四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1285号 上诉人（原审原告）：眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部。住所地：眉山市东坡区洗砚路203号。 经营者：王利英，女，1964年7月1日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：官跃东，男，1965年4月21日出生，汉族，住攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告）：杨春玉，女，1965年3月1日出生，汉族，住攀枝花市东区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭德铭，四川川高律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑仁义，四川川高律师事务所律师。 上诉人眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部（以下简称荣嘉服务部）因与被上诉人官跃东、杨春玉居间合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）1402民初3292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人荣嘉服务部的委托诉讼代理人付飞龙，被上诉人官跃东、杨春玉的共同委托诉讼代理人谭德铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 荣嘉服务部向本院上诉请求：撤销一审判决，改判二被上诉人支付上诉人中介信息服务费12858元，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人并未拒绝退还二被上诉人的房产证原件。在本案中二被上诉人称电话告知过上诉人要求退还房产证原件，但上诉人在电话中也明确告知二被上诉人由于房产证原件系贵重物品，上诉人已经妥善保管在上诉人所在的服务部门市内，若二被上诉人需要退回房产证原件应携带由上诉人出具的《收条》原件到上诉人的服务部办理退还手续，同时二被上诉人也应按合同约定向上诉人支付居间服务费。在上诉人告知二被上诉人后，二被上诉人均未再要求上诉人退还原件，也未到上诉人所在地要求退还，也并未将由上诉人出具的《收件条》邮寄或交给上诉人。上诉人认为二被上诉人在知晓到上诉人所在地退还原件应当向上诉人支付居间服务费，考虑补办房产证只需要花费300元的情况下，为了拒绝支付1万余元的居间服务费才未继续要求上诉人退还房产证原件。因此，一审法院在对本案基本事实审查不清的情况下作出错误判决，给上诉人造成较大经济损失，特提起上诉，望依法判决。 官跃东、杨春玉辩称，1、一审判决认定事实、适用法律是正确的；2、上诉人不应当将退还房产证和支付居间费联系在一起，以支付居间费为条件，扣押房产证，上诉人不是行政部门，没有任何权利和理由扣押上诉人房产证；3、上诉人无权扣押被上诉人房产证，拒不交被上诉人房产证，导致被上诉人过了几个月才拍卖，在这几个月之间房屋价格波动，造成被上诉人巨大损失，更不应该支付上诉人所谓的居间费。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的诉讼请求。 荣嘉服务部向一审法院起诉请求：1、判令官跃东、杨春玉支付其中介信息服务费12858元；2、本案诉讼费及相关费用由官跃东、杨春玉承担。 一审法院认定事实：官跃东、杨春玉因出售位于眉山市东坡区共有住房寻求房屋出售中介服务。2018年8月12日，官跃东、杨春玉作为出售人（甲方）与购房人李某（乙方）签订《售房合同》，合同主要内容有：经中介方介绍，甲乙双方对出售住房达成协议；甲方将位于东坡区私产住房出售给乙方；面积157.67平方米；成交金额1285800元；乙方于2018年8月12日交付定金60000元给甲方，2018年11月12日之前确定付尾款方式，一次性或按揭，若乙方在2018年11月12日之前资金到位，便将余款一次性付清，若未到位，乙方选择按揭方式。合同第六条约定了违约责任“⑴乙方如反悔购房，违反合同规定内容，甲方不退预付款（含定金），协议终止。⑵甲方如反悔售房，终止协议，甲方必须双倍返还乙方所付预付款（含定金）。甲方或乙方反悔约定的违约金（罚金）由中介方和未违约方各得50%。⑶甲方收到定金或房款，乙方已付定金或房款，视中介成功，甲乙双方同时各支付中介方房屋总售价1%的中介信息服务费（甲方1%，乙方1%）”。合同还对双方其他权利义务作了详细约定。官跃东、杨春玉及案外人李某在合同上签名捺印，荣嘉服务部在合同尾部的中介方处盖章。合同签订当天，李某即向杨春玉支付了购房定金60000元。 2019年3月4日，荣嘉服务部以购房人李某反悔，官跃东、杨春玉未按《售房合同》第六条第⑵项约定履行支付其罚金30000元为由诉至一审法院，一审法院于2019年3月29日作出（2019）川1402民初1142号民事判决书，判决驳回荣嘉服务部的诉讼请求。该判决书中对“买卖双方反悔约定的违约金（罚金）由中介方和未违约方各得50%”的合同条款认定为无效。 官跃东、杨春玉于2019年7月12日与案外人陈某、杨某签订了案涉房屋《房屋买卖合同》，并于2019年8月5日补办了房屋不动产权证。 一审中，荣嘉服务部陈述：2018年8月12日的《售房合同》签订后，案外人李某因未能足额办理按揭贷款，无力支付购房尾款导致《售房合同》未能继续履行，其对李欣无力支付尾款一事在2018年11月份就已知晓，但官跃东、杨春玉从未要求退还产权证原件，所以其也未主动退还。官跃东、杨春玉陈述：案外人李欣未支付购房尾款的原因是认为房价太高，不愿继续履行。其通过电话要求荣嘉服务部退还产权证原件，但荣嘉服务部要求其给了定金的一半才予退还，双方因此产生争议。因荣嘉服务部未退还产权证原件，其为了出售房屋才补办了不动产权证。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，双方虽然未单独订立居间合同，但在《售房合同》中第六条第⑶项约定了中介费收取的条件及标准。