福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1646号 上诉人（原审原告）:吕晓斌，男，1985年8月8日出生，汉族，现住福建省永安市。 上诉人（原审原告）:叶德芳，女，1987年11月5日出生，汉族，现住福建省永安市。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：林伟忠，福建永杭律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈光裕，福建永杭律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：福建鑫瑞置业有限公司，住所地福建省永安市含笑大道2438号25幢三层，统一社会信用代码91350481699041147F。 法定代表人：陈小青，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建商通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余小红，福建商通律师事务所律师。 上诉人吕晓斌、叶德芳因与被上诉人福建鑫瑞置业有限公司(以下简称鑫瑞公司)商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院(2019)闽0481民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定对本案进行了审理。上诉人吕晓斌、叶德芳的委托诉讼代理人林伟忠、陈光裕，被上诉人鑫瑞公司的委托诉讼代理人余小红到庭调查、询问。本案现已审理终结。 吕晓斌、叶德芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由鑫瑞公司承担。事实和理由：一审判决认为吕晓斌、叶德芳与鑫瑞公司双方签署的“会议纪要”确定了“违约金的赔付以装修保证金、物业费相抵”，以此为由认为双方已按“会议纪要”的约定履行完毕，驳回吕晓斌、叶德芳的诉讼请求是错误的。会议纪要约定的对抵只是部分对抵，超过装修保证金、物业费的违约金部分仍应支付。首先，《会议纪要》的第一条就是对交房时间的约定，确定交房时间的意义是用于将来确定逾期的时间，从而可以确定违约金的具体数额。倘若双方约定以物业费、装修保证金等抵消全部的违约金，那完全没有必要对交房时间进行约定和确认。《会议纪要》的第三.2条是业主提出“装修保证金、物业费等相关费用暂时先不交，钥匙先拿”，并没有明确是以装修保证金、物业费等对抵全部违约金。其次，会议纪要签署时间是4月份，鑫瑞公司预计5月底能完成验收备案，但是签订《会议纪要》时，该商品房的基础设施和公共配套设施等均未达到设计要求，甚至连消防设施都没有经过验收，根本不可能确定验收备案时间，因此违约金的数额肯定要比物业费、装修保证金等总数额高得多，而对抵应当是在数额相当的情况下才可能。另外，《会议纪要》并未约定对抵物业费的期限，又如何能理解为全部对抵。吕晓斌、叶德芳当时拒收房屋的原因就是认为鑫瑞公司违约，要求承担违约责任，按合同约定支付逾期交房的违约金，吕晓斌、叶德芳当时并未同意鑫瑞公司以物业费、装修保证金等抵消全部违约金。第三，在鑫瑞公司发给吕晓斌、叶德芳的“函件”上写明了“其他不限于装修保证金、物业费等相关费用暂时先不交，待支付违约补偿款给业主时，再办理补交手续”，说明了装修保证金、物业费等相关费用只是暂时先不交，而是在违约补偿款支付给业主时再补交，从而说明支付违约金和交纳装修保证金、物业费等是两件事，应分别履行，由此也说明二者不可能是全部对抵，鑫瑞公司还需要向吕晓斌、叶德芳支付违约补偿款，而不仅仅是为业主承担三年物业费、装修保证金等，因此《会议纪要》所说的对抵不是全部对抵。而该函件的最后一句话“如此内容外泄，产生的违约补偿款将无法如期兑现”。这句话也表明了逾期交房的违约金尚未全部兑现，同样说明鑫瑞公司不是仅承担物业费、装修保证金等。第四，该“函件”是由鑫瑞公司打印出具要求33位业主签字确认的，33份的内容完全一致，可以认为是格式条款，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，依据该规定也应当作出不利于鑫瑞公司的解释。综上，《会议纪要》中的“相对抵”的真实意思是鑫瑞公司以装修保证金、物业费等相关费用抵扣部分的违约金。双方当时达成的协议是以鑫瑞公司先垫付物业费、装修保证金等为条件，由吕晓斌、叶德芳先接收钥匙，到双方约定的房产交付之日（即竣工验收备案日期）时，依据合同确定违约金数额后扣除鑫瑞公司已代垫的物业费、装修保证金等，再将剩余违约金支付给吕晓斌、叶德芳。