河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24088号上诉人（原审原告）：黄家璇，男，1991年9月3日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：胡延勇，河南博之律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新庄，河南博之律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汤培鹏，男，1979年10月23日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汤培领，男，1971年5月22日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。原审第三人：郑州尚居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学南路92号9号楼1层902号。法定代表人：张志勇。上诉人黄家璇因与上诉人汤培鹏、汤培领及原审第三人郑州尚居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄家璇上诉请求：依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10836号民事判决书第一、三项，改判支持黄家璇的一审诉讼请求。事实和理由：汤培鹏、汤培领未按合同约定履行义务，构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任，合同的履行期间为2016年11月15日至2017年4月5日，在此期间黄家璇支付了定金、中介服务费，于2016年12月21日办理了银行贷款手续，在银行贷款手续审批后，具备办理过户登记手续时，于2016年12月21日郑州市政府下发限购政策，为解除郑州市限购政策对涉案合同继续履行产生的阻却，2017年1月20日黄家璇办理完成户口迁移手续，后黄家璇多次要求汤培鹏、汤培领正式立契及办理过户手续，但汤培鹏、汤培领明确要求额外增加15万元房价款，如不增加拒绝办理过户手续，致使合同无法继续履行。一审判决认定涉案房屋买卖合同未能履行与限购政策相关，黄家璇以他人名义办理贷款手续，不支持违约金，明显认定错误。汤培鹏、汤培领辩称，根据原审被告与本案第三人一审庭审结束后的录音，可以得知原审原告并未向第三人支付中介费。同时中介费与银行按揭款并非原审被告所收取，故原审被告不应承担返还中介费与银行按揭费用。因原审原告在合同履行期间以他人名义办理银行按揭手续。因此可以认为交易的对方已变更为案外人，原审原告已不具备本案适格的主体。原审原告在上诉状中也明确说明本案涉案房屋无法继续履行合同的原因并非是限购政策，原审被告认为本案无法履行的原因是因原审原告没有按照合同约定缴纳首付款。请求支持原审被告的上诉请求。郑州尚居房地产营销策划有限公司述称，黄家璇支付了部分佣金，黄家璇以案外人名义贷款，卖方是同意的。汤培鹏、汤培领上诉请求：依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10836号民事判决书第二项，改判为驳回黄家璇的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，合同无法继续履行的原因在于黄家璇违约，本合同履行过程中，并非“政府政策限购”的原因导致三方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，合同根本无法履行的原因是黄家璇违反合同约定，无法按照合同约定支付首付款，因黄家璇违约才导致合同解除，至此汤培鹏、汤培领已经遭受巨大经济损失，故返还黄家璇房款10万元的判决更加是错误的判决。黄家璇辩称，涉案合同不能履行的原因是汤培鹏、汤培领明确要求黄家璇额外增加15万元房款所导致的，并非黄家璇违反合同约定，汤培鹏、汤培领上诉称黄家璇未按照约定支付首付款，无任何事实依据，汤培鹏、汤培领在能够履行合同义务的情况下，明确表示不履行合同，致使合同无法继续履行，已经构成根本违约。郑州尚居房地产营销策划有限公司述称，当时黄家璇的父亲口头约定支付首付款，买方一直没有支付，当时存在限购政策。黄家璇向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告于2016年11月13日签订的《房屋买卖合同》，合同编号：1090019；2.判令被告向原告支付违约金36万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告黄家璇（乙方）、被告汤培鹏（甲方）及第三人郑州尚居公司（丙方）于2016年10月13日签订《房屋买卖合同》（合同编号1090019），约定：甲方自愿将座落于安康路兰德.喜多家7号楼1单元605号房屋（建筑面积132.85平方米）出售给乙方，乙方对该房屋无任何异议，自愿购买该房屋。甲、乙双方协商后的房屋实际成交价格为170万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。丙方的中介服务费占本合同约定房款的2%，乙方支付中介服务费叁万肆仟元整，代办过户服务费2000元整，由乙方支付。