江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5446号上诉人（原审被告）：邵玉珠，男，1944年10月24日出生，汉族，徐州工程学院退休职工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张同庆，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿凤英（邵玉珠之妻），女，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：徐州工程学院，住所地徐州市云龙区丽水路2号。法定代表人：张新科，该院院长。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。上诉人邵玉珠与被上诉人徐州工程学院房屋买卖合同纠纷一案，上诉人邵玉珠不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4184号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邵玉珠的委托诉讼代理人张同庆、耿凤英，被上诉人徐州工程学院的委托诉讼代理人刘军到庭参加了诉讼。现本案经本院审判委员会讨论后审理终结。邵玉珠向本院提出上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，双方并未就涉案房产完成“回购”。《彭城大学教职工住房补贴发放表》系被上诉人单方制作，发放的具体款项也与原购房款不一致，不能认定为回购款。且上诉人与被上诉人从未具有回购的意思表示。上诉人没听说过回购，学校也没有提供办理回购的相关手续。一审认定双方完成了回购，系认定事实错误。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，本案双方当事人从未签订书面转让合同或者协议，不存在转让涉案房产的合意。2、根据被上诉人提交的《发放风华园及四期安居工程补贴说明》“若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，……”。上诉人并未联系有资格的职工购买涉案房产、完成退房手续。该文件也并未规定学校回购的相关政策。3、上诉人将房屋交给被上诉人使用，并不是将房屋退给被上诉人，而是学校故意隐瞒（扣留）取得涉案的房产土地证，迫使教职工将房屋交给学校临时使用。4、本案不属于人民法院的受理范围。本案是发生在学校与教职工之间，因落实住房补贴政策的房地产纠纷，双方不是平等主体；被上诉人按无房户发放补贴等，属于落实住房补贴的范畴，不是平等主体间的房屋买卖合同关系。学校制定的《已售公有住房管理的暂行规定》，属于单位的内部规定，系基于双方的管理和被管理的身份。5、本案适用法律错误。本案属于物权归属问题，应当适用《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，未经登记不发生效力，因此，一审法院判决确认房屋所有权归被上诉人所有明显错误。6、本案已经超过诉讼时效。即使按照被上诉人的说法，2001年已经完成回购，当时就应当产生协助过户的法定义务。现十几年过去，再要求上诉人协助办理过户，超过诉讼时效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。徐州工程学院答辩认为：我们认为一审法院判决认定事实清楚，用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉。1、上诉人所述的相关文件规定与本案无关，通过一审查明事实可知，根据当年的政策，上诉人要么享受优惠购房的房屋政策，要么享受房屋补贴的优惠政策，两者只能享受一种，不能兼得。在上诉人将以优惠政策购买的涉案房屋退回到学校，由学校回购后领取了全额的房屋补贴。在长达近20年时间中，涉案房屋由上诉人移交回给被上诉人，一直由被上诉人占有、使用和处置，上诉人均未提出异议。在2016年6月份上诉人向被上诉人提交的报告中也明确表示，“我们听说只要同意把已购的住房退回给学校就可以享受全额补贴”，可以证明上诉人对当时的政策是明知的，也是自愿将房屋移交给学校由学校进行回购。通过一审查明的事实，上诉人也领取了回购款，在长达近20年时间里也从未提出异议，双方的交易行为已经完成，现在由于被上诉人工作原因未及时办理过户手续，在上诉人成立国资处对国有资产进行清理发现没有过户的问题，而要求上诉人配合过户时上诉人否认交易事实，违反了诚实信用原则，一审通过双方提交的相关证据材料查明相关事实，认定事实清楚，判决正确。徐州工程学院的一审诉讼请求：1、邵玉珠向徐州工程学院履行办理徐州市南三环路外2-1-302房屋过户手续的义务；2、由邵玉珠承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：徐州工程学院的前身为彭城职业大学（又名彭城大学），邵玉珠为该校教职工。