贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0524民初5586号 原告：马永珍，女，1960年8月9日出生，汉族，住贵州省织金县。 原告：朱荣，男，1984年7月10日出生，汉族，住贵州省织金县。 原告：周胜兰，女，1990年11月18日出生，汉族，住贵州省织金县。 三原告委托诉讼代理人（特别授权）：付邦祥，男，贵州稚璜律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：周瑞鹏，男，贵州稚璜律师事务所实习律师。 被告：谌贻刚，男，1952年7月19日出生，汉族，住贵州省织金县。 原告马永珍、朱荣、周胜兰与被告谌贻刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的诉讼代理人付邦祥、周瑞鹏，被告谌贻刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告马永珍与被告签订的《房屋买卖协议书》、原告朱荣、周胜兰与被告签订的《房屋买卖协议书》；2、被告返还原告马永珍、朱荣、周胜兰购房款54万元及支付违约金16.2万元（54万元×30%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月，经案外人王绍萍介绍，原告得知，被告谌贻刚持《金南路房屋拆迁安置协议》欲出卖其位于织金县拆迁安置房两套，该拆迁安置协议书载明，被告房屋因被拆迁补偿得电梯房5套及面积为112.1平方米的商铺，住房和商铺共600多个平方，于是，三原告与被告达成口头协议，约定被告出卖其拆迁安置房中的位于织金县××号地块新建电梯楼房A幢A-303（面积为124.452平方米）和A-304（面积为103.8平方米）房屋各一套给原告，单价均为2100元/平方米；为防止被骗，三原告要求在双方订立房屋买卖协议前由被告让拆迁单位将拆迁协议书中的A幢A-303号房屋所有权人变更为马永珍、A幢A-304号房屋所有权人变更为朱荣；2013年12月14日，被告将拆迁单位改写后的协议书交给原告马永珍、朱荣看后，原告马永珍、朱荣共计支付给被告购房定金7万元；2013年12月18日，在王绍萍、张明修、张道明等人在场见证下，原告马永珍与被告就购买的前述A幢A-303房签订《房屋买卖协议书》，原告朱荣、周胜兰与被告就购买的前述A幢A-304房签订《房屋买卖协议书》，但被告当场变更购房单价为2200元/平方米，于是，双方将两份房屋买卖协议的购房单价均变更为2200元/平方米；关于购房人为马永珍的房屋买卖协议约定，马永珍需首付20万元，余款在交房时一次性付清；购房人为朱荣、周胜兰的房屋买卖协议约定，朱荣、周胜兰需首付15万元，于2014年农历正月15日前付5万元，余款在交房时一次性付清，签订协议后，若给原告方造成经济损失，由被告赔偿；两份房屋买卖协议均约定，被告于2015年10月21日前交房，若延期交房，被告应按领取的总的过渡费折合房屋买卖协议约定的卖房面积计算支付过渡费给原告（但原告不知道被告每年领取的过渡费是多少）；协议签订后的当日，原告马永珍与朱荣共计支付被告购房款现金35万元；2013年12月26日，因被告要求原告朱荣提前支付原约定于2014年正月15日前才支付的购房款，故原告马永珍、朱荣于当日共计支付被告购房款现金5万元；2015年4月11日，因被告要求原告马永珍提前支付原约定于交房时才支付的购房款，故原告马永珍于当日支付给被告谌贻刚购房款现金5万元；三原告于原定的交房日期即2015年10月21日催促被告交房，但被告未交房；拆迁单位于2016年向拆迁户交付拆迁安置房，原告多次催促被告办理交房手续，但直到2017年4月，被告才告知三原告，其位于环城南路19号的被拆迁安置房已出租给别人居住，因无钱退租金，租房人不搬家，且被告无钱租房给他妻子朱霞居住以搬离原来被拆迁的房屋，被