四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1403号 上诉人（原审被告）：贺雅成，男，1956年8月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向俊蓉，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯缨，女，1963年2月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向俊蓉，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程利芳，女，1974年2月11日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川桦润律师事务所律师。 一审第三人：成都楷模家居有限公司。住所地：四川省成都市青羊区百花西路1号1栋5层501号。 法定代表人：邱大均。 委托诉讼代理人：张莉，系该公司员工。 上诉人贺雅成、冯缨因与被上诉人程利芳、一审第三人成都楷模家居有限公司（以下简称：楷模公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 贺雅成、冯缨上诉请求：撤销原判，改判驳回程利芳主张返还购房定金及支付违约金的诉讼请求。 事实与理由：1.一审法院认为上诉人怠于收房、办证及过户，怠于与程利芳协商处理合同履行事宜导致合同目的无法实现，认定的事实错误，适用法律错误，双方的真是意思表示是通过“更名”方式进行房屋买卖而非通过不动产转移登记的方式履行合同，上诉人在不能“更名”时积极与程利芳磋商，但未达成一致意见，且上诉人办理房屋权属证书期限尚未届满，不存在违约行为；2.一审法院未对程利芳的合同履行情况进行审查，程利芳未履行支付剩余购房款的先合同义务，上诉人享有先履行抗辩权，不构成违约；3.程利芳无法一次性支付剩余购房款构成违约，应承担违约责任；4.一审法院未向上诉人释明调整违约金，一审认定的违约金过高，即使上诉人构成违约，违约金应当予以调整。 程利芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 一审第三人楷模公司述称，一审认定事实清楚。 程利芳在一审中的诉讼请求：1.解除双方于2017年11月14日签订的《房产买卖合同》；2.判令贺雅成、冯缨退还程利芳购房定金50万元；3.判令贺雅成、冯缨支付程利芳违约金105万元。 一审法院经审理认定事实：贺雅成、冯缨于2009年12月16日以按揭方式购买了位于眉山市彭山区恒大金碧天下511-101号的案涉房产（购房合同备案号：3188）。 2017年11月14日，贺雅成、冯缨与程利芳经第三人楷模公司居间介绍达成购买案涉房屋的合意，双方于同日签订了《房产买卖合同》一份，主要内容为：1.贺雅成、冯缨将位于位于眉山市彭山区恒大金碧天下511-101号的案涉房产（购房合同备案号：3188）以350万元的价格出售给程利芳；2.甲方（贺雅成、冯缨）取得该房屋所有权证（甲方在此期间办理房屋所有权证所产生的费用由程利芳承担）后，双方自愿依据本合同约定进行房屋买卖交易，自本合同签订之日起，双方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除本合同；3.程利芳在签订合同时支付贺雅成、冯缨购房定金50万元人民币，尾款300万元在开发商同意更名手续后十日内办理更名手续当日支付给第三人楷模公司，作为双方办理房屋物业交割的保证金，该款项由第三人楷模公司在双方签订物业交割单之日支付给贺雅成、冯缨；4.双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房屋价款30%作为违约金。 双方在合同尾部的补充条款还手写约定：1.如因开发商原因导致该房未能按更名手续办理过户，双方都不追究对方违约责任；2.更名为乙方（程利芳）之前的物业费用由甲方（贺雅成、冯缨）承担；3.如因冯缨原因导致不能过户，由贺雅成承担全部法律责任。 合同签订后，程利芳通过中国民生银行向贺雅成、冯缨转账支付了购房定金50万元，贺雅成、冯缨也于2018年1月15日结清该案涉房屋的按揭贷款。2018年6月，案涉房产的开发商告知由于政策原因导致该案涉房屋不能办理更名手续，此后贺雅成、冯缨为此原因一直拒绝到开发商处办理收房手续，也未要求开发商办理案涉房屋的不动产权证。 