四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20184号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都上东吉企业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区宏济新路222号。 法定代表人：周玉芳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈艺馨，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓钧文，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱世杰，女，1976年11月15日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张勇刚，男，1976年6月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人成都上东吉企业管理有限公司（以下简称上东吉公司）因与被上诉人朱世杰、张勇刚居间合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院(2019）川0193民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上东吉公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉请。事实和理由：1.案涉《房产买卖合同》签订之日，居间费支付条件已成就；2.协助办理贷款和过户交易，并非居间人的法定义务；3.案涉房屋现已登记在朱世杰名下，上东吉公司的居间义务已完成；4.一审法院仅因上东吉公司退定金就认定案涉房屋买卖不能实现，缺乏事实依据。 朱世杰辩称，1.案涉房产买卖合同系无效合同，对合同效力的选择权归属于朱世杰，一审法院认定张勇刚构成代理并据此认定合同有效是错误的；2.从朱世杰丈夫李炜与上东吉公司员工的微信聊天可知，因交易已经无法继续，上东吉公司自愿退还定金200000元；3.朱世杰在本案中无任何不诚信或违约行为，无论此后发生何事，均与案涉争议无法律上的关联。上东吉公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张勇刚未发表答辩意见。 上东吉公司向一审法院起诉请求：1.判令张勇刚立即支付上东吉公司居间服务费130000元及违约金5026.67元（以130000元为基数，按年利率24%计算违约金，从2019年3月20日起至2019年5月16日，共计58天），以及从2019年5月17日起至居间服务费付清之日的违约金；2.判令朱世杰立即支付上东吉公司居间服务费130000元及违约金5026.67元（以130000为基数，按年率24%计算违约金，从2019年3月20日起至2019年5月16日，共计58天），以及2019年5月16日起至居间服务费付清之日的违约金。（以上一、二项合计：270053.33元）；3.判令朱世杰、张勇刚承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年3月19日，张沛毅（甲方、出卖方）、朱世杰（乙方、买受方）、上东吉公司（丙方、居间方）签订编号为ＣＤ010000941《房产买卖合同》，约定：1.甲、乙双方通过居间方丙方出售及购入位于住宅。该房屋设定了抵押，甲方承诺2019年4月10日前由丙方协助甲方在担保公司确认在规定时间内是否能完成抵押注销手续。2.房屋总价款为13000000元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付购房定金1000000元，在办理完房屋过户手续后转作购房款，由丙方和乙方共同监管，待该房屋过户完成取证当天由银行划给甲方。剩余房款在丙方通知办理房屋过户手续的前一天工作日打入房管局过户监管银行。3.由丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2019年4月30日前办理过户手续。4.甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即130000元；乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即130000元。5.补充条款：因该房屋产权人张沛毅未能到场签订本合同，由父亲张勇刚（身份证号5101281976××××××××）代签本合同。如因甲方张沛毅有任何违约责任，则由张勇刚承担所有违约责任。如甲方未能在4月30日前完成房屋解押手续，乙方未能在约定期限内完成过户手续，则甲乙双方协商自2019年4月30日起顺延一个月时间，双方互不构成违约责任。张勇刚在甲方处代张沛毅签字捺印，并在代理人处签字捺印。 2019年3月20日，上东吉公司向朱世杰出具收款收据，载明收到朱世杰购买麓山大道二段20号附58号107栋一层1号定金200000元整。2019年3月21日，朱世杰委托案外人李炜向上东吉指定收款账户转款200000元，并附言购长岛107栋定金。2019年4月20日，上东吉公司向朱世杰转账200000元。 案涉《房产买卖合同》签订后，三方未依据该合同履行房屋买卖，甲乙双方均未向丙方上东吉公司支付居间费。上东吉公司称因张勇刚个人原因不能完成房屋抵押注销手续，在此情况下，将已经收取的200000元退还给朱世杰。上东吉公司亦未协助办理房屋过户手续。 一审法院认为，一、关于《房产买卖合同》的效力。朱世杰主张因张勇刚在未取得房屋所有权人张沛毅的授权情况下以出卖人的身份签订案涉《房产买卖合同》，系无效合同。