江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣07执异106号 案外人(异议人)：刘某，男，汉族，2010年11月5日生，住江西省赣州经济技术开发区。 法定代理人：夏某，女，汉族，1978年4月9日生，住址同上，系刘某母亲。 申请执行人：朱永平（变更后的申请执行人），男，汉族，1983年11月9日生，住江西省赣州市石城县。 被执行人：黎俊良，男，汉族，1991年9月20日生，住赣州市章贡区。 被执行人：赣州世纪银鑫家具大市场开发有限公司，住所地:赣州市章贡区客家大道178号，统一社会信用代码：913607027165052823。 法定代表人:黎俊良。 被执行人：赣州市盛泰置业有限公司，住所地:赣州市章贡区五洲大道13号林源大酒店1楼店面，统一社会信用代码：91360700589225287P。 法定代表人:黎泰成。 被执行人：黎泰成，男，汉族，1968年6月28日生，住赣州市章贡区。 在本院执行朱永平与黎俊良、赣州世纪银鑫家具大市场开发有限公司（下称银鑫公司）、赣州市盛泰置业有限公司（下称盛泰公司）、黎泰成借款合同纠纷一案中，案外人刘某因不服本院对盛泰公司位于赣州市章贡区五洲大道中段“××”第×层××#－××#共12套房屋的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘某称，请求解除对位于赣州市章××区××大道中××“××大厦”××＃××＃××套房屋的查封，并撤销拍卖。主要事实和理由是：因陈外来与盛泰公司等借款纠纷执行一案[（2016）赣07执261号]，赣州市中级人民法院查封了盛泰公司位于赣州市章××区××大道中××“××大厦”××＃××＃××套房屋。对该涉案房屋，2014年12月28日，案外人及法定代理人与盛泰公司签订了《商品房买卖合同》，足额支付了所有购房款，且在赣州市房管局依法办理了网签备案手续。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上述房屋应当确权给案外人，法院不应查封拍卖。 朱永平答辩称，(2019)赣07执异106号、107号两个执行异议案的异议人实为一家人，夏某为刘某母亲。刘某、夏某声称已网签备案在其名下位于赣州市××区××大道中段××第×层××-××室、第×层××-××室、第××层××-××室共计31套房屋系其支付了全额房款购买所得，不是事实。刘某、夏某与盛泰公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是债务关系。据答辩人向盛泰公司了解，因刘某、夏某一家向盛泰公司法定代表人黎泰成出借300万元，向盛泰公司出借400万元，总计700万元，盛泰公司将房屋以备案的形式抵押给两异议人。上述备案两异议人名下的31套房屋，面积总计1788.5平方米，市场价达两千余万元，两异议人与盛泰公司及其法定代表人之间仅有700万元债务关系，若有其他资金流水实为转空账产生，并非实际交易发生。两异议人与盛泰公司之间虽名为房屋买卖关系实为民间借贷关系，这类案件应当按真实的债务关系进行处理，以避免损害其他债权人的权益。答辩人作为(2016)赣07执261号执行一案执行申请人，对赣州盛泰置业有限公司债权经生效判决确认为1100万元本金，近1500万元利息。答辩人申请对上述房产进行查封时，上述房产的产权人显示为债务人盛泰公司，答辩人作为债权人申请查封上述房产有法律依据。两异议人实际也只是盛泰公司的一般债权人，其对上述房产并没有办理抵押登记，没有优先于答辩人的权利。据此，请求驳回刘某、夏某的执行异议申请。 本院查明，陈外来与黎俊良、银鑫公司、盛泰公司、黎泰成借款合同纠纷一案，2016年3月18日，本院作出（2015）赣中民二初字第242号民事判决，判决黎俊良归还陈外来本金1000万元及利息，黎泰成、银鑫公司、盛泰公司对该债务本息的支付承担连带清偿责任。因上述义务人未履行该生效判决确定义务，陈外来向本院申请执行，本院于2016年8月23日立案执行，案号为（2016）赣07执261号。2017年12月18日，根据（2017）赣07执监170号执行裁定，本案另立执行案号（2017）赣07执455号。本案执行中，本院于2016年9月11日作出（2016）赣07执261号执行裁定，裁定冻结、扣押黎俊良、黎泰成、银鑫公司、盛泰公司的银行存款1500万元或等值的其他财产。2016年12月7日，本院向赣州市房管局送达该裁定及依据该裁定作出的（2016）赣07执261号协助执行通知，查封了盛泰公司位于赣州市××区××大道中段“××”含第××层××#－××#共计12套房屋在内的相关房产。案外人得知后遂以前述理由提出异议。 另查明，夏某与刘某系母子关系。“××”楼盘系盛泰公司开发建设项目。2014年12月28、29日，夏某以案外人刘某名义分别与盛泰公司签订了购买盛泰公司开发的“××”第×层××#－××#共计12套房屋的《商品房买卖合同》，办理了网签备案，房屋总价款为6519065元。2014年12月30日，夏某通过其银行账户代案外人向盛泰公司转账支付购房款5905620元，盛泰公司同日向案外人刘某分别开具了其交付所购房款的收据。迄今，“××”楼盘项目未竣工验收，案外人所购房屋也未交付。申请执行人在答辩中陈述其向盛泰公司了解，刘某、夏某与盛泰公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是债务关系，但未提交盛泰公司出具的相关证据予以证明。 还查明，本案系变更申请执行人的执行案件。因陈外来将其在本案（2015）赣中民二初字第242号民事判决中判决确定的其对被执行人黎俊良、黎泰成、银鑫公司、盛泰公司享有的债权及垫付的诉讼费一并转给朱永平，本院根据朱永平的要求变更其为申请执行人的申请，于2018年1月15日作出（2017）赣07执455号执行裁定，裁定变更朱永平为本案申请执行人。 本院认为，本案的争议的焦点为案外人对涉案房屋主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案外人所购的12套涉案房屋系被执行人盛泰公司开发的“泰成大厦”楼盘中的房屋，故被执行人盛泰公司系该涉案房屋的权利人。案外人主张的权利要排除本院对该涉案房屋的执行，其提出的异议必须符合《异议复议规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明的事实，在本院查封涉案房屋前，案外人母亲夏某以案外人名义与被执行人盛泰公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，办理了网签备案，并通过其母亲夏某的账户转账支付了绝大部分房款。但在本院查封涉案房屋之前案外人并未合法占有该不动产，迄今，案外人所购房屋也未能交付。据此，案外人就其所购涉案房屋提出的异议，不能满足上述司法解释规定的全部情形，故其主张的权利不足以排除本院对涉案房屋的执行。 综上，案外人刘某的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 驳回刘某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 施 赛 审判员 李 鸿 审判员 何树明 二〇一九年十二月一日 书记员 刘 珍