安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3349号 上诉人（原审原告）：卢梅芳,女，1974年4月9日出生，土家族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审被告）：徐业兰,女,1971年7月5日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：方吉焕，安徽环滁律师事务所律师。 上诉人卢梅芳因与被上诉人徐业兰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢梅芳上诉请求：依法改判徐业兰退还房屋租金7896元及保证金2000元。事实和理由：1.徐业兰、杨光德交付涉案房屋，涉案房屋的水电尚未结清；2.现涉案房屋存在严重霉变、渗水，徐业兰、杨光德拒绝修缮涉案房屋，涉案房屋已不能继续做食品仓库使用；3.卢梅芳已将涉案房屋交还杨光德；4.涉案房屋租赁合同由卢梅芳与徐业兰签订，但是处理房屋一切事务的都是徐业兰的丈夫杨光德，杨光德应当承担相应的责任。 徐业兰辩称，1.涉案房屋严重霉变是卢梅芳使用不当造成的；2.涉案房屋租赁合同由卢梅与徐业兰签订，谁处理租赁房屋事务，如收房租、收房屋钥匙等，不影响合同的效力和实际履行；3.关涉案房屋租赁给卢梅芳之前水电气已经结清。一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 卢梅芳向一审法院起诉请求：1.解除卢梅芳与徐业兰2017年12月3日签订的房屋租赁合同；2.徐业兰退还卢梅芳保证金2000元；3.徐业兰退还卢梅芳房屋租金7896元（自2019年5月9日至2019年12月2日）；4.徐业兰赔偿卢梅芳物品损失3700元；5.本案诉讼费由徐业兰承担。 一审法院认定事实：2017年12月3日，徐业兰（甲方）与卢梅芳（乙方）签订一份《房屋租赁协议》约定：一、房屋租赁期限及租金1、甲方同意将（房屋坐落）八一一28#103室房屋租给乙方使用，......2、租赁期限：贰年（自2017年12月6日至2019年12月5日止）。3、租金标准及支付方式：每月租金为1150元。每年付一次（需提前一个月预缴下次租金）。4、保证金：甲方收取乙方租房保证金（人民币）贰仟元整，租期满，全额无息退还保证金；若乙方违约，保证金不退还；若甲方违约，保证金双倍退还给乙方。5、原水表底数，电表，煤气表、物管费、有线电视费，房屋交接时，甲方负责结清上述费用，以后由乙方按时缴纳。二、注意事项：1、甲方应保证出租房屋及内部留下的设施（备）能够正常使用，水路、电路畅通。......8、租房期内，如因拆迁、自然灾害......等等或其它人力不可抗拒因素而造成不能继续租用的，双方均不违约。并以实际租期结算，退还乙方租金及保证金。除此之外，乙方不得提前退租。......同日，徐业兰给卢梅芳出具收条一份，载明：“今收到卢梅芳租八一一地质队28号楼102室壹年租金壹万叁仟捌佰元整（13800元）另收到房屋押金贰仟元整，合计壹万伍仟捌佰元整。收款人：徐业兰2017年12月3日。”2018年11月24日，卢梅芳支付第二年租金13800元。 另，2019年8月23日卢梅芳交还房屋钥匙给徐业兰。 一审法院认为，卢梅芳与徐业兰签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同约定了租赁期限自2017年12月6日至2019年12月5日、同时约定了租金标准、支付方式及违约责任，双方应严格按约履行。按照合同约定，租房期内，如因拆迁、自然灾害......等等或其它人力不可抗拒因素而造成不能继续租用的，双方均不违约。并以实际租期结算，退还乙方租金及保证金。除此之外，乙方不得提前退租。卢梅芳在合同未到期前提出解除房屋租赁协议，徐业兰同意解除，但卢梅芳提前解除房屋租赁协议的行为已构成违约，应当承担违约责任，卢梅芳缴纳的保证金2000元应不予退还。卢梅芳于2019年8月23日交还涉案房屋钥匙，故徐业兰应退还卢梅芳自2019年8月23日至2019年12月2日的房屋租金3876元（13800元/365天×102天）。卢梅芳举证的证据不能充分证明其物品损失情况，故对卢梅芳要求徐业兰赔偿物品损失3700元的诉讼请求不予支持。徐业兰主张扣除其垫付的水费25.12元、电费10元，因未提起反诉，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除卢梅芳与徐业兰于2017年12月3日签订的《房屋租赁协议》；二、徐业兰于判决生效后十日内退还卢梅芳房屋租金3876元；三、驳回卢梅芳的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由卢梅芳负担50元，徐业兰负担20元。 二审中，卢梅芳围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为：卢梅芳提供的证据一、2019年5月视频资料一组。证明涉案的房屋严重霉变渗水，不能做仓库使用。2019年从3月份卢梅芳发现房屋出现霉变渗水，2019年5月份卢梅芳拍摄视频要求徐业红退还房租及保证金；证据二、卢梅芳和徐业芳微信聊天记录一组，证明卢梅芳租赁涉案房屋做仓库使用且徐业兰对此是明知的。卢梅芳提供的证据一不能证明涉案房屋的现状已达到影响卢梅芳正常使用的程度，故本院对卢梅芳的证明目的不予采信。卢梅芳提供的证据二系卢梅芳和徐业兰的微信聊天记录，能够证实徐业兰对卢梅芳租赁涉案房屋用做仓库已知晓，本院对卢梅芳提供的证据二予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.卢梅芳要求徐业兰退还保证金的请求能否成立；2.卢梅芳要求徐业兰退还房屋租金的数额如何确定。 2017年12月3日卢梅芳与徐业兰签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的权利和义务。 关于争议焦点一。合同履行过程中，卢梅芳以涉案房屋墙体下部大面积霉变，地面回潮现象严重，要求提前解除涉案房屋租赁合同。因卢梅芳提供的证据不能证明涉案房屋无法正常使用，故卢梅芳无权以此为由提前解除涉案房屋租赁合同。卢梅芳提前解除涉案房屋租赁合同的行为已构成违约。现徐业兰同意解除涉案房屋租赁合同，但要求卢梅芳承担违约责任。根据合同的约定若卢梅芳违约，保证金不退还。故卢梅芳无权要求返还保证金2000元。卢梅芳上诉称，涉案墙体下部大面积霉变，地面回潮现象严重，存放在租赁房屋内的物品地面部分大量霉变，徐业兰同意卢梅芳退出租赁房屋不再使用。即便涉案房屋存在大面积霉变，地面回潮现象严重，该情形也未达到双方约定的解除合同的条件，故卢梅芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。租赁合同约定，涉案房屋租赁期限为自2017年12月6日至2019年12月5日止，年租金为13800元。卢梅芳于2019年8月23日交还涉案房屋钥匙，故卢梅芳需支付自2017年12月6日至2019年8月22日止的房屋租金，徐业兰应退还卢梅芳2019年8月23日至2019年12月5日止的房屋租金3876元（13800元/365天×102天）。涉案房屋租赁合同由卢梅芳与徐业兰签订，根据合同相对性原则，合同履行过程中如果产生纠纷，承担权利和义务的主体应为卢梅芳、徐业兰。故卢梅芳要求徐业兰的丈夫杨光德承担返还房屋租金和保证金的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，卢梅芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由卢梅芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 付广永 审判员 刘先勇 二〇一九年十二月十八日 书记员 王倩倩 附：本案二审处理适用的主要法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。