四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初2638号 原告：曾婕，女，1978年12月20日出生，香港居民。 原告：朱裕坚，男，1964年2月27日出生，香港居民。 原告：谢文洁，女，1964年10月7日出生，香港居民。 三原告共同委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：张险，四川兴睿峰律师事务所律师。 被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路66号交投大厦16楼。 法定代表人：曾成志。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都交通投资集团有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。 法定代表人：冉亚林，公司董事长。 委托诉讼代理人：段煜，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李双玲，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。 法定代表人：周伟杰。 第三人：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。 法定代表人：周伟杰。 第三人：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江区南府街18号1栋25层3号。 法定代表人：高莉莉，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 原告曾婕、朱裕坚、谢文洁与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、成都交通投资集团有限公司（以下简称交投集团），第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，于2017年3月31日作出（2016）川0191民初12376号《民事裁定书》，裁定驳回原告曾婕、朱裕坚、谢文洁的起诉。原告曾婕、朱裕坚、谢文洁对裁定不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）川01民终7167号《民事裁定书》，裁定撤销（2016）川0191民初12376号《民事裁定书》，指令本院审理。本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员林旭担任审判长，与人民陪审员马新民、人民陪审员张骏组成合议庭，于2019年12月6日组织证据交换，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告曾婕、朱裕坚、谢文洁的委托诉讼代理人许军，被告场站公司的委托诉讼代理人张龙刚，被告交投集团的委托诉讼代理人段煜到庭参加诉讼，第三人新南公司、金七浦公司、以太公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 曾婕、朱裕坚、谢文洁向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令场站公司、交投集团共同返还曾婕、朱裕坚、谢文洁购房款1304786元并赔偿利息损失（自2013年7月19日起按银行同期同类贷款利率计算至实付付清之日止）。 事实和理由：场站公司策划、实施一系列欺诈行为，存在着明显的欺诈故意，致使曾婕、朱裕坚、谢文洁因受到欺诈而做出错误的意思表示。 一、场站公司在推销案涉商铺过程中虚假宣传故意告知曾婕、朱裕坚、谢文洁虚假情况，诱骗三人高价购买商铺。 1、场站公司销售商铺时，向曾婕、朱裕坚、谢文洁展示的《业态规划图》、《负一层平面布置图》中明确具体规划，包括每一间商铺的位置、业态、商场入口、人流动线。该《业态规划图》、《负一层平面布置图》是场站公司就出售商铺及相关设施所作的说明和允诺，加上销售人员现场说明，足够使曾婕、朱裕坚、谢文洁产生对所售商铺商业价值的信赖。依照法律规定，该"业态规划图"、“负一层平面布置图”应视为合同要约的内容。但商铺建成后，建成的商场根本不具备上述功能，因此场站公司存在欺诈行为。2、场站公司为推销案涉商铺，在发放的宣传册和互联网宣传中，声称“新南中心是位于成都人民南路天府立交片区的商业综合体、负一层为地铁潮流商铺的商业综合体”、“由亚洲一流商业运营团队统一经营、统一管理”、“项目后期经营特邀九龙集团下属企业—九龙广场商业管理有限公司及本土知名商业运营管理公司与新港地产商业公司对新南中心进行强强联合管理。”场站公司广告中描绘的商场，发展前景非常好，以此引诱曾婕、朱裕坚、谢文洁购买其商铺。但事实上上述宣传内容完全虚构，该商品规划备案为家具卖场，既不属于商业体，也未聘请上述商业管理公司加以运营、管理，该广告属虚假宣传。 二、场站公司在推销案涉商铺过程中，故意隐瞒真实情况，诱骗曾婕、朱裕坚、谢文洁高价购买商铺。 1、场站公司在销售商铺的过程中故意隐瞒商铺的实际层高。《商品房买卖合同》约定层高为5.4米，但直至2015年5月，经曾婕、朱裕坚、谢文洁实地测量，该房屋层高并无5.4米，2015年8月，曾婕、朱裕坚、谢文洁去规划局了解该项目规划层高时才发现，案涉商铺规划设计的层高为4.75米，场站公司为高价销售商铺，故意隐瞒层高的真实情况，具有非常明显的欺诈故意。2、场站公司在销售案涉商铺的过程中故意隐瞒案涉项目的真实使用性质。根据成都市高新技术产业开发区公安消防支队的《建设工程消防验收意见书》显示：涉案项目使用性质为家具城，消防验收也是以家具卖场的使用性质通过验收合格的。场站公司对外宣传与承诺案涉项目属于包含诸多名牌店铺的商业综合体，但作为家居卖场通过的消防远远达不到综合体消防的标准，存在重大的安全隐患，以至于项目竣工至今，商场仍不能投入使用，商铺也没有经营的可能。