昆明铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2019）云71民初4号原告（案外人）：赵金山，男，汉族，1969年2月18日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：汤荣、杨静萍，云南上义律师事务所律师。被告（申请保全人）：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行，住所地：昆明市滇池路1037号华夏曦岸104号商铺。负责人：沈箐，该支行行长。委托诉讼代理人：陈卓然，该支行员工。委托诉讼代理人：祁光宇，云南萃峰律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地：云南省昆明市滇池路七公里处海蓝路15号博欣采莲湾小区7号楼3-5层。负责人：堵云，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏俊豪、宋泽赟，云南大格律师事务所律师。第三人（被申请人）：云南上基房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶。委托诉讼代理人：周睿，该公司员工。第三人（被申请人）：云南长基房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市南屏街世纪广场88号C2幢18层D号。法定代表人：马罗矶。委托诉讼代理人：周睿，该公司员工。第三人（案外人）：云南阳光山水景观园艺工程有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号17层1176号。法定代表人：赵金山，该公司总经理。原告赵金山与被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称工商银行）及第三人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基公司）、云南长基房地产开发有限公司（以下简称长基公司）、云南阳光山水景观园艺工程有限公司（以下简称阳光公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，被告工商银行以贷款债权已转让给中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达公司）为由，申请追加信达公司为本案被告，本院予以准许，依法追加信达公司为本案被告。本院依法适用普通程序于2019年10月22日、10月28日两次公开开庭进行了审理。原告赵金山的委托诉讼代理人汤荣、杨静萍，被告工商银行的委托诉讼代理人陈卓然、祁光宇，被告信达公司的委托诉讼代理人苏俊豪、宋泽赟，第三人上基公司和长基公司共同的委托诉讼代理人周睿到庭参加诉讼。第三人阳光公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，上基公司、长基公司经本院通知亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金山向本院提出诉讼请求：请求解除对昆明市盘龙区茨坝街道办事处石光村昆明玉器城Y53幢二单元603号房屋的司法查封，停止对该套房屋的执行。事实和理由：2018年3月15日，赵金山与上基公司签订《商品房买卖合同》，依法购买了昆明市盘龙区茨坝街道办事处石光村昆明玉器城Y53幢二单元603号房，并办理了接房手续，实际占有了争议房屋。之后，赵金山多次向上基公司询问办理房产证事宜，均被告知暂时无法办理。经赵金山多方了解，含争议房屋在内的3773套房均被工商银行申请查封。赵金山系争议房屋合法有效的所有人，工商银行的查封行为严重损害了赵金山的合法权益。工商银行辩称，（一）赵金山要求解除查封没有事实和法律依据。1.在法院查封诉争的房屋之前，赵金山与上基公司并没有签订合法有效的商品房买卖合同。2.赵金山没有支付购房款的有效合法证明，没有真实的购房交易行为。3.赵金山没有合法占有诉争的房屋。（二）工商银行与赵金山的诉讼请求没有实体与程序上的权利，不是本案适格诉讼主体，不应当成为本案的被告。