江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5559号原告：无锡万翔商业物业运营有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇工业园服务配套区。法定代表人：舒策张，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王峰，江苏锡州律师事务所律师。被告：邹晓兰，女，1966年3月19日出生，汉族，住江苏省金湖县。原告无锡万翔商业物业运营有限公司（以下简称万翔公司）与被告邹晓兰租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告万翔公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告邹晓兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万翔公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》于2019年4月10日解除，由邹晓兰向万翔公司支付解除合同违约金34530元，并搬离租赁物；2、判令邹晓兰向万翔公司支付自2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金1438.67元、商业管理费287.67元、物业管理费192元，共计1918.34元，以及违约金（以1918.34元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年3月16日起计算至付清之日止）；3、判令邹晓兰补交优惠费用21580元；4、判令邹晓兰支付自2019年4月11日起至将租赁物按约交还给万翔公司之日止的占用费（以每年138120元为基数）。5、本案诉讼费用由邹晓兰负担。事实和理由：2018年3月26日，万翔公司与邹晓兰签订租赁合同、管理合同、租赁补充协议各一份，约定将五洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B区B1栋1076、1077号单元商铺出租给邹晓兰用于经营，租期自2018年4月1日至2021年3月31日。合同及补充协议对租金、商业管理费、物业管理费、推广费等费用的标准、支付方式、支付时间、违约责任等内容作了明确约定。合同及补充协议签订后，其依约将该商铺交付邹晓兰，但邹晓兰在租期内停付租金，且停付租金后长期占用该商铺，给其造成巨大损失。故诉至法院，望判如所请。被告邹晓兰未出庭，未答辩，亦未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2011年8月29日，无锡市规划局签发建设用地规划许可证（地字第3202062011A0019），载明用地单位为无锡五洲商业投资有限公司，用地项目名称为商业、居住用房，用地位置为羊尖镇育才路北、神羊路西等。2018年3月26日，万翔公司（甲方）与邹晓兰（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于无锡市，五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B-B1栋1076、1077号单元（公安编号为9号楼1076、1077）出租给乙方，租期为2018年4月1日至2021年3月31日，其中2018年4月1日至2020年3月31日的年租金为30212元，2020年4月1日至2021年3月31日的年租金为51792元，乙方应向甲方支付履约保证金8632元。合同约定租金支付方式为2018年4月1日支付首期6个月租金，之后季付，乙方应在每季开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的日租金的二倍的占用期间的使用费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，乙方同时需向甲方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金；合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。2018年3月26日，万翔公司（甲方、管理公司）与邹晓兰（乙方）签订管理合同一份，约定乙方租用位于无锡市，五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B-B1栋1076、1077号商铺，甲方管理和负责公共事务，管理期限为2018年4月1日至2021年3月31日，涉案商铺的年商业管理费为10356元，年物业管理费为6912元，乙方应向管理公司支付履约保证金2878元。合同约定的商业管理费、物业管理费的支付方式与租金支付方式一致。乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，否则每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的商业管理费、物业管理费二倍的占用期间的管理费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费、物业管理费等相关费用甲方无需退还，同时，乙方向甲方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费标准计算）的违约金。2018年3月26日，万翔公司（甲方）与邹晓兰（乙方）签订租赁补充协议一份，载明双方于2018年3月26日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WZYJ（2018）1258）及《商铺管理合同》（合同编号：WZYJ（2018）1258）（统称“主合同”），约定甲方给予乙方优惠期共10个月，具体为：第一年5个月，从2018年11月1日起至2019年3月31日止，第二年5个月，从2019年11月1日起至2020年3月31日止。优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳物业管理费、商业管理费、水电能耗等有关费用。双方明确，主合同中述每年的租金及商业管理费为已扣除优惠期后，乙方应交的费用。如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按标准为1.5元/天/㎡，即每月租金4316元计算）。2019年3月20日，万翔公司向邹晓兰邮寄催交租费通知函2份，分别向邹晓兰催缴租金、商业管理费、推广费、物业管理费及滞纳金等费用。经查询物流信息，该邮件于2019年3月22日显示由本人签收。2019年4月1日，万翔公司向邹晓兰邮寄违约通知函，要求邹晓兰于2019年4月7日前对逾期未缴纳的相关费用完成缴费，否则万翔公司将进入司法流程主张权利。经查询物流信息，该邮件于2019年4月4日显示由本人签收。2019年4月8日，万翔公司又向邹晓兰邮寄合同解除通知函一份，载明：邹晓兰自2019年3月15日起已拖欠物业费、租金、推广费等费用至今，故依据法律和合同规定行使解除权，特通知如下：本解除函送达之日起合同解除。