江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3076号上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安市邦德置业有限公司，住所地淮安市淮阴区邦德云鼎公寓1号楼2902室。法定代表人：周圣培，该公司董事长。委托诉讼代理人：金连宝，该公司常务副经理。委托诉讼代理人：陆小平，江苏知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮阴区沈阳路西侧、樱花路北侧。法定代表人：董淮陈，该公司总经理。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人淮安市邦德置业有限公司（以下除判决主文外简称邦德置业公司）因与被上诉人淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下除判决主文外简称淮阴区资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邦德置业公司的委托诉讼代理人金连宝、陆小平,被上诉人淮阴区资产公司的委托诉讼代理人席树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邦德置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1、淮阴区资产公司给付邦德置业公司购房款7299708.4元；2、驳回淮阴区资产公司反诉请求。事实与理由：一审法院将该商品房应该缴纳的8.6%税金排除在建安成本之外是错误的。税金是房屋成本的重要组成部分，所有商品房成本的核算都应该加上税金。而且邦德置业公司已经为淮阴区资产公司开具了该商品房发票。2、一审认定邦德置业公司延期交房构成违约应当承担违约责任是错误的。邦德置业公司开发的案涉工程项目由于淮安市快速路一期建设项目影响，房屋交付日期可以据实顺延至2017年5月11日，这一事实已经由生效判决作出了认定。更何况，案涉房屋于2015年5月15日双方就已经办理了《邦德云鼎交房清算单》，并且办理了产权证，淮阴区资产公司客观上已实际占有、使用该商品房。只不过邦德置业公司多次通知淮阴区资产公司缴纳物业管理费，其均予以拒绝缴纳。淮阴区资产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：1、双方之间是代建关系，案涉房屋的回购价格约定是按审计部门确认的成本决算上浮15%，在《审计情况说明》与《博物馆成本审计情况表》中对成本进行了决算，都不包含销售税金，且双方签订的《博物馆回购补充协议书》也明确约定“相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”；2、一审对逾期交房违约金的判决是正确的，案涉房屋在2015年5月仅仅办理产权证，并未实际交付。上诉人于2017年5月31日的《交房通知书》中明确将于2017年6月2日起办理入户手续，这也可以印证在办理产权证的时候并未交付房屋。另外，快速路的施工并不影响案涉房屋的建设。退一步讲，即使快速路施工影响建设，上诉人也没有书面通知被上诉人。原告邦德置业公司向一审法院提出诉讼请求：被告支付原告购房款差价7299708.4元。被告（反诉原告）淮阴区资产公司向一审提出反诉请求：要求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金1224975元（以17909000元为基数，按照日万分之二的标准，从2016年6月30日计算至2017年6月8日）。一审法院审理认定事实如下：2011年9月22日，淮安市淮阴区人民政府发布《黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件》，其中第5条载明：竞得者围绕主楼按淮阴区政府在指定地点建造淮安市南北地理分界线博物馆一座……政府按4000元/平方米的价格回购。同日，被告淮阴区资产公司（甲方）与原告邦德置业公司（乙方）签订《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》，约定“若乙方竞得该宗土地，则按区政府指定位置，建3600平方米博物馆用房供政府回购。回购价格按审计部门确认的成本决算上浮15%”。同年11月16日，原告邦德置业公司与淮安市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得淮阴区黄河东路南侧宗地的使用权。同时，该合同的补充条款第2条约定：竞得者地红线范围内西南角，建造淮安市南北地理分界线博物馆一座，……政府按4000元/平方米回购。2014年7月3日，淮安市淮阴区人民政府发布区长办公会会议纪要（淮政[16]90号文），第七条关于回购博物馆问题：……会议明确，按照区政府与淮安市邦德置业有限公司原有约定执行博物馆回购方案，区审计局负责做好成本审计工作。2015年1月22日，涉案博物馆经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收，验收结论“暂定合格”。同年2月11日，被告淮阴区资产公司（甲方）与原告邦德置业公司（乙方）签订《博物馆回购补充协议书》，载明博物馆建筑面积3581.80平方米，并在第三条约定“项目交付时间为2015年12月31日”、第四条约定“乙方负责该馆产权证在国家规定的时间内办理至甲方名下，相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”。