新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初4743号 原告：伊犁上海城物业服务有限公司，住所地，新疆伊宁市解放西路。 法定代表人：李艳玲，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：秦琴，女，1992年9月2日生，汉族，人力行政部主任，住伊宁市。 委托诉讼代理人：袁刚，新疆信禾诚律师事务所律师。 被告：赵金诗，男，1974年11月6日生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉正律师事务所律师。 原告伊犁上海城物业服务有限公司与被告赵金诗租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日与（2019）新4002民初4744号伊犁上海城物业服务有限公司与赵金诗确认合同效力纠纷一案公开开庭进行了合并审理。原告伊犁上海城物业服务有限公司的委托诉讼代理人秦琴和袁刚，被告赵金诗的委托诉讼代理人黄春燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月1日至2020年1月31日租金762,461元；2、判令被告支付2018年8月1日至2019年11月5日期间逾期支付租金的违约金640,360.15元；3、判令被告向原告支付公共消防设施设备使用费55,158.6元，2019年物业26,141.52元，以及2015至2016年度、2018至2019年度、2019至2020年度暖气费116,328.77元；4、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2015年11月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告（甲方）将坐落于伊宁市××路的“上海××公寓第八层，建筑面积为2178.46平方米的毛坯房出租给被告（乙方）作为健身及与健身相关的经营活动之用，租赁期限十年，自2016年2月1日起至2016年1月31日止，原告每年按350元/㎡计算租金，被告向原告支付的年租金为762,461元，每一个租赁年度自当年的2月1日始至次年的1月31日止，第二年度的租金被告须在上一个租赁年度的最后一个月内向原告一次性付清。被告未按约定时间向原告缴纳租金，原告有权向被告每天按实欠租金2%收取违约金。对于2018年下半年租金，2018年9月25日被告支付50,000元，2019年1月15日被告付清2018年下半年租金。2019年2月1日至今被告未支付任何租金。被告自2018年8月1日至今拖欠逾期支付租金的违约金，具体明细如下：2018年8月1日至9月26日的违约金381,230.5元*3‰/天*57天=65,190.42；2018年9月27日至2019年1月15日的违约金331,230.5元*3‰/天*110天=109,306.07元；2019年2月1日至7月31日的违约金381,230.5元*3‰/天*278天=317,946.24元；2019年8月1日至11月5日的违约金381,230.5元*3‰/天*97天=147,917.43元。另外，《房屋租赁合同》约定被告所用水、电、暖、物业管理费用、电梯运行费由被告承担。2016年至2019年被告拖欠公共消防设施设备使用费55,158.6元（4年*2178.46平方米*6.33元/平方米）；被告拖欠2015至2016年度、2018至2019年度、2019至2020年度暖气费116,328.77元（3年*38,776.59元/年）。因上述被告不诚信的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至本院。 被告赵金诗答辩称，被告承租房屋后用于经营健身馆，但从承租后经营一直处于长期亏损状态，故经原、被告协商一致解除案涉《租赁合同》，同时被告已按合同约定在解除后15日内搬离所承租的房屋；在合同履行过程中原告存在根本违约致使合同目的不能实现，从而导致双方解除《租赁合同》，原告向被告主张租赁合同解除后即2019年至2020年度的租金、物业费、暖气费无任何依据，2019年2月1日前的费用被告均已付清；关于逾期付款违约金，对原告主张的2018年8月1日至2019年1月31日期间的逾期交付租金的违约金381,230.5元×千分之三×57天=65,190.42元及331,230.5元×千分之三×110天=109,306.07元，被告认为不应当承担，因为承担违约金的条件并不成就，退一步说被告已将租金足额交纳给原告，原告不存在任何损失，且原告主张的违约金明显过高，也请求法院依法予以调整；被告对原告主张2019年2月1日至2019年11月5日期间的逾期违约金不予认可，双方