文书内容江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初1422号原告（反诉被告）：赣州市欣宏房地产开发有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区。法定代表人：蔡瑞荣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春生，江西文峰律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：邓文辉，男，1974年8月3日出生，汉族，住江西省大余县。委托诉讼代理人：李海春，江西海春律师事务所律师（特别授权）。被告：李中庆，男，1974年9月21日出生，汉族，住江西省大余县，追加）。原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司（以下简称“欣宏房地产公司”）与被告（反诉原告）邓文辉、被告李中庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欣宏房地产公司的委托诉讼代理人刘春生、被告（反诉原告）邓文辉的委托诉讼代理人李海春、被告李中庆的委托诉讼代理人赖昆梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欣宏房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将出售大余县财富公馆4幢1单元10层01号房的购房款（139.57m2）×3800元/m2=530366元支付给原告。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在没有征得原告同意的情况下，于2016年擅自撬开原告开发的大余财富公馆项目4幢1单元10层01号房的房门，自主进行装修，原告发现后进行阻止，被告仍我行我素，置之不理，尔后，原告多次要求被告撤出、停止侵害或支付购房款，但被告却以种种理由予以拒绝。为此，原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。原告（反诉被告）欣宏房地产公司为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同复印件1份，证明在原告不知情的情况下，李中庆擅自将涉案房屋出售给邓文辉并与邓文辉签订房屋买卖合同。2.财富公馆商品房销售明码标价销售备案表复印件1份，证明财富公馆4幢1单元10层01号房备案建筑面积139.57m2，套内面积117.26m2，单价4326元/m2,总价是60.38万元，被告邓文辉购买房屋的价格明显低于备案金额。3.大余县人民法院（2016）赣0723民初369号民事判决书、赣州市中级人民法院（2016）赣07民终3263号民事判决书复印件各1份，证明原告与李中庆之间的商品房团购协议已经被法院判决解除。4.赣州市中级人民法院（2018）赣07民终3715号民事判决书复印件1份，证明原告与李中庆销售的房屋都已经结算清楚，且结算商品房销售的名单中没有本案被告邓文辉的一套房屋。5.大余县房地产管理局出具的证明复印件1份，证明涉诉房屋所有权没有发生产权转移，属原告所有。6.2016年6月23日接处警登记表复印件1份，证明原告就财富公馆4幢1单元10层01号房子未被售出就被强行撬锁装修入住的情况向大余县公安局报了警。被告（反诉原告）邓文辉辩称，邓文辉与李中庆就涉案房屋签订购房合同时支付了部分房款，李中庆随后交付了房屋的钥匙给邓文辉，同时由李中庆的人负责与银行对接办理按揭预审，审核通过后才能办理网签，后面因为邓文辉个人信用问题被银行拒绝办理按揭；李中庆负责办理对接的人第一批提交了28户去办理按揭预审，邓文辉是其中之一，最后这28户只办到了23户。拿到钥匙后，邓文辉对购买的房屋进行了装修，当时的财富公馆小区的物业管理公司是开发商欣宏房地产公司自己的，并且当时物业公司还有给业主装修送水送电的优惠活动，所以不存在原告不知道房屋卖给了邓文辉的问题。在邓文辉装修房屋的过程中，原告与李中庆产生了民事纠纷，财富公馆小区的物业公司工作人员便来阻止邓文辉装修，还断了水锁了门，当时邓文辉报了警，民警来处理时邓文辉出具了与李中庆签订的购房合同，民警看过后就说有纠纷可通过法院或房管局解决不要打架就行，之后原告就没有来阻止邓文辉装修房屋了。装修好房屋之后，邓文辉于2016年入住。2018年邓文辉与开发商沟通过办证的事，开发商说李中庆的钱没有给他所以不能办，但是邓文辉的购房款已经付给李中庆了，所以开发商建议邓文辉叫李中庆出具已收钱的证明，同意在开发商与李中庆的诉讼款中扣除，开发商就同意给邓文辉办证。但是后来开发商又叫邓文辉把钟明、杨虹、邱范林、钟冬梅等人的6套房屋的收款证明一起办了，但邓文辉最终没有开到这6套证明，所以开发商也没有给邓文辉办产权证。2018年开始财富公馆小区的物业公司就换成了邓文辉老婆的公司了。原告的诉请没有法律及事实上的依据，本案事实本非如原告诉状所称，真实情况是：2015年11月9日，原告与案外人李中庆签订了《商品房团购协议》，将涉案房屋的销售权让渡给了李中庆，然后被告与原告的代表人李中庆签订了涉案的《商品房买卖合同》。如果本案如原告诉请所主张的本案被告的行为构成抢劫，依法本案属于刑事案件，那么本案民事案件的审理也应该根据相关司法解释移送公安机关侦查处理，请求法庭驳回原告诉请。原告追加李中庆为本案被告是其行使诉权的结果，但我们认为，导致没有为邓文辉办理产权登记的违约责任在原告，原告在邓文辉与李中庆签购房合同和邓文辉对购得房屋进行装修的时候就明知李中庆与邓文辉签订了买卖合同，但是原告并没有基于其与李中庆的协议关系向李中庆主张权利，已经超过诉讼时效。而且根据原告与李中庆之间的合同，李中庆有权向邓文辉出售涉案房屋，且相关的权利义务均由原告享有与承担，因原告与李中庆之间是商品房包销法律关系。诉讼中，邓文辉向本院提起反诉，诉讼请求为：1.判令欣宏房地产公司立即与邓文辉就大余县南安镇财富公馆4幢1单元10层01号房签订正式合同、办理网签和不动产权证；2.判令欣宏房地产公司依约向邓文辉支付未按时签订正式合同、办理网签的违约金，自2015年12月15日起按总房价款的万分之三每日计算至签订正式合同、办妥网签止；4.本案的诉讼费用由欣宏房地产公司承担。针对被告（反诉原告）邓文辉的反诉诉讼请求，原告（反诉被告）欣宏房地产公司辩称，邓文辉的反诉诉请不成立，理由如下：1.根据合同法的合同相对性原则，邓文辉与欣宏房地产公司之间没有合同之间的法律关系；2.本诉被告邓文辉没有经过本诉原告欣宏房地产公司的同意，也没有与本诉原告之间签订任何协议和支付任何购房款项，本案是否构成抢劫罪及追究刑事责任问题，本诉原告在2016年4月已经向公安机关报案，但是本诉原告当时才发现本诉被告与案外人李中庆签订了一份没有经过本诉原告同意的商品房买卖协议，所以请求法庭驳回邓文辉的反诉。被告李中庆辩称，我方与被告邓文辉签订的销售合同是合法有效的，是在我方权利范围内履行的职权，未超出合同约定的权利范围，合同真实有效，原告应该为邓文辉所购买的房屋办理房产登记，因原告未履行合同义务所造成的损失应由原告自行承担。被告（反诉原告）邓文辉向本院提交以下证据材料：1.原告（代表人李中庆）与被告于2015年12月15日签订的商品房买卖合同复印件各1份，证明双方约定买卖涉案房屋价格为2560元/m2，何时签订正式合同及办产权证、违约责任等内容；2.收据、证明复印件各1份，证明被告已向李中庆支付房款和定金共计35.7299万元。3.原告与李中庆于2015年11月9日签订的商品房团购协议复印件1份、财富公馆剩余房源表复印件1份（原告盖章），证明：原告与李中庆系包销法律关系，原告将涉案房屋的销售权让渡给了李中庆的事实。4.赣州市中级人民法院（2016）赣07民终3263号民事判决书复印件1份，证明被告与李中庆签订《商品房买卖合同》在先，市中院于2017年1月12日判决解除原告与李中庆的《商品房买卖合同》在后的事实。5.