湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终1570号 上诉人（原审被告）：邓建容，女，1981年6月15日出生，汉族，住安化县东坪镇。 上诉人（原审第三人）：谌桂芳，男，1972年8月11日出生，汉族，住安化县东坪镇。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：代黎平，湖南国纬律师事务所律师。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：张晓明，湖南江之浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安化县纯信房地产开发有限公司，住所安化县东坪镇。 法定代表人：夏建军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 邓建容、谌桂芳与安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称纯信公司）房屋买卖合同纠纷一案，安化县人民法院于2019年3月27日作出（2019）湘0923民初263号民事判决。纯信公司不服并向本院提起上诉。本院于2019年5月14日作出（2019）湘09民终778号民事裁定，裁定发回重审。安化县人民法院于2019年7月18日作出（2019）湘0923民初1345号民事判决。邓建容、谌桂芳不服并向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人邓建容、谌桂芳及其共同委托诉讼代理人代黎平、张晓明，被上诉人纯信公司之委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓建容、谌桂芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回纯信公司的诉讼请求。事实与理由：1、邓建容与纯信公司签订案涉商品房买卖合同后，纯信公司开出收据4张，证明收到邓建容购房款、契税、维修基金，并由纯信公司经办人注明抵谌桂芳账且加盖了纯信公司公章。纯信公司未予提交证据证明案涉商品房买卖合同及收据系纯信公司受胁迫所签订并出具，亦与客观事实不符，且就案涉房屋，纯信公司已为邓建容办理网签及预告登记；2、谌桂芳参与了纯信公司相关项目工程建设，纯信公司拖欠谌桂芳款项已有相关证据证明，一审判决认定谌桂芳对纯信公司不存可以抵销购房款的债权有误；3、就合同的解除权，有解除权时效的明确规定，纯信公司认为签订案涉商品房买卖合同时，所抵之债并不存在，但其既没有催告，也没有在法定期限内行使解除权。即使其主张成立，也已丧失行使解除权的时效。 纯信公司辩称：1、案涉商品房买卖合同系受胁迫所签订，就案涉房屋办理网签备案无异议，但未办理预告登记，房屋也未予交付；2、案涉房屋系谌桂芳强行索要，谌桂芳没有承包纯信公司相关项目工程，纯信公司不欠谌桂芳任何款项，谌桂芳对纯信公司不存可以抵销购房款的债权；3、谌桂芳在被判刑之前，纯信公司不敢提起民事诉讼，故案涉商品房买卖合同签订后，虽邓建容一直未支付购房款，但纯信公司至2019年才起诉解除合同，合同的解除权没有丧失时效。请求驳回上诉，维持原判。 纯信公司向一审法院所提诉讼请求：判令解除纯信公司、邓建容之间签订的两份《安化县商品房买卖合同》（合同编号为20140027****、20140027****），并由邓建容承担诉讼费用。一审法院另于一审中追加谌桂芳为第三人。 一审法院认定事实如下：2015年4月8日，纯信公司与邓建容签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为20140027****，20140027****，合同约定：邓建容购买纯信公司开发的纯信豪苑第**幢**层****号房，建筑面积126.12㎡，总价款252240元；第**幢**层****号房，建筑面积147.14㎡，总价款294280元。另约定：买受人如未按合同规定的时间付款超过30日，出卖人有权解除合同。当日，纯信公司向邓建容出具了收购房款252240元（收据号码为03459**）、294280元（收据号码为03459**）及相应税费10090元（收据号码为03459**）、17685元（收据号码为03459**）的收据各一份，收据均附注:抵谌桂芳账。邓建容未实际支付购房款，房屋至今未交付给邓建容。 另，纯信公司开发的楼盘承包给了江西省万通建设有限公司，而非谌桂芳，谌桂芳对纯信公司不存在有抵销涉案购房款、房屋维修基金及契税的债权。