江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终8353号上诉人（原审原告）：徐州矿务集团生活建设总公司，住所地在江苏省徐州市煤建路西村。法定代表人：祝德胜，该公司经理。委托诉讼代理人：梁敏，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣成，江苏敏言律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王夫侠，女，1968年10月3日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：孙黎明，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马在伟，上海市协力（徐州）律师事务所律师。上诉人徐州矿务集团生活建设总公司（以下简称生活公司）、王夫侠因租赁合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2018)苏0311民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生活公司上诉请求：一、确认王夫侠应返还生活公司坐落在泉山区.58平米的房屋；二、王夫侠支付使用房屋占用期间的费用：具体计算是按照191.58平米，每平米56.82元/月，到交付时止；三、王夫侠承担本案上诉费用。事实和理由：一、生活公司提交的物权凭证，己经充分说明王夫侠使用的面积为泉山区.58平米的房屋，详见徐国土（2001)第26356号土地使用证及徐房权证泉山字第××号房屋所有权证。二、王夫侠自认：“她从小杨手里转接过来，包括前面4间门面，后接了水电，对老房子、院子、厕所进行修补，并对外出租”即王夫侠实际使用191.58平方房屋。三、一审法院以“2016年到2017年连续2年按照44平米计算租金，不存在笔误”为由，没有支持占用合同外的占用面积是错误的。生活公司在租赁合同上按照44平米收取租金系行使自身权利，其放弃收取租金权利并不意味着必然放弃物权，无论是误写面积还是生活公司工作人员的失职，没有在合同上如实标注面积并不影响生活公司行使物权。王夫侠辩称：答辩意见除与上诉意见一致外，另补充：1、因涉案房屋一部分经王夫侠修缮，一部分经王夫侠新建，修缮部分为合同约定的房屋，新建部分为合同约定之外的房屋，根据民法相关规定，该行为属于添附，应按份共有处理，涉案房屋的处理应按照共有权纠纷，而非房屋租赁纠纷；2、生活公司把王夫侠新建的房屋即合同约定之外的房屋收取租金无事实及法律依据。新建的房屋不可能是生活公司主张的笔误，一审法院对此也予以认定，故生活公司主张的占用费无事实及法律依据。王夫侠上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、1.根据2017年8月31日徐矿集团纪委谈话笔录可知，王夫侠租赁的房屋面积仅为44平方米的门面房，而非一审法院认定的范围，这点从2016年、2017年以44平方米计算租金也能看出。2.涉案房屋后面的房子系王夫侠加盖，并非修补，且2016年签订租赁合同时，生活公司经手人也说后面的房屋面积不在合同面积内，只收门面房的房租。2018年生活公司也曾提到要将王夫侠盖房子的钱退还。《徐州矿务集团有限公司监察审计部文件》也表述了“在院内加盖房屋”的内容。3.涉案租赁期限不能仅按合同约定判断，租赁期限应从整个过程来分析，2014年，双方口头约定租赁期限到拆迁止，生活公司没收房租，双方也未签订书面合同，2015年和2014年一样，2016年双方签订制式书面合同，2017年又续签，对此一审法院也予以认定。2014年和2015年生活公司未收租金还允许王夫侠加盖房屋是因为房屋即将被拆迁，无法约定具体的期限，加上王夫侠刚支付了上一家14.5万房屋转让费，如果仅仅按照2017年的合同约定的租期及约定的内容看，到年底王夫侠就应退租并将加盖房屋无偿给生活公司，明显不合理。二、一审法院适用法律错误。1、因涉案租赁房屋经过王夫侠重大修缮和加盖新建，本案表面上看是房屋租赁纠纷，实际上为因王夫侠的添附行为而转化成共有权纠纷。之所以2018年双方没有就租赁合同的履行达成一致意见，主要是生活公司把王夫侠加盖的房子也要收取租金。