河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5431号上诉人（原审被告）：王保松，男，1971年9月15日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建宽，男，1984年4月8日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郑飞，河南永秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张登科，河南永秀律师事务所实习律师。上诉人王保松与被上诉人李建宽确认合同效力纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初8914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王保松及其委托诉讼代理人庞亚杰、被上诉人李建宽及其委托诉讼代理人郑飞、张登科（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王保松上诉请求：撤销商丘市梁园区（2019）豫1402民初8914号民事判决，并发回重审。事实和理由：1.王保松是双八村村民，按土地法规定，本村村民可以转让或受让本村集体土地，而王保松又是从村委会取得的土地，村委会是最基层组织，并实际掌控土地，王保松取得涉案土地后，将土地转让给李建宽时已告知全部情况，并将与村委会签订的协议书一并交给了李建宽，双方签订的协议及村委会签订的协议都注明，遇到拆迁，所得受益完全归李建宽（王保松）。李建宽已实际控制并出租四年，在此期间，黄楼纪念馆从未提出异议，争议的土地拆迁时，也没有发生争议，各方均没有通知王保松，拆迁完毕后李建宽提起诉讼，要求返还240000元转让款，现李建宽在拆迁完毕后，单独就合同无效提起诉讼，有违客观事实。2.涉案土地转让时，土地上建有房屋，现房屋已被拆除，一审判决只判令王保松返还转让款2400000元，未判令李建宽将取得的房子等建筑物返还给王保松，只判令返还土地，明显错误。根据合同法规定，应双向返还，无法返还的，应折价赔偿。因一审法院未查明王保松建筑物的面积，对王保松提交的证据也没有确认，因此，请求二审法院查明事实后，支持王保松的上诉请求。李建宽辩称，一审中已经查明，涉案土地归毛主席视察黄楼纪念馆，为商丘市重点文物单位，王保松也没有取得涉案土地的土地使用证与建设工程规划许可证。王保松私自将归国家所有的土地出让给李建宽，并与李建宽签订买卖合同，该合同应属于无效合同。王保松出让的不是其自有土地，李建宽不应当将涉案土地返还给王保松。因涉案土地所有权人已对争议土地进行拆迁并重新规划建设，所以王保松应当返还给李建宽土地转让款240000元。一审法院认定事实靖楚，适用法律正确，应予维持。李建宽向一审法院起诉请求：依法确认李建宽与王保松签订的《土地转让协议》无效；判令王保松返还转让费2400000元并支付违约金（按银行贷款利率4倍自2014年7月4日至付清之日止）。一审法院认定事实：2011年4月1日王保松与商丘市梁园区双八镇双八村村民委员会签订《土地出让合同书》，合同书记载“经村委会领导研究”，“将纪念馆向东路南贾运起院以西刘福林院以北小亭子以东的一个小院（东西30米，南北39米，约1.75亩）出让给王保松”，“本合同项下的土地使用权长期归王保松所有”，“出让金一次性付清为42000元”。并约定“因国家及其他集体征用所包赔的一切损失”归王保松所有。王保松在该片土地上建房后于2014年7月6日，王保松与李建宽就该1.75亩院子达成《土地转让协议书》，协议中约定王保松“确认享有此地块的长期的使用权和处置权”，以240000元的转让费，将该地块及地上建筑转让给李建宽长期使用。并约定王保松不能保证对此地块土地享有合同约定期限内的使用权和处分权，构成违约。需返还24万元转让费并按银行贷款利率4倍支付违约金，赔偿实际损失。也约定了如遇政府拆迁补偿，或被政府征用，给予的一切权益归李建宽，王保松予以配合。2014年7月18日，李建宽向王保松支付了土地转让费24万元。王保松将该1.75亩院落及院内地上建筑物交付李建宽使用。李建宽又在该片土地上进行建设并出租。2017年12月，毛主席视察黄楼纪念馆扩建，该1.75亩院落被拆除。经李建宽多次向有关组织反映、向王保松主张权利未果提起诉讼，一审法院多次走访、协调、调解，未能解决纠纷。另查明：毛主席视察黄楼纪念馆为商丘市重点文物保护单位。2000年10月11日,根据商丘市梁园区规划土地管理局与商丘市梁园区文化局申报,商丘市梁园区人民政府批准,原毛主席视察黄楼纪念馆自西侧院墙向西13米、北侧院墙向北10米、东侧院墙向东10米、南侧自纪念亭南院墙向南10米为重点保护范围，重点保护范围向外各30米为一般保护范围。本案所涉1.75亩院落，位于毛主席视察黄楼纪念馆南（相隔一条9.3米机耕路）、纪念亭东（相隔5米左右的厕所），所占土地在毛主席视察黄楼纪念馆重点保护范围内。该1.75亩院落，李建宽、王保松均未取得土地使用证与建设工程规划许可证。一审法院认为，文物是不可再生的文化资源。根据《中华人民共和国文物保护法》第十五条规定，各级文物保护单位，分别由省、自治区、直辖市人民政府和市、县级人民政府划定必要的保护范围，作出标志说明，建立记录档案，并区别情况分别设置专门机构或者专人负责管理。根据该法第17条规定，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程作业。因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。第六十六条规定，擅自在文物保护单位的保护范围内进行建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府文物主管部门责令改正，造成严重后果的，处五万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，由原发证机关吊销资质证书。