云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初10176号原告尹德荣，男，汉族，1977年5月12日生，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人孙培源、王妍，云南势能律师事务所律师。特别授权代理。被告云南东聚南疆汽配有限公司。法定代表人何丽琼，总经理。住所昆明市官渡区小板桥昆洛路709号。被告云南南疆物流有限公司。法定代表人杨仕平，总经理。住所昆明市关上关通路73号。两被告共同委托代理人马建宁，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告尹德荣诉被告云南东聚南疆汽车有限公司（以下简称“东聚公司”）、云南南疆物流有限公司（以下简称“南疆物流”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告尹德荣及其委托代理人、被告东聚公司、南疆物流的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹德荣诉称：2013年9月28日，案外人张宏亮与被告东聚公司签订《租房合同书》，就案外人张宏亮租赁东聚南疆汽车服务广场22栋74、75、76、77、78号商铺建立租赁关系，租期10年零60天，自2013年5月1日至2023年6月28日止，租金总额为1,627,200元，租赁押金15,000元。该合同约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金，如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿”。《租房合同书》出租方使用“云南东聚南疆汽配有限公司（东聚南疆汽车服务广场）”名义。合同签署后，案外人张宏亮采取贷款方式支付租金。2014年7月17日，案外人张宏亮与**松签署《商铺承包合同》，**松向案外人张宏亮承租东聚南疆汽车服务广场22栋74、75、76、77、78号商铺，共向案外人张宏亮支付房租首付款502,661元、租赁押金15,000元、装修费折算322,339元，共计840,000元。同时承担案外人张宏亮租金借款本息的偿还（本金1,160,000元）。后经**松、周利俊及原告尹德荣共同协商，共同确认由原告尹德荣承受东聚南疆汽车服务广场22栋74、75、76、77、78号商铺相关的全部权利义务。因房租涉及贷款，被告东聚公司要求在租金借款本息偿还完毕后方可办理租赁关系更名手续，故直至2017年7月22日所有租金借款本息均由原告尹德荣偿付完后才变更租赁关系主体为原告尹德荣，被告东聚公司、南疆物流以在原《租赁合同书》上加注盖章并收取5000元更名手续费的方式进行了书面确认。2017年5月27日，两被告向全体商户下发通知，通知中两被告均认可合同合法有效，据此证明被告南疆物流认可原告与被告东聚公司签订的合同内容，并承诺按约履行，同时两被告均向原告承诺对已收取租金在停止经营状况下多退少补。但由于案外人中国人民解放军XX部队与两被告存在纠纷，各方未能协商一致，导致南疆汽配城服务广场长期被封闭大门，不能正常经营，实际处于停业状态。2018年9月13日，原告看到昆明市中级人民法院粘贴的《公告》，要求原告向部队腾还房屋，至此原告确认与两被告建立的租赁关系已经无法履行。两被告违反关于租赁关系所作出的约定承诺，依法应承担违约责任。诉请判令：1、解除原告与被告的租赁合同关系；2、两被告诉返还剩余租期租金964,396.55元（总租期3712天，至2017年6月20日共实际使用1512天，剩余租期2200天）、租赁押金15,000元，过户费5000元；3、两被告共同赔偿固定比例违约金488,160元及按经济损失计算的违约责任金948,450.05元，按剩余租期比例计算的贷款利息损失152,212.5元，装修及固定资产投入损失629,737.55元，搬运运费损失4500元，2017年6月20日至2018年9月20日员工工资损失162,000元。