四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19349号 上诉人（原审被告）：张浩，男，1990年10月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：黄蓉强，四川应天缘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁幸朝，男，1985年4月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周硕，四川行之律师事务所律师。 原审被告：张建，男，1970年8月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 原审被告：鲁英，女，1958年1月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 共同委托诉讼代理人：黄蓉强，四川应天缘律师事务所律师。 原审第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地：成都市双流区东升街道西航港大道中二段130号。 法定代表人：唐军。 上诉人张浩与被上诉人袁幸朝，原审被告鲁英、张建、原审第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张浩上诉请求：请求依法撤销成都市双流区（2018）川0116民初6477号民事判决书并依法改判驳回袁辛朝的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案张浩以张建、鲁英代理人的身份与袁幸朝签订买卖合同，在合同签订后未获得房屋所有权人张建、鲁英的追认。案涉买卖合同系无效合同，自始无效，不存在合同解除的情况。2.袁幸朝作为买房人，在签订合同时未尽到基本的审查义务，对买卖合同无效也存在过错，本案买卖合同也并未实际履行，袁幸朝并不存在任何经济损失。3.大唐公司没有认真审核房屋所有权属及代理人资格和授权，明知张浩不是房屋产权人还是极力促成买卖合同的签订。大唐公司对房屋买卖合同无效存在重大过错，中介费不应该由张浩承担。4.本案系发回重审案件，发生在原审的司法评估鉴定费不应该由张浩承担。 袁幸朝辩称，1.在合同签订过程中，袁幸朝属于善意相对人，不存在过错，而是遭受损失的一方。2.袁幸朝并没有证据证明张浩父母不予追认张浩的代理权限的时间结点，而事实上张浩的父母并没有对张浩的代理权限予以否认。3.袁幸朝申请鉴定是为了让法院查明事实，也是为了维护自身的权利依法提出的评估鉴定，其费用也是因本案纠纷引起，属于袁幸朝的损失，如果没有本案的纠纷，袁幸朝也不会承担该费用，该费用应当由张浩承担。 鲁英、张建、大唐公司均未发表陈述意见。 袁幸朝向一审法院起诉请求：1.判令解除袁幸朝与张浩于2017年2月27日签订的《房产买卖合同》；2.判令张浩、张建、鲁英向袁幸朝返还定金50000元；3.判令张浩、张建、鲁英赔偿袁幸朝损失300000元；4.判令张浩、张建、鲁英赔偿袁幸朝中介费8300元。 一审法院认定事实：张建、鲁英系夫妻关系，张浩系二人之子。位于成都市双流区房屋及车位为张建、鲁英按份共有，各占50%份额，房屋所有权证为双房权证监证字第12××06号和双房权证监证字第××号，登记时间为2013年10月28日。 2017年2月27日，张浩以张建、鲁英（卖方）的名义与袁幸朝（买方）在居间方大唐公司介绍下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2162710）。各方约定，卖方将位于房屋及车位以总价830000元的价格出卖给买方，该房屋产权证号为12××06和1277107，保管号为0907316；签订合同时买方向卖方支付定金50000元，由于张浩证件未带，定金由中介方代为管理，卖方可拿该房屋产权证来领购房定金；卖方还银行按揭当日，买方支付首付款300000元用于协助卖方还银行按揭，剩余房款480000元由买方银行贷款一次性支付卖方；对于大唐公司提供的中介服务，由买方支付居间服务费8300元给大唐公司，应于合同签订时支付；如买卖双方未按合同履行合同义务，属违约行为，守约方可终止合同，违约方应向守约方支付违约金50000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿；因甲方或者乙方违约导致合同不能履行的，违约方按合同约定金额支付丙方居间服务费；如甲乙双方合同签订人不是房产证或者不动产证本人，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。在以上合同尾部卖方处，张浩签字：“张浩代张建、代鲁英”。 以上合同签订后，袁幸朝向大唐公司支付了中介费8300元。张建、鲁英以案涉房屋系二人共同所有，张浩无权出卖为由，拒绝出售房屋。故袁幸朝向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年8月7日向张浩、张建及鲁英送达了起诉状副本。 2017年7月6日，袁幸朝向一审法院提出鉴定申请，申请对案涉房屋及车位的市场价值委托评估机构进行评估。一审法院委托四川天平资产评估事务所对房屋和负一楼1409号车位市场价值进行评估。袁幸朝为此支付司法评估鉴定费10000元。2017年11月3日，四川天平资产评估事务所作出资产评估报告书，载明案涉房屋及车位于2017年10月22日评估基准日满足的评估价格确定为1175961.81元。在本案的审理过程中，袁幸朝陈述：1.张浩系有权代理张建、鲁英。