江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终1096号上诉人（原审原告）：周磊，男，1984年5月24日出生，汉族，住渝水区。上诉人（原审原告）：宋洁瑕，女，1984年2月28日出生，汉族，住渝水区。被上诉人（原审被告）：新余市中正房地产开发有限公司，住所地江西省新余市原市委党校院内“珑园”售楼部。法定代表人：胡小立，该公司董事长。委托诉讼代理人：艾洪清，江西袁河律师事务所律师。上诉人周磊、宋洁瑕因与被上诉人新余市中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周磊、宋洁瑕，被上诉人中正公司的委托诉讼代理人艾洪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周磊、宋洁瑕上诉请求：1.撤销（2019）赣0502民初5549号民事判决；2.改判中正公司向周磊、宋洁瑕支付逾期交房违约金15112.4元（以房款585751元为基数按每日万分之一的标准自2018年7月1日暂算至2019年3月15日），并以房款585751元为基数按每日万分之一的标准支付自2019年3月16日至实际交房之日的逾期交房违约金；3.本案一、二审诉讼费由中正公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清，证据的审查判断及采信均存在明显纰漏。1.关于一审判决认定的重要事实“2018年7月2日，周磊到中正公司处领取了房屋钥匙”，存在基本事实不清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条所规定的“交付使用”的理解，房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移占有给买受人，其外在表现是将房屋的钥匙交付给买受人，即“交钥匙”。一审法院认为开发商已经履行了交房义务，实际上开发商并未向周磊、宋洁瑕移交钥匙，周磊、宋洁瑕至今未进入该房屋，更不要谈占有或使用，涉案房屋仍由中正公司占有和使用。一审法院在中正公司没有提供任何证据的情况下，仅仅通过一张“交房申请书”和“没有标明任何用途的签字表”推断周磊、宋洁瑕领取了钥匙，过于草率。对于庭审本可以查明的事实，一审法院却通过推断判断，明显属认定事实不清。事实上，珑园小区交钥匙有一套规范的流程，在业主签订完交房申请书后，还要到物业预交3000元的物业费才能领取钥匙。2018年7月2日，周磊、宋洁瑕签署完交房申请书之后，了解到珑园小区未获得完全的交房手续，即未去缴纳3000元物业费，也未得到钥匙。2.一审法院在案件审理中对证据的审查判断和采信存在明显瑕疵。根据《民事诉讼法》第64条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。中正公司既然主张周磊、宋洁瑕已经领取钥匙，应该提供相关证据证明。一审过程中，未举证和质证就认定周磊、宋洁瑕已经领取房屋钥匙，严重违反相关法律规定。事实上，珑园小区其他已经领取钥匙的业主都签署过多种文件，包括领取钥匙时的签收单。如果中正公司主张周磊、宋洁瑕已经领取钥匙，就应该提供该签收单。二、一审法院的主要判决理由是“周磊、宋洁瑕签署了交房申请书，基于合意交房”。而就交房申请书本身并不能证明中正公司已经按约履行交房义务。《交房申请书》从文义解释的角度仅仅是一个申请，姑且不论周磊、宋洁瑕是否是在意思自治的情况下签署，仅仅凭一个交房申请不能证明房屋已经转移占有。三、一审法院适用法律错误，对基于合意达成意思自治的理解明显理解有误。关于周磊、宋洁瑕在交房申请书签字，其上载明：“本人已知悉所购房屋的交房条件及现状，于2018年7月2日自愿按现有条件交房并自愿办理物业公司相关费用及手续。”故一审法院认为该房屋的交付基于双方的合意。一审法院无视法律法规对商品房交付的强制性规定，仅仅根据周磊、宋洁瑕的签名来判断中正公司于2018年7月2日履行了交房义务，过于粗糙。首先，商品房交付有法律法规的强制性规定，交房不仅仅是业主和开发商转移占有的行为，还受到法律法规的约束。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第32条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实际质量保证书和住宅使用说明书制定的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据《商品房销售管理办法》第30条的规定：房地产开发企业应当按照合同的约定，将符合交付条件的商品房按期交付给买受人，否则应当承担违约责任。上述法规都明确了商品房交付的强制性规定。