河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12703号 上诉人（原审被告）：耿新立，男，1982年2月10日出生，汉族，住河北省新乐市。 被上诉人（原审原告）：新乐市安居物业服务有限公司，住所地:新乐市长寿路18号。 法定代表人：秦英军，系公司经理。 委托诉讼代理人：房利辉，石家庄新乐长胜法律服务所法律工作者。 上诉人耿新立因与被上诉人新乐市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿新立、被上诉人安居物业公司的委托诉讼代理人房利辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿新立上诉请求：一、依法撤销新乐市人民法院（2019）冀0184民初2364号民事判决书。改判驳回被上诉人的诉请，承担因违约给上诉人造成的经济损失。二、一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，一审法院认定事实不清，适用法律错误。物业服务合同约定的被上诉人服务范围是：被上诉人给上诉人及其他业主提供小区保安、保洁、清理垃圾、修理管道等，一审庭审中被上诉人对约定的此服务项目均予以认可，但合同签订被上诉人入住上诉人居住的小区后，从来没有按约定的服务项目尽过服务义务，该小区整日垃圾成堆没人清理运输，特别是到了夏天，更是臭味熏天，苍蝇满天飞，上诉人家居住在一楼，整个夏天都不能开窗户通风；下水管道坏了、堵了导致上诉人厨房洗菜盆往外泛脏水，物业视而不见，下水道的水往外排，流的小区通道哪儿都是，导致上诉人及业主出行极为不便，上诉人窗外东头拐角处塌方多次，下雨往塌方处灌水，导致楼房有居住安全隐患，上诉人多次找被上诉人反映，被上诉人均置之不理，上诉人无奈，只好自己雇佣专业人员上门进行维修，维修费用均是上诉人垫付的，上诉人有票据和证人、小区日常的脏乱差情形视频资料均可证实，一审法院却将上诉人的证据手机控制在门卫保安处，不让上诉人将手机带到法庭出示，对上诉人的证据不予理睬，直接剥夺了上诉人的举证权利，明显违反了《民诉法》的相关程序规定。二、一审中被上诉人未对自己主张的对业主及上诉人尽到了服务合同约定的服务范围，只提交聘用保安、保洁的工资表、领取门禁，清理垃圾疏通管道票据并不能证明是为本小区服务所产生，不能证明为业主已经尽到了服务义务，一审法院却偏听偏信被上诉人的一面之词，直接主观的以此认定上诉人欠被上诉人物业费实属认定事实不清，明显无法律依据。三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，该两条明确规定上诉人和被上诉人都有履行合同约定的义务，在该服务合同中是被上诉人违约拒不履行约定的服务项目，并且上诉人不支付物业费是因被上诉人违约导致，明显是被上诉人恶人先告状，所以，上诉人的抗辩是法律规定的正当理由，应予以支持。一审法院拒不支持上诉人的抗辩理由，反倒是支持被上诉人的无理诉请，明显是适用法律错误。综上所述，一审法院审理程序违法，剥夺了上诉人举证的权利，违反了《民诉法》的相关规定，侵害了上诉人的合法权益，恳请中级法院审查清楚事实后，依法支持上诉人的上诉请求。 安居物业公司辩称，被上诉人安居物业与新乐市德昌房地产开发公司签订的是前期物业服务合同，合同签订后，安居物业入驻该小区，并为该小区提供物业服务，包括保安、保洁、维修管道、电梯维护保养等，被上诉人按照约定履行了物业服务合同约定的义务，一审法院判决上诉人支付物业费符合法律规定，于法有据。自安居物业入驻该小区上诉人等几位住户自始未按照约定缴纳相应的物业费用，通过诉讼有大部分住户已经履行了缴纳物业费的义务，上诉人其上诉理由是拒不缴纳物业费用，是违反合同约定，明显是错误的，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的无理上诉请求。 安居物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决被告支付原告物业服务费1992元及违约金；二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月15日原告安居物业公司与新乐市德昌房地产开发公司签订了物业服务合同，由原告安居物业公司为西美公馆小区提供物业服务，服务项目包括小区环境保洁、绿化维护、公共设施设备维护维修、进出车辆管理及小区秩序维护。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预交费用为一年，其标准多层是按照0.5元/平米收取物业费，高层是按照1元/平米收取物业费。合同签订后，原告安居物业公司入驻西美小区，并为该小区提供物业管理服务，聘请保安、保洁，并且清理垃圾、修理相关管道，以及电梯维护保养等。