广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3457号 上诉人（原审原告）：曾水英，女，1971年12月11日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：张金丽，广西永维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:曾荣清，男，1956年6月5日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审被告）:冯远萍，女，1958年1月11日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人曾荣清、冯远萍的共同委托诉讼代理人：韦强，广西创恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:曾祥标，男，1985年11月13日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人曾水英因与被上诉人曾荣清、冯远萍、曾祥标合同纠纷一案，曾水英不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭于2019年8月29日进行了询问。上诉人曾水英及其委托诉讼代理人张金丽，被上诉人曾荣清、冯远萍的共同委托诉讼代理人韦强，被上诉人曾祥标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾水英的上诉请求：请求撤销一审判决，改判确认曾水英与曾荣清于2004年12月1日、2005年2月6日签订的《房屋买卖协议书》《协议书》有效，并对广西柳州市鱼峰区房屋与曾祥标按份共有，即房屋的一楼归曾水英所有。二审庭审中，曾水英明确其上诉请求为撤销一审判决，改判支持曾水英在一审时提出的全部诉讼请求。 事实和理由：一、曾水英与曾荣清系兄妹关系，现二人都是柳州市鱼峰区洛埠镇村村民。虽中途曾水英外嫁迀户口，但因手续不全，并没有实际产生迁出户籍的客观事实。曾水英事实上理应一直属于柳州市鱼峰区洛埠镇村村民。二、由于曾水英事实上一直是柳州市鱼峰区洛埠镇村村民，理应享有该集体的权益。那么应当对于同属于集体内的土地使用权转移有买卖的权利。三、曾水英事实上与曾荣清共同购买了柳州市鱼峰区房屋。四、曾水英事实上也支付了共同购买的房屋价款。曾水英与被上诉人曾荣清同为鱼峰区洛埠镇村村民，共同出资购买本集体房屋，是双方真实意思表示，亦未违反法律规定及损害国家、集体的利益，签订的协议理应得到法律的保护，故请求二审人民法院依法改判。 曾荣清、冯远萍以及曾祥标辩称，一、曾水英认为因为没有实际产生迁出户籍的客观后果，自己理应一直属于柳州市鱼峰区洛埠镇村村民没有事实和法律依据。《户口迁移证存根》说明曾水英1991年4月27日因结婚迁移户籍去山东，此时，曾水英的户籍已从原籍注销，不管曾水英是否能在新址落户，只要曾水英的户籍从原籍注销，非经法定程序，其原籍户口不能恢复。因此，曾水英在2009年10月26日之前均不是柳州市鱼峰区洛埠镇村集体经济成员之一，无法享有该集体成员的宅基地权利和购买房屋的权利。二、曾水英认为自己与曾荣清共同购买了房屋没有事实和法律依据。因为曾荣清与卖方洛埠镇信用社在2004年12月1日签订的《房屋买卖协议》，《收款单》证明交付购房款的是曾荣清，其中并未有曾水英在其中的签名或交款，没有证据证明在购买房屋时是曾水英和曾荣清共同购买。在曾荣清于2005年1月28日将房屋变更到自己名下之后，才有2005年2月6日曾水英与曾荣清签订的《协议书》。也就是曾荣清独自买房在先，与曾水英签订案涉协议在后。因此该协议书不仅侵害了财产共有人冯远萍的合法权益，也违反了《中华人民共和国土地管理法》中对集体土地使用权不得出让、转让的强制性规定，属于无效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曾水英向一审法院起诉请求：一、确认曾水英和曾荣清2005年2月6日签订的《协议书》合法有效；确认登记在曾荣清、冯远萍、曾祥标名下位于一楼房屋产权为曾水英所有；二、判令曾荣清、冯远萍、曾祥标给付曾水英代付购房款22333.33元，该代付购房款利息19095元（该利息从2005年1月1日起，以22333.33元为基数，按银行贷款利率0.5％／月，暂计至2018年5月31日，此后计至付清代付购房款之日止）；三、本案一切诉讼费用由曾荣清、冯远萍、曾祥标承担。诉讼过程中，曾水英将第一项诉讼请求变更为：确认曾水英和曾荣清2005年2月6日签订的《协议书》合法有效；确认登记在曾荣清、冯远萍、曾祥标名下位于一楼房屋使用权为曾水英所有。 一审法院认定事实：曾荣清与曾水英系兄妹关系。曾荣清是柳州市鱼峰区洛埠镇洛埠村村民。2004年12月1日，曾荣清作为乙方与柳州市城区洛埠农村信用合作社（以下简称洛埠信用社）作为甲方签订《房屋买卖协议书》一份，主要约定：“一、甲方自愿将位于柳州市抵债房屋一间三层砖混结构楼房，占地面积77平方米，建筑面积241.4平方米转让给乙方；二、房屋转让金额及给付方法。该房屋转让金额为肆万壹仟元整，在合同签订时乙方即付给甲方叁万陆仟元整，余款伍仟元整在办完土地使用证即付清……”等等。