江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初9024号原告：溧阳市新宏润置业有限公司，住所地溧阳市竹箦镇工业集中区。统一社会信用代码：91320481053523243N。法定代表人：范小珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。被告：万燕明，男，1974年12月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：王琴娥，江苏常明律师事务所律师。原告溧阳市新宏润置业有限公司（以下简称新宏润公司）诉被告董根云租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，因新宏润公司进入了破产清算程序，本案依法中止审理。后因申请人撤回了对新宏润公司的破产清算申请，本案遂恢复审理，先依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年3月21日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告新宏润公司委托诉讼代理人王巧生，被告万燕明及其诉讼代理人两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新宏润公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金17500元（2018年4月2日至2018年11月2日）、水电费2384元（水费截止到2018年11月2日是91元，电费截止到2018年11月2日是2293元）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月3日，原、被告双方签订了商铺租赁合同一份，即由原告将坐落于溧阳市竹箦镇商业广场的118号、119号、120号的商铺租赁给乙方从事饰品服装经营，租赁期限为三年，即2016年10月3日起至2019年10月2日止，租金及租金的交付期限为：年租金每间1万元，合计3万元。租金按月支付，在每月一日前付清。合同签订后，原告新宏润公司及时将商铺交付给了被告方，被告支付了部分租金外，到目前为止尚欠租金人民币17500元和水电费2384元未付。经多次催要未果后，原告无奈起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：1、涉案房屋确实存在租赁合同，请原告出具租赁房屋产权凭证，以证实原告具有诉讼主体资格。2、租赁合同签订后，被告按约履行了合同义务，已缴纳租金4.5万元和押金3000元，但租赁的房屋一直存在漏水问题，租赁后加盖其他建筑影响了租赁房屋的采光，租赁房屋的必备配套设施电梯、消防通道等关闭无法使用，且存在着停水停电等诸多影响被告经营的问题，经被告多次催要，原告新宏润公司仍未依法承担法定的维修修缮义务，故原告交付的租赁房屋不符合租赁合同约定的用途，基于原告的违约行为，被告在合同无法实现的情况下，已经书面向原告要求依法解除租赁合同并在2018年12月就退还了租赁房屋，为此双方的租赁关系早已解除。原告主张的未付租金，因原告未按照合同约定履行义务，这部分租金应当减免掉。3、基于上述的违约事实，被告认为原告无权收取租金，故要求退还已缴纳的租金4.5万元、押金3000元及赔偿损失，请求法院在本案中一并处理。原告为证明其主张向本院提交租赁合同一份、水电表照片各一张，经被告质证后对原告提供的租赁合同真实性无异议，对水电表产生的费用也没有异议；被告为证明其主张向本院提交如下证据：证据一收款收据3张，证明被告已缴纳租金45000元及押金3000元；证据二照片5张（照片拍摄的具体时间不清楚），证明原告交付的房屋因存在漏水情况，导致墙体发霉、衣物受损，无法正常的经营；证据三照片4张（部分照片拍摄于2017年11月27日），证明租赁房屋虽位于地下室，但当时是玻璃阳光棚。