广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复679号 复议申请人（异议人）：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号负l层至14层。 法定代表人：何汝海，执行董事。 申请执行人：杜某某，男，1965年12月9日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号。 法定代表人：何剑峰，执行董事。 重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司不服广州市中级人民法院于2019年9月3日作出的（2019）粤01执异672号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行申请执行人杜永安与被执行人重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称“超霸房地产公司”）合同纠纷一案中，查封了被执行人超霸房地产公司名下的位于重庆市××××号名义层第九层9-27号的房产，并拟处置拍卖，重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称“超霸经营管理公司”）提出书面异议称：我司是受被执行人超霸房地产公司委托经营管理标的物所在的陕西路六巷8号港渝广场的案外人。原来的重庆市××××号名义层第九层9-27号，因消防原因于2012年分隔为9-11、9-12、9-13三个铺位和两个疏散通道。上述三铺位的承租人对所承租的铺位均投入巨资装修后，并以此为经营地址取得工商部门的营业执照，长年承租维持生活。如拍卖，则使在这铺位经营的三个承租人以及他们的家庭失去生计和经济来源。两个通道为疏通通道，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，如拍卖，则违反了《消防法》的规定。而广州中院在拍卖标的物的“竞买须知标的物”描述中，只字没有提及标的物是存有疏散通道和长期出租，且现在仍存在租赁关系的情况。如果不如实反映标的物的现状，则是对买受人的欺瞒和对被拍卖者的不公平。根据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第三条不予清场移交的情形的规定，涉案标的物应该带租拍卖，而且要在拍卖公告中特别提示并说明原因。请求：1．立即停止对重庆市××××号名义层第九层9-27号的拍卖；2．如一定要拍卖，则带租拍卖。 申请执行人杜永安称：超霸经营管理公司的异议不成立，应予驳回。 被执行人超霸房地产公司称：同意超霸经营管理公司的意见。 原审法院查明：关于申请执行人杜永安与被执行人超霸房地产公司等合同纠纷一案，该院于2013年9月9日作出(2011)穗中法民四初字第3号民事判决书。判后，杜永安、超霸房地产公司等提出上诉，本院于2015年6月16日作出(2014)粤高法民四终字第45号民事判决书，其中，判决主文第三项内容为：变更广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民四初字第3号民事判决第二项为：超霸房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向杜永安支付从2005年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费，其中：2686734元从2005年7月16日起，488241元从2005年10月16日起，488241元从2006年1月16日起，488241元从2006年4月16日起，488241元从2006年7月16日起，488241元从2006年10月16日起，488237元从2007年1月16日起，均计算至判决确定的清偿日止。 2016年2月1日，广州中院立案执行，案号为(2016)粤01执563号。 2016年11月，广州中院已被执行人无财产可供执行为由，裁定终结本次执行程序。 后经申请执行人申请，广州中院决定恢复执行，案号为2018)粤01执恢139号。 在执行过程中，广州中院查封了被执行人超霸房地产公司名下的位于重庆市渝中区××名义××、××、××、××号的房产，并于2017年5月11日张贴现场公告，主要内容为：广州中院拟对上述房产进行处理（评估、拍卖等），如有异议，请于15天内书面提出，没有异议或逾期不提异议的，该院将依法对上述房产进行处理。 2019年5月30日，广州中院发出拍卖公告，定于2019年7月3日上午10时至2019年7月4日上午10时止（延时的除外）在京东网司法拍卖网络平台上对被执行人超霸房地产公司名下位于重庆市××××号名义层第九层9-27号房产公开拍卖。但该次拍卖流拍。 超霸经营管理公司提出执行异议，并提交了委托代理经营合同、平面图、商业店面租赁使用合同、营业执照、租金发票、收据等证据，从证据显示：商业店面租赁使用合同的租赁期限从2016年1月1日起，每年度签订一份，最后一份合同的租赁期限是到2018年12月31日止，所涉商铺为重庆市××××号港渝广场9楼11、12、13号（其中11号商铺租赁合同的出租人是超霸房地产公司，12、13号商铺租赁合同的出租人是超霸经营管理公司），所有租赁合同均无显示已在房地产管理部门办理登记备案。在本案听证时，超霸经营管理公司称上述平面图是由超霸房地产公司提供，据此可证实重庆市××××号名义层第九层9-27号房产现已分割为上述9-11、12、13号三个商铺及两个疏散通道。 