东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初3522号原告（反诉被告）：张长青，男。委托诉讼代理人：刘维收，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告（反诉原告）：申锡泉，男。张长青诉申锡泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，诉讼过程中，申锡泉对张长青提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。张长青委托诉讼代理人刘维收，申锡泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张长青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的购房款33750元；2.诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告支付欠付的购房款36450元。事实与理由：2017年9月25日原、被告双方签订出售东营东城曹州路5号广安园小区的房产《商品房购买协议》一份，原告已按约定交付房产。被告未按《协议》第二条约定的期限支付购房款，逾期支付共计27天（自8.29至9.27），且没能与原告达成一致意见。依据《合同法解释二》第二十一条、《协议》第三条第4项之规定，被告2019年9月27日逾期支付的45万元中包含违约金36450元，所以自2019年9月28日起被告申锡泉仍欠付原告张长青房款36450元。申锡泉辩称，不同意支付房款36450元。一、按照协议约定其应于9月2日支付购房尾款，但因涉案房屋在签订协议之前存在租约，且对方的行为、相关事实均能够证明对方同意其不需要在9月2日支付购房尾款，并认为双方已就交房延期和支付尾款延期达成共识；二、因对方责任，对方提出修改协议条款，认为若在双方达成补充协议前支付尾款，则支付金额和支付时间均存在不确定性，因此其未按原协议支付购房款属于对方认可的行为；三、对方明确告知不能按期交房打乱了其对于涉案房屋使用的计划，基于此若先履行支付购房尾款，则其利益不能得到保证；四、其主张同时履行抗辩权是合理的，对方履行交房义务，其在完成交房的同时支付剩余尾款，其不存在违约行为。申锡泉提出反诉请求：1.依法判令张长青向其开具总额为410035.35元的增值税普通发票；2.诉讼费由张长青承担。事实与理由：2019年7月25日，双方签订《商品房购买协议书》1份，约定张长青以1250000元的价格将坐落于东营区曹州路5号广安园的不动产出售给申锡泉，同时约定办理不动产产权转移手续所需缴纳的所有税、费均由张长青承担。申锡泉支付购房款1250000元，张长青应向申锡泉全额开具增值锐普通发票。张长青辩称，一、张长青已按照协议第二条第5项约定依法全额向税务机关支付了“办理不动产产权转移手续所需缴纳的所有税、费”，且已实现了房产权属过户，完成了全部的合同义务；二、二手房税基数额并不依双方当事人约定的房价为依据。自然人之间的房产过户应缴纳的税基是以税务机关按片区在征税系统内核定好的“固定每平方单价乘以平方数”而得出的。低于合同额交税与高于合同额交税都属正常情况，不以房产买卖合同的双方事人意志决定；三、双方签订的房产购买协议没有约定出售人向购买人出具发票；自然人之间的二手房转让也无法向对方提供发票，凭税务机关按片区核定好的数额交缴税、费后就可办理房产过户手续。张长青依法向申锡全交付房产、房产证明的资料及双方签订的协议等手续符合民商事合同法的相关法律规定。张长青代替申锡泉缴纳税费的行为系履行合同义务。本案合同没有约定的补开发票的行为并非民商事范畴，是否交纳税款系行政法范畴，反诉人可以向相关机关进行控告，而不应依据民商事领域的合同法向法院提起诉讼。综上，请依法驳回反诉人的反诉请求或驳回其反诉。经审理，本院确认以下事实：2019年7月25日，张长青作为甲方、卖方，申锡泉作为乙方、买方双方签订《商品房购买协议书》，约定申锡泉购买东营市东营区曹州路5号广安园房屋，价款为125万元，协议签订之日起五日内支付首付款60万元，房产完成过户手续且乙方取得不动产证五日内支付房款20万元，三十日内乙方支付尾款45万元。甲方完成过户手续后六十日内向乙方交房。2019年7月25日，申锡泉支付张长青房款60万元。2019年7月25日，申锡泉支付张长青房款20万元。