广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8964号原告：郑绍荣，男，1954年11月13日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：王丹丹，广东杰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳帆，广东杰科律师事务所实习律师。被告：李玉明，男，汉族，1969年5月16日出生，身份证住址深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：石华磊，广东南龙律师事务所律师。被告：张喜春，女，汉族，1969年6月11日出生，身份证被告：李伟伦，男，汉族，2000年8月23日出生，身份证住址深圳市龙岗区，第三人：深圳招商安业投资发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场28楼，统一社会信用代码9144030066269016X6。法定代表人：聂黎明。委托诉讼代理人：谭凯，广东仁人律师事务所律师。第三人：李振新，男，汉族，1967年4月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，第三人：段庆华，男，汉族，1959年11月12日生，身份证住址广东省深圳市福田区，上列原告、被告、第三人财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑绍荣及其委托诉讼代理人王丹丹、阳帆、被告李玉明委托诉讼代理人石华磊、第三人深圳招商安业投资发展有限公司（以下称招商安业公司）委托诉讼代理人谭凯、第三人李振新、段庆华到庭参加诉讼，被告张喜春、李伟伦经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告李玉明、张喜春、李伟伦赔偿原告实际损失暂计2779000元（50000元/平方米×54.4平米+1500元/月×36个月);二、被告承担原告律师费损失80000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李玉明父亲李明与第三人李振新签订《合建楼房合议书》，李振新取得布吉镇水径禾沙坑村13号地段（即现拆迁房屋所在地）第一、四、五层房屋的永久使用权。后李振新与原告于1992年8月13日在深圳国际商务律师事务所的见证下签订《集资建房合同》。合同约定：原告出资130000元后该楼第五层为原告永久性使用，并且明确约定了此楼若干年后，如遇国家征用，政府赔偿须按整座楼各住户实际使用面积分成。因原告长期在香港居住，被告李玉明在三联村长期居住，原告出于对被告李玉明的信任，所以将房屋交于被告李玉明打理。2016年三联村实施“旧改”，但被告李玉明在未通知原告的情况下，与招商安业公司签订相关协议，约定该地段第一至五层房屋的拆迁利益归被告李玉明、张喜春、李伟伦所有。2018年，原告得知其位于三联村的房屋拆迁，遂到第三人招商安业公司处出具《合建楼房合议书》、《律师见证书》等文件，证明原告拥有该层房屋的永久使用权，拆迁利益应归原告所有。第三人招商安业公司也表明当时与三被告签订合同时，已告知被告李玉明第五层房屋应该由实际使用权人签署，但三被告坚持签署。现原告已经通过多种方式，多次与被告李玉明协商，均无果。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：涉案房屋拆迁利益所得原告所有，原告有权与第三人招商安业公司签订拆迁补偿协议。被告李玉明辩称，一、本案争议的房屋是被告祖屋宅基地上面所建的房屋,先前是由被告李玉明的父亲李明进行管理，李明去世之后由被告李玉明进行管理、占有使用，后遇拆迁并和开发商进行了拆迁补偿协议的签订。二、原告起诉状中陈述其购买了其中的一套房屋，被告李玉明对此不知情也不认可，原告是香港户籍人士，按照法律规定，村集体的房屋不得外售交易，退一步讲，即使交易是客观存在的，也应该是无效的。三、原告父亲所建的房屋也是没有经过合法报建和验收的，属于是违法建筑，而关于违法建筑的争议，法院受理审查后应当驳回起诉。被告张喜春未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。