山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2809号上诉人（原审原告）：刘杰，男，1963年7月5日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：张威丽（系刘杰之妻），住威海市环翠区。上诉人（原审被告）：威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会，住威海临港经济技术开发区草庙镇马家屯村。法定代表人：周波，主任。委托诉讼代理人：赵玉华，山东海曼律师事务所律师。上诉人刘杰与上诉人威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会（以下简称“马家屯村委会”）因租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判马家屯村委会赔偿刘杰损失944221元及利息；2.对刘杰承租的房屋进行评估，并根据评估结果调整赔偿金。事实和理由：1.双方签订的《房屋、场地融资租赁合同》约定，租赁期间因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会赔偿刘杰的标准均按村民待遇予以补偿，现马家屯村委会未按约定履行合同构成违约，应当承担相应责任；2.一审认定事实有误。违约造成的损失包括直接损失和可得利益损失，刘杰的损失包括未到期的租金及逾期支付的利息、房屋及附属设施的评估价值、未到期的场地使用利益，一审认定刘杰的损失仅包括租金损失或维修房屋费用系认定事实有误。原有房屋并不具备使用条件，系刘杰出资修建，因此拆迁时评估的房屋及附属设施价值应尽归刘杰所有，且因合同终止履行而导致刘杰失去了继续使用场地及库房29年的利益，马家屯村委会应当在合同未履行期内按照市场租赁类似场地及库房的价格补偿刘杰。马家屯村委会辩称，1.案涉合同应认定无效，马家屯村委会不应承担赔偿责任；2.刘杰曾基于同一事实与理由另案提起诉讼，威海市中级人民法院依法作出（2018）鲁10民终258号判决，驳回刘杰的诉讼请求，本案系重复诉讼。马家屯村委会上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判马家屯村委会不承担赔偿责任。事实和理由：1.案涉租赁合同应认定无效。合同违反村民委员会组织法规且刘杰不属于本村集体经济组织成员，无资格参加案涉房屋及场地的租赁竞价，刘杰本人亦未参与现场竞价，案涉合同并非马家屯村委会的真实意思表示；2.案涉合同虽有部分村委成员签字并经过公证，但系刘杰与相关经办人员恶意串通而为，损害了马家屯村民的集体利益；3.刘杰占有案涉房产及场地后虽有增建维护行为，但系为满足其生活使用所需，且增建部分占整栋建筑的比例极低，刘杰经过十几年的占用已经不存在经济损失。刘杰辩称，1.本案不属于重复起诉，另案判决明确要求刘杰重新起诉；2.马家屯村委会的叫行系面对社会公开，并未限定身份；3.案涉合同不属于恶意串通，合同载明经马家屯村委会及全体党员研究确定。综上，案涉合同合法有效，马家屯村委会应依法赔偿刘杰的损失。刘杰向一审法院起诉请求：马家屯村委会赔偿刘杰因《房屋、场地融资租赁合同》终止造成的损失944221元及逾期利息（按照同期中国人民银行贷款率计算至实际付清日止）。诉讼中，刘杰变更诉讼请求为：判令马家屯村委会偿还刘杰损失暂时按照944221元及逾期利息（按照同期贷款利率计算，自2015年3月20日开始至赔偿完毕日止，关于起诉数额刘杰将根据法庭对外委托所作出的评估结论进行调整，关于利息的计算基数以调整后的数额为准），关于具体损失申请对外委托评估。一审法院认定事实：2004年3月29日，马家屯村委会对外发布公告，欲将该村东南闲置的库房（没有上房盖）采取明叫行的方式对外出租，底价为6000元，租期为40年，租赁者应于2004年12月31日前将房盖修好，换好门窗，粉刷墙壁。刘杰参与了该叫行，并以6500元竞得标的。其时刘杰为威海市里单位职工且户口也在市区，为非农业人口。2004年5月17日，刘杰、马家屯村委会签订了《房屋、场地融资租赁合同》，约定：经马家屯村委会及全体党员研究决定，同意将村东南的部分闲置场地及其多年失修的库房（房盖及其门窗全部损坏）租赁给刘杰使用；马家屯村委会出租的场地及其库房位于村东南，库房建筑面积为231.88平方米，占地面积范围是：以原有建筑物外墙，向南9.7米，向北1米滴水檐，向东1米滴水檐，向西邻村级公路，占地面积445.74平方米（详见附图）；租赁期间，刘杰出资修建房屋，标准为：更换房盖，换好门窗，粉刷好墙壁，修建后的房屋用于生产、储存货物或者居住均由刘杰自行选择，马家屯村委会不予干涉；租赁期限为40年，自2004年5月17日至2044年5月16日止；租赁期间租金总额为陆仟伍佰元人民币，合同签订之日一次性付清全部租金。