广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初805号原告：阮川玲，女，汉族，1989年12月6日出生，住所地：广东省廉江市，被告：湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司，住所地：湛江市赤坎区海北路二横巷11号301房。法定代表人：周睿。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该司职工。委托诉讼代理人：周朋，男，该司职工。原告阮川玲诉被告湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司，第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江分公司商品房预售合同纠纷案，湛江市赤坎区人民法院立案后以原告阮川玲为法院工作人员为由请求上级人民法院指定管辖。2019年8月12日，广东省湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民辖22号民事裁定书，裁定本案由麻章区人民法院审理。本院于2019年8月29日立案后，原告阮川玲向本院申请撤回对第三人的起诉，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告阮川玲、被告湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人刘剑辉、周朋到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将位于湛江市赤坎区海北路35号碧桂园豪庭3号楼xxx交付给原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年12月31日计至2019年6月14日共166天的违约金为67183元，后续计算至实际交房之日止）；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月10日，我与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将案涉商品房出售给我，房款1349061元，2018年12月30日交付商品房。我已依约支付全部购房款、契税、物业专项维修基金等费用。我对商品房进行查验时发现存在主人房厕所积水、客厅墙面多处凹凸不平等问题，遂要求被告修复。被告修复后，2019年5月30日我要求办理收楼手续，但被告以先交物业管理费为由拒不交付房产。2019年6月6日，我向被告发出《催告交房函》并于同日送达。2019年6月12日，被告电话通知我办理收楼手续，我到被告处后被要求签收《碧桂园物业及资料移交书》，该移交书上载明被告需移交涉案商品房钥匙，但被告通知我到第三人处领取钥匙并先交纳物业费才可移交钥匙。根据《中华人民共和国建筑法》第二条和《建设工程质量管理条例》第二条、第十六条的规定，被告未能提供证据证明其交付的商品房的装修工程经验收合格，根据合同第十二条第一项第二款的约定，被告应支付违约金。被告辩称，一、案涉商品房于2018年12月30日已达到法律和合同约定的交付条件，我司已书面通知原告收楼，不存在逾期交房的行为。二、原告提出商品房存在质量问题不属实，即使存在问题，根据合同约定原告不能因此拒绝收楼。三、商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。四、原告在补充证据中主张我司因其贷款未批下来不让其收楼不属实。且根据合同约定，若原告未缴清购房款，我司有权要求其交清款项后才交付商品房。五、原告已实际占有使用商品房，无权指责我司逾期交付。六、即使原告诉请成立，其主张违约金过高，应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、合同内容。原、被告签订合同编号Y201803XXXX《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将坐落于赤坎区海北路35号的碧桂园豪庭3号楼xxx出售给买受人；商品房总价款为1349061元，买受人于2018年10月10日前支付首期房价款人民币639061元，余款710000元申请贷款支付；第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水、2.供电、5.电话通信、6.有线电视、7.宽带网络；第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房；第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》第5点装修工程，保修期限为2年；第十六条商品房质量。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人不解除合同的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。《补充协议》第五条关于该商品房交付条件与交付手续第3点约定，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。该商品房交付使用之前，买受人不得使用、装饰该商品房或变更该商品房的建筑平面、装饰设备材料等。否则，因此导致无法通过验收、或无法按时交付的，买受人应承担一切后果，包括但不限于赔偿出卖人因此向其他各买受人承担的逾期交楼损失。为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时才对该商品房进行查验。第4点该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任；第十八条关于送达，双方确认各自通讯方式以下述约定为准。