贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14004号 原告：赵元彬，男，汉族，1974年3月4日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 原告：祝守琼，女，汉族，1973年12月6日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 二原告委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理）系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。 二原告委托诉讼代理人：潘智慧（一般授权代理）系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201521598534。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧）。统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610312637。 委托诉讼代理人：余进江（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110175971。 原告赵元彬、祝守琼与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称：龙鑫家业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人孙善朋，被告龙鑫家业公司委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵元彬、祝守琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于毕节××××学院路东城印象第12幢8层5号房的不动产权属证书并交付给原告；2、判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计20,000.00元（违约金以已付购房款290,465.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月30日起计算至实际向原告交付涉案房屋不动产权属证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节××××学院路东城印象第12幢8层5号房。合同第22条约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，但被告在合同约定办证期限到期后，未向原告交付房屋权属证书，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，综上，特诉至法院，请求支持原告诉请。 庭审中，原告将诉请第2项计算违约金的起算时间变更为从2016年12月30日起。 被告龙鑫家业公司辩称：根据七星关区人民政府七星府函（2018）99号《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函（2018）5号《关于的复函》的文件精神，涉案房屋已于2018年10月8日便具备不动产登记条件，且答辩人接到上述批复后，及时通知被答辩人提交相关办理权属转移登记的资料，但被答辩人却多次推迟提交相关资料。所以，答辩人逾期未向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算日期应当截止至2018年10月8日；而非被答辩人诉请的截止时间。综上，望人民法院查清事实后，驳回被答辩人不合理的部分诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理查明：2014年12月1日，原告赵元彬、祝守琼作为买受人，被告龙鑫家业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节××××（学院路）东城印象第12幢8层5号房；建筑面积122.12平方米；该商品房总价款290,465.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定的其他事项。合同签订后，因涉案房屋存在面积误差，原告实际向被告交付的购房款为288,360.20元。至今，被告未为原告办理涉案房屋的转移登记。原告认为，被告的行为已经构成违约，故以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备法定办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提供的各项证据，本院已组织质证，并收据在卷为凭！ 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告承诺于2016年12月30日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，但至今仍未履行，已经构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法于约有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故，违约金以原告已付购房款288,360.20元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告在合同中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金应以原告已付购房款288,360.20为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因被告尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵元彬、祝守琼支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款288,360.20元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告赵元彬、祝守琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月十二日 书记员  邵 立