广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1443号 原告：唐丽群,女,瑶族,1981年8月28日出生,现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：王秋萍，女，汉族，1988年5月22日出生，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：覃华桂，广西覃华刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 第三人：贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司。住所地：贺州市八步区建安街245号。 负责人：罗玉娴。 原告唐丽群与被告王秋萍、第三人贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，双方曾进行庭外和解，未果，本院依法将本案转为普通程序，同时根据被告王秋萍的申请，追加了贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司作为第三人参加诉讼，并再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨桦、杨强，被告委托诉讼代理人覃华桂、覃华刚到庭参加了诉讼。第三人贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认2018年11月15日原告向被告发出解除合同通知有效，《租赁合同》解除；2.请求判令被告清偿拖欠原告2017年10月10日至2018年12月10日租金161280元，并判令被告支付逾期违约金476424元；3.请求判令不予退还被告交纳的合同履约保证金32000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年10月9日，原、被告双方就贺州市八步区建安路东路（现名建安街）灵峰花园规划二区67、68、69号（现为70、71、72号）铺面达成租赁意向并签订《租赁合同》，该合同对租赁铺面概况、租赁期限及租金支付、装修改造和违约责任等作出了书面约定。其中租赁面积为160平方米，租期为2017年10月10日至2022年10月10日（5年），租赁期开始90天即2017年10月10日至2018年1月10日为装修免收租金期，此后计收租金每月租金为14400元（90元每平方米），租期每满一年租金递增10%即2018年10月10日至2019年10月10日租金为每月15840元（99元每平方米）。合同签订后原告依约交付铺面给乙方使用，乙方用以经营贺州市八步区胖嘴肉蟹煲饭店，登记经营者为被告，注册日期为2017年7月25日，注销日期为2018年11月27日。免收租金期届满后被告开业经营，但一直未如约支付租金。截止到2018年12月10日被告已经拖欠11个月租金，按照合同约定被告应交租金为161280元，经原告多次催告后被告仍未按约支付租金并继续占用涉案铺面。根据《租赁合同》第四条逾期支付租金违约条款约定，截止2018年12月10日按合同约定已产生逾期违约金476424元，被告拖欠租金已构成根本性违约，严重损害了原告的利益。鉴于被告上述行为，原告多次向被告催讨及协商，被告均未能履约，多次以待铺面转租后一次性结清租金为理由。2018年11月15日，原告书面向被告本人发出解约通知并张贴于涉案铺面门口，被告收到解约通知后作出电话回复提出协商，但仍继续占用铺面拖欠租金，此行为已经严重侵犯了原告的合法租赁权益。原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。 被告王秋萍辩称，被告于2017年6月9日承租位于贺州市八步区铺面，用于经营“胖嘴肉蟹煲”饭店。原告向法院提供的《租赁合同》并非真实的租赁合同，真实的租赁合同为原、被告在2017年6月9日签订的《租赁合同》。因案涉店铺天花板渗水严重，2018年4月被迫暂停营业，原告只是通过安装简易的引水装置，并没有根本性解决问题，没有履行租赁物的维修义务，原告有违约行为，并且原告在微信中向被告的合伙人承诺过在渗水问题没有得到实质性解决前不收取被告的租金，因此，不同意向原告支付租金。原告提供的租赁物有质量问题，被告享有先履行抗辩权，因此，原告不享有合同的解除权，原告单方发出的解除通知不发生解除合同的效果。双方均有违约的情况下，履约保证金32000元应退还给被告。违约金请求调低，而不是按日利率2%计算。 第三人辩称，第三人2018年12月22日与原告唐丽群商议并签订《租赁合同》，承租涉案铺面，双方签订的《租赁合同》合法有效。第三人承租铺面时，原告告知第三人已经与原承租人解除了租赁关系。原、被告之间的纠纷及实体判决处理与第三人无关，第三人不应对此承担任何法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：原、被告提交的《租赁合同》问题，原告提交的为2017年10月9日签订的《租赁合同》，被告提交的为2017年6月9日签订的《租赁合同》，但原告提交的是复印件，被告提交的是原件，本院对被告提交的《租赁合同》的真实性予以认定，对原告提交的《租赁合同》的真实性不予认定。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2017年6月9日，原告唐丽群（甲方、出租方）与被告王秋萍（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定承租方承租坐落于贺州市八步区面积为160平方米（不含公摊）场地，租赁期限从2017年6月9日起该铺面交付乙方使用至2022年6月10日期满。租赁期的开始90天，是甲方提供给乙方的装修免收租金期。租金按合同上标示的建筑面积计算，每月每平方租金100元。租金实行递增方式租赁，租赁期每满壹年递增一次，每次递增金额为原定价格的百分之十，采取先交租金后使用的方法，在开业前7天乙方需交付第一月的租金，之后在每个月度末25-30日内将付下个月度的租金。乙方逾期交纳租金超过15天的，视为乙方违约，甲方可单方终止合同，并有权强行将乙方在租赁场地的所有物品（含设备、设施等）清理出去。