云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初84号 原告：新平中恒投资有限公司，住所地：新平县古城街道办事处团山路。 法定代表人：杨育康，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马利学，男，系云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：鲁遇辉，男，系云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：新平新雅经贸有限公司，住所地：新平县古城街道办事处平甸河防洪错峰调节池旁三至四层。 法定代表人：何育民，总经理。 原告新平中恒投资有限公司(以下简称中恒公司)与被告新平新雅经贸有限公司(以下简称新雅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年3月22日、7月9日两次公开开庭进行了审理。在两次庭审过程中，原告中恒公司的委托诉讼代理人马利学，被告新雅公司的法定代表人何育民均到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不能在法定审理期限内结案，经批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》；2、判令被告立即将位于云南省玉溪市新平县古城街道办事处平甸河防洪错峰调节池旁三、四层商业物业返还原告；3、判令被告立即向原告支付2015年3月1日至2019年3月1日期间拖欠的租金1161500元、违约金40万元；4、判令被告支付原告2018年3月1日至2019年3月1日期间的物业费5000元、2018年8-9月电费11430元、水费768元，共计17198元（上述3、4两项总计1578698元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年签订《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》，该合同约定：一、原告将位于云南省玉溪市新平县古城街道办事处平甸河防洪错峰调节池旁三、四层商业物业出租给被告用于经营KTV，该物业建筑面积约3056.18平方米；二、租赁期限为10年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止，第一年免交租金。第二年、第三年租金为40万元，从第四年起，租金在上一年租金的基础上递增5%；三、租金按一年一付的方式支付，从第二年开始每年3月1日前向原告支付租金；四、租赁期间产生的水电费、物业费等费用由被告承担，其中物业费每年5000元，于每年3月1日前交纳，水电费由原告代收代交，被告逾期交纳的，每逾期一日需支付200元的违约金；五、如被告逾期支付租金、水电费等超过一个月，原告有权解除租赁合同，没收履约保证金，并向被告收取一年租金标准(第二年、第三年每年40万元)的违约金。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金100万元，其中进场装修时返还被告20万元，装修完成之日返还20万元，开业之日返还20万元，剩余履约保证金40万元转为第二年租金。被告从第三年(2015年3月1日起)未按合同约定按时支付租金，经原告多次催要，被告于2015年3月1日至2018年3月1日期间先后向原告支付租金562550元，后再未支付过租金。截至2019年3月1日，被告累计拖欠租金1161500元，拖欠2018年3月1日至2019年3月1日期间物业费5000元，欠2018年8月、9月水费、电费12198元。被告拖欠各项费用的行为已违反合同约定，损害了原告的利益，为维护原告自身合法权益，特向新平县人民法院提起诉讼。 被告新雅公司辩称，原、被告于2012年12月28日签订《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》属实，双方在合同中约定的权利义务与原告所述的一致，被告向原告交纳履约保证金的情况与原告所述内容一致。合同签订后被告一直在租赁地点经营KTV至2015年8月。后原告与新平新雅盛世娱乐有限公司(法定代表人：李锐)又签订了一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》，将被告承租的商业物业经营权交给新平新雅盛世娱乐有限公司经营管理。后被告得知李锐私刻被告公司公章，伪造被告同意将承租的商业物业经营权无偿提供给新平新雅盛世娱乐有限公司作为经营办公场所使用的证明，强行占用被告所承租商业物业经营至2017年初。2017年2月，新平新雅盛世娱乐有限公司才把经营权还给被告。截至2019年3月1日，被告已向原告支付租金862550元(包括已交四楼租金24万元)。原、被告双方签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》内容合法，是双方的真实意思表示，均应按约履行。