江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初991号 原告：全南县城市建设投资有限责任公司，住江西省赣州市全南县县城二中桥旁（原二小教学楼位置）。 法定代表人：曾国成，男，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永平，江西全丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：江西广宸房地产开发有限公司，地址：全南县老车站广宸新天地售楼部。 法定代表人：朱武。 委托诉讼代理人：罗红保，江西国商律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告全南县城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告江西广宸房地产开发有限公司（以下简称广宸公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人陈永平与被告广宸公司的委托诉讼代理人罗红保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还本金3,500,000元，支付从2018年9月1日起至2019年9月10日的利息826,000元，从2018年9月21日起至2019年9月10日的罚息（按年利率27%）1,395,581.25元。并承担本金3,500,000元按约定利率计算的利息到付清日止的利息；2.判决原告享有对抵押财产拍卖后享有优先受偿权；3.判令被告承担原告此次诉讼的律师费60,000元。事实和理由：原告城投公司与被告广宸公司于2016年12月15日签订借款合同，被告以广宸新天地社区1号楼的六间商铺进行抵押，向原告借款4,000,000元整，按固定年利率8.4%计算利率，被告应于2017年12月14日之前偿还本金及利息。借款逾期后在原告的追取下，被告只归还本金500,000元，欠本金3,500,000元。之后，因为被告多次违反归还借款的约定导致双方连续三次签订延期协议书，最终将还款期限的截止日由2017年12月14日延期至2019年2月28日，其中第一次和第二次延期协议书钟规定延期期间按年利率12%计息，第三次延期协议书中规定按年利率18%计息，逾期年利率按27%计算。2018年8月1日，被告广宸公司归还了本金500,000元，单据上是写了利息，但我方认可是本金。最后协议约定的时间到后，被告还是以各种理由拒绝归还借款和支付利息，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决。 被告广宸公司答辩称，一、本案借款合同违反法律规定，应当认定为无效。理由：1.原告不是金融企业，未取得金融经营许可证，无权从事金融借贷业务。原告的经营范围是：在授权范围内经营国有资产；一级土地收储整理和二级土地开发经营；城市基础设施建设投（融)资管理；城市资源的开发、利用和经营；城市房地产经营与开发；土地、房屋出租。其经营范围中并没有金融借贷业务，也就无权出借钱款给答辩人。2.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。”可是本案借款合同约定借款用途主要为：用于缴纳答辩人税款，实际上也是用于缴纳税款。然而缴纳税款并不是企业的生产、经营活动，而是法律规定的一种义务。企业生产、经营是指：企业在物质生产和商品交换的经济活动中，搞好市场调查与预测，选定产品发展方向，制定长期发展规划，进行科学决策，达到预定的经营目标的过程。因此，本案借款不是为了生产、经营需要，故借款合同应当认定无效。3.根据《中国人民银行关于对企业间借贷问题的答复》意见：“企业间的借贷活动，不仅不能繁荣我国的市场经济，相反会扰乱正常的金融秩序，干扰国家信贷政策、计划的贯彻执行，削弱国家对投资规模的监控，造成经济秩序的紊乱。因此，企业间订立的所谓借贷合同（或借款合同）是违反国家法律和政策的，应认定无效。”基于上述理由，本案《借款合同》应当认定为无效。二、原告在诉讼请求中既主张利息，又主张罚息，已经超过了年利率24%的规定，无法律依据，不应支持。理由：原告在诉讼请求中要求答辩人偿还本金3,500,000元，支付从2018年9月1日起至2019年9月10日的利息826,000元及罚息1,395,581.25元，并承担本金3,500,000元按约定利率计算到付清日止的利息。这样计算利息，年利率已经超过了24%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”因此，原告这一诉请不符合法律规定，不应支持。同时答辩人认为本借款合同是无效的，不应计算利息，已经收取的利息，还应追缴。三、涉案抵押的店面未办理抵押登记，原告并未取得他项权证，抵押合同条款无效，原告无权享有抵押财产优先受偿权。理由：在本案借款合同签订时，涉案抵押店面正在建造。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”然而涉案抵押的店面并未办理抵押登记，原告也未取得他项权证。还有借款合同第八条第8.4款约定：未清偿债务，抵押店面归原告所有等。这一约定也是违法的。