广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初3055号 原告：陆海泽，男，1975年1月8日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：黄玉芬，广西德亦承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晓东，广西德亦承律师事务所律师。 被告：贵港市亚桂汽车销售有限公司，住所地贵港市港北区金港大道962号（时代新城）1幢1-6号L2楼。统一社会信用代码91450802327335160R0 法定代表人：梁勇，总经理。 被告：梁勇，女，1981年7月14日出生，汉族，住贵港市港北区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：黄芳，广西君望律师事务所律师。 原告陆海泽与被告贵港市亚桂汽车销售有限公司（以下简称亚桂公司）、梁勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中，亚桂公司、梁勇提起反诉，本院经审查后予以准，并与本诉合并审理。因两被告未按规定缴纳受理费，本院裁定两被告提起的反诉按撤诉处理。本案于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告陆海泽的委托诉讼代理人黄玉芬，两被告共同委托诉讼代理人黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆海泽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与亚桂公司于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令亚桂公司向原告支付租金24000元（从2019年5月1日暂计至2019年7月31日，其余租金按照合同约定标准计算至判令解除租赁合同时止）；3.判令亚桂公司向原告支付物业费、水电费4919.8元（从2019年3月1日暂计至2019年7月1日，其余物业费、水电费计算至亚桂公司搬离贵港市港北区（时代新城）1幢1-5、1-6号房屋时止）；4、判令亚桂公司向原告支付房屋占有使用费8800元（从判决解除租赁合同时起算，按合同约定的每月租金标准[2019年8月1日至2021年7月31日月租金为8800元]：计算至亚桂公司搬离贵港市港北区（时代新城）1幢1-5-.1-6号房屋时止）；5.判令亚桂公司向原告支付逾期缴纳租金违约金3800元（从2019年5月5日暂计至2019年7月20日，共计76天，按每天50元计算，76×50=3800元，其余计算至亚桂公司付清房屋租金及房屋占用费时止）；6.判令原告有权不予退还亚桂公司缴付的10000元保证金；7.判令亚桂公司于合同解除之日起5个工作日内腾空并搬离贵港市港北区（时代新城）1幢1-5,1-6号房屋，将上述房屋返还给原告，并承担由此产生的全部费用；8.判令亚桂公司向原告支付逾期返还房屋违约金50元（从判令返还之日起，按每天50元计算，其余计算至亚桂公司返还房屋时止）；9.判令梁勇对亚桂公司的上述债务承担连带责任。10.本案诉讼费用（受理费、保全费、公告费）均由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与亚桂公司于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令亚桂公司向原告支付租金56266.67元（从2019年5月1日计至2019年11月20日）；3.判令亚桂公司向原告支付物业费5617.67元、消防设施维修费936.07元、专项维修基金679.07元、电费975.33元4.判令亚桂公司向原告支付逾期缴纳租金的违约金3800元（从2019年5月5日暂计至2019年7月20日，共计76天，其余按此方法计算至亚桂公司付清房屋租金止）；5.判令原告有权不予退还亚桂公司缴付的10000元保证金；6.判令梁勇对亚桂公司的上述债务承担连带责任；7.本案诉讼费用（受理费、保全费536元）均由被告承担。事实与理由：亚桂公司系梁勇注册成立的一人有限责任公司，2017年8月1日，梁勇以其名义代表亚桂公司与原告签订《房屋租赁合同》，承租了位于贵港市港北区（时代新城）1幢1-5、1-6号的房屋，供亚桂公司经营使用。《房屋租赁合同》第二条约定：本合同租赁期限共72个月，自2017年8月1日起至2023年7月31日止。