云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1664号上诉人（原审原告）段祥周，男，1983年8月12日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。上诉人（原审原告）莫林美，女，1985年12月3日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）云南保龙房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区黄龙山1号。统一社会信用代码：91530500784645439C。法定代表人陈美香，任该公司总经理。委托诉讼代理人胡苏斌、李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人段祥周、莫林美因与被上诉人云南保龙房地产开发有限公司（以下简称保龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人段祥周、莫林美上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：（一）上诉人已在一审中提交充分证据证实被上诉人对上诉人负有办证义务，且被上诉人已经逾期办证的事实经原审法院认定，但一审法院未对此作出相应判决，属认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2012年5月25日签订《商品房购销合同》，双方形成了合法有效的商品房买卖合同关系。2015年3月20日按照被上诉人要求进行接房，并已支付契税、印花税、产权工本费、专项维修资金等相关行政费用及其他办证所需费用及材料，同时签订了空白《委托书》。至此，上诉人已经履行了商品房购销合同约定的乙方办证义务，被上诉人应当履行自己为上诉人办证的义务。（二）一审法院以上诉人于2019年4月3日将办证材料全部取走，被上诉人无权代上诉人办证为由，驳回上诉人诉讼请求，属认定事实错误，适用法律错误。1.被上诉人在答辩中声称其已经将相关办证材料交给了办证机关，无法办证的原因系购房者提交的材料不齐，“提交材料不齐”与“办证资料全部取走”是两个不同的概念。2.被上诉人在一审庭审中并未提交相关证据证实上诉人取走了全部办证材料，仅仅只是口头陈述，却被一审法院认定。3.上诉人因自2014年11月9日接房并履行乙方办证义务以来，因被上诉人的原因，迟迟未办理到产权证，于2019年4月着手准备诉讼事宜，鉴于自己手中材料有限，确实找开发商要过材料，但并非取走材料之意。被上诉人保龙公司答辩称，1.一审判决正确，认定上诉人已经将办证材料取走的事实清楚。2.本案是委托办证的法律关系，在办证资料没有交由被上诉人的情况下，被上诉人也无法为其办证。请求驳回上诉，维持原判。原审上诉人段祥周、莫林美一审诉讼请求是：一、判令被告立即为上诉人办理不动产权证书；二、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金103261.40元（457187元×3.17年×7.125%/年）（自2016年3月20日起暂计算至2019年5月20日、年利率7.125%，请依法计算至被告办理不动产权证书完毕之日止）；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定的事实是：2012年5月25日原告段祥周、莫林美（乙方）与被告云南保龙房地产开发有限公司（甲方）签订了合同编号：保龙销字（2011）NO8351的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，合同对双方购买的房屋位臵、房屋价款、交房时间、付款时间及关于产权登记进行了约定。原告已向被告支付全部购房款457187元，并已支付契税、印花税、产权工本费、专项维修资金等相关行政费用、合同补充协议约定的应由原告交纳的其他相关费用。2015年3月20日被告将房屋交付给原告，并签订了一份空白的委托书，被告收到原告办证资料后，至今未为原告办理产权证。庭审中查明原告段祥周、莫林美已于2019年4月3日将办证资料全部取走。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。因双方在办理产权证中约定买受人可书面委托代办房屋所有权证，本案庭审中查明原告段祥周、莫林美已于2019年4月3日将办证资料全部取走，被告无权代原告办理产权证，对原告要求被告立即办理不动产权证和支付逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告段祥周、莫林美的诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新的证据。在一审查明部分事实的基础上，本院查明，2012年5月25日，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》【合同编号：保龙销字（2011）NO8351】、《商品房购销合同补充协议》。合同约定：上诉人向被上诉人购买位于隆阳区产，商品房总价款为457187元；被上诉人应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给上诉人；产权登记和产权证办理的约定：被上诉人在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被上诉人在《保山日报》以公告形式通知上诉人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。初始预登记后由被上诉人提供的资料，上诉人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。上诉人也可以书面委托代办房屋所有权证，但应该签订书面委托书明确相关事项。2013年5月13日，上诉人已全部付清购房款，2014年11月4日，被上诉人将房屋交付给上诉人，上诉人支付了该房屋专项维修金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权印花税、共有权人登记费，并签订了一份空白的委托书。另查明，2018年5月31日，被上诉人在“保龙·龙庭苑”一、二号公告栏及东、北门入口刊登公告，接受部分业主委托办理不动产登记。但被上诉人开发的“保龙·龙庭苑”房地产目前亦未为上诉人办理不动产权证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在商品房买卖合同中，出卖人不仅要履行交付房屋占有、使用的义务，还要履行办理房产登记的义务。双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定被上诉人应在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并在《保山日报》以公告形式通知上诉人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料。即被上诉人负有通过《保山日报》公告的方式通知上诉人领取办理权属登记资料的义务。但被上诉人尚未履行该义务，亦未提交证据证实其尚未超出双方约定的“本项目竣工报备完360个工作日”或存在其他免责事由，故被上诉人的行为已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人于2019年4月3日将《商品房购销合同》从被上诉人处取走是为了诉讼作准备。在此之前，被上诉人未按补充协议约定履行义务，已经违约，不能以上诉人将办证资料取走作为抗辩理由，不办证、不承担违约，且上诉人并未将已按约定交缴的房屋专项维修金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权印花税、共有权人登记费退费取走，现上诉人应当尽快将办证资料返还给被上诉人。故对上诉人段祥周、莫林美请求，本院予以支持。对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求。本院认为，双方在《商品房预售合同》中约定被上诉人应当向上诉人交付经验收合格的商品房。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门登记备案”。由于保龙公司的原因，买受人段祥周、莫林美至今未能取得房屋不动产权证，保龙公司应承担相应违约责任。现上诉人主张被上诉人已经超期未履行合同义务，被上诉人并未提交证据证实涉案项目竣工报备的具体时间，亦未提交证据证实其尚未超过双方约定的“本项目竣工报备完360个工作日”。故结合双方交房时间，被上诉人应自双方交房后第二日起（2014年11月5日）360个工作日内即2016年3月20日前以《保山日报》公告形式向上诉人通知领取相应材料，但被上诉人未履行该义务。虽然被上诉人于2018年5月31日在“保龙·龙庭苑”一、二号公告栏及东、北门入口刊登公告，接受部分业主委托办理不动产登记，但被上诉人开发的“保龙·龙庭苑”房地产到目前为止尚未进行首次（初始）登记，亦未为上诉人办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定违约金按以下方式计算：以购房款457187元为基数，按年利率6.175%（以2016年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%确定），自2016年3月20日起计算至涉案不动产权证转移给上诉人之日止。上诉人段祥周、莫林美的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分错误和适用法律不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初4200号民事判决。二、由被上诉人云南保龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十个工作日内为上诉人段祥周、莫林美办理不动产权证。三、由被上诉人云南保龙房地产开发有限公司支付上诉人段祥周、莫林美相应违约金（以购房款457187元为基数，按年利率6.175%，自2016年3月20日起计算至涉案不动产权证转移给上诉人段祥周、莫林美之日止）。四、驳回上诉人段祥周、莫林美的其他诉讼请求。一审案件受理费2465元，二审案件受理费2456元，由云南保龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。如果未按判决指定日期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 张 明审判员 张 燕审判员 茶晓皎二〇一九年十二月十二日书记员 王山果