安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初6890号原告：韦宏喜，男，1968年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。被告：安学雷，男，1983年3月17日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。被告：储苏娟，女，1984年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，现住芜湖市鸠江区。原告韦宏喜与被告安学雷、储苏娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告韦宏喜、被告安学雷到庭参加诉讼。被告储苏娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2014年10月18日签订的售房协议；2.两被告返还原告购房款14.8万元；3.两被告赔偿原告购房款利息损失(按中国人民银行同期贷款利率,自2014年10月18日日至实际支付日止的利息)；4.两被告赔偿原告房屋增值损失51.13万元；5.两被告承担原告已付房款20%的一房二卖的违约赔偿29600元；6.两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2014年10月18日，原告与两被告签订售房协议，约定原告购买被告所有的鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室，房价为14.8万元。房屋面积87平方(实际面积84.25平方)和储藏室，并约定因该房为拆迁安置房,暂无产权证,待条件成熟时办理甲方应无偿全力配合乙方取得该房产证。同日，原告支付了全部购房款现金支付,被告将该房屋的钥匙水电卡交于原告,至此原告实际占有该房屋。2015年2月9日,原告将涉案房屋转让给案外人汪凤友。2017年，原告要求被告办理过户,但被告拒绝配合要求加价,可汪凤友不同意,将原告告上法院,要求原告赔偿汪凤友全部损失,以评估的价格确定了该涉案房屋的现有价值。在官司进行期间,被告于2019年1月又将涉案房屋卖给了另一案外人谷标,并进行了产权过户手续,致使原告与两被告签订的售房协议合同目的不能实现,严重损害了原告的合法权益,故原告依法诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告安学雷辩称，1.2014年，安学雷因欠韦宏喜债务，于同年10月18日与原告以及案外人李某签订了一份售房合同，以房抵债。经算账，房屋作价14.8万元，除去尚欠的借款，李某给付了安学雷7.5万元。2.当时涉案房屋在安学雷母亲名下，2018年11月，李某出钱将涉案房屋产权证办理下来，登记在安学雷母亲朱贤珍名下。2019年1月，李某以朱贤珍的名义将涉案房屋出卖给案外人谷标，售房款全部由李某取走。综上，涉案房屋系韦宏喜和李某合伙购买的，安学雷已经将房屋交付给买房人，安学雷只能将房屋出卖一次，至于买房人之间怎么算账安学雷在所不问。故不同意原告的诉请，请求予以驳回。被告储苏娟未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2014年，被告安学雷为偿还对韦宏喜所欠债务7万元，拟将其家庭所有但尚未领取房屋所有权证的位于鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室拆迁安置房屋以14.8万元出售给韦宏喜。因钱款不足，韦宏喜遂找到案外人李某，拟由韦宏喜持安学雷债权作价、李某持现金，共同购买上述房屋。2014年10月18日，在韦宏喜、李某和安学雷、储苏娟四人在场的情况下，在打印好的书面《售房协议》首部，将安学雷列为甲方（卖方），将韦宏喜、李某列为乙方（买方）。该协议约定：甲方自愿将位于鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室拆迁安置房，占地面积约89㎡及其储藏室一并出售给乙方；此房及储藏室共售价14.8万元；甲方在收到乙方全部售房款后将该房屋的一切材料全部交给乙方，乙方为该房屋的所有权人；乙方转让该房时需甲方无偿配合，如签字等，甲方不得以任何理由拒绝；因该房为安置房，暂无产权证等，待条件成熟办理该房产证时，甲方应无偿全力配合乙方取得该房产证等，取得该房产证的所有费用由乙方承担；乙方在付款时，应对此房全面了解，包括结构、房屋性质、验收合格后，款房两清，不得反悔；若乙方违约，应承担甲方全部损失，并处违约时房价的三倍赔偿给甲方；甲方若违约，应承担乙方全部损失，并处违约时房价的三倍赔偿给乙方（违约指甲方索回房屋，或乙方转让时拒绝签字，办证时拒绝配合）；此协议一式两份，甲乙双方各执一份，此协议签字后生效，双方认定受法律保护。在该协议的落款处，“甲方，身份证号”处由安学雷、储苏娟分别签名，并分别注明各自身份证号，“乙方，身份证号”处由李某签名，并注明身份证号，但李某未在“乙方，身份证号”落款处签名和注明身份证号。上述《售房协议》在韦宏喜、安学雷、储苏娟分别签名后，韦宏喜将安学雷出具的7万元借条退给安学雷，由李某给付了安学雷7.8万元，两项合计14.8万元，冲抵了案涉房屋购房款14.8万元，安学雷遂将涉案房屋的钥匙及水电缴费卡等相关资料交于韦宏喜。