福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5323号 上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一，统一社会信用代码91350200737897027C。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吴丹丹，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：何冬梅，女，1963年12月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张玲玲，福建群翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭贵红，福建群翔律师事务所律师。 上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（下称丹厦公司）因与被上诉人何冬梅居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丹厦公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人返还被上诉人代办服务费800元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人支付被上诉人返还居间代理费47200元认定事实不清，适用法律错误。在交易前，上诉人如实告知被上诉人案涉房产共有产权人未到场签约可能产生的相关风险，被上诉人已经意识到若案涉房屋共有权人齐勇不同意出售房屋可能给本次交易带来的风险，但较之于齐方铭与齐勇的关系，上诉人及被上诉人要求齐方铭出具《产权人及共有权人未到场声明书》，因此被上诉人同意继续购买案涉房产，并自愿承担风险。上诉人显然已经尽到了相应的注意义务。上诉人在从事居间活动中不存在故意隐瞒与订单合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，同时被上诉人是完全能认识到《房产买卖合同》极大可能无法继续履行的风险，被上诉人仍与案外人签定《房产买卖合同》是被上诉人的真实意思表示，被上诉人要求上诉人返还居间代理费是违反诚实信用原则的。二、上诉人在案涉房产买卖过程中积极履行居间义务，为促成交易已付出极大的时间、人力和费用成本。案涉房产买卖无法继续履行是因案外人齐方铭单方违约所致，《居间服务合同》已明确约定被上诉人有权向违约方追偿居间代理费损失，被上诉人已从案外人处获得足额的违约损失赔偿，案外人赔偿了被上诉人包含居间代理费损失在内的违约损失20万元，被上诉人要求上诉人再返还居间代理费的，属于重复主张损失，有违公平原则。 被上诉人何冬梅答辩称，一、2017年2月24日，何冬梅通过上诉人居间与案外人齐方铭签订了《房屋买卖合同》，约定以购房款3150000元的价格向案外人齐方铭购买厦门市思明区侨文里16号602室的房屋，最终案外人齐方铭违约，其理由是另外一个共有权人不同意将案涉房屋出售，何冬梅因此遭受巨额损失。何冬梅是基于对上诉人的信赖，才与案外人齐方铭签订购房合同的，但是上诉人没有尽到如实的告知义务，故意隐瞒真实情况，具体体现在：1、在上诉人提供的《房产买卖合同》当中共有权人的一栏打“×”，这份合同是由上诉人提供的范本，其主要的内容也是由上诉人的工作人员填写，且在《房产买卖合同》当中共有权人的一栏打“×”意味着上诉人起初就没有尽到审查核实与交易相关的主体身份和房产权属的问题，作为专业的房产中介，审查房产权属的问题，这也是进行交易的第一步，若是房产的共有人之一需要进行交易，也是需要提供其他共有人的授权等证明材料，但上诉人却没有认真审核案外人齐方铭提供另一共有权人的授权，因此使何冬梅受欺诈遭受损失，应当承担赔偿责任。2、根据一审庭审中何冬梅提交的证据即上诉人员工黄某的陈述，上诉人在之前是有注意到案涉房产有两个共有人，但是上诉人仅仅是询问案外人齐方铭，是否有经过另一位共有人的同意，而没有主动与另一共有人核实出售情况。