北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14779号上诉人（原审被告、反诉原告）：周永宽，男，1973年11月3日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎盛华贸商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园东里18号楼4层4018。法定代表人：高瑞波，董事长。委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丹，北京市逢时律师事务所律师。上诉人周永宽因与被上诉人北京鼎盛华贸商业管理有限公司（以下简称鼎盛华贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周永宽上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回鼎盛华贸公司一审全部诉讼请求；2.撤销原审判决第六项，改判支持周永宽一审反诉请求第1、2、4项，反诉请求第3项变更为鼎盛华茂公司赔偿装修损失、设备设施损失20万元；3.一、二审诉讼费由鼎盛华贸公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。2016年9月1日租赁合同签订后鼎盛华贸公司未将增加的茶吧140平方米交付给周永宽，双方就按照原2015年租赁合同的租金标准支付租金。因双方在合作期间关系良好，对于租金的支付双方就采用了费用抵顶的方式支付。2016年9月18日至2016年12月18日期间的租金双方于2016年9月底对账，用之前的早餐费、员工餐、挂账费抵顶了部分租金后，周永宽又于2016年10月12日、10月18日交给了鼎盛华贸公司100953元。此后双方按照合同如约履行。2016年11月1日鼎盛华贸公司下达停水停电通知，2016年12月18日鼎盛华贸公司对涉案房屋进行彻底的断水断电，还派人不断骚扰。2016年12月20日鼎盛华贸公司派人将涉案房屋的玻璃门砸坏，致使房屋不能使用，达不到合同约定使用用途。2017年7月11日凌晨四点多鼎盛华贸公司纠集社会人员300多名将涉案房屋彻底拆除，房屋内的物品及账目资料均被抢走。2.一审判决在证据认定上存在重大错误。关于2016年9月18日至2016年12月18日期间的租金，双方存在用早餐费、员工餐、挂账费抵顶租金的情形，在费用抵顶之后，周永宽又支付给鼎盛华贸公司100953元。关于2016年12月19日至2017年7月10日期间的租金，因鼎盛华贸公司对涉案房屋停水停电等原因，导致房屋无法正常使用，该期间租金不应得到支持。一审认定周永宽仅凭提交的《通知》不足以证明停水停电，是错误的。3.一审认定鼎盛华贸公司于2017年7月10日将涉案房屋拆除的行为为其自行清除，并认定2017年7月11日解除合同是错误的。在没有法院认定合同解除或房屋返还的情况下，鼎盛华贸公司采用私力救济将房屋拆除是违法的。4.关于早餐券、挂账单、员工餐，鼎盛华贸公司仅认可九万元早餐券，对其他早餐券不予认可，一审未严格审查证据。对于挂账单、员工餐，周永宽也提交了证据证明。5.鼎盛华贸公司纠集两百余名社会人员打砸涉案房屋，已涉黑涉恶，应当追究其刑事责任。鼎盛华贸公司辩称：同意一审判决，不同意周永宽的上诉请求。一审判决并没有完全支持鼎盛华贸公司诉讼请求，但考虑到周永宽的履行能力，鼎盛华贸公司没有上诉。周永宽所说刑事案件不存在，且与本案无关。鼎盛华贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方合同于2017年7月11日解除；2.周永宽按照《租赁区域交接清单》返还物品：如有不能返还或损坏，则赔偿545514.3元；3.周永宽支付2016年9月18日至2017年7月10日的租金1098988.8元；4.周永宽支付燃气费115740元、供暖费44640元，5.周永宽以欠付租金及燃气费、供暖费总数为基数按日万分之五标准支付自2016年12月8日起至实际付款之日止的违约金；6.周永宽支付不履行合同赔偿金1156656元；7.周永宽赔偿律师费47600元。周永宽向一审法院提出反诉请求：1.鼎盛华贸公司返还保证金100000元，并支付利息；2.鼎盛华贸公司支付酒店客房早餐、客房挂账、员工餐费用531617元并支付利息；3.鼎盛华贸公司赔偿装修损失、设备设施损失762099.8元；4.