四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13839号 上诉人（原审原告）：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵齐，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：高明康，男，1954年12月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周世燕，女，1963年12月28日出生，汉族，住成都市锦江区，系高明康之妻。 被上诉人（原审被告）：管颖超，女，1969年6月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：谢文峰，男，1966年8月26日出生，汉族，住成都市锦江区，系管颖超之夫。 上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人高明康、管颖超居间合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 链家公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案产生的全部诉讼费用由高明康、管颖超承担。事实和理由：一、一审法院认定高明康在解决户籍问题后另经中介公司达成房屋买卖并无不当，违反了诚实信用和公平原则，也不符合房屋经纪行业交易惯例，高明康、管颖超自行达成房屋交易的行为已严重损害上诉人合法权益，破坏了正常交易秩序。1.案涉房屋交易过程中，链家公司已履行合同义务；2.解约协议中关于合同解除后一年内未通过链家公司而自行达成交易的约定是行业惯例；3.高明康、管颖超通过房博士公司达成交易的行为构成违约。二、一审法院认定现有证据无法证明链家公司帮助高明康解决了户籍问题，违反了《中华人民共和国户口登记条例》中关于办理户籍主体的相关规定，加重了链家公司的义务。三、一审法院认定链家公司未提交任何证据证明高明康、管颖超存在恶意规避行为，明显不当。1.高明康、管颖超利用链家公司提供的服务和信息私自达成了该房屋交易。2.落户天府新区并非高明康出售房屋的充要条件。3.高明康、管颖超与链家公司解约后，迅速与房博士公司完成交易，有利用上诉人所提供信息之嫌疑。 高明康辩称，一、房屋交易以解决户籍问题为前提系补充协议约定内容。二、在落户高新区后经房博士公司居间与谢文峰达成《房屋买卖合同》并无不当。 管颖超辩称，一、解约协议系链家公司格式条款，该条款免除了链家公司责任，加重了被上诉人责任，系无效条款。二、是否进行房屋交易，是否选择链家公司作为中介机构，管颖超享有自主选择权，链家公司无权干涉。三、链家公司私自利用管颖超的身份信息查询个人房屋信息，属非法行为。 链家公司向一审法院起诉请求：1.高明康向链家公司支付佣金34850元及其利息、违约金（一审庭审中阐明违约金以尚欠的34850元为基数，自2017年11月1日计算至实际付清之日止，按照每日万分之五计算；利息以34850元为基数，自2017年11月1日计算至实际付清之日止，按年利率6%计算；2.管颖超向链家公司支付佣金69700元及利息、违约金（庭审中阐明利息以69700元为基数，自2017年11月1日起计算至实际付清之日止，按照年利率6%；违约金以69700元为基数，自2017年11月1日起计算至时间付清之日止，按照每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由高明康、管颖超承担。 一审法院认定事实：高明康与周世燕系夫妻，位于锦江区菱安路333号2栋1单元24层2401号房屋原登记在高明康名下。谢文峰与管颖超系夫妻。 2017年，链家公司有协调高明康、管颖超查看房源。同年9月10日，高明康作为甲方（出售方）与管颖超作为乙方（购买方）及链家公司作为丙方（经纪方）签订《房屋交易文件》，包括《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》等，主要内容为交易房屋位于成都市锦江区菱安路333号（所属楼盘德馨苑，2幢，1单元，2401号），房屋总成交价格为3485000元；链家公司为居间服务包括提供房屋信息和签约机会，实地看房，代为草拟交易所需文本，促成双方签署合法有效的《买卖合同》，应双方要求，协助办理成交房屋交易价款的资金监管，双方签订《买卖合同》时，居间服务完成，高明康、管颖超应向链家公司支付本合同约定的佣金；高明康应在本合同签订当日向链家公司支付佣金34850元；管颖超应在本合同签订当日向链家公司支付佣金69700元。