……租赁期间，刘杰所需的各项税费以及建房所需的费用由刘杰自负，马家屯村委会概不负责；租赁期间，因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会就赔偿刘杰的标准均按村民待遇予以补偿。该合同甲方处加盖马家屯村委会印鉴，并有村委相关人员马世勤、马某、王吉泉签名。乙方处由刘杰签名。合同后附租赁物图。2004年5月29日，在刘杰缴纳了相关款项后，马家屯村委会出具号码为0006902的收款收据一份，载明的交款单位为刘杰交租赁款6500元，事由为叫行库房，该收据由马世勤、马某及收款人签名，并加盖马家屯村委会印鉴，刘杰在交款人处签名。2004年8月19日，刘杰、马家屯村委会双方共同向威海经济技术开发区公证处申请办理上述《房屋、场地融资租赁合同》公证，该公证处公证员毕某于同日出具（2004）威开证民字第351号公证书载明：经查，马家屯村委会出租的场地及房屋坐落在该村村东南，房屋面积231.88平方米，占地面积445.74平方米。该出租标的系经村委会以公开叫行方式由刘杰以最高竞价6500元竞得；双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《房屋、场地融资租赁合同》意思表示真实，合同期限40年，40年租金总额为6500元，刘杰一次性付清；马家屯村委会在法定机关办理土地使用证的情况下补办该出租标的的土地使用证。合同内容双方均无异议。依据上述事实，兹证明威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会的法定代表人马世勤与刘杰于二〇〇四年五月十七日在马家屯村签订的《房屋、场地融资租赁合同》的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会马世勤、马某、王吉泉的签名、村民会的印鉴及刘杰的签名均真实。刘杰承租上述库房后即对其进行修缮，安装了门窗，加盖了屋顶，套建了院墙，进行了粉刷等后自用。2015年4月2日，经威海临港经济技术开发区草庙子镇人民政府委托，山东大地房地产土地估价有限公司出具“山东大地房估字【2015】第征006号”房地产估价报告的结论为：估价对象（威海临港经济技术开发区马家屯村村委东2号院内房产及相关附属设施）在价值时点2015年4月2日的补偿价值为132848元。其中，建筑物评估价值为118371元，附属设施评估价值为14477元。2015年6月9日，刘杰向山东省威海市世纪公证处申请就承租库房现场相关情况进行保全证据公证。2015年6月11日，该公证处公证员杨某出具（2015）威世纪证民字第452号的公证书载明：公证人员自江苏东路路牌入口南行不远来到一处红顶黄墙的房屋外，房屋周边堆有土层，刘杰用钥匙打开房南侧大门，院内堆放物品，院北侧是正房，东侧是厢房；刘杰用钥匙将正房及厢房的门打开，房屋内均有物品；公证人员对房屋内外及周边相关情况进行拍摄。该公证书附有《工作记录》一份、照片35张及光盘一张，可见案涉库房上有红色瓦房顶，安装有门窗，且套有院墙。2015年8月，因村庄整体拆迁，案涉库房被马家屯村委会拆除。一审诉讼中，刘杰申请：1.对案涉房产、院墙、院落、大门、室内物品等进行价值评估；2.对合同期内尚未到期的损失进行价值评估（建议参考同地段、同面积，合同期内剩余期限的租金损失）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉合同自2004年5月17日签订之日起至2015年8月租赁物被拆之日止尚未超过20年，故应当认定双方签订的合同至2024年5月16日期间是合法、有效的。各方均应信诺履行。现租赁标的物因区域整体规划已被拆除，刘杰、马家屯村委会合同已终止履行。依据双方合同约定，马家屯村委会理应承担相应违约责任进而赔偿刘杰的损失。根据合同法的相关规定，违约损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。对于本案刘杰而言，其因合同终止履行所遭受的损失应包括尚未履行的租期内的租金损失或者维修房产的费用等。