原告尹德荣针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、《租房合同书》、云南东聚南疆汽车服务广场备案证明、产权证明、张宏亮的身份证复印件、更名费收据，欲证实张宏亮与被告东聚公司成立租赁合同关系以及合同价款、租期、违约责任及计算方式，以及2017年7月22日被告东聚公司将承租人更名为原告尹德荣，并收取5000元更名手续费；同时，两被告在原《租房合同书》首页右上角加注盖章，对承租人变更为原告尹德荣进行确认；2、两被告向全体商户下发的《关于依法积极配合昆明市官渡区人民法院执行局执行，完善市场商户铺面到期合同续签及租金支付、妥善处理部队公告诉等事项的通知》、《再次告东聚南疆汽车服务广场全体租户书》，欲证实两被告认可与原告签订的租赁合同书的效力，并承诺对结算后的剩余租金多退少补；3、公告，欲证实因两被告与案外人有纠纷，案外人于2017年6月20日要求全体商户在原合同到期后自行搬离，自此，原告所承租的商铺始终处于大门被堵，无法正常经营状态；4、昆明市中级人民法院公告，欲证实2018年9月15日，因两被告拒不履行法院判决，本案租赁房屋被法院要求限期搬离腾退；5、租金支付凭证、贷款合同及贷款证明，欲证实张宏亮实际支付租金502,093元，同时向银行贷款1,160,000元支付租金；6、商铺承包合同，欲证实原告为租赁商铺支付张宏亮2,000,000元；7、装修合同及凭证，欲证实原告为商铺装修及固定资产投入1,062,539元（向张宏亮支付的原装修费折算322,339元+烤漆房装修152,00元+装修费725,000元),按剩余租期/总租期折旧为629,737.55元。被告东聚公司答辩并质证称：认可涉案商铺系由被告东聚公司出租给张宏亮，由张宏亮支付租金和押金，此后张宏亮于2017年7月22日转让给原告尹德荣，并收取原告尹德荣支付的更名手续费5000元的事实；但市场关停是2018年9月14日，而不是2017年6月20日；原告主张的违约金过高，请求依照相关法律应以调整，原告主张的装修等损失因系单方证据，请求予以驳回。被告南疆物流质证并答辩称：被告南疆物流并非本案适格出租人；另外从两个文件上看退还剩余租金是附加前提的，也就是待军委或者是政府出台相应的政策之后再进行退还，而不是无条件返还，因此在主体、数额均不明确的情况下，被告南疆物流在本案中不承担责任，请求驳回原告对被告南疆物流的全部诉讼请求。被告东聚公司、南疆物流针对其辩解向本院提交如下证据材料：1、（2018）最高法民终1182号民事判决书，欲证实涉案场地于2018年9月15日经强制执行移交XX部队，租户使用涉案租赁物的截止时间应当认定为2018年9月14日；2、昆税-稽检通-（2019）100296号税务检查通知书、昆明市公安局官渡分局扣押物品文件清单，欲证实两被告的关联企业云南官宏酒店管理有限公司接受涉税检查，两被告的会计凭证、租房合同、记账凭证、收据等资料被全部扣押，导致被告东聚公司公司无法获取案件材料和提交证据。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证，查明如下法律事实：2006年8月24日，被告南疆物流通过投标方式取得中国人民解放军XX部队（以下简称“XX部队”）小板桥营院（昆洛路XX号）部分土地租赁项目的经营权。2007年4月6日，XX部队与被告南疆物流签订《军队房地产租赁合同》【2007】Ｂ房租合字第××号，约定：甲方（XX部队）将坐落于昆明市小板桥镇，面积为110亩的土地出租给被告南疆物流用作批发市场，租赁期限自2007年5月1日起至2012年4月30日止。同日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》【2007】Ｂ房租合字第××号附1号，约定租赁期限定为20年，从2007年9月15日起至2027年9月15日止。2007年7月10日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》【2007】Ｂ房租合字第××号附2号，约定：乙方承租的总面积为77782.6平方米，合116.67亩。2011年6月8日，XX部队与被告南疆物流签订《军队房地产租赁合同》【2011】B第0001号，约定XX部队将位于昆明官渡区昆洛路XX号，面积约18.3亩的场地出租给被告南疆物流使用，租赁用途为副食品批发市场，租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日止。2011年6月15日，XX部队与被告南疆物流签订《军队房地产租赁补充合同》【2011】B第0001号附1号，约定：租赁期为16年零3个月，从2011年6月15日起至2017年9月15日止。