高明康、管颖超任何一方延迟向链家公司支付佣金，除应支付佣金外，还应就其未支付部分，按照每日1%的标准支付违约金。同日，高明康、管颖超与链家公司签订《关于合同（编号MM100001181370）的补充协议》，主要内容为三方约定若高明康家属在2017年10月15日前未成功落户天府新区，三方不再继续履行合同，三方免责，高明康全额退还已收到的管颖超定金，链家公司全额退还佣金。随后，三方又签订《关于合同（编号100001181370）的解约协议》，主要内容为高明康不能落户到天府新区导致不能置换房屋的原因，致使该合同不能继续履行，现三方协商一致解除此合同；链家公司同意退还已收取的高明康佣金34850元，退还已收取管颖超的佣金69700元；若高明康、管颖超双方（包括直系亲属）在本合同解除后一年内未通过链家公司自行达成该房屋买卖交易的，则高明康、管颖超应按原合同之约定向链家公司支付相应佣金。2017年9月26日，链家公司向周世燕退还佣金34850元，向管颖超退还佣金69700元。 2017年10月9日，高明康因购房户籍由成都市锦江区迁至成都市高新区。2017年10月16日，高明康与谢文峰在成都无忧房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士公司）居间下签订《房屋买卖合同》，主要内容为高明康出售位于成都市锦江区菱安路333号2幢1单元24楼2401号房屋；房屋成交总价为3485000元；谢文峰向房博士公司支付中介佣金4500元；在合同签订后2月内，高明康落实购买房源合同生效，高明康落实购买房源三日内，双方办理房产过户手续，若贷款通过则过户当日谢文峰支付高明康剩余房款壹佰玖拾万元整，领证当日再支付柒拾捌万伍仟元整，尾款柒拾万由银行支付，若贷款未通过，继续办理过户手续，过户当日支付壹佰玖拾万元整，领证当日支付尾款壹佰肆拾捌万伍仟，若2月后高明康未能找到房源，合同作废。2017年11月14日，谢文峰、管颖超通过存量房买卖共有取得位于锦江区菱安路333号2栋1单元24层2401号房屋。谢文峰向房博士公司支付居间费4500元。 一审庭审中，链家公司陈述在居间过程中，高明康有告知出售位于锦江区菱安路333号2栋1单元24层2401号房屋需要以高明康在天府新区落户为前提。 一审审理中，一审法院依职权对房博士公司工作人员陈碧富进行询问，陈碧富在接受询问时称“在了解到高明康与谢文峰、管颖超有买卖房屋意愿后，高明康或谢文峰、管颖超有向其咨询成都市高新区或天府新区的落户政策，本人进行了解答，后续高明康与谢文峰在其居间下签订了房屋买卖合同”。 一审法院认为，综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为高明康与管颖超另行针对案涉房屋达成买卖协议后，链家公司是否有权要求二人支付居间费用。对此，一审法院评析如下：首先，链家公司与高明康、管颖超签订《房屋交易文件》时均确认案涉房屋的交易需以高明康落户天府新区为前提，此后因高明康落户未果，导致各方协议解除前述协议，各方对此均无过错，双方的居间合同关系即已终止；其次，从本案已查明事实可知，高明康系在落户高新区后经房博士公司居间与管颖超配偶谢文峰对案涉房屋达成《房屋买卖合同》，虽高明康落户的地域与在链家公司要求落户的地域不尽一致，但该事实亦表明高明康是在解决户籍问题后与谢文峰签订《房屋买卖合同》，而本案现有证据无法证明链家公司帮助高明康解决了户籍问题；最后，《关于合同（编号100001181370）的解约协议》中约定高明康、管颖超及其亲属在合同解除后一年内未通过链家公司自行达成案涉房屋买卖交易的，应向链家公司支付佣金。结合双方达成的一系列协议，综合分析前款约定，该约定实质系链家公司为防止高明康、管颖超恶意规避链家公司自行达成房屋买卖。而高明康在解决户籍问题后另经中介公司达成房屋买卖并无不当，链家公司也未提交任何证据证明高明康、管颖超存在恶意规避行为，链家公司应自行承担举证不能的法律后果。综上所述，高明康、管颖超对于案涉房屋另行达成买卖协议的行为，不存在恶意或过错，链家公司主张的居间佣金及违约金、利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决：驳回链家公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1219元，由链家公司负担。