第三条约定：该房屋初始租金为4000元整，先付款后使用，租金以三个月为期，亚桂公司应于每三个月的当月五日前将租金支付原告，该房屋每两年月租金在原有的基础上增长10%。亚桂公司应按期缴纳房租，每逾期一天，亚桂公司按50元向原告支付违约金。第四条约定：本合同签订当，亚桂公司向原告交纳履约押金10000元，租赁期满，亚桂公司无违约行为的，原告于15日内将保证金无息亚桂公司。第八条合同解除第3款约定：租赁期内，亚桂公司有下列行为的，原告有权终止合同，收回该房屋，并不退还履约保证金和不赔偿亚桂公司损失：(2）恶意拖欠房租或物业费、水电费等费用一个月以上并不接收协调的。此外，合同还对其他事项进行了约定。双方订立《房屋租赁合同》后，原告依约将房屋交付给亚桂公司使用，二被告起初还正常交付租金，但从2019年2月起，二被告就开始拖欠房屋租金，后因原告通过发送律师函的方式向梁勇催交租金，梁勇才缴清了2019年2月至2019年4月的房屋租金。然而，自2019年S月起，二被告没有再向原告交付租金，至今拖欠原告租金24000元，原告虽多次向二被告催交租金，但梁勇不是以种种理由拒付，就是不正面回应原告，多次回避原告的正当诉求，原告向其邮寄律师函，梁勇亦拒不接收。原告认为：梁勇为亚桂公司的法定代表人及唯一股东，有权代表亚桂公司与原告订立《房屋租赁合同》，亚桂公司应当遵守《房屋租赁合同》的约定，按时足额缴付房屋租金及物业费等相关费用，亚桂公司长期拖欠租金的行为己违反《房屋租赁合同》第八条合同解除第3款；租赁期内，亚桂公司有下列行为的，原告有权终止合同，收回该房屋，并不退还履约保证金和不赔偿亚桂公司损失：(2）恶意拖欠房租或物业费、水电费等费用一个月以上并不接收协调的。的约定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，原告有权依据该约定，解除与亚桂公司签订的《房屋租赁合同》，并按照合同约定，追究亚桂公司的违约责任。另外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，若股东无证据证明公司财产独立于其自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，亚桂公司占有使用涉案房屋，但其房屋租金大多以梁勇个人账户支付，显然二被告之间的财产己经产生混同，梁勇应当对亚桂公司的债务承担连带责任。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉至法院，望判如所请。 被告亚桂公司、梁勇辩称，1、同意解除双方签订的房屋租赁合同，2、原告要求被告支付的第二、三项费用与事实不符，在本案中，尽管被告亚桂公司没有按约定向原告支付租金，但原告完全可以以计算违约金或者解除合同的合法方式解决纠纷，而不是在没有任何通知的情况下，直接将出租房屋的大门上锁，致使被告亚桂公司无法正常经营，其次，原告在2019年6月14日发出解除合同的律师函后，被告亚桂公司已同意解除合同，并搬走物品，但原告以要求亚桂公司支付尚欠的款项，及被告亚桂公司将物品搬走后没有可执行财产为由拒绝开锁，拒绝亚桂公司将物品搬走，由此可见，原告在本案中也是存在过错的，其要求亚桂公司全部承担第二、三项的费用没有事实和依据，被告亚桂公司认为如果要承担相应的费用，原告在2019年5月20日锁门，且其在10月17日同意搬离并返还房屋给原告，但是原告不配合，导致后续产生的租金损失应由原告负担，因此，其同意支付2019年5月1日至5月20日的租金，5月21日至10月17日的租金其同意按过错程度承担，10月18日后至11月20日的租金其不同意承担。3、第四项的违约金过高，要求进行调整；第五项请求的保证金应退还给被告，保证金的目的在于担保，若承租人因租赁物损坏维修等问题，用于扣减，现被告亚桂公司已将房屋交还给原告，期间并不存在所谓的损坏维修情形。因此，该保证金应由原告退还给被告或相应抵扣尚欠原告的费用；4、房屋租赁合同是被告亚桂公司的法定代表人，代表公司签订合同，所承租下来的房屋是由亚桂公司做经营使用，与梁勇个人无关，其不应承担连带责任。5、本案的受理费、保全费应由双方过错承担。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港北区（时代新城）1幢1－5、1－6号房屋的所有权人为原告。