河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初8719号原告李迎华，女，1980年2月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人梁宇宙，河南华融律师事务所律师。被告郑州茉莉公馆置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖外环路66号龙兴嘉苑一号院10号楼1楼龙湖企业服务中心101室。法定代表人宋杰，总经理。委托代理人袁顺灼，上海锦天城（郑州）律师事务所律师委托代理人赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告李迎华诉被告郑州茉莉公馆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁宇宙，被告委托代理人袁顺灼、赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，双方于2016年7月18日签订了茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书，约定原告以21627元/平方米的价格购买被告所开发的茉莉公馆项目9号楼12层东户房产，同时对房屋的坐落位置、房屋单价、总价、面积差的处理办法、交房时间、交房标准等商品房买卖合同的核心条款进行了明确约定，交付了购房款698373元。被告于2017年6月2日取得了原告所购房产的预售许可证，具备了继续办理网签备案手续的条件，因房价已上涨至38000元/平米，被告一直恶意隐瞒房屋已具备网签条件的事实，未通知原告办理网签备案手续，直至2017年7月28日，原告收到被告委托律师发来的律师函，告知要与原告解除合同，并于2017年8月14日退回了原告部分购房款，剩余153055元购房款未退还，企图解除与原告之间的合同关系，恶意违约不再继续履行合同，原告在法定的合同解除异议期内向法院提起了诉讼，请求继续履行合同，明确表示不同意解除合同，在案件开庭审理后，被告为逃避继续履行的责任，便与案外人马若辰恶意串通，将涉案房屋网签登记在马若辰名下，导致法院认为继续履行合同客观不能，裁定驳回了原告的起诉，并告知原告可另行起诉解除合同。被告不享有合同解除权，其发出解除合同律师函不产生解除合同的效力，双方合同至今并未解除，被告心知肚明，却在开庭之后将涉案房屋另行出售，属于一房两卖的恶意违约行为，导致原告不能取得房屋，违反合同根本义务，原告有权依法行使合同解除权，并要求被告赔偿因违约造成的损失。为维护原告自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告于2016年7月18日签订的茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书；2、被告返还原告购房款99554.86元；3、被告赔偿因违约给原告造成的可得利益损失2648660.21元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、双方签订的茉莉公馆房源保留协议已在2017年7月25日解除并产生解除效力；茉莉公馆装修协议书生效前提条件未成立，该合同自始未生效。2、原告要求返还的153055元购房款系债务抵消，抵扣其应补缴的购房款优惠差价。3、原告要求被告赔偿因违约给其造成的可得利益损失2648660.21元没有任何事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院查明事实，依法予以驳回，以维护被告的合法权益。经审理查明：2015年5月4日，原告入职亚新集团下属的河南中联创房地产开发有限公司，任职营销管理中心客服经理，2015年8月4日转正，2016年5月15日，原告李迎华与被告郑州茉莉公馆置业有限公司签订了茉莉公馆项目房源协议书，并交纳订金20万元，协议第五条约定，原、被告签署房源保留协议后本协议自动失效，订金转为购房款。2016年7月13日，原告提交其签字确认的亚新集团员工购房优惠申请书（以下简称优惠申请书），显示员工转正之日起5年内首次购买亚新集团旗下分、子公司开发住宅、公寓等居住性房源，享受在案场销售底价基础上额外优惠10%的福利待遇。原告承诺转正届满2年前无论何种原因（包括但不限于辞职、公司辞退）与亚新集团或亚新集团关联公司、分公司、子公司解除劳动关系的，自劳动关系解除之日起，距转正届满2年尚欠月数（按满月计，不足一个月的不计）乘以上述每月优惠金额，于离职当日一次性退还超额享受的福利待遇［应退还数额=（24月-转正月数）＊每月优惠额］；如不能及时足额退还，申请人/申请人近亲属同意亚新集团及亚新集团关联公司、分公司、子公司不予交付房屋且不予办理其他相关手续，并同意以应退还额为基数按每日千分之三支付违约金。2016年7月18日，原、被告签订了茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书（以下简称房源协议），约定原告订购了位于龙湖××西、××街南茉莉公馆项目9号楼12层东户房产，面积暂定159.91平方米，单价21627元/每平方米，房源总价暂定为3458373元；签订协议当日，原告向被告缴纳人民币698373元，协议有效期内，被告不得再将房屋另行出售；被告应于2019年4月30日前，将验收合格的房源交付原告，房源的交付标准具体参照附件执行；原告李迎华应在郑州茉莉公馆置业有限公司通知之日起7日内签署商品房买卖合同，逾期签署的，支付总房款日万分之五的违约金，逾期10日以上的，被告有权另行出售房屋，原告支付总房款1%的的违约金。