四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20114号 上诉人（原审原告）：邱昌容，女，1960年6月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王东，广东广锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永泉，男，1962年5月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永禄，男，1955年10月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：邹泽杨，男，系张永禄亲属。 被上诉人（原审被告）：刘燕，女，1962年5月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人邱昌容因与被上诉人张永泉、张永禄、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初4841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邱昌容上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持邱昌容的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由张永泉、张永禄、刘燕承担。 事实及理由：一、虽案涉房屋登记在张永禄名下，但并不能排除张永泉对该房屋享有权利。1.根据张永禄的陈述，其作为兄长，因父母早逝，张永禄承担了对兄弟姐妹的抚养责任，且张永禄也陈述在修建案涉房屋的过程中张永泉出过劳力，应当认定案涉房系张永禄出钱，其他兄弟出力共同修建，应当根据实际情况对所有权进行分配。2.虽张永禄、张永泉均称案涉房屋是因为张永泉困难给其居住，但张永泉经济经济好转后，张永禄也并未收回房屋，与常理不符。3.邱昌容与张永泉、刘燕签订的《房屋买卖合同》注明，张永泉是将自己拥有的房屋出卖给邱昌容，且在签订合同时张永泉、刘燕也明确表示案涉房屋属于自己，如非如此，张永泉、刘燕不会在合同中如此注明，且案涉房屋系张永禄所有，张永泉出卖房屋张永禄也会知道，因此只有案涉房屋在修建时双方均认可该房屋归张永泉所有，才会如此签订《房屋买卖合同》。4.张永禄应当知道张永泉、刘燕将房屋出售给邱昌容，该合同自签署后，案涉房屋就交给邱昌容占有使用，张永禄也居住于此，但其并未主张权利。5.张永禄在2003年得知办理房屋所有权证后，其以自己名义自行办理房产证，包括案涉房屋的联建方张玉书也未登记，故案涉房屋的所有权不能反映该房屋的实际所有者情况。 二、关于是否适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的问题。1.依据该法第二条房地产管理法调整的是国有土地的房地产开发，但本案诉争房屋修建时并未取得国有土地证，也无房产证，因此不应当适用该管理办法。2.按照该管理办法第六十条第三款的规定，房地产转让需要向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，但该条适用的前提是该房产已经登记并取得证书，本案案涉房屋并不属于该情况。所以一审法院适用该管理办法错误。 三、关于邱昌容对案涉房屋是否善意取得的问题，即便法院从证据采信的角度认定张永泉、刘燕无权处分，那么邱昌容也应为善意取得该房产。1.邱昌容与张永泉、刘燕的房屋买卖行为不受城市房地产管理法的调整，且交易当时，并无相应的法律调整此类房屋买卖。2.即便张永泉、刘燕无权处分，邱昌容也应当依据民法通则第72条的规定取得该处房产，且邱昌容完全满足善意取得的条件。 张永泉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，邱昌容的上诉请求没有事实依据，应当依法予以驳回。 一、张永泉、刘燕是否有权进行处分，在整个过程中，张永禄已经提供了确实充分的证据，房产的修建和买卖均是与张玉书共同买卖的，张永禄占了24分之19的份额，虽然房产是否办理在张永禄及其妻子名下，是他们之间的约定，在目前没有相关证据证明张永泉向张永禄购买过房屋，一审庭审中查明的事实是张永泉和刘燕夫妻为了进城打工方便，居住张永禄的房子，所以张永泉没有取得房屋所得权，张永泉无权处分，房屋不是在张永泉、张永禄原有的宅基地修的，是张永禄在宅基地之外另外购买宅基地上修建的。 二、关于善意取得，第一是善意，第二是取得。一审法院确定了签订的买卖房屋应该尽到注意义务，在这种情况下，邱昌容不构成善意，关于取得，一个是动产的交付，一个是不动产的登记，涉案不动产未进行登记过户，不构成善意取得。 三、不动产纠纷无论是以前的城乡管理法还是相关的法律规定，还是要以登记为准，从来没有占有改变所有权，除非无主物的。综上，不动产还是以登记为准，所以邱昌容的上诉理由均不成立，应当依法予以驳回。 张永禄辩称，与张永泉意见一致。另，张永泉无权处分涉案房产，也未得到张永禄授权。张永禄于2003年取得房产证，然后邱昌容在2005年左右要求将房产过户至其名下，张永禄对其的买卖行为表示不同意，不同意过户，因为张永泉确实欠别人的债，基于兄弟关系，张永禄没有强行将房屋取回，张永泉说的是拿房租来抵债。邱昌容行为不是善意取得，是为了催收货款，以低于市场价的价格购买的房屋，实际是抵债，拆迁和修建成本都是高于市场价。邱昌容并非本地人，购买当地房屋也无当地人见证，违背交易习俗。请求法院驳回邱昌容的上诉请求。 刘燕辩称，答辩意见与张永禄、张永泉意见一致。 邱昌容一审起诉请求：1.请求依法判令张永泉、刘燕出售给邱昌容的房屋归邱昌容所有；2.请求依法判令张永泉、张永禄、刘燕协助邱昌容办理不动产权证；3.请求判令本案诉讼费由张永泉、张永禄、刘燕承担。 一审法院查明：因张永泉欠付案外人薛清伦经营的砖厂货款，砖厂欠付邱昌容款项，故三方商议由张永泉将居住的房屋抵给邱昌容，以结清三方债务。