四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14482号 上诉人（原审被告）：成都市新华能实业有限公司，住所地：双流县文星镇正街。 法定代表人：宋泽林。 委托诉讼代理人：程敏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘相玲，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈川，男，1978年2月16日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：胡兰，四川永靖律师事务所律师。 上诉人成都市新华能实业有限公司（以下简称新华能公司）因与被上诉人陈川商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案审理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 新华能公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2644号民事判决第一项；2.依法改判驳回陈川的全部诉讼请求。事实与理由：1.新华能公司最终应为陈川办理《不动产权证书》的时间应以约定的国有土地使用权证办理时间为准，且新华能公司与陈川之间就房屋所有权证的协助办理所形成的是无偿委托合同关系，新华能公司不存在故意或重大过失。2016年10月30日以后未能办理案涉房屋的房屋所有权并非新华能公司原因导致，主管部门统一要求办理不动产权登记，系国家政策、法律法规变动导致办证时间更为复杂，周期更长，而并非新华能公司怠于办证，新华能公司不应承担违约金。2.双方也未在合同中约定逾期办理不动产权证书的违约责任，陈川以不动产权证书办理时间为基础主张违约金缺乏合同依据。且陈川并未证明其客观损失，也不存在违约金计算基础，即使要判令新华能公司承担违约金，陈川主张的违约金金额过高，应当依法调减。 陈川辩称，1.根据之前出台的2016年10月30日无法办理房屋所有权证书，国有土地使用证，双证合一为不动产权证不影响在2016年6月15日新华能公司为陈川办理房屋所有权证书，新华能公司的确存在逾期办理的事实。2.陈川提出主张违约金是根据合同约定进行的主张，一审法院已经根据实际情况进行了减少，陈川认为是合理的主张。而违约金并不以实际损失作为一个基础，只是可以根据实际损失的大小来进行调整，所以陈川认为一审法院认定完全正确。 陈川向一审法院起诉请求：判令新华能公司支付逾期办理房屋分户所有权登记违约金26731元（2016年6月25日—2017年11月25日期间，每日按已付房款529345元的1?）。 一审法院认定事实：2014年2月15日，陈川与新华能公司签订商品房买卖合同和补充协议。该合同约定，1、陈川购买新华能公司开发的住宅，所购商品房总价款529345元，陈川首期支付总房款的60%，余款以贷款方式支付；2、新华能公司应当在2014年12月31日前交付该商品房；3、陈川同意委托新华能公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任，陈川未能在商品房交付之日起且陈川提交了全部办理产权所需资料以及税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方按补充协议执行。 补充协议约定，1、陈川应全力配合办证事宜，并在合同约定的商品房交付期限内向新华能公司支付按政府规定应由其承担的办理房屋分户所有权证和国土分户使用权证所需资料、税、费以及相应资料。如因其自身原因以致未能在上述期限内向新华能公司支付上述费用和提交相关资料的，办理房屋分户所有权证和国土分户使用权证的时间相应顺延。2、新华能公司应在陈川交清全部资料、税、费和房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日内为其办理房屋分户所有权登记；在案涉房屋所在楼宇所有物业的分户转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内，新华能公司为其办理分户国土使用权证。3、陈川同意因政府部门原因要求其补正房屋所有权证书、土地使用权证书所需资料的，新华能公司办理相关权属证书的时间相应顺延且不承担任何违约责任。4、如因新华能公司的责任，未能在商品房交付之日起365个工作日内办理房屋分户所有权登记的，自该司应当办理房屋分户所有权登记的期限届满之次日起至实际办理房屋分户所有权登记之日止，新华能公司向陈川支付全部已付款每日10/000的违约金，并于该司实际办理房屋分户所有权登记之日起30日内支付。但因政策和政府主管部门原因、工作程序，造成不能按合同约定时间办理产权登记相关手续的，新华能公司不承担任何责任。 合同签订后，陈川按照合同约定向新华能公司支付了购房款529345元。2014年12月26日，新华能公司向其交付案涉房屋。交房当日，陈川向新华能公司支付办理产权所需的相关税费、维修资金。 成都市双流区不动产登记中心于2017年1月4日向中国人民解放军四川省军区教导大队发出通知，要求其在收到通知后15日内提出划界申请。 一审法院另查明，陈川于2017年11月15日取得案涉房屋的不动产权登记。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认为，陈川与新华能公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：新华能公司是否存在逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证的违约行为，如存在该违约行为，陈川诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判：（一）关于新华能公司是否存在逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证的问题。陈川与新华能公司先是在商品房买卖合同中约定新华能公司协助办理房屋所有权证的期限为商品房交付之日起且陈川提交了全部办理产权所需资料以及税费后365个工作日内。后双方又在补充协议中就该权属证书的办理重新进行了约定，故应以补充协议的约定为准。