广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初310号原告：沈阳建龙企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路101-3号，统一社会信用代码912101037367182264。法定代表人：孙宝珉，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪小平，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄品丰，广东宝城律师事务所实习律师。被告：深圳市朗万商业投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道大铲湾港区辅建区1号楼，统一社会信用代码9144030035000655XH。法定代表人：伍世俊，该公司董事长。被告：深圳市泰禾创意产业股份有限公司，住所地深圳市福田区福强路3030号中国(深圳)新媒体广告产业园十四楼，统一社会信用代码914403007152582591。法定代表人：林玉成，该公司董事长。被告：深圳市泛亚国际贸易有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道福强路3030号中国(深圳)新媒体广告产业园十四楼，统一社会信用代码91440300349762104H。法定代表人：李月磊，该公司执行董事、总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：洪明明，广东深天成律师事务所律师。被告：深圳市乐安居商业有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道福强路5001号乐安居三楼323号，统一社会信用代码91440300724706295C。法定代表人：伍世俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王冲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马英权，该公司员工。第三人：深圳市大铲湾港口投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡大道大铲湾港区口岸大楼7楼，统一社会信用代码91440300752521239J。法定代表人：彭洪波。原告沈阳建龙企业管理有限公司（简称沈阳建龙公司）与被告深圳市朗万商业投资管理有限公司（简称深圳朗万公司）、深圳市泰禾创意产业股份有限公司（简称深圳泰禾公司）、深圳市泛亚国际贸易有限公司（简称深圳泛亚公司）、深圳市乐安居商业有限公司（简称深圳乐安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市大铲湾港口投资发展有限公司（简称深圳大铲湾公司）为第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈阳建龙公司委托诉讼代理人倪小平，被告深圳朗万公司、深圳泰禾公司、深圳泛亚公司共同委托诉讼代理人程洁海，被告深圳乐安居公司委托诉讼代理人王冲、马英权到庭参加了诉讼，第三人深圳大铲湾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈阳建龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告沈阳建龙公司与被告深圳朗万公司于2016年4月17日签订的《合作经营协议书》无效；2、被告深圳朗万公司返还保证金7195222元及利息（其中履约保证金6195222，水电保证金100万元，利息按中国人民银行同期贷款利率6％从起诉之日起计付）；3、被告深圳朗万公司赔偿因合同无效导致的经济损失40550909.41元及利息（损失暂计至2017年9月3O日，2017年10月1日后的损失另计，利息按年利率6％从起诉之日起计付)；4、被告深圳泰禾公司、深圳乐安居公司、深圳泛亚公司在各自未出资本息范围内对深圳朗万公司的债务承担连带责任；5、四被告承担本案诉讼费用。后沈阳建龙公司变更第3项诉求为：深圳朗万公司赔偿因合同无效导致的经济损失73964218.8元及利息（损失金额暂计至2018年7月31日，2018年8月1日后损失另计，利息按年利率6％从起诉之日起计付)。