现乙方于本合同签订时支付定金10万元整，其中中介服务费34000元，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将《房屋产权证》交由丙方保管，作为对交易对象的真实性提供担保。在该房屋买卖合同履行过程中非因丙方原因导致买卖合同不能顺利履行的，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。付款方式：按揭贷款，甲乙双方于签订合同后，共同到银行办理相关按揭贷款手续。乙方按所申请贷款的比例，在立契时向甲方支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。定金充抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。双方同意在签订本合同后90个工作日内持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户及相关手续。若任何一方不按约定配合办理相关手续，视其违约，将按本合同第五条的约定追究其违约责任。违约责任：若乙方未能依据本合同第三条的约定交付房款，视其违约，超过三日，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款抵押手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。免责条款：如因政府政策变化导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同还约定了其他事宜：房屋银行审批后须在2016年11月15日以后开始办理过户相关手续；若双方违约需承担总房款20%违约金；甲方在2016年11月15日前在同等价格下一次性客户购买，需向乙方协调解决，双方不承担违约责任，其他情况按第四条执行；乙方定金10万元已经付给甲方，丙方不保管，过户时冲抵首付款。被告汤培领作为汤培鹏的代理人在合同上签字。于同日，第三人负责人张志勇通过中国民生银行手机银行尾号5678账户向汤培领尾号为9036交通银行账户分两次共转款10万元，汤培领并向原告出具收条一份，载明：今收到黄家璇购买汤培鹏位于二七区兰德喜多家7号楼1单元6层605号的房屋定金现金人民币壹拾万元整，过户时充抵首付款。汤培鹏汤培领代2016.10.13见证方：张志勇（并加盖郑州尚居房地产营销策划有限公司公章）2016.10.13。汤培领于同日向黄家璇出具售房保证书，载明：本人汤培领保证出售位于兰德喜多家7号楼1单元605号（产权证号：14××72）的房产，已征得房屋产权人汤培鹏的同意和认可，若产权人汤培鹏不同意或找其他理由，不愿意出售上述房产，我愿承担一切法律责任。2016年11月18日郑州尚居公司向黄家璇出具收到兰德喜多家中介佣金34000元的收据及代收兰德喜多家银行按揭款费用8500元的收据各一份。原告为购买房屋以其彭俊、刘甲夫妇名义办理银行贷款手续，并于2016年12月20日通过了131万的银行贷款审批手续。第三人员工陈文博于2019年10月5日出具情况说明一份，载明：本人陈文博于2016年至2017年在兰亭名苑门口尚居不动产（今21世纪尚博店）工作，2016年9月份通过安居客网络接到客户黄家璇，并带看了兰德喜多家7号楼1单元601房屋，黄家璇与房东于2016年10月13日于本公司签署了房屋买卖合同并当场交付了佣金（含转给陈文博微信×××元），另给予房东10万定金，房东签署合同后才告知房屋已经被我爱我家独家于11月15日到期，期间为了不承担法律风险房东拒绝配合11月15号之前进行贷款过户等任何房屋交易流程。11月15号之后黄家璇亲属彭俊夫妇和房东（经双方协商同意）办理了贷款审批于2016年12月21号批复通过，约定第二日进行网签立契并交付剩余首付。然而郑州市人民政府出台了限购政策致使黄家璇及彭俊同时丧失了购房资格无法网签立契，由中介方通知暂时停止待办理资格之后继续履行交易。黄家璇于2017年1月20日成功落户郑州取得购房资格后第一时间通过中介邀约房东继续履行购房交易流程，房东自此以首付12月份没有收到影响了他的信誉为由拒绝出面配合。期间黄家璇多次电话微信联系中介，亲自来店咨询并在中介将房东电话交付黄家璇后多次打电话短信要约，均联系不上房东，中介与房东也协商无果。直到2月底房东才同意和黄家璇的哥哥吕帅和中介三方在店内碰面协商，房东提出首付加15万弥补他的损失才愿意继续配合。三方协商无果黄家璇于2017年3月份合同约定期限到期后根据中介提醒，提出走法律程序起诉对方要求赔偿违约金。2017年4月5日，郑州尚居公司向被告出具证明一份，载明：兹证明黄家璇购买汤培鹏位于二七区兰德喜多家7号楼1单元605号。汤培鹏要求按期支付首付款，但买方未按期支付，汤培鹏要求解除三方签订的合同。另查明，2016年12月21日郑州市人民政府办公厅下发（郑政办[2016]75号）《关于进一步加强房地产调控工作的通知》：非郑州市户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。本通知自2016年12月22日实施。原告将户口于2017年1月20日由河南省唐河县迁入郑州市。2016年11月至2017年4月期间原告多次与第三人电话联系购房事宜。