广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复442号 复议申请人（异议人、被保全人）：郑保俊，男，1985年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人（异议人、被保全人）：佛山市顺德区城拓建筑设计顾问有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：郑保俊。 上述二复议申请人的共同委托代理人：陈贞妃，广东奇才律师事务所律师。 上述二复议申请人的共同委托代理人：何仲南，广东奇才律师事务所律师。 复议申请人（保全申请人）：何嘉玲，女，1970年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：区绮雯，广东和桂律师事务所律师。 复议申请人郑保俊、佛山市顺德区城拓建筑设计顾问有限公司（以下简称城拓公司）、何嘉玲不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2019）粤0606执异702号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 顺德区法院查明，顺德区法院在审理（2019）粤0606民初13860号原告何嘉玲与被告城拓公司、郑保俊装饰装修合同纠纷一案中，根据原告何嘉玲的财产保全申请，于2019年7月4日作出（2019）粤0606民初13860号民事裁定书，裁定冻结城拓公司、郑保俊在银行的存款436025元或查封、扣押其相应价值的财产。后于2019年7月8日冻结了异议人城拓公司在顺德农村商业银行账号为80×××84的账户，至2019年9月5日已冻结33314.07元；冻结了异议人郑保俊在顺德农村商业银行账号为62×××85的账户，至2019年9月5日已冻结2398.02元；查封了异议人郑保俊所有的位于佛山市XX区XX街道XX社区XX路XX花园XX座XX房屋（产权证号：0XXXX1，以下简称涉案房产）。 上述事实，有（2019）粤0606民初13860号民事裁定书、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书、送达回证、查控反馈信息等证据证明。 异议人提交的房地产估价报告显示，涉案房产登记权属人为郑保俊，套内建筑面积100.54平方米，他项权人为中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行，评估价为1340000元。中国工商银行还款计划表显示，借款人为郑保俊，贷款品种为个人二手住房购置贷款，贷款金额为520000元，还款方式为等额，贷款余额为462380.81元，贷款发放日为2013年4月1日，到期日为2043年4月1日。 顺德区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财产。”本案保全申请人何嘉玲向顺德区法院申请财产保全的金额为436025元，故顺德区法院财产保全限额以上述金额为准。顺德区法院查封的异议人郑保俊名下的涉案房产，因现在本案尚未对该房产作出估价，本案可参照异议人提交的估价报告对房产的价值进行估价。根据异议人提交的估价报告该房产价值1340000元，虽然该房产设定了他项权，但异议人并未不按期交纳房贷，故尚未产生迟延履行的利息、罚息等，该房产价值在扣减了相应的抵押金额462380.81元后，房产的价值仍高于保全申请人要求的财产保全限额，故除已冻结的账户资金外，对异议人银行账户的冻结已无必要。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条之规定，裁定：一、变更城拓公司在顺德农村商业银行账号为80×××84账户的冻结金额为33314.07元；二、变更郑保俊在顺德农村商业银行账号为62×××85账户的冻结金额为2398.02元。 复议申请人郑保俊、城拓公司不服上述裁定，向本院申请复议,请求撤销该裁定第一、二项裁决，变更为解除对复议申请人郑保俊、城拓公司银行账户的冻结。事实和理由： 何嘉玲诉城拓公司、郑保俊装饰装修合同纠纷一案【案号为（2019）粤0606民初13860号】，何嘉玲在诉讼期间申请财产保全，顺德区法院于2019年7月4日作出裁定，裁定冻结城拓公司、郑保俊在银行的存款436025元或查封、扣押相应价值的财产。后于2019年7月8日冻结了城拓公司在顺德农村商业银行账号为80×××84的账户；冻结了郑保俊在顺德农村商业银行账号为62×××85的账户；查封了郑保俊所有的涉案房产。涉案房产经评估公司估价价值1340000元，该房产价值在扣减了相应的抵押金额（截至2019年7月为462380.81元）后，房产的价值仍明显高于裁定所要求的金额436025元，因此在查封该房产后又冻结复议申请人的银行账户，明显侵害了复议申请人的合法权益。顺德区法院作出的（2019）粤0606执异702号执行裁定书既认可已查封的房产在扣减抵押金额后价值高于财产保全限额，又裁定冻结复议申请人的银行账户明显错误。申请人特此申请复议，请求撤销（2019）粤0606执异702号执行裁定第一、二项裁决，变更为解除对复议申请人城拓公司、郑保俊银行账户的冻结。 复议申请人郑保俊、城拓公司在复议期间未向本院提交证据。 复议申请人何嘉玲不服上述裁定，向本院申请复议,请求撤销异议裁定，变更裁定在313829.72元的范围内冻结被保全人城拓公司、郑保俊的银行存款。事实和理由: 一、被保全人城拓公司、郑保俊提交的房地产估价报告，是单方委托，旨在用于被保全人城拓公司、郑保俊向人民法院申请财产保全而提供房地产市场价值的参考依据，不能证实房屋的变现价值，该评估报告不应作为本案判断是否超额查封的依据。但一审法院却以该估价报告作为参考，明显错误。