沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初5551号 原告：刘洋，男。 委托诉讼代理人：刘春英，女。 委托诉讼代理人：张勇。 被告：沈阳盛银河房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。 法定代表人：李刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人：栗子翔。 原告刘洋与被告沈阳盛银河房地产开发有限公司商铺租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春英、张勇，被告委托诉讼代理人栗子翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《商铺经营使用权转让补充协议》，返还位于沈阳市皇姑区长江街千百汇地下商城负一层S06的商铺（使用面积8.17平方米）；2、请求判决被告支付抵顶商铺经营使用权转让款后的剩余租金22274元；3、请求判决被告承担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：2011年10月1日，原告与被告签订《商铺经营使用权转让合同》约定，被告将位于沈阳市皇姑区长江街千百汇地下商城负一层S06（使用面积8.17平方米）的40年使用权以367650元转让原告。同日，双方签订了《商铺经营使用权转让补充协议》约定，原告将商铺委托被告出租。同年11月24日，双方又签订了《分期付款购房合同》约定：原告交首付款110295元后，剩余256700元分60个月支付；商铺2012年租金按照购厅总额8%计算，2013年按照购厅总额9%计算，每年返还租金日期在每年1月1日前。次日，被告向原告发出《返还款说明》告知原告2012年扣除租金后应还购厅款年还42168元，月还3514.5元。原告按照被告的要求在2011年12月20日开始按照每月3514.5金额还款，一直还款到2012年9月份，被告电话通知原告暂时停止偿还购房款，以后用租金抵顶购房款。在租金已经超过购房款之后，原告多次找到被告支付租金，但被告不但不支付租金，反而在2019年3月预将原告的地下商城出租。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求与被告解除《商铺经营使用权转让合同》、《商铺经营使用权转让补充协议》，并要求被告返还首付款110295元及分期付款35145元。 被告辩称：1、原告无权解除本合同，根据现有情况，原告于2012年9月起未履行双方签订的《分期付款购房合同》，所以原告在本案中已经构成违约，不具备解除合同的权利；2、依据双方签订的《分期付款购房合同》约定，买受人如未在约定期限内付款，守约方也就是被告有权要求本案原告向我方支付逾期付款违约金；3、本案被告不存在违约行为。对于原告的变更诉讼请求，被告辩称：1、原告无权解除上述合同，其违约在先，第一年的租金没有交齐。双方签订的合同长达八年之久，在此年限内，原告没有交纳转让款，已经构成根本违约，是导致双方合同解除的原因。我方同意解除合同。2、根据双方签订的《商铺经营使用权转让合同》第八章第五十二条第52.5条款约定，原告拖欠商铺转让金超过十五日的，视为原告自动放弃经营商铺的权利。3、依据双方签订的《分期付款购房合同》第五条约定，如果原告逾期支付相应款项的，原告应按日向被告支付逾期应付房款千分之三作为违约金。综上，原告的诉求没有法律依据，双方的合同解除是因为原告没有缴纳转让款造成根本违约。被告同意解除双方的合同，请求法院驳回原告其他诉讼请求。双方解除合同后，被告返还给原告的金额应当扣除相应的违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了相关的证据。本院组织被告进行了质证。对被告无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对被告有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年9月23日，原告向被告交纳负一层S06定金100000元。同年10月1日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》约定：被告将坐落于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层S06号商铺（建筑面积为8.17平方米）的经营权转让给原告用经营服装、小百商品；经营权转让期自2011年10月1日起至2051年10月1日止，期限40年；转让金额为367650元整。当日，原、被告签订《商铺经营使用权转让补充协议》约定：原告将上述商铺委托被告管理，由被告以被告的名义代原告出租，租金标准以被告（被告制定的统一租金标准）与第三方签订的租赁合同为准；被告负责与商铺承租人（即第三方）签属租赁协议，并收取租金，租金收益全部由原告享有，被告应于收取第三方租金之日起30日内将收益（无利息）交给原告。庭审中，双方确认委托管理期限为24个月（2011年12月1日至2013年11月31日）。同年11月24日，原、被告签订《分期付款购房合同》约定：买受人的商铺为千百汇地下商场负一层区厅号S06，套内使用面积为8.17平方米；总房款共计367650元；签订合同当日，原告向被告缴纳购房首付款110295元，剩余房款共计256700元，原告分期付款的期限为5年（自2011年12月1日至2016年11月31日止），共计60期，原告每月向被告支付购房款本息共计5108元；本合同解除时，房屋的所有权全部归被告所有，原转移至原告享有的占有、使用、收益的权利也回转至被告享有，被告可对该房产进行任意处置，原告无权干涉；租金2012年按购厅总额8%计算，2013年按购厅总额9%计算，每年返还租金日期在每年1月1日前。次日，被告为原告出具《返还款说明》载明：S06厅号（面积8.17平方米），年租金29412元，已返还业主刘洋；租金额度是以总购厅款的8%计算；刘洋在2012年扣除租金后应还购厅款年还42168元，月还3514.5元。同时，被告为原告出具的《分期付款信息明细表》载明：“分期付款情况：单位以万元计，厅号：S06，面积：8.17，单价：4.5，租金2.9412，定金10，首付30%：11.0295，差额：补1.0295，正常月还款：0.5108，扣租金后月还款0.3514.5，每月20日前还利息及本金。”2011年12月20日至2012年9月14日期间，原告依约按每月3514.5元的标准向被告银行账户汇款，总计汇款额为35145元。2012年10月1日前后，原告接到通知：购厅商户先不要补交分期付款，等通知再交。至此，原告未再向被告交纳剩余房款。后被告将位于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层进行整体改造，并将负一层打通后整体出租给他人使用。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《商铺经营使用权转让合同》、《商铺经营使用权转让补充协议》、《分期付款购房合同》虽为当事人真实意思表示，但从合同及协议的内容来看，前述合同实为租赁合同。依据法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效，故上述合同部分有效。 关于原告提出要求与被告解除双方之间签订的《商铺经营使用权转让合同》及《商铺经营使用权转让补充协议》的主张。依据法律规定，当事人协商一致，可以对有效合同部分予以解除。现被告同意与原告解除合同，本院对原告此主张予以支持。 关于原告提出要求被告返还首付款110295元和分期付款35145元的主张。依据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告依法应返还原告商铺使用权转让款145440元（110295元+35145元）。 关于被告提出双方解除合同后，被告返还给原告的金额应当扣除相应的违约金的主张。因被告在租赁期间，将涉案商铺打通后整体出租给他人使用，致使原告无法实现合同目的，对此，被告应承担相应的违约责任，故对被告该主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘洋与被告沈阳盛银河房地产开发有限公司之间于2011年10月1日签订的《商铺经营使用权转让合同》及《商铺经营使用权转让补充协议》中超出二十年的部分无效； 二、解除原告刘洋与被告沈阳盛银河房地产开发有限公司之间于2011年10月1日签订的《商铺经营使用权转让合同》及《商铺经营使用权转让补充协议》中的有效部分； 三、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告刘洋支付商铺使用权转让款145440元; 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3209元（原告已预交），由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  范红岩 人民陪审员  王 丹 人民陪审员  王冬菊 二０一九年十二月六日 法官 助理  杨 婧 书 记 员  宋晓蕾