3、上诉人在一审中提供的证据《产权人与共有权人未到场声明》（以下简称“声明”）中在“其共有权人”这一栏同样也还是空格，并没有填写另外一位共有权人；从其内容可以看出，上诉人是清楚案外人齐方铭是没有经过另一共有权人的同意的，否则也不会要求案外人齐方铭提供有效的授权委托或者要求其他共有权人到场签字确认。该“声明”恰恰证明了上诉人没有注重审查核实与交易相关的主体身份、房产可能性、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。上诉人是居间合同的一方，也应当是由上诉人进行审查核实，而不只是抗辩应当由房源方核实清楚；上诉人只是提供一个“声明”，若是上诉人的单方面“声明”就可以认为上诉人是尽到了核实审查的义务，该理由过于牵强，上诉人收取中介服务费也过于轻松。二、上诉人要求何冬梅返还代办服务费800元，与事实不符，应予驳回。三、何冬梅作为购房者，很大程度上基于对居间人的依赖，才向案外人齐方铭支付定金及购房款，现因房屋另一权属人不同意出售，何冬梅向案外人主张违约损失，与本案系两个完全不同的法律关系，何冬梅要求上诉人返还居间代理费不属于重复主张。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区侨文里16号602室房屋登记权利人为齐勇、齐方铭，齐勇与齐方铭系父子关系。2017年2月24日，经丹厦公司居间介绍，何冬梅与齐方铭签订一份《房产买卖合同》，约定何冬梅以3150000元的价格向齐方铭购买上述案涉房屋。该合同还对购房款支付、房屋权利转移登记、违约责任等事项进行了约定。该合同第十三条第3款还约定“出售人保证已取得所有共有权人的同意出售该房产，并代表所有共有权人签署本合同、履行本合同所约定的权利义务，否则出售人自愿按合同约定承担所有法律责任。买受人对房产其余共有权人未全部到场签约可能产生的相关风险已知悉，仍同意购买该房产，并自愿承担该一切风险。”同日，齐方铭还签署了一份《产权人与共有权人未到场声明》。 2017年2月24日，齐方铭（作为甲方）、何冬梅（作为乙方）与丹厦公司（作为丙方）签订一份《居间服务合同》，约定：甲、乙双方共同委托丙方为交易案涉房屋的居间人；甲、乙双方签订《房产买卖合同》时，丙方的居间行为完成，乙方支付丙方居间代理费47200元。该合同第二条约定：“2、丙方应遵守相关法律法规的规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方需向甲乙双方就该房产的交易政策和流程提供咨询服务。3、若甲方及其他相关权利人未到场或甲方代理人未持有效委托书，丙方应当告知且已告知存在相关法律风险，乙方已知悉并愿意签署本合同。”同日，三方当事人还签订一份《交易服务合同》，约定何冬梅应支付丹厦公司代办服务费800元。前述合同签订后，何冬梅分别于2017年2月26日、2017年2月27日支付了丹厦公司居间代理费42200元、5000元，于2017年2月26日支付了丹厦公司代办服务费800元。 2017年3月28日，因《房产买卖合同》的履行发生争议，何冬梅向一审法院提起诉讼。在该案审理中，何冬梅申请证人黄某出庭作证，黄某陈述：1．黄某为丹厦公司的员工。何冬梅系黄某的客户。在签订《房产买卖合同》前，齐方铭向丹厦公司提供了房屋的产权证，丹厦公司的经理有注意到产权证是上两个人，就问另一个共有人是否同意出售，齐方铭说同意。2．丹厦公司的合同文书有相关另外产权共有人未到场时签字处及相关文书的说明。对于只有一方共有人到场签字，丹厦公司仅提供对未到场共有人的相关文书说明让到场的共有人签名即可，并未对另一个共有人是否同意出售进行核实。 2017年6月6日，何冬梅再次向一审法院提起诉讼，要求齐方铭补偿违约金630000元及超出约定违约金部分的损失、保全费5000元、保险费9450元、律师费30000元、购房款利息损失8016元，并要求丹厦公司承担连带赔偿责任。一审法院于2017年8月30日作出（2017）闽0203民初8689号民事判决，认为“齐方铭对讼争房产整体的处分未经另一共有人齐勇同意，属于无权处分，导致讼争《房产买卖合同》无法履行并解除，齐方铭的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《房产买卖合同》约定，可以认定何冬梅系知悉讼争房产为齐方铭与案外人齐勇共有的情况，而其对另一共有人齐勇的委托授权文件未尽到审慎注意的义务，且在案外人齐勇夫妇与其联系表明不愿意出售讼争房产后，何冬梅未及时与其配合协商，亦未向齐方铭求证，以控制损失的扩大，故何冬梅对其损失的形成以及扩大均有一定过错，应承担一定的责任。