江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8331号原告：杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区金门路33号。负责人：宋玲凤。委托诉讼代理人：胡宇峰，江苏稼禾律师事务所律师。被告：苏州腾龙科技网络信息有限公司，住所地苏州市姑苏区长青大街。法定代表人：许兴春，总经理。被告：苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司，住所地苏州市金门路33号（演艺中心二层）。法定代表人：王奇，总经理。委托诉讼代理人：张建（代理上述两被告），江苏紫东律师事务所律师。委托诉讼代理人：马伟（代理上述两被告），江苏紫东律师事务所律师。原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司（以下简称金海岸苏州分公司）与被告苏州腾龙科技网络信息有限公司（以下简称腾龙公司）、苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司（以下简称二十四格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告金海岸苏州分公司的委托诉讼代理人胡宇峰、被告腾龙公司的委托诉讼代理人张建、被告二十四格公司的法定代表人王奇及其委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海岸苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将苏州市演艺中心二层房屋腾空交付给原告；2.判令两被告向原告支付房屋租金100800元、物业管理费10368元（从2019年6月15日至2019年9月19日共计96天），合计111168元；3.判令两被告向原告支付逾期缴租违约金10886元（以应缴房屋租金189000元为基数，从2019年6月15日计算至2019年9月19日）、合同解除违约金5万元，合计60886元；4.判令两被告向原告支付水电费32945元；5.判令两被告向原告支付房屋占有使用费34750元（以计上心来租金加物业管理费为基数，从2019年9月20日起计算至两被告腾空房屋并将被告二住所从涉案房屋迁出之日止，暂算1个月）；6.判令两被告向原告支付房屋空置损失104250元（以房屋租金加物业管理费为基数，计算3个月）；7.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原告与被告一于2013年4月22日签订房屋租赁合同一份，约定原告将苏州市演艺中心二层及附属设施设备出租给被告一用于经营网络文化中心（二十四格影吧）。双方对租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等均作了约定。合同履行期间，被告二以涉案房屋为住所注册成立，并占有使用涉案房屋，与原告沟通租赁情况、进行租金等的对账结算，以实际行动加入到租赁合同关系中。故两被告是涉案房屋的共同承租人。根据约定，两被告应当在2019年6月15日之前向原告支付2019年6月15日至2019年12月15日的房屋租金和物业管理费，并按实际使用支付水电费。两被告未按时支付上述费用。原告多次以口头、电话等方式发出交费催告，两被告始终未付。原告于2019年8月20日向被告一送达关于催收房屋租赁等相关费用的告知函，要求于2019年8月25日前支付所欠房屋租金等相关费用。两被告仍未履行。原告遂委托律师于2019年9月2日、9月17日向两被告发送律师函，通知解除涉案房屋租赁合同，并要求两被告承担违约责任。两被告于2019年9月5日、9月19日收到律师函，未予回应。故原告诉至法院。被告腾龙公司辩称，一、原告无诉讼权利，主体不适格，涉案房屋产权系苏州市广播电视总台所有，依照原告与产权人签订的房屋租赁合同书约定，原告系违约转租。二、我公司作为被告主体不适格，根据原告与我公司签订的房屋租赁合同第四条第六项约定，合同的权利、义务自动全部转让给被告二继续履行，此后亦由被告二与原告履行合同至今，我公司不是合同权利、义务的相对人，故应予驳回。被告二十四格公司辩称，一、原告与我公司的房屋租赁合同未经产权人事前认可、事后追认，应认定无效。二、原告违约在先，我公司缓交本期房租、水电费、物业管理费事出有因。我公司自2013年6月以来均全部支付了房租、水电费、物业管理费，但原告至今未开具给我公司一张结算税务发票，造成我公司长期财务挂账；原告未尽修缮义务，造成我公司使用房产多处屋顶漏水，继而引发漏电、跳电，严重影响我公司正常营业，我公司多次要求原告维修，均未解决；原告以北广场停车场翻修为名，自今年4月份起至目前全面封闭，客源因无法停车而流失，更主要的是北广场正对演艺中心正厅大门，全面封闭后造成整个中心疑似全体停业的错觉，造成严重经济损失；原告以暴力手段强行对我公司停水、停电、锁门，直接造成我公司停业。