江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2430号上诉人（原审被告）：张晓，男，1987年7月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：张明柱，男，1961年12月28日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：臧高，江苏欣扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙放，女，1992年3月24日出生，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：朱作英，女，1971年12月31日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：徐守波，江苏常在律师事务所律师。上诉人张晓、张明柱因与被上诉人孙放房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1329号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张晓、张明柱的上诉请求为：撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回孙放的诉讼请求。事实与理由：一、孙放因不具备办学资格，其与张晓已于2015年6月30日协商解除《富康花苑幼儿园房屋租赁合同》。1.根据合同约定，如果承租方利用所租房屋进行违法活动，出租方有权解除合同并收回房屋。本案中，承租人孙放在承租的四年半时间里，只有2012年8月22日至2014年8月31日是与城区古城中心小校合作办学，其余时间均属于无证违法办学。《幼儿园管理条例》第十一条规定：国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。宿城区教育局在2010年至2015年间从未向孙放颁发过办园许可证，其提供宿城区教育局颁发给古城中心小学的办学许可证，该校于2014年8月31日已收回。孙放长期违反合同约定无证非法办学，张晓有权按照合同约定解除合同并收回房屋。张晓不存在任何违法行为，不应承担任何责任。2.如果不能认定张晓有权单方解除合同，那么根据孙放2015年6月30日出具的承诺书也可以认定双方于2015年6月30日协商一致解除合同。根据承诺书内容，可以反映2015年7月1日起孙放已放弃其在幼儿园内的全部权利。既然孙放已经放弃权利，当然也就无权再主张赔偿，其以原告身份提起本次诉讼不适格。二、张明柱行为不属于债务加入，在本案中不存在过错，不应承担任何责任。1.孙放出具承诺书的相对人是张晓，而非张明柱，因富康花苑幼儿园房屋租赁合同系孙放与张晓签订，孙放提出终止合同必须得到张晓同意才能有效。虽然该承诺书是孙放通过张明柱转交给张晓的，但这并不能据此推断孙放出具承诺书的相对人是张明柱，如果孙放是出具给张明柱的，则不会产生终止合同的结果。2.张明柱虽然承诺“如因张晓和我意见不统一，给合作人朱作英和孙放造成损失由我承担”，但在与孙放终止租赁合同以及与朱作英合作办学的事宜上，张明柱和张晓意见是统一的，没有给受承诺方造成任何损失。3.张明柱向朱作英出具承诺书上载明：“如因张晓与我意见不统一，给合作人造成损失由我承担。”这句话的含义是指与朱作英合作期间，如因张晓与张明柱意见不统一给合作人造成损失由张明柱承担，并不是针对2010年至2015年孙放与张晓合同期间的损失。4.张明柱向朱作英出具承诺书，朱作英将该承诺书作为证据提交司法机关应视为对该承诺书内容的认可，因朱作英未兑现交纳1000000元的保证金而致使双方合作未成，张明柱不应承担任何责任，而且承诺书中“孙放原有人、财、物作为给朱作英占30%股份使用”也应自然取消。5.即使孙放的承诺书是写给张明柱的，也是双方在友好、自愿情况下各自向对方出具的承诺，而非上诉人强行将房屋收回，拒不履行合同义务。三、一审法院判决依据的鉴定报告存在明显错误，判决赔偿款数额由法院酌定显然不妥。1.幼儿园的建筑面积是2270平方米，实际使用面积约1700平方米，而鉴定意见反映地面找平面积为2471平方米，明显与事实不符。2.