山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11570号原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司（以下简称融汇物业），住所地济南市。统一社会信用代码：913701030548836544。法定代表人：陶承东，总经理。委托诉讼代理人：于涛，男，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：桂瑞岗，男，1992年1月3日生，汉族，该公司员工。被告：林少娜，女，1983年10月6日生，汉族，山东三箭建设工程管理有限公司职工，住济南市委托诉讼代理人：马波恩（与被告系夫妻关系），男，1983年8月1日生，汉族，山东通广传媒股份有限公司职工，住济南市。原告融汇物业与被告林少娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇物业的委托诉讼代理人于涛，被告林少娜及其委托诉讼代理人马波恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠缴物业费3137.4元；2.依法判令被告以3137.4元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止按日千分之三计算违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年4月25日原、被告签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定被告于每年度的6月25日前和12月25日前缴纳以后半年的物业服务费。但被告2018年10月1日后未缴纳物业费，经原告催要，被告拒绝缴费，现根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，特诉至法院。被告林少娜辩称，第一，我没有得到原告的催收物业费的任何信件或者通知。第二，我是2019年4月1日开始装修，装修半年，刚入住一个月，我主动要求去物业交涉缴纳物业费和车辆管理费的时候，对于房屋的空置期物业有规定是打7折，我空置11个月，但原告自己规定只能承认空置期为6个月或者6个月的倍数，我达不到12个月，因此只能认定我空置期为6个月，另外车位管理费也是有折扣的，但是原告未向我作出任何通知，车位管理费我是全额缴纳的，没有给我打折，我认为车位管理费也应当同房屋一样，物业费是应该打折的，原告计算的物业费不符合相关规定。第三，我收到律师函之后向邻居沟通此事的时候，我发现小区的物业管理有瑕疵，未达到物业服务的标准。本院经审理认定事实如下：被告林少娜系济南市市中区望岳路1766号融汇爱都B区1号楼1单元403号房屋业主，涉案房屋于2018年4月25日交付被告林少娜。2018年4月25日，原告融汇物业（乙方）与被告林少娜（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定，由原告融汇物业为被告提供前期物业管理服务，对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；甲方在收楼时，预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前缴纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前缴纳下一年度上半年的物业服务费，逾期按日3‰的标准缴纳违约金（业主可以提前交纳，物业服务企业据实扣减）；物业服务费用标准为建筑面积每月每平方米1.85元，被告所属房屋建筑面积为119.34平方米等；甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三向乙方支付滞纳金等。被告林少娜于涉案房屋交付使用时向原告交纳了截止到2018年9月30日的物业服务费，之后未再交纳物业服务费。原告为此诉至本院。被告林少娜主张其接收涉案房屋后，于2019年4月1日起对该房屋进行装修，装修完毕后实际于2019年10月1日起入住。被告为此提供了历月电费明细一份，记载2019年1月、3月的用电量为0，5月用电量为36度，6月用电量为9度，7月用电量为31度，8月用电量为13度，9月用电量为6度，10月用电量为5度，11月用电量为110度，12月用电量为210度。经本院向供电部门核实，被告提供的上述用电明细属实，涉案房屋于2018年5月用电量为30度，2018年度其他月份用电量均为0。被告林少娜提供涉案房屋的不动产权证书，记载涉案房屋建筑面积为113.06平方米。被告对经本院核实的用电明细情况及房屋面积情况予以认可。被告林少娜主张原告提供的物业管理服务质量较差，提供涉案小区现场照片一宗，证明原告对于小区公用设施的损坏未能及时进行修复，小区有三个大门，其中有两个大门无保安值守等；被告提供小区业主和物业管家的微信聊天记录截图一宗，证明业主在微信群中向物业管家反映小区公用设施损坏后未及时维修等。原告质证称，对照片无法证明是涉案小区设施，微信聊天记录无法确定相关人员身份，故对此均不予认可。另查，原告融汇物业提交济前物备第2015079号《济南市前期物业管理备案证明》，记载，山东融汇建设开发有限公司将融汇爱都B地块项目委托融汇物业进行前期物业服务，经要符合相关规定，现予以备案等。2015年10月，原告融汇物业与案外人山东融汇建设开发有限公司签订《融汇爱都B地块项目前期物业服务合同》，约定，由原告融汇物业对案外人山东融汇建设开发有限公司开发建设的本市融汇爱都B地块的商业用房、（小）高层住宅提供前其物业服务等。