拆迁的房屋没有交付给拆迁单位进行拆迁，故办不了交房手续，被告以退租金给租户和租房给朱霞搬家腾空被拆迁房给拆迁单位拆迁为由要求三原告再增加2万元购房款，三原告表示同意，但要求被告保证交房，若不交房，要被告赔偿原告经济损失，故被告于2017年5月28日向原告出具《承诺书》承诺，其出卖给原告方的两套房屋，本应于2015年交付，因被告原因至今仍未交付，现承诺于2017年5月30日前交付出卖之房给马永珍、朱荣管业，由马永珍、朱荣在原购房款的金额上再增加2万元,若到期不履行该承诺书，被告愿退回马永珍、朱荣的双倍经济损失；原告马永珍、朱荣在收到被告出具的该承诺书后便支付被告2万元；三原告于2017年5月30日催促被告交房，但被告仍不交房，直到2017年8月，三原告才知道因被告将被拆迁房向织金农商银行抵押贷款60万元后未偿还借款，织金法院查封被告的拆迁安置房A幢A-302、303、304房屋三套；原告马永珍、朱荣分别就各自购买的A幢303、304房屋向法院提出执行异议，执行异议申请被驳回后，又提起案外人执行异议之诉，但原告方的执行异议仍未得到法院的支持；原告认为，法院委托评估机构对前述原告购买的被查封的房屋进行评估，A幢A-303、A幢A-304的评估价为44.13万元、43.57万元，两套房屋总评估价为87.7万元，故自原告方于2013年12月18日与被告签订合同购买涉案房屋至2017年织金农商行向法院申请强制执行涉案房屋时，涉案的两套房屋已增值到共计价款87.7万元；被告实际收到三原告支付的购房总款为54万元，评估价与实际购房款的差值为33.7万元（87.7万元-54万元）；因被告承诺若到期不交房则退还原告的双倍经济损失108万元（54万元×2），被告将拆迁安置房出卖给原告方收取购买房款54万元，又将被拆迁房向银行抵押贷款60万元，被告违背道德和法律，损害了买受人的合法权益，且因被告一方过错，房屋买卖协议已不能履行，故被告应返还三原告支付的购房款54万元，并赔偿原告不能交房的30%的违约损失即支付原告违约金16.2万元（54万元×30%），鉴于原告方购买的涉案两套房屋在执行过程中经评估确认的价款87.7万元即为购买的两套房屋增值后的价款，故原告将主张的违约金请求变更为要求被告支付10.11万元[（87.7万-54万元）×30%）]；原告周胜兰系原告马永珍的亲侄女，朱荣与周胜兰系夫妻，即朱荣系马永珍的侄女婿，朱荣、周胜兰与马永珍虽分别与被告签订房屋买卖协议，但因三原告的特殊关系，三原告向被告支付购房款时是混同、整体支付，未区别各自支付的金额或份额，故三原告才作为一个案件共同起诉被告；被告谌贻刚虽与朱霞系夫妻，但原告方是与被告签订房屋买卖协议，购房款也是支付给被告，故原告方不补诉朱霞作为被告，也不向朱霞主张权利。 被告谌贻刚辩称，原告所述部分属实。房屋买卖协议约定的出卖房屋已被织金法院强制执行拍卖，故已不可能再向原告交房，原、被告双方签订的房屋买卖协议已不可能再履行，故同意解除双方签订的房屋买卖协议。原告方称其向我支付购房总款54万元不属实，这有违事实真相。我虽然向原告方出具落款日期分别为2013年12月14日（金额为7万元）、2013年12月18日（金额为35万元）、2013年12月26日（金额为5万元）、2015年4月11日（金额为5万元）的收条，及2017年5月28日作出《承诺书》收到的款项2万元，但原告方实际直接支付给我的款项只有7万元（含2013年12月26日出具收条载明的5万元及《承诺书》载明的2万元）。案外人梁先美与我是朋友关系，代我收取落款日期为2013年12月18日即签订房屋买卖协议当日出具的收条中载明的款项35万元和2015年4月11日出具收条载明的款项5万元，但前述35万元的款项包含我于2013年12月14日出具收条载明收到原告方交来的买房订金7万元。签订房屋买卖协议后的当日，原告方交来购房款28万元，故我于2013年12月18日向原告出具收条时将2013年12月14日收到的购房订金7万元加上2013年12月18日收到的28万元合并整写为35万元。