宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初4081号原告：宁夏民生物业服务有限公司，住所地宁夏银川市法定代表人：胡晓红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：魏二露，系宁夏宁银律师事务所律师。被告：刘宗武，男，1969年10月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏民生物业服务有限公司与被告刘宗武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏民生物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏二露、被告刘宗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏民生物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业服务费6808.27元（自2016年11月1日至2019年12月31日），电梯费2470元（自2016年11月1日至2019年12月31日），违约金3207.6元（暂计算至2019年12月31日），以上合计12485.87元，以及付清全部欠费之日的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系×××室业主，该小区由原告提供前期物业服务。根据服务合同约定，被告应按其产权面积（实测面积）每月每平方米1.44元的标准缴纳物业服务费，按65元/月标准缴纳电梯费；未按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应当按所欠费用每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供了物业服务，但被告未能按时足额向原告缴纳物业服务费、电梯费，自2016年11月1日起至2019年12月31日共拖欠原告物业费6808.27元（1.44元/月/平方米×124.42平方米×38个月），电梯费2470元（自2016年11月1日至2019年12月31日），经原告多次催要未果。无奈原告诉至法院，请求判如所请。刘宗武辩称，2015年-2018年之间的物业费我不交，是因为我处于维权中。2018年7月份以后的物业费我交，因为2018年7月份给我赔付的，而且还有三个月的施工期。墙面空鼓，至今没有修理但是赔了35000元。储藏室一直都漏水至今没有维修，地面裂缝维修过一次，现在高低相差两厘米，我要求维修，但是至今都没有施工。车位上有个消防箱影响倒车入库，我要求给我换，但是开发商至今没有处理。原告方收取物业费，我不知道物业费的收取标准。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《银川市商品房买卖合同》一份、《签约文件》一套（内含《前期物业服务合同》、收楼书、《业主手册承诺书》）、《物业服务合同备案表》一份，《保洁作业记录表单》、《电梯日常巡查表》、《保安部夜班转岗签到表》、《电子巡更调取记录表》、《消防主机巡检记录表》、《绿化养护记录表》、《消杀通知》、缴费通知单，被告对原告的证据经质证无异议，原告提交的证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。被告围绕抗辩主张提交了业主入住验房表一份、房屋现场面谈记录一份、照片一份，原告对被告的证据真实性无异议，被告的证据具有真实性，与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年，原告和宁夏民生房地产开发有限公司签订了民生.蔚湖城《前期物业服务合同》，2013年8月12日，原告将《前期物业服务合同》向永宁县住房和城乡建设局进行了备案登记，高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米.月。原告开始对民生.蔚湖城小区进行物业管理服务。2018年8月31日《前期物业服务合同》服务期限到期后，原告将服务期限延长至2021年8月30日，并于2018年9月13日，将《前期物业服务合同》在永宁县城乡建设局进行了备案登记。2013年10月3日，被告与宁夏民生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该开发公司开发建设的位于永宁县×××号，建筑面积共124.42平方米（包括实测面积）。2015年10月28日，被告从宁夏民生房地产开发有限公司签收了所购房屋。同日，被告在原告处签署了签约文件一套，其中包括《前期物业服务合同》、《收楼书》、《业主手册承诺书》。《前期物业服务合同》载明：原告物业服务内容包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理（包括共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）；共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理，包括：配电室、道路、共用的下水管道（不含业主独立使用的室内外下水管道、雨落管、污水井、化粪池、停车场、共用照明）；共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；共用部位环境卫生（不含一层住宅的私家花园及商业室外出店经营部位的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；物业区域内交通秩序的管理；公共秩序维护包括巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件；电梯的运行和日常维护；二次供水设备及中水设备的运行和日常维护；合同还针对服务内容约定了物业服务具体实施内容；合同明确约定了服务费用：高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米.月，26层电梯费65元/月；第七条明确约定业主应于《商品房买卖合同》中约定交付日期之日起交纳物业费用。物业服务费按季交纳，业主应当在每季度第一个月5日前履行交费义务，但首次入伙需交纳一年物业管理费、电梯费用；第二十三条业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费的，按每项欠费从逾期之日起每日按所欠费用的5‰的标准向原告支付违约金，超过期限仍不交纳的原告可向人民法院起诉。该合同最后注有业主本人已阅知合同内容，同意并遵守，业主即被告在该《前期物业服务合同》后落款处确认签字。被告在收房后，发现墙面有空鼓情况，遂联系开发商宁夏民生房地产开发有限公司，后于2017年11月10日，被告与宁夏民生房地产开发有限公司达成《业主自行维修协议》，宁夏民生房地产开发有限公司向被告支付维修费35000元。2018年7月份，宁夏民生房地产开发有限公司向被告支付了维修费35000元。原告所购房屋存在储藏室漏水情况。原告以房屋墙面空鼓事宜及地面维修不到位、储藏室漏水、车位有消防箱影响车辆出入为由，未交纳物业费及电梯费。2019年3月25日，原告在被告业主进户门上张贴了缴费通知，通知业主交费。被告未按照《前期物业服务合同》约定的交费义务交纳自2016年11月1日起至2019年12月31日的物业费6808.27元、电梯费2470元。本院认为，被告签字确认前期物业服务合同，认可原告按照该合同约定进行物业服务，原告与被告间成立物业服务合同关系。原告举证充分证实了在物业服务中按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了义务，被告未举证证实原告有服务瑕疵情形。被告对拖欠物业费和电梯费的数额无异议，本院对欠款数额予以确认。被告未举出证据证实原告提供的物业服务存在瑕疵，对被告主张本院不予认定。被告主张的墙面空鼓、地面维修、储藏室漏水，此属于房屋质量问题，应当向开发商主张权利；另被告主张车位有消防箱影响车辆出入，该问题仍然属于开发商的义务，被告仍可向开发商主张权利。被告以上述理由拒交物业费、电梯费，不符合合同约定，对被告的抗辩主张本院不予支持。原告主张的物业费、电梯费，有事实依据，符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持；原告主张的违约金，由于开发商宁夏民生房地产开发有限公司给被告交付的房屋出现质量问题影响了被告的正常使用房屋权利，被告不属于恶意违约，根据本案的实际情况，本院酌情考虑2018年7月份以前的物业费、电梯费不计算违约金；2018年7月份以后的物业费、电梯费计算违约金，按合同约定每日千分之五计算过分高于因被告违约而造成的损失，故将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，即5.66%，计算得出违约金为332.84元（自2018年7月31日至2019年12月31日，物业费3046元+电梯费1105元为基数）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告刘宗武于判决生效之日起十日内支付原告宁夏民生物业服务有限公司物业服务费6808.27元（自2016年11月1日至2019年12月31日）、电梯费2470元（自2016年11月1日至2019年12月31日）、违约金332.84元，共计9611.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取计56元，由刘宗武负担50元，宁夏民生物业服务有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 黄永福 二〇一九年十二月十日书记员 马彩琴附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。