四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19417号 上诉人（原审被告）：吕红兵，男，1961年9月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：丁丛一，男，1990年1月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨成娟，四川明炬律师事务所律师。 原审被告：叶淑容，女，1969年10月28日出生，汉族，住成都市双流区。 上诉人吕红兵因与被上诉人丁丛一、一审被告叶淑容房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕红兵上诉请求：对原判决不服，请求撤销一审判决。事实与理由：1.双方签订买卖合同后，丁丛一支付订金（定金）20000元，吕红兵收取定金后积极办理该房的房产证，多次到开发商要求尽快办理该房产权证。由于开发商的办证人员调动频繁，该幢楼住户大多数已经办理了产权证，开发商让吕红兵等到与二期一起办理产权证。该房屋是吕红兵与叶淑容共同购买，二人离婚时该房屋系二人各占50%份额，此情况丁丛一是清楚的。卖房的事吕红兵与叶淑容沟通过，叶淑容也表示卖房的事叶淑容知晓，只是签订《房屋买卖合同》时叶淑容没有在场签字；2.丁丛一在2018年5月28日向一审法院起诉，要求继续履行合同，在该案审理过程中双方进行调解，吕红兵愿意退还订金（定金）20000元，并赔偿20000元的损失，但丁丛一不同意，导致调解无果。2019年5月13日丁丛一提起诉讼要求解除案涉的合同，一审判决吕红兵退还订金（定金）20000元另支付损失60000元；3.吕红兵与丁丛一只限于房屋买卖订金（定金）的问题，谈不上其他赔偿损失。应按双方合同约定退还订金（定金）20000元，再赔偿20000元的损失。 丁丛一辩称：1.丁丛一认为一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持原判，驳回吕红兵的上诉请求；2.针对吕红兵在上诉理由里称的20000元订金（定金），结合一审法院查明的事实，该20000元订金应该是“确定”的“定”，不是“预订”的“订”。 丁丛一一审诉讼请求：1.判决解除双方于2017年9月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令吕红兵返还丁丛一所交定金20000元，赔偿丁丛一增值部分的损失80000元；3.判令叶淑容对上述一二项请求承担连带责任。 一审法院审理查明：吕红兵与叶淑容于2006年9月13日登记结婚，于2015年11月2日登记离婚。离婚时，双方签订的《离婚协议书》载明：“……共同拥有的位于成都市按揭住房一套面积为67.22平方米（所有权人吕红兵、叶淑容，未提供房产证）归男女双方各一半，该房余下按揭费除去租金后由男女双方各承担一半。……”2017年9月4日，经成华区丽居房屋信息咨询部提供房屋中介服务，丁丛一（买方）、吕红兵（卖方）、共有人叶淑容、成华区丽居房屋信息咨询部三方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，吕红兵、叶淑容将其共有的位于成都市成华区房屋出售给丁丛一，房屋面积67.83平方米，房屋成交价为820000元，合同签订时，由于该房屋处于抵押状态，丁丛一需提前向吕红兵、叶淑容支付240000元用于归还贷款，办理注销抵押登记手续。丁丛一选择银行按揭贷款的方式支付购房款，合同签订时，丁丛一向吕红兵、叶淑容支付定金20000元，双方应于2017年10月30日前到成都市房地产交易中心（以下简称产权交易中心）办理案涉房屋产权交易过户手续，产权交易中心受理并出具受理单同时，丁丛一支付购房首付款120000元，丁丛一取得房产证后，由银行向吕红兵、叶淑容支付剩余购房款460000元。吕红兵在合同“卖方签字”处签名，并在“共有人（代理人）”栏处书写“叶淑容（代）”。 合同签订后，丁丛一向吕红兵支付了20000元定金。后丁丛一按照合同约定要求吕红兵将案涉房屋过户至其名下未果，遂起诉至院。 一审另查明，2010年9月26日，吕红兵、叶淑容作为共同买受人从四川博闻投资管理有限公司处购买案涉房屋，二人各占50%的份额。吕红兵、叶淑容通过银行按揭的方式支付购房款，按揭银行为中信银行股份有限公司成都分行，现吕红兵、叶淑容尚未取得案涉房屋产权，案涉房屋的网签信息查询记录显示房屋买受人为吕红兵、叶淑容，各占百分之五十的份额。 一审庭审中，丁丛一确认签订《房屋买卖合同》时叶淑容并未到场，吕红兵代叶淑容签名。签约时，吕红兵向其出示《商品房买卖合同》尾页，丁丛一知晓买受人为吕红兵、叶淑容。事后丁丛一一直通过成华区丽居房屋信息咨询部与吕红兵沟通相关合同继续履行的事宜。现案涉房屋尚未交付给丁丛一。叶淑容称其未在房屋买卖合同中签字，其不认可该合同，作为按份共有人，其不同意出售案涉房屋。 案件一审审理过程中，丁丛一称其因吕红兵的违约行为导致其无法购买案涉房屋，因房价上涨导致其利益受损，其请求一审法院对案涉房屋在房屋买卖合同签订时（2017年9月4日）的价格及起诉之日（2019年5月13日）的价格进行评估，以确定其实际损失。