安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2530号上诉人（原审原告）：芜湖正勤物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江B1楼109。法定代表人：杨根龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓雨，安徽宇润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张永涛，女，1971年2月1日出生，回族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审被告）：庄华顺，男，1969年2月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人芜湖正勤物业管理有限公司（以下简称正勤公司）因与上诉人张永涛、庄华顺物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。正勤公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正勤公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、正勤公司一直对案涉物业费进行催收，诉讼时效已经发生中断，业主应支付自2013年1月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费用。正勤公司自2013年1月1日进驻案涉小区，案涉业主拖欠自2013年1月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日的物业费8913元。正勤公司有专门人员进行催收，对欠费业主均进行电话、上门催收。且正勤公司每年都会在小区内公告粘贴催收公告。2、正勤公司按照合同约定履行了物业服务，业主应按照合同约定标准缴纳费用。张永涛、庄华顺辩称，答辩意见同张永涛、庄华顺的上诉意见。请求驳回正勤公司的上诉请求，支持张永涛、庄华顺的上诉请求。张永涛、庄华顺上诉请求：撤销原判，并依法改判。事实和理由：1、一审法院判决超出正勤公司诉请。正勤公司主张的物业费为2013年1月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日共计8913元。即2017年4月1日至2018年4月30日期间的物业费不在正勤公司诉请之内。一审法院判决支付的物业费期间为2015年10月1日至2018年12月31日，显然错误。实为欠付2015年10月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业费2711.8元。2、正勤公司的收费标准过高，提供的物业服务均存在重大瑕疵，一审判决酌定降低20%后的物业费仍然偏高。张永涛、庄华顺从未知晓物业服务合同以及业主委员会成立的情况。正勤公司自2015年12月15日才取得物业服务企业三级资质，之前分别以2元、1.5元的标准收取物业费无依据。正勤公司开具的物业费发票显示2015年12月31日前后的实际收费标准为0.66元和0.8元每平方米，从未按照2元和1.5元的标准收费。3、一审法院关于诉讼时效中断的认定错误。正勤公司提供的公示、催告物业费的照片均不足以证明向业主主张过物业费的事实，未发生中断。根据民法总则的规定，正勤公司于2019年9月起诉，则自2016年9月之前的物业费因诉讼时效已经届满而不应得到法院支持。一审法院以民法总则施行的起点2017年10月1日认定为诉讼时效中断的时点，并依据民法通则的规定往前推两年，认定2015年9月30日之前的物业不予支持错误。正勤公司辩称，张永涛、庄华顺上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，支持正勤公司的上诉请求。正勤公司向一审法院起诉请求：1、判令张永涛、庄华顺给付已拖欠的物业费8913元（83.7平方米×2元/月平方米×36个月+83.7平方米×1.5元/月平方米×23月）。一审法院认定事实：张永涛、庄华顺系大桥新城C幢商业综合体1097商铺的业主。2012年12月11日，正勤公司成立，并于2015年12月15日取得物业服务企业三级资质。自2012年年底开始，正勤公司与芜湖市大桥新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业服务、收费标准等相关事宜。合同其中约定正勤公司对管理服务区域内的房屋建筑本体及公用设施设备有养护、维修、管理等义务；对公共环境负有清洁卫生、收集清运垃圾的义务。根据合同约定张永涛、庄华顺的物业面积为83.7㎡，2013年度至2015年度的收费标准为每平米2元每月；2016年度至2018年度收费标准为每平米1.5元每月。正勤公司、张永涛、庄华顺因物业费交纳一事产生争议并诉讼来院。一审法院认为,根据双方的诉辩情况，本案的争议焦点为正勤公司在未取得相应资质的情况下签订的物业服务合同是否有效；正勤公司收取物业费是否超过诉讼时效；正勤公司履行物业服务合同是否存在瑕疵。1、根据《物业服务企业资质管理办法》第七条规定，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。且2018年3月19日国务院公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，已取消了对物业服务企业资质管理的相关规定，故物业服务企业提供物业服务不再具有强制性要求。本案中，正勤公司于2012年12月11日成立时即可以按物业服务最低等级，即三级资质核定。直至2015年12月15日，正勤公司核准取得物业服务企业三级资质，在此期间签订的《物业管理服务合同》并不违反法律规定，对双方均有法律上的约束力。2、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条第一款第一项规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，正勤公司向该院提交的公示催告物业费照片不足以证明其向业主提出过履行义务请求，本案不存在诉讼时效中断。