福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5167号 上诉人（原审被告）：厦门格瑞恩科技有限公司，住所地厦门火炬高新区（翔安）产业区翔虹路33号西南二层。 法定代表人:郑华盛。 被上诉人（原审原告）：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园火炬路56-58号火炬南406、408、410、412、414、416、419、421、423、425、427、429室。 法定代表人：王卫杰，董事长。 委托诉讼代理人：李水发、邱淑涟，福建贝盈律师事务所律师。 上诉人厦门格瑞恩科技有限公司（下称格瑞恩公司）因与被上诉人厦门火炬集团物业管理有限公司（下称火炬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人格瑞恩公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定火炬物业公司与上诉人之间存在事实上的物业服务关系，属于事实认定错误。上诉人与火炬物业公司没有委托合同关系，其与火炬开发区财政服务中心所签订的物业服务合同与上诉人无关。2、上诉人确有不可抗拒的重大灾难性事件，公司倒闭，自2009年至今十年未曾使用该物业，根据物业合同约定，上诉人不是物业使用人，不承担物业费用。而且，物业公司也从未催讨过物业费用。原审法院认定事实错误，请求纠正并依法改判。 被上诉人火炬物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 火炬物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令格瑞恩公司支付自2016年4月1日起至2018年12月31日止的综合管理服务费14177.59元、公共维修金3544.4元,共计17721.99元；2.判令格瑞恩公司支付逾期付款违约金(违约金以17721.99元为基数,自起诉之日起计算至实际付款之日止，按照月利率2%计算)；3.本案诉讼费由格瑞恩公司承担。事实与理由：2006年6月1日，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心与火炬物业公司就厦门火炬（翔安）产业区（即案涉厂房所在产业区）提供物业管理服务事宜，签订《物业管理服务合同》。合同约定“乙方提供物业管理服务的受益人为本产业区物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主和使用人应履行本合同并承担相应的责任”；“乙方依照本合同委托事项实行物业管理服务，有权向物业使用人收取综合管理服务费、公共维修金、公摊水电费及特约服务费”；“综合管理服务费收费标准为0.8元/月•平方米，公共维修金收费标准为0.2元/月•平方米”等内容。其后双方续签《物业管理服务合同》约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动延续。”2016年3月18日，因格瑞恩公司拒绝向火炬物业公司支付物业管理相关费用，火炬物业公司向法院起诉[案号（2016）闽0213民初1007号]，后法院支持了火炬物业公司的请求。但从2016年4月1日起至今，经火炬物业公司无数次各种形式催交，格瑞恩公司又拒绝向火炬物业公司支付综合管理服务费、公共维修金等。 原审查明，2005年12月30日，格瑞恩公司与案外人厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（下称火炬管委会）签订《厦门火炬（翔安）产业区通用厂房委托建设合同书》，约定格瑞恩公司委托火炬管委会在厦门火炬高新区建设案涉厂房（Ｃ组团Ｃ9西南二层，即翔虹路33号204室），建筑面积为1074.06平方米。2006年6月1日，厦门火炬高新区财政服务中心作为甲方与作为乙方的火炬物业公司签订一份《物业管理服务合同》。合同第二条约定：物业名称为厦门火炬（翔安）产业区，建筑面积130万平方米；合同第三条约定：乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主和使用人应履行本合同并承担相应的责任；合同第四条约定：规划红线内属物业管理范围的市政公用实施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；合同第十七条约定：火炬物业公司依照上述委托事项实行物业管理服务，有权向物业使用人收取综合管理服务费、公共维修金、公摊水电费及特约服务费；综合管理服务费收费标准为0.8元／月.平方米,公共维修金收费标准为0.2元／月•平方米”。合同第十八条约定：甲方每月15日前须向乙方交纳本月综合管理服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三向乙方交纳滞纳金，同时，《物业管理服务合同》约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动延续”等内容。