山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11328号原告：边红，女，1974年10月28日出生，汉族，济南市中雯嘉烟酒店店长，住济南市市中区。原告：徐恒国，男，1972年10月18日出生，汉族，济南市中雯嘉烟酒店经理，住济南市市中区。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号，现经营地济南市市中区共青团路25号绿地中心33层。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。原告边红、徐恒国与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边红同时作为原告徐恒国的委托诉讼代理人，被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边红、徐恒国向本院提出诉讼请求：判令绿地西河置业公司支付逾期交房违约金67194.44元（以已交房款1226176元为基数，自2018年4月1日起暂计至2019年9月30日起诉之日止，按日万分之一计算），并继续计算至绿地西河置业公司实际取得分期综合验收备案证明之日。事实和理由：2015年8月6日，边红、徐恒国与绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定边红、徐恒国购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区××路北侧、英雄山路西侧绿地西××地××楼××单元××室房屋，建筑面积124.22平方米，金额1226176元。合同签订后，边红、徐恒国依约支付了全部房款，但绿地西河置业公司至今未按照合同约定提供商品房验收合格证明文件，未能向边红、徐恒国交付房屋。绿地西河置业公司已向边红、徐恒国支付逾期交房违约金至2018年3月31日，此后再未支付违约金。绿地西河置业公司怠于履行上述合同义务的行为侵犯了边红、徐恒国的合法权益，故边红、徐恒国诉至法院，提出上述诉讼请求。绿地西河置业公司辩称，一、根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交房条件为取得分期综合验收备案证明，但绿地西河置业公司未能在合同约定期限内向业主交付符合上述约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点包括边红、徐恒国在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的绿地西河置业公司所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误，以及补充协议第三条第5款规定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，绿地西河置业公司有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，绿地西河置业公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付边红、徐恒国的，绿地西河置业公司应按日向边红、徐恒国支付已交房款万分之一的违约金。即只有绿地西河置业公司因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，才应按照合同约定支付违约金，否则不应承担任何责任。本案中前述已提到，该项目未能办理分期综合验收备案证明主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是绿地西河置业公司自身原因造成的；关于教育用地地块拆迁问题，绿地西河置业公司确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的绿地西河置业公司。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非绿地西河置业公司自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非绿地西河置业公司原因导致的事实前提下，如认定绿地西河置业公司承担相应违约责任，是不公平、不公正的。四、2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知》），正是基于上述修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据该条例第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中涉案楼房已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定执行，仍然要求包括绿地西河置业公司在内的房地产开发企商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了绿地西河置业公司的义务，等于是政府违法，企业买单。绿地西河置业公司认为，在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定。本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据。涉案住宅经过四方验收合格，绿地西河置业公司通知边红、徐恒国收房完全合法，绿地西河置业公司不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，绿地西河置业公司已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，绿地西河置业公司也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则会导致更多的社会矛盾和诉累。本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，边红、徐恒国作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区××路北侧、英雄山路西侧××绿地××都××广场××地××楼××单元××室预售商品房；商品房的用途为住宅，建筑面积124.22平方米；按建筑面积计算，该商品房价格为1226176元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。边红、徐恒国与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同及协议签订后，边红、徐恒国依约支付住宅购房款1226176元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的房屋。2018年5月9日，绿地西河置业公司向边红、徐恒国发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，绿地西河置业公司于2014年8月14日取得涉案4号楼的商品房预售许可证；涉案4号楼建筑工程已经过五大主体验收合格。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案4号楼建设工程档案。涉案4号楼于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，2018年3月31日前的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给边红、徐恒国。本院认为，边红、徐恒国与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更房屋的商品房交付条件，绿地西河置业公司关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案项目至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。根据绿地西河置业公司发给边红、徐恒国的收房通知书可以看出，涉案房屋未取得分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，边红、徐恒国有权拒绝办理收房手续，故绿地西河置业公司向边红、徐恒国通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。绿地西河置业公司未按约交付涉案房屋，应承担相应的逾期责任。因绿地西河置业公司已将涉案房屋的逾期交房违约金向边红、徐恒国支付至2018年3月31日，且考虑到现实中业主可能会在未涉案项目未取得分期综合验收的情况下收房，而实际收房之日亦存在其他不确定性，故本案中绿地西河置业公司应承担的逾期交房违约金为自2018年4月1日起每日按购房款1226176元的万分之一的标准支付至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告边红、徐恒国逾期交房违约金（自2018年4月1日起每日按购房款1226176元的万分之一的标准支付至本判决生效之日）。二、驳回原告边红、徐恒国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取计740元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栾桂秀二〇一九年十二月二十日书记员  胡 越