山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3132号上诉人（原审原告）：洪晓燕，女，1967年10月24日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙晓瑜，山东环周（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子筠，山东环周（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市城郊场站发展有限公司，住所地威海市温泉路397号。法定代表人：梁传智，执行董事。诉讼代表人：威海市城郊场站发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：邵亮、黄乐云，山东威扬律师事务所律师。原审第三人：山东威海农村商业银行股份有限公司，住所地威海市海滨中路56号。法定代表人：刘韶伟，董事长。委托诉讼代理人：刘新祝、张晓静，山东泰祥律师事务所律师。原审第三人：山东阿甘融资担保有限公司，住所地乳山市青山路57号。法定代表人：鞠辉，总经理。原审第三人：王远秀，男，1966年6月25日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：原红状（身份信息不详），住威海市环翠区。上诉人洪晓燕因与被上诉人威海市城郊场站发展有限公司（以下简称“城郊场站公司”）、原审第三人山东威海农村商业银行股份有限公司（以下简称“威海农商银行”）、山东阿甘融资担保有限公司（以下简称“阿甘担保公司”）、王远秀、原红状房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪晓燕上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.关于洪晓燕与城郊场站公司借款协议中约定的“借款一年到期不偿还，用房子偿还”之法律认定。首先，该条约定仅仅是提出借款到期可以用房子偿还的意向，并没有具体的序号，更无任何抵押或“设置质权”之意思表示，因此该条款并非“流押条款”；其次，依据公平原则和等价有偿原则，城郊场站公司的房屋价款与协议拟抵顶的借款金额基本一致，且借款协议签订时，双方当事人的意思表示符合民法之意思自治原则，属于或还款或以物抵债的合意，不违背法律、行政法规的强制性规定，因此借款协议是合法有效的。2.借款协议约定“一年到期不偿还用房子抵顶，并配合办理产权过户手续”等，洪晓燕如约履行出借义务，借款期限临近届满，双方正式签订购房协议，对房号、面积、价款、过户方式均进行约定，完全符合正常的房屋买卖合同形式。其内容是对借款协议的借款进行以物抵债的具体履行方式，说明双方合意消除了借款债务，对原借款数额进行了结算，借款数额符合房屋市场价格，原借款变更为房款。3.依相应法律法规之规定，在未办理转移登记前提下，房屋交付即视为所有权的转移，本案中洪晓燕付清了全部房屋价款，城郊场站公司已经将案涉房屋交付给洪晓燕，房屋所有权符合物权法规定的转移条件，因此，自案涉房屋交付时起，洪晓燕即取得了所有权。4.合同法第五十二条第（五）项中“违反法律、行政法规的强制性规定”，仅指的是违反效力性强制性规定的合同无效，案涉房屋土地性质及用途不能导致购房协议的无效。5.本案系确认合同效力及房屋所有权属纠纷，根据人民法院诉讼收费办法，非财产类案件未涉及具体赔偿和财务分割的，应当采用计件征收的收费方式，因此一审判决中案件受理费的计算也有误。城郊场站公司辩称，一审判决认定案涉房屋买卖协议是对借款协议的担保，认定事实正确，双方不具有房屋买卖的真实意思表示，是民间借贷法律关系，请求法院依法对洪晓燕释明，若洪晓燕拒绝变更诉讼请求，依法驳回其起诉。威海农商行述称，同城郊场站公司的意见一致。王远秀、原红状未予述辩。洪晓燕向一审法院起诉请求：城郊场站公司协助洪晓燕办理案涉房屋的所有权转移登记手续。一审法院认定事实：城郊场站公司综合大楼即温泉路397号大楼，系2011年开始建设，土地性质为市政公用设施用地。2010年12月27日，洪晓燕与城郊场站公司签订借款协议一份，约定，一、城郊场站公司因工程需要向洪晓燕借款人民币200万元整，期限一年，年利率10%；二、借款到期后，城郊场站公司一次性支付给洪晓燕本息人民币220万元整；三、城郊场站公司到期如不能支付本息，可用温泉站主楼东侧网点房抵顶（1-3层共计360㎡），城郊场站公司需在主楼房证办好后30个工作日内办好产权过户手续，土地证为工业用土地；四、产权过户费用由双方协商解决，其它未尽事宜双方协商解决。