四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17123号 上诉人（原审被告）成都新欣神风电子科技有限公司。住所地：四川省成都市高新区天勤东街58号。 法定代表人李成刚，职务不详。 委托诉讼代理人李亚灵，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都高投世纪物业服务有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道8号。 法定代表人陈家均，董事长。 委托代理人唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人成都新欣神风电子科技有限公司（以下简称新欣神风公司）因与被上诉人成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称高投物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2016年6月，高投物业公司作为甲方，新欣神风公司作为乙方，签订了《高新西区××房屋物业服务协议》，主要约定：1.项目名称：高新西区ＯＰＵＳ标准厂房三号地块；2.项目地点（及具体房号）：成都高新西区；3.建筑面积：21352.97㎡；4.服务期限：共计9个月，自2016年4月1日至2016年12月31日止；5.物业服务费按建筑面积计算，单价为1.2元／㎡／月。该协议对物业服务内容及服务质量进行了约定，物业服务内容包含房屋外观、公共部位、公共设施设备、公共环境卫生、物业区域内绿化、公共秩序、房屋装饰装修管理及公共安全七项内容。其中，公共环境卫生的物业服务，要求保持本物业内无明显白色垃圾等杂物，对公共场所的乱堆、乱放、乱贴、乱挂等现象进行整顿清理，以保持其整洁、卫生、安全、文明；物业区域内绿化的物业服务，要求对本物业区域内的花草树木进行日常养护，保持其生长茂盛、无枯枝、杂物及病虫害。2017年9月25日，高投物业公司向新欣神风公司发出《工作联系函》，载明新欣神风公司于2011年购买ｏｐｕｓ标准厂房三号地块2号厂房，面积10935.46平方米。2017年1月起，新欣神风公司一直未与高投物业公司签订该栋厂房物业服务协议，也未支付该栋厂房物业服务费用。现请新欣神风公司尽快与高投物业公司签订该栋厂房物业服务合同，并及时支付相应物业服务费用。新欣神风公司收到上述函件后，回复，“由于我公司被中国电子科技网络信息安全有限公司收购，房产正在过户中，无法签订相应合同，带来不便敬请谅解”。查询时间为2019年4月11日的《房屋信息摘要3》载明，位于高新区房屋（权××）所有权人为新欣神风公司，且为单独所有，登记原因为存量房买卖，土地用途为工业，建筑面积共计10935.46平方米。生成于2019年4月15日的《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》显示，新欣神风公司登记状态为存续，2016年6月30日，公司法定代表人由张某华变更登记为李成刚。 原审判决另查明，2016年5月31日，高投物业公司作为乙方，案外人成都高投建设开发有限公司作为甲方，成都高投资产经营管理有限公司作为丙方，签订了《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》，约定甲方通过公开招标的方式选聘乙方对高新西区标准厂房（3号地块）提供物业管理服务事宜，物业名称为高新西区标准厂房（3号地块），物业管理区域××。合同约定乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，向业主或承租人按期拥有或使用的建筑面积收取物业服务费。收费标准为1.5元/平方米·月。该合同有效期自2016年4月1日至2018年12月31日止。该合同到期后，高投物业公司作为乙方，案外人成都高投建设开发有限公司作为甲方，成都高投资产经营管理有限公司作为丙方，再次于2018年12月，就案涉高新西区标准厂房（3号地块）的物业，再次签订了《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》，仍约定由高投物业公司对高新西区标准厂房（3号地块）提供物业管理服务事宜。高投物业公司按约定履行了物业管理服务事项。原审判决再查明，2015年，新欣神风公司与案外人成都××物业管理有限公司签订了《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》，约定新欣神风公司采用派生分立方式，以2015年6月30日为分立基准日，新欣神风公司转让其部分企业产权派生设立成都××物业管理有限公司，新公司设立后取得法人资格，原公司新欣神风公司继续保留法人资格。该协议中就财产分割约定为：新欣神风公司房产及装修费，由派生企业成都××物业管理有限公司享有。成都××物业管理有限公司于2015年9月30日登记成立，公司法定代表人登记为张某华。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》《房屋信息摘要3》《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》、巡查记录表、《工程人员值班记录表表》《工作联系函》、专项服务外包合同等证据在卷佐证。 原审判决认为，首先关于新欣神风公司认为其不是案涉厂房的实际产权人，主体不适格的意见，原审法院认为，新欣神风公司虽与案外人成都××物业管理有限公司签订了《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》，约定新欣神风公司房产及装修费，由派生企业成都××物业管理有限公司享有。但双方一直未办理产权变更登记手续，从《房屋信息摘要3》可以看出，案涉房屋仍登记于新欣神风公司名下，依据物权法定的原则，案涉房屋的所有权人仍应当为新欣神风公司。因此，该辩称意见原审法院不予采纳。