深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19943号原告：深圳华资资本管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300342830362E。法定代表人：赫龙，总经理。委托诉讼代理人：牟林，男，土家族，1989年11月27日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码91440300080138068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：汪凌，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201111823385。委托诉讼代理人：赖晓雅，广东金阳律师事务所实习律师。第三人：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：邓燕，女，汉族，1984年8月22日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。原告深圳华资资本管理有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司及第三人深圳市京基房地产股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳华资资本管理有限公司委托诉讼代理人牟林与被告深圳市田生资产管理有限公司委托诉讼代理人汪凌、赖晓雅及第三人深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人邓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告已付的租赁保证金303160元、管理费保证金37312元、水电费保证金17490元，三项保证金合计357962元，以及利息1151.85元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月13日起暂至2019年6月10日，暂计27日，实际计息期间应至保证金返还之日）；2.请求判令被告返还原告支付的门禁卡押金、IC卡押金，合计2400元；3.请求判令被告按照原告4月份已付租金及管理费总额170236元的千分之五/天，向被告支付违约金15321.24元（自2019年4月5日起至2019年5月13日，共计18天）；4.请求判令原告与被告签署的《田生房屋租赁合同书》自2019年5月13日起解除；5.请求判令被告向原告返还双倍保证金，合计715924元；6.请求判令被告向申请人赔偿四个月租金，合计606320元；7.本案被告承担全部诉讼费用及相关费用。上述请求合计（暂定）金额为1699079.09元。事实及理由：2013年11月15日，被告与本案第三人深圳市京基房地产股份有限公司（以下称“京基房地产公司”）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定京基房地产公司将深圳市罗湖区××大厦××、××、××层出租给被告，租期为10年。2018年3月19日，原告与被告签订《田生房屋租赁合同书》（以下称“租赁合同”），被告将其承租的京基100大厦A座52层11单元合法转租给原告，租期为5年。2018年3月20日，原告按约定向被告支付了租赁保证金303160元、管理费保证金37312元、水电费保证资金17490元，合计357962元。2019年4月25日，京基房地产公司向被告发出了《关于解除租赁合同的通知函》及《关于解除物业管理服务合同的通知函》，第二天京基房地产公司向原告发出了《告知函》，称因被告严重违约，京基房地产公司与被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年4月25日终止。得知此事后，原告试图多次与被告联系，但被告早已人去楼空，原告多次联系均无果。由于被告已无法再事实上或法律上继续履行与原告签署的租赁合同，已经严重违反租赁合同约定及相关法律规定，致使原告不能实现合同目的，且被告的违约行为已对原告正常经营活动造成严重影响。原告已于2019年5月13日，向被告送达了《关于解除＜田生房屋租赁合同书＞的通知函》，截至目前被告仍未返还保证金、押金。仍自逃避法律责任，持续损害原告合法权益。被告存在重大恶意违约，根据第三人发给被告的关于解除租赁合同的通知函，被告至少在2019年3月25日之前已经开始拖欠第三人租金，并且开始丧失履行与第三人之间的租赁合同的能力，但直到4月26日，第三人向被告发出解约通知，我方才知道被告已与第三人解约定的事实，再此期间被告一直向我方隐瞒其与本案第三人之间的纠纷。也未提前向我方采取任何补救措施，并且一直未退还押金，截止目前我方仍无法与被告取得联系。另外，根据（深圳市罗湖区人民法院查封、扣押、冻结财产通知书）（2019）粤0303民初19943号，对方帐户资产为0，这已证明被告早就开始转移资产逃避合同义务。存在重大恶意。二、被告违约行为给我方造成重大损失，包括1.被告违约行为严重影响我方实际经营，迫使我方不得已将办公地点迁回北京，为此支付办公场所装修费用合计110万余元（详见装修合同及补充协议）；2.我方从事私募股权投资业务，根据（“私募投资基金管理人登记和备案管理办法”）第23条规定被告的违约行为对我方造成的影响属于“对基金持续运营存在重大影响的事件”，这将极大增加我方私募投资业务面临的监管风险和经营风险。三、我方与被告的租赁合同13.3条约定的“合同期内如甲方（被告）提前解约”应解释为合同期内如因甲方（被告）原因，根据《合同法》相关规定及合同约定，被告应当承担13.3条约定的法律责任。鉴于被告已严重违约，按照相关法律规定，特向法院提出以上诉讼请求，恳请依法裁判，维护原告合法权益。被告辩称，1.原告第一、五、六项诉讼请求的依据是租赁合同第13.1条的约定，而该条约定的前提条件是合同期内如甲方提前解约，应理解为是被告主动提前解除合同方适用该条的规定，而现实是租赁合同的解除是因被告与第三人的经济纠纷所引起的，不能认为是因被告主动提前解约所引起的，因此该项诉讼请求没有合同依据，同时原告第一项诉讼请求要求返还租赁保证金357962元，第五项诉讼请求为返还双倍保证金715924元，重复计算了双倍返还租赁保证金的数额。第三项诉讼请求要求支付千分之五每天的违约金亦没有合同依据。2.根据《租赁合同》原告并没有就本案此种情形而解除合同的违约责任进行明确约定，原告主张以13.1条双倍返还保证金赔偿4个月的租金，同时还请求支付保证金的贷款利息明显过高。