江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8342号上诉人（原审原告）：刘广信，男，1944年9月2日出生，居民身份证号码320303194409022810汉族，住江苏省徐州市。被上诉人（原审被告）：祁斌，男，1970年5月6日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人刘广信因与被上诉人祁斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人刘广信、被上诉人祁斌到庭接受询问。本案现已审理终结。刘广信上诉请求：1.撤销原审判决；2.本案一、二审诉讼费用由祁斌承担。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同是经祁斌多次看房、双方多次协商后认签订，解除该合同须双方认可，祁斌单方无权解除合同。2.一审判决书认定“3月15日刘广信从祁斌手中拿走一套钥匙，又在门头张贴出租广告，这时租赁合同已经解除……”，这只是祁斌代理人一审庭审陈述，刘广信并不认可，一审庭审前双方从未认定涉案房屋租赁合同已解除，一审法院不应予以采信。事实上涉案房屋门头出租广告系祁斌张贴，出租广告张贴大约2个月后，刘广信熟人想看房子，刘广信考虑早一天租出去，也可以减少祁斌的损失(因不能收双重房租)，就从祁斌手中借走一把钥匙。3.祁斌没有实际使用过该房屋，原因是其自己造成，不影响合同的真实性。4.违约金5万元是双方约定，拖欠房租就构成违约，另祁斌的其他行为也给刘广信造成较大经济损失，一审法院不支持违约金不当，本案应依法予以支持刘广信关于违约金的诉讼请求。5.一审因祁斌态度不好，刘广信后提交补充材料，要求按实际产生的日期计算租金，但一审法院未予理涉。涉案房屋租赁合同签订日期为2019年3月6日，合同约定的租金从2019年3月20日起算，这是应祁斌要求作出让步的起算时间。但刘广信让步起算时间的前提是租赁期为五年，现该前提已不存在，故房租应从2019年3月6日起算。一审庭审后，刘广信涉案房屋已对外出租，房屋重新出租事宜也已告知祁斌。新承租人的租期始于2019年9月1日(有租赁合同为证)，故涉案租金计算期间应从2019年3月6日计算至2019年9月1日，租金为4400元×6个月=26400元。6.刘广信将涉案门面房以3800元每月租与他人，每月租金减少600元，五年租金减少36000元，加上6个月的租金损失，刘广信共计损失60000多元，故即使刘广信主张违约金50000元，也不足以达到其损失数额。50000元违约金也没有超过五年租金的30%。祁斌租房时，有很多开饭店的人也想租，他们出价都是6000元/每月，刘广信认为开饭店会把门面弄脏，就没有租给他们。现祁斌不再租赁，刘广信损失惨重。一审法院未判决房租，仅象征性判决支付违约金，一审就此判决不当。综上，请求二审法院依法支持刘广信上诉请求。被上诉人祁斌辩称：一、刘广信违反合同约定，将不符合合同约定面积的门面房出租给祁斌，双方已协商解除了合同。2019年3月6日双方签订合同时，祁斌提出查看涉案门面房的的产权证，刘广信称忘带了，合同签订几天后，祁斌发现房屋面积不够，再次向刘广信提出看产权证和委托书。两天后，刘广信将上述材料向祁斌出示。产权证上显示房屋面积为96平方米，祁斌当即提出实际面积与合同上约定的120平方米的面积不符，面积太小，无法使用，要求解除合同。刘广信建议祁斌再租涉案门面房旁边他人门面房以扩大营业面积，当日双方未达成一致。后经祁斌多次联系，刘广信于2019年3月15日来到祁斌在建国路营业的办公室，双方协商同意解除合同。刘广信让祁斌帮其在网上登记租房信息，并打印租房广告张贴在涉案房屋门上，便于刘广信继续对外出租。祁斌当时向刘广信移交全部钥匙，但刘广信称要去徐州市贾汪区青山泉镇，第二天再来取。2019年3月16日刘广信取钥匙时，刘广信拿走一套钥匙。刘广信称其因经常需要去徐州市贾汪区青山泉镇，刘广信不在徐州市区，有人需要看房时，就打电话给祁斌，并让祁斌帮忙开门便于他人来看房，故留下其他钥匙在祁斌处，后双方再无联系。刘广信违背事实，违反诚信原则，刘广信相关诉讼主张无事实和法律依据。二、刘广信不具备诉讼主体资格。涉案门面房所有权人不是刘广信，刘广信仅是受委托人，其作为原告提起诉讼，不符合法律规定。刘广信向一审法院起诉请求：1.祁斌支付三个月房租13200元（4400元/月*3）；2.祁斌向其支付违约金5万元；3.诉讼费由祁斌承担。事实和理由：2019年3月6日，双方签订房屋租赁合同，约定刘广信将房屋出租给祁斌，刘广信向祁斌交付了内外门二套钥匙，祁斌也在租赁房屋门口作了门头。