重庆市第五中级人民法院行 政 判 决 书(2019)渝05行终539号上诉人（一审被告）重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心。住所地：重庆市万盛区万盛大道65号。法定代表人杨影，主任。委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）颜学洪，男，汉族，1966年10月30日出生。住址：重庆市合川区。一审第三人重庆市世亚房地产开发有限公司。住所地：重庆市万盛经开区万东北路53号1号2-1号。法定代表人黄福平，该公司总经理。委托代理人梁雯，重庆合纵律师事务所律师。上诉人重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心（简称万盛不动产登记中心）因与被上诉人颜学洪房屋行政登记一案，不服重庆市綦江区人民法院作出的(2019)渝0110行初4939号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，向各方当事人送达了权利义务须知等法律文书。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院审理查明，重庆市世亚房地产开发有限公司（简称世亚公司）与颜学洪于2015年3月9日签订7份《重庆市商品房买卖合同》，将位于万盛黑山镇八角小城控制性详细规划中的7套商品房出售给颜学洪。2015年10月19日世亚公司向万盛不动产登记中心提出申请，要求解除与颜学洪签订的7套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。万盛不动产登记中心于当日对世亚公司进行约谈，并根据世亚公司提供的材料于2015年10月19日撤销世亚公司与颜学洪签订的7套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。以上事实有商品房买卖合同等证据在卷予以佐证，一审法院已随卷移送本院，经审查，一审法院对证据的认证正确，其据此认定的事实，本院予以确认。一审法院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”万盛不动产登记中心具有实施商品房预售登记的法定职责。《重庆市国土房管局关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》第二条“对买卖双方签订商品房买卖合同后，未向房地产管理部门申请买卖合同登记备案，而申请撤销网上签约的，除按《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）文件第二条执行外，还应收取该商品房销售的付款凭证。”《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）第二条“买卖双方签订商品房买卖合同后，通过联机备案或网上签约系统将商品房买卖信息传送至登记机构计算机楼盘信息系统进行预备案，但未向登记机构申请买卖合同登记备案，其网上签约或联机备案信息已在登记机构数据库中生存，双方经协商要求撤销楼盘表预备案信息的，可以申请撤销。收取的要件：（一）买卖双方撤销楼盘表预备案信息的申请书；（二）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书……。因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解书、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已经被撤销、解除或者认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请撤销楼盘表预备案信息。”本案中，颜学洪和世亚公司签订商品房买卖合同后，未向房地产交易登记机构申请买卖合同备案登记，在无人民法院、仲裁机构的法律文件和生效证明的情况下，万盛不动产登记中心仅依据世亚公司一方申请和其提供的相关证据，对单方进行约谈后就撤销颜学洪和世亚公司签订的商品房买卖合同网上登记，明显违反了相关程序规定。关于万盛不动产登记中心提出颜学洪超过起诉期限问题，因万盛不动产登记中心未提出充分证据，一审法院对万盛不动产登记中心的该项理由不予采纳。颜学洪诉讼理由成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决撤销万盛不动产登记中心于2015年10月19日将颜学洪与世亚公司所签订的7套商品房买卖合同网上登记撤销的行政行为。上诉人万盛不动产登记中心不服，上诉称，一、上诉人具有实施《预售商品房买卖合同》网上签约登记的法定权限和职责。二、被上诉人与世亚公司网签的7套商品房买卖合同系虚假销售商品房行为。