四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1317号 上诉人（原审原告）：王金梅，女，1983年10月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，系该公司员工。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地四川省威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，该支行行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，系第三人单位员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，系第三人单位员工。 上诉人王金梅因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地房产公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农业银行威远县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一审对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清；逾期交房违约金应从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格之日止，一审法院计算至上诉人实际接收房屋是错误的；案涉合同虽然约定了逾期办证违约金支付时间为实际取得房屋所有权证书之后支付，该约定系减轻对方违约责任的格式条款，应无效，一审法院以“无纠纷不诉讼”原则不支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的判决显然是错误的；第三人应当协助办理产权证。 被上诉人未到庭发表辩称意见，也未提交书面意见。 原审第三人述称，驳回上诉，维持原判。 王金梅一审诉讼请求：1．判令锦地房产公司立即为其办理不动产权证书；2．判令锦地房产公司在其实际取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金（计算方式：从2016年6月30日起到取得不动产权证书止，每日按照100元计算）；3．判令锦地房产公司承担逾期交房违约金暂计60,000元（从2014年12月31日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算）；二、三项违约金截止2019年7月1日共计164,100元；4．判令第三人协助锦地房产公司为其办理不动产权证书；5．判令锦地房产公司承担本案诉讼费。诉讼中，王金梅对逾期办证和逾期交房违约金的时间计算发生重叠，第三项每日万分之三远高于每天100元，王金梅综合了第二、三项诉讼请求，变更请求为：从2014年12月31日至2019年7月1日，违约金按100元每天计算。 一审法院认定事实：2013年10月24日，王金梅向锦地房产公司交纳购房款602，464元购买36-3-6-2号房屋。2013年11月1日，王金梅与锦地房产公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：72788），王金梅（买受人）与锦地房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由王金梅购买锦地房产公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”36幢3单元6+1楼2号房屋，建筑面积135.63㎡，总房款602，464元，买受人采取一次性付款方式。第十条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交房责任，逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第九条第十款约定：如因甲方（出卖人）的责任，乙方（买受人）未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：乙方不退房，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付￥100元（大写人民币一百元整）的违约金。并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。2015年5月9日，锦地房产公司将案涉房屋交付给王金梅，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地房产公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，王金梅至今亦未实际取得房屋所有权证书。 锦地房产公司将案涉房屋土地抵押给农业银行威远县支行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，王金梅与锦地房产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地房产公司应当在2014年12月31日前向王金梅交付该商品房，锦地房产公司是在2015年5月9日将案涉房屋交付给王金梅，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但王金梅已经收房，应视为锦地房产公司已交房。对逾期交房违约金，因锦地房产公司违约，应按王金梅已交付房价款602，464元的日万分之三承担违约金，即180.73元。现王金梅请求按每日100元计算，也自动降低了违约金，予以支持。锦地房产公司迟延交房129日，应承担违约金12，900元。关于合同约定锦地房产公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，王金梅应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。锦地房产公司未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为王金梅办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故王金梅诉请锦地房产公司立即为王金梅办理不动产权证书，不予支持。关于王金梅请求判令锦地房产公司在其取得不动产权证书起15日内向王金梅支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款约定为“……并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。即出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地房产公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，王金梅也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地房产公司是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定。故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故王金梅该诉讼请求，不予支持。关于王金梅请求判令农业银行威远县支行协助锦地房产公司为王金梅办理不动产权证书，因农业银行威远县支行相对于锦地房产公司是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对王金梅设定办证障碍，不应当承担协助王金梅办证的义务。对农业银行威远县支行辩称中主张，请求法院宣布案涉商品房买卖合同无效，判决王金梅协助答辩人处置抵押房产，判决王金梅承担答辩人本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，不予支持，农业银行威远县支行可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、锦地房产公司在判决生效之日起三日内支付王金梅逾期交房违约金12，900元；二、驳回王金梅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，584元，减半收取1，792元，由锦地房产公司负担292元，王金梅负担1,500元。 本院二审期间，各方均未提交新的证据。 二审认定的案件事实同一审判决认定的案件事实，本院对一审认定的案件事实依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人要求立即为其办理案涉房不动产权证书的诉请能否成立；2.逾期交房违约金计算的截止日为实际交房日还是被上诉人取得竣工验收合格证之日；3.案涉合同关于逾期办证违约金的支付约定条款是否有效，逾期办证违约金的支付条件是否成立，上诉人要求支付部分逾期办证违约金的请求能否成立；4.原审第三人有无协助办证的义务。 关于焦点一。被上诉人未按合同约定为上诉人办理房屋不动产权证书存在违约行为，但目前案涉房屋所涉土地已经抵押给原审第三人，且原审第三人的抵押权合法有效，在原审第三人的抵押权未被涤除前，立即为上诉人办理案涉房不动产权证书的条件不成就，故对该诉请不予支持。 关于焦点二。本案约定交房日为2014年12月31日前，但实际交房日期是2015年5月9日，迟延交房129天。上诉人实际收房后，被上诉人还代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽该商品房在上诉人实际收房时未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但上诉人在实际收房时并未提出过异议，而是在两年后才于2019年7月提起诉讼，故一审将本案逾期交房违约金计算至上诉人实际收房之日即2015年5月9日并无不当，上诉人要求逾期交房违约金计算至被上诉人取得竣工验收合格证之日止无法律依据，不予支持。 关于焦点三。上诉人上诉认为案涉合同关于逾期办证违约金的支付约定条款无效，但先不论该条款是无效条款还是可撤销条款，单从上诉人该项一审诉讼请求来看，其请求的是被上诉人在其实际取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金，而目前案涉房屋所涉土地已抵押于第三人，上诉人在何时能够实际取得案涉房屋产权证书无法确定，若判决支持其该项诉请会使生效判决的可执行性无法确定，故上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉请，因其支付条件目前仍不成就，故不予支持。 关于焦点四。上诉人要求原审第三人协助被上诉人为其办理案涉房的不动产权证书，既无法律依据，也无合同约定，故对上诉人的该项诉请不予支持。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3584元，由王金梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  倪玉君 审判员  罗卫平 二〇一九年十二月二十七日 书记员  阳 洋