广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1573号上诉人（一审原告、反诉被告）：张x，女，1994年12月11日出生，汉族，户籍地：珠海市金湾区，现住址珠海市香洲区，委托诉讼代理人：徐佳，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：谢xx，男，1969年7月22日出生，汉族，户籍地：珠海市香洲区，现住址珠海市横琴新区，委托诉讼代理人：黄源平，上海市建纬(深圳)律师事务所律师。原审第三人：张xx，男，1965年1月17日出生，汉族，户籍地：珠海市金湾区，现住河南省伊川县，委托诉讼代理人：徐佳，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人张x因与被上诉人谢xx、原审第三人张xx所有权确认纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初6239号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人张x、第三人张xx共同委托诉讼代理人徐佳、蔡佳玲以及第三人张xx、被上诉人谢xx委托诉讼代理人黄源平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张x上诉请求：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6239号民事判决书；二、改判香洲区情侣中路xx房（下称“涉案房产”）90%产权份额归张x所有；三、改判谢xx协助张x办理涉案房产过户登记手续；四、改判谢xx承担因办理涉案房产产权过户手续所产生的税费；五、改判谢xx承担本案律师费10万元及所有的诉讼费用。事实与理由：本案是上诉人认购房产后涉及认购主体和产权份额变更之争议，上诉人认为增加被上诉人为合同主体并将90%的房产份额登记在被上诉人名下，是为被上诉人应对债权人追债的权宜之计，而被上述人认为是基于第三人与其签订的《以物抵债协议》履行的结果。因此，本案争议的焦点除一审法院提及的《以物抵债协议》的法律效力之外，更重要的是应认定第三人是否有权以《以物抵债协议》处置上诉人购房合同项下的合同权益。但一审法院对于上述争议焦点所涉及的事实均没有认定清楚，因此导致适用法律错误。具体陈述如下：一、《以物抵债协议》不存在“抵债”事实基础，被上诉人已通过提起借贷合同纠纷案（2017）粤0402民初7308号全面主张其借款债权的本息权利，《以物抵债协议》不应作为涉案房产认购主体和产权份额变更的依据被上诉人在本案反诉中称涉案房产变更至其名下的原因是2016年2月29日第三人与其达成的《以物抵债协议》，但涉案房产抵偿之债务为（2017）粤0402民初7308号借贷纠纷案件争议债务中的借款利息200万元，而被上诉人在（2017）粤0402民初7308号案中，其诉讼请求就直接主张上诉人及第三人须偿还所有借款及利息，并没有扣除涉案房产已经抵偿了的200万元利息；法院查明的事实也没有认定涉案房产抵偿200万元利息的内容；法院判决更是明确了上诉人、第三人应偿还被上诉人的款项须从借款之日起计息至付清之日止。因此，从被上诉人提起的借贷诉讼案件及法院的判决结果可以明确：被上诉人已经通过民事诉讼的方式否认协议中表达的以物抵债的意思，即根本不存在“抵债”事实。如确有“抵债”事实，被上诉人在后来起诉的（2017）粤0402民初7308号案中继续向上诉人、第三人追偿的款项就不应包含200元利息在内。而一审法院却遗漏了对该重要事实的查明，从而错误的认定涉案房产90%的份额登记在被上诉人名下是在履行《以物抵债协议》，得出被上诉人取得涉案房产的产权是以合同之债抵借款之债的错误结论。实质上，上诉人办理90%产权份额登记在被上诉人名下是为被上诉人应对债权人追债的权宜之计。二、一审法院对涉案房产购房合同主体认定错误上诉人是涉案房产的实际购房人，第三人是背后实际出资人。第三人与上诉人系父女关系，父亲出资为女儿购房，由女儿与开发商签订《商品房买卖合同》，女儿为购房合同的主体和房产权属人。因此，对于涉案房产无论是合同权益或产权份额的处置都应由女儿即上诉人享有，而非合同或产权背后的出资人享有，也即非经上诉人授权，第三人无权处分涉案房产的合同权益或产权份额。即便在《以物抵债协议》中有“该房是用女儿张x名字购入，即挂名房东”的表述，也只能理解为第三人为实际出资人，一审法院由此得出第三人是实际购房人并赋予第三人《商品房买卖合同》项下的处分权，于法于理均不能解释。