贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2492号原告：刘仕跃，男，1996年5月26日出生，汉族，住贵州省金沙县。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市，系该公司综合部经理。原告刘仕跃诉被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘仕跃及被告华诚伟业公司委托的诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘仕跃向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金30249.424元(计算方式：合同承诺办证时间为2016年6月30日暂时计至2018年7月10日共计740天,408776元（0.0001×740天=30249.424元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买华诚伟业温莎美墅2栋2单元501号商品房一套。建筑面积为102.43平方米，房屋总价款为408776元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“(一)出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按己付房价款的万分之一承担违约责任;2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理:……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告早已将购房款总价以及契税、维修基金等费用缴付完毕，而华诚伟业房开商至今仍未给原告办理商品房转移登记，也没有通知原告提交办理商品房转移登记的材料，导致原告至今未取得商品房转移登记。原告与被告签订的商品房买卖合同是有效合同，依法具有法律约束力，被告已超期违约，根据《合同法》的相关规定，被告至2018年7月10日共违约740天，按照《商品房买卖合同》的约定，华诚伟业应当按照日万分之一支付给原告违约金30249.424元(40.8776元×0.0001×740天=30249.424元)。同时，被告在《商品房买卖合同》中第二十二条第三项第(四)款中约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但却没有约定具体办理的时间。在补充协议中也未约定既然没有约定，就应当按照法律规定，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，被告未在法定的时间内将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，应当承担本案的违约责任。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照《商品房买卖合同》约定的时间为原告办理房屋转移登记，同时承担逾期办证的违约金。原告曾多次要求被告尽快办理房屋所有转移登记，但被告以办理房屋转移登记的机构变更为由敷衍原告。据原告了解，办理房屋转移登记的机构变更时间在2017年7月份，而被告于原告约定办证时间是在2016年6月30日之前，也就是说，办理房屋转移登记的机构变更时间根本不影响被告为原告办理房屋转移登记。故被告违约在前，不存在免责事由以及不可抗力等因素。为了维护原告的合法权益，向贵院起诉。刘仕跃为证实其诉请依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2.《借款凭证》复印件一份1页，拟证明我向银行贷款，并交给被告的事实。3.《不动产权证》复印件一份3页，拟证明我于2018年7月19日取得不动产权证。4.《商品房买卖合同》复印件一份52页，拟证明双方对权利义务约定的事实。被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司辩称：一、原告的诉求为不当诉求，法院应予以驳回。原告的不动产证已于2018年7月10日办结出证并已领取，我公司已履行完《商品房买卖合同》的所有责任和义务，原告要求我公司继续履行合同，给原告办理商品房转移登记的诉求为无理诉求。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。违约金属合同之债，应受诉讼时效的约束。逾期办证与违约金之间属于主从关系，原告的办证请求权是主权利，违约金是从权利，只有当我公司逾期办证的情况下，原告才享有违约金。如按合同约定，原告在2016年6月30日起就知晓其权利受到了侵害，但其直到2019年7月16日才提起诉讼，已超过诉讼时效，且无中断、中止情形,所以法院应驳回原告的诉讼请求。三、虽然原告的诉求不成立及超过诉讼时效，但我公司还想就原告的相关诉求做一些说明。1.我公司逾期办理初始登记系法律法规、政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致的，依法应予以免责。本公司在向相关部门提交材料办理初始登记时，适逢规划局和国土局合并而进行的不动产改革，导致从2016年5月至2017年底，因改革后系统兼容、数据整合、流程改变等问题而不能收件，直至2018年初，才开始逐渐分批办理业务。本公司在2018年4月22日也在小区各单元张贴通知解释了此问题。这些变化是本公司无法预见、无法避免和克服的因素，属于不可抗力。根据《商品房买卖合同》第二十七条规定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”2.我公司一直在积极协调、协助和配合办理相关手续。原告是在2016年5月6日与我公司签订《商品房买卖合同》的。合同签好后，我公司立即将此合同送到凯里市房产局申请合同备案登记。原告在2016年8月26日办理接房手续并缴纳契税和维修基金后，我公司立即向相关部门积极申请相关登记，但因政府部门的客观原因，导致不动产登记中心在2018年2月26日才受理此套房的初始登记申请。