2017年3月16日原告与被告汤培领通话，汤培领明确表示房款必须185万元且需要重新签订合同，才同意将房屋卖给原告。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，根据2016年10月13日原被告双方签订的《房屋买卖合同》，原告以按揭贷款方式支付房款，原告按所申请贷款的比例，在立契时向被告支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向被告支付。后黄家璇以彭俊、刘甲名义办理贷款手续。根据限购政策，黄家璇在贷款手续审批后不具有购房资格，双方的房屋买卖合同不能履行，属于合同约定的免责事由。在原告具备购房资格后，双方对房屋价款不能协商一致。故原告要求解除原被告于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》，合法有据，该院予以支持。原告已向被告汤培领支付购房定金10万元，原告要求被告返还该10万元，该院予以支持。原告以被告违约为由要求被告支付违约金34万元，因原被告房屋买卖合同未能履行与限购政策相关，且原告以他人名义办理贷款手续，并鉴于房屋价格波动情况，原告的上述主张，该院不予支持。原告要求被告赔偿所支付佣金34000元及按揭贷款费用8500元，该费用并非被告收取，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄家璇、被告汤培鹏于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》（合同编号1090019）；二、被告汤培鹏、汤培领于判决生效之日起十日内支付原告黄家璇购房定金10万元；三、驳回原告黄家璇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8537.5元，减半收取4268.8元，原告黄家璇负担3383.8元，被告汤培鹏、汤培领负担885元。本院二审期间，黄家璇提交支付宝账单，证明在2016年10月19日，黄家璇向第三人公司经理张志勇支付10万元购房款，该房款于2018年2月份由张志勇返还给黄家璇。汤培鹏、汤培领质证称，对证据的真实性无异议，但该份账单只能显示2018年2月由张志勇转账给黄家璇10万元，但与本案并没有直接关系，也与本案原审被告无关。郑州尚居房地产营销策划有限公司质证称，当时这10万元是借款协议，是另外一个业主以张志勇的名义借黄家璇的，现已经还过了。汤培鹏、汤培领提交汤培领与张志勇2019年10月24日的录音两段，证明本案第三人也确认本案无法继续履行合同的原因是因原审原告没有按照合同约定支付首付款，同时并未完全履行支付中介费的义务。郑州尚居房地产营销策划有限公司质证称，对电话录音的真实性无异议，但内容存在误导。黄家璇质证称，第一、该证据不属于新证据；第二、对该证据的真实性及证明目的均有异议。该录音内容存在多处拼接和剪辑，且结合第三人公司经理张志勇的质证意见，存在汤培领误导引诱所产生的对黄家璇不利的语言，再结合第三人公司经理庭审中答辩的意见，存在汤培领与中介公司恶意串通损害黄家璇合法权益的事实及行为。黄家璇的证人陈文博二审中作证，对一审提交的情况说明予以认可。汤培鹏、汤培领质证称，证人陈述原审原告仅支付了10万元购房款，并不存在原审原告在一审诉讼过程中陈述的除10万元又额外支付了10万元，汤培领本人并未见过证人，故对其出具的证言不予认可。郑州尚居房地产营销策划有限公司对证人证言无异议。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人黄家璇与上诉人汤培鹏及原审第三人郑州尚居房地产营销策划有限公司于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定黄家璇以按揭贷款方式支付房款，后黄家璇以彭俊、刘甲名义办理了贷款手续，但在贷款手续审批后，根据限购政策，黄家璇不具有购房资格，双方的房屋买卖合同不能履行。由于双方在《房屋买卖合同》中的免责条款明确约定：如因政府政策变化导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。所以，原审判决认定属于合同约定的免责事由并无不当。虽然黄家璇后又具备了购房资格，但双方对房屋价款不能协商一致。因此，在此情况下，原审判决解除2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》亦无不当。合同解除后，汤培鹏、汤培领应将收取黄家璇的购房定金10万元予以返还。黄家璇称汤培鹏、汤培领存在违约，应支付违约金34万元及赔偿佣金34000元、按揭贷款费用8500元，无相应的充分依据。汤培鹏、汤培领称黄家璇存在违约，不应退还10万元购房定金，也无相应的充分依据。二审中双方提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，黄家璇及汤培鹏、汤培领的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由黄家璇负担2300元，由汤培鹏、汤培领负担2300元。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员陈涛审判员王燕燕二〇一九年十二月十七日书记员 娄      杨      杨