广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1228执异6号 异议人（被告）：广西都安慈成房地产投资发展有限公司，住所地广西都安瑶族自治县安阳镇屏山中路198号，统一社会信用代码:91451228315910447Y。 法定代表人：向小芹，执行董事。 特别授权委托代理人：黄方，该公司职工。 特别授权委托代理人:黄唯，都安县律诚法律服务所法律工作者。 被异议人（原告）:广西建工集团建筑工程总承包有限公司，住所地南宁市朝阳路49号办公楼附楼第三层，统一社会信 用代码：91450000569070898M。 法定代表人：陆祖训，董事长。 委托代理人：颜佳玲，女，广西建工集团建筑工程总承包有限公司职工。 本院在审理原告广西建工集团建筑工程总承包有限公司（以下简称：建工总承包公司）诉被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司（以下简称：都安慈成公司）建设工程施工合同纠纷一案［案号（2019)桂1228民初249号］中，异议人对本院作出的（2019）桂1228执保59号民事裁定书、（2019）桂1228执保59号之一民事裁定对其名下13个商铺的查封不服，以超标的额查封为由向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭公开举行听证进行审查，现已审查终结。 异议人都安慈成公司称，因异议人与建工总承包公司建设工程施工合同纠纷一案，都安瑶族自治县人民法院于2019年4月11日作出（2019）桂1228执保59号民事裁定书及（2019）桂1228执保59号之一民事裁定书，查封了异议人名下13个商铺（编号为：A09、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21），总价值2500万元，而建工总承包公司的诉讼请求仅为7708047.71元，（2018）桂1228民初249号民事判决书仅判决异议人支付建工总承包公司3074112.25元工程款及违约金，返还质量保修金308477.70元及利息，查封商铺的价值明显高于诉讼争议金额及判决总额，收到民事裁定书后，异议人提出复议申请被驳回。该查封属于明显的错误行为，异议人请求法院尽快解除超出部分的编号为：A09、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A21商铺的查封，以维护异议人的合法权益。 异议人都安慈成公司为证实其主张向本院提交如下证据材料： 1.4份税收缴款书复印件，编号：（161）桂地现00140031、（161）桂地现00140032、（161）桂地现00142750、（161）桂地现00142751，证明出售同为文华园内编号为：A02、A03、A17、A22商铺的成交价均在200万元至300万元之间，以及成交后缴纳的税款金额。 2.都安瑶族自治县房产管理所出具的5份证明复印件，证明编号：都备证2018-1530号、都备证2018-1530号、都备证2018-1529号、都备证2018-1532号、都备证2018-1531号、都备证2018-1515号、都备证2018-1513号，是购房人在房产管理所的合同备案记录情况，证明同为文华园内预售及已出售编号为：A02、A03、A13、A17、A18、A22商铺价值均不低于200万元，证实商铺成交价每平方米价格在1.3万元。 建工总承包公司辩称，都安瑶族自治县人民法院作出的（2019）桂1228执保59号民事裁定书、（2019）桂1228执保59号之一民事裁定对异议人名下13个商铺进行的保全措施，符合法律规定，请求驳回异议人都安慈成公司的异议。理由：1.异议人本次异议属于重复异议，不符合法定程序;2.异议人请求解除查封理由不充分。 经审查查明,本院在受理原告建工总承包公司诉被告都安慈成公司为建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告建工总承包公司的申请，并在原告建工总承包公司以中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函的情况下，于2019年4月11日作出（2019）桂1228执保59号民事裁定书，决定查封、冻结被告都安慈成公司名下财产价值7708047.71元，2019年4月25日作出（2019）桂1228执保59号之一民事裁定，对被告都安慈成公司其名下13个商铺（编号为：A09、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21，套内面积分别为：105.54㎡、170.72㎡、122.06㎡、130.25㎡、117.16㎡、104.22㎡、118.21㎡、109.40㎡、175.30㎡、98.40㎡、110.58㎡、202.17㎡、145.15㎡，总面积1707.16㎡）进行的保全查封。2019年5月7日，被告都安慈成公司以本案涉案工程未结算，原告建工总承包公司没有证据证明其诉讼请求的主张，其诉讼请求不应当得到支持为由，向本院提交复议申请。本院经过审查后，于2019年5月13日作出裁定，驳回被告都安慈成公司的复议申请。