浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7659号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建斌，男，1978年5月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托代理人：桑晓伟、方琳钧，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海锦和商业经营管理股份有限公司。住所地：上海市徐汇区田林路110号14号楼。统一社会信用代码：913100006607974141。 法定代表人：郁敏珺，董事长。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人陈建斌因与被上诉人上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年12月21日，锦和公司（出租方、甲方）与陈建斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定锦和公司将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层004室（建筑面积177.5平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2017年3月21日起至2022年3月20日；交付日为2017年1月5日；给予75天的装修期，即自2017年1月15日起至2017年3月20日；2017年3月21日起至2018年3月20日的月租金为16196.88元，2018年3月21日起至2019年3月20日的月租金为16196.88元；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2017年1月5日前向甲方支付2017年3月21日至2017年5月31日的首期租金38251.26元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金；每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方须于租赁合同签约之日向甲方支付房屋租赁保证金48590.84元和能源押金2769元，不是预付的租金，但可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失，抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等；（2）水、电、通讯等公用事业费；（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用；（4）租金；除租金与租赁保证金、能源押金外，乙方还应向甲方支付物业管理费、该房屋实际发生的水、电、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用；其中，每月的物业管理费为6745元，乙方须在2017年1月5日前向受托的物业管理单位支付装修期及2017年1月5日至2017年5月31日的首期物业管理费22705.9元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费；每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用；如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退组协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费；合同期限届满或租赁关系提前终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等；任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准；对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。 2017年1月9日，陈建斌缴纳了租赁保证金32393.76元、装修保证金10295元及其他费用2385元（含垃圾清运费1775元、施工许可证10元、出入证工本费100元、出入证保证金500元）、首期物业费22705.9元，锦和公司遂将案涉房屋移交给陈建斌，并办理了交接手续。陈建斌接收后虽进行了施工装修但一直未开业。 锦和公司于2018年10月8日提起诉讼，诉请判决：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日解除；2、陈建斌向锦和公司支付租金129885.66元（2017年3月31日至2017年11月20日）；3、陈建斌支付租金的滞纳金55569.36元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；4、陈建斌支付电费144元及水费4.6元；5、陈建斌支付水电费滞纳金58.85元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；6、陈建斌支付物业管理费38160.07元；7、陈建斌支付物业管理费的滞纳金14125.23元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；8、陈建斌补交装修期内免缴的租金39937.5元；9、陈建斌支付违约金45890.64元；10、陈建斌支付房屋占有使用费134722.54元（自2017年11月21日暂计至2018年7月31日，支付至房屋实际腾退之日即2018年10月25日止）；11、本案诉讼费由陈建斌承担。陈建斌于原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、解除陈建斌与锦和公司签订的《房屋租赁合同》；2、锦和公司退还租金38029.74元、物业管理费15323.84元、装修保证金12680元，合计66033.58元，资金占用期间的利息损失7826元（按中国人民银行同期贷款利率6%自2017年1月9日暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日起仍按年利率6%计算）；3、锦和公司支付违约金48590.64元；4、反诉费由锦和公司承担。 原审庭审中，锦和公司提供了《越都荟商业综合体开发美陈制作合同》、增值税专用发票、《影视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 2017年4月至同年10月期间，锦和公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向陈建斌催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等。催款通知书载明陈建斌在2017年4月14日至2017年5月15日用电120度，应付电费144元，应付水费4.6元。陈建斌对此未提出书面异议。2017年11月16日，锦和公司就案涉房屋向陈建斌发出《解除通知函》，通知其从2017年11月20日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。