江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4787号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨兆文，男，1973年10月10日出生，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘能斌，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张令国，男，1970年3月17日出生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：仲冬梅，江苏正四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡利利，江苏正四方律师事务所律师。张令国与杨兆文租赁合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院经审理于2018年3月21日作出（2017）苏1302民初7145号民事判决书，杨兆文不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2018年11月5日作出（2018）苏13民终2227号民事裁定书，裁定：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初7145号民事判决；二、本案发回宿迁市宿城区人民法院重审。后宿迁市宿城区人民法院于2018年12月10日立案审理本案，于2019年8月1日作出（2018）苏1302民初9907号民事判决书。杨兆文不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兆文上诉请求：一、撤销一审判决的第一、二、三项，并依法改判支持杨兆文的反诉请求（即依法判决确认双方签订的租赁合同及补充协议无效；依法判决杨兆文返还租金38万元、押金2万元、物业费1万元、装饰装修损失费）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审法院根据张令国出租给杨尚文的房屋建筑一部分有产权证，一部分无产权证，从而认定部分租赁内容有效和部分租赁内容无效，属于认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议因违反法律强制性规定，应自始无效。1.杨兆文与张令国签订的《房屋租赁合同》为涉案所有房屋建筑的整体出租，面积总计为1600平方米。且合同目的是唯一的，即用于洗浴中心的正常经营使用。一审法院根据产权证的有无，对合同租赁内容进行人为的切分，而不考虑合同目的能否正常履行，作出错误的事实认定。2.杨兆文提交消防主管部门的报审消防设计图纸，是由张令国提供，消防设计图纸内容就包括涉案的全部房屋建筑的整体设计，其中包含本案涉及的无产权证房屋建筑。3.结合宿消字第0154号《建设工程消防设计审核意见书》内容，“消防设计审核未通过的问题是建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件”。即张令国没有取得规划许可的情况下，私自建设无产权证的房屋建筑，而导致与原土建设计不一致。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效”。本案涉及的租赁合同和补充协议应当为无效合同。(二)一审法院认定张令国出租的房屋建筑面积为1291.23平方米，并以此计算租金数额为613334.25元错误。其中本案涉及的房屋建筑面积和租金都计算错误。1.根据张令国的委托诉讼代理人之前的陈述，有产权证面积总计为1086平方米。2.西1-39房屋即0043222号产权证书载明，张令国于2018年7月31日通过转移登记取得不动产的物权，并非包含在本案租赁面积之内。(三）一审法院认定杨尚文存在违约行为，依法酌定支持违约金40万元的事实是错误的。基于张令国的原因导致消防设计审核不能通过，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的合同目的根本无法实现，张令国应承担合同无效的主要责任。1.本案涉及的《房屋租赁合同》及补充协议能否正常履行应当是一审法院综合考虑的核心因素，基于张令国无产权证的房屋建筑导致整个洗浴中心的消防设计不符合国家工程建设消防技术标准强制性要求，从而致使合同目的不能实现。张令国应当承担主要责任，并对杨尚文的装修损失进行赔偿。2.退一步讲，即便在部分合同有效的情况下，张令国作为出租人，保障出租房屋的正常使用是其核心的合同义务。其提交的消防设计图纸不能通过消防主管部门审核，即合同义务未履行。杨兆文依法享有同时履行抗辩权，并不存在欠付租金的违约行为。(四)一审法院认定杨兆文装潢损失是其违法未办理设计审核且在消防机关责令停工的情况下故意违法施工造成的事实认定错误。1.根据第0154号《建设工程消防设计审核意见书》，本案涉及的洗浴中心的消防设计审核不通过的的问题是建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件。