江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3926号上诉人（原审被告）：吴尊隆，男，1968年9月13日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周协强，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：何乃盈，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王优，女，1988年6月2日出生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：王俊，男，1986年10月17日出生，汉族，住常州市天宁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾爱兰，江苏致邦（常州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯庆元，江苏致邦（常州）律师事务所律师。上诉人吴尊隆因与被上诉人王优、王俊房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴尊隆上诉请求：1、依法改判上诉人不承担双倍返还的30万定金罚则部分，改判双方互不承担责任。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能全面查明认定事实，双方在合同签订和磋商的过程中始终未能达成一致，双方应互不承担责任。纵观双方签订合同的过程，首先，第一个阶段为书面合同成立但未生效即被解除阶段。2019年5月11日双方及中介三方签订中介房屋买卖合同，除约定房屋总价等之外，约定5月13日前交付定金30万，定金收到合同生效。并约定6月13日前交付首付款170万元。12月18日前办理贷款手续及产权转让手续。如6月13日前全部房款付清，则上诉人6月13日前交付房屋并迁出户口。同时双方曾口头约定在定金交付前双方均有权随时解除合同，关于定金交付合同生效前的犹豫期，一审在查明事实时三位证人的证言可以予以证实。因此，5月11日合同成立但未生效。5月11日晚，被上诉人告知中介因其自住的房屋未卖出，无法履行三方之间的合同，告知解除合同，中介答复可以，没事。5月12日，上诉人通过中介告知被上诉人，因其自住房屋未卖出，付款因素不确定，被上诉人决定案涉房屋不卖了。同日，上诉人通知被上诉人房子不卖了。至此，双方解除合同的意思表示均到达对方时合同解除。双方之间订立的合同尚未生效已被合意解除，即5月11日的书面合同已经解除。退一步而言，法律并无明确规定合同解除的对象为已生效合同。故对于已成立未生效的合同，可以解除。在双方买卖合同成立但未生效前，上诉人解除的意思表示到达被上诉人也即产生合同解除的效力。但一审中法院对证人证言的事实部分未予采纳也未说明理由。对于存在双方口头约定的合同解除犹豫期这一事实未能全面查明并认定。第二个阶段为自5月13日开始，双方通过电话和微信等沟通，希望订立新的合同但未达成一致阶段。被上诉人购房的主要目的是解决学区房问题，因此要求及早入住及迁入户口。因此，在5月11日的书面合同中才有6月13日前入住和迁户进入等条款，但上诉人理解为付清首付款170万后即可收到房屋及迁入户口，合同条款却明确约定必须贷款贷出，房款付清后才交付房屋。5月13日开始，双方虽然就房屋总价，首付款支付等进行多次协商，但合同最主要的条款即房屋的交付时间和户口迁入时间无法达成一致，因此，导致新的合同未能订立。其次，双方5月13日后就房屋总价，首付款进行的协商承诺等仅仅属于新的合同订立过程中的磋商行为，并不属于对5月11日书面合同的协商变更。并且，被上诉人对于房屋总价和首付款的支付时间先是表示未达成一致，后又认可其自5月13日开始一周内付清170万的承诺，但亦未按照约定完成。尤为重要的是，双方始终未能就房屋的交付时间达成一致。因为5月11日的书面买卖合同双方已经于5月12日合意解除，因此，其后的协商承诺等均是就新合同的订立进行磋商。新的合同订立过程中，被上诉人也未能就此承诺履行。双方就合同的主要条款房屋总价、首付款支付时间、房屋交付使用时间等均未能达成一致意见，新的合同并未订立。第三，被上诉人于5月13日支付30万和5月23日支付20万房款的行为系合同解除后的单方行为。该款不能视为支付定金，仅仅属于支付的部分房款，因此不适用定金罚则。