安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1825民初1140号 原告：中国农业银行股份有限公司旌德县支行，住所地安徽省旌德县旌阳镇和平路33号，统一社会信用代码913418251535018504（1-1）。 负责人：姜龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：吕小胜，男，该支行高级客户经理。 委托诉讼代理人：胡正，安徽今昔律师事务所律师。 被告：冯智敏，女,1983年7月5日生,汉族,住安徽省旌德县,户籍地安徽省绩溪县。 被告：吴建光，男,1979年11月30日生,汉族,住安徽省旌德县,户籍地安徽省绩溪县。 两被告共同委托诉讼代理人：丁新华，旌德县俞村镇法律服务所法律服务工作者。 被告：旌德县三泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市旌德县旌阳镇三旺冲安置区5幢1号,统一社会信用代码91341825078730628B。 法定代表人:储志远,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金云，安徽中天恒律师事务所实习律师。 原告中国农业银行股份有限公司旌德县支行（以下简称“农业银行”）与被告冯智敏、吴建光、旌德县三泰房地产开发有限公司（以下简称“三泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后,依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人胡正，被告冯智敏、吴建光的委托诉讼代理人丁新华、被告三泰公司的委托诉讼代理人孙振宇、赵金云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯智敏、吴建光偿还原告借款本金678679.05元及利息10035.89元（利息暂计算至起诉之日,之后至实际给付之日止产生的利息按合同约定计算）；2、判令被告冯智敏、吴建光支付原告律师费10000元；3.原告有权以房预旌房字第××号及16××52号项下的房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿;4、判令被告旌德县三泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；5、判令本案诉讼费等费用由三被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令三被告偿还借款本金664401.84元，并按照年利率8.82%支付逾期利息，自2019年10月17日起至借款结清之日止。 事实和理由：2016年2月5日，冯智敏向原告借款940000元用于购买旌德县旌阳镇城东新区灵芝中央城10幢108/208、109/209室(以下称“案涉房屋”)，双方签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“合同”），约定借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%，每十二个月为一个调整周期；另每一个月为还款周期，到期还本付息；若借款人未按约定归还本息，原告按上述借款执行利率上浮50%计收罚息。按照上述合同，实际借款利率为年利率5.88%，逾期利率为年利率8.82%。 被告吴建光作为案涉房屋的共有权人在上述借款合同抵押人处签字确认，合同第9.2条约定抵押人与抵押物共有人同意以抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费、处置费、过户费等原告为实现债权和抵押权的一切费用。 被告三泰公司作为阶段性担保保证人在上述借款合同保证人处盖章确认，合同第9.1条约定保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费、处置费、过户费等原告为实现债权和抵押权的一切费用；保证期间为借款到期日起2年或债务到期之日起2年。 同日，冯智敏配合原告办理案涉房屋预告登记，编号分别为房预旌房字第××号、16××52号。 2016年8月8日，冯智敏、吴建光为案涉房产办理不动产权登记，编号为房地权证旌房字第××号，后二人未按合同三十三条约定，自房地产权属证书办妥之日起一个月内申请办理抵押登记，导致案涉房产被法院查封，原告无法取得对案涉房产的抵押权，冯智敏亦未按合同约定按期足额偿还借款。为此，原告诉至法院。 冯智敏、吴建光辩称，1、对借款合同无异议，原告陈述的借款事实属实；2、原被告签订的金融借款合同中没有约定律师费用，不同意承担；3、办理抵押登记的义务方为原告，原告没有办理抵押，不享有案涉房产优先受偿权；4、案件受理费由法庭判定。 三泰公司辩称，1、同意被告冯智敏、吴建光的答辩意见；2、原告未办理抵押登记，应自行承担后果及责任，依据合同三十三条、三十四条、三十九条约定，三泰公司的担保期限为抵押登记办好后两年,实际上就是房产证办好后一个月再加两年，现三泰公司阶段性的担保责任已解除。3、原告自2018年2月27日至2019年10月16日从三泰公司的保证金账户划扣了241662.84元，三泰公司保留向原告主张返还该款项的权利。 原告农业银行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告冯智敏、吴建光、三泰公司未提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对农业银行提供的：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，被告冯智敏、吴建光身份证复印件、被告三泰公司企业信息公示单复印件；2、《中国农业银行服份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》1份、个人信贷业务申请表、共同还款承诺书1份、同意房产抵押承诺书1份、房预旌房字第××号及16××52号房屋预告登记证明复印件各1份;3、原告贷款放款凭证复印件1份；4、旌德县不动产登记中心出具的不动产产权情况表复印件2份；5、被告冯智敏借款凭证登记表、冯智敏户还款明细表、三泰公司账户扣款明细表各1份，被告冯智敏、吴建光、三泰公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院认定如下： 2016年2月5日，原告农业银行（贷款人）与被告冯智敏（借款人、抵押人）、吴建光（共同还款人、抵押人）、三泰公司（阶段性保证人）签订了合同编号34020120160010654号一手商业用房贷款《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：借款人冯智敏向贷款人借款人民币940000元用于购买旌德县旌阳镇城东新区灵芝中央城10幢108/208、109/209铺，借款期限120个月；合同适用浮动利率，利率调整以12个月为一个周期，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每月的借款发放日对应日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的实现债权的费用；本笔贷款的担保方式为阶段性保证+抵押，被告冯智敏、吴建光自愿以旌德县旌阳镇城东新区灵芝中央城10幢108/208、109/209铺作为抵押物为上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费、处置费、过户费等原告为实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应协助配合贷款人自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记部门申请办理抵押登记；阶段性保证人即三泰公司自借款发放之日起至抵押登记手续办妥后两年为债务人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费等原告为实现债权一切费用，保证人未按合同约定履行保证责任时，贷款人通知保证人后，有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。 