广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5309号 原告：虞永，男，1963年7月30日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市学院路35号，统一社会信用代码：91450200272957340L。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄源，广西华震律师事务所律师。 原告虞永与被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虞永、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人韦寅、黄源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞永向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋所有权证；2.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金10729元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告将办理原告购买的位于柳州市商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 事实和理由：2014年6月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为1072930元，以及被告应在房屋交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证。2016年12月31日，被告将房屋交付给原告使用，但被告至今仍以各种理由拖延办理房屋所有权证，原告多次联系被告的项目负责人许惠超，要求其办理房屋产权手续，均未果。原告认为，被告系商品房买卖合同的一方当事人即出卖人，原告履行了支付房款的义务，并且被告交付了房屋，双方之间的商品房买卖合同成立，被告应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司辩称，1.对原告的第一项诉讼请求无异议。2.合同法规定的违约金主要是为了弥补损失，被告延迟办理相关手续并未导致原告产生损失，所以被告不应向原告支付违约金。原、被告于2014年6月12日签订合同，当时办理产权证并不需要将房产证和土地证合二为一，办证手续相对简便。2015年3月1日，不动产登记暂行条例实施后，柳州市房产局于2016年2月18日起实施不动产两证合一，统一办理不动产权属证书。由于该证书的办理程序较之前复杂，涉及土地使用权的分割和测绘，办理期限会相应延长，柳州市的商品房买卖合同将办证的期限调整为720日。本案在商品房买卖合同履行的过程中，因国家政策的变化，增加了被告办证义务的难度，导致办证时限延长，这是客观存在的事实，也是双方订立合同时无法预计的情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，请求法院对办证期限进行合理裁量。3.原告第二项诉讼请求没有合同依据以及法律依据，根据《附件四：合同补充协议》第八条第2项的约定，违约金的计算有最高额的限制，即不能超过总房款的0.5%。若被告应当承担逾期办理产权备案的违约责任，违约金不应超过5364.5元。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市瑞景文苑小区由被告开发建设。2014年6月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋一套；建筑面积为129.32平方米，套内建筑面积为104.63平方米，按建筑面积每平方米8296.71元计算，总价款为1072930元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同《附件四：合同补充协议》约定处理。”《附件四：合同补充协议》第一条约定：“出卖人已向买受人明示《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》及《商品房买卖合同》、补充协议及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。且出卖人已按买受人的要求对上述明示的合同文本、补充协议及重要提示等无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”补充协议第五条约定：“因出卖人统一办理房屋产权登记所需，经甲乙双方协商一致，同意将本合同第十五条第1款和第2款关于办理产权登记取得受理单的期限延长60个工作日。出卖人为买受人办理产权登记，以买受人交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则出卖人有权不予办理产权登记，一切后果由买受人自行承担。”补充协议第八条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列的约定来处理：1.从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金：逾期超过180天，自逾期超过180天之日起30天内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房价款并按已付房价款的1%支付违约金但最高不能超过总房款的0.5%。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不能超过总房款的0.5%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2016年12月28日，被告在报纸上刊登《瑞景文苑分批交房公告》，原告于2017年1月20日接收房屋。至开庭时止，对于涉案房屋所属的楼栋，被告仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告认为被告未在合同约定的期限内履行办理产权备案登记的义务，其行为已经构成违约，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款，被告已将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十五条以及附件四第五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日加上60个工作日内即2017年7月17日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，因此原告的第一项诉讼请求有事实及法律依据，且被告对该项诉讼请求无异议，本院予以支持。考虑到被告提交相关资料需要一些时日，本院酌情确定被告应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记需由被告提交的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属登记手续。 关于逾期办理产权备案的违约金的计算，原、被告存有分歧意见：原告主张违约金按房屋总价款的1%计算，即原告要求对违约金予以调整，调整后的违约金为：总房款1072930元×1%=10729.3元；被告则认为违约金应按《附件四：合同补充协议》第八条的约定，最高不能超过总房款的0.5%，违约金计为：总房款1072930元×0.5%=5364.65元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”本案中，原告主张调整违约金，但原告未举证证明其因逾期获得不动产权证所造成的损失，故本院不采纳原告的主张。《附件四：合同补充协议》也是原、被告在平等、自愿的基础上签订的，该协议第八条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不能超过总房款的0.5%”的约定未违反法律、行政法规强制性规定，并且补充协议第一条已约定“出卖人已按买受人的要求对上述明示的合同文本、补充协议及重要提示等无异议”，因此补充协议对双方仍具有约束力。按照补充协议第八条第2项的约定，被告逾期办理产权备案，应向原告支付逾期办理产权备案违约金5364.65元。原告主张超出的违约金部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记需由被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司提交的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告虞永办理柳州市房屋权属登记手续； 二、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告虞永支付逾期办理产权备案违约金5364.65元。 三、驳回原告虞永的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费68元（原告虞永已预交），减半收取34元，由原告虞永负担17元，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇一九年十二月四日 书记员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。