河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4905号上诉人（原审原告）：徐金媛，女，汉族，1993年10月29日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：梁策，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，男，汉族，1994年1月17日出生，住河南省永城市，系徐金媛的丈夫。被上诉人（原审被告）：刘海亮，男，汉族，1968年9月1日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：杨阳，河南并智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王秀勤，女，汉族，1975年8月12日出生，住河南省商丘市，系刘海亮的妻子。委托诉讼代理人：杨阳，河南并智律师事务所律师。原审第三人：商丘市东华房地产中介有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区归德路与宋城路交叉口西南角盛大花园南区1号楼大门东侧第五套门面房。法定代表人：王诏国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莎莎，女，汉族，1985年10月21日出生，住河南省商丘市，该公司职工。委托诉讼代理人：阎沙沙，女，汉族，1989年4月4日出生，住河南省商丘市，该公司职工。上诉人徐金媛因与被上诉人刘海亮、王秀勤以及原审第三人商丘市东华房地产中介有限公司（以下简称东华中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐金媛及其委托诉讼代理人陈旭、梁策，被上诉人刘海亮、王秀勤及其共同委托诉讼代理人杨阳，原审第三人东华中介公司的委托诉讼代理人王莎莎、阎沙沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐金媛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由刘海亮、王秀勤负担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人双方签订的合同已无履行条件，应当予以解除上诉人与被上诉人所签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》，并由被上诉人承担违约赔偿责任。1.根据双方在2019年5月13日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》第五条约定，双方合同签订后的10日内一同到居间方公司签订合同并支付房款的目的已经不能实现。因合同约定的2019年5月23日已经过去，双方已不能再继续回到5月23日签订合同及缴纳购房款。况且，基于被上诉人的种种行为，一审判决要求双方继续履行《商丘市存量房屋居间买卖合同》已经不存在能够再履行的条件。2.因被上诉人在合同约定的期限内不能继续履行合同并明确表示不再履行合同导致其已经实际违约，故根据双方签订的合同应当由被上诉人承担违约责任，该部分违约金应根据合同约定由被上诉人进行赔偿，而一审判决却认定“亦未提交证据来证明其损失情况”，实属错误。上诉人要求被上诉人赔偿违约金有理有据，应当被支持。二、合同签订后，双方均有义务按照合同约定履行义务，上诉人签订合同后的义务就是准备购房款并交付，被上诉人的义务是接受购房款并配合上诉人办理房屋相关手续。上诉人为了能够履行合同付款义务，保证能够在5月23日当天交纳购房款经多方筹借，上诉人在当庭举证时已证明上诉人丈夫陈旭银行账户内有足够的资金能够用于交纳购房款，一审判决却认为该项证据与本案没有关联性实属对基本事实的认识错误。被上诉人在上诉人款项准备齐全的情况下，百般推辞不予接受上诉人购房款，不予签订合同，被上诉人应当承担违约责任。刘海亮、王秀勤答辩称，1.一审判决未采信徐金媛提供的视频内容是正确的，该视频内容并不能反映被上诉人拒绝履行合同，该视频内容的前因后果陈述不完整，不能达到徐金媛所称不能实现房屋买卖的证明目的。2.被上诉人不存在任何违约行为，双方签订的案涉合同真实有效，徐金媛的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。东华中介公司述称，一审判决认定事实错误。1.一审中，东华中介公司已明确表示刘海亮5月23日在其公司表示不再出售案涉房屋了。在上诉人、被上诉人、东华中介公司都在场的情况下，刘海亮多次推脱，其已经以其行为表示不再履行合同。刘海亮出尔反尔的行为不应该得到法院的认可。2.在双方协商前，刘海亮明确表示房产证在十月份才能发证，在未通知上诉人和东华中介公司的情况下私自领取了房产证，体现出其不守信。徐金媛向一审法院提出诉讼请求：1.解除徐金媛与刘海亮、王秀勤于2019年5月13日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；2.判令刘海亮、王秀勤双倍返还徐金媛购房定金40000元；3.判令刘海亮、王秀勤支付徐金媛违约金88200元；4.判令刘海亮、王秀勤赔偿徐金媛50000元；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用由刘海亮、王秀勤负担。一审法院认定事实：2019年5月13日，徐金媛与刘海亮、王秀勤双方通过东华中介公司签订居间买卖合同。约定刘海亮、王秀勤将其所有的天明城7号楼5单元7层5-710号房屋卖给徐金媛。