山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初1597号原告：张恩静，男，1972年4月29日出生，户籍地山东省德州市德城区，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：罗胜军，德州德城务实法律服务所法律工作者。被告：德州东北商贸物流城有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园。法定代表人：萧锦成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑伟，男，该公司员工。被告：山东丙复装饰工程有限公司，住所地山东省德州市德城区学院东路以东德州东北城建材一区16号楼1-3层14号。法定代表人：卢明辉，总经理。委托诉讼代理人：孙素芬，山东慨而慷律师事务所律师。原告张恩静与被告德州东北商贸物流城有限公司（以下简称东北城公司）、山东丙复装饰工程有限公司（以下简称丙复公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张恩静的委托诉讼代理人罗胜军、被告东北城公司的委托诉讼代理人郑伟、被告丙复公司的委托诉讼代理人孙素芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恩静向本院提出诉讼请求：1.解除两被告签订的东北城五金建材市场租赁协议书，并将房屋建好隔断墙、房屋不漏水后交付给原告；2.判决被告支付2019年2、3、4月份的租赁费2773.2元，自起诉之日2019年4月16日起以2773.2元为基数按每日1‰承担违约金至执行终结之日止，并按每日30.8元支付占用费至本案执行终结；3.两被告对以上请求承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月9日购买了已经由东北城公司租赁给丙复公司使用的房屋，东北城公司与原告签订协议书约定：“一、原告认可东北城公司与丙复公司签订的租赁协议；二、自2019年2月1日起由原告收取房租，在变更房屋登记后，由东北城公司代收房租；三、丙复公司若在合同期内解除租赁合同，原告不得向东北城公司主张违约的法律责任。”该协议未征得丙复公司的同意。由于房屋出卖给原告之前，因房屋漏水给丙复公司造成了经济损失，因此丙复公司拒交房租，共欠原告租赁费2773.2元拒不支付。因原告购买房屋前，东北城公司向原告隐瞒了存在经济纠纷的事实，导致原告购买房屋后始终不能实现该房屋的收益权。经查，丙复公司在租赁该房屋后，将原来与相邻的房屋之间的隔断墙拆除，造成该房屋没有独立的使用空间，因此该房屋不能独立使用，所以要求被告将房屋修缮完毕，并将与临房之间的隔断修缮后交付给原告。东北城公司辩称，1.我方已将涉案房屋出卖给原告，原告已代替我方成为出租人，如果原告与丙复公司同意解除合同，我方无异议；2.我方已按买卖合同约定交付房屋，不存在任何交房瑕疵。原告在2018年12月14日验房时已说明：认同带租约房，对室内无异议，并签字摁手印予以确认。同时在原告签字确认的《商铺进场装修意见反馈表》显示墙体正常（包括墙体）。现原告因被告丙复公司打断隔墙、拒付租金，要求我方承担责任没有依据，也违反诚实信用原则；3.原告在购买房屋时已与我方签订协议书明确约定：若丙复公司违约，原告不向我方提出房租的主张。同时我方已将收取的截至2019年1月31日的房租转交给原告。我方不是承租人，也未使用或占用房屋，原告无权要求我方连带支付租金及房屋占用费；4.原告与我方签订的协议书无需丙复公司同意，原告不能以协议未征得丙复公司同意为由拒绝履行协议书；5.截至原告起诉，两被告之间不存在任何经济纠纷，也不存在向原告隐瞒所谓经济纠纷的情况。综上，应驳回原告对我方的起诉。丙复公司辩称，同意解除与东北城公司签订的房屋租赁合同，但应驳回原告对我方的其他诉求。因为：1.东北城公司与我方签订合同时隐瞒涉案房屋严重漏雨的实情，且违反合同约定怠于履行修缮涉案房屋义务，致使原告不仅因漏雨不能有效使用涉案房屋，而且还因装修被雨水大面积浸泡而遭受损失，我方多次要求东北城公司修缮房屋并予以赔偿，但均被推诿，后又与原告一起推诿，至今涉案房屋一直处于闲置状态。2.东北城公司出卖涉案房屋时未在合理期限内通知承租人，侵犯了我方的优先购买权，我方无理由支付各项费用。3.房屋租赁合同已赋予了我方对涉案房屋的装修的权利，我方对涉案房屋进行装修包括将隔断墙根据需求进行拆除没有违反合同的约定；合同明确约定“东北城公司承担商铺主体结构、地面、房顶、围墙的相关修缮工作”、“合同终止或解除之日，我方将该涉案房屋按现状交付”；是东北城公司的违约行为导致合同解除，我方不应承担任何责任，没有对涉案房屋修缮的义务。本案经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。