1998年7月1日，彭城大学作为甲方（卖方）与邵玉珠（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：根据《徐州市出售公有住房办法》，甲方自愿将坐落在泉山区南三环路2#-1-302室的房地产（房屋建筑面积47.96平方米）出售给乙方，甲乙双方按照评估价格￥10324元成交。邵玉珠按约交付购房款，徐州工程学院将房屋交付邵玉珠。其后，徐州市房产管理局产权监理处和徐州市国土管理局分别对上述房屋签发了房屋所有权证和国有土地使用证。徐州工程学院领取上述两证后将其中的房屋所有权证交给了邵玉珠，但国有土地使用权证一直留存在徐州工程学院处。1998年8月28日，原彭城大学发布《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》（彭大政发[1998]42号），其内容为：根据国家、省、市房改政策的有关规定，为了加强公有住房售后管理，经学院研究制定本暂行规定：一、住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房；二、因工作调动和其他原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权；三、向学校移交房产权的原住户凭房产权证和土地使用证到总务处校产科办理有关手续，由财务处予以结算；四、禁止个人之间私下进行房屋买卖交易，凡产权原属学校的房屋应由学校购回后，在学校内部调整分配。2001年1月10日，彭城大学房改工作领导小组印发《发放风华园及四期安居工程补贴说明》，其中第二条的内容为：凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额；第三条的内容为：按市房改办文件规定，住房补贴最高限额为应享受面积与补贴基价（900元）乘积的50%，凡配偶单位已补50%者，本校按文件规定，不再补贴。同一时期，徐州工程学院制作的《科教小区、四期住房基本情况统计及房补计算发放表》（2000年12月制表）显示：邵玉珠应补面积标准47.96平方米、本校补贴率40%、应补总额17265.60元、第一次补贴额6337.79元、第二次补贴额4753.34元、第三次补贴额4753.34元。2002年1月16日，彭城大学房改领导小组再次印发《发放住房补贴说明》，确定发放人员范围为除风华园及四期安居工程以外、1998年11月30日以前参加工作的我校正式职工（包括离退休人员）；本次补贴标准与风华园的补贴标准相同，即每平方米900元，初称及一般工作人员75平方米、中称及科级干部90平方米、高称及县处级干部110平方米；凡已购房改房或福利分房面积未达标的一律按建筑面积差补贴（面积已达标的，不再补贴）……。彭城大学于2001年9月制作的《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼原购房款）》显示退邵玉珠购房款9742元。徐州工程学院收回涉案房屋后，将涉案房屋作为周转房交由其他职工使用。2009年12月31日，徐州工程学院作为甲方与乙方杨琳签订协议书一份，约定：甲方同意在城南校区教工宿舍2号楼通过回购本校教工用房的途径，在本协议签订20天内未乙方解决搬迁用房问题，甲方为乙方提供的搬迁用房为徐州工程学院城南校区教工宿舍2号楼1单元302室，建筑面积为47.98平方米；乙方同意于本协议签订30天内，从原来乙方使用的产权属甲方（坐落于工程学院永安校区西北角简易宿舍楼）的房号为206共2间房内搬出，把空房交还甲方……。其后，徐州工程学院将涉案房屋交付给杨琳使用。2012年12月18日和2013年12月23日，徐州工程学院分别制作《徐州工程学院第二批享受房补人员名单清册》（第二批第一次按50%计发住房补贴、第二批第二次按50%计发住房补贴），其中显示序号为242的姓名为邵玉珠应享受面积为90平方米、已享受面积为0、补贴面积90平方米、购房补贴额为40500元、工龄补贴额为21870元、已补贴金额30978.88元、应补贴金额31391元、补贴50%为15695.5元。2016年6月，邵玉珠与宋德富等四人致信徐州工程学院，以校方扣押其土地证、剥夺其应当获得的补偿为由要求归还其应享有的完整产权。2017年7月3日，徐州工程学院分别以邵玉珠、徐良忠和张瑞侠、朱云胜和陈秀兰、宋德富和张美兰为邵玉珠诉讼来院，要求确认相关房屋归徐州工程学院所有并要求各邵玉珠协助办理房屋过户手续。一审法院认为，平等民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务，秉持诚实、恪守承诺，既不得违反法律，也不得违背公序良俗。第一，关于本案是否属于人民法院民事受案范围的问题。邵玉珠在审理中提交了南通市中级人民法院民事裁定拟证明本案纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。