山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初406号 原告：山东高创建设投资集团有限公司，住所地潍坊高新区高二路517号，统一社会信用代码：913707006894847290。 法定代表人：程辉，董事长。 委托诉讼代理人：张利伟，山东日中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马瑛，山东日中律师事务所律师。 被告：山东东耀置业有限公司，住所地潍坊高新区潍县中路与樱前街交叉口500米路西，统一社会信用代码：913707006693495381。 法定代表人：郎咸跃，总经理。 被告：潍坊恒信建设集团有限公司，住所地潍坊市东风东街303号新建业大厦，统一社会信用代码：913707006768263128。 法定代表人：张玉强，董事长。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告山东高创建设投资集团有限公司诉被告山东东耀置业有限公司（以下简称“东耀公司”）、潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称“恒信公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年２月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东高创建设投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理沁园商务写字楼项目房屋产权转移登记需要的资料提交产权登记机关，并协助原告办理不动产权属证书，将涉案项目房屋变更至原告名下；2、判令二被告承担违约金约700万元（暂计至2019年1月17日）；3、诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实与理由：原告与东耀公司于2009年签订《办公用房购房协议书》就“沁园”商务写字楼项目购买事项进行约定，原告已支付购房款98255192.75元，但东耀公司未按期交房，原告诉至潍坊市中级人民法院，后三方达成调解协议，其中东耀公司承诺在2018年1月31日前将原告购买的涉案房屋（“沁园”商务写字楼项目）最终竣工验收合格并交付给原告使用，在2018年5月31日前将房屋过户至原告名下；双方在协议的第二条约定了违约责任，被告１逾期验收交付或逾期未完成房屋过户手续的，每逾期一天被告１需支付原告已支付房款万分之二的违约……，并约定恒信公司对东耀公司上述义务、违约责任等承担无限连带责任。但协议签订至今，被告未履行协议约定的义务。 东耀公司辩称，本案涉案房屋已竣工验收并已办理土地不动产权证书，完全具备办理至原告名下的条件，目前未办理至原告名下系原告拖欠房款造成，我方不应承担任何责任。原告要求答辩人支付违约金没有法律依据。双方签订的《办公用房购房协议书》明确约定“待本项目交付使用前7日内，原告向被告付清全部房款”，但原告至今未全部支付剩余房款，因此，我方不存在逾期交付及逾期办理房屋过户手续的违约责任。同时我方考虑到双方的合作关系，在原告未全部缴纳房款的情况下，我方依然于2018年4月将涉案房屋全部交付原告使用，因此，我方不存在任何违约情况，不应承担任何违约责任。同时，针对原告拖欠答辩人购房款事宜，我方依法提起反诉，要求原告支付答辩人剩余购房款15275200元及违约金。 恒信公司辩称，东耀公司不应承担责任，因此作为担保人亦不应承担任何责任。依据原、被告签订的《调解协议书》，我方的保证期间已过，亦不应当承担责任。 因被告东耀置业公司在限定期限内未交纳反诉费，本院按撤回反诉处理。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年原告与东耀公司签订《办公用房购房协议书》，约定原告购买被告东耀公司开发的位于潍坊××新区××与××交叉口西北侧的沁园商务写字楼项目，项目建筑面积：21165.55平方米，单价为精装房屋按照5600元/平方米，不包含精装修房屋按照4600元/平方米计算，无论市场价格发生任何变化，原告均按照上述单价向东耀公司结算购房款，项目总造价为104421680元，付款方式2010年1月31日之前支付1000万元，取得项目许可证前支付31326000元，取得许可证后支付41768000元，交付使用前7日内支付剩余房款31327680元。东耀公司定于2011年1月31日前将房屋交付原告，同时办理房地产初始登记手续。 合同签订后，原告自2010年2月11日-2015年7月31日共计向东耀公司支付房款98255192.75元。 原告曾因涉案商品房买卖合同纠纷向潍坊市中级人民法院起诉二被告，后因原告与二被告于2018年1月15日达成调解协议，原告向潍坊市中级人民法院申请撤诉，潍坊市中级人民法院作出（2014）潍民一初字第123号民事裁定书。 原告与二被告于2018年1月15日达成的调解协议书，约定东耀公司承诺在2018年1月31日前将涉案沁园商务写字楼项目最终验收合格并交付给原告使用，2018年5月31日之前将房屋过付至原告名下；东耀公司逾期交付或逾期未完成房屋过付手续的，每逾期一天东耀公司需向原告支付已经支付购房款万分之二的违约金，逾期超过30天原告除有权要求东耀公司承担协议违约责任外，并可追究东耀公司前期合同违约给原告造成的一切损失进行追偿；恒信公司对上述约定的东耀公司义务、违约责任承担无限连带担保责任。 