山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10508号 上诉人（反诉原告）：李莉，女，1981年10月1日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：黄林哲，山东荣真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦晗，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（反诉被告）：滕召丽，女，1989年1月10日出生，汉族，住山东省莱州市。 原审第三人：青岛幸福家地产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区金水路735-32号。 法定代表人：徐家会，总经理。 上诉人李莉因与被上诉人滕召丽及原审第三人青岛幸福家地产经纪有限公司（以下简称幸福家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李莉的委托诉讼代理人黄林哲，被上诉人滕召丽，原审第三人幸福家经纪公司的法定代表人徐家会到庭参加了诉讼，现已审理终结。 李莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判滕召丽承担违约责任，向李莉支付违约金120000元；2.诉讼费由滕召丽承担。事实与理由：1.一审判决认定涉案房屋买卖合同系李莉于2018年3月14日通知滕召丽解除，构成根本违约，属事实认定错误。涉案房屋买卖合同解除的原因系滕召丽违约在先，导致合同无法继续履行。李莉为办理涉案房屋解押，要求滕召丽将首付款支付至李莉账户用于解押，符合涉案《房屋买卖合同》的约定，同时也与二手房交易习惯一致。故一审判决认定李莉要求不符合《房屋买卖合同》的约定属认定事实错误。滕召丽并未实际作出任何履行合同的行为，故系滕召丽未在期限内履行合同义务导致合同无法履行，即滕召丽构成根本违约。滕召丽未向李莉支付20万元首付款，导致李莉无法结清贷款办理解押，故系滕召丽违约，应当承担违约责任，但一审法院却判决认定李莉要滕召丽支付违约金无事实依据，明显认定事实错误。2.一审判决在滕召丽未提交任何证据证明其已经按合同履行义务的情况下，即认定李莉构成根本违约，明显证据不足，事实认定错误。3.一审判决认定李莉通知滕召丽解除合同构成根本违约，以及认定李莉无权要求违约金属适用法律错误。 滕召丽答辩称，一审证据能够证明李莉因房价上涨要求解除合同，构成根本违约，请求驳回李莉的上诉请求。 幸福家经纪公司述称，其无意见。 李莉向一审法院反诉请求：1、解除李莉与滕召丽签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决滕召丽赔偿李莉违约金120000元；3、本案诉讼费、保全费由滕召丽承担。 一审法院认定的证据及事实： 为支持其反诉请求，李莉向法庭提交如下证据： 1、《房屋买卖合同》1份，证明：李莉（甲方）于2018年1月29日与滕召丽（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定李莉将位于青岛市城阳区仙山东路38号2号楼4单元202户出让给滕召丽，成交价款为120万元，购房款支付方式为：首付款48万元，其中20万元，于审批通过后，甲方银行解押时支付。即滕召丽贷款银行审批通过后，李莉在去办理银行解押时，滕召丽要将首付款中的20万元支付给李莉。滕召丽应先履行银行贷款的审批义务，而且滕召丽20万元的支付义务与李莉去银行解押的义务应同时履行，因此，李莉在滕召丽支付首付款之前，有权拒绝办理银行解押，合同第六条约定：双方于2018年3月30日前办理过户手续。 滕召丽质证称：对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议，根据合同约定，滕召丽支付20万元的前提条件有两个，一是李莉配合滕召丽办理完毕贷款审批手续；二是李莉办理房屋解押手续，但本案中该两项义务李莉均未履行，滕召丽已准备20万元待李莉完成上述两项义务后支付。 幸福家经纪公司质证称：对该证据真实性及证明事项无异议。 2、李莉与科威国际不动产签订的《买卖意向书》、收款收据及青岛科威国际不动产出具的解除通知各1份，证明：李莉是为照顾孩子上学，意向在青岛市市北区购买房屋，急需用钱，才与滕召丽签订《房屋买卖合同》，现因滕召丽迟延支付房屋首付款直接导致李莉在市北区签订的《买卖意向书》无法继续履行而被解除，致使李莉签订合同的目的无法实现。 