同年5月15日，被告淮阴区资产公司按照暂定价格17909000元交纳契税；5月20日，原告邦德置业公司就涉案博物馆至淮安市住房和城乡建设局办理产权登记。同年5月26日，原告邦德置业公司与被告淮阴区资产公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告淮阴区资产公司购买邦德云鼎公寓6-121号房，套内建筑面积3281.82平方米，房屋价格按照套内建筑面积计算，单价为每平方米5457.03元、总金额17909000元（不含公共基金等其他费用）。合同第六条约定付款方式：1.该馆销售单价暂定为5000元/平方米，（按建筑面积计算），具体价格待区审计局审计完毕后经双方确定；……合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……；2.政府有关部门下达的停工……;3.因规划或设计单位要求的变更或发生其他不可归责于出卖人对客观情况（如重大疫情、政府政策变化等）影响交付使用日期，且出卖人在以上情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定交接事项：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单……。2015年2月13日,被告淮阴区资产公司向原告支付购房款1000万元、于同年3月16日支付购房款300万元、于同年6月25日支付购房款100万元、于同年7月24日支付购房款100万元、于同年8月19日支付购房款290.9万元，合计已向原告支付购房款1790.9万元。2015年6月3日，被告淮阴区资产公司携《淮安市房屋登记申请书》《房屋所有权证》《商品房买卖合同》及契税完税凭证等材料前往淮安市淮阴区住房与城乡建设局办理涉案博物馆所有权转移登记，并取得房屋产权证书（证书编号：淮房权证淮阴字第××号）。2016年10月11日，被告淮阴区资产公司向原告邦德置业公司邮寄《关于要求履行交房义务及承担违约责任的函》，要求原告邦德置业公司按商品房买卖合同的约定立即履行交房义务，并承担延期交付的违约责任。2017年5月31日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司发送《交房通知书》，明确将于2017年6月2日起办理入户手续。2018年1月12日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司发送《关于商品房延期交付的情况说明》，明确由于博物馆于2015年5月20日就已办理了该博物馆的产权登记，自此淮阴区资产公司就拥有了该产权，一定意义上不存在所谓的延期交付的问题。另，“邦德云鼎公寓”所有业主的商品房交付客观上存有没按照合同约定如期交付，但是其主要原因是受黄河东路快速路建设的影响而导致区内管网工程无法接入，因而影响了项目的工期；部分业主就此起诉，均被驳回，因此博物馆项目不存在延期交付和赔偿问题。对此，双方当事人提交（2017）苏08民终2967号、（2017）苏08民终2984号民事判决书，确认2016年6月21日淮安市规划局将黄河路路段作为快速路项目规划的内环线进行公示（公示时间截止2016年7月2日）、同年9月6日邦德置业公司因快速路建设导致电力施工建设受阻向淮阴区政府请示批准邦德云鼎公寓楼10KV临时电力线路、同年9月27日淮安市规划局发文同意邦德云鼎公寓10KV临时电力线路工程、同年11月11日邦德置业公司组织专家对邦德云鼎公寓进行工程分户验收、同年11月15日邦德云鼎公寓经验收合格、2017年5月22日邦德云鼎公寓经淮安市公安消防支队验收合格、同年6月7日邦德云鼎公寓经综合验收合格等事实。2019年3月21日，淮安市淮阴区审计局出具《关于淮阴区南北地理分界园博物馆工程成本审计情况说明》（以下简称“审计情况说明”）及《博物馆成本审计情况表》，确认涉案博物馆建安成本总额为5635.37元/平方米，其中土建安装为1561.26元/平方米、土地成本为1912.86元/平方米、法定人防均摊为937.55元/平方米。同年3月29日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司邮寄《关于要求支付商品房余款的通知》，要求淮阴区资产公司一次性支付商品房余款，并载明审计税前成本5635.37元/平方米、增值税484.64元/平方米（5635.37元/平方米×8.6%）、成本单价总计7038.01元/平方米[（5635.37元+484.64元）×（1+15%）]、房屋总价合计25208708.4元（7038.01元/平方米×3581.8平方米），故尚欠余款7299708.4元（25208708.4元-17909000元）。其中，关于税费数额，邦德置业公司向一审法院提供《邦德云鼎博物馆待缴税费计算表》、《博物馆尾款收入明细表》、《邦德云鼎博物馆税费计提表》、《博物馆预售账款应计税明细》、《邦德云鼎项目2月份税费计提表》，证明各项税费累计税率为8.6%、邦德置业公司已为博物馆交纳税费1728210元、待交税费670321.79元。被告淮阴区资产公司质证认为原告所提交的上述证据系其自行计算的内容，不属于法定的证据，且其未提供交纳相应税费的证据，故对于上述证据不予认可。