乙方须于签订租赁合同当天支付给甲方32000元，作为本合同的履约保证金（不计利息）。如乙方有违约行为，甲方单方终止合同的，履约保证金不予退还。乙方拖欠租金或各项费用的，从欠费之日起至欠费全部清偿之日止，每日应按照拖欠费用总额的2%向甲方交纳延迟交费违约滞纳金。该份合同最后一页备注“交第一期租金日期为2017年12月25日”。合同签订后，被告向原告交纳了32000元的履约保证金。被告承租店铺后，对店铺进行装修后开始经营，经营过程中，被告发现承租的铺面天花板有漏水情况，要求原告进行维修，经双方协商，在渗水部位安装了引水装置，之后因市场不景气，被告店铺停业，停业后仍占用铺面，直至2018年12月10日原告强行收回铺面，但被告一直未向原告交过租金。 2018年11月15日，原告唐丽群制作《解除合同通知书》，载明：致肉蟹煲租户，你户自2017年10月起承租贺州市灵峰花园规划二区即建安街70、71、72号（合同号67、68、69号）一楼商铺三间经营肉蟹煲，截止本解除合同通知发出之时，你户已拖欠十个月租金，按合同约定每月14400元计，累计为144000元租金。鉴于你户拖欠租金和停业转让情况，我方于10月12日致函你户前来商议清偿租金和解除商铺租赁关系，经与你户商议解除合同事宜磋商和催告后你户仍未能清偿拖欠租金亦没有交还我方商铺，继续占用我方商铺，你户上述行为已造成我方重大经济损失，据此，依据租赁合同第一条第2款规定，正式解除与你户签订的租赁合同，现特此发出解除通知，并自本解除通知送达之日解除行为生效，如你户对我方上述解除行为有异议，请你在收到本通知之日起十个工作日向法院提起诉讼，逾期不提起诉讼的，本解除通知成立。届时，我方将强行接管商铺并追究你户拖欠租金，因强行接管所造成的一切财产损失由你方自行承担。2018年11月19日，原告唐丽群通过EMS快递将上述《解除合同通知书》邮寄给被告王秋萍，经本院调取证据，发现该份快递已于2018年11月23日妥投。原告还在被告承租的铺面门口处张贴了该份《解除合同通知书》。被告王秋萍于2018年11月24日、26日两次电话联系原告唐丽群。 经查询，贺州市八步区胖嘴肉蟹煲饭店为个体工商户，经营者为被告王秋萍，2017年7月25日注册，2018年11月27日注销，经营场所为贺州市八步区灵峰花园规划二区68号。 原告自认2017年6月9日至2018年1月9日均为装修免租金，原告诉请被告从2018年1月10日至2018年10月10日按90元每平方米即每月14400元支付租金，2018年10月10日起租赁期满一年租金递增10%，则应按99元每平方米即每月15840元支付租金，计至2018年12月10日原告强行收回铺面之日止，租金及铺面占有使用费共计161280元。 另查明，被告王秋萍庭前向本院提起了反诉，本院于2019年11月8日向被告发出《补交案件诉讼费通知书》，要求被告在七日内补交反诉费，但被告并未在规定期限内交费。 本院认为,原、被告签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告王秋萍承租原告的铺面后，未按合同约定支付租金，构成违约。被告辩称原告向被告的合伙人承诺在渗水问题解决前免收房租，但并未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，对被告的该项辩称，本院不予采纳。原告自认2017年6月9日至2018年1月9日均为装修免租金，从2018年1月10日至2018年10月10日按90元每平方米即每月14400元支付租金，2018年10月10日至2018年12月10日按99元每平方米即每月15840元支付租金，原告诉请被告支付2018年1月10日至2018年12月10日租金及铺面占有使用费共计161280元，本院予以支持。根据合同约定，被告逾期交纳租金超过15天，原告可单方终止合同，由于被告连续数月不支付租金，原告享有单方终止合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，原告于2018年11月19日通过EMS快递向被告寄出《解除合同通知书》，该份快递于2018年11月23日妥投，视为被告于同日收到《解除合同通知书》，原、被告签订的《租赁合同》已于2018年11月23日解除，原告请求法院确认2018年11月原告向被告发出解除合同通知有效，原、被告双方签订的《租赁合同》解除，本院予以支持。根据合同约定，被告拖欠租金，则每日应按拖欠费用总额的2%向原告交纳延迟交费违约金，本案中，原告出租铺面的天花板确实存在渗水情况，租赁物有瑕疵，且原告也并未举证证明其因被告的违约行为受到的实际损失数额，本院结合双方履约情况以及在违约过程中的过错程度，酌定被告按欠付租金之百分之十五支付违约金，欠付租金161280元，违约金数额应为24192元。关于履约保证金的问题，本院认为，原告已就被告的上述违约情形得到按欠付租金之百分之十五计算违约金的支持，故被告主张原告退还32000元履约保证金，本院予以支持。原告诉请不予退还履约保证金，本院不予支持。被告提出反诉，要求原告赔偿其店铺折旧装修装饰费用及经营设备购置费用，但未按照规定的时间预交反诉费，按被告自动撤回反诉处理，被告如有充足的证据证实原告及第三人损害了其合法权益，可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告唐丽群向被告王秋萍发出的解除合同通知有效，原告唐丽群与被告王秋萍签订的《租赁合同》已解除； 二、被告王秋萍应向原告唐丽群支付2017年10月10日至2018年12月10日的租金及铺面占有使用费共计161280元及违约金24192元； 三、原告唐丽群应向被告王秋萍退还履约保证金32000元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10497元（原告已预交），由原告唐丽群负担8092元，被告王秋萍负担2405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  唐小红 人民陪审员  李运党 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  李 畅 书 记 员  何丽靓