吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民初140号 原告（执行案外人）：徐振波，男，1970年10月17日生，汉族，个体业户，住吉林省白山市浑江区红旗街红十委三组。 委托诉讼代理人：王德权，吉林理对理律师事务所律师。 被告（申请执行人）：康春花，女，1964年4月9日生，朝鲜族，无职业，住吉林省长春市宽城区南广街道东二条东委222组，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：雷承龙，吉林展鹏律师事务所律师。 第三人（被执行人）：艾民，男，汉族，1974年6月23日生，无职业，住吉林省白山市浑江区。 原告徐振波与被告康春花、第三人艾民案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐振波及其委托诉讼代理人王德权，被告康春花委托诉讼代理人雷承龙到庭参加诉讼，第三人艾民经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 徐振波向本院提出诉讼请求：一、依法撤销白山市中级人民法院（2019）吉06执异38号执行裁定书，终止对白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号房屋的执行;二、依法确认位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，房权证号:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号，丘地号06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米裙房一、二层连体门市房102室归徐振波所有;三、诉讼费由康春花、艾民承担。事实与理由:2014年7月26日，徐振波与艾民签订房屋买卖合同:徐振波用鑫德南郡A-17#4单元401室，面积108.08平方米房屋，置换艾民所有的涉案房屋，并约定徐振波负责艾民50万元银行贷款的本金和利息，贷款日期为2013年9月20日-2023年9月20日止。徐振波交付艾民找差价18000元现金，见证人:殷辉，杨泽东。同时双方办理了相关交接手续，艾民将偿还农业银行争议房还贷款清单、贷款用农业银行卡:6228481876208947368×××、白山市鹏远房地产开发有限公司购房协议书等相关单据，一并交付徐振波并查验房屋，交付钥匙。自此徐振波占有并使用该房屋至今，且艾民在农业银行的按揭贷款剩余部分均是徐振波以每月6379.88元予以偿还。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。徐振波于2014年7月26日，以房屋置换，偿还按揭剩余贷款，找差价的方式购买艾民所有争议房屋。自购买该房屋后徐振波始终占有并使用至今，徐振波按照房屋买卖协议约定履行艾民的银行按揭贷款的偿还。徐振波主张该房屋归徐振波所有应当得到法院支持。因该房屋以艾民名义按揭贷款无法更名，现该房被他人查封，在白山市中级人民法院正在执行中。为维护徐振波的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持徐振波的诉讼请求。 康春花辩称，徐振波主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条（一）、（二）、（三）、（四）款的规定来排除康春花对艾民房屋的执行理由不成立。具体理由如下：1.该争议房屋是艾民通过按揭贷款购买，房屋在农业银行已经办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，艾民在处理争议房屋时显然没有通知抵押权人，仅告知受让人即徐振波不能导致合同必然生效。因其未通知抵押权人的行为会增加抵押权人完整行使抵押权的风险，故担保法为了保护抵押权人的利益，设立该条将通知抵押权人作为转让抵押物合同生效的要件。所以在尚不清楚徐振波与艾民转让该房屋时是否通知抵押权人的情况下，并不能判定他们之间的房屋置换或买卖合同有效性及合法性。所以不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（一）款来排除康春花的执行。2.因徐振波与艾民对房屋的处分行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（一）款的规定，他们之间没有合法有效的书面合同，因此，就不符合“合法”占有的情形。即使徐振波占有该房屋，因其取得没有合法有效的依据，亦属于无权占有，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（二）款的规定来排除康春花的执行。3.因该房屋在银行尚有贷款，徐振波并未支付全部价款，到现在为止也没有支付完全部房款，在银行处的抵押登记手续是因买受人徐振波未支付房屋全部价款导致，并非其他客观原因导致的无法办理过户登记手续。所以徐振波不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（三）、（四）款的规定来排除康春花的执行。综上理由，徐振波的主张没有法律依据，无法排除康春花对争议房屋的执行行为。徐振波主张该房屋的所有权亦没有事实和法律依据，应驳回徐振波的诉讼请求。 艾民未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证，本院认定事实如下：2013年9月6日，白山市鹏远房地产开发有限公司与艾民签订《购房协议书》，约定艾民购买位于通沟民生佳园A区9-10号楼裙房一、二层连体门市102室，房屋的建筑面积为195.57平方米，房屋销售单价为人民币5200元/平方米，计1016964元，房屋总价格为人民币壹佰零壹万陆仟玖佰陆拾肆元。补充条款载明，案涉房屋系艾民工程款抵顶。 