四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初2538号 原告：陈文娴，女，1988年6月10日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李楠，新疆建信律师事务所律师。 被告：成都天合成房地产开发有限责任公司，住所地四川省新津县花源镇花源大道1888号。 法定代表人：赖伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李丽，四川鑫天律师事务所律师。 原告陈文娴与被告成都天合成房地产开发有限责任公司（以下简称天合成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文娴的委托诉讼代理人李楠，被告天合成公司的委托诉讼代理人李丽到庭参加庭审。本案现已审理终结。 陈文娴向本院提出诉讼请求：1.判令天合成公司支付陈文娴逾期交房违约金27145.77元；2.由天合成公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月20日，陈文娴与天合成公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定陈文娴购买天合成公司开发的“天山名苑”4幢4单元7层701号商品房，总房价329439元，出卖人于2017年12月31日前将商品房交付买受人，逾期交房的，出卖人按逾期交房天数及全部房价款万分之二支付违约金。合同签订后，买受人按约履行了合同义务，出卖人至今未履行交房义务。天合成公司的上述行为严重侵害了陈文娴的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 天合成公司辩称，一、案涉商品房逾期交付是客观事实，但天合成公司逾期交付具有合理事由，根据《商品房买卖合同》第十八条第一款及《商品房买卖合同补充协议》第八条第十六款之约定，请求免除天合成公司部分违约责任。1.施工过程中，应行政管理部门要求，为使项目更加合理安全而进行设计变更，导致商品房逾期交付。2.项目所在地行政机关下发停工通知导致施工工期延长，天合成公司有权请求免除在此期间的违约责任。3.合同履行期内，因环保专项整治导致上游材料供应商停产停业，天合成公司因此无法及时获得施工所需建材导致停工，从而导致逾期交房，属于合同第十八条约定的其他不可归责于出卖人的原因延期交付房屋，天合成公司不应承担违约责任。4.成都市与新津县政府出台重污染天气应急预案，在预警天气，辖区内所有施工单位都必须停工，合同履行期间预警天气发生的时段、持续的时间都是天合成公司在订立合同时无法预见的属于不应归责于天合成公司的原因，不应由天合成公司承担违约责任。二、即使天合成公司需对逾期交付房屋承担违约责任，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，也应当就天合成公司的违约行为对陈文娴造成的实际损失进行补偿，不应当适用惩罚性违约金，陈文娴主张的违约金过高，应当予以减少。三、案涉项目的开发商不是单纯意义上的商业房地产开发运营，是为了让新疆农一师、农二师、农三师三家设计院的家属能够在退休后落叶归根而修建的福利用房，故修建的房屋中的425套由新疆员工按照内部价格购买，剩余260套房屋对外销售，且是以成本价对外销售，仅能做到盈亏持平，并不以盈利为目的，故现买受人诉请的违约金过高，将企业逼入绝境，有违公平原则。四、天合成公司对违约责任的承担应兼顾公平正义原则进行综合评判，避免产生不良示范效应。1.恳请法院从公平正义角度进行衡量，切实履行为民营企业保驾护航、保障其良性发展的责任。2.案涉项目出现逾期交房的情形，将会导致天合成公司协助业主办理房屋产权证书的时间也相应逾期，除会导致天合成公司继续承担巨额逾期办证违约金外，更会导致天合成公司没有能力继续为业主办理房屋产权证书，带来更大隐患。 本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，陈文娴与天合成公司签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定陈文娴购买天合成公司开发的位于新津县房屋，房屋总价款为329439元，合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、设计变更；3、其他不可归责于出卖人的原因”。第十九条约定：“逾期交房责任：……（1）逾期在365日之内……自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……（2）逾期在365日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，陈文娴支付了全部购房款，但天合成公司未按约如期交付房屋。 庭审中，陈文娴与天合成公司均认可交房日期为2019年1月27日。 上述事实，有陈文娴和天合成公司提交的本院予以采信的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及双方当事人当庭陈述等在案为证。 本院认为，天合成公司与陈文娴签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，天合成公司未按照合同约定的期限向陈文娴交付房屋，应当依照合同约定承担相应的违约责任。天合成公司提出如下抗辩理由：1.因不可抗力、设计变更、不可归责于天合成公司的原因，案涉商品房逾期交付，根据合同的约定，可以免除部分违约责任；2.天合成公司主张的违约金过高，请求法院予以减少；3.天合成公司不是单纯意义上的房地产开发运营，案涉项目也不以盈利为目的，请求根据公平原则对违约金进行调减；4.天合成公司对违约责任的承担应兼顾公平与正义。本院对其抗辩理由均不予采信，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，天合成公司提交的《新津县重污染天气应急预案（2017年修订）》系行政机关依法履行行政行为，防治大气污染、噪音污染的行为，符合人民群众的客观需要，系社会经济健康发展的有力保障。且上述行为系针对存在严重污染的相关行为进行，如果依照天合成公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。在本案诉讼中，天合成公司并未提交证据证明行政机关向其发出了停工通知书，也未举证证明行政机关防治污染对其修建行为造成了停工，以及相应的停工天数。双方签订的商品房买卖合同中约定的竣工时间为2017年9月3日，而天合成公司提交的《新津县重污染天气应急预案》出具时间为2017年12月23日，晚于合同约定的竣工时间。故天合成公司提交的证据不能达到其主张应当扣减逾期交房期间的证明目的，也不能证明系不可抗力导致其逾期交房，进而不应当承担违约金的相关事实客观存在。其次，关于天合成公司提出因环保行动导致材料供应企业停产的问题。本院认为，天合成公司与相关材料供应企业之间的合同关系及履行情况，在无明确约定的情况下不能免除天合成公司应当承担的与案涉房屋买受人约定的合同义务。且天合成公司所提的设计变更绝大部分发生在签订商品房买卖合同之前，且双方未对合同第十八条的“设计变更”进行明确约定，故天合成公司以设计变更为由免除部分责任的理由不足。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，我国合同法中违约责任归责原则采用严格责任原则，且本案亦不存在法律规定或双方约定的免责事由。合同第十九条明确约定了违约金的计算方式，买受人按照总房款每日万分之二的标准主张违约金，符合双方的约定，并不过高。因此，天合成公司应当按照合同约定承担逾期交房违约金，逾期交房违约金的起算时间为2018年1月1日，庭审中双方明确交房时间为2019年1月27日，故逾期交房天数为392天，本院对陈文娴要求天合成公司支付的违约金在25828元(329439元×0.0002/天×392天)的范围内予以支持，对超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款规定，判决如下： 一、成都天合成房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向陈文娴支付违约金25828元； 二、驳回陈文娴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费239元（已减半），由成都天合成房地产开发有限责任公司负担227.05元，由陈文娴负担11.95元。应由成都天合成房地产开发有限责任公司负担的部分陈文娴已预交，成都天合成房地产开发有限责任公司在履行上述给付金钱义务时一并支付陈文娴。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  杨 鑫 二〇一九年十二月十七日 法官助理  谭小雨 书 记 员  杨丽萍