江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初9705号原告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民中路66号。法定代表人：季颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪俊熙，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：朱妙，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：张家港市金茂水上物流园有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇蒋桥村振兴北桥南堍。法定代表人：胡民富，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光辉，江苏国瑞律师事务所律师。原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农村商业银行）诉被告张家港市金茂水上物流园有限公司（以下简称金茂水上物流园公司）、胡民富、钱建飞金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，根据原告张家港农村商业银行的申请依法裁定准许其撤回对被告胡民富、钱建飞的起诉，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告张家港农村商业银行委托诉讼代理人朱妙、被告金茂水上物流园公司委托诉讼代理人朱光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家港农村商业银行诉称：2013年8月12日，原告与被告签订一份《经营性物业借款合同》，约定由原告向被告发放借款金额为4300万元的经营性物业贷款，借款期限自2013年8月12日起至2018年7月8日止，贷款执行月利率7.11‰，结息方式为按月结息，结息日为每月的第20日，还款方式为2013年下半年归还200万元、2014年归还400万元、2015年归还500万元、2016年归还600万元、2017年归还700万元、2018年归还1900万元，一年归还两次，每半年一次；贷款逾期未还，利息（包括利息、逾期利息、罚息）未按期支付的，均按合同贷款利率的150%计收逾期利息及复利；借款人、担保人违反各自合同义务的，属于违约，贷款人通过诉讼途径主张债权的，贷款人实现债权的费用包括诉讼费、律师费等由借款人承担。同日，原告与被告签订《抵押担保合同》，约定由被告以位于东侧）1室、2室、3室房屋及相应土地使用权为被告在《经营性物业借款合同》项下债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。合同签订后，双方办理了上述房地产的一般抵押权设立登记。原告于2013年8月13日向被告发放借款4300万元，2015年12月，双方又签订《补充协议》一份，约定将结息方式变更为按季结息，结息日为每季末月的第20日。借款到期前，被告就剩余借款向原告申请展期，原告同意对《经营性物业借款合同》项下的未还借款进行展期，被告同意继续提供担保。2018年7月4日，原告与被告签订《借款展期协议》，约定展期金额为3650万元，实际展期金额为36457097.37元，到期日2019年7月7日，其余条款以原借款合同为准。展期借款到期后，被告未按约还本付息，截止2019年7月7日，被告尚结欠原告借款本金36457097.37，利息及复利3283439.74元。原告认为，双方签订的借款合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，原告依约发放了借款，被告应按约履行还本付息的义务，现被告未按约还本付息，原告有权要求被告归还全部借款本息并承担诉讼费、保全费、律师费等相关费用；被告自愿以房地产提供一般抵押担保，原告依法享有一般抵押权并有权就变价款优先受偿。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼请求判令：1、被告向原告清偿借款本金36457097.37元、利息（含逾期利息）及复利【暂计算至2019年7月7日为3283439.74元，之后的逾期利息及复利（包括期内利息的复利及逾期后逾期利息的复利）按照年利率12.798%计算至实际清偿之日止】；2、被告赔偿原告律师费损失568044元；3、确认原告对被告提供抵押的位于东侧）1室、2室、3室房屋（证号：张房权证杨字第××号、第××号、第××号）及坐落于杨舍镇蒋桥村的土地使用权【张国用（2013）第0150377号、第0150378号、第0150379号】享有一般抵押权并准许原告就抵押物的变价款享有优先受偿本案债权及实现债权的费用；3、本案诉讼费用由被告承担。被告金茂水上物流园公司辩称：对双方之间存在的借款及抵押的事实没有异议；对结欠原告的借款本金数额没有异议，原告主张的利息、逾期利息、复利、律师费等费用的真实性和合法性由法院依法核定；综上，请法院依法判决。经审理查明：2013年8月12日，张家港农村商业银行（贷款人）与金茂水上物流园公司（借款人）签订一份《经营性物业借款合同》【合同编号：农商行借字（2013）第（21086）号】，该合同约定：贷款人同意向借款人发放借款4300万元，借款种类为经营性物业贷款，借款用途为归还股东借款，借款期限自2013年8月12日起至2018年7月8日止；本合同项下的借款借据记载的借款金额、发放日期、到期日等与本合同内容不一致之处，以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款执行月利率7.11‰，利率调整幅度=借据约定的利率/人民银行基准利率，如遇人民银行基准利率上调的，则以人民银行调整后的基准利率为基础，按本合同约定的利率调整幅度上调，如遇人民银行基准利率下调的，则以人民银行调整后的基准利率为基础，按本合同约定的利率调整幅度下调，本合同项下贷款的利率调整日为人民银行确定的基准利率调整日；贷款利息自贷款人将款项划入借款人指定账户之日起计算，按日计息，在计息时，每月的计息天数按实际天数计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