江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4115号上诉人（原审原告）：泗洪县苏展实业有限公司,住所地江苏省泗洪县经济开发区金沙江路北侧9幢。法定代表人:许鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海滨，该公司职工。委托诉讼代理人：刘兰，江苏多德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张正桥,男,1965年10月3日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）:孙超,男,1990年6月26日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：祖彩连，女，1965年9月17日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:许红,女,1972年5月4日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:刘林春,男,1963年4月23日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:夏玉军,男,1972年8月5日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:陈鲲,男,1972年6月23日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:赵光艳,女,1980年12月14日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）：王大云,男,1963年7月6日出生，住江苏省。被上诉人（原审被告）:刘旭,男,1972年4月15日出生，住江苏省泗洪县。上诉人泗洪县苏展实业有限公司（以下简称苏展公司）与被上诉人张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭排除妨害纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2017）苏1324民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人苏展公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人苏展公司从江苏省精新锐公司购买其所有的位于泗洪县经济开发区北侧的土地和地面及地下所有建筑物、构筑物，并于2014年8、9月份办理了房屋及土地的变更登记手续，现九名被上诉人居住于上诉人苏展公司所有的位于原江苏省新精锐公司3号楼内，经多次协商，九名被上诉人拒不搬离，一审判决未尊重客观事实，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云答辩称，上诉人苏展公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人刘旭二审未到庭陈述意见。泗洪苏展公司一审诉讼请求：判令张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭立即搬离位于泗洪县经济开发区，停止妨害泗洪苏展公司使用上述房屋并承担本案的诉讼费用。事实及理由：泗洪苏展公司从江苏精新锐机械制造有限公司（简称江苏精新锐公司）处购买位于经济开发区紫金山路东侧、南湖路北侧土地和地面以及地下所有建筑物、构筑物，并于2014年8月至9月办理了房产及土地变更登记手续。但张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭居住在3号楼内，经多次协商，拒不搬离。另买卖厂房的清点核实工作均是由泗洪县工业园区三清办工作人员进行的。一审法院审查认定事实:2012年2月14日，江苏精新锐公司取得江苏省泗洪经济开发区北侧10987.3㎡的土地使用权，该土地用途为工业用地，使用权类型为出让。2012年4月10日，江苏精新锐公司取得泗洪县经济开发区紫金山路东侧3幢厂房的房产证，厂房规划用途为综合，该厂房位于上述土地上。2012年6月20日，江苏精新锐公司将3幢三楼东301室以总价130000元价格出售给孙超，孙超于2014年1月20日支付款项；2013年10月30日，江苏精新锐公司将3幢三楼东一处房屋以总价83000元价格出售给刘林春，刘林春于2013年6月3日支付了款项；2013年6月19日，江苏精新锐公司将3幢四楼东402室以总价138000元出售给夏玉军，夏玉军于2013年6月19日付款；2013年6月30日，江苏精新锐公司将3幢四楼一处房屋以1200元/㎡价格出售给陈鲲，陈鲲于2012年5月12日付款50000元；2013年6月19日，江苏精新锐公司将3幢四楼401室以总价100000元出售给王大云，王大云于2013年6月19日付款；江苏精新锐公司将3幢一处房屋出售给张正桥，张正桥于2012年1月14日与2013年7月9日分别付款60000元；2014年6月17日，案外人俞某定与江苏精新锐公司法定代表人达成以房抵款协议，约定将3幢综合楼四楼北首一套房屋及西南角一套房屋抵偿俞某定。后案外人俞某定于2015年2月26日将其中一套以74000元的价格出售给许红、于2015年4月27日将西北角四楼一套房屋以120000元价格出售给赵光艳。2012年7月14日及7月15日，江苏精新锐公司以374400元的总价将3幢304、305两套房屋出售给刘旭。张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云购买涉案房产后作为住房使用至今，刘旭购买涉案房产后作为办公用房使用至今。一审另查明：2014年2月25日，江苏精新锐公司与泗洪苏展公司达成借款合同，内容：¨¨¨二.借款金额为人民币肆佰万元整；三.借款期限：1天（2014年2月25日至2014年2月26日），该款项于当日支付给江苏精新锐公司法定代表人汤某。泗洪苏展公司向江苏精新锐公司借款未有偿还，泗洪苏展公司主张该款已折抵房款。2014年4月12日，泗洪苏展公司（甲方）同江苏精新锐公司（乙方）签订了征收补偿协议，协议内容：第二条.乙方同意将位于泗洪经济开发区北侧的土地和地面及地下所有建筑物、构筑物被甲方征收；第三条.征收补偿：依据测算及双方洽谈，最后确认价格为肆佰捌拾万伍仟肆佰元整（￥480.54万元）（包括土地补偿价格）。