山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2464号上诉人（原审被告）：邢小喜（曾用名邢夕兰），女，1957年9月4日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：孙美娜，女，1980年7月20日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：孙斌，男，1988年11月16日出生，汉族，住威海市文登区。以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：张玉珊，山东昀明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙月强，男，1946年2月8日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：姚喜娟，威海文登众诚法律服务所法律工作者。上诉人邢小喜、孙美娜、孙斌因与被上诉人孙月强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢小喜、孙美娜、孙斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙月强的诉讼请求。事实和理由：1999年3月威海市文登区小观镇金花村村民委员会（以下简称金花村村委会）以抓阄的方式将废旧学校拆除后仍然能够重复使用的木料、砖瓦、石头等作价600元，卖给本村四户村民，其中就包括案涉房屋。买受人向金花村村委会支付的600元不是用于购买废旧学校，而是购买废旧学校的废料，且购买废料涉及的房屋是3间而非4间。农村村民一户只能拥有一处宅基地，孙学勤拆旧翻新必须将旧房拆除，孙学勤于2000年12月申请了新的宅基地，已经通过审批，并新建造了四间房屋，案涉房屋按照规定应予拆除。经到拆迁办了解，案涉房屋位于拆旧翻新之前的宅基地，是需要拆除的房屋，否则孙学勤新审批并建造的房屋就无法办理房权手续。孙月强辩称，案涉房屋项下的土地使用权证上明确标注该房屋由孙月强居住，足以证实金花村村委会和土地管理部门均认可孙月强购买了案涉房屋。孙学勤新建造的房屋并不是用案涉房屋的宅基地拆除后新建的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙月强向一审法院起诉请求：1.确认孙月强与邢小喜签订的位于威海市南海新区（集体土地建设使用证号：小观集建91字第190190035号）房屋买卖合同有效；2.邢小喜、孙美娜、孙斌协助孙月强办理房屋产权变更登记。一审法院认定事实：1999年3月2日金花村村委会决定，将本村17间学校房屋在本村村民内拍卖，房款为600元，该决定规定，“拍买到后2年内拆除；学校地盘按排4户村民建房，必须在2001年3月23日建房完工，过期另安排他人建房，建房按统一规划先批后盖。”孙本振买到案涉房屋后又转让给孙学勤（曾用名孙学芹）。邢小喜、孙美娜、孙斌承认孙月强在本案中所主张的房屋买卖事实，但主张案涉房屋即在登记备案中注明的拆旧翻新的旧房屋，无法变更登记。对此，邢小喜、孙美娜、孙斌提供一份2000年农民建房申请、审批表，拟证实申请建房理由为按规划拆旧翻新4间。孙月强主张，拆旧翻新的房屋是指学校的4间房屋，并非是案涉房屋。一审法院认为，2000年孙学勤提出农民建房申请并审批通过，拆除转让的4间学校房屋，重建了4间房屋。孙斌申请建房理由为按规划拆旧翻新4间，该申请中并非明确是案涉房屋，而现实与拍卖的学校房屋有一定联系，拆旧翻新的4间房屋是孙学芹转让的孙本振拍卖的学校4间房屋，案涉房屋至今仍存在。故，邢小喜、孙美娜、孙斌辩称案涉房屋在登记备案中注明的是拆旧翻新的房屋，证据不足，不予采信。综上所述，孙月强之诉，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、孙月强与邢小喜签订的位于威海市南海新区[房产证号：文房产证字第××号、集体土地建设使用证号：小观集建91字第190190035号]房屋买卖合同有效；二、邢小喜、孙美娜、孙斌于判决生效之日起十五日内协助孙月强办理房屋产权变更登记。案件受理费100元，由孙月强负担。二审中，邢小喜、孙美娜、孙斌围绕其上诉请求提交了新的证据：证据1.