江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3644号 原告（申请执行人）：肖金生，男，1977年5月11日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁，江苏娄东律师事务所律师。 被告（案外人）：赵勇敢，男，1976年7月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告（案外人）：陆洁，女，1981年12月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：季晓光(代理上述两被告)，江苏恒则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭刘洁(代理上述两被告)，江苏恒则律师事务所律师。 被告（被执行人）：刘涛，男，1988年12月27日出生，住江苏省东海县。 被告（被执行人）：李双，女，1988年11月19日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告肖金生诉被告赵勇敢、陆洁、刘涛、李双申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案受理后，原告肖金生于2019年8月10日申请撤回对太仓何锦瑜包装制品有限公司（以下简称何锦瑜公司）的起诉，本院经审查认为，原告的申请不违反法律规定，予以准许。本案依法适用普通程序，分别于2019年8月21日、2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告肖金生及其委托诉讼代理人陆志青，被告赵勇敢、陆洁及其委托诉讼代理人季晓光、郭刘洁（参加第二次庭审），刘涛（参加第一次庭审）、李双、证人肖某（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖金生向本院提起诉讼请求：请求撤销（2019）苏0585执异39号民事裁定书，并准许执行被告刘涛、李双名下的位于太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的房产。庭审期间，原告增加一项诉讼请求，请求本案诉讼费用由被告赵勇敢、陆洁承担。事实和理由：原告肖金生诉被告刘涛、李双、何锦瑜公司民间借贷纠纷一案，经太仓市人民法院（以下简称太仓法院）受理后，原告申请诉讼保全，太仓法院于2019年2月19日作出（2019）苏0585民初989号民事裁定，查封李双名下位于太仓市不动产。2019年3月15日，经太仓法院调解，原告与被告刘涛、李双、何锦瑜公司达成调解协议，太仓法院作出（2019）苏0585民初989号民事调解书。由于被告刘涛、李双、何锦瑜公司未能按照生效法律文书履行付款义务，原告于2019年4月17日向太仓法院申请执行，案号为（2019）苏0585执1714号。执行过程中，原告要求依法对被告刘涛、李双名下的位于太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的房产进行评估拍卖。2019年5月27日，被告赵勇敢、陆洁对（2019）苏0585执1714号案件中太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的房产提出书面异议。太仓法院作出（2019）苏0585执异39号民事裁定书，裁定中止对太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的执行。原告认为，被告赵勇敢、陆洁并未占有太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的房产，且该房屋目前尚未交付；另外，赵勇敢、陆洁在明知上述房屋未取得不动产登记证书，即尚不具备转让过户的情况下，依旧与刘涛、李双签订了房屋买卖合同，本身存在过错，且赵勇敢、陆洁与刘涛、李双之间签订的房屋转让价格远低于市场价格。综上，望法院能够依法审查，支持原告的诉讼请求。 被告赵勇敢、陆洁辩称：一、（2019）苏0585执异39号民事裁定书认定事实正确，适用法律正确，依法维护了赵勇敢、陆洁对涉案房屋享有的物权期待权，应当予以维持；二、赵勇敢、陆洁合法占有涉案房屋，并不存在违法情况；三、涉案房屋于2018年12月28日由刘涛、李双出卖给赵勇敢、陆洁，原告的诉讼是在2019年2月19日起诉并申请财产保全，并于2019年3月15日达成调解协议，随后又申请执行。在此期间，对于该案件，赵勇敢、陆洁并不知情，不存在过错，而原告对刘涛、李双的房屋在销售后进行了查封，我方认为可能存在故意虚假诉讼的情形，保留予以追诉的权利。 被告刘涛辩称：涉案房屋总价209万元，我实际拿到195万元，当时被告赵勇敢、陆洁付了5万元定金，第二天付了80万元首付，随后转了15万元给中介，我实际拿到房屋价款195万元（含银行贷款）。我在卖房子时把购房合同和钥匙全部交给了中介，当时房产证没有办下来，只能进行购房买卖，实际房子没有交付；二、中介买卖合同是空白的，当时就是我老婆签字的。 