山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2203号 上诉人（原审原告）：高艳丽，女，1973年8月4日出生，汉族，居民，住黑龙江省通河县。 委托诉讼代理人：潘龙，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张克岳，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：日照麦糖酒店管理有限公司，住所地山东省日照市东港区烟台路200号，统一社会信用代码91371102MA3D9M3612。 法定代表人：付国丽，总经理。 委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。 上诉人高艳丽因与被上诉人日照麦糖酒店管理有限公司（以下简称麦糖公司）物权保护纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高艳丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。高艳丽未授权葛强代理其与电子大世界业主招商办签订委托协议，将涉案房屋对外出租，一审认定高艳丽同意电子大世界业主招商办将涉案房屋租赁给麦糖公司错误。高艳丽两次收到电子大世界业主招商办打来的款项是被动接受行为，因租赁关系不成立，高艳丽不认为是租金。2、本案租赁合同的承租方为徐永涛，而现在占用涉案房屋的是麦糖公司，麦糖公司应当说明与徐永涛之间的关系，证明其权利来源的完整性。3.一审法院适用法律错误。本案为物权保护纠纷，高艳丽请求返还原物，所依据的请求权基础系其对物的所有权，高艳丽已经举证证明其为涉案房屋的所有权人，麦糖公司主张其对涉案房屋有权占有，应负举证责任，但麦糖公司提供的证据无法证明其权利来源的完整性。4.一审法院存在严重程序瑕疵。一审法院就葛强与高艳丽系亲戚关系的问题并未依法全面、客观的调查并审查核实，直接采信通过电话核实所得线索显然不妥；一审法院调查的上述线索并未经双方当事人公示、说明，听取当事人的意见，损害了当事人的诉讼权利，影响了判决的公正性。 麦糖公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 高艳丽向一审法院起诉请求：1.判令麦糖公司立即迁出房屋；2.判令麦糖公司赔偿高艳丽房屋占有期间的损失10000元（具体以鉴定为准）；3.本案诉讼费用由麦糖公司承担。 一审法院认定事实：2006年高艳丽购买了日照环宇房地产开发有限公司开发的日照市国际大厦电子大厦001号01单元121号房屋。上述房屋登记所有权人为高艳丽，房权证号为日房权证市字第××号，国有土地使用权证号为日国用（2008）第7956号，产权面积为16.99平方米，套内面积为9.19平方米，该房设计用途为商业服务。高艳丽商铺位于日照市国际大厦电子大世界一楼C区，在C区的编号为1C23号，C区共有商铺若干，各商铺均未隔断，高艳丽商铺所在位置在房产证的分户图中已进行了测绘。 另查明，高艳丽购买的商铺位于日照市国际大厦电子大世界一楼C区，另外还有二、三、四楼，共涉及650余个业主，一楼C区其他业主房屋场地的产权面积与高艳丽商铺面积相符。由于商户众多，为了便于管理，2009年业主通过选举自行成立了“电子大世界业主招商办”，成员为石某、石万里、孙永忠、王力、迟玉华、李爱莲、安玉锋、马雪梅等8人，组成的电子大世界业主招商办，受业主委托，统一对外招租，电子大世界业主招商办未经相关部门许可，亦未进行登记。 2016年电子大世界业主招商办与麦糖公司签订了《一楼C区及二三四楼房屋租赁合同书》，合同主要内容：“甲方（出租方：电子大世界业主招商办，乙方：承租方：徐永涛，1、甲方将电子大世界一楼C区面积404平方米、二楼A区部分、B区、C区面积1835.8平方米、三楼整层面积1835.8平方米、四楼整层1835.8平方米，共计5911.9平方米，出租给乙方。2、租赁期限及租金交纳，租赁期限为10年，租金计算期间自2016年11月21日起至2026年11月21日止，一楼C区租金20.6元/平方米/月。免两年房租等。甲方签字：迟玉华、石某、李爱莲、马雪梅、安玉锋、石万里、孙永忠；乙方：徐永涛）等。” 还查明，2017年12月6日，电子大世界业主招商办通过石万里的账号向高艳丽账号（62×××63）支付租赁费 1890元；2019年5月15日，电子大世界业主招商办通过石某的账号向高艳丽银行账号（62×××63）支付租赁费1890元。高艳丽对于收到上述款项没有异议。电子大世界业主招商办出具的关于高艳丽曾经委托葛强办理涉案场地出租的协议书记载：电子大世界业主委托协议书（一楼C区）业主自愿将产权属于自己的电子大世界商铺授权委托给招商办出租。