江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7475号原告：吴静玉，女，1964年8月11日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：孙涛，江苏金陶都律师事务所律师。被告：无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江苏省江阴市。诉讼代表人：金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。原告吴静玉与被告无锡市恒生富通置业有限公司（以下简称恒生公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序审理。因案件疑难复杂，本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告吴静玉的委托诉讼代理人孙涛，被告恒生公司的委托诉讼代理人季苏阴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴静玉向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对被告享有的2872877元债权具有优先受偿的权利（其中4套房屋的购房款为1594000元，因被告不能交付房屋对其造成的损失为1278877元）。2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：依法确认原告对被告享有的3244144元债权具有优先受偿的权利（其中4套房屋的总房款为1965267元，因被告不能交付房屋对其造成的损失为1278877元）。事实和理由：2012年9月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》4份，原告购买了该公司开发的恒生福邸商品房4套，分别是恒生福邸8单元101室、17单元601室、17单元602室、21单元501室，房价分别是1007286元、326866元、297958元和333157元，总计房款1965267元。原告将房款支付给陆金丰，由被告从其结欠陆金丰的债务中扣除1965267元。2014年9月15日，江阴市人民法院裁定被告进入破产程序。原告向被告的管理人申报债权，但被告的管理人确认2251213.35元（其中本金1965267元，逾期利息285946.35元）为普通债权，对优先权则不予确认。后被告将涉案商品房拍卖，导致原告失去主张交付房屋的可能性，原告需要重新购买房屋产生差价损失1278877元。于是原告于2019年3月再次向被告的管理人申报，要求确认由此对其造成的损失1278877元，并确认原告享有优先权。但是被告的管理人不予确认。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告恒生公司辩称，1.对他公司结欠原告债务（4套房屋购房款）本金1965267元没有异议，但原告享有的该笔债权应为普通债权，不具有优先权。理由是：该笔债务形成的基础法律关系是他公司结欠陆金丰的债务，但他公司无钱归还，所以他公司用8套房屋以商品房买卖合同的方式抵偿债务。原告是陆金丰指定的债权受让人，原告也未提供支付给陆金丰的付款凭证，因此他公司有理由相信原告只是为陆金丰代持该房屋。且原告一次性购买了4套房屋，超出了正常生活所需，因此原告不具有消费者的身份，对其享有的前述债权不具有优先权。2.恒生公司破产时，案涉房屋所在的恒生福邸小区并未通过综合竣工验收，不满足交房条件，后管理人对恒生公司的财产（含案涉房屋）统一进行了处置，恒生公司不能交房从而给原告造成的损失同意从约定的交房次日起至恒生公司破产案件受理之日止，按照每日万分之三计算，但应为普通债权。原告以涉案房屋当前的市场价与购房款之间的差价作为债权申报没有依据，原告进而主张优先权更没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵云辉与恒生公司、江阴市澳丰毛业有限公司、陆金丰、魏卓民、周开颜、吴凯军借款合同纠纷一案，本院作出（2012）澄长商初字第0171号民事判决书，判令恒生公司归还邵云辉借款本金1000万元及其他款项，江阴市澳丰毛业有限公司、陆金丰、魏卓民、周开颜、吴凯军承担连带清偿责任，并享有向恒生公司追偿的权利。该案在执行中，陆金丰向邵云辉偿付了7550200元。由此，恒生公司结欠陆金丰债务7550200元。因恒生公司没有资金偿还上述债务，经恒生公司与陆金丰商量，决定由恒生公司向陆金丰提供8套商品房，由陆金丰寻找买受人，然后恒生公司与买受人签订商品房买卖合同，房款由陆金丰收取，用以抵偿恒生公司所欠的债务。后陆金丰找到了房屋买受人吴静玉、陆新颜、宋小花三人。2012年八九月，恒生公司分别与吴静玉、陆新颜、宋小花签订商品房买卖合同8份，房款共计3534341元。其中恒生公司与吴静玉于2012年9月3日签订商品房买卖合同4份，约定吴静玉向恒生公司购买由恒生公司开发的恒生福邸8单元101室、17单元601室、17单元602室、21单元501室房屋，房款分别是1007286元、326866元、297958元和333157元，合计1965267元。四份合同均约定：第八条交付期限：出卖人应当在2013年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2014年9月15日，本院受理夏明芳申请恒生公司破产清算一案。