江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终2945号上诉人（原审原告、反诉被告）：王少海，男，汉族，1982年5月29日出生，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：董震铭，扬州市邗江区志诚法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范华忠，男，汉族，1969年6月11日出生，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：陆文峰，江苏民泰（扬州）律师事务所律师。上诉人王少海因与被上诉人范华忠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初9207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王少海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由范华忠承担。事实与理由：1.2016年6月底王少海向范华忠支付10万元承兑汇票1张，其中包含有7月和8月的房租。后由于双方因房屋漏水发生矛盾，范华忠将发票机取走自行管理酒店并收取费用，王少海于2016年10月11日、11月19日通过银行分别向范华忠转账21510元、17947元用于支付房租。综上，一审认定王少海未向范华忠支付2016年8月至10月的房租不是事实，事实是王少海自2016年1月1日至2016年10月19日共支付租金439455元，水电费用王少海亦自行缴纳；范华忠2016年8月下旬至10月底，因不满王少海的缴费情况自行收费，其收费的相关款项应当返还；2.王少海目前尚有物品未取，该物品系装修非附合部分，应当取走；3.王少海一审中提出的其自行建筑的餐厅目前由范华忠继续使用，应当计算残值；4.王少海车辆被范华忠进行非法扣押，导致其不能正常使用只好租车，租车费用为25800元。范华忠辩称，一审认定房租事实清楚，不存在费用由范华忠自行收取的情况，王少海陈述范华忠恶意中止合同与事实不符，范华忠是根据双方签订的合同中约定的解除权解除合同。王少海提出用车损失与本案无关。一审查勘现场的时候，王少海已将属于其所有的物品取走，不存在还有物品未取走的情况。范华忠将房屋租赁给王少海时，院内本身就有一间房屋，王少海对房屋进行了轻微改造，但所有权属于范华忠。王少海向一审法院起诉请求：判令范华忠排除妨碍、赔偿经营期间的损失48万元及恶意终止合同导致的损失1696000元。范华忠向一审法院反诉请求：判令王少海支付拖欠的三个半月租金204000元；王少海支付违约金10万元、水电费10489元。一审法院认定事实：2014年11月29日，范华忠（甲方）与王少海（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将其位于原晋玮宾馆租赁给乙方，乙方承租房屋的使用范围以合同附件一房屋平面图圈定的部分为准，租赁房屋的用途为宾馆经营，甲方同意乙方将租赁房屋在需要的时候重新装饰装修要甲方确认，甲方确认乙方对本房屋装饰装修后的经营行为，同意配合乙方的经营活动，并不得干预乙方的经营性行为。合同第五条约定，租赁期限为15年（2015.1.1至2029.12.31），年租金70万元，每五年递增10%，租金按半年为一个支付期，先支付后使用，乙方在每个支付期的第一个月内交清本期租金，乙方按合同约定缴纳租金后，甲方需3日内出具相等金额的有效租金发票，如果由于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款迟延，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金。合同第六条约定乙方同意于签订合同的同时支付甲方15万元，作为履行合同义务的押金，租赁期满或合同解除后，乙方应在30日内腾空返还房屋，搬走自有物品，结算相关费用，不得损坏房屋及设施，之后，甲方应该在5个工作日内将押金退还给乙方。合同第七条第6款约定，租赁期间水电等费用由乙方按规定按时支付。第7款约定，租赁期间甲方应负责房屋的正常维护维修，在产生需维修的事项时，甲方应当在接到乙方通知之日起3日内派人到达维修现场并处理完毕，逾期不维修的，乙方有权自行或委派他人维修，相关费用由甲方承担，并赔偿因维修延迟给乙方造成的损失。