福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初6245号 原告（反诉被告）：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场13栋22层，统一社会信用代码913506810797846526。 法定代表人：曲晓东，总经理。 委托诉讼代理人：蓝启润、郑榆浓，福建南州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京鼎炫时代国际商务有限公司，住所地北京市东城区交道口北头条76号1584房间，统一社会信用代码91110101597691982N。 法定代表人：李少青，执行董事。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗忠炫，男，1974年1月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系该公司员工。 原告（反诉被告）漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）与被告（反诉原告）北京鼎炫时代国际商务有限公司（以下简称北京鼎炫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案。北京鼎炫公司在答辩期间向本院提出管辖权异议，本院依法作出民事裁定书驳回北京鼎炫公司对本案管辖权提出的异议。北京鼎炫公司不服本院作出的民事裁定书提起上诉，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民辖终18号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，万达投资公司诉讼代理人蓝启润，北京鼎炫公司诉讼代理人刘欣、罗忠炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的合同编号为ZZTS-ZLHT-1039/1050的《漳州台商万达广场商铺租赁合同》及其补充协议；2、判令被告支付原告1039、1050号商铺2017年9月1日至2017年11月9日的租金43590.96元及迟延履行违约金（迟延履行违约金以欠付的租金为基数，按照每日1‰的标准，从2017年8月21日起计算至实际偿还之日止，暂计至2018年10月30日为19005.66元）；3、判令被告向原告补交1039、1050号商铺2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金48434.4元；4、判令被告交纳的1039、1050号商铺履约保证金48434.40元归原告所有；5、判令被告返还原告1039、1050号商铺装修费用1813324元；6、解除原、被告双方签订的合同编号为ZZTS-ZLHT-自持铺D101的《漳州台商万达广场商铺租赁合同》及其补充协议；7、判令被告支付原告自持铺D101号商铺租金2017年9月1日至2017年11月9日的租金38088元及迟延履行违约金（迟延履行违约金以欠付的租金为基数，按照每日1‰的标准，从2017年8月21日起计算至实际偿还之日止，暂计至2018年10月30日为16187.4元）；8、判令被告向原告补交自持铺D101号商铺2017年6月1日至2017年7月31日期间的租金16560元；9、判令被告交纳的自持铺D101号商铺履约保证金33120.00元归原告所有；10、判令被告返还原告自持铺D101号商铺装修费用1003150.8元；11、本案的案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告1039、1050号商铺2017年9月1日至2017年11月9日的租金43590.96元及迟延履行违约金（迟延履行违约金以欠付的租金为基数，按照每日1%的标准，从2017年8月21日起计算至实际偿还之日止，暂计至2018年10月30日为19005.66元）；原告变更第7项诉讼请求为：判令被告赔偿原告自持铺D101号商铺租金损失965573.4元（2017年9月1日至2022年1月5日租金损失）。2019年9月3日，万达投资公司向本院撤回第5项、第10项诉讼请求，即撤回请求被告返还原告1039、1050号商铺装修费用1813324元、自持铺D101号商铺装修费用1003150.8元。事实和理由：原、被告双方于2016年11月26日签订《漳州台商万达广场商铺租赁合同》二份，分别就被告租赁原告室内步行街壹层1039、1050号商铺及自持铺D101号商铺事宜进行约定：租赁期限均为60个月，自2017年1月6日起至2022年1月5日止。《租赁合同》签订之日，原告将1039、1050号商铺及自持铺D101号商铺交付被告使用。2016年11月26日，原、被告及案外人三明中达实业有限公司签订《装修费用三方协议》，约定：为支持被告经营，达到互利共赢的目的，原告同意向被告提供1039/1050号商铺装修费用共计2180000元、自持铺D101号商铺装修费用2010000元。《装修费用协议》签订后，原告依约将装修款支付给三明中达实业有限公司。2017年4月26日，原、被告双方签订《租赁合同》补充协议。上述合同签订后，被告未按合同约定履行义务，原告起诉至法院。 被告北京鼎炫公司辩称：1、万达投资公司与北京鼎炫公司于2016年11月26日就万达广场1039、1050、D101等三处店面的租赁事宜签订了《漳州台商万达广场商铺租赁合同》两份，同日，因万达投资公司寻求招商需要，万达投资公司又向北京鼎炫公司提供装修费用补贴总计四百余万元，并与案外人三明中达实业有限公司签订了《装修费用三方协议》二份，约定由万达投资公司向中达公司承担三处店面的装修费用。