江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5818号上诉人（原审被告）：徐良忠，男，1938年10月17日生，汉族，住徐州市。上诉人（原审被告）：张瑞侠，女，1951年7月12日生，汉族，徐州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张同庆，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州工程学院，住所地徐州市云龙区丽水路2号。法定代表人:张新科，院长。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。上诉人徐良忠、张瑞侠因与被上诉人徐州工程学院房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐良忠、张瑞侠及共同委托诉讼代理人张同庆，被上诉人徐州工程学院的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。徐良忠、张瑞侠上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人没有退房意愿，更没有办理任何手续，故双方并未就涉案房产完成“回购”。1、彭城大学［1998］42号文内容和事实自相矛盾，不具有真实性。该文件系后补文件，即便当时确有此文，但也未公开。此文件违背了市政府［1998］75号文和［1999］164号文件精神。《住房补贴发放表》是被上诉人单方制作，无上诉人签字确认，发放的具体款项与购房款不一致，不应认定为回购款。学校支付的是房补并不是退房款。2、双方没有签订书面的退房合同。3、上诉人将房屋交给被上诉人使用，不是将房屋卖给被上诉人，只是借给被上诉人使用并收取房租。4、根据相关文件精神，学校无权购买城市私有房屋。二、被上诉人的协助过户请求超过诉讼时效。三、本案不属于人民法院受案范围。被上诉人徐州工程学院答辩称：一审认定非常清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。1、根据当时学校的房补政策，上诉人或者享受优惠购房的优惠政策，或者享受领取房屋补贴的优惠政策。两者不能兼得。在学校未回购涉案房屋前，上诉人领取的房补是扣除了其按优惠政策购买涉案房屋面积后的房屋补贴，2001年学校回购涉案房屋后，又按退回的面积给上诉人补发了房屋补贴。2、被上诉人向上诉人支付了房屋的回购款，虽然与被上诉人购买涉案房屋时支付的购房款有几百块钱的差额，但是学校支付的回购款与当时的价格是相当的，可以认定该价款为购房款。3、2001年上诉人就将涉案房屋交给了学校，在近20年的时间，学校一直在公开、连续、和平的使用该房屋，上诉人从未对此提出异议。4、2016年6月上诉人向学校提交的书面报告中也明确有“我们听说只要同意把已购的房屋退还给学校，就可以享受全额补贴”表述，可以证明上诉人对当时学校的政策是明知的，其将房屋退还给学校是为了领取更多的房屋补贴款。5、涉案房屋时间较长未办理过户手续，是由于被上诉人人员变动以及部门调整等工作衔接不当造成。但未及时办理过户手续只是附随义务。2015年学校发现后，致函要求上诉人办理协助过户手续。此时房屋价格与回购时相比涨幅较大，上诉人不愿意配合办理，违背诚信原则。徐州工程学院向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认徐州市南三环路外2-2-402房屋的所有权归徐州工程学院所有；2、判令徐良忠、张瑞侠履行协助徐州工程学院办理徐州市南三环路外2-2-402房屋过户手续的义务；3、判令徐良忠、张瑞侠承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：徐州工程学院的前身为彭城职业大学（又名彭城大学），徐良忠、张瑞侠均为该校教职工。1998年7月1日，彭城大学作为甲方（卖方）与徐良忠（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：根据《徐州市出售公有住房办法》，甲方自愿将座落在泉山区南三环路2#-2-402室的房地产（房屋建筑面积67.83平方米）出售给乙方，甲乙双方按照评估价格￥12520元成交，乙方于1998年7月15日前以现金方式一次付清给甲方；双方同意于1998年6月26日前由甲方将上述房地产连同该建筑物范围内的土地使用权一并正式转移给乙方。