因此，对于何冬梅的违约赔偿请求，法院酌情予以认定。……一审法院酌定齐方铭应补偿何冬梅违约损失20万元，对于超过部分，一审法院不予支持。另，何冬梅认为丹厦房产与齐方铭恶意串通，证据不足，故其要求丹厦房产承担连带赔偿责任的诉讼主张，一审法院不予支持”，并判决：“一、齐方铭于本判决生效之日起十日内赔偿原告何冬梅损失20万元；二、驳回何冬梅的其他诉讼请求。”该民事判决已经发生法律效力。 一审法院审理中，丹厦公司还陈述，1．案涉房屋系齐方铭委托丹厦公司居间出售，齐方铭没有提供齐勇就讼争房屋出售事宜所出具的授权委托书。在签订合同前，丹厦公司多次要求齐方铭提供房屋共有权人齐勇的联系方式或住址，但齐方铭一直推脱，表示其父亲齐勇将在2017年3月30日到丹厦公司处对《房产买卖合同》进行签字确定。在此情况下，丹厦公司无法与齐勇联系，但齐方铭表示并保证其出售讼争房屋已经取得齐勇的同意。丹厦公司也将该情况告知了何冬梅，并征得了何冬梅的同意。2．丹厦公司知晓在齐方铭未能提供齐勇出具的授权委托书且无法联系齐勇的情况下，《房产买卖合同》可能因齐勇不同意出售房屋而导致解除。所以，根据交易双方的实际需要，丹厦公司提供并要求齐方铭签署了《产权人与共有权人未到场声明》，丹厦公司也是先征求交易双方的真实意愿来制作相应声明的。3．丹厦公司已经将齐勇未出具授权委托书可能导致《房产买卖合同》无法履行的风险告知何冬梅。何冬梅因为想要早点买到案涉房屋，故自愿承担相应的风险。4．丹厦公司有向何冬梅披露无法联系上齐勇，但没有披露齐方铭推脱未提供齐勇的联系方式或住址。5．虽然齐方铭推脱未提供齐勇的联系方式或住址，但因为齐方铭实际上在2016年12月15日前就与其父亲齐勇在另一家房产经纪公司委托挂牌出售案涉房屋，案涉房屋由齐方铭居住，齐勇与齐方铭系父子关系，而且齐方铭一再保证齐勇会到丹厦公司处签订合同。所以，丹厦公司有理由相信齐勇同意出售案涉房屋并会补签合同。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据在案事实及证据，足以认定丹厦公司故意隐瞒了其无法联系齐勇并核实齐勇是否同意出售案涉房屋的重要事实，未尽到向委托人何冬梅如实告知的义务，以致何冬梅无法充分评估签订《房产买卖合同》所可能产生的法律风险。首先，丹厦公司作为已成立多年的专业的居间人，就自己所为的居间活动负有忠实和尽力的审慎义务。案涉房屋登记权利人为齐勇、齐方铭，丹厦公司清楚的知晓出售案涉房屋需要共有人齐勇、齐方铭的一致同意，故其接受齐方铭委托出售房屋及为何冬梅提供订立合同的媒介服务时，均应充分审查并确认齐勇是否同意出售房屋、齐方铭是否持有齐勇出具的相应的授权委托书。但从在案事实来看，丹厦公司显然未能履行该项义务。其次，丹厦公司陈述在签订合同前，其无法联系齐勇，且齐方铭推脱未提供齐勇的联系方式或住址。可见，作为专业居间人的丹厦公司，已经可以充分判断齐方铭出售讼争房屋极大可能是没有获得齐勇同意的，齐勇一人签订的《房产买卖合同》极大可能无法履行。但丹厦公司却仍然促成何冬梅与齐勇签订《房产买卖合同》，存在明显过错。第三，丹厦公司陈述其有向何冬梅披露齐勇未出具授权委托书且无法联系上齐勇，但何冬梅因为想要早点买到案涉房屋，故自愿承担相应的风险。但按照一般交易主体的理性，面对价格高达3150000元的房屋交易，在明知共有人未出具授权委托书，而且无法联系该共有人的情况下，有何理由会仍然愿意签订合同而承担显而易见的交易风险？丹厦公司对此的解释，缺乏合理性，一审法院实在难以采信。第四，即便丹厦公司有告知何冬梅无法联系齐勇，但其也陈述没有告知齐方铭推脱未提供齐勇的联系方式。如果丹厦公司已经告知齐方铭推脱未提供齐勇的联系方式，作为理性的交易主体，何冬梅足以判断齐方铭出售案涉房屋并未获得齐勇的同意。第五，从在案合同来看，虽然相关条款载明丹厦公司已经告知齐勇未到场签订合同、齐方铭不持有授权委托书所存在的相关法律风险，但该内容是概括性的，并未明确丹厦公司具体是如何告知相关事实及法律风险，也无证据显示丹厦公司已经告知何冬梅其自始自终都无法联系齐勇。