山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2997号上诉人（原审被告）：玄斌，男，1981年11月21日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审被告）：李叔枚，女，1981年12月7日出生，汉族，住荣成市。被上诉人（原审原告）唐凯，男，1973年8月31日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：张鹏飞（唐凯之妻），住荣成市。委托诉讼代理人：慕建新，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人玄斌、李叔枚因与被上诉人唐凯房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玄斌、李叔枚上诉请求：撤销原判，依法改判驳回唐凯的诉讼请求，本案诉讼费用由唐凯承担。事实和理由：一审法院认定玄斌与唐凯约定玄斌于两年内（2018年12月之前）支付唐凯购房款25万元，每月支付房租400元，并不属实，双方口头约定两年后办理房产过户，因为两年之后房产交易费用较低，过户前交清双方约定的房款25万元，有录音为证，李叔枚曾多次找到唐凯要求将房屋过户给玄斌，唐凯及其妻子张鹏飞以房屋涨价为由多次协商未能达成协议，有微信聊天记录和录音为证，因此是唐凯违约，而不是玄斌违约。唐凯辩称，玄斌、李叔枚的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐凯向一审法院起诉请求：1、判令玄斌、李叔枚搬离荣成市；2、判令玄斌、李叔枚支付拖欠房租12000元；3、本案诉讼费用由玄斌、李叔枚负担。一审法院认定事实：玄斌与李叔枚系夫妻关系。2016年，玄斌、李叔枚欲从案外人刘某处购买位于荣成市房屋及车库，双方约定价格25万元。因玄斌、李叔枚资金紧张，无力支付房款，经玄斌、李叔枚与唐凯协商，由唐凯出资25万元将房屋过户至唐凯名下，玄斌、李叔枚两年内偿还唐凯购房款25万元，并按月支付房租400元，款项还清后，唐凯将房屋过户至玄斌、李叔枚名下。协议达成后，唐凯出资25万元购买了涉案房产，该款由唐凯支付玄斌、李叔枚，玄斌、李叔枚支付给原房主刘某。2016年11月11日，原房主刘某按照玄斌、李叔枚指示将房屋过户登记至唐凯名下。玄斌、李叔枚在涉案房屋内居住至今，期间，未支付唐凯购房款及房租。本案正式立案前，一审法院速裁团队调解人员对李叔枚进行调查时，李叔枚承认欠付唐凯房租12000元的事实。庭审中，唐凯提交其与玄斌的聊天记录，2019年5月21日19时49分记载：“玄彬：刚过两年凯哥没说不给你房租，我和你说过一次性给你。”19时57分：“玄彬：我们当时说好了一个月400元房租，然后两年后过户到我名下的，12月份两年，我拖了几个月我给你房租，也是因为我实在人不在家，凯哥体谅一下。”对聊天记录真实性，玄斌、李叔枚无异议，同时玄斌、李叔枚申请证人刘某出庭作证，证实当时房屋购买情况。证人刘某出庭作证称：“当时我要卖房子（涉案房屋），有三家过来看房子，其中就包括被告一家，被告夫妻在我门口开饭店，我很早就认识他们两口子。卖房的时候被告多次到我家商议房屋价格，最后这套房产（包括车库）以25万元的价格卖给了被告。这套房是我在中国银行贷款买的楼，价格谈好后被告先付了我点定金，我说剩下的钱要尽快给我，我才能将房子过户给你们。过了一段时间被告把钱凑给我了，我们一起到中国银行把贷款还上，并到成山行政大厅办理涉案房产的过户手续，同去的还有原告。在办理过户手续中我看到房产证上写的是唐凯的名字，我就问被告怎么将房屋过户给唐凯，是否属实，问了好几遍，被告说这与你无关，这是我们之间的事情，就这样将房产证过完了。”对证人所述，双方当事人均无异议。一审法院认为，根据物权法有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋于2016年11月过户登记至唐凯名下，房屋出资人为唐凯，唐凯为涉案房屋所有权人。从庭审查明的事实看，房屋过户登记前，唐凯与玄斌、李叔枚立有口头协议，玄斌、李叔枚于两年（2018年12月）内支付唐凯购房款25万元，并每月支付房租400元，唐凯将涉案房屋过户登记至玄斌、李叔枚名下。现两年期限已过，在唐凯的催促下，玄斌、李叔枚仍未按照约定支付唐凯购房款及房租，已构成根本违约，唐凯主张解除与玄斌、李叔枚间的口头协议，不再将房屋转让给玄斌、李叔枚，系对自身合法权益的保护，于法有据，依法予以支持。