大余县人民法院（2016）赣0723民初369号庭审笔录、谢军代理词复印件各1份，证明原告在2016年7月就知悉李中庆把全部房产售出，双方对售出方式没有限制，销售中由李中庆安排四名工作人员在售楼部办理，原告认为房子不好卖，按2600元/m2出售就可以。6.商品房团购合同书、客户回单、授权委托书、收条复印件各1份，证明2016年12月原告向城投公司借款1400万余元，以团购形式向城投公司出售房产，单价为2572.8元/m2，且已履行，该价格与出售给被告邓文辉房屋的价格是相似的。被告李中庆未向本院提交任何证据材料。经审理查明：一、欣宏房地产公司系大余县财富公馆小区的开发商。2015年11月9日，欣宏房地产公司（甲方）与李中庆（乙方）签订《商品房团购协议》一份，载明：“为了充分保护双方的合法权益，明确双方的权利和义务，根据合同法等相关的法律规定，本着平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，经协商一致，就乙方购买甲方江西省大余县财富公馆商品房一事达成如下协议：一、甲方已依法取得乙方所购商品房开发项目的土地使用权，项目所占用的土地符合商品房住宅建设用要求，并具有商品房开发资质。1.甲方保证所建设的商品房项目开发手续齐全，且该块土地不存在任何债务、瑕疵；2.甲方保证所委托的设计、施工、监理等单位都具有合格资质；3.甲方保证无他人对所售商品房主张权利，甲方所售商品房在交付乙方前正在办理竣工验收，乙方须协助甲方办理竣工验收完毕；4.甲方在合同签订之前该开发项目所涉及的各种债权、债务均由甲方负责，与乙方无关。乙方协助甲方收回公司原有的应收账款。二、乙方所购房屋数量及要求：乙方一次性将甲方所开发的大余县财富公馆中（截止至2015年11月8日）剩余的所有商品房（详见清单，其中约89套商品房、店面9间、柴间及车位数量以双方签字盖章确认清单为准）全部购买。三、付款方式：乙方在签订本协议后可将所有购买的商品房对外以甲方的名义出售，并以甲方名义签订《商品房买卖合同》，由甲方的工作人员负责办理好银行按揭或一次性付款的相关手续，乙方可指定人员与甲方签订《商品房买卖合同》，亦可将所有未售商品房办理至乙方指定人员名下，甲方无权干涉，并且由甲方负责办理好银行按揭手续、及房地产所有权证登记情况，所产生的税费由甲方承担。乙方必须保证甲方在上述商品房、店铺及车位中可获得贰仟陆佰万元人民币（￥：26,000,000.00元）房款，方式方法甲方不限，甲方足额收取上述款项后，大余县财富公馆项下除甲方原有的应收账款及银行存款外其他所有的资产，含未售商品房，无形资产，广告位等均由乙方享有，甲方收取完2600万后的销售收入也归乙方所有。乙方所销售以上房产所涉及的税、费：乙方在销售过程中所产生的应由甲方承担的税、费由甲方承担，销售贰仟陆佰万完成后的税、费由甲乙双方共同承担，在银行按揭款转入至甲方按揭款账号后支付。四、销售时间及付款时间：签订合同之日起二个月内，乙方应完成销售30%以上，若乙方未完成销售30%，则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在一个月内可获得1000万元现金（由乙方指定人员登记视同销售完成，乙方须保证乙方指定人员的征信符合银行按揭的要求，十天内完成银行按揭手续的签订，客观原因除外，银行放款原因不计算乙方时间）；三个月内全部完成剩余贰仟陆佰万元以内的销售情况，否则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在三个月内可获得2600万元现金（由乙方指定人员登记视同销售完成，银行放款原因不计算乙方时间）。五、为了保证乙方能够完成上述协议内容：甲方同意公司配备人员在四个月内配合乙方做销售、签购房合同及办理按揭贷款事宜；同意物业公司由乙方接管或者乙方可视情况更换物业管理公司；乙方可向甲方提出要求就小区内环境设施等方面进行整改、优化，甲方须对乙方提出的意见进行整改到位，甲方的所有支出不超过五万元，否则超支部分由乙方支付。乙方可在出售上述商品房过程中获得足够的信息，了解甲方收款情况。在未出售商品房之前乙方可视情况对店面、房屋进行装修后出售。六、甲方在收取完贰仟陆佰万元房款后，必须将多余房款支付给乙方，从本协议签订之日起，甲方自行销售商品房也视为乙方销售。七、乙方销售商品房后应当保证甲方优先收取贰仟陆佰万（￥：26,000,000.00元）房款，本协议签订后对双方均有法律约束力，应共同遵守，甲方违反本协议约定须向乙方支付乙方已付给甲方的金额，任何一方终止协议须向另一方支付不低于贰仟陆佰万的百分之十的违约金。”2015年11月22日，欣宏房地产公司（甲方）与李中庆（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“双方于2015年11月9日签订了一份《商品房团购协议》，约定乙方全部购买甲方位于大余县财富公馆商品房一事，现双方就上述协议补充以下内容，供双方遵守执行：一、原协议内容中第四条中约定的乙方保证甲方在一个月内可获得1000万现金，现就该问题双方协商为：在2015年12月10日前，乙方确保甲方能够得到1000万元人民币，即在此之前乙方继续销售原合同中的房屋的按揭款到达甲方的账户不足部分由乙方负责补足给甲方。但是2015年12月10日以后的乙方负责销售房屋按揭款到达甲方账户后，由甲方负责将1000万转回给乙方，即乙方补足2015年12月10日1000万款项的部分全部由甲方在2015年12月10日以后的按揭款到达甲方账户后支付给乙方，方式方法由甲方负责，只要按揭款到达后立即不过夜的方式转回给乙方直至1000万补偿款全部退还。并甲方同意在乙方补充款到达公司账户之前将该补充金以购房收据的形式开具收款收据给乙方。……三、甲方保证在该小区内的3、4号楼验收完成后，立即解除大余县房产局冻结的20套房屋（详细数据由甲方负责提供相关的楼层房号）并交付给乙方，在此过程中不得影响乙方的销售，过程由甲方自行调控，乙方负责协助。四、违约责任：甲方如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和乙方补充部分）、并且在2016年2月9日前无法获得2600万元人民币时，本合同无效，乙方支付甲方违约金300万元。在合同生效的前提下，甲方必须保证乙方在垫付补充款后能够及时的将后续按揭款偿还乙方，并且保证该过程乙方全部知晓信息和流程，不掩饰不故意阻拦，如有违反甲方即支付乙方300万元的违约金，合同继续履行。甲方承诺，所有的房屋（合同协议内）均由乙方销售，无其他人对甲方的房屋主张权利和因其他事宜冻结、保全原合同中的房屋，若因此而导致乙方可预期的利益受损时，由甲方负责全部赔偿乙方的可预期的利益。五、1.在销售过程中首付款发票需要由甲方公司缴纳的税收部分由乙方现行垫付，由乙方在甲方应收款中支付给乙方；2.2600万元销售完成后剩余房源的税费由乙方承担；3.乙方负责协助甲方清收甲方原有的应收账款；4.乙方保证尽全力协助甲方办理好竣工验收手续……”二、上述两协议签订后，李中庆即组织人员对《财富公馆剩余房源表》中的房源进行销售。2015年12月15日，李中庆将房源表中的财富公馆4幢1单元10层01号房售与邓文辉并与邓文辉签订商品房买卖合同一份，该合同约定的与本案相关内容为：“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人（邓文辉）和出卖人（赣州市欣宏房地产开发有限公司）在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、出卖人出卖的商品房为其合法开发建设并具有合法出卖手续及资质的。第二条、买受人购买的商品房位于大余财富公馆第4幢1单元10层01号房，建筑面积139.57m2，具体以办证测绘为准。第三条、计价方式与价款。房号4-1-1001，建筑面积139.57m2，成交单价2560元/m2，成交金额357299元，合计购房款人民币357299元。第四条、付款方式及期限。签订本合同时，买受人应向出卖人交付购房定金5万元（可抵房款），房款通过银行按揭支付，如银行按揭不足部分在明确不足部分的数额一周之内交付。