山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6726号原告：郭蕾芳，女，1979年4月1日出生，汉族，太原市市场监督管理局万柏林分局南寒所科员，住山西省太原市。委托诉讼代理人：韩宏斌，山西驰晋律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋晓楠，山西驰晋律师事务所(实习)律师。被告：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街30号华宜大厦B区17层3至7号房，统一社会信用代码×××。法定代表人：张耀华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。原告郭蕾芳与被告山西郡宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭蕾芳及其委托诉讼代理人韩宏斌、宋晓楠，被告山西郡宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄晓川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭蕾芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求判令被告山西郡宇房地产开发有限公司立即返还原告已付购房款人民币183177元，并赔偿原告相应的利息损失（以被告实际占用原告已付购房款人民币183177元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2009年12月7日原告交付购房款之日开始至法院判决确定的给付之日至）；3、判令被告山西郡宇房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年12月7日,原告与太原宝源房地产开发有限公司(以下简称宝源公司)签订《房屋认购协议》，该《房屋认购协议》约定:原告购买宝源公司位于太原市万柏林区千峰南路郡宇万象城二期第3幢1单元1902的房屋一套,建筑面积为113.55平米,总价款为448750元。宝源公司承诺:房屋手续齐全，先交首付款183177元,剩余部分可办按揭,2012年交房。合同签订后，原告依约向宝源公司支付了房屋首付款183177元,但直到2012年宝源公司并未办理按揭贷款,涉案项目地块尚未开工建设，根本无法按约交付房屋,此后宝源公司迟迟未能履行《房屋认购协议》约定的内容。2017年8月21日,宝源公司让原告与被告山西郡宇房地产开发有限公司(以下简称郡宇公司）签订《商品房买卖合同》,该合同约定付款方式为一次性付款,并收回了原告之前与宝源公司签订的《房屋认购协议》及购房款收据,同时郡宇公司向原告出具了《收据》一张。2019年2月,原告发现被告已将涉案房屋出售给案外第三人罗忠国,且罗忠国已开始对涉案房屋进行装修。另,被告在原告不知情的情况下将涉案房屋另售给他人,其行为已违反了法律的强制性规定,涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。被告在履约过程中存在严重过错,违背了诚实信用的基本原则。故,根据《合同法》第五十二条、第五十八条及相关法律规定，为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求确认涉案《商品房买卖合同》无效,要求被告立即返还原告已付购房款人民币183177元，并赔偿原告相应的利息损失。望判如所请。被告辩称，本案所称涉案房屋目前未取得商品房预售许可证，根据法律规定，被告认可双方之间签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。原告主张被告向其支付自2009年12月7日起的利息无事实及法律依据。原被告双方是2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》，被告于当日向原告出具了收据，合同中明确约定一次性付清款，但原告至今未付清款，原告的行为违反了诚实信用原则，原告应当给付被告逾期付款违约金，但是原告主张2009年12月起的利息无法律依据。原告曾于2019年7月1日向被告提交退房申请，被告予以同意，双方当时达成一致，被告于2019年7月31日前向原告退还原告所交纳的全部房款183177元。之后被告一直联系原告要求其提供其收款账户，但原告一直未提供，导致该款项一直未退还给原告，在原告提交的房屋退款申请中，原告签字表示同意以上条款为最终条款，被告负责人也签字予以确认，这表明双方对之前签订的合同进行了变更，即一致同意2019年7月31日前向原告退还原告所交纳的房款183177元。故原告主张利息损失没有依据，即使有损失，被告同意自2019年8月1日起的按银行同期贷款利率计算的利息。综上被告同意向原告退还购房款183177元，但原告主张的利息起算点有误不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买的商品房为万象城二期项目中的第3幢1单元19层02号房，该房屋的建筑面积共113.55平方米，房屋单价为每平方米3952元，总价款为448750元。该合同的付款方式为自签约之日起一次性付清即448750元。合同签订当日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告交付被告房款183177元，并注明“宝源换收据”。2019年7月1日，原告向被告提交《房屋退款申请》表，申请被告退还其购买的长风观园（万象城）二期3号楼1单元1902号的已交房款183177元，并说明若被告未在7月份退清全款，该表内容无效。该表于2019年7月10日由被告方董事长最终审批通过，但被告未在7月内将房款183177元退清。另查明，被告至今尚未取得开发商对外销售商品房的手续，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、收据；被告提交的《房屋退款申请》在案为凭。本院认为，关于原告与被告签订《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案中，被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一项的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可知，无效的合同自始没有法律约束力，故被告应对收取的原告183177元购房款予以返还。关于原告请求被告支付其从2009年12月7日起至法院判决确定给付之日止的利息问题。本院认为，原告称2009年12月7日与宝源公司签订了《房屋认购协议》，但并未提供相关证据。因此，原告要求从2009年12月7日起计算利息无事实和法律依据，本院不予认可。原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年8月21日，由于合同无效的原因系被告未能取得商品房预售许可证明，被告对此具有过错，因此被告应承担占用原告支付的房款期间的利息损失，即以183177元为基，自2017年8月21日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭蕾芳与被告山西郡宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、判令被告山西郡宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭蕾芳返还购房款183177元，并支付原告自2017年8月21日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1982元由被告山西郡宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 芦瑞愈 二○一九年十二月二十日书记员 郝燕芝附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。