辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终3804号上诉人（原审被告）:海城市鑫泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省海城市兴海大街141号。法定代表人：张朝坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟瑜，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐军，男，1982年2月28日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：房海英，女，1983年1月6日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：张德信，海城市海州法律服务所法律工作者。上诉人海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）因与被上诉人齐军商品房销售合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫泰公司的委托诉讼代理人钟瑜、被上诉人齐军及其委托诉讼代理人房海英、张德信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫泰公司上诉请求：1、要求撤销海城市人民法院（2019）辽0381民初3796号民事判决书并依法改判。2、诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，是错误的。2017年8月5日上诉人与被上诉人并没有签订商品房买卖合同，签订的购房合同是虚假的，是无效的合同。上诉人的账面上根本就没有收到该笔款项，被上诉人没有将现金206,420元交付给上诉人，被上诉人应当出具资金来源的相关证据予以证明和抵顶账款的合同予以证明，但一审中被上诉人没有证据证明抵顶账款，是什么账款一审法院也没有查清，该账款是否与上诉人有关也没有查清。该账款是张恒伙同王勇、赵敏共同虚假开具的购房合同并出具收据，因为张恒有一个名叫金辉煌的装修公司，张恒负责在上诉人处包活，从被上诉人齐军处赊欠了250,000元的装修材料，后因无钱给付被上诉人，其与王勇、赵敏合谋擅自虚开购房合同及收据，让被上诉人再交纳50,000元，购买该房屋，但发票上只写206,420元，欺骗被上诉人说少交税，其实根本就没有该购房合同，上诉人根本就没有收到被上诉人的该笔购房款。该商品房销售合同就是张恒欠被上诉人材料款约250,000元，然后私自窃取出上诉人的合同、合同公章。与王勇、赵敏合谋将上诉人的房子予以抵顶，他们的行为已经涉嫌犯罪，海城市公安局经侦部门已经介入此事，上述事实可以由上诉人公司的法人张云与齐军的妻子房海英的通话录音可以证实，被上诉人不是真正购买房子，如果是真正的购买房子，不可能对该房子不了解，以至于相隔一年之久才得知该房屋卖与他人，被上诉人可能都不知道该房子的格局、构造等情况。上诉人更没有收到被上诉人的购房款，被上诉人将50,000元支付给张恒，其他款项系抵顶的张恒欠被上诉人的材料款，通话录音中齐军的妻子房海英予以承认。2、公安机关已经对本案进行经侦立案，应当以先刑后民的原则再行提起诉讼。3、一审法院适用法律不当。一审法院引用《中华人民共和国物权法》第186条，该法条与本案无关，不应引用该法条。一审法院还引用中华人民共和国合同法第52条认定该合同无效，但没有明确说明是第几项，不够具体明确。既然是认定是无效的合同，即无效的合同从该合同成立时起就是无效的，就不需要解除，直接恢复到原有的状态即可，但一审法院又予以解除属实不当。4、一审法院违反处分原则，被上诉人没有要求给付利息，但法院支持给付利息，行为不当。所以综上所述，上诉人不应当返还被上诉人购房款，因为上诉人没有收到该笔款项，被上诉人也不是真正的购买房子，而是抵顶张恒的材料款，被上诉应另案起诉张恒索要材料款，海城市公安局经侦部门已经介入此事，故请法院驳回被上诉人的诉求。齐军辩称，服从原审判决。齐军向一审法院起诉请求：1、要求解除原被告之间的购房合同。2、要求被告返还原告购房款206,420元。3、要求被告赔偿原告经济损失200,000元，被告应给付原告上述款项合计406,420元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月5日原告齐军（乙方、买受人）与被告鑫泰公司(甲方、出卖人）签订一份鑫泰·蓝湾国际购房合同，合同约定：第一，乙方自愿依下列条件认购甲方蓝湾国际项目2号楼1单元15层1号该商品房建筑面积共103.21平方米，总金额为人民币贰拾万零陆仟肆佰贰拾元（206,420元），乙方选择第1种方式付款，即一次性付款。第二（略）。第三，如乙方履行完毕本认购合同书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他贵任。第四（略）。第五，甲方从出售之日起720个工作日后办理乙方房屋确权登记手续，甲方保证房屋正常使用如未能办理登记手续其造成乙方损失及纠纷甲方承担一切法律及经济责任。第六（略）。第七，甲方应于2017年向乙方交付使用该套商品房。合同还约定了其他内容。同日，被告为原告出具一份206,420元的专用收款收据，收款事由为购楼款C2#1-15-103.21平方米，交款人注明系齐军。