贵州省从江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2633民初1001号 原告：张老梅，女，1954年2月8日出生，汉族，无文化，农民，住所贵州省从江县。 原告：孙运龙，男，1974年3月12日出生，苗族，大学文化，贵州省黎平县政务中心职工，住所贵州省黎平县。 原告：孙青龙，男，1978年1月19日出生，汉族，高中文化，农民，住所贵州省从江县。 三原告共同委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所专职律师。 被告：孙朝付，男，1956年7月15日，汉族，小学文化，农民，住所贵州省从江县。 被告：孙朝毅，男，1954年8月12日出生，苗族，大专文化，贵州省从江县民政局退休干部，住所贵州省从江县。 原告张老梅、孙运龙、孙青龙（以下简称三原告）与被告孙朝付、孙朝毅确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。上述诉讼参与人除原告张老梅、孙青龙未到庭外，其余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出的诉讼请求：1.依法判决被告孙朝付作出的《承诺书》无效；2.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：事实与理由：原告张老梅与被告孙朝付系夫妻关系，孙运龙、孙青龙系张老梅与被告孙朝付的子女，原、被告于2001年共同购买位于从江××××镇土地(从土国用（2003）字第××号)。自2001年至2010年期间，两家共同修建七层房屋，房屋产权登记在被告孙朝毅名下，房产证号：丙妹镇字第××号。2016年6月5日，原、被告达成《房屋所有权、土地使用权分割协议》（以下简称协议），《协议》约定：房屋宅基地使用权与房屋所有权，实际上双方各占一半，房屋所有权属于两家庭共同所有，双方家庭成员在协议上进行签字确认。2018年3月27日，被告孙朝付在原告不知情、不同意的情况下，单方面将家庭共有房屋以“承诺书”形式出售给被告孙朝毅，原告对于该处分行为拒绝予以追认，被告孙朝毅至今未支付房屋款的行为不构成善意取得，双方之间的承诺买卖行为无效，依法应当予以撤销。综上所述，原告属于合法有效地占有、使用争议房屋，该房屋所有权属于原告家庭共有财产，未经权利所有人一致同意，任何单方面处分行为无效。被告孙朝毅未支付任何购房款，不符合善意取得构成要件。因此，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，恳请贵院依法查明事实与真相，维护原告的合法权益。 被告孙朝付辩称，该承诺书是孙朝毅和从江县人民法院韩玉忠说好在先，然后逼我签字的，我也没有什么文化，我来法院是交材料的，并不是来处理事情的，他们逼我多了我就签字了。 被告孙朝毅辩称，当时是该房子被信用社没收了，按照现在的房价折合价款后，我和孙朝付来对房子进行分配，再向信用社还款。我们是这样商量的，孙朝付也是同意了才签字的，我们并没有逼迫他。 三原告围绕诉讼请求提供了如下证据：1.证明，证明原告张老梅与被告孙朝付属于事实婚姻关系，房屋所有权分割协议上也有原告张老梅签字确认，房屋所有权应属于包括原告在内的家庭共有。2.《协议》，证明争议房屋属于原、被告两个家庭共同所有，被告孙朝付单方面处分行为无效，被告孙朝毅未支付购房款的行为不构成善意取得。3.承诺书，证明2018年3月27日，被告孙朝付在原告不知情、不同意的情况下，单方面将家庭共有房屋以“承诺书”形式出售给被告孙朝毅，原告对于该处分行为拒绝予以追认，被告孙朝毅至今未支付房屋款的行为不构成善意取得，双方之间的承诺买卖行为无效，依法应予以撤销。经被告质证，二被告对原告的三组证据真实性均无异议，本院对真实性予以确认，证据1只能够证明张老梅和孙朝付是事实婚姻关系，但该证明不能证明房屋属于夫妻共同财产的事实，对此证明目的不予采纳；证据2，对争议房屋属于原、被告两个家庭共同所有的事实予以确认，对于证明被告孙朝付单方面处分行为无效，被告孙朝毅未支付购房款的行为不构成善意取得的证明目的，结合证《协议》第三条孙银康以该房屋向贵州从江农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）抵押贷款280万元，孙青龙从该贷款中肢解70万元归自己使用，并写有借条，各自承担各自的本息与违约责任,《协议》的第六条农商行也持有该协议。