文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5792号原告：重庆宏雅物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道大桥路19号２楼，统一社会信用代码91500233559009823Ｘ。法定代表人：聂远生，总经理。委托诉讼代理人：余炳熹，男，系公司员工。被告:陈清洪，男，1973年11月29日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告:刘功秀，女，1973年9月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆宏雅物业管理有限公司（以下简称“宏雅物业”）与被告陈清洪、刘功秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏雅物业的委托诉讼代理人余炳熹、被告陈清洪到庭参加诉讼，被告刘功秀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宏雅物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付从2017年8月1日至2019年2月28日欠交原告的物业服务费、电梯费、公共能源费共计2224.6元，并以欠交的2224.6元为基数从2019年3月1日起按照年利率10%计算支付违约金至欠费付清时止（以222元为限）；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为九龙·唐扬金都小区的业主，房屋建筑面积为102.33平方米。原告系该小区的物业服务提供方。在原告服务期间，被告从2017年8月1日就无故拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年2月28日，被告共欠缴物业费1322.10元、电梯费665元、公共能源费237.5元；同时被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告对违约金酌情主张222元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。陈清洪辩称，对欠费的期间没有异议，但对欠费的金额不认可。理由如下：1、小区的卫生不彻底，到处是垃圾；2、公共设施损坏了没有及时修理；3、绿化带没有人管理；4、没有保安服务。刘功秀未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年9月22日，被告陈清洪、刘功秀取得重庆市荣昌区昌州街道XXX（九龙·唐扬金都小区）房屋的所有权，该房屋建筑面积为102.33平方米。2012年5月14日，重庆市唐扬房地产开发有限公司（甲方）与原告宏雅物业（乙方）签订《重庆市前期物业服务合同》，约定由原告宏雅物业为九龙·唐扬金都小区提供物业服务，物业服务费实行包干制并按建筑面积计算，其中住宅为0.68元/平方米/月；该合同期限为三年，自2012年5月20日至2015年5月19日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。同日，该前期物业合同经原荣昌区国土资源房管局备案。被告陈清洪（甲方）与原告宏雅物业（乙方）签订《前期物业协议》，该协议约定：本物业管理费标准在交房验收后，乙方按物价局核定的收费标准收取，乙方根据企业的经营情况有权在物价部门审核的标准范围内下调和涨幅；电梯费：3-9层（含）30元/月/户，10-19层（含）35元/月/户；公共能源费每户预收150元/年，据实分摊；二次供水电费由七层以上（含）业主或使用人按实际分摊额计收；物业服务费应在每年前30日内缴纳，未及时缴纳物业服务费，收到通知后20日未完结的，每日按拖欠费用总额3%计算违约金。2018年12月29日，荣昌区国土房管局出具的关于重庆宏雅物业管理有限公司暂不能退出唐扬金都小区物业管理的告知书载明：你司在管理服务期间没有按服务合同约定做好小区设施设备的维护、绿化养护等服务，且你司确定的退场时间过于匆忙……你司按服务合同做好小区的设施设备的维护、绿化养护等管理服务，待你司与所辖社区或者小区业委会筹备组做好物业管理移交后再依法退场……2019年3月1日、3月2日，原告宏雅物业与业主委员会、重庆市荣昌区定安物业管理有限公司分别完成对唐扬金都小区消防及物业的移交。原告宏雅物业从2012年5月20日为该小区提供服务至2019年2月28日。被告陈清洪、刘功秀未交纳从2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业费、公共能源费。原告宏雅物业于2018年12月31日在被告房屋门口张贴费用通知单，向被告催收所欠物管费用。原告在庭审中称，原告宏雅物业与被告签订的《前期物业协议》是在2014年-2015年期间签订的，从建设单位通知业主接房之日起计算电梯费和公共能源费。被告为证明原告的服务不到位，提供了17页的照片，并举示荣昌区国土房管局告知书一份。原告认为被告提供的照片没有拍摄日期和明确的地理标志，无法证明是否在原告服务期间以及服务小区；对被告照片反映的电梯和消防栓上的小广告原告聘请了两个清洁工，每天一直在及时清理，保安人员有6人，晚上都在巡逻，24小时都是有人的；国土房管局告知书中要求原告将绿化和消防完善好了再退出，原告是在2018年5-6月发现的该问题，但由于当时的季节并不适合移植花草，原告于2019年2月自费2000元在小区内重新种植了树和草，物业交接表里载明的内容也表明绿化良好；对于消防问题，原告与相关公司签订了合同，全部完善好了交接后才退出该小区的。另查明，被告陈清洪与被告刘功秀于2013年7月1日办理结婚登记。上述事实，有《重庆市前期物业服务合同》、《前期物业协议》、备案证明、物业交接表、荣昌区国土房管局告知书、消防主机完善情况、开标会签到表、招投标评分表、户室详细情况、催费照片、照片、证人证言以及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，重庆市唐扬房地产开发有限公司与原告宏雅物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告具有法律约束力。同时被告与原告宏雅物业签订的《前期物业协议》是双方真实意思的约定，原、被告双方应当按照《前期物业服务合同》和《前期物业协议》内容履行各自义务。原告宏雅物业为被告所在小区提供物业服务，被告作为小区业主应当按约定交纳相关的物业服务费用。按照合同和协议约定，从2016年8月1日起至2019年2月28日，原告主张共计19个月，被告应当支付物业服务费为1322.10元=102.33平方米×0.68元/平方米/月×19月，电梯费为665元=35元/月×19月，公共能源费为237.5元=19月×150元/年÷12月。但综合被告举示的多张照片和荣昌区国土房管局出具的告知书，虽然原告在退出该小区时对绿化和消防问题进行了整改和完善，但在之前的服务期间提供的物业服务确实存在一定瑕疵，根据权利义务对等原则，本院酌情减少被告交纳5%的物业服务费,故被告应当向原告交纳2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为1256元=1322.10元×95%，以及被告应当缴纳的电梯费665元，两项合计1921元。原告主张的公共能源费237.5元，根据合同约定，公共能源费据实分摊，现原告未举示据实分摊的相应证据，故本院不予支持。对于原告要求被告以欠交金额为基数从2019年3月1日起按照年利率10%计算支付违约金至被告付清为止（以222元为限）的诉讼请求，被告因原告提供的物业服务瑕疵未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈清洪、刘功秀于本判决生效之日起十日内支付原告重庆宏雅物业管理有限公司从2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业服务费和电梯费共计1921元；二、驳回原告重庆宏雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈清洪、刘功秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半实际收取25元（原告重庆宏雅物业管理有限公司已预交），由被告陈清洪、刘功秀负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年十二月十七日法官助理 柳叶书 记 员 马悦