第五条、交付方式和期限。1.签订本合同买受人交付定金时，出卖人将房屋钥匙交付买受人。2.因政府成立不动产行政主管登记部门暂停网签合同，在可进行网签时，出卖人应及时通知买受人并按本合同约定内容双方签订正式合同，买受人应按通知按时签订正式合同。如一方违约，应承担违约责任并履行合约。3.在不动产行政主管登记部门网签正式合同后，出卖人按合同规定交付房屋、办理产权证登记或办理银行按揭手续。第六条、违约责任。1.买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人对买受人的逾期应付款有权追索违约金，每延期一天，买受人按延期交付价款的万分之三向出卖人支付延期付款违约金。2.除不可抗力外，出卖人未按时与买受人网签签订正式合同的或未按期将房屋交付给买受人的，买受人有权向出卖人追索违约金。每延期一天，出卖人按房价款总额的万分之三向买受人支付违约金。第七条、出卖人交付的房屋质量必须符合国家规定标准。如经建设工程质量监管部门认定不合格的，买受人有权解除本合同，出卖人应在合同解除后30日内向买受人双倍返还定金，并将买受人已付的房价款和利息全部退还买受人。第八条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第九条、1.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合国家的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联基础设施、公共配套建筑达到规划标准。第十条、出卖人同意按《建设工程质量管理办法（试行）》及有关规定，自房屋交付之日起对买受人购置的房屋进行保修。第十一条、本合同未尽事项，可由双方在不动产登记部门网签的正式《商品房买卖合同》中约定或按国家关于商品房买卖的法律法规规定。……”签订上述合同后，邓文辉付了部分房款给李中庆，李中庆将房屋钥匙交给邓文辉，但在办理房屋银行按揭预审时，因邓文辉个人征信无法通过，致使邓文辉未能办到银行按揭及网签一直到李中庆与欣宏房地产公司因《商品房团购协议》及《补充协议》的履行问题发生纠纷。三、2016年4月19日，因与李中庆的《商品房团购协议》及《补充协议》的履行问题发生纠纷，欣宏房地产公司诉至本院，提出诉讼请求：“1、依法判令终止履行《商品房团购协议》并由被告支付原告违约金300万元；2、本案的诉讼费用由被告承担”，本院于2016年7月27日作出（2016）赣0723民初369号《民事判决书》，判决驳回欣宏房地产公司要求终止履行《商品房团购协议》并由李中庆支付其违约金300万元的诉讼请求。欣宏房地产公司不服该判决，并上诉于赣州市中级人民法院。赣州市中级人民法院审理后认为，《补充协议》约定了欣宏房地产公司如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和李中庆补充部分），并且在2016年2月9日前无法获得2600万元时，欣宏房地产公司可以解除合同。而欣宏房地产公司在2015年12月10日前没有获得1000万元，在2016年2月9日之前也没有获得2600万元，符合双方约定的欣宏房地产公司可以解除《商品房团购协议》的情形，且欣宏房地产公司明确表示不愿与李中庆继续合作，双方已失去合作基础。欣宏房地产公司要求终止履行（解除）《商品房团购协议》的主张，有事实和法律依据。虽然李中庆未依合同约定完成相应金额，存在违约行为，但欣宏房地产公司未在合理期限内验收案涉小区3、4号楼房屋并解冻案涉小区3、4号楼的20套房屋，对李中庆履行合同有一定影响。且李中庆也确实履行了部分合同，目前尚未获利，欣宏房地产公司同时收取了部分房款。此外，欣宏房地产公司没有举证证明损失。鉴于公平原则，李中庆不宜向欣宏房地产公司支付违约金。赣州市中级人民法院遂于2017年1月12日作出（2016）赣07民终3263号《民事判决书》，判决解除《商品房团购协议》，并驳回欣宏房地产公司要求李中庆支付300万元违约金的诉讼请求。欣宏房地产公司于2017年1月20日收到该判决书，李中庆于2017年2月7日收到该判决书。诉讼期间，因一直无法办理好银行按揭，邓文辉通过其他方式陆续向李中庆付清了剩余房款，李中庆于2016年11月10日向邓文辉出具收条一张，收条载明：“今收到邓文辉购买财富公馆第4幢1单元1001房，房款357299元（包含2015年12月15日支付的预付款）。”与欣宏房地产公司的包销协议被解除的判决结果出来后，李中庆告知了邓文辉并告诉邓文辉去找欣宏房地产公司办理相关房产登记。但因欣宏房地产公司与李中庆之间就包销合同履行正在诉讼中及李中庆未将出售给邓文辉房屋收取的定金和房款转入欣宏房地产公司账户，欣宏房地产公司以未收到购房款为由拒绝认可该房屋被李中庆售与邓文辉的事实，以致邓文辉对该房屋进行装修入住后，欣宏房地产公司与邓文辉之间还就房屋权属问题引发多次争执。其中2016年6月23日，案外人胡军向大余县公安局报警称其为财富公馆物业管理人员，发现南安镇财富公馆××单元××室在未被出售的情况下，被告业主强行将门撬开进行装修，大余县公安局南安派出所西门警务区处警情况为：在南安镇财富公馆××单元××室，邓文辉（男，30多岁，大余县南安镇人）在还未完全交付的情况下，强行将门撬开进行装修，正在进一步处理中；2017年4月26日，欣宏房地产公司的法定代表人蔡瑞荣向大余县公安局报警称大余县南安镇财富公馆小区有几套房屋未经办理过户手续被人强行换锁强行入住。大余县公安局南安派出所水城警务区处警情况为：了解到财富公馆小区开发商蔡瑞荣称与4名小区业主有房产纠纷，其4人未经办理房产正规手续就入住房子，初步处理结果为：走访调查作进一步了解。2018年1月17日，因与欣宏房地产公司就包销合同解除前已完成包销的销售款中李中庆应得差价部分协商无果，李中庆向本院提起诉讼，提出诉讼请求：“1、判令被告立即根据其与原告签订的《商品房团购协议》及其《补充协议》向原告支付包销差价共计8444776元；2、本案一切诉讼费用由被告承担”，本院于2018年7月3日作出（2018）赣0723民初121号《民事判决书》，查明以下事实：《财富公馆剩余房源表》中的房源包括：商品房89套，面积合计11972.93㎡，总价50367377.98元；店面9间，面积合计1073.37㎡，总价10618664元；柴间41间，面积合计838.79㎡，总价3606797元；车位42个，总价3780000元；以上房源总价合计68372838.98元。2015年11月9日至2017年4月1日期间，《财富公馆剩余房源表》中的房源在大余县房地产管理局登记备案情况及房屋实际销售价格如下表。表格中序号36至序号63的总计28套房源，备案面积合计3774.75㎡，备案合同总价15782345元，在《财富公馆剩余房源表》中的总价为16001140.88元，且李中庆自认实际销售总价为10687000元。该28套房源均为李中庆销售，其首付款合计4753027元均转入欣宏房地产公司在大余分公司的账户36×××28中，且欣宏房地产公司于款项转入当日将所到账首付款退回李中庆账户，共退回李中庆账户首付款合计4410247元。