原告在被告不知情的情况下将所承租的商业物业再次租赁给新平新雅盛世娱乐有限公司，致被告不能经营，系原告违约，此期间的租金不应由被告支付。被告自签订合同后，投资装修及购买设备已投入资金1000万元左右，现双方的租赁期限未满，被告不可能放弃经营权，也没有达到法定解除的条件。综上所述，请求人民法院依法作出公正的判决，由被告继续履行原、被告双方签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》。 原告中恒公司针对其诉讼主张，向法庭提交以下证据： 1、一份营业执照（复印件）、一份企业信用信息公示报告（共3页，复印件），共同证明原、被告的主体和基本信息情况； 2、一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》（共9页，复印件），证明：（1）原、被告双方签订租赁合同，建立房屋租赁民事法律关系；（2）合同对租金、支付时间、违约责任、物业费、水费、电费的支付方式和时间等作了约定，被告未按约支付租金及相关费用，已构成违约； 3、原告自行制作的五份水电费明细单（复印件）、三份缴费通知单（复印件），共同证明被告承租期间2018年8-9月产生电费11430元、水费768元未交纳； 4、一份被告法定代表人何育民于2016年12月21日出具的还款承诺（复印件），证明被告法定代表人曾对2015年-2016年拖欠租金承诺分期履行； 5、两份普顺云分别于2018年9月20日、2018年11月20日出具的承诺书（原件），共同证明原告并不存在被告所述的一房二租的情形。 经质证，被告新雅公司对原告所提交证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议；对证据3进行说明，认为公司一般情况下在每个月的5日以前都会把水电费结清，如果确实欠交的话其没有意见，但其需要庭后向公司财务核实一下；对证据4进行说明，提出还款承诺确实是其本人书写的，但是当时其并不知道原告把演艺城又租给了新平新雅盛世娱乐有限公司，其是在2017年9月份打另外一个官司的时候才知道重新出租的事情；对证据5的真实性没有意见，对证明目的有意见，提出普顺云是被告公司新加入的合伙人，当时普顺云刚向KTV投资了钱，由于原告方把演艺城的水电停掉，普顺云找到原告方协商后书写了这两份承诺书。 被告新雅公司针对其辩解向法庭提交以下证据： 1、一份营业执照副本（复印件）、一份法定代表人何育民的身份证（复印件），共同证明被告的主体资格及公司法定代表人何育民的基本信息情况； 2、一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》（共9页，复印件），证明原、被告双方在该合同中双方就房屋租赁的权利义务进行过约定； 3、一份原告和新平新雅盛世娱乐有限公司于2015年9月30日签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》（复印件）、一份《解除合同协议书》（复印件），共同证明在被告方不知情的情况下，原告把民族歌舞演艺城又出租给了新平新雅盛世娱乐有限公司，该合同系无效合同； 4、一份新雅公司于2018年9月20日出具的报案申请（复印件）、一份新雅公司于2018年8月2日出具的证明（复印件），共同证明新平新雅盛世娱乐有限公司的法定代表人李锐于2015年8月2日私刻被告公司印章，与原告另行签订租赁合同，被告已向新平县公安局报案的事实。 经质证，原告对被告所提交证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有意见；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告提交的材料均不是原件，无法核实真实性，原告没有见过该份合同，也没有和李锐签订过合同。原、被告双方在解除合同协议中均未签过字，该合同不发生任何效力；对证据4有异议，提出不是原件，无法对真实性进行认定，且与本案没有关联性，演艺城一直由新雅公司对外经营，只是被告公司内部股东之间发生过经营纠纷。 在诉讼过程中，为查明案件事实，本院依职权向被告中恒公司办公室主任蒋某进行调查并制作了一份调查笔录，李锐向本院出具一份由其本人签名的《情况说明》，经质证，原、被告双方对蒋某的调查笔录内容均无异议，原告方对李锐出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议，提出李锐的陈述与蒋某的陈述内容相矛盾，且李锐未向法庭提交其与原告签订的《房屋租赁合同》文本，对《情况说明》中前半部分的陈述不予认可，对后半部分的表述无异议，认为即便真的签订过《房屋租赁合同》，该合同也是一份未生效的合同；被告对李锐所出具《情况说明》的内容无异议，提出其不清楚原告与李锐所签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》的效力应如何认定。 