江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民再130号上诉人（原审第三人）：张道才，男，1974年1月16日出生，住江苏省宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：张雷，江苏衡上律师事务所律师。委托诉讼代理人：司书海，江苏衡上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋延芹，女，1973年5月1日，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：程高雷，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县兴沭房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道广州路西首。破产管理人：江苏向天律师事务所。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。原审第三人：沭阳县怀明中学，住所地江苏省沭阳县南京路3号。破产管理人:江苏沂淮律师事务所。委托诉讼代理人，汤景辉，江苏沂淮律师事务所律师。原审原告宋延芹与原审被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司（以下简称兴沭公司）、原审第三人沭阳县怀明中学、张道才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10894号民事判决书发生法律效力后，经江苏省沭阳县人民法院审判委员会讨论决定，于2019年2月26日作出（2019）苏1322民监4号民事裁定，再审本案。江苏省沭阳县人民法院依法另行组成合议庭，并于2019年8月28日作出（2019）苏1322民再10号民事判决。张道才不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民再10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张道才向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宋延芹的一审诉讼请求。事实和理由：1.2017年张道才与兴沭公司签订房屋实卖合同，并己实际履行合同，张道才交付了购房款，兴沭公司将涉案房屋交付张道才，张道才己实际占有使用涉案房屋，张道才实际占有使用涉案房屋系合法善意取得，张道才的合法权益理应得到保护。2.从程序上讲，宋延芹的诉讼请求并没有要求张道才迁出涉案房屋，一审法院明显违反“不告不理”的原则。3.从实体上讲，宋延芹也没有资格要求张道才迁出涉案房屋，宋延芹虽然与沭阳县怀明中学签订拆迁安置协议但协议附条件为收到上房通知后一个月内应结算上房，否则视为放弃上房处理，该条款中的一个月应视为是否继续履行合同的宽限期。如宋延芹在一个月内交付购房款则视为继续履行合同，如不交购房款视为放弃履行合同。因宋延芹并未支付购房款，故视为解除合同。宋延芹二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：宋延芹享有对涉案房屋的排他权益，张道才占有涉案房屋已经侵犯了宋延芹的合法权益，宋延芹要求交付涉案房屋，一审法院判令张道才迁出涉案房屋有事实和法律依据。兴沭公司二审辩称：认可法院查明的事实，因管理人不了解情况，故尊重一审法院裁判结果，请求维持原判。沭阳县怀明中学二审述称：涉案房屋拆迁安置由兴沭公司负责，与沭阳县怀明中学无关。宋延芹向一审法院起诉请求：1.判令兴沭公司交付“位于沭阳县”的拆迁安置房屋；2.兴沭公司协助宋延芹办理案涉房屋的不动产登记手续。一审法院原审认定事实：2009年7月24日，兴沭公司与沭阳县怀明中学签订《怀明中学扩建及金色港湾开发项目合作书》，约定沭阳县怀明中学提供沭阳县兴沭房地产开发有限公司用于开发金色港湾项目的建设用地55.36亩，金色港湾及学校扩建中私有房屋拆迁与安置工作由兴沭公司负责，拆迁费用、补偿费用及安置房屋的提供由兴沭公司根据县有关规定负责执行。宋延芹在沭阳县怀明中学地块上有拆迁安置房屋。2010年6月26日，宋延芹与沭阳县怀明中学签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定将位于金色港湾小区11号楼605室以产权置换的方式安置给宋延芹。兴沭公司股东毕爱林在该协议上签字确认。该协议第二条第（三）款约定：乙方（宋延芹）自接到上房通知一月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。2010年6月28日，兴沭公司向宋延芹支付金色港湾地块拆迁奖金2270元。后兴沭公司将案涉房屋卖于第三人张道才，张道才入住案涉房屋。一审法院原审认为，宋延芹、兴沭公司与第三人沭阳县怀明中学签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》确定了兴沭公司拆迁前的房屋面积及产权置换后宋延芹的安置房屋具体位置及面积，该安置协议是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等的具体规定应视为合法有效，宋延芹、兴沭公司之间已形成拆迁安置合同关系。宋延芹、兴沭公司应按照协议约定行使权利、履行义务。本案中兴沭公司将已经安置给宋延芹的房屋卖于第三人张道才，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故宋延芹相较于第三人张道才，应优先取得补偿安置房屋。本案中，宋延芹要求兴沭公司向其交付金色港湾小区11号楼605室房屋，因案涉房屋已被兴沭公司交付于第三人张道才，宋延芹可另行主张权利，故对该诉讼请求，不予支持。宋延芹还要求兴沭公司协助其办理金色港湾小区11号楼605室不动产登记手续，因协助宋延芹办理案涉房屋不动产登记手续系开发商的义务，故对宋延芹该诉讼请求予以支持。兴沭公司在庭审中辩称，拆迁安置协议中载明了宋延芹在接到结算上房通知后一个月内应结算上房，否则就放弃上房处理。2014年1月23日已向宋延芹出具金色港湾安置房结账单，也就是说宋延芹在此时间已经接到上房通知，现在是2017年，宋延芹仍然没有上房，违反了相关协议约定。