广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤18民终2550号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗国全，男，汉族，住连州市连州镇。 委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁兴龙，男，汉族，住连州市大路边镇。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳伟军，男，汉族，住连州市大路边镇。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：邱凯舟，广东邱吴姚律师事务所律师。 原审第三人：黄伟斌，男，汉族，住连州市连州镇。 原审第三人：黄伟峰，男，汉族，住连州市连州镇。 上诉人罗国全因与被上诉人梁兴龙、欧阳伟军及原审第三人黄伟斌、黄伟峰租赁合同纠纷一案，不服连州市人民法院（2018）粤1882民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗国全上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持罗国全的诉讼请求，驳回梁兴龙、欧阳伟军的反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.罗国全租赁的楼层不是连州市**大酒店这一整体中的部分，而是梁兴龙、欧阳伟军开办的连州市**时尚酒店的一部分，连州市**大酒店是蔡*开办的且已经结业。连州市**大酒店没有消防证，只有连州市公安消防大队于2010年6月22日出具的《消防安全检查意见书》复印件，连州市**时尚酒店则没有消防证。连州市公安消防队出具的《复函》不真实，是违法的，原**大酒店只有《消防安全检查意见书》，也无法改名，梁兴龙、欧阳伟军的代理人在2019年1月10日庭审中承认还未取得消防证。《餐厅租赁合同》中明确约定“梁兴龙、欧阳伟军保证确定拥有房产使用证、消防证，协助办理营业证件”，梁兴龙、欧阳伟军没有消防证构成根本违约。2.因上手租户没有腾空，梁兴龙、欧阳伟军一直没有向罗国全交付三楼的205平方米，2019年1月13日办理租赁场地交接时也明确为《二楼交接书》，说明三楼一直未交付。3.罗国全在签订租赁合同后连续几个月足额支付租金，并不代表其对延迟交付三楼的行为没有异议。4.梁兴龙、欧阳伟军装修影响罗国全经营的时间不止47天，而是65天，虽然双方约定了15年的租期，但不能忽视2个多月的时间，而且梁兴龙、欧阳伟军已通知罗国全停业。5.罗国全请求解除合同就是请求解决梁兴龙、欧阳伟军装修影响罗国全经营，一审法院称对装修造成的经营损失不告不理是错误认定。6.梁兴龙、欧阳伟军没有交付三楼场地和没有消防证，是违约行为，罗国全有权主张双倍返还定金30万元。7.罗国全已主动与梁兴龙、欧阳伟军协商，但是对方违约没有消防证还拒不协商，让罗国全去起诉。二、原审判决违反法定程序。1.梁兴龙、欧阳伟军变更反诉请求已超出了法定期限。2.梁兴龙、欧阳伟军逾期缴纳反诉费应视为自动撤回变更诉讼请求。三、原审法院适用法律正确，但认定事实不清，导致错误判决。1.合同中约定逾期交租的滞纳金按每月租金5%计算，该标准过高，一审法院却认为违约金未超过30%并予以支持是错误的。2.一审法院适用消防法第十五条是正确的，但是把连州市**大酒店的《意见书》误当作连州市**时尚酒店的消防证，导致判决错误。 被上诉人梁兴龙、欧阳伟军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、案涉建筑物在原连州市**大酒店经营期间就已经有消防安全检查合格证，而梁兴龙、欧阳伟军用于经营连州市乐居连锁酒店后，已经申请改名并取得了消防证。