同日，茉莉公馆交款确认单载明，房款优惠计算方式为3842637×0.9=3458373元，首付698373元，贷款2760000元，已累计交款698373元。2016年10月31日原告离职。2016年12月20日河南亚新集团请示审批单载明，原告离职时尚欠10个月应退还优惠差额160110元冲入原总房款，总房款价格由3458373元变更为3618483元。2017年5月15日，被告员工短信通知原告9号楼预售证马上就下证，需要补齐30%的首付，希望本周补齐。2017年6月2日，郑州茉莉公馆置业有限公司取得预售许可证，证号为【2017】郑房预售字（D0674）号。2017年7月24日，被告向原告邮寄《关于解除律师函》（以下简称解除函），显示因原告未按照房源协议第五条约定在接到被告通知后及时签订商品房买卖合同、没有退还购房优惠，解除与原告签订的房源协议。原告于7月25日签收快递。2017年8月14日，被告向原告退还款项598818.14元。2018年6月20日，被告郑州茉莉公馆置业有限公司与案外人马若辰签订了商品房买卖合同（合同编号D180××××9257），将被告开发的位于郑东新区龙湖××西、××街南9号楼12层1202号房屋出卖给案外人马若辰，已经办理网签手续并在房管局备案。以上案件事实由房源协议书及其装修协议书、预售证公示信息、银行业务回单、录用审批、劳动合同、离职审批表、审批单、短信催告通知、优惠申请书、茉莉公馆交款确认单、解除函及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房源保留协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。协议签订后，原告依约支付了房款698373元，被告应按照约定及时通知原告签订商品房买卖合同、交付验收合格的房屋。关于解除函效力问题，首先，函件称多次通知原告签订商品房买卖合同，但被告提交短信记录显示其于2017年5月15日通知原告补齐30%的首付，未提交其他有效证据证明已履行签约通知义务。其次，房源协议约定原告支付首付款698373元，原告已依约履行义务。最后，优惠申请书虽载明原告2年内离职应退还优惠差额，否则不予交付房屋且不予办理其他相关手续，但2016年12月20日被告将该优惠差额冲入涉案房屋总房款，从被告角度讲，视为离职的差额优惠退还问题已得到解决，被告不能再以此为由损害原告继续购房权益。综上，被告以解除函的形式解除合同不符合协议约定和法律规定，不能认定双方签订的房源协议已经解除。鉴于涉案房屋已经售卖并已办理网签、备案手续，被告事实上已经无法向原告出售涉案房屋，房源协议书目的不能实现，故对原告请求解除双方之间签订的房源协议及装修协议的诉请，本院予以支持。关于是否退还购房款99554.86元，原告于房源协议签订后支付首付款698373元，被告已退还598818.14元。房源协议解除后，被告应退还剩余99554.86元。被告称该款项与原告其他债务抵消，但未提交有效证据证明取得对原告的债权且债权已到期，对被告该项意见本院不予采纳。关于违约责任问题，被告在取得商品房预售许可证后，未提交有效证据证明及时通知原告前来签订商品房买卖合同，且擅自将涉案房屋卖给他人，其行为违反了诚实信用原则和协议约定，构成违约，应承担相应的违约责任。另一方面，原告曾系房企营销中心客服经理，对商品房限购、限贷政策以及签约、付款的整个交易流程，较常人专业和更有经验，房源保留协议虽未约定原告更多的付款义务，原告也未明显违反协议，但其在接到补交首付款通知后，应预判到签约将至，也能够预判到补交首付款系后续交易的一项重要义务，原告本应采取积极行动关注此事，并与被告保持进一步沟通，但在被告发出解除函前，原告对此未予理会。综观上述整个交易过程，原告行为明显怠于续约。故结合上述情况，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势，对原告请求的可得利益损失，本院酌定为500000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告李迎华与被告郑州茉莉公馆置业有限公司于2016年7月18日签订的茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书；被告郑州茉莉公馆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李迎华购房款99554.86元；被告郑州茉莉公馆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李迎华支付违约金500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14607元，由原告李迎华负担9709元，由被告郑州茉莉公馆置业有限公司负担4898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月三十一日书记员  董 越