广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1512号 上诉人（原审原告）：李珍珠，女,1963年1月17日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。 委托代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海博发工贸有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区北部湾西路。 法定代表人：李桂芳，执行董事。 上诉人李珍珠因与被上诉人北海博发工贸有限责任公司（以下简称博发工贸公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李珍珠上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初421号民事判决，依法改判被上诉人北海博发工贸有限责任公司协助将位于北海市海城区商品房过户登记给上诉人李珍珠。事实与理由：一、涉案认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，且被上诉人依约收受了上诉人李珍珠的购房款，应认定为商品房买卖合同。二、被上诉人博发工贸公司实际履行了商品房买卖合同中的交房义务，将涉案房屋交付给上诉人李珍珠占有使用至今，双方之间的商品房买卖合同已经成立并生效。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，涉案认购书上未约定“办理产权登记有关事宜”不存在事实或法律上的履行障碍，协助办理产权转移登记是被上诉人的法定义务。四、涉案房屋具备办理产权移转登记的条件，不存在事实或法律上的履行障碍，被上诉人博发工贸公司不予协助办理产权转移登记已构成违约。综上，上诉人认为一审判决错误，请求二审法院予以撤销，依法改判支持上诉人的诉请。 被上诉人博发工贸公司未出庭亦未提交书面的答辩意见。 上诉人李珍珠向一审法院诉讼请求：1、博发工贸公司协助将位于北海市海城区商品房过户登记给李珍珠；2、本案的诉讼费用由博发工贸公司承担。 一审法院认定事实：2007年5月23日，李珍珠与博发工贸公司签订一份《认购书》，约定李珍珠自愿认购博发工贸公司出售的位于北海市；原告认购上述物业建筑面积为109.66平方米（实际结算面积以房产证面积为准），单价为人民币2350元/平方米，房款总价为人民币257701元；李珍珠应在签订本认购书时，就认购物业一事向卖方交纳定金人民币77701元，同时于七天内向卖方交齐按揭资料；李珍珠付清预约认购物业的定金后，李珍珠换签《商品房买卖合同》之前，博发工贸公司必须保证不再将李珍珠物业转售他人或做其他形式的处置。该协议就双方权利义务还做了其他约定。 同日，博发工贸公司向李珍珠出具《收据》，载明收到李珍珠购买北海市北部湾西路北“国泰公寓”2号楼12层2-1203号房屋款77701元，收到房屋维修基金2577.01元，有线电视开户费336元、管道燃气开户费2050元、电话费100元、物业管理费109.66元、电梯使用费60元、水电保证金200元。2008年6月12日，博发工贸公司向李珍珠出具《收据》，载明收到李珍珠交来2-1203房装修期间应收费用包括综合管理费150元、施工人员管理费50元，合计200元。另查明，截止2018年12月24日，案涉房屋无预购商品房合同备案登记，无抵押登记记录，无查封记录。案件审理中，李珍珠述称案涉房屋已于签订《认购书》当日交付，原告已支付77701元购房款，剩余房款尚未支付，因联系不上博发工贸公司，双方未办理银行按揭，未签订房屋买卖合同。 一审法院认为：双方当事人签订的《认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。对于双方签订的《认购书》性质认定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从立法本意分析，预约之所以能转变为本约，系因为双方签订预约后已不存在事实或法律上的履行障碍。否则，如果存在上述障碍，有些事项需双方本着诚信原则，循着预约合同所确立的原则，继续磋商，则不能将预约合同简单的认定为本约。就商品房买卖而言，除了一般的合同必备要素以外，办理产权的变更登记等事项系该类买卖的根本要素，也是履约的最为核心内容之一，《商品房销售管理办法》将“办理产权登记的有关事宜”列为要素之一亦可得到明证。而本案中，双方当事人虽就案涉房屋的基本情况（房号、面积）、单价、总价达成一致意见，并将案涉房屋交付李珍珠使用，但双方签订的《认购书》对产权登记事项并未涉及，显然尚需双方在签署商品房买卖合同时进一步磋商予以明确，故上述《认购书》存在事实上或法律上的障碍；另一方面，双方签订《认购书》的目的也仅是防止开发商就同一房屋的多次出售，且该《认购书》还明确约定需重新签订商品房买卖合同，说明双方在签订该认购书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。综上，双方签署的《认购书》仅系预约，不构成本约，故对原告请求被告协助将案涉房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告李珍珠的诉讼请求。案件受理费5165.52元，公告费260元，由原告负担 本院二审审理期间，上诉人李珍珠向本院提交以下新证据：证据一、收款收据，证明上诉人李珍珠占有使用涉案房屋至今；证据二、北仲裁字〔2019〕第3号裁决书、北仲裁字〔2019〕第2号裁决书，证明与案涉房屋在同一幢项目范围内其他房屋经生效裁决书裁定由被上诉人协助办理过户手续。 被上诉人博发工贸公司未出庭亦未提交书面质证意见，视为放弃举证质证的权利。 本院认证如下：对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性与证明目的不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案未签订正式的房屋买卖合同，仅有一份《认购书》且该认购书未明确约定办理产权过户登记等事项，应为预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“……商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）……（十）办理产权登记有关事宜；（十一）……”涉案《认购书》未明确约定办理产权登记有关事宜，而不具备上述规定的商品房买卖合同必备条款，故该《认购书》不能认定为商品房买卖合同，仅为预约合同。上诉人李珍珠认为《认购书》应认定为商品房买卖合同的主张不成立，本院不予支持。 上诉人李珍珠于一审时自述，其未支付全部购房款，且双方未签订房屋买卖合同。其提供的证据仅能证明其合法占有涉案房屋的事实，其他经仲裁裁决过户的房屋均已签订房屋买卖合同，与本案法律事实显然不同，不能改变上诉人只取得无明确内容的认购书及未订立本约的事实。综上，上诉人李珍珠与被上诉人博发工贸公司签订的《认购书》仅为预约，不构成本约，且上诉人未支付完全部购房款或者将剩余房款提存。故，上诉人李珍珠请求被上诉人博发工贸公司协助将涉案房屋过户登记至其名下的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5165.52元，由上诉人李珍珠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十三日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