江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终8258号上诉人（原审被告）：仝伟，男，1978年4月20日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：夏冬芳，女，1978年8月20日生，汉族，住址。二上诉人共同委托诉讼代理人:周巍，江苏博事达律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:汪晴露，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:裴方，男，1982年9月23日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张昱施，江苏永辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇,江苏永辰律师事务所律师。原审第三人：徐州市裕泰房地产经纪事务所，住所地江苏省徐州市泉山区二环西路以东、人民广场以北西都大厦1号楼3-807室。经营者：顾峰，该公司经理。上诉人仝伟、夏冬芳因与被上诉人裴方，原审第三人徐州市裕泰房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仝伟、夏冬芳上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院严重违反法定程序，且认定事实、适用法律错误，应予以纠正。一、原审法院认定事实错误且遗漏基本事实。1.本案涉及两份合同，一份是2018年3月19日签订的《房地产买卖协议》，该协议合法有效，在履行过程中；一份是2018年4月19日打印的《存量房买卖合同（备案）》，因双方对内容未协商一致，尚未签订，未发生法律效力。上诉人举证《存量房买卖合同（备案）》的目的并非要证明该合同已经生效，而是为了证明上诉人按照协议的约定于2019年4月19日到达产权处，且存在已经打印的《存量房买卖合同（备案）》，一审法院应认定该合同的真实性，并对该合同载明的内容予以认可。2.原审法院对第三人提交的证据认定错误。在没有认定《存量房买卖合同（备案）》真实性的前提下，无法认定第三人提交的证据与《存量房买卖合同（备案）》存在关联性，更不能以此认定第三人提交的证据的真实性，该份证据不应被法庭采信。3.由于《存量房买卖合同（备案）》与双方签订的《房地产买卖协议》约定的总价款相差130万，且备案合同载明“买卖双方因成交价款发生纠纷的，应以本合同约定的数额为准”，从而导致上诉人对《房地产买卖协议》能否按约履行存在不安，为保障权利，上诉人夏冬芳曾提出补充协议条款与被上诉人进行协商，但不等同于拒绝履行《存量房买卖合同（备案）》。且双方争议的主要问题是先支付房款还是先签订备案合同。4.第三人提交的曹庆国与仝伟的微信聊天记录，文字内容表达的意思是如果案涉《房地产买卖协议》无法继续履行，上诉人仝伟卖房目的无法实现的前提下，需要另外找寻下一个买家的时候，上诉人希望第三人能够寻找全款客户，与本案无法律上的关联性。故原审法院认定上诉人提出变更付款方式是错误的。5.原审遗漏案件基本事实。上诉人如约偿还了房屋贷款，解除了抵押权。即使因故未能办理备案，也一直在协商，且多次在庭审中表示愿意继续履行《房地产买卖协议》。但被上诉人当庭表示不愿意购买涉案房屋，并表示已经购买了其他房屋。基于此涉案《房地产买卖协议》未能履行的原因在于被上诉人。二、原审法院适用法律错误。本案被上诉人诉请双倍返还定金，因此应当适用《中华人民共和国合同法》第115条及《中华人民共和国担保法》第89条等相关规定，《中华人民共和国合同法》第60条、107条、114条系关于违约金的规定，不涉及定金罚则，原审法院不应予以适用。三、原审法院将徐州市裕泰房地产经纪事务所列为第三人，严重违反法定程序。徐州市裕泰房地产经纪事务所虽然是案涉买卖合同的居间人，但被上诉人已经按照合同约定向其支付了居间费用，本案的处理结果与其无法律上的利害关系，原审法院不应将其列为第三人。被上诉人裴方辩称，一、一审查明事实清楚。1.被上诉人与上诉人以及原审第三人于2018年3月19日签订房地产买卖协议，该协议已生效，并不存在无效情形，为真实、合法、有效的合同。