申请执行人杜永安则提出超霸经营管理公司所提交的上述租赁合同均已到期，且合同中所涉的商铺地址与其现提出异议的查封房产地址不符，而超霸经营管理公司提交的平面图也并非行政管理部门出具。在本案听证后，超霸经营管理公司又向广州中院邮寄三份商业店面租赁使用合同的复印件，拟证明上述9-11、12、13号商铺的租赁合同已续签，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止。该三份租赁合同亦无显示已在房地产管理部门办理登记备案。 原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。现因被执行人超霸房地产公司并未履行生效法律文书所确定的义务，故广州中院对其名下的涉案房产予以查封并进行处置，符合法律规定。超霸经营管理公司要求该院停止拍卖，缺乏依据，广州中院不予支持。关于超霸经营管理公司提出涉案房产应带租拍卖的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，广州中院于2017年5月11日已在现场张贴拟处置公告，并无涉案房产的承租人向广州中院提出异议及提交租赁合同等相关证据。而从超霸经营管理公司提交的租赁合同来看，即便合同所涉的三个商铺即为重庆市××××号名义层第九层9-27号房产分割而成，但上述租赁合同均无显示有在房地产管理部门办理登记备案，再则，即便该租赁合同属实，超霸经营管理公司、超霸房地产公司在法院查封涉案房产以后仍然继续签订租赁合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”故超霸经营管理公司要求将涉案房产带租拍卖的请求不能成立，广州中院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司的异议请求。 超霸经营管理公司不服广州中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议，请求：1、撤销(2019)粤01执异672号执行裁定书裁定。2、裁定立即停止对重庆市××××号名义层第九层9-27号房产的拍卖；3、如一定要拍卖，则裁定带租拍卖。事实和理由：(2019)粤01执异672号裁定未查明和歪曲事实，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，裁定不当。请贵院予以纠正。一、如果认为异议地址与查封房产的地址不符，则请被申请人（执行申请人）重新申请、原审法院重新查封认为适当的房产地址。原来的重庆市××××号名义层第九层9-27号，因消防原因于2012年间隔为9-11、9-12、9-13三个铺位和两个疏散通道。上述三铺位的承租人对所承租的铺位均投入巨资装修后，并以此为经营地址取得工商部门颁发的营业执照，长年承租维持生活。现重新间隔房产的平面图虽非行政主管部门出具，但是一个客观存在的事实。被申请人（执行申请人）、原审法院如果认为异议地址与查封房产的地址不符，则请被申请人（执行申请人）重新申请、原审法院重新查封认为适当的房产地址。二、原审法院未查明拟拍卖标的物，在人民法院查封之前，一直处于合法有效的租赁关系中的法律事实。广州中院已查封拟拍卖被执行人超霸房地产公司名下的位于重庆市××××号名义层第九层9-27号的房产长期处在租赁状态。申请人和被执行人的经营范围有物业出租，以出租自己拥有的房产为业。虽作为出租人、被执行人、申请人与承租人签订的租赁合同是一年一签的，但出租人与承租人的租赁关系是长期的、稳定的。从申请人举证的租赁合同等证据可见，承租人的营业执照是以租赁9-27号装修间隔后的9-11、9-12、9-13号房产为经营地址取得（经营地址业经行政主管部门的批准），租赁合同虽是一年一签，但租赁关系从2013至2019年不间断地一直延续至今，合法有效从没有变更过。三、原审法院无视和歪曲事实，无查明被执行人已于涉案标的物查封和拍卖公告张贴后的时限内、多次向法院提出异议的事实。广州中院以租赁合同未在主管部门备案及所谓的查封后仍签订租赁合同来否定拟拍卖标的物在“人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”的情形，是不符合客观事实的。广州中院于2016年5月3日查封了拟拍卖的标的物，又于2017年5月11日张贴拍卖公告，上述两时段涉案标的物均在出租状态，租赁双方有合法有效的租赁合同并占有使用该不动产在先，该事实已在672号裁定查明（裁定书第四页），符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”的情形，这里并不存在“在法院查封涉案房产以后仍然继续签订租赁合同”的情形。一年一签的租赁合同是双方对租赁法律关系的延续，租赁双方从合同签订初始就打算一直保持该租赁法律关系，不曾改变。在法院查封时，被执行人已在时限内向法院提出执行异议并说明由于存在租赁关系和消防通道，已查封的标的物不能拍卖。在张贴拍卖公告后，为了维护经营市场的稳定和不给承租人带来惶恐（相信人民法院对此情是能理解的），被执行人作为出租人在期限内又向法院提出执行异议，并提供租赁合同、租金发票等证据佐证，这些证据复议申请人在672号案外人执行异议听证时，又作了举证，但672号案却视而不见，上述事实未在672号查明事实中列明。四、672号裁定曲解和适用法律不当，裁定不当。请二审法院予以纠正。综上所述，672号裁定未查明和歪曲事实，否定被执行人、复议申请人和承租人之间的在查封之前就存在合法有效的租赁关系的法律事实，曲解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，另适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款不当，据此所作出的裁定不当。