昆明铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2019）云71行终73号上诉人（原审原告）安信信托股份有限公司。住所地上海市控江路1553号—1555号A座301室。统一社会信用代码91310000765596096G。法定代表人王少钦，该公司董事长。委托代理人杨斌，云南迪恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）石林彝族自治县自然资源局。住所地石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林大道小东山红绿灯口石林国土大楼。统一社会信用代码1153012601512505XT。法定代表人李一波，该局局长。委托代理人颜益明，建纬（昆明）律师事务所律师。原审第三人石林彝族自治县人民政府。住所地石林彝族自治县石林大道1号行政中心A区五楼。法定代表人普建勇，该县县长。委托代理人徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师。原审第三人昆明祢呈商贸有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区水晶俊园B幢1403号。统一社会信用代码91530103325291555A。法定代表人柳兰，该公司总经理。委托代理人梁子红，云南盛天律师事务所律师。原审第三人石林成安置业投资有限公司。住所地石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛南路195号。统一社会信用代码91530126555119910X。法定代表人李建辉，该公司董事长。委托代理人张理艳，该公司员工。上诉人安信信托股份有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人石林彝族自治县自然资源局（以下简称县自然资源局）、原审第三人石林彝族自治县人民政府（以下简称县政府）、原审第三人昆明祢呈商贸有限公司（以下简称祢呈公司）、原审第三人石林成安置业投资有限公司（以下简称成安公司）房屋行政管理行政登记一案，不服昆明铁路运输法院（2019）云7101行初67号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安信公司向一审法院起诉请求：撤销县政府向祢呈公司颁发的石林县房权证鹿阜镇字第××号《房屋所有权证》。一审法院认定事实：2013年9月27日，成安公司与安信公司签署编号为“AXXT〔2013〕DY〔161〕－DK－DY－01”《抵押合同》一份，约定成安公司以其合法持有的国有土地使用权，权证编号为〔石国用（2013）第002704号〕为云南茂禄装饰工程有限公司与安信公司所签订的《信托贷款合同》项下债务的履行提供抵押担保。后县自然资源局于2014年1月17日办理了上述国有土地使用权的抵押登记手续，安信公司取得了编号为“石他项（2014）第000017号”的他项权利证。2014年2月20日，安信公司以石国用（2013）第002704号国有土地使用权他项权利人的身份向石林彝族自治县房地产管理所出具书面说明：“根据石林成安置业投资有限公司的项目进展需要，我公司决定该土地在我公司抵押期间同意石林成安置业投资有限公司办理以上地块的商品房预售许可证，特恳请贵单位给予办理。”2014年3月10日，石林彝族自治县住房和城乡规划建设局颁发预许石建房字（2014002）号《商品房预售许可证明》，证明成安公司开发的石林鹿城（B区）2项目BS－2、BS－4至BS－8和B－2至B－6共11幢房屋符合商品房预售条件，准予预售。上述11幢房屋均建盖于石国用（2013）第002704号国有土地使用权证的土地之上。后安信公司对上述预售房屋的销售状况进行监控。2015年1月8日，成安公司与祢呈公司签订《商品房购销合同》，约定以2396016元的价格向成安公司购买BS－5幢4层401号商铺，上述合同于同日进行了登记备案。2015年2月2日，祢呈公司向成安公司支付购房款2396016元并向税务机关缴纳契税。经委托成安公司办理，2015年2月3日，县政府向祢呈公司颁发了石林县房权证鹿阜镇字第××号《房屋所有权证》，该权证中“土地状况”一栏为空白。