文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0120民初7368号原告：朱远春，男，1951年12月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈世军，重庆弘平律师事务所律师。被告：王润，女，1997年8月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：王光顺，男，1974年7月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。二被告共同委托诉讼代理人：王光惠，重庆市璧山区大路法律服务所法律服务工作者。第三人：重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道金剑路175号，统一社会信用代码91500227MA5U589N8E。法定代表人：蔡双庆，职务不详。原告朱远春与被告王润、王光顺，第三人重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱远春及其委托诉讼代理人陈世军，被告王光顺、王润及其共同委托诉讼代理人王光惠到庭参加了诉讼，第三人重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告朱远春向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》；2．被告返还原告支付的房款898000元，并且支付原告违约金170620元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告王光顺及第三人在2018年10月15日签订了《房屋买卖合同》，约定将被告位于重庆市璧山区璧泉街道东山路房屋卖给原告，第三人作为中介方，合同约定由原告在2018年10月15日支付20000元定金，2018年10月18日支付房款130000元，尾款748000元在过户当日支付。原告按照合同约定，支付了被告全部房款。在合同中约定了被告应当保证房屋主体结构无拆改或拆改得到相关部门的同意。事实上，被告在购买房屋后，对房屋的结构进行了拆改，对入户花园进行了新增墙体，增加了一个厕所，现导致原告居住后，出现了房屋渗水情况，渗水致使原告主卧室出现墙底木板发霉，客厅电视墙渗水，严重影响了原告居住。现根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出买人承担。”现因为被告装修的精装二手房交付原告居住，出现质量问题，导致原告现在无法居住，不能达到签订合同的目的，原告要求与被告解除签订的合同，因为被告未经相关部门允许，擅自改变房屋结构而出现渗水情况，致使原告无法居住，属于被告违反合同约定，被告应当承担违约责任。故，原告为维护合法权益，根据相关法律规定起诉至人民法院，请求依法判决如请求事项。被告王润、王光顺答辩称，原告请求解除与被告的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件。原、被告双方达成的二手房屋买卖协议并不违反法律的禁止性规定，且双方自愿办理了过户手续，产权已经转移登记在原告名下。对于争议房屋，被告王润也不是直接从开发商处购买，而是他人转售所买，原告陈述房屋漏水及提交的相关证据，根本不能证明是被告的责任。本案原告是完全行为能力人，明知是二手房装修好后的房屋买卖，应当在中介人员的带领下仔细对该房屋考察并决定是否购买，原告经过查看满意后作出决定购买，原、被告双方才签订的房屋买卖合同，并在房屋管理部门办理了房屋过户手续。房屋的结构状况在原告查看房屋时和实际交付房屋时并无差别，也未对主体结构拆改，被告既无欺诈亦无违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。第三人重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司辩称，未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据材料和答辩意见。本院经审理认定事实如下：原、被告争议的房屋最先是开发商重庆市瀛嘉房地产有限公司于2013年6月20日出售给徐联明、雷红攀所有，其次是徐联明、雷红攀于2017年4月19日转售给陈定友、张元英所有，再次由陈定友、张元英于2017年5月30日转卖给王润所有，王润于2018年2月14日抵押给重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行，并办理了抵押权登记。2018年10月15日，被告王润(甲方)委托王光顺与原告朱远春（乙方）以及中介方重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定被告王润将其名下的位于璧山区璧泉街道东山路的房屋【房产证号：渝（2017）璧山区不动产权第xxx号】出售给原告朱远春，该房屋建筑面积为79.06平方米，实际成交价格为898000元，甲方向丙方缴纳中介服务费9000元，乙方向丙方缴纳中介服务费9000元。甲乙双方约定在2018年10月15日乙方交购房定金人民币50000元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方，乙方在2018年10月18日付房款人民币130000元给甲方，在2018年11月18日之内办理产权过户手续，乙方在过户当日，付清购房余款人民币748000元。违约责任：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方须保证该房屋主体结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。如甲、乙任何一方拒履行合同或解除合同，或发生本合同第五条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的中介服务费一律不予退还。2018年11月5日，王润委托王光顺（甲方）与朱远春（乙方）签订了《房屋买卖附加协议》，约定乙方于2018年10月15日购买甲方位于璧山区璧城街道东山路（房权证号：2017-xxx）房屋一套，房屋总成交金额898000元整，经甲乙双方友好协商，原合同此房屋产权变更时所产生的相关税费由乙方承担，现协商所有税费（契税、个税、增值税）乙方承担26000元整，如实际超出部分由甲方承担。