吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07终1627号 上诉人（原审原告）：曲海胜，男，1968年4月7日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：曲海波，男，1974年4月10日出生，汉族，公务员，住吉林省松原市宁江区。 上诉人（原审被告）：松原市静安房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：曲静波，该公司经理。 委托诉讼代理人：田亮，吉林信维律师事务所律师。 上诉人曲海胜与上诉人松原市静安房地产开发有限公司（以下简称静安房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0721民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲海胜的委托诉讼代理人曲海波、上诉人静安房地产公司的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曲海胜上诉请求：1.撤销原判，依法评估，并以房屋实际价值为依据，判决静安房地产公司返还房款及利息，并赔偿一倍房款。由静安房地产公司承担一审和二审诉讼费。事实和理由：原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中约定期房价值每套193,600元，并以此为依据作出返还580,800元和赔偿580,800元。曲海胜认为静安房地产公司在谈拆迁补偿时明确了以产权调换为拆迁补偿安置措施。曲海胜与静安房地产公司所签协议也是产权调换补偿进行安置，因此，静安房地产公司在协议中填写的房价款在协议中没有实际作用，产权调换房与商品房在位置、楼层、质量、设计结构等诸多影响房价的因素方面没有差异。静安房地产公司单方面填写的每平方米2,200元的价格严重背离了产权调换房的真实价值。事实证明，房地产开发企业故意把房价压低有两种情形：一是为了达到变相行贿的目的；二是为了减少违约责任损失。显然在曲海胜与静安房地产公司产权调换安置协议中，静安房地产公司填写房屋价款，存在故意压低房价的情况。原审忽略了曲海胜提供的大连嘉园小区产权调控房价证据（2018）吉07民初7733号民事判决书，也没有组织房价评估，而是简单地依据协议中不起实际作用严重背离房屋真实价值且不被曲海胜认可的价格作出不合理判决，显失公平。根据上面情况，曲海胜认为原审判决并没有达到法律对恶意违约方的惩罚目的，甚至可以说是对恶意违约方的一种保护也不为过。原审协议无法履行的根本原因是静安房地产公司恶意违约造成的，且静安房地产公司在近两年的时间里不解决问题，致使问题久拖未决，导致曲海胜心力憔悴。法律是国家意志的体现，是公民的行为准则，人民法院的公正判决是维护良好社会秩序的法律保障，既然法律作出了保护守约方的规定，人民法院审理相关案件中应该惩恶扬善，依法判决，让恶意违约者受到法律范围内的惩罚，这样才有利于社会的稳定和进步。希望法律的天平永远公平正义，永远为维护和创造诚实守信的社会秩序保驾护航。 静安房地产公司答辩，第一，本案涉及的安置补偿合同已经确定了房屋的价款，曲海胜与静安房地产开发公司在该协议上都签字确认，就是对该协议内容的认可。原审法院以该协议中确定的价款认定房屋的价值是客观公正的。第二，曲海胜与静安房地产公司签订的回迁安置补偿协议书并未确定楼号，也未明确约定回迁楼的回迁时间，且在建的楼房也可以满足曲海胜的回迁。 静安房地产公司上诉请求：撤销（2019）吉0702民初901民事判决，并依法改判继续履行合同。事实理由：一、原审法院认定事实错误。静安房地产公司与曲海胜签订的拆迁安置补偿协议书约定的七楼、八楼虽然不能交付给曲海胜，原因在于：其一，分房时静安房地产公司要求曲海胜进行抽签分房，但由于曲海胜未参加，致使约定的楼房未分，因此是曲海胜的过错造成。而且原审法院对此也予以认定。其二，现工程正在建设过程中，建设完毕后可以满足曲海胜回迁房屋，因此，合同仍然可以继续履行，人民法院不应予以解除。第三，原审适用法律错误。因拆安置补偿协议书中，未明确约定回迁房屋的位置及楼层，一审法院认定无法交付约定房屋，属于认定事实错误，现有的房源也可以满足回迁的面积。并且正在建设的房屋也可以满足曲海胜主张的楼层，不符合合同解除的条件，因此不适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第八条的规定。 曲海胜针对静安房地产公司的上诉请求辩称，合同无法履行的原因有误，事实上是当时拆迁公司给曲海胜打电话的时候要求曲海胜去，就是执行静安房地产公司单方面变更的合同。拆迁协议约定的是20号楼的七层和八层，但是，静安房地产公司打电话的时候说过来抓阄，原定的小高层不给回迁，在多层里边抓多少层是多少层。曲海胜不去的原因是静安房地产公司非常野蛮，单方面变更了合同。合同无法履行的原因并不在于曲海胜不配合，而是静安房地产公司变更合同在先。 曲海胜向一审提出诉讼请求：1.判令解除与静安房地产公司签订的拆迁安置补偿协议书；2.判令静安房地产公司承担违约赔偿责任；3.本案的诉讼费用由静安房地产公司承担。 原审法院认定事实：2017年6月25日，静安房地产公司使用静安房地产公司松原分公司的公章，委托松原市城开房屋拆迁有限责任公司与曲海胜签订房屋拆迁补偿安置协议书，曲海胜将自建三处88平方米房屋交付静安房地产公司拆迁，静安房地产公司同意为曲海胜回迁三处88平方米房屋。房屋拆迁补偿安置协议书约定，静安房地产公司将坐落在拆迁区域内的期房88平价值193,600元作为产权调换房屋。