广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1302执异518号 案外人：惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩村民小组，住所地：惠州市惠城区。 负责人：苏文杰。 案外人：惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩经济合作社，住所地：惠州市惠城区。 负责人：苏文杰。 两案外人委托诉讼代理人：黄炳春，广东指针律师事务所律师。 两案外人委托诉讼代理人：曾广文，广东指针律师事务所律师。 申请执行人：黄佩亿，男，汉族，1966年1月16日出生，住深圳市罗湖区。 被执行人：惠州市景富房地产开发有限公司，住所地：惠州市。 法定代表人：姚丽梅。 本院在执行申请执行人黄佩亿申请执行被执行人惠州市XX房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案[执行案号：（2019）粤1302执3160号]中，案外人惠州市惠城区河南岸街道、惠州市惠城区河南岸街道对执行位于惠州市惠城区河南岸“XX大厦”的一层XX号商铺XX栋XX层XX号房XX栋XX层XX号房产向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人惠州市惠城区河南岸街道、惠州市惠城区河南岸街道提出异议称，一、请求事项：停止贵院（2019）粤1302执3160号执行案件中对位于惠州市惠城区××“××时代大厦”××、××、××商铺、××房、××房的房产的执行,并对上述房产进行解封。二、事实与理由：惠州市惠城区河南岸街道以及XX号小区的“XX大厦”所在土地原属于案外人即惠州市惠城区河南岸街道所有。为加快农村城镇化建设步伐，尽快改善城乡结合部村民居住环境，案外人于2011年1月12日与被执行人惠州市XX房地产开发有限公司订立《土地合作开发合同》。2011年1月18日，案外人与被执行人XX公司双方就合作开发事项签订了《土地合作开发合同的补充协议》。2013年12月21日，案外人与被执行人XX公司双方就合作开发事项签订了《土地合作开发合同补充协议二》。以下就上述签署的全部合同统称为《土地合作开发合同》。双方约定：由被执行人景富公司负责该项目的所有建设资金，苏屋墩村民小组以土地使用权为合作条件（即出资）,房屋建好后，返还给村民3238平方米住宅建筑面积、180平方米商铺,住宅设计60平方米-70平方米为一个单元给回原告，所分配的楼层从十楼算起以上类推，并负责办好房产两证及相关费用。合作项目“XX大厦”于2015年竣工（具体以相关部门备案的竣工日期为准）。基于原告村民内部需要41套房产进行分配的实际需求，被告于项目竣工后，确定“XX大厦”A栋XX层01、02、03、04号、XX层02、03、04号、XX层02号、XX层02号、XX层02号、XX层02号、XX层02号房、XX层04号房；B栋XX层01、02号、XX层04号、XX层02、04号、XX层02、04号、XX层02、04号、XX层02、04号、XX层02号、04号、XX层02、04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号、XX层04号；C栋XX层03号、XX层02号、XX层03号、XX层03号合计41套房产中的3238平方米的住宅建筑面积以及一层09、10、11号商铺作为给回异议人的合作份额，超出的650.1平方米住宅建筑面积由案外人依据合同“多出少补”的约定向XX公司进行面积差补价（详见2016年4月20日《房屋价格及购房者缴交费用统计表》、2017年11月1日《房屋移交证明》）。现上述合作份额即涉案的41套房产中的3238平方米已经实质分配至案外人村民个人项下并分别由案外人村民占有、使用；XX时代一层XX号商铺业已交付案外人占有、使用。2017年3月，景富公司因民间借贷问题被申请执行人黄佩亿诉至法院，申请执行人查封了包括苏屋墩村民小组所有的一层XX号商铺、B栋XX层04号房、C栋XX层03号房在内的房产（查封案号：2017粤1302财保186号）。目前，黄佩亿已就该民间借贷案件向贵院申请强制执行[执行案号：（2019）粤1302执3160号]。针对申请执行人的保全及执行行为。案外人认为：第一、惠州市惠城区河南岸街道以及XX号小区的“XX大厦”所在土地原土地使用权属于案外人，案外人经村民代表表决和有关部门审批同意，将涉案的土地使用权作为出资，与被执行人景富公司进行合作建房。涉案土地的合作方式采用村企合作方式共建，部分土地的成交地价折抵案外人的物业，竞得人即XX公司应当将建成后的部分物业归案外人所有，案外人取得的共建合作份额的效力应当认定为准物权效力，该效力应当优先于一般的债权。第二，从案外人取得涉案房产与申请执行人的查封、执行时间先后顺序来看：村企合作共建方式及合作份额早已形成，相关的合作方案及分配方案亦早已进行备案及公示，分配份额也早已具体落实到个人占有、使用。换言之，上述被查封房屋及整个“XX大厦”的产权均来源于村民所付出的土地使用权。合作开发完成后，案外人也早已实际占有该涉案房产，虽上述房产并未进行产权变更登记，但否认不了案外人系上述房产实际产权人的事实。有鉴于此，（2019）粤1302执3160号执行案件对案外人所有的X时代XX层09、10、11号商铺、B栋XX层04号房、C栋XX层03号房的查封、执行行为实质意义上侵害了案外人数百村民的合法权益，法院误将案外人的房产进行查封、执行，存在错误。 经审查查明，黄佩亿与惠州市景富房地产开发有限公司、惠州市XX物业服务有限公司、姚锦华、姚锦光民间借贷纠纷一案，广东省惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终3501号民事判决已发生法律效力。根据生效的法律文书，惠州市XX房地产开发有限公司应向黄佩亿偿还借款1000万元及相应的利息，并支付律师费36万元等；惠州市XX物业服务有限公司、姚锦华、姚锦光承担连带清偿责任。根据权利人黄佩亿的申请，本院于2017年3月10日作出（2017）粤1302财保186号民事裁定，查封惠州市XX房地产开发有限公司名下的位于惠州市惠城区××“××XX大厦”××、××、××商铺、××房、××房的房产。因各义务人未履行义务，权利人黄佩亿向本院申请执行。案外人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩村民小组、惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩经济合作社以本院（2017）粤1302财保186号民事裁定查封的房屋系其与合作开发约定分配给村小组及村民的房屋为由，向本院提出执行异议，请求裁如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者以其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。人民法院在执行过程中对当事人实体权利的审查，主要进行形式审查；实体权利的实体审查，由当事人另行提起诉讼，由人民法院在审理过程中作出裁判。本案中，案涉房屋登记在被执行人惠州市XX房地产开发有限公司名下，根据公示公信原则，被执行人惠州市XX房地产开发有限公司对该房屋享有所有权，本院对该房屋采取查封等执行措施，符合法律规定。案外人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩村民小组、惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩经济合作社以执行的房屋系其与合作开发约定分配给村小组及村民的房屋为由提出执行异议，系对执行标的物主张实体权利，且该实体权利涉及到合作合同的效力、房屋所有权的归属等问题，需由人民法院另行作出实体裁判，应另行提起执行异议之诉予以解决。综上，案外人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩村民小组、惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩经济合作社提出的执行异议请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩村民小组、惠州市惠城区河南岸街道河南岸村苏屋墩经济合作社的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，向执行法院提起诉讼。 审判长 李 军 审判员 李文娟 审判员 纪舜龄 二〇一九年十二月二十六日 书记员 谭少君