并且双方旧的合同合意解除（退一步而言，因为存在犹豫期双方均有权解除合同，依照约定解除权上诉人5月12日亦解除了合同），新的合同未订立不可归责于任何一方。双方均不存在违约情形，无需承担违约责任。合同成立未生效时，合同一方不能主张违约责任，仅可主张信赖利益损失。而我国法律对信赖利益的保护是建立在缔约过失责任制度的基础上。上诉人并不存在缔约过失，因此，上诉人亦无需承担损害赔偿责任。二、退一步而言，即使在签订合同过程中存在过错，亦是双方均有过错，应当适用违约过错责任，不应适用定金罚则，一审法院适用法律不当。上诉人在5月12日发出解除合同的通知并到达被诉人后，合同理应已经解除。但5月13日及之后，双方又就房屋买卖进行多次沟通和协商，上诉人提出新的房屋总价和一周付款170万元的条件，两被上诉人之间有不同意见，王优同意了该条件。但之后5月23日才向上诉人转账20万，6月14日又向一审法院转账120万元。结合5月13日至5月26日双方的微信聊天记录，真实反映的是双方始终未能达成一致意见，即使达成一致意见，也没有按照约定一周内付款170万。这一点从5月23日王优向上诉人转账20万后上诉人回复“你看清条款后再打钱”以及5月26日上诉人微信中回复“时至今日，我们的态度很明确的，始终坚持我们并没有订立有效的合同……我把你们打我的钱退还给你们，大家双方做个文书了结此事”均可真实反映。而一审法院首先认定上诉人没有约定解除权，其次违约均系上诉人过错，进而适用定金罚则。没有厘清整个过程中法律关系的变化，在5月12日合同解除后5月13日被上诉人的付款就不能视为定金，更不能适用定金罚则。故而即使认定存在过错，则双方均有过错，理应按照违约责任大小和比例承担过错责任。综上，一审法院未能全面查明事实，进而适用法律不当。被上诉人王优、王俊辩称，1、2019年5月11日双方在签订合同时没有约定在定金交付前双方均有权随时解除合同，也没有约定定金交付前的犹豫期，也没有5月11日晚被上诉人没有告知中介解除合同，没有放弃过购买涉案房屋的要求，上诉人是断章取义。2、2019年5月11日双方签订的合同成立应生效，被上诉人依照合同的约定交付30万的定金，上诉人收取定金后未退还的行为即为接受定金，通过中介的聊天记录可以证实上诉人收取了定金，一审适用定金罚则是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。王优、王俊向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《常州市房屋买卖合同》；2、请求判令吴尊隆双倍返还定金60万元，并退还购房款20万元，以上合计80万元；3、请求判令吴尊隆以80万元为基数自起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息至实际付清款项时止；4、本案诉讼费用均由吴尊隆承担。在审理中，王优、王俊变更诉讼请求为：1、请求判令继续履行双方签订的《常州市房屋买卖合同》；2、请求判令吴尊隆于2019年6月13日将常州市钟楼区京城豪苑5幢2703室房屋（吴尊隆应保持已由我们查验后的该房屋现状）交付我们使用；3、请求判令吴尊隆于2019年6月13日前将落户在该房屋内的所有户籍从常州市钟楼区京城豪苑5幢2703室房屋迁出；4、请求判令吴尊隆协助我们办理常州市钟楼区京城豪苑5幢2703室房屋贷款、过户等手续；5、本案诉讼费、保全费、担保费以及实现债权等费用均由吴尊隆承担。后王优、王俊再次变更诉讼请求为：1、请求判令解除双方签订的《常州市房屋买卖合同》；2、请求判令吴尊隆双倍返还定金60万元，并退还购房款20万元，以上合计80万元；3、请求判令吴尊隆以80万元为基数自起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息至实际付清款项时止；4、本案诉讼费、保全费、担保费以及实现债权等费用均由吴尊隆承担。