一审法院无视法律法规的强制性规定仅仅通过合意断案属于适用法律错误。其次，关于“基于合意”的理解，一审法院仅仅通过签名认定存在重大瑕疵。基于合意达成意思自治产生效力的前提是真实的意思表示。周磊、宋洁瑕当时签字的情况不是真实的意思表示。《交房申请书》是中正公司事先打好的，事先拟定的，作为一份所有业主都共同使用的格式合同。《合同法》第39条规定了格式合同的定义和限制性条件：一是提供格式合同的一方有义务提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；二是免除提供格式合同一方当事人的主要义务、排除对方当事人主要权利的格式合同无效；三是对格式合同的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。而本案《交房申请书》即是此类免除中正公司主要义务的格式合同。一审法院未查明案情，有违公平正义。作为法官也不会在房屋不具备交房条件的情形下签字接受房屋。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。中正公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。2018年7月2日周磊、宋洁瑕签署了交房申请书，申请书明确周磊、宋洁瑕承诺其已经知悉房屋现状，并同意以房屋现状收房办理交房手续，并在交房登记表上签字确认，双方根据合意改变了商品房买卖合同中约定的交房条件，因此中正公司认为周磊、宋洁瑕2018年7月2日已经交房。周磊、宋洁瑕向一审法院起诉请求：1.判令中正公司向周磊、宋洁瑕支付逾期交房违约金15112.4元（按每日万分之一的标准自2018年7月1日暂计算至2019年3月15日）；2.判令自2019年3月16日之日起，中正公司按总房款每日万分之一的标准向周磊、宋洁瑕支付逾期交房违约金，直至中正公司向周磊、宋洁瑕交付符合合同约定条件的房屋时止。一审法院认定事实：2016年，周磊、宋洁瑕与中正公司签订《商品房买卖合同》，约定周磊、宋洁瑕向中正公司购买位于新余市城北北湖西路151号中正·珑园小区8栋2单元25层22503室商品房，房款总价为585751元，付款方式为银行按揭。商品房达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接等交付条件，中正公司应当在2018年6月30日前向周磊、宋洁瑕交付商品房。《商品房买卖合同》还约定，交付该商品房时，中正公司应当出示满足上述交付条件的证明文件，中正公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述约定的交付条件的，周磊、宋洁瑕有权拒绝接受。除不可抗力外，中正公司逾期交房的，中正公司应每日按周磊、宋洁瑕已交房价款的0.01‰的标准支付违约金。合同签订后，周磊、宋洁瑕依约履行了付款义务。2018年7月2日，周磊到中正公司处领取了房屋钥匙并签署《交房申请书》。另查明，本案所涉房屋消防及人防工程尚未取得验收证明。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。周磊、宋洁瑕和中正公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实履行合同义务。周磊、宋洁瑕依法履行了合同义务，中正公司应按照该合同约定的交付期限如期交房，但中正公司超过约定的交房时间交房，应承担逾期交房违约责任，其主张遇到政府职能部门调整因素影响，双方约定交付期限应当予以顺延，该因素不属于不可抗力因素，也不符合合同的约定，故对中正公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于周磊、宋洁瑕请求判令中正公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然涉案商品房目前消防及人防工程尚未取得验收证明，但周磊、宋洁瑕周磊已在《交房申请书》签字，该《交房申请书》载明“本人承诺：本人已知悉所购房屋的交房条件及现状，于2018年7月2日自愿按现有条件交房并自愿办理物业公司相关费用及手续”，故一审法院认为该房屋的交付基于双方的合意，应当认定为中正公司已经于2018年7月2日履行了合同约定的商品房交付使用义务，故对中正公司辩称违约金计算应当自第十一条约定的交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至实际交付之日止的意见，一审法院予以采纳。关于逾期违约金的计算标准问题，虽然周磊、宋洁瑕未提供证据证明其损失，但合同约定的每日按周磊、宋洁瑕已交房价款的0.01‰的标准支付违约金较低，不足以弥补其损失，而周磊、宋洁瑕主张按每日万分之一的标准计算，并未超出银行同期贷款利率，一审法院予以支持。