苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6872号原告：徐伟，男，1987年10月14日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：季晓光，江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，江苏益友天元律师事务所律师。被告：徐跃进，男，1968年7月25日生，汉族，住涟水县，现居住苏州市吴中区。被告：邱士香，女，1967年3月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被告暨被告徐跃进委托诉讼代理人：徐志卫，男，1988年2月16日生，，汉族，住苏州市吴中区。被告邱士香及被告徐志卫共同委托诉讼代理人：胡炎，江苏宏谐律师事务所律师。原告徐伟诉被告徐跃进、邱士香、徐志卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告徐伟及其委托诉讼代理人季晓光、李萍，被告邱士香、徐志卫共同委托诉讼代理人胡炎，被告暨被告徐跃进委托诉讼代理人徐志卫到庭参加诉讼。2019年10月21日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐伟及其委托诉讼代理人季晓光、李萍，被告邱士香、徐志卫共同委托诉讼代理人胡炎，被告暨被告徐跃进委托诉讼代理人徐志卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟诉称，2019年4月28日，其与被告徐跃进、邱士香签订“苏州市存量房买卖合同”，约定由其出卖位于苏州市吴中区房屋给被告徐跃进、邱士香；同时，其与三被告又签订补充协议，约定如违约则由违约方承担连带责任。事后，被告徐跃进、邱士香多次违约，不但未按期办理资金托管手续，最后被告邱士香还要求变更购买人为其一人才与其完成交易，其因此予以拒绝。其认为，被告徐跃进、邱士香的行为已构成违约，故要求依法确认上述“苏州市存量房买卖合同”及其“补充协议”已解除；被告徐跃进、邱士香承担律师费4.5万元、违约金62万元及以62万元为基数、按年利率6%、自2019年6月21日起至实际支付之日止的逾期付款利息；被告徐志卫对上述被告徐跃进、邱士香的给付部分承担连带责任。被告徐跃进、邱士香、徐志卫辩称，对原告要求解除“苏州市存量房买卖合同”及其“补充协议”无异议；其一直要求原告履行合同，但原告不予配合，其不存在违约；因房价上涨，原告未产生损失，故违约金没有依据，律师费也不能支持。经审理查明，2019年4月28日，经苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）居间，原告与被告徐跃进、邱士香签订“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”各1份，其中“苏州市存量房买卖合同”约定：由被告徐跃进、邱士香向原告买受位于苏州市吴中区住房，价款为310万元；支付方式为2019年5月15日办理资金托管手续，由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应于资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户，贷款由买受人委托银行于2019年5月25日前直接支付至资金托管账户；若因买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐）造成贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人承担违约责任；买受人逾期15日内支付房屋价款，按每日万分之五计付违约金，超过15日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按房屋价款的20%支付违约金；等等。“补充协议”又约定：买受方支付出卖人房屋交易首期款7万元，并于2019年4月28日支付原告定金5万元，余款2万元作为交房保证金由居间方保管，待物业交割完毕由居间方支付出卖人；买卖双方确认上述物业的价款为存量房买卖合同约定的房屋成交价及房屋交易首期款的总和即317万元；等等。2019年4月28日，被告徐志卫支付原告5万元。2019年4月29日，作为甲方的原告与作为乙方的被告徐跃进、邱士香、徐志卫又签订“补充协议2”1份，约定：任何一方违反“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”的行为，违约方按“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”的约定连带承担违约责任和损失。