安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初4183号 原告（反诉被告）：姚鑫，男，1986年8月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海淄顺投资管理有限公司，住所地上海市松江区文汇路1128号1600室，统一社会信用代码91310117312207334E。 法定代表人：李金美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小蕙，该公司员工。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 第三人：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市龙湖中路13号，统一社会信用代码913404001503008347（1-1）。 法定代表人：陈岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙媛媛，该公司员工。 原告（反诉被告）姚鑫、被告（反诉原告）上海淄顺投资管理有限公司（以下简称：淄顺公司）、第三人淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称：洞山房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年7月15日受理后，依法组成合议庭,于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚鑫及其委托诉讼代理人李绪备，被告淄顺公司及其委托诉讼代理人张学奇，第三人洞山房地产公司的委托诉讼代理人孙媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违反《租赁合同补充协议》第三条和第四条规定即擅自将租赁房屋出租给他人造成原告的装修损失34万元（516400元按照实际使用近一年折扣176400元即损失34万元）及多收7万元租金和2万元押金，合计43万元；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中姚鑫增加一项诉讼请求：即判令解除双方在2017年3月27日签订的租赁合同和2018年4月21日签订的租赁合同补偿协议。事实和理由：2017年3月27日原被告签订一份关于淮南市田家庵区龙湖南路27-8号的世纪天成、悦星城商铺租赁合同，根据合同第一条即被告作为甲方将本项目5层501室商铺出租给原告（乙方），该商铺实用面积合计为1233平方，原告作为乙方租用商铺用于经营吉成健身。第二条约定该商铺的租赁期限为3年，自2017年6月16日至2020年6月15日。租赁价格为第一年租金为人民币为人民币27元没平方（月），物业费为人民币3元没平方（月）；第二年租金为人民币30元每平方（月），物业费为人民币3元每平方（月）；第三年租金价格在第二年租金的基础上递增5%，即人民币31.5元每平方（月），物业费为人民币3元每平方。第三条约定甲方即被告于2017年4月20日前将该商铺交付乙方原告使用，乙方即原告应于约定的该商铺交付日到甲方办理交接手续，逾期未办理的视为该商铺已交付乙方。第四条约定甲方被告给乙方原告45天的装修免租期，免租期自双方约定的交付日（包括实际交付于视为交付）起算，免租期内无需交租金，但应缴纳管理费及水电等费用，甲方被告从2017年6月16日起开始计算租金。同时约定：原告作为乙方向被告甲方交付20000元的履约保证金。合同签订后被告按照约定把商铺交付给原告装修使用，原告也按照约定将商铺进行装修及投入资金购买的设备总计516400元（其中地板、墙面使用的是防腐木板及PVC地板，三台空气能热水器，七台中央空调和一台挂式空调、又装修几十平方米的洗浴房间），投资40多万的健身器材。在租赁合同履行到2018年2月份由于被告租赁的房屋一直出现滴水，而且缺少电梯使用，双方为此发生纠纷，造成原告无法继续经营。开始被告同意把房屋漏水整改，把电梯装上使用，但一直没有兑现自己的承诺。原告看无法继续经营的情况下与被告协商：“原告不在继续经营，双方都可以联系该商铺对外出租，对于原告的价值51万多元的装修和屋内设备与新的承租人协商价格处理，但是被告让原告把房租费继续交纳到10月底。否则商铺的51万多元的装潢设备和40多万元健身器材被告不同意保留，在没有办法只好同意被告的要求多承担11万元的租金”。