广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执监156号 申诉人（利害关系人）：昌某，女，1970年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。 负责人：蓝晓寒。 委托诉讼代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：广州九牛商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中38号加悦大厦1240C房。 法定代表人：朱某某。 被执行人：朱某某，男，1972年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。 被执行人：广州拓牛商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中38号加悦大厦1240B房。 法定代表人：朱某某。 申诉人昌某不服广州市中级人民法院（以下简称广州中院）作出的（2018）粤01执复381号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司）与被执行人广州九牛商贸有限公司（以下简称九牛公司）、朱某某、广州拓牛商贸有限公司（以下简称拓牛公司）借款合同纠纷一案中，裁定拍卖朱某某名下的位于广州市天河区的房产。信达资产广东分公司不服提出书面异议，请求对案涉房屋不带租约拍卖。 天河法院查明：广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）与被执行人九牛公司、朱某某、拓牛公司借款合同纠纷一案，广州中院作出的（2016）粤01民终18009号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，九牛公司应于该判决发生法律效力之日起五日内，偿还广发银行广州分行借款本金1297万元及利息、律师费5万元；拓牛公司、朱某某对九牛公司的上述债务承担连带清偿责任；广发银行广州分行对朱某某提供的案涉房屋享有优先受偿权；等。 2015年2月13日，天河法院另案查封案涉房屋。在该案一审审理期间，天河法院根据广发银行广州分行的申请，于2015年6月1日轮候查封了案涉房屋，后转为正式查封。 2015年12月29日，广发银行广州分行与信达资产广东分公司签订《债权转让合同》（编号：广发2015-03号信粤-A-2015-064），将（2016）粤01民终18009号民事判决确定的债权转让给信达资产广东分公司，并于2016年3月16日在南方日报A16-A17版发布债权转让通知暨债务催收联合公告。因九牛公司、朱某某、拓牛公司未履行上述判决确定的义务，信达资产广东分公司向天河法院申请执行，天河法院于2017年4月17日以（2017）粤0106执3796号立案执行。 在执行过程中，天河法院依法向九牛公司、朱某某、拓牛公司发出执行通知书，责令其在限期内履行上述判决确定的义务，逾期九牛公司、朱某某、拓牛公司未履行。天河法院于2018年3月16日裁定拍卖案涉房屋。兹后，利害关系人昌某向天河法院提交落款日期为2013年7月31日的《房屋租赁合同》及北海国际仲裁院于2018年2月12日作出的（2018）北国仲字第6855号裁决书。该裁决确认：2013年4月15日，申请人（昌某）共向被申请人（朱某某）转账4300000元。同日，朱某某向昌某出具《借据》载明：朱某某在2013年4月15日向昌某借到人民币4300000元，月利率为2%，自收到借款之日起计算。2013年7月31日，昌某与朱某某签订《借款补充协议》，约定：因朱某某未能向昌某偿还借款本金4300000元及利息，经协商一致，朱某某以其名下的案涉房屋出租给昌某，以抵扣所欠借款。同日，昌某（承租人）与朱某某（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：朱某某将案涉房屋出租给昌某作为住宅使用，租赁期为2013年8月1日至2033年7月31日止；月租金为17500元，20年租金共4200000元，房屋押金为100000元……裁决如下：（一）昌某与朱某某于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；（二）朱某某继续履行《房屋租赁合同》……天河法院据此作出在拍卖公告中披露《房屋租赁合同》、在租赁期内不向受让人移交占有案涉房屋的决定。 天河法院委托国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。经评估，案涉房屋于价值时点2018年7月4日的评估市场价值为19750882元，该评估未考虑已出租因素的影响。 