江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初10884号原告：曹丹，男，1979年11月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：黄江伟，江苏国之泰律师事务所律师。被告：王素雯，女，1992年12月7日生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈振东，江苏联合-合力律师事务所律师。第三人：陈彩霞，女，1963年4月7日生，汉族，住江苏省江阴市。第三人：陈建明，男，1960年7月7日生，汉族，住江苏省江阴市。原告曹丹诉被告王素雯租赁合同及买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告曹丹的委托诉讼代理人黄江伟、被告王素雯的委托诉讼代理人陈振东到庭参加了诉讼。2019年10月23日根据原告曹丹的申请追加陈彩霞、陈建明为无独立请求权的第三人。本案于2019年10月23日转普通程序审理并组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告曹丹的委托诉讼代理人黄江伟、被告王素雯的委托诉讼代理人陈振东到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。曹丹向本院提出诉讼请求：1、请求确认《店铺转让协议》解除，责令被告退还顶手费、剩余房租、保证金，合计9万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月19日，原、被告签署《店铺转让协议书》一份，被告将其承租的位于张家港市的店铺转租给原告，租赁期限为2019年6月20日至2019年10月20日，原告支付被告顶手费和房租合计8万元、租房押金1万元。双方在签署协议时，原告明确告知被告承租上述店铺用于开设日料店，所以店铺二楼也需要用于对外经营，被告确保没有问题。协议签署后，原告于2019年7月初着手装修，却被物业告知二楼不得用于经营，这样原告租赁该房屋的目的无法满足。此外，店铺的房东告知原告，因被告转租事宜并未得到其批准，责令原告停止装修并不得对外经营。为此起诉。王素雯辩称，1、双方签订的店铺转让协议不存在法定的撤销和解除（事由），合法有效，原告无权单方解除。2、双方签订租赁合同时对租赁的相关事宜在书面合同中作了约定，合同中并未约定我方提供的租赁房屋必须满足原告开设日料店的条件，更未承诺二楼也要满足原告经营日料店的需求，我方认为书面合同约定以外的原告方需求不应是我方承担的责任范围。3、我方在转租本案诉争房屋时已经得到房东的许可，原告方以未取得所有权人的同意为由解除合同，必须提供相应的证据。租赁合同第二条明确该店铺产权为房东，我方与房东签订的租赁合同到期日为2019年10月20日，也就是说在签订合同时我方已经告知双方的租赁合同是转租协议。原告对此若有异议应当要求房东确认该转租行为。原告方未要求房东确认该转租行为其本身存在过错。综上原告和被告之间签署的店铺转租协议合法有效。原告方解除合同没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的全部诉请。第三人陈彩霞、陈建明述称：我方未找到与王素雯签订的租赁合同，王素雯也是从他人处转租而取得房屋的使用权。王素雯对外转租当时，我方并不知情；转租之后，王素雯电话告知过我方。曹丹与王素雯之间的纠纷我方通过曹丹告知得知，但我方未参与原告与被告之间的纠纷，因此我方未理涉。现租赁期限已到期，原告与被告双方都未向我方继续缴纳租金，且都表示不再租赁。我方愿意退还1万元押金。押金具体退给哪方可依法院判决履行。我方也可将1万元押金交付法院，由法院处理。对本案事实，本院认定如下：张家港市杨舍镇皇家首座A区河东南路1-39#幢11#房屋为陈彩霞、陈建明共同共有的房屋（以下简称涉诉房屋）。该处房屋规划用途为商业服务。案外人陈健伟租赁涉诉房屋后开设酒吧。2019年3月18日王素雯从案外人处受让酒吧，继续经营。王素雯与案外人签订的协议中明确案外人租赁涉诉房屋的期间至2019年10月31日，租金为105000元，押金为1万元。王素雯在涉诉房屋中经营期间，店铺中的二层可使用。王素雯已经支付了上述期间的房屋租金。2019年6月19日王素雯（甲方、转让方）与曹丹（乙方、受让方）签订《店铺转让协议》，约定：甲方将在涉诉房屋中的商铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同到期日为2019年10月20日，年租金为11万元，店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用；该店铺现有装修、装饰、工具、设备（包括投影、监控、空调两台）全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有；乙方向甲方支付顶手费、剩余房租8万元，甲方不得向乙方索取任何其他费用；乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺所欠的一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关；协议签定支付意向金1万元，甲方执照变更办理完成付清余款7万元；2019年6月20日前物业费、水电费由甲方承担。