贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4463号原告：凯里市丰球豪庭小区业主委员会。住所地：凯里市迎宾大道39号。负责人：隆晓明，系该业委会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：龙铁，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：朱燕琦，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。第三人：向继凯，男，1975年8月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵阳市云岩区。第三人：张宗明，女，1978年3月2日出生，汉族，住贵阳市云岩区，系第三人向继凯之妻（缺席）。第三人：郑健，男，1973年1月15日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。第三人：杨燕，女，1977年2月12日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵阳市云岩区，系第三人郑健之妻。第三人：朱如玉，女，1928年9月13日出生，苗族，贵州省松桃县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永安，男，1953年4月25日出生，苗族，贵州省松桃县人，住贵阳市南明区。系第三人朱如玉之子。原告凯里市丰球豪庭小区业主委员会（下简称丰球豪庭业委会）诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（下简称丰球房产公司）、第三人向继凯、张宗明、郑健、杨燕、朱如玉物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰球豪庭业委会之委托诉讼代理人龙铁、朱燕琦，被告丰球房产公司之委托诉讼代理人兰银龙，第三人向继凯、杨燕、朱如玉之委托诉讼代理人吴永安到庭参加诉讼，第三人张宗明、郑健经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰球豪庭业委会向本院提出诉讼请求：一、依法确认“丰球绿都四期”（丰球豪庭小区）2号楼1楼层15号房、16号房属于凯里丰球豪庭小区全体业主共同共有；二、判令被告十日内向原告交付“丰球绿都四期”（丰球豪庭小区）2号楼1楼层15号房、16号房；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告以出让的方式取得位于凯里市迎宾大道39号编号1-80-9的地块土地使用权，经批准建设商品房，项目名称为“丰球绿都四期”，原告系“丰球绿都四期”丰球豪庭小区的业主委员会。2019年5月17日，案外人郭旭东以物权保护纠纷将原告诉至贵院（案号：（2019）黔2601民初3432号），要求原告搬离现在的物业管理用房，此时原告才知道被告交付的物业管理用房与被告的项目设计方案及被告的登记备案均不一致。原告经过了解得知，该小区的物业管理用房面积为118.4平方米，其分别是该小区的2号楼1层15号房（建筑面积为196.81平方米）、2号楼1层16号房（建筑面积为221.59平方米）。现物业管理用房2号楼1层15号房已登记在第三人朱如玉名下，物业管理用房2号楼1层16号已登记在第三人向继凯、杨燕、张宗明、郑健等人名下。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建设区划内的道路。属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共同共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，涉案房屋作为物业管理用房应属业主共用部分、共用设施，应由业主享有所有权和使用权，被告将属凯里丰球豪庭小区的业主所有的物业管理用房登记在第三人名下的行为已违反法律规定，侵害了凯里丰球豪庭小区全体业主的合法权益。故提起诉讼，请求依法判决，以维护原告合法权益。原告为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据为：原告业委会负责人身份证复印件及证明书、业主委员会备案回执、凯里房地产事业发展管理局关于同意凯里丰球豪庭小区业主委员会换届选举的批复、国家企业信用公示信息、建设工程竣工规划许可证、房屋面积测绘报告及设计图纸、产权证等证据，拟证明其所诉事实成立。