我出具金额为35万元的收条时，要求原告方退回我出具的金额为7万元的收条，但原告方说之后还要补交房款，待以后补交房款时再退回金额为7万元的收条，但原告至今未退回该张收条，并以该张收条作为依据称其向我支付的款项总额为54万元，这不符合客观事实。梁先美向原告方收取的前述两笔款项视为代我收取，我予以认可，故我共计收到原告方交来的款项为47万元（5万元+2万+35万元+5万元）。虽然我与原告方分别签订两份房屋买卖协议，但原告马永珍与朱荣向我交款时是一起来交的款项，并未分开支付购房款，故对三原告共同起诉我，我无异议。我在《承诺书》中认可收到的2万元是指马永珍和朱荣共计支付的2万元，而不是分别支付2万元。我不理解《承诺书》中载明的“若到期不履行该承诺书，我愿退回马永珍、朱荣双倍经济损失”的意思。双方签订的房屋买卖协议虽然载明若延期交房，延误期间的过渡费按拆迁安置协议约定的过渡费支付给原告方，但我从未将过渡费支付给原告方。我所领取的房屋拆迁安置的过渡费每年金额不一，平均每年约有10万元，我自从与拆迁部门签订拆迁安置协议时起就每年领取过渡费，但自织金农商银行起诉我后我就未再领取过渡费了。原告要求我支付违约金的主张不应得到支持，原告与被告之间的房屋买卖协议属无效合同，不受法律保护，且其主张的违约金过高，原告要求按54万元的30%计算或按所谓的房屋增值后与已付购房款差额的30%计算支付违约金的请求无事实及法律依据，且我因无力偿还所欠农商银行的贷款本息，农商银行向织金法院起诉后，法院已经将我提供抵押的涉案房屋拍卖执行偿还我所欠农商银行的债务，我现在已无钱退还原告支付的购房款47万元，更无力支付原告主张的违约金。虽然原告主张的违约金不应得到支持，但毕竟我收到原告方支付的购房总款47万元是事实，故我同意以已付购房总款47万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算支付其资金占用费。 经审理查明：2013年10月20日，拆迁单位织金县顺达市政投资有限责任公司（甲方）与被拆迁人谌贻刚、朱霞（乙方）签订《金南路房屋拆迁安置协议》，该协议约定甲方拆迁乙方夫妻二人共有的位于织金县××路××号建筑面积为535平方米的砖混结构住房、国有空地5.5平方米，乙方选择产权调换方式进行拆迁安置，甲方以金南路六号地块房号为A-302（126.036平方米）、A-303（124.452平方米）、A-304（103.8平方米）、B-1602（126.036平方米）、B-1603（124.452平方米）及二街商铺112.1平方米，建筑面积共计约604.776平方米的安置房安置乙方；乙方保证在2013年12月31日前将被拆迁房屋腾空交付甲方拆除，临时过渡期限自2013年10月21日至2015年10月21日止，甲方支付乙方搬家费5350元，临时过渡费102720元，其他附属设施补助费40597.60元；甲方保证乙方在过渡期限内回迁，若超过过渡期因甲方原因未按时回迁的，甲方按方案规定的标准支付过渡费。 2013年12月初，三原告与被告达成口头协议，约定原告向被告购买其拆迁安置房中的织金县××号地块新建电梯楼房A幢A-303（面积为124.452平方米）和A-304（面积为103.8平方米）房屋各一套，并约定单价均为2100元/平方米。原、被告双方达成口头协议后，依被告申请，拆迁单位即织金县顺达市政投资有限责任公司在其与被告及被告之妻朱霞签订的《金南路房屋拆迁安置协议》中的第五条右侧部分添加“A-302126.036平方米（属谌航业）、A-303124.452平方米（属马永珍）、A-304103.8平方米（属朱荣）……”，在该协议最末页尾处添加第十二条，内容为“因乙方经济困难，甲方同意支付各项经济补偿等148667.60元，……本协议A302产权属谌航业所有，A303属马永珍所有，A304属朱荣所有”，被告亦在前述添加的内容处按捺手印。 