四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12334号 上诉人（原审被告）：邓鑫，男，1979年8月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：令狐克群，女，1985年4月29日出生，汉族，住贵州省桐梓县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘麟林，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：童庆荣，女，1967年1月16日出生，汉族，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：范胜利，新疆嘉仁律师事务所律师。 上诉人邓鑫、令狐克群因与被上诉人童庆荣房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓鑫、令狐克群上诉请求：撤销一审判决，确认邓鑫、令狐克群发出的解除合同通知有效，本案一、二审诉讼费由童庆荣承担。二审审理中，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院向邓鑫、令狐克群释明：因其作为原审被告在一审中并未反诉要求“判令邓鑫、令狐克群解除合同通知有效”，故此项主张不属于本案二审的审理范围，但因为童庆荣在本案中诉请要求确认该通知行为无效，因此，该通知行为是否发生法律上的解除后果，属于本案的审理范围。据此，邓鑫、令狐克群明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回童庆荣的全部诉讼请求。 事实和理由：1.一审对于履行时间的认定存在错误，双方对履行时间未作出更改，付款时间应按原合同执行。在即将拿到产权时，童庆荣就提出无法按照原合同约定支付30万，邓鑫、令狐克群与童庆荣协商支付18万，剩余款项以童庆荣直接支付银行按揭款的形式按月支付到邓鑫、令狐克群的按揭还款账户。从微信聊天记录看出，双方未对18万的支付时间作出变更，并且，从双方在协商付款事项的过程中童庆荣并未对邓鑫两次提醒的按照“合同约定时间”履行付款义务表示异议，原补充协议约定的“取得房屋产权证之日15日内支付”的约定并未失效。双方的真实意思表示均是按照原合同的付款时间执行。根据《合同法》第七十八条对合同变更内容不明的处理，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。在本案中，双方仅对付款金额作出变更，对于付款期限未作约定，按照本条规定，应当推定为未变更，应按照原合同执行。2.一审对童庆荣是否存在违约行为这一问题的认定上有误，童庆荣存在两次违约行为并最终导致解除条件成立。首先，按照合同约定，邓鑫、令狐克群于2018年11月6日取得产权，童庆荣的最迟支付时间应当是2018年11月21日，但是童庆荣在履行期限届满后两天即2018年11月23日才进行支付，该延迟履行的行为已经构成违约，而一审认为童庆荣“因事”无法办理转款事宜、“积极履行了支付房款的义务”而不构成违约违反基本事实和法律规定。此外，童庆荣支付了182500元并对邓鑫、令狐克群表示180938元是房款，1562元是违约金的自认违约事实也被一审所忽略。其次，童庆荣未能在约定时间支付清30万也构成违约并成立解除条件。邓鑫、令狐克群出于善意同意变更了房款支付方式。在2018年11月21日履行期届满，童庆荣未支付相应款项，则应当按照原合同执行支付30万。童庆荣的行为已经违反了双方的合同约定。因此，童庆荣既在18万支付义务上存在违约行为，又在30万支付义务上违约。一审认为童庆荣没有违约的观点是错误的。3.本案解除合同依据的是合同约定的解除条件而非一审认定的“根本性违约”。童庆荣在口头约定18万逾期后，再次在30万支付义务上不予完全履行造成了违约，一审认为童庆荣没有违约存在明显错误。其次，本案解除条件是根据合约约定，是约定解除而非法定解除。在童庆荣未按约定30日内付清房款后，邓鑫、令狐克群通过微信向童庆荣发出解除通知，童庆荣也当庭承认其收到了该通知，邓鑫、令狐克群的解除行为符合法律规定，属于有效解除。但一审却以“不存在根本性违约的事实”否认了解除行为的效力，此认定显然属于法律理解错误。再次，从事实来看，童庆荣在第一次违约后若及时按照合同约定补救仍有可能继续履行合同。15日内支付18万履行逾期，解除条件尚未成立；若童庆荣及时在30日内付清30万，合同仍然可以继续履行，30日内未付清30万才使合同解除条件成立。