云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民再15号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：保山官房房地产开发有限公司。住所地：隆阳区兰城街道同仁街九隆名居。统一社会信用代码：91530502725280986U。法定代表人：张玉金，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被申请人（一审原告、二审上诉人）：戴志华，男，1957年9月8日生，汉族，住保山市隆阳区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈晓珊，女，1955年11月14日生，瑶族，住保山市隆阳区。二被申请人共同委托诉讼代理人：濮永端，云南金曦律师事务所律师；曾忠毅，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师。特别授权代理。再审申请人保山官房房地产开发有限公司（以下简称官房公司）因与被申请人陈晓珊、戴志华商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）云05民终20号民事判决。向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2019年9月5日作出（2019）云民申730号民事裁定指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。官房公司委托诉讼代理人丁怡心，被申请人陈晓珊及委托诉讼代理人曾忠毅、濮永端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。官房公司申请再审称：1.被申请人陈晓珊、戴志华与官房公司双方订立《商品房购销合同》后，一直都由被申请人陈晓珊、戴志华实际占有、使用和管理。2.被申请人陈晓珊、戴志华在取得诉争房屋权属证书后，一直未与官房公司办理交房手续，完全是因为其没有入住的需要，也不想履行交房过程中的相关义务所致。3.戴志华、陈晓珊在起诉时已不是本案诉争房屋的所有权人，房屋已经出售给段云芬、鲁忠众并办理了房屋变更登记手续，在起诉时已不是本案诉争房屋的所有权人。4.被申请人陈晓珊、戴志华未能举证证明其在接房的过程中遭受到官房公司的拒绝，且因此遭受到的损失，根据举证责任的相关规定，被申请人陈晓珊、戴志华应当承担举证不能的责任，故，官房公司亦不应承担违约责任。5.《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的交付属于从给付义务，《商品房购销合同》中约定的逾期交房违约金所针对的是主给付义务即商品房屋的交付，从给付义务履行存在瑕疵，不应当适用主合同义务约定的违约金条款，且被申请人并没有举证证明其存在实际损失情况下，二审法院依据双方合同约定的主要违约条款计算违约金并判决申请人违约认定事实错误。请求撤销一、二审判决第一项，维持一审判决第二项，改判驳回戴志华、陈晓珊的全部诉讼请求。陈晓珊、戴志华辩称：2010年6月22日签订的《商品房购销合同》第十条约定，对当事人均具有约束力，被申请人已经按照约定付清了购房款，再审申请人也为被申请人办理了房屋所有权证和土地使用权证，并将两证交付给了被申请人，但是再审申请人一直扣留钥匙至今，致使被申请人不能实际管理和控制该商品房。二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审理由，应当予以驳回。陈晓珊、戴志华向一审法院起诉称：1.判令被告交付给原告彩蝶家园一期A123号房和所有门钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；2.判令被告支付给原告逾期交付使用房屋的违约金每天100元，时间从2011年3月16日起至判决生效之日止。一审法院认定事实：原、被告争议的彩蝶家园A123号房屋原系被告保山官房房地产开发有限公司出卖给原告弟媳杨建秋的商品房。因杨建秋无法归还原告陈晓珊人民币120000元，原告陈晓珊向本院起诉杨建秋归还该借款。2010年1月27日，在本院主持下，以（2010）隆民初字第313号调解书达成调解协议，即杨建秋用购买的彩蝶家园A123号商品房以抵偿所欠陈晓珊的借款120000元，彩蝶家园A123号房的全部后续事宜由陈晓珊承接，该房业主变更为陈晓珊。2010年6月22日，二原告持该调解书与被告保山官房房地产开发有限公司就彩蝶家园A123号房屋转让一事，双方重新签订了商品房购销合同，约定原告以人民币368000元购买该房屋，2011年4月14日和同年5月9日，以二原告名义办理了该房地产的权利证书，载明房屋建筑面积182.63平方米，国有土地面积64.48平方米，二原告为共有权人。2011年3月16日，二原告付清了被告该购房款。