四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初16420号 原告（反诉被告）：成都致方置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区一层。 法定代表人：史立同，执行董事。 委托诉讼代理人：梁德明，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟舟，男，1992年4月5日出生，汉族，住河北省保定市高阳县，系公司员工。 被告（反诉原告）：谢和军，男，1976年11月21日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都致方置业有限公司（以下简称致方置业公司）与被告（反诉原告）谢和军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成都致方置业有限公司的委托诉讼代理人梁德明、王伟舟，被告（反诉原告）谢和军的委托诉讼代理人冯浩伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）致方置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢和军向致方置业公司支付拖欠租赁费588704.99元，并支付滞纳金至实际付清之日止（滞纳金按照日万分之一的计算标准，从2016年12月31日起暂计算至2019年8月30日为1807.34元）；2.判令谢和军向致方置业公司支付律师费10000元；3.判令谢和军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月28日，双方签订了《商铺租赁合同》，由谢和军承租位于成都东原时光道项目11栋1层21#22#23#24#25#26#商铺经营使用，租赁期限从2015年12月31日至2020年12月30日。合同签订后，致方置业公司于2016年3月26日将商铺移交谢和军使用，但谢和军未按照合同约定缴纳租赁费及管理费、推广费、水电费等，致方置业公司已于2018年6月5日向谢和军发出《关于催收商铺租赁费欠费的告知函》，但谢和军至今未缴纳拖欠租赁费。故请求法院判如所请。 被告（反诉原告）谢和军辩称，谢和军已陆续向致方置业公司和新业主支付了部分租赁费，请致方置业公司提供详细的租赁费计算表；致方置业公司在招商时承诺将东原时光道项目打造成为高端的商业街区，谢和军据此才签订了高租赁费标准的租赁合同并用以经营啤酒馆，合同签订后致方置业公司并未按照合同约定交付房屋，其违约在先，且致方置业公司未将该项目打造成为其承诺的高端商业街区，其在招商时承诺的步步高超市、麦当劳、肯德基等品牌店也并未入驻；谢和军的啤酒馆开业后，致方置业公司长期进行打围施工，致使该商业地段基本无人流量，以至于啤酒馆根本无法经营；目前致方置业公司将东原时光道定位于狗市、花市，与其招商时承诺的“高端街区”相去甚远，也不符合经营高端啤酒馆的定位需要，完全不能满足啤酒馆的经营需要。因此，基于上述原因，致方公司违约在先，且其出租的房屋的租赁价值远远达不到合同约定的标准。故请求驳回致方置业公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）谢和军向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2015年5月28日签订的《商铺租赁合同》；2.判令致方置业公司向谢和军赔偿装修损失、经营损失等费用共计80万元。谢和军当庭增加诉讼请求：1.判令减少租赁费，并按照120元/平方米/月计算2017年1月1日起至今的房屋租赁费；2.判令致方置业公司开具增值税专用发票。事实和理由：2015年初，致方置业公司就成都东原时光项目招商并对外宣传项目业态为特色餐饮娱乐、社区服务生活配套、零售、教育培训等，并承诺有步步高超市、麦当劳等品牌入驻。在此基础上，双方签订了《商铺租赁合同》。但合同签订后，致方置业公司并未按照合同约定和招商承诺内容履行义务，延迟交房、持续整改、入驻企业改变、项目业态肆意变更等，给谢和军经营造成了重大影响，由于致方置业公司的违约行为导致合同目的不能实现，故请求法院判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.致方置业公司提交了《商铺租赁合同》、《商户开业申请表》、《冷热试管试压测试记录》、《管道通水测试记录》、《装修审批及完工备案表》、《专修隐蔽工程检查申请》、《租户技术及特殊要求调查表》、《撤场移交标准》、《商铺（物品）》移交清单、《商铺移交出示登记表》、《装修安全及环境维护协议》、《消防喷淋系统临时泄水/冲水申请表》、动火申请、GM98进口啤酒体验馆抢点施工图、GM98进口啤酒体验馆给排水施工图，证明双方存在租赁合同关系，且致方置业公司已将约定的租赁房产交付至谢和军，谢和军验收了租赁房产，符合交付的约定条件。谢和军对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为合同约定的租期是2015年12月31日，实际上在2016年4月份才交付的，交付时间有延迟。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 2.致方置业公司提交了9份四川省商品房买卖合同（预售）、相关结款记录及收条，证明房产出售情况，及相关租赁费分别由对应的产权人吴春明、庞箐、苟光林、邓凤林、苟艺萍、苟懿霆、黄亚玲、王安植、徐小珏收取。谢和军对该组证据的关联性不予认可，认为与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 3.致方置业公司提交了委托代理合同、律师费支付凭证及增值税发票，证明为本案支付律师费的情况。谢和军对该组证据的三性均不予认可。