之后，双方又签订了一份与上述约定相同格式及内容的《物业管理服务合同》，合同期限为2009年1月1日至2011年12月31日，合同还对其他事项作了相应约定。2006年6月12日，厦门火炬高技术产业开发区管理委员会向格瑞恩公司发出交房通知书，之后，格瑞恩公司入住案涉厂房，并于2006年12月8日向火炬物业公司申请以空置房收费标准收取物业管理费，但双方并没有签订物业管理服务合同。之后，格瑞恩公司作为产业区范围内的业主未按《物业管理服务合同》约定向火炬物业公司缴交2006年7月起至2016年3月止的综合管理服务费及公共维修金，火炬物业公司曾于2016年3月18日向原审法院提起诉讼，请求判令格瑞恩公司向其支付上述时间段相应的综合管理服务费50266.01元、公共维修金12566.50元、电费抄表计算人工费3250元及违约金（违约金以66082.51元为基数，按照日千分之三的标准，自起诉之日计算至实际付款之日止）。原审法院于2016年10月8日作出（2016）闽0213民初1007号民事判决书判决，支持火炬物业公司如上诉求。之后，格瑞恩公司仍未向火炬物业公司履行2016年4月1日至2018年12月31日期间相应费用的缴款义务。火炬物业公司遂提起诉讼。 原审法院认为，在厦门火炬（翔安）产业区尚未成立业主委员会前，火炬物业公司受厦门火炬高新区财政服务中心的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定。火炬物业公司与厦门火炬高新区财政服务中心签订的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。格瑞恩公司作为小区业主应按照《物业管理合同》的约定交纳物业管理相关费用，其不同意缴纳物业管理费等费用的辩解意见，依据不足，不予采信。现火炬物业公司主张综合管理服务费按每月每平方米0.4元，房屋公共维修金每月每平方米0.1元计付，未超过合同约定范围，予以准许。故火炬物业公司主张格恩瑞公司应向其支付自2016年4月1日起至2018年12月31日止的综合管理服务费14177.59元[1074.06平方米×33个月×0.4元/平方米/月]，公共维修金3544.4元[1074.06平方米×33个月×0.1元/平方米/月]，合计17721.99元，合法有据，予以照准。至于火炬物业公司主张的违约金问题，根据《物业管理服务合同》第十八条规定：“甲方每月15日前须向乙方交纳本月综合管理服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三向乙方交纳滞纳金。”本案中，格瑞恩公司未按《物业管理服务合同》的约定按时足额向火炬物业公司缴交2016年4月1日至2018年12月31日的综合管理服务费和公共维修金，该行为已经构成了违约，应按照合同约定向火炬物业公司交纳滞纳金，火炬物业公司要求格瑞恩公司自起诉之日即2019年1月30日起至实际还款之日止按月利率2%标准向其支付逾期缴纳费用的违约金的诉讼请求，未超过双方约定的范围，且未违反法律规定，依法应当予以支持，但违约金的计算基数仅限于格瑞恩公司所欠缴的房屋综合物业管理服务费及公共维修金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决，一、厦门格瑞恩科技有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付厦门火炬集团物业管理有限公司综合管理服务费14177.59元、公共维修金3544.4元，合计17721.99元；二、厦门格瑞恩科技有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付厦门火炬集团物业管理有限公司迟延交纳综合管理服务费、公共维修金的违约金（违约金以17721.99元为基数，自2019年1月30日起至实际付款之日止，按月利率2%计算）。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，火炬物业公司与格瑞恩公司存在事实上的物业服务关系，已由法院生效裁判文书作出认定，应予确认。故格瑞恩公司主张其与火炬物业公司不存在物业合同关系，证据不足，不予采信。因火炬物业公司主张的综合管理服务费、房屋公共维修金以及预期付款违约金计算标准，均在物业管理合同约定的范围、幅度内，原审判决认定格瑞恩公司应支付火炬物业公司的综合管理服务费、公共维修金等，并无不当。格瑞恩公司主张其不用缴纳物业综合管理等费用，证据不充分，本院不予采纳，其为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费243元，由上诉人厦门格瑞恩科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十二月十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。