吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1691号 上诉人（原审原告）：松原市天诺物业管理有限公司，住所地吉林省松原市宁江区，统一社会信用代码912***。 法定代表人：吕洋，经理。 委托代理人：惠英，女，汉族，1968年2月21日生，住所地前郭县。 上诉人（原审被告）：松原市盛鑫商贸有限公司，住所地吉林省松原市宁江区号，统一社会信用代码912***。 法定代表人：王振宇，董事长。 委托代理人：任晓虎，吉林良佐律师事务所律师。 原审原告松原市天诺物业管理有限公司诉原审被告松原市盛鑫商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，宁江区人民法院于2018年12月29日作出（2018）吉0702民初5886号民事判决。松原市天诺物业管理有限公司、松原市盛鑫商贸有限公司均不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告松原市天诺物业管理有限公司委托代理人惠英，原审被告松原市盛鑫商贸有限公司的委托代理人任晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 松原市天诺物业管理有限公司二审上诉请求：要求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉求。上诉费由被上诉人方承担。事实与理由一、原审认定事实不清。原审认定盛鑫公司的水、电以及垃圾清理均为自己处理是错误的。原审法院完全按照盛鑫公司的说法来定案，无法让人信服，盛鑫公司并没有举证证明水、电、垃圾清理均为自己一方处理。被上诉人在上诉人服务的小区，当然享受上诉人的服务，其否定上诉人为其服务并没有证据予以证实，提供的环评报告与本案无关，是其特殊行业的特殊要求不在物业的管理范围之内,提供的电力方面的证据并不能显示电为其单独处理的事实，上诉人并没有认可水、电单独处理的事实;相反上诉人提供了人证、物证足以证实为被上诉人一方提供了相关服务。本案的真实情况是被上诉人一方并没有单独的从小区割裂出去，也不可能从小区分离出去，其所为的“单独处理”使用的都是小区原有正常使用的管道，并没有单独建设和变化，占用的都是原来的正常的公共资源。就是将自己空间内部的管道进行变化,仍然还是接到原来公共管道上,仍然与小区其他居民使用共同的公共管道,不存在所谓的单独处理。上诉人将提供新的证据进一步来证明本案的客观事实。上诉人单独处理的只是他的医用垃圾，是其特殊的单位性质所产生的，本就不应该由物业来处理的，被上诉人做了自己该做的工作却成了不履行物业费义务的理由，上诉人不能接受。上诉人作为物业管理企业不仅仅是负责水、电、垃圾清运，上诉人更多是维护小区的公共利益，保养维护小区中全体业主的公共部分进行公共服务与管理，在签订的合同中对上诉人的服务范围进行了明确约定,被上诉人利用其特殊的地理位置逃避承担共同的义务是不能成立的,根据《物业管理条例》42条尚未出售和尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位支付。我们可以知道没有使用的房屋都应该缴纳物业费承担公共义务，被上诉人已经使用的房屋更没有不交物业费的道理。二、原审适用法律错误。原审认为“盛鑫公司自己进行所谓的管理(水、电、垃圾的处理),脱离小区单独存，不用缴纳物业费用”，明显违背法律法规的规定。《物业管理条例》32条之规定，从事物业管理服务应当具有独立的物业法人资格。被上诉人不允许单独管理自己的物业。《物业管理条例》51条供水、供电、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任。可见以所谓的水、电、垃圾单独处理拒交物业费是不能成立的。《物业管理条例》49条物业管理行政区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理相关手续后告知物业服务企业,物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论征得同意后,由业主委员会依法办理有关手续。本案被上诉人所谓的改建是个人行为,并没有业主大会同意和相关批准手续，更没有进行改建的图纸和实物，其所谓的改建、单走并不存在，依然使用的是小区其他业主的公共设施和共用设施，占用的是小区资源。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第6条明确规定物业服务企业已经按照合同提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。可见被上诉人的原审抗辩理由不能成立，原审对其进行支持明显于法无据。三、原审判决严重侵害上诉人合法权益。