云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1537号原告：刘欣，女，阿昌族，1993年12月7日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住腾冲市。委托诉讼代理人：闫自章，男，汉族，1992年6月4日出生，身份证住址云南省腾冲市，现住腾冲市，系原告刘欣配偶。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘朝继，云南援边律师事务所律师，执业证号15305201610211173。代理权限为特别授权代理。被告：周庆华，男，汉族，1973年10月8日出生，身份证住址四川省成都市金牛区，现住腾冲市。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331200910607843。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331201911082803。代理权限为特别授权代理。被告：杨志林，男，汉族，1963年11月3日出生，身份证住址广西河池市金城江区。原告刘欣与被告周庆华、杨志林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告刘欣的其委托诉讼代理人闫自章、刘朝继，被告周庆华的委托诉讼代理人张桥到庭参加了诉讼。被告杨志林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欣向本院提出诉讼请求：1．判决终止执行（2019）云3102执329号执行裁定书，解除对原告2018年10月13日向被执行人杨志林购买并实际占有及使用的位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室房屋的查封；2．判决撤销（2019）云3102执20号执行裁定书；3．判决确认位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室房屋归原告所有，由被告杨志林配合将该套房屋过户登记至原告刘欣名下；4．判决本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与闫自章恋爱多年，定于2019年1月13日结婚，结婚前双方及家人为给原告和闫自章购买婚房，在多方寻找下，看中了被告杨志林的案涉房屋。在多次协商下，双方于2018年10月13日按当时腾冲市场价与被执行人瑞丽市广宏金属矿产有限公司（以下简称广宏公司）、杨志林签订《房地产买卖合同》，约定由被执行人杨志林将位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室房屋出售给原告，房地产建筑面积183.32平方米，合同登记备案号TC2016050900865，房屋现状为毛坯房。合同约定转让价款为113万元。原告于2018年10月15日向被执行人杨志林支付购房定金10万元，于2018年11月1日前支付50万元，尾款53万元于过户后本年内一次性支付。合同约定被执行人承诺对该房地产享有完全处分权，保证原告不受第三人的合法追索。合同约定原告支付60万元后，被执行人杨志林将该房屋交付给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。为了支付购房款，原告和闫自章及家人东拼西凑按《房地产买卖合同》约定于2018年10月14日向被执行人杨志林支付5万元，于2018年10月14日向被执行人杨志林支付5万元，于2018年10月27日16时1分向被执行人杨志林支付10万元，于2018年10月27日16时6分向被执行人杨志林支付20万元，原告合计按《房地产买卖合同》约定支付了60万元。合同签订及原告按约定支付购房款后，被执行人杨志林按约定将房屋钥匙交付原告。原告及家人为了能在原定婚期使用房屋，在接房后对该房屋进行装修，并购买家具。装修数月后，原告实际进入居住，原告为此支付装修及家具款合计40余万元。原告于2019年7月从开发商处了解到该房屋开发商已经可以将产权办理到被执行人杨志林名下，遂到腾冲市不动产登记中心咨询了解该套房屋的情况，但让原告匪夷所思的是，该不动产已经被瑞丽市人民法院查封，即将进行拍卖。为保护原告合法权益，原告于2019年8月12日提起执行异议。通过了解，原告得知被告周庆华提起对案外人广宏公司和被告杨志林的诉讼后的开庭时间为2019年3月21日，被告周庆华提起执行立案的时间是2019年5月23日，均发生在原告与被告杨志林签订《房地产买卖合同》及原告实际装修、占有及居住之后，可以确定原告在本案中是受害方，是善意取得的第三人。