广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5597号原告：陈蕾宇，男，1983年10月17日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。被告：张慧，女，1986年3月7日出生，黎族，住广东省深圳市宝安区。第三人：广州市天维房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道363号114铺。法定代表人：覃金成。原告陈蕾宇诉被告张慧、第三人广州市天维房地产代理有限公司（以下简称天维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈蕾宇的委托诉讼代理人李小飞，被告张慧到庭参加诉讼。第三人天维公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈蕾宇向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约赔偿金人民币6.9万元；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年2月27日，原告与被告以及第三人签订《协议书》，就增城市新塘镇锦绣天伦花园五街1号2901房转让事宜达成一致意见，并约定了各自的权利义务。之后，原告已于2017年3月28日配合被告指定的第三人王大应办理了按揭手续并取得银行贷款同意书。但是被告并未能配合办理产权过户手续，违反协议约定，构成违约。为此，诉至法院，望判如所请。被告张慧辩称：一、（2019）粤0118民初1199号民事裁定书，原告系重复起诉，给被告造成诉累。二、根据（2018）粤01民终字17893号民事判决书认定的事实，原告已经无法继续履行合同。三、原告没有实际损失，原告已经没收被告20000元定金。四、原告与被告之间签订的协议书关于定金性质约定不明，双方签约主体不对等。五、张永杰和本案原告存在炒房的事实。第三人天维公司未到庭陈述意见。经审理查明：2017年2月27日，陈蕾宇（甲方）和张慧（乙方）、天维公司（经纪方）签订《协议书》，约定“……甲乙双方就增城区新塘镇××房（以下简称该物业）转让事宜达成共识：1、乙方知悉张永杰与原出售方刘异萍交易价为人民币柒拾玖万捌仟元（￥798000.00元）。甲方协助乙方与原出售方办理按揭贷款、网签、交税、过户，交接物业管理等事宜。乙方自愿支付人民币陆万玖仟元（￥69000.00元）交给甲方即乙方以人民币捌拾陆万柒仟元（￥867000.00元）购买。签本协议时，乙方把贰万元（￥20000.00元）定金交给经纪方。2、三方商定，签本协议十个工作日内，甲方协助乙方与原出售方变更合同，办理完按揭贷款手续，网签前，乙方把人民币陆万玖仟元（￥69000.00元）交经纪方托管，办完后。经纪方即刻转账人民币陆万玖仟元（￥69000.00元）服务费到甲方指定账户。逾期一天未转到甲方指定账户，经纪方和乙方按每天1000元违约金向甲方支付，以此积累。乙方同意贷款书出具后七个工作日内，乙方与原出售方约定到增城市房管局过户。若不变更合同，先办理按揭，网签，服务费陆万玖仟元方托管，过户当天经纪方支付给甲方指定账户。逾期一天未转到甲方指定账户，经纪方和乙方按每天1000元违约金向甲方支付，以此积累。……4、签本协议后十个工作日内甲方无法约原出售方与乙方签约。甲方退回定金2万给乙方。三方自动解除协议，三方无责。若因乙方自身原因，不买了，贷不了款（甲方没收乙方定金），私自与原出售方交易。（甲方没收乙方定金和赔偿6.9万）若甲方转让给第三方，（甲方收到经纪方定金的情况下）退回定金2万元并赔偿2万元。经纪方把人民币（￥20000.00元）转到甲方指定账户。乙方支付经纪方佣金。5、乙方指定的贷款产权人为张慧，黎焕仪。……”。2018年1月24日，张慧起诉陈蕾宇、天维公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，案号为（2018）粤0118民初1050号，在该案中，本院查明如下事实：2017年2月27日，张慧（乙方）和陈蕾宇（甲方）、天维公司（经纪方）签订《协议书》并约定了相关权利义务。2017年2月27日，天维公司出具《收据》给张慧，证明收到张慧交来购买涉案房屋的定金20000元。2017年3月28日，中国农业银行股份有限公司广州海珠支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》给王大应，记载：“王大应先生/女士：关于您向我行提出的用于购买位于增城区新塘镇××房个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款伍拾玖万元整……”。2017年5月3日、5月7日，陈蕾宇分别向张慧发出《关于要求配合过户的催告函》、《关于要求履行协议的催告函》，要求张慧与其协商，并配合涉案房屋产权人办理过户手续。