四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18426号 上诉人（一审被告）：杜萍萍，女，1982年1月26日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：魏在良，男，1981年8月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：吴胤征，四川威尔律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：郑启丽，女，1986年2月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：吴胤征，四川威尔律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：张耕宁，男，1989年12月30日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：何培成，男，1983年8月13日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：徐小萍，女，1983年12月14日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 上诉人杜萍萍与被上诉人魏在良、郑启丽、张耕宁、何培成、徐小萍房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜萍萍上诉请求：撤销一审判决并改判驳回魏在良、郑启丽的全部诉讼请求。事实与理由：一、魏在良、郑启丽的诉求具不正当性，应予以驳回，魏在良、郑启丽主张案涉合同无效的目的在意否定本次房产买卖交易，其已经实现了合同目的，交易完成后再次起诉，严重违背诚实信用原则；二、本案系借名买卖合同纠纷，认定无效有失妥当，虽然杜萍萍与魏在良、郑启丽之间形式上存在一个《成都市存量房屋买卖合同》，但二者之间不存在真实的房屋买卖关系之合意，合同权利义务应完全归属于何培成、徐小萍；三、认定《成都市存量房屋买卖合同》无效，违背了客观事实真相，适用法律不当。何培成、徐小萍将案涉房屋登记于杜萍萍名下并不损害魏在良、郑启丽的利益。魏在良、郑启丽为张耕宁办理了公证委托，对于杜萍萍、何培成、徐小萍而言是善意的，完全有理由相信张耕宁有合法的代理权。本案各方当事人参与本交易均为实现合同目的，不存恶意串通。魏在良、郑启丽完全实现了收取房屋价款的合同目的，不会损害其利益，也未损害国家、集体或第三人之合法权益。根据《民法总则》第一百四十六条第一款规定，《成都市存量房屋买卖合同》是合法有效的。 魏在良、郑启丽辩称：本案不存在借名买房的事实，魏在良、郑启丽作为合同方，没有同意所谓借名买房，第三人超越授权与杜萍萍恶意串通，将本应当正常过户至何培成、徐小萍名下的房子过户给魏在良、郑启丽完全不认识的杜萍萍，既违背合同目的，也违背诚实信用原则，符合法定恶意串通及超越授权该行为无效的相关法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回杜萍萍上诉请求。 张耕宁辩称：同意杜萍萍意见。 何培成、徐小萍辩称：何培成、徐小萍在中介处了解到案涉房屋尚未取得产权证，当时并不敢决定购买此房，后来在中介的撮合下与魏在良、郑启丽见面，魏在良、郑启丽明确表示在别处购买了房屋与他人借款，现出售案涉房屋来还借款。魏在良、郑启丽承诺收到购房款，房屋的一切由何培成、徐小萍处置，魏在良、郑启丽不会有任何异议，在对方做出此承诺后何培成、徐小萍才与其签订合同。2017年9月28日，支付完购房款，双方办理交接手续。并共同到物管公司办理了房屋业主更名手续，缴纳了相应的物管费。2017年9月25日，何培成、徐小萍对房屋进行了装修，至今居住该房屋。 魏在良、郑启丽一审诉讼请求：1.