一审法院认为，虽兴沭公司于2014年1月23日向宋延芹出具金色港湾安置房结账单，但至今并未向宋延芹出具上房通知，故对兴沭公司该辩解不予采纳。一审法院判决：一、沭阳县兴沭房地产开发有限公司协助宋延芹办理金色港湾小区11号楼605室房屋不动产登记手续；二、驳回宋延芹其他诉讼请求。一审法院再审认定案件事实如下：沭阳县怀明中学向兴沭公司提供建设用地55.36亩用于开发金色港湾项目，当时约定包括宋延芹家在内的私有房屋拆迁与安置工作由兴沭公司负责。2010年6月26日，宋延芹与沭阳县怀明中学签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，将金色港湾小区11号楼605室以产权置换的方式安置给宋延芹。2010年6月28日，宋延芹将被拆迁房屋腾空交给兴沭公司时，兴沭公司向宋延芹出具一张2270元的拆迁奖金单。2012年4月9日，宋延芹以8633元从兴沭公司处另行购买小区12号楼1号自行车库。2014年1月23日，宋延芹收到金色港湾小区安置房结账单，载明宋延芹还需要支付85647.89元差价才能得到金色港湾小区11号楼605室。2017年2月24日，兴沭公司将案涉房屋卖于第三人张道才，收取张道才购房款420000元。2017年5月18日，第三人张道才交纳物业费等费用后对房屋进行装修并入住。一审法院再审认为，宋延芹作为被拆迁人，虽然拆迁补偿安置协议是与沭阳县怀明中学签订，但拆迁安置工作均由兴沭公司负责，且在宋延芹完成原房屋腾空时兴沭公司向宋延芹出具了拆迁奖金单，以上可以表明宋延芹、兴沭公司之间已经形成合法有效的拆迁补偿安置协议，该协议明确约定兴沭公司以金色港湾小区11号楼605室对被拆迁人宋延芹予以补偿安置。即使宋延芹未按拆迁补偿安置协议约定在接到结算上房通知后一个月结算上房，双方约定的解除合同条件成就，如兴沭公司主张解除合同的，也应当通知对方。依照合同法规定，只有在解除合同的通知到达对方时合同才解除。本案中，兴沭公司在未履行任何解除通知的情况下，就将确定安置给宋延芹的房屋出售给第三人张道才，所以兴沭公司与第三人张道才之间的房屋买卖合同侵犯了宋延芹的权利，现宋延芹要求兴沭公司向其交付金色港湾小区11号楼605室房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但同时需要宋延芹向兴沭公司支付对价85647.89元。关于宋延芹要求兴沭公司协助其办理金色港湾小区11号楼605室不动产登记手续，因兴沭公司称该小区未通过验收不符合办理产权变更登记条件，且宋延芹也未就此提供证据证明，故对宋延芹该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，遂判决：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10894号民事判决；二、原审第三人张道才于判决生效后六十日迁出沭阳县金色港湾小区11号楼605室；三、继续履行宋延芹、沭阳县兴沭房地产开发有限公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，沭阳县兴沭房地产开发有限公司在原审第三人张道才迁出后将沭阳县金色港湾小区11号楼605室交付给宋延芹，宋延芹于判决生效后十日内给付沭阳县兴沭房地产开发有限公司房屋差价款85647.89元；四、驳回宋延芹的其他诉讼请求。案件受理费3749元，由沭阳县兴沭房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：涉案小区至今未通过综合验收，不符合交付及办理产权登记条件。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，宋延芹与兴沭公司之间形成合法有效的拆迁补偿安置协议，该协议约定兴沭公司将涉案房屋安置给宋延芹。后兴沭公司又将涉案房屋卖于张道才，由张道才占有。根据上述规定，宋延芹有权请求优先取得涉案房屋，宋延芹有权要求兴沭公司向其交付涉案房屋，但因涉案房屋现尚未通过综合验收，不具备交付条件，故待涉案房屋具备交付条件后，兴沭公司应向宋延芹交付。宋延芹需同时向兴沭公司支付房屋差价。因涉案房屋被张道才占用，妨碍兴沭公司履行向宋延芹交付房屋义务，故张道才需迁出涉案房屋，一审法院判决张道才迁出涉案房屋并未违反“不告不理”原则。张道才上诉主张其系善意取得涉案房屋，故其对涉案房屋权益应予保护。对此，本院认为，本案涉及被拆迁人的权利与非拆迁安置人的购房人权利冲突何者优先保护的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被拆迁人对拆迁安置房享有优先权，应优先取得安置房屋，故张道才此上诉主张，不应支持。张道才还上诉主张宋延芹未在收到兴沭公司上房通知后一个月内结算上房，视为宋延芹放弃上房，解除合同。因宋延芹主张其从未收到兴沭公司的上房通知，只是在起诉前两个月收到房屋结算单，兴沭公司也称其未通知宋延芹上房，且涉案房屋至今未经综合验收，也不具备交付条件，故张道才该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，张道才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决主文第三项表述不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持沭阳县人民法院（2019）苏1322民再10号民事判决第一、二、四项；二、变更沭阳县人民法院（2019）苏1322民再10号民事判决第三项为:继续履行宋延芹、沭阳县兴沭房地产开发有限公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，沭阳县兴沭房地产开发有限公司在原审第三人张道才迁出后将符合交付条件的沭阳县金色港湾小区11号楼605室交付给宋延芹，宋延芹于判决生效后十日内给付沭阳县兴沭房地产开发有限公司房屋差价款85647.89元。一审案件受理费3749元（宋延芹已经预交1875元），由沭阳县兴沭房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3749元，由张道才负担。本判决为终审判决。审判长  程黎明审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇一九年十二月二十七日书记员  沈飞耀