安信公司对该颁证行为不服，于2019年5月27日提起本案诉讼。另查明，因不动产登记改革及机构职能调整，石林县范围内不动产登记职能统一由县自然资源局承继；原石林彝族自治县国土资源局现已更名为石林彝族自治县自然资源局。一审法院认为，公民、法人或者其他组织与行政行为的利害关系即其原告资格的认定，应当根据查明的案件事实并结合相关法律综合判断。本案中存在2013年9月安信公司与第三人成安公司签订《抵押合同》、2014年1月安信公司办理其为权利人的他项权证、2014年2月安信公司书面同意办理预售许可证、同年3月成安公司办理《商品房预售许可证明》、2015年1月成安公司与祢呈公司签订及履行《商品房购销合同》、2015年2月行政机关颁发祢呈公司为所有权人的石林县房权证鹿阜镇字第××号《房屋所有权证》的事实。安信公司的起诉并不符合相关法律规定中“与行政行为有利害关系”的情形，不具备本案原告主体资格。具体理由如下：一、安信公司以同意办理预售的书面说明方式对其登记在他项权证中的抵押权利进行了让渡处分。基于抵押权利人安信公司的书面同意，预许石建房字（2014002）号《商品房预售许可证明》的办理使第三人成安公司在石国用（2013）第002704号国有土地上建盖的地上附着物即商品房处于面向市场的合法销售状态，相关购房者基于商品房买卖合同关系所享有的权利必将对安信公司记载于他项权证的相应抵押权利形成限制、制约。安信公司的上述行为已构成对其基于他项权证享有的抵押权利的让渡处分。二、安信公司对本案房屋登记行为提起诉讼并认为登记行为侵犯其相应权益的主张缺乏事实依据。第三人祢呈公司基于《商品房购销合同》的签订与成安公司建立了商品房买卖合同关系，对合同约定的商品房所有权申请登记，取得相应《房屋所有权证》。安信公司在其金融贷款回款不能的情形下，针对一个建立在其同意预售并基于商品房买卖法律关系而产生的房屋登记行为提起诉讼并主张该行政行为对其权益造成了侵犯，缺乏事实依据。三、安信公司并不能从本案诉讼中获得其主张的诉讼利益，其相应的权益保障及纠纷处理不应通过本案诉讼的方式进行。本案安信公司诉争的房屋经过其同意预售，且第三人祢呈公司与成安公司建立商品房买卖合同关系并已实际履行，安信公司的权益保障不应通过本案诉讼的方式进行，其纠纷解决的指向应当为成安公司的违约行为而非涉案房屋所有权登记行为。综上，安信公司并不符合法律规定的“与行政行为有利害关系”情形，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定的起诉条件。据此，一审法院裁定驳回安信公司的起诉。案件受理费50元，退还安信公司。安信公司上诉请求：撤销（2019）云7101行初67号行政裁定，依法受理上诉人的起诉。事实和理由：1.上诉人并未对抵押权进行处分，让渡抵押权更是无从谈起。上诉人作为诉争房产证对应房产所在土地的抵押权人，设立抵押权时依法进行了登记，至今未解除抵押，抵押权合法有效存续至今。上诉人同意办理预售登记是实现债权的重要方式之一，但让渡抵押权是不存在的。2.本案所涉房产证办证依据的房产基础买卖关系虚假，买受人（产权证权利人）并未按照购房合同支付购房款项，导致上诉人的债权未能清偿，严重侵害了上诉人作为债权人的合法权益。上诉人作为抵押权人，依法属于房产证撤销诉讼中的利害关系人，有权提起撤销房产证的诉讼。3.被上诉人的违规办证行为侵害了包括上诉人在内所有债权人的利益。综上，上诉人与错误行政行为具有法律上的直接利害关系，一审法院关于上诉人不符合法律规定中“与行政行为有利害关系”的情形，不具备原告主体资格的认定错误。被上诉人县自然资源局答辩称：1.一审裁定认定事实、适用法律正确；2.上诉人与本案无利害关系，上诉人提起本案诉讼也已超过了法定的起诉期限，应当被依法驳回。原审第三人县政府述称：上诉人并非被诉行政行为的利害关系人和相对人，无诉讼主体资格，应当依法驳回上诉人的上诉。1.抵押土地上新增的建筑物不属于抵押财产，成安公司与购房人对涉案房屋的买卖转让不受抵押限制。上诉人安信公司与涉案房屋买卖转让及登记办理并无任何利害关系。2.不仅涉案房屋非抵押财产，而且安信公司已经明确同意成安公司办理商品房预售许可证，对相应土地使用权的抵押权已经进行了让渡处分；3.购房者基于商品房买卖合同的法律关系，有权对所购商品房办理所有权登记，安信公司与此无利害关系。4.