湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16460号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人：彭英。委托诉讼代理人：董盛峰，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，湖南言顺律师事务所实习律师。被告：陈某，女，汉族，2008年10月11日出生，住长沙市岳麓区。法定代理人：殷玲，女，汉族，1985年10月5日出生，住长沙市岳麓区，系陈某母亲。被告：殷玲，女，汉族，1985年10月5日出生，住长沙市岳麓区。两被告共同委托的诉讼代理人：陈林，男，汉族，1975年11月19日出生，住长沙市岳麓区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称“卓越物业公司”）诉被告陈某、被告殷玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人董盛峰到庭参加了诉讼，被告陈某、被告殷玲经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告卓越物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费49185.64元（自2017年7月1日计算至2019年3月31日止）；2、请求判令被告支付违约金7525.4元（自2017年7月1日计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2005年起入驻长沙市岳麓区卓越麓山别墅小区，为该小区提供物业管理服务至2019年3月31日。被告陈某、被告殷玲为卓越麓山别墅小区Ｆ25房的共有业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年7月1日起至2019年3月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告49185.64元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告陈某、被告殷玲辩称，被告于2014年8月28日花费巨资购买卓越麓山别墅Ｆ25栋别墅，然后又花费数百万元装修，本想居住在一个舒适的居住环境，且在2017年7月1日以前一直按期缴纳着收费颇贵的物业费，但是实际享受的是“贫民窟”般的物业服务，按照大多数业主所说，卓越麓山别墅的物业服务比起西边的安置小区来讲基本一致。我所居住的Ｆ区几乎没有路灯照明、物业卫生清扫不及时、公共绿化确实、道路损坏严重等问题，向物业反馈过上述问题，一致未妥善解决。被告认为，卓越物业公司收取高昂的物业收费，理应提供与该收费水平相当的物业服务，而卓越物业自以为是开发商的物业公司，肆意妄为，服务低下，存在许多问题。被告之前一直按期交纳物业费，希望物业服务有所改善，实在是忍无可忍才以拒绝缴纳物业费来抗议。希望法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：殷玲、陈某购买湖南麓山别墅投资开发有限公司开发的位于长沙市岳麓区麓麟卓越花园的房屋，殷玲于2014年8月29日收房并办妥相关入伙手续。2014年8月29日，卓越物业公司（甲方）与殷玲（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由卓越物业公司对麓麟卓越花园的房屋提供物业管理服务，合同约定建筑面积392.23平方米。该协议第四条约定：前期物业服务时间从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会选定物业管理企业并与物业管理企业签订物业服务合同时止。该协议第五条约定：1、根据《长沙市物业管理条例》相关规定，业主办妥入伙手续即为入住，从入住次月起计收物业服务费；业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，乙方在《入伙通知单》约定的入伙期限结束后统一计收物业服务费及其他相关费用。2、前期物业管理期间，甲方按“包干制”收费形式收取物业服务费及其他相关费用。由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，盈余或亏损均由甲方享有或承担。3、别墅为3.8元/月·平方米。该协议第六条约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠物业服务费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天万分之五的滞纳金。该协议还就双方的权利义务、物业管理服务内容等问题做出了约定。殷玲从2017年7月起未向卓越物业公司交纳物业管理费，欠缴物业费期间，卓越物业公司多次向殷玲邮寄律师函以及物管费缴纳通知书。上述事实，有当事人的陈述以及原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、《长沙市商品房买卖合同》、入伙通知书、收楼说明书、律师函等证据以及被告提交的照片等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：一、关于被告陈某、被告殷玲应支付物业费的问题。原告卓越物业公司作为涉案麓麟卓越花园的物业管理企业，被告作为涉案物业的业主在办理收房手续后即享受原告提供的服务故依法应当交纳相应的物业服务费。故被告应支付2017年7月1日至2019年3月31日止的物业服务管理费31299.95元，对于原告诉请超过部分的物业管理服务费，本院不予支持。二、关于被告陈某、被告殷玲应支付的违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠物业服务费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天万分之五的滞纳金。鉴于本案被告未缴纳违约金确系事出有因，而本案原告并未提供证据证明其公司因被告的违约行为导致损失，本院从公平公正及平衡各方当事人利益的角度，酌情确定由被告向原告支付违约金1000元。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告陈某、被告殷玲在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司截至2019年3月31日止的物业服务费31299.95元及违约金1000元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1218元，因适用简易程序减半收取609元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担29元，被告陈某、被告殷玲负担580元。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款项支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇一九年十二月十九日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。