即张令国没有取得规划许可的情况下，私自建设无产权证的房屋建筑，而导致与原土建设计不一致。一审法院对张令国作为出租人的合同义务只字不提，从而仅仅认定杨兆文的责任明显与事实不符。2.在消防主管部门对杨兆文装修过程中具体的行政违法行为己经做出相应行政处罚的情况下，一审法院混淆杨兆文的行政违法行为和张令国的违法行为。将杨兆文以保障合同正常履行而投入的巨额装饰装潢，归责于杨兆文的单方违约，没有事实依据和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，……，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”，张令国有过错，应由其承担损失。被上诉人张令国二审辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应予以维持。理由如下：1.杨兆文主张合同全部无效无法律依据。2.有证产权的房屋面积为1291.23平方。3.杨兆文应当承担违约金，其违约不仅为逾期支付租金，还为擅自转租涉案房屋。4.杨兆文主张的装潢损失系由自身过错导致，因杨兆文未按消防相关规定要求在装潢动工前将设计图纸报消防审核，且在未审核通过时依然违规继续施工并投入使用，由此产生的所有装潢损失均应由杨兆文自行承担。张令国向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》。2.判令杨兆文向张令国支付拖欠的2017年3月1日至2017年8月31日期间租金380000元，并支付违约金1659000元。3.依法判令杨兆文向张令国支付自2017年9月1日起至2018年8月7日期间的占有使用费710028元（以租赁合同76万元/年的租金标准计算）。4.判令杨兆文赔偿张令国拆除装修装潢费用109500元。杨兆文向一审法院反诉请求：判令张令国返还租金38万元、押金2万元、物业费1万元、装修费（以鉴定报告）为准。一审经审理查明：2016年5月21日，张令国（出租方，甲方）与杨兆文（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方将其拥有的坐落于宿迁市楚街南门凯琳瑞巴黎都市商城一层房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积约1600平方米。房屋现状：精装修。第二条约定乙方租赁房屋用途是作为洗浴中心经营场所。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的用途。第三条约定，租赁期限为捌年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止（免租装修期为3个月即2016年6月1日至2016年9月1日，租金起算日为2016年9月1日）。第一至第二年租金为每年76万元，2016年9月1日（从租金起算日起）至2018年8月31日止。第三、四、五年租金2018年9月1日至2021年8月31日每年租金为79万元……租金支付方式按第一年租金半年支付一次，第二年起租金一年支付一次，先付后用。签订本合同时乙方先向甲方支付定金20万元整（交房后该定金自动转为租金），第一年上半年租金的剩余部分，即18万元整，乙方应于甲方向乙方交房之日付清。第一年的下半年租金38万元，乙方应在本合同签订之日起六个月内（2016年11月21日之前）付清。以后的每年租金乙方必须在年度租金起算日的二个月前支付给甲方。第五条约定，乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金20000元。租期满，若乙方无任何违约行为，甲方应全额无息退还。第六条约定，租赁期内，乙方因经营需要可对租赁房屋进行装修、装潢、但不得破坏租赁房屋的主体结构，且乙方的装修、装潢方案在实际动工前必须经过甲方书面同意。乙方应向甲方提交一份完整的经甲方同意的装修方案、图纸，由甲方留存备案。第七条约定，租赁期内，甲乙双方不得以任何理由单方面解除合同，但经甲乙双方协商一致的或是满足本合同有关单方解除合同约定条款的，可以提前终止本合同。有下列情形之一的，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除，并有权要求乙方支付违约金。违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若支付的违约金不足覆盖甲方的损失，乙方还应向甲方承担不足部分的赔偿责任。（1）乙方未按照约定支付租金达30日以上的；（2）因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租该租赁房屋的或未经甲方同意改变房屋用途的；（4）乙方违法经营受到公安机关查处的。第八条约定，租赁期满或本合同终止或解除后，乙方应将租赁房屋退还甲方。如乙方交还的场所有所缺损，甲方可以在保证金中扣除相应价款，不足部分由乙方另行补充。