安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9051号上诉人（原审被告）：熊兵刚，男，1979年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：任莹，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽鑫天泉置业投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县撮镇镇合马路北侧105室,统一社会信用代码91340122557817595U。法定代表人：赵恩朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德华，安徽国恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彪，安徽国恒律师事务所律师。上诉人熊兵刚因与被上诉人安徽鑫天泉置业投资集团有限公司（以下简称鑫天泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊兵刚上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回鑫天泉公司一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由鑫天泉公司承担。事实和理由：一、鑫天泉公司非案涉房屋的产权人，也没有合法的出租权，无权处分案涉房屋，双方签订的租赁合同应属于无效合同。1、鑫天泉公司并不是涉案房屋的所有权人。鑫天泉公司在2015年8月16日与熊兵刚签订《星光天地租赁合同》时并不是涉案房屋的所有权人，亦没有出示其取得所有权人授权的相关证据。2、涉案房屋系军产，2016年3月27日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，鑫天泉公司无权对外出租涉案房屋。事实上涉案房屋所在的土地属于军队所有。早在2016年3月27日中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》明确规定“自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。”2018年8月9日，安徽省高级人民法院联合安徽省军区、合肥军事法院在合肥召开全省法院涉驻皖部队全面停止有偿服务审判执行工作推进会，再次强调军队全面停止有偿服务。因此鑫天泉公司无权对外出租涉案房屋。3、即使鑫天泉公司与省军区签订协议合作建房，但是该有偿转让行为未经批准属非法转让行为。鑫天泉公司并未提交任何证据证明其取得涉案土地使用权系经国家土地主管部门的批准且办理了土地变更登记，因此鑫天泉公司取得案涉土地使用权并新建房屋的行为没有合法性，其对外签订的租赁合同应属无效合同。4、鑫天泉公司与军区所签订的合同及补充条款，也明确约定每3年签订一次租赁合同，即2011年8月26日-2015年4月15日。实际情况是鑫天泉公司与安徽省军区在2011年10月15日签订租赁合同后，租期到2015年4月15日，在此之后并未签订新的租赁合同，形成新的使用权和对外出租权，而鑫天泉公司与熊兵刚签订的租赁合同时间为2015年8与16日，鑫天泉公司在此时并无出租权，所签订的合同应为无效。二、原审判决事实认定错误，熊兵刚早在2017年2月8日就向鑫天泉公司交还了房屋钥匙，并未实际占有使用涉案房屋。本案的事实是2017年2月8日，熊兵刚因涉案房屋存在诸多问题不再继续经营，将房屋钥匙交还给鑫天泉公司，同时明确告知合同终止，并且现场物品不再带走，由鑫天泉公司处置，此后熊兵刚未再占有使用房屋，更未再在涉案房屋内经营，而鑫天泉公司对此也予以认可。双方此后的争议及讨论也仅仅是2017年2月8日之前的欠租如何处理，并达成以现场物品转让的价款支付欠租的口头协议。此事实在熊兵刚一审所提供的告知书、录音等证据可以充分的反映和证明。因此，一审判决认定熊兵刚仍在占有、使用案涉房屋明显属认定事实错误。此外鑫天泉公司一审所提供的律师函也印证了熊兵刚早已不再占有使用涉案房屋的事实。三、原审判决熊兵刚承担房屋租金直至合同解除之日，属于认定事实及适用法律均错误基础上的错判。