经过开庭受理后，本院于2019年5月20日作出（2019桂1228民初249号民事判决书，判决：一、解除原告广西建工集团建筑工程总承包有限公司与被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司签订的《建设工程施工合同》及《建设工程施工补充合同》；二、被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告广西建工集团建筑工程总承包有限公司支付工程款3074112.25元及违约金（违约金以3074112.25元为基数，自2017月3月25日起至实际付清本息之日，按日万分之五计算）；三、被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告广西建工集团建筑工程总承包有限公司返还质量保修金308477.70元及利息（以246782.16元为基数，自2017年7月14日至2018年7月13日止；以308477.70元为基数，自2018年7月14日至实际偿清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告广西建工集团建筑工程总承包有限公司的其他诉讼请求。判决后，当事人双方均不服一审判决，上诉于河池市中级人民法院，现案件正在二审审理过程中。 对都安慈成公司提交的证据材料，本院组织双方在听证过程中进行了认证质证。建工总承包公司认为，异议人提交的税收缴款书与本案没有关联性，房产管理所出具的证明估算商铺价值没有依据，不能作为本案被查封商铺定价依据。 关于异议人提交的税收缴款书与房产管理所出具的证明，该证据形成时间均在2018年8月间,在本院采取保全查封行为之前。在本院受理其他被执行人为都安慈成公司的执行案件过程中，拍卖了同坐落在文华园内的编号为：A06号、A08号的商铺，亦以税收缴款书与房产管理所出具的证明的作为定价依据，并以其作为依据决定拍卖底价。在淘宝网司法拍卖平台上，编号为：A06、A08号的商铺分别以底价1513408元、1553760元底价进行公开拍卖，第一次拍卖均流拍，之后，A06号商铺以平方米市场价13000元，套内面积总价的70%计价以物抵债方式处理。A08号商铺降价至1287104元进行第二次拍卖，再次流拍。依据在建工程已取得房屋预售许可证可以对外销售，结合同小区周同类商铺销售价格，可以认定税收缴款书与房产管理所出具的证明与本案涉案财产的价值判定具有客观性和关联性，可作为判定标的物价值及是否超标的查封的主要依据，故此，本院对都安慈成公司提交的证据材料予以采信。 本院认为，依据申请执行人的请求，并在保险公司出具保单保函予以担保的情况下，为确保债权得到实现，法院为保证案件执行工作的顺利开展对被告名下财产依法进行查封的行为并无不当。判定本案中的查封措施是否存在超标的查封情形，应当先对查明案涉执行标的数额，在本案执行异议程序中，对于案涉执行标的数额，双方当事人存在异议，且该案仍在二审审理过程中，尚未作出终审判决，故标的数额应以原告建工总承包公司诉讼请7708047.7元暂行确定为宜。判定被查封财产的价值是否构成超标的查封的关键，是对两个数额的概定，即执行标的额与执行费用之和以及查封财产可用于清偿权利债权的数额，对前者，应当考虑债权本金、利息、迟延履行利息，可能增加的损失和执行费用。对后者，应当考虑被查封财产的价值，价值变动的可能性，在先查封的金额，对被查封财产享有优先受偿的数额以及变价变现的可能性。在司法实践中，即便是被查封财产的评估价高出所申请执行的数额，法院仍需综合考量财产变现时所需费用，拍卖时流拍降价的可能性以及其他可能影响财产价值的因素，故法院在实践操作中对于司法解释规定的“明显超标的额”的限制，应在综合各因素的情形下从宽掌握。 综上所述，以税收缴款书与房产管理所出具的证明估算被查封财产的价值，以商铺套内面积1707.16㎡乘以每平方米销售价13000元，被查封的商铺的总价值应为22193080元，故而会出现超标的查封的情形，异议人以超标的查封为由要求法院解除查封措施的申请于法有据，异议部分成立，应当解除超标的查封的部分。对保留查封的价值，应考量财产变现时所需费用，拍卖时流拍降价的可能性以及其他可能影响财产价值的因素，故保留查封财产的价值应适当高出所申请执行的数额，以保护权利人的合法权益。依据拍卖法规定，以市场价作为第一次拍卖底价时依法可以下浮的比例，最低下调不得低于评估价70%，都安慈成公司的商铺市场价每平方米价格13000元，变现价值由可低至9100左右。由此推算，本案应当保留查封的财产价值不低于1000万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项规定，裁定如下： 一、异议人广西都安慈成房地产投资发展有限公司的异议部分成立； 二、解除（2019）桂1228执保59号之一民事裁定对异议人广西都安慈成房地产投资发展有限公司其名下不动产【证书号为：都国用（2015）第100017号】A13号、A17号、A18号、A19号、A20号商铺的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向河池市中级人民法院申请复议。 审 判 长  卢宝尚 人民陪审员  陈春锦 人民陪审员  陈彩玉 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  龙剑宇 书 记 员  韦程标