本合同终止时，乙方须将该租赁房屋内可移动物品/设备搬走，并保证甲方在其内所设立的固定装置设备完好无损，可供使用情况下交还甲方，甲方对乙方在房屋内外添附的不可移动的所有投资不予补偿。第十条约定，乙方未按约定支付租金达30日以上的，视为乙方根本违约，甲方有权对乙方采取停止供水、供电、关门停业等措施阻止乙方正常经营活动，有权扣留、变卖乙方财产偿还租金，并有权单方解除合同收回房屋，没收乙方履约保证金，且乙方还需向甲方支付违约金，违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍。甲方因乙方的违约行为提起诉讼的，乙方还应向甲方承担甲方为此支付的维权费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》,约定:鉴于甲乙双方共同签订关于宿迁市楚街南门凯琳瑞巴黎都市商城一层房屋（面积约1600平方米）《房屋租赁合同》，双方本着互惠互利原则，经友好协商，依据实际状况，在原合同基础上补充如下条款，以资共同遵守：一、甲方同意乙方根据自身经营需要从一楼房屋吧台附近位置打通楼梯到负一楼。具体实施方案，乙方在施工前应取得甲方的同意。乙方保证不破坏房屋主体结构，否则将赔偿因此给甲方造成的一切损失。乙方保证租赁期满后将房屋恢复原状。二、甲方同意乙方在负一楼做一个占地面积40平方米的泵房隔间。具体实施方案，乙方在施工前应取得甲方的同意。乙方保证在不破坏房屋主体结构，包括负一层主体结构，否则将赔偿因此给甲方造成的一切损失。乙方保证租赁期满后将负一层恢复原状……四、本协议生效后，即成为主合同不可分割的部分，与主合同具有同等法律效力。张令国提供了涉案房屋的房产证，所有权人均为张令国。其中，宿房权证宿城字第××号的房产证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一微2-1-01号，面积为209.77平方米；宿房权证宿城字第××号的房产证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一微2-1-10号，面积为150.64平方米；宿房权证宿城字第××号的房产证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一微2-1-13号，面积为118.39平方米；宿房权证宿城字第××号的房产证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一微2-1-14号，面积为210.77平方米；苏（2018）宿迁市不动产权第0043222号不动产权证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一西1-39号，房屋建筑面积为85.92平方米，本不动产于2018年7月31日通过转移登记换发不动产权证；宿房权证宿城字第××号房产证载明房屋为凯林瑞巴黎都市商场一西1-38号，面积为515.74平方米。以上合计1291.23平方米。涉案房屋分属两栋楼的第一层。张令国将两栋楼之间的通道进行改造，从二楼进行浇注，将两栋楼之间通道变为其自行利用的空间。宿迁市规划局于2011年1月11日出具《关于规划项目的会审意见》，第二项工程规划方案：（一）凯琳瑞商城—调整。1.原则同意进行改造；2.地层通道必须开敞，不得封闭；3.新增加建筑面积按照合同购买价格收益部分上缴市财政。2016年5月31日，案外人周某出具收据一份，载明“交款单位杨兆文人民币叁拾捌万元整收款事由凯林瑞一楼半年租金（2016.9.1-2017.2.28）”。2016年10月14日，宿迁市公安消防支队出具了《建设工程消防设计审核意见书》（宿公消审字【2016】第0254号），载明“宿城区卧龙殿足道馆：你单位于2016年9月12日申报的卧龙殿足道馆内部装修工程（受理文号：宿公消审凭字【2016】第0254号）消防设计图纸（设计单位：苏州立诚建筑设计院有限公司）及相关申请资料收悉。（工程概况：位于宿城区凯林瑞巴黎都市商场微2-1-01、西1-38号，装修面积约1500平方米……）。经按照消防法规和现行《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等国家相关技术标准审核，该工程的部分消防设计不符合国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程的消防设计。主要存在以下问题：建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件。以上问题修改后，该工程的消防设计重新报我支队审核。该工程消防设计未经审核合格，不得施工……”。2017年3月28日，案外人周某向张开木发送一条微信，内容“张总你好，首先感谢你对我们的关心，规划的事情你费了不少心，再次表示真诚的感谢，现在我们不仅仅是合作伙伴，更上升为是一种亲情。因为我们的租赁合同在财务那里，财务上要催缴租金，被我拦下来，我说我跟你说的，上次你送来的卡11万你看最终折算多少钱，消防罚款2万也从房租里减掉，38万减去以上两笔的，剩下的请你看看分一次还是两次给我们。