韦宏喜在接收涉案房屋后，经与李某商量，双方达成了以韦宏喜个人名义将涉案房屋进行对外出售，以所售房款收回此前各自所付出的购房款。为此，2015年2月9日，韦宏喜以涉案房屋的出卖人身份与案外人汪凤友签订一份《售房协议》，主要约定韦宏喜将案涉房屋及其储藏室出售给汪凤友，出售价格30万元。张五梅、韦梦莹在该协议中签名。但双方实际买卖房屋价格为15.4万元。汪凤友当日将全部购房款15.4万元交于韦宏喜，韦宏喜将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡等交付于汪凤友。韦宏喜在取得汪凤友所付的购房款15.4万元后，便退还了李某对涉案房屋的出资款，并向其支付了出售该房部分获利款。2019年1月11日，汪凤友以案涉房屋系安学雷家庭拆迁安置房，韦宏喜、张五梅、韦梦莹并非拆迁安置权利人，经各方协商未果，不能协助汪凤友办理涉案房屋产权过户登记手续，致使其购买涉案房屋的合同目的不能实现为由，以韦宏喜、张五梅、韦梦莹为被告诉至本院，向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹于2015年2月9日签订的《售房协议》；2、依法判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹向韦宏喜返还购房款15.4元；3、请求判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹赔偿韦宏喜房屋增值损失50.53万元；4、依法判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹赔偿韦宏喜房屋增值损失约36.8万元；5、韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担本案的全部诉讼费用，包含保全费1000元，评估费2000元。该案审理中，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2019年3月22日，安徽中安房地产评估咨询有限公司出具皖中安（芜）评（2019）第3402000115号《房地产估价报告》，评估单价为7825元/㎡，评估总价为65.93万元，汪凤友为此支付评估费2000元。2019年5月8日，本院作出（2019）皖0207民初250号民事判决书，判决：一、解除汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹于2015年2月9日签订的《售房协议》；二、韦宏喜、张五梅、韦梦莹于本判决生效之日起十日内返还汪凤友购房款15.4万元，并以15.4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一半，支付自2015年2月9日起至判决确认之日止的利息；三、韦宏喜、张五梅、韦梦莹于本判决生效之日起十日内赔偿汪凤友房屋增值损失25.265万元（505300元×50%）、评估费1000元（2000元×50%），合计25.365万元；四、驳回汪凤友其他诉讼请求。后汪凤友和韦宏喜、张五梅、韦梦莹均不服该一审民事判决，向安徽省芜湖市中级人民法院提出上诉。安徽省芜湖市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）皖02民终1437号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，涉案房屋系安学雷家庭户拆迁安置房。2018年11月12日，该房屋办理了房地产权登记，建筑面积84.25㎡，为安学雷户家庭人员朱贤珍个人所有。2019年2月19日，该房屋又通过买卖转让给案外人谷标、邓祥云，现涉案房屋所有权人登记下谷标、邓祥云名下，并设立了不动产抵押登记。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《售房协议》、照片、《房地产估价报告》、房屋产权登记信息和抵押权登记信息、（2019）皖0207民初250号民事判决书、（2019）皖02民终1437号民事判决书，被告安学雷申请证人李某出庭作证的证人证言及当事人的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于《售房协议》的合同主体及其法律效力问题。首先，关于《售房协议》的合同主体。本案中，《售房协议》的首部虽打印安学雷为甲方（卖方），韦宏喜、李某为乙方（买方），但该协议条款中明确约定了“此协议一式两份，甲乙双方各执一份，此协议签字后生效，双方认定受法律保护”的内容，在该协议的签字落款处，“甲方，身份证号”处由安学雷、储苏娟分别签名，并分别注明各自身份证号，“乙方，身份证号”处由李某签名，并注明身份证号，李某未在“乙方，身份证号”落款处签名和注明身份证号，故《售房协议》的签约主体应依法认定为卖方安学雷、储苏娟，买方韦宏喜。