吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1452号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹玉营，男，1986年10月24日出生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：丛丽华，前郭县维稳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：司颜江，男，1961年8月16日生，汉族，现住黑龙江省讷河市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：松原敬亿农副产品仓储物流有限公司，住所地松原市经济开发区。 法定代表人：梁荣艺，经理。 委托诉讼代理人：许锐，吉林迅捷律师事务所律师。 上诉人邹玉营、松原敬亿农副产品仓储物流有限公司（简称敬亿公司）因租赁合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹玉营及其委托诉讼代理人丛丽华、司颜江，上诉人敬亿公司委托诉讼代理人许锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹玉营上诉请求：一、请求依法撤销松原市宁江区人民法院作出的（2018）吉0702民初6369号民事判决。二、要求依法改判。判决被上诉人返还上诉人保证金5万元。另外撤销上诉人给付被上诉人取暖费3196.17元。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。原审法院认定:商户入驻经营合同书约定上诉人在合同期内未书面申请经被上诉人批准同意而连续停业超过5个自然日以上的，被上诉人有权单方面解除合同，现上诉人未提供证据证明经书面申请或口头申请停业并经被上诉人同意停业，上诉人属于未经被上诉人同意的情况下单方面终止，解除本合同，故上诉人违反双方签订的商户入驻经营合同的约定，故上诉人主张被上诉人返还保证金5万元的请求本院不予支持。这一认定完全是错误的。理由是:1、上诉人与被上诉人解除合同是在庭审时双方达成的一致，即:双方均同意解除合同，被上诉人已经接收商铺。2、上诉人根本不存在违约，被上诉人所制订的商户入驻经营合同书是格式条款，上诉人在签订合同时双方已达成共识，被上诉人同意上诉人不受5日的约定，因上诉人经营的项目属季节性的，因此不受此条款的限定。3、双方签订的合同的第十一条2项中约定，上诉人在合同期内未书面申请经被上诉人批准而连续停业超过5个自然日以上的，被上诉人有权单方面解除合同，并没收上诉人已缴纳保证金的百分之三十作为违约金。实际上该条款是关于违约的约定。依照第114条2款的规定，约定的违约金高于造成的损失，当事人可以请求法院予以减少。故该违约条款约定无效。4、本案中真正违约的是被上诉人，从上诉人庭审时提交的影像资料看，是被上诉人强行阻止上诉人正常经营，已经给上诉人造成极大经济损失。一审法院判决上诉人给付被上诉人取暖费是错误的，上诉人经营的是蔬菜批发，用电供暖，上诉人已缴纳电费。故不应该给付取暖费3196.17元。综上所述，被上诉人返还上诉人保证金5万元。另外撤销上诉人给付被上诉人取暖费3196.17元。 敬亿公司答辩称，不同意返还邹玉营保证金5万元，对于取暖费邹玉营应该缴纳。 敬亿公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销松原市宁江区人民法院作出的(2018）吉0702民初6369号民事判决书第三、第四项判决内容,支持上诉人在原审反诉中的诉讼请求，即改判被上诉人向上诉人给付以下款项:1、商铺内部损失赔偿8250元，2、被上诉人欠付的水电暖物业等费用6266.6元;3、上述合计14516.6元，自2018年10月23日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失;二、本案诉讼费、反诉费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：关于被上诉人是否应向上诉人赔偿商铺内部损失问题,原审认定事实不清、对证据审查不足。首先在上诉人与被上诉人签订的《入驻经营合同》中第三条第一款明确约定:“乙方（即本案被上诉人）在合同期内对本场地设施有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿......”，而本案中,上诉人在原审审理过程中已经提交被上诉人经营商铺内部照片等证据证明被上诉人改动了墙体结构、消防设施及电路,其中墙体部分的改动（隔断）虽然经过了物业口头同意，但被上诉人擅自歇业、停止经营后并未按照约定将其恢复原状,消防设施及电路更是未经上诉人允许擅自进行了改动,且在庭审过程中被上诉人未能提供证据证明其改动行为取得了上诉人的同意,因此被上诉人应就给上诉人造成的损失进行赔偿。而就损失数额，上诉人亦提供了工程部出具的明细、清单予以证明:墙体破坏损失费3000.00元、消火栓（含人工费）2400.00元、电路（含变电箱、照明人工费）2850.00元，共计8250元,一审直接认定上诉人未提供证据进行证明从而不予支持，是对证据的审查不足。二、关于被上诉人欠缴水电暖物业等费用数额、标准问题，一审认定和计算错误。被上诉人于2017年12月24日与上诉人签订入驻经营合同，上诉人向其交付了商铺（A3142、A3143)，被上诉人开始装修并在市场开业后进行经营，而在被上诉人擅自歇业期间,亦未经上诉人同意将商铺借给他人使用、装货直至上诉人诉至法院、收回商铺。因此，被上诉人应就其商铺自2017年12月29日至2018年10月31日期间共10个月产生的水、电、暖、物业、垃圾处理等费用进行支付。