湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3538号原告：周丽君，女，1976年2月26日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：白上群，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：湖南九华钢材物流股份有限公司，住所地湘潭九华示范区桃李路以东。法定代表人：刘志成。被告：湖南华诚担保租赁股份有限公司，住所地湘潭九华经济区响水乐塘村胡家组（和平加油站旁）。法定代表人：刘仙富。两被告共同委托诉讼代理人：蒋貌，上海建纬（长沙）律师事务所。原告周丽君（以下简称原告）与被告湖南九华钢材物流股份有限公司（以下简称九华钢材物流）、湖南华诚担保租赁股份有限公司（以下简称华诚担保）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人白上群、被告九华钢材物流、华诚担保的共同委托诉讼代理人蒋貌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告九华钢材物流支付原告位于九华钢材物流园外1栋1.2.3.5号商铺租金2,385,040元；2、判令被告九华钢材物流支付原告逾期付款赔偿金至实际支付之日止，赔偿标准自2016年11月5日起，按每日1,000元计算，暂计算至2019年7月18日的金额为985,000元；3、判令被告华诚担保对上述债务承担连带清偿责任；4、判令两被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告九华钢材物流于2009年10月5日签订《商铺房认购书》，约定原告向被告九华钢材物流购买位于九华钢材物流园外1栋1.2.3.5号商铺房，建筑面积约为520平方米，单价为4,000元每平方米，总价约为2,080,000元，签订合同当日原告向被告九华钢材物流支付定金800,000元，最终房屋总价按产权登记面积计算。同时约定原告购买商铺后返租给被告九华钢材物流，收益方式为“乙方（原告）不享受市场返租租金回报的，自交定金之日起第7个月开始计算，6年半时间后，甲方（被告九华钢材物流）一次性返还乙方购买商铺房款的全部本金，甲方逾期按1,000元/天对乙方进行赔偿，并且商铺产权及使用权归乙方所有。”同日，原告与两被告再次签订了一份承诺书，明确前述内容，并由被告华诚担保对前述债务承担担保责任。2009年10月5日，原告向被告九华钢材物流支付800,000元，2013年2月6日支付1,585,040元，至此原告共计向被告九华钢材物流支付商铺购房款2,385,040元。2013年4月22日，原告购买的商铺办理产权登记。在双方约定的期限届满后，两被告未按约履行，原告提起诉讼。被告九华钢材物流辩称：一、本案返租协议依法未成立，原告与被告九华钢材物流未按照法律规定的租赁合同要件订立书面返租合同，且商铺房认购书与承诺书关于返租的约定相互冲突，双方并未达成合意。二、即便返租协议成立，原告亦未履行合同义务。原告未履行返租合同中将房屋交付的合同义务，且约定的房屋交付时间届满时房屋不具备商业正常使用条件，未履行适租义务。三、原告主张的租赁期间和租金依法不成立。原告未履行返租和适租义务，被告享有先履行抗辩权。即便履行了前述义务，但租赁期间的起算点应从原告涉案商铺交付之日起算。另外原告主张的租金明显超过当地的租金水平个，应当向下调整。第四，被告九华钢材物流并未违约，原告主张违约金无依据。被告华诚担保辩称：一、原告并未在保证期间向被告华诚担保主张保证责任，被告华诚担保免除保证责任。根据担保法的相关规定，连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为六个月，债权人未在该期间主张权利的，保证人免除保证责任。本案中，主债务履行期间为2016年11月5日，原告应在此后六个月内主张，因其未主张，被告华诚担保免除保证责任。二、本案返租协议主合同未成立，被告华诚担保无需承担担保责任。商铺认购书与承诺书的返租约定相互冲突，视为未达成合意，故返租协议依法未成立，而担保合同为返租协议的从合同，同样未成立，被告华诚担保无需承担担保责任。三、即便主合同成立，但原告未履行返租义务及适租义务，被告华诚担保享有先履行抗辩权，可拒绝履行担保责任。本案中，原告未能提供证据证明其履行了返租及适租义务，也未能证明被告九华钢材物流使用了涉案商铺，其请求应予驳回。本院经审理查明：2009年10月5日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出售人）九华钢材物流签订了一份《商铺房认购书》，乙方自愿购买甲方九华钢材物流园外1栋1.2.3.5号商铺房，开展钢材交易活动，建筑面积约为520平方米，因甲方相关手续尚在办理中，现双方协议如下：一、定金交付，甲乙双方在签订本商铺房认购书时，乙方愿意支付800,000元给甲方作为定金。