陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终1507号上诉人(原审被告)：周小林，男，生于1971年9月27日，汉族，住陕西省宁强县。委托诉讼代理人：林小明，四川凡高律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宁强县地方电力工程有限公司。住所地：陕西省宁强县羌州路中段。法定代表人：李国庆，该公司经理。委托诉讼代理人：李宝林，陕西三泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘哲，陕西锐博律师事务所律师。上诉人周小林因与被上诉人宁强县地方电力工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁强县人民法院(2019)陕0726民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小林的上诉请求：撤销宁强县人民法院(2019)陕0726民初701号民事判决，改判驳回被上诉人宁强县地方电力工程有限公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2015年5月之前，上诉人未拖欠被上诉人租金。2014年的租金上诉人足额交纳后，又借支了8万元，上诉人向被上诉人出具了欠条。故一审认定上诉人2014年拖欠被上诉人8万元，其实是双方之间的借贷关系，不能以此认定上诉人违约。2、被上诉人在2015年7月合同尚未到期时，提前收回部分门面房，但并未按照合同约定，提前3个月书面告知上诉人，系被上诉人违约在先。二、被上诉人收回部分门面房后，双方并未就剩余期限内的房租和经济补偿等问题达成一致意见。也就是说双方从没有对原《宾馆楼承包经营合同》作出变更。被上诉人一审中提交的《会议纪要》是其单方的、内部的资料，上诉人并未在会议纪要上签字确认。故一审认定2015年7月之后承包费变更为20万元每年，合同期延长半年，无任何事实依据。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人宁强县地方电力工程有限公司答辩称：1、答辩人收回四间门面房，是按照上级要求用以成立客户服务中心，并非出租给他人营利；2、答辩人在收回房屋时已经与上诉人进行了协商和沟通，否则上诉人不会腾空交付四间门面房；3、《会议纪要》实际是上诉人申请法院调取的。现上诉人对会议纪要予以否认，该上诉理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宁强县地方电力工程有限公司原审中的诉讼请求：1、判令被告按合同约定支付拖欠的承包费54.38万元，并按合同约定支付30%逾期违约金27.71万元；2、判令被告支付从2017年10月6日至房屋及资产移交于原告之日的使用费38万元；3、判令被告在判决生效十日内腾空房屋，并将合同约定的原告的资产(合同附件资产清单)返还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原、被告于2009年8月6日签订《宾馆楼承包经营合同》，由被告承包原告所有位于羌州路中段的电力宾馆，用于餐饮、住宿经营。承包期限三年(2009年8月6日至2012年8月5日)。合同履行中双方无纠纷，期满后双方续签承包合同五年（2012年10月6日至2017年10月5日）。双方约定年租金28万元。违约责任约定：若因甲方上级部门以及甲方自身办公需要提前解除合同，必须提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后应在三个月内将甲方需用之资产移交给甲方。对此，甲方应向乙方支付违约金和经济补偿，其标准为剩余承包期间的承包费总额的30%；乙方逾期交纳承包费按1%每天承担逾期付款责任，逾期30天仍未足额交纳承包费，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿甲方由此产生的所有费用和经济损失。装修费用约定：乙方的装修费用由乙方自行承担；合同期满或提前解除合同，甲方对乙方的装修不作任何补偿，其所有权归甲方。同时对其他方面也做了详细约定。双方按照约定履行至2015年7月，原告电力公司按照上级要求成立客户服务中心，对被告周小林承包的部分门面予以收回。双方协议承包费由每年28万元降至每年20万元，承包期限延长半年。被告周小林除移交四间门面房屋，对其他宾馆楼和门面房占有使用至今。被告自2014年拖欠原告承包费8万元后，再未支付分文（包括2015年-2017年的承包费）。2016年3月9日原告电力公司向被告周小林送达书面催款通知。2017年5月26日，原告电力公司向被告周小林送达了不再续租通知书。2018年2月6日原告电力公司向被告周小林送达了限搬离的告知书。被告周小林均以原告电力公司原任书记曾口头答应免费续租五年为由拒绝腾房搬离，由此产生纠纷。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同履行过程中根据实际情况对合同条款进行相应变更，属于法律规定的合同变更。变更后的合同对双方当事人仍具有法律约束力。本案双方当事人签订的《宾馆楼承包经营合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法有效。