黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2011号原告（执行案外人）：绥芬河市盈通小额贷款有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人：陆松茂，该公司经理。委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王丽华，女，1972年5月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。第三人（被执行人）：绥芬河市柏利兹进出口有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人：于淞，该公司经理。第三人（被执行人）：于淞，男，1971年11月3日出生，汉族，绥芬河市柏利兹进出口有限公司经理，住黑龙江省绥芬河市。第三人：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，男，该公司副经理。原告绥芬河市盈通小额贷款有限公司与被告王丽华、第三人绥芬河市柏利兹进出口有限公司、于淞、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告绥芬河市盈通小额贷款有限公司法定代表人陆松茂及其委托诉讼代理人里俊福、被告王丽华及其委托诉讼代理人宋亨洙、第三人于淞、绥芬河市柏利兹进出口有限公司法定代表人于淞、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人董成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决不得对备案登记在于淞名下黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）绥芬河市××家园小区××楼1单元301号房产的执行（以下简称301号房产）。事实和理由：贵院在执行王丽华申请执行绥芬河市柏利兹进出口有限公司、于淞民间借贷纠纷一案中，作出（2019）黑1081执179号执行裁定书和公告，查封了301号房产，原告提出案外人异议后，贵院于2019年10月18日作出（2019）黑1081执异67号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告依法提起诉讼，请求人民法院判决不得执行301号房产。理由如下：一、于淞未取得301号房产的所有权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案，于淞虽然通过原告与中天恒基公司签订了《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了该房产的备案登记手续，但于淞没有交付购房款，且已将该房产退还给了原告，故于淞在301号房产既未取得所有权，亦未取得任何债权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，贵院不应当查封301号房产，除非申请执行人同意向原告支付全部购房款或者同意购房款从该房产的变价款中优先支付给原告。二、原告已经取得了301号房产的所有权。2011年8月2日，原告购买了中天恒基公司位于绥芬河市××家园小区××楼72处房产，并支付购房款2600万元，其中包括301号房产。该房产原告出售给于淞后，由中天恒基公司与于淞签订的《商品房买卖合同》，为于淞办理的房产备案登记手续，但因于淞未交付购房款，于淞将该房产退还给了原告后，原告于2016年初就实际占有该房产，交付了该房产的取暖费等费用，并将该房产租赁给了于某使用至今。综上，301号房产的所有权属于原告所有，被告于淞未取得该房产的所有权和债权，故请求法院判决不得对301号房产的执行。被告王丽华辩称，一、绥芬河市房产管理局商品房销售备案登记信息显示，被执行人于淞于2012年5月29日与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称开发商）签订标的物为绥芬河市××家园小区××楼1单元301室住宅的《商品房买卖合同》后，买卖双方当日就到绥芬河市房产管理局办理了商品房销售备案登记手续。答辩人有证据证明，于淞于签订《商品房买卖合同》当日就付清了购房款322290元。开发商与于淞之间有关案涉住宅的交易，早在2012年5月29日就已经完成，从那时起案涉住宅归于淞合法所有。二、自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等证据判断；……（五）其他财产的权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。”