被告丰球房产公司提交书面答辩意见辩称：一、丰球绿都四期现有物业管理用房2栋1层1号门面和2栋1单元201号房共计420.26平方米，是根据建设工程竣工规划认可证确定，并已得到原凯里规划局认可，且已作为物业管理用房在不动产登记部门登记为小区全体业主共有。再者，上述物业管理用房丰球房产公司在交房时已移交给了小区全体业主使用，且已使用多年，丰球公司已向小区业主履行了交付物业管理用房的义务。现业委会在小区业主已取得物管用房的情况下，再行起诉要求确认2号楼1层15号门面及16号门面是其物管用房归其所有，没有事实及法律依据。二、业委会要求归其所有的丰球绿都四期2号楼1层15号门面及16号门面现已合法登记在了本案第三人名下，第三人朱如玉已依法取得了2号楼1层15号门面房屋所有权证，第三人向继凯、张宗明、郑健、杨燕已对2号楼1层16号门面进行了备案登记及预告登记，因门面按揭贷款问题现尚未办理房屋所有权证。上述第三人才是诉争房屋的合法所有权人，故业委会要求确认诉争房屋归其所有，于法无据。三、案外人郭某某起诉业委会返还丰球绿都四期2栋002号门面是因该门面是郭某某向丰球公司购买，并已依法取得了房屋所有权证，业委会以该门面系小区物管用房为由强行霸占，并出租给案外人舒某某经营“养生磨坊”导致。丰球绿都四期2栋002号门面并非小区业主现在的物管用房。综上，依法应当驳回其全部诉讼请求。被告丰球房产公司为证明其辩解理由成立，向本院提交房屋面积调整前及调整后的测绘报告、房屋信息查询情况表、商品房预售合同登记备案表及预售登记信息、销售不动产发票、设计图纸等证据，拟证明其辩解理由成立。第三人向继凯、郑健、杨燕提交书面意见陈述称：一、与被告签订《商品房买卖合同》且到相关部门登记备案，涉案另一房屋已取得房产证，涉案房屋为商业用房，而不是物业用房，物业用房应以被告实际交付为准；二、自然资源局仅对房屋面积有进行测绘的资质，而不具有对房屋性质进行定性的资质；三、第三人与被告签订商品房买卖合同且到凯里市政府进行预告登记，具有“债权”的性质，亦具有“物权”的性质。故案涉房屋应属于第三人，第三人在受让涉案房屋时是善意取得，现已出租给案外人，购买时价格也是合理的，且尽到谨慎义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人向继凯、杨燕提交《商品房买卖合同》及预售合同登记备案表、销售不动产统一发票、维修基金发票、贷款合同等证据，拟证明其陈述意见成立。第三人朱如玉之特别授权委托诉讼代理人吴永安陈述称：除与前述第三人意见一致外，另补充：我母亲购买门面时，被告是作为门面出售，而不是物业用房，我母亲花那么多的钱购买门面并已办理各种合法手续，且门面是我和我母亲的生活来源，理应得到法律保护。该门面且已于2014年1月取得房产证，至今已5年之久，原告现在才提起诉讼，已超过民事诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人朱如玉提交其房屋产权证、商品房买卖合同等证据，拟证明其陈述理由成立。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：凯里“丰球绿都”是被告丰球房产公司开发的楼盘，“丰球绿都”四期为“丰球·豪庭”，原告丰球豪庭业委会于2015年2月10日成立，丰球豪庭小区总住户数942户。该小区的物业用房在“丰球·绿都”设计图纸显示为：物业用房一期指标为420㎡，2011年8月30日的房屋面积测绘报告（房产实测（2011）第06933号）载明“丰球绿都”四期2号楼15、16号房为物业用房，建筑总面积为418.40㎡。2013年3月28日，贵州省建设工程竣工规划认可证（竣字第096581号）上注明：丰球绿都四期第一期工程建设规模总面积95357.07㎡，其中包含4#、5#、6#、7#、8#楼及大底盘、物业用房418.4平方米。2013年7月12日，被告出具《说明》，内容为：“我公司开发项目丰球绿都四期《建设工程竣工规划认可证》上注有物业管理用房418.4平方米，根据规划要求，我公司将原物业规划位置2栋1号门面（330.85平方米）和2栋1单元201号房（89.41平方米）用作物业管理用房。