山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初9672号原告：王向成，男，1963年4月21日出生，汉族，山东财经大学副编审，住济南市被告：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。原告王向成与被告山东融汇文创置业有限公司（以下简称融汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王向成，被告融汇置业公司法定代表人黄祖仕的委托诉讼代理人牛新明、张晓程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王向成向本院提出诉讼请求：1、判令被告确认未与原告签订加固协议并收到《退房申请书》；2、判令被告确认融汇城玫瑰公馆二期工程2号楼交房时间逾期至2020年12月31日；3、判令确认解除《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）20182938****]。事实和理由：自2018年10月5日被告所建融汇城玫瑰公馆二期工程出现车库坍塌和1-6号楼主体质量检测不合格后，被告方即确定实施加固措施并于2019年7月19日开始加固施工。被告方于2019年1月6日、2019年5月10日、2019年8月13日发出业主告知函，要求原告签订加固协议并赠送车位和现金优惠。原告从未签订加固协议，要求被告确认，加固措施系被告单方面行为。鉴于在《商品房买卖合同》中不存在原告接受对质量不合格主体实施加固的条款，被告方已经不能实现按照原设计建成房产的合同目的。根据《商品房买卖合同》第十条和《合同法》第九十四条第四款，请求确认原告2019年3月30日在被告售楼处接待吧台以留置方式送达《退房申请书》，并确认合同解除。2019年8月13日，被告发来《融汇城·玫瑰公馆二期客户通告》，其中提出交房时间逾期至2020年12月31日，因其陈述不清，要求被告对原告所购2号楼交房延期时间予以说明原因和确认。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2020年4月30日，并且第九条第2款约定逾期180日（6个月）即达到解除合同时间条件。如果被告逾期交房时间得到确认，则2020年10月30日即达到解除合同约定时间。原告方因个人及家庭生活等原因不接受交房时间违约，要求被告方按照约定条件或者依照《合同法》第九十四条第四款确认解除合同。融汇置业公司辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）20182938****）及补充协议合法有效，原、被告双方应当依据合同的约定行使权利、履行义务。原、被告双方于2018年11月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）20182938****）及补充协议，协议中对交房期限、合同解除条件、违约责任等内容进行了明确约定，上述协议系原、被告双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应依照协议的约定行使权利、履行义务。二、被告从未以任何形式表明不履行合同义务。1、2019年1月6日、2019年5月10日、2019年8月13日公示的《关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复》、《融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告》、《融汇城玫瑰公馆二期客户通告》不能表明被告作出不履行合同的意思表示。（1）在2019年1月6日公示的《关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复》第三条中，被告明确表明将根据合同约定的期限按时交房。（2）被告在上述回复及通告中向原告提供的优惠方案，实质上是被告向原告发出的要约邀请，并非单方预期违约的意思表示。被告并未在上述通告、回复中作出交房时间将逾期至2020年12月31日的表示。《融汇城玫瑰公馆二期客户通告》中，被告仅向原告提出了可供其自由选择的优惠方案，表示希望通过签订补充协议的方式，以给予原告经济利益为对价，相应延长交房期限，实际上是向原告发出的要约邀请，要约邀请的内容包括被告向原告赠送车位、给予房价减免等优惠政策，需经原告提出要约，并签署补充协议后方可生效。原告所述的交房时间延期至2020年12月31日，也仅是被告要约邀请中的一项内容，并非被告向原告宣示将要逾期交房，交房期限是否延期需经原告提出要约并签订补充协议，如原告不接受上述条件，被告仍将按照原合同约定的期限交房。2、《商品房买卖合同》及补充协议签订后，被告也以实际行为严格履行协议内容，并按时交付房屋。综上，被告从未以任何形式、在任何场合作出逾期交房的意思表示，同时，原、被告双方约定的交房日期尚未届满，被告也不存在逾期交房的实际违约行为，原告请求法院确认被告交房时间逾期至2020年12月31日的诉讼请求没有任何事实与法律依据。三、被告从未要求原告签署过加固协议。原告所述的《关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复》、《融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告》、《融汇城玫瑰公馆二期客户通告》中，并未有要求原告签署加固协议的表述。四、原告要求解除合同无任何事实与法律依据。1、合同约定的解除条件并未成就。