上述合同签订后，被告南疆物流在其承租的土地上建设“云南南疆副食品批发市场”用于出租经营，后以“云南东聚南疆汽配有限公司”（东聚南疆汽车服务广场）的名义进行经营。2013年9月28日，案外人张宏亮（乙方）与被告东聚公司签订（甲方）《租房合同书》向被告东聚公司承租东聚南疆汽车服务广场22栋74、75、76、77、78号商铺五间共计226平方米，租赁期为拾年，装修期2个月，实际使用期自2013年5月1日至2023年6月30日止，用途为经营汽车服务及相关汽车装饰美容、汽车用品行业，租金为每月60元/平方米，乙方在本合同约定的租赁期间应当向甲方交纳的租金总额计1,627,200元；乙方应于合同签订当日一次性交清租赁押金15,000元，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金。乙方应当于本合同签订当日向甲方一次性交清全部租金30%的款项作为租金贷款的首付款，计502,661元，余下租金款项1,160,000元乙方在合同签订之日起5日内向甲方提供办理个人商铺租金贷款全部手续并配合银行方履行相关手续的办理。在不影响租赁物主体结构及其他租户正常使用的前提下，经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行装修，装修工程及工程质量由乙方自行负责，与装修有关的一切费用及责任均由乙方承担；对于乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿。甲方有擅自提前终止本合同等行为的，视为违约；在甲方或乙方出现违约情形时，守约方可以根据具体情况决定是否解除本合同。任何一方违约，违约方应向守约方支付本合同租金总额30%的违约金，如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿。合同签订后，张宏亮向被告东聚公司支付了租金1,627,200元及押金15,000元。2017年7月22日，原告尹德荣受让张宏亮与被告东聚公司签订的《租房合同书》中承租人的权利义务。2017年5月27日，被告东聚公司、南疆物流向市场内全体租户发出《关于依法积极配合昆明市官渡区人民法院执行局执行，完善市场商户铺面到期合同续签及租金支付，妥善处理部队公告等事项的通知》，主要内容为：待军委、军队和武警部队全面停止有偿服务领导小组的新政策、文件、规定及配套政策出台后，确实需要市场商户配合军队改革提前搬离市场的，我公司郑重向市场商户承诺，保证返还商户在租期中剩余的部分租金。2017年6月5日，XX部队向被告南疆物流发出《解除租赁合同的通知》；2017年6月8日，被告南疆物流向XX部队邮寄了《关于〈解除租赁合同的通知〉的回复》。2017年6月20日，XX部队向市场各租户发出《公告》，主要内容为：依据中央军委和相关会议精神，结合云南省全面停止有偿服务的实施步骤和时间节点等要求，我部东聚南疆汽车服务广场将于2018年6月30日前全面关停。我部就解除合同的相关事项向昆明市中级人民法院提起诉讼，全体商户不得与东聚南疆汽配服务广场及其他任何公司、个人签订有关新合同，原市场内商户合同到期后自行搬离。2017年6月23日，被告东聚公司、南疆物流向市场内全体租户发出《再次告东聚南疆汽车服务广场全体租户书》，主要内容为，我司郑重声明：1、云南东聚南疆汽配服务广场的租户，只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）；2、待军队停止有偿服务的配套政策出台后，对已收取的租金（包括交法院或直接交公司）届时结算，多退少补，绝不拖欠。后XX部队向昆明市中级人民法院提起诉讼，请求解除与南疆物流签订的一系列合同，返还场地，并支付租金和违约金。南疆物流提起反诉，要求继续履行合同并赔偿损失。该案经两审，云南省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）云民终435号民事判决，认为南疆物流拖欠租金事实存在，XX部队发出解除合同的通知符合合同约定的解除条件，判决确认双方签订的一系列房地产租赁合同和补充合同解除，由南疆物流腾还租赁场地并支付欠付的租金和违约金。2018年9月5日，昆明市中级人民法院依据发生法律效力的（2018）云民终435号民事判决发出执行公告，2018年9月15日，涉案场地经强制执行移交XX部队。后南疆物流向云南省高级人民法院提起诉讼，请求XX部队赔偿投资损失，返还投标保证金、场地押金。