重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初6730号原告：杨在敏，女，1969年2月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：兰中迅，重庆朋昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈道平，重庆朋昇律师事务所律师。被告：王朋，男，1986年11月14日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：兰凤，女，1990年7月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：陈俊宇，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律工作者。原告杨在敏与被告王朋、兰凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告杨在敏特别授权委托诉讼代理人陈道平、被告王朋、被告兰凤特别授权委托诉讼代理人陈俊宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨在敏向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付给原告欠付的租金68664元，并以68864元为基数，按年利息6%支付利息，自起诉之日起至付清之日止；2.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2017年3月4日，二被告与原告签订了《门市租赁合同》，原告将其所有的位于大足区XX大道17号XX小区67栋1-8号门市给二被告经营，后因二被告经常拖欠租金及物业、水电费用，双方于2019年10月10日终止了租赁合同，截止2019年10月10日，二被告欠付租金共计71165元，抵扣2500元，尚欠68864元。原告多次找二被告支付欠付的租金，二被告以种种理由拒不支付，为维护其合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。被告兰凤辩称，不认可原告的诉讼请求，在租赁合同第三条约定，若租赁方没有按照合同约定按时支付租金，则租赁合同作废，二被告没有在2019年2月份按照合同约定缴纳房屋租金，合同已经于2019年2月28日作废，这之后的租金不应该计算。原告向被告收取了保证金9600元，根据租赁合同第15条第5小条约定，乙方提前放弃租赁的，该9600元直接转为违约金缴纳给原告，不退还给被告。被告王朋辩称，二被告租赁涉案房屋合伙经营极速空间汽车美容店，在一次性缴纳了第一年租金之后，2017年底兰凤退出合伙，王朋一个人经营压力大，与原告协商半年缴纳一次房租，2018年第一个半年开始截止到2018年10月5日欠付租金13800元，就与原告协商解除租赁关系，进行结算，并出具了欠条。王朋认为租赁合同解除的时间为出具欠条的时间，即2018年10月5日。原告收取的9600元保证金作为被告的违约金，不应再退回被告。在签订协议之后，王朋无法再打开涉案房屋，在签订协议时，都是杨真林拿钥匙来开门的，且之前原告已另行招租。其他意见同于兰凤。经审理查明，2017年3月4日，原告杨在敏委托陶怡代其与被告王朋、兰凤签订了《门市租赁合同》，约定由原告将位于重庆市大足区XX大道17号房屋，即XX小区67栋1-8门市（以下简称涉案房屋）出租给二被告使用，租赁期限自2017年3月5日起至2020年3月5日止，每年租金58000元，自合同签订之日起，二被告须于每年2月份内付清租金，若不按时付清，本合同作废，原告有权收回涉案房屋，保证金不退。合同第七条约定，二被告需缴纳给原告保证金9600元。第十五条第5款约定，合同期未满，二被告终止租用涉案房屋，保证金自动转为违约金。2018年初双方口头约定租金每半年支付一次。二被告租用涉案房屋用于合伙经营“极速空间”汽车美容店，而被告陈述，被告兰凤于2017年12月退出该合伙。租赁期间，因拖欠租金未付，2018年10月5日经双方结算，被告王朋向原告出具了《欠条》，载明“今欠到杨在敏房屋租金13800元（大写：壹万叁仟捌佰元整），地址位于XX小区67栋1-8铺面。于2018年10月13日前付清此款项。欠款人：王朋，2018年10月5日，500225198611145210，注：另欠水、电、物管费待10月8号上班核实后补交”。2019年10月10日，原告杨在敏委托代理人杨真林与被告王朋签订《协议》，载明由于被告经营不善导致亏损，所以房租一直拖欠未付，现王朋将门市所有设施、设备及材料折价2500元卖给原告，因王朋还欠有房租，此款在结清房租时减出。从此以后该门市与王朋无任何关系，王朋不能再来门市搬走任何东西。落款时间因笔误写作了“2019.9.10”。