被告李伟伦未到庭应诉、答辩，亦未提交证据第三人招商安业公司辩称，涉案的房产是没有产权证的，属于历史建筑，第三人作为第三方无法对其相应的权属进行主动的核实，在旧城改造过程当中，针对该类房产，第三人采取的原则是尊重实际居住及权利申报，也就是由实际居住在相应房产内的人对房产权利进行申报，在涉案的房产申报的过程当中，被告申报第二、三、五层产权是归其所有。二、在签订安置协议的过程当中，上述权利申报也是由村民小组作为见证方盖章确认，同时也由申报人向第三人出具如实申报的相应承诺的。第三人李振新辩称，一、1992年李振新在布吉做生意，李明找到第三人，由李明出地、李振新出钱建房，双方约定第一、四、五层归李振新，第二、三层归李明，后建到第五层的时候，李振新资金不够，于是就找到郑绍荣，约定由他出130000元，第五层归郑绍荣，签订合同时50%，装修再支付30%，入伙时支付5%，做房产证时再支付剩余的15%，双方签订合同并在深圳国际商务律师事务所作了见证，见证人系本案的第三人段庆华，原告仍有15%的房款未付；二、当庭提交李振新与李明就双方签订的集资建房合同所作的《见证书》及李振新与原告就签订的合建楼房合议书所作的《见证书》；三、涉案房产一楼为两个铺面，一个卖给了第三人李振新的表哥李德明，另一个铺面卖给了李通华，四楼卖给了大埔县管姓人员；四、以前布吉镇大部分房产都没有按规划来建，审批3层也有可能做成8层，后来为解决历史遗留问题也都可以房产证，但是需要补交大概160元/平方米，布吉镇镇府的领导也曾打电话给李振新关于办证的事，李振新试着联系原告，但无果。第三人段庆华辩称，其应为证人的诉讼地位，而非第三人，现作为第三人出庭，因此只回答与己方民事权利有关的问题。经审理查明，1992年3月9日，原宝安县布吉镇村镇建设办公室向李明（被告李玉明父亲，已过世）颁发《建设用地规划许可证》，准允李明在布吉禾沙坑13号面积100平方米办理征用划拨土地手续。1992年3月16日，原宝安县布吉镇人民政府向李明颁发布地字（1992）第3315号《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，批准同意李明在水径××沙坑村××＃地段，使用100平方米作为私人建房用地。1992年8月5日，原宝安县布吉镇村镇建设办公室向李明颁发《建设工程规划许可证》（编号19924465），批准同意李明在禾沙坑村13#建1幢三层350平方米房产，造价9.1万元。1992年8月13日，被告李玉明的父亲李明（现已身故）与第三人李振新在深圳国际商务律师事务所律师即本案的第三人段庆华的见证下签订《合建楼房合议书》，载明李明拥有布吉镇水径禾沙坑村13号地段土地使用权，共计面积l00平方米，现李明因无资金特邀李振新合作兴建，双方约定：李明负责办理好建设用地规划许可证，李振新在李明协助下负责报建、出资金兴建；兴建五层，李明使用二、三层，李振新使用一、四、五层；合建图纸设计由李振新负责，但要经过李明同意后进行施工；施工一至五层混合结构，外墙拙石米，内墙拙石灰，刷白色乳胶漆，客厅地板砖，四周贴一米高瓷片，房间贴十五公分地脚线，地板水泥；木门门柜，铝合金窗，厨房、卫生间地板马赛克，四周贴1.5米高瓷片，厅房木门，装水电（明线）建筑结构装修按上述条项由李振新负责。1993年6月17日，李振新向原告出具《收据》，确认收到原告支付布吉镇水径禾沙坑村13号第五层房款定金10000元，同时注明定于本月19号上午到律师楼见证。1993年6月22日，原告与第三人李振新在深圳国际商务律师事务所律师即本案第三人段庆华的见证下签订《集资建房合同》，双方约定：李振新拥有深圳市布吉镇禾沙坑村十三号100平米土地集资建房产，兴建一栋四层半楼房，现原告投资130000元商定第五层为原告永久性使用；合同签订时支付50%，装修时支付30%，交付使用时支付5%，余款15%办理好房产证明一次性支付；本楼落成后第五层二房二厅伍拾平方及其余空地属原告永久性所有，如出现出租，转让继承等情况，李振新无权干涉，此楼若干年后，如遇国家征用政府赔偿须按整座楼各住户实际使用面积分成；郑绍荣不得再建第六层；李振新承担整座楼土建（包括地下基础工程）装修标准外墙洗石米，厅地板砖贴1米高瓷片，房间地板水泥过面贴10公分地脚线，厨房、卫生间地板铺马赛克，四周贴1.5米高白瓷片，卫生间安装座厕，窗为铝合金配五公厘茶色玻璃，阳台水泥过面、木门框、水电装明线，水电设备齐全，使原告搬进即能正常生活，房产证李振新协助办理（费用已含在房价之中），住房交付使用前如建筑材料价格上浮，原告不再承担责任，在使用过程中如遇技术上或材料低劣引起不牢固李振新需付完全责任；交付使用时间为1993年8月底。