广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6056号原告（反诉被告）：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区。组织机构代码为618116953。负责人：陈志强，该联合社理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市天和印刷包装有限公司。住所地：广东省东莞市虎门北栅西坊村崩岗工业区。统一社会信用代码：9144190071938800XC。法定代表人：王文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜金辉，广东泰如律师事务所律师。原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（以下简称北栅联合社）与被告东莞市天和印刷包装有限公司（以下简称天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案，被告天和公司于2019年5月30日提起反诉，本院亦予以受理，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告北栅联合社的委托诉讼代理人陈展林，被告天和公司的法定代表人王文华、委托诉讼代理人卜金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北栅联合社向本院提出诉讼请求：1.确认案涉《续期厂房租赁合同书》无效；2.被告于法院判决生效之日起三日内将其占用的位于东莞市虎门镇北栅西坊村崩岗工业区一街1号的案涉租赁物返还给原告；3.被告向原告支付案涉租赁物的占有使用费（参照案涉租赁合同约定，从2019年4月计至案涉租赁物实际返还给原告之日止，暂按85800元/月计至2019年4月30日为85800元）；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2012年3月30日，东莞市虎门镇北栅西坊股份经济合作社与被告签订《续期厂房租赁合同书》，约定由被告承租原告位于东莞市虎门镇北栅西坊村崩岗工业区一街1号的厂房、宿舍及其配套设施；租赁期18年，从2012年9月1日起每月租金为78000元（不含税），租金每隔五年递增10%，即从2017年9月1日起每月租金为85800元（不含税），被告应在每月5日前一次付清当月的租金；不按时交清租金的，被告按应缴租金的1%按日支付滞纳金给原告；未经原告书面同意，将租赁物部分或全部转借或转租给他人的，原告有权单方解除租赁合同，收回租赁物。2018年，原告发现被告未经原告书面同意，擅自将租赁物部分转租给多个他人经营使用，甚至有次承租人在承租租赁物至今尚未办理营业执照。由于被告擅自将租赁物转租给他人的行为违反了《续期厂房租赁合同书》及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，出租人有权单方解除合同。由于案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，依法应确认为无效合同，因此，原告以合同无效主张相应权利。另，原告已于2013年6月30日表决通过《北栅社区区组集体经济统筹管理工作方案》，将北栅东坊、北栅南坊、北栅西坊、北栅仁中岗共4个股份经济合作社撤并入东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（即原告），原告系本案适格主体。被告天和公司辩称，原告未提交证据证明案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，并依此为由主张合同无效，原告对此应当承担举证责任。同时，原告将案涉租赁物出租给被告时并未如实告知租赁物情况，且已作出保证合法性的承诺，其以此主张合同无效并要求被告返还租赁物不成立。被告天和公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告赔偿因合同无效给被告造成的损失共计3197374元，包括印刷机械设备拆装费和调试费损失288500元、机械设备调试期三个月的租金损失257400元、电子监控设施设备拆装费9000元、智能电动伸缩门损失37473元、铁皮屋损失179170.05元、供电供水设施设备及室内天花吊顶等装修损失565595元、泥水装修损失380849元、桌椅等可移动物品拆装搬运调试损失52942元、环评损失260951元、地面绿化损失50000元、劳动者经济补偿损失1115494元；2.原告向被告双倍返还租赁定金200000元；3.本案诉讼费、鉴定费由原告承担。本案审理过程中，被告变更第1项反诉请求为要求原告赔偿损失共计1959257.79元，包括租赁物装饰装修损失386769元，机械设备拆装费、调试费和搬迁费损失212800元，其他物品、设施的拆装和搬迁费损失41926元，地面绿化损失50390元，员工解除劳动合同经济补偿损失1267372.79元。事实与理由：2005年6月21日，东莞市虎门镇北栅西坊经济合作社与被告签订了《厂房租用合同》，约定由被告承租东莞市虎门镇北栅西坊工业区的厂房、宿舍楼各一栋和储物房，合计面积9750平方米，租赁期限自2005年8月1日至2010年8月30日。合同签订后，被告依约交纳定金100000元，并对租赁物进行全面装修、绿化，安装空调、水电、电子监控、环保系统等，且严格按时交纳租金。后双方分别于2010年4月22日和2012年3月30日两次续签《续租厂房租用合同》，约定租赁期限至2030年8月31日止，租金自2012年9月1日起为78000元/月，每5年递增10%。被告于2019年3月收到法院的起诉材料才知道原告将本案诉至法院。原告为牟取利益，在明知租赁物未办理建设工程规划许可证的情况下仍出租给被告使用，并作出“保证厂房建筑的合法性”的承诺，主观上存在明显故意，应当承担合同无效的全部过错。故被告要求原告赔偿相关损失，并双倍返还定金。原告北栅联合社对被告天和公司的反诉请求辩称，原告同意返还定金，确认鉴定报告汇总表的金额；但认为装饰装修物损失以及地面绿化损失应由双方按过错责任承担相应损失，其余搬迁费、调试费、员工经济补偿等即使实际发生也不应由原告承担，双倍返还定金也没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述以及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2005年8月1日起，东莞市虎门镇北栅西坊股份经济合作社（以下简称西坊合作社）将位于东莞市虎门镇北栅西坊崩岗工业区一街1号一栋6360平方米的厂房和一栋3310平方米的宿舍及其配套设施（以下简称案涉租赁物）出租给被告使用，双方签订有多份租赁合同。