重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初4125号原告：杨进，男，汉族，1993年4月10日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区回龙镇红星村5组24号附1号，公民身份号码50022819930410413X。委托代理人何庆，重庆宏州律师事务所律师。委托代理人梁天乐，重庆宏州律师事务所律师。被告：奉莉，女，汉族，1990年1月26日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托代理人资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。委托代理人胡党菊，重庆憬谦律师事务所律师。原告杨进与被告奉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田安琴担任审判长，与人民陪审员游国燕、贺仕军组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告杨进及其委托代理人何庆、梁天乐，被告奉莉到庭参加诉讼；第二次庭审中原告杨进及其委托代理人何庆、梁天乐，被告的委托代理人资云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨进诉称，2016年11月左右，原、被告口头约定，被告将位于重庆市沙坪坝区西永组团L分区（现门牌为重庆市沙坪坝区大学城龙湖好城）的房屋以338913.00元的价格转让给原告。原告考虑到与被告之间是继姐弟关系，在达成协议后双方未签订书面的房屋买卖合同。经双方核算确认，被告购房时共支付了相关费用共计164231.00元，原告陆续向原告支付了146317.40元（包含物业费557.40元），被告将原始的购房合同、抵押合同、房屋钥匙等所有购房资料全部交给原告，并承诺待房产满2年久协助原告办理过户。2016年12月原告接房后，每月按时将房贷款打入被告指定的卡中，并支付了物业费等费用。现在，被告拒绝履行合同，已构成违约，为保障原告的合法权益，原告特诉讼来院，请求法院判决解除原、被告双方的口头房屋买卖合同；依法判令被告返还原告购房款75260.00元；判令被告赔偿原告经济损失250000.00元；诉讼费由被告承担。被告奉莉辩称：首先，原告的起诉系重复诉讼，就该房屋的买卖纠纷已经经过重庆市沙坪坝区人民法院判决解决，该判决已发生法律效力；其次，即便不认定为重复诉讼，原告的诉讼请求也不应当得到支持。根据法律规定，房屋买卖合同应当签订书面的合同，原、被告之间并未签订书面的合同，原、被告之间不成立房屋买卖合同关系。同时按照法律规定，应当签订合同而没有签订的，但一方已经履行了主要合同义务，对方接受的该合同仍然成立。本案中原告状纸载明约定的房屋价款时338913.00元，原告仅给付了14万多，况且这个数据被告是不认可的，故原告并没有履行合同的主要义务。综上，被告愿意返还实际支付的款项并支付利息，但原告的其他诉讼请求应当依法驳回。本院经审理查明：原、被告系继姐弟关系。2015年5月25日，被告奉莉与重庆龙湖博嘉房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定奉莉以按揭贷款的方式购买重庆龙湖博嘉房地产开发有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区西永组团L分区房屋（现门牌号为重庆市沙坪坝区大学城龙湖好城，该房屋坐落于重庆市沙坪坝区西双大道）一套，房屋价款338913.00元，首付款108913.00元。2016年12月，原、被告就该房屋达成口头买卖协议，由原告以338913.00元的价格购买该房屋。原、被告达成口头房屋买卖协议之后，被告将房屋的钥匙、购房合同、抵押贷款合同、契税发票等购房手续交给原告，原告从2017年1月起至2017年3月26日向被告支付购房款135000.00元（2017年1月13日支付现金20000.00元、2017年1月14日转账50000.00元、2017年1月27日现金支付30000.00元、2017年1月29日现金支付20000.00元、2017年2月17日微信转账共计10000.00元、2017年3月26日转账5000.00元），并从2016年12月20日起至2017年7月止偿还房屋按揭款10260.00元，期间原告缴纳了该房屋物管费。后在合同履行过程中原、被告发生争议，合同未继续履行，被告将其所有的原告用于支付按揭款的银行卡注销，致使原告无法再偿还诉争房屋按揭款。