现该房无法交付，故原告诉至法院，请求法院判令1、原、被告间的购房合同。2、购房款206,420元；3、被告赔偿原告经济损失200,000元。4.诉讼费用由被告承担。另查，原告支付的购房款包括现金50,000元和顶账款。上述事实，原告提供的证据有：2017年8月5日购房合同书一份、购房收款收据一份，证明原告对蓝湾国际2号楼1单元15层1号的房屋具有合法使用权。一审法院认为，本案的争议焦点系原、被告于2017年8月5日签订的鑫泰·蓝湾国际购房合同是否应当解除?原告实际交付的购楼款系多少?原告主张房屋已有人居住，被告在将房屋卖于原告后又另售他人，显然已侵害原告的合法权益，合同应当解除并返还原告已支付的购楼款206,420元(包括现金50,000元和抵账款）。被告辩称涉案房屋系王勇等人卖给原告的，被告并未收到购楼款，王勇等人已涉及刑事案件，且正在立案侦查阶段，本案应当在刑事处理后再继续审理，另外对于原告提供的收据和合同，对收据上的公章提出异议，并申请鉴定。同时对原告方交款购房的流程有质疑，认为原告没有购买鑫泰公司的房子，合同中的价格偏低，已低于成本价，本案诉争的房屋已经出售给其他人，也是王勇卖的，并已实际入住，至于原告说的顶账被告没有与其签订任何合同，也没有任何手续，原告承认交了50,000元购房款，显然收据是假的，购房合同也是假的，被告不承认，故原告的损失应当由自己承担。本院认为，原告齐军与被告鑫泰公司于2017年8月5日签订的鑫泰·蓝湾国际购房合同，原告方承认实际支付购楼款50,000元剩余购楼款系顶账款，且该房已出售给第三人并已实际居住，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同无效，应予以解除，原告要求解除合同的请求本院予以支持。关于原告要求返还购房款206,420元的请求，亦系另外一争议焦点即购房款原告支付的数额，本院认为，原告提供的证据能够证明被告为原告出具了一份206,420元购房的收款收据，虽然被告辩称收据及合同均系假的，且申请鉴定，但被告并未在法院规定的期限内提供相应的鉴定申请及相关材料，故原告提供的证据的真实性本院予以确认，且能够证明原告的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应返还原告因该合同无效解除后，因该合同取得的购房款损失(包括顶账款）206,420元应予以返还，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告经济损失200,000元的请求，根据双方签订合同的第三条约定“如乙方履行完毕本认购合同书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”，被告应双倍返还原告定金，鉴于本案的实际情况，原告的购楼款系包括50,000元现金及顶账款，无法确定定金数额，但被告已将房屋卖于他人，无法交付房屋亦是事实，故本院认为，被告应自双方签订合同之目起即2017年8月5日至被告实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告利息为宜（按购楼款总额206,420元计算)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、解除原告齐军与被告鑫泰公司于2017年8月5日签订的鑫泰·蓝湾国际购房合同；二、被告鑫泰公司于本判决生效后十日内返还原告齐军购楼款206,420元及利息（利息自2017年8月5日至被告实际给付之日止按中国人民银行同期间类贷款利率计算)；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7,396元，由被告鑫泰公司承担4,397元，由原告承担299元。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付4,397元给付原告。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是鑫泰公司是否应当承担返还购楼款206,420元的责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐军提供了2017年8月5日签订的“鑫泰·蓝湾国际购房合同书”及“专用收款收据”用以证明齐军与鑫泰公司有真实的房屋买卖。对此鑫泰公司举不出充分的证据反驳，因此，原判认定正确，应予以维持。现鑫泰公司主张齐军与张恒有顶账等法律关系，且否认张恒是该公司员工。对此，齐军提供了（2017）辽0381民初7806号民事裁定书，其中，张恒系以鑫泰公司公司员工的身份作为该公司的委托诉讼代理人出庭应诉。因此，张恒持有合同和收据，应认定张恒收齐军50,000元及顶账款的行为是代表公司的职务行为，应由公司承担还款责任。至于张恒与鑫泰公司的关系，属另一法律关系调整。综上所述，上诉人海城市鑫泰公司开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4397.00元，由上诉人海城市鑫泰公司开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨承国审判员  张 彤审判员  周 洁二〇一九年十二月二十五日法官助理王盛楠书记员赵洋