河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4829号上诉人（原审被告）：邓松，男，1980年6月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，确认地址江苏省徐州市铜山区嘉慧园B5-2-101。被上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司，住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。上诉人邓松因与被上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓松、被上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠到庭参加诉讼；被上诉人瑞星公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓松上诉请求：撤销原审判决，维持柘城县人民法院（2018）豫1424执异68号执行裁定。事实和理由：一、邓松商品房买卖早于柘城农商行，原审认定抵押早于房屋买卖是错误的。邓松与瑞星公司签订房屋买卖合同的时间是2015年3月27日，瑞星公司的购房款收据时间也是2015年3月27日，而柘城农商行在柘城县人民法院（2018）豫1424执异68号执行裁定答辩时所称的对北区1幢住宅整体办理他项权证登记的时间是2015年6月11日。因此，柘城农商行自己都明确认可的办理抵押登记的时间就晚了邓松购买房屋两个多月，说明邓松购置房屋在前，柘城农商行办理房产抵押在后。二、邓松通过房屋买卖支付购房款，并实际占有管理涉案房屋，依法享有该房屋的所有权，尽到了购房人应尽的注意义务，对房屋抵押不知情。邓松签订的房屋买卖合同，具有商品房买卖的法律要求的主要条款，有具体的户型、面积、单价、付款方式、权利义务等，并依约支付了购房款，且该购房款符合当时商品房购买的市场价格。邓松购房后就对房屋进行了装修，并交纳水电费等对该房屋进行实际管理使用，虽未办理产权证，但非因邓松的原因造成。三、邓松不存在任何过错，无论从房产抵押，还是涉及柘城农商行的诉讼及调解，邓松均不知情，即便柘城农商行办理了抵押登记，就整个抵押范围来看，是对金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼进行的整体抵押，从2015年至今考虑到房价上涨的因素等，基于公平原则，应该上述两幢商住楼的全体共同担责，也不能单单对邓松的房屋进行不公平的对待。柘城农商行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，邓松的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。柘城农商行向一审法院起诉请求：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异68号执行裁定书；2.恢复对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢2单元10层西户房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费由邓松、瑞星公司承担。一审法院认定事实：瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××城北区××幢商住楼（房权证号：柘城县字第××号），该商住楼于2014年12月9日办理了他项权登记，抵押权人为柘城农商行，抵押期限至2015年12月9日。2017年4月10日柘城农商行起诉顺博电动车有限公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年9月6日作出（2017）豫1424执1160号执行裁定书，查封了涉案房屋，2017年6月26日该院作出（2017）豫1424民初1581号民事调解书，该调解书载明：顺博电动车有限公司、瑞星公司偿还柘城农商行借款14000000元人民币及利息……如果顺博电动车有限公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼（房屋所有权证号2014004935、2014004609号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，柘城农商行申请强制执行，在执行过程中，邓松于2018年9月17日对执行标的金帝新城北区1幢2单元10层西户所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。该院于2018年9月26日作出（2018）豫1424执异68号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢2单元10层西户的执行。为此，柘城农商行提起本案之诉。另查明2015年3月27日邓松与瑞星公司签订预订协议，邓松购买涉案房屋，约定购房总价款为287155元，实际成交价为286000元（折抵邓松的工程款），同日瑞星公司出具286000元的收据。2017年11月2日邓松交纳天然气和有线电视费3040元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，柘城农商行提起执行异议的理由是以涉案房产对贷款进行抵押，办理了他项权证，对该财产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。本案中柘城农商行于2014年12月9日对涉案房产办理了他项权证登记，邓松购买涉案房屋在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行……债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。依据上述规定，在本案中柘城农商行抵押登记在先，邓松买房在后，所以应当恢复对涉案房屋的执行。瑞星公司对本案纠纷的引起有一定的关系，案件受理费应当由其承担。判决：撤销（2018）豫1424执异68号执行裁定书，恢复柘城农商行对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢2单元10层西户（房权证号：柘城县字第××号）的执行。案件受理费5635元，由瑞星公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邓松提交的《建筑施工合同》《合同转让协议》，与2015年3月27日邓松和瑞星公司签订的《[金帝新城]预定协议》相互印证，能够证明以工程款抵购房款的事实，本院予以采信。本院经审理查明，瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××城北区××楼有两个房产证，房权证号为“柘城县字第××号”位置显示为金地新城北区1幢商住楼，办理抵押登记的时间为2014年12月9日；房权证号“柘城县字第××号”位置显示为金地新城北区1幢3-11层住宅，办理抵押登记的时间为2015年6月11日。本案中案涉房屋为金帝新城北区1幢2单元10层西户房产，办理抵押登记的时间为2015年6月11日。另查明，2019年4月25日，柘城县农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。其余事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是邓松对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，邓松与瑞星公司签订的《［金帝新城］认购协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且邓松依约支付了购房款（工程款抵房款），有瑞星公司为邓松出具收据为证，因此，上述《［金帝新城］认购协议》应认定为商品房买卖合同。第二，《［金帝新城］认购协议》签订的时间为2015年3月27日、案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年6月11日、案涉房屋被查封的时间为2017年9月6日。因此，邓松与瑞星公司签订《［金帝新城］认购协议》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封时间。第三，柘城县人民法院（2018）豫1424执异68号执行裁定已查明邓松在查封前已合法占有案涉房屋，且非邓松自身原因未办理过户登记。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中邓松已依约支付了购房款，柘城农商行的抵押权不得对抗邓松。综上所述，邓松的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1558号民事判决；二、驳回河南柘城农村商业银行股份有限公司在一审中的诉讼请求。一审案件受理费5635元、二审案件受理费4017元，均由河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月二日书记员  李洋洋