重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3235号上诉人（原审原告、执行案外人）：李世安，男，1954年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李世国，男，1959年3月18日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：李枝斌，重庆四方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：廖文清，女，1982年6月18日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：廖桂林，男，1958年1月26日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李凯，重庆市开州区文峰法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：李行政，男，1979年12月10日出生，汉族，住重庆市开州区。原审第三人（被执行人）：杨利，女，1986年5月20日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人李世安因与被上诉廖文清，原审第三人李行政、杨利案外人执行异议之诉一案，不服重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初5308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李世安上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判中止对重庆市开州区文峰街道滨湖东路18号G16幢10-1号房屋（房屋产权证备案编号为312字第X，证书号312房地证2013字第X号）的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。（2017）渝0154民初2622号民事调解书、（2018）渝0154民初7048号民事判决书、（2018）渝0154民初8830号民事判决书均已生效，均认定李世安与李行政、杨利之间买卖合同有效，且合同成立的时间在人民法院查封之前。2.李世安在人民法院查封前就已经占有案涉房屋，对房屋进行了装修并使用。周武系受托代为管理房屋，其在李世安患病在上海治疗期间擅自对房屋进行了买卖。3.李世安已按合同约定支付了房款。通过沈辉翠的银行帐户向杨利分别支付了首付款143658元、23400元（其中3400元系兼修保证金、物管费等），又通过沈辉翠、李世国的银行帐户偿还按揭款，后因周武将房屋卖与他人，他人又转手买卖，他人通过银行偿还按揭款，故李世安未打按揭款。4.房屋没有办理过户登记的原因并非李世安。案涉房屋产权证在2017年9月26日办理下来后，李行政、杨利外出又不到场办理过户登记。2018年9月申请法院强制执行时才被法院告知案涉房屋被查封。5.案涉房屋系李世安唯一住房。6.涉案债权系赌债。被上诉人廖文清辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉。1.（2017）渝0154民初2622号民事调解书形成的时间在人民法院查封之后。2.上诉人并未占有房屋，现在房屋由他人居住。我们去看房子的时候房子还在交易，案涉房屋倒卖四次，上诉人与周武均是做二手房买卖的人，第三人夫妇没有把钥匙交给上诉人，水、电、气、大修基金、契税等都不是上诉人交的，首付打款凭证没有银行印章，是通过他人汇款至杨利名下的。3.李行政在浙江犯罪判缓刑要向执行机关报到，手机可以联系。4.涉案债权不是赌债。原审第三人李行政述称，我与廖文清之间的债务系赌博债务，不受法律保护。我从2016年10月3日通过中介将房子卖给上诉人后就把钥匙给了他，然后我们就外出打工了，对后面一切的事情不知晓。借条是廖文清与廖桂林威胁我写的，内容是廖桂林拟的。原审第三人杨利述称,2016年10月3日我把房子卖给李世安，首付款打到我的银行帐号，我把相关东西给李世安后就外出了，按揭款有人打入我的帐户，但不知道是谁打的款，从去年9月至今房贷都是我自己交的，调解的事我不知情也未参与，中间发生的其他事情我亦不知情。李世安向一审法院提出诉讼请求：请求法院中止对重庆市开州区文峰街道滨湖东路18号G16幢10-1号房屋（房屋产权证备案编号为312字第X，证书号312房地证2013字第X号）执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定的事实：李行政与杨利原系夫妻关系，2015年4月，杨利向重庆市金科骏耀房地产开发有限公司以银行抵押贷款方式购买了位于开县（现为开州区）文峰街道滨湖东路18号G16幢10-1号商品房一套（以下简称案涉房屋）。