贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初3013号 原告：贵州瓮安农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳办事处城北社区河西北路1号，统一社会信用代码91522725080671516Y。 法定代表人：王强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴旭梦，系贵州新瑞林阳律师事务所律师，执业证号15201201220985062，代理权限为特别授权。 被告：贵州省福明置业有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处兴隆东街，统一社会信用代码91522725688441575B。 法定代表人：郑榕，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张启茂，系公司财务总监，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨飞，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201610854281，代理权限为特别授权。 关于原告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司(以下至判决主文前简称瓮安农商行）与被告贵州省福明置业有限公司(以下至判决主文前简称福明置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，庭前双方申请庭外和解，但未能达成和解意见。后依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴旭梦与被告的委托诉讼代理人张启茂、杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告瓮安农商行的诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《商品房预订协议》合法有效；2、判决原告对坐落于雍阳镇中心路1幢1、2、3层房屋进行产权调换所获得的拆迁安置房屋享有物权优先权；3、判令被告立即为原告办理位于雍阳镇中心路华都嘉苑13、14幢的拆迁安置房屋及位于华都嘉苑2号楼负1层39号车库、52号车位的不动产权证；4、判决被告因逾期办理商铺不动产权证向原告支付2013年6月1日至2019年7月10日的违约金人民币1,346,920元，2019年7月8日后至办理完不动产权证期间，按已付购房款每日万分之0.5向被告支付违约金；5、判决被告因逾期交房向原告支付2011年12月31日至2012年6月6日的违约金人民币95,432元；6、诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实和理由：2010年被告方因发展需要对原告所有的位于瓮安县××中心路××、××、××层的房屋进行拆迁，与原告签订《商品房预订协议》，以被告在拆迁地上修建华都嘉苑13、14幢套内面积不少于2066平米的房屋进行产权调换，安置房屋除原拆迁的面积外，还由原告支付超面积的房屋价款1,208万元，并约定房屋在2011年12月31日交付原告使用。《商品房预订协议》还约定了逾期交房违约金及办理产权登记的期限及逾期办理产权的违约金等事项。嗣后，被告于2012年6月6日才交付房屋，但至今未能办理不动产权证，为此原告诉至法院。 被告福明置业公司的答辩意见：原告的诉请不明确，无事实及法律依据。原、被告仅签订商品房预订协议，该协议虽有效，但仅明确了原告预定被告承建的1、2、3层房屋，面积不少于2,066平米，暂定应补价款1,208万元，不能明确实际被拆迁安置的面积是多少，原告并未明确办理产权证的每一层的面积和总面积，协议中也未约定需由被告办理相应车位的产权证书，被告不存在逾期办理房屋和车位产权证的行为。未能办理产权登记的主要是因为原告未与被告签订正式的房屋买卖合同，对具体的面积、价款等事项进行确认，导致因未签订商品房买卖合同，该房屋被第三方查封，被告不存在违约行为，不应支付违约金，即便存在逾期交付房屋，相应的违约金主张已过诉讼时效；另外，车位的买卖与本案不是同一法律关系，应另案主张权利；同时，被告还保留对因原告私自占有房屋而产生收益进行诉讼追回的权利。综上，应判决驳回原告的诉讼请求。 审理查明的事实 原告瓮安农商行系由瓮安县农村信用合作联社通过改制变更而来，瓮安县农村信用合作联社下属瓮安县花竹农村信用合作社（下称花竹信用社）是原位于瓮安县××××层房屋的所有权人，每层的建筑面积均为168.94平方米，土地使用面积为187.14平方米，共计建筑面积506.82平方米。因瓮安县城中心区域旧城改造，前述房地产在内的该区域的原有建筑物纳入征收拆迁范围，被告福明置业公司作为旧城改造项目的房地产开发商，需要由被告对被拆迁人进行安置，之后被告将所开发房地产命名为“华都嘉苑”。由此花竹信用社与被告双方分别在2009年11月10日、2009年11月19日对拆迁安置、补偿等事宜召开会议进行正式磋商，两次磋商中福明置业公司均派遣了李当明、潘增生参加，第一次达成拆迁方案为“福明房开公司拆迁花竹信用社房屋一楼168.4㎡、二楼、三楼各168.4㎡，返还一楼门面493.3㎡，二楼493.3㎡，三楼493.3㎡，信用社补偿差价830万元，福明房开公司补地下车位两个给信用社，2010年元月份信用社预付款300万元，余款在房屋移交后补清”；第二次达成方案为“同意以1208万元购量增加688.9㎡，三楼共计688.9×3=2,066.7㎡”。通过前期磋商谈判，确定安置补偿方式为“拆一还一，产权调换，还房面积超过拆迁面积时补偿差价”。