江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11653号原告：倪林龙，男，1988年5月4日生，汉族，住江阴市。原告：赵梦，女，1988年11月15日生，汉族，住江阴市。原告：赵雪琴，女，1963年6月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄佳斌（三原告共同委托），江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：林德淼，男，1984年12月14日生，汉族，住江阴市。原告倪林龙、原告赵梦、原告赵雪琴与被告林德淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告倪林龙及其与原告赵梦、原告赵雪琴共同委托诉讼代理人黄佳斌到庭参加诉讼，被告林德淼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪林龙、赵梦、赵雪琴向本院提出诉讼请求，1、判令被告林德淼赔偿原告单方面解除合同的违约金18.7万元。2、判令被告支付原告拖欠的电费582元，物业费4295元，合计4877元。3、判令被告将原告所出租房屋的设施恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付违约金122524.5元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年4月26日签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于江阴市的商铺出租给乙方。租赁期限自2018年6月6日至2023年6月5日，五年租金合计93.5万元。合同约定，在租赁期间双方不能擅自提前终止合同，否则构成违约，违约方赔付对方的违约金为合同总金额的20%。2019年6月，被告明确表示不再继续履行合同。此外，被告未能及时缴纳承租期间内房屋的电费和物业费，且对承租房屋的设施造成了改变。为减少纠纷，现只要求被告按照原告实际损失支付违约金122524.5元。诉请法院依法保护。被告林德淼辩称，本案违约方是原告，因在协议租期未届满前，原告将大门锁了，原告应承担违约责任。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告林德淼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对三原告提供的证据放弃质证权利。对原告提供的租赁合同、物业费收费凭证，电费单据、不动产权证、聊天记录，本院经审查后均予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2018年4月26日，原告倪林龙、赵梦、赵雪琴与被告林德淼签订房屋租赁合同一份，约定倪林龙、赵梦、赵雪琴将坐落在江阴市的商铺供林德淼营业使用；租赁期限：5年，自2018年6月6日起至2023年6月5日止，租赁期满，双方如需终止本合同，则必须在租赁期满前一个月向对方提出；年租金为前两年17.5万元每年，后三年租金分别为18.5万元、19.5万元、20.5万元，五年租金合计93.5万元，该租金价格为不含开票所需增值税以及其他税费价格。租金按每年支付一次，在每年5月底前支付；倪林龙、赵梦、赵雪琴需按时将店面及附属设施交付林德淼使用。林德淼需在不破坏原有结构的前提下拆除进行装修；林德淼在经营期间，实际使用的水费、电费、物业费、空调使用费、环卫清扫费等各项费用由林德淼自行支付，并按时如期缴纳；未经倪林龙、赵梦、赵雪琴同意，林德淼不得擅自将店面转租，林德淼应爱护租赁店面及附属设施，如因林德淼的过失或错误致使店面及附属设施受损坏，林德淼应负责赔偿或修复；自租赁期间内双方不能擅自提前终止合同，任何一方擅自提前终止合同均构成违约，若双方其中一方违约，违约方赔付对方违约金为合同总金额的20%。在租赁期满后，林德淼要保持原有的装潢设施，及时将店面交还，如有留置的物品，在林德淼方未带走的前提下，均视为放弃，可凭倪林龙、赵梦、赵雪琴处置。合同签订以后，林德淼支付了第一年的租金17.5万元，2019年5月，林德淼未能按约支付第二年的租金，6月18日，林德淼通过微信向倪林龙父亲明确不再租房。另查明，被告林德淼自2018年6月29日开始拖欠物业费，截止2019年6月28日共计拖欠物业费4295元，拖欠电费582元。庭审中，原告倪林龙陈述，林德淼在2019年三、四月份东西就搬走了，当时把两个门都开着，5月13日左右其为了安全买了两把锁把大门锁起来了，并告诉林德淼钥匙在物业处，房子截止开庭前一直空着。因2019年6月18日，林德淼明确解除合同，不再租赁，倪林龙同意租赁合同自2019年11月22日起解除。为减少纠纷，三原告同意按照实际损失要求被告林德淼支付违约金，原告的实际损失为：租金损失87500元（自2019年6月6日计算至2019年12月5日），物业费损失6442.5元（自2018年6月5日计算至2019年12月5日），电费损失582元，律师费损失18000元，租赁物恢复原状的费用主张10000元，合计要求林德淼支付违约金122524.5元。本院认为，原告倪林龙、赵梦、赵雪琴与被告林德淼的房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法有效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。林德淼在三原告按约交付房屋以后，应当按约支付相应租金。按照合同约定2019年5月底前，林德淼应当支付第二年度租金，林德淼未能按约支付租金，并向原告明确不再租赁，倪林龙当庭同意解除合同符合法律规定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。林德淼未能按约支付租金，并提前解除租赁合同，属违约一方，按照合同约定其应支付违约金18.7万元。原告倪林龙、赵梦、赵雪琴在考虑实际损失的基础上，主张违约金122524.5元符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告林德淼主张倪林龙在租赁期限内将涉案房屋锁上，三原告属于违约方，但是根据庭审查明的事实，倪林龙系在原告搬离涉案房屋，大门敞开的情况下，为安全考虑才上锁，并且已经告知了林德淼钥匙在物业处，并非阻止林德淼在租赁期间使用租赁物，故林德淼主张三原告违约，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告林德淼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告倪林龙、赵梦、赵雪琴违约金122524.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由被告林德淼负担，此款原告倪林龙、赵梦、赵雪琴已预交，且同意如诉讼费用经法院判决由被告负担，同意由被告直接给付，故林德淼应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付倪林龙、赵梦、赵雪琴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蔡 林人民陪审员  蒋红月人民陪审员  徐凤玉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  相 娟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。