四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13751号 上诉人（一审原告，反诉被告）：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流县华阳镇锦江村一社。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：雷道德，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：**，男，1974年5月3日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：杨军，四川川粤律师事务所律师。 上诉人四川省双玻实业集团有限公司（以下简称双玻实业集团）因与被上诉人**商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 双玻实业集团上诉请求：1.请求在查明案件事实基础上，改判支持双玻实业集团的全部诉讼请求、驳回**的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由**承担。事实和理由：一、本案中双玻实业集团与**之间约定的解除合同的情形已经出现，双玻实业集团有权宣布解除合同，并要求**归还垫付银行按揭款、承担违约责任、赔偿损失。在房屋买卖过程中，**所承担的仅仅是按期归还银行按揭款这一基本义务，合同约定的解除条件系协商一致达成，为双方真实意思表示，并不违反法律规定，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，现**未按照合同约定履行义务，致使合同目的无法实现，解除合同的条件已经成就，双玻实业集团的一审诉请具有充分的事实及法律依据，应当获得支持。二、在**未归还银行按揭款及资金占用利息、承担违约责任前，双玻实业集团有权拒绝为**办理不动产权证书，一审法院忽略了前述基本前提、判决双玻实业集团协助**办理不动产权证书没有事实依据。三、**在双玻实业集团起诉前，并未提供办理不动产权证书所必需资料、也没有联系双玻实业集团要求为其办理不动产权证书，双玻实业集团无法单方面为其办理不动产权证书，并非归责于双玻实业集团原因导致逾期办证，一审中，**也没有提供证据证明已经向双玻实业集团移交了办理产权证书所必需资料，一审在没有查清事实基础上就判决双玻实业集团承担逾期办证的违约责任并向**支付违约金，没有任何事实依据。四、退一步讲，双玻实业集团逾期办证、属于一般违约就需要承担违约责任赔偿损失，那么，**拒绝还贷、构成根本违约，双玻实业集团当然有权要求解除商品房买卖合同。五、签订《商品房买卖合同》并从第三方银行获得贷款后，按期归还贷款本息、保障交易顺利履行系购房者的基本义务。但**在房价下跌的情况下断供断贷，导致双玻实业集团向第三方银行承担了保证责任，在房价上涨后又回来主张继续履行合同、试图占有房屋价值上涨带来的增值收益，**违反了最基本的等价有偿及诚实信用原则。六、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案中，案涉房屋所有权仍属于双玻实业集团所有，更何况**未实际使用案涉房屋，解除购房合同，并不存在一审判决认为的“严重影响已经形成的稳定的社会关系”情形。 **辩称：一审法院审理案件事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.本案属于商品房预售合同纠纷，《商品房预售合同》中出卖方的合同义务是交付房屋并收取购房款，购买方的合同义务就是支付购房款，在本案中**通过银行按揭的方式已经将全部购房款项支付给了双玻实业集团，已经完成了自己的合同义务，双玻实业集团也按照合同约定交付了房屋，所以商品房预售合同的主要权利义务已经履行完毕，合同目的已经实现，所以双玻实业集团无权解除合同；2.本案中，双玻实业集团履行了担保责任，其享有的是追偿权，而非《商品房预售合同》的解除权，**也认可其代为支付的事实，并表示愿意归还该款项；3.双玻实业集团向银行承担的阶段性担保责任的担保期间是在合同订立之后自房产证办理之间，本案中，按照合同约定双玻实业集团应在2014年12月28日前为**办理房屋权属证书，其在办理房屋权属证书之后**将房屋抵押给银行，双玻实业集团的担保责任即免除，而因双玻实业集团一直违约未办理相关的房屋权属证明造成其担保期间的延长，其自身有过错。综上，**认为双玻实业集团不享有合同解除权，同时按照合同约定其应当履行自身的办证义务，双玻实业集团逾期办证应当承担逾期办证违约金。 双玻实业集团一审诉讼请求：1.判令解除双玻实业集团与**签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；2.判令**协助双玻实业集团注销预购商品房登记证书；3.判令**向双玻实业集团支付解除合同违约金72649.01元；4.判令**归还双玻实业集团代为垫付的购房按揭款58291.75元，支付逾期未归还垫付款的违约金11658.35元；5.