二、连州市公安消防大队的《复函》是清远中院根据梁兴龙、欧阳伟军的申请要求连州市公安消防大队就相关问题作的答复，国家机关公文书证效力较高，应予采信。三、梁兴龙、欧阳伟军承认未按时将三楼部分场地交付罗国全使用，但已于2016年11月27日交付。四、梁兴龙、欧阳伟军自愿扣减2016年10月1日至2016年11月28日三楼部分场地的租金不等于承认未交付三楼。五、2019年1月13日的《二楼交接书》是双方在一审法院一致同意解除合同后办理的简单交接手续，不表示梁兴龙、欧阳伟军承认没有交付三楼。六、罗国全租赁的场所只是整栋楼房小部分，梁兴龙、欧阳伟军对未租赁部分有处分权，且外墙和大堂的装修是临时性的，未造成罗国全无法经营，不构成罗国全解除合同的理由。七、租赁合同约定逾期交租按月租金5%计算滞纳金，该条款约定违约金过高，梁兴龙、欧阳伟军请求调整为拖欠租金金额的30%计算符合法律规定。八、梁兴龙、欧阳伟军变更、增加诉讼请求符合法律规定，是否迟延缴纳诉讼费不属于民事诉讼程序违法的范畴。 原审第三人黄伟斌、黄伟峰未作陈述。 罗国全向一审法院起诉请求：一、梁兴龙、欧阳伟军连带双倍返还罗国全已交的保证金共300000元；二、梁兴龙、欧阳伟军退回多交一个月的租金25000元和没有交付场地给罗国全使用的三楼租金22400元给罗国全；三、解除双方签订的《餐厅租赁合同》；四、诉讼费用由梁兴龙、欧阳伟军负担。 梁兴龙、欧阳伟军向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《餐厅租赁合同》,罗国全将租赁房产交还梁兴龙、欧阳伟军;二、罗国全向梁兴龙、欧阳伟军支付从2017年3月1日起至罗国全归还租赁房产之日止所拖欠的租金(暂计至2018年12月31日25000元×21个月-3441.6元=521558.4元）；三、罗国全向梁兴龙、欧阳伟军支付从2017年3月1日起至罗国全归还租赁房产之日止所拖欠的租金数额的30%的滞纳金(违约金)(暂计至2018年12月31日521558.4元×30%=156467.52元）；四、诉讼费用由罗国全负担。 一审法院认定事实：罗国全与梁兴龙于2016年9月19日签订《餐厅租赁合同》，由梁兴龙将坐落于连州市**路**6-**0号酒店餐厅转租给罗国全经营，租赁总面积为915平方米，其中三楼面积205平方米，二楼面积637平方米，厨房73平方米。租赁期限为15年，自2016年10月1日起至2031年9月30日止。租金每三年递增10%，其中2016年10月1日起至2019年9月30日为25000元/月，2019年10月1日至2022年9月30日为27500元/月，2022年10月1日至2025年9月30日为30250元/月，2025年10月1日至2028年9月30日为33270元/月，2028年10月1日至2031年9月30日为36600元/月。双方约定每月的10日前缴纳当月租金，迟延交租的，每迟延一天，计收当月租金5%滞纳金，双方约定租金缴纳方式为现金交付或银行汇款缴纳，银行汇款的，指定户名为欧阳伟军的工商银行账号。合同约定梁兴龙应当于2016年9月30日将房屋交付给罗国全，梁兴龙保证确实拥有房产使用证、消防证，协助罗国全办理营业执照。梁兴龙给予罗国全一个月装修时间，装修费由罗国全负担。双方还约定，梁兴龙保证确实拥有房屋的出租权和使用权，如果因为梁兴龙原因造成罗国全无法正常经营，应该双倍赔偿罗国全的保证金。同时约定合同自签订之日起生效，罗国全应当在合同生效日向梁兴龙缴交保证金150000元。2016年9月26日，罗国全将应支付给梁兴龙的150000元合同保证金通过账号名为罗*秀的银行账号6217281953900005467汇入了账户名为欧阳伟军的银行账号6222082018000839396，当日梁兴龙为经手人出具了一份内容为“今收到罗*秀**大酒店二楼中餐饮部押金150000.00元。