江西省新余市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣05民终1059号 上诉人（原审原告及反诉被告)：张海平，男，1980年11月28日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 上诉人（原审原告及反诉被告)：张细朱，男，1956年4月29日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 上述两上诉人的委托诉讼代理人：华敏，江西君越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：新余力高伟业置业有限公司，住所地：江西省新余市青少年宫三楼。 法定代表人：谭群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈禾平，江西三江合律师事务所律师。 原审第三人：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地：江西省新余市渝水区城北广场。 负责人：廖琦华，该店店长。 委托诉讼代理人：张艳芳，女，1986年5月10日生，汉族，江西省新余市人，住江西新余市渝水区，该公司员工。 上诉人张海平、张细朱（下称两上诉人）因与被上诉人新余力高伟业置业有限公司（下称被上诉人）、原审第三人江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（下称原审第三人）租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）贛0502民初1195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张细朱及其委托诉讼代理人华敏、被上诉人的委托诉讼代理人陈禾平、原审第三人的委托诉讼代理人张艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两上诉人上诉请求：1.请求撤销（2019）贛0502民初1195号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与原审第三人签订的《租赁合同》对上诉人不具有约束力。一审法院认为《商铺委托租赁经营合同》超出委托期限的租赁合同权利义务概由上诉人享有和承担，该认定明显侵害了物权所有人的利益。该条款的本义是委托期满后，被上诉人不再享有直接收取租金的权利，该权利只能由上诉人行使，但该权利的行使应建立在物权所有人认可该租赁合同的基础上。如上诉人不认可该租赁合同的相关内容，被上诉人应按市场行情赔偿上诉人的租金损失。二、一审认定上诉人承担租赁税费无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》第七条明确约定水电费、管理费、税金由被上诉人承担。因该合同系由被上诉人提供的格式合同，假如对税费的理解存在争议，也应作出对格式条款提供者不利的解释。一审以《租赁合同》作为判定租金标准的依据完全是偏袒被上诉人。三、一审判决自相矛盾，上诉人有权收回商铺。一审既然驳回被上诉人的反诉请求，且认为“当事人依法享有自愿订立合同的权利”。既然如此，在上诉人没有与被上诉人或第三人达成租赁协议的情况下，被上诉人凭什么收取租金、第三人凭什么继续占用商铺。综上，请二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人辩称,一审法院判决合情合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 原审第三人述称，没有意见。 两上诉人向一审法院起诉请求：1.解除两上诉人与被上诉人位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一层D392号店面租赁合同并腾空店面交付给两上诉人；2.被上诉人支付城北广场负一楼店铺2017年租金10055元并按914元/月赔偿两上诉人2018年至店面实际交付给两上诉人之日止的租金损失；3.诉讼费由被上诉人承担。 一审法院认定事实：2007年3月26日，两上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，向被上诉人购买位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一楼D392号商铺，建筑面积22.72平方米。同日，两上诉人与被上诉人签订《商铺委托租赁经营合同》，约定两上诉人在约定期限内将该商铺不可撤销地委托被上诉人对外出租，委托期限为十年，自2007年3月26日起算，被上诉人一次性将3年租金收益计27423元支付给两上诉人，在合同有效期内，租金收益标准和支付方式不作调整，如被上诉人实际出租该商铺的价格高于约定的租金收益，则高出部分归被上诉人所有，合同有效期内商铺所产生的水电费、管理费、税金由被上诉人承担，其他费用分担按国家法律法规规定确定。另约定，被上诉人对外出租商铺时，租赁期限不得超过委托期限，但两上诉人同意的不在此限，委托期限之内的租赁合同权利义务概由被上诉人享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由两上诉人享有和承担。2009年5月13日，步步高商业连锁股份有限公司与被上诉人签订《租赁合同》，约定由步步高商业连锁股份有限公司承租被上诉人位于新余市长青北路18号城北广场地下一层的房屋，出租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）5.4元/月/m2，房屋维修费5.4元/月/m2，步步高商业连锁股份有限公司承租物业的整体租赁费用给付标准为18元/月/m2。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，乙方在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。后两上诉人商铺被改造成步步高商业连锁股份有限公司经营的步步高超市。2012年5月17日，被上诉人与金福物业签订《物业管理委托合同》，约定金福物业负责房屋建筑共用部位的维修、维护和管理；接受被上诉人委托按其要求负责向物业受益人收取房屋租金并及时交付被上诉人，金福物业代开发票但税费由被上诉人承担；金福物业根据物业使用情况及市场价格收取物业管理费及房屋维修费，作为物业管理成本（具体以被上诉人与承租人的租赁合同为准）。2017年1月3日至2018年12月11日期间，被上诉人与15位业主补签《委托租赁经营协议》，约定上述业主委托被上诉人对外出租给步步高商业连锁股份有限公司统一经营，期限至2029年6月14日。后两上诉人与被上诉人就双方签订的《商铺委托租赁经营合同》到期后商铺的收回及租金的支付协商未果，遂起诉至一审法院并提出前列诉请。一审法院另查明，房屋租金综合税率为20.7%，已由被上诉人承担。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。两上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。