重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3005号上诉人（原审原告）：李春，男，1974年11月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王君，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王世永，男，1961年3月18日出生，土家族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王世高，男，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：沈小勇，重庆竞立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向体玉，女，1966年6月12日出生，土家族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：沈小勇，重庆竞立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王万兴，男，1928年7月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：沈小勇，重庆竞立律师事务所律师。上诉人李春因与被上诉人王世永、向体玉、王万兴房屋租赁合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2019）渝0235民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李春上诉请求：1.撤销原审判决，改判由王世永、向体玉、王万兴因无法提供房屋权属证书导致《房屋租赁合同》无效而产生的房屋装修损失607922元；2.改判李春不支付停业期间以及诉讼中停业的房屋占用损失费；案件上诉费、一审诉讼费由王世永、向体玉、王万兴负担。事实和理由：第一，双方当事人签订租赁合同约定，出租人应当提供合法房产。但出租人隐瞒租赁房屋未取得产权证及消防验收手续。在租赁房屋使用两年后，出租人一直承诺会取得产权证及消防验收手续。而且出租人知道承租人租赁房屋是为了经营酒店。由于王世永、向体玉、王万兴违反诚实信用原则未尽到如实告知义务，导致合同无效，应当赔偿李春的装修损失。而一审法院作出的（2018）渝0235民初3113号民事判决，认为，王世永、向体玉、王万兴至今未取得土地使用权许可证及房屋产权证，双方当事人签订的房屋租赁合同无效。本案一审法院又认定李春承担合同无效的主要责任，显然两个判决相互矛盾。第二，李春不应当支付出租人的房屋占用费。虽然房屋占用费已在另案中处理。但合同无效的责任在出租人。由于出租人未取得房屋产权证导致上诉人无法办理特许经营许可。即使按照另案判决支付房屋占用费，也应按照过错予以分担。第三，李春租赁房屋并经出租人同意进行装修。出租人作为房屋装修的受益者，应予以补偿。即使按照过错承担损失，李春也只应承担次要责任。王世永、向体玉、王万兴辩称，双方当事人签订租赁合同后，李春支付了部分租赁费用后，一直拖欠租金不支付。在索要租金时，李春就提出索要房产手续。但是酒店继续营业。但此后因市场行情出现严重下滑，李春随即提出本案诉讼。租赁合同无效是对方原因造成。当地大量农民自建房，因土地指标的原因，没有办产权证。李春租赁房屋后，把房屋第三层改建为房屋，导致房屋超过审批规划面积。李春在租赁房屋时对于出租房屋产权情况是完全清楚的。因为该房屋位于云阳县龙岗景区，其他农民所建造的房屋现在都没有取得房屋产权证是公开的事实。李春作为酒店经营的个体工商户，对于租赁房屋进行经营酒店需要具体的条件是清楚的。一审判决确认的损失是不准确的，不应认定评估报告中的数额。李春向一审法院起诉请求：1.判决王世永、王万兴、向体玉赔偿李春因无法提供合法的房屋产权证书导致《房屋租赁合同》无效的房屋装修损失150万元；2.判决李春不支付王世永、王万兴、向体玉无法提供合法的房屋权属证书导致停业以及诉讼中停业的房屋占用损失；3.依法委托相关机构对李春的装修损失进行鉴定；4.本案诉讼费用由王世永、王万兴、向体玉承担。一审法院认定事实：王世永与王万兴系父子关系，与向体玉系夫妻关系。王万兴、向体玉于2014年5月15日取得乡村建设规划许可证，但至今未取得土地使用权许可证。向体玉、王万兴经申请，各在云阳县清水土家族乡大堰村4组自建住房一栋，两栋房屋共用走廊。2015年11月8日，李春与王世永签订了《房屋租赁合同》，李春租赁该房屋，用于云阳县清水乡国豪商务酒店经营。2017年11月15日，云阳县公安局治安管理大队对云阳县清水乡国豪商务酒店下达责令限期整改治安隐患通知书，发现存在下述问题：1.房屋未经相关职能部门进行安全验收就投入使用，存在安全隐患；2.经营旅馆未办理特种行业经营许可证，擅自经营。2018年5月8日，王世永、向体玉、王万兴起诉李春要求李春支付租金。2018年8月23日，一审法院作出（2018）渝0235民初3113号判决，认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同，判决李春支付王世永、王万兴、向体玉房屋占有使用费。李春提出上诉，但李春于2018年12月25日撤回上诉，该案现已发生法律效力。2019年4月3日，李春申请对该房屋现存装修价值进行评估，一审法院依法委托重庆开睿源资产评估土地房屋地产估价有限公司对该房屋的现存装修价值进行评估。2019年6月14日，该鉴定评估公司作出司法鉴定估价报告，该租赁房屋现存装修市场价值总价为607922元，李春垫付鉴定评估费用10000元。