西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终1013号上诉人（原审原告）：西藏酷达玛吉房地产开发有限公司，住所地西藏自治区拉萨市阳光花园C-811，统一社会信用代码：91540000MA6T16TM0D。法定代表人：阿登，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈洁，西藏国昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯达次仁，西藏国昂律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司西藏分公司，营业场所西藏自治区拉萨市城关区八一路以西、洛堆林卡路以北春天花园3幢2单元27号，统一社会信用代码：91540194MA6TCWG92W。负责人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙兆强，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向仕军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人西藏酷达玛吉房地产开发有限公司（以下简称西藏酷达玛吉公司）因与被上诉人北京闻达敏斯物业管理服务有限公司西藏分公司（以下简称北京闻达敏斯西藏分公司）确认合同无效纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。西藏酷达玛吉公司的委托诉讼代理人陈洁、斯达次仁，北京闻达敏斯西藏分公司的委托诉讼代理人向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏酷达玛吉公司向本院上诉请求：撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2656号民事判决，并改判支持西藏酷达玛吉公司一审的诉讼请求。事实及理由：西藏酷达玛吉公司与北京闻达敏斯西藏分公司于2018年11月20日签订《拉萨院子前期物业管理协议》，而北京闻达敏斯西藏分公司于2019年1月16日成立并取得营业执照，于2019年6月21日在物业协会登记备案，双方在签订《拉萨院子前期物业管理协议》时北京闻达敏斯西藏分公司并未取得从事物业服务的资质，也无权在该辖区从事物业服务事务，北京闻达敏斯西藏分公司以欺诈形式与西藏酷达玛吉公司签订《拉萨院子前期物业管理协议》，一审法院认定《拉萨院子前期物业管理协议》有效错误。另根据《物业管理条例》第三十二条第一款：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，北京闻达敏斯西藏分公司在未取得主体资格前从事物业服务活动，违反了前述规定，故双方签订的《拉萨院子前期物业管理协议》应为无效。北京闻达敏斯西藏分公司辩称，1、双方在平等自愿的情况下签订了《拉萨院子前期物业管理协议》；2、北京闻达敏斯西藏分公司在签订《拉萨院子前期物业管理协议》过程中不存在任何欺诈行为；3、北京闻达敏斯西藏分公司已具备提供物业服务的商业经营资质；4、北京闻达敏斯西藏分公司已实际履行了合同义务；5、西藏酷达玛吉公司亦实际履行了合同义务；6、西藏酷达玛吉公司诉请确认合同无效不符合法律规定。综上，双方签订的《拉萨院子前期物业管理协议》合法有效，应当继续履行，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。西藏酷达玛吉公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《拉萨院子前期物业管理协议》无效；二、本案诉讼费由北京闻达敏斯西藏分公司承担。一审法院认定事实：北京闻达敏斯西藏分公司与西藏酷达玛吉公司于2018年12月11日签订《拉萨院子前期物业管理协议》一份，协议约定：1.双方就拉萨院子综合体实行“专业化、一体化”物业服务；2.西藏酷达玛吉公司委托北京闻达敏斯西藏分公司经营管理的物业位于西藏拉萨市××区交汇处往北约200米，总户数128套，取费总面积为35812.12平方米；3.委托管理期限为2年，自2018年11月20日至2020年11月19日止。双方在合同项下还对物业管理事项等进行了约定。之后，双方就物业管理费用支付标准、支付方式等事项签订了一份《补充协议》。另查明，北京闻达敏斯西藏分公司于2019年1月16日取得营业执照。于2016年6月21日通过物业管理审核。双方在协议签订之后履行了部分协议义务。一审法院认为，本案争议的焦点为：双方签订的《拉萨院子前期物业管理协议》是否有效。西藏酷达玛吉公司主张其与北京闻达敏斯西藏分公司签订《拉萨院子前期物业管理协议》时，北京闻达敏斯西藏分公司并未取得经营资格亦未取得物业管理资质，北京闻达敏斯西藏分公司存在欺诈的行为，双方签订的协议应为无效。