广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21687号原告：深圳市伟华物业管理有限公司，住所深圳市龙岗区龙岗街道平南社区民昌街18号221，统一社会信用代码91440300319785858R。法定代表人：江金华。委托代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告：黄媛娥，女，汉族，住址湖南省湘潭市岳塘区，上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人谭海燕、被告黄媛娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月13日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》约定：原告将位于深圳市××××101商铺租给乙方经营使用，租期从2015年1月1日起至2019年8月30日止，租金为每个月14880元；被告必须在每月五号前交清当月租金及当月物业管理费。被告自2019年7月开始拖欠房租及其他应付费用，原告多次催收，被告均置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为属严重违约，原告依法有权追究被告违约责任，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁的房屋；2、被告向原告支付2019年7月至2019年8月的租金、管理费和电费等，共计29760元及违约金1190元（按年利率24%，从每月应交款之日算至付清之日止）；3、被告腾退房屋之前以每月14880元向原告交纳占用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第三项占用费自2019年9月1日起计算至被告实际腾退房屋之日，暂计至2019年11月共44640元。被告辩称：第一，原告法定代表人苏春义承诺2019年7月起至拆迁结束均不需缴纳房租，并且该期间房租水电通知单中房租为0；第二，我方认为原告主体不适格，原告无权要求被告腾退房屋并向原告缴纳占用费，因原告与业主租赁合同已到期；第三，原告在2019年3月正式接到原业主供销社拆迁通知，并且已经与原业主交接拆迁手续并谈妥补偿事宜。但原告法人在2019年5、6月亲口说“三年五年这边都不会拆”，我方合同到期前十余天时通知我们搬离，其目的就是想得到本属于租户的拆迁款。原告在与租户无任何沟通亲口下强制对我方拉闸停电，致使用户餐饮业无法正常经营，冰箱食材变质腐烂，损失巨大。经审理查明，2016年6月13日，原告出具授权委托书，授权其员工苏建签订原告与黄媛娥有关深圳市××××101商铺的《房屋租赁合同书》，原告作为委托人对受托人苏建的行为承担全部法律责任。同日，苏建代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方（苏建）将位于龙岗街道××社区××街××101约180平方米店铺租给乙方（被告黄媛娥）经营使用。租期从2015年1月1起至2019年8月30日止。每月租金为14880元；二、乙方预付三个月房租即44640元为租赁保证金（以甲方开具收据为凭）。合同期满后，乙方无条件搬离房屋，乙方如果无违反本合同各条款事项，甲方必须将租赁保证金退还乙方（保证金不计利息），退还保证金时乙方必须提供甲方开具的保证金收据；三、在租赁期内，乙方使用店面过程中产生的一切费用（包括但不限于房屋租赁税、水电、维修、物业管理费等）均由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方必须在每月5号前交清当月租金及当月物业管理费（以乙方存入甲方指定银行账户日期为准）。如乙方拖欠交费，自欠缴之日起，甲方按日加收百分之五的滞纳金。拖欠交租期限不超过十日。……十一、如乙方违反以上六、七、八、九、十条，甲方有权没收租赁保证金，并提前终止本合同，如因此支持甲方损失的，甲方有权向乙方所要相应的赔偿。十二、合同期内，甲乙双方均不得单方违约，否则违约方要赔偿无责任方相当于租赁保证金金额的经济损失。……；十三、本物业在甲方继续管理的情况下，乙方在同等条件下有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理；十四、合同期满后，如双方未签订续租合同，则双方装饰、装修的固定装修物不得拆除，无偿交给甲方处置。乙方须保证租赁房屋的完好（正常损耗除外），否则应当赔偿甲方的相应损失；十五、租赁期间因政府规划或甲方统一规划建设需要对该房屋要拆、重建的，双方无条件终止合同，双方不作任何赔偿及违约论处。但甲方须提前一个月通知乙方，乙方应在指定期限内搬迁。搬迁完成，乙方有权向甲方索要所交租赁保证金。十六、合同期间内，如乙方被有关部门或违约被甲方封门时，超过30天乙方没有前来处理，甲方有权处理店内一切物品，固定资产归甲方，甲方有权将店铺另行出租。……二十、本合同由原租户黎明转租给黄媛娥使用（此条为手写条款）。苏建在出租方及法定代表处签名、捺印，被告在承租方、法定代表处签名、捺印。原告提交的深房地字××号《房地产证》《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》显示，深圳市龙岗区龙岗供销社是龙岗镇圩镇宗地号为Ｇ09209-××6的“厂房5#”的建筑物权利人。2015年2月1日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社与前海中港高端物业管理（深圳）有限公司（下称“中港物业”）签订《房地产租赁合同》，约定将深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社位于深圳市龙岗区龙岗街道万兴街9号房地产出租给中港物业使用，租赁房地产建筑面积共计1500平方米，月租金总额为20850元，期限自2015年2月1日起至2019年8月30日止。2015年1月1日，中港物业出具《单位授权委托书》，授权深圳市伟华物业管理有限公司苏春义为其全面管理深圳市龙岗区龙岗街道平南社区万兴街9号楼整栋1500㎡物业出租及日常安全管理事宜，具体权限为代表中港物业与承租方签订租赁合同、代表中港物业收取租赁方每月上交的房租及水电费、代表中港物业上缴应交供销社房租及供电供水部门的水电费、代表中港物业全面管理该物业消防及其他事务，包括消防安全责任在内的一切安全方面的事故，全部责任由深圳市伟华物业管理有限公司苏春义承担。原告提交的《通知》显示，2019年3月14日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社告知原告涉案租赁物属于深圳市城市更新项目范围，根据合同的约定，租赁合同履行期间，遇政府征地、旧改拆迁等情形需对物业进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行的，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社可行使合同解除权。