江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初5734号原告:姜群，男，1970年3月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：梅锦斌，江苏盛望律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春红，江苏盛望律师事务所律师。被告：亿鑫投资管理扬州有限公司，住所地在扬州市邗江区邗江中路330号星座国际商务中心四楼。法定代表人：王兆平，总经理。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。被告：王兆平，男，1985年5月5日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。原告姜群与被告亿鑫投资管理扬州有限公司（以下简称亿鑫公司）、被告王兆平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜群委托诉讼代理人梅锦斌、刘春红，被告亿鑫公司、王兆平共同委托诉讼代理人沈志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜群向本院提出诉讼请求：判令亿鑫公司、王兆平赔偿损失250万元。事实和理由：2015年4月23日，姜群与亿鑫公司、王兆平签订《房屋租赁合同》，约定姜群将其名下位于扬州市X号房屋出租给亿鑫公司和王兆平；租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日；租金每年300万元，先缴租金后使用，于每年5月1日前支付下年度租金；亿鑫公司、王兆平提前终止合同，需承担违约金300万元。合同签订后，姜群按约将房屋交付亿鑫公司和王兆平，亿鑫公司、王兆平起初也按约使用房屋并缴纳租金。根据约定，亿鑫公司、王兆平应于2018年5月1日前缴纳下一年度租金300万元，然亿鑫公司、王兆平却未能按约支付。亿鑫公司和王兆平虽多次向姜群承诺尽快支付，请求给予宽限期，但其却屡次违约。经姜群多次催要，亿鑫公司和王兆平仅于2018年5月4日支付25万元、2018年5月31日支付25万元。近日，姜群安排人员前往租赁房屋向亿鑫公司、王兆平催要租金时发现，亿鑫公司已停止其在租赁房屋内的一切对外经营活动，租赁房屋内的办公设施均已搬离，一楼大门张贴了书面通知，载明“自2018年6月30日起，亿鑫一楼暂停办公，如有业务咨询，请到星座国际四楼”。查询全国企业信用信息系统得知，2015年7月17日，扬州亿鑫财富管理有限公司变更为亿鑫股权投资基金管理扬州有限公司；2017年8月10日，又再次变更为亿鑫公司。亿鑫公司存续期间，公司的股东和法定代表人均是王兆平。亿鑫公司、王兆平未能按约履行支付租金的合同义务，且在未提前通知姜群的情况下，擅自终止合同，构成违约。案涉租赁房屋一楼面积541.53㎡，二楼面积1302.02㎡，将如此大面积的房屋整体出租需要很长的招商和谈判过程，亿鑫公司、王兆平突然单方终止合同，直接造成房屋长期闲置，给姜群造成了巨大损失。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》第十三条约定：亿鑫公司、王兆平提前终止合同的，应当向姜群支付违约金300万元。该条明确约定了亿鑫公司、王兆平终止履行合同时应当承担的赔偿责任。在扣除亿鑫公司、王兆平于2018年5月份分两次各支付的25万元后，其仍需向姜群赔偿损失250万元。综上，姜群为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求依法支持其诉请。亿鑫公司、王兆平共同辩称，亿鑫公司、王兆平没有违约，2018年9月起，因亿鑫公司被扬州市公安局邗江分局查封、王兆平先被刑拘后被逮捕，而无法实际履行房屋租赁合同，不能履行并非主观原因造成。2018年5月，亿鑫公司已支付50万元租金，即2018年8月底前的租金已经付清。姜群于2018年6月30日晚上擅自将案涉租赁房屋锁起来，是引起纠纷的关键，至今仍有很多员工的物品无法取出。亿鑫公司、王兆平没有主动终止合同，房屋闲置的原因主要是由姜群造成，亿鑫公司、王兆平不应当赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，姜群与扬州亿鑫财富管理有限公司（于2015年7月17日变更为亿鑫股权投资基金管理扬州有限公司，后又于2017年8月10日变更为亿鑫公司）、王兆平签订《房屋租赁合同》，约定姜群将其名下位于扬州市邗江区X号房屋出租给亿鑫公司和王兆平；租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；租金每年300万元，先缴租金后租用，租金每年支付一次，于每年5月1日前支付下年度租金；亿鑫公司、王兆平提前终止合同，需承担违约金300万元，且装饰装潢归姜群所有。