安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3558号 上诉人（原审被告）：天长市广厦房地产开发有限责任公司，住所地天长市新河南路，统一社会信用代码9134118170497038XW（1-1）。 法定代表人：宋振国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管丽娟，安徽知秋（天长）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈传林，男，1962年7月27日出生，汉族，住安徽省天长市广厦花园北区。 被上诉人（原审原告）：高厚琴，女，1963年4月14出生，汉族，住安徽省天长市广厦花园北区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王明森，天长市天长街道法律服务所法律工作者。 原审被告：田明桂，男，1967年10月22日出生，汉族，住江苏省江都市。 上诉人天长市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦房地产公司）因与被上诉人陈传林、高厚琴、原审被告田明桂商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广厦房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回；2.一、二审诉讼费用由陈传林、高厚琴承担。事实和理由：1.一审判决认为广厦房地产公司与田明桂约定用全部工程款购买广厦房地产公司的商品房，就推定田明桂有权向陈传林、高厚琴出售广厦房地产公司开发的商品房，并且田明桂与陈传林、高厚琴签订的商品房买卖合同成立，这种观点没有事实与法律依据。田明桂仅是一名项目经理，既不是广厦房地产公司的员工，广厦房地产公司也未授权让其销售房屋。因此，田明桂无权代表广厦房地产公司与任何人签订所谓的“购房协议”，更无权私自收取购房人的购房款。2.天长法律服务所见证的《建筑安装工程承包合同》第二条第三款中明确约定，“乙方（田明桂）凭工程预付款凭证至建设单位（广厦房地产公司）另定购房合同”，而田明桂并未持工程预付款凭证带任何人到广厦房地产公司签订购房合同，田明桂也未向广厦房地产公司交纳过其私自收取的所谓“购房款”。因此，广厦房地产公司没有义务也无法协助陈传林、高厚琴办理产权登记事宜。综上，请求支持其上诉请求。 陈传林、高厚琴辩称，广厦房地产公司将其开发的房产交由田明桂施工，而工程款以房屋折价冲抵，最终田明桂在工程款结算范围内将涉案房屋转让给陈传林、高厚琴，因而田明桂具有与广厦房地产公司同样的售房资格。请求驳回上诉，维持原判。 田明桂未作答辩。 陈传林、高厚琴向一审法院起诉请求：1.判令田明桂、广厦房地产公司在一个月内办理好陈传林、高厚琴所购买的天长市广厦花园北区7号楼202室的房产证（购房价款为240000元）；2.判令田明桂、广厦房地产公司按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准从2013年元月1日起支付违约金；3.田明桂、广厦房地产公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2007年5月6日，广厦房地产公司将其开发的广厦花园3#住宅楼承包给项目经理田明桂，双方签订《建筑安装工程承包合同》一份，并经天长镇街道办事处司法所见证，双方约定工程总价款267.30万元；同时约定田明桂用该工程的全部工程款购买广厦房地产公司的商品房，购买价格按照广厦房地产公司发布的[2007（003）]文件约定的价格下降50元／平方执行；承包方凭工程预付款凭证到建设单位另定购房合同。2009年4月18日，田明桂与陈传林、高厚琴签订《购房协议》一份，约定田明桂将广厦花园北区7#楼一单元202室住房一套出售给陈传林，面积125平方米，价格为1960元／平方米，面积最终以房产交易中心核准的面积为准。协议签订后涨价与跌价不受影响。2010年春节前交房；陈传林在2009年4月18日前给付15万元，其余房款陈传林做按揭贷款，房产证由广厦房地产公司统一办理，费用由购买方承担。此房总价为24万元。协议签订后，陈传林分别于2009年4月18日向田明桂支付购房款15万元，于2011年1月21日支付6万元，于2011年2月1日支付2万元，合计23万元。2009年10月30日、2010年1月5日，广厦房地产公司出具收据两张，收到田明桂转交的陈传林预付购房款5万元、10万元，合计15万元。之后，田明桂向陈传林、高厚琴交付了房屋钥匙。 