浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初17511号 原告：李战波，男，1975年6月11日出生汉族，户籍所在地：宁波市。 委托诉讼代理人：姚宏亮，浙江远洋律师事务所律师。 被告：宁波众瑞置业有限公司（统一社会信用代码为91330205MA293Y9W73）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：江志豪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。 原告李战波为与被告宁波众瑞置业有限公司（以下简称众瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，于2018年11月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘志刚适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年6月10日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年1月30日、10月10日两次公开开庭进行了审理，原告李战波及其委托诉讼代理人姚宏亮、被告众瑞公司的委托诉讼代理人沈芳芳到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告李战波起诉称：其经朋友介绍到众瑞公司认购位于象山县的小城花园（备案名：晓城故事）楼盘房屋。2018年8月25日，在众瑞公司的办公处，众瑞公司员工称小城花园楼盘可接受公积金贷款，李战波遂签署了《认购协议书》，该协议书约定所认购房屋的房号为1幢4单元202室，建筑面积为97.65平方米，单价为5427.55元/平方米，总价为53万元等内容。当日，李战波向众瑞公司支付了定金5万元。2018年9月20日，李战波准备好首付款，到众瑞公司拟签订房屋买卖合同，众瑞公司员工称要到象山去签订合同，李战波心中就产生了疑虑。2018年9月30日，李战波与众瑞公司员工一起来到象山。在拟签订正式的房屋买卖合同时，李战波才发现众瑞公司根本不是房屋的出卖方，真正的出卖方是象山晓塘农业发展有限公司（以下简称晓塘公司），李战波第一次听说该公司，并且众瑞公司员工向李战波索要7万元，要求付了7万元才能让出卖方盖章。在草拟的房屋买卖合同中，李战波发现房屋成交单价为4198.67元/平方米，总价为41万元，与上述《认购协议书》上的单价、总价均不一致，也没有写明土地的使用年限。对于这样的合同，李战波肯定不会签订。李战波这时才彻底明白众瑞公司员工以前所说的都是欺骗。众瑞公司根本不是楼盘的出卖方，这与《认购协议书》上约定房屋买卖合同要与众瑞公司签订完全不同。众瑞公司员工的所作所为，深深欺骗了李战波，让李战波感到非常震惊。众瑞公司这种欺诈行为，让李战波误以为众瑞公司才是房产开发商，从而签订了上述《认购协议书》，且备案价格与李战波真正需要付出的钱款也根本不一致。双方虽有过沟通，无奈众瑞公司不愿退还定金给李战波。故诉至法院，请求判决：一、撤销李战波与众瑞公司于2018年8月25日签订的《认购协议书》；二、众瑞公司返还李战波定金5万元。诉讼中，李战波将上述第一项诉讼请求变更为：解除李战波与众瑞公司于2018年8月25日签订的《认购协议书》。 被告众瑞公司答辩称：一、众瑞公司有权对外出售涉案项目小城花园(晓城故事)房屋，涉案《认购协议书》是双方的真实意思表示，众瑞公司并无欺骗或隐瞒李战波的情形，李战波的合同撤销请求不能成立。首先，众瑞公司有权出售涉案房屋。2018年7月26日，晓塘公司与众瑞公司签订了《晓城故事家园小区剩余房源销售策划、代理服务合同》，约定晓塘公司委托众瑞公司在2018年7月26日至2019年7月25日期间负责晓城故事家园小区剩余房源的销售策划及代理销售。众瑞公司基于委托授权有权出售涉案项目房屋。落实到本案中，涉案房屋认购发生在2018年8月25日，该认购行为发生在众瑞公司受托期间及范围内，众瑞公司有权与李战波签约，代办代收定金、协助办理合同备案登记，并且该代理行为也得到了委托人晓塘公司的确认。