对此，一审法院认为案涉《房产买卖合同》系三方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然上东吉公司未提供张沛毅授权张勇刚签订案涉合同的授权，但本案中，上东吉公司提供了张勇刚、张沛毅身份证复印件、案涉房屋产权证复印件，同时从朱世杰向本庭提交的微信聊天记录内容可以表明，朱世杰在签订《房产买卖合同》之时，有理由相信张勇刚作为张沛毅的父亲具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，故一审法院认为案涉《房产买卖合同》合法有效。 二、关于上东吉公司向朱世杰、张勇刚各主张支付居间费及违约金。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。根据房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，居间方收取全额佣金的前提系不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。本案中，上东吉公司基于其已经向房屋出卖人、买受人提供了订立买卖合同的机会主张双方依照《房产买卖合同》约定向居间方履行全额居间费支付义务，虽然三方就买卖房屋以及居间费金额达成了一致意见，但根据《房产买卖合同》中第1.3条明确约定居间方上东吉公司应当在2019年4月10日之前明确向买受人朱世杰告知案涉房屋是否已经办理完毕抵押登记解除的注销手续，对此，上东吉公司也在庭审中陈述“因张勇刚个人原因未能完成注销手续，在此情况下将已经收取的200000元购房定金退还给了朱世杰”，结合上东吉公司于2019年4月29日将200000元购房定金退还至朱世杰之事实，一审法院认为，上东吉公司已经以自己的实际行为表明基于《房产买卖合同》约定的房屋买卖事项已经不能实现。上东吉公司作为居间方，应当对提供居间服务的接收方是否具备购买资格、居间对象的所有权情况进行认真审核并向接收居间服务的双方如实告知，而上东吉公司在提供居间服务过程中存在服务瑕疵，包括张勇刚在无明确授权的情况下代房屋所有权人张沛毅签订买卖合同、合同签订后亦未积极促使房屋交易顺利完成等，故上东吉公司主张朱世杰支付居间服务费130000元及违约金于法无据，一审法院不予支持。因《房产买卖合同》中的房屋出售方为张沛毅，且上东吉公司明确张勇刚系代表张沛毅签订上述合同，故上东吉公司主张张勇刚承担居间费给付义务于法无据，一审法院亦不予支持。 三、关于朱世杰依据定金罚则向上东吉公司主张200000元。根据《房产买卖合同》第3.1条约定购房定金由朱世杰向张沛毅支付并在过户手续办理完毕后转为购房款，该款项由上东吉公司与朱世杰共同监管，故案涉200000元性质系朱世杰为购买房屋向张沛毅支付的购房定金，现朱世杰依据定金罚则向上东吉公司主张于法无据，一审法院对朱世杰提出的反诉请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回成都上东吉企业管理有限公司的全部本诉请求；二、驳回朱世杰的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取2675元，由成都上东吉企业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2150元，由朱世杰负担。 二审中，经向朱世杰当庭电话核实，案涉房屋已登记至其名下。本院二审期间，上东吉公司向本院提交：1.案涉房屋状况及权属状况(2页)，显示在2019年5月14日从抵押状态变为无抵押状态。拟证明2019年5月14日时朱世杰与张勇刚已经完成了涉案房屋的产权过户。2.手机录像视频，称上东吉公司员工于2019年5月14日在成都市天府新区不动产登记中心办理其他事务时，看见朱世杰老公李炜与张勇刚等在窗口办理过户手续，拟证明朱世杰与张勇刚在2019年5月14日就案涉房屋办理过户，朱世杰于同日将案涉房屋过户至其名下。朱世杰对该证据的质证意见为：对证据1真实性认可，合法性关联性不予认可；对证据2真实性合法性关联性均不认可。 本院对上述证据的认定意见为：对证据1的真实性合法性认可，显示了案涉房屋在2019年5月14日产权状态的变化。结合朱世杰自认案涉房屋已登记至其名下和房产过户的惯例，本院认定当日朱世杰取得了案涉房屋；对证据2真实性认可，但不能明显辨认视频人物身份，不能达到上东吉公司的证明目的，本院不予采信。 朱世杰向本院提交：1.朱世杰丈夫李炜在中国银行的账户流水，显示上东吉公司张涛向朱世杰退还订金，拟证明上东吉公司因无法履行合同，而主动解除合同。2.朱世杰、李炜赎回理财产品的短信通知两份，朱世杰出售其女儿房产的房产买卖合同，朱世杰向成都农商银行办理贷款的最高额授信合同，均拟证明朱世杰、李炜为履行房产买卖合同积极筹款。（证据1.2均发生在2019年4月29日前，当庭仅提交买卖合同及最高额授信合同原件）上东吉公司对上述证据的质证意见为：对证据1退款的事实认可，但不能达到朱世杰的证明目的，三方居间合同成立后，已经发生法律效力，是否过户、是否支付相应房款，系朱世杰与张勇刚的权利义务，与居间人无关，并非居间人的义务，退还订金不代表案涉合同解除；对证据2理财短信真实性无法确认，对买卖合同、最高额授信合同的真实性无法确定。朱世杰为购买案涉房产积极准备反而证明其认可案涉合同有效，且其2019年5月14日已事实上成功购得案涉房产。 本院对上述证据的认定意见为：认可证据1的真实性，双方均认可2019年4月29日退还定金的事实，争议在于该定金退还的法律意义，故仅以该转账流水不能达到朱世杰的证明目的，本院不予采信；证据2的房产买卖合同和最高额授信合同能证明朱世杰为购买案涉房产积极筹措资金，与案件事实有关，本院予以采信。 二审另查明，朱世杰为购买案涉房屋积极筹措资金，并于2019年5月14日购得了案涉房屋；案涉房产买卖合同第6.3条约定“丙方（上东吉公司）未能收取居间服务费的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金。”；双方均认可，若案涉合同继续履行，则上东吉公司应为朱世杰提供后续办理产权和贷款的系列服务。