广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1409号 上诉人(原审被告)：广西信宇房地产建设开发有限公司，住所地广西岑溪市岑城镇玉梧路216号，统一社会信用代码91450481794308460B。 法定代表人：余动云，总经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志钊，广西顺景律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴燕芬，女，1968年4月16日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审原告）：吴志鹏，男，2000年2月16日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区。 两被上诉人的委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 原审第三人：梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号，统一社会信用代码91450400799748756U。 法定代表人：吴小敏，执行董事。 原审第三人：吴小敏，男，1952年11月2日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区。 两原审第三人的共同委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 上诉人广西信宇房地产建设开发有限公司（以下简称信宇公司）因与被上诉人吴燕芬、吴志鹏、原审第三人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）、吴小敏商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2018）桂0406民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信宇公司的法定代表人余动云及其委托诉讼代理人杨丽凤、被上诉人吴燕芬与吴志鹏的共同委托诉讼代理人韦云飞、原审第三人天乐公司与吴小敏的共同委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人信宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴燕芬、吴志鹏的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人非梧州市龙圩区某37号商铺的所有权人及涉案《梧州市商品房买卖合同》的实际出卖人，不应对被上诉人承担合同或配合义务。依据上诉人与原审第三人天乐公司、吴小敏签订的《苍梧俊景居项目合作开发协议》、《关于＜苍梧俊景居项目合作开发协议＞的补充协议》、《苍梧俊景居（龙宇茗都）二期建筑面积分配方案》的约定，本案所涉房屋属于上诉人分配给天乐公司、吴小敏的房屋，天乐公司、吴小敏是该房屋的权属人。同时，天乐公司、吴小敏是涉案《梧州市商品房买卖合同》的实际房屋出售人，上诉人并未参与该合同的协商及订立，仅按照天乐公司、吴小敏的指令在天乐公司、吴小敏和吴燕芬、吴志鹏拟定的合同上盖章，上诉人收到该房款扣减税款后退回天乐公司、吴小敏，上诉人没有从该合同中实际受益。且上诉人自始至终没有收到天乐公司、吴小敏发出与本案诉讼请求中相关的指令，根本不存在违约的问题，也不应当对被上诉人承担合同义务。已有生效民事判决书认定上诉人与天乐公司、吴小敏所签订的合作合同实为买卖合同。因此，上诉人无须对天乐公司、吴小敏承担合作义务，不对本案所涉商品房买卖合同承担配合义务。二、本案所涉《梧州市商品房买卖合同》实为虚假交易。包括本案所涉房屋在内的系列案件中，被上诉人所谓支付的房款都是吴小敏从其账户提现后转入上诉人账户，上诉人扣减税金后转回吴小敏的账户。吴志鹏是吴小敏的儿子，吴燕芬是吴志鹏的母亲，以上交易实际是吴小敏与被上诉人自导自演的虚假交易，虚假交易衍生的诉讼依法不应当支持。综上，上诉人非房屋实际权属人、实际出卖人及实际受益人，在整个过程中仅仅是按天乐公司、吴小敏的指令执行，原审判决简单地以合同相对性原则判决显属不当，恳请二审法院依法改判。 被上诉人吴燕芬、吴志鹏辩称，一、上诉人信宇公司提出涉案房屋应由本案第三人承担商品房买卖合同的权利、义务理由不成立，违背了合同相对性的基本原则。上诉人信宇公司与本案第三人就俊景居的开发签订了一系列的合同，但是这些协议规范的是上诉人与第三人之间的关系，本案的法律关系已转变为商品房买卖，上诉人信宇公司与本案第三人之间的协议不能约束被上诉人；二、被上诉人不认可上诉人信宇公司提出涉案《商品房买卖合同》为虚假交易的说法。被上诉人与上诉人信宇公司签订的商品房买卖合同经过房产交易部门的网签、备案程序，上诉人已支付房款并依法缴纳相应税费，有发票予以证明，而上诉人以购房款最终流向被上诉人吴小敏为由认为涉案商品房买卖交易是虚假的，该观点错误。三、本案是上诉人信宇公司与被上诉人吴燕芬、吴志鹏之间的商品房买卖合同关系，上诉人信宇公司与第三人天乐公司之间的合作协议是另外的关系，与本案无关。 