山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初7988号原告：李明道，男，1966年10月16日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：韩杰，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李波，山东一诺律师事务所律师。被告：张少娟，女，1972年1月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：刘永胜，男，1974年10月1日出生，汉族，住青岛市即墨区，与被告张少娟系夫妻关系。原告李明道与被告张少娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明道委托诉讼代理人李波，被告张少娟委托诉讼代理人刘永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明道向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告限期腾出租用原告位于东流河庄村南的房屋；2、被告支付原告2017年6月7日至2019年6月6日的租金40000元及利息；3、被告按年租金20000元支付原告自2019年6月7日起至归还房屋之日止的房屋占有使用费及利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月6日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于东流河村南涉案房屋租赁给被告，租期3年，租金每年2万元。至2019年6月6日，租赁合同到期后，双方未续租。被告在涉案房屋承租期间只支付给原告租金20000元，剩余租金未支付，且合同到期后被告占用该房屋至今拒不腾房，原告多次向被告要求支付租金和腾出房屋，被告拒不配合。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张少娟辩称，原被告虽然签订合同租金20000元，但是实际是年租金10000元，被告向原告每年支付10000元的租金一共支付了2年，被告让原告给出具收据缴纳税费，原告不给开具，所以后期的租赁费没有支付。涉案房屋是养殖房，但是原告没有将其告知被告，被告不知情蒙受损失。经本院开庭审理查明，2016年6月6日，原告李明道作为甲方与被告张少娟作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方将位于青岛市即墨区东流河庄村村南有正房九间，南房九间，平房东西四间租给乙方使用。二、租期3年，自2016年6月16日起至2019年6月6日止，每年租金20000元，签订协议当日每年租金一次性交付，承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金1000元。合同签订后，原告李明道按合同约定将涉案房屋交付被告张少娟使用。被告张少娟共支付原告李明道租金20000元。涉案房屋未办理建设工程规划许可证。本院在2019年10月21日开庭审理时当庭释明双方进行房屋交接，被告张少娟不同意交接。涉案房屋现由被告张少娟占有使用。上述事实有原、被告的陈述，原告李明道提交的房屋租赁合同、土地承包合同及涉案房屋土地转让协议等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据本案诉讼当事人的诉辩、陈述及查明的事实，针对原告李明道的诉讼请求，本院认为：1、关于原告要求被告限期腾出租用原告位于东流河庄村南的房屋的诉讼请求。根据法律规定，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，应当具备建设工程规划许可证，建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，是确认有关建设工程符合规划要求的法律凭证。原告李明道租赁给被告张少娟的房屋没有取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原告李明道与被告张少娟签订的租赁房屋合同应属无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故，被告张少娟应迁出并将租赁房屋交付原告李明道。二、关于原告李明道要求被告张少娟支付2017年6月7日至2019年6月6日租金40000元及利息以及按年租金20000元支付原告自2019年6月7日起至归还房屋之日止的房屋占有使用费及利息的诉讼请求。被告张少娟租用原告李明道房屋，合同签订后支付租金20000元。由于双方签订的房屋租赁合同属无效，根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本院开庭审理时当庭释明双方进行房屋交接，被告张少娟明确表示不同意交接。因此，参照双方约定的租金标准，被告张少娟应支付原告李明道自2017年6月7日至2019年6月6日的房屋占有使用费40000元。同时被告张少娟应自2019年6月7日起按照按年20000元的标准支付占有使用费至腾退之日。关于原告李明道要求被告张少娟支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李明道与被告张少娟签订的房屋租赁合同无效；二、被告张少娟于判决生效后十五日内腾退迁出并将租赁房屋交付原告李明道；三、被告张少娟于判决生效后十日内支付原告李明道2017年6月7日至2019年6月6日的房屋占有使用费40000元；四、被告张少娟于判决生效后十日内向原告李明道支付自2019年6月7日起按照按年20000元标准的占有使用费至腾退之日；五、驳回原告李明道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费800元（原告预缴），由被告张少娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  王亚宁人民陪审员  李晓军二〇一九年十二月十三日书 记 员  赵彩彩附法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”2、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”3、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”