具体事实和理由：1、2016年4月17日，沈阳建龙公司（乙方）与深圳朗万公司（甲方）签订《合作经营协议书》，约定甲方已取得大铲湾国际商贸物流中心一期的租赁权，并将该物业交由乙方经营，乙方承担租赁物的租金、物业管理，水电费等；本协议签订后十日内，乙方向甲方一次性支付履约保证金6195222元、水电保证金100万元，协议期满，乙方无违约情形，在结清相关费用后3日内由甲方无息退还乙方；前三个租赁年度，该项目经营所产生的全部税后净利润将作为该物业前期装修及投资运营管理成本，全部归乙方所有；第四、五个租赁年度，乙方在每个租赁年度向甲方支付股东投资收益金1000万元；合作期限为十五年。2、沈阳建龙公司依约向深圳朗万公司支付了保证金7195222元。3、沈阳建龙公司为履行上述合同支付了巨额的费用。合作经营协议签订后，沈阳建龙公司为履行合同专门在深圳成立了一个项目公司，并陆续开展经营，对大铲湾国际商贸物流中心一期物业进行了装修。截至2017年9月30日为止，原告为履行《合作经营协议》已支出的资金总额高达40718075.77元，包括项目的营业管理费用6273731．43元（已付5829619.25元，未付444112.18元）、设计装修工程费31084410.81元（已付17722100.7元，未付13362310.11元）、租金水电以及管理费用支出16999189.46元。4、2016年6月8日，深圳泰禾公司向沈阳建龙公司借款1500万元用于缴纳其在深圳朗万商业公司认缴的注册资金。双方民间借贷纠纷在深圳市福田区人民法院诉讼，案号为(2017)粤0304民初30494号。深圳泰禾公司在该案辩称1500万元系其代深圳朗万公司收取的预付固定投资收益金。同时，沈阳建龙公司在深圳泰禾公司提交的证据材料中看到第三人大铲湾公司于2015年12月29日与深圳朗万公司签订的《大铲湾国际商贸物流中心一期租赁合同》，该合同有不得转租租赁物业的约定。5、沈阳建龙公司与被告深圳朗万公司于2016年4月17日签订的《合作经营协议书》名为合作经营协议，实为转租合同，根据《大铲湾国际商贸物流中心一期租赁合同》的约定，深圳朗万公司未提供证据证明其就转租事宜已征得大铲湾公司同意，《合作经营协议书》应认定无效。且《合作经营协议书》签订后，深圳朗万公司并未配合履行协议约定，严重违背诚实信用原则。6、深圳泰禾公司、深圳泛亚公司、深圳乐安居公司系深圳朗万公司的股东，未实缴全部出资，应在未出资本息范围内对深圳朗万公司债务承担连带责任。原告遂起诉，请求判如所请。被告深圳朗万公司辩称：1、沈阳建龙公司与深圳朗万公司签订的《合作经营协议书》，是合作经营合同，不是房屋转租合同。沈阳建龙公司主张《合作经营协议书》无效，缺乏法律依据。2、《合作经营协议书》合法有效，因沈阳建龙公司严重违约，深圳朗万公司已经依法解除合同，并已提起另案诉讼。沈阳建龙公司起诉主张合同无效，意在逃避违约责任。深圳朗万公司将物业交付沈阳建龙公司经营汽车城是公开的事实。3、沈阳建龙公司签订《合作经营协议书》前就清楚深圳朗万公司与深圳大铲湾公司签订的租赁合同中有转租须经出租方同意的约定，深圳朗万公司从未隐瞒该情况。综上，被告朗万公司请求驳回原告沈阳建龙公司的全部诉讼请求。被告深圳泰禾公司、深圳泛亚公司辩称：同意深圳朗万公司的答辩意见，并补充：1、深圳泰禾公司、深圳泛亚公司不是本案讼争合作经营协议书的当事人，仅为深圳朗万公司的股东，依据合同相对性原则，不是本案适格被告。2、沈阳建龙公司主张深圳泰禾公司、深圳泛亚公司承担连带责任，没有法律依据。3、依据公司法解释三，主张股东承担补充赔偿责任的前提，是公司不能清偿债务，沈阳建龙公司在本案中无权主张补充赔偿责任。被告深圳乐安居公司辩称：同意深圳泰禾公司、深圳泛亚公司依据公司解释三第13条规定提出的答辩的意见。根据公司解释三第13条规定，股东承担补充赔偿责任的前提，是股东有到期未出资的情形，但根据深圳朗万公司的公司章程规定，深圳朗万公司的出资并未到约定日期，所以不存在到期未出资的情况。且根据深圳乐安居公司提供的承诺书，沈阳建龙公司已放弃在本案中对深圳乐安居公司的诉求。第三人大铲湾公司书面述称：1、深圳大铲湾公司已于2018年7月30日与深圳朗万公司解除了租赁合同，不应列为第三人。商贸物流中心一期物业承租方深圳朗万公司因逾期支付三个月的租金，违反了租赁合同相关约定，深圳大铲湾公司有权解除合同。2、商贸物流中心一期物业的承租方为深圳朗万公司，深圳大铲湾公司不清楚沈阳建龙公司和深圳朗万公司的合作方式和管理模式。3、深圳大铲湾公司从未收到深圳朗万公司的转租申请，也从未同意或默认深圳朗万公司转租涉案物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：一、有关案涉物业建设事实案涉位于深圳市××Ａ101-0020宗地的大铲湾港区集装箱码头辅建区1#楼于2012年6月9日取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局核发的深规土建许字BA-2012-0067号《深圳市建设工程规划许可证》，用地单位为深圳大铲湾公司，建筑性质为仓储，层数为6层，框架结构，计容积率建筑面积45348.17平方米，不计容积率建筑面积5277.7平方米；于2015年7月31日取得深规土建验BA-2015-0018号《深圳市建设工程规划验收合格证》，计容积率建筑面积45890.54平方米、不计容积率建筑面积5368.1平方米。