安信公司金融借款合同纠纷已经在另案民事法律关系中处理，安信公司诉讼利益与本案并无关联；5.安信公司提起本案诉讼不具有原告的主体资格，不符合人民法院的受理范围；6.安信公司认为涉案商品房买卖关系虚假，应当通过民事诉讼解决，而不能通过提起撤销房屋登记的行政诉讼予以处理；7.涉案房产证办理未侵害债权人利益，安信公司请求撤销登记损害更多人的利益。原审第三人成安公司坚持其一审观点。原审第三人祢呈公司述称：本案被诉的具体行政行为未损害安信公司的抵押权和债权，安信公司与具体行政行为无利害关系。安信公司无证据证明我公司与成安公司的房屋买卖关系虚假。安信公司作为买卖合同上公章的实际控制人，已在合同上盖章，我公司与成安公司的买卖关系是经安信公司的同意。安信公司的起诉超过法律规定的起诉期限，请求二审法院驳回安信公司的上诉请求，维持一审裁定。经审查，本院认为一审法院认定县自然资源局为案涉国有土地使用权抵押登记机关的事实不当，应认定为原石林彝族自治县国土资源局。本院对一审采信的证据和认定的其他事实予以确认。二审另查明，成安公司与祢呈公司签订的《商品房购销合同》第十二条“关于产权登记的约定”条款中约定了办理产权登记的时间、条件等具体内容。成安公司的公章和商品房买卖合同登记备案的网签密钥一直由安信公司保管，本案《商品房购销合同》上成安公司的印章系用安信公司保管的成安公司公章所盖。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项的规定，公民、法人或者其他组织必须与被诉行政行为具有利害关系才具有提起行政诉讼的原告主体资格。首先，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：……（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的……”。根据本案一、二审查明的事实，安信公司对于成安公司办理房屋预售许可证是明确表示同意的，结合安信公司一直保管成安公司的公章及商品房买卖合同登记备案的网签密钥，可以判定成安公司与祢呈公司签订本案《商品房购销合同》，以及办理商品房买卖合同登记备案的行为均经过安信公司同意。根据“房地一体”的原则，商品房销售当然包括对房屋及房屋坐落土地的使用权一并出售，成安公司经安信公司同意后与祢呈公司签订《商品房购销合同》并对合同进行网签备案，符合《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产”的相关规定，安信公司同意上述行为则意味着其放弃了提出异议的权利。因此，安信公司的起诉不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形，法院依法不应当受理。其次，《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”本案中，安信公司对石国用（2013）第002704号土地使用权享有的抵押权，并不及于该土地上新增的建筑物〔包括本案所涉房屋在内的石林鹿城（B区）2项目〕。安信公司同意成安公司向祢呈公司销售涉案房屋及办理商品房买卖合同的网签登记备案，就是将房屋和土地使用权一并处分，目的是为了回款以实现其对土地的抵押权权益，但安信公司至今未能实现该部分土地抵押权权益，并不是行政机关颁发房屋所有权证所造成的，安信公司可以基于其与成安公司之间的民事法律关系，通过其他合法途径实现其合法权益。安信公司同意成安公司办理商品房预售许可证的行为，并不意味着安信公司对其享有的抵押权表示放弃或设限，一审法院关于安信公司同意办理商品房预售许可证的行为构成其对抵押权让渡处分的评判不当，本院予以纠正。据此，一审法院以安信公司的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定的起诉条件为由，作出驳回起诉的裁定结果正确。综上所述，安信公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，其上诉请求于法无据，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  杨云斌审判员  李 宴审判员  赵慧忠审判员  陈志杰审判员  王 佳二〇一九年十二月十六日法官助理韩华华书记员段然然