该合同约定的付款方式为首付加贷款方式。但在签订《存量房买卖合同（备案）》之前，夏冬芳要求变更付款方式，即贷款改全款，在被上诉人不同意的情况下，迟迟未配合办理过户，构成违约。2.双方仅有《房地产买卖协议》这一份合法有效的合同。合同签订后，被上诉人积极筹备购房款项，并按约定履行。但上诉人坚持一次性付清全款，对双方约定的付款方式进行了根本性变更，导致被上诉人合同目的无法实现。3.根据被上诉人提交的与原审第三人工作人员之间的聊天记录，以及原审第三人一审庭审中的陈述，足以证明上诉人提出了贷款改全款的事项，且上诉人多次提出解除《房地产买卖协议》，因此一审判决认定上诉人违约有事实依据。二、一审法院适用法律正确，审理程序合法。在上诉人多次表示不再继续履行合同的情况下，一审中被上诉人才明确不再愿意购买涉案房屋，双方合同已实际解除，不再履行。因上诉人单方变更合同条款致使合同目的无法实现，一审法院认定上诉人根本违约，适用定金罚则正确。且适用定金罚则，并不以合同解除为前提，被上诉人无须提出解除合同的诉讼请求，也有权单独主张双倍返还定金。裴方向一审法院提出诉讼请求：判令仝伟、夏冬芳双倍返还定金40万元，赔偿居间服务费1.5万元。一审法院审理认定事实如下：2018年3月19日裴方（作为买方、乙方）与仝伟（作为卖方、甲方）、第三人徐州市裕泰房地产经纪事务所签订房地产买卖协议，协议约定：裴方购买州后巷府城阁住宅楼2-1002，房屋权证登记人夏冬芳，建筑面积119平方，交易价格260万元。付款方式：乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款128万元，其余尾款于贷款后付清。甲方承诺本合同出具的房地产属于有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续，双方同意于2018年4月19日前到产权处签署上述房地产备案合同。双方同意于2018年4月20日前交接房屋。居间服务费计2万元由乙方承担。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金20万元，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费，甲方将房证、土地证押给中介方保管。合同生效以4563516109005254007夏冬芳收到定金为准。协议另约定了违约责任等其他条款。协议签订后裴方支付仝伟定金20万元，支付给第三人居间服务费1.5万元。后因付款方式问题，夏冬芳在原房地产买卖协议第1页的复印件上书写如下内容“买方在5.25之前银行未批准按（买方）于5.25之后15个工作日之内付清全款（贷款改全额）；如果买方于5.25之后15个工作日之内无力支付余款78万元，出卖方有权可以解除合同。”在另一页纸上书写以下内容“买方承诺在2018年5月25日通过银行贷款审批前付款，否则买方应当在15日内贷款改为全款，另行用现金向卖方支付相应的购房款。否则卖方有权解除合同并立付违约金。如2018年4月19日中行不能配合办理银行贷款，如卖方不能配合，依次顺延审批日期。”为此裴方与仝伟、夏冬芳产生纠纷，裴方以诉称理由诉至一审法院。一审法院认为，一、关于裴方与仝伟、夏冬芳之间房地产买卖协议未能履行的责任在哪一方的问题。第一，裴方与仝伟、第三人徐州市裕泰房地产经纪事务所于2018年3月19日签订房地产买卖协议约定“付款方式：2018年3月19日乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款128万元，其余尾款于贷款后付清。”后夏冬芳提出将贷款改为全款，对付款方式进行变更，其单方变更付款方式的行为违反了存量房买卖协议的约定，应当向裴方承担违约责任。第二，仝伟、夏冬芳提出是因存量房买卖合同约定的房款与房地产买卖协议约定的房款不一致，房屋价款发生重大变更，二份合同之间存在130万元的差价，裴方既不愿支付除贷款以外的房款又不愿出具任何说明，最终导致存量房买卖合同无法签订责任在原告的问题。