其后，徐州市房产管理局产权监理处和徐州市国土管理局分别于1998年8月10日、8月23日对上述房屋签发了权证编号为9705841的房屋所有权证和证号为徐土国用（98）字第21253号的国有土地使用证，载明房屋所有权人及土地使用权人均为徐良忠。彭城大学领取上述两证后将其中的房屋所有权证交给了徐良忠、张瑞侠，但国有土地使用权证一直留存在彭城大学处。1998年8月28日，彭城大学发布《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》（彭大政发[1998]42号），其内容为：根据国家、省、市房改政策的有关规定，为了加强公有住房售后管理，经学院研究制定本暂行规定：一、住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房；二、因工作调动和其他原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权；三、向学校移交房产权的原住户凭房产权证和土地使用证到总务处校产科办理有关手续，由财务处予以结算；四、禁止个人之间私下进行房屋买卖交易，凡产权原属学校的房屋应由学校购回后，在学校内部调整分配。约在2000年前，徐良忠、张瑞侠另购买了风华园（科教小区）的住房。徐良忠、张瑞侠于2000年7月31日搬离涉案房屋，并在2001年间将涉案房屋及其持有的涉案房屋所有权证交还给彭城大学。2001年1月10日，彭城大学房改工作领导小组印发《发放风华园及四期安居工程补贴说明》，其中第二条的内容为：凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额；第三条的内容为：按市房改办文件规定，住房补贴最高限额为应享受面积与补贴基价（900元）乘积的50%，凡配偶单位已补50%者，本校按文件规定，不再补贴。同一时期，彭城大学制作的《科教小区、四期住房基本情况统计及房补计算发放表》（2000年12月制表）显示：徐良忠（张瑞侠）原住房面积67.83平方米、现购地址风华园、面积95.23平方米、应补面积标准110平方米、实补面积42.17平方米、补贴基价900元、本校补贴率50%、应补总额18976.5元、第一次补贴额7590.6元、第二次补贴额5692.95元。徐良忠约在2001年1月至彭城大学财务处领取了7590.6元，其余的款项分别由彭城大学于2002年1月23日、2002年9月25日存入户名为徐良忠的徐州市商业银行账户中。2002年1月16日，彭城大学房改领导小组再次印发《发放住房补贴说明》，确定发放人员范围为除风华园及四期安居工程以外、1998年11月30日以前参加工作的该校正式职工（包括离退休人员）；本次补贴标准与风华园的补贴标准相同，即每平方米900元，初称及一般工作人员75平方米、中称及科级干部90平方米、高称及县处级干部110平方米；凡已购房改房或福利分房面积未达标的一律按建筑面积差补贴（面积已达标的，不再补贴）……。彭城大学于2001年9月制作的《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼原购房款）》显示退徐良忠购房款11815元、《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼补贴款）》显示徐良忠、张瑞侠应补面积67.83平方米、补贴基价900元、本校补贴率50%、应补总额30523.5元、房租2110.84元、实发总数28412.66元、第一次补贴额11365.06元、第二次补贴额8523.8元、第三次补贴额8523.8元。2002年1月23日，彭城大学分别将所退购房款11815元、补贴款11365.06元存入徐忠良的徐州市商业银行账户中；2002年9月25日，彭城大学将补贴款17047.59元存入徐良忠账户。彭城大学收回涉案房屋后，将涉案房屋作为周转房交由其他职工使用。2010年6月2日，徐州工程学院作为甲方与乙方王瑞芝签订协议书一份，约定：甲方同意在城南校区教工宿舍2号楼通过回购本校教工用房的途径，在本协议签订20天内为乙方解决搬迁用房问题，甲方为乙方提供的搬迁用房为徐州工程学院城南校区教工宿舍2号楼2单元402室，建筑面积为67.83平方米；房屋买卖价格按徐州市（2003）优惠售房房屋买卖的相关规定，经市房产权对房屋价值评估后，经双方商定达成一致意见，乙方按每平方米640元的价格一次性付清甲方房款，共计43411元；乙方购买房屋后该房屋产权属个人所有，双证齐全，甲方应自本协议生效后起9个月内办理完两证过户手续并将“两证”交给乙方；乙方同意于本协议签订15天内，从原来乙方使用的产权属甲方（座落于工程学院永安校区西北角简易宿舍楼）的房号为113-114共3间房内搬出，把空房交还甲方……。