2017年11月份左右，该阳光棚被其他建筑物取代致使原告交付的整个租赁物的环境发生了根本性变化，既影响被告经营采光，也因其违规搭建致使被告无法正常经营；证据四照片2张（一张是2019年3月21日拍摄的，一张是2017年11月份左右拍摄的），证明因原告提供的房屋长期漏水致使被告的服装在经营过程中受潮发生霉变，进一步证实被告无法经营且给被告造成巨大的损失；证据五退房申请书复印件一份，证明2018年12月份，经被告与原告多次协商后，在原告仍无法提供符合约定的租赁房屋后，被告依法行使法定解除权，并向原告提交书面的退房申请，其中对退房以及退房理由都予以明确。经原告质证后认为，对证据一真实性无异议，原告确实收到被告缴纳的房租45000元，水电费押金3000元；对证据二，被告认为原告的房屋一直存在漏水，这与事实严重不符，被告对于原告出租房屋的地理位置及室内环境都是十分了解的，该环境对通风、排水等方面均不能与地面的商铺具有同样的功能，所以租赁价格比较低廉，经营时间长会对租赁房屋的墙体因为湿度会造成一定的影响，但不至于造成被告无法经营；对于证据二拍摄时间无法确认；对于证据三真实性无异议，但该建筑物并不是原告所为，下面的钢管也是临时的，不足以影响到被告的长期经营，被告的租赁环境并未改变，即使改变也不是原告造成的；对于证据四，对拍摄时间无法认定，该份证据也不能免除被告应该依照合同约定支付租金的义务；对于证据五与本案没有关联。被告在第二次庭审中还提供录音一份，证明被告及其他租赁户为了退租的事情多次找到原告工作人员协商，原告与被告之间的租赁关系在2018年年初就已协商解除。原告质证后认为，被告提供的录音证据与本案没有本质联系，理由如下：1、该份录音并不是被告方与原告的工作人员单独录音，而是在原告起诉以后被告叫相同地段的租户共同到物业办公室的集体录音，这个录音具有明显的针对性的；2、不能证明被告在2018年的年初就以协商的形式解除了双方的租赁合同。经审理查明，2016年10月3日，原、被告双方签订商铺租赁合同一份，其中合同第一条约定，甲方（本案原告）同意将118号、119号、120号给乙方（本案被告）作为经营服装用途……；第二条第一项约定：租赁期限为3年，从2016年10月3日开始到2019年10月2日结束；第三条第一项约定：每年租金为10000元/间……租赁押金人民币元整，水电费押金元整，押金不计利息，租赁期满结清各项费用并交还商铺后退回乙方。第二项约定：租金按月缴交，乙方应在每月一日前缴清当月租金和上月水电费等费用，……。第四条第一项约定，甲方在租赁的商铺门口提供用电接口，在商铺内提供自来水管道接口。第五条第二项约定，乙方承租商铺的水费、电费、卫生费和管理费，由乙方按月交付给甲方。第六条约定，交铺标准：1、地面：铺抛光地板砖。2、……5、水、电在铺面处提供接口。合同对其他事项还作了约定。合同签订以后，原告交纳了3万元商铺租金和3000元水电费押金，并由原告方分别开具了收款收据，上面加盖了溧阳杨硕购物中心（以下简称杨硕中心）财务专用章。原告向被告交付了案涉租赁房屋。2017年10月10日，被告交纳了15000元租金，原告方向被告开具了收据，上面加盖了溧阳市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）的财务专用章。后双方因租金纠纷未能协商一致，原告诉至法院，请求判如诉请。另查明，新宏润公司的法定代表人原为颜忠平，2016年12月23日变更为范小珍（持股为0），股东颜忠平（持股80%），张志平（持股20%）。祥和物业法定代表人为颜旭峰（持股80%），张志平（持股20%）。杨硕中心经营者王留祥。再查明，2018年11月，新宏润公司作为原告，共向本院起诉要求支付租金的案件有四起，被告分别万燕明、董根云，王文芳和陆英杰，原告为杨硕中心起诉要求支付租金的案件有一起，被告为万玉娥（后该案因被告主体问题撤回对其的起诉），该商铺中有四家是位于溧阳市，除了这四家外，地下一层还有多家类似的商铺，合计有十几家，另外还有一家大型的超市。从这些案件提供的证据来看，案涉商铺的所有权人均为新宏润公司，但是原告方出具给被告的租金、水电费押金及水电费收取的收款收据上有加盖杨硕中心的印章，有加盖祥和物业的印章，而加盖新宏润公司印章的仅有一张，且经办人和加盖祥和物业的经办人一致。原告方对于由这几家单位盖章的收据均表示认可。