另原告陈晓珊侄子陈斌欠原告陈晓珊300000元借款未归还，2010年3月18日，原告陈晓珊起诉陈斌归还该借款，当日，在本院主持下，以（2010）隆民一初字第524号调解书达成协议，即陈斌用购买的马里商铺A13号商铺抵偿欠陈晓珊的欠款300000元，该商铺的后续事宜由陈晓珊承接，该房业主变更为陈晓珊，相关手续与开发商（被告）协调办理；陈斌以该商铺向农行按揭贷款余款由陈晓珊承接并继续按揭归还。2010年10月5日陈斌死亡，原告陈晓珊未按该调解书达成的协议向农行按揭马里商铺A13号商铺的贷款，被告也未按该调解书达成的协议办理给原告陈晓珊该商铺的相关权利证书。事后，原告找被告索要彩蝶家园A123号房屋的相关手续，被告以原告未按（2010）隆民一初字第524号调解书达成的协议内容向农行归还马里商铺A13号房的按揭余款，至今未将彩蝶家园一期A123号房的钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等交付二原告。另查明，原告已找买主，对彩蝶家园一期A123号房对外出售。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原、被告双方争议的彩蝶家园一期A123号房，在本院生效的（2010）隆民初字第313号民事调解书中，确认由杨建秋转让给了原告陈晓珊所有，原、被告就该房屋重新签订了房屋买卖合同后，原告已付清该房价款，并到不动产管理部门进行了物权登记，该房屋的所有权已属二原告所有。虽然被告协助原告办理了该房的不动产登记手续，但该房屋系被告开发的商品房，按物管的内部规定，业主入住或对房屋进行装修，需由开发商交付业主相关手续，再由业主另与物管办理入住、装修手续后，业主才能对房屋进行实际管理。因被告至今未将该房的钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告，致原告无法到物管办理相关的入住、装修手续。被告应将该房的钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告，原告的请求成立，本院予以支持。被告称已将该房装修用的钥匙交付原告，庭审中，原告否认曾收到过被告交付的钥匙，被告对此未提交相应证据证实，即便被告确已交付过原告装修房屋时用的钥匙，也属装修房屋临时用的备用钥匙，不是该房屋装修好后正常入住使用的钥匙，被告的该答辩主张本院不予采纳。关于原告主张自2011年3月16日起至判决生效之日止每天100元的违约金问题。在原、被告签订的彩蝶家园一期A123号房屋的商品房购销合同中虽有此约定，但本案纠纷产生的原因，是原告陈晓珊接受了其侄子陈斌向被告购买的马里商铺A13号商铺和该商铺的债务后，未按本院生效的（2010）隆民一初字第524号民事调解书达成的协议向农行按揭银行贷款本息所致。因在该调解书中，对马里商铺A13号商铺的按揭贷款已确认给了原告陈晓珊按揭，陈斌死亡后，原告陈晓珊未按调解协议去按揭还贷，故原告要求被告承担自2011年3月16日起至判决生效之日止每天100元违约金请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告保山官房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将彩蝶家园一期A123号房屋钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告戴志华、陈晓珊办理入住的相关物业管理手续。二、驳回原告戴志华、陈晓珊的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，减半征收50元，由原告戴志华、陈晓珊负担25元，被告保山官房房地产开发有限公司负担25元。官房公司不服一审判决，上诉请求：一审判决认定的内容有悖客观事实，应当依法予以撤销：1.戴志华、陈晓珊对诉争房屋进行了实际的控制和管理，一审中，官房公司提交的通话录音证实陈晓珊将诉争房屋委托佳鑫中介公司代为出售并将诉争房屋的装修钥匙交给佳鑫中介公司。佳鑫中介公司称，带客户看房时家中摆放大量地板条和一台洗衣机。2.陈晓珊已经实际取得诉争房屋的两证，即使官房公司不交钥匙，陈晓珊也完全可以凭借权属证书，请具有开锁经营资格的从业人员更换门锁，以便装修入住。3.戴志华、陈晓珊在起诉时已不是本案诉争房屋的所有权人，房屋已经出售给段云芬、鲁忠众并办理了房屋变更登记手续，陈晓珊称未实际取得房屋的控制权，不能进行装修和居住，要求交付钥匙有悖常识。一审判决交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》没有实际意义。4.戴志华、陈晓珊已经实际取得诉争房屋的权属证书并实际控制，但其为了逃避履行缴纳物管费等交房义务而故意不与官房公司办理接房手续。请求撤销原判第一项，判决驳回戴志华、陈晓珊的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由戴志华、陈晓珊负担。陈晓珊、戴志华不服一审判决，上诉请求：一审认定事实不清，证据不足，采信证据偏袒被上诉人，适用法律不当，部分判决错误：1.