江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初123号 原告：李诚，男，1974年7月27日生，汉族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：王平，内蒙古金翼律师事务所律师。 被告：海力控股集团有限公司，住所地：江西省南昌县。 法定代表人：卜海国，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王子健、肖文江，江西瀚中春律师事务所律师。 第三人：内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市。 法定代表人：刘永恩，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘玉补，系该公司员工。 原告李诚与被告海力控股集团有限公司（以下简称海力公司），第三人内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司（以下简称创隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李诚及其委托诉讼代理人王平，被告海力公司委托诉讼代理人王子健，第三人创隆公司委托诉讼代理人刘玉补到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李诚向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认位于四子王旗乌兰花镇统建东路的神舟国际广场主楼第五层（建筑面积2014.84平方米）房产中的521号房屋归原告所有；2、依法判决撤销（2018）赣01执27号执行裁定书；3、依法判决撤销（2018）赣01执27号协助执行通知书中对第三人创隆公司名下的位于四子王旗乌兰花镇统建东路的神舟国际广场主楼第五层（建筑面积2014.84平方米）房产中的521号房屋查封并立即停止执行该房屋；4、本案的案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月15日原告与第三人创隆公司签订了《商品房买卖合同》，购买第三人位于四子王旗乌兰花镇统建东路的神舟国际广场主楼第五层（建筑面积2014.84平方米）房产中的521号房屋（建筑面积59.26平方米），并支付了全款208298.9元。之后被告海力公司向法院申请执行，并由法院出具（2018）赣01执27号执行裁定书，原告向法院提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封、并中止对上述财产的执行。2019年1月21日，法院作出（2018）赣01执异143号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为：原告在购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已经依照合同支付全部价款并占有标的物。根据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，是第三人的经营状况原因未能及时协助原告办理网签手续，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。原告所购房屋系原告一生的积蓄购买，且被告作为平等债权人，为何通过查封可以取得优先权，有违法律的公平原则，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和《民事诉讼法》第119条的规定，向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告海力公司辩称：1、被答辩人要求确认案涉房屋归其所有没有依据。首先，被答辩人与第三人创隆公司签订及提供的《商品房买卖合同》并不必然合法有效，被答辩人主张其与第三人在2012年就签订了该合同，然而被答辩人自买卖合同签订至答辩人申请执行案涉房产前都从不曾主张过权利，反而是答辩人刚申请执行该房屋，被答辩人就开始主张权利。故而被答辩人主张《商品房买卖合同》真实合法违背常理，答辩人有充分理由怀疑被答辩人与第三人相互串通，目的是阻扰执行。其次，即使被答辩人与第三人之间存在该《商品房买卖合同》，也不影响涉案被执行房屋的所有权归属。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案被执行房屋在南昌市中院采取执行过程中仍是登记在第三人名下，房屋权属清晰明确，并不存在争议纠纷。被答辩人主张诉争房屋归其所有没有依据。2、被答辩人要求撤销对诉争房屋的执行措施并停止执行没有依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被答辩人诉争的房屋并不符合上述法律规定可以排除执行的条件。诉争房屋并非是居住用房，而是商铺，更何况被答辩人提供所谓的收款收据并不能证明其实际交付了款项。 第三人创隆公司述称，对原告诉请没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于原告与第三人创隆公司签订商品房买卖合同的事实：原告与第三人均提交了1份商品房买卖合同，证明原告与第三人于2012年4月15日签订了购房合同。被告海力公司对该合同的三性均有异议，认为根据《商品房买卖合同》第二十四条约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房管局申请登记备案，而本合同未备案登记，该合同第二条记载的“商品房预售许可证号2010010”与发证机关颁发的商品房预售许可证编号“（2011）房预销售证第021号”不一致，所有合同编号均为GF-2000-0171，非一份合同一个编号。