其次，众瑞公司向李战波介绍、推销涉案房屋时并不存在误导性陈述或故意隐瞒的情形。李战波在认购涉案房屋前，曾亲自前往项目现场查看房屋，并且众瑞公司在销售现场也对外公示了涉案房屋的相关情况。因此，众瑞公司并不存在故意欺瞒或误导李战波的客观事实及主观故意。涉案《认购协议书》并不符合合同法规定的撤销条件，李战波并不享有合同撤销权，其主张解除也没有依据。二、李战波未按照涉案《认购协议书》的约定来签订《商品房买卖合同》，已构成违约，众瑞公司有权罚没定金。众瑞公司也已将罚没的定金与开发商晓塘公司进行了结算。综上，涉案《认购协议书》并不具备法定可撤销的情形，李战波也不享有法定或约定解除权，其提出的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定以下事实： 2018年7月26日，众瑞公司与晓塘公司签订了《晓城故事家园小区剩余房源销售策划、代理服务合同》一份，约定晓塘公司委托众瑞公司负责象山县晓城故事家园小区剩余房源（现房）的前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作，委托期限为一年，从合同订立起算；代理销售的房源为象山县晓城故事家园小区剩余总建筑面积为8971.60平方米的全部住宅、车库及小间等可销售房屋，详见《晓城故事家园小区剩余房源房地产清查评估汇总表》（根据该汇总表，可代理销售的房屋包括象山县晓城故事家园小区1幢底层营业房、1幢2-3层住宅房及3、4、5幢住宅房，均为2013年建造，所有可代理销售的房屋价值均作了评估，其中1幢4单元202室的房屋的建筑面积为97.65平方米，土地使用权面积为44.92平方米，配套车棚、车库面积为37.64平方米，房地产平均楼面单价为2983元/平方米，评估值计291290元，车棚、车库单价为1960元/平方米，评估值计73774元，房地产总价值计365064元，房地产总单价为3738元/平方米）；晓塘公司应按时向众瑞公司支付合同约定的销售佣金；若众瑞公司违约或不能按时完成本项目的策划、代理工作，晓塘公司有权解除合同，并有权扣除众瑞公司缴纳的50万元履约保证金；众瑞公司应为购买者协助或代办定金、购房款缴纳至晓塘公司指定账户，并办理合同的登记备案；众瑞公司应按晓塘公司要求协助购房者办理银行按揭、产权等相关购房手续；根据《晓城故事家园小区剩余房源房地产清查评估汇总表》，房屋住宅以不低于2983元/平方米，小间以不低于1400元/平方米，车库以不低于1960元/平方米为标准对外销售，双方制定“一房一价”底价表，经晓塘公司同意签字后实施，并报象山县国有资产管理局备案；不按房产销售额对众瑞公司计算提成，以奖励佣金方式对众瑞公司支付代理服务费：根据“一房一价”底价表，如某套房源实际成交价格超过其对应底价的，对溢价部分由双方5：5分成，5成归晓塘公司，5成归众瑞公司作为奖励佣金；销售目标第一个季度（2018年8至同年10月）的销售量为15套，第二个季度（2018年11月至2019年1月）的销售量为15套，第三个季度（2019年2月至同年4月）的销售量为20套，第四个季度（2019年5月至同年7月）的销售量为21套；代理服务费必须在完成季度销售目标且全部房款付至晓塘公司账户的基础上才予以在季末进行结算支付，未完成季度销售任务的不予支付，但上季度销售套数可累计到下季度完成数；若已交定金的客户违约，其违约没收定金由双方各半分成；若众瑞公司未完成总体销售目标的，晓塘公司有权扣除50万元履约保证金；本项目正式开始销售后，在晓塘公司收到购房者支付的首期购房款时，按《商品房买卖合同》中标明的总价金额计入总销售额，资金以实际到账为准；众瑞公司不得向购房者收取除购房款以外的其他费用（房屋装修款除外），一经发现将扣除不少于其收取费用2倍的违约金，情节严重的，晓塘公司有权解除合同；众瑞公司在策划过程中因自身原因引起外界纠纷均由众瑞公司自行负责；在本合同签订后3个工作日内，众瑞公司应向晓塘公司缴纳50万元履约保证金，等等。 