第三人天乐公司、吴小敏述称，一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决正确，请求二审法院维持原判；2.上诉人提出其不是实际的出卖人及认为《商品房买卖合同》是虚假交易的观点错误。被上诉人作为买受人依照与上诉人信宇公司签订的买卖合同去房地产部门进行了网签、备案，并支付了购房款，且被上诉人基于上诉人信宇公司所出具的发票缴纳了相应的购房税款，这一系列行为均能反映本案是真实的交易，上诉人认为是虚假交易缺乏法律依据。上诉人的上诉理由不足以推翻一审判决，根据商品房买卖合同的权利义务、合同相对性的原则，我方认为一审判决正确。作为本案第三人的天乐公司、吴小敏与上诉人之间存在另外一个法律关系，而非涉案商品房买卖合同里的主体。 被上诉人吴燕芬、吴志鹏向一审法院起诉请求：1.被告向原告交付位于梧州市龙圩区某32号商铺一间，并办理权属登记手续；2.被告支付逾期办理权属登记违约金1385.16元，逾期交房违约金56329.84元（计算至2018年9月1日），以上合计57715元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告信宇公司以出让方式取得位于梧州市龙圩区的地块的国有土地使用权，土地使用权证号为苍国用（2012）第1003XX号，并经有关部门批准，在上述地块上建设商品房，定名为俊景居二期。建设工程规划许可证号为建字第45042120110XXXX号，施工许可证号为2011XXX。商品房预售许可证号为苍建房预售字第2012XXX号。2014年10月23日，原告吴燕芬、吴志鹏（买受人）与被告信宇公司（出卖人）签订《梧州市商品房买卖合同》，合同约定，买受人向出卖人购买其开发的位于梧州市龙圩区商铺（建筑面积164.9平方米），总价款461720元，七天内付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任为：逾期在30日之内，自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%支付违约金；出卖人应当在2015年4月30日前将经工程质量竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自2015年4月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年4月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。两原告支付461720元至被告账户内，被告于2014年10月29日出具金额为461720元的发票给两原告收执，两原告于2014年11月11日向梧州市龙圩区地方税务局交纳契税14082.50元。2009年6月29日，天乐公司的法定代表人吴小敏（甲方）与信宇公司的法定代表人余动云（乙方）签订《苍梧俊景居项目合作开发协议》，约定双方合作开发位于梧州市龙圩区俊景居项目，甲方除收取补偿款650万元外另按开发面积的11%收取回报，整个项目的所得税及土地增值税由乙方承担。2010年3月13日，吴小敏（甲方）与余动云（乙方）、信宇公司（丙方）签订《关于的补充协议》，约定苍梧县建设局批准的规划可建面积为39092.5平方米，其中11%建筑面积属甲方，即总共4190.175平方米面积属甲方所有，甲方不需承担任何开发成本和建筑成本及相关费用；如丙方需要更改建设规划、扩大建筑面积，仍按丙方占89%、甲方占11%的方式分配；对于属甲方的商品房、商铺、车库等物业，由甲方自行处置，甲方既可以要求丙方办理到甲方名下或其指定的用户名下，也可以要求丙方代为销售给第三人，销售时，价格由甲方决定，销售合同由甲方审查，甲方负责自己部分物业销售的营业税，其他费用由丙方负责。对丙方代销售甲方的物业所得的款项扣除甲方应承担的所有本金后，余款丙方在三日内支付给甲方。2011年4月19日，吴小敏（甲方）与信宇公司、余动云、潘炳成（乙方）签订《苍梧俊景居（龙宇茗都）二期建筑面积分配方案》，约定住宅E-K栋应分配11%给甲方，即甲方应得面积约4306.35平方米约42套房，具体为：F栋全栋住宅（除去F栋201#、503#），另加E栋903、904、1503、1504房及G栋302房；一楼外街商铺总面积约1825.7278平方米，甲方应得约200.83平方米，现分配24#、20#、18#、10#，内街商铺部总面积约896.5797平方米，甲方应分得面积98.62平方米，分配36#、37#商铺给甲方。二层商铺面积约4600平方米，甲方应分得面积约506平方米。 一审法院认为，原告吴燕芬、吴志鹏与被告信宇公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。两原告在合同约定的履行期限内向被告全额支付了房款，根据合同相对性原则，被告应当向两原告履行《梧州市商品房买卖合同》中约定的义务,向两原告交付符合合同约定的梧州市龙圩区某37号的商铺，并在合理期限内协助两原告办理不动产权属过户登记手续。原告请求被告交付商品房并协助办理产权过户手续的主张符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称其并非本案所涉商品房的实际出卖人，该商品房已经在其与天乐公司、吴小敏签订的《苍梧俊景居项目合作开发协议》、《关于的补充协议》、《苍梧俊景居（龙宇茗都）二期建筑面积分配方案》中分配给天乐公司、吴小敏，两原告应向天乐公司主张权利，一审法院认为，被告与第三人之间关于土地买卖或合同开发的约定，以及关于龙宇茗都建筑面积分配方案的约定，属于被告与第三人之间的法律关系，应由被告与第三人另行处理，一审法院对被告的辩解意见不予采纳。