原告按照腾冲市市场价格购买案涉不动产，且已实际装修入住。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条之规定，应当只是“可以查封”，并非应当查封。为保护原告的合法权益及被告周庆华作为债权人的合法权益，原告认为应当继续履行原告与被告杨志林的《房地产买卖合同》，原告愿意配合在瑞丽市人民法院规定的合理期限内支付剩余53万元尾款至法院账户。故请求依法支持原告的诉讼请求。被告周庆华辩称，案涉房屋登记在被告杨志林名下，所有权没有变更至原告名下，原告与被告杨志林的房屋买卖真实性存疑，瑞丽市人民法院做出的（2019）云3102执329号，（2019）云3102执异20号裁定书裁定正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告杨志林未做答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的《房地产买卖合同》复印件1份，欲证实原告与被执行人广宏公司、被告杨志林于2018年10月13日签订《房地产买卖合同》，约定被告杨志林将位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室毛坯房一套出售给原告，房地产建筑面积183.32平方米，合同登记备案号：TC2016050900865，转让总价为113万元；原告须于2018年10月15日向被告杨志林支付购房定金10万元，须于2018年11月1日前支付50万元，尾款53万元须于过户后半年内一次性付清，被告杨志林应在原告付清60万元后将房屋钥匙移交原告，将房屋交付原告占有、使用；被告杨志林承诺对该房地产享有完全的处分权，保证不受第三人的合法追索。经质证，被告周庆华对该证据合法性、真实性、关联性、证明目的均有异议，认为案涉不动产系二手房，出卖方未到庭确认，原告的现有证据也无法证实在合同上盖章签字的人是否是原告与被告杨志林本人；案涉不动产登记在被告杨志林名下，和广宏公司没有关系；案涉不动产出售价为113万元，原告仅支付60万就享有占有权，不符合交易习惯；被告周庆华的代理人曾于2019年1月31日向腾冲市不动产登记中心查询，发现案涉不动产处于抵押状态，原告所述完全未提及此情况，于理不合，且原告未能提供证据证实案涉不动产的购房合同备案号。原告既然是买售二手房，应该对二手房的权属关系了解清楚。结合被告周庆华的质证意见，本院认为上述证据可以证实原告于2018年10月13日与被告杨志林、案外人广宏公司签订《房地产买卖合同》。2．原告提交的原告向被告杨志林转账记录凭证截屏复印件7份，欲证实原告分别于2018年10月13日、2018年10月14日向被告杨志林各支付5万元，于2018年10月27日分三次向被执行人杨志林转入10万元、20万元、20万元，当天合计转给被告杨志林50万元。原告已按《房地产买卖合同》约定给被告杨志林60万元。经质证，被告周庆华对2018年10月13日、2018年10月14日的转账记录真实性有异议，对2018年10月27日的转账真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明上述转账是原告向被告杨志林支付购房款，可能存在其他经济往来。结合被告周庆华的质证意见以及法庭调查，本院认为上述转账记录可以证实原告向被告杨志林转账的时间与金额，对该组证据真实性予以采信，确认原告曾于2018年10月13日、10月14日分别向被告杨志林转款各5万元，曾于2018年10月27日向被告杨志林分三次转款共计50万元的事实。3．原告提交的视听资料5段（光盘1份），欲证实原告与被执行人广宏公司，被告杨志林于2018年10月13日签订《房地产买卖合同》的现场状态，该合同系双方真实意思表示；案涉房屋交付原告时系毛坯房，房屋装修由原告主导并产生40余万元装修费，均已由原告承担。经质证，被告周庆华对该证据真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为视频录制时间、地点不明，相关人物模糊，无法达到证据的形式要求，不能作为证据使用。结合被告周庆华的质证意见，本院认为因原告无法提供上述证据原始载体核实其录制时间，故无法确认与本案的关联性，对该证据不予采信。4．原告提交的照片打印件11张，欲证实案涉房屋装修后的外观，装修的具体样式及对应费用为40余万元，案涉房屋系原告作为婚房使用，案涉房屋由原告一家人居住、占有、使用。经质证，被告周庆华对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。