杭州市西湖区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0106行初209号 原告宁波富豪房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区百丈东路83号。 法定代表人全益军，总经理。 委托代理人钱雪慧、王耀军，浙江金道律师事务所律师。 被告杭州市规划和自然资源局，住所地浙江省杭州市江干区解放东路18号市民中心C座。 法定代表人陈祥荣，局长。 出庭应诉负责人赵春，副局长。 委托代理人陈丹丹、劳子桢，该单位工作人员。 第三人中信银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市江干区四季青街道解放东路9号。 法定代表人楼伟中，行长。 委托代理人郭钊、陈蔚，该单位工作人员。 第三人杭州现代物流运营信息有限公司，住所地西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。 法定代表人章鹏飞，董事长。 委托代理人彭良康，该单位工作人员。 原告宁波富豪房地产开发有限公司（以下简称原告）不服被告杭州市规划和自然资源局（以下简称被告）于2015年6月26日作出的杭房他证字第××号房屋他项权证（以下简称案涉房屋他项权证），于2019年9月4日向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月10日立案后，于2019年9月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因中信银行股份有限公司杭州分行（以下简称中信银行杭州分行）、杭州现代物流运营信息有限公司（以下简称现代公司）与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月13日、12月25日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王耀军，被告的出庭应诉负责人赵春及委托代理人陈丹丹、劳子桢，第三人中信银行杭州分行的委托代理人郭钊、陈蔚，第三人现代公司的委托代理人彭良康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年6月6日，原告与现代公司签订《房屋转让协议书》，约定原告购买现代公司开发的位于杭州市××号（现代国际大厦南座）803室房屋（实际楼层为第七层C套）（以下简称803室房屋）；原告于协议签订后三日内支付95%购房款，尾款5%于现代公司办完房屋所有权证后三日内支付。同年6月7日，原告向现代公司支付95%购房款2420702.6元。现代公司向原告交付房屋后十余年，原告一直占有、使用至今。2009年9月16日，现代公司将803室房屋以自己名义办理了房屋所有权证，并将该房屋抵押给他人。原告事后得知，被告于2015年6月26日向中信银行杭州分行颁发了案涉房屋他项权证。现代公司恶意隐瞒房屋已出售且被原告占有使用收益的事实，案涉房屋权属存在争议的真实情况，导致被告违法向中信银行杭州分行颁发案涉房屋他项权证，严重侵害了原告的合法权益。诉请判令：1.撤销被告向第三人中信银行杭州分行颁发的案涉房屋他项权证；2.诉讼费由被告承担。 原告向本院提交了以下证据： 1、《房屋转让协议书》。证明原告与现代公司于2007年6月6日签订协议，达成803室房屋的买卖合意。 2、电汇凭证及收据。证明原告依约于2007年6月7日向现代公司支付95%购房款2420702.6元的事实。 3、《房屋所有权证》（杭房权证西字第××号）。证明现代公司于2009年9月16日取得803室房屋所有权证的事实。 4、房屋登记信息查询记录。证明被告于2015年6月26日向中信银行杭州分行颁发了案涉房屋他项权证的事实。 5、《杭州市国有土地使用权出让合同书》（杭土合字（2003）198号）。证明在办登记前房屋或者土地也可以转让。 被告辩称，一、登记行为合法，适用法律正确。根据档案材料反映，2015年6月24日，中信银行杭州分行和现代公司共同向杭州市住房保障和房产管理局申请办理803室房屋抵押登记。申请时提交了营业执照、身份证明、抵押借款合同书、董事会决议、房屋所有权证、国有土地使用证、抵押承诺书等材料。申请人提交的材料齐全且符合法定形式，该局依法受理、审核后，于2015年6月26日向抵押权人即中信银行杭州分行颁发了案涉房屋他项权证。登记行为证据充分、程序合法，符合《房屋登记办法》等相关规定。二、涉案房屋权属明确。《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”原告从未到登记机构办理过产权登记，并非涉案房屋的所有权人。涉案房屋所有权人系现代公司，权属明确。原告要求撤销抵押登记的依据不足。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交了以下证据、依据： 1、杭州市房地产抵押权设立登记申请表。 2、杭州市住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单。 3、身份证明、营业执照。 4、董事会决议。 5、最高额抵押合同。 6、房地产估价报告。 7、房屋所有权证。 8、国有土地使用证。 9、土地权属情况查询。 10、承诺书、声明书、抵押承诺书、声明书。 11、房屋登记询问记录。 12、权属审核表。 13、告知书。 14、房屋他项权证存根。 证据1-13，证明中信银行杭州分行和现代公司于2015年6月24日共同向杭州市住房保障和房产管理局申请办理抵押登记，申请时提交的材料齐全且符合法定形式，该局依法受理、审核后，向抵押权人中信银行杭州分行颁发了案涉房屋他项权证。 依据：《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》。 