其中2010年4月22日签订的《续租厂房租用合同》中载明，西坊合作社必须保证厂房建筑的合法性。2012年3月30日，双方签订《续期厂房租赁合同书》，约定租赁期为18年，从2012年9月1日起每月租金为78000元，租金每隔五年递增10%；被告已经缴交的定金100000元仍然有效，合同期满付清租金等费用后无息退还。原告提交了东莞市人民政府的相关文件及批复，拟证明经东莞市虎门镇人民政府批准同意，将包括西坊合作社在内的4个股份经济合作社撤并入原告，原告系本案适格主体。被告对此予以确认。原、被告双方确认：1.案涉租赁物未办理房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，对于合同无效无异议；2.原告已收取被告合同定金100000元；3.至2019年10月22日本案庭审法庭辩论终结之时，被告仍实际占有使用案涉租赁物，并已按双方合同约定足额向原告交纳租金。本案审理过程中，经被告申请，本院摇珠选定广东广协鉴定评估有限公司对案涉租赁物装饰装修物现值及其他相关损失进行评估。该公司于2019年7月31日出具广协价估[2019]0307号评估报告书，结论为：租赁物装饰装修现值386769元；租赁物内机械设备的拆装费、调试费和搬迁费212800元；租赁物内除机械设备外其他相关物品、设施的拆装和搬迁费41926元；租赁物内建设地面绿化的价值50390元。被告已预交鉴定费54600元。原、被告双方对上述评估结论无异议。原告主张装饰装修物损失以及地面绿化损失应由双方按过错责任承担，其余项目则不应由原告承担。对此，被告主张因合同无效，导致被告必须搬离租赁物，必然产生评估结论中所包含的拆装费、调试费和搬迁费等。此外，被告还主张原告应赔偿其员工解除劳动合同经济补偿损失1267372.79元，并提交了42名在岗员工证明、人员名册、员工身份证、工资条等，拟证明因被告被迫搬迁，导致42名员工不愿跟随被告而需解除劳动合同，被告需向其支付经济补偿金1267372.79元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《续期厂房租赁合同书》依法应认定为无效。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，对于原、被告双方的各项请求，本院分别分析如下：1.租赁物返还：因合同无效，被告继续占有使用案涉租赁物缺乏法律依据，应当向原告返还位于东莞市虎门镇北栅西坊崩岗工业区一街1号一栋6360平方米的厂房和一栋3310平方米的宿舍及其配套设施。2.占有使用费：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应参照双方合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费至案涉租赁物实际返还之日。双方确认被告已向原告支付占有使用费至2019年10月31日，后续占有使用费被告应继续按照85800元/月的标准支付至案涉租赁物实际返还之日止。3.合同定金：因合同无效，原告向被告收取定金100000元缺乏依据，应当返还。至于被告主张双倍返还，因案涉合同无效，被告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。4.装修损失：原、被告双方评估结论均无异议，本院对该评估结论予以采信，并认定案涉租赁物装饰装修现值386769元，地面绿化价值50390元，共计437159元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告作为出租方，不应将不具备合法产权及建设工程规划许可证的租赁物出租给原告用于对外经营；被告在承租之时也未对租赁物是否具备合法产权或报建手续进行审查，故双方对合同无效均存在过错，本院认定双方对于合同无效各承担50%的过错责任。故前述装修现值损失应由原告承担50%即218579.5元。5.其他：被告所主张的设备拆装费、调试费和搬迁费等属于生产成本，即使合同有效，合同到期时该部分费用仍应由承租方承担，并非因合同无效产生的必然费用。员工经济补偿金既未实际发生，也不属于必然发生的损失。被告该部分反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认东莞市虎门镇北栅西坊股份经济合作社与被告东莞市天和印刷包装有限公司于2012年3月30日签订的《续期厂房租赁合同书》无效；二、限被告东莞市天和印刷包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社返还位于东莞市虎门镇北栅西坊崩岗工业区一街1号一栋6360平方米的厂房和一栋3310平方米的宿舍及其配套设施；三、限被告东莞市天和印刷包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社支付案涉租赁物的占有使用费（按85800元/月从2019年11月1日起计算至判项二实际履行之日止）；四、限原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市天和印刷包装有限公司返还定金100000元；五、限原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市天和印刷包装有限公司赔偿装修损失218579.5元；六、驳回原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的其他诉讼请求；七、驳回被告东莞市天和印刷包装有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费137169元，由被告东莞市天和印刷包装有限公司负担。反诉受理费12037元（被告已预交16990元，应退回4953元），评估费54600元，共计66637元，由原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社负担9832元，由被告东莞市天和印刷包装有限公司负担56805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  王杏平人民陪审员  张文超二〇一九年十二月十三日书 记 员  梁润霞强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。