山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11206号 上诉人（原审被告）：张玉明，男，1956年11月22日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路2号6号楼3单元601户。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，系该公司经理。 上诉人张玉明因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张玉明上诉请求：撤销一审判决，改判《物业管理委托合同》无效，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人成立于2014年6月12日，实际取得物业企业三级资质的许可时间为2015年8月4日，被上诉人却在2014年10月1日同北海舰队直属工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》并经营，被上诉人在无经营资质的情况下签订的《物业管理委托合同》应属于无效合同。二、舰队直管办依法不具有合同主体资格，是部队的内部职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力。其与被上诉人签订的合同应属无效合同；三、《物业管理委托合同》中的监督方河马石小区管委会为非合法组织。河马石小区管委会未按照法定程序产生，也未得到上级主管部门的许可，当属非合法组织，无权代表小区全体业主发表意见。四、被上诉人为达到收取物业费的目的，擅自将物业费捆绑车位、车卡等，给小区业主造成了诸多不便。五、被上诉人在起诉书上加盖的公章系未经备案的印章，不具有法律效力。 被上诉人润凯物业辩称，一、《物业管理委托合同》合法有效。舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利。涉案小区因没有成立业主委员会，部队方面指派由直管办负责与物业公司的签约接恰等工作事宜。被上诉人未与部队其他的部门有过任何的接触。涉案合同完全是在平等自愿公正公开的条件下签署的，从形式到内容符合法律的相关规定，合同效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行合同义务，向小区全体业主提供了物业服务，没有违约情形，上诉人作为小区业主应支付物业服务费。二、被上诉人的资质问题。被上诉人进驻小区之时，曾经数次去青岛物业办咨询办理物业资质的问题，被答复是涉案小区没有在地方办理登记，因此，对该小区实施物业服务的企业，物业办不做资质要求，合同甲方认可就行。后在合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。实际上，现在已取消了对二级及以下物业资质的认定工作，2017年1月12日，国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项：取消物业服务企业二级及以下资质认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主的认同，满意度较高。小区业主共634户，在被上诉人服务管理小区期间交费449户，交费率达70.8%。这足以说明，被上诉人的服务是到位的，获得大部分业主的认可。被上诉人诚信提供物业服务，已对涉案小区进行了全面的、综合的管理服务。被上诉人依照合同履行自己的义务，尽到了物业服务企业的职责。一审法院认定事实清楚正确，适用法律适当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判令张玉明交纳拖欠的物业服务费3107.8元、违约金1232.64元；2、诉讼费由张玉明负担。事实和理由：润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区即海军河马石离退休干部住宅小区提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，张玉明作为该小区7号楼302户的业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。 张玉明在一审中辩称，润凯物业的诉讼请求与客观事实不符，与法律规定相悖。理由为：涉案房屋性质为部队营房属于军产房，舰队直管办与润凯物业签订的《物业管理委托合同》，不属于人民法院管辖范围，应由军事法院专属管辖；《物业管理委托合同》中的甲方舰队直管办为海军舰队的内设机构，不具备合同的主体资格，其所签订的合同为效力待定合同；《物业管理委托合同》中的监督方河马石管委会并未按照法定程序产生，为非合法组织，其无权监督合同的履行，其对合同认可仅为个人行为，无权代表小区全体业主意见；润凯物业成立于2014年6月12日，实际取得物业管理企业三级资质的许可时间为2015年8月4日，润凯物业自2014年10月1日起为涉案小区提供服务，期间未取得物业管理资质的物业管理行为不应受法律保护；根据合同的相对性原则，张玉明并非《物业管理委托合同》的相对人，不是本案适格被告。请求依法驳回润凯物业的诉求。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 张玉明自2011年前开始成为河马石小区7号楼302户房屋（建筑面积125.82平方米）物业使用人，自2015年7月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，张玉明欠交物业服务费3107.8元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知等证据。张玉明未向法院提交任何证据。张玉明对润凯物业提交证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。 一审法院认为，关于该院对本案是否有权管辖问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军事单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于张玉明关于本案应由部队有关部门解决的意见一审法院不予采纳。 关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于张玉明是否为适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，张玉明作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。张玉明无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然张玉明未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额一审法院酌情减少，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、张玉明给付润凯物业物业服务费3107.8元（2015年7月至2017年8月）。二、张玉明支付润凯物业违约金1000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张玉明负担。润凯物业已向一审法院预缴，张玉明于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，被上诉人润凯物业提交如下证据：证据一、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份，拟证明被上诉人原公章自然损坏后，更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新的公章办理相关手续，予以备案；证据二、物业资质证明一份，拟证明被上诉人依法办理从业资质，依法执业、没有违规情况。经质证，上诉人张玉明对证据一的真实性无法确认，认为该公司公章应当在公安机关进行备案。对证据二的真实性无法确认，且被上诉人在2015年才取得资质。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为涉案《物业管理委托合同》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》并不存在上述无效的情形。首先，上诉人称舰队直管办不具有签订合同的主体资格，对此本院认为，河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》，该合同对小区内的业主具有约束力，故，上诉人的该上诉请求于法无据，本院不予支持。另外，上诉人张玉明称被上诉人润凯物业在未取得资质的情况下签订的涉案合同应认定为无效合同，对此，本院认为，被上诉人润凯物业在无资质的情况下签订合同的行为违反的是管理性规定，并非效力性强制性规定，不应因此认定涉案合同为无效合同。因此，一审认定涉案《物业管理委托合同》合法有效并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张玉明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇一九年十二月二十七日 书记员  方高海