北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再244号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：李昆，男，1964年12月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫鑫，北京市隆安律师事务所实习律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：胡震环，女，1965年5月15日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：李平，北京百鸟律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：张志宏，男，1963年1月15日出生，汉族，大同市深特发展集团有限责任公司董事长，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，大同市深特东城置业有限公司执行董事。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市平城区桐城金域写字楼16号16层。法定代表人：苗永青，执行董事。委托诉讼代理人：卫云龙，男，该公司员工。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，执行董事。再审申请人李昆因与被申请人胡震环、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2017）京民终233号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月25日作出（2018）最高法民申3457号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李昆及其委托诉讼代理人田源源，被申请人胡震环的委托诉讼代理人李平，被申请人张志宏的委托诉讼代理人暨被申请人东城置业公司的法定代表人贾天智，被申请人深特房地产公司的委托诉讼代理人卫云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昆申请再审称，请求撤销原审判决，恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心一期（以下简称东小城项目一期）SC3（6、7、8、10、11、12）、SC4（2、10、13、14、17、18）号房产（以下简称案涉房产）的执行。理由如下：1．原审判决适用法律错误。本案系在金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条之规定。原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条作出判决明显违反法律适用规则，违背立法原意，属于严重的适用法律错误。2．为了便于人民法院查明胡震环是否实际向深特房地产公司支付购房款，李昆曾书面申请法院调查收集深特房地产公司、张志宏名下的相关银行账户交易明细并对深特房地产公司东小城项目部的会计账簿采取保全措施，但是原审法院既未调查收集相关证据也未采取保全措施。3．原审判决对胡震环是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同、是否支付购房款、是否合法占有不动产等重要事实的认定，均缺乏证据证明。胡震环辩称，1．关于法律适用问题。案涉房产不具备登记条件，没有在深特房地产公司名下进行初始登记，只是推导出房屋物权属于深特房地产公司，故适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条都有问题。案涉房产有预售许可证，签订房屋买卖合同后，房屋已经交付，故胡震环的权利应当受到法律保护。2．以房抵债不违反法律规定，而且在原审期间已经提交证据证明实际付款的情况。最高人民法院指令再审裁定只是说要审查房屋是否实际占有、是否合法交付，没有涉及款项问题。再审期间，深特房地产公司提交证据证明款项进入了东小城项目。3．无论哪个物业公司参与深特房地产公司或者受深特房地产公司委派的第三方向胡震环交房，都不影响胡震环接收交付和占有房屋的合法性。即便没有使用，也不影响实际占有。未经竣工验收不得交付的规定是管理性法律规范，不是效力性法律规范。没有竣工验收的房屋进行交付也是合法有效的，只是可以重新验收。综上，不同意李昆的再审请求。张志宏、东城置业公司辩称，案涉房产都在预售许可证范围内，对此在原审已经查明。2015年房屋被采取查封措施，就向法院提出过涉及众多购房人的利益。同意其他被申请人的答辩意见。深特房地产公司辩称，2014年6月案涉房产取得预售许可证。所有的案涉房产买卖合同都是在查封措施实施之前签订，不存在倒签的情况，故均合法有效。大同市东小城物业管理有限公司（以下简称东小城物业公司）虽然与深特房地产公司签订过前期物业合同，但没有实际履行。深特房地产公司没有向东小城物业公司支付任何款项，同时东小城物业公司也没有做过任何东小城的工作。东小城项目的物业服务是大同市桐城物业管理有限责任公司（以下简称桐城物业公司）完成的。同意其他被申请人的答辩意见。李昆向一审法院起诉请求：恢复对东小城项目一期第3#、7#栋，房屋代码为SC3（6、7、8、10、11、12）、SC4（2、10、13、14、17、18）号房产的执行。一审法院认定事实：一、关于案涉房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333．09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第XXXX号，地号：XXXX，面积：118678．64平方米]。2015年8月20日，二中院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效后10日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向二中院申请强制执行。二中院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，胡震环以二中院查封的东小城项目一期案涉房产系其合法购买为由，提出执行异议。二中院作出（2016）京02执异27号执行裁定，裁定中止对东小城项目一期案涉房产的执行。李昆遂提起申请执行人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，案涉诉争房产属于二中院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及案涉房产现状等相关情况。