山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11315号 上诉人（原审被告）：李智俊，男，1955年12月20日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：徐光全，山东天雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌福，山东天雅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张国德，男，1968年11月2日出生，汉族，住山东省临沂市沂南县。 委托诉讼代理人：刘宝学，山东农康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲蔚蔚，山东农康律师事务所实习律师。 上诉人李智俊因与被上诉人张国德房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李智俊向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人张国德提出“解除合同”之诉，一审法院应当依据《合同法》第九十三条、九十四条予以审理裁判，而本案一审法院判决所适用《合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的法律条文，不是有关“解除合同”的法律规定，相互矛盾，与被上诉人张国德提出“解除合同”的诉讼请求无关，明显适用法律错误，二审法院应当依照《合同法》第六条、第九十三条、九十四条之规定进行审理，依法判决驳回被上诉人张国德诉讼请求，其经营风险责任由被上诉人张国德自己承担。根据上诉人李智俊与被上诉人张国德签订《合同》第一条的约定，上诉人李智俊将所租赁的房屋及其物品，已经于签订合同当日2019年3月12日交付被上诉人张国德，合同义务已经履行完毕，被上诉人张国德自愿接收房屋使用，该房屋的租赁合同合法有效，当事人之间均无异议，且被上诉人张国德已经进入出租房屋中进行装修使用，合同正常履行。故此，一审法院适用《合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的法律条文，将双方之间的《合同》予以解除，明显是其在适用法律方面错误，被上诉人张国德提出“解除合同”的理由更根本不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，一审法院针对“解除合同”之诉，其适用法律错误，二审法院应当依照《合同法》第六条、第九十三条、九十四条之规定进行审理，依法驳回被上诉人张国德诉讼请求，其经营风险责任由被上诉人张国德自己承担。二、一审法院本院认为中认定:“结合本案案情，双方签订租赁合同后原告并未进行实际经营，且不能实际经营的原因不在原告，因此，被告应当将收取的租金12万元返还给原告。”其认定事实错误，上诉人李智俊在履行该《合同》中的义务，无任何责任，所造成被上诉人张国德无法使用系其与市南区综合行政执法局、邵海燕（因寻衅滋事罪2019年3月18日被青岛市公安局市南分局监视居住，2019年9月16日被市南法院逮捕）之间的矛盾所引起的，对于其经济损失应当由被上诉人张国德自担或向市南区综合行政执法局、邵海燕追偿，这也符合《合同》中第三条的约定，因此，一审法院判决结果错误，应当予以纠正，其提出解除合同的理由于法无据，不符合“解除合同”的法定要件，二审法院应当依法予以驳回。1、根据上诉人李智俊与被上诉人张国德签订《合同》第三条“乙方自行到工商、税务等有关部门办理有关手续，应依法经营，期间产生的一切债权、债务、纠纷等问题均由乙方自行承担”的约定，如果被上诉人张国德经营饭店，其应当自行到相关政府部门办理相关手续，与上诉人李智俊无关。2、根据被上诉人张国德的自认“其经营饭店，因该商铺临街无出入门口，在其改建过程中被市南区综合行政执法局制止，致使合同目的不能实现”，经查，市南区综合行政执法局已经大约在2019年3月底自行撤回处罚意见。3、被上诉人张国德不能继续经营的另一个原因是被邵海燕等人对被上诉人张国德进行威胁、阻扰所造成的，针对邵海燕等人的违法行为被上诉人张国德、上诉人李智俊均向青岛市公安局市南分局八大关派出所报案处理，其不能正常经营和所造成的损失，与上诉人李智俊出租房屋无关。因此，造成被上诉人张国德不能正常使用租赁房屋和正常的经营活动的责任，依据《合同》第三条的约定，与上诉人李智俊无关，被上诉人张国德所造成应当向市南区综合行政执法局或邵海燕等人追偿，一审法院判决结果错误，其提出“解除合同”的理由。于法无据，不符合“解除合同”的法定要件，二审法院应当依法予以驳回。