河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25190号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码：91410000MA3X8TWRXF。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵自豪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：牛苗苗，女，1982年1月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）因与被上诉人牛苗苗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初25473号民事判决书第三项中的利息部分，依法改判驳回牛苗苗的利息诉求，或发回重审；2.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)豫0191民初25473号民事判决书第二项、第四项、第五项，依法改判驳回牛苗苗的诉求或发回重审；3.依法判令牛苗苗承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同明确约定:“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。二、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同约定及相关法律规定。本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房买卖合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合合同法规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，有违法律规定。三、一审法院对案件事实认定不清，判决有失公允。根据相关法律及行政法规的规定，案涉维修基金是由房地产管理部门统一收取，本案中牛苗苗虽将维修基金交付给恒龙公司，但是恒龙公司也仅仅是代收。合同解除后，牛苗苗可向相关部门索要，由相关部门退回。案涉公证费、抵押费、印花税也并非向恒龙公司支付。因此牛苗苗向恒龙公司主张该笔款项，与事实不符。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。上诉人恒龙公司另补充意见认为，本案涉案合同付款方式为商业按揭贷款。借款合同作为商品房买卖合同的附属合同，应当一并予以解除。但在原审中牛苗苗并未提起解除借款合同的诉讼请求，其实是对合同的不完全解除。根据商品房买卖合同第六条第三项的规定，已经明示商业按揭为商品房买卖合同成立的条件之一。借款合同应当与商品房买卖合同一并解除。本案涉及案外人第三人银行的利益且涉案合同已经经过备案，请二审法院在进行处理时一并对借款合同及合同备案等相关事项予以处理。牛苗苗辩称：一、违约金和利息应当一并得到支持，不存在重复认定。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占有资金期间享受了利息收益，牛苗苗因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定利息应当一并返还。合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，低于牛苗苗按照购房上浮利率实际还贷的利息金额。恒龙公司因违约行为给牛苗苗造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。二、《停车位合同》应当与《商品房买卖合同》一并解除。《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有从属性，牛苗苗是基于商品房买卖的前提才签订的停车位合同。商品房买卖合同基于恒龙公司违约行为解除，致使停车位的合同目的无法实现，故停车位合同应予解除。再者，根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，商品房买卖合同解除后，牛苗苗不再是业主，亦无权持有车位。三、维修基金应当依法予以返还。本案中牛苗苗基于房屋买卖合同关系向恒龙公司交付了维修基金费用，恒龙公司出具了收据。恒龙公司应当在收到交存的基金后30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修基金缴纳的专项凭证。但是，本案中恒龙公司至今也未向牛苗苗提交已缴存的专项凭证。另外，维修基金是由牛苗苗直接交给恒龙公司，代缴的所有票据都在恒龙公司手中，且维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦交付，专款专用，不能随意退取。牛苗苗在上述情况下，是不可能申请退还维修基金的。四、大气污染防治不属于情势变更。恒龙公司主张2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施，同时恒龙公司作为有经验的房地产开发商，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定，政府政策的调整属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供相关的行政主管部门向其下发过停工通知的证据。另外，本案《商品房买卖合同》签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时可以预见，不应当适用情势变更。故本案交房期限不应延期，恒龙公司逾期交房构成违约，应承担相应的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人恒龙公司的上诉补充意见，牛苗苗辩称，本案房屋买卖合同虽然约定按揭贷款是以签订购房合同为前提条件的，但贷款合同并非购房合同的从合同，不依附于购房合同，买卖关系和借贷关系是相互独立的法律关系。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第25条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同。本案中提供贷款的银行并没有参加诉讼也未提出诉讼请求。银行不应作为诉讼参加人参加到本案的审理过程中。关于贷款368万元问题，牛苗苗已经按照合同约定全部交给恒龙公司，故恒龙公司应当将全部的购房款返还给牛苗苗。牛苗苗向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》，被告退还原告购房款5267071元和税费13666元，合计5280737元及利息2190625.73元（暂计至2019年1月25日）（从2016年11月30日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本息全部支付之日止）；2、解除原被告双方签订的《停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款440000元及利息（从2018年1月14日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、被告承担因解除合同而给原告造成的违约损失52670.71元；4、被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月30日，原告牛苗苗与被告恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北4幢2单元8层801号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共185.2平方米，其中套内建筑面积137.83平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28439.91元，总金额5267071元；付款方式及期限：约定金额1587071元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-11-30，交纳比例为30.13%；约定金额3680000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-03，交纳比例为69.87%；备注余款368万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告牛苗苗在买受人处签字按手印确认。2016年11月30日，原告牛苗苗（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告牛苗苗在乙方处签字按手印确认。