2015年10月19日世亚公司向上诉人提交了《解除7套商品房网上签约的申请书》，在2015年3月9日与颜学洪签订的位于重庆市万盛区黑山镇北门村八角小镇公园36栋项目7套房屋是虚假销售行为，申请要求解除7套商品房网上签约。上诉人立即对世亚公司进行约谈，世亚公司提交了名为房款实为借款的银行进账单、《商品房回购合同》，结合没有销售发票或者收据，也没有商品房预售款监管资金证明，也没有按照政策规定网签后三十日内办理《商品房买卖合同备案登记证明》（至今未办理），以回购房屋的履行方式为不交付房屋，且合同约定的公园36栋房价为约2700元/平方米，明显严重低于市场价（2015年3月建筑面积市场价格在5000元/平方米左右），更达不到成本价。被上诉人一次性以严重低于成本价的价格购买旅游地产7套房屋也明显不符合消费状况，七套房屋的合同总价为559125元，被上诉人2015年3月12日也只支付了50万元，《商品房回购合同》约定2015年3月12日起即可回购，也没有以房抵款合同或协议或者以房抵款结算书，完全不符合以房抵款或者正常的房屋销售交易习惯，且商品房买卖也没有回购的交易习惯，明显是民间借贷法律关系，借款也没有转化为房款，签订的商品房买卖合同明显不是真实交易意思表示，足以判定颜学洪与世亚公司网上签约的7套商品房合同系虚假销售行为。且解除网签合同后，2015年12月17日被上诉人与第三人签订的《补充商品房回购合同》中约定，世亚公司在2015年3月12日至2015年6月11日期间方可向颜学洪支付回购款；商品房买卖合同回购清单，是以3个月为基数，在3个月内世亚公司回购房屋支付给颜学洪人民币552500元；在2015年3月9日签订的商品房回购合同中的第五条废除，世亚公司自愿保证将颜学洪所购房屋必须全部回购；且备注：回购价2762.50元/平方米是按销售价2500元/平方米月3.5%增值率计算的（2762.5-2500）÷2500÷3=3.5%，在2015年3月9日签订《商品房买卖合同》也没有按全额支付销售款，所以回购时只能按实际支付额的月3.5%的增值率回购。被上诉人与第三人以增值率3.5%的名义规避高利率，进一步证明被上诉人与第三人之间是按照月利率3.5%计算出借款50万元的三个月的利息为52500元，故被上诉人与第三人之间签订的《商品房买卖合同》实为借款提供担保，系虚假的买卖合同。第三人在一审中也陈述被上诉人与上诉人之间的7套《商品房买卖合同》是名为买卖实为借贷关系，举示证据证明其双方约定的是第三人不限期的向被上诉人回购房屋，不履行《商品房买卖合同》，且2016年9月16日已向被上诉人归还了3万元的借款。三、上诉人作为房地产市场监管机构，有职权对不规范的销售行为予以查处并责令整改。上诉人依法规范商品房买卖合同网上签约，防范虚假销售行为，维护房地产市场交易秩序，有权撤销该虚假的网上签约。一审法院认定事实错误，应予纠正，故请求二审法院撤销綦江区人民法院作出的（2019）渝0110行初4939号行政判决。本院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款之规定，万盛不动产登记中心具有实施商品房预售登记的法定职责。本案争议焦点为上诉人作出的撤销网签行为是否合法。对此，根据《重庆市国土房管局关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》（渝国土房管[2014]818号）第二条，《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》第二条之规定，被上诉人颜学洪和世亚公司签订商品房买卖合同后，未向房地产交易登记机构申请买卖合同备案登记，在无人民法院、仲裁机构的法律文件和生效证明的情况下，万盛不动产登记中心仅依据世亚公司一方申请和其提供的相关证据，对单方进行约谈后就撤销被上诉人和世亚公司签订的商品房买卖合同网上登记，明显违反了相关规定。撤销网签登记属于对当事人权利义务影响较大的行政行为，应当听取涉案当事人的陈述申辩，其目的就是保障各方当事人合法权益。本案上诉人为维护房地产交易秩序的正常运行，依职权撤销其认定为不合法的网签登记行为本身属于积极履行法定职责的行为，应当予以肯定。但在当事人单方申请撤销网上登记，且未提供符合规范性文件规定材料情形下，上诉人以当事人之间存在虚假销售行为，而依职权作出撤销网上登记时，未听取另一方当事人的陈述申辩意见，不能保证其认定事实的正确性，其撤销行为属于严重程序违法，一审法院对其行政行为合法性作出否定性的评价，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费50元，由上诉人重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心负担。本判决为终审判决。(此页无正文）审 判 长 文林华审 判 员 周 琦审 判 员 应 禧二〇一九年十二月三十日法官助理 向 乐书 记 员 游 欢