第8款约定，乙方出于经营需要有权对租赁房屋进行装修改造，在不违反法律法规的情况下甲方应同意审批，并配合依法办理报批手续。经双方友好协商达成一致意见后，乙方可在租赁场地上修建临时性建筑物，甲方并协助乙方办理申请、审批事宜。合同第九条第2款约定，乙方无正当理由不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过2个月，并经催促后仍不支付的，甲方有权解除合同（并直接可以断水、电、门）。合同第十条约定，任何一方违约应向守约方支付违约金5万元。合同第十一条约定，甲方收取的租金税费由甲方负责缴纳。甲方负责开具租赁费收据，乙方在该租赁区域内从事经营业务所引发的一切税、费均由乙方负担；原晋玮宾馆，共用一个营业执照，乙方能分摊发票的数额为总额的三方之一。范华忠认可对方租金缴至2016年7月，水电费缴至2016年9月。2016年10月25日，范华忠在涉案房屋门上张贴《通知》，明确解除双方之间的《房屋租赁合同》，限王少海5日内清理财物并搬走。2016年10月30日，范华忠将涉案房屋上锁。2016年11月8日，范华忠委托律师向王少海寄发律师函，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》，明确押金抵充欠缴的3个月房租。2016年11月9日王少海收到上述律师函。2016年11月15日范华忠将涉案房屋上锁。2016年11月16日，范华忠在涉案房屋门上张贴《通告》，称2016年11月8日发出《律师函》正式通知王少海解除《房屋租赁合同》，王少海未给予任何答复或搬离，故决定收回房屋，不再对外开放。2016年11月17日，范华忠再次张贴《通告》明确解除合同，限对方2016年12月10日前取走自有物品。2016年12月7日。王少海向一审法院提起诉讼。2016年12月16日，范华忠提起反诉。2016年12月28日，王少海变更增加诉讼请求。2017年4月18日，王少海提出鉴定申请，要求对涉案房屋漏水及漏水受潮房间数量、装修及添附费用进行评估鉴定。庭审中，王少海委托诉讼代理人明确“16年11月份双方发生纠纷，范华忠将王少海经营的宾馆大门上锁导致其不好经营，同时范华忠于11月中下旬将王少海的开票机拿走，导致其经营受阻”。经一审法院现场勘查发现，涉案部分房屋存在渗漏痕迹，个别房屋存在明显渗漏现象。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王少海拖欠范华忠租金，在范华忠催促后仍不支付，故范华忠有权解除合同，并有权要求王少海支付剩余租金。关于剩余租金的数额，考虑到范华忠于2016年10月30日将涉案房屋上锁，王少海实际已无法正常经营，故王少海应支付2016年8月至10月租金175000元，扣除其已支付的15万元（押金），王少海还应支付范华忠25000元。范华忠主张的2016年10月水电费10489元有事实和法律依据，应予以支持。关于王少海主张的经营期间损失48万元，王少海虽未提供证据证明其已通知对方履行维修义务，但结合现场勘查的情况，部分房屋确实存在渗漏痕迹和现象，直接影响承租人的使用，故酌定由范华忠赔偿王少海因此产生的损失10万元。考虑到范华忠并未全面履行其合同义务，其主张的违约金10万元不予支持。王少海与范华忠的其他诉讼请求无事实和法律依据，故不予支持。经冲减，范华忠还应支付王少海64511元（10万元－25000元－10489元）。综上所述，双方的部分诉讼请求有事实和法律依据，依法应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十条规定，判决：一、确认王少海与范华忠签订的《房屋租赁协议》于2016年11月9日解除；二、范华忠应于判决生效之日起十五日内向王少海支付64511元；三、驳回王少海、范华忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24208元，由王少海负担23000元，范华忠负担1208元；反诉案件受理费3009元，由王少海负担1809元，范华忠负担1200元。二审审理期间，王少海提供其交纳2016年1月-5月租金30万元的俞星出具的收条5张、2016年6月22日支付给范华忠10万元承兑汇票1张、其分别于2016年10月11日、19日汇款给俞星21510元和17947.6元的中国工商银行自助终端凭条各1份。拟证明王少海在承租期内就2016年房租，共计向范华忠支付了439457.60元。一审认定王少海2016年8月-10月房租未付不是事实。