特此说明”，凯里规划管理局于同日在下方备注“经查，我局2013年3月28日核发的丰球绿都四期第一期工程《建设工程规划许可证》（竣字第096581号）物管用房是根据《房屋面积测绘报告》（房产实测（2011）第06933号）办理（详见附件）总面积418.40平方米”字样并加盖凯里规划管理局业务专用章，后，该小区房屋面积测绘再次进行了测绘，测绘报告显示原来的“丰球绿都”四期2号楼15、16号房物业用房（总面积为407.90㎡）调整为2号楼1层1号房和1单元2层201号房，建筑总面积为420.26㎡，该两套房屋现在凯里住房和城乡建设局的房屋登记信息中显示权利人均为“贵州丰球绿都四期全体业主共有”，被告并已将该房交付给原告进行管理使用。而原来的“丰球绿都”四期2号楼15、16号物业用房调整为商业用房，被告并据此将15号房以总价2,762,490元（单价14,397.715元㎡）的价格，于2012年4月19日与第三人朱如玉签订《商品房买卖合同》，由朱如玉以一次性付款方式购买，双方并经商品房预售合同登记备案，朱如玉并已取得房屋产权证（证号：凯房权证凯里市字第××号）。2013年2月19日，被告与第三人向继凯、张宗明、杨燕、郑健签订《商品房买卖合同》，以2,895,610元（单价13,403.712元╱㎡）的总价格将前述“丰球绿都”四期2号楼16号门面出卖给向继凯、张宗明、杨燕、郑健，双方并于同日进行商品房预售合同备案登记且已取得房屋预告登记证（证号：凯房预凯里字第201303509号），向继凯、张宗明、杨燕、郑健四人并以该房于同日以张宗明名义抵押贷款1,440,000元支付购房尾款（首付款1,455,604元），四人并已交纳房屋维修基金。2019年5月17日，案外人郭某某以物权保护为由将原告诉至本院，要求原告搬离现在的物业管理用房，但经被告协调郭某某撤诉，后原告而提起本案诉讼，并向本院申请财产保全，本院作出（2019）黔2601执保字397号民事裁定，对被告名下的房屋、门面及银行存款进行了查封和冻结。在诉讼过程中，原告以其已提起行政诉讼为由，向本院提出申请请求中止审理本案，但至今并未提交法院受理通知材料。本院认为：公民的合法权益受法律保护，主张权利也亦依法行使。本案关于第三人陈述的诉讼时效问题，因原告历经换届，第三人未举证证明原告在丰球豪庭业委会知道或应当知道本案诉争房屋已被调整的事实，本院对此不予采信。关于本案物业用房的调整是否合法的问题，因设计图纸并未显示案涉小区物业用房的具体位置，只对物业用房的指标作明确为418.40㎡。虽调整前的测绘报告显示“丰球绿都”四期2号楼15、16号为物业用房，但该两房经相关部门确认及规划许可后调整为“丰球绿都”四期2号楼1层1号房和1单元2层201号房，且调整后两房建筑总面积并未少于建设工程竣工规划认可证所载明的物业用房建筑总面积，且已经登记权利人为丰球绿都四期即丰球豪庭小区全体业主共有，小区业主并对该物业用房进行管理使用至今，该小区的物业用房已得到保障，被告丰球房产公司的调整并无违法之处。关于丰球房产公司与第三人之间的商品房买卖问题，因丰球房产公司将经许可调整为商业用房的案涉“丰球绿都”四期2号楼15、16号与第三人向继凯、张宗明、杨燕、郑健、朱如玉签订《商品房买卖合同》进行出售，被告及第三人所举证据能证明双方订立《商品房买卖合同》并经登记备案，第三人并已支付完购房款且已取得房屋产权证及预告登记证，双方合同已履行完毕的事实，双方之间的订立的合同及房屋买卖行为真实、合法、有效，本院予以确认。综上，丰球豪庭小区业主的物业用房的权利并未被侵犯，原告诉称被告实施的行为对小区业主构成侵权的事实不能成立。故，原告主张测绘报告调整前的“丰球绿都”四期2号楼15、16号为其物业用房并请求被告交付的诉讼请求，本院不予支持。被告及第三人的辩解意见与本院查明事实相符，本院予以采信。对于原告中止审理的请求，基于法院并未实际受理，结合本案查明的事实，本案并未存在以另一案的审理结果为依据的情形，故本院不予准许。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十九条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条第一款的规定，判决如下：驳回原告凯里丰球豪庭小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费已减半收取15,400元，由原告凯里丰球豪庭小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在递交上诉状之日起七日内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  李晓红二〇一九年十二月三十一日书记员  李芹芹