河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0185民初4605号原告：孙占学，男，1959年12月21日出生，住登封市。委托代理人：刘国杰，河南群达律师事务所律师，特别授权。被告：杨晓林，男，1989年1月11日出生，住登封市。委托代理人：孙新芳，女，汉族，1963年11月4日出生，住登封市。系杨晓林母亲，特别授权。第三人：肖淑利，女，汉族，1978年3月2日出生，住登封市。原告孙占学与被告杨晓林、第三人肖淑利申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙占学及委托代理人刘国杰、被告杨晓林的委托代理人孙新芳、第三人肖淑利庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙占学向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销（2019）豫0185执异62号民事裁定书，并立即停止对原告购买的第三人肖淑利名下位于登封市洧河路西段南侧的（房产号14××16）独家小院的强制执行，解除对涉案房产查封。2、依法确认2015年4月11日原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求第三人继续履行合同义务，即第三人应协助原告办理房屋过户手续。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月13日第三人将自己拥有的位于登封市洧河路西段南侧的房产（权证号14××16）独家小院以40万元的价格卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告将房款交付给第三人，后第三人反悔，第三人迟迟不交付房屋，需要原告再付10万元。后经协商，双方于2015年4月11日又重新签订《房屋买卖合同》，房屋价款为50万元，由第三人给原告出具收到房款条为凭证。其中10万元，是第三人借孔淑丽的10万元，由原告向孔淑丽偿还10万元。原告要求第三人肖淑利交付房屋，第三人肖淑利迟迟不交付。无奈，原告于2015年4月18日向登封市人民法院提起诉讼，要求依法确认双方于2015年4月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行合同、交付房屋，并协助原告办理房屋过户手续，并要求赔偿损失。开庭前第三人找到原告，房屋交付给原告，并自愿协助办理过户登记手续，让原告撤回起诉，原告于2015年9月21日提出撤诉申请。第三人于2015年9月21日前已将房屋交付给原告，原告就入住该房屋内至今。期间，原告多次要求第三人协助办理房屋过户登记手续，可第三人躲而不见，拒不协助办理房屋过户登记。原告在涉案房屋居住期间，在房屋的基础上又加盖房屋面积80余平方米，并对原来的水电、房屋内部进行了改造和维护，投入资金近30万元。2019年4月，登封市人民法院执行人员到原告居住的涉案房屋，该房屋已于2017年查封，并出示了（2017）豫0185执750号执行裁定书，可原告根本不知道查封此事。后原告提出执行异议，2019年7月15日给原告送达了登封市人民法院（2019）豫0185执异62号民事裁定书，驳回案外人孙占学的异议申请，原告无奈特提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，而至今未办理房屋过户是第三人拒不办理，而非是原告自身原因，依法支持原告的诉讼请求。被告杨晓林辩称，原告起诉没有道理，法院对第三人的房屋进行查封符合法律规定，不应当撤销。第三人肖淑利述称，2014年6月13日、2015年4月11日两次与原告孙占学签订的房屋买卖合同，应为无效的房屋买卖合同，2014年6月份，第三人肖淑利因急需资金周转，找到案外人孔淑丽帮忙借钱，孔淑丽找到专业放高息的原告孙占学，最后约定按月息3分5的利息向原告孙占学借款40万元整，并出具借款凭证，约定使用期限为6个月，孙占学怕放出来的钱无法收回，在2014年6月13日通过中间人孔淑丽，让签了一个房屋买卖合同，并让第三人把集体土地使用证及房产证都交给原告孙占学保管，合同签订后孙占学实际支付给第三人38.6万元，当时就扣除了一个月的利息1.4万元，之后半年内，第三人一直通过中间人孔淑丽每月准时把利息以现金的形式转交给原告孙占学，借款期限到期后，第三人未能把本金归还给原告，还想再继续使用，原告孙占学就把每月的利息涨到4分，期间因第三人为了每月按时归还原告的利息，3次通过中间人孔淑丽借款8万元现金（后来因没钱归还孔淑丽借的8万元，给孔淑丽出具了一张10万元的欠条）归还原告孙占学利息，2015年4月，共计通过孔淑丽向孙占学支付利息17万元整。