因贺雅成、冯缨对案涉房屋一直怠于履行办理收房、办证及协助过户义务，从2018年9月17日起至2019年1月9日，程利芳自己以及委托律师先后向贺雅成、冯缨发出三份律师函和一份告知书，要求贺雅成、冯缨继续履行出让义务，积极收房并协助开发商办理产权证，待产权证办理完毕后过户至程利芳名下。同时，程利芳的丈夫也先后多次与贺雅成进行微信联系，要求就案涉房屋的处理提出明确意见，但贺雅成、冯缨收到程利芳的律师函、告知书及微信后均没有予以回应。 另查明，“更名”系双方签订《房产买卖合同》时贺雅成、冯缨方提出，即由案涉房屋的开发商到房管部门将备案登记人从“贺雅成、冯缨”更名为“程利芳”。 一审法院认为，贺雅成、冯缨与程利芳就案涉房屋在第三人楷模公司的居间介绍下达成买卖合意后，双方于2017年11月14日签订了《房产买卖合同》，该案涉合同虽然有“更名”的约定，但双方实际上并没有按照“更名”方式履行合同，且案涉合同的其他内容并不违反国家法律法规的强制性规定，故该案涉合同应为合法有效,对买卖双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。现程利芳主张贺雅成、冯缨的行为已构成根本性违约，不能实现合同目的，主张解除案涉房产买卖合同并要求贺雅成、冯缨退还购房定金50万元，而贺雅成、冯缨已明确表示同意解除案涉房产买卖合同并退还程利芳购房定金50万元，故对程利芳的这一主张一审法院依法予以支持。 对程利芳请求的违约金的处理。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约方的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先性和效率原则，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约，适当履约。本案中，案涉《房产买卖合同》第2.1条已经约定了合同的履行方式，即甲方（贺雅成、冯缨）取得该房屋所有权证（甲方在此期间办理房屋所有权证所产生的费用由程利芳承担）后，双方自愿依据本合同约定进行房屋买卖交易，自本合同签订之日起，双方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除本合同。虽然双方在合同中又另外约定了“更名”的方式，但“更名”系贺雅成、冯缨提出，根据第三人楷模公司经办人员的当庭陈述，双方在签订合同时已经就“更名”不成功的情况下继续履行合同作出明确、具体的约定，案涉《房产买卖合同》尾部虽有“如因开发商原因导致该房未能按更名手续办理过户，双方都不追究对方违约责任”的约定，但该处的“违约责任”仅仅是互不追究“更名”不成功的违约责任，并非履行合同过程中的违约责任。故双方合同中“更名”的约定其目的仅仅是为了减少办证的环节及相关税费的支出，并非“更名”不成功就终止案涉《房产买卖合同》的履行。因此在“更名”不成功的情况下贺雅成、冯缨应当按照合同第2.1条的约定继续履行收房、办证及过户义务，以实现双方的合同目的。 如果贺雅成、冯缨认为在“更名”不成功的情况下继续履行合同会给其造成巨大损失或者对其明显不公平，完全可以根据情势变更原则或公平原则请求对合同进行变更或撤销。但此后贺雅成、冯缨基于更名不成功而怠于办理收房、办证及过户义务，在程利芳想协商妥善处理此事的情况下，贺雅成、冯缨并未积极响应面对，对程利芳的多次善意催告置之不理，既不提出处理意见，也不退还程利芳购房定金。根据合同法第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，贺雅成、冯缨已经通过自己的行为明确表明不履行合同义务，已经导致双方合同的根本目的无法实现，其行为已经构成违约，应当承担双方合同约定的违约责任。 案涉《房产买卖合同》既约定了定金，又约定了违约金，程利芳根据合同法第一百一十六条的规定选择适用违约金条款符合法律规定。因贺雅成、冯缨对程利芳主张的违约金标准既没有提出抗辩，也没有请求人民法院按照合同法的规定进行调整，根据合同法秉承合同严守，诚实信用、公平正义的原则，并充分考虑双方在履行合同过程中的行为表现，对程利芳主张的违约金本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除程利芳与贺雅成、冯缨于2017年11月14日签订的《房产买卖合同》；二、贺雅成、冯缨于本判决生效之日起十日内返还程利芳购房定金人民币500,000元；三、贺雅成、冯缨于本判决生效之日起十日内支付程利芳违约金人民币1,050,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,375元，由贺雅成、冯缨负担（此款程利芳已垫付，由贺雅成、冯缨在支付程利芳上述款项时一并支付给程利芳）。 