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十七条第一款规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”因此，店面抵押合同条款应认定无效，原告无权享有抵押财产优先受偿权。四、原告在收取了答辩人还款本金500,000元之后，并未向答辩人办理相关销售抵押店面的手续，违反合同相关约定，具有明显过错，应承担相应的法律责任。五、原告诉请要求答辩人承担其律师费60,000元不应支持。理由：原告未提供相关证据，同时原告自身存在过错。因此，不应支持原告的这一诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告城投公司提交的原告营业执照和法定代表人身份证复印件、被告企业信息、中国农业银行进账单，被告广宸公司无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告城投公司提交的借款合同、借款展期协议书、借款延期协议书、住建局的说明，被告广宸公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，本院认为该组证据可证明双方签订合同的情况及抵押情况，故对此证据予以确认；2.对原告城投公司提交的法律顾问服务合同、发票，被告广宸公司有异议，本院认为该组证据可证明原告城投公司聘请法律顾问及支付费用情况，故对此证据予以确认；3.对被告广宸公司提交的原告营业执照及借款合同，原告城投公司对证明对象有异议，本院认为该证据亦由原告作为证据提交，故对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，被告广宸公司以需资金周转为由向原告城投公司借款4,000,000元，并签订了一份《借款合同》，约定：借款期限自2016年12月15日起至2017年12月14日止；利息按固定年利率8.4%；借款用途为用于广宸公司缴纳税款及安装外电，放款金额根据实际需要申请拨付，由房管局监管使用；借款人提供广宸·新天地临老车站北路1、2层店面作为抵押物，抵押物价值按全南县2016年4月该开发楼盘店面销售备案价的50%计算（一层店面原价每平米15,500元，50%计算后为7,750元；二楼店面原价每平米4,600元，50%计算后为2,300元），且抵押物总价值不低于借款总额；抵押物为（编号：1-07二层，面积149.5㎡；1-08二层，面积124.17㎡；1-06一层，面积88.15㎡；1-07一层，面积149.4㎡；1-08一层，面积122.12㎡；1-13一层，面积88.15㎡；合计633.34㎡）；抵押人以全南县广宸·新天地社区待售的6间店面作为抵押物向抵押权人履行债务的抵押，由房管局办理备案登记在县城市建设投资有限责任公司名下；在未还清借款的情况下，抵押人每预售出一间店面，由抵押权人向全南县房地产管理局出具同意备案及销售的书面通知书。其中，该合同8.4条约定“若2017年12月14日前抵押人未能全部偿还抵押权人的债务，剩余未解押店面（含店面占有土地使用权，以双方认定的清单为准，下同）所有权及其销售收入归抵押权人所有。”被告广宸公司及其法定代表人在“借款人”处签字、盖章，原告城投公司及其法定代表人在“出借人”处签字、盖章，全南县财政局及其法定代表人、全南县房地产管理局及其法定代表人在“见证方（监管方）”处盖章。同日，原告城投公司将4,000,000元转入被告广宸公司的银行账户。 2017年12月15日，被告广宸公司与原告城投公司签订了一份《借款展期协议书》，约定：延期金额为4,000,000元；展期期限从2017年12月15日至2018年6月14日；展期期间利率按年利率12%计算；借款人到期未按时足额偿还借款本金、支付利息，出借人对超过时间按18%年利率计算罚息执行。被告广宸公司及其法定代表人在“借款人”处签字、盖章，原告城投公司及其法定代表人在“出借人”处签字、盖章。 2018年6月14日，被告广宸公司与原告城投公司签订了一份《借款延期协议书》，约定：延期金额为4,000,000元；延期期限从2018年6月15日至2018年8月31日；展期期间利率按年利率12%计算；借款人到期未按时足额偿还借款本金、支付利息，出借人对超过时间按18%年利率计算罚息执行；还款计划为2018年6月30日前还本500,000元，2018年7月31日前还本1,500,000元，2018年8月31日还本2,000,000元，甲方违约一次还款计划，乙方将按照主合同约定，将抵押物过户到乙方名下，甲方要积极配合乙方，产生全部费用由甲方承担。被告广宸公司及其法定代表人在“借款人”处签字、盖章，原告城投公司及其法定代表人在“出借人”处签字、盖章，全南县财政局及其法定代表人、全南县房地产管理局及其法定代表人在“见证方（监管方）”处盖章。 2018年12月26日，被告广宸公司与原告城投公司签订了一份《借款延期协议书》，约定：延期金额为3,500,000元；延期期限从2018年9月1日至2019年2月28日；展期期间利率按年利率18%计算；到2019年2月28日，借款人如仍未按时足额偿还借款本金、支付利息，出借人对超过时间按27%年利率执行；合同到期后，甲方一次性归还借款本金及当月利息，若甲方违反还款计划，乙方将有权按照主合同约定，将抵押物过户到乙方名下，甲方要积极配合乙方，产生全部费用由甲方承担，乙方也有权选择到法院起诉，起诉所产生的诉讼费、财产保全费、律师代理费等全部应当由甲方承担；甲方未按计划还本息，罚息按年利率27%计算。