故一审判决是错误的，请求二审法院撤销一审判决，改判支持吕晓斌、叶德芳的一审诉讼请求。 鑫瑞公司辩称，吕晓斌、叶德芳的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回其上诉请求。理由如下：本案争议的焦点问题在于：2016年4月22日的《会议纪要》中解决的是部分违约金的问题还是案涉房屋所有逾期交房的违约金问题。鑫瑞公司认为，应当从以下几个方面理解2016年4月22日的会议纪要。会议纪要的背景：按照房屋买卖合同约定，鑫瑞公司应当于2015年12月30曰交房，讼争房屋也于2015年12月30日通过竣工验收。按照《补充合同》的约定交房的条件是“单体验收合格”，鑫瑞公司认为己经达到交房条件，遂于2015年12月中旬通知业主前来收房。当时永安己经出现大面积烂尾工程也就是烂尾楼。业主担心拿不到房子、办不了房产证，且当时房屋消防验收未通过，因此业主不肯收房。于是，在2016年4月初，包括吕晓斌、叶德芳在内的33户业主冲击开发商的办公室，之后又多次去政府信访部门信访。因此政府派出房管局开发科副科长作为政府代表，于2016年4月22日组织开发商和业主进行协商。因为人数太多，政府、开发商、业主均派代表进行协商。会议上，业主代表提出业主关心也是担心的两个问题，第一个问题：什么时候交房？关于交房问题，因为开发商自己也无法确定何时交房，所以开发商自己也不敢承诺何时可以交房。因此，回答“交房以竣工备案表日期为准”第二个问题：什么时候可以办理房产证？因为开发商自己也无法确定何时可以办证，所以不敢承诺具体的办证日期，只是说“房产证在业主办理交房手续后一年内办好给业主”。第三个问题：是违约金何时支付的问题，关于违约的问题是开发商要预防的问题，因为开发商自己也无法确定具体的交房时间和办证时间，开发商也希望在这次会议能和业主一次性解决违约的问题。所以开发商提出，1.交房费用的契税、专项维修基金等由业主自己解决，开发商不予解决。2.“关于违约补偿事宜”，除了交房费用的契税、专项维修基金房产证和土地证登记费外，其他费用由开发商承担，包括但不限于装修保证金、物业费（三年）等费用由开发商替业主交给物业公司。也就是说，无论违约多久，开发商用装修保证金和三年物业费以及垃圾清运费来抵偿违约金。会议后，开发商以通知的方式给33位业主发了告知书，同时要求33位业主保密，以免更多的业主闹事效仿。会议之后，开发商按照会议纪要的要求，由物业公司向业主出具了装修押金、三年的物业费收据以及垃圾清运费收据。从会议纪要内容可以看出：第一，开发商自己也无法确定何时可以按照业主的标准交房，也无法确定何时可以办证，也就是开发商可能违约到什么时候是无法确定的。第二，正是因为开发商自己也无法确定何时可以按照业主的标准交房，何时可以办证，也就是开发商可能违约到什么时候是无法确定的。所以开发商就希望一次性解决自己违约的问题，所以才会有第三个问题的确定，即开发商用支付装修保证金和三年物业费以及垃圾清运费来对业主补偿自己违约的问题。第三，从会议纪要的结构可以看出，开发商是一次性解决包括已经发生和将来可能发生的违约问题。鑫瑞公司认为，从上述会议纪要的背景以及内容上看均可证明当时解决的是全部的逾期交房违约金的问题。1.如果不是一次性解决违约问题，在违约事实何时可以解决之前，不可能谈违约金补偿的问题。2.从合同约定交房时间的2015年12月30日，到召开的时间2016年4月22日不到五个月时间，如果按照合同约定，可以计算出准确的违约金，违约金才几百元。如果不是一次性解决违约的问题，开发商是不可能用装修保证金和三年物业费以及垃圾清运费共计一万多元去抵偿几百元的违约金。3.当时背景是永安已经出现大量的烂尾楼，业主关心关注的不是违约金多少的问题，只要能拿到房子并办理产权证就是万幸了。所以，对于当时开发商用一万多元的费用来弥补违约问题己经很满足了。事实上是，在交房和办证之后，除了三个业主起诉要求支付违约金外，其他几百户的业主也没有起诉违约问题，33户业主中，除了三个业主（其中两个业主是兄妹关系）起诉外，其他30位业主至今没有起诉，说明其他业主对会议纪要的理解是与开发商的理解是一致的。会议纪要之后，包括起诉的3位业主在内，都拿到了5000元的装修保证金、三年物业费以及垃圾清运费的所有票据，开发商己经履行了承诺。今天三个业主在拿到房子和产权证后又回头起诉开发商，显然是无事实和法律依据的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，二审法院应当依法驳回的吕晓斌、叶德芳上诉请求，维持原判。 吕晓斌、叶德芳向一审法院起诉请求：1.要求鑫瑞公司立即支付吕晓斌、叶德芳逾期交房的违约金88359.75元；2.本案诉讼费用由鑫瑞公司承担。 