江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0923民初3985号 原告：盐城中科商业管理有限公司，住所地阜宁县阜城街道北京路与苏州路交界处新城花园售楼处一楼C。 法定代表人：陈尚飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾静，该公司员工。 被告：春天联华（盐城）商业管理有限公司，住所地阜宁县阜城街道中科新城市广场商业步行街6幢S108室C。 法定代表人：郭井凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：张广彩，江苏稼禾律师事务所律师。 原告盐城中科商业管理有限公司(以下简称中科商管公司)与被告春天联华（盐城）商业管理有限公司（以下简称春天联华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中科商管公司法定代表人陈尚飞的委托诉讼代理人曹静、顾静，被告春天联华公司法定代表人郭井凯及其委托诉讼代理人张广彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中科商管公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原、被告于2018年12月20日签订的中科·城市广场商铺租赁合同于2019年6月17日解除；2.请求人民法院依法判决被告立即返还房屋、停止侵权；3.请求判决本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：中科建工置业有限公司现变更为盐城广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）。原中科建工置业有限公司将其投资开发建设的位于阜宁县中科新城市广场项目全权委托中科商管公司对外销售、推广及运营等。后因中科新城市广场整体规划需要，中科商管公司于2018年12月20日与春天联华公司达成协议，约定中科商管公司将中科新城市广场项目6号楼1、2、3层及7号楼1、2、3层，建筑面积约9131.64平方米（含公摊面积）的商铺出租给春天联华公司，用于经营百货商品，并特别约定不得超范围经营。合同签订后，中科商管公司将上述商铺交付春天联华公司。该合同履行过程中，中科商管公司发现春天联华公司将部分商铺进行转租用于经营餐饮、教育培训等。因该转租行为并未经中科商管公司同意，且已经违反双方关于不得超范围经营的约定，破坏了中科新城市广场项目的整体规划，同时也造成了极大安全隐患，故中科商管公司要求春天联华公司立即予以整改，但其不予理睬。之后，该广场的部分商户多次向有关政府部门投诉春天联华公司擅自更改商业规划行为。由于引发群体信访从而对整个中科新城市广场项目产生了极其恶劣的影响。鉴于上述情况，中科商管公司于2019年6月17日书面通知春天联华公司立即解除双方的合同，并要求其停止一切违法行为。解除合同通知发出后，春天联华公司未与中科商管公司进行沟通联系，其也未进行整改，更未停止违法行为。中科商管公司为维护自己的合法权益，依照有关法律规定，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 被告春天联华公司辩称，1.春天联华公司不同意解除双方依法自愿签订的合同。理由为：春天联华公司按照合同约定的义务履行了交付房租、招商招租、运营管理等；目前，正在运营商铺近40户，基本运营状况稳定，如果解除合同，将会造成更大的损失；春天联华公司所招租和经营的商铺，均是征得中科商管公司同意，并办理相关经营入住手续，所有商铺亦符合商业业态布局和规划，不存在超范围运营的问题；个别商户向有关政府部门投诉的原因并非如中科商管公司的诉称原因，而是该商户在装修期间占用公共通道、违规摆放空调等原因所致。2.春天联华公司不同意返还租赁物。理由为：在当下正常经营的情况下，无法予以返还；该房屋已经属于阜宁县城市投资经营公司所有，如需主张侵权之诉，应该由具有所有权的人行使诉求。3.中科商管公司要求解除合同的真正原因为广源公司将该项目抵债给阜宁县城市投资经营公司，而该公司无视房屋已经实际租赁经营的状况，要求腾空交付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合已认定的其他证据、当事人陈述及案件实际情况予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，中科商管公司作为甲方（出租方）与春天联华公司作为乙方（承租方）签订中科·城市广场商铺租赁合同1份，约定：甲方将位于阜宁县中科城市广场项目6号楼、7号楼（以下简称该商铺）租赁给乙方经营；租赁该商铺建筑面积（含公摊）约为9131.64平方米；乙方租赁该商铺仅限于经营[百货]用途，品牌为[春天时尚百货]，未经甲方书面同意，乙方不得超范围经营；该商铺的租赁期限为6年，即自2019年1月1日起至2024年12月31日止。租赁实际起始日为项目开业之日，合同期限相应顺延；标准租金价格为15元/平方米/月，租金递增率为每2年递增5%；乙方有下列行为：“1.利用该商铺进行违法活动；2.擅自改变该商铺的经营性质、范围；3.逾期开业超过三十天，未经甲方同意连续停业十五天或累计停业二十天；4.逾期缴纳租金、物业费等相关费用超过三十天；5.有违反甲方或甲方指定的物业公司对本项目各项规章制度管理条例的行为；6.严重违反商铺的其他有关管理规定，致使甲方或第三人的权益受到严重侵害，经甲方提出后扔不予改正；7.保证金不足合同约定金额三分之二时，乙方未在收到甲方通知后五天内补足的”之一的，甲方有权提前终止合同，收回商铺，除乙方支付的合同保证金不予退还外，乙方需另向甲方支付相当于合同终止前乙方支付甲方及指定物业公司的所有款项的月均费用的两倍的违约金，如前述的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。该合同还就租赁费的付款时间及方式、甲乙双方的权利义务、房屋装修、开业及运营管理、合同期满与终止的处理、其他解除合同条件、其他违约责任等作出了约定。 