其后，徐州工程学院将涉案房屋交付给王瑞芝使用。2012年12月18日和2013年12月23日，徐州工程学院分别制作《徐州工程学院第二批享受房补人员名单清册》（第二批第一次按50%计发住房补贴、第二批第二次按50%计发住房补贴），其中显示序号为236的姓名为徐良忠应享受面积为110平方米、已享受面积为0、补贴面积110平方米、购房补贴额为49500元、工龄补贴额为29403元、已补贴金额47389.16元、应补贴金额31514元、补贴50%为15747元，序号为237的姓名为张瑞侠、应享受面积为75平方米、已享受面积为0、补贴面积75平方米、购房补贴额为33750元、工龄补贴额为13972.5元、已补贴金额0元、应补贴金额47723元、补贴50%为23861.5元。2015年10月及2016年3月，徐州工程学院分别向徐良忠、张瑞侠发出律师函，告知涉案房屋已出售给王瑞芝并要求徐良忠、张瑞侠协助办理房屋过户手续。2016年6月，徐良忠与宋德富等四人致信徐州工程学院，以校方扣押其土地证、剥夺其应当获得的补偿为由要求归还其应享有的完全产权；2016年7月，徐良忠再次致函徐州工程学院，其中陈述：其与家人在1991年下半年搬入涉案房屋，1991年7月（应系1998年7月）与校方签订“房地产买卖契约”并付清了房款，但学校仅发给了房产证，而隐瞒并扣下土地证。2000年，学校宣称凡想购买“风华园小区”房子的教职工，把彭大的住房交给学校可给予补助，其在学校隐瞒并扣留土地证的情况下不得不把房子押给学校换取部分补助……要求学校归还其私人房产。2017年2月，徐良忠、张瑞侠以丢失补证为由补办并领取了涉案房屋的苏（2017）徐州市不动产权证第0007520号不动产权证书。后徐州工程学院持该不动产权证书将涉案房屋上锁。2017年7月3日，徐州工程学院分别以徐良忠和张瑞侠、朱云胜和陈秀兰、邵玉珠、宋德富和张美兰为被告提起诉讼，要求确认相关房屋归徐州工程学院所有并要求各被告协助办理房屋过户手续。一审法院认为：平等民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务，秉持诚实、恪守承诺，既不得违反法律，也不得违背公序良俗。第一，关于本案是否属于人民法院民事受案范围的问题。徐良忠和张瑞侠在审理中提交了南通市中级人民法院和徐州市中级人民法院作出的终审民事裁定各一份拟证明本案纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。原审法院认为，其一，上述生效民事裁定所涉及的案情与本案并不相同，且我国目前并不实行遵循前例的判例法原则，已生效的司法判决与裁定对于尚在审理中的案件只有参考意义而非直接作为定案的依据；其二，《最高人民法院》第三条的原文是：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。而本案并非历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，也非因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，且从徐良忠和张瑞侠已将涉案房屋及权属证书交还并由徐州工程学院处分给他人使用的事实以及双方的诉讼地位和徐州工程学院的诉讼请求来看，本案也不宜认定为系因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷；其三，虽然徐良忠和张瑞侠系徐州工程学院的教职工，且徐州工程学院在将包括涉案房屋在内的公有住房根据优惠售房政策出卖给职工的同时发布的《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》中有“住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房”、“因工作调动和其它原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权”及“禁止个人之间私下进行房屋买卖交易”的规定，可以体现徐州工程学院对徐良忠和张瑞侠处分已售公有住房的限制与管理，但该规定系根据当时的政策所制定，其中原售房单位享有优先购买权的内容也不违反法律规定，其后在徐良忠和张瑞侠将涉案房屋交还给徐州工程学院时徐州工程学院亦退还了徐良忠和张瑞侠此前交纳的购房款并按规定给予房屋补贴，现双方就涉案房屋产生的所有权争议应系平等主体之间的纠纷；最后，涉案房屋坐落于原审法院辖区，依不动产专属管辖的原则，原审法院依法享有管辖权。