贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15159号 原告：李勇，男，汉族，1991年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘绪，女，汉族，1994年6月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘绪，系原告李勇之妻。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告李勇、刘绪与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日登记立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告李勇、刘绪，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李勇、刘绪向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付延期交房违约金5190.52元以及该违约金实际占用期间的利息暂计150.05元（利息以5190.52元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月31日起计算至违约金本息偿还之日止）；二、判决被告向原告退还已收取的三通费用3285元，以及三通费用实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月9日起计算至所有三通费本息偿还之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告于2016年11月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告修建于贵州省毕节市七星关区碧阳国际城第37栋2-1号的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。合同还约定，被告应在2017年12月31日之前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的房款。2016年11月9日签订合同时，被告在房屋总价外又另外向原告收取三通费3285元。2018年8月1日被告才向原告交房，一共逾期210天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金和返还三通费。 原告认为，该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体有依照法律规定和当事人约定，履行民事义务承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任……（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）受买人有权退房……受买人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向受买人支付全部已付房款的万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）向中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向受买人支付违约金”的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金5190.52元及实际占用期间利息150.05元（利息以5190.52元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月31日起计算至违约金本息偿还完毕之日止）；关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费为违法,该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费。（二)前期工程费。（三)建筑安装工程费。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。 综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据法律规定，特向人民法院提起诉讼。 被告碧阳置业公司辩称：对于逾期交房问题，上述被答辩人所购买房屋分别为三期的13、14、27、28号楼和7-12、21-26号楼，吴清伍、李青莲、李勇、刘绪两家的37号楼，陈江、胡丹的17号楼。其中三期的13、14、27、28号楼的合同约定交房时间为2016年10月30日，三期的13、14、27、28号楼违约金起算时间为2016年10月30日，至实际收房时止，至今未收房的截至2018年5月19日答辩人通过登报交房之日止。其他房号根据合同约定的交房时间计算至实际交房日止，再根据《民法总则》对诉讼时效的规定，从被答辩人立案之自往前推三年，超过三年诉讼时效的违约金部分依法不予支持。同时，被答辩人诉求的利息无法律依据，逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算，若被答辩人再要求以违约金为基数计算利息属重复计算，故依法不能支持。对于被答辩人诉求三通费问题，原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费，原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应予以驳回。关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题，对于居住于13、14、27、28(三期）号楼的赵永、罗运东、李雪、周才栋、陆秀江、张乾英、胡万乾、刘光香、林林、潘婷、徐槽、张先荣、吴维英，在具备办证条件后，答辩人于2018年11月16日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中得到大部分业主的确认。对于居住于7-12、21-26号楼，在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话方式于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月26日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。对于违约金起算时间，根据双方的《补充协议》关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治的原则。应以被答辩人提交办理产权过户登记手续所需的所有资料后360天后开始计算违约金，而不能以实际交房后360日开始计算。最后，无论以被答辩人提交办理产权过户登记手续所需的所有资料后360天后开始计算逾期办证违约金还是以实际交房后360天开始计算违约金，对于被答辩人起诉之日起三年之前超过诉讼时效的部分请法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实： 2016年11月9日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第E37幢2层1号房；总价款494335元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2016年11月9日，原告向被告交纳有线电视、电表、燃气开户费3285元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费3285元的收据,在诉讼中被告已将上述费用退还给原告。2018年8月1日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2019年4月25日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋住房交付使用备案证书》。 另查明，2019年12月2日，原告刘绪与被告签订《协议书》，该协议约定：“原告在被告处购买了碧阳国际城37栋2层1号房屋，合同约定交房日期为2017年12月31日，实际交房日期为2018年8月1日。现经双方协商，被告同意一次性向原告支付逾期交房的违约金5240元，双方不再有任何房屋的逾期交房的违约金纠纷”。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金及承担相应的利息的请求是否得到支持；三、原告请求被告退还“三通费”的并承担资金占用利息的请求权是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持。 关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2018年8月1日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年11月21日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年8月1日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。但在2019年12月2日，原告刘绪与被告签订《协议书》，该协议约定：“原告在被告处购买了碧阳国际城37栋2层1号房屋，合同约定交房日期为2017年12月31日，实际交房日期为2018年8月1日。现经双方协商，被告同意一次性向原告支付逾期交房的违约金5240元，双方不再有任何房屋的逾期交房的违约金纠纷”。且原告认可该协议的真实性。因此，原被告双方基于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任已经双方协商一致而消灭，故对原告依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付逾期交房违约金及承担相应利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点三的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的上述费用无事实及法律依据，理应予以退还。在诉讼中，被告已将上述费用退还原告，故原告请求被告退还上述费用并承担相应利息的请求，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李勇、刘绪的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由原告李勇、刘绪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十二月三十日 书记员  孙宏杰