四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18378号 上诉人（原审被告）贾昊，曾用名贾一昊，男，1995年8月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托代理人蔡丹泽，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托代理人寇翼，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市双流区牧马山开发区中航云岭高尔夫别墅。 负责人张力，经理。 委托代理人陈念，四川元绪律师事务所律师。 原审被告贾玲，女，1963年11月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托代理人蔡丹泽，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托代理人寇翼，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人贾昊因与被上诉人中航物业管理有限公司成都分公司（以下简称中航物业公司）、原审被告贾玲物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，贾昊与成都中航阳光地产有限公司于2008年6月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定贾昊购买该公司开发的位于双流县别墅，建筑面积为518.13平方米，其中地上面积为333.66平方米，地下面积为184.47平方米。其中《商品房买卖合同》上载明贾昊的地址。2008年3月5日，贾玲代贾昊与深圳市中航物业管理有限公司成都分公司（2011年2月16日更名为中航物业公司）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定中航物业公司对案涉房屋所在的小区提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维修和管理：共有设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵；物业管理服务费用由贾昊按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的标准为：地上3.80元/月·平方米，地下室1.90元/月·平方米，贾昊在每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费；贾昊不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求贾昊补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2014年7月开始案涉小区公共区域连续发生下水管爆水倒流至案涉房屋地下室的情况，水溢到案涉房屋中，贾昊以中航物业公司一直未解决为由拒绝向中航物业公司缴纳物管费。中航物业公司通过邮寄律师函的方式分别于2015年3月、2017年5月、2018年4月向贾玲催收物管费。 上述事实，有当事人身份信息、准予变更登记通知书、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同及补充协议、业主临时公约、律师函、快递单、邮件查询以及当事人的陈述等在卷佐证。 原审判决认为，贾玲代贾昊与中航公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，该协议直接约束中航物业公司与贾昊。关于中航物业公司主张贾昊向其支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业服务费72828元，贾昊辩称部分物业服务费已经超过诉讼时效。原审法院认为，中航物业公司通过邮寄律师函的方式分别于2015年3月、2017年5月、2018年4月向贾昊的代理人贾玲催收物管费，故中航物业公司主张的上述时间段的物业服务费并未超过诉讼时效。贾昊辩称：案涉小区公共区域连续发生下水管爆水倒流至案涉房屋地下室的情况，水溢到案涉房屋，而中航物业公司未解决故其有权拒绝缴纳物管费。原审法院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，贾昊如认为中航物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，故对于贾昊的该项抗辩理由不予支持。贾昊辩称：案涉房屋排水系统纠纷另案正在法院审理中，该案应中止诉讼，待另案处理完毕再重新审理。原审法院认为，贾昊就案涉房屋涉及的排水系统以及损失赔偿问题另案提起诉讼，被告为开发商成都中航阳光地产有限公司，其依据的法律关系与案涉物业服务合同关系并非同一法律关系，贾昊据此要求中止案件审理的抗辩意见无事实和法律依据，不予支持。贾昊系案涉别墅业主，中航物业公司向贾昊提供了物业服务，贾昊应当按照合同约定支付相应物业管理费用，即应当支付其欠付的2015年4月1日到2018年12月31日期间的物业管理费72828元=（地上333.66平方米×3.80元/月·平方米+地下184.47平方米×1.90元/月·平方米）×45个月。关于中航物业公司要求贾昊按照欠付物业费的30%支付逾期违约金21828.4元。原审法院认为，贾昊逾期未缴纳物业管理费的行为违约，应按《前期物业管理服务协议》第四条“贾昊交纳费用的时间：每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费”和第十条“四、贾昊违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求贾昊补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金”的约定承担违约责任，现中航物业公司要求贾昊按其欠缴物业管理费总额72828.05的30%=21848.4元支付违约金，低于双方在协议中对于违约金的约定，予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贾昊于判决生效之日起十日内支付中航物业公司2015年4月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费72828元；二、贾昊于判决生效之日起十日内支付中航物业公司违约金21848.4元；三、驳回中航物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1083元，由贾昊负担。 宣判后，贾昊不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人中航物业公司辩称，贾昊和中航物业签订了前期物业服务协议，在其欠费后邮寄了相关催收函，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，贾昊的母亲贾玲代贾昊与中航物业公司（原深圳市中航物业管理有限公司成都分公司）签订了案涉前期物业管理服务协议，双方均应履行协议约定的义务。本案中，中航物业公司为案涉小区提供了物业服务，贾昊应当按照合同约定支付相应物业管理费用，在贾昊于2014年7月开始未交纳物业费后，中航物业公司分别于2015年3月、2017年5月、2018年4月向贾昊的代理人贾玲催收物管费，原审法院依据案涉前期物业服务协议判决贾昊向中航物业公司支付欠交物业费并支持中航物业公司调减后的违约金并无不当。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，贾昊如认为中航物业公司不履行或不完全履行物业合同约定对其造成了损失可以另行主张。 综上，贾昊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2166元由上诉人贾昊负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十八日 书记员  李 佳