重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初6721号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路103号，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：罗秀琳，该公司经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张燕，女，该公司职工。被告：熊光会，女，1965年4月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：段柱祥，男，1963年2月10日出生，汉族，住重庆市铜梁区。重庆市山海物业管理有限公司（以下简称山海物业公司）与熊光会、段柱祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理。依法由审判员蒋玉君适用小额诉讼程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。山海物业公司的委托诉讼代理人陈勇、张燕，熊光会到庭参加诉讼，段柱祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。山海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令熊光会、段柱祥支付山海物业公司2017年1月至2018年12月期间物业服务费1824元、2018年1月至10月期间水电公摊费50元，共计1874元；2、判令熊光会、段柱祥以累计欠缴物业费为基数，从2017年7月1日起按每日万分之三支付违约金至付清欠费时止；3、本案诉讼费由熊光会、段柱祥承担。事实和理由：2012年9月29日重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称普华物业公司铜梁分公司）与铜梁县XX街道XX小区业主委员会签订了《铜梁县XX小区物业服务合同》，由普华物业公司铜梁分公司为该小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.8元/月·㎡，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.2元/月·㎡（1-2楼0.9元/月·㎡）交纳物业管理费。熊光会、段柱祥系该小区X幢X（高层）业主，房屋面积84.48㎡，每月应交物管费76元（84.48*0.9）。熊光会、段柱祥从2017年1月至2018年12月共欠物业管理费24个月1824元未交纳。2018年10月12日普华物业公司铜梁分公司将其享有的对熊光会、段柱祥的债权转让给山海物业公司。山海物业公司多次催收熊光会、段柱祥交纳物业费未果，遂提起诉讼。熊光会辩称，2017年1月至2018年12月的物业服务费未交属实，不交的原因是楼下业主在其厨房外违章搭建，楼上业主乱扔垃圾落在违章建筑上，从厨房外生活阳台看出去像垃圾堆，招蚊蝇，有恶臭，找物业公司也没作出正确答复。段柱祥未到庭参加诉讼，也未有书面答辩意见。本院经审理确认事实如下：2012年9月29日，铜梁县XX街道XX小区第一届业主委员会（甲方）与普华物业公司铜梁分公司（乙方）签订了《铜梁县XX小区物业服务合同》，该合同约定，第四条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、XX街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行据实分摊制，调涨物业费用限额：多层0.80元/㎡·月，高层1.20元/㎡·月（其中1-2楼0.90元/㎡·月），非住宅1.50元/㎡·月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳。第十五条本合同期限为4年，2012年9月29日至2016年9月29日。第二十一条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，普华物业公司铜梁分公司开始为XX小区提供物业服务，该合同期满后，普华物业公司铜梁分公司继续为XX小区物业服务至2018年12月31日止。2012年12月30日，原铜梁县人民政府XX街道办事处、原铜梁县XX街道XX社区居民委员会和铜梁县XX街道XX小区第一届业主委员会向XX小区业主发出调整物业服务费的通知，载明：现决定执行物业服务合同约定的收费标准［即：多层0.80元/㎡，高层1.20元/㎡（其中1-2楼0.90元/㎡），非住宅1.5元/㎡，公共路灯、水电据实分摊到户（实际按5元／月／户收取），地面占道停车费80元/车/月，私家车位50元/车/月］，并从2013年1月1日起执行。该通知在XX小区告示栏等处进行了张贴。该物业服务费收费标准在原铜梁县发展和改革委员会进行了备案。2018年10月12日，普华物业公司铜梁分公司将其所有XX小区从2012年10月10日至2018年12月31日期间应向业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给山海物业公司，并将该情况向XX小区业主进行了通知。熊光会、段柱祥是XX小区X幢X号房屋的业主，该房屋属高层住宅，房屋建筑面积84.48平方米。熊光会、段柱祥拒绝交纳2017年1月至2018年12月期间的物业服务费及2018年1月至10月期间的水电公摊费。经山海物业公司书面催收后，仍未缴纳。上述事实，有双方当事人的陈述，山海物业公司举示的铜梁县XX小区物业服务合同，关于调整物业服务费的通知及该通知在公示栏张贴的照片，重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，重庆市铜梁区人民政府XX街道办事处、重庆市铜梁区XX街道办事处XX社区居民委员会的证明，债权转让协议及债权转让通知，重庆市房地产登记审核表，催费通知单及张贴照片等证据证实，该证据客观、合法，并与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。根据合同约定，熊光会、段柱祥在接受了普华物业公司铜梁分公司提供的物业服务后，应按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，普华物业公司铜梁分公司在2017年1月至2018年12月期间为熊光会、段柱祥提供了物业服务，后将其对XX小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此，熊光会、段柱祥有向山海物业公司交纳物业服务费的义务。山海物业公司请求熊光会、段柱祥支付2017年1月至2018年12月期间的物业服务费1824元，根据物业服务合同的约定及调整物业服务费的通知确定的计算方式，本院对该请求予以支持。山海物业公司请求熊光会、段柱祥支付2018年1月至10月期间水电公摊费50元，山海物业公司虽未举示缴纳水电公摊费的证据，但物业服务合同明确了据实分摊，山海物业公司的该请求，符合实际，本院也予以支持。关于违约金的诉讼请求。物业服务合同约定物业费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准支付违约金。山海物业公司要求以累计欠缴物业费为基数，从2017年2月1日起按每日万分之三计算违约金至付清时止，日万分之三即年利率10.95%，该违约金的计算方式符合约定，也符合法律规定，因此本院依法支持熊光会、段柱祥从2017年2月1日起以当月累计欠交的物业服务费为基数，按年利率10.95%计算向山海物业公司交纳违约金至付清之日止。熊光会关于其房屋一楼业主在其厨房外违章搭建，楼上业主乱扔垃圾落在违章建筑上，从厨房外生活阳台看出去像垃圾堆，招蚊蝇，有恶臭，找物业公司也没作出正确答复，为此拒缴物业服务的抗辩意见，本院认为，物业公司没有强制拆除违章建筑的权利，熊光会可向相关部门举报拆除违章建筑，如该违章建筑影响其生活，给其造成损失，可通过相关途径维护其合法权益，该处也不属于物业服务单位的保洁范围，也不能就此认为物业服务单位未尽到物业服务责任，熊光会不能以此为由拒缴物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第七十九、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、熊光会、段柱祥于本判决生效之日起十日内支付重庆市山海物业管理有限公司2017年1月至2018年12月期间物业服务费1824元，并从2017年2月1日起以熊光会、段柱祥当月累计欠缴的物业服务费为基数按年利率10.95%计算向重庆市山海物业管理有限公司交纳违约金至付清之日止；二、熊光会、段柱祥于本判决生效之日起十日内支付重庆市山海物业管理有限公司2018年1月至2018年10月期间水电公摊费50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由熊光会、段柱祥负担。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇一九年十二月二十六日书记员  曹漓萍