既然一审法院对购房的资金来源是否与第三人有关都不作认定，却又认定第三人即是实际购房人，享有处置涉案房产的权利，显然一审法院对购房主体和处分权的认定是矛盾的错误的。上诉人自始至终不知有《以物抵债协议》的存在，也没有授权和追认第三人以物抵债的意思表示，因此，第三人没有权利对购房合同的权益及相应的产权作出处分，第三人签署的《以物抵债协议》是无效处分。事实上，第三人对《以物抵债协议》的内容也不予认可，对于协议上的签名及指纹是如何形成的一直疑惑不解，第三人手中并没有《以物抵债协议》，直至被上诉人提起反诉才看到该文件，否则也不会提起本案诉讼。而且被上诉人是通过第三人说服上诉人同意将涉案房产90%的产权份额登记在被上诉人名下为其应对债权人追债的。三、涉案房产的购房款及至今为止的按揭款全部由上诉人支付承担上诉人作为涉案房产原始买卖合同的唯一签约主体，从一开始与开发商签订《认购协议书》缴纳购房定金，后期缴纳房屋首期款以及至今为止银行房屋贷款的按揭款，均为上诉人交付且房产由上诉人一直实际占有使用。购房款表面上虽是被上诉人委托其亲属代为支付，真实来源确是第三人的付款，这在庭审时被上诉人的代理人（即代付款的亲属）已经承认，而且有证据证明至今为止的按揭款全部是由上诉人支付承担的。综合以上三方面的事实，涉案房产90%的份额登记在被上诉人名下，是上诉人为被上诉人应对债权人追债所为，并非因为第三人与被上诉人签署的《以物抵债协议》，而且因被上诉人对涉案房产没有支付过任何代价，所谓《以物抵债协议》之债（200万利息）也已经由被上诉人在（2017）粤0402民初7308号案中主张并得到支持，因此被上诉人没有依据继续占有涉案房产90%的份额，法院应判令归上诉人所有。四、一审法院适用法律不当，本案不应适用合同法，应适用民法总则、物权法的相关规定一审法院适用合同法第四十四条第一款、第六十条和第七十条第一款（不存在），判决《以物抵债协议》继续全面履行，但《以物抵债协议》对于涉案房产的主体变更和产权份额变更是无效处分，而且被上诉人也自行否认了《以物抵债协议》所表达的意思，所以《以物抵债协议》不应继续履行。本案涉案房产90%的份额登记在被上诉人名下是权宜之计，被上诉人实际上也没有支付任何代价，上诉人请求涉案房产90%的份额应该归还上诉人所有，应该适用民法总则及物权法的相关规定。根据《民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”鉴于上述事实和理由，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，改判如上诉请求。被上诉人谢xx辩称，谢xx认为一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求贵院依法驳回张x的上诉请求，具体意见如下：一、涉案房产的主体及约定产权份额的变更，属合同变更，有谢xx与原审第三人之间订立的《以物抵债协议》及相关附件作为依据。虽2014年张x原与开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的买受人是张x，且占有合同项下房产100%的产权份额，但该合同已作废，2016年2月24日，谢xx、张x与开发商签订与上述《商品房买卖合同》标的、价格等主要条款相同的《商品房买卖合同》，而买受人由张x变更为谢xx、张x，且约定谢xx、张x分别占有合同项下房产90%、10%的产权份额。谢xx、张x据此申请办理并取得了不动产权证书，该权利证书也载明谢xx、张x分别占有90%、10%的产权份额。而上述主体及份额变更，有谢xx与第三人签订的《以物抵债协议》作为依据。由于张x申请对《以物抵债协议》第三人签名、捺印的真实性进行鉴定，但后又撤回该鉴定申请，并对真实性予以认可，可见《以物抵债协议》是谢xx与原审第三人的真实意思表示，该协议合法有效。而张x订立合同时还是学生，并没有工作和正常收入，已付的定金及首期款均为谢xx委托亲属代为支付。且在《以物抵债协议》中原审第三人明确表示“该房是用女儿张x名字购入，即挂名房东”，可见实际购买人是原审第三人。《以物抵债协议》是原审第三人对其是原实际购买人，涉案房产由张x占100%份额变更为谢xx、张x分别占90%、10%份额事实的认可。张x在《商品房买卖合同》（2016年2月24日）、《装修协议》、《珠海市房地产权登记申请书（二）》等文件上签字，并且已完成了产权登记，是对《以物抵债协议》内容的认可，并按照《以物抵债协议》履行。