河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23410号上诉人（原审原告）：河南开祥置业股份有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号3层，统一社会信用代码：91410100614401415F。法定代表人：任小卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付永锋，男，汉族，1982年2月3日出生，住河南省滑县。上诉人河南开祥置业股份有限公司（以下简称“开祥公司”）因与被上诉人付永锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开祥公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25498号民事判决，改判支付一审诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、预查封不能阻碍商品房买卖合同的解除，且商品房买卖合同的解除也不妨碍执行行为。二、因被上诉人付永锋未按时足额支付按揭贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行向法院提起诉讼，法院判决上诉人对被上诉人借款本金及利息、逾期罚息承担连带清偿责任。判决生效后，法院已经依法扣划了上诉人款项1351142.19元，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称“浦发银行”）作为查封权利人的目的已经实现，不存在影响涉案房产的返还及接收使用。被上诉人付永锋未到庭，未答辩。开祥公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2015年9月25日签订的编号为150××××8643的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为150××××8643）的备案登记信息的撤销手续及预告登记的注销手续（房屋坐落于金水区××北、××（天明路）西16号楼1单元20层2009号）；3、被告在解除《商品房买卖合同》之后腾空并搬离房屋；4、被告向原告支付违约金20000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月25日，原告开祥公司（出卖人）与被告付永锋（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：××购买的商品房位于金水区××北、××（天明路）西16幢1单元20层2009号商品房（建筑面积164.11平方米，单价为每平方米11731.83元），房屋总金额1195310元。约定首付款585310元，付款时间2015年9月25日，其余房价款1340000元，由被告办理完银行按揭贷款手续并承担相应费用。××未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的0.5%向原告支付违约金。附件四中3.6条款载明：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；××没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同末页由被告付永锋签名摁印，原告加盖印章。2015年10月19日，被告与浦发银行、原告签订《浦发银行个人购房担保借款合同》一份，主要约定：被告向浦发银行贷款1340000元用于购买坐落于金水区××北、××（天明路）西16号楼1单元20层2009的住房，原告作为保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，被告每期采用等额本息还款法向银行偿还贷款，还款日为每月20日，保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用），保证期间为自2015年10月19日起至被告的债务履行期届满之日起两年止；对被告到期应付未付的全部债务，原告均应无条件地按浦发银行的要求直接向浦发银行支付。因被告逾期偿还银行借款，原告于2018年8月31日代被告向浦发银行偿还借款35936.54元；2018年12月28日代被告向浦发银行偿还借款21518.03元；2019年6月28日代被告向浦发银行偿还借款35955.66元。2019年5月8日，原告向被告作出告知函一份，主要载明：要求被告于收到本函件之日起3日内将原告代为向银行偿还的全部款项支付给原告，否则原告有权按照商品房买卖合同的约定追究被告的违约责任，并有权单方解除双方签订的商品房买卖合同。2019年5月8日，原告向被告邮寄告知函，该函于2019年5月12日退回。2019年6月3日，原告向被告作出律师函一份，主要载明：要求被告在收到本函5日内清偿欠付的款项、利息并承担违约金，或办理解除合同手续，原告将在撤销商品房买卖合同备案并扣除违约金后将剩余款项退回被告。2019年6月3日，原告向被告邮寄律师函，被告于2019年6月4日签收该函。原告提交郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询查明结果证明显示》：位于金水区天明路82号16号楼1单元20层77号的房产，2015年11月5日，该涉案房屋办理预售商品房预告登记，权利人为被告，2015年12月4日，该涉案房屋办理预售商品房抵押权登记，权利人浦发银行，抵押金额1340000元。2018年12月4日，上述房产被郑州市金水区人民法院预查封。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条（三）项的规定，被告付永锋因他案债权债务纠纷致使郑州市金水区人民法院对于金水区天明路82号16号楼1单元20层77号的房产进行了预查封。该通知第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，故本案所涉房产实际处于司法机关查封状态。原告因被告存在违约行为，主张与其签订的《商品房买卖合同》已解除，但涉案房屋已于2018年12月4日被司法机关查封，系在原告代被告偿还贷款及主张解除合同前。因此，涉案房产被预查封限制了该房产上的权利设立、变更和消灭，也限制了涉案房产的返还和原告的接收使用。原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同、撤销备案信息并办理预告登记的注销手续，系基于实体权利主张对涉案标的上的权利变更，因该房产已被司法机关在先查封，根据相关法律规定，权利人对人民法院的执行标的主张实体权利的，应当通过执行异议、执行异议之诉程序进行主张。原告主张被告在解除《商品房买卖合同》之后腾空并搬离房屋，鉴于涉案房屋买卖合同暂未解除，原告该项诉请条件未成就，一审法院不予支持。原告主张被告向其支付违约金20000元，根据双方签订的房屋买卖合同附件四第三条第6款第（3）项规定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。原告未明确被告支付20000元违约金的依据和计算标准，该项主张依据不足，一审法院不予支持。