北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14877号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京玖玖玖大红枣加工有限公司，住所地北京市丰台区和义农场嘉禾庄路北38号。法定代表人：郭香平，执行董事。委托诉讼代理人：贺宇星，女，1988年12月2日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：国家广播电视总局四九一台，住所地北京市324号信箱。法定代表人：高连波，台长。委托诉讼代理人：张华，北京市中瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖帅，男，1982年2月4日出生。上诉人北京玖玖玖大红枣加工有限公司(以下简称玖玖玖公司)因与被上诉人国家广播电视总局四九一台(以下简称四九一台)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。玖玖玖公司之法定代表人郭香平、委托诉讼代理人贺宇星，四九一台之委托诉讼代理人张华、肖帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玖玖玖公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由四九一台承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。(一)玖玖玖公司主张的合同无效的法律依据,相关条款已载明未办理登记、未经批准导致合同无效，应认定为效力性规定。(二)四九一台违法出租划拨土地的行为损害国家利益和社会公共利益。1.四九一台出租土地严重侵犯国家利益,浪费国有资源。2.四九一台对外出租机房附近土地,由承租方自行修建房屋,会给国家重要设备带来安全隐患。(三)因合同无效,玖玖玖公司无义务向四九一台支付占有使用费。二、双方签订的是制式合同，玖玖玖公司在合同上没有修改痕迹，四九一台也口头承诺可以居住70、80年。签订合同也是为了使用800平米，合同也是为了保护四九一台的利益，对玖玖玖公司更多是一些制约性的条款。四九一台违法出租了国家的划拨土地，损害了国家和社会公共利益。三、合同当时签订了800平，但是在合同外玖玖玖公司已经夯实了2600平土地的地基，并且地基在修建中都是人工进行填埋的。这些已经修建地基的土地房屋没有建设起来的原因是因为四九一台单方面的原因造成，应该赔偿玖玖玖公司这部分夯实地基所支出的费用。四、针对一审的判决结果，四九一台出租划拨土地，玖玖玖公司认为其违法在先。玖玖玖公司办下来规划许可证，四九一台让玖玖玖公司搬走也不让玖玖玖公司修建，都是四九一台单方面的意见。合同到期之后，玖玖玖公司找不到房子，也是在跟四九一台协商的基础上推后了三个月的办理时间，在这期间玖玖玖公司遵纪守法，完全配合四九一台的工作,但是现在却让玖玖玖公司单方面来承担损失。四九一台辩称:同意一审判决，不同意玖玖玖公司的上诉请求，认可一审法院查明事实。双方之间的权利义务关系，应当根据双方签订的书面合同予以确认。合同已经到期终止，双方已经履行完毕，玖玖玖公司也已经搬走了，双方之间就租赁合同土地使用方面没有任何其他争议了。关于合同效力方面，四九一台认为合同没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的。租赁土地也没有损害国家利益和社会公众利益，玖玖玖公司主张损害利益没有证据支持。请求驳回玖玖玖公司的上诉请求。玖玖玖公司向一审法院起诉请求：1.要求确认双方于2015年3月30日签订的《租赁合同书》无效；2.要求四九一台赔偿玖玖玖公司建设费用损失1540000元；3.要求四九一台赔偿玖玖玖公司因搬迁所支出的费用140000元；4.要求四九一台赔偿玖玖玖公司停业损失78540元。四九一台向一审法院提起反诉请求：1.要求玖玖玖公司支付四九一台2017年8月31日至2018年5月14日的土地占有使用费38912元；2.要求玖玖玖公司赔偿四九一台违约金20000元。一审法院认定事实：2015年9月，国家广播电影电视总局四九一台更名为国家新闻出版广电总局四九一台；2019年2月，国家新闻出版广电总局四九一台更名为四九一台。四九一台系朝阳区双桥街9号（丙机房）的土地使用权人，该土地地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为划拨。2015年3月30日，玖玖玖公司作为承租方（乙方）与国家广播电影电视总局四九一台作为出租方（甲方）签订《租赁合同书》约定：甲方将涉案场地出租给乙方使用，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月30日，年租金10000元。合同约定的租赁期限届满后，乙方所建房屋及附属设施留给甲方；10日内，乙方应向甲方办理交接手续。如乙方要求继续租赁，则须在合同期满前一个月，向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则重新协商租赁合同条款。本合同到期或双方未就续约达成协议，乙方应在甲方规定的10天内清理场地物产并交回土地，逾期不交回房屋土地及清理地面附着物的，乙方应按当年全部年租金标准的两倍向甲方支付违约金，不清理的物产归甲方所有，并赔付由此造成的其它损失，甲方有权单方收回房屋土地。合同签订后，玖玖玖公司按时支付了合同期限内的全部租金，四九一台按时将涉案场地交付玖玖玖公司。涉案场地上的全部房屋及附属设施均由玖玖玖公司出资建造。2017年11月25日，四九一台向玖玖玖公司出具《关于租赁单位（个人）租赁到期后按期腾退的通知》，主要内容为告知玖玖玖公司在本期租赁合同到期后，不再进行续租新租合同的签订事宜，在人员按期撤离的前提下，属于租赁单位（个人）的物品、设备等搬离确有实际困难的，可酌情考虑批准多放置一段时间，但原则上不迟于2018年2月28日。