表一            序号              房号              购房人              建筑面积（m2）              合同总价（元）              备案时间              实际销售价格（元）              实际销售单价（元/m2）                  1              3-杂间-24              严由沦              17.94              77142              2017/2/20                                              2              3-杂间-23              严由沦              16.15              69445              2017/2/20                                              3              3-杂间-22              严由沦              16.15              69445              2017/2/20                                              4              4-店面-02              胡军              73.9              214310              2016/11/12                                              5              4-2-802              邹书龙              133.25              385001              2016/10/12                                              6              4-4-1001              李寿华              133.25              279825              2016/9/20                                              7              4-杂间-26              雷梅香              18.01              77443              2016/8/24                                              8              4-4-1101下层              刘礼昆              133.25              346450              2016/6/30                                              9              3-杂间-20              刘礼昆              18.54              37080              2016/7/1                                              10              3-杂间-19              刘礼昆              18.54              37080              2016/7/1                                              11              3-杂间-25              李秀平              18.54              79722              2016/6/27                                              12              4-杂间-39              胡小东              23.41              46820              2016/6/17                                              13              4-杂间-45              胡小东              23.41              46820              2016/6/17                                              14              3-3-1201              胡小东              134.96              269920              2016/6/17                                              15              3-1-1102              胡小东              135.94              271880              2016/6/17                                              16              3-1-1302下层              胡小东              135.94              271880              2016/6/18                                              17              3-3-501              顾美玲              134.96              269920              2016/6/18                                              18              2-3-1701上层              胡小兵              132.48              264960              2016/6/18                                              19              4-2-1101上层              刘礼昆              133.25              346450              2016/7/1                                              20              4-5-1102上层              刘礼昆              133.25              346450              2016/7/1                                              21              4-3-1101上层              刘礼昆              133.25              346450              2016/7/1                                              22              4-1-1102上层              刘礼昆              132.91              345566              2016/6/30                                              23              4-3-202              刘礼昆              133.25              346450              2016/7/1                                              24              4-5-1101上层              刘礼昆              133.25              346450              2016/7/1                                              25              4-4-201              刘礼昆              133.25              346450              