江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10206号原告（执行案外人）：虞胜建，男。委托诉讼代理人：高圣杰、何璐瑶，江苏英特东华律师事务所律师。被告（申请执行人）：施煜华，男。委托诉讼代理人：吴蔚、何晶晶，江苏迅安律师事务所律师。被告（被执行人）：无锡市汇丰房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路。法定代表人：谈鹏飞，该公司执行董事。原告虞胜建与被告施煜华、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于同年11月4日、同月20日、12月19日公开开庭进行了审理。原告虞胜建及其委托诉讼代理人高圣杰、何璐瑶，被告施煜华的委托诉讼代理人吴蔚、何晶晶到庭参加诉讼。被告汇丰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。虞胜建向本院提出诉讼请求：1、停止对无锡市江南景园××房屋的执行；2、确认无锡市江南景园××房屋所有权属于虞胜建。事实与理由：2010年7月22日，虞胜建与汇丰公司签订认购协议书，约定其购买汇丰公司开发建设的江南景园××房屋，房款为735万元。虞胜建向汇丰公司支付了700万元购房款，汇丰公司出具了收据。后虞胜建与汇丰公司于2014年5月12日签订补充协议，约定：一、汇丰公司承诺于2014年12月30日前为虞胜建办理产权登记手续；二、房款价格变更为715万元，虞胜建在汇丰公司办理产权登记手续前付清余款15万元。虞胜建于2014年9月拿到江南景园××房屋钥匙后即对案涉房屋进行装修，并交纳了水费、电费、物业费。2012年6月，汇丰公司将案涉房屋抵押给了中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行），导致案涉房屋无法办理产权过户。虞胜建为案涉房屋的实际权利人。施煜华辩称，不能停止对江南景园××房屋的执行，该房屋根据产权登记信息为汇丰公司所有，施煜华基于生效法律文书在被执行人拒不履行的情况下依法申请强制执行，应受法律保护，虞胜建所称的事实和理由之前从未披露，房产登记信息也无从显示，应不能确认，如其认为属实，应通过其他途径向合同相对方主张权利，不能停止对江南景园××房屋的强制执行。汇丰公司未到庭答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江南景园××房屋系汇丰公司开发建造的商品房别墅，所有权于2012年6月18日登记于汇丰公司名下。2010年4月1日，虞胜建交付汇丰公司本票700万元，汇丰公司出具收据，载明收款事由：江南景园门牌号××房款。同年7月22日，虞胜建与汇丰公司签订《认购协议书》，约定虞胜建自愿订购由汇丰公司开发的江南景园××别墅，建筑面积401.53平方米，房屋销售总价为735万元；签订本协议当日，虞胜建需向汇丰公司交纳定金700万元，汇丰公司出具收据，双方签署《商品房买卖合同》时作为房款使用。2012年6月29日、2013年8月5日，汇丰公司将江南景园××房屋分别抵押给中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司（以下简称担保公司），并办理了抵押登记。2014年5月12日，虞胜建与汇丰公司签订《补充协议》，载明：2010年7月22日虞胜建向汇丰公司购买江南景园××，合同约定总价735万元，已付房款700万元，现经双方友好协商达成以下协议：1、汇丰公司承诺于2014年12月30日前为虞胜建办理产权登记手续；2、汇丰公司同意合同总价由735万元变更为715万元，余款15万元虞胜建于办理产权登记手续前一次性付清。后，虞胜建与汇丰公司签订《江南景园入户费用表》，载明：江南景园××房屋总房价735万元，已交房款700万元，欠款15万元（根据补充协议优惠20万元），大维修基金14053.55元，天然气费5000元，契税、办房产证预收工本费自理。为证明其入住情况，虞胜建向本院提交以下证据：1、无锡市盛泰物业管理有限公司开具给虞胜建的江南景园××房屋自2014年10月至2015年9月期间的物业费发票，金额为14455元；2、江苏省电力公司无锡供电公司于2014年9月、11月开具的上月电费发票；3、无锡市自来水总公司于2014年11月开具的上月水费发票；4、虞胜建与张小刚针对江南景园××签订的《建设工程施工合同》（签订日期2014年9月12日）、《外墙干挂石材施工合同》（签订日期2015年3月23日）、《室内装饰合同》（签订日期2015年11月25日），对案涉房屋进行装修。又查明：2015年5月26日，本院对施煜华与汇丰公司、无锡月湖山庄度假酒店有限公司（以下简称月湖公司）、无锡源海集团有限公司（以下简称源海集团）、无锡石磊花岗岩有限公司（以下简称石磊公司）、谈余生、谈菊强民间借贷纠纷一案作出（2014）北商初字第0515号民事判决：一、汇丰公司于本判决发生法律效力之日起10日内向施煜华偿还借款本金1500万元及相应利息；二、汇丰公司于本判决发生法律效力之日起10日内向施煜华赔偿律师费损失23万元；三、月湖公司、源海集团、石磊公司、谈余生、谈菊强对汇丰公司的上述付款义务承担连带保证责任，月湖公司、源海集团、石磊公司、谈余生、谈菊强承担保证责任后，有权向汇丰公司追偿。该案诉讼过程中，本院于2014年11月12日以（2014）北商初字第0515号民事裁定书查封了涉案房屋，查封顺位为首查封。该判决书生效后，因汇丰公司等未履行义务，施煜华向本院申请强制执行，本院于2015年7月16日立案执行。执行过程中查明，虞胜建提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封并确认其享有房屋的所有权。本院于2019年9月16日裁定驳回其异议请求。诉讼中，虞胜建将应付汇丰公司房款15万元缴存于本院，并撤回要求确认无锡市江南景园××房屋所有权属其所有的诉讼请求。上述事实，有无锡市房屋登记簿证明、认购协议书、补充协议、收据、本票复印件、江南景园入户费用表、水电费票据、物业管理费发票、建设工程施工合同、外墙干挂石材施工合同、室内装饰合同、个人结算凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虞胜建与汇丰公司签订的认购协议书约定了购买的房屋、面积、价款，具备房屋买卖合同的基本要件，可以认定已签订书面买卖合同，该合同依法成立、有效；虞胜建在本院查封前办理了入户手续，并对房屋进行装修，可以认定其对房屋已合法占有；虞胜建已按约支付700万元房款，并于诉讼中将余款15万元缴存法院；该房屋一直存在抵押权未被涤除，即便虞胜建主张汇丰公司办理房屋产权过户，也存在现实障碍，故虞胜建不存在造成房屋未能办理过户登记的过错。综上所述，虞胜建主张停止执行符合上述规定，对该项请求本院予以支持。虞胜建撤回要求确认无锡市江南景园××房屋所有权属其所有的诉讼请求，系自行处分诉讼权利，本院予以准许，相应的诉讼费用由其承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：停止对无锡市江南景园88号房屋的执行。案件受理费30925元，由无锡市汇丰房产开发有限公司负担80元，虞胜建负担30845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘 刚人民陪审员  俞筱钰人民陪审员  顾娟娟二〇一九年十二月二十七日书 记 员  吴晓清本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。