2、新建加盖的房屋不属于原合同约定的房屋，不受该合同约束。王夫侠新建加盖的房屋，并非双方签订合同约定的标的物，不受原合同的约束。至于该部分房屋，系经过生活公司同意加盖建设，即使没有权属证书或办理许可证，但该房屋仍是物的一种，建设者仍具有占有、使用、收益和部分处分权。三、一审法院审理程序不当。本案应由租赁合同经手人赵宝刚到庭说明情况，一审法院未通知其到庭错误。生活公司辩称：一、关于涉案房屋面积问题。王夫侠主张其进行了修缮并且进行了添附，且在一审中要求确权是无理的。涉案房屋属于生活公司所有，有两证予以证明。租赁合同约定四间门面房实际使用面积44平方米，只是由于工作人员的错误没有将后面所使用的房院133平方米写进合同里，但是王夫侠实际使用了房院，总计191平方米。承租人即使进行修缮，也是在原产权人的基础上为自己的目的进行的修缮，该修缮并没有经过出租人同意，是擅自所为，按照相关规定，后果应由承租人承担，且在合同到期后恢复原状。因此，王夫侠所述所谓的添加不构成民法中的附和，没有给产权人带来新的利益。相反，一审法院在判项部分没有明确交付的46号院内含133平方米的房院，因此没有起到解决纠纷的作用。二、租赁合同明确约定2017年12月到期。三、本案系房屋租赁纠纷，王夫侠认为其加盖行为属于民法中的添附，生活公司认为这是其擅自行为，违法行为，承租人不可能在他人所有权中通过非法行为（未经过出租人同意，未经过规划等主管部门认可）形成合法的添附，否则任何人都可以在他人财产上进行建造，故王夫侠所谓添附之说不成立。四、生活公司已经完成了所有举证义务，提供了产权证、土地证、房屋租赁合同、王夫侠的笔录，而且可以进行现场勘验，上述证据足以支持产权人的诉请。五、一审法院适用法律存在缺陷，仅仅处理了租赁合同内的房屋面积，对于因为租赁行为所产生的王夫侠所实际使用的承租面积没有处理是不正确的。属于拒绝裁判，遗漏重大事项。因为按照相关规定，对于因租赁合同产生的装潢、添附、擅自扩建问题等，人民法院都应作为租赁合同一并处理。生活公司向一审法院起诉请求：1、判令王夫侠将现承租使用的座落在泉山区.58平米的房屋腾空后返还给生活公司；2、王夫侠支付自合同到期之日起至房屋实际交付给生活公司期间的占用使用费43542元（暂计算至诉讼之日，按照每平米56.82元/月*191.58平米=10885.58元/月）；3、本案诉讼费用由王夫侠负担。事实和理由：2017年3月2日，生活公司与王夫侠签订房屋租赁合同一份，约定生活公司将坐落在泉山区吴庄路的房屋租给王夫侠，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为2500元/月。合同载明面积为44平方米，王夫侠实际使用191.85平方米。合同到期后，因王夫侠不愿意按实际面积签订租赁合同，双方之间的租赁合同自然终止，王夫侠不应继续使用房屋，因其拒不返还房屋，占用至今，生活公司故诉至法院。一审法院审理查明：生活公司与王夫侠自2016年开始签订房屋租赁合同，王夫侠2016年交纳租金12000元。2017年3月2日，生活公司（出租方，甲方）与王夫侠（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于徐州市泉山区煤建路、房屋建筑面积为44平方米的房屋租给乙方，租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，租金2500元/月，按季结算，乙方在每季10日前自行到甲方的财务部门交纳租金；租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同；合同签订当日，乙方向甲方支付3000元房屋租赁保证金，租赁期满后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约责任后，返还给乙方；租赁期内，乙方不得擅自改造、装修房屋，并不得拆卸、挪移、损坏房屋设施、设备等。