确认张耕宁代魏在良、郑启丽与杜萍萍签订的成都市存量房买卖合同（成存房买（自）第195487号）无效；2.判令杜萍萍配合办理位于双流区房屋还原登记于魏在良、郑启丽名下的手续，过户相关的办证手续费和税费由杜萍萍和张耕宁承担；3.本案的诉讼费用由杜萍萍承担。 一审法院审理查明：魏在良与郑启丽系夫妻关系。何培成与徐小萍系夫妻关系。2017年9月3日，魏在良（甲方）及郑启丽（共有人）、何培成（乙方）及徐小萍（共有人）、双流荣达房屋中介服务部（丙方，居间方）签订了《二手房屋买卖合同》，约定：甲方将位于成都市双流区房屋（该房屋系甲方于2009年3月17日从开发商成都双流新兴建材有限公司处购得）出售给乙方，房屋面积79.69平方米，总价款35万元，房屋尚未办理土地房屋权证；2017年9月3日乙方交购房订金5万元给甲方，自甲方收到房屋订金之日起至房屋过户至乙方之日止不得将房屋转售第三方；2017年9月20日一起到成都市律政公证处公证，领取公证书当日支付该房屋的购房款30万元给甲方，甲方收到购房款时，将该商品房的购房合同、发票、收据等原始相关的税务发票交给乙方，同时甲方与开发商签订的《购房合同书》中的所有权利转交给乙方，由乙方享所有权，乙方享有此房屋所有权，买卖权，处决权；甲方应在获知该商品房的产权证可以正式办理之时，十日内通知乙方，并尽快与乙方办理此房屋权属的过户手续等等。合同中，丙方未盖公章，由张耕宁签名。签订合同时，何培成、徐小萍实际并不符合在成都市双流区购买二手房的购房人资格，但三方未核实过何培成二人的购房人资格，何培成二人也未向魏在良二人提出过要求把房屋产权过户给合同之外的他人，合同中也无此类约定。合同签订当日，何培成向郑启丽转账支付购房定金5万元。因郑启丽经常在外地，没时间办理房产交易的手续，魏在良、郑启丽遂于同年9月22日出具《委托书》，委托张耕宁代为办理魏在良二人将房屋产权过户给何培成、徐小萍的相关手续，委托书载明：就案涉房屋出售事宜委托张耕宁办理并领取不动产权证书；签订案涉房屋的不动产买卖合同；代办不动产过户手续，代为办理案涉不动产出售的转移登记手续；税费处理等等。9月25日，魏在良二人在四川省成都市蜀都公证处对上述《委托书》进行公证。何培成、徐小萍也知晓魏在良二人与张耕宁办理委托书公证的情况。同年，9月28日，徐小萍向郑启丽转账支付购房款30万元，魏在良二人也将案涉房屋交付给何培成二人。 此后，张耕宁代理魏在良二人向不动产登记中心交纳了开发商与魏在良二人办理产权过户的契税、房屋维修基金、办证手续费，上述费用均由何培成二人向张耕宁提供。张耕宁还代魏在良、郑启丽领取了案涉房屋的不动产权证，权证号为：，登记权利人：魏在良、郑启丽，登记时间：2018年12月27日。张耕宁未将领取的不动产权证交给魏在良二人。 2019年4月2日，张耕宁通过微信告诉郑启丽，徐小萍社保不够时间，按现有政策没法过户，她的侄女在6月初就有资格。郑启丽在2019年5月初得知张耕宁已领取案涉房屋的不动产权证后，多次通过张耕宁催促何培成二人办理案涉房屋产权过户手续，但何培成二人迟迟未回话。同年５月6日，郑启丽通过微信告诉张耕宁，称违约在先的是何培成二人，但转给徐小萍侄女，这叫转让第三方了；交易是在17年，这么久了，什么资格也该准备好了。郑启丽没有同意将房屋过户给徐小萍的侄女。2019年5月30日，张耕宁（群主）建了微信聊天群“亚丁小镇（1）”，张耕宁、郑启丽、徐小萍在微信群中进行沟通，郑启丽向徐小萍表示要撤销对张耕宁的委托过户公证，由自己亲自为何培成二人办理过户，徐小萍表示不同意郑启丽撤销公证。此后，三人通过微信约定于2019年6月17日上午9点30分三方到双流区房管局办理过户手续。同年6月12日，徐小萍通过微信告诉郑启丽，房产证已经办好了，你不用过来了。郑启丽称过户为什么没有通知我们，称自己有权利知道房屋现在过户给谁了。徐小萍、张耕宁并没有告诉郑启丽房屋过户给谁了。徐小萍、何培成、张耕宁在同年6月17日早上9点30分并没有按约到双流区房管局办理过户手续。 