2013年12月14日，被告向原告马永珍、朱荣出具收条载明：收到马永珍、朱荣购房（金南路六号地块A幢303号、面积为124.452平方米和A幢304号、面积为103.8平方米的房屋共两套）订金70000元。 2013年12月18日，被告（甲方）与原告马永珍（乙方）签订《房屋买卖协议书》约定，甲方自愿将其位于金南路边六号地块拆迁安置房新建电梯楼房面积为124.452平方米的A幢3-3号房屋出卖给乙方，单价为2200元/平方米，总价款为273794.40元，乙方首付10万元，余款在交房时一次性付清；甲方定于2015年10月21日前交房，若延期交房，甲方按金南路拆迁安置协议书约定的过渡费和甲方拆迁房屋面积计算分配给乙方。同日，被告（甲方）与原告朱荣、周胜兰（乙方）签订《房屋买卖协议书》约定，甲方自愿将其位于金南路边六号地块拆迁安置房新建电梯楼房面积为103.8平方米的A幢3-4号房屋出卖给乙方，单价为2200元/平方米，总价款为228360元，乙方首付15万元，2014年正月15日前支付50000元，余款在交房时一次性付清；甲方定于2015年10月21日前交房，若延期交房，甲方按金南路拆迁安置协议书约定的过渡费和甲方拆迁房屋面积计算分配给乙方。签订前述两份房屋买卖协议的当日，原告马永珍、朱荣共计向被告支付购房款280000元，被告将此前收到的购房订金70000元与之合并向原告马永珍、朱荣出具收款金额为350000元的收条。2013年12月26日，原告马永珍、朱荣共计支付被告购房款50000元，被告出具收条给该二人收执。2015年4月11日，原告马永珍支付被告购房款50000元，被告出具收条给马永珍收执。2017年5月28日，被告向原告马永珍、朱荣出具《承诺书》载明，被告出卖给马永珍、朱荣的两套房屋，应于2015年交付给买主马永珍、朱荣管业，因被告的原因，至今仍未交付房屋，现被告承诺于2017年5月30日前交付出卖之房给马永珍、朱荣管业，由马永珍、朱荣在原购房款金额上再增付20000元，若到期不履行该承诺书，被告愿退回马永珍、朱荣双倍经济损失。出具该承诺书后，原告马永珍、朱荣共计支付被告20000元。被告共计收到马永珍、朱荣支付的前述购房总款为470000元。 2014年10月5日，被告谌贻刚及其妻朱霞以房屋装修需资金为由向案外人贵州织金农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）申请贷款60万元，并提供其二人共有的位于织金县××镇××路××号房屋作抵押，且办理了房屋抵押登记。贷款到期后，因被告谌贻刚及其妻朱霞未偿还该笔债务，农商银行于2016年向本院提起诉讼，本院经审理后于2016年10月20日作出（2016）黔0524民初2813号民事判决：由被告谌贻刚、朱霞在判决生效后十日内一次性偿还织金农商银行借款本金60万元及利息。该判决生效后，申请执行人农商银行以谌贻刚、朱霞为被执行人向本院申请强制执行。本院以（2017）黔0524执387号案立案执行后，查封了被告谌贻刚及其妻朱霞共有的位于织金县财××楼盘××、××、××拆迁安置房（即××协议中××地块××、××、××号房屋）。 原告朱荣、马永珍知晓查封信息后以其对查封的涉案房屋享有所有权为由分别向本院提出案外人执行异议，本院经审查后于2017年10月31日分别作出（2017）黔0524执异32号执行裁定书、（2017）黔0524执异33号执行裁定书，分别驳回朱荣、马永珍的执行异议。前述执行裁定书送达后，原告朱荣、马永珍在法定期限内分别向本院提起执行异议之诉。本院经审理后，分别作出（2017）黔0524民初4046号、4047号民事判决，分别判决：本院（2017）黔0524执387号执行案件中不得执行位于织金县财××楼盘××号（××地块××号）拆迁安置房，本院（2017）黔0524执387号执行案件中不得执行位于织金县财××楼盘××号（××地块××号）拆迁安置房。