原告安居物业公司于2017年7月16日为小区安装门禁，被告耿新立向原告领取门禁卡。 另查明，被告耿新立所居住单元楼系多层建筑，其建筑面积为110.71㎡。 以上事实有物业服务合同、聘用保安、保洁的工资表、领取门禁证明、清理垃圾疏通管道票据证明、庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，被告耿新立系西美公馆小区X号楼X单元XXX室业主，新乐市德昌房地产开发公司进行开发西美公馆小区后与原告原告安居物业公司签订前期物业服务合同，约定由原告对西美公馆小区提供前期物业服务。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此新乐市德昌房地产开发公司与原告原告安居物业公司签订前期物业服务合同合法有效，对西美公馆小区业主均具有约束力。原告安居物业公司自合同签订后，对西美公馆小区提供了物业管理服务，聘请保安、保洁，并且清理垃圾、修理相关管道，以及电梯维护保养等，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告耿新立辩称原告未提供良好物业服务，但并未向本院提供证据，因此对其抗辩不予认可，被告耿新立应按照合同约定支付2016年度至2020年度物业费用，即每年物业服务费为110.71㎡×0.5元×12个月=664.26元。原告诉称物业服务费违约金按照每日千分之三计算，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告安居物业公司与新乐市德昌房地产开发有限公司签订的前期物业合同对于违约金约定显属过高，结合本案合同履行情况以及当事人过错程度，违约金按年物业费的日万分之四的标准支付为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告耿新立于本判决生效之日起十五日内向原告新乐市安居物业服务有限公司支付2016年度物业服务费664.26元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2016年6月15日起至履行完毕之日止）；二、限被告耿新立于本判决生效之日起十五日内向原告新乐市安居物业服务有限公司支付2017年度物业服务费664.26元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2017年6月15日起至履行完毕之日止）；三、限被告耿新立于本判决生效之日起十五日内向原告新乐市安居物业服务有限公司支付2018年度物业服务费664.26元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2018年6月15日起至履行完毕之日止）；四、限被告耿新立于本判决生效之日起十五日内向原告新乐市安居物业服务有限公司支付2019年度物业服务费664.26元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2019年6月15日起至履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元由被告耿新立负担。 本院二审期间，上诉人提交了照片若干张和自行录制的视频光盘一张，证明被上诉人未尽到物业服务义务。被上诉人质证意见为，上诉人提供的证据不属于新证据，不予质证。上诉人提供的照片只是某一时段的小区内积累生活垃圾照片，不能证明被上诉人没有对生活垃圾进行清理。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据证明了被上诉人在提供物业服务存在的一些问题，并不能成为上诉人拒付物业费的依据。二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致，由一、二审庭审笔录和提供的证据予以在案佐证。 本院认为，在2016年6月15日，被上诉人与新乐市德昌开发公司签订前期物业服务合同，该合同符合相关法律规定，一审法院认定该前期物业服务合同，合法有效，并无不当。被上诉人对新乐市德昌开发公司开发的新乐市西美公馆小区提供前期物业服务，上诉人系西美公馆小区的业主，应当交纳物业服务费。自被上诉人入住该小区提供物业服务后，上诉人一直没有交纳过物业费，一审法院认定上诉人应当交纳的物业费数额，并无不当。上诉人提供的证据证明了被上诉人在提供物业服务存在的一些问题，属于业主对物业服务不满意的地方，被上诉人应当予以整改或者是通过其他渠道应当解决的问题，并不能成为上诉人拒绝交纳物业费的理由。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人耿新立负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇一九年十二月六日 书记员  崔娇娇 ——