广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初7119号原告：杨毅，男，汉族，1984年7月25日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：程俊涛，广东厚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：司云飞，广东厚法律师事务所实习律师。被告：东莞市品升电子有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区新安工业园品质路1号之二。统一社会信用代码为914419005645284849。法定代表人：王朝华。原告杨毅诉被告东莞市品升电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，原适用简易程序，后转换适用普通程序并依法组成合议庭，于2019年6月27日、9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程俊涛到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2016年9月12日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇沙头社区靖海东路51号厂房第A栋第1层的二分之一的厂房及501至509号宿舍出租给被告使用，租赁期限为2016年9月1日至2026年8月31日止；2016年9月1日至2018年8月31日期间每月总租金为47300元，2018年9月1日至2020年8月31日期间每月总租金为52030元，水电费由原告统一收取。双方同时约定，被告在合同期限内单方终止合同需赔偿两个月租金给原告。2018年7月26日，被告向原告出具《付款承诺书》承诺，2018年6月份水电费235685元及7月份租金47300元于2018年8月5日前全额支付，并同意按照日千分之三承担至2018年8月8日的滞纳金。但《付款承诺书》出具后，被告并未依约付款，并恶意倒闭，此后，被告在原告处的设备全部被法院依法查封，现部分案件已进入执行程序。为维护自身合法权益，原告诉请：1、被告向原告支付以每月租金为标准（2018年7月、8月为每月47300元，2018年9月起为每月52030元）自2018年7月至实际搬离交还租赁物之日止的占用使用费，现暂计至2019年3月19日为458810元，并确认该占用使用费从被告公司的机器设备拍卖所得价款中优先受偿；2、被告向原告支付逾期支付占用使用费的利息损失【以每月租金为标准（2018年7月至8月为每月47300元，2018年9月起为每月52030元）为基数按照年利率24%自当月5日起计至实际付清之日止，现暂计至2019年3月19日为40448元】；3、被告向原告支付2018年6月份水电费、滞纳金259725元及利息（以259725元为基数按照年利率24%自2018年8月6日起计至实际付清之日止，现暂计至2019年3月19日为38959元）；4、被告向原告支付2018年7月至8月份水电费338742元及利息（以每月应付金额为基数按照年利率24%自当月5日起计至实际付清之日止，现暂计至2019年3月19日为48317元）；5、被告向原告支付违约金104060元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告向本院提供了《建设用地批准书》、《红线图》、《有偿使用合同》、《房屋租赁合同》、《缴费通知单》及《付款承诺书》、电表照片、《情况说明》、南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初5533号《民事裁定书》、查封（扣押、冻结）财产清单等以证明其主张的事实。被告没有答辩，也没有提供任何证据。经审理查明，2016年6月26日，案外人陈某与原告签订了《有偿使用合同》，约定案外人将位于东莞市长安镇沙头社区靖海东路51号的房屋（包括四层厂房一栋、单一层钢结构厂房一栋、六层宿舍楼一栋、供水供电设施及其他相关配套设施）有偿提供给原告作生产、经营使用；每月按使用建筑面积为计价单位计付占用使用费，每六年为一个租金增幅期，增幅10%；合同明确约定契约双方均知悉使用建筑无工程规划许可证、报建手续及房产证件等。2016年9月9日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇沙头社区靖海东路51号厂房第A栋第1层的二分之一的厂房及501至509号宿舍出租给被告使用，租赁期限为2016年9月1日至2026年8月31日止；2016年9月1日至2018年8月31日每月总租金为47300元，2018年9月1日至2020年8月31日每月总租金为52030元,每两年为一个增幅期，累积递增10%，被告经营用水用电，由原告提供。截至2018年7月26日，被告向原告出具《付款承诺书》，承诺2018年6月份水电费235685元及7月份租金47300元于2018年8月5日前全额支付，并同意按照日千分之三承担至2018年8月8日的滞纳金28864元。但《付款承诺书》出具后不久被告倒闭，被告在原告处设备全部被人民法院依法查封，被告分文未付上述欠款，还增拖欠了原告2018年8月起的占用使用费及2018年7至8月份水电费338742元。故原告诉至法院。另查明，2018年9月11日，南京市六合区人民法院依据（2018）苏0116民初5533号《民事裁定书》查封了被告32台钻孔机放置于案涉租赁厂区内。以上事实，有原告提供的上述证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告陈述的事实进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利，本院依法可缺席判决。本案中，原告明知案涉租赁房产系无工程规划许可证、报建手续及房产证件，却通过与案外人陈某签订了《有偿使用合同》，取得“使用权”后，再分租给他人进行牟利，其中部分建筑分租给被告使用。因案涉房屋没有工程规划许可证、报建手续及房产证件等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院依法认定案涉《房屋租赁合同》为无效合同，但被告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告主张的第一项诉讼请求，包括被告出具《付款承诺书》所确认的拖欠2018年7月份租金47300元和6月份水电费287950元，也包括之后的房屋占有使用费和水电费。根据原告起诉状所述和没有提供证据证明被告倒闭的具体时间，本院推定被告在南京市六合区人民法院依法查封其机器设备的时间前即2018年9月10日前倒闭，故此前被告所欠的房屋占有使用费和水电费被告应当承担，其后，法院查封被告财产并放置在案涉厂区内，属于人民法院的司法行为，因案涉租赁合同无效，客观上，原告与被告不存在租赁合同关系，也不能控制自己的财产。故南京市六合区人民法院依法查封被告机器设备之后的时间段，不属于原告与被告之间的权利义务关系，本案不予处理，原告应当另寻途径解决。关于原告主张被告所欠的费用从被告公司的机器设备拍卖所得价款中优先受偿，因没有法律依据，故本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费滞纳金及利息、房屋占有使用费及水电费按年利率24%计算的利息损失问题，因租赁合同无效，且原告是转租牟利，原告并无提供证据证明其利息损失大于其转租牟利，故本院不予支持。综上，被告共拖欠原告2018年7至8月两个月加上9月份10天的房屋占有使用占用费为110366.67元（47300元×2+47300元÷3）、2018年6月至8月的水电费574427元（235685元+338742元），被告应当支付给原告，原告诉讼请求超出上述款项内容和金额范围的，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市品升电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨毅支付2018年7月、8月、9月（部分）的房屋占有使用费共计110366.67元、2018年6月至8月的水电费574427元。上述费用合计684793.67元；二、驳回原告杨毅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费16402元，由原告杨毅负担7689元，由被告东莞市品升电子有限公司负担8713元。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审 判 长  邓瑞良人民陪审员  陈炯棠人民陪审员  周熙东二〇一九年十二月六日书 记 员  杜秋兰叶倩莹