2019年5月9日，原告归还了苏州市吴中区住房的剩余贷款并注销抵押。2019年5月16日，根据链家经纪公司安排原告与被告徐跃进、邱士香去办理资金托管手续，但因被告徐志卫在杭州而未成。2019年5月17日，链家经纪公司以被告徐跃进征信有问题为由，向原告提出两套解决方案，第一个方案由被告徐跃进与被告邱士香离婚，然后重新送审；第二个方案找人通路子。原告认为链家经纪公司提出的第一套方案要延期一个月，表示愿接受第二套方案。事后，被告徐志卫多次找原告沟通，但未成。2019年5月20日，链家经纪公司安排原告与被告徐跃进、邱士香去办理资金托管手续，后又因被告徐跃进、邱士香未筹到款而未去办理资金托管手续。2019年5月24日下午，原告应链家经纪公司要求去办理资金托管手续，但发现买受人变成为被告邱士香一人，遂拒绝签约。2019年5月28日，江苏宏谐律师事务所受被告邱士香委托向原告发出律师函1份，认为变更被告邱士香一人不影响原告合同权益，要求原告于2019年5月30日去办理资金托管手续。2019年5月29日，原告分别向被告徐跃进和被告邱士香发出的“函”1份，敦促被告徐跃进、邱士香收到通知后7日内按“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”办理送审、资金托管手续，并提出如希望变更或解除合同，应协商解决。2019年6月2日，被告徐跃进、邱士香、徐志卫向原告发出“解除合同通知”，要求解除合同。2019年6月5日，原告分别向被告徐跃进、邱士香发出“函”各1份，要求继续履行合同。2019年6月12日，原告分别向被告徐跃进、邱士香发出“函”各1份，要求解除合同。2019年7月29日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、被告徐跃进“个人信用报告”显示：贷款逾期笔数1笔，月份数5个月，单月最高逾期总额22646元，最长逾期月数3个月；贷记卡逾期账户数1个，月份数6个月，单月最高逾期总额1115元，最长逾期月数7个月。2、2019年5月19日15时57分，原告向被告徐志卫发微信：“你好，其实中午时已经说了，再明确下啊：协商解除，十万是不行的。”被告徐志卫回称：“嗯嗯，明白了，谢谢，我跟中介沟通吧。”2019年5月26日，原告与被告邱士香、徐志卫再去链家经纪公司协商，原告提出由被告方赔偿违约金15万元加中介费3万元，或者赔偿10万元，延期交房一年，但被告方予以拒绝。3、2019年7月24日，苏州市人民政府发布苏府（2019）61号“市政府进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见”，该文件规定：扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年方可转让；等等。4、原告与李萍系夫妻关系。截止2019年7月24日，除原告在苏州市吴中区有涉诉房屋外，原告与李萍在苏州市范围内无其他住房。2019年4月26日，原告与案外人刘某、李某签订“苏州市存量房买卖合同”，该合同约定由原告以500万元价格购买玲珑湾花园房屋。自2019年4月11日起至2019年6月19日止，原告夫妇收取案外人365万元。2019年7月24日，原告夫妇支付玲珑湾花园房屋契税10万元。同日，玲珑湾花园房屋被登记于原告夫妇名下。2019年8月6日至2019年11月期间，原告夫妇向案外人汇出21.1175万元。5、2019年7月15日，原告委托江苏恒则律师事务所处理邱士香诉原告和原告诉三被告房屋买卖合同纠纷（前案已撤诉）；并分别支付代理费0.5万元、4万元。审理中，原、被告一致同意解除2019年4月28日签订的“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”。原告认为，被告徐跃进、邱士香多次在资金托管时间上违约，事后将买受人由被告徐跃进、邱士香两人变更为被告邱士香一人，导致按期足额付款的概率明显降低，因此其不愿变更合同并最终解约，三被告应承担解约违约金。三被告则认为，因被告徐跃进征信问题导致贷款出现问题，其争取按首付提高至40%的方案履约，但最终银行确认不能办理贷款；其采用让被告徐跃进与被告邱士香离婚方法来继续履约，并多次与原告沟通，都是为了更顺利、更快履行合同；原告并不存在拿不到房款的风险，即使存在贷款风险，也不存在理赔上的障碍；由被告徐跃进、邱士香两人变更为被告邱士香一人，只是买受人内部的财产权分配，实际房款的支付义务还是三被告在承担。以上事实有原告提供的苏州市存量房买卖合同（涉诉房屋）和补充协议及补充协议2各1份、还贷凭证2份、函8份及送达凭证6份、解除合同通知1份、律师函1份、解除合同通知1份、微信聊天记录62份、不动产登记信息3份、苏州市存量房买卖合同（非涉诉房屋）和补偿协议各1份、收入银行凭证43份及借款协议5份、房产证及契税证明各1份、支出银行凭证7份、委托代理合同2份和支出凭证2及发票2份，被告提供的个人信用报告1份及原、被告陈述笔录在案佐证。