河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初15846号原告:葛慧景，女，1990年10月16日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：陈道欢，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华立，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州振罡房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区永平路北康平路东1幢10层1004号。法定代表人：周殿华。被告：周殿华，男，1968年4月4日出生，汉族，住山东省乐陵市。被告：王亚川，男，1992年1月4日出生，汉族，住郑州市郑东新区。原告葛慧景与被告郑州振罡房地产营销策划有限公司（以下简称振罡公司）、周殿华、王亚川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛慧景的委托诉讼代理人陈道欢、被告王亚川到庭参加诉讼。被告振罡公司、周殿华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛慧景向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告振罡公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.依法判令被告振罡公司和周殿华共同向原告支付拖欠的房租2800元（2019年6月1日至2019年8月31日）；3.依法判令被告振罡公司和周殿华共同向原告支付拖欠的房租2310元（从2019年9月1日暂时计算至2019年9月21日，之后的房租按每月3300元的标准计算至实际交房之日止）；4.依法判令三被告向原告返还房屋；5.本案全部诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：依法判令被告振罡公司和周殿华共同向原告支付自2019年3月1日起至2019年8月31日止期间拖欠的房屋租金12700元，并自2019年9月1日起至合同解除之日止，按照每月3300元的标准向原告支付租金。事实与理由：2018年7月24日，原告与被告振罡公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：原告将自己所有的位于郑州市郑东新区国龙绿城怡园2号楼1单元602的房屋托管给被告振罡公司代为出租，托管期间为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日，代理租金标准为3300元/月，付款方式为季付。在签订合同前（2018年5月27日）原告已将房屋交付给被告振罡公司代为出租给被告王亚川使用。合同履行期间，被告振罡公司先是没有任何依据的情况下直接扣除3个月的免租期，后在房屋没有办理租赁登记备案的情况下直接扣除税费，甚至无理拖欠了自2019年6月1日至2019年8月31日应支付的房租2800元。在合同约定的付款日即2019年9月1日，被告振罡公司也未按合同约定向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金9900元。后经原告多次催要，被告振罡公司未支付拖欠的租金，也未返还房屋。据核实，被告振罡公司系被告周殿华自然人独资有限责任公司。综上，被告的行为已经构成严重违约，原告签订合同的目的无法实现，原告为维护自己的合法权益，诉至本院。王亚川辩称，1.如果原告要求解除与被告振罡公司签订的合同，则必须首先让被告振罡公司出面解除与被告王亚川签订的租赁合同，解除合同后，被告王亚川会按照合同约定退还房屋。2.对原告请求被告振罡公司支付拖欠的房租没有异议，被告王亚川已经把应付的租金付给被告振罡公司。3.要求原告消除对被告王亚川生活造成的影响并赔礼道歉。4.被告王亚川在本次合同履行过程中并无任何主观上的过错，所以不应承担本案的诉讼费。振罡公司、周殿华未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，原告（房屋所有权人、甲方）委托李风兰（甲方代理人）就其购买的位于郑东新区心怡路东、安平路北国龙绿城怡园2号楼6层602号房屋与被告振罡公司（委托出租代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，主要约定：1.在本合同规定的房屋出租委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义出租或使用。乙方接受甲方的委托，并承诺按本合同约定的房屋使用性质、租金标准、租金支付方式，对甲方承担义务。乙方承诺按本合同规定的房屋用途寻找承租客户和使用房屋。2.出租房屋坐落于郑州市郑东新区国龙××房。3.乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金及和房屋相关的各项费用；监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务，若承租方逾期未支付房租及各项费用的，委托代理机构有权强制解除承租方居住权并追讨所欠费用。4.甲乙双方约定托管合同计租期为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止，合同延长期共计六个月，自2021年5月31日至2021年11月30日止。5.免租期乙方无需向甲方支付房租，甲方也无须向乙方支付代理费，甲方同意每年预留30日作为乙方接洽承租免租期，乙方开始付款时每季度付款扣除一个月，直到免租期全部扣完为止，免租期扣完后乙方给甲方付款按照合同约定支付，即自委托日起乙方给甲方33个月的房租。在免租期内产生的租金收入，作为乙方的管理费。6.代理租金标准为每月3300元，付款方式：季付租金支付标准按照每月30日为基础计算（即日租金=月租金标准/30日）。7.