浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9062号 上诉人（原审原告）：杭州复拓置业有限公司，住所地：杭州市拱墅区莫干山路1165号2611室。 法定代表人：陈义。 委托代理人：郭英儒，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：康锡刚，男，1981年1月5日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。 上诉人杭州复拓置业有限公司（以下简称复拓公司）因与被上诉人康锡刚商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年5月12日，复拓公司（出卖人）与康锡刚（买受人）签订编号为2017预1412509的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议，约定康锡刚购买的商品房为杭州市拱墅区复尚发展大厦1单元1714室；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17168.92元，总价款839217元整；康锡刚以按揭付款方式按期付款，于2017年5月12日签订房屋购买合同的同时并支付首付款429217元整（含已付定金20000元整），剩余购房款410000元整通过银行按揭支付，并于2017年7月12日前办理银行贷款合同；逾期超过60日后，复拓公司愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，康锡刚按日向复拓公司支付逾期应付款万分之三的违约金；复拓公司应当在2018年11月30日前，将符合条件的商品房交付康锡刚使用。另，该商品房买卖合同的附件八补充协议内容中约定：非因复拓公司事由（包括但不限于康锡刚未按约定付清或补足首期房价款、康锡刚购房资格受限、贷款征信受限以及银行无放贷额度等），导致康锡刚按揭贷款未能在合同签订之日起三十日内全部进入复拓公司账户的，康锡刚应当承担违约责任；逾期超过六十日的，复拓公司不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，康锡刚按日向复拓公司支付逾期应付款万分之五的违约金。上述合同签订后，康锡刚向银行申请按揭贷款，然银行未予发放贷款。2017年12月6日，复拓公司向康锡刚发送《温馨催款提示函》一份，内载明康锡刚以按揭贷款方式支付的房款410000元，应于合同签订之日起30日内付至复拓公司账户，但截至2017年12月6日止，康锡刚通过贷款银行支付的上述房款尚有410000元未进入复拓公司账户；根据合同的约定，康锡刚除应继续履行付款义务外，每逾期一日，应向复拓公司支付逾期应付款万分之五的违约金。由于银行未予放贷，康锡刚于2018年1月31日以银行转账的方式向复拓公司支付剩余购房款410000元。为此，复拓公司、康锡刚双方又补签《浙江省商品房买卖合同》一份，将付款方式及期限变更为分期付款，约定康锡刚于2017年5月12日签订房屋购买合同的同时并支付首付款429217元，剩余购房款410000元整于签约后一个月内支付。 原审法院认为：虽然复拓公司、康锡刚双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的付款方式为以按揭付款方式按期付款，然银行并未准予发放贷款。关于银行未予放贷的原因，复拓公司未能举证证明康锡刚存在过错，且庭审中复拓公司陈述康锡刚已经提交了齐全的按揭贷款申请材料，至于贷款为何未能发放的具体原因并不明确，故此无法认定案涉房屋未能办理按揭贷款应归责于康锡刚。此外，复拓公司直至2017年12月8日才向康锡刚发函催缴剩余房款，在此之前并没有证据证明复拓公司曾向康锡刚进行过催讨，也没有证据证明康锡刚早就知悉了银行贷款无法成功办理的结果。康锡刚于2018年1月31日向复拓公司交付了全部剩余房款，至此已经履行完毕了房屋买卖合同的付款义务。康锡刚付清全部购房款后，双方经协商，实际于2018年1月之后签订了新的房屋买卖合同，重新约定了房款的付款方式为分期付款，该行为应视为复拓公司对康锡刚2018年1月31日付清购房款的追认，故原审法院对复拓公司要求康锡刚支付违约金48175元的难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回复拓公司的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取计502元，由复拓公司负担。 宣判后，复拓公司不服，向本院提起上诉称：1、康锡刚未能按时支付房款，是康锡刚与银行的原因，而非复拓公司导致。复拓公司与康锡刚签订了房屋买卖合同后，其贷款行为系与银行之间的合同关系。