在夏冬芳所书写的材料及第三人的工作人员与仝伟的微信聊天记录中均是提出贷款改全款的事项，并未涉及到是因两份合同存在130万元的差价而导致无法签订存量房买卖合同的问题，即仝伟、夏冬芳并未提供证据证明因两份合同存在着130万元的差价导致无法签订备案合同。第三，第三人提供的材料虽未有裴方和仝伟、夏冬芳的签字，但通过该材料中记载“评估价132万、差价128万，首付53万、贷79万，契税3.96万、个税1.32万”，上述内容与两份买卖合同相关联，房地产买卖协议书中约定“2018年3月19日乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款128万元，其余尾款于贷款后付清”，此项表明在签订存量房买卖合同的当日裴方支付仝伟、夏冬芳128万元；存量房买卖合同中约定首付53万、贷79万计132元再支付给仝伟、夏冬芳，总价仍是260万元，第三人提供的此份证据结合裴方和仝伟、夏冬芳及第三人的陈述，能够说明双方对房地产买卖协议书约定的房款260万元与办理过户手续时签订的存量房买卖合同约定的房款132万元存在128万元的差价是明知的，并就差价问题如何解决已做出了约定。故仝伟、夏冬芳辩称因两份合同存在着130万元的差价导致无法签订备案合同责任在裴方的理由并未提供证据证明，故其辩称依法不予采纳。二、关于裴方支付的居间服务费应否由仝伟、夏冬芳承担的问题。根据房地产买卖协议的约定，若卖方违约，应赔偿买方居间服务费损失，故仝伟、夏冬芳对裴方已支付的居间服务费1.5万元应当承担赔偿责任。综上，一审法院判决：一、判决发生法律效力后十日内，仝伟、夏冬芳支付裴方定金人民币40万元；二、判决发生法律效力后十日内，仝伟、夏冬芳赔偿裴方居间服务费人民币1.5万元。双方当事人二审期间未提交新证据。本案二审查明事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于上诉人是否存在违约行为的问题。首先，上诉人与被上诉人于2018年3月19日签订的《房地产买卖协议》约定的付款方式为首付加贷款方式，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款128万元，其余尾款于贷款后付清。但是双方在办理过户的时候，上诉人夏冬芳提出被上诉人须在2018年5月25日前办理完贷款，否则贷款改全款。对此，被上诉人未同意，导致双方未能成功办理过户手续。其次，原审第三人的工作人员与上诉人和被上诉人之间的微信聊天记录显示，被上诉人一直要求上诉人配合办理过户，但是上诉人始终未表示同意，也未说明不配合办理过户的原因，导致涉案房屋未能办理过户手续。再次，上诉人主张因为存量房买卖合同约定的房款与房地产买卖协议约定的房款存在130万元的差价，被上诉人既不愿支付除贷款以外的房款又不愿出具任何说明，才导致未能办理过户手续。但是，上诉人夏冬芳所书写的材料以及第三人的工作人员与上诉人仝伟的微信聊天记录并未涉及到是因两份合同存在130万元的差价而导致无法签订存量房买卖合同，即上诉人目前提供的证据无法证明其主张。最后，因涉案房屋的实际面积与房屋产权证上登记的面积存在较大差异，同时结合第三人的陈述，能够说明双方对房地产买卖协议书约定的房款260万元与办理过户手续时签订的存量房买卖合同约定的房款132万元存在128万元的差价是明知的，并就差价问题如何解决已作出了约定。综上，上诉人在合同履行过程中提出对合同约定的付款方式进行重大变更，在被上诉人不同意的情况下，未配合被上诉人办理过户手续，已构成违约。二、关于一审法院判令上诉人双倍返还定金是否适当的问题。涉案《房地产买卖协议》约定：合同生效以上诉人夏冬芳收到定金为准。因此在上诉人夏冬芳收到被上诉人支付的20万元定金时，该《房地产买卖协议》已经生效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据该约定，因上诉人未配合被上诉人办理涉案房屋的过户手续，故上诉人应当双倍返还被上诉人定金。综上，上诉人仝伟、夏冬芳的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费8800元，由仝伟、夏冬芳负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  崔金城审判员  胡元静二〇一九年十二月三十日书记员  金宇婷