江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6666号上诉人（原审原告）:周墨，男，2005年12月16日出生，汉族，住新沂市。法定代理人：范某(系上诉人周墨的母亲)，女，1969年11月26日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：李永，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴培培，女，1985年11月27日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：鲍田野，江苏众耕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周翔飞，男，1971年6月10日出生，汉族，住新沂市。上诉人周墨因与被上诉人吴培培、周翔飞确认合同无效、返还原物纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初4959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周墨及其法定代理人范某、委托诉讼代理人李永，被上诉人吴培培及其委托诉讼代理人鲍田野，被上诉人周翔飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人周墨上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、2016年11月3日的《房屋征收补偿协议》中，周墨是被征收人之一，其没有在《房屋征收补偿协议》上签名并不影响对他权利的保护。周墨是未成年人，一审法院未查明周翔飞出售房屋时是否是为了周墨的利益。周翔飞对涉案房屋的处分，侵害了上诉人周墨的合法权益。2.周翔飞与周墨的母亲范某签订离婚协议书后，又签订了补充协议，按照离婚补充协议约定，房产应当归范某所有。后又因涉案房屋涉及拆迁，双方对如何处置该房屋重新进行了约定，即安置的房产归儿子周墨所有，货币补偿款二人平分。3.周翔飞将拆迁安置款超过一半的份额交付给范某的事实能够佐证周翔飞和范某将涉案房屋赠与周墨的事实。拆迁补偿协议上登记了周墨的名字也说明周翔飞在征收补偿协议书上签字只是履行监护人职责。此外，涉案房屋的上房结算清单上，也明确写着被上诉人周翔飞及上诉人周墨二人的名字。以上证据相互印证了涉案房产属于上诉人周墨。4.由于案涉房屋尚未取得土地使用权证和房产证，周翔飞、吴培培签订的买卖合同，违反了法律的强制性规定，且周翔飞无权处分涉案房屋，而购房人吴培培也存在过错，不能构成善意取得，两被上诉人之间存在恶意串通，合同应属无效。二、一审法院适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第三十五条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定涉案房屋买卖合同无效。且根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十九条第二款以及第四十条第一款的规定，划拨土地上的房屋是不得进行转让的。本案中，涉案房屋因拆迁安置由集体土地性质转化为国有土地性质，涉案房屋买卖协议应为无效。被上诉人吴培培辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案的房产是产权调换房产，被上诉人周翔飞对涉案房产可以依法行使占用、收益、处分的权利，且本案中被上诉人吴培培无任何过错。被上诉人周翔飞辩称：周翔飞是周墨的监护人，有权出售涉案房屋。周墨向一审法院起诉请求：1.确认周翔飞与吴培培于2018年5月22日签订的房屋买卖合同无效；2.判令吴培培将位于新沂市房屋返还给周墨；3.案件受理费由周翔飞、吴培培承担。一审法院认定事实如下：2008年8月14日，周翔飞与范某协议离婚，协议约定婚生子周墨由男方抚养。并约定位于新安镇楼房两间一套归男方所有。2011年7月9日，双方达成离婚补充协议，补充协议约定金秋小区四巷12-6号房屋产权归周翔飞所有，周翔飞给予范某9万元的经济补偿，须在2014年9月之前付清。2016年11月3日，新沂市房屋征收与补偿办公室作为甲方与乙方周翔飞签订征收补偿协议，协议约定，被征收房屋位于，乙方自愿选择产权调换的补偿方式，产权调换房屋位于四季花城小区4幢中单元102室，面积114.48平方米。