同年5月23日，陈蕾宇向张慧发出《关于解除协议书的通知函》，通知张慧解除双方签订的《协议书》。本院经审理后认为：张慧与陈蕾宇、天维公司签订的《协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立、有效，各方当事人应按照协议约定履行各自义务。对于张慧请求返还定金20000元以及赔偿20000元的问题。根据陈蕾宇提交的《个人住房贷款同意贷款意向书》以及张慧当庭的陈述可知，张慧因自身原因以王大应的名义去办理购买涉案房屋的相关手续，且张慧未能提交合法有效证据证明其在协议书约定的十个工作日内将指定王大应办理购房手续的情况告知陈蕾宇、天维公司，且陈蕾宇、天维公司在张慧指定王大应作为购房人后已经协助王大应与产权人到银行办理了按揭贷款手续，银行也出具了上述《个人住房贷款同意贷款意向书》，而张慧在陈蕾宇向其发出《关于要求配合过户的催告函》、《关于要求履行协议的催告函》后仍未配合产权人办理涉案房屋的产权过户手续，因此，张慧请求返还定金20000元及赔偿20000元，缺乏事实依据，本院不予支持。为此，判决驳回张慧的诉讼请求。判后，双方均未提起上诉。之后，张慧向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民申163号民事裁定书，认为：2017年2月27日，再审申请人张慧（乙方）和被申请人陈蕾宇（甲方）、天维公司（经纪方）签订《协议书》，约定“……甲乙双方就增城区新塘镇××房（以下简称物业）转让事宜达成共识：1、乙方知悉张永杰与原出售方刘异萍交易价为人民币柒拾玖万捌仟元（￥798000.00元）。甲方协助乙方与原出售方办理按揭贷款、网签、交税、过户，交接物业管理等事宜。乙方自愿支付人民币陆万玖仟元（￥69000.00元）交给甲方即乙方以人民币捌拾陆万柒仟元（￥867000.00元）购买。签本协议时，乙方把贰万元（￥20000.00元）定金交给经纪方。2、三方商定，签本协议十个工作日内，甲方协助乙方与原出售方变更合同，办理完按揭贷款手续，网签前，乙方把人民币陆万玖仟元（￥69000.00元）交经纪方托管。”上述事实足以证明张慧在签订涉案合同时，对于陈蕾宇利用转售房屋方式获利的情况是知情同意的，现张慧反悔表示陈蕾宇该行为属于炒房行为并据此提出再审申请，要求陈蕾宇返还其购房定金及赔偿损失，理由不成立。涉案合同履行过程中，涉案房屋产权人与张慧指定的名义购房人王大应已经向相关银行办理了贷款申请手续，相关银行亦已于2017年3月28日向王大应出具了同贷书，其后陈蕾宇于2017年5月3日、5月7日书面催促张慧配合涉案房屋产权人办理过户手续，张慧均不予配合，陈蕾宇于同年5月23日通知张慧解除双方签订的《协议书》。上述事实足以证明涉案合同未继续履行的责任在于张慧，原审判决据此驳回张慧要求陈蕾宇返还购房定金及赔偿损失的诉讼请求，事实、法律依据充分，本院予以确认。为此裁定如下：驳回张慧的再审申请。另查明：张永杰诉刘异萍、第三人广州市佳腾房地产中介有限公司（以下简称佳腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号为（2017）粤0183民初4226号。在该案中，张永杰的诉讼请求为：1、刘异萍立即向张永杰返还购房定金2万元；2、刘异萍向张永杰支付违约金79800元；3、刘异萍向张永杰赔偿中介费23900元；4、本案诉讼费用全部由刘异萍承担。刘异萍在审理中，向本院提出反诉，其反诉请求为：1、确认张永杰与刘异萍签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系已于2017年5月24日解除；2、张永杰向刘异萍支付违约金79800元；3、张永杰承担本案一切诉讼费用。该案经本院审理后，查明如下事实：位于广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房屋（以下简称涉案房屋）登记的产权人为刘异萍，建筑面积60.59平方米，产权登记日期为2015年8月31日，无抵押。佳腾公司于2017年2月22日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务、物业管理等。2017年2月11日，张永杰（买方）与刘异萍（卖方）、佳腾公司（经纪方）共同签署《房地产买卖合同》（编号为0000002），约定以下内容：“……买卖双方分别委托经纪代理买卖位于广州增城区新塘镇××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签定协议如下：一、该物业建筑面积为60.59平方米，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币柒拾玖万捌仟元整（￥798000元），……三、卖方合法持有《房地产证》……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日十天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，……在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方/卖方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签定的《广州增城市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。