二、有关合同订立事实2015年12月29日，第三人深圳大铲湾公司（甲方、出租人）与被告深圳朗万公司（乙方、承租人），深圳乐安居公司（丙方、连带责任人）共同签订《大铲湾国际商贸物流中心一期租赁合同》，主要内容约定如下：（一）深圳朗万公司向深圳大铲湾公司承租案涉物业，租赁用途为特色商业暨商贸物流综合体。（二）租赁期限15年，自物业交付日起算；甲方给予6个月的免租装修期。（三）租金自免租期限届满之日起按月支付，乙方于每月第十日前一次性付清本月租金；租金采取按年递增方式计付；附表五《租金收取明细》显示其中2016年10月16日至2019年4月15日月租2065074元，2019年4月16日至2020年4月15日月租2168328元，此后每年递增5%。(四)在签订合同后十日内，乙方应缴纳相当于三个月租金的履约保证金6195222元；在租赁期满终止，乙方结清所有款项并将物业返还甲方后，甲方于二十日内无息返还履约保证金。（五）因使用租赁物业产生的水电、燃气、网络等费用由乙方自行承担；物业管理费按交付日起计付，每月10493.50元。（六）乙方不得擅自转租，即不得将承租物业部分或全部转租第三人，确需转租的，需书面申请并征得甲方同意后方能转租；若乙方未经甲方书面同意将租赁物业整体转租给第三人的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。（七）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应支付逾期未付金额的万分之五作为违约金。（八）乙方逾期支付租金、水电费等超过90天的，甲方作为守约方可解除合同，并要求违约方支付相当于三个月租金的违约金。（九）合同附件六为移交确认书，该附件于2016年4月1日签订，深圳朗万公司确认自签字之日起案涉物业移交使用。2016年4月17日，深圳朗万公司与沈阳建龙公司签订《合作经营协议书》，约定双方合作经营深圳市大铲湾国际商贸物流中心一期项目，共同打造世界著名汽车品牌专业市场。主要内容如下：（一）合作期限：双方合作期限为十五年，自双方签订本协议之日起算（最长不超过深圳朗万公司与深圳大铲湾公司签订租赁合同的租赁期限）；合作经营期限至第五年度结算前三个月，双方另行协商后续合作经营事宜。（二）项目所涉物业情况：物业租金标准为月租金2065074元/月，租金前三年度不变，从第四到第十五年每年递增5%，自深圳朗万公司向沈阳建龙公司交付物业租赁开始的前六个月为装修免租期；管理费标准为10493.5元/月；沈阳建龙公司需在每月10日前向深圳大铲湾公司支付当月租金及上个月水电等费用；双方确认深圳朗万公司交付物业时间为2016年4月1日。（三）合作经营模式：沈阳建龙公司全额投资，独立承担案涉租赁物业的租金、物业管理、水电及因项目产生的全部费用，包括但不限于日常经营等所需全部费用；沈阳建龙公司须以深圳朗万公司的名义具体运作该项目；合作经营期间，沈阳建龙公司享有充分的经营自主权和人财物自主权，但经营方案和重大人事任免必须报由双方共同成立的管理委员会通过；深圳朗万公司安排财务人员一名负责财务共管及日常联系与服务工作，派驻人员薪资福利由沈阳建龙公司承担；经营期间，沈阳建龙公司自主经营，自负盈亏，经营期间所产生的债权债务均由沈阳建龙公司自行承担，如因沈阳建龙公司经营管理给深圳朗万公司造成损失，沈阳建龙公司承担直接经济损失的赔偿责任。（四）主要权利义务：深圳朗万公司负责提供经营场地，协调处理与场地有关事宜，配合沈阳建龙公司办理相关政府审批事宜，所需费用由沈阳建龙公司承担；以深圳朗万公司名义对外经营，深圳朗万公司配合沈阳建龙公司办理合作经营所需的合法手续，所需费用由沈阳建龙公司承担；经营期间，深圳朗万公司派驻财务人员负责为沈阳建龙公司出具经营所需的相关材料，包括但不限于公司印章、企业法人营业执照等。沈阳建龙公司保证协议签订后十日内启动物业装修设计工作、三十日内启动装修工作，并全权负责汽车市场的投资、运营和管理，独立承担所聘用员工薪资、福利、社保等费用，自行办理营业所需的各项许可证照，承担深圳朗万公司与深圳大铲湾公司间租赁合同义务。（五）履约保证金：本协议签订后十日内，沈阳建龙公司应向深圳朗万公司一次性支付相当于三个月租金的履约保证金6195222元、水电履约保证金1000000元；协议期满，且沈阳建龙公司无违约情形发生，深圳朗万公司应于沈阳建龙公司结清相关费用后3日内返还保证金。