重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初6361号原告：张群英，女，1965年12月22日出生，住重庆市开州区。原告：余浩，男，1987年7月3日出生，住址同上。原告：余倩，女，1990年6月24日出生，住重庆市渝北区。上述三原告共同的委托诉讼代理人：龙德斌，重庆市开州区文峰法律服务所法律服务工作者。被告：重庆昶瑞建筑劳务有限公司，住所地重庆市涪陵区大顺乡明家街上（乡计生办2-3、2-4室），统一社会信用代码91500102552045450M。法定代表人：陈磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐德森，重庆德知律师事务所律师。被告：重庆市开县金辉建筑有限责任公司，住所地重庆市开州区文峰街道南郊社区南山东路1371号，统一社会信用代码91500234208100430C。法定代表人：曾文，该公司总经理。被告：曾文，男，1961年5月3日出生，住重庆市渝北区。原告余倩、余浩、张群英与被告重庆昶瑞建筑劳务有限公司（以下简称昶瑞公司）、曾文、重庆市开县金辉建筑有限责任公司（以下简称金辉建司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭审理了本案。原告张群英及其三原告共同的委托诉讼代理人龙德斌，被告昶瑞公司的委托诉讼代理人徐德森，被告金辉建司的法定代表人曾文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余倩、余浩、张群英向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于开县镇东镇北环路的金辉建司的土地（权证号：312房地证2008字第06616号）的强制执行，并解除对上述土地和房屋的查封；2、判决确认原告于2004年12月6日与金辉建司签订的《土地使用协议书》合法有效，并确认位于开县镇东镇北环路的金辉建司的土地（权证号：312房地证2008字第06616号）归原告所有；3、判决金辉建司协助原告办理位于开县镇东镇北环路的金辉建司的土地（权证号：312房地证2008字第06616号）的产权过户登记手续。事实和理由：开县属于三峡移民搬迁大县，为解决移民安置，张群英之夫余贤卫（又名余光泽，于2019年4月3日因病去世）在2004年12月6日与金辉建司签订《土地使用权转让协议》，约定金辉建司将其权证号为312房地证2008字第06616号上的180平方米土地使用权以45661.96元转让给余贤卫。协议签订当日，余贤卫向金辉建司支付了转让费45661.96元。当月13日，金辉建司将土地使用证原件交与余贤卫。余贤卫、张群英夫妻于2007年在该土地上修建了房屋，并向相关部门缴纳了相应费用，但因各种原因，一直未能办理过户登记手续。2018年，昶瑞公司申请执行金辉建司时，312房地证2008字第06616号土地使用权证上的土地被查封，三原告提出异议也被驳回，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告昶瑞公司辩称：原告与金辉建司的合同关系和昶瑞公司无关，原告的请求无事实和法律依据，请求予以驳回。被告曾文和金辉建司辩称：余贤卫与金辉建司建立合同关系时，曾文尚未接手金辉建司，不清楚余贤卫与金辉建司的合同情况，原告应该找原法定代表人胡定乾处理此事。本院经审理查明：余贤卫（又名余光泽）系张群英之夫，余浩和余倩之父，于2019年4月3日去世。2004年12月6日，余贤卫（乙方）与金辉建司（甲方）签订《土地使用协议书》，约定：镇农镇原农试村五社余光泽，为急于解决搬迁用宅基地，与金辉建司、镇东村、社干部共同商议，同意以金辉建司的名义，在原镇东村十五社紧靠十四社小河沟边划出一块三角地，作为余光泽解决基本的宅基地用地问题。乙方商请甲方给予解决其中一部分宅基地面积的手续落实，一切费用由乙方交给甲方代收代交。甲方同意用本企业土地面积指标，给乙方办理120平方米的宅基地手续。该面积已进入规划蓝图，并已在金辉建司土地证上有明显位置图，由甲方已代交的费用有土地出让金5616元、分摊地灾评估费170.16元、县财政局收费分摊232.80元。