本案原告无法提供在绥芬河市房产管理局就案涉住宅办理商品房销售登记备案的证据，无法提供自己与开发商签订的案涉住宅的《商品房买卖合同》，无法证明自己是案涉住宅的权利人，所以根本就不具备提起案外人执行异议之诉的资格。三、贵院在执行于淞一案时，发现于淞购买的案涉住宅后予以查封，是在依法查封被执行人的财产，是在依法执行已生效的贵院（2017）黑1081民初613号民事调解书。于淞以自己的财产偿还生效法律文书确定的债务是理所应当的。综上，答辩人请求法院依法驳回原告的执行异议之诉。第三人于淞述称，案涉房屋是2012年于淞在原告处定的买的，该房屋定了之后一直没交工，买房的时候有协议，如果于淞交钱房屋归于淞，如果于淞没交钱房屋退还原告。2015年、2016年的时候于淞没交钱，房屋就退回原告了。该房屋于淞一直一分钱都没交，于淞也没住过，于淞认为该房屋不是于淞的，但是房屋备案到于淞的名下，导致法院查封该房屋。第三人绥芬河市柏利兹进出口有限公司述称，同于淞意见。第三人中天恒基公司述称，原告在2011年8月2日，在我公司购买了三期13号楼共计72户，已经结清全部购房款，房屋买卖协议签订后，我公司协助原告办理了七套住宅的销售手续，其中包括案涉房屋，我公司协助于淞在房产办理了备案手续，所出售的房款原告负责收取，我公司不负责收取。2016年10月份房屋在交付使用时，于淞没有来我公司办理入住手续，而是原告法人陆松茂来办理的，并交纳物业费、取暖费并居住至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交三组证据。一、2011年8月2日中天恒基公司与原告签订的《协议书》1份、2011年8月2日中天恒基公司给原告出具的销售房屋《授权委托书》1份、2011年8月2日中天恒基公司给原告出具的2600万元收据1张（复印件）、2012年6月3日于淞与原告签订的《协议书》1份、2019年4月25日于淞出具的《情况说明》1份。经质证，被告对第一组证据中2011年8月2日中天恒基公司与原告签订的《协议书》的形式要件无异议，其他证据的形式要件及证明问题均有异议；第三人对原告提交的第一组证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，原告提交的2011年8月2日中天恒基公司给原告出具的2600万元收据系复印件，未能提交原件，对该份证据的形式要件，本院不予确认；对原告提交的第一组证据的其他证据，因均提交的原件，对其他证据的形式要件，本院予以确认。二、2019年10月30日中天恒基公司出具的《情况说明》1份、2018年11月20日中天恒基公司出具的《抵付情况说明》1份（复印件）、2018年11月20日中天恒基公司与原告达成的《协议书》1份、2017年、2018年、2019年供热费发票3张、2016年10月22日于某与原告法定代表人陆松茂签订的《租赁合同》1份、2018年11月14日《绥芬河市信访工作专项会议纪要》1份（复印件）、2018年11月21日《绥芬河市人民政府市长办公会议纪要》1份（复印件）、2019年11月20日中天恒基公司物业说明1份。经质证，被告对第二组证据中2019年10月30日中天恒基公司出具的《情况说明》、2018年11月20日中天恒基公司出具的《抵付情况说明》、2018年11月20日中天恒基公司与原告达成的《协议书》、《租赁合同》证据形式要件及证明问题均有异议；对供热费发票、《绥芬河市信访工作专项会议纪要》、《绥芬河市人民政府市长办公会议纪要》形式要件均无异议，对证明问题均有异议；第三人对原告提交的第二组证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，原告提交的《抵付情况说明》系复印件，未能提交原件，对该份证据的形式要件，本院不予确认；因原告第二组证据中2019年10月30日中天恒基公司出具的《情况说明》、2018年11月20日中天恒基公司与原告达成的《协议书》、《租赁合同》均提交的原件，对以上证据的形式要件，本院予以确认；被告、第三人对供热费发票、《绥芬河市信访工作专项会议纪要》、《绥芬河市人民政府市长办公会议纪要》形式要件均无异议，本院对以上证据的形式要件予以确认。三、2019年9月4日绥芬河市工商行政管理局《准予变更登记通知书》1份。经质证，被告、第三人对原告提交的第三组证据形式要件均无异议，本院予以确认。原告申请证人于某出庭作证。于某称，2016年10月21日开始租陆松茂的房子，每年租金5000元，至今为止还在住。经质证，被告称该证人证言与本案无关，原告、第三人对该证人证言均无异议。本院经审查认为，该证人证言与原告提交的《租赁合同》能够相互印证，本院对该证人证言予以确认。被告提交二组证据。一、绥芬河市房产管理局出具的商品房销售备案登记信息2张。经质证，原告、第三人对证据形式要件无异议，对证明问题有异议，本院对该证据的形式要件予以确认。二、收据1张（复印件）。