陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民终4551号 上诉人（原审被告）：乔治福，男，1949年10月17日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：张雪锋、白利霞，陕西秦北律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李振国，男，1973年8月25日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：许展鹏，陕西丰采律师事务所律师。 原审第三人：张买柱，男，1974年4月12日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：王艳梅，系张买柱妻子。 上诉人乔治福因与被上诉人李振国及原审第三人张买柱案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省神木市人民法院（2019）陕0881民初5830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔治福委托诉讼代理人张雪锋、白利霞，被上诉人李振国及其委托诉讼代理人许展鹏，原审第三人张买柱委托诉讼代理人王艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔治福上诉请求：撤销神木市人民法院（2019）陕0881民初5830号民事判决，依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对被上诉人与第三人借款事实及以物抵债事实并未查明，直接认定涉案房屋属于被上诉人李振国所有，属事实不清。2011年3月22日，被上诉人从农村商业银行取款100万元，同时同行存入张买柱账户，不合常理。一审庭审笔录中，张买柱支付过利息，但被上诉人并未提供支付利息的证据，故该借款事实存疑，不能排除二人之间的其他经济往来。2013年4月18日，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同中并未提到任何抵债事实，仅以2018年10月10日榆林市中级人民法院听证笔录中一名证人王永发（与被上诉人、第三人均系熟人邻居）的证言认定该抵债事实，证据不足，不能直接认定抵债事实成立。被上诉人与第三人借款本息如何结算、房屋抵债多少、为何不在房屋买卖合同中体现、为何抵债后出具收到房款1390800元收条、被上诉人为何履行涉案房屋2013年5月至2038年12月30日每月3000元的按揭贷款，一审判决均未查清。退一步讲，即使抵债真实，100万元本息共抵债1390800元的房屋。但该房屋在华夏银行46万元的按揭贷款，月均还款3000元，全部由被上诉人偿还，该按揭款是否在该1390800元的房款内？还是以房抵债不存在或是抵债只是涉案房屋的一小部分价款？一审判决未查清。二、本案法律理解适用不当，一审判决认定观点错误。被上诉人提供的相关证据均在上诉人查封涉案房屋之后，并不符合法律规定的排除执行的情形。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，本案情形应参照该规定审查异议人是否同时满足四个要件，进而判断可否排除执行，除此并无其他例外情形。该规定适用的主体是买卖合同中的买受人，保护买卖不动产而产生的物权期待权。本案属以房抵债，房屋交付系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债不足以优先一般债权，不能产生物权期待权。被上诉人不属于房屋买卖合同中的买受人，不属该规定保护对象。上诉人与被上诉人均属一般债权，被上诉人并没有优先上诉人的例外。被上诉人提交的证据除房屋买卖合同之外，其他证据取得均在查封之后，不能证明在查封之前已合法占有该房屋，不符合该规定第二项，属适用法律不当。被上诉人无确凿证据证明抵债多少，目前被上诉人并未全额偿还按揭贷款，不符合该规定第三项。未过户的原因一审判决认为是因开发商在查封之后才具备交房条件，开发商认可被上诉人为业主，抵押贷款未清不能过户，均不属买受人自身原因。但被上诉人就该不具备交房条件并未提供证据证明，且该房屋被查封及存在抵押贷款不能办理过户被上诉人早已知晓，本身存在过错。开发商认可被上诉人是业主，并不代表就对房屋实际占有，被上诉人不符合该规定第四项。三、本案判决存在错误。本案是案外人执行异议之诉，一审诉请请求确认房屋买卖合同效力和房屋所有权，在判决论理中提出“原告诉讼请求解除对涉案房屋的查封、确认其与第三人签订的房屋买卖合同的效力，因本案是案外人执行异议之诉，解除查封和确认合同效力不是本案理究的范围，本院不予支持”但判决第二项中直接确认房屋属被上诉人李振国所有，超出了案外人异议之诉审理范围，且与论理自相矛盾。 