江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4063号上诉人（原审被告）：臧永北，女，1978年2月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：宿迁市老兵物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302MA1MF4EY9K，住所地江苏省宿迁市宿城区马陵小区城东园区62号。法定代表人：陈冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司员工。原审被告：王绍娟，女，1976年2月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人臧永北因与被上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司（以下简称老兵物业公司）及原审被告王绍娟物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人臧永北上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由老兵物业公司承担。事实和理由：一、老兵物业公司虽为臧永北所在小区提供了物业管理服务，但其服务质量明显低于行业平均水平，收取费用却高于行业收费标准。涉案小区很多业主拒绝缴纳物业管理费用，老兵物业公司也起诉很多业主，表明该公司物业服务质量很差。二、臧永北多次要求老兵物业公司对其房屋进行修缮，该公司以不能启用维修基金为由置之不理，后老兵物业公司启用维修基金也未对臧永北的房屋进行修缮，房屋至今还经常漏水、墙面脱落。三、因臧永北的房屋被法院查封一直处于未使用状态，并未享受到老兵物业公司的服务。四、双方未签订物业管理服务合同，虽然所在社区可以指派物业公司进入服务，但老兵物业公司后期也未与业主签订合同，故老兵物业公司主张违约金没有依据。被上诉人老兵物业公司二审辩称，一、在老兵物业公司服务期间直至本案诉讼从未收到臧永北关于服务质量的任何反馈及意见，臧永北在一审中也未对此提出异议。且在此期间正值宿迁市创建全国文明城市，老兵物业公司的服务质量不可能存在问题，否则无法通过相关主管单位的检查。二、对于臧永北提出的房屋维修问题，老兵物业公司向宿城区住建局进行反馈，该小区维修基金已无余额可动用，如果进行修缮，只能由业主自己出资。三、老兵物业公司无法确定臧永北房屋的经营时间，无论臧永北是否经营，老兵物业公司均要提供相应物业服务。四、因涉案小区业主没有及时缴纳物业费，老兵物业公司在小区告示栏发出通知，对于逾期不缴纳物业费的业主将收取违约金。原审被告王绍娟二审述称，对于臧永北的上诉主张没有意见，其上诉请求成立。老兵物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王绍娟、臧永北支付物业服务费16820.6元（自2018年6月30日至2019年6月30日）及违约金（以实际欠缴的物业费16820.6元为基数，从起诉之日起按年利率6%的1.3倍计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由王绍娟、臧永北承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，宿迁市宿城区幸福街道矿山社区居民委员会（甲方，以下简称矿山居委会）与老兵物业公司（乙方）签订《枫情水岸小区物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），约定：1.甲方将枫情水岸小区23094平方米面积及89户居民的物业委托于乙方实行物业管理。2.委托管理事项：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外墙、楼内走廊通道……（5）公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运。3.乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（按照物价部门核实标准，每次收取不得跨年度）:（1）物业管理费；（2）公共水电分摊费；（3）营业用房物业服务管理费；（4）车位使用费，按政府指导价酌情收取；（5）每年收取的车位费，按照政府文件规定，30%用于物业公司对车位的日常管理，70%由业主共有，由甲方决定用于小区公共支出。4.委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。根据该合同约定，老兵物业公司于2016年7月开始为枫情水岸小区提供物业服务。一审另查明，王绍娟、臧永北名下的位于枫情水岸小区商铺房屋有：2号楼1号商铺1层（面积为87.63㎡）、2号楼1号商铺2层（面积为90.61㎡）、2号楼1号商铺3层（面积为102.63㎡）、2号楼2号商铺1层（面积为98.11㎡）、2号楼2号商铺2层（面积为102.34㎡）、2号楼2号商铺3层（面积为113.43㎡）、2号楼3号商铺2层（面积为117㎡）、2号楼3号商铺3层（面积为117㎡）、2号楼4号商铺2层（面积为117㎡）、2号楼4号商铺3层（面积为117㎡）、2号楼5号商铺2层（面积为112.99㎡）、2号楼5号商铺3层（面积为112.99㎡）、2号楼6号商铺2层（面积为112.99㎡），上述房屋面积合计为1401.72㎡。