我们合作10年，还有很长的时间，最后一年我们会给你们适当的优惠，以此来弥补你们。谢谢理解与支持”。同日，张开木向案外人周某发送一条微信，内容为：“你好周经理：你看看这个事张总什么时间有空谈，我们坐下来谈谈，装修的时候因为消防证拿不到，推迟两个月开业时间，你们给我们提供不是原始图纸，我们的损失怎么办，假如证件办不下来，我们由随时随地关门的危险向，消防两次罚款6万，我们给你们充的是12万的卡，算11万，还有帮你们垫付5万的消防改造费用，你们张总知道，又提供了你们改造消防的地方，一个房间。你们看看这个事情怎么办，我们现在是骑虎难下呀。”2017年4月24日，张开木向案外人周某发送一条微信，内容为：“周经理，你站在公司的角度，我站在我的角度，都为自己的利益无可厚非，你说我说话不应该这么说，你比我说话更不好听，自然你解决不了问题，那你就不要再电话给我，每次我都很客气，可是你就像黄世仁一样，问题不在我们，是你们把公共面积占为己有，造成这样的后果。”；“给我的不是原始图纸，实际面积1000平方左右，合同上是1600，你们做错了？还不承认。”；“我们是在不知情的情况下装修的，现在出来后果你们不给一个完美的解决方案，一味地催缴房租，你把我们问题解决了，下面什么问题都没有了。”；“我们做生意就想有个合法的手续，可是现在连这个最基本的要求都办不到怎么去做生意，如果是你你会怎么想？如果出现导致关门你们肯定要给我个说法，要不然我们投资钱等于打了水漂。”2017年4月26日，张开木向案外人周某发送一条微信，内容为：“我现在在消防大队，这边已经明确告诉我，再拿不到消防合格证，马上就要关停我们家店。早上消防一早打电话让我过来。”2017年6月2日，张开木向案外人周某发送一条微信，内容为：“你以为我不想给你们租金啊，就是你们一张图纸害的我们拿不到消防证，房产证面积与实际租给我的面积不符，消防说我们是违建，我们积极在找各种关系想把证拿到手，花了几万块钱，但是都是徒劳的，我们投资的钱打了水漂，我们的钱都是拿利息钱做生意的，现在朋友要债，昨天消防停业通知已经下来了，店面临着被消防关门，你们要赔偿我们损失，找你们多次，你们要不特别忙，要不就是没有时间。正打算今天或者明天去找你们看看给一个满意的答复，我们和你们连九牛一毛也不能比，你们拖得起，我们可没有办法生活了。你们看是走法律程序，还是我们商量解决。”2017年4月17日，杨兆文将涉案房屋的一部分转租给案外人，并签订了书面的《房屋租赁合同》，其中关于租赁房屋基本情况约定为“坐落于宿迁市楚街南门凯林瑞巴黎都市房屋”，租赁期限约定为5年。2017年8月28日，张令国作出解除合同通知书一份，载明“杨兆文先生……但至目前，你第一年的租金尚欠38万元未支付，且第二年租金的付款期限也已逾期，均违反了合同约定的付款期限。另，您违反约定未经我方面同意将房屋转租第三方，亦构成违约……正式书面通知你：解除2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》，请你于收到本通知之日起一周内将房屋腾空恢复原状，交还给我方。逾期，将支付超期占有使用费……”。该通知书通过快递向杨兆文送达，于2017年8月31日由他人签收。在一审法院（2017）苏1302民初7145号案件庭审中，关于房屋使用时间及返还时间，杨兆文陈述“杨兆文享有三个月的免房租装修期限，期限届满后使用到2017年2月6日……从5月开始就要求返还房屋，张令国拒不接收，杨兆文在2017年8月向法院提起诉讼……对于解除合同通知书没有异议，杨兆文在收到通知书前已经多次通知张令国解除合同……我们准备把钥匙交给张令国，张令国不要，所以钥匙还在我们这……2017年6月1日之后再未使用过房屋，能搬走的东西都搬走了，我们自己配了两把钥匙，一把给了徐经理，一把还在我们手里……2016年11月11日试营业，2017年6月1日，消防大队来查就关门了，房东说办不下来房产证，消防就拿不到证，就给我们关门了……”。张令国陈述“房屋截至目前为止依然未返还给张令国，张令国于2017年8月31日向杨兆文住所地邮寄了解除合同通知书，杨兆文也收到了……张令国出租给杨兆文的房屋面积为1086.92平方米，合同约定是1600平方米，按照消防审核证明是约1500平方米，约有413.08平方米没有产权证……第一次庭审后，我们主动联系杨兆文要求返还房屋，杨兆文称不赔他钱就不可能把房屋给我们……”。关于租金支付情况，杨兆文陈述“事实上租金支付到2017年2月28日，从2017年2月6日涉案房屋被消防主管部门暂停经营后杨兆文发现涉案租赁房屋大部分没有产权证明，在这样的情况下，张令国向杨兆文承诺给张令国一段时间，张令国自行解决这个问题……租赁房屋装修期满后，杨兆文在申请消防验收时候发现涉案租赁房屋没有产权证明，张令国向杨兆文承诺会尽快解决这一问题，协助杨兆文办理消防验收手续，在这个情形下，杨兆文延缓了支付租金的时间……”。张令国陈述“……对于收取了杨兆文租金38万元、押金2万元、物业费1万元的事实没有异议，杨兆文存在违约责任的话，押金则冲抵违约金”。