广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0703执异75号 异议人：钦州市区农村信用合作联社，住所地：钦州市三沿路33号。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：韦俊，该联社合规部经理。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市永福西大街10号幸福苑·时代名城南楼第一层至第三层。 负责人：郭东明，该行行长。 委托诉讼代理人：阳华斌，广西桂通律师事务所律师。 被执行人：傅志荣，男，1986年11月21日出生，汉族，住广西合浦县。 被执行人：吴翠良，女，1985年9月8日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 被执行人：广西碧海房地产开发有限公司，住所地：钦州市永福西大街27号，办公地址：钦州市钦南区南珠西大街182号7栋701房。 法定代表人：范文亮，该公司经理。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司钦州分行（以下简称中信银行钦州分行）与被执行人广西碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海公司）、傅志荣、吴翠良金融借款合同纠纷一案中，异议人钦州市区农村信用合作联社（以下简称市区农信联社）于2019年11月22日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人市区农信联社称，请求解除对钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢108商铺的查封；停止对该商铺的司法处置措施。事实和理由：2009年11月26日，被执行人碧海公司与异议人签订一份《商品房买卖合同》，约定异议人向被执行人碧海公司购买钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层107、108商铺，商铺建筑面积共300平方米，单价为23600元/平方米，合同总价为7080000元。合同签订后，异议人已将房屋价款悉数支付给被执行人碧海公司。被执行人碧海公司于2012年将107、108商铺交付给异议人，异议人收房后已装修成营业网点自2014年5月1日起使用至今。综上，钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层107、108商铺产权属异议人所有是不争的事实。钦北区法院在办理申请执行人中信银行钦州分行与被执行人傅志荣、吴翠良、碧海公司金融借款合同纠纷一案（2019）桂0703执109号中，裁定查封了钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层108商铺，妨碍了异议人正常行使物业权利，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，法院对被执行人傅志荣名下位于钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层108商铺的查封措施应当予以解除，对上述房屋所作的一切执行措施也应当予以停止，以恢复异议人对上述物业权利的正常行使。请求法院支持异议人的请求。 异议人市区农信联社为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、《商品房买卖合同》、电汇凭证、（合作银行）结算业务专用凭证、《收款收据》，证明异议人与被执行人碧海公司于2009年11月26日签订购房合同，购买钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层107、108商铺，并于2009年11月30日、2010年3月31日、2011年12月28日分三次支付购房款7064000元，支付了全部购房款； 2、《永福信用社营业所装修工程施工合同》、记账凭证、电汇凭证、发票，证明异议人在商铺交付后于2014年进行装修，支付名洲建设有限公司装修款509809.23元； 3、《钦州市区农村信用合作联社关于永福分社变更营业场所完成情况的报告》、《关于钦州市区农村信用合作联社永福分社变更营业场所的批复》、登报公告，证明异议人已于2014年5月1日使用涉案商铺。 申请执行人中信银行钦州分行及被执行人傅志荣、吴翠良均未对异议人的异议提出意见。 被执行人碧海公司称，1、碧海公司不同意异议人对执行的房产的解封以及终止执行的申请。碧海公司将“碧海盛世国际大厦A、B幢107、108的房屋”卖给被执行人傅志荣，从网签合同备案到向中信银行办理按揭贷款，整个办理过程合法合规。中信银行具有诉讼主体的资格，有权对诉争标的物进行执行处置，而且“碧海盛世国际大厦A、B幢107、108的房屋”已在房管部门办理抵押登记给了中信银行，根据法律的规定中信银行享有执行房产的优先偿还权利。因此，农村信用社提出的异议请求不应当给予支持。2、碧海公司通过购买不良债权的方式，解决农村信用社的《商品房买卖合同》的纠纷。中信银行将于2019年12月05日10时至2019年12月06日10时止，在淘宝网资产竞价网络平台上对傅志荣不良债权进行公开挂牌竞价。