江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民再39号再审申请人（原审被告）：钟楼区新闸鑫华普织布厂，住所地常州市新闸街道新庆路183-1号永丰工业小区内。经营者：钱云棠。委托诉讼代理人：黄冰，江苏常维律师事务所律师。被申请人（原审原告）：常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会，住所地常州市钟楼区新闸街道新庆路隧道北首。负责人：刘卫平，职务主任。委托诉讼代理人：徐峰，江苏东臻律师事务所律师。再审申请人钟楼区新闸鑫华普织布厂（以下简称：鑫华厂）因与被申请人常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会（以下简称：永丰居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初6363号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月5日作出(2019)苏04民申60号民事裁定,本案由本院提审。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。鑫华厂的经营者钱云棠及其委托诉讼代理人黄冰、永丰居民会的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫华厂申请再审称，请求依法撤销常州市钟楼区人民法院（20l7)苏0404民初6363号民事判决书第二项内容，并依法改判；诉讼费用由永丰居委会承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，特申请再审。具体事实和理由:1、原判决认定事实错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。涉案厂房中有236.8平方米生活用房为申请人自行建造的，应当在承租总面积中予以扣除，即实际承租面积为1539.2平方米。而原审法院在未对前述情况核实的情形下仍认定租赁面积为1776平方米是错误的。2016年4月，被申请人通知申请人涉案厂房即将拆迁，自2016年1月起不再收取房租。2016年10月29日，申请人与被申请人因拆迁问题发生冲突，申请人被暴力殴打，申请人报警，警方至今未予以处理，双方就拆迁补偿问题的协商终止。自2016年11月起厂区开始停止供电、供水，申请人虽然实际占有诉争房屋，但是鉴于其使用房屋的目的是为了生产经营，而诉争房屋的周边均被纳入拆迁范围，诉争房屋的外部环境实际己经不具备生产经营的条件。同时，被申请人的相关损失己经在征地补偿协议中予以了充分考虑。因此，申请人自2016年1月起无需再向被申请人支付房屋使用费，原审法院未充分考虑前述事实，判决申请人向被申请人支付房屋使用费至实际搬出之日是错误的。二、原判决错误认定事实，导致适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。综上所述，原审判决缺乏事实依据与法律依据，恳请贵院依法再审，查明事实，纠正错误，维护再审申请人的合法权益。被申请人永丰居委会辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持，鑫华厂的再审理由不能成立。鑫华厂所称的236.8平方米是其自建，与本案没有关联性，且鑫华厂申请到庭作证的证人证明该房屋并非鑫华厂建造。原审处理的是双跨厂房的腾房事宜，并不涉及该小屋，双方签订的租赁合同的面积约定是1776平方米，原审按照该面积计算房屋使用费并无不当。关于鑫华厂认为面临拆迁不应当支付房屋使用费的问题，本案与是否拆迁不存在关联。鑫华厂租赁合同在2014年12月31日就已经到期，到期后一直恶意占有房屋，不归还给永丰居委会，所以原审处理的是腾房事宜以及鑫华厂占用房屋期间应当支付的使用费，原审已经重新确认房屋使用费的标准。另外，本案已经经过执行程序，双方以和解的方式妥善解决了案件争议，鑫华厂也自愿清空房屋交付给永丰居委会，房屋使用费也与永丰居委会达成一致的处理方案。鑫华厂如果对原审不服，应当在上诉期限内依法提起上诉。