签订合同前，张浩通过电话与张建、鲁英进行商量、沟通。张浩系张建、鲁英的直系亲属，袁幸朝有理由相信张浩有权代理鲁英、张浩签订《房屋买卖合同》。签订合同后，袁幸朝按时交纳了定金及中介费，张浩说因张建、鲁英在外地，过几天再办理过户手续；过了一段时间后，又要求袁幸朝提前支付首付款，袁幸朝未同意；后来由于房价上涨，张浩、张建、鲁英就不再办理过户手续了。2017年3月中旬，张建、鲁英明确表示不履行《房屋买卖合同》。2.在本案中仅要求张浩、张建、鲁英承担支付责任。3.由于大唐公司已向袁幸朝返还定金50000元，故在本案中不再向张浩及张建、鲁英主张该费用。张浩陈述，案涉房屋系张建、鲁英购买用于张浩居住。由于打算换套大点的房屋，故张浩的配偶在网上登记了房屋出售信息。张浩与袁幸朝签订《房屋买卖合同》后两天，张建、鲁英到张浩家中知晓卖房事宜后，当即表示不同意卖房。鲁英陈述，《房屋买卖合同》签订后两三天，张浩向鲁英陈述了签订合同的相关事宜，知晓出售价格后，鲁英与大唐公司联系，要求袁幸朝先支付装修款200000元至300000元，但大唐公司未予同意，因张浩的孩子太小，故鲁英明确表示不同意卖房。 在本案的审理过程中，一审法院委托四川天平资产评估事务所对案涉房屋的市场价值以2017年8月7日为基准日进行补充评估。2019年3月4日，四川天平资产评估事务所向一审法院作出《退回委托说明》，载明经该所多次与袁幸朝及张浩、张建、鲁英联系查看现场，但由于张浩不在国内，无法取得房门钥匙，无法进到屋内对房屋具体情况进行查看，故将一审法院的委托予以退回。 另，据了解，2017年2月期间，案涉房屋住房在网上的成交价格为每平方米6819元至8049元；2017年8月期间，成交价格为每平方米9501元至11201元。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，袁幸朝主张张浩系有权代理张建、鲁英，张建、鲁英则主张张浩无权代理二人，《房屋买卖合同》无效。因此，本案的争议焦点为：一、张浩是否有权代理张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋；二、《房屋买卖合同》是否有效，是否应当解除；三、袁幸朝主张的损失300000元是否应当支持；四、袁幸朝主张的中介费8300元是否应当支持。对此，一审法院评判： 一、关于张浩是否有权代理张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋的问题 袁幸朝认为，张浩系有权代理张建、鲁英。签订合同前，张浩通过电话与张建、鲁英进行商量、沟通。张浩系张建、鲁英的直系亲属，袁幸朝有理由相信张浩有权代理张建、鲁英签订《房屋买卖合同》。一审法院认为，首先，虽张浩系张建与鲁英之子，但其系具有独立民事能力的完全民事行为能力人，并不能当然代理张建、鲁英。其次，张浩在与袁幸朝签订《房屋买卖合同》时并未持有张建、鲁英的书面授权委托书。袁幸朝与大唐公司均主张签订合同时，张浩通过电话与张建、鲁英进行过沟通，但并未提交任何证据证明，也未提交其他证据证明张浩系有权代理张建、鲁英。虽然根据鲁英的自述，其曾与大唐公司协商过装修款支付事宜，但该协商行为后于张浩的签约行为，鲁英并未作出过认可张浩签约行为的意思表示，故鲁英关于装修款的协商行为与张浩在签订《房屋买卖合同》时是否系有权代理张建、鲁英之间并无必然的联系，且此后鲁英也明确表示不同意张浩出售房屋的行为。因此，袁幸朝应当承担举证不能的法律后果，张浩代表张建、鲁英签订《房屋买卖合同》的行为应当认定为无权代理。 二、关于《房屋买卖合同》的效力问题 一审法院认为，张浩与袁幸朝、大唐公司在签订《房屋买卖合同》时，各方对买卖案涉房屋是达成了一致合意的，该合意系各方当事人的真实意思表示，且买卖的标的物未违反法律法规规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房屋买卖合同》合法有效。至于张浩是否系案涉房屋的所有权人，并不必然影响其签订的《房屋买卖合同》的效力。张浩、张建及鲁英以张浩非案涉房屋所有权人为由主张《房屋买卖合同》无效于法无据，一审法院不予支持。 由于张浩系无权代理张建、鲁英，且张建、鲁英对张浩的代理行为不予追认，故《房屋买卖合同》虽然合法有效，但由于张浩非案涉房屋的产权人，该合同在客观上履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”袁幸朝关于解除《房屋买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于解除时间，则以袁幸朝向一审法院提起诉讼时，一审法院向张浩、张建、鲁英送达起诉状副本之日即2017年8月7日为准。 三、关于袁幸朝主张的损失300000元是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，张浩作为卖房人，在没有取得授权的情况下，擅自代表张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋的行为，违反了诚实信用原则，其对《房屋买卖合同》的解除存在较大过错。袁幸朝作为买房人，在购买房屋时，应当尽到基本的审查义务，但其在明确知晓张浩并非案涉房屋所有权人的情况下，未核实张浩的代理权限，轻易相信张浩有权代表张建、鲁英出售房屋，未尽到充分的注意义务，故袁幸朝对《房屋买卖合同》的解除也存在过错。对大唐公司，由于袁幸朝在本案中明确表示不向其主张权利；且大唐公司虽然参与了《房屋买卖合同》的签订，但其仅系居间方，袁幸朝及张浩与大唐公司之间系居间合同关系，而本案系房屋买卖合同关系，即两者之间的法律关系并不相同，故张浩、张建、鲁英以大唐公司存在过错为由，主张大唐公司就袁幸朝的损失存在过错于法无据，一审法院不予支持。