江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0411民初7385号 原告：江苏高科物业管理有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区玉隆路9幢二层。 法定代表人：王胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜雪梅，该公司员工。 委托诉讼代理人:蔡忠民，江苏常茂律师事务所律师。 被告：常州市常信鑫源房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市新北区晋陵北路常信怀德名园39-302。 法定代表人：季国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴中一，江苏常信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢云翔，江苏常信律师事务所律师。 原告江苏高科物业管理有限公司（以下简称“高科物业公司”）与被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司（以下简称“鑫源房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法由审判员莫礼花适用简易程序于2019年1月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员浦跃进、顾建光共同组成合议庭于2019年4月10日公开开庭进行了审理。后由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员顾建光、李耀祥共同组成合议庭于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告高科物业公司委托诉讼代理人姜雪梅、蔡忠民，被告鑫源房产公司委托诉讼代理人吴中一、谢云翔三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费286551.64元。2、请求被告支付至2019年12月31日的违约金共计162716.2元。3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由如下：被告为怀德名园小区的开发商，根据2009年3月11日双方签订的《前期物业服务合同》第九条的约定，以及《江苏省物业管理条例》第三十四条规定（前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担），被告应承担已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业费。合同生效履行后，被告一直支付该项物业费至2014年。2015年至2017年原告多次联系被告要求对账确认应付金额，但被告以种种理由拖延拒绝。2018年己近年末，被告拖欠原告巨额物业费，已造成原告单位严重经营困难，原告经多次交涉未果，不得已诉之法院，恳请法院查明事实，依法维护原告的合法权益，判如所请。 被告鑫源房产公司辩称，第一、对空置房屋物业费金额的计算方式无疑。但我方认为：1、2013年至2016年期间有部分房屋是由承租人谢方华租用，原告之前的物业费也都是向其收取，因此在此期间的物业费，原告应当向承租人谢方华主张。2、原告提供的小区物业服务质量调查并没有完全的履行物业服务合同，应当对物业费作出适当调整。第二、关于车位销售的提成，原告没有证据证明诉状提及的五个车位是由其销售的，我方对此不予认可。第三、关于车位管理费。原告不是被告产权车位的管理单位，原、被告之间不存在车位管理合同，不应向被告支付车位管理费。退一步讲即便认定原告是被告产权车位的经营管理方，由于原告已在向业主出租车位收取租金的同时，收取了车位管理费，因此也不得向我方再次收取。原告未对被告产权车位尽到妥善管理的义务，甚至存在侵权行为，擅自将被告的产权车位出租给业主，因此无权向被告主张车位管理费。再退一步来说，即便被告需要支付车位管理费，原告主张的车位数量有误也需要调整。另外，违约金不应当由被告承担。 经审理查明：2009年3月11日，原告高科物业公司（乙方）与被告鑫源房产公司（甲方）签订常州市前期物业服务合同一份，约定甲方将怀德名园委托乙方实行前期物业管理，物业占地面积为154077平方米，总建筑面积351104.37平方米，住宅245853.86平方米，营业性公建36753.75平方米。该合同第二条约定：在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理（物业共用部位明细见附件三，物业共用设施设备明细见附件四）；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；（六）物业档案管理的管理；（七）其他物业管理服务事项。该合同第二十一条约定：甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。 另查明：2006年4月26日，常州市新北区人民防空办公室与被告签订人防工程使用契约一份，约定将怀德名园人防工程，面积15050平方米，交与被告用作地下停车库，日期从2006年5月1日至2026年4月30日，在上述使用期间，被告分8年从2006年至2014年每年应主动向人防办公室缴纳人防工程使用费56万元。