鑫华厂放弃上诉权利的情况下，再提起再审，不应当维护其诉讼权利。永丰居委会向一审法院起诉请求：1、判令鑫华厂立即腾空并返还租用永丰居委会坐落于常州市钟楼区新闸街道“永丰纺织小区”的双跨车间厂房；2、判令鑫华厂立即支付房屋使用费419580元（暂计至2017年11月30日，主张至鑫华厂实际返还厂房之日）；3、判令鑫华厂支付电力设施使用费28000元（暂计至2017年11月30日，主张至鑫华厂实际返还厂房之日）；4、判令鑫华厂承担永丰居委会因主张本案债权所产生的损失（律师代理费）31755元；5、本案诉讼费用由鑫华厂承担。一审法院认定事实：2014年6月23日，永丰居委会为甲方、鑫华厂为乙方，双方签订租赁协议一份，约定：1、乙方承租甲方坐落于永丰纺织小区建筑面积为1776平方米的房屋，每平方米年租金81元，年租金143856元。2、乙方租赁甲方电力设施的变压器容量为80KAV，每KAV租金为120元，年租金额9600元。两项费用合计153456元，乙方应在每年的6月30日前、12月30日前各支付甲方50%。3、租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。4、协议期满，乙方应在收到甲方书面通知之日起5天内搬出全部设备、物件。5日后出租标的物内仍有余物视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。6、因租赁协议产生争议，可向甲方所在地法院诉讼解决，并由败诉方承担对方因实现债权产生的费用。鑫华厂租赁永丰居委会房屋涉及双跨厂房一幢、靠围墙一排平房、配电间一间。鑫华厂按约交付了2014年的房屋租金、电力设施租金。2014年12月31日租赁合同到期后，鑫华厂继续占用永丰居委会房屋至今。2016年4月，永丰居委会向鑫华厂发出书面通知，要求鑫华厂搬出承租的双跨厂房。另查明，坐落于常州市新闸街道新庆路183-1号永丰工业小区内双跨厂房一幢、沿围墙一排平房、配电间房屋没有取得建设工程规划许可证。鑫华厂登记住所地为常州市新闸街道新庆路183-1号，其成立于2011年10月9日，经营者姓名钱云棠。审理中，鑫华厂向法院申请证人胡某,李某出庭作证。胡某陈述：“2003年的时候，我公司承租新闸街道永丰村委新庆路183-1号永丰工业园A1座双跨厂房，作为纺织生产织布。公司名称是常州华普纺织有限公司。租赁面积大约1200平米左右，我是属于经理，上级是钱云棠，每年租金8万元，是从2004年3月开始，到2008年的2月28日。签订合同当时就承租了一个季度的租金2万元，2月14日付的。我是在2007年年底离开了租赁房屋，我知道的是我当时在做经理期间生活用的辅房缺少，边上有个空地，我就主动向村委申请我要造一个辅房，用于生产配套，后来村委同意了，我就造了230平米左右，是在厂房的北面一个空地上面，与双跨车间呈平行相距一条小马路，大概相距3米左右，总的造价是65577元，找的是一个包工头叫沈为贤，时间是从2004年6月10日开始，到7月底就结束了，工程款最后是到12月29日全部结清。钱（款）是华普纺织有限公司出的，我在2007年出来以后，我就把执照转走注销，钱云棠就重新领照了，叫鑫华普织布厂。”李某陈述：“我在2015年9月份我跟同行朋友到钱云棠的织布厂去玩，后来看到他的机器都停在那边，后来听钱云棠说是车间房子塌掉了，后来去车间一看房子真的塌掉了，大概塌了有一两个平方左右，是在双跨车间南边中间一点。后到2016年10月29日老钱晚上6点多钟说拆迁的人在哪儿，我就过去看看了。我过去看刚坐了一会儿就有人动手打他了，我看到的，后来我就报警了。这个期间他们把我推出了，还把我揍了几下，后来老钱说他不去了，怕被打的，叫我照看下厂，我就每天去厂里看4次，直到现在我每天还去。到2016年11月15日那边就开始断电断水了，房棚就拆掉了。之后偷东西就开始了，空调、电视机都被偷掉了。”永丰居委会对两证人证言质证意见为：“。两个到庭证人所做的证人证言与鑫华厂抗辩的观点没有任何佐证作用。”一审法院认为：永丰居委会与鑫华厂于2014年6月23日签订租赁协议，永丰居委会将1776平方米房屋出租给鑫华厂，双方发生租赁合同关系，由于该房屋未取得建设工程规划许可证等，应认定为租赁合同无效，双方对此均存在过错。