本院认为该组证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，故予以采信； 4.谢和军提交了东原时光道项目招商广告（网络）、东原时光道项目招商实体广告截图、项目现场照片、谢和军向苟光林支付房租的自动柜员机客户凭条、谢和军向黄亚玲支付房租的转账记录（2017年4月至2019年11月）、谢和军向徐小珏支付房租的转账记录（2017年6月至2019年11月）、东原时光道项目商铺租赁信息，证明该项目目前的租赁费单价为80元至120元/月/平方米，远低于致方公司的租赁费标准，证明致方置业公司未按照招商时的承诺将东原时光道项目打造成为管段商业街区，其在招商时所承诺的管段品牌店均未予以入驻，构成违约；项目业态目前主要是经营的狗市、花市，业态无法达到谢和军租赁房屋用于经营啤酒馆的合同目的，客观上无法实现人流量大且高端的招商承诺，致方置业公司的租赁费实际远高于租赁房屋的实际价值，也远远高于市场标准，应予以调低。致方置业公司对广告、截图、照片的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该组证据无法证明来源，并不构成对商铺租赁合同的补充，也不是双方对租赁内容达成了承诺；对案外人的转账记录，认为支付租赁费情况无法核实，关联性不予认可；且谢和军未提供相关证据证明其诉讼主张中80万元的构成。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，关联性结合其他证据予以综合认定。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2015年5月28日，致方置业公司（出租方、甲方）与谢和军（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，主要内容：甲方将位于本项目11栋1层21#、22#、23#、24#、25#、26#号商铺出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积为325.2平方米；乙方租赁商铺用于经营酒吧及配餐类GM98BEER品牌；商铺租赁期限为60个月，即2015年12月31日起至2020年12月30日止（含装修期），租赁期限自商铺交付之日起算，交付时期为2015年12月31日，最终以实际交付时间为准；租赁费或保底租赁费：2015年12月31日至2016年5月31日期间，租赁费为52032元，该项费用需于本合同签订后一日内支付完成；2016年6月1日至2016年12月30日期间，租赁费标准为160元/月/平方米，月租赁费为52032元，年租赁费合计为364224元；2016年12月31日至2017年12月30日期间，租赁费标准为172.8元/月/平方米，月租赁费为56194.56元，年租赁费合计为674334.72元；2017年12月31日至2018年12月30日期间，租赁费标准为186.62元/月/平方米，月租赁费为60688.82元，年租赁费合计为728265.84元；2018年12月31日至2019年12月30日期间，租赁费标准为201.55元/月/平方米，月租赁费为65544.06元，年租赁费合计为786528.72元；2019年12月31日至2020年12月30日期间，租赁费标准为217.68元/月/平方米，月租赁费为70789.54元，年租赁费合计为849474.48元；双方共同约定2015年12月31日至2020年12月30日租赁费按月支付；经甲方书面确认乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方可不予回复，然甲方无任何义务就乙方对该商铺和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿；甲方依前述约定行使权利而发生的包括但不限于律师费、公证费等在内的所有费用由乙方承担，并有权收取乙方相当于当年年租赁费的50%的商铺占用损失赔偿金；若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商业管理费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过7日内的，甲方有权单方解除本合同；保证金，乙方应于本合同签订后一日内向甲方缴纳相当于该物业3个月的月保底租赁费作为乙方履行本合同的保证，保证金156096元；物业管理费自交付之日起按租用面积6元/月/平方米计算，即该商铺在租用期间按月应当缴纳物业管理费为1951.2元。 2016年3月15日，谢和军提交了《商户开业申请表》，面积325平方米，经营品牌GM98。 2017年4月11日，致方置业公司出具了《关于GM98商家延长免租期告知函》，主要内容：我司为GM98商家延长免租期7个月，期间7个月免租总金额364224元，即商家应于2016年12月25日开始正常缴纳租赁费。 2018年7月30日，致方置业公司（出卖人）与吴春明、庞箐（买受人）签订了《商品房买卖合同（现售）》，吴春明、庞箐购买了东原时光道项目11单元1层附120号商业用房（即1栋1层22#商铺），房屋建筑面积90.33平方米，房屋交付时间为款清次日。 2019年4月16日，致方置业公司与四川致高律师事务所签订了《东原地产成都致方置业有限公司诉讼专项法律代理合同》，约定律师费总价22000元，四川致高律师事务所向致方置业公司出具了10000元发票，服务名称为诉讼代理法律服务费。 庞箐向致方置业公司出具《收条》2张，主要内容：致方置业公司向吴春明打款43358.4元，此款项为吴春明、庞箐购买……，现特将商家GM98商铺于2018年10月1日至2019年1月31日，共计4个月租金打款于吴春明及庞箐。 