贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民再136号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：代学林，女，1968年12月12日生，汉族，住贵阳市南明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州天玺嘉物业服务有限公司。住所地：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。 再审申请人代学林因与被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）黔27民终2213号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申2029号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理。再审申请人代学林，被申请人天玺嘉公司委托代理人朱敬华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天玺嘉公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付物业管理费8989元；二、判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币7551元（按年利息每年24%贷款利息计）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告代学林从贵州贵志房地产开发有限公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为1-2D-4，面积为104.04平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司（以下简称金嘉隆公司）、天玺嘉公司等物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底，森林溪畔小区才成立业主委员会。因被告从未交纳过物管费，经原告多次催收未果诉至法院。根据原告与该小区业主涉及的物业服务合同相关诉讼案件的生效判决查明的事实，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务过程中，存在物业服务瑕疵。一审法院认为：被告与贵州贵志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因森林溪畔小区2017年底才成立业主委员会，原告属于前期物业服务机构，已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务交纳物业管理费。因此被告关于未与原告建立合同关系，原告主体不适格，拒绝交纳物业管理费的理由不能成立。所以被告应当支付原告物业管理费8989元（104.04平方米×1.2元/平方米/月×72个月）。虽然被告未按时交纳物业管理费，但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对原告诉请滞纳金的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告代学林在判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费8989元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，依法减半收取107元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担49元，被告代学林承担58元。 代学林上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。二审认为，关于被上诉人是否有权向上诉人收取物业管理服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，结合查明的事实，涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘了贵州恒庆物业管理有限公司、金嘉隆公司、被上诉人天玺嘉公司等多家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交被上诉人，同时，该公司将收取物管费的权利也转让给了被上诉人，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故被上诉人依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。而被上诉人在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向上诉人实际提供了物业管理服务，上诉人事实上也接受了物业服务，应依法向被上诉人缴纳所欠付的物业管理费，一审对此判决正确。上诉人关于其不应向被上诉人缴纳物业管理服务费的主张不能成立，本院不予采纳。上诉人主张因房开商的原因，造成逾期7个月交房，物业管理费应由房开商全额缴纳，但上诉人对此未能提供证据证明，故应由其承担举证不能的不利后果。此外，对上诉人在二审中提出的调查取证申请，本院对此认为，该申请不符合法律规定的人民法院调查取证的范围，故本院对其申请不予准许。对上诉人提出的诉讼时效主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，故对其在二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，代学林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由代学林负担。 再审申请人再审请求：一、撤销龙里县人民法院(2018)黔2730民初852号民事判决和本院(2018)黔27民终2213号民事判决。二、改判支持申请人的诉讼请求。其主要事实与理由：一、一、二审判决认定事实缺乏证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出民事主张，有责任提供证据。1、一审法院认定申请人从贵州贵志房地产开发有限公司购买龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为1-2D-4面积为104.04平方米，无证据证明。贵州贵志房地产开发有限公司逾期交房，没有《实测面积登记表》，贵州天玺嘉物业服务公司违反《中华人民共和国民法通则》诚实信用原则。申请人购买龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为1-2D-4实测面积为102.92平方米。2、一审法院认定该房在2012年2月通知交房的事实无证据证明。