贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初8981号原告：周万浩，男，1966年12月9日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。委托诉讼代理人:熊远利，女，1968年4月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，系周万浩之妻，住址。原告：熊远利，女，1968年4月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，系周万浩之妻，住址。被告：贵州安创房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区桂花街道办事处安创美域中央1-10号营业房。统一社会信用代码:915203006801751960。法定代表人:赵方雨，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄金华，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。原告周万浩、熊远利与被告贵州安创房地产开发有限公司(以下简称安创公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周万浩之委托诉讼代理人即原告熊远利、被告安创公司之委托诉讼代理人黄金华、陈桂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周万浩、熊远利向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还已支付的燃气开户费5200.00元、电视开户费530.00元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年2月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的遵义市播州区桂花社区安创美域中央二期20幢2-20-1号(建筑面积84.51平方米，总价款218036.00元)、2-10-6号(建筑面积84.51平方米，总价款218036.00元)共两套房屋。合同签订后，被告以要向燃气公司、广电公司代为缴纳燃气开户费和电视开户费为由，向原告每套房收取2600.00元燃气开户费和265.00元电视开户费，共计5730.00。后由于贵阳、遵义的楼盘都在向业主退还燃气开户费和电视开户费，原告才得知被告根本没有向燃气公司、广电公司代缴燃气开户费和电视开户费，且燃气公司、广电公司根本就不收取燃气开户费和电视开户费。被告的行为违背法律法规的规定，应依法承担返还费用的责任。特起诉请求支持原告的请求。被告安创公司辩称:1、本案应为拆迁安置合同纠纷，播州区人民政府作为征收主体征收了原告的房屋，双方约定采取产权转换的方式进行安置。为此，政府集中向被告购买住宅数百套，用于被征收人的安置还房。原告与政府在拆迁安置补偿协议和选房确认书中已约定燃气费、电视费等由原告承担，并在补偿补助计算表中作出结算。只是由于政府未采取自建还房进行安置的方式，仅凭拆迁安置协议不能在住建部门办理产权登记，不能作为确定房源及输水、电、气户主的依据。为此，被告为了履行与政府的买卖协议，协助原告办理上述手续，才与原告签订商品房买卖合同。但原告与被告并无真实的商品房买卖合同关系，并未履行该商品房买卖合同。被告仅是政府进行征收安置的履行辅助人。因此，被告在本案中主体并不适格。原告的权利主张，应以其征收安置补偿协议为依据向征收人提出；2、被告与政府建立房屋买卖合同关系，仅向政府收取购房款，原告与政府的选房确认书中已明确结算有线电视及燃气开户等费用。该费用属政府和原告的结算，并非被告收取，这也是原告应向政府补足的安置还房差价中的一部分。故本案中的有线电视及燃气开户费的承担与普通的商品房买卖合同不能等同视之。同时，原告也应遵守约定承担该项费用；3、原告据以主张权利的法律依据为《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例于2009年5月1日起施行。根据法律自颁布时起即视为公众知晓的原则，则原告在交纳有线电视和燃气开户费之日，即应知晓自己的权利被侵害，诉讼时效开始起算；4、若原告依据其与被告签订的商品房买卖合同提出主张，则合同约定的房屋交付条件并未含有燃气和有线电视，反而明确燃气和有线电视的开通手续由原告自行负责。上述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》或当地政府文件并非法律、行政法规，不能以此否定合同约定的效力，故按商品房买卖合同，被告也不应承担责任，更何况原告所支付的燃气和有线电视开户费系按拆迁补偿协议、选房确认书等约定扣收，被告仅是辅助征收人履行，该项费用最终归属于征收人。