该合同中的部分条款在（2019）川1402民初1142号民事判决书中被认定为无效，但双方对判决书的效力均未举证，即便系生效判决作出的认定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《售房合同》系房屋买卖合同双方真实意思表示，官跃东、杨春玉与买受人及作为居间人的荣嘉服务部均签名捺印，合同依法成立并生效。本案荣嘉服务部主张中介费的依据是该合同第六条第⑶项，该条款虽然系其提供的格式条款，但其内容并无法定的无效情形，房屋买卖双方已经签订了合同，官跃东、杨春玉也按约收取了定金，房屋买卖双方是否按约履行合同与作为居间人的荣嘉服务部无关，荣嘉服务部已经完成了约定的居间服务即“甲方收到定金或房款，乙方已付定金或房款，视中介成功”，官跃东、杨春玉应当按照约定支付中介费。因此，官跃东、杨春玉抗辩合同第六条第⑶项系无效格式合同、显失公平、合同终止不应按合同支付中介费等理由于法无据，一审法院不予支持。官跃东、杨春玉抗辩荣嘉嘉服务部对购房人能否办理按揭贷款审查不严，存在过错。一审法院认为，对购房人的贷款申请，审查主体是放贷银行，作为居间人，对订立合同双方主体的履行能力没有审查义务，双方也未对此作特别约定；双方对房屋买卖合同未继续履行的原因陈述不一致，且购房人的违约行为，不影响居间人按照居间条款的约定主张权利，故对官跃东、杨春玉该项抗辩理由，一审法院不予支持。官跃东、杨春玉主张荣嘉服务部未退还产权证原件，造成其为出售房屋补办不动产权证的误工、交通等损失应予扣减；荣嘉服务部认为官跃东、杨春玉没有证据证明要求其退还，不应承担该项损失。一审法院认为，在双方均知晓购房人违约，房屋买卖合同无法继续履行的情况下，官跃东、杨春玉不可能不向荣嘉服务部提出退还产权证请求，反而舍近求远补办不动产权证，荣嘉服务部陈述与常理不符。官跃东、杨春玉向荣嘉服务部提供产权证仅为证明其具有出售案涉房屋的主体资格，在知晓房屋买卖合同无法继续履行，也无继续保管产权证约定的情况下，荣嘉服务部有将产权证退还官跃东、杨春玉的义务。因此对官跃东、杨春玉该项辩由，一审法院予以支持，并对扣减金额认定如下：交通费356元及代办费300元产生的时间、金额较为合理，且有票据为证，予以支持。误工费1955元仅有四川劳研科技有限公司人力资源科出具的证明，该证明无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章；1955元系4天的误工损失，高于2018年度四川省城镇全部单位就业人员平均工资标准（年工资64717元），在无其他证据佐证的情况下，对该金额一审法院不予支持；但考虑到官跃东、杨春玉户籍地与办证地点分属两地，补办不动产权确需本人办理，故一审法院对官跃东、杨春玉主张的误工损失酌情调整为700元。综上，荣嘉服务部主张的中介费12858元，扣除官跃东、杨春玉的办证损失1356元，一审法院支持11502元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十三第一款、第四百二十四条、四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、官跃东、杨春玉于本判决生效之日起三日内支付眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部中介费11502元；二、驳回眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部其他诉讼请求。若荣嘉服务部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计61元，由眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部负担6元，官跃东、杨春玉共同负担55元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：被上诉人是否应当支付上诉人12858元中介费。荣嘉服务部上诉主张其并未拒绝退还被上诉人的房屋产权证原件，一审判决其承担被上诉人因重新办证的损失费用1356元，并在被上诉人应支付的中介费12858元中扣除错误，被上诉人应全额支付12858元。本院认为，根据本案业已查明的事实，荣嘉服务部作为居间人，其已经完成了居间合同约定的义务，官跃东、杨春玉应当按照合同约定的中介费收取条件及标准支付荣嘉服务部12858元。但根据荣嘉服务部二审陈述“虽然我们完成了居间义务，但是因为他们双方没有完成过户登记手续，中间方还有协助义务，所以在二被上诉人提出将房产证原件交给上诉人的时候，上诉人才同意为其保管。”说明双方另行口头约定在房屋买卖约定的房屋过户登记之前，由荣嘉服务部为官跃东、杨春玉保管案涉房屋的产权证原件。但房屋登记过户是以房屋买卖合同正常履行为前提，本案中，因案涉房屋的购房人李某违约，房屋买卖合同已无法继续履行的情况下，荣嘉服务部已无继续保管案房屋产权证的必要。荣嘉服务部于2018年11份知晓合同不能继续履行时，应将其保管的案涉房屋产权证退还官跃东、杨春玉，以解官跃东、杨春玉方便之需。但在官跃东、杨春玉通过电话要求荣嘉服务部退还案涉房屋产权证时，荣嘉服务部却告知官跃东、杨春玉退回房产证原件应携带荣嘉服务部出具的《收条》原件到其服务部办理退还手续，同时告知官跃东、杨春玉应按合同约定向其支付居间服务费。按通常理解，荣嘉服务部在官跃东、杨春玉要求其退还房产证原件时要求官跃东、杨春玉办理退还房产证原件的手续虽无不当，但同时要求官跃东、杨春玉在退还房产证原件时支付居间服务费确系存有不支付居间服务费即不退还产权证原件之意。综合官跃东、杨春玉的陈述，可以认定荣嘉服务部的意思表示是导官跃东、杨春玉为使其房屋能及时出售，另行办理案涉房屋产权证的原因，故该费用应由荣嘉服务部承担。因此，一审法院在查明事实，分清是非的基础上，判决官跃东、杨春玉在应支付荣嘉服务部居间费12858元中扣除其办证损失费用1356元后，支付荣嘉服务部11502元并无不当，本院予以支持。荣嘉服务部的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122元,由眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  王 敏 审判员  李建伟 二〇一九年十二月三十一日 书记员  李龙宇