当事人围绕各自主张依法提供的依据以及本院依职权调取的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交的证据5，不能证实原告的证明目的，本院不予采信；被告向法庭提交的证据3为复印件，且未向法庭提供原件予以核对，本院结合李锐出具的《情况说明》，综合认定原告与新平新雅盛世娱乐有限公司签订过一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》，但该合同并未实际履行；证据4系被告自行书写的材料，无相关职能部门受理或答复的情况，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，原告中恒公司（甲方）与被告新雅公司（乙方）共同协商后签订了一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》，合同约定：…1.1甲方将坐落于云南省玉溪市新平县古城街道办事处平甸河防洪错峰调节池旁（简称民族歌舞演艺城）三、四层商业物业，建筑面积约3056.18㎡，最终以建筑施工图为准出租给乙方；2.2商业物业租赁经营范围为：KTV、KTV量贩及相关配套经营项目（最终以工商营业执照核定为准）；3.1装修期：2013年3月1日至2013年7月1日止。3.2租赁经营期限为十年，自2013年3月1日起至2023年2月28日；4.1乙方自本签订合同7个工作日内向甲方交纳履约保证金1000000.00元。甲方在乙方装修进场之日返还履约保证金200000.00元，装修完成之日返还履约保证金200000.00元，正式开业之日返还履约保证金200000.00元，剩余履约保证金转为第二年租金（注：第二年租金时间为2014年3月1日至2015年2月28日）。4.2乙方第一年免交租金，从第二年开始每年3月1日前向甲方交纳租金；4.3租金及交纳方式。乙方按壹年一付的方式向甲方支付租金。第一年免交租金，第二年、第三年的租金为人民币400000.00元；从第四年起，租金在上一年租金的基础上递增5%（注：此租金不包括物业管理费）。4.4乙方必须按照约定向甲方交纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。4.7水电费由甲方按供水、供电部门实际收费标准代收代交。4.7物业管理费计算及支付方式：每年物业管理费为5000.00元，交纳时间为每年3月1日前；4.11乙方应自觉交纳水费和电费，乙方未按期足额交纳的，甲方可直接断水断电，乙方每逾期一日，应向甲方支付200元/天的违约金，逾期超过一个月的按本合同12.2条款承担违约责任；第十二条《违约责任》12.1甲方出现如下违约情形之一的，乙方可单方解除合同，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：（1）因甲方原因，导致出租房屋严重损毁。（2）甲方逾期交付租赁房屋的。（3）如甲方违约，甲方应赔偿乙方实际投资金额（注：以乙方实际使用期限，以折旧金额计算对乙方进行赔偿）；12.2乙方出现如下情形之一的，在甲方违约警告发出或张贴公告后的5天内仍不采取有效措施改正其违约行为，则甲方可通知乙方解除合同，乙方交付的履约保证金不予退还，乙方应向甲方支付壹年租金标准的违约金，若乙方违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失：12.2.1乙方逾期1个月未交纳租金、物管费、水电费、应付税费等费用的……。合同签订后，原告中恒公司按照合同约定将租赁房屋（毛坯房）商业物业交付给被告新雅公司，被告新雅公司按约向原告交纳履约保证金1000000.00元（后原告方已按约定将该款予以返还600000.00元，剩余400000.00元用于折抵第二年租金），被告方装修房屋后至今用于经营新雅盛世量贩KTV。期间，被告免交2013年3月1日至2014年2月28日的租金，2014年3月1日至2015年2月28日的租金已用履约保证金400000.00元折抵，2015年3月1日至2016年2月29日期间的租金400000.00元，2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金为420000.00元，2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金为441000.00元，2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金为463050元，2015年3月1日至2019年3月1日期间的租金共计1724050元。截至2019年3月1日，被告新雅公司于2015年支付租金100000.00元，于2017年2月4日至2018年8月7日期间先后支付租金462550元，共计支付租金562550元，尚欠租金1161500元未支付。 另查明，截至2019年3月1日，被告新雅公司尚欠原告中恒公司2018年3月1日至2019年3月1日期间物业管理费5000.00元、2018年8－9月水费768元、电费11430元，合计17198元。 