该合同的实质符合租赁合同的形式要件，即房屋租赁合同。故在履行合同中除应遵守合同法总则的规定外，还应受到租赁合同以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》相关条款的约束。关于承包费问题，原告依照约定将宾馆楼和门面房交付被告经营，被告就应当按照约定足额按时交付承包费。原告在合同履行中根据上级要求及公司建设需要收回部分出租房屋，双方对租金(承包费)和租期进行了变更。原合同约定承包费每年28万元，承包期限2012年10月6日至2017年10月5日。庭审中双方对2015年（含）后承包费降至每年20万元的事实认可，故予以确认。关于承包期限的变更，原告的会议纪要证明和自己在庭审中认可延长半年，即至2018年4月5日到期。被告周小林2014年欠原告承包费8万元至今未付，2015年5月合同变更后至2018年4月5日的每年20万元，合计60万元至今也未支付。原告在主张该请求时对自己在被告处接待开支136248.5元予以扣除。被告对该项费用也予认可。两项折抵后，被告周小林欠原告承包费543751.5元应当按照约定足额支付原告，故原告的该项请求依法予以支持。关于违约金的问题，双方在合同中约定：乙方逾期交纳承包费按1%每天承担逾期付款责任，逾期30天仍未足额交纳承包费，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿甲方由此产生的所有费用和经济损失。该条款未明确约定是以总承包费或是欠交部分承包费的1%，而且欠交30天后以何标准如何计算均未明确约定，故按未有约定处理，《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。庭审中，原告未出示的其该项损失的相关证据，故该项请求不予支持。关于合同期满后被告继续占有使用原告房屋的经济损失问题，《合同法》对承租人逾期腾房占有使用费问题未作出明确规定，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。本案被告在合同期满后以原告单位领导曾口头答应免费让其续租五年为由，继续占有使用原告的房屋至今，属无法律依据的取得使用。故原告要求被告按合同约定的价格支付其逾期占有房屋使用费的请求，依法予以支持。关于被告辩称，原告在合同期内违约收回部分房屋，使其经营功能减小，应承担违约责任并赔偿可得利益损失合计180余万元的问题。《民事诉讼法解释》第328条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。故该请求应另行诉讼。综上，原、被告双方在履行合同过程中，原告依据合同约定对部分条款与被告协商变更，被告应全面履行变更前和变更后给付承包费(租金)的义务。合同期满后，被告理应腾交房屋，在无任何证据证明其合理的情况下继续占有使用原告的房屋，理应参照合同标准承担支付房屋占有使用费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告周小林在本判决生效后10日内支付原告宁强县地方电力工程有限公司承包费543751.5元；二、被告周小林按每年20万元标准支付原告宁强县地方电力工程有限公司2018年4月6日至腾交房屋期间的占有使用费；三、被告周小林在本判决生效后10日内腾交原告宁强县地方电力工程有限公司宾馆楼及门面房屋；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11600元，由被告周小林负担。本判决生效后，义务人如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提交。经本院二审审理查明，上诉人共租赁被上诉人两幢楼房(一幢四层、一幢五层其中门面房为11间)。2015年7月被上诉人收回一层的四间门面房用以成立客户服务中心。其余房屋仍由上诉人使用至今。原审认定的其他事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原审认定“2015年后的承包费由每年28万元降至每年20万元，承包期限延长半年”，是否有事实依据。本案中，虽然双方没有共同签字确认的调整承包费、延长承保期限的书面协议。但结合上诉人租赁被上诉人房屋的总数以及被上诉人收回的房屋数，租赁费由28万元降至20万元，符合公平原则。从民事证据规则来看，被上诉人主张承包费由每年28万元降至每年20万元，承包期限延长半年，有其单位内部的《会议纪要》为证；上诉人知晓该《会议纪要》的存在，且系其曾向原审法院申请调取该《会议纪要》，现上诉人对会议纪要的内容不予认可，但又不能提交任何反驳证据。因双方就收回4间门面房后剩余房屋的年租金，长期无法协商一致而至诉讼，故原审依据被上诉人制作的《会议纪要》内容认定“承包费由每年28万元降至每年20万元，承包期限延长半年”，合理合法。上诉人主张收回的四间门面房影响了其整体经营效益，导致经营状况明显下降，以及被上诉人未提前三个月告知其收回房屋的上诉理由，因其在原审中并未提起反诉，本院不作审查，上诉人可另行主张权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人周小林承担。本判决为终审判决。审  判  长   王潇浴审  判  员   舒 胜审  判  员   曹建祥二〇一九年十二月二十九日法  官  助  理     徐文婷书  记  员   胡 阳 1