一审法院认定事实： 吕晓斌、叶德芳因购买鑫瑞公司开发的永安市奥体国际小区房产，与鑫瑞公司于2015年1月25日签订《商品房买卖合同》,该合同主要约定：吕晓斌、叶德芳购买该小区12幢1404室，建筑面积75.94平方米，价款为291040元。出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，吕晓斌、叶德芳按约支付购房款。鑫瑞公司于2015年12月通知吕晓斌、叶德芳收房，该小区包括吕晓斌、叶德芳在内的业主拒收房产。鑫瑞公司于2015年12月30日组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收，2016年9月三明市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，即涉案小区消防验收合格。2017年8月8日涉案小区经备案机关即永安市住房和城乡规划建设局备案竣工验收。 2016年4月22日，经包括吕晓斌在内的33位涉案小区业主与鑫瑞公司在相关部门人员的协调下，双方以会议纪要的形式对10号、12号、13号楼何时交房及违约金何时赔付等问题达成一致意见，该会议纪要载明：交房竣工验收备案表日期为准；关于违约补偿款事宜，在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还业主。同日，鑫瑞公司向吕晓斌出具函件一份，除前述内容外，还载明：业主承诺本会议纪要内容与开发商通知书仅限于2016年4月15日上访的33位业主，怒不外泄，如此内容外泄，产生的违约补偿款将无法如期兑现。2016年7月26日，吕晓斌、叶德芳接受涉案房产，该房的装修保证金5,000元、装修垃圾清运费568.9元及从2016年9月至2018年4月止的物业费均由鑫瑞公司代为缴交给物业公司。2018年12月27日，吕晓斌、叶德芳收到物业公司退回的装修保证金5000元。2018年10月9日吕晓斌、叶德芳住宅完成用电立户。 一审法院认为，吕晓斌、叶德芳与鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签署，其内容未违反法律规定，系有效合同。双方应按合同约定履行各自的权利义务。吕晓斌、叶德芳已按约缴纳购房款，鑫瑞公司虽在2015年12月通知收房，且该房亦组织进行验收，但其消防未验收合格且未至相关部门进行竣工验收，故鑫瑞公司认为其已按约交房的主张不符合同约定，不予采纳。鑫瑞公司因未能按期交房，已构成违约，本应按合同约定支付违约金。但鑫瑞公司与包括吕晓斌、叶德芳在内的33位业主在相关部门的协调下，双方自愿签署并制作的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。该会议纪要确定了鑫瑞公司交房时间以竣工验收备案表日期为准，违约金的赔付以装修保证金、物业费相抵。故该“会议纪要”所达成房屋交付时间及违约金的赔偿标准可视为对双方签订的《商品房买卖合同》中相关义务责任约定的变更。现鑫瑞公司已按会议纪要所确定的违约责任的承担方式向吕晓斌、叶德芳履行了代为支付装修保证金、物业费及垃圾清运费等义务，吕晓斌、叶德芳也已按“会议纪要”的约定享有并接受了鑫瑞公司履约而产生的相关权益，故鑫瑞公司已对本案讼争诉请的内容已按要求履行完毕，现吕晓斌、叶德芳又再要求鑫瑞公司按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金的诉请没有事实与法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：驳回吕晓斌、叶德芳的诉讼请求。案件受理费2009元，减半收取1004.5元，由吕晓斌、叶德芳负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，鑫瑞公司代吕晓斌、叶德芳缴交物业费(截止至2021年4月30日)计2185.2元(728.4元/年、共三年)、装修垃圾清运费568.9元。 二审中当事人争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定是否发生变更、吕晓斌、叶德芳是否有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。 本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，有效的合同变更必须要有明确的合同内容的变更，当事人对合同约定的内容有争议时，合同条文解释的首要方法是文义解释的方法。