山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6852号上诉人（原审被告）：秦义嵩，男，1958年11月25日，汉族，山东省金贵酒厂退休人员，住山东省金乡县。上诉人（原审被告）：周凤杰，女，1957年7月13日出生，汉族，居民，住山东省金乡县。被上诉人（原审原告）：金乡县利民物业服务有限公司，住所地：山东省金乡县城奎星路北段东侧，统一社会信用代码：91370828061952267N。法定代表人：刘长安，经理。委托诉讼代理人：李相果，金乡德众法律服务所法律工作者。上诉人秦义嵩、周凤杰因与被上诉人金乡县利民物业服务有限公司（以下简称金乡县利民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院(2019)鲁0828民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦义嵩、周凤杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由金乡县利民物业公司承担。事实和理由：1、房屋交房时，与物业进行了验收，发现主卧室窗户无法正常关闭，地面破损等问题，上房通知书都有记录，物业承诺维修，至今未修复；储藏室排污管道损坏，污水全部流到储藏室里，通知物业后一直处理无果后自费200元请工人更换了污水管道；餐厅上方漏水，导致新装修房子墙皮脱落，通知物业亦未予处理。据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。房屋在保修期内漏水，应有物业积极联系开发商进行维修。2、小区交房两年后才陆续建立了围墙、大门、绿化，暖气2018年年底建好投入使用。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十六条的规定，“因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业”。故物业公司应对物业费予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。3、小区内杂乱无章，存在两处违章建筑，超市占地为小区共用部分，若存在租赁费用，费用应归全体业主所有。根据《山东省物业服务收费管理办法》第三十条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。4、金乡县利民物业公司不按规定公示收费项目，违反《山东省物业服务收费管理办法》第三十八条的规定，“物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。”5、金乡县利民物业公司违规加价代收电费，违反《山东省物业服务收费管理办法》第三十四条”供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。”的规定。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持秦义嵩、周凤杰的上诉请求。金乡县利民物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，秦义嵩、周凤杰的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金乡县利民物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告秦义嵩、周凤杰支付原告物业服务费3080.04元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告金乡县利民物业公司系依法成立的物业服务公司，为金乡县益民小区提供物业服务；被告秦义嵩、周凤杰系金乡县益民小区6号楼2单元804室的业主，从2014年7月16日起居住至今；所购房屋系经济适用住房，建筑面积78.89㎡。2014年2月11日，金乡县房产管理局（甲方）与原告金乡县利民物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：金乡县利民物业公司为金乡县益民小区提供物业服务；物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.45元/㎡/月，高层住宅1.00元/㎡/月，六楼（含）以上每户每年80元供水加压费。另查明，金乡县益民小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，金乡县房产管理局与原告签订的《物业管理服务合同》意思真实，不违反法律规定，合同依法成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括被告秦义嵩、周凤杰在内的金乡县益民小区全体业主具有约束力。原告按照《物业管理服务合同》的约定对益民小区提供了物业服务，应当按约定取得收益，被告秦义嵩、周凤杰作为业主实际也接受了服务，应该按约定承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。被告应按约定向原告缴纳2016年7月16日至2019年7月15日物业服务费2840.04元（1.00元/㎡/月×78.89㎡×36个月）以及二次供水加压费240元（80元×3年）。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害，如果业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张权利；业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，原告的诉求合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：被告秦义嵩、周凤杰于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县利民物业服务有限公司物业服务费2840.04元及二次供水加压费240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦义嵩、周凤杰负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案小区系经济适用住房，金乡县房管局作为建设单位于2014年2月11日与金乡县利民物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。秦义嵩、周凤杰作为涉案小区的业主，《物业管理服务合同》对其具有约束力。涉案小区没有成立业主委员会，金乡县利民物业公司按照合同提供了物业服务，秦义嵩、周凤杰亦接受了相应的物业服务，其应当按照合同约定向金乡县利民物业公司支付物业费。一审判令秦义嵩、周凤杰支付拖欠的物业费2840.04元和二次供水加压费240元，并无不当，应予维持。秦义嵩、周凤杰主张物业费应予减免，但其对此没有提供充分有效的证据予以佐证，其应当承担举证不能的法律后果。秦义嵩、周凤杰主张涉案房屋的窗户无法正常关闭、地面破损、储藏室排污管道损坏、餐厅漏水等问题，与本案不是同一法律关系，其可以另行主张权利。金乡县利民物业公司的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，作为业主可以向有关行政主管部门反映，而不能采取拒交物业费的方式维权；金乡县利民物业公司作为涉案小区的物业公司，应当增强服务意识，提高服务水准，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极作出相应整改，打造和谐舒适的小区环境，这样才能从根本上解决业主拒交物业费的问题。综上，秦义嵩、周凤杰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦义嵩、周凤杰负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史海洋审判员  张思平二〇一九年十二月三十日书记员  刘纯子