被告逾期向原告交付房屋及办理权属登记手续，属于违约，原告主张被告支付逾期办理权属登记违约金1385.16元（461720元×0.3%）及逾期交付商品房违约金56329.84元（计算至2018年9月1日止，461720元×1?×1220天），符合原告与被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》的约定，一审法院予以支持，上述两项合计57715元。综上，为维护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告广西信宇房地产建设开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内交付梧州市龙圩区某37号商铺给原告吴燕芬、吴志鹏；二、被告广西信宇房地产建设开发有限公司应于本案判决生效之日起三十日内协助原告吴燕芬、吴志鹏办理梧州市龙圩区某37号商铺屋所有权过户手续至原告吴燕芬、吴志鹏名下，办理过户手续所需费用由原告吴燕芬、吴志鹏负担；三、被告广西信宇房地产建设开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付给原告吴燕芬、吴志鹏违约金57715元。案件受理费8994元，由被告广西信宇房地产建设开发有限公司负担。 二审期间，上诉人信宇公司、被上诉人吴燕芬、吴志鹏、原审第三人天乐公司、吴小敏均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，涉案《梧州市商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自2015年4月30日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金；出卖人逾期办理产权过户等手续的，买受人若不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人信宇公司、被上诉人吴燕芬、吴志鹏、原审第三人天乐公司、吴小敏二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是:1.上诉人信宇公司是否需要向被上诉人吴燕芬、吴志鹏交付涉案房屋并协助办理涉案房屋所有权过户手续至其名下；2.上诉人信宇公司是否需要向被上诉人吴燕芬、吴志鹏支付逾期交付房屋及逾期办理权属登记的违约金。 从在案证据来看，基于与天乐公司、吴小敏的合作开发协议，信宇公司与吴燕芬、吴志鹏签订了《梧州市商品房买卖合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因此，该合同合法、有效，各方当事人依法享有合同权利，也应当依法履行合同义务。虽然涉案房屋属于天乐公司、吴小敏基于涉案合作开发协议分配所得，但涉案合作开发协议约定了信宇公司需按照天乐公司、吴小敏的要求将涉案房屋处置到其指定或销售的主体名下，而具体履行中，信宇公司与天乐公司、吴小敏约定涉案房屋以商品房买卖的方式处置到吴燕芬、吴志鹏名下，信宇公司已成为涉案商品房买卖合同的义务主体，其应当按照合同约定履行相关义务；从涉案合同的履行情况看，吴燕芬、吴志鹏作为购房人依约履行了缴纳房款的义务，并办理了相关网签、备案程序，缴纳了相应的购房税费，其已依法依约履行了合同义务，至于购房款由谁支付或是否返还给实际付款人并不影响合同有效性、合法性，因此，信宇公司关于其不是涉案房屋的实际出卖人及涉案房屋买卖为虚假交易的主张无事实和法律依据，原审法院不予采信并无不当，本院予以维持。在案证据和事实表明，涉案房屋一直在信宇公司的实际控制下，信宇公司没有按照其与天乐公司、吴小敏的合作开发协议及分配方案向天乐公司、吴小敏交付涉案房屋，也没有按照涉案商品房买卖合同约定向吴燕芬、吴志鹏交付涉案房屋且办理房屋过户手续，信宇公司违反了涉案商品房买卖合同约定，应依法依约向吴燕芬、吴志鹏交付涉案房屋并协助办理过户。同时，如前所述，信宇公司违反了涉案商品房买卖合同约定，其应依约向吴燕芬、吴志鹏支付逾期交房及逾期办理权属登记违约金。原审法院按照合同约定按已交付房款的0.3%计算逾期办理权属登记违约金，并每日按已交付房款的万分之一自2015年4月30日至2018年9月1日止计算逾期交付商品房违约金正确，本院予以维持。涉案商品房买卖合同关于违约金的约定不存在违约责任约定过高的情形，因此，信宇公司关于违约责任约定过高的主张不成立，本院不予采信。 综上所述，信宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8994元（上诉人广西信宇房地产建设开发有限公司已预交），由上诉人广西信宇房地产建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 朱卓慧 审 判 员 黄 俊 二〇一九年十二月三十日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。