黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初111号原告：陈洪涛，男，1981年10月9日出生，汉族，无职业，住虎林市。委托诉讼代理人：谭宝昌，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。被告：黑龙江恒久建设工程有限责任公司，住所地鸡西市鸡冠区奋斗委（南山路87号）。法定代表人：石福亭，职务董事长。委托诉讼代理人：马粤，男，恒久公司监事会主席。委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：虎林市房隆房地产开发有限公司，住所地虎林市绿都名苑综合楼9号楼11号门市。法定代表人：刘春泉，职务董事长。原告陈洪涛与被告黑龙江恒久建设工程有限责任公司（以下简称恒久公司）、被告虎林市房隆房地产开发有限公司（以下简称房隆公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪涛的委托诉讼代理人谭宝昌，被告恒久公司的委托诉讼代理人祝士东、马粤到庭参加了诉讼，被告房隆公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪涛向本院提出诉讼请求：一、请求判决停止执行黑龙江省虎林市绿都名苑小区5号楼3单元1001室，解除对该住宅的预查封；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，房隆公司将案涉房屋出售给原告，双方签订了购买商品房协议书，并于当日付清全部购房款，并办理了网签备案登记合同。被告房隆公司于2018年11月6日将案涉房屋交付原告，原告已居住使用至今。原告购买案涉房屋用于居住，且名下无其他用于居住房屋。依据《最高人民法院》第十条、第十七条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院》第二十八条的规定，原告享有的房屋消费者物权期待权能够排除本案的强制执行。被告恒久公司辩称，1.被告交付房屋和原告实际占有房屋的时间，均晚于人民法院查封房屋的时间，不符合《最高人民法院》第二十八条的规定；2.原告的诉求不符合《最高人民法院》第二十九条的规定，（1）原告共举示了商品房买卖协议书四份，时间分别为2018年4月3日、2019年1月17日，其余两份为虎林市房产管理处监制的17页网签备案的商品房买卖合同，但均无时间记载，其中买受人是张威威房屋金额为434，336.00元，买受人陈洪涛房屋金额414，946.00元，原告举示的房屋买卖合同前后矛盾，无法证明其真实性。原告举示的将购房款汇入周丽、赵春玲的账户内，二人与房隆公司的关系未举示证据证明。（2）举示的非正规、可随时补开或后开的购房款收据，原告举示的将购房款汇入周丽、赵春玲的账户内，二人与房隆公司的关系未举示证据证明。故原告不能证明已支付房屋总价款的50%。（3）原告未能举示证明仅存在唯一的住房。3、房隆公司及虎林市瑞盛园物业管理有限公司在知道案涉房屋已被人民法院查封的情况下，仍然为原告办理入户手续，其行为严重违反民事诉讼的相关法律。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告房隆公司未发表陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈洪涛举示证据清单：鸡西中院（2019）黑03执异278号执行裁定书、2018年4月3日原告和房隆公司签订的购房协议和收据、2019年1月17日网签备案合同191××××4768、2019年10月4日水费收据、2019年10月4日电费收据、2019年1月20日装修保证金收据、2019年1月20日电梯费收据、2019年1月20日物业费收据、2019年1月20日水费收据、2019年1月20日楼道电费和上下料费收据、2019年8月10日供热费收据。证明目的：证明在查封之前已经签订了购房买卖协议，交付了购房款，已经办理了网签，现五证已经齐全，买卖合同有效。原告并已入住装修房屋，取得了物权权益。被告恒久公司举示证据清单：一、2018年7月26日鸡西市中级人民法院(2018）黑03民初14号民事裁定书1份、2018年8月20日(2018)黑03执保4号协助执行通知书1份。意在证明：2018年7月26日鸡西市中级人民法院依法预查封虎林市房隆房地产有限公司开发的绿都名苑26户房屋。在执行查封中，因3号楼1单元501室与5号楼2单元701室已备案网签变更，人民法院未查封该两户房屋，实际预查封24户房屋。截止2018年8月20日，预查封的24户房屋登记在虎林市房隆房地产有限公司名下，没有签订房产登记部门网签备案合同。二、2019年10月10日虎林市房地产管理处给鸡西市中级人民法院出具的“情况说明”1份。