前述判决作出后，农商银行及被告谌贻刚之妻朱霞均不服，向毕节市中级人民法院提起上诉。毕节市中级人民法院经审理后于2018年5月14日作出（2018）黔05民终1272号民事判决：撤销织金县人民法院（2017）黔0524民初4046号民事判决，驳回被上诉人朱荣的诉讼请求。毕节市中级人民法院亦于同日作出（2018）黔05民终1273号民事判决：撤销织金县人民法院（2017）黔0524民初4047号民事判决，驳回被上诉人马永珍的诉讼请求。 关于涉案的A-303、A-304号两套房屋，本院在执行农商银行申请执行谌贻刚、朱霞一案过程中，经本院委托评估，涉案两套房屋总价值为87.7万元。毕节市中级人民法院作出的（2018）黔05民终1272号、1273号民事判决生效后，涉案的两套房屋在执行过程中已被拍卖。 另查明，原告周胜兰系原告马永珍的侄女，原告朱荣与周胜兰系夫妻。诉讼中，三原告称，因三原告的特殊关系，三原告向被告支付购房款时是混同、整体支付，未区别各自支付的金额或份额，故三原告才作为一个案件共同起诉被告，并称，被告谌贻刚虽与朱霞系夫妻，但原告方是与被告谌贻刚签订房屋买卖协议，购房款也是支付给被告谌贻刚，故原告不补诉朱霞作为被告，也不向朱霞主张权利。 认定上述案件事实的证据有：三原告及被告的陈述；三原告提供的甲方（织金县顺达市政投资有限责任公司）与乙方（谌贻刚、朱霞）签订的《金南路房屋拆迁安置协议》，原告马永珍与被告签订的《房屋买卖协议书》，原告朱荣、周胜兰与被告签订的《房屋买卖协议书》，被告分别于2013年12月14日、2013年12月18日、2013年12月26日、2015年4月11日出具的收条，被告于2017年5月28日作出的《承诺书》，本院作出的（2017）黔0524执异32号、33号执行裁定书各1份，毕节市中级人民法院作出的（2018）黔05民终1272号民事判决书；本院依职权调取的毕节市中级人民法院作出的（2018）黔05民终1273号民事判决书在卷证实，并经庭审质证核实。上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案待证事实存在关联，且能相互印证，本院依法予以采纳作为认定事实的依据。 本院认为，被告与原告马永珍签订的《房屋买卖协议书》及与原告朱荣、周胜兰签订的《房屋买卖协议书》，虽没有房屋共有人即被告谌贻刚之妻朱霞的签字确认，但被告谌贻刚作为房屋共有人之一，亦系朱霞之夫，其将二人共有的涉案房屋出卖给原告及与原告签订房屋买卖协议的行为构成表见代理，故前述两份房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。根据房屋买卖协议的约定，原告应向被告足额支付购房款，被告亦应在拆迁安置置换的房屋条件成就后将约定的出卖之房交付给原告方。但原告在陆续支付被告购房款的过程中，被告却在原告方不知情的情况下将其拆迁之房提供抵押向农商银行贷款60万元，这损害了原告方的合法权益，且因被告方不能偿还所欠银行的债务，提供抵押的拆迁之房所对应的拆迁安置置换房屋被法院强制拍卖以用于偿还被告方所欠银行的债务，致使不能实现原、被告双方签订房屋买卖协议的合同目的，故原告要求解除双方签订的房屋买卖协议的主张，本院依法予以支持。 关于原告方要求被告退还已付购房款54万元的主张，原告虽提供由被告出具的4张收条及1份《承诺书》载明的收款金额共计为54万元，但被告辩称落款日期为2013年12月18日即签订房屋买卖协议当日出具的收条载明的收款金额35万元已包含被告于2013年12月14日出具的收条载明的购房订金7万元，加上之后于2013年12月26日、2015年4月11日出具的收条（金额均为5万元）及于2017年5月28日作出的《承诺书》载明的收款金额2万元，被告实际收到原告方支付的购房款总金额为47万元（35万元+5万元+5万元+2万元），因双方均称支付的购房款为现金，除被告开具的收条及作出的《承诺书》外，双方均不能再提供其他证据予以证明其各自陈述属实。