后泗洪苏展公司同江苏精新锐公司又签订资产收购协议，日期不详，约定将价格确认为557.1万元。泗洪苏展公司根据江苏精新锐公司委托支付手续，分别于2015年2月13日向案外人李豪支付150000元、于2015年2月13日向案外人陈亚非支付60000元、于2015年2月15日向案外人张之勇支付400000元、于2016年2月2日向案外人陈云支付300000元、于2016年9月5日向案外人周斌支付300000元、于2016年9月6日向案外人叶红梅支付300000元，合计1510000元，至今泗洪苏展公司已支付的厂房款为5510000元。泗洪苏展公司收购厂房的清点核实工作均是由泗洪县工业园区三清办工作人员进行的。2014年8月14日，泗洪苏展公司办理了泗洪县经济开发区紫金山路东侧3幢、4幢、5幢房产证，3幢规划用途为综合，4幢、5幢规划用途为厂房；2014年8月19日，泗洪苏展公司办理了泗洪县经济开发区紫金山路东侧1幢、2幢房产证，规划用途为厂房；2014年9月4日，泗洪苏展公司办理了泗洪县经济开发区紫金山东侧、南湖路北侧10987.35㎡土地使用权证，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。一审再查明，2014年2月25日前，一审法院以江苏精新锐公司为被执行人的案件，数额已达300余万元，后仍有大量诉讼和执行案件。一审法院归纳本案的争议焦点为：泗洪苏展公司要求张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭排除妨害有无事实及法律依据。一审法院认为，房屋买卖以登记产生效力，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，应当承担相应的不利后果。本案中，江苏精新锐公司与张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭签订了厂房买卖合同，张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭付出约定的对价，其享有涉案厂房的使用权，具有一定的合理性。而泗洪苏展公司以征收补偿协议及资产收购协议的形式购买了江苏精新锐公司的土地及涉案的厂房，在过户前必然要对土地的面积、厂房间数及面积进行勘查核对，其委托三清办工作人员进行勘查，基于张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭已经长期占有并使用房屋的事实，发现张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭已经购买并使用厂房，符合常理，故可以认定泗洪苏展公司在收购江苏精新锐公司厂房之前知悉张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭与江苏精新锐公司存在购房关系并居住使用的事实，但其仍向江苏精新锐公司购买存在瑕疵的涉案厂房，存在过错，其对自己的过错应当承担不利后果。另江苏精新锐公司与泗洪苏展公司于2014年2月25日达成借款合同，借款金额为人民币400万元整，借款期限仅为1天，款项未支付给江苏精新锐公司，而是支付给江苏精新锐公司的法定代表人汤某个人。2014年2月25日前，以江苏精新锐公司为被执行人的案件，数额已达300余万元，后仍有大量诉讼及执行案件。在江苏精新锐公司存在大量债务情况下，泗洪苏展公司仍出借大额款项，且无相应的财产担保，借款后一个多月，即2014年4月12日，泗洪苏展公司与江苏精新锐公司就签订征收补偿协议及资产收购协议，约定对出借的400万元进行抵偿，并由泗洪苏展公司陆续对已经诉讼并申请执行江苏精新锐公司的个人进行代偿，偿还金额约为130余万元。可以看出，泗洪苏展公司明知江苏精新锐公司存在大量债务情况下，对江苏精新锐公司的固定资产进行收购，为了满足收购资产的形式要件需要并优先偿还其自身债权，对于早已存在并知晓的张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭的权利选择性漠视，在江苏精新锐公司未对张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭进行赔偿，也无力赔偿的情况，严重侵害了张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭的权益。泗洪苏展公司主张张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭是非法占有，但张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭是基于买卖合同的合理占有，在未确认买卖合同无效的情况下无法认定其是非法占有，故对泗洪苏展公司要求张正桥、孙超、许红、刘林春、夏玉军、陈鲲、赵光艳、王大云、刘旭立即搬离的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百五十一条之规定，一审判决：驳回泗洪县苏展实业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由泗洪县苏展实业有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，江苏精新锐公司与九名被上诉人签订了厂房买卖合同，九名被上诉人支付了相应的房款并占有使用涉案房屋，在未确认涉案厂房买卖合同无效的情况下，不能认定九名被上诉人系非法占有涉案房屋。之后因借款问题及苏展公司为江苏精新锐公司代偿部分执行款项，江苏精新锐公司又与苏展公司签订征收补偿协议及资产收购协议，约定由苏展公司购买江苏精新锐公司的土地及涉案厂房，房款由借款及代偿的执行款项进行冲抵。在购买及办理过户过程中，苏展公司必然要对涉案厂房的相关情况进行核实，其知道或应当知道涉案厂房已经被出售并由九名被上诉人占有使用的事实，在此情形下，苏展公司仍然向江苏精新锐公司购买存在瑕疵的涉案厂房并办理过户登记手续，可以认定其存在过错或恶意，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋的买受人，故对其排除妨害的诉讼请求不应予以支持。综上，上诉人苏展公司上诉理由不能成立。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人泗洪县苏展实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇一九年十二月二十六日书记员  孙 帆