江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10372号上诉人（原审被告）:李富林，男，1968年7月6日生，汉族，住江苏省溧阳市。被上诉人（原审原告）：南京市玄武区人民政府玄武门办事处，住所地江苏省南京市玄武区百子亭8号。负责人：费莉莉，该单位主任。委托诉讼代理人：张云，江苏紫金律师事务所律师。上诉人李富林因与南京市玄武区人民政府玄武门办事处（以下简称玄武门办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李富林上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案8平方米房屋的合法权利人应当是被上诉人，无事实和法律依据。1995年5月6日，根据南京市行政区划调整要求，中央门等4个居委会的资料移交给了被上诉人，但涉案房屋的移交管理并不能证明被上诉人是房屋的合法权利人。一审判决以涉案房屋的移交管理来认定被上诉人是房屋的合法权利人是错误的。涉案房屋的合法权利人应当是上诉人。上诉人既是该房屋的搭建人、也是该房屋的使用人，上诉人与被上诉人之间并非房屋租赁合同关系。二、一审法院将涉案项目合作协议书定性为房屋租赁合同，严重侵害上诉人的合法权利。2014年2月25日，上诉人与被上诉人之间签订了一份社区服务项目合作协议书，实际上这份协议是以社区服务项目的名义交纳环保卫生费和管理费，并非房屋租赁合同,该协议应当为无效协议。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占用费33000元，于法无据。玄武门办事处辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。玄武门办事处向一审法院起诉请求：李富林支付房屋占用费33000元（自2015年1月1日起至2016年12月31日）。一审法院认定事实：1995年5月6日，由于南京市行政区划调整，鼓楼区中央门街道将前、后大树根、方家巷、中央门4个居委会资料移交给玄武区玄武门街道，包括居委会花名册、财产登记表、民政对象统计表、残疾人花名册和民政定补（抚）人员移交表等，同时也将中央路206-208号的5间门面房进行移交。2014年2月25日，玄武门办事处（甲方）与“李富芝”（乙方）签订一份社区服务项目合作协议书，约定：甲方将南京市玄武区中央路206号面积计8平方米的场所提供给乙方进行百货经营，乙方付给甲方16500元，使用期限为1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，付款时间于2014年2月25日支付8250元，另外8250元于7月1日前付清；使用期满，如乙方需继续承用，甲方在同等条件下可给予优先考虑，但是双方必须另订协议。2016年4月20日，李富林曾向玄武门办事处提交一份情况说明，详细阐述涉案房屋相关情况。李富林表示：（1）李富林父亲是退伍军人，80年代由于李富林学校毕业没有工作，与省军区领导协商利用军区围墙搭建涉案房屋，做小生意维持生活至今，在大树根居委会主任要求下，李富林上交居委会每月200元环卫费；（2）90年代，居委会将此类收入交给街道办事处，李富林本人去往外地并将涉案房屋委托其哥哥李富芝经营，因此街道办事处与李富芝协商签订商铺使用协议，将上交费用递增至每月1500元；（3）2012年由于家庭生活困难，李富林又在涉案房屋里重新经营，主要从事服装生意。2017年2月24日，玄武门办事处书面通知李富芝：根据玄武区政府规定要求，针对涉案房屋进行公开召租，具体招租要求以及办法前期已经多次通知李富林，现在再次通知，李富林应于2017年3月10日前自行清理并将涉案房屋归还玄武门办事处，逾期强制清房产生的一切后果由李富林自负。在通知的落款下方手写注明：“唐海琴2017（年）2月24日收到”，同时换行手写注明：“唐海琴是李富林妻子，售货人，倪明2017.7.18”。一审审理中，玄武门办事处补充表示：（1）2017年5月以公开招租方式，关于涉案房屋玄武门办事处与新的承租人签订租赁合同；但是根据实际情况来看，应视为同年6月8日涉案房屋方由玄武门办事处实际收回；（2）根据本案基本情况，2017年1月1日以后的租金玄武门办事处不再主张，仅是诉请2015年和2016年两年的租金。李富林补充表示：（1）2014年项目合作协议上“李富芝”的签名实际是李富林所签，因为中间是有15年的时间涉案房屋是由李富芝经营，后来又由李富林本人收回继续经营，但是此前是由李富芝与街道办事处长期联系，所以在协议上就以李富芝名义签字，营业执照上的经营者也登记为李富芝；（2）因为涉案房屋无法办理产权证书，所以后来李富林也无法再申领营业执照，2015年和2016年在涉案房屋内的实际经营者确实就是李富林，两年应缴费用李富林确实也未交纳，如果玄武门办事处、李富林双方没有发生纠纷，李富林也会继续缴纳以往费用，但是玄武门办事处以不正当方式强迫李富林搬离，李富林无法接受所以未再缴费。以上事实有移交清单、合作协议、通知、情况说明以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，1995年5月6日，根据南京市行政区划调整要求，前、后大树根、方家巷、中央门4个居委会的资料已移交给玄武门办事处，包括涉案房屋在内的中央路206-208号的5间门面房也已同时移交玄武门办事处进行管理,故涉案房屋的合法权利人应当是玄武门办事处；李富林认为涉案房屋实际应归属于李富林的抗辩观点，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。2014年2月25日，玄武门办事处与李富林实际签订的协议，名为项目合作实为房屋租赁合同，由于系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应严格依照合同约定全面履行各自义务。根据租赁合同约定，每年租金是16500元，使用期限为1年，自2014年1月1日至2014年12月31日。所以，自2015年1月1日起租期已经届满，李富林应将涉案房屋腾空并及时返还给玄武门办事处，但是李富林持续占用涉案房屋直至2017年5月，双方因此产生涉案纠纷。所以，玄武门办事处要求李富林支付两年占有涉案房屋的使用费用的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：李富林应于本判决生效之日起十日内给付南京市玄武区人民政府玄武门办事处房屋占有使用费33000元。一审案件受理费625元，由李富林负担。玄武门办事处预交案件受理费625元由一审法院退回，李富林应负担案件受理费部分在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，涉案房屋自1995年南京市行政区划调整移交给玄武门办事处后,一直由玄武门办事处进行管理,相关协议也由玄武门办事处签订,根据玄武门办事处与李富林于2014年2月25日签订的协议内容，可以认定该协议为房屋租赁合同，李富林主张其系房屋的权利人并否认玄武门办事处的相关权利,与查明的事实不符，本院不予采信。李富林占用涉案房屋未及时返还给玄武门办事处，应当支付2015年1月1日至2016年12月31日止的房屋使用费33000元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人南京市玄武区人民政府玄武门办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇一九年十二月二十六日法官助理 俞晓洁书 记 员 陈晓君