2018年8月25日，李战波在众瑞公司员工带领下到位于象山县晓城故事家园小区现场看房后，与众瑞公司签订了《认购协议书》一份，约定李战波向众瑞公司认购位于象山县的房屋（建筑面积为97.65平方米）一套，单价为5427.55元/平方米，房屋总价为53万元，购房定金为5万元；付款方式为：首付款（含定金）27万元须于2018年9月30日前付清，并办理按揭手续；超过约定期限未付款的，视为认购无效，开发商有权将此房另行处理；购房者签订本协议时必须足额缴纳认购定金5万元方为有效，所交认购定金必须汇入开发商指定的账户；本房屋签约合同总价为41万元；如本房屋不能办理按揭业务，客户有权选择退还全额定金；购买方签订本协议后，众瑞公司有义务为购买方保留其认购房屋；购买方定于2018年9月30日前与众瑞公司签订《房屋销售合同》，并按付款方式约定付清应交房款；购买方未按时与众瑞公司签订《房屋销售合同》的，视为购买方放弃认购权利，众瑞公司有权另行处理该套房屋，认购定金不予退还；如众瑞公司在此期限内另行出售该套房屋，则双倍返还定金给购买方；《房屋销售合同》签订后，本协议自动失效，已付认购定金将全数转为购房款。当日，李战波向众瑞公司支付了定金5万元。2018年9月26日，李战波所在单位给其开具了收入证明，证明其月收入及月住房公积金缴存基数情况。2018年9月30日，李战波在众瑞公司员工带领下来到象山县晓城故事家园小区售楼处拟签订《晓城故事家园一期房屋买卖合同》（该合同文本抬头“出卖人”处载明为晓塘公司，“委托代理机构”处载明为众瑞公司，“买受人”处用笔填写了李战波及其身份证号码等信息），该合同第一条载明：“买受人所购房屋的基本情况买受人购买的房屋（其房屋平面图见本合同附件一）为晓城故事家园1幢4单元202室，该房屋为现房销售，小区和房屋基本情况以现状为准。该房屋土地使用年限自/年/月/日至/年/月/日。该房屋合同约定建筑面积共97.65平方米，其中套内建筑面积88.36平方米，应分摊共有面积9.29平方米。附属用房编号15，建筑面积共37.64平方米。”第三条载明：“计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该房屋价款（计价单位：人民币）。1、按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米4198.67元，计房款为￥410000元；另外附属用房每平方米/元，计价/元；合同总价款肆拾壹万元整元。……”第五条载明：“付款方式买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：按揭方式，首付款壹拾柒万(￥170000)元整，须于2018年10月12日前付清，并办理银行按揭手续。……”第九条载明：“关于产权登记的约定……买受人同意出卖人委托代理机构办理该房屋转移登记，委托代办费用乙方按约定标准支付。……3、该房屋交付时，买受人同意出卖人委托代理机构办理权属登记、申领房屋产权证，买受人应提供资料并配合办理权属登记。因买受人原因导致权属登记、房屋过户、申领产证等事项拖延或不能办理的，由买受人自行承担责任；买受人购买住宅须按600元/套向代办机构交纳代办费用，购买商业用房须按1050元/套向代办机构交纳代办费用。……”（标注下划线的文字系手写而形成的）该合同落款“出卖人”、“买受人”处均未签字或盖章。李战波称当天拟签字时发现合同出卖人为晓塘公司，而非众瑞公司，众瑞公司员工向李战波索要7万元，才能让晓塘公司盖章，且之前支付的5万元定金加上这7万元，是不能写进房屋买卖合同的，为何12万元要交给众瑞公司，另41万元又要交给第三方，李战波疑虑重重，要求一并写入合同，但众瑞公司员工不同意，又发现合同中根本没有土地使用年限，且在石浦行政服务中心咨询公积金贷款事宜时，相关员工称该楼盘土地复杂，未办理过备案，公积金贷款在其处办理不了，所以合同最终未签字。 另查明，位于象山县的房屋产权于2014年登记在晓塘公司名下[房屋所有权证号为象房权证晓塘乡字第××号，国有土地使用权证号为象国用（2014）第06824号],产权证上登记的土地使用权取得方式为国有划拨。 