首先，本案的基本事实是2017年2月8日之后，熊兵刚未再占有使用涉案房屋，在此之前双方之间存在是否欠缴租金的问题，在此之后因熊兵刚未再实际占有使用房屋，就不存在再支付房屋租金的问题，而针对涉案房屋来说，仅仅是存在房屋空置损失费用以及该损失费用由谁来承担的问题。就本案来说，双方已经终止协议，返还了房屋，房屋的钥匙已在鑫天泉公司控制，对于2017年2月8日之后该房屋的空置损失，熊兵刚不应承担责任。值得注意的是，鑫天泉公司所提供的律师函中明确表明解除合同、收回房屋，足以说明2017年2月之后从法律上来说是房屋空置损失费用，而非原审判决的租金。其次，退一步来说，即使如鑫天泉公司原审诉请所述，那么从鑫天泉公司原审提供的2017年5月25日及之后多份律师函内容来看，足以证明熊兵刚未再使用房屋，鑫天泉公司应当及时采取适当的措施防止损失的扩大，而鑫天泉公司并未履行该项法定义务，放任损失进一步扩大，对于该扩大的损失应当由鑫天泉公司承担。实际上，鑫天泉公司握有涉案房屋的钥匙，涉案房屋在其控制之下，熊兵刚已明确表明不再需要现场物品，鑫天泉公司完全有能力、有条件采取有效措施防止损失扩大，但是鑫天泉公司却没有采取任何措施，直至2年多之后才向法院起诉。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”就本案来说，涉案房屋2017年2月之后的空置损失，应由鑫天泉公司承担。四、原判计租的起始日期有误。原判决认定应从2015年8月16日起算租金，而实际上根据租赁合同第二条第2.1条款的约定，租赁期限是从2016年1月1日开始计算。因此，一审法院认定从2015年8月16日起算没有任何依据。值得说明的是在2015年8月16日的交房确认书中虽有双方的签字，但是该交房确认书全部为空白内容，并不是双方真实的交房记录及房屋状况，也不是一份符合常理的交房确认书。该份交房确认书仅仅是签订合同时一起签的，并非真实的交房交接手续。五、结合常理分析，熊兵刚都不可能无缘无故的对涉案房屋不管不顾。熊兵刚在涉案房屋上投入了大量的资金，包括装饰装修、采购设备、招聘人员等，也投入了大量的精力。如果双方就归还房屋等事宜没有达成协议，熊兵刚不可能对涉案房屋不管不顾。只是在与鑫天泉公司达成口头协议后出于信任考虑未签订书面协议。基于诚实信用的原则，本案也不应当由熊兵刚承担责任。鑫天泉公司辩称，一、2011年10月15日，鑫天泉公司与省军区后勤部签订《军队房地产租赁合同》及《补充条款》，明确约定涉案房产是鑫天泉公司与省军区合作建房。涉案房屋产权属于省军区，2011年8月至2030年4月的期间的经营使用权属于鑫天泉公司所有。二、2015年8月16日，熊兵刚与鑫天泉公司签订的《星光天地房屋租赁合同》合法有效，该合同的内容没有违反法律的强制性和禁止性规定，合同的内容系双方的真是意思表示，且合同签订后的前期熊兵刚均按照合同的约定履行义务。三、双方签订《房屋租赁合同》的时间为2015年8月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的时间为2016年3月27日，也就是说签订租赁合同时间在先，通知下发在后，不存在违反强制性规定的问题。且《通知》指出，中央军委计划用3年左右的时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿活动，自《通知》下发之日起，所有单位一律不得上新项目、新签合同开展对外有偿服务合同，凡是已经到期的对外有偿服务合同不得续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。事实上鑫天泉公司投资涉案房屋约3个亿，合同期间到2030年4月截止，现在省军区仍与鑫天泉公司继续履行合同，并配合所有的承租户办理《经营许可证》等证照。因此，熊兵刚主张合同无效没有事实和法律依据。四、熊兵刚称2017年2月就将涉案房屋返还鑫天泉公司没有事实依据。熊兵刚没有向法庭提供任何证据证明将其涉案房屋交付给鑫天泉公司，其应当承担举证不能的法律后果。截止到目前，熊兵刚经营的物品仍然放在涉案房屋内，即仍在占有使用涉案房屋，鑫天泉公司多次发函熊兵刚，熊兵刚置之不理，导致鑫天泉公司无法出租或使用涉案房屋。另鑫天泉公司在一审时向法庭提供证据证明涉案房屋通过消防验收，且熊兵刚经营的餐饮办理了消防许可证。