一审法院认定事实：2019年5月11日，王优、王俊（乙方）与吴尊隆（甲方）、常州锐诚房地产经纪有限公司（丙方）签订《常州市房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在京城豪苑5幢2703室的房屋（即案涉房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为112.26平方米，房屋成交价格为458万元；甲乙双方签署协议之时，乙方于2019年5月13日前支付甲方购房定金人民币30万元整；在甲乙双方到不动产登记中心办理房屋产权转移登记手续前，乙方于2019年6月13日前支付给甲方购房首付款170万元整，乙方于2019年12月18日前申请办理贷款手续，余款288万整元待乙方商业贷款或公积金贷款贷出后，即一次付清；甲乙双方约定于2019年12月18日之前办理产权转让手续；甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币30万元整，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%；乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币30万元整，同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%；如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿；备注约定以30万元定金为准（收到）合同生效。甲方由吴尊隆签字，乙方由王优、王俊签字。同年5月13日，王优、王俊向吴尊隆转账30万元。同年5月23日，王优、王俊向吴尊隆转账20万元。同年6月14日，王优、王俊向一审法院转账120万元。2019年5月12日上午11点17分，吴尊隆的表妹黄素贞跟王优发微信“和你说个事情，因为你的房子还没有卖掉，这个钱几时有的因素不确定，房子不卖了，你明天不要打款了，等满两年再卖了，这样很麻烦”，王优回复“我们一个月内会凑到钱的啊”，“合同上写的很清楚啦”，“一个月内170万凑不到我们30万定金就被你们没收了，我们还要再赔你们30万”。同日12点01分，王优给吴尊隆发微信“吴叔叔，我们也是诚意买房的，如果觉得一个月太久，请您给我们一个星期时间，一个星期内一定凑齐给您”。后吴尊隆微信回复王优表示不想卖房子了。5月17日晚上18点04分吴尊隆发微信给王优“你好！打款30万当天（5月13号）晚上，你老公给我来电，承诺二个事，一是房价460万，二是，一周之内凑足140万元给我（包括已付30万，共计170万），我是友诚提醒一下”。后王优在微信中表示同意房价为460万，也同意一个星期内付140万。5月18日下午14点02分，王优给吴尊隆发微信“等您回来我们直接面谈并在原合同上完善两点：一是总价提高2万。二是付首付至170万，房子交付我们使用，同时办理他项权证，该房在过户前不得再设立其他抵押，不得落户至该房屋。您看还有什么补充吗？”“…您看如果我们能够对前面提及的问题达成一致意见，我现在先把今天筹到的首付款转给您”吴尊隆在微信中表示本人在老家有事的，回复王优“没事，不急，等我回来吧”。5月22日王优与吴尊隆在微信中就合同是否约定在6月13日前将房子交付王优、王俊使用产生争议。5月23日王优向吴尊隆支付房款20万元，吴尊隆给王优发微信“你看清条款后再打钱”。5月26日下午9点05分，吴尊隆在微信中表示“…事止今日，我们的态度也是很明确的，始终坚持我们并没有订立有效的合同，也谈不上履行条款。如果大家双方有诚意，我把你们打我的钱退还给你们，大家双方做个文书了结此事”。5月13日，王俊微信告知吴尊隆将定金30万元转账至吴尊隆的账户。5月17日18时04分，吴尊隆给王俊发微信“你好！打款30万当天（5月13号）晚上，你在厦门给我来电，承诺二个事，一是房价460万，二是，一周之内凑足140万元给我（包括已付30万，共计170万），我是友诚提醒一下”。5月13日，王俊与中介工作人员季青的聊天记录中的图片显示案涉房屋的挂牌价格为全款458万，贷款485万，季青表示案涉房屋已经有人付了30万的定金，而且季青表示根据现在的行情毛坯都要470万的。常州锐诚房地产经纪有限公司的工作人员季青作为证人在庭审中陈述：5月11日签订合同当天，证人受吴尊隆委托来签合同，签合同当天因为买家的定金没到位，所以当天就没有付定金，说给了一个缓冲期在5月13日前王优、王俊去跟买他房子的那个人看确认钱到不到位，当时这份协议是证人写的，然后给了一个缓冲期说到5月13日之前，因为没付定金合同不生效，所以原件也没有给双方；后面的事情证人就基本上不了解了，因为这个房屋买卖合同是买卖双方自己沟通的，证人只负责代办签订房屋买卖合同、办理贷款及房屋过户的情况。