备注（租期为2016年10月起到2031年9月30日止）”的《收据》给罗国全，并加盖有广州乐居酒店管理有限公司公章。梁兴龙亦向罗国全交付了所租赁房屋的二层整层及三层部分，合同约定的三层尚有部分未同时交付给罗国全使用。 另查明，罗国全通过银行汇款的方式于2016年10月12日向梁兴龙缴交当月房租及水电费32671.4元，于2016年11月14日缴交当月房屋及水电费30040元，于2016年12月20日缴交当月房租及水电费29713元，于2017年1月19日缴交当月房租及水电费28947元，于2017年2月21日缴交当月房租及水电费31879元。梁兴龙自2017年3月起无向梁兴龙缴交过租金及水电费。 再查明，坐落于连州市连州镇**路**6-**0号房屋属黄伟斌及黄伟峰共同共有。案外人蔡*于2003年9月28日在上述地址成立个人独资企业“连州市**大酒店”，领取了统一社会信用代码为91****8H的《营业执照》，经营范围：旅业、卡拉OK服务；中餐类制售（含凉茶，不含烧烤熟肉、裱花蛋糕、生食海产品）；小百货零售。2016年4月21日取得《食品经营许可证》，许可经营项目：预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售，热食类食品制售，冷食类食品（不含烧卤熟肉）制售。2016年8月12日，黄伟斌、黄伟峰与欧阳伟军签订《房屋出租合同》，黄伟斌、黄伟峰将坐落于连州市**路**6-**0号房屋第一至第九层出租给欧阳伟军经营酒店。2016年9月9日，黄伟峰与梁兴龙签订《房屋租赁合同》，黄伟峰将坐落于连州市番禺路228号房屋的第五至第八层出租给梁兴龙经营酒店。重审期间,一审法院追加黄伟斌、黄伟峰为第三人,黄伟斌、黄伟峰承认连州市**路**6-**0号租赁给欧阳伟军、梁兴龙。欧阳伟军认可梁兴龙与罗国全于2016年9月19日签订的《餐厅租赁合同》。 又查明，连州市公安消防大队于2010年6月22日向连州市**大酒店出具《消防安全检查意见书》，向该酒店提出了“一、要保证疏散通道。安全出口畅通；二、应当对消防设施第七维修保养，保证功能良好好用”两项消防意见。2018年7月26日,连州市公安消防大队向清远市中级人民法院出具《复函》:1、我大队近期未对连州市乐居连锁酒店(原**大酒店)进行过查封处罚;2、该酒店(原**大酒店)有消防安全检查合格证,现改名后已申报并取得我大队的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》;3、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为一营业执照一证。 一审审理过程中，罗国全与梁兴龙、欧阳伟军协商一致同意在2019年1月11日将涉案租赁物交回给梁兴龙、欧阳伟军（已经交回）。同时双方同意于2019年1月10日正式解除双方于2016年9月19日所签的《餐厅租赁合同》。 一审法院认为，该案争议焦点为:一、梁兴龙、欧阳伟军是否减免罗国全一个月的租金25000元和退回没有交付三楼场地给罗国全使用的租金22400元;二、梁兴龙是否违约,导致罗国全无法履行合同,无法实现合同目的,依法应当解除双方签订的《餐厅租赁合同》;三、梁兴龙、欧阳伟军是否连带双倍返还罗国全的保证金300000元;四、罗国全是否向梁兴龙、欧阳伟军支付从2017年3月1日起至2019年1月10日梁兴龙、欧阳伟军同意解除合同之日止的租金和违约金。关于争议焦点一。根据双方签订的《餐厅租赁合同》第三章第6条约定,“甲方给乙方一个月时间装修，装修费由乙方负责”。按照该条款的字面解释再结合租赁惯例,罗国全在租赁期内享有一个月的时间是免交租金的。