西藏酷达玛吉公司提交的证据虽然可以证实北京闻达敏斯西藏分公司在与其签订协议时并未取得营业执照和物业管理资质，但不足以证实其在与北京闻达敏斯西藏分公司签订协议时不知晓北京闻达敏斯西藏分公司未取得经营资格和物业管理资质，其是在受到欺诈的情况下与北京闻达敏斯西藏分公司签订的协议，且依据西藏酷达玛吉公司提交的证据亦不足以证实其尽到了在签订协议时主动审核北京闻达敏斯西藏分公司是否取得相关经营资质的义务。故对西藏酷达玛吉公司主张其是在受到欺诈的情况下与北京闻达敏斯西藏分公司签订协议的主张，一审法院依法不予采信。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定“……，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……。”通过庭审中西藏酷达玛吉公司、北京闻达敏斯西藏分公司提交的证据以及当事人在庭审中的陈述可以确定本案中北京闻达敏斯西藏分公司在法庭一审辩论终结前已经取得经营资质。据此，应当认定双方签订的协议有效。故一审法院对西藏酷达玛吉公司要求法院确认其与北京闻达敏斯西藏分公司之间签订的《拉萨院子前期物业管理协议》无效的诉讼主张，依法不予支持。综上所述，一审法院依据庭审查明的事实，对西藏酷达玛吉公司的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回西藏酷达玛吉公司的全部诉讼请求。本院二审期间，北京闻达敏斯西藏分公司向本院提交了拉萨市物业管理协会出具的备案编号为WYXH20191028的拉萨物业管理企业《备案证书》（复印件）一份，证明北京闻达敏斯西藏分公司于2019年6月21日在拉萨市物业管理协会进行了备案登记。西藏酷达玛吉公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院对以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可。西藏酷达玛吉公司未向本院提交证据。本案二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于双方所签订《拉萨院子前期物业管理协议》的是否有效，西藏酷达玛吉公司认为在签订上述协议时，北京闻达敏斯西藏分公司并无签订合同的主体资格，也未取得从事物业服务的相关资质，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定中的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形，合同应属无效。对此，本院评析如下：一、根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（以下简称《意见》）第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，本案中，北京闻达敏斯西藏分公司虽于2019年1月16日取得营业执照，但双方于2018年12月11日签订的《拉萨院子前期物业管理协议》中，已明确记载乙方系北京闻达敏斯西藏分公司，且该协议尾部乙方处加盖有北京闻达敏斯西藏分公司的印章，西藏酷达玛吉公司亦在该协议甲方处加盖公章。西藏酷达玛吉公司在该协议上加盖公章的行为应视为对《拉萨院子前期物业管理协议》中包括合同当事人及合同内容的确认，在西藏酷达玛吉公司未提供其他证据，且认可其在签订协议时亦未尽到审慎义务的情况下，不能证明北京闻达敏斯西藏分公司向西藏酷达玛吉公司隐瞒了该公司未取得营业执照，也未取得从事物业服务的相关资质的情况。另在西藏酷达玛吉公司对《拉萨院子前期物业管理协议》的内容及双方均依约履行了部分合同义务的事实均予认可的情况下，亦不能证明西藏酷达玛吉公司在签订该协议时作出了错误的意思表示，故本院认为，北京闻达敏斯西藏分公司在签订协议时并不存在《意见》规定的欺诈行为。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定，在民事行为中即使构成欺诈，亦要造成损害国家利益的后果，根据前述分析，北京闻达敏斯西藏分公司在签订协议时不存在欺诈行为，且西藏酷达玛吉公司亦认可双方协议的签订并未损害国家利益，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定的情形。三、根据已查明的事实，北京闻达敏斯西藏分公司于2019年6月21日在拉萨市物业管理协会进行了备案登记，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条第一款“在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，一审法院以北京闻达敏斯西藏分公司在法庭一审辩论终结前已经取得经营资质认定双方签订的协议有效并无不妥，本院予以维持。综上，西藏酷达玛吉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（西藏酷达玛吉房地产开发有限公司已预交），由西藏酷达玛吉房地产开发有限公司自行承担。本判决为终审判决。审判长 胡晓雯审判员 彭美玉审判员 杨东平二○一九年十二月三十日书记员 谢生菊