江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3376号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩彪，男，1988年7月8日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马海，男，1971年11月17日生，汉族，住徐州市铜山新区。委托诉讼代理人：刘钦祥，男，1966年3月17日生，住徐州市泉山区。上诉人韩彪因与被上诉人马海房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩彪上诉请求：1.撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019)苏0311民初420号民事判决，依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，上诉人韩彪不应腾空涉案房屋并将其退还给被上诉人马海。1、一审法院认为《奎南铁路小区车棚租赁合同》在双方未明确解除或终止该合同的情形下应当认为该合同仍在履行期间，只是合同转化为不定期租赁合同的推理逻辑错误。首先，马海与徐州市小区业主委员会签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》明确约定了租期自“2015年起至2018年底止”，合同的终止条件“以下情况发生其一，合同即终止本合同期限届满，双方不再继续签合同的”。故本案中，在合同期满双方未续签合同情形满足合同约定的终止条件，租赁合同已经终止。其次，《奎南铁路小区车棚租赁合同》对续租事宜作了如下约定：“合同期满后，乙方如想继续租用须提前30天与甲方商议签订新租赁合同或其此合同延续”，上诉人认为，该条款明确约定续租必须提前协商并签订书面合同，虽然又约定了“此合同延续”，但该约定的前提也应是签订了续租合同，否则双方约定“续租必须提前协商并签订书面合同”就毫无意义。综上，马海与徐州市小区业主委员会签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》已经于2018年12月31日终止，马海对涉案房屋没有租赁处分权。2、上诉人韩彪与徐州铁路奎南小区业主委员会之间已经形成了不定期租赁合同，不应承担将涉案房屋返还给被上诉人马海的义务。2018年12月31日起被上诉人与徐州市铁路查南小区业主委员会的房屋租赁合同已经终止，而上诉人韩彪一直在使用涉案房屋，且徐州市小区业主委员会对此知晓且是同意的，只是双方迟迟未签订书面的房屋租赁合同，上诉人认为双方已经形成了不定期房屋租赁合同。3、上诉人对涉案房屋进行了经营装修，花费了高额资金，现用于饭馆经营，加之徐州铁路奎南小区业主委员会未与马海签订续租合同、徐州铁路奎南小区业主委员会亦同意上诉人租赁涉案房屋，从维护交易稳定及社会利益最大化角度上考虑诉人也不应将房屋返还给马海。二、一审法院既认定被上诉人作为出租人存在逾期交房的违约行为，又认定上诉人作为承租人存在逾期返还房屋的违约责任，但仅判决上诉人支付逾期返还房屋的违约金显失公平。一方面，一审在判决上诉人支付房屋占用费（按照合同约定的租金为标准）的同时又判决上诉人支付违约金违反了违约金补偿性的性质，上诉人支付租金后被上诉人没有其他经济损失；另一方面，上诉人虽然存在逾期返还房屋的行为，但曾数次要求缴纳房屋租金，并没有拖欠租金的故意，故，上诉人不应向被上诉人支付违约金。退一步讲，即使一审法院认为上诉人应该承担违约金责任，根据公平、对等原则，被上诉人也应按照相同标准支付上诉人违约金。三、一审判决被上诉人马海赔偿逾期交房损失2850元，明显过低。上诉人认为被上诉人逾期交房的损失应包括租金损失及经营损失。首先，上诉人在被上诉人逾期交房期间正常支付了房屋租金，上诉人不应支付没有收房期间的租金。其次，涉案房屋属商业用房，因被上诉人的迟延交房行为，影响了上诉人的正常经营活动，给上诉人造成经济损失，该事实从上诉人提交的经营记录也可以体现。被上诉人马海辩称：1.一审认定马海与案外人奎南小区业委会之间成立不定期租赁合同正确；2.一审认定上诉人韩彪存在逾期返还房屋违约行为正确，理应承担违约责任；3.一审认定马海承担逾期交付房屋的责任并承担逾期交房损失2850元合理、适当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。马海一审诉请：1、判令韩彪立即腾退承租的房屋并恢复原状；2、判令韩彪支付欠付的房屋租金14000元；3、判令韩彪支付自2018年11月1日起暂计算至2018年12月31日的房屋占用费7500元；4、判令韩彪承担违约金135000元；5、本案诉讼费用由韩彪承担。