广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初377号 原告（案外人）：黄国荣，男，1992年1月25日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴桂石，北海市海城区驿马街道办事处法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市北街道甘溪东街5号，统一社会信用代码：91330783785663700R。 法定代表人：应培新，总经理。 第三人（被执行人）：广西亿海房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部，统一社会信用代码：914505006998808488。 法定代表人：高书坦，董事长。 委托诉讼代理人：张潇，男，1988年8月17日出生，汉族，住广西北海市银海区。 原告黄国荣被告海天建设集团有限公司（以下简称“海天公司”）、第三人广西亿海房地产开发有限公司（以下简称“亿海公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告黄国荣的委托诉讼代理人吴桂石，第三人亿海公司的委托诉讼代理人张潇到庭参加诉讼，被告海天公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄国荣向本院提出诉讼请求：一、判决中止北海市中级人民法院（2018)桂05执161号之四执行裁定对原告合法拥有的坐落于北海市海城区房屋的执行。二、解除对前述房屋的查封。事实与理由：在2014年9月22日，原告与第三人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定第三人将其开发的位于北海市海城区交汇处）澜泊湾小区2幢2单元1005号房屋（以下简称涉案房屋）卖给原告所有。合同签订后，原告依约支付完了购房款项，第三人将房屋交付给原告使用及占有。但由于第三人的原因涉案房屋并没有验收，第三人无法将房屋办理产权证给原告，但房屋已经由原告实际控制及使用；并且由于第三人没有依约将房屋办理到原告的名下，原告于2018年8月起诉到北海市海城区人民法院要求确认涉案合同合法有效并将房屋办到原告名下；北海市海城区人民法院于2018年11月27日作出（2018)桂0502民初2949号民事判决，判决确认双方的合法买卖行为，且该判决已经生效。在被告的涉案判决生效后，被告于2019年6月27日才向北海市中级人民法院申请查封包括涉案房屋的第三人开发的广东路1号澜泊湾小区2幢2单元房屋，原告于2019年7月5日提出异议，北海市中级人民法院于同年10月11日作出(2019）桂05执异195号执行裁定，驳回了原告的异议。原告认为，(2019)桂05执异195号执行裁定适用法律错误，曲解了前述条款制定本意，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条旨在要求人民法院不能执行买受人购买的符合法定条件的未过户不动产，其制定本意是充分保护无过错买受人的利益。并且针对不同的情况将买受人区分为一般买受人、消费者买受人和预告登记买受人三种情形，并规定了不同的保护要件。本案中，案涉房产满足第二十八条的所有条件。庭审中，原告同时提出其购买的涉案房屋与广东路1号澜泊湾小区2幢2单元1004号房屋联通在一起供其与父母共同居住使用，原告是消费者，执行异议阶段并未查清事实，原告的情况又完全符合规定第二十九条的条件，综上，（2019）桂05执异195号执行裁定错误，请求法院支持其诉讼请求。 被告海天公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩权利。 第三人亿海公司述称同意原告的意见。 原告黄国荣向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同（1005号房），证明原告经合法途径取得房屋；2.发票，证明原告支付款项的凭证；3.税票，证明原告对房屋已完税；4.北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2949号民事判决书，证明原告合法取得房屋；5.交房手续，证明原告合法占有房屋并一直使用；6.裁定书等，证明裁定行为侵犯原告合法权益；7.户口本，证明原告家庭成员情况；8.证明，证明原告在收到第三人房屋后便装修和父母一起居住；9.商品房买卖合同（1004号房），证明原告向第三人购买的1004号房目的是为了联通1005号房一起居住；10.房屋现状图，原告将1004号房与1005号房联通合并使用。被告海天公司、第三人亿海公司未向本院提交证据。被告海天公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证权利。第三人亿海公司对原告提交的证据均无异议。本院对原告黄国荣提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10的真实性、合法性、关联性均予以认可，采纳作为认定本案事实的参考依据；本院对证据8的证据效力不予认可。 本院依职权调取了已经生效的本院（2016）桂05民初225号民事调解书。本院于2019年12月20日对涉案房屋即1005号房屋以及1004号房屋进行了现场勘验。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： （1）2014年4月1日，原告黄国荣与第三人亿海公司签订编号为YHLBW-2幢2单元1005号房的《商品房买卖合同》，约定第三人亿海公司将北海市海城区房屋（建筑面积34.66㎡，其中套内建筑面积26.73㎡，分摊共有建筑面积7.93㎡）按每平方米6479元（总价款224562元）的价格出售给黄国荣。黄国荣应于签订合同前支付总价款50%的首付款112280元，在签订合同之日起3个月、6个月内，买受人再分别支付房价款的25%即56140元共计112280元。上述合同签订后，原告按照合同约定交纳了首付款112280元，第三人亿海公司于2014年4月21日向原告出具了112282元的发票。原告分别于2014年5月3日、2018年12月1日向第三人交纳82282元、29998元共计112280元。2018年12月1日，第三人亿海公司向原告黄国荣发出《交房通知》，载明将涉案房屋正式交给原告，并将该房的所有权移交给原告。