安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终736号 上诉人（原审被告）：牛满圣，男，1969年4月21日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：王亮，安徽修实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：池州银茂置业有限公司，住所地安徽省池州市贵池马江工业园，统一社会信用代码9134170255016312X1 法定代表人：谢德才，该公司总经理。 诉讼代表人：池州新鼎会计师事务所，该公司破产管理人，住所地安徽省池州市贵池区。 负责人：费新生，该事务所主任。 委托诉讼代理人:姜静，安徽安贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴楷，安徽安贵律师事务所律师。 上诉人牛满圣因与被上诉人池州银茂置业有限公司（以下简称“银茂置业”）排除妨害纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛满圣及其委托诉讼代理人王亮，被上诉人委托诉讼代理人姜静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：1、撤销贵池区人民法院（2019）皖1702民初3743号民事判决、发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决未查明本案事实，适用法律错误。就案涉房产在多个民事主体上存在多个债权转让、债务承担，后案涉房屋以“以物抵债”方式消灭了前手各个债权债务。伴随案涉房屋产生的相关债权债务关系如下：开发企业银茂置业欠施工单位鲁班公司（以下简称“鲁班公司”）工程款，将包括案涉房屋在内的3套住宅抵付工程款；鲁班公司尚欠池州市邦泰门窗有限公司（以下简称“邦泰公司”）门窗款，将案涉房屋用以抵偿；邦泰公司尚欠上诉人厂房租金231387元，将案涉房屋作价368000元抵偿，上诉人应再支付136613元。本案中，上诉人在2016年8月从前手鲁班公司、邦泰公司以“以物抵债”方式实际取得房产，领取钥匙并装修入住至今，虽与被上诉人没有书面的以物抵债协议，但以物抵债协议为诺成性合同，从交易过程而言均有以物抵债的明确意思表示，被上诉人未配合上诉人办理房产证，实际上还应继续履行义务。上诉人早在2016年就已经实际占有房屋并居住，视为几方已经完成代物清偿行为，代物清偿属实践性法律行为，被上诉人、鲁班公司、邦泰公司及上诉人之间的债权债务关系已经消灭。综上，本案上诉人已经实际取得案涉房屋并长期占有居住，只是因被上诉人原因未能取得产权证，故请求支持上诉人的上诉请求。 银茂置业庭审中辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确。银茂置业与牛满圣之间未签订以物抵债合同，牛满圣无权对银茂置业名下的银茂新天地小区C8号楼304室房屋进行处分。请求驳回牛满圣的上诉请求，维持一审判决。 银茂置业向一审法院起诉请求：判令牛满圣立即将占用的银茂置业开发的银茂新天地小区某房屋腾退交给银茂置业并承担本案诉讼费用。 一审认定事实如下：银茂置业开发了位于池州市贵池工业园银茂新天地小区。2018年10月12日，银茂置业向法院申请破产重整，池州市贵池区人民法院于2018年10月14日裁定受理该公司破产重整申请，并于同日指定池州新鼎会计师事务所担任该公司管理人。银茂新天地小区C8号楼304室现由牛满圣装修并居住，该套房屋产权登记在银茂置业名下。牛满圣未与银茂置业就该套商品房签订商品房买卖合同或以物抵债合同。现银茂置业要求牛满圣将该套房屋腾空并交还遭拒以致成诉。 一审法院认为，权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，牛满圣居住的银茂新天地小区Ｃ8号楼304室产权登记在银茂置业名下，双方未就该套房屋签订商品房买卖合同或以物抵债合同。现牛满圣将该套房屋装修并居住，属于无权占有和使用。