的租赁合同已经解除，被告无交纳租金的义务，故不应当承担逾期付款违约金；对原告所主张的公共消防设施设备使用费，被告认为无任何合同及法律依据，故不予承担；另，原告未向被告提供过任何已交租金的发票，对发票问题，被告将另案提起诉讼予以解决；被告认为本案是因原告违背诚信原则提起的诉讼，且合同并未约定被告应当承担律师代理费，也不符合法定被告应当承担律师代理费的情况，故被告对原告主张的律师代理费不予承担；被告仍有16,400元的保证金原告未予退还，若被告承担责任，则互付债务应当相互折抵，综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告作为甲方自愿将坐落于伊宁市解放西路××号的“上海××公寓”第八层（建筑面积2178.46平方米）毛坯房出租给作为乙方的被告用于健身及与健身相关的经营活动，租赁期限为十年，自2016年2月1日起至2026年1月31日止。租金按每年350元／㎡计算，即年租金为762,461元，第一年租金分两期支付，被告于2015年11月17日向原告支付租金381,230.5元，于2016年7月31日前向原告支付租金381,230.5元，每一个租赁年度自当年的2月1日始至次年的1月31日止，第二年度的租金被告须在上一个租赁年度的最后一个月内向原告一次性付清，以后年度租金以此类推。租赁期间，被告所用的水、电、暖、物业管理费、电梯运行费由被告自行承担，物业管理费和电梯运行费由原、被告协商并另行签订协议。在签署本合同的同时，被告向原告交纳1万元保证金，合同期满或者终止或解除，在被告结清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，原告无息退还被告。如因被告违约导致本合同无效或解除，原告有权不予退还该保证金。原告有义务负责电梯的日常维修维护，保证被告及客户的通行权。合同还约定，该商铺的交付使用时间为2015年12月1日前，如未按时交付，租期顺延。合同履行过程中，双方协商一致同意提前终止，本合同自解除协议签订之日起解除，双方任何一方违约的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方承担年租金30%的违约金。被告未按约定时间向原告缴纳租金，如被告在原告宽展期届满后仍拒付租金的，原告有权向被告每天按实欠租金2%收取违约金。被告在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向原告提出书面申请，经原告书面同意后，被告须缴应缴费用，原告退还被告保证金。被告确认的联系方式或通讯地址为伊宁市××路，王正新，139XXXXXXXX，原告发出的书面通知，以送达到该地址并经本人签收为准。该合同落款处，出租人法定代表人签名为贾涛，原告进行签章。 合同签订后，被告将租赁房屋用于开设领跑运动馆。2017年3月19日，被告因领跑运动馆经营时间短，投入成本较大，收益微利，财物支出压力巨大，特向原告申请房屋租金按半年一期进行支付，原告经会审同意被告将租金的支付方式调整为每年的3月20日之前结清上半年租金，8月1日前结清下半年租金。庭审过程中，原告当庭放弃要求被告支付2018至2019年度暖气费的主张。涉案租赁物2018年2月1日至2019年1月31日的物业费为26,141.52元，此期间的物业费被告已交清。2018年9月27日，被告向原告交纳租期为2018年2月1日至2019年1月31日的租金5万元；2019年1月15日，被告向原告交纳租期为2018年2月1日至2019年1月31日的租金331,230.5元，收款人均为石娜娜。 2019年1月10日，新疆秉正律师事务所向原告发出律师函，函告内容为“一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日止，现双方签订的租赁合同仍在履行过程中；二、委托人陈述从2019年1月4日起，贵公司单方面停止了承租方（即承租人承租房屋后所开设的领跑运动馆）使用电梯，贵公司的行为构成单方违约，且造成委托人无法经营的巨额损失；三、现特函告你公司，望你公司收悉本函之日起即可恢复所出租房屋对该电梯的使用，逾期我律所将接受赵金诗、王正新的委托，依法提起诉讼，要求你公司赔偿委托人的向第三方租赁调车的使用费等损失及违约责任。”对于律师函中所涉及的电梯停用问题，被告庭审中还提交了2019年1月15日其公司曹阳与原告公司业务经理石娜的两段电话录音加以证明，石娜娜在电话中告诉曹阳正常费用结清了，可以找物业公司将电梯打开，但原告庭审中表示未收到律师函，对函中内容并不知悉，且在庭后核实情况的说明中表示其公司在被告经营期间未曾停运过电梯。 