另外，张令国申请出庭作证的证人张某陈述“杨兆文租赁的房屋是我装修的，全部工程款在110万元左右……从6月1日开始装修，到11月开业，中间停工1个月左右，报审没有通过后继续施工……工程交付后正常开业……”。证人魏某2陈述“杨兆文租赁的房屋是我负责贴砖的，装修时间是2016年6月到11月，装修款100万元左右……”。杨兆文申请出庭作证的证人张开木陈述张令国出租的房屋实际面积没有达到1600平方米，中间存在违建……边装修边报消防，一开始是张某负责装修的，后来装修一段时间就跑掉了，后来零散的找其他人装修了……不清楚付了多少装修款……图纸是张令国手下的周主管给我的，杨兆文提供的微信记录也是周主管发给我的，涉案房屋租赁事宜都是与周主管联系的”。关于杨兆文提及的周主管，张令国委托诉讼代理人当庭联系张令国配偶，张令国配偶陈述“前期我和周某一起与杨兆文合伙人张开木对接，后来全权委托周某和杨兆文对接……微信记录中提到的卡、消防罚款等，我知道这个事情，当时也同意，但这个卡不值11万元，后来也根本没有用……”。关于杨兆文曾提起的诉讼，张令国陈述“2017年10月24日收到了传票、诉状副本等材料才知道杨兆文提起了诉讼，张令国对于杨兆文诉称中主张的解除合同没有异议，张令国也向杨兆文邮寄送达了解除合同通知书……”。一审另查明：2012年10月25日，宿迁市公安消防支队出具了《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》，载明“江苏千百美超市有限公司：你单位申报的千百美凯林瑞店内装修工程消防设计图纸和申请资料收悉（工程概况：位于江苏省宿迁市宿城区凯林瑞巴黎都市商场首层）……同意该工程消防设计，请按照备案抽查合格的消防设计图纸资料进行施工……”。2016年10月31日、2017年5月31日，宿迁市公安消防支队宿城区支队分别作出行政处罚决定书两份，载明“……2016年10月26日，我大队消防监督检查人员在检查中发现杨兆文经营的宿城区卧龙殿足道馆内装修工程消防设计审核不合格擅自施工……”、“……2017年2月6日，我大队消防监督检查人员在检查中发现杨兆文经营的宿城区卧龙殿足道馆内装修工程未经消防验收擅自投入使用……”。一审再查明：2018年12月24日,宿迁市城市管理局就凯琳瑞巴黎都市小区违建处理情况向杨兆文进行告知,内容为:“……经调查，凯琳瑞巴黎都市小区由江苏凯琳瑞置业有限公司于2008年投资建设，一期于2010年7月经规划部门验收合格后交付使用，反映的违建位于该小区巴黎都市商业区。经查证，反映的违建时间2018年与事实不符，经调查核实该建筑于2011年已建成。业主张令国购买凯琳瑞巴黎都市商场（一）部分用于超市经营，因营业需要，于2010年底向市规划局申请对凯琳瑞商业楼1#、4#楼之间开放式内街1层到4层逐层封闭改造，市规划局于2010年12月至2011年1月组织4次会审，2011年1月11日出具会审意见。该公司未按规划局要求建设，2011年9月，我局辖区城管宿城分局对其部分违法行为进行了立案处罚。现我局依法责令违法行为人张令国对未按规划会审会办意见实施部分进行整改，当事人张令国于2018年8月开始组织人员拆除底层封闭通道，目前已拆除完毕。2018年10月24日向当事人张令国下发了《宿迁市城市管理行政执法局行政处罚决定书》。目前案件已办结……”一审法院归纳本案的争议焦点为：一、双方于2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的效力；二、该《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的解除时间；三、杨兆文应支付租金及占用使用费金额如何确定；四、张令国主张的违约金是否有事实和法律依据，数额如何确定；五、张令国应否向杨兆文返还已付租金、押金、物业费及装修费（包括利息），数额如何确定。六、张令国将装修装潢拆除，由此产生费用由谁承担。关于争议焦点一。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案张令国租给杨兆文的房屋中，一部分有房产证，面积为1291.23平方米，一部分没有房产证。租赁合同中就有房产证部分的租赁内容合法有效。而没有房产证部分，2011年1月11日宿迁市规划局出具《关于规划项目的会审意见》，原则同意凯琳瑞商城进行改造，但地层通道必须开敞，不得封闭。张令国并未按照会审意见进行改造,该部分属于公共通行的通道，张令国无权单独进行使用或处分，故该部分租赁内容无效。关于争议焦点二。一审法院认为，上述租赁合同中约定了解除合同的条件即“有下列情形之一的，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除……（1）乙方未按照约定支付租金达30日以上的……（3）乙方违反本合同约定擅自转租该租赁房屋的……”，同时约定了租金付款方式为“第一年的下半年租金38万元，乙方应在本合同签订之日起六个月内（2016年11月21日之前）付清”。杨兆文至今仅向张令国支付了第一年上半年的租金38万元，且在2017年4月17日将涉案房屋中部分房屋转租给案外人。杨兆文虽辩称张令国同意其将部分房屋转租他人，但未能提供证据予以证实，张令国对此也不予认可。