因被告欠付租金，故由原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。另查明，1.签订《门市租赁合同》后，二被告向原告交纳了保证金9600元，双方对于该款转为违约金不再退回二被告无异议；2.被告王朋称，2018年10月5日之后，原告更换了门锁并且另行招租，涉案房屋处于原告控制下；3.经本院向涉案房屋所在物业管理公司重庆滨锋物业管理有限公司核实：涉案房屋在2018年10月20日电表底度为13225度，2019年2月20日电表底度为16601度，2019年10月20日电表底度为16966度，新租户于2019年11月17日在物管处办理装修手续，此日电表底度为17011度，该公司工作人员称涉案房屋自2018年10月-2019年11月由王朋间断营业，未听闻杨在敏换锁或另行招租。上述事实，有不动产权登记证复印件、二被告身份证、欠条复印件、协议、情况说明、被告兰凤举示的协议照片、本院对重庆滨锋物业管理有限公司所作调查笔录等证据在卷为证，本院予以确认。原告与被告兰凤举示的门市租赁合同内容基本一致，仅在第十五条第5款手书部分，原告举示的门市租赁合同多出“甲方不退还给乙方”一句，对其余相同内容，双方均无异议，本院予以采信，对原告举示的门市租赁合同多出的“甲方不退还给乙方”本院不予采信。本院认为，原告杨在敏与被告王朋、兰凤于2017年3月4日签订的《门市租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享有权利，履行义务。本案中，双方当事人对解除房屋租赁合同关系无异议，争议焦点在于涉案租赁合同的解除时间。对此，原告以双方签订的《协议》为凭，提出双方已于签订《协议》之日，即2019年10月10日解除房屋租赁合同关系。被告王朋认为2018年10月5日出具欠条时即为双方解除合同并最终结算之日。被告兰凤认为因被告未在2019年2月28日前付清租金，依照租赁合同约定，租赁合同于此日“作废”。本院认为，首先，被告王朋虽向原告出具了《欠条》，但《欠条》中并没有任何解除租赁合同关系的意思表示，仅能证明截止2018年10月5日，承租方下欠租金13800元的事实，不能起到解除双方租赁合同关系的效力；其次，《门市租赁合同》虽有每年2月付清租金，若不按时支付，本合同“作废”的约定，但是一方面王朋已与原告口头约定租金改为每半年支付一次，另一方面前述约定仅仅赋予了当事人解除合同的权利，租赁合同关系并不因此当然解除；再次，被告王朋称，2018年10月5日之后，原告更换了门锁并且另行招租，涉案房屋处于原告控制下的意见，未提供证据予以证明，本院不予采纳。截止2018年10月至2019年10月10日，“极速空间汽车美容店”所有设施设备仍然置于涉案房屋内，这段时间内涉案房屋用电量虽在减少，但并非完全不营业的用电状态，结合所在物业公司关于被告在此期间间断营业的陈述，本院认为这期间涉案房屋仍然处于被告王朋的控制之下。鉴于原、被告约定的租赁期间为2017年3月5日起至2020年3月5日止，在当事人未明确解除合同的情况下，租赁合同仍然持续有效，直到2019年10月10日，原告与被告王朋签订《协议》，对被告方在涉案房屋内的设施、设备、材料进行了折价处理，并载明“从此以后该门市与乙方（王朋）无任何关系……”，故本院认为，原、被告房屋租赁合同关系自2019年10月10日解除。二被告作为合同相对方，应共同承担合同义务。2017年3月5日起至2019年10月10日，二被告共计欠付租金13800元+58000元+5天×58000元÷365天=72595元，鉴于已有约定被告门市内设施、设备、材料折价2500元卖给原告，该款定于结清房租时抵扣，故二被告应支付原告租金72595元-2500元=70095元，原告主张了68664元，系其对自身权利的处分，本院予以确认并支持。原、被告同意保证金9600元转为违约金，不再退给二被告，本院予以确认。原、被告之间虽没有关于逾期支付租金的利息约定，但二被告逾期不付租金对原告确实造成了资金占用损失，且原告要求被告方自起诉之日起，以68864元为本金，按照年利率6%支付利息至付清之日止的诉讼请求，不违反法律法规相关规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王朋、兰凤于本判决生效后十日内向原告杨在敏支付租金68664元及利息（利息计算方式：以68864元为本金，自2019年11月1日起，按照年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回原告杨在敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，减半收取计758元、保全费720元，共计1478元，由被告王朋、兰凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇一九年十二月十日书记员  尚雪梅