江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2295号上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏中泽房地产开发有限公司，住所地在江苏省扬州市维扬路108号开发大厦附楼1楼。法定代表人：蒋玉宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春河，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继元，江苏中杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙伟明，男，1956年12月17日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恬恬，江苏金星光律师事务所律师。上诉人江苏中泽房地产开发有限公司（以下简称中泽公司）与被上诉人孙伟明商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2018）苏1091民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中泽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中泽公司的反诉请求并驳回孙伟明的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由孙伟明负担。事实和理由：一、一审法院认为《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》约定尾款100万元于交房前付清，该“交房”应为实际交房时间点，而非合同约定的应该交房的时间点，不符合客观事实。1.《商品房认购协议书》第八条明确约定交房时间为2016年11月18日，《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》作为《商品房买卖合同》的补充，其中的交房时间应当与《商品房买卖合同》中的交房时间一致，故孙伟明应于2016年11月18日前将尾款100万元支付给中泽公司。2.《商品房买卖合同》第八条第5款约定：因买受人逾期付款的，除按照合同第七条承担责任外，出卖人交房期可以顺延。孙伟明辩称，1.中泽公司认为孙伟明应在2016年11月18日前将100万元购房款支付给中泽公司是错误的，依据《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》，100万元的购房款应在交房前付清而不是2016年11月18日前。一审法院已认定实际交房时间是2018年8月7日。2.中泽公司认为孙伟明逾期付款，其可以顺延交房时间的上诉理由不成立。孙伟明向一审法院起诉请求：1.判令中泽公司向孙伟明支付逾期交付房屋的违约金1693350元（以530万元为基数，按日万分之五从2016年11月18日计算至2018年8月28日止）；2.本案诉讼费由孙伟明负担。中泽公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孙伟明支付中泽公司逾期付款违约金315500元；2.本案诉讼费用由孙伟明负担。一审法院认定事实：2015年10月28日，孙伟明与中泽公司签订了《商品房买卖合同》，约定：中泽公司将其开发的“华利珑庭”107幢102号商品房一套卖给孙伟明，房屋价款为人民币6680988元；买受人在签订合同当日支付首付款人民币210万元，其中包括定金人民币10万元，余款4580988元在20日内，即2015年11月17日前办理完毕银行按揭贷款手续并贷款到账；买受人未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年11月18日前，将具备下列条件且符合本合同约定的商品房交付买受人：1.取得建设工程规划许可证；2.取得工程竣工验收备案证明；3.取得商品房交付使用备案证明。出卖人逾期交房的，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四关于装饰、设备标准，第9项约定：品牌电梯。当日，孙伟明与中泽公司签订《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》，协议约定：该房屋最终总金额为人民币630万元，首付于2015年11月17日交纳210万元，剩余320万元于2015年12月7日前付清，剩余100万元整交房前付清。孙伟明于2018年8月20日将购房余款100万元交付中泽公司。中泽公司向孙伟明送达签署日期为2018年3月19日“致歉函”1份。“致歉函”载明：合同约定应于2016年11月18日前交付使用，现因施工进度原因导致延迟交付，预计2018年6月18日前房屋具备交付条件，关于逾期交房的违约责任，中泽公司将按照与孙伟明签订的《商品房买卖合同》约定执行，并在交付时结算、支付违约金。具体交付时间以中泽公司书面通知为准。中泽公司向孙伟明送达签署日期为2018年7月25日“依云城邦－运河名墅交房通知书”1份。该通知书通知孙伟明办理依云城邦－运河名墅107幢102号房屋的交房时间为2018年7月30日至2018年7月31日。扬州市住房保障和房产管理局于2018年8月7日公示：中泽公司开发建设的依云城邦项目（E地块）一期工程，幢号：H－01#、H－02#、H－03#、L-03#、L-04#、L-17#、L-18#、L-19#，建筑面积1.66万平方米，已通过规划、建设、消防等部门的验收，取得相关证明。中泽公司向孙伟明送达签署日期为2018年7月25日“依云城邦－运河名墅缴款通知书”1份。该通知书通知孙伟明按《商品房买卖合同》约定办理物业交付手续时缴纳相关费用，费用清单显示包括：房屋剩余尾款、住宅产权登记费、物业服务费等。一审法院认为，双方争议焦点为：1.孙伟明在合同履行中是否存在违约逾期支付购房尾款100万元的事实；2.中泽公司是否存在逾期交房的违约事实及违约责任承担方式和金额。一、关于孙伟明在合同履行中，是否存在违约逾期支付购房尾款100万元问题。