同日，被告出具《收据》两份，载明：兹收到牛苗苗交来维修基金12038元、服务费1000元、公证费200元、抵押费60元、印花税368元。2016年12月29日，被告恒龙公司原告牛苗苗开具增值税发票一份，载明原告牛苗苗向被告恒龙公司支付涉案房屋购房款（预收款）5267071元。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》两份，约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-237号、A1-238号车位。当日，原告牛苗苗按照协议约定将车位款440000元全部支付给了被告恒龙公司，被告恒龙公司向原告出具了相应收据。2019年3月16日，原告牛苗苗出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼2单元801号延期交房违约金（小写）48984元（大写）肆万捌仟玖佰捌拾肆元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年3月18日，被告恒龙公司向原告牛苗苗银行账号转款48984元。2019年7月18日，原告牛苗苗出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼2单元801号延期交房违约金（小写）80586元（大写）捌万零伍佰捌拾陆元整（赔付期间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年8月13日，被告恒龙公司向原告牛苗苗银行账号转款80586元。一审法院另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。一审法院受理该案后，经调解未果。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、增值税普通发票、《收据》、《民生银行面签确认函》、银行流水、《无理由退房承诺》、《无理由退房协议书》、收条、银行付款回单、竣工验收备案表及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《停车位合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告牛苗苗已按照合同约定足额支付了购房款，被告恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。原被告双方约定的交房时间为2018年10月30日，被告恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，原告作为守约方有权解除合同；按照《无理由退房协议书》，原告亦有权解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告恒龙公司应返还原告牛苗苗交付的购房款并支付相应的利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）。关于原告要求被告返还原告税费13666元（含维修基金12038元、服务费＋公证费＋抵押费＋印花税共计1628元）及利息的诉讼请求，现因为被告的违约行为导致商品房买卖合同被解除，被告应当返还原告各项费用共计13666元并支付相应利息（以13666元为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款440000元并支付利息（以440000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至被告实际清偿之日止）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已付了全部购房款5267071元，按照1%计算，违约金为52670.71元；原告牛苗苗已经实际收取被告支付的逾期交房违约金129570元（48984元＋80586元），并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项被告从恒龙公司应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金76899.29元（129570元-52670.71元），被告应当退还原告的购房款数额为5190171.71元（5267071元-76899.29元）。关于原告主张的律师费18000元，因合同并未约定，一审法院不予支持。被告恒龙公司辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，被告恒龙公司不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告牛苗苗与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002944085《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除原告牛苗苗与被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月14日签订的合同编号为0001360、0001361的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告牛苗苗购房款5190171.71元并支付利息（以5267071元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月29日起计算至2019年8月13日；以5190171.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月14日起计算至实际清偿之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告牛苗苗车位款440000元及并支付利息（以440000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至实际清偿之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告牛苗苗税费13666元，并支付利息（以13666元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月30日起计算至实际清偿之日止）；六、驳回原告牛苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52340元，由被告河南恒龙置业有限公司负担51006元，由原告牛苗苗负担1334元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《停车位合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，牛苗苗已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向牛苗苗交付房屋。双方约定的交房时间为2018年12月31日前，恒龙公司逾期交房已超过180日，根据合同约定，牛苗苗作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于牛苗苗主张的税费13666元（含维修基金12038元、服务费＋公证费＋抵押费＋印花税共计1628元）及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还原告各项费用共计13666元并支付相应利息（以13666元为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院关于税费的处理并无不当，应予以维持。关于双方签订的《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，牛苗苗在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补牛苗苗的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。因本案所涉按揭贷款银行及案涉《商品房买卖合同》备案协助解除问题无当事人提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，故对于恒龙公司主张的银行按揭贷款、案涉《商品房买卖合同》备案协助解除，应在本案中一并处理的问题，本院不予支持。综上所述，恒龙公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15571元，由上诉人河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月三十一日书记员  张 好