合同签订后，2019年6月19日曹丹支付给王素雯意向金1万元并接收了涉诉房屋及店铺。2019年7月4日曹丹又支付给王素雯顶手费及剩余房租7万元及租房押金1万元。2019年7月初，曹丹打算重新装修涉诉房屋后从事餐饮经营，但未能如愿。为此，曹丹以受让店铺的二层不能使用、但在签订《店铺转让协议》时王素雯确认二层可用于商业经营，且王素雯未取得店铺所有人的同意转租，王素雯对曹丹存在欺诈为由，于2019年8月8日向王素雯送达《解除租赁合同通知》，要求解除转让协议、王素雯退还租金和转让费。王素雯不同意曹丹的要求，为此引起本案纠纷。审理中，曹丹举证了2019年7月初与王素雯的电话通话录音，认为在签订《店铺转让协议》时，王素雯是答应店铺两层都能用的。录音中反映：曹丹称“原来不是说好两层都能用的是吧”，王素雯回答“对啊！”。曹丹称现在不能用，只能用一层。王素雯称：在其使用涉诉房屋期间，是两层都能用而且也实际使用两层；没有接到物业通知说两层不能用；王素雯没有开过餐饮，不知道为何现在只能用一层。王素雯对通话真实性无异议，认为：在上述通话中，王素雯仅承认在自己经营酒吧期间，涉诉房屋的确是两层都可使用，但曹丹是否可以用来经营日料店与王素雯无关；在《店铺转让协议》中，王素雯也未作二层使用方面有关的约定和承诺；该次录音是在双方之间的合同履行完毕之后，不能证明双方在签订租赁合同时达成了合同书面约定之外的其他约定。审理中，王素雯陈述，收到曹丹支付的9万元包括：3万元房屋租金（从2019年6月20日至2019年10月底），5万元店铺转让费即包含在“顶手费”中，1万元是租房押金；该1万元租房押金由曹丹支付给王素雯，今后由房东将房东收取的1万元租房押金直接退还给曹丹。曹丹陈述，支付给王素雯的9万元包括：1万元转让费、2019年6月20日至2019年10月20日的租金7万元，1万元租房押金；租房押金的结算方式如王素雯陈述。根据上述查明情况，按《店铺转让协议》中约定的年租金11万元，2019年6月20日至10月20日四个月的租金应为36667元（取整）。因此，王素雯对于租金、转让费（“顶手费”）的陈述比较接近双方协议约定。审理中，曹丹陈述在2019年8月6日其将涉诉房屋的钥匙放在隔壁邻居处，并通知房东其和王素雯解除租赁，在退还钥匙时，涉诉房屋中的店铺陈设、物品与从王素雯处接收时一样；如果解除曹丹与王素雯之间的《店铺转让协议》，要归还王素雯店铺的，曹丹可与房东联系，让房东配合。上述事实有涉诉房屋的房屋所有权证、被告与案外人签订的《酒吧转让协议书》、《店铺转让协议》、1万元收条、8万元原告转账记录、《解除租赁合同通知》及邮寄凭证、被告与第三人陈建明的微信聊天记录以及当事人陈述佐证。本院认为，被告向案外人受让涉诉房屋的租赁合同关系及店铺物品后，将涉诉房屋使用权又转让给原告，关于涉诉房屋使用权被告与原告之间成立转租人与次承租人之间的租赁合同关系；被告并将其在租赁房屋中开设店铺的有关装修、动产转让给原告，原告向被告支付“顶手费”，双方之间又成立买卖店铺的买卖合同关系。原告认为，被告故意隐瞒了涉诉房屋二层不能用于经营的事实而与原告签订合同，对原告存在欺诈。但是对此原告未能举证。从原告举证的店铺交接完毕之后与被告的录音资料来看，仅能反映被告经营期间涉诉房屋二层是可使用的，并不能证明被告向原告隐瞒了店铺二层不能使用的事实。原告租赁房屋、购买店铺打算改造后用于经营餐饮店，则原告应根据自己的经营所需来租赁房屋、购买店铺，如果原告选择不当，则应由其自行承担责任。原告认为被告对其构成欺诈，无事实依据。原告对其诉称事实“店铺的房东告知原告，因被告转租事宜并未得到其批准，责令原告停止装修并不得对外经营”也未能举证。本院认为，从房东在本案中的陈述意见来看，仅是在被告转租房屋给原告时其不知情，之后也知晓转租，并无不同意被告转租的行为或意思表示，甚至认为租房押金退还给原告或被告都可。在原告的租赁期间，房东并无驱逐原告收回房屋的意思表示。在原告的租赁期间到期后，原告也并无要继续租赁涉诉房屋的意思表示。根据原告的陈述还在其转租期间就自行退还了涉诉房屋给房东。可见，原告不继续使用涉诉房屋并非因房东不同意转租，而是原告自身因故并无继续租赁涉诉房屋的意向。原告以被告未经房东同意转租为理由之一要求解除与被告之间的合同，无事实依据。综上，原告与被告之间的租赁合同关系及买卖合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。原告要求解除与被告之间合同的理由没有事实依据，原告无合同的解除权。原告与被告之间的合同已经履行完毕，原告已将从被告处继受的租赁合同关系与房东自行了结；原告将从被告处受让的店铺装修及物品也已经处分（按原告陈述是留在店铺中交还给房东，但房东实际是否收到上述物品、收到多少物品原告和第三人即房东均未确认），无法归还给被告。原告由此可能产生的损失均是原告自身行为导致，应由原告自行承担。原告的诉讼请求无法律与事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曹丹的诉讼请求。案件受理费2050元由原告曹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  赵春华人民陪审员  庞春安人民陪审员  朱晓华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张焱萍