河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初7764号原告：周书芹，女，1943年11月13日出生，汉族，住址三河市。委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，河北德昂律师事务所实习律师。被告：赵凤兰，女，1956年8月13日出生，满族，住址三河市。委托诉讼代理人：陶东坡，河北廊飞律师事务所律师。被告：赵文利，男，1960年10月15日出生，汉族，住址三河市。委托诉讼代理人：姚菊华，女，1964年1月16日出生，汉族，住址三河市，系被告赵文利之妻。原告周书芹与被告赵凤兰、赵文利返还原物纠纷一案，本院于2019年3月30日作出（2018）冀1082民初6655号民事判决。赵凤兰不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）冀10民终3023号裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告周书芹的委托诉讼代理人王海鹏、李艳丽，被告赵凤兰及委托诉讼代理人陶东坡、被告赵文利及委托诉讼代理人姚菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周书芹向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令被告赵凤兰返还原告房屋（或赔偿相关损失）及院落。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与赵森太系夫妻关系，赵森太与赵祥太系兄弟关系，现赵森太与赵祥太均已去世。不知何时，赵祥太之子被告赵文利将登记在原告名下属于原告所有的房产卖给了被告赵凤兰，以上情况原告均不知情。后被告赵风兰拆除原告房屋想要建房时原告才得知此事。原告认为，被告赵文利将不属于自己的财产卖给被告赵凤兰，侵害了原告合法权益。故此原告依法向贵院起诉，望贵院依法判决。赵凤兰辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效。赵凤兰与被告赵文利于2007年7月签订卖房协议，原告早已知情，故应自2007年开始计算诉讼时效；原告提到的涉案房屋可能为不动产，且早已灭失不复存在（物权法解释一第三十条：因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力），所以原告的物权已经消灭，不应该适用不动产时效规定。原告诉讼返还房屋或赔偿损失，因房屋早已灭失，所以原告的诉讼请求应该为赔偿损失，那么赔偿损失的诉讼时效为普通诉讼时效，原告该项诉求也已经超出诉讼时效；原告主张返还房屋，因房屋早已经灭失，所以法院也无法判决返还，该诉求没有诉讼标的，无法执行。二、原告不具有主体资格，亦无权要求确认二被告之间的合同行为无效。涉案宅基地虽然登记在原告名下，但是涉案房屋所有权不属于原告，最早已由原告已故丈夫赵森太通过分家方式获得老房两间半，该房屋不属于夫妻共同财产，属于赵森太的个人财产。即使涉案的两间半房屋为原告与其丈夫的夫妻共同财产，那么原告丈夫去世后，其中涉及到原告丈夫财产部分，也应该作为遗产由其继承人继承，原告有四个女儿，所以本案中的原告不应该是周书芹一人，还要涉及到其他继承人的利益。三、二被告之间系合同当事人，根据合同相对性原则，原告与被告赵凤兰之间不存在合同关系，原告无权起诉被告赵凤兰；此外，被告赵文利的父亲赵祥太与原告丈夫赵森太签订转让协议购买房屋。赵文利的父亲去世之后，赵文利对父亲的财产进行了处置，原告与被告赵文利之间也不存在直接的合同关系；四、原告主张合同无效的根源在于原告丈夫将涉案的原房屋进行了转让，若是原告对于原告丈夫与被告赵文利父亲赵祥太的房屋转让行为不认可，自己丈夫处置了自己财产，也不应该起诉被告赵文利，而是要求确认原告丈夫与赵祥太所签协议无效。原告起诉中陈述的内容完全不属实。原告不享有涉案房屋的所有权，也无权主张基于所有权而产生的其他一切权利，而被告赵文利享有涉案房屋的所有权。五、原告所主张的涉案房屋五间，系原告丈夫赵森太等兄弟四人分家所获得的两间半，另外两间半为被告赵文利父亲赵祥太所有，之后原告和其丈夫赵森太将自己所有的两间半房屋转让给了被告赵文利的父亲赵祥太，赵祥太去世之后，被告赵文利将房屋卖给了被告赵凤兰，原告早已经对房屋不享有所有权，只是因为当时进行宅基地登记时宅基地登记在其名下，根据地随房走的通用惯例，既然原告对于房屋不享有所有权，那么对于宅基地也就不享有使用权。六、关于法律适用问题，被告赵文利、赵凤兰确实不具有本村户籍，但是本案中的宅院、房屋转让不同于一般的城镇居民自农村购买房屋，本案中当事人之间具有特殊的身份、亲属关系，并且涉案房屋中涉及到赵森太等老哥四个分家，赵森太将不可分割使用的两间半房屋转让给自己的哥哥，又涉及到赵文利的继承等。