为日利率=年利率/360=月利率/30,但借款人与贷款人另有特殊约定的除外；按月结息，结息日为每月的第20日；还款方法为2013年下半年归还200万元、2014年归还400万元、2015年归还500万元、2016年归还600万元、2017年归还700万元、2018年归还1900万元，一年归还两次，每半年一次；借款人同意提供抵押担保作为本合同的担保方式，担保合同另行签订；借款人申请借款展期，应在借款到期日前提出，未经贷款人同意，借款不得展期，展期期限、利率及展期的其他条件，由双方另行签订展期协议确定；借款人违反本合同之约定义务，为借款人的违约行为，贷款人有权对借款人逾期的贷款（包括被宣布提前到期的贷款）按本合同贷款利率的150%计收逾期利息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，自基准利率调整之日起逾期利息利率根据本合同约定相应调整；借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分按本合同贷款利率的150%计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或非诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等。同日，张家港农村商业银行（抵押权人）与金茂水上物流园公司（抵押人、债务人）签订一份《抵押担保合同》【合同编号：农商行抵字（2013）第（21086）号】，合同约定：为确保金茂水上物流园公司（债务人）与抵押权人签订的编号为农商行借字（2013）第（21086）号《经营性物业借款合同》（主合同）的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保，被担保的主债权种类为经营性物业贷款，本金金额4300万元，抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、执行费、鉴定费、抵押财产处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；抵押人同意以登记号码为0000280576的办公楼（12823.69平方米）、登记号码为0000227636的厂房（8948.49平方米）、登记号码为0000227637的厂房（9046.85平方米）、登记号码为2013-0150379的土地（11216.80平方米）、登记号码为2013-0150377的土地（面积21829.60平方米）、登记号码为2013-0150378的土地（18731.30平方米）作为抵押财产；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿，抵押权人有权行使抵押权，并可以与抵押人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同日，抵押物办理了抵押登记手续，张家港农村商业银行取得了张房他证杨字第××号、第0000173688号、第0000173689号《房屋他项权证》及张他项（2013）第0918号、第0919号、第0920号《土地他项权利证明书》。张房他证杨字第××号《房屋他项权证》载明：房屋他项权利人为张家港农村商业银行、房屋所有权人为金茂水上物流园公司、房屋所有权证号为0000280576、房屋坐落于东侧）1室、他项权利种类为一般抵押权设立、债权数额为1000万元整。张房他证杨字第××号《房屋他项权证》载明：房屋他项权利人为张家港农村商业银行、房屋所有权人为金茂水上物流园公司、房屋所有权证号为0000227636、房屋坐落于东侧）3室、他项权利种类为一般抵押权设立、债权数额为700万元整。张房他证杨字第××号《房屋他项权证》载明：房屋他项权利人为张家港农村商业银行、房屋所有权人为金茂水上物流园公司、房屋所有权证号0000227637、房屋坐落于东侧）2室、他项权利种类为一般抵押权设立、债权数额为700万元整。张他项（2013）第0918号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人为张家港农村商业银行、义务人为金茂水上物流园公司、坐落于权属性质为国有建设用地使用权、使用权面积18731.30平方米、地类（用途）为工业用地、使用权类型为出让、使用证号为张国用（2013）第0150378号、抵押面积18731.30平方米、抵押总金额为700万元整、存续期限为2018年7月8日。张他项（2013）第0919号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人为张家港农村商业银行、义务人为金茂水上物流园公司、坐落于权属性质为国有建设用地使用权、使用权面积21829.60平方米、地类（用途）为工业用地、使用权类型为出让、使用证号为张国用（2013）第0150377号、抵押面积21829.60平方米、抵押总金额为800万元整、存续期限为2018年7月8日。张他项（2013）第0920号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人为张家港农村商业银行、义务人为金茂水上物流园公司、坐落于权属性质为国有建设用地使用权、使用权面积11216.80平方米、地类（用途）为工业用地、使用权类型为出让、使用证号为张国用（2013）第0150379号、抵押面积11216.80平方米、抵押总金额为400万元整、存续期限为2018年7月8日。不动产登记簿查询记录载明担保范围见抵押合同第二条。2013年8月13日，张家港农村商业银行向金茂水上物流园公司发放贷款4300万元，该款转入金茂水上物流园公司账户，贷款凭证载明贷款用途为归还股东借款、贷款利率为月利率7.11‰，到期时间为2018年7月8日，金茂水上物流园公司在贷款凭证上加盖公章。2015年12月3日，双方签订《补充协议》一份，约定将原借款合同结息方式变更为按季结息、结息日为每季末月的第20日。