2017年6月20日原告将被告诉至重庆市沙坪坝区人民法院，要求沙坪坝区人民法院确认原告为诉争房屋的实际产权人，沙坪坝区人民法院以被告奉莉依法取得诉争房屋的物权并办理了物权变更登记为由驳回了原告的诉讼请求。现原告认为被告的行为违反了法律规定，构成违约，特诉讼来院，请求法院判决解除原、被告双方的口头房屋买卖合同；依法判令被告返还原告购房款75260.00元；判令被告赔偿原告经济损失250000.00元；诉讼费由被告承担。本院另查明，双方均认可被告已经退还原告购房款70000.00元；诉争房屋现已由被告以760000.00元的价格出卖给案外人李姣并并办理了房屋过户登记，将诉争房屋的产权变更至李姣名下。以上事实，有原、被告当庭相一致的陈述及原告举示的重庆市商品房买卖合同、预购抵押贷款合同、房屋面积实测结算通知书、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、房屋预告登记证明、销售不动产统一发票、完税证明、个人账户代扣缴费授权委托书、微电园专用收据、被告书写的收款证明、客户付款回单、录音光盘、不动产登记中心档案调查结果、微信转账记录、重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书、重庆尚客居房地产经纪有限公司出具的情况说明、证人汤帅的证人证言、证人杨德平的证人证言，被告举示的不动产权登记证、平安银行专用明细单、农村商业银行客户对账单、农业银行交易明细、物业代扣委托书、微信聊天记录、证明、购房发票等证据在案佐证，本院依法予以确认并作为定案依据。本院认为，本案的争议焦点有为：原告是否系重复诉讼？原、被告之间的房屋买卖合同是否成立并生效？如果原、被告之间的房屋买卖合同关系成立并生效，原告要求解除房屋买卖合同、要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求能否得到本院支持？返还和赔偿的具体数额是多少？针对第一项争议焦点，原告在2017年6月20日向重庆市沙坪坝区人民法院提起民事诉讼，要求法院依法确认原告为重庆市沙坪坝区大学城龙湖好城时光小区5栋25-8房屋的实际产权人，原告的起诉系基于物权请求权；现原告起诉要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，要求被告返还原告购房款及赔偿损失，其起诉系基于债权请求权。故原告的起诉并非重复诉讼，本院对原告的起诉依法应当受理。针对第二项争议焦点，原、被告之间虽然没有签订书面合同，但原、被告均有买卖诉争房屋的意思表示，且在实际履行。原告支付了部分购房款且被告接受并将房屋的购房合同、抵押贷款合同等房屋祥光手续交给原告，原告从2016年12月起开始偿房屋按揭贷款、支付物业管理费，原告已经按约履行了合同主要义务。故原、被告之间的房屋买卖合同成立并生效，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定享有权利，履行义务。针对第三项争议焦点，双方在合同履行过程中，被告注销了原告用于偿还房屋按揭贷款的银行卡，致使原告无法再继续履行合同义务。同时被告将诉争房屋以760000.00元的价格卖给他人并已经办理房屋过户登记，致使原告合同目的无法实现现原告要求解除原、被告之间的口头房屋买卖合同符合法律规定，本院依法予以支持。被告违反合同约定和法律规定，导致合同解除，被告应当返还原告已经缴纳的购房款，并赔偿原告损失。原告共缴纳购房款145260.00元，被告已退还70000.00元，被告还应当退还原告购房款75260.00元；原、被告之间原约定的购房款总额为338913.00元，现被告出卖给他人的价格为760000.00元，该诉争房屋增值约420000.00万余元，扣除被告支付的房屋契税、大修基金等，结合原告支付的购房款占原总购房款的比例，本院酌情认定为原告的损失为170000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第之规定，判决如下：一、原告杨进与被告奉莉之间的房屋买卖合同解除；二、由被告奉莉于本判决生效之日起十日内返还原告杨进购房款75260.00元；三、由被告奉莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨进损失170000.00元；四、驳回原告杨进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6178.90元，由原告杨进负担1520.00元，被告奉莉负担4658.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判长 田安琴人民陪审员游国燕人民陪审员贺仕军二〇一九年十二月十七日（院印）书记员 方                 聪