2019年2月13日，被告向原告发出《解除通知书》，通知书中载明“在经营过程中，因各方面成本增长等原因，我方经营的领跑运动馆长期亏损，无力继续履行租赁合同，故我方在已交清前三年的房租情况下，于2018年下半年多次与贵方协商解除合同事宜，但贵方一直未予明确答复，现再次以书面形式通知贵公司解除双方签订的租赁合同。为避免损失扩大，贵公司可以将房屋另行租赁。因解除合同给贵公司造成的不便深表歉意，并愿意承担违约责任。”原告自认于2019年2月16日收到被告寄达的《解除通知书》，于2月25日收到被告寄达的租赁房屋钥匙，并表示对于原告发出的上述《解除通知书》其公司以短信的方式于2019年2月27日向被告回函，回函主要内容为“1、不同意解除《房屋租赁合同》请贵方继续履行合同，并按照合同约定时间缴纳2019年2月1日至2010年1月31日期间的租金762461元；2、请贵方将寄达至我公司的××公寓防火门钥匙领走，否则室内的一切损坏及丢失我公司概不负责。”对此短信回函，被告在关于“伊犁上海城物业服务有限公司说明”的回函中表示其并未收到原告发送的相关短信。同时，对合同解除事宜被告庭审中提交了与原告公司贾涛副总的四段电话录音以证明本案诉争合同系经双方协商一致后解除。2019年1月7日，原告公司副总贾涛与被告的委托人陈宗仁、曹阳电话录音的主要内容有“贾：你现在如果要交租的话，就要把一起交了，我不能光收你的房租，30%可以不谈，但别的要谈的，因为拖到这个时间了，本来你交完什么事情都没有，现在到这个事情了。曹：贾总，确实我们当初没有钱，我们正常交是几月份？十月份？贾：八月份，上面写的八月份，八月一日，没有按时支付，我建议你们不要踢皮球了。因为违约那么长时间了，房租只是一部分，从8月10日谈到现在，还有一点，没有解除之前，你们别搬东西。曹：我们不搬。”2019年2月21日，原告公司副总贾涛与被告的委托人王正新、曹阳电话录音的主要内容有“曹：贾总，我们现在是不租你们场地了，也给你们通知了，你们也知道现在就是违约金的事。贾：现在你看，作为我们来说，怎么妥善解决这个事情就和夫妻一样，不过了什么都说清楚，谁对对错，你们错了还是我们错了，我错了我少要一点，我从头到尾都没说必须让你们继续续租。不租了，按合同钱应该怎样，但是你们的经济也困难，你们就这个态度，一把多少钱，我也把房东叫出来谈，别人就这个态度，解决完赶紧把房子拿上，该租租，就这个话行吧。曹：贾总，我们把钥匙给你们物业。贾:给物业也行，没关系。”2019年2月21日，原告公司副总贾涛与被告的委托人王正新、曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“王：现在房租高的，我们连一半都挣不回来，就是维持员工的成本，房租全是倒贴的，根本没有办法再干下去，我们之前也谈过这个问题，价格也没有谈下来。贾：合同都签了，按合同办，合同上有违约，你们要解约就把合同上面的说清楚，房子也不是我们的，你们什么都不掏，也只能打官司了。王：合同上写的千分之几的违约金不合适，你说我们违约了，年租金的30%我可以承担。贾：房东也说了，如果是房东自己违约了，千分之几照样给你们，现在领跑不做了，这房子要是空一年怎么办，这话房东也给我们老板说了，房子说不租就不租，上海城要给我们负责，我们现在说合同有，现在最大的权益就是按合同走，问领跑要钱，弥补一下房东，领跑也实在干不下去了。陈：贾总，那我们今天把房子交接一下。贾：今天这样交接不了，这事多少行咱们就尽快谈，刚好也过完年，你们现在要是给我交房，我们就要给房东交，他不收过一天就等于要产生房租。陈：贾总，现在的房子这么空着也不对。贾：空就空着，本来这个事情可以谈好，你们两都来表过态不交违约金。陈：我们不是说违约金不付，前面说违约金有异议，我们可以打官司，看法院怎么判。贾：那就打官司，我就说一句，东西先不搬，合理吧，给点面子行不行，现在又欠我们这么多钱，还要搬。曹：贾总，我们是把房租交清了才搬的。贾：你们第一次交了吗？曹：那你停我们电梯是怎么回事？贾：我给你们讲，全季莫泰欠我们的钱电都给停了，我们法律顾问明确说了，不让领跑搬，要申请保全，你们肯定也咨询过律师，如果申请保全肯定不能搬，但是我们想的已经都这样了，何必撕破脸皮，最后我也给律师说了算了，房租交掉剩下的事情没关系，打官司法院判多少我们也认了，已经到这个程度了，我们也有很大的诚意挽留你们，也把房东约出来谈，确实房东也不愿意降。”2019年2月27日，原告公司副总贾涛与被告的委托人曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“贾：昨天我去领跑看了，你们这个卫生打扫的。曹：我们确实打扫过了。贾：你们就把钥匙邮寄给我们，昨天带上房东去看房子了，交钥匙你们可以交，把房子打扫干净，收拾好了再交，你们就这样交吗？陈：配合是双方的，你们每个部分都不收钥匙。贾：办完了你们拆，拆完了把卫生打扫干净完完整整的再坐下来好好谈，这个钱怎么解决，如果我一再不同意只能按30%那行，你们怎么样都行，我至今都没说不让你们搬，我个人实在不想走到法院这一步。