涉案《会议纪要》主要包含三部分内容，一是10#、12#、13#何时交房；二是10#、12#、13#房产证什么时候可以办理完成；三是10#、12#、13#产生的违约金什么时候赔付。关于何时交房，该《会议纪要》载明“交房以竣工验收备案表日期为准”，解决的是相关业主关注的何时能够交付符合条件的房屋问题，该部分内容所要表达的意思明确，应视为对案涉《商品房买卖合同》中有关房屋交付条件的变更，并对房屋实际交付日期(以竣工验收备案表日期为准)作了界定，同时也为《会议纪要》第二部分关于房产证的办理期间确定了起算基准点。《会议纪要》第三部分第1项内容主要是明确业主应当自行缴纳的税费范围，第2项就“违约补偿事宜”表述为：“在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，暂时先不交，钥匙先拿。其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还给业主。如物业公司不退还，由开发商负责退还。”该部分内容并未明确违约金的具体数额，亦无鑫瑞公司二审答辩意见中所称的“无论违约多久，开发商用装修保证金和三年物业费以及垃圾清运费来抵偿违约金”的意思表示。从文义上解读，该部分内容仅是双方对可用于抵扣违约金的具体费用范围进行明确，并无就此免除鑫瑞公司违约责任的约定，故赖真祥有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，鑫瑞公司支付的装修保证金及物业费、垃圾清运费等费用应予以扣抵。涉案《商品房买卖合同》中约定鑫瑞公司应当在2015年12月30日前向吕晓斌、叶德芳交付案涉商品房，后因鑫瑞公司未能在期限内交付符合约定条件的房屋导致纠纷，双方就相关事项进行协商并于2016年4月22日形成会议纪要，该《会议纪要》中明确“交房以竣工验收备案表日期为准”，2016年7月26日吕晓斌、叶德芳接收案涉房屋，此时案涉房屋尚未取得消防验收、更未办理竣工验收备案，其接收房屋应是落实双方就妥善处理交房问题所作协商的行为。故在涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件前，仍应确定鑫瑞公司承担相应的逾期交房违约责任，但实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，结合本案吕晓斌、叶德芳实际接收房屋且在接收房屋后其实际损失较小等事实，本院酌情确定实际交付房屋后承担70%的逾期交房责任。综上，本案逾期交房违约金的计算期间为2015年12月31日至2017年8月8日止，但在2016年7月26日实际交付房屋后酌情确定鑫瑞公司承担70%的逾期交房责任。综上，本案逾期交房违约金为：1.实际交付房屋前，从2015年12月31日起，按已付房价款日万分之三的标准计算至2016年7月26日止，即291040元×0.03%/天×209天＝18248.21元；2.实际交付房屋后，从2016年7月27日起，按已付房价款日万分之三的70%的标准计算至2017年8月8日止，即291040元×0.03%/天×378天×70%＝23102.75元。以上二项合计41350.96元。扣除鑫瑞公司已支付(缴交)的装修保证金、物业费、垃圾清运费等7754.1元费用，鑫瑞公司还应向吕晓斌、叶德芳支付逾期交房违约金共计33596.86元。一审法院关于涉案违约金以装修保证金、物业费相抵，鑫瑞公司对本案讼争诉请的内容已按要求履行完毕的认定有误，本院予以纠正。另外，一审认定鑫瑞公司代为缴交2016年9月至2018年4月止的物业费，仅有物业公司证明，未提供相应交费凭证，无法确定具体金额，本院对此不作认定，故不作抵扣处理。 综上所述，吕晓斌、叶德芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永安市人民法院(2019)闽0481民初2426号民事判决； 二、福建鑫瑞置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付吕晓斌、叶德芳逾期交房违约金33596.86元； 三、驳回吕晓斌、叶德芳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2009元，减半收取1004.50元，由福建鑫瑞置业有限公司负担382元，由吕晓斌、叶德芳负担622.50元。二审案件受理费2009元，由福建鑫瑞置业有限公司负担764元，由吕晓斌、叶德芳负担1245元。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇一九年十二月九日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －13－