滕召丽质证称：对该组证据真实性及证明事项有异议，合同双方对买卖意向书的签订时间进行了篡改，原是2017年1月23日，但是合同双方改为2018年1月23日，另外，买卖意向书与本案没有关联性，也不能成为阻碍本案双方签订房屋买卖合同的理由。 幸福家经纪公司质证称：质证意见同滕召丽质证意见。 3、视频光盘1张，证明：李莉于2018年1月30日前往中国建设银行城阳区支行申请解押，银行告知2月份只在2月6日办理解押，需提前将剩余贷款及利息转入还款账户，即李莉已经按合同初步履行解押义务。 滕召丽质证称：对该证据真实性及证明事项不予认可，视频无法证明是李莉在2018年1月30日拍摄，也不能证明是李莉本人前往银行办理解押，也无法证明是银行工作人员告知李莉2月份只在2月6日办理解押，也没有相关银行正式文件通知，更无法证明李莉已按合同约定履行解押义务。 幸福家经纪公司质证称：对该证据真实性及证明事项无异议。 4、李莉与中介方赵勇2018年1月24日至2月7日的微信截图和通话记录3张、与中介方徐经理自2018年2月5日至2018年3月11日的短信截图和通话记录7张及与滕召丽自2018年2月8日至3月3日的短信截图和通话记录3张，证明：李莉已经电话通知中介方赵勇和徐经理，将于2018年2月6日去银行办理解押，要求中介通知反诉被告支付首付款，在2月6日前后，滕召丽没有依约支付首付款，李莉多次电话联系中介方徐经理和赵勇以及滕召丽，要求中介通知滕召丽及时支付首付款办理解押等事宜，但被中介方和滕召丽以各种理由推脱，致使李莉未能办理解押，而且在之后李莉与滕召丽及中介的多次沟通中，滕召丽及中介均以各种理由推脱，不继续履行合同。在与徐经理2018年2月27日的短信记录中可知，滕召丽截止2月27日还未办理银行贷款手续，滕召丽的行为已经严重违反合同约定。 滕召丽质证称：对该组证据真实性无异议，但对其证明事项有异议，认为：1、关于李莉与滕召丽的短信记录，李莉第一次于2018年2月8日给滕召丽发短信，但李莉于2018年2月26日第二次给滕召丽发短信才提到2018年2月6日解押相关事宜，滕召丽明确表示不知道该事项，滕召丽的回复证明了李莉之前并未告知滕召丽；2、关于李莉与徐经理的短信记录，可以证明滕召丽已经准备好首付款可以配合履行，也可以证明幸福家经纪公司不认可李莉所称的无法解押的责任问题;3、关于李莉与赵勇的短信记录，幸福家经纪公司与李莉一直在进行沟通，幸福家经纪公司已经履行了协调沟通的义务。 幸福家经纪公司质证称：对该组证据真实性无异议，幸福家经纪公司于2018年2月6日给滕召丽开具了限制购房证明，李莉已经打算不继续履行合同，原因不详。 5、2018年2月27日视频光盘1张及通知1份，证明：李莉书面通知幸福家经纪公司及滕召丽，要求其支付首付款的事实。 滕召丽质证称：对该组证据真实性不认可，李莉没有明确要求幸福家经纪公司所做的事项，也无法证明客观发生的时间，如果李莉要求滕召丽将首付款支付给李莉，李莉应当向滕召丽出具其亲笔签名的交款通知书以及收款收据，否则滕召丽无法仅凭打印通知支付给李莉首付款，从视频中可以看出，李莉不具备协商履行的主观意愿。 幸福家经纪公司质证称：对该组证据真实性无异议，对其证明事项有异议，李莉到幸福家经纪公司处说了两句话留下两份该通知，幸福家经纪公司已将该情况如实告知滕召丽，经幸福家经纪公司协调，滕召丽同意于2018年3月2日前支付首付款，后幸福家经纪公司将滕召丽支付首付款的情况通过电话告知李莉，但李莉电话无人接听，幸福家经纪公司又通过短信方式通知了李莉，李莉始终没有回复。 6、录音光盘1张、录音整理文字3份及微信聊天截图打印件两张，证明：李莉在与滕召丽签订《房屋买卖合同》后并未在任何网站继续发布房屋出售信息，相反，李莉已明确告知所有相关中介已经不再出售信息，是在未经反诉原告授权的情况下，房产中介私自发布，李莉对此并不知情，李莉并无违约行为。 滕召丽质证称：对录音及微信聊天记录真实性无法确认，第一份录音基本无内容，对其证明有异议，网站发布售房信息时间为2018年3月1日至2018年5月19日之间，李莉提交录音的时间是在该时间段之后，无法证明在滕召丽举证发布售房信息之前李莉就撤回售房委托。 幸福家经纪公司质证称：质证意见同滕召丽质证意见。 为支持其抗辩理由，滕召丽向法庭提交如下证据： 1、《房屋买卖合同》及购房定金收条各1份，证明：2018年1月29日，滕召丽与李莉签订《房屋买卖合同》，约定李莉将青岛市城阳区仙山东路38号2号楼4单元202户房屋出卖给滕召丽，首付款48万元（含4万定金），其中20万元于该房屋解除抵押时支付，剩余首付款过户当日支付，尾款72万元通过贷款方式支付。