1996年11月17日，邱昌容与张永泉、刘燕签订《房屋买卖合同》，约定：张永泉、刘燕将位于社，现“可可ＯＫ厅”处四楼左侧，面积为一百二十平方米的楼房卖给邱昌容，房屋价款42000元，含房屋占地面积在内。合同经双方签字、并经公证处公证后生效。合同签订后，张永泉、刘燕将案涉房屋交付给邱昌容，邱昌容占有、使用至今。 一审法院另查明，1992年10月10日，案外人张玉书、张永禄与成都市龙泉驿区大面镇八一村签订《购房协议书》，约定张玉书、张永禄购买位于的房屋设施。1993年2月28日，张永禄与张玉书签订《联合购房协议书》，约定二人合资购买位于，成渝路与大面到建设路的交叉口，大面镇东场口的房屋，张永禄出资19万元，张玉书出资5万元。案涉房屋由张永禄、张玉书使用，后张永禄将其中三套交由张永泉、案外人张永寿、林光福使用。2004年3月16日，张永禄与成都市龙泉驿区国土资源局（以下简称龙泉国土局）签订《国有土地使用权出让合同》，约定龙泉国土局将位于社的土地出让给张永禄。后张永禄分别于2003年1月20日取得国有土地使用权证、2003年1月23日取得房屋所有权证，于2017年4月21日取得不动产权登记。 一审法院再查明，张永泉、刘燕于1989年10月14日登记结婚，于2006年12月19日登记离婚。张永禄、张永泉系兄弟关系。 2019年7月16日，一审法院组织双方到案涉房屋所在地作现场勘验，案涉房屋所在楼栋中，除案涉房屋外，其中一套由张永寿（张永禄、张永泉之兄弟）对外出租，一套由林光福（张永禄之妻弟）对外出租，其余由张永禄、张玉书对外出租。林光福陈述案涉房屋系张永禄与张玉书合伙修建，因其经济困难，故张永禄将房屋交给其使用，但房子还是张永禄的。张永寿陈述与林光福陈述基本一致。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.房屋买卖合同的效力应当如何认定；2.张永禄、张永泉、刘燕是否应当协助邱昌容办理权属转移登记。 对第一个争议焦点。对于《房屋买卖合同》的真实性，在前文分析证据时已作论述，不再赘述。张永泉辩称其交付房屋非自愿行为，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。对于案涉合同未经公证是否影响合同的效力，一审法院认为，双方约定合同经公证后生效，该条约定实为双方对合同何时生效所附条件，结合双方已实际履行合同的行为，足以认定合同已生效，张永禄关于合同无效的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，张永泉、刘燕在与邱昌容签订合同时是否享有所有权或处分权，并不影响案涉合同的效力认定。综上，案涉《房屋买卖合同》合法有效。 对第二个争议焦点。据查明事实，案涉房屋系张永禄与案外人张玉书共同出资，房屋登记及国有土地出让手续均由张永禄办理，登记于张永禄名下，后续亦由张永禄、张玉书使用。邱昌容与张永泉、刘燕签订《房屋买卖合同》的因由系邱昌容、薛清伦、张永泉之间存在三角债务，在签订合同时，理应尽到相对较高的核查案涉房屋是否系张永泉所有的义务。虽然张永禄将案涉房屋交由张永泉使用，但在邱昌容未提供证据证明张永禄知晓或同意张永泉、刘燕的处分案涉房屋、未提供证据证明张永禄曾追认张永泉、刘燕处分行为的情况下，不足以推定出张永泉享有案涉房屋所有权、处分权的结论。邱昌容主张张永泉、张永禄恶意串通，将案涉房屋的所有权办理至张永禄名下，无相应证据予以证明，且张永禄提交的证据能够证明案涉房屋由其出资修建并办理手续，本院对邱昌容的该项主张不予采信。邱昌容认为依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，自张永泉、刘燕将案涉房屋交付给邱昌容时，邱昌容即取得房屋所有权。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）第三十五条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，邱昌容的主张不符合当时的法律规定，其认为自交付之日起即享有房屋所有权的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张永泉、刘燕将张永禄所有的房屋出卖给邱昌容，其行为系无权处分。邱昌容要求判决案涉房屋归其所有，张永禄、张永泉、刘燕协助其办理权属转移登记的诉讼请求不能成立。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回邱昌容的全部诉讼请求。案件受理费100元，由邱昌容负担。 二审中，当事人未提交证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，邱昌容主张根据其与张永泉、刘燕于1996年11月17日签订《房屋买卖合同》，案涉房屋的所有权应归其所有，且现案涉房屋已经办理了产权的登记，故张永泉、张永禄、刘燕应当协助其办理案涉房屋的不动产权证。对此本院评述如下： 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，邱昌容依据《房屋买卖合同》主张所有权，经审查，案涉房屋现登记于张永禄名下，而张永禄并非案涉《房屋买卖合同》的相对人，故邱昌容应当进一步举证，证明张永泉、刘燕在与邱昌容签订《房屋买卖合同》之时对案涉房屋享有处分权，但邱昌容并未提交有效证据证明张永泉、刘燕系有权处分，故张永泉、刘燕与邱昌容签订案涉《房屋买卖合同》的行为系无权处分，且张永禄作为案涉房屋的产权登记人，对《房屋买卖合同》不予认可，邱昌容以《房屋买卖合同》主张案涉房屋所有权的请求不成立，本院不予支持。 案涉合同签订于1996年，而彼时《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）已经颁布实施，一审法院据此认定邱昌容认为自交付之日起即享有房屋所有权的主张不能成立，并无不当。 综上所述，邱昌容的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由邱昌容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