洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1888号原告：李坷坷，女，1985年10月3日出生，汉族，住河南省夏邑县，现住洛阳市老城区。被告：李水平，女，1968年3月7日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人：洛阳豪居房地产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区春都路188号院1-2-101号。法定代表人：杜建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张政浩，男，该公司员工。原告李坷坷与被告李水平、第三人洛阳豪居房地产经纪有限公司（以下简称豪居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李坷坷、被告李水平及第三人豪居房地产公司委托诉讼代理人的张政浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李坷坷在诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.请求解除原、被告及第三人豪居房地产公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.请求依法判令被告李水平承担房屋违约金55000元，中介费及代办费7500元，合计62500元；3.由被告李水平承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2019年9月10日，原告李坷坷通过第三人豪居房地产公司提供的二手房买卖居间服务与被告李水平签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定涉案房屋位于洛阳市西工区××单元××室，房产总价款27.5万元，买方在合同签订40个工作日内一次性支付房款。合同签订后，不知道什么原因，被告李水平明确表示不同意卖房，也拒不配合第三人豪居房地产公司和原告李坷坷办理相关手续。根据双方合同第九条违约责任第三款约定，买方有权解除本合同并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金责任及向豪居房地产公司缴纳的买房费用7500元。原告李坷坷认为本案合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，被告李水平作为卖方无正当理由在签订合同后拒不履行合同义务，已严重违反了契约精神，给买方造成了重大损失，被告李水平应对买方承担违约责任及买房费用。为此，原告李坷坷诉至法院。被告李水平辩称，一、涉案房屋不是被告李水平的，是被告李水平丈夫姜建亭的，被告李水平没有权利办理买卖房屋事宜。因为房屋不是被告李水平的，所以就算签订合同也是无效合同。二、在签订合同时，双方说的是需要交纳1%的税费，如果存在有税费，则双方均不承担违约责任，所以合同是可以解除的。三、李水平缴纳了2000元的定金，如果违约被告李水平认为定金不退还给李水平即可，被告李水平不需要再支付其他费用。四、豪居房地产公司还拿着被告李水平的户口本不给被告李水平，豪居房地产公司没有权利拿户口本。第三人豪居房地产公司述称，一、签订合同当天是原、被告双方均到场，因为涉案房屋属于夫妻共同财产，如果一方去世，另一方被告李水平是作为第一顺位继承人的，产权界定卡上也有被告李水平的名字，所以被告李水平才有权利代表签订本案所涉及的合同。二、签订合同上也注明卖方承诺该房屋为唯一住房且房屋也已经过户到被告李水平名下；合同约定的继承税费是20%，如果存在继承税费的话，应为20%，不是1%。且合同约定如果存在继承税，双方互不承担继承税，并且合同解除；但是卖方承诺以及豪居房地产公司实际了解涉案房屋是不存在继承税的。三、签订合同当天按洛阳市中介协会的要求，买方支付相关定金，后期办理手续完毕后充当中介费及代办费用，多余部分退回买方；卖方是应当将房产证、土地证、界定卡等相关手续放置中介公司，不仅是卖房的凭证，也是为防止一房多卖；本案被告李水平不愿意将房产证放到豪居房地产公司，所以缴纳了2000元售房定金，并将户口本原件托管于豪居房地产公司，直到过户手续办理完毕。本院经审理认定事实如下：2019年9月10日，李坷坷（买方）与李水平（卖方）、豪居房地产公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：第一部分房产预约买卖：李水平将位于洛阳市西工区××单元××室房产[房产证号：洛市房权证（2003）字第X218606号，建筑面积67.59平方米]转让给李坷坷，该房产没有设定抵押或其他权利负担，卖方对该房产享有完全的处分权，该房产亦没有租约，转让价格为275000元；买方于公证过户当天一次性将总房款支付于卖方，卖方应当于手续完毕将该房产交付买方；合同签订之日起40个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》；买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》40个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；买方未按合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金；卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房产成交价的20%违约金；第二部分居间服务：居间方在签订合同时，向买方收取佣金5500元；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错、双方承担，单方过错、单方承担。附件一另约定：买方承担相应费用，其中不包含可能产生的继承税；若因房子不满五年产生的继承费用买卖双方互不承担违约责任，卖方承诺该房为名下唯一住房；签订合同当天卖方将户口本原件托管于中介方，另交纳2000元售房定金托管于中介方至手续完毕，手续完毕如数返还；买方交纳委托公证过户手续费用2000元等内容。2019年9月10日签订合同当天，李坷坷向豪居房地产公司缴纳5500元中介费及2000元代办费，李水平向豪居房地产公司缴纳2000元售房定金。同日，李水平与豪居房地产公司另签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，约定：确认出售房产位于洛阳市××××室，委托售价为275000元，委托期限自2019年9月10日起至2019年11月10日止，李水平保证该房产无产权瑕疵并可合法出售等内容。后李水平因个人原因明确表示不同意出售该房屋，李坷坷为此诉至本院。另查明，合同签订时涉案房屋登记在姜建亭名下，姜建亭与李水平系夫妻关系，姜建亭已于2009年去世。本院认为：原告李坷坷与被告李水平、第三人豪居房地产公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系原告李坷坷与被告李水平、第三人豪居房地产公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方在预约合同中约定在将来一定期限内订立买卖合同，现被告李水平因个人原因明确表示不再出售涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，及双方的约定，故原告李坷坷要求解除原、被告及第三人豪居房地产公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于被告李水平提出因其并非涉案房屋的所有权人、合同无效的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该抗辩理由本院依法不予采信。关于原告李坷坷要求被告李水平承担房屋违约金55000元的诉讼请求，因原、被告双方约定过高，本院根据原告李坷坷的损失情况，结合合同的履行及被告李水平的过错程度等综合因素，酌定违约金按合同总价款的10%即27500元（275000元×10%）计算为宜，超出部分，本院不予支持。关于原告李坷坷要求被告李水平承担中介费5500元的诉讼请求，符合合同第十三条的约定，故该诉讼请求本院依法予以支持。关于原告李坷坷要求被告李水平承担代办费2000元的诉讼请求，因代办费系第三人豪居房地产公司收取，且收取该代办费是为实现房屋过户的合同目的，而本案合同目的已不能实现，且庭审中第三人豪居房地产公司亦同意退还该2000元代办费，故对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李坷坷与被告李水平、第三人洛阳豪居房地产经纪有限公司于2019年9月10日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告李水平于本判决生效之日起十日内支付原告李坷坷房屋违约金27500元、中介费5500元，共计33000元；三、驳回原告李坷坷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681元，由原告李坷坷负担321元，被告李水平负担360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 余 薇二〇一九年十二月十六日书记员 蔡秀格