三、关于电费，原告不按国家电力定价0.8216元/度，而是以欺瞒手段按1.119元/度向我公司收取电费，自2014年1月20日至2019年4月20日共计多收了179888.57元。四、房屋租赁合同如认定无效，不存在违约问题，原告应退还我公司押金5万元，如合同有效但各自有责任的，应按责任大小承担，但计算方式不能合并重复计算。关于空置费是没有发生的损失，原告要求我公司承担臆定的损失没有法律依据。其余答辩意见同腾龙公司。本院经审理认定事实如下：2009年4月30日，苏州市房产交易登记管理中心出具情况说明一份，苏州市城市建设投资发展有限公司建设的并根据苏州市人民政府同意无偿调拨给苏州市广播电视总台的、建设项目名称为“苏州市演出中心”的房屋（设计用途为：非居住）产权登记正在办理中。2011年9月3日，苏州市广播电视总台（出租人，甲方）与杭州金海岸文化发展股份有限公司（以下简称金海岸公司，承租人，乙方）签订苏州市广播电视总台演艺中心房屋租赁合同书，约定：甲方将苏州市演艺中心一至三层剧场，包括办公用房、化妆间、练功房、贵宾接待室、大厅、厕所等，以及剧场外部霓虹灯广告宣传位，北广场停车场以及各项附属配套设施和设备，主要包括空调系统、排风系统、新风管道、排烟系统、消火栓系统、喷淋、雨淋系统、烟感系统等，出租给乙方，租赁期限为15年，即自2012年5月1日起至2027年4月30日止。合同第四章租赁物用途中约定，乙方租赁本合同项下商用房屋，系用于招标文件确定范围内的经营项目和业务，即文艺演出及相关业务，乙方不得改变租赁房屋的用途，否则视为违约。合同第五十八条约定，在本合同履行期间，未经甲方同意，不得将租赁房屋部分或全部用于分租、转租、分包、转包、转借、转让于他人经营。合同还对其他事项作了约定。2013年4月22日，金海岸苏州分公司（出租方，甲方）与腾龙公司（承租方，乙方，暂名）签订金海岸苏州分公司房屋租赁合同，约定：甲方将苏州市演艺中心二层附属的设施、设备，包括但不限于消防系统、喷淋烟感系统等，可使用面积650平方米左右，乙方承租的用途为开设并经营数字网络文化中心；租赁期限自2013年6月15日至2023年6月14日，共计10年；租金前五年为35万元/年，后五年为37.8万元/年，物业管理费（甲方出具收据）前五年为1950元/月，后五年3250元/月；水费、电费均以物业单位统一价格收取，水电费由甲方出具收据后支付，房屋租金先付后使用，提前1个月支付，每半年度租金一付，2013年6月15日至9月15日为装修期，免收租金，第一笔租金87500元，第二笔租金175000元乙方应于2013年12月15日前支付，第三笔租金175000元乙方应于2014年6月15日前支付，以此类推；物业管理费于每半年度第一个月的5日前支付，包括每月水电费，乙方每月按实际使用数据确认后，每月交付甲方；乙方如不能按照规定期限足额向甲方支付租金的，即视为违约，乙方应承担逾期缴租的违约责任，乙方每逾期支付租金一天，除了本身应缴的租金外，还应向甲方支付逾期缴租的违约金，有一天算一天，违约金计算公式：逾期缴纳的租金额×0.06%/日×逾期缴租天数＝违约金；乙方如果逾期支付租金的期限超过30天，经甲方催告仍不能在催告期内及时纠正的，则甲方无须再次通知乙方，即甲方有权单方面解除本合同，收回出租房屋，并留置乙方在租赁房屋内的所有财产，一旦出现该情形，乙方须无条件将全部租赁物完好无损地交还给甲方，乙方所有投入于租赁房屋的装修、设备和设施，除可移动物品经甲方同意后可搬走外，其余均无偿归甲方所在，同时，不免除乙方应当支付的租金和逾期缴租的违约金，另应向甲方支付合同解除的违约金并没收5万元保证金；甲方提供2个免费停车位供乙方使用，今后经营过程中，若乙方客户需要使用停车位的，甲方将按内部价结算；待乙方电影体验馆（暂定名，以申请的营业执照核定的名称为准）营业执照领取后，乙方对该合同的权利与义务自动全部转让给电影体验馆营业执照上以核定的名称承继履行本合同的公司，需乙方在本合同加盖执照核定名称的公司公章；甲方因公共服务需要对通道、走道或其他公共设施进行维修、修葺、改建的，甲方应事先通知乙方，但乙方应予以配合，并不得以此影响其营业为由，而向甲方索赔。合同签订后，承租方支付了保证金5万元。2014年5月26日，二十四格公司成立，登记住所为苏州市（演艺中心二层），股东为王奇、腾龙公司和江苏众衡网络文化发展有限公司。2014年5月19日，二十四格公司取得了网络文化经营许可证。涉案房屋一直由二十四格公司租赁使用，租金、物业管理费、水电费亦由该公司实际控制人李某某支付，租金和物业管理费支付至2019年6月14日，自2019年6月15日起未再支付。关于水电费，金海岸苏州分公司提交了如下证据：1.2019年1月至8月的水电费一览表，表中显示电费单价1.119元，水费单价4.2元，消防用水每月400元，其主张自5月至8月的水电费共计32945元；2.苏州市演艺中心有限公司出具的用水用电统计一览表、水电费发票，证明水电费单价系按物业公司苏州市演艺中心有限公司的统一价格标准。二十四格公司对于上述表中所载的实际用量及水费没有异议，但对于用电的单价提出异议，认为电费应按国家定价收取，合同中也未对分摊电费作出约定，应按0.8216元/度标准，且认为与苏州市演艺中心有限公司从未发生关系，物业是由原告在管理。