福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3294号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林炼炼，女，1990年4月11日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托人诉讼代理价人：陈永生，福建天岩律师事务所律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人林炼炼商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回林炼炼的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人林炼炼无权要求解除《楼宇认购书》及返还已付购房款，一审判决认定事实不清、适用法律错误。第一、双方于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》的目的是为了双方日后可以及时订立《商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”），被上诉人依约于6月13日在买卖合同签名捺印并支付了首期房价款，表明被上诉人认可买卖合同中所约定的内容，在合同目的可以实现的情况下，被上诉人无权要求解除《楼宇认购书》及返还已付购房款，而应当继续履行买卖合同。第二、除买卖合同第七条以外，双方所签订的其他书面文件均未约定首付款比例，虽然买卖合同第七条约定了首付款比例为20.17%，但附件四第二条第3款第（2）项也明确约定了“若非因出卖人的原因（……或因政策变化的原因等致使需要提高首付比例等等），致使出卖人未能在前述期间内收到买受人全部房款的，即视为买受人逾期履行付款义务。……同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”现被上诉人林炼炼以政府调控首期房价需占全部房价款的30%，比买卖合同约定的首付款比例高为由拒绝履行付款义务，但根据前述买卖合同附件四第二条第3款第（2）项的约定，被上诉人应当预见到因政策变化导致首付款提高的可能性。一审判决无视该附件四的约定，属于事实认定不清。第三、上诉人未依约与被上诉人支付首付款当天（6月13日）签订买卖合同不构成违约，而是被上诉人未能足额支付首付款违约在先。如前所述，被上诉人应当预见到因政策原因导致首付款提高的可能性，上诉人在其未能足额支付且明确表示不愿足额支付首付款的情况下不在买卖合同上盖章，合情合理，有据可循。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。 林炼炼向一审法院起诉请求：1、依法解除其与漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：002908）；2、判令漳州招商房地产有限公司立即返还林炼炼已支付的购房款及购房定金总计人民币265219元。 一审法院认定事实：2018年5月20日，原告林炼炼与被告漳州招商房地产有限公司签订一份编号为002908的《楼宇认购书》，约定：林炼炼认购漳州招商房地产有限公司所开发建设的漳州兰溪谷—北区一期54幢105室商品房，面积85.54平方米，套内建筑面积67.35平方米；标准售价为1460000元，付款方式为按揭付款，定金50000元。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”。同日，原告林炼炼向被告漳州招商房地产有限公司申请换房，并填写“《楼房买卖确认书》修改申请表”，申请换房至招商兰溪谷96幢1004室（面积104.21平方米，标准售价为1683000元，优惠后合同总价1355478.3元付款方式为按揭付款）。同日原告向被告支付购房定金50000元。2018年5月27日，被告向原告出具收取“购房定金”的收款收据。2018年6月13日，原告林炼炼根据原被告双方约定，在被告委托代理销售案争房屋（招商兰溪谷96幢1004室）等房产的中介机构打印内容的《商品房买卖合同（预售）》的买受人处签名按指印后将上述《商品房买卖合同（预售）》交中介机构转交被告（出卖人）签章。该《商品房买卖合同（预售）》约定：讼争房屋（招商兰溪谷96幢1004室）单价为每平方米1220.85元、总价款为1315219元，付款方式为“买受人应当于2018年6月2日前支付首期房价款265219元，占全部房价款的20.17%，余款1050000元向本项目的按揭合作银行（贷款机构）申请贷款支付”。同日（2018年6月13日），原告向被告支付了首期房价款215219元。对原告逾期至2018年6月13日支付首期房价款，被告未提出异议并于2018年6月19日向原告出具收取“购房款”的收款收据。之后，被告拒绝在上述《商品房买卖合同（预售）》签章，要求原告根据政策要求把首付款比例提到30%才与原告签订商品房买卖合同，但原告不同意被告要求。 一审法院认为：涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人林炼炼在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”。因此，可以确认原、被告双方约定的签署《商品房买卖合同》期日为买受人付清首付款或者全款之日。原告林炼炼虽未按约定于2018年6月2日前支付首期房价款，但其2018年6月13日向被告支付首期房价款后，被告漳州招商房地产有限公司并未提出异议，可视为被告同意该日为双方约定的被告付清首付款期日即双方约定的签署《商品房买卖合同》期日。原告根据约定在由被告制定的委托代理销售商提供的《商品房买卖合同（预售）》文本上签名按指印并当日支付房价首付款，说明原告已按《楼宇认购书》约定履行义务，而被告收取房价首付款并于2018年6月19日向原告出具收取“购房款”的收款收据后，并未依约于原告支付首付款后当日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，且至今拒绝签订该《商品房买卖合同（预售）》，构成违约。虽然被告未与原告签订上述《商品房买卖合同（预售）》，存在因政府调控提高首期房价支付比例因素，不可归责于双方，但被告要求将房价款首付比例提高到30%，已经超出原、被告双方当初约定，应由双方另行协商一致后签订。故原告林炼炼请求解除与被告漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日所签订的编号为0002908的《楼宇认购书》，并由被告漳州招商房地产有限公司返还原告已支付的购房款及购房定金总计265219元，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除原告林炼炼与漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002908）；二、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林炼炼购房款及购房定金共计265219元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5278.2元，减半收取计2639.1元，由被告漳州招商房地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：涉案《楼宇认购书》是协议双方建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《楼宇认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定。从《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”中，可以确认买受人（被上诉人林炼炼）付清首付款或者全款之日为当事人双方签署《商品房买卖合同》的期日。在被上诉人林炼炼于2018年6月13日向上诉人漳州招商房地产有限公司支付首付款后，上诉人上诉主张由于政府调控提高首期房价支付比例原因致使双方未能如期签订正式《商品房买卖合同》，系因被上诉人林炼炼以政府调控首期房价需占全部房价款的30%，比约定的首付款比例高为由拒绝履行付款义务而导致缔约期限延后，该理由能否成立，对此予以分析认定如下：政府调控提高首期房价支付比例属于政策性因素，不可归责于双方当事人。上诉人漳州招商房地产有限公司要求按照该政策相应提高房价款首付比例（提高到30%），是对双方当事人之前约定内容的实质性变更，应由双方当事人另行协商一致。双方就该问题多次交涉未能达成合意，故2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002908）对双方仍然具有约束力。虽然被上诉人林炼炼逾期至2018年6月13日支付首期房价款，但上诉人漳州招商房地产有限公司未提出异议并于2018年6月19日向被上诉人出具收取“购房款”的收款收据，表明被上诉人已依约履行了付款义务，然而上诉人拒绝在《商品房买卖合同（预售）》签章，构成违约，致使双方订立《楼宇认购书》的目的不能实现。因此被上诉人林炼炼请求解除《楼宇认购书》（编号：0002908），并由上诉人返还已支付的购房款及购房定金总计265219元，合法有据，应予支持。漳州招商房地产有限公司提出林炼炼无权要求解除《楼宇认购书》及返还已付购房款，一审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉主张，与法不符。故漳州招商房地产有限公司该上诉理由应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原审判决解除涉案《楼宇认购书》（编号：0002908），并由漳州招商房地产有限公司返还林炼炼已付购房款及购房定金共计265219元正确，应予维持。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5278.2元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  方毅勇 审判员  林 莉 审判员  王泽夫 二〇一九年十二月十三日 法官助理林志杰 书记员黄文杰 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。