以及“承诺书”的内容，孙朝毅已经履行了孙朝付儿子孙青龙在孙银康名下的贷款本息954670元，说明孙青龙是知晓“承诺书”的，因此，原告的此证明目的不成立，本院不予采信，对证据3的证明目的亦不予采信。 本院依职权调取的证据：（2018）黔2633执17号案件卷内部分材料（强制执行申请书、（2017）黔2633民初280号民事调解书、估价结果报告、执行笔录、以物抵债协议、（2018）黔2633执17号执行裁定书），证明孙朝毅一家与农商行达成调解协议，后农商行申请执行。执行案件中孙朝毅一家人与农商行达成了用本案涉案房屋对尚欠农商行的债务进行以物抵债的协议，孙朝毅一家人将本案涉案房屋用以抵债的事实。经质证，三原告对上述证据三性及证明目的无异议。但认为孙朝毅一家单方面对房屋的处分行为损害了孙朝付家庭的权益，而且原告方还认为以物抵债损害了孙朝付家庭全体成员的合法权益，房屋的价值远远高于抵债价值，所以该裁定应当予以撤销，双方协议无效。被告孙朝毅无异议。被告孙朝付对三性均不予认可，认为调解书、执行裁定书、以物抵债协议损害了孙朝付家庭全体利益，应当重新进行再审。首先，以物抵债协议书处分的是房屋，而该房屋属于被告孙朝毅与孙朝付两个家庭共同所有，被告孙朝毅无权单方面进行处分；其次，房屋价值远远超过被告孙朝毅抵押价值，2013年，房屋1-5层在进行抵押贷款时评估价值为450元，2018年，房屋1-7层仅以357万元抵债，房屋在未经过合法评估的情况下进行抵债调解不仅贬损房屋价值、更严重侵害了孙朝付家庭合法权益；最后，该房屋抵押给农商行仅为1-5层，加盖的两层并不在抵押范围之内，调解内容明显损害第三方孙朝付的合法权益。本院认为，被告孙朝付在签“承诺书”时就对孙朝毅一家与农商行之间的调解、执行情况清楚，其异议理由不充分，本院不予采纳。 经审理查明，对本案的事实作如下认定： 一、《房屋所有权、土地使用权分割协议》主要内容 孙朝毅（甲方）与孙朝付（乙方）两家于2016年6月5日签订《房屋所有权、土地使用权分割协议》主要内容约定如下： 1.2001年4月份，被告孙朝付、孙朝毅二人在相邻处各买得100平方米（共200平方米）宅基地；购买款：孙朝毅62500元，孙朝付63250元（比孙朝毅多750元），共计125000元（实际12570元）。由孙朝毅统一办理土地使用权登记，国有土地使用权证号为从土国用（2003）字第××号。 2.2001年至2010年二被告共同出资485000元在所购买的土地上修建砖混结构房屋一栋，街道门牌号数为从江××××镇江东南路42号。加上土地购置费125000元，两项共计610000元，双方各分担305000元。 3.该房屋居住、使用情况：2015年7月，经二被告共同协商，对该房屋的居住使用及分割如下：（1）街道下面的(西面)的半层(第1层)及3、4、5层为孙朝毅所有。（2）当街大门面及6、7层为孙朝付所有。（3）当街小门面(靠北)作为通道是两家共有，由于通行而形成的相邻通道利用关系，双方均不得自行改变其功能。 4.房屋所有权、土地使用权抵押贷款情况：2013年10月31日，孙朝毅儿子孙银康以现有房屋（即本案诉争房屋）所有权质押，向农商行贷款2800000元(大写：贰佰捌拾万元整)。2013年11月22日，孙朝付儿子孙青龙从该280万元贷款中肢解出70万元归自己使用，当时写有借条。甲方持有贷款资金210万元，乙方持有贷款资金70万元，甲乙双方各自偿还所持部分贷款利息、本金。贷款发生违约导致房屋所有权发生转移，责任方赔偿另一方损失即房屋市值的50%。如因贷款发生违约导致房屋所有权、土地使用权拍卖，非违约方在同等价格下有优先购买权。 5.该协议一式四份，甲方、乙方各执一份，农商行一份，房管部门存档一份备案。 6.房屋建成后以孙朝毅个人名义办理了产权证书（从政房产权字第00003079号）。 7.