辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11985号上诉人（原审原告、反诉被告）：祁云鹏，男，1980年1月3日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告、反诉原告）：亢盛欣，男，1974年7月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人祁云鹏与上诉人亢盛欣房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。祁云鹏上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项，改判亢盛欣返还祁云鹏2万元押金；2.亢盛欣承担一二审诉讼费用。事实与理由：1.亢盛欣存在违约行为。房屋租赁协议第四条约定，亢盛欣提供的房屋必须设施完好，但自其承租以来，房屋漏水情况一直恶化，且没有改善，祁云鹏无奈搬出房屋。2.合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，即亢盛欣负有维修义务，一审法院将维修义务转移至物业公司，适用法律错误。3.一审法院对于预留出租期限的事实认识错误。协议约定：续交租金时需提前30天，否则视为乙方中止租赁。租金交至2018年10月14日，承租人如续租，应在2018年9月14日交纳房租，而我方早在9月7日即开始与对方协商解除合同一事，祁云鹏已经给对方预留时间再次出租。同时，我方搬出房屋时，房屋根本无法正常使用，因漏水导致地面水流成河，如果仍要求我方交纳租金等待亢盛欣将房屋出租，违反公平原则。4.我方未将经营地迁出是因沈阳教培行业正在办理年检，在此期间不办理迁址业务。办理年检后，我方立即将地址迁出，且是否迁址与房屋能否对外出租并不能构成因果关系。亢盛欣辩称：房屋漏水是邻居导致的，我非产权人，维修应由邻居或物业公司进行。依据合同约定，合同未到期，保证金不退；祁云鹏虽然腾出房屋，但是未将其公司注册的地址迁走，导致我损失，对方获利。亢盛欣上诉请求：1.撤销一审法院（2019）辽0102民初2732号民事判决，改判2万元押金归其所有；2.判决双方签订《房屋租赁协议》继续有效，祁云鹏应按合同约定补交房租，至祁云鹏真正全部搬离并与其解除租金合同止；3.祁云鹏承担一二审诉讼费用。事实与理由：1.双方签订的合同受法律保护，协议约定租期三年，期满才退还保证金，现祁云鹏违约，保证金应归亢盛欣所有。2.祁云鹏以案涉房屋地址为注册学校地址，祁云鹏未与我方协商一致搬离房屋系其个人行为，不代表双方解除合同，尤其是未将注册地址迁出，导致我方无法将房屋出租给他人，更说明祁云鹏未全部搬离此房，故祁云鹏应补交所欠租金。祁云鹏辩称：保证金2万元应该全退，不应只退1万，因为对方不退还全部保证金，导致我才没办迁出，且一审开庭后（2019年7月23日）我办理了迁出，造成的损失与我无关。原告祁云鹏向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告解除《房屋租赁协议》，退还押金2万元；2.被告承担本案诉讼费。亢盛欣向一审法院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人将注册在涉诉房屋地址的机构迁出；2.依法判令被反诉人在未将注册机构于房屋地址迁出前，按《房屋租赁协议》中的租金标准赔偿反诉人损失；3.被反诉人承担本案诉讼费。后变更为：1.依法判令被反诉人将注册在租用反诉人所有房屋（和平区中华路112号大楼）地址的机构（沈阳市和平区亿通教育培训学校）迁出；2.依法判令被反诉人赔偿2018年10月15日至2019年4月14日期间因被反诉人未将注册地址迁出致反诉人无法出租此房的租金损失55,000元；3.依法判令被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年3月28日，祁云鹏（甲方、出租方）与亢盛欣（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定房屋地址：沈阳市和平区中华路112号；出租面积：约400平方米；租赁日期：2017年4月15日至2020年4月14日，月租金9,166元；甲方在租赁期间将上述房屋提供给乙方使用，并对房屋实施维修和养护。甲方提供的房屋必须设施完好，上下水通畅，门窗玻璃完好。乙方租房时须预留贰万元押金；续交租金时需提前30天，否则视为乙方终止租赁。租期内，乙方付房租头两次为季度付，再两次为半年付，以后为年付，若乙方继续使用，第四、五年执行同样价格，乙方预留保证金贰万元整，保证租期满叁年及室内物品完好，否则不予退还。合同签订后，亢盛欣交付涉诉房屋，祁云鹏分别于2017年3月28日、2017年3月30日、2017年3月31日、2017年6月17日、2017年10月1日、2018年3月26日支付押金及2017年4月15日至2018年10月14日租金共计185,000元。祁云鹏在涉诉房屋上登记注册“沈阳市和平区亿通教育培训学校”。涉诉房屋在使用中发生雨天漏水，亢盛欣虽向物业多次报修，但因维修不及时，祁云鹏于2018年10月10日搬离涉诉房屋，双方完成房屋交接。诉讼中，沈阳市和平区亿通教育培训学校仍登记注册在涉诉房屋地址未迁出。另查明，2007年5月21日，辽宁诚恩拍卖有限公司开具拍卖成交确认书，载明买受人“亢盛欣”，拍卖标的名称“沈阳市和平区中华路112号辽宁纺织大厦5层部分房产，面积585.6㎡”，成交价格“86万元”。2007年5月25日，亢盛欣将拍卖成交款86万元及佣金18,750元支付辽宁诚恩拍卖有限公司。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同。