山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2487号上诉人（原审原告）：王国乔，女，1952年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审原告）：王怀珍，女，1978年2月22日出生，汉族，住威海市文登区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：李德泉，黑龙江正旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王怀平，男，1973年6月11日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：威海临港经济技术开发区草庙子镇南大疃村村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇南大疃村。法定代表人：王华亭，主任。委托诉讼代理人：刘晓蕾，山东光威律师事务所律师。原审第三人：王术德，男，1942年6月9日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人王国乔、王怀珍因与被上诉人王怀平、威海临港经济技术开发区草庙子镇南大疃村村民委员会（以下简称南大疃村委会）及原审第三人王术德确认合同无效纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王国乔、王怀珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：案涉房屋所有权人至今仍是王国乔的丈夫王明升，是王明升与王国乔的夫妻共同财产。王怀平只享有该房屋六分之一份额，其处分案涉房屋时未取得其他共有人的书面同意，属于无效处分。王怀平与南大疃村委会订立抵顶合同后，在未依法进行产权过户登记并取得房产证的情形下，再次向王术德转让，更属无效合同。王怀平未发表答辩意见。南大疃村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王术德述称，一审判决正确，请求维持原判。王国乔、王怀珍向一审法院起诉请求：确认王怀平与南大疃村委会之间以及王怀平、南大疃村委会与王术德之间的不动产买卖行为无效后，由王术德将以无效买卖行为取得的不动产返还。一审法院认定事实：王明升（于1999年去世）、王国乔、王术德均为南大疃村村民。王明升、王国乔系夫妻关系，二人共育有两名子女：儿子王怀平、女儿王怀珍。坐落于南大疃村村北的房屋（房产证号：文房产证字第××号，以下简称案涉房屋）原系王明升、王国乔共同所有，登记房主姓名为王明升。2001年3月20日，王怀平与南大疃村委会签订协议书，以案涉房屋抵顶王明升所欠南大疃村委会的债务，协议内容为：“协议书当事人：王怀平，男，27岁，汉族，住文登市文城镇驻地。当事人：草庙子镇南大疃村民委员会，法定代表人：王怀云，职务：主任。现因王怀平之父王明升于1999年6月18日去世，王明升生前与其配偶共有财产房屋一幢，果园、菜园、山岚的承包权；王明升生前与王国乔共欠村委会7882.30元钱债务。王明升生前有一子名叫王怀平，一女名叫王怀珍。现王怀平作为王国乔的委托代理人与村委会对王国乔欠村委会的债务和其所有财产，以及王怀平对王明升生前所欠村委会债务和其所留遗产与村委会按法律规定，达成如下协议：一、王怀平、王怀珍、王国乔放弃继承权，用王明升所留遗产用来抵顶其所欠村委会的债务。二、王国乔用2000年10月9日以前所有财产来抵顶其所欠村委会的债务。三、王怀平在此担保，王怀珍、王国乔以后不行使其对王明升的继承权。如果王怀珍、王国乔以后行使继承权，一切后果由王怀平承担。四、王国乔、王怀平、王怀珍在村委会的户口必须于2000年10月30日以前从本村委会迁走。如果没有按期迁走，王国乔、王怀平、王怀珍在村委会所有费用均由王怀平承担。六、本协议书一式叁份，当事人各持一份，草庙子镇司法所存档。当事人签字盖章：南大疃村委会（盖章）、王怀平（签字、捺手印）。见证单位：威海市环翠区草庙子司法所（盖章）。理财小组意见：同意转账。环翠区草庙子镇南大疃村民主理财专用章区经管站制（盖章）”。2002年5月30日，南大疃村委会与王术德签订协议书，协议内容为：“房屋买卖契约立卖契人：南大疃村村委会，代表人：王怀云。今将坐落南大疃村原王明升的房屋4间及院子，经叫行投标，经言明卖价款：壹仟另壹元。自愿卖给村民王术德名下为业。卖房如需办理一切税、费，由买方承担。四至：东贴山，西贴山，南院墙外基，北房子墙外基。立契人：南大疃村村委会代表人王怀云（盖章）。新业主：王术德（签字、捺手印）。中证人：王怀云（盖章）。四邻：东，西。填发人：王福忠（签字、盖章）”。王福忠系南大疃村委会时任会计。关于王国乔、王怀珍对王怀平与南大疃村委会签订房屋抵顶协议是否知情。王怀平陈述协议签订前王国乔、王怀平、王怀珍都在案涉房屋内居住，签协议后三人搬离。