工商银行于2018年5月21日与信达公司签订《资产分户转让协议（债权）》，将包括本案诉争房屋在内的贷款债权转让给信达公司，并登报予以公告。工商银行向债务人追索主债权而产生的诉讼、查封保全、申请强制执行等从属权利，已随主债权一同转让给信达公司了。信达公司辩称，赵金山的诉讼请求于法无据，不能对抗执行，请求本院驳回赵金山的诉讼请求。1.赵金山与上基公司于2018年3月18日签订的《商品房购销合同》纯属虚构，不属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。2.赵金山的《商品房销售合同》未办理登记备案，不能对抗第三人，亦不能对抗法院查封。3.赵金山没有合法占有该不动产，不满足对抗执行的条件。4.阳光公司与赵金山的转让行为违法。赵金山的权利是通过阳光公司二手房买卖所得，出卖人必须取得房产才能合法转让房产并且需要缴纳增值税、契税等。上述转让行为不具备物权变动的法律效力，没有经过股东会的批准，涉嫌偷逃税款，赵金山的认购权不满足合法性要求。第三人上基公司、长基公司述称，本案诉争的房屋确实由上基公司抵扣工程款给了阳光公司，之后，上基公司和赵金山签订了《商品房购销合同》，购房款已经全额支付了。第三人阳光公司没有向本院提交书面意见。赵金山围绕诉讼请求提交了以下10组证据材料：1-1昆明玉器城项目抵房协议及抵房承诺函、1-2协议书、1-3确认函，以证明以下事实：（1）阳光公司与上基公司签订协议约定，上基公司以其开发的昆明玉器城项目包括Y53-2-603号房在内的12套房，抵扣上基公司所欠阳光公司的工程款。（2）2015年7月25日，阳光公司与赵金山签订协议，约定将昆明玉器城工程抵扣房款协议书中房号为Y53-2-603号的房屋以838759元的价款转让给赵金山。（3）2015年8月11日，阳光公司确认赵金山系Y53-2-603号房屋的指定购房人，确认函交给上基公司，以该房抵扣部分工程款。2-1商品房购销合同（编号：Y53-2-603）、2-2住宅使用说明书、2-3住宅质量保证书，以证明以下事实：1.2018年3月15日，赵金山与上基公司签订了商品房购销合同，购买本案诉争房屋，房屋总价为838759元。2.上基公司于签订购房合同当日即向赵金山办理了交房手续，并向赵金山出具了住宅使用说明书及质量保证书，完成了合同约定的交房手续。3-1刷卡小票、3-2收据（NO.0037898）、3-3收据（NO.0044163），以证明以下事实：1.2015年8月11日，赵金山向上基公司缴纳房屋首付款338759元，上基公司于当日出具收据，余款已用上基公司欠阳光公司的工程款支付完毕。2.2018年7月18日，上基公司将收据（NO.0037898）收回并出具收据（NO.0044163），载明收到赵金山Y53-2-603号房屋购房款项838759元。赵金山据此支付完毕涉案房屋购房的全部价款。4-1收据（NO.7037705）、4-2微信转账凭证、4-3中国建设银行个人账户支出交易明细、4-4昆明玉器城住宅小区前期物业服务协议、小区住宅临时管理规约、消防安全责任书、治安防范责任书、4-5照片，以证明赵金山实际使用、合法占有了涉案的Y53-2-603号房屋。5-1昆明玉器城项目抵房协议收款及开票明细对账表、5-2商品房买卖合同登记备案表，以证明以下事实：赵金山在同一时间以同样工程抵款方式购买的昆明玉器城Y58-3-603号房屋已完成商品房买卖合同的登记备案。本案诉争房屋未办理过户登记的原因不在赵金山，而是上基公司未及时办理，赵金山的合法权益应受到法律保护。6.商品房购销合同（编号：Y58-3-603），以证明赵金山同时签订的以工程抵款方式购买第Y58幢3单元603号房屋的商品房购销合同与涉案商品房购销合同版本一致，该Y58-3-603号房屋已完成登记备案的事实。7.购房刷卡小票（上基公司留存联），以证明赵金山于2015年8月11日刷卡支付上基公司338759元购房款的事实。8.昆明市房产交易中心退房公示，以证明上基公司于2017年12月25日在昆明市房产信息网上发布退房公示，载明涉案的Y53-2-603号房屋的原指定购房人刘兴国、胡得会因无法办理银行按揭而申请办理退房手续，涉案房屋在公示期一个月后解除登记备案，房屋退回上基公司。赵金山购买的本案诉争房屋系由于上基公司内部流程延误未能办理登记备案的事实。9.