2010年3月19日，瓮安县农村信用合作联社（乙方）与被告福明置业公司（甲方）签订《商品房预订协议》，载明：“第一条：乙方预定《华都嘉苑》13.14幢（号）原花竹信用社拆迁地一、二、三层，甲乙双方现预测乙方预定房屋套内建筑面积2066平方米，甲方交房后以实测套内建筑面积计算，但不得少于2066平方米。第二条：经过双方友好协商，该房屋除去补偿乙方拆迁的面积部分外，经甲乙双方协商的房屋价格，乙方另补偿甲方超面积部分的房屋总价款为人民币1,208万元（暂定价款，甲方交房后双方再进行计算）。第三条：付款方式，乙方在2010年3月31日前支付定金人民币1,000万元给甲方，作为商品房预付款。在甲乙双方签订商品房买卖合同后，乙方支付的预付款转为房价款，余款208万元在该楼封顶时一次性付清。第四条：交付期限，甲方应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本协议约定的商品房交付乙方使用。如遇到不可抗力的因素造成无法按期交付或者无法交付的，经双方协商一致，可以解除协议或变更协议。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。甲方应当自一方解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按乙方累计已支付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，合同继续履行，从2011年12月31日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之0.5的违约金。……第六条：甲方保证预定的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方承担全部责任。……甲方应当在商品房交付使用后360日内，将土地使用证和房屋所有权证办理完毕后交给乙方。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金。……第八条：本协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效，同时2009年11月19日签订的《商品房预订协议》作废。”。 花竹信用社按上述《商品房预订协议》约定于2010年3月23日分两次向被告支付超面积部分的购房预付款各500万元，合计1,000万元，于2012年6月6日又支付预付款208万元，共计支付预付款1,208万元。2016年12月19日被告为原告开具了两张共计1,208万元的发票，两张发票金额分别是8,053,336元、4,026,664元。 2013年9月13日花竹信用社与被告签订两份《华都嘉苑商品房认购合同》，分别约定被告将位于瓮安县华都嘉苑2号楼-1层39号车位和2号楼-1层52号车位分别以128,000元、138,000元价格出售给花竹信用社，付款方式均为一次性付款，均约定“后补开发票”。当日花竹信用社按约支付了2号楼-1层52号车位款138,000元及2号楼-1层39号车位款128,000元，据此被告向花竹信用社出具《收据》两份，并均备注了发票后补开；另外还签署两份《“华都嘉苑”交款确认单》以确认收到前述两笔车位款。2016年12月19日被告为原告开具了华都嘉苑2号楼-1层39号车位款12.8万元的发票。2017年12月18日，原告瓮安农商行将上述两个车位的款项共计266,000元列入固定资产开支。 被告在建设房屋过程中，因差欠工行瓮安支行债务，曾将除拆迁面积以外的在建工程抵押给工行瓮安支行，抵押财产中还包含了-1层的车库，现该抵押权已消灭。预定的房屋及车位在2012年6月6日之前就已经建造完毕，后在原、被告未签订正式商品房买卖合同或拆迁安置补偿协议，也未正式办理商铺、车位交付手续，并被告不认可已交付商铺、车位的情况下，原告于2012年6月6日开始使用位于瓮安县瓮水办事处“华都嘉苑”的一处三层商铺及两个车位至今，但还未将产权登记在原告名下。后原告拟将原在建工程转为固定资产，分别于2018年1月3日、2018年3月7日两次致函被告，请求被告协助办理商铺及车位的产权证，但被告接收后未予回复及协助办理产权证，为此原告诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。 另查明，经原告委托瓮安县精诚房地产测绘有限责任公司对其实际使用的三层商铺的面积进行测绘，经测绘一楼商铺建筑面积为646.11㎡（套内建筑面积635.13㎡）、二楼建筑面积507.92㎡（套内面积417.81㎡）、三楼建筑面积700.05㎡（套内建筑面积628.35㎡），共计建筑面积1789.16㎡、套内建筑面积1681.29㎡。现上述商铺及车位登记在被告名下，因被告差欠案外人债务未清偿，经案外人申请上海市闵行区人民法院和贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院分别对包含前述商铺、车位在内的登记在被告名下的房产进行了财产查封、轮候查封。被告未将前述商铺及车位另行向他人出售。 以上事实，有双方当事人的陈述，有原告举证的房产证、国有土地使用证、《商品房预订协议》、贵州瓮安农商银行费用列支审批表、测绘表各一份，转账借方传票、《关于与贵州省福明置业有限公司接洽办理花竹支行产权证的函》、《会议记录》、《华都嘉苑交款确认单》、《华都嘉苑商品房认购合同》各两份，增值税发票、在建工程抵押登记证明三份，《收据》四份在卷为凭，经开庭质证及本院审查，以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信，作为定案的依据。 判决理由和结果 本院认为，本案争议在于：原告是否对涉案商铺享有物权优先权、被告应否协助原告办理商铺及车位的不动产权证手续，以及被告应否承担逾期交房违约金及逾期未办理商铺不动产权证的违约金的问题。 一、原告是否享有物权优先权的问题。 优先性是物权的特有属性，因此关键在于认定原告是否享有涉案商铺的物权即所有权的问题。双方所达成的《商品房预订协议》，是以对原告的原有房产进行拆迁、消灭原有物权为前提，由被告在拆迁的土地基础上重建商品房，以产权调换方式对原告进行安置、设立新的物权而订立的协议，本质是拆迁安置协议。