重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3448号上诉人（原审原告）：邓德伟，男，1973年12月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：吕辉，四川星宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴啟奎，男，1940年7月13日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：曾跃跃，重庆思肯律师事务所律师。上诉人邓德伟、吴啟奎因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初10012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓德伟上诉请求：一、撤销原审判决；二、判决支持一审全部诉讼请求；三、由吴啟奎承担全部诉讼费用。事实和理由：邓德伟自2004年租用吴啟奎所有的万州区XX街XX号门面房屋，用于邓德伟登记注册的个体工商户经营零售服装等业务。至2019年6月20日邓德伟将门面交还给吴啟奎，多次装修，花费了较多费用。案涉房屋租赁解除给邓德伟造成较大损失，应由吴啟奎赔偿相应损失。一审判决对邓德伟请求涉及的停产停业损失费和装修费损失比例支持过低，不足以弥补邓德伟的实际损失。同时，一审认定吴啟奎也有损失并判决其享有60%的装饰装修和60%停产停业拆迁补偿没有依据。吴啟奎辩称，我与邓德伟房屋租赁从2004年开始，有时写合同一年，有时三年，有时没写，就写收据。租金都低于同路段。我们2017年6月20日已终止租赁，邓德伟之前装修过。后面再也没有装修，装修费不应该是他的。邓德伟从2018年6月20日起不给租金，构成违约，长达一年时间不搬出门面，停产停业损失由他自己承担，也不存在搬家费。吴啟奎上诉请求：依法改判驳回邓德伟的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以房屋租赁合同纠纷立案定性错误。双方租赁纠纷已经万州区人民法院处理。邓德伟是因门面拆迁造成损失而赔偿，不是因房屋租赁合同违约而赔偿，本案是房屋拆迁法律关系。二、邓德伟主体不适格，不是一审被告。邓德伟提起诉讼的理由是因房屋拆迁造成了一定损失，属于邓德伟与拆迁人之间的房屋拆迁纠纷，其应找拆迁人主张损失。合同解除是邓德伟未支付租金，根本违约，吴啟奎不应承担解除合同的赔偿责任。三、邓德伟不是合法的被拆迁人，不应享有因政府拆迁而补偿的相关费用。邓德伟若符合征收条件，应向拆迁人申请补偿，且其营业执照已经失去法律效力，不再是合法经营者，不享有诉权。四、邓德伟明知政府拆迁政策的情况下，仍与吴啟奎签订续租协议，且口头约定对其装修和经营损失问题不存在补偿，应推定其对拆迁所带来的部分损失是已知的，应自行承担该笔损失。五、邓德伟对于装饰装潢费，停产停业损失费没有举证证明，应承担败诉后果。邓德伟辩称，一、本案案由应为房屋租赁合同纠纷。吴啟奎提出的行政法律关系没有任何证据。二、吴啟奎称邓德伟不是适格当事人，但《重庆市国有土地房屋征收停产停业损失补偿办法》已经明确规定可以获得相应补偿，具体金额可以进行协商，邓德伟主体适格。三、一审认定事实无问题，但与结论冲突。本次装修和停产停业损失拆迁补偿主要是给邓德伟的营业装修搬家造成损失进行补偿。邓德伟认为，一审在分配补偿金额按四、六分不合理，应当由邓德伟全部享有。邓德伟向一审法院起诉请求：判令被告吴啟奎赔偿原告邓德伟2017年8月1日《房屋租用协议》所涉万州区XX街XX号门面拆迁的装饰装潢及附属补偿费95948.00元、停产停业损失费70768.00元（141536.00元÷2），搬迁费3428.00元，共计170144.00元。一审法院认定事实：案涉房屋位于重庆市万州区XX街XX号，权利人为吴啟奎，房屋性质为非住宅(门面房屋)。自2004年起，吴啟奎将该门面简单装修后出租给邓德伟经营零售服装，邓德伟在租赁期限内对门面进行了多次装修。2004年4月19日，邓德伟登记注册了个体工商户，经营场所为重庆市万州区XX办事处XX街XX号，经营范围为零售服装。2017年6月20日，吴啟奎（甲方）与邓德伟（乙方）就案涉门面续租问题签订了《房屋租用协议书》，协议约定如下内容：1.为发展XX街经济和现实（实现）XX街新租房政府不允许办理营业执照，为此仍租给原租房者邓德伟用于卖服装；2.因原装修费用大，租用时间为五年，从2017年8月1日至2022年7月31日止；3.每年租金肆万元,双方签字付款；4.因政府又同意新办营业执照，别人租金高于，乙方就随时撤出，甲方按时间结算退给乙方的余下租金；5.政府不“起”（启）动，又办不到新执照，“已”（以）后每年6月20日交下年租金费；6.因国家建设需要，服从国家安排；7.乙方要爱护房屋，若有损失要负责维修。乙方要负责交清各种税费等；8.此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议签订后，邓德伟支付了2018年7月31日前的房屋租金。