苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2525号原告：徐方男，男，1980年1月15日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：陈红，女，1981年3月21日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈方男，原告陈红配偶。被告：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路55号。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：高臻桢、邓兰艳，该公司员工。原告徐方男、陈红与被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，原由审判员龚伟亚适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开进行了审理。后承办人员变更为审判员杜荣尚，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐方男（暨被告徐红委托诉讼代理人），被告港龙茶城公司委托诉讼代理人高臻桢、邓兰艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐方男、陈红向本院提出的诉讼请求：1.被告支付2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金62474.28元及该款自2018年11月1日起至实际支付之日止、按每日0.03%计算的滞纳金；2.被告支付迟延支付租金产生的滞纳金1619.61元；3.解除双方签订的《委托经营管理合同》，被告立即腾空返还苏州港龙茶城市场1栋3059室商铺；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月9日，其与被告签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》，约定两原告将其名下、位于苏州市吴中区商铺委托授权被告经营，委托经营期限为十年，双方就利益分配、合同解除、违约责任等事项进行了约定。后其按约将涉案商铺交付被告，被告未按约支付租金，严重违反合同约定，其按约有权解除合同，故提起本案诉讼。被告港龙茶城公司辩称，第一，经其核算，原告主张的第一项诉讼请求中的租金应为10963.89元，其已支付了租金6578.34元，不同意支付滞纳金。第二，原告主张的第二项滞纳金没有异议。第三，苏州港龙国际茶城系整体委托其公司统一招商和运营管理，为此前期进行了大量投入，前三年为免租期，第四、五年固定租金已支付。现其公司资金周转困难，但其采取多种措施积极应对。经过多次与业主代表磋商，就租金分配达成了协议，且已部分履行了协议。现如个别业主解除与其签订的委托管理协议，按照现在统一经营模式，势必造成整个商铺无法运营管理，损害其他广大业主利益，故法院对单个业主起诉解除合同不应支持。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2011年4月9日，原告徐方男（甲方，委托方）与被告（乙方，受托方）签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》，合同首部载明，为充分发挥乙方在商业管理方面的资源优势，实现甲方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的共同利益，依据相关法律法规达成本协议。协议约定甲方将位于苏州市吴中区商铺在委托经营管理期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托乙方，甲方在委托期限内不再享有任何出租于他人的权利及其他经营权利，乙方有权以自己的名义与承租户订立、变更和终止租赁合同，乙方有权依据市场情况自行制定租金收入标准、收取经营收入、自行选择承租人，无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行催收、追缴、直至清场并追究违约责任。委托经营期限为十年，自该项目开业之日起算。第四条有关市场培育期和经营收益及支付方式约定：前三年为免租期；从开业之日起算第四年至第五年，乙方每年固定按65530元支付租金给甲方，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付，租金税费由甲方承担；从开业之日起算第六年至第十年，双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。第七条第二款第7项约定，在无甲方违约在先等七条无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/日的标准承担违约金，乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。第九条第三款约定，乙方无故未按约支付甲方可分配利益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。双方就其他事项进行了约定。又查明，苏州市吴中区商铺登记所有权人为两原告。审理中，原、被告一致确认，涉案商铺出租为毛坯，港龙茶城所有商铺共计615户为整体委托被告经营管理，由被告统一装修、招商运营。目前出租率约80%。截止目前尚无单独业主与被告解除合同。关于第一项诉讼请求，原、被告一致确认，2017年10月1日至2018年9月30日原告应分得租金为10963元，被告分别于2019年6月4日、同年8月1日、11月15日各支付2192.78元，以上共计6578.34元，尚欠4384.66元。被告表示，其就2017年10月1日至2018年9月30日期间欠付的租金已与业主代表签订了协议书，根据该协议书其不应支付滞纳金。提供与业主代表签订的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》。两原告表示，其未授权业主代表与被告签订协议，该协议对其无拘束力，被告应按约支付滞纳金。关于第二项诉讼请求计算方式为：被告于2016年6月7日支付2016年4月1日至同年9月30日期间的应交租金31159.05元，该期间段的租金按约应该于2016年4月份支付，即延迟天数37天（2016年5月1日至同年6月6日）；被告于2016年11月14日支付2016年10月1日至2017年3月30日期间的应交租金15618.57元，该租金按约应该于2016年10月份支付（被告仅按约于2016年10月28日支付了上述期间段内的一半租金即15618.57元），即延迟天数13天（2016年11月1日至同年11月13日）；被告于2017年5月31日支付2017年4月1日至同年9月30日期间的应交租金15618.57元，该租金按约应该于2017年4月份支付（被告仅按约于2017年4月28日支付了上述期间段内的一半租金即15618.57元），即延迟天数31天（2017年5月1日至同年5月31日）。按约按照每日万分之三计算滞纳金。被告表示对上述计算方式没有异议。关于解除合同及返还房屋，原告表示，按照合同第七条的约定其可以解除合同。被告表示，其统一运营管理港龙茶城商铺，单个业主解除影响其他广大业主利益，合同不宜解除。以上事实，有《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》、房屋产权证、土地证、《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》、租金支付银行流水，及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年3月14日签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力。被告应按约支付租金。原、被告一致确认，2017年10月1日至2018年9月30日期间租金共计10963元，被告分别于2019年6月4日、同年8月1日、同年11月15日各支付租金2192.78元，本院予以认定。原告主张按照合同约定逾期每天按照万分之三支付滞纳金，符合双方约定，该标准不超过法律保护范围，本院予以认定。根据合同约定应支付租金期限结合被告支付租金时间节点，经核算，被告尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日期间租金4384.66元、截止2019年11月14日共产生滞纳金1068.87元及以欠付4384.66元为基数、自2019年11月15日起至实际支付之日止、按每日万分之三标准计算的滞纳金。原告表示未授权业主代表与被告达成协议书，故被告辩称已与业主代表达成协议书，不应支付滞纳金，本院不予采信。关于原告主张的第二项诉讼请求。被告未按约支付租金，应支付滞纳金。被告对原告主张的滞纳金计算方式没有异议，本院予以认定，经核算，2016年4月1日至2017年9月30日期间拖欠租金产生的滞纳金共计552.03元，被告应予支付。关于原告主张解除双方签订的委托经营租赁合同。两原告知晓且同意该房屋系用于统一经营使用，涉案房屋与港龙茶城其他商铺利用上具有整体性、不可分割性，双方签订合同的目的在于被告对建筑物进行统一经营管理，原告按被告实际收取租金的一定比例获取投资性收益。在此种情况下，两原告与其他业主的房屋在管理和利用上高度统一，是否解除本案双方签订的委托经营管理合同关乎被告能否持续完成整个商铺的经营，涉及被告及包括两原告在内的所有签约业主的合同目的能否实现的问题。根据建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理权事项由业主民主表决原则，本案合同解除系该建筑区划内业主共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，故原告主张解除与被告委托经营管理合同，本院不予支持。综上，被告支付两原告租金4384.66元、滞纳金1620.9元，合计6005.56元，及以欠付租金4384.66元为基数自2019年11月15日起至实际支付之日止、按每日万分之三标准计算的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐方男、陈红租金4384.66元、滞纳金1620.9元，合计人民币6005.56元，及以欠付租金人民币4384.66元为基数自2019年11月15日起至实际支付之日止、按每日万分之三标准计算的滞纳金。二、驳回原告徐方男、陈红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2542元，由原告徐方男、陈红负担2407元，被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  吴晓宏人民陪审员  杭永华二〇一九年十二月十六日书 记 员  单 文