广东省高州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0981执异108号 案外人:谢海锋，男，汉族，1972年2月4日出生，汉族，高州市人，住高州市。 申请执行人：广东海帆投资有限公司。住所地：广州市天河区天河北路233号7105室。 法定代表人：梁观胜，经理。 原申请执行人：中国工商银行高州市支行（现中国工商银行股份有限公司高州支行）。住所地：高州市府前路47号。 负责人：梁日明，行长。 被执行人：广东省高州市五金交电化工公司（现高州市五金交电化工公司）。住所地：高州市中山路130号。 法定代表人：叶世谋，经理。 本院在执行原申请执行人中国工商银行高州市支行与被执行人高州市五金交电化工公司借款合同纠纷一案中，案外人谢海锋于2019年10月11日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢海锋称：高州市人民法院(2002)高法执字第1107号之二执行裁定书，查封了属于异议人等人的土地，属查封错误，请求对被查封的土地解封。被查封的位于高州××前路的土地[证号:高国用(95)字第0011632号，面积575平方米]，原属高州市五金交电化工公司。异议人是高州××前路102号(原高州××前路38号)房屋的业主，府前路102号房屋共有9层，土地由五金交电公司购买，由职工集资在1992年集资兴建而来。现共有30多户住房，1-3层在2006年以前是商铺，4-9层则是当时五金交电公司的职工或住户购买后并办理了房产证。现五金交电公司已经停止营业，因五金交电公司与广东海帆公司存在民间借贷纠纷，广东海帆公司于2007年申请法院拍卖了五金交电公司1-3层的商铺，3层已卖给异议人。因五金交电公司已没有财产可以执行，法院已停止对五金交电公司案件的执行，现不知何因又恢复了执行，被异议人申请法院查封了异议人的上述房产。当时的集资楼的房产证与土地证是分开办证的，异议人因政策因素仅办理了房产证，土地仍登记在五金交电公司名下。现被查封的土地不是属于五金交电公司的财产，而是属于异议人所有的，现异议人准备办理上述楼房的土地使用证，并准备办好证后将上述房产出卖，因被异议人的查封行为令异议人无法实现，被异议人申请查封该土地属查封错误，故异议人请求对被查封的土地解封，以维护异议人的合法权益。 申请执行人广东海帆投资有限公司称：我方认为法院查封高州市五金交电化工公司名下的土地是符合法律规定的。一、已查封的土地权属人为高州市五金交电化工公司，被执行人高州市五金交电化工公司未履行其应当偿还借款的义务，我方依法可以申请查封。二、异议人称高州××前路102号1-3层已拍卖给异议人等人的说法是错误的，法院当时仅处置了查封土地上的第1、2层房屋，并不是异议人所称的第1、2、3层。三、根据其他两个案外人周岳、梁燕提交的房地产权证，该两套房产均为有限产权，即所有权人占有80%产权，单位（高州市五金交电化工公司）占有20%产权。可知，被执行人对查封土地上的房产建筑物也享有部分产权。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，被执行人高州市五金交电化工公司也享有部分高州××前路102号地上建筑物的产权，我方依法可以申请查封。综上，异议人要求解除查封土地的理由明显不成立，请求贵院依法驳回异议人的执行异议申请。 本院查明，广东省高州市五金交电化工公司（现高州市五金交电化工公司）名下位于高州市府前路××（××）的土地使用权[证号：高国用(95)字第0011632号，地号：2-8-120]，面积575平方米，该地于1992年建有9层楼房。该楼房1至3层为商铺，产权属高州市五金交电化工公司所有；4至9层为高州市五金交电化工公司职工集资房，职工领有《房屋所有权证》，职工占有产权80%，单位占有产权20%。原告中国工商银行高州市支行与被告广东省高州市五金交电化工公司借款合同纠纷一案，本院于2002年5月20日作出（2002）高法经初字第251号民事判决书。该判决生效后，中国工商银行高州市支行申请本院执行，本院立案执行，案号为（2002）高法执字第1107号。本院在执行过程中，对被执行人广东省高州市五金交电化工公司名下上述位于市区府前路的第1、2、3层房屋进行了查封，后本院处置了第1、2层，第3层退还给高州市五金交电化工公司作为职工的工资、遣散费及职工补偿等费用，并解除了上述1至3层房屋的查封。因被执行人的财产已被处理还债，没有可供执行的财产，本院于2002年10月30日作出（2002）高法执字第1107号民事裁定书，本案终结执行。2007年，案外人谢海锋向高州市五金交电化工公司购买了该楼房第3层，并办理有粤房地证字第××号《房地产权证》。 2009年7月18日，中国工商银行股份有限公司广东省分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订了债权转让协议，将本案的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2018年10月26日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与广东海帆投资有限公司签订分户债权转让协议，将本案的债权转让给广东海帆投资有限公司。2019年1月10日，本院作出（2002）高法执字第1107号之二执行裁定书，查封了高州市五金交电化工公司（原广东省高州市五金交电化工公司）名下位于高城府前路的土地[证号：高国用(95)字第0011632号，面积575平方米]，查封期限为三年。2019年1月28日，广东海帆投资有限公司向本院提出变更申请执行人的申请，请求变更其为（2002）高法执字第1107号案的申请执行人。2019年2月15日，本院作出（2019）粤0981执异24号执行裁定书，变更广东海帆投资有限公司为本院（2002）高法执字第1107号案的申请执行人。案外人谢海锋获知涉案土地被本院查封后，于2019年10月11日向本院提出执行异议，请求解除对高州××前路102号土地[证号：高国用(95)字第0011632号]的查封。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”根据以上规定，因房屋与其占用范围内的土地连为一体的自然属性，房屋所有权人与占用范围内的土地使用权人应当主体一致。人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述“房地一致”的基本原则，避免因权利主体不一致而造成新的矛盾和纠纷。本案中，位于高州××前路的土地[证号：高国用(95)字第0011632号，地号：2-8-120]虽登记在被执行人高州市五金交电化工公司名下的，但该地上的第三层楼房属于案外人谢海锋所有，登记在其名下。故案外人谢海锋对涉案土地使用权享有排除执行的实体权利，其异议请求理由成立，依法应当中止对涉案土地使用权的查封措施。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对被执行人高州市五金交电化工公司名下位于高州市府前路102号（原38号）的土地使用权[证号：高国用(95)字第0011632号，地号：2-8-120，面积575平方米]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  曾国忠 审判员  黄庆宽 审判员  邓中锐 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈文华