当日，滕召丽依约向李莉支付4万元定金，李莉亦应当及时向银行申请解除抵押。但截至目前，李莉仍未按照合同约定向银行申请解押。 李莉质证称：对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，滕召丽对首付款的支付时间以及需承担的义务理解有误，滕召丽应在李莉通知其解押时将首付款支付给李莉，李莉经贷款银行申请2018年2月6日是可以解押的，也已通知幸福家经纪公司，但滕召丽却未及时支付给李莉首付款，同时，滕召丽也并未向银行申请贷款，也未通知过李莉进行面签，是故意在拖延合同履行，属违约行为。 幸福家经纪公司质证称：对该组证据真实性无异议。 2、建设银行手机网银截图1宗、银行卡复印件1张、通知1份、EMS快递单1份及查询结果1份，证明：合同签订后，滕召丽积极筹款，具备履行合同的能力。随后，滕召丽于2018年3月13日向李莉发送《通知》，要求履行合同并要求李莉及时去银行办理解押手续，待申请解押完毕后立即按约定付款，但截至目前，李莉仍未办理。 李莉质证称：对手机网银截图及银行卡复印件真实性无法确认，对通知、EMS快递单及查询结果真实性无异议，但对其证明事项有异议，滕召丽所称的具备履行合同的能力从账户明细中第一笔20万的收入是在2018年2月27日发生的，余额是216475.25元，但李莉已早在2018年2月6日之前通知幸福家经纪公司去银行办理解押手续，尽快支付首付款，因此滕召丽所称与事实不符，而且对20万的收入和2018年3月12日的收入附言均是购房首付，即该两笔款项是其他人与滕召丽之间关于非涉案房屋房产交易的交易明细，该两笔收入款滕召丽是否还有其他用途无法确认。 幸福家经纪公司质证称：对该组证据真实性及证明事项无异议。 3、网络截图4张，证明：李莉分别于2018年3月1日、3月2日、4月24日、5月19日将涉案房屋以130万、140万、172万元的价格挂在多家房屋中介机构网站出售，截至目前，上述房屋出售信息仍可在网站搜索到，李莉在实施上述行为时，双方签订的《房屋买卖合同》尚处于履行阶段，李莉的上述行为已表明其不履行本合同的主观意图，构成了预期违约。 李莉质证称：对该组证据真实性及证明事项不认可，任何人都可以通过“安居客”网站发布售房信息，滕召丽也有可能委托他人发布涉案房屋售房信息，单凭该证据不能证明李莉有售房意图和行为。 幸福家经纪公司质证称：对该组证据真实性及证明事项无异议。 4、2018年6月3日至2018年9月1日中国建设银行个人活期账户交易明细，结合上证据2，证明：自2018年2月份开始，滕召丽为积极履行房屋买卖合同积极筹备购房款项，具备履行合同的条件，有想继续履行合同的意愿。 李莉质证称：对该证据真实性无异议，但对其证明事项有异议，认为该证据中无法证明滕召丽存在履行合同的意愿情况。 幸福家经纪公司质证称：对该证据真实性无异议。 一审法院查明，李莉（甲方）与滕召丽（乙方）于2018年1月29日签订《房屋买卖合同》，主要约定李莉将其所有的位于青岛市城阳区仙山东路38号2号楼4单元202户房屋（以下称“涉案房屋”）出卖给滕召丽，其中合同第三条约定：乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，经双方协定房产交易成交价1200000元，签订本合同当日乙方支付40000元为购房定金，房屋购房款通过以下方式支付：1、首付款480000元（含定金40000元），另其中200000元，于审批通过，甲方银行解押时支付，剩余过户当日支付；2、尾款720000元，通过贷款方式支付给甲方。第六条约定：甲乙双方约定，于2018年3月30日前办理完房屋产权过户手续。甲乙双方任何一方延迟，按照100元/天的标准赔偿给对方，直至相关手续履行完毕，任何一方逾期三十日视为毁约。第七条约定：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。同时，违约方还需要支付房屋成交价10%的违约金作为给守约方造成的经济损失，同时违约方要全额支付丙方佣金。合同签订当日，滕召丽向李莉支付购房定金4万元，李莉出具一份购房定金收条。 李莉与幸福家经纪公司业务员赵勇之间就涉案房屋交易事宜互相发送过手机短信：李莉于2018年1月24日向赵勇发送短信：“赵勇，你好，我看了下税不满五年”。赵勇回复短信OK手势。李莉于2018年1月30日向赵勇发送短信：“赵勇，麻烦你想办法把放款时间提前哈，从二月六日拖到三月十三也不是我的原因，这拖的时间太长的，耽误我买房子了”。赵勇于2018年1月31日回复短信：“徐经理电话130××××3626，就是当时在我们店给您签合同的徐经理，有什么问题您直接联系徐经理就行了，整个单子后期办手续都是他来负责”。 