首先，照片模糊不清，无法看到公示的内容，不能认定与本案业主有关联性；其次，本案业主所有的商铺位于大桥新城商业街区域，而正勤公司在住宅小区内进行物业费的催告，与常理不符；最后，只有在无法有效送达欠交物业费通知书、无法联系业主的情况下，催告行为才有意义。本案中，正勤公司并未提供证据表明其无法联系本案业主，其主张诉讼时效中断的意见不予采信。张永涛、庄华顺2015年9月30日之前的物业费，因诉讼时效届满，正勤公司的相应主张该院不予支持。3、在物业服务合同中，物业服务企业需持续不断的提供物业服务，这种服务具有连续性、动态性、整体性。一方面，不可否认照片、视频等媒介能够一定程度上反映某一个时间节点上物业管理区域内的特定情况；另一方面，照片、视频等证据不足以表明物业服务企业一个周期内的整体服务水平。同时，每一个业主因为其物业的特性、地理位置的不同，甚至主观感受的不同，对其所享有的物业服务会有不同的评价。该院结合张永涛、庄华顺所提交的证据及案件的实际情况，酌情确认正勤公司在环境卫生保洁、公共设施（下水井盖）维修、共用管道疏通以及商业街区域内的往来车辆管理上仍负有瑕疵，应减少20%的物业费。张永涛、庄华顺2015年10月1日至2018年12月31日期间共计欠付物业费5022元（83.7㎡×2元/月㎡×3月+83.7㎡×1.5元/月㎡×36月），应补交4017.6元（5022元×80%）。张永涛、庄华顺辩称正勤公司物业费收费标准不一，与本案无关联性；张永涛、庄华顺的其他辩解理由，证据不足，不予采信。判决：一、张永涛、庄华顺于判决生效之日起10日内向正勤公司补交截至2018年12月31日期间的物业费4017.6元；二、驳回正勤公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由正勤公司负担14元，张永涛、庄华顺负担11元。二审中，正勤公司为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：1、广告栏的催缴通知单一份，证明：正勤公司于2015年12月31日利用张贴公告的方式对未缴纳物业费的业主进行了催缴，案涉业主也在其中2、2019年10月10日，正勤公司代理人与庄华顺的通话记录，证明：庄华顺自认于2017年三、四月份，收到了承租人向其转交的催缴通知单，其已经于2017年三、四月份知晓欠缴物业费的事实。3、黄本华的证人证言：正勤公司有两个收费员，正常情况下都是上门催缴，对没有主动交费的业主都是上门催收。每个月要跑两三趟，每家每户都要跑，如果是租户，就打电话给业主通知其交费。催缴单是有人的时候就给业主，没人就贴在门上，大概过年前后贴。张永涛、庄华顺质证认为：证据1真实性不予认可，不能证明张贴时间是2015年12月31日，有事后张贴的嫌疑。证据2是正勤公司委托律师电话联系调解事宜，庄华顺为了调解而做出的陈述，不能作为认定事实依据。证据3真实性不予认可，一审法官实地走访时调查发现，租户陈述有时候正勤公司也叫清洁工催缴物业费，且证人陈述的一年催收几次的事实也前后矛盾。本院对正勤公司二审提交的证据三性均不予认可，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、关于案涉物业费的标准。案涉物业服务合同中明确约定2016年至2018年度的物业费标准为1.5元／月／㎡。张永涛、庄华顺主张双方已经实际达成一致意见按照0.66、0.8元／月／㎡缴纳物业费，但其提交的证据不足以支持其主张，故本院对其该项上诉意见不予采纳。一审法院根据物业服务的实际情况酌定按照80%缴纳（即2016年至2018年物业费标准为1.2元／月／㎡）符合法律规定，张永涛、庄华顺也未能证明较同档次物业服务水平一审法院酌定的物业费标准过高的事实，故张永涛、庄华顺主张物业费仍然过高的上诉理由不能成立。2、关于本案诉讼时效。正勤公司主张其多次向案涉业主催缴所欠物业费，但未能提供充分证据证明该事实，故一审法院认定所欠物业费的诉讼时效未发生中断，符合法律规定，但一审法院认定的应予支持的物业费的起算时点有误，应予纠正。正勤公司于2019年8月7日提起本案诉讼，故本案物业费的起算点应按照民法总则的规定自2016年8月7日起开始计算。3、关于本案应缴纳的物业费金额。正勤公司一审中主张的物业费计算期间为2013年1月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日，因诉讼时效问题，本院支持的物业费计算期间为2016年8月7日至2017年3月31日（其中2016年8月份为25天、2016年9月至2017年3月共计7个月）、2018年5月1日至2018年12月31日（共计8个月），则应缴纳的物业费为1587.5元（83.7㎡×1.2元／月／㎡×（25÷31+7+8）月）。综上，张永涛、庄华顺的上诉请求部分成立，应予支持；正勤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对物业费的计算有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3372号民事判决第二项；二、安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3372号民事判决第一项变更为：“被告张永涛、庄华顺于本判决生效之日起10日内向原告芜湖正勤物业管理有限公司补交截至2018年12月31日期间的物业费1587.5元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人芜湖正勤物业管理有限公司负担80元，上诉人张永涛、庄华顺负担20元。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  蔡 俊审判员  徐红梅二〇一九年十二月十二日书记员  王文成附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。