乙方如需对房屋进行装修、改造或增扩设备等，应书面申请征得甲方同意后实施，相关费用乙方自理；乙方不得在承租房屋之外进行私搭乱建，否则应恢复原状并承担相应法律责任；未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借房屋；租赁期满后，乙方应当在7日内返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，承租期内甲方同意乙方新扩建的建筑物无偿移交甲方所有；租赁期满后，如乙方未按期返还房屋及其附属设施的，应按合同租金总额的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的财产损失。双方均在合同上签字、盖章。在房屋租赁过程中，王夫侠2017年交纳押金3000元，租金30000元。2018年1月，生活公司向王夫侠发出追缴房屋通知书，载明：木工房王夫侠：我公司已于2017年1月3日和1月15日两次对租户下发了交房通知书，你户至今未交回房屋，我公司要求你户于三日内搬离，否则造成的一切损失由你户承担。一审法院另查明：徐土国用（2009）第26356号的产权证，载明土地使用权人徐州矿务集团有限公司坐落于吴庄46#院，使用权面积408.8平方米，办证日期2009年9月18日。徐房权证泉山字第××号的房屋所有权证存根载明：所有权人为徐州矿务集团有限公司坐落于吴庄46#院，房屋面积1159.29平方米（747.16+58.23+133.35+193.9+26.65）。一审法院再查明：2017年8月31日，王夫侠在中共徐矿集团纪律检查委员会处做谈话笔录，王夫侠称，2014年3月左右从小杨手中开始承租生活公司木工房门面的，并向小杨交了14.5万元的转让费，并未与生活公司签订合同，生活公司虽然催缴过房租，但王夫侠未交房租。后双方签订合同，王夫侠于2016年1月开始交房租，2016年1月1日至12月31日，半年租金12000元，没有押金。小杨转给王夫侠的房子包括前面4间门面，后王夫侠接了水电，对老房子、院子、厕所进行修补，并对外出租。2017年双方重新签订合同，但未就王夫侠增加修补的部分收取租金。一审法院认为：一、关于双方约定的具体租赁期限。双方约定“租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同”。该案中，王夫侠并未提交证据证明租赁期届满后，双方达成重新签订租赁合同的合意，且认可生活公司以房屋追缴通知书的方式要求王夫侠返还房屋，故该院认为双方之间的租赁关系于2017年12月31日终止。王夫侠称双方曾口头约定其可使用房屋至拆迁之日，但并未提交证据予以证明，该院对此不予采信。二、关于生活公司要求王夫侠返还房屋及支付相关房屋占用费有无事实和法律依据。关于王夫侠应否返还房屋。租赁合同于2017年12月31日终止，王夫侠应按合同约定及时将涉案房屋返还给生活公司，该院对于生活公司该项主张予以支持。关于王夫侠应否支付房屋占用费。租赁合同于2017年12月31日终止，而王夫侠持续使用房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。生活公司主张王夫侠支付自2018年1月日起至起诉之日（即2018年5月9日）的占有使用费，该院予以支持。关于房屋占有使用费的金额。生活公司主张应按实际面积191.58平方米计算房屋占有使用费，租赁合同上“建筑物面积44平方米”系笔误。但从常理来看，生活公司自2016年到2017年连续两年按44平方米计算租金，如该面积错误，其应该早已发现并在2017年新签订的合同中予以改正，但2017年续签的合同仍按面积44平方米计算租金，故“建筑物面积44平方米”不可能是生活公司所称的笔误。且生活公司提交的证据并未充分证明涉案房屋的实际面积的数额，生活公司所称的191.58平方米无法作为计算租金的依据。综上，该院支持按合同约定租赁面积44平方米计算，双方在租赁合同中约定租金2500元/月，该院酌定按该标准计算房屋占有使用费，故房屋占有使用费应为13250元。另外，双方约定“乙方向甲方支付3000元房屋租赁保证金，租赁期满后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约责任后，返还给乙方”，且王夫侠已实际交付了3000元租赁保证金，故其交纳的3000元租赁保证金可以抵扣房屋占有使用费，实际应支付占有使用费10250元。