事实和理由：2016年10月30日，原、韩彪之间签订《租房协议》约定：马海将徐州市小区车棚北头八间半房屋租赁给韩彪使用，租赁期自2016年11月1日起至2018年10月31日止，租金为每年45000元，到期后韩彪应无条件搬离将房屋交还给马海；如违约将承担年租金的三倍违约金给马海。后韩彪每年只向马海支付租金38000元，《租房协议》到期后，虽经马海多次交涉韩彪拒不向马海腾退房屋。韩彪反诉请求：1、判令马海赔偿韩彪损失43340元；2、判令马海支付违约金85000元。事实和理由：韩彪租赁马海位于徐州市小区车棚北头八间半房屋，约定的租赁期限自2016年11月1日至2018年10月31日，马海如约缴纳了房屋租金，但直至2016年11月27日马海仍没有交出房屋，而是授权韩彪处理房屋内物品并承诺产生一切责任由马海承担。后韩彪与案外人董奇产生纠纷并赔偿董奇损失43400元，马海于2016年11月27日交付房屋。马海迟延交付租赁房屋且交付不符合合同约定导致韩彪损失128340元，请求法院判决驳回马海的起诉、支持韩彪的请求。一审法院审理查明：涉案泉山区奎南铁路小区西北角、科技城东路、周庄南路交汇处建筑面积约150平方米的8间房屋系奎南铁路小区全体业主所有的自行车车棚的一部分，由马海于2015年6月9日承租自徐州市小区业主委员会。双方签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》签约：双方商定房屋租期自2015年起至2018年底止为4年，合同期满后，乙方（马海）如想继续租用须提前30天与甲方（徐州市小区业主委员会）商议签订新租赁合同或此合同延续；租金为每月1250元、一年租金15000元，本合同签订之日乙方须向甲方支付履约保证金4000元……。此前，马海曾于2014年12月27日与案外人董奇签订《徐州市房屋租赁合同》，约定董奇租赁马海享有使用管理权涉案房屋用于商业经营，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日，其中2015年至2016年房租标准为每年20000元，2017年1月1日后根据经营状况上浮。该合同履行期间，马海与董奇发生矛盾，董奇曾于2016年4月9日向马海出具内容为“我承诺将铁路小区华联超市房屋无条件归还马敏（马海），2016年5月1日前。否则马敏有权清理，后果由我承担”的承诺书一份并提交给马海记载货物加装修总费用97000元的便条一张。后韩彪曾在2016年4月26日向董奇交付房屋租金20000元。2016年5月1日之后，董奇未将承租房屋交还给马海而是在该处继续经营。马海分别于2016年6月19日、6月21日和6月26日前往董奇经营的超市推倒部分货架、砸坏楼上防雨天窗、挑落卷帘门并挖塌楼梯。2016年8月3日，马海以董奇自2015年年底之后未支付租金、违法经营且违反合同约定对租赁房屋私下进行改造为由提起诉讼，要求董奇立即腾退房屋并恢复原貌、支付自2016年5月1日至实际腾房之日的使用费及赔偿给案外人的违约金损失。2016年10月27日，董奇以马海为被告起诉来院要求解除双方于2014年12月21日签订的《房屋租赁合同》并要求马海赔偿损失72100元。该期间内，马海与韩彪就涉案房屋的租赁事宜进行其他协商，双方签订的显示落款时间为2016年10月30日的《租房协议》约定：涉案房屋租期自2016年11月1日起至2018年10月31日止，年租金45000元自签订之日起一次性付清，次年房租须于次年年初提前2个月内一次性预付；到期后双方再协商续租事宜，达成一致后签订续租协议，否则乙方无条件搬离，将房屋交还给甲方；如违约，将承担年组的三倍违约金给甲方……。韩彪称双方约定的房屋年租金为38000元，该协议是受马海欺骗所为，并非其真实意思表示；马海在庭审中亦陈述经案外人王卫忠协调韩彪在该协议签订后向其支付了房屋租金。现有证据表明韩彪于2016年9月16日向马海支付房屋租金38000元，后又于2017年9月24日向马海支付房租38000元。2016年11月27日，马海向韩彪出具说明一份，其内容为：今将铁路奎南小区北头车棚用房租给韩彪使用，经营无油烟生意，原房内物品今授权韩彪移至不影响其使用的地方，马海承担一切责任。同日，韩彪在泉山区奎南铁路宿舍华联超市与董奇发生纠纷，韩彪将超市铁门砸坏，后双方在徐州市公安局翟山派出所内经徐州市公调对接人民调解委员会调解签署编号为徐公调（翟山）（2016）第639号《人民调解协议书》，约定：1、韩彪支付给董奇华联超市装修款五万元，（2016.4.26已付壹万），2016.11.28付壹万，剩余叁万于2017年3月15日前付清。如到期不付清，董奇有权对超市装修部分处置。2、此款不包括马海对超市破坏损失部分，董奇保留追究马海责任的权利。