深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社与中港物业签订的房屋租赁合同书于2019年8月30日到期，合同到期后，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社不再续签合同。原告于2019年9月2日签收该份《通知》。原告提交的《告知书》显示，2019年5月31日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社告知中港物业，涉案房屋处于城市更新项目片区需要被征拆，该社于2019年3月1日起已停收万兴街9号物业的房屋租金，并且已于今年3月签订的《搬迁补偿安置协议》，该社位于地铁16号线红线范围的房屋物业政府已按要求进行拆除，且已将房屋物业（片区五）的房产证（包括和中港物业签订的房屋租赁合同书）移交给深圳市万年置业有限公司，与中港物业签订的房屋租赁合同书于2019年8月30日到期后，该社无权再续签合同。被告对原告提交的苏建与被告签订的《房屋租赁合同书》原告公司的《授权委托书》真实性予以确认；对深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社《通知》、《告知书》真实性予以确认，但称原告隐瞒、扣押通知，未向被告告知通知及告知书的内容；对其他证据真实性不予认可，认为《房地产证》载明的使用面积与原告提交的《房屋租赁合同书》及《授权委托书》中的使用面积不符，且被告不了解中港物业的具体情况。被告向本院提交《租户出具的证据》及2019年2月、6月至10月的《水电费收据》，用于证明原告每月通过向租户发出《房租水电收据》的方式收取房租及水电费。《房租水电收据》显示，2019年2月、6月的房租均为14880元，2019年7-10月的房租均显示为“0”，2019年10月收据中水电费为4779元，上述收据中管理费均显示为“0”。被告向本院提交《伟华物业租户证明》、《证明》，用于证明原告2019年7月通知同条街的租户无需缴纳房租。原告对《租户出具的证据》、《水电费收据》真实性予以确认，原告确认以发出收据的方式收取房租，水电费，但对证明内容不予以确认，称免租的条件是被告需在2019年8月30日前撤场、腾退房屋，但被告并未按规定期限内撤场而是继续经营，故原告认为被告没有遵守条件，决定不对其免租。原告对《伟华物业租户证明》、《证明》真实性不予确认。庭审中，原、被告确认原告委托苏建与被告签订房屋租赁合同；房租交至2019年6月，水电费交至8月（2019年9月单据记载），涉案房屋现仍由被告占有使用，在租赁合同到期前十几天原告告知被告不续签租赁合同并要求被告搬离；被告无需向原告缴纳管理费；当月月初结算上月水电费。被告主张2019年7、8月房租在房租单中标记为0，其称原告的法定代表人口头承诺免除2019年7月之后的租金，并未附加条件；且被告主张在2019年10月10日已停水停电。原告庭后向本院提交书面说明，确认2019年10月10日对被告停水停电。本院认为，原告委托苏建与被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方当事人应依约履行。关于原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限从2015年1月1日起至2019年8月30日止，截至庭审之日《房屋租赁合同书》约定的租期已到期，原、被告双方未对涉案房屋的续租问题达成一致协议。故，本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除，被告应向原告返还涉案房屋并腾退租赁房屋。关于原告诉请被告支付原告2019年7月至2019年8月的租金、管理费和电费及违约金的请求。因原告在庭审中认可其曾向被告口头承诺过减免2019年7月至2019年8月租金，但是附条件的，即在合同到期后被告需在2019年8月30日前搬离涉案租赁房屋。因原告确认以发出《房租水电收据》的方式向被告收取房租及水电费，而2019年7月、8月《房租水电收据》中的租金均显示为零，原告虽称系有条件减免该两个月房租，但并未提交双方就该条件协商达成一致的证据，故本院采信被告主张，确认系原告主动免除被告该两个月的房租，被告无需向原告支付该两个月房租。又因双方庭审中确认被告已向原告支付该两个月的水电费，故原告诉请水电费已无必要。故原告无证据证实被告在租赁期间有违约行为，故诉请被告支付违约金缺乏事实与法律依据。故本院对原告该项诉讼请求均不予支持。关于2019年9月1日至被告腾退房屋之日的占有使用费。因双方合同已于2019年8月30日解除，被告继续占有房屋无合法依据，应向原告支付2019年8月31日至实际腾退房屋之日的占有使用费。因《房屋租赁合同书》中双方约定每月租金14880元，2019年10月10日起原告对涉案房屋进行停电，故被告应参照原租金向原告支付2019年8月31日至2019年10月9日间的占有使用费19840元（14880元÷30×40天）。因原告于2019年10月10日将租赁房屋停水停电,致使涉案房屋不具备正常的使用条件,占有使用费应当适当酌减，根据本案情况，本院酌情确定被告应以房租的60%（即8928元/月）的标准向原告支付占有使用费至腾退房屋之日止。另，被告虽辩称原告与房屋所有权人合同到期故非本案适格主体，但因合同具有相对性，被告占有使用租赁房屋并获益，其理应向出租人即原告支付相应的占用费，原告与房屋所有权人之间合同是否到期不影响被告履行支付占用费的义务，故本院对被告的相关辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市伟华物业管理有限公司与被告黄媛娥签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除；二、被告黄媛娥应于本判决生效之日起十日内将其承租的龙岗街道平南社区万兴街9号101店铺腾空返还原告深圳市伟华物业管理有限公司；三、被告黄媛娥应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市伟华物业管理有限公司支付腾退房屋之前的占有使用费（2019年8月31日至2019年10月9日间的房屋占有使用费为19840元；自2019年10月10日起，被告按照8928元/月的标准向原告支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日）；四、驳回原告深圳市伟华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费287元（原告已预交），由被告黄媛娥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 洋二〇一九年十二月二日书记员 傅晓旭