安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初5810号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区。 法定代表人：王亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告:褚平芳,女，1967年1月9日出生，汉族，初中文化，安徽省淮南市人，淮南市油厂退休工人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王铁球，男，1958年3月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，系褚平芳丈夫。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称：民生物业公司)与被告褚平芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告褚平芳及其委托诉讼代理人王铁球到庭参加诉讼，原告民生物业公司的法定代表人王亮经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费3870元、违约金696.6元(违约金以295.2元为基数,按日万分之三标准计算至被告实际履行完毕之日止,暂计算至2019年12月31日违约金为6976.6元),合计4566.6元。事实和理由：2008年6月1日,原告通过合法招投标程序成为被告居住小区的合法物业服务单位,其后原告实际进行物业管理,全面履行了被告居住小区物业管理服务的义务,并多次荣获市、区优秀小区称号,但被告作为业主至今未履行缴纳物业费的义务。被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日共36个月,建筑面积113.19㎡,物业服务费标准0.95元/㎡/月,物业服务费合计3870元,根据《前期物业服务合同》第三十一条之规定,被告应赔偿原告违约金696.6元。原告认为:原告提供了优质物业服务,被告未履行缴费义务,应当及时足额支付欠付物业服务费用,同时被告应承担违约责任，现诉至法院，请求判如所请。 褚平芳辩称，1、原告没有要求与我签订书面合同，都是口头约定；2、物业违约在前，2017年我去物业要求解决问题，物业派了一个工人看了之后说解决不了，每次去物业都找借口让我们再等，问题解决了我继续缴费，不服务就没有物业费了，我要的是完好的房子，不是物业费的问题，2019年6月我再次要求物业解决问题，他们就起诉了，我要求物业违约补偿我三年没有住房和精神损失费20000元；3、对原告的管理水平和资质有疑义：管理人员有没有物业管理资质证书、道路坑洼不平不维护、大面积草坪树木干枯死亡不修剪、对本小区没有车位的住户进出收费、不与业主签合同也没有成立业主委员会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、商品房网上备案确认单，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的交费通知复印件照片一份，证明被告拖欠物业费的事实。被告称没有收到过该通知。本院对该组证据的真实性予以确认。 原告提交的《前期物业服务合同》，证明原告系小区合法的物业服务以及物业费收费标准。被告称没看过不清楚，没有和物业签过合同。本院对该组证据的真实性予以确认。 被告提交的可视电话以及绿化的照片，证明原告服务不到位。被告称可视电话上面从照片中反映不出来，属于业主自有范围内，不属于物业公共范围内，从照片可以看出有经过装潢线路改动，不排除业主对之前隐蔽线路的更改造成可视电话出现问题。绿化照片反映不出来时间地点，与本案无关。本院认为，由于该组照片反映不出何时何地拍摄，无法证明原告的观点，本院对该组证据不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：褚平芳系安徽省淮南市田家庵区淮河新城一期35#-1-1002室房屋业主，该房屋建筑面积113.15平方米。2014年9月2日，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城一期小区前期物业管理服务，物业服务管理费小高层住宅为1.1元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城一期小区提供了前期物业管理服务。2017年1月1日起褚平芳未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，原被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2014年9月2日原告与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》后，就实际对小区提供物业服务。被告褚平芳作为业主在2017年之前一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。因此，对被告褚平芳称未与原告签订物业合同的答辩意见不予采纳。本案中，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3870元，违约金696.6元，合计4566.6元。本院认为，原告按照每月每平方米0.95元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，本院应予以支持；对于原告要求被告褚平芳支付违约金696.6元，因民生物业公司未提交证据证明其实际损失，该项诉讼请求计算标准略高，本院依据公平原则，酌定参照中国人民银行同期贷款利率4.75%收取，即：551元（3870元×4.75%×3年）。关于被告褚平芳辩称的原告物业管理人员没有物业管理资质证书、小区设施维护不到位、物业服务管理不到位、车辆进出均收取费用，因其未能提供充分的证据予以证明其所陈述的事实，物业公司不存在根本性违约或不作为的情形，同时，业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然会损害其他按时交纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业公司的服务质量下降而拒交物业费，最终影响小区正常的物业管理服务，本院基于民事活动诚实信用原则及举证责任考虑，对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告褚平芳于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司物业服务费3870元，违约金551元，合计4421元（2010年1月1日后的违约金以3870元为基数按照年利率4.75%支付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告褚平芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇一九年十二月十日 书记员  陆 莉 附１：本案证据目录 一、淮南民生新城物业服务有限公司提交证据： 1.原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份复印件，证明原被告诉讼主体资格。 2.商品房网上备案确认单，证明被告现在居住的产权是被告本人。 3.交费通知照片一份，证明被告拖欠物业费的事实。 3.前期物业服务合同，证明原告系小区的合法的物业服务，物业费收费标准。 二、褚平芳提交证据： 1、照片可视电话复印件一份，证明原告服务不到位。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。