2018年7月18日，重庆市万州区人民政府办公室发布了《关于印发XX河黑臭水体整治工程项目征收工作方案的通知》,位于万州区XX街X-XXX、X-XXX号房屋被列为征收范围，明确全面完成房屋搬迁及拆除工作的截止时间为2019年6月30日。案涉房屋属于征收范围，其中征收补偿费结算明细为原房补偿款3745265.60元、无证房屋自行拆除费及其附属128090.00元、装饰装潢及附属补偿费207748.00元（其中门面金额：95948.00元）、货币安置奖励费60000.00元、非住宅停产停业损失费141536.74元、搬家费4928.70元（其中非住宅金额：3428.70元）、物业专项维修资金补偿费29534.25元、专水专电闭路天然气补偿费30440.00元，结算总金额4347543.29元。2019年4月11日，吴啟奎向该院提起诉讼，要求解除双方的《房屋租用协议书》并支付未付的租金。2019年6月5日，该院判决：1.解除吴啟奎与邓德伟于2017年6月20日签订的《房屋租用协议书》；2.邓德伟在判决生效后七内将位于重庆市万州区XX街XX号门面返还给吴啟奎；3.邓德伟在判决生效后七日内支付吴啟奎从2018年8月1日至房屋返还之日止的租金（按照月租金3300元标准计算）。2019年6月20日，邓德伟将案涉门面交还给吴啟奎。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告的诉讼请求所依据的基础法律关系是房屋租赁合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系；2.原、被告主体是否适格；3.原告主张的损失赔偿是否应得到支持。针对上述争议焦点，依照法律规定，结合原、被告双方的诉辩意见以及审理查明的事实分别评述如下：原告的诉讼请求所依据的基础法律关系是房屋租赁合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系？从原告起诉的事实和理由上看，原告诉称是由于拆迁原因导致双方房屋租赁合同在客观上无法履行而提前解除合同，合同解除后要求被告赔偿案涉门面拆迁的装饰装潢及附属补偿费95948元、停产停业损失费70768元，搬迁费3428元，故原告诉讼请求建立的基础还是合同解除后的损失赔偿；从法律依据上看，原告方在庭审中多次明确起诉案由为房屋租赁合同纠纷，所依据的法律规定是《合同法》第九十七条。因此，本案原告的诉讼请求所依据的基础法律关系为房屋租赁合同关系，案由为房屋租赁合同纠纷。原、被告主体是否适格？如前所述，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告的诉讼请求所依据的法律关系为房屋租赁合同关系，原告作为承租人在房屋租赁合同提前解除后要求作为出租人的被告赔偿相应的损失，其起诉符合法律规定，在本次诉讼中原、被告的主体资格适格。原告主张的损失赔偿是否应得到支持？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同解除后，客观上给原告造成了损失，被告亦从拆迁部门领取了拆迁补偿费用，故原告有权依据双方的房屋租赁合同，要求被告对合同解除后给原告造成的损失进行赔偿。由于双方在房屋租赁合同中未对因政府拆迁原因导致合同解除后，对拆迁费用的具体分配进行约定，双方又未达成协商方案，而原告的损失又客观存在，故对于原告主张的损失赔偿项目该院认定如下：停产停业损失费。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定：“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）征收房屋造成了停产停业损失。”；第八条规定：“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被告征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。”本案中，房屋租赁合同提前解除后，原告的停产停业损失客观存在，为证明各自的主张，被告提交了诉争门面的权属证明，原告提交了营业执照并且实际经营，按照规定双方应共同分享案涉门面因拆迁而获得的非住宅停产停业损失费141536.74元。根据公平原则，结合房屋租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及案涉门面对应的非住宅停产停业损失费等因素，原、被告双方按照四六开的比例进行分配较为适宜，即原告分得56614.70元（141536.74元×40％）作为被告给予原告关于停产停业损失的赔偿。搬家费。被告获得的搬家费共计4928.70元，其中住宅部分为1500元，非住宅部分为3428.70元，非住宅部分的搬家费即为案涉门面对应的搬家费。