辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终2981号上诉人（原审原告）：王刚，男，汉族，1984年9月26日出生，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：林治峰，辽宁鞍大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山三冶物业服务有限公司，住所地鞍山市千山东路702号。法定代表人：白庆军，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘雪芹，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山中冶置业有限公司，住所地鞍山市千山区千山镇七岭子村。法定代表人：李志民，该公司经理。委托诉讼代理人：赵必强，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪芹，辽宁助君律师事务所律师。上诉人王刚因与被上诉人鞍山三冶物业服务有限公司（以下简称物业公司）、被上诉人鞍山中冶置业有限公司（以下简称置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王刚上诉请求：1、维持一审判决第四项，改判物业公司公示物业费及其他收入的使用及收益情况、公示小区车位出租或出售的事实依据、公示小区房屋出售或交付情况、允许王刚车辆通行及停驻；2、判令物业公司、置业公司承担一、二审诉讼等费用。事实与理由：一审判决认定基本事实不清并理解法律不准确，1、关于王刚车辆通行及停驻小区之权利属个人专有权利，该权利的行使是否受到限制需要法律的规定或民事约定。本案小区不仅在地面及地下存在规划车位或车库，且在商品房买卖合同及前期物业服务合同中均明确标有规划车位或车库。尤其在这两个合同中没有任何小区业主车辆禁止通行或停驻的约定，因此，一审判决书对此部分的论述及裁判属事实不清且于法无据。2、关于财务账目公示问题。王刚在一审程序中已经明确要求公示物业费的使用及收益情况，该请求已经明确且符合法律规定。3、作为前期物业企业，基于法律及物业企业服务职责，其无论在服务义务上，还是在法律要求条件下，均应当掌握小区房屋在售、已售或交付业主情况。4、关于小区地下车库的出租或出售问题，案件已经明确说明物业公司对部分车库对外进行出租或出售，但车库物权之权属至今未明确，王刚要求物业公司公示或说明其出租的事实依据及法律依据的要求，符合法律的规定。综上，请二审法院详查全案后，予以改判，以维护王刚的合法权益。物业公司和置业公司辩称，一、王刚与物业公司签订的物业服务合同，约定了相应的权利和义务，合同约定物业服务包括以下内容协助维护秩序，对车辆停放进行管理，合同附件的临时公约第十一条约定在本物业范围内，不得有下列行为：随意停放车辆，涉及小区公共部位的管理内容。王刚认为其车辆停驻小区属于个人专属权利不能成立，因为王刚不履行合同约定及物业管理规定将影响小区的公共管理秩序，原审驳回王刚此项诉讼请求并无不当。二、关于财务公示问题，上诉请求不能成立。王刚在一审的诉讼请求中第四项“要求被告进行财务公示”，第七项“要求被告在财务公示的前提下，说明收益账目及收支情况”，原审认为其请求过于宽泛，没有具体诉讼请求，判决正确。物业服务管理费是物业公司的经营收入，除物业收费外，没有任何公益性收入，王刚在一审没有此项请求，不属于二审审理范围。三、关于小区房屋在售、已售交付业主情况，该项请求，一审庭审中没有提出，不属于二审的审理范围，该问题是置业公司经营的商业秘密，不属于公示的范畴。四、关于地下车库出租出售的事实和法律依据问题，本案小区的地下车库是人防设施，人防工程由开发商投资建设，由开发商出租出售给业主使用。而原审王刚就此项请求只要求物业公司提供出卖车位的数量情况，对地下车库出租出售的事实以及法律依据不再主张，仍不属于二审审理范围。