2019年6月1日，张耕宁在明知自己没有代理权限的情况下，与何培成、徐小萍、杜萍萍（自称为徐小萍朋友）商量后，未征得魏在良、郑启丽的同意，也未告知魏在良二人，擅自以魏在良、郑启丽代理人的名义，代表魏在良、郑启丽（乙方）与杜萍萍（甲方），到双流区不动产中心签订了一份虚假的《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第195487号），合同约定：乙方将案涉房屋出售给甲方，总价款50万元，甲乙双方约定于2019年11月28日前申请办理房屋转让交易手续等等。杜萍萍未向张耕宁以及魏在良、郑启丽支付过购房款，张耕宁及魏在良、郑启丽也未向杜萍萍二人交付过房屋。此后，张耕宁在明知自己没有代理权限的情况下，擅自以魏在良、郑启丽委托代理人的身份，代表魏在良、郑启丽二人向成都市双流区不动产登记中心提交了办理案涉房屋产权转移给杜萍萍的交易登记申请以及上述虚假的《成都市存量房买卖合同》等申请资料，利用上述虚假合同骗取成都市双流区不动产登记中心办理了将案涉房屋的产权由魏在良、郑启丽过户给杜萍萍的产权转移登记。同年6月6日，杜萍萍经成都市双流区不动产登记中心登记，取得了案涉房屋的不动产权证，不动产权证号：川（2019）双流区不动产权第××号，登记权利人为杜萍萍，登记义务人为郑启丽、魏在良，登记原因：存量房买成。在整个交易过程中，张耕宁、何培成、徐小萍、杜萍萍均未向本次买卖事宜告诉魏在良、郑启丽，杜萍萍更不认识魏在良、郑启丽二人。此后，郑启丽、魏在良到双流区不动产登记中心查询后，发现案涉房屋被过户到杜萍萍名下，遂向本院起诉。 一审又查明，2019年6月21日，徐小萍向杜萍萍微信转账5000元，转账说明：房产权利代持费。6月22日，徐小萍（甲方）与杜萍萍（乙方）签订了《房产权利代持协议书》，约定：甲方基于购房资格及购房指标限制，特委托乙方代表甲方购买成都市双流区不动产；双方确认本协议项下房产实际为甲方独立出资购买，乙方仅为该房产代购人和房产权利代持人；鉴于甲乙双方系朋友关系，基于乙方受甲方之委托代购代持房产，甲方自愿给予乙方5000元补偿；代持期间自本协议签署开始，至乙方根据甲方指示将代持房产转让给甲方或甲方指定的第三人时终止。徐小萍及杜萍萍从未向郑启丽、魏在良告知过二人代持案涉房屋产权的相关事宜。 一审法院认定上述事实，有经一审庭审质证的以下证据证实：1、原、被告、第三人的身份证；2、魏在良、郑启丽的结婚证复印件，何培成、徐小萍的结婚证复印件；3、《二手房屋买卖合同》、《公证书》及《委托书》，转账凭证两张、《收条》；４、案涉房屋的不动产权证，契税票据；５、2019年5月27日打印的案涉房屋《房屋信息摘要3》；６、《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第195487号），2019年8月16日打印的案涉房屋的《房屋信息摘要3》；7、郑启丽与张耕宁的微信聊天记录，郑启丽、徐小萍、张耕宁在微信群“亚丁小镇（1）”内的聊天记录；8、《房产权利代持协议书》、微信转账截图；9、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实。 一审法院认为，一审案件的争议焦点有以下几点： 一、张耕宁以魏在良、郑启丽代理人的身份代表二人与杜萍萍签订《成都市存量房买卖合同》、向成都市双流区不动产登记中心递交办理案涉房屋的产权过户给杜萍萍的产权转移登记申请的行为，对魏在良、郑启丽是否发生效力。 根据一审审理查明事实，魏在良、郑启丽向张耕宁出具委托书时，双方知晓张耕宁受委托办理的事项，是代魏在良二人办理将案涉房屋出售、过户给何培成二人的相关买卖交易手续及过户手续，魏在良二人并未授权张耕宁将案涉房屋出售给何培成二人之外的他人。