房屋租赁合同提前解除后，原告要将案涉门面交还给被告，在交还之前原告需提前搬离，搬离必将产生一定的搬家损失，被告不存在此搬家损失，故非住宅部分的搬家费3428.70元应由被告给予原告作为其搬家损失的赔偿。装饰装修损失费。从被告的角度上看，案涉门面在出租给原告之前，被告进行了简单的装修，投入了一定的费用，案涉门面被拆迁后被告就装饰装修部分必将产生一定的损失。从原告的角度上看，自2004年承租案涉门面以来到将门面交还给被告时止，原告承租时间长达十五年之久，期间进行了多次装修，并且《房屋租用协议书》中也明确载明“因原装修费用大”，由此可见原告投入了较大的装饰装修费用，案涉门面被拆迁后原告的装饰装修损失是客观存在的。因此，对于案涉门面被拆迁后导致的装饰装修损失而言，原、被告均有损失。根据公平原则，结合房屋租赁合同的履行情况、剩余租赁期限、诉争门面对应的装饰装潢及附属补偿费（金额：95948.00元）以及拆迁方案对此的补偿规定等因素，原、被告双方按照四六开的比例进行分配较为适宜，即原告分得38379.20元（95948.00元×40％）作为被告对其装饰装修损失的赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吴啟奎于本判决生效之日起七日内向原告邓德伟赔偿停产停业损失费56614.70元、搬家费3428.70元、装饰装修损失费38379.20元，合计98422.60元；二、驳回原告邓德伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3702元，减半收取1851元，由原告邓德伟负担800元，被告吴啟奎负担1051元。邓德伟二审中举示了下列证据：1.请求本院依职权调取的《万州区XX河黑臭水整治工程国有土地上房屋征收项目吴启奎（店名：XXX）房屋室内装修及附属设施的补偿费估价意见书》；2.《XX河黑臭水整治工程国有土地上房屋征收补偿方案》，以证明整个房屋的装修价值都是由邓德伟形成，对室内装修补偿费应由其全部享有，吴啟奎质证认为，上述证据恰恰证明补偿对象是吴啟奎。邓德伟以房屋租赁的方式干预拆迁补偿，说明牵涉到行政拆迁的补偿问题。本院认为，上述证据具有真实性、合法性，但不能证明补偿费用应当全部由邓德伟享有。二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。针对双方的上诉请求及上诉理由，结合庭审查明的案件事实，本院对本案评判如下：本院认为，邓德伟在租赁期间，对吴啟奎出租的房屋进行了装修，从事服装经营活动。后房屋被政府征收，相关部门给予房屋产权人吴啟奎相应补偿。虽然被补偿人为吴啟奎，但邓德伟基于自己对房屋进行了装修和从事服装经营的事实，请求吴啟奎支付其相应的装修及停产停业损失，其请求权基础是双方具有租赁的事实，本案的基础法律关系仍是租赁合同法律关系，故一审对本案案由认定并无不当。吴啟奎主张本案案由应为房屋拆迁纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同提前解除，对租赁双方均有损失，吴啟奎已领取补偿费用，邓德伟可以依据租赁合同，请求吴啟奎赔偿一定损失。邓德伟主张补偿明细表载明的装修时间为2016年8月，证明所有装修都是在自己租赁期间由自己完成，装饰装潢及附属补偿费、停产停业损失补偿费均应由其全部享有；吴啟奎主张系邓德伟不交付租金，构成根本违约才导致合同解除，且邓德伟不是被拆迁主体，其营业执照也已过期，不应享有装饰装潢及附属补偿费、停产停业损失补偿费。本院认为，重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初5302号民事判决确认，双方租赁合同解除系合同约定的解除条件成就，即“在合同履行期间，因国家建设需要，应当服从国家安排，”该条件指2018年7月18日重庆市万州区人民政府为整治XX河黑臭水体将案涉房屋万州区XX街XX门面列为征收范围的事实。虽然生效法律文书确认租赁合同系约定解除，但邓德伟在租赁期间未及时支付租金构成违约是客观事实。鉴于双方对因政府征收致合同解除后的补偿费分配没有约定，且也无法通过协商处理，故一审法院依据《重庆市国有土地房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，按照租赁合同的实际履行情况、剩余租赁期限、拆迁方案的补偿规定等因素，酌情判决由邓德伟享有装饰装潢及附属设施补偿费、停产停业损失补偿的40%并无不当，其要求全部享有的上诉理由不能成立。同样，吴啟奎要求所有补偿费用都由自己获得的上诉理由也与客观事实不符，一审判决由其分得装饰装潢及附属设施补偿费及停产停业损失补偿的60%也是正确的。综上所述，邓德伟和吴啟奎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴啟奎缴纳的二审案件受理费3702元，由吴啟奎负担；邓德伟缴纳的二审案件受理费3702元，由邓德伟负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 刘丽苹审判员 李迪云二〇一九年十二月十九日书记员 林 巧