被上诉人当时所建的橡胶操场面积为308平方米，而鉴定报告出具的面积为437.4平方米与事实不符。3.根据涉案房屋外墙实测，该建筑物外墙的全部面积约4000平方米，鉴定报告上外墙油漆面积为7725.6平方米，而实际上被上诉人在租用期间使用的一直是开发商交房时的原状，2015年8月，张明柱进行了一次外墙局部粉刷，至今还有一部分是开发交房时的原状。4.卫生间墙面面积不足300平方米，鉴定报告的面积为590平方米，与事实不符。5.天棚吊顶工程被上诉人只使用200多平方米，而鉴定报告出具的吊顶面积竟然为2075平方米。6.被上诉人在租赁期间一直使用开发商交房时的原有门窗，从未更换，是上诉人张明柱在2015年8月对所有门窗进行了大部分更换，至今还有部分门依然存在，没有更换。鉴定报告出具的镶板木门33樘及木门窗套167平方与事实不符。7.内墙砌体工程鉴定报告的工程量是146立方米事实不符。一审法院采信的评估报告内容错误，该评估报告是评估公司根据上诉人提供的虚假资料评估的结果。四、在法院判决的几项赔偿款中，赔偿数额均由法院酌定不妥。五、因孙放已经不具备合法办学资格，一审法院判决支持其400000元办学损失没有法律依据。被上诉人孙放辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案是房屋租赁合同关系，双方均应履行生效合同的义务，张晓为了达到收回房屋的目的，强行霸占房屋。张明柱与张晓为了达到非法目的，二人串通并承诺如果张晓意见与其不统一导致的损失由张明柱承担，据此张晓和张明柱应共同赔偿孙放的损失。2.上诉人的观点和理由在一审中全部向法庭陈述过，一审法院是依法作出的正确判决，二上诉人的上诉理由均不能成立。3.上诉人是为了拖延时间，请求二审法院尽快判决。4.合同法的赔偿原则是支持全面赔偿原则，范围包括实际损失、预期利益损失以及合同全面履行的可得利益损失。5.张晓为了多收取租金，采取殴打老师，威胁、阻止孙放正常管理教学，张晓自行强行进驻学校，采取霸占房屋的粗暴手段来实施。张明柱为了获得利益，一直承诺对所有的损失承担责任，称其可以平息张晓的滋事行为，提出虚假合作办学的意见。张明柱对孙放出具了承诺，如果张晓和其意见不一致，造成的损失由张明柱承担，并让孙放在其早已拟定好的承诺书上签字，张晓对此事一无所知。张明柱一直采取委婉的欺骗手段，张晓仍然采取简单粗暴的手段，说房子是他的名字，谁说的都不行，可见上诉人父子之间分歧很大。张明柱为了达到最终目的，开始欺骗张晓，让张晓听从其意见，至于他们之间什么情况孙放不清楚。张明柱是最大的受益者，不仅取得了房屋所有权，还取得了房屋的收益。张晓违反了合同的约定，要承担法律责任。孙放是目前最大的受害者，幼儿园从一片荒芜变成市优幼儿园，后遭到上诉人强行霸占，从而导致巨额损失。孙放向一审法院提出诉讼请求：1.判令张晓、张明柱继续履行富康花园幼儿园房屋租赁合同，并赔偿损失5580575.5元（设施设备、装修损失和预期学费收入）；2.本案诉讼费用及其他费用由张晓、张明柱承担。诉讼中，孙放将诉讼请求变更为：1.请求判决张晓、张明柱共同赔偿孙放损失3511464.67元［1.教学设施设备被侵占损失：1531862元。2.装修被损坏损失：1544818.67元+385900元。3.学费损失：1048713.5元。2015年9月到2016年1月半年应收学费1048713.5元（2097427元/年），其中2015年8月退费345595元。参照2014年9月至2015年7月一学年费用收入2097427元，半学年收费1048713.5元］；2.请求判决张晓、张明柱共同赔偿违约造成学费损失2510000元（2016年2月到2021年6月，共6个学年，共2097427元*6=12584562元，按照总额的20%计算损失为2516912.4元，按2510000元计算。因合同约定的违约金为总租金的5%，已不足以弥补损失，则按上述损失计算）；3.本案诉讼费用及其他费用由张晓、张明柱承担。一审法院认定的事实：2010年9月5日，张晓（甲方）与孙放（乙方）签订《富康花园幼儿园房屋租赁合同》，约定甲方将富康花园幼儿园房屋全部出租给乙方使用。合同第一条，出租房屋位于江苏省宿迁市宿城区富康花园东区北侧，房屋面积共2250平方米。