重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3534号上诉人（原审原告）：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黎远毅，男，1972年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区，系该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：李芬，女，1971年11月20日出生，汉族，户籍地重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭生均，男，1967年9月28日出生，汉族，户籍地重庆市开州区，系李芬的丈夫。上诉人重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司（以下简称增辉物管公司）因与被上诉人李芬物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。增辉物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李芬支付增辉物管公司物业服务费657.41元；2.一、二审诉讼费由李芬承担。事实和理由：一审判决认为增辉物管公司的管理存在瑕疵，判决李芬少交物业服务费20%错误。1.增辉物管公司认为一审认定事实有误，因为业主李物兵擅自改变污水管道的事情增辉物管公司已向一审法院提供了履职的证据，增辉物管公司也向社区、街道办反映了，街道办也对李物兵下发了整改通知书，增辉物管公司无法提供开发商的建设规划图纸，增辉物管公司无强制恢复污水管道的权力，且业主的改道行为属于侵权行为，理应由业主委员会诉讼该业主，而不是增辉物管公司的恢复职责。2.学府尚城1栋没有另一业主在装修过程中打洞，李芬没有提供相应证据证明。3.李芬没有提起反诉追究增辉物管公司的违约责任，降低物业服务费20%的请求，而一审法院自行扣减增辉物管公司的物业服务费没有事实和法律依据，属于程序违法。4.吴有英案一审法院扣减的物业服务费比例是10%，包括李芬在内的另外四人一审法院扣减的物业服务费比例是20%。由于一审法院裁判不统一，导致学府尚城小区80%已全额缴费的业主纷纷要求退回20%，小区极不稳定。以小区业主向青成为例，2018年增辉物管公司也向一审法院起诉过，追交物业服务费，该判决也是全额支持增辉物管公司的诉讼请求，而且该判决已生效并已执行。2019年向青成仍然未交物业服务费，增辉物管公司仍然向一审法院起诉，一审中向青成主动与增辉物管公司进行和解，在一审法院达成了和解笔录，全额缴纳了物业服务费。现在因为一审判决不统一，导致以向青成为首的业主纷纷要求增辉物管公司退回20%的物业服务费。李芬辩称，1.一审判决的结果对李芬等业主是有伤害的，但李芬还是服判。关于修复污水管道的问题，根据合同约定，和《重庆市物业管理条例》的规定，不管业主有没有违反规定，增辉物管公司需要先向上面汇报，2017年3月25日上午10点至12点左右，增辉物管公司的法定代表人本人也亲自参与改道。不是李物兵自己改的道，李物兵是改道的受益人。2019年1月16日，相关部门迫于业主的要求责令增辉物管公司进行整改，增辉物管公司对于改道一直无动于衷，从2017年至2019年1月16日都没有阻止的行为，至今没有整改，增辉物管公司负有不可推卸的责任。李芬不交物业服务费是有原因的，也只是暂时不交，增辉物管公司只要恢复污水管道，李芬就交。2.小区1栋8号房，业主在装修时，擅自钻孔，直径达16cm以上，导致大梁纵向断裂，有图片为证。钻孔的时间是在2017年期间，钻孔后门一直锁着，业主无法验证损失情况。断裂的大梁位于增辉物管公司办公地点不到20米远，就是办公地点隔壁。在装修过程中，增辉物管公司从来没有阻止，也没有向任何部门举报。增辉物管公司在大梁断裂的这一事实上负有不可推卸的责任。增辉物管公司擅自停小区电梯四天，没有相关部门的停电通知，电梯检验不合格只是增辉物管公司编造的一个谎言。整改通知没有指明是停学府尚城的电。3.增辉物管公司称以向青成为首的业主要求其退还20%的物业服务费的问题，事实上就是增辉物管公司的人在群里发的。4.增辉物管公司在入驻小区2015年至2019年期间，学府尚城的消防系统一直处于瘫痪状态，业主曾经报警要求开州消防中队整改过，移交时，消防系统还是处于瘫痪状态，恢复所有设施需要很大一笔钱，如果增辉物管公司要求业主交后期的物业服务费必须对所有设施整改后才交。5.是增辉物管公司找向青成来喝酒，让向青成修电，修好了就不交物业服务费，但后来偷偷起诉了向青成，说向青成不交物业服务费是根本不存在的。增辉物管公司向一审法院起诉请求：判令李芬支付从2017年9月至2018年8月下欠增辉物管公司的物业服务费1170.9元，并按照每日3‰支付违约金至2018年12月31日。一审法院认定事实：2015年8月12日，开州区学府尚城小区（即李芬居住的小区）业主委员会与增辉物管公司（原开县增辉物业管理服务有限公司）签订《物业服务合同》。双方约定增辉物管公司为该小区提供物业服务，合同期限从2015年9月1日至2018年8月30日，住宅物业服务费按照1元/月/平方米收取，业主应于每月10日前起交纳物业服务费或相关费用，物业服务费或者物业服务资金按季交纳，并约定了服务内容、权利义务、费用、违约责任等内容。增辉物管公司于2015年9月1日起入驻该小区开展物业服务工作，至2017年10月1日服务质量未违反《物业服务合同》约定的服务标准。