综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》九十一条、九十二条、九十三条、九十七条、第九十九条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、王夫侠于判决生效之日起十日内返还生活公司坐落于徐州市泉山区院内房屋；二、王夫侠于判决生效之日起十日内支付生活公司房屋占有使用费10250元；三、驳回生活公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费890元，由生活公司负担190元，王夫侠负担700元。二审期间王夫侠为证明其上诉主张，申请证人李某,4出庭作证，拟证明王夫侠承租涉案房屋时，房屋后面紧紧有一堵墙，其余三面都是墙根，是王夫侠找其加盖的房屋。王夫侠对李某,4的证言不持异议；生活公司对李某,4的证言不予认可，认为与情理不符。李某,4从事二十多年的建筑行业，理应对所建设的工程签订施工合同或出具施工图，并审查王夫侠的相关权属凭据，但其没有提供书证，无法证明其本人就是所谓当年王夫侠所委托的施工人。李某,4主张包工包料收了十七万元，在当年十七万元已可购买一套房产，巨额支出没有付款凭据，也无法说明委托施工关系的成立。另外，李某,4的证言与王夫侠笔录有重大出入，王夫侠曾陈述“我从老家拉了一些材料将四间门面及大的老房子修补了一下”，但未从说支付了十七万元委托他人修缮房屋，而且按照王夫侠在当时自认的说法，也仅是修缮，这一说法也符合当时的实际情况。因此，生活公司有理由认为李某,4所作证言虚假。本院将在裁判理由部分对李某,4所作证人证言的效力进行阐述。生活公司二审期间未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于涉案法律关系性质应当如何认定的问题。根据涉案租赁合同的约定及王夫侠向生活公司缴纳租金的事实可知，本案显属租赁合同纠纷。王夫侠虽主张涉案门面后的房屋部分不属于租赁范围，但门面及后面的部分房屋所有权人均系生活公司，且办理了产权证，王夫侠对其实际使用该部分房屋的事实亦不持异议，并认为生活公司同意其使用，只是不收取租金，因此，就该部分房屋使用产生的纠纷也属于租赁合同纠纷。另外，如系王夫侠所主张，涉案门面后的房屋部分不属于租赁范围，则王夫侠未经过生活公司同意即对上述争议部分房屋进行修复后使用，则为侵害生活公司物权之行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，生活公司有权要求王夫侠返还其无权占有的物，其修复的部分如妨害了生活公司行使物权，生活公司还可请求排除妨害或者消除危险，故王夫侠关于“因其对房屋进行了重大修缮，应认定为共有”的主张显然不能成立。二、关于生活公司是否有权要求王夫侠返还房屋的问题。涉案租赁合同约定的租赁期间于2017年12月31日届满，故生活公司有权在合同履行期间届满后要求王夫侠返还房屋，王夫侠虽主张生活公司曾口头承诺其可使用房屋至被拆迁之日止，但并未提供证据证明，本院对其该项主张不予采信。另外，即使王夫侠使用的门面后的房屋部分不属于租赁合同约定的范围，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，生活公司亦有权在向王夫侠送达追缴房屋通知书后，要求其返还使用的门面后的房屋。至于返还的范围，因一审法院已经明确支持了生活公司要求返还房屋的诉请，故一审不存在遗漏诉请的情形。三、关于租金标准问题。生活公司曾连续两年与王夫侠签订租赁合同，故该公司对王夫侠实际租赁面积超过44平方米的事实应为明知，合同也明确约定每月租金为2500元，故一审法院认定租金标准为2500元并无不当，本院对此予以确认。至于王夫侠提出的程序问题，结合现有证据及双方当事人的陈述等因素，已能够查明案件事实，且赵宝刚个人亦无权决定租赁期限，故对王夫侠关于赵宝刚到庭及调取赵宝刚在矿务集团纪委所作笔录的申请，本院依法不予准许。综上，生活公司、王夫侠的上诉请求均无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人徐州矿务集团生活建设总公司、王夫侠各自负担445元，徐州矿务集团生活建设总公司、王夫侠各自预缴的二审案件受理费890元，由本院分别退还445元。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇一九年十二月十九日书记员  刘思蒙