双方于2108年4月21日达成一份租赁合同补充协议，根据该补充协议第三条及双方约定，现在房屋可由甲方对外租赁或有乙方转租。如在2018年6月底前，甲方或乙方不能将该房屋给第三方，则依据合同约定内容，甲方不予退还房屋租赁押金20000元。第四条即甲方收到乙方首批款后，同意乙方拉走房内的健身器材。未经甲方同意，乙方不得拆除房内装修装潢。房内其他内饰家具、空调电器等设备甲、乙双方共同处理。如双方将房屋转租他人，空调等室内设施双方与承租方议价处理。补偿协议签订后原告按照约定支付租金，可是被告在2018年6月份私自把该商铺租赁给他人，同时将原告花掉516400元的装修及设备全部占为己有；另外，还造成原告多支付7万元的租金和2万元押金，合计9万元的损失。根据《最高院关于审理城市房屋租赁合同纠纷的若干解释》规定：“当时原告投资516400元对租赁房屋进行装修，可是使用近一年时间，对于剩余两年租赁房屋的装修损失达34万元，另外，2万元押金应该退还，而没有退还和多收7万元租金（签订补充协议后原告租金交到6月份计7万元）应该有被告承担违约退还和赔偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告淄顺公司辩称：1、被告不存在违约行为，不存在赔偿损失的问题；2、被告提出反诉，原告因违反补充协议的约定，应当案涉租赁房屋的装饰装修判归被告所有，原告同时应支付违约金及欠付的租金，原告诉请无事实和法律依据。 第三人洞山房地产公司述称：同被告的答辩意见。 反诉原告淄顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金223763元（违约金计算至实际付款日截止）；2、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金45746元；3、判令案涉租赁房屋中所进行的装饰装修归反诉原告所有；4、本案的反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告曾签订有一份安徽淮南世纪天成*悦星城商铺租赁合同，约定将案涉世纪天成内5层501号商铺租赁给反诉被告使用。后反诉被告经营不善，欠付房屋租金，双方于2018年4月21日另行签订一份租赁合同补充协议。该协议约定，由反诉被告分批支付给反诉原告案涉房屋的欠付租金，否则按照原合同追加反诉被告的违约责任。前述租赁合同补充协议签订后，反诉被告仅按时支付了补充协议第二条第一款约定的20000元欠付租金，之后未按照约定时间支付租金，至今仍欠付45746元租金未付。根据补充协议第五条的约定，结合原租赁合同第12.3条的规定，反诉原告有权要求反诉被告支付违约金，同时要求租赁房屋内的装饰装修无偿归反诉原告所有。 反诉被告姚鑫辩称：1、本案被告提出要求支付违约金缺少事实依据，本案是反诉原告违约；2、反诉原告要求支付拖欠的租金也缺少事实依据，反诉被告不欠租金；3、反诉原告要求涉案房屋的装修装饰，设备归其所有，违反合同约定和法律规定，本案事实是2017年签订合同，到2018年4月由于房屋漏水没有电梯，签订了补充协议，根据补充协议第4、5条，反诉原告应当将租赁的房屋装饰及设备找第三家协商处理剩余价值，但反诉原告擅自违约，造成反诉被告巨大损失，为维护反诉被告的合法权益，驳回反诉原告的诉请。 第三人洞山房地产公司述称：对反诉原告的诉请予以认可，请法院依法查明。 原、被告及第三人依法进行了举证，本院依法组织质证，对于三方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于三方有异议的证据，本院予以认证如下： 1、姚鑫提交的2017.11.1李小楠写的证明，证明合同乙方签字为两人，其中，李小楠自动退出，合同的权利义务归姚鑫一人享有和承担。淄顺公司质证意见：对李小楠的证明三性有异议，没有旁证的情况下，不能证实这合同相对人李小楠出具的。洞山房地产公司质证意见：同淄顺公司质证意见一致。本院经审查认为：结合本案案情，对该证据予以确认。 2、姚鑫提交的现场照片四张，证明第1、2两张是刚装潢好的照片，第3、4两张是原告在2018.7月初发现租赁房屋被案外人占有，而且在拆迁原告的原有的装潢，说明被告在2018.6底之前就把租赁房屋租赁给案外人，属于严重违反《补充协议》的第3、4条的约定。淄顺公司质证意见：照片1、2张无异议，照片3、4张证明观点有异议，根据补充协议第五条和合同第十二条，第三条，根据两个合同约定，本案原告存在逾期支付租金的问题，装饰装修应该归被告所有，被告出租给他人，拆除装饰装修不构成违约。洞山房地产公司质证意见：同淄顺公司质证意见一致。