河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21379号上诉人（原审原告）：李方彦，女，1983年7月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵蒙、刘轩，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔垒恒，女，汉族，1986年9月1日出生，户籍地河南省许昌县。被上诉人（原审被告）：郑州中旭房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路锦绣山河玉福园2号楼1-2层108号。法定代表人：史大闯，该公司经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。上诉人李方彦因与被上诉人崔垒恒及郑州中旭房地产营销策划有限公司（以下简称中旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李方彦上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8607号民事判决；2.依法支持上诉人的一审诉讼请求；3.判令二被上诉人共同承担一审、二审的律师费、诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定的事实错误。1.原判认定中旭公司与崔垒恒不承担连带责任是错误的。案涉房屋买卖合同第16条第1、2款明确约定了中旭公司有如实告知义务，并不得故意隐瞒或虚假告知。合同第18条第5款约定，居间方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人（甲乙双方）利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，各方当事人签订合同时，被上诉人崔垒恒未如实告知上诉人其出售房屋已被查封的真实信息，被上诉人中旭公司也未告知被上诉人崔垒恒出售房屋被查封的信息。在庭审中被上诉人崔垒恒证实了，在签订合同前被上诉人中旭公司并未进行涉案房屋信息查询。被上诉人中旭公司仅提供被上诉人崔垒恒无查封信息的电脑截图，该截图无查询时间，仅查询的是被上诉人的个人信息，并非涉案房屋的信息，且中旭公司无法证明该截图是在合同签订前查询的。上诉人提供的2019年5月29日郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》证实涉案房屋已于2018年2月11日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封的事实。以上证据足以证实被上诉人中旭公司提供了虚假情况，被上诉人崔垒恒与被上诉人中旭公司共同损害了上诉人的利益。故其二人应当承担连带赔偿责任。2.原判认定被上诉人中旭公司收取的1万元佣金由被上诉人崔垒恒返还给上诉人是错误的。被上诉人中旭公司提供虚假情况，损害了上诉人的利益，故其按照合同约定不应收取居间佣金。一审应当判令被上诉人中旭公司将佣金1万元返还给上诉人李方彦，而不是判决由被上诉人崔垒恒返还给上诉人。3.原判未认定上诉人对涉案房屋进行装修的事实错误。上诉人对涉案房屋进行装修是客观事实，在庭审中，被上诉人中旭公司、崔垒恒对装修的客观事实是无异议的。在装修时，上诉人与案外人并未签订书面合同，向法庭提交的装修合同是后补的，因笔误将装修时间、签订时间书写错误，这在现实生活中很正常，但上诉人与案外人签字确认了装修的方案及预算，同时上诉人提供了上诉人给案外人支付装修款的转账记录，转账时间均在装修合同签订后。一审判决仅以装修合同时间为由，对装修事实不予认定，对装修损失不予支持错误，依法应予改判。4.一审判决上诉人承担一审诉讼费2079元错误。上诉人在合同履行过程中没有过错，且在一审中胜诉，不应承担一审诉讼费。请求二审法院依法查明本案的事实，支持上诉人的合法请求。中旭公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉合同已经成立并生效，中旭公司已经履行了合同约定的居间义务。上诉人主张的佣金损失应当由违约方承担，一审法院对该项损失也予以支持。合同无法履行的根本原因是被上诉人崔垒恒的房屋被司法查封，其无力解封导致合同无法履行。中旭公司并无权限直接对案涉房产抵押查封情况进行查询了解，在买卖双方配合下，已事先在房管局进行了查询，并将相关风险告知当事人，中旭公司没有过错，不存在故意隐瞒情况。被上诉人崔垒恒未发表答辩意见。李方彦向一审法院起诉请求：1.解除原告李方彦与被告崔垒恒的房屋买卖合同，被告返还原告房屋首付款280000元，定金20000元，房贷利息10751.18元，并承担合同约定的违约金270000元；2.被告中旭公司返还购房佣金15000元，并与被告崔垒恒对原告承担连带责任；3.本案诉讼费、律师费、保全费均由二被告共同承担。