包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2280号 原告：包头市新晓物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区沙河街道办事处新春小区院内。统一社会信用代码91150207061644109X。 法定代表人：陈新晓，总经理。 委托诉讼代理人：付佳幸，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：乔兰枝，女，该公司项目经理。 被告：史小胜，男，1965年6月29日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新晓物业服务有限公司（以下简称新晓物业公司）与被告史小胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晓物业公司的委托诉讼代理人付佳幸、乔兰枝，被告史小胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共4454.28元；2.判令被告支付滞纳金，按照欠费总额每日3‰计收直至实际交清物业费之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与包头市九原区新春小区业主委员会签订《物业服务合同》，经业主委员会备案，原告于2015年1月1日进驻新春小区提供物业管理服务，多年来原告提供的物业服务符合约定，甚至超出了合同约定义务的服务标准。根据合同第十条的约定：物业费为预交费，业主应于每年6月30日前交纳本年度物业费。被告欠缴2015年至2019年物业费不予交纳，在原告通过电话催收、上门催缴并在小区公告栏张贴催缴通知后仍拒绝交纳物业费，故诉至法院。诉讼过程中，新晓物业公司明确滞纳金的起算时间为2015年6月30日。 被告史小胜辩称，因存在下列原因，所以未交纳物业服务费：1.业主委员会成立不规范，无权代表业主与新晓物业公司签订物业服务合同；2.新晓物业公司与业主委员会签订的物业服务合同没有签约日期，合同在履行过程中没有按照约定征询业主的意见，满意率没有达到80%以上；3.新晓物业公司的物业服务与收费标准不符，在亮化、绿化、污水井清掏、排水管道疏通、安保、房顶漏水解决等多个方面均未提供服务，仅提供的卫生清扫、垃圾倾倒服务，也未达到应有标准。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区新春小区业主委员会曾就新春小区物业管理服务事宜与新晓物业公司签订《新春小区物业服务合同》，合同约定：选聘新晓物业公司为新春小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。物业管理服务费用标准为0.60元/㎡/月。合同第十条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用。物业费为预交费，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费应一次性在一月至六月收缴，逾期则为违约，应承担违约责任。”史小胜系新春小区*号房屋业主，于2007年收房，房屋面积123.73㎡，2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费没有交纳。庭审中，史小胜确认拒付物业服务费的事由为：1.业主委员会成立不规范，无权代表业主与新晓物业公司签订物业服务合同，所签订的物业服务合同对业主无约束力；2.新晓物业公司的物业服务与收费标准不符，仅达到0.35元/㎡/月的标准，安保、共用设施维护等多项服务缺失，业主自行出资更换单元门、疏通污水管道，物业公司仅提供的保洁服务也未达到约定标准；3.新晓物业公司未曾催要2015年至2017年的物业服务费，该段期间的费用已过诉讼时效。针对史小胜拒付物业服务费的事由，新晓物业公司庭审中主张2017年曾经更换过一部分单元防盗门，庭审中提交了房屋专项维修资金业主表决表，主张史小胜所在单元业主自行更换单元防盗门应该发生在申请专项维修基金期间。 另查明，在之前本院以及包头市中级人民法院就新春小区相关物业服务合同纠纷案件所作出的一审、二审民事判决中，确认包头市九原区新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》合法有效，新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务。因新晓物业公司在路灯维护等方面与合同约定不符，本院因此对涉诉业主2018年4月30日之前应交纳的物业服务费用酌情减免10%，二审对于本院减免物业服务费的裁量予以维持。 本院认为，关于新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》效力问题，史小胜主张业主委员会成立违法，但未对其主张提供相应证据证实，应承担举证不能的法律后果。该合同是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效。该合同的效力同时亦有相关生效裁判所确认，史小胜无证据推翻，史小胜关于该合同对业主没有约束力的主张依法不能成立，其作为业主应按照合同约定履行义务。 关于史小胜主张2015年至2017年期间物业服务费已过诉讼时效的问题，物业服务合同在履行上具有连续性，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。新晓物业公司于2015年1月1日开始向新春小区提供服务至今，于2019年11月诉至本院要求史小胜交纳2015年至2019年的物业服务费，并未超过诉讼时效，因此史小胜的该项抗辩不成立。 关于双方当事人诉争的物业服务质量问题，因新晓物业公司在2018年5月之前的物业服务不符合约定，结合相关生效判决，本院对史小胜2018年4月30日之前应给付的物业服务费减免10%。关于之后的物业服务费，史小胜主张新晓物业公司在多个方面存在服务缺失，怠于履行服务义务，所提交的照片、视频等证据材料不能证明物业服务存在严重瑕疵，所反映出的瑕疵尚不能成为业主当然拒交物业服务费的事由。新春小区作为老旧小区，新晓物业公司应当在今后的服务中对存在的服务瑕疵进行不断完善，提高服务水平和能力。史小胜作为接受物业服务的业主，应当给付物业服务费4157.33元（2015年1月1日至2019年12月31日期间）。新晓物业公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告史小胜于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新晓物业服务有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计4157.33元； 二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新晓物业服务有限公司负担2元，被告史小胜负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇一九年十二月二十五日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。