贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初4556号 原告：郑伦祥，男，汉族，1947年8月4日生，贵州省人，住所地瓮安县， 委托代理人：费伟，系原告女婿。代理权限为特别授权。 被告：黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇花竹社区文峰南路221号楼1单元4号，统一社会信用代码91522725556620635D。 法定代表人：罗全波，系公司总经理。 委托代理人：吴强，系该公司员工，代理权限为一般授权。 原告郑伦祥诉被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司（以下至判决书主文前简称“匀海房开公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人的诉辩内容 原告的诉讼请求：1、请求被告及时支付原告拆迁安置补偿款违约金共计2395258元；2、判决被告按照协议约定到相关部门将“弘扬世纪城”内侧14号、15号门面的产权证办理到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告的辩称意见：我公司已经和原告协商过这个事情了，双方达成过协议，我公司要求按照那个协议来履行，协议就是原告提供的那些协议，违约金100万也是约定的事实，但公司现在没有资金来给付了，原告第一项诉讼请求2395258元里面包含了违约金，违约金过高了，请人民法院依法裁减。现在公司的消防问题还处于整顿之中，所以没有资金支付得了原告的这些款项。对于原告第二项请求，因为14、15号门面作为在建工程，当时是已经抵押给银行的，没有银行同意，目前是办不了过户手续。 审理查明的事实 瓮安县进行旧城房屋拆迁改造，原告的房屋在拆迁范围内。2010年11月20日，匀海房开公司作为甲方、郑伦祥作为乙方，双方签订了《瓮安县旧城改造（弘扬星城）房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定的主要内容为：“房屋坐落于雍阳镇花竹社区文峰南路，房屋总楼层数5层，住房面积1035平方米，门面面积310平方米。安置方式为产权调换安置，按“拆一还一、结构陈新不补差”的原则进行安置。住房安置：甲方根据经公示确认后的住房建筑面积，按照“拆一还一、结构陈新不补差”的约定，在2013年4月6日前向乙方提供位于瓮安县××路新建的（弘扬星城）商住二号楼电梯房21层至22层住宅（含公摊面积）作为乙方安置房，面积为1035平方米。门面安置：甲方根据经公示确认后的门面建筑面积，按照“拆一还一、结构陈新不补差”的约定，在2013年4月6日前向乙方提供位于瓮安县××路新建的（弘扬星城）商住电梯楼门面面积为310平方米进行安置。若甲方安置的住房面积超出乙方应拆还的住房面积，所超面积在10平方米内（含10平方米）按合同签订的市场价“八折”优惠，10平方米以上（不含10平方米）则按合同签订时市场价补差，若安置的住房面积不足乙方应拆还住房面积，所差面积由甲方按商品房住房市场价补偿给乙方，若安置的门面面积超出或少于5平方米应拆还门面面积的，甲乙双方均按该地段门面市场开盘价九折互补差价。”。 原告回迁后，被告匀海房开公司将300平方米门面安置给原告，尚欠10平方米的门面未安置。另外，原告将匀海房开公司安置的1035平方米的住房以每平方米2600元的价格交由匀海房开公司代为销售，匀海房开公司代原告销售的住房房款为2691000元，但只给付了原告1536364元，尚欠1154636元未付。为此，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2015年11月3日，签订了一份《协议》，约定：“因甲方将原有拆迁房1035平方米交由乙方以2600元／平方米销售，房款总价2691000元，乙方已付房款1536364元，尚欠甲方房款1154636元，现因乙方某种原因，在银行支付房款后，将甲方房款挪作它用，至今无法支付给甲方，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、乙方同意将瓮安县弘扬世纪城14号门面面积59.25平方米、15号门面61.91平方米，共计121.16平方米以11800元／平方米的价格卖给甲方，门面总价1429288元，扣除乙方欠甲方房款1154636元，甲方应补乙方房款275052元，甲方在2015年12月31日前先付10万元给乙方，余款在房屋过户时一次性付清乙方。二、乙方保证两个门面无债权债务纠纷，门面在一年内过户给甲方，如有违约，乙方自愿付给甲方违约金1000000元。三、门面的房产证及其他费用由乙方自行负责。四、因目前门面租给物业管理公司使用，乙方保证在2015年12月30日前交给甲方……”。原告按约定支付了被告10万元房款后，被告将案涉14、15号门面交付原告，现案涉14、15号门面已由原告对外租赁。 因被告匀海房开公司安置给原告的门面有一部份系消防通道改造，案涉房屋小区的消防验收为此不合格，2017年3月31日，原告委托其女婿费伟（即本案原告委托代理人）作为甲方、被告匀海房开公司作为乙方，又签订了《商铺占用赔偿协议》，主要约定：“由于乙方在赔偿甲方拆迁房商铺时的疏忽，误将消防通道按商铺赔偿给乙方，致使弘扬世纪城消防验收不合格，为配合消防整改，经双方协商，将对甲方商铺损失作如下赔偿：一、赔偿占用商铺的面积按33000元／平方米计算，以实际占用多少平方计算。