然而，补充协议中两次约定了该权属证书办理的期限，分别为：陈川交清全部资料、税、费和房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日，商品房交付之日起365个工作日内。该补充协议中关于房屋所有权证办理的前提的约定不一。因此，一审法院认为，双方在补充协议中对协助办理房屋所有权证的前提条件约定不明，应视为双方没有就此进行约定，故应认定新华能公司协助陈川办理完毕房屋所有权证的期限为房屋交付之日起365个工作日内为宜。案涉房屋于2014年12月26日交付给陈川，新华能公司应于2016年6月15日前协助办理完毕房屋所有权证。庭审中，公司抗辩国家不动产权登记政策的实施、与第三方中国人民解放军四川省军区教导大队之间的划界事宜影响其协助办理权属证书的进度，但成都市双流区人民政府发布的《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证；且成都市双流区不动产登记中心于2017年1月4日才向中国人民解放军四川省军区教导大队发出通知，要求其在收到通知后15日内提出划界申请，故不动产权登记政策的实施和该司所述的划界事宜并不影响其在2016年6月15日前协助办理完毕案涉房屋所有权证。因此，一审法院认为新华能公司逾期协助办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。 （二）新华能公司应如何承担逾期协助办理房屋所有权证的违约金的问题。虽然新华能公司以双方就协助办理房屋权属证书形成无偿委托合同关系，自身仅在因自身存在故意或重大过失从而给陈川造成重大损失的情形下承担赔偿责任为由，主张不应承担违约金。但该司在补充协议中与陈川就逾期协助办理房屋权属的违约责任进行了约定，即如因新华能公司的责任，未能在商品房交付之日起365个工作日内办理房屋分户所有权登记的，自该司应当办理房屋分户所有权登记的期限届满之次日起至实际办理房屋分户所有权登记之日止，新华能公司向陈川支付全部已付款每日?的违约金，并于该司实际办理房屋分户所有权登记之日起30日内支付。现新华能公司所举证据不能证明其逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证系自身之外的其他因素所致，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对其抗辩不承担逾期协助办理房屋所有权证的违约金的意见不予采纳。 按照双方合同约定，新华能公司应于2016年6月15日前协助办理完毕房屋所有权证书，违约金的起算时间本应为2016年6月15日。诉讼中，陈川主张违约金的起算时间为2016年6月25日，该意思表示真实，体现了权利自由处分原则，故一审法院对其主张的违约金起算时间为2016年6月25日予以支持。由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，新华能公司方在事实上和法律上已经不可能再为陈川单独办理房屋所有权证书，故该违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。陈川主张从2016年6月25日起至2017年11月15日止计算违约金，一审法院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而陈川并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、新华能公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定新华能公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为3387元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新华能公司于判决生效之日起三日内支付陈川逾期办理房屋所有权证的违约金3387元；二、驳回陈川的其他诉讼请求。一审案件受理费234元，由新华能公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案二审争议焦点为：1.新华能公司是否应当承担逾期协助办理房屋所有权证书责任。2.若应承担违约责任，新华能公司要求再次调低违约金的诉讼请求是否成立。 本院认为，关于第一个争议焦点，首先，根据本案查明的事实，新华能公司未在合同约定期限办理完毕房屋所有权证书。新华能公司主张的不动产权登记政策的实施和所述的划界事宜均在合同约定协助办理完毕案涉房屋所有权证的期限后，故新华能公司逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，案涉合同已经明确约定如因新华能公司的责任逾期协助办理房屋权属，新华能公司将承担逾期办证违约金。新华能公司违反合同约定逾期办证，新华能公司所举证据不能证明其逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证系自身之外的其他因素所致，本院对新华能公司以双方就协助办理房屋权属证书形成无偿委托合同关系，自身仅在因自身存在故意或重大过失从而给陈川造成重大损失的情形下承担赔偿责任为由不应承担违约金的主张不予采纳。 关于第二个争议焦点，新华能公司主张在一审法院已经调减违约金的基础上应当再次调低违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人对违约金的给付提出诉请，并根据损失请求上调或减少违约金，系当事人法定诉权。人民法院根据法律规定对违约进行认定、对违约责任进行评判和调整的法定职权。本案中，新华能公司并未举示证据证明陈川亦存在过错或违约行为造成办证逾期，在一审法院已经调减合同约定违约金的情形下，新华能公司并未举示充分证据证明调减后的违约金依然过分高于陈川受到的损失，故本院对新华能公司主张再次调减违约金的上诉理由不予采纳。 综上所述，成都市新华能实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元，由成都市新华能实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月十六日 书记员 王朝阳