吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终922号 上诉人（原审原告）：白山市隆德物业服务有限公司，住所白山市浑江区江北幸福园综合楼（开发区）。 法定代表人：高艳秋，经理。 委托诉讼代理人：刘明川，男，1965年9月16日生，汉族，吉林隆德集团有限公司法律顾问，住白山市浑江区。 被上诉人（原审被告）：李龙昌，男，1963年5月13日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：李峰，男，1982年2月20日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。系李龙昌之子。 上诉人白山市隆德物业服务有限公司（以下简称隆德物业公司）因与被上诉人李龙昌物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆德物业公司上诉请求：1、撤销（2019）吉0602民初1911号民事判决书，支持隆德物业公司的诉讼请求。2、李龙昌承担诉讼费。事实与理由：原审判决对物业企业同小区业主形成的物业服务合同所确定的服务内容，隆德物业公司与李龙昌之间权利义务关系，物业企业依据物业服务合同为小区业主提供服务的范围等严重缺乏常识性认知。一、物业服务企业不是开发建设单位，李龙昌作为业主对小区无监控，健身器材损坏或残缺，小区无大门未封闭等小区公共设施现状不满意，可以在《回迁安置协议》或《商品房买卖合同》范围内解决，将这些情况归责于物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同毫无根据，物业企业依据物业服务合同为小区业主提供的是现状管理服务，对小区公共部位进行小型的维修维护，物业服务企业没有法律规定有义务为小区增添或购置公共设施。二、根据国家《物业管理条例》《吉林省物业管理办法》的规定，小型的维修养护从物业服务费当中列支，涉及大中修改造项目如大面积道路破损修复、主排水管道改造、楼宇门更换、绿化苗木大面积的更换等应由专项维修基金列支。启动使用专项维修基金由业主委员会和社区居委会负责，而不是由物业服务企业来运作。上述两项内容均与物业服务合同无关，也就是说与隆德物业公司提供物业服务是否符合合同约定没有关系，不管隆德物业公司对这些事实有无否认或自认，均不能作为认定隆德物业公司提供物业服务未达合同约定的事实依据。三、隆德物业公司为隆盛园小区业主提供了疏通下水管道、维修声控灯、维修楼宇门、小区绿化、清扫卫生等物业服务原审判决给予认定，却不支持隆德物业公司向李龙昌收取物业服务费让人不能理解。隆德物业公司所提供的证据有大量业主签字的维修记录单、照片、视频没有向法庭提交，本案李龙昌用合同以外的事由指责隆德物业公司的物业服务未达合同约定标准是违反契约精神的。四、李龙昌及其隆盛园多层业主委员会指责隆德物业公司不履行物业服务合同，只能是作为案件当事人的一面之词，原审判决没有审查案件事实，仅凭李龙昌及其业主委员会的单方陈述，在没有证据的情况下草率断定隆德物业公司提供物业服务未达合同约定标准没有说服力。上诉人付出了劳动，履行了合同义务，应当有获得合同利益的权利，原审判决丧失公平正义原则，严重损害了物业企业的合法利益，请求二审人民法院查明案件事实，正确确认隆德物业公司与李龙昌的权利与义务关系，依法支持隆德物业公司的诉讼请求。 李龙昌答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 隆德物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李龙昌依据物业服务合同给付拖欠的自2012年11月25日至2019年6月30日期间的物业服务费4169.49元、垃圾中转费252元、违约金4421.49元。共计8842.98元。2、李龙昌承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月7日，白山市隆德房地产开发有限公司（甲方，下同）与白山市隆德物业服务有限公司（乙方，下同）签订了一份《前期物业服务合同》，主要条款约定：甲方选聘乙方对坐落于地税局后侧的隆盛园小区提供前期物业服务，建筑面积为49029.22㎡。物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.5元/月.平方米，商业物业为1.5元/月.平方米。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3%的标准向乙方支付违约金。 2010年11月25日，李龙昌（甲方，下同）与隆德物业公司（乙方，下同）签订了一份《物业管理服务合同》，载明：李龙昌居住的2楼5单元402室，面积为41.26㎡，物业服务等级为三级，收费金额为0.5元/㎡。物业服务内容为“1、房屋公共部位的修缮、维护服务。2、公共设施设备的日常维护和管理服务。3、区域内的卫生、环境、清理运输服务。4、公共秩序维护服务。5、绿化美化管理修缮服务。物业费列支项目：1、上缴税金。2、物业服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费。3、物业公共部位、公共设施的日常运行、维护费用。4、物业服务区域内的卫生清运费用。5、物业小区内的绿化养护费用。6、物业服务区域内的秩序维护费用。7、办公费用。