对中正公司辩称应当按日万分之零点一计算违约金的意见，一审法院不予采信。一审法院计算逾期交房的违约金为585751元×0.1‰×2天=117.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，一审法院判决：一、中正公司应于本判决生效之日起十日内支付周磊、宋洁瑕逾期交房违约金117.2元；二、驳回周磊、宋洁瑕的其他诉讼请求。案件受理费90元，周磊、宋洁瑕负担89元，中正公司负担1元本院二审期间，周磊、宋洁瑕提供了两组证据：第一组证据：涉案中正珑园小区8栋1单元2903户主为办理房屋交付手续而必须要签署的相关文件：1.《承诺书》复印件一份；2.《签收单》复印件一份；3.《收款收据》复印件两份；4.《物业收款收据》复印件一份。拟证明：物业在交付房屋时必须要求业主缴纳以上多种费用，才会将房屋钥匙交付业主。一审判决已查明，截止开庭珑园小区仍没有通过消防验收，显然不具备交房条件。周磊、宋洁瑕正是在当时了解了消防验收、规划调整不合格的情况下根据《物业管理条例》相关规定行使同时履行抗辩权，所以没有缴纳相关费用，没有收房。中正公司质证称，该组证据的真实性和合法性由法院审查，对其关联性和证明目的有异议，根据周磊、宋洁瑕签署的交房申请书双方已经对于交房条件进行了变更，并且周磊、宋洁瑕2018年7月2日同意交房。本院认为，该组证据均为复印件，且不属新的证据，故不予认定。第二组证据：证人黄某的证言。拟证明：交房手续不只是签署承诺书，开发商、物业公司在小区不具备交房条件的情况下，强行捆绑预交物业费、装修保证金等购房合同之外的交房条件，违反合同约定。中正公司质证称，对其真实性、关联性和证明目的均有异议。本院认为，该证人证言仅能证明交房的过程，不能证明周磊、宋洁瑕交房时签承诺书不是其真实意思表示，不能达到其证据目的。中正公司未提交新证据。本院经审理查明，2018年7月2日，周磊到中正公司签署《交房申请书》，其上载明“本人于2016年4月30日与贵公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：本人购买贵公司开发的位于新余市北湖珑园小区8栋2单元2503号房屋。现本人因装修、入住需要，特向贵公司申请办理房屋交付手续。本人承诺：本人已知悉所购房屋的交房条件及现状，于2018年7月2日自愿按现有条件交房，并自愿办理物业公司相关费用及手续。”同日，周磊在8栋二单元交房表上签名并注明交房日期为2018年7月2日。周磊签字后未办理相关手续及交纳物业等费用，亦未领取房屋钥匙。目前涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：中正公司向周磊、宋洁瑕支付逾期交房的违约金应当如何计算？就该争议焦点，本院评述如下：周磊、宋洁瑕与中正公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交付房屋时间为2018月6月30日前，而案涉房屋目前仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到合同约定的交付条件。依据合同约定，周磊、宋洁瑕在房屋未达到交付条件时有权拒收房屋，但周磊自愿在《交房申请书》及交房登记表上签字，并承诺于2018年7月2日按现有条件交房，应视为双方变更了商品房买卖合同中对交房条件的约定，故涉案房屋自交付之日即2018年7月2日，中正公司已经履行完毕交房义务。关于周磊、宋洁瑕所提中正公司未交房屋钥匙的问题，周磊、宋洁瑕未按《交房申请书》的约定交纳物业费等费用，并办理相关手续，从而未领取房屋钥匙，系其自身行为所致，并非系中正公司不向周磊、宋洁瑕交付钥匙。关于周磊、宋洁瑕所提《交房申请书》系格式合同的问题，从《交房申请书》载明的内容看，周磊、宋洁瑕因需要对房屋装修并入住，要求中正公司按现有条件交房。由此可见，周磊、宋洁瑕向中正公司发出要约，中正公司予以同意即承诺，应视为双方进行了协商，故《交房申请书》不属格式合同。周磊、宋洁瑕未提供证据证明其在《交房申请书》及交房登记表上签名非其真实意思表示，且其提到的强制性法律规定均为管理性强制性法律规定而非效力性强制性法律规定，违反之并不能导致涉案交房行为无效。综上，周磊、宋洁瑕的上诉理由均不能成立。一审法院按照每日万分之一计算逾期违约金为117.2元正确，对此本院予以确定。综上所述，周磊、宋洁瑕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费447.26元，由周磊、宋洁瑕负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇一九年十二月二十七日法官助理黄艳君书记员周美娟