房屋拆迁验收通知单记载回迁88X3套（7楼、8楼），2018年1月1日回迁分楼。静安房地产公司在*小区建回迁楼5栋，两栋小高层,3栋多层。2018年1月份，静安房地产公司组织回迁，未按照曲海胜房屋拆迁验收通知单记载的给曲海胜回迁7楼、8楼,而是通知曲海胜，所有回迁户采取抓阄的方式选房回迁。曲海胜不认可静安房地产公司单方面改变原协议的回迁方式没有参与抓阄。现建成的5栋楼已经没有可供回迁的房源。上述事实有拆迁协议、验收证明、当事人陈述在卷证实。 原审法院认为，拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定当事人之间民事权利义务的合同。静安房地产公司与曲海胜签订的合同，符合法律规定，该拆迁安置补偿合同有效。曲海胜按照协议约定腾出拆迁房屋，静安房地产公司逾期未履行合同约定的回迁义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于静安房地产公司未能按照约定给予曲海胜回迁7楼、8楼，现已建成的5栋楼没有适合的楼源给曲海胜进行回迁，造成双方签订的回迁协议不能履行。曲海胜当庭申请变更诉讼请求，要求静安房地产公司给予货币补偿并要求静安房地产公司承担赔偿责任，因双方约定的房源静安房地产公司已经转让他人，合同目的不能实现，双方签订的安置补偿协议应予以解除。曲海胜要求静安房地产公司以货币方式进行补偿，并要求静安房地产公司承担一倍的赔偿责任的请求，符合法律规定，予以支持。回迁协议约定期房价值193,600元，三套楼房总价580,800元，静安房地产公司返还曲海胜580,800元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，静安房地产公司承担曲海胜购房款一倍的赔偿责任，即静安房地产公司赔偿曲海胜损失580,800元。曲海胜主张按照每平4,400元价格进行补偿及赔偿没有证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决：一、解除曲海胜与静安房地产公司签订的房屋拆迁补偿安置协议。二、静安房地产公司于本判决生效后立即给付曲海胜1,161,600元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,254元，由静安房地产公司承担。 二审期间，双方当事人未提供新的证据。本院审理查明事实：1.2017年6月25日，静安房地产公司使用大连静安房地产开发有限公司松原分公司的公章，委托松原市城开房屋拆迁有限责任公司与曲海胜签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、曲海胜服从城市建设需要，同意将自有建筑面积88平方米的房屋交给静安房地产公司拆除。静安房地产公司补偿曲海胜各项费用人民币193,600元。二、静安房地产公司将坐落在拆迁区域内房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房，建筑面积88平方米，价款193,600元。静安房地产公司应负责给曲海胜办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》，手续费由静安房地产公司承担，所支付的契税由曲海胜承担。2017年6月26日，松原市城市房屋拆迁有限责任公司出具《房屋拆迁验收通知单》，内容：曲海胜于2017年6月26日拆迁结束，经验收全部设施完好无损，同意验收。回迁88×3套（7楼、8楼）两套，2018年1月1日回迁分楼。双方当事人认可是回迁3套楼房，其中两套位置为20号楼7层和8层，另1套回迁20号楼，未约定具体的楼层。 2.静安房地产公司在*小区建回迁楼5栋，2栋小高层,3栋多层。2018年1月份，静安房地产公司组织回迁，未按照曲海胜房屋拆迁验收通知单记载给曲海胜回迁小高层楼的7层和8层,通知曲海胜采取抓阄的方式选择回迁楼。曲海胜不认可静安房地产公司单方面改变原协议的回迁方式，没有参与抓阄。现建成的小高层楼已经没有可供回迁的房源，曲海胜不同意回迁多层楼房。 本院认为，曲海胜与静安房地产公司于2017年6月25日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议书合法有效。曲海胜已经将被拆迁房屋交付给静安房地产公司拆迁，静安房地产公司应按照约定交付回迁楼房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售卖给第三人。”本案中，静安房地产公司未按照协议约定给曲海胜回迁小高层楼房7层和8层，构成了违约，应承担违约责任。曲海胜请求解除拆迁安置补偿协议，返还购房款、赔偿损失应予支持。根据上述司法解释第八条的规定，赔偿损失的标准是承担不超过已付购房款一倍，而曲海胜已经支付的购房款为被拆迁房屋的价款，拆迁补偿协议中确认的88平方米房屋193,600元，曲海胜主张按照市场价格没有法律依据。原审按照协议认定购房款每套193,600元，三套楼房总价580,800元，赔偿不超过购房款一倍的损失即580,800元并无不当。静安房地产公司主张是曲海胜不参与回迁房屋抓阄，导致回迁不能，其未构成违约，理由不能成立，本院不予支持。综上，曲海胜和静安房地产公司上诉均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费曲海胜和松原市静安房地产开发有限公司各自承担15,254元。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇一九年十二月七日 书记员  邹仕尧