在本案审查中，除昌某向天河法院提交《房屋租赁合同》及（2018）北国仲字第6855号裁决书外，朱某某亦向天河法院邮寄了其与孙伟毅签订的《广州市房屋租赁合同》（落款日期为2014年6月2日）。后孙伟毅向天河法院提交《情况说明》，称：朱某某向其共借款60万元，朱某某想用案涉房屋的收租权来还款，故签订了《广州市房屋租赁合同》。但因案涉房屋已与他人签订合同约定收租权，该人不同意朱某某再与孙伟毅签订合同约定由孙伟毅收租，故《广州市房屋租赁合同》未履行。2014年年底，朱某某以其股份抵偿了债务。 天河法院认为，被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在朱某某名下，天河法院查封并拍卖案涉房屋并无不当。本案争议焦点是：利害关系人昌某与朱某某的《房屋租赁合同》的性质，以及《房屋租赁合同》能否阻止天河法院拍卖时在租赁期内向受让人移交占有案涉房屋。 关于第一个争议焦点：利害关系人昌某与朱某某的《房屋租赁合同》的性质。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给承租人的协议，故承租人缔约的目的是为了取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，昌某与朱某某签订《房屋租赁合同》，是为了使自己的债权得到清偿，而同意朱某某以让渡案涉房屋20年的使用权的方式抵偿朱某某欠其的4300000元借款。因此，《房屋租赁合同》是朱某某以其所有的案涉房屋使用权抵偿所欠借款的合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同。 关于第二个争议焦点：《房屋租赁合同》能否阻止天河法院拍卖时在租赁期内向受让人移交占有案涉房屋。《房屋租赁合同》的实质是房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非法律意义上的房屋租赁合同，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。至于（2018）北国仲字第6855号裁决，根据合同相对性原则，该裁决只能调整利害关系人昌某与朱某某之间的关系，不能对抗天河法院的执行行为及因执行行为而取得案涉房屋所有权的人。 未考虑房屋租赁因素，案涉房屋评估价值为19750882元。如考虑已出租因素，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第二十六条规定，案涉房屋变现款可能低于（2017）粤0106执3796号案的执行标的额。 综上，天河法院认为（2017）粤0106执3796号案在拍卖案涉房屋时作出在《房屋租赁合同》约定的租赁期内不向受让人移交占有案涉房屋的决定不符合法律规定。 2019年1月30日，天河法院作出(2019)粤0106执异8号执行裁定，裁定：信达资产广东分公司异议成立，对案涉房屋作向受让人移交占有拍卖处理。 昌某向广州中院申请复议称：1.原裁定认定事实有误。首先，昌某与朱某某签订的《房屋租赁合同》已经北海国际仲裁院作出的(2018)北国仲字第6855号裁决书所确认，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效的租赁合同，即《房屋租赁合同》性质为租赁合同。该租赁合同从2013年7月签订至今已履行将近六年，应对其相应的租赁权利予以保护。天河法院回避了生效仲裁裁决对《房屋租赁合同》合同性质的认定，在无相反证据足以撤销该仲裁裁决的情况下，《房屋租赁合同》就是合法有效的租赁合同，昌某就是案涉房屋的承租人，依法应享有租赁合同中承租人的权利。其次，根据有关规定，仲裁裁决确认的事实应该作为有效的证据使用，仲裁裁决已确认《房屋租赁合同》是合法有效的租赁合同，昌某就是合法的承租人，依法享有承租人在租赁合同中的权利义务。即在案涉房屋的所有权发生变更时，昌某作为承租人在其租赁期限内的租赁关系具有一定的对抗效力。2.原裁定适用法律错误。首先，昌某在《房屋租赁合同》中的承租人地位已经仲裁裁决确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，本案案涉房屋的所有权发生变动时，受让人须继续履行昌某与朱某某签订的《房屋租赁合同》。再者，根据《中华人民共和国物权法》第190条的规定，昌某与朱某某签订《房屋租赁合同》的时间在案涉房屋办理抵押登记之前，且案涉房屋早已实际交付给昌某使用。综上，本案理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。故请求：1.撤销(2019)粤0106执异8号执行裁定；2.