故张令国有权依据上述租赁合同的约定主张就该租赁合同及补充协议书有效部分的解除。关于解除的时间，鉴于张令国向杨兆文送达了解除合同通知书，杨兆文于2017年8月31日收到了该通知书，故解除的时间按合同约定应为2017年8月31日，杨兆文因此应及时将涉案房屋向张令国返还。关于争议焦点三。一审法院认为，根据租赁合同约定，租赁建筑面积约1600平方米，2016年9月1日至2018年8月31日租金标准为76万元/年。杨兆文应该支付租金的面积为1291.23平方米，故杨兆文2016年9月1日至2017年8月31日应按613334.25元进行支付。杨兆文已支付38万元，扣减张令国之前认可的11万元卡费及2万元消防罚款，尚欠103334.25元未支付。关于房屋交付问题。杨兆文虽辩称其一直主张向张令国返还涉案房屋，张令国拒绝接收，但并未提供证据证实，且杨兆文在本案原审庭审认可其仍持有涉案房屋的钥匙，故杨兆文该辩解意见依据不足，不予采纳。2018年8月3日，杨兆文的委托诉讼代理人将涉案房屋钥匙交付给张令国的委托诉讼代理人，故一审法院依法认定杨兆文于2018年8月3日将涉案房屋交付给张令国，故占有使用费自2017年8月31日计算至2018年8月3日，计565630元。对于租赁合同中无效部分，因该部分属于公共通道，张令国无权单独使用或者进行处分，故其要求杨兆文支付占有使用费，一审法院不予支持。关于争议焦点四。一审法院认为，根据一审法院已查明的事实，杨兆文未按约定时间支付租金，且未经张令国同意转租部分房屋，故杨兆文的行为构成违约。上述租赁合同虽约定了“违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍”，且张令国根据尚未履行租期应付租金的30%，主动将违约金数额调整为1659000元，一审法院认为违约金应以补偿为主，惩罚为辅，结合欠付租金数额、时间、剩余租期、过错程度等因素综合考虑，依法酌定支持违约金为40万元。关于争议焦点五。一审法院认为，张令国应在合同解除后向杨兆文返还押金2万元。因杨兆文欠付张令国的租金,该2万元抵欠2万元租金。但杨兆文主张张令国应在合同解除后向其返还已付的租金38万元及物业费1万元没有依据，租金及物业费系杨兆文按照合同约定在租赁涉案房屋期间应支付的费用，且一审法院已按其实际使用的面积计算房屋租金。关于杨兆文主张的装修费及利息。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅，夜总会，游艺厅、桑拿浴室，网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆，咖啡厅。涉案工程用途为洗浴中心，总面积大于500平方米，故应当报经设计审核通过后施工，否则不得施工。证人张某到庭证明其于2016年6月1日为杨兆文装修，证人魏某2证明其于2016年6月为杨兆文装修，因双方均认可张某装修案涉工程，故可以认定杨兆文最迟于2016年6月1日进行装修。根据宿迁市公安消防支队的审核意见书及宿迁市公安消防支队宿城区大队的行政处罚决定书，可以认定杨兆文装修施工到中途，报请宿迁市公安消防支队消防设计审核被告知审核不合格，杨兆文仍继续施工后又被宿迁市公安消防支队宿城区大队告知责令停止施工后，杨兆文仍还继续施工完毕并投入使用，最终被宿迁市公安消防支队宿城区大队责令停止使用。消防设计审核未通过原因是“该工程的部分消防设计不符合国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程的消防设计。主要存在以下问题：建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件”。被责令停止施工的原因是“消防设计审核不合格擅自施工”。被责令停止使用的原因是“装修工程未经消防验收擅自投入使用”。因此杨兆文装潢损失是因其违法未办理设计审核且在消防机关责令其停工情况下其仍故意违法施工造成，即杨兆文的装潢施工损失系其自身原因造成。且本案中，杨兆文的违约行为导致张令国主张解除合同，上述租赁合同中也约定了“甲方对乙方在房屋内外添附的不可移动的所有投资不予补偿……”。另外，杨兆文庭审中认可“能搬走的东西都搬走了……”。故杨兆文的上述主张一审法院不予支持，同时对杨兆文关于装修费的鉴定申请亦不予准许。关于争议焦点六。一审法院认为，张令国于2018年8月3日同意接收房屋，对接收之后非因杨兆文租赁期间造成损害产生的损失费用外，其余费用应由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、确认张令国与杨兆文于2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》有效部分于2017年8月31日解除，无效部分自始无效；二、杨兆文于判决生效之日起十日内向张令国支付租金、占有使用费648964.25元、违约金400000元；三、驳回杨兆文的其他反诉请求。案件受理费29668元，由张令国负担18668元，由杨兆文负担11000元。反诉案件受理费18143元，由杨兆文负担。