鼎盛华贸公司支付违约金400002元。一审法院认定事实：2015年6月16日，鼎盛华贸公司（甲方，原名称为北京龙鼎华鼎商业管理有限责任公司）与周永宽（乙方）签订《底商租赁合同》，约定：甲方将位于鼎云酒店二层餐厅建筑面积为744平方米房屋出租给乙方。租赁期为12月，自2015年6月18日至2016年6月17日。租金为每月66667元，租期内总金额为800004元。乙方在签订本合同同时，应向甲方缴付100000元作为乙方在租赁期内诚实完全履行本合同各项条款的保证。2015年6月10日，周永宽向鼎盛华贸公司支付保证金66667元，6月16日，周永宽补交保证金33333元。2016年9月1日，鼎盛华贸公司与周永宽（乙方）签订《底商租赁合同》，约定：甲方将位于鼎云酒店二层餐厅房屋出租给乙方。乙方租赁商铺经营范围限于规定的餐饮。非经甲方书面同意，乙方不得变更经营范围。租赁期为42个月，自2016年9月18日起至2020年3月31日止。本合同签订时水费每吨10.5元，电费每度1.46元，制冷费每季每平方米60元，供暖费每季每平方米60元，燃气费每立方米4元。房屋租金分期付款，租期内，每三个月为一个结算周期。乙方应于每一结算周期结束前10日，通过银行转账或现金方式一次性结清下期租金。第一期租金应于本合同签订当日支付。每一结算周期租金标准按当年度租金÷12×3取整计算，无法取整部分在当年度第一个结算周期付清。其他费用，乙方应按甲方要求支付。乙方在签订本合同同时，应向甲方缴付100000元作为乙方在租赁期内诚实履行本合同各项条款的保证。如果乙方不能完全履行合同的任何条款，包括但不限于租金的支付及因影响房屋的再出租造成的损失等，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失，如保证金仍不足以弥补其给甲方造成的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。甲、乙双方任何一方不能完全履行本合同之任何条款，视为违约，承担违约责任，并赔偿因此给对方造成的经济损失。甲、乙双方签订本合同并且乙方己按本合同足额缴纳了所有保证金、租金及其他费用后，甲方未能按本合同规定向乙方移交租赁区域，属甲方违约，乙方有权向甲方索回延误期间的租金或冲抵下期租金，但因政府行为、意外事件或不可抗力原因除外。乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金、保证金及其他费用，属乙方违约，乙方负担及时缴纳正常及迟延期间租金、保证金及其他相关费用，并就应缴纳未缴纳部分按日万分之五承担迟延违约责任。如乙方延迟期间符合下列情况，尚须同时承担如下责任：如乙方延迟5天未能缴纳租金、保证金及其他应付费用，甲方即有权停止供电、供水并中断通讯（无须通知乙方），由此所造成的损失由乙方自负。如乙方迟延5天仍不能缴纳租金、保证金及其他费用，甲方有权单方解除合同，所收保证金不予退还，并留置乙方租赁区域及该区域内所有用品(无须通知乙方)，由此所造成的损失由乙方自负。未经甲方书面同意，乙方不履行本合同或提前单方解除本合同，除所交保证金甲方不予退还外，应同时向甲方支付赔偿金，赔偿金额为自乙方不履行或提前解除合同之当日起至本合同约定终止之日期间租金的30%，但赔偿金额最少不得少于三个月的租金。因乙方原因致本合同被解除，乙方仍应承担本条款规定的赔偿责任。因乙方违约而致合同解除，甲方有权立即收回房屋。如乙方拒不交回所租区域，甲方有权更换乙方租赁区域的钥匙，并进入乙方租赁区域内，对乙方存放在租赁区域内的物品采取留置措施并清点拍卖，用以抵偿乙方所欠保证金、租金及其他费用。甲方将乙方存放在租赁区域内的经营物品拍卖后仍不能抵偿租金、保证金及其他费用，甲方有权向乙方继续追偿。留置、拍卖乙方物品的费用由乙方负担。如因违约方违反合同致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、租赁区域及面积：2016年9月18日至2017年3月31日租赁总面积为884平方米，具体位置为鼎云酒店二层，四至详见附件1租赁区域图；2017年4月1日至2020年3月31日租赁总面积为648平方米，具体位置为鼎云酒店二层，四至详见附件2租赁区域图。二．租金及其他费用：1.2016年9月18日至2017年3月31日，租赁区域租金为每天每平方米4.2元，此期限内租金总金额为723996元。2017年4月1日至2018年3月31日，租赁区域租金每天每平方米4.2元，此期限内租金总金额为993384元。