广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8128号原告：何思恬，女，1995年8月9日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：刘彤彤、邹倩诗，广东致亮律师事务所律师、实习律师。被告：赖剑锋，男，1993年6月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：莫飞祥，广东兆鹏律师事务所律师。第三人：广州市一居房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇郑田村郑新西路16号。法定代表人：张勇泉。委托诉讼代理人：刘超韦、莫子萱，广东红棉律师事务所律师、实习律师。原告何思恬诉被告赖剑锋、第三人广州市一居房地产代理有限公司（以下简称“一居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何思恬的委托代理人刘彤彤、邹倩诗，被告赖剑锋的委托代理人莫飞祥、第三人一居公司的委托代理人刘超韦、莫子萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何思恬向本院提出诉讼请求：一、解除何思恬与赖剑锋于2019年8月25日签订的《存量房屋买卖合同》；二、赖剑锋向何思恬返还定金10万元；三、赖剑锋向何思恬支付违约金21万元；四、赖剑锋赔偿何思恬因履行《存量房屋买卖合同》而支付的房屋中介服务费5750元；五、赖剑锋向何思恬支付律师费8500元；六、本案的诉讼费由赖剑锋承担。事实和理由：2019年8月25日，何思恬、赖剑锋、一居公司之间共同签署了《存量房屋买卖合同》，约定：何思恬以总金额为105万元购买赖剑锋名下坐落于广州市增城区石滩镇翠湖一街2号2904房；签订合同当日，何思恬向赖剑锋支付10万元作为购房定金；赖剑锋应在2019年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟应在收到原贷款机构通知还贷之日起15日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。合同签订当天，何思恬按照约定向赖剑锋实际支付了定金10万元，并支付服务佣金5750元给一居公司。何思恬履行了相应的义务后，赖剑锋在约定期间内一直未办理申请解押，直至起诉时仍未办理，己构成根本违约。现何思恬因赖剑锋违约，无法继续履行签订的房屋买卖合同，为维护何思恬的合法权益，特诉至法院。请求法院依法判决解除双方签订的买卖合同，并且依法判决赖剑锋承担相应的违约责任。被告赖剑锋辩称：一、赖剑锋在合同约定的申请解押期届满前就已向银行提交了解押申请，因客观情况导致未能完成申请的受理。按合同约定，只要赖剑锋作出了申请的行为，就应视为赖剑锋完成合同义务，赖剑锋并无违约行为。二、一居公司告知赖剑锋可以待房产证能办理网签的同时再办理解押，因此赖剑锋等待房产证出证后再一并办理解押申请手续。在二手房的实践中，每个流程都需要有关部门的批准及双方的配合才能完成，客观情况导致并非每个流程节点都能够完全按照合同约定的时点完成，但通常都会灵活处理。何思恬在知道赖剑锋推迟完成申请解押后一直都未向赖剑锋作出过任何异议的表示，可见何思恬对此是知悉默许的。三方已实际变更了申请解押的时点，赖剑锋不存在逾期解押的情况。三、赖剑锋于2019年10月8日完成解押申请，合同完全可以继续履行，何思恬起诉要求解除合同的真正原因是房价下跌，并非是赖剑锋逾期解押导致合同无法继续履行，真正的违约方是何思恬。何思恬在一居公司处要求与赖剑锋协商，后双方达成新的协议，一居公司减少中介费，赖剑锋减少部分房款，双方继续履行合同。但到了协议约定时间，何思恬拒绝配合办理网签和按揭手续。何思恬明示毁约，但赖剑锋为履行合同仍向银行申请解押，银行也受理了赖剑锋的提前还款申请。四、退一万步，即使赖剑锋属于逾期解押，属于违约，但如一居公司所述，申请解押的时间稍微推后，不会影响双方办理网签、按揭手续，根本不会影响双方实现合同目的，因此，赖剑锋未构成根本违约，何思恬主张解除合同，并无法律上的及合同上的依据。综上，何思恬的诉求没有事实和法律依据，应驳回何思恬的全部诉讼请求。第三人一居公司陈述：因何思恬的诉讼请求没有涉及一居公司的权利义务，因此一居公司没有答辩意见。在2019年8月15日经一居公司居间何思恬、赖剑锋就涉案房屋签署买卖合同。签订合同时，何思恬、赖剑锋均知悉涉案房屋尚未出证。赖剑锋于2019年8月30日前办理涉案房屋原贷款机构的还贷手续，但因涉案房屋的产权证是在2019年9月22日左右才出具，因此赖剑锋在2019年8月30日前未能办理提前还款手续。同时，买方因为未能满足银行提供担保人的要求，所以其贷款申请暂未获得批准。因此何思恬、赖剑锋就涉案房屋的交易陷入僵局。在居间过程中，一居公司已履行了居间义务，对涉案房屋交易未能继续进行并无过错。经审理查明：位于广州市增城区石滩镇翠湖一街2号2904房的产权人为赖剑锋，产权登记日期为2019年9月18日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州增城支行。