王刚向一审法院起诉请求：一、判令物业公司和置业公司根据小区建设规划备案建设小区：1、提供规划图中所示停车场340个，其中地下车位314个，地上停车位26个。2、修复小区围栏、围墙。二、要求无条件允许王刚私家车进入小区回家楼下停放。三、要求赔偿王刚几个月来对小区内禁止业主停放问题、上访到各部门的误工费、车费、精神损失费等合计人民币10000元。四、要求进行财物公示，要求物业公司和置业公司承担本案诉讼费用五、要求公示地下车位出租出售情况及相关的事实依据法律依据。六、要求公示案件所指小区已售房屋或交付业主房屋情况。七、要求在财务公示的前提条件下，说明收益账目及收支情况。一审法院认定事实：2017年10月27日王刚与置业公司签订商品房买卖合同，王刚购买中冶玉峦湾三期，公安号为千山区千山中路437栋14层63号，产籍号为42-72-49-2141商品房一处，王刚与物业公司就该商品房签订前期物业服务合同，约定物业费按每月每平方米1.2元收取，停车服务费按露天停车场车位0元每个每月，非个人产权停车库、停车楼车位50元每个每月。该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案系物业服务合同，签订该合同的主体为王刚及物业公司，故王刚起诉置业公司主体不适格，应驳回王刚对置业公司的起诉。关于王刚提出诉讼请求要求法院依法判令根据小区建设规划备案建设小区：1、提供规划图中所示停车场340个，其中地下车位314个，地上停车位26个。2、修复小区围栏、围墙一节，王刚该诉讼请求涉及业主共有以及管理权的重大事项，应由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会或业主委员会主张权利，王刚作为业主之一，在不能证明其诉求代表多数业主意志的情况下，采用个人名义去起诉不符合法律规定的业主行使法律权利的标准界限，其作为案件王刚的主体不适格，不符合起诉条件，故应驳回其起诉。关于王刚主张要求无条件允许王刚私家车进入小区回家楼下停放一节，王刚该项诉讼请求涉及物业管理，及全体业主公共部分管理的事项，无条件允许王刚私家车进入小区回家楼下停放，是否会造成安全隐患或小区管理混乱，应当也由全体业主决定，并应依照有关法律和物业服务合同约定对业主车辆有序出入停放等履行好管理职责，王刚业主也要积极配合对车辆有序出入停放等管理，共同维护好小区的生活环境，故对该项诉讼请求不予支持。关于王刚主张要求进行财物公示一节，业主知情权应该得到保障，但业主知情权的行使须受到合理的限制，并不是任何情况均适合公示，王刚的诉讼请求过于宽泛，不明确具体，非常笼统，经法庭释明后，王刚仍坚持要求财务公示并没有具体要求及事由，不符合起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，没有具体的诉讼请求和事实、理由，法院就无法判断起诉的真正目的，应当认定不符合人民法院受理民事案件的起诉条件，应裁定驳回起诉。待王刚明确其请求后可另行主张权利。关于王刚要求公示地下车位出租出售情况及相关的事实依据法律依据。关于王刚在2019年5月20日庭审中提出对于此项诉讼请求只要求提供出卖车位数量情况，物业公司作为对地下车位进行管理者，应当知道已经出租出售数量情况，故对王刚该项诉讼请求予以支持。但王刚要求提供车位出租出售相关的事实依据法律依据，因本案系物业服务合同，物业公司并非出租出售的主体，故驳回王刚该项诉讼请求。关于王刚要求公示案件所指小区已售房屋或交付业主房屋情况，因本案系物业服务合同，物业公司并非出售的主体，故驳回王刚该项诉讼请求。关于王刚提出诉讼请求要求赔偿王刚几个月来对小区内禁止业主停放问题、上访到各部门的误工费、车费、精神损失费等合计人民币10000元一节。因王刚未提供相关证据证明其为合理损失，故对王刚该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、《最高人民法院人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回王刚要求法院依法判令物业公司根据小区建设规划备案建设小区：1、提供规划图中所示停车场340个，其中地下车位314个，地上停车位26个。