鑫天泉公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除熊兵刚、鑫天泉公司于2015年8月16日签订的《星光天地租赁合同》；2、依法判令熊兵刚支付拖欠的租金1480702.8元（2019年2月28日，此后的租金标准按月租金47770元计算至合同解除之日）及违约金191080元；3、依法判令熊兵刚向鑫天泉公司支付免租期内（2015年8月17日-12月31日）的物业管理费19482.7元、中央空调能耗费23379.2元；4、本案的诉讼费用由熊兵刚承担。一审法院认定事实：2015年8月16日，鑫天泉公司和熊兵刚签订一份《星光天地租赁合同》，合同约定鑫天泉公司将位于合肥市包河区宁国路显光天地4层F403、404商铺出租给熊兵刚用于经营餐饮业；租赁场地面积为562平方米；租赁期限从2016年1月1日至2028年6月18日止；2016年1月1日起开始计租，此前为免租期，免租期内的物业管理费按每月每平方米10元收取，中央空调能耗费按每月每平方米12元收取；租金标准为每月每平方米85元（含物业管理费和中央空调能耗费），首期租金按4个月为一个支付期，先支付后使用；熊兵刚向鑫天泉公司缴纳履约保证金95540元；违约责任为熊兵刚非依合同约定提前解除本合间或因熊兵刚违约导致合同解除的，熊兵刚应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的4倍支付违约金且保证金不退，免租期的租金应补缴；此外，双方还对其他权利和义务作了明确约定。合同签订当天，鑫天泉公司将涉案租赁场地交付给熊兵刚进行装修、装潢和添置设备。熊兵刚向鑫天泉公司缴纳履约保证金95540元和装修押金20000元。熊兵刚装修、装潢好租赁场地后，在其租赁的场地经营餐饮，2017年春节后熊兵刚因自身经营问题暂停营业，目前熊兵刚仍有其经营餐饮的物品，有餐桌、餐椅、餐具、厨房用品等在案涉房屋内。房屋租赁期间，熊兵刚总计向鑫天泉公司支付租金340856元，熊兵刚未按合同约定的期限按时支付租金，鑫天泉公司多次要求熊兵刚缴纳拖欠的租金未果。另查明：案涉房屋为军产，2011年10月15日，鑫天泉公司与中国人民解放军安徽省军区后勤部签订《军队房地产租赁合同》及《补充条款》，合同明确约定涉案房屋是鑫天泉公司与省军区合作建房，涉案房屋的产权属于省军区，在2011年8月-2030年4月期间经营使用权归鑫天泉公司所有。鑫天泉公司将案涉房屋出租给熊兵刚经安徽省军区后勤部同意，涉案房屋所在的大楼于2015年7月2日经消防验收合格。一审法院认为，双方于2015年8月16日签订的《星光天地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。熊兵刚未按合同约定按时支付房屋租金，应承担继续履行的法律责任，故应按合同约定的房租标准向鑫天泉公司支付拖欠的租金。熊兵刚未按合同约定按时支付房屋租金且长期拖欠租金，构成违约，因此鑫天泉公司诉请解除合同合法有据，该院予以支持。按照合同约定，因熊兵刚违约导致合同解除，熊兵刚应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的4倍支付违约金且保证金不退，免租期的租金应补缴，因此，对于鑫天泉公司要求熊兵刚支付2015年8月16日至2019年2月28日拖欠的租金1480702.8元（鑫天泉公司自愿扣除熊兵刚交纳的租金340856元、保证金95540元和装修押金20000元，尚欠租金1573829元，鑫天泉公司诉请为租金1480702.8元，其余部分视为鑫天泉公司自愿放弃），后续租金从2019年3月1日起按月租金47770元继续计算至合同实际解除之日（本判决生效之日）。鑫天泉公司诉请的违约金191080元，鉴于熊兵刚经营的饭店亏损且经营时间不长，损失较为惨重，一审法院综合考虑法理人情，认为违约金以不支持为宜，故对鑫天泉公司的该项诉请，该院不予支持。对于鑫天泉公司诉请的物业管理费19482.7元、中央空调能耗费23379.2元，鉴于合同对此有明确约定，该院依法予以支持。