经协商一致，订立本协议，详情如下：委托年限：十五年，租金：自出租日算起，第一年为装修期免租金，自第二年起按20.6元每平方/月，房租每三年递增一次，每次递增8%。注明，高艳丽房号1C23，电话131××××6678更改为158××××5311面积16.99，年租金4199.9，应领取租金（扣除10%管理费）3779.9，高艳丽代葛强186××××9857，业主本人工商银行账号：62×××16 00273718。高艳丽对于该委托书不予认可，高艳丽、麦糖公司均没有申请葛强出庭作证。一审法院电话核实葛强，葛强妻子与高艳丽有亲戚关系。 2009年3月，电子大世界业主通过选举，成立由石某、迟玉华、王力等8人组成的电子大世界业主委员会，并受业主委托，统一对外招租，电子大世界业主委员会未经相关部门许可，亦未进行登记。高艳丽对于2017年之前委托电子大世界业主委员会将其场地出租没有异议，高艳丽称其没有委托葛强代签同意出租场地的协议，其银行账户系以前提供给电子大世界业主委员会的，其并没有同意出租给麦糖公司经营。 另查明，2016年9月19日，电子大世界业主委员会通过日照日报公告，公告内容如下：“公告电子大世界一楼C区二、三、四楼现有商户租赁，目前业主授权委托出租率500户签字已达60%，其余业主至今未来签字或无法联系，为了不影响已同意出租业主的利益，现声明自2016年9月18日起十五日内去电子大世界签署授权委托书。逾期未签视为默认同意，电子大世界将按计划出租。未联系业主名单如下：（略）电子大世界业主2016年9月18日。”该公告业主名单中没有涉案场地1C23号。 又查明，电子大世界业主出具了证明，“证明电子大世界业主招商办于2009年通过业主大会选举成立，成员为以下8人。石某、石万里、孙永忠、王力、迟玉华、李爱莲、安玉锋、马雪梅。已通过秦楼街道审核，认可。2013年7月15日日照市东港区秦楼街道社区建设管理办公室（印章）”。该证明没有在有关部门登记备案。 再查明，石某系电子大世界业主招商办主任。麦糖公司申请证人石某出庭作证，证人陈述自2009年从环宇房地产购买的五层楼房有651个业主，购买房屋之后与环宇房地产有纠纷，具体哪一个场地属于谁所有环宇不管了，当时房屋的四周有隔断，中间是柜台，高艳丽涉案房屋所在位置原在柜台处，没有隔断，当时房子闲置了几年，2009年开业主大会，成立了业主招商办，同意负责把房子租出去，石某负责收取房租给业主受益。2017年将涉案房屋租赁给麦糖公司，经过了高艳丽的同意，出租房屋的时候征得了70%的业主的同意，没有联系到的业主通过登报的形式进行公示。租金已经支付给高艳丽。高艳丽的委托书系葛强签订的，所以登报公示时没有登记高艳丽的房屋号。高艳丽对证人证言质证认为，该证人证言证实了麦糖公司在租赁房屋时就知道承租区域业主众多的客观事实，而业主招商办并没有取得有关合法授权，无权与麦糖公司订立合同租赁高艳丽的房屋。高艳丽对证人提供盖有日照市东港区秦楼街道社区建设管理办公室印章的证明、报纸不予认可。麦糖公司认为证人证言进一步证实麦糖公司租赁房屋，合法取得涉案房屋的使用权，并支付了租金。 一审法院认为，高艳丽对位于日照市国际大厦001号楼01单元121号房屋1C23号场地享有所有权，《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”现涉案房屋场地以电子大世界业主招商办的名义对包括整个C区及三楼、四楼在内的房屋整体出租给麦糖公司用于宾馆酒店经营。高艳丽主张涉案房屋场地出租给麦糖公司经营酒店等，并没有取得高艳丽的同意，麦糖公司的行为侵犯了高艳丽的房屋所有权，要求麦糖公司立即迁出涉案房屋。关于高艳丽的涉案房屋场地是否受到侵害、高艳丽是否委托电子大世界业主招商办出租涉案房屋场地、麦糖公司是否应赔偿高艳丽涉案房屋的场地损失的问题，分析如下： 一、关于高艳丽的涉案房屋场地是否受到侵权的问题。 高艳丽的涉案房屋及其他业主的房屋即整个C区，自购买后一直委托电子大世界业主招商办对外出租。麦糖公司与电子大世界业主招商办签订了房屋租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案房屋场地系麦糖公司租赁的房屋，麦糖公司与电子大世界业主招商办签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。麦糖公司租赁经营涉案房屋，《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”麦糖公司与电子大世界业主招商办签订了租赁合同，现房屋租赁合同尚未解除，高艳丽没有证据证实麦糖公司侵害其民事权益，高艳丽提出麦糖公司侵占其房屋的主张，不予采信。 二、关于高艳丽是否委托电子大世界业主招商办出租涉案房屋场地的问题。 