江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9327号上诉人（原审被告）：潘晓林，男，1952年11月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：王秀珍，女，1934年1月19日生，汉族，住南京市栖霞区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张羽，江苏金长城（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程荣家，男，1969年10月14日生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：施永芳，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。上诉人潘晓林、王秀珍因与被上诉人程荣家房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘晓林、王秀珍上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人由于自身经营不善，需要提前终止与上诉人签订的房屋租赁合同，这属于被上诉人单方原因导致合同解除。上诉人同意被上诉人解除合同，仅指被上诉人可以不再缴纳解除合同之后的房租，但并未同意被上诉人不需承担相应的违约责任。案涉租赁合同解除后，双方办理相关交接手续时，上诉人未退还被上诉人的押金，被上诉人对此也未表示任何异议，并已接受该处理方式，同时双方的合同也做了撕毁处理，更表明双方认同此种处理方式。正是基于被上诉人愿意放弃押金，以及介绍新承租人签订新的承租合同，上诉人才同意解除合同。如果被上诉人认为在解除合同的情况下上诉人同意退还押金，应提供相应证据证明，一审法院对举证责任分配错误。此外，从交易习惯分析，如果双方当时都同意退押金，理应在解除合同或办理房屋交接时，同时办理退还押金的手续。对照本案发生的客观事实，不难看出上诉人与被上诉人对不退押金的处理方式均是认可和接受的，否则被上诉人也不会到2019年才主张权利。2.一审法院对案涉合同第八条理解错误。合同第八条与第五条是相互独立的，无论从字面还是内涵均无法得出第八条是对第五条的补充，或单独作为提前解约无须承担违约责任之例外情形。合同第五条是提前解约的违约责任，而第八条是承租人对外转租的权利，两者有本质的区别。转租是以被上诉人的名义向第三方进行出租，而不是提前解除双方的租赁合同后，由上诉人重新与第三方签订租赁合同，本案涉及的事实不应当适用第八条的约定。即使适用第八条，也并未约定承租人转让房屋后导致原租赁合同提前解除不需要承担违约责任。守约方要求解约方承担违约责任是合同明确约定的条款，如果守约方放弃该权利，则也应当有明确的约定才能进行认定。这说明合同第五条与第八条是对合同履行可能出现的情况分别作出的约定，规范和约束的内容是完全不同的两个方面。3.租赁合同解除后是否造成上诉人的实际损失，不是被上诉人承担违约责任的前提条件。一审法院仅根据上诉人与第三方签订了租赁合同，就认定上诉人在上一个合同解除过程中没有损失过于武断，也缺乏相应事实作为依据，当事人为此付出的劳动和精力也是损失的一种。同时，违约金的作用是对合同双方进行约束，保障合同严格执行，具有一定的惩罚性，其适用不仅仅以守约方损失的大小来衡量。如果被上诉人认为约定的违约金数额过高，也仅是调整数额的问题，而不是应不应当承担的问题。再者，违约金数额过高的举证责任也应当由违约方来完成，这些被上诉人均未完成，故一审判决对上诉人实属不公。程荣家辩称：1.上诉人与案外人徐丽丽签订新的租赁合同是被上诉人努力的结果，并非上诉人费尽周折所签。上诉人在一审庭审中也认可该事实，能够证明双方是协商一致提前解除合同，不存在违约行为。上诉人新签订租赁合同时收取了3万元的押金，年租金也比原合同上浮，故上诉人的利益未有任何损失。根据双方签订的合同的第八条，被上诉人有转租权和转让权，该条款是对合同第五条的补充，且可以理解为剩余租金及押金是可以退还的，上诉人不予退还押金无事实依据。2.根据双方租赁合同第十条约定，押金并非提前解约的违约金，而是对房屋及屋内财产设定的一个担保。上诉人已签订新的租赁合同，证明被上诉人已将房屋及配套设施完好无损交给上诉人并由新的承租人接手使用，故上诉人应当退还押金。