2017年8月1日，原告（甲方）与被告梁勇（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月31日止，该房屋的初始租金为8000元，先付款后使用，租金以三个月为期，乙方应于每三个月的当月5日前将租金支付甲方；房屋租金每两年月租金增长10%，乙方逾期交的房租，每天按50元向甲方支付违约金；本合同签订当日，乙方应向甲方缴纳履约押金10000元，租赁期满，乙方无违约行为的，甲方于15日内将押金无息退还乙方；租赁期内涉案房屋所产生的水、电费用、物业费用等全部由乙方自行承担，乙方于每月交纳房租时向甲方交纳当月水电费用；租赁期内，乙方恶意拖欠房租或物业费、水电费等费用一个月以上并不接受协商的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并不退还履约保证金和不赔偿乙方损失；合同终止时，乙方应当在期满后5个工作日内将房屋交还甲方，未按期交还的，每逾期一日，乙方向甲方支付违约50元等内容。合同签订后，原告将房屋交付梁勇使用，梁勇于2017年8月4日向原告交付押金10000元,此后，亚桂公司付清至2019年4月30日的租金，自2019年5月1日起的租金未付。 因被告拖欠租金、物业等费用，原告将涉案房屋锁门。关于锁门时间，被告提交梁勇与陆海泽的通话录音，拟证明锁门时间为2019年5月20日，原告对录音及其证明内容均不予确认。2019年12月17日，本院向贵港市祥和物业服务有限公司时代新城物业服务处办公室管理员调查，工作人员称：黄庆婷委托物业公司派人锁门，具体锁门时间不记得了，物业锁门与陆海泽锁门时间差不多，涉案房屋2019年2月3日后开始拖欠电费，经查询物业抄底表，梁勇租赁的涉案商铺2019年6月3日后没有发生用电变化，直到2019年11月3日抄表后发生10度左右用电，就是搬家那两三天发生电费。本院认为，根据证据规则，锁门时间应由被告承担举证证明责任，被告提供的录音未明确锁门时间，且原告不予确认录音的效力，被告未能提供其他证据佐证其主张，根据本院向物业公司调查的笔录显示，涉案房屋自2019年6月3日后电表未再发生变化，即自当天起被告不在涉案房屋进行经营活动，本院据此确认涉案锁门时间为2019年6月3日。 另查明，亚桂公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东为梁勇。 经本院电话与双方当事人沟通，原定于2019年10月17日由双方自行办理涉案房屋的搬离和返还手续，当天经本院再次询问双方当事人，被告同意搬离物品和返还房屋，原告以被告的财产都在涉案房屋，双方未达成调解的前提下返还房屋，可能被告会恶意转移财产为由不同意办理交接手续。此后，被告未向原告支付尚欠款项。2019年11月初，双方自行协商办理房屋返还交接手续。2019年11月20日，梁勇将涉案房屋返还给原告。 2019年11月14日，贵港市祥和物业服务有限公司时代新城物业服务处出具时代新城小区缴费通知单，载明：涉案1－5、1－6、1－7号商铺拖欠2019年3月－11月13日（共9.5月）的物业费8426.5元（887元/月）、消防设施维护费1404.1元（147.8元/月）、专项维修基金702.1元（73.9元/月），电费1463元。 关于原告请求不予退回亚桂公司预交的保证金及支付逾期付款违约金，本院认为，对于亚桂公司逾期支付租金的行为，原告同时主张不予退回保证金及支付逾期付款违约金，属重复计算亚桂公司迟延交付租金的违约责任，经本院向原告释明，原告称如法院认为重复计算，其仅主张不予退回保证金，不再主张逾期付款违约金。被告对此辩称，原告不予退回保证金计算被告的违约责任过高，应予调低。 以上事实，有当事人的陈述及《房屋租赁合同》、银行流水、国家企业信用信息、时代新城小区缴费通知单、2019年11月14日物业公司出具的缴费通知单、土地使用权证书、房屋所有权证书、本院向物业公司工作人员所作的询问笔录等证据为证，足以认定。 本院认为，原告与梁勇签订的《房屋租赁合同》，系用于亚桂公司经营使用，梁勇作为该公司的法定代表人，所签订的合同系用于公司经营使用，因此，应认定为履行职务行为，后果由亚桂公司承担，故合同对原告与亚桂公司发生法律效力。被告对原告请求解除合同无异议，故本院对原告该项请求予以支持。 关于原告请求亚桂公司支付的租金，合同履行后，原告已将涉案房屋交付亚桂公司使用，亚桂公司应按合同约定支付使用期间的租金。在合同履行过程中，亚桂公司拖欠租金、物业等费用，违反合同约定，存在过错，原告将涉案房屋锁门，导致亚桂公司无法正常经营使用，属维权过当，也存在过错，根据合同履行情况，本院认为双方过错程度相当，应各自承担锁门期间一半的租金损失。