三、造成出租房屋至今不能正常使用的另一个主要原因系被上诉人张国德于2019年4月15日提起“解除合同”的民事诉讼，是其故意滥用诉权所造成的，现市南区综合行政执法局早已同意撤销了《整改通知书》，邵海燕也被逮捕，该房屋不存在任何的障碍，完全可以正常使用和进行经营活动，然而，其自己至今仍不使用，责任完全在于被上诉人张国德个人，因此，针对其提出解除租赁合同和返还房租12万元的诉讼请求，实属于无理诉讼，实为逃避违约责任，应当依法驳回其诉讼请求。综上所述，根据《合同》第三条“被上诉人张国德应当自行到工商、税务等有关部门办理有关手续”的约定，被上诉人张国德提出解除合同的理由不成立，风险责任应当自己承担，与上诉人李智俊无关。一审法院针对被上诉人张国德提出“解除合同”的原因部分明显认定事实错误，适用法律不当，其判决结果错误，二审法院应当依照《合同法》第六条、第九十三条、九十四条之规定进行审理和裁决，并依法驳回被上诉人张国德诉讼请求，继续查清事实后，依法驳回被上诉人张国德的诉讼请求，同时，涉案房屋早已具备正常使用的条件，被上诉人张国德无故不进行使用，其故意提出的“解除合同”之诉，实为逃避违约责任和经营风险，所造成的经济损失应当由其自行负担。庭审中，上诉人李智俊补充事实与理由：1、涉案房屋的钥匙至今由被上诉人持有并控制房屋。2、被上诉人开设饭店至今未办理工商等手续，其提出解除合同的理由，不符合合同法的93、94条规定，其经营风险应当自担。一审法院判决错误，应当依法撤回判决。 张国德答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李智俊的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。针对李智俊上诉所提到的三条事实和理由，张国德认为依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，本案中，双方于2019年3月12日签订的合同，签订合同当日，张国德支付租金12万元，该合同双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同履行各自权利义务。张国德租赁涉案房屋系用于经营饭店，李智俊应当保证提供的房屋可以正常经营。而李智俊在合同刚开始便认可有他人阻止张国德正常经营，因张国德承租涉案房屋的目的无法实现，主张解除合同于法于据，且双方签订租赁合同后张国德并未实际经营且不能实际经营的原因不在张国德，所以一审法院适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李智俊的上诉理由不能成立。 张国德向一审法院提出诉讼请求:1.解除张国德、李智俊在2019年3月12日订立的房屋租赁合同；2.依法判令李智俊返还已收取房租12万元；3.依法判令李智俊承担张国德房屋改造费用等损失7500元；4.案件受理费用由李智俊承担。事实与理由：张国德拟开办饭店一处，经人介绍与李智俊认识，李智俊同意将其在莱阳路33号临街网店房租赁给张国德使用，双方于2019年3月12日订立书面合同一份，约定租赁期3年，租赁费每年17万元，租赁期限自2019年3月30日起算。合同订立当日，张国德预付了租赁费12万元现金，尚欠第一年租金5万元，为李智俊出具了欠条一份，李智俊将商铺钥匙交给了张国德让进行改造装修。因李智俊商铺临街无出入门口，张国德遂进行改善，但改造过程中被青岛市市南区综合行政执法局制止，致使张国德合同目的不能实现。张国德遂向李智俊提出解除合同并退回已缴纳租金，李智俊以需要协商为理由拖欠至今。故依法诉至一审法院，请支持张国德诉讼请求。 李智俊辩称，1、张国德诉请解除合同，没有事实和法律依据，应当依法驳回。双方在合同中没有合同解除的事由及解除权的相关约定；现实中也没有法律规定的解除合同事由的发生。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，张国德诉请解除合同，没有事实和法律依据，应当依法驳回。2、李智俊诉请张国德返还房租12万元，没有事实和法律依据，应当依法驳回。双方签订合同当日，张国德交付部分房租，李智俊就将房屋交付给了张国德，张国德实际占有并使用至今。张国德在实际占有及使用租赁房屋期间，尤其在双方没有解除合同，张国德未将房屋交还给李智俊之前，其要求李智俊返还租金，没有事实和法律依据，应当依法驳回。3、张国德请求李智俊承担房屋改造费用等损失7500元，没有事实和法律依据，应当依法驳回。根据双方签订的合同第四条规定：合同期内，如需装修或改造，改变房屋结构，要征得甲方同意，安全使用房屋且维修费用自理。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转让或抵押。张国德诉请李智俊承担房屋改造费用等损失7500元，既没有证据证明其已经征得李智俊同意其改造，也没有证据证明其费用损失的存在。所以，张国德诉请李智俊承担房屋改造费用等损失7500元，没有事实和法律依据，应当依法驳回。4、张国德所述事实与客观事实不符，其起诉理由不成立，应当依法驳回。