0苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12986号原告（案外人）：肖峰，男，1991年1月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告（案外人）：富程洁，女，1989年12月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：雷强强，江苏智择律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建筑技术集团有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄镇科技创业园内。法定代表人：赵伟，该公司董事长。被告（被执行人）：苏州铭基置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖经济开发区。法定代表人：李中芳，该公司执行董事。原告肖峰、富程洁与被告中国建筑技术集团有限公司（以下简称建筑技术集团）、苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告肖峰、富程洁及其共同委托诉讼代理人吴泓斌、雷强强到庭参加诉讼。被告建筑技术集团、铭基公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖峰、富程洁向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于铭基生态住宅区二期兰园××幢××室房屋的执行，解除对其的查封；2.本案诉讼费用由建筑技术集团负担。事实和理由：第一，2017年10月13日，经铭基公司要约及肖峰、富程洁的承诺，双方就案涉房屋成立买卖合同并生效，并以双方已经达成的合意内容于2017年11月13日通过住建部门网签系统填写、形成了书面的备案合同文件——《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201711130143），这份备案合同就是体现双方就案涉房屋买卖事宜权利义务的正式合同文件。因此，肖峰、富程洁与铭基公司就案涉房屋于2017年11月16日被查封前已形成了合法有效的商品房买卖合同。2017年12月26日，肖峰、富程洁的签字仅是对已建立的合法有效的买卖合同从形式上做个签订手续，而并非是在该日订立合同。根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条的规定，案外人与被执行人已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。第二，根据肖峰、富程洁与铭基公司的约定，肖峰、富程洁在2017年10月13日支付首期购房款后，铭基公司即于次日将案涉房屋交付肖峰、富程洁，亦符合合同关于在2017年10月30日前交付房的约定。肖峰、富程洁名下无其他用于居住的房屋，在接收案涉房屋后即开始装修。第三，案涉房屋单价应以案涉房屋所在楼盘销售情况而定，而不能机械化地以所谓的同类段房屋市场价格预测来定。案涉房屋所在楼盘也存在其他业主以400万元价格购买同类房屋的情况。肖峰、富程洁与铭基公司就案涉房屋达成的400万元总价是合情合理的。肖峰、富程洁已按照铭基公司的指示分别向铭基公司法定代表人李中芳及员工倪春燕转款支付了购房款，铭基公司也已开具了收据和发票。综上，肖峰、富程洁依法购买案涉房屋并无任何过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，故提起本案诉讼。建筑技术集团、铭基公司均未作答辩。经审理查明：2017年2月22日，案涉房屋办理商品房首次登记，权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9××3号，使用权人铭基公司，坐落位置黎里镇。2017年10月13日，肖峰向铭基公司法定代表人李中芳尾号为5780的中国银行银行卡转账200万元。同日，铭基公司向肖峰出具收据一份，载明“人民币贰佰万元整（打入李中芳中行卡）”“收款事由兰园28幢购房款”。2017年10月14日，铭基公司作为房地产开发经营企业、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司（以下简称康勃莱公司）作为铭基公司选聘的物业管理公司、肖峰作为购房人，三方签订《苏州市前期物业管理服务协议（苏州市房产管理局监制）》一份，约定康勃莱公司负责肖峰购买的位于苏州市吴江区房屋所在区域的物业管理工作。同日，肖峰作为业主对案涉房屋进行查验，签署《业主临时公约》，并登记业主信息。2017年10月16日，肖峰向康勃莱公司缴纳装修保证金并办理装修许可证。同日，康勃莱公司向吴江市一悦金属艺术品有限公司开具兰园××幢房屋2017年10月15日至2018年6月30日的物业管理服务费发票，金额为13950元。2017年11月8日，经铭基公司通知，肖峰向铭基公司提供了其未成年子女肖语杺的身份信息。2017年11月14日，合同编号为201711130143、合同防伪码为LZCIKE6X6YY0W73V0YZ0的《苏州市商品房买卖合同》在苏州市区商品房销售网上管理系统完成备案，备案信息包括：“主买受人肖峰、房屋坐落铭基生态住宅区二期兰园28幢1室、面积637、用途公寓、共有权人富程浩（配偶）、出卖方苏州铭基置业有限公司、金额4000000”。2017年12月26日，肖峰、富程浩作为买受人，铭基公司作为出卖人，双方签订标注有上述合同编号和防伪码的《苏州市商品房买卖合同（苏州市住房和城乡建设局监制）》。该合同首部“特别告知”载明：“本合同网签密码分为草稿密码和合同密码，草稿密码和合同密码均由买受人设置……买受人设置草稿密码，表示买卖双方对草稿合同全部内容的认同，如有错误可以修正。买受人设置合同密码，表示买卖双方对电子合同全部内容的认可。合同密码一经设置，商品房销售网上管理系统自动禁止对电子合同内容进行任何更改。双方当事人签订合同并经备案后，可利用合同编号及当事人持有的密码，在苏州市商品房销售网上备案系统查询合同的真实性及备案情况。出卖人在签订合同前，应当按照相关规定将本合同电子模板中空白部分预先拟定的条款，以及合同附件预先拟定的补充条款内容向房屋所属区域的工商管理部门备案。”