此外，亚桂公司提出于2019年10月17日将涉案房屋返还给原告，原告以被告可能转移财产逃避债务为由拒绝接收，原告已于本案提出保全申请及请求被告支付租金及逾期付款违约金等责任，其拒绝接收理由不当，导致租金损失扩大，应由原告自行承担拒绝接收后至亚桂公司返还房屋之日扩大的损失。因此，亚桂公司应向原告支付（2019年5月1日至2019年6月2日（1个月2天）的租金8533.33元（8000元+8000÷30×2天）；锁门期间（2019年6月3日至2019年10月17日）租金的一半即19026.67元[（8000÷30×28天+8000元+8800×2月+8800÷30×17天）÷2]，合计27560元，原告请求亚桂公司支付的租金，本院支持其中的27560元，超过部分，不予支持。 关于原告请求的物业费、消防设施维护费、专项维修基金、电费，原告提供的证据具有客观真实性，本院予以确认，合同约定该部分费用由亚桂公司承担，因原告采取锁门措施导致亚桂公司未能正常经营，根据过错程度锁门期间（即2019年6月至10月17日按5.5个月计）的前三项费用由原告与亚桂公司各负担一半，锁门前即（2019年3至5月三个月）的费用由亚桂公司负担，电费系锁门前及搬离房屋期间产生，应由亚桂公司全部负担，根据涉案房屋占整个建筑面积1/3的比例计算，亚桂公司应承担的各项费用分别为：物业费3400.17元[（887元/月×3+887元/月×5.5÷2）×2/3]；消防设施维护费566.57元[（147.8元/月×3+147.8元/月×5.5÷2）×2/3]、专项维修基金283.28元[（73.9元/月×3+73.9元/月×5.5÷2）×2/3]；电费975.33元，原告该项请求的费用，以本院认定的为准，超过部分，本院不予支持。 关于原告主张的逾期付款违约金及不予退回保证金，本院认为，原告同时提出两项主张，属重复计算被告的违约责任，经本院释明，原告选择仅主张不予退回保证金10000元即要求亚桂公司支付违约金10000元，被告提出原告主张的违约责任过高，要求除低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金不得超过损失的百分之三十，以上本院支持亚桂公司尚欠原告的款项合计32785.35元，按不超过百分之三十计算违约金不高于9836元，因此，原告请求亚桂公司支付违约金10000元过高，本院依法应予调低，据此本院支持其中的9836元，保证金余款164元应相应抵扣亚桂公司尚欠原告的费用。抵扣后，亚桂公司尚欠向原告支付的款项合计42457.35元。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。亚桂公司为梁勇作为股东的一人有限公司，梁勇未能举证证明其公司财产独立于股东自己的财产，依法应对亚桂公司上述债务承担连带责任，原告该项请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陆海泽与被告贵港市亚桂汽车销售有限公司于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告贵港市亚桂汽车销售有限公司向原告陆海泽支付拖欠租金27560元； 三、被告贵港市亚桂汽车销售有限公司向原告陆海泽支付物业费3400.17元、消防设施维修费566.57元、专项维修基金283.28元、电费975.33元； 四、被告贵港市亚桂汽车销售有限公司向原告陆海泽支付逾期付款违约金9836元； 以上二、三、四项被告贵港市亚桂汽车销售有限公司向原告陆海泽支付的款项合计42621.35元，与被告贵港市亚桂汽车销售有限公司剩余保证金164元抵扣后，被告贵港市亚桂汽车销售有限公司尚应向原告陆海泽支付余款42457.35元； 五、被告梁勇对上述第二、三、四项债务承担连带责任； 六、驳回原告陆海泽的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1090元，减半收取计545元，财产保全费536元，合计1081元，由原告陆海泽负担281元，被告贵港市亚桂汽车销售有限公司、梁勇负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1090元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄恒涛 二〇一九年十二月三十日 法官助理 殷小易 书 记 员 韦小小