3、董奇不再追究韩彪今天对超市造成的损失责任。2017年9月8日，该院分别对马海诉董奇一案作出（2016）苏0311民初4574号民事判决、对董奇诉马海一案作出（2016）苏0311民初6162号民事判决，对于马海和董奇的诉讼请求分别判决予以驳回。2017年9月21日，董奇以韩彪未履行《人民调解协议书》确定的义务为由提起诉讼要求韩彪支付装修款40000元。该院经审理于2017年12月21日作出（2017）苏0311民初5920号民事判决，判令韩彪向董奇支付装修款40000元。董奇不服该判决提起上诉并在二审中达成韩彪于2018年3月15日前支付给董奇装修款及一审案件受理费等共计33400元的协议，徐州市中级人民法院以（2018）苏03民终2038号民事调解书对上述协议予以确认。2018年3月15日，韩彪通过孙雪的中国银行账户汇给董奇33000元。2019年1月11日，马海以诉称理由诉至该院要求判令韩彪立即腾退承租的房屋并恢复原状、支付欠付的房屋租金14000元、支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费7500元并承担违约金135000元。韩彪应诉后以辩称理由不同意马海的诉讼请求并提出反诉要求判令马海赔偿损失43340元及支付违约金85000元。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿公平、诚实信用的原则。不得违反法律和公序良俗。本案中，虽然双方签署的《租房协议》约定韩彪自2016年11月1日至2018年10月31日以年租金45000元为标准租用马海提供的徐州铁路奎南小区车棚北头八间半房屋，且约定租赁期限届满双方在协商一致的情况下续订租赁协议，如无法达成一致则韩彪应无条件搬离并将房屋交付给马海，否则应承担年租金三倍的违约金，但韩彪主张该协议是在马海欺骗下所为而非其真实意思表示，双方实际系按年租金38000元的标准支付房租，并以马海未如期交付房屋为由而要求马海赔偿损失及违约金。基于双方的诉讼主张，结合该院查明的事实，该院分述如下：首先，关于马海对涉案房屋是否享有租赁处分权的问题。马海依其与徐州市小区业主委员会签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》获得涉案房屋的租赁权，该租赁合同虽然明确约定房屋租赁期限至2018年年底，但同时又约定合同其后双方可以协商签订新租赁合同或此合同延续，因此在双方未明确解除或终止该合同的情况下应当认为该合同仍在履行期间，只是合同的期限转化不定期租赁，马海继续享有涉案房屋的租赁使用权；双方在《奎南铁路小区车棚租赁合同》并无禁止马海转租的约定，应当认为马海享有在租赁合同履行期间将其承租的房屋向他人转租的权利，且享有要求他人按转租合同的约定履行义务的权利。其次，关于马海与韩彪之间的房屋租金标准的问题。马海提交的其与韩彪签订的《租房协议》中虽然约定房屋年租金为45000元且马海亦以此主张韩彪补足租赁期内的租金及租赁期外的房屋使用费，但证人王卫忠作证称经其出面协调双方最终确定房屋年租金为38000元，而事实上韩彪亦是按照年租金38000元的标准分别于2016年9月16日和2017年9月24日向马海支付了房屋租金；结合马海在庭审中认可其接受韩彪支付38000元租金系基于王卫忠协调而考虑韩彪生意初始比较困难的事实以及其关于韩彪交付第一年租金是在双方签订《租房协议》之后的陈述，该院确认马海持有的显示签署日期为2016年10月30日的《租房协议》应签订于2016年9月16日之前，双方在签订该协议后经由王卫忠协调实际上将协议中约定的房屋年租金45000元调整为38000元。最后，关于马海向韩彪交付租赁房屋的时间问题。虽然马海与韩彪约定的租赁期限自2016年11月1日至2018年10月31日，但根据本案查明的事实，马海此前将涉案房屋租赁给董奇且董奇并未向马海交付该房屋，而马海于2016年11月27日出具的说明亦显示截至此时董奇放置在该租赁房屋内的物品尚未清理、编号为徐公调（翟山）（2016）第639号《人民调解协议书》则可以证明2016年11月27日董奇尚在涉案房屋处经营华联超市，因此韩彪关于马海直至2016年11月27日才将涉案房屋向其交付的主张应能成立。