陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0403民初1655号 原告：杜养军，男，1973年10月27日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告：刘仓良，男，1968年8月20日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：张骥，男，1983年5月6日生，汉族，住江西省上饶市潘阳县，身份证号：362XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：何政澄，男，1990年8月8日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：511XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：侯燕，女，1989年3月15日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告杜养军、刘仓良与被告张骥、何政澄、侯燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜养军、刘仓良，被告何政澄到庭参加诉讼。被告张骥、侯燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告杜养军、刘仓良向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告张骥签订的商铺租赁合同，判令被告张骥、何政澄、侯燕交还原告商铺；2、请求判令被告张骥向原告支付租金共计31336.5元（以上租金暂算至2019年8月31日，之后至交还商铺之日的占用费请求一并判处），并承担违约金3133.65元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告张骥于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），原告将坐落于陕西省杨凌示范区XX路以南、XX路XX小区XX幢XX层XX、XX房出租给被告张骥，合同第二条约定房屋租赁期自2018年12月14日至2021年12月14日，共计36个月。租金为第一年41782元，第二年43932元，第三年46183元。合同第三条第一款约定被告应在合同签订之前缴纳全部租金。在签订合同时被告张骥承诺签订后即将租金打入原告提供的建设银行账户内，双方表示认可。2018年11月19日签订合同后，被告至今未缴纳租金，违反合同第三条规定的缴纳时间，超过约定时间9个月。在此期间原告多次要求被告履行合同，但对方未履行，根据合同第十一条一款第六项规定，应解除合同，并由被告付给原告10%的违约金。商铺由被告张骥转租给被告何政澄、侯燕使用。现原告起诉至法院，请法院依法维护原告的合法权益。 被告何政澄辩称，2018年8月10日我与张骥签订2年的房屋租赁合同，我方完全按照租赁合同履行，租赁费也如期交付，合同的履行期限至2020年8月9日。该租赁合同合法有效，租赁期未满，因此我方合法占有租赁房屋，不应当返还租赁房屋。房屋租金我方已经按期按时支付给张骥至合同期满，我方与原告没有签订租赁合同，房屋租金不应再向原告交纳。我方也不存在违约行为，不承担违约金。 被告张骥、侯燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供了如下证据：1、房屋租赁合同，证明二原告与张骥签订房屋租赁合同，张骥未按合同约定的期限支付房屋租金，存在违约行为，符合合同约定的解除条件，并应承担违约金；2、不动产权证书、商铺租转售协议及商品房买卖合同，证明涉案商铺为二原告共同所有；3、告知函、承诺书及商铺租金优惠价格审批单（杨凌示范区农科房地产公司出具）复印件，证明二原告从杨凌示范区农科房地产公司购买涉案商铺时，涉案商铺已租赁给张骥，原告亦认可张骥的租赁关系，所以原告在购买商铺之后与被告张骥重新签订了房屋租赁合同；4、通话记录手机截屏及手机短信截图打印件，证明原告多次向被告张骥催要过商铺租金，张骥一直未付，原告也向张骥发送短信告知其解除双方合同。被告何政澄提供如下证据：2018年8月9日与张骥签订的商铺租赁合同复印件，2019年7月5日银行ATM机转账回执单，证明我与张骥签订商铺租赁合同，并按照合同约定按期支付给张骥商铺租金，占用商铺有合法依据。 被告张骥、侯燕未到庭，视为其放弃举证质证的权利。 本院对证据认定如下：对原告提供的证据1、2、3来源合法，客观真实，能够证明二原告是涉案商铺的所有人，并且在购买商铺时与被告张骥重新签订了租赁合同；对原告提供的证据4，能够证明原告向被告张骥催要租金的事实，对其他证明目的不予认定。对被告何政澄提供的证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，确认如下案件事实： 2018年11月13日，杨凌示范区农科房地产开发有限公司（出卖人）与刘仓良、杜养军（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），将博学嘉苑1幢商铺1层102号及1幢商铺2层202号出卖给刘仓良、杜养军。