四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2144号 原告：何淑珍，女，1963年1月5日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告：彭应文，男，1957年12月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二原告委托诉讼代理人：范敏，四川皓宇律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道，统一社会信用代码915113235607320740。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段容，四川星奎律师事务所律师。 原告何淑珍、彭应文与被告四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何淑珍、彭应文的委托诉讼代理人范敏、毛艳，被告中星公司的委托诉讼代理人韩宇、段容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何淑珍、彭应文向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金15,263.66元（以326,845元为基数，从2015年1月1日起至2016年4月12日止按日万分之一计算）；2.被告承担逾期办理初始登记违约责任，支付给原告逾期办理初始登记违约金3,464.56元（以326,845元为基数，从2017年1月1日起计算至2017年4月15日止按日万分之一计算）；3.立即为原告办理房屋不动产权证，并支付逾期办理房屋产权证违约金（以326,845元为基数，按中国人民银行同期贷款逾期利率即年利率7%，从2018年4月13日计算至产权证办理之日止，截止2019年3月31日止的违约金额为22,064.28元，之后的违约金在产权证办理之日一次性支付）；4.被告支付占用原告房屋其税款的资金利息967.24元（以66,536.9元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率即年利率4.75%计算，从2016年1月17日起计算至2019年3月1日止）；5.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2013003595），原告购买被告开发的“中星明都”小区17幢3单元第5层3-5-1号房屋，房屋总价款为326,845元。合同约定被告应当在2014年12月31日向原告交付所购商品房、2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即办理初始登记，合同还约定被告应当在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋权属转移登记，取得房屋所有权证书，同时，合同明确约定被告逾期交房及逾期办理权属证书的违约责任，即被告应按全部购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告支付了购房款，已履行完全部付款义务，但被告未按合同约定将已验收备案合格的房屋按时交付给原告，案涉房屋在2016年4月12日取得合同约定的建设主管部门建筑工程竣工验收的《竣工验收备案表》，被告逾期467日才具备双方合同约定的房屋交付条件，同时被告于2017年4月18日才办理案涉房屋所在楼栋的产权初始登记，超出合同约定时间106日，且至今未给原告办理房屋权属转移登记，原告至今无法取得房屋产权证书。被告的上述行为已严重违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其逾期交付、逾期登记和办证违约事实明显，依法应承担违约责任。另被告违规收取原告所购房屋契税款后却未向税务部门代缴，私自占用款项长达三年之久，造成原告资金利息损失，依法应予赔偿。为维护自身合法权益，原告现依法起诉要求支持诉讼请求。 中星公司辩称，1.原告要求中星公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不成立，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定交房时间为2014年12月31日，但原告怠于行使自己的该项权利,民法总则第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”，本案中，原告自始至终对于2014年12月31日前交房的时间均系明知，若中星公司未按约交房，原告知道其权利受到损害之日应为2015年1月1日，原告起诉时间为2019年3月29日，已逾诉讼时效，故相应诉请不应得到支持。2.原告系因其自身原因导致未按期交房，中星公司不应承担任何责任。中星公司已于2014年12月25日在“中星明都”小区的显著位置张贴交房公告书面通知全体业主将于2014年12月30日正式交房，逾期则视为默认收房，并通知了交房地点和应携带的资料、应缴纳的费用等。且中星公司于2014年12月25日张贴交房公告后，“中星明都小区”已有大多数购房户也陆续按通知内容先后办理收房手续。3.中星公司于2010年9月21日与蓬安县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，遭遇了土地延迟交付、两组35千伏高压线长时间不能拆除、承包方施工多次受阻等非中星公司责任的诸多问题，但中星公司及时协调仍使“中星明都”小区按时竣工，其行为完全符合合同约定的2014年12月31日前交付房屋的规定。4.原告要求中星公司承担逾期办理初始登记违约责任的诉讼请求不成立，应对双方签订的《商品房买卖合同》第二十条进行合同文义解释，非因出卖人的责任导致未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人不承担违约责任，原告未举证证明系中星公司的责任导致案涉房屋初始产权登记迟延，且中星公司在客观上也不存在任何迟延办理初始产权登记的事实，并未违约，故违约责任不成立。5.案涉房屋迟延办理初始登记存在客观原因，若原告按照交房公告积极履行收房义务，并不影响其对案涉房屋的占有和居住使用，客观上也不会导致房屋贬值，产权初始登记办理延迟并未损害原告任何利益，而且因不动产登记政策的变化、登记部门职能变更和办证资料的移交等多种客观因素，中星公司向房屋登记部门提交相关办证资料后，房屋登记部门因工作量太大，未能及时办理，因此迟延办理产权初始登记的责任不能归咎于中星公司。同时，蓬安县国土局未按时向中星公司交付土地、未按时拆除出让宗地上方的两组高压电线以及当地农民多次阻拦施工，也给中星公司办理案涉房屋产权初始登记造成严重影响，故中星公司对于案涉房屋产权初始登记办理迟延应予免责。6.原告主张中星公司承担逾期办理房屋产权转移登记违约责任的诉讼请求不成立，原告未按约定提交办理产权转移登记的相关证件资料，也未缴纳代办房产证的费用，在此情形下，中星公司无义务办理产权转移登记手续，中星公司在2016年10月24日收到蓬安县国土局可以为购房户办理分户土地证后即在案涉楼盘区域内张贴公告向购房户告知办证时间、所需资料及注意事项等。同时，根据原告实际收房的时间来看，中星公司均已在约定的730日内向不动产登记中心提交了办理产权转移登记的相关资料，已在约定期限内完成协助办证义务，不存在违约行为。7.