二审审理过程中贺雅成、冯缨提交了其与程利芳的通话录音和短信记录。 二审中查明，在程利芳要求贺雅成、冯缨继续履行出让义务过程中，双方对如何继续履行合同进行过协商，但未能达成一致意见，贺雅成、冯缨提出程利芳先支付房款的要求未得到程利芳的同意。 本案二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.双方于2017年11月14日签订的《房产买卖合同》是否有效；2.合同约定的“更名”不能情况下，涉及买卖合同履行的主要条款是否具备；3.双方在履行合同过程中是否存在违约行为；4.程利芳主张的违约责任是否符合法律规定。对此本院分析认定如下： 案涉《房产买卖合同》中“更名”的约定，实质是买卖双方恶意串通躲避交纳因交易行为应当向国家交纳的税费，该约定应认定为无效，但案涉合同的其他约定系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但除“更名”约定以外，双方并没有约定案涉房屋交付期限、办理过户手续期限、尾款支付期限等合同履行条款，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。房屋买卖合同系双务合同，在房屋交付期限、房款支付期限、办理过户手续期限未能通过协议补充约定时，合同一方不能要求对方先行履行合同义务。在合同签订后，程利芳交付了50万元定金，积极履行了约定的义务，贺雅成、冯缨提前结清了该案涉房屋的未到期的按揭贷款，同样积极履行了约定义务。因合同的后续履行条款不具备，程利芳要求贺雅成、冯缨先履行办理收房、办证及协助过户义务无合同依据。程利芳在要求贺雅成、冯缨履行合同时，作为合同的买受方有义务按照约定将房款和贺雅成、冯缨办理房屋产权证书需要的税、费向第三人楷模公司交付，以保证双方均能同时实现合同目的。本案中程利芳仅是口头向贺雅成、冯缨告知自己具备支付合同价款的能力，无证据证实其向楷模公司交付了相应款项，未充分履行合同义务。在双方已经未能按照最初合同约定方式履行合同的情况下，又无形成后续合同履行的补充协议，程利芳在己方未履行全部合同义务情况下，要求对方履行合同义务不成，主张对方承担违约责任的请求不能成立，一审判决认定贺雅成、冯缨承担违约责任不当，二审中予以纠正。 双方对一审判决解除2017年11月14日签订的《房产买卖合同》无异议，对贺雅成、冯缨应返还程利芳购房定金50万元无异议，虽然程利芳主张的105万元违约金二审中不予支持，但合同解除后，当事人根据合同履行情况和合同性质，有权主张其受到的损失。程利芳于2017年11月14日向贺雅成、冯缨交付50万元定金后未实现购房目的，其资金占用利息损失应得到支持。考虑双方在履行合同过程中的履约行为，本院酌情认定资金占用利息计算为以50万元为基数，从2017年11月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价5年期利率（2019年8月20日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率）上浮30%计算至贺雅成、冯缨向程利芳返还50万元时止。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立的部分予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初984号民事判决第一项、第二项。 二、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初984号民事判决第三项。 三、变更四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初984号民事判决第三项为：上诉人贺雅成、冯缨于本判决生效之日起十日内以50万元为基数，从2017年11月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价5年期利率（2019年8月20日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率）上浮30%计算向程利芳补偿资金利息损失，至贺雅成、冯缨向程利芳返还50万元时止。 一审案件受理费9,375元，由上诉人贺雅成、冯缨负担4,750元，被上诉人程利芳负担4,625元。二审案件受理费14,250元，由上诉人贺雅成、冯缨负担1,500元，被上诉人程利芳负担12,750元。 本判决为终审判决。 审判长 李 东 审判员 唐 部 审判员 孙春红 二〇一九年十二月三十日 书记员 刘慧彬