熊兵刚辩称鑫天泉公司不是房屋的合法所有权人、没有取得所有权人的授权、其无权对外出租该房屋、双方签订的合同属于无效合同的意见，该院认为，鑫天泉公司与中国人民解放军安徽省军区后勤部于2011年10月15日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充条款》，明确约定涉案房屋是鑫天泉公司与省军区合作建房，涉案房屋的产权属于省军区，在2011年8月至2030年4月期间经营使用权归鑫天泉公司所有，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，2016年3月27日中央军委下发通知，通知是对之后的军产房屋进行规范，鑫天泉公司与熊兵刚签订的时间是在2015年8月16日，租赁合同均符合法律规定，并不存在合同无效的情形，因此，对于熊兵刚的上述辩解意见，该院不予采信。熊兵刚辩称鑫天泉公司交付的房屋存在消防等诸多问题、该房屋一直未能通过消防验收，与法院查明的事实不符，该院不予采信。熊兵刚辩称双方一直未能进行正式的房屋交接，直至2016年1月1日熊兵刚才实际取得房屋，由于未向法院提交相应的证据，该院不予采信。熊兵刚辩称合同在2017年2月8日已经解除的意见，该院认为，熊兵刚在庭审中自己承认截至目前，案涉房屋内仍有其经营餐饮的物品，包括餐桌、餐椅、餐具、厨房用品等，价值二、三十万元，可见熊兵刚至今仍在占有、使用案涉房屋，故对熊兵刚的上述辩解意见，该院不予采纳。熊兵刚申请证人汪某出庭作证，由于证人曾是熊兵刚经营饭店的员工，与熊兵刚存在利害关系，且证人只是证明熊兵刚经营的饭店亏损，并未证明其他案件事实，故对其证据效力，该院不予确认。熊兵刚向本院提供的《告知书》，鑫天泉公司予以否认，且该《告知书》上并没有鑫天泉公司签章或公司相关负责人的签字认可，该院对其真实性、合法性不予确认，对其证明目的不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽鑫天泉置业投资集团有限公司与熊兵刚于2015年8月16日签订的《星光天地租赁合同》；二、熊兵刚于判决生效之日起十日内向安徽鑫天泉置业投资集团有限公司支付拖欠的截至2019年2月28日的房屋租金1480702.8元，之后的房屋租金从2019年3月1日起按月租金47770元继续计算至合同实际解除之日（本判决生效之日）；三、熊兵刚于判决生效之日起十日内向安徽鑫天泉置业投资集团有限公司支付物业管理费19482.7元、中央空调能耗费23379.2元；四、熊兵刚于判决生效之日起十日内将其物品包括餐桌、餐椅、餐具、厨房用品等搬出案涉房屋，并将案涉房屋交还给安徽鑫天泉置业投资集团有限公司；五、驳回安徽鑫天泉置业投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20232元，由熊兵刚负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，鑫天泉公司提交省军区出具给市场管理局、文保局、消防支队的证明文件一组，旨在证明省军区仍然与鑫天泉公司在履行合同的事实。熊兵刚的质证意见为对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，且该证据不是新证据，该证据印章为安徽省军区保障局，而涉案房屋的所有权人及出租人是省军区后勤部，2019年3月5日的证明明确说明了仅仅办理工商登记使用，不作其他任何用途，因此其不能达到证明目的。2019年1月30日和2019年2月18日的证据仅仅是证明了此房为军产，并没有其他的意思表示，也不是本案涉案房屋的证明，达不到鑫天泉公司的证明目的。本院认为，关于案涉合同是否有效的问题，从本案现已查明的事实来看，在2011年10月15日，鑫天泉公司与省军区后勤部于签订的《军队房地产租赁合同》及《补充条款》，明确约定涉案房屋是鑫天泉公司与省军区合作建房，涉案房屋的产权属于省军区，在2011年8月至2030年4月期间经营使用权归鑫天泉公司所有，该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，2016年3月27日中央军委下发是对之后的军产房屋进行规范，鑫天泉公司与熊兵刚签订的时间是在2015年8月16日，租赁合同均符合法律规定，并不存在合同无效的情形，现熊兵刚认为其与鑫天泉公司签订的案涉合同无效的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于合同解除时间的问题。