一审法院认为，1.广厦房地产公司作为房地产开发企业，将建筑工程发包给其项目经理田明桂，该工程已竣工且已交付使用，应按照其与田明桂约定的方式支付工程款；2.广厦房地产公司与田明桂约定用全部工程款购买广厦房地产公司的商品房，田明桂以广厦花园北区7号楼一单元202号商品房出售给陈传林、高厚琴的购房款与广厦房地产公司进行工程款结算，广厦房地产公司向陈传林、高厚琴开具15万元收款收据并明确注明“广厦花园7#楼202室预交款”，证明田明桂与陈传林、高厚琴之间的商品房买卖关系主体合法。虽然广厦房地产公司与陈传林、高厚琴之间没有签订书面《商品房买卖合同》，但买受人陈传林、高厚琴已经履行了支付大部分购房款的义务，且出卖人田明桂予以接受，且陈传林、高厚琴已实际占有使用该商品房多年，陈传林、高厚琴与田明桂之间就广厦花园北区7号楼一单元202号商品房的买卖合同成立；3.田明桂收取陈传林、高厚琴购房款23万元但转交广厦房地产公司15万元，下余8万元系广厦房地产公司与田明桂之间的工程款结算，不影响陈传林、高厚琴向广厦房地产公司交付23万元购房款的事实。陈传林、高厚琴要求田明桂、广厦房地产公司办理广厦花园北区7#楼202室房产证，符合法律规定，予以支持。4.陈传林、高厚琴要求田明桂、广厦房地产公司承担逾期利息，陈传林、高厚琴与田明桂签订的购房协议，并未约定何时办理房产证，因此，陈传林、高厚琴要求田明桂、广厦房地产公司给付逾期利息，不予支持；5.广厦房地产公司以文件形式约定广厦花园二层楼房的售价为2230元／平方并已向社会公布，应认定有效，故陈传林、高厚琴应按2230元／平方的价格向田明桂支付剩余房款。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、田明桂于本判决生效之日起一个月内向陈传林、高厚琴交付广厦花园北区7#楼一单元202室商品房的房产权证；天长市广厦房地产开发有限责任公司协助办理产权登记事宜（房产证由广厦房地产公司统一办理，费用由陈传林、高厚琴承担）。二、陈传林、高厚琴按房屋产权证登记面积及2230元／平方的价格向田明桂支付23万元外的剩余购房款；三、驳回陈传林、高厚琴的其他诉讼请求。案件受理费5576元，由田明桂承担。 二审查明，陈传林、高厚琴于2011年已入住涉案房屋。 当事人所举证据与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：广厦房地产公司是否应协助陈传林、高厚琴办理涉案房屋的产权登记。 2007年5月6日，广厦房地产公司与田明桂签订《建筑安装工程承包合同》，约定广厦房地产公司将其开发的广厦花园3#住宅楼发包给田明桂施工，工程总造价约为267.30万元，田明桂用该工程的全部工程款购买广厦房地产公司的商品房。2009年4月18日，田明桂与陈传林、高厚琴签订《购房协议》，约定田明桂将广厦花园北区7#楼一单元202室出售给陈传林，面积约125平方米，价格为每平方米1960元，总价款为245000元，面积最终以房产交易中心核准的面积为准。陈传林、高厚琴已向田明桂支付购房款23万元，并在2011年已入住涉案房屋。同时，广厦房地产公司于2009年10月30日、2010年1月5日出具收据两张，载明收到田明桂转交的陈传林预付购房款分别为5万元、10万元。综合以上事实，可以认定广厦房地产公司同意田明桂将涉案房屋转让给陈传林、高厚琴。陈传林、高厚琴作为涉案房屋购买人已支付了大部分购房款并已实际入住，其要求广厦房地产公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，本院予以支持。广厦房地产公司上诉认为田明桂不是其员工，亦未经其授权，田明桂无权代表广厦房地产公司与陈传林、高厚琴签订所谓的“购房协议”，更无权私自收取购房人的购房款。因广厦房地产公司与田明桂签订的《建筑安装工程承包合同》约定，田明桂用全部工程款购买广厦房地产公司开发的商品房。同时，广厦房地产公司出具的收据载明，收到田明桂转交的陈传林预付购房款15万元，可以认定田明桂有权销售涉案房屋，且广厦房地产公司也予以认可了田明桂的销售行为。故广厦房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，广厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人天长市广厦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇一九年十二月二十日 书记员  魏 雅 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。