涉案项目已办理不动产权登记，权利人为东耀公司，证号为鲁2019潍坊市高新区不动产权第00254841号。 以上事实，有原、被告提交的《办公用房购房协议书》，原告提交的付款凭证、调解协议书及被告提交的不动产权证书为证，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 双方有异议的部分为: 一、被告应否向不动产登记机关提报原告购买的该涉案房产不动产权属转移登记相关材料手续，协助原告办理涉案房产的不动产权属证书，将该房产转移登记至原告名下；二、被告应否承担违约责任。 原告称，双方于2018年1月15日达成的调解协议书已明确约定东耀公司应当在2018年1月31日前将涉案房屋交付给原告，并于2018年5月31日前将房屋过付至原告名下，该约定系东耀公司单方义务，没有约定原告应当在支付完相应的购房款之后履行上述义务，被告未按约定办理自2018年2月1日起已构成违约，应支付违约金6897514.5元（以已支付的总房款98255192.75元为基数，按照日万分之二计算，期限为自2018年2月1日计算至起诉之日即2019年1月17日），如果按照上述计算方式计算至庭审之日2019年11月28日为13087591.67元。被告则称，购房协议明确约定涉案房屋总价为104421680元，原告需在房屋交付前付清全部房款，但截止目前原告仍欠被告房款1500余万元，系原告违约在先，被告不应承担责任。 关于被告恒信公司应否承担责任问题。原告认为调解协议中恒信公司没有明确为担保人，恒信公司于2018年1月15日三方签订调解协议之前投资控股钧耀公司，其作为钧耀公司的控股股东，应与钧耀公司对调解协议的内容承担相应的违约责任，不属于被告主张的担保法约定的保证期间约定不明或未约定保证期间适用六个月的保证期间，二被告承担违约责任的期限未超过法律规定。恒信公司称，恒信公司与钧耀公司为不同主体，各为法人，即使是钧耀公司的股东，也不应该承担连带保证责任。同时，调解协议中写明恒信公司承担的为连带担保责任，是担保人身份，协议没有约定协议期间，时至原告起诉之日，已超过六个月的担保期限。 本院认为，原、被告之间签订的《办公用房购房协议书》及之后达成的调解协议书，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定、不侵犯国家利益、社会利益及第三人的合法权益，合法有效，双方均应按照上述协议内容履行相应义务。关于被告应否协助原告办理不动产权的转移登记，将涉案项目房屋变更至原告名下，双方签订的《办公用房购房协议书》虽然约定原告需在付清房款情况下，东耀公司再将房屋交付原告并办理房地产初始登记手续，但双方之后签订的调解协议书仅约定东耀公司在2018年1月31日前将涉案项目交付给原告使用并于2018年5月31日之前将房屋过付至原告名下，此约定视为在当时情况下三方对《办公用房购房协议书》相关条款的变更，为当事人意思自治，且不违法法律、法规，因此，原告要求将办理沁园商务写字楼项目房屋产权转移登记需要的资料提交产权登记机关，并协助原告办理涉案房屋不动产权证书，将涉案项目房屋变更至原告名下，于法有据，本院予以支持。被告怠于履行其上述义务，自2018年2月1日起已构成违约，原告要求按照调解协议书的约定支付至原告起诉之日即2019年1月17日的违约金6897514.5元，于法有据，本院予以支持，原告在起诉中主张700万元，对于超出部分的102485.5元，本院不予支持；对于原告要求自起诉之后的违约金，系原告增加的诉讼请求，且原告未补交诉讼费，对其该请求，本院不予审理。而被告关于原告未付清全款不承担违约责任的辩解，于法无据，本院不予支持。关于恒信公司的责任，三方签订的调解协议书明确约定恒信公司对协议中关于东耀公司的义务、违约责任承担无限连带担保责任，被告恒信公司辩称自己是担保人身份，协议没有约定保证期间，至合同履行的期限2018年5月已超过六个月，不再承担保证责任的辩解，本院不予采信。原告要求恒信公司对东耀公司的违约承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、规定，判决如下： 一、被告山东东耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理原告购买的位于潍坊高新区梨园街与潍县中路交叉口西北侧的沁园商务写字楼房屋产权转移登记需要的资料提交不动产登记机关，协助原告山东高创建设投资集团有限公司办理该不动产权权属证书，将涉案项目房屋变更至原告山东高创建设投资集团有限公司名下； 二、被告山东东耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东高创建设投资集团有限公司自2018年2月1日起至原告起诉之日即2019年1月17日的违约金6897514.5元，被告潍坊恒信建设集团有限公司对该项违约金承担连带给付责任。 三、驳回原告山东高创建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60800元，财产保全费5000元，共计65800元，由原告负担608元，由二被告负担65192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  周爱云 人民陪审员  卢亮亮 人民陪审员  梅 芳 二〇一九年十二月五日 法官助理杨岩 书记员李红蕾