河北省沧县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0921民初2954号原告：吕爱华，女，1973年3月22日生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：张秀林，河北建平律师事务所律师。被告：赵庆亮，男，1967年11月25日生，汉族，住沧州市沧县。委托诉讼代理人：王彦，沧县冀东法律事务所法律工作者。被告：朱桂龙，男，1986年12月23日生，汉族，住沧州市沧县。原告吕爱华与被告赵庆亮、朱桂龙执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕爱华及代理人张秀林，被告赵庆亮及代理人王彦到庭参加诉讼，被告朱桂龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕爱华向本院提出诉讼请求：1、请求撤销贵院做出的（2019）冀0921执异26号执行裁定及（2019）冀0921执109号裁定书，解除对案涉房屋的查封。2、请求确认原告与被告朱桂龙签订的房屋买卖合同合法有效，并确认沧州市运河区学院路嘉禾一方30号1单元3301室房屋归原告所有。（房屋价值69万元）。3、本案诉讼费由被告予以承担。事实和理由：被告赵庆亮（系该案申请执行人）与被告朱桂龙（系该案被执行人）民间借贷纠纷一案已经在贵院进入执行程序。贵院做出的（2019）冀0921执109号执行裁定书及协助执行通知书，将原告所有的房屋进行了查封。2015年12月11日原告吕爱华与被告朱桂龙通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，该合同约定由原告吕爱华购买被告朱桂龙所有的位于沧州市运河区学院路嘉禾一方小区30号楼1单元3301号房屋，建筑面积为139平米，价款为690000元，合同签订后，原告吕爱华按照合同约定的时间、金额、付款方式履行了合同约定的付款义务，被告朱桂龙将案涉房屋交付给原告。原告认为原告与被告朱桂龙签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反国家有关法律法规的强制性规定，且已经实际履行，该《房屋买卖合同》的法律效力应当得到确认。该房屋现已经交付原告实际居住，该房屋的所有权应属于原告所有。虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已经依据《房屋买卖合同》的约定支付价款并实际占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”等法律规定，原告取得涉案房产后，虽未办理物权登记，但并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告赵庆亮辩称：诉讼请求没有事实和法律依据，涉案标的房屋所有权应该依照物权法关于不动产产权的界定应该以不动产权证登记为准，现证书显示涉案房屋所有人是被告朱桂龙，因此原告主张涉案房屋归其所有，只是因为没有办理过户手续主张不能成立，请求法庭依法核实驳回原告诉请。被告朱桂龙未答辩。原告吕爱华提交的证据为：1、沧县人民法院2019冀0921执109号协助执行通知书以及沧县人民法院2019冀0921执异26号执行裁定书，证实原告所有的房屋由法院进行查封，并且原告在已经向法院申请了执行异议的相关事实。2、房屋买卖合同一份，中介费票据一张，证实原告购买被告朱桂龙位于嘉禾一方花园30号楼一单元3301号房屋，成交价格为69万元，首付款为458130元，原告为此支付了中介费为6555元。3、朱桂龙向原告出具的收款凭证一份，以及原告委托朋友为朱桂龙打款的凭证两份，证实原被告签订买卖合同后，原告方按照合同约定向被告朱桂龙交付了购房款448130元。4、水电费票据七张，以及微信截图缴费清单两张，证实原告自2015年12月份入住该房屋，一直居住至今。5、物业费凭证13张，证实2015年12月份原告入住该房屋并居住至今产生的物业费用。6、还款记录21张，证实原告购买房屋后，因涉案房屋有贷款，原告方自2016年1月份，支付银行贷款相关证明。7、沧州市嘉联物业服务有限公司出具证明一份，证实原告于2016年1月1日在嘉禾一方小区居住至今的证明。8、房产中介工作人员出具的证明一份，证实原被告买卖合同的真实性以及房屋首付款是458130元其中8130元是现金支付，银行转账是44万元，预留一万元押金过户。9、取暖费票据一张，证实原告在居住期间，向热力公司缴纳2851元取暖费。10、朱桂龙出具的授权委托书一份，证实朱桂龙向涉案房屋出卖给原告吕爱华，办理房屋相关的手续均由吕爱华办理。11、中国农业银行的打款凭条。另原告吕爱华申请证人冯某、李某、刘某出庭，其中冯某证实原告吕爱华让冯某向被告朱桂龙转款，李某证实原告吕爱华让李某向被告朱桂龙转款的事实，刘某证实原告吕爱华丈夫授权其向朱桂龙转款的事实。被告赵庆亮对原告证据的质证意见为：对原告提交执行通知书和执行异议裁定书的真实性、合法性和关联性没异议。原告提交的买卖合同和中介收费票据真实性、合法性有异议，被告不认可原告通过案外人中介公司，和被告朱桂龙之间签订的房屋买卖合同。对2015年12月30日被告朱桂龙出具的收条的真实性、合法性、关联性均有异议，朱桂龙作为本案被告，也就是原告所称的设案房屋出卖人应出庭，证实出具收条的当时的相关情形及接受款项的事实，被告赵庆亮认为，即使原告主张的所谓购房款真实发生，也不排除原告方和朱桂龙之间存在其他经济往来的情形。原告出具的冯某的账户打款明细，被告认为与本案不具有关联性。对李某的农业银行卡交易明细涉及的内容质证意见同冯某的质证意见。关于原告提交的水电费、燃气费票据，真实性没异议，但是票据中用户名称皆为被告朱桂龙，不能显示票据中支付的钱款由原告支付，只能印证涉案房屋水电费相关的缴纳人为被告朱桂龙本人，该证据不能证实原告的主张。