江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3403号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏金叶粮油食品有限公司，住所地金湖县黎城街道建设东路11号。法定代表人：宓万立，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴鸿光，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单丹丹，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈浩，男，1954年4月12日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。上诉人江苏金叶粮油食品有限公司（以下简称金叶公司）因与被上诉人陈浩房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2019）苏0831民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金叶公司提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人陈浩向上诉人支付房屋租金36万元，由被上诉人陈浩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果不公。被上诉人从2013年9月1日起至2017年8月26日止一直租用上诉人的房屋，未将房屋交还上诉人，被上诉人理应向上诉人支付该四年的租金36万元。被上诉人占用租赁的房屋一直经营至发生火灾，发生火灾后其仍一直占用房屋不还。双方不是因拆迁补偿问题发生纠纷，上诉人直至2017年8月26日才与金湖县征收办签订拆迁协议，在拆迁前被上诉人一直占用房屋经营浴室。请求二审依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。陈浩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈浩向一审法院提起诉讼，请求：1、要求金叶公司立即退还保证金6万元及利息（从2013年9月1日起至实际还款之日止，按照月利率千分之六计算）；2、金叶公司承担诉讼费用。金叶公司向一审提起反诉，请求：1、要求陈浩支付租金36万元（2013年9月1日-2017年9月1日计4年，每年9万元）及逾期利息（从反诉之日2019年4月17日起至实际还款之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2、由陈浩承担诉讼费用。一审法院认定的事实：1、陈浩原系金湖县黎城镇金叶休闲中心（以下简称金叶休闲中心）经营者，2019年6月13日金叶休闲中心注销登记。2、陈浩从2003年2月开始租赁金叶公司所属的浴室，2008年陈浩向金叶公司交纳了承包押金6万元，2012年11月23日，双方在签订租赁合同时将6万元承包押金转为违约保证金。3、2012年2月12日，金湖县人民政府对包括陈浩租赁房屋范围内的金湖县闸东地块旧城区房屋发布征收决定公告，公告明确征收签约期限为2012年2月15日至2012年4月30日。4、2012年5月20日，金叶休闲中心向金叶公司提交了《金叶休闲中心因政府拆迁申请歇业的报告》，该报告的内容为：“我单位根据县政府对闸东旧城区改建征收的决定公告，要求在二○一二年四月三十日前完成搬迁任务的实施,洗浴中心在执行任务已经滞后，周边民房相继已经拆除了,随之带来常住人口严重流失,于是经营受到很大影响,目前天天亏本已无法继续营业。因此无奈决定，从即日起歇业，等待拆迁安置补偿的洽谈为盼！”金叶公司法定代表人宓万立在报告上签署了“收到此报告，双方以当时签订的租赁合同为准。”5、2012年11月23日，金叶公司（以下简称甲方）与金叶休闲中心（以下简称乙方）签订了《租赁合同书》一份。其主要内容为：甲方将所属的浴室（房屋、原有电器、洗浴设备、用品）租赁给乙方使用、管理;租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，租期1年，租赁到期后，甲方如不拆迁，乙方可按此合同条款续租，合同一年一签；租金9万元／年，每季度第二个月20日前各缴纳22500元；合同签订后5个工作日内，乙方一次性缴纳6万元作为违约保证金，租赁期满后，乙方无违约，按实还保证金，如乙方不按时缴纳租金，甲方从保证金中扣除，保证金不足时，甲方有权终止合同履行；乙方是否停业不得作为停付租金的理由；在合同期内，如遇政府拆迁、征用土地或者其他不可抗拒因素，则此合同自行终止，乙方在甲方监督下自行拆除搬走在承包期间自己购置增添的洗浴设备，并不得向甲方提出任何经济补偿费用，不与甲方发生任何经济纠纷，甲方与乙方交接完毕后，甲方方可退还保证金；双方在履行过程中因合同不能履行的需提前一个月书面通知对方，即可终止合同等。6、2014年3月8日，金叶休闲中心因电气老化，二楼休闲大厅发生火灾，烧毁了电脑、空调等财物。7、2014年4月2日，金叶公司向金叶休闲中心发出通知，要求尽快消除3月8日火灾后的不良影响，对金叶休闲中心进行修缮，恢复原貌。