《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款的规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，该法第四条第一款、第二款规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”该法第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条又明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，商丘市梁园区双八镇双八村村民委员会2011年4月将2000年就已经处于重点保护范围内土地，有偿转让给王保松，与法不合；王保松就该片未取得土地使用证的土地及在该片土地上无建设工程规划许可证建设的房屋，与李建宽签订《土地转让协议书》，因违反前述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，属于无效的合同。故李建宽请求依法确认其与王保松签订的土地转让协议无效，予以支持。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。无效合同是当然无效。由于李建宽与王保松所签《土地转让协议书》是违反国家法律、行政法强制性规定和社会公共利益的合同，被确认无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是无效合同处理的一般原则。返还财产，是指合同当事人在合同被确认无效和被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，即已经接受财产的当事人具有返还财产的义务。因合同无效而返还财产并非基于不当得利请求权，而是基于所有物返还请求权。对于土地使用权出让合同，在被认定无效后的处理则有一定特殊性。如果签订转让合同后只是交付了土地和转让款，而没有进行实际的开发建设，适用“相互返还”的原则比较简单，即由转让方将收取的转让款返还给受让方，由受让方将土地返还给转让方。相互返还财产的目的是为了使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态。但是，李建宽作为受让方已经投入资金进行建设，并且已被拆除，相关土地已经由毛主席视察黄楼纪念馆扩建使用。相互返还的原则就无法适用。这种情况，就属于《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形。在确认合同无效，并且不能适用相互返还的处理原则时，应根据具体案件的不同情况，由法院按公平原则，不使任何一方因合同无效或被撤销而获利。故该院酌定对李建宽请求返还240000元转让费的诉讼请求予以支持；因合同无效，当事人之间的债权债务关系已不复存在，无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现因“约定”无效，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款。无效合同是自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。所以，对李建宽要求按银行贷款利率4倍支付违约金的诉讼请求，不予支持。至于赔偿损失，是指有过错的合同当事人对因自己的过错给相对方造成损失负赔偿责任;双方均有过错，依各自过错程度、主次、轻重来分别承担各自相应的赔偿经济损失责任。这里的“过错”是指双方签订合同时的过错，双方因为这种过错而签订了不应签订的合同。这种过错在原理上应为“缔约上的过错”。因李建宽明确表示“拆迁损失另行主张”，故本案不予处理。至于王保松的损失，因2011年4月1日王保松与商丘市梁园区双八镇双八村村民委员会签订《土地出让合同书》同样违反法律法规，也属无效合同，王保松可以依法向合同相对方主张权利。同时，如有关方面予以补偿时，就其所建可以申请。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国文物保护法》第十五条、第十七条、第六十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告王保松于判决生效之日其10日内返还原告李建宽转让费24万元；二、驳回原告李建宽的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，由原告李建宽承担1500元，被告王保松承担3400元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审法院对合同效力及其合同权利义务的认定是否适当。第一，本案系确认合同无效纠纷，从查明事实看，涉案土地在毛主席视察黄楼纪念馆重点保护范围内，属于重点文物保护区的土地，王保松在未取得涉案土地使用证及建设用地规划许可证的情况下，将该土地转让给李建宽，擅自改变土地用途，违反我国法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认双方签订的《土地转让协议》无效正确。第二，因无效合同取得的财产应予返还，王保松基于土地转让取得的240000元应予返还，一审法院判决王保松返还土地转让款240000元符合法律规定。王保松明知涉案土地属于文物保护区的土地仍进行转让，作为日常生活大宗交易，李建宽在未确认土地权属的情况下即购买涉案土地，双方对于合同无效均有过错。王保松主张其在与李建宽签订《土地转让合同》时不存在过错，本院不予支持。第三，从李建宽与王保松签订的《土地转让协议》内容看，本案仅涉及土地转让，转让款240000元不涉及土地上建筑物的转让，一审法院仅处理土地款的返还并无不妥。王保松主张涉案土地上有其建设的房屋，其与李建宽签订的《土地转让协议》中不仅包括土地，还包括土地上建筑物，但未提交充分证据证明其交付给李建宽的建筑物面积，王保松对李建宽主张交付的建筑物面积存有争议，且该争议土地上的建筑物现已被拆除，故现有证据无法确认王保松交付李建宽的建筑物面积及数量，王保松主张应判决李建宽返还地上建筑物无事实依据，本院不予支持。综上所述，王保松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人王保松负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  高纪平审判员  张月梅二〇一九年十二月二十三日法官助理王颖书记员陈家怡