河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6545号上诉人(原审被告、反诉原告):冉淑英，女，1970年3月3日出生，汉族，农民，住河北省曲阳县。上诉人(原审被告、反诉原告):李现辉，男，1972年9月16日出生，汉族，农民，住河北省曲阳县。二上诉人委托诉讼代理人：刘营好，河北昂然律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北一帆房地产开发有限公司，住所地河北省曲阳县恒州镇恒州商城二期3号楼306号。法定代表人：庞泽权，经理。委托诉讼代理人：庞玥宏，许浩天，北京市北方（保定）律师事务所律师。上诉人冉淑英、李现辉因与被上诉人河北一帆房地产开发有限公司（以下简称一帆公司）合同纠纷一案，不服河北省曲阳县人民法院（2019）冀0634民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冉淑英、李现辉及其委托诉讼代理人刘营好、被上诉人一帆公司委托诉讼代理人许浩天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉淑英、李现辉上诉请求：上诉请求:依法撤销一审认定事实错误判决，直接改判支持上诉人的反诉请求；或将该案发还重审。事实和理由：一、一审判决书认定:“被告提交的一帆公司网络宣传内容及宣传页无法证实一帆公司承诺所涉房屋系大产权房，故被告以一帆公司不能办理房产证为由要求一帆公司承担违约责任的理由不予采信”属于认定事实错误且属于对上诉人与被上诉人在同一事实的情况下，适用不同的认定标准，判决结果显失公平。1、一审判决书认定双方订立的《北岳若都房屋认购协议》、《分期付款协议》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应遵照协议履行。这足以说明一审判决书认定双方订立的二份协议对被上诉人有约束力，被上诉人应该按照该协议的约定履行。首先，《北岳若都房屋认购协议》第四条第四项表述本次交易可以办理房本及办理产权手续。《分期付款协议》第三条:关于房屋产权转移及产权登记的约定:2、在买受人未付清全部购房款本息前，出卖人可为买受人办理房屋产权登记，但房屋产权证不能交付给买受人。这样的约定足以证明，被上诉人有为上诉人办理房屋产权登记、办理房产证的合同义务。第二，本案的事实是从购房至今被上诉人没有按合同约定履行，没有为上诉人办理房屋产权证书。试问这是不是违反了合同的约定?被上诉不按照协议的约定履行义务，是不是构成违约?一审判决书认定二份协议有效，双方均应遵守执行。然而对于被上诉人明显存在的违约行为却不予认定，属于认定事实错误。第三，更让上诉人无法接受的是在同一事实的前提下，一审判决书只是认定了上诉人没有按约定交分期购房款违约，却无视被上诉人不按协议约定为上诉人办理产权证书的违约行为，属于就同一事实适用不同的认定标准，没有做到公平、公正。2、本案中还有一个问题，一审判决书没有审查，那就是被上诉人做为依法成立的房地产开发有限公司，是不是要依法经营?其对外出售的房屋如果不是大产权房而是所谓的“小产权房”是不是属于合法经营?如果不是合法经营，那么被上诉人所主张的诉讼请求，是不是其合法收益?如果不是合法收益，那么一审予以支持是明显错误的。二、一审判决书认定:“出卖人前期的广告、宣传资料等非合同性质的文件，不构成对买受人的承诺。”属于认定事实错误。1、上诉人一审提交的证据为:一帆公司在网上的宣传页，该宣传页明确表明产权年限70年。该宣传页属于对所出售房屋的使用年限的具体、明确的承诺。该宣传页的发放，对本次买卖合同的订立、以及房屋的价格的确定有重大影响，应视为要约。该宣传页即传未载入买卖合同，也应当视为合同内容，任何一方违反的应当承担违约责任。2、从另外一个角度上讲，上诉人做为一个普通农民，用一生的积蓄购置房产，是经过慎重选择的，如果没有被上诉人以上的宣传，本案中的合同根本不可能订立。还有上诉人不可能事先知道，被上诉人的这种宣传是不真实的,是虚假的。三、一审判决书对于被上诉人行使先履行抗辩权，不予支持，属于认定事实错误。被上诉人做为一个依法成立的房地产开发公司，没有按照合同的约定为上诉人办理产权登记手续，办理房屋产权证书违反了合同的约定，上诉人行使先履行抗辩护权，属于依法行使权利。一审不予支持，属于认定事实错误。综上所述，一审判决书认定事实错误，在同一事实的基础下对上诉人与被上诉人采取不同的认定标准。在此基础上做出的判决必然是错误的，为维护公民的合法权益，特上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。