山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2358号上诉人（原审原告）：王艳宏，男，1988年12月10日出生，汉族，住威海市文登区。委托代理人：于淑君，山东鲁文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区天福街道办事处米山路北正棋路东。诉讼代表人：威海中天房地产有限公司管理人（山东利得清算事务有限公司）。负责人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：邱彬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。上诉人王艳宏因与被上诉人威海中天房地产有限公司（以下简称“中天房产公司”）破产债权确认纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王艳宏上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持王艳宏一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。王艳宏提交的《二期砼工程材料款拨付、结算审批单》（以下简称“审批单”）是经中天房产公司财务总监、副总经理、副董事长兼总经理等签字确认，《审批单》显示申请拨付金额为687620元，余至坚作为中天房产公司负责人在《审批单》上签字的行为构成表见代理，王艳宏有理由相信687620元房款已抵顶完毕。中天房产公司总经理余志坚在《认购书》中签字确认住宅单价为4570元／ｍ2，据此计算总房款为697620元（应扣除1万元定金），且《审批单》原件由王艳宏持有，可以证实中天房产公司同意以尚欠威海市文城建设集团有限公司商用混凝土第二分公司（以下简称“文城集团第二分公司”）的款项抵顶王艳宏的房款，同时文城集团第二分公司也出具证明认可该事实；2.王艳宏提交的《认购书》虽为复印件，但结合《审批单》、王艳宏交纳房款定金的收款收据，所显示的房款数额能够相互印证，可以证实王艳宏的主张；3.中天房产公司主张王艳宏仅支付定金1万元、房款687620元没有抵顶完毕，但其管理人掌管账目有条件予以提供，以核对该款项是否予以抵顶，对此中天房产公司负有举证责任；4.一审适用法律错误。王艳宏已全额支付房款，中天房产公司在办证条件成就时理应协助王艳宏办理相应的产权转移登记手续。中天房产公司辩称，1.王艳宏未支付全部或大部分房款，不符合享有优先权的消费性买受人的条件。王艳宏仅支付了1万元房款，主张剩余房款用文城集团第二分公司对中天房产公司享有的债权抵顶，但《审批单》并不能证实该债权转让给王艳宏，亦不能体现与案涉房屋具有关联性，即使王艳宏与文城集团第二分公司达成债权转让的意向，亦未与中天房产公司达成抵顶合意、办理抵顶手续。中天房产公司未向王艳宏出具剩余房款的收据，王艳宏没有完成付款义务；2.王艳宏与中天房产公司之间的房屋买卖合同已经解除。即使中天房产公司向王艳宏收取购房定金及维修基金的行为视为双方达成了买卖房屋的协议，但依据破产法的相关规定，管理人对破产申请受理前成立、而合同双方均未履行完毕的合同具有解除权，在两个月内管理人未通知继续履行的视为解除。王艳宏向一审法院起诉请求：1.确认王艳宏与中天房产公司之间的买卖合同合法有效；2.中天房产公司在威海市文登区附属房符合办证条件时，协助王艳宏办理相应的产权证书。一审法院认定事实：威海市文登区龙都丽景小区7号楼一单元1302室于2011年3月24日由中天房产公司与案外人洪健铭签订《商品房买卖合同》，并在威海市文登区不动产登记部门网签登记于洪健铭名下。案涉7号楼13号附房在中国银行深圳东门支行办理在建工程抵押登记。2013年8月28日，王艳宏向中天房产公司交购房定金1万元，于2015年交10940元维修基金，并占有居住案涉房屋。2017年6月6日，中天房产公司进入破产重整程序，王艳宏向管理人（山东利得清算事务有限公司）申报债权，要求中天房产公司交付案涉房屋，管理人经核查认为王艳宏并未实际支付房款或不足50%，不予确认其优先权利。王艳宏主张，2013年8月28日，王艳宏与中天房产公司签订《认购书》，购买中天房产公司开发的案涉房屋，王艳宏全额支付房款；依据《企业破产法》及相关司法解释规定，王艳宏符合消费者优先权的有关条件。中天房产公司主张，至中天房产公司破产前，王艳宏并无实际取得案涉房屋的不动产物权登记，依据《物权法》的规定，王艳宏并未取得诉争房产的物权；王艳宏只向中天房产公司支付1万元房款，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，在破产程序中，只有交纳了全部或者大部分房款的购房者，才享有优先于建设工程价款优先权的消费性优先权，张艳宏不符合购房消费者条件，不享有消费性优先权；案涉1302室房屋现网签备案于洪健铭名下，附房办理了有在建工程抵押登记，抵押权人为中国银行深圳东门支行，从事实上、法律上已不可能就案涉房屋与王艳宏签订房屋买卖合同。对双方当事人有异议的证据，一审法院认定如下：1.