浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初4679号 原告（反诉被告）：广宏建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道兴平西路76-78号。 法定代表人：叶新荣，董事长。 委托诉讼代理人：白云峰（系该公司员工），男，1981年6月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：斯星（系该公司员工），男，1987年7月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（反诉原告）：卢云龙，男，1952年9月25日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：周一军，浙江沐华律师事务所律师。 原告广宏建设集团有限公司（以下简称广宏公司）与被告卢云龙租赁合同纠纷一案，于2019年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。卢云龙于2019年4月30日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日对两案公开开庭进行了合并审理。在审理过程中，经广宏公司申请，本院裁定查封了卢云龙名下权利价值在1300000元范围内的财产。广宏公司的委托诉讼代理人白云峰、斯星，卢云龙及其委托诉讼代理人周一军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广宏公司起诉称，2015年7月10日，原、被告签订《租赁协议》，卢云龙将其租赁的地块转租给广宏公司，卢云龙应将达到以下条件的地块交给广宏公司：（1）土地平整至南部公路水平，路面可以通车；（2）打通南部沿公路的小山坡，车辆进出无碍；（3）打一深井，保障生活用水。并从接收之日开始计算租期和租金。2015年7月13日，广宏公司根据《租赁协议》预付卢云龙六年租金672000元。但截至广宏公司起诉，卢云龙仍未向广宏公司交付租赁地块。《租赁协议》第五条第3款：甲方逾期交付土地，应承担预付租金之日起已付租金每日千分之一的违约金，逾期超过一个月，乙方还有权解除本协议。广宏公司认为，《租赁协议》协议签订至今已近四年，但卢云龙至今仍未交付租赁地块，不履行主要义务，已经根本违约，应依法承担违约责任，故广宏公司起诉要求判令：1.解除原、被告于2015年7月10日签订的《租赁协议》；2.退还预付租赁费672000元，并支付违约金（以672000元为基数从2015年7月13日起按照月利率2%计算至返还之日止，暂算至2019年4月1日为608832元）。 原告广宏公司为证明其主张的事实，向本院提供了《租赁协议》、付款凭证、转证凭证各一份，用以证明广宏公司已按约向卢云龙预付租金的事实。 被告卢云龙答辩称：第一、原、被告双方签订租赁协议后，卢云龙就按照协议约定，及时完成了合同租赁协议第四项所涉及的土地平整、打深井以及车辆进出无碍等。全部完成了所涉的合同义务以后，卢云龙于2015年7月10日向广宏公司要求支付场地租赁费。广宏公司在核查了现场以后做出了同意的意思表示，并于2015年7月13日通过银行汇款672000元。广宏公司认为已经符合了双方约定的交付条件，然后履行了付款义务。因此原、被告已于2015年7月10日完成场地交付。第二、广宏公司所认为的卢云龙没有按期交付与事实不符，并据此要求解除合同，也与法律不符。原、被告双方在租赁协议第五项权利义务违约责任第三款中，约定了甲方逾期交付土地超过一个月的，乙方有权解除本协议。根据法律规定，合同最长解除权的期限是从知道或者应当知道起一年之内，因此，从事实和法律上，本案广宏公司都不具有解除权。 反诉原告卢云龙反诉称：2015年7月1日，双方当事人就场地租赁达成租赁协议，约定卢云龙交付土地后，广宏公司应当及时付清至2023年5月11日止的租金87733元（从2015年7月10日实际交付起算至2023年5月11日止，共计94个月，即20亩*5600元/亩*94个月/12=877333元）。合同签订后，卢云龙立即组织人员着手路面、山坡平整及挖井工作，卢云龙完成了上述全部工作后，于7月10日向广宏公司提出交付场地并支付场地租赁费请求，广宏公司于当日经核查验收后在7月13日通过网银转账支付了672000元租金（用途：场地租赁费），至2023年5月11日的剩余租金205333元，广宏公司至今未付。广宏公司逾期未付场地租赁费的行为已构成违约，也给卢云龙造成了经济损失。现广宏公司却起诉卢云龙违约，违背了民事行为中最基本的诚实信用原则。为维护自身的合法权益，卢云龙提出反诉，要求判令：1.广宏公司继续履行租赁协议，付清到2023年5月11日止拖欠的租金205333元（已从2021年7月9日起计算至2023年5月11日止，共22个月租金未付）及赔偿逾期未付违约金及利息损失186457.8元（违约金及利息以205333元为基数从2015年7月10日起按2分/月息暂时计算至2019年4月22日止是186457.8元，其后仍按2分/月息计算至付清止），合计391790.8元；2.广宏公司按协议条款支付补偿款50000元；3.本案诉讼费由广宏公司承担。 反诉原告卢云龙为证明其主张的事实，向本院提供了《租赁协议》一份，用以证明原、被告双方之间约定了租赁内容以及协议签订的时间为2015年7月1日的事实。 针对反诉原告卢云龙的反诉，反诉被告广宏公司答辩称：首先，卢云龙称已按协议完成土地交付，与事实不符。广宏公司没有接收占用和使用该地块，并且协议明确约定乙方在接收同时补偿支付甲方人民币5万元，但乙方并没有支付5万元的情况，因此可以断定乙方并没有接收过卢云龙的土地。其次，广宏公司不存在违约的情况，卢云龙没有按协议约定交付租赁土地，而广宏公司却支付了672000元的预付租金，并且在长达四年中，广宏公司要求卢云龙按照协议约定办理该地块的合法手续，但是卢云龙至今没有完成上述手续。