二、张x代为原审第三人持有的10%产权份额变更为谢xx持有，有谢xx与原审第三人之间订立的《以物抵债协议》作为依据。涉案房产10%产权登记为张x名下，也属于张x代原审第三人持有。而《以物抵债协议》更是明确约定，张x合同项下房产10%份额，协议签订后张x在30天内协助谢xx到相关部门办理公证及更名手续即可，谢xx即拥有此房屋的100%产权。可见谢xx反诉请求，张x应当协助将登记在其名下的10%产权变更登记至谢xx名下，具有充分的合同依据，属合同变更。三、张x主张的是请求确认物权，而非债权请求权。张x主张的是请求确认物权，而非主张债权。而涉案的物权变动，具有《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》（2016年2月24日）、《装修协议》、《珠海市房地产权登记申请书（二）》等文件作为依据，且已完成不动产权登记。至于涉案债权债务问题，涉案房款的定金及首期款，均由谢xx委托亲属代为支付，而张x主张的抵债等问题属于另案法律关系，并非张x主张的请求确认物权问题，并非案件审查的范围。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回张x的全部上诉请求。张x向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认香洲区情侣中路385号3单元2102房（下称“涉案房屋”）90%产权份额归张x所有；2.请求判令谢xx协助张x办理涉案房屋过户登记手续；3.请求判令谢xx承担因办理涉案房屋产权份额过户手续所产生的税费共计42829.9元（3660680×90%×1.3%）；4.请求判令谢xx承担本案律师费10万元及所有的诉讼费用。谢xx一审法院反诉请求：1.判令珠海市香洲区情侣中路xx房张x名下的10%产权份额归谢xx所有；2.判令张x协助谢xx办理其代持的10%产权份额更名登记至谢xx名下的手续；3.判令张x承担该房屋产权10%份额过户手续所产生的税费；4.判令张x承担本案所有诉讼费用及律师费。一审法院经审理认定事实如下，2014年1月20日，张x与珠海市海滨广场房地产有限公司签订《xxx认购书》，同日向该房产公司支付购房定金20万元。2014年4月9日，张x与珠海市海滨广场房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，张x购买该公司开发的商品房：香洲区情侣中路xx房，总价款为3660680元。合同约定张x应于2014年4月9日前付清首期款1100680元，余款2560000元向银行申请贷款。买受人一栏签署为张x100%。在此期间，第三人张xx于2014年1月20日向谢xx妻子宋xx转账人民币20万元。受张xx委托，张帅权于2014年4月1日、4月2日、4月3日，分别向谢xx银行帐户转帐人民币30万元、20万元月、70万元，共计人民币120万元。张x称上述款项用于支付购房定金及首期房款。2014年4月30日，张x与中国工商银行股份有限公司珠海东风支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张x向该银行贷款2560000元。张x提供上述合同项下的2102房作为抵押物，该贷款已转入房屋开发商银行帐户。自2014年5月30日，张x通过其银行帐户向房屋开发商逐月支付贷款本息。另外，2014年1月20日，谢xx委托宋xx向房屋开发商支付定金20万元，2014年4月9日，谢xx委托宋xx、宋星宇共向房屋开发商支付购房款900680元，均为刷卡支付，合计1100680元。2016年2月24日，张x与谢xx以及珠海市海滨广场房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同内容与2014年4月9日签订的《商品房屋买卖合同》一致，买受人一栏签署为谢xx90%，张x10%。2016年2月29日，谢xx与第三人张xx签订《以物抵债协议》，称因双方存在借贷关系，截止到2016年2月29日共欠谢xx借款本息10300000元。第三人同意用珠海市香洲区情侣中路xxx房（是用本人女儿张x名字购买，即挂名房东）抵偿欠款利息200万元。双方约定于2016年1月5日在楼盘发展商处直接办理房屋更名手续，更名后谢xx占90%，张x占10%。协议签订后第三人女儿张x在30天内协助谢xx到相关部门办理公证及更名手续，谢xx即拥有此房屋100%产权。