河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5084号上诉人(原审被告):贾伟，男，汉族，1980年1月19日生，住浉河区。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告):信阳市其友物业服务有限公司。法定代表人：郭其友，系该公司经理。委托诉讼代理人：骈天民，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人贾伟因与被上诉人信阳市其友物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2019）豫1502民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人贾伟的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司的法定代表人郭其友及其委托诉讼代理人骈天民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贾伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人交纳从2016年4月28日至2018年4月28日期间50%的物业费、不再交纳水费；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院审理不清，认定其友物业服务至2018年11月28日属于严重的事实错误。被上诉人和小区签订的合同在2018年4月28日便到期，此后期间是其友物业一直赖在小区不走且拒绝办理交接手续。此事实有一审中其友物业提交的合同（合同显示物业服务截止日为2018年4月28日）、上诉人提交的《海虹汉都全体业主告知书》和业主委员会公告的《告知书》均可以证实是其友物业拒不退出、移交，然而一审法院却在判决书第四页第三行认为：业主并未有相关证据证实该事实，故认定其友物业服务至2018年11月28日。一审法院对上诉人提交的证据都不予审查，断然推测其友物业服务至2018年11月28日属于严重的事实审理不清。退一步说，其友物业自己发布的《海虹汉都全体业主告知书》明确告知其在合同终止后无条件退出小区管理，并将该告知抄送了居委会、办事处等单位；2、其友物业是2014年5月进入小区开始服务，无权收取上诉人从2012年至2014年期间的物业费，该笔物业费应予以冲抵未缴纳的物业费。3、一审法院对待同案不同判，且差距甚大，二审法院应予以纠正，改判减免业主50%的物业费。其友物业在2017年起诉本小区业主要求支付物业费，经信阳市浉河区人民法院审理做出（2017）豫1502民初3621号、3622号民事判决书，认定其友物业服务质量差，判决减免业主50%物业费。本案与上述两个案件的一审原告一致，又是同种类诉讼标的，属于同类型案件，但针对同样的服务质量，本案的一审法院在明知有生效判决减免50%物业费的情况下，仍判决本案只减免20%，差别甚大，实属同等情形不同等对待、同类问题不同样处理，有违司法公平正义的实现，严重影响了上诉人的合法权益；4、现有新证据证明其友物业无权主张合同终止后的物业费和水费。其友物业在2018年4月28日合同终止后，仍赖在小区拒不退出、交接，不仅全小区业主有目共睹，而且其也未向电业局、自来水公司及时交纳相关费用，导致全体业主权益受损、小区安全面临严重隐患。其在一审中主张权利至2018年11月28日，现有新证据证明在此期间其未向电业局、自来水公司及时交纳费用，亦未提供物业服务，故无权向业主主张此期间的物业费、水费。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司答辩称：1、2018年4月28日至2018年11月28日物业费收取的理由，根据物业服务合同第五条第五项约定，乙方本合同期满后，小区业务委员会在与物业管理公司未正式签订合同前，可以按整月份连续管理，并收取相关管理费用。其次根据河南省物业管理条例第五十一条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有约束力，由于物业服务企业服务的业主具有一定的特殊性，如果未按照合同或者法律规定提供服务，势必造成社会秩序的不稳定，为此，其友物业虽然在2018年4月28日以后没有与海虹汉都签订物业服务合同，但继续提供物业服务既有合同依据也有法律依据，同时履行了社会责任。2、关于2014年之前的物业费问题，贾伟与华泰物业之间有装修押金等相关的纠纷，后华泰物业、其友物业与贾伟之间共同就物业费、装修押金等问题一并解决，计算完毕后，贾伟向其友物业补交的相关物业费及费用。3、关于同案不同判的问题，我们国家是制定法不是判例法，同时豫1502的3621、3622号是个例，已生效的判决只代表生效判决主审法官的任职，主审法官行使自由裁量权是法官的职责也是权利，同时已生效的判决，并不都是合法的合理的合情的，比如湖北的佘祥林案件，都已生效执行，但每个法律人均知后来的结果，为此一审法院判决上诉人缴纳上诉人缴纳80%的物业费并无过错。4、2018年4月28日至2018年11月28日的水费、电费，被上诉人均已向自来水公司和电力公司缴纳了相关费用，并在庭前出示了相关费用的发票，仅仅是11月份的水费电费没有缴纳。这是有历史原因的，在2014年，其友物业进驻海虹汉都小区，上一任的华泰物业也没有缴纳最后一个月的水费和电费。为稳定小区的服务，其友物业为华泰公司垫交了2014年4月份的水费和电费。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的2016年4月28日至2018年11月28日的物业服务费2923元及利息；二、被告支付拖欠的2016年12月至2018年11月28日的水费1096元及利息；三、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月16日，原告其友物业公司作为乙方与甲方信阳市浉河区海虹汉都小区业主委员会签订了《海虹汉都物业服务合同书》，合同有效期两年，约定由甲方委托乙方对海虹汉都小区实行专业化、一体化的物业管理，并约定物业管理费用为住宅0.95元/平方米，无综合管理费，经营性商户1.9元/平方米。