根据《合同法司法解释》2第29条第2款的规定，当事人约定的违约金超过损失30%的可以认定为《合同法》第114条第2款规定的过分高于损失，应依法调低。3.原告所称的将公司搬至北京是其商业判断，且作为注册地在深圳的一家公司，却在北京设立办公室，不符合规定。第三人陈述称，第三人与被告于2013年11月5日签订了租赁合同，由被告承租京基100大厦A座51、52、54层，租期是2013年8月1日至2023年7月31日，合同约定每月5日前，被告应支付当月租金，但是自2019年1月1日开始，被告开始欠租，第三人多次口头及书面向被告进行催租，并告知拖欠租金应当根据租赁合同约定承担的违约责任及后果，但是被告都拒绝缴纳租金。被告从2019年1月1日到2019年4月25日拖欠租金金额已经达到878万余元，所以第三人于2019年4月25日向被告发出了解除租赁合同通知书，并于2019年4月26日向所有被告的租户发出了告知函。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：位于深圳市罗湖区××大厦××、××、××层的房屋属于第三人深圳市京基房地产股份有限公司所有。2013年11月15日，被告深圳市田生资产管理有限公司与第三人深圳市京基房地产股份有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了上述房屋，租赁期限十年，从2013年8月1日至2023年7月31日止，被告有转租权。2018年3月19日，原告深圳华资资本管理有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司签订《田生房屋租赁合同书》，约定被告将京基一百大厦A座52层11单元的房屋，建筑面积593平方米出租给原告作为办公使用；租期期限从2018年3月19日起至2023年3月18日止；月租金为人民币151580元，管理费及空调费为每月每平方米人民币32元合计人民币18656元，月租金及管理费总额为人民币170236元；原告应于本合同签订当日支付首月租金及管理费人民币170236元，原告须于每月25日前支付次月租金及管理费；租赁期间，原告应承担的管理费及电费由被告代收代缴；原告向被告交纳租赁保证金人民币303160元，管理费保证金人民币37312元，水电费保证金人民币17490元，三项保证金合计人民币357962元；合同期内如被告提前解约，须提前一个月通知原告，双倍返还原告保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为原告的赔偿；双方还对其他事项进行了约定。随后，被告将涉案房屋交原告使用。被告从2019年1月起开始拖欠第三人租金。2019年4月26日，第三人向包括原告在内的租户发出《告知书》，称，因被告严重违约，其已于2019年4月25日与被告终止租金合同。后原告向被告发送解除合同通知书，被告于2019年5月14日收到前述通知书。本院认为，原告与被告签订的《田生房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。因被告违反与第三人所签租赁合同的约定拖欠租金，第三人在2019年4月25日终止与被告签订的租金合同，并要求原告搬离涉案房屋，被告的行为违反了其与原告签订的《房屋租赁合同》，造成原告无法在租赁期限内正常使用房屋，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权按照合同的约定，要求解除与被告签订的租赁合同并由被告双倍返还保证金及逾期利息，故原告的要求确认原、被告之间的合同于2019年5月13日解除、本院认为解除合同通知书于2019年5月14日到达被告，因此涉案合同解除时间应为2019年5月14日；被告双倍返还租赁保证金及逾期利息的的诉讼请求，依法有据，本院予以支持；因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心与每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此本院对涉案计息期间跨越2019年8月20日的计算标准分段表述。原告还要求被告返还支付的门禁卡押金及IC卡押金，但未提供证据证明其已经返还前述门禁卡和IC卡，因此，对该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按照原告4月份已付租金及管理费的日千分之五，向被告支付违约金，没有相应的合同和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付相当于四个月租金的违约金的诉求，虽然这是双方租赁合同的约定，但本院已经依法判决被告双倍返还原告缴纳的保证金，且租赁合同中约定的4个月租金作为赔偿显然过高，并且原告也未提交因被告违约造成其实际经济损失的证据材料，因此本院依法酌定被告赔偿原告经济损失人民币151580元作为对其损失的补偿。原告要求被告支付的诉讼担保费4800元，也没有相应的合同和法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳华资资本管理有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司签署的《田生房屋租赁合同书》于2019年5月14日解除；二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳华资资本管理有限公司双倍返还保证金715924元并支付利息（利息以715924元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月13日计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的的贷款市场报价利率自2019年8月20日至款项付清之日）；三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳华资资本管理有限公司支付151580元赔偿款；四、驳回原告深圳华资资本管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20092元、保全费2404元，原告负担10748元，被告负担11748元，上述费用原告已预付，原告已预交的人民币11748元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币11748元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨丽茵人民陪审员  刘庭才人民陪审员  赵雪萍二〇一九年十二月五日叶文佳书记员周洋洋