大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初3332号原告：中金隆润（大连）物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路130N号4单元1层2号。法定代表人：孙玉健，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：韩家斌，男，1960年4月30日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王丽华（被告韩家斌妻子），女，1963年7月18日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告中金隆润（大连）物业管理有限公司（以下简称中金隆润物业公司）与被告韩家斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宝君、被告韩家斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中金隆润（大连）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费2056元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，被告系案涉小区CXXXX-X-X-X号和CXXXX-X-XX-X号房产所有权人。2018年3月15日，原告与大连远东房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，委托原告为位于旅顺口区的阳光波尔多小区提供前期物业管理；委托管理期限自《前期物业服务委托合同》生效之日起至本物业产权人委员会与物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费为1.4元/平方米；如物业产权人逾期缴纳物业服务管理费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日缴纳滞纳金。以上合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。但被告自2018年3月起至2019年3月共拖欠物业服务费(CXXXX-X-X-X号1028元和CXXXX-X-XX-X号1028元）2056元。被告的行为已经构成违约，原告为维护合法权益起诉至法院。被告韩家斌辩称，原告在2018年进入阳光波尔多小区过程中没有遵守法律规定走招、投标的法律程序。原告进入小区初期自称阳光波尔多物业，三个多月后又改为中金隆润物业公司。自2018年3月15日至6月26日，水师营物业管理中心宣布退出阳光波尔多小区物业管理之日止，期间三个多月时间，小区内并存有两个物业服务企业。原告与大连远东房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系伪造的。阳光波尔多小区共有75户失地农民回迁户，2018年3月18日，73户回迁户业主联名给原告一封要求原告与业主签订物业服务合同的信，但原告置之不理，拒不与业主签订合同。物业服务合同是物业管理活动的基础，双方未签订合同，也不存在约定，也没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有:1.原告与大连远东房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》；2.被告签署的《承诺书》；3.原告的《物业服务项目备案登记表》；4.专用收款收据5张。被告提交的证据有：1.被告等业主给原告的信；2.大连远东波尔多物业服务管理有限责任公司《关于更换阳光波尔多物业情况》；3.大连远东房屋开发有限公司的《关于尽快更换物业的函》；4.大连远东房屋开发有限公司与大连远东波尔多物业服务管理有限公司签订的《前期物业服务合同》；5.授权委托书、承诺书、营业执照；6.大连远东波尔多物业服务管理有限公司签订的《物业服务项目备案登记表》。本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告证据1、3的真实性有异议，对证据2无异议，对证据4的关联性有异议。原告对被告证据1-8的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据9的真实性无异议，关联性有异议。本院对证据认定如下：原告的证据1、3虽为复印件，但相互印证能够证明大连远东房屋开发有限公司曾将阳光波尔多物业委托原告进行前期物业管理的事实；原告的证据4与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告的证据1、2、5真实性无法核实，且与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告的证据3符合证据要求，证据4、6相互印证，能够证明大连远东房屋开发有限公司曾将阳光波尔多小区物业委托大连远东波尔多物业服务管理有限公司进行物业管理的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韩家斌系大连市旅顺口区新城大街165号楼1单元3层3号和10层2号（阳光波尔多小区CXXXX-X-X-X和CXXXX-X-XX-X）两处房屋的业主，两处房屋面积均为61.02平方米。大连市旅顺口区阳光波尔多小区由大连远东房屋开发有限公司开发建设。2013年9月25日，旅顺水师营物业管理中心（甲方）与韩家斌（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理为自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作，双方还就物业管理服务内容、双方的权利义务、物业管理费用等事项进行了约定。2018年3月15日，大连远东房屋开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，将阳光波尔多物业委托给原告实行前期物业管理。合同第八条约定委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；第十二条约定，本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由物业公司向物业产权人或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.4元。2018年10月8日，原告向物业管理部门申请物业服务项目备案登记，10月15日，物业处负责人审核签字，后大连市旅顺口区房产局予以审核备案。2019年2月15日，大连远东房屋开发有限公司与大连远东波尔多物业服务管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将阳光波尔多小区委托该公司进行物业管理。合同第二十八条约定，本合同期限自2019年2月28日起至2022年2月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年3月11日，大连远东波尔多物业服务管理有限公司向物业管理部门申请物业服务项目备案登记，3月25日，大连市旅顺口区住房和城市建设局同意备案。2019年3月17日，案涉小区开发建设单位大连远东房屋开发有限公司向旅顺口区房产局、水师营街道、小南村村委会发出《大连远东房屋开发有限公司关于尽快更换物业的函》，该函中说明：2018年3月，该公司与水师营物业公司签订《物业管理移交协议》，该公司仍然使用水师营物业公司的牌照及人员来管理“阳光波尔多”小区，管理人员由远东公司派遣。目前，阳光波尔多小区尚未成立业主委员会。庭审中，原、被告均认可在原告进入案涉小区进行管理前，由旅顺水师营物业管理中心在该小区提供物业服务。被告陈述，旅顺水师营物业管理中心于2018年6月26日在小区内张贴了公告，告知业主其从该小区撤离的情况；2019年3月28日，大连远东波尔多物业服务管理有限公司组织原告等业主召开业主会，告知由其为该小区提供物业管理服务，原告亦撤离该小区。原告自述，其于2018年3月15日进入案涉小区，于2019年4月撤离。本院认为：被告韩家斌房屋所在的阳光波尔多小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告在实际接受原告的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告要求被告补交物业费的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告韩家斌以其并非合同当事人为由，拒绝支付物业费的答辩意见，本院不予采纳。在案涉小区开发建设单位选聘物业公司的过程中，即使未按照相关管理性强制性规定进行招标，也不能导致案涉《前期物业服务委托合同》自始无效，且双方当事人对原告曾为案涉小区提供物业服务的事实并无争议，故被告关于案涉《前期物业服务委托合同》违反招标规定，应当无效，被告不应向原告交纳物业费的答辩意见，本院不予采纳。本案原告与案涉小区的开发建设单位大连远东房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》后，应当与该小区的前物业公司进行交接，并根据《前期物业服务委托合同》和相关交接协议向案涉小区提供物业服务并收取物业服务费，其实际提供物业服务的时间和收费期间受交接手续的影响，并不一定起始于《前期物业服务委托合同》签订并生效的时间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告应当就其履行案涉《前期物业服务委托合同》的起始时间以及其与前物业公司的交接手续承担举证责任。但原告既未提交其与案涉小区前物业公司进行交接的手续，也未能提交证据证明其为案涉小区提供物业服务的具体时间，故应当承担不利的诉讼后果。本案被告提出的前物业公司于2018年6月26日在小区内张贴公告，宣布撤出案涉小区，不再提供物业服务，由其他物业服务企业提供物业服务的答辩意见，虽然未能提交公示原件，但该事实已经被案涉小区的业主广泛知悉，确实可信，故本院将2018年6月26日确定为原告开始单独为案涉小区提供物业服务的时间。因原、被告对原告撤离案涉小区的时间为2019年4月初均无异议，结合原告的诉讼请求，本院认为将原告单独为案涉小区提供物业服务的时间确认为2018年6月26日至2019年3月15日较为合理。故被告应向原告交纳2018年6月26日至2019年3月15日间所欠的物业管理服务费1452元（61.02平方米×1.4元/平方米/月×8.5月×2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告韩家斌于本判决生效之日起十日内支付原告中金隆润（大连）物业管理有限公司2018年6月26日至2019年3月15日的物业费1452元；二、驳回原告中金隆润（大连）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告韩家斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 岳 媛人民陪审员 王 敏人民陪审员 徐 萍二〇一九年十二月二十四日书 记 员 苗雪婷附相关法律规定1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。