辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4507号上诉人（原审被告）：鞍山爱家房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区解放东路368号。法定代表人：陈宏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于浩，男，1988年11月27日出生，汉族，无业，住鞍山市千山区。上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司因与被上诉人于浩商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘沫含、被上诉人于浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山爱家房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人交付房屋构成违约没有依据。上诉人交付的房屋完全符合合同约定，房屋在施工方面并无违约，案涉房屋系因相邻业主违建改造行为导致卫生间下水不能正常使用。2、上诉人未违约，无需支付违约金。于浩辩称，服从原审判决。我购买的房屋卫生间上下水不通，不符合合同约定的质量标准，上诉人构成违约。于浩向一审法院起诉请求：1、判令被告将位于鞍山市铁东区房屋中卫生间进行维修、采取补救措施，恢复其卫生间功能；2、请求判令被告支付违约金，违约金自2017年5月11日开始，以房屋总价款342,178元为基数，按日万分之三计算违约金，计算至实际交房之日；3、判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于鞍山市铁东区，产籍号为42-112-47-1332，建筑面积为110.38平方米，总价款为342,178元的房屋出售给原告。合同第八条交付期限约定：“出卖人应于2017年5月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。”原、被告又签订合同附件四：合同补充协议，第六条修订本合同第九条约定：“除本补充协议第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限交房，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过365天，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交付之日止，甲方按中国人民银行同期活期存款利率向乙方支付已付房款的违约金，合同继续履行。2.逾期超过365日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自双方解除合同之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.4%向乙方支付违约金。乙方要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交付之日止，甲方按中国人民银行同期活期存款利率向乙方支付已付房款的违约金。”签订合同当日，原告向被告交纳了房款，被告向原告开具了辽宁增值税普通发票。合同签订一周后（4月10日），被告带领原告验房，原告发现其中卧室卫生间上下水不通。在原告与被告协商的过程中，被告告知原告上下水不通系相邻楼下业主将卫生间改成衣帽间，破坏了排水系统所致，同时被告表明其与相邻业主协商后相邻业主不同意恢复，因此其无法维修。另查，辽宁省鞍山市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）辽03行终114号行政判决书，在判决第5页载明：“经新兴派出所调查，于浩未到物业办理入住手续，物业工作人员在巡查时发现不能打开房门，对房屋门锁进行了更换。”再查，2018年7月12日，原告取得诉争房屋的不动产登记权证。一审法院认为：本案争议的焦点是:一、被告向原告交付的商品房是否合格；二、如果被告商品房存在质量问题，是否应该对涉案房屋进行维修；三、如果被告交付房屋不符合交付条件是否应该向原告支付违约金及数额。原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，庭审中被告自认该房屋卫生间上下水存在质量问题，但被告认为该问题系诉争房屋邻居装修所致但并未提交证据，且根据《商品房买卖合同》的约定被告向原告交付房屋时应符合约定的住宅质量，因此被告的交付行为构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定承担违约责任。故对于原告要求被告将位于鞍山市铁东区房屋中卫生间进行维修、采取补救措施，恢复其卫生间功能的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于被告辩解卫生间上下水不通系邻居装修所致一节，因其未提供证据证明且原告对于被告该说法不予认可，故不予采纳。关于原告要求被告支付违约金一节，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议约定，经查，被告在合同约定的交房时间2017年5月10日前未向原告交付质量合格的房屋，但被告于2018年7月12日办理房产证的行为应视为其收到了房屋，被告逾期交付房屋超过365日，原告要求继续履行合同并办理了涉诉房屋的所有权证，自本合同约定的交付期限2017年5月10日的第二日起至2018年7月12日原告取得所有权证之日止，被告按中国人民银行同期活期存款利率向原告支付已付房款的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、鞍山爱家房地产开发有限公司于该判决生效之日起30日内将位于鞍山市铁东区房屋中卫生间进行维修、采取补救措施，恢复其卫生间功能；二、鞍山爱家房地产开发有限公司于该判决生效之日起10日内向于浩支付违约金，按照原告已付购房款342,178元为本金的利息计算违约金（从2017年5月11日至2018年7月12日按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）；三、驳回原告于浩其他的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由鞍山爱家房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》后，上诉人应向被上诉人交付符合合同约定的住宅质量标准的房屋。双方当事人对案涉房屋卫生间上下水不通，存在质量问题的事实均无异议，一审法院据此认定上诉人承担违约责任并支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人称“如果事先发现房屋问题不会出售此房屋，福建商会卖给被上诉人，我们当时不知情”，本院认为，上诉人在与被上诉人签订合同前，对其出售的房屋负有查验义务，对其出售的房源具有监管职责，其应查验预售房屋是否符合合同约定的住宅质量标准，如不符合则不应出售，亦不应与买受人签订正式的《商品房买卖合同》。同时上诉人作为出卖人对其出售房屋负有瑕疵担保责任，保证出售房屋符合合同约定的住宅质量标准。故上诉人称其未违约不应给付违约金的上诉理由，本院不予支持。上诉人称“案涉房屋系因相邻业主违建改造行为导致卫生间下水不能正常使用”并申请追加相邻业主参加诉讼一节，本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷，而对于相邻业主改建改造行为导致卫生间上下水不通系属侵权行为，与本案非同一法律关系，故对其该项上诉理由及申请，本院不予采纳。综上所述，鞍山爱家房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鞍山爱家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 王珍付审判员 顾 颖二〇一九年十二月二十五日法官助理周瑞书记员王茜