被告李双辩称：当时在中介签署买卖协议的时候，我没有见过买家，在场只有四个人，有我、刘涛、中介和中介的朋友，在签合同之前半小时，我才知道刘涛需要用钱，需要我签字用房子借一笔钱，他说他朋友，可能是刘涛骗我的，然后就去了中介，中介跟我简单说了下房子，我签了是一个空合同。两三天之后，我问中介说我想看看合同，中介说不在他那里，拒绝我了。我没有接触到任何钱，之前开庭前我都没有见过买家。 经审理查明，本院在审理肖金生诉刘涛、李双、何锦瑜公司民间借贷纠纷一案中，根据肖金生提出的财产保全申请，本院于2019年2月15日作出（2019）苏0585民初989号民事裁定书，裁定冻结刘涛、李双、何锦瑜公司名下银行存款63万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年2月19日，本院对李双名下坐落于太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室（商品房预售合同编号201702150100024）进行了预查封。2019年3月15日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、刘涛结欠肖金生2018年11月28日的借款30万元，该款由刘涛分三期支付肖金生，分别于2019年4月15日前支付肖金生10万元、2019年5月15日前支付肖金生10万元、于2019年6月15日前支付10万元。如果刘涛任何一期没有按约支付，肖金生可就欠款金额（30万元扣除已支付部分）及利息（以欠款金额30万元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按照年利率2%计算），一并向法院申请执行。二、刘涛、李双共同结欠肖金生2018年12月18日的借款30万元，该款由刘涛、李双分三期支付肖金生，分别于2019年4月15日前支付肖金生10万元、于2019年5月15日前支付肖金生10万元、于2019年6月15日前支付10万元。如果刘涛、李双任何一期没有按约支付，肖金生可就欠款金额（30万元扣除已支付部分）及利息（以欠款金额30万元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按照年利率1%计算），一并向法院申请执行。三、何锦瑜公司对上述第二项承担连带给付责任。四、刘涛、李双、何锦瑜公司共同给付肖金生律师费、诉讼担保费16900元，该款由三被告于2019年4月15日前共同支付肖金生。五、肖金生自愿放弃其他诉讼请求。六、案件受理费10070元，减半收取5035元、保全费3670元，合计8705元，由刘涛、李双、何锦瑜公司负担；该款肖金生已交纳，由三被告于2019年4月15日前共同支付肖金生。因刘涛、李双、何锦瑜公司未能按约履行生效法律文书确定的义务，根据肖金生的申请，本院于2019年4月17日立案执行，案号为（2019）苏0585执1714号。执行过程中，案外人赵勇敢、陆洁于2019年5月27日对该案执行标的提出执行异议。本院于2019年6月11日作出（2019）苏0585执异39号执行裁定书，裁定中止对太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室房屋的执行。之后，原告肖金生对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2017年1月9日，太仓中南锦城房地产开发有限公司（出卖人，以下简称中南锦城公司）与李双(买受人)签订合同编号为201702150100024的《商品房买卖合同》一份，约定中南锦城公司将坐落于东亭路东侧、朝阳路北侧地块上建设的商品房项目核准名称为【现定名】君悦阁中的3幢6-6层602号，公安编号为3号房屋出售给李双，建设面积88.78平方米，单价为（人民币）每平方米17929元，总金额（人民币）1591737元。付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵做商品房价款。（二）买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2017年1月9日前支付首期房价款人民币481737元，占全部房价款的30%；余款应当于2017年1月15日前向贷款机构申请贷款支付，并提供完整的贷款资料。合同还约定出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他内容。合同签订后，李双向开发商支付了首付款，并于2017年1月25日在中国民生银行股份有限公司太仓支行（以下简称民生银行太仓支行）办理了按揭贷款，贷款金额为111万元，借款期限自2017年2月3日至2047年2月3日。2018年9月25日，中南锦城公司向李双开具了江苏增值税普通发票，金额为1591737元。2018年9月30日，李双向中南锦城公司支付涉案房屋维修基金10653.6元。2019年1月22日，中南锦城公司对涉案房屋进行初始登记。庭审中，刘涛陈述涉案房产系与李双的夫妻共同财产，中南锦城公司于2018年9月30日向其交付了该房产。 2018年12月28日，李双、刘涛（甲方、出卖方）与赵勇敢、陆洁（乙方、买受方）、太仓经济开发区恒太房产经纪服务部（丙方、居间方，以下简称恒太房产）在恒太房产签订合同编号为NO.9902136的《不动产买卖居间合同》一份，该合同第一条不动产基本情况中约定：1.