广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11220号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所广东省广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码：91440113737186428D。负责人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄飞钒，男，系该公司员工。被告：徐宜，女，1978年5月1日出生，汉族，住浙江省武义县，委托诉讼代理人：陆华勇，男1979年8月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系被告徐宜的丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司与被告徐宜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄飞钒，被告徐宜及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2017年6月起至2019年7月，现暂计至2019年7月，拖欠物业管理服务费为25349.89元。2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为868元，以上合计人民币26217.89元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜二街4号201房屋的业主，该物业的建筑面积344.6313平方米，为高层洋房住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理服务费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理服务费人民币1034元。自2017年6月起至2019年7月止，被告无故拖欠原告物业管理服务费25个月，共计人民币25349.89元。期间，原告多次催缴，要求被告尽快支付物业管理服务费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前交纳当月费用，否则，应从逾期之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金为868元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法做出裁决。被告徐宜辩称：我方认为原告履行合同有重大违约行为，我方不支付物业管理服务费有正当理由，理由如下：1、房屋质量差，造成被告的装修施工期大大延长，延长的时间累计有九个月，且房屋漏水问题至今也没有解决，严重影响房屋的使用。2、原告对小区的环境、秩序管理严重不到位，对商业街宠物店的噪音饶命问题一直不处理，导致被告经常夜里被狗叫声吵醒，无法入睡，多次协调也解决不了。3、小区安全保卫工作没有做好，电梯经常产生故障，严重威胁被告的人身安全，小区的地下车库管理不到位，经常有钉子导致爆胎或车辆刮花的问题，小区经常有不明身份的人出入，且小区大型犬越来越多，严重威胁业主的人身安全。经审理查明：原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是经核准登记的分公司，经营范围包括物业管理等，主营项目类别为物业管理。广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号201的产权人为被告徐宜，建筑面积为344.6313平方米，于2017年6月12日办理产权登记。2016年11月29日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司向被告发送《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知被告可以于2016年12月1日至2016年12月15日前往物业管理公司办理收楼手续。如果未在期限内办理收楼手续，视为被告已经收楼，相关事宜按照《商品房买卖合同》约定执行，物业管理服务费将于收楼通知书的收楼截止日期的次日开始计收。2017年3月3日，被告与原告签署《收楼确认书》，确认接收涉案物业，同日，原告作为乙方、被告作为甲方签署《前期物业服务协议》一份，该协议第2.8条约定协议依据法律和文件包括广州雅居乐北苑小区发展商广州番雅居乐房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》。第4.3条约定原告所购物业单元情况，类型：住宅，坐落位置：广州雅居乐北苑；单元号：瀚澜二街4栋201，建筑面积：《商品房买卖合同》约定为344.6313平方米。第5.1条约定在《前期物业服务合同》中，发展商授权原告管理广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、圆林、绿化、公共环境、消防治安管理等）。第8.1.2条约定物业管理服务费收费标准：电梯多层和高层洋房每平方米3.0元/月，商业用房每平方米4.3元/月，别墅每平方米4.3元/月，车位物业管理服务费按每月人民币50元收取。第8.3.1条约定发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。第8.3.2条约定被告须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业管理服务费。原告每月6日起征收滞纳金，原告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金。