江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初1085号原告：何平福，男，1937年9月11日出生，汉族，户籍地江西省大余县，现住大余县。委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李守好，广东静美律师事务所律师，特别授权。被告：李华，男，1977年7月1日出生，汉族，住江西省大余县。被告：黄明武，男，1965年2月25日出生，汉族，住江西省大余县。原告何平福与被告李华、黄明武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何平福的委托诉讼代理人徐平、李守好、被告李华、被告黄明武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何平福向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与两被告之间的《合伙建房转让协议书》；2.判决两被告共同立即退还已付款70000元和双倍返还定金20000元，以及按银行同期贷款利率计付资金占用费至款清28800元（计算至2019年7月1日,80000×6%×6年=28800元）；3.判决两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告合伙建设2009年大余洪灾被告黄明武的受灾房屋，并对外出售，同时承诺能够办理房屋的产权证。由此，2013年6月25日原告向被告李华支付了购房定金10000元，2013年6月29日原告与两被告签订《合伙建房转让协议书》，同日又向被告李华支付购房款70000元，共计向被告李华支付款项80000元。《合伙建房转让协议书》约定房屋建好后由原屋主即被告黄明武统一办理产权证并协助办理产权过户手续，然而，房屋建好后至今，两被告一直未能办理产权证，无法落实合约。被告行为构成根本性违约。原告多次向被告提出退款，但被告以各种理由和借口迟迟不肯退款。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，遂诉至法院。原告何平福为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.《合伙建房转让协议书》原件一份，证明原告与两被告于2013年6月29日签订转让协议，双方约定了合同权利与义务；2.收据原件两张，证明被告收取合同定金10000元、房款70000元的事实。被告李华辩称：1.我与原告签订的《合伙建房转让协议书》合法有效。2009年7月我县遭遇特大洪灾，转让方黄明武的祖房被洪水冲垮。根据当时的救灾政策，允许合作建房，我与黄明武的合作建房是有效的，大余县“7.3”洪灾主城区灾后重建办证协调工作组2012年11月30日所发的函告证明这一点。我与黄明武的合作到目前为止，并未发生建房纠纷，已入住者均安居，原告所购的房屋也预留，待其装修入住。2.原告一直处于违约状态。原告在签约前后只向我缴纳了购房款80000元，按协议约定的在2013年11月30日前应付的60000元至今也未付（剩余房款待办证后付清），属违约行为。3.原告2013年6月25日所交的10000元定金已转为购房款。收款收据和协议书综合反映，这10000元定金是要求在2013年6月29日签订协议，这点双方均已履约。如果按照原告认为的此款还处于定金性质的话，那么原告在签订协议时没有缴足80000元，少缴10000元，属违约。另，在同年11月底未另缴纳60000元购房款，原告再次违约。原告的二次违约，我有权追究其违约责任，其所交定金不予返还或抵缴购房款。4.原告违约在先，被告方依据合同法的规定可以暂停为其办证。综上，我与黄明武的合作建房合法有效，原告违反了双方所签协议，其诉讼请求毫无法律依据，请求法院驳回其诉请。被告李华向本院提交了以下证据：1.《合伙建房转让协议书》复印件一份，证明其和黄明武与原告签订的协议合法有效；2.何平福身份证复印件一份，证明何平福身份信息；3.大余县土地及房屋征收安置办公室的《函告》复印件一份，证明本案房屋属于“7.3”洪灾后的合法建房，不是违章建房；4.2012年7月4日其与黄明武签订的《合作建房协议书》复印件一份，证明其与黄明武系合作建房关系，黄明武提供土地，其提供资金；5.黄明武的身份证复印件一份，证明黄明武的身份信息；6.国有土地使用证复印件一份，证明本案房屋所涉土地登记的名字是黄明武的父亲黄光盛。被告黄明武辩称：同意李华的答辩意见，房子是我的，我没有得钱，我也不认识原告何平福。被告黄明武未向本院提交证据材料。经审理查明：被告黄明武父母在大余县××镇××人民路××幢土木结构的房屋，2009年7月3日，因大余县发生特大洪灾，该幢房屋倒塌。2012年7月4日，被告李华与被告黄明武签订一份《合作建房协议书》，约定由被告黄明武提供已倒塌的老屋宅基地、被告李华承担建房资金的形式进行合作建房；房屋建好后，双方按面积分配，被告黄明武为41%，被告李华为59%，所建房屋东边的房屋归被告李华所有，西边的房屋归被告黄明武所有。2012年11月30日，大余县“7.3”洪灾主城区灾后重建办证协调工作组经资料审核、现场勘查，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和大余县委、县政府关于“7.3”洪灾灾后重建有关规定，下发《函告》（编号：zhcjb[2012]002）给被告黄明武，允许其按照“7.3”洪灾灾后重建的有关规定进行建设，《函告》加盖有“大余县土地及房屋征收安置办公室”公章。2013年6月29日，原告事先去到现场看房后，经与被告李华协商后，签订一份《合伙建房转让协议书》，载明：“甲方（转让方）：黄明武李华乙方（受让方）：甲、乙双方在自愿、平等协商的基础上，就余东街人民路××号合伙建房的房屋转让达成如下协议，以便双方共同遵守。一、乙方所购房屋基本情况1.该房屋位于余东街人民路××号，系框架结构的合伙建房，房屋暂为四层（含底层柴间）。2.