一审法院按照丁丛一的申请，委托四川天成房地产估价咨询有限公司对案涉房屋进行了鉴定估价，估价结果为案涉房屋在2017年9月4日的市场价值为799900元，在2019年5月13日的市场价值为1003800元，房屋市场增值价值部分为203900元。 一审法院认定上述事实，有丁丛一、叶淑容举出的当事人身份信息、房屋买卖合同、网签合同信息查询记录、（2018）川0108民初4266号民事判决书、房地产司法鉴定估价报告、离婚协议书、离婚登记审查处理表以及丁丛一、叶淑容、吕红兵的当庭陈述予以证实。 一审法院认为，吕红兵与丁丛一作为完全民事行为能力人，双方依其真实意思表示签订的《房屋买卖合同》自合同签订后便对双方产生效力。吕红兵在未取得案涉房屋的按份共有人即叶淑容授权的情况下，代叶淑容签订该房屋买卖合同，且合同签订后亦未获得叶淑容的追认，故吕红兵代叶淑容与丁丛一签订的案涉房屋买卖合同，对叶淑容不发生效力，因该合同产生的相关责任应由吕红兵承担。 吕红兵与丁丛一签订的前述《房屋买卖合同》真实有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务，丁丛一依合同约定向吕红兵支付了定金，吕红兵应依约于2017年10月30日前到产权交易中心办理案涉房屋产权交易过户手续。现因吕红兵尚未取得房屋产权，且房屋的按份共有人即叶淑容不同意出售房屋，致使吕红兵无法按照合同约定将案涉房屋的产权变更登记至丁丛一名下，吕红兵与丁丛一签订的前述《房屋买卖合同》无法继续履行，丁丛一有权依法请求解除该房屋买卖合同。故对丁丛一请求解除其与吕红兵于2017年9月4日签订的《房屋买卖合同》之诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，丁丛一有权要求吕红兵返还其向吕红兵支付的定金，故对丁丛一要求吕红兵返还其所交定金20000元之诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于丁丛一要求吕红兵赔偿其房屋增值损失80000元之主张，因吕红兵擅自代房屋按份共有人签订房屋买卖合同，致使房屋买卖合同无法履行而解除，其应当向合同相对方即丁丛一赔偿损失。但丁丛一在与吕红兵签订案涉房屋买卖合同时，明知案涉房屋为吕红兵、叶淑容按份共有，而未审查吕红兵的代理权限、亦未问询按份共有人即叶淑容的真实意愿，其对合同无法履行而解除亦存在较大过错，故一审法院结合案件实际，综合丁丛一、吕红兵的过错情况，考虑到房屋价格波动的不确定性因素，并参考案涉房屋的房地产司法鉴定估价报告，本着公平公正的原则，酌情认定吕红兵赔偿丁丛一损失60000元。 关于丁丛一要求叶淑容对吕红兵退还其定金并赔偿其损失的债务承担连带责任之诉请，如前所述，案涉的房屋买卖合同对叶淑容不发生效力，丁丛一依照合同要求叶淑容承担相应责任，缺乏事实与法律依据，一审法院依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认丁丛一与吕红兵于2017月9月4日签订的《房屋买卖合同》解除；二、吕红兵于一审判决生效之日起十日内向丁丛一返还定金人民币20000元；三、吕红兵于一审判决生效之日起十日内向丁丛一支付损失费人民币60000元；四、驳回丁丛一的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元,减半收取计1150元，由吕红兵承担的。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为吕红兵是否应当赔偿丁丛一60000元损失，现论述如下：丁丛一与吕红兵签订的《房屋买卖合同》，因未取得房屋共有人叶淑容的同意，叶淑容亦未对签订该合同进行追认，故《房屋买卖合同》属于丁丛一、吕红兵双方之间的真实有意思表示，合法有效，丁丛一、吕红兵均应按照合同约定履行各自义务。因吕红兵尚未取得案涉房屋产权，且叶淑容不同意出售，现案涉房屋的产权变更登记于丁丛一的合同目的不能实现，因此导致案涉合同不能继续履行，对此吕红兵存在过错，丁丛一作为购房者明知案涉房屋属于吕红兵、叶淑容共有，在未取得叶淑容授权的情况下与吕红兵签订案涉合同，也存在过错，根据合同履行情况，吕红兵过错大于丁丛一，故吕红兵应当退还已经收取的定金，并承担由此给丁丛一造成的损失。关于一审判决确定丁丛一损失为60000元是否恰当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案中双方当事人的过错情况，房屋价格波动的不确定因素，并参考案涉房屋的司法鉴定评估报告，酌情确定丁丛一损失为60000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，吕红兵上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由吕红兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十二日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