案涉房产于2016年2月5日办理了预抵押登记，于2016年8月8日办理了产权证书，未办理抵押登记手续，2017年9月28日、2018年11月27日，先后被安徽省无为县人民法院、旌德县人民法院查封。 2016年2月5日，原告农业银行将贷款940000元汇入合同指定的被告三泰公司账户，借款凭证载明执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%，借款到期日为2026年2月4日。 另查明，冯智敏、吴建光自2016年3月5日起按合同约定按月还本付息至2017年10月17日，后未再偿付本息，截至2017年10月17日，二人共归还借款本金121003.8元，并支付了至2017年10月17日的贷款利息86583.7元及逾期产生的罚息25.9元、复利17.11元。原告于2018年2月27日起扣取被告三泰公司在原告处设立的保证金账户中款项充抵冯、吴二人应偿付的本息，至本案审理时已扣取至2019年10月16日，共计扣收本金154593.2元以及截至2019年10月16日的利息84131.1元及罚息1901.1元、复利1037.23元， 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 原告农业银行与被告三泰公司于2014年9月23日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》能否适用于本案。上述协议中明确约定三泰公司在办理房地产权证书之日起3日内要向原告移交房地产权属证书，同时移交要办理抵押的相关的手续材料。经查，上述协议适用的合作项目为旌德县灵芝中央城1期ABC栋1-2层商铺项目，案涉房产位于灵芝中央城商住楼10幢，并非坐落在商业楼ABC栋中，因此不能适用上述协议。 本院认为，案涉全部合同均是当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，案涉合同合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应按照合同约定全面履行各自义务。 1、关于被告冯智敏、吴建光的责任承担。冯、吴二人未按期履行约定的还款义务，构成违约，应按照合同违约条款承担违约责任，原告农业银行依约要求提前收回借款，并要求就逾期借款加收罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告农业银行未举证证明其已将提前收回借款通知送达借款人，应认定冯智敏、吴建光在收取本案诉状副本后方知晓农业银行该意思表示，故以上述诉讼文件的实际送达日（2019年10月16日）作为本案贷款提前到期之日，该日之后的利息按照逾期利率计算。被告三泰公司辩称农业银行自2018年2月27日至2019年10月16日从三泰公司的保证金账户划扣了241662.84元，与农业银行提交的扣款明细表数额一致，本院对该辩称予以采纳，上述款项应在冯、吴二人拖欠的贷款本息中予以扣减；原告方主张的律师费用并未在合同中明确约定，且不属于为实现债权所必需费用，原告农业银行该诉讼请求本院不予支持。 2、关于原告农业银行是否享有就涉案房产优先受偿权。根据合同第三十三条约定，抵押人应协助配合贷款人自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记部门申请办理抵押登记。原告作为办理抵押登记的义务主体，自2016年8月8日房地产权属证书办妥后直至2017年9月28日案涉房屋因另案被法院查封前一直未办理抵押登记，原告虽述称未办理抵押登记的原因是抵押人及开发商三泰公司未及时通知其房产权属证书已办妥并提交相关办证所需材料，但并未提供证据证明已积极敦促抵押人配合其办理抵押登记，银行怠于履行办理抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担，故对原告要求就案涉房产享有优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于三泰公司的阶段性保证义务是否已经解除。《个人购房担保借款合同》第三十五条约定，三泰公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至抵押登记手续办妥后两年为债务人的债务承担连带保证责任。从字面理解，该条款系当事人对保证期间的约定，以办妥抵押登记后两年为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，这是阶段性担保的应有之义，结合合同第三十三条抵押人应协助配合贷款人自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记部门申请办理抵押登记的约定，本案的保证期间应确定为从2016年2月5日原告银行放款之日起，至2016年8月8日产权权属证书办理后两年一个月，即至2018年9月7日。另外，自2016年9月7日（最迟应办妥抵押登记日）至2018年9月7日内，合同9.1.4条第（8）款以黑体字及下划线的方式明确约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。，原告农业银行作为债权人，有权在物的担保和保证中做出选择，故在本案中即便抵押登记手续未办理，三泰公司亦不应在抵押物价值范围内免除其保证责任。原告于2018年2月27日直接从三泰公司保证金账户中划收款项抵偿本案债务，在上述保证期间内，故三泰公司的保证责任未免除，被告三泰公司关于其保证责任已经免除的抗辩不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告冯智敏、吴建光于本判决生效之日起三十日内返还原告中国农业银行股份有限公司旌德县支行借款本金664401.84元，并承担该款自2019年10月17日至实际清偿日止的逾期利息(以664401.84元为基数，按年利率8.82%计息)。 二、被告旌德县三泰房地产开发有限公司对被告冯智敏、吴建光的上述还款义务承担连带保证责任；被告旌德县三泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯智敏、吴建光追偿。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司旌德县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10790元，由被告冯智敏、吴建光、旌德县三泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  周家青 审 判 员  李逸凡 人民陪审员  胡 欣 二〇一九年十二月三十一日 法 官 助 理  张璐珩                                          书记员  丁福银 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。