四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1605号上诉人（原审被告）：汤冬，男，1968年11月3日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：冯杰，四川奥飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭丽，女，1966年2月2日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省恒源房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区。法定代表人：蒲正平，该公司总经理。上诉人汤冬因与被上诉人谭丽、四川省恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人汤冬及其委托诉讼代理人冯杰、被上诉人谭丽及其委托诉讼代理人李玉兰到庭参加诉讼。被上诉人恒源房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。汤冬上诉请求：撤销一审判决，驳回谭丽的诉讼请求。事实及理由：1.一审判决对谭丽主体是否适格未予审查，谭丽在签订协议时均是路江代签，但未提供路江本人和恒源房产公司确认的证据就认定谭丽的诉讼主体身份不妥。2.一审判决二被上诉人签订的《商品房认购协议》有效与谭丽主张的确认买卖合同有效诉请不一致。3.一审判决认定二被上诉人系以其他形式订立了商品房买卖合同并判决有效错误，本案《商品房认购协议》不具备商品房买卖合同应当具备的主要条款。4.一审判决上诉人与恒源房产公司签订的《商品房买卖合同》无效错误，双方并无恶意串通行为，刑事案件中也未认定。5.一审判决恒源房产公司应当向谭丽交房并协助办理权属登记手续错误，谭丽只能主张违约责任。6.一审判决解除对上诉人涉案商品房买卖合同备案登记错误，谭丽对涉案商品房不享有权利且上诉人也未与恒源房产公司恶意串通，却让上诉人为恒源房产公司的违约行为及谭丽怠于签订正式合同造成的不利后果买单。谭丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。恒源房产公司未到庭，未答辩。谭丽向一审法院起诉请求：1.汤冬与恒源房产公司签订的房屋买卖合同无效；2.汤冬、恒源房产公司协助撤销其在达州市房管局的房屋买卖合同备案；3.谭丽与恒源房产公司签订的买卖合同有效；4.恒源房产公司为谭丽办理不动产备案登记及不动产权证书；5.诉讼费、保全费由汤冬、恒源房产公司承担。一审法院认定事实：2007年6月11日，谭丽作为乙方与恒源房产公司作为甲方、案外人赵成元、王时国作为丙方签订《商品房认购协议》。该协议主要约定乙方认购位于达州市通川区朝阳中路369号恒源.水天花园G栋1单元8楼4号房屋，建筑面积103.86㎡（以房屋测绘部门最终测定面积为准）；单价1600元/㎡总价166176元；乙方采取一次性方式付款，签协议时应向丙方缴纳房款166176元；因规划、设计变更导致商品房的结构形式、空间尺寸发生变化，丙方应及时通知乙方，乙方在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视为接受变化，乙方若因此退房，丙方应在接到书面通知之日起30日内一次性全额退还乙方已交的款项；乙方房款由丙方收取作为工程款，由丙方向甲方开具收据；在取得《商品房预售许可证》时，乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》；乙方房款交齐后，由丙方向甲方出具出面通知，甲方方可为乙方办理产权证；交房标准：1、外墙：瓷砖；2、内墙：水泥沙浆抹灰；3、顶棚：水泥沙浆抹灰；4、地面：水泥沙浆拉毛找平；5、门窗：入户为防盗门、窗为塑钢窗，室内预留门洞；6、水、电、气、光纤到户，费用由乙方承担等内容。其中乙方谭丽的签名由路江代签。签订合同当日，赵成元向谭丽出具了加盖有水天花园G幢楼工程项目经理部印章的收据，该收据载明：“今收到谭丽（路江代交）交来人民166176元，大写壹拾陆万陆仟壹佰柒拾陆元，系购恒源.水天花园G栋1单元8楼4号住房”。2009年5月24日，汤冬与恒源房产公司签订《商品房买卖合同》，约定恒源房产公司将位于达州市通川区朝阳中路369号恒源.水天花园G栋第8层1-2单元1-6层、预测建筑面积1148.99㎡的房屋以单价1088元/㎡、总价1250000元出售给汤冬。2009年5月25日，汤冬、恒源房产公司就恒源.水天花园G幢1-8-4号房屋办理了商品房买卖合同备案，备案号57732，备案的建筑面积为105.65㎡、单价1088元/㎡，总价114947.20元。