二审中，上诉人杨兆文为支持其上诉请求，提供平面图纸一份及图片一张。旨在证明：杨兆文承租的商铺是整体的，杨兆文没办法对超市进行有效和无效的划分。对此，张令国质证意见为：张令国不认可其向杨兆文发送过消防设计图纸，退一步，即使该图纸是真实的，也仅是关于超市货物布局的图纸，并非是杨兆文所称的消防设计图纸，图中未显示将通道封闭改造，图中有对应文字载明细放置的货架，用于放置超市各种货物，是可移动物品，非建筑物，故不认可杨兆文的证明目的。本院认证意见为：从图纸与图片的内容看，是超市布局图，并不影响该场地哪些房屋有房屋产权证，哪些房屋没有房屋产权证的认定，故该图纸及图片与本案无关。关于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.杨兆文主张其与张令国签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效应否支持。2.杨兆文应否向张令国支付租金及占有使用费，如应支付，支付数额如何确定。3.一审判决杨兆文给付张令国违约金40万元是否适当。4.杨兆文请求张令国赔偿其装潢损失能否成立。关于第一争议焦点。本院认为，张令国与杨兆文签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋面积为约1600平方米，而张令国审理中提供的六本房产证只能证明其出租房屋中仅有1291.23平方米房屋有房产证，对剩余的出租房屋张令国不能提供建设工程规划许可证。对有房产证租赁部分，因双方的租赁合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对无房产证部分，张令国虽然取得了宿迁市规划局的《关于规划项目的会审意见》，但根据该会审意见对涉案房屋的内容为“1.原则同意进行改造；2.底层通道必须开敞，不得封闭；3.新增加建筑面积按照合同购买价格收益部分上缴市财政”，而张令国并未按照会审意见进行改造,故并不能认定没有房产证的房屋取得了建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因张令国对没有房产证的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故应认定该部分租赁合同无效。杨兆文上诉称其租赁房屋1600平方米是其合同目的，一审未考虑其合同目的实现，且其中部分房屋没有建设工程规划许可，对合同租赁内容不应进行区分，应认定租赁合同及补充协议均无效。因租赁的房屋客观存在，杨兆文作为承租人，也理应对房屋状况进行审查，其以未实现合同目的主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。租赁房屋中虽有部分房屋没有建设工程规划许可证，但并不影响其他有规划许可证部分房屋的租赁合同效力，故杨兆文以此主张租赁合同及补充协议全部无效没有法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二。本院认为，张令国将1291.23平方米房屋出租给杨兆文使用，杨兆文理应支付租金，如超过租赁期间占有房屋，还应支付房屋的占有使用费。根据双方的租赁合同约定，因杨兆文未按租赁合同约定时间支付租金达30日以上，且张令国提供的张开木与王某1签订的《房屋租赁合同》可以证明杨兆文未经张令国同意擅自将房屋转租他人，故张令国依法享有合同解除权。根据杨兆文于2017年8月31日收到张令国解除合同通知书的事实，故张令国、杨兆文于2017年8月31日解除《房屋租赁合同》及补充协议中有效部分的履行。同时也根据双方约定，租金2016年9月1日起算，租金标准每年76万元，故杨兆文应支付张令国1291.23平方米租赁房屋的2016年9月1日至2018年8月31日的租金，标准为76万元/年。经计算，应支付租金数额为613334.25元（76万元×1291.23÷1600）。杨兆文已支付38万元，扣减张令国之前认可的11万元卡费及2万元消防罚款，尚欠103334.25元未支付。同时，张令国主张2018年8月31日后杨兆文未返还租赁房屋，杨兆文则称其一直主张向张令国返还涉案房屋，张令国拒绝接收，因杨兆文对其主张未提供证据证明，且杨兆文在本案原审庭审中认可其仍持有涉案房屋的钥匙，故杨兆文该主张不能成立，本院不予采纳，本院采纳张令国的主张。直至2018年8月3日，即本案重审期间，杨兆文的委托诉讼代理人答应将涉案房屋钥匙交付给张令国的委托诉讼代理人，而杨兆文并未提供张令国2018年8月3日收到房屋钥匙的证据，张令国则称其收到钥匙日期为2018年8月7日，故应认定涉案房屋实际不由杨兆文控制时间为2018年8月7日，亦即杨兆文将涉案房屋返还给张令国时间为2018年8月7日。一审认定“2018年8月3日，杨兆文的委托诉讼代理人将涉案房屋钥匙交付给张令国的委托诉讼代理人”没有依据，本院不予确认。因自2017年9月1日至2018年8月7日，涉案房屋仍由杨兆文控制、占有，故杨兆文应参照租金标准，向张令国支付1291.23平方米租赁房屋的占有使用费。