河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初32210号原告：张玉峰，男，1966年4月17日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人:程冉，河南创力律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：河南省全威置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区电厂路29号全威花园东综合楼。法定代表人：周胜全，总经理。委托诉讼代理人:孙耀龙，河南言东方律师事务所律师。委托权限:特别授权。委托诉讼代理人：李雪，河南言东方律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告张玉峰诉被告河南省全威置业有限公司（以下简称全威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉峰的委托诉讼代理人程冉，被告全威公司的委托诉讼代理人孙耀龙、李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉峰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延期办证违约金34405元，被告向原告支付房屋面积差价款649元，以上合计35054元；诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订房屋买卖合同一份。合同约定：被告将位于郑州高新技术产业开发区电厂路29号1号楼1单元10层39号房屋（以下简称案涉房屋）卖给原告，房屋总价款为244524元。合同第23页还对产权登记进行了约定：被告应当在2013年12月30日前将办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住建局。如未报送或未被受理的，按日向原告支付总房款的0.01％违约金；被告应当在取得该商品房初始登记后365日取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取，如原告不能如期领取，被告按日向原告支付总房款0.01％的违约金。合同签订后，原告如约支付了全部购房款。但房屋权属证书却因被告原因迟迟未办理，经原告多次催要，直到2018年11月12日才打印出来。且房本面积比合同面积少0.23平方米，应退差价款649元。综上，被告的违约行为给原告带来了诸多不便，特向法院提起诉讼，望支持原告诉请。被告全威公司辩称，原告计算金额有误，一、二、四、六号楼初始登记的违约金已过诉讼时效，我方提出时效抗辩；一号、二号楼的转移登记违约金应从2017年5月7日计算至实际办理移转登记之日，四号、六号楼的转移登记违约金应当从2016年9月3日起算,五号楼的初始登记违约金应当从2016年9月3日起算，五号楼的转移登记违约金应从2019年2月1日起算。原告向被告主张权利之日为2019年9月3日，应从该日往前三年计算违约金。经审理查明，2012年4月26日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：××购买的案涉房屋为商品房，房屋用途为经济适用房，建筑面积共86.68㎡；案涉房屋按建筑面积计价，案涉房屋单价为24.4524万元，××应以现金方式于2012年4月26日向××付款10.4524万元，以商业贷款的方式向××付款14万元，××应在本合同签订之日起7日内办理银行按揭手续；双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算费价款；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的部分的房价款由××返还××，面积误差比=产权登记面积减去合同约定面积后除以合同约定面积。同日，双方在合同补充协议中约定：××应当在2013年12月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01％违约金。××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记××委托××办理该商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需材料，××应当在取得商品房初始登记后365日，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同，××按日向××支付总房款0.01％的违约金。原告支付房款后，被告于2012年5月16日向原告出具104524元的首付款发票。2016年5月6日，案涉房屋所在一号楼初始登记办理完毕。2016年8月12日，郑州市人民政府颁布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始办理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。2018年11月12日，案涉房屋的不动产权证书办理完毕，不动产权证书显示案涉房屋建筑面积为86.45㎡。被告当庭陈述扣除违约金中过诉讼时效的费用，还应当扣除合理期限。因2016年房产证变更为不动产证，造成不动产证无法办理，实际影响了一年半的时间，从2016年8月20日至2017年3月1日，这部分的违约金因客观原因不应再计算。以上事实由本院依职权调取的郑州市人民政府通告一份、商品房买卖合同一份、不动产权证书一份等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。根据合同约定，被告应在2013年12月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，被告逾期履行报送登记资料义务，应按日向原告支付总房款的0.01％违约金，且被告应当在取得案涉房屋初始登记后365日，取得房屋所有权证，并及时通知原告领取，若因被告责任，原告不能在约定期限内取得案涉房屋权属证书的，被告应按日向原告支付总房款0.01％的违约金。被告于2016年5月6日办理完毕案涉房屋的初始登记，案涉房屋的不动产权属证书于2018年11月12日办理完毕，被告已构成违约。关于被告答辩的诉讼时效问题，原被告合同约定的办理初始登记时间为2013年12月30日前，约定的办理所有权证登记时间为365日后的2014年12月31日前，因此，超出三年诉讼时效的2016年9月3日之前的部分，本院不予支持；被告该项抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。案涉房屋权证于2018年11月12日办理完毕，被告应承担逾期违约责任的期间是自2016年9月3日至2018年11月12日，共800天。违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。考虑到被告取得初始登记的时间节点和不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，原告主张的违约金过高，本院酌定支持11737元，超出部分，不予支持。关于原告主张的面积差价款问题，案涉房屋合同约定面积为86.68㎡，产权登记面积为86.45㎡，案涉房屋的面积误差比绝对值为0.00265343793，该绝对值在3％以内，被告应依照合同约定返还原告面积差价款。面积差价款以总房款244524元为基数，以面积误差比绝对值为标准，被告应返还原告面积差价款649元。原告的该项诉讼请求，理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省全威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张玉峰支付违约金11737元及房屋差价款649元，以上合计为12386元；二、驳回原告张玉峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计338元，由被告河南省全威置业有限公司负担119元，由原告张玉峰负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院并于上诉之日七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇一九年十二月三十日书记员  王天星