张耕宁在明知自己无代理权限的情况下，既未征得魏在良二人的同意，更未告知魏在良二人，擅自超越委托代理权限以魏在良、郑启丽代理人身份代表二人与杜萍萍签订《成都市存量房买卖合同》，并超越委托代理权限以魏在良、郑启丽代理人身份代表二人，向成都市双流区不动产登记中心递交了办理案涉房屋产权过户给杜萍萍的产权转移登记申请，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，张耕宁以魏在良、郑启丽代理人身份代表二人签订上述合同、提交产权过户登记申请的代理行为，对被代理人魏在良、郑启丽不发生法律效力。 二、《成都市存量房买卖合同》的效力 根据一审审理查明事实，张耕宁在明知自己没有代理权限，且郑启丽已明确拒绝将房屋过户给徐小萍的侄女情况下，在与杜萍萍协商后，未征得魏在良、郑启丽的同意，也未告知魏在良二人，擅自以魏在良、郑启丽名义与杜萍萍签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给魏在良二人并不认识的杜萍萍，也没有收取杜萍萍购房的相应对价就将房屋产权过户给杜萍萍，存在超越代理权限，与杜萍萍恶意串通，损害委托人魏在良、郑启丽合法权益的行为。 同时，从杜萍萍、徐小萍的陈述及徐小萍、张耕宁与郑启丽的微信聊天记录中，均可以证实徐小萍是明知郑启丽二人委托张耕宁的委托代理权限是办理将房屋产权过户给徐小萍、何培成，并未委托张耕宁与徐小萍、何培成之外的人员签订房屋买卖合同、将房屋产权过户给他人，且郑启丽已拒绝将产权过户给徐小萍的侄女，杜萍萍作为徐小萍的朋友，明显是知晓张耕宁并无与其签订合同、办理过户的代理权限，在杜萍萍并未与郑启丽二人协商过，也未告知郑启丽二人，且杜萍萍并未实际支付购房款对价的情况下，杜萍萍在与张耕宁签订合同时，存在与张耕宁恶意串通，损害房产权利人魏在良、郑启丽合法权益的行为。 综上所述，杜萍萍和张耕宁在签订《成都市存量房买卖合同》时，有恶意串通损害魏在良、郑启丽合法权益的行为，且杜萍萍并未支付购房对价，系虚假合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”之规定，杜萍萍和张耕宁签订的《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第195487号）无效。 杜萍萍辩称自己一方持有的该房屋权利，是基于和何培成二人的代持法律关系，只是房产代持权利人，与魏在良二人之间并无合同关系，也没有实质上的交易关系，同时，又主张《成都市存量房买卖合同》合法有效，合同已全面履行，魏在良二人已足额收取房款，不存在利益受损的情况，上述意见，与一审法院审理查明事实不符，且前后意见矛盾。根据审理查明事实，杜萍萍目前取得的案涉房屋的产权登记，是基于《成都市存量房买卖合同》而取得，而在该合同中，杜萍萍并未实际支付过对价，卖方也未向其交付过房屋，买卖双方并无实际交易行为，该合同系杜萍萍、张耕宁在房屋所有权人郑启丽二人不同意将房屋另行过户给他人的情况下，为骗取成都市双流区不动产登记中心产权登记而制作的一份虚假合同，杜萍萍基于虚假买卖行为而取得的案涉房屋的产权登记，属于违法取得。同时，杜萍萍与徐小萍系朋友关系，在杜萍萍与张耕宁恶意串通办理案涉房屋产权转移登记的违法行为已发生了十余天后，杜萍萍才与何培成二人签订了代持协议，不排除双方为了掩饰其侵害魏在良、郑启丽合法权益的违法行为而签订该协议的可能性，该代持协议的真实性存疑。综上，杜萍萍的上述意见，缺乏事实和法律依据，抗辩不成立。至于何培成二人与魏在良二人签订的《二手房买卖合同》的履行问题，应由双方另行处理。 三、合同无效后的法律后果。 依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，杜萍萍依据虚假且无效的《成都市存量房买卖合同》所取得的案涉房屋的产权，依法应予返还，将案涉房屋的产权还原过户登记至原产权人魏在良、郑启丽的名下。同时，因杜萍萍、张耕宁恶意串通损害第三人利益的行为导致合同无效，二人还应承担在办理还原过户登记时产生的应向政府部门缴纳相关费用的损失。 