本院经审查认为关于转租的时间，淄顺公司没有举证，依照相关规定以本诉原告姚鑫举证为准，认定2018年6月30日房屋转租。 3、姚鑫提交的淮南市住址室内装饰装修工程施工合同及支付装潢费用的收条，证明乙方租赁的1233平方的房屋，经过承包给淮南市金蚂蚁装饰工程有限公司装潢，共花掉装饰材料费和人工费合计516400元。淄顺公司质证意见：对三性都有异议，市场主体之间订立合同收取款项应该出具发票，否则不能证实交易的确切金额；洞山房地产公司质证意见：同淄顺公司质证意见一致。本院经审查认为该证据不符合法律规定,不予认定。 4、姚鑫提交的（2019）皖0403民初5号民事裁定书及庭审笔录，证明出租方认可承租人有装潢和设备在内，认可在《补充协议》履行过程中，出租方把承租的房屋转给他人，对于原承租人的装潢和设备没有处理。淄顺公司质证意见为：裁定书无异议，对庭审笔录有异议，我是一般代理，在没经过当事人确认之前，不能作为事实认定。洞山房地产公司质证意见：同淄顺公司质证意见一致。本院经审查认为该证据具有真实性。 5、姚鑫提交的装修、采购收据(材料都是张迁给的)，证明装修花费的事实。淄顺公司质证意见为：没有在举证期限内提交，不予质证。洞山房地产公司质证意见：同淄顺公司质证意见一致。本院经审查认为:该证据不符合法定的证据要求,不能证明其观点。 6、淄顺公司提交的补充协议，证明反诉依据。姚鑫质证意见为：对真实性无异议，对证明观点有异议，根据补充协议第2条第3、4款约定，第一次付款期限，原告已经按补充协议履行，没有违约，后来没付是因为房屋租给别人了。洞山房地产公司质证意见：无异议。本院经审查对该补充协议予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月淄顺公司作为甲方（出租人）与乙方姚鑫、李小楠签订租赁合同,甲乙双方就位于安徽淮南田家庵区的世纪天成.悦星城（以下简称本项目）商铺租赁事宜,协商一致,订立本合同。合同的具体条款为:第一条租赁物业及用途。1、甲方将本项目5层501号商铺出租给乙方。2、该商铺实用面积1233㎡，该面积为计算租金面积。3、乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按状况承租商铺。4、该商铺为商业用途，乙方承租用于经营吉成健身，未经甲方书面同意不得变更经营项目。第二条租赁期限。1、乙方租赁该商铺3年，自2017年6月16日起至2020年6月15日止。2、租赁价格：①、第一年租金为人民币27元／㎡／月，物业费为人民币3元／㎡／月。②、第二年租金为人民币30元／㎡／月，物业费为人民币3元／㎡／月。③、第三年租金（㎡／月）价格在第二年租金（㎡／月）价格的基础上递增5%，即人民币31.5元／㎡／月，物业费为人民币3元／㎡／月。第三条交付。1、双方签署本合同，并且乙方按双方约定时间和金额支付保证金及首期商铺租金后，甲方于2017年4月20日前将该商铺交付乙方使用，如乙方未履行或未按时履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。2、乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期未来办理的视为该商铺已交付乙方。第四条租金及相关费用。1、甲方给与乙方45天的装修免租期，免租期自双方约定的交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用，其中：①2017年5月2日至2017年6月15日，免租45天。2、租金按照该商铺的实用面积计算，具体如下：①2017年6月16日至2018年6月15日，租金单价27元每月每平方，即每月租金33291元，另物业费单价3元每月每平方，即每月物业费3699元；②2018年6月16日至2019年6月15日，租金单价为30元每月每平方，即每月租金36990元，另物业费单价为3元每月每平方，即每月物业费3699元；③2019年6月16日至2020年6月15日，租金单价为31.5元每月每平方，即每月租金38839.50元，另物业费单价为3元每月每平方，即每月物业费3699元。④甲乙双方约定该商铺的保证金为人民币贰万元，在合同终止时，如乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定标准归还该商铺后，上述保证金甲方须在30日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。3、以上租金金额和保证金不含税，甲方收到乙方款项后应向乙方开具等额发票或收据。