不动产坐落于太仓市，房屋建筑面积88.78平方米，不动产权证办理中；2.不动产存在抵押，关于抵押权的补充约定说明：房东自行还款；……第二条交易价格和付款方式中约定甲乙双方商定上述不动产成交价为人民币（大写）贰佰零玖万元整（¥209万元），包括该不动产的附属设施、设备等物品，并按照下列付款方式支付：1.定金（首期）：本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币5万元，在合同履行过程中，定金将转为购房款，但合同履行发生违约的除外；……4.乙方以公积金贷款方式付款，双方于网签通过后3日内至存量房交易窗口签署存量房交易资金监管协议，乙方将首付款人民币（大写）壹佰叁拾肆万元（¥134万元），转入太仓市房地产交易服务中心存量房资金监管户内，乙方向银行申请公积金贷款人民币（大写）柒拾万元整（¥70万元），该贷款由银行放款到太仓市房地产交易服务中心存量房资金监管账户内，双方至不动产中心办理过户手续，甲方于过户完成之后至太仓市存量房托管窗口一次性领取上述房款。第五条不动产的交付中约定甲乙双方约定，在不动产所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内交付。第九条其他约定中写明甲乙双方约定实际监管资金为100万元整（含贷款柒拾万元整），剩余部分支付给甲方，不进入监管。乙方知晓该房目前处于办理不动产证中，办理日期待定。出证后三日内办理网签。合同下方李双亲笔书写“本人同意出售该房，所有售房款支付给刘涛”。合同还约定了其他内容。甲方李双、刘涛，乙方赵勇敢、陆洁均签名摁手印；丙方恒太房产盖章。 上述合同签订当日，赵勇敢向刘涛支付购房定金5万元。2018年12月29日，赵勇敢通过太仓农村商业银行向刘涛支付首付款80万元。庭审中，赵勇敢陈述当时准备公积金贷款，后因涉案房屋被查封，恒太房产中介告诉他没办法办理公积金贷款，只能全款购买，所以付款方式发生了变化。2019年6月11日，赵勇敢向本院提存购房款157349.27元。2019年6月12日，赵勇敢代李双向民生银行太仓支行偿还贷款1082783.60元。同日，民生银行太仓支行出具结清证明，载明“客户李双（若为自然人，身份证号为）于2017年2月3日与我行签署的编号为126082017322043的《个人购房/车位借款及担保合同》项下融资人民币壹佰壹拾壹万完整（大写），该笔贷款以坐落于太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室的不动产作抵押。现该笔贷款已于2019年6月12日清偿完毕。”上述款项，合计2090132.87元，庭审中赵勇敢表示自愿承担多支付的132.87元。 赵勇敢、陆洁为证明涉案房屋交易的事实，向本院申请恒太房产负责人肖某出庭作证。肖某庭审中陈述2018年12月28日签订的《不动产买卖居间合同》是赵勇敢、陆洁和刘涛、李双到其店里签的。刘涛、李双将涉案房屋的购房合同、贷款合同、交房通知书、房子的开门密码、水电开通的收据以及物业费发票等资料交给我，门禁卡是我去开发商办理了以后交给了赵勇敢。当时约定交付首付款后交房卡，赵勇敢要提前装修，房屋在支付首付款次日就交付了。2019年春节过后通知刘涛、李双办理产证，后来我通知了开发商把刘涛、李双的材料抽出来给我，我们去办理，大概在3、4月份去办理产证过程中了解到涉案房屋被预查封了。 赵勇敢、陆洁为证明其占有涉案房屋的事实，向本院提交了房屋钥匙、门禁卡以及赵勇敢于2019年1月20日与太仓市筑梦家建筑装饰工程有限公司（以下简称筑梦家公司）签订编号为ZMJ-20190120-01的《苏州市住宅装饰工程合同》以及支付的首期装修款，其中合同约定由筑梦家公司对中南君悦府3幢602室进行装饰，承包方式为包工、包部分材料，合同总价为64000元。合同还约定了其他内容。2019年3月27日，赵勇敢向筑梦家公司支付首期装修款26400元。原告对该证据质证时，对《苏州市住宅装饰工程合同》真实性不认可，认为赵勇敢、陆洁与刘涛、李双签订《不动产买卖居间合同》的时间是2018年12月28日，而该装修合同签订时，赵勇敢、陆洁尚未付清购房款，刘涛、李双也尚未取得房屋的产权证书，按照常理，刘涛、李双不可能将房屋交付赵勇敢、陆洁，赵勇敢、陆洁在未取得房屋产权的情况下，就贸然聘请装修公司对房屋装修设计也不符合常理，原告认为该份装修协议是虚假的，而且根据该协议内容，从2019年1月20日签订开始并未施工。对赵勇敢支付的首期装修款形式上的真实性予以认可，但对这笔交易款项的性质不予认可，认为仅就赵勇敢、陆洁提供的证据内容来看，这笔交易并不能反映是被告赵勇敢、陆洁陈述的所谓涉案房屋的装修定金、垃圾清运费，而且这笔交易发生在2019年3月27日，与其提供的装修合同也不相符。针对原告的质证意见，赵勇敢、陆洁进行了补充解释，其当时要求恒太房产办理产证和装修公司同时进行，装修公司测绘完成后，我们就沟通装修和合同的签订，因为产证的问题与装修公司商量动工一直延后，到了三月份恒太房产说产证可以下来了，我们就向装修公司支付了首期装修款，支付装修款后想和装修公司选个吉日开工，后来收到恒太房产的通知，说涉案房产已被法院预查封了。刘涛、李双对该份证据无异议。 