本院认为，其一，上述生效民事裁定所涉及的案情与本案并不相同，且我国目前并不实行遵循前例的判例法原则，已生效的司法判决与裁定对于尚在审理中的案件只有参考意义而非直接作为定案的依据；其二，《最高人民法院》第三条的原文是：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。而本案并非历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，也非因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，且从邵玉珠已将涉案房屋及权属证书交还徐州工程学院并由徐州工程学院处分给他人使用的事实以及原、邵玉珠的诉讼地位和徐州工程学院的诉讼请求来看，本案也不宜认定为系因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷；其三，虽然邵玉珠系徐州工程学院的教职工，且徐州工程学院在将包括涉案房屋在内的公有住房根据优惠售房政策出卖给职工的同时发布的《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》中有“住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房”、“因工作调动和其它原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权”及“禁止个人之间私下进行房屋买卖交易”的规定，可以体现徐州工程学院对邵玉珠处分已售公有住房的限制与管理，但该规定系根据当时的政策所制定，其中原售房单位享有优先购买权的内容也不违反法律规定，其后在邵玉珠将涉案房屋交还给徐州工程学院时徐州工程学院亦退还了邵玉珠此前交纳的购房款并按规定给予邵玉珠以房屋补贴，现双方就涉案房屋产生的所有权争议应系平等主体之间的纠纷；最后，涉案房屋坐落于本院辖区，依不动产专属管辖的原则，本案依法享有管辖权。综上，本案属于人民法院受理民事案件的范围且受本院管辖。第二，关于徐州工程学院是否具有本案诉讼主体资格的问题。根据徐州工程学院提交的邵玉珠不持异议的徐州市人民政府徐政复[1984]78号《关于徐州市彭城职业大学更改校名的批复》及江苏省人民政府苏政发[2005]32号《省政府关于建立徐州工程学院的通知》，彭城大学系由原彭城职业大学更名而来，徐州工程学院系在原彭城职业大学和徐州经济管理干部学院合并的基础上组建而成，因此彭城职业大学、彭城大学存续期间所形成的权利义务关系全部由徐州工程学院承继，邵玉珠与彭城大学就涉案房屋所形成的权利义务亦由徐州工程学院承受，故徐州工程学院作为本案的徐州工程学院诉讼主体适格。第三，关于本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。首先，本案所涉的房屋确权纠纷系不动产权属纠纷，应当属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效规定的请求权争议；其次，即便本案适用诉讼时效的规定，根据原、邵玉珠双方当庭陈述，虽然涉案房产自1998年8月起即登记在邵玉珠名下，但邵玉珠已于2001年前后将该房屋及其权属证书交还给徐州工程学院并由徐州工程学院进行处分，至2015年之前邵玉珠也未对此提出异议，因此诉讼时效期间应自徐州工程学院要求邵玉珠协助办理房屋过户手续而为邵玉珠拒绝时起算，至徐州工程学院提起本案诉讼时止，该期间并不超过法律规定的三年诉讼时效期间。故本案并不存在超过法定诉讼时效的问题。第四，关于涉案房屋的权利归属问题。依照法律规定，作为民事主体的公民、法人及其他非法人组织依法享有财产权利，其财产权利可依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得，其中民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的民事法律行为可依采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，邵玉珠虽依其与徐州工程学院于1998年7月1日签订的《房地产买卖契约》通过优惠售房的形式取得涉案房屋的所有权，但根据与该次交易同时公布的彭大政发[1998]42号《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》，邵玉珠所购买的涉案房屋如上市交易应征得徐州工程学院的同意且徐州工程学院享有优先购买权，徐州工程学院因此回购该房屋的，邵玉珠凭房产权证和土地使用权证向学校办理移交房屋产权的有关手续并由财务处予以结算，回购的房屋由徐州工程学院在内部调整分配。根据审理查明的事实，虽然徐州工程学院并无证据证明徐州工程学院、邵玉珠双方在该过程签订了书面的房屋买卖（回购）协议，但事实上邵玉珠在2001年前后已将涉案房屋及其持有的房屋所有权证交还给徐州工程学院并由徐州工程学院对涉案房屋进行处分；其后徐州工程学院亦向邵玉珠退还了购房款9742元（该款与双方签订的房地产买卖契约载明的购房款10342元之间存在600元的差额）并按没有享受优惠售房待遇的标准陆续向邵玉珠发放了房屋补贴，应当认为徐州工程学院、邵玉珠双方已就涉案房屋的回购达成了一致意见且已经完成了该交易过程。