租赁合同无效后，鑫华厂应将承租的房屋返还永丰居委会，并支付房屋占有使用费，包括电力设施租赁费用。因涉案的房屋已实际停电停水，鑫华厂也无经营活动，根据双方的过错程度，法院酌定自2015年1月1日起至实际搬出之日止，鑫华厂按年租金115085元标准向永丰居委会支付双跨厂房占有使用费，并另行支付电力设施租金17600元。关于鑫华厂抗辩搭建临时220平米的厂房折抵房屋租金问题。因本起诉讼仅涉及双跨厂房，且永丰居委会也未认可220平方米厂房为鑫华厂搭建，故本案不予理涉，鑫华厂可另行主张权利。关于鑫华厂抗辩电费交纳不合理问题，本案审理中，鑫华厂并未向法院提交永丰居委会多收电费的相关证据，故法院不采信。关于鑫华厂要求永丰居委会赔偿损失、房屋拆迁、支付工人安置费问题。涉案房屋在2014年12月31日租赁到期至今，永丰居委会并未收取鑫华厂房屋租金，双方也未形成事实上的房屋租赁关系。鑫华厂向法院提交的照片、证人证言等证据亦无法证明2014年租赁期间房屋受到损害的事实以及房屋拆迁、工人安置费与本案的关联性，故法院不予采信。关于永丰居委会主张律师费问题。永丰居委会、鑫华厂在租赁协议中约定由败诉方承担对方因实现债权产生的费用，但律师费并非实现债权必然产生的费用，因此法院不予以支持。综上所述，永丰居委会诉讼请求中合法部分，应予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、钟楼区新闸鑫华普织布厂应于本判决发生法律效力之日起十五内将常州市新闸街道新庆路183-1号永丰纺织小区内双跨厂房腾空返还常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会；二、钟楼区新闸鑫华普织布厂应于本判决发生法律效力之日起十五内向常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会支付双跨厂房占有使用费335650元整（自2015年1月1日起暂计至2017年11月30日，按年租金115085年计算至实际搬出之日止）；三、钟楼区新闸鑫华普织布厂应于本判决发生法律效力之日起十五内向常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会支付电力设施租金17600元整；四、驳回常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8572元、公告费300元，合计8872元，由常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会负担2406元，钟楼区新闸鑫华普织布厂负担6466元，钟楼区新闸鑫华普织布厂负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会。再审申请人鑫华厂向本院提供了江苏省国土资源厅作出的苏国土资函〔2016〕949号文件、常州市人民政府征收土地方案公布、常州市国土资源局征地补偿安置方案公告、常州市钟楼区新闸街道办事处征收用地红线图、新闸街道企业房屋拆迁补偿结算表、新闸街道企业房屋拆迁补偿协议（集体）。证明涉案厂房属于政府拆迁范围，公告日为2016年11月。2016年11月涉案厂房拆迁永丰居委会已经不是涉案厂房的所有权人。永丰居委会对证据的真实性没有异议，但认为上述证据与本案没有关联性。被申请人永丰居委会向本院提供了以下证据：1、2016年3月30日通知，证明永丰居委会一直催促鑫华厂搬离承租房屋。2、电力设施记账凭证、新闸街道永丰村出具的“关于永丰园区变压器挂靠的费用说明”、园区电费清单、电费收据及结算凭证。证明由于2014年12月31日双方租赁合同到期后，鑫华厂始终不腾房交还，导致电力设施一直无法停止供电和拆除，直到2017年1月10日才正式停电开始拆除设施，并且由常州洪诺机械设备有限公司结清了电费。3、网站公告。证明由于鑫华厂直到2018年9月才将房屋交还给永丰居委会，2019年7月土地出让成功。4、执行谈话笔录。证明鑫华厂认可房屋在2018年8月9日交付给永丰居委会，房屋使用费达成了相关约定。鑫华厂对证据1的真实性有异议，通知上的签名是钱云棠本人所签，但对内容不予认可，故向法院申请鉴定。