广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5025号上诉人（原审被告）：中山市逸升房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇进源路43号高盛花园10幢07卡，统一社会信用代码914420006964974137。法定代表人：杨志强。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李浩明，男，1974年4月20日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。上诉人中山市逸升房地产有限公司（以下简称逸升公司）因与被上诉人李浩明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初11600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逸升公司上诉请求：撤销中山市第二人民法院（2017）粤2072民初11600号民事判决第一项。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、一审判决逸升公司支付房屋维修费用没有事实与法律依据。1.漏水现象的产生主要是因为李浩明擅自将露台改建成房间功能使用，以及房间和客厅窗边加建了防盗网破坏了原防水层的保护；2.《房屋安全鉴定报告》证实涉案房屋不存在漏水问题，墙体的少许渗水地方已由逸升公司聘请专业机构进行维修，已不存在渗水情形，逸升公司已修复了外墙防水措施缺陷，鉴定机构并未提出需要再进行维修的意见；3.根据涉案商品房买卖合同的约定，涉案房屋发生属于保修范围的质量问题，首先应由逸升公司承担保修责任，只有逸升公司拒不履行保修责任，才依法承担赔偿责任；本案中，逸升公司已履行保修责任，涉案房屋经鉴定已不存在渗水问题，且李浩明诉请逸升公司首先承担维修责任，一审法院却判决逸升公司直接支付房屋修复费用没有依据。二、关于租金损失问题，李浩明没有证据证明其不能出租是由于房屋漏水原因造成，实际上该房屋李浩明从未出租也不具备基本的出租条件，且李浩明在2017年10月份提出漏水问题后，逸升公司及时进行了维修保修，漏水问题根本与出租问题没有任何因果关系。三、李浩明存在擅自改变涉案房屋结构的行为，违反了国家法律法规的禁止性规定，其必须承担由此造成的一切责任与后果。四、李浩明收楼时对房屋进行了验收确认不存在质量问题，而房屋在使用过程中出现个别少许渗水属正常现象，一审判决认定逸升公司出售的房屋不符合商品房买卖合同约定，构成违约错误。李浩明辩称，一、一审判决认定事实清楚，只是认为对租金损失酌定为15000元过少。李浩明从未改变露台的房间功能，露台及周围根据鉴定报告中存在的水印位置不是在加建露台四周；《房屋安全鉴定报告》证实涉案房屋存在质量问题，且在合同约定的保修期内，李浩明有权要求逸升公司支付修复渗漏水的费用及租金损失。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回逸升公司的上诉请求。李浩明向一审法院起诉请求：1.逸升公司修理好漏水的屋顶天花和墙体，维修不符合规范及标准的，支付李浩明维修费用45699.93元；2.逸升公司赔偿李浩明预期可得利益（实为2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金）38400元（800元/月×12个月×4年）。一审法院认定事实：2014年6月19日，李浩明与逸升公司签订《中山市商品房买卖合同》，由李浩明向逸升公司购买位于中山市××××房，该房带有装修。合同约定了屋面防水，墙体、厨房的卫生间地面、管道渗水的保修期限为5年。李浩明于2014年7月26日收楼。李浩明称收楼后发现房屋的天花、墙体有渗水，致使房屋无法出租，造成可得利益损失。逸升公司称其交付的房屋符合合同约定的质量要求，于2017年7月份才收到李浩明要求维修房屋渗水通知，收通知后也及时履行维修义务，无证据证明房屋的渗水与房屋的质量有关，也无证据证明因房屋渗水造成房屋不能出租，并与李浩明主张的可得利益无关。李浩明又称房屋经逸升公司维修多次，但至今仍未维修好。后李浩明以上述房屋存在质量问题为由诉至一审法院，请求判如所请。又查：一审法院在诉讼期间根据李浩明对1204号房的渗水原因鉴定、修复费用评估的申请，分别委托广东保顺检测鉴定有限公司、佛山市顺正特种工程建设有限公司进行鉴定、评估。