（一）被保全人提交的房地产估价报告为被保全人单方委托，复议申请人何嘉玲对评估公司所作评估工作的公正性、客观性提出质疑，对该估价报告不予认可。估价报告第四页“估价假设条件”中记载，“本报告所述的市场价值基于如下假设：……且可以自由转让”，但本宗房屋是已经被查封的，且日后被保全人的债务情况不确定的情况下，估价公司对房屋假设为可自由转让，并据此作出估价，明显不客观。（二）根据被保全人提交的《房地产估价报告》第四页“估价限制条件”记载，“本估价结果不应被认为是对估价对象成交价格的确认或决策，报告使用人只能参考本估价结果自行判断并作相应决策”、“本报告仅可用于委托人向人民法院申请财产保全而提供房地产市场价值参考，不得用作其它用途”。众所周知，债权人向法院提出财产保全申请，旨在确保债权人债权的实现，确保实际变价处理时债权能够得以足额受偿。所以，判断是否属于超标的查封，首先要明确被查封财产的变现价值。但被保全人提交的估价报告的估价目的仅为用于财产保全时提供的担保物价值估算，且报告明确估价结果不应被认为是估价对象成交价的确认，所以被保全人提交的估价报告并非对房屋的变现价值估算，其无法证实房屋之变现价值。（三）即使被保全人提交的估价报告被采纳作为认定房屋价值的依据，但评估公司现作出的房屋估值134万元是市场价值，而非房屋的净值（即不含税价）。房屋的真正价值，应当是房屋的净值，而非市场价值，因为在变卖房屋过程中所产生的费用包括系列税费等并非是买卖双方可以获取的额外利益。 二、判断是否超额查封，可以参照相应的变现价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。（一）商品房属于大宗、耐用商品，受楼市调控、金融贷款、税收等政策因素影响较大，变现处置会有许多不确定因素，而本案所涉诉讼处于审理阶段，若最终进入执行程序变现款能否足够清偿本案债务目前无法确定。（二）现被保全人提交的评估报告显示房屋的市场价值为134万元，该价格是含税价，也就说明房屋的净值要比该134万元要低。现就当该134万元就是房屋的净值，参照现行司法拍卖的程序，房屋拍卖的起拍价为房屋净值的80%（即1072000元），考虑到流拍的降价因素，每次流拍降价幅度不得超过前次保留价的百分之二十，若对标的物实行三次拍卖，变现价值可低至548864元。而现根据被保全人提交的中国工商银行还款计划表显示，贷款本金余额为462380.81元（且该金额是具有不确定性，若日后出现逾期还款等因素，贷款余额就不止为该金额），若经过三次拍卖，房屋变现价值已经低至548864元的话，扣除贷款本金余额462380.81元及执行过程中产生的系列费用等，所得款项不足86483.19元，是不足达到复议申请人何嘉玲起诉之金额436025元，差额起码仍有349541.81元。 三、如前所述，房产价值扣除贷款本金金额，余额为86483.19元，加上法院已经冻结的被保全人银行账户总金额为35172.09元（郑保俊顺德农商行62×××85冻结了2398.02元、城拓公司顺德农商行80×××84冻结了33314.07元。），以上合计为122195.28元，距离申请人要求保全的金额436025元仍有313829.72元差额。所以，法院仍应当冻结被保全人313829.72元价值的财产，现一审法院直接变更为冻结被保全人已冻结的账户资金，显然错误。财产保全措施目的是保障生效法律文书确定的债权最终能够实现，如上所述，被保全人没有证据证明查封的银行存款和房产的价值明显超出本案债务金额，反而是现法院查封的财产有可能是不足以清偿本案债权的，此情况下，法院应当在313829.72元的范围内继续冻结被保全人的银行存款。 复议申请人何嘉玲在复议期间未向本院提交证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 本院认为，虽然根据复议申请人郑保俊、城拓公司提供的房地产估价报告显示，涉案房产的市场价值明显高于保全申请人何嘉玲要求的财产保全限额。但因银行存款可直接执行，从便于执行的角度考虑，顺德区法院对复议申请人郑保俊、城拓公司已冻结的账户资金继续冻结并无不当，对于复议申请人郑保俊、城拓公司请求解除对其银行账户冻结的复议请求，本院不予支持。 至于复议申请人何嘉玲主张郑保俊、城拓公司提供的房地产估价报告系单方委托，不能证实房屋的变现价值，不应作为本案判断是否超额查封的依据，以及请求裁定在313829.72元的范围内冻结郑保俊、城拓公司的银行存款的问题。虽然郑保俊、城拓公司提供的房地产估价报告系单方委托出具，但并不能仅凭此否认该房地产估价报告的公正性、客观性，何嘉玲也并未提供证据证明该房地产估价报告未能客观反映涉案房产的市场价值，并且何嘉玲亦根据该房地产估价报告的估价来推断确定其复议请求，因此，何嘉玲对房地产估价报告的公正性、客观性所提出的质疑，缺乏事实依据，本院不予认可。市场价值是房产的变现价值的重要参考，在目前房地产市场行情下，可以根据房产的市场价值来推断其变现价值，何嘉玲以拍卖三次流拍的极端情况来推测涉案房产的变现价值，继而请求裁定在313829.72元的范围内冻结郑保俊、城拓公司的银行存款理据不足，本院不予支持。 综上所述，复议申请人郑保俊、城拓公司、何嘉玲的复议请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；顺德区法院作出的（2019）粤0606执异702号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人郑保俊、佛山市顺德区城拓建筑设计顾问有限公司、何嘉玲的复议请求，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606执异702号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  冼富元 二〇一九年十二月二十四日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