福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0402民初3668号 原告：黄帮群，男，1981年10月30日出生，汉族，福建梅列经济开发区管委会科员，住三明市梅列区。 被告：陈金仙，女，1980年3月21日出生，汉族，三明市鑫晶晨智能电子有限公司法定代表人，住福建省尤溪县。 原告黄帮群与被告陈金仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄帮群，被告陈金仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄帮群向本院提出诉讼请求：1.陈金仙支付黄帮群房租1500元、滞纳金270元、违约金1500元及其他相关款项81.27元，共计3351.27元；2.本次诉讼费全部由陈金仙承担。事实和理由：陈金仙于2019年4月10日，经明珠房产中介罗某介绍，租赁黄帮群位于三明市梅列区，并签订房屋租赁合同，租赁期限为2019年4月11日至2020年4月10日，每月租金1500元。陈金仙在2019年7月10日后，一直未支付黄帮群第二期租金，经黄帮群多次催缴，陈金仙口头提出提前解约。黄帮群在2019年7月19日16点10分，接到明珠房产中介杨某电话，得知陈金仙委托其交还钥匙给黄帮群，黄帮群依此认定陈金仙正式提前解约。根据双方签订房屋租赁合同，陈金仙已构成违约责任。根据合同第六条、第七条，陈金仙应支付黄帮群当月租金1500元，滞纳金（每天为租金部分的2%，按2019年7月11日至2019年7月19日算，共计9天）270元，以及违约金，为一个月租金，即1500元。租赁期间，陈金仙拖欠水费10.84元，电费16.73元，燃气费38.7元。另外黄帮群支付陈金仙15元，用于陈金仙自行更换水龙头一个，但陈金仙收钱后并未更换水龙头，陈金仙应返还黄帮群15元款项。根据双方签订房屋租赁合同，陈金仙应支付陈金仙上述款项共计3351.27元。 陈金仙辩称，一、按合同租赁期限为2019年4月11日至2020年4月10日。付款方式为每季度11日付，并未注明是季初还是季末付，4月付第一季，那么第二季10月之前付都可以，所以并没有拖欠房租，就不存在什么滞纳金，违约金。二、虽没有提前一个月提出提前解约，但以押金一个月扣除了，一开始签的时候都是与房产中介办理的。三、水、电、煤气、水龙头超限的房费等601.27元已付给中介，黄帮群不收。四、这套房黄帮群第二天就已转租出去并无经济损失。五、黄帮群后来打电话给中介说付了这些费用额外再给他300元就把此事了了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，查明以下事实： 1.黄帮群与陈金仙于2019年4月10日签订《房屋租赁合同书》，合同约定，黄帮群出租坐落于三明市梅列区给陈金仙居家使用，租赁期限从2019年4月11日至2020年4月10日，每月租金1500元，陈金仙应于每季11号向黄帮群支付4500元。合同签订之日起，陈金仙向黄帮群支付1500元作为押金。租赁期间，陈金仙负责交纳水费、电费、煤气费等费用。合同第六条约定租赁期间如拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%作为滞纳金，拖欠租金达10天以上的，黄帮群有权自行提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金，同时没收押金。合同第七条约定租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前30天通知对方，经双方同意后方可解除合同，由提出解除合同一方支付1个月租金作为违约金。 2.2019年4月10日，陈金仙通过房产中介将第一季度房租4500元，押金1500元支付给黄帮群。2019年7月13日，陈金仙告知房产中介不再租赁房屋，并退还钥匙，后房产中介将该此情况告知黄帮群。2019年7月20日，黄帮群将案涉房产重新出租。租赁期间，陈金仙尚欠黄帮群水费10.84元，电费16.73元，燃气费38.7元及更换水龙头费用15元，总计81.27元。 本院认为，合同解除的方式有两种：一、当事人协商一致解除；二、在符合法定或约定的情形下，由合同当事人单方行使解除权解除，通过行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，不以对方同意作为解除要件。从案涉合同约定看，第六条约定了出租人解除合同的条件，为单方行使解除权情形；第七条明确约定经双方同意方可解除合同，约定的应为双方协商解除合同情形。合同的解除不可能两种解除方式并存，故合同第六条约定的没收押金与第七条约定的违约金两种违约责任约定没有并存适用的空间，应根据实际情况选择适用。陈金仙在租赁合同期限未满情况下提出不再租赁房屋，因不符合法定或约定的合同解除要件，不属于行使合同解除权，黄帮群有权拒绝并要求陈金仙继续履行合同，因黄帮群实际未作此选择，而是重新出租房屋并起诉要求陈金仙支付违约金等费用，可以视为黄帮群以事实行为同意陈金仙提出的合同解除要求，综合本案实际情况，本院认定案涉合同于2019年7月19日已实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”黄帮群要求陈金仙支付的1500元违约金系双方合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。合同在解除前具有效力，案涉合同约定的付房租时间虽文字表述不够明确，但结合有关条款及陈金仙第一次支付房租的时间，可以确定约定的付款时间为每季度第一个月的11号，陈金仙未按约定的时间支付租金，属于违约，黄帮群要求陈金仙支付租金1500元，滞纳金270元，鉴于合同解除后不再继续履行，且按日2%利率约定滞纳金违约责任明显过重，本院按租金450元，滞纳金30元标准对黄帮群的诉讼请求予以部分支持。陈金仙对黄帮群提出水费、电费、煤气费及更换水龙头费用总计81.27元不持异议，本院予以认定。陈金仙提出已通过中介支付了601.27元，黄帮群未予认可，且陈金仙提供的证据也不足以证明该主张，本院不予认定。陈金仙提出可以以所交押金抵扣案涉合同项下产生的债务，为避免当事人诉累，可以允许其在本案中进行抵扣。综上，陈金仙应支付黄帮群违约金1500元、房屋租金450元、滞纳金30元、其他相关费用（水费、电费、煤气费及更换水龙头费用）81.27元，总计2061.27元，扣除陈金仙已支付的押金1500元，还应支付561.27元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、陈金仙应于本判决生效之日起七日内支付给黄帮群违约金、房屋租金、滞纳金及其他相关费用561.27元； 二、驳回黄帮群其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈金仙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郑芳远 二〇一九年十二月十一日 书记员  黄鸿珊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。