江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6148号原告：黄盛，男，1976年9月16日生，汉族，住湖南省南县。委托代理人：卢应平，系江西盛宏律师事务所律师，执业证号：13601201811029895。委托代理人：范珍，系江西盛宏律师事务所律师，执业证号：13601201311238509。被告：杨元安，男，1968年4月4日生，汉族，住湖南省南县。被告：谢西洲，男，1970年2月27日生，汉族，住湖南省南县。被告：熊理华，男，1975年5月2日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托代理人：徐丽君，系江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201411142196。被告：毛杏友，男，1967年3月29日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：张鸣欣，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201411117040。委托代理人：徐骥，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201610830658。原告黄盛诉被告杨元安、谢西洲、熊理华、毛杏友租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄盛的委托代理人卢应平、范珍律师，被告谢西洲、被告熊理华及委托代理人徐丽君律师、被告毛杏友及委托代理人张鸣欣、徐骥律师到庭参加诉讼，被告杨元安经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告黄盛诉称：原告与被告杨元安系老乡关系。2019年3月，杨元安经两房东同意将自己承租的芙蓉兴盛地中海阳光便利店转租给原告，原告与两房东（被告熊理华、毛杏友）于2019年3月7日就位于红谷滩新区丰和南大道2988号独立商业第一层（以下简称系争房屋）签订了《租赁合同》，约定二被告将系争房屋租给原告经营便利店。合同签订后，原告于2019年3月11日、3月12日和3月13日分三次支付了转让费、定金及2019年3月至9月的房租等共计22万元给被告杨元安。同年3月14日，原告接到物业公司关于系争房屋占用消防通道、限期整改的通知。经协商，原告与杨元安于2019年3月17日签订《协议》，杨元安承诺如系争房屋在经营期间一个月内，因物业、消防、城管封店，其愿意承担原告无法经营的22万元损失，被告谢西洲作为担保人在该《协议》上签字。南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局于3月25日出具了《责令改正违法行为通知书》，限期将系争房屋恢复原状。4月1日江西华盈物业有限公司地中海物业客户服务中心出具《证明》，说明该物业公司2019年多次上门告知、发函整改，被告熊理华、毛杏友和杨元安三人拒绝整改。现系争房屋即将被拆除，原告无法经营便利店，三被告的行为构成根本违约。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：１、解除原告与被告熊理华、毛杏友签订的《租赁合同》；２、四被告共同承担返还原告因承租系争房屋支付的转租费、定金及租赁费等共计22万元；３、四被告共同向原告支付违约金１万元；４、本案诉讼费由四被告承担。被告谢西洲辩称：原告多次要求被告杨元安将案涉店铺转给原告，被告杨元安收取了原告22万元，我在协议书上是作为证明人签字，不是作为担保人签字，我不同意返还原告22万元。被告熊理华辩称：案涉店铺系独栋商业房屋，业主为我本人及毛杏友。一层大厅为我本人及毛杏友共同所有物业。原告从被告杨元安处转租案涉店铺后，将转租费、定金、租赁费、货款均支付给杨元安，我没有收取原告款项，无义务向其退款。杨元安、谢西洲承诺如店面无法经营，由杨元安、谢西洲对原告进行补偿，与我无关。原告应承担在搬离承租房屋之前的租赁费、水、电等费用。原告从杨元安受伤接手商铺时，双方均知道商铺有被拆除的可能，所以其在与杨元安的协议中明确了出现问题的处置方法，现已出现问题，双方应按该协议履行，与我无关。综上，恳请驳回原告对本人的诉请。被告毛杏友辩称：原告对于案涉房屋面临拆除的风险是知晓的，我同意解除原告与熊理华及本人签订的租赁合同。原告与被告杨元安达成一致的转租费，本人不知情也没有收取，且原告诉请中关于22万元的相关费用无计算依据。本人未收取原告定金、租金及转让费，租赁合同中亦未约定违约金。综上，本人不应就相关的赔偿承担相应的责任，请求依法驳回原告对本人的诉请。经审理查明：被告熊理华系坐落于南昌市红谷滩新区丰和南大道2988号地中海阳光独立商业-304室（以下简称304房）的所有人；被告毛杏友系坐落于南昌市红谷滩新区丰和南大道2988号地中海阳光独立商业-203室（以下简称203房）的所有人。203房、304房所在的一楼属于公共区域（以下简称一楼公共区域）。2017年6月3日，被告杨元安开办了红谷滩新区芙蓉兴盛地中海阳光便利店（以下简称芙蓉兴盛便利店），营业执照中登记的经营场所为304房，但实际经营场所为203房、304房所在的一楼公共区域。2019年3月7日，杨元安将芙蓉兴盛便利店转让给原告经营。同日，原告黄盛（乙方）与被告熊理华、毛杏友（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于红谷滩新区丰和南大道2988号独立商业第一层（203,204和304公共面积）租给乙方经营辉煌便利店，租金为每年8万元，乙方应在每半年的第一日前缴清给甲方；租期共五年，自2017年3月1日至2022年2月28日；租金前三年不涨，三年后每年递增8%；付款方式：半年付（6个月），乙方需向甲方缴纳租金为4万元整；乙方向甲方支付定金1万元整，合同期满，如乙方不再承租店铺缴清所有水电费、物业费、工商费用，甲方退还押金给乙方，收回押金条。