合同第三条，房屋租赁共10年6个月，自2010年10月15日起至2021年6月30日止，其中2010年10月15日至2010年12月31日为乙方装修期，不收租金，租金从2011年1月1日开始；租赁房屋今作为学前教育（幼儿园）使用。合同第四条租金及租金支付方式：第一年租金400000元，分两次付清；第二年开始，每年租金分两次付清（第一次付款日期为每年3月20日，第二次付款日期为每年9月20日），每次付款金额为当年房租的一半；第二年、第三年租金为500000元；第四年开始租金上调一次，每年上调25000元。合同第八条，合同的变更、解除与终止。双方可以协调变更或者终止合同。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……（5）利用承租房存放与办学无关的危险品或者进行违法活动。合同第十条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同总租金5%的违约金。2.甲方不得违反本合同约定，提前收回房屋。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，甲方应3倍赔偿乙方损失。合同第十一条，乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或者损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）未按约定日期交付房租，拖欠壹个月以上。第十四条争议解决。依法向房屋所在地的人民法院提起诉讼。2015年7月份，孙放向张明柱出具一份落款时间为2015年6月30日的承诺书，内容为：“本人孙放，身份证号码。本人声明本人2010年9月5日与张晓签订的富康花苑幼儿园房屋租赁合同终止，终止时间为2015年6月30日。房屋使用期间的租金与张晓全部结清、算清、付清，无任何遗留问题和牵扯。自2015年7月1日起，幼儿园内所有人、财、物与本人无任何关系，本人不承担任何责任。”关于上述承诺书出具的时间及背景，孙放和张明柱在公安机关询问时均作出陈述。孙放称，2015年7月21日快到中午，张明柱拿一份写好的承诺书到富康花苑幼儿园会议室，让其照着在电脑上打一份。落款日期本为当天2015年7月21日，张明柱让改成6月30日。其问为什么修改日期，张明柱骗其说没有事。承诺书签字、按手印后，交给张明柱，自己没有留存。张明柱称，2015年7月中旬，朱作英打电话让其去幼儿园。朱作英说：“现在幼儿园我们不办了，请你跟张晓协调一下，能不能不收我们违约金。”然后就主动要求写一个承诺，让转交给张晓。后来其说：“你看你们幼儿园也办不下去了，能不能转给别人，但是转给别人也没有多大意义，别人舍不得投钱，档次上不去，也办不好，要不我来做。”朱作英听到后，就说要合作。因为幼儿园没有办好，就说不相信他们。朱作英又说她有二十年的办学经验，好好干肯定能干好。还说她可以拿出1000000元的合作保证金。然后其就写了一个承诺书给朱作英，大概内容就是说如果她的1000000元到位，双方的合作协议就达成。关于承诺书的时间为什么改成6月30日，张明柱称是朱作英提出来的。张明柱出具承诺书的内容为：“本人张明柱，身份证号。本人承诺富康花苑幼儿园由我收回并与朱作英联合办学，（在此之前孙放与张晓签订的房租租赁合同终止，如因张晓和我意见不统一给合作人朱作英及孙放造成损失由我承担。）合作期限为2015年7月1日起至2025年7月1日止，期间所有园内装修、设施设备添置均由我承担。朱作英出资1000000元作为合作保证金使用，合作结束由我无任何利息退还给朱作英。合作期间双方除交付幼儿园房屋使用费700000元外，剩余利润我占70%，幼儿园孙放的原有人、财、物作为给朱作英30%股份使用。此承诺在双方签订正式合作协议之后作废。”后双方并未进行合作。张明柱提供一份江苏河滨律师事务所律师函，内容为：“朱作英：张明柱于2015年7月1日写一份承诺书给您，承诺与您合作开办幼儿园，但您需要交纳1000000元保证金给张明柱，合作期满后无息返还给您。现在开学在即，您却没有交纳保证金。现张明柱委托本律师致函如下：一、请您接函后三日内向张明柱交纳1000000元现金；二、逾期不交纳，视为您放弃与张明柱合作办学的权利。2015年8月21日。”该函下面附有一句话：“此函于2015年8月下旬在古城实小校长室协调会上本人看到过，张明柱通知送达给朱作英同志。骆某、李某才。”