2019年8月25日，何思恬（房屋购买方）、赖剑锋（房屋出售方）、一居公司（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，载明以下内容：赖剑锋将其位于增城××街××房的房屋出售给何思恬，该房屋的权属证明文件为购房合同；该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过38万元，且出售方应于2019年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起15日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续；双方约定于2019年8月25日签订合同当日将定金10万元支付给出售方；购买方应在买方出具银行同意贷款书且卖方原抵押银行通知提前还款3日内将首付款10万元支付给出售方；购买方拟贷款金额为94万元，出售方与购买方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；出售方与购买方应于买方出具同意贷款书且卖方原抵押银行出具涂销资料，共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；关于违约责任，（一）出售方与购买方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；（二）出售方若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售房退还购买方已支付的其他款项；（三）购买方若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋成交价20%的违约金；（四）出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。另附：经双方协商决定，出房产证之后5个工作日内买卖双方必须配合到房管局打网签签按揭。合同落款处有何思恬、赖剑锋的签名以及一居公司的盖章。同日，三方签署《房屋交易保障服务合同》，载明购买方向居间方支付9000元服务费，并于该合同签订当日一次性支付。同日，赖剑锋开具《收据》给何思恬收执，确认收取何思恬交来涉案房屋定金10万元。一居公司开具《收款收据》给何思恬收执，确认收取何思恬交来涉案房屋买卖交易服务佣金5750元。2019年9月27日，何思恬与广东致亮律师事务所签署《委托合同》，何思恬委托该律所代理其与赖剑锋、一居公司之间的房屋买卖合同纠纷，并支出律师费8500元。同日，广东致亮律师事务所开具8500元的律师费发票给何思恬收执。庭审中，何思恬提交其与赖剑锋的微信聊天记录，载明以下内容，何思恬：“我这边儿马上要批贷款了，那你这个向银行解押提前申请还贷款这事儿办好了吗，我还要需要等多长时间”，赖剑锋：“中介说按揭了就马上向银行还贷款”，何思恬：“就是您之前有没有向银行做这个申请”，赖剑锋：“没有”“中介说按揭了才去”“明天早上去行吗”，随后何思恬未回复，该微信聊天记录拟证明赖剑锋没有按时申请解押。赖剑锋对此质证认为：何思恬询问赖剑锋有无办理抵押申请是在2019年9月25日，赖剑锋在2019年8月26日就已向原贷款机构提出解押申请，因开发商没有将按揭合同原件交付给赖剑锋，所以当日没完成申请的办理，并且该聊天记录仅是部分，在这之后，何思恬表示可以继续履行，而到2019年9月27日之后，何思恬就再也不跟赖剑锋联系。赖剑锋另作如下举证：1、中国农业银行广州增城支行大楼出入登记簿的照片，载明赖剑锋在2019年8月26日出入该银行的出入记录；2、赖剑锋于2019年9月22日在绿湖国际销售中心领取文件登记本的照片；3、中国农业银行广州增城支行于2019年10月8日向赖剑锋出具的《提前还款受理回执》；4、何思恬（果子2904买方）与赖剑锋姐姐赖艮基的微信聊天记录，载明：2019年8月27日，赖艮基“美女美女，现在我那个证，他说最快加急最快也要一个月才到，所以我也想快点拿到这个钱，所以我就跟你说一下，那个真要一个月内拿到”，何思恬“没事我了解了~尽快就好了”；2019年9月10日，何思恬“你那个房子解押了吗，解押做完没”，赖艮基“因为那个房产证还没出来吗，这个月底出来，所以我们现在也可以去弄啊，这两天去把它给提前还款吧”，何思恬“那好，那就尽快喽，就说那10月8日利率就要上浮了”等内容；5、何思恬与一居公司经办人卢某的微信聊天记录；6、2019年9月24日一居公司单位监控录像截图；7、2019年9月25日一居公司单位监控录像截图；8、2期14栋2904房VIP按揭群聊天截图。何思恬对此质证认为：1、赖剑锋只是提供一张其进出农业银行的记录，没有农业银行的确认，同时也无法确认赖剑锋进出农业银行所为何事；2、赖剑锋直至2019年9月22日才去领按揭合同，说明赖剑锋未想在合同约定的时间前申请提前还贷；3、提前还款的受理回执恰好证明赖剑锋没有按合同约定申请提前还贷；4、赖剑锋提交的聊天记录恰好证明何思恬在2019年9月10日也问过，说明何思恬一直在催促赖剑锋办理提前解押手续；5、对其他证据均不予认可。