山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终2726号上诉人（原审被告）：郭学忠，男，1970年2月6日出生，汉族，现羁押于山东省聊城监狱。委托诉讼代理人：申文孝，山东鸣远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵美显，男，1972年10月4日出生，汉族，住阳谷县。委托诉讼代理人：崔静，山东智祥律师事务所律师。原审被告：郭晓曼，女，1997年7月12日出生，汉族，销售员，住莘县。上诉人郭学忠因与被上诉人赵美显及原审被告郭晓曼房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭学忠上诉请求：依法撤销原审判决第五项，依法改判或发回重审。一审及二审诉讼费用由赵美显承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.赵美显对自身损失的扩大存在一定责任。一审法院计算房屋差价损失的时间节点错误。本案中，《房屋买卖合同》签订于2017年4月29日，自2017年6月14日起，郭晓曼就多次明确告诉赵美显，上诉人因涉嫌犯罪被关押可能无法办理房屋过户手续，不愿意等，可以解除合同。但赵美显在知道房屋买卖合同无法继续履行后，没有采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，对自身损失的扩大存在一定过错，故一审法院应当以2017年6月14日为时间节点来计算房屋的差价损失。2.一审全部支持赵美显的房屋差价损失不公平。合同不能履行的事由不是上诉人积极行为引起。首先，2017年4月29日，郭晓曼与赵美显签订合同时，上诉人已被公安机关羁押控制，至2017年5月1日律师会见时才知卖房的事情，涉案房屋属于上诉人与妻子王淑霞婚后购买的共同财产，卖房时未经王淑霞同意，合同没有王淑霞签字，事后王淑霞也不同意卖房。即使上诉人事后对郭晓曼卖房行为的追认，房屋买卖合同是真实的，根据法律规定，一方未经另一方同意对涉及夫妻重大权益的房产事项之处分，属于无权处分行为，由于签订合同时，上诉人夫妻均没有到场，事后上诉人书写的授权委托书也没有王淑霞的签名，赵美显应当知晓涉案房屋还有其他权利人，但赵美显没有就此进一步核实和明确，因此，赵美显对涉案房屋因为客观原因无法办理过户手续是明知的，对无法办理过户手续的法律后果双方应当共同承担。其次，自合同签订后，上诉人也是想积极配合赵美显履行房产解押及过户等手续，通过律师也申请了取保候审，但没有取得有关机关批准。在监狱服刑期间，即使上诉人想委托他人通过公证方式继续履行合同，但也存在公证机关无法去监狱办理公证事项的客观困难。上诉人因被羁押无法履行合同不是上诉人的积极行为引起，最后，合同约定涉案房屋的价款55万元，但赵美显仅支付了20000元定金，尽管赵美显未支付全部购房款是基于合同的约定，但在未支付全部购房款的情形下要求上诉人赔偿全部的增值损失有失公平。因此，一审法院没有考虑赵美显的履约情况对被上诉人的该项诉讼请求予以调整。三、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清的情况下，导致错误的法律适用，作出了错误的判决，严重损害了上诉人合法权益，一审法院没有综合考虑赵美显交付房款、是否采取措施避免损失扩大及双方过错程度，判决上诉人承担全部差价损失是错误的。四、原判决遗漏诉讼主体，程序违法。本案讼争的房屋属于上诉人与妻子王淑霞的夫妻共同财产，上诉人擅自处分房屋的行为没有经过共同共有人玉淑霞同意，侵犯了妻子王淑霞的财产权益，原审法院依法应通知王淑霞作为第三人参加诉讼而没有通知，显属遗漏诉讼主体。综上，一审法院的判决明显损害了上诉人的合法权益，为了正确适用法律,依法维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。赵美显辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。第一，本案是因上诉人的违约造成的，上诉人应当向答辩人承担违约责任及赔偿损失。