另约定，协议签订后，张x10%产权未过户到谢xx名下之前，每月供楼款由第三人支付，每月供楼款的来源为本金的利息部分。同日，第三人张xx向谢xx出具《同意确认书》，称张x同意张xx将其本人在珠海市香洲区情侣中路xxx房抵债给谢xx，因该房屋偿欠工商银行珠海分行的房屋总价70%，现抵债作价金额为200万元。同日，第三人另向谢xx出具《承诺书》，称张xx承诺于2016年3月30日前连本带息共计800多万元全部还清。2016年6月2日，张x与谢xx共同办理了案涉房屋的房地产权登记申请手续，相关税费由谢xx支付。2016年6月20日，张x、谢xx领取房屋产权证号码为20××47、20××48的不动产权证书，该证书载明原谢xx为涉案房屋共有人，其中张x占10%份额，谢xx占90%份额。2016年2月24日，张x、谢xx与广东xx建筑工程有限公司签订《装修协议》，张x、谢xx将案涉房屋交由该公司包工包料装修，装修费总额为960000元，于2016年2月24日前付清。同日，谢xx委托宋xx向广东xx建筑工程有限公司共支付装修款项67万元。一审法院认为，张x于2014年1月与房屋出卖人签订《商品房买卖合同》，张x与出卖人之间形成商品房买卖合同关系。该合同约定买受人为张x，占有合同项下房产100%产权份额。2016年2月24日，张x、谢xx与房屋出卖人签订与上述《商品房买卖合同》标的及价格等主要条款相同的《商品房买卖合同》，而买受人变更为张x与谢xx，合同约定张x、谢xx分别占合同项下房产10%、90%的产权份额。张x、谢xx并以此合同申请办理了不动产权登记，并取得不动产权证书，该证书明确载明张x、谢xx作为案涉房屋共有人，分别占有10%、90%的产权份额。对于案涉房产的主体及约定产权份额的变更，属合同变更。该法律事实，是基于谢xx与第三人之间的《以物抵债协议》及相关附件的订立。考察《以物抵债协议》的法律效力是本案处理的关键。一、《以物抵债协议》的真实性问题。第三人不认可该协议的真实性，称其在协议上载明的签署时间不在珠海，而是在洛阳进行公务会议，但第三人在提出笔迹司法鉴定申请后又主动撤回申请，并对签名笔迹及指纹的真实性予以认可。因此，一审法院认为，上述协议中的第三人签名及指模的真实性应予认可，而签署时间存疑并不影响第三人签订《以物抵债协议》的真实性，该协议是缔约双方当事人的真实意思表示，已合法成立，应作为约束双方权利义务的法律文件，具备法律效力。二、《以物抵债协议》中的法律关系问题，首先是第三人与张x的关系问题。张x订立购房认购书时未满20周岁，无工作及正常收入，已付的定金及首期款，均为谢xx委托其亲属代为支付，该事实有谢xx提供的支付凭证及收款凭证为证，一审法院予以认可。而至于谢xx支付购房资金的来源，并非本案审查的范围，一审法院不作认定。在该协议中，第三人明确表示“该房是用女儿张x名字购入，即挂名房东”。可见，第三人是借张x的名义购房，实际购房人是第三人，张x以其名义与房屋出卖人签订的《商品房买卖合同》中有关买受人的权利义务，应归实际购房人即第三人享有及履行。三、谢xx及第三人之间的法律关系。第三人作为《商品房买卖合同》的实际买受人，享有买受人一方的相关合同权利。第三人同意以所购房屋抵偿所欠谢xx的借款本息200万元，是其真实意思表示。鉴于房屋的大部分房属抵押贷款支付，缔约时未能清偿，故在谢xx承担余下银行贷款本息后，另行支付200万元的对价而取得该商品房屋买卖合同的买受人权利属合理条件。该协议字面上约定是“以物抵债”，而抵债人并未取得案涉房产的物权，但从此后履行协议的实际情形上看，谢xx与第三之间的真实意思表示是商品房买卖合同的主体变更，由谢xx承接原商品房合同的买受人资格，并通过登记方式取得合同项下的房产的产权，“以物抵债”实际是以合同之债抵借款之债。因此，张x与第三人有关“以物抵债”的意思表示，内容合理合法，当事人应予遵循。四、谢xx取得完全产权的方式。《以物抵债协议》第三人明确约定，先作出合同主体及产权比例的变更，而后进行产权登记与变更。目前案涉房屋已完成合同的变更及产权登记，因此张x及第三人应依约协助谢xx办理产权登记，使谢xx可依据《以物抵债协议》取得相关房产的完全产权。综上，案涉房产10%产权登记人为张x，第三人借张x之名购房，登记于张x名下的房屋产权属于代持有性质，其合同权利及产权份额归借名人即第三人所有。第三人与谢xx签订《以物抵债协议》真实有效，应予履行。因此，张x应协助将登记在其名下的10%产权变更登记至谢xx名下。有关过户手续产生的税费，应由第三人承担。