4、乙方于签署本合同后的7个工作日内支付保证金及首期商铺租金，首期商铺租金付款方式为合同签订后7个工作日内首付租金的前3个月租金，即99873元，乙方于2017年6月16日开业后的10个工作日之内再付首期租金的后3个月的租金，即99873元。首期商铺租金的计租期限自2017年6月16日起至2017年12月15日结束，之后乙方每6个月支付一次租金，乙方须于每次计租期限届满之前的30日自然日以现金或银行转账方式将当期租金支付至甲方指定的如下账户（略）。...第六条装修和改建。1、乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修缮改造、及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。...第七条转租、分租或出借。1、未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。2、经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金和物业管理费），乙方对转租承租人行为负责。第十条双方权利义务。1、甲方权利。①甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。②合同期满前三个月，甲方可带其他有意承租者进入该商铺视察。2、甲方义务。①甲方必须提供有关部门核准的水电设施。②甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。3、乙方权利。①乙方有权按本合同约定使用该商铺，依法经营；不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事违法活动。第十一条合同终止与续期。1、本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行驶留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日内的，甲方有权自行处理，而不予方任何赔偿或补偿。2、合同期满后，乙方如需要续租，应提前三个月向甲方提交书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。3、本合同终止，乙方应于终止日前结清租金、物业管理费、水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方在该商铺内的任何物品。第十二条违约责任。1、乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过10日甲方可停止对该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。2、甲方违约解除本合同，甲方双倍返还租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。3、乙方违约解除本合同，乙方缴纳的租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。4、乙方违约，甲方书面要求改正，但乙方未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同，乙方按本条第3款承担违约责任。签订合同后，淄顺公司将房屋交付给姚鑫，姚鑫进行装修并使用房屋，共交纳373656元，其中有70000元系签订补充协议后交纳的。 因经营出现相应问题，2018年4月21日乙方姚鑫与甲方淄顺公司、丙方姚多胜签订租赁合同补充协议，约定：第一条经双方确认，乙方尚欠甲方2017年到2018年租金110000元，甲方同意乙方分批支付租金。第二条乙方偿还所欠租金的付款时间及付款金额：1、本协议签订之日，乙方支付租金20000元整。2、本协议签订十日内，乙方支付甲方租金30000元整。3、剩余租金60000元，乙方在6个月内分三次支付。第一次付款2018年6月30日前，金额为20000元。第二次付款2018年8月31日前，金额为20000元。第三次付款2018年10月31日，金额为20000元。第三条双方约定，现在房屋可由甲方对外租赁或由乙方转租。如在2018年6月底前，甲方或乙方不能将房屋租给第三方，则依据原合同约定内容，甲方不予退还房屋租赁押金20000元整。第四条甲方收到乙方首批款后，同意乙方拉走房内的健身器材，未经甲方同意，乙方不得拆除房内装修装饰。房内其他内饰家具、空调电器等设备甲、乙双方共同处理。