为查明赵勇敢与筑梦家公司签订《苏州市住宅装饰工程合同》的相关情况，本院对筑梦家公司股东李根进行了调查。李根陈述住宅装修工程合同是筑梦家公司与赵勇敢于2019年1月20日签订的。合同签订后准备年后开工，房东赵勇敢给他们的信息是目前房子有问题，具体什么问题没有讲，房东想等问题解决后再进行装修。对涉案房屋测量时是公司设计师黄晓晨和房东赵勇敢一起到房子里测量的，测量后设计了图纸。赵勇敢于2019年3月27日支付的首期装修款26400元，该款项包括了30%的装修费和7200元的设计费。合同签订后，从合同到施工还有很多小细节没有确定，需要有个过程，直到3月27日才付款，付款后，我们一直等房东的通知再动工。 再查明，刘涛与李双于2014年1月26日登记结婚，于2019年1月25日登记离婚。2019年4月28日，刘涛、李双对坐落于太仓市娄东街道万和路1号君悦阁3幢602室办理了不动产登记证书，编号为苏（2019）太仓市不动产权第0008136号，其中刘涛享有1%份额，李双享有99%份额。该登记的房屋即为太仓市。 以上事实有原告提交的执行裁定书、《不动产买卖居间合同》、房屋产权证书，被告赵勇敢、陆洁提交的《不动产买卖居间合同》、银行付款凭证、《商品房买卖合同》、《个人购房/车位借款及抵押合同》、收据发票、房屋产权证书、《苏州市住宅装饰工程合同》及首期装修款凭证、钥匙、门禁卡、到庭证人肖某的证言，本院所作的调查笔录，以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的焦点问题是赵勇敢、陆洁对涉案房屋所享有的权益是否能够阻止对房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，赵勇敢、陆洁购买刘涛、李双的房屋时，涉案房屋尚未办理产权登记，后来刘涛、李双于2019年4月28日办理不动产登记，但双方并未办理该房屋的变更登记，故没有发生物权变动的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、关于涉案房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，2018年12月28日，赵勇敢、陆洁在恒太房产的居间下与刘涛、李双签订《不动产买卖居间合同》，各方均在该合同上签字确认。虽然此时涉案房屋并未取得不动产登记，但刘涛、李双已按合同约定向开发商支付了全部购房款，开发商亦开具了发票，并办理了房屋交付手续；同时，刘涛与李双处于夫妻关系存续期间，刘涛将涉案房屋的买卖合同、贷款合同、发票、交房通知单等资料原件交至恒太房产处，表明其卖房的真实意思表示，且未发现当事人存在合同法第五十二条规定的情形。而本院对涉案房屋查封时间为2019年2月19日，晚于赵勇敢、陆洁与刘涛、李双签订的《不动产买卖居间合同》时间，故该房屋买卖合同成立并生效。二、关于涉案房屋是否在查封前已合法占有的问题，虽然《不动产买卖居间合同》第五条不动产的交付中约定在不动产所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内交付，但从恒太房产负责人肖某的证言以及赵勇敢、陆洁提供的相关证据来看，肖某于赵勇敢、陆洁支付首付款次日将钥匙、门禁卡交付赵勇敢、陆洁，并且结合赵勇敢与筑梦家公司于2019月1月20日签订《苏州市住宅装饰工程合同》，实地测量并设计图纸等情况分析，能够证明赵勇敢、陆洁已在查封前合法占有涉案房屋。三、关于涉案房屋价款的支付问题，根据《不动产买卖居间合同》约定，涉案房屋总价款为209万元。合同签订后，赵勇敢分别于2018年12月28日、2018年12月29日支付5万元、80万元；后赵勇敢于2019年6月11日向本院提存157349.27元；于2019年6月12日代李双偿还其在民生银行太仓支行的贷款1082783.60元。上述款项合计2090132.87元，赵勇敢庭审表示自愿承担多支付的132.87元。故能够认定赵勇敢、陆洁已支付涉案房屋全部购房款。四、关于涉案房屋是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，赵勇敢、陆洁与刘涛、李双签订《不动产买卖居间合同》时，尚不具备办理房屋产权登记的条件。中南锦城公司于2019年1月22日办理初始登记后，尚具备办理房屋产权登记条件，本院于2019年2月19日对涉案房屋进行了查封，而刘涛、李双实际于2019年4月28日办理了房屋登记，赵勇敢、陆洁知悉相关情况后，通过提起执行异议、代偿李双银行贷款等方式主张权利，后引发本案诉讼。故并非因买受人赵勇敢、陆洁的自身原因未办理过户登记。综上，涉案房屋虽然没有发生物权变动，但赵勇敢、陆洁购买涉案房屋所享有的权益符合法律规定的排除强制执行的条件，应驳回原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告肖金生的诉讼请求。 案件受理费10356元，由原告肖金生负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  郑金硕 人民陪审员  金玉荃 人民陪审员  宣彩萍 二〇一九年十二月二十四日                                                             书记员  杨晴绮