杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8369号 原告：杭州汉克投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路788号2幢201室。 法定代表人：顾卫琴，总经理。 委托诉讼代理人：余枫梧，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：浙江博美汽车销售服务有限责任公司，住所地杭州市西湖区西溪路788号10幢。 法定代表人：陈玉芳，董事长。 委托诉讼代理人：王梓权，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原告杭州汉克投资管理有限公司与被告浙江博美汽车销售服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余枫梧，被告的委托诉讼代理人王梓权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.被告支付拖欠的房屋租金919124.05元（从2019年6月1日计算至2019年8月30日）；3.被告支付逾期支付租金的滞纳金366357.11元（按合同约定的日千分之一标准计算，2018年12月1日至2019年5月31日期间滞纳金252435.95元、2019年6月1日至2019年8月30日期间滞纳金113921.16元）；4.被告支付违约金500万元；5.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年，原告拟对杭州西溪路780号老东岳工业园区第10幢、43幢厂房进行改造，计划建成可供多方主体承租的7000平方通用楼房，被告当时的负责人找到原告，要求建造符合其4S店要求的楼房后供其承租。被告见原告有顾虑，便提出承租长达15年的条件，同时提出若中途退租且协商不成愿支付500万元违约金。在这种情况下，原告同意了被告的要求，双方于2014年3月5日签订《房屋及场地租赁协议》，协议按被告提出的“房屋由甲方按4S店建设的要求进行建造，乙方应及时做好与甲方的协调沟通，房屋建筑面积7000平方米”、“租赁期限15年”、“违约方应支付500万元给对方”进行规定。协议还约定前两年的每年租金500万元，从第三年开始逐年递增5%。租金的交付方式为“每半年交付一次，按先交后用的原则”，若逾期不付，每逾期一天承担按千分之一滞纳金等条款内容。显然，7000平方的房屋，从图纸设计、土建及相配套设施场地等均是按被告要求建造的。协议签订后，原告依约履行了应尽义务，将按照被告4S店要求建成的7000平方米房屋验收合格后交付给了被告。2018年12月前被告履约情况一直良好，但到了2019年5月出现了被告拖欠租金的情况，到2019年8月初被告现负责人说不承租要搬迁了，2019年8月16日被告果真搬迁走人了。2019年8月17日，被告邮寄了“关于《房屋租赁合同》提前终止----通知函”，提前终止的理由是“目前由于我公司经营问题，实在无力承担房租”。该理由不属于合同法规定的不可抗力的情况。原告认为，原告与被告签订的《房屋及场地租赁协议》合法有效，双方应遵守及诚信履行，如今15年的租赁期远没期满，被告便一走了之，明显违反了15年租赁期限的约定，对原告而言已是严重的利益失衡及不公平，因楼房本身是依照被告的设计图纸及其4S店的要求建造的，具有专属性。如今被告提前终止，势必给原告带来巨额房屋建设投资损失及6000万元以上的可得利益损失，合同约定的500万元违约金既不能弥补原告的投资损失，更不能弥补原告6000万元以上的可得利益损失。由于被告提出“提前终止房屋租赁合同”之行为，则理应承担相应的违约责任。 被告辩称，一、被告对于因经营困难而拖欠原告部分租金的事实无异议，但对拖欠金额有异议。根据原告起诉状所述与被告提供的聊天证据可知，事实上被告在8月16日便已完成搬迁与交接工作，故原告诉请被告支付8月16日后的租金没有事实依据。二、被告约定的滞纳金金额有违事实和诚信原则，且约定的滞纳金过高。根据双方签订的《房屋及场地租赁协议》第六条，租金是每半年一交，先交后用。即便被告在12月31日支付下一年租金也是符合约定的，故原告诉请被告支付2018年12月31日的滞纳金有违事实，没有任何依据，应予驳回。另外，协议约定的每天千分之一的标准过高，请求法院予以调整。三、原告诉请要求被告支付违约金没有法律依据。原告根据协议十一条约定诉请被告支付其违约金，系故意曲解该条约定的真实意思，并虚构事件真相故意加重被告的违约责任。首先，根据协议第十一条约定，甲乙双方任何一方单方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，双方另行协商解决。否则违约方应支付违约金500万元。被告认为，该条约定系约束协议双方不可临时性单方解除协议，只有未经协商并决定单方解除协议的一方才需要支付违约的责任，而非原告所述的只要单方解除便要支付违约金的意思。其次，根据被告提供的被告公司负责人与原告公司负责人之间的微信聊天记录可知：早在2019年7月，原、被告双方便就解除租赁合同相关事宜进行了磋商，且原告公司负责人在2019年7月24日微信告知被告公司负责人出具书面的终止协议文件。由此可知，被告早在房屋交接前一个月，便与原告公司负责人协商好了解决方案，并非原告诉状中所述的“令原告吃惊的突然一走了之”。四、原告诉状中所述的事实有违事实，其主张的预期利益损失缺乏依据。根据协议前言所述，原、被告之间早在签订本协议之前，便存在租赁合同关系，故本协议系双方本着长期合作愿景，在互惠互利的前提下签订的。因此，为了延续之前的合作关系，虽说原告系依照被告的设计要求建造了房屋，但根据合同所述，原告也是只是对主体土建围墙和场地进行了施工，而被告则独立完成房屋的装修与水电，故原告据此认定该房屋具有专属性而产生巨额房屋建设投资损失尚缺说服力。从另一方面而言，原告也知晓其行为为商业性行为，应该也知道商业风险所在，故将其所有商业风险及预期利益损失都转移至被告身上有失公平。另根据原告诉状所述，被告在签订协议后至2018年12月间，被告都积极履行了合同义务，都及时的缴纳了租金。只是由于今年大环境及行业环境原因，致使公司亏损难以为继，才因客观原因导致无法及时履行付款义务，但被告一直就支付款项与解除租赁关系与原告保持沟通。综上，被告认为，被告无需支付原告主张的违约金，但应按照合同支付原告拖欠的租金与适当支付滞纳金。 