湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18719号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡仲喜（系公司员工），男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：符秋文（系公司员工），男，1957年8月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：陈建宇，男，1963年4月18日出生，汉族，湖南省人，住湖南省县。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告陈建宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序于2019年12月17日、12月31日公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司的委托诉讼代理人蔡仲喜两次均到庭参加诉讼，被告陈建宇到庭参加了第一次庭审。经本院合法传唤，被告陈建宇，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业费2303元；2、判令被告按日3‰缴纳滞纳金46元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月6日，原告与被告小区签订了前期物业管理服务合同，原告依合同履行了各项义务，但被告拒不缴纳物业服务费，至今被告共计欠付12个月的物业费共计2303元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。原告晓峰物业公司为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、营业执照及法定代表人身份证明各1份，拟证明原告的主体适格；2、前期物业管理服务合同、协议、终止合同协议、前期物业延期服务协议、会议记录复印件各1份，拟证明原、被告存在物业服务合同关系的事实；3、《攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函》攸发改价函﹝2018﹞37号、《攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发〈攸县物业服务收费管理实施方法〉的通知》攸发改价﹝2018﹞27号复印件各1份，拟证明原告收费的依据；4、物业费计算表、物业费明细账、缴费催款通知书复印件各1份，拟证明被告欠物业费及原告对被告催收物业费的事实；5、入伙证明、身份证、承诺书复印件各1份，拟证明被告身份信息、入住情况及承诺遵守物业管理规定的事实；6、攸县联星街道高岭区居民委员会出具的情况说明复印件1份，拟证明原被告存在物业服务合同关系的事实；7、物业员工工资表、每月费用开支情况复印件共22张，拟证明物业公司后续服务的延续性及产生了相关费用的事实；8、物业服务日常工作志及部份日常维护工作照片复印件共13张，拟证明2019年3月31日后原告提供物业服务的真实性。被告陈建宇辩称，原告与答辩人所在的凯顺新城小区签订的前期物业服务合同已于2019年3月31日终止，原告在2019年4月1日拒不退出凯顺新城小区，属于强行提供物业服务，故其无权向答辩人收取2019年4月1日以后的物业费；答辩人未交纳2019年3月31日之前的物业费是因为原告未按《前期物业管理服务合同》的约定尽到管理服务职责，服务质量远低于合同约定的服务质量标准，双方就物业服务收费无法达成一致意见；原告私自收取了150元/户的楼道翻新费，但并未对楼道进行翻新，另业主委员会筹钱交纳了2019年度的垃圾托运费，前述两项费用应当抵扣前期的物业服务费。答辩人购房时，原告承诺免收答辩人两年的物业费，但答辩人入住后未享受过一分钱的优惠，依据原告的承诺，原告还须让答辩人享受18个月（24个月-6个月）的免收物业费优惠。综上，请求法院维护答辩人的合法权益，依法公正判决。被告陈建宇为支持其答辩意见向本院提交了如下证据：1、被告居住的凯顺新城小区4栋301室房屋的漏水照片复印件4张，拟证明被告的房屋存在漏水问题的事实；2、（2019）湘0223民初6867号民事判决书、晓峰物业公司2019年3月31日关于终止物业服务的通知复印件各1份，拟证明：①法院判决凯顺新城小区业主委员会与晓峰物业公司于2018年12月20日签订的《前期物业延期服务协议》有效，晓峰物业公司应在判决生效后三十日内撤出凯顺新城服务区域的事实；②晓峰物业公司认可其物业服务于2019年3月31日终止，并通知了业主的事实。本院组织了原、被告进行证据交换及质证，各方当事人的质证意见如下：（1）被告陈建宇对原告晓峰物业公司的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但其不承认原告在2019年3月31日之后的服务，双方的物业服务合同在2019年3月31日已终止，原告应撤出凯顺新城小区，不应再强行提供服务；证据6、7、8属于举证期外提交的证据，其不予质证；（2）原告晓峰物业公司对被告陈建宇提供的证据1的关联性有异议，被告房屋漏水与交纳物业费无关；对证据2，原告已就（2019）湘0223民初6867号民事案件提起上诉，该判决书尚未发生法律效力。