安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2743号 上诉人（原审原告）：葛德安，男，1966年3月17日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：梁婷婷，安徽宏玮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州市龙泉生态林业有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区浍水西路，统一社会信用代码91341302750952270R。 法定代表人：许朝晖，该公司经理。 委托诉讼代理人：许颖，女，该公司员工。 上诉人葛德安因与被上诉人宿州市龙泉生态林业有限公司（以下简称龙泉林业公司）合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初6424号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由及证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛德安上诉请求：撤销原判，依法改判，或发回重审，并由龙泉林业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误，葛德安未付租金时间不足两年。1、葛德安与龙泉林业公司的合同约定租赁期限不是2015年2月1日至2033年2月1日，实际开始日为2016年8月6日即合同签订日。一审中，龙泉林业公司的法定代表人及委托诉讼代理人均确认，葛德安于2016年年初才开始与龙泉林业公司洽谈承包生态园部分场所事宜；两人还确认2015年2月份实际上是与案外人王祥友签订的租赁合同，王祥友一直不支付租金，才与葛德安洽谈租赁合同。同时，龙泉林业公司也未处理好其与王祥友之间的合同纠纷，也为葛德安在租赁生态园场所后经营过程中埋下了严重隐患，致使葛德安自2017年年初开始不能正常经营。2、一审中，双方已经确认了葛德安支付了两年的租金，按照合同约定时间计算，可知葛德安的租金已经支付到2018年8月6日。因此，葛德安实际未支付租金的时间应当为2018年8月6日至今，才刚满一年。另一方面，从葛德安支付的租金时间上也可以看出，葛德安前两次租金的支付均于七八月份。二、一审根据《合同法》第九十四条规定判决解除合同错误。1、根据《合同法》第九十四条规定，龙泉林业公司有权解除合同但是有两个前提条件，即：第一、葛德安必须系无正当理由拒绝支付合同约定的租金；第二、葛德安确实存在未支付租金的情形，导致合同目的不能实现。2、根据庭审中葛德安提供的龙泉林业公司与王祥友签订的《经营转租合同》、龙泉林业公司为葛德安出具的证明及宿州市公安局埇桥分局夹沟派出所出具的情况说明，均证实龙泉林业公司在与葛德安签订《转租合同书》时，违背诚实信用原则，未处理好与王祥友的合同纠纷，导致王祥友多次到涉案场所闹事，严重影响了葛德安的经营秩序，造成严重损失。龙泉林业公司一直未出面解决其与王祥友的合同纠纷。3、据此，根据《合同法》第六十六条、第六十七条、第二百零七条、第二百零八条及《转租合同书》约定的第五条第一款、第五款及第六条，葛德安有理由相信龙泉林业公司可能不能继续履行，且已经严重影响了合同目的的实现，依法有权利也有正当理由拒绝支付租金并要求赔偿。相反，龙泉林业公司要求解除合同和支付租金的事实和理由不能成立，应予驳回。三、一审依照《合同法》第二百二十六条规定判决葛德安支付龙泉林业公司租赁费110000元错误，与第一项判决内容矛盾。1、《合同法》第二百二十六条适用前提：租赁合同合法有效且正在履行中，合同当事人确实有义务按照约定支付租金。但是，本案《转租合同书》已被判决解除，不适宜适用。2、根据《合同法》第九十七条、第九十八条关于合同解除后，双方权利义务终止的规定，对尚未履行的应当终止履行，对已经履行的可以根据情况和合同性质予以恢复原状或采取其他补救措施。3、本案葛德安与龙泉林业公司至判决解除合同时，葛德安已经支付租金至2018年8月6日，剩余未支付的期限为2018年9月至判决时近一年。根据上述规定，龙泉林业公司只能主张至判决解除租赁合同时的租金，其不能对未发生的期限和没有履行的义务主张权利。