广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1499号 原告：徐晓娟，女，1984年10月18日出生，满族，住桂林市象山区。 原告：武宝珍，男，1986年11月1日出生，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：邓绵春，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林市耀和置业有限公司，住所地：桂林市秀峰区翠竹路77号耀和荣裕小区10栋1、2层7、8、9号商铺，统一社会信用代码：9145030079433655X3。 法定代表人：林辉，经理。 委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 原告徐晓娟、武宝珍与被告桂林市耀和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭审理了本案。原告徐晓娟及其委托诉讼代理人邓绵春、被告桂林市耀和置业有限公司的委托诉讼代理人莫冰松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐晓娟、武宝珍向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告人民币128万元（赔偿含违约金及损失每月8万元自2018年2月1日起计至房屋实际交付之日止，本次暂计至2019年9月1日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，原告分别购买被告秀峰区翠竹路三套商品房。其中1号购房款为1596487元；2号购房款为2163533元；3号购房款为1787035元。双方约定交房时间为2017年7月31日前。合同生效后，原告如期给付了购房款，但被告按约定无法交房。2017年7月24日，双方签订《购房补充协议》，约定：被告于2017年10月31日前安排原告进场装修，2017年12月31日交付使用；2018年1月31日正式交房。如2018年1月31日无法交房，自2018年2月1日起，每月须赔偿原告8万元直至实际交房为止。但到补充协议约定的2018年2月1日交房日，被告仍无法交付房屋。原告购买的商业办公用房，因被告的逾期交房给原告造成巨大经济损失，在与被告多次沟通无效的情况下，原告被迫提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 桂林市耀和置业有限公司辩称：原告要求被告从2018年2月1日起至2019年9月1日止，按每月8万元赔偿128万元，没有事实依据。被告已于2019年4月30日完成五方施工验收，并于2019年5月20日在《桂××报》通知原告领房，现完成了交房义务。因此，被告逾期交房的时间只能从2018年2月1日至2019年5月20日期间。另，根据合同法第114条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，双方约定的违约金“过分高于造成的损失”。原告的损失为其所购买的房屋因逾期交房而未能使用造成的租金损失，按地段租金计算，每月不超过2万元。为此，请求法院予以减少。同时，在被告登报通知交房后，原告拒绝领房，说明原告并不急需使用购买的房产，也不会有其他损失。为此，请求人民法院根据双方履行合同的情况及原告的实际损失予以减少违约金。 桂林市耀和置业有限公司承认原告在本案主张的事实，但认为违约金的计付时间应为2018年2月1日至2019年5月20日期间。同时，认为每月8万元的违约金过分高于造成的损失，应以专业机构评估价为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人均对对方当事人提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据2.《商品房买卖合同》三份，证明2017年1月3日，原被告在协商一致的情况下签订合同约定原告购买被告位于秀峰区翠竹路的商品房三套，用途为办公。其中其中1号购房款为1596487元；2号购房款为2163533元；3号购房款为1787035元。以上三套房屋交付时间为2017年7月31日前。被告对该证据的真实性无异议，但证明内容有异议，认为从合同可以看出买受人应在出卖人通知之日起30日内办妥银行按揭贷款手续，贷款额度以银行审批的数额为准，若银行不予批准或者不予足额批准按揭贷款，买受人应在应付款期限内以现金方式补足该部分房款，但原告付款时间延迟所以造成交付的延迟。经审查，鉴于双方对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认可并作为本案定案依据。 原告提交的证据4.购房补充协议书，证明：经与被告协商一致，双方对于逾期交房于2017年7月24日签订了《购房补充协议》一份，协议约定：被告于2017年10月31日前安排原告进场装修，2017年12月31日交付使用，2018年1月31日正式交房。如2018年1月31日无法交房，自2018年2月1日起，每月须赔偿原告8万元直至实际交房为止。被告对该证据的真实性予以认可，但认为当时在出具该补充协议书时，业主到公司反映这个问题，不仅有逾期交房的也有逾期办证的，人数众多，情绪激动，所以在公司无法正常办公的情况下做出的，违背公司真实意思的协议。经审查，被告主张该补充协议非其真实意思表示，但未能提供相应证据予以证明，故本院不采纳被告质证意见。鉴于此，本院对该证据真实性予以认可并作为本案定案依据。 