同日，合浦嘉联物业服务有限责任公司收取原告物业费990元，并确认原告已经付清入伙费用。 （2）2017年3月29日，本院在海天公司与亿海公司建设工程合同纠纷一案作出了（2016）桂05民初225号民事调解，确认如下协议：一、双方确认亿海澜泊湾项目的总工程款为9967.3万元，亿海公司已支付工程款76781198元，尚欠工程款22891802元（含工程保修金2990190元）。具体还款时间及还款方式如下：1.2017年3月30日前亿海公司应支付海天公司工程款200万元；2.2017年6月15日前亿海公司应再支付海天公司工程款300万元；3.竣工验收通过三个月内，亿海公司需支付海天公司200万元工程款；4.2018年1月30日前，亿海公司需支付海天公司200万元工程款，支付该款项10天内，海天公司需将欠开的建筑发票足额开给亿海公司；5.其余未付的13891802元工程款，其中830万元亿海公司用亿海澜泊湾1幢1单元1501、1601、1502、1702、1802、1902、2502、1003；1幢2单元2602、1703、1204、1304、2104、2404共14套商品房折价抵偿。余款500万元以商铺抵偿，其中一层单价每平方米2万元，二层单价每平方米1万元；不足部分以车位抵偿，按每个车位3.5万元计算。二、案件受理费179278.5元，减半收取89639.25元，保全费5000元，合计94639.25元由海天公司承担。前述民事调解生效后，本院以（2018）桂05执161号案立案执行。在该案执行过程中，本院于2019年6月27日作出（2018）桂05执161号之四执行裁定，查封了亿海公司名下坐落于北海市海城区广东路1号亿海澜泊湾小区2幢1单元和2幢2单元的部分房屋（包含涉案房屋），查封期限三年。 2019年7月4日，黄国荣对本院查封的涉案房屋提出书面异议。本院以原告黄国荣对涉案房屋享有的一般合同债权不能对抗被告海天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定的但书条款，于2019年10月11日作出（2019）桂05执异195号执行裁定：驳回黄国荣的异议请求。黄国荣对该裁定不服，提出本案执行异议之诉。 （3）2014年4月1日，原告黄国荣与第三人亿海公司签订编号为YHLBW-2幢2单元1004号房的《商品房买卖合同》，约定第三人亿海公司将坐落于北海市海城区广东路1号澜泊湾小区2幢2单元1004号房屋（建筑面积89.5㎡，其中套内建筑面积69.03㎡，分摊共有建筑面积20.47㎡）按每平方米6003元（总价款537268元）的价格出售给黄国荣。黄国荣应于签订合同前支付总价款30%的首付款167268元，余款以按揭方式支付。前述合同已在北海市自然资源局进行预购商品房合同备案。经本院组织当事人进行现场勘验，前述两套房屋属同一楼层且在物理空间布局上属一个整体，两套房屋共用同一出入门口，1005号房与1004号房的客厅墙体之间已经联通，与原告提供的上述1004号房、1005号房的《平面布置图》完全相符，在使用上符合三房两厅家庭房的使用功能。目前，前述房屋正在装修过程中，原告黄国荣及其父母（父亲黄开其，母亲苏永梅）拟共同居住使用。 本案应当审查原告黄国荣对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。就本案具体分析，原告黄国荣向本院主张其具有房屋消费者物权期待权来对抗被告海天公司的相应权利，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行审查。 （1）黄国荣在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本院认为，本院于2019年6月27日作出（2018）桂05执161号之四执行裁定，查封包括涉案房屋在内的相关财产，而黄国荣与亿海公司于2014年4月1日签订了涉案《商品房买卖合同》。前述《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。 （2）黄国荣所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本院认为，黄国荣在购买涉案房屋即1005号房（建筑面积34.66㎡，其中套内建筑面积26.73㎡，分摊共有建筑面积7.93㎡）的同时又按揭贷款购买了1004号房（建筑面积89.5㎡，其中套内建筑面积69.03㎡，分摊共有建筑面积20.47㎡），两套房屋的建筑面积共计124.16㎡，两套房屋属同一楼层且在物理空间布局上属一个整体，两套房屋共用同一出入门口，1005号房与1004号房的客厅墙体之间已经联通，在使用上符合三房两厅家庭房的使用功能。前述房屋拟由黄国荣及其父母共同居住使用，且原告黄国荣名下再无其他可用于居住的房屋。鉴于此，黄国荣虽然购买了1004号房屋，但其购买的涉案1005号房屋在面积上以及实际使用功能上仍然属于满足黄国荣及其父母的基本居住需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的实质内涵，应当属于消费者物权期待权，对此，本院予以确认。 （3）黄国荣已交付的价款是否超过合同约定总价款的50%。本院认为，黄国荣已经向亿海公司全款缴付涉案1005号房购房款，黄国荣所付价款超过50%，本院予以确认。 综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告黄国荣享有对涉案房屋的消费者物权期待权足以排除人民法院强制执行。至于原告黄国荣提出的解除对涉案房屋查封的诉求，实质已包含在排除人民法院强制执行的诉讼请求内，如原告排除执行诉求获终局裁判支持，相关执行部门后续依法采取解封措施是应有之义，故本院对原告的该项诉求不再单独裁判。 综上所述，原告黄国荣的诉讼请求理由成立，本院予以支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定和依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于北海市海城区房屋。 案件受理费100元，由被告海天建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2019）桂05执异195号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 梁津源 书 记 员 周振霞