四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1181民初3285号 原告：乐山和平物业服务有限公司，住所地四川省乐山市市中区龙游路宝马苑，统一社会信用代码91511100673528109P。 法定代表人：谭立娅，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：詹霞，该公司员工，女，1988年7月31日出生，四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗忠，四川武阳律师事务所律师。 被告：熊小琴，女，1972年8月5日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：熊英俊，四川守诚律师事务所。 原告乐山和平物业服务有限公司（以下简称和平物业公司）与被告熊小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人詹霞和罗忠、被告熊小琴及其委托诉讼代理人熊英俊到庭参加全部活动。本案现已审理终结。 原告和平物业公司提出诉讼请求：一、依法判令被告给付从2017年4月11日至2018年12月31日物业服务费3388元，垃圾处理费123元，共计3511元；二、被告承担违约责任并支付从违约之日起按千分之五日息计算至2018年12月31日；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告为峨眉山市绥山镇188观邸10-1-3-1号房屋所有人（面积110.19平方米），亦是该小区业主之一。2013年3月18日，原告与峨眉山市中阳置业有限公司签订《前期物业服务与管理协议》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，并约定：1.物业服务费标准为住宅1.5元/月/平方米；2.生活垃圾费按乐山市环卫标准6元/月/户的标准收取；3.业主或物业使用人若未能按时足额缴纳物业服务费的，应按应缴服务费5‰的标准向物业公司缴纳违约金，计付时间按协议约定的应交费用最后之日算起，每笔费用单独计算违约金。协议签订后，原告如约为小区提供前期物业服务，但被告从2017年4月11日起，一直拖欠物业服务费不缴纳。期间经原告多次催促，被告仍拒不缴纳上述费用。现原告诉至本院，请求判如所请。 被告熊小琴辩称，不缴纳物业服务费是因为：1、从2017年12月1日之后，不应向原告缴纳物业费，本小区成立小区业委会，并决定重新选聘物业公司，通过招标后，尚品物业公司中标，业委会与其签订了新的物业合同，业委会向原告发出要求其离场的通知，意味着原告与开发商所签署的前期物业服务已结束，被告不应向原告缴纳任何物业服务费；2、前期物业服务费过高，违反了相关物价规定，同时，原告也没有尽到约定的合同义务，及与之收费相适应的服务，其物业服务费也应予以扣减，扣减比例为1.5元/月的50%；3、原告要收取垃圾处理费，则应提供相应的实际支付票据；4、被告不应承担任何违约责任，被告不支付物业费的根本原因是原告自身对合同没有完全履行，且收费标准未到达相应的水平。此外，没有缴纳物业服务费的理由还有：1、大门随进谁出，保安不过问；2、单元门禁一直没有启用；3、部分业主违规装修，原告不予解决；4、乱搭乱建现象严重，公共区域遭到破坏；5、电梯存在安全隐患；6、车库无信号；7、在午间、周末装修没有加以制止；8、部分业主在公共区域挂衣服晒被子，影响小区形象；9、小区绿地遭到破坏，乱砍乱伐现象严重，部分业主将草坪硬化自用，未对消防通道进行有效管理；10、地下车库渗水、房屋渗水等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和平物业公司系具有物业服务企业资质的有限责任公司，被告熊小琴系四川省峨眉山市绥山镇188观邸10幢1单元3楼1号业主，其居住的房屋建筑面积为110.19平方米。原告与峨眉山市中阳置业有限公司签订《前期物业服务与管理协议》，约定由原告为188.观邸的物业提供前期物业服务，并对物业服务的相关事宜达成如下协议：一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制除交房时一次性收取一年外，均按季/半年收取，先收费后服务，具体收费标准为：住宅每月1.5元/平方米/月，生活垃圾处理费按乐山市环卫标准收取；二、物业服务费用交纳时间：物业自交房之日起一年后，业主（或物业使用人）每半年的第一个月1-10日内交纳本季度物业与服务相关费用（含物业服务费及相关机动及非机动车服务费用等），自交房之日起开始全额计算并收取物业服务及相关费用；三、甲方（开发商）、业主或物业使用人违反本协议第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之五每日的标准向原告支付违约金，计付时间按协议约定的应交费用最后之日算起，每笔费用单独计算违约金；四、本协议期限为三年，日期自小区交房之日算起，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。 协议签订后，原告按约提供了物业管理和服务，并代收每户6元/月垃圾处理费。2017年8月1日，188观邸小区成立峨眉山市188观邸业主委员会（以下简称188观邸业委会）。