因此，一审判决支付两年租金存在认定事实和适用法律错误，且与第一项判决解除合同相矛盾。 龙泉林业公司辩称，一、葛德安上诉称一审认定的事实错误，没有依据。案涉租赁合同是在2015年年初，由葛德安通过淮北矿务局干部谢某的朋友联系龙泉林业公司签订。经中间人说合与洽谈，在2015年2月1日签订租赁合同，由葛德安经营龙泉林业公司位于柳风景区内的生态园部分项目，合同形成后，谢某在合同书上签订了王祥友的名字，许颖代表龙泉林业公司签字。龙泉林业公司不认识王祥友，不过合同签字后谢某交付了当年的租金50000元。经营一年后按合同约定应该在2016年2月1日交付租金，但谢某、王祥友没有履行合同，在龙泉林业公司多次催促后，谢某带来葛德安要求修改合同，经龙泉林业公司同意后，增加几处土地使用，葛德安每年交付租金55000元，原合同作废。合同修订后，由葛德安交付了2016年租金。从葛德安签订合同后直到现在龙泉林业公司也没有和王祥友接触过，王祥友和谢某也未向龙泉林业公司提出过合同的事，更没有提过任何合同之间的纠纷，葛德安在经营过程中也没有提出发生任何纠纷。二、关于葛德安陈述未付租金不足两年。龙泉林业公司与葛德安签订的租赁合同中明确约定了交付租金时间，为每年2月1日，每年未能如期履行合同约定，拖延约半年时间，失信在前，葛德安在上诉中亦认可此事实。2019年2月，龙泉林业公司通过多种方式通知葛德安，葛德安均采取故意躲避等不予支付租金，引起龙泉林业公司起诉。三、根据转租合同书约定及《合同法》第九十四条的规定，一审支持了龙泉林业公司提出解除合同及支付租金的诉讼请求正确。葛德安的上诉不成立，应予驳回。 龙泉林业公司向一审法院起诉请求：1、判决解除龙泉林业公司、葛德安于2016年8月6日签订的《转租合同书》；2、判决葛德安立即支付2018年、2019年租金110000元及按同期银行贷款利率计算的逾期付款利息；3、判决葛德安按照合同约定承担违约责任；4、诉讼费用由葛德安承担。 一审法院认定事实：龙泉林业公司与葛德安于2016年8月6日签订了一份《转租合同书》，约定：一、甲方（龙泉林业公司）愿将有经营权的大五柳风景区内的西山生态园部分场所转租给乙方（葛德安）经营使用；二、租期壹拾捌年，自2015年2月1日至2033年2月1日止；三、每年2月1日乙方向甲方缴纳租赁费每年55000元。合同签订后，龙泉林业公司将场所交付给葛德安。葛德安支付了部分租金，尚欠龙泉林业公司两年（2018年、2019年）租赁费110000元。 一审法院认为，龙泉林业公司将有经营权的大五柳风景区内的西山生态园部分场所转租给葛德安经营使用。龙泉林业公司与葛德安之间签订的《转租合同书》系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。葛德安应按照合同约定履行支付租赁费的义务，葛德安尚欠龙泉林业公司两年（2018年、2019年）租赁费110000元，故龙泉林业公司要求葛德安支付租赁费110000元的诉讼请求，予以支持。葛德安同意支付租金，前提是龙泉林业公司解决案外人王祥友去生态园闹事的问题，同意用葛德安损失折抵租金的辩称意见，不予采纳。现龙泉林业公司要求与葛德安解除双方签订的《转租合同书》的诉讼请求，依据“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，予以支持。对于龙泉林业公司要求葛德安按照合同约定承担违约责任，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据龙泉林业公司提供的现有证据无法查明其损失情况，故，对该项诉求不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除龙泉林业公司与葛德安2016年8月6日签订的《转租合同书》；二、葛德安于判决生效后十日内支付龙泉林业公司租赁费110000元；三、驳回龙泉林业公司的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1250元，由葛德安负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2015年2月，龙泉林业公司与案外人王祥友签订《经营转租合同》，约定将大五柳风景区内西山生态园内梨园、桃园、饭店、鱼塘、客房、养殖场转租给王祥友。