原审判决有违公平、公正的法律原则，主管断案给上诉人履行物业管理服务职责造成严重困难,上诉人不知到原审出于何种法律依据判决被上诉人承担20%的物业费，这个比例明显是让被上诉人一方将自己的特权建立在整个小区的其他业主之上,被上诉人可以不履行义务却享受权利，上诉人相信法律绝不会允许这样的特权存在。按照原审判决的原则小区的任何一户居民均可以据此抗辩上诉人的服务，我自己就能处理，上诉人如何进行服务和管理。上诉人与业主委员会签订的合同将是废纸一张,上诉人的企业就得关门了。最终侵害的还是小区全体守法业主的合法权益，上诉人不是仅仅为被上诉人服务，上诉人是对小区的全体业主负责，被上诉人不能将自己的利益凌驾于小区全体业主之上,不经业主委员会和小区全体业主的同意，单方推翻物业服务合同的约定,进行所谓的单独管理和处理是不能被认可的。不交物业费或者缴纳20%的物业费更是法律所不允许的。综上，原审法院明显判决不公，严重侵害上诉人合法权益，有违相关法律规定，请二审法院依法改判。 松原市盛鑫商贸有限公司二审答辩意见：本案应由天诺物业公司对与上诉人之间存在物业服务合同以及合同履行程度等相关事宜进行举证。按照合同约定，合同服务事项包括公用部分附属物维修养护，公用绿地和管理公共环境卫生、交通和车辆停放秩序等相关内容，应当由天诺公司对其是否履行了上述合同义务进行举证，一审中天诺公司对此没有提供证据仅凭合同主张物业费没有法律和事实依据。盛鑫公司在购买商企时已经与开发商达成约定，房屋终身免物业费，当时的物业公司也是终身免收的。天诺公司与飞达物业甚至小区业主委员会是否就相关事项进行交接约定，属于上诉人不可把控的事情，盛鑫公司的商企物业费已包含在购房款中已经交清，不应重复缴纳相关的费用。 松原市盛鑫商贸有限公司二审上诉请求：一、依法撤销宁江区人民法院(2018)吉0702民初5886号民事判决书并依法改判;二、依法判令驳回被上诉人的诉讼请求;三、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，依法应予撤销。本案一审庭审中,上诉人向法庭提交了环境影响评价报告、供电方案及照片等证据，已经可以充分证明被上诉人虽名义上为维也纳小区提供物业管理服务,但上诉人作为小区业主,并未享受到被上诉人提供的物业管理服务。同时,上诉人的入户门为单独的,没有与小区共用的电梯及楼道,上诉人需要被上诉人提供服务的最大项目是四楼楼顶,而从被上诉人提供服务至今,上诉人楼顶漏水的问题一直没有得到维修和妥善解决,因此,一审法院判决上诉人向被上诉人交纳年20%的物业费没有事实依据。同时,被上诉人向上诉人主张交纳物业费,其仅提供部分物业公司与业委会的协议等证据,上诉人对上述证据并不认可,即使上述证据真实可信,被上诉人在进入小区后，合同是否履行、针对被上诉人提供了何种服务等均未提供证据,被上诉人的诉讼请求没有充分证据支持的情况下,一审法院判决上诉人交纳物业费没有事实及法律依据。 松原市天诺物业管理有限公司二审答辩意见：答辩人根据物业服务合同履行了合同义务，虽盛鑫公司的商铺对着街道，似乎与物业管理没有关系，但是物业的其他公共服务由盛鑫公司享受，直接使用这些管理区域和电力水利设施和公共服务带来的便利，物业公司维护公共区域的绿化环卫设施，每天进行清理服务，盛鑫公司与公共区域是不可分割的，理应交纳物业费。四楼楼顶当年漏雨已经维修过，按照规定这个楼有五年的保质期，现在已经过了保质期了。 松原市天诺物业管理有限公司原审诉称：2018年6月10日，原告与维也纳小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告向该小区提供物业管理服务，被告是该小区的业主，房屋建筑面积为5248.24平方米，应交纳物业管理服务费75635元，被告以各种理由拒交，故诉至法院。要求判令被告立即给付物业服务费75635元。 松原市盛鑫商贸有限公司原审辩称，一、维也纳小区业委会成立程序不合法，原告进入维也纳小区的程序亦不合法。二、被告对原告起诉的物业费标准及金额等均不认可。三、原告称与维也纳小区签署物业合同，被告根本不知情。四、电是被告自己独立的，和小区没有关联。五、水都由水务公司管理，和小区物业没有关联。六、下水这里被告已经做了改建。第四、有的被告产生的垃圾均由被告自行清理，物业没有给被告提供服务。七、被告入户是单独的，没有进入小区，没有公用的电梯和楼道，也没有需要小区做任何管理。八、防水问题，被告的四楼屋顶是通往高层的平台，平台的防水失修，造成四楼多处漏水严重，被告多次与物业人员联系维修，均未得到他们的维修。所以不统一交纳物业费。 原审法院经审理查明，盛鑫公司系松原市宁江区维也纳花园小区的业主，其房屋建筑面积为5248.24平方米。松原市宁江区维也纳小区业主委员会（以下简称维也纳小区业委会）于2017年12月25日在松原市物业管理中心备案，2018年6月10日通过业主大会公开选聘物业机构，维也纳小区业委会与被选聘的松原市天诺物业管理有限公司（以下简称天诺物业公司）签订“物业服务委托合同”，天诺物业公司接受委托对该小区进行物业管理，委托管理期限五年，自2018年6月10日至2023年6月10日。