结合合同系由丹厦公司提供以及其他在案情况及当事人的陈述，尚无法排除丹厦公司利用其专业优势而通过合同条款规避自己如实报告义务及相应法律责任的可能。最后，何冬梅陈述“在签订合同时，丹厦公司向其承诺已取得齐勇的同意，并表示齐勇将于近期补签合同，让何冬梅放心签字”，结合前述分析，何冬梅的该陈述具有相当的合理性和可能性。综上，一审法院认定丹厦公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，且可能提供虚假情况，未能尽到如实告知的义务。 《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。从在案事实来看，丹厦公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使何冬梅未能认识到《房产买卖合同》极大可能无法履行的风险，并引发此后纠纷诉讼，客观上损害了何冬梅的利益。同时，如果丹厦公司在怠于履行审查并确认共有人是否同意出售房屋义务，且未充分尽到风险告知义务的情况下，有权收取居间报酬，将有违诚实信用原则和公平原则。因此，现何冬梅要求丹厦公司退还居间代理费47200元、代办服务费800元，符合法律规定，一审法院予以支持。但考虑到丹厦公司在居间服务中确实会存在一定费用支出，故何冬梅主张的资金占用利息，一审法院不再予以支持。至于丹厦公司提及的（2017）闽0203民初8689号民事判决，并未审理何冬梅与丹厦公司之间的居间合同关系，故该判决的内容与何冬梅在本案中的诉讼请求，并无关联。 依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门丹厦房产行销策划有限公司于本判决生效之日起十日返还何冬梅居间代理费47200元、代办服务费800元；二、驳回何冬梅的其他诉讼请求。 二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。且均无新的证据提交。 本院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。丹厦公司作为居间人，知悉案涉房产是案外人齐方铭与齐勇共有的，在无法联系到齐勇，且齐方铭推脱未能提供齐勇的联系方式或住址，未能取得齐勇同意或出售案涉房产的授权委托书的情况下，丹厦公司虽向何冬梅披露无法联系上齐勇，仍促成何冬梅与齐方铭签订《房产买卖合同》，导致何冬梅无法充分评估签订《房产买卖合同》产生的法律风险，丹厦公司存在过错，应承担一定的责任。在签订《房产买卖合同》时，何冬梅已经知悉讼争房产为齐方铭与案外人齐勇共有的情况，其对另一共有人齐勇的委托授权文件未尽到审慎注意的义务，未核实齐勇是否有出售案涉房产的意愿，在共有权人齐勇未到场的情况下，仍然与齐方铭签订《房产买卖合同》，故何冬梅亦有一定过错，应承担相应的责任。丹厦公司为此提出的此节上诉理由成立，本院予以采信。 综上，丹厦公司的部分上诉理由成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12755号民事判决书第二项，即“驳回何冬梅的其他诉讼请求。” 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12755号民事判决书第一项为：厦门丹厦房产行销策划有限公司于本判决生效之日起十日返还何冬梅居间代理费23600元、代办服务费800元。 三、驳回厦门丹厦房产行销策划有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费575元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司与何冬梅各负担287.5元。二审案件受理费1150元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司与何冬梅各负担575元。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇一九年十二月二十六日 书记员 陈虹羽 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。