本院认为，原告与被告徐跃进、邱士香于2019年4月28日签订的“苏州市存量房买卖合同”和“补充协议”及原告与三被告签订的“补充协议2”，系各方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效，各方均应按合同或协议全面履行。根据“苏州市存量房买卖合同”，被告徐跃进、邱士香应作为买受人与原告于2019年5月15日去房产交易部门办理资金托管手续并将首付款存于资金托管账户，但直至2019年5月24日才去办理，已构成支付首付款逾期的违约。2019年5月24日，原告发现涉诉房屋买受人由被告徐跃进、邱士香两人变更为被告邱士香一人时拒绝签订变更后的相关合同，属原告权利处分范围，被告徐跃进、邱士香指责原告不配合的观点不能成立，其理由是：1、合同主体的减撤，属合同权利义务性质的变更，应经原告与被告徐跃进、邱士香协商一致；2、因被告徐跃进征信出现问题属三被告需要解决的问题，因此引发的一系列问题并未与原告发生因果关系之勾连，不当然产生或形成原告必须同意房屋买受人由被告徐跃进、邱士香两人变更为被告邱士香一人的义务，即未产生或形成可以不问原告意思如何、原告均不得不履行的约定或法定的拘束效果；3、被告减撤己方合同主体，在法律上不成立不减撤就无法履行合同的变更必要，因为“苏州市存量房买卖合同”约定了当因买受方征信问题导致贷款不足时买受方可以在贷款银行付款截止日期内补齐的这一风险兜底条款。但是，原告称因买受人由被告徐跃进、邱士香两人变更为被告邱士香一人导致按期足额付款的概率明显降低的观点同样不能成立，理由是：1、原告与三被告签订后，被告徐志卫实际上成为了合同履行的担保方，即使发生因上述买受人主体由二个减为一个导致不能履约情况，被告徐志卫将承担责任，即买受方主体的减撤并未超出原告签订合同时的风险预期；2、如果2019年5月24日减撤买受人主体为一人的协议能够签订，则被告邱士香近百万元的首付款将同时会存入资金托管账户，原告无需担心因未足额付款的违约导致损失不能弥补的风险；3、2019年上半年苏州房产市场房价大幅上升，客观上三被告故意违约而不积极履行的可能性较小；4、结合原告与被告徐志卫微信聊天记录及庭审记录，没有证据显示原告因被告方减撤买受人而产生了对被告方将来可能面临不足额付款的财务不安方面的迹象，而是因不满足被告徐志卫提出的解约并赔偿10万元的要求、进而提出更高赔偿标准作为解约条件而被告方不同意的交流过程。至于被告徐志卫未进行担保变更之说，仅是原告资金托管时拒签相关协议后未谈及而已，原告并无证据证明被告徐志卫曾拒绝过因合同主体减撤而相应变更相关担保的事实。因此，本案是一起在苏州市房地产市场价格急剧上升期间因可归责于三被告的贷款不能或贷款不合预期之事所引发的、原告利用三被告欲减撤买受人主体以期解决上述贷款障碍的不利地位、以变更合同主体须协商一致的合法规定为由、不近人情地拒绝被告方减撤买受人主体并提出赔偿要求但未能得到满足而产生的纠纷。及至三被告于2019年6月2日向原告发出“解除合同通知”和原告于2019年6月12日向三被告发出含解除合同内容的“函”后，双方已无意继续履约，根据“苏州市存量房买卖合同”约定，确认上述合同及补充协议于2019年6月15日（送达日期）因原告行使单方解除权而解除。上述合同及补充协议被解除后，原告取得定金应返还被告徐跃进、邱士香；同时，根据上述定论，被告徐跃进、邱士香贷款不能已构成根本违约，应偿付解约违约金，被告徐志卫也因“补充协议2”的约定而承担连带责任。关于解约违约金数额，被告在审理中请求予以减降，鉴于涉诉房地产市场价目前已升值，且无足够依据证实原告因此产生损失，故可以适当减降。原告提供的另行购房及其资金进出证据，无法证实是因本案被告徐跃进、邱士香的违约而导致了关联性损失，且该房也因房地产市场价上升而已经升值，故不采信原告另行购房产生损失之说。至于原告请求律师费，非本案必要支出，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐伟与被告徐跃进、邱士香于2019年4月28日签订的“苏州市存量房买卖合同”和“补充协议”于2019年6月15日解除。二、被告徐跃进、邱士香应偿付原告徐伟违约金10万元，扣除原告徐伟应返还被告徐跃进、邱士香定金5万元，被告徐跃进、邱士香尚应支付原告徐伟5万元，于本判决生效后十日内履行。被告徐志卫对上述偿付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告徐伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32160元,由被告徐跃进、邱士香、徐志卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  高为民人民陪审员  姚咏斌人民陪审员  刘 迪二〇一九年十二月十八日书 记 员  陈文文