重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6615号上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭沁灵，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兰君，女，1963年7月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称“朝天门商贸城”）因与被上诉人张兰君诉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初11922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朝天门商贸城上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要理由：1.上诉人已于2016年6月30日向被上诉人寄送了《接铺通知书》，被上诉人收到该通知书后未能前来接房应自行承担不利后果；被上诉人已经实际签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人已按照《重庆商品房买卖合同》及附件五“补充协议”的约定完全完成了商铺的交付义务，不应承担任何逾期交房的违约责任；即使存在商铺尚未取得竣工验收备案登记证的情况，但按照《重庆市商品房买卖合同》约定，该情况下被上诉人有权拒绝接房，但其并未拒绝签收两书，应视为被上诉人认可该情况；被上诉人已经领取房屋产权证后称仍未接房不符合客观事实。2.即使上诉人存在逾期交房的违约情况，但一审判决的违约金过高，请求人民法院予以调整。被上诉人张兰君辩称：虽然收到过接房通知，但当时没有竣工验收，不符合接房条件，我只领了一本保证书，没有办接房手续，也没有签交房确认书，并未接房。买涉案房屋给我造成的损失很大，不同意调整违约金。张兰君一审请求：1.判令朝天门商贸城支付张兰君延期交房的违约金47931.48元（即2016年7月1日至2017年10月27日，共计483天）；2、本案诉讼费由朝天门商贸城承担。一审查明，2016年3月26日，张兰君与朝天门商贸城签订一份商品房买卖合同。合同约定张兰君（乙方）向朝天门商贸城（甲方方）购买位于重庆市南岸区X号商服用房（预售商品房），建筑面积为33.13平方米，商品房总成交金额为198474元，建筑面积单价为5990.76元/平方米。张兰君于2016年3月26日一次性支付房款198474元。合同第七条约定预售商品房，朝天门商贸城应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给张兰君。合同第八条约定甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任项下约定除约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2016年8月22日，朝天门商贸城取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年4月23日，张兰君领取了涉案房屋的不动产权登记证书。一审认为，张兰君与朝天门商贸城之间的房屋买卖合同关系有双方签订的商品房买卖合同等证据佐证，应当认定双方房屋买卖合同关系成立并生效。张兰君与朝天门商贸城均应按照合同约定履行各自义务。合同约定交房时间为2016年6月30日，而朝天门商贸城取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2016年8月22日，朝天门商贸城抗辩张兰君在2016年7月就已办理接房手续，但未举示证明，且朝天门商贸城尚未取得竣工验收备案登记证就向张兰君交房亦不符合合同约定和法律规定。本案中，朝天门商贸城未在举证期限内举证证明已经向张兰君交付房屋或者是通知张兰君接房但张兰君拒接，故朝天门商贸城应当承担举证不能的责任，按合同约定承担逾期交房的违约金。截止张兰君主张违约金截止至2017年10月27日止，朝天门商贸城已逾期交房超过90日，张兰君要求朝天门商贸城继续履行合同，并按合同约定的标准按日向其支付2016年7月1日至2017年10月27日期间已付房价款万分之5的违约金符合法律规定，一审予以支持。经一审核算，朝天门商贸城应当向张兰君支付违约金47931.47元（198474元×万分之五×483天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司在本判决生效之日起五日内向张兰君支付2016年7月1日至2017年10月27日期间的逾期交房违约金47931.47元。二、驳回张兰君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费998元，减半收取499元，由重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担。二审中，朝天门商贸城举示了新的证据：1.上诉人于2016年6月30日向张兰君邮寄《接铺通知书》的EMS快递单：证实上诉人已通知张兰君前来接房。2.《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》：证实双方约定张兰君办理完接房手续之日起三十六个月为统一管理期，统一管理期内，案涉商铺的全部经营权、使用权、收益权由朝天门商贸城享有。3.《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》：证实涉案房屋备案的销售价格为340357元，远高于张兰君实际购买价格198474元，证据2、3结合证实即使朝天门商贸城逾期交房，张兰君也没有损失。张兰君对上述证据质证认为：对证据1的真实性予以认可，但因当时不具备交房条件，没有接房，也没有签订接房确认书。证据2的真实性予以认可，但不认可上诉人的证明目的。证据3的真实性予以认可，但与本案无关。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照约定，涉案房屋的交房时间为2016年6月30日，而朝天门商贸城取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2016年8月22日，且上诉人尚未取得竣工验收备案登记证就通知被上诉人接房亦不符合合同约定和法律规定，被上诉人否认接房，上诉人应当承担对被上诉人已接房事实的证明责任，上诉人抗辩被上诉人在2016年7月就已办理接房手续，但未举示相应证据，应当承担不利后果，因按合同约定承担逾期交房的违约金。对于上诉人申请对违约责任进行调整的请求，本院结合双方签订合同的约定以及上诉人违约的具体事实，认为对本案违约金不宜调整。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费998元，由重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年十二月十日书记员 李德桥