被告广宸公司及其法定代表人在“借款人”处签字、盖章，原告城投公司及其法定代表人在“出借人”处签字、盖章。 2018年7月2日，被告广宸公司向原告城投公司还款本金500,000元，利息按合同约定支付至2018年8月31日。 原告城投公司（甲方）在2017年10月22日聘请了江西全丰律师事务所的律师陈永平（乙方）为其法律顾问，合同第五条约定“乙方常年法律顾问费为贰年人民币壹万陆千元整，甲方于签订合同后60日内支付；乙方因在本县（市、区）外办理委托事项所发生的差旅费、食宿费、复印费等由甲方按实际支出按规定凭票据报销；在合同有限期内，乙方处理甲方交办的诉讼和非诉讼事务，不另外收费，但是重大、疑难、复杂的法律事务经双方商定的收费除外。”原告城投公司因本次诉讼向江西全丰律师事务所支付律师费60,000元。 另查明，2016年12月15日，原告城投公司与被告广宸公司签订合同后，双方约定的抵押房源广宸·新天地临老车站北路1、2层店面（编号：1-07二层，面积149.5㎡；1-08二层，面积124.17㎡；1-06一层，面积88.15㎡；1-07一层，面积149.4㎡；1-08一层，面积122.12㎡；1-13一层，面积88.15㎡；合计633.34㎡）已被全南县房管部门在《赣州市房地产信息平台》网签系统锁定为“借款抵押”。其中，1号楼商业1-07二层面积149.5㎡和1-08二层面积124.17㎡经被告广宸公司报经相关部门审批变更为1号楼住宅1-1-202面积139.31㎡、1-1-203面积144.26㎡。 本院认为，关于借款合同是否有效。合法的借贷关系受法律保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，被告广宸公司因生产经营需要向原告城投公司借款4,000,000元，双方签订的借款合同系当事人的真实意思表示，合同合法有效。但合同及延期协议书中关于“债务未清偿，则抵押物过户到债权人名下”因违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条之规定而无效，但该内容的无效不影响借款合同其他部分内容的效力。合同签订后，原告城投公司向被告广宸公司足额支付了借款，被告广宸公司借款后本应依约按期支付利息及归还借款，但其未按合同的约定及时足额履行还款义务，在借款期限展期之后，仅归还了部分借款，其行为属于违约行为，现原告城投公司要求被告广宸公司归还原告城投公司剩余借款本金3,500,000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于利息。被告广宸公司已支付利息至2018年8月31日，因双方在2018年12月26日签订的《借款延期协议书》中约定，自2018年9月1日起至2019年2月28日止的利息按年利率18%计算，逾期按年利率27%计算。再根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，本院认定2018年9月1日起至2019年2月28日止的利息按年利率18%计算，2019年3月1日之后至钱款清偿之日止的利息，按年利率24%计算，原告城投公司诉请过高部分，本院不予支持。 关于律师费。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”根据该规定，当事人主张的逾期利息及其他费用等总计不能超过年利率24%，因本院已支持年利率24%的逾期利息，故对超过此部分的律师费诉请，本院不予支持。 关于抵押是否生效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条之规定，当事人以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告城投公司与被告广宸公司虽然签订了抵押合同，但未进行抵押登记，故抵押权未设立，因此，原告城投公司要求享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十六条、第二十九条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告江西广宸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告全南县城市建设投资有限责任公司归还借款本金3,500,000元及自2018年9月1日起至2019年2月28日止的利息按年利率18%计算利息，自2019年3月1日起至钱款清偿之日止按年利率24%计算逾期利息； 二、驳回原告全南县城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,135元（原告已预付），由原告全南县城市建设投资有限责任公司负担6,675元，由被告江西广宸房地产开发有限公司负担19,460元，此款限与上述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  谭梦薇 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  李 琪 代理书记员  林 怡 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。