《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》签订后，原告已经向被告付清房屋价款及向税务部门缴纳了契税，被告也已经协助原告完成了案涉房屋的过户手续，现房屋登记在原告名下。另查明，原告朱远春曾向重庆市璧山区璧泉街道办事处信访反映，其于2018年11月9日从王光顺处购买的位于瀛嘉天下帝逸城的精装二手房出现室内渗水、阳台雨棚渗水、排水道不能排水等严重质量问题。重庆市璧山区璧泉街道办事处于2019年8月26日出具《重庆市璧山区璧泉街道办事处关于朱远春信访事项的回复》载明，2019年8月9日下午，经南关社区综治专干曾行友到信访人所购房屋现场，就信访人反映的房屋出现室内渗水、阳台雨棚渗水、排水道不能排水等质量问题进行了现场查看，一是房屋出现室内渗水的问题，已告知先要查明或鉴定是否是室内水管漏水；二是阳台雨棚属违章搭建；三是排水道不能排水问题属购房人改建四楼露天平台造成；均不属于房屋质量范畴。该三问题均要看其双方签订房屋买卖合同时是否有约定条款，建议双方按照合同约定执行。还查明，证人谢报劲庭审证言称，被告将房屋委托给中介公司，中介公司安排其带原告看房，原告看完房后比较满意，房屋完成过户后，原告向其反映房屋院子有些脏，其安排人员给原告进行了打扫，后来原告又反映房屋的漏水情况。庭审中，原、被告双方对房屋漏水的事实均认可，原告认为除了房屋漏水之外，露台不能排水亦导致了房屋买卖合同的目的无法实现。另，本案庭审中已经告知原告在庭审后15日内对房屋漏水原因和质量问题进行鉴定，但原告逾期未提交鉴定报告，不愿提交司法鉴定申请，仅以自己手书的《破坏主体四项》作为被告改动主体结构的依据，其内容为“1、入户花园改为书房(二增不全、二并一，三多余二)。2、卫生间北墙整体拆除南迁，东墙半截拆除导致卧室柱头包裹横梁的奇特怪异。3、扩大的阳台被设置洗衣机、洗衣机占用了原露台的下水道。4、露台下水道被迫与12栋4-3的露台下水道并用。一扩一占一改颠倒了整个露台的流水面和汇集点点致使无法排水。”上述事实，有原、告的陈述、《房屋买卖合同》、《房屋买卖附加协议》、《重庆市璧山区璧泉街道办事处关于朱远春信访事项的回复》、房屋渗水的照片、中国邮政储蓄银行账户对账单，被告举示的房屋产权变更登记表，契税发票，证人谢报劲证言，以及原告《破坏主体四项》的说明，本院经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原告朱远春与被告王润之间的房屋买卖，通过中介公司介绍，并在中介公司工作人员引领下查看了买卖标的房屋后，并经过自愿与王润及其委托代理人王光顺、重庆市璧山区安佳房产中介服务有限公司协商达成了三方的《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》，原告向王润付清了全部房价款以及缴纳各种税费后，王润将所卖的房屋依法过户给了原告，原告与王润双方已经完成了标的房屋买卖和物权转移。就本案而言，原告因为房屋结构改造、渗水等质量问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，属于合同法定解除权。合同法定解除，是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”该条款中规定的“标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的”，应是指履行质量与约定质量严重不符，无法通过修理、替换、降价等方法予以补救。就本案而言，原、被告签订的《房屋买卖合同》对案涉房屋质量约定，第五条第2款：“甲方(王润)需保证该房屋主体结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证、若因此影响办理过户手续，产生的一切后果就违约责任由责任方负责。”虽然原、被告对涉案部分结构改造、房屋渗水的事实并无异议，但是原、被告对房屋渗水原因，是被告交付房屋时本身质量问题或是原告使用过程中所造成问题发生争议。被告辩称其向原告交付的房屋状况与原告查看的房屋状况并无差异。按照我国民事诉讼规定，实行“谁主张谁举证”的一般证据原则和《房屋买卖合同》相关约定，原告应当对其提出的房屋主体结构物拆改、屋面渗水系因被告交付的房屋改造和网管布局不合理造成的主张予以证据证明。原告只提交屋面部分霉变和房屋改造的证据，并不能充分证明房屋主体拆改存在问题和渗水形成原因。因此，鉴于房屋主体结构改拆和屋面渗水等质量问题需要专业权威机构进行司法鉴定，其所作的鉴定结论用作证据以供司法裁判，本院依法对此向原告进行了释明，但是原告不愿对房屋改拆和屋面渗水问题申请司法鉴定，只提供自己认为的涉案房屋改拆和屋面渗水存在质量问题，以供本院裁判。另外，原告关于屋面渗水等问题向有关行政部门信访，重庆市璧山区璧泉街道办事处于2019年8月26日出具的《重庆市璧山区璧泉街道办事处关于朱远春信访事项的回复》载明，就信访人反映的房屋出现室内渗水、阳台雨棚渗水、排水道不能排水等质量问题进行了现场查看，一是房屋出现室内渗水问题，已告知先要查明或鉴定是否室内水管漏水；二是阳台雨棚属违法搭建；三是排水道不能排水问题属购房人改建四楼露天平台造成；均不属于房屋质量范畴。关于原告与王润买卖的标的房屋是否是存在质量问题，结合原告与王润在买卖合同约定的违约条件，由于没有科学的鉴定评估报告，本院不能仅以不充分的证据进行裁判，如果不是房屋本身的质量问题，而是因装修设计布局不合理问题可以通过修理、重作、降价等方法予以补救，但是并不会致使合同目的不能实现，不能满足原告要求解除《房屋买卖合同》应达到的法定条件，原告在诉讼中提出被告王光顺在出售该标的房屋时有欺诈行为，无相应的证据证明，本院不予采信。为此，原告提出的解除原、被告双方于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还房款和支付违约金的诉讼请求，因为提交的证据不足和理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一项、第九十四条第四项、第一百三十条、第一百四十八条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱远春的诉讼请求。案件受理费减半收取计7208.79元，由原告朱远春负担(已缴纳)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张元海二〇一九年十二月二十日法官助理 张 永书 记 员 吴 尘