后张明柱将孙放出具的承诺书交给张晓。张晓在该承诺书下部自行添加：“本人同意租赁合同于2015年6月30日终止。张晓。”孙放提供其与张晓、张明柱的通话录音。与张明柱通话录音主要内容是让张明柱去找张晓协调。孙放与张晓的通话录音，现将部分录音简要摘录如下：“张：你什么意思？孙：你爸雇我给你家萌萌和你二姐带上路子，我就给他们带上路子。张：我懂你什么意思了!我正式通知你，我们合同正式解除，直接撤还是走法律程序。明天我找王万武继续谈的。那是你跟我爸弄的，我在中间怎么弄？我不会租给他的，我在履行之前的合同，那谁我不问，谁个谁个，商场无父子……孙：你现在能不能找你爸坐下来。张：他找我谈，我不会跟他谈的。我不同意跟他合作，他说租房子，我就得租给他呀。孙：你这房子就是你爸给你的呀，当时就是跟你爸签的合同，因为税的问题，房产证才办成了你的名字。张：不管谁给我的，现在房东是我，哪怕房子是我偷来抢来的，你是走法院还是直接处理。我随便你。明天中午之前。孙：你觉得这样做能对吗，我干好好的，你硬髂下来。张：王万武一次性三年付清240万，之后每年以10%递增，之间差了多少钱，你算一下。孙：如果你爷俩能和睦，我们就能把这事业继续下去，如果你应把幼儿园给髂了。张：如果你觉得十天之内给我75万有困难，你也可以先给一半。孙：如果你爸坚持不给你钱，你就租给王万武了是吧。张：如果你明天再说找俺爸之类的话，我就视你不租了。商人是见利的，商人只看利益。”2015年8月19日，张晓在富康花苑幼儿园内张贴告知书，内容为：“尊敬的原‘富康花苑幼儿园’学生家长：原‘富康花苑幼儿园’系孙放租赁本人房屋开办，由于经营不善，孙放于2015年6月30日主动要求终止与本人签订的房屋租赁合同，停止办学。据本人了解，孙放在2015年7月1日前已经收取了部分在园生下学期各项费用，7月1日后，又擅自收取了一部分新生各项费用。为避免现有学生无法继续接受学前教育，本人接收房屋后将由他人继续开办新的幼儿园（办学规格及档次均远远高于原来幼儿园）。经协商，新开办幼儿园的经营人同意接收原学生，由于孙放收取学生费用后拒绝与本人及新开办幼儿园的经营人交接，故新的经营人要求，愿意继续在园内接受学前教育的学生需重新缴纳相关费用。新的幼儿园将以崭新的面貌、较高的规格于2015年8月30日准时开学，为避免给各位学生及家长带来不必要的麻烦及损失，请各位家长尽快妥善处理与原‘富康花苑幼儿园’经营人孙放的遗留问题。特此公告。原‘富康花苑幼儿园’房屋业主张晓2015年8月19日。附：1.孙放要求终止房屋租赁合同的承诺书和声明；2.孙放手机号码：……。”后孙放退还收取幼儿园学生学费345596元。2015年9月8日，孙放到江苏省宿迁市公证处进行证据保全公证，2015年9月9日，公证处工作人员按照孙放提供的互联网证据保全顺序进行如下操作：打开网页浏览器，在“百度”搜索框输入汉字“红黄蓝”，在相关搜索页面点击“红黄蓝教育机构官方网站中国儿童教育领导品牌”，进入该网站后，点击页面上“幼儿园”、“查找园所”，在页面显示的地图中，点击“江苏”，显示“江苏宿迁富康花苑幼儿园”。幼儿园孙放所有的物品，张晓称其中一部分被其使用，另一部分存放在幼儿园。一审另查明：孙放租赁张晓房屋用于开办富康花苑幼儿园，并与宿迁市宿城区古城实验小学《签订合作协议》，合作期限自2012年8月21日至2014年8月31日。宿迁市宿城区教育局颁发的“江苏省学前教育机构登记注册证书”载明，宿城区富康花苑幼儿园，经审核，你园符合江苏省学前教育机构设置基本条件，准予注册。有效期自2012年9月至2015年8月。就涉案房屋张明柱向一审法院提起诉讼：1.确认登记在张晓名下富康花苑幼儿园房屋（房屋所有权证号：房权证宿城字××号、土地使用权证号：宿国用（2012）第5264号）为张明柱所有；2.张晓、董某协助张明柱办理富康花苑幼儿园的房屋所有权证、土地使用权证过户手续。一审法院经依法审理作出如下判决：一、张明柱系宿城区楚街东侧富康花苑幼儿园房屋所有权人；二、张晓、董某于判决生效之日起十日内协助张明柱办理宿城区楚街东侧富康花苑幼儿园房屋的房屋所有权证、土地使用权证变更登记手续。张晓不服一审判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。宿迁市中级人民法院经依法审理作出如下判决：驳回上诉，维持原判。