从本案现已查明的事实来看，鑫天泉公司认可熊兵刚在2017年4月左右就没有在案涉房屋经营，但熊兵刚还将经营时的相关物品放在案涉房屋内，在此情况下鑫天泉公司于2017年5月、2018年5月及7月多次发《律师函》要求熊兵刚支付拖欠的租金，并且在2018年5月发出的《律师函》中明确“现书面通知贵方自发本函之日起解除双方签订的《星光天地租赁合同》，并限定贵方在发本函之日起七日内将遗留在租赁场地内的物品全部清除，否则本函委托人依据合同约定将自行处分贵方的物品”，由此可知在熊兵刚长期拖欠房租的情况下，此时鑫天泉公司依据合同约定解除了双方之间的租赁合同，故本院确认2018年5月1日双方签订的案涉房屋租赁合同解除，熊兵刚应支付鑫天泉公司合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。关于拖欠的租金数额。自2015年8月16日至2018年4月30日，熊兵刚应支付鑫天泉公司此期间的租金1550250元（47700元/月×32月+47700元/月÷30天×15天）。因此期间熊兵刚已交纳租金340856元，并且鑫天泉公司也同意扣除保证金95540元和装修押金20000元，故熊兵刚应支付鑫天泉公司拖欠的租金1093854元（1550250元?340856元?95540元?20000元）。关于占有使用费的问题，自鑫天泉公司依据合同约定解除合同后，熊兵刚未将案涉房屋返还鑫天泉公司存在过错，鑫天泉公司明知熊兵刚早已不在案涉房屋经营，其也没有及时采取适当措施防止损失的扩大也存在过错，故本院根据双方的过错程度及公平原则，酌定双方对扩大的损失各承担50%的责任，故熊兵刚应自双方合同解除后即2018年5月1日起，按23850元/月（47700元/月×50%）的标准，向鑫天泉公司支付案涉房屋占有使用费至返还之日止。熊兵刚主张其在2017年2月8日就向鑫天泉公司交还了房屋钥匙故其不应支付此后的费用。但从本案现有证据来看，熊兵刚并未提供双方办理交接的相关手续，鑫天泉公司对此也予以否认，并且至今案涉房屋内还留存其经营餐饮的物品，故熊兵刚的该项主张，依据不足，不予采信。熊兵刚认为根据双方合同约定租金应当从2016年1月1日开始计算，但从本案现有证据来看，双方签订的交房确认书载明交房时间为2015年8月16日，2016年1月1日之前为免租期，根据双方合同约定在熊兵刚违约导致合同解除的情况下，熊兵刚应补缴免租期租金，故鑫天泉公司主张从2015年8月16日开始计算租金，符合双方合同约定，本院予以支持。熊兵刚认为交房确认书并非真实的交房交接手续，依据不足，不予支持。综上所述，熊兵刚的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4430号民事判决第一项、第三项、第四项。即“解除安徽鑫天泉置业投资集团有限公司与熊兵刚于2015年8月16日签订的《星光天地租赁合同》”；“熊兵刚于本判决生效之日起十日内向安徽鑫天泉置业投资集团有限公司支付物业管理费19482.7元、中央空调能耗费23379.2元”；“熊兵刚于本判决生效之日起十日内将其物品包括餐桌、餐椅、餐具、厨房用品等搬出案涉房屋，并将案涉房屋交还给安徽鑫天泉置业投资集团有限公司”。二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4430号民事判决第二项、第五项。三、熊兵刚于本判决生效之日起十日内向安徽鑫天泉置业投资集团有限公司支付拖欠的租金1093854元及房屋占有使用费（自2018年5月1日起，按23850元/月标准计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回安徽鑫天泉置业投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费20232元，由熊兵刚负担；二审案件受理费20232元，由熊兵刚负担19000元，由安徽鑫天泉置业投资集团有限公司负担1232元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十一日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。