再查明，因被告新雅公司未按约支付租金、水费和电费，2018年9月，原告中恒公司将民族歌舞演艺城三层、四层的水电关停，致民族歌舞演艺城三层、四层停业。2018年9月20日，原告中恒公司在普顺云交纳了部分费用后，开通了民族歌舞演艺城四楼的水电，现仅有四楼在营业，三楼至今一直处于停业状态。原告中恒公司在催收水电费的过程中，曾以口头方式向被告方告知如及时不交纳租金、水费、电费，将解除合同，收回租赁房屋。 结合原、被告双方的诉辩主张，本院经审查归纳本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》的效力应如何认定？二、原告主张解除《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》的请求是否成立？三、被告在履行合同过程中是否存在违约？是否应承担违约责任？ 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款”，第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付”。本案中，中恒公司与新雅公司于2013年3月1日签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。根据法律规定，依法成立的合同,对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。本案中，新雅公司未履行给付租金的义务后,经中恒公司多次催告在合理期限内仍未履行,新雅公司至今尚欠中恒公司租金，中恒公司作为出租方有权解除合同,故对中恒公司诉请解除双方之间所签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》及将租赁房屋腾还的主张,本院予以支持。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因被告未按时足额支付租金，违反了合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。在双方签订的租赁合同中，虽对提前解除合同的违约事项进行过约定，但该约定过高，且原告在被告逾期未支付房屋租金的过程中，怠于行使自己提前解除合同的权利，故本院结合实际情况，参照当年租金标准酌情支付2个月的另行招租期租金确定为违约金，参照当年(2019年)租金标准计算约为81034元（486202.50元÷12个月×3个月）。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于被告提出2015年至2017年2月期间的租金应由新平新雅盛世娱乐有限公司支付的辩解，本院认为，新平新雅盛世娱乐有限公司法人李锐亦系新雅公司股东，经庭审查明，即便中恒公司与新平新雅盛世娱乐有限公司另行签订过一份《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》，但因原、被告之前签订的合同并未解除，故后一个合同并实际履行。对于被告方在合同履行过程中公司股东之间因经营管理产生的问题，系被告公司的内部行为，故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告提出在经营新雅盛世量贩KTV过程中投入了大量的资金，如果解除合同，被告的损失应由原告予以赔偿的辩解，因双方在合同中对被告所投入的资金在合同解除后是否退还并没有进行过约定,且被告在本案中也未提出反诉，故对被告的该项辩解,被告可以在双方的合同解除后与原告协商解决,或者另行通过诉讼途径解决。为此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、解除原告新平中恒投资有限公司与被告新平新雅经贸有限公司于2013年3月1日签订的《民族歌舞演艺城商业物业租赁合同》； 二、由被告新平新雅经贸有限公司于判决生效之日起30日内支付尚欠原告新平中恒投资有限公司房屋租金1161500元，支付2018年3月1日至2019年3月1日期间物业管理费5000元，支付2018年8－9月水费768元、电费11430元，支付违约金81034元，合计1259732元； 三、由被告新平新雅经贸有限公司于判决生效之日起30日内将位于云南省玉溪市新平县古城街道办事处平甸河防洪错峰调节池旁三、四层商业物业腾还给原告新平中恒投资有限公司； 四、驳回原告新平中恒投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19008元，由原告新平中恒投资有限公司负担2870元，由被告新平新雅经贸有限公司负担16138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判长  肖丽丽 审判员  刀本权 审判员  张祖媛 二〇一九年十二月二十三日 书记员  王 娟