因新宏润公司于2018年10月23日进入了破产清算程序，后虽因申请破产人的申请未进入实质性的破产清算，但管理混乱缺失，综合考虑所涉商铺多（据原告提供的清单有19家），有起诉和未起诉的，故本院组织双方多次调解，但均未果。又查明，（2018）苏0481民初566号判决书中查明事实及认定部分载明2017年2月22日，王留祥作为新宏润公司的经办人与张某签订了《大润发马特超市整体租赁合同》，颜旭峰亦代表新宏润公司处理了该案相关租赁事宜。庭审中，被告陈述称，原告起诉期间的租金被告确实没有缴纳，但是是有原因的，被告承租原告的房屋是用于服装经营，虽合同中未明确约定原告对租赁房屋的具体要求，但是根据双方约定的租赁用途，能够推断出原告出租的房屋应具备的条件和附属设施。从原告提供的房屋条件及合同签订后的违约行为来看，被告的租赁目的根本无法实现，且从原告主张的被告在经营期间的水电费数额来看，也能得出被告未能在租赁房屋内正常经营。另外，原告交付的房屋一直存在漏水情况，导致墙体发霉，衣物受损，无法正常经营，经被告多次与原告沟通，原告一直未承担维修的义务。此外，之前的租赁房屋虽然是在地下室，但原告的整体租赁地块上方是玻璃阳光棚，后该阳光棚上加盖了其他建筑物，不论是原告自建还是允许他人建设，均导致整个租赁物环境受到了根本性变化，影响了被告的采光和正常经营。因地下超市关门，通往地下的电梯和灯光关闭，致使被告不能正常经营。以上种种均导致被告的合同目的不能实现。被告该期间的租金应该予以免除。2018年年初被告就与原告相关工作人员多次协商解除租赁关系，2018年12月之前，原告经营的服装店就停业了，2018年12月原告以书面退房申请的方式通知原告退房，并且连同钥匙一并交给了原告。原告也并未提出异议，应当视为原告同意了被告的解除要求，该解除要求应该延续到被告提出解除租赁关系的2018年年初这个阶段。此外，地下几乎所有的租赁户均因上述情况无法再使用租赁房屋，不再继续经营了。关于水电费，被告陈述称，水费没有交过，电费交到了2017年9月份之前，后来因租金事宜双方有纠纷，就没有缴纳了。被告称之前多次和颜忠平反映漏水、采光等问题，颜忠平称让被告找物业，不要直接找他，被告等承租户也向物业上反映了多次，但一直没有说法。原告陈述称，租赁物系地下建筑物，由于条件限制，存在轻微的渗水，采光等问题是正常的，也正因为如此，租金收取也比较便宜，被告也是看到租赁物的现状及环境后才与原告签订租赁合同的，关于被告所称的漏水、超市关停、加盖建筑物等问题影响其正常经营不属实，建筑物没有一直漏水，只是雨水量多时会有排水不及时导致渗水，原告对整个区域进行了维修处理，建筑物的加盖非原告所为，且也并没有对被告造成影响，超市关停只是影响人气，电梯因是斜坡式的，关停也不影响通行，租赁合同的履行与其并没有本质的必然联系。对于水电费用，原告称其主张的费用截止至2018年11月2日，被告对此期限及欠付金额均无异议。审理中，本院于2019年1月份去宏润商业广场地下商铺进行勘查，发现连接地上和地下的电梯呈斜坡状，地下比较阴暗潮湿，地上有很大一摊积水，且地下的地面也不干净整洁，地下十几家商铺基本都已关门，超市还在营业，距离超市同一方向及正对面方向共还有两三家商铺在营业，但整个地下商场仅稀稀拉拉几个人。走进几家已经停业的店铺（特意拉上卷帘门让我们进去查看），一股扑面刺鼻的味道席卷而来，里面东西基本已经清空，有些仅剩几个衣架，衣架上满满的霉斑，里面的换衣间有大片的霉斑。走进还在营业的一家店铺，里面的霉味要淡，但是还是有多处里面的墙体有霉变，大厅挂售卖衣服的地方有好几处地上有水渍形成的黑黑的斑点。走出地下商场，在原、被告均称的原来是玻璃阳光棚的上方已经建造了新的建筑物，并且用作了地上商铺。以上事实由原告提供的租赁合同，水电费表拍摄件，被告提供的照片、录音资料、本院的工作记录、照片、（2018）年苏0481民初566号民事判决书复印件以及原、被告双方的庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同依法成立且合法有效，双方均应按约履行相关义务。被告承租原告的房屋应当按约支付租金，原告作为出租人应当交付符合合同目的的租赁物，并且在租赁期限内保证租赁物的正常使用。