2017年6月16日至2017年12月24日期间，王祥友因与葛德安之间存在债务纠纷，公安机关曾四次接到报警电话，要求出警处理。2018年5月10日，公安机关对王祥友的违法行为作出不予行政处罚决定书。葛德安与王祥友之间的纠纷，葛德安曾向安徽省淮北市杜集区人民法院提起诉讼，该院以没有管辖权，裁定驳回葛德安的起诉。后，葛德安与王祥友之间未再成讼。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、如何认定葛德安欠付租金的起算时间；2、一审支持龙泉林业公司要求解除合同的诉讼请求是否正确；3、一审支持龙泉林业公司要求支付租金110000元的诉讼请求是否正确。 （一）关于争议焦点1 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无论葛德安与龙泉林业公司签订案涉《转租合同书》在2016年8月6日系基于何种因素，但该合同约定的合同期间为2015年2月1日起至2033年2月1日止，即葛德安有对2016年8月6日之前租赁期间应付租赁费具有承诺支付的意思表示。葛德安不能提供证据证明该意思表示不真实，及龙泉林业公司与王祥友之间存在合同纠纷并致龙泉林业公司未按约定交付租赁物，上诉以葛德安两次交付租金的时间均为七八月份为由，主张计算支付租金的起算时间为2016年8月6日，本院二审不予支持。 （二）关于争议焦点2 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。葛德安与龙泉林业公司约定按年度于每年2月1日交纳租金，葛德安自约定的支付租金起算时间2015年2月1日至龙泉林业公司提起本案诉讼时间2019年6月17日，承租案涉场所已有四年余，自认仅向龙泉林业公司支付了两年度的租金，且认可龙泉林业公司在提起本案诉讼前已有多次催收。龙泉林业公司起诉请求解除其与葛德安签订的《转租合同书》，具有事实及法律依据，一审予以支持并无不当。至于葛德安上诉提出的因案外人王祥友与龙泉林业公司之间存在合同纠纷，王祥友多次至涉案场所闹事，导致葛德安的经营秩序受到影响，并造成严重损失一节，虽然葛德安提供了公安机关的情况说明及不予行政处罚决定书，可以认定2017年6月16日至2017年12月24日期间，葛德安曾因王祥友多次闹事等拨打报警电话要求处理，但是王祥友与龙泉林业公司并未因双方之间签订合同的履行产生纠纷，同时葛德安亦未提供证据证明因王祥友主张权利，而造成葛德安承租场所经营、收益的减损，故葛德安主张的事实不能证明王祥友与葛德安之间的纠纷与龙泉林业公司之间存在必然的关系，且葛德安曾就其与王祥友之间的纠纷向淮北市杜集区人民法院提起过诉讼，同时，亦未提供有效证据主张减少或让免租金。现葛德安以其与王祥友之间的纠纷作为不支付租金具有正当理由的抗辩，本院二审不予采纳。 （三）关于争议焦点3 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。葛德安与龙泉林业公司之间订立的《转租合同书》系双方真实意思表示，约定的事项不违反法律法规禁止性规定，为有效协议。双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。龙泉林业公司向葛德安交付了租赁物，葛德安应按约定支付租金。至龙泉林业公司起诉前，葛德安未按约定的期限向龙泉林业公司支付2018、2019两年度租金，龙泉林业公司起诉请求葛德安支付该两年度租金110000元，一审予以支持正确。葛德安以案涉《转租合同书》经判决解除后，不应再作为支持龙泉林业公司诉讼请求的依据为由，上诉提出一审认定租金数额错误及判决存在矛盾，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，葛德安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人葛德安负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 赵 路 审判员 魏鸿超 二〇一九年十二月十一日 法官助理马文 书记员陈明明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。