江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终3922号 上诉人（原审被告）:黄磊，男，1992年7月19日出生，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：曹永明，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄国宝，泗阳县卢集法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张如勇，男，1971年10月28日出生，住泗阳县。 被上诉人（原审原告）：王春梅，女，1968年3月25日出生，住泗阳县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：高维林，泗阳县李口镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：尤传明，男，1942年8月10日出生，住泗阳县。 上诉人黄磊因与被上诉人张如勇、王春梅、原审第三人尤传明案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2018）苏1323民初8289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：本案案由不对，在立案时并未进入执行程序。诉争房屋为小产权房，无建设许可证，买卖双方不是同一集体经济组织成员，有恶意串通嫌疑，买卖无效。一审法院适用的法律针对的能流通的商品房，不适用农村房屋买卖。 张如勇、王春梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 尤传明述称，案涉房屋已经卖给被上诉人了。 张如勇、王春梅向一审法院起诉请求：1.解除对位于泗阳县东原李口明科面粉厂西大门北侧经营用房二间的查封；2.诉讼费由黄磊承担。 一审法院认定事实：黄磊与尤传明以及案外人尤某、付竹青民间借贷一案，泗阳法院于2016年7月14日作出（2014）泗开民初字第0574号民事判决,尤传明、尤某、付竹青不服该判决提出上诉。宿迁市中级人民法院于2017年4月28日作出（2016）苏13民终3496号民事裁定，裁定：撤销泗阳法院（2014）泗开民初字第0574号民事判决；该案发回泗阳法院重审。泗阳法院于2017年6月22日立案，在审理过程中，黄磊申请追加泗阳县XX明科面粉厂（以下简称明科面粉厂）为被告。根据黄磊的申请，泗阳法院于2017年9月19日作出（2017）苏1323民初4855号民事裁定书，查封尤传明位于泗阳县东原李口明科面粉厂西大门北侧经营用房二间，期限为三年。泗阳法院于2018年9月13日作出（2017）苏1323民初4855号判决书，判决明科面粉厂于本判决生效后十日内偿还黄磊借款150000元及利息（以150000元为基数，自2013年11月3日起按年利率24%计算至还清款项之日止）；驳回黄磊的其他诉讼请求。 张如勇、王春梅对上述查封行为向泗阳法院提出执行异议，泗阳法院于2018年9月20日作出（2018）苏1323执异0084号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。 另查明，位于泗阳县东原李口明科面粉厂西大门北侧的房屋原系尤传明及其配偶陶某所有，于1998年4月2日取得村镇房屋所有权证书，于1999年3月25日取得土地使用权证，用途为住宅。 2014年5月8日，张如勇、王春梅作为买方，尤传明以及案外人陶某作为卖方，签订房屋买卖协议，主要内容为：卖方将坐落在李口镇李口街十字路口向北众裴路东侧，坐东朝西，南邻原李口明科面粉厂大门，北邻田玉强两间两层楼房卖给买方所有；房屋价格为叁拾陆万元整，在签订本协议时一次性付清；涉及房屋手续、土地使用证、房产证由卖方交付买方，如需办理变更手续，卖方有义务协助办理，但费用由买方承担。2014年8月15日，王春梅向陶某转账360000元。尤传明、陶某向张如勇、王春梅出具收条一份。房款支付后，房屋交付张如勇、王春梅入住并经营理发店。张如勇、王春梅多次到房地产管理部门要求办理变更过户登记未果。 一审法院认为，在案件审理过程中，根据黄磊的申请，泗阳法院依法查封尤传明位于泗阳县XX面粉厂西大门北侧经营用房二间，张如勇、王春梅基于实体权利对被保全财产提出书面异议，并对（2018）苏1323执异0084号执行裁定不服，在法律规定期限内提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，应予受理。