综上，本案属于人民法院受理民事受理的范围且受原审法院管辖。第二，关于徐州工程学院是否具有本案诉讼主体资格的问题。根据徐州市人民政府徐政复[1984]78号《关于徐州市彭城职业大学更改校名的批复》及江苏省人民政府苏政发[2005]32号《省政府关于建立徐州工程学院的通知》，彭城大学系由原彭城职业大学更名而来，徐州工程学院系在原彭城职业大学和徐州经济管理干部学院合并的基础上组建而成，因此彭城职业大学、彭城大学存续期间所形成的权利义务关系全部由徐州工程学院承继，徐良忠和张瑞侠与彭城大学就涉案房屋所形成的权利义务亦由徐州工程学院承受，故徐州工程学院作为本案的原告诉讼主体适格。第三，关于本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。首先，本案所涉的房屋确权纠纷系不动产权属纠纷，应当属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效规定的请求权争议；其次，即便本案适用诉讼时效的规定，根据双方当庭陈述，虽然涉案房产自1998年8月起即登记在徐良忠名下，但徐良忠和张瑞侠已于2001年前后将该房屋及其权属证书交还给徐州工程学院并由徐州工程学院进行处分，至2015年之前徐良忠和张瑞侠也未对此提出异议，因此诉讼时效期间应自徐州工程学院要求徐良忠和张瑞侠协助办理房屋过户手续而为徐良忠和张瑞侠拒绝时起算，至徐州工程学院提起本案诉讼时止，该期间并不超过法律规定的三年诉讼时效期间。故本案并不存在超过法定诉讼时效的问题。第四，关于涉案房屋的权利归属问题。依照法律规定，作为民事主体的公民、法人及其他非法人组织依法享有财产权利，其财产权利可依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得，其中民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的民事法律行为可依采取书面形式、口头形式或者其他形式。徐良忠和张瑞侠虽依其与彭城大学于1998年7月1日签订的《房地产买卖契约》通过优惠售房的形式取得涉案房屋的所有权，但根据与该次交易同时公布的彭大政发[1998]42号《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》，徐良忠和张瑞侠所购买的涉案房屋如上市交易应征得学校的同意且学校享有优先购买权，学校因此回购该房屋的，徐良忠和张瑞侠凭房产权证和土地使用权证向学校办理移交房屋产权的有关手续并由财务处予以结算，回购的房屋由学校在内部调整分配。该暂行规定系徐州工程学院根据当时的房改政策制定，且其内容不违反法律规定，故该暂行规定在当时对双方具有约束力。根据审理查明的事实，虽然徐州工程学院并无证据证明双方在该过程签订了书面的房屋买卖（回购）协议，但事实上徐良忠和张瑞侠在2000年购买了科教小区（风华园小区）的房屋后已将涉案房屋及其持有的房屋所有权证交还给徐州工程学院并由徐州工程学院对涉案房屋进行处分；其后徐州工程学院亦向徐良忠和张瑞侠退还了购房款11815元（该款与双方签订的房地产买卖契约载明的购房款12520元之间存在705元的差额）并按没有享受优惠售房待遇的标准陆续向徐良忠和张瑞侠发放了房屋补贴，应当认为双方已就涉案房屋的回购达成了一致意见且已经完成了该交易过程。徐州工程学院依该交易（回购）的民事法律行为取得了涉案房屋的所有权，故徐州工程学院要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张具有事实依据且符合法律规定，依法予以支持；徐良忠和张瑞侠虽然仍持有涉案房屋的不动产权证书，但该不动产权利证书系其虚构原权属证书丢失而补办，且因其与徐州工程学院就涉案房屋的交易（回购）已经完成而丧失了对涉案房屋的所有权，故徐良忠和张瑞侠应根据交易习惯及房屋回购的附随义务协助徐州工程学院办理涉案房屋的不动产转移手续。从本案争议发生、发展过程来看，本案纠纷的产生主要应归责于徐州工程学院怠于行使权利所致，故本案诉讼费用应由徐州工程学院承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百二十九条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百八十八条、第一百九十六条（四）项、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条的规定，判决：一、确认徐州市南三环路外2-2-402房屋的所有权归徐州工程学院所有；二、徐良忠、张瑞侠于判决生效后三十日内协助徐州工程学院办理徐州市南三环路外2-2-402房屋所有权的过户手续。