同日，曾荣清向洛埠信用社支付转让款36000元，该社并出具《收款单》一份，载明：“今收到曾荣清交来购房款项人民币叁万陆仟元，余款伍仟元（￥5000元）在办完土地证后付清。”该款实从曾水英处支出，但曾荣清表示系向曾水英借款用于支付。2004年12月13日，曾荣清申请对柳州市的集体土地使用权进行变更登记。其时，家庭成员有曾荣清、冯远萍、曾祥标、曾祥飞共四人。2005年10月28日，曾荣清取得上述集体土地使用证[土地证号：柳集用（2005）第02062280号]。2005年2月6日，曾水英与曾荣清签订《协议书》一份，约定：“曾水英与曾荣清共同购买位于房屋，房屋共三层，一楼为曾水英所有，二、三楼归曾荣清所有，产权名为曾荣清，实际是与曾水英共同财产，在没获得对方签字同意情况下，任何一方无权租卖和抵押房屋，违者除罚款一万元外，还要交政府处理。”2005年9月13日，双方又签订《协议书》一份，主要内容为：“曾水英因无本地户口无法购买房产情况下，故伙同兄长曾荣清共同购买位于房屋，购房款为四万二，房屋共三层，每层应算一万四，一楼曾水英所用，应承担一万四，二三楼为曾荣清所由，那么应承担两万八。因曾水英在签购房合同时已垫付三万六千元，那么曾荣清应还返两万二仟元给曾水英，返还期为三年。房产户名为曾荣清，实际是与曾水英共同财产，在没有经过对方同意签字情况下则无权租卖。”曾水英在庭审过程中表示，该协议中的鸣凤街为笔误，应为振鹤街。根据曾水英陈述，1991年4月27日，其因结婚原因办理户口迁移手续，将户口从洛埠村迁至山东省郓城县双桥乡后豆村。2009年8月15日，山东省郓城县公安局双桥派出所出具《证明》一份，表示该单位无曾水英户口信息，其一直没办理户籍关系。2018年5月7日，柳州市公安局柳洛派出所出具《证明》一份，载明：“兹有广西柳州市鱼峰区之一居民曾水英于2009年10月26日到我所办理原籍恢复户口手续。”现曾水英以曾荣清转移涉案房屋损害其利益为由诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院另查明，曾荣清与冯远萍系夫妻关系（于1984年登记结婚），与曾祥标系父子关系。其三人户籍登记地址为：广西柳州市鱼峰区之二。三人均系柳州市洛埠镇洛埠村村民。曾荣清作为户主，其户内成员还有长子曾祥飞。又查明，柳州市柳北区洛埠镇洛埠村2队之一房屋（三层）原所有权人为李国强、谢秀琼，其二人为抵偿柳州市城区洛埠农村信用合作社的债务，将上述房屋以80000元的价格转让给该社，房屋宅基地手续由该社负责办理。双方并将《房屋买卖协议书》进行了公证[（97）桂柳证字第1809号]。现曾荣清、冯远萍已将该房屋于2018年6月5日赠与给曾祥标，并于2018年10月25日变更登记至曾祥标名下。再查明，2008年11月30日、2009年4月6日，曾水英收到曾荣清支付的款项分别为4000元、2000元，合计6000元。 一审法院认为,本案诉争房屋使用权之争议，系因农村宅基地房屋买卖行为而产生，而房屋权利受制于宅基地权利。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地。本案中，曾荣清与李国强、谢秀琼签订的《房屋买卖协议书》，实际上是将房屋与宅基地一并转让，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。双方同属于同一集体经济组织成员，房屋买卖行为符合法律规定，且曾荣清亦办理了宅基地使用权的变更登记手续，该买卖行为合法有效。结合诉争房屋转让时间、协议签订时间、主体身份、审批程序以及实际履行情况等综合因素考虑，首先，曾荣清购买诉争房屋在前，其与曾水英签订协议时间在后；其次，曾荣清系与李国强、谢秀琼是同一集体经济组织成员，但结合全案证据，目前尚未能证明在购买诉争房屋时曾水英系该集体经济组织成员。自1991年4月27日曾水英将户口从洛埠村迁出后，至2009年10月26日才在柳洛派出所办理了恢复原籍的手续，故其在2004年时并不具备购买农村宅基地房屋的主体要件资格；最后，诉争房屋实际由曾荣清、冯远萍、曾祥标占有使用。因此，诉争房屋的实际权利人应系曾荣清及其家庭成员。综上，因为曾水英与李国强、谢秀琼并非同一集体经济组织的成员，其并不具备购买农村宅基地房屋的主体要件资格，其与曾荣清签订的协议因违反法律法规的强制性规定，应属无效，则曾荣清应返还曾水英支付的购房款36000元。至于曾荣清主张，该款项系向曾水英所借款项并已经清偿完毕，但其提供的证据未能充分证明该还款事实，该院对此辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回曾水英的全部诉讼请求。案件受理费11456元，保全费2020元，合计13476元（曾水英已预交），由曾水英负担。 二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，但均表示一审判决认定“曾荣清在2005年10月28日取得集体土地使用权证”存在笔误，时间应该是2005年1月28日。 各方当事人均未提交新的书面证据。但曾水英申请证人罗某和曾某出庭作证，其拟证明在购买涉案房屋之初，是曾水英所购买，当时是借用曾荣清的身份证办理了购房事宜。