深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受二中院委托对案涉项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。二中院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。案涉房产均为独立房屋，未营业。三、关于胡震环购买案涉房产的相关情况。2014年10月25日，胡震环受岳岩峰、韩凤林、赵晋川等共49人的委托向深特房地产公司购买位于东小城的商业铺面。2014年10月26日，胡震环与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，合同编号：20141026-13，约定买受人购买的商品房为东小城项目第3#、7#栋，房屋代码为SC3（5、6、7、8、10、11、12）、SC4（2、10、13、14、17、18）号房屋，该商品房建筑面积共2005平方米，房款总金额为37092500元。2014年11月1日，深特房地产公司向上述胡震环等50人分别出具了合同号20141026-13购房款收款收据计55张（其中李铁钢2张收据，耿建成2张收据，严博2张收据，吴桂兰2张收据，崔俊静2张收据），总金额为37092500元。为证明真实的交纳购房款情况，胡震环提交了部分原始交款凭证，并对与收据相比较产生的差额部分在一审庭审中进行了解释：胡震环等50人均在东小城项目开发过程中与大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司）或深特房地产公司发生民间借贷业务关系，后双方协议转变成了购房款，借款时有利息，本息合计的款项中有部分款项转化成购房款。该交款凭证显示，有案外人代理或上述个人自己曾分别在商品房买卖合同签订之前向张志宏和深特集团公司的银行账户汇款。另，为证明个人出借款项情况，胡震环还提交了深特集团公司的财务账页佐证，记载有借款抵账和还款的情况。李昆对上述证据均不予认可。胡震环提交了2014年11月8日的案涉房产的《入住流转单》，胡震环、张静、刘玉平等人在业主签字处签字，证明其已办理了案涉房产的交接手续。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。此外，为证明案涉房产的入住及使用，胡震环还提交了其与案外人于2014年11月25日签订的《大同市房屋租赁合同》，胡震环将部分案涉房产租赁给案外人经营使用。案涉房产未办理网签。胡震环主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案（网签），故该部分买受人的房产不在二中院查封房产之列；胡震环的案涉房产因已被查封而无法办理网签，但并非其本人过错所致。一审法院判决：驳回李昆的诉讼请求。李昆不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判支持李昆的诉讼请求。三、本案诉讼费用由胡震环、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司承担。本院二审期间，李昆提交山西省商品房预售许可证以证明房屋编号含C和SC的房屋未取得商品房预售许可证，相关合同应属无效合同。胡震环、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司的质证意见为，大同市房产管理局行政审批服务办公室向大同市房屋交易权属登记管理中心出具的说明，证明山西省商品房预售许可证中包括案涉房产。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，本案系对李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷的生效法律文书执行过程中，案外人就案涉执行标的提出异议，经法院裁定中止对案涉房产的执行后，李昆提起的申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案争议的执行标的为登记于作为被执行人之一的深特房地产公司名下的不动产，故本案应就案外人是否是争议标的的买受人，是否在法院查封前占有不动产，支付价款等方面综合判断其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合一、二审法院查明的事实，本案所涉执行标的为商业用房，并不符合上诉人李昆请求适用的《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，故一审法院适用上述规定的第二十八条作为判定本案依据之一更为恰当、准确。胡震环于本案中提交了购买并入住案涉房产的相关证据，深特房地产公司确认收到胡震环的购房款，亦为其办理了《入住流转单》。胡震环支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对案涉房产实施了管理和支配的行为证明其在法院查封前已合法占有案涉房产，未办理不动产过户登记亦非由于其本人过错所致，故一审法院确认胡震环对案涉房产享有的物权期待权优于李昆享有的金钱债权，属于足以排除强制执行的民事权益所作的相关认定符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李昆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，李昆举证如下：证据1．东小城物业公司出具的情况说明，用以证明为东小城项目提供物业服务的是东小城物业公司，该公司从未为任何业主办理过入住手续，也从未委托其他公司为业主办理入住手续。证据2．2013年9月1日前期物业服务合同（盖有大同市房屋管理局的公章），用以证明在政府部门备案的合同显示东小城项目的前期物业服务公司为东小城物业公司。证据3．案涉房产的照片（拍摄于2019年3月1日），用以证明案涉房产不具备交付使用的条件，胡震环未合法占有诉争房屋。胡震环、深特房地产公司、张志宏、东城置业公司对上述3份证据的合法性、关联性、证明目的均不认可，认为深特房地产公司虽然与东小城物业公司签订了前期物业合同，但没有实际履行；东小城项目的物业服务一直是由桐城物业公司完成；没有竣工验收的房屋可以交付；房屋虽然没有使用，但自从交付时起就对其实际占有。深特房地产公司举证如下：证据1．2018年2月8日中共大同市委办公厅印发《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》的通知及项目名录，用以证明东小城项目所出售的房屋具备办理网签合同及产权登记的所有条件。证据2．