第22.5条约定本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。上述《前期物业服务协议》还对其他事项进行了相关约定。被告与原告签订上述《前期物业服务协议》后曾向原告预交了三个月的物业管理服务费，原告称被告自2017年6月1日起未再交纳物业管理服务费。2017年5月15日，被告向原告支付消防系统改造费用2750元。被告另于2017年9月22日、2018年6月6日向原告递交投诉书，反映房屋漏水等质量问题。被告并多次通过微信向原告投诉建议解决小区宠物店扰民及电梯问题。被告并向本院提交了《信访事项处理意见书》、《广州市番禺区住房和建设局关于反映房屋质量问题的回复》、《信访处理意见书》等。原告于2019年3月2日向被告在《前期物业服务协议》确认的通讯地址寄送催款函，向被告催缴截止至2019年2月27日的物业管理服务费20179.89元、水费508.8元、公摊水电费1174.89元、滞纳金555元，共计22418.58元。该邮件已于2019年3月3日被他人签收。原告向本院提交的《雅生活集团2019年7月收费通知单》载明涉案物业2017年6月1日至2019年7月31日按照单价3元每平方米每月计收，物业管理服务费为25349.89元，违约金868元，合计26217.89元。因被告徐宜拖欠物业管理服务费，原告遂于2019年9月2日将被告诉至本院，要求被告支付2017年6月至2019年7月期间的物业管理服务费25349.89元及滞纳金。在本案庭审过程中，本院询问原告对被告在庭审过程中反映的问题原告准备如何处理？原告答称：“1、关于涉案房屋的质量问题，原告也有帮被告协商处理过，但具体应当由被告与开发商协调，我方不清楚。2、关于宠物店问题，从被告的证据可以看出原告已经协同居委一起去处理过了，但处理结果不清楚，原告也没有执法权。3、关于电梯问题，我方有定期保养。”。被告在庭审过程中主张在收楼之前一定要先签订《前期物业管理服务协议》才可以收楼，其是迫于无奈与原告签订，且该协议是由物业开发商提前打印好的并让被告签名，被告认为滞纳金标准严重过高，物业管理服务费收费标准亦过高，原告的服务水平没有达到其承诺的水平。被告并陈述其在2017年5月份开始装修，由于质量问题，拖延至2018年9月份才完成装修并正式入住，现涉案房屋仍然有漏水现象。以上事实，由原告与被告提交的证据及本案的庭审笔录予以证实。本院认为：被告徐谊作为完全民事行为能力人与原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定提供了物业管理服务，因此原告有权向被告收取物业管理服务费。被告提出的房屋质量问题，属于商品房买卖纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，合同相对方也不相同。涉案房屋的质量问题并非因原告所造成，被告对其名下房屋的质量问题应当与物业开发商另循法律途径予以解决，被告现以房屋质量问题为由拒交物业管理服务费缺乏事实及法律依据。被告在本案中另提出小区噪声扰民等问题，被告可以通过向原告投诉建议等方式向原告反映问题，原告亦应加强小区的管理，保障业主的正常生活及小区的良好居住环境，但因原告并非行政执法机关，原告仅能就被告所反映的问题予以协调，被告对噪声扰民等问题应当通过法律途径向有执法权的行政机关反映予以解决，被告以此为由拒交物业管理服务费亦无法律依据。综上，原告提供的物业服务是对物业小区公共区域提供物业管理及服务，被告所反映的问题均不能作为其拒交物业服务费的原因，被告应向原告交纳自其收楼之日起的物业管理服务费。原告主张涉案物业的物业管理服务费的收费标准为每月3元/平方米，该标准符合上述《前期物业服务协议》的约定，涉案物业每月应交物业管理服务费为1033.89元（344.6313平方米×3元/平方米），2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费25847.25元（1033.89元/月×25月）。因原告在其提交的起诉状及向本院提交的《雅生活2019年7月收费通知单》均主张涉案物业欠交2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费为25349.89元，少于上述25847.25元，这应是原告自行处分自身权利的行为，本院应当予以确认，即被告应向原告交纳2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费为25349.89元。此外，本院考虑到被告徐宜只是普通业主，并非法律专业人士，其之前对相关法律法规及法律关系不知晓，将原告与物业开发商混淆也符合常理，被告在本案中拒交物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告交纳滞纳金的主张，本院酌情不予支持。本判决生效之后，被告应当及时缴纳物业管理服务费，被告以后若再逾期缴纳物业管理费，则应当计算滞纳金。综上所述，驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告徐宜应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司交纳2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费合共25349.89元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担21元，由被告徐宜负担434元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡 林人民陪审员  雷倩婷人民陪审员  何玉婵二〇一九年十二月二日书 记 员  王雅佩