江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7578号上诉人（原审原告）：徐州金鹰人民广场购物中心有限公司，住所地徐州市淮海西路270号。法定代表人：田勇，董事长。委托诉讼代理人：邵莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董伟，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市小田田食品有限公司，住所地徐州市泉山区矿业大学南门。法定代表人：王洁，总经理。委托诉讼代理人：张玉，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：石镇，江苏圆点律师事务所实习律师。上诉人徐州金鹰人民广场购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人徐州市小田田食品有限公司（以下简称小田田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金鹰公司的上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求、驳回被上诉人反诉请求或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定被上诉人缴纳了2017年4月20日至10月20日期间租金及物业费错误。2017年4月13日，上诉人与被上诉人签订了一份房屋租赁合同，约定上诉人将营业场所内编号为00327的商铺租给被上诉人使用，租期自同年4月20日起至2018年4月19日止，租金为6725元/月，物业管理费为1035元/月，租金及物业管理费以三个月为一个支付期于每个支付周期前7个工作日内同步支付，逾期不付的，被上诉人应按日承担0.2%的滞纳金等。合同签订后，上诉人依约将商铺交给被上诉人使用。合同履行期间，经被上诉人请求，双方于2017年11月9日解除了租赁合同，期间共发生租金及物业管理费51480.14元，被上诉人仅于2017年8月2日支付了3个月的费用计23300元，其余的租金及物业管理费被上诉人均未支付。上诉人以被上诉人缴纳的履约保证金3000、装修押金6000及多交给上诉人的31.98元费用抵充后，仍欠上诉人租金15453.97元、物业费3694.19元。一审期间，除上诉人认可被上诉人2017年8月2日支付给上诉人3个月23300元费用以外，被上诉人未提供其已缴纳其余3个月零19天租金及物业管理费的证据，但一审法院却认定被上诉人缴纳了自2017年4月20日起至10月20日期间六个月的全部费用。小田田公司答辩称：根据租赁合同的约定，租金和物业费三个月为一个支付周期，承租人先支付费用后使用商铺，承租人只有交清相关的费用才能进场经营。双方合作近一年，上诉人从没有提出拖欠租金。上诉人称被上诉人没有提供缴纳第一个季度租金的凭证，就推定欠款事实的存在没有法律依据的。由于被上诉人是个小公司，财务制度没有建立，每天的营业额也不是当天存入银行，有现金交易的习惯。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。金鹰公司一审诉讼请求：一、判令小田田公司支付金鹰公司房屋租金15453.97元，物业管理费3694.19元，逾期付款的滞纳金12513.88元（滞纳金暂计算至2019年3月20日，另按未付金额24%年的标准计算至付清之日止），暂合计31662.04元；二、本案的诉讼费用由小田田公司承担。小田田公司向一审法院提出的反诉请求：金鹰公司退还履约保证金18446元。经双方当事人确认二审争议焦点：被上诉人是否向上诉人缴纳了2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金和物管费。一审法院查明，2017年4月13日，金鹰公司与小田田公司签订一份房屋租赁合同，约定金鹰公司将营业场所内编号为00327的商铺租给小田田公司使用，租期自同年4月20日起至2018年4月19日止，租金为6725元/月，物业管理费为1035元/月，租金以三个月为一个支付期于每个支付周期前7个工作日内支付，物业管理费与租金同步支付，逾期不付的，小田田公司应按日承担0.2%的滞纳金等。合同还约定履约保证金23300元，装修押金10000元。合同签订后，小田田公司向金鹰公司缴纳了装修押金10000元，未缴纳履约保证金23300元，金鹰公司依约将商铺交给小田田公司使用。小田田公司依约缴纳了2017年4月20日至2017年10月20日的租金及物业管理费。2017年10月22日，小田田公司向金鹰公司出具撤场公函，提出小田田公司承租金鹰公司的一层超外专柜本季合约到期后将不在续租，计划在到期前撤场，也就是要求解除合同，并同意具体的撤场时间按照金鹰公司方管理层安排。