因此，复议申请人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款和《广东省高院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法[2019]84号文）第三条“不予清场移交”的规定，强烈要求如拍卖则带租拍卖，否则，相应承租人则失去生活所依。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。此外，本院查明，广州中院（2019）粤01执异672号执行卷宗（正卷）第1册第92-93页所附落款时间为“2007年11月26日”、甲方（委托方）署名并加盖公章为“重庆超霸房地产开发有限公司”、乙方（受托方）署名并加盖公章为“重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司”的《委托代理经营合同》（复印件）内容显示：委托合同的标的为甲方开发的重庆“港渝广场”，位于重庆市渝中区××陕西××号；委托期限为18年，即从2008年1月1日至2025年12月31日；在委托期限内甲方委托乙方全权负责“港渝广场”的经营管理活动。具体包括：市场推广、宣传策划、对外招租、物业管理；代理经营方式为由乙方全权代理“港渝广场”甲方房屋的出租事宜，乙方负责支付经营租赁活动所需的一切费用，包括：为港渝广场服务的有关人员工资、社保及“港渝广场”内设备的小额维修费用等。 另查，广州中院（2019）粤01执异672号执行卷宗（正卷）第1册第96-107、113-123、129-140页所附若干《商业店面租赁使用合同》（复印件），港渝广场9-11＃出租人为超霸房地产公司、承租人为肖文姣。合同签订落款时间分别为2016年1月6日，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日；落款时间2017年1月19日，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日；落款时间2018年1或2（有改动）月6日，租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日。港渝广场9-12＃出租人为超霸经营管理公司，承租人为李渔。签订落款时间2015年12月23日，租赁期限2016年1月1日至2016年12月31日；落款时间2017年1月14日，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日；落款时间2018年2月5日，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。港渝广场9-13＃出租人为超霸经营管理公司，承租人为蒲玉兰。签订落款时间2015年12月23日，租赁期限2016年1月1日至2016年12月31日；落款时间2017年1月13日，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日；落款时间2018年2月3日，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。 本院认为，本案的焦点问题是超霸经营管理公司关于排除执行及带租拍卖的主张是否应予得到支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，从超霸经营管理公司向广州中院提交的《委托代理经营合同》内容显示，超霸经营管理公司代超霸房地产公司出租港渝广场房屋，两者之间并非租赁法律关系；此外，从超霸经营管理公司向广州中院提交的多份《商业店面租赁使用合同》来看，港渝广场9-11、9-12、9-13店面的承租人分别为案外他人肖文姣、李渔和蒲玉兰，因此，超霸经营管理公司基于对广州中院查封并拟处置的房产即被执行人超霸房地产公司名下的位于重庆市渝中区××名义××、××、××、××号的房产（以下简称案涉房产）拥有租赁权而提出排除执行及带租拍卖的主张，不符合上述司法解释的规定。其次，超霸经营管理公司主张重庆市××××号名义层第九层9-27号房产现已分割为上述9-11、12、13号三个商铺及两个疏散通道，但申请执行人对此提出质疑，认为上述租赁合同中所涉的商铺地址与超霸经营管理公司提出异议的查封房产地址不符，且超霸经营管理公司提交的平面图也并非行政管理部门所出具。超霸经营管理公司未能充分举证证明自己的上述主张。再者，从超霸经营管理公司提供的租赁合同材料来看，港渝广场9-11、9-12、9-13三个店面的租赁期至2018年12月31日已全部届满，超霸经营管理公司后来向广州中院提交租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止的租赁合同，是在本案查封之后签订的。综上，超霸经营管理公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，本院不予支持。 综上所述，超霸经营管理公司的复议理由不能成立。广州中院（2019）粤01执异672号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司的复议申请，维持广州市中级人民法院（2019）粤01执异672号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十二月三十一日 法官助理曾群锋 书记员麦劲