已办理的未查封房屋及查封后解封的房屋网签合同及东小城项目的现场照片，用以证明东小城项目的所有房屋（除查封外）均已办理了网签合同，所有房屋都具备办理产权的条件。证据3．与桐城物业公司签订的东小城保安、保洁服务合同及委托管理合同，用以证明东小城项目所有的物业服务均委托桐城物业公司，而东小城物业公司没有做过任何与东小城项目物业服务有关的工作。证据4．张志宏个人账户与深特集团公司、深特房地产公司的账户之间转款明细，张琦个人账户与深特集团公司、深特房地产公司的账户之间转款明细，以及深特集团公司与深特房地产公司东小城项目部之间转款明细，用以证明案涉购房业主交给张志宏的购房款均用于东小城项目的建设。证据5．深特房地产公司董事会选举张琦为总经理的任职文件，用以证明张琦为深特房地产公司总经理。李昆对上述前3份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证据4、证据5的关联性、证明目的不认可，部分明细的真实性不认可，认为案外人向深特房地产公司、深特集团、其他人转账与本案无关，不能证明系在案买受人支付了购房款。胡震环、张志宏、东城置业公司认可深特房地产公司所交证据的证明目的。本院认证如下：李昆提交的3份证据以及深特房地产公司提交的前3份证据，内容上不能反映其证明目的，而且不能直接与本案争议焦点产生联系，故本院均不予采信。深特房地产公司提交的证据4、证据5，虽能反映出张志宏、张琦向深特集团公司、深特房地产公司转款、以及深特集团公司向深特房地产公司东小城项目部转款的情况，但转款时间、金额与本案当事人的款项没有对应性，故本院不予采信。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点在于胡震环对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。本案系申请执行人执行异议之诉，故胡震环需举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。胡震环主张其与深特房地产公司约定以房抵债，并办理了房产移交手续，故享有足以排除强制执行的权利。原审法院参照《执行异议复议规定》第二十八条对本案进行了审理。李昆主张原审法院存在法律适用错误，认为本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条。再审中，胡震环认为案涉房产至今未办理初始登记，不能认定为登记在深特房地产公司名下，故适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均有问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”东小城项目由深特房地产公司开发建设，相关审批手续均由深特房地产公司以其名义办理，故无论案涉房产是否办理了初始登记，均不影响深特房地产公司作为开发商对案涉房产的初始物权。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条是人民法院在处理执行异议案件时，解决执行实践问题的执行程序规范。第二十八条系一般性规定，第二十九条系特殊规定。二者并无原则性冲突，只是针对不同情形进行区分规定，目的在于更好地保护买受人的合法权益。因此，基于保护买受人合法权益的角度，原审法院参照《执行异议复议规定》第二十八条进行适用并无不当。胡震环在原审期间提交了其在案涉房产被法院查封前，与深特房地产公司签订的《商品房买卖合同》。李昆主张该合同系在案涉房产被法院查封后倒签而来。但李昆提交的证据不能对此予以证明。因此，应当认定案涉房产被法院查封前，胡震环与深特房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。原审法院查明，胡震环是受岳岩峰、韩凤林、赵晋川等共49人的委托向深特房地产公司购买位于东小城的商业铺面。2014年10月26日，胡震环与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，建筑面积共2005平方米，房款总金额为37092500元。2014年11月1日，深特房地产公司向上述胡震环等50人分别出具了购房款收款收据。胡震环提交部分原始交款凭证，并对与收据相比较产生的差额部分进行了解释：胡震环等50人均在东小城项目开发过程中与深特集团公司或深特房地产公司发生民间借贷业务关系，后双方协议转变成了购房款，借款时有利息，本息合计的款项中有部分款项转化成购房款。该交款凭证显示，有案外人代理或上述个人自己曾分别在商品房买卖合同签订之前向张志宏和深特集团公司的银行账户汇款。胡震环提交的深特集团公司的财务账页记载有借款抵账和还款的情况。由上述查明情况可知，胡震环于2014年10月26日与深特房地产公司签订《商品房买卖合同》，并未向深特房地产公司实际支付房款。深特房地产公司、胡震环均认可以之前深特集团公司或深特房地产公司向胡震环等人借款及产生的利息抵作购房款。但是胡震环、深特房地产公司均未提交借款合同、支付凭证等证据，证明深特房地产公司与胡震环之间存在借款关系、以及借款本息结算情况。张志宏系深特集团公司的法定代表人，而非深特房地产公司的法定代表人。深特集团公司与深特房地产公司系两个独立法人。原审法院仅凭深特房地产公司与胡震环的陈述，就认定胡震环向深特房地产公司支付了购房款，显属不当。本院再审认为，在现有查明情况下，不能认定胡震环向深特房地产公司支付了房款。原审法院关于胡震环向深特房地产公司已支付房款的意见，系认定事实错误。在李昆对深特房地产公司的金钱债权执行中，胡震环对深特房地产公司名下的案涉房产提出异议，但没有证据证明胡震环向深特房地产公司支付了房款，因此胡震环不能证明其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。李昆提出要求恢复对案涉房产进行执行的诉讼请求，有事实与法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）京民终233号民事判决及北京市第二中级人民法院（2016）京02民初340号民事判决；二、恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心一期第3#、7#栋，房屋代码为SC3（6、7、8、10、11、12）、SC4（2、10、13、14、17、18）号房产的执行。一审案件受理费70元及二审案件受理费70元，由胡震环、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司、大同市深特东城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 颂审 判 员  张 然审 判 员  张 峰二〇一九年十二月三十日法官助理  张学林书 记 员  徐博丽