本案审理过程中，李某作为安学雷申请的证人在出庭作证时虽提供了一份内容相同但签字落款处乙方仅有李某签字并注明身份证号的《售房协议》，但其本人陈述“（在合同上）当时没签字，是去年（即2018年）下半年安学雷把协议给我补签的”事实，结合韦宏喜在与安学雷、储苏娟签订《售房协议》后系以其个人名义又将涉案房屋出售给汪凤友，韦宏喜已退还了李某对涉案房屋的出资款，并向其支付了出售该房部分获利款的事实，以及安学雷又未能提供韦宏喜、李某共同作为买方分别签名确认的《售房协议》，故对安学雷辩称系与韦宏喜、李某二人签订售房合同、涉案房屋系韦宏喜和李某合伙购买的意见，与事实不符，本院不予采纳。其次，关于《售房协议》的法律效力。安学雷、储苏娟与韦宏喜签订的《售房协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案证据载明，签订《售房协议》时，安学雷、储苏娟非涉案房屋的安置权利人，在出卖涉案房屋时亦未取得该房屋的所有权，涉案房屋的所有权先后登记在案外人名下，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，双方签订的《售房协议》并不因此而无效，应属合法有效合同。二、关于案涉《售房协议》应否解除问题。根据上述对《售房协议》的合同主体和法律效力的分析论证，因该《售房协议》合法有效，故合同各方主体均应按约行使合同权利，并应按合同约定和诚实信用原则全面履行合同义务。但现因涉案房屋不动产权已被登记至案外人谷标、邓祥云名下，安学雷、储苏娟现无法按照双方签订《售房协议》的约定将涉案房屋所有权转移登记给韦宏喜，致使韦宏喜订立合同的目的已不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现韦宏喜主张解除《售房协议》的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法应予支持。三、关于《售房协议》解除后的法律责任和后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失”和上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，在《售房协议》解除后，韦宏喜依法可向安学雷、储苏娟主张相应的财产返还责任和损害赔偿责任。首先，财产返还责任上，因合同解除后，安学雷、储苏娟依据原《售房合同》取得的148000元购房款，已缺乏合法依据，故韦宏喜主张返还购房款148000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。其次，损害赔偿责任上，依据《售房协议》约定，若出卖人违约，应承担买受人全部损失，并处违约时房价的三倍赔偿给买受人，因此，安学雷、储苏娟应赔偿韦宏喜因无法取得案涉房屋所遭受的损失。但韦宏喜在与安学雷、储苏娟签订案涉《售房协议》时，对涉案房屋的权属状况等信息资料未能尽到审慎的主要义务，其对合同无法继续履行致使合同解除具有一定责任，亦应承担相应过失责任。对韦宏喜因合同解除所受经济损失，本院核定如下：一是利息损失。韦宏喜主张以购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年10月18日至实际支付之日止的利息，符合法律规定，可予认定。但综合本案案情和双方的过错程度，酌定安学雷、储苏娟对该利息损失承担50%的赔偿责任；二是其他损失。结合韦宏喜在与安学雷、储苏娟签订《售房协议》后不久又将涉案房屋以其个人名义转卖给他人，以及其对案涉《售房协议》的解除也负有过失责任等因素情形，故韦宏喜所受的其他经济损失数额应以本院生效的（2019）皖0207民初250号民事判决第三项确定的韦宏喜、张五梅、韦梦莹应赔偿汪凤友的损失数额为限，其主张的其他损失或者超出该损失数额部分，本院不予支持。安学雷辩称涉案房屋已由李某以朱贤珍名义出卖给案外人谷标，售房款全部由李某取走的意见，因非本案审理范畴，本院对此不予采纳，相关主体可另行协商或诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、九十四条第四项、第九十七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告韦宏喜与被告安学雷、储苏娟于2014年10月18日签订的《售房协议》；二、被告安学雷、储苏娟于本判决生效之日起十日内共同返还原告韦宏喜购房款148000元，并以148000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%标准计算支付自2014年10月18日至2019年8月20日止的利息；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的50%计算支付自2019年8月21日起至购房款实际返还之日止利息；三、被告安学雷、储苏娟于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告韦宏喜其他经济损失253650元；四、驳回原告韦宏喜的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5504元，由原告韦宏喜负担2750元，被告安学雷、储苏娟共同负担2754元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张朝阳二〇一九年十二月二十三日法官助理齐世民书记员胡欣附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。