大约一周后，祁斌提出房子面积太小无法使用，要求退房。为维护自身合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2019年3月6日，出租方刘广信（甲方）与承租方祁斌（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租房屋的位置为徐州市开明公寓1栋105号一、二楼沿街商用门面房，建筑面积约120㎡，甲方向乙方出示产权证明，确保产权无纠纷。出租期限为五年，即从2019年3月20日至2024年3月20日。到期后乙方如需继续租赁，可续约，同等价格有优先权。租金每月4400元，按季支付，先缴租金后用房，承租期内乙方不得以任何理由拖欠房租，否则视为违约，甲方在合同期内不得以任何理由提高房租。承租期内，如果一方未能遵守合同，给另一方造成较大损失，另一方有权解除合同，造成的损失由违约方承担，并承担伍万元违约金。乙方如到期不续租，应提前三个月通知甲方，并允许和配合甲方招租新客户。合同签订后，祁斌未实际使用涉案房屋，祁斌因房屋面积太小，向刘广信提出解除合同，刘广信拿走一套钥匙（共交给祁斌两套钥匙）并在涉案房屋门头上张贴了招租广告，但刘广信不认可其同意解除合同，称其拿走一套钥匙是为减少祁斌的损失。一审另查明，涉案房屋系刘卫国（刘广信儿子）单独所有，刘卫国书面委托刘广信办理与涉案房屋租赁、诉讼等相关事宜。涉案房屋不动产权属证书载明的房屋建筑面积为96.65㎡，刘广信称房屋门头部分扩建了20多平方，故实际面积约为120平方。祁斌认可签订合同之前去实地看过涉案房屋。一审法院认为：双方之间的房屋租赁合同系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，经当事人协商一致，可以解除合同。祁斌主张房屋面积过小提出解除合同，但在双方签订合同前，其已经实地看过房屋，如其认为面积过小或对房屋权属登记面积有要求，可要求查看房产证后再签订合同，但其直接签订合同的行为应视为其已在实地看房后对房屋面积予以认可，在其签订合同后又以房屋面积过小为由主张解除合同，解除理由不能成立。祁斌提出解除合同后，刘广信拿走一套钥匙及张贴招租广告的行为应视为其同意解除合同，但双方并未就解除合同的条件达成一致意见，且祁斌解除合同给刘广信因短时间内无法出租房屋造成了一定损失，故对刘广信主张的违约金，一审法院酌定比照三个月房租支持13200元。关于刘广信主张的租金，因祁斌未实际使用房屋，且合同已经解除，对其该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、判决生效之日起十日内，祁斌支付刘广信违约金13200元；二、驳回刘广信其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1380元，减半收取为690元，由祁斌负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：刘广信关于违约金及租金的相关主张能否成立。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：首先，双方于2019年3月6日签订租赁合同后，因房屋面积过小，无法满足实际经营需要，祁斌向刘广信提出解除租赁合同。2019年3月15日刘广信在涉案门面房张贴招租广告并取走钥匙一套，该行为可以视为刘广信同意解除双方的租赁合同，故一审法院认定的双方实际解除合同的时间并无不当。其次，关于刘广信违约金及租金的相关主张。祁斌提前解除合同的违约行为给刘广信造成了一定的损失。根据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。考虑到违约赔偿与因违约造成的损失大体一致的原则，一审法院酌定按三个月租金支持刘广信13200元损失，并无不当。再次，刘广信二审增加有关租金赔偿数额，要求从2019年3月6日至2019年9月1日计算租金损失，该主张超过其一审诉请的三个月租金损失的范围，其增加的租金损失赔偿数额，不属于本案二审审理范围。综上所述，本案租赁合同签订后，祁斌并未实际占有使用涉案房屋，一审法院考虑到本案实际情况，对刘广信主张的违约金参照三个月租金标准予以计算，系一审法院在法律规定范围内对其自由裁量权的运用，并无不当。综上所述，上诉人刘广信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人刘广信负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇一九年十二月二十四日书记员  杭恒宇