8、物业服务企业的固定资产、设备、工具折旧费。9、经业主同意的其他费用。”合同主要条款约定：“为加强住宅小区的物业管理，保障物业的安全，合理使用物业维护小区良好的公共环境与秩序，根据《吉林省物业管理条例》和《白山市城市住宅小区管理办法》的有关规定，制定本合同，甲乙双方均须遵守。一、乙方接受委托，对甲方所在小区内的物业（含房屋附属建筑，公共设施及场地等）进行统一管理和维护，甲方在承购房屋，使用与经营物业时应在事实发生之日起30日内到乙方办理登记手续，签订本合同。甲方名称变更，改变房屋用途，出租或出售房屋时，应在事实发生之日起15日内到乙方办理变更登记手续，重新签订合同。二、乙方应认真执行小区业主大会和社区管理委员会的决议和规定，对小区内的房屋及其设备，市政公用设施，绿化卫生和环境等管理项目进行维护，修缮和整治，为甲方提供与居住相关的服务。甲方应自觉遵守物业管理规定和本合同的约定。积极配合乙方做好各项管理，服务工作。三、甲方有权监督乙方的管理，服务工作。如有意见或建议，可直接向乙方提出，也可通过业主委员会，社区管理委员会及物业管理行政主管部门协调解决。四、甲方应按规定向乙方缴纳有关的物业管理服务费，不得拖延或拒缴。否则逾期3个月的乙方可提请物业管理行政部门实施行政处罚。也可提请人民法院强制执行。五、业主进户门以内的部位为甲方自用部位，其修缮与维护责任由产权人（使用人）承担。产权人（使用人）也可委托乙方进行修缮，所需资金由委托人（使用人）承担。小区房屋的公用部位及公用设施（如房屋楼梯间走廊上下水管网，配电柜等）由乙方统一管理和维护。修缮费用由提留的房屋维护基金中支付，不足部分由房屋的产权人按建地面积比例分摊，产权人不得拒交修缮费用。六、甲方改变房屋用途，房屋结构布局及装修房屋时，应事先向乙方申请，办理相关手续。经有关部门的批准后方可进行。房屋用途改变后，其物业管理服务费的标准应相应调整，装修房屋所产生的垃圾应放在物业指定的位置上，甲方交费乙方统一清运。甲方未经批准擅自改变房屋用途、结构布局装修房屋的，乙方有权制止。责令甲方限期改正并赔偿损失。逾期不改正乙方可提请物业行政管理部门根据《建筑装饰装修管理规定》和《城市市容和环境卫生管理条例》及《白山市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定进行处罚。也可提请人民法院强制执行。七、甲方在使用物业过程中，不得损坏物业的整体结构，不得有碍观瞻和污染环境。不得影响他人正常使用物业。如因甲方的过失造成渗、漏、堵、冒等问题时，甲方应及时主动修缮，造成损失的，按有关规定给予赔偿。甲方也可委托乙方进行修复。否则，乙方有权责令其改正，重者到有关部门按规定处理。八、乙方因维修房屋的需要，对甲方房屋内的装饰部位进行合理拆除和改动的，乙方不承担任何责任。甲方不得借故妨碍维修，否则，因此产生的经济、法律责任，均由甲方承担。九、甲方应爱护使用物业，自觉维护公共场所的整洁、美观和公共设施的完好。严禁自行封闭改造晒台，在墙外设置护栏、框栏、花架、晾衣架、严禁在非停车场地停放车辆。严禁饲养家禽家畜，严禁占用和损坏房屋的公共部位、公共设施和场地。不得存放易燃易爆和剧毒物品。否则乙方有权制止并责令限期改正，或赔偿损失。拒不改正，可提请人民法院强制执行。十、楼面太阳能安装、维护，要经物业批准才能上楼面，否则擅自上楼面、乱摆乱放，破坏和影响屋面和防水。物业有权拆除。十一、本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，如有未尽事宜可另行约定”。 隆德物业公司为隆盛园小区业主提供了疏通下水、修理楼道内声控灯、维修楼宇门、小区绿化管理、打扫卫生等物业服务。 2014年7月18日，江北分局刑警大队接到隆盛园小区2号楼5单元501室居民李峰报案称：其于当日7点离开家中，17时30分许回到家中发现被盗，被盗现金1400元、黄金手镯一个、戒指一枚、黄金手链一条、数码相机一部，损失总价值22200元。另隆德物业公司、李龙昌均认可李龙昌在隆盛园小区有两户房屋，分别为2号楼5单元402室，面积为41.26平方米，以及2号楼5单元501室，面积为64.03平方米。 一审法院认为，物业企业应当按照合同约定提供符合标准的服务。李龙昌以所居住单元楼宇门损坏、未安装监控设施、清洁不到位为由拒绝交纳物业费，隆德物业公司对此并未否认。隆德物业公司还自认涉案小区存在道路破损、主管道塌陷堵塞、健身器材损坏等情形，但提出须申请专项维修基金方可处理。在白山市浑江区法院已生效的（2019）吉0602行初40号案件中，隆德物业公司在该案起诉状中述称小区业主委员会对物业公司服务严重不满意，多次召开会议商议对物业企业予以解聘，物业实际缴费率不足30%。综合以上状况，应视为隆德物业公司未能达到合同约定的服务标准，未尽到物业服务义务，故其诉请给付欠付物业费和违约金的主张不予支持。关于隆德物业公司代环卫部门收取的垃圾中转费，李龙昌同意支付，按照每户每月3元的标准，自2012年11月至2019年6月应为237元（3元/月×79个月）。垃圾中转费无违约金约定，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、李龙昌于本判决发生法律效力后立即付清所欠隆德物业公司白山市隆德物业服务有限公司从2012年11月起至2019年6月止的垃圾中转费237元；二、驳回隆德物业公司白山市隆德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果李龙昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由白山市隆德物业服务有限公司负担24元，由李龙昌负担1元。 