东北城公司（甲方）将位于德州市德城区复公司（乙方），并签订了《·东北城·五金建材市场租赁协议书》，约定租期五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止，第一、第二年租金均为6655.5元，付款时间为2017年2月1日前，第三年租金为11093元，付款时间为2019年2月1日前，第四年租金为19967元，付款时间为2020年2月1日前，第五年租金为19967元，付款时间为2021年2月1日前；如无故拖欠租金，每逾期一日，乙方按拖欠租金总额的1‰向甲方支付违约金，直至租金付清之日止，乙方同意甲方在收取乙方的履约保证金里扣划该款；合同签订之日起，乙方向甲方缴纳履约保证金1000元。协议第四条约定：“1.甲方将该商铺交付乙方后，乙方可以对商铺进行装修及修缮。2.乙方对该商铺的装修不得改变主体及承重结构，并应当遵守东北城市场相关管理规范，并按物业管理公司的规定交纳装修保证金2000元。乙方装修完毕后，物业公司将该装修保证金据实结算后无息返还乙方。3.乙方怠于履行商铺维修义务或解除合同，乙方拒不恢复原状的,由甲方或甲方委托的第三人对该商铺进行修缮或恢复原状，相关维修费用由乙方承担。”第七条第4项约定：“甲方承担商铺主体结构地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行。”第十一条第3项约定：“乙方应当按照合同终止时商铺现状返还租赁商铺。对已经形成附合的或不可移动的装饰装修物，空调及可移动物品除外。无论其是否有残值，皆归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予赔偿。”第十二条第1项约定：“租赁期间乙方有下列违约行为之一的构成重大违约，甲方有权单方解除协议，收回该商铺，并不退还乙方已付租金及租赁保证金，乙方还应支付相当于租赁保证金总额的违约金并赔偿甲方全部损失：。1.4未经甲方书面同意擅自拆改、变动该商铺结构、设备管线或外立面的；。1.6，拖欠租赁保证金、租金、物业管理费、水电费三十日以上的。”第十四条约定：“1.合同终止或解除之日，乙方应将该商铺按现状交还甲方。若乙方逾期交还该商铺的，乙方应按约定租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费，直至乙方将该商铺交还甲方之日止。2.乙方自合同终止或解除之日7日内，乙方应将在该商铺内的设施、设备及物品搬出，逾期仍未搬出的，视为乙方的遗弃物，甲方随时有权清理并处置。甲方清理处置乙方遗弃物所发生的费用，由乙方承担。”另外，协议第十条第2项约定丙复公司“明确放弃该商铺的优先购买权”。租赁合同签订后，丙复公司向东北城公司交纳履约保证金1000元、前两年的租金13311元，并对租赁商铺进行了装修，装修时丙复公司将涉案房屋的一、二层的西墙与西邻房屋各开通了一个门，将三层与西邻房屋的墙打通了，将二楼至三楼的楼梯改成了厕所。丙复公司称“于2017年5、6月份装修完毕”，在2019年6月11日本院现场勘验时，丙复公司法定代表人卢明辉称：“2017年2月份接手该房屋后发现一楼电箱漏水，无法合闸，电箱周围墙皮大面积发霉、脱落，我方与物业公司多次联系维修未果，然后我方边装修边等人维修。后来每逢下雨就漏水，最严重的一次是2018年9月份，商铺二层南侧与相邻房屋连接线处大量进水，造成房屋浸泡、发霉，一直无法使用。”为证明房屋漏水问题，丙复公司提交了丙复公司经理李海军2019年2月18日与东北城物业工作人员的通话录音，以及2019年5月18日李海军拨打12345热线的通话录音，张恩静与东北城公司对录音的真实性均无异议。从两份录音中可以看出2018年丙复公司因涉案房屋漏水问题多次向物业公司反映要求维修，也曾拨打过12345热线反映物业公司不予维修的情况，并于2019年1月19日拨打12345热线反映漏雨赔偿问题，未能得到解决。另外，丙复公司称东北城公司已于2018年12月份维修解决了涉案房屋漏雨问题，对此东北城公司予以认可。2018年11月9日，东北城公司与张恩静签订《德州市商品房买卖合同》及《协议书》，将涉案房屋出售给张恩静。《协议书》约定张恩静认可并承诺继续履行东北城公司与丙复公司签订的租赁协议书，张恩静不再向东北城公司或丙复公司主张2017年2月1日至2019年1月31日的房租，在房屋变更登记之后，由东北城公司代理张恩静向丙复公司收取2019年2月1日至2022年1月31日的房租并转交张恩静。同时约定：“房屋租赁期间，若丙复公司违约，或五年租期未满丙复公司不再租赁该房屋，张恩静承诺不向东北城公司主张违约责任或提出任何关于房租的主张。”张恩静于2018年12月14日付款完毕，并与东北城公司办理房屋交接手续，在《房屋钥匙交接书》上，张恩静签字确认：“认同带租约房，对室内无异议。”在《商铺进场装修意见反馈表》中，张恩静签字确认门窗、地面、墙体、电器设备、水及其他，填写均为“正常”。对此，张恩静称当时交接房时，因商铺由丙复公司租赁占用，在未进入商铺房屋的情况下进行的签字交接。