《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号，自2018年7月1日起施行）第十五条规定：“业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。……经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定”；第十七条规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；……但收取的费用最高不得超过60%。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定”；第二十三条规定：“使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。……车位未停放机动车的，免收停车服务费。”以上事实，由原告提供的前期物业服务协议、交房材料、融汇爱都招标公告、前期物业服务合同、相关法律规定及当事人的陈述等为证。本院认为：原告融汇公司与被告林少娜签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方具有法律上的约束力。本案中，根据原告提供的前期物业服务协议，能够证实原告融汇物业与被告林少娜之间存在物业服务合同关系，自2018年4月25日起原告为被告提供了相应的物业管理服务的事实，对此本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的特点，系面向小区全体业主提供公共服务，其服务内容关系到小区内全体业主的切身利益。因此，对于个体业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，应当在对全体业主与个体业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般性的瑕疵，那么就不宜认定个体业主有权以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许个体业主以此为由少交或者免交物业服务费。根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告融汇物业按照其与被告签订的物业服务合同，履行了基本的物业管理服务义务，并无重大瑕疵。被告林少娜自2018年10月1日以来长期不按约定交纳物业服务费是不妥当的。原告融汇物业请求被告林少娜立即支付所拖欠的物业服务费，理由正当，合法有据，本院应予支持。被告林少娜主张其于2019年10月1日实际入住涉案房屋，并提供了涉案房屋的用电明细情况。经本院查证，自2019年10月1日起，被告林少娜就涉案房屋的10月份用电量为110度，11月份用电量为210度，而之前9月份用电量为5度，8月份用电量为6度，7月份用电量为13度，6月份用电量为31度，5月份用电量为9度，4月份用电量为36度，再往前的月份用电量大多为0度。结合被告林少娜主张自2019年4月份开始对房屋进行装修、10月份开始入住的事实，与本院查证属实的用电量相符，本院依法对此予以确认，并依法确认涉案房屋自2018年4月25日交付之日至2019年9月30日期间处于空置状态，应当按照山东省、济南市的相关规定减收物业费。原、被告签订的前期物业服务协议上记载的涉案房屋建筑面积为119.34平方米，而被告提供的不动产权证书记载涉案房屋建筑面积为113.06平方米，依法应当按照涉案房屋的证载建筑面积计收物业费。综上，经核算，被告林少娜自2018年4月25日至2019年9月30日期间应交纳的物业费为2133.44元（1.85×113.06×17×60%）；自2019年10月1日至2019年12月31日期间应交纳的物业费为627.48元（1.85×113.06×3）。根据双方的陈述，被告林少娜实际已经交纳六个月的物业费计1324.67元，应从中予以扣除。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”因此，原、被告签订的前期物业服务协议系由原告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的合同，系原告单方拟定的格式合同。该协议中物业管理服务费“从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金”明显过分高于因违约行为给原告造成的损失，亦超出相关法律规定的上限。因此，对于上述协议条款，本院不予采纳。根据本院审理的该小区的其他同类物业合同纠纷案件查明的情况，原告在物业服务中确实存在一定程度的瑕疵，是导致被告不交纳物业服务费的原因。故对于原告关于违约金的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告林少娜于本判决生效之日起十日内，支付给原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司截止2019年12月31日前的物业管理服务费1436.25元。二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林少娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇一九年十二月二十五日书记员  孟晓铮