本院经审理认定事实如下： 2014年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋及场地租赁协议》一份，约定：“乙方原租用甲方位于西溪路587号，原西湖机械厂地块的房屋及场地，开办了品牌汽车4S店，因省市重点工程紫之隧道建设需要拆迁。经留下街道办事处、西溪谷工程指挥部协调批准，并经东岳股份经济合作社同意。将西溪路780号东岳工业园区第10幢、43幢厂房进行改造成4S店，供拆迁之4S店搬迁场所使用。并达成如下协议：一、租赁地址：西溪路东岳工业园10、43幢厂房（如愿食品厂）占地约5亩（具体以围墙内的实际面积为准）。二、租赁时间：房屋建成交付后三个月开始计算（三个月作为装修期），租赁期15年。……五、租金：前两年每年租金500万元人民币，第三年开始逐年递增5%。六、租金交付方式：每半年交付一次，按先交后用原则，第一次于房屋交付后装修期满前支付，以后按当年租金价格每半年支付一次，数额为当年应付全年租金的一半。乙方逾期不付，每逾期一天，承担千分之一滞纳金。……九、租赁期间，乙方应自觉遵守工业园区的各项管理规定，并按时缴纳水、电等各项费用。不得拖欠，乙方若严重违反法律、法规及政府机构、社区的管理规定或拖欠费用逾期一个月，甲方有权单方终止合同，并收回房屋使用权，且不作任何补偿。……十一、甲、乙双方任何一方单方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，双方另行协商解决。否则违约方应支付违约金500万元给对方。……。”协议签订后，原、被告双方均依约履行了合同义务。2019年7月、8月，被告方工作人员与原告方监事胡初春就提前终止租赁协议及支付租金等事宜进行了沟通和交流。8月16日，被告搬离了案涉租赁房屋。8月17日，原告收到被告邮寄的落款时间为2019年8月1日的《关于〈房屋租赁合同〉提前终止—通知函》，主要内容为：“杭州汉克投资有限公司：我司与贵司于2014年3月5日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好。自2015年以来，我司已连续亏4年，且根据双方签订的《房屋租赁合同》，截止2018年12月，房租已上涨至600万元／年。目前由于我司经营问题，实在无力承担房租，结合我司实际情况，提出终止原《房屋租赁合同》。”9月11日，原告诉至本院，要求判如所请。 另查明，被告尚欠原告2019年6月至8月期间的房屋租金919124.05元。 以上事实由原告提交的《房屋及场地租赁协议》、《关于〈房屋租赁合同〉提前终止—通知函》及邮单，被告提交的微信聊天记录等证据以及当事人在庭审中的陈述佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 案涉《房屋及场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告主张其搬离前双方已协商解除案涉租赁协议，但从被告提供的微信聊天记录看，被告所说的原告负责人胡初春，在与被告相关工作人员的微信聊天过程中并未就解除合同事宜作出明确意见，且双方的聊天内容未涉及合同解除后的费用结算等实质问题，因此就微信聊天所反映的内容也无法证明双方已协议一致解除合同。况且，被告所称的原告负责人胡初春，并非原告法定代表人，也不是案涉租赁协议指定的原告方代表，也没有证据证明其已获得了原告授权，其与被告相关工作人员的沟通意见在获得原告追认前，也不能代表原告的意思。故被告提交的证据不能证明双方已协商一致解除案涉租赁协议。案涉租赁协议未将被告经营困难约定为被告单方解除合同的条件，该情形也不符合法定单方解除合同的条件，被告向原告发送提前解除案涉租赁协议的通知及被告收到通知的事实，也不产生合同解除的效力。现被告提前搬离租赁房屋且拒不支付到期租金，属于以自己的行为不再履行租赁协议，原告据此诉请解除案涉租赁协议，于法有据，本院予以支持。据此，原告主张2019年6月至8月期间的房屋租金919124.05元，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告作为承租人拒绝履行租赁协议给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。双方签订的《房屋及场地租赁协议》第六条约定，“租金交付方式：每半年交付一次，按先交后用原则，第一次于房屋交付后装修期满前支付，以后按当年租金价格每半年支付一次，数额为当年应付全年租金的一半。乙方逾期不付，每逾期一天，承担千分之一滞纳金。”第十一条约定，“甲、乙双方任何一方单方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，双方另行协商解决。否则违约方应支付违约金500万元给对方。”原告主张的滞纳金366357.11元，实系逾期支付租金的违约金，该部分违约金，本院与原告主张的被告提前解除合同的违约金500万元一并予以考虑，结合案涉房屋作为汽车4S店的特殊用途，案涉租赁协议的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌情支持500万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除杭州汉克投资管理有限公司与浙江博美汽车销售服务有限责任公司签订于2014年3月5日的《杭州市房屋租赁合同》； 二、浙江博美汽车销售服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付杭州汉克投资管理有限公司房屋租金919124.05元、违约金5000000元，合计5919124.05元； 三、驳回杭州汉克投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55798元，由原告杭州汉克投资管理有限公司承担3252元，被告浙江博美汽车销售服务有限责任公司承担52546元。 原告杭州汉克投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江博美汽车销售服务有限责任公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵锋明 人民陪审员  张烨芳 人民陪审员  狄建华 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  章晓婷