河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21900号原告关辉，男，汉族，1983年8月22日出生，住河南省长葛市。委托代理人赵瑞力，河南信林律师事务所律师。委托代理人程少娜，河南明治律师事务所律师。被告高燕，女，汉族，1983年11月7日出生，住郑州市金水区。委托代理人张琳莉，河南银基律师事务所律师。委托代理人孟长莉，河南银基律师事务所律师。被告河南大京江房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区沙口路7号附1号豫森城售楼部。统一社会信用代码：91410100581731740K。法定代表人张鹤，总经理。原告关辉诉被告高燕、河南大京江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵瑞力，被告高燕委托代理人张琳莉到庭参加诉讼，被告河南大京江房地产开发有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月，原告通过河南大京江房地产开发有限公司豫森城项目员工李金介绍，购买位于豫森城项目Ⅰ地块3号楼2单元3102号房产，面积93.94平方米（项目位于京广路与农业路向南××西。该房屋登记名为尤玉花，尤玉花与被告高燕为母女关系，此事当时由高燕办理）。原告先后向被告高燕支付购房款579899元，向李金支付更名费20000元。购房之前，被告声称此项目已取得三证，并保证其余两证在一年之内能办理完，但交完钱之后原告即陷入维权风波，发现被告“已办三证”之说纯属子虚乌有，至今涉案房屋所属土地还未拍得。也就是还未取得办证资格。原告多次要求被告高燕返还购房款，被告不予返还。原告认为，被告在此案中有重大欺瞒及违法行为，由于涉案房屋没有销售资质，不具备销售条件，且更名之日，原房主本人尤玉花并未到场，被告高燕无权对尤玉花的房产处置。为保护原告的合法权益，请求依法判令：1、要求被告高燕返还购房款579899元并支付利息（利息按照年利率6%计算，自2017年5月4日起至实际清偿之日止），河南大京江房地产开发有限公司对此承担连带责任；2、要求被告河南大京江房地产开发有限公司返还更名费20000元及支付利息（利息按照年利率6%计算，自2017年5月4日起至实际清偿之日止），高燕对此承担连带责任；3、被告承担本案的诉讼费。被告高燕辩称，一、被告高燕全权代理母亲尤玉花办理转让认购资格事宜有充分授权。因原告关辉考察了河南大京江房地产开发有限公司（以下简称“大京公司”）豫森城项目，意欲购买该楼盘房屋，通过大京公司置业顾问李金介绍，与被告高燕达成协议，双方约定了转让价款，被告高燕代母亲尤玉花收取了转让款，在为原告关辉办理更名时，尤玉花本人到场签字办理，大京公司在核验了双方身份及缴款手续后，为原告关辉办理了更名手续，被告高燕之母如果不到场，开发商是不可能给原告关辉办理更名手续的，原告关辉称尤玉花未到场不属实，这从开发商又与原告关辉签订了《商品房意向认购协议书》可以充分说明，开发商是核验过双方身份，才与原告关辉签订了认购协议书。办理完更名手续后，原告关辉与河南大京江房地产开发有限公司形成了合同义务关系，与被告高燕及母亲尤玉花无任何关联。二、原告关辉诉称被告高燕有重大欺瞒及违法行为纯属无中生有。1、同上所述，被告高燕与原告关辉在转让房屋前并不相识，原告关辉也认可是李金介绍，而李金是大京公司的置业顾问，代表大京公司对外销售时向客户介绍楼盘情况，在被告高燕与原告关辉认识之前，原告关辉早已通过李金了解了楼盘情况，作为购买生活中重大资产的行为，原告关辉也会通过置业顾问、现场考察、周边楼盘比较等手段对涉案房屋进行考察，在结识被告高燕之前，原告关辉已对房屋现状、房地产公司情况、房屋的情况均作了充分了解的前提下，才接受被告高燕之母的认购资格转让，不可能听被告高燕对其的介绍，而自己不对房屋状况及开发商的情况予以了解就会贸然决定购买房屋。从原告关辉第一次向被告高燕支付转让款的时间2017年3月19日，至最终办理完更名手续即2017年4月26日又与开发商签订协议书可以看出，这中间间隔时间就有一个多月，原告关辉有充分时间对涉案房屋进行考察，对开发商情况进行考察，而事实上是原告关辉在认识被告高燕之前，早已对涉案房屋进行了考察了解，因当时没有购房名额，经李金介绍才从被告高燕之母手中转让购房资格，根本不存在是因为被告高燕欺瞒原告关辉才买房之说，2017年是郑州房地产非常火爆的时期，当时一房难求，原告关辉为买房找到被告高燕，让被告高燕之母转让购房名额，原告关辉称被告高燕向其宣称开发商的情况完全属于子虚乌有，是原告关辉为自己违约所找的借口。2、从原告关辉与开发商签订的协议书第三条第6款明确约定：“买受人在购买该房屋前，出卖人对该房屋工程进度及相关销售证件是否完善等对于商品房价格有重大影响的因素，已按买受人要求履行告知，买受人已经知悉且无任何异议”，这表明在原告关辉购买房屋前，开发商已将房屋情况向原告关辉作了充分说明，被告高燕对房屋情况也充分了解，原告关辉诉称被告高燕对其欺瞒无任何事实依据。