广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异584号 案外人：钟文杰，男，1975年4月17日出生，汉族，住广州市天河区。 委托代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。 委托代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地广州市增城区荔城街岗前西路l7号。 负责人：王志伟。 被执行人：增城市农机总公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路48号。 法定代表人：李作坤。 被申请人：增城市农机房地产开发公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路48号。 法定代表人：邝伟华。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司广州增城支行（以下简称农行增城支行）申请执行被执行人增城市农机总公司（以下简称农机总公司）、增城市农机房地产开发公司（以下简称农机房地产公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人钟文杰对本院查封登记在农机房地产公司名下的商铺提出异议，请求解除对该商铺的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人钟文杰称，农行增城支行申请执行农机总公司、农机房地产公司金融借款合同纠纷一案[执行案号：(2019)粤0118执恢86号]，增城区人民法院于2019年3月1日作出执行裁定书，查封了农机房地产公司位于荔××菜园中路××103-106铺位(权属证号：3327769，以下简称涉案商铺)。申请人认为该商铺并非农机房地产公司的财产，现依法向法院提出执行异议，请求解除对涉案商铺的查封措施。事实、理由如下：一、申请人在法院查封前已与农机房地产公司订立真实、合法、有效的房屋购销协议书，并已付清全部购房款，且占有使用涉案商铺至今。1994年12月2日，申请人向农机房地产公司购买位于荔城镇富鹏开发区I区18号铺位3号房。涉案商铺为91.2平方米，每平方米4300元，总价款392160元。同日，申请人向农机房地产公司支付购房款人民币320000元。农机房地产公司向申请人出具收款收据。1994年12月5日，申请人与农机房地产公司补充签订了《房屋购销协议书》。1995年6月19日，由于商铺使用问题，申请人依法向增城区人民法院提起诉讼，请求农机房地产公司交付商铺以及支付因逾期交付商铺产生的违约金。法院经审理作出（1995）增法民初字第67号生效民事判决书，判决申请人与农机房地产公司签订的房屋购销协议书有效。农机房地产公司从1995年2月1日起以320000元按月利率30‰计付利息给申请人，利息计算至1995年3月31日止。申请人交清购房款，农机房地产公司将涉案商铺交付给申请人使用。判决后，申请人已向农机房地产公司支付了剩余购房款，农机房地产公司亦已将涉案商铺交付给申请人，申请人合法占有该商铺至今。2003年12月26日，经增城市荔城镇富鹏社区居民委员会以及增城市公安局富鹏派出所核实，涉案商铺进行地址更新登记，由原地址增城市荔城镇富鹏区菜园路18号首层铺位，变更为新编地址增城市荔城街菜园中路6号首层铺位，其中申请人购买的涉案商铺新编地址变更为增城市荔××菜园中路××103-106铺位中的105铺。现涉案商铺登记在农机房地产公司名下，且由于农机房地产公司债务的原因导致涉案商铺被查封，以致于申请人与农机房地产公司无法继续办理过户手续，严重影响了申请人行使涉案商铺的物权。二、申请人购买农机房地产公司的涉案商铺符合排除执行的法定条件，依法应当解除对涉案商铺的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请人已在法院查封前与农机房地产公司订立真实、合法、有效的房屋购销协议书，并已付清全部购房款，且合法占有、使用涉案商铺至今，由于农机总公司债务的原因导致涉案商铺被法院查封而无法继续办理过户手续。因此申请人就涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，完全符合排除执行的法定条件，依法应当终止对涉案商铺的执行行为，解除对涉案商铺的查封措施。 钟文杰向本院提交下列证据：1、房屋购销协议书和房屋认购书各一份；2、收款收据原件一张（证明钟文杰向农机房地产公司支付320000元的价款）；3、（1995）增法民初字第67号民事判决书；4、收费票据原件和普通发票原件各两张（证明钟文杰使用涉案商铺而支付污水处理费、电费等）；5、税收缴款书原件四张（证明钟文杰将涉案商铺出租，因此缴纳2011年11月-2019年7月期间的租赁税、滞纳金等）；6、房地产出售分户明细表原件一张（证明钟文杰和杨镜明、陈炳垣、邱全扬等人分别向农机房地产公司购买商铺，该三人分别另案提起异议）、涉案商铺的不动产登记查册表；7、（2015）穗增法民二初字第467号民事判决书；8、(2019)粤0118执恢86号执行裁定书。 申请执行人农行增城支行未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人农机总公司、农机房地产公司均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人农行增城支行申请执行被执行人农机总公司、农机房地产公司金融借款合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第467号民事判决。该案判决：“一、被告增城市农机总公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司增城市支行偿还借款本金800000元及利息（利息从1995年12月25日起以尚欠借款金额为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算至还清款项之日止）。二、被告增城市农机房地产开发公司对上述债务承担连带责任。