因此,梁兴龙、欧阳伟军应在租赁期内减免罗国全一个月的租金人民币贰万伍仟元（25000.00元）。对梁兴龙、欧阳伟军没有交付三楼场地给罗国全使用的租金问题，合同签订后，梁兴龙向罗国全交付了合同约定所租赁房屋的二楼整层及三楼部分，虽然三楼有部分场地未及时向罗国全交付，但罗国全在2016年10月、11月、12月、2017年1月、2月连续几个月均足额向梁兴龙支付租金，视为罗国全对梁兴龙迟延交付三楼部分场地的行为没有异议,并放弃扣减梁兴龙迟延交付三楼部分场地租金的权利，因此,罗国全诉请梁兴龙、欧阳伟军退回没有交付三楼场地给罗国全使用的租金22400元的理由不充分,一审法院不予支持。但由于梁兴龙、欧阳伟军同意退回没有交付三楼场地给罗国全使用的租金人民币3441.6元,梁兴龙、欧阳伟军的行为是对自己诉讼权利的处分，不违反有关法律规定,不损害第三人的合法权益，一审法院予以准许。关于争议焦点二。首先，如前所述,梁兴龙虽然三楼有部分场地未及时向罗国全交付，但罗国全在签订《餐厅租赁合同》后连续几个月均足额向梁兴龙支付租金，视为其对梁兴龙迟延交付三楼部分场地的行为没有异议,梁兴龙迟延交付三楼部分场地的行为不会导致罗国全无法履行合同,无法实现合同目的。其次，梁兴龙、欧阳伟军对楼体及一楼大堂进行装修期间是否影响罗国全的经营问题，从罗国全提交的照片可以看出，梁兴龙、欧阳伟军在对楼体及一楼大堂进行装修的时候，对进入酒店的客人造成不便，的确影响到罗国全的经营。影响罗国全经营的时间,梁兴龙、欧阳伟军自认从2017年2月25日起至2017年4月1日止,而罗国全提供的证据至2017年4月12日,所以梁兴龙、欧阳伟军装修期间影响罗国全经营的时间为:2017年2月25日起至2017年4月12日止共47天，而罗国全租赁的期限是十五年,从罗国全租赁十五年的期限看,梁兴龙、欧阳伟军因装修而影响罗国全的经营时间有限,不足以造成罗国全无法履行合同,无法实现合同目的,且梁兴龙、欧阳伟军的装修行为对罗国全今后的经营会带来一定的好处。因此，因梁兴龙、欧阳伟军对涉案房屋装修影响其餐饮经营问题，双方可就此协商解决，但并不足以达到解除合同的条件。第三、梁兴龙、欧阳伟军没有提供消防证是否造成罗国全不能继续经营的问题。按照国家有关消防及酒店经营的行业的规定，每一幢酒店（包括餐饮、住宿、娱乐）建筑物仅能办理一个消防许可，而在酒店已办理整体消防证的情况下，酒店内的各经营项目不再办理消防许可。罗国全所租赁的楼层系连州市**大酒店这一整体中的部分，即二楼、三楼餐饮部分，而连州市**大酒店已办理有消防许可证，罗国全餐饮部分无需再另行办理消防证,况且连州市公安消防大队已出具《复函》证实其近期未对连州市乐居酒店(原**大酒店)进行过查封处罚;该酒店(原**大酒店)有安全检查合格证,现改名后已申报并取得其颁发的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为一营业执照一证。因此,不存在梁兴龙、欧阳伟军没有提供消防证给罗国全而造成罗国全不能继续经营的问题,且罗国全与梁兴龙、欧阳伟军双方未约定如果梁兴龙、欧阳伟军没有提供消防证罗国全可以行使合同解除权的条款。综上所述,罗国全诉请一审法院判令解除罗国全与梁兴龙签订的《餐厅租赁合同》的理由不够充分,不符合法律有关合同强制解除的情形,一审法院不予支持。对梁兴龙、欧阳伟军因装修而影响罗国全的经营所造成的损失问题,根据不告不理的原则和结合罗国全在诉状中对该权利的保留意见,一审法院不作处理。关于焦点三，如前所述,罗国全以梁兴龙、欧阳伟军迟延交付三楼部分场地、装修、消防证问题为由,诉请一审法院判令解除罗国全与梁兴龙签订的《餐厅租赁合同》的请求不符合法律规定以及合同约定，梁兴龙、欧阳伟军并不构成根本违约。