根据《商品房买卖合同》第十二条，交接手续明确规定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。申请人在2012年2月没有收到书面的收房通知。事实上该房在此期间房开正在进行飘窗整改，该房没有达到交付条件。贵州贵志房地产开发有限公司未按合同在规定的时间内交房。根据商品房买卖合同第九条，交付期限及条件中规定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人。而一审判决在一审原告无证据证明的情况下就认定2012年2月是交房日期，按该判决交房日期来算，恰好证明了房开商逾期交房近2个月的事实。二审法院对主要证据未调查收集和开庭质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人及其诉讼代理人客观原因不能自行收集证据的或人民法院认为审理案件需要证据的，人民法院应当调查收集证据。1、二审判决不顾贵州贵志房地产开发有限公司逾期7个月交房事实，在申请人请求法院调查收集证据的情况下，二审法院对主要证据仍未调查收集，二审判决以申请人未能提供证据证明，故应由其承担举证不利后果，做出错误判决。2、对贵州贵志房地产开发有限公司逾期7个月交房事实未予开庭质证。三、一、二审判决法律适用存在明显错误。1、一、二审判决根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需要接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。法律适用存在明显错误。1、根据新的《物业管理条例》明确八种情况拒缴物业费的规定，申请人有正当理由拒绝缴纳物业费。(1)、根据《商品房买卖合同》第十条，逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，房开商逾期交房房开商应支付再审申请人4751元的违约金。房开商未向申请人交付违约金，申请人有权拒绝收房。(2)、物业服务过差，由于物业服务公司不作为，任凭一楼违建房屋导致申请人的人身财产安全造成威胁，严重损害了申请人的合法权益。申请人有权拒绝缴纳物业费。(3)、拒绝收房并非本人意愿，安居才能乐业，现在仍租住在40平方米的违房里，每月租金100元。买房而居住环境未得到改善，再审申请人也是受害人。2、一、二审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。法律适用存在明显错误。根据《商品房买卖合同》房开发商逾期交房的，购买人有权拒绝收房，也就是说房屋没有交付，物权没有转移，被申请人不具备业主资格，适用法律对再审申请人无法律约束力。 本院再审庭审中，再审申请人提交以下证据：1、不动产证书。证实再审申请人的房屋面积为102.92平方米。2、飘窗整改照片。证实房屋飘窗进行过整改，造成延期交房。3、房屋外观照片。证实房屋存在安全隐患，导致延期交房。4、情况说明。证实再审申请人楼下违建的房屋是在被申请人管理期间修建的。5、情况说明。证实再审申请人未收房，至今还在外租房居住。6、房屋交付验收表。证实房屋飘窗进行过整改。7、楼宇交接书，证实再审申请人于2018年8月31日才收房。被申请人对证据1予以认可，对其他证据不予认可。 被申请人提供以下证据：1、公告。证实2014年10月19日二期已经有业主入住。2、工作联系函。证实一审案件中贵志公司现场代表确认二期（即被告名下物业）于2015年7月4日入住。3、证明。证实一期A、B、C、D栋于2012年1月入住。4、燃气开通证明。证实二期于2014年8月完成安装。5、延期交房公告。证实交房时间。再审申请人认可证据5，对其他证据的质证意见为与本案无关。 经本院审查，对再审申请人提供的证据1、2、3、4、6、7予以采信；对被申请人提供的证据5予以采信；对双方提供的其他证据不予采信。 经再审审理，查明的事实除对原审查明再审申请人位于龙里县森林××小区1-2Ｄ-4房屋面积为104.04平方米以及该房在2012年2月通知交房不予认可外，其余事实予以确认。 另查明，再审申请人位于龙里县森林××小区1-2Ｄ-4房屋面积为102.92平方米。再审申请人在再审庭审中陈述房开公司于2012年7月通知其收房，再审申请人实际收房时间为2018年8月31日。 本院再审认为，本案争议焦点为：再审申请人应从何时向被申请人支付物业管理服务费，应支付多少。原审判决再审申请人向被申请人支付72个月物业管理服务费。经本院再审庭审询问被申请人，被申请人主张72个月物业管理服务费指的是2012年1月20日（房开公司与业主约定的通知交房时间）至2018年1月20日期间再审申请人应交纳的费用。被申请人提供贵州贵志房地产开发有限公司2011年12月28日的延期交房公告。而再审申请人在二审上诉状中及本院再审庭审中称因房开公司对飘窗进行整改，造成延期交房，实际通知交房时间为2012年7月，为此提供了相应证据证实。本院认为被申请人提供贵州贵志房地产开发有限公司2011年12月28日的延期交房公告仅能证明森林溪畔一期原定交房时间2011年12月30日顺延至2012年1月20日，不能证明通知交房时间为2012年1月20日。再审申请人提供的证据证实飘窗进行过整改，根据民事诉讼高度盖然性规则，应认定房开公司于2012年7月通知再审申请人交房。再审申请人主张由于房开公司在交房时未提供房屋验收峻工报告、住宅质量保证书等资料，导致其未能收房，但对此未提供相应证据证实，故对其该主张不予采信。综合以上事实，本院认为原审判决再审申请人支付被申请人物业管理费8989元（104.04平方米×1.2元×72个月）有误，应按照房屋实际面积102.92平方米收取，并适当扣除七个月的物业管理费，具体计算方式为102.92平方米×1.2元×65个月（2012年8月10日至2018年1月10日）=8027.76元。综上所述，再审申请人再审理由部份成立，对其再审请求予以部份支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）黔27民终2213号民事判决及龙里县人民法院（2018）黔2730民初852号民事判决； 二、再审申请人代学林在判决生效之日起10日内支付被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费8027.76元； 三、驳回被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如再审申请人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费107元，由被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担49元，再审申请人代学林承担58元；二审案件受理费，由被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担10元，再审申请人代学林承担40元。 本判决为终审判决。 审判长 袁 慧 审判员 林 玲 审判员 李永进 二〇一九年十二月十九日 法官助理冯雪梅 书记员安宗剑 书