安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3163号 原告：刘美娟，女，1977年6月15日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 被告：常启均，男，1981年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：单文亮，上海正策律师事务所律师。 原告刘美娟与被告常启均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘美娟的委托诉讼代理人单瑞磊、庄园园、被告常启均的委托诉讼代理人单文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘美娟诉称：2018年9月4日原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于锦绣香堤2#地块2#商业房出租给被告，租期五年，自2018年10月5日起至2023年10月5日，租金每月17500元（第四年递增5%，第五年递增10%），支付方式为每半年支付一次105000元（税后），保障金50000元一次性付清（被告在解除合同时应当恢复原状，如不主动恢复，原告有权扣除保障金作为维修费用），同时约定被告应于到期前15天付清下阶段（半年）租金。合同签订后，原告如约履行了合同，向被告交付该房，被告支付了2018年10月5日至2019年4月5日的租金105000元。租金到期后被告再无按照合同约定支付房屋租金，无奈原告于2019年7月14日在租赁房屋处向被告发出解除租赁合同的通知，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求法院判令：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月14日解除；2、判令原告有权没收装修保障金50000元；3、判令被告支付拖欠的房租105000元；4、判令被告支付原告垫付的电费1210.6元；5、判令被告腾退租赁房屋，恢复原状；6、被告承担本案的诉讼费用。 被告常启均辩称：1、被告从未以任何形式收到过原告的解除通知，即使原告有法定或约定的解除权，从未告知被告其已解除合同，该解除也都不发生效力，并且原告并不享有法定或约定的合同解除权。其所称被告长期拖欠租金，也是因为建筑存在违建情况，且没有取得相应的产权证书，导致被告的装修全部损失，也无法进行正常经营。被告在向原告发出了解除通知以后，原告没有任何理会的情况下，才没有支付租金。2、要求没收装修保证金没有任何的法律依据，根据租金合同第二、三条约定，并没有原告所称的需要没收的理由。3、根据被告先前的举证，原告出租的房屋存在严重违建的情况，不光加层下挖以外，还把公共部分的空间占为己有扩进院子。被告也因此受到过行政机关上门阻止经营的情况。双方的合同根据法律规定应属无效合同，双方的租金也不能按照有效合同的标准来支付。并且根据原被告之间的约定以及本案被告起诉案件的事实，双方已就租赁合同各自提出了解除，被告也无需向原告支付6个月的房租，最多判令被告支付至2019年7月16日收回房屋以前占用期间的占用费。4、在原告核实相关凭证的基础上，愿意支付其该支付的费用，但向原告发出解除通知以后的电费情况不同意支付。5、被告同意腾退物品，之前占用也只是因为双方发生争议，被告为了保护现场，委托造价鉴定时所需，其要求被告将房屋恢复原状也没有任何依据。双方在租赁合同约定了被告可以根据自己的经营状况进行装修，现在因为原告的原因导致房屋租赁合同无效，即便不是无效的情况下，原告也进行了解除，解除的原因也是原告导致的。因而不是被告恢复房屋原状，而是原告向被告支付损失。 经审理查明：原被告双方于2018年8月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、原告将本市锦绣香堤2#地块2#商业房出租给被告，租期自2018年10月5日起，至2023年10月5日止。二、每半年按税后租金105000元，押金50000元一次性付清（装修保障金，如无破坏可退）。三、….租赁期被告可根据自己生产经营特点进行装修（签订合同后原告给被告30天的装修免租金期，但如果期间被告毁约应赔偿原告因装修造成的房屋损害，三个月的再招租金损失），但原则上不能改变房屋结构，装修费由被告承担（损坏部分在合同解除时原状恢复，如不主动恢复，原告扣除装修质保金用作维修费用）。…八、租赁期如被告单方违反合同，原告有权扣除所有保障金，期满后该房屋需提前3个月以书面的方式提前通知原告。九、被告要合法经营，租赁期间不得擅自转租，如出现非法经营造成的后果由被告全部承担。”合同签订后，被告于2018年9月10日通过银行转账的方式支付给原告2018年10月5日起至2019年4月5日止的房租105000元及装修保障金50000元。2019年3月14日，被告以原告所出租的房屋手续不全、存在违建等情形，导致其无法经营，要求解除双方的房屋租赁合同，原告对被告所述情节予以否认，于2019年7月14日向被告发出解除合同通知，并于2019年7月16日将案涉房屋取回并清点屋内物品。