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案涉房屋于2017年9月19日被依法查封，但张如勇、王春梅与尤传明夫妇已于2014年5月8日签订书面房屋买卖协议，该协议的订立系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。张如勇、王春梅在2014年8月15日支付购房款360000元，已经履行全部付款义务并在查封前实际居住占有案涉房屋。张如勇、王春梅在购得房屋后多次要求房地产管理部门变更登记，但是因涉案房屋的特殊性质无法办理，张如勇、王春梅对此不存在过错。因此，张如勇、王春梅对案涉房屋享有足以排除法院保全措施的权利，对其关于解除对位于泗阳县东原李口明科面粉厂西大门北侧经营用房二间的查封的诉讼请求，应予以支持 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：解除对位于泗阳县东原李口明科面粉厂西大门北侧经营用房二间的查封。 二审期间，被上诉人围绕其答辩意见，向本院提交以下证据： 1.证人田某,4、李某,4的证言，田某,4陈述“我和张如勇是邻居，我住在张如勇理发店的北面”“张如勇开理发店有五年的时间了，具体时间不太清楚，原来张如勇在我住的对面开了一个小理发店，后来尤传明把房子卖给张如勇以后，张如勇又到尤传明的房子里开理发店”，“房子卖给张如勇之前是开饭店的”李某,4陈述“我和张如勇、王春梅是邻居关系，我住在张如勇和王春梅家附近一百米左右”“张如勇开理发店开了四五年左右，具体时间想不起来了”“张如勇的理发店是从面粉厂的老板尤传明手里买的”“房子卖给张如勇之前是开饭店的”，拟证明案涉房屋被查封之前，张如勇、王春梅已经占有使用案涉房屋； 2.泗阳县李口镇李口居民委员会（以下简称李口居委会）于2019年11月2日出具的证明，内容为“原泗阳县XX面粉厂大门北侧尤传明、陶某出资建的二间二层楼房，楼房所占土地所有权属泗阳县李口居委会所有，同意尤传明、陶某将此楼房卖给张如勇、王春梅所有”，拟证明李口居委会同意尤传明将案涉房屋出卖给被上诉人。 黄磊对上述证据的质证意见为：证据1，被上诉人陈述已经开了十几年的理发店了，而证人陈述只开了四五年的理发店，二者陈述相互矛盾，对证人证言的真实性不予认可；证据2，关联性不予认可，该证明没有经办人签字，李口居委会无权证明土地的使用情况。 尤传明对上述证据的质证意见为：对证据1、2的真实性、关联性、合法性予以认可。 本院对上述证据的认证意见为：证据1，证人证言相互印证，能够认定案涉房屋被查封前，张如勇、王春梅已经占有使用案涉房屋；证据2，能够认定张如勇、王春梅购买案涉房屋的真实性，且当地居委会认可该购买行为。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本案争议焦点为：张如勇、王春梅对案涉房屋享有的民事权益能否排除法院强制执行。 本院认为，结合张如勇、王春梅在一、二审提交的相关证据，应认定张如勇、王春梅对案涉房屋享有的权利，能够排除法院强制执行。理由如下： 一、张如勇、王春梅与尤传明、陶某在2014年5月8日签订案涉房屋买卖协议，而案涉房屋于2017年9月19日被泗阳法院查封，即案涉房屋被泗阳法院查封之前，张如勇、王春梅与尤传明、陶某已经就购买案涉房产达成一致意思表示。 二、根据张如勇、王春梅在一审提交的银行交易明细以及收条，能够认定张如勇、王春梅在2014年8月15日付清案涉房屋购房款360000元。虽然张如勇、王春梅并未按照协议约定“在签订本协议时一次性付清”，但张如勇、王春梅对此已经作出合理解释，且尤传明亦予以认可，因此，应当认定在案涉房屋被查封之前，张如勇、王春梅已经付清案涉房屋购房款。 三、在二审期间，根据张如勇、王春梅提供的证人证言，能够认定在案涉房屋被查封之前，张如勇、王春梅已经实际占有使用案涉房屋。 四、黄磊主张张如勇、王春梅与尤传明恶意串通，并未提供证据证明，本院不予采信。截止目前，案涉房屋仅办理了村镇房屋所有权证，该证并非法定房屋登记机构出具，张如勇、王春梅无法办理案涉房屋产权过户登记手续，因此，应当认定并非张如勇、王春梅的原因未办理过户登记手续。虽然张如勇、王春梅与尤传明并非同一集体经济组织成员，但案涉房屋系用于经营、生活，在张如勇、王春梅付清全部购房款，入住至今已经五年多时间，当地居委会认可转让行为以及张如勇、王春梅自愿承担案涉房屋将来可能存在的风险的前提下，对张如勇、王春梅的权利应当予以保护。 综上，黄磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人黄磊负担80元，剩余6620元依法免交。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。