2、修复小区围栏、围墙的起诉；二、驳回王刚要求物业公司无条件允许王刚私家车进入小区回家楼下停放的诉讼请求；三、驳回王刚要求物业公司进行财物公示的起诉；四、物业公司于该判决生效之日起三十日内在小区公共区域公示地下车位出租出售数量情况；五、驳回王刚要求公示地下车位出租出售相关的事实依据法律依据的诉讼请求；六、驳回王刚要求物业公司公示案件所指小区已售房屋或交付业主房屋情况的诉讼请求；七、驳回王刚要求物业公司赔偿几个月来对小区内禁止业主停放问题、上访到各部门的误工费、车费、精神损失费等合计人民币10000元的诉讼请求；八、驳回王刚对置业公司的起诉。案件受理费50元，由物业公司承担。二审中，王刚围绕上诉请求向本院提供的证据有提供的证据1、2019年9月5日温馨提示单，用以证明物业公司催缴物业费张贴在门口。2、照片4张，证明物业公司划出的地面停车位与本案无关，照片显示的都是二期的位置。物业公司和置业公司提供的证据有：1、2019年7月1日鞍山市人防办公室出具的建设项目人防验收意见书、人防建设许可证、防空地下室建设立项批准通知书、房屋建筑面积测绘成果书9份（其中一份为地下人防面积测绘成果书）、非人防地下室确认单、建设项目人防验收意见书、解放军沈阳军区辽宁省人民政府、吉林省人民政府、黑龙江省人民政府联合2008第8号文件，用以证明地下车位是人防工程，不是共用设施，人防工程不属于全体业主，不参与住宅面积的分摊，为独立测绘面积。2、地面停车规划图，用以证明三期规划建设26个车位，二期规划24个，实际建设69个，无偿使用，二期、三期建设分不开，所有公共设施、配套设施、道路都是共用，小区是无车化管理，所以把地上车位集中安排在二期三期广场上。3、2018年物业公司张贴在物业公司门口人行通道门上公示物业费照片，用以证明物业公司履行物业费收支情况的公示义务。4、鞍山大道税务师事务所有限公司出具的《鞍山中冶置业有限公司土地增值税清算审核报告》，用以证明案涉人防成本没有包含在商品房销售成本中。本院组织当事人进行证据交换和质证。物业公司和置业公司认为王刚提供的证据1不能否认物业公司已履行了公示义务，该证据与本案无关。证据2所有配套设施和道路都是二期三期共有的，广场车位已在规划局验收时备案验收，小区业主正常办理产权证可以证明本小区各项都验收合格。王刚认为物业公司和置业公司提供的证据1真实性无异议，该意见书是有权部门对地下停车位和人防工程的验收意见书，与权属无关，该组其他证据数字与合同及我方提供的规划图不一致，对于权属为人防工程没有意见。证据2、显示停车场建在小区二期商业广场，与三期无关。证据3、业主不知情，追缴物业费通知张贴到每个楼门。证据4的真实性没有异议，我的房屋是建在地下车位上面的，该证据与本案合同证明的费用标准没有关系。本院认为，王刚提供的证据1与本案无关联性，本院不予采信。证据2显示了停车位，因二期、三期的停车位建设在一起，该证据不能证明与三期无关，本院不予采信。物业公司和置业公司提供的证据1和证据4可以证明三期地下车位属人防工程，不参与住宅面积的分摊，为独立测绘面积，人防成本没有包含在商品房销售成本中，本院予以采信。证据2可以证明地上车位的建设情况，本院予以采信。证据3可以证明已经对物业费的收支情况进行了公示，本院予以采信。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于王刚上诉提出的要求公示物业费及其他收入的使用及收益情况一节。在一审诉状中，王刚起诉请求是进行财务公示，在庭审中增加要求在财务公示的前提下，说明收益账目及收支情况。在二审中，王刚明确此项请求主要包括三方面：1、物业费的收支情况。2、维修基金的使用情况。3、共用部位的经营性收支情况。