该合同备注：2017年房租由熊理华收，2018年房租由毛杏友收，2019年房租由熊理华收，2020年房租由毛杏友收，如此类推，双方不得有异议；押金在熊理华处，以前合同自动作废。2019年3月11日至2019年3月13日，原告陆续支付杨元安共计22万元。2019年3月17日，原告与杨元安、谢西洲签订《协议》，载明：杨元安于2019年3月7日将芙蓉兴盛便利店转让给原告经营，如经营期间一个月之内，物业、消防、城管封店，无法经营所带来的损失，全部由杨元安一个人承担（转店22万，包烟4万、货3万）。如一年之内无法经营，杨元安补偿10万元给黄盛，拆改店铺所追究房东补偿金额（除黄盛交的房租外），全部补偿款都应归杨元安所有，至2020年3月7日止。该《协议》中在“谢西洲”签名处的左边手写有“担保人签字：”。自2017年至2019年3月，地中海阳光小区的物业管理单位江西华盈物业有限公司多次上门、电话告知熊理华、毛杏友、杨元安占用独立商铺一楼消防通道和公共区域改建经营芙蓉兴盛超市要求其整改，未果。2019年3月28日，南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局向芙蓉兴盛便利店出具《责令改正违法行为通知书》，认为芙蓉兴盛便利店处于公共建筑部位，未经许可擅自改变公共建筑（公用设施）用途，改变为商业经营，责令限期三天内恢复原状。该通知书由原告予以签收。2019年4月初，芙蓉兴盛便利店被拆除。2019年6月6日，原告诉至本院。另查明：庭审中，原告提出其支付给被告杨元安的22元款项中包含定金（押金）1万元、半年（2019年3月至2019年8月）房租4万元、货物7万元、转让费10万元。同时，原告提供被告杨元安交给其的2019年2月27日落款为“熊理华”出具的收条一张，载明：今收到2019年3月至2019年8月房租4万元。原告据此证明被告熊理华收取了杨元安半年房租4万元。被告熊理华对该收条提出异议，认为落款签名“熊理华”不是其本人所签，收条应当在杨元安处，且没有相应付款凭证，该收条未明确载明收到哪里房子的房租及谁的款项。本庭询问被告熊理华对2019年2月27日收条中落款签名为“熊理华”是否申请笔迹鉴定，被告熊理华表示不申请笔迹鉴定。还查明：原告表示其在芙蓉兴盛便利店销售货物回款5万元。以上事实，由以下证据予以证实：1、《协议》；2、《租赁合同》；3、《责令改正违法行为通知书》；4、银行卡账户明细清单；5、双方当事人的陈述等。本院认为：被告熊理华为203房的所有权人，被告毛杏友为304房的所有权人，二人均未取得203房、304房所在的一楼公共区域的权属证书，两被告将一楼公共区域出租给原告所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效合同。案涉芙蓉兴盛便利店因处于一楼公共区域而被城管拆除，原告已无法承租一楼公共区域用于经营便利店，其要求解除与被告熊理华、毛杏友签订的《租赁合同》，于法有据，应予支持。被告熊理华、毛杏友应承担租赁物不能交付使用的违约责任。由于芙蓉兴盛便利店系原告从被告杨元安处受让经营，在原告将一楼公共区域的定金（押金）1万元及2019年3月至2019年8月的房租4万元给付被告杨元安后，原告即取得了杨元安所交付的押金1万元及2019年3月至2019年8月的房租4万元的债权。原告提供了杨元安持有的2019年2月27日落款签名为“熊理华”出具的收条，虽然被告熊理华主张该收条中落款签名为“熊理华”不是其本人所签，但被告熊理华亦不申请笔迹鉴定，其须承担举证不能的不利后果，故2019年2月27日收条系熊理华向杨元安出具，表明杨元安向熊理华支付了芙蓉兴盛便利店所在一楼公共区域的2019年3月至2019年8月的房租。因此，案涉押金1万元及半年即2019年3月至2019年8月的房租4万元均在被告熊理华处。鉴于芙蓉兴盛便利店于2019年4月初被拆除，故本院酌定被告熊理华应返还原告押金1万元及剩余租金33334元。被告毛杏友未收取诉争押金及租金，其无须承担返还责任。根据被告杨元安与原告签订的《协议》约定，被告杨元安应承担无法经营所造成原告的货物7万元、转让费10万元的损失，因原告在城管拆除店铺前已收回货款5万元，故被告杨元安应赔偿原告货物2万元及转让费10万元的损失，共计12万元。根据原告与被告熊理华、毛杏友签订的《租赁合同》，可知原告在签订该合同时明确知晓芙蓉兴盛便利店位于203房、304房的一楼公共区域，其未尽到审慎的注意义务，自身亦有一定责任，原告主张被告承担违约金1万元，缺乏事实依据，不予支持。另，原告与被告杨元安签订的《协议》中并未涉及被告谢西洲作为担保人承担担保责任的内容，且手写的“担保人”出现在“签字：谢西洲”处的左边，存在谢西洲签名后他人另行添加“担保人”的可能，故原告主张被告谢西洲承担转租费、定金及租金的返还责任，与事实有悖，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄盛与被告熊理华、毛杏友签订的《租赁合同》。二、限被告杨元安于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告黄盛经济损失共计12万元。三、限被告熊理华于本判决生效之日起十日内一次性返还原告黄盛押金1万元及租金33334元，共计43334元。四、驳回原告黄盛的其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费4750元，由原告承担550元，被告杨元安承担1200元、被告熊理华承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。（此页无正文）审 判 长  熊 艳人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（1）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。