第三人中信银行杭州分行述称，一、原告据以请求撤销抵押登记的事实基础存疑。1、《房屋转让协议书》无效。根据原告提供的证据显示，2007年现代公司将案涉房屋转让给原告时并未取得案涉房屋的产权证，也未办妥相应的预售许可证，因此，现代公司无权处分上述案涉房屋。即使2009年现代公司取得了案涉房屋的产权证，现代公司也通过迟迟不向原告交付案涉房屋和另行设定抵押的行为表明其无意追认上述《房屋转让协议书》的有效性。因此，《房屋转让协议书》应依法认定为自始无效。2、《房屋转让协议书》所载房屋信息与事实不符。原告提供的《房屋转让协议书》所载的案涉房屋建筑层数信息为“地上16层，地下2层，该楼层总层高为18层”，而其提供的《房屋登记信息查询记录》所载的案涉房屋的总层数信息和编号为杭房权证西字第××号《房屋所有权证》所载的总层数信息均为“19”，显然，《房屋转让协议书》所载房屋信息与事实不符。3、电汇凭证所载购房款与《房屋转让协议书》所载不符。《房屋转让协议书》第四条约定“该房屋单价为人民币每平方米约10876.8元，总金额约为人民币贰佰伍拾肆万捌仟壹佰零捌元整(￥2548108元）”，第六条约定“第一期：按房价总金额95%支付，计……（￥2420702.60元），应于本协议签订（合同签订日2007年6月6日）三日内支付”，但电汇凭证显示支付的购房款却为5290045.60元，付款日期为2007年6月7日，显然，电汇凭证所载购房款与《房屋转让协议书》所载不符。综上，原告与现代公司之间买卖标的物信息不符，支付价款不符，其据以撤销抵押登记的事实基础存疑。二、原告请求撤销抵押登记于法无据1、被告抵押登记行政行为合法有效。2015年6月24日，中信银行杭州分行和现代公司共同向杭州市住房保障和房产管理局申请办理案涉房屋的抵押登记。申请时提交的最高额抵押合同、董事会决议、房屋所有权证、国有土地使用证、抵押承诺书等材料均真实、合法、有效。被告对第三人中信银行和现代公司共同陈送的抵押权登记已经依法履行了形式审查的义务，符合设定他项权利登记“权属清楚、证明材料齐全”的要求，该抵押登记行政行为程序合法。2、中信银行杭州分行已善意取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人受让不动产或动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。当事人善意取得其他物权的也适用该规定。2015年6月24日，中信银行杭州分行申请设立抵押登记时案涉房屋上已负担了案外人朱跃进的抵押权，且现代公司提供了真实合法有效的产权证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、十六条的规定，可以完全认定中信银行杭州分行对该抵押权属于善意取得。对此，法律应当予以保护。综上，原告请求被告撤销案涉房屋抵押登记没有依据。原告产权的丧失，是由于现代公司未向其交付的违约行为所致，被告对此并无过错，原告由此受到的损失，应由现代公司承担。三、原告撤销抵押登记不利于中信银行杭州分行利益的保护。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，因此，退一万步讲，即使被告抵押登记行为违法，中信银行杭州分行依法取得的抵押权也应予以保障。 第三人中信银行杭州分行未向本院提交证据。 第三人现代公司述称，公司当时不存在恶意隐瞒的情况，做抵押时，公司对出售情况是不了解的。原因是2007年的时候，包括庆丰村、现代公司和其他几个股东内部产生了矛盾。庆丰村以现代公司名义出售了案涉房产，还委托律师封存了所有档案资料。产权证是在公司手上的，因为工作人员交接等问题，后来做抵押时对出售情况不了解。 第三人现代公司未向本院提交证据。 经审理查明： 原告与现代公司于2007年6月6日签订《房屋转让协议书》，原告以单价每平方10876.8元、总价2548108元购买803室房屋（实际楼层为第七层C套房屋）。原告按约支付了95%购房款2420702.6元。2009年9月16日，现代公司以自己名义办理了803室房屋的所有权证。 2015年6月24日，杭州市住房保障和房产管理局（相关登记职能现由被告行使）经中信银行杭州分行和现代公司共同申请颁发案涉房屋他项权证，载明：“房屋他项权利人：中信银行股份有限公司杭州分行；房屋所有权人：杭州现代物流运营信息有限公司；房屋所有权证号：杭房权证西字第××；房屋座落：玉古路188号（现代国际大厦南座）803室；他项权证种类：抵押权；债权数额：2040000.00；登记日期：2015年6月26日”。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”原告提起本案诉讼，请求撤销被告针对案涉803室房屋作出的不动产抵押登记行为。该不动产抵押登记的抵押人为房屋产权人现代公司，抵押权人为中信银行股份有限公司杭州分行。原告与现代公司存在房屋买卖关系，双方未办理物权变更登记，原告作为房屋买卖合同债权人与行政机关针对案涉房屋作出的不动产登记行为并无法律上的利害关系。原告提起本案诉讼不符合法定起诉条件，依法应不予受理，已受理的，应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告宁波富豪房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费50元，退还原告宁波富豪房地产开发有限公司；原告宁波富豪房地产开发有限公司于本裁定生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  赵锋明 人民陪审员  张烨芳 人民陪审员  王伟成 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  章 玲