赖剑锋申请证人卢某、李某出庭作证，二人系一居公司的员工，也是涉案房屋买卖交易的经办人，赖剑锋拟证明涉案房屋交易过程以及双方当事人在继续履行过程中达成过新的协议。其中证人卢某陈述以下事实：何思恬没有提供担保，赖剑锋没有申请提前还贷，导致合同没有继续履行；赖剑锋提交的微信记录是卢某与何思恬的聊天记录；2019年9月25日，何思恬和赖剑锋在一居公司处协商继续履行合同，卢某不在场，李某在场。证人李某陈述以下事实：赖剑锋没有申请还款，何思恬没有提供担保人，贷款没有批下来，导致合同无法继续履行；何思恬和赖剑锋有去一居公司处协商继续履行合同事宜，但具体时间不记得了，何思恬没有提出要求减少房款，协商的结果是房款减少2000元，中介费减少5000元，双方继续履行合同，协商过程中各方都没有提及提前还款的事情；在办理按揭过程中，按揭公司要求何思恬提供担保，但何思恬没有提供担保；当面告知过赖剑锋申请提前还贷事宜按照合同办。何思恬另陈述以下事实：何思恬申请贷款手续过程中，一居公司在2019年9月25日向何思恬提出必须在农业银行贷款，而且要求何思恬的父母作为担保人申请贷款，或者要求何思恬的前男友作为共同购房人并共同申请贷款，何思恬不同意上述两个方案，一居公司又提出让何思恬办理装修贷。因为何思恬一个人贷款额度不足以支付剩下的购房款，要多付首付款，与何思恬签约时预计的交易不同，后来又发现赖剑锋没有申请提前还贷，所以何思恬就没有去办理网签。赖剑锋另陈述以下事实：一、赖剑锋按约向银行申请解押，但因开发商未给付按揭合同而未办成，后因一居公司告知何思恬的贷款有问题，先不用申请解押，赖剑锋才未按时申请。二、合同约定2019年8月30日申请解押是因为交易各方都认为房产证能在2019年8月30日前能出具，但实际未能出具。三、2019年9月25日，三方于一居公司处对合同履行情况进行过协商，并达成新的协议；四、因房价下跌导致涉案房屋的评估价做不上去，使得何思恬的贷款额不够，一居公司也是因此告知赖剑锋可以迟点办理解押手续，因为何思恬无法办理贷款，赖剑锋办理解押就没有意义；五、赖剑锋申请提前还贷后银行没有通知何时还款，按银行的说法是随时可以办理，至本案第一次庭审即2019年11月8日未偿还银行贷款。一居公司另作如下陈述：1、一居公司协助何思恬办理贷款，但因何思恬无法按照银行的要求提供担保人，所以贷款未批下来，其后何思恬和赖剑锋产生争议，后续的网签、过户等手续也未办理；2、一居公司确组织何思恬和赖剑锋进行协商过，但没有达成一致意见。本院认为，《存量房屋买卖合同》系赖剑锋、何思恬、一居公司共同签订，是各方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。现何思恬主张赖剑锋逾期申请提前还贷手续，构成根本违约，要求解除合同、返还定金以及承担违约责任。对此，本院作出如下分析：根据涉案合同约定，出售方应于2019年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起15日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。即赖剑锋应在2019年8月30日前申请还贷，在银行通知还贷之日的15天内还清贷款并完成涂销抵押。但赖剑锋于2019年10月8日申请提前还贷，并至本案庭审仍未还清贷款。同时，根据三方当事人的举证及庭审中的陈述可知，因何思恬贷款额度不足，需多付首期款或提供担保人，何思恬认为与预计的交易情况不同，而没有提供担保人办理贷款及去办理网签。综上，本院认为，在涉案《存量房屋买卖合同》的履行过程中，买卖双方均存在违约，从而导致《存量房屋买卖合同》继续履行受阻，目前双方已无继续履行合同的合意。由此，何思恬主张要求解除《存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，本院予以支持。因合同已解除，何思恬要求返还10万元定金，本院予以支持。如前所述，在涉案《存量房屋买卖合同》的履行过程中，买卖双方均存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，结合涉案合同的履行情况及双方的违约情况，本院认定买卖双方责任相抵，互不担责。据此，何思恬主张赖剑锋支付违约金、赔偿中介费、律师费等，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何思恬、被告赖剑锋、第三人广州市一居房地产代理有限公司于2019年8月25日签订的《存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告赖剑锋于本判决生效之日起十日内向原告何思恬返还10万元定金；三、驳回原告何思恬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7125元，由原告何思恬负担3562.5元，由被告赖剑锋负担3562.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇一九年十二月十三日书记员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。