同理,罗国全诉请梁兴龙、欧阳伟军连带双倍返还罗国全的保证金共300000元的理由亦不成立,一审法院不予支持。关于焦点四，罗国全与梁兴龙签订的《餐厅租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反相关法律、行政法规的规定，且欧阳伟军、黄伟斌、黄伟峰对该合同均予认可。因此,罗国全与梁兴龙签订的《餐厅租赁合同》合法有效。依法成立的合同，应当受法律保护，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定忠实履行合同义务。在合同履行过程中,梁兴龙将涉案房屋交付给罗国全,而罗国全接收后没有异议并按约定向梁兴龙支付五个月的租金,当罗国全租赁五个月后以上述理由提出解除《餐厅租赁合同》,如前所述，罗国全应本着友好态度与梁兴龙协商,取得梁兴龙同意解除合同，否则,梁兴龙有权按合同继续向罗国全收取租金。该案在重审期间,罗国全、梁兴龙、欧阳伟军均同意解除合同，根据意思自治原则,一审法院予以准许。根据法律规定,案件裁定发回重审的,当事人变更诉讼请求,人民法院予以准许。因此,罗国全提出梁兴龙、欧阳伟军变更反诉请求超过期限的抗辩理由不成立,一审法院不以采纳。由于罗国全提出判令解除合同的理由不成立，一审法院不予支持,因此罗国全应向梁兴龙、欧阳伟军支付从2017年3月1日起至2019年1月10日双方同意解除合同之日止的租金,该租金为:月租金25000元×22个月+25000元÷30天×10天=558333.33元。关于罗国全向梁兴龙、欧阳伟军支付迟延租金的违约问题，罗国全与梁兴龙签订的《餐厅租赁合同》第二章第6条“交租金时间:乙方于本月10日前交清本月租金,拖欠一天按本月租金额5%(百分之五)滞纳金计收”的约定,该条款属违约条款,本案根据该条约定计付迟延支付租金的违约金未超过法律规定的30%，因此,梁兴龙、欧阳伟军按罗国全拖欠租金金额的30%计付违约金,符合法律规定,罗国全向梁兴龙、欧阳伟军支付迟延支付租金的违约金为:558333.33元×30%=167499.99元。此外,由于梁兴龙、欧阳伟军变更的反诉请求没有涉及水、电费的问题。因此，一审法院对罗国全是否拖欠水、电费的问题不作处理。另,虽然《餐厅租赁合同》的签约主体是罗国全和梁兴龙，由于罗国全和梁兴龙追认欧阳伟军是合同的当事人，而欧阳伟军也承认自己是合同的当事人。因此,欧阳伟军是涉案合同的主体,其承担合同的相关权利、义务。 综上,根据互负债务抵销原理,罗国全应向梁兴龙、欧阳伟军支付的款项为:558333.33元+167499.99元-减免一个月的租金25000元-同意退回迟延交付场地的租金3441.6元-退回给罗国全的保证金150000元=547391.72元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条、第二百五十一条、第二百五十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国消防法》第十五条、第十八条的规定，一审法院作出判决：一、解除罗国全与梁兴龙、欧阳伟军于2016年9月19日签订的《餐厅租赁合同》；二、罗国全应当在判决发生法律效力之日起十日内向梁兴龙、欧阳伟军支付2017年3月至2019年1月10日的租金、违约金共计547391.72元；三、驳回罗国全其他诉讼请求；四、驳回梁兴龙、欧阳伟军其他反诉请求。一审受理费6511元、财产保全费3910.12元，由罗国全负担。反诉费5290.13元，由罗国全负担4636.96元，梁兴龙、欧阳伟军负担653.17元。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，一审卷宗显示，2017年2月25日梁兴龙、欧阳伟军开始对案涉房屋所属的楼房外墙和大堂进行装修，装修开始当日罗国全已停止经营并搬离租赁房屋，只剩部分物品未搬走，梁兴龙、欧阳伟军在庭审笔录中也承认2017年2月25日罗国全已撤出租赁房屋。