河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24478号上诉人（原审被告、反诉原告）：马岢，女，回族，1981年7月12日出生，户籍地江苏省滨海县，现住郑州市。委托诉讼代理人：张松峰，河南金杞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王福东，男，汉族，1979年9月25日出生，户籍地江苏省滨海县，现住郑州市。委托诉讼代理人：张松峰，河南金杞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李彩平，男，汉族，1975年11月13日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：胡趁英，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄刘涛，河南良笛律师事务所实习律师。原审第三人：郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司，住所地郑州市中原区建设西路136号阳光名都1109号，统一社会信用代码：914101027390880046。法定代表人：赵惠丽。上诉人马岢、王福东因与被上诉人李彩平，以及原审第三人郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司（以下简称“惠立公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初9108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马岢、王福东上诉请求：1、依法撤销（2018）豫0103民初9108号民事判决书第二项和第五项内容，要求依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。1、马岢、王福东之所以卖涉案的房屋是为了偿还债权人张青红的借款180万元。2017年10月19日袁红超与售房人马岢经惠立公司介绍认识并签订房屋买卖合同。袁红超在合同签订后先支付30万元定金，后来袁红超又不想要涉案房屋，因李彩平的媳妇在该房屋中介公司上班知道此事后，让李彩平出面购买涉案房屋，在马岢、张青红、李彩平协商后，李彩平保证一个月内支付180万元的情况下，李彩平在袁红超购房协议后添加上自己的名字，即马岢与李彩平达成新的协议约定在一个月内李彩平将180万元给马岢，以便马岢在一个月内偿还欠张青红的180万元用于涉案房屋的解押，一份协议在李彩平处，一份让张青红拿着。2017年10月22日李彩平转账给马岢40万元，2017年10月27日转给马岢100万元，剩余60万元经马岢及中介人员多次催要李彩平仍然没有支付。因李彩平不按时支付剩余房款，马岢又没有其他财产变现，只有涉案房产，所以欠张青红的欠款无法偿还，更导致了涉案房屋无法解押，李彩平的行为已经违约，因李彩平的行为直接导致张青红的起诉。2018年2月14日经马岢再三要求下李彩平才同意支付60万元中的30万元，对剩余的299000元房款在甲方解押该房屋时乙方转账给甲方，在以后的时间里马岢向李彩平催要299000元用于解押该房屋，李彩平就是不支付剩余的购房款，直到现在，李彩平再次违约，更给马岢造成了直接损失（张青红让马岢承担的利息损失）。2、一审判决马岢、王福东于判决生效之日起十日内向李彩平赔偿中介损失2000元错误。依据2019年10月19日双方当事人签订的《房屋买卖合同》第三条关于佣金肆万元的约定，购房人李彩平没有实际缴纳（备注李彩平的家属在中介公司上班），依据第九条约定，此处的代为办理房屋交易指的是涉案房屋网签、到房管局办理正式房屋买卖合同签字并过户。另外该贰仟元首先不是佣金，仅仅指代办费用，而本案的涉案房屋因李彩平没有按照约定按时支付全部购房款项，且因二七区人民法院将涉案房屋拍卖，从而导致无法办理涉案房屋交易过户手续。作为第三人不应该收取该2000元的代办费，依据公平原则，应当直接退给李彩平本人，而一审法院判决由马岢、王福东承担该费用，违反了公平公正原则规定。3、本案的被上诉人从接收涉案房屋到搬出涉案的房屋，期间处于占有使用状态，且使用占有时间长达12个月（即从2017年11月15日至2018年11月15日止），而一审法院没有判决本案的购房人李彩平支付其占有使用期间的房屋使用费用42000元（每月按3500元计算租金损失，即按照同期周边市场价每月3500元），从而导致判决结果错误。李彩平辩称：上诉人诉称被上诉人违约，缺乏事实和法律依据。1、上诉人诉称被上诉人保证一个月内付180万元的情况下才在购房协议后添加上自己的名字与事实严重不符。