福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2578号 原告：陈孝荣，男，1976年8月15日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告：郑巧玉，女，1979年8月2日出生，汉族，住福建省闽清县。 俩原告共同委托诉讼代理人：刘贤顺，福建秉峰律师事务所律师。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 原告陈孝荣、郑巧玉与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俩原告委托诉讼代理人刘贤顺、被告西雅图公司委托诉讼代理人林琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈孝荣、郑巧玉向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计人民币20152元（以购房总价440000元为基数，按日0.01%自2018年6月1日起计至被告将办理产权登记需要由其提供的资料交付原告之日止，暂计至2019年9月2日）。二、判决被告应于具备办证条件后立即办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料交付给原告。三、由被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于闽清县的商品房，总金额440000元；被告应当在2017年5月31日前，将符合各项约定条件的商品房交付给原告；被告应在商品房交付原告使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要被告提供的资料交付给原告；若因被告原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款，并办理了银行按揭贷款，被告收到购房款后向原告开具总购房款发票。2015年12月2日，原告取得该房屋的预告登记证。被告于2017年5月31日将商品房交付给原告，按照前述约定，被告最迟应在商品房交付使用后的365日内办理房屋所有权初始登记，但至今被告未完成前述义务，导致原告至今未取得该商品房的房屋权属证书。综上，被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。为此，特依法提起诉讼，望判如所请。 西雅图公司辩称，一、讼争商品房未能办理初始登记并非答辩人原因造成，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。二、即便答辩人存在逾期办证的情形，被答辩人主张违约金的起算时间有误，应从商品房实际交付使用后365日开始计算。三、合同约定的违约金标准过高，应予以调整。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：根据本院已生效法律文书中关于西雅图公司对理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位违规浇筑水泥坪的认定，西雅图公司提供的《关于限制办理产权手续的函》不足以证明陈孝荣、郑巧玉存在“两违”情形，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，陈孝荣、郑巧玉与西雅图公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定陈孝荣、郑巧玉向西雅图公司购买位于闽清县，总价为440000元；签约当日陈孝荣、郑巧玉支付160000元作为首期购房款，余款280000元向银行办理按揭贷款；西雅图公司应当在2017年5月31日前将符合约定条件的商品房交付陈孝荣、郑巧玉使用；双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉；如因西雅图公司的原因，陈孝荣、郑巧玉不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，陈孝荣、郑巧玉不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向陈孝荣、郑巧玉支付违约金等条款。合同签订后，陈孝荣、郑巧玉依约向西雅图公司支付全部购房款。2017年6月18日，西雅图公司将案涉商品房交付陈孝荣、郑巧玉使用，但西雅图公司至今仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故案涉商品房无法办理产权证。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，陈孝荣、郑巧玉已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使陈孝荣、郑巧玉无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司提出讼争商品房未能办理初始登记并非其原因所致，但所提供的证据尚不足以证明上述主张，故不予支持。案涉商品房现因未办理开发项目不动产首次登记（总登记），尚不具备办证条件，待条件成就后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉的义务。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现陈孝荣、郑巧玉不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交房使用时间为2017年6月18日，交房使用后第365日为2018年6月18日，故违约金的计算期间应为自2018年6月19日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉之日止。 综上所述，对陈孝荣、郑巧玉的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈孝荣、郑巧玉支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额440000元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年6月19日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付陈孝荣、郑巧玉之日止）； 三、驳回陈孝荣、郑巧玉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费403元，减半收取201.5元，由陈孝荣、郑巧玉负担25元，福建西雅图置业有限公司负担176.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇一九年十二月十三日 法官助理潘楚楚 书记员潘楚楚（兼） 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -3-