2016/6/30                                              26              4-杂间-29              曾庆平              18.01              63035              2016/6/20                                              27              4-杂间-28              曾庆平              23.41              81935              2016/6/20                                              28              4-杂间-34              谢鹏              23.41              81935              2016/5/3                                              29              4-杂间-33              谢鹏              23.41              81935              2016/5/3                                              30              4-杂间-40              谢超              23.41              81935              2016/5/4                                              31              4-5-201              谢鹏              133.25              266500              2016/5/3                                              32              4-3-201              谢超              133.25              266500              2016/5/4                                              33              4-2-202              许道满              133.25              266500              2016/5/3                                              34              4-4-202              许艺韦              133.25              266500              2016/5/3                                              35              4-2-201              许道东              133.25              266500              2016/5/3                                              36              4-1-202              陈莉              132.73              500001              2016/2/1              400000              3014                  37              4-4-301              蔡仰发              133.25              533000              2015/12/11              343000              2574                  38              3-3-1701下层              蔡婷              134.96              500000              2015/12/11              400000              2964                  39              4-4-401              石龙彬              133.25              533000              2015/12/11              343000              2574                  40              4-3-401              张秋兰              133.25              533000              2015/12/11              343000              2574                  41              4-4-601              郭家志              133.25              540462              2015/12/9              348000              2612                  42              4-4-901              蔡斌              133.25              486251              2015/12/9              389000              2919                  43              3-3-902              吴凡              149.76              632886              2015/12/9              403000              2691                  44              3-2-1502下层              李晓凡              135.94              611186              2015/12/9              387000              2847                  45              3-3-701              方世清              134.96              555495              2015/12/9              358000              2653                  46              4-1-701              曾强              139.57              575866              2015/12/4              363000              2601                  47              3-2-1401              廖祥云              135.94              603030              2015/12/4              422000              3104                  