2018年5月22日，周翔飞与吴培培签订房屋买卖合同，将上述拆迁补偿获取的房屋以60万元的价格卖与吴培培。后周墨法定代理人范某认为周翔飞与吴培培的行为已损害到周墨的利益，故以周墨的名义诉至一审法院。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，当事人行使权利应当有理有据。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本规则，周墨主张周翔飞与吴培培所签订的合同无效，并主张返还房屋，周墨须提供证据证实存在合同无效的法定情形。本案中，周翔飞作为被拆迁方（房屋征收补偿协议中的乙方只有周翔飞本人的签字及捺印），取得涉案房产，后周翔飞与吴培培签订房屋买卖合同，以60万元的价格卖与吴培培，此房屋买卖价格合理、无欺诈，买卖双方无恶意串通，且吴培培购买涉案房屋之后对房屋进行了占有（装修），周墨并无充分证据证明买卖合同存在无效的法定情形，也无充分证据证明周翔飞的处分行为损害了其子周墨的利益。周墨陈述，“周翔飞与范某共同将涉案房屋赠与周墨”，但周墨未提供充分证据证实。综上，周墨的主张，事实及法律依据不足，证据不充分，一审法院依法不予支持，遂判决驳回周墨的诉讼请求。二审期间，上诉人周墨提交2018年8月10日由周翔飞出具的协议书一份，该协议书载明：“本人周翔飞因生意失败，把儿子周墨四季花城小区4幢2单元102室的房子给卖掉了。周翔飞承诺在两年内给儿子周墨在新沂首付买套房子，房子所有权归儿子周墨所有，以后买这套房子的分期付款由父亲周翔飞与母亲范某共同支付，但母亲范某给儿子周墨的分期付款由父亲周翔飞承担支付。”被上诉人吴培培认为该协议书是在一审判决后出具的，效力不能对抗吴培培。被上诉人周翔飞对协议书的真实性没有异议，但称之所以会写下保证，是因为范某向他承诺写了协议书后就不会继续诉讼向他主张权利。上诉人周墨另提交范某与吴培培代理人通话录音一份，拟证明吴培培知晓涉案房屋的所有权人是周墨，其不是善意取得人。被上诉人吴培培陈述该通话录音是购买涉案房屋时的中间人王燕青用吴培培的电话联系范某，谈话的主要内容是为了将上诉人约出来，合理解决本案纠纷。被上诉人周翔飞对该通话不知情。被上诉人吴培培向二审法庭提交其与周翔飞录音一份，以及房屋装修及购买家具的票据，证明周翔飞认可2018年8月10日协议书是在法院判决生效后书写，其承认房子卖给了吴培培；以及吴培培已经实际占有使用涉案房屋。上诉人周墨认可协议书是在2018年8月10日书写，但不认可周翔飞与吴培培之间买卖行为合法。周翔飞认可录音中的内容，对于装修及购买家具的票据其不知情。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，范某与周翔飞于2011年7月9日达成离婚补充协议，补充协议约定金秋小区四巷12-6号房屋产权归周翔飞所有，周翔飞给予范某9万元的经济补偿，须在2014年9月之前付清。根据该约定，被拆迁的房屋是归周翔飞所有。其次，2016年11月3日，新沂市房屋征收与补偿办公室作为甲方与乙方周翔飞就房屋签订征收补偿协议，协议约定补偿方式为产权调换，产权调换的房屋位于四季花城小区4幢中单元102室，即本案涉案房屋。虽然征收补偿协议的首部有周墨的名字，但不能据此就认定周翔飞将涉案房屋赠与给周墨，周墨对涉案房屋享有所有权，因为此协议仅是房屋征收补偿协议，并非房屋权属证书。再次，虽然范某在二审时提交了周翔飞在一审判决后书写的协议书，但是周翔飞陈述范某向其承诺写了协议书就不会继续诉讼，基于此其才书写了该协议书。而周翔飞在一、二审期间始终不认可已经将涉案房屋赠与给周墨，且范某也未能提供充分证据证明周翔飞已经将涉案房屋赠与给周墨。综上，现有证据无法证明周墨对涉案房屋享有权益，因此周翔飞有权处分涉案房屋。周墨虽主张周翔飞与吴培培是恶意串通，但是其未能提供证据证明该主张，且涉案房屋买卖价格合理，吴培培购买涉案房屋之后对房屋进行了占有（装修），因此对于周墨的该项主张，本院依法不予支持。综上，上诉人周墨的上诉请求，事实及法律依据不足，证据不充分，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人周墨负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 李 琳二〇一九年十二月二十五日书记员 金宇婷