就张建、鲁英而言，由于张浩系无权代理，且二人对张浩的行为未予追认，故张建、鲁英就袁幸朝的损失不存在过错，不应承担赔偿责任。 因此，张浩应当就袁幸朝因《房屋买卖合同》解除而造成的损失承担赔偿责任，张建、鲁英不应承担支付责任。对张浩应当承担的具体损失金额，一审法院综合考虑袁幸朝与张浩分别的过错程度、袁幸朝与张浩签订合同时的房屋价格、袁幸朝交付定金的金额，张建、鲁英明确表示对张浩的行为不予追认的时间节点，以及一审法院了解的案涉房屋的相关成交价格，酌情支持袁幸朝的损失100000元。 四、关于袁幸朝主张的中介费的问题 由于袁幸朝已实际向大唐公司支付了该费用，且一审法院在综合考虑张浩应当承担的损失中已经考虑了因袁幸朝的过错其应当自行承担的损失部分，故该损失应当由张浩承担，一审法院对袁幸朝的该项诉讼请求予以支持。 综上，《房屋买卖合同》系张浩、袁幸朝的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。张浩系无权代理张建、鲁英出售房屋，因张建、鲁英对该行为未予追认，《房屋买卖合同》存在履行不能的情形，应当依法予以解除。张浩对合同不能履行存在较大过错，应当就袁幸朝因此造成的损失承担相应的赔偿责任，并向袁幸朝支付损失100000元及中介费8300元。张建、鲁英在本案中不存在过错，不应承担赔偿责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认袁幸朝与张浩签订的《房屋买卖合同》于2017年8月7日解除；二、张浩于判决生效之日起十日内赔偿袁幸朝损失100000元；三、张浩于判决生效之日起十日内向袁幸朝支付中介费8300元；四、驳回袁幸朝的其他诉讼请求。一审案件受理费6674元、司法评估鉴定费10000元，由张浩负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、张浩代张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》是否有效；二、张浩是否应当向袁幸朝赔偿相应的房屋上涨损失；三、袁幸朝主张的中介费8300元是否应当支持。 关于第一个争议焦点，张浩上诉主张其无权代理张建、鲁英，案涉《房屋买卖合同》未得到追认自始无效。袁幸朝主张张浩系有权代理张建、鲁英，案涉合同系有效合同。本院认为，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，张浩以其未经所有权人同意处分来主张案涉房屋买卖合同无效，于法无据，本院依法不予支持。 关于第二个争议焦点，张浩基于案涉合同系无效合同且袁幸朝有过错主张其不应赔偿损失。如上所述，案涉合同系有效合同。案涉房屋的产权人张建、鲁英对张浩的代理行为不予追认，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》客观无法履行、合同目的不能实现，认定以向张浩、张建、鲁英送达起诉状副本之日即2017年8月7日解除案涉合同并无不当，本院予以维持。案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合案涉房屋买卖合同第十二条关于代签人未取得真实授权签订合同导致合同履行不能的，代签人承担合同约定的违约责任的约定，张浩应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑袁幸朝、张浩的过错程度、合同履行情况以及了解的案涉房屋的相关成交价格，酌情支持袁幸朝的损失并无不当，本院依法予以维持。 关于第三个争议焦点，张浩以大唐公司作为中介方存在过错为由主张其不应承担中介费。本院认为，本案系房屋买卖合同关系，袁幸朝及张浩与大唐公司之间系居间合同关系属于另一法律关系。故一审法院在认定袁幸朝因其过错自行承担部分损失基础上对袁幸朝要求张浩赔偿中介费损失的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于本案鉴定费用等诉讼费用的负担问题。本案中，首先，根据评估公司退回委托说明上载明案涉房屋上涨损失补充鉴定无法进行原因系经多次联系，张浩不在国内无法取得房屋钥匙导致即系张浩的原因导致补充鉴定不能进行。张浩系案涉合同解除的过错方，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条关于“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用”之规定，案涉鉴定费用应当作为本案的诉讼费用由本案当事人负担。其次，根据《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用”之规定，一审法院并未全部支持了袁幸朝的诉讼请求，在双方当事人存在各有部分败诉的情形，一审法院关于一审诉讼费用负担的认定有所不当，本院结合案件具体情况依法予以纠正。第三，由于诉讼费用的分担系人民法院依法认定，故在张浩要求撤销原判驳回袁幸朝全部诉讼请求的上诉请求不能成立的情形之下，本院二审诉讼费由张浩承担。 综上所述，张浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费6674元、司法评估鉴定费10000元，由张浩负担8337元、袁幸朝负担8337元；二审案件受理费6674元，由张浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十日 书记员 何佳林