备选条款：1、……2、【√】卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。……十一、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍按上述地址为有效送达地址。十二、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚且无异议。十三、本合同连同附页共四页，经三方签名盖章后生效。买卖双方及经纪方各持一份。……附件……二、按揭付款【√】1、定金：人民币贰万元整（￥20000元）买方须在2017年2月11日前支付给卖方。【√】2、定金余款……【×】3、首期楼款（不含定金）人民币贰拾肆万元整（￥240000元）……买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在A.年月日前【√】B.银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内。【】到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4、楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……”。上述合同中对于首期款24万元的支付时间以及到房屋登记机关办理过户手续的时间都没有进行约定。同日，张永杰向刘异萍支付了购房定金2万元，刘异萍收款后出具《收款收据》给张永杰收执。同日，佳腾公司出具《收款收据》给张永杰，载明佳腾公司收到张永杰承购涉案房屋佣金23900元。2017年3月30日，张永杰通过邮寄方式向刘异萍在《房地产买卖合同》中所留的通讯地址发出《关于要求配合过户的催告函》。该函内容为：“致：刘异萍鉴于2017年2月11日双方已签订增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房房屋买卖合同（合同编号：0000002）。现我方银行同意贷款书已出具，因你方未能及时配合过户，从而导致过户拖延，请你方收到短信后2日内与佳腾公司或与我方友好协商，并且配合办理到房管局过户手续，否则视作你方无意履行合同，一切后果由你方承担。”刘异萍表明未收到上述催告函。张永杰并未提供上述邮件的投递记录查询资料的相关证据到庭。2017年4月7日，张永杰再次通过邮寄方式向刘异萍发出《关于要求配合过户的催告函》，该催告函的内容与张永杰在2017年3月30日向刘异萍发出催告函的内容一致。刘异萍表明未收到上述催告函。2017年4月9日，张永杰又通过手机短信向刘异萍发出《关于要求配合过户的催告函》，内容与张永杰在2017年3月30日向刘异萍发出催告函的内容一致。刘异萍确认有收到上述短信。2017年5月4日，刘异萍通过手机短信向张永杰发出《关于要求配合过户的催告函》，内容为：“致：张永杰鉴于2017年2月11日双方已签订增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房房屋买卖合同（合同编号：0000002）。现我方已同意过户，因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。请你方收到短信后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理缴税手续，否则视作你方无意履行合同，一切后果由你方承担。发函人：刘异萍时间：2017年5月4日”。张永杰有收到上述短信。2017年5月11日，刘异萍通过邮寄方式向张永杰的身份证住址发出《关于要求配合过户的催告函》，催告张永杰在收到催告函的2日内与佳腾公司或刘异萍友好协商，并配合办理缴税手续等。寄发上述催告函的邮件于2017年5月12日妥投，但张永杰称没有收到该邮件。2017年5月22日，张永杰通过邮寄方式向刘异萍在《房地产买卖合同》中所留的通讯地址发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，内容为“刘异萍：根据本人张永杰于2017年2月11日与你签订的《房地产买卖合同》，本人购买你方位于增城区新塘镇××房屋，本人已根据合同约定向你方支付定金，并于2017年3月28日取得银行同贷书，根据合同约定我方多次催告你方配合办理该房屋过户手续，你方均拒绝配合，鉴于你方的上述违约行为，我方现郑重致函你方：通知你方解除我方与你方签订的《房地产买卖合同》，并要求你方按照约定向我方支付总楼价百分之十的违约金，否则我方循法律途径解决与你方的纠纷。”