四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11357号 上诉人（原审原告）：田某，女，2016年10月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 法定代理人：都某，女，1988年7月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系田某之母。 上诉人（原审原告）：周晓平，女，1964年7月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审被告）：成都新城万博房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区怡新路241号。 法定代表人：杨可，执行董事。 上诉人田某、周晓平因与被上诉人成都新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初6192号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田某、周晓平上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由新城公司负担。 事实和理由：一、一审法院程序违法，法院应当调查本案关键证据而未调查收集该证据。 上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，2018年10月立案后，上诉人委托诉讼代理人前往龙泉城乡规划建设局调取本案的关键证据《竣工验收备案表》。但是该部门仅仅向诉讼代理人出具《竣工验收备案表》封面、首页、第二页以及最后一页（复印件均未加盖公章）。但是该竣工验收备案表显示了满足竣工备案条件时间为2018年9月17日。竣工验收意见中表明：1.2017年7月30日勘察单位意见为按勘察、报告进行设计施工；2.2017年8月3日设计单位意见为施工质量符合要求；3.2017年8月1日监理单位意见为同意验收；4.2017年8月7日施工单位为工程质量符合验收标准；5.2017年8月2日建设单位意见为同意验收。因上诉人及诉讼代理人不能调取该竣工验收备案表的整套备案材料随后向一审法院申请法院调查取证。2018年11月14日，上诉人委托诉讼代理人邮寄《调取取证申请书》至一审法院，申请一审法院前往龙泉驿区人民政府政务中心（3楼城乡建设局窗口）调取备案编号为2018－019《竣工验收备案表》【（建设单位：成都新城万博房地产开发有限公司，工程名称：成都吾悦广场城市综合体1#楼及地下室）】，2018年11月15日一审法院收到该调取取证申请书，但是一审法院并没有调取该证据。 《民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，该条款的规定，是对“谁主张，谁举证”原则的重要补充。同时，最高院关于适用《民事诉讼法》的解释第九十四条规定：“当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”。意味着，遇到上述这些情形，法院应当依当事人的申请依法调取证据。在上述情形下，如果法院拒绝为当事人调取证据，径行做出判决，显然是违背了以事实为依据，以法律为准绳的审判宗旨，其实质上是违反法定程序，一审法院不予准许该调查取证申请的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。因此，应当发回重审。 二、本案事实认定事实不清楚，应当依法改判。 本案中被上诉人提供的竣工验收报告与上诉人提供的竣工报告时间完全不一致，上诉人认为该竣工报告系伪造，理由如下：1.根据上诉人向城乡规划建设局调取的竣工验收备案表中的竣工验收意见表明各方主体同意验收（仅仅是同意验收，并非验收合格）的时间是在2017年7月30日至2017年8月7日之间。但是被上诉人提供的竣工验收报告的时间均为2017年6月28日，很显然两份证据材料截然不同。2.根据“关于《成都吾悦广场金街业主集体诉求告知书》的回复”第7条金街铺面未达到法定交房标准，我公司不会强令业主收房，也不会要求业主承担迟延收房的责任。第8条公司按照合同约定的交付之日起，至整改达到法定交付条件日止，书面通知业主前来验房，并严格按照合同约定予以业主迟延交房赔偿和同意免除此期间物业管理费。回复时间为2017年8月15日。因此从回复时间及回复内容反映被上诉人在2017年8月15日是并不符合收房条件。因此，无论从上诉人提供的证明材料来看，还是被上诉人提供的回复来看均能反映出在2018年6月30日前未能取得根据合同约定的竣工验收报告。 综上所述，一审法院应该调取证据而未调取证据，在程序上违法。一审法院在上诉人与被上诉人提供的截然不同的证据情况下，未对证据的真实性进行审核。且在被上诉人提供的证据中也存在前后矛盾，但一审法院并没有采信上诉人的证据。 新城公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 田某、周晓平向一审法院起诉请求：1.请求判令新城公司向田某、周晓平支付逾期交房的违约金26006.16元； 2.请求判令新城公司立即将供电网络纳入城镇供电网络并正式通电；3.判令新城公司完善及整改公共区域部分，并承担完善及整改期间物业费；4.诉讼费由新城公司承担。 一审法院认定事实：田某、周晓平作为买受人与作为出卖人的新城公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，新城公司将由其开发位于沿线）以北的“成都吾悦广场城市综合体”的房屋出售给田某、周晓平，双方对商铺的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。