一审法院认定：第一，基于涉案房屋的期限已于2018年10月31日届满且马海与韩彪未就涉案房屋租赁事宜协商并签订续租协议，因此马海要求韩彪腾退交还涉案房屋的诉讼主张具有合同依据，该院予以支持；但马海要求韩彪将房屋恢复原状的主张因双方《租房协议》中存在“乙方进行装修等活动，合同中止后无条件给甲方使用，不得破坏”的约定，该院不予支持；第二，马海与韩彪签订的《租赁协议》虽然约定房屋年租金为45000元，但双方后经由王卫忠协调已经房屋年租金确定为38000元且实际亦按照该标准履行，故马海要求韩彪补足租金差额14000元有违诚信原则且无事实依据，该院不予支持；第三、韩彪在租房协议约定的租赁期限届满既未与马海就继续租赁涉案房屋达成一致意见也未向马海交还租赁的房屋已构成违约，其既应按照双方约定的租金标准支付房屋使用费用也应当依约向马海支付违约金；依马海的主张，其暂要求韩彪支付房屋占用费至2018年12月31日而未对其后的房屋占用费进行追加，故该院确认韩彪应向马海支付的房屋占用费为6333元（38000元÷12个月×2个月），对于2019年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，马海可另行主张；韩彪主张双方租房协议中约定的按年租金三倍计算的明显过高，综合考虑双方的租赁期限、韩彪应继续支付未交还房屋期间的占用费等事实，该院依法将韩彪应向马海支付的违约金数额调整为年租金的20%即7600元；第四，从徐公调（翟山）（2016）第639号《人民调解协议书》的内容看，韩彪依徐州市中级人民法院（2018）苏03民终2038号民事调解书向董奇所支付的33400元（实际支付33000元）系其接收的董奇对涉案房屋装修的折价而非其于2016年11月27日破坏董奇超市财物的赔偿，因此与马海的承诺并不相关，韩彪要求马海承担该部分损失并无依据，该院不予采纳；第五，马海实际向韩彪交付涉案房屋的时间为2016年11月27日，与双方《租房协议》约定的租赁期限相比，马海存在逾期交付27天的事实，但双方并未约定马海迟延交付应承担的违约责任，且韩彪要求马海按其营业额赔偿损失的主张因其用于计算损失的营业额系其经营餐饮业后自行记录而无其他证据佐证，而根据其记录的内容其经营使用涉案房屋进行餐饮经营明显在其承租涉案房屋一年以后，故该院对韩彪计算损失标准的主张不予采纳。为衡平双方的利益，该院确认马海应韩彪赔偿的迟延交付房屋期间的损失按双方约定的租金标准计算，即为2850元（38000元÷12个月÷30天/月×27天）。一审法院遂判决：一、韩彪于判决生效后十日内腾空其自马海处租赁的徐州市小区车棚八间半房屋并将其退还给马海；二、韩彪于判决生效后十日内向马海支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费6333元；三、韩彪于判决生效后十日内向马海支付违约金7600元；四、马海向韩彪赔偿逾期交房损失2850元；五、驳回马海的其他诉讼请求；六、驳回韩彪的诉讼请求。本案案件受理费3430元，减半收取1715元，由马海负担1480元，被告负担235元；反诉案件受理费2870元，减半收取1435元，由韩彪负担1400元，马海负担35元。上诉人为证明其上诉请求，提交两组证据。证据一，2019年8月1日签订的奎南铁路小区车棚租赁合同一份。拟证明奎南铁路小区车棚房屋现使用权归上诉人，不需要向被上诉人归还。证据二，马海写给现奎南铁路小区业主委员会陆金贵引咎辞职信一份，以小字报形式张贴在小区门口广告栏上；被上诉人张贴给陆金贵手写的公开信复印件一份。拟证明被上诉人威胁陆金贵辞去奎南小区委员会业委会主任一职，因此原有合同到期并未同被上诉人签订新合同，而与上诉人签订新的租赁合同。被上诉人经质证，对证据一有异议。对真实性无法判断，应当让徐州市小区业主委员会的人员到场辨认。此外，韩彪提交的合同中所说的房屋位置是泉山区奎南小区西山角，而涉案房屋的位置为奎南铁路小区西北角科技城东路、周庄南路交汇处，因此与本案无关联性，并且该证据形成于一审判决后，不应作为新证据提供。上诉人提供的合同与徐州市小区业主委员会同被上诉人签订的合同是矛盾的。被上诉人同徐州市小区业主委员签订的合同第二条关于租赁期限问题已经明确约定“合同期满后，乙方如想继续租用需提前三十天与甲方商议签订新租赁合同或此合同延续”，该条说明涉案房屋使用期限为自动续期。对于证据二中手写的信是写给陆金贵个人的，对真实性予以认可，对其他的证据真实性不予确认，与本案无关，也不能证明上诉人的证明目的。对于证据一，徐州市小区业主委员会主任宋绍信、副主任夏艳霞到庭接受询问，认可就涉案争议的房屋与韩彪签订了新的房屋租赁合同，因此，对该份合同本院予以确认。徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会出具证明对宋绍信和夏艳霞身份予以确认。对证据二中写给陆金贵的手写信的真实性予以确认，但证据二的内容与本案无关，不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。二审经审理查明，徐州市小区业主委员会（甲方）与韩彪（乙方）于2019年8月1日签订奎南铁路小区车棚租赁合同，约定甲方将涉案泉山区奎南铁路小区西北角房屋8间（建筑面积150平方米）出租给乙方。