苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2988号原告：邹小林，男，1973年12月7日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李卫国，江苏达源律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆林林，江苏达源律师事务所实习律师。被告：顾培泉，男，1963年11月9日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：潘伯泉，江苏姑苏律师事务所律师。被告：张永元，男，1981年6月25日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：万士旭，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文跃，江苏简安律师事务所律师。原告邹小林与被告顾培泉、张永元土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李卫国、穆林林，被告顾培泉及委托诉讼代理人潘伯泉，被告张永元及委托诉讼代理人万士旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹小林诉称，原、被告于2017年4月签订土地租赁合同，约定被告将位于苏州市某某有限公司（下称某某公司）的工业土地出租给原告使用。土地面积约97亩。租期5年，自2017年6月15日起至2022年6月14日止。原告于2017年4月22日转账支付顾培泉租金300000元，后又陆续支付顾培泉27000元，支付张永元10000元，合计337000元。后原告与某环保有限公司（下称某公司）签订土地租赁合同，某公司进入场地进行施工，被政府口头通知不能施工，后张贴公告告知该地处在政府回购中，不能进行开发，造成原告向某公司退还租金，无法继续投入建设，合同目的不能实现。被告理应知晓政府回购事宜，仍与原告签订合同，给原告造成损失。综上，请求判令两被告返还租金337000元，判令两被告支付律师代理费10000元。被告顾培泉辩称，其向某某公司租赁土地并转租给原告，双方之间的租赁合同合法有效，被告已将租赁土地交付原告使用。原告于2018年8月还要求其向某某公司交纳2018年的土地租金，故不存在返还租金的问题。被告张永元辩称，租赁合同合法有效，租赁土地已于2017年4月交付原告使用，且至今未归还，原告占用使用土地期间理应支付相应租金，原告要求返还租金无事实和法律依据，故原告要求返还租金的请求不应支持。某公司退租不是原告可解除租赁合同的法定事由，原告以某公司退租为由认为其合同目的不能实现，无依据，故原告要求解除合同缺乏依据。即使各方同意解除合同，不代表被告应退还全部租金，原告至今尚欠被告占用使用期间的租金。另合同履行中，被告不存在过错。原告提前退租，合同解除的责任在于原告，原告作为违约方无权要求被告赔偿律师费损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月20日，被告顾培泉（承租方、乙方）与某某公司（出租方、甲方）签订土地租赁合同1份。合同载明，甲方将土地出租给乙方使用，该土地为空地。租赁用途：乙方向甲方租赁该土地作为堆放货物（主要是木方）使用。租赁期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止。年租金为600000元，先付后租。乙方在租赁期内，如需要建造建筑物或附属设施应取得甲方书面同意，应经政府部门批准，乙方必须符合相关规定并办理审批手续。另双方对租赁物的返还、违约责任等亦作了约定。2017年4月15日，原告（承租方、乙方）与被告顾培泉、张永元（出租方、甲方）签订土地租赁合同1份。合同载明，甲方将土地出租给乙方使用，土地面积约97亩。该土地为空地，乙方在租赁前已实地考察，充分了解土地现状及周边环境的基础上租赁该土地。租赁用途：乙方向甲方租赁该土地作为拓展企业需要。乙方保证在合同有效期内，合法经营使用，依法依规办理相关环保、消防等应当办理的相关手续，否则由此导致的责任均由乙方承担，与甲方无关。但甲方需提供合法的相关手续及合理开发此土地所需要配合的一切事宜，若由于甲方原因致使不能正常开发，免租期顺延，双方再共同协商处理。甲方负责水电送到租赁场地并开通。该土地平整由乙方负责，费用由乙方承担，甲方协助乙方平整土地。平整土地指土地硬化（硬化指铺设建筑垃圾、石子、浇水泥地及下水管道等基建工程）。交付日期和租赁期限：租赁期限5年，自2017年6月15日起至2022年6月14日止，年租金为1700000元，先付后用。签订本合同时支付定金500000元，土地平整结束支付1200000元，以后每年租金在下年度前一个月一次性付清。