具体包括:被上诉人实际使用A3142、A3143号商铺，A3142号上下两层商铺面积67.26平方米，一、二层均为33.63平方米，A3142号上下两层商铺面积64.8平方米，一、二层均为32.4平方米，被上诉人实际使用10个月，含4个月供暖期，因此应缴纳物业费2113元(计算标准为一层2元/平方米/月、二层1.2元/平方米/月)、采暖费3408元（38元/平方米/6个月供暖期)、水费91.6元（7.6元/吨，根据用水量计算)、电费254元(1元/度,根据实际用电量计算)、垃圾清运费400元（200元/年/单个商铺)，以上合计6266.6元。上述标准均符合法律规定并在市场内进行了明确,对于被上诉人称上诉人同意免收物业费的主张,被上诉人并无证据予以证明;对于被上诉人称其商铺用电、无需供暖的主张，与事实不符，冬季蔬菜存储必须保持一定温度，否则蔬菜会冻坏，上诉人收取的电费仅针对照明、做饭等使用电量，供暖属于另一系统;对于一审认为上诉人与被上诉人对垃圾处理费未进行约定，故不予保护，上诉人认为，该费用全市场统一标准收取，且在市场开业之际对全体商户进行了告知,被上诉人应进行缴纳;对于被上诉人在诉讼后补缴的部分电费，上诉人已经在诉讼请求中给予了扣除;综上一审认定的应缴纳费用金额总数和计算标准错误,应予以改判。综上所述，上诉人为更好地发展市场经营、促进与商户的合作共赢，除在前期投入大量人力、物力、财力进行开发建设外，在市场经营初期，对入驻经营的商户给予了极大力度的优惠支持,但被上诉人未经书面申请擅自歇业、停止经营、擅自改动商铺内部设施、擅自将经营商铺转让他人使用且拒不缴纳相关费用的行为,已经构成了根本违约，给上诉人带来的不仅仅是经济损失，更造成了重大不良影响。因此,对于被上诉人的种种违约行为，请求二审法院依法查明事实真相，支持上诉人的上诉请求，以维护其合法权益。 邹玉营答辩称，敬亿公司所述无证据支持，应予驳回。 邹玉营原审诉称：2017年12月24日，原告与被告签订商户入驻经营合同书，原告入住被告经营场地位于市场*区*栋142、143号商铺，合同约定的经营期限为3年。原告交纳保证金5万元，其中前两年原告无偿使用，第三年原告按照标准交纳入住费。原告经营不到一年，被告强行将原告商铺的门锁上，并将车辆横在原告商铺的门口，导致原告无法正常营业，故原告诉至法院要求解除原、被告签订的商户入驻经营合同书；返还保证金5万元；赔偿损失3万元。 敬亿公司原审辩称及反诉称：被告同意解除双方签订的合同，因原告存在违约行为，根据合同约定不同意返还5万元保证金。原告在经营过程中违反合同约定，造成商铺内部设施损坏，出于安全考虑，被告要求原告停业整改，原告主张的损失3万元与被告无关。原告在经营过程中违反合同约定，被告反诉要求解除双方签订的商户入驻经营合同书并立即返还商铺；赔偿商铺内部损失各项损失合计8250元；支付物业费、垃圾处理费、水电费11284.6元；支付以19534.6元为基数自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 邹玉营辩称：反诉被告同意解除双方签订的合同，反诉被告并未违反合同约定，反诉原告应返还反诉被告的保证金5万元。反诉原告自行拆除、修改的墙、消防栓、电路与反诉被告无关。双方口头约定物业费是免交的，垃圾处理费、水电费应以票据为准，不同意支付利息。 原审经审理查明：2017年12月24日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订商户入驻经营合同书，合同约定乙方入驻甲方经营场地位于市场*区*栋142、143号商铺经营蔬菜；合同经营期限：乙方入驻经营期共36个月。甲方初步制定市场进入时间为2017年12月1日，按市场交付进驻之日起计，乙方入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止；优惠约定：甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止；合同经营保证金规定：本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金5万元；经营管理费用及缴纳规定：乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》；市场设施保证：乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿；免费使用本场地保证：1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回；保证金清退办法：合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方；乙方权利和义务：乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿；违约责任和处罚规定：1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金。3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的千分之一的违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没有收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。附件1约定物业费每月按建筑面积计收，一层底商2元/平方米，二层及以上1.2元/平方米；垃圾转运处理费根据环卫规定垃圾转运处理必须缴纳费用，应按市场公式收费标准交纳；水电费根据松原市税务局收费标准执行，电费按1元/度收费标准执行；取暖费每月按建筑面积计收，收费标准为38元/平方米。被告收取原告履行商户入驻经营合同保证金5万元。2018年11月7日原告向被告交电费665元，尚欠电费254元，原告尚欠水费83.6元。原告在庭审中陈述是经物业口头同意将两个商铺之间的墙体拆除，原告否认自行更改消防及电路，被告承认同意原告更改隔断。