2015年1月20日，本院作出（2014）澄商破字第0009-2号民事裁定书，宣告恒生公司破产。2015年1月13日，陆金丰将其对恒生公司享有的债权在扣除8套商品房价款3534341元后，就剩余债权向恒生公司管理人进行了申报。恒生公司管理人予以确认。吴静玉向恒生公司管理人申报债权，并主张优先权。恒生公司管理人确认吴静玉的债权本金为1965267元，逾期利息285946.35元，合计2251213.35元均为普通债权。2015年7月，恒生公司管理人将恒生公司名下含本案8套房屋在内的破产财产（恒生福邸土地使用权、在建工程）进行了拍卖并成交。拍卖时，8套房屋所在的恒生福邸小区尚未建成，尚未通过综合竣工验收，不符合交房条件。2019年3月，吴静玉再次向恒生公司管理人申报债权，要求确认因不能交付房屋造成的损失1278877元，并确认优先权。恒生公司管理人不予确认。审理中，吴静玉申请对涉案房屋在恒生公司进入破产程序时和现在的市场价值进行评估，但未缴纳评估费，故鉴定机构终止鉴定。本案的争议焦点是：1.吴静玉返还购房款请求权是否享有优先受偿权；2.吴静玉对恒生公司不能交房产生的损失如何计算；3.吴静玉对损失是否享有优先受偿权。一、关于吴静玉返还购房款请求权是否享有优先受偿权的问题。本院认为，吴静玉与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定恒生公司应于2013年5月18日将4套房屋交付给吴静玉，但恒生公司逾期未交付。2014年9月15日，本院受理恒生公司破产清算一案时，吴静玉购买的4套商品房尚不具备交付条件，吴静玉申报债权（购房款）本金1965267元，恒生公司予以认可，本院予以确认。破产程序是一个特殊的程序，在破产程序中应以保护全体债权人的权益为最基本原则。涉案房屋登记在恒生公司名下，仍属于恒生公司的财产，一旦将涉案房屋认定为消费者优先权的范围，则相当于减少了恒生公司可供清偿的财产，也必然导致降低其他债权人可供清偿的债权比例。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》考虑到施工人的劳动已经物化在工程中，因此对于建设工程施工人的债权作出了优于抵押权的特殊规定，但是从价值取向看，基于生存权至上的考虑，其仍然滞后于消费者买房人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定也体现了同样的精神，即认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则。本案中，对于吴静玉购房款返还请求权的优先权应该作限制性解释，即只有吴静玉购买用于自身居住的房屋才享有优先权，以投资、经营为目的的投资性用房，因其不涉及生存居住权，不宜列入优先权范围。依前述原则，本院确认吴静玉对其购买的四套房屋中的一套，即恒生福邸8单元101室的房款1007286元享有优先权。出于保护其他债权人的利益考量，其余三套房屋不宜认定吴静玉是用于居住为目的，因此，吴静玉对返还其余三套房屋房款的请求权不享有优先权。二、关于吴静玉对恒生公司不能交房产生的损失如何计算的问题。本院认为，恒生公司未按约向吴静玉交付房屋，从而给吴静玉造成了损失，应当承担损害赔偿责任。吴静玉主张以涉案房屋当前的市场价与购房款之间的差价计算损失，无事实依据，本院不予支持。根据商品房买卖合同第九条，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因此，吴静玉的损失可以自交房期限第二天即2013年5月19日起至恒生公司破产案件受理之日2014年9月15日止，按照每日万分之0.5计算，现恒生公司自愿按照每日万分之三计算，不违反法律规定，本院予以确认，故恒生公司应当向吴静玉赔偿损失285946.35元（1965267元×485天×3/10000）。三、关于吴静玉对损失是否享有优先受偿权的问题。本院认为，吴静玉就恒生公司违约造成的损失主张优先权，没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，吴静玉对恒生公司享有的返还恒生福邸8单元101室房款1007286元的债权具有优先受偿的权利，对于其余房款957981元（1965267元－1007286元）及损失285946.35元，合计1243927.35元则不具有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、确认吴静玉对无锡市恒生富通置业有限公司享有的债权1007286元具有优先受偿的权利；二、确认吴静玉对无锡市恒生富通置业有限公司享有普通债权1243927.35元；三、驳回吴静玉的其他诉讼请求。案件受理费32753元（吴静玉已预交），由吴静玉负担22583元，由恒生公司负担10170元（吴静玉同意其预交的案件受理费，由恒生公司负担的部分，由恒生公司直接向其支付，本院不再退还，由恒生公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给吴静玉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  浦 峥人民陪审员  俞小萍人民陪审员  杨群芳二〇一九年十二月二十五日法官 助理  廖宏娟书 记 员  耿 宁本案援引法律条款《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。