2019年8月19日，二十四格公司向金海岸苏州分公司发函，称2019年4月至今停车场整修（整修期2个月）虽已完毕，但仍不对外开放，近半年来，因停车场无法对外营业及不定期停电现象发生，造成大量顾客流失，造成亏损，且前年上报的基础设施维修（吊顶漏水）仍未修理，要求减免前几个月的房屋租金，并立即修复屋漏问题及开放停车场。2019年8月20日，金海岸苏州分公司向腾龙公司发送关于催收房屋租赁等相关费用的告知函，要求其于2019年8月25日前支付2019年6月15日至9月14日的租金、物业管理费，2019年6月至7月的水电费，合计226490元，如期支付，可免去违约金7597.8元。同时对前述函，答复称，演艺中心北停车场地面，由苏州演艺中心有限公司于2019年4月20日开始委托第三方进行养护维修，属于公共设施修葺，目前尚未交付使用，按双方合同约定无需补偿，此外，停车场并非仅此一处，所述问题不成立；为排除相关消防隐患，响应姑苏区331专项整治，配合姑苏区消防大队等相关消防专业检测机构检查，检查期间需断电测试，我司断电测试前已提前通知贵司具体时间；关于走廊吊顶漏水问题，原因为屋顶排水管堵塞造成，大范围降雨时会滴水，维修相对疑难，双方前期已经口头沟通，但尚未确定具体修复日期，鉴于贵司目前再次要求，我方将于贵司支付所欠房屋租赁等相关费用后即刻安排维修，恢复受损吊顶。因承租方未支付租金，金海岸苏州分公司于2019年8月26日对涉案房屋断电、断水，并在涉案房屋入口处加锁。庭审中，双方陈述，目前涉案房屋依然是经营时的状况，但已停业。2019年9月2日，江苏稼禾律师事务所受金海岸苏州分公司的委托向二十四格公司及王奇发律师函，因未于2019年8月25日前支付所欠租金等费用，租赁合同于本函送达之日解除，并于收悉本函之日起3日内支付相关费用，搬出移动物品。该函于2019年9月5日签收。同日，腾龙公司向金海岸苏州分公司发函，称合同签订后贵司从未向我司开具任何相应的发票，我司多次向贵司索要发票未果，故我司于2019年6月15日起暂缓支付租金等费用，但贵司仍然拒绝向我司开具所缴费用相应的发票，显然贵司违约在先，要求在收到本函后3日内开具所缴纳费用相应的发票，并指派人员与我方联系解决。2019年9月17日，江苏稼禾律师事务所向腾龙公司、二十四格公司发律师函，告知租赁合同于本函送达之日解除。该函于2019年9月19日签收。庭审中，双方均确认房屋租赁合同于2019年9月19日解除。审理中，二十四格公司陈述，因涉案房屋北广场停车场及相关配套设施是由金海岸公司进行管理的，2019年4月份，金海岸苏州分公司全面封闭了北停车场，直接导致经营停滞，因此最后一期租金、物业管理费及水电费没有支付；2019年8月26日断电断水锁门后，我方没有用过水电，也不营业，此后的任何费用均不应再支付。金海岸苏州分公司陈述，北广场翻修是房屋所有权人组织实施的，并非原告的行为，且涉案建筑物配有大量的停车场，不影响经营，反而提升了停车场的质量，有利于经营；我公司曾通知被告将涉案房屋内设施、设备移走，但被告没有移走。以上事实，有情况说明、苏州市广播电视总台演艺中心房屋租赁合同书、金海岸苏州分公司房屋租赁合同、营业执照、网络文化经营许可证、照片、律师函、告知函、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告金海岸苏州分公司与被告腾龙公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。被告腾龙公司、二十四格公司关于原告主体不适格的抗辩意见，本院认为，金海岸公司系涉案房屋的承租方，在租赁期间内转租，房屋所有权人未提出异议，是本案的适格主体，退而言之，如房屋所有权人提出异议，可依据双方签订的房屋租赁合同主张权利，但不影响本案中金海岸苏州分公司的主体地位，故被告的抗辩意见本院不予采纳。根据金海岸苏州分公司与腾龙公司签订的房屋租赁合同约定，待乙方电影体验馆营业执照领取后，乙方对该合同的权利与义务自动全部转让给电影体验馆营业执照上核定的名称承继履行本合同的公司，事实上，腾龙公司作为股东之一设立了二十四格公司，并领取了相应的营业执照、网络文化经营许可证等，涉案房屋亦由二十四格公司使用，用于经营二十四格影吧，支付租金及其他相关费用，虽然二十四格公司未在房屋租赁合同上加盖公章，但庭审中金海岸苏州分公司对于实际由二十四格公司租赁的事实不持异议，故应认定二十四格公司承继了腾龙公司在房屋租赁合同中的全部权利和义务，原告金海岸苏州分公司要求腾龙公司承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持，腾龙公司关于其主体不适格的抗辩意见，有事实依据，本院予以采纳。