关于《租赁合同》的履行期限是否超过了两上诉人的委托期限，《租赁合同》是否对两上诉人产生法律效力的问题，两上诉人与被上诉人在《商铺委托租赁经营合同》中约定了委托期限之内的租赁合同权利义务概由被上诉人享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由两上诉人享有和承担，因此，被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司签订的《租赁合同》中被上诉人的权利义务应由两上诉人享有和承担，两上诉人应按合同约定履行合同义务，故对两上诉人要求解除与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》，并要求被上诉人腾空商铺予以返还的诉讼请求本院不予支持。关于诉争商铺的租金问题，根据《租赁合同》的约定，2009年9月15日为计租起始日，步步高商业连锁股份有限公司承租物业的整体租赁费用包括租金7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）5.4元/月/m2，房屋维修费5.4元/月/m2，合计18元/月/m2，租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束。因《商铺委托租赁经营合同》中“超出委托期限的租赁合同权利义务概由两上诉人享有和承担”的约定仅限于签订租赁合同，被上诉人与金福物业签订的《物业管理委托合同》超过了委托权限且两上诉人事后未予追认，对两上诉人不产生法律效力，而就房屋维修费用被上诉人未提供证据证明其对诉争商铺进行了维修管理支出。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，扣减应由两上诉人承担的房屋租金综合税率，被上诉人应转交给两上诉人的租金为4408元[18元×（1+2%）6×（1-20.7%）×22.72m2×8.5月+18元×（1+2%）7×（1-20.7%）×22.72m2×3.5月，自2017年1月1日暂算至2017年12月31日]，并交付自2018年1月1日起至商铺实际返还之日止按被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司所签的《租赁合同》约定租金标准计算的租金。对于被上诉人反诉主张两上诉人立即与被上诉人就新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺签订《商铺委托经营租赁合同》的诉讼请求，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，被上诉人的该诉请没有法律依据，故对被上诉人的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被上诉人应于本判决生效之日起十日内向两上诉人交付租金4408元（自2017年1月1日暂算至2017年12月31日），并按被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司于2009年5月13日所签《租赁合同》约定的租金标准交付自2018年1月1日起至新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺实际返还之日止的租金；二、驳回两上诉人的其他诉讼请求；三、驳回被上诉人的反诉请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被上诉人负担。反诉案件受理费514元，也由被上诉人负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据各方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同是否对两上诉人具有约束力，两上诉人能否收回店铺？2.一审法院判决两上诉人承担租赁税费是否恰当？就上述争议焦点，本院综合评述如下： 两上诉人与被上诉人于2007年3月26日签订的《商铺委托租赁经营合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，被上诉人有权代两上诉人发租商铺，2009年5月13日，被上诉人将两上诉人的商铺连同其它商铺一并整体发租给步步高商业连锁股份有限公司，虽然该租赁合同期限部分超出了委托租赁合同期限，但两上诉人与被上诉人商铺委托租赁合同约定，超出委托期限的租赁合同权利义务由两上诉人享有和承担。 故应认定被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同并未实质违反双方委托租赁合同约定，被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司之间签订的租赁合同对两上诉人具有约束力，况且，本案诉争的店面乃敞开式商铺，其与其它商铺是一整体，无法完全单独隔离，而其它商铺业主绝大多数同意将商铺继续租于步步高商业连锁股份有限公司，因此，从维护公共利益和大多数业主利益出发，对两上诉人要求解除合同收回商铺的请求，本院亦不予支持。至于一审法院判决两上诉人承担租赁税费问题，本院认为，根据两上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》约定，税金由被上诉人承担，虽然该委托租赁合同已到期，但被上诉人是基于该委托租赁合同才将两上诉人的商铺租于步步高商业连锁股份有限公司的，且事后两上诉人并未与被上诉人重新签订商铺委托租赁合同，因此，税费的承担参照原商铺委托租赁合同来处理更为恰当，一审判决由两上诉人承担税费欠妥，应予纠正。故被上诉人应转交给两上诉人的租金为5559元[18元×（1+2%）6×22.72m2×8.5月+18元×（1+2%）7×22.72m2×3.5月，自2017年1月1日暂算至2017年12月31日]，并交付自2018年1月1日起至商铺实际返还之日止按被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司所签的《租赁合同》约定租金标准计算的租金。 综上所述，两上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1195号民事判决第三项，即：“驳回被告（反诉原告）新余力高伟业置业有限公司的反诉请求”； 二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1195号民事判决第二项，即：“驳回原告（反诉被告）张海平、张细朱的其他诉讼请求”； 三、变更江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1195号民事判决第一项为：被上诉人新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人张海平、张细朱交付租金5559元（自2017年1月1日暂算至2017年12月31日），并按被上诉人新余力高伟业置业有限公司与步步高商业连锁股份有限公司于2009年5月13日所签《租赁合同》约定的租金标准交付自2018年1月1日起至新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺实际返还之日止的租金； 四、驳回上诉人张海平、张细朱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费52元，反诉案件受理费514元，均由被上诉人新余力高伟业置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人张海平、张细朱负担25元，被上诉人新余力高伟业置业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  赵志刚 审判员  艾力钊 审判员  熊 剑 二〇一九年十二月二十四日 法官助理袁文 书记员杨玲