福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1520号 原告：陈天章，男，1966年7月2日出生，汉族，住福建省漳浦县白竹湖农场古山作业区。 委托诉讼代理人：张静波，福建闽格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。 被告：庄文华，男，1957年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被告：严美英，女，1956年12月23日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 以上二被告委托诉讼代理人：韦克兰，福建秦剑律师事务所律师。 原告陈天章与被告庄文华、严美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈天章及其委托诉讼代理人张静波，被告庄文华、严美英的委托诉讼代理人韦克兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈天章向本院提出诉讼请求：1.确认陈天章与庄文华之间2011年9月18日签订的关于址于福建省漳州市龙文区建元东路3号龙文花园5幢404室房屋（以下称“讼涉房屋”）的《房地产买卖协议书》有效；2.请求判令庄文华、严美英将讼涉房屋权属变更登记到陈天章名下；3.本案受理费由庄文华、严美英负担。事实和理由：2011年9月18日，陈天章与庄文华签订《房地产买卖协议书》，约定庄文华将讼涉房屋出售给陈天章，该房产总成交价204,909.6元，陈天章于2011年9月18日支付给庄文华204,909.6元全部房款，庄文华保证上述房地产权属清楚，保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与庄文华同样认可，并完全同意由庄文华全权代理签署各项文件、合同，及有关房产转让的所有手续，否则给陈天章造成的损失，由庄文华负责全额赔偿。庄文华与严美英系夫妻关系，该出售的房屋属于夫妻共同财产。2018年10月26日漳州市自然资源局发出不动产登记公告，上述房产自公告之日起，可办理不动产登记。陈天章多次催促庄文华、严美英进行房屋过户，庄文华、严美英均以各种借口予以拖延。 为证明上述事实，陈天章提交以下证据：1.房地产买卖协议书，拟证明陈天章与庄文华就讼涉房屋买卖签订合同。2.通话录音、光盘，拟证明庄文华自认已经收取了购房款。3.不动产登记公告、房产登记信息查询结果证明，拟证明讼涉房屋可以办理不动产登记，庄文华已取得了产权证。4.物业费收据、水电费银行流水，拟证明2009年至今，讼涉房屋均由陈天章执掌。 庄文华辩称，陈天章陈述2014年9月18日支付给庄文华款项不属实，庄文华没有收到款项。本案是买卖合同，所有权转让是另外的法律关系。庄文华与陈天章之间是房屋租赁合同关系。庄文华提交房屋移交单，拟证明讼涉房屋于2008年6月已经交付给陈天章使用，先租后卖。 严美英辩称，严美英认为与其无关，不答辩。严美英未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据本院认定如下： 关于陈天章与庄文华之间就讼涉房屋系买卖合同关系还是租赁合同关系问题及严美英是否同意出售讼涉房屋问题。陈天章提交房地产买卖协议书、通话录音、物业费收据及水电费银行流水、证人严某证言，拟证明陈天章与庄文华就讼涉房屋买卖签订《房地产买卖协议书》，庄文华已收取全部购房款，自2009年起居住在讼涉房屋中。庄文华、严美英认为，《房地产买卖协议书》除庄文华的签字外，其他全部陈天章所写。庄文华不认识字，只在合同总价款及单价中让庄文华按手印。陈天章没有提交付款凭证，没有其他证据加以佐证。录音文字描述中也确认庄文华不认识字，当时说是租房子，所以将房屋交付给陈天章。陈天章与庄文华之间是租赁合同关系，钱收了，但收的是租金。庄文华、严美英不认可证人严某。本院认为，庄文华对陈天章提交的《房地产买卖协议书》中其签名捺印均无异议，对该《房地产买卖协议书》的真实性本院予以确认。庄文华、严美英主张庄文华与陈天章之间系房屋租赁合同关系，但就庄文华与陈天章是否有签订租赁合同、租金支付、周期租金多少等事项，庄文华、严美英的委托诉讼代理人均以不清楚、不知道等答复，本院两次要求庄文华、严美英本人到庭就案件事实进行陈述，其委托诉讼代理人以“被告已经有委托代理人，可以不出庭”等理由拒不到庭。庄文华、严美英主张其与陈天章之间系租赁合同关系但未能称述租赁合同相应的主要条款也未举证予以证实，其主张本院不予采纳。关于款项的支付问题。庄文华、严美英认为支付的是租金但未举证予以证实。陈天章提交的录音系陈天章、庄文华、严美英之间关于陈天章因要办理讼涉房屋变更登记手续要求庄文华、严美英协助出具收条、身份证等材料的录音，其中录音第六至第七分钟，严美英陈述“房子已经卖给你了”，“房子都给你了”，录音第十一分钟陈天章问“你确实把我的钱收了，对不对？”