3、场站公司在销售案涉商铺时故意隐瞒未取得外销许可证的真实情况，根据成都城乡房地产管理局的要求，各类房地产开发经营企业，开发经营的商品房，按市场价格向境外销售（包括预售）的，必须向成都市房地产管理局申请办理《商品房外销许可证》，未办理“外销许可证”的不得向境外销售，然而场站公司向曾婕、朱裕坚、谢文洁推销案涉商铺时，故意隐瞒未取得外销许可证的真实情况，具有明显的欺诈故意。 三、商铺所在商场从未实际经营，场站公司承诺的返租经营实则是欺骗曾婕、朱裕坚、谢文洁的一句空话。 曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》当日，场站公司为规避建设部禁止"返租销售"的规定，曾婕、朱裕坚、谢文洁在场站公司的要求下又分别与新南公司、金七浦公司签订《商铺租赁合同》、《新南中心商业管理合同》、《临时管理公约》，新南公司承租商场商铺后根本没有经营，导致整个商场处于废弃状态，也未按约定向曾婕、朱裕坚、谢文洁支付租金。新南公司实际上是场站公司为实施返租销售骗局而利用的影子公司，场站公司与新南公司恶意串通，炮制了返租销售骗局，从而骗取曾婕、朱裕坚、谢文洁高价购买商铺。 四、场站公司多套宣传资料中，公开宣传承诺：“30余万超低总价，轻松投资享无忧！三年养铺基金，零风险投资保障”，并以100万商铺总价为例，逐年计算出年收益、累计租金收益、累计收益、物业增值，其行为已违反了《房地产广告发布暂行规定》第十六条之规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”，属于违法宣传。 五、曾婕、朱裕坚、谢文洁基于合理信赖投资购买商铺，其真实意思表示是希望商铺凭借其便利的交通、巨大的人流量、统一规范的管理取得投资回报收入，在这个基础上才同意购买商铺。但场站公司上述一系列事实证明，从一开始就只是为了欺诈曾婕、朱裕坚、谢文洁高价购买商铺，曾婕、朱裕坚、谢文洁受到欺骗购买商铺违背了真实意思表示。基于上述事实，为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院提起诉讼，请求判如所请。 场站公司辩称：1、场站公司与曾婕、朱裕坚、谢文洁签订商品房买卖合同及补充协议以后，场站公司已按协议全面履行合同义务，案涉房屋已实际交付，并办理房屋产权证书，合同已实际履行完毕；2、曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司签订商品房买卖合同及补充协议时明确知晓合同对象以及合同相关的权利义务内容和交付标准，场站公司在订立合同过程中不存在任何欺瞒；3、场站公司交付的房屋系严格依照相关建设工程管理法律法规规定，经过相关法定部门验收合格，不存在基础及主体工程质量问题；4、案涉房屋交付后，曾婕、朱裕坚、谢文洁作为房屋所有权人，与新南公司签订了《商铺租赁合同》并收取了相应的收益，同时与金七浦公司签订《新南中心商业管理合同》，实际行使了所有权人对房屋的占有、使用、收益等权能。5、商铺租赁合同、商业管理合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，场站公司并无对案涉商铺所在项目进行商业打造的义务，也未委托第三方进行商业打造，曾婕、朱裕坚、谢文洁主张场站公司没有履行商业打造义务存在欺诈情形，无事实与法律依据，不存在撤销合同的基础。 交投集团辩称，场站公司作为企业法人应当以公司财产独立对外承担民事责任，场站公司时至今日仍在正常经营，无证据表明其不具备履行义务的能力和条件，交投集团作为场站公司股东期间，履行完成了出资义务，且无利用股东地位损害场站公司及其债权人的行为，场站公司股东已于2018年5月22日变更为成都交投善成实业有限公司，曾婕、朱裕坚、谢文洁起诉要求交投集团连带承担场站公司债务，在交投集团为场站公司股东期间并未产生，曾婕、朱裕坚、谢文洁对交投集团提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回曾婕、朱裕坚、谢文洁对交投集团的诉讼请求。 新南公司、金七浦公司、以太公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。 2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。 2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。 随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。宣传册载明备注内容为“项目房管局署名为《城南天府》，商业部分推广名为《新南中心》，本形象广告文字及图片仅供参考，不作为开发商合同要约，最终解释权归开发商所有。” 2013年7月19日，曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：曾婕、朱裕坚、谢文洁一次性付款购买火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层237号房屋，用途为商业，建筑面积29.69平方米、套内建筑面积11.7平方米、单价42426.74元/平方米、总价1259650元；场站公司应当在2014年2月15日前向曾婕、朱裕坚、谢文洁交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；曾婕、朱裕坚、谢文洁同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：交付标准仅以双方签订的主合同、补充协议及其附件为准，场站公司发布的广告、户外路牌、站台广告、售楼书、海报、宣传品以及沙盘、模型等内容以及场站公司销售人员的口头承诺均不作为双方约定验收房屋的依据，均不作为双方确定权利义务的依据；曾婕、朱裕坚、谢文洁同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与曾婕、朱裕坚、谢文洁签订的《新南中心商业管理合同》，曾婕、朱裕坚、谢文洁同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的曾婕、朱裕坚、谢文洁有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到曾婕、朱裕坚、谢文洁解除合同的书面通知，视为曾婕、朱裕坚、谢文洁放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给曾婕、朱裕坚、谢文洁的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达，……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。 