涉案房屋的性质均为商业用房且属老兵物业公司物业管理范围。因王绍娟、臧永北欠缴2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费16820.6元，经老兵物业公司多次催要未果，故而成讼。一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，矿山居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，有权在小区处于既无物业公司进驻也无业主委员会或业主大会自治、小区无序管理的情况下，代行业主委员会职责委托老兵物业进驻小区进行管理。矿山居委会与老兵物业公司签订的上述物业管理合同对枫情水岸小区所有业主具有约束力，老兵物业公司在其提供物业服务期间有权向业主收取物业服务费。涉案房屋性质为商铺及门面房，老兵物业公司主张非住宅用房物业服务费收费标准为1元/月/㎡并无不当，予以支持。鉴于本案在审理过程中老兵物业公司服务期限届满，老兵物业公司主张要求王绍娟、臧永北支付2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求，应予支持，故王绍娟、臧永北应给付老兵物业公司物业服务费的总额为16820.6元（1元/月/㎡×1401.72㎡×12个月）。关于王绍娟辩称老兵物业公司对涉案房屋并未完全提供物业服务问题，因其并未提供证据证实，故对该辩解意见不予采纳。因王绍娟、臧永北逾期缴纳物业服务费用，显然构成违约，对老兵物业公司主张王绍娟、臧永北给付违约金的请求，亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：王绍娟、臧永北于判决生效之日起三日内给付老兵物业公司2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费16820.6元及违约金（自2019年5月22日起，以实际欠缴的物业服务费16820.6元为基数，按年利率6%的1.3倍计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取110元，由王绍娟、臧永北共同负担。本院二审期间，上诉人臧永北为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：1.枫情水岸业主驱离现物业联名抗议书四份，旨在证明老兵物业公司进入涉案小区后行为简单粗暴、侵占业主合法权益；2.五名业主签名的书面证明一份，旨在证明老兵物业公司服务质量差；3.房屋内部照片一张，旨在证明因屋顶防水老化导致房屋吊顶损坏，但多次催促老兵物业公司进行维修均遭拒绝，导致臧永北损失严重。被上诉人老兵物业公司质证后认为，对于证据1的真实性不予认可，该抗议书中签名的业主大部分都拖欠物业费；对于证据2，其中载明的内容与事实不符，该公司对此也不了解；对于证据3，因该小区维修基金余额不足，导致无法对房屋屋顶进行修缮，与老兵物业公司无关。本院对上述证据认证如下：对于证据1、2，因其中签名的业主系老兵物业公司提供物业服务的对象，且无其他证据可与上述抗议书及书面证明相印证，对臧永北提供该材料的证明目的，本院不予支持；对于证据3，臧永北如认为老兵物业公司的行为已给其造成严重经济损失，可另案主张权利。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向臧永北、王绍娟主张违约金。本案二审中的争议焦点是：臧永北拒绝支付物业服务费的理由能否成立。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，臧永北对老兵物业公司已为涉案小区提供物业管理服务并无异议，其虽以老兵物业公司服务质量远低于行业平均水平为由拒绝支付物业服务费，但未能提供充分证据予以证明，且臧永北关于其房屋由于被法院查封一直未使用，未享受老兵物业公司所提供物业服务的主张亦缺乏事实及法律依据，故臧永北提出拒绝支付物业服务费的上述理由难以成立，本院对此不予支持。而臧永北主张因老兵物业公司未对其房屋进行修缮已造成严重经济损失，臧永北可另案主张权利，本案对其该项主张不予理涉。另外，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向臧永北、王绍娟主张违约金，系其处分自身民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，因二审出现新的事实，导致一审判决结果发生变更，上诉人臧永北的上诉请求部分成立，本院对此予以支持，对于臧永北的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4739号民事判决为：王绍娟、臧永北于本判决生效之日起三日内给付宿迁市老兵物业管理有限公司自2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费16820.6元；二、驳回宿迁市老兵物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取110元，由王绍娟、臧永北负担100元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费220元，由王绍娟、臧永北负担200元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十二月二十四日法官助理 孙 笑书 记 员 王南淳