二、原拆迁合同中商铺310平方米（无公摊），乙方在实际赔偿中不足310平方米，只有300平方米，欠10平方米至今未补偿，按33000元／平方米补偿给甲方，计330000元。2017年4月30日前付清。三、乙方同意支付甲方违约金（见附件）。2017年4月30日前付清。四、原协议中弘扬世纪城14、15号门面121.16平方米原为房开物业公司办公场地，由于房开公司疏忽，误将此门面抵押给南充银行，请求银行解除抵押（因房开差甲方拆迁款，公司同意将14、15号门面补偿给甲方）。五、占用商铺用于消防通道的装修费用，乙方同意补偿甲方5万元。2017年4月30日前付清。六、乙方未付清所有赔偿款之前，不得占用门面，如有违约，造成损失时由乙方负责”。后匀海房开公司一直未按双方约定履行义务，原告向瓮安县瓮水办事处递交了《关于弘扬世纪城门面被占用为消防通道及匀海公司拆迁安置遗留问题的处理请求》，要求相关部门协调处理匀海房开公司对原告的赔偿问题。瓮安县城镇建设指挥部于2017年7月27日作出了《瓮安县城镇建设开发指挥部关于研究朱三新钢架棚、弘扬世纪城消防通道处理事宜的会议纪要》，该会议纪要第二条确定的意见为：因匀海房开公司出售给费伟的门面系弘扬世纪城的消防通道，有安全隐患，现由房管部门牵头相关单位对被告楼盘的销售及一切业务办理进行冻结，待被告解决好将消防通道出售给原告后的相关事宜后，方能解冻。后经相关部门组织拆除用作消防通道的门面面积为36.07平方米。 被告匀海房开公司将案涉14、15号门面交付原告用于抵偿售房款前，其已将前述门面抵押给银行用于贷款，原告要求将案涉14、15号门面的所有权转移登记在其名下的诉请暂不能实现，庭审中原告要求被告匀海房开公司将差欠的售房款1154636元、原告已给付的门面差价款等退还原告，原告放弃对案涉14、15号门面的转移过户登记请求，被告匀海房开公司也表示同意。 以上事实，有原、被告的法庭陈述，原告提交的瓮安县旧城改造（弘扬星城）房屋拆迁安置补偿协议、协议、收据、商铺占用赔偿协议、测量公司对消防通道拆除的数据表、原告门面占用为消防通道及匀海公司拆迁安置遗留问题的处理请求、会议纪要等在卷为凭，经本院审查，其来源合法,内容客观真实，与解决本案争议有关联，作为认定上述事实的依据。 判决理由和结果 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告与被告匀海房开公司于2010年11月20日签订的《瓮安县旧城改造（弘扬星城）房屋拆迁安置补偿协议》、2015年11月3日签订的《协议》、2017年3月31日签订的《商铺占用赔偿协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院予以认定，合同各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。 被告匀海房开公司将已在先设定抵押权的门面用于抵偿未付售房款，抵押权系担保物权，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，在抵押权未解除前，原告的物权所有权将无法实现，即原告暂时不能办理案涉14、15号门面的产权转移过户登记。为此，原告在庭审中自愿放弃了对案涉14、15号门面的产权转移过户登记请求，将该请求变更为要求被告退还相应房款，被告也表示同意，故根据相关法律规定及当事人意思自治的原则，本院亦予以准许。那么，在原告变更请求后，被告匀海房开公司应给付原告郑伦祥的相关款项如下：（1）未安置的10平方米门面及被拆除用作消防通道的36.07平方米门面的价款，按照33000元／平方米计算为：33000元／平方米×（10平方米+36.07平方米）=1520310元；（2）原告已付匀海房开公司的案涉14、15号门面差价款100000元；（3）《商铺占用协议》中约定的由被告匀海房开公司给付原告被拆除门面的装修补偿费用50000元；（4）被告代原告销售1035平方米住房后，尚欠原告的售房款1536364元。前述费用共计3206674元。因被告将设有抵押权的14、15号门面交付原告用于抵偿代售住房房款，导致原告无法进行转移过户登记，被告已构成违约，但双方约定的1000000元违约金过高，应予适当减少，本院按照双方合同约定的14、15号门面总房款1429288元的30%计算违约金为428786.4元，对超过部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）＞》之规定，判决如下： 一、限被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告郑伦祥拆迁安置房款人民币三百二十万六千六百七十四元（小写：3206674元）及违约金四十二万八千七百八十六元四角（小写：428786.4元）； 二、驳回原告郑伦祥的其余诉讼请求。 案件受理费减半后收取人民币12981元，由被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院；提出上诉的，须于上诉期满后七日内，通过本院预交上诉费（按不服判决部分的金额交纳）。逾期，本判决发生法律效力。 若义务人未在指定期限内履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员 谢 霞 二〇一九年十二月二十三日 书记员 潘大贤