李莉与幸福家经纪公司法定代表人徐家会总经理就涉案房屋交易事宜之间的短信内容：徐家会于2018年2月26日向李莉发送短信：“151××××8902”。李莉回复短信：“谢谢”。李莉于2018年2月26日向徐家会发送短信：“我于1月31日已经通知你们解押时间2月6日，由于你们的推脱，导致我无法完成解押，后果由你们负责，请承担相应的责任。”徐家会回复短信：“一切根据合同来履行条约，现在是客户要求晚上见面谈，请安排时间！”徐家会于2018年2月27日向李莉发送过两条同样内容的短信：“你好，李女士，你的意思我们中介方已经转达给客户，客户在日期之前可以给你首付，并同时进行银行贷款手续，请查收短信。”李莉于2018年3月23日向徐家会发送短信“您好，关于来函的回复，请查收快递，谢谢！” 滕召丽与李莉之间就涉案房屋交易事宜互相发送过手机短信：其中，李莉于2018年2月8日向滕召丽发送短信：“这个中介，别着耽误我解押的时间，耽误的不是我，是我们两个人的时间，现在有些事情我们最好沟通一下”。滕召丽于2018年2月26日向李莉发送短信：“购房前期准备工作已完成，请尽快配合完成房屋解压、过户等事宜，谢谢”。李莉回复短信：“我于1月31日已经通知你们解押时间2月6日，由于你们的推脱，导致我无法完成解押，后果由你们负责，请承担相应的责任”。滕召丽回复短信：“？可是我并不知道这个事情啊”，“并没有人通知我这些事情”。李莉回复短信：“不好意思，这是发给中介的”。滕召丽于2018年2月28日向李莉发送短信：“您好，周五我的时间调不开，周六下午可以吗？”李莉回复短信：“周六下午一点半吧”。滕召丽回复短信：“好”。李莉回复短信：“你定一下三方谈还是两方谈”。滕召丽回复短信：“三方吧，我通知中介”。李莉回复短信：“行”。李莉于2017年3月14日向滕召丽发送短信：“滕召丽女士，您好。中介幸福家地产有限公司受您委托与我签署的合同已经通知中介解除。您现在给我发这个过来没有意义。解除的原因您可以咨询中介。一直以来，您委托中介，中介的违约行为视同您违约，违约事实发生之后，中介才给我您的联系方式。今天联系您，特向您说明此事。有什么事我们都是通过中介沟通，您发给我这个也不合适，还请见谅。”李莉于2017年3月23日向滕召丽发送短信：“关于来函的回复，已经寄往徐经理处，由他转交给您，请注意查收。” 2018年2月27日，李莉到幸福家经纪公司送达一份《通知》，载明：“青岛幸福家地产经纪有限公司：2018年1月30日，本人告知贵公司将在2月6日到建设银行办理还款手续，然后到相关部门办理解除抵押的相关手续。为不影响解押手续的办理，本人要求贵公司及时支付首笔购房款。而贵公司至今未履行付款义务，导致本人无法办理解押。本着诚实守信的原则，现本人再次通知贵公司，请贵公司于2018年3月2日前将首笔购房款转入如下账户：账号：23×××69户名：李莉开户行：中国建设银行（城阳支行）。如贵公司逾期未将上述款项转入指定账户，视为严重违约，自行承担法律后果。” 2018年3月14日，滕召丽通过中国邮政EMS特快专递向李莉邮寄一份《通知》，载明：“李莉女士：您好！我们2018年1月29日签订《房屋买卖合同》，约定将您的位于青岛市城阳区仙山东路38号2号楼4单元202户房屋以120万元的价格卖给我。合同约定首付款48万元（含4万元定金），其中20万元于您审批通过银行解押时支付，剩余过户支付。目前，我已按约定支付定金肆万元，剩余首付款已经准备好，请您及时向银行申请解押并通知我，我会按照约定付款，谢谢！”李莉于2018年3月15日签收。 幸福家经纪公司向法庭提交的一份为涉案房屋买卖双方提供的书面服务流程如下：2018年1月29日，买卖双方签订买卖合同，买方并支付卖方定金；2018年1月30日，中介方给买方列出房产过户所需相关材料，让其准备；2018年2月5日，中介方带买方区房管局开具限购证明（未开成）；2018年2月6日，中介方带买方再去开具限购证明(已开出)，并告诉买方卖方已有不想继续履行合同的想法；之后中介方多次催促卖方办理相关手续（如去银行签贷款），卖方并未出面，多次调解无结果；2018年2月27日，卖方李莉来到幸福地产，送来两份文件，不与我们交流直接走了，随即中介方将内容告知买方，买方也同意支付首付款。中介方告知卖方买方的想法，卖方未接电话，短信告知也未理睬。2018年2月28日，买卖双方约好下午1点见面协商，因卖方未能按约出席，中介方随同买方到卖方家中协商，双方并未达成友好协商结果，随后离开。2018年3月12日，卖方送来一封信，单方要求解除协议，中介方也已如实告知买方，期间中介方没有得到买方许可，房产证仍由中介方暂为保管，买方确定走法律程序解决这次房产纠纷。 