故银茂置业要求牛满圣将该套房屋腾空并归还的诉求，法院予以支持，但应给予相应的时间以便其腾还，故酌定给予十天为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定，判决:牛满圣于本判决生效后十天内将位于安徽省池州市某房屋腾空并交还给银茂置业。案件受理费500元，减半收取250元，由牛满圣负担。 二审中牛满圣向法庭提交五组证据，证据一、银茂置业员工吕鹏出具的以房抵债承诺、被上诉人企业信息、宁波银茂集团公司企业信息，证明银茂置业欠鲁班公司工程款，将包括案涉房屋在内的3套住宅抵付工程款；吕鹏系银茂置业公司监事，吕鹏在协议上签字是代表公司的职务行为。证据二、鲁班公司与银茂置业建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（节选），证明银茂置业欠鲁班公司工程款。证据三、鲁班公司员工刘来水出具给邦泰公司《结算单》，证明鲁班公司欠邦泰公司塑钢门窗款。证据四、协议书，证明邦泰公司欠安徽力成机械设备有限公司租金，将案涉房屋进行抵付至牛满圣名下。证据五、证人潘某出庭作证证言，证明潘某是鲁班公司的项目经理，也是案涉工程的实际承包人，2016年为解决农民工工资问题，在相关部门的协调下，经与银茂置业协商，由吕鹏出具承诺书，将案涉房屋在内的三套房抵付尚欠鲁班公司的工程款，因潘某欠邦泰公司门窗款，后经邦泰公司介绍，潘某将案涉房屋卖给牛满圣。 银茂置业对牛满圣二审举证的质证意见：牛满圣二审提交的证据不属新证据，除对证据二真实性无异议外，其他证据真实性均有异议。另需要说明的是，第一组证据中承诺人是吕鹏，吕鹏没有签订抵债协议的权限。第二组证据鲁班公司在债权申报中已就该判决书确定的所有判决事项向银茂置业的管理人申报了债权。证据三的结算单来源无法查明，被上诉人对于其真实、关联性不予认同。证据四与本案无关。证据五证人证言与事实不符，鲁班公司在与银茂置业就建设工程款的结算中未将该款扣除，在申报债权时亦未将该笔款项扣除，所谓的抵债协议未实际履行。 银茂置业在二审中未提交新证据。 二审中，鲁班公司向本院出具书面情况说明并派员到庭陈述，认可银茂置业吕鹏在贵池区政府的协调下，出具以房屋抵工程款的书面承诺，并明确了抵扣工程款的房号，其中包括了案涉房屋，因邦泰公司是鲁班公司在银茂新天地C地块2组团项目的门窗供应商，鲁班公司为解决农民工工资，通过邦泰公司介绍，施工项目部将案涉房屋抵给牛满圣，牛满圣的所交房款用来支付项目部的门窗工程款及工人工资，鲁班公司同意将以房抵款的款项从银茂新天地C地块2组团项目尚欠的工程款费用中扣除等事实；邦泰公司向本院出具书面情况说明并派员到庭陈述，认可鲁班公司在承建银茂新天地C地块项目工程时，将部分楼盘塑钢门窗制作安装工程分包给邦泰公司，经对账，鲁班公司尚欠其门窗工程款301230元。经催讨，鲁班公司把吕鹏写的承诺书给邦泰公司，让邦泰公司找买家，因邦泰公司租用安徽力成机械装备有限公司的厂房，欠该公司租金231387元，该公司管理人员牛满圣得知此情况，表示他需要房子，并保证房款可抵扣邦泰公司欠安徽力成机械装备有限公司的租金，邦泰公司便将牛满圣介绍给鲁班公司的潘总，让他们对接并达成协议，房子的钥匙是鲁班公司直接交给牛满圣的，牛满圣于2016年入住至今，银茂新天地对牛满圣装修、入住该房持认可态度。牛满圣入住的房屋全部价款为368000元，扣减邦泰公司欠邦泰公司租用安徽力成机械装备有限公司的租金231387元及鲁班公司应付的门窗款69843元（301230-231387=69843），余款66770元支付鲁班公司；安徽力成智能装备股份有限公司向本院提交书面情况说明，证明该公司由原先的安徽力成机械装备有限公司变更登记为安徽力成智能装备股份有限公司，并认可邦泰公司欠其公司租金，曾授权牛满圣与邦泰公司签订以房抵债协议，邦泰公司用鲁班公司抵债的案涉房屋来抵付邦泰公司欠其公司的租金的事实。就上述三组证据，银茂置业的质证意见：对鲁班公司的情况说明的三性持有异议，该组证据不能证实鲁班公司与银茂置业签订了以房抵债协议，事实上该情况说明所反映的事实与后续事况的发展完全不符，该组证据与本案无关。邦泰公司与安徽力成智能装备股份有限公司单方出具的说明，与本案不具有关联性，三性均有异议。本案的焦点是银茂置业与鲁班公司是否签订了以房抵债协议，吕鹏个人出具的协议，是否经过银茂置业的授权，能否作为实际意义上的以房抵债协议，以及该协议后续是否实际履行，该三组证据均不能予以证明。