山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10547号 上诉人（原审被告）：孙涛，男，1985年7月1日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：单明，山东山友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：纪玉信，男，1954年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：付鹏，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张维臣，山东新和律师事务所律师 原审第三人：姜良田，男，1957年10月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 原审第三人：姜爱田，男，1955年4月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人孙涛因与被上诉人纪玉信及原审第三人姜良田、姜爱田案外人执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。纪玉信所举证的房屋买卖合同没有姜良田对象的签字，有“姜良田”字样的签名，在庭审中也没有任何证据证明是姜良田本人所签。房屋买卖合同有诸多瑕疵，不具备真实买卖合同的要件，未经核实的证据不能作为本案定案的依据。二、纪玉信未支付购房款，本案的重要证据“购房款收条”不具有证明效力。纪玉信举证的“购房款收条”不能证明是姜良田书写，更不能证明姜良田已收到该款，根据谁主张谁举证的原则，纪玉信应承担举证不能的责任。收条载明的内容与“股权转让协议书”所称的首期付款8万元也不符，证明该证据是虚假的。从“还款承诺书”载明的时间可见，该证据并不真实。姜良田为逃债自2015年就已离开即墨地区，其于2018年签订的“还款承诺书”绝对不是真实的。三、纪玉信未支付购房价款。纪玉信对所举证的“购房款收条”未证明其真实性、合法性；其举证的“股权转让协议”“还款承诺书”上“姜良田”的签名与房屋买卖合同上的“姜良田”签名明显不是一人所签。纪玉信无任何证据证明已真实地购买房屋并已支付购房款。四、纪玉信与姜良田之间不是物权关系，是债权关系，纪玉信无权以物权所有人的身份主张权利。五、纪玉信无法证明占有争议房屋是合法占有。纪玉信虽能证明占有争议房屋，但没有证据证明其占有的合法性，姜良田从2015年已离开即墨地区，纪玉信占有姜良田的房屋存在多种可能性。六、纪玉信对房屋未过户有重大过错。即使纪玉信与姜良田之间签订了合法有效的合同，纪玉信也支付了购房款，纪玉信仍具有重大过错。纪玉信与姜良田之间的买卖合同显示签订时间是2004年12月21日，而房屋被抵押给银行是在2011年。在长达七年的时间里，纪玉信称不知道何时下发了房权证是与事实严重不符的。纪玉信和姜良田可以到开发商处变更房屋购买人，双方也未变更。纪玉信没以任何形式主张房屋权利，庭审中也未提供任何证据证明自己曾主张过房屋权利，具有重大过错。 纪玉信辩称，一、纪玉信与姜良田签订的买卖合同及收款凭证真实有效。纪玉信与姜良田主体资格真实，双方就达成房屋买卖关系意思表示真实，且存在合法合理的交易背景。并就购房款支付事宜，有买卖合同约定及收款凭证相互印证。上述事实，均有信特房地产业务科科长周某作为见证人，现场见证买卖合同的签订及购房款支付事宜，此事实有周某出具的证言，以及一审法院对周某本人的调查予以佐证，足以证明双方签订的房屋买卖合同真实有效，房款支付事实真实存在。二、孙涛应对其反驳纪玉信诉讼请求所依据的事实负举证责任。“购房款收条”的真实性已有见证人周某的证言以及一审法院的依法调查结果予以进一步佐证。对于剩余的3万元购房尾款实际已经完成支付的事实，纪玉信也已通过提交纪玉信与姜良田签订的《股权转让协议》、《还款承诺书》予以证实，已完成就其主张的举证义务。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。因此，如孙涛对纪玉信提交的证据提出异议，应就其异议提供相反证据予以证明，否则应承担举证不能的责任。三、纪玉信对未办理过户手续不存在过错，是因非纪玉信原因而导致房产无法实际办理过户。根据一审法院调查的事实，已尽到作为普通买受人的一般注意义务，但因姜良田及客观原因而导致的执行房产根本无法过户。如果仅以未及时办理过户手续推定纪玉信存在过错，有失公平。首先，纪玉信在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该执行房产。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款凭证、物业服务合同、物业费缴费发票等证据综合判断并确定。其次，纪玉信未能及时办理过户登记手续是由于姜良田不告知、不予协助、办理登记存在房屋已实际被长期抵押给银行的客观障碍等纪玉信意志以外的原因造成的。再次，结合纪玉信与姜良田之间存在真实的买卖关系、已经支付全部价款并实际居住等事实。以上足以说明，纪玉信已尽到作为普通买受人的一般注意义务，但因姜良田及客观原因而导致的执行房产根本无法过户。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回孙涛上诉，维持原判。 纪玉信向一审法院起诉请求：1.不得执行姜良田名下位于即墨区的房屋；2.确认位于即墨区的房屋归纪玉信所有；3.诉讼费由孙涛承担。 姜良田及姜爱田未到庭陈述意见。 结合当事人举证、质证意见及庭审中陈述，一审法院认定如下事实：2004年12月21日，姜良田（甲方）与纪玉信（乙方）签订房屋转让合同，约定“一、甲方自愿将城东工路信特花园F区10-1-101房屋有偿转让给乙方，该房屋总建筑面积83.2平方米，其中附房3.8平方米、车库24.62平方米……二、甲乙双方议定的本房屋转让金额为人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。