双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”，该条款约定的是因中星公司责任导致房屋产权证办理迟延时，由“双方协商处理”进行解决，并未约定购房户可直接要求中星公司承担违约金的权利。8.双方已约定非因出卖人责任造成的迟延办证，中星公司免责，且在无责情形下，中星公司已预判其他客观因素可能导致办证迟延，为化解矛盾，向物管公司提出对包括原告在内的一期购房户免收两年的物业管理服务费（从2016年5月1日起至2018年4月30日止），而原告在此期间内也确未支付物业服务费。9.原告要求中星公司支付占用房屋契税款资金利息的诉讼请求亦不成立，案涉《商品房买卖合同》并无关于房屋契税款及支付资金利息的约定，而原告将契税款交给中星公司后并未按时交办证资料，也未交委托办证服务费，其自身违约的情况下，反而要求中星公司支付契税款的资金占用利息无任何依据。综上所述，中星公司在案涉房屋的交付、办证过程中，均不存在可归咎的原因和责任，也不存在故意或过失行为，原告的诉讼请求无事实、法律或双方约定作为依据，故其诉讼请求均不能成立。 本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，何淑珍、彭应文（买受人）与中星公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定何淑珍、彭应文购买中星公司开发的位于蓬安县的房屋，房屋总价款为326845元，该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”，第十五条第一款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”，第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”。何淑珍于2013年11月27日前已支付购房款311000元，2016年1月17日，何淑珍与中星公司签订房屋结算表，确认何淑珍应补交购房款15845元，应缴房屋契税款6536.9元。2016年4月12日，中星公司取得蓬安县住房和城乡规划建设局出具同意备案意见的竣工验收备案书。2017年4月18日，中星公司取得案涉房屋的初始登记不动产权证书。2019年3月29日，何淑珍、彭应文以中星公司逾期交房、未办产权登记、逾期办理产权登记等为由向本院提起诉讼，请求中星公司承担逾期交房、逾期办证违约金、支付代收契税费的资金占用利息等。2019年7月30日，何淑珍、彭应文取得案涉房屋不动产权证，产权证号为川（2019）蓬安县不动产权第0005099号。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。中星公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向何淑珍、彭应文交付房屋并办理产权转移登记。，根据查明的事实，本院确定本案的争议焦点为：1.中星公司逾期交房是否构成违约及何淑珍、彭应文主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效；2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金的计算方式；3.中星公司是否应承担代收契税费的资金占用利息。 1.关于中星公司逾期交房是否构成违约及何淑珍、彭应文主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效的问题。双方签订的房屋结算表具备真实性、合法性，且系经何淑珍签字确认的证据，能够反映何淑珍、彭应文已实际接收中星公司交付的房屋，同时结合交易惯例应认定房屋结算表上的签字时间即2016年1月17日为实际交房时间，中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”之规定，对债权请求权当事人可以提起诉讼时效抗辩，现中星公司提出何淑珍、彭应文主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，本院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，何淑珍、彭应文于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，何淑珍、彭应文未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故本院对何淑珍、彭应文主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金计算的方式问题。对于中星公司逾期办理房屋产权登记的行为，中星公司抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理不动产产权登记以及何淑珍、彭应文未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，故即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工这些第三人过错造成中星公司违约，也应由中星公司向原告承担违约责任；同时，2016年10月蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，不属于影响中星公司按期为何淑珍、彭应文办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，中星公司未能证明系因何淑珍、彭应文未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例何淑珍、彭应文也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，中星公司抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，何淑珍、彭应文未举证证明其因此所遭受的实际损失，但中星公司确存在违约行为，应当对其违约行为承担法律后果，故本院酌定违约金为3,300元。对于何淑珍、彭应文主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间完全一致，中星公司逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求不予支持。 3.关于何淑珍、彭应文主张代收契税费资金占用利息的问题。双方当事人对于契税费的代收和缴纳没有明确约定，而按照新的税收规定，契税费不能再由他人代缴，中星公司因税收政策变动原代缴契税费委托事项在客观上已不能完成，不能因此归责于中星公司，因此其不应承担所代收契税费的资金占用利息，故对何淑珍、彭应文的该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下: 一、四川中星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向何淑珍、彭应文支付逾期办理房屋产权转移登记违约金3,300元； 二、驳回何淑珍、彭应文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费844元，减半收取计422元(何淑珍、彭应文已预交)，由何淑珍、彭应文负担372元，四川中星房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  吕凤 二〇一九年十二月二十五日 书记员  秦琴