2017年4月27日，亿鑫公司、王兆平向姜群出具《承诺书》一份，内容为：2015年4月23日，我司与姜群签订《房屋租赁合同》（以下称租赁合同Ⅰ），约定我司承租位于扬州市的1-2层，租赁期限至2020年6月30日。现我司拟将星座国际2层部分房屋出租给西藏东方财富证券股份有限公司（以下简称东方财富公司），经三方协商确定由姜群与东方财富公司另行签订租赁合同（以下称租赁合同Ⅱ）。为保障姜群的合法权益，我司特作出如下承诺：1.我司自愿对东方财富公司在租赁合同Ⅱ中的义务向姜群承担连带保证担保责任。东方财富公司未按约履行的，包括支付租赁、水电费、违约金等，姜群有权要求我司代为履行。2.我司违反租赁合同Ⅰ约定的义务，导致姜群提前终止租赁合同的，或者我司与姜群协商一致解除租赁合同Ⅰ的，租赁合同Ⅱ也一并终止，租赁合同Ⅰ、Ⅱ终止后，姜群无需承担任何违约责任。如东方财富公司追究姜群的违约责任，由我司负责协调，协调不成的由我司承担违约责任。3.如租赁合同Ⅱ提前终止、解除，或租赁合同Ⅱ租赁期满但期限未超过2020年6月30日的，东方财富公司承租的房屋继续由我司承租，相应的租金仍按照租赁合同Ⅰ中的约定处理。本承诺书一经作出即生效，非经姜群书面同意，我司不得撤回该承诺。2017年5月1日，姜群与东方财富公司签订《营业部（办公场所）租赁合同》一份，约定租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日，每年租金15万元，每年度期满前支付下一年度租金。亿鑫公司、王兆平于2018年5月4日、2018年5月31日支付下年度租金各25万元。2018年6月30日，亿鑫公司在租赁房屋上张贴通知一份，内容为：自2018年6月30日起，亿鑫一楼暂停办公，如有业务咨询，请到星座国际四楼。如有不便，我们深表歉意，并敬请理解。庭审中，姜群陈述其于2018年9月底东方财富公司撤场后才接管案涉租赁房屋，案涉租赁房屋至今一直处于闲置状态。本案争议焦点为亿鑫公司、王兆平是否因房屋租赁合同提前终止而赔偿姜群损失250万元。对该争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，姜群与亿鑫公司、王兆平签订的《房屋租赁合同》合法有效。2018年9月起，因亿鑫公司被扬州市公安局邗江分局查封、王兆平先被刑拘后被逮捕，亿鑫公司、王兆平已无法实际履行房屋租赁合同，姜群于2018年9月底在东方财富公司撤场后全面接管案涉租赁房屋的行为，应认定为姜群因亿鑫公司、王兆平无法继续履行而解除了双方间的房屋租赁合同，合同并因解除而终止履行。亿鑫公司、王兆平虽辩称姜群于2018年6月30日晚上将租赁房屋锁起来，是引起纠纷的关键，但未能提供证据证明，且从亿鑫公司在租赁房屋上张贴的通知及东方财富公司还在经营的事实分析，姜群锁门也不符合常理，故本院对亿鑫公司、王兆平的该辩称不予采纳。租赁合同无法继续履行的责任在亿鑫公司、王兆平，姜群有权要求亿鑫公司、王兆平支付其接管租赁房屋前的所欠租金并赔偿租赁房屋合理闲置期间的租金损失。因姜群将亿鑫公司、王兆平的部分承租区域出租给了东方财富公司，故亿鑫公司、王兆平所承担的租金中应扣减东方财富公司应支付的租金，根据两份租赁合同的约定，亿鑫公司、王兆平所承担的月租金应为237500元。亿鑫公司、王兆平在2018年5月份已支付2018年7月1日起的下年度的部分租金50万元，至2018年9月底，亿鑫公司、王兆平尚应支付租金212500元。姜群于2018年9月底接管租赁房屋，根据亿鑫公司、王兆平出具的承诺书及租赁房屋的状况，本院认定亿鑫公司、王兆平应赔偿的租赁房屋合理闲置期间的租金损失应自2018年10月起按姜群与亿鑫公司、王兆平间的租赁合同约定的租金标准计算六个月，为150万元。综上所述，亿鑫公司、王兆平尚应支付姜群租金212500元，并赔偿租赁房屋合理闲置期间的租金损失150万元，合计1712500元，对姜群诉讼请求中的超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、亿鑫投资管理扬州有限公司、王兆平应于本判决发生法律效力之日起十日内向姜群支付租金212500元、赔偿租赁房屋合理闲置期间的租金损失150万元，合计1712500元；二、驳回姜群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，财产保全费5000元，合计31800元，由姜群负担6588元，亿鑫投资管理扬州有限公司、王兆平负担25212元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  郭新平人民陪审员  马道远人民陪审员  孔 静二〇一九年十二月十一日书 记 员  王姝雯