之后，双方又签订《补充协议》，约定万达投资公司对租金予以优惠，并按月计取租金。前述合同签订后，万达投资公司一再迟延支付装修费用，至今尚有八十多万元费用未付，依然违约，影响了我方的正常经营。在此情况下，万达投资公司与我方协商，对我方给予一定的租金优惠，并于2017年4月26日签订了《补充协议》。我方已按约定支付了2017年8月份租金后，万达投资公司却在没有任何书面通知的情况下，单方擅自于2017年8月28日对我方的店面采取了断电措施，并将店面上锁，扣押我方店中价值770858元的货物，导致我方不能正常使用租赁店面，完全无法营业。万达投资公司将店面回收又转租他方，店内货物也不知所踪，对我方造成了巨大经济损失，致使合同目的无法实现，构成根本违约。2、万达投资公司擅自单方对我方承租的店面采取断电及锁门措施，造成我方完全无法正常使用租赁店面，合同目的无法实现，已构成根本违约，造成合同解除及无法履行的责任完全在万达公司，因此，万达投资公司主张我方补交租金、没收履约保证金等诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。3、我方未向万达投资公司支付2017年9月之后的租金，符合合同约定，也是依法行使合同法第六十六条规定的同时履行抗辩权，不属于违约。万达投资公司无权要求我方补交租金并支付后续租金。4、商铺装修费用为我方、万达投资公司与案外人三明中达实业有限公司三方之间的装饰装修工程合同项下法律关系及款项，龙海法院在另案判决中也明确该法律关系与本案租赁合同纠纷无关，因此，万达投资公司在本案中要求返还装修费用，属于法律关系混乱，应当驳回该项起诉。 反诉原告北京鼎炫公司向本院提出反诉请求：1、判令被告向原告双倍退还合同编号为ZZTS-ZLHT-1039/1050的《漳州台商万达广场商铺租赁合同》项下的履约保证金人民币48434.4元、物业服务费保证金44398.2元以及质量保证金10000元；2、判令被告向原告双倍退还合同编号为ZZTS-ZLHT-自持铺D101的《漳州台商万达广场商铺租赁合同》项下的履约保证金33120元、物业服务费保证金30360元以及质量保证金10000元；3、判令被告向原告返还扣押原告的货物，并赔偿货物等损失770858元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由与答辩意见一致。诉讼中，因物业服务保证金在另案中已判决，北京鼎炫公司撤回第2项请求中的物业服务费保证金44398.2元的请求。 反诉被告万达投资公司辩称：1、万达投资公司从未对北京鼎炫公司采取过停水停电锁门等任何措施，也没有收到北京鼎炫公司2017年9月4日的发函，没有扣押鼎炫公司的任何物品。2、万达投资公司仅收取了北京鼎炫公司履约保证金共81554.4元（其中1039、1050号商铺履约保证金48434.40元，自持铺D101号商铺履约保证金33120元）。万达投资公司没有收到北京鼎炫公司的服务费保证金和质量保证金。 本院经审理查明以下事实： 2016年11月26日，万达投资公司（甲方）与北京鼎炫公司（乙方）签订二份《漳州台商万达广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》，合同编号为ＺＺＴＳ-ＺＬＨＴ-1039／1050、ＺＺＴＳ-ＺＬＨＴ-自持铺Ｄ101），双方约定甲方将位于漳州商铺出租给乙方，租赁期限60个月，自2017年1月6日起至2022年1月6日止。甲方确认的收件地址为：福建省漳州台商投资区，收件人：漳州台商万达广场营运部，联系电话0596-65××××8。乙方确认的收件地址为：北京市东城区，收件人：李华，联系电话138××××4257。 编号为ZZTS-ZLHT-1039/1050的《租赁合同》第七条保证金第7.1条约定合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币48434.40元相当于2个月租金标准作为履约保证金，同时向物业服务公司支付人民币44398.20元相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的违约责任；本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。第7.2条第一款约定，乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付人民币10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；第三款约定，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条租金第8.1.1.1项约定起始月租金标准为人民币24217.20元；第8.1.1.2项约定租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2018年1月5日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币24217.20元；自2018年1月6日至2019年1月5日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为25428.06元。