王艳宏提交中天房产公司与王艳宏签订的《认购书》（复印件），用以证明双方签订了房屋买卖合同，中天房产公司否认该证据的效力，王艳宏无相关证据佐证，对该证据的证明效力不予认定。2.王艳宏提交《审批单》，拟证明文城集团第二分公司以该款抵顶王艳宏房款687620元。经质证，该书证仅有几人签字，无内容能证明王艳宏主张及与本案的关联性，故对该证据的证明效力，不予认定。一审法院认为，关于案涉房屋的性质问题。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋虽网签登记于案外人洪健铭名下或办理在建工程抵押，并由王艳宏主张权利，但并未转移物权登记，根据物权法定原则，案涉房屋仍属债务人中天房产公司财产。关于王艳宏对案涉房屋是否享有优先权的问题，主要看王艳宏是否系消费性购房。根据破产法公平清理债权债务的原则，应严格把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除强制执行，在确定消费性买受人标准中可资参照。王艳宏提供房屋《认购书》复印件，不符合证据要求，不能认定签订了合法有效的商品房买卖合同；案涉房屋先前已网签登记于案外人洪健铭名下或办理在建工程抵押，王艳宏亦不能取得案涉房屋。王艳宏主张双方以中天房产公司应付文城集团第二分公司砼工程材料款抵顶房款687620元，无文城集团第二分公司与中天房产公司转账记录，亦无以材料款抵顶房款的三方协议，对张艳宏的该主张无证据证实，故不能认定王艳宏向中天房产公司支付了购房款。综上，王艳宏对诉争房产并不享有消费性购房优先权。关于合同效力，因中天房产公司收取了1302室购房定金及维修基金，应视为中天房产公司与王艳宏有房屋买卖意向，达成了房屋买卖的协议，该协议不违反法律规定，可认定有效。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。依据上述规定，管理人对破产申请受理前成立而合同双方均未履行完毕的合同有权决定解除。本案中，王艳宏未向中天房产公司支付案涉房屋的款项，中天房产公司管理人对商品房买卖合同享有解除权，故对王艳宏的请求，不予支持，王艳宏可就其损失主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条、第五十三条、第五十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、第二条规定，于2019年8月10日判决:一、确认王艳宏与威海中天房地产有限公司之间的房屋买卖协议有效；二、驳回王艳宏要求威海中天房地产有限公司在威海市文登区附属房符合办证条件时，协助王艳宏办理相应的产权证书的诉讼请求。案件受理费100元，由王艳宏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院询问中天房产公司管理人是否持有《认购书》，管理人主张经向中天房产公司财务及相关负责人核实，有中天房产公司出具给王艳宏的1万元购房定金的收据及财务记录，但维修基金及顶账没有相关的记载；同时主张，应当由王艳宏对其已付款及顶账的事实提供证据。对此，王艳宏主张，既然中天房产公司认可财务账目有王艳宏交付购房定金的收款收据，该收款收据与王艳宏提供的维修基金收据上所盖的中天房产公司财务专用章一致，王艳宏有理由相信中天房产公司财务账目亦有维修基金及顶账的记录，要求中天房产公司予以提供。一审中，中天房产公司对王艳宏提供的《审批单》的真实性无异议，但主张与本案无关，《审批单》只是中天房产公司内部的审批程序，仅能证实中天房产公司同意向文城集团第二分公司拨付687620元，但实际上并未拨付；对王艳宏提供的文城集团第二分公司出具的债权转让证明的真实性不予确认，认为与本案无关，没有收到文城集团第二分公司债权转让的通知，亦没有同意文城集团第二分公司以享有的债权抵顶王艳宏的房款（中天房产公司未向王艳宏出具收到相应房款的收款收据，文城集团第二分公司亦未向中天房产公司出具相应货款的收款收据）。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是王艳宏对案涉房屋是否享有消费性购房优先权，即王艳宏是否属于消费性购房。根据王艳宏提供的中天房产公司收取其案涉房屋定金及维修基金的收款收据，虽能够视为中天房产公司与王艳宏有房屋买卖的意向，而其提供的《审批单》亦系中天房产公司向文城集团第二分公司拨付材料款687620元的意向，王艳宏主张以材料款抵顶房款，但无中天房产公司与文城集团第二分公司之间的转账记录，亦无以材料款抵顶房款的三方协议，同时王艳宏提供的房屋《认购书》系复印件，中天房产公司对此也不予认可，不能证实其与中天房产公司形成有效的以房抵债协议。故，不能认定王艳宏已向中天房产公司支付了房款。据此，王艳宏对案涉房屋不享有消费性购房优先权。综上所述，王艳宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王艳宏负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十二月十日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