张国德诉称：李智俊商铺临街无出入门口，张国德遂进行改建，但改建过程中被市南区综合行政执法局制止，致使张国德合同目的不能实现。首先，该租赁房屋并非临街无出入门口，而是张国德认为将原门口改在莱阳路上更好。所以，房屋门口的改建与否，根本不影响房屋的正常使用。张国德所称改建不成而致使其合同目的不能实现理由不成立。再者，根据合同第三条约定：乙方自行到工商、税务等有关部门办理有关手续，应依法经营。期间产生的一切债权、债务，纠纷等问题均由乙方自行承担。据此，张国德欲改建房门，其应当自行到有关部门办理有关手续，其结果亦应当自行承担。所以，张国德据此起诉要求解除合同，并要求李智俊承担责任，没有事实和法律依据，应当依法驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回。 一审查明，2019年3月12日，张国德作为乙方与李智俊（甲方）签订《合同》一份，合同约定：一、甲方将莱阳路33临街网点房（一二楼大厅各一间，二楼单间两间，储物间一处，卫生间一间及走廊）给乙方使用。租期三年，自2019年3月30日至2022年3月29日止。二、租金为每年17万元，合同签订后，乙方全额交付给甲方，以后每年须提前一个月即每年二月底前缴纳下一年租包费。四、合同期内如需装修或改造改变房屋结构，要征得甲方同意，安全使用房屋且维修费用自理。合同签订当日，张国德向李智俊支付租金12万元并向李智俊书写内容为“今欠款5万元，2019年8月份以前付清”的欠条一份。合同签订后，张国德对租赁房屋改建临街门窗。2019年3月18日，青岛市市南区综合行政执法局下发南综法限改字2019第50035号责令限期改正通知书，载明：李智俊，经查你未依法办理相关手续在市南区莱阳路35号改建临街门窗的行为，违反了《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》第11条第1款的规定，责令你2019年3月23日前改正上述违法行为。2019年3月31日，张国德拨打李智俊电话，电话中，张国德：合同没开始我不想干了我不干了。李智俊：这个事看看再说吧，这个事挺复杂的不是干不干的事。张国德：你闹矛盾我去也干不了。李智俊：你怎么就干不了。张国德在电话中表示饭店没法干了，李智俊不同意解除合同。2019年4月8日，张国德向李智俊发送微信称：李大哥，你看咱饭店干不成了你把钱退给我吧，我十二万都是亲朋好友借的。李智俊回复：国德，你好，今日邵等人寻衅滋事与你，我也是维护你与家人被打受伤，应对此事一时也未顾得上你，望你谅解。…今有恶人滋事你受恐吓却又不说，把责任推给我，是我没想到的，也是不可接受的。合同是合法的双方需严格遵守，阻止你正常经营的人要负全责并承担一切损失，你是受害方不会承受损失的，不会让你损失半毛钱，请你放心。2019年3月18日，青岛市市南区综合行政执法局下发责令限期改正通知书，就李智俊未依法办理相关手续在市南区莱阳路35号改建临街门窗的行为，责令于2019年3月23日前改正。后双方就合同履行问题多次进行电话沟通。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，张国德与李智俊于2019年3月12日签订《合同》一份，李智俊将莱阳路33临街网点房（一二楼大厅各一间，二楼单间两间，储物间一处，卫生间一间及走廊）出租给张国德使用，租期为三年，年租金17万元。合同签订当日，张国德支付租金12万元。该合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同履行各自权利义务。本案中，张国德主张解除双方订立的房屋租赁合同，李智俊表示不同意。一审法院认为，张国德租赁涉案房屋系用于经营饭店，李智俊应当保证提供的房屋可以正常经营。根据庭审张国德提交的张国德、李智俊之间通话记录及微信记录可知：双方签订租赁合同后，在合同正式开始的第二天即2019年3月31日张国德即向李智俊打电话表示“不干了，干不了”；2019年4月8日，张国德又向李智俊发送微信称：李大哥，你看咱饭店干不成了你把钱退给我吧，我十二万都是亲朋好友借的。2019年4月9日，李智俊自认“今日邵等人寻衅滋事与你”，“合同是合法的双方需严格遵守，阻止你正常经营的人要负全责并承担一切损失”，即李智俊在合同刚开始便认可有他人阻止张国德正常经营，因张国德承租涉案房屋的目的无法实现，张国德主张解除合同于法有据，一审法院依法予以支持。结合本案案情，双方签订租赁合同后张国德并未进行实际经营，且不能实际经营的原因不在张国德，因此，李智俊应当将收取的租金12万元返还给张国德。对于张国德诉请中要求李智俊向张国德支付房屋改造费用7500元的请求，因该费用并非李智俊收取，且张国德并未举证该费用如何花费，张国德向李智俊主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除张国德与李智俊于2019年3月12日签订的房屋租赁合同；二、李智俊于判决生效之日起十日内向张国德返还房屋租赁费12万元；三、驳回张国德的其他诉讼请求。