该合同签订后，中科商管公司向春天联华公司交付了租赁物，春天联华公司对外进行印发宣传册、商业广告等招租活动。该广告册载明：“项目规划1F品牌零售、品牌餐饮，2F英伦主题、炫酷主题室内恒温步行街，3F教育集合体、KTV、主题宾馆”。春天联华公司于2019年1月至6月间与顾洪涛等人签订了中科城市广场·春天联华时尚百货商铺服务管理协议书。所招租的商户中经营范围有服装、美妆化妆、教育培训、航模、餐饮、零售、药店、广告工作室、美容等。2019年6月14日，中科城市广场6号楼、7号楼的部分商户联名向广源集团公司作为报告，要求集团公司对春天联华公司改变商业主体规划、管理混乱予以整改并要求恢复到原有规划给予答复。2019年6月17日，中科商管公司向春天联华公司作出告知函：“告知如下事项：“一、请立即停止违法犯罪行为，立即停止未经资产方阜宁县城投公司的同意，通过黄牛为商户办理营业执照的违法犯罪行为。二、请立即停止对外非法转租，且向我司提交特约经营许可证书。在未接到我司正式书面通知你单位开业之前，不得收取商户任何现金及签订任何形式的合同，退还已收商户租金，积极妥善处理好商户投诉事宜。三、如你单位对我司提出的上述事项不予整改，我司将通过公安、司法途径予以追究你单位人员之责任。另，我司正式书面告知你单位解除租赁合同，因此产生的一切责任和损失由你单位自行承担”。中科商管公司向春天联华公司邮寄了该告知函，春天联华公司予以拒收。2019年9月24日，中科商管公司作出了公告“致：阜宁县城市广场二期6#、7#楼各位商户春天联华（盐城）商业管理有限公司鉴于我司作为阜宁县城市广场二期6#、7#楼资产的管理方，现正式对外公告如下：一、因第三方春天联华（盐城）商业管理有限公司违反合同约定，存在改变规划设计方案、改变经营用途、以及未经我司及资产方的同意擅自开业等行为，我司决定自2019年6月17日起，解除与春天联华（盐城）商业管理有限公司的房屋租赁合同，停止其对外一切经营活动。二、自本公告出具之日起，春天联华（盐城）行业管理有限公司已无权对外转租任何商铺，如有商户仍与该单位签订合同或缴纳任何费用，产生的一切不利后果以及损失，自行负责。如需购买、承租商铺，请与本公告下列人员联系洽谈。三、请已与春天联华（盐城）商业管理有限公司签约的商户，在本公告发布后七日内与我司下列人员联系登记备案核实确认，以便我司后期管理服务，否则，我司将停止一切服务，因此产生的损失，我司概不负责。联系人：李主任，手机号137××××9722；张科长，手机号：150××××7578”。当日，中科商管公司派员将该公告张贴于春天联华公司经营场所。 在本案审理过程中，春天联华公司向本院提供了广告册、与中科商管公司的工作人员联系的商城开业通知、工作联系函、商户户外广告牌照片、与中科商管公司工作人员微信聊天记录等证据，旨在证明其改变合同约定的经营范围为中科商管公司知晓并同意，且对外转租亦为中科商管公司知晓，但其未有提供中科商管公司对其改变经营范围得到了中科商管公司的书面同意的证据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。当事人在签订合同时可以约定解除合同所附的条件。本案中科商管公司与春天联华公司所签订的中科·城市广场商铺租赁合同为当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。当事人应当恪守合同的约定履行各自义务。此合同约定春天联华公司“租赁该商铺仅限于经营[百货]的用途，品牌为[春天时尚百货]，未经甲方（中科商管公司）书面同意，乙方（春天联华公司）不得超范围经营”。并且约定如果春天联华公司擅自改变商铺的经营性质、范围，中科商管公司有权提前终止合同，收回商铺。中科商管公司向春天联华公司交付其所出租的房屋后，春天联华公司在经营过程对外进行招租，而其所招租的商户中有服装、美妆化妆、教育培训、航模、餐饮、零售、药店、广告工作室、美容等。春天联华公司明显超出了其与中科商管公司约定的经营范围。而在商业经营中往往具有整体性、规模性、特色性、一体性的特点，具有这些特性的商业容易产生效益。春天联华公司改变经营范围的行为，一定程度上损害了部分商户的利益。春天联华公司的违约程度并不应属于显著轻微。春天联华公司明显违反了经营范围的约定，赋予中科商管公司的单方解除权的条件成就。我国合同法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中科商管公司将解除合同的通知邮寄给春天联华公司时，其予以退回。后中科商管公司又在春天联华公司的经营场所张贴了公告予以告知。张贴公告的场所系春天联华公司的人员可以到达的场所，因春天联华公司拒收的邮件，其对邮件的内容不一定知情。故张贴公告之日即2019年6月24日，应为双方合同解除之日。我国合同法规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状等。据此，中科商管公司要求交还房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。春天联华公司不同意解除合同的辩解意见的理由及证据不够充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告盐城中科商业管理有限公司与被告春天联华（盐城）商业管理有限公司于2018年12月20日签订的中科·城市广场商铺租赁合同于2019年6月24日解除； 二、被告春天联华（盐城）商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向盐城中科商业管理有限公司交还阜宁县中科城市广场项目6号楼、7号楼； 三、驳回原告盐城中科商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费38254元，由被告春天联华（盐城）商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  范效飞 人民陪审员  孙 进 人民陪审员  邵成专 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  王文将