襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初1646号原告：襄阳市宏枫实业有限公司。法定代表人：张先宏，该公司董事长。住所地：襄阳市樊城区前进路16号。委托代理人：丁龙飞，湖北联帮律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁胜利，男，1968年8月22日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：邓蜀华，女，1969年9月3日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系袁胜利之妻。原告襄阳市宏枫实业有限公司（以下简称宏枫公司）诉被告袁胜利、邓蜀华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员陈小玲、程砚妮参加的合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告宏枫公司的委托代理人丁龙飞，被告袁胜利、邓蜀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏枫公司诉称，诉讼请求：一、判令被告立即腾退其所占用的原告位于前进路245号星火院内房屋，并支付房屋腾退之前的全部房屋占用费（其中，按每月300元计算，从2015年1月1日到2018年12月31日期间的房屋占用费为14400元）。二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月，被告向原告提出暂时租用原告位于星火院的房屋，用于生活居住，期间自2014年7月1日至2014年12月31日，月租金为300元。同时，被告还在未经原告同意的情况下，占用旁边一小间房屋用于经营，合同到期后，双方未再续订租赁合同。多年来，被告在期满，未交任何费用的情况下，长期占用原告房屋，为此，原告多次要求被告腾退房屋，被告一直不予搬离。为维护原告的合法权益，特诉至法院依法裁判。被告袁胜利、邓蜀华辩称，我们没有跟原告签过它提供给法庭的这份租房协议书，这份协议书是假的，从1991年我们拿了结婚证，木材公司分配给我们这套住房，一直居住至今，没有参加房改，当时企业改制，当时的领导说住房不受影响，不知道原告为什么起诉我们。经审理查明，1982年9月，原望江房管所制作的《襄樊市房管局国有房屋图卡》（房卡003）登记显示，房屋坐落星火路大院1栋1层15间砖木结构房屋，原房主是房管局；《襄樊市房管局国有房屋图卡》（房卡002）登记显示，房屋坐落星火路大院1栋22间混合结构房屋，原房主是房管局。2003年木材公司改制，同年7月14日，襄樊市市直国有企业改革领导小组给襄樊市林业局下发襄企该（2003）7号文件《关于襄樊市木材公司改制方案的批复》，主要内容为：木材公司全员解除国有企业职工身份，由原企业法定代表人张先宏承债式购买企业经营性净资产，木材公司经营性土地由划拨方式转为出让方式，土地出让金用于安置职工和弥补企业负资产；经营性土地上的房管房，本着有利于改制和资产处置的原则，由房管部门按襄发[2003]10号文件比照经营性直管公房的政策优惠转让给改制后的公司。木材公司对职工进行了安置。袁胜利、邓蜀华继续居住木材公司分配的房屋，该房屋没有进行房改。2003年9月15日，宏枫公司注册成立。2004年7月28日，原襄樊市人民政府给宏枫公司颁发了土地使用权证（土地使用权证号：襄樊国用（2004）第320908013号）。2005年6月15日，木材公司注销登记。2013年7月23日，襄阳市房屋租赁修缮公司在两张《襄樊市房管局国有房屋图卡》上注明“此房已转让给宏枫实业有限公司”。另查明，邓蜀华系原襄樊市木材公司（以下简称木材公司）的职工。上世纪九十年初，木材公司将房卡003登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门右侧左数第1间房屋（面积21.76平方米）分配给袁胜利、邓蜀华夫妇居住。2003年1月12日，木材公司给邓蜀华送达《解除劳动合同通知书》，内容为“因第8项原因，解除1996年5月30日签订的劳动合同，同时解除劳动关系。请按国家和省有关规定到市劳动就业服务机构办理失业登记手续”。木材公司与邓蜀华解除劳动关系后，给予邓蜀华经济补偿4500元。还查明，2014年9月1日，宏枫公司（甲方）与邓蜀华（乙方）签订《租房协议书》1份，主要内容为：甲方同意将位于星火院后门第二间房屋1间租给乙方居住使用，租期2014年9月1日至2014年12月31日止，月租金300元，租金共计1200元，先交费，后使用；由于属于危房，租用期间只能用作做小卖部；若乙方违约或因甲方建设需要，甲方将无条件收回租房，终止协议。协议终止时，甲方对乙方的改造或装修不给予补偿。协议签订后，宏枫公司将房卡002登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门左侧第2间房屋（面积14.99平方米）交付邓蜀华，邓蜀华按每月300元向宏枫公司交纳租金。租赁合同届满，双方未续订新的租赁合同，被告继续租赁原告的房屋，原告没有提出异议。