二十四格公司承继了腾龙公司在房屋租赁合同中的全部权利义务后，应当按照合同约定履行义务，然，自2019年4月起因涉案房屋北停车场的修葺，双方产生矛盾，自2019年6月15日起不再支付租金，二十四格公司抗辩称系金海岸苏州分公司违约在先，主要理由除北停车场修葺外，还存在未尽屋顶漏水的修缮义务、不开具结算税务发票的违约行为，对此，本院经审查认为，涉案房屋北停车场修葺确给二十四格公司的营业带来影响，但该修葺行为目的在于改善营业环境，更好地服务营业，且在房屋租赁合同第六条第三款中明确约定乙方应予以配合，不得以此影响营业其为由而向甲方索赔，故二十四格公司以此为由不支付或暂缓支付租金、物业管理费、水电费等，无法律依据。此外，关于屋顶漏水问题、开具发票问题，二十四格公司可依法行使合同权利，但不能成为不支付或暂缓支付费用的理由。因二十四格公司未按约支付租金、物业管理费等行为，构成违约，金海岸苏州分公司有权解除房屋租赁合同，庭审中，双方一致确认房屋租赁合同于2019年9月19日解除，本院亦予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，二十四格公司应当将涉案房屋腾空交付金海岸苏州分公司，并支付自2019年6月15日起至实际腾空交付之日止的租金。鉴于2019年8月26日金海岸苏州分公司对涉案房屋断电、断水、锁大门，此后二十四格影吧停业，双方处于胶着状态，虑及该情况，为早日止损，解决纷争，本院确定2019年6月15日至8月25日（2个月11天）的租金按照合同标准支付即37.8万元/年，为74550元（37.8万元÷12×2+37.8万元÷12÷30×11），2019年8月26日至实际腾房交付之日的租金及占有使用费按照22.68万元/年标准计算。关于物业管理费，因房屋租赁合同中仅约定了物业管理费标准，并未对物业管理内容进行约定，金海岸苏州分公司亦未对物业管理内容进一步举证，因此，本院对金海岸苏州分公司主张的2019年6月15日至8月25日的物业管理费7691.67元（3250元/月×2+3250元/月÷30×11）予以支持，此后的物业管理费本案中不予支持。关于金海岸苏州分公司主张的违约金，因被告二十四格公司的违约行为导致房屋租赁合同解除，故原告金海岸苏州分公司有权按合同约定主张违约金5万元，对该诉讼请求，本院予以支持，金海岸苏州分公司主张的每日0.06%的逾期缴租违约金及房屋空置损失，均为被告二十四格公司应承担的违约责任，因本院已支持了违约金5万元，故对于超过违约金的损失，本院酌定3万元。因被告二十四格公司已承担违约责任，故其交纳的租房保证押金5万元，原告金海岸苏州分公司应予退还，为避免当事人讼累，本案中一并处理，在被告二十四格公司应支付的租金中抵扣。关于水电费，被告二十四格公司对水费2414.8元没有异议，故本院予以确认。对于用电量无异议，对此本院亦予以确认，自2019年5月至8月，用电量27283度。至于电费单价，在房屋租赁合同中约定以物业单位统一价格收取，故原告金海岸苏州分公司按电费单价1.119元标准收取，并无不当，被告二十四格公司应当支付电费30529.68元（27283×1.119元），上述两项合计32944.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市演艺中心二层房屋腾空后交付原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司。二、被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司自2019年6月15日至8月25日的租金74550元、2019年8月26日起至实际腾房交付之日止的租金及占有使用费（按22.68万元/年标准计算）。被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司已经支付的租房保证押金5万元在上述款项中抵扣。三、被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司自2019年6月15日至8月25日的物业管理费7691.67元、2019年5月至8月的水电费32944.48元。四、被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司违约金5万元。五、被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司损失3万元。六、驳回原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，减半收取3230元，由原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司负担988元，被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司负担2242元。被告苏州二十四格腾龙互联网信息服务有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告杭州金海岸文化发展股份有限公司苏州分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 凌 晨二〇一九年十二月二十日书记员 尤欣怡