后双方就原告所述的租金、装修保障金、装修损失等产生纠纷，原告遂诉至本院。 以上事实有原、被告身份证、商品房买卖合同、购房发票、微信转账截图、微信聊天截图、《房屋租赁合同》、电费缴纳发票、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经双方当事人质证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点主要为：一、原告是否有权与被告签订《房屋租赁合同》。被告声称原告不是案涉房屋的合法拥有者，原告为此出具合同编号为201503220025的商品房买卖合同，且该合同已在蚌埠市房地产产权市场管理处进行备案，并结合三张购房发票证明自己已经全额支付购房款。被告虽对被告出具的上述证据的真实性表示有异议，但并不申请对上述证据的真实性进行鉴定，本院因此认为原告是案涉房屋的合法拥有者，有权对案涉房屋进行处分；二、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否存在无效或可变更、可撤销情节。庭审中，被告并未提供双方在签订合同时被告有欺诈或胁迫的证据，也未提交原告有乘人之危情节的证据。被告认为，原告出租的房屋因存在违建、消防问题，被行政执法局调查，导致被告无法经营，致使合同无法履行，但其并未提交相关证据予以证明。诉讼中，被告向本院提出调取相关证据的申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定：“民事诉讼法对六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。”而被告申请调取的关于案涉房屋存在违建、消防等问题，并不符合上述情形，故本院对被告的调取证据的申请不予支持，依法认定原被告双方签订的合同合法有效。三、本案中，双方均认可房屋租赁合同已经解除，但具体的解除时间是什么时候。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原被告双方的微信聊天记录，被告于2019年3月14日明确向原告表示：“本人即日起解除与你方2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》”。应视为被告明确表示不再履行该合同，合同解除时间应为2019年3月14日。因双方房屋租赁合同已经于2019年3月14日解除，故原告主张的2019年4月5日后的半年的房租的请求，本院不予支持。 合同解除后，根据查明的事实，被告一直没有将案涉房屋整理清退并交付给原告，直至2019年7月16日，原告将案涉房屋内物品清理后将该房屋收回。因此，在2019年3月14日至2019年7月16日期间，虽然原被告双方房屋租赁合同已经解除，但该房一直处在被告占有状态。按照法律及合同约定，且被告在答辩中亦认可2019年7月16日前产生的房屋占有使用费，故被告应该向原告支付房屋占有使用费，占有使用费的标准，根据本案实际情况，以合同解除后第一个月的租金为准较适宜。因被告已经支付租金至2019年4月5日，因此，占有使用费的具体数额应为三个月零十天，合计58333.33元。 关于原告主张的装修保障金，因在《房屋租赁合同》第三条约定：“损坏部分在合同解除时原状恢复，如不主动恢复，原告扣除装修质保金用作维修费用”，第八条约定：“租赁期间如被告单方违反合同，原告有权扣除所有保障金。”故本院对原告主张扣除50000元装修保障金的请求予以支持。因原告已于2019年7月16日将案涉房屋清理并收回，故本院对原告关于腾退房屋及恢复原状的请求不予支持。 关于原告主张的要求被告支付原告垫付的电费，根据原告提交的电费缴纳发票，截止2019年7月，也即案涉房屋在被告占有期间产生的电费为1210.6元，因双方在合同中约定：“被告在经营租赁期间所发生的水、电、物业等费用全部由被告承担”，故而对原告该项请求，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、原告刘美娟与被告常启均于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除； 二、确认原告刘美娟有权扣留被告缴纳的50000元装修保障金用于本市锦绣香堤2#地块2#商业房恢复原状之用； 三、被告常启均于本判决生效之日起十日内向原告刘美娟支付自2019年4月6日起至2019年7月16日止的房屋占有期间的费用58333.33元； 四、被告常启均于本判决生效之日起五日内向原告刘美娟支付自2019年4月6日起至2019年7月16日止的房屋占有期间的电费1210.6元； 五、驳回原告刘美娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3424元，减半收取为1712元，由原告刘美娟负担1000元，由被告常启均负担712元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇一九年十二月二十七日 法官助理朱永振 书记员朱帅