综上所述，一审法院对魏在良二人请求确认张耕宁代魏在良、郑启丽与杜萍萍签订的成都市存量房买卖合同（成存房买（自）第195487号）无效，由杜萍萍配合办理位于双流区房屋产权还原登记于魏在良、郑启丽名下的手续，过户相关的办证手续费和税费由杜萍萍和张耕宁承担的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、张耕宁代理魏在良、郑启丽与杜萍萍于2019年6月1日签订的《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第195487号）无效。二、杜萍萍协助将位于成都市双流区房屋的产权（不动产权证号：川（2019）双流区不动产权第××号）还原登记至原房屋权利人魏在良、郑启丽名下。三、办理产权过户的相关办证手续费和税费由杜萍萍和张耕宁共同承担。案件受理费50元，由杜萍萍和第三人张耕宁负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2017年9月22日，委托人魏在良、郑启丽向受托人张耕宁出具《委托书》载明“委托人于2009年3月17日与成都双流新兴建材有限公司签订了购房合同，购买位于公兴镇草坪村七组3栋2单元2楼2号的不动产。现委托人准备出售该房屋，特别授权委托人作为代理人办理如下具体事务（受托人均可单独或者共同代为办理）：一、办理并领取不动产权书。二、签订不动产买卖合同，受托人有权代表委托人签订上述不动产的买卖合同，经纪服务合同，包括办理买卖合同网签、存量房交易资金监管等相关手续……委托人在此特别声明：受托人在办理上述委托事宜时在相关文件上的签字及缴纳的费用委托人均认可；基于该委托授权产生的法律后果和法律责任均由委托人承担。”。 本院认为，根据双方诉辩意见，案二审争议焦点为张耕宁以魏在良、郑启丽代理人的身份与杜萍萍签订《成都市存量房买卖合同》的效力问题，现论述如下：2017年9月22日，魏在良、郑启丽向张耕宁出具《委托书》系魏在良、郑启丽真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，据此张耕宁享有代表魏在良、郑启丽签订不动产买卖合同等行为的代理权。因《委托书》并未明确张耕宁的代理权仅限于与何培成、徐小萍之间的民事法律行为，魏在良、郑启丽亦未提交证据证明张耕宁的代理行为属于无权代理，故张耕宁作为魏在良、郑启丽代理人与杜萍萍签订的《成都市存量房买卖合同》，是张耕宁按照魏在良、郑启丽的委托行使代理权，其代理行为产生的法律后果由魏在良、郑启丽承担。一审法院认定张耕宁以魏在良、郑启丽代理人身份代表二人签订合同、提交产权过户登记申请的代理行为，对被代理人魏在良、郑启丽不发生法律效力错误，本院予以纠正。 关于合同是否有效的问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，魏在良、郑启丽与杜萍萍签订的《成都市存量房买卖合同》并不存在上述合同无效的情形。且在本案中，魏在良、郑启丽与何培成、徐小萍签订《房屋买卖合同》后，已经足额收取购房款，并将案涉房屋交付与何培成、徐小萍使用，魏在良、郑启丽的合同目的已经全部实现，为维护稳定的社会关系，结合坚持鼓励交易的原则，魏在良、郑启丽与杜萍萍签订《成都市存量房买卖合同》并未损害魏在良、郑启丽利益，应当认定为有效合同。 综上所述，杜萍萍的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5042号民事判决； 二、驳回魏在良、郑启丽的全部诉讼请求。 一审案件受理费50元，由魏在良、郑启丽负担；二审案件受理费100元，由魏在良、郑启丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十六日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