张x诉请要求确认案涉房屋90%产权归其所有，没有合法依据，一审法院不予支持，相关的其他诉讼请求，一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、张x于本判决发生法律效力之日起十日内协助谢xx将珠海市香洲区情侣中路385号1栋3单元2102房的10%的产权份额变更登记至谢xx谢xx的名下；二、张x及第三人张xx承担上述变更登记产生的税费；三、驳回张x的全部诉讼请求；四、驳回谢xx的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币36085.44元，保全费人民币5000元，合计人民币41085.44元；反诉受理费1926元，由张x负担人民币100元，谢xx负担1826元。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张x向本院提交以下新证据：1.香洲区人民法院（2017）粤0402民初7308号民事判决书；2.本院（2019）粤04民终604号民事判决书。证明第三人与被上诉人一共有7笔借款，其中包括了被上诉人主张的830万（300+300+230），这830万法院确认了第三人曾偿还了37余万。另外该判决书还查明除了该案诉请的三笔借款外，其余4笔借款合计391万（200+72+52+67），该4笔借款法院认为第三人偿还了445.6万。我们认为《以物抵债协议》中的200万元利息是不存在的。被上诉人谢xx质证意见：在本院（2019）粤04民终604号审理过程中上诉人把《以物抵债协议》也交给了另案法官，被上诉人当时否认《以物抵债协议》200万元利息与该830万元的关系，该判决的第35页第二段也明确两个案件之间并没有关联性，因为本案主张的是所有权确认纠纷，而非所谓债权请求权，上诉人在陈述当中一直陈述的都是债权债务的法律关系，并没有主张所谓物权变动依据。谢xx向本院二审提交证据:1.本院（2019）粤04民终604号《民事判决书》，证明上诉人、原审第三人与被上诉人存在多笔借款，至今尚未偿还。2.上诉人、原审第三人的被执行人、失信被执行人、限制高消费信息等，证明上诉人、原审第三人被列为被执行人、失信被执行人、限制高消费名单。证据1、证据2充分证明上诉人、原审第三人存在诸多巨额债务，在上诉人、原审第三人到处举债的背景下，以物抵债是被上诉人实现债权的方法。上诉人张x发表质证意见:上述证据的真实性认可，关联性不认可。本院对上述证据的认证意见如下：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审理，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于张xx是否有权以《以物抵债协议》处置张x购房合同项下的合同权益的问题。本案是有权确认纠纷一案，涉案的物权变动，有《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》（2016年2月24日）、《装修协议》、《珠海市房地产权登记申请书（二）》等文件作为依据，且已完成不动产权登记。张xx是张x的父亲，张x在订立《商品房买卖合同》时是才二十岁的学生，没有工作和正常收入，已付的定金及首期款均为谢xx委托亲属代为支付。且在《以物抵债协议》中张xx明确表示“该房是用女儿张x名字购入，即挂名房东”，由此可见案涉房产10%产权人实际是张xx。案涉房产10%产权虽然登记人为张x，但是张xx借张x之名登记，登记于张x名下的10%房屋产权属于代持有性质，其合同权利及产权份额归张xx所有。张x在一审审理过程中曾申请对《以物抵债协议》张xx签名、捺印的真实性进行鉴定，但其之后又撤回鉴定申请，视为对张xx签名及指模的真实性应予认可，张xx作为其合同权利及产权份额的所有者,张xx与谢xx签订《以物抵债协议》真实有效，应予履行。因此，一审法院支持谢xx的请求，判决张x应依《以物抵债协议》约定，在30天内协助将登记在其名下的10%产权变更登记至谢xx名下有合同依据。张x上诉请求确认案涉房屋90%产权归其所有，没有事实及合法依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人张x的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费36085元，由上诉人张x负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月二十五日书记员 曾芷欣