湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2909号上诉人（原审被告）：衡阳自来水有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区黄白路271号。法定代表人：郑湘山，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐书香，湖南莫彬彬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市通达物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区湘江北路40号。法定代表人：王小红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马勇，湖南天戈律师事务所律师。原审第三人：衡阳市金坤房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区中山北路213号。法定代表人：尹清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，广东赛格律师事务所律师。上诉人衡阳自来水有限公司（以下简称自来水公司）因与被上诉人衡阳通达物业管理有限公司（以下简称通达公司）、原审第三人衡阳市金坤房地产开发有限公司（以下简称金坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。自来水公司上诉请求：1、依法撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初587号民事判决并改判驳回被上诉人的诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，被上诉人并没有依照《前期物业管理服务合同》为上诉人提供服务，原审判决仅依据《前期物业管理服务合同》认定被上诉人向上诉人提供了物业服务，证据不足，且原审法院认定上诉人与原审第三人为共同建设方亦属于事实认定错误；2、原审判决适用法律错误，被上诉人未履行合同义务，上诉人有权拒绝履行支付物业费的合同义务；3、本案被上诉人主张权利时已超过诉讼时效。被上诉人通达公司、原审第三人金坤公司均未予书面答辩。通达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告给付拖欠的物业管理费762484元、违约金114770元（上述两项暂计至2019年4月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告通达公司为依法注册从事物业管理的有限责任公司；第三人金坤公司是一家房地产开发公司。2008年3月，第三人与被告自来水公司合作，作为共同建设单位开发建设坐落于衡阳市石鼓区地段的供水大厦项目。2011年4月1日，第三人金坤公司与原告通达公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：第三人选聘原告对“碧水阳光”即供水大厦提供前期物业管理服务。其中，物业管理费由原告向业主或物业使用人按照住宅1.2元㎡／月，商铺2.4元㎡／月的标准收取。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理费，则从欠交之日起，每日按每月应交费用的5‰向原告支付违约金。2011年4月20日，第三人金坤公司通过登报告知业主“供水大厦”已于2011年5月1日开始交房。原告通达公司当即入住“碧水阳光”小区，按约为该小区提供了物业管理服务。2013年8月，“碧水阳光”小区（供水大厦）成立业主委员会，该业主委员会于2013年10月与原告签订了《物业服务合同》，约定物业管理费按住宅1.2元㎡／月，商铺2.4元㎡／月的标准收取。另查明，案涉物业石鼓区湘江北路40号供水大厦201室（商服，建筑面积1091.02㎡）、301室（商服，建筑面积1110.03㎡）、401室（商服，建筑面积1108.34㎡）属于被告自来水公司所有。被告自2011年5月1日起，一直未缴纳该物业的物业管理费用。2019年4月8日，原告通达公司催收无果后，向被告发《物业管理费催缴通知书》，要求被告在收到通知书后三个工作日内交清拖欠的物业管理费。一审法院认为，原告通达公司与第三人金坤公司签订的《前期物业管理服务合同》以及原告与业主委员会签订的《物业服务合同》，对物业管理事项、服务费用、权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行的约定，未违反法律的规定，具有法律效力。原告提供了物业管理服务，且收费项目和标准未违反法律、法规的规定。被告作为案涉物业的共同建设单位且系案涉物业的所有权人，应当按约定及时足额缴纳物业管理费用，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费符合法律规定，一审法院予以支持。被告应当向原告支付从2015年5月1日起至2019年4月30日所拖欠的物业管理费，明细如下：①201房：1091.02㎡×2.4元/㎡/月×96月﹦251371元；②301房：1110.03㎡×2.4元/㎡/月×96月﹦255751元；③401房：1108.34㎡×2.4元/㎡/月×96月﹦255362元；以上物业管理费共计762484元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，则从欠交之日起，每日应按每月应交费用的5‰支付违约金，故原告诉求被告按约支付违约金114770元，一审法院予以支持。被告辩称其未收房，案涉物业不具备收房条件的意见，一审法院认为，案涉物业已登记至被告名下，故对于被告的该意见，一审法院不予采信；被告辩称不知道原告公司的存在，原告没有提供相应的任何服务的意见，与查明的事实不符，一审法院不予采信；被告另辩称原告长达九年未主张权利，已超过诉讼时效，一审法院认为，原告持续为被告提供服务至今且原告提供的证据可以证实原告亦持续向被告主张了权利，故对于被告的该辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第四十一条规定，判决：一、被告衡阳自来水有限公司在本判决生效后五日内向原告衡阳市通达物业管理有限公司给付截至2019年4月30日已产生的物业服务费762484元；二、被告衡阳自来水有限公司在本判决生效后五日内向原告衡阳市通达物业管理有限公司给付截至2019年4月30日已产生的违约金114770元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6286元，由被告衡阳自来水有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。