一帆公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉维持原判。第一，分期付款协议第三条的约定是关于交付房屋的约定，并非是要求我方承担逾期办理房产证的违约条款。第二，被上诉人前期的广告营销等行为不构成对上诉人的承诺。一帆公司向一审法院起诉请求：一帆公司向本院提出诉讼请求：1.要求冉淑英、李现辉支付欠剩余房款79,628元，违约金53,749元。2.本案的诉讼费用和其他费用由冉淑英、李现辉承担。冉淑英、李现辉向一审法院反诉请求：1、依法判决反诉被告承担逾期办理房产权证的违约责任，赔偿给反诉原告造成的损失80,000元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：本案所涉房屋位于，该村是2010年度省级新民居示范村，该房屋系新民居规划建设其中之一。二被告（反诉原告）冉淑英、李现辉系夫妻。2013年9月2日，原告（反诉被告）一帆公司与被告（反诉原告）冉淑英签订《北岳茗都房屋认购协议》，同一天，被告（反诉原告）冉淑英向原告（反诉被告）一帆公司出具了《分期还款申请书》、《分期还款保证书》、二被告的收入声明，并与一帆公司签订了《分期付款协议》，双方签订上述协后原告当天将房屋交付给冉淑英，冉淑英向一帆公司交纳首付款125,955元。后按《分期付款协议》的约定，每月向一帆公司交纳房款2,342元，一共交纳24期房款共计60,892元，剩余房款79,628元，冉淑英一直未交纳。现涉案房屋由冉淑英、李现辉居住。被告（反诉原告）称因一帆公司一直不能按合同约定办理房屋产权手续，原告（反诉被告）称其未向被告（反诉原告）承诺办理房产证事宜。一审法院认为，冉淑英和一帆公司签订《北岳茗都房屋认购协议》、《分期付款协议》购买该房屋时，房屋已经建成，系现房交易。协议签订后，一帆公司按协议将房屋交付给冉淑英，冉淑英接受房屋且入住至今，并按协议交纳了首付款和24期房款。显然双方签订的《北岳茗都房屋认购协议》、《分期付款协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应遵照协议履行。依据双方签订的《分期付款协议》涉案房屋总价款245,955元，冉淑英向一帆公司交纳首付款125,955元，后又分期交纳房款60,892元，剩余房款79,628元，冉淑英应按约定及时给付一帆公司。冉淑英、李现辉系夫妻，所涉房屋系二被告夫妻共有房屋。现一帆公司要求冉淑英、李现辉偿还剩余房款79,628元的主张，予以支持。冉淑英、李现辉未按约定支付房款，已构成违约，一帆公司要求冉淑英、李现辉承担违约责任，符合法律规定，应予支持。《分期付款协议》约定，买受人如未在本协议的分期付款期限内付款，自本协议约定的应付款之日起，按下列方式处理：1、逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1‰的违约金，协议继续履行；2、逾期超过60日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人并应按日向出卖人支付逾期应付房款1%的违约金。3、逾期超过90日的，出卖方有权收回买受人的房屋使用权，买受人必须在逾期超过100日内搬离。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均未主张解除协议，原告主张二被告支付自2015年11月2日（逾期之日）起至2019年1月13日（起诉之日）的违约金53,749元，不违反法律规定，予以支持，二被告称违约金标准过高，但无据证实，二被告该主张不予支持。被告（反诉原告）称一帆公司卖房时承诺涉案房屋系大产权房，但购房后一帆公司一直不能按合同约定办理房屋产权手续，一帆公司已构成违约，依据相关规定一帆公司应赔偿被告（反诉原告）损失80,000元。法院认为,《分期付款协议》第1.2条约定买受人分期付款的期限为5年，自2013年9月2日起至2018年9月2日止；第1.3条约定自本协议签订之日起,买受人应分期按月向出卖人支付剩余购房款的本金及利息，共计60期；第3.2条约定在购房合同和本附件内容之外，出卖人没有其他认可承诺内容，双方的权利义务以购房合同及附件内容为准。出卖人前期的广告、宣传资料等非合同性质的文件，不构成对买受人的承诺。显然双方在签订《分期付款协议》时被告（反诉原告）已知道其所购房屋的贷款并非银行按揭，原告（反诉被告）也明确告知被告（反诉原告）前期的广告宣传不构成对买受人的承诺。在此情况下，冉淑英仍同意购买该房屋，视为其对所购房屋状况的认可。