第二、卢云龙认为其履行了相应义务，广宏公司接收了土地，广宏公司才支付预付租金与事实不符。合同约定是协议生效就要付672000元，而不是土地交付才支付672000元，且租金是要按照第四条约定，从接收之日起开始计算租期和租金。综上，请求驳回卢云龙的反诉请求。 反诉被告广宏公司为证明其所主张的事实，向本院提供了照片打印件三张，用以证明案涉土地并没有达到交付使用的条件，广宏公司也没有接收的事实。 经质证，对广宏公司提供《租赁协议》，卢云龙对真实性有异议，认为双方签订租赁协议的时间为2015年7月1日而不是2015年7月10日；对付款凭证及转证凭证的真实性、合法性、关联性均无异议。对广宏公司提供的照片，卢云龙对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法体现拍摄的时间，而且只拍摄了该地块的其中一部分，也不具完整性。对卢云龙提供的《租赁协议》，广宏公司对真实性无异议，但认为由于卢云龙自认《租赁协议》上的落款时间系其本人书写，实际签订协议的日期应当结合付款凭证上面的日期，系2015年7月10日。本院认为，广宏公司提供的付款凭证及转账凭证，卢云龙无异议，能够证明其所主张的事实，本院予以采信。广宏公司提供的照片不符合证据的有效要件，无法证明其所主张的相关事实，本院不予采信。原、被告提供的两份《租赁协议》，除了落款时间，其余内容均相同，本院对租赁协议的真实性予以采信；对于协议签订的时间，本院认为，由于卢云龙持有的《租赁协议》落款时间为2015年7月1日，广宏公司持有的《租赁协议》落款时间为2015年7月10日，日期均系手写形成，协议的落款时间由7月1日修改为7月10日的可能性较大，结合协议内容，根据高度概然性原则，本院认定双方签订协议的日期应为2015年7月1日。 根据本院确认的有效证据，以及当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2015年7月1日，广宏公司（乙方）与卢云龙（甲方）签订《租赁协议》一份，载明：“一、甲方租赁了坐落于南山油库汽车路北面原渣石场山地荷塘店村原有山地，东至一都许和云台村，南至公路，西至野毛墩、卢一村，北至南山塘下张一都许的原山。租赁期限至2029年5月12日。二、甲方自愿将其第一条租赁地块中，除东边部分外的其余地块全部转租给乙方，并确保乙方承租总面积在20亩以上。租赁期限至2029年5月12日止，租赁到期后，乙方有优先承租权。三、乙方在本协议生效七日内预付六年租金672000元；甲方交付土地后付清至2023年5月11日止的租金；其余租金于2023年前全部付清。租金按20亩整数计算，从租期起始日至2023年5月11日，租金为每亩每年5600元；此后租金按照每亩每年6160元计算到租期届满之日止。四、甲方应在年月日前将达到以下条件的地块交付给乙方：1、土地平整至南部公路水平，路面可以通车；2、打通南部沿公路和小山坡，车辆进出无碍；3、打一深井，保障生活用水。乙方在接收同时补偿支付甲方人民币5万元，并从接收之日开始计算租期和租金。五、权利义务及违约责任1、甲方应当确保上述土地合法租赁，手续完整，可以依法转租，否则甲方应赔偿乙方的包括预期利益在内的一切经济损失，乙方还有权解除本协议。2、租赁期间，甲方应维护好周边关系，如有村民阻挠、干扰乙方建设和经营的，由甲方负责解决。3、甲方逾期交付土地，应承担预付租金之日起已付租金每日千分之一的违约金，逾期超过一个月，乙方还有权解除本协议。4、乙方应保证租赁用途合法，依法生产经营，否则甲方有权解除本协议。5、乙方应当按约支付租金，如有违约，应承担逾期之日起每日千分之一的违约金。6、租赁内，双方均应当尽心尽力的维护本协议，任何一方均不得解除本协议，否则应承担违约金300000元，并赔偿另一方因此所受的一切损失。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方和见证方签字或盖章后生效。”。2015年7月10日，卢云龙向广宏公司出具付款凭证一份，载明：收广宏公司场地租赁费（详细情况参照租赁协议）陆拾柒万贰仟圆整。2015年7月13日，广宏公司向卢云龙银行转账672000元，备注用途为场地租赁费。原、被告一致确认：案涉土地的性质为集体土地，在签订租赁协议过程中，广宏公司称租赁案涉土地系用于开办工厂。 本院认为，广宏公司、卢云龙以有效租赁合同关系向对方主张权利，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”土地制度是我国的根据制度，保护土地关系到国家的根本利益，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益，因此该规定属于效力性强制性规定。根据双方当事人签订的《租赁协议》及当事人陈述，可以认定，双方意将集体所有的土地使用权通过出租的方式用于非农业建设，该协议因违反了法律的效力性强制性规定应属无效。经本院释明，广宏公司、卢云龙均坚持以合同有效进行诉讼，不变更诉讼请求，因对于无效合同或有效合同，其相对的处理原则、适用法律均不相同，现广宏公司、卢云龙对其民事行为效力存在认识错误，故本院对其租赁费用、违约金、补偿款等诉讼请求不作进一步审理。综上，广宏公司的诉讼请求，本院不予支持；卢云龙的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告广宏建设集团有限公司的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告卢云龙的全部诉讼请求。 本案本诉受理费16327元，保全费5000元，共计21327元，由本诉原告广宏建设集团有限公司负担；反诉案件受理费3923元，由反诉原告卢云龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  吕丹萍 人民陪审员  陆智德 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郑晓俏