2018年8月16日，四川省达州市通川区人民法院作出（2017）川1702刑初140号刑事判决，该判决认定的事实有：2007年至2009年，恒源房产公司将水天花园7、8层G共24户住房卖给杜泽文、谭丽等24人，并交付使用，但未办理产权登记；2009年，恒源房产公司欲向汤冬借款250万元以解决资金周转困难，汤冬提出需要抵押物，经双方协商，恒源房产公司以已出售的水天花园24套住房作为抵押物，但因不能办理抵押登记，约定以签订买卖合同的形式作为抵押担保，并到房管局备案；2009年5月24日，蒲正平代表恒源房产公司与汤冬签订了购买水天花园G栋7、8层24套住房的《商品房买卖合同》，并到房管局备案；2015年5月15日，汤冬向达州市房产管理局申请解除水天花园G栋7、8层24套网签住房中除1-8-4、1-8-6、2-7-2、2-8-3以外的24套住房的网签合同协议；2016年6月16日，汤冬与恒源房产公司签订了水天花园G栋2-7-2号房屋的商品房买卖合同解除书；至此恒源房产公司出售的水天花园7、8层G栋24户住房中仍有杜泽文、谭丽等三户住房仍登记备案在汤冬名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，虽然谭丽与恒源房产公司未按照《商品房认购协议》的约定在恒源房产公司取得水天花园项目的预售许可证后签订正式商品房买卖合同，但谭丽在签订《商品房认购协议》后按该约定全额支付了购房款，恒源房产公司亦将水天花园G栋1单元8楼4号住房交付给了谭丽，双方按照《商品房认购协议》约定的房屋位置、房号、价款、付款方式等内容履行了合同主要义务，足以推定双方有订立合同的意愿，因此应当认定谭丽与恒源房产公司以其他形式订立了商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。谭丽履行了支付购房款的义务，恒源房产公司除应履行向谭丽交付房屋的义务外，还应履行协助谭丽办理权属登记的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，恒源房产公司隐瞒其已将案涉房屋出售给谭丽的事实，与汤冬以签订商品房买卖合同的形式将案涉房屋作为借款的抵押担保备案至汤冬名下，该意思表示不真实的行为导致谭丽无法取得案涉房屋的物权，损害了谭丽的合法权益，因此汤冬、恒源房产公司签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋的内容应当被认定为无效。由此给谭丽造成取得案涉房屋物权的妨碍即案涉房屋的买卖合同备案登记，亦应当由汤冬、恒源房产公司向登记部门申请解除。汤冬的抗辩理由，与查明的事实不符，不予采纳。恒源房产公司未到庭应诉，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、谭丽与四川省恒源房地产开发有限公司以其他形式签订的《商品房买卖合同》有效；二、四川省恒源房地产开发有限公司与汤冬签订的《商品房买卖合同》中关于座落为达州市通川区朝阳中路369号恒源.水天花园G幢1-8-4号房屋的内容无效；三、四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬在本判决生效后十日内，向达州市房产管理局提交符合办理解除座落为达州市通川区朝阳中路369号恒源.水天花园G幢1-8-4号房屋商品房买卖合同备案登记所需的所有资料，用以解除备案登记；四、四川省恒源房地产开发有限公司在座落为达州市通川区朝阳中路369号恒源.水天花园G幢1-8-4号房屋商品房买卖合同备案登记解除后十日内，向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记所需的所有资料，用以为谭丽办理该房屋的权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元，减半收取计1812元，财产保全费1350元，由四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬负担。二审中，被上诉人谭丽提交了《结婚证》及路江的《身份证》，证明其与路江系夫妻关系。上诉人汤冬质证认为，真实性无异议，但未得到恒源房产公司和路江的认可，因此，谭丽与恒源房产公司未构成认购合同关系。其余当事人二审中未提交新证据。对被上诉人谭丽二审中所提交证据的真实性汤冬无异议，本院应予采信。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以认定。本院认为，被上诉人谭丽与被上诉人恒源房产公司签订了《商品房认购协议》，该协议对案涉商品房的基本状况、销售方式、价款及付款方式、付款时间、规划、设计变更等主要内容进行了明确约定且在签订协议同时支付了全部房款，后又交付了房屋，虽未办理登记备案手续，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，一审判决确认谭丽与恒源房产公司订立的商品房买卖合同合法有效，本院应予支持。至于上诉人汤冬认为该协议系谭丽之夫路江代签，未得到路江及恒源房产公司认可的问题，路江在协议中明确系代谭丽签署，现谭丽对此也予认可，恒源房产公司也未提出异议，谭丽的主体适格。恒源房产公司在已将案涉房屋出售给谭丽的情况下，又与汤冬以签订商品房买卖合同的形式将案涉房屋作为借款的抵押担保备案至汤冬名下，其行为导致谭丽无法取得案涉房屋的所有权，侵害了谭丽的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，一审判决据此确认汤冬与恒源房产公司签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋的内容无效，并由汤冬、恒源房产公司向房屋登记部门申请解除案涉房屋的买卖合同备案登记，为谭丽办理案涉房屋的权属登记并无不当。综上，汤冬的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人汤冬负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一九年十二月二十五日书记员 向 琪