江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执复192号复议申请人（异议人、利害关系人)：昆山陈琪资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路528号祥和花园6号楼7室。法定代表人：陈琪。申请执行人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号。主要负责人：吴国兵，该分行行长。被执行人：奥捷五金(江苏)有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路459号。法定代表人：施碧溪，该公司董事长。复议申请人昆山陈琪资产管理有限公司（以下简称陈琪资产公司）不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583执异167号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，农行昆山分行诉奥捷五金(江苏)有限公司（以下简称奥捷公司）金融借款合同纠纷一案，执行法院于2019年5月28日作出(2019)苏0583民初573号民事判决：“一、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金490万元、欠息(含罚息、复利，自2018年10月21日起的欠息按编号32010120170015108《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。二、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金450万元、欠息(含罚息、复利，自2018年10月21日起的欠息按编号32010120180001893《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。三、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金415万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180006280《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。四、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金221万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180006643《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。五、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金328万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180007010《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。六、被告奥捷五金(江苏)有限公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金435万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180007154《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。七、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金150万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180009401《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。八、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金398万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180009574《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。九、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金285万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180009870《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金458万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180009864《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十一、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金527万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180009976《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十二、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金498万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180010028《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十三、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金357万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180010553《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十四、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金404万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180012193《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十五、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金498万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180012960《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十六、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金312万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180014168《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十七、奥捷公司于本判决生效之日起十日内归还农行昆山分行借款本金347万元、欠息(含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010120180014798《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止)。十八、奥捷公司于本判决生效之日起十日内赔偿农行昆山分行律师费损失57万元。十九、奥捷公司未按上述第一、二项付款义务履行的，农行昆山分行有权就编号为苏2016昆山市不动产证明第0049775号不动产权证项下抵押物(坐落于昆山市××市镇××北路东侧房产证号为27××80、27××81、27××48、27××82房产以及土地证号为昆国用2004字第12004107279土地使用权)折价或拍卖、变卖所得价款在最高余额5800万元范围内优先受偿。