被告付永锋经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告河南开祥置业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告河南开祥置业股份有限公司负担。本院二审期间，上诉人开祥公司提交：第一组证据：1、2019年9月17日不动产登记资料查询结果证明一份；2、（2018）豫0105财保2568号裁定书网上查询打印件一份；3、（2019）豫0105民初6998号民事判决书一份；4、（2019）豫0105执22194号裁定书一份；5、2019年10月31日郑州银行业务受理单、客户回单各一份；6、2019年11月4日金水区人民法院专用收据一份。证明目的：截止2019年10月31日，浦发银行对付永锋所享有的债权已经由开祥公司全部代偿完毕。因该案被保全的案涉房屋目的已经实现，开祥公司解除与付永锋签订的《商品房买卖合同》并不影响付永锋其他债权债务纠纷中的债权人浦发银行的债权。本院经审查，对上诉人开祥公司二审提交的证据的真实性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认以下事实：1、因付永锋未能按时偿还案涉房屋按揭贷款，贷款银行浦发银行以付永锋、开祥公司为被告，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、付永锋返还借款本金1284056.22元，并支付至实际付款之日止的利息和罚息（暂计算至2018年10月17日的利息5243.23元、逾期罚息33.98元），合计1289333.43元；2、将付永锋名下位于金水区××北、××（天明路）西16号楼1单元20层2009房产予以折价或者拍卖、变卖，浦发银行对抵押房产变现所得价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；3、开祥公司对付永锋在第一项诉讼请求中的付款义务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费用由付永锋、开祥公司承担。该案诉讼中，浦发银行申请诉讼保全，河南省郑州市金水区人民法院根据（2018）豫0105财保2568号民事裁定书，对案涉房产进行了预查封。河南省郑州市金水区人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫0105民初6998号民事判决书，判决：一、付永锋于判决生效后十日内偿还浦发银行贷款本金1284056.22元，利息5243.23元、逾期罚息33.98元（利息、罚息暂计至2018年10月17日，之后以未偿本金为基数，按照合同约定计算至实际清偿之日止）；二、开祥公司对判决第一项确定浦发银行所享有的债权承担连带清偿责任，开祥公司承担连带清偿责任后，有权向付永锋追偿；3、驳回浦发银行的其他诉讼请求。该判决生效后，浦发银行向河南省郑州市金水区人民法院申请强制执行，河南省郑州市金水区人民法院依法作出（2019）豫0105执22194号执行裁定书，裁定：将付永锋、开祥公司名下银行存款1351142.19元予以冻结、扣划、提取或查封、扣押其相应价值的财产，并强制执行。2019年10月31日，郑州银行股份有限公司金城支行依据河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105执22194号之二协助扣划存款通知书，扣划开祥公司账户存款1351142.19元。2、郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0211160号。房屋产权人：河南开祥置业股份有限公司。房屋坐落：金水区天明路82号16号楼1单元20层77。面积：164.09平方米。预告信息：2015年11月5日预售商品房预告登记，1509101117，权利人：付永锋；2015年12月4日预售商品房抵押权登记,1507108781，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，抵押金额：1340000元。抵押信息：无抵押信息。查封信息：2018年12月4日由郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0105财保2568号。本院认为，本案中，付永锋因未能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行浦发银行向人民法院提起诉讼，致使开祥公司承担担保责任、代付永锋偿还银行贷款本息、罚息以及案件的诉讼、执行等费用1351142.19元。开祥公司在承担担保责任后，根据其与付永锋所签订的商品房买卖合同的约定，请求解除开祥公司与付永锋于2015年9月25日签订的编号为150××××8643的《商品房买卖合同》，具有合同依据。人民法院基于房屋买卖合同对合同所涉房屋进行的查封为预查封，其目的在于限制标的物转让，一旦所涉房屋登记在被执行人名下，预查封就自动转为查封。本案中，案涉房屋的登记产权人为开祥公司，目前并未转移登记至付永锋名下，且案涉房屋的预查封申请人为付永锋案涉房屋按揭贷款的银行浦发银行，目前在案涉房屋也仅有该一项预查封、而浦发银行所请求的债权也已通过强制执行程序得以实现；故本案中开祥公司要求解除其与付永锋所签订的编号为150××××8643的《商品房买卖合同》，不影响他人权利，依法应予支持。案涉房屋虽然设定有预售商品房抵押权登记，且目前仍处于人民法院预查封状态，但因案涉房屋预售商品房抵押权登记的权利人、预查封申请人浦发银行的债权已经实现，且目前在案涉房屋上未设定其他权利限制，故开祥公司要求判令付永锋协助其办理商品房买卖合同的备案登记信息的撤销手续及预告登记的注销手续，本院酌定付永锋在预售商品房抵押权登记、预查封解除后30日应配合开祥公司进行办理。开祥公司请求付永锋支付违约金20000元，低于双方合同约定的标准，且在合理范围内，本院予以支持。因案涉房屋目前现状、居住状态不明，且案涉商品房买卖合同解除后，开祥公司与付永锋之间尚需解决首付款退还、其他代偿款赔偿等问题，故对于开祥公司诉讼请求的要求付永锋在解除商品买卖合同之后腾空并搬离房屋，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25498号民事判决；二、解除河南开祥置业股份有限公司与付永锋于2015年9月25日签订的编号为15002138643的《商品房买卖合同》；三、付永锋在位于郑州市金水区天明路82号16号楼1单元20层77房屋预售商品房抵押权登记（1507108781）、2018年12月4日河南省郑州市金水区人民法院预查封解除后，在河南开祥置业股份有限公司提出请求后，于30日内协助河南开祥置业股份有限公司办理编号为15002138643的《商品房买卖合同》的备案登记信息的撤销手续以及预售商品房预告登记（1509101117）注销手续；四、付永锋于本判决生效后十日内支付河南开祥置业股份有限公司违约金20000元；五、驳回河南开祥置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元减半收取150元，由付永锋负担。二审案件受理费300元，由付永锋负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月十日书记员  白雪岩