广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初2135号 原告：邓亚换，女，1984年10月12日出生，瑶族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李洪强，广西贺江律师事务所律师。 被告：贺州市嘉亿房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路19号。 法定代表人：张世和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城2幢第一层12号商铺。 法定代表人：刘丰。 原告邓亚换与被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）、贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告邓亚换委托诉讼代理人李洪强、被告嘉亿公司委托诉讼代理人卢贞到庭参加诉讼，被告恒基公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓亚换向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告嘉亿公司签订的《商品房定向开发协议》；2、判决被告嘉亿公司和恒基公司共同返还原告定向开发合作金50000元和房屋置换费29278元，并赔偿损失（损失以利息计算：以79278元为基数，按年利率6%从2015年3月13日计至付清欠款之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年3月13日，被告恒基公司代理被告嘉亿公司销售“贺州市嘉御苑小区”7#楼23楼2303号房，并由被告恒基公司向原告收取房屋置换费29278元；同日，被告嘉亿公司与原告签订《商品房定向开发协议》，并收取原告定向开发合作金50000元。该《商品房定向开发协议》约定2016年12月30日交房，总房款为254592元，在被告嘉亿公司取得商品房预售许可证后10天内交首付30%，即76377.6元。之后，被告没有按照协议履行义务，原告多次向被告追问交房时间，被告都没有明确答复。为此，原告诉至法院。 原告为其主张向法院提交的证据有：商品房定向开发协议、收款收据。 被告嘉亿公司辩称，1、同意解除与原告签订的《商品房定向开发协议》；2、对原告的第二项诉讼请求有异议，嘉亿公司只收取了原告50000元房屋定向开发合作金，对于恒基公司收取的房屋置换费嘉亿公司不同意共同承担，理由是根据合同相对性原则，谁收取由谁承担相应的法律责任，至于赔偿的损失即利息，由法庭综合案件考虑；3、即使法院判决嘉亿公司承担赔偿损失，也应当以50000元作为赔偿的计算基数，而不是以79278元作为赔偿的计算基数。 被告嘉亿公司为其辩称未向法院提交证据。 被告恒基公司未作答辩，亦未向法院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的证据客观真实、来源合法，与本案的处理具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年3月13日，原告经被告恒基公司介绍，决定购买被告嘉亿公司开发的“贺州市嘉御苑小区”7号楼的一套商品房，并于当日以被告嘉亿公司为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），双方签订了一份《商品房定向开发协议》，约定：一、甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》应遵守该文本原则；本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力；二、甲方承诺在2016年12月30日前交付“贺州市嘉御苑小区”7#楼……六、甲方取得该房屋预售许可时，书面、电话或报纸公示的形式通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知30天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利，乙方所交定向开发合作金不予退还；七、乙方选购“嘉御苑小区”23楼/单元2303号房，预测面积为79.56㎡（建筑面积），按3200元/㎡预算总房价为254592元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在本合同签订之时向甲方交纳伍万元整定向开发合作金……具体购房款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵做购房款……。同日，原告按协议的约定向被告嘉亿公司交纳了50000元定向开发合作金，该公司向原告出具了收款收据。而被告恒基公司则向原告收取了29278元置换费，并向原告出具了收款收据。 另查明，贺州市嘉御苑小区7#楼至今未进场施工建设，相应的商品房预售许可证亦未取得。 本院认为，原告与被告嘉亿公司签订的《商品房定向开发协议》属于商品房预约合同，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议约定，被告嘉亿公司应在2016年12月30日前交付房屋，即意味着至少在2016年12月30日前双方必须签订正式的《商品房买卖合同》。但被告嘉亿公司开发的贺州市嘉御苑小区7#楼至今尚未开工建设，也未取得商品房预售许可证，被告嘉亿公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》的条件未成就，被告嘉亿公司亦不能在2016年12月30日前向原告交付房屋，被告嘉亿公司已构成违约。原告据此请求解除与被告嘉亿公司签订的《商品房定向开发协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告嘉亿公司返还定向开发合作金50000元并按年利率6%赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告诉请被告恒基公司返还原告置换费29278元的问题。因恒基公司与原告之间是居间合同关系，原告与嘉亿公司的《商品房定向开发协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，恒基公司收取原告置换费没有依据，原告要求被告恒基公司返还置换费29278元并按年利率6%赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。被告嘉亿公司与恒基公司分别向原告收取的定向开发合作金与置换费，二者性质不同，依据不同。原告要求两被告共同返还定向开发合作金和置换费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1解除原告邓亚换与被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司于2015年3月13日签订的《商品房定向开发协议》； 2被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司应返还原告邓亚换定向开发合作金50000元并赔偿相应损失（损失以50000元为基数，从2015年3月13日起按年利率6%计算至款项付清之日止）； 3被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还原告邓亚换置换费29278元并赔偿相应损失（损失以29278元为基数，从2015年3月13日起按年利率6%计算至款项付清之日止）； 4驳回原告邓亚换的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1782元，减半收取891元，由被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司负担561元，被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陈月群 二〇一九年十二月十二日 书记员  封 敏