被告提交的证据1.建设工程质量竣工验收意见书，证明：原告购买的1栋内的商品房于2019年4月30日已经竣工验收，达到合同约定的交房条件的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为工程竣工验收不能证明已经达到合同约定的交房条件，原、被告签订的商品房买卖合同明确约定，双方的房屋应该符合国家与桂林市住房城乡建设局的五方验收的规定以及合同约定的其他交房条件，合同附件3第9、10条关于电梯、供电、一户一表、智能化配备配置均没有达到合同约定的条件。因此该证据不能证明房屋符合交付使用。经审查，鉴于双方对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认可并作为本案定案依据。 被告提供的证据2.交房通知，证明被告桂林市耀和置业有限公司于2019年5月19日在桂××报上登报，按合同约定要求业主于2019年5月20日接收所购买商品房，己于2019年5月20日完成交房义务的事实。原告对该证据的真实性无异议，证明内容不予认可，该证据19日登报，20日领房，时间过短，不认可交房时间，也不符合交易习惯。鉴于双方对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认可并作为本案定案依据。 综合双方庭审陈述和提交的证据，本院确认本案法律事实如下： 2017年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，原告分别购买被告秀峰区翠竹路三套商品房。其中1号建筑面积为229.15㎡；2号建筑面积为310.54㎡；3号建筑面积为256.50㎡。双方约定交房时间为2017年7月31日前。合同生效后，原告如期给付了购房款，但被告按约定无法交房。2017年7月24日，双方签订《购房补充协议》，约定：被告于2017年10月31日前安排原告进场装修，2017年12月31日交付使用；2018年1月31日正式交房。如2018年1月31日无法交房，自2018年2月1日起，每月须赔偿原告8万元直至实际交房为止。但到补充协议约定的2018年2月1日交房日，被告仍无法按时交房。 另查明：被告桂林耀和置业有限公司涉案房产于2019年4月30日通过建设工程质量竣工验收，并于2019年5月19日以公告的方式在桂××报上登载《交房通知》。 被告桂林市耀和置业有限公司于2019年11月11日申请对本案涉案商品房产在2018年2月1日至2019年9月1日期间的租金水平进行司法鉴定评估。根据被告申请，本院依法组织双方进行司法评估，由双方抽取广西方××事务所出具了《司法评估意见书》，该意见书载明：涉案商品房在2018年2月1日至2019年9月1日期间19个月的租金为：涉案标的建筑耀和荣裕小区1单价为：6875元/月合计19个月为110000元、耀和荣裕小区2单价为：9316元/月合计19个月为149056元、耀和荣裕小区3单价为：7695元/月合计19个月为123120元,月租金总额为：23886元，总额为:382176元。 本院认为，双方确认签订的商品房销售合同合及其购房补充协议法合法并生效，双方争议焦点在于被告桂林市耀和置业有限公司延期交房所应承担的违约金如何计算的问题。 一、关于违约金计付的截止时间问题 本案中，双方签订的《购房补充协议真实有效》，并已按照协议约定由被告向原告部分履行截止2018年1月31日前的违约赔偿责任。另根据查明事实，被告的涉案商品房项目竣工五方验收为2019年4月30日，而被告采用公告方式告知业主领房的具体时间为2019年5月20日。综合上述两点，确定被告逾期交房产生的违约金起止时间应为2018年2月1日至2019年5月20日止。 关于违约金是否“过分高于造成的损失”问题 根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的实际损失时，经当事人申请，法院可以予以适当减少。本案中双方签订的《购房补充协议》中约定：“每月须支付8万元至实际交房为止”的条款，原告未能举证证明被告正常履约情况下所遭受的损失能够达到其约定数额，且该约定明显高于常理，故本院依法应予适当调整。参考本案司法鉴定房产租金评估报告的内容，原告从2018年2月1日至2019年5月20日止共计14个月20天的可期租金总额为350328元，因此，原告要求被告承担的违约金过高，本院酌情支持被告应当承担延迟交房期间违约金为350328元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第114条第二款、《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告桂林市耀和置业有限公司赔偿原告徐晓娟、武宝珍从2018年2月1日至2019年5月20日止的违约金350328元； 二、驳回原告徐晓娟、武宝珍其它诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费16320元（原告已预交）、评估费14214元（被告已预交），由原告徐晓娟、武宝珍负担22290元，被告桂林市耀和置业有限公司负担8244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费16320元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黄日新 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 黄 斌 书 记 员 韦 琳