二十、奥捷公司未按上述第三至第十七、第十八项付款义务履行的，农行昆山分行有权就编号为苏2016昆山市不动产证明第0049775号、苏2018昆山市不动产证明第0023113号不动产权证项下抵押物(坐落于昆山市××市镇××北路东侧房产证号为27××80、27××81、27××48、27××82房产以及土地证号为昆国用2004字第12004107279土地使用权)折价或拍卖、变卖所得价款在最高余额8000万元范围内优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373315元，保全措施申请费5000元，合计378315元，由奥捷公司负担。被执行人奥捷公司于2004年10月14日取得位于周市镇××路东侧土地使用权，土地使用权面积为40000平方米，位于昆山市××市镇长江××号房屋(建筑面积17679.96平方米)、3号房屋(建筑面积7613.75平方米)、4号房屋(建筑面积2747.46平方米)、6号房屋(建筑面积7532.47平方米)登记在被执行人奥捷公司名下，上述房地产于2016年12月12日办理抵押登记给农行昆山分行，债权数额为5800万，于2018年5月2日抵押给农行昆山分行，债权数额为2200万，于2018年5月3日抵押给中国工商银行股份有限公司昆山分行，债权数额4000万元。在执行中，经现场调查，被执行人在上述土地上建造有无证房屋，分别是1号房屋(建筑面积80.03平方米)、5号房(建筑面积284.79平方米)、5号房东面垃圾用房(建筑面积75.87平方米)、7号房屋(建筑面积91.12平方米)、7号房北门仓库(建筑面积1001.21平方米)、宿舍门卫(建筑面积22.15平方米)及其他无证房屋。上述土地使用权及有证、无证建筑物、固定装饰物经本院委托苏州公正建设咨询评估房地产评估有限公司进行价值鉴定并于2019年9月23日出具房地产评估报告，评估价值为74076860元(证载房产价值为51093692元、无证房产价值为2132368元、土地使用权价值为1340万元、固定装饰物价值为7450800元，详见苏公正评估【2019】第BGC-060号房地产评估报告)。在执行过程中，陈琪资产公司提交房屋租赁合同证据，合同载明：2018年6月15日，陈琪资产公司(乙方)与奥捷公司(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于江苏省昆山市周市镇长江北路459号厂区及厂区内所有房屋(地号02040020004建筑面积2747.46平方米、昆房权证周市字第××建筑面积17679.96平方米、昆房权证周市字第××建筑面积7613.75平方米、昆房权周市字第27××82建筑面积7532.47平方米)和附属设施租赁给乙方使用，租赁面积35573.64平方米，租赁期限8年，自2018年6月22日起至2026年6月21日止。年租金为人民币600万元，保证金70万元。此租金不含税，如开票，税金由乙方承担。在厂区完全交付后保证金及前5年租金一次性付清，后3年每年一付。租金支付指定账号为邱迎迎6228480405983868879农业银行昆山周市支行。其中第七条第1款第(3)项约定：甲方确认，截止本合同签署之日，租赁物业已设定了抵押权，抵押权人为农行昆山分行、中国工商银行股份有限公司昆山支行。除前述抵押外，租赁物业在签合同之日不存在查封、保全等任何其他权利限制。甲方违反前述承诺的，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的全部损失。甲方承诺，如因在先抵押权致使乙方经营受到影响的，甲方应赔偿乙方的损失，包括但不限于装修费用、搬迁费用等。因陈琪资产公司承租了涉案不动产，农行昆山分行申请涤除租赁，执行法院于2019年10月29日作出(2019)苏0583执6788号之一执行裁定书，裁定：涤除位于昆山市××市镇××北路459号1、2、3、4、5、6、7号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、5号房东面垃圾用房不动产上的租赁权。并作出(2019)苏0583执6788号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人奥捷五金(江苏)有限公司名下位于昆山市××市镇××北路459号1、2、3、4、5、6、7号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、5号房东面垃圾用房的工业用途房地产(含土地使用权、无证房产、固定装修物)，以清偿债务。陈琪资产公司提出执行异议，要求暂停对奥捷公司位于昆山市长江北路459号1、2、3、4、5、6、7号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、5号房东面垃圾用房的房地产拍卖。执行法院认为，异议人基于奥捷公司名下的不动产设定抵押给农行昆山分行之后与奥捷公司签订的《厂房租赁合同》提出执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。奥捷公司名下的已办理产权证的房屋及土地使用权已经全部被设定抵押给农行昆山分行，即使土地上有新增未办理产权证明的建筑物，依法应与土地使用权一并处置，异议人与奥捷公司签订的厂房租赁期限过长且异议人在设定抵押登记后承租涉案不动产，异议人的承租行为对农行昆山分行享有担保物权优先受偿权的实现产生了重大影响。至于异议人主张法院未将其承租后完成的雨污分离工程及第三方承租户的装修等评估进去造成的损失，因该部分资产非被执行人的资产，且异议人在承租时已经明知涉案不动产已经办理抵押登记，如因拍卖涉案不动产造成了其损失，应由异议人承担相应法律后果，法院无需评估该部分资产。农行昆山分行申请涤除租赁，法院裁定涤除租赁且依法拍卖涉案不动产符合法律规定，故对陈琪资产公司请求停止对涉案不动产的处置，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、第二百条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定：驳回昆山陈琪资产管理有限公司的异议请求。陈琪资产公司不服上述裁定,向本院复议请求：1.暂停对奥捷公司位于昆山市长江北路459号1、2、3、4、5、6、7号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、5号房东面垃圾用房的地产拍卖。2.如拍卖，对申请人雨污分离工程改造及装修费用予以退还，对法院调解代付奥捷公司供应商款予以退还。3.如拍卖，保留申请人2-3年使用权。事实和理由：1.2018年6月22日，奥捷公司与申请人签订了房屋租赁合同，将昆山市长江北路459号厂区及厂区内所有房屋和附属设施租赁给申请人，租期8年且申请人已一次性支付5年房租及保证金。现该租赁合同尚未到期。2.奥捷公司因拖欠大量员工工资及供应的货款，部分员工及供应商为此几次到市政府上访，严重影响了社会的稳定。申请人一次性交纳了5年的房租共计3000万元，奥捷公司以此支付了员工遣散费及部分供应商货款。期间，申请人又通过法院调解，陆续代奥捷公司支付供应商欠款3344913元。申请人的资金为缓和各方矛盾及维护社会稳定作出了贡献。3.申请人在承租后，对公司的雨污分离工程进行了改造升级，对部分楼层进行了装修，提升了厂房的整体价值，苏公正评估【2019】第BGC-060号房地产评估报告未将申请人承租后完成的雨污分离工程及第三方承租户的装修等评估进去，评估价格明显低于市场价格。本院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因陈琪资产公司与奥捷公司签订厂房租赁合同时，不动产上的抵押权已设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故执行法院在执行被执行人奥捷公司财产时，先行涤除陈琪资产公司租赁权，后裁定拍卖被执行财产进行整体处置，该执行行为并无不当。奥捷公司对执行法院涤除租赁权后进行拍卖的行为提出异议，要求暂停拍卖行为，无法律依据。陈琪资产公司要求退还雨污分离工程改造及装修费用以及代付奥捷公司供应商款项，超出其申请复议的内容，亦不属本案复议审查范围，本案不予理涉。综上，执行法院驳回陈琪资产公司的异议申请并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回昆山陈琪资产管理有限公司的复议申请，维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583执异167号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  柏宏忠审判员  丁 兵审判员  朱婉清二〇一九年十二月十六日书记员  钱 曦