2014年7月26日，艾民与徐振波签订《房屋买卖合同》，约定艾民自愿将通沟A区9-10号楼裙房一、二层连体门市102室卖给徐振波，徐振波用鑫德南郡A-17#4单元401室，面积108.08平方米，双方置换，徐振波负责艾民50万元整的银行贷款的本金和利息，贷款日期为2013年9月20日-2023年9月20日止，徐振波付给艾民18000元现金。艾民负责白山市鹏远房地产开发有限公司的过户手续费，费用由艾民负责，徐振波负责入户费，办理房照的费用（如产生交易税，双方各负责一半。）。 白山市浑江区人民法院于2016年8月23日作出（2015）浑民二初字第1013号民事判决书判决“被告艾民于本判决生效之日起三日内给付原告康春花借款100万元及自2014年4月16日至欠款还清之日止按照年利率22.4%的标准计算的利息”。 本院于2019年7月22日作出（2019）吉06执37号之一执行裁定书,裁定查封艾民购买的登记在白山市鹏远房地产开发有限公司名下，位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼两处裙房，不动产产权证:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号,丘地号为:06-0008-0539-0218-000101，06-0008-0539-0218-000102,两处房产面积均为195.57平方米，合计面积为391.14平方米。 徐振波对查封位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，不动产权证号为白山房权证白BQ字第20180013269号山房权证白BQ字第XXXX号，丘地号为06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米，裙房一、二层连体门市房102室提出书面异议，请求解除对位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，不动产权证号为白山房权证白BQ字第20180013269号山房权证白BQ字第XXXX号，丘地号为06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米，裙房一、二层连体门市房102室的查封，终止对该房屋的执行。本院于2019年9月18日作出（2019年）吉06执异38号执行裁定书，裁定“驳回案外人徐振波的异议请求。”。 另查明，案涉房屋抵押期限为2013年6月20日至2023年6月20日。徐振波曾于2017年4月至2017年12月间从徐振波账户（建行卡号6217000070001368786×××）向艾民账户（农行卡号6228481876208947368×××）每月转款5000元、6000元。 本院认为，关于徐振波提出的确认位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，房权证号:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号，丘地号06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米裙房一、二层连体门市房102室归徐振波所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案案涉房屋并未变更登记徐振波为所有权人，故徐振波尚未取得案涉房屋的所有权，故对徐振波要求确认位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，房权证号:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号，丘地号06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米裙房一、二层连体门市房102室归徐振波所有的诉讼请求，本院不予支持。 本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，徐振波与艾民签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》有效。徐振波在法院查封之前已合法占有案涉房屋并将鑫德南郡A-17#4单元401室，面积108.08平方米的房屋交付给艾民用于置换案涉房屋，因置换房屋时，案涉房屋已办理抵押登记，徐振波未办理过户登记非自身原因所致。徐振波对案涉标的提供的证据足以排除强制执行民事权益，其请求符合上述法律规定的情形。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行 该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，对徐振波要求停止对位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，房权证号:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号，丘地号06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米裙房一、二层连体门市房102室的执行，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于白山市浑江区通沟街民生佳园A区9-10号楼，房权证号:白BQ字第20180013269号白BQ字第XXXX号，丘地号06-0008-0539-0218-000102，面积195.57平方米裙房一、二层连体门市房102室的房屋； 二、驳回徐振波的其他诉讼请求。 案件受理费13953元，由康春花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2019）吉06执异38号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  杨文华 审判员  刘巍丹 审判员  丛金海 二〇一九年十二月三十日 书记员  宋 晗 —16— —2—