关于被告提出因案涉租赁房屋存在漏水、采光等问题致使案涉租赁房屋无法满足被告经营服装的需要，该期间的租金应予以免除的抗辩意见，本院认为，综合被告万燕明等其他几个案件被告提供的证据及本院的调查，案涉租赁房屋确实存在漏水、采光等问题，且因新宏润公司与祥和物业、杨硕中心有着千丝万缕的关系，因此本院认定被告已经就相关情况向原告方进行了反映，但原告并未及时消除这些不利因素，对于被告等经营服饰、鞋、包等产生了一定的影响，但该影响并未达到完全无法使用，不能实现合同目的的程度，且从原告主张的水电费来看，原告主张的期限内被告实际还在经营使用租赁物，故本院对于被告的该抗辩意见不予采信。被告称2018年初双方已经解除了租赁合同，亦没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告称被告承租的是地下商铺，因此不可避免会有轻微渗水，被告交纳的租金低廉，对于通风采光等不能相比于地上商铺，阳光棚上加盖建筑物虽改变了原来的环境但并非其所为，也并不影响被告经营，这也非合同涉及内容，超市停业，电梯关停等仅是影响人气，并没有阻碍通行，因此被告应该按约足额支付租金的意见，本院认为，每一个商铺涉及的租赁物虽然是独立的，但是商铺的经营离不开整体环境的打造，也即承租人之所以愿意承租某一个地段的租赁物，除了租赁物本身要符合商铺经营的基本条件之外，其周边的整体环境也是其考虑的必要要素之一，尤其是周边商铺等所有权均系被告所有的情况下，被告对该整体环境的布局具有自主权和管理控制权，由此，该整体环境要素虽没有明确写在合同中，但也应该是符合合同目的应有之意。被告在和原告签订合同之前对租赁物及周边环境进行了查看，其肯定不可能知道租赁物存在渗水，也是看中了租赁物虽然在地下，但其玻璃阳光棚的采光还不错，超市也是可以为他们带来人气才决定和原告签订租赁合同的，虽然原告称已经对租赁物进行了整体维修，但其并未提供充分的证据，且渗水情况确实还存在，在原来的玻璃阳光棚上加盖建筑物，改变了整体的环境，使得原本采光并不十分充裕的地下空间更加晦暗，超市关停连带灯光电梯的关闭，虽没有绝对妨碍通行，但使得人们逛街购物的舒适度和欲望极大地减弱了。综合上述情况，本院认为原告提供的租赁物并不完全符合合同目的和约定，对被告的经营使用产生了一定的影响，应适当减少租金。结合本案的实际情况，本院酌情认定在此期间的租金为500元/月/间。关于原告主张从2018年4月2日到2018年11月2日被告拖欠租金的期限为7个月，被告无异议，本院予以确认，但根据合同，租金为按月缴纳，因此该期限应为2018年4月2日至2018年11月1日，由此，被告应支付原告新宏润公司在此期间的租金10500元（500*3*7）。关于原告主张的水电费起止时间和费用，被告并未提出异议，本院予以确定。根据双方合同的约定，水电费缴纳应由被告按月交付给原告，现被告并未缴纳，原告的该主张本院予以支持。关于水电费押金，因其功能设置及双方的合同约定，在双方最终结算前，如果原告不同意，被告并不能单方要求折抵之前产生的水电费用，待双方最终结算后，被告可以按约要求原告予以返还。综上，被告应向原告新宏润公司支付租金10500元及水电费2384元共计12884元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告万燕明于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳市新宏润置业有限公司房屋租金10500元（自2018年4月2日至2018年11月1日）及水电费2384元（截止到2018年11月2日），共计12884元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由原告负担105元，由被告负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费298元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××82，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王云兰人民陪审员  梁红霞人民陪审员  潘 婕二〇一九年十二月三十日法官 助理  周作飞书 记 员  万瑶瑶