2017年12月29日，邓蜀华交纳租金1800元，宏枫公司出具收据1份，内容为“今收到邓蜀华2018.1.1-2018.6.30房费金额（大写）壹仟捌佰元（￥1800-）”。此后，邓蜀华未再交纳房租。2018年12月18日，湖北联帮律师事务所受宏枫公司委托，给袁胜利、邓蜀华发律师函1份，内容为“湖北联帮律师事务所接受宏枫公司委托，指派本律师为您腾退房屋并补交租金（占用费）一事出具律师函如下：2014年9月，您向委托人宏枫公司提出暂时租用宏枫公司位于星火院的房屋，用于生活居住，期限自2014年9月1日至2014年12月31日，月租金为300元，合同到期后，您未再与宏枫公司签订租赁合同，宏枫公司多次要求你腾退房屋，您一直不予搬离，占用至今。您的行为已违反法律相关规定，严重损害了委托人的合法权益，请您于收到本函后三日内，立即将房屋腾空，返还给宏枫公司，并向宏枫公司支付房屋占用期间未交纳房屋租金（占用费）10500元。本律师希望您接受此函后，慎重对待，积极与宏枫协调沟通，妥善处理此事，否则委托人将通过法律途径保护自己的合法权益”。2018年12月19日邓蜀华收到律师函后，未腾退房屋及交纳租金，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。本院认为，位于樊城区星火路××15间砖木结构房屋和1栋22间混合结构房屋，原房主是房管局。2003年木材公司改制，由原企业法定代表人张先宏承债式购买企业经营性净资产，并于2003年9月15日注册成立宏枫公司。2004年7月28日，原襄樊市人民政府给宏枫公司颁发了土地使用权证，2013年7月23日，襄阳市房屋租赁修缮公司在《襄樊市房管局国有房屋图卡》上注明“此房已转让给宏枫实业有限公司”。宏枫公司作为星火路大院内土地使用权人及房屋所有权人，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案系房屋租赁合同纠纷。原告要求被告立即腾退其所占用的原告位于星火路大院内房屋。由于原、被告双方均确认被告占用星火院内的两处房屋，房屋面积分别为21.76平方米与14.99平方米，原告主张的腾退的房屋应包括上述两处房屋。关于房卡002登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门左侧第2间房屋（面积14.99平方米），原告宏枫公司与被告邓蜀华于2014年9月1日在协商一致的基础上签订的《租房协议书》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，原告宏枫公司履行了交付房屋的义务，被告邓蜀华依约交纳房屋租金。租赁期限届满，双方未续订新的租赁合同，被告继续租赁原告的房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年12月29日，被告邓蜀华交纳了2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金后，未再交纳房租。2018年12月18日，湖北联帮律师事务所受宏枫公司委托，向袁胜利、邓蜀华发律师函1份，通知被告于收到律师函后三日内腾退房屋，邓蜀华于2018年12月19日收到律师函，故宏枫公司与邓蜀华签订的《租房协议书》应于2018年12月19日解除。原告宏枫公司要求被告袁胜利、邓蜀华腾退其所占用的房卡002登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门左侧第2间房屋（面积14.99平方米），本院予以支持。原告宏枫公司要求被告袁胜利、邓蜀华支付自2015年1月1日起至2018年12月31日的房屋占用费14400元及房屋腾退之前的全部房屋占用费，庭审中，邓蜀华举证其已经付清了2018年6月30日之前的租金，本院予以采信，但自2018年7月1日起至腾退之日止的房屋占用费被告应按每月300元支付；关于房卡003登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门右侧左数第1间房屋（面积21.76平方米），因原、被告双方没有签订过书面房屋租赁合同，原告也没有提供证据证明被告交纳过该房屋租金，故原告以房屋租赁合同纠纷为由对该房屋主张权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告袁胜利、邓蜀华于本判决生效之日起十日内腾退其所占用的原告襄阳市宏枫实业有限公司所有的房卡002登记的位于星火路大院（面向星火院方向）后门左侧第2间房屋（面积14.99平方米），并将上述房屋返还原告襄阳市宏枫实业有限公司；二、被告袁胜利、邓蜀华支付原告襄阳市宏枫实业有限公司房屋占用费5100元（2018年7月1日至2019年11月30日期间的租金）。2019年12月1日之后的房屋占用费按月租金300元标准交纳，直至被告袁胜利、邓蜀华腾退房屋之日止；三、驳回原告襄阳市宏枫实业有限公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告袁胜利、邓蜀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  陈小玲人民陪审员  程砚妮二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 晶