西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12468号原告邵鹏，男，汉族。委托代理人王暄，男，汉族。被告曾海嵘，男，汉族。委托代理人涂俊，陕西迎旭律师事务所律师。原告邵鹏与被告曾海嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵鹏委托代理人王暄，被告曾海嵘委托代理人涂俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵鹏向本院提出诉讼请求：依法判令解除2016年4月原告与被告为大股东的苏席公司之间的租赁合同和管理服务合同；判令被告退还房屋租金64888元、押金1万元，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邵鹏为XX网吧实际经营人与苏席公司于2016年4月16日签订了《租赁合同》，原告以年租金32万元承租苏席公司的三楼营业房856平米经营网吧项目，对原告经营项目在被告的商业楼内享有独家经营权进行了特别约定，如苏席公司违约允许其他商户再开设与原告经营性质一样的项目，则承担原告的一切损失。原告投入经营半年后，苏席公司将二楼场地租赁给XX网咖经营网吧，与原告网吧形成竞争，造成原告经营收入锐减，在与苏席公司协商无果情况下，原告诉至法院，请求判令被告立即停止侵犯原告独家经营权的违约行为，赔偿原告损失。被告要求原告撤诉，又以拖欠房租为由，不断给原告经营制造障碍，在租期内锁门停电，苏席公司的行为已经根本违约，致合同目的无法实现。苏席公司于2018年11月15日注销，承诺书中注明该公司注销后的责任承担人为大股东曾海嵘。故诉至法院，望判如所请。被告曾海嵘辩称，原、被告的诉讼主体均不适格，原告邵鹏虽与西安苏席商业运营管理有限公司（以下简称苏席公司）签订了《租赁合同》，但合同的权利义务并非苏席公司与邵鹏实际履行，而是苏席公司与西安市未央区XX网吧（以下简称XX网吧）之间实际发生租赁合同关系，XX网吧为个体工商户，经营人为苏某某，应当是XX网吧作为诉讼当事人参加诉讼。苏席公司成立于2014年4月14日，于2018年11月15日经工商部门准予注销登记，曾海嵘作为被告不适格。XX网吧自开业占用租赁物至今仍在经营，原告的诉讼请求不成立。请求依法驳回原告的起诉。经审理查明，2016年4月16日，甲方苏席公司与乙方邵鹏签订租赁合同，约定甲方将苏席商业中心三层中间营业房面积856㎡租赁给乙方使用，经营网吧，租赁期间六年，自2016年11月30日起至2022年11月29日止，第一年到第三年每年租金16万元，租金按整年结算，本合同签订之日乙方向甲方一次性支付一年租金，以后每年租金均于上年租金到期之日提前3个月付清；乙方未按期交纳租金，如延迟三日未交纳，本合同及乙方和苏席商业中心签订的《管理服务合同》一并自动终止，乙方同意甲方采取换锁封门等办法收回房屋，同时乙方所交纳的一切费用不予退还，乙方不得提出任何异议。并备注租金在每年的9月10日前付清。甲方加盖西安苏席商业运营管理有限公司合同专用章，乙方邵鹏签名加盖西安市未央区XX网吧印章。同日，甲方苏席公司与乙方邵鹏签订《管理服务合同》，约定乙方是甲方的经营户，双方形成管理服务关系，甲方向乙方提供管理服务，乙方向甲方交纳费用，前三年每年向甲方交纳综合管理费16万元，并交纳1万元保证金。甲、乙双方约定合同的期限与租赁合同的期限一致。本合同签订之日一次性交纳第一年度全年综合管理费，第一年度期满前一个月时一次性交纳第二年度全额管理费，以此类推。乙方未按期交纳费用，如延迟三日未缴纳者；本合同及租赁合同一并自动终止。乙方同意甲方采取换锁封门等方法收回房屋,同时乙方所交纳一切费用不予退还,乙方不得提出任何异议。并备注乙方仅向甲方支付租金和电费，其他费用后期协商，须在乙方同意的前提下进行收缴。甲方同意该商业楼只允许乙方一家网吧的经营项目，在乙方租赁期间，甲方不得同意其他商户再开设与乙方经营性质一样的项目。若甲方违约，则承担乙方一切损失。甲方承诺2016年4月16日至2016年11月30归乙方使用，不得收取乙方其他费用和房租。合同签订后，原告邵鹏向苏席公司交纳第一年租金、管理服务费以及保证金共计33万元，苏席公司出具收款收据。2017年9月4日苏席公司向XX网吧发出通知：“贵单位与我方所签订的《合同》中约定的场地租金尚未结清。请贵单位接到本通知后，于2017年9月10前到我方财务部办理交款手续，逾期我方将按双方所签《合同》有关规定进行处理”。2017年9月15日苏席公司向XX网吧再次发出通告：“因你单位在2017年9月10日前未交纳租金，经公司研究决定：在2017年9月18日停止你单位供电，终止合同，限你单位在2017年9月20前清理物品，撤离苏席商业中心。逾期，我方有权将场地内所有物品按废弃物品处理”。