意在证明：1、预查封的3-1-502、5-3-901、5-3-701、5-2-1002、5-2-901、5-2-802、5-2-702、5-2-601、3-2-1001、3-2-901、3-2-801、3-2-601、3-1-1002、3-1-901、3-1-802、3-1-801、3-1-702、3-1-701、5-2-501、3-2-501等20户房屋均没有网签备案。2、“情况说明”的绿都名苑二期有5-3-1001买受人张威威在2018年6月27日、5-2-1001买受人陈洪涛在2018年7月23日、3-1-1001买受人田华在2018年5月28日及5-3-601买受人王春雪在2018年8月17日的网签备案合同与鸡西市中级人民法院(2018)黑03执保4号协助执行通知书的事实不符，以上四户房屋网签备案合同不真实。三、鸡西市中级人民法院2019年9月24日执异263-285号执行异议听证笔录1份。意在证明：原告自认的实际占有房屋时间，均在法院2018年7月26日查封后。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黑龙江省虎林市绿都名苑小区系由房隆公司开发建设。2018年6月27日，案外人张威威与房隆公司签订购买商品房买卖合同（合同编号181××××3351），约定张威威购买黑龙江省虎林市绿都名苑小区5号楼3单元1001室，房屋建筑面积96.95平方米，单价4，480.00元/平方米，总价款434，336.00元。该买卖合同在虎林市房产管理处办理了备案登记。原告陈洪涛举示了两份与房隆公司签订案涉房屋买卖协议，其一为购买商品房协议书，内容为陈洪涛绿都名苑小区5号楼3单元1101室，房屋建筑面积96.95平方米，单价4，280.00元/平方米，总价款414，946.00元。同日房隆公司为陈洪涛出具了购房款收据，收到全额购房款。其二为陈洪涛与房隆公司签订的商品房买卖合同（合同编号191××××4768），合同内容与编号181××××3351合同一致，但该合同无签订日期。陈洪涛于2019年1月17日、1月19日分别向房隆公司工作人员赵春玲、周丽账户内汇款20万元，共计40万元。2018年11月6日，房隆公司将案涉房屋交付原告。2018年3月15日，房隆公司取得绿都名苑二期（包括绿都名苑小区1号楼至5号楼）商品房预售许可证，该工程未竣工验收。本院在审理恒久公司与房隆公司建设工程施工合同纠纷一案，依恒久公司申请，于2018年7月26日依法作出（2018）黑03民初14号民事裁定书，预查封房隆公司开发建设的黑龙江省虎林市绿都名苑小区的部分房屋，其中包括案涉房屋，2018年8月23日，虎林市不动产登记中心向本院出具查封回执。2019年9月12日，陈洪涛向本院提起案外人执行异议，要求停止执行，本院依法作出（2019）黑03执异278号执行裁定，驳回陈洪涛异议。陈洪涛不服，以案外人身份提起本案诉讼。本院认为，原告对案涉房屋是否享有足以排除对房屋的强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，这不仅要对当事人是否对执行标的物享有实体权利进行判断，还要对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。根据《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于本案案涉房屋，原告共举示了数份内容不一致的买卖合同，并且对合同前后的逻辑关系未予合理解释说明，虎林市房地产管理处商品房网签备案管理系统记载，案涉房屋登记备案的买受人系案外人张威威，与原告举证的编号181××××3351合同一致。原告陈洪涛虽又举示了其于2018年4月3日及无签订日期的商品房买卖合同，但此两份合同的证明效力不足以对抗房地产管理机关商品房网签备案管理系统记载及所附合同的内容，因此原告举示的证据不足以证明在案涉房屋被查封前，原告即与被告房隆公司签订了合法有效的房屋买卖合同。房隆公司系在案涉房屋被人民法院依法查封后，将案涉房屋交付原告使用，在原告未与房隆公司签订合法有效买卖合同的情况下，原告占有房屋的行为并不具有合法性。因此原告对案涉房屋的民事权益，不足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，被告恒久公司的答辩意见成立，原告的诉讼请求于事实不符，且于法无据，不应予以支持。依照《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：驳回原告陈洪涛的诉讼请求。案件受理费7，525.00元，由原告陈洪涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇一九年十二月二十四日书记员  都 晶记录员  张 驰附：本案引用的法律条文《最高人民法院》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。