山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初2605号原告：李艳丽，女，1985年4月26日出生，满族，住滕州市。委托诉讼代理人：王永（系原告李艳丽配偶），住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：韩涛，山东赞国律师事务所律师。被告：张岩，男，1989年4月14日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：司洋洋，山东诺善律师事务所律师。原告李艳丽与被告张岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告李艳丽、被告张岩于2018年5月7日签订的《店铺转让合同》无效,并判令被告张岩返还原告李艳丽转让费14万元、支付违约金14000元；2、本案诉讼费用由被告张岩承担。事实和理由：2018年5月7日在被告张岩承诺房东已经同意到期续租的情况下，原告李艳丽、被告张岩签订了《店铺转让合同》，被告张岩将其承租的滕州市学院东路前洪服务区编号为铁7号的房屋一间转让给原告李艳丽使用，期限至2018年10月31日止。但到期后，房东以房屋到期不再续租为由要求原告李艳丽搬离。原告李艳丽因被告张岩的虚假承诺支付了14万元的高额转让费，且在房屋到期后续租该房的真实意愿无法实现。被告与赵大伟在2017年9月30日签订的合同为无效合同，在被告将店铺转让给原告的情况下导致原告与赵大伟之间形成的合同应为无效合同，被告将无效的房屋租赁给原告，该合同应为无效。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告张岩辩称，双方签订店铺转让合同属实，但被告从未承诺原告房东已经同意到期续租，且房东赵大伟已同意原告使用该商铺到2019年10月31日，14万元的转让费包括房屋、装修、店内物品及技术等，并不属于高额转让费，因此被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日、2018年9月1日，赵大伟、赵崇华与滕州市龙泉街道前洪居民委员会（以下简称前洪居委会）签订《房屋租赁合同》，并租用滕州市学院东路前洪服务区铁7号商铺，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2021年8月31日。2017年9月30日，赵大伟与被告张岩签订《房屋租赁合同》，将其承租的前洪居委会的商铺转租于张岩，租赁期限为2017年10月31日至2018年10月31日，年租金为35000元，张岩租赁该商铺后用于经营“一口酸牛奶”，因经营需要购买设备、原材料支出15986.7元，装修支出3000元。2018年5月7日，原告李艳丽、被告张岩、赵大伟签订《店铺转让合同》，合同约定：赵大伟同意张岩将其店铺转让给李艳丽使用，并由李艳丽代替张岩向赵大伟履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，赵大伟与张岩已签订了租赁合同，租期到2018年10月31日止，年租金为35000元，转让店铺后现有的装修、装饰及其他所有设备归李艳丽所有，租赁期满后房屋装修等不动产归赵大伟所有，营业设备等动产归李艳丽；李艳丽在2018年5月7日前一次性向张岩支付转让费140000元，该费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外张岩不得向李艳丽索取任何其他费用。签订合同后，原告李艳丽向被告张岩交付了140000元转让费，并实际占有使用了该商铺。2019年1月2日,赵崇华、赵大伟因租赁合同纠纷将李艳丽诉至本院，后经本院调解，2019年5月17日双方达成“赵崇华、赵大伟与李艳丽一致确认双方自2018年11月1日以来未成立关于该商铺的租赁合同，李艳丽于2019年5月23日前一次性给付赵崇华、赵大伟私自占用商铺使用费45000元，并于2019年10月31日搬离该商铺”等协议。另查明，滕州市学院东路前洪服务区铁7号商铺系前洪居委会建设，前洪居委会尚未取得该商铺的建设工程规划许可证。上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、店铺转让合同、调查笔录、(2019)鲁0481民初66号民事调解书及庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点问题为：一、原、被告签订的《店铺转让合同》的效力如何认定；二、被告应否向原告返还转让费、支付违约金。关于焦点一，《店铺转让合同》的效力如何认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据原、被告双方提交的证据，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉建筑物已经取得了建设工程规划许可证。由于本案讼争商铺是未经合法报建的违章建筑，前洪居委会的出租行为违反了法律的禁止性规定，故前洪居委会分别与赵大伟、赵崇华签订的《房屋租赁合同》、赵大伟与张岩签订的《房屋租赁合同》均属无效，张岩依据无效协议将讼争的商铺转让给李艳丽的行为亦属无效。关于焦点二，被告应否向原告返还转让费、支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告李艳丽与被告张岩签订的《店铺转让合同》为无效合同，张岩收取的14万元转让费应按无效合同的后果进行处理。根据无效合同双方返还的处理原则，张岩应向李艳丽返还该商铺转让费，因双方签订的《店铺转让合同》约定转让费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，且李艳丽根据该合同实际占有使用该商铺至2018年10月31日，故应扣除商铺装修装饰费用、设备费用及李艳丽占用商铺期间的使用费。商铺装修装饰费用3000元、设备费用15986.7元，因张岩已使用一年有余，本院酌情扣除50%的折旧费用即为9493.35元；根据张岩与赵大伟签订的《房屋租赁合同》，合同约定的房屋年租金为35000元，因此自2018年5月7日至2018年10月31日的占有使用费应为17068元。同时，李艳丽在与张岩协商转让该商铺时，应当了解商铺的性质，因其疏忽没有了解，李艳丽对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任；另外，鉴于李艳丽支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，且已实际经营了约17个月，酌定由其承担50%的责任为宜。综上，扣除商铺装修装饰费用、设备费用、李艳丽占用商铺期间的使用费、李艳丽应自行承担的责任部分，张岩还应向李艳丽返还56719.33元。李艳丽要求张岩支付违约金14000元，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李艳丽与被告张岩2018年5月7日签订的《店铺转让合同》为无效合同；二、被告张岩于本判决生效之日起十日内支付原告李艳丽56719.33元；三、驳回原告李艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由原告李艳丽负担1080元、被告张岩负担610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  薛宝国二〇一九年十二月二日书记员  闵 凯