一审法院认为，《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》约定了尾款100万元于交房前付清，该“交房”应为实际交房时间点，而非合同约定的应该交房的时间点；由于中泽公司不能按期交房，遂向孙伟明送达“致歉函”、交房通知书、缴款通知书，且缴款通知书要求孙伟明在办理交房手续时结清购房尾款。因此一审法院认定，孙伟明支付尾款100万元的期限节点为实际交付房屋前。实际上，案涉房屋符合合同约定的交房条件时间点为2018年8月7日，中泽公司书面通知孙伟明收房时间为2018年7月30日至2018年7月31日，故孙伟明最迟应于2018年8月7日前支付尾款100万元，而孙伟明实际于2018年8月20日才履行支付尾款的义务。因此，孙伟明存在逾期支付尾款100万元的违约行为，应承担违约责任，中泽公司主张违约金，一审法院根据《商品房买卖合同》约定，支持3900元（100万元×0.0003元/天×13天）。二、关于中泽公司是否承担逾期交房的违约责任问题。在上述争议焦点的论证中已经认定，孙伟明支付尾款100万元的期限节点为实际交付房屋前，而非约定的交房前。因此，孙伟明在2018年8月7日前未支付尾款不能作为中泽公司逾期交房的抗辩理由。根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋应于2016年11月18日交付，而实际于2018年8月7日才具备交付条件。因此，中泽公司存在逾期交房违约事实。关于违约责任的承担。首先，计算违约金的起止时间，根据合同约定，交房日期为2016年11月18日前，房屋具备交房条件的时间为2018年8月7日，结合中泽公司已通知孙伟明交房的事实，本院确定计算违约金的时间从2016年11月19日计算至2018年8月7日，合计626天。其次，针对违约金的计算标准，合同约定按已付房价款的日万分之五计算违约金；孙伟明认为应按合同约定标准计算；中泽公司认为其不应承担违约金，且计算标准过高。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，孙伟明所购房屋系商品房，属于住宅，非商业用房；延期交房的损失应为替代用房的租金损失，双方约定的已付购房款日万分之五系违约金的计算方式；按照该计算方式，年违约金标准已高达967250元（530万元×0.0005元/天×365天）。因此，一审法院认为，双方约定的逾期交房违约金标准过高，应予调整。综合上述因素，一审法院确定以已付购房款日万分之三标准计算违约金。一审法院支持孙伟明主张的逾期交房违约金为995340元（530万元×0.0003元/天×626天）。综上，一审法院认为，孙伟明与中泽公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。中泽公司因逾期交房，应承担违约金995340元；孙伟明逾期支付购房尾款100万元，应承担违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、中泽公司于判决生效之日起十日内向孙伟明支付逾期交房违约金995340元；二、孙伟明于判决生效之日起十日内向中泽公司支付逾期付款违约金3900元；三、驳回孙伟明其他诉讼请求；五、驳回中泽公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20040元，由孙伟明负担8016元，由中泽公司负担12024元；反诉案件受理费3016元，由孙伟明负担60元，由中泽公司负担2956元。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：中泽公司逾期交房，是否应承担违约责任？若应承担违约责任，违约金应如何确定？本院认为，中泽公司逾期交房，应承担违约责任。一审法院判决的违约金并无不当。理由如下：其一，孙伟明与中泽公司间的《商品房买卖合同》约定，房屋应于2016年11月18日交付，而案涉房屋直至2018年8月7日才符合合同约定的交房条件；《商品房买卖合同》约定房屋价款6680988元，孙伟明在签订合同当日支付首付款人民币210万元，其中包括定金人民币10万元，余款4580988元在20日内，即2015年11月17日前办理完毕银行按揭贷款手续并贷款到账；而双方其后签订的《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》又约定该房屋最终价款为630万元，首付于2015年11月17日交纳210万元，剩余320万元于2015年12月7日前付清，剩余100万元整交房前付清，双方以《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于价款及付款时间的约定，价款及付款时间应以《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》为准。其二，案涉房屋符合合同约定的交房条件时间节点为2018年8月7日，依据《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》，孙伟明应于2018年8月7日前支付尾款100万元，而孙伟明于2018年8月20日才支付，构成违约，孙伟明依合同约定应承担逾期付款13天的违约金3900元。中泽公司主张因孙伟明逾期支付尾款100万元，其有权顺延交房时间，因孙伟明应支付尾款100万元的时间晚于合同约定的交房时间，故本院对中泽公司的主张不予采信。其三，中泽公司逾期交房，应承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按约定期间，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。一审法院判令中泽公司承担合同约定的交房时间至案涉房屋具备交房条件时间期间的违约金，并在综合考量全案事实证据的情况下，酌情将违约金计算标准由合同约定的日万分之五下调至日万分之三，并无不当。综上所述，中泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20040元，由江苏中泽房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月二十五日书记员  蔡瑾文