48              4-4-702              范继平              133.25              545792              2015/12/2              352000              2642                  49              3-2-1402              刘鹏              135.94              603030              2015/12/2              382000              2810                  50              4-4-701              肖仁伟              133.25              545792              2015/12/2              352000              2642                  51              3-1-802              刘登甲              135.94              564967              2015/12/2              365000              2685                  52              4-3-1102下层              龙仁旺              133.25              567112              2015/11/27              396000              2972                  53              3-1-1301下层              王启科              135.94              596233              2015/12/2              417000              3068                  54              4-3-302              张北江              133.25              533000              2015/11/27              343000              2574                  55              3-3-1401              刘典金              134.96              598683              2015/11/27              379000              2808                  56              3-2-1501下层              蔡婉君              135.94              611186              2015/12/2              427000              3141                  57              4-5-702              黄兴福              133.25              549790              2015/12/2              354000              2657                  58              4-4-1102下层              刘少玲/张西山              133.25              567112              2015/11/25              396000              2972                  59              4-3-1002              刘庭福/钟义兰              133.25              561782              2015/11/25              393000              2949                  60              2-3-1701下层              袁震昇/李冰              132.48              594305              2015/11/25              416000              3140                  61              4-4-302              王青              133.25              533000              2015/11/25              373000              2799                  62              3-3-1501              吴至健              134.96              606780              2015/11/25              424000              3142                  63              2-2-1701下层              ***              132.48              599604              2015/11/25              419000              3163                  合计              6803.68              23045029                            10687000              平均销售单价2832元/m2      2016年12月份欣宏房地产公司与大余县城市建设开发投资有限公司（以下简称“城投公司”）签订《商品房团购合同书》，约定城投公司团购欣宏房地产公司开发的财富公馆42套商品房，购房金额为14603135元。城投公司分别于2016年12月15日转账1430000元、于2017年1月9日转账2950941元到欣宏房地产公司在大余分公司的账户36×××28中，被告欣宏房地产公司于2017年1月9日向城投公司出具4380941元的《收条》一份。后城投公司根据欣宏房地产公司的授权，于2017年12月28日，将3986968元转账到大余县房地产管理局的银行账户中。本院依据查明的事实认为案件争议焦点如下：一、关于欣宏房地产公司、李中庆签订的《商品房团购协议》及《补充协议》何时解除的问题。原告主张，《商品房团购协议》及《补充协议》直到2017年1月20日前没有被解除，2017年1月20日，这是原告应该获得一个包销利润的时间点；被告辩称，如果单纯以二审法院判决生效时间来认定合同效力，那对被告是非常不公平的，没有根据事实以及合同过错方来认定，被告在2016年4月19日就向大余县法院提起了诉讼，要求确认原告违约行为，因此原来的二审判决应该是对原告提起诉讼的确认，不应该按照二审判决生效时间来计算解除合同时间。本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果，但前提是应当通知对方。本案中，《补充协议》约定了欣宏房地产公司如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和李中庆补充部分），并且在2016年2月9日前无法获得2600万元时，欣宏房地产公司可以解除合同。