辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0681民初7727号原告：东港市宝洁物业服务有限公司。住所地：东港市。法定代表人：许波，该公司经理。委托代理人：许琴，女，1970年3月9日出生，汉族，原告公司职员，现住东港市。被告：姜英伟，男，1980年12月9日出生，汉族，个体，现住东港市。原告东港市宝洁物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告姜英伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人许琴、被告姜英伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告系东港市东祥家园小区2号楼1单元503室业主，其房屋建筑面积93.867平方米。原告为该小区提供物业服务，收费标准为每平方米0.60元。2012年1月至2019年8月期间，被告拖欠原告物业费5181元（93.867平方米×0.60元/月/平方米×92个月），故请求被告给付上述物业服务费5181元。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告给付原告2012年1月至2018年12月期间的物业服务费4731元（93.867平方米×0.60元/月/平方米×84个月）。被告辩称，一、对于原告主张的欠费时间有异议：1、我只欠2018年1月至12月的物业费；2、原告向我主张三年前的物业费也已经超过了诉讼时效。二、被告暂缓交物业费的原因在于物业不作为、不诚信、不守法，具体表现在：1、物业不作为，服务不到位。在卫生环境方面，小区广场上花坛里道路上随处可见垃圾、杂物、粪便及落叶、杂草，长期得不到打扫；堆放杂物、扩边占院，把花坛圈地占为己有屡见不鲜，小区道路坑洼不平、雨后积水、雪后路滑，外边饭店经营者把厨房排烟直接接到小区内的下水管道，导致它一经营小区下水管道就冒黑烟，这些虽然不是原告直接造成，但与其缺乏管理督导及维护有关。在安全方面，表面上东祥家园小区是一个封闭式小区，但实际上是一个完全开放的小区，保安没有尽到应尽的职责和义务，盗窃案经常发生。2、原告用欺骗的方法收取停车位费，每当车位到期续费时就严格管埋，钱收了之后就不管，导致我的车位经常被占用，我不买车位后，车辆不让进，无奈我只能继续购买车位，但是原告竟以我没有交物业费为由不卖给我车位，根据相关规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由阻碍业主进入物业管理区域，原告的这种行为是一种霸权主义的作风。3、原告没有依法依规对物业收费进行公示，国家的多部法律法规都明确规定物业服务收费要明码标价、在物业管理区域内显著位置将物业服务事项及收费标准进行公示，未进行公示的不得收费，但原告从未在东祥家园小区内显著位置对收费行为进行过公示，导致我对于服务内容标准及收费依据等内容均不明确。4、原告利用归业主所有的共用部分盈利。法律法规规定，利用共用部位，共用设施从事经营性活动取得收益归全体业主共有，并每半年公布一次经营所得收支情况，接受业主监督。但原告多年来从未向业主公布停车位、幼儿园房租、广告费等账目，这严重侵害了业主的权益，因为这些收入当中有我的一部分。5、2018年原告与业主委员会签订的全同是一份虚假合同，包括我本人、全体业主及业主委员会都是不予认可的，是原告在原业委会人员建制不全、无业主授权，且未履行相应法律程序的前提下的签定的合同。即便是合同有效，按合同第五条规定，原告必须保证小区卫生、绿化、大门、车辆等管理到位，达到大多数业主满意，原告在这一点就已经违约了。6、假冒业主签名骗取维修基金，在原业委会人员建制不全，没有监管的情况下，骗取维修基金最大的受益者就是原告。三、原告在2018年为歇业状态，如果原告说其在2018年仍在经营，就涉嫌虚报虚报偷税漏税的违法行为，通过违法行为获得的收入不应当受到法律的保护与支持。经审理查明，被告系东港市东祥家园小区2号楼1单元503室（建筑面积93.867平方米）业主，原告为该小区提供物业服务，并与东祥家园小区业主委员会签订了物业服务合同，约定物业费收费标准为每平方米每月0.60元（与物价部门核定的收费标准一致）。在原告服务期内，被告拖欠2012年1月至2018年12月期间的物业服务费4731元（93.867平方米×0.60元/月/平方米×84个月），该款至今未给付原告。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同、物价局文件、收据、照片、国家企业信用信息公示系统查询单等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告间的物业服务合同关系成立、有效。原告为被告提供物业服务，被告应按约定及时支付物业服务费，拒不支付系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。关于被告提出原告提供服务时存在小区卫生脏、乱、差、车辆随意进出无人管理、保安人员不作为、盗窃案时有发生等瑕疵，被告虽提供了照片及视频资料加以证明，但因该组证据均形成于2019年，并不足以证明原告在已过去的各年度内所提供的服务均存在上述瑕疵，被告亦未能对此提供其他充分有效的证据予以佐证，且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告作为小区业主有权追究物业公司的相关违约责任，但与其履行缴费义务属于不同的法律关系，不能以此作为拒付物业管理费的抗辩依据。关于被告提出部分业主有利用小区公共用地堆放杂物、扩边占院以及占用他人车位行为的问题，因该行为系业主个人行为，原告仅系服务性企业，无行政执法权，即使业主不能按照要求文明、合理使用公共用地等，亦不应将责任直接归于原告，但原告在发现上述问题时应当对有关人员及时劝阻、督导，以构建和谐的小区环境。被告提出的原告未向业主及业委会公示相关停车位费、广告费、幼儿园房租等账目且未将该部分收益返还业主的问题，小区的公共收益系全体业主共有，应当定期公示，业主对此亦享有监督权，被告若认为原告存在有损业主权益的行为，可以另循合法途径维护自己的权利，但不能以此作为不交纳物业费的理由。被告主张原告未依法依规对物业服务内容标准及收费依据等进行公示故其才暂缓交纳物业费，对此原告提供了被告2011年交纳物业费的票据，被告庭审中亦辩称其交纳了2012年至2017年期间的物业费，只是票据丢失，故被告对于收费标准及内容等应当是知晓的，现被告以原告未在小区内显著位置公示、自己对收费内容等不明确为由不交纳物业费的理由不能成立。被告所述涉案小区存在假冒业主签名领取维修基金一节，因与本案非属同一法律关系，本院不予一并审查处理。关于2018年原告是否是在歇业状态下提供物业服务一节，即使原告在2018年确系歇业状态，因被告在客观上已享受了原告提供的保安、保洁、绿化等各项物业服务，其仍需要按照合同约定履行交纳物业费的义务，原告若存在违法行为，被告可以到有关部门举报或投诉，以此作为不交纳物业费的理由本院不予支持。关于本案部分物业费是否已过诉讼时效的问题。被告称其已交纳了2012年至2017年期间的物业费，但未能提供证据证明，对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。物业服务是物业公司在约定的期限内为业主提供连续性的物业管理服务，通常不要求业主提前一次性交纳合同期内的所有物业费，而是随着时间的推移分期履行，原告提起本案诉讼时尚在为被告提供服务的期间内，故被告认为原告要求被告支付2012年至2016年的物业费已过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。综上，原告请求合理，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告姜英伟于本判决生效后十日内付给原告东港市宝洁物业服务有限公司2012年1月至2018年12月期间的物业服务费4731元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由被告承担，并于执行时将该款一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  王艺潼二〇一九年十二月二十四日书记员  陈 晨