贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2694号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷,该公司董事长。 委托诉讼代理人：童作春，深圳市公元物业管理有限公司遵义分公司绥阳县璐源城市广场物业管理处的负责人（项目经理）。 委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。 被告：宋银梅，女，1990年5月29日出生，汉族，户籍地四川省岳池县。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，住所地：贵州省凯里市营盘西路南侧、韶山北路西侧锦江大厦4层。 法定代表人：张凡，该公司执行董事。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告宋银梅、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人童作春、方芳到庭参加了诉讼，被告宋银梅到庭参加了诉讼、被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费3923.40元；2、请求依法判令被告支付原告公摊费400.00元；3、请求依法判令被告支付原告违约金200.00元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告宋银梅租赁位于绥阳县××城市广场××号商铺用于经营“海角八号”，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司系该两商铺的产权人(于2016年8月31日向贵州璐源瑞德置业有限公司购买)。2016年6月20日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源.城市广场期项目前期物业服务合同补充协议》，将璐源城市广场期项目1#、2#地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告宋银梅尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业管理费3923.4元(65.39㎡×3元/月/㎡×20个月)，公摊费400元，被告向原告主张违约金200元。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告宋银梅辩称：对物业费收费没有异议，但是对收费标准有异议，公摊费以前收取的是200元；对违约金不予认可，我没有违约，因为原告也没有履行好自己的义务。 被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司无正当理由未到庭应诉。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》约定：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2016年5月26日，被告宋银梅与贵州璐源瑞德置业有限公司委托的贵州盛汇商业管理有限公司签订了《璐源城市广场商业管理合同》。贵州璐源瑞德置业有限公司将其所有的“璐源城市广场”01期2组团一层F-1-1号33.08㎡和F-2-2号32.25㎡商铺，合计建筑面积65.33平方米。租赁给被告宋银梅作经营用房使用。租赁期限为：自2016年5月18日起至2021年5月17日止。根据双方订立的该合同约定，由被告宋银梅缴纳物业管理费用。物业管理费按3元/月/㎡缴纳。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，被告宋银梅向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日物业管理费2354.00元，但被告宋银梅尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业管理费3919.8元(65.33㎡×3元/月/㎡×20月)。 另查明，2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。2016年8月31日，贵州璐源瑞德置业有限公司与贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司已购买绥阳县璐源城市广场01期2组团一层F-1-2号商铺（建筑面积33.08平方米）和F-2-2号商铺（建筑面积32.25平方米）。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《璐源城市广场商业管理合同》、客服前台接待记录表、消防水泵日常巡查表、供配电房巡查记录表、[璐源城市广场]物业2018年二季度重点工作服务工作公示、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、1组2组团已签合同铺面物管费明细、《绥阳县发展和改革局关于绥阳县璐源城市广场小区物业管理服务收费标准和室内停车服务收费标准的批复》、绥阳县前期物业合同备案申请表、建筑消防设施月检维保记录表、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、《垃圾清运协议》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：原告与贵州璐源瑞德置业有限公司签订《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理服务，期间为2016年6月20日至2019年6月19日。被告宋银梅与贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司的委托管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《璐源城市广场商业管理合同》，贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司将其购买的“璐源城市广场”01期2组团一层F-1-1号和F-1-2号商铺，租赁给被告宋银梅作经营“海角八号”使用，被告宋银梅系该物业的使用人，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司系该房屋的购买人，故本案中原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司和实际使用人被告宋银梅。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》的约定向“璐源城市广场”01期2组团一层F-1-1号和F-1-2号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业服务费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告宋银梅、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司连带支付原告物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。案件涉及的物业管理费的单价，按照《璐源城市广场商业管理合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》的约定为3元/㎡/月。本院认定为：2017年7月1日至2019年2月28日期间的物管费为65.33㎡×3元/月/㎡×20个月﹦3919.80元。对于被告宋银梅以原告收的物管费用标准不一致为由，主张其不按3元/㎡/月交物管费，因原告在与贵州璐源瑞德置业有限公司签订《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》后，单独与其他业主签订物业服务合同约定物业服务管理费用价格，系商业合同行为，不影响《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》对原、被告的约束力，故被告宋银梅该抗辩理由不成立。被告宋银梅以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费400.00元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，没有证据支撑，故对该费用，本院不予支持。被告宋银梅未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告宋银梅不构成违约，对于原告要求被告宋银梅支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告宋银梅支付原告深圳市公元物业管理有限公司物管费3919.80元，限于本判决生效后二十日内付清；被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对上述款项承担连带支付责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告宋银梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月二日 法官助理刘成应 书记员陈轲