江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初6335号 原告：张增民。 原告：贾素霞。 委托诉讼代理人：陈海龙（两原告共同委托），江苏邦度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪紫琼（两原告共同委托），江苏邦度律师事务所实习律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇。 诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，被告破产管理人。 负责人：陈磊，主任。 委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。 原告张增民、贾素霞与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，后裁定转为适用普通程序审理，且因本院于2019年11月19日裁定受理万隆公司破产清算一案并指定江苏立泰律师事务所为管理人，本院依法通知该管理人参加诉讼，并于2019年12月13日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人陈海龙、洪紫琼、被告万隆公司破产管理人的委托诉讼代理人周小明、周欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张增民、贾素霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告购房款损失暂定230000元及利息51638.19元(以230000元为基数，自2015年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率暂计算至2019年7月17日，要求计算至实际归还之日止）；2.判令被告赔偿原告契税损失6900元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，两原告将诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿原告购房款差价损失109082元、利息损失26289.52元（以109082元为基数，自2015年1月4日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年11月19日止）；2.判令被告赔偿原告契税3272.46元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，两原告与被告苏州市万隆地产有限公司签订商品房买卖合同，约定由两原告购买被告开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场×××房屋，用途为经营用房，建筑面积30.54平方米，总价917799元。后原告方发现涉案房屋仅能用于行政办公之用，无法作为商铺对外出租营业，因被告交付的房屋不符合约定用途，侵害了原告的权益，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司辩称，1.由于我公司已进入破产程序，本案应为债权确认之诉；2.关于利息应按照年利率4.35%的标准计算至破产受理日即2019年11月19日；3.原告可就相关债权直接向管理人申请破产债权，如原告坚持诉讼，相关诉讼费用由原告自行承担。 本院经审理查明事实如下：2013年10月14日，万隆公司与张增民、贾素霞签订《商品房买卖合同》，约定由张增民、贾素霞购买万隆公司开发的苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场×××房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积为30.54平方米，总价为917198元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同补充协议约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、广告、楼书、模型、样板房、装饰标准等作为履行本合同的参考。 买卖合同签订后，张增民、贾素霞支付了购房款，后在收房过程中，张增民、贾素霞另支付了面积补差款601元。2015年1月3日，万隆公司开具了购房款917799元的发票。2015年6月8日，张增民、贾素霞交纳27533.97元契税。 2015年4月17日，上述房屋所有权登记至贾素霞名下，与张增民共同共有，房屋建筑面积为30.56平方米；2015年6月15日，上述房屋所涉国有土地使用权登记至张增民、贾素霞名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 审理中，依张增民、贾素霞申请，本院依法委托江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司（以下简称鉴定机构）对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年11月15日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，对涉案房屋在合同约定价款917198元、约定面积30.54平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为109082元、估价对象在基准日的房地产价格为808116元的评估结论。张增民、贾素霞为此预交评估费9315元。审理中，张增民、贾素霞表示对交房时补交的面积差额款601元不要求计算减损额。 另查明，苏州市姑苏市场监督管理局作出姑苏市监案[2017]G00080号行政处罚决定书，认定案涉地块性质与普通消费者概念中的“商铺”有明显的界限和区别，而万隆公司通过楼书等方式向不特定消费者宣传案涉房屋为“商铺”，宣传内容与实际不符，可以认定为虚假宣传，并据此责令万隆公司停止违法行为，并处罚款5万元。 再查明，2019年10月23日，案外人尤根林、顾小白向本院申请对万隆公司进行破产清算，本院于2019年11月19日裁定受理该破产申请并指定江苏立泰律师事务所为万隆公司破产管理人。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房屋所有权证、国有土地使用证、行政处罚决定书、评估报告书、评估费发票、（2019）苏0508破24号裁定书、（2019）苏0508破24号决定书及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得张增民、贾素霞对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及涉案房屋的外观形态，张增民、贾素霞自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向张增民、贾素霞交付的房屋与其宣传并不一致。双方合同补充协议明确相关宣传资料应为合同履行的参考，故可认定万隆公司交付房屋并不符合合同约定，张增民、贾素霞基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对涉案房屋以质量价，退还多余购房款。 虑及涉案房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额109082元，可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向张增民、贾素霞赔偿购房款差价损失109082元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失及契税损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，张增民、贾素霞主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持；然双方对此并未约定违约金，故本院认定应按照同期贷款基准利率（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）赔偿实际利息损失为宜。张增民、贾素霞已于2015年1月3日前支付完购房款，本院按照上述标准以上述109082元差价损失为基数，自张增民、贾素霞主张的2015年1月4日起计算至2019年11月19日为26137.26元，张增民、贾素霞主张超出部分，本院不再支持。同理，张增民、贾素霞因不合理的房价款支付的契税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，本院根据房价差额及税率标准确定契税损失为3272.46元（109082元*3%）。 以上房款差价损失109082元、利息损失26137.26元、契税损失3272.46元，及本案评估费9315元，合计147806.72元，本应由万隆公司支付给张增民、贾素霞，现因本院已经受理案外人对万隆公司的破产申请，万隆公司如径行给付上述款项势必将减少破产财产总额、损害其他债权人利益，故本院仅对张增民、贾素霞上述破产债权予以确认，张增民、贾素霞可据此向万隆公司破产管理人申报债权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条之规定，判决如下： 确认原告张增民、贾素霞对被告苏州市万隆地产有限公司享有147806.72元破产债权。 案件受理费3073元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  时福良 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  邓 琴