湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6392号原告：永州市净美物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：周金梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何友文，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何玲，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。被告：唐咪娜，女，1985年7月31日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告永州市净美物业管理有限公司（以下简称净美物业公司）与被告唐咪娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告净美物业公司的委托诉讼代理人何友文和被告唐咪娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告净美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠缴2014年4月1日至2019年10月31日的物业服务费4516元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系世博美域X5栋XX3号房的业主，该房屋面积为122.54平方米。2012年6月24日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定多层住宅物业费按每平方米0.55元/月，从2012年4月1日开始缴纳。因该小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司与原告签订了《世博美域物业托管协议》，现由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告也交纳了部分物业服务费，但截至2019年10月31日，被告拖欠原告物业管理服务费4516元。经多次催缴，被告仍拒不缴纳。诉讼过程中，原告净美物业公司增加诉讼请求：被告支付原告违约金1355元。事实与理由：根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款的约定，从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。被告唐咪娜辩称，一、净美物业公司与永州市裕悦有限责任公司签订的《世博美域物业托管协议》，此协议签订主体是永州市裕悦有限责任公司，并非业主，业主与被答辩人未产生合同关系，被答辩人应向永州市裕悦有限责任公司索取物业管理费；二、物业公司擅自提高物业服务收费标准，业主可对提高的部分拒交；三、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下，业主可拒交；四、房屋存在墙体开裂、渗水引起脱胶等房屋质量问题；五、公共设施电线裸露、监控和门禁等公共设施成摆设、小区照明及娱乐设施损坏未维修；六、小区消防设施未经主管部门验收，给小区安全管理造成隐患；七、小区多家业主被盗，监控大部分损坏，导致案件侦破困难；八、排污管道堵塞，污水直排地面，小区绿化区无人清扫及修剪，未响应政府灭鼠号召。物业管理明确规定不得只收费不服务或多收费少服务，被答辩人存在只收费不服务的现象，业主及业主代表未与被答辩人签订任何物业托管协议，希望法庭驳回被答辩人诉讼请求，判令被答辩人承担本案诉讼费用。同时物业公司仍想为小区服务，应尽快解决业主反映的一系列的问题，妥善解决外墙漏水引起的房屋质量问题，公共设施尽快恢复使用。经审理查明，被告唐咪娜系冷水滩区世博美域小区X5栋X-XX3号房业主，房屋建筑面积为122.54平方米。2012年6月24日，开发商湖南省永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：建筑面积122.54平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.5元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2012年4月1日开始缴纳。被告所在小区进行了二次供水加压，二次供水加压电费按0.05元/月/平方米收取，故该小区物业服务费实际按0.55元/月/平方米标准收取。另查明，世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，原告（乙方）与湖南省永州市裕悦有限责任公司（甲方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。同年2月28日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将世博美域小区所有欠费业主所欠物业服务费516000元的债权全部转让给原告。原告将该《债权转让协议》粘贴至世博美域小区信息栏进行了公示。被告唐咪娜所在X5栋楼因排水管堵塞导致外墙渗水，小区部分公共设施损坏未维修，小区卫生较脏乱，绿化未进行定期修剪养护。被告自2014年4月1日至2019年10月31日期间未缴物业管理费。以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、缴费通知单、被告提交的照片等证据在卷予以佐证，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，是依法成立的有效合同，对双方均具有法律约束力。双方都应当依照合同的约定履行义务，享受权利。永州市荣鑫物业管理有限公司依照前期物业服务协议为被告提供了物业服务，被告应当按照协议的约定交纳物业服务费。原告要求被告按0.55元/月/平方米支付2014年4月1日至2018年2月28日的物业管理费3168元。被告辩称根据合同约定应按0.5元/月/平方米进行收费，本院认为，根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定“物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险，二次供水加压电费、水量、动力、水电量”，被告所在世博美域小区进行了二次供水加压，二次供水加压电费按0.05元/月/平方米收取，世博美域小区物业管理费实际按0.55元/月/平方米收取，符合双方签订的协议约定的内容，故对原告按0.55元/月/平方米收取物业管理费，本院予以支持。被告辩称对债权转让不知情，本院认为，2018年2月28日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将被告欠缴的2014年4月1日至2018年2月28日的物业服务费3168元的债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，且原告将债权转让协议粘贴于小区信息栏，尽到了通知债务人的义务，故债权转让协议对被告亦具有法律约束力，对被告的辩称本院不予支持。原告要求被告按0.55元/月/平方米支付2018年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理费1348元。被告辩称《世博美域物业托管协议》是原告与湖南省永州市裕悦有限责任公司签订的，合同的当事人不是业主，对业主不具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因世博美域小区未成立业主委员会，故建设单位永州市裕悦有限责任公司与原告于2018年2月13日签订的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务托管给原告，该托管协议的性质为前期物业服务合同，对业主具有约束力。同时根据《世博美域物业托管协议》第六条的约定“乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不得低于之前已经收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费”，现原告按照之前0.55元/月/平方米的标准收取物业管理费，符合协议约定。另被告辩称，因被告所在X5栋楼外墙渗水、小区公共设施损坏、小区卫生脏乱等问题才拒交物业管理费。本院认为，外墙渗水是房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷无关；小区公共设备损坏及卫生问题说明小区物业服务存在瑕疵，但若业主均以物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。因此，原告要求被告支付2014年4月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4516元，本院依法予以支持。原告要求被告支付约金1355元，因债权转让未包括违约金部分，且原告接管小区物业后，其物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金1355元的诉请，本院不予支持。另外值得提出的是，本院希望原告在今后履行物业服务过程中，注意提高服务质量，加强与业主沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区。综上，对原告的诉请予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐咪娜自本判决生效之日起十日内支付原告永州市净美物业管理有限公司2014年4月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4516元；二、驳回原告永州市净美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减收取25元，由被告唐咪娜承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇一九年十二月三十日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