2016年10月3日，李行政、杨利作为甲方与李世安作为乙方、经纪方开县金都房地产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将案涉房屋转让给乙方，转让价格为586000元。甲乙双方同意接按揭付款方式，乙方应向甲方交付首付款163658.89元，银行按揭尾款402341.11元由乙方在每月6日前按时还款，甲方将建行月供卡号XX给乙方还月供。尾款20000元在房产过户或公证手续完成当日付清。合同订于2016年10月3日签订正式合同首付款付清当日将案涉房屋交付乙方。2016年10月3日、2016年10月8日，李世安通过案外人沈辉翠的银行账户向杨利分别支付了首付款143658元、23400元（其中3400元系装修保证金、物管费等）。2017年4月10日，李世安以李行政、杨利、开县金都房地产经纪有限公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，同年4月27日，该院作出（2017）渝0154民初2622号民事调解书，调解协议内容为：“一、原告李世安与被告李行政、杨利及第三人开县金都房地产经纪有限公司于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》有效；二、该《房屋买卖合同》中载明的重庆市开州区文峰街道滨湖东路18号G16幢10-1号房屋（房屋产权证备案编号为312字第X，证书号312房地证2013字第X号）的产权证办理下来后一个月内由被告李行政、杨利及第三人开县金都房地产经纪有限公司协助原告李世安办理产权变更登记手续，办理变更手续的一切费用由原告李世安负担。”2017年9月26日，案涉房屋办理了产权登记，其登记的坐落位置为重庆市开州区文峰街道开州大道（东）一段51号3幢10-1,产权证号为：渝（2017）开州不动产权第X号，产权登记人为杨利。2018年8月20日案外人李世安要求案涉房屋过户至其名下，向该院申请强制执行。2017年4月16日案外人周武与案外人刘六霞、王晓刚签订房屋买卖合同，将案涉房屋以738000元的价格出卖给刘六霞、王晓刚并交付买受人使用。2017年11月27日刘六霞、王晓刚又将案涉房屋作价830000元出卖给案外人黄道平并交付其使用。2018年5月25日，黄道平将案涉房屋以898000元的价格出卖给案外人段辉炼并交付段辉炼占有使用。案涉房屋的上述数次转手交易，均以买受人按合同约定支付首付款后，剩余银行贷款由买受人按月存入杨利名下的银行账户以支付银行按揭贷款。2016年12月30日，因廖文清与李行政、杨利申请诉前财产保全一案，一审法院作出（2016）渝0234执保506号执行裁定，查封了案涉房屋。2017年1月24日，廖文清因与李行政、杨利民间借贷纠纷向该院提起诉讼，同年2月21日，该院作出（2017）渝0514民初844号民事调解书，调解协议内容为：“被告李行政、杨利于2019年3月31日前共同偿还廖文清借款本金290000元，并从2017年3月1日起按月支付借款利息2800元/月直至还清该笔借款本金时止。”2019年4月2日，廖文清向一审法院申请强制执行。案外人李世安对案涉房屋提出书面异议，经审查，该院于2019年6月17日作出（2019）渝0154执异37号执行裁定，驳回案外人李世安的异议请求。李世安不服该裁定，于2019年6月26日向该院提起执行异议之诉。另查明：1.案涉房屋的银行按揭贷款支付情况。经一审法院核实，2016年10月至2017年4月期间，由沈辉翠、李世国代李世安向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2017年5月至2017年11月期间，由刘六霞向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年2月至2018年6月，由黄道平、郭华斌向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年7月至2018年8月由段辉炼向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年10月至2019年9月期间，因各买受人均停止向银行支付按揭贷款，杨利遂自行向其名下的银行账户存款以偿还银行按揭贷款。2.案外人段辉炼与郭华斌、黄道平等人就案涉房屋买卖合同纠纷，该院作出的（2018）渝0154民初7048号民事判决以及重庆市第二中级人民法院作出的（2019）渝02民终1399号民事判决已发生法律效力。案外人黄道平与刘六霞、王晓刚就案涉房屋买卖合同纠纷，该院作出的（2018）渝0154民初8830号民事判决已发生法律效力。一审法院认为，本案争议的焦点为李世安对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，该院认为李世安对涉案房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行。