河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32231号原告朱根林，男，汉族，1953年5月28日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人李粲，河南译达律师事务所律师。被告郑州百斯通公寓管理有限公司，住所地郑州市金水区经三路66号金成国际广场六号楼四单元1407室，统一社会信用代码91410105335816212H。法定代表人刘国宗，总经理。委托诉讼代理人刘刚，男，汉族，1987年8月19日出生，住址河南省滑县，系公司员工。原告朱根林诉被告郑州百斯通公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李粲、被告的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2016年9月5日签订的《房屋托管合同》已经解除；2、依法判令被告或其允许居住的人员强制迁出原告托管的房屋；3、依法判令被告支付原告欠付的租金12123元，并赔偿原告违约金199888元，共计212011元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月5日签订了《房屋托管合同》，约定原告将其位于郑州市金水区农业路农业厅家属院11号楼1单元101号房屋托管给被告，被告按季度向原告支付房屋租金，托管期限为5年，租金采用递增的方式计算，第一年、第二年、第三年每月租金4145元，第四年每月4352元，第五年每月4569元。但自2019年3月13日起至今被告未按合同约定足额支付房租，故原告于2019年8月31日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，要求解除合同，并向原告承担违约金。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：被告与原告2019年3月25日前电话协商后，原告同意按每个月4000元支付，被告就按时向被告每个月支付了4000元，最后一次付款是2019年8月19日，支付的是2019年8月12日至2019年9月11日的房租。被告在收到解除合同通知书后，才没有付款，被告认为自己并不存在违约，原告主张的违约金过高。原告诉请的租金不合理，被告认为在收到解除合同通知书时合同就已经解除了。经审理查明：2016年9月5日，原、被告签订《房屋托管合同》，主要约定：委托人（甲方）：朱根林代晁瑞萍，房屋托管（乙方）：被告房屋坐落于郑州市金水区农业路农业厅家属院11号楼1单元101号，该房屋为楼房三室二厅二卫，面积140平方米；甲方共给予乙方150天免租期，免租期内乙方不向甲方支付房租，空置期每年首次支付房租扣除一个月免租期，如超过合同期，按第五年房租支付租金；乙方应按约支付房屋租金及有关应付的物业费、水、电、煤气和有线电视等费用；托管期限及租金支付：出租委托管理期限自2016年9月12日至2021年9月11日，共计60个月，第一年至第三年租金均为4145元/月，第四年租金为4352元/月，第五年租金为4569元/月；付款方式：乙方按照季度（三个月）支付的方式向甲方支付租金，到期应准时将租金划入甲方专用账户（法定节假日顺延）；乙方未按约定划付租金达七日以上的（法定节假日除外），甲方有权单方解除合同、并按乙方违约；托管期间内任何一方需提前解除合同，应提前60日通知对方，并赔偿守约方剩余合同期租金（租金以当时该房屋市场价为准）总额的两倍作为违约金；乙方支付甲方一个月押金4145元，合同期满后，甲方退还乙方。合同对其他事项亦进行了约定。原告（甲方）与被告的代理人刘刚（乙方）签订《补充协议》一份，主要载明：双方于2016年9月12日签订的《房屋托管合同》，自2018年3月12日至2019年3月12日房租为40000元/年，乙方2018年3月12日支付甲方10000元，6月12日支付甲方10000元，9月12日支付甲方20000元，2019年3月12日本协议到期以后，房租价格按照原合同协商执行。原告提交解除合同通知书一份，载明：被告未按《房屋托管合同》及《补充协议》向原告支付租金，原告依据《房屋托管合同》约定向被告书面通知，即日起解除双方签订的《房屋托管合同》，并要求被告承担违约责任。原告于2019年8月31日向被告邮寄解除合同通知书，该通知书于2019年9月1日显示收发室签收。原告认可被告支付押金4000元，并认可自2019年3月12日至2019年9月11日被告每月支付租金4000元。被告称按照合同约定2019年3月12日起的租金每月应为4145元，2019年3月份被告与原告电话协商每月租金为4000元，但双方未签订书面合同。原告对此不予认可，称按照合同约定，2019年3月12日至2019年9月11日的租金为每月4145元，之后的租金为每月4352元。庭审中，被告表示同意解除双方签订的房屋托管合同，且称其在2019年9月1日收到原告邮寄的解除合同通知书时其就把钥匙放到涉案房屋，因为原告没有接听电话才没有将此消息告知原告，涉案房屋现无人居住。原告称其接电话了，被告只说补齐房租，并未提及交还钥匙事宜，且被告未向原告发送任何信息，故认为原告至今未收回房屋。本院认为，原告与被告签订的《房屋托管合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思表示，均为有效合同，各方均应依约全面履行各自的义务。被告承租原告房屋，应按时足额向原告支付租金，被告称双方口头协商2019年3月12日起的租金为每月4000元，但未提交相应证据，原告对此亦不认可，且补充协议约定“2019年3月12日本协议到期以后，房租价格按照原合同协商执行”，故本院认定2019年3月12日至2019年9月11日期间的房租为每月4145元，2019年9月12日起的租金为每月4352元。被告至今未足额向原告支付租金，原告据此要求解除合同并向被告发送解除合同通知并无不当。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年8月31日向被告邮寄解除合同通知书，该邮件于2019年9月1日被签收，故房屋托管合同于2019年9月1日解除。双方确认被告2019年3月12日至2019年9月11日每月支付原告租金4000元，故自2019年3月12日至2019年9月被告欠付原告租金差额870元，该费用被告应支付给原告。因被告未提供证据证明其于合同解除后向原告交付了房屋钥匙，故自2019年9月12日至被告将涉案房屋实际交还原告之日，被告应按每月4352元的标准向原告支付房屋占用使用费，因原告主张被告支付房屋租金至2019年10月31日，故本院支持该期间原告的房租损失，扣除2019年9月2日至2019年9月11日期间被告实际已经支付的租金1382元，故本院支持原告自2019年9月2日至2019年10月31日期间的房租损失7322元（4352元×2-1382元）。上述租金差额与房租损失共计8192元，因原告收取了被告4000元的押金，该押金与被告应付金额冲抵后，被告应付原告4192元。关于违约金，双方约定的标准过高，本院酌定支持其中的1257.6元（4192元×30%）。原告诉请求超出部分，依据不足，不予支持。关于原告要求被告或相关人员强制迁出涉案房屋的请求，因被告称涉案房屋现无人居住，且房屋钥匙已在房屋内，故原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱根林与被告郑州百斯通公寓管理有限公司于2016年9月5日签订的《房屋托管合同》解除；二、被告郑州百斯通公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱根林租金4192元、违约金1257.6元；二、驳回原告朱根林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，由原告负担2182元，被告负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇一九年十二月二十三日书记员 朱晴晴