判令**支付双玻实业集团律师费5000元、诉讼费。 **一审反诉请求：1.判令双玻实业集团立即为**办理位于华阳街道南湖北路189号2幢2单元2楼01号房屋的不动产权证书；2.判令双玻实业集团支付**违约金97747元（从2014年12月29日起以783855元为基数按照日万分之一计算至实际办理不动产所有权证书之日止）。 一审法院经审理认定事实如下：2013年5月17日，双玻实业集团与**签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定**购买双玻实业集团位于双流县，面积为113.85平方米的房屋，房屋总价款783855元。**采用贷款方式支付房款，首付款支付购房总价的30%。其余价款向建设银行借款支付。合同约定双玻实业集团应当在2013年12月28日前向**交付房屋。双玻实业集团应当在商品房交付之日起365日内为**办理房屋所有权证书。 《补充协议》第三条第3点第3）约定，应**要求，双玻实业集团可以就**向银行的借款提供保证。经双方协商一致，就双玻实业集团保证期限内有关事宜达成如下协议：②保证期限内，若**未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因**行为导致银行解除与**签订的贷款合同，导致银行从双玻实业集团在其开立的账户中扣款,**必须在接到双玻实业集团电话或书面通知一周内归还双玻实业集团代还款项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付贷款期间的利息以及代还金额10%的违约金；若**从双玻实业集团代还之日起60天内仍未按时足额偿还双玻实业集团代还所有款项，则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若双玻实业集团不解除合同，有权在承担保证责任后向**追偿，同时**应当支付总房款20%的违约金；若双玻实业集团解除合同，双玻实业集团按照合同原价收回房屋，双玻实业集团有权从应退还给**的房款中扣除与双玻实业集团代其偿还银行贷款同等金额的款项，同时**应当向双玻实业集团支付总房款20%的违约金并赔偿其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若有不足部分，双玻实业集团有权继续向**追偿。 《补充协议》第八条第1点约定，双玻实业集团可以为**办理所有权证书。如**以按揭方式付款，在双玻实业集团保证期内，若**未能按照合同约定按时足额偿还贷款本息，导致银行从双玻实业集团在银行开立的账户中扣款，在**未能按照本协议约定支付双玻实业集团代还款项及违约金前，双玻实业集团有权不予配合**办理产权手续，双玻实业集团不承担因此引起的产权延期办理及其他责任。第6点约定，如因双玻实业集团原因导致**未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证的，合同继续履行，**自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，双玻实业集团按日计算向**支付已付房款万分之一的违约金。《补充协议》第十四条约定，双玻实业集团与**任何一方依照法律规定、合同或补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，**应于合同解除后5日内协助双玻实业集团到双流县房管局办理合同备案登记的撤销手续。**逾期达到15日的，双玻实业集团有权要求**支付房屋总价款20%的违约金。 2013年5月24日，**与建行双流分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定**因购买本案案涉房屋向建行双流分行申请贷款540000元，贷款期限为120个月，即2013年5月24日至2023年5月24日。双玻实业集团为本次借款提供担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 合同签订后，**按期交付了购房款，建行双流分行亦履行了放款义务。2013年10月11日，本案案涉房屋备案登记至**名下,合同备案号352820。2013年12月28日，双玻实业集团向**交付了本案案涉房屋。**按照合同约定交清了办证所需的资料及契税费用。 一审法院另查明，2011年7月4日，双玻实业集团与建行双流分行签订了《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》），约定为保障建行双流分行债权的实现，双玻实业集团愿意为建行双流分行与债务人（购置坐落于华阳街道锦江社区“南湖半岛”项目所属之住房或商业用房而与建行双流分行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。限额为壹亿陆仟捌佰万元整，从2011年7月4日至2013年7月3日。 一审法院再查明，2016年12月16日，建行双流分行个贷中心出具《业务联系函》载明，兹有建行双流分行个人住房贷款客户**，向建行双流分行申请个人住房贷款540000元。