四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17396号 上诉人（原审被告）张翼德，男，1977年8月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）江泽智，女，1981年6月27日出生，苗族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）成都龙鑫物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区泰安里营门口路88号四威大厦1幢3楼8号。 法定代表人刘波，总经理。 委托代理人陈铭，四川重德律师事务所律师。 上诉人张翼德、江泽智因与被上诉人成都龙鑫物业服务有限公司（以下简称龙鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2009年1月16日，成都中亚实业有限责任公司（以下简称中亚公司）与张翼德、江泽智签订了《商品房买卖合同》（备案号××），二人共同买受房屋，建筑面积251.47平方米。合同约定出卖人依法选聘的物业管理企业为成都仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和公司）。2009年1月16日，仁和公司与张翼德、江泽智签订《前期物业管理服务协议》，约定业主按拥有建筑面积交纳物业费，具体标准为住宅2.2元／平方米·月，业主按季度向物业管理企业交纳物业费。2016年9月25日，中亚公司（甲方）与龙鑫物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方委托乙方管理位于的小区，约定合同期限为2016年9月26日00时起至2019年9月25日24时止，业主在乙方进驻之前欠甲方物业公司的物业服务费、生活垃圾费等相关费用甲方可以安排人员自行收取，也可以委托乙方代收，乙方代收后移交给甲方，由甲方开取收据凭证。2016年9月27日，中亚公司向小区业主公告，主要内容为：案涉小区原由仁和公司进行前期物业服务。至2011年，仁和公司的工作人员已全部撤离小区。因小区业委会至今未成立，其又聘请成都佳广物业管理有限责任公司（以下简称佳广公司）进行前期物业管理。为更好进行物业管理综合事务，经商议，特告知业主，其另行选聘龙鑫物业公司为案涉小区新的物管企业，进行前期物业管理，于2016年10月1日起正式进驻小区进行服务。请各位业主2016年10月期间与龙鑫物业公司签订物管协议并自2016年10月1日起向龙鑫物业公司交纳物业管理费。当日，中亚公司将上述公告内容在《成都晚报》上登报公示。2016年9月29日，龙鑫物业公司作为甲方与张建伟作为乙方签订协议书，其中约定乙方组织物业管理人员成为甲方下属物业管理部门，负责对案涉小区进行物业管理。甲方负责对乙方管理，税票收取、税费缴纳。乙方每年向甲方上交包干费用6万元。乙方负责对物业管理，人员选聘，以甲方名义负责物业管理费的收取，负责院内卫生、服务、管理、安全、公共设施的维护。中亚公司在该协议书上兼章。 原审判决另查明，张翼德、江泽智的物管费缴纳至2012年12月31日止。2018年5月7日，龙鑫物业公司缴纳了案涉小区的水费共计3522.4元，单价为2.96元（含污水单价）。截止至2018年5月，张翼德、江泽智的自来水抄表记录显示有721立方米用水量，2013年5月14日，张翼德、江泽智预交了水费300元。案涉房屋现已登记于他人名下，建筑面积为250.26平方米。 以上事实，有商品房买卖合同及摘要、补充协议、物业服务合同、前期物业管理服务协议、协议书2份、报纸公告、欠交水费说明、交费收据、自来水抄表记录、庭审笔录等证据在案予以证实。 原审判决认为，针对案件争议焦点评议如下：1、龙鑫物业公司主体是否适格。根据审理查明的事实，案涉小区内先后由仁和公司、佳广公司提供物业服务。在佳广公司撤场后，中亚公司通过报纸公示的方式，告知业主自行与龙鑫物业公司签订物业服务合同，2016年10月1日之后的物管费向龙鑫物业公司缴纳。龙鑫物业公司后与张建伟签订协议，委托张建伟组建物管人员并交纳包干费用、以龙鑫物业公司名义提供物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议无效。但是事实上张翼德、江泽智享受了以龙鑫物业公司名义提供的物业服务，已经与龙鑫物业公司形成了事实上的物业服务合同关系。张翼德、江泽智主张龙鑫物业公司主体不适格的抗辩理由，原审法院不予采纳。关于2016年10月1日之前的物管费，因现无证据证明当时的物业公司委托中亚公司代为收取的事实，龙鑫物业公司主张该期间的物管费无事实依据，不予支持。2、关于张翼德、江泽智主张龙鑫物业公司存在物业管理质量问题，是否构成其拒交物管费的理由。原审法院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即张翼德、江泽智认为其合法权益因原告不当履行物管合同受到损害，应及时协商或者通过诉讼另行解决，但其拒交物管费无法律依据。关于张翼德、江泽智主张延期交房、逾期办理产权、更改规划的问题，属于另一法律关系，张翼德、江泽智可另行主张。3、关于水费。龙鑫物业公司举证证明其缴纳了案涉小区截止2018年4月的水费，故其实际提供了代收代缴业务，享有向业主收取代缴水费的权利。龙鑫物业公司仅提交了2018年1月至5月针对张翼德、江泽智的抄表记录以及2015年4月的自来水收费单价的证据，在原审法院法庭要求其提交水费的具体计算依据后，只对单价和抄表记录作了简单说明，并未举证证明自来水价格的变动情况以及张翼德、江泽智自2013年至2018年1月水费计算的起止度，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，龙鑫物业公司应当承担举证不力的后果，原审法院依据现有证据，确定张翼德、江泽智应向龙鑫物业公司支付2018年4月的水费14.8元。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十条、四十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张翼德、江泽智应于判决生效之日起十日内向龙鑫物业公司支付从2016年10月1日起至2018年4月11日止的物业管理费10109.41元；二、张翼德、江泽智应于判决生效之日起十日内向龙鑫物业公司支付2018年4月的水费14.8元；三、驳回龙鑫物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，因适用简易程序审理并结案减半收取276.5元，由张翼德、江泽智承担93元，龙鑫物业公司承担183.5元。 宣判后，张翼德、江泽智不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人向其赔偿非法物业服务造成的经济损失50000元。 被上诉人龙鑫物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，相关委托合同无效。本案中，龙鑫物业公司（甲方）与案外人张某伟（乙方）签订协议书，约定由张某伟组织物业管理人员成为龙鑫物业公司下属物业管理部门，以龙鑫物业公司名义负责物业管理费的收取，负责院内卫生、服务、管理、安全、公共设施的维护，该协议性质上属于将案涉小区全部物业服务一并委托他人，应认定为无效。但龙鑫物业公司与张某伟之间签订的委托协议无效并不必然影响案涉小区建设单位中亚公司与龙鑫物业公司之间签订的物业服务合同效力，张某伟以龙鑫物业公司名义事实上亦为案涉小区提供了物业服务，原审法院充分考虑物业服务法律关系的特殊性，从实际情况出发判决张翼德、江泽智向龙鑫物业公司支付相应欠交的物业费并无不当。 关于张翼德、江泽智主张物业服务质量差，造成其房屋贬值出售要求赔偿50000元经济损失的主张，其二人可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行主张要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，上诉人张翼德、江泽智的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费553元由上诉人张翼德、江泽智负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈 悦