其中上诉人自来水公司提交了一份证据：证据一《供水大厦》项目联合开发房地产合同书。原审第三人金坤公司提交了三份证据：证据一报警案件登记表、证据二赵红伟和邹民在公安机关所作询问笔录、证据三议案及股东大会决定。被上诉人通达公司认为证据一不属二审新证据，对该证据的三性及证明目的均有异议。原审第三人金坤公司对证据一的真实性、合法性、关联性均认可，只是对证明目的不认可。对于原审第三人提交的证据一、二、三，上诉人均予以认可，被上诉人则对证据的三性及证明目的均提出异议。本院认证如下：对于上述四份证据的客观真实性，质证的对方当事人均缺乏相应证据否予以否定，双方当事人所持异议实属于对对方证据所证明内容、证明目的存在不同认识，上述证据本身仍可以作为认定本案事实的参考依据，故本院均依法予以确认。经本院审理查明，原审判决除对自来水公司与通达公司之间是否存在物业服务合同关系、应否交纳物业服务费以及通达公司向自来水公司诉讼主张物业服务费时是否已超过诉讼时效的事实认定外，对案件其他事实的认定，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点主要在于：（一）自来水公司与通达公司之间是否存在物业服务合同关系、应否交纳物业服务费；（二）通达公司向自来水公司诉讼主张物业服务费时是否已超过诉讼时效。对此，评析如下：一、关于自来水公司与通达公司之间是否存在物业服务合同关系、应否交纳物业服务费的问题。本院认为：（1）通达公司主张与自来水公司之间存在物业服务合同关系的主要依据是原通达公司与金坤公司签订的《前期物业管理服务合同》以及通达公司与业主委员会签订的《物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，无须业主另行单独订立物业服务合同，该物业建设单位与物业公司所签《前期物业管理服务合同》及业主委员会成立后与物业公司所签《物业服务合同》即对所有供水大厦物业业主均具有法律约束力。本案中，自来水公司取得供水大厦201、301、401号商铺产权证的时间为2014年7月10日，也即目前可以直接确定自来水公司为讼争物业业主身份的时间应为2014年7月；（2）从自来水公司二审提供的《供水大厦》项目联合开发房地产合同书约定内容可见，自来水公司在供水大厦开发建设过程中仅提供土地使用权参与合作，其既不参加工程的具体建设开发，也不承担工程建设的盈亏后果及相关事故风险责任，只是约定由金坤公司负责将工程项目建成后，自来水公司固定获取部分房屋产权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案自来水公司与金坤公司之间并非真实的建设工程合作开发关系，而是土地使用权转让合同关系，原审仅凭工程报建手续上载明内容便认定自来水公司亦为供水大厦的建设单位不妥。故不能适用国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，以自来水公司系建设单位为由，确定由自来水公司承担讼争物业未交付期间的物业服务费用；（3）从2011年4月1日《前期物业管理服务合同》订立至2014年7月10日自来水公司办理讼争物业产权期间，通达公司均未能提供证据证实建设单位金坤公司已将讼争物业（即供水大厦201、301、401号商铺）交付给了自来水公司，且自来水公司与金坤公司之间合作开发合同所约定金坤公司建设项目完成后应交付给自来水公司的物业在使用面积及具体项目上与自来水公司最终实际获取并办理产权的物业部分并不完全相同，即在金坤公司将讼争物业落实交付给自来水公司之前，本身尚无法确定应由自来水公司交纳物业服务费的物业范围；（4）既然自来水公司并非供水大厦的真实建设单位，从2011年4月1日《前期物业管理服务合同》订立至2014年7月10日自来水公司办理讼争物业产权期间，也缺乏足信证据证实自来水公司已成为讼争物业的业主，故就该段期间通达公司向自来水公司主张相关物业服务费，显然缺乏法律和事实依据，本院不予支持，但2014年7月后，自来水公司作为讼争物业业主的身份明确，理应承担相应的物业服务费用。二、关于通达公司向自来水公司诉讼主张物业服务费时是否已超过诉讼时效的问题。通达公司在一审期间曾提供了该公司物业经理邹民与自来水公司下属物业经理刘诗军的电话录音记录证据以证明通达公司在法定诉讼时效内向自来水公司主张了物业服务费催收权利，对此录音证据所载内容的真实性自来水公司未能予以否认，故通达公司就自来水公司物业业主身份明确后所提出的物业服务费诉讼主张，并未超过诉讼时效。综上所述，本院认为，从2014年7月自来水公司通过产权登记得以确定为供水大厦物业业主后，通达公司与供水大厦业主委员会签订的《物业服务合同》即对自来水公司产生法律约束力，通达公司从而有权依照合同约定的物业服务费标准，要求自来水公司支付该物业服务期间的物业服务费，并承担相应的逾期付款违约责任，也即自来水公司应当向通达公司支付从2014年7月起至2019年4月30日所拖欠的物业管理费460667元（（1091.02㎡+1110.03㎡+1108.34㎡）×2.4元/㎡/月×58月）以及逾期付款违约金69340元（114770元÷96月×58月）。至于通达公司还主张的2011年4月至2014年7月期间的物业服务费，因缺乏证据证实该段期间自来水公司已系案涉物业的业主，故本院对其该部分诉讼主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初587号民事判决；二、衡阳自来水有限公司在本判决生效后五日内向衡阳市通达物业管理有限公司给付截至2019年4月30日已产生的物业服务费460667元；三、衡阳自来水有限公司在本判决生效后五日内向衡阳市通达物业管理有限公司给付截至2019年4月30日已产生的违约金69340元；四、驳回原审原告衡阳市通达物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人衡阳自来水有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6286元，二审受理费12572元，合计18858元，由上诉人衡阳自来水有限公司负担11000元，由被上诉人衡阳市通达物业管理有限公司负担7858元。本判决为终审判决。审 判 长 张震东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇一九年十二月三十日法官助理 孙洪丽书 记 员 王 晴