江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5568号原告：无锡万翔商业物业运营有限公司，住所地无锡市锡山区羊尖镇工业园服务配套区。法定代表人：舒策张,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王峰，江苏锡州律师事务所律师。被告：张文英，女，1975年4月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告无锡万翔商业物业运营有限公司（以下简称万翔公司）与被告张文英租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法由审判员王玄适用简易程序审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告万翔公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告张文英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万翔公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《五洲国际广场（羊尖）项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《羊尖五洲国际项目商铺管理合同》（以下简称管理合同）于2018年8月28日解除，张文英向其支付解除合同违约金66270元，并立即返还租赁商铺；2、判令张文英支付结欠的2018年7月26日至2018年8月28日的租金、商业管理费、推广费共计1463.5元，以及违约金（以1463.5元为基数，自2018年7月11日起至付清之日止，按照每日千分之三的标准计算）；3、判令张文英补交优惠期内已优惠的租金、商业管理费、物业管理费共计51540元；4、判令张文英支付自2018年8月29日至实际交还涉案租赁物之日的占有使用费（占用费以每年265080元为基数计算）。事实和理由：2017年4月20日，其与张文英签订租赁合同、管理合同、租赁补充协议，约定其将五洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B区B1栋2089-2095、2121－2126号单元的商铺（以下简称涉案租赁物）出租给张文英用于经营，租期自2017年4月26日至2022年4月25日。合同及补充协议对租金、商业管理费、物业管理费、推广费等费用的标准、支付方式、支付时间、违约责任等内容作了明确约定。合同及补充协议签订后，其依约将涉案租赁物交付张文英，但张文英在租期内停付租金，且在双方解除合同后长期占用涉案租赁物，给其造成巨大损失。为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告张文英未出庭，未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年8月29日，无锡市规划局签发建设用地规划许可证（地字第3202062011A0019），载明用地单位为无锡五洲商业投资有限公司，用地项目名称为商业、居住用房，用地位置为羊尖镇育才路北、神羊路西等。2017年4月20日，万翔公司（甲方）与张文英（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋2089-2095号、2121－2126号单元出租给乙方，租期为2017年4月26日至2022年4月25日，2017年4月26日至2022年4月25日的租约年租金分别为36450元、36450元、60750元、76548元、76548元，乙方应向甲方支付履约保证金12150元，租金支付方式为合同签订之日押二付六，之后季付，先付后用，乙方须提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的日租金的二倍的占用期间的使用费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金；合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。2017年4月20日，万翔公司（甲方、管理公司）与张文英（乙方）签订管理合同一份，约定乙方租用位于无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋2089-2095号、2121－2126号单元商铺，甲方（或受委托公司）管理和负责公共事务，管理期限为2017年4月26日至2022年4月25日，商铺的年商业管理费分别为4050元、4050元、6750元、8508元、8508元，年物业管理费均为29460元，年推广费分别为11040元、11040元、18400元、22080元、22080元，乙方应向管理公司支付履约保证金9940元。商业管理费支付方式为押二付六，之后季付，乙方应在每季开始前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向管理公司一次性足额支付本次交纳款项；物业管理费支付方式为押二付六，之后季付，乙方应在每季开始前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向管理公司一次性足额支付本次交纳款项；推广费支付方式为押二付六，之后季付，乙方应在每季开始前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向管理公司一次性足额支付本次交纳款项。乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，否则每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的商业管理费、物业管理费二倍的占用期间的管理费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费、物业管理费等相关费用甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费标准计算）的违约金。2017年4月20日，万翔公司（甲方）与张文英（乙方）签订《租赁补充协议》（以下简称补充协议），载明双方于2017年4月20日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WZYJ（2017）1215）及《商铺管理合同》（合同编号：WZYJ（2017）1215）（以下统称主合同），约定甲方给予乙方优惠期共14个月，第一年6个月，从2017年10月26日至2018年4月25日，第二年6个月，从2018年10月26日至2019年4月25日，第三年2个月，从2020年3月26日至2020年4月25日。优惠期内，甲方不收取租金、商业管理费、推广费，但乙方需交纳物业管理费、水电能耗等有关费用。除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长，主合同中述每年的租金及商业管理费为已扣除优惠期后，乙方应交的费用。如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按标准为0.55元/天/㎡，即每月租金6750元计算）。上述租赁合同、管理合同及补充协议签订后，万翔公司按约交付了租赁合同所涉的租赁场所。2018年6月28日，万翔公司向张文英邮寄《催交租金通知函》，载明根据合同约定，张文英应当于2018年4月11日完成交费，但自2018年4月11日至2018年6月28日，已拖欠11045元，滞纳金2949元，要求张文英于2018年6月30日前一次性支付全部拖欠款项，并按约定正常经营。