证人罗某称曾水英、曾荣清和曾某均是其子女，当时曾水英同其讲要买房子，并且让曾荣清来照顾她，所以才让曾荣清住在案涉的房屋里，但罗某表示其没有亲眼看到曾水英拿钱去银行购房的情况，因为买房子的时候其并没有跟着一起去办手续。证人曾某称曾水英是其妹妹，曾荣清是其二哥，在一次曾某、曾水英和曾荣清一起吃饭的时候，提到曾水英准备购买的房子有三层，一层由曾水英和老妈住，上面的二、三层可以让曾荣清住，但是要曾荣清照顾好老妈，维护好房子，曾荣清对此也表示答应，具体的购房过程曾某并不清楚，曾某只看到曾水英在家四处寻找她的身份证，拿钱出去，拿多少钱曾某也没看见，曾水英没有找到她的身份证，而对于谁去签订了房屋买卖合同，谁交的钱，曾某未参与，并不清楚。 本院组织各方当事人对证人进行了质询和质证，曾荣清和冯远萍对两个证人的证言认为，证人都是听说买房的事情，没有具体参与买卖的整个过程，包括签订合同和付款，对整个过程都说不清楚，证人证言不具有客观真实性，无法证明案涉房屋是曾水英购买的事实，而其他证据都能证明是曾荣清购买的案涉房屋。曾祥标对两个证人的证言认为，证人陈述称是听说曾水英购买的案涉房屋，购买的具体过程不清楚，说明是曾荣清购买的案涉房屋。 经质证，本院认为，二位证人的证言均未能反映其实际参与案涉房屋的购买，二人对具体购买时签订合同、交付钱款等内容均不知情，故本院对证人的证言不予采信。 针对各方当事人提出的对一审判决查明事实的笔误部分，经本院核对案卷证据，一审判决认定“2005年10月28日，曾荣清取得上述集体土地使用证[土地证号：柳集用（2005）第02062280号]”的时间确实存在笔误，应为2005年1月28日。一审法院查明的其余事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，曾水英认可案涉房款其中的5000元是由曾荣清自行支付的。对于案涉房款的剩余36000元，曾水英主张是其支付的，曾荣清则表示是其向曾水英借款支付的该笔36000元房款，并表示其在2008年11月30日和2009年4月6日向曾水英支付的共计6000元，均是偿还该笔36000元的借款，该笔款项早已还清。对于曾水英主张要求给付的购房款的计算方法，其在一审时表示是以购房总价41000元除以3，得到每层楼的价格约13666.66元，曾水英享有其中一层的份额，其已付购房款36000元，因此，对方应向其返还的购房款为22333.33元（36000元-13666.66元）。 位于的案涉房屋权利类型为宅基地使用权，用途为农村宅基地，权利人为曾祥标。各方当事人均认可曾水英从2006年起就已经不在案涉房屋居住。 本院认为:综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、曾水英和曾荣清在2005年2月6日签订的《协议书》的效力如何？曾水英能否享有案涉位于的房屋使用权？二、曾水英主张曾荣清、冯远萍、曾祥标支付代付购房款22333.33元及利息是否合理有据？ 关于第一个争议焦点，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。广西不是上述改革的试点地区。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定及国家政策，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有社会保障和社会福利性质，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效，向本集体组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。本案中，曾水英在1991年就将其户籍从洛埠村迁出，虽未办理新的落户，亦未办理恢复原户籍的手续，直至2009年才恢复原籍，在此期间，不能视为其当然的为原户籍洛埠村集体经济组织的成员，因此，曾水英在2005年2月6日与曾荣清签订《协议书》时，其并非洛埠村集体经济组织的成员，双方签订的该份合同无效。曾水英基于该份无效《协议书》项下的内容认为其享有案涉房屋的所有权并提出对房屋一楼享有使用权于法无据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，2005年9月13日的《协议书》其内容亦涉及曾水英与曾荣清共同购买案涉房屋，且对于应付房款的分配计算，是建立在合同有效的基础上，如前所述，由于曾水英非案涉房屋土地所在的集体经济组织成员，合同的约定亦违反法律强制性规定而无效，曾水英主张的购房款22333.33元计算方式与该份合同中约定的房款的分配和计算方式一致，因合同约定无效，曾水英主张曾荣清、冯远萍、曾祥标支付代付购房款22333.33元亦缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，曾水英的上诉请求于法无据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5125元（上诉人曾水英已预交），由上诉人曾水英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 二〇一九年十二月三十一日 书记员  林梦雪