合同到期后，2016年4月29日—2018年4月28日原告其友物业与海虹汉都业主委员会两次续签了《物业服务合同》，且合同中将物业管理费用变更为1.1元/平方米，经营性商户1.5元/平方米。后因多数业主反映原告其友物业公司在管理中存在卸水表等野蛮行为，服务不达标，在合同到期后经海虹汉都业主委员会决定更换物业公司，新物业富元智慧服务有限公司于2018年12月份正式入驻该小区。另查明，被告贾伟为该小区业主，因对原告服务不满意从2016年4月28日起未交纳物业费用并拖欠了2016年12月至2018年11月的水费1096元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年5月—2018年4月28日期间，原告信阳其友物业公司与海虹汉都业主委员会共签订了三份《物业服务合同书》，原告具有物业服务企业资质，且该合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。因业主委员会有权代表该小区全体业主，故该合同对原告其友物业及小区全体业主均具有约束力，双方均应当积极履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告方提交的证据仅能证明原告在管理上存在瑕疵，但不能否认其提供了相应的管理及服务，故被告即业主方应当按照合同约定按期缴纳物业费及代收的水费。再根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条的规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案被告业主方辩称在双方终止合同后原告方拒绝退出，但并未有相关证据证明该事实，另结合新物业入驻时间，故对于原告主张的物业费截止日期为2018年11月28日，应当予以支持。同时，根据被告业主方在庭审中提交的关于小区卫生、公共设施维护及管理的照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵。业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平及民法通则中公平原则的考虑，一审法院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%，被告应缴纳原告诉请物业费2923元的80%，即2338.4元。同时对于被告业主方认为原告存在其他侵权行为损害了业主方的利益，认为自己多支付了电梯维修费用1000元，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。对于原告其友物业主张的利息，因双方并未在合同中进行约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，第十条之规定判决：一、被告贾伟应于本判决生效后十日内向原告信阳市其友物业服务有限公司支付物业管理费2338.4元及水费1096元；二、驳回原告信阳市其友物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告贾伟负担。二审期间，上诉人贾伟围绕上诉请求依法提交三组证据。第一组：关于其友公司合同到期后拒不退出、移交的证据。①其友公司发布的《海虹汉都全体业主告知书》一份（2018.4.26）证据内容：其友公司称合同到期后若未续签，该公司将依约无条件退出服务。②业主委员会发布的《告知》一份（2018.7.22）证据内容：由于其友公司合同到期后仍不撤离小区，业委会正式书面解聘其友公司要求其2日内办理交接手续。③其友公司发布的《告海虹汉都全体业主书》一份（2018.8.1）证据内容：截至2018年8月1日，双方仍未续签合同，其友公司未向电力公司支付电费。④业主委员会发布的《选聘公告》一份（2018.8.2）证据内容：小区业委会发布公告选聘新物业。⑤北京路社区居委会出具的证明照片四份以及业委会出具的情况说明一份。证据内容：自2018年8月起，居委会和办事处针对其友公司赖在小区拒不退出、移交的问题组织双方进行协调，由于业主不愿向其友公司交纳任何费用，故居委会在8月27日、28日在海虹汉都小区组织代收物业费、水费，以及劝其友公司早日办理新旧物业交接的事实。第一组证据共同证明：其友公司在2018年4月28日双方合同到期后且业委会一直未与其续签合同的情况下，仍不退出小区、移交材料，赖在小区不走的事实。第二组：关于其友公司无权主张合同到期后物业费以及水费的证据。⑥自来水交费发票一张（2018.12.14）证据内容：新物业富元公司向供水公司交纳小区11月份的公摊水费。⑦电力公司2018年7月电费结算清单和电力公司证明各一份。证据内容：其友公司仍欠电力公司7月份电费1万元，后由新物业富元公司补交。⑧欠交电费停电通知单和电力公司2018年10月电费结算清单各一张。证据内容：小区10月份公摊电费21455.85元，其友公司并未向电力公司交纳。⑨电力公司2018年11月电费结算清单和电力公司证明各一份。证据内容：2018年11月份小区公摊电费已由新物业富元公司交纳。⑩新物业富元公司证明和银行汇款凭证各一份。第二组证据共同证明：其友公司无权主张合同到期后至2018年11月28日的物业费和水费。第三组：关于其友公司多收贾伟的费用应予以冲抵未交物业费的证据，收据三张和装修合同一份。证据内容：第一任物业华泰公司已预收贾伟装修400元垃圾清运费，其友公司又收取一次800装修垃圾清运费，贾伟向华泰公司交纳2000装修押金。