另外，原告还提交了一份房屋楼盘的宣传册，证实原告系看了广告之后买的房子。海力公司对该证据的真实性不持异议，对证明目的有异议，认为该宣传单页和原告证明目的没有关联，该宣传单页明确注明案涉房产是作为四星级精装修酒店式公寓使用的，并非住宅。本院经审理查明以下事实：2018年1月15日，我院作出（2018）赣01执27号《执行裁定书》，裁定冻结创隆公司1700万元及利息或查封、扣押、冻结其相应价值的财产，2018年9月6日，我院作出《协助执行通知书》，查封创隆公司位于四子王旗乌兰花镇统建东路的神舟国际广场主楼第五层（建筑面积2014.84平方米）房产，查封期限三年（2018年9月6日—2021年9月5日）。原告与创隆公司于2012年4月15日签订了1份商品房买卖合同，该合同的编号为：GF-2000-0171，合同上载明的商品房预售许可证号为2010010。而根据创隆公司提交的商品房预销售许可证显示的预售许可证号为（2011）房预销售证第021号，与合同载明的不符。经查，与本案相关联的所有案件中案涉商品房买卖合同中商品房预售许可证号均为2010010，第三人在庭审中陈述是由于填写人误差导致。关于该商品房买卖合同编号与本案相关联的其他案件中案涉商品房买卖合同编号一致的问题，第三人创隆公司在庭审中陈述是由于商品房买卖合同都是统一从市场上购买所致。结合当事人的现有证据，对于原告与第三人签订商品房买卖合同的事实本院予以认可。在双方签订的商品房买卖合同中，双方约定买受人购买的商品房为第1幢521房，该商品房用途为商业，建筑面积共59.26平方米，单价为人民币每平方米3515元，总金额为人民币208299元，同时，该合同约定，出卖人应在2012年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，买受人的房屋仅作酒店使用。 2、关于原告支付购房款的事实。原告提交了1份收据，证明原告已经交付了全额购房款。海力公司对上述证据的三性均有异议。该收据是复印件，且该收据上注明此收据不得作为经营性业务收支结算凭证使用，该收据不能证明款项的实际交付。第三人创隆公司对上述证据无异议并提交了该收据原件，证明原告已经全额支付购房款，法院不能查封。海力公司对上述证据均有异议，认为该收据持有人应是由原告持有而不是第三人，现第三人向法庭出示该收据原件，进一步说明原告与第三人系恶意串通，规避执行。该收据加盖的并非财务专用章，不具备合法性。此外，原告还提供了户口簿复印件、结婚证复印件、中国银行及招商银行历史交易明细清单及电子账单、杨俊清身份证复印件、银行卡复印件及证明、中信银行刷卡回单、酒店公寓租赁合同和收据。证明李诚与张聪霞系夫妻关系，案涉购房款由以下几部分构成：李诚于2012年4月15日取现36000元，张聪霞于2012年4月14日取现31000元，张聪霞于2012年4月15日向北京创隆置业有限责任公司转款3979元、56000元，杨俊清于2012年4月15日向北京创隆置业有限责任公司转款19000元；另购房款中83319.56元系内蒙古金汇商场管理有限责任公司支付的租金。海力公司对李诚与张聪霞的夫妻关系没有异议，对银行交易流水的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该银行流水显示的取款时间内账户没有款项汇入，刷卡凭条没有银行业务章，凭条账户是否为原告所有无法判别，收款单位为北京创隆置业有限责任公司，与第三人内蒙古创隆没有关联。关于酒店公寓租赁合同和收据，真实性由法院核实，酒店公寓租赁合同显示案涉公寓用途为酒店经营使用，且承租人不得改变公寓用途，原告购买案涉公寓的目的是作为商业投资而并非居住使用。第三人对上述证据没有异议。同时，第三人提交一份说明，证明上述购房业主已经付清全额交付购房款。原告对上述证据没有异议，海力公司对该说明真实性关联性均有异议，该说明在性质上应该属于当事人陈述，对内容的真实性不作确认。该说明中显示的一次性返租五年，与租赁合同约定的期限10年，15年明显不一致。关于租赁合同当中租金的收取与支付与第三人收取购房款之间没有关联性。对于实际收取购房款还需要其他证据给予作证，仅有该说明不足以证实。本院认为，原告以现金方式交付案涉房屋的购房款，根据原告提供的银行交易流水显示，张聪霞虽于2012年4月14日在中国银行取现31000元，然在其提供的其尾号为7274中国银行信用卡账单中显示，该信用卡于2012年4月14日入账31000元，次日，该31000元连同另25000元共计56000元转给北京创隆置业有限责任公司，对原告主张的其取现31000用于支付房款的事实，本院不予确认。对2012年4月15日李诚取现的36000元，李诚虽提交了相应的取款凭证，但该凭证仅能体现取款的事实，对该款项是否实际给付创隆公司无法核实。对原告主张的其通过张聪霞与杨俊清向北京创隆置业有限责任公司转款的金额，原告虽提交了相应的转款凭证，但该凭证显示的收款人北京创隆置业有限责任公司与本案第三人创隆公司并非同一主体，在杨俊清及北京创隆置业有限责任公司未到庭说明该款项性质及其与本案原告、第三人关系时，上述款项尚无法证实系原告支付的购房款。 3、关于案涉房屋未办理过户登记是谁的过错所致的事实：原告提交了鄂尔多斯市公安局东胜区分局协助查封通知书，证明原告所购房屋由于开发商即第三人涉嫌非法吸收社会公众存款罪，法定代表人任刘明圃涉嫌犯罪，2013年11月26日被鄂尔多斯市公安局东胜区分局查封，导致所购房屋未能网签；同时还提交了第三人出具的一份说明以及预售许可证，证明未能网签系第三人过错导致，原告无过错。原告购买该房屋时开发商手续齐全，原告并无过错。被告海力公司对上述证据的三性均有异议，认为鄂尔多斯市公安局东胜区分局协助查封通知书是影印件并非原件，对真实性无法确定，该查封通知书上面注明的房号与案涉房产的房号不一致，具体查封通知书中的房产包括哪些并未明确，查封时间与商品房网签时间相隔一年，原告存在怠于行使权利的过错。