其次，关于新欣神风公司认为其未与高投物业公司签订物业服务协议，双方之间因高投物业公司未提供物业服务，不成立事实合同关系，新欣神风公司不应当支付物业服务费的意见，原审法院认为，依据《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》以及《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，可以看出高投物业公司为高新西区标准厂房（3号地块）的物业服务企业，案件中，高投物业公司提供巡查记录表、《工程人员值班记录表》、专项服务外包合同等证据，能形成证据锁链，证明其履行了物业管理服务事宜。新欣神风公司在庭审中否认高投物业公司提供了物业服务，但在双方工作联系函的往来中，仅陈述了无法签订合同的原因，并未提出对高投物业公司物业服务的质疑。另外，高投物业公司与专业公司签订一系列专项服务外包合同，虽专项服务系案外公司进行，但其受高投物业公司的委托开展工作，其服务工作的完成应当视为高投物业公司专项物业管理服务工作的完成。因此，不能据此认为系专项服务公司提供了物业管理服务。另外，新欣神风公司提交了照片及光盘，用于证明高投物业公司未提供物业服务，但原审法院认为，上述证据仅表明特定时间点的状态，不能证明长期存在上述现象，新欣神风公司提交的证据均不能充分证明高投物业公司未提供物业服务，或其提供的服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。另一方面，高投物业公司作为物业服务企业，对案涉项目进行了物业管理服务，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，新欣神风公司作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业管理费既无合法依据也非明智之举。故，原审法院认定高投物业公司客观上提供了物业服务，且新欣神风公司也不可避免的享用了该服务，双方构成了事实上的物业服务合同关系。最后，关于新欣神风公司认为高投物业公司所主张的物业服务费的计算方式中，单价、面积、服务期限均没有依据，新欣神风公司不应当承担物业服务费的意见，原审法院认为，双方在2016年签订了《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，对物业费的缴纳标准进行了约定，即物业服务费按建筑面积计算，单价为1.2元/㎡/月。双方2017年开始就未签订物业服务协议，但高投物业公司参照双方2016年签订的合同标准计算物业费，并无不妥，该标准也并未超过同一区域其他物业的缴费标准。另外，《房屋信息摘要3》明确载明了案涉项目的建筑面积共计10935.46平方米，故，对该辩称意见原审法院也不予采纳。 综上，原审法院认为，新欣神风公司系案涉项目的业主，高投物业公司为案涉项目提供物业服务，双方虽未签订物业服务合同，但高投物业公司客观上提供了物业服务，新欣神风公司也不可避免的享用了该服务，故双方应当构成事实上的物业服务合同关系。高投物业公司按约提供了物业管理服务，新欣神风公司也应当按约及时交纳物业费。高投物业公司参照双方之前签订的《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，按1.2元/平方米收取物业费，符合法律规定，原审法院予以支持。关于物业费的具体给付问题，原审法院认为，高投物业公司起诉要求新欣神风公司支付物业服务费，从2017年1月1日计算至全部费用付清之日止，但因双方的事实服务合同一直在履行中，高投物业公司主张的全部费用亦存在未发生的费用。同时，未发生的费用也因案涉项目的主体可能发生变化或高投物业公司是否继续提供物业管理服务而存在不确定性，因此，原审法院认定新欣神风公司应当缴纳的物业服务费从2017年1月1日开始计算至案件实际辩论终结之日止，即2019年8月19日。新欣神风公司每月应当支付的物业服务费为1.2元/平方米×10935.46平方米=13122.55元，每日应支付437.42元（按每月30日计算），因此新欣神风公司共计需要支付2年7个月19天的物业管理服务费，共计415110.03元。（406799.05元+8310.98元）。因此，对高投物业上述诉讼请求中的合理部分予以支持。关于高投物业公司要求新欣神风公司给付的资金占用费，原审法院认为，虽然高投物业公司在物业管理工作中没有明显的重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，应当加强和改进物业服务工作，尽量缓和业主和物业公司的对立情绪。同时，双方也无合同约定新欣神风公司应当给付资金占用费，原审法院对该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新欣神风公司应于判决生效之日起十日内向高投物业公司支付所欠2017年1月1日至2019年8月19日的物业管理费415110.03元；二、驳回高投物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，489元，由新欣神风公司承担。 宣判后，新欣神风公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、其不是案涉2号厂房的所有人，也未使用过该厂房，不是本案适格主体；二、其与高投物业公司未签订书面物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，无付费义务；三、双方事实合同关系不成立，原审法院认定事实错误。请求撤销原判，依法改判。 被上诉人高投物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，高投物业公司与案涉厂房建设单位签订了前期物业服务合同，后亦与新欣神风公司签订了物业服务合同，后双方虽对案涉物业区划内的2号厂房未续签物业服务合同，但高投公司仍在案涉物业区划内提供物业服务，原审法院判决新欣神风公司按其与高投物业公司签订的物业服务合同支付欠付物业费至原审辩论终结之日并无不当。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒不支付物业费则于法无据。 综上，新欣神风公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7527元由上诉人成都新欣神风电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈 悦