2015年4月11日，原告孙占学找到中间人孔淑丽称可以给第三人找到月息2分的放款人，让第三人把购房合同改为50万元又重新签了房屋买卖合同，同时，让肖淑利又给孙占学出具了一张50万元的收到条一张，合同签订后，原告孙占学一直未向第三人肖淑利支付过1分钱。2015年9月12日在肖淑利没在家，不知情的情况下，原告及妻子等10余人，强行霸占了第三人的房产，当时有公安出警记录，房子被霸占后，第三人家中的财产啥都没有让拿出来，致使第三人经济损失达100多万元。原告提交的改造房屋工程交费证明，及水电交费证明，不能证明房屋的所有权归属原告孙占学，是原告孙占学从2015年9月12日采用暴力手段强行侵占第三人房屋后，原告单方私自违法改建。第三人肖淑利的房屋，建筑面枳405.05平方米，3层楼，位于登封市洧河路××南侧××号，地理位置优越，该房屋手续齐全，没有任何的纠纷，在2015年时市场价评估价在180万元左右，第三人不可能以40万元的价格卖给原告，明显有失公平、公正。原告孙占学和第三人的房屋买卖纠纷实际是民间借贷纠纷，借款至今，第三人没有直接收到过原告的1分钱，原告也未曾转账给第三人钱，原告长期从事民间高息放贷，该房屋买卖合同签订至今，第三人未给原告房产过户的原因：1、该房屋的买卖合同实则是一个无效的买卖合同；2、原告和第三人之间的关系是民间借贷关系；3、第三人的房产被原告强行霸占。第三人与被告杨晓林的父亲之间存在民间借贷关系，查封第三人名下财产，合理、合法。原告向本庭提交证据：第一组证据：1、2014年6月13日原告与第三人签订的《房屋买卖合同》一份；2、原告向第三人付房款40万元的银行转账凭证；3、2015年4月11日原告向第三人签订的房屋买卖合同一份；4、第三人给原告出具的收房款50万元的收据；5、登封市人民法院（2016）豫0185民初3575号民事判决书一份；6、原告给孔淑丽的10万元的凭证；7、第三人已向原告交付了土地使用证及房屋所有权证各一份，以上证据证明目的：原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告已向第三人全额交付房款50万元的事实，第三人已将土地使用证及房产证交付给原告。第二组证据：1、原告2015年4月18日起诉第三人的起诉状；2、登封市人民法院于2015年5月8日给第三人收到的开庭传票一份；3、登封市人民法院（2015）登民一初字第995号民事裁定一份，以上证据证明目的：第三人在签订《房屋买卖合同》并收到全额房款后，拒不交付房屋，也不协助原告办理房屋过户手续，原告向法院起诉，起诉后第三人答应将房屋交付给原告，并协助办理过户手续，原告撤回起诉后，第三人只交付了房屋，但不协助原告办理房屋过户手续。第三组证据：1、原告在涉案房产居住近四年时间交纳的水电费、物业管理费等票据；2、原告在原房屋上增添建筑面积所投资的相关手续，以上证据证明目的：第三人将房屋交付给原告后，原告入住的事实，原告在原房屋增添加盖房屋建筑面积的投资事实。第四组证据：第三人向原告交付房屋钥匙等照片，证明目的：房屋交付的事实。被告无证据提交本庭。第三人向本庭提交证据：证据1、登封市人民政府于2013年8月19日，为第三人颁发的登集用（2013）第00096号宅基地使用证，使用面积209平方米，目的：第三人合法拥有该宅基土地的使用权；证据2、登封市房地产开发管理服务中心2015年1月17日为第三人颁发的登房权证字第××号，总层数3层，建筑面积为405.05平方米的房产证，目的：第三人合法拥有该房屋的所有权；证据3、2019年9月4日，登封市自然资源和规划局档案室出具的土地登记备案证明一份，目的：证明截止今日，第三人合法拥有该房产土地的使用权；证据4、中间人孔淑丽的证明、证言一份，目的：该买卖合同的真实来源，证明是借贷关系，不是房屋买卖，合同的无效；证据5、第三人在2017年2月23日，向国土、不动产登记出具的反映材料一份，目的：在2017年时向国土、不动产登记等部门反映不予过户的证明材料；证据6、登封市人民法院驳回原告的执行裁定书一份，案号（2019）与0185执异62号，目的：登封市人民法院依法驳回原告诉第三人房屋买卖合同的无效证明。证据7、2019年5月12日，第三人向省公安厅、信访局举报原告涉嫌黑恶势力，强占民宅的举报材料一份，目的：第三人一直通过合法渠道，反映房子被侵占的情况。