现该客户未归还月供款，已形成累计拖欠11期，连续拖欠3期的逾期记录。根据双玻实业集团与建行双流分行签订的《最高额保证合同》，担保人双玻实业集团同意先行归还本笔贷款截至12月15日的拖欠本息及预存12月份的月供，并于2016年12月16日将归还款项转入建行双流分行个贷待转过渡账户中，应划款金额为22865元。2016年12月16日，双玻实业集团向建行双流分行代**支付贷款22865元；2017年3月15日，建行双流分行发出《履行保证责任通知书》，载明经建行双流分行多次催收，双玻实业集团担保的借款人**迄今为止没有履行与建行双流分行签订的《借款合同》约定，按期归还贷款本息，应由双玻实业集团承担连带保证责任。请其在接到本通知10日内代为清偿欠款。2017年3月29日，双玻实业集团向建行双流分行代**支付贷款17800元；2017年6月21日，双玻实业集团向建行双流分行代**支付贷款17546.75元；2017年6月29日，双玻实业集团向建行双流分行代**支付贷款80元；2017年9月14日，建行双流分行再次向双玻实业集团发出《履行保证责任通知书》，载明经建行双流分行多次催收，双玻实业集团担保的借款人**迄今为止没有履行与建行双流分行签订的《借款合同》约定，累计2个月未按时归还贷款本息，应由双玻实业集团承担连带保证责任。请其在接到本通知10日内代为清偿欠款362822.47元。2017年9月28日，双玻实业集团向建行双流分行代**支付贷款363245.05元；2017年9月28日，建行双流分行出出具《结清证明》载明**在建行双流分行的个人贷款540000元，已于2017年9月28日结清。2017年10月17日，**向双玻实业集团发出《律师函》，要求双玻实业集团继续履行《商品房买卖合同》，同意归还按揭贷款421456.05元及相应利息，要求双玻实业集团为**办理房屋所有权证。因双方对是否解除合同发生争议，致使本案诉讼产生，双玻实业集团因本次诉讼支出律师费5000元。 一审法院同时查明，《不动产权登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 一审法院认为，本案的一审争议焦点为**与双玻实业集团签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。根据法律规定，合同解除分为法定解除及约定解除。本案中，双玻实业集团主张合同解除的主要依据为其与**签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，即若**从双玻实业集团代还之日起60天内仍未按时足额偿还双玻实业集团代还所有款项，则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同。**在一审庭审中辩称，双玻实业集团并未在**与建设银行双流分行的《借款合同》盖章，故双玻实业集团并不是该笔贷款的担保人，无权行使代**支付贷款的权利，同时《借款合同》上约定的保证期间为《借款合同》生效之日起至抵押登记办妥。按照合同约定，双玻实业集团应当在交房之日起365日取得房屋所有权证书，因双玻实业集团逾期为**办理房屋产权证，导致双玻实业集团保证期限延长，该责任应当由其自行承担。关于双玻实业集团是否是**借款担保人的问题，虽然《借款合同》上未加盖由双玻实业集团的印章，但该合同上书面载明了双玻实业集团保证人的身份和保证责任的承担方式。同时，根据双玻实业集团与建行双流分行签订的《最高额保证合同》，载明双玻实业集团是为建行双流分行与购买“南湖半岛”项目所属之住房或商业用房而与建行双流分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，期限为从2011年7月4日至2013年7月3日，限额为壹亿陆仟捌佰万元整。根据《中华人民共和国担保法》第十四条“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同”。故双玻实业集团与建行双流分行签订了《最高额保证合同》，该合同赋予双玻实业集团作为建行双流分行与**之间债权的保证人身份。关于**辩称的双玻实业集团逾期为**办理产权证导致其保证期限延长的意见。一审法院认为，**在合同签订后按照约定支付了全部房款，合同的主要义务已经全部履行完毕，双玻实业集团的合同目的已经全部实现。双玻实业集团于2013年12月28日向**交付了本案案涉房屋，按照合同约定，**应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证，即双玻实业集团应在2014年12月28日前向房屋产权登记部门提交办理产权证书的相关资料。一审庭审中，双玻实业集团未举证证明其提交了办证资料，**至今未取得该房屋的产权证书。同时，根据建行双流分行个贷中心2016年12月16日出具的《业务联系函》载明，建行双流分行个人住房贷款客户**申请个人住房贷款540000元。现该客户未归还月供款，已形成累计拖欠11期，连续拖欠3期的逾期记录。