刘异萍认可有收到上述通知函。2017年5月23日，刘异萍通过邮寄方式向张永杰在2017年5月22日寄发通知函所留的寄件地址发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，内容为“致：张永杰鉴于2017年2月11日你我双方已签订广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房房屋买卖合同（合同编号：0000002）。现因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。现我方按合同约定通知你解除合同，请你方收到通知后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理解除网签手续，否则视作你方有意拖延合同，一切后果由你方承担”。寄发上述通知的邮件于2017年5月25日妥投，但张永杰称没有收到上述邮件。2017年5月24日，张永杰通过手机短信向刘异萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，该通知函的内容与张永杰在2017年5月22日向刘异萍发出的书面《关于解除房地产买卖合同的通知函》内容一致。同日，刘异萍收到张永杰通过短信发出的通知函后，同样以手机短信方式向张永杰发出《关于解除合同的通知函》，内容为“致：张永杰鉴于2017年2月11日你我双方已签订广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房房屋买卖合同（合同编号：0000002）。现因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。现我方按合同约定通知你解除合同，请你方收到短信后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理解除网签手续，否则视作你方有意拖延合同，一切后果由你方承担。发函人：刘异萍时间：2017年5月24日”。2017年11月2日，广州市房屋交易监管中心向刘异萍出具穗房监管函[2017]326号《广州市房屋交易监管中心关于查询网签情况的复函》，内容为“刘异萍：2017年11月1日，你向我中心申请查询增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号2901房的网签记录。经查存量房网上交易管理系统，现将有关情况函复如下：2017年3月16日，广州市信耀荣房地产销售代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17030402048，见附件）。此复”。上述复函的附件《存量房买卖合同》（合同编号：17030402048）载明该合同的签约时间为2017年3月16日，合同卖方是刘异萍，买方是王大应，房地产中介服务机构是广州市信耀荣房地产销售代理有限公司，买卖的房屋为涉案房屋，交易价格为867000元。2017年11月13日，刘异萍通过邮寄方式向广州市信耀荣房地产销售代理有限公司发出《关于协助解除网签合同的函》，内容为刘异萍从未与王大应签订过房地产买卖合同，不知晓《存量房买卖合同》（合同编号：17030402048）的买家为王大应，也不认识此人，且刘异萍从未委托过广州市信耀荣房地产销售代理有限公司发起网签，现要求广州市信耀荣房地产销售代理有限公司收到本函件1个工作日内解除网签合同等。经审理后本院认为：张永杰与刘异萍于2017年2月11日共同签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖合同关系的约定是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据查明的事实，张永杰于2017年5月22日通过邮寄方式向刘异萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，要求解除合同；又于2017年5月24日通过手机短信向刘异萍发出通知，要求解除合同。另外，刘异萍于2017年5月23日通过邮寄方式向张永杰发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，于2017年5月24日通过手机短信向张永杰发出关于解除合同的通知。以上事实表明，张永杰与刘异萍已无继续履行合同之意愿，均向对方发出了解除合同通知，故双方的房屋买卖关系已解除。张永杰主张于2017年5月22日向刘异萍发出解除涉案房屋买卖合同，双方买卖合同关系在2017年5月22日解除。