赵森太等兄弟四人分家的时间为1986年4月。当时土地管理法没有出台，故不涉及非农业户口不得享有农村房屋的问题，只要获得房屋宅基地就一同使用。现行法律要求宅基地的使用人必须为本村村民，但根据法不溯及既往的原则，赵祥太享有房屋所有权和土地使用权，而被告赵文利又依据土地管理法，对于农村房屋通过继承方式获得，并对继承所获得的财产享有合法的权利，所以人民法院应该充分考虑本案的特殊情况，尊重历史，面对事实，区别对待，不应该因身份问题确认无效。本案中原告周书芹在兄弟四个分家后在本村已经获批一处宅基地，并兴建房屋居住，根据一户一宅的强制性规定，既然在宅基地上的房屋已经灭失，原告也就不应该再享有第二处的宅基地使用权，若是二被告也不能够享有，那么宅基地应该由村委会收回，村委会给予被告补偿，也不应该给予原告继续使用和享有权利。所以综上，无论从程序、实体、案件基本事实、法律适用上，原告的诉求都没有依据，所以恳请人民法院驳回原告的起诉。赵凤兰辩称，第一、涉案房屋并非原告所有。涉案房屋系被告赵凤兰的父亲建盖，兄弟四人分家实际是赵凤兰的父亲将房产无偿赠送给三个兄弟。后原告支付赵森太分得2.5间正房，又出售给赵祥太，赵祥太之子转卖给被告赵凤兰；第二、原告所述对卖房事宜不知情，不合常理。2013年的协议可以证明原告对房屋出售之事是知情的，即使不知情也可以视为对事后追认；第三、被告赵文利有权将涉诉房屋出售给被告赵凤兰。赵文利辩称，我父母系赵祥太、高树珍。当初我父亲赵祥太在包头上班，所以涉案房屋分给两家为一家一半。最初是赵祥太、高树珍结婚的婚房。后来二次分家，定为两家一家一半。哥俩协议把房产权过给予我家，而且我家也给大家一个相应的补偿。也没给写什么。原告让返还房屋，我不赞同也不认可。周书芹通过三河市高各庄的大队书记写的字据已经过给我们家，这房屋就是我们家的。至于我和赵凤兰家的协议，那是我们两个人的事，与他家无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据和质证意见，本院认定如下：原告周书芹均系三河市村民。原告周书芹的丈夫赵森太兄弟共有四人（均已去世），分别为赵恒太（被告赵凤兰之父）、赵祥太（被告赵文利之父）、赵吕太、赵森太（原告周书芹之夫），赵氏兄弟四人及被告赵文利和赵凤兰的户籍均为城镇户口，非三河市村民。赵森太共有四个女儿。赵祥太共有包括被告赵文利在内的五名子女，且赵祥太之妻高淑珍现健在。赵氏四兄弟共有祖宅十间正房，于1986年4月23日对十间正房进行分割，其中赵森太与赵祥太分得同一处宅基地上的五间正房（以下简称涉案房屋），按照分家单记载，原告的丈夫赵森太获得西两间半房屋，被告赵文利的父亲赵祥太分得东两间半房屋。1995年6月16日，三河市人民政府颁发给原告周书芹关于涉案房屋的集体土地建设用地使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号；以下简称宅基使用证】，宅基地使用者仅系原告周书芹一人。被告赵文利当庭陈述其父赵祥太于1999年9月份去世。原告周书芹当庭陈述赵森太于2012年去世。原、被告均当庭认可“周淑芹”与“周书芹”为本案原告，故本院在本案中认定原告周书芹与被告赵凤兰提交的涉案宅基地的使用证记载的宅基院落均为一处，登记土地使用者系本案原告周书芹。被告赵凤兰当庭提交证据：一、《转让房契约》，主张证明2001年9月12日，原告之夫赵森太与赵祥太签订了《转让房契约》，赵森太将其分得的两间半正房转让给赵祥太。二、《卖房协议》，主张证明2007年7月14日，被告赵文利将从其父亲赵祥太（已故）继承而来的涉案房屋及院落转让给了被告赵凤兰，双方签订了《卖房协议》。三、三河市民委员会出具的证明一份，主张证明2007年9月13日，三河市民委会向三河市泃阳镇土地所出具了一份证明，该证明记载请求将原告周书芹名下的宅基地过户至被告赵文利名下，但未获批准。四、《协议》，证明2013年5月17日，被告赵凤兰准备翻盖涉案房屋时，原告与被告赵凤兰在中间人说和下，签订了《协议》，内容为“原周淑芹宅基地.有厢房三间、大门、围墙、猪围、牛棚，现已上建筑物.已归赵凤兰所用，现已拆除经双方协商，中正人说合做价柒仟元整.以上建筑物款.立协议起.一次性付给周淑芹”。现涉案房屋及其他附属建筑物均已拆除，仅剩院落。被告称原告名下有均位于三河市的两处宅基地，但未提交证据证明。结合双方提交证据、当庭陈述，本院认为，本案中的涉案房屋原系家庭共同所有财产，赵森太、赵祥太共同继承，在继承事实发生后，双方对房屋进行了权属约定，但对约定的内容，原、被告均未提交合法有效的证据予以证实。目前，原、被告双方均持有宅基使用证，且宅基使用证时间均为1995年6月16日，可以体现双方曾协商一致。故原告周书芹取得涉案房屋宅基使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号；以下简称宅基使用证】为合法有效，可以享有对应权利。