碧海公司以梁美凤的名义交纳70万元保证金参与竞买，现已缴纳了5万元（附缴款凭证复印件），余款65万元将在2019年12月5日前缴清。梁美凤竞买成功后，会根据竞买公告要求将于2020年6月末支付清竞价款余款，到时碧海公司配合钦北区人民法院办理“碧海盛世国际大厦A、B幢107、108的房屋”过户手续给农村信用社。综上所述，为了维护中信银行的合法权益，请法院依法采纳。 被执行人碧海公司向本院提供如下证据：中信银行客户回单，证明碧海公司以周小丽的名义参与竞买“傅志荣不良债权”，已于2019年11月8日缴纳了5万元保证金。 本院查明，原告中信银行钦州分行与被告傅志荣、吴翠良、碧海公司金融借款合同纠纷一案经本院审理，于2018年7月20日作出（2018）桂0703民初586号民事判决：一、解除原告中信银行股份有限公司钦州分行与被告傅志荣、吴翠良签订的编号为（2013）桂银房贷字第130582号《中信银行个人购房借款合同》；二、被告傅志荣、吴翠良偿还原告中信银行股份有限公司钦州分行借款本金2911393.62元及利息（利息含罚息和复利，计至2018年7月3日止为125371.93元，自2018年7月4日起至债务实际清偿之日止，按合同约定的利率另计）；三、被告傅志荣、吴翠良支付原告中信银行股份有限公司钦州分行为实现债权支出的律师代理费105256元；四、被告广西碧海房地产开发有限公司对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告傅志荣、吴翠良追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。上述判决书发生法律效力后，被执行人均未履行上述法律文书所确定的义务。中信银行钦州分行于2019年1月4日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，本院于2019年7月23日作出（2019）桂0703执109号之一《执行裁定书》，裁定：将被执行人傅志荣名下的位于钦州市永福西大街27号碧海盛世国际大厦A、B栋108房（合同备案编号：13040015，建筑面积：148.59平方米）进行查封，期限为三年。异议人市区农信联社于2019年11月22日向本院提出书面异议，要求中止执行。 另查明，2009年11月26日，市区农信联社与碧海公司签订《商品房买卖合同》，约定市区农信联社购买碧海公司位于钦州市永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层107、108商铺，商铺建筑面积共300平方米，23600元/平方米，总价为7080000元；该商品房交付时，以产权部门确认的面积为准等。合同签订后，市区农信联社分别于2009年11月30日、2010年3月31日、2011年12月28日分三次共支付购房款7064000元。后碧海公司将涉案108号商铺交付市区农信联社。2013年4月1日，碧海公司又与被执行人傅志荣签订《商品房买卖合同》，约定傅志荣购买碧海公司位于钦州永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层108商铺，商铺建筑面积共149.50平方米，60000元/平方米，总价为8970000元，同年6月21日，傅志荣、吴翠良、碧海公司在中信银行钦州分行办理购房贷款。2014年，市区农信联社装修“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层107、108商铺作为该社的营业网点，并于同年5月1日开始正式对外营业，一直使用至今。 本院认为，执行过程中，案外人可基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。案外人市区农信联社对本院执行的涉案房屋提出异议，主张该房屋属其所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，异议人在本院查封涉案商铺前已与被执行人碧海公司签订了合法有效的书面买卖合同，交纳了房款，且已对商铺进行装修并使用至今，但因被执行人碧海公司又将涉案商铺卖与被执行人傅志荣，未能办理过户登记手续，符合上述二十八条规定的情形，另外，本院执行依据的生效法律文书并未确认中信银行钦州分行对涉案商铺享有优先受偿权。因此，异议人提出的执行异议成立，足以排除执行，本院予以支持。被执行人碧海公司提出待其以第三人名义参加竞买中信银行钦州分行的债权后，再与市区农信联社办理过户手续，但其提供的证据不能证明其已取得中信银行钦州分行的债权且其是否取得债权存在不确定性，本院对其意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 撤销钦州市钦北区人民法院于2019年7月23日作出的（2019）桂0703执109号之一《执行裁定书》，中止对位于钦州市永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”小区AB幢1层108商铺的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张世透 审 判 员  梁卫兵 人民陪审员  莫如凤 二〇一九年十二月五日 书 记 员  章 艳