其一，案涉《房屋买卖合同》买方落款处为袁红超的签名已充分证明根本不存在先付180万再加名的可能，退一步讲，若有此约定也应在该房屋买卖合同中注明。其二，该《房屋买卖合同》约定房屋价款200万元，签订合同当日付定金及佣金5万元，余款付款方式选择按揭贷款，进一步证明了不存在先付款再加名的情况，2、上诉人诉称被上诉人未支付剩余60万元致使涉案房屋无法解押构成违约更与事实相违背。首先，双方签订的《房屋买卖合同》约定付款方式为按揭贷款，因此，不存在因剩余60万元未付导致无法解押而违约。其次，被上诉人于2017年10月22日支付给上诉人40万元，2017年10月27日支付给上诉人100万元，并于2017年10月27日申请银行贷款149万元，149万元的贷款于2017年11月24日审批通过到账，至此，被上诉人支付的涉案房款已远远超出了合同约定的200万元，被上诉人根本不存在任何违约行为。最后，上诉人在2017年10月份收到被上诉人预先支付的140万元购房款的情况下却挪作他用仅仅支付给张青红85万元，因上诉人的行为导致无法提前解除涉案房屋的抵押登记而无法办理解押过户手续，上诉人的行为已构成违约，而非上诉人诉称的因被上诉人未付剩余60万元房款所致。3、上诉人诉称被上诉人不支付剩余299000元剩余购房款再次违约与事实严重相违背。2018年2月14日双方签订《二手房买卖补充协议》约定，因上诉人急需用钱，被上诉人将30万元部分房款取现金方式支付给上诉人，剩余的贰拾玖万元房款在上诉人解押涉案房屋时被上诉人转账给上诉人，上诉人同意在2018年3月20日之前配合被上诉人办理解押过户等手续，如到时上诉人不能如约办理视为违约。但因上诉人未按约履行还款义务致使涉案房屋已于2018年1月15日被张青红申请查封，直至2018年3月20日上诉人亦未配合被上诉人办理涉案房屋的解押过户手续，更不具备解押时支付剩余29万元房款的前提条件。二、一审判决判令上诉人于判决生效之日起十日内向被上诉人赔偿中介损失2000元，属于认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方签订《房屋买卖合同》后，被上诉人除支付给上诉人170万元购房款外，还向中介支付了2000元的中介费，此有一审期间被上诉人提交的《房屋买卖合同》、《二手房买卖补充协议》、银行流水、收条两份、借条一份、收据一张等证据为证。因上诉人的违约行为致使房屋买卖合同无法继续履行，上诉人理应返还已收的购房款，并赔偿因此给被上诉人造成的经济损失。三、一审判决未支持被上诉人关于违约金的诉请，对于被上诉人已经显失公正，但被上诉人为尽快拿到房款并未提出上诉，请二审法院维持一审判决。惠立公司未到庭，未陈述意见。李彩平向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款170万元、利息及违约金，并赔偿损失；2、第三人在过错范围内承担连带赔偿责任；3、中介费2000元，律师代理费20000元由被告承担；4、本案全部诉讼费用由被告承担。马岢、王福东向一审法院提出反诉请求：1、李彩平向反诉人支付违约金27180元；2、李彩平向反诉人支付直接损失90600元；3、李彩平向反诉人支付使用房屋租金42000元；4、本案诉讼费用由被反诉人负担。一审法院认定事实：2017年10月19日，袁红超经第三人惠立公司中介与马岢签订《房屋买卖合同》一份，约定袁红超以200万价款购买马岢名下位于郑州市××区××楼××单元××房产，产权证号：郑房权证字第××号。后因袁红超无法办理贷款等，经马岢、王福东等同意转让给李彩平购买，李彩平在原房屋购买合同上乙方处签名确认。之后，李彩平分别于2017年10月22日、10月27日转款给马岢40万、100万。2017年10月27日，李彩平向中国邮政储蓄银行金水东路支行申请住房按揭贷款，并于2017年11月24日获批准住房贷款额度149万元。2018年2月14日，李彩平与马岢、王福东签订二手房买卖补充协议一份，协议主要约定：房屋坐落二七区政通路6号1号楼1单元2号，郑房权证号14××60号，所有人马岢，建筑面积167.05平方米，成交价格200万元整，交易方式贷款，银行审批通过贷款149万元，物业交割保证金1万元。李彩平通过银行支付140万元，现金支付30万元，剩余的29万元在解押该房屋时转账支付给被告马岢，被告同意在2018年3月20日之前配合原告办理解押、过户等手续，如不能办理视为违约，违约金每天按总房款的千分之五计算。2018年2月14日，李彩平向马岢支付30万元。一审法院另查明：1、2017年10月22日，马岢收到原告李彩平转账40万元，于当日支付给抵押权人张青红30万元；2017年10月27日，马岢收到原告李彩平转账100万元，于10月28日分两笔支付抵押权人张青红共计55万元。