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：案涉房产买卖合同是否有效，朱世杰、张勇刚是否应向上东吉公司支付居间费及相应的违约金。现评述如下： 关于案涉房产买卖合同是否有效的问题。1.案涉房产买卖合同系三方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，并无法定无效的情形；2.上东吉公司提供了张勇刚、张沛毅身份证、案涉房屋产权证复印件等资料，可知张勇刚具备代张沛毅签订案涉房产买卖合同的权利外观；3.案涉合同尾部第十三条手写注明张勇刚系代张沛毅签订案涉合同，朱世杰在合同签名捺印，可知朱世杰也知晓且认可张勇刚的代理行为；4.案涉协议签订后，朱世杰支付定金，为买房积极筹措款项，以自己行为履行合同事项，可知其确信张勇刚系有权代理，一审法院认定案涉房产买卖合同有效正确，本院予以确认。 关于朱世杰是否应向上东吉公司支付案涉居间费的问题。首先，上东吉公司已经促成案涉房产买卖合同的签订，朱世杰依约支付200000元定金，该合同已经部分履行；其次，依据案涉房产买卖合同第6.2条“乙方（朱世杰）在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方（上东吉公司）支付居间服务费，即130000元”，案涉居间费的支付条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，朱世杰应向上东吉公司支付案涉居间报酬。现朱世杰未依约支付，系属违约；再次，朱世杰主张上东吉公司向其退还200000元定金，系上东吉公司用实际行动表明无法继续履行合同。对此本院认为：第一、退还定金并非解除合同的法定要件，且上东吉公司并无以此行为解除合同，放弃索要居间费的明确意思表示；第二、上东吉公司退还定金时案涉居间费的支付条件已经成就，且上东吉公司并未放弃其居间费的请求权；第三、案涉房产买卖合同尾部备注“双方协商自2019年4月30日起顺延一个月时间”，故2019年5月30日之前仍属合同履行期内；第四、上东吉居间撮合买卖双方，签订了案涉房产买卖合同，朱世杰也确已于2019年5月14日实际购得了案涉房产。故朱世杰应向上东吉公司支付案涉居间费。 关于朱世杰应向上东吉公司支付多少居间费的问题。上东吉公司主张根据合同约定，签订之日朱世杰就应支付130000元居间费，并称若合同正常履行，后续的产权过户，贷款办理等事项均为免费。对此本院认为：首先，虽然案涉买卖合同约定签订之日朱世杰即应支付130000元居间费，但双方也均认可，若合同继续履行，则上东吉公司应提供后续办理产权和贷款的系列服务，故后续服务实为该130000元中的应有之义；其次，朱世杰签订案涉合同，也是基于上东吉公司的房产经纪专业能力，相信其能够提供后期购房服务，若仅因签订了案涉合同就支付全额居间费，也与朱世杰初衷不符；再次，现朱世杰已实际取得了案涉房产，且上东吉公司并未提供后续服务，实际减少了工作量，其主张全额居间费也有悖权责统一原则。结合上东吉公司为案涉合同付出的劳务，及双方履约、诚信情况，本院酌定，朱世杰向上东吉公司支付居间费80000元。 关于朱世杰是否应向上东吉公司支付违约金的问题，案涉房产买卖合同第6.3条对逾期未付居间费的违约金进行了约定，按该条款计算违约金为房产的合同价款13000000元×2.5%＝325000元。但上东吉公司并未举证证明朱世杰逾期未支付居间费给其造成的具体损失，且该金额与上东吉公司应取得的居间费相比明显畸高，故本院仅以该80000元为基数计算上东吉公司的资金占用利息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此该资金占用利息确定为自2019年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至居间费支付完毕日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于张勇刚是否应向上东吉公司支付案涉居间费的问题。案涉房产买卖合同的首部甲方（出卖方）系张沛毅；合同第6.1条也载明“甲方（张沛毅）在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方（上东吉公司）支付居间服务费”。故案涉居间费支付主体应为张沛毅。故上东吉公司主张张勇刚支付案涉居间费欠缺合同依据，本院不予支持。 综上所述，上东吉公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院(2019）川0193民初4607号民事判决第二项，即“驳回朱世杰的全部反诉请求”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院(2019）川0193民初4607号民事判决第一项，即“驳回成都上东吉企业管理有限公司的全部本诉请求”； 三、朱世杰在本判决发生法律效力之日起十日内向成都上东吉企业管理有限公司支付居间费80000元和资金占用利息（资金占用利息以80000元为基数，自2019年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至案涉居间费支付完毕日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回成都上东吉企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费2675元，由成都上东吉企业管理有限公司负担1738元，朱世杰负担937元；一审案件反诉受理费 2150元，由朱世杰负担。二审案件受理费5350元，由成都上东吉企业管理有限公司负担3476元，朱世杰负担1874元。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  聂彪峰 审判员  傅科文 二〇一九年十二月十三日 书记员  罗川鄂