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，原告只能在下列两种情形下要求解除合同：①被告逾期交房超过180日的；②规划、设计发生变更，并影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人约定合同解除条件的，解除条件成就时，解除权人方可行使解除权。但在本案中，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2020年4月30日，可以看出，截至原告起诉之日，合同约定的交房期限都尚未届满，更不可能产生逾期交房的情况，同时本案所涉商品房也不存在规划、设计发生变更的情形，原告无权依据合同约定行使解除权。2、原告所称的在建房屋因存在质量问题而无法实现合同目的的主张无事实与法律依据。房屋质量不合格导致合同目的无法实现是指在房屋验收并交付后发现房屋质量问题影响合同目的。但本案工程尚在建设阶段，即使目前存在某些质量缺陷，也可以通过维修加固等方式予以解决，建设阶段的维修加固只是建设中的正常施工方式，而并非房屋验收交付后的补救措施，经过维修加固的在建房屋，只要通过竣工验收，即达到合同约定的交付标准，可以根据合同约定交付，不存在影响合同目的的情形。因此，原告所主张的合同目的不能实现无任何事实与法律依据。五、被告从未收到原告所述的退房申请书。留置送达的方式，只有在送达法律明确规定的诉讼文书或当事双方对送达方式有明确约定时才能适用，本案中原告的《退房申请书》并非法律规定的诉讼法律文书，原、被告也未就送达方式达成任何协议。退一步讲，即使原告向被告送达了《退房申请书》，因原告并无合同解除权，原、被告双方之间的《商品房买卖合同》也不发生解除的效果。另外，在已经生效的原告诉被告（2019）鲁0103民初1987号民事判决书第五页中已经确认原告无解除权。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，原告王向成（买受人）与被告融汇置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买由被告开发建设的位于济南市市中区二环南路延长线北侧融汇城玫瑰公馆二期2号楼*单元*号商品房一套，商品房预售许可证号为济建预许2018324号，建筑面积为140.9平方米，价款共计1831559元。上述《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2020-04-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日（含180日）的，买受人应自最后交房期限的次日起至实际支付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同应继续履行；（2）逾期超过180日（不含180日）的，买受人有权解除合同。……”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）X（3）X（4）X（5）X（6）X（7）X买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”上述《合同补充协议》第3.1条约定：“经双方充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应当在主合同约定的交付日期前完成建设工程竣工验收备案，并将商品房交付买受人。”第6.5条约定：“除规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的情形外，对其他规划、设计变更，出卖人无需另行通知买受人。”2018年11月5日，被告融汇置业公司委托山东省建筑工程质量监督检验测试中心对融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构进行检测鉴定。2018年12月10日，山东省建筑工程质量监督检验测试中心作出《山东融汇城·玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构鉴定报告》，鉴定结论为：1、该工程设计图纸已审查合格，基础和上部结构计算均符合原设计规范要求。2、该工程所测项目中，部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求。3、该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律。2019年1月6日，被告作出《关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复》，载明：“……二、优惠方案。鉴于融汇城玫瑰公馆二期工程确实存在质量问题，给广大业主造成了忧虑与困扰，本着讲诚信、负责任的态度，我司在保证按国家有关规定及合同约定向业主交付合格产品的前提下，以实实在在的优惠措施向业主致歉！具体如下：1、我司向业主免费赠送车位产权（产权车位），或无偿转让车位使用权（人防车位），每套房限1个车位，业主所购住宅的交房时间延迟至2020年6月30日，双方签定补充协议。……三、关于业主要求退房问题的回复。我司充分理解并尊重业主的诉求，我司经分析论证，认为购房合同能够继续履行，能够把合格的产品按合同约定交付业主。按照国家法律法规及司法解释，在建工程出现质量问题，经过整改，达到质量合格要求，并通过政府相关部门验收合格，不构成出卖人承担违约责任或解除合同的依据。