广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初2016号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告：张运碧，男，1980年8月28日出生，汉族，户籍所在地为广西壮族自治区荔浦市，现住广西壮族自治区荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告张运碧商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大发公司的委托诉讼代理人赵正红、被告张运碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告张运碧给付购房款1,107,189元整（暂计至2019年8月1日，购房款为408,096元；剩余购房款按每月4,041元，从2019年8月2日计至2034年1月1日止）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告大发公司系房地产开发公司。经合法途径，原告在荔浦市规划区内按规划和设计兴建了滨江商贸城项目商品房，并已通过建设监理验收，办理了房屋预售许可证。2013年7月3日，被告向原告购买上述建设项目中4栋1单元9楼901号商品房，双方签订了《房屋买卖（预售）协议书》。该协议书对买卖标的、价款、付款方式、违约责任等事项进行了约定。第三条约定：协议签订当日被告支付定金20,000元，其余总房款的30%（即购房首付款）减去已交定金尚欠的房款137,349元，由被告在协议签订之日起两年内按每半年付四分之一的标准向原告付清。在未付清之前，按实际欠款数由被告按月息千分之十的标准向原告支付利息，于每月5日前逐月付清。协议签订后，被告至相关商业银行办理剩余70%购房款（即367,000元）按揭贷款，如因被告原因未能办理银行按揭，被告参照银行按揭方式，选择20年内向原告有计划偿还，利息按月息千分之十，实行按月等额本息还款，被告在每月5日前逐月付清，被告每月还本付息4,041元给原告。第六条约定：被告必须按约定支付房款以及欠款本息，如有超期，超期部分款项（含约定的本息）按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息给原告，在合同约定的付清款项到期日止，如超期款项和利息达到总房款的50%或到约定付清款项到期日后四个月，被告仍未付清全部房款的，原告可收回房子，将房子另行出卖，同时被告必须负责将原装修全部拆除，恢复原状，造成原告损失的，还需赔偿原告损失。协议签订之后，原告将房产交付被告，但被告仅支付了购房定金20,000元，对于剩余房屋首付款137,349元则未予给付，剩余的应至银行办理按揭贷款的购房款367,000元亦未获得银行按揭贷款。依据合同约定，对于该367,000元，被告应每月偿还4,041元给原告。自2014年1月2日起暂计至2019年8月1日，被告共计应给付原告270,747元；加上未付的首付款137,349元，被告共计应付原告408,096元。原告认为，原、被告之间签订的《房屋买卖（预售）协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守并履行合同义务。现原告将房屋交付被告使用、装修，被告则负有按时支付房款的义务。2018年5月16日，因被告未按期给付购房款以及利息，原告起诉至荔浦市人民法院。荔浦市人民法院作出（2018）桂0331民初1233号民事判决，确认“首付余款被告未给付，也未能办理银行按揭支付剩余购房款70%”，并判决被告给付原告购房首付款借期内利息12,361.42元及逾期利息（逾期利息以137,349元为基数，自2015年7月3日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计至本判决生效之日止）。现被告仍然未履行给付义务，给原告造成巨大的经济损失，故原告提起本案诉讼，请求依法审理，判如所请。 被告张运碧辩称，2013年6月25日，被告欲向原告购买滨江商贸城4栋1单元901号商品房，当日交纳了定金2万元、杂费2万多元。2013年7月3日，原、被告签订《房屋买卖（预售）协议书》。同日，原、被告签订《抵押借款合同》，约定被告向原告借购房首付款137,349元，并借款254,762元用于委托荔浦大自然装饰公司对所购房屋进行装修。