常州锐诚房地产经纪有限公司的工作人员董桂苹作为证人在庭审中陈述：在5月11日成交了一套京城豪苑的房子，在后期产生了一些争议；当时签订合同的情况是双方谈了个价格，过程是证人等先到了案涉房屋的隔壁，然后王优、王俊晚到了一会儿，然后谈价格、房子的情况、客户的情况，因为证人知道该房屋是在2017年4月9日以后领证的房子是不能交易的，然后证人提某,4不符合规定不能办手续，后来王优、王俊还是决定要购买这个房子，谈下来的价格是458万元，王优、王俊是要先卖掉自己的房子之后再购买这个房屋，证人听到王优、王俊说自己的房子还没有卖掉，证人不建议签约，季青也说这个合同不要签了，王优、王俊坚持要签的，当时签约的时候主要担心王优、王俊的首付款不能保证会有损失，然后给了双方几天的缓冲期让大家都考虑一下，吴尊隆也说既然有缓冲期如果王优、王俊不买或者自己不卖，也不用承担违约责任，这样王优、王俊也能放心；房屋买卖合同原件还保存在中介方，双方都没有；在签约当天吴尊隆说过犹豫期三个字，但是没有人说过缓冲期。黄素贞作为证人在庭审中陈述：5月11日晚上，王优、王俊让证人约吴尊隆过来谈一下案涉房屋买卖的事情，然后聊天中吴尊隆说案涉房屋未满两年，不可以买卖，然后王俊说不要紧，然后吴尊隆看到是两个小年轻出来也不容易，刚开始王优说签合同，然后王俊说不想签，因为自己的房子还没有卖掉，然后王优说不要紧，大家先签了，因为王俊要去厦门出差没空，然后5月13日交定金，如果卖家不卖的话也不算违约，如果买家不买的话也不要紧；5月12日早上中介方的陈东打电话给证人说王优、王俊房子不买了，钱凑不齐，后来证人11点多钟发了信息给王优，证人说房子不卖了，让其不要打款了，房子没满两年，这样很麻烦的，后来吴尊隆自己也跟王优、王俊说房子不卖了。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，王优、王俊与吴尊隆签订的《常州市房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同约定5月13日前王优、王俊应向吴尊隆支付定金30万，吴尊隆收到30万定金时合同生效。在合同签订后该合同虽未立即生效，但该合同亦对双方具有拘束力，双方都不能擅自变更合同。吴尊隆于2019年5月12日单方通知王优、王俊不想出售案涉房屋并无合同依据，亦未得到王优、王俊同意。2019年5月13日王优、王俊按照合同约定将30万定金支付吴尊隆并通知了其，当时吴尊隆亦未表示拒绝，合同生效条件已成就，故《常州市房屋买卖合同》合法有效。在王优、王俊交付定金30万元后，双方一直在协商变更房屋总价及首付款支付时间等合同条款，王优、王俊亦按照新的约定提前支付购房款20万元，后双方对于房屋交付时间产生争议，吴尊隆明确向王优、王俊表示拒绝出售案涉房屋，吴尊隆的行为属于中途悔约，已构成违约，故王优、王俊主张解除《常州市房屋买卖合同》并要求吴尊隆承担违约责任的诉讼请求符合合同约定，法院依法予以支持。关于合同解除后产生的清理责任及损失分配。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王优、王俊已向吴尊隆支付定金30万元及购房款20万，故吴尊隆应按合同约定将王优、王俊支付的前述款项返还王优、王俊。合同约定的定金为30万元，约定的违约金数额亦为30万元，王优、王俊有权选择适用定金条款主张双倍返还定金，故对王优、王俊主张双倍返还定金的诉讼请求，法院依法予以支持。关于王优、王俊主张赔偿利息损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。王优、王俊未能提供证据证明其损失已高于30万元的数额，故对其主张的利息损失依法不予支持。综上，因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除王优、王俊与吴尊隆于2019年5月11日签订的《常州市房屋买卖合同》；二、吴尊隆于判决生效之日起十日内双倍返还王优、王俊定金60万元，并返还购房款20万元,共计80万元；三、驳回王优、王俊其他诉讼请求。本案案件受理费11800元、保全费4520元，共计16320元（王优、王俊已预交），由吴尊隆负担，由吴尊隆于判决生效之日起十日内一并支付王优、王俊。二审审理中，双方未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人还认为，王优和中介在5月11日晚签合同后回家跟买房者谈崩后向中介发出房屋不买不卖的意思，中介表示予以认可。