经孙放申请，一审法院依法委托江苏正源项目管理有限公司对教学设施设备损失以及装饰装修损失进行评估。经鉴定：1.富康花苑幼儿园房屋装饰装修造价1544818.67元。2.由于现场无法勘察也无图纸，安装工程造价按市场预估120-170元/平方米，建筑面积2270平方米，安装造价为272400元至385900元。鉴定机构同时作出说明：“关于教学设施设备损失，孙放表示已申请另外机构进行鉴定，因此未将列入鉴定结论中”。孙放对上述鉴定意见无异议。张晓、张明柱提出，该鉴定极不准确，存在明确错误，比如其鉴定的地面找平2471平方，而实际涉案的房屋建筑面积是2270平方，除去公摊的20%，实际使用面积在1700平方。对于安装工程仅仅是估算，并不准确。经孙放申请，一审法院依法委托宿迁天园资产评估有限公司对涉案教学设施设备损失进行鉴定，该鉴定机构向一审法院出具退回鉴定情况说明，内容为：涉及动产鉴定事项，由于时间久远，且张晓、张明柱方进行二次装修，相关资产已被破坏、移动更换，且幼儿园保安阻止鉴定人员现场勘查核对，导致鉴定无法继续进行。2015年8月份，孙放自行组织人员对幼儿园内物品进行清点，自行清点的价值为1531862元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙放与张晓签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙放、张晓均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张晓为达到将涉案房屋收回的目的，从张明柱手中取得原本系孙放出具给张明柱的承诺书，并据此以双方已协商解除合同为由强行将涉案房屋收回，拒不履行合同义务，导致合同无法继续履行，其应该向孙放赔偿损失。张晓、张明柱辩称双方协商解除合同，张晓、张明柱不存在违约行为，一审法院依法不予采纳。一审法院依法认定孙放的损失范围为：1.装修残值。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经鉴定，富康花苑幼儿园房屋装饰装修造价1544818.67元。合同约定租赁期限自2010年10月15日起至2021年6月30日止，其中2010年10月15日至2010年12月31日为乙方装修期，不收租金，租金从2011年1月1日开始。张晓于2015年8月份强行收回涉案房屋，一审法院依法认定装潢、安装工程使用期限为租赁期，根据已使用时间，一审法院依法酌定装修残值为830000元。根据鉴定意见，安装工程造价按市场预估120-170元/平方米，建筑面积2270平方米，安装造价为272400元至385900元。一审法院依法酌定支持安装工程价值为340000元。根据已使用时间，一审法院依法酌定残值为180000元。2.教学设施设备损失。虽然孙放自行计算金额不能作为认定损失的依据，但孙放租赁房屋用于经营幼儿园确实需要相应的教学设施设备。本案孙放投入的教学设施设备，张晓强行收回涉案房屋后已被破坏、移动更换，且张晓认可部分物品由其进行使用，不能进行原物返还，故一审法院依法认定张晓根据该部分物品现有价值对孙放进行赔偿。根据孙放经营幼儿园的规模，依法酌定购买物品支出为1200000元。根据物品使用特性、使用时间，并结合更换周期，一审法院依法酌定该部分物品现有价值为500000元。3.收益损失。孙放应该提供会计账册以证明其盈利情况，其并未提供。其提供收取学费的票据并不能证明其盈利情况。根据其办学规模，一审法院依法酌定其每学年盈利400000元。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。张晓的违约行为致使孙放需要另寻他处进行幼儿园经营，因幼儿园经营与普通的经营行为有所区别，需要有合适的地点及生源保证，装修周期较长，故一审法院依法认定孙放寻找新经营场所的合理时间为一年，故该部分损失一审法院依法认定为400000元。对于扩大的损失，孙放不得要求张晓进行赔偿。张明柱承诺“如因张晓和我意见不统一给合作人朱作英造成损失由我承担。”张明柱出具该承诺后，与朱作英合作办学并未成功，理应将孙放出具给其的承诺书返还给孙放，其不但没有返还，还将该承诺交由张晓，张晓据此将房屋收回，造成孙放损失。张明柱的行为构成债务加入，应对孙放的损失承担共同赔偿责任。张明柱辩称其不是本案适格被告，依法不予采纳。