三、被告高燕与原告关辉无任何法律上的合同义务关系。1、涉案房屋是被告高燕之母尤玉花先期取得的购房资格，被告高燕仅是作为母亲代理人，代理母亲办理转让认购资格事宜，代理母亲收取转让款，被告高燕不是该合同的相对方，原告关辉要求被告高燕返还购房款无事实与法律依据。2、从大京公司与原告关辉签订的《商品房意向认购协议书》及确认原告关辉已缴纳了意向金26万元等事实，可以认定原告关辉与大京公司形成了商品房买卖合同关系。尤玉花与原告关辉达成转让认购协议时尤玉花并未取得涉案房屋的所有权，其获得的只是依据合同而产生的债权，故关辉与尤玉花之间并非二手房买卖合同关系。从关辉与尤玉花的意思表示以及实际关辉与开发商签订协议书角度考察，双方转让认购资格这一行为，本质上是债权债务的概括转移，合同的目的是将购买大京公司涉诉房屋的主体由尤玉花变更为关辉。从本案的事实看，大京公司将涉案认购协议姓名更改为关辉的行为，即是对该概括转让行为的认可。因此，尤玉花与关辉之间的转让认购资格的行为，系双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。尤玉花在收取关辉的房款后，经大京公司同意，已协助关辉在大京公司的认购协议上变更了认购人姓名，因此尤玉花与关辉之间的合同已履行完毕，现要求返还购房款无任何依据。综上，被告高燕不是合同相对方，且与被告高燕之母之间转让合同关系全部履行完毕，被告高燕之母无任何违约行为，故应对原告诉请依法予以驳回。被告河南大京江房地产开发有限公司未答辩亦未提交证据。经审理查明，被告高燕将被告河南大京江房地产开发有限公司开发的位于豫森城项目Ⅰ地块3号楼2单元3102号房产的购房资格转让给原告。2017年4月26日，原告（认购方、买受人）与被告河南大京江房地产开发有限公司（出卖方）签订《商品房意向认购协议书》，主要约定：认购物业：农业路南沙口路东，Ⅰ地块3号楼2单元31层02户房产，户型为IK-B-2，建筑面积：93.94平方米；买受人向出卖人交付意向房源购房意向金：优惠后单价：人民币7000元/平方米，优惠后总价：人民币657580元；本次交纳意向金260000元须于签署本确认书时付清。2017年5月4日，被告河南大京江房地产开发有限公司向原告出具《收据》一份，主要记载：兹收到关辉交来诚意金人民币260000元。同日，原告向被告河南大京江房地产开发有限公司的员工李金支付更名费20000元。2017年3月19日，原告向被告高燕转账49999元；2017年3月27日，向被告高燕转账150000元；2017年5月4日，向被告高燕转账379900元。以上共计579899元。原告提交的照片显示涉案楼盘未完工，且已停工。另查明，2019年6月27日，原告将被告诉至本院。庭审中，原告称涉案房屋的五证手续不全，不具备上市交易的条件，《商品房意向认购协议书》约定的房屋价格明显低于当时周边市场价格。被告高燕称其已向被告河南大京江房地产开发有限公司支付诚意金26万元。本院认为，被告河南大京江房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证及质证等诉讼权利的放弃，不影响本院依据查明的事实进行裁判。本案中，被告河南大京江房地产开发有限公司将涉案26万元购房收据上交款人姓名更改为原告关辉，即被告高燕已将涉案房屋购买权转让给了原告关辉。原告向被告高燕支付579899元，扣除260000元的认购意向金，剩余319899元应认定为转让费。现被告河南大京江房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售涉案房屋，且涉案楼盘已停工，原告与被告河南大京江房地产开发有限公司之间的《商品房意向认购协议书》事实上已不能实际履行，故被告河南大京江房地产开发有限公司应返还原告认购意向金26万元及更名费2万元并支付原告资金占用期间的利息损失，被告高燕亦应返还原告转让费319899元。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高燕于本判决生效之日起十日内退还原告关辉转让费319899元；二、被告河南大京江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告关辉认购意向金260000元、更名费20000元及利息（利息以280000元为基数，自2019年6月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；三、驳回原告关辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10518元，由原告关辉负担1127元，由被告高燕、河南大京江房地产开发有限公司负担9391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杜盛铭人民陪审员  杜合法人民陪审员  宋福玲二〇一九年十二月二十五日书 记 员  崔晓雨