一审法院认定事实：李方彦（买方，乙方）与崔垒恒（卖方，甲方）中旭公司（居间方，丙方）（21世纪不动产郑州中旭加盟店玉福园店）于2018年7月15日签订房屋买卖合同一份，约定李方彦购买崔垒恒所有的位于郑州市二七区××、××楼××单元××房屋××套，购房合同号：150××××7781，建筑面积，89.99平方米，房屋总价款1020000元；李方彦应于合同签订时支付定金、佣金及代办费20000元；李方彦应向中旭公司支付佣金17000元；在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或李方彦、崔垒恒双方协商解除本合同，中旭公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；李方彦向崔垒恒支付首付款、解押款等大额款项前，崔垒恒必须向李方彦、中旭公司双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓意外的抵押等产权限制情况，李方彦方可按照合同约定支付上述款项；李方彦、崔垒恒双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金叁拾元整；崔垒恒违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿李方彦包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；本合同签订后崔垒恒拒绝出售同时李方彦拒绝购买或其双方协商解除合同的，中旭公司已收取的费用除佣金外如数无息退还；本合同签订后李方彦、崔垒恒双方任何一方未按本合同的相关约定履行相关义务，每逾期一日，崔垒恒应当向李方彦支付本合同约定总房价款1‰的违约金。其他约定事项详见补充协议。同日，李方彦（乙方）与崔垒恒（甲方）中旭公司（丙方）签订补充协议一份，约定李方彦于2018年7月25日之前，向崔垒恒支付购房首付款300000元整（含定金20000元）。剩余房款以银行审批为准，以银行贷款形式向崔垒恒支付。崔垒恒收到首付款当天，向李方彦交房。自交房之日起，至崔垒恒房本下发期间，崔垒恒月供由崔垒恒、李方彦双方共同承担，其中本金部分由崔垒恒承担，利息部分由李方彦承担，具体金额以崔垒恒的还款流水金额为准。李方彦根据银行对账单每3个月付给崔垒恒。双方还就其他内容进行了补充约定。上述合同签订当日，李方彦通过范刚名下账户向21世纪不动产中旭店支付30000元，其中20000元作为定金，10000元作为居间服务费。被告中旭公司于2018年7月15日出具收据一张，显示“鑫苑鑫家东苑7-2-1704居间服务费”金额为壹万元。当日，崔垒恒出具收据一张，载明：今收到李方彦购买二七区百荣路南、杏园路东7号楼2单元17层1704室（鑫苑鑫家东苑7号楼2单元17楼东户）房屋定金贰万元整（￥20000）。根据光大银行账户对账单及微信交易记录显示，范刚分别于2018年7月20日、7月24日、7月25日通过微信绑定银行卡转账方式向崔垒恒转账汇款20000元、50000元、30000元。2018年7月25日，李方彦向崔垒恒汇款130000元。2018年7月25日，李方彦通过支付宝转账方式向崔垒恒支付50000元。上述李方彦及范刚共向崔垒恒支付280000元。2018年7月25日，崔垒恒出具收据一张，载明：今崔垒恒（身份证号码：）收到李方彦（身份证号码：）购买郑州市二七区百荣路南、杏园路东7座2单元17层1704号房屋部分首付款人民币贰拾捌万元整（280000）。崔垒恒在上述两张收据上分别签名、捺印。根据双方房屋买卖合同的约定，李方彦分别于2018年10月23日通过微信转账方式支付房贷利息5392.54元，于2019年1月23日通过微信转账方式支付房贷利息5358.64元。后因涉案房屋被法院查封致使交易无法进行，原告诉至一审法院。另查明：本案系争房屋坐落于郑州市二七区××楼××单元××1704，建筑面积89.93平方米，该房屋于2018年2月11日被河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院查封。原告李方彦与范刚系夫妻关系。李方彦为解决本案争议，支出律师代理费20000元。一审法院认为，李方彦与崔垒恒、签订的房屋买卖合同系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应全面履行各自的义务。本案原告李方彦在合同签订后，依约向崔垒恒支付首付款、定金及房贷利息，向中旭公司支付居间中介费，其已履行了相应合同义务。崔垒恒因个人原因导致涉案房屋被法院查封，致使房屋买卖合同无法继续履行，李方彦要求解除合同，崔垒恒同意解除合同，故对原告该项诉讼请求，一审法院予以支持。李方彦要求崔垒恒支付房屋首付款280000元，定金20000元，房贷利息10751.18元，均有相应的支付凭证予以证明，对李方彦的上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于李方彦要求中旭公司返还购房佣金15000元的诉讼请求，根据李方彦提供的证据显示，其实际向中旭公司交付的佣金为10000元。中旭公司已促成李方彦与崔垒恒之间的交易，且房屋买卖合同明确约定，李方彦向崔垒恒支付首付款、解押款等大额款项前，崔垒恒必须向李方彦、中旭公司双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓意外的抵押等产权限制情况。崔垒恒未履行上述义务致使涉案合同无法履行，责任在崔垒恒一方。故李方彦要求中旭公司返还购房佣金15000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李方彦诉请的违约金，合同约定每逾期一日，按照合同总价款的1‰支付违约金的标准过高。一审法院支持以李方彦实际支出首付款280000元为基数，按照月利率2％，自2018年7月25日至实际偿还之日支付利息。