四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16056号 上诉人（原审被告）：成都市居美家建筑装饰工程有限公司，住所地：成都市金牛区天回镇大湾村5组大湾汽配轮胎市场3-6号。 法定代表人：杨正安，董事长。 委托诉讼代理人：张云勇，北京衡熠律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：全冬梅，女，汉族，1986年12月4日出生，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：张云勇，北京衡熠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都城投地产有限公司，住所地：成都市锦里西路121号。 法定代表人：夏荣科，董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都圣地亚实业集团有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大道306号。 法定代表人：叶有生，执行董事。 委托诉讼代理人：吴涛，男，公司员工。 上诉人成都市居美家建筑装饰工程有限公司（以下简称居美家公司）、全冬梅因与被上诉人成都城投地产有限公司（以下简称城投地产公司）、成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人居美家公司、全冬梅上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决错误否定了事实上存在且由被上诉人实际上予以承认的转租关系。城投地产公司在诉讼中所称的解除合同时间与上诉人接到的通知相差一年十个月之久，其于2018年5月3日发给各商家的公告中就说明“各位租户承租的位于成都市顺城街玉带桥东南角的商铺系我公司于2008年11月出租给成都给成都圣地亚实业集团后由其转租给各位经营使用”，该陈述能够证明城投地产公司对圣地亚公司与上诉人的租赁关系是明知且默认了的，从未对转租关系提出异议。上诉人居美家公司进行了长达数月的场地装修，需要房东的认可和同意，作为房东的城投地产公司派代表来查看消防安全情况，并表示同意在消防部门的相关手续上进行了盖章，否则无法通过消防验收。一审法院未审查转租是否成立的事实。二、一审法院未对租赁场地的具体面积审查清楚，属于事实不清。一审法院采信城投地产公司单方测量的结果明显不公，上诉人与圣地亚公司签订的租赁合同中约定的使用面积为2588.3平方米，装修面积也是同样。由于租赁面积差异极大，一审法院应当对该事实查清或组织双方共同委托有测量资质的单位测量面积。同时，一审法院确定按40元/平方米的标准收取占用费亦有异议。三、上诉人全冬梅不是本案适格被告，交易明细显示的支付宝或个人账户的使用并不影响到公司经营款项最终是否流动到公司的财务账户上，并完成纳税义务。提供个人银行账户与承担连带责任并无必然法律联系。一审法院适用《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定属适用法律错误。 被上诉人城投地产公司辩称：一、一审认定事实清楚，圣地亚公司将案涉场地转租给居美家公司，我方并不知情也未同意。二、城投地产公司与圣地亚公司的租赁合同已经过人民法院的判决确认解除，圣地亚公司也将合同解除的事宜告知了居美家公司，居美家公司对此知情。三、居美家公司并未与城投地产公司签订过租赁合同，其属于非法占有案涉场地。四、租赁合同中明确约定了租赁面积为4000多平方米，居美家公司也自述占用了其他房屋，我方委托专业机构对租赁房屋进行测量并提交了测绘报告，居美家公司并未提交相应的反驳证据。五、全冬梅是居美家公司的股东，从居美家公司和全冬梅的银行流水来看，居美家公司长期以全冬梅的银行账户进行收支，居美家公司与全冬梅进行财产财产混同，严重损害了债权人的利益。 圣地亚公司辩称，我方于2018年5月15日已经与城投地产公司完成了交接，本案与我方无关。 城投地产公司向一审法院提出诉讼请求为：1.居美家公司立即腾退城投地产公司所有的位于青羊区欧典家具阳光店x楼x号展位占用场地（面积为3912.538㎡，土地登记地址：青羊区）；2.居美家公司按每月每平方米40元（暂计至2018年12月31日共计1178978.12元）、10元（暂计至2018年12月31日共计294744.53元）的标准向城投地产公司支付场地占用费、物管费，计算期限均从2018年5月15日起至其实际交还占用场地之日止；3.全冬梅与居美家公司承担连带责任，并承担本案的诉讼费。 