租期自合同签订之日起至2019年底。暂定租金按年金30000元标准计算（已支付）。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。徐州市小区业主委员会主任宋绍信、副主任夏艳霞到庭接受询问，认可与韩彪签订的房屋租赁合同的真实性。本案二审期间的争议焦点为：一、韩彪是否需向马海返还涉案租赁房屋；二、双方的违约金如何认定；三、马海向韩彪支付逾期交房损失2850元是否过低。本院认为，一、韩彪无需向马海返还涉案租赁房屋。虽然一审法院认定马海与徐州市小区业主委员会签订的租赁合同已转为不定期租赁合同。但二审中，韩彪提交了与其徐州市小区业主委员会重新签订关于涉案房屋的租赁合同，经徐州市小区业主委员会工作人员到庭确认，新签订的租赁合同真实有效并已实际履行，在该合同未到期前，韩彪基于租赁合同和对租赁物的实际占有，合法占有使用涉案房屋，无需向马海返还。至于马海与徐州市小区业主委员会之间的租赁合同的解除问题非本案审理范围，本案不予理涉。因二审出现新证据，本院对一审判决的第一项予以纠正。二、关于违约金的认定问题。双方在履行合同的过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任。首先，韩彪虽自2019年8月1日与徐州市小区业主委员会签订新的租赁合同，合法占有使用涉案房屋。但在此之前，马海与徐州市小区业主委员会的租赁合同并未解除，马海仍基于不定期租赁合同关系，依法享有涉案房屋占有和使用收益权。韩彪未按双方合同约定的时间向马海返还涉案房屋，并拒绝支付占有使用费，应承担相应违约责任。且韩彪与马海的租赁合同中第八条明确约定了合同期满后，韩彪不得单独与业主委员会签订任何租房协议，否则为无效合同，并视为违约。虽然韩彪与徐州市小区业主委员会新签订的租赁合同并不因该约定无效，但韩彪违反了该条款的约定，亦应承担相应的违约责任。因此，一审法院综合考量各种因素，判令韩彪向马海支付的违约金7600元并无不当，本院依法予以确认。其次，马海向韩彪交付涉案房屋的时间逾期27天，亦存在违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院虽依据双方实际支付的租金数额计算，判令马海向韩彪支付逾期交房损失2850元，但该2850元实为韩彪的实际租金损失，虽然双方在合同中并未明确约定出租人违约的后果，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，以及公平原则，马海应就其违约行为向韩彪支付相应的违约金。本院综合考量双方在履行合同过程中的违约行为和过错程度，酌定马海向韩彪支付违约金2000元。三、马海向韩彪支付逾期交房损失2850元是否过低。马海主张的逾期交房损失包括租金损失及经营损失，但经营本身存在风险，其主张的经营损失无法确定，马海主张经营损失无事实和法律依据。因韩彪已按年租金向马海支付逾期交房期间的房租，一审法院依据年租金计算马海向韩彪支付2850元逾期交房损失，并无明显不当，本院依法予以维持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人的上诉请求以及理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2019)苏0311民初420号民事判决第二项至第六项；即：“二、韩彪于判决生效后十日内向马海支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费6333元；三、韩彪于判决生效后十日内向马海支付违约金7600元；四、马海向韩彪赔偿逾期交房损失2850元；五、驳回马海的其他诉讼请求；六、驳回韩彪的诉讼请求。”二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019)苏0311民初420号民事判决第一项；即：“一、韩彪于判决生效后十日内腾空其自马海处租赁的徐州市小区车棚八间半房屋并将其退还给马海；”三、马海于本判决生效后十日内向韩彪支付违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3430元、减半收取1715元，由马海负担1480元，韩彪负担235元；一审反诉案件受理费2870元，减半收取未1435元，由韩彪负担1400元，马海负担35元。二审案件受理费3430元，由韩彪负担2330元，由马海1100元负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇一九年十二月三十日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