呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9198号原告：内蒙古泽信物业服务有限公司。法定代表人:马治国，该公司执行董事。委托诉讼代理人:付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：虞军，住呼和浩特市。原告内蒙古泽信物业服务有限公司（以下简称泽信物业公司）与被告虞军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽信物业公司的委托诉讼代理人付彦彬、赵乾，被告虞军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古泽信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费12524.7元；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金2042.8元（违约金系按照应缴费用每日万分之二点一的标准，自2016年12月22日计算至2019年10月8日，原告具体请求计算至实际给付之日）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是受内蒙古希望阳光股份有限公司的委托向“希望加州华府”项目提供物业服务的企业，被告是希望加州华府二期5号楼2单元101室的业主，所购房屋建筑面积为146.18平方米。根据《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的规定，被告所购房屋物业收费标准为2.38元/平方米/月。物业管理费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年物业费到期日的十日之前交纳次年物业管理费，逾期物业公司有权按每日万分之二点一的标准收取违约金。被告至今未缴纳自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费。原告认为，被告拖欠物业费的行为违反了《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的相关约定，已构成违约，根据法律以及合同的相关规定，原告依法有权要求被告继续履行，并有权按照合同约定收取违约金。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告虞军辩称，被告个人信用保持良好记录，不存在有意拖欠的主观故意，因原告监管不利，导致被告拒绝缴纳物业费，原告收取的2.38元的物业费却没有实现物业的基本水平，2015年12月份收房之前缴纳了物业费，2016年4月24日装修工人发现被告的卫生间滴污水，联系物业赵彩霞说是给被告关水，4月28日造成被告地沟全部是水，卧室、客厅全部积水，墙面地面让积水浸泡，工人无法施工，潮气全部干彻底才能施工，工期停工，2016年9月份又开始装修，这个事情被告与管家联系过，因为原告的原因给被告造成损失需要处理。2017年7月本人房屋基本装修完成，7月2日接到电话，地下一层漏水，后发现不是被告家的问题，本人积极配合，确定在一楼的太阳能管道漏水，抛开被告的墙面找到漏点后的焊接过程中把被告家的浴盆损害，钥匙在物业手里，工人是原告找的，拆卸墙的人是原告找的，导致被告家的损失，被告与工人交涉后把焊点用砂纸打磨后变成了雾面，工人把被告家的地面到处划痕，被告家贴的壁纸切割的时候灰尘荡的满家都是，太阳能漏水导致墙面划痕，本人未按时搬入新家，被告多次与物业沟通，导致被告2018年8月才搬入新家，突然有一天让被告缴纳物业费，被告告知之前的事情没有解决不予缴纳，物业公司和地产公司的问题导致被告财产和精神上的损失，现在被告每天洗脸都有种异样，新新的家损失严重，物业没有起到丝毫的作用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据及案件事实，本院认定如下：1.原告泽信物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，具有物业服务资质，被告虞军是泽信·加州华府二期5号楼2单元101号房屋的业主，所购房屋建筑面积为146.18平方米。以上事实有原告提交营业执照、质证证书、案件情况要素表以及庭审笔录在卷佐证；2.2015年5月6日，原告泽信物业公司与建设单位内蒙古希望阳光实业股份有限公司签订《前期物业服务合同示范文本》，具体约定物业名称为泽信·加州华府二期，服务管理事项包括对共用部位、共用设施、公共秩序、公共物业等的服务，服务费用为住宅2.7元/月.平方米，合同期限自2015年5月6日起至小区业主委员会成立签订物业管理合同之日止。2015年12月19日，被告虞军就建设单位内蒙古希望阳光实业股份有限公司制定的《临时管理规约示范文本》签署《承诺书》一份，规约约定物业服务费用标准为2.38元/月.平方米，交纳物业服务费用按年缴纳，各业主应在每年前十日内履行交费义务。被告虞军承诺确认详细阅读并同意遵守该临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任。以上事实有原告提交《前期物业服务合同示范文本》《临时管理规约示范文本》《承诺书》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告虞军尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费未付，原告泽信物业公司提交律师函以及物业费催缴记录以证明其已经向被告虞军催缴，被告虞军认可收到律师函，承认欠缴物业费的事实。现因被告虞军经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费12524.7元；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金2042.8元（违约金系按照应缴费用每日万分之二点一的标准，自2016年12月22日计算至2019年10月8日，原告具体请求计算至实际给付之日）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。本院认为，原告泽信物业公司是具有物业服务资质的物业公司，本案中，其依据《前期物业服务合同示范文本》《临时管理规约示范文本》具体为泽信·加州华府二期业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告虞军作为加州华府二期5号楼2单元101号房屋的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告虞军应当依约向原告泽信物业公司按年交纳物业服务管理费。庭审中，被告虞军对物业服务费收费标准、自有房屋建筑面积以及欠费时间均予认可，本院予以确认。其主要以物业没有尽到监管以及服务职责造成自有房屋内部财产损失作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片、视频予以佐证，而原告亦对因修缮太阳能主管道入户一事予以认可。本院认为，原告为维修共用设施进入被告虞军房屋，但未能尽到一般的安全防范注意义务，其在履行物业服务管理职责过程中对造成被告虞军自有房屋内私有财产损失存在一定过失，被告虞军并非主观恶意拖欠物业费，但又因被告虞军并未对原告的其他物业服务事项提出异议，故本院经综合考虑后，对原告诉请主张的物业服务费酌情支持90%，即：146.18平方米×2.38/月.平方米×36个月×90%=11272.2元。而就其诉请主张的违约金，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：被告虞军于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古泽信物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日欠付物业服务费11272.2元（146.18平方米×2.38/月.平方米×36个月×90%）；驳回原告内蒙古泽信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费25元，由被告虞军负担。本判决为终审判决。审判员 陈 红 二○一九年十二月十三日书记员 李志红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。