陈晓珊与官房公司于2010年6月22日签订《商品房购销合同》后，上诉人陈晓珊已经按照约定付清购房款，官房公司也为陈晓珊办理并交付房屋所有权证和土地使用权证，但是官房公司一直扣留钥匙至今，致使陈晓珊不能实际管理和控制，导致其购买房屋的目的一直未能实现。根据法律规定及合同约定，官房公司应承担违约责任。2.陈晓珊与陈斌达成调解书，陈斌的权利义务由陈晓珊承继，但陈晓珊找到官房公司协助时，官房公司不予理睬，致使陈晓珊不能履行调解书的义务。请求撤销一审判决第二项，支持上诉人关于违约金的请求；本案的诉讼费由官房公司承担。上诉人戴志华、陈晓珊对一审判决认定的事实没有异议，上诉人官房公司认为原告从来没有找过被告要求办理相关手续，且已经交过装修钥匙，对其他一审判决没有异议。对当事人不持异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。上诉人戴志华、陈晓珊及上诉人官房公司均未向本院提交新证据。本院二审认为：上诉人戴志华、陈晓珊与上诉人官房公司签订《商品房购销合同》，意思表示真实，内容合法有效，双方已经形成了商品房销售合同关系，上诉人戴志华、陈晓珊全额支付购房款，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。房屋的装修钥匙及正式钥匙作为房屋的交付必要条件之一，在办理房屋交接手续时，开发商应当一并交付给购房户，但至今为止，官房公司仅将交付一把装修钥匙，未将正式房屋钥匙交付给陈晓珊的行为不符合房屋的交付条件，官房公司应当继续履行交付义务。根据合同约定“办理房屋交接手续时，官房公司应当向陈晓珊提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于官房公司原因未能按期交接的，责任由官房公司承担，陈晓珊有权决定是否解除合同，决定继续履行的，官房公司每逾期一天按人民币100元向陈晓珊支付违约金”。房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，而审理过程中，双方当事人均认可并未交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，房屋并不符合交付条件。因双方对接房陈述不一致，按照通常情况，购房户办理产权登记手续应当向行政部门支付专项维修基金，而该笔费用通常是在办理房屋交接手续时由开发商统一收取代缴，则陈晓珊办理接房手续应当在产权证办理之前，因房屋所有权证于2011年4月14日登记到陈晓珊名下，故官房公司应于2011年4月14日前向陈晓珊交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。因官房公司至今未交付，其应承担相应的违约责任。审理过程中，双方当事人均认为合同约定的违约金不过高，本院不作调整并依法确认违约金的起算时间为2011年4月14日，每天100元，算至官房公司本判决生效之日止，截止2018年1月13日止的违约金为282875元（100元/天×365天×7.75年），对陈晓珊的该项主张，本院予以部分支持。官房公司向陈晓珊交付正式钥匙及《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》是履行合同义务，根据合同相对性原则，该义务只约束合同的双方当事人，本案合同官房公司并未全面履行，虽然陈晓珊已将房屋出售给案外人，但不影响本案官房公司继续履行本合同义务。官房公司认为已经办理产权证，陈晓珊已经实际控制房屋，是否交付钥匙及《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》没有实际意义的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。参照建设部《商品住宅实行质量保修证书和住宅说明书制度的规定》第三条，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持隆阳区人民法院（2017）云0502民初3790号民事判决第一项；二、撤销隆阳区人民法院（2017）云0502民初3790号民事判决第二项；三、由上诉人官房公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人戴志华、陈晓珊违约金人民币282875元及自2018年1月14日起至本判决生效之日止。四、驳回陈晓珊、戴志华原审的其他诉讼请求。一审案件受理费5125元，减半征收2562.5元，二审案件受理费5125元，由上诉人官房公司负担。再审期间，再审申请人官房公司未向法庭提交新证据。被申请人陈晓珊向法庭提交了新证据：第一组证人证言，欲证明官房公司要求陈晓珊、戴志华偿还马里商铺的贷款为由扣诉争房屋的钥匙。第二组证据《房屋交接程序表》，欲证明再审申请人官房公司于2018年3月13日将诉争房屋的钥匙交付给陈晓珊、戴志华。第三组证据（2018）云05执字裁定，欲证明官房公司要求陈晓珊和戴志华支付商铺贷款46万元，已执行完毕，但房产证和土地使用权证没有交给陈晓珊和戴志华。