福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1369号 上诉人（原审被告）：连城万星房地产开发有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街F幢1-2号，统一社会信用代码91350825595950290R。 法定代表人：陈泽浦，职务：董事长。 委托诉讼代理人:陈伟龙,男,1978年4月23日出生,汉族,住福建省龙岩市新罗区,系公司员工。 委托诉讼代理人：江积经，福建公治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林志功，男，1975年10月24日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人:林报仪,男，1949年10月26日出生,汉族,住连城县，系林志功父亲。 上诉人连城万星房地产开发有限公司（以下简称万星公司）因与被上诉人林志功商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 万星公司上诉请求：上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判林志功向万星公司支付违约金25500元，万星公司无需向林志功支付违约金。2.一、二审诉讼费用由林志功承担。事实与理由:一、依照合同附件四第三条的约定，林志功于2019年3月11日缴清房款前，万星公司无需向林志功承担逾期交房的违约责任。根据万星公司与林志功签订的合同附件四第三条“1、因下列情形之一，影响合同项下商品房交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延迟交房的违约责任：（1）不可抗力；……（7）不论买受人以何种方式付款，在全部房款付清前，出卖人有权暂不交付商品房，直至买受人将全部房款付清”；本案林志功于2019年3月11日才缴清余款10万元，因此，在林志功缴清房款前，万星公司无论因何种理由延期交房，都与林志功无关，都不应向林志功承担违约责任。本项目于2019年1月17日符合交房条件，林志功于2019年3月11日缴清余款，符合交房条件的时间早于林志功缴清余款的时间。在林志功缴清余款后，万星公司即通知林志功交房，但是林志功迟迟于2019年5月3日才到万星公司售楼处办理交房手续，过错在于林志功。同时，在一审诉讼中，林志功仅主张2018年7月30日至2019年3月11日逾期交房的违约责任，放弃主张2019年3月11日至2019年5月3日逾期交房的违约责任，属于林志功对自己权利的处分。二、依照《商品房买卖合同书》第八条第1款第（2）项的约定，林志功应向万星公司支付违约金25500元。本案买卖双方采取的是分期付款的方式，《商品房买卖合同书》第七条明确约定林志功应于2018年1月10日付清款项，林志功在2018年1月10日前，仅支付462237元，尚欠的10万元迟迟于2019年3月11日才付清，为此，依照《商品房买卖合同书》第八条第1款第（2）项“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金”的约定，林志功应向万星公司支付的违约金为：10万元*425日（2018年1月10日至2019年3月11日）*0.06%=25500元。综上所述，万星公司认为原审法院查明的事实不清致使判决错误，请求二审人民法院查明事实，依法改判。 林志功辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回万星公司的上诉请求。1.林志功于2017年10月10日与万星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201702236。该预售商品房房号为104号店面，预测建筑面积73.72平方米（套内面积63.28平方米，分摊面积10.44平方米），合同约定单价为8033.60元/平方米，总价款为592237元。林志功已分别于2017年09月19日缴付定金50000元，2017年10月10日缴付房款312237元，2018年01月10日缴付房款130000元。剩余100000元购房款，万星公司同意林志功待所购商品房正式交付使用之日付清。然而，万星公司一直未按交房条件和手续交付房屋，始终拖延交房时间。虽然如此，林志功还是于2019年03月11日缴付了剩余房款100000元。以上四次合计缴付房款592237元，即已全部付清购房款。根据合同第四章《商品房交付条件与交付手续》规定：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；（4）其它供水、供电等交付条件（详见合同相关条款），等等。以上交房条件均应同时符合，方可认为交房条件成熟。万星公司承诺的交房时间为2018年07月30日，然而事实是：（1）2018年12月30日万星公司才委托经纬空间信息科技有限公司对标的房屋进行房产测绘，2019年01月22日送《建筑工程竣工房产测量报告》（经纬测字[2018A（连）第001号）给连城县住房和城乡规划建设局备案，且至一审之前均未提供给林志功相关材料。（2）2019年01月16日万星公司才填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（FJYSBA-0597-LC-2019-00002）；2019年01月17日连城县住房和城乡规划建设局才给予万星公司备案，事后未提供给林志功相关材料。