合同签订后，曾婕、朱裕坚、谢文洁向新南公司支付房款1259650元，新南公司出具收据。2014年2月17日，曾婕、朱裕坚、谢文洁向新南公司支付面积补差款847元，新南公司出具收据。 2013年7月19日，曾婕、朱裕坚、谢文洁还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：曾婕、朱裕坚、谢文洁自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照月租金8398元的标准向曾婕、朱裕坚、谢文洁支付租金，租金从交房次日开始计算，若因曾婕、朱裕坚、谢文洁原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为曾婕、朱裕坚、谢文洁开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为曾婕、朱裕坚、谢文洁向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，曾婕、朱裕坚、谢文洁同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算；曾婕、朱裕坚、谢文洁应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日起算，每月35元/平方米（已包含了物业服务费每月12元/平方米），物业商管费按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。 2014年2月25日，曾婕、朱裕坚、谢文洁向场站公司支付房屋所有权证代办费44289元。 2014年3月10日，场站公司取得高新公消验（2014）第0031号《建设工程消防验收意见书》，通过了成都火车南站枢纽城市综合体建设工程的消防验收，消防验收意见书载明地下一层左侧使用性质为家具卖场，中间“T”形区为商铺及商业卖场，右侧为地下车库，根据国家工程建设消防技术标准，综合评定消防验收合格。 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 本案审理中，曾婕、朱裕坚、谢文洁当庭明确其主张撤销的理由系认为场站公司在销售案涉房屋过程中故意虚假宣传虚假承诺诱骗三人高价购买，同时场站公司故意隐瞒案涉房屋的真实使用性质，上述行为构成欺诈。 以上事实，有成高国用（2010）第4569号国有土地使用权证、建字第510107201139218号《建设工程规划许可证》、CGGJ（2012）_Ｊ002《建设工程施工许可证》、高新公消验[2014]第0031号《建设工程消防验收合格意见书》、验字第510107201459034号《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》、《的补充协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》、《新南中心商业管理合同》、房款收据、代收费收据、广告宣传册等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：场站公司在销售案涉房屋的过程中是否存在欺诈行为。 一、场站公司是否存在虚假宣传。曾婕、朱裕坚、谢文洁认为场站公司存在虚假宣传提交了三份宣传册用以证明。本院认为，首先宣传图册中已注明广告图文仅供参考不作为合同要约，其次，曾婕、朱裕坚、谢文洁与场站公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定交付标准仅以双方签订的主合同、补充协议及其附件为准，场站公司发布的广告、户外路牌、站台广告、售楼书、海报、宣传品以及沙盘、模型等内容以及场站公司销售人员的口头承诺均不作为双方约定验收房屋的依据，均不作为双方确定权利义务的依据。因此，曾婕、朱裕坚、谢文洁作为一般消费者，应知晓上述宣传图册系房屋销售中的广告宣传资料，其认为场站公司虚假宣传理由不成立。 二、场站公司是否故意隐瞒案涉房屋的真实使用性质。本院认为，场站公司与曾婕、朱裕坚、谢文洁签订的《商品房买卖合同》约定房屋用途为商业，同时成都市高新技术开发区公安消防大队高新公消验（2014）第0031号《建设工程消防验收意见书》载明地下一层左侧使用性质为家具卖场，中间“T”形区为商铺及商业卖场，右侧为地下车库。本案的237号商铺即位于中间的T形区域，其用途为商铺及商业卖场，《建设工程消防验收意见书》与《商品房买卖合同》对该商铺性质的表述是一致的，因此场站公司并未隐瞒商铺使用性质，曾婕、朱裕坚、谢文洁诉请的理由不成立。 综上，本院认为，场站公司在销售案涉房屋过程中不存在虚假宣传和隐瞒房屋真实使用性质的行为，不构成欺诈，曾婕、朱裕坚、谢文洁诉请撤销《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曾婕、朱裕坚、谢文洁的全部诉讼请求。 本案案件受理费8272元，由原告曾婕、朱裕坚、谢文洁承担。 如不服本判决，原告曾婕、朱裕坚、谢文洁可在判决书送达之日起三十日内，被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司、成都交通投资集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 旭 人民陪审员  马新民 人民陪审员  张 骏 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王炼石