四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3559号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，系公司董事长。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 被告：代光楷，男，1979年7月19日出生，汉族，住四川省南溪县。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）与被告代光楷、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新美居公司的委托诉讼代理人汪涛、被告代光楷及其委托诉讼代理人李庆及第三人兴堰公司的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即将位于都江堰市兴堰丽景租赁商铺返还给原告；2、判令被告立即向原告支付租赁费81617.5元（费用计算至2019年7月30日止）；3、判令被告向原告支付从2019年8月1日起至腾退租赁物止期间的房屋使用费（37.2元／天）；4、判令被告向原告支付违约金10000元、律师代理费5000元；5、诉讼费用由被告支付。事实与理由：新美居公司与代光楷于2011年10月21日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将美安居装饰建材市场经营场地租赁给被告经营装饰装修材料类商品，合同有效期为38个月，即从2011年10月21起至2014年12月31日止，商铺计价面积为119.7平方米，租金单价为每平方米30元，租赁保证金5000元／户，双方对交款时间及违约金进行约定。2013年9月6日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，其中对优惠后的租金及杂费标准进行了约定，即2013年1月1日起，原租金单价30元／平方米／月优惠后为21元／平方米／月，杂费收取标准为5元／平方米／月。2018年2月28日，原、被告双方签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，原告将兴堰丽景经营地租赁给被告经营，租期36个月，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，双方确认的商铺总计价面积为48.5平方米，租金单价为23元／平方米／月，双方对违约金、律师代理费等费用进行了约定。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，从2013年7月1日起至租赁期限到期日止，代光楷未根据合同约定足额支付租金。合同期满后，代光楷继续租赁房屋至今，亦未支付房屋占有使用费。新美居公司催收费用未果后诉至本院。 代光楷辩称，1、原告主张的2013年7月1日至2014年6月30日的杂费，因原告未尽到广告宣传等义务，被告不予认可；2、从2014年7月1日起至2019年1月1日的租金标准，被告对原告主张的按三方协议单价23元/平米/月计算有异议，应按18元/平米/月标准计算；3、原告对2014年7月1日之后的杂费未在诉请和事实及理由中提出，被告不予认可；4、对原告陈述被告已付的租金及保证金共计33600元，被告没有异议；5、被告在承租原告出租的商铺期间，房屋出现漏雨问题，被告多次请求原告处理，但是原告要求被告垫付维修费，在以后的租金中抵扣。被告花费材料费、人工费等费用共计18038元，应当从欠付租金中扣除；6、原告认为被告违约，被告不予认可，原告作为本案第三人委托的承租人，对商家及第三人进行欺瞒，导致商家生意萧条，原告没有尽到出租方义务才导致原告欠付租金。故请求法院依法判决。 兴堰公司述称，1、2012年兴堰公司与装饰协会签订《商铺租用协议》，将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域商铺交由装饰协会统一推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场。由于装饰协会为社团法人，因此由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并按照协议收取租金、管理费等，这些事实兴堰公司予以肯定；2、2016年年底，新美居公司没有按照协议全额缴纳欠付租金，兴堰公司向新美居公司提起诉讼，要求新美居公司支付租金、解除商铺租用协议。该案经过一审、二审，法院判决新美居公司向兴堰公司支付截止时间为2018年2月18日租金8128066.61元，并驳回了兴堰公司的其他诉讼请求。判决生效后新美居公司没有全部履行缴纳租金的义务，兴堰公司已向法院申请了强制执行，因此，代光楷应缴拖欠新美居公司的租金必须支付给兴堰公司，或者依据生效判决向法院指定账户进行缴纳，以保证新美居公司履行生效判决确定的履行义务。 经审理查明：位于都江堰市兴堰丽景Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区、永丰教师楼临街商铺产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 原告新美居公司与被告代光楷于2011年10月21日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将美安居装饰建材市场经营场地租赁给被告经营装饰装修材料类商品，合同有效期为38个月，即从2011年10月21起至2014年12月31日止，商铺计价面积为119.7平方米，租金单价为每平方米30元，租赁保证金5000元/户，双方对交款时间及违约金进行约定。2013年9月6日，原被告签订《商铺租赁合同补充协议》，其中对优惠后的租金及杂费标准进行了约定，即2013年1月1日起，原租金单价30元/平方米/月优惠后为21元/平方米/月，杂费收取标准为5元/平方米/月。2018年2月28日，原、被告双方签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，原告将兴堰丽景经营地租赁给被告经营，租期36个月，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，双方确认的商铺总计价面积为48.5平方米，租金单价为23元/平方米/月，双方对违约金、律师代理费等费用进行了约定。