重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3301号上诉人（原审被告）：黄明星，男，1962年9月11日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张先冲，重庆市开州区文峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆诚建医药有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道开州大道（东）928号，统一社会信用代码91500234750086376M。法定代表人：陈绪明，董事长。委托诉讼代理人：韩万奎，重庆四方律师事务所律师。原审被告：开州区罗莱家纺店，住所地重庆市开州区文峰街道富厚街159号，统一社会信用代码92500234MA5UKU5C4P。经营者：胡绍华。原审被告：杨拥军，男，1969年11月27日出生，汉族，住重庆市开州区。原审第三人：卿洪，女，1984年9月20日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人黄明星因与被上诉人重庆诚建医药有限公司（以下简称诚建公司）、原审被告开州区罗莱家纺店、原审被告杨拥军、原审第三人卿洪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄明星上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回诚建公司的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、一审认定事实错误。黄明星与诚建公司约定租期三年，如一次性支付按照280000元，如分年度按照每年120000元，黄明星选择一次性支付280000元，故黄明星不欠付诚建公司租金；若黄明星只支付了一年租金，之后两年多时间里，诚建公司未以任何形式向黄明星催要租金，也未要求解除或终止合同，明显不符合商业交易习惯和常情；诚建公司租赁给黄明星一个门市每年280000元，不符合市场行情；一审法院仅依据非在场证人的证言作为认定本案门市租金一年280000元，认定事实错误。2、一审判决程序存在瑕疵。一审未查明案涉合同效力,若房屋产权人重庆市开县电影发行放映公司未书面同意，则本案租赁合同无效。诚建公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。开州区罗莱家纺店未答辩。杨拥军辩称，请求二审法院依法判决。卿洪未发表陈述意见。诚建公司向一审法院起诉请求：1、判令黄明星向诚建公司支付门市租金769000元；2、判令黄明星从拖欠租金之日起按照年利率6%承担占用费至付清租金之日止；3、诉讼费由黄明星承担。一审法院认定事实：2012年5月30日，诚建公司（乙方）与重庆市开县电影发行放映公司签订《房屋租赁合同》，约定由诚建公司承租坐落于开县汉丰佰成街电影公司综合楼X区XX-XX号门市。经重庆市开县电影发行放映公司同意，诚建公司与黄明星达成了口头转租协议，由诚建公司将租赁的房屋转租约182平方米于黄明星，年租金280000元，租期自2014年10月1日至2017年7月31日止。口头协议达成后，黄明星以现金支付了第一年房租280000元。黄明星租赁房屋后，将房屋用于与他人合伙经营罗莱家纺门市，实际租赁房屋于2018年4月30日止；2018年5至6月由卿洪租赁该房屋，卿洪支付租金46600元。一审法院认为，诚建公司与黄明星对转租的事实不持异议，可认定诚建公司与黄明星间存在转租事实，合同相对方确认为诚建公司与黄明星。对于双方争议的租金问题，根据证人证言、杨拥军的询问笔录和王某某的调查笔录，参照租赁标的物的面积、位置及第三人卿洪交付的两个月的租金等证据，综合认定双方约定的租金为年租金280000元。对于双方争议的租期问题，基于黄明星自认的事实，依法确认双方转租的期间为2014年10月1日起至2018年4月30日止。对于支付租金的时间问题，因双方未签订合同，不能确定支付期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，2014年10月1日至2015年9月30日的租金应在2015年9月30日前支付，2015年10月1日至2016年9月30日的租金应在2016年9月30日前付清，2016年10月1日至2017年9月30日的租金应在2017年9月30日前付清，2017年10月1日至2018年4月30日的租金应在2018年4月30日前付清。本案中，黄明星在双方达成转租合意后支付的280000元租金应视为2014年10月1日至2015年9月30日的租金。从2015年10月1日至2018年4月30日止（合计31个月），黄明星应当向诚建公司支付租金合计723333.3元。黄明星拒不交付租金，属于违约行为，根据诚建公司的实际损失及黄明星的违约行为，对诚建公司主张的按照年利率6%支付资金占用利息的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：1、黄明星在该判决生效后十日内支付诚建公司2015年10月1日至2016年9月30日的租金280000元，并以280000元为基数，从2016年10月1日起按年利率6%支付资金占用费至付清该280000元为止；2、黄明星在该判决生效后十日内支付诚建公司2016年10月1日至2017年9月30日的租金280000元，并以280000元为基数，从2017年10月1日起按年利率6%支付资金占用费至付清该280000元为止；3、黄明星在该判决生效后十日内支付诚建公司2017年10月1日至2018年4月30日的租金163333.3元，并以163333.3元为基数，从2018年5月1日起按年利率6%支付资金占用费至付清该163333.3元为止；4、驳回诚建公司的其他诉讼请求。案件受理费12780元，由黄明星负担。二审期间，黄明星申请证人李某某出庭作证，以证明其上诉主张。李某某当庭作证称并不知道案涉房屋年租金金额。故本院认为，李某某的证言与本案不具有关联性，不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，黄明星的上诉请求不能得到支持。事实与理由：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，对争议的案涉房屋租金金额，诚建公司举示的陈某某、祁某某证人证言能够与一审法院依职权调查的杨拥军询问笔录、王某某调查笔录内容相互映证，尤其是作为黄明星合伙人的杨拥军在询问笔录中表示，虽然不知道黄明星与诚建公司签订租赁合同的年租金具体金额，但黄明星租房第一年就从杨拥军等合伙人处拿走了350000元，第二年又以货款抵了房租350000元，相当于杨拥军等合伙人实际给了黄明星房租700000元。故一审法院依据陈某某、祁某某证人证言、杨拥军的询问笔录、王某某的调查笔录以及第三人卿洪交付的两个月的租金（按每年280000元标准支付）等证据，参照租赁标的物的面积、位置，综合认定黄明星与诚建公司约定的租金为年租金280000元，并无不当。黄明星虽申请证人李某某出庭作证案涉房屋三年租金共280000元，但李某某称其并不知道案涉房屋租金具体金额。由于黄明星未能举示其他证据予以证明，故黄明星称案涉房屋三年租金共280000元，不欠付诚建公司租金的主张不能成立，本院不予采纳。经查明，诚建公司将案涉房屋转租黄明星已经出租人重庆市开县电影发行放映公司同意，故黄明星上诉称一审未审查合同效力，若出租人未书面同意则案涉租赁合同无效，本案程序存在瑕疵的主张，不能成立，本院不予采纳。综上所述，黄明星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12780元，由上诉人黄明星负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 柯 言审 判 员 黄文革二〇一九年十二月二十六日法官助理 韦 玮书 记 员 章立立