2018年4月1日至2019年3月31日，租赁区域租金为每天每平方米4.41元，此期限内租金总金额为1043053元。2019年4月1日至2020年3月31旧，租赁区域租金为每天每平方米4.63元，此期限内租金总金额为1095087元。2.其他费用。乙方应自行承担租赁期间的物业费、水费、电费、制冷费、供暖费等费用和其他应由乙方承担的费用，并应按照甲方标准和要求支付，见单即付。若甲方对上述费用标准进行调整，乙方按调整后的标准交纳费用。物业费每月每平方米5元、水费每吨10.5元、电费每度1.46元、制冷费每季每平方米60元、供暖费每季每平方米60元、燃气费每立方米4元。三、甲方将租赁区域内物资交由乙方使用，物资清单详见附件3《租赁区域交接清单》。甲方对清单描述物资拥有所有权，乙方在甲方授权范围内合理使用及维护保养，如果发生清单描述物资破损，乙方需按照交接清单所列示物资价格赔偿，如果清单描述物资破损造成其他影响，乙方需对所造成的影响带来的损失进行赔偿。租赁到期，乙方应按照《租赁区域交接清单》归还甲方清单描述物资，如果实际归还物资少于清单描述物资，乙方需按照《租赁区域交接清单》所列示物资价格赔偿。四、本协议未作约定的，按照《房屋租赁合同》执行、《房屋租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。合同签订后,双方依约履行。庭审中，鼎盛华贸公司称因周永宽未按合同约定支付租金，鼎盛华贸公司于2017年7月10日将租赁场地自行清收。关于租金支付,鼎盛华贸公司主张周永宽仅支付了20000元的租金，2016年9月18日至2017年7月10日期间的租金至今未付，周永宽则称双方用2016年7月、8月、9月的早餐券和挂账单抵消了2016年9月18日至12月17日的租金，但早餐券和挂账单已被鼎盛华贸公司收走。周永宽提交2016年10月的早餐券、餐费汇总等证据，并据此反诉要求鼎盛华贸公司支付早餐、客房挂账、员工餐费用531617元及利息。庭审中，周永宽还提交了鼎盛华贸公司2016年10月12日金额为63000元的收据及中国建设银行个人账户支出交易明细显示2016年10月18日周永宽向高瑞波转账37953元，以上共计100953元，周永宽主张上述款项为租金，鼎盛华贸公司不予认可，称上述款项应为周永宽补交的保证金。庭审中，周永宽提交2016年10月31日《通知》，以证明租赁场地被停水停电，对此鼎盛华贸公司不予认可，称该通知系致商务楼租户及住户，与涉案租赁场地无关。关于燃气费，鼎盛华贸公司提交北京市燃气集团有限责任公司第三分公司2016年度公服查表登记卡复印件及同城特约委托收款明细复印件，以证明其主张的燃气费115740元。庭审中鼎盛华贸公司表示尚未向燃气集团支付上述费用，亦未向供暖部门交纳供暖费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。鼎盛华贸公司与周永宽签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。鼎盛华贸公司作为出租人履行了向周永宽交付租赁物的义务，周永宽即负有依约向鼎盛华贸公司支付租金的义务，现周永宽未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。周永宽抗辩租赁场地被停水停电，但仅凭其提交的通知不足以证明其主张，故对其抗辩意见，法院不予采信。针对各方诉讼请求，鼎盛华贸公司自认于2017年7月10日将租赁场地自行清收，自此双方的租赁合同即不再具备履行条件，故法院确认双方之间的租赁合同于2017年7月11日解除；同时考虑到鼎盛华贸公司在未向周永宽发送解除合同通知书的情况下自行清收租赁场地，亦未能就清收的情况提供证据予以证明，故其要求周永宽按照《租赁区域交接清单》返还物品或损失，缺乏事实及法律依据，法院不予支持；鼎盛华贸公司要求周永宽支付2016年9月18日至2017年7月10日的租金及不履行合同赔偿金，于法有据，法院予以支持，但合同约定的标准过高，法院依法酌减。鼎盛华贸公司主张的燃气费和供暖费，待鼎盛华贸公司向有关部门交纳上述费用、确定具体金额后，再另行向周永宽主张。因不履行合同赔偿金已足以弥补鼎盛华贸公司的损失，故对鼎盛华贸公司其他请求，法院予以驳回。周永宽反诉要求鼎盛华贸公司返还保证金100000元并支付利息，于合同约定相悖，法院予以驳回；其反诉要求鼎盛华贸公司支付酒店客房早餐、客房挂账、员工餐费用，法院依据周永宽提交的证据依法确定；周永宽其他反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院予以驳回。