湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6384号原告：永州市净美物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园上李家合欢路89号。法定代表人：周金梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何友文，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何玲，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。被告：邓苏衡，男，1967年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省双牌县。被告：唐智峦，女，1972年11月19日出生，汉族，户籍地湖南省双牌县。二被告共同委托诉讼代理人：李玉海，男，1978年3月17日出生，汉族，户籍地湖南省东安县，代理权限为一般授权。二被告共同委托诉讼代理人：唐广勇，男，1962年12月25日出生，汉族，户籍地湖南省道县，代理权限为一般授权。原告永州市净美物业管理有限公司与被告邓苏衡、唐智峦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何友文、被告邓苏衡、唐智峦及其委托诉讼代理人李玉海、唐广勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市净美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付欠缴2016年4月1日至2019年10月31日的物业服务费3136元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系世博美域B1栋503号房的业主，该房屋面积为132.61平方米。2012年6月3日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并办理了房屋交接手续。同时永州市荣鑫物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定多层住宅物业费按每平米0.55元/月，从2012年4月1日开始缴纳。因该小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司与原告签订了《世博美域物业托管协议》，现由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，依约为被告提供了物业服务，被告也交纳了部分物业服务费，但截止2019年10月31日，被告拖欠原告物业管理服务费3136元。经多次催缴，被告仍拒不缴纳。无奈，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院判如所请。被告邓苏衡、唐智峦辩称，房子交付后对物业一直不满意，交房后基础设施都没有弄好就扣了物业管理费，交房后房屋一直有漏水的情况，被告与物业联系，前面的物业稍微负责一点，进行了维修，前期的物业比后期的物业负责，被告有证据提交的。花草死了，物业也不予以维护。被告不是不愿意缴纳物业费，因物业经常变换，事情一直没有得到解决，向净美物业反映情况，他们的态度非常恶劣，说与他们无关。关于漏水的事情，他们说是过了质保期，被告也承认现在是过了质保期，但是前期有几个问题的时候，他们没有给被告解决。净美物业公司起诉被告的主体不对，是违法的，他没有与被告签订任何合同，也没有经过被告的业主代表，前面的物业公司自动退出，不能把被告当成私人财产转交出去，必须要经过被告业主委员会和业主代表同意才可以。根据物业法的规定没有得到业主委员会的同意，可以拒缴物业费。自从净美物业接手物业，被告反应的问题都没有得到解决，让被告的生命财产都受到了损害，没有安全感。物业请的保安年纪七、八十岁，没有监控没有大门，万一小偷进来，被告的安全受到侵害。本院经审理查明：被告系世博美域B1栋503号房的业主，2012年6月3日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日，同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置B1栋503室，建筑面积132.61平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.5元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2012年4月1日开始缴纳。被告所在小区进行了二次供水加压，二次供水加压电费按0.05元/月/平方米收取，故该小区物业服务费实际按0.55元/平方米/月标准收取。另查明，世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，原告（乙方）与湖南省永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。同年2月28日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将世博美域小区所有欠费业主所欠物业服务费516000元的债权全部转让给原告。原告将该《债权转让协议》粘贴至世博美域小区信息栏进行了公示。另查明，小区部分公共设施损坏未维修，小区卫生较脏乱，绿化未进行定期修剪养护，高峰期存在水压不够的问题。被告自2016年4月1日至2019年10月31日期间未缴物业管理费。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。2018年2月28日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，且原告将债权转让协议粘贴于小区信息栏尽到了通知债务人的义务，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2016年4月1日至2019年10月31日的物业服务费132.61×0.55×43=3136元。因世博美域小区未成立业主委员会，故建设单位永州市裕悦有限责任公司与原告于2018年2月13日签订了《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务托管给原告，该托管协议的性质为前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应当照物业托管协议的约定向原告缴纳物业服务费，现被告未按协议约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费的违约责任。被告辩称物业不负责，不作为，而拒交物业管理费。物业管理不到位的问题,这些问题固然存在,但其责任不能完全归结到原告一方,这其中还涉及到住宅区居民的配合、守约等方面的文明行为,仅仅依靠一方的管理,而小区居民不配合,这也还是不能把小区的管理做到尽善尽美,因此,原告虽存在管理不到位的现象,但毕竟原告已尽其责任履行了其物业服务的职责,被告不能因为原告存在所谓的管理不到位就拒绝向原告缴交物业管理费。另外值得提出的事，本院希望原告在今后履行物业服务过程中，注意提高服务质量，加强与业主沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区。综上，对原告的诉请予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告邓苏衡、唐智峦自本判决生效之日起十日内给付原告永州市净美物业管理有限公司2016年4月1日至2019年10月30日止物业管理费3136元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减收取25元，由被告邓苏衡、唐智峦承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋 娜二〇一九年十二月三十一日代理书记员  阳志科