合同签订后，乙方应按照合同约定及时支付房屋租金，起租日（免租期过后次日）为2018年7月1日，房租打款时间为第一次2018年6月1日，第二次2018年9月1日，第三次2018年12月1日，第四次2019年3月1日，以此类推。8.乙方代理期满一年或第四次付款时,可以将保证金冲抵房租。同日，原告将房屋交付给被告振罡公司。合同签订后，被告振罡公司共向原告支付五次代理房租，分别为：2018年5月28日支付9900元；2018年9月2日支付6600元；2018年11月30日支付6600元；2019年2月28日支付6600元；2019年6月5日支付7100元；共计36800元，后未再向原告支付租金。2019年5月24日，被告振罡公司（甲方、出租房）与被告王亚川（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方代理出租位于郑州市国龙××楼××单元602的房屋，房屋租赁期自2019年5月27日至2020年5月26日止，租金标准为2900元/月/30日，付款方式为季付，租金支付日期为第一次2019年5月27日，第二次2019年7月26日，第三次2019年10月26日，第四次2020年1月26日，以此类推。2.乙方不支付或者不按照约定支付租金达三日的，甲方有权单独解除合同，收回房屋。同日，被告王亚川向被告振罡公司指定收款账户转账10582元，被告振罡公司向被告王亚川出具两份收据，分别显示其收到国龙怡园2号楼1单元602房租和交接费7882元，收到国龙怡园2号楼1单元602房屋押金2900元。2019年7月26日，被告王亚川向被告振罡公司指定收款账户转账8700元。被告王亚川称其已经将房租交到了2019年11月26日，该房屋一直由其居住使用。被告振罡公司自2019年9月起未再向原告支付房租，原告随即通知被告王亚川要求其不再向被告振罡公司支付房租。另，根据原告提交的郑州市不动产登记中心资料查询单显示，原告购买的涉案房屋位于郑州市郑东新区心××路××楼××号，不动产权证号为：豫（2019）郑州市不动产权第0066510号。被告振罡公司的营业执照显示，该公司的类型为有限责任公司，系自然人独资。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在有偿委托合同中，受托人完成委托事务的，委托人需要向受托人支付报酬。受托人应当按照委托人的要求报告委托事务的处理情况，若受托人处理委托事务取得财产，还应当转交委托人。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告振罡公司签订的合同，虽然名为《房屋出租委托代理合同》，但是根据合同的具体内容，被告振罡公司无须向原告报告具体事务的处理情况，也无须根据房屋的出租情况向原告转交实际收取的租金，而是无论房屋实际出租与否均要按照合同的约定按季度向原告支付定额租金，且合同也约定了被告振罡公司可以自行使用房屋，故该合同符合租赁合同的性质，原告与被告振罡公司之间系房屋租赁合同关系。被告振罡公司与被告王亚川之间系转租关系，根据《房屋出租委托代理合同》的约定，该转租行为已经得到出租人即原告的同意。原告与被告振罡公司签订的《房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则全面履行自己的合同义务。原告已将房屋交付给被告振罡公司出租使用，被告振罡公司应当依约及时支付原告房屋租金。被告振罡公司未按照合同约定及时足额履行支付租金的义务，原告据此主张解除双方之间的合同，理由正当，本院予以支持。自原告与被告振罡公司之间的租赁期限起始日2018年6月1日起至原告主张的欠付房租之日即2019年8月31日止，扣除合同约定的两个月免租期，被告振罡公司应当支付原告房屋租金共计42900元（3300元/月×13个月）。根据原告提交的证据显示，被告振罡公司自合同签订后共计向原告支付租金36800元，剩余租金6100元应当支付给原告。原告主张过高部分，证据不足，本院不予支持。原告主张被告振罡公司自2019年9月1日起至合同解除之日止，按照每月3300元的标准支付租金，正当合理，本院予以支持。被告振罡公司系自然人独资有限责任公司，被告周殿华作为股东未能证明公司的财产与其自己的财产相互独立，应对被告振罡公司的上述债务承担连带责任。原告与被告振罡公司之间房屋租赁关系的存在是被告振罡公司作为承租人占有、使用（包括转租）房屋的合法依据，也是被告王亚川作为次承租人对房屋享有占有、使用权利的合法基础。现原告与被告振罡公司之间的《房屋出租委托代理合同》解除，被告振罡公司无权继续占有、使用该房屋；同时，被告振罡公司与被告王亚川之间的转租关系随之归于消灭，被告王亚川对原告房屋的占有亦丧失了合法的依据；并且，被告王亚川也未请求代承租人即被告振罡公司支付欠付的租金来抗辩出租人即原告的合同解除权。故原告主张被告振罡公司与被告王亚川共同向原告返还房屋，于法有据，本院予以支持。被告振罡公司、周殿华缺席，放弃了自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告葛慧景与被告郑州振罡房地产营销策划有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告郑州振罡房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛慧景支付截至2019年8月31日欠付的房屋租金6100元，并按照每月3300元的标准向原告葛慧景支付自2019年9月1日至《房屋出租委托代理合同》解除之日止的房屋租金；三、被告周殿华对被告郑州振罡房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带责任；四、被告郑州振罡房地产营销策划有限公司、王亚川于本判决生效之日起十日内向原告葛慧景返还位于郑州市郑东新区心怡路395号2号楼6层602号房屋（不动产权证号为：豫（2019）郑州市不动产权第0066510号）；五、驳回原告葛慧景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告周殿华、被告郑州振罡房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吕璐璐二〇一九年十二月二十日法官助理任翔书记员段方园