山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3049号上诉人（原审被告）：孙树信，男，1962年12月30日出生，汉族，住威海经区。委托诉讼代理人：李德泉，黑龙江正旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕建发，男，1938年2月10日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：宋桂凤，女，1945年7月14出生，汉族，住威海市文登区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨春燕，威海文登小观法律服务所法律工作者。上诉人孙树信因与被上诉人毕建发、宋桂凤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙树信上诉请求：撤销原判，依法改判驳回二被上诉人诉讼请求。事实与理由：1.不应将无效的房产买卖合同认定为有效合同。本案农村房屋买卖契约上载明的购买主体为毕建发，并无宋桂凤。而毕建发是城市户口，不能在农村购买房屋。2.毕建发、宋桂凤主张权利已超过诉讼时效。从孙树信与毕建发签订房屋买卖合同至今已经超过二十年，而且诉讼时效也不仅仅适用于债权请求权。毕建发、宋桂凤答辩称，同意一审判决。孙树信明知是宋桂凤、毕建发夫妻买房，应诚信履行合同。毕建发、宋桂凤向一审法院起诉请求：确认与孙树信之间的房屋买卖合同有效，孙树信协助毕建发、宋桂凤办理房屋的过户登记手续。一审法院认定事实：孙树信系威海市文登区泽头镇廒子埠村村民，在，房权证号为文房产证字第××号，集体土建设用地使用权证号为集建（）字第1801900017号，均登记在孙树信名下。1996年3月19日，孙树信签订房屋买卖契约一份，载明：立卖契人孙树信将自己座落在村南瓦房四间、平房四间自愿卖与毕监发（实际应为毕建发）居住，经言明卖价叁仟整，当交不欠，恐后无凭，立契为证。立契人：孙树信，中间人宋岳良、姜吉华、宋宗会、曲乃民、宋协民、宋协波，代笔人孙日昭1996.3.19。对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院列明如下：毕建发、宋桂凤提交如下证据：1.廒子埠村村民委员会出具的证明一份，拟证实二毕建发、宋桂凤系夫妻关系，该证明载明：毕建发与宋桂凤系夫妻关系，于1967年结婚，因结婚证丢失，特此证明。经质证，孙树信提出异议称应由婚姻登记机关出具证明，而不是由村委会出具证明，因此该证明在程序上不合法，内容也不具有客观真实性，无法证实毕建发、宋桂凤系夫妻关系；2.宋桂凤的常住人口登记卡一份，载明宋桂凤系廒子埠村村民。经质证，孙树信虽对该证据的真实性予以认可，但提出异议称宋桂凤的户口登记时间在双方买卖房屋的时间1996年之后，也就是说毕建发与孙树信订立契约时宋桂凤不是廒子埠村村民，且房屋买卖契约上也没有宋桂凤的任何记载。对买房经过，毕建发、宋桂凤做如下陈述：宋桂凤原系廒子埠村村民，父母均系本村村民，毕建发系在外工作的工人，毕建发、宋桂凤1967年登记结婚，婚后生育一子一女，宋桂凤结婚时户口迁出了廒子埠村，购买涉案房屋前户口于上世纪90年代迁回了村里，回村是为了照顾父母，1996年3月，经中间人见证，代笔人书写了房屋买卖契约。买房是为了毕建发、宋桂凤家庭居住，签订契约后房款已经交付，房屋也交付给了毕建发、宋桂凤并由毕建发、宋桂凤居住至今。孙树信对卖房经过做如下陈述：宋桂凤原系廒子埠村村民，结婚后把户口迁出去了，后来宋桂凤的一个本村的叔叔找到我说宋桂凤想买房回来住，我开始不想卖，后来宋桂凤的叔叔承诺说只要他还有一口气，什么时候我想要房子就什么时候给我，所以我才同意卖的，房款也交给我，卖了之后毕建发、宋桂凤在该房屋里一直居住至今，他俩是什么关系我不清楚，毕建发、宋桂凤共生育了二子一女，小儿子在买房以后去世了。一审法院认为，本案争议焦点为以下几点：一、宋桂凤主体是否适格。