河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1103民初1841号原告：常占峰，男，汉族，1974年6月3日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：宋跃朋，男，汉族，1982年5月2日出生，住漯河市郾城区。被告：漯河市运跃置业有限公司，住所地漯河市郾城区邙山路（原银山路）食品批发市场D区，统一社会信用代码91411100760227785N。法定代理人：马国跃，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵虎，河南强人律师事务所律师。原告常占峰与被告漯河市运跃置业有限公司（以下简称运跃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常占峰及其委托诉讼代理人宋跃朋，被告运跃公司的委托诉讼代理人赵虎、马娅彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常占峰依法提起民事诉讼，请求依法判令：1、被告退还购房款782210元及利息（利息按银行贷款利率自2016年1月26日起计算至归还完毕之日止）；2、被告赔偿原告可得利益损失573000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月7日，刘红月向原告借款982500元。2016年，刘红月未按约定还本付息，便于原告协商将檀溪谷9号楼两套房产折抵借款66万元。刘红月向原告出具一份收到条，载明“今收到檀溪谷9号楼贰单元贰拾陆号楼9-9-2603与9-2-2604购房定金收据两张”。2016年1月26日，被告向原告出具了两份编号为0038361、0038368的收据，收条载明2016年1月26日，今收到常占峰交来购房定金9-2-2603，人民币叁拾陆万壹仟捌佰叁拾元，加盖被告财务专用章。2016年3月19日，被告出具今收到蔡艳伟9-2-2604购房定金肆拾贰元叁佰柒拾元整，加盖被告财务专用章。被告另与原告签订两份檀溪谷认购协议书，协议分别载明购买方为常占峰，房号9号2单元26称2603（西二单元东南户），面积103.38平方米，单价3500元，成交总价为361830元，一次性付款。2016年3月19日，认购人蔡艳伟，房号9号楼2单元26号楼26.4东户，面积125.82，单价3500元，成交价格420370元，一次性付款。原告持有上述证据要求与被告签订购房合同交付房屋时，被告总以各种理由推脱，不和原告签订购房合同及交付房屋。原告多次与被告协商赔偿事宜未果。为了维护原告的合法权益，原告依据法律规定，向法院提起诉讼，望判如所诉。被告运跃公司辩称：韩清四为檀溪谷工程项目经理，刘红月系韩清四下属的大清包承包人，我公司应当向韩清四支付工程款（包含农民工工资）。我公司为了保障农民工工资可以按时结算，于2016年1月25日与韩清四签订协议书，用商品房认购协议进行担保。韩清四、刘红月虚构常占峰为农民工领班的身份，掩盖刘红月向被答辩人常占峰借款并用我公司的认购协议书来偿还刘红月欠常占峰债务的事实，向常占峰出具的认购协议书并不是我公司的真实意思表示。常占峰与刘红月、韩清四明显存在欺诈行为，恶意串通严重损害了我公司的合法权益，我公司认为与常占峰去签订的两份檀溪谷认购协议书应认定无效合同，依法应当避讳常占峰的诉请。依据庭审中双方的举证、质证情况，结合当事人的自认，本院确认本案的事实如下：2016年1月26日和2016年3月19日，被告运跃公司分别与原告常占峰及蔡艳伟签订檀溪谷认购协议书一份，协议书约定由常占峰、蔡艳伟认购由被告运跃公司出售的位于漯河市淞××路××段（与××路打通交会处）檀溪谷项目房屋，协议书认购的房屋分别9号楼2单元26层西二单元东南户2603号和9号楼2单元26层东户2604号，预测面积分别为103.38平方米、125.82平方米，每平方米单价均为3500元，成交总价分别为361830元、420370元，交款方式均为一次性付款。2016年1月26日、2016年3月19日，被告运跃公司分别向常占峰、蔡艳伟出具编号为0038361、0038368的收据一份，收据中载明为购房定金，并再次对房屋具体房号进行确认。以蔡艳伟名义所签的协议，系原告常占峰借用蔡艳伟名字所签订的，蔡艳伟出具书面声明认可实际购买人为常占峰。被告运跃公司认可认购协议及收据的真实性，但原告用协议及收据证明的问题有异议。