官房公司质证：第一组证据，6份证人证言的三性不予认可。第二组证据《房屋交接程序表》的三性予以认可。第三组证据执行裁定的真实性合法性予以认可，但关联性不予认可。本院认为，陈晓珊、戴志华提交的6份证人证言及隆阳区人民法院（2018）云05执字裁定与本案无关联性，本院不予采纳。《房屋交接程序表》的三性，本院予以采信。原审查明的事实，有相关证据予以证明，本院予以确认。本院再审查明：官房公司与杨建秋签订了《商品房购销合同》，杨建秋支付了首付款11.1万元。2018年11月19日，官房公司在《保山日报》登载《交房公告》，杨建秋未到该公司指定地点办理接房手续。2010年6月22日，官房公司与戴志华、陈晓珊重签《商品房购销合同》，之后官房公司对彩蝶家园A123号房屋未登播交房公告，也未通知业主办理接房手续。官房公司于2018年3月13日将彩蝶家园A123号房屋钥匙、《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》交给了戴志华，陈晓珊。本院再审认为，官房公司与杨建秋签订彩蝶家园A123号《商品房购销合同》，官房公司于2008年11月19日在《保山日报》登载交房公告，杨建秋未到该公司指定地点办理接房手续。2010年6月22日戴志华、陈晓珊持杨建秋以房抵债的形式与官房公司重新签订《商品房购销合同》，该房杨建秋支付了首付款11.1万元，戴志华、陈晓珊又支付了36.8万元购买了彩蝶家园A123号现房。戴志华、陈晓珊承继了杨建秋的《商品房购销合同》，其交房公告对前合同有约束力，对后合同无约束力。官房公司对后合同未在新闻媒体上登载、播放交接房公告，也未通知业主戴志华、陈晓珊办理接房手续，直至2018年3月13日官房公司才将彩蝶家园A123号房屋钥匙、《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》交接给戴志华、陈晓珊。根据双方《商品房购销合同》第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应在《保山日报》刊登及保山电视台发布公告的形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙同意以下方式处理，按本合同第九条约定处理，即，违约责任第三项约定：乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方向乙方支付本合同第四条中约定的总价款20%的违约金，但不再承担逾期30天的违约责任；乙方决定继续履行合同的，甲方逾期一天按100元人民币向乙方支付违约金。”本案再审申请人官房公司主张被申请人陈晓珊、戴志华与官房公司订立的《商品房购销合同》后，一直都实际占有、使用和管理；在取得诉争房屋权属证书后，一直未与官方公司办理交房手续，完全是因为其没有入住的需要，也不想履行交房过程中的相关义务所致；《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的交付属于从给付义务，《商品房购销合同》中约定的逾期交房违约金所针对的是主给付义务即商品房屋的交付，从给付义务履行存在瑕疵，不应当适用主合同义务约定的违约金条款，且被申请人并没有举证证明其存在实际损失情况下，二审法院依据双方合同约定的主要违约条款计算违约金并判决申请人违约认定事实错误；陈晓珊、戴志华未能举证证明其在接房的过程中遭受到官方公司的拒绝，且因此遭受到的损失，根据举证责任的相关规定，陈晓珊、戴志华应当承担举证不能的责任，故官房公司亦不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。被申请人陈晓珊、戴志华主张签订的《商品房购销合同》第十条约定，对当事人均具有约束力；再审申请人也为被申请人办理了房屋所有权证和土地使用权证，并将两证交付给了被申请人，但是再申请人一直扣留钥匙至今，致使被申请人不能实际管理和控制该商品房的理由，以核实的事实相符，本院予以采信。本院认为戴志华、陈晓珊履行了合同义务，官房公司未按合同履行义务，造成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故，官房公司应按合同约定，承担违约责任。另，官房公司主张戴志华、陈晓珊在起诉时已不是本案诉争房屋的所有权人，本院认为因戴志华，陈晓珊是《商品房购销合同》的权利义务人，理应是本案的适格主体，其主张的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，二审判决官房公司支付给戴志华、陈晓珊违约金人民币282875元并无不当，再审申请人官房公司的再审申请理由不能成立。原审二审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持本院（2018）云05民終20号民事判决。一审案件受理费5125元，减半征收2562.5元，二审案件受理费5125元，由官房公司负担。本判决为终审判决。审判长 邵 全审判员 朱 平审判员 王甸芳二〇一九年十二月十七日书记员 刘逸凡