一审法院认为，双方当事人签订的《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》《博物馆回购补充协议书》《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案博物馆的价格如何认定；二、原告邦德置业公司是否应当承担逾期交房的违约责任。一、关于涉案博物馆的价格。一审法院认为，本案双方当事人就涉案博物馆的价格已多次进行约定，虽然《商品房买卖合同》签订的时间在后，但该合同仅约定博物馆的暂定价格为5000元/平方米（按建筑面积算），具体价格待审计完毕后经双方确定。结合双方当事人此前最后就价格作出明确约定的《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》可知，双方确定价格的依据应为“回购价格按审计部门确认的成本决算上浮15%”。根据区审计局出具的《审计情况说明》及《博物馆成本审计情况表》，确认涉案博物馆成本为5635.37元/平方米，上浮15%后应为6480.6755元/平方米（5635.37元/平方米×1.15）。被告辩称成本仅包括土建安装、土地费用的成本，一审法院认为，《博物馆成本审计情况表》中列明的法定人防均摊、基础配套设施、期间费用等，系建设博物馆并使博物馆达到正常使用条件的合理性支出，属于成本的范畴。并且，该情况表中各项成本数额均是根据博物馆的建筑面积进行分摊确定，计算方式合理合法。故对于被告的该项辩称应不予采纳。关于原告认为税费也应计算在成本之内的主张，一审法院认为，《审计情况说明》《博物馆成本审计情况表》并未载明相关税费暂不予审计。并且，根据双方当事人签订的《博物馆回购补充协议书》中单独约定“相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”,可知双方当事人在签订合同时并未把相关税费计算在成本之内。故对于原告的该项主张，亦不予支持。综上，涉案博物馆的价格应为23212483.5元（6480.6755元/平方米×3581.8平方米），本诉被告淮阴区资产公司尚欠购房款5303483.5元（23212483.5元-17909000元）。二、关于原告邦德置业公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。结合查明的事实，一审法院认为，原告邦德置业公司就涉案博物馆首先于2015年5月20日办理了产权登记，后被告淮阴区资产公司又于2015年6月3日办理了过户登记，但是办理过户登记仅表示所有权的转移，并不意味着涉案博物馆已经实际交付给买受人淮阴区资产公司。虽然原告提供《邦德云鼎交房清算单》证明办理产权登记前博物馆已交付给被告，因该交房清算单上并未注明日期，并不能以此确认涉案博物馆的交付时间。并且，就后续双方签订的《商品房买卖合同》及邦德置业公司邮寄的《交房通知书》、《关于商品房延期交付的情况说明》和关联案件文书，结合原告庭审中对《关于要求履行交房义务及承担违约责任的函》发表质证意见时陈述“落款时间是2016年10月11日，这时候由于快速路工程影响，该工程还没有竣工验收”（见开庭笔录第15页第三段），可以推定涉案房屋办理过户登记时并不具备交付使用的条件，也并未实际交付给反诉原告占有、使用，故一审法院确认原告邦德置业有限公司存在逾期交房的事实。虽然邦德置业公司逾期交房是由特殊客观情况导致，但根据《商品房买卖合同》的约定，邦德置业公司应当在客观情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人。根据查明的事实，2016年6月21日淮安市规划局将黄河路路段作为快速路项目规划的内环线进行公示，公示时间截止于2016年7月2日，因原告邦德置业公司未在法定期限内提供书面通知被告的证据，故该客观情况不能作为其免除逾期交房违约责任的抗辩事由，对于被告要求原告支付逾期交房违约金的请求，予以支持。因双方约定的交房日期为2016年6月30日，故逾期交房违约金应从2016年7月1日起，以已付房款17909000的日万分之二标准，计算至2017年6月2日通知办理入住手续之日，共计336天，合计1203484.8元（17909000元×336天×0.0002）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司于判决生效后十日内给付原告淮安市邦德置业有限公司购房款5303483.5元；二、原告淮安市邦德置业有限公司于判决生效后十日内给付被告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司逾期交房违约金1203484.8元。本诉案件受理费62898元，由原告负担17200元，由被告负担45698元；反诉案件受理费15825元，由反诉原告负担278元，由反诉被告负担15547元。二审期间，上诉人邦德置业公司提交如下证据：1、2019年10月24日，上诉人的委托诉讼代理人陆小平与淮阴区审计局副局长支凤国所做的调查笔录一份，认为调查内容可以反映淮阴区审计局出具的《审计情况说明》和《博物馆成本审计情况表》仅仅是对博物馆建安成本进行的审计，没有把销售税收纳入到审计的范围，且支副局长理解商品房销售价格应包含销售环节的税收。2、提交淮安市全新物业服务有限公司出具的《证明》一份，证明被上诉人于2015年7月通过我方与物业协调降低物业费，后没有达成一致意见，导致被上诉人至今没有办理入住。