2、2018年1月2日，一审法院(2018)豫0103民初38号民事调解书载明：张青红诉马岢、王福东民间借贷纠纷一案，经一审法院主持调解，当事人双方约定王福东、马岢自愿于2018年1月5日前偿还张青红借款本金1138000元、利息77384元。3、2018年1月15日，一审法院依张青红的申请，将位于二七区政通路6号1号楼1单元2号房屋依法查封（产权证号14××60）。现该房屋已被依法拍卖。上述事实由房屋买卖合同、二手房买卖补充协议、银行转款记录、收条、中国邮政储蓄银行金水东路支行个人贷款审批通知书、(2018)豫0103民初38号民事调解书、不动产登记资料查询结果证明等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李彩平与马岢、王福东签订的房屋买卖合同、二手房买卖补充协议均是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定履行。因马岢、王福东的原因导致涉案房屋被司法拍卖，合同已经履行不能。在诉讼中，李彩平与马岢、王福东均同意解除合同，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，李彩平向马岢、王福东支付的购房款170万元，马岢、王福东应当予以返还。李彩平确因马岢、王福东的违约行为遭受损失，原告主张二被告赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综合本案事实，原告的损失主要为购房款170万元被占用期间的利息损失，以及已经支出的中介费损失2000元。因为二被告的原因导致涉案房屋买卖合同无法按约定履行，原告主张二被告支付违约金的诉讼请求有合同依据，应予支持，但因双方约定的违约金计算标准过高，一审法院予以调整。综合本案合同的签订、履行，以及被告的过错情况，一审法院酌定二被告自双方约定的违约之日（2018年3月20日）起按同期银行贷款利率向原告支付违约金。原告主张的律师费无合同依据，一审法院不予支持。原告主张第三人在过错范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，因证据不力，一审法院不予支持。因马岢、王福东的证据并不足以证实原告违约在先，其反诉请求缺乏事实及依据，理由不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、马岢、王福东于判决生效之日起十日内向李彩平返还购房款1700000元，并赔偿利息损失（以1700000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年2月14日起支付至实际清偿之日止）；二、马岢、王福东于判决生效之日起十日内向李彩平赔偿中介费损失2000元；三、马岢、王福东于判决生效之日起十日内向李彩平支付违约金（以1700000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月21日起支付至判决生效之日止）；四、驳回李彩平的其他诉讼请求；五、驳回马岢、王福东的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22976元，反诉案件受理费1747元，保全费5000元，由马岢、王福东承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，因马岢、王福东的原因导致涉案房屋被司法拍卖，合同已经履行不能，李彩平向马岢、王福东支付的购房款170万元，马岢、王福东应当予以返还。李彩平确因马岢、王福东的违约行为遭受损失，一审法院综合本案事实，认定李彩平的损失主要为购房款170万元被占用期间的利息损失，以及已经支出的中介费损失2000元，并无不当。李彩平主张马岢、王福东应向其支付违约金，具有事实和法律依据，一审法院根据双方约定及相关法律规定，酌定马岢、王福东自双方约定的违约之日（2018年3月20日）起按同期银行贷款利率向李彩平支付违约金，已充分考虑了马岢、王福东的辩称意见。马岢、王福东上诉主张李彩平违约的理由，没有事实根据和法律依据，本院不予采信。一审判决认定马岢、王福东的反诉请求缺乏事实根据并不予支持，事实清楚，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人马岢、王福东的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1747元，由上诉人马岢、王福东负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月十七日书记员  白雪岩