其中合同约定“商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”对于公共设施约定“该商品房基础设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：……2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……2.因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，并不影响买受人按照合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务，出卖人应及时完善使之达到使用条件，非因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，出卖人不承担违约责任；（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……第2项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在约定期限之日起60日内予以完善；……”双方约定了房屋的交付时间，该商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。对于修复的约定为，买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，协商确定日内……”。对于逾期交房的违约责任，双方约定，出卖人逾期交付60日内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。（二）由于买受人的原因，导致该商品房未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，则自通知确定的交付之日起，该房屋视为已交付，视为出卖人已经完全履行交付完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准：（1）房屋的风险责任由买受人承担；（2）因该房屋导致的对第三方的侵权责任由买受人承担。该房屋的保修期限自通知确定的交付之日开始计算。因该房屋发生的费用（包括但不限于物业管理费等），自通知确定的交付之日的第二日由买受人承担。”上述合同及附件签订后，田某、周晓平向新城公司支付全部购房款。 新城公司于2017年5月25日取得《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；于2017年6月28日取得案涉工程《竣工验收报告》，载明案涉工程竣工验收合格；于2017年6月30日取得案涉商铺《房屋面积测绘成果报告书》。 2017年6月25日，新城公司向国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司支付了电费1000000元。 一审诉讼过程中，一审法院书面询问国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司案涉房屋的用电是否接入城镇供电网络。2018年12月13日，国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司书面回复一审法院，案涉商铺的供电属于该公司的城市（镇）供（配）电网络组成部分。 一审审理过程中，一审法院组织当事人进行了现场勘验，发现桃都大道888号1栋附1351号左侧两部观光电梯、附1360号右边电梯不能使用，附1366号右侧通道顶部有渗水情况，附1283号左侧通道顶部有明显渗水、脱落情况，附2250号商铺外顶部明显滴水现象，附2251号铺外顶部有明显滴水，附2241号商铺外顶部渗水，附2267商铺外顶部有渗水，附2272号商铺左侧通道右顶部渗水右底部渗水，附2330号商铺外门口走廊漏水，附2196号商铺门口地面地砖损坏，附233号商铺右侧走廊顶部左侧楼板脱落渗水、左侧墙体表面裂缝，附2343号商铺门口连接走廊顶部渗水，附2352号商铺左侧走廊顶部渗水、楼板脱落，附2406号-2173号商铺外连接走廊有渗水，附4161号铺面外地面不平雨水倒灌进商铺（除上述明显重大问题外，还存在较多零星渗水痕迹，无法逐一记录）。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：当事人的陈述、四川省商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同附件、个人购房借款/担保合同、竣工验收报告、房屋面积测绘成果报告书、现场勘验笔录、回函等。 一审法院认为，田某、周晓平与新城公司签订的合同及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于新城公司是否存在逾期交房的问题。新城公司于2017年6月30日前取得了案涉工程竣工验收合格证明与房屋面积实测报告书，已符合合同约定的交付条件的约定。竣工验收合格证明和房屋面积实测报告系相关责任主体作出，一审法院对该证据予以采信，并确认其证明力。田某、周晓平提交的证据并不能证实新城公司在2017年6月30日不具备交付条件，对于田某、周晓平要求新城公司承担逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。 关于接入城镇供电网络的问题。新城公司提交的证据以及国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司的回函，可以证实，新城公司已将供电接入了城镇供电网络。对于田某、周晓平要求接入供电网络的请求，因与事实不符，一审法院不予支持。 