增辉物管公司实际按照0.9元/月/平方米收取物业服务费。李芬系×的业主，该房屋建筑面积为104.35平方米。李芬从2017年9月至2018年3月应当支付的物业服务费共计657.41元（0.9元/平方米/月×104.35平方米×7个月），增辉物管公司于2018年5月20日书面催交后，李芬至今未支付相应的物业服务费给增辉物管公司。另查明：2017年2月25日，学府尚城小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县云枫街道平桥社区学府尚城业主委员会以及部分业主代表签订《学府尚城活动用房调换协议》约定：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，学府尚城业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房原计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将学府尚城2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足学府尚城小区业主的需要。1号楼1层1号房业主在装修过程中在承重梁上打洞。2019年7月23日，在社区、街道办、开发商三方协助下，消防控制室换至小区原来规划的1号楼1层1号房内，承重梁上的洞一直没有修复。2017年10月16日，开州区质量技术监督局通知学府尚城各业主：“因在用电梯定期检验不合格（电梯机房内无通风降温设施），存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用”。×业主李物兵在装修过程中私自改变生活排水管的走向。增辉物管公司未进行阻止，也未向社区及街道办报告。2019年2月19日，开州区人民政府云枫街道办事处书面通知增辉物管公司及时安排人员对业主李物兵家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状及功能。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李芬所在的开州区学府尚城小区业主委员会与增辉物管公司签订了《物业服务合同》，并且该《物业服务合同》的合同效力已经由一审法院生效法律文书确认，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按季收取，增辉物管公司现在只证明向李芬书面催交其从2017年9月至2018年3月期间应当支付的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，李芬应当按照物业服务合同的约定支付该期间下欠增辉物管公司的相应物业服务费；增辉物管公司没有提供证据证明向李芬书面催交2018年4月至2018年8月的物业服务费，故一审法院在本案中不予支持该部分诉求。关于李芬辩称增辉物管公司实际按照每平方米0.9元收取物业服务费没有依据，一审法院认为《物业服务合同》虽然约定住宅收费标准为1元/平方米/月，但是增辉物管公司自愿只按照0.9元/平方米/月收取物业服务费，这属于增辉物管公司对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，该抗辩理由不能成立。关于李芬辩称小区消防控制室被调换、化粪池管道改成消防管道存在安全隐患、电梯连续停运、底楼装修承重墙开槽、多处钢筋被切割等问题，一审法院认为消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后的处理结果，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；电梯停运的原因是电梯定期检验不合格存在严重安全隐患，并非增辉物管公司擅自停运，李芬也没有提供其他充分证据予以佐证，因此该抗辩理由不能成立。小区1栋某业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，增辉物管公司未进行阻止，也未向相关部门报告，街道办通知增辉物管公司及时对业主家停止供电供水服务，但是生活排水管一直没有恢复原状及功能，因此增辉物管公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵；1栋另一业主在装修过程中在承重梁上打洞而没有修复，增辉物管公司在提供物业服务中也存在一定的瑕疵；根据现有证据查明的相关事实，应当酌情调减物业服务费。综合以上分析，一审法院酌定调减物业服务费20%，李芬实际应交增辉物管公司从2017年9月至2018年3月的物业服务费共计525.93元（657.41元×80%）。另外，增辉物管公司主张李芬支付违约金，但是增辉物管公司自身在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持该项主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李芬于判决生效之日起七日内支付增辉物管公司从2017年9月至2018年3月的物业服务费共计525.93元；二、驳回增辉物管公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由增辉物管公司负担10元，由李芬负担40元。