本院经审理认定事实如下：原告系遵义市播州区南白镇白龙社区马桥组居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月4日签订了南白镇白龙片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议。协议签订后，为了推动项目进程，南白镇人民政府按照区委会议纪要精神，由指挥部（代表政府）团购被告安创公司开发建设的“美域中央”二期住房作为安置还房。2016年5月24日，原告与原遵义县南白镇人民政府签订了南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议），约定原告选择被告安创公司开发建设的“美域中央”二期商住房20号楼2单元10层6号房(建筑面积84.51㎡，套内面积66.33㎡)、20层1号房(建筑面积84.51㎡，套内面积66.33㎡)为其拆迁安置房。其中第二条约定:“1、美域中央二期商住房目前对外销售价格2880元/㎡起价，为让利南拓项目安置户，贵州安创房地产开发有限公司按成本价让利300元/㎡（即2580元/㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2、本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元/㎡、电梯楼1.0元/㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3、产权证办理所需费用由贵州安创房地产开发有限公司承担。4、房屋建筑公摊面积由贵州安创房地产开发有限公司与县南拓指挥部另行结算。5、房屋维修基金费（60元/㎡）由贵州安创房地产开发有限公司承担。6、房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责”；《(美域中央二期商品房转为)南白镇白龙片区城市棚户区改造项目拆迁安置还房财务结算表》约定被拆迁户补差(被拆迁户补政府):电视开户费(265元/户)、燃气开户费(2600元/户)。补充协议签订后，原告向被告安创公司交纳燃气开户费5200元、电视开户费530元。2016年10月27日，遵义市播州区南部新城开发建设指挥部与被告安创公司签订了“集团购买商品房转安置房协议书”，约定由被告安创公司提供房源作为安置还房。2017年2月，被告安创公司按照与指挥部的协议约定进行交房，并根据指挥部的通知交付房屋钥匙等，在办理房产登记手续时，不动产登记部门以拆迁协议无法办理登记为由，要求每户须签订商品房买卖合同，用于办理不动产登记。2017年2月21日和23日，被告安创公司与原告按照拆迁安置协议约定的还房签订了《商品房买卖合同》，由于被告安创公司提供的系格式文本合同，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。承诺时间与签订合同时间存在倒签情况。上述事实，有双方当事人陈述、房屋征收补偿安置协议、选房补充协议、集团购买商品房转安置房协议书、播州区人民政府采购中心“成交通知书”、商品房买卖合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告依据《商品房买卖合同》的约定主张被告安创公司返还向其收取燃气开户费和电视开户费的请求不成立，本院不予支持。理由如下：1、从本案民事法律关系的设立、产生来看，其产生法律关系的基础是原告与政府之间的征收补偿安置协议，系政府征收了原告住房的还房，其与被告并非直接的商品房买卖发生纠纷；2、从履行安置协议的内容来看，由于政府未实施安置房修建，通过询价采购的方式，采取集中购买房地产开发公司修建住房作为拆迁户的房源，供拆迁户自由选择，且拆迁户在选择还房时，涉及房款及面积价差均由拆迁户与政府之间进行结算，被告安创公司并不直接与原告之间发生房款支付等行为。被告安创公司仅按照与指挥部（代表政府）之间的团购房协议履行相关义务，与原告之间不存在商品房交易行为的合意；3、从履行合同的形式要件来看，被告安创公司交房及钥匙，均是按照指挥部的通知予以履行，如没有指挥部的通知，被告安创公司不交付房屋及钥匙。4、从办理不动产登记手续来看，被告安创公司是按照不动产登记中心的要求，与原告补签商品房买卖合同，且合同承诺办理有关文书时间与签订时间存在不一致，签订合同后就存在违反约定，具有不合理性。其真实目的是便于办理权属证书，且权属证书明确载明案涉房屋系拆迁还房。综上，原告与被告安创公司之间没有商品房买卖的合意，其商品房买卖合同不成立，对原告和被告安创公司没有法律拘束力。原告向被告交纳燃气、电视开户(配套设施)费，是基于原告与政府的拆迁安置财务结算约定，其责任主体并非是被告安创公司，原、被告之间没有事实上的商品房买卖关系，原告以商品房买卖合同关系向被告主张权利无事实根据。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周万浩、熊远利的诉讼请求。本案受理费(减半收取)25.00元，由原告周万浩、熊远利承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长  李延川二〇一九年十二月十四日法官助理李家凤书记员郭正艳