8、2014年11月5日，陈浩拆走由其投入的部分设备，并向金叶公司发出通知。9、陈浩向金叶公司交纳房租至2013年8月底。10、起诉前，金叶公司一直未向陈浩主张过2013年8月31日以后的租金。11、2017年8月26日，金叶公司与金湖县人民政府房屋征收管理办公室达成房屋拆迁补偿协议后，涉案房屋被拆除。12、庭审中，陈浩自认浴室实际经营停止时间为2013年年底，金叶公司对此未提出反驳意见，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、金叶公司收取陈浩的保证金6万元是否应当退还；二、陈浩是否应当支付金叶公司租金36万元。对第一个争议焦点，因金叶公司收取陈浩的保证金6万元的事实是存在的，且双方签订的房屋租赁合同已经终止不再履行，故金叶公司收取陈浩的保证金6万元应当予以退还。对第二个争议焦点。首先，金叶公司与陈浩于2012年11月23日签订的《租赁合同书》不违反法律法规强制性规定，合同有效。该合同于2013年8月31日到期后，双方未签订书面合同，陈浩仍经营浴室至2013年12月31日，金叶公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，2013年9月1日至2013年12月31日，陈浩应当按照原租赁合同约定的9万元／年租金支付金叶公司房屋租金，此期限租金为30000元。陈浩诉称此期限内的租金已缴纳，未提供证据证明，不予采信。其次，2013年12月31日以后租金陈浩是否应当承担问题。根据本案的案件事实，原告从2014年1月1日开始租赁的浴室不再经营，其主要原因是涉案房屋在征收范围，非陈浩主观原因造成。陈浩于2014年11月5日才拆走投入浴室内的相关设备，未及时交付租赁物的主要原因系双方就拆迁补偿问题产生纠纷和金叶公司怠于行使权利等，如租金一直算至金叶公司主张的2017年9月1日，势必造成双方利益的严重失衡，不符情理。综上，对2013年12月31日以后租金，根据本案的实际情况，酌定由陈浩支付7500元。故陈浩共应向金叶公司支付租金37500元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司返还原告(反诉被告)陈浩保证金60000元，原告(反诉被告)陈浩支付被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司租金37500元，两者相抵后，被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)陈浩22500元，并从起诉之日（2019年3月21日）起，至本判决书确定的履行义务之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。二、驳回原告（反诉被告）陈浩本诉其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司负担；反诉案件受理费3350元，原告(反诉被告)陈浩负担349元，被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司负担3001元。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：被上诉人陈浩是否应向上诉人金叶公司缴纳2013年9月1日至2017年8月26日期间的房屋租金36万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就租赁合同的双方当事人而言，出租方的合同目的是收取租金，承租方的合同目的是通过使用房屋获得利益。本案中，被上诉人陈浩从2003年2月起就开始租赁金叶公司所属的浴室经营金叶休闲中心，多年来双方之间的合作关系一直是融洽的，未因租金的支付问题产生争议。2012年2月该浴室所处地段被政府划入征收范围涉及拆迁后，因周边房屋陆续被拆除，经营的环境发生根本的变化，客流量减少，被上诉人已明确发函告知上诉人将歇业等待拆迁。在最后一份合同到期终止后，被上诉人的浴室已不再正常经营，双方之间一直处于拆迁补偿事宜的协商过程中，特别是2014年4月浴室因电气老化发生火灾之后，涉案房屋已没有预期的使用价值，被上诉人已不再使用该房屋从事洗浴经营，也未向上诉人支付租金，并将其添置的相关设施拖走，其当时就是要求上诉人补偿其损失。上诉人对于被上诉人的要求是明知的，但其并未积极出面解决该问题，也未依法即时行使权利，双方一直处于僵局状态。被上诉人租赁房屋的合同目的已根本无法实现，在这种情况下要求被上诉人按照原租赁合同约定的标准支付租金，明显与当时的租赁物被使用的实际状况不符，一审结合租赁合同终止的时间、租赁物被使用的情况、租赁物可被交接的时间节点、双方可得利益等情况，根据公平原则酌情确定被上诉人应承担的租金，说理详细，论证充分，本院不再赘述，亦予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人金叶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费6700元，由上诉人江苏金叶粮油食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一九年十二月二十六日书记员  费婉燕