理由如下：李世安与第三人李行政、杨利虽然在案涉房屋查封前已签订了书面买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律禁止性规定，应属有效合同，并且李世安在签订买卖合同之后，通过沈辉翠的银行账户亦向杨利支付了合同约定的首付款，并对案涉房屋进行了装修，剩余房款由沈辉翠、李世国代李世安每月向杨利的银行账户转款以支付银行按揭贷款。但是，案涉房屋在装修之后，周武又将案涉房屋转手出卖与案外人刘六霞、王晓刚并交由刘六霞、王晓刚占有使用，此时，李世安事实上未能实际占有并使用案涉房屋。根据已发生法律效力的该院（2018）渝0154民初7048号民事判决以及重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民终1399号民事判决书所确认的事实：“案涉房屋经多次转手买卖均未办理产权过户登记，后手买受人均是将按揭款继续打入杨利银行按揭账户，继续偿还银行按揭贷款。”此外，根据银行账户明细显示，自2018年10月5日起，案涉房屋的银行按揭贷款由杨利在进行支付。从以上事实可以看出，案涉房屋在李世安购买之后，已进行了多次转手交易，李世安在案涉房屋转手之后，并未实际控制并占有案涉房屋也没有实际支付案涉房屋的银行按揭贷款，故该院不能认定李世安按合同约定支付了案涉房屋的价款。李世安虽称，案涉房屋由周武擅自出卖，其本人不予认可，案涉房屋的权利应归其所有，但纵观案涉房屋进行多次转手交易，并由后手买受人刘六霞、段辉炼等人先后缴纳水电气费的事实，在时间跨度长达两年的期间内，作为买受人李世安对所购房屋既未按月支付银行按揭贷款又未对房屋进行实际占有使用，这并不符合李世安所称的占有使用的买卖目的。故对于案涉房屋，买受人李世安所享有的主要是基于买卖合同的债权请求权，该权利不能排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，李世安对涉案房屋所享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利不足以排除对案涉房屋的强制执行。据此判决：驳回李世安的诉讼请求。案件受理费1300元，由李世安负担。本院二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李世安对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，根据二审中当事人的诉辩意见，综合评述如下：上诉人李世安与原审第三人李行政、杨利在案涉房屋查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同，一审法院对此予以认定，并无不当，本院二审予以认可。现李世安作为案外人欲根据此房屋买卖合同所享有的民事权益来排除法院的强制执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，李世安并对此应承担举证证明责任。关于李世安是否在法院查封前就已经占有案涉房屋，占有应理解成买受人已对不动产进行了事实的管理和支配，案外人主张其在购房后就对房屋进行装修，但其提供的证据仅证实了缴纳装修保证金的时间，其他证据没有具体的打款凭证，真实性无法核实，李世安应当进一步举证，即李世安未向法院举示充足的证据证明其在人民法院查封之前就已对案涉房屋进行了装修，应承担举证不能的法律后果，上诉人认为其在人民法院查封之前就对房屋进行了装修并使用的理由不能成立。关于李世安是否按合同约定支付房款的问题，本案房屋涉及到多次转卖，李世安将房屋转卖后由后手买受人继续向杨利银行按揭帐户打款，且自2018年10月5日起，案涉房屋的银行按揭贷款系杨利支付，故李世安称其按约支付房款的上诉理由不能成立。关于未办理过户登记李世安自身是否有原因的问题。能够归责于买受人的原因有三，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记的权利。本案中，李世安向杨利支付首付款后并通过向杨利银行按揭帐户打款的方式继续支付余下房款，表明李世安对杨利系通过银行按揭购房是明知的，即对该房屋存在抵押登记是明知和放任的，此系对他人权利障碍的忽略，系即李世安对房屋未过户存在自身原因，上诉人主张非因自身原因未过户的理由不能成立。关于上诉人主张案涉房屋系其唯一住房的理由，未提供充足证据予以证实，本院不予采信。上诉人主张案涉债权系赌债，并非执行异议之诉审理范畴，此上诉理由不能成立。综上，上诉人李世安的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉李世安负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓丽审 判 员 冯 波审 判 员 张 燕二〇一九年十二月十三日法官助理 何玉华书 记 员 蹇佳莉