高艳丽的涉案房屋仅是一个场地，不是整体，是若干个业主拥有不同场地而共同享有的房屋，且各业主之间的场地是无法分割的整体，因此，由于涉案房屋的特殊情况，高艳丽的涉案房屋及其他业主的房屋整体使用为宜。故涉案房屋的所有业主成立了电子大世界业主招商办，对涉案房屋共同管理使用。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同”。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”经查，电子大世界业主招商办成立后，高艳丽及其他业主曾委托该业主招商办对涉案房屋对外出租给“多禾馅饼”，高艳丽亦没有异议，后该业主招商办将涉案房屋又出租给麦糖公司，虽然没有高艳丽本人的签字授权，但该业主招商办依据葛强的委托授权，现高艳丽对于葛强的委托授权不予认可，综合本案查明的事实，葛强的妻子与高艳丽有亲戚关系，且电子大世界业主招商办两次通过高艳丽的账户向其支付租赁费，因此，可以证实高艳丽同意电子大世界业主招商办将涉案房屋租赁给麦糖公司经营使用。现高艳丽提出未授权电子大世界业主招商办出租涉案房屋给麦糖公司的证据不足，不予支持。 三、关于麦糖公司是否应赔偿高艳丽涉案房屋的场地损失的问题。 高艳丽的涉案房屋场地委托了电子大世界业主招商办租赁给麦糖公司，麦糖公司应按照合同约定支付电子大世界业主招商办租赁费，《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”经查，涉案房屋的租赁费电子大世界已经支付给高艳丽，麦糖公司依据租赁合同租赁涉案房屋，高艳丽没有证据证实麦糖公司对其房屋场地造成侵害，故高艳丽提出麦糖公司侵害其房屋的主张，不予采信。综上分析，高艳丽要求麦糖公司迁出房屋并要求麦糖公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：一、驳回高艳丽要求麦糖公司司迁出位于日照市国际大厦电子大厦001号01单元121号房屋C区编号为1C23号的诉讼请求；二、驳回高艳丽要求麦糖公司赔偿其房屋占用期间的损失的诉讼请求。案件受理费50元，由高艳丽承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 高艳丽二审中陈述，之前电子大世界业主招商办跟其联系曾将涉案商铺出租给“多禾馅饼”。 麦糖公司二审中陈述徐永涛系其公司总经理。 本院认为，本案争议的焦点问题为麦糖公司使用高艳丽涉案商铺是否侵犯了高艳丽的所有权。涉案商铺位于日照市国际大厦电子大世界一楼C区，各商铺之间均未隔断，涉案商铺与其他业主的商铺均仅是一块场地，并不是独立的房屋，基于上述商铺的特殊性，涉案商铺与其他业主的商铺整体使用较为适宜，亦符合现实。由于业主众多，为了便于管理，业主通过选举成立电子大世界业主招商办，将商铺统一对外出租。麦糖公司正是基于其与电子大世界业主招商办签订的租赁合同使用涉案商铺，用于酒店经营，并非没有合法依据。高艳丽主张电子大世界业主招商办并未经其同意经涉案商铺出租给麦糖公司，但综合考虑高艳丽之前委托电子大世界业主招商办将涉案商铺出租给“多禾馅饼”而并未举证证实其事后不同意电子大世界业主招商办继续对外出租和电子大世界业主招商办与麦糖公司签订租赁合同后向高艳丽账户两次打款用以支付租金高艳丽并未提出反对意见的事实，并结合证人石某的证言分析，高艳丽对于电子大世界业主招商办对外出租的事实是同意或认可的。尽管高艳丽主张其并未委托葛强与电子大世界业主招商办签订委托协议书，但本案亦无证据证实电子大世界业主招商办对于上述委托协议系伪造的，且电子大世界业主招商办就商铺出租事宜对未签字或无法联系的业主通过报纸进行了公告，即使没有葛强的委托协议，电子大世界业主招商办亦已通过合理方式履行了其为全体业主共同利益服务的职责。因此，一审法院认定麦糖公司没有侵犯高艳丽的合法权益并无不当。徐永涛作为麦糖公司的总经理，与电子大世界业主招商办签订租赁合同，并无不妥，且麦糖公司亦予以认可。高艳丽上诉主张麦糖公司使用涉案商铺无合法来源的理由不成立。一审法院为进一步核实案件事实，通过电话方式联系葛强，虽然上述核实情况未向双方当事人说明并征询当事人意见略有不妥，但并未影响本案的实体处理。综上，虽然高艳丽系涉案商铺的所有权人，但麦糖公司通过合法方式租赁涉案商铺且在合同履行期间，高艳丽亦收取相关租金，高艳丽自身合法权益并未受损。一审法院判决驳回高艳丽的本案诉讼请求并无不当。 综上所述，高艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高艳丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  宋海红 二〇一九年十二月九日 书记员  辛 娜