没有进入规划蓝图，并未完善法定手续的土地面积有400平方米，主要是北环路原已征用了的全部边坡面积，原镇东十五社社员代表、十四社和十五社合并后组成的四社社长再次到现场丈量时，将北环路边坡面积重复计算，和增边、圆角面积计入了乙方的土地面积内，该社向乙方收取土地补偿费面积共520平方米，费用总额39643元（含土地补偿、安置补偿、禾苗及附农作物补偿等）。该费用已由乙方支付给了该社，收据上用金辉建司顶名。在余光泽进入施工建设时，利用北环路边坡面积和增边、圆角面积产生的400平方米，由余光泽自行完善一切手续，并承担一切费用。协议签订后，余光泽向相关部门交纳了基础设施费、征地费、配套费、定额测定费和质量监督费，并于2007年在协议约定土地上修建了房屋居住使用至今。2008年10月13日，金辉建司取得了位于开县镇东北环路的房地产权证（权证号：312房地证2008字第06616号），该证载明土地使用权类型为出让，土地用途为商住，土地使用权面积180平方米，共有使用权面积0平方米，房屋建筑面积0平方米。2018年11月12日，本院在执行昶瑞公司申请执行金辉建司、曾文建设工程施工合同纠纷案件时，查封了312房地证2008字第06616号房地产权证上的土地。三原告提出书面执行异议，本院审查后，以（2019）渝0102执异136号执行裁定驳回了三原告的异议请求，三原告因此起诉来院。本案诉讼中，重庆市开州区人民政府镇东街道办事处出具的《证明》载明：“因开县属于移民搬迁大县，时间紧，任务重，在搬迁时，移民修建房屋的相关手续没有完善，遗留问题多。全县所有的移民建房都没有办理房屋产权证。在2018年开州区人民政府才开始出台移民房屋产权证办理的相关政策。我街道在2019年才开始启动移民房屋办证工作”。上述事实，有庭审中当事人陈述；原告提供的《土地使用协议》、收据、房地产权证、《证明》等在卷佐证，这些证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金辉建司与余光泽在2004年签订的是《土地使用协议》，非买卖合同，但该《土地使用协议》的内容实质就是金辉建司自愿将其享有的土地指标面积转让给余光泽。虽然余光泽不直接向金辉建司支付相关费用，但由余光泽代金辉建司向相关职能部门交纳了应由金辉建司交纳的出让金等费用，且余光泽在交纳相关的土地出让金、配套费等费用后，在该宗土地上修建了房屋居住生活至今。现重庆市开州区人民政府镇东街道办事处出具的《证明》亦证实了未办理过户登记非余光泽的原因造成。因此，三原告作为余光泽的法定继承人，所请求的事项符合上述《规定》所规定的情形，其在该宗土地上享有的权利能够排除执行，本院对其请求停止对该宗土地的执行，并解除查封的诉讼请求予以支持。对余光泽与金辉建司签订的《土地使用协议书》，现尚无证据证明具有无效或可撤销的情形存在，故对三原告请求确认《土地使用协议书》有效的诉讼请求予以支持。因余光泽并未依据《土地使用协议书》办理土地使用权的变更登记手续，故根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外”的规定，三原告对《土地使用协议书》中约定的土地不享有物权，本院对三原告请求确认其享有土地使用权的诉讼请求不予支持。对其请求判决金辉建司协助办理过户登记手续的诉讼请求，不属本案案外人执行异议之诉的处理范畴，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：余光泽与被告重庆市开县金辉建筑有限责任公司于2004年12月6日签订的《土地使用协议书》有效。二、停止对登记在被告重庆市开县金辉建筑有限责任公司名下的位于开县镇东北环路使用面积180平方米土地（权证号：312房地证2008字第06616号）的执行，并解除对该宗土地的查封。三、驳回原告张群英、余浩、余倩的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由被告重庆市开县金辉建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  何终裕人民陪审员  梁庶民人民陪审员  黎兴玲二〇一九年十二月十日（院印）书 记 员  王 沛