2019年3月13日，致方置业公司通过银行转账方式向吴春明分别支付33358.4元及50000元，共计83358.4元 另查明，案涉房屋实际交付时间为2016年3月26日；致方置业公司原系案涉商铺所有权人；2019年1月31日，致方置业公司向吴春明、庞箐交付11单元1层附120号商业用房，房屋建筑面积90.33平方米，吴春明、庞箐成为该房屋新所有权人，该商铺对应案涉22#商铺。 审理中，致方置业公司与谢和军对已支付490079.2元无异议，致方置业公司主张其中含保证金156096元及物业服务费1951.2元。 本院认为,致方置业公司与谢和军签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按照租赁合同约定享受权利和履行义务。 关于本诉。致方置业公司向谢和军交付了房屋，谢和军也一直正常使用经营，谢和军应当按照约定按时足额缴纳租赁费。关于欠付租赁费，致方置业公司于2017年4月11日出具了《关于GM98商家延长免租期告知函》，GM98商家延长免租期7个月，即商家应于2016年12月25日开始正常缴纳租赁费，现致方置业公司主张欠付租赁费自2016年12月31日起算，本院予以支持。另吴春明向致方置业公司出具的收条，应视为双方就22#商铺租赁费的结算，致方置业公司向吴春明、庞箐支付租金至2019年1月31日，故自2019年1月31日前22#商铺租金应当由致方置业公司收取，其后租金由吴春明、庞箐收取。故根据合同约定及查明的事实，谢和军应向致方置业缴纳的租赁费为：2016年12月31日至2017年12月30日期间的租赁费330158.59元（159.22平方米×172.8元×12个月）；2017年12月31日至2018年12月30日期间的租赁费356563.64元（159.22平方米×186.62元×12个月）；2018年12月31日至2019年1月30日期间的租赁费32090.79元（159.22平方米×201.55元）；2019年1月31日至2019年8月30日期间的租赁费为97193.46元（68.89平方米×201.55元×7个月），以上共计816006.48元。双方确认已支付490079.2元，根据《商铺租赁合同》约定，该费用应包括保证金156096元及物业服务费1951.2元，故已支付的租赁费为332032元，故谢和军尚欠付致方置业公司租赁费483974.48元。 关于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商铺租赁合同》关于“乙方须按‘先付款后使用’的原则，在每月25日前，将下一租赁月度应付的租赁费或保底租赁费……支付到达甲方账户”及“若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商业管理费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金”的约定，现致方置业公司自愿调低滞纳金即违约金计算标准，主张按照日万分之一的计算标准，从2016年12月31日起计算至实际付清之日止，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》关于“甲方依前述约定行使权利而发生的包括但不限于律师费、公证费等在内的所有费用由乙方承担”之规定，现致方置业公司主张谢和军支付10000元律师费，符合合同关于违约方应赔偿守约方的损失和律师费的约定，本院予以支持。 关于反诉。根据《商铺租赁合同》约定“交付时期为2015年12月31日，最终以实际交付时间为准。”，谢和军以合同约定交付房屋时间为2015年12月31日，但实际交付时间迟于约定时间为由，主张致方置业公司违约。本院认为，虽然致方置业公司实际交付时间为2016年3月26日，较合同约定交付时间有所迟延，但合同亦明确约定了“以实际交付时间为准”，且致方置业公司并未对谢和军造成实际损失，故对该主张本院不予支持。本案中，案涉合同未对东原时光项目业态及目标客流量进行约定，谢和军也未提供证据证明致方置业公司对其进行了承诺，谢和军作为民事行为能力人，在进行商事活动时，应当就存在的商业风险进行综合评估，从而做出判断。故本院认为，致方置业公司不存在违约行为，谢和军关于解除合同的主张既不符合约定的合同解除条款，亦不属于解除合同之法定情形，故本院对其要求解除合同的诉讼请求不予以支持。关于谢和军提出赔偿装修损失、经营损失等费用的主张，因致方置业公司无违约行为，故其该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于谢和军提出减少租赁费的主张，既无事实依据，也无合同约定，本院也不予支持。 综上，本院对致方置业公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对谢和军的反诉诉讼请求全部不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、谢和军于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司支付房屋租赁费483974.48元及滞纳金（以483974.48元为基数，按照每日万分之一为标准计算，自2016年12月31日起计算至实际付清之日止）； 二、谢和军于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司支付律师费10000元； 三、驳回成都致方置业有限公司的其余本诉诉讼请求； 四、驳回谢和军的全部反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4894元，由成都致方置业有限公司承担829元，谢和军承担4065元；反诉案件受理费5900元，由谢和军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  胡远萍 审 判 员  刘 卿 人民陪审员  徐 红 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李蓓菡