江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初1186号 原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场D栋1号。 法定代表人：陈海峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小明，男，1973年10月12日出生，汉族，住全南县，系该公司员工，代理权限：特别授权。 被告：黄过生，男，1967年8月13日出生，汉族，住全南县，现住全南县。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告黄过生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告黄过生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天豪物业向本院提出诉讼请求：要求被告支付滨江小区6栋A单元401室的物业管理费2,652元。事实和理由：原告和赣州森合物业管理有限公司于2009年6月30日签订该小区物业服务交接协议，此后原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所居住的小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为滨江小区X栋A单元XXX室业主，建筑面积为144.97㎡，从2016年1月1日至2017年12月31日，欠费为24个月，每月金额50.73元，合计欠费1,217元。从2018年1月1日至2019年10月31日，欠费为22个月，每月金额6,523元，合计欠费1,435元。综上合计欠费总金额2,652元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，为此，特提起诉讼，请判如所请。 被告黄过生答辩，本人从未与全南县天豪物业物流服务有限责任公司签订《物业服务协议》，天豪物业接管滨江小区也未经超过三分之二业主同意，且天豪物业进驻后，只是派了2个人在门口值班室值班，各项管理混乱，工作毫无作为，对小区问题、业主诉求、邻里纠纷置之不理，致使业主怨声载道，纷纷以拒交或缓交物业费的方式来维护自己的合法权益。本人拒交物业费的理由是：1.天豪物业只知道收取物业费，工作毫无作为、毫无进展，对小区问题、业主诉求、邻里纠纷置之不理，致使我家车库自2015年底至今已漏水长达4年之久，造成直接经济损失14,400元（漏水前租给超市当仓库，每月300元），我曾多次请求天豪物业协调处理，然而，天豪物业前怕狼后怕虎，躲躲闪闪，敷衍了事，生怕引火烧身。2.由于天豪物业疏于管理，导致外来车辆乱停乱放，横冲直撞，给滨江小区造成了极大的安全隐患，致使2017年10月4日，家住圆山坝的老太婆驾驶三轮车撞坏我家车库门。3.我家楼下业主长期大面积种菜，经常施肥淋尿，以致臭气熏天，苍蝇蚊子成堆，臭屁虫飞到衣服上，洗都洗不干净，我曾多次请求天豪物业协调处理，然而，天豪物业仍然前怕狼后怕虎，躲躲闪闪，敷衍了事，问题迟迟得不到解决。4.根据《民法通则》第七章第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告主张的2016年1月1日至2017年10月31日的物业费诉讼请求，不会得到人民法院的支持。5.根据物业管理相关规定，物业公司提高收费标准，需经超过三分之二业主签名同意，并在小区显眼处公示物业费上调通知，然而，原告从2018年1月1日起，物业收费标准从每月每平方米0.35元上调至每月每平方米0.45元，本人从未在滨江小区看到过任何公示物业费上调的通知，请原告出示有关超过三分之二业主签名同意的证据，以及超过三分之二业主都已按调整后的价格交纳2018至2019年物业费的证据，否则，视同原告乱收费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告天豪物业提交的原告营业执照、资质证书，滨江小区物业交接协议书、全南县物价局文件（全价字【2011】16号）、全南县物价局文件（全价字【2012】20号）、全南县物价局文件（全价字【2013】35号）、全南县物价局文件（全价字【2014】23号）、全南县物价局文件（全价字【2016】6号）、（2014）全民二初字第619号民事判决书一份，被告黄过生无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告天豪物业提交的提价通知照片及收费明细及票据，被告黄过生有异议，本院认为该组证据可相互印证，可证明原告天豪物业已在小区内张贴公告，且大部分业主已按0.45元/月/㎡标准缴纳了2018年的物业费，故对此证据予以确认；2.对被告黄过生提交的相片，原告天豪物业对真实性无异议，但对被告的证明对象有异议，本院认为该组证据可证明车库漏水、损坏及业主种菜的事实，故对此予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月30日，赣州森合物业管理有限公司与原告天豪物业签订了一份《滨江小区物业交接协议书》，约定原由赣州森合物业管理有限公司提供物业服务的滨江小区由原告天豪物业承接，2009年7月1日以后，滨江小区物业管理的权利、义务、责任由原告承担。原告进驻滨江小区后，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告购有滨江小区6栋A单元401室，面积为144.97m2。