陈：我们商量了，我们的意思关于滞纳金这一块，该走法律程序就走，要违约金的话把历年来房租的发票给我们。”庭审时，贾涛作为旁听人员在庭旁听未作表态，原告对上述四段录音表示需核实，在庭后核实的情况说明中对上述录音文件表示经与相关当事人核实不予认可。 同时查明，被告分别于2015年11月17日和2016年3月17日向原告交纳保证金及装修押金各1万元，其中1万元装修押金用于抵扣被告的3700元罚款和2017年2月1日至2018年1月31日的物业费，双方对此事实均表示认可。 另查明，涉案租赁房屋每年应缴纳暖气费金额为38,776.59元。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，房屋租赁合同，短信截屏，物业费收款收据、租金收据、解除通知书、律师函、六段电话录音、关于赵金诗租赁合同纠纷庭审后核实情况的说明、关于“伊犁上海城物业服务有限公司说明”的回函在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方基于真实的意思表示签订了《房屋租赁合同》，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，因此，作为出租人的原告和作为承租人的被告均应当依照合同的约定履行各自的合同义务。被告在诉争合同履行期限届满前，以领跑运动馆处于长期亏损状态，再无力经营不能继续履行合同为由提出解除合同，并于2019年2月13日向原告发出解除通知书，后搬离涉案租赁房屋，此系被告已经以其行为方式明确表示不再履行《房屋租赁合同》，且原告在微信截屏中也自认其公司于同年的2月16日收到解除通知书，原告后于2019年2月27日仅以短信的方式对上述解除通知书作出回复，表示不同意解除《房屋租赁合同》，被告表示并未收到原告的短信回复。对此短信回复，本院认为在被告向原告发出了正式的解除合同通知的情况下，原告按理也应给予被告正式的书面反馈，且在双方签订的涉案租赁合同中对此也有明确约定，合同中约定原告发出的书面通知，以送达到被告确认的联系方式或通讯地址，即伊宁市飞机场路伊和澜庭××楼，王正新，139XXXXXXXX，并经本人签收为准，原告的短信回复并非合同中所约定的送达方式，原告既未以书面通知的形式向被告进行回复，亦未提供任何证据证明其所发送的短信回复被告已收悉。所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方以在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案诉争租赁合同应于2019年2月16日原告收到解除通知书时即为解除。虽原告在庭审中表示不同意解除合同，但考虑到被告主观上已不愿继续履行合同，客观上已搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄给原告，原告也自认收到被告寄达的钥匙，在原告已实际接管了涉案房屋钥匙的情况下，租赁合同的目的已无法实现，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自2019年2月16日已解除。 对于原告所主张的自2019年2月1日至2010年1月31日期间的租金，原告在短信回复中已自认于2019年2月25日收到被告寄回的涉案租赁房屋的钥匙，此时，原告既已明确知晓被告不可能再继续履行涉案租赁合同，通过与原告公司贾总的电话录音也能显示原告早已知道被告不愿且无力再继续履行涉案租赁合同，并在被已搬离涉案租赁房屋时是明知的，还在收到被告寄回的房屋钥匙后对涉案租赁房屋进行了检查，虽原告对电话录音予以否认，但却未提供任何反驳的证据加以证明，故本院确认电话录音的真实性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告在合同履行期限未届满前就搬离承租房屋而不再履约，即已构成违约，原告作为出租人，对涉案租赁房屋负有减少损失扩大的义务，在被告确定已经搬离涉案租赁房屋后，原告应当积极寻找其他承租人，将房屋及时出租，不要空置浪费，被告在其解除通知书中也向原告作出可以将涉案租赁房屋另行租赁，避免扩大损失的明确表示，且原告公司贾总在电话录音中也称到，双方就涉案房屋的租赁问题自2018年8月就开始协商，期间被告也多次向贾总表示因经营不善不再租赁涉案房屋，虽被告经营不善系其自身管理原因，并非法定或约定的解除合同是由，但原告理应预见被告违约后若不积极采取适当措施可能会造成的后果。所以，原告至迟应在收到被告寄回涉案租赁房屋钥匙时就应采取防止损失扩大的必要措施，但原告却在明知被告已搬离涉案租赁房屋并已实际掌控租赁房屋钥匙的情况下，放任涉案租赁房屋一直空置，从而产生的扩大损失部分应当由原告自行承担，故被告仅应向原告支付自2019年2月1日至2月25日期间的租金，租金的具体数额为52,223元（762,461元/365天x25天）。 