据此，一审法院于2019年7月30日判决如下：一、确认北京鼎盛华贸商业管理有限公司与周永宽于2016年9月1日签订的《底商租赁合同》及补充协议于2017年7月11日解除。二、周永宽于判决生效后十日内向北京鼎盛华贸商业管理有限公司支付租金六十九万七千九百二十三元六角。三、周永宽于判决生效后七日内向北京鼎盛华贸商业管理有限公司支付不履行合同赔偿金二十万元。四、北京鼎盛华贸商业管理有限公司于判决生效后七日内给付周永宽早餐费九万〇一百六十二元。五、驳回北京鼎盛华贸商业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回周永宽其他反诉请求。二审中，鼎盛华贸公司未提交新证据。周永宽提交照片与视频截图打印件及录像光盘，欲证明鼎盛华贸公司于2017年7月11日凌晨四点到八点纠集社会人员打砸周永宽经营的餐厅和餐厅工作人员。鼎盛华贸公司对该证据不予认可。庭审中，鼎盛华贸公司认可周永宽已支付租金数额为200001元。另查，一审庭审中，鼎盛华贸公司认可应支付周永宽早餐费91890元。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：鼎盛华贸公司与周永宽签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。鼎盛华贸公司作为出租人履行了向周永宽交付租赁物的义务，周永宽即负有依约向鼎盛华贸公司支付租金的义务。根据查明的事实，周永宽未按合同约定数额向鼎盛华贸公司支付租金，已构成违约。周永宽抗辩2016年9月18日至12月17日的租金已用2016年7、8、9月的早餐券和挂账单冲抵，但双方未就使用餐券、挂账单等冲抵租金一节进行约定，周永宽也未提交证据证明双方已就该部分租金进行冲抵。对于2016年12月18日至2017年7月11日期间的租金，周永宽称因租赁场地被鼎盛华贸公司停水停电，无法经营，故其不应缴纳租金。但其提交的关于停水停电的《通知》并非针对涉案场地，周永宽未提交其他有效证据予以佐证，故对其抗辩意见，本院不予采信。周永宽主张租赁合同签订后鼎盛华贸公司未向其交付茶吧，但在双方签订的《租赁区域交接清单》附件中记载茶吧已交付，故对其主张，本院不予采信。周永宽存在违约行为，其要求返还保证金于法无据。一审判决综合考虑双方合同约定及实际履行情况，并在公平考量双方权益的基础上，认定周永宽应承担的违约责任，数额适当。周永宽反诉要求鼎盛华贸公司支付酒店客房早餐、客房挂账、员工餐费用，但其提交的证据无法证明上述费用的付款主体为鼎盛华贸公司，鉴于鼎盛华贸公司自认同意向周永宽支付早餐费91890元，本院对此不持异议。一审对该部分费用金额认定不当，本院予以调整。周永宽其他反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。周永宽陈述鼎盛华贸公司纠集社会人员对其经营餐厅打砸一节，与本案非同一法律关系，本院不予处理。综上，一审判决对鼎盛华贸公司应支付周永宽的早餐费金额认定不当，本院予以调整。一审判决其他判项认定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52000号民事判决第一、二、三、五项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52000号民事判决第四项为：北京鼎盛华贸商业管理有限公司于本判决生效后七日内给付周永宽早餐费九万一千八百九十元。三、驳回周永宽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30873元，由北京鼎盛华贸商业管理有限公司负担21661元（其中18822元已交纳，另2839元于判决生效后七日内交纳至北京市朝阳区人民法院），由周永宽负担9212元（于本判决生效后七日内交纳至北京市朝阳区人民法院）。一审反诉案件受理费10471元，由周永宽负担9925元（已交纳），由北京鼎盛华贸商业管理有限公司负担546元（于本判决生效后七日内交纳至北京市朝阳区人民法院）。二审案件受理费20366元，由周永宽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 江 锦 莲二〇一九年十二月三十日法官助理 郑  芳书 记 员 席  颖