结合原、被告的质证意见，本院对本案的证据作如下认定：原告提供的证据1、2、3、4、5符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，本院予以采信；对原告提供的证据6、7、8，因原告在庭审过程中明确表示撤回要求被告交纳2019年3月31日之后的物业费的诉讼请求，对该证据本院不做分析认证；被告提供的证据1模糊不清，无法辨认，本院不采用；被告提供的证据2的真实性本院予以认定，因（2019）湘0223民初6867号民事判决书尚未生效，故对其证明目的本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，攸县凯顺房地产开发有限公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，2016年5月26日双方自动终止合同。2016年5月29日，攸县凯顺房地产开发有限公司与原告晓峰物业公司签订协议，由晓峰物业公司接手凯顺新城的物业管理，继续履行上述《前期物业管理服务合同》，业主的住房按房产证面积以每月每平方米1.2元标准向原告支付物业管理费，每户每月生活垃圾处理费8元，每年原告代业主垫付垃圾处理费96元。协议签订后，原告就进入凯顺新城小区进行物业管理。2018年11月30日，《前期物业管理服务合同》终止，原告与凯顺新城业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，延期服务时间从2018年12月1日起至2019年3月31日止。延期届满后，2019年4月7日被告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，原告与被告小区经攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开协调会议，商定在新物业公司没有进场之前，继续由原告提供服务。2019年5月25日，原告晓峰物业公司与凯顺新城小区所在的高岭社区进行交接并离场，但该小区业主委员会主任与社区领导和联星街道相关负责人进行沟通，认为在新的物业公司未接手之前，仍宜由原告继续提供物业服务，原告遂继续为凯顺新城小区提供物业服务。被告系凯顺新城小区一期2栋305号房业主，房产证面积128.82平方米。被告在2018年10月1日至2019年10月30日期间拒不交纳物业管理费，由此酿成纠纷。本案审理过程中，原告晓峰物业公司向本院作出了书面申明，表示撤回要求被告交纳2019年3月31日之后的物业费的诉讼请求，待攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会与其物业服务合同纠纷一案二审终结之后再行主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。在2019年3月31日之前，原告晓峰物业公司与被告小区业主委员会即凯顺新城小区业主委员会均受《前期物业管理服务合同》《前期物业延期服务协议》约束，原告在合同期间按照合同约定履行了义务。在本案中，上述合同、协议所确定的权利义务，亦应当由原告晓峰物业公司与被告陈建宇承受，即被告应当履行其交纳物业管理服务费的义务。因此，被告陈建宇应当交纳自2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1015.2元（每月每平方米1.2元×141平方米×6个月）及垃圾托运费48元（8元/月×6个月）,合计1063.2元。晓峰物业公司在庭审过程中明确表示撤回要求被告交纳2019年3月31日之后的物业费的诉讼请求，系对其权益的合法处分，故对于2019年4月1日至2019年10月30日期间的物业服务费，本案中不予处理。被告主张，2019年度的垃圾托运费已由业主委员会筹钱交纳，该部分费用抵扣物业费用，该主张系另一法律关系，可由原告和业主委员会自行处置，且被告并未提供证据支持其答辩意见，故对被告该主张本院不予支持。原告请求由被告按日千分之三交纳滞纳金。对此，原、被告双方并未明确约定，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告陈建宇应当给付原告晓峰物业公司自2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费及垃圾托运费共计1063.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈建宇在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付自2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费及垃圾托运费共计1063.2元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陈建宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  刘利平人民陪审员  刘文全二〇一九年十二月三十一日法官助理肖约晨书记员熊慧萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。