2017年11月28日，玖玖玖公司收到该通知。2018年5月14日，玖玖玖公司从涉案场地腾退，四九一台实际收回涉案场地。经询，玖玖玖公司主张双方一直在沟通续租事宜并达成口头一致意见，四九一台表示后续租金金额可能有变化，故玖玖玖公司暂时无需支付租金，后四九一台单方表示不再续租。四九一台认可双方曾沟通过续租事宜，但表示双方从未达成过合意，四九一台亦未表示过免除玖玖玖公司支付租金的义务。玖玖玖公司就其主张提交微信聊天记录佐证，四九一台认可证据真实性，但表示赵月云仅为四九一台普通员工，其无权决定是否续租，且根据聊天记录无法证明双方达成续租合意。玖玖玖公司明确其主张双方之间的租赁合同无效的法律依据为：一、《中华人民共和国土地管理法》第十二条，四九一台将机关团体用地出租使用，系将划拨性质土地变更为商业用途，应当办理土地变更登记手续；二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，改变土地用途的，必须持批准文件，向相关部门申请进行变更登记；三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条，划拨土地使用权除法律另有规定外不得转让、出租、抵押。四九一台未经批准，将划拨土地进行出租，既违反了管理性强制规范也违反了效力性强制规范，因此合同应当认定无效。玖玖玖公司表示因双方之间的租赁合同无效，故要求四九一台赔偿其建设费用损失1540000元、搬迁费用140000元、2018年4月24日至2018年5月14日期间的停业损失78540元。四九一台表示根据合同约定，合同履行期限届满后，玖玖玖公司所建房屋及附属设施留给四九一台，故玖玖玖公司无权要求四九一台赔偿建房损失；搬迁费用及停业损失均应当由玖玖玖公司自行承担。四九一台主张房屋占有使用费，要求玖玖玖公司按照每平方米0.19元的标准自2017年8月31日支付至2018年5月14日；四九一台同时主张违约金，表示由于玖玖玖公司未按时交还涉案场地，应按当年全部年租金标准的两倍向四九一台支付违约金。四九一台就占有使用费标准提交《租金评估咨询报告》佐证。玖玖玖公司对此不予认可，表示因合同无效，玖玖玖公司无需占有使用费，且根据合同约定，腾退需要给付宽限期，四九一台起算日期有误。违约金与占有使用费系重复计算，不应均得到支持。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点在于双方之间的《租赁合同书》是否有效。法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。玖玖玖公司主张的有关合同无效的法律依据，相关条款均未明确载明未办理登记、未经批准将导致合同无效，故均应当认定为管理性规定，并非效力性规定。据此，双方签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。玖玖玖公司要求确认《租赁合同书》无效，法院不予支持。租赁合同期限届满后，玖玖玖公司无权占有涉案场地，四九一台据此要求玖玖玖公司支付占用使用费，于法有据，法院参照租金标准并结合租赁市场行情酌情确定玖玖玖公司应支付的占用使用费金额为20000元。关于四九一台主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”鉴于法院已确定由玖玖玖公司向四九一台支付占用使用费，故对该项关于违约金的请求不再支持。玖玖玖公司要求四九一台赔偿建设费用损失，与双方合同约定不符，法院不予支持。搬迁费用系玖玖玖公司履行腾退义务所产生，玖玖玖公司要求四九一台承担上述费用，于法无据，法院不予支持。玖玖玖公司主张的停业损失系在合同期限届满后，该损失系由于玖玖玖公司未按时腾退场地所产生，玖玖玖公司要求四九一台赔偿上述损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、北京玖玖玖大红枣加工有限公司于判决生效之日起七日内向国家广播电视总局四九一台支付占有使用费二万元；二、驳回北京玖玖玖大红枣加工有限公司的全部诉讼请求；三、驳回国家广播电视总局四九一台的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实，玖玖玖公司与四九一台签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，即便涉案土地的出租未办理登记、未经批准，但并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效。玖玖玖公司上诉主张确认《租赁合同书》无效，本院不予支持。上述租赁合同期限届满后，玖玖玖公司无权占有涉案场地，四九一台要求玖玖玖公司支付占用使用费，具有事实和法律依据，一审法院参照租金标准并结合租赁市场行情酌情确定玖玖玖公司应支付的占用使用费金额为20000元，并无不当，本院予以确认。玖玖玖公司主张四九一台赔偿建设费用损失，缺乏合同依据，一审法院未予采纳，本院予以确认。此外，搬迁费用系玖玖玖公司履行腾退义务所产生，玖玖玖公司主张的停业损失系在合同期限届满后由于玖玖玖公司未按时腾退场地所产生，故对于玖玖玖公司主张四九一台承担的搬迁费用及停业损失，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，玖玖玖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由北京玖玖玖大红枣加工有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 王 黎审 判 员 何灵灵二〇一九年十二月三十一日法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明书 记 员 陈 猛