2018年11月19日，杨凌示范区农科房地产开发有限公司（甲方）与刘仓良、杜养军（乙方）签订商铺带租约销售协议，商铺位于博学嘉苑项目1-102/202号商铺；该商铺共二层，一层建筑面积134.43平方米，二层134.43平方米，两层建筑面积共计268.86平方米，该商铺承租人姓名张骥，该商铺租期自2016年12月15日起至2021年12月14日止，租赁期限共5年，至甲乙双方签订的《商铺预售合同》交房时剩余3年（含免租期10.8个月）；乙方必须在2018年11月2日前交清该商铺房款，若按期交清房款可自2018年12月15日起开始向承租人收取租金，租金的收款标准和支付方式、时间以《商铺租赁合同》为准。若乙方未按期支付该商铺房款，则租金收取时间按照全额房款实际到账之日起推后六个月起算；该商铺的租赁押金11000元，由承租人向乙方交纳后，甲方无息退还给承租人，租赁押金的返还及扣除事宜，因乙方继承甲方的权利义务，故依据《商铺租赁合同》执行。同时原告承诺，在交清房款之前，同意由杨凌示范区农科房地产开发有限公司继续收取该商铺的租金，房款全部交清后，本人依照与贵公司签订的《商铺买卖合同》约定的交房日期起开始计收张骥（承租人）的租金，在租赁期内，本人承诺继续执行贵公司与张骥（承租人）签订的《商铺租赁合同》中各项条款，并承诺继续履行合同约定的权利和义务。同日，原告刘仓良、杜养军（甲方）与被告张骥（乙方）签订了商铺租赁合同，甲方将自有的项目，建筑面积一层为134.43㎡，二层134.43㎡的商铺，以现状租赁给乙方使用；租赁期限自2018年12月14日起至2021年12月14日止，共计36个月，每年租金分别为：租金：41782元，租金43932元，租金46183元；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并由乙方支付总租金10%的违约金：1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政部门吊销、收回营业执照的。2、……。6、逾期未支付房租……。涉案商铺房款原告已经全部付清。2018年12月28日，原告就涉案商铺在杨凌示范区不动产登记局办理所有权登记，记载商铺坐落于杨凌示范区XX路以南、XX路XX小区XX幢XX层XX。 2018年8月，被告张骥与被告侯燕、被告何政澄分别签订了商铺租赁合同，被告张骥将涉案商铺其中一部分（面积为195平方米）出租给被告侯燕，租赁期限自2018年8月9日起至2020年8月9日止；将涉案商铺另一部分（面积为73.86平方米）出租给被告何政澄，租赁期限自2018年8月10日起至2020年8月9日止。另查明，涉案商铺现仍由被告何政澄、侯燕占有使用。 本院认为，本案争议焦点为：1、被告张骥是否存在违约行为，原告与张骥签订的商铺租赁合同是否符合解除条件；2、原告请求三被告共同返还商铺是否有事实及法律依据；3、被告张骥下欠的商铺租金具体数额是多少，是否应当承担租金及违约金。本案中，二原告系涉案商铺所有权人，其与被告张骥自愿签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，故该合同合法有效。根据该合同约定被告张骥逾期未支付房租的，原告有权解除合同，现被告张骥未支付房租，原告请求解除合同，符合合同约定，故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告张骥应当返还租赁的商铺，故对原告要求被告张骥返还商铺的诉讼请求，本院予以支持；因涉案商铺现仍由被告何政澄、侯燕占有使用，原告与被告张骥之间的商铺租赁合同关系解除后，次承租人何政澄、侯燕丧失继续占有使用租赁商铺的合法依据，被告何政澄、侯燕对涉案商铺系无权占有，应当返还商铺，故对原告请求被告何政澄、侯燕返还商铺的请求，本院亦予以支持。关于商铺租金，应当由被告张骥按合同约定的标准支付，按照年租金41782元计算为114.47元/日，从2018年12月14日暂计算至2019年8月31日的租金，经核算为29762.2元；2019年9月1日起按照该标准支付至实际返还商铺之日止。关于原告请求的违约金，因原告与被告张骥签订的租赁合同约定因被告的原因导致原告解除合同的，应支付总租金10%的违约金，被告张骥未按合同约定缴纳租金致合同解除，故被告张骥应当按约定支付违约金。原告请求被告张骥支付违约金3133.65元，本院予以支持。被告何政澄辩称其与张骥签订租赁合同，系合法占有租赁商铺的意见，依法不能成立，本院不予采纳。被告何政澄、侯燕与被告张骥之间的租赁合同，根据合同相对性原则，可以另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除2018年11月19日原告杜养军、刘仓良与被告张骥签订的《商铺租赁合同》。 二、被告张骥、何政澄、侯燕腾空并返还原告杜养军、刘仓良位于杨凌示范区XX路以南、XX路XX小区XX幢XX层XX商铺（面积为268.86平方米）。 三、被告张骥支付原告杜养军、刘仓良商铺租金29762.2元（暂计算至2019年8月31日）；从2019年9月1日起的商铺租金按照114.47元/日的标准计算至被告实际腾退商铺之日止。 四、被告张骥支付原告杜养军、刘仓良违约金3133.65元。 上述第二、三、四项的履行期限为本判决生效之日起十五日内。 五、驳回原告杜养军、刘仓良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，减半收取331元（原告已预交），由被告张骥负担314元，原告杜养军、刘仓良负担17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  张艳萍 二〇一九年十二月十日 书记员  徐泽华 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1