贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2636民初1060号原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。住所地：丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。法定代表人陈科，系该公司负责人。被告龙祥，男，1985年10月16日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县龙泉镇新塘村二组16号，现住丹寨县，未到庭）。被告丘祝珍，女，1990年8月16日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县龙泉镇新塘村二组16号，现住丹寨县，未到庭）。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告龙祥、丘祝珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，2019年12月6日依法由审判员邹家毅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告负责人陈科到庭参加诉讼，被告龙祥、丘祝珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年2月至2019年9月物业服务费、公共能源费等共计3036元；2、判决被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年9月30日应支付违约金为1912.68元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系丹寨县中联国际城3-2-502号房屋的业主，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告就被告居住的房屋及小区提供物业服务，收费标准为0.6元/月/平方米，能源公摊费为8元/月/户。合同约定物业费应于每月的10日前支付，服务期间为2013年4月15日至2019年9月30日止。原告提供物业服务后，被告并未按照约定支付服务费，2016年1月30日至2019年10月1日期间，被告共计拖欠物业费、公共能源费3036元，违约金1912.68元（按欠款金额×逾期天数×千分之三计算）。原告多次催收，被告均未履行义务，为维护原告合法权益，诉至人民法院，请判决如诉请。原告为证明其主张提供下列证据材料：1、前期物业服务合同，用以证明原告对小区物业服务的合法性。2、电费发票，用以证明合同约定的公共能源费的用途。3、房管局备案批文，用以证明前期服务合同有效性。4、其他业主收款收据，用以证明其他业主对物业服务认可并履行缴纳义务。5、服务照片，用以证明原告提供物业服务工作真实性。6、物价局备案批文，用以证明物业服务费符合本县市场价格。7、商品房预售合同登记备案表，用以证明被告与丹寨县中联房地产开发有限公司于2014年2月7日签订相关房屋买卖合同，系中联国际城3-2-502室业主及房屋面积为123.52㎡的事实。原告提交的证据客观真实，来源合法，本院予以认定，作为本案的定案依据。被告龙祥、丘祝珍未答辩也没有向本院提交证据材料。经审理查明：2013年4月15日，原告与丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司就原告对中联国际城提供前期物业管理服务签订《中联国际城前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条、第三十六条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月，能源公摊水电费8元/月/户；3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额每千分之三的标准支付违约金；4、合同期限自2013年4月15日至2015年4月14日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；5、合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。2014年3月3日，原告将中联国际城小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月。丹寨县物价局管理办公室于2014年4月20日同意备案。但在履行合同过程中，原告在丹寨县中联国际城实际执行的物业服务费的支付标准为多层住宅（步梯房）物业费0.6元/m2/月，公共能源费以物价局批准的备案为准。2014年2月，被告龙祥、丘祝珍从丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司购买丹寨县中联国际城小区3栋2单元502号房屋（面积123.52m2）。原告在与房开商签订《中联国际城前期物业服务合同》约定的期间届满后，小区业主未选聘新的物业公司，为此原告继续提供物业服务至2019年9月30日。两被告自2016年1月后便不再支付物业服务费，遂引发本案诉讼。另查明：本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出拒不缴纳相关物业服务费用理由。该案在原告起诉时，因未缴纳相关物业服务费、公告能源费的原因起诉同为丹寨县中联国际城小区其他众多业主。经调查拒不缴纳相关物业服务费的理由存在共性，其中主要原因为原告在提供物业服务过程中，由于疏于管理，出现保安巡查松懈，监控设备未安装，垃圾未能及时清扫等。上述事实有原告的陈述，原告提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与房开公司签订的《中联国际城前期物业服务合同》系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力。从原告与房开商签订的《中联国际城前期物业服务合同》第三十五条和三十六条约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。从合同履行的实际情况看，合同期限届满后案涉小区并未重新选聘新的物业公司，且原告仍然在履行该合同至2019年9月30日，故原告要求被告支付2016年2月至2019年9月期间物业服务费、公告能源费的3036元的诉讼请求本院予以支持。对于违约金的请求，虽然《中联国际城前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠费用的每千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，合同中“应按所欠费用的每千分之三支付违约金”理解为“按照每日千分之三支付逾期违约金”仅为原告单方理解，因此合同约定的违约金支付标准并未明确，且原告在提供物业服务过程中也存在履约瑕疵。基于该两个理由，对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙祥、丘祝珍在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司缴纳物业服务费和公共能源费3036元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙祥、丘祝珍承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并且缴纳上诉费。上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  邹家毅二〇一九年十二月二十四日书记员  张耀元