对物业费、电梯费票据的真实性没异议，但物业费和电梯费注明的交款人均为被告朱桂龙，也就是涉案标的物的产权所有人。另外原告提交的微信截屏不能显示付款、收款人相关信息，也不能证实原告替朱桂龙缴纳相关费用的主张。原告提交的朱桂龙农业银行卡交易明细，显示的还款不能证实是偿还涉案房屋的贷款信息，案外人打入被告朱桂龙银行卡的款项不能证实是原告支付涉案房屋银行贷款的事实。原告提交的中国农业银行的打款凭条，大部分内容机打字迹模糊，不能显示打款人和收款人信息，另外能够显示打款人、收款人信息的存取款凭条中也未显示原告打款给被告朱桂龙的相关内容，该证据与本案不存在关联性。原告提交的刘某打给朱桂龙的电子回单，对该回单真实性没异议，但与本案的关联性有异议，该证据只能说明案外人刘某与被告朱桂龙之间有相关经济往来，不能证实原告涉案房屋刘淑娟替原告偿还相关款项的主张。对2019年12月24日沧州市嘉联物业管理公司出具的证明，真实性有异议，形式上不符合证据规则，居住证明当中应该有负责人或法定代表人签名，另外，居住证明内容与事实不符。对2019年12月20日孙亚娟出具的证明，真实性、合法性均有异议，孙亚娟作为证人，按照法律规定应该出庭接受法庭和双方当事人的质询。取暖费意见同关于水电费的质证意见。2016年3月9日，嘉联物业出具的授权书，真实性、合法性均不认可，被告认为该授权书不排除被告朱桂龙为达到涉案房屋执行的目的与原告之间存在虚假的操作事实。综上，被告认为原告提交的证据不能证实原告的诉讼请求，被告赵庆亮认为，涉案房屋所有权的界定应该依照物权法的明确规定确认，如果向原告对自己的证据解释中所说的当时无法过户，或者是不能过户，按照物权法的规定，原告如果购买了涉案房屋不动产，无法过户，应该依法向登记结构申请预告登记，以便将来能实现过户时合法实现物权，而原告并未按照法律规定实施将来实现物权的前期预告工作，因此被告认为原告所诉称的2015年就已购买房屋的情形是不属实的。被告赵庆亮对证人冯某、李某、刘某的证言均不予认可。被告赵庆亮就自己的抗辩意见，没有提供证据。被告朱桂龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查认定，原告吕爱华提交的证据及证人证言客观真实，能够相互印证，与待证事实具有关联性，被告的质疑理由没有提供证据证实，故对原告吕爱华的提交的证据及证人证言本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审诉辩意见，本院认定事实如下：2015年12月11日，朱桂龙（甲方）与吕爱华（乙方）签订房屋买卖合同，约定将位于运河区嘉禾一方30-1-3301号房屋以69万元的价格出售给吕爱华，合同约定乙方支付房款的具体方式为：乙方于2015年12月30日之前将房屋付款458130元，一次性支付到甲方账户，并定当日为交接日，剩余房款221870.35元按房主贷款每月还款，剩余房款10000元待过户当日乙方一次性支付到甲方账户，甲方无条件配合乙方办理过户并提供相关证件。合同签订后，被告朱桂龙于2015年12月30日收到原告吕爱华交付的购房款448130元，后原告吕爱华自己或委托刘某向被告朱桂龙账户转账用于还剩余贷款。2019年1月16日沧县人民法院出具（2019）冀0921执109号之一执行裁定书，裁定：冻结被执行人朱桂龙的银行存款121500元，或相应价值的财产。2019年1月28日沧县人民法院向沧州市不动产登记中心出具（2019）冀0921执109号协助执行通知书，内容为“轮候查封朱桂龙登记在史楠楠名下位于沧州市运河区学院路嘉禾一方花园30#楼1-3301，查封期限为3年，自2019年1月28日至2020年1月28日”。原告吕爱华向本院提出执行异议，请求法院撤销查封裁定，2019年11月19日，沧县人民法院作出（2019）冀0921执异26号执行裁定书，裁定：驳回吕爱华的异议申请。原告吕爱华不服此裁定书，诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告吕爱华和被告朱桂龙在沧县人民法院查封该房屋之前签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告吕爱华依约交付了房屋价款，朱桂龙也按照合同约定将房屋交付给了原告，结合原告在涉案房屋查封之前交纳涉案房屋的水电、暖气、物业等费用，都能够证实吕爱华在查封之前已合法占有涉案房屋，取得了涉案房屋的占有支配权。因此，原告吕爱华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求解除查封的诉讼请求本院予以支持。被告赵庆亮的异议理由不能成立，本院不予支持。关于原告请求确认房屋买卖合同合法有效并确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。但当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中原告吕爱华与被告朱桂龙签订买卖合同后暂未办理房屋产权登记，故对确认原告与被告朱桂龙签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持，对原告请求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除沧县人民法院（2019）冀0921执109号执行裁定书中对原告吕爱华购买的被告朱桂龙嘉禾一方30#楼1-3301的查封；二、确认原告吕爱华与被告朱桂龙签订的房屋买卖合同有效；三、驳回原告吕爱华其他诉讼请求。案件受理费10700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。审 判 长  靳增全人民陪审员  李国兴人民陪审员  张忠伟二〇一九年十二月三十日书 记 员  张向东