原审庭审中陈建斌陈述称其已于2017年5月腾空房屋，但因锦和公司的原因未办理退房手续，锦和公司自认其于2018年10月26日将案涉房屋对外重新进行出租。 越都荟商场的建设工程项目于2015年10月28日经消防验收合格，于2018年9月20日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 原审法院审理认为：锦和公司与陈建斌签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，陈建斌在交纳首期物业管理费22705.9元后，未依约支付相应租金和2017年6月1日起的物业管理费及2017年4月16日至2017年5月15日期间的水电费，且经锦和公司催要仍未能履行，属于违约行为，锦和公司据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求陈建斌承担相应违约责任。锦和公司诉请判令陈建斌支付欠付的租金和物业管理费、水电费等具有相应依据，原审法院予以支持。同时，因陈建斌存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦和公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，陈建斌对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，原审法院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，同时考虑到锦和公司实际已于2018年10月26日将案涉房屋重新对外出租的事实，其解除租赁合同后的违约损失已在房屋占有使用费中得以弥补，故原审法院不再另行计算提前解除合同的违约金。陈建斌针对案涉房屋租赁合同项下已经交纳的租赁保证金、装修保证金可以按照滞纳金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。关于陈建斌交纳的垃圾清运费等其他费用2385元因不符合合同约定的退还条件，故不予冲抵。原审法院对锦和公司合理的诉讼请求部分予以支持。陈建斌的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，原审法院不以采纳和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2019年8月1日判决：一、确认锦和公司与陈建斌于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日解除；二、陈建斌于判决生效之日起十日内向锦和公司支付租金129885元及逾期付款的滞纳金7231.63元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，此后按此标准计算至陈建斌实际付清之日止）；三、陈建斌于判决生效之日起十日内向锦和公司支付自2017年11月21日起计算至2018年10月25日止的房屋占有使用费180517.56元；四、陈建斌于判决生效之日起十日内向锦和公司支付装修免租期的租金39937.5元；五、陈建斌于判决生效之日起十日内向锦和公司支付物业管理费38160.07元及逾期付款的滞纳金5373.43元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，此后按此标准计算至陈建斌实际付清之日止）；六、陈建斌于判决生效之日起十日内向锦和公司支付水电费148.6元及逾期付款的滞纳金7.66元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，此后按此标准计算至陈建斌实际付清之日止）；七、陈建斌已交纳的租赁保证金32393.76元、装修保证金10295元，按滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣；八、驳回锦和公司的其他诉讼请求；九、驳回陈建斌的全部反诉请求；如陈建斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费8218元，由锦和公司负担1829元，由陈建斌负担6389元；财产保全申请费2826元，由锦和公司负担629元，由陈建斌负担2197元；反诉案件受理费1392元，由陈建斌负担。 宣判后，陈建斌不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，因上诉人发现案涉房屋存有消防隐患向被上诉人提出整改要求，被上诉人未予整改，上诉人据此中止装修、交涉退租事宜，案涉房屋始终处于被上诉人控制之下；原审判决判令违约金过重。请求二审法院撤销原判，改判：1、确认案涉房屋租赁合同于2017年5月解除；2、上诉人支付被上诉人租金129885.7元及逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月1日计算至2018年7月31日止；3、上诉人支付被上诉人装修免租期租金35093元；4、驳回被上诉人的其他诉讼请求；5、支持上诉人的原审反诉请求。 锦和公司答辩称：原审判决根据案涉房屋租赁合同的约定计算租金及免租期租金系正确。上诉人客观占用案涉房屋，原审判决判令其支付占用费系正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈建斌在二审诉讼中提交以下证据： 1、2019年5月5日杭州市消防支队上城区大队《关于锦和大厦越都荟商场开业问题的复函》、《信息告知书》、2018年9月30日杭州市公安消防支队上城区大队《行政处罚决定书》； 2、2019年3月25日、4月19日视听资料及文字稿； 3、2018年11月1日视听资料及文字稿； 4、2019年3月6日视听资料及文字稿。 经出示，锦和公司对证据1的关联性不予认可，对证据2——4认为不属于二审程序中的新的证据，对其三项均不予认可。 本院经审核认为：证据1与锦和公司在原审诉讼中提交的同样由杭州市公安消防支队上城区大队出具的《建设工程消防验收意见书》所载明的案涉房屋所在项目于2015年10月28日经消防验收合格，以及案涉房屋所在其它出租餐饮企业已取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的事实相矛盾，其内容也未推翻前述证据的真实性及其效力，不具有关联性，本院不予认定。证据2、3、4的真实性无相关证据予以印证，本院也不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”锦和公司在原审诉讼中提交的证据可以证实陈建斌存在逾期支付租金、物管费、水电费等违约事实，锦和公司据此按约有权解除双方间签订的案涉房屋租赁合同并要求陈建斌承担相应的违约责任。陈建斌不能提交足以反驳的相反证据以证实其诉称的案涉房屋存在消防隐患等锦和公司违约事实，也不能举证证实其诉称的案涉房屋实际解除并返还的主张，依法应承担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈建斌的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5917元，由上诉人陈建斌负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月二日 书记员 王 勤