此外，黄伟斌、黄伟峰于2016年11月11日向连州市人民法院起诉蔡*，要求其立即搬离连州市**路**6-**0号三楼房屋，2016年12月8日黄伟斌、黄伟峰撤回起诉。梁兴龙、欧阳伟军在本院查询笔录中表示2017年3月至2019年1月期间案涉房屋一直空置，没有另行出租给他人；罗国全表示2019年1月已将租赁的二楼移交给梁兴龙、欧阳伟军，三楼一直没有交付。 本院认为,本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：一、梁兴龙、欧阳伟军是否有违约行为，是否应承担违约责任；二、导致合同解除的违约方是谁，罗国全是否有合同解除权，合同解除时间如何确定，租金和违约金如何计算；三、合同解除后场地占用费如何处理。 第一点，《餐厅租赁合同》由梁兴龙和罗国全签订，但当事人对欧阳伟军与梁兴龙共同作为合同一方无异议，因此《餐厅租赁合同》的出租人是欧阳伟军与梁兴龙，承租人是罗国全。合同第三章第七条约定：出租人保证确实拥有房屋的出租权和使用权。（如果因为出租人的原因造成承租人无法正常经营，应该双倍赔偿承租人的保证金）。本案的租赁合同履行5个月后，梁兴龙、欧阳伟军即对案涉房屋所属的楼房的外墙和大堂进行装修，罗国全称梁兴龙、欧阳伟军通知其暂停营业，梁兴龙、欧阳伟军予以否认并称装修不影响罗国全的经营，是否通知停业无法确定，但可以确定的是梁兴龙、欧阳伟军未对装修事宜与罗国全进行充分的协商和沟通，致使罗国全于装修开始之日即撤离租赁房屋并停止经营。从罗国全提交的装修现场照片也可看出楼房的装修对罗国全餐饮生意是有相当程度影响的。而且，虽然租期约定为十五年，但刚租赁使用了几个月即因装修停业并引发争议影响此后合同的履行，对罗国全经营的影响是较为显著的。双方因装修问题引发租赁合同履行的争议，双方均有责任去积极协商解决。梁兴龙、欧阳伟军作为出租人和装修行为人理应尽到通知承租人，与其协商并尽量降低对承租人影响或适当补偿的责任，罗国全作为承租人和受装修影响的被动接受方协商的空间较小。因此一审法院认为装修对罗国全的经营未产生实质影响并将协商解除合同的大部分责任施加于罗国全，确有不当。梁兴龙、欧阳伟军未及时并恰当通知罗国全即进行装修的行为已造成罗国全无法正常经营，因此按合同约定应向罗国全双倍返还保证金300000元。关于免租装修期一个月的问题，一审法院已作详细论述并支持罗国全关于退还一个月租金25000元的诉求，本院予以维持。此外，案涉房屋的所有权人曾于2016年11月起诉要求前一承租人蔡*搬离连州市**路**6-**0号三楼房屋，表明在《餐厅租赁合同》签订后梁兴龙、欧阳伟军未按合同约定将三楼房屋交付给罗国全使用，罗国全一直否认接收了三楼房屋，梁兴龙、欧阳伟军也未举证证明已交付三楼房屋，因此应认定三楼整体未交付，罗国全已支付了5个月的全额租金，现主张退回三楼的租金合法合理，扣除上述返还的一个月租金后，罗国全主张退回三楼4个月的租金22400元，本院予以支持。综上所述，梁兴龙和欧阳伟军存在因装修影响罗国全经营、没有给一个月的免租装修期以及未交付部分租赁物的违约责任，应按合同约定承担双倍返还保证金及返还相应租金的违约责任。至于双方争议的消防证问题，已由消防部门向本院复函称案涉房屋有相关消防合格证，且无在案证据表明房屋存在消防问题影响了租赁合同的履行，因此对于罗国全关于梁兴龙、欧阳伟军未取得案涉房屋消防证并违反租赁合同的主张，本院不予采信。 第二点，导致合同解除的违约方是合同双方，出租人一方是存在上述违约行为，影响承租人的正常经营，承租人一方则是一言不合就搬走，拒付租金。