贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初8696号原告：遵义贵遵物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号。统一社会信用代码：91520303594174357X。法定代表人：蔡大均，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国忠，该公司总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘孝坤，该公司经理，代理权限为特别授权。被告：鲁超，男，1973年11月27日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地：贵州省遵义市播州区，现住遵义市播州区。原告遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物业公司）诉被告鲁超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵遵物业公司的委托诉讼代理人张国忠、刘孝坤到庭参加了诉讼，被告鲁超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵遵物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费1698.00元及违约金509.00元，合计2207.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经“经典2008”小区业主委员会公开招标，依法选聘成为该小区物业服务企业，于2017年12月1日与该小区业主委员会签订了为期4年的《物业服务委托合同》，原告即向该小区提供物业服务。合同约定：住宅从2017年12月1日起至2018年5月31日止，按0.60元/㎡/月收费，从2018年6月1日起，按0.70元/㎡/月收费。被告系该小区业主，按《物业服务委托合同》约定，应按时向原告缴纳物业服务费，但被告尚欠物业服务费1698.00元未缴纳，其中2017年12月1日至2018年5月31日欠缴物业服务费456.00元(0.6元/㎡/月×126.71㎡×6月)，2018年6月1日至2019年7月31日欠缴物业服务费1242.00元（0.7元/㎡/月×126.71㎡×14月）。经原告多次沟通、电话催缴及书面催交未果。被告从2017年12月1日起未履行物业费缴纳义务，已构成违约，应向原告支付30%的违约金，违约金主张509.00元。综上所述，被告长期不履行缴纳物业服务费义务，侵害了该小区已交费业主的合法权益，影响了业主的正常生活，又侵害了原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告鲁超辩称：原告自认为其是“经典2008”小区的物业管理公司，理由不成立。原告来不来“经典2008”小区与我无关，我没有与原告签订任何书面文字材料邀请原告来该小区。如果原告认为其是该小区的物业管理公司，对业主反映外墙漏水等问题没有处理，服务不到位。综上所述，该不该交物管费，由法院认定。本院经审理认定事实如下：1、2017年12月1日，原告与遵义县南白镇（现遵义市播州区）“经典2008”小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告为“经典2008”小区提供物业管理服务，业主向原告缴纳物业服务费。合同期限为2017年12月1日起至2021年11月30日止。住宅收费标准为：从2017年12月1日起至2018年5月31日止，按0.60元/㎡/月收费，从2018年6月1日起，按0.70元/㎡/月收费；商业按1.50元/㎡/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在计收费之日起六个月内一次性交清一年物业服务费（也可以按季度或半年一交纳）。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用，应按逾期日2‰支付滞纳金或违约金。合同签订后，原告于2017年12月1日进入“经典2008”小区进行物业管理服务至今。2、被告的房屋位于“经典2008”小区4-2-3-1号，属于住宅房，其房屋建筑面积为126.71㎡，2017年12月1日至2018年5月31日期间应缴纳物业服务费456.00元(0.6元/㎡/月×126.71㎡×6月)，2018年6月1日至2019年7月31日期间应缴纳物业服务费1242.00元（0.7元/㎡/月×126.71㎡×14月），被告欠缴2017年12月1日至2019年7月31日期间的物业服务费共计1698.00元（456.00元+1242.00元），经原告书面催收，被告仍未缴纳。3、2019年6月29日，原告向“经典2008”小区业主委员会出具的报告载明：“我司自接管贵小区后，在承接查验中，已查验出房屋楼顶及外墙漏水、公共护栏损坏、单元大门损坏、门禁系统升级换代等急需维修，需启动公共维修基金，之前均已上报贵委会，但诸多原因贵委会至今尚未彻底研究批复设施。为了消除安全隐患，尽快减小业主损失，再次将急需维修的工程项目作初步预算，望尽快研究落实。”该业主委员会签收意见为：“待召开业主大会后执行。”上述事实，有原告的陈述，《物业服务委托合同》、催收通知、居住证明、物业费欠费台账、业主信息登记表、巡查记录、交接班记录、雨污、水井、管网及化粪池月查记录、卫生监督检查记录表、绿化养护记录、业主报修记录、派工单、回访记录、支出明细表、公共能源支出发票、维修报告、现场照片等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。开庭前，被告提供照片主张原告管理不到位，因该证据不足以证明被告的主张，本院不予认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告是有合法资质的物业服务企业，其与“经典2008”小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，合同合法有效，对“经典2008”小区业主具有约束力。双方均应按照合同约定履行义务，原告履行了物业管理义务，被告系“经典2008”小区的业主，应按照合同约定支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，原告请求被告按照合同约定支付物业服务费，本院予以支持。故被告应向原告支付2017年12月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1698.00元。原告请求被告支付违约金509.00元，结合本案的实际情况，本院对原告的该项诉请依法不予支持。被告不认可原告为该小区提供物业服务的辩解意见不成立，本院不予采纳。被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告鲁超在本判决生效之日起十日内向原告遵义贵遵物业服务有限公司支付物业服务费1698.00元。二、驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告鲁超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  冯先书二〇一九年十二月十六日法官助理王光元书记员余娟