被告增城市农机房地产开发公司在承担保证责任后有权向被告增城市农机总公司追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司增城市支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37665元，由被告增城市农机总公司、增城市农机房地产开发公司共同负担。” 由于农机总公司、农机房地产公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，农行增城支行向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2015）穗增法执字第4537号。在该案终结本次执行后，本院于2019年1月16日根据农行增城支行的申请对（2015）穗增法民二初字第467号民事判决恢复执行，立案受理案号：(2019)粤0118执恢86号。在该案执行过程中，本院于2019年3月1日作出(2019)粤0118执恢86号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案商铺在内登记在被执行人农机房地产公司名下的21项财产，其中第十五项裁决：查封被执行人增城市农机房地产开发公司位于荔××菜园中路××103-106铺位(权属证号：3327769)。钟文杰不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，经审查，钟文杰上列举证的内容与其事实主张吻合，本院予以采纳。 农机房地产公司与钟文杰于1994年12月5日签订的房屋购销协议书约定，农机房地产公司将涉案商铺出售给钟文杰，总价款为人民币392160元。在签订该协议书后钟文杰即付首期（含订金）为房屋总款的40%，第二期在房屋框架完成即付总款的40%，在交付使用时付总款20%。农机房地产公司在1994年12月31日前将涉案商铺交付给钟文杰使用。另双方在该协议书上还约定涉案商铺由农机房地产公司负责办理房屋产权证。房屋认购书显示，在1994年12月5日钟文杰两期共支付32万元给农机房地产公司。之后，钟文杰与农机房地产公司因履行上述房屋购销协议书发生纠纷，钟文杰在1995年向本院提起诉讼。本院经审理后于1995年9月4日作出（1995）增法民初字第67号民事判决书，认定双方签订的房屋购销协议有效，农机房地产公司未依约在1994年12月31日前将该商铺交付钟文杰使用，有违约责任。钟文杰未按时交清购房款，也负有一定的过错责任。据此本院在该案判决农机房地产公司从1995年2月1日起以320000元按月利率30‰计付利息给钟文杰，利息计算至1995年3月31日止。钟文杰在该判决书生效之日起三天内交清购房款（扣除农机房地产公司应支付的利息）给农机房地产公司。农机房地产公司同时交付涉案商铺给钟文杰使用。钟文杰表示双方在判后均履行了义务，其已向农机房地产公司支付剩余的购房款，农机房地产公司亦已将涉案商铺交付其使用。对该事实，钟文杰未提出证据证明。 再查明，广州市不动产登记查册表显示：荔××菜园中路××103-106铺位在2005年6月30日办理不动产登记，不动产权属人为农机房地产公司。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人农机总公司、农机房地产公司逾期未履行生效的（2015）穗增法民二初字第467号民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执恢86号案件执行过程中，依法查封登记在农机房地产公司名下的涉案商铺，该执行行为符合上述法律规定。 钟文杰对涉案商铺主张所有权，要求本院解除对该商铺的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于钟文杰的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，农机总公司、农机房地产公司依照（2015）穗增法民二初字第467号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2019年3月1日查封了涉案商铺，农机房地产公司与钟文杰在1994年12月5日签订了房屋购销协议书，可以认定双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据钟文杰举证的房屋购销协议书、房屋认购书和支付价款的收款收据，以及为使用、出租该商铺而支付水电费、租赁税发票等证据显示，农机房地产公司在2011年11月前已将涉案商铺交付钟文杰，即钟文杰合法占有使用涉案商铺，早在本院于2019年3月1日查封之前。而且根据（1995）增法民初字第67号民事判决书，农机房地产公司和钟文杰互负义务并被判令应同时履行。现本院认定农机房地产公司在2011年11月前已将涉案商铺交付钟文杰，可佐证钟文杰也履行向农机房地产公司交清购房款的判决义务,农机房地产公司和农行增城支行对此均未提出异议，故本院予以认定。最后，根据房屋购销协议书约定办理房屋产权证由农机房地产公司负责，即钟文杰非协议书约定办理产权登记的义务方。按常理分析，钟文杰作为涉案商铺的购买人，理应希望尽快将所购涉案商铺的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据证明钟文杰要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于钟文杰自身原因致使案涉房屋未办理过户登记，也不能因此认定钟文杰存在过错。结合以上事实，本院认为钟文杰与农机房地产公司之间签订及履行房屋购销协议书的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故钟文杰的异议理由成立。 综上所述，钟文杰的异议理由成立，其对涉案商铺享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2019)粤0118执恢86号《执行裁定书》第十五项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  梁冰冰 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  卢沛娴