被上诉人淮阴区资产公司质证认为：1、对调查笔录三性均不予认可，首先，该调查笔录属于证人证言，该证人应该到庭作证；其次，该调查笔录的内容也不能反映上诉人的观点。而且本案博物馆的买卖，是以土地挂牌条件为前提，并不是普通的商品房买卖；2对《证明》三性不予认可，该证明与邦德置业公司2017年5月31日发出的《交房通知书》也是矛盾的。被上诉人淮阴区资产公司提供如下证据：1、2017年12月19日上诉人第二次发出的《交房通知书》及2018年3月19日第三次发出的《交房通知书》，证明案涉房屋在办理产权证的时候并不符合交房条件，也没有办理交接手续，所以邦德置业公司在之后才多次发出通知要求资产公司前去办理交房手续；2、上诉人公司的淮邦发[2019]1号文件，证明案涉房屋应淮阴区政府领导的要求先办理的产权证，故本案不能以办理产权证的时间来确定交房时间。上诉人邦德置业公司质证认为：1、2017年12月19日和2018年3月19日的《交房通知书》真实性无异议，但是是工作人员的失误；2、对淮邦发[2019]1号文件真实性予以认可，但是认为不能证明对方的主张。对双方当事人的所举证据是否采信，本院将在本院认为部分予以阐述。在二审庭审中，被上诉人陈述上诉人在一审庭审中抗辩的理由有案涉房屋确实存在延期交房，但是是因为快速路的影响所以导致延期交房，对此上诉人二审期间陈述快速路工程对案涉房屋的交付没有影响。为查明案件事实，本院依职权至淮阴区不动产登记中心调取案涉房屋办证所附卷宗材料，经查阅，该卷宗材料中附有淮阴区人民政府于2015年3月28日的淮政[16]137号专题会议纪要。针对案涉房屋，该会议纪要第三条明确注明“由区政住房城乡建设局负责办理产权证，目前暂不装修、不投入使用，仅用于向上报告建设进度和融资；待邦德云鼎整体竣工组织验收后，再组织装修等。”淮阴区住房和城乡建设局据此会议纪要精神于2015年5月4日形成局会议纪要，要求其产权科予以办理产权证，开发科协助履行相关手续。并要求邦德置业公司与淮阴区资产公司作出承诺。邦德置业公司作出承诺“该馆在没有完成竣工备案手续前，决不使用该馆”；淮阴区资产公司亦作出“在房屋交付前，该房只用于单位融资使用，不得进行装修使用”。双方当事人均对该证据的真实性予以认可，邦德置业公司认为办理产权证的时候房屋已经符合约定的交付条件且已经交付，只是会议纪要要求不得装修；淮阴区资产公司认为，办证只是为了融资，邦德置业公司并未交付房屋。本院经查明，一审法院认定事实无误，应予以确认。本案争议焦点为：一、本案所涉博物馆房屋价格是否应该包含上诉人主张的税金；二、上诉人是否存在逾期交房的问题。关于争议焦点一，邦德置业公司认为销售税金应该包含在成本决算中，淮阴区资产公司依据双方当事人签订的《博物馆回购补充协议书》中“相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”的约定认为销售税金应该由邦德置业公司自行承担。对此本院认为，《博物馆回购补充协议书》的该条款针对的是产权证办理过程中税费承担约定，不能用于案涉博物馆整体价格的确定。双方当事人约定“案涉博物馆的回购价格按审计部门确认的成本决算上浮15%”，现在邦德置业公司所举证据不足以证明博物馆的回购价格包含销售环节税金，故对其该主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，虽然双方于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》约定邦德置业公司应在2016年6月30日之前将验收合格的房屋交付给上诉人。但是淮阴区人民政府于2015年3月28日的淮政[16]137号专题会议纪要又明确要求“待邦德云鼎整体竣工组织验收后，再组织装修”。即当事人的约定与137号会议纪要对于房屋的交付条件存在矛盾。根据双方出具的承诺书及后来办证的相关事实，表明双方实际上均接受该会议纪要的要求并按此履行。现生效判决认定2017年5月22日邦德云鼎公寓经淮安市公安消防支队验收合格、同年6月7日邦德云鼎公寓经综合验收合格等。而邦德置业公司于2017年5月31日通知淮阴区资产公司于2017年7月2日办理入户手续，该时间符合会议纪要的相关要求，邦德置业公司并不存在逾期交房的事实。综上所述，因二审出现新证据，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2306号民事判决第一项；二、撤销淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2306号民事判决第二项。如果双方当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费62898元，由淮安市邦德置业有限公司负担17200元，淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担45698元；一审反诉案件受理费15825元，由淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担；二审案件受理费78723元，由淮安市邦德置业有限公司负担62898元，淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担15825元。本判决为终审判决。审判长 侍 刚审判员 孙 洁审判员 黄春丽二〇一九年十二月三十一日书记员 王 姝