同时约定了房屋价款、交款时间及定金20000元等事实。合同履行过程中双方因对合同内容的理解偏差产生争议，徐金媛起诉要求解除合同并赔偿损失。经查明：刘海亮、王秀勤已取得案涉房屋产权证，并明确表示愿意继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐金媛与刘海亮、王秀勤签订房屋居间合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规规定，合法有效。徐金媛与刘海亮、王秀勤双方均有义务按照合同约定履行合同义务。现徐金媛与刘海亮、王秀勤双方均主张对方违约，但均未提交有效证据予以证明，应各自承担举证不能的不利后果。现徐金媛已依约支付了定金，刘海亮、王秀勤已取得案涉房屋所有权证并明确表示愿意继续履行合同，本案房屋买卖合同不存在解除的法定理由。徐金媛亦未提交证据证明其损失情况，故对徐金媛要求解除合同并由刘海亮、王秀勤支付定金、违约金、赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。刘海亮、王秀勤未提交证据证明徐金媛存在违约行为，故对刘海亮、王秀勤要求继续履行合同的反诉请求予以支持。对刘海亮、王秀勤要求王金媛支付违约金的反诉请求，依法不予支持。关于双方争议的配房问题，因双方合同并未对此进行约定，该院不予审理。判决：一、驳回徐金媛对刘海亮、王秀勤的诉讼请求；二、徐金媛与刘海亮、王秀勤继续履行于2019年5月13日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；三、驳回刘海亮、王秀勤的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3864元，减半收取1932元，由徐金媛负担；反诉案件受理费1002元，由刘海亮、王秀勤负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《商丘市存量房屋居间买卖合同》系徐金媛与刘海亮、王秀勤在东华中介公司的居间下达成的房屋买卖合意，系真实意思表示且内容不违反法律、法规的规定，为有效的居间合同，双方应诚信履行。第二，合同的解除有合同约定解除与合同的法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别对上述情形作出了规定。案涉房屋买卖合同中并未对合同解除情形予以约定且双方当事人对于合同解除存在争议，因此，本案不符合合同约定解除的条件。本案中，徐金媛以刘海亮、王秀勤存在违约为由诉请解除双方签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》，因此，徐金媛应举证证明刘海亮、王秀勤存在足以导致合同解除的违约行为，徐金媛一审中举证的视频资料可以证明刘海亮、王秀勤有过不愿履约的意思表示。截至目前，徐金媛与刘海亮、王秀勤仍未按《商丘市存量房屋居间买卖合同》的约定达成正式的房屋买卖合同，该合同的目的已无法真正实现，因此，徐金媛请求解除《商丘市存量房屋居间买卖合同》的诉请，依法应予支持。第三，案涉《商丘市存量房屋居间买卖合同》第六条违约责任第3项约定“如甲方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，由甲方向乙方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的12%作为违约金……”。虽然徐金媛一审中举证的视频资料有部分内容显示刘海亮、王秀勤作出过不愿售房的意思表示，但该意思表示行为并不符合案涉房屋买卖合同关于承担违约责任的约定情形，因此，徐金媛关于违约金、赔偿损失的诉讼请求，依法不应支持。对于刘海亮、王秀勤反诉请求部分，一审判决作出后，刘海亮、王秀勤未提起上诉，本院对其反诉请求不予审查。第四，案涉《商丘市存量房屋居间买卖合同》第四条约定，徐金媛与刘海亮、王秀勤同意徐金媛交付的20000元款项暂时由东华中介公司代管，在房产过户完毕后，东华中介公司扣除居间服务费后，剩余部分转变成房款退还给刘海亮、王秀勤，据此可以认定东华中介公司代管的20000元应为支付给刘海亮、王秀勤的款项，在案涉《商丘市存量房屋居间买卖合同》解除的情况下，依法应由刘海亮、王秀勤返还给徐金媛。至于刘海亮、王秀勤与东华中介公司的权利义务关系，双方可另行予以解决。综上所述，徐金媛的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6180号民事判决；二、解除上诉人徐金媛与被上诉人刘海亮、王秀勤于2019年5月13日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；三、被上诉人刘海亮、王秀勤于本判决生效后十日内返还给上诉人徐金媛购房款项20000元；四、驳回上诉人徐金媛本案中的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人刘海亮、王秀勤本案中的反诉请求。如被上诉人刘海亮、王秀勤未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3864元，减半收取1932元，由上诉人徐金媛负担，反诉案件受理费1002元，由被上诉人刘海亮、王秀勤负担；二审案件受理费3864元，由上诉人徐金媛负担3400元，被上诉人刘海亮、王秀勤负担464元。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  牛 杰审判员  曹燚森二〇一九年十二月十三日书记员  李洋洋