协议签订后，洪晓燕于2011年1月12日向城郊场站公司交付现金94万元、于同年7月13日向城郊场站公司交付现金50万元、于同年8月29日向城郊场站的出纳祝玲玲的账户转款34万元，城郊场站公司收款的同日为洪晓燕出具收款收据并注明为借款。2011年12月14日，洪晓燕与城郊场站公司签订购房协议一份，约定，一、城郊场站公司将温泉站主楼东侧网点房1-3层共计360平方米，出售给洪晓燕，由南向北第四户；二、价格共计200万元，须在签合同同时交清。三、城郊场站公司需在主楼房证办好后，30个工作日内办好产权过户手续，土地证为工业用地；四、产权过户费用由双方协商解决。其他未经事宜由双方协商解决。温泉路397号大楼于2014年办理了产权登记。2015年2月12日，因城郊场站公司向威海农商行贷款而设定30807000元的抵押他项权。2016年8月24日，由于城郊场站公司为威海林苑绿化工程有限公司在兴业银行股份有限公司威海分行贷款提供担保的阿甘担保公司提供反担保而再次就上述大楼设定600万元的抵押他项权。此后，城郊场站公司又以该大楼先后为原红状、王远秀的借款提供担保。2015年9月10日，城郊场站公司、洪晓燕按购房协议对案涉房屋进行了交接。2017年7月30日，洪晓燕将案涉房屋对外出租。一审法院认为，城郊场站公司、洪晓燕在借款协议中对案涉房屋设置了质权，根据《中华人民共和国物权法》第二百零八条的规定，只有动产才可以设置质权；《中华人民共和国物权法》第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。因此，城郊场站公司、洪晓燕在借款协议中约定的“城郊场站公司到期如不能支付本息，可用温泉站主楼东侧网点房抵顶（1-3层共计360㎡）”的约定无效；而城郊场站公司、洪晓燕在借款期限届满前签订的购房协议，约定房款在签订合同的同时付清，但洪晓燕除借款协议中的款项外，并未支付任何款项，也属于对借款协议的担保。故，洪晓燕的诉讼请求，理由不当，不予支持；城郊场站公司的辩解及第三人的述称，理由均不当，亦不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：驳回洪晓燕的诉讼请求。案件受理费11400元（按减半收取），由洪晓燕负担。二审中，当事人没有提交新的证据。案经二审查明，洪晓燕据以主张权利的购房协议系洪晓燕与城郊场站公司在民间借贷债务履行期届满前达成的以物抵债协议，因此依法向洪晓燕释明，其应当根据原债权债务关系主张权利。经释明后，洪晓燕拒绝变更其诉讼请求。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是洪晓燕是否有权要求城郊场站公司协助其办理案涉房屋的产权过户手续。城郊场站公司与洪晓燕签订的借款协议中约定，“城郊场站公司到期如不能支付本息，可用温泉站主楼东侧网点房抵顶（1-3层共计360㎡），城郊场站公司需在主楼房证办好后30个工作日内办好产权过户手续，土地证为工业用土地”，其实质是约定债务人到期没有偿还债务，财产归债权人所有，该部分约定违反了《中华人民共和国》物权法的相关规定，应属无效。城郊场站公司与洪晓燕签订的购房协议，系当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，洪晓燕应当根据民间借贷关系主张权利，解除合同、要求城郊场站承担违约责任都是洪晓燕寻求救济的主要方式。经本院释明后，洪晓燕仍拒绝变更诉讼请求，本院对其根据房屋买卖合同关系所提起的要求城郊场站公司协助其办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求不予支持，洪晓燕可根据民间借贷关系另行主张权利。另，根据洪晓燕的诉请性质，本案系给付之诉，洪晓燕主张应按计件征收的方式收取案件受理费，与事实不符。综上所述，洪晓燕之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由洪晓燕负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月六日法官助理李佳忆书记员张济节