原告租赁的A区3栋142、143号商铺面积分别为67.26平方米和64.80平方米。原告承认其是季节性拉货，在停止拉货将商铺借给证人高淑文存放蔬菜。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、测绘报告、收费标准、录像资料、微信图片 原审认为：原、被告签订商户入驻经营合同书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原、被告已经实际解除合同，被告已经接收商铺，故原、被告主张解除合同的请求本院予以支持。商户入驻经营合同书约定被告在合同期内未书面申请经原告批准同意而连续停业超过5个自然日以上的，被告有权单方面解除合同，现原告未提供证据证明经书面申请或口头申请停业并经原告同意停业，原告属于未经被告同意的情况下单方面终止，解除本合同，故原告违反双方签订的商户入驻经营合同的约定，故原告主张被告返还保证金5万元的请求本院不予支持。对于原告主张赔偿损失3万元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其主张，本院不予支持。被告主张原告造成的商铺内部损失，因被告未提供证据证明损失数额，本院不予支持。被告收费公示标准里并没有垃圾处理费的收费标准，故被告主张垃圾清运费的请求本院不予支持。原告未提供证据证明双方约定原告免交取暖费及物业费的证据，故原告应按照合同约定交纳取暖费、物业费、水电费。原、被告签订商户入驻经营合同书的时间为2017年12月24日，原告应从2017年12月25日开始支付取暖费及物业费，因原告自认被告2018年10月下旬堵门且原告2018年11月交纳了部分电费，所以费用应计算至2018年10月。故原告应支付给被告取暖费3196.17元和物业费2113元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告邹玉营与被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于2017年12月24日签订商户入驻经营合同书；二、驳回原告邹玉营其他诉讼请求； 三、原告邹玉营于本判决生效后立即给付被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司取暖费3196.17、物业费2113元、水费83.6元、电费254元，共计5646.77元，并自2018年10月23日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；四、驳回反诉原告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，由原告负担；反诉费144元，由原告负担50元，被告负担94元。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，邹玉营与敬亿公司签订的商户入驻经营合同合法有效。合同签订后，邹玉营按照合同约定交纳了保证金5万元，双方开始履行合同，在履行过程中，邹玉营单方停业，构成违约，对此，邹玉营应承担相应的违约责任。双方签订的商户入驻经营合同第十一条第2项约定:“乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金。”按照此项条款的约定，邹玉营构成违约，敬亿公司对邹玉营所交纳的保证金的30%部分不予退还。所以，对于邹玉营请求返还保证金的诉讼请求，敬亿公司应返还邹玉营70%部分的保证金35000元。对于邹玉营提出的其他上诉理由及敬亿公司提出的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，邹玉营上诉部分理由成立，本院予以采纳。敬亿公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初6369号民事判决第一、三、四项；即：“一、解除原告邹玉营与被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于2017年12月24日签订商户入驻经营合同书；三、原告邹玉营于本判决生效后立即给付被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司取暖费3196.17、物业费2113元、水费83.6元、电费254元，共计5646.77元，并自2018年10月23日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；四、驳回反诉原告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司其他反诉请求。”撤销第二项，即：“二、驳回原告邹玉营其他诉讼请求” 二、松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于本判决生效后立即返还邹玉营保证金35000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费900元，由邹玉营负担270元，由松原敬亿农副产品仓储物流有限公司负担630元；一审案件反诉费144元，由邹玉营负担50元，由松原敬亿农副产品仓储物流有限公司负担94元。二审案件受理费1044元，由邹玉营负担313元，由松原敬亿农副产品仓储物流有限公司负担731元。邹玉营预交的二审案件受理费1044元，剩余731元，由本院退还给邹玉营；松原敬亿农副产品仓储物流有限公司预交的二审案件受理费1044元，剩余313元，由本院退还给松原敬亿农副产品仓储物流有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  孙世雁 审判员  徐 芳 审判员  翟会青 二〇一九年十二月二十三日 书记员  于耀天