结合两份房屋买卖协议约定的总房款为502154.40元（273794.40元+228360元）及双方当事人的陈述、举证质证意见，本院认为，对于原告方支付给被告的款项是否实际为54万元，该举证责任在于原告方，原告称，双方签订协议后，被告以各种理由要求原告增付购房款，但该诉称仅系其单方陈述，被告又不予认可。被告出具的收条及《承诺书》载明的收款金额虽共计为54万元，但被告辩称其于2013年12月18日即签订房屋买卖协议当日出具的收条载明的收款金额35万元包含有被告于2013年12月14日出具的收条载明的购房订金7万元具有一定的合理性，在原告方不能举证证明其实际支付给被告的购房总款为54万元的情况下，根据举证责任分配及谁主张谁举证的法律规定，应由三原告承担举证不能的法律后果，故本院综合认定被告实际收到原告方的购房总款金额为47万元。 关于原告主张的违约金，因造成本案当事人不能交付房屋给原告的过错责任不在原告方，而在于被告方，是被告方在与原告签订房屋买卖协议后，在原告不知情的情况下将涉案房屋向银行提供抵押贷款60万元，且因不能偿还所欠银行的债务，涉案房屋在经本院强制执行过程中被拍卖，以致于不能实现原告与被告签订房屋买卖协议向被告购买房屋得以使用的合同目的，故被告应向原告承担违约责任赔偿原告因此产生的经济损失。结合涉案房屋所处地段及当时的房价市场行情，原告于2013年向被告购买涉案房屋约定的房款单价为2200元/平方米，这与当时的市场行情价款相接近，因双方于2013年签订房屋买卖协议时约定的房屋总价款为502154.40元（273794.40元+228360元），原告方实际支付的购房总款为47万元，涉案房屋于2017年被本院强制执行查封过程中经委托评估确认两套房屋的总价值为87.7万元，这明显可知，被告出卖给原告方的房屋确已增值，原告以购买的两套房屋经评估确认的价值87.7万元与其向被告购买时的房屋总款差价为基数计算要求被告支付其违约金10.11万元[（87.7万-54万元）×30%）]的主张，本院依法予以支持。被告辩称，因其无力偿还所欠农商银行的贷款本息，涉案房屋才被法院强制执行拍卖以偿还其所欠银行的债务，现其已无钱退还原告支付的购房款47万元，更无力支付原告主张的违约金，故其要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算支付原告资金占用费，但被告的该辩称理由非正当理由，且若以被告主张的标准计算违约金，则远远不足以赔偿因不能交房给原告造成的客观经济损失，这明显对原告不公平，故本院不予支持。 原告朱荣、周胜兰及原告马永珍虽分别与被告签订房屋买卖协议，但鉴于三原告的特殊关系，且三原告称其系混同向被告支付购房款、三原告并未明确各自支付的金额或份额，被告亦认可其收到的款项系原告马永珍、朱荣共同支付，故三原告可共同向本院起诉要求被告退还其已付购房款并支付其违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告马永珍与被告谌贻刚于2013年12月18日签订的《房屋买卖协议书》，解除原告朱荣、周胜兰与被告谌贻刚于2013年12月18日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告谌贻刚于本判决生效之日起十日内返还原告马永珍、朱荣、周胜兰购房款470000元并支付违约金101100元； 三、驳回原告马永珍、朱荣、周胜兰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10820元，减半收取计5410元，由原告马永珍、朱荣、周胜兰负担655元，被告谌贻刚负担4755元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈英 二〇一九年十二月三十日 法官助理李卫军 书记员潘蓉