被上诉人李振国辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人与第三人借款事实清楚。法院审理中，李振国提交了均为100万元的存取款凭证，足以证明2011年3月22日，李振国从自己尾号为2833账户取款100万元存入张买柱名下。调取了银行记账凭证（原始），上述银行业务均系李振国办理，证明了李振国与张买柱的借贷关系。结合2011年大额转账业务，银行操作均为如此，不存在不合常理的地方。且存取款凭证、银行记账凭证均清晰显示时间，事实清楚。二、基于借贷签订的房屋买卖合同客观真实。2013年，李振国发现张买柱债台高筑，多次主张债权，张买柱称除房屋外再无财产。李振国在无奈的情况下，于2013年4月18日签订该房屋买卖合同。由于双方法律意识淡薄，未考虑该房屋会有如此多的纠纷。案外人王永发作为该份合同的见证人，并出庭作证，证明基于借贷以房抵债的事实，足以排除双方恶意串通的情形。三、上诉人诸多怀疑无事实和法律依据。得知张买柱债台高筑，无力还款，李振国只想尽可能止损，要回债权，如何能在其他债权人主张前得到受偿，是正常人的思考方式。上诉人诸多疑问，不能成立。四、李振国实现对房屋的合法占有。李振国与张买柱签订房屋买卖合同时，房屋尚未建成。基于不动产的特殊性，李振国不能以实际入住的方式占有房屋，应以实际的控制力和管理力占有。榆林中院曾经李振国申请在陕西万顺实业有限公司（开发商）处调查取证，李振国与张买柱签订的合同于2013年4月在开发商处进行备案。备案后，李振国已经形成对房屋的占有。房屋交房合同系李振国与开发商签订，大修基金、物业费等系李振国缴纳。开发商亦认为李振国为房屋实际买受人。五、未能办理过户，李振国无任何过错。买卖合同签订后，李振国依据约定偿还银行按揭，共计37个月。该房屋无法办理过户系张买柱购房时向银行抵押借款。李振国依据合同履行，贷款未清偿，抵押权未消灭，不具备过户条件，并非李振国个人原因造成。 原审第三人张买柱述称：以房抵债是事实，贷款100万元是事实，抽回收据也是事实，不存在恶意串通。 李振国向一院提出诉讼请求：1.依法停止对原告购买的位于神木市新村滨河西路西纬二十三北a号房屋一套的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求法院依法确认原、被告于2013年4月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于神木市新村滨河西路西纬二十三北a号房屋归原告李振国所有；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实，2010年10月18日，第三人向陕西万顺实业有限公司购买了位于神木新村仕嘉名苑小区第7幢1单元9层01号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，约定房价款66万元，首付20万元，剩余房款46万元由第三人向银行贷款。2010年12月30日，第三人与华夏银行股份有限公司西安分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，第三人以其向陕西万顺实业有限公司购买的房屋作抵押向该银行贷款46万元，贷款期限28年，按月还款。2011年3月22日，第三人张买柱向原告李振国借款人民币100万元。2013年4月18日，原告与第三人张买柱签订《房屋买卖合同》，合同约定：第三人将其所有的位于神木新村仕嘉名苑小区第7幢1单元9层01号房屋以人民币1390800元转让给原告；由原告在合同签订之日一次性付清房款，第三人将房屋手续交给原告，第三人的房产证现抵押贷款，等房款还清之后，房产证归原告所有；在合同签订之日起，贷款由原告偿还。合同签订当日，第三人向原告出具了收到房款1390800元的收条一支，并收回了其之前向原告出具的借款借据。自2013年4月起，原告及其亲属便通过第三人在华夏银行股份有限公司西安分行的账户按月偿还贷款，共偿还了37期。2014年12月27日，原告与陕西万顺实业有限公司签订了《房屋交房合同》，并依约接收了房屋，同日，原告还与陕西万顺实业有限公司物业分公司签订了《前期物业管理服务协议》、《仕嘉名苑业主临时管理规约》、《仕嘉名苑装修协议》，并于当日向陕西万顺实业有限公司交纳了公摊水电费300元、大修基金16689.6元、房屋面积补差款1533.09元。2014年1月28日，被告乔治福以第三人张买柱欠其借款100万元未偿还为由，向本院申请诉前财产保全，请求将第三人所有的位于神木县滨河西路西纬二十三北a号房屋一套即涉案房屋进行保全，本院于2014年1月30日作出（2014）神民保字第00072号民事裁定，将涉案房屋予以查封。