2017年4月18日，上诉人因犯组织、领导传销活动罪被铁路特警抓捕。2017年4月19日，上诉人被东昌府区公安局刑事拘留。根据我国刑事诉讼法的规定，公安机关一般应当在拘留后的24小时以内，通知被拘留人的家属，也就是上诉人的家属在2017年4月20日就知道了上诉人因涉嫌犯罪被刑事拘留。但在2017年4月29日，上诉人与答辩人签订了涉案房屋买卖合同的时候，上诉人及其家人并没有如实告知上诉人涉嫌犯罪的情况，在2017年5月1日郭晓曼的授权委托书中写明的是“因委托人在外地，无暇亲自办理……”，这可以看出，上诉人及其家人在签订合同时就故意隐瞒事实。合同签订之后的2017年6月中旬，上诉人才将自己涉嫌犯罪已在看守所羁押的事实通过女儿郭晓曼告知答辩人，同时让答辩人放心继续等待，说“我们是诚心想卖房子”“我们配合，等我父亲判完以后在过户”“履行过户义务，我们全力配合”等等，并且说等着让公证处的公证人员公证后可以过户，让答辩人耐心等待，答辩人听从上诉人的话，等到2018年6月，上诉人却告知答辩人房子不能卖了。答辩人为维护自身合法权益，于2018年6月11日向法院提起了诉讼。在整个过程中，答辩人按照约定履行了自己的义务，没有任何过错。是上诉人的违约造成了本案的发生，应当承担违约责任及赔偿损失。第二，在一审及二审中，上诉人明确表示不再出卖涉案房屋，同意解除涉案房屋买卖合同，那么就应当承担违约责任及赔偿损失。对于上诉人在上诉状中所说的其是因为犯罪羁押的客观原因无法履行约定有异议。上诉人在2017年4月19日明知自己因犯罪被刑事拘留在看守所，限制了人身自由，即使出卖房屋也无法履行的情况下，仍然决定出卖涉案房屋，出具授权委托书，谎称自己在外地，无暇办理房屋出售，隐瞒事实，上诉人对于签订房屋买卖合同及后续的无法履行的后果是明知的。对于上诉人所说的其妻子王淑霞对涉案房屋买卖的事情不知情，答辩人认为不属实。上诉人与王淑霞是夫妻关系，上诉人在刑事拘留后，公安机关已经通知了其家属，作为家属的王淑霞和郭晓曼也委托了律师会见了上诉人，对于授权委托书的签订是其让律师在会见时由上诉人签订的，签订后，授权委托书也交给了王淑霞和郭晓曼。对于王淑霞说不知情，答辩人认为不符合常理。而且在一审庭审中，王淑霞作为上诉人的代理人，没有诉讼授权委托书，于是当庭拿出了一份授权委托书书写，从该份授权委托书可以看出，与涉案郭晓曼的授权委托书为同一版本，上诉人签字处书写的用笔及字迹也相同，这说明王淑霞在上诉人签订该委托书的时候就已经知道出卖房屋的事情，同意出售涉案房屋的。另外，如果在商议签订合同的时候，上诉人及其家人能够如实说明犯罪羁押的情况，答辩人也不会与上诉人签订本案合同。在合同签订之后，如果上诉人不是让答辩人一直等待，而是及时明确告知不出售房屋，答辩人就会及时寻找其他房源，购买其他房屋。答辩人信任上诉人的一定会履行合同的承诺，等了一年多，聊城的房价在这一年之中涨了一倍，答辩人错过了最佳的买房时机，现在上诉人的房屋以现在的市场价，可以轻松卖出80万的价格，与合同价格55万相差25万，一审法院根据双方都认可的评估报告判决上诉人赔偿答辩人17.5万的损失是非常公平的。第三，本案为房屋买卖合同纠纷，上诉人与答辩人均是合同的相对方，一审判决书中的承担责任人也没有王淑霞，所以王淑霞不是本案的诉讼主体，不应当参加本案诉讼。第四，上诉人在犯罪后急于出售房屋的用意答辩人不得而知，可能是因犯罪害怕房屋被执行了，在一审法院判决上诉人19万罚金后，郭晓曼与中介的聊天中说到“一审判决有一个19万的罚款，怕封房子，账户里没有钱”，可以看出上诉人及其家人的担心所在。但是这些刑事结果上诉人都没有向答辩人说明，如果涉案房屋真的被法院执行罚金，受害的就是答辩人。上诉人在刑事二审即将终结时，看到自己的房子没有被执行的风险，加上房价疯长，涉案房屋价值已经涨到了80多万，如果继续与答辩人交易，将损失25万，这么亏损的事情，上诉人决定不再继续履行，所以才发生了本案。上诉人应当为自己的过错及违约承担赔偿的责任。总之，住房问题一直是百姓生活最大的事情,答辩人是农村人，以外出打工挣钱养家，买房子是答辩人家庭最大的事，一辈子的心血也就买这一套房，如果上诉人违约后不赔偿损失，那么答辩人就买不起现在的房子，希望法院能够公平公正判决，维持原判。