四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18288号 上诉人（原审原告、反诉被告）：余丹，女，1985年4月29日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐长远，男，1981年7月2日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都恒大新东城置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区新鸿南路86号25幢2层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，系公司员工。 上诉人余丹、徐长远因与被上诉人成都恒大新东城置业有限公司（以下简称恒大新东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余丹、徐长远上诉请求：撤销原审判决第一项，改判恒大新东城公司向余丹、徐长远支付逾期交房违约金68047.32元。 事实及理由：一审法院对于违约金的计算标准，以“合同明确约定了逾期交房的违约金支付标准，该标准不违反法律规定”为由，不考虑余丹、徐长远的实际损失，且认为余丹、徐长远“主张按照其与案外人签订的《租赁合同》的租金标准计算违约金无合同以及法律依据”，属于遗漏本案中关键性事实，适用法律不当。1.一审法院完全忽略余丹、徐长远因恒大新东城公司的违约行为所造成的实际损失，属于案件基本事实不清，案涉房屋为商铺，属于投资性房产，其价值在于出租获取回报，产生租金收益具有确定性和可预见性，恒大新东城公司的逾期交房必然造成余丹、徐长远的租金损失，该部分利益属于可得利益，恒大新东城公司应当承担赔偿责任。2.双方合同中虽然约定了违约金的计算方式，但其远远低于当事人的损失，一审法院认为当事人的请求缺乏事实依据与法律依据属于认定事实错误，适用法律不当。根据法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，可以主张增加，人民法院也应当以损失来确定违约金。 恒大新东城公司辩称，逾期交房是因为余丹、徐长远的原因造成的，实际上双方合同约定的交房期内已经满足交房条件，当时大批量交房了，就剩下余丹、徐长远等几户，因为房屋贷款迟迟不下来，所以恒大新东城公司准备解除合同，当时也不符合交房的前提，所以也没有向余丹、徐长远交房。而且恒大新东城公司觉得也不适合再交房了，因为要解除合同。因为类似余丹、徐长远情况不止一户，他们一起到房管局闹，之后在合同约定的交房期限之前贷款又下来了，所以恒大新东城公司综合考虑没有解除合同，将房屋交付了。 余丹、徐长远一审起诉请求：恒大新东城公司向余丹、徐长远支付延迟交房违约金76295.52元。 恒大新东城公司一审反诉请求：余丹、徐长远向恒大新东城公司赔偿损失90000元。 一审法院查明：2016年8月14日，余丹、徐长远作为买受人，恒大新东城公司作为出卖人，签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》一份。合同第四条“商品房基本情况”约定，商品房位于，建筑面积515.51平方米；合同第八条“计价方式与价款”约定，该商品房单价人民币8882.95元，总价款为2750605元；合同第九条“付款方式及期限”约定，买受人采取商业贷款方式付款，买受人于2016年8月14日前支付首期房价款人民币1380605元，占全部房屋价款的50%，余款人民币1370000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请贷款支付，期限10年；合同第十八条“交付时间和手续”约定，出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；合同第十九条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第2条约定，双方同意买受人采取按揭付款的方式购房，须在合同签订当日付清首付款1380605元，申请按揭贷款1370000元，买受人应自本合同签订之日起1日内亲自前往银行递交银行贷款申请手续并签订抵押贷款合同（协议）等，买受人委托按揭银行将取得的按揭款全部一次性转付出卖人指定的账户。补充协议第2.1条约定，出卖人在与买受人签订合同前已向其明示按揭银行贷款须知规定的应由买受人提供的办理贷款所需资料，若买受人未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同（协议）或因买受人自身原因造成向银行递交的按揭贷款资料不真实或不齐全，导致银行按揭贷款手续无法办理的，视为违约，前述违约达30日，出卖人有权单方解除合同，买受人需向出卖人支付全部已交房款作为违约金，出卖人可另行销售该房屋；补充协议第7.1条约定，买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的，交楼期限顺延。同日，余丹、徐长远与金碧物业有限公司成都分公司签订了《前期物业服务协议》一份，约定由金碧物业有限公司成都分公司为案涉商铺提供前期物业服务。 上述合同签订后，余丹、徐长远于2016年8月14日向恒大新东城公司支付购房首付款1380605元，恒大新东城公司向余丹、徐长远出具《收款收据》，载明收到余丹、徐长远交来成都恒大豪庭6号楼商铺首付款1380605元，收款收据加盖恒大新东城公司财务专用章。 2017年1月18日，余丹、徐长远作为借款人，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行作为贷款人，恒大新东城公司作为担保人，签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定余丹、徐长远向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行借款1370000元作为购买成都市成华区商业用房一套，并以成都市成华区双林北支路1号恒大豪庭6幢3层27号商业用房作为贷款抵押担保，恒大新东城公司作为担保人在合同上签章。合同签订后，2018年2月1日，中国农业银行股份有限公司将贷款1370000元支付至成都锦城支行向恒大新东城公司账户。 2018年5月27日，恒大新东城公司向金碧物业有限公司成都分公司发出《成都恒大豪庭准予入住通知书》，载明，成都恒大豪庭6号楼商铺327房的业主现准予入住，请你司予以办理有关手续，该业主办理手续时间为2018年5月27日。 一审庭审中，余丹、徐长远为证明按照合同约定办理了贷款申请的相关手续，并交纳了公证费用，向一审法院提交了《收据》一张。《收据》载明2016年11月15日收到徐长远代办预告预抵及公证费3135元，收据加盖成都英成联房地产经纪有限公司财务专用章。