2014年5月8日，本院对乔治福与王玉刚、王孝刚、乔在存、张买柱之间的民间借贷纠纷一案，作出（2014）神民初字第01950号民事判决，判决由王玉刚偿还乔治福借款本金72万元，王孝刚、张买柱、乔在存承担连带清偿责任，后被告申请强制执行，本院于2015年9月8日作出（2014）神执字第05442-1号执行裁定，并于2015年12月30日向原神木县房管所送达了协助执行通知，查封了涉案房屋，查封期限三年。2017年，原告向本院提出书面异议申请，请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，2017年6月2日,本院作出（2017）陕0821执异46号裁定，驳回了原告异议。后原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告在本院查封涉案房屋之前已经与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同；原告支付相应价款，第三人向原告出具了房款收据，银行贷款约定由原告支付，原告也实际偿还了37期贷款；虽原告占有涉案房屋在本院查封之后，是因为开发商在本院查封后才具备交房条件，开发商在交房时亦认可原告为业主，原告以自己的名义接收了涉案房屋，并在收房时交付相关费用；第三人将涉案房屋抵押贷款，现贷款并未清偿完毕，不具备办理房屋过户登记手续条件，未办理房屋过户登记手续不是因为原告的自身原因。综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对该房屋执行的诉请，本院予以支持。原告诉讼请求确认其对涉案房屋的权利，本院予以支持。原告诉讼请求解除对涉案房屋的查封、确认其与第三人签订房屋买卖合同的效力，因本案是案外人执行异议之诉，解除查封和确认合同效力不是本案理究的范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、对位于神木市新村滨河西路西纬二十三北a号房屋不得执行；二、位于神木市新村滨河西路西纬二十三北a号房屋属原告李振国所有。案件受理费17320元，由被告乔治福负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”结合当事人各方一审期间提交的证据材料和一、二审陈述，本案的争议焦点问题为：一、李振国与张买柱之间借贷关系、以房抵债是否真实；二、李振国是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益；三、一审判决确认涉案房屋系李振国所有是否适当。 关于焦点一，李振国就其主张向张买柱出借100万元并在其后达成以房抵债的事实，提交了银行存取款凭证、银行记账凭证、买卖合同、偿还房屋按揭贷款凭据等证据予以佐证，结合第三人张买柱庭审陈述及证人王永发证言，李振国就其该项诉请所提交的证据，已符合民事纠纷高度盖然性的证明标准，一审判决认定李振国与张买柱存在借贷100万元和以房抵债的事实，并无不当。上诉人乔治福对此存有异议，但未提交证据推翻被上诉人李振国提交相关的证据，其主张亦不足以否定李振国的该项诉请。 关于焦点二，李振国与张买柱虽然签订房屋买卖合同，但结合双方陈述及证人王永发证言，该合同实为以房抵债协议。双方签订该合同后，在房屋开发商即陕西万顺实业有限公司进行了备案登记。李振国随即依照合同约定，开始逐月偿还该房屋按揭贷款。前述行为均发生在上诉人乔治福申请法院查封该房屋之前，可以排除李振国与张买柱存在恶意串通损害乔治福权益的情形。在该房屋具备交付条件时，开发商直接与李振国签订了交房合同，即开发商亦认可李振国为买受人，故可以认定李振国为该房屋的实际权利人。上诉人关于李振国缴纳物业费用均在法院查封之后不足以证实其在查封前占有该房屋及未办理过户亦有过错等上诉请求，不能成立，因李振国与张买柱签订合同及李振国开始偿还按揭贷款时，该房屋尚未建成交付，不可能以缴纳物业费的方式进行占有，李振国对未办理房屋过户手续亦无主观过错，一审判决李振国享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，并无不当。 关于焦点三，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”因涉案房屋尚未办理产权登记手续，故李振国诉请确认该房屋为其所有的主张与我国物权法相关规定不符，一审判决确认涉案房屋为李振国所有不当，应予纠正。 因本案纠纷系因张买柱引发，李振国、乔治福均无过错，故一、二审案件受理费均应由张买柱承担。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省神木市人民法院（2019）陕0881民初5830号民事判决第一项； 二、撤销陕西省神木市人民法院（2019）陕0881民初5830号民事判决第二项； 三、驳回李振国其他诉讼请求。 一审案件受理费17320元，二审案件受理费11000元，均由张买柱负担。 本判决为终审判决。 审判长  李光亮 审判员  崔文静 审判员  高元台 二〇一九年十二月六日 书记员  李华菊