原告作为丧失了原有物权的被拆迁人，国家政策与法律都进行了特殊保护，应保障被拆迁人受到优先安置的权益。基于签订协议时还未建设房屋，对具体的竣工后的房屋坐落、房间格局、面积等都无法确定，但在《商品房预订协议》中初步确定了原告应享有的最低安置面积，并确定了超出原拆迁面积部分的差价补偿方案，也即安置后的房屋在原拆迁面积的基础上，还以有偿方式增加安置面积，可见双方对房屋的交付已经达成了具体的意向性意见，对被告具有约束力。 在房屋竣工后，原告于2012年6月6日开始使用建筑面积1789.16㎡、套内建筑面积1681.29㎡的商铺，至今双方未因原告使用商铺发生争议，视为被告已经按照《商品房预订协议》对原告进行了房屋交付，原告也进行了接收。虽还未办理接房手续，一方面被告应对商铺的使用状态明知，基于被告有交付原告房屋的义务，其虽不认可是对原告进行交付房屋，但也不要求原告返还房屋，以默认方式完成了建筑面积1789.16㎡商铺的交付，这一默认状态长达七年之久，另一方面被告一直未要求原告补足差欠的商铺面积，并以《商品房预订协议》为依据对商铺实施占有， 双方均以默认方式变更了《商品房预订协议》中的交付面积，认可了最终的面积1789.16㎡，这部分商铺的位置、用途均已特定指向。拆迁安置协议不同于商品房买卖合同，不需要严格的形式要件及具备标的、数量、价款、违约责任等主要合同条款，拆迁安置协议的关键在于对拆迁房屋、安置方式进行约定，也就是拆迁安置协议并非传统的债权债务性质的合同，而是产生消灭物权、设立物权的法律事实行为，带有能直接引起物权变动的性质，因此对合同价款的约定并非必备条件，本案中虽未明确超出被拆迁面积以外安置房屋的应补价款，但这并不影响拆迁安置协议的成立及生效，并且可以明确的是应补价款在原告已付购房款1208万元范围以内，对于具体的金额，双方应本着尊重历史、诚实信用、公平的原则处理，另行协商或诉讼解决。 本案中已因默示交付而原告取得了商铺的物权，不仅在原拆迁面积范围内享有物权，超出拆迁面积以外的1282.34㎡（1789.16㎡-506.82㎡）也享有物权。因为超出部分并非独立存在，双方未签订单独的商品房买卖合同，超出部分与拆迁面积部分是不可分割的整体，超出部分依附于拆迁部分，是以存在拆迁安置事实为前提，具有从属性、附属性，因此超出部分不能作为商品房买卖来看待，全部面积1789.16㎡是作为一并安置的对象，原告对这两部分均具有优先享有物权的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，本院确认原告对位于瓮安县华都嘉园面积为1789.16㎡的商铺享有所有权。 二、被告应否协助原告办理商铺及车位的不动产权证手续的问题。 对于办理商铺不动产权证的问题，如前所述，原告已取得商铺的所有权，但基于未办理物权登记，未达到对外公示、公信力，权属还处于有瑕疵的状态，被告理应协助原告办理商铺的不动产权证手续。对于车位的问题，原、被告已经签订了《华都嘉苑商品房认购合同》两份，明确了标的物为位于瓮安县华都嘉苑2号楼-1层39号车位和2号楼-1层52号车位，也对主要合同内容进行了约定，符合商品房买卖的成立要件，原告亦履行了支付合同价款分别为128,000元、138,000元的义务，根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，地下-1层的车库均在建设规划许可范围内，原告取得涉案两个车位的所有权，被告理应协助办理车位产权登记手续。被告提出车位与涉案主要债务不属于同一法律关系的问题，虽车位并不依附于拆迁安置协议，但车位属于房屋的附属设施，车位的买卖同属于商品房买卖合同关系，两者适用法律相同，因此本院予以一并处理。 三、被告应否承担逾期交房违约金、逾期未办理商铺不动产权证的违约金的问题。 对于逾期交房的违约金，双方约定交房的截止时间是2011年12月31日，实际交房时间是2012年6月6日，在2012年6月6日就能确定违约金的金额，但原告长达7年时间未主张权利，被告抗辩已过诉讼时效，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，原告的主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权利，原告请求支付逾期交房违约金，本院不予支持。 对于逾期办证的违约金，未及时办理不动产权证原、被告均存在过错，原告怠于行使权利，一方面未积极与被告协商超出拆迁面积以外的已实际交付的房屋的价款，另一方面未主动催促被告办理房屋交接手续及办理不动产权证，这是导致至今未能处理争议的主要原因，因此原告主张逾期办证违约金本院亦不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十二条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 原告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司对位于瓮安县华都嘉苑2号楼建筑面积为1789.16㎡的商铺及该栋楼负一层39号车位、52号车位享有所有权，被告贵州省福明置业有限公司在本判决生效后六个月内协助原告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司办理前述商铺和车位的不动产权证手续； 二、驳回原告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取8,890元，由原告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司与被告贵州省福明置业有限公司分别负担4,445元。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  邓安静 二〇一九年十二月十七日 书记员  秦 康