（六）经营管理机构：双方共同成立管理委员会，作为项目经营管理的最高机构，管委会的成员由双方共同委派；项目的具体经营模式、管理、业务规章及制定由管委会确定后双方共同遵守；管委会每月召开一次会议，通报项目经营情况，并经管委会成员一致同意制定的相应方案、协议对双方均具有约束力；沈阳建龙公司不得擅自转租，即不得将承租物业部分或全部转租第三人，确需转租的，需书面申请并征得深圳朗万公司同意后方可转租。（七）利润分配：2016年4月1日起至2019年3月31日止的前三个租赁年度，项目经营所得利润作为物业前期装修及投资运营管理成本，全部归沈阳建龙公司所有；2019年4月1日起至2021年3月31日止的第四、五个租赁年度，沈阳建龙公司每年向深圳朗万公司支付固定的投资收益10000000元，于每个年度的6月30日前一次性付清。（八）违约责任：任何一方不履行义务或严重违反协议，造成项目无法继续经营或无法实现协议的经营目的，视为违约，守约方有权索赔，有权单方终止本协议；若双方仍同意继续经营，违约方应赔偿守约方相当于三个月租金的违约金。沈阳建龙公司在合作经营期间，不按深圳朗万公司与深圳大铲湾公司所签订的租赁合同及相关配套合同的约定按时支付租金、物业管理费、水电费等，每逾期一日，应向深圳朗万公司支付逾期未付金额的万分之五作为滞纳金；逾期超过30日未支付，深圳朗万公司有权单方解除协议，并要求沈阳建龙公司支付相当于三个月租金作为违约金。（九）经营的终止和清算：合作经营终止，应当进行清算，清算人由双方组建的管委会成员担任，沈阳建龙公司负责结清相关费用，剩余流动资金有结余的归沈阳建龙公司所有，但已投入的资金不得向深圳朗万公司追偿。根据沈阳建龙公司对本协议的履行情况，深圳朗万公司承诺在沈阳建龙公司完全履行协议义务、且经营业绩良好前提下，在本协议合作期满五年时，深圳朗万公司采取增资扩股方式定向向沈阳建龙公司增发不高于30%的股份，以共同参与深圳市大铲湾国际商贸物流中心的经营，具体合作条款以实际签署的协议为准。上述合同加盖了沈阳建龙公司、深圳朗万公司印章，单宝军作为沈阳建龙公司的授权代表在落款处签名。三、有关案涉合同履行事实（一）保证金支付2016年3月21日，沈阳建龙公司向深圳嘉禾公司转账支付保证金6195222元。2016年5月23日，沈阳建龙公司向深圳朗万公司转账支付水电保证金1000000元。深圳朗万公司向沈阳建龙公司开具了两份《收款收据》，确认收取上述保证金。（二）项目运营沈阳建龙公司接收案涉物业后，以深圳市前海高仓国际汽车物流园有限公司（简称前海高仓公司）的名义对外运营。前海高仓公司于2016年5月10日注册成立，成立时其法定代表人为单宝军，股东为黄志忠（10%）、邱萍（20%）、单宝军（70%），2016年7月27日变更股东为单宝军（10%）、深圳朗万公司（60%）、黄志忠（10%）、邱萍（20%），2017年7月13日变更股东为黄志忠（10%）、邱萍（20%）、单宝军（70%），2017年7月28日变更股东为单宝军（40%）、刘佳（20%）、大连万向创业投资有限公司（30%）、黄志忠（10%）。沈阳建龙公司提供、深圳朗万公司认可真实性的《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》记载，“宝安区政府要求我司支持和配合前海高仓国际汽车物流园在大铲湾开展平行进口汽车试点业务。为了解前海高仓国际汽车物流园有限公司在大铲湾的经营情况，经营部邀请朗万公司代表马英权、高仓公司代表刘佳来公司进行会议沟通……朗万公司主导在前海注册成立高仓控股公司，朗万公司目前控股60%……法律顾问认为，朗万公司成立的子公司，不管控股比例多少，都是代表独立公司，与大铲湾公司没有直接合同关系，如果由子公司运营物流中心一期，大铲湾公司均能认定此为朗万公司的转租行为，根据合同要求，朗万公司需提交转租申请。”深圳朗万公司于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》，载明“由于我司无汽车进口许可和专业汽车运营团队，因此引进前海高仓公司作为专业汽车顾问团队，深圳朗万公司持股60%，前海高仓公司主营汽车进口业务，不参与物流中心一期项目的日常运营管理。”2016年8月8日，单宝军以沈阳建龙公司、前海高仓公司实际控制人的名义签署《确认函》，载明按深圳朗万公司与沈阳建龙公司签订的《合作经营协议书》约定，沈阳建龙公司应以深圳朗万公司名义对外经营，但沈阳建龙公司实际以前海高仓公司名义对外开展经营业务，据查实沈阳建龙公司实际控制人与前海高仓公司实际控制人为单宝军，现应单宝军的申请，深圳朗万公司为其代持前海高仓公司名下60%股权。同日，单宝军、深圳朗万公司、前海高仓公司共同签订《股权代持协议书》，约定深圳朗万公司代持单宝军在前海高仓公司的60%股权。2016年，深圳朗万公司多次发函深圳大铲湾公司协调消防通道等事宜。2017年期间，沈阳建龙公司多次致函深圳朗万公司，协调办理POS机、配合盖章、消防等事宜。