2017年11月9日，金鹰公司、小田田公司经协商解除合同，小田田公司撤场同时申请退还装修押金。双方未签订书面解除合同协议。2018年5月金鹰公司退还了小田田公司的装修押金10000元。另查，金鹰公司、小田田公司在签订房屋租赁合同的同时，同步恰谈在超市内也要合作。小田田公司因前期有意向则另行缴纳超市内经营的3000元的履约保证金和6000元的装修押金，因双方合作不成，上述3000元和6000元小田田公司没有退还。一审法院认为，金鹰公司与小田田公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应全面履行。一、关于金鹰公司本诉诉讼请求，法院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金鹰公司、小田田公司一致确认双方解除合同的时间为2017年11月9日，小田田公司依约缴纳了2017年4月20日至2017年10月20日的租金及物业管理费，因此，小田田公司所欠金鹰公司租金及物业管理费应为2017年10月20日至2017年11月9日合同解除之日共计19天。经计算房租为4199元，物业费为655.5元，合计4854.5元。小田田公司所欠金鹰公司上述款项逾期不付，显属违约，由于双方合同约定逾期付款承担日0.2%的滯纳金约定过高。现金鹰公司要求按未付金额年利率24%的标准计算违约金，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，双方尚未履行的，终止履行，金鹰公司无权要求小田田公司给付解除合同之后的租金及物业管理费。二、关于小田田公司的反诉诉讼请求，法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。小田田公司辩称承租方（小田田公司）支付了23300元的履约保证金，但未能提供支付的证据，因此，小田田公司应承担举证不能的责任。小田田公司的反诉请求无证据证实，法院不予支持。但，小田田公司另行缴纳超市内经营的3000元的履约保证金和6000元的装修押金，因双方合作不成，小田田公司应予以退还。且金鹰公司诉请及庭审陈述上述费用9000元一并处理冲抵租金，根据上级法院有关判例，为有利于解决纠纷减少当事人诉累，本案一并判决。综上，遂判决：一、小田田公司支付金鹰公司租金及物业管理费4854.5元，并支付违约金（以4854.5元为基数，从2017年11月10日起按同期银行贷款利率的年利率24%，计算至实际给付完毕之日止）；二、驳回金鹰公司其他本诉诉讼请求；三、金鹰公司返还小田田公司超市内经营的3000元的履约保证金和6000元的装修押金，合计9000元；四、小田田公司其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费590元，由金鹰公司负担；反诉案件受理费265元，由小田田公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，金鹰公司上诉主张小田田没有缴纳2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金和物管费，小田田公司主张该期间的费用其已经缴纳，并在一审期间提供了金鹰公司2017年7月出具的租金通知单、小田田公司的转账单打印件、交通银行的银行流水、金鹰公司工作人员邵经理与小田田公司工作人员徐某之间的微信聊天记录及租赁合同等证据予以注明。本院认为，租赁合同第4.2条载明：租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用。根据租赁合同的该项约定，如果小田田公司没有缴纳2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金和物管费，那么金鹰公司也不可能将涉案商铺交付给小田田公司承租使用。同时，根据金鹰公司2017年7月向小田田公司出具的租金通知单载明的内容“上月未结0”，表明小田田公司不欠金鹰公司2017年7月之前的租金和物管费。另外，从金鹰公司工作人员邵经理与小田田公司工作人员徐某之间的微信聊天记录：“徐：我们的房租交到10.20；邵：差不多”也能够说明小田田公司不欠金鹰公司2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金和物管费。综上，由于被上诉人小田田公司提供的证据能够证明其已经向上诉人金鹰公司缴纳了2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金和物管费，故上诉人金鹰公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人徐州金鹰人民广场购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇一九年十二月二十七日书记员 张恒一