经计算为571325.05元（76万元×1291.23÷1600×340÷365），因张令国对一审认定的占有使用费为565630元未提起上诉，故本院确认杨兆文支付张令国的占有使用费为565630元。对于租赁合同中无效部分的租赁房屋占有使用费，张令国一审虽然主张杨兆文给付，但一审未予支持张令国该诉讼请求后，张令国、杨兆文对该争议并未提起上诉，故本院二审亦不予确认该部分占有使用费。据此，杨兆文应向张令国支付租金及占有使用费数额为668964.25元。杨兆文上诉称张令国于2018年7月31日取得1-39房屋的不动产物权，故该房屋并非涉案租赁房屋。因客观上杨兆文租赁了该房，虽然该房屋2018年7月31日登记的房屋所有权人为王某2、朱某，但张令国提供的与朱某签订的租房协议、朱某收取租金出具的收条、有朱某签名的情况说明、不动产产权登记表可以证明该房屋系先由通过租赁取得该房屋的占有使用权，然后再出租给杨兆文，故杨兆文该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。因杨兆文承租的房屋是客观的、具体的，其中有房产证部分房屋也是客观的、具体，故应以实际有房产证的房屋面积确定支付租金数额，本院对杨兆文关于张令国的委托诉讼代理人之前认可的房屋面积1086平方米计算租金数额的上诉请求不予支持。关于争议焦点三。一审法院认为，杨兆文未按约定时间支付租金，且未经张令国同意转租部分房屋，故杨兆文的行为构成违约。根据双方的租赁合同约定“违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍”，结合违约金应以“补偿为主，惩罚为辅”原则，及结合欠付租金数额、时间、剩余租期、过错程度等因素，一审酌定由杨兆文支付张令国违约金40万元并无不当。关于争议焦点四。本院认为，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅，夜总会，游艺厅、桑拿浴室应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。涉案工程用途为洗浴中心，总面积大于500平方米，故应当报经公安机关消防设计审核通过后再行施工，否则不得施工。而杨兆文施工前并未报公安机关消防机构进行消防设计审核，根据宿迁市公安消防支队的审核意见书及宿迁市公安消防支队宿城区大队的行政处罚决定书，可以认定杨兆文装修施工到中途，报请宿迁市公安消防支队消防设计审核被告知审核不合格，杨兆文仍继续施工后又被宿迁市公安消防支队宿城区大队告知责令停止施工后，杨兆文仍还继续施工完毕并投入使用，最终被宿迁市公安消防支队宿城区大队责令停止使用。因此杨兆文的装潢损失是因其自身故意违反《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定造成，故该装潢损失应由杨兆文自行承担。杨兆文上诉称消防设计审核未通过原因是涉案房屋的建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件，从而致使杨兆文的合同目的不能实现，张令国应承担违约的主要责任，并由张令国赔偿杨兆文装潢损失，杨兆文也可以据此不付租金。张令国作为出租人，杨兆文作为承租人，租赁的房屋是客观的、具体的，张令国向杨兆文交付约定的房屋，杨兆文接收该房屋，杨兆文也无证据证明张令国交付的房屋不是双方约定租赁的房屋，故张令国已经完成合同约定义务的履行，杨兆文主张张令国承担违约的主要责任缺乏依据，本院不予支持。虽然该租赁房屋中有部分房屋未取得建设工程规划许可证，但根据杨兆文接收该房屋，且杨兆文作为承租人也有审慎审查房屋状况义务，杨兆文审理中也无证据证明张令国故意向其隐瞒该事实，故应认为杨兆文对租赁房屋中有部分房屋没有房产证的事实明知。另外，杨兆文承租房屋用于洗浴中心经营，其假如依照《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，在装修前向公安机关消防机构申请消防设计审核，在公安机关消防机构因“涉案房屋的建筑平面布置与原土建不一致，新增加部分未提供规划变更文件”而不予通过涉案装修消防设计审核时，杨兆文就不予装修，装修损失就不会发生。故杨兆文若依法行为，其装修损失可以避免。杨兆文的装修损失系其自身造成，其主张由张令国赔偿及不支付租金缺乏依据，本院不予支持。杨兆文还上诉称一审适用法律错误，理由是：一审判决中对租赁合同中无效部分未予提及，也未适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。因一审判决对租赁合同中没有取得建设工程规划许可证的房屋租赁已经作无效认定，并未予支持张令国该部分房屋占有使用费的请求，故杨兆文称一审适用法律错误缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨兆文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人杨兆文负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇一九年十二月二十五日书记员  沈飞耀