以上事实，由原告李战波提交的《认购协议书》、收据、拟签订的《晓城故事家园一期房屋买卖合同》、《借款申请人工资收入证明》及被告众瑞公司提交的《晓城故事家园小区剩余房源销售策划、代理服务合同》、房屋所有权证（复印件）、国有土地使用权证（复印件）等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：李战波与众瑞公司签订的涉案《认购协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务。该《认购协议书》约定了双方签订商品房买卖合同的条件且约定了定金，属于商品房预约合同范畴，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对正式的商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考量，无法就相关条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当予以返还。本案中，李战波交纳定金后，在规定时间内到象山县晓城故事家园小区售楼处与众瑞公司进行协商，表明其愿意继续磋商本约。庭审中，众瑞公司称其带领李战波看房日2018年8月25日正好为双休日，晓塘公司人员不上班，故改由众瑞公司代晓塘公司与李战波签订了涉案《认购协议书》，但众瑞公司无证据证明其披露了受托代签《认购协议书》这一事实。从涉案《认购协议书》的约定来看，李战波认为其将与众瑞公司签订商品房买卖合同，并非误判或错觉。而在拟签订正式商品房买卖合同即《晓城故事家园一期房屋买卖合同》时，李战波看到合同文本时发现房产开发商为晓塘公司，众瑞公司只是委托代理机构，李战波称这时才知道众瑞公司只是中间代理商，而众瑞公司作为中间代理商却要从中截取购房款12万元（含定金5万元），李战波遂起疑并提出在《晓城故事家园一期房屋买卖合同》中据实载明购房款的要求（即载明购房款为53万元而非41万元），但众瑞公司不同意。在本案庭审中，众瑞公司提出李战波愿意购买的话，按41万元（高于当时的评估价365064元）成交也是可以的。如果是这样，李战波原交付的定金5万元可抵作购房款，且不用再交付另外的购房款7万元，这对李战波是有利的，但众瑞公司当时并未提出此方案。而在本案诉讼中，根据众瑞公司提供的证据即诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证显示土地使用权性质为国有划拨，而非国有出让性质，李战波称这更让其感到震惊，这不是其购房的初衷。另外本院注意到，李战波在拟签订正式商品房买卖合同之前由其所在单位开具了收入证明，证明其月收入及月住房公积金缴存基数情况，可见其优选的贷款方式应为公积金贷款，这也是有住房公积金的购房者通常的、合理的正当选择。李战波称2018年9月30日当天经咨询又发现不能办理公积金贷款，故最终未在《晓城故事家园一期房屋买卖合同》上签字。本院认为，在房屋买卖合同中如实反映成交价格，如实反映土地使用权性质等房屋买卖成交的基本信息，是订立房屋买卖合同的基本要求，虽然涉案《认购协议书》中载明诉争房屋的签约合同总价为41万元，但购房者要求在成交合同中据实载明房屋买卖成交价格，是合情合理且正当的，众瑞公司未同意变更条款，故应当认定未能于约定日期订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔所造成。因此，李战波要求解除涉案《认购协议书》并要求众瑞公司返还定金5万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告李战波与被告宁波众瑞置业有限公司于2018年8月25日签订的《认购协议书》； 二、限被告宁波众瑞置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告李战波定金5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1050元，由被告宁波众瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  胡根世 人民陪审员  周雪良 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  邓晓敏