贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3897号原告：熊剑斌，男，汉族，1975年10月6日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告：谢淑兰，女，汉族，1975年9月23日生，住址同上。委托诉讼代理人：熊剑斌，男，汉族，1975年10月6日生，住址同上，系谢淑兰丈夫。代理权限为特别授权代理。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区火炬大道高新路80号，统一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人：董大伦，男，汉族，1964年3月22日生，户籍所在地上海市黄浦区。该公司董事长。委托诉讼代理人：冯劲，男，汉族，1973年5月21日出生，住贵州省贵阳市南明区。系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吕金花，女，汉族，1986年4月12日生，住贵州省贵阳市乌当区。系该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告谢淑兰、熊剑斌与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊剑斌，被告臣功房开公司的委托代理人冯劲、吕金花到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告谢淑兰、熊剑斌诉称：原告是臣功新天地2栋2单元1601号的业主，从2012年5月5日入住以来，只要一下雨，厨房阳台玻璃外墙就会大量漏水，当时就向物业管理公司进行了反馈，物业管理公司协同房开公司人员及承建单位维修人员到现场进行了勘查，判定因外墙封胶，及玻璃外墙铝合金接口不合格造成的漏水，并拟定了维修方案，因各种原因却一直拖延至今都未来履行修缮义务。后来，又陆续发现主卧飘窗阳台外墙渗水，导致主卧木地板大面积变形、内墙发生过龟（jun）裂；客厅阳台从17楼漏水下来等问题，都及时多次向物业管理单位进行了反馈。为了维护自身权益，督促房开、物业公司履行修缮义务，原告于2015年5月13日把上述情况以书面、一式二份的方式提交给了物业管理公司签收存档，在提交的书面材料中，提出了责任单位履行修缮义务，并赔偿损失，在修缮义务未履行前，原告将停止缴纳物业服务费，直至修缮义务履行结束后再行缴纳物业服务费，欠交部分不予补交。2017年7月，经物业公司组织协调，物业廖总经理、房开董总与原告三方在物业办公室进行了三方协商，房开董总提出：原告欠交物业服务费物业公司不再追缴，欠交物业服务费由房开负责向承建施工单位索赔，原告向物业公司反馈的问题由物业公司负责修缮，修缮完成后，原告履行缴纳物业服务费的义务。以房开提出的方案为准，三方以此达成口头协议。在达成上述协议后，物业公司以房开公司未将索赔款转入物业公司为由，不履行修缮义务。万般无奈之下，原告不得不花费300元外聘临时工对主卧飘窗外墙进行修缮，花费1280元对主卧地板也重新进行了铺装。客厅阳台顶层渗水问题也由于17楼业主在2017年下半年装修时，选择封阳台而得到解决，但厨房玻璃外墙涉及楼上几家业主，而且需要专业人员才能实施修缮，所以至今未能修缮，直至今日，仍然逢雨必漏。由于被告对交付给原告的房屋，在质保期内产生的质量问题，不履行合同中规定的修缮义务，在2017年7月达成房开、物业、原告三方协议后，也不履行自己的义务。原告入住8年来，给原告及家人的生活带来极大的困扰和精神伤害，也造成原告在与臣功物业管理有限公司签订的“物业管理协议”中违约，被迫向物业公司支付了根据三方协议应由被告支付的应索赔款10303.40元，同时造成了1509元的违约金损失，给原告造成了经济损失。原告为了维护自己的合法权益，遂诉至法院请求：1.判令被告将应索赔款10303.40元赔付给原告；2.判令被告赔偿原告经济损失1509元；3.判令被告补偿原告精神损失费1580元；4.判令被告履行修缮厨房玻璃外墙渗水及主卧飘窗内墙下部因渗水龟裂的义务；5.判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：原告要求被告支付应索赔款及经济损失没有事实及法律依据。1、被告向原告交付的房屋经验收合格，原告验收时并未提到厨房阳台玻璃漏水、主卧飘窗漏水和客厅阳台漏水情况。2、原告在装修房屋时擅自将厨房原设计阳台改装为封闭的玻璃房，玻璃房顶部的玻璃与原有门窗的接口处的铝合金接口不合格，导致在下偏风雨的时候漏水下来，与被告无关。3、被告在2019年7月收到原告阳台玻璃漏水通知时安排工作人员到其家中进行了查看，因原告于2010年11月20日收房，门窗漏水的保修期是一年，当时已经告知其应自行承担维修费用。