新美居公司和代光楷分别在合同书上盖章并签字捺印。 2015年10月22日，被告向原告支付了10000元的费用（单据号8344695），2016年3月18日，被告向原告支付了10000元的费用（单据号7902304），2018年8月6日，被告付给第三人3600元（单据号8806640），2019年2月28日，被告支付给原告5000元（单据号8970999）。2015年4月27日，被告用5000元质保金抵扣应缴租金。以上被告已付费用共计33600元。 庭审中原告提交了被告向原告开具的申请书1份及欠条1张拟证明截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金等费用78809元。被告对该证据的金额有异议，对签名无异议。被告提交了《漏水维修清单》、收条、照片、《情况说明》（复印件）拟证明被告所承租的商铺漏水严重，其已实际支出维修费18000元。经查，被告提交的《漏水维修清单》系其单方制作的清单。被告提交的《收条》载明案外人周宁收到维修款18000元。被告提交的照片显示房屋内天花板和墙面有漏水痕迹。被告提交的《情况说明》上写有杨洪京于2013年9月5日签署的“同意减免房租4000元整”的字样。 上述事实，有新美居公司提交的原被告身份信息、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》、收据、申请书、欠条及被告提交的《漏水维修清单》、照片、《收条》等证据在案佐证。 本院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与代光楷签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》及《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于租金的问题。新美居公司按约向代光楷交付了房屋，代光楷应按约向新美居公司支付租金。根据被告向原告出具的申请书及欠条能够证明截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金等费用78809元。原、被告在2018年2月28日签订了协议约定：“从2018年1月1日起至2020年12月31日止，双方确认的商铺总计价面积为48.5平方米，租金单价为23元/平方米/月。故被告应当按照23元/月/平方米的标准向新美居公司支付自2019年1月1日至2019年7月30日期间的租金共计7808.50元（48.5平方米×23元/月/平方米×7个月）。”经庭审查明，被告于2019年2月28日向原告支付租金5000元，应当予以抵扣。因此，被告应向原告支付的租金为81617.50元（78809元＋7808.50元-5000元）。此外，被告应按照23元/平方米/月的标准，并以房屋面积48.5平方米为基数向原告支付自2019年8月1日起至被告实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。 庭审中被告提出房屋租金每月按18元/平方米计算的主张，与协议不符，本院对其主张不予支持。 关于房屋漏水的问题。被告主张案涉房屋存在漏水导致其已实际支出维修费共计18000元．此外，被告提交了《漏水维修清单》、《收条》、照片为证。经查，被告提交的《维修房屋清单》系其单方制作的清单，本院不予采信。被告提交的案外人周宁出具的《收条》，因周宁未出庭对上述证据的真实性予以核实，故本院认定上述证据不能单独作为认定案件事实的依据。此外，被告提交的《情况说明》及照片能够显示案涉房屋存在漏水情况，被告为此支出了材料费及人工费的事实。本院认为，被告要求在房租中抵扣的维修费用仅能限于房屋漏水对其造成的直接损失，不应包含其为店铺正常经营花费的装修费用。因此，本院综合被告提交的上述证据、案涉商铺漏水的情况酌情确定房屋漏水对被告所造成的直接损失为5000元。上述费用抵扣租金后，应向新美居公司支付的租金、杂费为76617.50元（81617.50元-5000元）。 关于违约金。因被告拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告提出原告主张的违约金10000元过高并要求予以调减。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据被告的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。原告主张律师费5000元，但未提供票据原件，本院不予采信。故对原告主张律师费5000元的请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告代光楷于本判决生效之日起三十日内归还原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司位于都江堰市美安居装饰建材市场经营场地。 二、被告代光楷于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司自2013年7月1日至2019年7月30日的房屋租金、杂费共计76617.50元；并以房屋面积48.5平方米为基数，按照23元/平方米/月的标准，向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2019年8月1日起至被告代光楷实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。 三、被告代光楷于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司违约金5000元。 四、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2316元，减半收取1158元，由被告代光楷承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 邓 红 二〇一九年十二月十九日 书记员 张小雅