宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0104民初17279号 原告：张锦海，男，1976年4月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：杨鹏宇，宁夏诚托律师事务所律师。 被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。 法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈钊，男，该公司员工。 原告张锦海与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告张锦海的委托诉讼代理人杨鹏宇，被告隆盛房地产公司的委托诉讼代理人陈钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张锦海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告办理涉案房屋不动产权证书；2.判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金386589.7元（2293450元×5.4375‰×31个月=386589.7元）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发出售的位于银川市兴庆区某室房屋，建筑面积458.69㎡，每平方米5000元，房屋总价为2293450元，付款方式为以抵顶胡永祥工程款的方式付清。交房日期为2015年12月31日前。被告在约定时间内向原告交付了涉案房屋。合同约定因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，双方同意按照补充协议方式处理，即被告逾期办理不动产权证书的，每逾期一日，被告按照已付房款的万分之零点零一支付违约金。在涉案商品房买卖合同中的补充协议中约定的逾期办理不动产权证书违约金过低，现原告在金融机构计收逾期贷款利息的标准基础上上浮50%向被告主张违约金，合同第二十条的720日内办理不动产权证书的约定因违反现房自签订合同之日起90日内办理不动产权证书的法律规定而无效。现被告逾期办理不动产权证书达930日，严重侵害原告合法权益，故原告起诉至法院。 隆盛房地产公司辩称，1.合同约定第7条第（二）项第4款约定，以抵顶胡永祥工程款的方式付清，以完成工程量后并和出卖人做完工程核算并开具工程款发票后视为付清房款，本案中的被告和胡永祥至今未能结算，且胡永祥和原告未能履行开具发票的义务，应当视为原告未能履行付清房款的义务，其无权要求被告办理产权证书，无权要求被告支付违约金。2.补充协议第十一条第五项约定，如果因被告原因未能按期办理产权证，每逾期一日，按照已付款万分之0.01的标准向原告支付违约金（出卖人的违约金以买受人已付房款的千分之五为限）。本案中的购房款为2293450元，本案房屋交付日期是2015年12月31日，合同约定房屋交付720日办理产权证书，说明最后的办证日期为2017年12月20日，2017年12月20日至起诉之日2019年10月29日共计678天，按照合同约定的日万分之0.01计算，产生的违约金是1554元（0.000001×678天×2293450元）。如果按照合同约定的，逾期办证违约金不超过总房款的千分之五，就说明原告主张的违约金不能超过11467元（2293450元×0.005），原告按照千分之5.4375计算违约金，明显高于合同约定的违约金标准，法院应当予以调整。上述违约金是建立在被告违约金的情况才产生的违约金，本案中被告没有违约，原告未能履行开具发票的义务，说明原告存在违约行为，其无权主张违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的《银川市商品房买卖合同（预售）》、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，“出卖人：宁夏隆盛房地产开发有限公司，买受人：张锦海；原告购买被告开发出售的位于银川市兴庆区某室房屋，建筑面积458.69平方米，房屋单价每平方米5000元，房屋总价款2293450元；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押登记部门为国土资源局，抵押登记日期为2014年7月7日，债务履行期限为2年，抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定。买受人以抵顶胡永祥工程款的方式付清。以完成工程量后并和出卖人做完工程核算并开具工程款发票后视为付清房款。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90内按照累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。出卖人应当于2015年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。以抵顶工程款的方式付款的，须完成相应的工程量并出具工程款发票后方可备案。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列补充协议约定的方式处理。因买受人的原因未能在约定的期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。补充协议第十一条第5款，如因出卖人的责任造成买受人不能办理该商品房权属转移登记的，则每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之零点零一向买受人支付违约金，（出卖人的违约金以买受人已付房价款的千分之五为限）；上述权属证书在本合同正文第二十条的约定期限尚未办理完毕且逾期超过365日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款并按同期同类银行活期存款基准利率给付利息。合同签订后，被告于2016年12月依约向原告交付了涉案房屋。2016年12月22日，被告将涉案房屋备案至原告名下。2012年12月25日，被告向原告出具收款收据，载明：今收到张锦海隆鑫苑某室房屋人民币贰佰贰拾捌万玖仟零伍拾元。并盖有被告财务专用章。现原告因被告未为其办理房屋过户手续，起诉至法院，请求依法判如所请。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当遵守合同约定，履行合同义务。合同签订后，原、被告均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。原告诉请要求被告协助办理房屋产权登记手续，被告辩称原告未能履行开具发票的义务，应视为原告未能履行付清房款的义务，其无权要求被告办理产权证书，无权要求被告支付违约金。被告在2012年12月25日向原告出具收款收据，载明收到涉案房屋房款2293450元。后原、被告于2015年12月21日签订《银川市商品房买卖合同》，合同中约定，原告以抵顶胡永祥工程款的方式付清房款，以完成工程量后并和出卖人做完工程核算并开具工程款发票后视为付清房款，上述约定应视为原、被告对付款方式及要求进行了明确约定。合同签订后，原告并未按照合同约定在工程核算后开具工程款发票，即原告未履行付清房款义务，原告构成违约。在原告未付清房款的情况下，其无权要求被告协助原告办理房屋产权登记手续。原告认为被告逾期办理不动产权证书，构成违约，应当支付违约金。被告在合同签订后，依约将涉案房屋交付给原告，并将涉案房屋备案至原告名下，被告在原告并未履行付款义务的情况下未给原告办理房屋产权登记手续，并不构成违约，原告无权主张被告支付逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告张锦海的诉讼请求。 案件受理费3549元，由原告张锦海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员  汪 婷 二〇一九年十二月六日 法官助理  马聪聪 书 记 员  马艳霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。