其中沈阳建龙公司于2017年2月27日向深圳朗万公司发送的沈阳投函[2017]第0227号文件显示，“我司一直与贵司沟通运营主体的问题，因贵司与大铲湾公司签订的协议明确了不可转租，贵司又不允许我们用朗万公司运营，导致直到现在我们无法正常对外宣传，无法与合作商家签订合同、运营商的诸多事宜都无法解决”。2017年3月23日，沈阳建龙公司授权代表刘佳签署《确认函》，确认深圳朗万公司应沈阳建龙公司要求，代沈阳建龙公司盖章《汽车经营商入驻汽车市场合同》、《物业管理服务协议》各13份，合同金额全部存入沈阳建龙公司独立专用账户（户名为深圳朗万公司）。2017年4月20日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发送《关于的复函》，要求沈阳建龙公司缴纳经多次催缴仍拖欠的租金，并表示同意配合办理商业保险，在移交专用账户银行复核U盾前提下同意协助办理POS机等。在协商过程中，双方还就沈阳建龙公司自行修改双方原使用的《汽车经营商入驻汽车市场合同》并在合同内加入“前海国际”字样等问题多次磋商。2018年5月16日，沈阳建龙公司向深圳乐安居公司出具《承诺书》，承诺其与深圳朗万公司之间的纠纷与深圳乐安居公司无关，若本案及（2018）粤0306民初8095号、（2018）粤03民终6749号案件认定深圳乐安居公司需对沈阳建龙公司承担赔偿责任，沈阳建龙公司免除深圳乐安居公司全部责任，双方均负担不向任何无关联第三方透露本承诺内容的义务。现，案涉物业已由案外人深圳南滨科技有限公司承租。（三）评估、审计结论1、本案在诉讼过程中，沈阳建龙公司申请对其经营费用进行审计，本院依法委托深圳诚信会计师事务所审计并出具《审计报告》，审计结果如下：（1）管理费用：管理费用的支付主要发生在前海高仓公司会计核算中，深圳朗万公司农行账户仅支付了部分保险费及财务手续费。在2016年6月至2018年7月期间，高仓公司发生管理费用11426998.9元（其中己支付费用11017488.9元，未支付费用409510元）。此外，于2017年至2018年7月期间，深圳朗万公司农行账套费用发生24413.32元。其中保险费用23773.58元、财务费用639.74元。本项目管理费l1451412.22元。（2）租金、水电及物业管理费：本项目租金、水电及物业管理费的支付发生在深圳朗万公司农行账户，前海高仓公司在业务成本的会计核算中也预提了此项费用但未支付。2016年6月至2018年7月期间，朗万农行账户电费2397978.22元，水费及水加压48357.75元，物业管理费287878.3元，租金22325124.24元，合计25059338.51元。（3）增值税损失：本项目对外的出租收入核算在前海高仓公司账内，相应的应缴增值税也在前海高仓公司账内核算。截止2018年7月，前海高仓公司计提增值税86902.99元，增值税附加10428.36元，合计96521.35元。于2018年8月支付96521.35元税金。（4）装修工程：本项目的装修工程费用在前海高仓公司的长期待摊费用中核算。截止2018年7月31日，前海高仓公司累计发生长期待摊费用原值17385806.5元，摊销至管理费用747244.82元，摊余净值16546134.49元。（5）业务收入：本项目运营的业务收入核算在前海高仓公司账内。2016年6月至2018年7月，前海高仓公司业务收入22720848.03元。其中主营业务收入21818983.17元，其他业务收入791404.86元，营业外收入110460元。2、本案诉讼过程中，沈阳建龙公司委托对案涉物业装修形成添附部分的现值和剩余租赁期的残值进行评估，本院依法委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司进行评估并出具《报告书》，评估结果如下：（1）以2019年1月15日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2019年1月15日的现值为24507176元，租赁期为5年时剩余时间的残值为16948062元，租赁期为15年时剩余时间的价值为26262829元。（2）以2018年8月5日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2018年8月5日的现值为25732657元；租赁期为5年时剩余时间的价值为20308809元，租赁期为15年时剩余时间的价值为27219656元。（3）以2019年7月31日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2019年7月31日的现值为23026074元；租赁期为5年时剩余时间的价值为12886300元，租赁期为15年时剩余时间价值为25106419元。