郭晓曼辩称，当时买房子时是我父母共同购买的，但是当出售这套房子时，房屋的共有人并未出现，都不知情。真实的情况是，当时家里外债比较多，父亲的所有事情都是我在跑，找亲戚借钱，亲戚出主意说把房子卖掉，在房产中介签订的时候我是不想卖的，就是怕后期有问题，我给他们说的是过几天再来签，后期等父亲办理完取保候审再来办理。房屋中介和赵美显急于成交此交易劝我签协议后期后补委托书，在我不知法的情况下签署了房屋买卖合同。试问我签署的合同有效吗？当我母亲知道房子被买卖后持反对意见，我第一时间告知赵美显解除房屋合同，我父亲当时在看守所也是不同意卖房子的，但是怕我为难在不情愿的情况下签署了后补的委托书。房屋买卖签订购房合同时赵美显交纳的是2万元定金，却让我们赔偿全款的损失，在房屋价格上涨和我们因各种原因没有履行房屋交易期间，赵美显是否认识到此交易有风险该另寻房源。赵美显向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间于2017年4月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判令郭学忠返还定金2万元及利息（自2017年4月29日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告违约金（以55万元为基数，自2017年6月14日起至判决生效之日止，按日千分之三计算）及房屋差价损失17.5万元；4.判令被告支付原告中介佣金11000元；5.判令被告承担本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、担保费、律师费等）。一审法院认定事实：原告通过房产中介公司介绍购买被告郭学忠名下的位于聊城市东昌府区阿尔卡迪亚一期3号楼1单元5层1052室房产一套，2017年4月29日，原被告签订《房屋（不动产）买卖合同》，约定甲方自愿出售上述房屋，所有权人郭学忠（共有权人：一）建筑面积79.67平方米，地下室8.04平方米，附属设施包含：固定装修不动，厨卫不动，屋内所有家具家电不动。房屋有抵押，甲方自己解押；房屋总价款550000元；乙方在合同签订时向甲方支付定金20000元；甲方双方同意使用本条的第（二）种付款方式：按揭贷款：乙方于甲方办理房产证完毕15日内，将首付款人民币威拾万元整（含定金）存入资金监管，剩余房款人民币叁拾伍万元整在银行发放贷款之日由指定贷款银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋（不动产）权属过户手续办理完毕及物业交割后3日内，乙方向甲方结清全部房款；甲方承担甲方房产证时产生的费用，乙方承担办理本次过户产生的一切费用及中介佣金；甲乙双方应在本合同签订之日起60日内，委托并协助聊城兴邦房地产经纪有限公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续；甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任。若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；甲乙双方同意，甲方于收到全款三日内通知乙方进行房屋验收交接；其他约定事项：1.甲方保证该房产除现有抵押外，无其他任何纠纷，解除现有抵押后可正常办理过户手续；2.甲方保证于2017年5月6日前，将授权委托书传真至丙方处，如出现伪造、造假则追究甲方法律责任，如甲方未按时出具授权委托书，甲方需双倍赔偿乙方支付的定金；3.乙方保证个人征信良好，可正常办理贷款过户手续；4.违约责任：若因甲方原因，导致合同无法履行，双倍赔偿乙方支付的定金及中介佣金；若因乙方原因导致合同无法履行，定金及中介佣金不退等其他事项。郭晓曼作为郭学忠的代理人在合同中甲方处签名。同日，赵美显向郭晓曼支付定金20000元，郭晓曼出具定金收条一张。郭晓曼告知原告及中介郭学忠不能签订合同的原因是去外地开会。2017年5月1日，郭晓曼提交了郭学忠的授权委托书，内容：“委托人：郭学忠，受托人：郭晓曼，受托人与委托人系父子关系，委托人有位于聊城市阿尔卡迪亚小区3号1单元1052室的房产一套，建筑面积79.67平方米。