银行并非复拓公司的关联公司，复拓公司也没有能力去影响其履约，而康锡刚作为合同一方有权利督促合同相对方银行尽早履行合同义务。若银行无法尽快履行，康锡刚也应当尽早告知复拓公司，以保证房屋买卖合同有效履行，而非放任不管，任逾期付款的事实发生，并把这一责任推给无法影响贷款合同的复拓公司。2、复拓公司以发函催告，并非放任结果发生，催告本身不是复拓公司的合同义务。复拓公司在2017年12月8日向康锡刚发函催收，依据合同约定，并没有对催收函有时间限制，催收函的发送并非复拓公司的必然合同义务。且康锡刚签署了房屋买卖合同，对房款支付这一重要条款理应非常清楚，即使复拓公司不发函催收，其也应按时履约。故催收时间不是其逾期付款的理由。3、重新签订新的房屋买卖合同是基于康锡刚不能取得银行贷款，必须变更付款方式，才能正常备案，而非是对其原违约行为的追认。在康锡刚无法获得银行贷款的情况下，转为分期付款，按照原房屋买卖合同约定，这是在贷款不能的情况下的履约方式。但是在房管局备案时，这种操作是被要求重新签订合同的。这样重新签订的合同，并没有抹去康锡刚已经违约的事实，复拓公司也未对这一违约行为表示认可。只是行业操作上的行为，而非追认。综上，请求撤销原审判决并改判驳回康锡刚依照商品房买卖合同支付违约金48175元及逾期利息，由康锡刚承担，本案一、二审诉讼费用。 针对复拓公司的上诉，康锡刚发表答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、针对复拓公司的第一个上诉理由，关于银行未于放贷的原因，康锡刚不存在任何过错，至今为止，银行未向康锡刚和复拓公司明确的说明原因，该事实在一审法庭调查的过程中，复拓公司和康锡刚均向法庭进行了说明。同时在向复拓公司指定的银行申请按揭贷款时，康锡刚已经向复拓公司提交了全部的银行按揭贷款的材料，至于银行未能放贷，不能归责于康锡刚。二、针对第二个上诉理由。在2017年12月8日复拓公司向康锡刚直接发函催告，要求支付所谓的违约金。康锡刚在此之前一直和复拓公司的销售人员取得联系，就相关贷款事宜磋商。复拓公司的员工也一直告知康锡刚贷款可以继续进行，一直在办理过程中，并没有提及相应的需要追究康锡刚所谓未按时支付房款的违约责任。三、针对第三个上诉理由，同样不能成立。在复拓公司的工作人员告知康锡刚银行贷款不能办理的时候，康锡刚第一时间筹措了剩余的41万元，交到复拓公司的账户。康锡刚认为，之前约定的是银行按揭贷款，现在康锡刚全款付清了房款，双方对支付方式应该改变，所以主动提出要与复拓公司重新签订商品房买卖合同。在此情形之下，双方于2018年8月下旬签订了第二份商品房买卖合同。康锡刚认为，双方对于付款的方式是协商进行了改变，同时也得到了复拓公司的认可，复拓公司并没有就其在本案当中所主张的违约金提出意见，所以康锡刚认为是其对双方付款方式改变的认可和追认。综上请求驳回复拓公司全部上诉请求。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院另查明，双方当事人二审中确认，2017年12月中旬，复拓公司员工电话告知康锡刚其银行贷款无法贷出。 本院认为：双方当事人于2017年5月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议中约定：非因复拓公司事由（包括但不限于康锡刚未按约定付清或补足首期房价款、康锡刚购房资格受限、贷款征信受限以及银行无放贷额度等），导致康锡刚按揭贷款未能在合同签订之日起三十日内全部进入复拓公司账户的，康锡刚应当承担违约责任；逾期超过六十日的，复拓公司不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，康锡刚按日向复拓公司支付逾期应付款万分之五的违约金。现康锡刚申请银行按揭贷款并未在上述约定的时间进入复拓公司账户，复拓公司以此为由要求康锡刚承担逾期付款违约金。但复拓公司于2017年12月中旬电话通知康锡刚其贷款未能贷出，而康锡刚于2018年1月31日即以银行转账的方式向复拓公司支付了剩余购房款，双方并补签《浙江省商品房买卖合同》，其中约定的剩余房款支付时间显早于康锡刚实际支付剩余房款时间，亦早于双方补签《浙江省商品房买卖合同》的时间，康锡刚显然不能按照上述约定时间履行其付款义务，双方在补签合同时显又别无关于违约金的约定。综合以上，本院认为原审法院认定复拓公司补签合同的行为视为对康锡刚2018年1月31日付清购房款的追认并无不当，复拓公司的上诉理由，本院亦难以支持。 综上，复拓公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1004元，由上诉人杭州复拓置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇一九年十二月十七日 书记员  姚丽萍