对于原告所主张的逾期支付租金违约金，被告在合同的履行过程中，确实存在迟延支付租金的情形，被告对此也不持异议，虽在庭审中辩解原告停用电梯的行为存在根本违约才致使合同目的不能实现，对停用电梯的行为原告予以否认，但通过原告公司贾涛和石娜的电话录音，却是能够印证被告电梯被停用的事实存在，但是原告即使存在停用被告电梯的行为，也不能成为被告迟延支付租金的理由，同时本案诉争合同虽已解除，且合同的解除亦不能免除被告所应承担的违约责任。按双方的合同约定，下半年的租金应于每年的8月1日之前付清，而2018年下半年的租金被告却于2018年9月27日交纳了5万元，剩余331,230.5元于2019年1月15日才付清，对迟延支付租金的行为，被告理应向原告承担相应的违约金。另对还未支付的2019年2月1日至2月25日期间的租金52,223元，被告也应向原告支付相应的违约金。庭审中，原告自愿将合同约定的每天按实欠租金2%收取违约金的标准调整至3‰/天，被告认为调整后的违约金仍过高，要求本院予以调整。对此，本院认为，被告作为违约方，现主张违约金过高，应承担违约金过高的举证责任，但被告庭审中并未提供任何关于违约金过高的相关证据，对此，被告应承担举证不能的不利后果，故违约金应计算为217,056.77元（以381,230.5元为基数，自2018年8月2日起至9月27日止，计57天；以331,230.5元为基数，自2018年9月28日起至2019年1月15日止，计109天；以52,223为基数，自2019年2月1日起至2019年11月5日止，计278天;381,230.5元×3‰/天×57天+331,230.5元3‰/天×109天+52,223元×3‰/天×278天）。 对于原告所主张的公共设施设备费用，因双方在涉案租赁合同中对此费用并无约定，且双方亦未签订关于此费用的补充合同，原告在庭审中将其与第三人所签订的关于建筑公用部分消防设施使用、管理服务费用及责任的协议书用于证明主张此项费用的依据，对此，本院认为，原告与第三人签订的协议书只能约束到原告与第三人，不能因为被告与第三人所承租的房屋系同一位置就能对被告产生约束力，非被告签订的合同对被告并不发生任何法律效力，故原告的此项主张并无事实和法律依据，本院依法不予支持。 对于原告所主张的2015年至2016年度、2018年至2019年度的暖气费，因涉案租赁合同中约定的租赁期限的起始时间是2016年2月1日，让被告承担2015年至2016年度的暖气费无事实和法律依据，故本院对原告所主张的2015年至2016年度的暖气费依法不予支持；对2018年至2019年度的暖气费，因被告于2019年2月中旬左右才搬离涉案租赁房屋，在此年度所产生的供热费用应由被告自行承担，故本院对原告所主张的2018年至2019年度的暖气费38,776.59元依法予以支持。 对于原告所主张的2019年度的物业费，鉴于涉案租赁合同于2019年2月16日已经解除，被告主张此项费用已无事实基础，故本院对原告的此项诉求无法支持。 对于原告所主张的律师费，原告在庭审中对其主张并未举证证明，因无事实和法律依据，本院对此项诉求亦不予支持。 另，鉴于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已解除，原告应当退还原告的1万元保证金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、被告赵金诗应于本判决生效之日起十日内向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付租金52,223元； 二、被告赵金诗应于本判决生效之日起十日内向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付违约金217,056.77元； 三、被告赵金诗应于本判决生效之日起十日内向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付2018年至2019年度的暖气费38,776.59元； 四、原告伊犁上海城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告赵金诗退还保证金1万元； 五、驳回原告伊犁上海城物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,204元，减半收取9602元，由原告伊犁上海城物业服务有限公司负担7814元，由被告赵金诗负担1788元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 冯 洁 二〇一九年十二月二十四日 书记员 范嫣雯