恒大新东城公司不认可《收据》的关联性，认为无法达到余丹、徐长远的证明目的；余丹、徐长远为证明自己的损失，提交了《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》一张、《房屋租赁合同》一份、微信聊天记录截图一份，以证明金碧物业有限公司成都分公司收取了2018年4月至2018年5月的物管费8248.2元，其中2018年4月1日至2018年5月27日的物管费为7835.79元，该期间余丹、徐长远并非收房，强行收取的物管费属于损失范畴，余丹、徐长远自2018年3月31日即对房屋进行出租，但《租赁合同》是2018年5月24日，约定的租金标准为月租金34023.66元，因恒大新东城公司延期交房，导致余丹、徐长远房屋无法按时出租，应当承担2018年4月1日至2018年5月27日的租金损失。恒大新东城公司对物业费收据、租赁合同、微信聊天截图均不予认可，且认为与本案无关。 一审法院认为，余丹、徐长远与恒大新东城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 对于余丹、徐长远主张的逾期交房违约金。根据合同约定，恒大新东城公司应于2018年3月31日前向余丹、徐长远交付案涉房屋，但恒大新东城公司实际交房时间为2018年5月27日，恒大新东城公司延迟交房的行为构成违约，应当按照合同约定向余丹、徐长远支付逾期交房违约金。对于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金支付标准，该标准不违反法律的强制性规定，应予支持。余丹、徐长远主张按照其与案外人签订的《租赁合同》的租金标准计算违约金无合同及法律依据，一审法院不予支持；对于余丹、徐长远主张的物管费属于损失部分，应当计算在违约金之内，一审法院认为，物业管理费收取的单位并非恒大新东城公司，余丹、徐长远主张恒大新东城公司承担该笔物业管理费无法律依据，一审法院不予支持。对于恒大新东城公司主张逾期交房系因余丹、徐长远逾期付款且双方在协商解除合同不适宜交房，不应支付逾期违约。一审法院认为，双方签订的合同明确了恒大新东城公司能够逾期交房的事由仅有不可抗力及合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准两项。但案涉房屋并不存在不可抗力，在合同约定交房之日，余丹、徐长远的银行贷款也已经通过批准且贷款已经支付至恒大新东城公司，故对恒大新东城公司抗辩的不支付逾期交房违约金的理由一审法院不予支持。故恒大新东城公司应当向余丹、徐长远支付逾期交房期间的违约金，对于具体金额，按照合同约定的标准计算为：2750605元×0.0001×逾期天数56天=15403.39元。 对于恒大新东城公司主张的损失。一审法院认为，双方签订的合同约定买受人未在约定的合同签订的1日内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同，则视为违约。本案中，余丹、徐长远陈述贷款银行在销售房屋的售楼处设有柜台，在签订房屋买卖合同当日即向银行提交了相关贷款申请手续，该陈述与合同约定的1日内办理相关手续的时间限制相符，且符合商品房买卖交易习惯，一审法院予以采信；贷款合同签订时间为2017年1月18日，恒大新东城公司作为担保人在合同上盖章，说明恒大新东城公司认可该合同签订时间，未对逾期签订贷款合同提出异议并以自身行为表示继续履行合同；贷款发放时间为2018年2月1日，系银行审批的过程，并非余丹、徐长远的原因，且合同并无因银行放款时间慢需要买受人承担相应的责任之约定。故对于恒大新东城公司主张的资金利息损失一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、成都恒大新东城置业有限公司于判决生效之日起十日内向余丹、徐长远支付逾期交房违约金15403.39元；二、驳回余丹、徐长远的其他本诉请求；三、驳回成都恒大新东城置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费预收1707元，减半收取853.5元，由余丹、徐长远负担761元，由成都恒大新东城置业有限公司负担92.5元；反诉案件受理费预收1025元，减半收取512.5元，由成都恒大新东城置业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，二审审理中，余丹、徐长远作出如下陈述： 审：上诉人，你方主张的违约金计算标准是什么？ 上代1：以34023.66元的月租金除以30天，再乘以57天。 审：这样计算违约金的依据是什么？ 上代1：依据合同法第114条第二款，以及最高院审理商品房买卖合同纠纷司法解释第16条。 审：上诉人，你方主张的违约金所谓的月租金是否是你现在将房屋出租所产生的月租金？ 上代1：我们取得房屋时的月租金。 审：该租赁合同是你方取得房屋之前签订的还是之后签订的？ 上代1：取得房屋前3天签订的，当时已接到开发商的通知，告知27号可以收房，所以我方开始出租房屋。 审：你方是否因为开发商逾期交房向案外人承担过任何的赔偿责任或者违约责任？ 上代1：没有。 本院认为，根据余丹、徐长远的上诉理由以及恒大新东城公司的答辩意见，本案的争议焦点为余丹、徐长远主张的违约金是否成立，对此本院评述如下： 本院认为，依法成立的合同，自成立之日产生法律效力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，承担自己的合同责任。余丹、徐长远与恒大新东城公司在案涉合同中约定，如恒大新东城公司逾期交房，则从约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，恒大新东城公司按日计算向余丹、徐长远支付全部房价款万分之一的违约金。现恒大新东城公司逾期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，一审依据双方合同约定的违约金计算标准作出恒大新东城公司应向余丹、徐长远支付违约金15403.39元（即2750605元×0.0001×逾期天数56天）的认定并无不当。 对于余丹、徐长远上诉认为，该违约金的标准低于其损失，应当予以调高的意见，本院认为不成立。首先，余丹、徐长远所主张的损失为其将案涉房屋出租所产生的租金损失，据余丹、徐长远陈述，案涉房屋在其收房前三天予以出租，且并未因恒大新东城公司逾期交房而产生任何赔偿责任。其次，案涉房屋的出租收益也并非可期待利益，且案涉房屋的出租时间为交房前三天，余丹、徐长远也未提交有效证据证明因逾期交房造成其租金损失。 综上，余丹、徐长远的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1116元，由余丹、徐长远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