文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3690号上诉人（原审被告）：重庆品淼贸易有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇广场东路12号附20号，统一社会信用代码91500233691200772G。法定代表人：范青，总经理。委托诉讼代理人：袁伦顺，重庆聚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市忠县融通移民资产管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏路65号，统一社会信用代码91500233691227377B。法定代表人：刘毅，总经理。委托诉讼代理人：殷建华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。上诉人重庆品淼贸易有限公司（以下简称“品淼贸易公司”）因与被上诉人重庆市忠县融通移民资产管理有限公司（以下简称“忠县融通公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2019）渝0233民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人品淼贸易公司的委托诉讼代理人袁伦顺，被上诉人忠县融通公司的委托诉讼代理人殷建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。品淼贸易公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人忠县融通公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定忠县融通公司具有原告主体资格是错误的，因为涉案房屋的权利人系忠县移民局，各是独立的主体，只有房屋产权人才有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，故忠县融通公司不具有原告主体资格。二、一审关于上诉人主张赔偿损失422,032元与本案不属于同一法律关系的认定是错误的，不接受反诉更属程序违法。两者都是基于租赁合同关系而产生的纠纷，也有大量证据能证明因涉案房屋的质量瑕疵导致下水道堵塞致使污水倒灌造成上诉人的商品及装修等损失合计422,032元，依法应由房屋的出租人予以赔偿。三、一审认定承租人不能单方延长租期和折抵租金是错误的，被上诉人一直未找上诉人收取租金就是以消极的事实行为表示以租金折抵损失并延长租期。忠县移民局的局长也曾口头表态以本案租赁隔壁门面房屋给上诉人使用抵偿损失。按照上诉人的直接商品损失160,152元应延长租期四十年，因此双方的租赁合同应延期至2059年6月30日。忠县融通公司辩称，一、我公司是经权利人的授权委托经营管理涉案房屋，具有原告诉讼主体资格。二、上诉人所谓的损失并无充分的证据证明，下水道堵塞也不能确定是因房屋本身的质量问题，有其他多种可能，上诉人改变下水道走向未经房屋权利人同意。三、关于延长租期折抵租金的问题，并无涉案房屋权利人的相应意思表示，系上诉人的单方主张，明显缺乏事实和法律依据。综上，一审裁判正确，请求维持。忠县融通公司向一审法院起诉请求：1．判决解除原被告就位于忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号）的房屋租赁合同关系；2、判令被告将位于忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号）房屋腾空交还原告；3、判令被告支付房屋租金37,800元（2010年7月1日至2019年6月30日）；4、判令被告从2019年7月1日起按每月6,000元支付原告房屋占用损失至房屋腾空交付原告止；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年7月1日，忠县丝绸厂职工住房复建小组与被告品淼贸易公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号），租期十年，从2009年7月1日至2019年6月30日止，租金每年4,200元，付款方式为先付后用，一年一付。还约定该门面产权或管理权发生转移后，另行变更出租房。合同签订后，被告实际占用该门面至今，除交纳第一年租金外未再交纳租金。2019年3月，原告向被告通过打电话催收租金，被告以其因下水道堵塞导致财产损失未得到赔偿为由，拒绝交纳租金。另查明，因机构调整，由原忠县移民局承继原告忠县丝绸厂职工复建小组权利并于2010年11月17日取得前述房屋产权（产权号：x房地证x字第x号，产权人忠县移民局）。原告系原忠县移民局下属移民资产经营管理主体，实际对位于忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号）房屋进行经营管理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。忠县丝绸厂职工住房复建小组与被告品淼贸易公司签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定。原告忠县融通公司作为忠县丝绸厂职工住房复建小组在本案中的权利义务承继者，有权对本案所涉1号楼4、5号门面主张相应的权利。《房屋租赁合同》约定租期十年，从2009年7月1日至2019年6月30日止。现合同期限届满，原被告双方对续租并未达成一致，故基于《房屋租赁合同》形成的房屋租赁合同关系已自合同期限届满次日（即2019年7月1日）起终止。现被告在租期届满后，仍然占用门面，且未交纳占用期间的租金。原告在租赁合同关系终止后，有权要求被告腾空门面并交还原告，以及要求被告支付租赁期间的租金和租赁期限届满后门面的占有使用费（占用损失）。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告作为案涉门面的权利人，有权在租赁期限届满后收回门面，该权利属物权，不受上述法律规定的限制。原告主张被告应支付2010年7月1日至2019年6月30日的租金，被告的法定代表人范青当庭陈述，在2019年3月才接到原告催要租金的电话，且原告未提交证据证明在2010年7月1日至2019年3月期间有向被告主张租金的事实。因此，原告主张2010年7月1日至2016年3月期限的租金已超过了诉讼时效，对这一期间的租金主张不予支持。被告至今仍占有、使用案涉门面，故原告主张被告还应承担自2019年7月1日至门面腾空交还原告止的门面占用损失，未超过上述规定的诉讼时效期间。