江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7479号原告：宋小花，女，1965年9月13日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：孙涛，江苏金陶都律师事务所律师。被告：无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江苏省江阴市。诉讼代表人：金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。原告宋小花与被告无锡市恒生富通置业有限公司（以下简称恒生公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序审理。因案件疑难复杂，本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告宋小花的委托诉讼代理人孙涛，被告恒生公司的委托诉讼代理人季苏阴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋小花向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对被告享有的640368元债权具有优先受偿的权利（其中购房款329534元，因被告不能按约交房产生的损失为310834元）。2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回主张债权（购房款）329534元及优先受偿权的诉讼请求，仅主张损失310834元并确认优先受偿权。事实和理由：2012年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，原告购买了被告开发的恒生福邸18单元703室，房价329534元。上述房款原告支付给了陆金丰，由被告从其结欠陆金丰的债务中扣除同等金额的款项。2014年9月15日，江阴市人民法院裁定被告进入破产程序。原告向被告的管理人申报债权，被告的管理人确认购房款329534元为特别优先受偿债权。后被告将涉案商品房拍卖，导致原告失去主张交付房屋的可能性，原告需要重新购买房屋产生差价损失310834元。于是原告于2019年3月再次向被告的管理人申报，要求确认由此造成的损失310834元，并确认原告享有优先权。但是被告的管理人对该损失不予确认。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告恒生公司辩称，恒生公司破产时，案涉房屋所在的恒生福邸小区并未通过综合竣工验收，不满足交房条件，后管理人对恒生公司的财产（含案涉房屋）统一进行了处置，恒生公司不能交房从而给原告造成的损失同意从约定的交房次日起至恒生公司破产案件受理之日止，按照每日万分之三计算，但应为普通债权。原告以涉案房屋当前的市场价与购房款之间的差价作为债权申报没有依据，原告进而主张优先权更没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵云辉与恒生公司、江阴市澳丰毛业有限公司、陆金丰、魏卓民、周开颜、吴凯军借款合同纠纷一案，本院作出（2012）澄长商初字第0171号民事判决书，判令恒生公司归还邵云辉借款本金1000万元及利息等款项，江阴市澳丰毛业有限公司、陆金丰、魏卓民、周开颜、吴凯军承担连带清偿责任，并享有向恒生公司追偿的权利。该案在执行中，陆金丰向邵云辉偿付了7550200元。由此，恒生公司结欠陆金丰债务7550200元。因恒生公司没有资金偿还上述债务，经恒生公司与陆金丰商量，决定由恒生公司向陆金丰提供8套商品房，由陆金丰寻找买受人，然后恒生公司与买受人签订商品房买卖合同，房款由陆金丰收取，用以抵偿恒生公司所欠的债务。后陆金丰找到了房屋买受人宋小花、吴静玉、陆新颜三人。2012年八九月，恒生公司分别与宋小花、吴静玉、陆新颜签订商品房买卖合同8份，共计房款3534341元。其中恒生公司与宋小花签订《商品房买卖合同》一份，约定：宋小花向恒生公司购买由恒生公司开发的恒生福邸18单元703室，房款329534元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2013年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2014年9月15日，本院受理夏明芳申请恒生公司破产清算一案。2015年1月20日，本院作出（2014）澄商破字第0009-2号民事裁定书，宣告恒生公司破产。2015年1月13日，陆金丰将其对恒生公司享有的债权在扣除8套商品房价款3534341元后，就剩余债权向恒生公司管理人进行了申报。恒生公司管理人予以确认。宋小花向恒生公司管理人申报债权，恒生公司管理人确认宋小花享有的债权金额为377481.20元，其中本金329534元（购房款）属特别优先受偿债权，逾期利息47947.20元属无财产担保的普通债权。2015年7月，恒生公司管理人将恒生公司名下含本案8套房屋在内的破产财产（恒生福邸土地使用权、在建工程）进行了拍卖并成交。拍卖时，8套房屋所在的恒生福邸小区尚未建成，尚未通过综合竣工验收，不符合交房条件。2019年3月，宋小花向恒生公司管理人补充申报债权，要求确认恒生公司不能交房造成的损失310834元，并确认优先权。恒生公司管理人对该债权不予认定。审理中，宋小花申请对涉案房屋在恒生公司进入破产程序时和现在的市场价值进行评估，但未缴纳评估费，故鉴定机构终止鉴定。本案的争议焦点是：1.宋小花对恒生公司不能交房产生的损失如何计算；2.宋小花对损失是否享有优先受偿权。一、关于宋小花对恒生公司不能交房产生的损失如何计算的问题。本院认为，宋小花与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定恒生公司应于2013年5月18日将恒生福邸18单元703号房屋交付给宋小花，但恒生公司逾期未交付，从而给宋小花造成了损失，应当承担损害赔偿责任。宋小花主张以涉案房屋当前的市场价与购房款之间的差价计算损失，无事实依据，本院不予支持。根据商品房买卖合同第九条，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因此，宋小花的损失可以自交房期限第二天起即2013年5月19日起至恒生公司破产案件受理之日2014年9月15日止，按照每日万分之0.5计算，现恒生公司自愿按照每日万分之三计算，不违反法律规定，本院予以确认，故恒生公司应当向宋小花赔偿损失47947.20元（329534元×485天×3/10000）。二、关于宋小花对损失是否享有优先受偿权的问题。本院认为，宋小花就恒生公司违约造成的损失主张优先权，没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，宋小花对恒生公司享有因恒生公司违约造成的损失47947.20元的债权，但不具有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认宋小花对无锡市恒生富通置业有限公司享有普通债权47947.20元;二、驳回宋小花的其他诉讼请求。案件受理费5962元（宋小花已预交），由宋小花负担5042元，由恒生公司负担920元（宋小花同意其预交的案件受理费由恒生公司负担的部分，由恒生公司直接向其支付，本院不再退还，由恒生公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给宋小花）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  浦 峥人民陪审员  俞小萍人民陪审员  杨群芳二〇一九年十二月二十五日法官 助理  廖宏娟书 记 员  耿 宁本案援引法律条款《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。