徐州工程学院依该交易（回购）的民事法律行为取得了涉案房屋的所有权，故徐州工程学院要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张具有事实依据且符合法律规定，本院依法予以支持，故邵玉珠应根据交易习惯及房屋回购的附随义务协助徐州工程学院办理涉案房屋的不动产转移手续。本案虽系所有权争议，但从整个过程来看，本案纠纷的产生主要应归责于徐州工程学院怠于行使权利所致，故本案诉讼费用应由徐州工程学院承担。综上所述，遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百二十九条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百九十六条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条的规定，判决：（一）确认徐州市南三环路外2-1-302房屋的所有权归徐州工程学院所有；（二）邵玉珠于判决生效后三十日内协助徐州工程学院办理徐州市南三环路外2-1-302房屋所有权的过户手续。二审中，上诉人提交如下证据：1、徐州市人民政府1998年颁发的《徐州市市区职工已购公有住房上市交易试行办法》，1999年颁发的《徐州市市区已购公有住房上市出售管理办法》，载明职工购买住房后可以自由上市交易，任何单位不得加以干涉。证明学校颁发的对职工私有房屋不得出售的管理办法违反了法律规定，是无效的。2、学校几位教职工出具的书面证明，均反映当时没有听说学校颁发的1998年42号文件。被上诉人质证认为：证据一的真实性无异议，但与本案无关。被上诉人为高校，根据自身特点，出具一些管理规定，并不与上述文件相冲突。证据二的真实性，合法性，关联性均有异议。该份证据实质为证人证言，证人未出庭接受询问，不能作为本案的定案依据。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本案经本院审判委员会讨论后认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围。2、诉争房屋的所有权归属如何确定。3、被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效。现分析评判如下：一、关于本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。案涉房屋南三环路外2-1-302房屋原是彭城大学的公房，邵玉珠系彭城大学的教职工，在邵玉珠租住案涉房屋期间，双方之间就案涉房屋存在单位对职工的管理关系。但在1998年7月1日双方签订《房地产买卖契约》并将房屋产权登记到邵玉珠名下后，邵玉珠即成为案涉房产的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的民事权利。根据《发放风华园及四期安居工程补贴说明》第二条中“凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额”的内容，邵玉珠将案涉房屋交还给学校，学校向其退回购房款并补足发放住房补贴，是双方自愿实施的行为，不具有行政管理的性质，由此产生的争议应系平等主体之间的纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。关于诉争的房屋南三环路外2-1-302房屋的所有权归属问题。邵玉珠于2001年将案涉房屋及其本人持有的房产证交给了彭城大学，彭城大学向邵玉珠支付了房屋回购款9742元。双方之间虽然没有签订书面的房屋回购协议，但双方自愿实施的事实行为能够表明双方之间存在房屋回购的合意并实际完成了回购行为。故涉案房屋的所有权应归彭城大学（现变更为徐州工程学院）所有。徐州工程学院要求邵玉珠协助办理产权过户手续，应予支持。关于被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案纠纷系徐州工程学院要求确认徐州市南三环路外2-1-302房屋的所有权归其所有并要求邵玉珠协助办理房屋过户手续，徐州工程学院的请求权是物权请求权，不是债权请求权，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效规定的请求权。上诉人以被上诉人的主张超过法定诉讼时效为由提出上诉，本院不予采纳。综上，邵玉珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人邵玉珠负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 李 琳二〇一九年十二月三十日书记员 张恒一