重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3124号上诉人（原审原告）：徐克锋，男，1971年10月6日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：温海燕，重庆新盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申佳实业（集团）有限公司，住所地重庆市两江新区星光大道土星A2栋20楼，统一社会信用代码91500000287620222A。法定代表人：肖家运，董事长。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，系公司员工，住重庆市渝北区。上诉人徐克锋因与被上诉人申佳实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐克锋上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付从2007年9月28日起的逾期办证违约金以及补偿因逾期办证多支出的税费；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未按照合同约定为上诉人办理产权登记，一直持续到2019年6月18日，系持续性违约，且被上诉人在此过程中多次将出售给上诉人的房屋拿去抵押贷款牟利，系恶意违约。上诉人多次主张权利，但被上诉人都以虚伪的口头承诺应付了事，不讲诚信，如按一审判决，其实是变相支持被上诉人的不诚信行为。二、上诉人与其他购房者因被上诉人的违约行为，多次向被上诉人主张权利，也进行过信访，被上诉人公司的常务副总徐某某为解决矛盾，曾经约见过上诉人等，并承诺一视同仁解决问题。上诉人的法律知识有限，提出的诉求包括办证和主张违约金，一审以没有明确要求违约金为由支持被上诉人的诉讼时效抗辩，有违情理和法理。三、有证据显示，被上诉人在2016年11月25日，将涉案房屋进行抵押贷款并故意隐瞒真相，在一年贷款期满后，即在2017年12月又再次抵押贷款，导致上诉人取得房产证的希望再次落空，违约行为的性质恶劣，毫无诚信。相比被上诉人通过其违约行为的获利而言，上诉人主张的违约金微乎其微。被上诉人辩称，一、本案争议焦点题是诉讼时效问题，上诉人提出了与之无关的上诉理由，我方只就诉讼时效问题进行答辩。二、诉讼时效制度是法律明确规定的，其目的就是督促权利人要及时主张权利，上诉人未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，一审裁判是正确的。徐克锋向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理房屋产权证并向其支付从2007年10月1日起至办证之日止的逾期办证违约金；2．判令被告补偿原告因为逾期办证多支出的税费7,716.94元；3．由被告承担案件受理费。诉讼中，撤回关于办理产权证的诉讼请求。一审法院认定事实：2006年10月26日，周先俊与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同签订后，周先俊将该房屋转卖给原告徐克峰，徐克峰（乙方）在向被告（甲方）交纳了2,000元转让手续费后与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市开州区XX片区XX中路申佳XXXX高层X栋临街XX号门市出售于乙方，该门市为预售商品房，商业用途，总价款为458,200元，签订合同时付300,000元整，2016年10月28日前付100,000元，余款58,200元在交房时付清。原告现已付清全部房款。合同约定甲方应在2007年7月30日前将房屋交付乙方，被告在2007年7月30日交付了房屋。合同约定自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后60个工作日内，应办理《房地产权证》，但时至2019年6月18日，被告才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单。原告当庭陈述，可将逾期办证违约金的请求截止时间确定为2019年6月18日。2014年7月21日，重庆市申佳实业（集团）有限公司变更登记为申佳实业（集团）有限公司。原告在购买该门市后，被告将原告所购房屋用于抵押贷款。一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方基于平等协商，公平自愿达成的，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，不属于需登记备案才能生效的合同，该合同自双方签订时便发生法律效力，对双方具有法律约束力。按照《重庆市商品房买卖合同》中的约定，原告购买门市的办证时间为交付房屋后的60日内，但被告至2019年6月18日才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单，且被告将已售房屋进行抵押贷款，应属被告恶意违约，被告应当承担相应的违约责任。