该协议落款处甲方有孙朝毅、王大妹、孙银康，乙方有孙朝付、张老梅、孙运龙、孙青龙签字。 二、贷款情况 1.2013年10月30日、2013年11月1日、2016年6月24日，孙朝毅之子孙银康三次向农商行贷款300万元，孙朝毅全家（孙朝毅、王大妹、孙银康及孙艳）四人以该房屋作为该300万元贷款的抵押物进行抵押并办理了抵押登记手续。期间，孙朝付之子孙青龙于2013年10月31日，也就是孙银康第一笔贷款80万元中借走70万元，双方在《协议》第三条中明确约定孙银康以现有房屋所有权质押，向农商行贷款280万元。孙青龙从280万元贷款中肢解出70万元归自己使用，自己对70万元本息及违约情况负责，《协议》第六条也有写明。 2.因该300万元贷款逾期未归还，农商行于2017年4月11日起诉孙银康一家4人，经本院组织调解并于2017年5月26日作出（2017）黔2633民初280号调解书，孙银康4人自愿于2017年10月1日前还清所欠贷款本息，后孙银康4人无力偿还，孙青龙也未偿还其借走的70万元本息，农商行于2017年10月13日向本院申请执行。 四、贷款案件的执行情况 本院依法执行过程中，孙银康一家4人同意以物抵债，在本院的组织下，孙银康一家4人于2018年3月22日与农商行达成了以物抵债的协议，即该栋楼房给农商行所有，抵销贷款本息及诉讼执行费用。孙朝付以房屋共有人（占50%份额）于2018年3月27日签署“承诺书”。以50%房地产份额作价190万元转让给孙朝毅，扣除其儿子孙青龙借孙银康70万元贷款本息956470元后由孙朝毅一次性补孙朝付943035元。承诺书一式三份，双方各执一份，一份归从江县人民法院存档。 五、产生诉讼情况 后法院在执行腾房（移交房屋）过程中，孙青龙等三原告以该房屋50%份额系三原告与孙朝付家庭成员共同所有，孙朝付作出转让房屋时三原告不知情、不同意，承诺书不发生法律效力为由提起本案诉讼。 六、本案的其他事实 孙朝付与孙朝毅系亲兄弟。孙朝付与张老梅系事实婚姻夫妻关系，共生育有孙运龙、孙青龙、孙运香三个子女。孙朝付与张老梅在停洞镇××村生活；孙运龙自1997年就去黎平生活了，于2007年结婚，婚后也是在黎平生活至今；孙运香2009年结婚的，在2005年大学毕业后去广东打工就嫁到广东定居，孙青龙于2011年结婚，婚前婚后都在从江生活，目前在榕江生活已有两三年。孙朝毅与王大妹系夫妻关系，孙银康、孙艳系其子女。庭审中，孙朝付自称修建房屋时孙青龙和孙运龙各自出了一万多元，但未能举证证明。 本院认为，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。理由如下：1.孙银康在2013年贷款时以诉争房屋进行抵押，原告孙青龙知道已经抵押情况（见《协议书》第三条）并从300万元中借走70万元，承诺对70万元的本息及违约情况负责；2.2018年3月27日，孙朝付作出承诺时，愿意偿还贷款70万元本息956470元，视为孙朝付知道也同意以房抵押贷款或予以追认；3.原告孙运龙于1997年就去黎平生活工作至今，也独自立户成家，无证据证明其对诉争房屋享有所有权；4.诉争涉案房产只有孙朝毅一个人名字，其子孙银康以该房屋抵押时，债权人农商行尽到了审查义务，抵押行为有效，且在第一笔贷款第二天（即2013年10月31日）孙青龙等就已经知道抵押情况并从贷款中肢解70万元，足见后来债权人主张权利的诉讼、执行，以物抵债的行为合法有效，原告也是知情的；5.“承诺书”系孙朝付自愿签字且对整个事情的来龙去脉十分清楚，孙朝毅有理由相信其亲兄弟的承诺能代表其家人，且孙朝毅已承担孙青龙贷款本息956470元，并非原告所称的“未支付任何房款”，属于善意取得。至于孙朝毅如果确实尚欠孙朝付的另一半房款943530元未支付，可以另行解决。综上所述，三原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回张老梅、孙运龙、孙青龙的诉讼请求。 案件受理费60元，减半收取30元，由张老梅、孙运龙、孙青龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  陆胜红 二〇一九年十二月十九日 法官助理杨珊 书记员梁兴礼