请求对(2017)粤0106执3796号案在拍卖案涉房屋时，作出在《房屋租赁合同》约定的租期内不向受让人移交占有案涉房屋的裁定。 信达资产广东分公司答辩称：1.原债权人广发银行广州分行与朱某某签订的《最高额抵押合同》，约定案涉房屋由朱某某占有和保管。广发银行广州分行从来没同意过朱某某将抵押房产出租。广发银行广州分行更不可能在抵押房产设定有二十年租约的情形下同意朱某某的贷款申请。因此，信达资产广东分公司确认在办理房产抵押登记时不存在租约。2.昌某与朱某某签订的租赁合同，实质是以租抵债，是朱某某以其房屋使用权抵偿对昌某欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，双方应为借款合同关系而非房屋租赁合同。即使租赁合同成立，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。在（2018）北国仲字第6855号裁决书中，仅有《房屋租赁合同》和借据等材料，并没有证据证明昌某在签订租赁合同后已占有使用了案涉房屋。2015年2月13日，天河法院查封了案涉房屋。2016年9月，天河法院裁定对案涉房屋进行评估拍卖，并于2016年9月27日出具了评估报告。在执行审查过程中，昌某也确认收到天河法院出具的对案涉房屋的拍卖公告，但其却没有向法院提出异议申请，而是绕过了处置房产的执行法院，转而向北海国际仲裁院申请仲裁，其意图何在？分明是要避开执行法院和信达资产广东分公司，与朱某某合谋阻碍案涉房屋的拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，请求维持异议裁定，对案涉房屋作向受让人移交占有拍卖处理。 对天河法院查明的事实，广州中院经审查予以确认。另查明，北海国际仲裁院（2018）北国仲字第6855号裁决书，查明：昌某举证如下：证据1《银行个人账户对账单》，证据2《借据》；证据3《借款补充协议》；证据4《房屋租赁合同》。在仲裁庭审中，昌某与朱某某确认案涉房屋已经交付给昌某，现由昌某在居住。 广州中院认为，在执行程序中，利害关系人对执行标的所享有的租赁权并不具有直接排除执行的效力。本案的主要焦点是利害关系人昌某对本案执行标的是否享有租赁权，是否应当在执行过程中保护其租赁权，即解决对案涉房屋带租拍卖还是将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖的问题。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，案涉房屋是否系在抵押前出租给昌某并实际交付使用是本案关键事实，昌某请求在执行过程中保护其租赁权，除需证明存在租赁关系外，还需进一步证明系在抵押前签订租赁合同并占有使用该房屋。 人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋时，经常遇到利害关系人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与利害关系人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。本案生效执行依据并未提及和明确案涉房屋租赁事实，申请执行人信达资产广东分公司亦表示贷款时案涉房屋不存在租约，认为存在恶意串通虚构租赁关系，而仲裁裁决也是仅凭书面租赁合同和收款收据来认定租赁相关事实，且仲裁裁决系在申请执行人申请强制执行之后才进行仲裁的，故昌某主张在案涉房屋抵押前签订租赁合同并占有使用房屋，还应提供其他相关证据予以佐证。 关于租赁合同的签订时间问题，昌某未提供证据证明租赁合同在案涉房屋抵押前已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续，也未提供其他确切证据证明租赁合同签定于抵押前，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。故对昌某主张租赁合同签订于抵押前的事实，不予认定。 关于昌某是否在案涉房屋抵押前已经占有使用房屋的问题，虽然仲裁裁决认定案涉房屋已经交付给昌某现由昌某居住，但该事实是根据昌某与朱某某双方的确认所作出的，而昌某并未提供证据证明在抵押前已经由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用，或其他客观证据证明其已在抵押前直接占有使用案涉房屋的事实。故对昌某主张在案涉房屋抵押前已占有使用该房屋的事实，亦不予认定。 2019年6月27日，广州中院作出（2019）粤01执复381号执行裁定，驳回昌某的复议申请，维持天河法院（2019）粤0106执异8号执行裁定。 