在2018年4月20日，不动产登记中心对此套房的初始登记办结出证，在2018年4月22日，我公司以张贴通知的形式通知业主前来领取大证(即初始登记完成的不动产权证)，被告直至2018年7月11日才到我公司领取大证前去办理产权转移。3.原告的合同价与事实不符。原告在与我公司签署《商品房买卖合同》时，是以精装房的价格(即总价408776元)来签署的，原告的首付款是向我公司借付的，在原告取得了银行贷款，我公司为其开具了不动产发票后不久，原告即向我公司提出，请求我公司退其精装修部分的款项。我公司已同意退回原告向我公司借付的首付款共计81776元的借据款项，该款项原告实际并未交纳，原告的实际购房款应为327000元，为此，我公司还多交纳了几千元的税款。4.违约金计算时间与具体事实不符。我公司与1、2、7、8号楼所有业主所签的《商品房买卖合同》是需房产局备案的格式合同，因其交房时间(全部为2015年6月30日)和转移登记时间(全部为2016年6月30日前)等相关内容已经房产主管部门审核确定，实际网签时不能进行更改，所以导致很多后面购房业主的合同约定与具体事实不符。原告与我公司签署合同的时间为2016年5月6日，但合同约定的交房时间却是2015年6月30日，这种有悖常理的现象是因网上格式合同不可更改的弊端而导致的。事实上，原告在2016年8月15日才取得购买此套商品房的银行贷款，并在2016年8月26日才到我公司办理接房手续。违约终止时间应为我公司将申请办证材料递交给政府部门为止(在此之后的时间为行政机关办证时间，非开发商和购房人所能控制)。不动产中心正式受理初始登记申请的时间为:2018年2月26日。而从2017年5月25日到2018年2月26日遇到的假期有：端午节放假3天，国庆节放假8天，元旦节放假3天，春节放假7天，总需要扣除21天的合理假期。根据公平原则，应至少考虑三个月即90天的业务影响期。5.逾期办理初始登记并没有对原告造成经济上的损失事实上，即便是客观原因逾期办理了初始登记，也并没有影响原告对该房屋的使用，也无证据证明给原告造成了经济损失，原告所诉违约金已大大超过对其造成的损失。应以给原告造成的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则子以衡量，对本案的违约金应依法予以免除。综上所述，被告的诉讼请求缺乏事实依据，仅以主观判断而滥用起诉权，请求法院查明事实真相，并依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序，维护法律的尊严。黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司为证实其辩解依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.《入伙手续书》复印件一份，拟证明原告办理接房手续的时间；2.《借条》复印件一份，拟证明我公司为原告垫付首付款的事实；3.《收条》复印件一份，拟证明原告未交纳首付款的事实；4.《不动产登记申请表》复印件一份，拟证明不动产中心正式受理出示登记的时间；5.《通知》复印件一份，拟证明不动产初始登记办结出证后，我公司第一时间通知业主领证；6.《领取不动产大证》复印件一份，拟证明原告已领取不动产大证；7.《不动产权证》复印件一份，拟证明原告的不动产证已办结并领取的事实。经审理查明，2016年5月6日,刘仕跃与华诚伟业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：刘仕跃购买华诚伟业公司开发的凯里市开怀片区金山大道59号华诚·东方领域2幢2单元5层501号商品房一套，房屋建筑面积为102.43平方米，总价款为408776元，付款方式为银行按揭付款。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理:……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘仕跃按照合同将购房款支付给了华诚伟业公司，双方于2016年8月26日办理了房屋交接手续。现刘仕跃已经取得了该房屋的不动产权证书。现刘仕跃以华诚伟业公司超期办理商品房转移登记（手续）为由提起本案诉讼。案件审理过程中，因当事人双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案刘仕跃与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，系当事人双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律、法规禁止性规定，为合法有效的合同。刘仕跃与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定中，华诚伟业的义务为：在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人刘仕跃。本案中，刘仕跃提出的诉讼请求为：判令华诚伟业公司支付刘仕跃逾期办理商品房转移登记违约金30249.424元。而根据《商品房买卖合同》中的上述约定，华城伟业公司的义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付刘仕跃，而办理商品房转移登记（手续）并不是华诚伟业公司的义务。“将办理商品房转移登记的有关文书交付”的义务与“办理商品房转移登记（手续）”的义务是两个不同的概念。因此，对刘仕跃提出判令华诚伟业公司支付刘仕跃逾期办理商品房转移登记违约金30249.424元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘仕跃的诉讼请求。案件受理费减半收取278元，由刘仕跃承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。审判员  杨凯鹏二〇一九年十二月十九日书记员  文艺薇