收据（NO.2062684），以证明2018年3月18日，赵金山缴纳了物业费、二次加压费、垃圾清运费共计867元，物管公司出具了收据，赵金山在法院查封之前已经合法占有了本案诉争房屋的事实。10.工程款发票，以证明2014年1月15日，阳光公司向上基公司开具增值税发票2张，金额共计600万元，项目名称为“工程款”，与昆明玉器城项目抵房协议收款及开票明细对账表中所记载的开票时间及金额相符合的事实。上述第1组至第5组证据材料经质证，被告工商银行认为，1.对证据材料1-1、1-2、1-3的真实性不予认可，理由是阳光公司是上基公司建设工程的施工方，赵金山又是阳光公司的法定代表人，存在法律上的利害关系。2.对证据材料2-1、2-2、2-3的真实性不予认可，理由是如果上基公司已经将房屋抵偿给了阳光公司，就不会和赵金山签订买卖合同了；合同的版本在2018年已经改成商品房买卖合同了，不是购销合同；2-1的合同是后来补签的。3.证据材料3-1显示的是三十多万元刷卡消费的一个记录，该消费是否是用于支付购房款及资金流向均无法证实。3-2出具的时间是2015年8月，3-3是2018年出具的收据，与商品房买卖实际操作不一致，正确的做法是，2016年5月1日之前，应开具不动产统一销售发票，之后应开具增值税发票。对三份证据材料均不予认可。4.对第四组证据材料的关联性均不予认可，物业费缴纳的时间是在法院查封之后。5.对证据材料5-1的真实性不予认可，由于上基公司和阳光公司存在利害关系，对其内部的记账凭证不予认可。证据材料5-2与本案没有关联性，不予认可。信达公司同意工商银行的质证意见，其还作了如下补充，1.抵款协议中约定，房屋是100%抵款，那又为何要支付30余万元的购房款，赵金山的举证意见自相矛盾。2.对证据材料5-1的真实性不予认可，对5-2的证明目的不予认可。第三人上基公司、长基公司对赵金山提供的1、2、3、4、5组证据材料均予以认可，并作了补充说明。其认为实际情况是，一开始指定了另外的购买人，由于购买人的征信问题，没有完成交易，又换成赵金山购买，所以延迟了网签，商品房购销合同没有被登记备案，房屋就被法院查封了。上述赵金山提交的证据材料第6组至第10组证据材料，经质证，工商银行认为，1.对证据材料6的真实性和合法性认可，但与本案没有关联性，该套房屋不是本案诉争的房屋。2.对证据材料7不予认可，不能证明该款项就是用于支付购房款。3.对证据材料8，不认可其关联性，不能据此推导出上基公司与刘兴国、胡得会解除合同，就成为赵金山购买房屋的理由。4.对证据材料9的真实性不予认可。5.对证据材料10的真实性不作判断，与本案没有关联。对赵金山提交质证的第6组至第10组证据材料，信达公司经质证，同意工商银行的质证意见，并补充以下质证意见：1.网签、备案是两个过程，网签之后就会产生网签编号，就可以进行合同备案了。这可以说明涉案房屋购销合同的虚假，既然退房公示是2017年12月，那赵金山的购房首付款不可能发生在2015年。赵金山于2018年1月25日就可以网签备案了，退房公示说明正是由于赵金山的原因导致没有办理登记备案。2.赵金山所称的33万余元购房款的开票时间是2014年1月15日，很显然这一款项包含在600万元中，这就是工程款，不是赵金山所称的购房款。上基公司、长基公司没有到庭对赵金山提交的第6组至第10组证据材料进行质证。本院认为，对赵金山提交的上述证据材料，证据材料1-1、2-1、2-2、2-3、4-1、4-2、4-3、4-4、4-5、5-1、8、10具有真实性，与案件具有关联性，本院予以采信，但能否证明赵金山要证明的案件事实，本院将结合其他证据及认定的事实综合予以评判。证据材料6、5-2反映的是非本案诉争房屋的情况，不能据此证明本案诉争房屋的相关案件事实，与本案无关，本院不予采信。证据材料1-2、1-3与证据8相矛盾，赵金山系阳光公司的法定代表人，与阳光公司具有利害关系，阳光公司曾指定刘兴国、胡得会购买本案诉争房屋，诉争房屋不可能提前就被确认给赵金山购买，故证据材料不具有真实性，本院不予确认。证据材料9系收款收据，收款人没有在收据上签章，收据的真实性不能确认，本院不予采信。证据材料3-1、3-2、3-3、7系在赵金山和上基公司间形成，由于阳光公司和上基公司间具有工程欠款的利害关系，双方在所签订的昆明玉器城工程款抵扣房款协议书中第七条也约定：甲、乙双方确认所抵工程款总额以甲方实际发生的抵款金额计算为准，抵款金额以《商品房销售合同》为准；工程计算时，该部分抵房款视为工程付款。