第8.1.2款约定，本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第四个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算；除首期租金外，其他交租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第21.4条第一款约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；第三款约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任，双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；第21.7条约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的，则违约方应予补足。 编号为ZZTS-ZLHT-自持铺D101的《租赁合同》第七条保证金第7.1条约定合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币33120元相当于2个月租金标准作为履约保证金，同时向物业服务公司支付人民币30360元相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的违约责任；本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。第7.2条第一款约定，乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付人民币10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；第三款约定，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条租金第8.1.1.1项约定起始月租金标准为人民币16560元；第8.1.1.2项约定租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2018年1月5日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币16560元；自2018年1月6日至2019年1月5日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为17388元。第8.1.2款约定，本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第四个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算；除首期租金外，其他交租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第21.4条第一款约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；第三款约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任，双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；第21.7条约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的，则违约方应予补足。 合同签订当日，北京鼎炫公司向万达投资公司交纳两份租赁合同项下约定的履约保证金48434.4元及33120元。 上述合同签订之后，万达投资公司向北京鼎炫公司交付1039、1050号、自持铺D101号商铺。 2017年4月26日，万达投资公司（甲方）与北京鼎炫公司（乙方）签订二份《租赁合同》补充协议，将1039.1050号商铺2017年6月1日至2017年9月30日期间每个月租金调整为12108.60元，将自持铺D101号商铺2017年6月1日至2017年7月31日期间每个月租金调整为8280元，将租金交纳期限变更为：自2017年5月1日起，租金均按每个自然月为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下期租金。同时约定：乙方妥善履行《租赁合同》是甲方给予乙方本协议项下租金优惠的前提，如乙方原因导致《租赁合同》或本协议提前终止，乙方除应承担《租赁合同》约定的违约责任外，还应在《租赁合同》终止后7日内将基于本协议享受的租金优惠向甲方进行补交，即乙方应将按《租赁合同》项下原约定标准计算的租金与按本协议项下约定标准计算租金的差额向甲方补交。 北京鼎炫公司交纳租金情况如下：2017年4月27日交纳租金40777.20元，5月31日交纳租金20388.60元，6月30日交纳租金20388.60元，7月31日交纳租金28668.60元。 认定上述事实有万达投资公司提供的《租赁合同》及补充协议、国内支付业务收款回单等证据及双方当事人的庭审陈述予以证明。 本案双方当事人争议的焦点为：1、双方签订的租赁合同是否解除；2、关于租金、迟延履行违约金、履约保证金、质量保证金、装修费用及赔偿货品损失等问题。 一、关于本案租赁合同是否解除的问题。 本院经审理查明，2017年9月25日，漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司（以下简称万达商管公司）向北京鼎炫公司出具《告知函》：贵单位于2016年12月与我司签订《商铺租赁合同》，自2017年8月25日起暂至2017年9月15日无故拒交租金及物业费用，已严重违反合同约定…据此，请贵司于9/28前指派专门人员至我司针对贵司滞留于商铺内的物品进行盘查、确认，将商铺腾空至交付前状态。如逾期未指派专人进行对接，我司将采取强制措施，于9/30前完成对贵司滞留物品的处理。 