童庆荣违反合同约定故意忽略相关条款，两次发生违约行为，才造成合同解除，其应当承担相应责任。4.一审判决还存在其他事实认定部分错误。一审中对邓鑫、令狐克群是否同意童庆荣按月付款按揭的方式来支付房款的相关事实与一审庭审及证据所查明的事实不符。 童庆荣辩称：1.童庆荣认为双方在实际履行的过程中，已对原合同约定付款期限和条件进行了变更。原来的约定是《补充协议》第一段“买方于卖方办好房产证之日起15日内支付30万元，剩余10万元于房产证办理之日起3年内双方过户前付清”。变更后的付款方式是40万元的房款，其中18万元直接支付，另外22万元通过银行贷款方式支付。18万元和22万元的支付时间都没有约定。2.根据合同第10条约定，只有在买方逾期付款超过30日以上的。卖方才享有约定解除权，根据该条款约定，卖方办理房产证之日起15日内，由买方付清30万元。逾期卖方才有权解除合同，根据合同约定从房产证办理好之后，卖方通知买方付款开始起算45天才是卖方解除权行使期限，而买方实际付款只超期1天，不存在超期45天的情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。 童庆荣向一审法院起诉请求：1.确认邓鑫于2018年12月22日向童庆荣发出的解除合同通知无效；2.本案诉讼费由邓鑫、令狐克群承担。 一审法院认定事实：2015年10月30日，邓鑫、令狐克群（甲方）与童庆荣（乙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《成都市存量房屋买卖合同》约定的主要内容：1.乙方购买甲方位于成都市青羊区房屋，该房屋已向银行设定抵押，成交价及付款方式详见补充协议；2.逾期付款违约责任，乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除合同，合同解除后，乙方应当自合同解除之日起15日内按照成交价10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。《补充协议》约定的主要内容：1.房屋成交价为60万元；2.付款方式：合同签订之日支付定金 5000元，2015年11月20日前付款195000元，甲方取得房屋产权证之日15日天内支付30万元，剩余10万元于房屋产权办理之日三年内双方过户前付清；3.乙方如在2015年11月20日前不能按约定付款，则付本金加违约金2万元，此合同作废。 合同签订后，童庆荣向邓鑫、令狐克群支付了购房定金5000元，首期房款195000元。2018年11月23日，童庆荣向邓鑫支付房款182500元后，邓鑫以童庆荣未按合同约定期限付款逾期超过30日为由，于2018年12月22日通过微信方式向童庆荣发出解除合同通知，具体内容：依合同约定，童庆荣拒不履行合同付款约定，逾期超过30日，现按合同约定解除合同，童庆荣应支付逾期付款违约金45000元；应支付因违约解除合同的违约金6万元；童庆荣应于6日内搬出房屋。2018年12月26日，邓鑫通过转账方式退还童庆荣购房款122500元。 一审法院另查明，童庆荣与邓鑫于2018年11月5日至2018年12月22日期间，通过微信方式协商合同履行事宜，主要协商情况：2018年11月5日，邓鑫提出银行按揭贷款由童庆荣代付；次日，邓鑫通过微信告知童庆荣已取得案涉房屋不动产权证书，童庆荣提出同意代邓鑫偿还银行按揭贷款，但应签订贷款转换协议。此后，邓鑫提出对于尚欠银行的按揭贷款总额26万元，只能一次性收取，不同意童庆荣按月向贷款银行偿还。2018年11月21日，邓鑫要求童庆荣支付房款180938元，并提出如不能支付就按原合同执行。2018年11月22日，童庆荣提出因事无法办理转款事宜。次日，童庆荣向邓鑫转款182500元，邓鑫表示将按合同约定执行。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》转款明细、微信聊天记录、庭审笔录及双方当事人的陈述。 一审法院认为，邓鑫、令狐克群与童庆荣签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据邓鑫与童庆荣的微信聊天内容显示，邓鑫在未取得案涉房屋产权前，就已提出由童庆荣代为偿还银行按揭贷款，童庆荣予以接受。此后，邓鑫提出童庆荣如不在2018年11月21日前支付房款180938元，即按原合同执行的意见。一审法院认为，根据双方上述聊天内容，能够认定双方当事人不再按《补充协议》约定“童庆荣应在邓鑫、令狐克群取得房屋产权证之日15日天内支付30万元”内容进行履行达成一致意见。此后，童庆荣虽未按邓鑫要求的期限支付180938元，但该期限仅是邓鑫单方提出，不具有合同约束力，不能以此作为恢复前述合同约定内容的依据。