并再次向邹晓兰催交各项费用。经查询物流信息，该邮件于2019年4月10日显示由本人签收。2019年4月16日，万翔公司再次向邹晓兰邮寄催交租费通知函，要求其于收到通知函之日3天内向万翔公司一次性支付全部拖欠款项，经查询物流信息，该函于2019年4月19日显示由本人签收。关于涉案商铺的现状，万翔公司提供现场照片6张，并陈述：店铺目前无人经营，里面堆放了邹晓兰的各类物品，店铺的门面也没有清理。审理中，万翔公司提供了其公司名称变更的工商信息、其公司与孙道龙、陈继美签订的商铺委托经营管理协议和无锡市锡山区羊尖镇房管所出具的产权证明，拟证明其主体资格。上述事实，有万翔公司提供的产权证明、商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议、催交租费通知函、违约通知函、合同解除通知函、物流信息及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，万翔公司与邹晓兰分别签订租赁合同和管理合同，均约定邹晓兰拖欠相关费用达15日（或以上）的，万翔公司有权单方面解除合同，且万翔公司可要求邹晓兰支付相当于六个月的租金、商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的标准计算）的违约金34530元。现邹晓兰拖欠租金等相关费用已达合同约定的条件，万翔公司于2019年4月8日向邹晓兰邮寄合同解除通知函，解除相关合同，该函由邹晓兰于2019年4月10日签收，故万翔公司关于确认租赁合同和管理合同于2019年4月10日解除及要求邹晓兰支付解约违约金34530元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同和管理合同分别约定2019年4月1日至2020年3月31日的年租金为30212元（该租金为已扣除优惠期后，邹晓兰应缴纳的费用，全额应为51792元），年商业管理费为10356元，年物业管理费为6912元，相关款项均应提前15日支付。万翔公司关于要求邹晓兰支付2019年4月1日至2019年4月10日的租金、商业管理费、物业管理费合计1918.34元的主张符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中约定，若邹晓兰拖欠相关费用，万翔公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，现因邹晓兰拖欠相关费用，故其应向万翔公司支付违约金。然万翔公司主张按每日千分之三计算，标准过高，本院依法酌定为：以1918.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年3月17日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日计算至该款实际付清之日止。双方在补充协议中约定邹晓兰的优惠期为每年5个月。万翔公司在优惠期内不收取租金，若因邹晓兰的原因导致租赁合同和管理合同被解除，邹晓兰须在合同解除后3日内补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用，按每月租金4316元计算。故万翔公司关于要求邹晓兰补交优惠费合计21580元的主张，符合双方约定，本院予以支持。双方在租赁合同中约定合同无论因任何原因解除后，万翔公司有权自行决定要求邹晓兰应在合同解除后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还万翔公司，并须与万翔公司办理有关的交接手续。现租赁合同已于2019年4月10日解除，故万翔公司关于要求邹晓兰搬离租赁物的主张，本院予以支持。关于万翔公司主张的自2019年4月11日起至将租赁物按约交还给万翔公司之日止的占用费，双方在租赁合同和管理合同中约定若因邹晓兰未按时交还涉案租赁物，则应按合同约定的租金、商业管理费、物业管理费二倍向万翔公司支付费用。该约定实际上是对邹晓兰违反约定交付涉案租赁物时应承担的违约责任的约定。但该违约金标准明显过高，考虑到邹晓兰未与万翔公司办理有关交接手续，且尚有部分物品占有使用涉案租赁物，故本院参照万翔公司解除租赁合同和管理合同的时间以及双方约定的相关费用的标准，酌定邹晓兰按照每年51792元的标准支付占有使用费、每年10356元的标准支付商业管理费、每年6912元的标准支付物业管理费，合计每年69060元。同时，根据万翔公司的陈述、提供的照片，邹晓兰遗留了部分物品在涉案租赁物内，且未积极参与本案纠纷的处理，涉案租赁物的现状会导致双方损失进一步扩大。因此，在条件允许的情况下，万翔公司和邹晓兰应妥善处置涉案租赁物，以防止损失进一步扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡万翔商业物业运营有限公司与邹晓兰于2018年3月26日签订的《五洲国际广场（高铁新城）项目商铺租赁合同》【租赁标的位于无锡市洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B-B1栋1076、1077号单元】、《五洲国际广场（高铁新城）项目商铺管理合同》【标的位于无锡市洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B-B1栋1076、1077号商铺】于2019年4月10日解除，邹晓兰于本判决生效之日起十日内赔偿无锡万翔商业物业运营有限公司违约金34530元；二、邹晓兰于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司自2019年4月1日起至2019年4月10日止的租金、商业管理费、物业管理费合计1918.34元及利息（以1918.34元为基数，自2019年3月17日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起计算至该款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、邹晓兰于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司已优惠的租金21580元；四、邹晓兰于本判决生效之日起三十日内向无锡万翔商业物业运营有限公司交还位于无锡市洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B-B1栋1076、1077号单元的涉案租赁物，并支付交还涉案租赁物之前的占有使用费、商业管理费、物业管理费（占有使用费按照51792元/年、商业管理费按照10356元/年、物业管理费按照6912元/年的标准，自2019年4月11日计算至邹晓兰实际交还涉案租赁物之日）；五、驳回无锡万翔商业物业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计988元，由无锡万翔商业物业运营有限公司负担168元，邹晓兰负担820元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  虞静珠二〇一九年十二月六日书记员  刘 琳