二审期间，隆德物业公司提交视频光盘一张、2014年至2019年业务受理单128份、隆德物业公司工作记录7页，上述证据以证明隆德物业公司已经依物业服务合同为包括李龙昌在内的隆盛园小区业主提供了符合合同约定标准的物业服务。另提供白山市物业处约谈会议记录一份。以证明隆德物业公司与隆盛园小区业主所签订物业服务合同提供物业服务的范围。李龙昌质证对视频光盘真实性有异议，认为视频中90%都是一审结束后所拍，对其他证据没有异议。隆德物业公司二审提交的证据均不属于新证据，其只是对一审所提交证据的补充，以进一步证明其已提供了相关物业服务的主张。因一审判决已对隆德物业公司为隆盛园小区业主提供的相关物业服务予以确认，本院对上述证据不再予以评议。 本院二审经审理查明，隆德物业公司于2010年12月与开发单位签订前期物业服务合同后，隆盛园小区直至2018年11月方成立多层业主委员会。该业主委员会成立后，未与隆德物业公司签订物业服务合同。该业主委员会于2019年4月13日向物业管理部门申请要求解聘隆德物业公司。并同年于5月6日公告，限隆德物业公司七日内退出隆盛园小区。白山市浑江区环境卫生物业管理中心于2019年5月17日作出《物业小区专项整治问题整改通知书》，要求隆德物业公司于5月24日前撤出该小区。 另查明，隆德物业公司于2018年9月对涉案小区的路面进行了维修。李龙昌两户房屋面积共计为105.29平方米，物业费每平方米0.5元，月交物业费52.65元。李龙昌交纳了2012年11月之前的物业费，从2012年12月起未交物业费。其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，白山市隆德房地产开发有限公司与隆德物业公司签订了一份《前期物业服务合同》、李龙昌与隆德物业公司签订的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。隆德物业公司为隆盛园小区业主提供了疏通下水、修理楼道内声控灯、维修楼宇门、小区绿化管理、打扫卫生等物业服务。作为业主李龙昌亦应按照与隆德物业公司签订的《物业管理服务合同》约定，履行向隆德物业公司缴纳有关的物业管理服务费的义务。至于李龙昌以所居住单元楼宇门损坏、未安装监控设施为由拒绝交纳物业费等问题，因公用部位设施的维修可能需要启用物业专项维修资金，而隆盛园小区因种种原因导致专项维修资金的申请和使用存在一定困难，并非隆德物业公司的主观故意造成的。因此，李龙昌拒绝交纳物业费的理由不能成立。国务院《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对于隆德物业公司要求李龙昌依据物业服务合同给付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持。鉴于隆盛园小区多层业主委员会已于2019年5月6日公告告知隆德物业公司限其七日内退出，故本院将物业费暂计算至2019年4月30日。即自2012年12月1日至2019年4月30日，即李龙昌欠付物业服务费数额4054元（105.29平方米×77个月×0.5元）。关于隆德物业公司主张李龙昌应给付其拖欠的物业服务费违约金的请求，虽然李龙昌欠付物业服务费构成违约，但李龙昌交纳物业服务费至2012年11月，从2012年12月起未交纳物业费有很大一部分原因系不满隆德物业公司提供的物业服务，隆德物业公司亦未提交证据证明李龙昌拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意。因此，隆德物业公司主张李龙昌应交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。一审法院在认定隆德物业公司提供了相应的物业服务的情况下，却又以隆德物业公司在一审法院作出的已生效的（2019）吉0602行初40号案件起诉状中述称的小区业主委员会对物业公司服务严重不满意，多次召开会议商议对物业企业予以解聘，物业实际缴费率不足30%等，认定隆德物业公司未能达到合同约定的服务标准，未尽到物业服务义务，对隆德物业公司要求李龙昌交纳物业费的诉讼请求不予支持，事实和法律依据不足，且违反了民法公平和等价有偿等法律原则，本院予以纠正。 综上所述，白山市隆德物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初1911号民事判决第一项即“李龙昌于本判决发生法律效力后立即付清所欠隆德物业公司白山市隆德物业服务有限公司从2012年11月起至2019年6月止的垃圾中转费237元；”和第二项即“驳回白山市隆德物业服务有限公司的其他诉讼请求。” 二、李龙昌于本判决生效之日起立即向白山市隆德物业服务有限公司支付欠付的2012年12月1日起至2019年4月31日止的物业服务费4054元。 如果李龙昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由白山市隆德物业服务有限公司承担36.4元，由李龙昌负担38.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  杨鸿宇 书 记 员  戴兵兵 —1—