被告（反诉原告）提交的一帆公司网络宣传内容及宣传页无法证实一帆公司承诺所涉房屋系大产权房，故被告（反诉原告）以一帆公司不能办理房产证为由要求一帆公司承担违约责任的理由不予采信，其要求一帆公司赔偿损失80,000元的主张不予支持。综上所述,冉淑英、李现辉应给付一帆公司购房款79,628元，违约金53,749元；冉淑英、李现辉的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及有关法律规定，判决：一、被告(反诉原告)冉淑英、李现辉于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河北一帆房地产开发有限公司购房款79,628元，违约金53,749元；二、驳回被告（反诉原告）冉淑英、李现辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,968元，反诉案件受理费900元，由冉淑英、李现辉负担。二审中，冉淑英、李现辉提交二份证据，证据一、交款通知单，上诉人的妹妹张静会。证实是被上诉人收取过契税。进一步证明被上诉人有办理房产证的承诺。证据二、曲阳房产网下载的网页截图，该公司在网页宣传上明确产权年限是70年，小区的建成年代是2012年，证明到现在为止被上诉人在宣传网页上仍然承诺能够办理房产证。产权为70年。被上诉人一帆公司质证称，证据一真实性不予认可，理由一是对方未提供原件，二是复印件上也未显示出是被上诉人收取的上述款项。对于证据二分期付款协议第四条第二项明确约定出卖人前期广告宣传资料等非合同性的文件不构成对买受人的承诺。并且上诉人在该房屋交付时已付购房款和分期房款，证实上诉人对不能办理产权证这一事项已充分认可。对于借款通知单，是复印件，且被上诉人不认可，本院对该证据的真实性不予认定。对于证据二、网页截图，只是北岳茗都房产的信息概况，与本案无关联性。对该证据本院不予认定。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，2013年9月2日双方签订的《北岳茗都房屋认购协议》、《分期付款协议》是双方的真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方签订的《分期付款协议》涉案房屋总价款245,955元，冉淑英向一帆公司交纳首付款125,955元，后又分期交纳房款60,892元，下欠房款79,628元，双方对此事实无异议，原审法院判决冉淑英、李现辉给付一帆公司房款79,628元并无不当。签订合同后，一帆公司已将房屋交付冉淑英、李现辉居住、使用。冉淑英、李现辉未按约定支付房款，已构成违约，冉淑英、李现辉应承担违约责任。《分期付款协议》约定，买受人如未在本协议的分期付款期限内付款，自本协议约定的应付款之日起，按下列方式处理：1、逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1‰的违约金，协议继续履行；2、逾期超过60日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人并应按日向出卖人支付逾期应付房款1%的违约金。3、逾期超过90日的，出卖方有权收回买受人的房屋使用权，买受人必须在逾期超过100日内搬离。本案中，冉淑英、李现辉及一帆公司均未主张解除协议，故一审法院判决冉淑英、李现辉支付一帆公司自2015年11月2日（逾期之日）起至2019年1月13日（起诉之日）的违约金53,749元并无不当。另外，《分期付款协议》约定第3.2条约定在购房合同和本附件内容之外，出卖人没有其他认可承诺内容，双方的权利义务以购房合同及附件内容为准。出卖人前期的广告、宣传资料等非合同性质的文件，不构成对买受人的承诺。在签订《分期付款协议》时冉淑英、李现辉已知道其所购房屋的贷款并非银行按揭，一帆公司前期的广告宣传不构成对买受人的承诺。在此情况下，冉淑英、李现辉仍同意购买该房屋，视为其对所购房屋状况的认可。冉淑英、李现辉提交的一帆公司网络宣传内容及宣传页无法证实一帆公司承诺所涉房屋系大产权房，故冉淑英、李现辉以一帆公司不能办理房产证，应承担违约责任的理由不能成立，其主张一帆公司赔偿损失80,000元理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人冉淑英、李现辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,868元，由上诉人冉淑英、李现辉负担。本判决为终审判决。审判长  赵鹏壮审判员  张 力审判员  付术勇二〇一九年十二月二十五日法官助理马巧灵书记员甄红云