刘杰维修房产过程中，套建了院墙，更换房盖，换好门窗，粉刷好墙壁，考虑到案涉房屋现已经被拆除，对刘杰的相应鉴定申请，未予准许，酌定参照山东大地房地产土地估价有限公司在案涉房屋在被拆除前的2015年4月2日出具山东大地房估字【2015】第征006号房地产估价报告的结论即估价对象（威海临港经济技术开发区马家屯村村委东2号院内房产及相关附属设施）在价值时点2015年4月2日的评估意见，认定刘杰的因维修案涉房产所产生的损失为44070元（118371元×1/4+14477元）。另，对于尚未履行的租期（自2015年8月1日至2044年5月16日止）的租金4768元，马家屯村委会应予返还。马家屯村委会未及时赔偿损失并返还相应剩余租金，造成刘杰资金被占用的损失，故对刘杰主张的利息，按照上述相应基数自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止。综上所述，对刘杰诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会于判决生效后十日内返还刘杰租金4768元，并支付利息（以4768元为基数，自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；二、威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会于判决生效后十日内赔偿刘杰损失44070元，并支付利息（以44070元为基数，自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6621元，由刘杰负担6279元，威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会负担342元。本院二审期间，双方当事人围绕其上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行了质证。马家屯村委会申请证人马某、薛某出庭作证。证人马某证实，其曾任马家屯村会计及委员，当年案涉房屋对外叫行时，刘杰未实际参与叫行；签订合同前马家屯村未针对刘杰承租事宜组织召开党员会议和两委会；案涉房屋当时房盖部分塌陷；马某未参与公证，未在公证书上签字，亦无工作人员对其询问。证人薛某证实，其系马家屯村村民，当年案涉房屋对外叫行时，马家屯村不允许外村人参与；刘杰当时未参与叫行；案涉房屋当时房顶掉了几片瓦，但未坍塌。经质证，马家屯村委会主张证人可证实刘杰并非马家屯村集体经济组织成员，未参与案涉房屋的叫行。刘杰主张叫行一事与本案无关，证人证言亦无其他证据予以佐证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，双方于2004年5月17日签订了租赁合同，后又于8月19日对案涉合同进行了公证。马家屯村委会主张该合同属无效合同，但未能提供充分证据证实刘杰存在恶意串通或侵害集体经济利益的情形，证人马某、薛某虽证实刘杰未参与叫行，但不足以推翻公证书的内容，故应认定案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。马家屯村委会以合同无效为由主张其无需承担补偿责任于法无据，本院不予支持。租赁合同约定：“租赁期间，因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会就赔偿刘杰的标准均按村民待遇予以补偿。”现案涉房屋因区域规划而被拆除，案涉合同因不可抗力导致无法继续履行，双方对此均不存在过错，且从上述约定可以看出双方已预计房屋征收并对征收后的事宜达成合意，并并未约定对可得利益的补偿，故刘杰以马家屯村委会违约为由要求其赔偿可得利益损失无事实及法律依据，但马家屯村委会应当依约履行补偿义务。对于补偿的数额，虽然合同中约定按照“村民待遇”的标准补偿，但经生效判决认定该约定表意不明，故应当依照刘杰的实际损失来确定补偿数额。刘杰承租案涉房屋后对房屋进行了修缮并新建了院墙等，案涉房屋经过鉴定确定了当时的价值，但因房屋现已拆除，无法确定刘杰实际进行改建和新建部分建筑物的费用，在此情况下，一审依照经验法则结合房屋的实际情况，参照刘杰实际整改的房屋部位来酌情确定刘杰的投入损失，已最大程度的还原事实和维护当事人的合法权益，并无明显不当，对此本院予以照准。综上所述，刘杰、马家村屯委会的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13242元，由刘杰负担12558元，威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会负担684元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月三十日法官助理张洁玉书记员于千惠