天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初12761号原告：李妍欣，女，1974年6月19日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：吕森，天津茂驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：季通，天津茂驰律师事务所实习律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。原告李妍欣与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李妍欣之委托诉讼代理人吕森、季通，被告星耀公司之委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李妍欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付已付房款1086194元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按全国银行业拆借中心利率报价）计算自2016年10月18日起至被告实际交付商品房之日止的利息，暂计算至2019年10月17日，利息为156789.09元。2、判令被告向原告支付违约金47036.73元。3、判令被告向原告支付实际房屋建筑面积较合同约定不足部分的房价款11250.18元并以11250.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告自2016年10月18日至房屋面积不足部分对应的房款实际返还给原告之日止的利息损失，暂计算至2019年10月17日，利息为1623.93元，以上共计205449.75元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年3月11日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区，总房款1086194元，被告应于2010年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告。原告已经依约履行了付款义务，但被告逾期向原告交付商品房，已经构成违约，且房屋的实际建筑面积比合同约定的建筑面积小2.24平方米。故诉至法院。星耀公司辩称，原告主张的2016年11月19日之前违约金及利息已经经过法定的3年诉讼时效，被告于2017年9月8日通知原告办理收房手续，因此计算逾期交房违约责任的截止日应为2017年9月7日。认为原告计算违约金和利息标准均过高，请求法院予以调减。不同意原告的第3项诉讼请求。因李妍欣当庭陈诉其尚未办理实际物业收房手续。关于该商品房面积误差问题应在其办理实际商品房接收手续时一并解决。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年3月11日签订了天津市商品房买卖合同，合同第一页记载，李妍欣地址：昆明市，联系电话：137××××0222。双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区，建筑面积为216.27平方米，每平方米价格为5022.4元，价款为1086194元。被告应于2010年10月30日前将经验收合格的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第五条约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。商品房买卖合同第七条约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积超过±3%的，双方约定如下：每平米价格保持不变，商品房价款按建筑面积与销售面积的差异多退少补。同日，双方还签订了补充协议，补充协议第20条约定：“甲方书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告。若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为已有效送达。若甲方同时以天津市主要地方报纸媒介公告的方式向乙方发出通知，自公告当日即视为已有效送达，若不同的送达方式致使前后送达日期不一致的，以最先送达的时间确定送达日期……”。补充协议第26条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（李妍欣）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守”。合同签订后，李妍欣按约向星耀公司交付购房款1086194元，但被告未按合同约定时间向原告交付诉争房屋。2017年6月22日，李妍欣为诉争房屋办理了不动产权属证书，该证书记载诉争房屋面积为214.03平方米。为证明以上事实，李妍欣向本院提交了商品房买卖合同、发票及不动产权属证书，被告对于上述证据的真实性均认可，本院予以确认。被告提交的ＥＭＳ快递单、行程单、天津市新建住宅商品房准许交付使用证均符合证据的法定形式，本院对上述证据的证明效力予以确认，对星耀公司于2017年8月30日按合同约定的李妍欣地址及联系方式邮寄书面的交付通知，通知李妍欣于2017年9月8日至2017年9月14日办理收房手续，及诉争房屋于2017年9月6日取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证的事实亦予以确认。庭审中，原告陈述认可被告对于诉讼时效的抗辩。另查明，中国人民银行五年以上贷款年利率为：2016年11月19日至2017年9月7日为4.9%。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。由于庭审中原、被告对于逾期交付房屋的起始时间达成一致意见，本院予以确认，关于被告逾期交付房屋的截止时间，被告已经按照合同约定的方式通知原告收房，完成了合同约定的通知交付义务，故本院确定被告逾期交房的期间为2016年11月19日至2017年9月7日。对于被告逾期交房的行为，根据合同约定，被告应向原告支付该期间的已付房款利息，计算为43170.18元，其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金12951.05元。故被告应支付原告自2016年11月19日起至2017年9月7日的已付款利息43170.18元和违约金12951.05元，共计56121.23元。对于原告主张的房屋面积差问题，双方合同明确约定了不动产权属证书中的记载面积如与合同约定的销售面积存在差异的多退少补，故星耀公司应向原告退还诉争房屋面积差异部分房款11250.18元（2.24*5022.4）。关于原告主张的房屋面积差异部分房款的利息问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原、被告的商品房买卖合同中对房屋面积差异问题有明确约定，且未约定支付利息，应遵循双方约定，故对于原告主张的房屋面积差异部分的利息本院不予支持。被告抗辩房屋面积差异部分应待双方办理房屋交接手续时一并处理并无法律依据，对于被告的抗辩本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付李妍欣自2016年11月19日起至2017年9月7日的已付款利息已付款利息43170.18元和违约金12951.05元，共计56121.23元。二、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内返还李妍欣天津市津南区八里台镇枫情阳光城23--11门房屋面积差异价款11250.18元，以上两项共计67371.41元。三、驳回李妍欣的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元，减半收取2191元，由天津星耀投资有限公司负担714元，由李妍欣负担1477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇一九年十二月二十四日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。