付款方式为：已付人民币壹拾柒万元整。甲方收款后向乙方出具收据……四、甲方须缴清本合同房屋交接之前的一切（水、电、物业管理、有线电视、供暖、煤气、电话）等费用，双方约定于2004.12.21将本房产交接……十、房屋过户后付清人民币叁万元整（￥30000）……”2004年12月21日，姜良田为纪玉信出具收条一份，载明：今收到纪玉信购房款壹拾柒万元整（170000元）。 2009年1月13日，姜良田将涉案房屋办理房屋产权证，证号为：即房私转字第××号。 2011年5月19日，姜良田以其名下的位于即墨区房屋向即墨农村合作银行龙山支行龙泉分理处抵押贷款290000元。 2013年3月4日，姜良田与纪玉信签订股权转让协议书，约定姜良田保证于2015年5月31日前将涉案房屋过户至纪玉信名下或者纪玉信的儿子纪君君名下。 2015年1月8日，姜良田向纪玉信借款50000元，约定还款时间为2015年3月28日。 2018年7月20日，姜良田为纪玉信出具还款承诺书一份，载明：“本人于2015年1月8日向纪玉信借款人民币伍万元，纪玉信同日将上述借款以现金方式交付本人……上述借款到期后，本人并未还款……本人同意按照如下方式重新计算利息并对还款做如下安排：1、自2015年1月8日至本承诺签署之日，借款利息重新计算为3万元，该3万元将抵扣纪玉信向本人支付的《房屋转让合同》项下的购房尾款3万元，自此本人确认纪玉信已全部支付上述房屋的全部购房款……” 2016年4月14日，孙涛诉姜良田、姜爱田民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2016）鲁0282民初5248号判决书，后姜良田未履行生效法律文书，孙涛向一审法院申请强制执行，2017年7月28日一审法院根据孙涛的申请依法查封了姜良田名下的涉案房屋，执行案号为（2017）鲁0282执1644号。 在执行过程中，纪玉信向一审法院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行并确认涉案房屋归纪玉信所有。经一审法院执行异议审查，于2018年11月16日作出（2018）鲁0282执异176号执行裁定书，驳回纪玉信的异议申请。纪玉信对执行裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人对执行标的提出异议后，应就其享有的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，提出具体的事实和理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。纪玉信在法院查封以前已经与姜良田签订合法有效的房屋买卖合同，且已经支付全部购房款，其在购买的房屋中装修居住至今。由于姜良田在房权证办理后又以涉案房屋为担保物在银行办理了抵押贷款，纪玉信无法办理过户手续，因此房屋未办理过户非因买受人自身原因造成的。通过纪玉信提交的房屋转让合同、收条、物业费、水电费收据等证据可以认定纪玉信对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故纪玉信要求法院判决不得执行位于即墨区的房屋符合法律规定，一审法院应予支持。 关于纪玉信要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。纪玉信购买房屋，已经全部付清房款，且已经实际占有，但尚未办理过户，纪玉信只是取得了物权期待权，并非物权所有权，所以纪玉信要求确认涉案房屋的所有权，一审法院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：一、不得执行位于青岛市即墨区的房屋；二、驳回纪玉信的其他诉讼请求。案件受理费8800元，公告费600元，由孙涛负担。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：是否应对位于青岛市即墨区的涉案房屋排除执行。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，纪玉信在对涉案房屋提出执行异议后，提交了房屋转让合同、购房款收条、物业费及水电费收据、股权转让协议书、还款承诺书及借款欠条等证据，结合一审法院对证人周某的调查核实，上述证据材料能够形成较为完整的证据链，证明纪玉信在法院查封涉案房屋前就与姜良田签订了合法有效的房屋买卖合同，缴纳了全部购房款，就涉案房屋进行了装修并居住使用至今的事实。因姜良田在办理了涉案房屋房产证后，将涉案房屋作为担保物，在银行办理了抵押贷款，导致纪玉信无法办理过户手续，故涉案房屋未办理过户系非因买受人自身的原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以认定纪玉信对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人孙涛对纪玉信提交的证据及证据中姜良田的签名均不予认可，但是未能提交相反的证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院判决不得执行位于青岛市即墨区的涉案房屋，于法有据，应予支持。 综上所述，孙涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，公告费300元，由上诉人孙涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 王蕾 书记员郑昭 书记员庞连捷