另查明，滕召丽不属于青岛市房地产政策调控的范围，在青岛市市区具有购房资格。 一审法院认为，李莉与滕召丽于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋购房款的支付方式明确约定首付款480000元（含定金40000元），其中200000元于审批通过，李莉银行解押时支付，剩余过户当日支付。李莉主张2018年1月30日告知过幸福家经纪公司将在2月6日到建设银行办理还款手续，然后到相关部门办理解除抵押的相关手续，仅有其单方陈述，所提交的相关视频也未提交原始录像载体，且视频中也没有人物对话，仅在视频最后部分出现了一张贴在建设银行墙上的告示，显示二月份还款日期是6号、三月份还款日期是13号，李莉未提交有效证据证明其履行了申请银行办理撤押手续及通知滕召丽何时到银行办理撤押手续的义务，故一审法院对李莉上述主张难以采纳。现有证据可以证实滕召丽于2018年2月26日告知李莉购房前期准备工作已完成，请尽快配合完成房屋解押，李莉未予正面回复，于次日到幸福家经纪公司送达催款通知，要求将首笔购房款于2018年3月2日前转入李莉指定账户，但该要求并不符合《房屋买卖合同》约定，理由是本案《房屋买卖合同》约定的是滕召丽于银行解押时支付首付款中的20万元，这符合购房者规避风险的考虑，也与二手房买卖的交易习惯一致。如上所述，综合幸福家经纪公司关于李莉于2018年2月6日已经打算不继续履行合同的陈述，李莉与徐家会、滕召丽之间的短信沟通内容，李莉2018年2月27日到幸福家经纪公司送达催款通知时难以沟通的表现等情况分析，在本案《房屋买卖合同》具备履行条件下，在未到双方约定的2018年3月30日最后期限前，李莉于2018年3月14日通知滕召丽合同解除，构成根本违约，在此情况下，滕召丽对本案《房屋买卖合同》是否继续履行或解除具有选择权，现滕召丽以继续履行合同不能实现其合同目的为由，同意解除合同，一审法院予以照准。李莉要求滕召丽赔偿违约金12万元，无事实法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除李莉与滕召丽于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回李莉的其他反诉请求。反诉受理费7800元，由李莉负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，李莉与滕召丽于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订当天，滕召丽向李莉支付定金4万元，后双方因首付款问题发生争议。李莉主张，滕召丽支付首付款的同时李莉办理涉案房屋的解押手续；滕召丽则主张解押时支付首付款，即解押后付款。本院认为，双方在合同第三条约定：“乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，经双方协定房产交易成交价1200000元，签订本合同当日乙方支付40000元为购房定金，房屋购房款通过以下方式支付：1、首付款480000元（含定金40000元），另其中200000元，于审批通过，甲方银行解押时支付，剩余过户当日支付；2、尾款720000元，通过贷款方式支付给甲方。”从上述约定看，首付款中200000元于解押时支付，即办理解押的同时付款。从双方提交的证据及在本案中的主张看，双方明显在合同中对首付款的约定出现偏差，导致双方理解错误并最终发生纠纷。李莉的本意应是要求滕召丽先行支付200000元，然后李莉用该200000元去办理银行解押，而滕召丽则认为根据合同约定应该是李莉办理银行解押在前，其付款200000元在后。故，本院认为双方发生本案纠纷的原因系双方对首付款约定付款时间节点模糊所致，即双方对首付款条款约定不明。本案审理中，双方均同意解除合同，一审法院据此判令解除双方于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》，并无不妥，本院予以维持。如前所述，因双方对首付款条款约定不明导致合同解除，且双方在发生争议后，未能依据诚信原则协商解决争议，故双方对合同解除应承担同等责任。在双方均存在过错的情形下，李莉要求滕召丽支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人李莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十六日 书记员  于国英 书记员  王庆光