浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1633号 上诉人（原审被告）：倪向明，男，1964年8月24日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈晓健，浙江多顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丽水市实验学校。住所地：丽水市莲都区中山街418号。统一社会信用代码：12332500472260636F。 法定代表人：刘必水。 委托诉讼代理人：吴汝锋，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人倪向明因与被上诉人丽水市实验学校房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪向明上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、因不可抗力致使合同目的不能实现的，该合同失去意义，应归于消灭，在此情形下，承租人享有法定解除权，合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。所谓不可抗力，指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案因中山街污水管网改造工程封道施工，是政府行为，当时签约时信息不对称，管网改造在施工前没有通过新闻媒体进行报道和宣传，被上诉人亦未告知，签约时和履行后完全不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，上诉人有权解除合同。上诉人再努力也无法改变封闭施工的事实，不可抗力是造成租金不交的主要原因。2、案涉租赁合同标的物为商铺，道路畅通应为合同履行的基础，因政府持续两年的封闭施工改造，导致承租店面在租赁期间交通不便，行人车辆禁止通行，直接影响承租人的正常经营。对于双方在签订合同当时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，显失公平。因不可抗力致使案涉租赁合同无法按照租赁房屋约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用，足以影响上诉人的正常经营，上诉人无过错，不应支付租金，更没有理由承担违约责任。3、上诉人多年以来一直租赁被上诉人的案涉店铺用于经营，并多次进行店面装修，在中山街整改期间，上诉人也多次向被上诉人申请租金减免，被上诉人都是口头同意，但以需要与国资委沟通为由进行推脱，之后没有下文，上诉人最终迫于无奈决定搬离。造成以上结果的，完全是由于道路整改以及学校没有及时沟通协调造成的，上诉人不应该承担由此而引起的责任。 丽水市实验学校答辩称，一审判决正确，没有异议。中山街改造确实给整条街的经营造成了影响，这是一、二审中都确认的事实。但是，在我国的每一座城市，几乎每天都在进行道路改造、城市管网铺设等项目的施工，据了解尚无司法判例支持将管网改造或者道路施工定性为不可抗力。关于过错的问题，案涉合同实际上是一种违约责任，不讲过错。就本案而言，如果上诉人引用的是不可抗力作为自己不支付租金、不承担违约责任的抗辩理由的话，实际上又回到了到底管网改造是不是属于不可抗力的争议，显然本案不宜作为不可抗力进行处理。 丽水市实验学校向一审法院起诉请求：一、倪向明立即支付房屋租金83160元并支付违约金（截至2019年6月15日的违约金为43996.8元，此后按日万分之七计至款清之日止）；二、倪向明立即支付垫付的水电费4065元；三、诉讼费用由倪向明承担。 一审法院认定事实：2016年1月1日，丽水市实验学校与倪向明签订《房屋租赁合同》，约定：倪向明承租丽水市实验学校丽水市中山街418-26号店面；租期为三年；自2016年1月1日至2018年12月31日止；第一年租金为86400元；第二年租金为90720元；第三年租金为95256元；租金按季支付；每季度租金于首月15日前一次性支付；中途不退；履约保证金为21600元。合同还约定了双方的其他权利义务。倪向明按照合同约定向丽水市实验学校交纳房租至2016年12月底、水电费至2016年12月8日，后于2017年年底搬离案涉房屋。另查明，2016年10月底，案涉店面所在的中山街进行封闭改造，时间持续近两年。 一审法院认为，丽水市实验学校与倪向明签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。倪向明抗辩因中山街进行封闭改造申请减免房租且已获得丽水市实验学校的实际允许，故未缴纳房租，但未提供相应的证据予以佐证。综上，丽水市实验学校诉请倪向明交纳2017年11个月的房租83160元，合理合法，予以支持。丽水市实验学校诉请要求倪向明支付2019年6月15日前的违约金43996.8元、之后的违约金按日万分之七计算至款清之日止，考虑中山街封闭改造确对倪向明的经营造成了影响，结合本案的情况酌定违约金从房租应付而未付的时间起按年利率6%计算至款清之日止。丽水市实验学校陈述其要求按合同约定没收履约保证金21600元，但合同一并还约定了违约金，故酌定案涉履约保证金的50%用于抵扣房租。丽水市实验学校要求倪向明支付其垫付的水电费4065元，但是没有提供相应的证据予以佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、倪向明于判决生效后五日内支付丽水市实验学校房屋租金72360元及违约金（其中22680元的违约金从2017年1月16日起、22680元的违约金从2017年4月16日起、22680元的违约金从2017年7月16日起、4320元的违约金从2017年10月16日起均按年利率6%计算至款清之日止）；二、驳回丽水市实验学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2924元，减半收取1462元，由丽水市实验学校负担549元，由倪向明负担913元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人倪向明未能举证证明被上诉人丽水市实验学校同意减免其在中山街封闭改造期间的房租，该抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。上诉人倪向明以《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定以及案涉房屋租赁合同第十条的约定为据，主张本案因不可抗力致使不能实现合同目的，其享有单方解除权。但法律意义上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而政府进行中山街污水管网改造，其目的是完善中山街道路功能，提升商业街氛围，优化市民的居住、出行及购物环境，这与人的主观意志相关联，与法律意义上的不能预见、不能避免的客观情况存在本质区别。而且，即使以不可抗力为由进行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照前述第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。事实上，上诉人倪向明在已经明确知晓管网改造事实的情形下，并未积极主张权利，也无证据证明其行使解除权要求与被上诉人丽水市实验学校解除案涉房屋租赁合同，反而一直使用案涉房屋直至2017年年底才搬离。故被上诉人丽水市实验学校要求上诉人倪向明支付其搬离之前的房租，于法有据，应予支持；上诉人倪向明以不可抗力为由抗辩不应支付房租，于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人倪向明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决已经考虑到因中山街污水管网改造给上诉人带来的不便，对被上诉人主张的违约金及履约保证金酌情进行了调整及抵扣，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2924元，由上诉人倪向明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金晓红 审 判 员 李伟峰 审 判 员 张 玲 二〇一九年十二月十七日 代书记员 叶 青