合同第二章“委托管理服务事项”主要包括：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水道、落水管、烟道、共用照明、消防设施设备、建筑物防雷设施、单元电子门等）；附属物建筑、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等）；公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理；附属配置建筑及其设施的维修、养护和管理（商业网点、文化体育娱乐场所）；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运、位置；交通与车辆停放秩序的管理；协助政府机关维护物业管理区域内的公共秩序；管理与物业相关的竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地里管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；……。合同第三章“物业管理服务质量”主要约定：房屋外观:整洁有序，房屋完好；设备：运行良好，达到国家相关部门的年检标准；房屋及设施设备的维修、养护：制定房屋设施、设备使用规则制度，建立报修制度及维修管理制度，开展统一的专业维修管理；公共环境：干净卫生，秩序井然，绿化由专人养护，完好率不低于90%；交通秩序：机动车辆停放有序，小区道路畅通无阻；公共秩序与消防：成立业余消防队，消防设施设备完好率100%；房屋共用部位、共用设施的急修、小修：急修在接到报修通知10分钟到达现场，及时处理维修事项并建立回访档案记录，小修随叫随到，在24小时内处理维修，并建立档案记录；业主和物业使用人对物业公司满意率达到95%。道路平整……；清洁卫生：公共场地每天标准清扫一次，电梯卫生每天清扫、保洁二次，定期组织实施化粪池清掏（费用由业主承担），绿化——绿地完好率达到95%以上。上述1-8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。合同第四章“物业管理服务费用”，主要约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多次住宅房屋0.80元/平方米*每月，高层、商业用房1.2元/平方米*每月，车库0.80元/平方米*每月，公摊电费每户每年60元，二次供水费用在下一年初收取（以自来水公司票据为准另行收取）……。2、空置房屋的物业管理服务费：建设单位，业主按规定标准的100%收取。3、物业费收取时间为每年6月10日开始按年收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金……。盛鑫公司为商业用房，收费标准为1.2元/平方米*每月，应交纳物业服务费期间为2018年6月10日至2019年6月9日。在法庭审理过程中，盛鑫公司提供供电方案以及照片、环境影响评价报告，证实该公司的水、电以及垃圾清理均不在天诺物业公司的物业服务范围内。天诺物业公司认为电本应属于独立的，下水管道从小区地下车库通过。 原审法院认为，天诺物业公司与维也纳小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。天诺物业公司对该小区进行物业管理，按合同约定提供了物业服务。盛鑫公司提供的证据证实其水、电以及垃圾清理均为其自己处理。故其虽系该小区业主，但结合双方之间物业服务合同的性质、特点，以及合同的履行情况，盛鑫公司应少交物业费，为承担年物业费20%为宜。盛鑫公司应交纳2018年6月9日至2019年6月9日期间的物业服务费为15114.9元（5248.24平方米×1.2元×12个月×20%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告松原市盛鑫商贸有限公司于本判决生效之日立即给付原告松原市天诺物业管理有限公司2018年6月10日至2019年6月9日期间的物业费15114.9元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取846元，由被告承担169元，剩余677元由原告承担。 经本院审理查明：2018年6月10日，松原市宁江区维也纳小区业主委员会与上诉人松原市天诺物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定上诉人松原市天诺物业管理有限公司为松原市宁江区维也纳小区提供物业管理服务，物业服务费标准：多层住宅房屋0.80元/平方米每月，高层住宅、商企楼1.2元/平方米每月，车库0.80元/平方米每月，每户每年收取60元公摊电费，……。空置房屋的物业管理服务费：建设单位，业主按规定标准的100%收取。