4、对于原告提出其于2015年5月13日将房屋漏水情况以书面形式告知物业管理公司的情况，被告并不知情，其提到的口头三方协议也不属实。5、原告要求精神损失费没有事实及法律依据。6、原告向物业公司支付物业服务费和违约金是基于双方的《物业服务合同》的约定，与被告无关。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2009年9月3日，原告谢淑兰、熊剑斌作为买受人与被告荣达房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0218），合同约定被告荣达房开公司把位于贵阳市××区火炬大道××功·××天地住宅小区××楼××单元××的房屋一套出售给原告。合同第十六条保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保险责任。”《商品住宅质量保证书》对住宅质量保修说明：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限5年；门窗翘裂、五金件损坏保修期限1年。2010年11月20日，原告熊剑斌在物业服务公司工程部的陪同下收楼验收，提出三个问题：“1、防盗门边框有撬痕损坏；2、防盗门变形，使门与门框由干涉，损伤漆面；3、厨房水管漏水。”后收了房。2015年5月13日，原告熊剑斌以书面的方式将入住以来遇到的情况提交给了物业管理公司签收存档，其中提到从2012年5月入住来，就发现厨房阳台玻璃幕墙大量漏水，还反映了以下问题：1、主卧阳台飘窗漏水，导致主卧木地板大面积的变形，同时内墙发生龟裂；2、客厅阳台从17楼漏水下来；3、主卧卫生间从17楼下水道漏水下来。并提出要求物业公司尽快解决上述四处漏水问题，并对造成的损失予以赔偿，在修缮义务未履行前，原告将停止缴纳物业服务费，直至修缮义务履行结束后再行缴纳物业服务费，欠交部分不予补交。因原告谢淑兰、熊剑斌拒绝缴纳物业服务费，贵阳臣功物业管理有限公司将其诉至本院，请求谢淑兰、熊剑斌缴纳物管费并支付违约金。2019年2月13日，本院以（2019）黔0112民初140号民事判决书判决谢淑兰、熊剑斌向贵阳臣功物业管理有限公司缴纳物业服务费8158.4元并分段支付违约金。谢淑兰、熊剑斌不服一审判决上诉至贵阳市中级人民法院。2019年6月10日，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01民终2627号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月23日，原告谢淑兰、熊剑斌分两次缴纳了欠交的物业服务费8158.4元和2145元，并支付了违约金1509元。另查明，原告谢淑兰、熊剑斌所购房屋的厨房外面原系一个露天阳台，厨房与露天阳台间用一个联通楼上的玻璃门窗隔开，原告谢淑兰、熊剑斌在装修房屋时将露天阳台用玻璃全封闭了。因原玻璃门窗的封闭胶条密闭性不好，导致下雨时有水从缝隙里漏下。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、物业服务费收据、发票、《问题反映书》、民事审判笔录、民事判决书、照片，被告提交的收楼登记表、业主资料登记表、《商品住宅质量保证书》、照片等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告诉请被告承担其物业服务费用及因迟延缴纳产生的违约费用，其依据是原告与被告及案外人物业管理公司有三方协议，对此三方协议被告不予认可，原告也未能提交相应的证据予以证实，仅凭原告单方的自述不能证明此事，故本院不予采信，原告的该两项诉请，本院不予支持；对于原告提出判令被告补偿原告精神损失费1580元，其依据是主卧飘窗阳台外墙渗水，导致主卧木地板大面积变形、内墙发生过龟（jun）裂，原告不得不花费300元外聘临时工对主卧飘窗外墙进行修缮，花费1280元对主卧地板也重新进行了铺装，故诉请被告承担该费用，因原告未提交相应证据予以证实，本院不予支持。对于原告诉请的第四项，要求判令被告履行修缮厨房玻璃外墙渗水及主卧飘窗内墙下部因渗水龟裂的义务,经查,厨房与露天阳台间系用一个联通楼上的玻璃门窗隔开，现漏水部位系玻璃门窗的封闭胶条密闭性不好所导致，根据双方合同的约定，门窗的保修时间为一年，被告未能提交证据证实其在保修期内向被告提出，至于主卧飘窗内墙下部龟裂的问题，外墙渗水的保修期是5年，但原告亦没有提出相应证据证实其在保修期内向被告提出过，故对于该项诉请，本院亦不能支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告谢淑兰、熊剑斌的全部诉讼请求。案件受理费135元，由原告谢淑兰、熊剑斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员 陈 琛二〇一九年十二月九日书记员 杨承志