按合同约定，办理产权证时间应为2007年9月28日之前，故被告承担逾期办证违约金起算日应为2007年9月28日，计算至原告主张的2019年6月18日止。被告辩称违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案逾期办证违约金的诉讼时效并没有法律特殊规定，应按照三年诉讼时效进行处理。故依法从原告起诉之日起倒计三年，即2016年5月28日起的违约金请求权尚在三年诉讼时效期内，对此部分予以支持。在2016年5月28日之前的违约金，因原告并未提供证据证明存在诉讼时效的中止、中断情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应当承担举证不能的法律后果。故此，对原告诉请的逾期办证违约金起止时间确定为2016年5月28日起至2019年6月18日止。对于逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式，原告也未举证证明其损失数额，可参照中国人民银行计收逾期贷款利息的计算标准计算违约金，但是原告现主张按照年利率6%计算，低于中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准，是其对自身民事权利的处分，依法予以准许。故对原告诉请的逾期办证违约金的计算标准确定为以已付购房总款458,200元为基数按年利率6%计算。对于原告主张的要求被告补偿原告因为逾期办证多支出的税费7,716.94元的诉讼请求，因逾期办证违约金兼具补偿性和惩罚性，在违约金中应包含了原告的实际损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据确定的违约金支付期间及计算标准，被告应当向原告支付违约金共计84,156.07元（458,200元×6%×3年+458,200元×6%÷12月÷30天×22天）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告申佳实业（集团）有限公司在判决生效后十日内支付原告徐克峰逾期办证违约金84,156.07元；二、驳回原告徐克峰的其他诉讼请求。案件受理费6,076.74元，减半收取3,038.37元，由被告申佳实业（集团）有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、徐克峰在2011年的商品房抵押贷款合同，拟证明由于被上诉人未能按约定如期办理房产证，导致其只能贷款购房，徐克峰本来想用涉案房屋作为抵押去贷款，因为没有办证，所以去找被上诉人做了按揭；2、2019年5月31日徐克峰的贷款合同一份及手机交易查询记录，拟证明因无证抵押损失了担保费7,500元；3、2019年6月28日贷款合同一份，拟证明办理房产证的重要性；证人邓某某出庭作证证言，主要内容：我和徐克峰系老表关系，2009年下半年到2011年腊月我在申佳实业（集团）有限公司上班，在售房部负责销售，他们来公司要房产证，我答复的是我当不到家。经质证，被上诉人认为：1、以上所有证据不属于新证据，依法不应予以采信；2、即便能够采信，也与争议的诉讼时效问题无关，不能达到上诉人证明目的。上诉人认为证人证言真实客观。本院审查认为，证据1、2、3本身真实，但在一审诉讼之前和一审诉讼过程中已形成，不属于民事诉讼中的新证据，且其内容与待证事实无关，本院对其证明力不予采信；证据4中，证人邓某某与徐克峰存在一定的利害关系，其证言证明力较弱，不能单独作为认定事实的依据，且其证言内容本身亦不能证明徐克峰向申佳实业（集团）有限公司明确主张过逾期办证违约金，本院对其证明力不予采信。本院二审查明的基本事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案二审争议焦点为诉讼时效问题，因违约方申佳实业（集团）有限公司提出了诉讼时效抗辩，就本案具体情形而言，则应由守约方徐克峰就2007年9月28日至2016年5月27日之间存在诉讼时效中断或中止的情形承担举证证明责任。但其在本案一、二审诉讼程序中所提供的证据不足以证明以上待证事实，应承担举证不能的法律后果。法律上设置民事诉讼时效制度的一个目的是为了督促权利人及时行使自己的权利，防止权利长期处于“睡眠状态”。根据双方当事人在合同中的约定，办理产权证的时间应为2007年9月28日之前，虽然申佳实业（集团）有限公司存在较为严重的违约行为，但徐克峰在其权利遭受侵害时，在法定的时效期间内并未及时行使权利，其取得相应期间内逾期办证违约金的权利自然不应再受法律的保护。基于逾期办证违约行为的性质和当事人行使权利的状况，一审按照起诉之日倒计三年确定申佳实业（集团）有限公司承担违约金的起止期间符合法律规定。因违约金本身具有惩罚性和补偿性，徐克峰主张因逾期办证额外多支出的税费损失已经体现在违约金中，故再行主张此部分费用不应得到法律支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,076.74元，由上诉人徐克峰负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 杨继伟审判员 铁晓松二〇一九年十二月二日书记员 章立立