物业费收取时间为每年6月10日开始按年收取，在两个月内收取完毕，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3%缴纳滞纳金……。上诉人松原市盛鑫商贸有限公司系松原市宁江区维也纳小区业主，房屋性质为商企用房，面积5248.24平方米，2018年6月9日至2019年6月9日期间的物业服务费为75574.7元。合同签订后，上诉人松原市天诺物业管理有限公司按照约定为松原市宁江区维也纳小区提供了物业管理和服务。 上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同等证据在卷为凭，足资认定。 本院认为，松原市宁江区维也纳小区业主委员会与上诉人松原市天诺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，业主委员会对外能够代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司作为小区业主，应受该合同约束，应当按照合同约定享有合同权利和履行合同义务。上诉人松原市盛鑫商贸有限公司称上诉人松原市天诺物业管理有限公司没有证据证明提供了物业服务与事实不符，称其水、电等由其单独进行物业管理，没有事实依据，其属于宁江区维也纳小区业主，仍然使用小区的公共资源，享受上诉人松原市天诺物业管理有限公司提供的公共物业服务，其是否自行管理物业不属于其免交物业费的约定抗辩理由，合同中并没有约定如业主自行管理物业就可以不交物业费这样的条款，故从合同约定的角度看，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司应当按照约定缴纳物业费。从法律法规的规定看，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司经营范围中并不含有物业管理内容，其本身不具有自行管理物业的资格，在本案中其身份是维也纳小区的业主，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人松原市天诺物业管理有限公司已经提供了2018年至2019年期间的物业服务，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司以其自行管理大部分物业为由拒付物业费与上述法律规定不符，该理由不属于其拒付物业费用的法定理由。本案中，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司拒不交纳物业费虽无约定和法定的理由，但从公平原则考虑，松原市盛鑫商贸有限公司的房屋系用于开办医院，医院产生的医疗垃圾等由其自行处理，从一定程度上分担了部分物业工作，可酌情少缴部分物业费，结合实际情况以少缴40%为宜。一审判决上诉人松原市盛鑫商贸有限公司交纳物业物的20%过低，本院予以调整，由上诉人松原市盛鑫商贸有限公司向上诉人松原市天诺物业管理有限公司交纳物业费的60%即45344.8元（5248.24平方米×1.2元×12个月×60%）。上诉人松原市盛鑫商贸有限公司提出其在购买商企时已经与开发商达成约定，房屋终身免物业费。因本案是物业合同纠纷，合同具有相对性，在法律法规没有特别规定或者当事人之间没有另行约定的情况下，仅对签约双方具有约束力，上诉人松原市盛鑫商贸有限公司应受物业合同的约束，按照约定向其物业合同的相对方即上诉人松原市天诺物业管理有限公司履行物业合同义务。而上诉人松原市盛鑫商贸有限公司与开发商之间系买卖合同纠纷，与本案不属同一法律关系，签约当事人也不一致，上诉人松原市天诺物业管理有限公司非该买卖合同的当事人，故该合同约定事项对上诉人松原市天诺物业管理有限公司无约束力，不具有对抗本案中上诉人松原市天诺物业管理有限公司所主张的物业费的法律效力。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、撤销宁江区人民法院（2019）吉0702民初5886号民事判决。 二、上诉人松原市盛鑫商贸有限公司于本判决生效后立即给付上诉人松原市天诺物业管理有限公司物业费45344.8元。 三、驳回上诉人松原市天诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费846元，由上诉人松原市盛鑫商贸有限公司负担507.6元，由上诉人松原市天诺物业管理有限公司负担338.4元；二审案件受理费上诉人松原市天诺物业管理有限公司预交1692元，由上诉人松原市盛鑫商贸有限公司负担1015.2元，上诉人松原市天诺物业管理有限公司负担676.8元，二审案件受理费由上诉人松原市盛鑫商贸有限公司预交1692元，由上诉人松原市盛鑫商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙世雁审判员徐芳审判员翟会青 二〇一九年十二月一日 书记员 于      耀      天