对第三人出具的说明，海力公司认为属于当事人陈述，且该说明中所陈述的办理网签员工不具备预售员资质、员工罢工等陈述均系为转移财产躲避执行的借口。对预售许可证，海力公司对其三性均有异议，该许可证为复印件对真实性不能确定，仅仅凭借该许可证不能证明其证明目的。第三人创隆公司对上述证据没有异议。本院认为，因案涉房产并未完工交付，案涉买卖合同亦未备案登记，因此案涉房屋不具备过户登记的前提条件，未办理过户登记不能认定是购买人的过错。 本院认为，根据原被告的诉辩主张，本案争议焦点主要为：原告李诚对于本院查封的位于四子王旗乌兰花镇统建东路的神舟国际广场主楼第五层（建筑面积2014.84平方米）房产中的521号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。现阐述如下： 一、原告与第三人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房产的最早查封时间是2018年，而原告与创隆公司签订商品房买卖合同的落款时间是2012年，发生在人民法院查封之前，该商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。对于海力公司所称案涉《商品房买卖合同》编号一致均为GF-2000-0171以及合同中记载的商品房预售许可证号与发证机关颁发的商品房预销售许可证编号不一致的问题，第三人当庭表示合同编号一致的问题是由于合同是统一从市场上买入所致，合同中预售许可证号与发证机关颁发的商品房预销售许可证编号不一致是由于手误所致。经查，与本案相关联的所有案件中《商品房买卖合同》均为GF-2000-0171，《商品房买卖合同》载明的商品房预售许可证号均为2010010。结合现有证据以及当事人的当庭陈述，本院有理由相信案涉《商品房买卖合同》是原告与第三人真实的意思表示，即使订立过程中存在瑕疵，也不应影响该合同的效力。 二、原告所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。海力公司主张案涉房屋系酒店，并非用于居住的房屋。对此，本院认为，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，该商品房用途为商业，买受人的房屋仅作酒店使用，原告在庭审中亦明确购买该房产系用于投资，即该房屋并非普通住宅。在执行程序中，赋予买受人对购买的房屋享有排除另案执行效力系对基于买房人生存权的维护，该物权期待权应仅及于个人消费者的居住权，本案所涉房产系酒店式公寓，有居住功能，应视为用于居住的房屋，但本案原告在庭审中明确其名下有其他用于居住的房屋，原告不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。 三、关于原告是否已支付房屋价款的问题。原告主张其已全额支付购房款，并提供结婚证复印件、中国银行及招商银行历史交易明细清单及电子账单、杨俊清身份证复印件、银行卡复印件及证明、中信银行刷卡回单、酒店公寓租赁合同和收据等予以佐证。根据原告提供的银行交易流水显示，张聪霞虽于2012年4月14日在中国银行取现31000元，然在其提供的其尾号为7274中国银行信用卡账单中显示，该信用卡于2012年4月14日入账31000元，次日，该31000元连同另25000元共计56000元转给北京创隆置业有限责任公司，对原告主张的其取现31000用于支付房款的事实，本院不予确认。对2012年4月15日李诚取现的36000元，李诚虽提交了相应的取款凭证，但该凭证仅能体现取款的事实，对该款项是否实际给付创隆公司无法核实。对原告主张的其通过张聪霞与杨俊清向北京创隆置业有限责任公司转款的金额，原告虽提交了相应的转款凭证，但该凭证显示的收款人北京创隆置业有限责任公司与本案第三人创隆公司并非同一主体，在杨俊清及北京创隆置业有限责任公司未到庭说明该款项性质及其与本案原告、第三人关系时，上述款项尚无法证实系原告支付的购房款。对租金的给付收据，经比对两张同一天（2012年4月15日）出具的收据，金额为208298.9元的收据中的收款人是李丽霞，而金额为83319.56元的收据中的交款人也是李丽霞。可以说明酒店租赁方内蒙古金汇商场管理有限责任公司与本案第三人创隆公司关系密切，人员混同，收据所反映内容的真实性存疑。租金的收据显示系2012年4月15日出具，而此时该房屋尚未交付，同时《酒店公寓租赁合同》约定的租赁期起始时间为2013年7月18日，在房屋尚未交付且租赁期尚未开始，即由内蒙古金汇商场管理有限责任公司给付原告五年租金共计83319.56元，不合常理。现原告以内蒙古金汇商场管理有限责任公司出具的收据载明的给付原告租金83319.56元系购房款，没有事实依据，本院不予支持。综上，原告提供的证据无法证明其已支付全部价款或已支付的价款已经超过合同约定总价款的百分之五十。 四、原告是否已在人民法院查封前合法占有该不动产。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》虽约定，第三人创隆公司应于2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但至本案起诉时，该合同尚未办理网签备案，该房产亦未完工，尚未交付，原告尚无法行使其管理权及支配权，原告尚未占有该不动产。 综上，原告的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，故对于原告诉请排除强制执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告李诚的诉讼请求。 案件受理费4425元，由原告李诚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 欧阳晓明 审 判 员 王 晶 晶 二〇一九年十二月十八日 法官助理 汪  灏 书 记 员 黄  莎