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：高明康、管颖超应否向链家公司支付佣金，金额应当如何确定。对此，本院评析如下： 2017年9月10日，高明康作为甲方（出售方）与管颖超作为乙方（购买方）及链家公司作为丙方（经纪方）签订《居间服务合同》，其中约定“甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订《买卖合同》，应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部佣金。”后三方签订《关于合同（编号：100001181370）的解约协议》，其中约定“若甲乙双方（包括直系亲属）在本合同解除后一年内未通过丙方而自行达成该房屋买卖交易的，则甲乙双方应按原合同之约定向丙方支付相应佣金。”该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定合法有效。本案中，高明康、管颖超在与链家公司解除居间合同后，短时间内通过其他中介公司就同一房屋达成买卖合同，利用了链家公司已经提供的居间服务的价值，侵害了链家公司取得合法收益的权利。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，在居间合同法律关系中，居间人的主要义务是向委托人报告订约机会或者为订约提供媒介服务。居间人促成委托人与第三人订立合同，则居间行为完成。但房屋中介机构不同于其他居间人，首先，房屋中介机构往往不享有独家代理权，即对销售房源信息并非拥有独占性、唯一性，买房人可以通过多种正当途径了解到同一房源信息。其次，根据房屋中介的行业惯例，中介机构在促成买卖双方签订合同后仍需协助办理网签、申请银行贷款、办理递件过户等事项，而客户愿意选择房屋中介机构买卖房屋，支付居间费用亦是基于中介机构既能够促成合同的签订，又能够协助办理后续事务，减少个人负担的考虑。因此提供房源信息、缔约机会是房屋中介机构的主要义务，而非唯一义务。基于此，《居间服务合同》约定的佣金不仅仅包括促成合同订立的居间费用还应当包括中介机构履行后续义务的费用。 在本案中，链家公司与高明康、管颖超签订的《居间服务合同》约定高明康应当向链家公司支付佣金34850元，管颖超应当向链家公司支付佣金69700元。2017年9月10日，高明康、管颖超经链家公司居间就案涉房屋签订了《房屋交易文件合订本》（编号100001181370），其中包括《成都市存量房屋买卖合同》。链家公司提供了居间服务，有权要求高明康、管颖超支付佣金。但由于高明康未解决户籍问题，链家公司与高明康、管颖超签订《关于合同（编号100001181370）的解约协议》（以下简称《解除协议》），高明康、管颖超实际未通过链家公司进行房屋买卖交易，即链家公司并未提供房屋买卖合同签订后的后续相关服务，考虑到谢文峰已向房博士公司支付佣金4500元，故本院将管颖超应向链家公司支付的佣金金额调减为65200元。根据庭审查明事实，高明康未说明其向房博士公司支付了佣金，亦未提交证据予以证明，故不予调减。鉴于《解除协议》仅约定了甲乙双方应当按原合同内容之约定向丙方支付相应佣金，且佣金金额已足够弥补链家公司实际损失。故，本院对链家公司的利息、违约金请求不予支持。 综上所述，链家公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1442号民事判决； 二、高明康于本判决发生法律效力之日起十日内向四川链家房地产经纪有限公司支付佣金34850元； 三、管颖超于本判决发生法律效力之日起十日内向四川链家房地产经纪有限公司支付佣金65200元； 四、驳回四川链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1219元，由高明康负担284元，由管颖超负担569元，由四川链家房地产经纪有限公司负担366元。二审案件受理费2438元，由高明康负担569元，由管颖超负担1138元，由四川链家房地产经纪有限公司负担731元。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  傅科文 审判员  叶云婧 二〇一九年十二月三十日 书记员  梁 婧