因委托人在外地，无暇亲自办理相关手续，特委托受托人代理签署房屋买卖合同，以上行为委托人予以认可，并自愿承担相应的法律后果。委托人处有“郭学忠”签字、捺印。2017年5月8日，原告缴纳中介佣金11000元。涉案房屋具备办理不动产证的条件。2017年4月18日，郭学忠以涉嫌犯组织、领导传销活动罪被抓获，同年4月19日被刑事扣留，5月19日被执行逮捕。2017年6月14日，郭晓曼通过微信告知原告，“其父亲临时出了事，导致房产买卖手续推迟进行，得等2-3个月以后才可以办理，时间我不敢保证到哪一天。反正我们是诚心想卖房子，没有故意拖延的意思。这套房子没有任何纠纷，你可以放心打听。同时告知原告其父亲涉嫌犯罪关押到聊城看守所，处在羁押调查期间，7.19号移交法院，……具体哪一天我不敢保证”“你们若是等那咱再议，不等的话我可以退给你们定金。”原告回复“你得多长时间？要不补签协议吧，日期到9月15号得办完房本。如果太长时间肯定不行，如果单退我定金，我肯定也不干的。”“我说的日期就是大概时间，如果到时候房子的手续进行中，也无所谓。你看4月29签合同，到现在你哪里合同一点没有履行进展。”郭晓曼回复“……等明天我在往局里跑一趟再议补签合同，你看行不”原告称“也行吧，你家出了这事我也能理解，反正你尽快签了补充协议吧，明后天我听你信息。”2017年6月16日，郭晓曼告知原告“我这边还是给不了你准确的时间，你要是相信我就等着，不信任的话我就退给你钱。大约时间就是2-3个月，但是续约的合同我是真没法签，我父亲出这事什么都很被动。实在不行我就遐给你钱，那两千块钱算是我赔个不是了。”原告不同意。2017年12月4日，郭晓曼给原告回复“你随意，我们配合。你等的及就等我父亲判完以后在过户，等不及你就随意。”2018年中介公司工作人员与郭晓曼沟通，向其传达了原告想继续履行合同的意思表示，询问其何时办理房产证事宜。郭晓曼于2018年5月28日微信告知中介工作人员“她妈妈不同意卖房子，房子是不卖了，原告愿意打官司就打官司，嫌麻烦就退给他钱，交了多少钱就退多少钱。”另查明，郭学忠因犯组织、领导传销活动罪，判处有期徒刑五年。郭学忠不服提起上诉，2018年6月19日，山东省聊城市中级人民法院作出（2018)鲁15刑终字46号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。审理过程中，原告向本庭申请对涉案房屋房地产的市场价值鉴定。法院依法委托聊城永辉房地产评估有限公司鉴定，2018年9月7日，评估公司作出聊永评市字第2018-029号永辉评估，结论：房屋单价：8898.2元/平方米，储藏室单价：2000元/平方米，总价72.5万元。原告支出鉴定费7100元。原被告对该鉴定结论均无异议。以上事实，当事人没有争议，且有相关证据在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为，郭晓曼代理郭学忠出售涉案房屋，原告通过中介公司介绍与郭学忠签订《房屋买卖合同》，约定原告购买郭学忠名下的涉案房屋一套。虽然签订合同时并没有郭学忠的签字，但事后郭学忠提交了其委托书，在委托书中认可了其委托郭晓曼出售涉案房屋事实，应认定其对郭晓曼的代理行为进行追认，故原告与被告郭学忠签订的房屋买卖合同合法有效。原被告均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定向郭学忠支付了2万元定金。合同约定郭学忠于签订合同之日起60日内办理房产过户、贷款手续。而郭学忠并没有履行偿还银行贷款及办理所有权证，在签订合同时，郭学忠代理人郭晓曼并未告知郭学忠因涉嫌犯罪被刑拘、逮捕。直至原告询问办理房产证及解除银行抵押进展时，郭晓曼才告知郭学忠因涉嫌犯罪被羁押的事实，什么时候能办理不确定，原告表示愿意等等，应视为双方对合同履行期限进行了变更。郭学忠在羁押期间履行合同不能，但在监狱服刑期间，家属可以会见，郭学忠也可以委托他人通过公证方式继续履行合同，但其代理人郭晓曼明确告知原告不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务当事人可以解除合同。