祁云鹏以涉诉房屋雨天漏水为由向亢盛欣提出解除合同，并于2018年10月10日返还涉诉房屋，亢盛欣收回涉诉房屋，双方结清水电费后完成交接，双方行为已实际表明不再继续履行合同，故对祁云鹏请求解除合同的诉讼请求予以支持。关于祁云鹏要求亢盛欣返还押金2万元的诉讼请求，涉诉房屋虽发生雨天漏水情形，但亢盛欣已向物业报修并催促，尽到房屋出租人的义务，祁云鹏在合同租赁期内提前解除合同，未给亢盛欣预留合理的再次出租期间，原审法院酌定扣留祁云鹏1万元押金予以补偿，故亢盛欣应返还祁云鹏押金1万元（2万元-1万元）。关于反诉亢盛欣要求沈阳市和平区亿通教育培训学校将其注册地址从涉诉房屋迁出的诉讼请求，不属于人民法院的民事受案范围，不予支持。关于反诉亢盛欣要求祁云鹏以月租金9166元的标准支付2018年10月15日至2019年4月14日期间租金损失的诉讼请求，合同解除后，祁云鹏未按照诚实信用原则将工商执照注册信息迁出涉诉房屋，违反了合同的附随义务，对房屋的再次出租使用造成一定影响，亢盛欣以月租金标准主张赔偿无事实及法律依据，酌定祁云鹏给付亢盛欣1万元作为赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除祁云鹏与亢盛欣于2017年3月28日签订的《房屋租赁协议》；二、亢盛欣于本判决生效之日起十日内返还祁云鹏押金10000元；三、祁云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿亢盛欣10000元；四、驳回亢盛欣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（祁云鹏已预交），由祁云鹏负担200元，亢盛欣负担100元；反诉费637元（亢盛欣已预交），由亢盛欣负担612元，由祁云鹏负担25元。二审中，祁云鹏提交微信聊天记录，用以证明双方就房屋维修问题进行协商。亢盛欣对该记录的真实性无异议，对该记录系其二人的聊天记录予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按约定履行各自义务。关于祁云鹏主张“解除《房屋租赁协议》，退还押金2万元”问题，由于房屋雨天漏水，经多次维修，已影响了祁云鹏的承租使用。祁云鹏以此为由向亢盛欣提出解除合同，并于2018年10月10日返还房屋，亢盛欣收回房屋，双方结清水电费后完成交接，双方行为已实际表明不再继续履行合同，故一审法院对祁云鹏请求解除合同的诉讼请求予以支持正确。关于祁云鹏要求亢盛欣返还押金2万元的诉讼请求，房屋漏雨影响祁云鹏承租使用是双方提前解除租赁合同的根本原因，而且祁云鹏就房屋漏雨情况多次告知亢盛欣，返还房屋的同时亦将水电费等结清，尽到了承租人合理使用的义务，一审法院以“祁云鹏在合同租赁期内提前解除合同，未给亢盛欣预留合理的再次出租期间”扣留1万元押金不当，本院予以纠正，亢盛欣应当返还祁云鹏押金2万元。关于亢盛欣主张“祁云鹏赔偿2018年10月15日至2019年4月14日期间因未将注册地址迁出致其无法出租此房的租金损失55,000元”问题，合同解除后，祁云鹏未按照诚实信用原则将办学许可地址信息迁出承租房屋，违反了合同的附随义务，导致房屋不能办理新的办学许可，影响了房屋的出租使用，亢盛欣要求祁云鹏赔偿损失有事实及法律依据。祁云鹏抗辩未迁出原因之一为亢盛欣未返还其押金，本院认为，对此祁云鹏可通过合法途径予以解决，而不应以拒不迁出办学许可地址信息的方式予以解决，致损失扩大；其抗辩的原因之二为“和平区教育局要求在2019年2月27日至2019年3月6日期间将教育机构的相关手续报送年审，年审期间由于没有原件无法办理注册地址迁出”，但祁云鹏于2018年10月10日返还房屋，至其所述的2019年2月27日报送年审期间，祁云鹏仍有充足的时间办理注册地址迁出事宜，对该抗辩本院不予采信。亢盛欣主张按月租金标准赔偿损失55000元，但未办理注册地址迁出并不导致房屋使用价值完全丧失，其按全额租金标准计算损失金额不当，且祁云鹏自认曾间断性地出租，故本院酌定祁云鹏给付亢盛欣2万元作为赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初2732号民事判决第一项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初2732号民事判决第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初2732号民事判决第二项“亢盛欣于本判决生效之日起十日内返还祁云鹏押金10000元”为“亢盛欣于本判决生效之日起十日内返还祁云鹏押金20000元”；四、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初2732号民事判决第三项“祁云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿反诉亢盛欣10000元”为“祁云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿亢盛欣20000元”；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费300元（祁云鹏已预交），由亢盛欣负担；一审反诉受理费637元（亢盛欣已预交），由亢盛欣负担405元，由祁云鹏负担232元。二审案件受理费600元，由亢盛欣、祁云鹏各自负担300元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十二月十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。