188观邸业委会于2017年9月11日发出《峨眉山市188观邸物业管理招标公告》，于2017年9月28日发出《公告》公示投票结果，于2017年10月24日发出《关于188观邸选聘物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》，于2017年11月1日向原告发出《离场通知》，要求原告在接到通知后于2017年12月1日撤离本小区。2017年11月18日，188观邸业委会主任王斌代表188观邸业委会与成都尚品物业管理有限公司（以下简称尚品物业公司）签订《188·观邸物业管理服务合同》，约定委托管理期限为4年，自2017年12月1日零时至2021年11月30日24时止。 2017年11月24日，峨眉山市绥山镇三台山社区居民委员会在188观邸小区张贴《通知》，载明：由于社区接到居民反映，本小区在更换物业公司的选举过程中有违规嫌疑。因此，暂缓物业公司变更工作。希望和平物业公司加强小区管理。11月23日在三台山社区召开了188观邸小区临时工作组第一次会议，经研究决定，由绥山镇、房管局、社区牵头对选聘物业公司的全部资料进行调查、核实，调查结果将在小区公示。至今无调查结果公示，而上一届188观邸业委会现已解散，新一届188观邸业委会尚在筹备中。 尚品物业公司未对188观邸小区提供相应的物业管理服务，而原告一直在该小区提供物业管理和服务至今，然原告在提供物业管理和服务中，该小区存在门禁制度形同虚设、小区绿地被部分业主硬化、车辆乱停乱放、公共设备损坏及消防设施设备存在问题、小区物业管理制度混乱等问题。 现被告认为原告提供的物业服务存在问题，且不同意原告向其提供物业服务，故至今未支付2017年4月11日至2018年12月31日期间的物业费和垃圾处理费。期间，原告以律师函、向被告房门上张贴《催费通知单》等方式向被告催交物业费、生活垃圾处理费，但被告仍未交纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。 庭审中，因双方当事人各持己见，本案未能协商解决。 本院认为，双方争议焦点归纳如下： 一、双方物业服务关系是否已解除？被告是否应当向原告缴纳物业服务费及垃圾处理费？原告提供的物业服务是否存在瑕疵？ 被告抗辩称188观邸业委会与尚品物业公司签订新的物业合同起，原告便没有理由再向本小区业主收取物业服务费，本院认为，本案中，原告与开发商签订的前期物业服务合同中约定有“本协议期限为三年。日期自小区交房之日算起。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”，可见，该前期物业服务合同属于附期限的合同，合同到期后，该合同已终止，据原告称自2014年12月1日起，原告为该小区提供物业管理和服务，那么至2017年11月30日，前期物业服务合同约定的期限已到期。然而，188观邸业委会成立后与尚品物业公司签订新的物业合同但并未实际履行，在更换物业公司的过程中由于峨眉山市绥山镇三台山社区居民委员会出具《通知》载明“暂缓物业公司变更工作。希望和平物业公司加强小区管理”而致该小区实际上仍由原告为该小区提供物业服务，而尚品物业公司至今也未入场为该小区提供物业服务，被告作为接受物业服务的一方，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，故原告请求被告支付2017年4月11日至2018年12月31日期间的物业服务费3415.89元（110.19平方×20个月×1.5元/月+110.19平方×1.5元/月÷30天×20天=3415.89元）和垃圾处理费120元，本院应予以支持。然而，本案中，被告提交的证据显示，该小区的物业管理现状存在诸多瑕疵，且本院亦对该小区的情况进行了现场查看，对被告证明的事实予以认可。鉴于原告在物业管理和服务方面存在瑕疵，故本院根据其服务质量依法酌减业主应交纳的物业服务费数额，酌减比例为15%，即被告本次应交纳物业服务费为3415.89元×85%=2903.5元，该酌减是针对2017年3月14日至2018年12月31日期间已发生的物业服务费，对于将来的物业服务收费没有约束。 二、关于违约金问题，在《前期物业服务与管理协议》约定了违约金，但被告主张原告提供的物业管理和服务存在相应的问题，并提供了相应的证据予以证明，原告在管理和服务中确实存在一些问题，今后应多与业主保持有效沟通，针对业主反映的服务瑕疵，也应当进行整改，双方就履行合同发生矛盾，故对原告提出的违约金的诉讼请求依法不予支持。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告熊小琴于本判决生效之日起十日内向原告乐山和平物业服务有限公司支付2017年4月11日起至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾处理费共计3023.5元； 二、驳回原告乐山和平物业服务有限公司其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告熊小琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇一九年十二月十二日 书记员  师考 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。