目前融汇城玫瑰公馆二期仍处于施工阶段，属在建工程，未达到法律规定或合同约定的退房条件，我司不同意退房。……”2019年4月16日，被告取得对融汇城·玫瑰公馆二期房地产开发项目1#-3#、5#楼加固工程工程施工图纸设计文件审查合格的审查合格书（编号：[2019]第134号）。2019年5月10日，被告作出《融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告》，载明：“一、已开展的工作。2018年10月5日，济南‘融汇城·玫瑰公馆二期工程（以下简称为B2项目）’，在施工过程中发生了在建车库局部坍塌事件。2018年10月9日-12月17日，山东融汇文创置业有限公司（以下简称：建设方）委托山东省建筑科学研究院（以下简称山东省建科院），对B2项目车库结构及其局部坍塌事件对房屋建筑主体安全的影响、房屋建筑主体进行了检测和鉴定。2018年12月18日，建设方公示了由山东省建科院完成的B2项目检测和鉴定报告。2018年12月25日，建设方委托山东建大工程鉴定加固研究院，对B2项目进行详细检测和鉴定，对B2项目房屋建筑结构及地下车库结构进行补强加固设计。2019年2月23日，召开了‘B2项目结构检测鉴定及加固设计的专家评审会’，通过了专家评审。2019年4月16日，B2项目1-6#楼已获取《济南市建设工程施工图设计文件审查合格书》。……根据政府相关部门要求及部分客户诉求，经研究决定，我司开放车位优惠政策。具体如下：1、公司向客户免费赠送车位产权（产权车位），或无偿转让车位使用权（人防车位），每套房限1个车位，交房时间延迟至2020年6月30日，双方签定补充协议。……”2019年8月13日，被告作出《融汇城·玫瑰公馆二期客户通告》，载明：“……根据政府工作组协调意见，我司提供以下两种方案供客户选择：方案一：对同意加固处理、交付的客户，在前期赠送1个车位基础上，进一步加大优惠，提供以下两项措施以供选择。……3、选择上述优惠措施客户，应同意房屋交付时间延期至2020年12月31日，并不再追究我司延期交付的违约责任……”庭审中，原告王向成主张其未与被告签订相关加固协议（原告称相关加固协议是指《关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复》、《融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告》、《融汇城·玫瑰公馆二期客户通告》当中提到的优惠条件和加固协议，是指二期客户通告后附的四份补充协议），并于2019年3月30日在被告售楼处接待吧台处以留置方式送达退房申请书，有退房申请和声明及留置照片为证。原告陈述其要求解除商品房买卖合同的依据有三：一是涉案2#楼主体质量不合格；二是加固属于变更设计，根据商品房买卖合同第十条约定，原告有权递交退房申请，否则将自动接受变更设计或加固；三是被告将逾期交房超过合同约定的180日。对于加固协议及退房申请问题，被告陈述双方确实未签订原告所述的加固协议，被告从未收到过原告的退房申请和声明，原告提交的照片无法显示时间，被告对原告的留置行为不知情，合同中也未约定留置送达的方式，原告的该退房申请和声明对被告不产生效力。对于解除合同问题，被告认为原告无权起诉要求解除合同，理由如下：一是本案涉及的商品房不存在主体质量不合格的情形，鉴定报告第六条鉴定结论第三项证明涉案工程主体合格；二是本案中也不存在变更设计的情形，商品房买卖合同附件五合同补充协议第六条约定了买受人行使解除权的条件，现在约定条件均不具备；三是现涉案工程尚在建设中，被告不存在逾期交房的情形，达不到合同解除条件。以上事实，有商品房买卖合同及合同补充协议、鉴定报告、关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复、融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告、融汇城·玫瑰公馆二期客户通告、济南市建设工程施工图设计文件审查合格书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定：“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。……”故对于原告要求判令被告确认未与原告签订加固协议并收到《退房申请书》及判令被告确认融汇城玫瑰公馆二期工程2号楼交房时间逾期至2020年12月31日的诉讼请求，本院不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告要求解除本案所涉商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为，根据本案现有证据结合当事人的陈述，目前涉案2号楼尚处于在建状态，尚未进行竣工验收，原告亦未能提交充分有效证据证明相关加固工程属于对规划设计的变更并已达到商品房买卖合同及合同补充协议约定的解除条件，且原、被告签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2020年4月30日前，目前亦未到该合同约定的交房时间，现原告要求解除本案所涉商品房买卖合同，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王向成的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王向成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  丛薇薇人民陪审员  路用森二〇一九年十二月八日书 记 员  崔盼盼