安徽省淮北市烈山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0604民初1360号原告：张启森，男，1972年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：闫廷廷，女，1986年2月24日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：宫少华，安徽胜方律师事务所律师。被告：淮北静安置业有限责任公司，住所地安徽省淮北市烈山区人民政府2号楼三楼烈山区建设局。法定代表人：孙安，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌含辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。原告张启森、闫廷廷与被告淮北静安置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日作出（2019）皖0604民初78号民事判决，被告淮北静安置业有限责任公司不服该判决，提起上诉，安徽省淮北市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）皖06民终632号民事裁定：一、撤销安徽省淮北市烈山区人民法院（2019）皖0604民初78号民事判决；二、发回安徽省淮北市烈山区人民法院重审。本院于2019年8月8日立案后，依法另行组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告张启森、闫廷廷及两位原告共同的委托诉讼代理人宫少华、被告淮北静安置业有限责任公司的委托诉讼代理人凌含辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行双方签订的商品房买卖合同，即交付观澜郡6栋101号房屋给原告；2.要求被告支付2014年10月15日至2018年5月7日的违约金312000元，并继续支付至被告实际交房时止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告和被告签订编号为第1412310037号商品房买卖合同，约定：两原告给付120万元购买被告开发建设的位于淮北市烈山区观澜郡6栋101号的一套样板房。被告于2014年10月14日前，将房屋交付两原告使用。两原告依合同规定于2015年1月4日预付36万元购房款,2015年1月8日从中国工商银行股份有限公司淮北市分行借款84万元，付清了全部购房款,两原告履行全部合同义务。可被告因房屋质量问题至今无法将该套房屋交付两原告。依据商品房买卖合同第九条约定，卖方逾期60日后不交付房屋的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。为维护原告的合法权益，特具状起诉。在本案的审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：1.判令被告履行双方签订的商品房买卖合同，即将观澜郡6栋101号房屋修复达到样板房完成展示活动后应有状态的交房标准并交付给原告；或如果原被告就交付标准不能达成一致意见，判令被告将观澜郡6栋101号房屋交付给原告，并向原告支付修复费用15万元。2.判令被告向原告支付违约金331200元（违约金从2015年7月1日起暂计算至2019年4月11日，按照日万分之二的标准，继续计算至实际交房时止）。3.诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.涉案房屋已实际交付，被告已将房屋钥匙交给两原告，两原告已实际占有该房屋，被告不应支付违约金；2.原告变更诉讼请求的依据是双方签订的协议，不是商品房销售合同，在该合同中约定的交付标准是毛坯房不是精装修的房屋。对双方具有实际约束力的是样板房协议，不是商品房销售合同。原告同时以样板房的协议和商品房销售合同作为诉讼请求的依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对登记备案证明、收据、首付款票据、借款合同、本院对陈洪波的问话笔录均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：两原告提供的商品房买卖合同具有真实性，本院对真实性予以认定；受案回执、维修清单、视频及照片相互印证，本院对案涉房屋质量存在问题，原被告一直在协商维修的内容予以认定；室内维修报价单、资质证书、营业执照，被告虽对报价单提出异议，但未提供反驳证据，本院予以认定。被告提供的认购协议具有真实性，本院对真实性予以认定；被告提供的情况说明和朱民主的商品房买卖合同与本案不具有关联性，在本案中不予认定；邵磊的商品房买卖合同，被告主张与涉案房屋户型、面积一致，但其购买的时间为2014年6月17日，其交房时间与本案不具有关联性；春雨施工队的情况说明与张启森陈述相一致的部分，本院予以认定；照片具有真实性，本院对真实性予以认定；承诺书及朱毅出庭作证的证言，当事人对真实性无异议，本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：约2014年10月，张启森与被告签订样板房认购协议，载明张启森认购被告开发的位于静安观澜郡6栋1单元101室的样板房，被告于该样板房使用结束后依照国家有关规定及双方协商意见交付张启森使用（遭遇不可抗力的原因除外）。2014年12月31日，两原告与被告签订合同编号为第1412310037号商品房买卖合同，约定：两原告购买被告开发建设的位于淮北市烈山区观澜郡6栋101号房屋，房款120万元，首付36万元，余款84万元为商业贷款；第八条载明出卖人应当在2014年10月14日前将房屋交付买受人；该合同第九条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，卖方逾期60日后不交付房屋的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。