结合被告周庆华的质证意见，本院认为被告周庆华自认其在向本院申请查封上述不动产时不清楚上述不动产的现状，未能对原告的上述主张提出有效反驳，故结合原告庭审中的描述，本院确认案涉不动产现由原告居住、使用。5．本院依职权向腾冲市不动产登记中心调取的复函1份，该复函载明：腾冲市香槟庄园31幢不动产权属证书的初始登记时间为2018年3月30日。经质证，原告与被告周庆华对该证据无异议，被告杨志林未在本院指定期间内发表质证意见，视为放弃质证的权利。6．本院依职权向中国建设银行股份有限公司腾冲支行调取的回函1份，该回函载明：经查询，杨志林（身份证号码4523321963××××××××）在我行贷款情况如下：截止2019年12月19日下午16：05分，杨志林（身份证号码4523321963××××××××）尚欠我行贷款本金508201.53元（伍拾万零捌仟贰佰零壹元伍角叁分），拖欠贷款利息22236.03元（贰万贰仟贰佰叁拾陆元零叁分）。客户的正式抵押权证书已经办妥【证号：云（2019）腾冲市不动产证明第0001158号】，开发商的阶段性担保已经解除，此笔贷款无担保人，为住房抵押贷款。经质证，原告对该证据无异议，被告周庆华对该证据无异议，并认为原告自称于2018年10月13日与被告杨志林签订购房合同，现付60万元，是拿给杨志林还建设银行贷款的，对于还款情况，因涉及原告自身重大利益，原告应当监督杨志林还款情况。从上述建设银行的回函可知，争议房屋开发商的阶段性担保已经解除，且房屋仍处于抵押状态，还欠银行本息52万多元，与原告所说大相径庭，原告明显在说谎，进一步证实其与杨志林是串通签订购房合同，目的是阻碍法院执行争议房屋。被告杨志林未在本院指定期间内发表质证意见，视为放弃质证的权利。被告周庆华、杨志林均未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月13日，原告刘欣（乙方）与被告杨志林（甲方）签订《房地产买卖合同》。约定：甲方同意将其所拥有的位于香槟庄园31幢1单元301室住房出售给乙方。该房地产建筑面积183.32平方米，房权证号暂无，合同备案登记号TC2016050900865。房屋现状为毛坯房。房屋成交总价为壹佰壹拾叁万元整，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格。乙方于2018年10月15日向甲方支付购房定金壹拾万元整作为购房担保。如乙方未能按时足额付清剩余的款项，则视为乙方违约，甲方有权另行处理该套房屋，已收取乙方的定金不再退还给乙方。支付房款伍拾万元整于2018年11月1日之前支付到甲方账户，由甲方还清银行贷款，拿出不动产证。（不动产证和契税发票移交乙方）每次付款后由甲方出具收款收据。除定金和已支付房款以外剩余尾款伍拾叁万元整甲乙双方约定于过户后半年内由乙方一次性付清（如乙方贷款及时放款，则乙方提前支付给甲方，否则视为乙方违约）。房产登记机关准予登记的双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间；办理产权交易过户手续所发生的税费由乙方承担……甲方应于足额收到陆拾万元整三日内腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并交付该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。此外，该合同还约定房屋交付的其他事项以及违约责任。原告刘欣在合同落款乙方处签字按印，被告杨志林在合同落款甲方处签字按印，还加盖“瑞丽市广宏金属矿产有限公司”字样印章。原告于2018年10月13日向被告杨志林名下中国建设银行尾号为1150的银行账户转入5万元，于2018年10月14日向该账户转入5万元，于2018年10月27日向该账户分三次，第一次10万元，第二次20万元，第三次20万元，合计转入50万元。原告向被告杨志林交付上述60万元后取得上述房屋房门钥匙，随即对案涉房屋进行装修并实际入住至今。原告自认，其尚未向被告杨志林交付剩余购房款。另查明，周庆华与广宏公司（法定代表人杨志林）、杨志林合同纠纷一案，本院于2019年3月6日依据周庆华的书面申请作出（2019）云3102民初329号民事裁定书，裁定查封杨志林名下位于腾冲市腾越镇观音堂社区玉泉校区香槟庄园31幢1单元301室【不动产权证号：云（2018）腾冲市不动产权第0008228号】中价值62.61万元的部分。该合同纠纷经本院主持调解，双方当事人于2019年3月21日达成调解一致，确认周庆华与广宏公司、杨志林自愿解除双方于2017年12月26日签订的金额分别为150万元和50万元的两份《销售协议》，广宏公司、杨志林共同偿还周庆华欠款本金156万元及利润44万元，并以156万元为基数，按月利率0.6%计付自2019年4月1日起至实际付清欠款之日止的利息。