二、成交单价，商铺方单价为4,000元/平方米，总价约为2,080,000元。三、价格结算，按房产局颁发的房屋所有权证登记面积进行结算。四、房款支付，乙方在约定的时间内签订正式《商铺房买卖合同》，定金抵作购房价款，余款待产权证办理后由甲方帮助办理银行按揭。……七、返租收益，乙方购买商铺后需返租给甲方，并按双方约定如下之情形，享受相应投资收益。（1）乙方不享受市场返租租金回报的，自交定金之日起第7个月开始计算，6年半时间后，甲方一次性返还乙方原购买商铺房款的全部本金，甲方逾期按1,000元/天对乙方进行赔偿，并且商铺产权及使用权归乙方所有，甲乙双方到湘潭市公证处公证。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告（乙方、买受人）与被告九华钢材物流（甲方、出售方）、华诚担保（担保方）签订了一份《承诺书》，该承诺书明确，按《商铺认购书》第七条的规定，乙方不享受市场返年租金回报，甲方在2016年10月5日一次性无条件返还乙方原购买商铺房款的全部本金，甲方逾期按1,000元/天对乙方进行赔偿。甲乙双方到湘潭市公证处公证，甲方由被告华诚担保作担保，并且15日内三方在湘潭市公证处办好一切相关手续，公证费用由乙方负责，若甲方违约，要双倍返还乙方购买商铺房款全部本金。前述协议签订后，原告分别于2009年10月5日、2013年2月6日分三次向被告九华钢材物流支付购房款800,000元、1,513,040元、72000，共计2,385,040元。双方于2013年2月5日再次签订了一份《房屋买卖协议》，原告于2013年4月22日取得涉案房产的所有权证书。因与被告九华钢材物流、华诚担保就返租租金问题产生纠纷，原告提起诉讼。以上事实有原告提交商铺房认购书、承诺书、付款明细、房产登记信息、房屋买卖协议及庭审当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案双方所签订的《商铺房认购书》、承诺书系各方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据《商铺房认购书》，原告与被告九华钢材物流之间既存在房屋买卖合同关系，又存在租赁合同关系，双方基于该两种关系互负交付房屋的义务，但因双方该种特殊的关系，涉案房屋初始状态应为为被告九华钢材物流所占有、使用，而根据交易习惯，一般不会出现由被告九华钢材物流将涉案房屋交付给原告，再由原告将涉案房屋交付给被告九华钢材物流的交易程序，该种交易程序亦与交易效率原则相违背，故在原告交付全部购房款，履行完毕其买卖合同的合同义务后，应当就已视为其履行完毕租赁合同的交房义务。现原告已经履行完毕其付款义务，被告九华钢材物流即应当按照《商铺房认购书》、承诺书的相关约定，向原告一次性返还其购买商铺房款的全部本金，即2,385,040元，对原告的该项诉请，本院依法支持。对逾期付款违约金部分，双方约定违约金为每日1,000元，该约定过高，考虑到实际损失问题，本院酌情认定标准为年利率5%，原告主张自2016年11月5日起算，该起算时间点已届清偿期，有事实依据。对被告华诚担保是否应当承担连带清偿责任的问题，在三方签订的承诺书中，被告华诚担保明确为涉案债务的保证人，但未对保证方式及保证期间进行约定，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，应为连带责任保证，而连带责任保证未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之次日起六个月内。本案中，根据承诺书确定债务的履行期间为2016年10月5日，原告作为债权人即应当在此后的六个月内向被告华诚担保主张权利，但其未能提供证据证明其提出权利主张，保证人华诚担保因此免除其保证责任，对原告要求其承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南九华钢材物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周丽君支付九华钢材物流园外1栋1.2.3.5号临街商铺租金2,385,040元，并赔偿逾期付款损失，损失以欠付租金总额为基数自2016年11月5日起按照年利率5%计算至实际清偿之日止；二、驳回原告周丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33,760元，减半收取16,880元，由被告湖南九华钢材物流股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 黄正林二〇一九年十二月十日法官助理 暨立春书 记 员 宋思问附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。