刘异萍主张双方的房屋买卖合同关系在2017年5月24日解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，张永杰只在2017年5月22日向刘异萍发出解除的通知，张永杰并无证据证明该通知是在2017年5月22日已到达刘异萍，故张永杰主张双方买卖合同关系在2017年5月22日解除，缺乏理据，本院不予采纳。张永杰与刘异萍在2017年5月24日这天先后通过手机短信向对方发出解除合同的通知，双方在当天都已接收到对方的要求解除合同的短信。根据上述法律规定，自解除合同的短信通知到达对方之日，张永杰与刘异萍之间的涉案房屋的买卖合同关系已解除，故刘异萍主张房屋买卖合同关系在2017年5月24日解除，于法有据，本院予以支持。此外，刘异萍答辩同意退回购房定金2万元给张永杰，故张永杰要求刘异萍退还2万元购房定金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于张永杰与刘异萍在履约过程中是否存在违约，涉案房屋买卖合同履行不能的责任在于谁的问题，作如下分析：一、《房地产买卖合同》附件第二条第3款中约定“……买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。……”张永杰对该条款内容理解为在2017年3月10日前办理申请银行贷款的手续即可。刘异萍对该条款内容理解为张永杰必须在2017年3月10日前办妥按揭贷款申请并取得银行同贷书。双方对上述条款的理解产生差异。本院认为，从该条文约定的内容看，张永杰应在2017年3月10日前申请按揭贷款手续并提交齐全贷款申请的所需的全部材料，刘异萍应予以配合。按照交易流程，办理按揭贷款申请提供的资料应包括买卖双方通过存量房网上交易系统制作并签署的存量房买卖合同。根据张永杰的陈述以及刘异萍提供的广州市房屋交易监管中心出具的复函可知，张永杰购买涉案房屋是指定过户到王大应名下，并以王大应的名义申请按揭贷款手续，但张永杰以王大应名义办理涉案房屋买卖的网签合同时间是2017年3月16日，该时间已过合同附件第二条约定买方即张永杰应在2017年3月10日前提交全部贷款所需资料的期限。因此，张永杰的该行为与合同约定不符，存在履行瑕疵。虽然刘异萍并未签署过网签合同，但无证据证明张永杰或佳腾公司有通知过刘异萍到场办理网签合同而刘异萍未予配合的情形。实际履约过程中，张永杰亦认可刘异萍在2017年3月10日配合办理了按揭贷款手续并签署了相关资料，表明刘异萍有按合同约定为张永杰的按揭贷款申请提供了所需的资料，履行相关义务。二、《房地产买卖合同》附件第二条第3款中约定“……买卖双方应在A.年月日前【√】B.银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内。【】到房屋登记机关办理申请买卖手续。……”很明显，双方对于何时到房屋登记机关办理过户手续的问题选择了A项，却没有约定填写具体的履行日期。根据查明的事实，张永杰分别在2017年3月30日和4月7日通过邮寄方式向刘异萍在合同中所留联系地址发出了催告函，以及在2017年4月9日通过手机短信向刘异萍发出了催告，告知刘异萍已取得银行同贷书，要求刘异萍在2日内配合办理过户。刘异萍称没有收到张永杰的书面催告，承认有收到张永杰发出的手机催告短信，但刘异萍对于是否同意在2日内办理过户手续的问题，并未及时作出回应。由此可知，刘异萍对于张永杰提出在2日内办理过户手续的时间未表示同意。之后，刘异萍分别在2017年5月4日、5月11日通过手机短信、邮寄方式向张永杰发出要求催告，表明同意办理过户，要求张永杰予以配合，但未见张永杰有对此作出回应。以上事实可见，张永杰与刘异萍对于具体办理过户手续时间的问题并未协商达成一致意见，导致涉案房屋的买卖履行不能，造成买卖合同无法继续履行的原因不能归责于买卖任何一方。因此，张永杰主张刘异萍存在违约，要求刘异萍支付违约金79800元、赔偿中介费23900元的诉讼请求，以及刘异萍主张张永杰存在违约，要求张永杰支付违约金79800元的反诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。为此，判决如下：一、确认张永杰与刘异萍于2017年2月11日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2017年5月24日解除。二、刘异萍于本判决发生法律效力之日起五日内向张永杰返还定金20000元。三、驳回张永杰的其他诉讼请求。四、驳回刘异萍的其他反诉请求。判后，张永杰不服本院一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，依法作出（2018）粤01民终17893号民事判决书，经二审审查，一审法院查明事实无误，予以确认。广州市中级人民法院另行查明如下事实：刘异萍向本院提供了陈蕾宇（甲方）与张慧、黎焕仪（乙方）就买卖涉案房屋签订的《协议书》以及《收据》等证据复印件，拟证明张永杰联合案外人陈蕾宇将涉案房屋转售给张慧。经质证，张永杰表示对上述证据的三性不予确认。