，李香杰将房产执照交付给了高晓蕾。因该房产原房主系张守才、李艳，高晓蕾购买房屋后将原来的乡照更换成大房照才能过户，张守才、李艳也予以配合，但是高晓蕾要求将房照过户到自己名下时，张守才、李艳及李香杰就以各种理由拒不配合，而且房屋也没有实际交付给高晓蕾。李香杰的行为已经违反合同约定，构成违约，并且给高晓蕾造成了经济损失。故高晓蕾诉至法院，请求法院支持高晓蕾的诉讼请求。 李香杰辩称：位于白山市浑江区红土崖镇红一村，建筑面积72平方米房屋出售给高晓蕾之前，李香杰想将房屋出售给李香艳，因李香艳支付不了房款，经红一村妇女主任张玉香介绍，李香杰欲将该房屋以4万元的价格另行出售给一位姓马的人，而且不给地种。高晓蕾知道后给李香杰打电话，强烈要求购买该房屋，称卖给二舅（李香艳）多少钱卖给高晓蕾就多少钱。都是亲戚，房屋出售时也把李香艳找到高晓蕾家签的合同，房照、土地使用证登记谁的名字高晓蕾了如指掌。房屋出售给高晓蕾后是高晓蕾让李香艳居住使用的，现在高晓蕾撵不出去人，要求李香杰退款，李香杰拒绝退款。且高晓蕾违反合同约定给李香杰造成经济损失以及第三人的骚扰，由高晓蕾负责。 张守才、李艳辩称：本案所涉房屋原系张守才、李艳夫妻二人的房屋，但是1992年已经卖给了李艳的父亲李树普。李树普于2008年去世，李树普的妻子张淑琴于2013年去世。现在案涉房屋有纠纷，高晓蕾、李香杰没有明确告知房子应该过户给谁，怎么过户。由此产生的纠纷张守才、李艳不应该承担责任，而且此事也给张守才、李艳造成精神压力。 经审理查明：李香杰系高晓蕾的小舅，李艳系高晓蕾的小姨，李艳与张守才系夫妻关系。位于白山市浑江区红土崖镇、建筑面积72平方米房屋（房产执照号为4XXXX号），登记的房屋所有权人为张守才。1992年，张守才与李艳将该房屋出售给李艳的父亲李树普，但未办理房屋产权变更登记手续。李树普于2008年死亡，李树普的妻子张淑琴于2013年死亡。2011年4月10日，高晓蕾的父亲高士斌代高晓蕾与李香杰签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：李香杰将位于白山市浑江区红土崖镇，房屋所有权证号为4XXXX号，建筑面积72平方米房屋出售给高晓蕾；房屋总价款为35000元；付款方式为现金交付，一次性付清；等等。合同签订后，高晓蕾将李香杰尚欠高晓蕾的6000元借款扣除后将剩余购房款29000元交付给李香杰，李香杰于2011年4月11日给高晓蕾出具了收条。2016年，高晓蕾将上述房屋房产执照更换为房屋所有权证（房屋所有权证号为白山房权证白BQ字第XXXX号、第XXXX号），登记所有权人为张守才、李艳。该房屋至今未办理产权变更登记手续，所有权人仍为张守才、李艳。李香杰将本案所涉房屋出售给高晓蕾前，该房屋由李香杰的哥哥李香艳居住使用，高晓蕾购买房屋后同意李香艳继续居住使用，现李香艳仍在该房屋居住。 上述案件事实，有当事人陈述及经过庭审质证的户口簿、白山八城房（红镇）字第4XXXX号房产执照、房屋所有权证、《二手房屋买卖合同》、收到条等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为：涉案房屋登记所有权人为张守才、李艳，李树普购买该房屋后未办理产权变更登记手续，李树普与张淑琴夫妻死亡后，对其所留遗产亦未办理继承分割，故李香杰将房屋出售给高晓蕾系无权处分的行为。李香杰辩称李树普死亡之前将房屋赠与李香杰所有，但未提交相应证据予以证明，故对其该项主张本院不予支持。无权处分不影响合同的效力，高士斌代高晓蕾与李香杰签订的《二手房屋买卖合同》，系高晓蕾与李香杰的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，该房屋至今未办理产权变更登记手续。庭审中，李香杰、张守才、李艳均表明因房屋的产权存在纠纷现在无法协助高晓蕾办理涉案房屋的产权变更登记手续，故高晓蕾签订《二手房屋买卖合同》购买房屋的目的无法实现，因此对于高晓蕾主张解除与李香杰签订的《二手房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，李香杰应返还高晓蕾所支付的购房款35000元。 对于高晓蕾诉请李香杰支付以35000元房款为基数从2011年4月12日起至款项付清时止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息问题，李香杰辩称其不应承担赔偿责任，造成的损失由高晓蕾承担。合同违约方承担违约责任无可厚非，但高晓蕾与李香杰、张守才、李艳均系亲属关系，其与李香杰签订《二手房屋买卖合同》时，高晓蕾知道涉案房屋登记所有权人为张守才、李艳，并且由李香艳居住使用。即高晓蕾明知李香杰为无处分权人，仍与其签订《二手房屋买卖合同》，就应当预见到可能无法办理房屋产权变更登记手续的后果，现李香杰未能协助高晓蕾办理涉案房屋产权变更登记手续导致合同解除，不仅李香杰对此结果应承担违约责任，高晓蕾亦存在过错，故对高晓蕾的该项诉请，本院不予支持。 对于高晓蕾诉请张守才、李艳承担连带赔偿责任的问题，根据合同相对性原则，与高晓蕾签订《二手房屋买卖合同》的系李香杰，合同的违约责任应由合同的相对方承担，张守才、李艳不是合同相对方，故对高晓蕾的该项诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、解除高晓蕾与李香杰签订的《二手房屋买卖合同》； 二、李香杰于本判决发生法律效力后立即返还高晓蕾购房款35000元； 三、驳回高晓蕾的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，减半收取计381元，由李香杰负担346元，由高晓蕾负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  孙玉霞 二〇一九年十二月十二日 书记员  石 磊