二审中，上诉人提交如下证据：1、徐州市人民政府1998年颁发的《徐州市市区职工已购公有住房上市交易试行办法》，1999年颁发的《徐州市市区已购公有住房上市出售管理办法》，载明职工购买住房后可以自由上市交易，任何单位不得加以干涉。证明学校颁发的对职工私有房屋不得出售的管理办法违反了法律规定，是无效的。2、学校几位教职工出具的书面证明，均反映当时没有听说学校颁发的1998年42号文件。被上诉人发表质证意见：证据1的真实性无异议，但与本案无关。被上诉人为高校，根据自身特点，出具一些管理规定，并不与上述文件相冲突。证据2的真实性，合法性，关联性均有异议。该份证据实质为证人证言，证人未出庭接受询问，不能作为本案的定案依据。被上诉人提交如下证据：从徐州市房产交易中心调取的2013年8月10日学校向房管局出具的证明一份。证明内容是：徐州市房管局，今有我校教工孙富山同志，1998年分得学校房改住房，该房位于，建筑面积67.83，后在2002年8月31日以原价2万元退还学校。因为种种原因过户手续一直未能办理，该同志2002年8月31日后已经不再拥有该房产，请按历史遗漏问题办理此事。证明上诉人已经将房屋退还给学校，学校支付了购房款，因为历史原因未及时办理过户手续，涉案房屋产权归学校所有。上诉人发表质证意见：孙富山是学校教工，仅办理了房产证的过户手续，不同意土地证办过户。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围。2、诉争的房屋南三环路外2-2-402房屋的所有权归属如何确定。3、被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效。现分析评判如下：关于本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。案涉房屋南三环路外2-2-402房屋原是彭城大学的公房，徐良忠和张瑞侠系彭城大学的教职工，在徐良忠和张瑞侠租住案涉房屋期间，双方之间就案涉房屋存在单位对职工的管理关系。但在1998年7月1日双方签订《房地产买卖契约》并将房屋产权登记到徐良忠名下后，徐良忠即成为案涉房产的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的民事权利。根据《发放风华园及四期安居工程补贴说明》第二条中“凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额”的内容，徐良忠将案涉房屋交还给学校，学校向其退回购房款并补足发放住房补贴，是双方自愿实施的行为，不具有行政管理的性质，由此产生的争议应系平等主体之间的纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。关于诉争的房屋南三环路外2-2-402房屋的所有权归属问题。徐良忠、张瑞侠于2001年将案涉房屋及其本人持有的房产证交给了彭城大学，彭城大学向徐良忠、张瑞侠支付了房屋回购款11815元，并按照未享受优惠购房的标准分两次向徐良忠、张瑞侠发放了房屋补贴。双方之间虽然没有签订书面的房屋回购协议，但双方自愿实施的事实行为能够表明双方之间存在房屋回购的合意并实际完成了回购行为。故涉案房屋的所有权应归彭城大学（现变更为徐州工程学院）所有。徐州工程学院要求徐良忠、张瑞侠协助办理产权过户手续，应予支持。关于被上诉人一审的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案纠纷系徐州工程学院要求确认徐州市南三环路外2-2-402房屋的所有权归其所有并要求徐良忠、张瑞侠协助办理房屋过户手续，徐州工程学院的请求权是物权请求权，不是债权请求权，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效规定的请求权。上诉人以被上诉人的主张超过法定诉讼时效为由提出上诉，本院不予采纳。综上，徐良忠、张瑞侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐良忠、张瑞侠负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  史善军审判员  张 伟二〇一九年十二月二十八日书记员  陈斯雅