同时，童庆荣也积极履行了支付房款的义务，不存在根本违约的事实。 综上，邓鑫以童庆荣未按其确定期限支付房款，并以此按《补充协议》的约定内容解除合同，有违诚实信用原则；童庆荣主张邓鑫于2018年12月22日通过微信方式向童庆荣发出解除合同的行为无效，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条规定，一审法院判决：确认邓鑫于2018年12月22日向童庆荣发出解除合同通知的行为无效。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由邓鑫、令狐克群负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：邓鑫于2018年12月22日向童庆荣发出解除合同通知的行为是否发生合同解除的法律后果。现评判如下： 一、双方在案涉合同实际履行中，是否对原合同约定的付款方式和期限达成一致，是否予以变更。本院经审理认为，根据邓鑫、令狐克群的上诉请求与童庆荣的答辩意见，双方关于合同是否变更的分歧点在于：双方通过微信聊天的方式确认了付款数额和期间，由原补充协议的“卖方办理好产权证之日15天内付款人民币300000元正，剩余100000元于房屋产权证办理之日三年内双方过户前付清”，变更为“180938元在卖方办理好房屋产权证之日15天内支付，剩余22万元由童庆荣每月向银行支付按揭贷款”，但是，双方是否通过微信聊天的方式同时确认：如果童庆荣未在卖方取得产权证后15天内支付180938元，则双方之间对于房款的支付恢复为原约定的“卖方办理好产权证之日15天内付款人民币300000元”。对此，本院认为，根据微信聊天记录显示的邓鑫于2018年11月9日、14日向童庆荣发送的“如果过了合同约定时间，到时候就只能按合同来了，在买卖双方因一方暂不能履行合同，在私下协商后未按约定解决问题，就只能以合同约定处理。”的内容以及童庆荣回复的“知道了！我努力吧！”的内容来看，双方对于如果未按期支付18万则恢复至原约定的“卖方办理好产权证之日15天内付款人民币300000元”达成了合意；邓鑫于2018年11月23日向童庆荣发送“按合同执行，再有零碎钱是你转来的，我就直接冻结卡，按合同你现在是要一次性付款30万，冻结卡造成的损失你自行承担”及童庆荣的回复“我知道是姐错了！筹钱不及时！这样吗！我给你把30万的利息1500元这次一次给你好吗”来看，在履行期限届满后，邓鑫再次明确了恢复至原约定的“卖方办理好产权证之日15天内付款人民币300000元”，童庆荣也对其违约行为进行了自认。因此，一审法院认定童庆荣支付期限仅是邓鑫单方提出、不对童庆荣具有合同约束力、不能以此作为恢复前述合同约定内容的依据不当，本院予以纠正。 二、邓鑫发出解除通知行使的权利依据。本案中，邓鑫于2018年12月22日通过微信向童庆荣发出解除合同通知，童庆荣已收到该通知的事实客观存在。邓鑫发出该解除通知的行为是否有效，关键在于邓鑫此时是否享有法定解除权或者约定解除权。根据解除通知中“依合同之约定，由于你拒不履行合同付款约定，造成逾期超过30天，现在按照合同约定解除”的内容，邓鑫行使的是约定解除权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第十条第一款第二项明确约定了合同的解除条件，即“逾期超过30日的，甲方有权解除合同”。双方对于产权证取得的时间为2018年11月6日没有异议，按照双方补充协议关于付款的约定，童庆荣应在15日之内即2018年11月21日前支付30万元，而童庆荣只在2018年11月23日支付182500元，未按双方约定在30日内付清30万元房款，童庆荣的违约行为导致合同解除的条件成立，邓鑫的解除行为符合合同约定及相关法律规定，属于有效解除。因此，一审法院认定因童庆荣不存在根本违约的事实而判定解除合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。 综上，邓鑫、令狐克群的上诉请求成立，本院予以支持。原判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2334号民事判决； 二、驳回童庆荣的全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取计50元，由童庆荣负担；二审案件受理费100元，由童庆荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月十六日 书记员 王朝阳