河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初11982号原告河南绿色家园置业有限公司。住所地：驻马店市金雀路与文祥路交叉口。法定代表人陈良，董事长。委托代理人高德明，河南胜蓝律师事务所律师。被告周文化，男，1980年4月15日出生，汉族，住河南省正阳县。原告河南绿色家园置业有限公司（以下简称绿色家园公司）诉被告周文化商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿色家园公司的委托代理人高德明到庭参加诉讼，被告周文化经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿色家园公司诉称，2013年，原告开发兴建驻马店市江庄安置楼小高层一幢。2015年7月22日，原告委托置业顾问韩建军以驻马店市江庄安置楼销售中心的名义与被告签订合同一份，原告将位于驻马店市驿城区正乐路中段路北安置楼一单元11层A户，面积127.6平方米的住房一套卖给被告，总房款共计380000元。合同签订后，被告仅向原告支付了300000元购房款，另80000元购房款一直没有支付。2019年2月原告起诉至驿城区人民法院向被告索要下余房款，驿城区法院以房屋买卖合同无效为由，驳回原告的诉讼请求。为此，原告特具状起诉，请求依法判令：1.确认原被告双方于2015年7月22日签订的《江庄安置楼买卖合同》无效。2.被告返还原告位于驻马店市××城区正乐路××北××楼××单元××房屋××套。3.被告支付占用原告的房屋使用费自2015年7月22日至起诉之日期间共计73500元，以后每月按1500元计算使用费至房屋实际交还之日。被告周文化未答辩。经审理查明，2015年7月22日，原告绿色家园公司（甲方）与被告周文化（乙方）签订《江庄·安置楼临时合同》一份，约定：甲方推出江庄·安置楼优质商品房，乙方对此项目做了充分了解自愿购置。第一条、位置。正乐路××北××楼××单元××层××户，建筑面积为127.6㎡（该面积系暂测面积，产权登记面积以最后政府有关部门测量结果为准），该商品房用途为住宅。第二条、计价方式及相关税费。1、甲、乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价3000元/㎡，总房款为叁拾捌万元整（￥380000.00）。2、另与所购房屋有关的税、费由乙方按当地政府主管部门有关规定缴纳。（主要指契税、维修基金等费用，其他费用除外。土地费用由甲方负担）。第三条、付款方式。一次性付款的，优惠后总房款为380000元，签订本协议时须缴纳上述房款，此合同并公司备案便于统一办证。第四条、双方义务与责任。1、甲方协助乙方统一办理房产证，办证费用以政府出台的收费标准为依据，费用由乙方自己承担。办证期限为自签订合同之日起两年内办完，由个人原因和政府原因除外。……3、签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效等条款。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，2019年5月5日，绿色家园公司以周文化为被告，另案诉至本院，案号为（2019）豫1702民初5280号。该案的诉讼请求为：“被告向原告支付购房款84000元并赔偿该款的利息损失（利息损失，从2019年1月1日起计至支付完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）”。2019年8月2日，本院作出（2019）豫1702民初5280号民事判决。该判决审理查明部分写明：“经审理查明，2015年7月22日，原告绿色家园置业公司（甲方）与被告周文化（乙方）签订《江庄·安置楼临时合同》一份，约定：甲方推出江庄·安置楼优质商品房，乙方对此项目做了充分了解自愿购置。第一条、位置。正乐路××北××楼××单元××层××户，建筑面积为127.6㎡（该面积系暂测面积，产权登记面积以最后政府有关部门测量结果为准），该商品房用途为住宅。第二条、计价方式及相关税费。1、甲、乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价3000元/㎡，总房款为叁拾捌万元整（￥380000.00）。2、另与所购房屋有关的税、费由乙方按当地政府主管部门有关规定缴纳。（主要指契税、维修基金等费用，其他费用除外。土地费用由甲方负担）。第三条、付款方式。一次性付款的，优惠后总房款为380000元，签订本协议时须缴纳上述房款，此合同并公司备案便于统一办证。第四条、双方义务与责任。1、甲方协助乙方统一办理房产证，办证费用以政府出台的收费标准为依据，费用由乙方自己承担。办证期限为自签订合同之日起两年内办完，由个人原因和政府原因除外。……3、签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效等条款。合同签订后，被告周文化向原告交纳部分购房款，下欠84000元购房款未付；被告将房屋交付给原告使用至今。2019年5月5日，原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，被告绿色家园置业公司在原告起诉前尚未取得诉争江庄·安置楼的商品房预售许可证”。该判决本院认为部分写明：“被告周文化购买原告绿色家园置业公司开发的位于驻马店市正××路××北××楼××单元××Ａ户房屋，双方并签订《江庄·安置楼临时合同》一份，原、被告之间系商品房销售合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’。而本案诉争房屋在原告起诉前尚未取得商品房预售可证，故原、被告之间的《江庄·安置楼临时合同》应为无效。现原告依据合同请求被告向其支付剩余购房款84000元并赔偿该款的利息损失，于法无据，本院不予支持。”该案判决主文部分写明：“驳回原告河南绿色家园置业有限公司的诉讼请求”。现该判决已发生法律效力。上述事实，有原告提交的相关证据及原告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告周文化购买原告绿色家园公司开发的位于驻马店市正××路××北××楼××单元×××户房屋，双方并签订《江庄·安置楼临时合同》一份，原、被告之间系商品房销售合同关系。该合同已由生效的（2019）豫1702民初5280号民事判决以绿色家园公司未取得商品房预售许可证为由，认定为无效合同，绿色家园公司再次请求确认无效，本院不作处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该公司取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现绿色家园公司请求周文化返还正乐路××北××楼××单元××层××户的房屋，于法有据，本院予以支持。关于周文化的支付的购房款。虽（2019）豫1702民初5280号民事判决查明周文化尚欠购房款84000元，但本案中绿色家园公司自认已到收购房款300000元、周文化下欠购房款80000元，其自认的事实与（2019）豫1702民初5280号民事判决查明的事实相比，对自己不利，故周文化支付的购房款以绿色家园公司自认对自己不利的数额300000元为准。合同无效后，绿色家园公司也应将其自认周文化支付的购房款300000元返还给周文化。关于绿色家园公司请求房屋占用期间的使用费。因绿色家园公司未提交相关证据加以证明，本院不予支持。至于诉争房屋是否涉及装修等相关问题，相关权利人可提交相应证据另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告周文化于本判决生效后三十日内将位于正乐路××北××楼××单元××层××户的房屋返还给原告河南绿色家园置业有限公司。驳回原告河南绿色家园置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7652元，减半收取3826元，由被告周文化负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  周岩二〇一九年十二月五日书记员  肖琦