四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初5789号 原告：乐山市宏利物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区嘉祥路。统一社会信用代码：915111007090202010。 法定代表人：张群英，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄丽，女，1989年2月11日出生，汉族，系公司员工，住四川省犍为县。 被告：杨霞，女，1970年4月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山市宏利物业服务有限公司（以下简称宏利物业公司）诉被告杨霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告宏利物业公司的委托诉讼代理人黄丽、被告杨霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2015年1月1日至2018年8月31日物业服务费4232元（120.23㎡×0.8元／㎡／月×44个月）、垃圾清运费264元（6元×44个月），共计人民币4496元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：乐山市市中区“城市绿洲”小区系乐山市新天房地产开发有限公司开发建设。2008年7月1日，原告与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2008年7月1日起至小区业委会成立期间，由原告为“城市绿洲”小区提供前期物业服务。2016年4月，“城市绿洲”小区业主委员会成立后，与原告签订了《物业管理服务合同》，约定2016年5月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日期间，由原告继续为小区提供物业服务，物业服务内容、物业费收取标准和《前期物业服务合同》一致。2017年10月，小区业委会因故解散，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区继续任命原告为小区提供物业服务，物业服务内容、物业费收取标准和《前期物业服务合同》一致。2018年9月1日，原告退出“城市绿洲”小区。被告系“城市绿洲”小区1幢2单元13楼1号的业主，房屋面积120.23㎡，物业收费标准为0.8元／㎡／月，被告自2015年01月01日至2018年08月31日期间共差欠物业服务费4232元、垃圾清运费264元，共计4496元。原告多次进行催收，被告未缴纳。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告杨霞辩称，认可原告主张的垃圾清运费。被告未与原告签订物业管理服务合同，小区业主委员会未召开业主大会决定聘请物业公司，被告不认可业委会与原告签订的物业管理服务合同，被告作为本案的诉讼主体无法律依据；原、被告虽未签合同，但不可否认与原告有事实服务关系，但原告服务品质不足以让被告全额支付物管费，且原告主张的部分物管费已超过诉讼时效；原告不履行安保管理义务，小区治安案件频发，不维护公用设施、消防设施，未按照物业管理条例每年向业主公布管理费用收支账目；原告在2018年8月无故擅自撤离小区，给业主造成不便及安全威胁，请求法院驳回原告关于物业管理费的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告系依法成立的物业服务公司。2008年7月1日，原告与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为位于乐山市市中区“城市绿洲”小区提供物业服务，委托期限自2008年7月1日起至小区成立业主委员会止，商住房的收费标准为0.8元／㎡／月。合同约定原告的义务有：房屋共用部位的维护和管理；小区内共用设施设备的运行、维护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场、路灯；公用绿地、花木、建筑小品等的管理、养护；附属配套建筑和设施的维护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、保洁；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫值勤等。2016年4月该小区成立业主委员会后，原告与业主委员会签订了两份《物业管理服务合同》，约定服务期限从2016年5月1日至2017年12月31日。原告实际于2018年9月1日停止为该小区提供物业服务并撤出小区。2015年1月1日至2018年8月31日，乐山市市容环境卫生管理局委托原告代收城市生活垃圾费，标准为每月6元。 被告系“城市绿洲”小区1幢2单元13楼1号的业主，房屋面积120.23㎡，物业收费标准为0.8元/㎡/月。2019年9月27日，原告在被告住房大门上张贴《催缴通知》，要求被告在十日内缴纳2015年1月1日至2018年8月31日期间的物业费、生活垃圾费，共计4496元。 另查明，本院于2018年10月23日立案受理原告乐山市宏利物业服务有限公司诉被告杨霞物业服务合同纠纷一案，原告申请撤诉，本院裁定准许原告撤诉。 再查明，近两年来，原告起诉至本院要求“城市绿洲”小区业主交纳物业服务费的案件有160余件。部分案件中查明，原告在为“城市绿洲”小区提供安全维护、有序管理等物业服务中存在瑕疵。 庭审中，原、被告均陈述，原告一般要求该小区业主在当年的上半年缴纳当年的物管费。原告还陈述，原告也会同意业主在当年的下半年缴纳当年的物管费。 上述事实，有营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、身份证复印件、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、中心城区业主委员会备案登记、《物业管理服务合同》、《关于恢复城市绿洲物业管理通知》、《关于城市绿洲小区物业移交函》、乐山市市容环境卫生管理局《授权委托书》、催缴通知、《（2018）川1102民初6012号民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》系各方当事人及案外人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。原告为“城市绿洲”小区提供物业服务，被告应按约支付物业管理费。 关于被告辩称其非合同当事人，非本案诉讼主体的意见，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告未与原告签订物业服务合同的抗辩理由不成立，被告不认可小区业委会与原告签订的物业管理服务合同，但未举证证明，故被告该辩解意见，本院不予采信。关于被告主张原告诉请的部分物业服务费超过诉讼时效的意见，《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》均未明确约定物业服务费缴纳时间及方式，但原、被告陈述，被告可在当年交纳该年度物业服务费，故2015年度物业服务费（2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费）之最后履行期限为2015年12月31日，被告逾期未交纳，原告向被告主张该年度物业服务费的诉讼时效应从2016年1月1日开始计算。原告于2018年10月23日起诉，向被告主张权利，2015年度物业服务费的诉讼时效发生中断，故被告主张诉讼时效届满的辩解意见，本院依法不予采信。 被告辩称原告服务品质不足以让其全额支付物业服务费的意见，并提供了照片证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条“……能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”之规定，被告提交照片均为打印件，未提交原始载体，亦未说明照片拍摄时间、地点、拍摄过程，故被告提供的上述证据本院依法不予采信，被告的该项辩解理由亦不能成立。被告虽未能举证证明原告未充分履行物业管理义务，但根据本院审理涉及“城市绿洲”小区物业服务合同纠纷案件中查明的事实及被告的陈述意见，本院酌情认定被告应支付原告物业服务费3385元及垃圾清运费264元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下： 被告杨霞在本判决生效后十日内支付原告乐山市宏利物业服务有限公司2015年1月1日至2018年8月31日物业服务费3385元及垃圾清运费264元，合计3649元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告杨霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 超 二〇一九年十二月十六日 书记员 帅燕秋