同时在一审查明在5月11日晚10点12分，王俊跟中介说要求中介帮忙卖他原有的房子，在同一天晚上11点45分，王优跟中介说没有谈拢，要求这个房子不买不卖。结合一审查明的事实部分，上诉人认为两个中介当时都出庭作证，证明当天晚上的客观情况，即双方之间虽然在王俊、王优夫妻二人有矛盾不同意见下由王俊坚持签了该合同，在此过程中设定了双方之间口头说到的犹豫期问题，在5月13日打定金之前可以反悔。5月11日签完合同，双方之间均未持有书面合同，没有合同的原因是买卖双方及中介为了交易的安全性设定了犹豫期，合同原件没有给买卖双方。打了定金后合同才正式生效。合同生效之前，5月11日晚王俊向中介发出了通知，在之后的一个多小时由其妻子王优向中介明确该房屋不买不卖。和被上诉人购买房屋的前提条件必须是其原来的房子成交了他才有钱买这个房子。一审查明部分遗漏了该事实。双方签订合同未满12小时后，上诉人知晓了对方不买房屋的意愿后也通知了本案的被上诉人夫妻，因王俊出差，夫妻二人分别和上诉人微信交流，其夫妻二人对买房的条款等有争议，无法确定以谁为准，在5月12日已经明确告知这个房屋不再出售的情况下，被上诉人坚持将30万打到上诉人卡上，上诉人在此之后多次告知这个房子不卖了。5月12日之后双方只是磋商的行为，5月11日的合同对双方没有任何的约束力。对此，被上诉人认为，1、关于上诉人提出的犹豫期，合同中没有约定，口头也没有约定，只是上诉人主观臆断认定为犹豫期。本案证人中介与上诉人是亲戚朋友、表兄妹关系，他们的证人证言不可采信，证明力也削弱。2、我名下的龙洲伊都的房子是作为购买京城豪苑资金来源之一，但不是前置条件，多次提到在未卖出龙洲伊都之前我已筹足首付款，但上诉人家中有事告知暂时不要微信打款。3、上诉人提到两被上诉人在微信中向中介提出解除的意思表示，应结合微信的全面聊天记录，并且我方在微信中表示如上诉人违反合同约定支付的定金予以没收，同时按照合同法规定解除应向合同的当事人发出，而不是向中介告知。同时上诉人在5月12日当天任意向我方发出解除合同的意思，我方未予同意，无法达到解除的目的，且无法律依据。4、上诉人在微信中多次违反自己作出的承诺以及合同约定，明确告知房子因其儿子生二胎不予出售，在一审涉案合同未解除期间，并通过中介高价挂出出售，以及近期以高出市场价70万元的价格出售房屋，其违反合同的目的是显而易见的。5、被上诉人按照合同约定的条件支付定金到上诉人账户并予以告知，涉案合同成立条件已经成就，因定金已经交付，一审适用定金罚则适用法律正确。本院认为，双方当事人在2019年5月11日签订合同后，该合同即成立。2019年5月11日、12日、13日双方当事人、中介通过微信联系，根据微信聊天记录显示，被上诉人并无向上诉人作出要求解除合同的意思表示，被上诉人与中介的聊天记录显示，因其原有的房屋买卖事宜谈的不愉快，被上诉人王优说“老公气的说不买不卖了”，此种语境下，不能理解为被上诉人提出解除合同的意思表示，且5月12日双方当事人的聊天记录显示，系上诉人明确作出了不再继续出卖房屋的意思表示。其后，上诉人在被上诉人答应了合同约定之外的两个条件后同意继续出卖案涉房屋，5月13日，被上诉人向上诉人支付了合同约定的定金30万元，上诉人亦予以接受。至此，双方当事人所签订的房屋买卖合同即发生法律效力。5月17日，上诉人并再次重申了被上诉人答应的合同约定之外的两个条件。从上述过程看，上诉人虽曾经有解除合同的意思表示，但经双方当事人协商，双方当事人同意在变更合同部分约定的情况下继续履行原合同，并未达成解除合同的合意。嗣后，当被上诉人向上诉人提出按照约定支付购房款时，上诉人因其在外地，表示“不急，等我回来吧”，在此情况下，上诉人认为被上诉人亦构成违约缺乏事实依据，本院不予采信。因双方当事人对合同约定的付款条件和房屋交付条件产生分歧，系合同约定的条款相互矛盾所致，合同既约定了被上诉人在2019年12月18日前付清房款，又约定了在手续办妥、贷款贷出、房款付清后，于2019年6月13日前交付房屋，在此情况下，双方当事人本应按照法律规定合同解释方式通过协商解决分歧，但上诉人直接拒绝出卖案涉房屋，一审据此认定上诉人构成根本违约并承担违约责任并不违反相关合同法律法规及司法解释的规定。综上，上诉人吴尊隆的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吴尊隆负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇一九年十二月十四日书记员  浦 萍