首先，毕建发、宋桂凤虽未提交结婚证明，但根据孙树信的陈述可以认定毕建发、宋桂凤买房时即生育了两个儿子，小儿子已经结婚，毕建发、宋桂凤自买房后一直共同居住在该房屋中，且村委会虽然并非民政部门，但其对本村村民的情况应有一定的了解，故结合双方的陈述及相关证据，对毕建发、宋桂凤系夫妻关系的事实予以认定；其次，本案中，孙树信签订的卖房契约上虽然写明系卖给毕建发，但孙树信认可系宋桂凤的叔叔找到孙树信说宋桂凤欲回村居住想买房，且毕建发、宋桂凤系夫妻关系，购房后一直共同居住至今，毕建发、宋桂凤应视为一个整体即房屋买卖契约的买受方，故孙树信辩称宋桂凤主体不适格，不予支持；二、对涉案房屋买卖合同的效力。根据上述第一条，涉案房屋的实际购买方应为毕建发、宋桂凤，至毕建发、宋桂凤起诉之日，宋桂凤已经取得了廒子埠村的户口，其购买涉案房屋并不违反法律法规的强制性规定，涉案房屋买卖合同合法有效；三、毕建发、宋桂凤诉求是否超过诉讼时效，孙树信辩称毕建发、宋桂凤诉求已经超过最长诉讼时效，一审法院认为，诉讼时效是针对债权请求权的，是对给付义务的法律规定，如果房屋买卖双方签订合同约定的交房期限届满后，买受人请求出卖人交付房屋，该项请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定；但本案中，毕建发、宋桂凤已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使毕建发、宋桂凤获得圆满的所有权，此时请求孙树信办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。故对孙树信该辩称亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百三十条之规定，判决：一、毕建发、宋桂凤、孙树信于1996年3月19日签订的房屋买卖合同有效；二、孙树信于判决生效之日起十日内协助毕建发、宋桂凤将座落于威海市文登区泽头镇廒子埠村的房屋【房权证号为文房产证字第××号、集体土地建设用地使用权证号为集建（）字第1801900017号（均登记在孙树信名下）】的权属证书变更登记到毕建发、宋桂凤名下。案件受理费50元，由孙树信负担。本院二审审理查明，孙树信二审陈述，房屋买卖契约中间人中，宋岳良是村委书记，其他中间人都是本村村民。毕建发委托和孙树信同村的宋桂凤叔叔宋宗会，与孙树信商量买卖房屋这件事，说毕建发想回来住所以要买房，所以自己就和毕建发签订了合同。在签订合同时中间人、代笔人都在场。同时，毕建发向孙树信支付了买房款。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，本案二审争议焦点是孙树信主张与毕建发签订的房屋买卖契约无效，是否有依据。孙树信签订的卖房契约上虽然写明系卖给毕建发，但孙树信认可系宋桂凤的叔叔找到孙树信说宋桂凤欲回村居住想买房，且毕建发、宋桂凤系夫妻关系，购房后一直共同居住至今，毕建发、宋桂凤应视为一个整体即房屋买卖契约的买受方，孙树信也应当知道毕建发系代表宋桂凤与其签订房屋买卖协议。而宋桂凤本是该村村民，父母及多个亲属均为本村村民，宋桂凤也在多年前已将户口迁回该村。一审根据上述情况，综合认定毕建发、宋桂凤与孙树信签订的房屋买卖协议有效，有事实和法律依据，本院予以维持。诚实信用原则是民法的基本原则，孙树信在签订合同、收取房款、将房屋交付给毕建发、宋桂凤居住二十余年后，主张不知毕建发、宋桂凤为夫妻，毕建发与其签订合同无效，不仅与事实不符，也有违诚信，本院不予支持。一审认为毕建发、宋桂凤已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使毕建发、宋桂凤获得圆满的所有权，此时请求孙树信办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定，于法有据，本院予以维持。综上，孙树信的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙树信负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月十二日书记员  刘珍琪