庭审中，原告称被告在2017年9月18日停电，同年9月26日锁门，第二年费用应于2017年9月10日前交清，但被告于2017年5月份在二楼又开设一间网吧，导致其经营受阻，故没有向被告交纳第二年费用。被告不认可其在二楼开设网吧，原告未提供相关证据。被告称核实停电、关门时间，但未回复本院。原、被告确认双方已于2017年9月18日终止合同。另查，西安市未央区XX网吧于2015年5月27日经工商部门核准颁发营业执照，个人独资企业，法定代表人苏某某。2016年4月16日苏某某与邵鹏双方就XX网吧转让事宜签订转让协议，约定苏某某以78万元的价格转让自己所有股份给邵鹏，本协议签订起邵鹏享有本网吧全部产权。苏席公司于2014年4月14日经工商核准成立，地址西安市未央区XX村XX中心XX、XX号楼，经营范围商业运营管理、房屋租赁；物业管理；日用百货等，2017年8月1日法定代表人雷XX退出，法定代表人变更为曾海嵘。2018年11月15日，经工商部门核准，苏席公司注销登记，曾海嵘向工商部门承诺本公司申请注销登记前未发生债权或已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结，曾海嵘签名，加盖苏席公司印章。2017年11月29日邵鹏与苏某某签订网吧转让合同，邵鹏以40万元价格将XX网吧整体转让给苏某某，转让的网吧包括所有电脑、桌椅、线路、上网设备、空调、风扇等附属设备及其他杂物，约定网吧交收以前，所有债权债务、经济纠纷、责任事故由邵鹏负责，与苏某某无关，苏某某承诺邵鹏不对转让后的网吧发生的任何问题、事件负任何责任和连带责任，所有一切均由苏某某全部承担（历史遗留问题除外）。原告主张2017年9月18日至同年11月30日共2个月13天，每天租金管理费计888.89元，被告应退还其费用64888元及押金1万元。以上事实，有《租赁合同》、《管理服务合同》、收款收据、证明、通告、通知、承诺书、《网吧转让协议》、工商信息、《网吧转让合同》当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点:1、原告、被告主体资格是否适格；2、原、被告是否存在违约行为。邵鹏与苏某某于2016年4月16日签订《网吧转让协议》，苏某某将XX网吧转让给邵鹏，邵鹏作为承租人是与苏席公司签订《租赁合同》与《管理服务合同》的实体法律关系的当事人，故邵鹏作为原告主体适格。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第六十四条规定:企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。被告苏席公司在注销之前存在侵犯原告独家经营权的违约行为，原告向人民法院起诉后撤诉但此纠纷一直未解决。被告对此未进行清算即于2018年11月15日注销，曾海嵘作为西安苏席商业运营管理有限公司的股东以及法定代表人，对公司的债权债务承担法律责任，曾海嵘作为本案被告主体适格。 邵鹏与苏席公司签订的《租赁合同》、《管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定向苏席公司交纳了第一年的租金、管理费、保证金共计33万元，苏席公司将场地交付邵鹏使用。庭审中，原、被告对第二年租金和管理费用在2017年9月10日前付清，以及《租赁合同》、《管理服务合同》于2017年9月18日已经终止的事实都予以认可，本院予以确认。原告称其未在2017年9月10日前交纳第二年的费用，是因为被告违约在二楼又开设一间网吧，被告对此不认可，原告亦未提供相关证据证明其主张，原告应承担举证不能的法律后果。原告未在2017年9月10日前交纳第二年的费用，违反双方合同约定，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约费用过分高于造成的损失，本院予以适当减少。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第六十四条，《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第九十条之规定，判决如下：一、原告邵鹏与西安苏席商业运营管理有限公司于2016年4月16日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》终止履行； 二、被告曾海嵘于本判决生效后十日内退还原告邵鹏租金、管理费27178.08元及保证金1万元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，原告已预交，由原告承担943元，被告承担729元，被告于上述付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     蒲小荣人民陪审员     朱爱芝人民陪审员     张文旗 二〇一九年十二月十三日 书  记  员     杨利荣  1