第三人谌桂芳因以要求承包安化县纯信物业管理有限公司等为由，恐吓、威胁该公司法定代表人即本案纯信公司法定代表人夏建军，并索要钱财，任意损坏他人财物，于2019年1月9日被一审法院以寻衅滋事罪判处有期徒刑六个月，缓刑一年。 一审法院认为，纯信公司与邓建容签订的《安化县商品房买卖合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。邓建容以其丈夫即第三人谌桂芳对纯信公司享有的债权抵扣购房款，因未提交谌桂芳对纯信公司享有抵销涉案购房款、房屋维修基金及契税的债权，故不认可邓建容有可以抵销购房款的债权。事实上邓建容一直未支付纯信公司购房款。邓建容未按约支付购房款，实属违约，根据双方约定，纯信公司可要求解除合同。故纯信公司的诉讼请求合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项规定，判决：解除安化县纯信房地产开发有限公司与邓建容于2015年4月8日签订的No.20140027****、No.20140027****号《安化县商品房买卖合同》。一审案件受理费80元，由邓建容负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。邓建容、谌桂芳申请证人蒋某炎、李某良出庭作证，拟证明谌桂芳参与了纯信公司相关项目工程建设。邓建容、谌桂芳另提交了：证据一、安化县东坪镇泥埠桥社区居民委员会证明两份，拟证明谌桂芳参与了纯信公司相关项目工程建设，夏建军就债务结算与谌桂芳协商的情况，夏建军向谌桂芳出具欠条系其心甘情愿；证据二、深圳市佳安特建设监理有限公司证明及该公司与纯信公司所签订建设工程监理合同，拟共同证明该公司与纯信公司就相关项目签订了监理合同，并委派蒋某炎、李某良作为监理工程师参与了纯信公司相关项目监理工作；证据三、安化县利民爆破服务有限责任公司证明，拟证明谌桂芳在纯信公司相关项目工程建设中，受纯信公司的安排，参与配合该公司进行了现场环境维护等工作。经组织质证，纯信公司质证意见如下：就证人证言，对其身份有异议，证人未提交相关合同证明系监理公司员工，且当中李某良陈述谌桂芳是开发老板，与对方所持谌桂芳是承包商的观点相违背，证人证言无法达到对方的证明目的；就对方另提交的证据，认为均未在举证期限内提交，违反了相关程序。当中就证据一，对三性均有异议，相应落款处签名人对当时所发生情况不一定知晓；就证据二，对相关合同无异议，但合同上的公章与监理公司出具证明所盖公章不符，蒋某炎、李某良非监理公司员工，对监理公司出具的证明三性均有异议；就证据三，对三性均有异议，当中载明的安化县利民爆破服务有限责任公司系夏建军受让相关项目工程前对项目进行相关爆破的公司，且当时谌桂芳也没有参与。夏建军受让相关项目工程后，是由浏阳一家爆破公司进行的爆破。证据不能证明谌桂芳参与了纯信公司相关项目工程建设。本院认为，邓建容、谌桂芳所申请证人出庭作证证言及所提交之证据，实质在于拟证明谌桂芳对纯信公司享有抵销涉案购房款、房屋维修基金及契税的债权。就该待证事实，前述证据不能达到其证明目的，本院在本案中不予确认证明力。 本院认为，本案二审中争议焦点为：纯信公司主张解除案涉合同能否得到支持。现评析如下： 首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉商品房买卖合同约定房款于合同签订之日即2015年4月8日支付，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。纯信公司主张抵谌桂芳账不属实、邓建容实际未付房款，自2015年4月8日起逾期超过30日，纯信公司即已依约享有合同约定的解除权。 其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，自2015年4月8日起逾期超过30日，双方约定的解除合同的条件已经成就，但纯信公司没有提交证据证实其至2019年起诉前，该公司向邓建容履行过催告义务行使其合同解除权或该公司不能依法行使其前述权利。纯信公司未依前述规定依法行使合同约定的解除权，其享有的合同约定解除权已经消灭。纯信公司主张抵谌桂芳账不属实、邓建容实际未付房款，与纯信公司起诉之争议无关联，属另法律关系。一审判决在确认案涉商品房买卖合同效力的情况下，支持纯信公司解除案涉合同的主张有误，本院依法予以纠正。 综上所述，邓建容、谌桂芳的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安化县人民法院（2019）湘0923民初1345号民事判决； 二、驳回安化县纯信房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄  柯 审 判 员 陈 运 泉 审 判 员 蒋 远 军 二〇一九年十二月十八日 法官助理 龚 协 伟 书 记 员 欧阳帅祺