2018年4月16日，广东保顺检测鉴定有限公司经现场勘察后作出保顺鉴字（2018）SW0409号《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为：经现场检测，1024（实为1204）室天花未发现有渗水现象及渗水痕迹，表面为干燥状态，由我司检测人员经过蓄水试验后天花饰面为干燥状态，且屋面层〔对应1024（实为1204）室东南房、西南房有渗水痕迹外墙处〕有防水修复处理措施迹象；经现场检测，1024（实为1204）室西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧存在有轻微渗水痕迹，表面存在重新粉刷迹象，现场检测时渗水痕迹均为干燥状态，根据现场检测情况、渗水痕迹位置分布及委托方提供的当事人举证图片，该房屋墙面存在的渗水痕迹主要为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致。李浩明为此交纳了鉴定费13000元。李浩明对鉴定报告真实性无异议。逸升公司针对鉴定报告称1024（实为1204）号房的东南房交楼时用途为室外露台，是李浩明违法加建窗口，该房的窗边窗角渗水与其无关，天花经其修复好不再渗水；西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧存在轻微渗水痕迹，该痕迹是以前渗水造成，其修复好不再渗水；渗水主要原因的缺陷已由其维修了；1024（实为1204）号房的渗水问题经其修复不存在渗水质量问题，李浩明主张修复没有事实与法律依据，从鉴定意见来看，根本不会影响李浩明的正常使用房屋，李浩明以轻微渗水作为拒不出租房屋没有事实依据，李浩明主张预期可得利益也无事实和法律依据。但鉴定报告中的存在水印位置的平面布置图显示，存在水印的位置不是在加建窗口的四周。2018年12月16日，佛山市顺正特种工程建设有限公司经现场勘查后作出《1024（实为1204）号房渗漏水修复施工方案》，修复工程预算总价额为：1.客房为16447.32元；2.客厅、卧室为29212.61元。李浩明为此交纳了修复方案评估费3500元。李浩明对上述方案真实性无异议，但认为修复方案的修复地方与李浩明加建窗户无关，致使其无法出租造成租金损失。逸升公司对上述方案真实性无异议，修复方案的修复地方与李浩明加建窗户有关，方案的修复费用包括加建窗口渗水的修复费用，应予扣减建窗口渗水的修复费用。再查：一审法院又根据李浩明关于1024（实为1204）号房于2014年7月1日至2018年6月30日期间租金损失的申请，委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司进行评估。2019年4月18日，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出了穗诚评[2019]060号《资产评估报告》，评估结果为：1024房（实为1204）于2014年7月1日至2018年5月30日期间的租金市场价值共计28700元、2018年6月的租金市场价值为930元。李浩明为此交纳了租金损失评估费5000元。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议是李浩明向逸升公司购买的房屋是否符合合同约定，即涉案房屋是否存在质量问题。本案中，涉案房屋存在渗水问题是事实，但李浩明、逸升公司对房屋的渗水原因存在争议。根据广东保顺检测鉴定有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》的鉴定意见可知，涉案房屋的西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧有轻微渗水痕迹，为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致。逸升公司称是李浩明加建窗口造成，但根据鉴定报告中的存在水印位置的平面布置图可知，存在水印的位置不是在加建窗口的四周，故逸升公司辩解理由不成立。逸升公司又称于2017年7月知道涉案房屋渗水并进行维修，但此时涉案房屋未超过合同约定屋面防水，墙体、厨房的卫生间地面、管道渗水的保修期限5年。因此，逸升公司出售的房屋是不符合商品房买卖合同约定，逸升公司的行为已构成违约，李浩明有权要求逸升公司承担赔偿损失的违约责任。根据佛山市顺正特种工程建设有限公司作出的《1024（实为1204）号房渗漏水修复施工方案》的结果可知，涉案房屋的修复工程预算总价额为45659.93元（客房为16447.32元＋客厅、卧室为29212.61元）。逸升公司应当向李浩明赔偿上述修复费用，但李浩明主张45699.93元不正确，对超出部分不予支持。同理，李浩明为此支出的鉴定费、修复方案评估费由逸升公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”，违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，李浩明主张的未能出租房屋的租金为可得利益，因逸升公司构成违约，故李浩明有权要求逸升公司赔偿涉案房屋未能出租的租金损失。