如双方将房屋转租他人，空调等室内设施双方与承租方议价处置。第五条乙方应妥善处理会员善后工作，不能因会员纠纷给甲方带来损失。甲方根据乙方履约情况，依法保留对乙方的违约追究权利。如乙方再次违约，甲方有权依照原合同追究乙方的违约责任。第六条丙方自愿为本协议提供履约担保。签订该补充协议后，姚鑫再次交纳70000元租金，并经淄顺公司同意将房内的健身器材拉走。淄顺公司在2018年6月底在未与姚鑫协商的前提下，将该健身房的房屋转租给他人，并对姚鑫的原装潢进行拆除。庭审中淄顺公司自认继续留用的空调价值20000元。 另查明：姚鑫与李小楠合伙经营该吉成健身房。李小楠出具证明，将股权转让给姚鑫，由姚鑫对健身房进行管理并承担债权债务。 本院认为：本案为租赁合同纠纷，根据双方的陈述、答辩及举证、质证，双方的争议焦点为：一、1、本诉诉请是否有事实和法律依据，能否得到支持；二、反诉的诉请是否有事实和法律依据，能否得到支持。对以上争议焦点，本院评判如下： 一、关于焦点一。由于姚鑫租赁的淄顺公司的房屋已经于2018年6月底被淄顺公司转租给他人,所以原租赁合同及补充协议没有存在的基础,应当予以解除。根据补充协议的约定"如在2018年6月底前，甲方或乙方不能将房屋租给第三方，则依据原合同约定内容，甲方不予退还房屋租赁押金20000元整",由于淄顺公司在2018年6月底前将房屋转租给第三方,所以根据该条款的约定,淄顺公司应当退还姚鑫房屋租赁押金20000元，根据计算姚鑫所交纳资金不足，押金没有实际交纳，则不存在退还押金。根据补充协议约定“甲方收到乙方首批款后，同意乙方拉走房内的健身器材，未经甲方同意，乙方不得拆除房内装修装饰。房内其他内饰家具、空调电器等设备甲、乙双方共同处理。如双方将房屋转租他人，空调等室内设施双方与承租方议价处置。”，姚鑫虽然在按补充协议交纳了第一笔款后拉走了健身器材，但是对于房屋内其他内饰家具等姚鑫称没有拉走，而淄顺公司称拉走了，双方对此均未举证，但是根据补充协议内容，及房屋有淄顺公司占有管理的优势条件，如淄顺公司不同意姚鑫拉走物品，姚鑫则达不到目的，所以关于房屋内其他内饰家具等拉走的举证责任应当分配给淄顺公司，淄顺公司没有举证证明姚鑫将房屋内饰家具等拉走，则视为姚鑫没有拉走。由于双方约定房屋内其他内饰家具、空调电器等设备有双方共同处理，现在淄顺公司在没有证据证明与姚鑫共同协商处理的前提下，就将房屋转租给他人，对于姚鑫的损失应当承担相应的责任。双方共同确认房屋内装饰被拆除，由于合同的解除双方均有违约，姚鑫没有按时交纳房租，而淄顺公司未经姚鑫同意就处理了屋内内饰家具、装修等，故对于剩余期限内的装修残值损失双方应根据各自的过错，承担相应的责任。姚鑫提供证明装修及屋内内饰家具的证据，由于和合同对应的正式发票，大多是普通收据，还有白条子，所以姚鑫不能证明其装修及采购等共花费53万多元，现姚鑫也对房屋进行了使用，也营业经营，没有按时交纳房屋，鉴于双方于2018年4月21日实际已经约定停止租赁房屋处理善后事宜，所以双方对于合同后续权益不宜有过高的期待，综合全案案情，对于姚鑫的损失，本院酌定为5万元，由淄顺公司赔偿给原告姚鑫。 二、关于焦点二。根据合同及补充协议的约定，姚鑫确实存在延付违约金的现象，应当承担违约金，但是姚鑫对违约金提出异议，由于双方对违约金计算方式约定过高，本院予以调整。由于双方在2018年4月21日通过补充协议来协商转租给他人等事宜，姚鑫也在当日交纳一笔房租后将健身设备拉走，实际上2018年4月21日合同已经不能实际履行了，所以房租应当计算到2018年4月21日。经过计算姚鑫从2017年6月16日起算至2018年4月21日实际租赁期限10个月零5天，该期限应交纳租金376065元（1233元×30元每月×10个月＋1233元×30元每月÷30天×5天），而姚鑫共交纳373656元，欠付租金2409元。因姚鑫没有按照约定交纳租金和押金，应当支付违约金，由于双方对违约金的计算方式约定过高，姚鑫也当天提出异议，所以对于姚鑫的违约，本院对其违约金依法酌定为22000元。