甲方负责将水、电通至双方所指定的地方，确保乙方在租赁期内正常使用。违约责任及解除合同的条件：未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止合同、收回或退还土地。若在基建过程中由多种原因致使不能正常运作，则免租期顺延，直至能正常基建完毕（基建指场地的硬化及三通工程）。甲乙双方就履行本合同发生纠纷，协商不成的，双方同意提交租赁土地所在地法院处理，并承担由此产生的律师代理费用。合同签订后，原告于2017年4月22日、2017年6月13日、2017年7月7日分别支付顾培泉租金300000元、10000元、17000元，于2017年8月5日支付张永元10000元，合计支付337000元。另查明，2017年5月23日，原告（甲方）与某公司（乙方）签订场地开发合作租赁合同1份。合同载明，甲方将坐落某某公司97亩工业土地租赁给乙方用于木材、堆场、物流及木托盘加工。租赁期限5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。年租金为30000元/亩/年，每年支付一次。合同签订之日支付定金300000元，签字当天支付100000元，200000元于15日内付清，该定金正式进场转为押金。甲方负责给乙方申请100KV电量并将水、电通至指定地点，确保乙方在租期内正常使用。甲方负责该地皮各项政府检查、城建、消防、安检等（乙方配合甲方工作）。如由各种原因导致乙方不能进场，甲方应该无条件退还乙方保证金。合同签订后，某公司向原告支付定金100000元。2018年2月，某公司将原告诉至本院，某公司称，合同签订后，其安排人员进场施工，进行地面平整。2017年5月26日，政府张贴公告，明确该土地处于政府回购中，不允许进行建设，致其无法继续租赁，原告理应知晓回购事宜，仍向其出租土地，构成违约，要求解除合同，并判令原告双倍返还定金，赔偿律师费用。本院经审理认为，某公司租赁土地进场施工需进行建设审批，而根据镇政府拆迁办的陈述，该土地已纳入政府回购计划，建设审批不会得到相关部门的许可，故某公司租赁土地进行建设的合同目的不能实现，某公司要求解除合同应予支持。某公司认为原告明知政府回购事宜，未提供证据证明，故某公司要求原告双倍返还定金及赔偿律师费用，无依据。因合同无法继续履行，原告应将100000元退还某公司。据此，本院于2018年5月9日作出判决，双方签订的场地开发合作租赁合同解除，原告邹小林于判决生效之日起十日内返还某公司100000元，驳回某公司其他诉讼请求。某公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。该院于2018年10月23日作出判决，驳回上诉，维持原判。又查明，涉案土地的使用权人为某某公司。2018年5月11日，某某公司与苏州市某建设发展有限公司签订回购协议，涉案土地的土地使用权证已于2019年7月注销，地上的房屋已拆除完毕。原告与江苏达源律师事务所签订委托代理合同1份，原告委托该所处理其与两被告的土地租赁合同纠纷事宜，应支付该所代理费10000元。以上事实，由原告提供的土地租赁合同、转账凭证、本院（2018）苏0506民初1593号民事判决书、苏州市中级人民法院（2018）苏05民终8054号民事判决书、委托代理合同、发票、被告顾培泉提供的土地租赁合同、苏州某建设发展有限公司出具的证明及当事人陈述予以证实。就租赁合同的签订及履行过程，原告称，其一直做土地租赁生意，即其把地拿过来，再转租给别人。在签订合同前，其与两被告不认识，其从一个朋友处了解到被告顾培泉处有一块地，其朋友带其去看了，其挺中意，其朋友就联系了顾培泉和张永元进行商谈。双方一共见了四五次，期间现场去看了几次，最后确定了租赁价格、期限等。合同是顾培泉给其的，其修改后双方签订了合同。其租这块地是想做停车场，其有一个新能源汽车公司，做新能源汽车充电站。做停车场也要平整硬化地面、通电。合同签订后，其找了一个人看现场，因要开始对土地进行平整，包括挖下水沟、硬化、运出建筑垃圾等，需现场办公，故其于2017年4月底前调了一个集装箱到现场作为临时办公场所。集装箱调到现场，被城管看见后拆掉了。城管还派人到现场看着，不让人进入场地施工。之后其和被告一直在一起沟通过如何进场施工的事情，但一直没能进场施工。拖到了5月，某公司的法定代表人胡某了解到其有这块地，胡某找到其说要租这块地，其就租给他了。其之前认识胡某，但不熟。某公司对城管要管这块地，这块地不能施工是知情的。某公司想租，其就出租了。因被告是从某某公司处租来的地，其从两被告处租来，租赁是合法的。其向被告租97亩，与某公司签合同转租亦是97亩，但其与某公司口头约定，某公司将土地平整后用50亩，用来放木托盘，47亩由其使用，作为新能源汽车充电站。被告顾培泉称，其向某某公司租该土地是与张永元合伙投资承租。