鑫华厂认为变电器是在2016年11月底拆除的。对证据3、4的真实性未提出异议。再审查明的事实与原审相同。再审另查明，2016年11月4日常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心（甲方）与永丰居委会（乙方）签订了一份《新闸街道企业房屋拆迁补偿协议（集体）》，内容为根据相关政策规定，结合新闸地区的实际情况，双方就常州市钟楼区新闸永丰工业园房屋及地上附着物补偿等事宜达成如下协议，拆迁总面积13931.2㎡，甲方应付乙方补偿费壹仟玖佰柒拾伍万壹仟玖佰肆拾叁元整，乙方在规定时间内没有搬迁腾房的，视为乙方放弃被拆迁标的财产的所有权，可由甲方自行处置被拆迁范围内的所有财产。乙方将被拆迁房钥匙交出后，视为乙方放弃被拆迁范围内所有财产多的所有权，不得继续占用。2016年12月5日常州市人民政府发布了《常州市人民政府土地方案公告》（〔2016〕第311号），被征（用）地单位包含新闸街道永丰村；2016年12月20日常州市国土资源局发布了《常州市国土资源局征地补偿安置方案公告》（常国土征补〔2016〕第317号），被征地村（组）包含新闸街道永丰村。本院再审认为，一、鑫华厂与永丰居委会签订的《新闸街道资产租赁协议书》，由于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，签订的租赁协议无效。租赁协议虽无效，但永丰居委会可参照合同约定的租金标准要求鑫华厂支付房屋占有使用费，故原审法院酌定鑫华厂按每年115085元的标准向永丰居委会支付房屋占有使用费并无不当。另外，租赁协议约定的租赁面积为1776平方米，鑫华厂在使用期间未提出过异议，且原审法院对协议约定的租金进行了适当调整，故鑫华厂提出的关于租赁面积的主张，本院不予支持。二、关于2017年1月至鑫华厂实际搬迁之日的房屋占有使用费的问题。首先，根据江苏省国土资源厅作出的苏国土资函〔2016〕949号文件、常州市人民政府征收土地方案公布、常州市国土资源局征地补偿安置方案公告、常州市钟楼区新闸街道办事处征收用地红线图等，证明2016年12月常州市政府就已发布了土地征收公告，新闸街道永丰村已纳入征地范围；其次、从永丰居委会提供的关于电力设施缴费依据来看，2016年11月以后就没有电费产生，说明2016年11月以后永丰居委会就不再向鑫华厂供电，而鑫华厂从永丰居委会租赁房屋的目的就是从事生产经营活动，断电后必然导致鑫华厂无法正常使用租赁房屋；再次，2016年11月4日常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心与永丰居委会达成了《新闸街道企业房屋拆迁补偿协议（集体）》，永丰居委会已就拆迁范围内的房屋、土地等得到了相应的补偿，其对于案涉房屋的权益已经转化成拆迁补偿利益，所以不能再要求承租人支付占有使用费。租赁合同终止后，因承租人未及时交还房屋，出租人可能会受有损失，但永丰居委会不能证明其受有实际损失，故永丰居委会主张的2017年1月1日以后的房屋占有使用费，本院不予支持。另外，鑫华厂申请对2016年3月30日永丰居委会向其送达的通知进行鉴定，因鉴定结果与本案没有关联性，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初6363号民事判决第一项、第三项；二、撤销常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初6363号民事判决第二项、第四项及诉讼费负担部分；三、钟楼区新闸鑫华普织布厂应于本判决发生法律效力之日起十五内向常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋占有使用费230170元；四、驳回常州市钟楼区新闸街道永丰居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8572元、公告费300元，合计8872元，由永丰居委会、鑫华厂各半负担4436元；再审案件受理费8572元，由永丰居委会、鑫华厂各半负担4286元。本判决为终审判决。审判长  万扬飞审判员  魏雨文审判员  江 军二〇一九年十二月三十一日书记员  徐 雯