2018年7月3日，万翔公司向张文英邮寄《违约通知函》，载明张文英需支付2018年4月26日至2018年7月25日的租金11045元，截止2018年7月3日已逾期84天，滞纳金为2783元，要求如张文英未能于2018年7月6日前完成缴费，将进入法律流程。2018年8月20日，江苏锡州律师事务所律师曹静受万翔公司委托向张文英邮寄律师函，载明因张文英逾期支付租金等费用超过15日，万翔公司有权单方解除合同，自律师函送达之日或合同约定的视为送达之日起，万翔公司解除与张文英的合同等。上述函件均由张文英本人或他人代收妥投。张文英租赁商铺用于经营餐饮，并进行了装修，目前处于停业状态，目前承租商铺内物品为张文英所有。审理中，万翔公司提供了涉案租赁物的《商铺委托经营管理协议》，拟证明其主体资格。上述事实，有万翔公司提供的建设用地规划许可证、商铺委托经营管理协议、租赁合同、管理合同、补充协议、催交租金通知函、违约通知函、律师函及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，万翔公司与张文英签订了租赁合同和管理合同，均约定张文英拖欠相关费用达15日（或以上）的，万翔公司有权单方面解除合同，且万翔公司可要求张文英支付相当于六个月的租金、商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。现张文英拖欠租金等相关费用已达合同约定的条件，万翔公司于2018年8月20日向张文英邮寄律师函，解除相关合同，该律师函于2018年8月28日被签收，故万翔公司关于确认租赁合同和管理合同于2018年8月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。解约违约金因合同中未载明包含有年推广费，故应当计为55230元，万翔公司主张的超过部分本院不予支持。租赁合同和管理合同分别约定2018年4月26日至2019年4月25日的租金为36450元（该租金为已扣除优惠期后，张文英应缴纳的费用，实际全年费用为72900元），商业管理费为4050元（该费用为已扣除优惠期后，张文英应缴纳的费用，实际全年费用为8100元），物业管理费为29460元，年推广费为11040元（该费用为已扣除优惠期后，张文英应缴纳的费用，实际全年费用为22080元）。万翔公司关于要求张文英支付2018年7月26日至2018年8月28日的租金、商业管理费、物业管理费、推广费合计12149.5元中的未支付部分1463.5元的主张符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中约定，若张文英拖欠相关费用，万翔公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，现因张文英拖欠相关费用，故其应向万翔公司支付违约金。然万翔公司主张按每日千分之三计算，标准过高，本院依法酌定为：以1463.5元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，自2018年2月1日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日计算至实际付款日止。双方在补充协议中约定了张文英的优惠期间。万翔公司在优惠期内不收取租金、商业管理费、推广费，若因张文英的原因导致租赁合同和管理合同被解除，张文英须在合同解除后3日内补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用，按每月租金6750元计算。现万翔公司要求张文英补交按原标准计算的已优惠部分的主张，本院调整为按月6750元计算，计为40500元，其主张的超过部分本院不予支持。双方在租赁合同中约定合同无论因任何原因解除后，万翔公司有权自行决定要求张文英应在合同解除后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还万翔公司，并须与万翔公司办理有关的交接手续。现租赁合同已于2018年8月28日解除，故万翔公司关于要求张文英按约定交还涉案租赁物的主张，本院予以支持。关于万翔公司主张的自2018年8月29日至张文英实际交还涉案租赁物之日的占有使用费、商业管理费、物业管理费、推广费，但双方在租赁合同和管理合同中约定若因张文英未按时交还涉案租赁物，则应按合同约定的租金、商业管理费、物业管理费二倍向万翔公司支付费用，未约定有推广费该项目。该约定实际上是对张文英违反约定交付涉案租赁物时应承担的违约责任的约定。但该违约金标准明显过高，考虑到张文英未与万翔公司办理有关交接手续，且尚有部分物品占有使用涉案租赁物，故本院参照万翔公司解除租赁合同和管理合同的时间以及双方约定的相关费用（不包含推广费）的标准，酌定张文英按照每年72900元的标准支付使用费，按照每年8100元的标准支付商业管理费，按照每年29460元的标准支付物业管理费。同时，根据万翔公司的陈述、提供的照片，张文英遗留了部分物品在涉案租赁物内，且未积极参与本案纠纷的处理，涉案租赁物的现状会导致双方损失进一步扩大。因此，在条件允许的情况下，万翔公司和张文英应妥善处置涉案租赁物，以防止损失进一步扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡万翔商业物业运营有限公司与张文英签订的《五洲国际广场（羊尖）项目商铺租赁合同》【租赁标的位于江苏省无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋2089-2095号、2121－2126号单元】、《羊尖五洲国际项目商铺管理合同》（租赁标的位于江苏省无锡市锡沪路123号项目内编号B区B1栋2089-2095号、2121－2126号单元）于2018年8月28日解除，张文英于本判决生效之日起十日内赔偿无锡万翔商业物业运营有限公司违约金55230元；二、张文英于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司2018年7月26日至2018年8月28日的租金、商业管理费、物业管理费、推广费的未支付部分1463.5元元及利息（以1463.5元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，自2018年2月1日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日计算至实际付款日止）；三、张文英于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司已优惠的租金、商业管理费、推广费，合计40500元；四、张文英于本判决生效之日起三十日内向无锡万翔商业物业运营有限公司交还位于无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B区B1栋2089-2095号、2121－2126号单元的涉案租赁物，并支付交还涉案租赁物之前的占有使用费、商业管理费、物业管理费（占有使用费按照72900元/年、商业管理费按照8100元/年、物业费按照29460元/年的标准，自2018年8月29日计算至张文英实际交还涉案租赁物之日）；五、驳回无锡万翔商业物业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3190元，由无锡万翔商业物业运营有限公司负担1063元，张文英负担2127元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 王 玄二〇一九年十二月十一日书记员 陈敏珠