其是收废旧品的，其租赁该土地一部分土地是想自用堆放货物，其余土地向十几个同样收废品的人出租，土地都用来堆放货物，无需开发，除掉杂草就好，不需要进行混凝土硬化。其什么废品都收的，但主要是堆放木方，就是栈板，十几个收废品的人是有这么多木方的。其租下来后，对场地进行了推土平整，总共支出900000元。其还没使用，被告就来找其了，故直接整体转租给原告了。在此之前其不认识原告。其对原告陈述的合同签订过程无异议。其把其与某某公司签订的租赁合同复印给了原告，原告进行修改确认后双方签订合同。当时原告说要堆放汽车，新能源的，品种很多，并说一切事情由他自己负责，让其不要管，只要其配合，即其负责从某某公司处通水电，其他方面原告自己搞定。对此，被告张永元无异议，原告亦无异议，原告称，大家都知道这块地不能造房子，其亦告诉了被告租地用途，这块地进行施工主要就是平整，让被告做的配合工作，就是被告负责对内的事情，具体就是负责和某某公司沟通，允许其对场地进行平整、通水电。其他的其自己解决。水电还没开通，开通简单的，某某公司允许就可以。但因没有进场施工，故还没到开通水电这一步。就土地租赁合同载明的租赁用途，原告确认是其在被告顾培泉与某某公司签订的合同的基础上加进去的。合同载明“甲方需提供合法的相关手续及合理开发此土地所需要配合的一切事宜，若由于甲方原因致使不能正常开发，免租期则顺延，双方再共同协商处理”，“甲方协助乙方平整土地”。原告称，根据这些条款，被告需提供能合法使用这块场地的依据，即被告和某某公司签订的合同，要有合法来源。另需要某某公司允许其进行土地平整。还有其平整该土地，政府需要其办理的手续，需要某某公司出具相应材料的，被告负责向某某公司要了提供给其。“由于甲方原因致使不能正常开发”是指其要的材料，被告不给其，或没有，则免租期顺延，不是解除合同。另原告明确合同中载明的“若在基建过程中由多种原因致使不能正常运作，则免租期顺延，直至能正常基建完毕（基建指场地的硬化及三通工程）”亦是指上述意思。对此，被告称，其根据原告要求提供了租赁合同，土地平整的申请，开通水电是没问题的，就是还没到开通这一步，其一直在等原告通知。另两被告称，其向某某公司支付了第一年租金600000元，之后租金没有支付。因原告还想使用土地，故要求其向某某公司支付之后的租金。据此，被告张永元提供了其与原告的微信聊天记录及聊天记录书面整理材料。其中2018年8月3日，原告发微信“你叫老顾直接打那边电话，我不方便出面”，“你直接讲代表某某公司，一个台资企业我们里面要筑点路什么之类的为什么不允许”。张永元回复说“好的，我来叫他打电话”，“那个老顾说那钱明天阿能打给他”，原告回复“好的”。2018年8月29日，原告发微信“某某公司要想法设法弄起来”，“再去试试看，把某某公司租金付掉”。2018年8月30日，原告发“小张快点，那些领导同意，把我们欠某某公司的钱付掉”，“334，你3、我3、他们4，租金一年110万，某某公司租金60万，50万补给大家分”“把前年亏本的钱拉回来”，“小张抓紧点，去盖章”。张永元回复“好的”。另被告张永元还提供了1张以某某公司名义出具的申请，主要内容是申请对公司的二期场地部分硬化用作员工的临时停车。被告张永元称，签订合同前，原告知道土地情况，即知道政府有可能回购这块地，但当时政府还未与某某公司谈。签订合同时，原告讲使用土地的相关手续他都能批下来。8月3日的微信是原告让其叫被告顾培泉去打政府电话，问清楚为何不能开工、建路，然后原告再去找人打招呼。8月29日的微信内容是原告让其与顾培泉向某某公司支付2018年的租金。8月30日的微信内容是原告让其去支付某某公司租金，说政府同意继续使用了，他将土地租给他人，租金大家分成。分成是原告说的，意思是2017年三人都亏钱了，争取土地继续租赁下去，原告与第三方签订租赁合同的租金，其和顾培泉三成，租金不给了，就按334走，之前的事情不追究了。经质证，原告称，其对被告提供的微信聊天记录无异议，因其还是想要继续租用这块地，2018年8月3日，当时某公司起诉其的案件在二审中，其给被告张永元发微信，让张永元叫顾培泉以某某公司的名义打电话投诉政府不让其平整土地。8月29日，其发微信是想让被告支付某某公司租金，没钱其来给，因被告一直说没钱。其觉得其与上面打好关系，这块地能用的。但如被告不付租金，被告与某某公司的合同会断掉，其与被告的合同也不能履行了。2018年8月30日的微信内容，是政府领导同意其整改使用这块地了，其让张永元抓紧去支付某某公司租金，担心某某公司把合同取消。因某某公司大约在2017年8月、9月左右把进入土地的门给封掉了。与某公司的合同解除后，因这个地弄不下去了，其向被告提出租赁合同不履行了，大家一起弄。因两被告也向某某公司付了钱，之前付的钱就算了，欠某某公司的钱其来支付，后面赚的钱一起分。