由于经庭审查明，装饰装修都被拆除，所以反诉原告淄顺公司的第三项请求，由于没有存在的基础，不予处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告姚鑫与被告上海淄顺投资管理有限公司2017年4月签订的租赁合同及2018年4月21日签订的租赁合同补充协议； 二、被告上海淄顺投资管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告姚鑫损失50000元； 三、反诉被告姚鑫于判决生效后十日内支付反诉原告上海淄顺投资管理有限公司违约金22000元，支付租金2409元，合计支付24409元； 四、第二项和第三项相抵被告上海淄顺投资管理有限公司应当于判决生效后支付原告姚鑫25591元； 五、驳回原告姚鑫的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告上海淄顺投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7750元，由原告姚鑫负担6851元，被告上海淄顺投资管理有限公司负担899元；反诉案件受理费2672元，由反诉原告上海淄顺投资管理有限公司负担2429元，反诉被告姚鑫负担243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  王祥跃 人民陪审员  魏 玲 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  刘靖怡 附件1：本案证据目录 一、原告(反诉被告)姚鑫提交的证据和证明观点如下： 证据一、1、原告姚鑫身份证复印件，证明原告的主体资格。 证据二、2017.11.1李小楠写的证明，证明合同乙方签字为两人，其中，李小楠自动退出，合同的权利义务归姚鑫一人享有和承担。 证据三、安徽淮南世纪天成悦星城《商铺租赁合同》，证明甲方将本项目5层501号，建筑面积为1233平方米租赁给乙方使用，租赁期限为三年，自2017.6.16至2020.6.15，甲方给乙方45天的装修时间，装修时间免租金；租赁价格即第一年为27元每月每平方，物业费为3元每月每平方；甲方的义务为提供有关部门核准的水、电设施，保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；甲方违约解除合同，甲方双倍返还乙方保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。 证据四、补充协议，证明签订时间为2018.4.21，签订补充协议的目的为双方无法继续经营，经过双方确认乙方必须交付租金到2018.10月底，乙方即原告还要继续缴纳租金即2018.4到2018.10月底计租金11万元，甲方同意乙方分批支付；在2018.6月底前，双方不能将该房屋转租给第三方，双方依据原合同约定内容，甲方不予退还房屋租赁押金20000元，如双方将房屋转租他人，空调等室内设施双方与承租方议价处理。 证据五、姚多胜证明，证明当时在2018.4因租赁房屋漏水加上无电梯无法继续经营，有姚多胜出面调解，即乙方从四月份还要继续交纳租金到10月份，总计11万元，这样甲方才同意乙方首先将40多万元的健身器材拉走，对于装潢设施和设备价值516400元双方都可以找第三家转租，损失找第三家协商处理。 证据六、支付甲方租金清单，证明乙方不欠甲方租金，即乙方在2018.6.8按照补充协议的约定：支付20000元，共计从2017.7.5至2018.6.8分八次支付349746元的租金，租金支付至2018.6月底。 证据七、现场照片四张，证明第1、2两张是刚装潢好的照片，第3、4两张是原告在2018.7月初发现租赁房屋被案外人占有，而且在拆迁原告的原有的装潢，说明被告在2018.6底之前就把租赁房屋租赁给案外人，属于严重违反《补充协议》的第3、4条的约定。 证据八、淮南市住址室内装饰装修工程施工合同及支付装潢费用的收条，证明乙方租赁的1233平方的房屋，经过承包给淮南市金蚂蚁装饰工程有限公司装潢，共花掉装饰材料费和人工费合计516400元。 证据九、（2019）皖0403民初5号民事裁定书及庭审笔录，证明出租方认可承租人有装潢和设备在内，认可在《补充协议》履行过程中，出租方把承租的房屋转给他人，对于原承租人的装潢和设备没有处理。 证据十、装修、采购收据，都是张迁给的，证明装修花费的事实。 证据十一、证人张迁、姚多胜的证言（两位证人出庭作证），张迁证明装修费用和装修过程，姚多胜证明签订补充协议是为了转租减少损失。 二、被告（反诉原告）上海淄顺投资管理有限公司提交的证据和证明观点如下： 证据一、被告营业执照，法人身份信息，证明被告的主体资格。 证据二、补充协议，证明反诉依据。 证据三、租金支付情况，与原告提供的凭证基本吻合，合同履行过程中的支付行为与约定时间不一致，根据补充协议，还欠4万，根据实际情况欠45746元。 三、第三人淮南市洞山房地产开发有限公司提交的证据和证明观点如下： 证据一、第三人营业执照，证明第三人主体资格 附件二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。