关于案涉房屋的公共区域部分整改问题。经一审法院组织现场勘验，从目测即可判断案涉房屋的公共部分存在渗水、楼板脱落、漏水、公共区域不平等问题，该部分问题，新城公司应予整改，但该公共部分的整改不影响陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟等人有效使用房屋，故对其要求新城公司承担由此产生的物业费的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、新城公司于判决生效后六十日内完成案涉房屋公共区域部分的整改；二、驳回田某、周晓平其余诉讼请求。一审案件受理费450元，由新城公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人田某、周晓平的上诉请求与被上诉人新城公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：新城公司是否应向田某、周晓平支付逾期交房违约金。 本院认为，田某、周晓平与新城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。田某、周晓平诉请新城公司给付逾期交房违约金，理由有三：一、新城公司逾期取得房屋面积实测报告书；二、新城公司未将交付的商品房纳入城镇供电网络并正式供电；三、新城公司对公共服务机器（电梯）配套设施的完善，同时屋面、墙面、地面渗水或开裂严重，新城公司未及时进行修复和整改。 关于第一个理由：根据双方签订的合同中“商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”的约定，新城公司交付房屋时应取得房屋面积实测报告书。案涉房屋交付时间均约定在2017年6月30日。根据本案一审中查明的事实，新城公司于2017年5月25日取得《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；于2017年6月28日取得案涉工程《竣工验收报告》，载明案涉工程竣工验收合格；于2017年6月30日取得案涉商铺《房屋面积测绘成果报告书》。故新城公司在合同约定的期限内取得了《房屋面积测绘成果报告书》，田某、周晓平以此主张新城公司的交付行为不符合合同约定并无相应的事实依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于第二个理由：根据双方签订的合同中“供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电”的约定，新城公司应当在交房时完成对案涉房屋供电的合同义务。在本案中，新城公司提交了2017年6月25日，新城公司向国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司支付了电费1000000元的相关证据。在此情况下，田某、周晓平主张房屋交付时新城公司未对房屋完成供电，则应当由田某、周晓平提交相应证据证明其接收案涉房屋时，房屋内未供电的事实。但在诉讼中，田某、周晓平并未提交相关证据证明其该项主张，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，田某、周晓平未提交相关证据证明其主张的该项事实成立，故本院对田某、周晓平的该项上诉主张不予支持。 关于第三个理由：案涉房屋的公共区域部分整改的整改问题，本院经审查认为，根据一审法院现场勘查，公共部分存在瑕疵，应由新城公司进行整改。但双方合同中并未约定公共部分存在的瑕疵可作为买受人拒收房屋，要求新城公司承担违约金责任或买受人可据此要求新城公司给付物业服务费用。且公共部分瑕疵的存在不影响田某、周晓平接收并使用案涉房屋，一审法院亦支持田某、周晓平要求新城公司对公共部分的瑕疵进行整改的诉请。故本院对田某、周晓平以公共部分瑕疵主张违约金或物业服务费的上诉理由不予支持。 关于田某、周晓平提出一审法院违反法定程序的问题。本院经审查认为，一审法院根据田某、周晓平的申请发出调取证据的函件后，相关行政机关提供了相关证据。而田某、周晓平申请调取的竣工验收备案表，并拟以此证明新城公司对案涉工程的竣工验收备案时间。本院认为，田某、周晓平与新城公司的合同中约定的交付条件之一为“该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明”，并未将竣工验收备案作为房屋交付的约定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。故现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定“各地要根据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品房住房交付使用条件包括工程经竣工验收并在当地主管部门备案……”，系建设行政主管部门为加强房地产市场监督，完善商品房住房预售制度发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付的强制性规范。故一审法院对案涉工程竣工验收合格的时间予以了查明，未调取工程备案时间并不违反法律规定。田某、周晓平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，田某、周晓平的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由上诉人田某、周晓平负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 赫耀文 审判员 何春梅 二〇一九年十二月十八日 书记员 唐小燕