汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1296号 上诉人（原审被告）：万兴利，男，生于1973年2月28日，汉族，陕西省城固县人，住城固县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX万兴利，男，生于1973年2月28日，汉族，陕西省城固县人，住城固县二里镇苟家湾村1组，身份证号：612322197302285438。委托诉讼代理人：吕永鹏，陕西恒爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆宏，男，生于1971年7月29日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX穆宏，男，生于1971年7月29日，汉族，汉台区人，住汉台区东大街312号5号楼4单元1107室，身份证号：612301197107290838。委托诉讼代理人：李自利，汉中市148法律服务所法律工作者。上诉人万兴利因与被上诉人穆宏房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万兴利上诉请求：1、请求对原审判决依法撤销或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，合同约定房屋使用前30天一次交清全年租金，在2017年合同生效前，上诉人已经交过2017年租金，实际拖欠的只有2018年租金；二、原审认定的租金总额应扣减六万元，2010年双方建立房屋租赁合同关系时约定年租金17万元，后被上诉人有意购买上诉人所有的一套房屋，当时双方约定的是第二排，但被上诉人实际选中的是第一排的房屋，第一排比第二排房屋高出六万元，为此双方达成合意，高出的六万元从上诉人租金中扣减，因此一审认定的租金总额中应当扣减六万元；三、原审认定的租金应扣减掉被上诉人使用的水电费，自2010年双方建立房屋租赁关系后，被上诉人使用的水电费均由上诉人缴纳，被上诉人未向上诉人支付也未从房租中扣减。被上诉人每月产生的水电费至少两千元，九年总费用为216000元，该笔费用应从租金中扣减；四、本案租赁期限届满时间为2019年1月5日，2019年1月5日被上诉人将上诉人所租房屋内的入住人员粗暴赶出，给上诉人造成了损失，也以实际行动表明意欲解除租赁合同，该日之后双方再无往来，所租房屋经营的宾馆也未再经营，因此租赁关系届满应是2019年1月5日而非一审认定的3月15日，两个时间相差的租金为38111元，应从本案租金中扣减；五、租赁房屋的维修费应当从租金中扣减，上诉人每年垫付房屋维修费用上万元，累计总额十万元，被上诉人从未向上诉人支付或从房租中扣减，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，上诉人要求该笔维修费从租金中扣减与法有据。综上，一审认定事实错误，判决错误，请求撤销一审判决或改判。穆宏辩称，一、上诉人主张缴纳了2017年度房租没有事实依据和法律依据，倘若事实真实存在，上诉人在一审期间就应当提出反诉；二、上诉人主张的水电费等费用也未在一审中举证证明；三、关于房屋租赁期的问题，到现在为止案涉房屋仍由上诉人占有；四、关于房屋维修费，在合同中有约定，谁使用谁维修。请求二审法院驳回上诉、维持原判。一审法院认定事实：2014年被告万兴利开始租赁原告穆宏位于汉中市汉台区站前路11号站前路11号楼房中的2层、3层及1层东边一部分从事酒店经营。2016年8月13日双方签订的2017年度合同中约定：租赁期2017年1月1日至2017年12月31日；年租金19.6万元；此期间，任何一方终止合同，需向对方支付总金额30%违约金。合同签订后，被告自2017年1月1日起不交房租，也不退房，2019年3月中旬被告将房门钥匙放在讼争房内而后离去，原、被告再无联系，原告遂将房门上锁。现原告诉讼，请求判令被告：1.向原告腾交租赁房屋；2.向原告支付2017年1月1日至腾交房屋之日止的租金；3.支付迟延支付租金的违约金12万元。一审法院认为，合法有效的租赁关系受法律保护。万兴利对租赁房屋的事实无异议，即应按合同的约定向穆宏支付租金，违约就应承担相应的违约责任。穆宏主张万兴利向其支付2017年1月1日至2019年3月15日期间房屋租金的诉讼请求应予支持。至于万兴利抗辩中提到“双方最初口头约定的年租金是17万元，而后按一定比例递增，并非19.6万元”，但万兴利的说辞遭穆宏否认，而合同中又无“递增”的约定，故万兴利的抗辩理由难以支持。2019年3月15日，穆宏拿到万兴利所交房门钥匙并上锁，万兴利“交钥匙”的行为已告知穆宏租赁关系已经无法继续，据此，依据相关法律规定，穆宏即应采取措施防止损失扩大，没有采取措施就扩大的损失其无权求偿。而穆宏“上锁”行为也清楚的表明，不允许万兴利的经营继续。故穆宏主张2019年3月15日之后的房屋租金不予支持。双方的合同中，只约定了合同履行期间终止合同需向对方支付总金额30%违约金，并未约定延期付款的违约金，两者有本质的区别，穆宏主张迟延付款违约金12万元缺乏事实依据和法律依据，该主张不予支持。按照经营惯例，租赁期满腾交房屋应当恢复原状，双方的合同中并没有约定租赁结束“实物折算残值冲抵租金”，调解中穆宏一再拒绝折抵，故对万兴利相关主张不予支持，双方可继续在执行阶段商议执行和解或拍卖求偿等方式尽最大努力减少损失。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、限万兴利在判决生效之日起30日内，清理所租穆宏位于汉中市汉台区站前路11号站前路11号楼房中的2层、3层及1层东边部分房屋内物品，腾交该房屋给穆宏。二、限万兴利在判决生效之日起30日内，向穆宏支付2017年1月1日至2019年3月15日房屋止的租金43.28万元。三、驳回穆宏其他诉讼请求。案件受理费9260元，减半收取4630元，由万兴利承担。二审中，当事人没有提交新证据。原审判决认定事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一审确定的租金数额是否正确？上诉人的上诉请求和理由是否成立？本案中，万兴利提出了五点上诉理由，均围绕租赁费的数额。其中，关于2017年的房租，上诉人万兴利主张按合同约定的时间其应当已经支付，但被上诉人穆宏不予认可，万兴利也无证据加以证明，该主张没有事实依据，本院不予支持；关于万兴利主张因穆宏购买房屋多出的六万元，双方合意在租金中扣减的主张，万兴利未提供双方对此进行约定的任何证据；关于万兴利主张租赁期间为穆宏代缴的水电费、房屋维修费应在租金中扣减的主张，万兴利亦没有证据证明代缴水电费及维修费的事实，也没有证据证明相关费用的具体数额，故无法以此为由扣减上诉人万兴利应支付的租赁费。万兴利的上述四点理由及请求在一审中既未提起反诉，也未提出抗辩，现在二审中提出又没有任何证据证明，对该上诉理由本院依法不予支持。关于万兴利主张租赁期限应在2019年1月5日届满的问题，本院认为，租赁期限的届满应以承租人返还房屋转移占用为准，而交还钥匙就是衡量转移占有的重要因素，双方认可2019年3月15日万兴利将钥匙放在房屋内离去，穆宏遂将房门上锁，双方房屋租赁关系自此实际解除，且在2019年3月万兴利交还钥匙之前，尚有人在房屋中居住，涉案房屋仍在万兴利的占有使用中，故一审判决租赁期限自2019年3月15日届满正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人万兴利的上诉理由没有事实及法律依据，均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9260元，由上诉人万兴利承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王潇浴审  判  员   舒  胜 审  判  员  曹建祥 二○一九年十一月十四日 法 官 助 理   李  鹤书  记 员  刘  娜 1