《房屋租赁合同》约定了租金为每年4,200元，即每月350元，被告承担的租金期间为2016年4月至2019年6月30日，共39个月，租金为13,650元。原告主张被告应支付租期届满后门面占有使用费的计算标准为每月6,000元，但未提交证据予以佐证，且被告明确表示反对，并认为仍应以《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。经审查，原告的主张无证据佐证且无合同约定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案门面在租期届满后的占有使用费计算标准确定为每月350元。被告主张下水道堵塞导致被告财产损失未得到赔偿，因被告未提交下水道堵塞之原因的证据，依据现有证据，不能判断该抗辩是否与本案系同一法律关系，且被告未提交相关财产损失认定和计算的证据，故此抗辩主张在本案中不能成立，被告亦不能以此为由单方面延长租期和折抵租金，在本案中对被告的相关财产损失主张不予处理，被告可另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆品淼贸易有限公司在判决生效之日起十日内将忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号）腾空并交还原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司；二、被告重庆品淼贸易有限公司在判决生效之日起十日内支付原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司房屋租金13,650元；三、被告重庆品淼贸易有限公司在判决生效之日起十日内支付原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司自2019年7月1日起至被告重庆品淼贸易有限公司实际将忠县丝绸厂复建房1号楼4、5号门面（忠州镇乐天路23号附20号）腾空并交还原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司止，按每月350元计算的房屋占有使用费；四、驳回原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,085元，由原告重庆市忠县融通移民资产管理有限公司负担485元，被告重庆品淼贸易有限公司负担600元。本院二审期间，被上诉人忠县融通公司提供了一份由忠县水利局加盖印章的《证明》作为证据，拟证明涉案房屋产权人原为忠县移民局，一直由忠县融通公司全权负责对涉案房屋的经营管理，现因机构调整，忠县移民局的权利义务依法由忠县水利局承继，但房屋权利证书上登记的权利人暂未变更，忠县水利局认可忠县融通公司享有涉案房屋出租人的所有权利。经质证，上诉人对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为涉案房屋的权利人并非忠县融通公司，忠县融通公司不具有主体资格，只是接受产权人的委托，故主体应是忠县水利局。本院审查认为，忠县融通公司提供的证据真实、合法，属于新证据，与本案争议事项具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：位于重庆市忠县忠州镇乐天路23号的房屋（权利证书编号：x房地证x字第x号）登记的权利人为忠县移民局，现因机构调整，忠县移民局的权利义务依法由忠县水利局承继，但前述权利证书上记载的权利人暂未作变更登记，忠县水利局认可忠县融通公司享有涉案房屋出租人的所有权利。品淼贸易公司就其主张的损失赔偿问题，在一审诉讼过程中即已提出，经审判人员释明并告知其可另案主张后，品淼贸易公司表示听清，并未坚持提出反诉。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。品淼贸易公司与原忠县丝绸厂职工住房复建小组于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，后忠县移民局承继原忠县丝绸厂职工住房复建小组的权利义务并依法取得涉案租赁房屋的所有权，又授权忠县融通公司对于涉案房屋进行经营管理，故而忠县融通公司有权提起本案诉讼，具有原告主体资格。现因政府机构调整，忠县移民局的权利义务由忠县水利局承继，忠县水利局已出具书面《证明》，认可忠县融通公司享有涉案房屋出租人的所有权利，系房屋所有权人行使其物权的具体方式，符合《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定。因此，忠县融通公司的原告诉讼主体资格不受房屋产权人因机构调整变更的影响，仍享有《房屋租赁合同》项下出租人的权利，负有出租人的义务。《房屋租赁合同》中对于租期和租金的约定非常明确，品淼贸易公司应按合同约定支付租期内的租金，租期届满后如未能续租或延长租期，则应及时将租赁房屋依法予以交还，否则应支付房屋占有使用费。品淼贸易公司主张以其商品损毁及装修支出损失折抵租金或延长租期，虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期，但本案中的商品损毁损失不属应当减少租金或延长租期的法定事由，而即便存在维修租赁物的事实，就减少租金的数额或延长租期的期限，仍然需要双方当事人协商，否则无异于强制缔约，有违合同法的基本原则。因此，品淼贸易公司的这一事实主张缺乏依据，本院不予支持。品淼贸易公司还主张房屋权利人以其长时间不收租金的消极事实行为表示以租金折抵损失并延长租期，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。因此，涉案房屋的权利人虽未及时催收租金，但并不能据此认定其同意以租金折抵承租人的损失并延长租期，故本院对上诉人的此项主张亦不予支持。上诉人品淼贸易公司提出了损失赔偿及一审程序违法的问题。经审查，在一审庭审过程中，就品淼贸易公司提出的损失赔偿请求及事实主张，在审判人员对品淼贸易公司进行了释明并告知其可另案主张后，品淼贸易公司回答表示听清楚，并未坚持提出反诉。同时，品淼贸易公司就损失问题另案主张的诉讼权利有充分的法律保障，并无程序上的障碍。因此，一审程序并无违法之处，品淼贸易公司的此项主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,170元，由上诉人重庆品淼贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  柯 言审判员  杨继伟二〇一九年十二月二十日书记员  章立立