该案经两审，最高人民法院经审理后作出（2018）最高法民终1182号民事判决，认为一审法院在综合考虑解除合同、合同的履行期限以及南疆物流公司具体投入、合同约定等因素，判决由XX部队补偿南疆物流公司15,000,000元并驳回其他诉讼请求并无不当，判决驳回上诉，维持原判。本案双方当事人争议的焦点为：1、双方合同解除的时间点为何；2、被告东聚公司与被告南疆物流之间的关系为何，在本案中应承担何种责任；3、原告主张的损失应否计算支持，如何计算支持；4、原告主张的违约金应否支持，应否调整，如何调整。针对争议焦点一、三、四，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案查明的事实，合同标的物已于2018年9月15日移交XX部队，原告与被告东聚公司订立的合同已无继续履行的可能，且被告在庭审中亦表示同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告所举证据不能证实其在2017年6月20日已搬离租赁物或已将租赁物移交被告东聚公司，故本院参照涉案场地移交的时间，确认原告使用或控制租赁物的截止时间为2018年9月14日，被告东聚公司收取了10年的租金，故现应退还原告自2018年9月15日起的租金779,718.58元【(1,627,200元÷10年÷365天）】×1749天〕。原告主张退还的押金有合同依据，本院予以支持。本案原告主张的违约金包含两个部分，第一个部分为合同约定的合同租金总额30%的违约金。就该部分，本院认为，从2007年被告东聚公司与XX部队签订租赁合同和补充协议时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，在合同履行过程中，被告东聚公司曾出现拖欠租金的违约行为，但双方之间仍然协商并通过被告东聚公司及时补交租金、支付滞纳金的方式继续履行合同，被告东聚公司与XX部队合同的解除系发生在有关军产停止有偿服务的大背景下，并非被告东聚公司或者南疆物流存在擅自提前终结合同等违反《租房合同书》相关约定的行为导致原告与被告东聚公司的合同不能继续履行，被告东聚公司并未违约，故本院对原告主张的这部分违约金不予支持。关于原告主张的第二部分违约金，本院认为，被告东聚公司与张宏亮之间的《租房合同书》明确约定：“对于乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿”，导致合同解除的原因并非被告东聚公司违约行为所致；而原告尹德荣受让该合同的时间为2017年7月27日，其时，XX部队与两被告均已向市场商户发出市场即将关停的通知，原告当时还做出继续受让的意思表示，应承担相应的风险。同时，原告所举证据并不能证实其主张的装修投入损失及搬迁运费已实际产生、支出，原告也无证据证实其主张的员工工资损失，故本院对原告主张的这部分违约金亦不予支持。但被告东聚公司收取“更名服务费”无事实、法律及合同依据，应予退还。关于争议焦点二，本院认为，从被告东聚公司、南疆物流联合发出两份通知的内容看，“我司郑重承诺”不能明确指向被告南疆物流，同时庭审查明，原告承租的租赁物系以被告东聚公司名义对外经营，与张宏亮及本案原告尹德荣订立合同的一方主体也是被告东聚公司而非被告南疆物流，原告缴纳的相关费用亦是被告东聚公司收取，而第二份通知“只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）”明确指向的是《租房合同书》的相对方被告东聚公司，故原告要求被告南疆物流承担责任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告尹德荣与被告云南东聚南疆汽配有限公司于2017年7月22日签订的《租房合同书》；二、被告云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十内一次性退还原告尹德荣租金779,718.58元、押金15,000元、更名服务费5000元，合计799,718.58元；三、原告尹德荣的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,008元，由被告云南东聚南疆汽配有限公司承担14,000元，原告尹德荣承担12,008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一九年十二月十三日书 记 员  于 晶