这都是口头讲的，后其有一个朋友想要租这块地，租金其开价2200000元，600000元付给某某公司，500000元给他人的回扣，334是指介绍的人拿400000元，其与被告各拿300000元。同时其微信发给张永元1份申请，让他去某某公司盖章，盖章后其交给政府，让政府进行审批。后来被告没有把盖章的申请给其。其与顾培泉沟通，因某某公司的负责人一直在广州，一直在等他过来盖章，后来慢慢没有下文了。对此，被告张永元称，其把申请给顾培泉了，顾培泉说拖欠某某公司租金，这章敲不到了。其对原告说了，后来就不联系了。被告顾培泉称，其因酒驾于2018年3月被关进看守所了，9月出来。其进去之前给张永元出具了委托书，让他处理事情。在此期间，都是原告在与张永元沟通。其出来后，张永元对其说了334分成及盖章的事。原告的意思是前面亏的钱就亏掉吧，后面大家再把钱赚回来一起分，其两人都跟着原告，配合原告做事。其说这事肯定不好做。已拖了某某公司租金1年多了。某某公司在2018年11月将进入土地的门封了。其觉得某某公司肯定不愿意再租给其了，就没与某某公司沟通。其与某某公司之间的租赁合同也不了了之了。其关进去之前，某某公司问其要求租金，其出来后没催过，合同上明确不交租金合同自动解除。审理中，原告又称，其之前陈述，其向被告提出租赁合同不履行了，之前付的钱就算了，后面大家一起弄，赚的钱一起分，是表示后续双方能合作，其支付的钱就算了，后续不能合作，其付的钱还是要问被告要的。本院认为，原、被告签订的土地租赁合同合法有效。原告确认合同签订后其即安排人进场进行土地平整，后原告又将土地转租给某公司，某公司于签订合同次日即安排人员进场施工。由此可确认两被告已将土地交付原告使用。就原告的合同目的是否无法实现及责任在于谁的问题。因涉案土地处在回购过程中，某公司未取得施工许可致无法进场施工。某公司起诉原告要求解除合同并返还押金。一审及二审均认为合同无法继续履行，某公司的合同目的不能实现，但合同不能继续履行不可归责于双方，据此判决合同解除，原告返还押金。另原告与某公司签订的合同载明，就该地块原告负责政府的检查、城建、消防等，如由各种原因导致某公司不能进场，原告应无条件退还原告保证金。由此可确认双方明确只要某公司无法进场施工，原告应退还某公司款项。现原告主张因土地无法进行硬化施工，致其与第三方无法使用，其租赁合同的目的无法实现，故要求两被告退还租金。原、被告签订合同后，原告即安排人进场进行施工。后原告又将土地全部转租给某公司，均因未取得施工许可而无法进场施工。原告据此主张其与被告间的合同无法继续履行、合同目的无法实现，本院予以确认。另原告确认在其使用该地块期间，被告的配合工作就是负责与某某公司沟通即允许其平整土地、通水电等，其他的由其自己搞定。原告无法进场平整土地，是无法取得建设许，并非是被告不配合致原告无法进场施工，即原告无法使用土地的责任不在于被告。虽亦不可归责原告自身，但原告预期的合同目的不能实现，不等于涉案土地不能作其他用途，原告在无法使用土地的情况下，应及时向被告提出解除合同。就原、被告间的租赁合同，审理中，原告称，在法院判决其与某公司的租赁合同解除后，其向被告提出双方之间的租赁合同不履行了，之前付的钱就算了，之后大家一起弄，赚到的钱一起分。对此两被告予以确认并对原告该提议未持异议。且根据原告与被告张永元的微信内容，亦可确认双方已确定合作并在实施。据此可确认双方同意租赁合同不再履行，即合同解除，且之前支付的款项不再主张。虽原告后又称其上述表达的意思是后续双方能合作，其支付的钱就算了，后续不能合作，其付的钱还是要问被告要的，但未提供证据证明。原、被告未能明确双方就解除合同达成一致意见的具体时间，但根据原、被告的陈述、某公司诉原告一案的判决书及双方的微信内容，可确定租赁合同在2018年5月至8月期间已解除的。另，某某公司于2018年5月11日与苏州市某建设发展有限公司签订了回购协议，即在此之后，即使土地可用作其他用途，客观上已无法再使用。综上所述，在双方一致同意解除合同及某某公司与苏州市某建设发展有限公司签订回购协议前，原告无证据证明其已将土地交付被告，原告实际占有土地，理应支付占有期间的租金。原告称某某公司于2017年8、9月份左右将进入场地的门封掉了，未能提供证据证明。原告共向两被告支付租金337000元，而合同约定每年租金为1700000元，原告并未超付租金。原告要求两被告退还租金缺乏依据，本院不予支持。如前所述，合同无法履行的责任不在于被告，原告要求被告赔偿其律师费损失，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹小林的诉讼请求。案件受理费人民币6505元，由原告邹小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  朱惠琴人民陪审员  邹凤泉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 宇