买受人通讯地址：广东省湛江市赤坎区海xxx号，收件人：阮川玲，邮编：524000。二、合同的履行过程。合同签订后，2018年10月30日，原告与中国工商银行股份有限公司湛江分行签订编号[房合]字[湛江分]行[2018]年[878]号《个人住房组合借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房组合贷款金额为人民币710000元，本合同贷款包括自营性贷款48万元和个人住房公积金贷款23万元。2019年2月13日，原告支付剩余购房款230000元给被告。2018年12月29日，被告按《补充协议》第十八条约定的送达地址通过中国邮政向原告邮寄《期楼收楼通知书》，邮件跟踪查询系统显示2018年12月30日因拒收未投妥，地址变更后于2019年1月1日由周润慧代收。《期楼收楼通知书》载明：“阮川玲女士2018年10月10日购买的商品房，可于2018年12月30日交付。请阁下与客户关系部（0759-3605005/3605003）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来湛江碧桂园豪庭销售中心办理相关手续”。2018年12月30日、2019年1月1日、2019年2月11日，原告通过微信与林伟杰（被告的工作人员）沟通要求查验房屋。2019年2月15日，原告查验商品房，发现存在以下问题：主人房左手边门缝不平未填缝；主人房卫生门、冲凉房玻璃门框边不平；主人房左边窗太紧；主人房干区无地漏；主人房卫生门后缺一块瓷砖；主人房主卫排气窗边填缝不美观；卫生间梳妆柜的挂瓷片不平整；橱柜连接处缝大、未打胶；阳台门旁边缝需补填；厨房门柜未填充；厨户门框未填充；厨房声控灯（门口）不亮；主人房门前砖不平；阳台门锁不起；大门门缝未填；窗台砖突出来；窗外地脚线完全和墙身分离（主卧也是）；卧室房窗无法完全关闭，缝隙大；小户门锁不上。上述问题的书面手写记录有原告和施冬冬签字。被告对此自行形成《住户房屋承接查验问题统计表》，载明：1、主人房左侧门缝未填缝；2、主卫淋浴屏门导轨柜边不平；3、主人房左边窗太紧；4、主卫门后缺一块瓷砖；5、主卫镜柜边的瓷砖不平整；6、主卫排气扇边收口不美观；7、橱柜连接处缝大；8、生活阳台门旁砖缝需填补；9、附房灯门口不亮；10、二个光感灯不亮；11、主人房门前砖不平；12、大阳台门锁不了；13、大门门缝未填；14、卧3房窗无法关闭。2019年4月18日，原告委托工人搬家私进入案涉商品房。原告与庞伟（被告的工作人员）通过微信再反映房屋存在问题：2019年4月6日提出“卫生间排水不行，等了好久水都排不出去”；2019年4月19日提出“客厅、儿童房、主卧的天花多处钢筋空鼓”。2019年4月23日，庞伟对空鼓问题回复“这个星期处理，预估15天，因为要凿要补水泥涂料等，不干透不能施工”。2019年4月24日，原告回复：“我看到客厅有修一点，帮我叫工人顺便一起修下主人房和儿童房”。2019年5月28日，原告提出“两个卫生间没有配花洒”，庞伟回复“下午你开门给物业安装”，原告再复“物业有钥匙可以进去的”。2019年6月6日，原告通过圆通快递将《催告交房函》邮寄送达被告。《催告交房函》载明：“本人对商品房查验发现存在主人房厕所积水、客厅墙面多处凹凸不平等问题，遂要求修复。本人多次口头或信息要求办理交楼手续，但贵公司不予理会。为此，致函贵公司，请求贵公司在收到本函7日内向本人交付商品房钥匙及办理相关交楼手续。”。2019年6月12日，双方办理案涉商品房交付手续，《碧桂园物业及资料移交书》上仅加盖被告公章，没有原告签名。2019年7月1日，被告通过EMS向原告邮寄《催促收楼通知书》，收件人地址为湛江市赤坎区人民法院，2019年7月2日已由他人签收。《催促收楼通知书》载明：“2018年12月29日向阁下寄出书面收楼通知书。阁下于2019年2月15日才查验，现场提出的质量瑕疵问题均已在2019年4月30日维修完毕并告知阁下。现由于阁下2019年4月2日向我司索要商品房钥匙后私自另配钥匙并且更改大门密码锁密码，我司已无法进入商品房。阁下也已经对该商品房进行改装和安置家具等行为，该行为均为办理收楼手续后方可进行。阁下至今仍未前来我司办理收楼手续，故特发此函，请尽快带齐有关资料前来赤坎豪庭销售中心办理商品房交接手续”。2019年7月8日，原告通过圆通速递向被告邮寄送达《关于的复函》。《关于的复函》载明：“三、对本人提出的主人房厕所积水、客厅墙面多处凹凸不平等问题，贵公司进行修复后并没有通知本人维修完毕。四、本人于2019年5月30日到贵公司提出办理收楼手续的要求，但贵公司以先交物业管理费为由拒不向原告交付商品房。2019年6月12日，贵公司电话通知本人去办理收楼手续时要求签收《碧桂园物业及资料移交书》，该移交书上载明贵公司须移交涉案房屋钥匙，但是贵公司却没有移交房屋钥匙给本人，而是通知本人到物业管理处领取并以先缴交物业管理费为由拒绝交付房屋钥匙，因此不存在本人于2019年4月2日向贵公司索要该商品房钥匙的事实。五、本人没有私自另配钥匙的行为，更改大门密码锁密码是应贵公司员工的热情建议后，贵公司员工亲自帮忙更改，贵公司员工也知晓更改的密码，加之贵公司也手持装修钥匙及原装钥匙，不可能不能正常进入该商品房”。2019年7月18日，被告对案涉商品房拍照，显示窗帘沙发等物品已安置。庭后，原告明确关于逾期交房违约金的诉讼请求从2018年12月31日计算至2019年10月31日，共计123439元。对当事人争议的房屋质量问题：1、主人房厕所积水；2、主人房和客厅天花不平整；3、客厅左边一块瓷砖不平整。2019年10月30日，本院组织当事人到案涉商品房现场勘察，双方确认未见主人房厕所积水问题。原告认为对质量问题2和3若有问题，可要求被告继续履行保修责任。被告认为现场查看后，不存在质量问题。2019年10月31日，双方办理案涉商品房收楼手续，《碧桂园物业及资料移交书》上有原告签名和被告加盖公章确认。