（3）万星公司至今为止也未按合同要求向林志功提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；（4）虽然万星公司同意林志功待所购商品房正式交付使用之日付清余款10万元，谁知万星公司毫无信用可言，在合同约定的交房条件不成熟的情况下（四个交房条件均应同时符合方可认为交房条件成熟），突然间于2019年03月07日向林志功发函催收余款10万元。在万星公司一直未按交房条件和手续交付房屋，始终拖延交房时间的情况下，林志功还是于2019年03月11日向万星公司付清了剩余房款100000元。以上事实说明，万星公司至始至终均未按合同约定履行职责，且不断地用谎言欺骗、搪塞林志功，致使林志功受到较大的经济损失。本案一审过程中，林志功本着息事宁人的态度，对万星公司作出了许多让步，即同意万星公司逾期交房时间期限至2019年3月11日。事实上，万星公司至2019年9月8日提出上诉之日止，都未按合同约定的交房条件向林志功交房。万星公司罔顾林志功的善意，反而变本加厉地、无理地向林志功索要不合理的违约金。3.合同附件四第三条内容“在林志功于2019年3月11日缴清房款前，万星公司无需向林志功承担逾期交房的违约责任”、“不论买受人以何种方式付款，在全部房款付清前，出卖人有权暂不交付商品房，直至买受人将全部房款付清”是显失公平的“霸王条款、陷阱条款”，是不应得到法律的支持的。万星公司称“本项目于2019年1月17日符合交房条件”，这是罔顾事实的谎言。真实情况是：（1）2019年01月16日万星公司才填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（FJYSBA-0597-LC-2019-00002），2019年01月17日连城县住房和城乡规划建设局才给予万星公司备案，事后又未提供给林志功相关书面材料；（2）万星公司至2019年9月8日提出上诉之日止，均未按合同要求向林志功提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等等。万星公司在明知自己无法在合同约定的交房时间2018年07月30日前向林志功交付该商品房的情况下，同意林志功待所购商品房正式交付使用之日付清尾款。虽然万星公司未达到约定的交房条件，林志功还是于2019年3月11日缴付了剩余房款100000元。上述可见，万星公司至始至终均未按合同约定履行职责，且不断地用谎言欺骗、搪塞林志功，现在又想用显失公平的“霸王条款、陷阱条款”来推卸逾期交房的违约责任。4.林志功和万星公司共同签订的《商品房买卖合同（预售）》主合同，均未规定所谓的合同“附件四”内容与主合同条款具有同等法律效应，且未获得林志功的签字认可（其它几个独立的附件，一部分有林志功签字认可，另一部分没有林志功签字认可。其中“附件四”未获得林志功的签字认可）。万星公司依据未获得双方共同确认的所谓附件条款提出的不合理诉求，应予以驳回。恳请二审法院依法驳回万星公司的上诉请求，以维护林志功的合法权益。 林志功向一审法院起诉请求：1.判令万星公司支付逾期交房违约金26295.32元。2.本案诉讼费用由万星公司承担。 万星公司向一审法院提出反诉请求：1.请求林志功支付违约金25500元；2.本案的诉讼费用由林志功负担。 一审法院认定事实：2017年10月10日，林志功购买了万星公司开发建造的“万星花园”小区13号楼104号店面，并签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……第六条计价方式与价款2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）8033.6元，总价款人民币（币种）592237元；……第七条付款方式及期限1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元；2．分期付款：买受人应当在2018年1月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款362237元，应当于2017年10月10日前支付，余款230000元于2018年1月10日前付清；……第八条逾期付款责任（2）逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任2．买受人同意不解除合同，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；若买受人未付清该房屋的购房款、违约金、赔偿金等费用，出卖人有权不予交房，并不承担逾期交房的违约责任；若出卖人同意先予办理房屋交付手续的，并不视为出卖人放弃对买受人支付上述应付款项的请求权……”。2017年9月19日，林志功支付定金5万元，2017年10月10日支付312237元，2018年1月10日支付130000元，2019年3月11日支付100000元。2019年1月17日，万星公司取得连城县住房和城乡规划建设局出具的《工程竣工验收备案表》。2019年5月3日，万星公司通知林志功于2019年5月3日起进行交房。庭审中，林志功自愿承担2018年1月10日至2018年7月30日逾期支付100000元房款的违约责任。 