一审查明事实：2008年11月7日，城投地产公司与圣地亚公司签订房屋租赁合同，约定：城投地产公司将位于顺城街玉带桥东南角面积为8780.88平方米的房屋出租给圣地亚公司；租赁关系结束后，承租方应按照合同约定或出租方要求交还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，出租方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向承租方收取双倍租金；承租方未得到出租方书面同意的，不得将租赁房屋全部转租第三人使用。 2017年1月17日，圣地亚公司（甲方）与居美家公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其公司下属欧典家具阳光店x楼x号建筑面积4175平方米的场地，使用面积2588.3平方米，出租给乙方使用；租赁期为三年，自2017年1月18日起至2020年1月17日止；租金（含公摊）每月118元／㎡。 城投地产公司诉圣地亚公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2017年5月19日作出（2016）川0105民初8211号《民事判决书》，判决：确认城投地产公司与圣地亚公司之间就位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋的租赁合同关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司向城投地产公司支付租金、违约金、占有使用费，并腾退返还房屋。后圣地亚公司不服该判决提出上诉，因未在规定期限内缴纳案件受理费，亦未提出减、免、缓申请，成都市中级人民法院作出（2017）川01民终9711号《民事裁定书》，裁定按自动撤诉处理。该裁定书于2017年10月9号生效。 2017年11月7日，城投地产公司向一审法院申请强制执行（2016）川0105民初8211号《民事判决书》。后城投地产公司与圣地亚公司就案涉房屋于2018年5月15日完成实际交接。 另查明，1.2009年3月13日，城投地产公司获得座落于青羊区的国有土地使用权证（成国用（2009）第2xx号）。 2.城投地产公司于2018年8月委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的租金进行评估，结论为顺城大街292号综合楼2楼1号建筑面积3912.538㎡的月租金不低于36元/平方米（不含物业管理费）。 3.2018年1月5日，城投地产公司向居美家公司送达《律师函》，将其与圣地亚解除租赁合同关系等案件事实告知包含居美家公司在内的经营者，并明确告知：圣地亚公司与城投地产公司的房屋租赁关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司自合同解除之日起，不再享有圣地亚阳光馆的占有权、使用权及转租权；各租户如有意继续承租圣地亚阳光馆内的商铺，依法应当解除同圣地亚公司间的租赁关系，进而同城投地产公司建立合法、有效的租赁合同关系；若您仍然保持同圣地亚公司间的租赁合同关系并继续向其交纳租金的，城投地产公司有权要求腾退房屋或申请人民法院依法采取相应的强制腾退措施。同时要求居美家公司等经营者务必于2018年1月15日前与城投地产公司洽谈建立租赁合同事宜。 4.居美家公司在案涉场地出纳室张贴的支付宝收款账户系全冬梅的支付宝账户，银行收款账户分别为全冬梅在中国工商银行成都东大金福路分理处62×××32，全冬梅在中国建设银行成都清波支行62170038100204347xx，全冬梅在中国农业银行成都望江支行62×××12的银行账户。 5.全冬梅提交的账户明细清单显示，其中国农业银行成都望江支行62×××12的账户在2019年1月3日至2019年3月12日期间，有多笔居美家以及金牛区家居美建材经营部、其他个人所转货款及装修款进入该账户，该账户在2019年1月7日消费22万元，在2019年1月16日消费26700元，在2019年1月26日和27日转支和现支31400元，在2019年2月14日转支30000元，在2019年2月19日消费60000元，在2019年2月22日消费48400元，在2019年3月12日转支42000元。全冬梅中国工商银行成都东大金福路分理处62×××32的账户在2018年1月1日至2018年5月8日，以及2018年1月1日至2019年4月19日期间，有多笔全冬梅支付宝转账及微信零钱提现等，该账户存在ＡＴＭ取款以及大量消费，其中在2018年1月14日消费986000元，在2018年1月28日消费578000元，在2018年2月2日消费140000元，在2018年4月13日消费500000元，2018年4月14日消费100万元，在2018年4月19日消费117万元，在2019年1月7日消费178000元，在2019年1月16日消费213000元。 6.