上述欠款分别于2019年4月30日和2019年5月30日前每月支付利息9360元，从2019年6月起每月30日前支付10万元及剩余本金利息，至2021年1月30日付清全部本金及利息。如广宏公司与杨志林未按期履行任何一笔欠款及利息，周庆华有权申请强制执行剩余全部欠款及利息。因广宏公司与杨志林未按期支付利息及本金，故周庆华向本院申请强制执行，本院依法审查并立案。2019年8月12日，原告以案外人的身份向本院提出执行异议，请求终止执行（2019）云3102执329号执行裁定，解除对刘欣于2018年10月13日向杨志林购买并实际占有及使用的位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室房屋的查封。本院于2019年8月23日依法作出（2019）云3102执异20号执行裁定书，裁定驳回案外人刘欣的异议请求。随后，原告依法向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年9月16日受理。另查明，案涉位于腾冲市香槟庄园31幢1单元301室不动产系由被告杨志林向开发商购买；经开发商进行阶段性担保，被告杨志林于购房时向中国建设银行股份有限公司腾冲支行办理贷款。该不动产所属的香槟庄园31幢1单元整体于2018年3月30日首次办理不动产登记并核发不动产权证书。案涉不动产在中国建设银行股份有限公司腾冲支行的贷款中开发商的阶段性担保已经解除，现为住房抵押贷款，抵押权证书证号为云（2019）腾冲市不动产证明第0001158号；截至2019年12月19日，被告杨志林尚欠该行贷款本金及508201.53元，拖欠贷款利息22236.03元。原告自认，与被告杨志林签订《房地产买卖合同》时知晓该不动产在中国建设银行有贷款。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：一、原告与被告杨志林，案外人广宏公司签订的《房地产买卖合同》效力如何；二、原告对案涉不动产是否享有足以排除执行的实体权利，原告的诉请应否得到支持？一、关于原告与被告杨志林，案外人广宏公司签订的《房地产买卖合同》的效力问题。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，但应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，案涉香槟庄园31幢1单元310室系在原告与被告杨志林签订《房地产买卖合同》前已经存在银行贷款，且已转为以该不动产为抵押的抵押贷款，并办理抵押登记。因该抵押贷款至今仍未偿还，抵押登记未被涤除，原告亦未能举证证实其与被告杨志林签订上述房地产买卖合同时已取得抵押权人书面同意，亦无证据显示被告杨志林已将偿还贷款的金额进行提存，故可推定被告杨志林未能取得抵押权人的同意，所以，原告与被告杨志林即便基于真实意思表示签订《房地产买卖合同》，但该合同因违反法律禁止性规定而无效。二、关于原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利，原告的诉请应否得到支持的问题。本院认为，原告认为其系善意第三人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，即与被告杨志林签订了合法有效的买卖合同，已实际占有不动产，已支付部分价款，且表示愿意在人民法院要求下支付剩余尾款主张其为善意第三人。然而，原告与被告杨志林签订的《房地产买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的强制性规定而无效，且原告对双方签订合同时已存在上述银行贷款系明知，明确其交付的60万元系让被告杨志林偿还上述银行贷款，但原告未能督促被告杨志林清偿上述债务，亦未能自行代为清偿上述债务，因此，本院认为，原告提出据以排除强制执行的理由不能成立；其与被告杨志林因签订合同而支付的款项系其对被告杨志林的一般债权，应由原告自行向被告杨志林主张。综上，原告对案涉不动产没有足以排除强制执行的实体权利。故，原告要求停止执行（2019）云3102民初329号民事裁定书，撤销（2019）云3102执异20号执行裁定书，确认其对案涉不动产享有所有权的主张没有法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：驳回原告刘欣的诉讼请求。案件受理费14970元，由原告刘欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  杨丽君人民陪审员  董诗福人民陪审员  杨艾妮二〇一九年十二月三十日法官助理康宁娜书记员许慧