另查明，2018年12月17日，被告取得碧桂园豪庭（综合楼、1号楼、2号楼、3号楼、7号楼、8号楼）的《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录有：1、单位工程（子单位）竣工验收备案表；2、单位（子单位）工程竣工报告；3、建筑工程施工许可证或开工报告；4、施工图设计文件审查合格书；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、勘察文件质量检查报告；7、设计文件质量检查报告；8、单位工程质量评估报告；9、规划验收合格证；10、消防验收合格意见书或备案文件；11、环保验收认可文件或者准许使用文件；12、建筑工程质量保修书；13、住宅质量保证书；14、住宅使用说明书；15、单位工程（子单位）质量竣工验收记录；16、单位（子单位）工程竣工验收报告；17、法规、规章规定备案提供的其他文件。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议焦点为：案涉商品房是否达到交付条件；被告是否应当承担逾期交房的违约责任。对争议焦点一关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。1、涉案商品房是否符合法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“明确商品住房交付使用条件……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、被套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料”。涉案商品房所在宅楼工程已整体办理竣工验收备案，故可以认定涉案商品房在约定交付的2018年12月30日符合法定的交付条件。原告辩称被告应单独取得案涉商品房的装修验收合格证明才符合法定交楼条件，缺乏事实和法律依据，不予采信。2、涉案商品房是否符合合同约定的交付条件。《商品房预售合同》第十一条约定，买受人查验商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。案件当事人于2019年2月15日查验房屋时，确认存在阳台门锁不了和感光灯不亮的情形，商品房质量存在第十一条约定的其他质量问题。因此，涉案商品房在2019年2月15日查验时不符合合同约定的交付条件，原告据此有权要求被告修复后再接收房屋。对争议焦点二原告要求被告支付违约金是否有事实和法律依据。被告主张依《补充协议》第五条第四点约定，本案不属于商品房存在地基基础和主体结构质量问题的情形，被告对此负责保修维修责任，不需要承担逾期交付房屋的责任。本院认为该部分条款是被告为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，双方当事人在《商品房买卖合同》第十二条和第十六条已经约定存在其他质量问题应修复后再行交付并承担修复期间的逾期交楼责任，而《补充协议》中以上述条款再行约定，该约定条款加重原告的责任。原告亦未在订立该条款时，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并予以说明，其以该条款主张不需要承担逾期交付违约金的辩解，本院不予支持。原告主张从2018年12月31日开始计算违约金。经查，原告于2019年2月13日付清案涉房屋的全款，在付清之前被告有权拒绝交付房屋。双方于2019年2月15日交付查验房屋并发现存在合同约定的其他质量问题，因此逾期交房违约金应从2019年2月15日起开始计算。至于违约金计算截止日期如何确定的问题。本案当事人于2019年6月12日办理商品房交付手续，原告以被告没有移交商品房钥匙等情形为由主张被告实际拒绝交付商品房。经查，《碧桂园物业及资料移交书》上移交资料“物业钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书”处均为空白，显然房屋尚未转移占有交付。2019年10月31日，双方办理收楼手续，被告交付钥匙15条（其中大门4条）等给原告。因此，本案逾期交房期间从2019年2月15日计算至交楼前一天2019年10月31日共计258天。根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，逾期交付房屋的违约金为104417.3元（1349061元×258天×0.0003）。对原告第二项诉讼请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。被告主张违约金过高请求调整，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定，且被告未能提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成原告的损失。因此，被告请求调整违约金，不予支持。因案涉房屋已交付，对原告第一项交付商品房的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付2019年2月15日至2019年10月30日期间逾期交付房屋违约金104417.3元给原告阮川玲；二、驳回原告阮川玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1384.39元（原告已预交），由原告阮川玲负担190.19元，被告湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司负担1194.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  王默朗二〇一九年十二月二十四日书记员  沈清霞附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。