贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初4275号原告解鸿涛，汉族，1991年12月06日生，住山东省郓城县，委托代理人解苗苗，女，汉族，1989年12月14日生，住山东省郓城县，系姐弟关系，特别授权代理。被告贵州康居置业有限公司，统一社会信用代码91520121072001184C，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇环城北路。法定代表人张向来，系公司总经理。委托代理人邓春涛，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91520103MA6DU7RW6Q，地址贵阳市云岩区水东路渔安新城B组团2栋20楼1号。法定代表人罗信武，系公司总经理。委托代理人王大江，系公司员工，特别授权代理。原告解鸿涛与被告贵州康居置业有限公司（以下简称：康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称：绿叶兴苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序于同年12月12日公开开庭进行了审理，原告解鸿涛委托代理人解苗苗与被告康居公司的委托代理人邓春涛、绿叶兴苑公司的委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月11日，原告解鸿涛与被告康居公司签订了《商品房买卖合同》，以总价420499元向被告购买位于开阳县城××镇红军路开州首府6栋1单元4楼1号商品房。购房合同签订后，原告依约全部履行了相关付款及提交相关个人资料的义务，但被告康居公司并没有在合同约定的2017年12月30日前交付该房屋给原告，原告实际是于2018年4月7日才接受到该收屋后装修入住至今。期间实际逾期97天。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定第1条第（2）款注明，交房逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条的交付期限届满至次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于实际交付之日30日内向买受人支付违约金。（违约金根据购房款万分之1.5.计算：以420499为基数X0.015%X97天=6118.26元），但被告康居公司至今未向原告方支付交房逾期违约金6118.26元。原告在与被告康居公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定中，明确约定出卖人即被告康居公司承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告，但是被告康居公司至今仍无法提供，构成逾期事实。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中关于逾期违约责任的约定，被告康居公司必须从2018年7月1日起以房价款420499元为基数，按日利率万分之一标准给付原告办证违约金至向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的相关文书之日止。原告解鸿涛于2018年4月7日到开州首府前期服务商即本案被告绿叶兴苑公司领取所购商品房钥匙时，在不知情的情况下被对方违规收取水电开户费1335元，收视费260元，后来原告多次向被告讨要未果，被告绿叶兴苑公司的行为严重违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水电、燃气、通信、有限电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。水、电、燃气、有线电视的建设安装费用已计入商品房销售价格中，办理开通使用手续不表示还要交纳费用。因此，原告有权要求被告绿叶兴苑公司退还违规收取的水电开户费1335元，收视费260元，共计1595元。综上，为维护自己的合法权益，向法院起诉请求：一、依法判令被告康居公司给付原告交房逾期违约金6118.26元。二、依法判令被告康居公司从2018年7月1日起以420499元为基数，按日利率万分之一标准给付原告办证违约金至向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的相关文书之日止。三、依法判令被告绿叶兴苑公司立即退还原告被违规收取的水电开户费1335元，收视费260元，合计1595元；四、案件受理费由被告康居公司、绿叶兴苑公司共同承担。被告康居公司辩称，本案案由系商品房销售合同纠纷，原告在起诉时不仅要求康居公司承担逾期交房的违约金，还要求物管公司退还收取的水电开户费等费用，起诉的系两个法律关系，一个为物业管理服务合同纠纷，另一个为商品房销售合同纠纷，不应当作为一个案件一并处理，希望驳回原告对物业公司的起诉，2、逾期交房违约金计算过高，办证违约金约定过高，希望法院降低。被告绿叶兴苑公司辩称，与康居公司意见一致。经审理查明，2017年6月26日，被告康居公司（出卖人）与原告解鸿涛（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府6栋1单元4层1-4-1号房以总价420499元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款84499元，余款336000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2017年7月11日开阳县住房和城乡规划局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年3月15向被告康居公司支付了首付款84499元，并于2017年12月4日向银行贷款336000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年4月7日，被告绿叶兴苑公司与原告办理了案涉商品房的交房手续，同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元，2018年12月10日收取了广电网络线子费260元。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年11月12日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人购房借款合同/担保合同》、收款收据，被告康居公司提供的交付物品签收单，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限即2017年12月30日将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任。原告诉请逾期交房违约金从2017年12月31日起至２０１８年4月7日止，逾期97天，违约金为420499元×0.00015元／天×97天=6118.26元，本院予以支持；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，对原告主张本院予以支持。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，广电网络线子费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元，广电网络线子费260元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之1.5和万分之一，换算成年利率为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告解鸿涛逾期交房违约金6118.26元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告解鸿涛转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告解鸿交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款420499元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告解鸿水电开户费1335元，广电网络线子费260元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李代明二〇一九年十二月十三日书记员  杨 莉