牛满圣的质证意见：该三组证据可以证明鲁班公司、邦泰公司以及安徽力成智能装备股份有限公司的牛满圣之间存在真实的以房抵债关系，鲁班公司同意将其对银茂置业享有的368000元债权从尚欠工程款中扣除，房屋归牛满圣所有。 本院认为，牛满圣二审提交的证据以及鲁班公司、邦泰公司、安徽力成智能装备股份有限公司提交的情况说明可以证明以下事实：2016年2月6日银茂置业监事吕鹏出具承诺书，承诺同意将案涉房屋，以价格叁拾陆万捌仟元整，抵鲁班公司工程款（房价含费金）。鲁班公司在承建银茂新天地C地块项目工程时，将部分楼盘塑钢门窗制作安装工程分包给邦泰公司，为支付尚欠邦泰公司的门窗款，鲁班公司便把吕鹏写的承诺书给邦泰公司，让邦泰公司找买家，以购房人支付的房款抵付尚欠的门窗款。因邦泰公司租用原安徽力成机械装备有限公司（现更名为安徽力成智能装备股份有限公司）的厂房，尚欠该公司租金，该公司管理人员牛满圣得知此情况，表示他需要房子，并保证房款可抵扣邦泰公司欠安徽力成智能装备股份有限公司的租金。2016年8月4日邦泰公司与牛满圣签订协议书，约定邦泰公司将案涉房屋，出售给将牛满圣，房款总价为368000元，抵扣邦泰公司承租安徽力成机械装备有限公司厂房租金231387元，余款136613元，由牛满圣支付给邦泰公司，2016年年底前支付给邦泰公司100000元，余款付款时间以拿到房产证为准，一个月付清，不得逾期。邦泰公司李龙、牛满圣在该协议上签名，并加盖邦泰公司公章，安徽力成机械装备有限公司虽未在协议上签名及加盖公章，但向本院出具书面情况说明，对该协议内容表示认可。后牛满圣从鲁班公司处领取了房子的钥匙，并于2016年入住至今。 本院另查明，鲁班公司与银茂置业建设工程施工合同纠纷一案，根据本院作出（2018）皖17民终245号生效民事判决，银茂置业应支付鲁班公司的工程款中未扣除牛满圣所支付的购房款368000元。2018年10月12日，银茂置业向法院申请破产重整，池州市贵池区人民法院于2018年10月14日裁定受理该公司破产重整申请，并于同日指定池州新鼎会计师事务所担任该公司管理人。银茂置业破产重整期间，鲁班公司在申报的债权中亦未扣除牛满圣支付的购房款368000元。银茂置业开发的位于池州市案涉房屋产权登记在银茂置业名下，现由牛满圣装修并居住。 本院认为，银茂置业持安徽省池州市贵池工业园区银茂新天地小区Ｃ8号楼304室房屋产权证，主张该房居住人牛满圣腾空、返还房屋，本案的争议焦点为牛满圣现居住案涉房屋系有权占有还是无权占有。根据二审中牛满圣的举证以及鲁班公司、邦泰公司、安徽力成智能装备股份有限公司出具的情况说明，可以证明银茂置业监事吕鹏出具承诺书，同意将银茂置业开发的安徽省池州市贵池工业园区8＃楼304室，以368000元的价格，抵付建设单位鲁班公司的工程款，鲁班公司又将该房屋抵付邦泰公司的门窗款，为此，邦泰公司与牛满圣签订协议，将上述房屋出售给牛满圣，牛满圣依据该协议从鲁班公司领取房屋钥匙并装修入住至今。因在本案中第三方邦泰公司是否有权出售案涉房屋，并不影响邦泰公司与牛满圣之间签订的协议效力，在银茂置业未能举证证明牛满圣占有案涉房屋所依据的协议无效的情形下，牛满圣基于该协议占有房屋系有权占有，银茂置业认为吕鹏无权代表公司出具承诺书，作出以房抵债的意思表示，且该承诺亦未得到实际履行，鲁班公司在主张银茂置业公司给付的工程款中亦未将该房款予以扣减，鲁班公司无权将案涉房屋抵偿给邦泰公司，邦泰公司亦无权出售案涉房屋的主张依据不足，银茂置业无权要求牛满圣返还房屋，一审判决牛满圣将安徽省池州市某房屋腾空并交还给银茂置业不当，应予纠正。 综上，上诉人牛满圣的上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3743号民事判决； 二、驳回被上诉人池州银茂置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费500元，减半收取250元，二审案件受理费500元，均由被上诉人池州银茂置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 春 审判员 刘玉管 审判员 程 进 二〇一九年十二月十六日 法官助理陈金玲 书记员喻亚君