李方彦举证证明其对房屋进行了装修，但其装修合同的签订日期为房屋买卖合同签订前一年即2017年7月25日，且未能做出合理说明，故对原告举证证明的该项损失，一审法院不予认可。李方彦诉请的律师费，为房屋买卖合同中明确约定应赔偿的损失，且李方彦提供了实际发生该项费用的证据，一审法院予以支持。李方彦要求中旭公司承担连带责任的诉讼请求，无法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李方彦与被告崔垒恒签订的《房屋买卖合同》。二、被告崔垒恒于本判决生效之日起十日内支付原告李方彦房屋首付款280000元，并按照月利率2％自2018年7月25日至实际清偿之日支付利息。三、被告崔垒恒于本判决生效之日起十日内支付原告李方彦定金20000元、房贷利息10751.18元、佣金10000元、律师费20000元。四、驳回原告李方彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9758元，减半收取4879元，由原告李方彦负担2079元，被告崔垒恒负担2800元，保全费3499元，由被告崔垒恒负担，剩余4879元退回原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交三组以下三组新证据：第一组证据名称：人民法院公告网下载的2018年3月4日人民法院报刊登的郑州高新技术产业开发区人民法院公告一份，（2018）豫0191民初8205号民事判决书复印件一份，（2019）豫01民终8262号民事判决书复印件一份。拟证明：1.作为（2018）豫0191民初8205号案件的共同被告，王东恒、崔垒恒于2010年3月24日登记结婚，于2018年4月9日登记离婚，在婚姻关系存续期间，高新区人民法院于2018年3月4日向崔垒恒公告送达该案件相关传票等应诉文书，并且作为本案的共同被告王东恒到庭参加该案一、二审审理，在签订房屋买卖合同前崔垒恒应当知晓涉案房屋已经被高新区法院查封的事实。2.高新区法院关于崔垒恒涉诉的公告在2018年3月4日已经可以从人民法院公告网上查询到，但中旭公司作为提供有偿服务的专业房地产经纪机构不但未查询崔垒恒是否涉诉，且在交易时未核实涉案房屋交易时的查封、抵押状态，提供虚假房屋信息。第二组证据名称：涉案房屋装修状况照片2张。拟证明李方彦对涉案房屋装修的事实。第三组证据名称：本案一审传票原件一份，传票快递单复印件一份。拟证明一审法院在2019年9月11日向李方彦代理人邮寄本案2019年8月17日的开庭传票，实际开庭时间为9月17日，生活中笔误系正常现象，一审法院不应因装修合同笔误就否认装修事实。被上诉人中旭公司发表质证意见称，对三组证据真实性无异议。对第一组证据证明目的有异议，本案合同签订时间为2018年7月15日，在合同签订前，被上诉人查询了卖方的被执行人信息，在房管局窗口进行查询，向买卖双方出具了风险告知书，并未发现涉案房屋存在交易风险。如该公告确在网上可以查到，也并不能说明涉案房屋无法交易。第二组、第三组证据与被上诉人无关，不予质证。根据有效证据，本院二审经审理查明的事实与一审一致。另查明，李方彦（甲方）与陶根红（乙方）签订《建筑装饰装修工程施工合同》，工程名称鑫苑鑫家2期7-2-17东户装修，工程造价壹拾万元整，合同签订时间2017年7月25日。双方于2018年7月25日签订了鑫苑鑫家二期7号楼2单元17楼东户【基础硬装工程】明细造价书，工程总计118494元。2018年8月11日-2019年3月3日，李方彦爱人范刚分次向陶根红转账113337元。本院认为，在起诉阶段，李方彦并未主张装修损失，在一审庭审阶段，李方彦明确违约金包含的内容有保全费、诉讼费、律师代理费和装修款。对于违约金中包含的装修损失，一审未予认定，本院认为崔垒恒、中旭公司对李方彦装修案涉房屋的事实无异议，李方彦提交的装修合同、装修照片和装修款转账记录可以证明装修事实的存在，一审法院酌定以28万元首付款为基数按照月利率2%计算违约金偏低，不能弥补李方彦实际损失，本院予以调整。案涉合同约定每逾期一日，按照合同总价款的1‰支付违约金，因案涉房产于房屋买卖合同签订前已被法院查封，崔垒恒违约导致合同无法履行，本院酌定以首付款28万元为基数，自2018年7月25日按照日1‰标准计算违约金。李方彦请求中旭公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院已经按照合同约定判令崔垒恒支付李方彦佣金1万元，李方彦要求中旭公司承担返还佣金义务于法无据，本院不予支持。综上所述，李方彦的上诉请求部分成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8607号民事判决第一、三项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8607号民事判决第二项；三、被上诉人崔垒恒于本判决生效之日起十日内支付上诉人李方彦房屋首付款28万元及违约金（以28万元为基数，自2018年7月25日起按照日1‰标准计算至实际清偿之日止）。四、驳回李方彦的其他诉讼请求。一审案件受理费4879元，由李方彦负担2079元，由崔垒恒负担2800元。二审案件受理费9758元，由李方彦负担1758元，由崔垒恒负担8000元。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十二月十八日书记员  董胜男