根据广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》的评估结果可知，涉案房屋于2014年7月1日至2018年5月30日期间的租金市场价值共计28700元、2018年6月的租金市场价值为930元。由于涉案房屋渗水情况为轻微，且房屋出租率及租金金额依赖市场经济环境变化，涉案房屋并不必然能够持续出租，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑本案案情、证据、房屋的出租率高低及逸升公司的过错程度，以实现双方利益的平衡，酌定逸升公司支付李浩明租金损失为15000元。同理，李浩明为此支出的租金损失评估费5000元由李浩明自行承担2500元，由逸升公司自行承担2500元。综上诉述，李浩明诉请合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、逸升公司于一审判决生效之日起十五日内向李浩明支付房屋修复费用45659.93元、租金损失15000元，共计60659.93元；二、驳回李浩明的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，减半收取635元，由李浩明承担50元，由逸升公司承担585元（该款已由李浩明预付，一审法院不另收退，逸升公司须在履行上述判决时一并返还李浩明）；鉴定费13000元、修复方案评估费3500元由逸升公司承担；租金损失评估费5000元由李浩明自行承担2500元，由逸升公司自行承担2500元（上述逸升公司负担的鉴定费、修复方案评估费、租金损失评估费由逸升公司履行上述判决时一并返还李浩明）。二审期间，逸升公司提交涉案房屋的房产证，用于证实李浩明改变房屋结构。李浩明确认该证据的真实性，但称其未改变房屋结构，其加装的窗子周围没有渗水漏水现象。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港房屋买卖合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”之规定，一审法院适用内地法律作为本案准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点是涉案房屋是否仍存在渗漏水情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，李浩明以涉案房屋漏水为由主张逸升公司承担维修、支付维修费用并支付租金损失的责任，应举证证实涉案房屋存在漏水且系逸升公司原因导致，否则应承担举证不能的后果。本案中，一审法院根据李浩明的申请委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋屋顶天花和墙体渗水的原因进行鉴定，该鉴定机构就此委托作出的保顺鉴字〔2018〕SW0409号《房屋安全鉴定报告》鉴定意见载明，涉案房屋的天花未发现有渗水现象及渗水痕迹，经蓄水试验后天花饰面为干燥状态，且屋面层（对应1204室东南房、西南房有渗水痕迹外墙处）有防水修复处理措施现象；部分墙体存在轻微渗水痕迹，表面存在重新粉刷迹象，现场检测时渗水痕迹均为干燥状态，根据现场检测情况、渗水痕迹位置分布及当事人举证图片，渗水痕迹主要为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致；以上鉴定意见证实涉案房屋部分墙体曾因外墙防水措施发生渗水，但鉴定机构现场检测时未发现涉案房屋存在渗水或漏水情形，故李浩明未能提交充分证据证实涉案房屋仍存在逸升公司原因导致的渗漏水情形，其主张逸升公司维修涉案房屋、维修不符合规范的支付维修费用，并支付租金损失，均因缺乏理据，应予驳回；一审期间产生的鉴定费、评估费应由李浩明自行承担。另外，李浩明诉请判令逸升公司修理好漏水的屋顶天花和墙体，维修不符合规范及标准的，支付其维修费用，一审法院径直判决逸升公司支付维修费用确有不当。综上所述，逸升公司主张不应向李浩明支付房屋修复费用以及租金损失的请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初11600号民事判决；二、驳回被上诉人李浩明的全部诉讼请求。一审案件受理费1270元，减半收取635元、鉴定费13000元、修复方案评估费3500元、租金损失评估费5000元，均由被上诉人李浩明负担。二审案件受理费1316元（上诉人中山市逸升房地产有限公司已预交），由被上诉人李浩明负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十二月二十五日书记员  林烨颖