二审中，增辉物管公司向本院提交以下证据：部分业主出具的证明（附：业主身份证复印件、房屋权属证书或者商品房买卖合同复印件），拟证明：消防控制室的调换系开发商与业主委员会和部分业主代表协商后达成，增辉物管公司对此不知情，包括附挑梁上的洞。另补充说明：雷灵敏案的一审判决认定的事实非常清楚，污水管的问题增辉物管公司已经尽到管理职责。钻孔的问题，是在增辉物管公司入住小区前已经打孔。李芬质证认为：证明是增辉物管公司随便找的一部分人造的假。李芬向本院提交以下证据：１.通知，拟证明：质监局的通知上未注明是对学府尚城停电，故不能作为学府尚城停电的依据。2.开州区云枫街道平桥社区居民委员会关于处理学府尚城相关问题的会议纪要，拟证明：证明“8”号房私自钻孔，增辉物管公司没有采取阻拦和上报措施。3.重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复，拟证明：云枫街道办事处要求增辉物管公司整改，增辉物管公司不整改。4.云枫街道规划建设管理工作专报，拟证明：业主要求增辉物管公司整改污水管道。5.学府尚城活动用房调换协议，拟证明：增辉物管公司刚才提供的证明是假的，调换时间是在2017年。6.照片，拟证明：1栋8号房大梁钻孔后断裂，现场至今未恢复。增辉物管公司质证认为，1.对该通知的三性均无异议，可以证明是质监局对学府尚城停电。2.对该会议纪要形成的真实性没有异议，但对该内容有异议，因为行政机关要求学府尚城履行相关义务，但增辉物管公司是没有这种职权的，学府尚城已经提起了行政诉讼，而且一审法院并没有采纳云枫街道的会议精神。3.对云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复，质证意见同第二份证据的质证意见。4.针对云枫街道规划建设管理工作专报，质证意见同第二份证据的质证意见。5.针对学府尚城活动用房调换协议，是因为开发商与业主达成的调换协议，与增辉物管公司没有关系，对其三性没有异议。6.针对打孔的问题，本来规划的是1栋的1号楼为消防控制室，后与业主刘敏进行调换，一直到一审判决后，消防控制室调换回来了。刘敏居住在1号楼，作为居住用房，可能是刘敏在房屋上钻孔，但没有证据证明是否是刘敏钻的孔，这孔现在是否影响了房屋使用功能也没有证据证明。本院审查认为，增辉物管公司提交的部分业主出具的证明及附件材料，因证明人未出庭作证，本院无法核实该证明的真实性，且证明人证实的内容无其他证据佐证，本院不予采信。李芬提交的前述证据中，除重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复外，均在一审中已经作为了证据提交，故不属于本案二审中的新证据。重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复与一审中李芬提交的其他证据能够相互印证，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对增辉物管公司的上诉请求及双方的诉辩事实和理由，归纳本案争议焦点为：1.增辉物管公司提供的物业服务是否存在瑕疵；2.一审判决调减物业服务费的比例是否属于程序违法。本院分别评判如下：关于增辉物管公司提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。一审中，增辉物管公司提供的开州区人民政府云枫街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知，能够证明小区业主李物兵在装修过程中私自改变生活排水管的走向，且该问题至今未能得到恢复。李芬提供的重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复、云枫街道规划建设管理工作专报、开州区云枫街道平桥社区居民委员会关于处理学府尚城相关问题的会议纪要、照片、视频等证据，既能证明小区业主李物兵在装修过程中私自改变生活排水管的走向，增辉物管公司负有牵头恢复原状和功能的职责，也能证明存在小区业主在附梁上钻孔的事实，本案二审审理过程中，增辉物管公司也认可钻孔是事实，只是不清楚是谁打的孔。依据案涉《物业服务合同》的约定以及相关法律规定，增辉物管公司在事前未及时劝阻、制止，事后未积极组织修复。因此，一审判决认定增辉物管公司在生活排水管走向的改变和钻孔问题上存在管理瑕疵并无不当。关于一审判决调减物业服务费的比例是否属于程序违法的问题。李芬在本案一审中虽然没有明确提出降低物业服务费的抗辩主张或者对此提出反诉，但李芬因增辉物管公司提供的物业服务存在瑕疵，提出了拒绝交纳物业服务费的根本性否定主张。因此，在增辉物管公司提供物业服务不到位的情况下，一审判决酌情调减物业服务费的比例并未超出李芬的抗辩范围，一审判决的程序并不违法。另，关于增辉物管公司上诉主张一审法院裁判尺度不统一的问题以及其他业主依据一审判决要求增辉物管公司退回部分物业服务费的问题。本院认为，即使是同一小区、同一物业服务企业，每个案件的具体情况也不完全相同，一审法院依据业主提供证据证明的增辉物管公司提供物业服务所存在管理瑕疵的程度，对物业服务费进行不同比例的调减并无不当，且调减的比例也大致相当。其他业主要求增辉物管公司退回部分物业服务费的问题，不属本案调整范围。综上所述，增辉物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江善进审 判 员 何 洪审 判 员 李 斌二〇一九年十二月十日法官助理 胡玉婷书 记 员 唐 垚