关于鉴定费38000元，一审法院依法认定由张晓、张明柱承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：张晓、张明柱于判决生效之日起十日内赔偿孙放损失1910000元，并支付鉴定费用38000元。案件受理费53950元，保全费5000元，合计58950元，由孙放负担40000元，张晓、张明柱18950元。二审中，为查明开办幼儿园需要的条件等情况本院调取以下证据：调查宿迁市宿城区古城实验小学负责幼儿园工作的李某才和宿迁市宿城区教育局王某2、王某1。1.宿迁市宿城区古城实验小学负责幼儿园工作李某才证言，其证实：2010年左右，因古城实验小学幼儿园停办，经协调，将古城实验小学幼儿园部分生源分流到富康幼儿园，学校办理幼儿园的许可证给富康幼儿园使用，许可证到期后已被收回交区教育局了，古城实验小学后来没有再设立幼儿园，没有许可证是不能办理幼儿园的。2.宿迁市宿城区教育局工作人员王某2、王某1证言，其证实：办理幼儿园需要有房产，办园者需要是房产所有者。2009年5月，宿迁市教育局规定民办幼儿园不得租赁房屋办学，新申办的幼儿园必须符合布局规划的要求。富康花苑幼儿园我们没有发证给他。对于不符合办学条件的，我们下整改通知，如果整改不到位再下停办通知，然后强行分流。3.2009年5月份宿迁市教育局下发的关于进一步加强民办教育服务与管理若干暂行规定。4.江苏正源工程项目管理有限公司工作人员苏奇证言，其证实对于上诉人提出的面积问题，在一审中公司已作出书面回复，对于鉴定报告上的数字我们是现场测量的……。张明柱质证意见为：对证据1李某才证言三性没有异议。对证据2王某2、王某1证言没有意见。对证据3没有异议。对证据4苏奇的谈话笔录内容有异议。张晓质证意见为：对证据1李某才证言多次使用记不清、不清楚，与事实不符。对证据2王某2、王某1证言没有意见。对证据3没有异议。对证据4苏奇谈话真实性没有异议，但评估报告是根据视频以及孙放一方的陈述做出的，不是根据实际情况做出的。孙放质证意见为：对证据1李某才证言内容基本属实。办学许可证属于教育局颁发，只有教育局可以收回，古城小学没有收回办学许可证。许可证到期时间是2015年8月份。2014年8月到2015年6月份是正常办学的，争议发生后，2015年下半年是否正常办学李书记不清楚。综上，可以证明富康幼儿园在2015年上半年完全符合办学条件并且正常办学，而且古城小学没有收回许可证，只是2015年8月份左右教育局委托古城小学收回办学许可证。对证据2王某2、王某1证言有异议。2015年8月富康花苑幼儿园符合条件。幼儿园的办学许可证抬头载明富康幼儿园符合办学条件，证人证言与已经颁发的许可证不符。对以后新办幼儿园提交的相关材料需要达到另外的条件，而新办幼儿园与已经存在的富康幼儿园在法律地位上明显不一样。该证言可以证实富康花苑幼儿园在许可证到期之前是完全符合办学条件的正常办学，许可证没有续期是因为双方当事人发生争议导致无法正常办园。对证据3没有异议。对证据4苏奇的谈话笔录三性均无异议。评估机构到现场勘查、测量，经过严格程序得出评估报告。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院另查明，宿迁市规定举办民办幼儿园的举办者必须有自己的房屋。二审本案争议焦点为：1.张晓是否有权按照合同约定解除合同；2.孙放与张晓是否协商一致解除涉案合同以及孙放是否放弃了对涉案的财产是所有权；3.造成孙放财产损失的价值如何确定；4.张明柱是否应当承担赔偿责任。关于第1争议焦点。上诉人主张被上诉人无证办幼儿园，存在违法行为，张晓有权解除合同。本院认为，首先，2010年9月15日，上诉人张晓将涉案房屋租给孙放使用时，孙放当时无办园许可证，双方签订的合同也未约定如果孙放无办园许可证张晓有权解除合同。其次，孙放在租赁涉案房屋后与古城实验小学进行合作办园，宿城区教育局给宿城区富康花苑幼儿园颁发了注册登记证书，该注册登记证书于2015年8月31日到期，在该注册登记证书未到期情况下，涉案房屋已被上诉人强行占有。再次，根据张晓和孙放签订的房屋租赁合同内容看，张晓出租给孙放的房屋是用于开办幼儿园，如果孙放承租房屋后，将涉案房屋用于其他违法活动，张晓有权解除合同。而孙放租赁涉案房屋后并未将其用于其他用途。故上诉人主张被上诉人存在违法行为，张晓有权解除合同的理由不能成立。