居美家公司的股东为杨正安和全冬梅，其中全冬梅持有48%的股权，并担任居美家公司的监事。 一审法院认定上述事实，主要采信了当事人身份证明、房屋租赁合同、（2016）川0105民初8211号民事判决书、（2017）川01民终9711号民事裁定书、国有土地使用权证（成国用（2009）第2xx号）、房屋建筑面积测绘成果报告（编号：FZ20180608）、房地产租金评估报告（编号：川诺力达房评字2018第156号）、公证书及律师函、银行账户明细清单、国家企业信用信息公司系统查询记录、当事人陈述等证据。 一审庭审中，居美家公司陈述，在案涉房屋同一楼层的其他商户退租后，居美家公司将其他商户所退商铺继续占有使用。 一审法院认为，关于房屋返还。城投地产公司于2008年11月7日与圣地亚公司签订《租赁合同》后，城投地产公司于2016年起诉至一审法院，一审法院于2017年判决确认城投地产公司与圣地亚公司的前述租赁合同关系已于2016年7月13日解除，并判决圣地亚公司返还房屋。居美家公司辩称其系从圣地亚公司转租取得案涉房屋的租赁权，城投地产公司明知其转租行为而未提出异议，应视为同意转租，但其与圣地亚公司签订《租赁合同》时，圣地亚公司与城投地产公司之间的租赁合同关系已解除，故居美家公司的前述辩解意见不成立。判决生效后，城投地产公司于2018年1月5日向居美家公司送达了《律师函》，要求居美家公司等经营者与城投地产公司洽谈房屋租赁事宜，而现有证据不能证明居美家公司就案涉房屋的租赁与城投地产公司达成了协议，故双方并未建立租赁关系。城投地产公司作为案涉房屋的权利人，有权要求居美家公司返还，居美家公司应当返还给城投地产公司。 关于房屋占有使用费。2018年5月15日，城投地产公司与圣地亚公司完成房屋实际交接后，居美家公司仍在占有该房屋，也未与城投房地产公司签订新的租赁合同，此时居美家公司为无权占有，城投地产公司请求居美家公司支付占有使用费于法有据，一审法院予以支持。城投地产公司主张按每平米每月40元的标准支付占有使用费，并提交了评估报价作为依据，且该标准远远低于居美家公司与圣地亚公司在《租赁合同》中约定的每平米每月118元的标准，故一审法院对城投地产公司的该主张予以支持。对于面积，因居美家公司与圣地亚公司在《租赁合同》中约定的使用面积为2588.3平方米，建筑面积为4175平方米，居美家公司在一审庭审中陈述其在其他经营者退租后，将其他经营者所退的房屋亦继续占有使用，且城投地产公司对居美家公司使用的房屋进行了测量，而居美家公司未提交证据证明其实际使用的面积为多少，故一审法院对城投地产公司主张的3912.538平方米予以采纳。综上，居美家公司应当向城投地产公司支付其使用的3912.538平方米房屋的占有使用费，计算方式为自2018年5月15日起至腾退之日止，按照每月每平方米40元的标准计算。 关于物管费。城投房地产公司陈述其请求依据是基于城投资产经营公司委托城投地产公司全权向居美家公司追索拖欠的物管费，但受托人处理委托事项，应当以委托人的名义进行，而本案系城投地产公司以自己的名义起诉要求居美家公司支付房屋占有使用费，居美家公司与城投资产经营公司之间的物业管理合同关系与本案系不同的法律关系，本案中不予处理，而城投地产公司未提交证据证明其已代居美家公司支付了物管费，故对该项主张不予支持。 关于全冬梅是否承担连带责任。全冬梅系居美家公司的股东，居美家公司将全冬梅的支付宝及个人银行账户作为收款账户，其所收公司营业款项转至全冬梅个人账户内，而全冬梅对于其名下的银行账户享有所有权及控制权，且全冬梅的支付宝及收款账户交易明细中显示均存在多次取款及大量消费，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，城投地产公司要求全冬梅对居美家公司的支付义务承担连带责任的诉讼请求，有事实及法律依据，且全冬梅对此没有提供相反的证据，故一审法院予以支持。 综上，城投地产公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、成都市居美家建筑装饰工程有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于青羊区欧典家具阳光店x楼x号展位占用场地（面积为3912.538㎡，土地登记地址：青羊区）腾退并返还给成都城投地产有限公司；二、成都市居美家建筑装饰工程有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向成都城投地产有限公司支付场地占有使用费（占有使用费计算方式：以面积3912.538㎡为基数，自2018年5月15日起至实际腾退之日止，按每月每平方米40元的标准计算）；三、全冬梅对成都市居美家建筑装饰工程有限公司的上述第二项给付义务向成都城投地产有限公司承担连带责任；四、驳回成都城投地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18064元，减半收取为9032元，诉讼保全费5000元，以上共计14032元，由成都市居美家建筑装饰工程有限公司、全冬梅承担。 