案件受理费2850元，由张国德负担168元，李智俊负担2682元。 二审审理期间，上诉人李智俊提交证据一、山东省青岛市市南区人民检察院做出的青市南检一部刑诉（2019）145号起诉书一份，证明：1、邵海燕等人自2017年12月至2019年3月期间，在莱阳路31号周围对包括上诉人在内的多个邻居进行多次寻衅滋事，其行为已经构成寻衅滋事罪，现该案件正在市南区法院审理，尚未判决的事实。2、被上诉人真正不能经营饭店的主要原因是由于以邵海燕、马世达、徐建刚（大宝）等人在其承租的房屋周边对其进行寻衅滋事行为所致，被上诉人应当及时向公安机关报案，依法处理，从而保护其合法权益，这与上诉人正常出租房屋无关。3、被上诉人在一审法院审理过程所诉称“被告（上诉人）与案外人邵某关系恶化，邵某多次到原告场所闹事，导致原告（被上诉人）无法正常经营”，系进行虚假陈述。4、一审判决书第7页第三段一审法院认为，“原告（被上诉人）租赁房屋系用于经营饭店，被告应当保证提供的房屋可以正常经营”的裁判行为，是错误的。被上诉人质证称，对证据一的真实性认可，但是证据来源不合法，与本案没有关联性。本院依法对该证据的真实性予以认可。 证据二、2019年3月18日晚22点李智俊与张国德之间的电话通话录音及文字整理一份，证明：1、2019年3月18日晚，邵海燕结伙马世达、徐建刚（大宝）在周边，对被上诉人进行恐吓、骚扰、威胁，阻挠被上诉人正常的经营活动。2、证明被上诉人所称在涉案房屋不能正常经营饭店，是由于被邵海燕、马世达等人对被上诉人进行恐吓、骚扰等违法行为所引起的，与上诉人正常出租房屋无关。被上诉人质证称，对证据二的真实性认可，但不符合民诉法二审新证据要求，不属于新证据。本院依法对该证据的真实性予以认可。 证据三、2019年4月5日晚6点李智俊与八大关行政综合执法局田队长的电话通话录音及文字整理一份，证明：1、被上诉人在2019年3月12日接收承租房屋后针对李智俊涉案房屋因擅自进行门头装修问题，被市南区综合行政执法局对其制止，合法有据。2、上诉人已经按照《合同》的约定将涉案房屋交付了被上诉人和提供了相关手续，完全履行了该《合同》及其出租方的义务。3、被上诉人在2019年3月12日接收房屋以后不能在涉案房屋进行经营饭店的实际经营活动，是由其不依法向工商、税务等政府有关部门办理审批手续造成的。被上诉人质证称，对证据三的真实性无法确认，但不符合民诉法二审新证据要求，不属于新证据。本院认为该证据与本案不具有关联性，依法不予采纳。 证据四、涉案房屋的租赁前的照片，证明涉案房屋可以开饭店。被上诉人质证称，对证据四的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以采纳。 二审另查明，合同约定乙方（承租方）自行到工商、税务等有关部门办理有关手续，应依法经营，期间产生的一切债权、债务、纠纷等问题均由乙方自行承担。 二审中各方确认涉案房屋未办理交接，钥匙在被上诉人张国德处。二审庭审中上诉人李智俊表示不同意交接，张国德同意交接。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系双方是否应解除合同，以及上诉人李智俊是否应退还张国德房屋租赁费用。本院认为，张国德提出解除合同的理由有二：一是房屋无法进行窗改门；二是案外人邵海燕寻衅滋事致使房屋无法正常使用。对此本院认为，针对涉案房屋进行窗改门的问题，一审中的证人证言可以证实，租赁房屋时，李智俊同意张国德进行窗改门。但合同中另约定乙方（承租方）自行到工商、税务等有关部门办理有关手续，因此因窗改门问题需要办理相关手续的义务人为张国德，在张国德未提交证据其履行了相关手续的情况下因窗改门问题导致城管处罚，过错方不在李智俊，故张国德以此为理由要求解除合同缺乏法律依据。关于邵海燕寻衅滋事，依据一审查明的事实，因案外人邵海燕的原因，张国德在承租涉案房屋开始便无法正常使用房屋、进行经营，张国德已及时通知李智俊，李智俊对此为明知且认可，依据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，张国德以此主张解除合同于法有据，一审判决认定正确，本院依法予以支持。关于是否应退还房租的问题，双方的合同约定的租赁期自2019年3月30日开始，而张国德于2019年3月31日即向李智俊提出解除合同，而涉案房屋虽然至今仍未进行交接，但二审中李智俊也明确表示不交接，故可认定涉案房屋未能交接的原因在李智俊，故李智俊以此主张不应退还房租的抗辩理由，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由上诉人李智俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