乙方受让房屋是第二层右边的第一套，附属柴间在底层外2号间。二、计价与交款方式1.甲、乙双方约定按单价面积2461.5元/平方米计价，合计总价为人民币壹拾陆万元正（￥160000.00元）。本套房屋面积约陆拾伍平方米（含柴间），具体面积按产权证为准，价格按上述多退少补。2.交款方式：乙方分三期交付房款。即在协议签订时付房款捌万元正（￥80000.00元）。二期在2013年11月30日前付陆万元，余款贰万元（￥20000.00元）办理好产权手续时一次性付清。三、房屋全部建好后由原屋主黄明武统一办理产权证，费用由甲方承担，由原屋主黄明武协助办理产权过户（交易）手续，办证涉及的税、费及过户费用由乙方承担。四、其他约定1.合作建房为框架结构，室内普通的毛坯房，有落水管、排污、化粪池等设施，不含安装门、窗、防盗网、铝合金窗等，水电安装和上户费用由乙方承担注：（水电到套房门口）。2.乙方在使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房有关的公共部位和设施，并按所属面积分摊义务。乙方不得擅自改变该房有关联的公共部位及设施的使用性质。3.违约造成一方损失的由违约方承担经济赔偿及法律责任。五、本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行约定。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。甲方签字：黄明武李华乙方签字：何平福证明：何勇2013年6月29日”。原告何平福、被告李华在合同上予以了签字。之后，被告李华将合同拿到被告黄明武家里，由被告黄明武在合同上予以了签字。合同签订前，原告何平福于2013年6月25日付10000元款给被告李华，被告李华出具了收据一张，内容为：“今收到何平福购房定金人民币壹万元正（￥10000.00元）注：第二层小户型二房一厅65平方米（含柴间）金额人民币（大写）仟佰零拾壹万零仟零佰零拾零元零角零分备注2013年6月29日订立合同经手人：李华”。合同签订当日，原告何平福付款70000元给被告李华，被告李华出具收据一张，内容为：“今收到何平福购房款贰楼右第壹套人民币柒万元正￥70000.00元（65平方米约），金额人民币（大写）零仟零佰零拾柒万零仟零佰零拾零元零角零分备注：实收人民币柒万元正2013年6月29日￥70000.00元经手人：李华”。嗣后，被告方多次向原告表态可以去装修入住所购房屋，但原告一直对所购房屋未去装修入住。考虑是灾后重建房，办证难办，原告想办好证再付款给被告，故被告李华虽催过房款，但原告一直未再支付房款给被告李华。被告也一直未能去办理灾后重建房的产权证。2018年，原告向被告李华提出退房，被告李华答应待再售出一套房后将原告已付的款退回原告。另查明，原告所购的这套房屋，根据被告之间的协议，系分配在被告李华名下的房屋。上述事实，有原被告双方当庭所举证据及陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订合同所转让的房屋系经当地政府准许原址重建的灾后重建房，该房屋并非违章建筑，原告在购买该房屋时也知晓该房屋的性质，因此，双方所签订的合同内容系双方的真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，原告在未先按约定履行自己支付第二期购房款的情况下，因被告一直未能办理产权证而向被告李华提出退房要求，其实质是要求解除合同的履行；被告李华同意退款给原告，其实质是同意解除合同；因此，应认定原告与被告李华就涉案房屋的买卖合同经协商达成了解除合同的一致意见，可以按双方约定的退房退款意见予以处理。被告黄明武虽在合同上予以签字，但根据被告之间的协议，涉案房屋的建设资金均是由被告李华负责投入，本案中出卖给原告的房屋也是分在被告李华名下的房屋，原告付的款也是被告李华予以收取并使用，因此，原告已支付的款仍应由被告李华退回。关于原告诉请的双倍返还定金20000元的请求，从本案查明事实看，原告先行支付10000元定金后，与被告签订了合同，并且根据合同约定在合同签订时要付房款80000元，而原告仅支付了70000元，被告李华也未持异议，由此可见双方均认可将已付的10000元签合同的定金款视为支付的房款这一事实；再者，双方在履行合同过程中，首先是原告未按合同约定支付第二期购房款60000元且至今未支付，属原告先行违约，因此原告要求被告双倍返还定金20000元的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同解除后，应退回原告的房款利息支付问题，从原告与被告李华协商退房退款的事实看，被告李华仅表示待其再出售一套房后将款退回原告，没有明确具体的时间，属约定不明，而原告也无证据证明对被告李华的这一承诺表示过异议及双方约定有利息，因此，原告要求从付款之日起开始计算利息没有事实和法律依据，依据本案实际，对利息可从原告向本院提起诉讼之日起，按年利率6%的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告何平福与被告李华、黄明武于2013年6月29日签订的《合伙建房转让协议书》；二、被告李华应在本判决发生法律效力之日起三十日内退还原告何平福房款80000元，并应支付从2019年8月9日起按年利率6%标准计算的利息；三、驳回原告何平福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2676元，由原告何平福负担874元，被告李华负担1802元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  钟晓梅人民陪审员  张秀清二〇一九年十二月九日书 记 员  高小凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。备注：大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行汇款时请注明本案当事人姓名或者本案案号。