原告周书芹的丈夫赵森太将自己分得两间半房屋转让给被告赵文利的父亲赵祥太，并签订《转让房契约》，时间为2001年9月12日；在该时间节点上，事实中赵祥太已经去世，故签订协议的主体存在不真实情况，另一方面，当时该房屋已登记在原告周书芹名下，而物权转让理应征得权利人认可或事后追认。但原告周书芹对此未进行追认，且在被告赵文利将房屋卖与被告赵凤兰后，原告周书芹对被告赵凤兰取得房屋的权利进行了实际上阻却，以行为表示了不予追认。周书芹与赵凤兰所签订的协议，并非房屋买卖协议，依内容可以确定系对赵凤兰拆除涉案房屋院内设施的补偿。被告赵文利将继承所得的涉案房屋卖给被告赵凤兰，并签订的《卖房协议》，时间为2007年7月14日。由于受让人被告赵文利的父亲赵祥太、被告赵凤兰的户籍均为城镇居民，且两次转让和出售时间均发生在1999年1月1日之后，故《转让房契约》和《卖房协议》均违反了1999年后的现行国家强制性政策和法律规定，故《转让房契约》和《卖房协议》无效。没有证据证明，在赵祥太去世后，赵祥太的二间半房屋的相应的权利归赵文利一人所有，故赵文利与赵凤兰所签订的协议，因可能涉及其他第三人的利益，合法有效性待定。赵凤兰取得该二间半房屋相应权利尚无合法依据。故综合案件事实，赵文利与赵凤兰所签订的协议，无证据证明系由继承而合法取得，又存在违反法律法规的事实，故应予认定无效。庭审中，原、被告赵凤兰均表明，因发生争议，自2017年，赵凤兰并未取得涉案房屋的使用权，也并未能形成实际占有、使用的事实。至于周书芹名下是否存在其他宅基地，双方均未提交证据证明，且系行政事项，非人民法院民事案件管辖范围，故与本案合同是否合法有效并无关联性。原告主张返还房屋或赔偿损失，因无房屋价值的证据，且诉讼请求未能明确，故本院对该请求不予支持。本院认为，原、被告双方之间系物权纠纷，被告赵凤兰主张原告周书芹起诉已过诉讼时效，与《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定相悖，故原告周书芹依物权提起诉讼符合法律规定。本案系亲属关系之间因继承房屋财产引发的纠纷。被告赵文利当庭陈述赵祥太去世时间即1999年，则署名为赵森太与赵祥太的《转让房契约》中的时间“二零零一年九月十二日”上，据赵祥太已不健在的实际情况，故非本人签订《转让房契约》，该契约显然不具备当事人真实意思表示的基础，又未经转让房的登记权利人即原告周书芹同意，故赵森太与赵祥太所签订的《转让房契约》不具备法定生效条件。现被告赵文利主张其依继承获得赵祥太的财产即本案涉案两间房屋，但赵祥太的子女共有五名，赵祥太的配偶高淑珍现也健在。被告赵文利并未提交证据证明其单独合法继承赵祥太遗产的证明，故被告赵文利与被告赵凤兰签订的《卖房协议》，合同主体对相应标的物权并不具有排他性，且有损害他人利益的可能。另宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。但现行相关土地管理法律法规，并无城镇居民之间可任意转让农村宅基地上房屋的法律规定。而依1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。被告赵文利与被告赵凤兰之间所签订《卖房协议》亦不符合国家法规。原告周书芹现持有涉案房屋宅基使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号】，在没有相反证据证明下，原告周书芹享有合法权利，若其作为农民居民继续使用土地，较有利于财产的合法合理利用。故原告周书芹主张确认被告赵文利与被告赵凤兰之间所签订的《卖房协议》无效，合法合理，本院予以支持。原告周书芹依法享有涉案土地及房屋的权利，现被告赵凤兰未能实际使用，故原告周书芹请求被告赵凤兰予以返还房屋院落没有事实依据，但被告赵凤兰应当停止占用、建造行为。原告周书芹与被告赵凤兰曾对房屋及其他设施进行过协商及经济赔偿处理，不应重复要求赔偿，故对原告周书芹请求赔偿损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第六十六条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告赵文利与被告赵凤兰于2007年7月14日《卖房协议》无效。二、驳回原告周书芹的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告周书芹负担1150元（已预交），由被告赵文利负担575元（于本判决生效后向本院交纳），由被告赵凤兰负担575元（于本判决生效后向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  李文娜人民陪审员  杨希亮人民陪审员  张清泉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王佳鑫