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合合同解除的情形，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告签订的房屋买卖合同解除，原告要求被告返还购房定金2万元及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息符合法律规定，法院予以支持。原被告签订的《房屋买卖合同》约定“如被告违约应赔偿原告支付的中介佣金”，因被告原因导致双方签订的合同解除，被告应赔偿原告因此支出的中介费用11000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求被告赔偿因违约导致的损失，即合同履行后可以获得的利益即房屋的差价17.5万元，符合法律规定，法院予以支持。关于原告主张违约金，双方约定违约金“按总房款的日千分之三计算”明显过高，远远超过被告方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，且原告要求被告支付房屋差价17.5万元及定金利息已足以弥补其损失，对于该项诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张担保费、律师费的请求，法院不予支持。原告要求被告郭晓曼承担赔偿责任无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、原告赵美显与被告郭学忠签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告郭学忠于本判决生效后十日内返还原告赵美显定金2万元；三、被告郭学忠于本判决生效后十日内返还原告赵美显定金利息，利息以2万元为基数，自2017年4月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告郭学忠于本判决生效后十日内赔偿原告赵美显中介费用11000元；五、被告郭学忠于本判决生效后十日内赔偿原告赵美显损失17.5万元；六、驳回原告赵美显对被告郭晓曼的诉讼请求；七、驳回原告赵美显的其他诉讼请求。案件受理费3333元，保全费2275元，均由被告郭学忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实同一审查明的一致。本院认为:关于本案房屋差价损失应如何承担的问题。郭学忠的代理人郭晓曼于2018年5月28日通过微信明确告知中介工作人员，房子不卖了。随即赵美显起诉至法院，一审法院于2018年6月11日受理本案。故聊城永辉房地产评估有限公司以2018年6月11日作为房屋价值鉴定的时间节点，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方当事人签订房屋买卖合同后，赵美显按照合同约定支付了定金，但郭学忠无法履行合同约定义务，其代理人郭晓曼也明确告知合同不再履行。根据上述法律规定，郭学忠应赔偿赵美显因违约而遭受的损失。2017年4月29日涉案房屋的合同约定总价款为55万元，聊城永辉房地产评估有限公司鉴定涉案房屋于2018年6月11日的价值为72.5万元，故因郭学忠违反合同所给赵美显造成的损失为17.5万元，郭学忠作为导致合同解除的过错方，其应对房屋差价损失承担全部责任。关于一审是否存在漏列当事人的情形。赵美显依据双方当事人签订的房屋买卖合同诉至法院，王淑霞在一审中以郭学忠代理人的身份参加了诉讼，王淑霞并未向法院提起以第三人身份参加诉讼，且王淑霞亦不属于法院依职权追加的必要共同诉讼人。郭学忠主张涉案房屋系其与妻子王淑霞的夫妻共同财产，法院应通知其妻子参加诉讼，于法无据，本院不予支持。综上所述，郭学忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6666元，由上诉人郭学忠负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇一九年十二月十一日法官助理马征书记员王倩倩