福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0824民初3298号 原告:泉州世茂三远物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座18层1808，统一社会信用代码91350503751368594K。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：王添焕，系泉州世茂三远物业服务有限公司武平分公司员工。 委托诉讼代理人：童红梅，系泉州世茂三远物业服务有限公司武平分公司员工。 被告:王燕，女，1977年10月12日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告泉州世茂三远物业服务有限公司（下称三远物业公司）与被告王燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告三远物业公司的委托诉讼代理人王添焕、童红梅、被告王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三远物业公司向本院提出诉讼请求：判令王燕支付2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3933.6元、2016年7月1日起至2019年6月30日的水电公摊费373.8元及违约金1021.23元。事实和理由：泉州市三远物业有限公司于2019年8月22日更名为泉州世茂三远物业服务有限公司。王燕系武平县中远上城B4栋2单元402室的业主，拥有物业面积85.33㎡。2014年1月21日，王燕与原泉州世茂三远物业服务有限公司（下称三远物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定：高层住宅物业服务费按每月1.3元∕㎡计算，当月10日前交清，如未按时足额支付，按每日万分之五支付违约金，公摊水电按实分摊。2018年7月19日，中远上城小区业主委员会与三远物业公司签订《物业服务合同》，约定：合同期限2018年7月19日起至2022年7月18日止；小区业主房屋的物业服务费按每月1.3元∕㎡计算，按月收取；经三远物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，业主应当按照每月2%的标准支付违约金。王燕未按上述约定交纳2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费及水电公摊费，三远物业公司多次催缴未果。 王燕辩称，对欠缴的物业服务费金额和期间及物业公司催缴的事实无异议。《前期物业合同》已过有效期，且按照合同约定九层以下物业费按每月1.2元∕㎡计算，2015年9月第一次收取物业费是按每月1.3∕㎡收取的，应将多收取的费用退回。要求业主缴纳公摊水电费没有法律依据。三远物业公司未按合同约定履行物业服务义务，具有未以业主利益为重、服务意识差、物业管理混乱、公摊水电费不明确、公用设备维修不及时、门禁管理混乱等现象，其违约在先，主张违约金无法律依据。物业办公室等处物业服务费应由物业公司承担。三远物业公司收取的装修垃圾清理费过高，2015年收取了1000元装修押金至今未退回，交房时预交的300元公摊水电更是只字未提。综上，请求判决驳回三远物业公司的诉讼请求，退回多收的物业费、装修押金、装修垃圾清理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《前期物业管理服务合同》、《福建省物业服务合同》、《业主信息登记表》、《入伙申请表》、缴费通知单存根、邮政快递单复印件、催缴物业服务费照片打印件、中远上城二期公摊公示表，本院予以确认并在卷佐证。王燕提交照片打印件十五张，证明三远物业公司未全面履行合同义务，三远物业公司认为其未提交原件且所主张事实没有连贯性，不予质证，本院认为，三远物业公司未对照片拍摄地点提出异议，从照片内容看，能够一定程度反映物业管理情况，本庭对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定： 2014年1月21日，王燕与三远物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：高层住宅物业服务费按每月1.3元∕㎡计算，中高层住宅（九层以下）按每月1.2元∕㎡计算；该费用从发展商通知的业主入伙之日起计算，交房时，业主一次缴纳一年物业管理服务费，一年后业主按月于当月10日前缴纳物业服务费；公摊水电按实分摊；逾期交纳相关费用的，三远物业公司有权要求业主交纳自逾期之日起按日万分之五计算的违约金。2018年7月19日，武平县中远上城小区业主委员会与三远物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定：本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力；物业服务期限自2018年7月19日至2022年7月18日；物业服务费小高层住宅按每月1.3／㎡计算；供水、供电等有关费用，公共使用的由业主按实分摊，中远上城一、二、三期按各自区域独立进行核算；业主应于每年的6月30日和12月30日（每半年计费时段最后一天）前向三远物业公司支付半年交费期限内所应缴交的物业服务费；经三远物业公司书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照月2%的标准向三远物业公司支付违约金。王燕于2015年10月10日申办入伙，其物业位于武平县，面积为85.33㎡。2016年7月1日起，王燕未交纳物业服务费。2019年9月，王燕收到三远物业公司通过邮政特快专递向其发出的催缴通知。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王燕购房时与卖方招标选聘的三远物业公司直接签订《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其依法成立并应受法律保护。小区业主委员会成立后与三远物业公司签订的《福建省物业服务合同》，对包括王燕在内的全体业主有效。王燕是物业服务合同项下权利义务的实际享受者和承担者，在三远物业公司提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。王燕对物业管理费计收建筑面积无异议，且其所在的楼房地上建筑层数为16层，应当按照约定的高层住宅标准（1.3元/㎡·月）交纳物业管理费。王燕以三远物业公司服务质量差、未按照约定全面履行合同义务等为由拒绝缴纳物业管理费。本院认为，王燕提供的照片仅为局部、某时刻的物业管理状态，能否证明物业服务企业存在服务瑕疵尚且不论，即便物业服务企业的服务存在瑕疵，也仅为局部性、较短时间的一般瑕疵，并未造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活等严重后果，王燕以物业服务企业存在一般瑕疵为由拒绝缴纳物业费，本院依法不予支持。《前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》明确约定共同使用的水电按实分摊，王燕主张三远公司要求其缴纳公摊水电没有法律依据，本院不予采纳。其主张物业办公室等处物业服务费应由物业公司承担，本院认为，物业服务企业主张的物业服务费仅依照业主的物业面积计算，其主张的公摊水电明细中亦扣除了物业服务中心用电和物业宿舍用电，王燕并未提供证据证明物业服务企业应当承担的费用计入了其应缴纳费用，对其该主张，本院不予采纳。王燕要求三远物业公司退回装修押金及多收取的装修垃圾清理费，未在本诉中明确提出反诉并提交证据，且三远公司称装修垃圾清运费系代收费用，可能涉及第三人，应由王燕另行主张。王燕对三远物业公司主张的物业费3933.6元无异议，本院予以确认；三远物业公司主张的公摊水电费373.8元，经核对,符合法律规定和合同约定,本院予以支持；其主张自2016年7月1日起至2018年7月18日止按日利率万分之五、自2018年7月19日起至2019年6月30日起按月利率2%计算的违约金1021.23元，本院认为，前期物业服务合同约定每月10日前缴纳物业费，违约金应自当月10日起计算，而非三远公司主张的2016年7月1日起算。经核对，三远公司主张的违约金少于按合同约定计算的金额，系其对自身权利的处分，本院予以认可。 综上所述，对三远物业公司的诉讼请求，本院予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 王燕应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司5328.63元（包含2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费3933.6元、水电公摊费373.8元、及该期间应缴未缴物业费的违约金1021.23元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由王燕负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林慕升 二〇一九年十二月二十五日 法官助理林秋燕 书记员李月华 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 -6- -5-