刘异萍陈述张永杰不是真实的购房者，而是利用转售房屋的方式投机炒房，在同一时期内张永杰除了与陈立佳之间的房屋买卖合同纠纷以外，张永杰还分别与案外人杨帆、李琴存在房屋买卖合同纠纷。刘异萍对其主张提供了（2017）粤0183财保108号民事裁定书及（2017）粤01民特1145号民事裁定书打印件。经质证，张永杰确认上述三案均是其作为购房人产生的纠纷，但否认其为炒房。另查明，在李梅艳与陈蕾宇、陈立佳等人房屋买卖合同纠纷一案的二审过程中【案号为（2018）粤01民终17844号】，陈蕾宇承认其与张永杰为合作关系，其二人转售房屋的目的其中之一为炒房。广州市中级人民法院经审理后认为：本案中双方当事人均同意解除房屋买卖合同关系，一审认定双方的房屋买卖合同关系于2017年5月24日解除，双方在二审中均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点主要为合同履行不能的责任归属问题。一审判决认定造成买卖合同无法继续履行的原因不能归责于买卖任何一方，刘异萍对此认定无提出异议，张永杰则上诉认为违约责任应由刘异萍承担。对此本院认为，首先，一审法院根据涉案《房地产买卖合同》附件第二条第3款关于“买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料”的约定，结合本案事实认为张永杰提交全部贷款所需资料的时间已超过上述约定的期限，并无不当。且在本案诉讼过程中，张永杰一直未能向法院提供银行同贷书原件，故一审法院认定张永杰存在履行瑕疵，本院予以确认。其次，《房地产买卖合同》中对于何时到房屋登记机关办理过户手续没有填写具体的履行日期，合同履行过程中张永杰与刘异萍对于具体办理过户手续时间的问题亦未协商达成一致意见，导致涉案房屋交易履行不能。第三，刘异萍在一审中提供了张永杰与案外人陈立佳之间的房屋买卖合同，在二审中进一步举证证明张永杰在同一时期内还分别与案外人杨帆、李琴等人存在房屋买卖合同纠纷，结合二审查明事实，对刘异萍关于张永杰是利用转售房屋方式投机炒房的主张予以采信。炒房行为有违公平交易原则，扰乱正常的市场交易秩序，对此种行为应予否定。综上，张永杰上诉主张买卖合同无法继续履行的原因完全在于刘异萍一方，理据不成立，本院不予支持。为此，广州市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。审理中，陈蕾宇陈述以下内容：陈蕾宇第一项诉讼请求的69000元也是预期可得利益。本院认为：根据本院作出的（2018）粤0118民初1050号民事判决书，对于本案所涉《协议书》的效力已经作出认定，本院在此不再赘述。至于张慧是否构成违约的问题。根据广州市中级人民法院做出的（2019）粤01民申163号民事裁定书，关于“涉案合同履行过程中，涉案房屋产权人与张慧指定的名义购房人王大应已经向相关银行办理了贷款申请手续，相关银行亦已于2017年3月28日向王大应出具了同贷书，其后陈蕾宇于2017年5月3日、5月7日书面催促张慧配合涉案房屋产权人办理过户手续，张慧均不予配合，陈蕾宇于同年5月23日通知张慧解除双方签订的《协议书》。上述事实足以证明涉案合同未继续履行的责任在于张慧”的认定，张慧并无证据推翻上述生效文书的情况下，张慧应承担相应的违约责任。在（2018）粤0118民初1050号案件中，陈蕾宇已经没收张慧的20000元定金。现本案中陈蕾宇要求张慧支付69000元违约赔偿金。但是根据《协议书》中第4条的约定“签本协议后十个工作日内甲方无法约原出售方与乙方签约。甲方退回定金2万给乙方。三方自动解除协议，三方无责。若因乙方自身原因，不买了，贷不了款（甲方没收乙方定金）。私自与原出售方交易。（甲方没收乙方定金和赔偿6.9万）若甲方转让给第三方，（甲方收到经纪方定金的情况下）退回定金2万元并赔偿2万元。经纪方把人民币（￥20000.00元）转到甲方指定账户。乙方支付经纪方佣金。”，可知在张慧因自身原因不买了，其所承担的违约后果为被没收定金。而张慧私自与原出售方交易，则其承担的违约后果为被没收定金并赔偿69000元。而张慧业经生效文书认定，其违约行为是不再履行合同即不再购买涉案房屋，故其应承担的违约后果为丧失定金返还权利。现陈蕾宇所主张支付69000元赔偿款的前提条件，显然与《协议书》的约定以及张慧违约的情形不相符合，故本院对此不予支持。至于陈蕾宇认为69000元是可得利益损失，根据（2019）粤01民申163号民事裁定书中“上述事实足以证明张慧在签订涉案合同时，对于陈蕾宇利用转售房屋方式获利的情况是知情同意的”的认定，以及（2018）粤01民终17893号民事判决书中“炒房行为有违公平交易原则，扰乱正常的市场交易秩序，对此种行为应予否定。”的评价，本院对陈蕾宇主张的可得利益损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈蕾宇的全部诉讼请求。案件受理费763元，由原告陈蕾宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十二月五日书记员  赖蓝婷