二审中，为证明其上诉主张，上诉人全冬梅、居美家公司向本院提交了消防官网上查询的居美家公司的实际验收面积相关信息、建设工程竣工验收消防备案表、消防申请表，拟证明居美家公司的实际验收面积和消防备案面积均为2588平方米，而不是城投地产公司主张的3912平方米。本院组织各方当事人发表了质证意见。城投地产公司质证认为，真实性不予认可，均是打印件。消防申请表上载明的是居美家公司办公室装饰工程，而其现在占用的场地包括了办公室场地和营业场所，因此办公室的2588平方米并不能代表上诉人现在实际占有的场地总面积。圣地亚公司认为前述证据与其无关，不发表质证意见。本院经审查认为，前述证据仅是建设工程的消防备案信息，后续居美家公司自述其占用了其他面积，故不能证明居美家公司目前实际占用的面积，本院对前述证据不予采信。二审查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人以及被上诉人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、城投地产公司是否认可圣地亚公司的转租行为、案涉房屋是否应当返还；二、占用面积及损失的计算是否适当；三、全冬梅是否应当承担连带责任。对此，本院评判如下： 关于争议焦点一。上诉人居美家公司主张城投地产公司向包括上诉人在内的商家发通知以及向上诉人发送的《律师函》都证明其认可了转租的事实，本院认为，城投地产公司发送通知及《律师函》的行为均发生在城投地产公司与圣地亚公司解除租赁合同之后，其作为案涉房屋的合法权利人，向当时正在使用房屋的人员告知合同解除的相关情况并不能代表其认可圣地亚公司的转租行为。城投地产公司与圣地亚公司租赁合同解除时间为2016年7月13日，而圣地亚公司与居美家公司签订的租赁合同时间为2017年1月17日，故上诉人居美家公司在没有证据证实圣地亚公司向其转租案涉房屋系经过城投地产公司同意的情况下，城投地产公司作为权利人当然有权要求居美家公司返还案涉房屋，一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于争议焦点二。本案中，圣地亚公司与居美家公司于2017年1月17日同一天签订有两份租赁合同，其中一份约定租赁场地建筑面积4175平方米，使用面积2588.3平方米，租金为118元/m2，半年租摊费2955900元，其租金的计算系按照4175平方米为基数。另一份合同约定实际使用面积2588.3平方米，计租面积（含公摊面积）4175平方米，第一年租金按照20万元/月计算。本院要求其提交租金支付的相关凭证，但其并未提交，居美家公司究竟按照哪一份合同履行无法查清。但两份合同均能够证实其计租面积为4175平方米，同时每月租金标准均高于40元/m2。同时，居美家公司自述其除了合同约定的面积之外还占用了其他商户腾退出来的面积，其应当对多占有的面积举证证实。城投地产公司已经举出相应证据证明占用面积为3912.538平方米，居美家公司在没有举证证明其多占用面积具体数量的情况下，应当承担证明责任，一审法院据此认定其占用面积为3912.538平方米并无不当，本院予以维持。关于占用损失的认定，应当参照租金标准予以确认。虽然城投地产公司提交的评估报告上对租金的评估价格为不低于每月36元/平方米，但该价格是评估的最低价格，在高于36元/平方米的合理区间内均可予以支持，且城投地产公司主张按每月40元/平方米的标准计算亦低于居美家公司与圣地来公司约定的租金标准，故一审法院按此标准计算房屋占用损失适当，本院予以维持。 关于争议焦点三。公司股东对公司债务是否承担连带责任，应当重点审查其财产与公司财产是否混同。本案中，居美家公司对外营业收款账号均为全冬梅本人的支付宝账户以及其个人银行账户，从一审提交的银行流水记录来看，居美家公司的营业收入均汇入了全冬梅的个人银行账户。账户上款项的支出均是以消费形式流出，居美家公司、全冬梅主张系公司借用全冬梅个人账户用于公司经营财产并未混同，但其并未提交证据证明全冬梅个人银行账户中的消费支出系用于公司经营或最终转入到了居美家公司的对公账户上，故一审法院据此认定居美家公司与全冬梅个人财产存在混同情形，全冬梅应当对居美家公司所负担的房屋占用损失承担连带赔偿责任，具有事实及法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18064元，由成都市居美家建筑装饰工程有限公司、全冬梅共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  唐 健 审判员  徐苑效 二〇一九年十二月十六日 书记员  杨春容