虽然双方确认合同正式解除时间是2019年1月10日，但实际上2017年2月25日梁兴龙、欧阳伟军开始对楼房进行装修时罗国全已搬离租赁房屋停止经营，停止交租金，经两个月的协商无果后，于2017年4月25日提起诉讼要求解除合同。即便如一审法院所认为的梁兴龙、欧阳伟军的上述违约行为不构成根本违约，罗国全不能以对方违约为由解除合同，但是考虑到房屋租赁合同是期限较长的继续性合同，双方存在信任基础是合同得以顺利履行的重要条件，信任基础丧失后仍要求当事人继续履行合同未免强人所难。因此即便对方没有根本违约，罗国全在承担违约责任的前提下也应享有合同解除权较为合理。罗国全拒交租金，并在搬离租赁房屋两个月后提起诉讼要求解除合同，表明双方合作的信任基础已经丧失，梁兴龙、欧阳伟军在罗国全搬离之日已得知其不愿意继续租赁房屋，在罗国全经催收后仍不交租金时梁兴龙、欧阳伟军也应当及时以罗国全拒不履行合同义务为由主张解除合同，并追究罗国全的违约责任，而不是违背罗国全意愿要求其继续租赁房屋。由于从2017年2月25日罗国全起诉时罗国全已停止履行租赁合同的主要义务即交租金，也停止行使合同主要权利即使用租赁物进行经营，在案证据也无反映梁兴龙、欧阳伟军有继续履行交付符合使用条件的完整租赁物的合同义务。因此，罗国全以诉讼方式行使合同解除权之日起五日后即2017年4月30日视为租赁合同已解除较为合理。租金已付至2017年2月，还应按实际租赁面积计算至2017年4月，共计38798元（25000÷915×710×2）。关于梁兴龙、欧阳伟军主张的逾期支付租金违约金，由于罗国全并非无故拖欠租金，而是梁兴龙、欧阳伟军有违约行为在先，罗国全拒付租金是行使先履行抗辩权，罗国全已起诉要求解除合同，且其在搬离租赁场所后又承担两个月的租金已相当于承担了提前解约的违约责任，因此对梁兴龙、欧阳伟军的该项反诉请求本院不予支持。 第三点，合同解除后罗国全仍有部分物品未搬离租赁房屋，一直到2019年1月10日才腾空租赁房屋，应当向梁兴龙、欧阳伟军支付场地占用费。但是如上所述，罗国全停业搬离房屋后案涉房屋的实际控制人是梁兴龙、欧阳伟军，梁兴龙、欧阳伟军明知双方信任基础丧失已无继续履行合同可能的情况下拒不同意解除合同，造成房屋空置，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，梁兴龙、欧阳伟军对房屋长期空置造成的租金损失应自行承担部分责任。因此本院酌情认定罗国全按租金的50%向梁兴龙、欧阳伟军支付2017年5月至2018年12月期间的场地占用费193989元（25000÷915×710×20×50%）。 综上，梁兴龙、欧阳伟军应向罗国全双倍返还保证金300000元、退还一个月租金25000元和退还三楼租金22400元，共计347400元；罗国全应向梁兴龙、欧阳伟军支付租金38798元和场地占用费193989元，共计232787元。双方互负债务相互抵扣后梁兴龙、欧阳伟军还应向罗国全支付114613元。 综上所述，上诉人罗国全的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销连州市人民法院（2018）粤1882民初1427号民事判决； 二、确认罗国全与梁兴龙、欧阳伟军于2016年9月19日签订的《餐厅租赁合同》已于2017年4月30日解除； 三、梁兴龙、欧阳伟军应于本判决生效之日起十日内向罗国全支付114613元； 四、驳回梁兴龙、欧阳伟军的其他反诉请求。 一审受理费、保全费10421.12元，由梁兴龙、欧阳伟军负担，一审反诉受理费5290.13元，由梁兴龙、欧阳伟军负担3527元，罗国全负担1763.13元；二审案件受理费6511元，由梁兴龙、欧阳伟军负担5000元，罗国全负担1511元。 本判决为终审判决。 审判长  苏永术 审判员  钟莹莹 审判员  成振平 二〇一九年十二月十九日 书记员  潘丽泳