湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0981民初1871号原告：应城市全洲恒乐置业有限公司，住所地：应城市蒲阳大道特8号。统一社会信用代码：91420981075473195H。法定代表人郭姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张进宇，湖北横空律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为签收法律文书等）。被告李鹏，男，1984年10月11日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市经济技术开发区。原告应城市全洲恒乐置业有限公司诉被告李鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员张志生独任审判，适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告应城市全洲恒乐置业有限公司的委托诉讼代理人张进宇、被告李鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应城市全洲恒乐置业有限公司诉称：2016年11月28日，原、被告签订编号为：YC16003062的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将自己开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层124号商铺出售给被告，合同总价款1041118元，其中首付551118元，余款49万元向应城市农村商业银行申请贷款支付。同日，原、被告签订编号为：YC16003064的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将自己开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层125号商铺出售给被告，合同总价款1041118元，其中首付551118元，余款49万元向应城市农村商业银行申请贷款支付。因被告提出暂时资金周转困难，上述两套商品房应付的首付款1102236元，先付102236元，余款100万元分期支付。为此，双方同日签订《首付分期购房补充协议》，约定首付欠款100万元分三期支付，于2017年1月15日前付款30万元，2017年4月30日前付款40万元，2017年10月30日前付30万元。同时约定被告未按协议约定日期付款，如逾期超过30日的，原告有权解除合同，乙方按总房款的10%向原告支付违约金，并承担解除按揭款所涉及的一切费用。上述商品房买卖合同和补充协议签订后，原告依约将两间商铺交付被告，但被告仅支付102236元首付款及办理按揭贷款后，对下欠100万元未如期支付，后经原告多次催要无果，为此现依法具状诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年11月28日签订的编号为YC16003062的《商品房买卖合同（预售）》，责令被告将原告开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层124号商铺返还原告；二、解除原被告于2016年11月28日签订的编号为YC16003064的《商品房买卖合同（预售）》，责令被告将原告开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层125号商铺返还原告；三、被告支付违约金208223.6元；四、被告承担本案诉讼费。原告应城市全洲恒乐置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：证据1，原告营业执照。拟证明：原告基本情况及诉讼主体适格；证据2，被告身份证。拟证明：被告基本情况及诉讼主体资格；证据3，《商品房买卖合同（预售）》（编号：YC16003062）。拟证明：2016年11月28日原、被告签订编号为：YC16003062的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将自己开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层124号商铺出售给被告，合同总价款1041118元，其中首付551118元，余款49万元向应城市农村商业银行申请贷款支付；证据4，《商品房买卖合同（预售）》（编号：YC16003064）。拟证明：2016年11月28日原、被告签订编号为：YC16003064的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将自己开发的应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层125号商铺出售给被告，合同总价款1041118元，其中首付551118元，余款49万元向应城市农村商业银行申请贷款支付；证据5，《首付分期购房补充协议》。拟证明：原、被告于2016年11月28日签订《首付分期购房补充协议》，约定：被告购买应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层124号、125号两套商品房应付的首付款1102236元，先付102236元，余款100万元分期三期支付，于2017年1月15日前付款30万元，2017年4月30日前付款40万元，2017年10月30日前付30万元。同时约定被告未按协议约定日期付款，如逾期超过30日的，原告有权解除合同，乙方按总房款的10%向原告支付违约金，并承担解除按揭款所涉及的一切费用。被告李鹏辩称：对于原告起诉事实无异议，对于原告的诉讼请求中要求我支付违约金有异议，我认为按总房款10%支付违约金约定过高，应该按照银行基本利率支付违约金。如果解除合同，我要求原告将我已付的购房款退还给我，对于银行按揭贷款要求原告连同我支付的利息一并返还。被告李鹏未向本院提交证据材料。庭审质证过程中，被告李鹏对原告应城市全洲恒乐置业有限公司提交的证据1、2、3、4均无异议，对证据5中约定的按总房款10%支付违约金，认为该约定过高，应该按照银行基本利率支付违约金。对上述被告无争议的证据，本院依法予以采信。对上述有争议的证据，本院认为，对原告提交的证据5，该证据客观真实，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以采信。本院根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，对原告诉称事实予以确认。另查明，被告在签订《商品房买卖合同（预售）》当日已首付购房款102236元，并在应城市农村商业银行办理按揭贷款98万元。庭审中原告同意退还首付款102236元，对于银行按揭贷款98万元，同意返还给被告，但指出由于被告银行按揭逾期，相应的款项要待本案的原、被告与银行就应付的贷款本息计算清楚解除原告对贷款的担保责任之后支付，由于被告没有提起相应的反诉，该款项宜在银行金融借款诉讼案中一并处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《首付分期购房补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律和行政法规强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，原告已按合同约定履行了商品房交付义务，但被告未按合同及补充协议约定如期履行付款义务，已构成根本违约。依照双方合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按约定支付违约金。被告关于违约金约定过高的辩称意见，本院认为，被告对下欠的房款200万元拖欠近三年之久，且原告未要求被告按类似门店市场租金价格支付门店占用期间的租金损失，双方仅约定按总购房款10%支付违约金，并没有过分高于利息或租金损失，原告请求被告支付违约金的数额并未明显超过其实际损失，故被告的上述辩称意见，本院依法不予采纳。被告关于要求原告返还银行按揭贷款98万元并支付利息的辩称意见，因被告在本案中未提起反诉，不属于本案审理范畴，本院依法不予采纳。被告可就此另行主张权利。综上，原告的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，符合有关法律规定，依法应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除应城市全洲恒乐置业有限公司与李鹏签订的编号为YC16003062和YC16003064的《商品房买卖合同（预售）》；二、李鹏于本判决生效之日起十日内，将应城市全洲盛世城项目（商铺）4、5号商业1层124、125号商铺返还给应城市全洲恒乐置业有限公司；三、李鹏于本判决生效之日起十日内,支付应城市全洲恒乐置业有限公司违约金208223.60元（扣除首付购房款102236元后，实际还应支付105987.60元）。案件受理费4423元，减半收取计2211.50元，由李鹏负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  张志生二〇一九年十二月二日书记员  艾 成