经质证，原告、第三人绥芬河市柏利兹进出口有限公司、于淞对证据形式要件无异议，对证明问题有异议，第三人中天恒基公司对证据形式要件及证明问题均有异议。本院经审查认为，该证据与被告提交的绥芬河市房产管理局出具的商品房销售备案登记信息能够相互印证，本院对该证据的形式要件予以确认。第三人绥芬河市柏利兹进出口有限公司、于淞、中天恒基公司未提交证据。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年8月2日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（甲方）与绥芬河市盈通小额贷款股份有限公司（乙方）签订《协议书》，一、双方约定共同合作开发幸福家园小区三区13号楼。二、乙方需投入资金2600万元支付甲方作为合作开发费用。三、乙方分红房产为幸福家园小区三区13号楼住宅5个单元（1单元、2单元、4单元、5单元、6单元）住宅楼层为6层，共计72套。2011年8月2日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司出具《授权委托书》，兹委托陆松茂同志全权代表我公司负责绥芬河市中天幸福家园三区13号楼的房屋销售合同签订、销售楼款收取等工作。委托销售范围：幸福家园小区三区13号楼住宅5个单元（1单元、2单元、4单元、5单元、6单元）住宅楼层为6层，共计72套。2012年6月3日，于淞与原告签订《协议书》，于淞于2012年5月29日预购了原告出售的中天幸福家园小区三区13＃1－301号住宅，建筑面积107.43平方米，购房款为每平方米3200元，房屋总价343776元。双方约定，在房屋交付钥匙的同时，于淞给原告房屋首付款100000元，如不能按约定交付，房屋归原告使用。在于淞给原告首付款后，原告负责把房屋交给于淞，在房照办理完后，于淞把剩余房款支付给原告。如于淞购买原告的房屋，因为原告的原因致使房屋不能按照本约定交付，于淞有权利要求退出所购买的房屋。2019年10月30日，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司出具《情况说明》，我公司在2011年8月2日与绥芬河市盈通小额贷款股份有限公司签署了《房屋买卖协议书》，盈通公司购买了我公司开发的幸福家园小区三区13＃楼的1单元、2单元、4单元、5单元、6单元，共计5个单元，72套住宅，并且已经结清购房款。在买卖协议签订后，我公司协助盈通公司出售7套住宅，所出售房款购房人都是交付给盈通公司。此住宅当时一直没有达到入住条件，在2016年10月份时，才交付使用。在交付幸福家园小区三区13＃1单元301号住宅时，于淞并没有办理入住手续，都是盈通公司陆松茂办理的入住手续。取暖费都是按照陆松茂的名字到热力公司交的，包括房屋入住后相关的费用都是陆松茂支付的，房屋也一直由陆松茂使用。另查明，2012年5月29日，中天恒基公司与于淞签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》。同日，将案涉房屋登记备案在于淞名下（登记编码100020120529008628）。2016年10月份，原告向于淞索要购房款，于淞要求退房。后中天恒基公司将案涉房屋交付给原告，原告将案涉房屋于2016年10月21日出租给于某使用至今。租赁期间原告交纳了2017年、2018年、2019年案涉房屋的取暖费，承租人于某缴纳了电费。2013年9月4日，绥芬河市盈通小额贷款股份有限公司变更为绥芬河市盈通小额贷款有限公司。2014年9月11日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。本院于2019年3月27日作出（2019）黑1081执179号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋（绥芬河市××家园小区××楼1单元301号）。本院认为，本案争议焦点：原告是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，2016年10月份，中天恒基公司将案涉房屋交付给原告，原告将案涉房屋出租给于某使用至今。租赁期间原告交纳了2017年、2018年和2019年案涉房屋的取暖费。本院于2019年3月27日作出（2019）黑1081执179号执行裁定，查封了案涉房屋。原告系在查封前已占有该不动产（案涉房屋），原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行备案登记在于淞名下的绥芬河市幸福家园小区三区13号楼1单元301号房产。案件受理费6134.35元，由王丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  赵庆玉人民陪审员  赵长青人民陪审员  徐景财二〇一九年十二月二十三日书 记 员  宿 桃