对其该主张，东北城公司不认可，张恩静未提交证据予以佐证。以上事实，有张恩静提交的《德州市商品房买卖合同》、《协议书》，东北城公司提交的《房屋钥匙交接书》、《商铺进场装修意见反馈表》，丙复公司提交的《·东北城·五金建材市场租赁协议书》、发票、通话录音，以及询问笔录、现场勘验笔录、开庭笔录等在卷证实。本院认为，两被告之间签订的《·东北城·五金建材市场租赁协议书》以及原告张恩静与被告东北城公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《协议书》，系各方真实意思表示，且内容于法无悖，本院依法确认为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”被告东北城公司在租赁期间将涉案商铺卖给原告，租赁协议在张恩静与丙复公司之间继续有效。现丙复公司同意解除租赁合同，原告提出的解除合同的诉讼请求本院予以支持。租赁协议第四条约定：“1.甲方将该商铺交付乙方后，乙方可以对商铺进行装修及修缮。2.乙方对该商铺的装修不得改变主体及承重结构。3.乙方怠于履行商铺维修义务或解除合同，乙方拒不恢复原状的,由甲方或甲方委托的第三人对该商铺进行修缮或恢复原状，相关维修费用由乙方承担。”该条约定了丙复公司装修不得改变主体结构、解除合同时应恢复原状的义务。第十二条第1项约定：“租赁期间乙方有下列违约行为之一的构成重大违约。1.4未经甲方书面同意擅自拆改、变动该商铺结构、设备管线或外立面的。”该条约定了丙复公司未经书面同意擅自变动商铺结构构成重大违约。本案中，被告丙复公司在装修时将涉案房屋与相邻商铺的墙体打通、将二至三楼的楼梯改成了厕所，改变了涉案商铺的主体结构。原告张恩静认为应当恢复原状，丙复公司以租赁协议第十四条第1项“合同终止或解除之日，乙方应将该商铺按现状交还甲方”的约定以及物业公司退还装修保证金视为对装修情况的认可，从而主张交还房屋无需恢复原状。对于装修保证金的交纳和退还，东北城公司不认可，丙复公司未提交证据，故不能作为“视为对装修情况的认可”的推理依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合本案租赁协议中两处约定了“不得改变主体结构”否则解除合同时需恢复原状，并将改变主体结构列为构成重大违约的情形，对租赁协议中第十四条第1项的理解应为“对于改变主体及承重结构的，解除合同时需恢复原状，对于其他装修，按现状交还。”因此，丙复公司改变房屋主体结构，依法应承担恢复原状的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，在涉案租赁房屋漏水、东北城公司怠于修缮的情况下，丙复公司可以解除合同、主张损失，也可以自行维修后向东北城公司主张维修费用及损失。丙复公司确认东北城公司已于2018年12月份维修解决了涉案房屋漏雨问题。此后，丙复公司在未解除合同、未交还房屋的情况下，应按照合同约定交纳房屋占用期间的租金。即使丙复公司在解决漏雨问题后未再正常使用该租赁房屋，但房屋占用费系其自行扩大的损失，应自行承担。对此前因漏雨造成的装修损失和房屋不能正常使用期间的租金损失，可另行向东北城公司主张。原告张恩静在购买了涉案房屋后，向丙复公司主张支付2019年2、3、4月份的租赁费2773.2元、违约金（以2773.2元为基数自起诉之日2019年4月16日起按日1‰计算至实际付清之日），并按每日30.8元支付占用费至交付房屋之日止，符合法律规定，应予支持。另外，丙复公司在租赁协议中“明确放弃该商铺的优先购买权”，现又以东北城公司侵犯了优先购买权而主张“我方无理由支付各项费用”，于法无据，本院不予支持。2018年11月9日，东北城公司与张恩静签订的《协议书》中约定：“房屋租赁期间，若丙复公司违约，或五年租期未满丙复公司不再租赁该房屋，张恩静承诺不向东北城公司主张违约责任或提出任何关于房租的主张。”据此，在丙复公司违约的情况下，原告要求东北城公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除德州东北商贸物流城有限公司与山东丙复装饰工程有限公司签订的《·东北城·五金建材市场租赁协议书》；二、山东丙复装饰工程有限公司于判决生效后三十日内将位于德州市德城区邻商铺的隔断墙填充完好、将二楼至三楼的楼梯恢复原状后，将该房屋交还张恩静。三、山东丙复装饰工程有限公司于判决生效后三日内给付张恩静拖欠租金2773.2元、自2019年5月1日起按30.8元/日计算至交付房屋之日止的房屋占用费、违约金（以2773.2元为基数自2019年4月16日起按日1‰计算至实际付清之日）；四、驳回张恩静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计4914元，由山东丙复装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇一九年十二月十七日书记员  刘靖康