李春在庭审中变更诉讼请求为：1.判决王世永、王万兴、向体玉赔偿李春因无法提供合法的房屋产权证书导致《房屋租赁合同》无效的房屋装修损失607922元；2.判决李春不支付王世永、王万兴、向体玉无法提供合法的房屋权属证书导致停业以及诉讼中停业的房屋占用损失140250元；3.本案诉讼费用、鉴定费由王世永、王万兴、向体玉承担。上述事实，有双方当事人的陈述，有李春提交的身份证、房屋租赁合同、判决书、房屋产权证催要函、云阳县公安局限期整改通知书、营业执照、评估报告、评估费票据、停业申请等证据；王世永、王万兴、向体玉提交的房屋租赁合同、判决书及相关材料、调查笔录、照片等在案佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，李春租赁王世永、王万兴、向体玉房屋并经王世永、王万兴、向体玉同意后，对该租赁房屋进行了装饰装修，双方签订的《房屋租赁合同》经一审法院认定属无效合同，且王世永、王万兴、向体玉对已形成附合的装饰装修物不同意利用，故对该已形成附合装饰装修物的现存价值双方应按照导致合同无效的过错分担损失。本案的争议焦点为：双方当事人导致合同无效的过错责任大小如何划分？李春认为双方在签订租赁合同后，王世永、王万兴、向体玉没有按照合同的约定提供该房屋产权证，导致李春经营的酒店停业整顿且无法继续经营，王世永、王万兴、向体玉应当承担导致合同无效的全部责任。王世永、王万兴、向体玉辩称该房屋未取得产权证，不是王世永、王万兴、向体玉导致李春停业不经营的原因，是李春经营酒店市场不好，无法继续经营，李春自己应承担全部责任。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，双方当事人均存在过错。从本案的事实来看，签订合同时，李春应当事先了解王世永、王万兴、向体玉房屋的产权状况，李春应当租赁产权齐全的房屋经营酒店，但签订合同时，王世永、王万兴、向体玉房屋尚未取得房屋产权证，而李春仍然租赁该房屋装饰装修并经营酒店，李春应当承担导致合同无效过错的主要责任。王世永、王万兴、向体玉将未取得产权证的房屋租赁给李春，应当承担导致合同无效过错的次要责任。因此，一审法院认为对于装修损失按照鉴定机构评估的价值，李春承担70%和王世永、王万兴、向体玉承担30%为宜。李春诉称要求判决李春不支付王世永、王万兴、向体玉无法提供合法的房屋权属证书导致停业以及诉讼中停业的房屋占用损失140250元，由于涉及房屋占有使用费的案件已经由一审法院审理完毕且发生法律效力，故对李春的该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王世永、向体玉、王万兴于本判决生效后十日内给付李春房屋装修损失182376.60元；二、本案鉴定评估费10000元，由李春负担5000元，王世永、向体玉、王万兴负担5000元；三、驳回李春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4940元，由李春负担2966元，王世永、向体玉、王万兴负担1974元。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：王世永、向体玉、王万兴向李春赔偿房屋装修损失的具体数额；李春是否应向王世永、向体玉、王万兴支付房屋占用损失的问题。本院针对争议焦点评述如下：关于王世永、向体玉、王万兴向李春赔偿房屋装修损失的具体数额。李春以其与王世永、王万兴、向体玉签订的《房屋租赁合同》无效为由要求王世永、向体玉、王万兴赔偿房屋装修损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而对于双方当事人导致合同无效的过错责任的问题。首先，双方当事人签订合同约定，承租方在前三个月要进行装修，出租方应积极配合承租方办理承租方经营所需证件、资料。出租方应提供合法手续。以上约定表明，出租方在签订租赁合同时知晓承租方租赁房屋的用途，并保证提供合法手续以便承租方进行经营。但出租方至今未取得土地使用权以及房屋产权证明导致双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效。王世永、王万兴、向体玉作为出租方存在过错。而李春作为承租方，签订租赁合同时应当充分了解王世永、王万兴、向体玉房屋的产权状况以及王世永、王万兴、向体玉是否取得土地使用权。其在未充分了解的情况下，签订租赁合同，其行为也存在过错。故，本院综合考虑双方当事人导致合同无效的主观过错大小，酌情认定王世永、王万兴、向体玉对李春的房屋装修的现值损失承担50%，即303961元。其余50%的损失由李春自行承担。而对于李春主张的不应支付房屋占用损失的请求，因该争议已经人民法院作出判决予以审理，本院对此不予审理。综上，李春的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云阳县人民法院（2019）渝0235民初908号民事判决第二项；二、撤销云阳县人民法院（2019）渝0235民初908号民事判决第一项、第三项；三、王世永、向体玉、王万兴于本判决生效后十日内给付李春房屋装修损失303961元；四、驳回李春的其他诉讼请求。一审案件受理费4940元，由李春负担2470元，由王世永、向体玉、王万兴负担2470元。二审案件受理费9880元，由李春负担4940元，由王世永、向体玉、王万兴负担4940元。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  刘丽苹审判员  李迪云二〇一九年十二月三十日书记员  向彦霖