江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初3714号原告：刘海飞，男，1991年10月18日出生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：杨辉，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢自强，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。被告：毛先云，男，1989年9月23日出生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘理强，江西赣瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟超，江西赣瑞律师事务所律师。第三人：瑞金市宸辉房地产经纪有限公司，住所地：江西省瑞金市象湖镇锦江名城锦绣园A117号，统一社会信用代码：91360781MA366Y0G48。法定代表人：刘明辉，系该公司执行董事。原告刘海飞与被告毛先云、第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘海飞的委托诉讼代理人杨辉、被告毛先云及其委托诉讼代理人刘理强到庭参加诉讼，第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海飞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告刘海飞、被告毛先云及第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告向原告返还购房款180000元；3.判决被告向原告支付违约金180000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告通过第三人作中介，于2019年3月2日以被告作为甲方、原告作为乙方、第三人作为丙方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其自购的、位于瑞金市象湖镇七里段七彩华府2#楼1801室的商品房一套转让给原告，转让价款共计888000元整；其中第一批款180000元在签订合同日支付（含之前所缴定金），余款按进度支付；被告应及时注销抵押，并保证房屋无债权债务纠纷；如被告违约应按所收购房款额的两倍赔偿（其余内容详见合同条款）。房屋买卖合同签订当日，原告支付了180000元给被告（含之前所缴定金）。但是，被告至今未到银行注销抵押，且被告欲以转让的房屋因涉及债务被司法机关查封，更加导致过户不能。因被告的违约导致原告不能实现合同目的，极大地损害了原告的合法权益。被告毛先云辩称，被告同意解除本案合同，但对原告的第二、三、四项诉讼请求有异议，原告的该几项诉讼请求不应当得到支持，因为本案违约方是原告，原告拒绝履行合同，被告被迫降价（低于原、被告之间的合同价款）将案涉房屋转让给案外人。第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司未作陈述，亦未向本院提交证据。经审理查明：2017年2月12日，被告毛先云以按揭贷款方式购买了位于瑞金市××镇××经××西侧××华府××＃楼××号房屋。原告刘海飞欲购买案涉房屋，于2019年2月25日支付给被告购房定金28000元，于2019年2月28日支付购房款152000元，其中148000元交付给了被告指定的案外人王久林。2019年3月2日，原、被告及第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告以888000元的价格将案涉房屋转让给原告，原告于2019年3月2日签订合同时向被告支付第一笔首付款180000元（含定金28000元），其中148000元支付给被告指定的案外人王久林；双方在被告的不动产权证办理出来时五个工作日内办理银行按揭及过户手续，并且原告向被告支付第二笔首付款288000元；房屋尾款420000元通过银行按揭贷款方式付清，如贷款金额不足，原告同意在银行通知后一个月内将差额补足给被告；如案涉房屋需注销抵押、办理提前还贷手续时，还贷资金由被告承担，原告支付给被告的购房首付款仅限用于偿还房屋抵押贷款；被告确保房屋只存在银行按揭贷款，不存在其他形式的担保、装修贷款、信用贷款等，并且被告承诺该房屋不存在任何的债权债务纠纷；产权证办理完后，原告必须按照第三人通知五个工作日内及时到场办理抵押登记和银行按揭贷款手续，否则守约方有权追究违约方责任；如果被告违反本合同约定的事项，则被告须赔偿原告已支付该房屋的购房款的贰倍归原告所有，如果原告违反本合同约定的事项，则原告已支付的购房款，被告不予退还；如果因被告的债权债务关系、个人因素等导致上述房屋不能正常交易，则被告退还原告已支付的购房款并赔偿原告已支付购房款的一倍作为违约金。2019年4月20日，原告因涉嫌寻衅滋事罪被刑事拘留（至本案法庭辩论终结时，原告仍处于被羁押状态）。2019年4月26日，被告告知第三人案涉房屋权利人为被告的不动产权证已经办理下来，第三人随后联系原告刘海飞，未果。因被告欠案外人赖某借款230000元未还，赖某于2019年5月28日向本院起诉，后该案件进入执行阶段，案涉房屋于2019年6月19日被本院查封。2019年9月17日，被告与原告妻子电话联系，原告妻子表示不购买案涉房屋，后又微信联系被告，说“那个房子有纠纷你又不调解，你又还在抵押中，你没有纠纷正常的话我当然要咯！你要我先拿出钱来是不可能的”，被告回复“你要的话，那你就来处理”，原告妻子回复“问题是有纠纷怎么处理”。2019年9月18日，被告将案涉房屋以800000元的价格转让给赖某。当天，本院解除了对案涉房屋的查封。被告与赖某于2019年9月19日到瑞金市不动产登记局申请办理房屋转移登记，此后，权利人为被告的不动产权证被注销。以上事实，有原、被告身份复印件各1份、第三人企业登记信息1份、房屋买卖合同1份、微信转账记录1份、银行转账记录1份、收据复印件1份、商品房买卖合同1份、毛先云被执行人人员详情查询表3份、（2019）赣0781执1118号之一执行裁定书复印件1份、瑞金市公安局拘留通知书、拘留证、变更羁押期限通知书各1份、瑞金市不动产登记申请表1份、赣（2019）瑞金市不动产权第000180号不动产权证1份、房屋买卖居间合同1份、证人赖某的证言、询问笔录1份以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原告刘海飞、被告毛先云及第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。现因案涉房屋已转让给案外人赖某，亦办理了产权变更登记手续，本案《房屋买卖合同》已经无法履行，原告诉请解除《房屋买卖合同》，被告亦同意解除合同，故对原告该项诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案《房屋买卖合同》解除后，原告可以要求被告返还已支付的购房款180000元；同时，当事人一方违约，对方可以要求其承担违约责任。关于谁违约的问题，原、被告在签订合同时，案涉房屋未办理不动产权证，被告于2019年4月26日告知第三人案涉房屋不动产权已经办理下来时，原告被刑事拘留，原告本人已经无法履行合同义务，其亦未提供证据证明其在案涉房屋被本院查封前委托他人履行合同义务，故本院依法认定原告存在违约行为。此后，因被告欠债，案涉房屋被本院查封，被告违反了合同中关于被告需确保房屋只存在银行按揭贷款，不存在担保、装修贷款、信用贷款及债权债务纠纷的约定，房屋被查封亦导致原告继续履行本案合同除需支付第二笔首付款外，另需替被告偿还欠款，增加了原告的付款义务，故被告对合同解除亦存在一定的过错。关于违约责任的问题，根据合同约定及合同履行情况，依法可以认定原、被告约定本案违约金为180000元，一方违约，需要支付对方违约金180000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告约定的违约金180000元明显过高，应当予以调整。被告主张原告违约造成其降价转让房屋损失88000元，本院审查认为，案涉房屋系因被告欠债被查封，在执行过程中，被告作为被执行人与申请人赖某自行协商的转让价款，该降价行为系被告自身欠债导致的，与原告无关。本院结合本案合同履行情况、当事人过错程度等，酌定原告支付给被告违约金45000元。原告应当支付给被告的违约金45000元与被告应当返还给原告的购房款180000元折抵后，被告应当返还给原告购房款135000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告刘海飞与被告毛先云、第三人瑞金市宸辉房地产经纪有限公司于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告毛先云应当于本判决生效之日起十日内返还给原告刘海飞购房款135000元；三、驳回原告刘海飞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告刘海飞负担3700元，被告毛先云负担3000元，该款原告刘海飞已预交，被告毛先云应当于本判决生效之日起十日内返还3000元给原告刘海飞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邹 洁人民陪审员  李小英人民陪审员  杨理芬二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗艳云