贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13461号 原告：赵茂龙，男，汉族，1980年10月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：焦继林，女，汉族，1982年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘星（一般授权代理），系贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15201201310336984。 二原告共同委托诉讼代理人：彭禹禹（一般授权代理），系贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15201201910103553。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 原告赵茂龙、焦继林与被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后。依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告赵茂龙、焦继林的委托诉讼代理人彭禹禹、被告兴业房开公司委托诉讼代理人罗凤兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵茂龙、焦继林向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号XYl0023）第十四条第（四）款第1项第（5）点无效；2、判决被告退还原告电视入户费、电开户费200.00元、燃气入户费合计3,370.00元，并支付原告资金占用费（以3,370.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年12月7日起计算至实际退还之日止），暂计算至2019年9月30日为294.36元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告赵茂龙、焦继林与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告其开发的盛世华都小区的房屋，合同对具体面积、房号、价款等进行约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋购房款，被告还收取了原告购买的每套房屋的电视入户费350.00元，燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元，合计3,370.00元。被告收取上述费用违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关条款的规定，且根据《商品房买卖合同》第七条约定：商品房价格应当包括水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用的约定，被告在《商品房买卖合同》中约定代收“三通费”构成重复收费，因该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效条款。被告基于该无效条款而收取的三通费依法应予返还。原告为维护合法权益，根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请法院判如所诉。 被告兴业房开辩称：一、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》等规定并不导致该约定无效，故原告以涉案商品房买卖合同约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，要求被告退还代收的涉案商品房电、燃气和电视开户费缺乏法律依据，理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效:……(一)违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法司法解释二》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，故地方性法规和行政规章不能作为判断合同无效的依据，其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定并不包含合同效力问题，只对开发商具有指导、管理作用，原、被告双方约定由买受人自行承担水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用的行为，不属于合同法规定的无效行为，故依法有效，原告要求退还三通费无法律依据；二、涉案合同中关于被告收取和代原告向相关单位缴纳水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用的约定并非格式条款，原告缴纳相关费用是为了供自己使用，被告代为收取和缴纳到相关单位的行为并未加重原告的责任，也未构成重复收费，故原告以格式条款为由主张被告关于三通费代缴无效无事实依据和法律依据；三、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》中的建设安装费并不包含燃气管道，2009年《条例》颁布实施时燃气尚未普及，燃气的使用和收费是从2015年才开始，同时，毕节市发改委发布的关于建设安装费的收费标准中，明确缴费主体为用户，答辩人作为开发商不是燃气的使用者，燃气管道的建设安装费应由用户自行承担。故原告要求被告退还燃气管道的建设安装费用无事实依据和法律依据；四、即使本案涉及欺诈或者显失公平，但原告既然以涉案合同违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，以及格式条款的规定要求被告退还三通费，则推定原告在签订合同时约定知道合同存在可撤销权的情形，然合同签订涉案商品房签订履行至今，原告行使撤销权的除斥期间和要求退还三通费的诉讼时效均已超过，涉案商品房关于电、燃气和电视开户费的约定未经撤销即为有效，原告无权要求被告退还已收取的电、燃气和电视开户费。综上，原告要求被告退还代缴的3,370.00元三通费无事实依据和法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告所举身份证复印件、商品房买卖合同、三通费收据1张，被告所举营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告赵茂龙、焦继林作为买受人，被告兴业房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省××市××区盛世××小区德溪××路旁毕节盛世华都一期第3幢2单元12层2号房（房号2-12-2），以房屋总价款为298,844.00元出售给原告赵茂龙、焦继林；合同第七条计价方式与价款……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年12月30日达到使用条件；第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费等其他国家规定买受人承担的相关费用。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告赵茂龙、焦继林于2017年12月6日，向被告缴纳电视入户费350.00元，燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元，合计3,370.00元。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的商品房买卖合同第十四条第（四）款第1项第（5）点是否有效，被告是否应向原告退还其已收取的电视入户费350.00元，燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元，合计3,370.00元；2、被告是否应支持付原告损失（资金占用费）。对于双方争议的焦点1，对涉案合同第十四条第（四）款第1项第（5）点的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定和《合同法司法解释二》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》载明的该条款未违反法律、行政法规的强制性规定，原告不能举证证明涉案条款有法律法规规定无效的其他情形，故原告要求法院确认涉案合同约定的该条款无效的诉讼请求，本院不予以支持；对是否应退还电视入户费350.00元，燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年12月30日达到使用条件。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、电视达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳电、闭路电视、燃气开户费，但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，合同第十四条约定的被告代收的上述费用应识别为已包含在商品房价格中。据此，被告收取电入户费、燃气入户费、电视开户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还电入户费、燃气入户费、电视开户费的诉讼请求，本院应予以支持；对双方争议的焦点2，因被告收取上述费用没有合法的根据，其取得了利益，造成了原告受到损失，故其收取相关费用属不当得利，被告占用原告的上述资金，且不予以返还，给原告造成损失，故原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费的诉讼请求，本院予以支持，计息时间从被告收取原告的相关费用时的次日起计算，即2017年12月6日的次日，2017年12月7日起计算，以被告收取的相关费用3,370.00元为基数，计算至被告退还原告上列费用完毕之日止。原告诉讼请求超过的部分，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。 对被告以“原告主张合同第十四条第（四）款第1项第（5）点无效，其认为该条款有效不应退还三通费”抗辩理由。对合同约定的该条款，未违反法律、行政法规的强制性规定。结合原告诉请的事实和理由，原告是请求确认该条款无效，也以该条款无效而要求退还三通费，但并不完全仅以该条款无效为由要求退还三通费，其诉请不应理解为原告仅以该条款无效为由主张退还三通费，被告以该条款有效为由不退还三通费的抗辩理由，本院不予以支持；对被告以“原告缴纳相关费用是为了供自己使用，被告代为收取和缴纳到相关单位的行为并未加重原告的责任，也未构成重复收费”的抗辩理由，因根据双方签订的合同约定：……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。被告足额收取了涉案房屋的购房款，而被告收取的购房款中便包含了电入户费、燃气入户费、电视开户费等相关费用，而被告另行收取电入户费、燃气入户费、电视开户费，属于重复收取，加重原告的的责任，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告以“燃气管道缴费主体为用户，答辩人不是燃气的使用者，燃气管道的建设安装费应由用户自行承担。故原告要求被告退还燃气管道的建设安装费用无事实依据和法律依据。”的抗辩理由，燃气的使用者和缴费主体固然为用户，但作为用户的原告，其已向被告缴纳燃气的相关费用（包含在原告向被告支付的商品房价格中），被告又另行向原告收取，也系重复缴纳。故被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告以“原告行使撤销权的除斥期间和要求退还三通费的诉讼时效均已超过，涉案商品房关于电、燃气和电视开户费的约定未经撤销即为有效，原告无权要求被告退还已收取的电、燃气和电视开户费”的抗辩理由，本案中，原告未主张欺诈和显失公平，也未要求行使撤销权，故撤销的事由不存在；对诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，被告收取原告三通费的时间为2017年12月6日，而本案中，原告向本院主张退还三通费的时间为2019年10月17日，按三年诉讼时效的规定，在2016年10月17日前确已超过诉讼时效，但原告权利受到侵害的时间为2017年12月6日，未超过三年，尚未超过诉讼时效。故原告的该抗辩理由，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵茂龙、焦继林电视入户费350.00元、燃气入户费2,500.00元、电开户费520.00元，合计3,370.00元，并支付原告资金占用费（以3,370.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年12月7日起至被告全部退还原告上述费用之日止）； 二、驳回原告赵茂龙、焦继林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十二日 书记员 张朕一