而欣宏房地产公司在2015年12月10日前没有获得1000万元，在2016年2月9日之前也没有获得2600万元，在符合解除《商品房团购协议》的情形下，欣宏房地产公司于2016年4月19日向本院提起诉讼，要求终止履行《商品房团购协议》，本院在2016年4月21日将起诉状等诉讼材料送达至原告李中庆，此时，原告李中庆已知晓被告欣宏房地产公司解除《商品房团购协议》的意思表示，即2016年4月21日，被告欣宏房地产公司通过本院已通知原告李中庆解除《商品房团购协议》。虽然赣州市中级人民法院（2016）赣07民终3263号《民事判决书》于2017年1月20日送达至被告欣宏房地产公司，于2017年2月7日送达至原告李中庆，但是若以该判决书生效的时间作为《商品房团购协议》解除的时间，对于被告欣宏房地产公司而言是不公平的。故本院认为，认定原、被告双方签订的《商品房团购协议》及其《补充协议》于2016年4月21日解除为宜。二、《商品房团购协议》解除前，原、被告双方对《财富公馆剩余房源表》中房源的销售情况。2015年11月9日《商品房团购协议》签订至2016年4月21日《商品房团购协议》解除期间，《财富公馆剩余房源表》中的房源在大余县房地产管理局登记备案的有28套（即上述表格中的序号36至63），备案面积合计3774.75㎡，备案合同总价15782345元，在房源表中的总价为16001140.88元。该28套房源为原告销售，原告自认实际销售总价为10687000元，且在此期间，原告补充资金1900000元，垫付税款200000元，被告退回原告首付款合计4410247元。虽然被告于2016年12月份向城投公司销售商品房并签订《商品房团购合同书》，但此时原、被告双方签订的《商品房团购协议》已解除，故被告向城投公司销售的商品房应属于被告自行销售的。因此，在《商品房团购协议》解除前，原告销售房源28套，备案合同总价为15782345元，在《财富公馆剩余房源表》中的总价为16001140.88元，实际销售总价为10687000元。三、被告欣宏公司是否应向原告支付包销差价。在《商品房团购协议》履行过程中，原告李中庆未依协议约定完成相应金额，存在违约行为；被告欣宏公司未在合理期限内验收案涉小区3、4号楼房屋并解冻案涉小区3、4号楼的20套房屋，对原告李中庆履行协议有一定影响。虽然《商品房团购协议》已解除，赣州市中级人民法院作出的（2016）赣07民终3263号《民事判决书》，也驳回了欣宏公司要求李中庆支付300万元违约金的诉讼请求，但原告完成了部分房源的销售，且被告获得了部分房款，原告所付出的劳动应该获得相应的报酬。故原告要求被告支付包销差价的诉讼请求，本院予以支持。《商品房团购协议》约定的包销总价为26000000元，《财富公馆剩余房源表》中房源的总价为68372838.98元，故包销折扣率为26000000元÷68372838.98元=38%。原告完成销售的28套房源在《财富公馆剩余房源表》中的总价为16001140.88元，故其包销折扣总价为16001140.88元×38%=6080433.53元。因该28套房源的实际销售总价为10687000元，故除去原告应支付的包销折扣总价后，原告应得的包销差价为10687000元-6080433.53元=4606566.47元。赣州市中级人民法院（2016）赣07民终3263号《民事判决书》载明：“李中庆也确实履行了部分合同，目前尚未获利，欣宏公司同时收取了部分房款”，虽然被告已退回原告首付款合计4410247元，但因原告李中庆并未获利，故该款项不应从包销差价中予以核减。因《商品房团购协议》已解除，原告为被告垫付资金1900000元，以及垫付税款200000元，被告应返还给原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告赣州市欣宏房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李中庆支付包销差价4606566.47元；二、被告赣州市欣宏房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李中庆返还垫付资金1900000元；三、被告赣州市欣宏房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李中庆返还垫付税款200000元；四、驳回原告李中庆的其他诉讼请求。欣宏房地产公司不服该判决，并上诉于赣州市中级人民法院。赣州市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）赣07民终3715号《民事判决书》，该判决书与本案相关内容为：“二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于欣宏房地产公司是否向李中庆支付包销差价问题。首先，根据双方签订的《商品房团购协议》《补充协议》，双方的约定为李中庆确保欣宏房地产公司于2015年12月10日前获得1000万元房款、于2016年2月9日前获得2600万元房款，但该两份协议均未约定李中庆在未完成上述约定内容时依然能够获得包销差价，其次，双方之间签订的合同系商品房团购协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，而在履行合同义务不符合约定时，应承担违约责任。本院作出的（2016）赣07民终3263号民事判决书已经明确了双方均存在违约行为，故未支持违约金的诉求。第三、双方之间并非劳务关系，一审认为李中庆应获得相应的劳动报酬即包销差价，该认定不符合合同约定，应予纠正。因此，上诉人欣宏房地产公司不应向被上诉人李中庆支付包销差价。关于欣宏房地产公司应否向李中庆返还垫付资金190万元及垫付税款20万元的问题。二审询问时，欣宏房地产公司对李中庆垫付资金190万元和税款20万元的事实予以认可，只是认为该210万元系李中庆负责销售的四套房屋的未付房款。本院认为，既然对被上诉人垫付资金190万元、税款20万元的事实予以认可，则上诉人欣宏房地产公司应向被上诉人李中庆返还垫付资金及垫付的税款。如若该垫付资金及税款确实属于部分购房户未付的房款，则上诉人欣宏房地产公司可向购房户另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律存在部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初121号民事判决第二、三项；二、撤销江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初121号民事判决第一、四项；三、驳回被上诉人李中庆的其他诉讼请求。”2018年11月14日，李中庆给邓文辉出具一份证明，载明：“兹有邓文辉在2015年12月15日与团购组织人李中庆签订《商品房买卖合同》，购买大余县财富公馆4栋1单元1001室房屋，并已付清购房款总计人民币357299元。李中庆同意邓文辉支付的购房款在其与欣宏房地产公司的争议款项中予以扣除。李中庆同意并委托邓文辉前往欣宏房地产公司处办理相关购房手续和不动产登记。附购房合同、收据”。依据2016年12月份欣宏房地产公司与城投公司之间的约定，欣宏房地产公司将包括本案涉案房屋在内一共42套房屋出售给城投公司，但因本案涉案房屋现已被装修事实上无法再对外出售，且欣宏房地产公司与李中庆在本院（2018）赣0723民初121号一案诉讼中也未对邓文辉的房屋进行结算，再加上李中庆一直未将收取邓文辉的购房款转至欣宏房地产公司账户，致使欣宏房地产公司以未收取到该房屋的出售对价为由诉至法院，提出前述之请。上述事实有原、被告所举证据和双方的陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、关于李中庆依据与欣宏房地产公司的包销协议以欣宏房地产公司代表人身份与邓文辉签订商品房买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果，但前提是应当通知对方。