王术德陈述买房后曾向王国乔两次索要房证，王国乔回答已由镇政府收走。王国乔陈述是说过让镇政府收走，留着没有用，房证丢失。南大疃村委会申请王怀江、王永忠（南大疃村村民）出庭作证，王怀江、王永忠均证明：王明升去世后的周年、清明节，王国乔、王怀珍都回来扫墓，王明升在南大疃村还有兄弟居住。结合以上当事人陈述及证人证言，一审法院确定王国乔、王怀珍对王怀平与南大疃村委会签订房屋抵顶协议知情。王怀平陈述其与南大疃村委会签订的抵顶协议是被迫，是被村里用各种条件要挟才签的，应属无效。王怀平申请王怀新（南大疃村村民、王怀平堂哥）出庭作证，王怀新证明：王怀平当时要结婚回村里开证明，村里不给开，说是王怀平父亲王明升欠村里的钱，要用房子抵押；王怀新就和时任司法所殷明说了这个事儿，殷明说让时任村书记王怀云和王怀平一起去司法所签个协议；协议签完后，王怀平下午回村里开了证明。殷明陈述：过了这么长时间，当时的具体情况是王怀新跟殷明说的，殷明认为这件事儿可以同时帮村委和个人解决问题，而且他们已经达成共识了，他们之间也没有矛盾，司法所都不需要做居间调解工作，司法所只是按照他们的意思出具了文书，以上述讲的为准，殷明出具的书面证词撤销。一审法院认为，本案各方当事人的争议焦点为：一、王怀平与南大疃村委会签订的房屋抵顶协议是否有效；二、南大疃村委会与王术德之间的房屋买卖行为是否有效，王术德是否应将房屋返还给王国乔、王怀珍。关于王怀平与南大疃村委会签订的房屋抵顶协议是否有效。案涉房屋原系王明升、王国乔所有，王明升去世后，该房屋应由王国乔、王怀平、王怀珍共同共有。王怀平作为共有人之一且系家中唯一成年男子，在草庙子司法所的见证下、理财小组的同意下，以本人及王国乔、王怀珍的名义将案涉房屋抵顶给南大疃村委会，协议签订时王国乔、王怀珍均在案涉房屋居住，对抵顶协议知情，但并未对房屋的占有及处分情况提出异议，应视为对抵顶行为的认可，王怀平的行为构成表见代理。王怀平主张其是在受胁迫的情况下签订该协议，但并未提交充分的证据予以证实，也未在法定期间内行使撤销权，且根据继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，故王怀平与南大疃村委会签订的房屋抵顶协议不违反法律规定，协议有效。关于南大疃村委会与王术德之间的房屋买卖行为是否有效，王术德是否应将房屋返还给王国乔、王怀珍。南大疃村委会与王术德之间的房屋买卖契约系双方真实意思表示，买卖行为未导致宅基地使用权流转至集体经济组织外，故该房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定。且房屋产权登记是一种推定效力，农村房屋所有权的变动更不能仅以是否进行过户登记为依据。买卖行为作为负担行为，不以当事人对标的物有处分权为必要，是否系无权处分不影响买卖行为的效力，故王国乔、王怀珍辩称案涉房屋未做变更登记，南大疃村委会未取得房屋物权，买卖行为不是合法的当事人订立，属于无权处分行为，买卖合同无效的主张不成立。南大疃村委会与王术德之间的房屋买卖行为有效，王术德基于买卖契约合法占有使用案涉房屋，无需将房屋返还给王国乔、王怀珍。综上，王国乔、王怀珍要求确认王怀平与南大疃村委会之间以及王怀平、南大疃村委会与王术德之间的不动产买卖行为无效后，由王术德将以无效买卖行为取得的不动产予以返还的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回王国乔、王怀珍的诉讼请求。案件受理费275元，由王国乔、王怀珍负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为王怀平与南大疃村委会之间以及南大疃村委会与王术德之间的农村房屋买卖合同是否有效。本案中，王明升生前与王国乔尚欠南大疃村委会的债务，王怀平据此与南大疃村委会之间订立抵顶协议，以案涉房屋抵顶王明升与王国乔的债务，该协议由草庙子镇司法所见证，系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约履行。从王国乔、王怀珍在协议签订后将户口迁走亦可证实二人对该协议内容知晓且未提出异议，亦按约履行了该协议。王国乔、王怀珍主张王怀平未经其二人同意与南大疃村委会签订的抵顶协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。南大疃村委会通过抵顶协议取得案涉房屋的处分权后，又与王术德订立房屋买卖合同，将案涉房屋出售给王术德，该合同的订立并无合同无效的相关情形，亦属合法有效，王术德依据上述合同占有、使用案涉房屋具有合法依据，王国乔、王怀珍诉请王术德返还案涉房屋，理由不当，本院不予支持。综上所述，王国乔、王怀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由王国乔、王怀珍负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月三十日书记员  张济节