一审法院认为，林志功与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房”，万星公司应在2018年7月30日前交付商品房，可万星公司于2019年5月3日才与林志功进行交房,万星公司逾期交房应负其违约责任。《商品房买卖合同》第七条第（二）款第（2）项约定：“买受人应当在2018年1月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款362237元应当于2017年10月10日前支付，余款230000元于2018年1月10日前付清。”林志功应当在2018年1月10日前付清230000元，可林志功在2018年1月10日只支付130000元，另100000元在2019年3月11日才支付，林志功未按约支付房款应负其违约责任。万星公司以林志功未按约支付房款来抗辩其不承担2018年7月31日起逾期交房违约责任，林志功以万星公司逾期交房为由来抗辩其不承担2018年7月31日起的逾期交房款违约责任。庭审中，林志功自愿承担2018年1月10日至2018年7月30日逾期支付100000元房款的违约责任，予以确认。双方约定交房时间2018年7月30日，万星公司于2019年1月17日取得《工程竣工验收备案表》，才达到符合交房的条件，万星公司自2018月7月31日起至2019年1月17日客观上存在逾期交房违约行为，林志功于2019年3月11日支付尾款10万元，万星公司与林志功于2019年5月3日进行交房，故，万星公司逾期交房的期限为2018年7月31日起至2019年1月17日和2019年3月11日至2019年5月3日，林志功逾期支付房款10万元的期限为2018年1月11日至2018年7月30日和2019年1月18日至2019年3月10日。林志功主张万星公司逾期交房期限至2019年3月11日，属对自己权利处分，予以许可。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司延期交房已超过60日，应当按全部房价款的日万分之二计算违约金即2018年7月31日起至2019年1月17日止合计171天×全部房价款592237元×0.0002=20254.51元。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，林志功逾期付款时间已超过30日，应当按逾期应付款的日万分之六计算违约金即2018年1月11日至2018年7月30日和2019年1月18日至2019年3月10日合计253天×逾期应付款100000元×0.0006=15180元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、连城万星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林志功逾期交房违约金20254.51元。二、林志功应于本判决生效之日起三日内支付给连城万星房地产开发有限公司逾期应付款违约金15180元。三、上述两项对抵后，连城万星房地产开发有限公司仍应支付给林志功违约金5074.51元。本诉案件受理费457.3元，减半收取228.65元，由连城万星房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费218.75元（已预收228.65元），由林志功负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，林志功与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力,双方应当依约履行。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房”，2019年5月3日，万星公司通知林志功于当日起进行交房，万星公司逾期交房应负违约责任。《商品房买卖合同》第七条第（二）款第（2）项约定：“买受人应当在2018年1月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款362237元应当于2017年10月10日前支付，余款230000元于2018年1月10日前付清。”林志功在2018年1月10日只支付130000元，余款100000元在2019年3月11日才支付，林志功未按约定支付购房余款应负违约责任。《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年7月30日，万星公司于2019年1月17日取得《工程竣工验收备案表》，才符合交房的条件。林志功主张万星公司逾期交房期限至2019年3月11日，系其对自身权利的处分，应予准许。综上，一审根据《商品房买卖合同》第八条、第十二条的约定，确定万星公司应支付给林志功逾期交房违约金20254.51元，林志功应支付给连城万星房地产开发有限公司逾期应付款违约金15180元，两项对抵后，万星公司仍应支付给林志功违约金5074.51元，并无不当。万星公司的上诉理由不成立，不予支持。 综上所述，万星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费457.3元，由连城万星房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十二月九日 法官助理卢丰华 书记员吴琼 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… -2-