该律师事务所于同日出具的《见证书》亦附有李明与第三人李振新于1992年8月13日签订的《合建楼房合议书》。庭审时，原告称，刚买涉案房产第五层时每个星期天都从香港过来住，后来有一段时间工作比较忙，就没有经常过来，但是也有过一段时间过来，直到大约2010年原告打算把房子装潢一下，但碰到被告李玉明，说不用装好，马上要拆迁了，并表示拆迁会通知原告，后差不多每年都要打两三次电话给被告李玉明，直到去年3月份再电话给他，说已经拆了，原告问怎么拆没通知，李玉明称现在清明，赶在拜山前跟你碰过面，过几天原告直接找到了拆迁的建筑商，建筑商称找原告好久时间，李玉明总说找不到原告。被告李玉明称，涉案房屋系其父亲李明90年代初兴建的，第一、四层是由实际使用人与招商安业公司签订《拆迁安置补偿协议》，非被告卖掉的，可能是由父亲李明卖掉的；涉案房产于2017年1月初交给招商安业公司，随后不久被招商安业公司拆除；招商安业公司于2017年1月初发放拆迁过渡期租金；第五层面积为50平方米。第三人招商安业公司称，龙岗区布吉街道三联社区老围22#测量面积为32.522平方、出头龙三巷3号（2、3、5楼）测量面积257.44平方米，第5楼没有单独测量。原告、被告、第三人招商安业公司均确认：被告李玉明与被告张喜春系夫妻关系，被告李伟伦系被告李玉明、被告张喜春的儿子；涉案房产四层半，三被告申报了涉案房产的第二、三、五层，第一、四层系另外的主体与第三人签订拆迁协议；出头龙三巷3号（2、3、5楼）就是涉案房产的二、三、五层；涉案房产已被拆除，第三人已向被告支付过渡期租金，安置补偿费已支付完毕。原告因本案的纠纷，委托广东杰科律师事务所代为诉讼，为此支付律师费80000元。另查，第三人招商安业公司与三被告签订的《拆迁安置补偿协议》过渡期补偿租金面积包含了诉争第五层房产面积，涉案房屋约于2017年3月份拆除，安置房尚未兴建。本院认为，原告及第三人李振新提交的经原深圳国际商务律师事务所律师段庆华见证的《合建楼房合议书》、《集资建房合同》足以证明原告向第三人李振新买受深圳市布吉镇禾沙坑村十三号（即出头龙三巷3号）第五层。另外，庭审时被告李玉明陈述的“涉案诉争房产的第一层、四层由实际使用人与第三人招商安业公司签订《拆迁安置补偿协议》，而第一、四层非被告卖给他人的”及第三人李振新陈述的“分得第一、四、五层，第一层为商铺两间，分别卖给了李德明、李通华，第四层分别卖给大埔县管姓人员，第五层卖给原告”进一步印证原告从第三人李振新处买受了深圳市布吉镇禾沙坑村十三号（出头龙三巷3号）第五层。因此，出头龙三巷3号第五层拆迁安置补偿对象应为原告，对应的拆迁安置补偿利益应由原告享有。现三被告就出头龙三巷3号第二、三、五层及其他的房产与三被告签订了《拆迁安置补偿协议》，且出头龙三巷3号已被拆除，而第三人招商安业公司自2017年1月起向三被告发放过渡期租金，原告认为三被告损害其财产权益，主张出头龙三巷3号第五层房产的拆迁利益应由其享有，合法有据，本院予以支持。关于原告主张有权与第三人招商安业公司签订拆迁补偿协议，因涉案房产拆迁补偿协议归属原告，因此，其有权与第三人招商安业公司就出头龙三巷3号第五层房签订有关拆迁补偿安置协议。关于原告主张被告支付律师费80000元。因律师费非拆迁房产导致的原告的直接损失，因此，对于原告的该主张，本院不予支持。关于被告李玉明主张涉案房产为违法建筑，应驳回原告的起诉的辩解。本院认为，首先，被告并未提交涉案房产为违法建筑证明；其次，涉案房产因城市更新项目，已由第三人招商安业公司拆除，原、被告的纠纷现为拆迁利益产生的纠纷，而根据现实情况及第三人招商安业公司的关于拆迁安置的操作可知，城市更新项目被拆迁安置方并不因房产是违建或合同无效而取消其相关的拆迁利益，即使被拆迁方未取得权属证明，被拆迁方取得历史遗留违法建筑或其他证明，拆迁方仍会与其签订拆迁协议。因此，对于被告李玉明主张的涉案纠纷系违法建筑纠纷，应驳回原告起诉的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被拆除的位于深圳市龙岗区布吉街道三联社区出头龙三巷3号第五层拆迁利益归属于原告郑绍荣，其有权就深圳市龙岗区布吉街道三联社区出头龙三巷3号第五层与第三人深圳招商安业投资发展有限公司签订有关拆迁安置补偿协议；二、驳回原告郑绍荣的其他诉讼请求。案件受理费29672元(原告已预交)，由被告李玉明、张喜春、李伟伦负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员朱春芳人民陪审员叶丽玉二〇一九年十二月十二日书记员 欧        艳        芳