赵金山系阳光公司的法定代表人，其于2015年8月11日即付款给上基公司，其关于此款为购房的首付款的主张与证据8所反映的刘兴国、胡得会购买诉争房屋的事实相矛盾，不能证明该款项就是赵金山购买上基公司诉争房屋的购房款。上基公司向赵金山开具收款收据也不符合工程抵款的事实。故本院对证据材料3-1、3-2、3-3、7亦不予采信。工商银行向本院提交了以下4组证据材料：1.云南省高级人民法院（2018）云民初30号民事裁定书，以证明工商银行因与上基公司金融借款合同纠纷案，依法进行诉讼保全的事实。2.资产分户转让协议（债权），以证明工商银行依法对已形成不良资产的上基公司贷款主债权转让给信达公司，根据金融不良资产的法律、司法解释，银行债权转让后相关的诉讼主体、执行主体以及其他权利主体均发生变更。3.本院（2019）云71执异25号受理案件通知书、传票、执行听证通知书，以证明针对赵金山提出执行异议，工商银行依法应诉、参加听证等法律维权过程的事实。4.本院（2018）云执异25号执行裁定书，以证明赵金山提出案外人执行异议被本院裁定驳回以及工商银行作为诉讼保全申请人的相关诉讼权益的合法性。上述证据材料经质证，赵金山除对证据材料3无异议外，对证据材料1、2、4的真实性无异议，但对工商银行的证明目的不予认可。信达公司对上述证据材料均无异议。上基公司、长基公司对证据材料1、2、3无异议，对证据材料4不予认可。本院认为，上述证据材料来源合法，具有真实性，与案件具有关联性，本院采信作为认定案件事实的依据。被告信达公司没有向本院提交证据材料。第三人上基公司、长基公司没有向本院提交证据材料。为查明赵金山与上基公司签订商品房购销合同（编号：Y53-2-603）的真实性，本院依职权查阅了已归档的本院（2019）云71执异25号执行异议案件，调取了该案案卷中的以下3组证据材料：1-1执行异议申请书、1-2授权委托书、律师代理证、律师执业证、1-3阳光公司的营业执照及法定代表人资格证明书。2.听证笔录。3.阳光公司、赵金山的委托诉讼代理人提交的代理词。上述本院调取的证据材料经质证，赵金山、工商银行、信达公司对其来源及真实性均无异议。本院认为，上述证据材料可以客观反映本案诉争的房屋被本院查封后，阳光公司和赵金山作为案外人提出执行异议及执行异议案件审理过程中赵金山参与执行异议审理活动提出意见的真实情况，与本案相关联，本院采信作为认定本案事实的证据。综合上述各方当事人的诉、辩及陈述的意见，结合本院采信的证据以及本院调取的证据，本院经审理查明，云南省高级人民法院在审理工商银行诉上基公司、长基公司金融借款合同纠纷一案中，经工商银行申请，云南省高级人民法院裁定对上基公司、长基公司名下价值550107415.35元的财产进行保全。本院依据云南省高级人民法院作出的（2018）云民初30号民事裁定、（2018）云执保21号执行裁定，于2018年4月12日查封了上基公司名下位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石光村昆明玉器城的Y53幢二单元603号房屋。案外人阳光公司、赵金山于2019年4月25日提出书面异议。本院于2019年2月27日作出（2018）云71执异25号执行裁定，驳回阳光公司、赵金山的异议申请。赵金山不服，向本院提起本案诉讼。本院另查明，阳光公司系上基公司开发昆明玉器城房地产项目中的园林绿化等部分工程的建设施工方。2014年10月11日，阳光公司与上基公司签订了《昆明玉器城工程款抵扣房款协议书》，约定阳光公司购买上基公司的12套住房、车库，合计价款8318786元。阳光公司用上基公司所欠应付工程款抵扣房款，抵款比例均为100%。双方在合同中具体确定了12套房屋的房号、价款等。双方还在合同中约定，阳光公司指定人员签订《预选房协议》即视为阳光公司购买上述房源，阳光公司履行购房义务方式为用上基公司应付工程款抵扣。当上基公司完全具备销售条件时，由认购人与上基公司签订《商品房销售合同》。双方确认所抵工程款总额以阳光公司实际发生的抵款金额计算为准，抵款金额以《商品房销售合同》为准，工程结算时，该部分抵房款视为工程付款。抵房房源销售渠道及客源由阳光公司自行解决，阳光公司不到上基公司售楼现场现场销售，不委托销售人员代售抵房房源。当日，阳光公司还向上基公司出具了抵房承诺函，对上述自行解决售房客源的约定又单独作出承诺。