，庄文华陈述为“钱我收了，不然你怎么会给我签字”、“我跟你说你就写一张（收条），我让我儿子看一下，看好了我再跟你去办”，录音中陈天章就付款过程进行陈述，庄文华、严美英多次确认收到钱，其中二十万元签合同前现金支付，四千多元拖了一个月才支付。证人严某为陈天章、严美英的远房亲戚，严某陈述内容为：陈天章要买严某小队的房没买成，后来经人介绍说庄文华有房要卖，严某带陈天章到庄文华家里谈，庄文华同意按每平方米2300元出售。在场的有陈天章、严美英、庄文华、之后庄文华的儿子到场，陈天章当天支付的款项由庄文华的儿子拿去存银行。证人严某的证言与录音所载内容能够相互印证，证实庄文华将讼涉房屋出售给陈天章，陈天章已将讼涉房屋的购房款支付给庄文华，严美英知晓并同意，陈天章居住在讼涉房屋近十年内严美英均未提出异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年4月16日以漳州市龙文区房地产开发有限公司为拆迁人（甲方），以庄文华为被拆迁人（乙方）签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》﹝编号：（龙文花园0028号）﹞及《龙文花园片区拆迁安置补差结算调整清单》，由漳州市龙文房地产开发有限公司将包含讼涉房屋在内的三套房屋安置给庄文华。陈天章经严某介绍向庄文华购买讼涉房屋，双方同意按每平方米2300元买卖讼涉房屋，陈天章于2009年5月入住讼涉房屋。2011年9月18日，以庄文华为甲方（卖方），陈天章为乙方（买方）的双方签订《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：庄文华自愿将讼涉房屋，建筑面积82.38平方米出售给陈天章。总成交价为204909.6元。付款方式：陈天章于2011年9月18日支付给庄文华204909.6元全部的房款。庄文华保证上述房地产权属清楚，若发生与庄文华有关的产权纠纷或债权债务，概由庄文华负责清理，并承担民事诉讼责任。由此给陈天章造成的经济损失，庄文华负责赔偿。上述房产是拆迁安置房。庄文华保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与庄文华同样认可，并完全同意由庄文华全权代理签署各项文件、合同，及有关该房产转让的所有手续，否则给陈天章造成的损失，庄文华负责全额赔偿。庄文华、陈天章交易过户当天须带证件：庄文华夫妻双方身份证、户口簿、结婚证、私章、产权证、土地证，全部原件；陈天章私章、身份证。补充条款：面积82.38平方米，每平方米2300元，入户拆家每平方米120元，液化气1700元，门1800元，装修保证金1000元，出入证50元。合计204909.6元等内容。该合同甲方由庄文华签名捺印，陈天章已将讼涉房屋的全部购房款支付给庄文华。对于庄文华出售讼涉房屋，陈天章居住在讼涉房屋内近十年严美英均未提出异议，从录音及证人证言也可以认定，庄文华的妻子严美英知晓并同意庄文华出售讼涉房屋。漳州不动产登记中心出具《房产登记信息查询结果证明》载明：庄文华名下房产包含讼涉房屋，讼涉房屋的权利状况为：已发证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。陈天章与庄文华系夫妻关系，严美英知晓并同意庄文华出售讼涉房屋，庄文华、严美英主张其与陈天章系租赁合同关系但未举证予以证实，故陈天章请求确认其与庄文华之间签订的《房地产买卖协议书》有效，本院予以支持。陈天章与庄文华签订的《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，各双方均应按照约定全面履行。现陈天章已履行合同约定的付款义务且庄文华已取得讼涉房屋的不动产权证书，讼涉房屋已具备办理变更登记手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。庄文华、严美英经陈天章催促未能协助陈天章办理讼涉房屋变更登记手续，故陈天章请求庄文华、严美英协助办理讼涉房屋变更登记手续，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决如下： 一、庄文华与陈天章于2011年9月18日签订的《房地产买卖协议书》合法有效。 二、庄文华、严美英本应于本判决生效之日起10日内协助陈天章办理址于福建省漳州市龙文区建元东路3号龙文花园5幢404室房屋的转移登记手续。 案件受理费4,373.64元，由庄文华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  苏碧恋 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月六日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。