涉案房产于2019年7月29日通过转移登记颁发不动产证，2019年8月2日申锡泉取得房产证书。2019年9月27日，申锡泉向张长青付款45万元。本院认为，本诉争议焦点为：张长青要求申锡泉支付逾期付款违约金，有无事实和法律依据。如果有事实和法律依据，数额应为多少。关于本诉争议焦点，本院认为，张长青与申锡泉签订的《商品房购买协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。《商品房购买协议书》中明确约定了涉案房款的付款时间，涉案房产虽于2019年7月29日通过转移登记颁发不动产证，但根据本案证据及当事人陈述可以证实申锡泉实际于2019年8月2日取得涉案房产证书，故申锡泉应自2019年8月3日起在三十日内即2019年9月2日前向张长青支付尾款45万元，其未按约定期限支付上述款项，已构成违约，故张长青有权要求申锡泉支付逾期付款违约金。申锡泉抗辩因其与张长青对交房事项进行过协商，并认为付款时间应相应变更。本院认为，申锡泉与张长青虽对交房事项进行过协商，但双方并未达成新的协议，故对支付尾款时间仍按《商品房购买协议书》中约定的付款时间付款。在房屋买卖合同中，卖方的主要义务系将房屋交付给买方，买方的主要义务系将房价款支付给卖方，本案中涉案房产已办理完成过户登记，根据物权法规定，申锡泉已经取得涉案房屋所有权。申锡泉主张涉案房屋存在租赁关系，张长青可能不能依约交付房屋。本院认为，即使涉案房屋不能如期交付也只影响其对涉案房屋的使用权，并不影响其对涉案房屋的所有权。申锡泉主张因涉案房屋存在租赁关系，张长青可能存在不能按时向其交付房屋的可能，其中止向张长青支付剩余购房款，属于行使不安抗辩权，行使不安抗辩权的前提是有确切证据证实张长青确实不能按期交房，但根据双方陈述，双方一直就交房的时间或者不能如期交房补偿事宜进行协商，且张长青最终如期交付了房屋，申锡泉中止支付剩余房款的理由不充分，其该抗辩本院不予支持。申锡泉未依约支付剩余房款，构成违约，故申锡泉应向张长青支付逾期付款违约金。《商品房购买协议书》第三条第4款约定，如乙方未在约定时间内付清购房尾款，则属乙方违约，乙方应每日按延迟支付购房款的千分之三向甲方支付违约金，申锡泉应于2019年9月2日前支付涉案房屋尾款，涉案房屋尾款实际于2019年9月27日支付，逾期付款期间为25天，故申锡泉应向张长青支付逾期付款违约金为33750元（45万元×25天×0.3%），张长青主张逾期付款时间为27天（自2019年8月29日至2019年9月27日），与事实不符，本院不予支持。本院认为，反诉争议焦点为：申锡泉要求张长青向其开具410035.35元的增值税发票有无事实和法律依据。关于反诉争议焦点，本院认为，双方签订的《商品房购买协议书》对是否开具增值税普通发票未进行明确约定，开具发票不是合同约定的义务，申锡泉要求张长青开具410035.35元的增值税普通发票没有合同依据，本案中本院不予支持。张长青与申锡泉系自然人之间进行房屋买卖，张长青作为出卖方是否开具增值税普通发票、如何开具，双方可以根据相关法律、法规另行解决。综上，张长青与申锡泉签订的《商品房购买协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行，申锡泉未依约支付剩余房款，已构成违约，其应向张长青支付违约金，数额为33750元，2019年9月27日，申锡泉支付的45万元款项，应认定系支付的房款，张长青诉讼请求主张的剩余房款实际系违约金；协议书并未就是否开具增值税普通发票进行约定，故申锡泉请求张长青为开具410035.35元的增值税普通发票的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告申锡泉于本判决生效之日起十日内支付原告张长青逾期付款违约金33750元；二、驳回反诉原告申锡泉的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费711元，减半收取计355.5元，由张长青负担26.5元；申锡泉负担329元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。反诉案件受理费50元，由申锡泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  周国防二〇一九年十二月二十六日法官助理苏帅星书记员门惠惠