昌某不服上述复议裁定，向本院申请执行监督，其申诉请求是：1、请求撤回广州中院（2019）粤01执复381号执行裁定和（2019）粤0106执异8号执行裁定；2、请求对(2017)粤0106执3796号案在拍卖案涉房屋时作出在房屋租赁合同约定的租期内不向受让人移交占有案涉房屋的裁定。事实与理由是：广州中院和天河法院认定事实错误，申请人与被执行人朱某某签订《房屋租赁合同》是双方合意签订，该合同签订于案涉房屋办理抵押登记之前，为合法有效的租赁合同，且已经北海国际仲裁院以(2018)北国仲字第6855号裁决予以确认；被执行人朱某某将房屋交付给申请人占有使用，已实际履行近六年时间，双方已形成事实租赁关系，申请人的租赁权应在执行过程中予以保护。1、申请人与被执行人朱某某经合意在2013年7月31日签订《房屋租赁合同》，签订时间在案涉房屋办理抵押登记前，被申请人并无证据证明案涉房屋在办理贷款之时不存在《房屋租赁合同》，而申请人有2013年7月31日签订《房屋租赁合同》及租金支付凭证可证明租赁关系的存在。2、申请人与被执行人朱某某就案涉房屋除了有书面的租赁合同，申请人已根据租赁合同的约定实际支付了20年租金及押金430万元，双方约定的租金符合正常市场价格，且申请人实际占有使用案涉房屋接近六年的时间，自申请人承租案涉房屋以来，一直由申请人缴纳案涉房屋的水电费和物业管理费（申请人有提交相关的票据证明），申请人与被执行人朱某某之间已形成了事实的租赁关系；申请人取得案涉房屋的租赁权已付出相应的对价和履行相应的义务，应当有权享有作为承租人的权利。3、北海国际仲裁院以(2018)北国仲字第6855号裁决对申请人与被执行人朱某某的租赁关系作出确认，如被申请人不承认生效的仲裁裁决，应当提出撤销该仲裁裁决，天河法院和广州中院不应该在该仲裁裁决生效的状态下，直接忽略仲裁裁决所认定的事实和内容，仅凭被申请人的论述就否认申请人与被执行人朱某某在案涉房屋抵押前已成立租赁关系的事实。 综上所述，申请人与被执行人朱某某在人民法院抵押及查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，理应根据《中国人民共和国物权法》第190条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，给予申请人租赁权的保护，支持申请人作为承租人，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的请求。 申诉人向本院提交了案涉房屋的物业管理费发票、电费发票以及水费缴费账单的复印件。 本院经审查，对广州中院查明的案件事实予以确认。 另查明，（2016）粤01民终18009号民事判决审查查明：2014年6月12日，广发银行广州分行与朱某某前往广州市国土资源和房屋管理局办理广州市天河区的房的抵押登记手续，广发银行广州分行为房地产他项权利人。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否应带租拍卖。“买卖不破租赁”法律原则是为了保护处于弱势地位的承租人权益，但如果被执行财产存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响，损害到债权人的利益。因此，承租人必须符合法律规定的情形才能请求在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房产。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，昌某主张案涉房屋应带租拍卖，则应举证证明在案涉房屋被抵押、查封之前已与被执行人朱某某签订合法有效的书面租赁合同并且已经实际占有使用案涉房屋。 经审查，虽然昌某向本院提交了案涉房屋的物业管理费发票、电费发票以及水费缴费账单的复印件，但这些票据显示的交款人为朱某某，无法证明是昌某实际占有使用案涉房屋而缴纳的上述费用。而且，昌某也没有提供证据证明已经根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续，也未有证据证明在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、办理进出小区的门禁出入卡等手续。因此，昌某主张已经占有使用案涉房屋的申诉理由不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形。 综上所述，昌某的申诉请求不能成立。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条的规定，裁定如下： 驳回昌某的申诉请求。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十二月二十七日 法官助理彭惠连 书记员麦劲