两原告依合同约定于2015年1月4日预付36万元购房款,2015年1月从中国工商银行股份有限公司淮北市分行借款84万元，付清了全部购房款。张启森称因涉案房屋系样板房，被告总经理孙安口头称房子要到2015年上半年之前交付。静安公司的原销售人员陈洪波称原被告双方默认案涉房屋的交付时间为同期在售一楼洋房卖完，在2015年5月19日前除一套不能确定是否卖掉外，其他已卖完。本院要求被告提供与原告房屋同期销售同户型洋房最后售完的时间，被告向本庭提供了邵磊的商品房买卖合同，该合同显示合同签订日期为2014年6月17日。根据原告的陈述，原被告签订合同时房屋就已经进水，原装修有部分损毁。2016年6月，原被告对维修事宜进行协商，由两原告自行更换墙纸，费用由被告支付，两原告陈述被告答应另外给其一个车库作为补偿。为更换墙纸，原告从物业领取了案涉房屋的钥匙，并进行了部分维修。6月13日原告出具了维修所支出的费用清单。维修结束后，两原告继续持有案涉房屋的钥匙。后该房屋再次进水，装修再次毁损，现无法正常使用。诉讼前，双方协商维修事宜，但被告一直没有实施维修。在本案的审理过程中，本院根据原告的诉讼请求，征求被告的意见，被告主张由被告进行维修。关于维修所要达到的标准问题，本院要求被告在一定的期限内提供详细的维修方案，但被告未提供。后本院书面通知被告在规定的期限向本院提供维修案涉房屋所需费用的相关证据，被告亦未向本院提供。河南晋兴建设工程有限公司就案涉房屋室内装饰出具报价单，总金额为209688.5元。本院认为，本案争议焦点为：一、原被告对交房日期是如何约定的、案涉房屋是否已实际交付；二、被告是否违约，如果违约，违约金如何计算；三、被告应否支付两原告维修费用15万元。关于争议焦点一。商品房买卖合同载明的交房日期为2014年10月14日，早于合同签订的日期，应认定该日期不是双方实际约定的最后交房日期。两原告主张双方口头约定的交房日期为2015年上半年之前，陈洪波在本院对其的问话笔录中陈述交房日期为同期在售一楼洋房卖完。根据样板房的特点，本院要求被告提供与原告同期销售同户型的洋房最后售完时间，被告提供的合同载明的出售日期为2014年6月17日，在两原告主张的日期之前，综上分析，本院对两原告关于案涉房屋双方约定的交房日期为2015年6月30日之前的陈述予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。案涉房屋因质量问题导致装修部分受损。根据两原告的陈述，原被告协商由原告自行更换墙纸及维修部分零星工程，被告对原告的损失再另行进行补贴。2016年6月，两原告从物业领取了案涉房屋的钥匙，对案涉房屋进行了维修，6月13日两原告出具了维修清单，维修结束。根据原告的陈述，维修结束后该房屋可正常使用。后原告继续持有案涉房屋的钥匙，实际占有案涉房屋，根据上述法律规定，应认定案涉房屋已经于2016年6月13日实际交付。关于争议焦点二。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告购买被告开发建设的样板房，履行了交付房款的义务，被告未按照约定的时间交付房屋，应支付违约金。商品房买卖合同的签订晚于认购协议，商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定应认定双方的最后约定，且符合法律规定。被告应以120万元为基数，按照日万分之二的标准支付自约定交房日期的次日至实际交付前一日的违约金，即自2015年7月1日至2016年6月12日，违约金为83280元。关于争议焦点三。两原告实际占有案涉房屋后，因质量问题，装修再次被损坏，不能正常使用，被告应进行维修。被告在庭审中同意自行维修，关于维修标准问题，两原告要求被告维修使用的材料与原装修材料的规格、品牌、质量一致，被告不应认可。本院要求被告在指定期限内提供详细的维修方案，但被告未予提供，应认定原被告对维修的标准无法达成一致意见。根据原告的诉讼请求，两原告要求被告支付维修费用，应予以支持。关于维修费用的数额，两原告提供的装修报价单金额超过15万元，现主张15万元，被告虽提出异议，但在本院指定的期限内未提供反驳证据，本院对两原告要求被告支付15万元维修费用的诉讼请求予以支持。综上所述，经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告淮北静安置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告张启森、闫廷廷房屋维修费用15万元；二、被告淮北静安置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张启森、闫廷廷支付违约金83280元；三、驳回原告张启森、闫廷廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8518元，由原告张启森、闫廷廷负担3719元，被告淮北静安置业有限责任公司负担4799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  韩秀华审 判 员  周月明人民陪审员  陈红梅二〇一九年十二月十七日书 记 员  刘 庆附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、窗体顶端3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》窗体底端窗体顶端第十一对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十二房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。