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料“（三）、物业服务合同、共有部分的使用和受益情况；（四）、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《物业服务收费管理办法》第十二条第二款”物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。本案二审中，物业公司提供了证据证明其在2018年末公布了《关于中冶玉峦湾2018年度物业费收支情况公示》，如王刚对有关信息需要进一步了解，可到物业公司查阅。因政府尚未将该小区的维修基金拨付给物业公司，故维修基金不存在使用情况。关于该小区的共用部位尚无经营性收费，也不存在收支情况。故对王刚的此项上诉请求不予支持。关于王刚提出的要求允许车辆通行及停驻。具体是要求车辆可以随意进出小区并停放在自家楼下，或按前期物业服务合同约定停放在地下车位每月交50元停车服务费和50元物业费。因该小区有无偿停放的地上车位，由于小区车辆逐年增加，原有的地上车位不能满足业主的需要，物业公司为了车辆有序出入停放管理，维护小区环境，在车位已满的情况下不让业主车辆进入小区随意停放。因公共车位及业主住宅楼下的空地是全体业主的共有部分，物业公司的此做法也是为了全小区车辆有序停放管理，减少安全隐患。如果业主对物业公司在此项服务中的某些做法不满意，可以向物业公司提出加以改进。王刚该项诉讼请求涉及物业管理及全体业主利益应当由全体业主决定。关于王刚提出的按前期物业服务合同约定停放在地下车位每月交50元停车服务费和50元物业费一节。《前期物业服务合同》中附件3物业共用设施设备明细中，虽然列明了地下机动车库12717平方米，但此处物业共用设施设备明细条款并不能简单说明这些设施都是归全体业主所有，只是向购房业主标明小区内存在这些设施设备，物业共用并不是指业主共有。根据物业公司提供的证据可以认定本案地下车库为人防工程，鞍山大道税务师事务所有限公司出具的《鞍山中冶置业有限公司土地增值税清算审核报告》可知，三期地下人防车位的建设成本在财务核算中单独列支，分项目核算，地下人防工程的建设成本不含在房屋销售的成本之中，也未参与房屋销售成本的分摊，地下车位为独立测绘面积，不参与住宅面积的分摊，故该人防资产不属于全体业主共有。该条款列明的相关设施仅表明该小区具备了该设施，该条款其他所列项目电视共用天线鞍山有限、电脑网络线联通、移动、电信等设施，对这些设施的使用仍需交纳相关费用。业主如使用地下车位，除按《前期物业服务合同》交纳车位每月交50元的物业管理费，还需对地下车位进行承租。王刚所主张按照《前期物业服务合同》第七条和第十一条共计每月缴纳100元即可使用地下车位。因合同第七条其他物业中写明地下车位50元/个/月，合同第十一条约定停车服务费按停车楼车位50元/个/月标准收取，两者均指车位的物业费，第十一条只是对第七条内容的细化。故对于上诉人王刚的此项上诉理由，本院亦不予支持。关于王刚二审提出的公示小区车位出租或出售的事实依据、公示小区房屋出售或交付的情况。在一审庭审中王刚提出此项诉讼请求只要求提供出卖车位数量情况。经查，三期地下车位规划是314个，实际建设在320左右，三期没有建设车库。由于地下车位是人防工程，不参与住宅面积的分摊，为独立测绘面积，不属于全体业主，现地下车位是出租给业主使用。一审法院已认定物业公司作为地下车位的管理者，应当知道车位的出租数量情况，判令物业公司对地下车位的出租数量予以公示。因本案系物业服务合同纠纷，对于王刚提出的公示具体车位出租的事实依据，因与其无关，本院不予支持。对于王刚提出的公示小区房屋的出售或交付情况，因本案是物业服务合同纠纷，物业公司依据合同约定无该义务，而置业公司与王刚系买卖合同关系，也无此义务，故对其此项请求不予支持。综上所述，王刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王刚负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月十六日书记员 赵婷婷