3.上诉人陈述被上诉人对不退押金的处理方式予以认可，与事实不符。上诉人没有当场退押金，是因为其说要回去商量一下，之后接被上诉人的电话时找各种理由和借口推脱，直到2018年9月14日，被上诉人至上诉人家中索要租金，双方发生争执并报警处理，故上诉人陈述与事实不符，其向法院隐瞒被上诉人一直索要押金的事实，有违诚信原则。4.上诉人支付高额租金经营小本餐饮生意，正是因为难以支撑所以与上诉人协商解除合同，按照常理及惯例也不可能放弃2万元押金。被上诉人帮忙寻找新的承租人接手，就是在履行诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。程荣家向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘晓林、王秀珍退还租房押金20000元；2.判令潘晓林、王秀珍承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年9月20日，潘晓林、王秀珍（甲方）与程荣家（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方将位于迈皋桥和燕路295号门面房出租给乙方；二、租期自2016年9月20日至2019年9月19日止；三、租金双方商定为每年壹拾伍万元整，合同到期，每年租金递增4%；四、现金付款；五、在租期内，因甲方出现不可抗拒的（如政府拆迁等）甲方不算违约，在出租期未满现停租，应退回乙方剩余租金及押金同倍；乙方在承租期未满不得退租，不得向甲方索要剩余租金及押金；……八、甲方同意向外转让（前提是转让租户所做项目合法），经营范围限小吃等……；十、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳到期租金时支付甲方人民币贰万元作为押金。待租赁期满甲方验房后，乙方将该房屋钥匙将于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。合同签订同日，程荣家向潘晓林支付押金（保证金）2万元，并按合同约定向潘晓林、王秀珍支付房屋租金。在租赁合同履行期间，因程荣家生意做不下去需要转让店铺，并寻找下家接手。后经程荣家介绍案外人徐丽丽与潘晓林相识。2018年7月4日，潘晓林、王秀珍与徐丽丽另行签订商铺租赁合同，将上述门面房转租给徐丽丽，租赁期为5年，自2018年9月20日起至2022年9月19日止；合同同时对租金、押金及违约责任等进行了约定。合同签订后，潘晓林收取徐丽丽支付的押金3万元，由徐丽丽继续履行交纳原房屋租赁合同租金及新合同约定的义务。程荣家以潘晓林、王秀珍拒绝退还押金为由，起诉至法院要求处理。一审审理中，经一审法院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，程荣家举证的房屋租赁合同、收条、商铺租赁合同，以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，一审法院予以采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。潘晓林、王秀珍与程荣家自愿签订房屋租赁合同，合同约定内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同虽然约定承租人在承租期未满不得退租、不得向出租人索要剩余租金及押金，但合同同时约定出租人同意承租人向外转让。该约定系对前款不得退租约定条款的补充，即在具备条件的情况下，承租人可以解除房屋租赁合同。在合同履行期间，因程荣家无法履行合同，在向潘晓林、王秀珍介绍新承租人，潘晓林、王秀珍与新承租人另行签订租赁合同后，双方解除房屋租赁合同，并由新承租人继续履行原房屋租赁合同相应的义务。根据合同约定及实际履行情况，本案房屋租赁合同解除未对潘晓林、王秀珍造成损失，其应当返还程荣家交纳的押金。故一审法院对程荣家要求返还押金的请求予以支持。潘晓林、王秀珍对其辩称的程荣家同意承担解除房屋租赁合同违约责任，其不应当退还押金的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：潘晓林、王秀珍于判决生效之日起五日内返还程荣家押金2万元。