范华忠对上述证据质证认为:对王少海提供的四张房租收条真实性，经与俞星确认，俞星说她记不清了，不是她写的，但不申请鉴定。王少海提供的银行流水、承兑汇票一审已经质证，2016年10月11日、19日汇款给俞星的打款是抵扣7月份房租，2016年10月25日范华忠给王少海发解除合同是因为王少海欠了8、9、10月的房租，时间上符合常理。王少海若主张2-7月的房租已付，对方应提供相应的银行流水。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王少海二审中陈述：餐厅损失属于其一审主张的恶意中止合同导致的损失，其上诉主张的是其自建的餐厅的折价赔偿。其自建餐厅经过出租人同意，其自建的餐厅无相关建设手续，系违法建筑。对此，范华忠陈述：餐厅是在原有搭建的临时用房的基础上扩建的。当时为了配合王少海租赁宾馆，是同意其扩建的。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.一审认定王少海2016年8月-10月租金未付是否有事实和法律依据？2.王少海在案涉承租房屋内是否有残余物品，王少海要求取走该物品是否属于二审审查范畴，如属于是否应予支持？3.王少海提出要求给付自建餐厅的残值及车辆被扣押形成的租车损失是否有事实和法律依据？本院认为：对于争议焦点1，王少海2016年8月-10月租金应认定为未完全支付，一审认定未支付不当。理由：范华忠与王少海于2014年11月29日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述《房屋租赁协议》约定王少海承租房屋的年租金为70万元，租金按半年为一个支付期，先支付后使用，王少海在每个支付期的第一个月内交清本期租金。据此，王少海应于2016年1月及6月分别支付35万元。现范华忠认可王少海2016年的租金已缴至7月，即王少海已支付408333元，而王少海二审提供的证据证明其已缴纳2016年房租439457.60元，范华忠虽对王少海提供的俞星出具的共计30万元的收条的真实性有异议，但其不申请笔迹鉴定，亦未提供反驳证据，结合其自认王少海已支付租金408333元之事实，本院对该证据的证明力予以确认。据此，因王少海已实际支付2016年租金439457.60元，而2016年1-7月租金为408333.33元，故应认定王少海已实际支付8月租金31124.27元。综上，一审认定王少海应支付范华忠2016年8-10月租金175000元不当，其中应予扣减已实际支付的2016年8月租金31124.27元，即王少海应支付范华忠2016年8-10月租金143875.73元。对于争议焦点2，王少海要求取走案涉承租房屋内的残余物品之主张，因超出其一审诉讼请求范畴，故二审依法不予理涉。对于争议焦点3，王少海要求给付自建餐厅的应计算的残值及车辆被扣押形成的租车损失无事实和法律依据，应不予支持。理由：对于王少海要求给付自建餐厅的残值之主张，因该餐厅系违章建筑，且一审酌定的范华忠赔偿王少海的损失中已包含该餐厅损失，故对王少海该上诉请求依法不予支持。王少海主张的车辆被扣押形成的租车损失，与本案并非同一民事法律关系，本院在本案审理中依法不予理涉。综上所述，因二审期间出现了新的事实，王少海的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定王少海应支付范华忠2016年8-10月租金175000元不当，本院予以纠正。因王少海应支付范华忠2016年8-10月的租金中应扣除已支付的2016年8月租金31124.27元，故一审判决范华忠应向王少海支付的64511元应变更为95635.27元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初9207号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初9207号民事判决第二项；三、范华忠于本判决生效之日起十五日内支付王少海95635.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费24208元，由范华忠负担6052元，王少海负担18156元。（二审案件受理费24208元已由王少海预交，范华忠在支付上述款项时将其应负担的6052元一并支付给王少海）本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  韩 冰审 判 员  叶 露二〇一九年十二月二十四日法官助理  葛盈盈书 记 员  陈凤至