证据8、肖淑红、孙红丽、郭连勤、贾洪昌、叶秀娟等人的证明证言，目的：第三人和原告之间是借款关系，房屋是被原告强行霸占的。证据9、2014年6月13日、2015年4月11日两次和原告签订的合同原件，目的：房屋买卖合同的不公正，属无效协议。被告对原告出示的证据无异议。第三人对原告出示的证据发表质证意见：对第一组证据中1的合同有异议，该合同不是将房产卖给原告，而是一个借款凭据，其中40万元房款我没有收到，每月付息1.4万元给孔淑丽；对证据2有异议，借40万元加上付给孔淑丽的10万元的合计50万元全部给原告；对证据3有异议，该证据是原告与第三人之间签订的合同，实际是40万元加上借孔淑丽的10万元的凭据换成房屋买卖合同；对证据4有异议，该收据是我出具的，但款项我没有收到；对证据5、6是原告与孔淑丽之间的纠纷，与我无关；对证据7无异议。对第二组证据无异议。对第三组证据中的证据1有异议，是原告强占我的房屋后，原告自己所缴纳的费用；对证据2有异议，是原告自行加盖房屋，与我无关。对第四组证据有异议，是原告强占我房屋，我没有将钥匙交付给原告。原告对第三人出示的证据发表质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，根据双方签订的合同，第三人自行将土地使用证交付给原告，不存在强占第三人房屋的事实，同时证明第三人有权对自己的房屋买卖，因此，第三人与原告之间交付土地权属凭证是房屋买卖合同义务；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，因双方签订合同，是第三人按照合同交付给原告的合同义务，因此，同时证明原告与第三人房买卖合同是合法有效的，第三人有权对自己的房屋进行处分；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，证明该房屋所有权人有权对该房屋进行交易合法的事实，只是存在土地及房屋过户；对证据4视频庭后质证；对证据5是第三人自己向国土部门反映，不能作为证据，该证据不具有证据的真实性，关联性，合法性；对证据6不具有证明力度，该裁定书不具有法律效力，因为原告对此不服，提起诉讼，也不能证明原告与第三人房屋买卖合同无效，因合同无效是需要法院进行确认及仲裁机构进行确认的，而第三人称合同无效，无事实根据及法律依据；对证据7第三人信访举报的材料，不属于证据的范围，只能属于自己的陈述，不符合证据的三性，且该内容大部分是诬告、陷害、不真实，公安机关也没有对原告进行刑事侦查立案认定为黑恶势力，同时从2015年至今，第三人未就房屋买卖向登封市人民法院提出诉讼，在原告受让房子期间所加盖及对房屋改造，第三人未提出任何异议，因此，第三人对自己将房子出卖给原告是无异议的；对证据8第三人未向法庭提供证人出庭申请，该证据不予认可，证人证言不能证明本案的相关事实，部分人员，原告不认识从未见过面，其中2个证人是第三人的亲属均由利害关系，不具有真实性，不能证明原告强占第三人房屋的事实，第三人和原告的签订的房屋买卖合同其真实性无异议，且第三人已经按照合同已经履行自己的义务，原告借给第三人的40万元及孔淑丽借给第三人的10万元，均是本金作为房款，利息并未结算。利息当时约定月息3.5分，并非4分利息，2015年4月11日第三人给原告出具的收房款条是50万元购房款不是借款，第三人认为买卖合同不公正属无效协议，应当按照法律规定的期限内，向法院主张自己的权利，而第三人按照房屋买卖协议已履行全部义务，没有对房屋买卖合同提出任何异议，因此第三人无事实根据及法律依据。被告对第三人提供的证据有异议，第三人欠我钱，后来原告将第三人房子占用后，我们起诉到法院，法院将房产进行查封后，原告将封条撕了，直到2019年3月22日，法院带开锁公司、搬家公司、公证人员、评估人员，才将房产查封评估。依据当事人提交的证据及庭审质证情况，本院认定以下事实：2014年6月份，第三人肖淑利因急需资金周转，向朋友孔淑丽借款，孔淑丽又找到自己的姨夫即原告孙占学帮忙，由原告孙占学借给第三人40万元，因原告与第三人不熟悉，原告将款项转账给孔淑丽并由孔淑丽再转给第三人，2014年6月13日通过交通银行转了300000元，2014年6月15日又转66000元，付现金20000元，共38.6万元，当时约定月息3分5厘，原告直接扣除了一个月利息1.4万元。2014年6月13日，原告与第三人通过中间人孔淑丽签订了一份房屋买卖合同，约定第三人将自己的房产以40万元的价格卖给原告孙占学，将土地使用证及房产证交给原告孙占学，腾出房内物品，协助办理过户手续。2015年4月11日，第三人肖淑利与原告重新签订购房合同，肖淑利给孙占学出具了一张50万元的收到条，该50万元包含上述的40万元及第三人借孔淑丽的10万元（由原告带第三人偿还给孔淑丽）。2015年9月12日，原告入住涉案房屋，但第三人认为是原告带人强行侵占了自己的房屋，并在此时报警，双方并未就涉案房屋办理过户手续。后因杨志勇诉第三人肖淑丽民间借贷一案，本院于作出（2015）登民一初字第2138号民事判决书，判决第三人履行还款义务，在执行过程中，杨志勇死亡，依法变更其继承人杨晓林为申请人。本院作出（2017）豫0185执750号执行裁定，将登记在第三人肖淑利名下位于登封市洧河路西段南侧的（房产号14××16）独家小院予以查封。原告孙占学以涉案房产的所有权归其所有向法院提出执行异议，本院于2019年7月13日作出（2019）豫0185执异62号执行裁定，驳回了原告孙占学的异议申请，原告孙占学在法定期限内以案外人的身份向本院提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行，确认双方所签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效；（二）原告孙占学对位于登封市洧河路西段南侧的房屋（房产号14××16）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。该法第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原告提起本案的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对期间法律关系性质的主张并不一致，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。2014年6月13日，原告与第三人发生民间借贷关系，第三人向原告借款40万元，原告直接扣除当月利息1.4万元，并于当天签订第一份《房屋买卖合同》，约定房屋价格40万元。从时间点上看，第一份《房屋买卖合同》应为民间借贷的担保。2015年4月11日，双方在第一份合同的基础上，又签订第二份《房屋买卖合同》，约定房屋价格50万元。从第三人的房产情况看，手续齐全，土地面积209平米，建筑面积405.05平米，按照50万元价格交易，明显与当地房地产市场价格存在较大差异。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，同样是民间借贷的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，原告请求确认其与第三人于2015年4月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。（二）原告孙占学的执行异议是否具备阻却执行的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孙占学与第三人两次签订房屋买卖合同，也将借款变成购房款，原告亦在涉案房屋查封前实际占有该房屋，但原告作为一个成年人，应当知悉房屋过户登记的重要性，即使如原告所述因第三人故意躲避推托办理房产过户的情况下，其完全可以通过诉讼等途径主张权利，以实现办理房屋过户登记的目的，原告所主张的两份房屋买卖协议分别签订于2014年6月13日、2015年4月11日，本院于2017年将涉案房屋查封，在三年多的时间里，虽然原告曾经在2015年4月18日提起过民事诉讼，要求第三人履行合同，协助办理过户手续，但又撤诉，后来未在积极主张过上述权利，故原告对于没有办理房屋过户登记手续，存在过错。综上所述，原告所主张权利并不能排除对涉案房屋的执行，故对原告诉请停止对位于登封市洧河路西段南侧的（房产号14××16）独家小院的房产的强制执行，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告孙占学的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告孙占学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  李跃武人民陪审员  韩彦周人民陪审员  苗顺霞二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王宇楠