本案诉争的阳光玉器城Y53-2-603号房屋，是上述上基公司所有，以房屋抵扣上基公司应付阳光公司工程款12套房屋中的一套房屋。本院还查明，阳光公司曾指定刘兴国、胡得会两人向上基公司购买昆明玉器城Y53-2-603号房屋。后来，由于刘兴国、胡得会的原因无法办理银行按揭，两人无力购买房屋，上基公司又于2017年12月25日向昆明市房产交易中心进行了退房公示。阳光公司和赵金山在向本院提出查封昆明玉器城Y53-2-603号房屋执行异议，被本院裁定驳回执行异议之后，上基公司和赵金山签订了落款日期为2018年3月15日的《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603），双方在合同中约定，由赵金山购买上基公司开发的昆明玉器城Y53-2-603号房屋，价款为838759元，赵金山应在2018年7月30日前分2期支付全部房价款，首付房价款应在2018年3月15日前支付，上基公司应于2018年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给赵金山等。2018年7月18日，赵金山以Y53-2-603号房屋业主的身份与云南百大物业服务有限公司签订了昆明玉器城住宅小区前期物业管理服务协议，签署了小区住宅临时管理规约承诺书、消防安全责任书、治安防范责任书并交纳了物业费、二次加压费、垃圾清运费。本院认为，赵金山在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对法院查封昆明玉器城Y53-2-603号房屋前，赵金山是否已取得该房屋的物权期待权进行审查。首先，阳光公司和赵金山在向本院提出查封昆明玉器城Y53-2-603号房屋执行异议，案件在审理过程中，阳光公司及赵金山共同委托的特别授权委托诉讼代理人在执行听证之后，向本院提交的代理词中，阳光公司和赵金山明确向本院陈述赵金山没有与上基公司签订《商品房购销合同》。该代理意见在法律上就是阳光公司和赵金山的意见。虽然在本案审理中，赵金山提交了合同签订落款日期为2018年3月18日的《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603），赵金山在诉讼中也解释称，其在执行异议审查时，其签订的上述合同存放在上基公司处准备办理登记备案，故现在才拿来提交。但是，由于上基公司和阳光公司间具有债权债务，而赵金山又是阳光公司的法定代表人，三者具有法律上的利害关系。是故，该《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603）合同签订的落款日期以及赵金山的解释不足以反驳阳光公司和赵金山在执行异议案件中对本院所作“没有签订商品房购销合同”的陈述。据此，可以判定《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603）系上基公司和赵金山在执行异议申请被本院裁定驳回后补签，赵金山在本院查封涉案房屋之前没有与上基公司签订房屋买卖合同。其次，赵金山所主张支付的购房首付款338759元，赵金山不能举证证明就是购房款；其余50万元购房款，赵金山主张是以上基公司应支付阳光公司的50万元工程款抵扣。虽然赵金山是阳光公司的法定代表人，但阳光公司是有限公司，赵金山也陈述除了其本人外，公司还有另外两名股东，所以赵金山并不等同于阳光公司，公司财产与赵金山个人财产不能混同。所以，赵金山向上基公司支付了购买昆明玉器城Y53-2-603号房屋全部购房款的主张也没有事实依据。再次，赵金山主张合法占有昆明玉器城Y53-2-603号房屋所提交的物业服务合同及各种交费凭证，本院已经注意，证据显示上述行为发生的时间为2018年7月18日，在本院查封涉案房屋之后。所以，赵金山也没有举证证明其在本院查封涉案房屋之前，其已经合法占有该涉案房屋。综上所述，赵金山对诉争房屋不具有物权期待权，不享有足以排除本院查封的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告赵金山的诉讼请求。案件受理费12188元，由原告赵金山负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨云斌审判员  赵慧忠审判员  陈志杰二〇一九年十二月五日法官助理牛元福书记员苏旭