一审案件受理费380元，减半收取190元，由潘晓林、王秀珍负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人潘晓林、王秀珍申请案外人徐丽丽出庭作证。因证人个人原因未能到庭，上诉人申请与徐丽丽进行视频通话，经被上诉人程荣家同意，为减轻当事人讼累，本院同意案外人徐丽丽通过视频陈述相关情况。徐丽丽述称，其是通过朋友认识被上诉人，现在是案涉房屋的新承租人。签订新的房屋租赁合同时，其是与上诉人、被上诉人三人一起协商的。当时上诉人、被上诉人撕毁了一份原来的房屋租赁合同，被上诉人提到过退押金的事情，但是上诉人不同意，之后有没有协商好其不清楚。关于剩余租期的租金已经交接好了，是其直接支付给了被上诉人。其也与被上诉人完成了房屋的交接，其验收了房屋，被上诉人将钥匙交给其。上诉人潘晓林、王秀珍认为，徐丽丽的陈述符合实际情况，具有可信度，反映出三方在合同的签订和终止过程中，上诉人明确表示过解除合同应当属于被上诉人违约，上诉人不同意退还押金，如果被上诉人不能同意该解决方案，双方不可能继续进行交接。所以在办理手续的时候，双方已经达成解除合同的方式，就是不退押金和租金，这与原租赁合同的内容完全一致。同时，双方撕毁原租赁合同原件，是一种民间解除合同的方式，证明双方对解除合同没有异议，不再存有其他纠纷，现被上诉人要求退还押金与当时的要求不符。被上诉人程荣家认为，徐丽丽作为承租人，与上诉人存在利害关系且无正当理由未出庭作证，其陈述更多考虑上诉人的因素。但徐丽丽在视频中亦认可已完好接手案涉房屋，上诉人当时也在场，证明被上诉人已将案涉房屋完好地交付给上诉人及新承租人。双方当场撕毁合同的行为只能说明双方同意提前解除合同。上诉人在一审中认为被上诉人提供的房屋租赁合同是复印件，并且于二审中依然不认可该合同，证明其对合同第五条也不予认可，如果上诉人认为双方之前签订的合同有该条约定，那么应提供合同原件予以证明。被上诉人支付的2万元系房屋的押金，上诉人亦出具收条明确了该2万元的性质，因此该押金应当予以退还。二审期间，被上诉人程荣家提交接处警工作登记表及鼓楼公安分局纠纷调解协议书各一份，拟证明在2018年7月4日后，上诉人出尔反尔不予退还押金，双方发生争执并报警处理，同时证明上诉人主张被上诉人认可不退押金与事实不符。上诉人潘晓林、王秀珍质证认为，对该组证据的真实性没有异议，但无法达到被上诉人的证明目的。该证据可以反映：1.上诉人从未同意退还押金；2.双方在2018年7月4日进行房屋交接、终止合同及签订新合同时，如果被上诉人坚决要求退还押金，被上诉人与第三人的转让协议将无法继续，其将无法收取30万元的转让费用。被上诉人为了获取更多的利益，在三方办理交接的时候表面同意上诉人的所有要求并且撕毁合同，获利后再向上诉人要求退还押金，明显违反诚信原则，也违反了交易习惯。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人潘晓林、王秀珍与被上诉人程荣家签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。双方虽然在合同中约定承租人在租期未满不得退租，不得向出租人索要剩余租金及押金，但同时又约定出租人同意承租人向外转让，应认定为在具备条件的情况下，承租人可以通过转让房屋承租权的方式解除租赁合同。现因被上诉人无法继续履行合同，其已向上诉人介绍新承租人徐丽丽，在上诉人与新承租人另行签订租赁合同后，双方的房屋租赁合同应视为解除，由新承租人继续承租案涉房屋，履行合同义务。现有证据能够证明，双方对押金是否能够退还并未达成一致意见，故应结合合同其他条款及实际履行情况综合认定双方的真实意思表示进而确定押金是否应当退还。根据双方租赁合同第十条约定，押金的主要目的系保证承租人合理并善意使用房屋及配套设施，被上诉人已介绍新承租人与上诉人签订租赁合同，且上诉人、被上诉人已与新承租人完成房屋的交接，新承租人亦已验房并重新交纳押金，综合以上情况，一审认定上诉人应当返还押金并无不当。综上所述，潘晓林、王秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人潘晓林、王秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月二十五日法官助理 孙成艺书 记 员 倪 辉