该合同主文打印内容包括：买受人肖峰、肖峰配偶富程浩、肖峰未成年子女肖语杺的身份信息；所购商品房为预售商品房，公安门牌号为铭基生态住宅区二期兰园××幢××室，建筑面积637平方米，房屋总价款400万元；付款方式为分期付款至铭基公司开立在中国工商银行吴江芦墟分理处的预收款监管账户，买受人采用现金直接支付给出卖人房屋价款的，出卖人收到后应及时解入上述预售款监管账户；出卖人定于2017年10月30日前将该房屋交付给买受人，经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2017年10月20日；买卖双方在该商品房交付使用后，有买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书；按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2014年4月1日选聘苏州怡中物业管理有限公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》，买受人同意将该商品房交出卖人选聘的物业服务企业进行前期物业管理，并在本合同签订的同时与物业服务企业签订前期物业服务协议，该商品房前期物业管理公共服务费为3.8元/平方米·月；该房为现房，以现状交付，买受人按订购房屋协议付清全部购房款，出卖人立即交房；买卖双方在纸质文本上盖章后，出卖人应当在纸质文本打印之日起十五日内及时将电子文本提交网上备案。该合同手写内容为“由于买受人需要，该房屋提前交付，于2017年10月20日交付于买受人。”同日，肖峰向倪春燕尾号为6112的账户转账200万元。2019年8月26日，铭基公司向肖峰、富程浩开具兰园28幢房屋的购房款发票，金额为400万元。2019年9月9日，铭基公司出具情况说明一份，载明案涉房屋首付款、尾款分别打入铭基公司指定的李中芳和倪春燕账户，购房款到账户，铭基公司视同收到购房款。另查明：2016年11月25日，苏州市中级人民法院作出(2015)苏中民初字第00116号民事判决书，判决铭基公司向建筑技术集团支付工程款88300847元及违约金等内容。铭基公司等对该判决不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。2017年8月16日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民终233号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，根据建筑技术集团的申请，苏州市中级人民法院于2017年9月12日立案执行，案号为（2017）苏05执467号。2017年9月20日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05执467号执行裁定书，指定本院执行上述民事判决书。后本院于2017年10月10日立案执行，案号为（2017）苏0509执8142号。执行过程中，本院于2019年7月24日作出（2017）苏0509执8142-10号执行裁定，拍卖铭基公司名下案涉房屋。2019年8月19日，案外人肖峰、富程洁对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月2日作出（2019）苏0509执异209号执行裁定，驳回肖峰、富程洁的异议请求。肖峰、富程洁不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。又查明：2017年11月16日，本院在审理郭金花与铭基公司商品房销售合同纠纷一案中，根据郭金花的诉讼保全申请，对案涉房屋首先进行了预查封。该首先查封债权经生效裁判确认后于2019年8月12日向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0509执6258号。再查明：吴江市一悦金属艺术品有限公司成立于2008年4月8日，股东为肖峰（持股比例60%）、崔会东（持股比例40%），法定代表人崔会东，崔会东系肖峰父亲。以上事实，有肖峰、富程洁提交的《苏州市前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《苏州市商品房买卖合同》、微信聊天记录、入住验房表、装修承诺书、家庭信息登记表、装修保证金及许可收据、物业费发票、房款收据、电子支付回单、购房发票、合同备案、合同备案日期查询网页、（2019）苏0509执异209号执行裁定书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，关于肖峰、富程洁与铭基公司是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。虽然肖峰、富程洁与铭基公司线下签署买卖合同的时间是2017年12月26日，系在本院查封之后，但该买卖合同网上备案时间是2017年11月14日，系在本院查封之前。根据苏州市区新建商品房买卖合同网上备案的流程，买卖双方应首先依照苏州市商品房买卖示范文本的要求，在线上填写买卖主体、标的物、价款、付款方式、房屋交付时间等信息，提交后系统自动生成该合同编号及合同防伪码，记载备案时间，并线下生成与上述信息一致的、交由买卖双方签字或盖章的纸质商品房买卖合同。也就是说，买卖双方在线上填写合同信息并完成备案时，已就房屋买卖达成明确的合意，买卖合同由此成立。线下签署买卖合同的意义主要在于后期办理房屋贷款、过户登记等手续的需要。故而，在网上备案后，即使线下未签署买卖合同，也不影响双方之间已经形成的买卖合同关系。据此，本院认为肖峰、富程洁与铭基公司就案涉房屋在本院预查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，从肖峰与物业管理公司签订服务协议、登记业主信息、缴纳装修保证金和物业费、办理装修许可证，对案涉房屋进行查验等事实来看，足以认定在案涉房屋被预查封前，其已合法占有案涉房屋。再次，虽然肖峰、富程洁支付房款价款的方式与合同约定不符，但铭基公司对付款行为予以认可并开具购房款发票，现有证据无法证明肖峰、富陈洁与铭基公司存在恶意串通损害第三人利益的行为，故可以认定肖峰、富程洁已支付案涉房屋全部价款。最后，结合案涉合同备案时间、本院查封时间以及纸质合同签订时间，时间间隔较短，碍难认定肖峰、富程洁对于未办理过户登记手续存在过错。综上，肖峰、富程洁的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对坐落于苏州市吴江区黎里镇临沪东路1222号江南岸佳园兰园××幢房屋〔权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9××3号〕的执行，并解除对其的预查封。案件受理费38800元，由被告中国建筑技术集团有限公司、苏州铭基置业有限公司负担，并应于本判决生效之日起十日内交至本院（开户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；账号：10×××50；开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。原告肖峰、富程洁预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  李小江二〇一九年十二月二十日书 记 员  钱林平附录法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。