2018年7月4日，金茂水上物流园公司（借款人、担保人）与张家港农村商业银行（贷款人）签订一份《借款展期协议》，载明鉴于借款人不能按期足额偿还与贷款人签订的编号为农商行借字（2013）第（21086）号的《经营性物业借款合同》项下的借款，借款人申请展期，贷款人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意继续为其提供担保，约定：原借款到期日和金额为2018年7月8日、3690万元，展期后到期日及金额为2019年7月7日、3650万元；展期期间，上述借款利率按年利率8.532%执行，展期届满后，借款人不能清偿全部债务本息的，则以该展期利率为基础按借款合同约定的上浮标准加收逾期利息、罚息、复利；展期期间及展期届满后，如遇人民银行利率调整，则根据借款合同的利率调整规则执行；担保人同意继续承担担保责任，并确保贷款人享有的担保权利持续合法有效，如因展期导致贷款人丧失担保权利的，担保人同意对贷款人的损失承担全额连带赔偿责任；本协议是对借款合同及相应担保合同部分条款的调整和补充，除涉及上述内容的条款外，原借款合同规定的其他各项条款仍然有效。金茂水上物流园公司归还借款本金的金额如下：2013年12月16日归还200万元、2014年6月30日归还200万元、2015年1月22日归还90万元、2015年2月2日归还110万元、2015年12月22日归还10万元、2018年7月5日归还442902.63元。因双方签订《借款展期协议》时，2018年7月5日的还款442902.63元尚未发生，故《借款展期协议》中的展期金额实际为36457097.37元（36900000元-442902.63元）。展期前的利息金茂水上物流园公司均已支付，金茂水上物流园公司未能支付借款展期内的利息、复利，截至2019年7月7日，金茂水上物流园公司尚结欠借款本金36457097.37元、利息3145080.88元、复利138358.86元，张家港农村商业银行为此于2019年7月24日向本院提起诉讼。另查明：张家港农村商业银行为本案诉讼与国浩律师（苏州）事务所签订《委托代理合同》，约定张家港农村商业银行向国浩律师（苏州）事务所支付律师代理费用568044元。上述事实，有《经营性物业借款合同》、《抵押担保合同》、《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》、《补充协议》、《借款展期协议》、贷款凭证、对公账号对账单、不动产登记簿查询记录、归还贷款本金明细、欠本欠息情况说明、《委托代理合同》、庭审笔录等予以证实。本院认为：本案所涉《经营性物业借款合同》、《抵押担保合同》、《借款展期协议》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人均应依约行使权利及履行义务。原告依约向被告发放贷款4300万元，借款期限自2013年8月12日至2018年7月8日，因被告未能按约归还借款，双方又签订《借款展期协议》，将借款本金36457097.37元展期至2019年7月7日，被告未能按约支付展期内的利息、复利，在展期届满后亦未能还本付息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，被告对结欠原告的借款本金36457097.37没有异议，本院根据原告的主张、结合现有证据核定本案所涉借款尚欠的借款本金为36457097.37元、截至2019年7月7日的利息为3145080.88元、复利为138358.86元，原告要求被告支付上述款项的主张，于法有据，本院予以支持。原告主张由被告支付自2019年7月8日起至实际清偿之日止按照年利率12.798%（年利率8.532%×150%）计算的逾期利息及借款展期内利息的复利、展期届满后逾期利息的复利，有合同依据且未超出法律规定范围，本院予以支持。原告主张律师费损失568044元，有《委托代理合同》佐证，符合合同约定，且没有超出江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。被告以其名下的不动产为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，优先受偿债权数额以《抵押担保合同》载明的抵押担保的范围为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告张家港市金茂水上物流园有限公司应归还原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司借款本金36457097.37元并支付相应的利息、逾期利息、复利（截至2019年7月7日的利息、复利为3283439.74元；自2019年7月8日起至实际清偿之日止的逾期利息及借款展期内利息的复利、展期届满后逾期利息的复利均按照年利率12.798%计算）。二、被告张家港市金茂水上物流园有限公司应偿付原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司律师费损失568044元。上述第一、二项，限被告张家港市金茂水上物流园有限公司于本判决生效后十日内履行。三、原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司就被告张家港市金茂水上物流园有限公司的上述第一、二项债务及本案案件受理费、财产保全费对其提供抵押担保的坐落于张家港市东侧）1室、2室、3室房屋【房屋他项权证号分别为：张房他证杨字第××号、第0000173689号、第0000173688号】及坐落于张家港市的国有建设用地使用权【土地他项权利证明书号分别为：张他项（2013）第0920号、第0918号、第0919号】折价或以拍卖、变卖所得的变价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243343元、财产保全费5000元，合计248343元,由被告张家港市金茂水上物流园有限公司负担。被告负担部分由其于本判决生效后十日内汇入本院。逾期不交纳的，将移交本院执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费(户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76)。审 判 长  唐 勇人民陪审员  卢丽萍人民陪审员  姚 彬二〇一九年十二月四日书 记 员  常 煜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，但法律另有规定的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。