现涉案房屋所有权人为唐凯，唐凯要求玄斌、李叔枚搬离房屋，系合法权利的正当行使，依法予以支持。玄斌、李叔枚的房屋居住时间自2016年11月至今，双方房屋转让协议虽解除，但玄斌、李叔枚占有使用房屋期间所产生的费用应依法支付唐凯，该部分费用参照双方当初约定的400元/月款项予以确认，唐凯主张截至2019年5月的款项即12000元（400元/月×30月），系其对自身权益的处分，予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、玄斌、李叔枚于判决生效后一个月内搬离位于荣成市房屋。二、玄斌、李叔枚于判决生效后十日内支付唐凯房租12000元。如玄斌、李叔枚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由玄斌、李叔枚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。玄斌提交两份证据，证据一系唐凯妻子张鹏飞与玄斌2019年5月26日的微信聊天记录、唐凯与李叔枚于2019年5月23日的微信聊天记录各一份，微信聊天记录显示双方就涉案房产问题的协商，拟证实玄斌、李叔枚按约定于两年后与唐凯协商涉案房产，但未达成一致意见；证据二系唐凯与李叔枚的谈话录音，通过录音内容可证实唐凯与玄斌、李叔枚约定的是两年之后办理涉案房屋过户，不是两年之内办理过户。经质证，唐凯对上述证据的真实性均无异议，但称根据证据一微信聊天记录的时间显示，距离双方当事人约定的两年期限已过近半年，是在玄斌违约的情况下，唐凯不同意按照原来的价格抵顶给玄斌了；根据证据二唐凯和李叔枚的对话，唐凯多次催促玄斌、李叔枚交款过户涉案房产，玄斌、李叔枚一直以没有钱而拖欠，唐凯已经履行了催告的程序义务，玄斌、李叔枚以实际行动表达了逾期不办理的意思表示，玄斌、李叔枚的上诉主张不能成立。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定，证据一的微信聊天记录显示双方就涉案房屋的房款与过户问题进行协商，但未达成一致意见；证据二中未就约定的两年期限有明确陈述，本院对玄斌、李叔枚主张的待证事实将结合其他在案证据综合分析认定。本院二审查明，玄斌在二审期间被问及“是否同意按照约定交付每个月400元的房租给唐凯”时，称“在两年之内，按照400元的房租交给他”。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，唐凯与玄斌、李叔枚于2016年将涉案房屋过户至唐凯名下前，口头约定玄斌、李叔枚于两年（2018年12月）内支付唐凯购房款25万元并办理房屋过户，并每月支付房租400元。一审法院以玄斌、李叔枚未按约定支付唐凯购房款及房租已构成根本违约为由，对唐凯要求解除与玄斌、李叔枚口头协议的主张予以支持，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。玄斌、李叔枚虽主张当初与唐凯约定的是两年之后先过户房屋后一并交付房款，唐凯因未按约定过户房屋违约在先，但其未提供证据予以证实，玄斌、李叔枚的上述主张亦不符合常理和交易习惯，本院不予采信。涉案房屋自2016年11月起登记至唐凯名下，唐凯作为涉案房屋所有权人，在与玄斌、李叔枚未约定租期、玄斌与李叔枚亦未按承诺交付租金的情况下，有权要求玄斌、李叔枚搬离房屋，玄斌、李叔枚自2016年11月起在涉案房屋内居住，对于其占有使用涉案房屋的租金，一审法院参照双方在房屋登记之前约定的每月400元，对唐凯主张的截至2019年5月共计12000元（400元/月×30月）房租的诉请予以支持，符合法律规定，本院予以维持。玄斌、李叔枚二审主张其同意在两年之内按照400元/月房租交付给唐凯，与其实际居住时间不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。唐凯二审增加诉讼请求，要求玄斌、李叔枚支付自一审判决至今的房租，缺乏法律依据，本院不予处理，唐凯可另行主张。综上所述，玄斌、李叔枚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由玄斌、李叔枚负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月二十六日法官助理安姣姣书记员刘珍琪