自原告天豪物业入驻滨江小区后，被告一直享受原告天豪物业的服务，但从2016年1月1日开始拒缴物业费。 全南县滨江小区至今尚未成立业主委员会。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程。全南县物价局核定原告对滨江小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月8日多层住宅0.35元/月/㎡，核定该小区2016年多层住宅收费标准仍为0.35元/月/㎡，注明该收费标准为住房前期物业管理收费标准，即未成立业主委员会前执行的收费标准，小区一经成立业主委员会后，此收费标准自行失效，收费标准由业主委员会和物业管理公司协商确定。 被告黄过生认为其车库漏水、小区内车辆乱停放、其楼下业主种菜等问题，原告未妥善管理，也未组织双方协商解决，影响被告黄过生的生活，遂拒缴物业管理服务费。经查，原告天豪物业应被告黄过生要求，与其车库楼上住户进行过沟通。 2018年1月25日，原告在滨江小区入口处张贴通知，通知业主自2018年1月起将物业管理收费标准调整为0.45元/月/㎡，大部分业主已按0.45元/月/㎡标准缴纳了2018年的物业费。 本院认为，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。滨江小区尚未成立业主委员会，赣州森合物业管理有限公司与原告签订《滨江小区物业交接协议书》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所居住的房屋属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施系共用，原告为该小区安排了保安、提供卫生清洁、对公共设施进行了必要的维修和保养，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，故被告依法应交纳物业管理服务费。 关于物业管理服务费的诉讼时效的问题。原告2019年11月向被告主张物业管理服务费，被告提出诉讼时效抗辩，民法总则规定诉讼时效期间为三年，故2016年11月之前的物业管理服务费已超过了诉讼时效，本院不予支持，被告应支付自2016年11月1日起至原告所要求的2019年10月31日止的物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准的问题。原告主张2018年1月1日之前按0.35元/月/㎡计算物业管理服务费，有物业局文件作参考依据，本院认为较符合本地生活消费水平，本院予以支持；原告主张自2018年1月1日起按0.45元/月/㎡计算，本院认为此次提价虽然是原告自行估价定价，但该单价是原告在参照2011年的政府指导价0.35元/月/㎡的基础上，又结合本地生活消费水平，提高了0.1元/月/㎡的收费标准，而小区未成立业主委员会，且大部分业主已按0.45元/月/㎡缴纳了2018年的物业费，故本院对此单价予以确认。 关于被告车库漏水问题，在未确定漏水原因之前，无法确认侵权人身份，此系被告与侵权人之间的法律关系，与原告并无法律上的直接利害关系，但原告天豪物业也已应被告黄过生的要求与车库楼上的业主进行了沟通协调；关于被告住房楼下业主种菜问题是否造成被告居住环境污染及影响程度系被告与楼下业主的相邻法律关系，与原告并无法律上的直接利害关系，但原告作为小区的管理服务者，应组织双方进行协商，但其未组织双方进行协商处理；关于车辆管理，由于原告天豪物业对滨江小区的车辆管理时，未对非本小区车辆进入本小区的行为进行管控，对本小区车辆的停放及车库内车辆的进出有一定的影响。 综上，虽共建和谐文明小区需全体业主的共同努力，但原告作为物业管理部门，在滨江小区确实存在管理不到位、服务不完善等情况，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定减少4个月的物业管理服务费。 则被告黄过生欠付的2016年11月份至2017年12月份的物业费数额为710元（144.97m2×0.35元/月/㎡×14个月），2018年1月份至2019年10月份的物业费数额为1,435元（144.97m2×0.45元/月/㎡×22个月），合计为2,145元，核减四个月的物业管理服务费后，被告黄过生仍应支付1,942元（2,145元-144.97m2×0.35元/月/㎡×4个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄过生应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费（2016年11月1日起至2019年10月31日止）计币1,942元； 二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预付），由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司负担7元，由被告黄过生负担18元，此款限与上述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  谭梦薇 二〇一九年十二月三十一日 代理书记员  李 琪 代理书记员  林 怡 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。