江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2474号 上诉人（原审被告）：缪淑花，女，1973年11月7日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：舒民镇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 上诉人缪淑花因与被上诉人南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（以下简称文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 缪淑花上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判文旅公司无理由解除租赁合同；2.撤销一审判决第二项，改判缪淑花无需缴纳2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金37800元和免去2018年7月1日至今停电期间的场地租金；3.一、二审案件受理费由文旅公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致作出不公正的判决，严重侵害了缪淑花的合法权益。一、本案租赁合同主体是秋水广场管理处与缪淑花，文旅公司无原告主体资格，更无权提请解除秋水广场管理处与缪淑花之间的合同。文旅公司经工商部门批准登记的经营范围显示文旅公司可以从事自有场地租赁业务，但涉案场地并非文旅公司所有，并超出了文旅公司经营范围，故文旅公司无权主张收取租金。根据南昌市红谷滩城市投资集团有限公司下发的【2018】12号文，明确说明秋水广场管理处对外仍以独立机构接洽相关事务，缪淑花是和秋水广场管理处签订租赁合同，文旅公司只是南昌市红谷滩城市投资集团有限公司下属子公司，代表不了政府。二、文旅公司陈述秋水广场管理处已并入文旅公司，但如果秋水广场管理处不是独立的民事主体，则并入之前的租金应由秋水广场管理处原主管部门进行主张，文旅公司无权主张；如果秋水广场管理处是独立的民事主体，则由其自行主张，文旅公司更无权主张。所以，文旅公司主张2018年3月以来租金的行为是错误的。三、文旅公司强停各游乐设施的用电，致使游乐设施不能正常营业，给缪淑花造成了巨大的经济损失，文旅公司需承担一切责任，缪淑花有提起诉讼的权利。且对方代理人陈述秋水广场场地要继续做游乐项目，根据原合同约定，同等条件下，缪淑花有优先续签合同的权利。四、缪淑花全家五口人，全部是靠秋水广场3套设备谋生，夫妻俩没文化，还要养三个小孩，而且当时是背债购买游乐设备。恳请二审法院考虑老百姓的难处，给一个双赢的解决办法。 文旅公司答辩称：1.文旅公司是本案适格的诉讼主体。文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管理委员会召开第一次主任办公会，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照（城投公司）下属分、子公司内容管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司按照上述会议精神，下发南红城投发[2018]12号文，决定将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。因此，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格。2.缪淑花与秋水广场管理处所签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，租赁期限为不定期，文旅公司可以随时解除合同，缪淑花使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金及场地使用费。综上，本案系缪淑花拒不腾退场地引发的诉讼，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回缪淑花的上诉请求。 文旅公司向一审法院起诉请求：1.依法判令确认文旅公司与缪淑花之间的租赁合同已于2018年6月13日解除；2.依法判令缪淑花向文旅公司支付2018年4月1日至2018年6月30日的场地租金37800元；3.依法判令缪淑花向文旅公司支付2018年7月1日至缪淑花返还场地之日止的场地占有使用费暂计100800元（以每月12600元为标准，暂计算至2019年2月28日止）；4.本案诉讼费由缪淑花承担。 一审法院认定事实：从2007年开始，缪淑花与秋水广场管理处达成口头协议，由缪淑花承租秋水广场A区24、27号场地并交付场地使用费。自2012年开始双方每年签订一份书面租赁合同。2014年5月30日，秋水广场管理处（甲方）与被告（乙方）补充续签书面场地租赁合同，约定1、由乙方承租秋水广场A区24、27号场地用于从事碰碰车、排排座项目经营。2、租期从2014年4月1日起至2015年3月31日止。3、24、27号场地每月租金共计12600元，乙方在每月月初前五个工作日支付一次租金，否则视为违约。4、租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施。