本院（2018）赣0723民初121号民事判决中关于欣宏房地产公司与李中庆签订的《商品房团购协议》及《补充协议》何时解除的问题进行了认定，即认定欣宏房地产公司与李中庆签订的《商品房团购协议》及其《补充协议》于2016年4月21日解除。本案中，李中庆依据与欣宏房地产公司的包销协议与邓文辉之间关于财富公馆4幢1单元10层01号房屋的商品房买卖合同签订时间为2015年12月15日，此时李中庆与欣宏房地产公司之间的《商品房团购协议》及《补充协议》未被解除，李中庆接受欣宏房地产公司的授权依据《商品房团购协议》约定与购房人签订商品房买卖合同并收取购房款的行为没有超越其代理权限，亦未违反双方的约定；作为购房人的邓文辉在李中庆向其出示《商品房团购协议》后有理由相信李中庆与欣宏房地产公司之间存在包销协议，邓文辉已尽公民合理的注意义务，因此李中庆依据与欣宏房地产公司的包销协议与邓文辉之间签订的商品房买卖合同应为合法有效。欣宏房地产公司与李中庆之间的包销协议虽已被解除，在此协议被解除前李中庆售出的房屋，欣宏房地产公司仍具有出卖方应履行的义务，况且现在欣宏房地产公司也认可房屋已出售给邓文辉的事实而仅要求支付购房款。因此，欣宏房地产公司应按协议履行与邓文辉就涉案房屋进行签订正式合同、办理网签及不动产权证的义务，被告李中庆应将已收取的357299元房款支付给欣宏房地产公司。二、关于涉案房屋销售单价问题。考虑到本案是系列案，关于涉案房屋实际销售单价问题，应从涉案房屋出售时的市场行情和同一小区房屋的售价情况综合评定涉案房屋的销售单价。表二            序号              房号              购房人              建筑面积（m2）              合同总价（元）              备案单价（元/m2）              实际销售价（元）              实际销售单价（元/m2）                  1              4-1-1101上层01              钟冬梅              139.57              603780              4326              418710              3000                  2              4-4-501              邱范林              133.25              535132              4016              381095              2860                  3              3-2-1302              钟明              135.94              594873              4376              348006              2560                  4              1-3-1101上层              钟明              131.12              555424              4236              335667              2560                  5              2-2-1702              杨虹              132.48              594305              4486              288806              2180                  6              4-1-1001              邓文辉              139.57              592614              4246              357299              2560                  平均              4281                            2620      根据欣宏房地产公司与李中庆签订的《商品房团购协议》及《补充协议》，双方的约定为李中庆确保欣宏房地产公司于2015年12月10日前获得1000万元房款、于2016年2月9日前获得2600万元房款，但该两份协议均未对房源表内团购房屋的售出单价作出约定，李中庆对其售卖房屋的单价享有一定的定价自由。从表一和表二也可以看出，李中庆在表一中所售的28套房屋，最低销售单价为2574/m2，最高销售单价为3163/m2，每套房屋的平均销售单价为2832元/m2；表二中本案原告欣宏房地产公司同时起诉的邓文辉等五名业主六套房屋实际销售的平均单价也在2620元/m2左右。由此可见，本案财富公馆4幢1单元10层01号房屋2560元/m2的销售单价尚在合理范围内，故本院对此予以确认。本案大余县财富公馆4幢1单元10层01号房屋购房款总计357299元，邓文辉向李中庆付清了全部购房款。原告欣宏房地产公司要求按3800元/m2的单价计算涉案房屋总房款的主张缺乏事实依据和证据支持，本院不予采纳。三、关于邓文辉反诉主张欣宏房地产公司自2015年12月15日起应按总房价款的万分之三支付未按时签订正式合同、办理网签的违约金问题。李中庆将所包销的财富公馆4幢1单元10层01号房屋在包销期间内出售且交付给邓文辉，邓文辉虽因个人原因无法办理银行按揭，但其通过其他方式向李中庆付清了全部购房款，李中庆应按照与欣宏房地产公司之间的包销合同约定及时将收取的购房款支付给欣宏房地产公司。在李中庆与欣宏房地产公司关于《商品房团购协议》及《补充协议》的履行问题发生纠纷后，李中庆已告知了邓文辉其与欣宏房地产公司的包销协议已被解除，并叫邓文辉找欣宏房地产公司签订正式合同和办理产权登记；邓文辉后面虽找过欣宏房地产公司协商办证事宜，但是因为欣宏房地产公司与李中庆之间关于包销协议的履行正在诉讼中，双方尚未结算清楚，且李中庆也一直没有将邓文辉支付的购房款转入欣宏房地产公司账户，致使欣宏房地产公司一直未与邓文辉签订正式合同和办理产权登记至今，李中庆怠于履行自身义务在先，负主要责任。故本院对邓文辉反诉要求欣宏房地产公司支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内就大余县南安镇财富公馆4幢1单元10层01号房屋与被告（反诉原告）邓文辉签订正式的购房合同；二、被告李中庆应在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）邓文辉已支付的大余县南安镇财富公馆4幢1单元10层01号房屋购房款357299元；三、原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内给被告（反诉原告）邓文辉办理大余县南安镇财富公馆4幢1单元10层01号房屋网签及产权登记手续；四、驳回原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓文辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费9104元，由原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司负担2971元，由被告李中庆负担6133元；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）邓文辉负担1150元，由原告（反诉被告）赣州市欣宏房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  王 进人民陪审员  钟晓梅二〇一九年十二月二十二日书 记 员  刘向平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行汇款时请注明本案当事人姓名或者本案案号。