（4）以2018年1月3日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2018年1月3日的现值为27341571元；租赁期为5年时剩余时间的价值为24721078元，租赁期为15年时剩余时间的价值为28475857元。（四）租金支付2016年11月17日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司发函催缴2016年10月至11月期间的租金4130148元。2016年12月14日，深圳大铲湾公司发函催缴2016年10月至12月期间的租金6195222元。2017年3月18日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年1月至3月期间的租金6195222元。2017年4月7日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年2月至3月期间的租金4130148元。2017年8月14日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年7月份欠缴的部分租金及8月份租金合计3630148元。2017年10月18日，深圳大铲湾公司催缴2017年9月至10月期间的租金4130148元。2017年12月19日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司、深圳乐安居公司发送《通知函》，函告若两公司未能在2017年12月31日前支付所拖欠的2017年10月至12月期间租金6195222元，将解除合同，追究违约责任。2018年7月30日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司发送《律师函》，函告解除涉案《大铲湾国际商贸物流中心一期租赁合同》，合同解除后，深圳大铲湾公司将以履约保证金折抵2018年4月至6月的租金6195222元。收悉深圳大铲湾公司的上述催交租金函件后，深圳朗万公司分别于2017年2月23日、2017年11月22日向沈阳建龙公司发函催缴租金。2017年12月1日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《解除的通知》，催告沈阳建龙公司补缴2017年9月至11月期间租金6195222元及电费467474元，并据此事实主张沈阳建龙公司已构成根本违约，深圳朗万公司决定于2017年12月1日起解除《合作经营协议书》。2017年12月2日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《同意暂缓移交物业的通知》，称经单宝军与深圳朗万公司沟通，同意沈阳建龙公司于2017年12月5日前向深圳大铲湾公司交付不少于一个月的租金及付清深圳朗万公司的电费，在此前提下暂缓清场及移交物业，双方约定于2017年12月10日就合作经营事项沟通、协商解决。2017年12月11日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《移交物业的通知》，催告沈阳建龙公司需于2017年12月18日返还案涉租赁物业。深圳朗万公司确认深圳大铲湾公司已于2018年7月31日解除合同并收回案涉租赁物业，深圳朗万公司截至2018年7月31日共垫付租金18085666元（含折抵三个月租金的保证金6195222元）。截至2018年7月，沈阳建龙公司主张共支付13个月租金及500000元，上述租金均付至深圳朗万公司账户，由深圳朗万公司支付深圳大铲湾公司。深圳朗万公司主张垫付水电费879880.48元。四、有关深圳朗万公司登记注册及股东深圳朗万公司于2015年8月20日登记注册成立，认缴注册资本为5000万元，深圳泰禾公司、深圳泛亚公司、深圳乐安居公司均系深圳朗万公司股东，股东认缴出资比例分别为30%、30%、40%。深圳朗万公司章程第十三条规定，“经全体股东一致约定，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。”本院认为，综合原被告的诉辩意见，本案争议焦点在于深圳朗万公司与沈阳建龙公司之间合同法律关系的认定及案涉《合作经营协议书》效力的认定。关于争议焦点一，《合作经营协议书》法律关系的定性。民事法律关系的定性，应当根据民事法律关系所确立的权利义务的具体内容进行综合判断。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的权利义务主要表现为出租人转移租赁物使用收益权，承租人给付租金报酬、合同期满返还租赁物。