关于第2争议焦点。上诉人主张被上诉人于2015年6月30日出具的承诺书，张晓和孙放已协商一致解除了租赁合同。本院认为，孙放出具的承诺书的相对方是张明柱，并不是张晓，孙放出具承诺书的前提是张明柱已向其出具承诺书。张明柱承诺与孙放的母亲朱作英合作办学，幼儿园原有人、财、物作为朱作英30％股份。孙放出具该承诺书的目的是为了其母亲朱作英与张明柱合作办幼儿园，并将其对幼儿园原有的装饰、装修、安装和教学设备等财产所有权作为其母亲与张明柱合作办学的股份。在孙放母亲朱作英与张明柱合作办学不成功的情况下，其真实意思并不是与张晓解除租赁合同和放弃对幼儿园的装饰、装修、安装和教学设备等财产的所有权，故孙放的承诺书对张晓并不产生效力。因此，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第3争议焦点。本院认为，对于涉案财产的装饰、装修、安装的价值，一审法院是委托有资质的鉴定机构作出，在此基础上，一审法院根据装饰、装修、安装和教学设施的使用时间酌定损失的价值并无不当。对于上诉人提出鉴定报告的面积与实际不符的主张。对此，本院询问江苏正源工程项目管理有限公司，鉴定机构称，对鉴定报告上的面积是鉴定机构人员到实地进行测量的数据，对于上诉人的异议，鉴定机构在一审时已作出回复。该鉴定机构在一审的回复中称：张明柱、张晓混淆了建筑面积、地面找平面积的概念以及计算规则。根据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）3.0.14有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其有围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。关于吊顶面积，其同样混淆了建筑面积、吊顶工程量的概念及计算规则。关于水泥用量问题，1m3地面找平层中1:3水泥砂浆水泥含量408㎏,1m3砌筑工程中M5混合砂浆水泥含量是202㎏，墙面粉刷，内隔墙及围墙砌筑，以及地面找平都需要用到水泥，而不只是墙面粉刷，其混淆了水泥的使用范围及不同标号的水泥砂浆含量，混凝土是在室外操场基础垫层中使用。上诉人对此并无反驳证据，故对于上诉人主张鉴定报告的面积与实际不符的主张本院不予采纳。对于收益损失问题。本院认为，孙放与古城实验小学联合办园使用的古城实验小学注册登记证书于2015年8月31日到期，该证书已被古城实验小学收回交宿城区教育局，此后，孙放已没有办幼儿园许可证。根据宿迁市教育局规定，民办幼儿园必须有自己的房屋，即使涉案房屋继续租给孙放使用，也不能在此取得开办幼儿园的收益，因此，在孙放无开办幼儿园许可证的情况下，其要求被上诉人赔偿预期受益的主张，本院不予支持。综上，对于孙放的损失范围应为装修残值830000元，安装工程残值180000元，教学设施设备损失500000元，合计1510000元。对于第4争议焦点。本院认为，张明柱出具给孙放的承诺书中明确载明，“如因张晓和我意见不统一给合作人朱作英及孙放造成损失由我承担。”因张晓并不同意将涉案房屋交给张明柱办园，双方对涉案房屋所有权产生争议并进行了诉讼。因张明柱与朱作英合作办学未成功，张明柱应将孙放出具给其承诺书返还给孙放，但张明柱没有返还，还将该承诺书交由张晓，后由张晓和张明柱共同占有涉案房屋并对房屋进行拆除、装修，对此造成孙放损失，张明柱应与张晓共同承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。因二审出现新的事实，导致二审对一审判决结果亦应作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1329号民事判决为：张晓、张明柱于本判决生效之日起十日内赔偿孙放装修残值、安装工程、教学设施设备损失共计1510000元，并支付鉴定费用38000元。一审案件受理费53950元，保全费5000元，合计58950元，由孙放负担40462.5元，张晓、张明柱负担18487.5元；二审案件受理费21990元，由孙放负担4617.9元，张晓、张明柱负担17372.1元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  朱 海二〇一九年十二月十三日书记员  冯 邻