证明目的：其友公司自2014年4月入住小区服务，其无权收取贾伟2012年至2014年4月的物业费，其多收的物业费应当在未交物业费中予以冲抵；若华泰公司将债权债务一并与其友公司进行交接，则其友公司有权收取12年至14年物业费，但其也应当退还贾伟的装修押金2000元和重复交纳的垃圾清运费800元。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司质证称，针对第一组证据：不能证明上诉人一方已经与其他的物业公司签订了物业服务合同，根据被上诉人和海虹汉都小区业委会的合同约定及法律规定，只有在小区业委会已经与其他物业公司签订服务合同的情况下才可以退出，被上诉人物业公司的告知书也是在督促上诉人一方的业委会作出选聘、续聘的决定。针对第二组证据：新物业缴纳11月份的水费、电费被上诉人是认可的，7月份欠交的1万元电费答辩人不认可，答辩人已经缴纳了5-10月的水电费。针对第三组证据：2011年8月4日的收据，和2011年7月9日的收据是华泰物业的，只有2016年3月28日的清运费是其友物业的。并且答辩时候已经提到的贾伟、其友物业、华泰物业已经进行了冲抵结算。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司提交一组电费、水费发票，用于证明2018年4月28日以后其友公司为海虹汉都缴纳的电费、水费，已经交到10月份。上诉人贾伟质证称，被上诉人单方自愿向相关单位支付的费用，应另案向受益人主张不当得利，与本案属于两个法律关系。缴纳水费和电费不代表对小区提供了其他服务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人贾伟提交的三组证据，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司对其真实性均无异议。对上述证据的真实性，本院予以采信。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司提交的电费、水费发票，上诉人贾伟对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。二审查明：2018年4月26日，信阳市其友物业服务有限公司在小区公告栏发布《海虹汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，信阳市其友物业服务有限公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海虹汉都业主委员会向信阳市其友物业服务有限公司书面告知解聘信阳市其友物业服务有限公司。2018年8月2日，海虹汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因信阳市其友物业服务有限公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往北京路社区居委会、五里墩办事处等部门协调。二审其他审理查明事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人信阳市其友物业服务有限公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费？2、被上诉人信阳市其友物业服务有限公司收取上诉人贾伟2014年4月28日以前的物业费，能否冲抵未交纳的物业费？3、物业服务费是否应按50%的标准扣减？关于第一个焦点，《最高人民法院的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但小区业委会已明确要求被上诉人信阳市其友物业服务有限公司退出物业服务区域，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司辩称，其向上诉人收取2014年4月28日前的物业费，系经华泰物业（前任物业公司）、上诉人、被上诉人三方协商，达成合意的结果。上诉人贾伟认为华泰物业未向其告知2014年4月28日前所欠物业费转让给被上诉人信阳市其友物业服务有限公司，未履行债权转让的通知义务，债权转让未生效，被上诉人无权收取该款。上诉人贾伟向一审法院提交的《收款收据》明确记载上诉人贾伟于2015年9月9日交纳物业费期间为“2012年4月28日-2016年4月28日”，上诉人贾伟交款后，未对《收款收据》提出异议，亦未向原债权人华泰物业重复交款。根据以上事实，可以认定上诉人贾伟以交款并开票的履行行为，认可了三方的债权债务转移，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司基于债权转移，有权收取该款。上诉人贾伟要求以该款冲抵未交纳的物业费，无法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，一审法院综合考虑上述因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%，并无不当，本院予以支持。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，上诉人贾伟应缴物业费为1805元。综上所述，上诉人贾伟的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持浉河区人民法院（2019）豫1502民初5090号民事判决第二项；二、变更浉河区人民法院（2019）豫1502民初5090号民事判决第一项为“上诉人贾伟应于本判决生效后十日内向被上诉人信阳市其友物业服务有限公司支付物业管理费1805元及水费1096元”。如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决书执行。二审案件受理费50元由上诉人贾伟和被上诉人信阳市其友物业服务有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长  简立存审判员  吕树利审判员  吴 斌二〇一九年十二月十日法官助理李彬书记员杨帆