而合作经营合同则是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润的合同。结合本案，沈阳建龙公司与深圳朗万公司之间订立的《合作经营协议书》约定深圳朗万公司向沈阳建龙公司提供案涉物业，沈阳建龙公司负责全额投资并独立承担案涉租赁物业的租金、物业管理、水电及因项目产生的全部费用，沈阳建龙公司自主经营，自负盈亏，沈阳建龙公司在第四、五个租赁年度每年向深圳朗万公司支付固定的投资收益10000000元。可见双方《合作经营协议书》并不具备共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏的特征，至于合同中有关共同成立管理委员会、深圳朗万公司派驻财务人员为沈阳建龙公司出具经营材料等约定均系双方为了履行沈阳建龙公司以深圳朗万公司名义对外经营所作的约定，并不能改变双方合同法律关系的性质。本案合同符合一方提供租赁物业，一方给付租金（固定投资收益）的特征，故本院认定案涉《合作经营协议书》名为合作，实为租赁，沈阳建龙公司与深圳朗万公司之间成立租赁合同法律关系。关于争议焦点二，《合作经营协议书》的效力认定。司法实践中，对合同效力的审查，主要依据法律及行政法规的相关规定处理，对于符合有效要件的合同，按当事人的合意赋予法律效果，对于违反法律、行政法规强制性规定的合同，依法认定无效。结合本案，沈阳建龙公司以案涉《合作经营协议书》系未经大铲湾公司认可的转租合同为由，主张合同无效。本院具体分析如下：（一）沈阳建龙公司在接收案涉物业后，以前海高仓公司名义对外运营，且从沈阳建龙公司、深圳朗万公司均确认真实性的《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》所记载的内容看，该事实已为深圳大铲湾公司所知悉，深圳大铲湾公司要求深圳朗万公司提交转租申请。为了继续履行双方《合作经营协议书》，沈阳建龙公司、深圳朗万公司与“沈阳建龙公司和前海高仓公司实际控制人”单宝军于2016年8月8日签订《股权代持协议书》，约定深圳朗万公司代持单宝军在前海高仓公司的60%股权。深圳朗万公司后于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》，声明引进前海高仓公司作为专业汽车顾问团队，深圳朗万公司持股60%，前海高仓公司主营汽车进口业务，不参与物流中心一期项目的日常运营管理。从现有证据看，此后深圳大铲湾公司对本案转租事实未再提出异议。另外，从上述事实亦可见，沈阳建龙公司对于深圳大铲湾公司与深圳朗万公司间约定案涉租赁物业不得擅自转租的事实自始知情，上述行为均属沈阳建龙公司与深圳朗万公司共同合意的结果。现沈阳建龙公司又以此为由主张合同无效，明显违背了诚实信用的基本原则。（二）即便深圳大铲湾公司对本案转租行为不知情，根据民法有关处分行为与负担行为的区分原则，以及物权法有关物权变动原因与结果相区别的规定精神，当事人无权处分、无权转租的行为不影响合同效力。处分行为是发生债法上给付义务效果的财产行为，负担行为则表现为债权行为，负担行为不以处分义务人有处分权为生效要件。因此，本院认定，深圳大铲湾公司是否同意转租，不影响转租合同的效力认定。（三）《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条对民事法律行为的一般有效要件进行了规定，包括行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。结合本案，沈阳建龙公司与深圳朗万公司订立的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，案涉租赁物业具备建设工程规划许可证，应当认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。沈阳建龙公司诉求《合作经营协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于沈阳建龙公司提出要求返还保证金、赔偿损失等其他诉讼请求，均系基于合同无效提出的诉求，因缺乏认定基础，本院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳建龙企业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费489397元，保全费5000元，评估费217591元、审计费120000元，由原告沈阳建龙公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  姜建春人民陪审员  陈 惠二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈丽君书 记 员  李一军