2006年4月28日，被告向常州市新北区人民防空办公室提出申请，内容为被告决定将怀德名园人防工程地下停车库的停车位租赁给怀德名园小区业主使用。2009年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订怀德名园车库、车位管理协议一份，载明：怀德名园车位由乙方代为管理，票据由甲方出具，乙方代甲方收取停车费。2013年6月26日，被告向原告发出“关于怀德名园存量产权车位销售底价及租赁价格调整的通知”一份，要求将原委托原告代理的怀德名园产权车位的销售和租赁价格进行调整，具体调整为1、产权车位的销售底价由原来的6.5万元/车位调整至5.5万元/车位，2、由于怀德名园产权车位的租赁价格从2011年起已由原来的200元/月.辆.位调整至230元/月.辆.位，扣除贵司应收的管理费外，从调价之日起贵司应付我司的产权车位租赁费也由原告的150元/月.辆.位调整至180元/月.辆.位。2015年4月1日，被告向原告发出告知书一份，内容为1：取消2009年6月18日双方签订的“怀德名园车库、车位管理协议”，2、自2015年4月1日起，乙方将怀德名园甲方产权车库、车位出售与出租权交还甲方（含人防1号车库）；3、乙方将代管期间的怀德名园地下车位管理信息表、未售车位清单、出租车位清单（包含租期及租金）交还甲方；4、甲乙双方结清2015年1月至3月代管期间的怀德名园车位管理等相关费用。2015年11月16日，被告向原告发出告知函一份，内容为怀德名园项目今后的产权车位和六号人防库即10-15幢地下车位的租售工作由被告公司营销部门接收并实施。且被告发现原告有私自出租被告公司车位的情况，望原告立即停止侵权行为，并要求原告提交代理租售被告车位期间的租售清单。2016年8月30日，被告向原告发出函一份，内容为再次申明将继续对常信怀德名园小区各车库内原告公司所称“未租售车位”和“租赁到期未续租车位”设置障碍桩，如原告仍进行阻拦或破坏，应赔偿继续侵权所造成其公司物品损失和车位收益损失。2018年4月27日，被告向原告发函一份，内容为要求原告将树枝从被告公司怀德名园北门车位内移走，并恢复预制板隔离墙，将垃圾废品从上述车位搬走，不得再堆放在被告公司车位内。 又查明：2016年9月2日，原告向被告发函一份，内容为：根据双方签订的物业服务合同，截止至2015年12月31日，被告公司共欠原告提供物业服务的怀德名园小区各项费用121735.28元（其中物业费106164.08元、车位费15571.2元）。2018年2月28日，原告向被告发出催款函一份，内容为截至2017年12月31日，被告尚欠原告1049040.8元，按照双方签订的怀德名园前期物业服务合同，被告应当在2017年12月31日之前支付该款项，希望被告及时支付该款项。 审理中，被告对原告主张的2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费的计算方式及金额无异议，但认为原告主张的附件一中第4、第5项所列房屋自2015年1月至2016年5月的物业服务费不应由其承担。 上述事实，由常州市前期物业服务合同、人防工程使用契约车库、车位管理协议、告知书、告知函等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述及自认在卷证实。 本院认为，原、被告之间签订的常州市前期物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，原告按约履行了物业服务义务，被告应当按约支付相应的物业服务费。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。被告鑫源房产公司认为原告高科物业公司主张的商铺空置房物业服务费中部分应由案外人支付，但并未提供证据予以证明，本院对该辩称不予采信。被告鑫源房产公司辩称原告没有完全履行物业服务合同，应当对物业费作出适当调整，也未提供证据予以证明，本院对该辩称不予采信。故对原告要求被告支付自2015年至2017年12月31日的商铺空置房物业服务费286551.64元的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告以约定的违约金过高为由请求法院酌情减少，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告因被告逾期支付物业服务费产生的实际损失，故综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院将违约金调整为按每日应交金额万分之四的标准计算，经计算共计130172.96元，其余不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏高科物业管理有限公司物业服务费286551.64元、违约金130172.96元，共计416724.6元。 二、驳回原告江苏高科物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8040元，由原告江苏高科物业管理有限公司负担582元，由被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司负担7458元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  莫礼花 人民陪审员    李耀祥 人民陪审员  顾建光 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  方 婷