金花村村委会出具的证明一份，拟证实孙学勤名下只有一处宅基地，以拆旧翻新的理由申请了新的宅基地建造了新房，但因历史遗留原因，旧房未拆除，导致现在新宅基地项下建造的房屋无法办理房权证书，进一步证实案涉房屋属于应当拆除的旧房，不能进行买卖，房屋买卖关系无效。证据2.邢小喜与原金花村党支部书记孙同信通话录音一份，拟证实孙月强在一审提供的证明中并非孙同信本人签名，内容不是孙同信的意见，是孙月强自己做的虚假证明。证据3.邢小喜与时任金花村党支部书记孙文祥通话录音一份，拟证实拆旧翻新的宅基地就是指案涉房屋，而非学校，村里卖的是拆除学校后的废料，而并不是买卖的学校房屋。本院组织孙月强进行了质证，孙月强对证据1的真实性有异议，主张该证据系邢小喜、孙美娜、孙斌打印后拿给孙英福盖章签字，不能代表金花村村委会的真实意思；对于证据2及证据3录音的真实性有异议，邢小喜、孙美娜、孙斌未提供录音合法性的相关证据，不应予以采信。经审查，金花村村委会出具的证明加盖有公章，且有村委会主任孙英福签字捺印，对其真实性本院予以采信，但该证明中“因孙学勤老房未拆除，所以土地使用权登记在孙斌名下的新宅基地无法办理房权证书”的内容与金花村村委会于2019年4月25日出具的证明中“本村有破旧学校17间，通过广播与抓阄的方式卖与本村村民孙学勤、孙福进、孙福建、孙立臣4人，拆后同意在此地建房，当时经上级主管部门批准，按规划区建房，并经镇政府审核发证”的内容相互矛盾，本院对其证明效力不予采信；对孙同信及孙文祥的通话录音，性质为证人证言，因证人未依法到庭接受质询，故本院对其真实性及证明效力均不予采信。二审审理查明，孙学勤（曾用名孙学芹）系邢小喜之夫，孙美娜及孙斌之父，于2003年去世。孙学勤、邢小喜在金花村原有房屋一处即案涉房屋，1986年办理了文登县房产所有证（证号为：文房产证字第××号），登记在孙学勤名下；1991年办理了集体土地建设用地使用卡【证号为小观集用（91）字第190190035号】。1999年3月，金花村有17间破旧学校，经抓阄卖与本村村民孙本振、孙福进、孙立夫、孙礼臣，金花村村委会证明当时经上级主管部门批准，购买学校旧房后可按规划区建房，并经镇政府审核发证。孙本振购买学校旧房后转给孙学勤。孙学勤填写了《山东省村镇农（居）民建房申请、审批表》，以“按规划拆旧翻新4间”为由申请建房，金花村村委会于2000年1月13日同意，小观镇政府于2000年12月5日审查同意，主管部门文登市城乡建设委员会于2000年12月28日同意。2000年3月，孙学勤新建房屋项下宅基地办理了集体土地建设用地使用证【证号为：小观集建（2000）字第190190246号】，登记在其子孙斌名下，但未办理房产证。孙学勤去世后，邢小喜将案涉房屋出售给同村村民孙月强。邢小喜、孙美娜、孙斌主张新建房屋系以拆旧建新的理由申请所建，因旧房未能拆除故不能办理新建房屋的房产证，而案涉房屋即为按规定应拆除的旧房，故相应房屋买卖合同无效，拒绝协助孙月强办理案涉房屋产权过户手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为案涉房屋是否属于应该拆除的旧房屋，房屋买卖合同是否有效。本案中，案涉房屋的房产所有证及集体建设用地使用卡等产权手续齐全，孙月强系金花村集体经济组织成员，邢小喜、孙美娜、孙斌对邢小喜将案涉房屋出售给孙月强的事实均予以认可，故孙月强与邢小喜、孙美娜、孙斌之间关于案涉房屋的买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约履行。邢小喜、孙美娜、孙斌主张案涉房屋为应拆除的旧房屋，无法协助孙月强办理产权过户手续，但案涉房屋产权手续既未被相关行政部门注销，亦未有相关行政部门认定应予拆除，与登记在孙斌名下的新建房屋项下宅基地权属各自独立，且已经出售给孙月强居住使用多年，故邢小喜、孙美娜、孙斌的主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，邢小喜、孙美娜、孙斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由邢小喜、孙美娜、孙斌负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月三十日书记员  张济节