重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3576号上诉人（原审原告）：邓世雨，男，1956年5月18日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。委托诉讼代理人：魏洪明，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜明国，男，1957年4月28日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。被上诉人（原审被告）：李文全，男，1963年10月24日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。被上诉人（原审被告）：田猛强，男，1959年9月21日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。被上诉人（原审被告）：向仁位，男，1950年9月4日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。被上诉人（原审被告）：李海丛，男，1945年5月27日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。被上诉人（原审被告）：李本杰，女，1963年4月23日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。原审第三人：李海珍，女，1960年9月18日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住重庆市渝北区。上诉人邓世雨因与被上诉人杜明国、李文全、田猛强、向仁位、李海丛、李本杰，原审第三人李海珍共有人优先购买权纠纷一案，不服巫溪县人民法院（2017）渝0238民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓世雨上诉请求：1.依法撤销巫溪县人民法院（2017）渝0238民初751号民事判决；2.依法撤销六被上诉人与第三人签订的《协议书》；3.依法判决六被上诉人以8万元价格在《协议书》约定的条件下，将原XX兽医站房屋（位于XX镇X段X街）转让给上诉人；4.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人不是将房屋卖与第三人的事实而否认上诉人的优先购买权是错误的。1.一审将兽医站与第三人之间的买卖关系与兽医站因解体而上诉人与被上诉人获取涉案房屋两个不同的合同关系混淆。2.被上诉人李海丛无权以兽医站的站长身份退还涉案房屋。3.上诉人与李海丛之间系按份共有关系，其无权强行其他人履行《协议书》。4.被上诉人应将共有份额卖与上诉人，因为上诉人为按份共有人，且一直主张对其他共有人转让的份额主张同等条件购买。二、一审认定《协议书》是六被上诉人与第三人解除原兽医站的房屋买卖协议，属认定事实和适用法律错误。三、上诉人有权依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十二条第二款“其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”之规定，提起撤销之诉。李海丛书面答辩称，协议是全站七名职工于2015年5月4日召开定的，是在上诉人多次提出处理房屋的前提下组织召开的，签订协议时上诉人故意不在场。上诉人的女子进住二楼后，与他人开了十多年麻将馆，上诉人想将房屋判给他是不可能的。在大家讨论时，上诉人从未提出优先购买。其余五被上诉人均未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人李海珍未出庭，未提交陈述意见。邓世雨向一审法院起诉请求：1、依法撤销六被告与第三人李海珍签订的《协议书》；2、六被告以8万元的价格在《协议书》约定条件下，将原XX兽医站房屋（位于XX镇X段X街）转让给原告；3、本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：第三人李海珍与其丈夫胡某某在原XXX队修建了面积为135平方米的建房一栋，并于1985年8月12日取得巫溪县人民政府契本契。1992年8月30日，胡某某病亡，第三人户籍转入万州区。原XX乡XX兽医站系自收自支的集体单位。1992年10月，因单位原房屋被水淹，时任站长被告李海丛与第三人协商，以15000.00元的价格购买了第三人与其丈夫胡某某所建的房屋，但没有签订书面合同。购买房屋后，原XX乡XX兽医站便迁入该房屋，房屋至今没有办理产权登记。2006年，原XX乡XX兽医站解体，资产由兽医站成员即原、被告7人平均分配，本案诉争房屋因没有办理房屋产权登记而没有进行处理。2016年2月14日，六被告签订了《协议书》，并每人领取了1万元。《协议书》载明：“房屋由于当时不懂未移交过房手续，10年后李海珍视原房屋变貌，又于反齿，更不给房产证，要求还钱要屋，二十多年来一直不给手续，解体后站内无人住，10多年失修，门前公路提高，水路不畅，如逢大雨屋内进水二尺多高。如不及时处理，将会造成人身生命安全和不可估量的损失，站内人户无房产证，也无法买卖运作，经全站人员讨论，同意李海珍补全站人员人平壹万元现金，及10年来李海丛维修等项费用共8万元多元整，钱补清，屋归原主，以此协议为准，互不反悔，全站人员签字代领据为凭。”原告未在《协议书》中签字，也未领款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告未在《协议书》中签字确认，即对《协议书》中的内容未作出意思表示。可撤销的合同是指因意思表示不真实，通过享有撤销权的当事人行使撤销权，使已生效的合同归于无效的合同。原告未作出意思表示，便不存在意思表示不真实的情形，故原告行使撤销权不恰当，对原告要求撤销《协议书》的诉讼请求，该院不予支持。原告邓世雨是否享有共有人优先购买权的问题。《协议书》中载明，六被告向第三人李海珍退还争议房屋的原因是第三人不配合办理房屋产权过户登记，导致房屋不能买卖，加之房屋年久失修存在安全隐患，才将房屋退还给第三人，由第三人补偿相关费用。从协议内容判断，六被告与第三人的真实意思应为解除之前原XX乡XX兽医站从第三人受让房屋的房屋买卖合同，并非将房屋出售给第三人的意思表示，因此原告主张的共有人优先购买权不成立。对原告要求六被告以8万元的价格在《协议书》约定条件下，将原XX兽医站房屋（位于XX镇X段X街）转让给原告的诉讼请求，该院不予支持。即或原告主张的《协议书》为房屋买卖合同的理由成立，但争议房屋自1985年8月12日登记在第三人的丈夫胡某某的名下后，至今未发生房屋产权变更登记，原、被告未取得房屋所有权，六被告将房屋出售给第三人属无权处分行为，原告仍不享有共有人优先购买权，原告的诉讼请求依然不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告邓世雨的诉讼请求。本案案件受理费1800.00元，由原告邓世雨负担。二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张对案涉房屋享有共有人优先购买权，请求人民法院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”规定，上诉人行使优先购买权的条件必须是对案涉房屋享有物权。庭审查明，案涉房屋虽然从1992年10月后就一直由巫溪县原XX乡XX兽医站占有使用，XX兽医站解散时资产亦由原工作人员平均分配，但对案涉房屋并未进行处理，至今未将产权登记在该站原工作人员即上诉人与六被上诉人名下。上诉人目前占有使用部分房屋，也仅仅是基于是原XX兽医站职工的身份关系，故上诉人主张优先购买权的请求基础并不存在，其主张对案涉房屋享有共有人优先购买权的上诉理由及请求不能成立。如前所述，由于上诉人对案涉房屋没有物权，不享有共有人优先购买权，故其主张按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十二条“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”之规定，请求撤销《协议书》的上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人邓世雨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人邓世雨负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 刘丽苹审判员 李迪云二〇一九年十二月三日书记员 林 巧