2017年9月29日，北京鼎炫公司工作人员与万达商管公司工作人员对1039、1050铺位货品进行清点并在货品清单上签名确认，之后，鼎炫公司在商铺内的物品保存在万达商管公司。万达商管公司于2019年8月14日向本院出具《情况说明》，确认鼎炫公司滞留在商铺内的物品现保存在万达商管公司。 本院认为，万达商管公司系受万达投资公司委托对万达商场进行物业管理，因此，万达商管公司与北京鼎炫公司进行商铺货品清点并交接商铺的行为，系履行万达投资公司与北京鼎炫公司签订的租赁合同项下的权利义务。双方于2017年9月29日对货品清点并将商铺交付万达商管公司的行为，即以实际行为解除合同。据此，双方签订的《租赁合同》及补充协议于2017年9月29日解除。因此，万达投资公司请求解除双方签订的租赁合同及补充协议，已无判决必要。 二、关于租金、迟延履行违约金、履约保证金、质量保证金、装修费用及赔偿货品损失等问题。 1、关于租金及迟延履行违约金、履约保证金的问题。 双方均认可租金交纳的金额及日期，确认北京鼎炫公司最后一次交纳租金为2017年7月31日，即交纳租金至2017年8月。因双方于2017年9月29日进行货品清点及店铺交接，因此，北京鼎炫公司实际使用店铺至2017年9月，北京鼎炫公司还需交纳万达投资公司9月份的租金28668.6元（其中1039、1050号租金12108.60元，自持铺D101号租金16560元）。万达投资公司请求北京鼎炫公司支付2017年9月之后的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《租赁合同》第7.1条第二款约定，甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的违约责任。因此，9月份租金可以从北京鼎炫公司交纳的履约保证金中抵扣。北京鼎炫公司向万达投资公司交纳两份租赁合同项下约定的履约保证金48434.4元及33120元，共计81554.4元。抵扣9月份租金28668.6元后，剩余履约保证金52885.8元，根据《租赁合同》第7.1条第三款约定，万达投资公司无息退还给北京鼎炫公司。万达投资公司请求没收履约保证金，北京鼎炫公司反诉请求双倍返还履约保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于万达投资公司实际收取履约保证金至今且其金额足以抵付北京鼎炫公司应付的一个月租金，万达投资公司收取租金的权利实际并未受到影响，因此，万达投资公司要求鼎炫公司支付延迟履行违约金的诉求，依据不足，本院不予支持。 2、关于质量保证金的问题。 北京鼎炫公司提供的2017年1月5日建设银行客户回单及2016年12月31日收款收据均显示，北京鼎炫公司将质量保证金交付给万达商管公司，万达商管公司向北京鼎炫公司出具了收款收据。同时，双方签订的《租赁合同》第7.2条第三款约定，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。因此，质量保证金的收取及返还主体均为万达商管公司，北京鼎炫公司应向万达商管公司主张。北京鼎炫公司请求万达投资公司返还质量保证金20000元，没有合同依据，本院不予支持。 3、关于装修费用的问题。 万达投资公司在诉讼中撤回请求北京鼎炫公司返还万达投资公司1039、1050号商铺装修费用1813324元、自持铺D101号商铺装修费用1003150.8元的诉讼请求。本院认为，万达投资公司撤回该项诉讼请求，系当事人对权利的自行处分，本院予以准许。 4、关于赔偿货品损失的问题。 经本院查明，2017年9月29日，双方对1039、1050号商铺内的货品进行清点，万达商管公司也确认货品现保存在万达商管公司，因此，商铺内的货品并未毁损或灭失，北京鼎炫公司请求赔偿货物损失770858元，缺乏事实依据，本院不予支持。因货品保存在万达商管公司，北京鼎炫公司请求万达投资公司返还货品，本院不予支持。北京鼎炫公司可另行向万达商管公司主张返还。 综上所述，本院认为，万达投资公司与北京鼎炫公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。北京鼎炫公司实际使用商铺至2017年9月29日，因此，北京鼎炫公司应支付万达投资公司1039、1050号商铺及自持铺D101号商铺9月份租金28668.6元，该款项从北京鼎炫公司已交纳的履约保证金中抵付。履约保证金余款52885.8元，万达投资公司应返还给北京鼎炫公司。万达投资公司的其他诉讼请求，北京鼎炫公司的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、北京鼎炫时代国际商务有限公司偿还漳州台商投资区万达广场投资有限公司租金28668.6元，从北京鼎炫时代国际商务有限公司已交纳的履约保证金中抵付。 二、本判决第一项抵扣后的履约保证金余款52885.8元，漳州台商投资区万达广场投资有限公司应于本判决生效后十日内返还北京鼎炫时代国际商务有限公司。 三、驳回漳州台商投资区万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回北京鼎炫时代国际商务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费31439元，反诉受理费13171.70元，由漳州台商投资区万达广场投资有限公司负担32045元，由北京鼎炫时代国际商务有限公司负担12565.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  严美玲 人民陪审员  许黎明 人民陪审员  谢黎烨 二〇一九年十二月二十二日 书 记 员  柯艺玲