贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初15075号 原告：李勇先，女，汉族，1974年4月25日出生，住云南省昭通市镇雄县。 原告：彭军，男，汉族，1972年3月27日出生，住云南省昭通市镇雄县。 委托诉讼代理人：李勇先（特别授权代理）。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），系该公司员工，女，汉族，1993年11月18日出生，住贵州省毕节市， 原告李勇先、彭军与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日登记立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告李勇先、原告彭军的委托诉讼代理人李勇先、被告大众公司的委托诉讼代理人李倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李勇先、彭军向本院提出诉讼请求：1、要求被告大众公司支付原告逾期交付办理负五层5-860号商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款279,720.00元为基数，按日0.03%从2016年7月26日起暂计至2019年7月26日止的违约金共计91,888.00元；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节××中山路大众国际负5-806号商品房，房屋建筑面积19.80平方米，总价款279,720.00元。合同约定：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但至今未将办理房屋产权转移登记的相关文书交付原告，已构成违约，应按日向原告支付房价款0.03%的违约金标准计算，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告大众公司口头辩称：一，涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合验收导致，所以应免除或减轻被答辩人的违约责任，现如今毕节市政府同意将该涉案房屋特事特办，可以办理房屋产权证；二，因被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利得到充分保障，答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担办证违约金；三，如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证，系因第三方过错导致，恳请对违约金进行调低。且对于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求不予支持。 当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证、户口簿、结婚证、商品房买卖合同、购买负5806商铺收据1份、转账手续费收据1份、登记费收据1份、商铺委托经营管理协议书、预售合同备案登记表被告所举营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、毕节市七星关区人民政府文件七星府呈（2017）196号等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节××××区中山路大众国际负5层负5-806号房屋，该商品房用途为商业营业用房；建筑面积为19.80平方米，套内建筑面积10.2平方米，商品房总价款279,720.00元；交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担，合同还约定了其他事项。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付购房款203,688.00元。在法庭辩论终结前，涉案房屋未经验收合格，还未取得商品房屋综合验收合格备案登记，不具备办证条件。 另查明：双方签订《商品房买卖合同》的同时又签订商铺返租协议，约定：委托方（原告）同意给予乙方（毕节市三江商业运营管理有限责任公司）前三年免租期的优惠，乙方按照总房款的24%给予甲方投资收益金76,032.00元，一次性支付给丙方（被告）冲抵甲方购买丙方开发的该商铺房款。此外，协议还约定其他事项。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的主要焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及违约金的计算基数和标准。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按合同的约定履行合同义务，原告按合同的约定履行了合同约定的义务，被告也应按合同的约定履行义务。根据合同约定：“出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。被告未在合同约定的期限取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持；对支付违约金的标准，根据该条款的约定：被告应按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。但被告认为该约定过高，要求调整为按日0.01%的标准计算违约金，对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准计算，对计算基数，虽然合同约定的购房款为279,720.00元，但原告实际支付的购房款为203,688.00元，另76,032.00元属返租的租金，并不是原告实际支付的购房款，故计算基数应为实际支付的购房款203,688.00元；对计算时间问题，双方合同约定：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告已违约，应从被告违约的次日起计算，即从2016年7月27日起计算，双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。本案中，原告只要求计算至2019年7月26日止，本院予以支持。即该违约金以原告已付房价款203,688.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2016年7月27日起计算至2019年7月26日止对被告主张是建筑公司违反施工合同约定导致。对被告的该主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。”的规定，第三人的原因不能免除被告承担责任，因此，被告应当对原告承担支付违约金的责任；对被告主张的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2019年11月14日向本院提起诉讼，故从2016年11月14日之后的违约金主张未超过3年的诉讼时效，2016年11月14日之前的违约金确已超过诉讼时效。本案原告主张从2016年7月26日起计算违约金，从2016年7月26日至2016年11月13日期间确已超过诉讼时效。所以，违约金的计算为，以原告已付购房款203,688.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准计算，从2016年11月14日起计算至2019年7月26日止，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李勇先、彭军逾期办证违约金（违约金以购房款203,688.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准计算，从2016年11月14日起至2019年7月26日止）； 二、驳回原告李勇先、彭军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,049.00元，由原告李勇先、彭军负担449.00元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担600.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十日 书记员 张联一