贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初11634号原告：李茂林，男，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨成武，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义市播府物业服务有限公司，住所地遵义市新蒲新区四号还房小区，统一社会信用代码9152039009798069XG。法定代表人：汪明辉，总经理。委托诉讼代理人：田忠强，新蒲新区新舟镇法律服务所法律工作者。被告：何永久，男，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。第三人：遵义茶苑物业管理有限公司，住所地遵义市新蒲新区新中街道办事处文武村委会办公室，统一社会信用代码91520390MA6HHCE40A。法定代表人：陈志林，总经理。委托诉讼代理人：秦方德，该公司员工。原告李茂林与被告遵义市播府物业服务有限公司（以下简称播府物业公司）、何永久及第三人遵义茶苑物业管理有限公司（以下简称茶苑物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告李茂林的委托诉讼代理人杨成武，被告何永久，被告播府物业公司的委托诉讼代理人田忠强，第三人茶苑物管公司的委托诉讼代理人秦方德到庭参与诉讼，现已审理终结。原告李茂林等向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告播府物业公司之间达成的新××新区××还房小区××层××房屋的口头租赁协议；二、判决二被告支付原告2017年5月10日至2019年10月30日的房屋税后租赁费40,792元；三、判决二被告按每月1,375元支付原告房屋租金（从2019年10月30日起至搬出房屋之日止）；四、判决被告何永久搬出原告位于新××新区××还房小区××层××房；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，被告播府物业公司与原告比照被告与原告签订的x区x小区x栋x层x号房屋租赁合同达成口头协议，原告将该房屋租赁给被告播府物业公司，由被告何永久进行居住使用。约定租赁期限为2016年5月10日起至2019年5月9日止，年租金为18,480元，被告代扣缴税金1,980元，实际每年支付租金16,500元。被告播府物业公司支付了第一年租金后拒付剩余两年租金，在租赁期限届满后拒绝交还原告房屋，拒不支付租金。被告何永久也拒不交还房屋和支付租金。2019年1月7日第三人成立，合同约定的房屋由第三人进行物业管理。综上所述，原、被告签订房屋租赁协议后，被告拒绝支付租金也拒绝交还原告房屋，经原告多次找被告协商未果，故诉至人民法院。被告播府物业公司提出如下答辩意见：一、对案件的经过与事实无意见，与原告间的合同载明有起止时间，合同已经解除；二、合同上的年租金实际上是三年租金，我公司不欠原告租金，出租的时候已经一次性支付完毕；三、我公司不承担诉讼费；四、被告何永久向我公司支付了5个月租金并已经将房屋交还公司。被告何永久提出如下答辩意见：我只居住了5个月，我也支付了租金，房屋钥匙已经交还播府物业公司，水电费也交给播府物业公司的，我不承担逾期租金。第三人茶苑物管公司提出如下答辩意见：我公司成立之后代管x还房小区，我公司在3月26日已经通知过租户告知房租快到期，并以书面形式告知，经二次通知以后，租户未按照合同执行，并于2019年7月4日我们组织原、被告双方进行过调解，未达成调解意见。本院认定事实如下：原告李茂林因遵义市x区x改造项目在x小区有x栋x层x号毛坯房屋一套，面积为109.06平方米。2016年5月10日，原告与被告播府物业公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由原告将上述房屋中的4号房屋出租给被告，租赁期限为2016年5月10日至2019年5月9日，共计36个月，合同约定的实际税后年租金为18,724元，税金由承租方代缴2,224元，实际支付16,500元；合同期满是否续租需提前30日通知对方，租金另行协商；承租方可以转租第三方使用。该合同签订后，被告播府物业公司支付原告税后租金16,500元。另查明，2016年6月16日，被告播府物业公司在向原告李茂林支付房租前经公司审批的《公司租入住房统计清单》中，17-5-4号房的租赁年限为3年，年租金5,500元，实际支付16,500元，原告李茂林在该清单上签字确认。随后，被告播府物业公司将本案所涉房屋出租给被告何永久，被告何永久于2016年10月20日向被告播府物业公司交纳5个月房租2,181.2元，结清物业费、水电费后将该房屋交还被告播府物业公司，被告播府物业公司向被告何永久出具收条。本院认为，本案审理的焦点有三：一是原告与被告播府物业公司间租赁合同约定的标的房屋年租金为多少；二是原告李茂林与被告播府物业公司间的房屋租赁合同状态；三是被告何永久在本案中应承担的责任问题。关于焦点一：原告主张被告播府物业公司按照年租金16,500元向原告支付租金，据本院查实，2016年5月10日签订的该房屋的书面合同约定了租赁期限为三年，房屋年租金为税后16,500元，但根据被告播府物业公司提交的2016年6月16日有原告李茂林签字确认的《公司租入住房统计清单》显示，该房屋年租金为5,500元，三年租金共计税后为16,500元，该金额系原告李茂林签字认可，故本院认为该房屋的年租金为5,500元，三年租金为16,500元。同时，结合被告播府物业公司转租给被告何永久5个月租金为2,181.2元及原告出租的是毛坯房，根据遵义租房价格，显然达不到16,500元/年的事实，亦可佐证该房屋年租金为5,500元的合理性。被告播府物业公司于2016年已经支付了原告三年的房屋租金至2019年5月9日。故对于原告提出要求被告播府物业公司及被告何永久按照年租金16,500元的标准向其支付2017年5月10日之后的房屋税后房租的诉请本院不予支持。关于焦点二：原告李茂林与被告播府物业公司之间就本案所涉标的房屋签订租赁合同，约定了租期为2016年5月10日至2019年5月9日，现租期已经届满，双方并未重新签订新的续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。之规定，原告已向被告播府物业提供了标的房屋，被告播府物业公司按照合同约定支付了三年租金，故双方间于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》因双方已经按照合同约定履行债务而终止，故对于原告主张的其与被告间存在口头租赁协议并要求解除该口头协议的诉请不予支持。在该合同终止后，被告播府物业应当依法向原告返还租赁房屋，被告播府物业公司未向原告返还该房屋，其应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。关于焦点三：被告播府物业公司将该房屋转租给被告何永久，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”之规定，被告播府物业公司与被告何永久间转租合同有效，但因被告何永久在居住5个月后已经与被告播府物业公司进行结算并交还房屋，其与被告播府物业公司间的转租合同已经协商解除，同时其亦不再占有涉案房屋，故其无相应的腾房及支付房屋占用费的责任，故对于原告主张的要求被告何永久支付其房屋占用费并退还房屋的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：一、被告播府物业公司于本判决生效之日起十日内向原告李茂林返还位于新××新区××还房小区××层××房屋，并支付从2019年5月10日起至实际返还之日止按5,500元/年的标准计算的房屋占用费；二、驳回原告李茂林的其他诉讼请求。案件受理费425元（已减半收取），由被告遵义市播府物业服务有限公司承担25元，由原告李茂林承担400元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  秦友灵二〇一九年十二月十日法官助理王庆书记员冯琳