即**最初拖欠还款的时间为2016年1月左右，该时间已超过合同约定的**取得房屋产权证的时间。由此可推断，双玻实业集团因自身逾期办证导致其保证期限的延长，从而承担了保证责任，双玻实业集团对其承担保证责任存在过错。另外，案涉房屋已经交付给**使用至今，解除合同亦将严重影响已经形成的稳定的社会关系，双玻实业集团在**已履行完成合同的付款义务后，要求解除合同，有违公平及诚实信用原则。综上，对双玻实业集团请求与**解除合同，协助注销预购商品房登记证书及支付解除合同违约金、律师费的请求一审法院不予支持。关于双玻实业集团要求**返还垫付款58291.75元及支付逾期返还垫付款违约金的请求，因双玻实业集团已代**结清了案涉房屋的全部银行按揭贷款，其承担保证责任后，可向**行使追偿权，一审法院在本案中对双玻实业集团主张的返还部分代还款项不予处理，双玻实业集团可另案主张。 关于**反诉要求双玻实业集团为其办理房屋不动产权证书及承担逾期办证违约责任的请求。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双玻实业集团应当在商品房交付之日起365日内为**办理房屋所有权证书。现合同约定的履行期限届满，后因《不动产权登记暂行条例》施行，四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。现**要求双玻实业集团为其办理房屋不动产权证书符合法律规定，一审法院予以支持。 关于逾期办证的违约责任，按照《补充协议》第八条第6点约定，如因双玻实业集团原因导致**未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证的，合同继续履行，**自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，双玻实业集团按日计算向**支付已付房款万分之一的违约金。故违约金的起算时间应从2014年12月29日起算，计算至2016年8月19日，即成都天府新区直管区实施不动产统一登记。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而本案诉争房屋已经交付给**居住、使用，**并未举证证明其损失的大小。一审法院兼顾合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为12000元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回双玻实业集团的诉讼请求；二、双玻实业集团于一审判决生效之日起三十日内协助**办理位于成都市天府新区房屋（合同签约备案号：352820）的不动产权证书；三、双玻实业集团于一审判决生效之日起三十日内给付**逾期办证违约金12000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3152元，一审反诉案件受理费1122元，由双玻实业集团负担。 二审中，双玻实业集团与**均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，双玻实业集团与**签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《补充协议》约定“保证期限内，若**未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因**行为导致银行解除与**签订的贷款合同……；若**从双玻实业集团代还之日起60天内仍未按时足额偿还双玻实业集团代还所有款项，则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同，……”。2017年9月28日，双玻实业集团向建行双流支行结清**的个人贷款。2017年10月17日，**向双玻实业集团发出《律师函》，**愿意归还双玻实业集团代还的按揭贷款421456.05元，并愿意支付相应的利息，要求双玻实业集团向**告知可供付款的账号，若双玻实业集团拒不提供付款账户，应自行承担相应损失。同时要求双玻实业集团办理房屋所有权证，并承担违约金。现双玻实业集团主张**在双玻实业集团款项被扣划后60日内仍未归还代偿款，其有权解除与**之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。本院认为，**在双玻实业集团代偿银行贷款后60日内，向双玻实业集团发出继续履行合同的通知并要求其提供付款账户，现双玻实业集团未提交证据证明向**提供过付款账户，因案涉金额巨大，**未能在60日内付款系双玻实业集团自身过错所导致，故双玻实业集团的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3152元，由四川省双玻实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  何广智 二〇一九年十二月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