被告提交书面协议书证实，2016年1月25日，被告运跃公司（甲方）与韩清四（乙方）达成优惠购买房屋及工程款支付协议书，协议书约定：1、乙方因自身需要，欲购买甲方开放的檀溪谷小区5号、9号楼，5-1-1801、5-2-1801、5-2-1804、5-2-1401、9-2-2603、9-2-2604共七套住宅，面积约872.45平方米，价格按照每平方米3500元执行，合计总价款为3053575元，应在2016年12月30日以前缴纳结清。2、乙方自愿用甲方应支付的工程款抵偿上述购房款（待工程款扣除后，此房屋认购书生效）。乙方向甲方出具工程款收据，甲方向乙方或乙方书面制定的购房人出具相应的购房款收据、房屋认购书。3、上述约定行为完成后，甲方不得再出售上述房屋，乙方不得以任何理由反悔，不得再以任何理由向甲方主张本合同对应的工程款。4、乙方书面制定的最终购房人，不得向甲方主张违约责任。韩清四为被告开放的檀溪谷项目的施工人，刘红月系跟随韩清四做大清包工程的人员。在庭审中，韩清四九杨光辉作为作为证人出庭作证，证实韩清四与被告运跃公司签订协议书中所涉及的七套房屋，系作为被告运跃公司未向韩清四等支付的工程款而进行抵押性质的，现在除常占峰主张的外，其余五套均已经由被告运跃公司收回。刘红月因有金额为66万元债务需要向原告常占峰清偿，遂将9-2-2603、9-2-2604两套房产折抵给原告常占峰。原告常占峰与被告运跃公司签订认购协议，并由被告运跃公司向原告常占峰及蔡艳伟出具了金额总计782200元的收款收据。原告常占峰认为，被告运跃公司未与原告签订购房合同，也未交付房屋，导致原告无法得到房屋，遂向本院提起民事诉讼，要求被告返还购房款及利息，并按照现每平方米5000元单价由被告赔偿可预期利益损失。本院认为，被告运跃公司称其与常占峰（蔡艳伟）签订的认购协议因存在欺诈而无效，但被告不但与常占峰签订有认购协议，还向常占峰收据了等同与房款数额的收款收据。认购协议与收款收据，应当视为原告常占峰与被告系双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效的行为。但认购协议，仅仅是买卖双方就所要出卖的房屋而达成初步协议，而对于本案中所涉及的房屋的买卖的行为的完成，还需要双方最终签署符合法律规定的商品房买卖合同来确认。在本案中，原、被告未签署符合法律规定的商品房买卖合同，应当认定为双方最终并未达成涉案房屋的买卖合意。对于原告在2016年1月、2016年3月预先交纳的房款，应当由被告运跃公司向原告常占峰予以返还，并向原告常占峰承担在此期间占用原告购房款而造成原告相应资金损失的责任。被告运跃公司向原告承担责任方式，以由被告按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率予以计算，承担的期限自原告预交购房款的期限起分别予以计算，至预交的购房款全额返还给原告之日止。关于原告要求被告赔偿可既得利益损失的诉请。本院认为，原、被告未就购买涉案的房屋达成最终的合意，亦未签署正式的买卖合同，双方在此过程中均不存在过错，且本院已经判令被告已经向原告承担了相应的责任，再行判令被告按原告所主张的诉请，判令被告支付原告所认为的可既得利益的损失，并不符合法律体系中所规定的公平原则。故对于原告的该项诉请本院不予支持。如韩清四或刘红月处分房屋的行为造成被告运跃公司的财产损失，被告运跃公司可以另行通过合法形式主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告漯河市运跃置业有限公司须于本判决生效后十日内，向原告常占峰返还预交的房款合计782210元及利息（被告承担的利息的本金数额按照预交的房款数分别进行计算，其中的361830元的利息，自2016年1月6日起开始计算，下余的420370元的利息，自2016年3月19日开始计算，均计算至两笔本金数额支付完毕时止，利率均按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率予以计算）。驳回原告常占峰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17000元，由被告漯河市运跃置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  叶亚奇人民陪审员  梁天胜人民陪审员  罗国庆二〇一九年十二月五日书 记 员  王家祥