5、合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，双方按合同履行，由缪淑花继续使用场地并按约交付租金及租赁保证金37800元。2015年3月31日合同期限届满，双方未再签订书面租赁合同，但缪淑花仍然使用涉诉场地，并按原合同约定向秋水广场管理处支付租金直至2018年3月31日，后因秋水广场管理处工作人员通过微信通知暂停交付租金，缪淑花未再交付租金。2018年6月13日，秋水广场管理处与文旅公司共同向秋水广场各商户发出要求娱乐设施项目退场的书面通知，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”并以张贴方式发布。因缪淑花不同意退场，文旅公司遂诉至一审法院。庭审中，文旅公司确认缪淑花欠付自2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金37800元（12600元×3个月），缪淑花认可至今尚在使用涉诉场地，但陈述秋水广场管理处在2018年6月底停止向涉诉场地供电，导致不能正常营业，不同意交付租金。 另查，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构，负责管理秋水广场租赁等相关工作。文旅公司系红谷滩城投下属的全资子公司。2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入红谷滩城投管理体系，下属分、子公司作为其下属部门。2018年5月14日，红谷滩城投发出南红城投发［2018］12号“关于做好秋水广场交接工作的通知”，将秋水广场管理处并入文旅公司。 一审法院认为：秋水广场管理处与缪淑花签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同租赁期限届满后，缪淑花继续使用租赁场地并按原合同约定向秋水广场交付租金至2018年3月31日，秋水广场管理处也无异议并收取租金，事实清楚，原场地租赁合同继续有效，但未约定租赁期限，故双方为不定期租赁关系。根据本案争议焦点，作出如下认定1、关于本案文旅公司主体资格。因涉案场地所在政府部门将秋水广场管理处整体纳入红谷滩城投管理体系后并入其子公司文旅公司，原场地租赁合同的权利义务由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告主张诉讼权利符合法律规定。缪淑花抗辩文旅公司与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，不符合客观情况及法律规定，一审法院不予采纳。2、关于租赁合同的解除。因缪淑花租赁的诉争场地自2015年4月1日开始未约定租期，属不定期租赁性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，出租方有权单方解除合同。合同履行期间，文旅公司与秋水广场管理处虽于2018年6月13日以张贴形式向缪淑花发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知缪淑花，故文旅公司主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，不符合法律规定，一审法院不予支持。按文旅公司2018年6月13日退场通知内容，文旅公司提出解除合同时间为2018年6月30日，一审法院酌情给予两个月解除合同的合理告知期限即2018年8月31日为租赁合同解除日。审理中，缪淑花陈述未收到解除合同通知与客观事实不符。涉案场地系敞开式场地，并未封闭，文旅公司以张贴方式发布通知后多数租户均认可收到通知，且秋水广场管理处之前已通知租户暂不交付租金后又停电，缪淑花作为租户之一一直在此经营，应当知晓文旅公司解除合同的通知，其在庭审中表示不同意解除合同，于法无据。3、关于租金金额及场地占用费的认定。缪淑花使用涉诉场地期间已交付租金至2018年3月31日，此后未再交付租金，事实清楚。缪淑花应当按约向文旅公司支付使用场地期间的租金。其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金由缪淑花按约定每月租金12600元计算三个月为37800元；因文旅公司于2018年6月底对涉诉场地停止供电，给缪淑花经营造成一定的影响，故依法减轻缪淑花支付该部分租金的义务，酌情按约定每月租金12600元的50%支付，2018年7月1日至2018年8月31日合同解除之日租金为12600元（12600元×2个月×50%）；上述两笔所欠租金共计50400元。另文旅公司主张解除合同后的场地占用费，符合法律规定，自2018年9月1日起至返还场地之日止，参照合同约定每月租金12600元的50%由缪淑花向文旅公司支付。审理中，对缪淑花要求返还的租赁保证金37800元，因缪淑花未提起反诉，本案不作处理，由缪淑花另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认2014年5月30日南昌市红谷滩秋水广场管理处与缪淑花签订的场地租赁合同于2018年8月31日解除；二、缪淑花于本判决生效之日起十日内向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年4月1日起至2018年8月31日止期间的租金50400元；三、缪淑花向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年9月1日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照每月租金12600元的50%即6300元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司预交案件受理费1370元，由缪淑花承担。 二审中，缪淑花提交了两组新证据。第一组证据：南昌市城市管理行政执法局洪行执强拆红字【2018】第0105058号强制拆除违法建筑决定书、南昌市城市管理行政执法局限期拆除违法建筑决定书（No0005044）洪行执限拆红字【2018】第0105064、南昌市城市管理行政执法局责令改正违法行为通知书（No0004351）洪行环字【2018】第040089、关于对赣江中大道秋水广场管理处游乐设施进行拆除的通知，证明文旅公司与其没有任何关系，实施的这些行为就是为了强拆其设备，霸占其场地。第二组证据：转账记录、秋水广场管理处发的缴费通知、场地费缴费票据，证明秋水广场管理处有对公账号、财务专用章，是行政事业单位，是政府机关或政府机构，其认为该三份证据和文旅公司营业执照的经营范围可以共同证明文旅公司主体不适格。 文旅公司质证认为，对第一组证据真实性无法核实，并非文旅公司出具，该组证据载明的落款单位为南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局、南昌市城市管理执法局、南昌市环保局红谷滩分局，均与文旅公司无任何关联。对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，秋水广场管理处是南昌市红谷滩新区管委会的内设机构，南昌市红谷滩新区管委会有权将其内设机构纳入城投公司的管理体系，城投公司将秋水广场管理处交由文旅公司处置，据此，秋水广场管理处的权利义务由文旅公司依法享有和承担。 因文旅公司在一审提交的南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议记录摘要系复印件，二审中，文旅公司提交了该会议纪要原件。缪淑花质证认为，对该会议纪要的真实性、合法性和关联性均有异议，一审我们提出了异议，一审法院未经过调查便作出判决，且这份会议纪要既无签名，也无公章，却作为本案的主要证据，我方不认可。 经举证质证，文旅公司对缪淑花提交的第一组证据有异议，该组证据均系案外人作出，且与本案待证事实无关，本院不予认定。文旅公司对缪淑花提交的第二组证据真实性不持异议，本院对真实性予以认定，至于文旅公司是否具备诉讼主体资格，本院将结合其他证据在下文中综合认定。对文旅公司提交的会议纪要，一审审理期间，文旅公司在部分案件中提交了该会议纪要原件，一审法院亦对该部分事实进行确认，且缪淑花未提交其他相反证据否认该会议纪要的真实性，本院予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于，1.文旅公司是否具备原告诉讼主体资格；2.缪淑花是否应向文旅公司交纳2018年4月1日之后的租金。 本院认为，缪淑花与秋水广场管理处签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点1，缪淑花主张涉案场地租赁合同主体是其与秋水广场管理处，文旅公司不具备诉讼主体资格。本院认为，根据法院查明的事实，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构；2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会，会议明确将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系；2018年5月，城投公司发文决定将秋水广场管理处并入其子公司文旅公司，上述行为未违反相关法律规定。因此，文旅公司作为涉案场地租赁合同秋水广场管理处一方的继受人，该合同的相关权利义务依法由其承受，其与缪淑花在合同期满后已形成事实上的不定期租赁关系，任何一方均可随时解除。故对缪淑花的该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，缪淑花主张文旅公司停止供电的行为违反了合同约定，其无须交纳2018年4月1日之后的租金。本院认为，缪淑花一直在使用涉案场地，即便文旅公司停止供电后，缪淑花仍然在继续经营，且至今未交还涉案场地，一审法院结合上述事实判决缪淑花按合同约定支付断电之前的租金并酌定缪淑花自2018年7月起按约定租金的50%支付租金及使用费，并无不当，本院予以维持。 综上，缪淑花的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1370元（缪淑花已预交），由上诉人缪淑花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  罗云奇 审 判 员  周中瑞 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  吁拉拉 书 记 员  万志新