按协议约定，被告还清所欠原告首付款后再签订正式的购房合同，原告协助被告向银行办理剩余70%购房款367,000元的按揭手续。但是，上述《房屋买卖（预售）协议书》、《抵押借款合同》签订后，原告并没有将购房首付款、装修借款分别打入被告的账户、被告指定的荔浦大自然装饰公司在中国农业银行荔浦支行开设的账号为20×××01的对公账户。2018年4月3日，原告将被告诉至荔浦市人民法院，要求被告偿还装修借款，最终原告败诉。对于首付款，《房屋买卖（预售）协议书》约定每半年还首付借款137,349元的四分之一，两年内还清。协议签订后，被告按原告的指定，每月将6,846元汇入原告法定代表人吴志超的侄子吴洋的账户，并连续汇款三个月左右，后由于原告的原因导致还款被迫中断。2018年5月16日，原告再次将被告诉至荔浦市人民法院，后该院作出（2018）桂0331民初1233号民事判决。被告尊重该判决，并支付了首付款137,349元数年来产生的高额利息共计101,439.12元给原告。之后，被告要求按原购房价全额支付购房款给原告，同时请原告帮被告办好房产证等相关手续，先后联系原告代理律师赵正红、原告工作人员谭世鸿、原告实际控制人吴志忠，但他们都相互推诿，被告只能等待原告的下一步解决意见。2019年8月16日，原告第三次将被告诉至荔浦市人民法院，要求被告支付2014年2月1日至2019年8月1日止的购房款408,096元，剩余房款按每月4,041元计至2034年1月2日。被告认为，原告的此次诉讼很不合理，原、被告不能正常履行上述《房屋买卖（预售）协议书》，完全是由原告单方面造成的。为此，被告已支付了购房首付款数年来产生的巨额利息101,439.12元。现被告自愿支付原购房首付借款30%即137,349元、剩余70%的购房款367,000元，在支付上述两项购房款504,349元后，要求原告尽快帮被告办理所购商品房的一切证件手续。综上所述，被告的所有行为均为正当行使自己的权利，原告的诉求于法无据，请求法院查明事实，秉公办理，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即被告提交的荔浦市人民法院（2018）桂0331民初775号民事判决书，欲证明被告向原告购买的是连带精装修的房屋，后来装修公司跑路，原告没有兑现装修约定，后一直以此为由拖延办理购房手续，最终导致被告逾期未付购房款和办理按揭。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案没有关联，同时认为被告欲证明的内容不是事实。经审核，该证据真实、合法，并与本案有一定关联性，本院予以确认，并将之作为本案定案的参考依据。对于有争议的事实，即被告辩称“按原告的指定，每月将6,846元汇入原告法定代表人吴志超的侄子吴洋的账户，并连续汇款三个月左右”问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，被告未能提供证据证明其事实主张，依法应承担不利的后果。故对被告的上述辩解意见，本院不予支持。 本院经审理综合认定事实如下：原告是一家以房地产开发销售、室内外装饰装修及装饰材料销售、房屋租赁为经营范围的有限责任公司。2013年6月25日，被告向原告支付定金20,000元，欲购买原告在荔浦市开发建设的滨江商贸城4栋1单元901号商品房。2013年7月3日，原、被告签订《房屋买卖（预售）协议书》，对买卖标的、价款、付款方式、违约责任等事项进行了约定。其中，协议书第二条约定被告购买的房子位于4栋1单元9楼901号，房子建筑面积143.50平方米。协议书第三条约定：（一）协议签订后，被告于当日交付购房定金20,000元，其余总房款的30%（即购房首付款）减去已交定金尚欠的房款137,349元，由被告在协议签订之日起两年内按每半年付四分之一的标准向原告付清。在未付清之前，按实际欠款数由被告按月息千分之十的标准向原告支付利息，于每月5日前逐月付清。（二）协议签订后，根据被告的申请，原告可为被告开具已付清总房款30%的首付款的发票或凭据给被告到相关商业银行办理其余70%房款的银行按揭手续，但被告须向原告出具相应的欠条，并按前款约定偿还欠款和利息。（三）由于被告的原因致使被告不能到相关商业银行办理银行按揭手续的，该70%的房款作为被告向原告的借款欠款，参照银行按揭的方式，由被告选择5-20年内向原告有计划偿还，利息按月息千分之十，实行按月等额本息还款，被告在每月5日前逐月付清。（70%房款：¥367000.00）选择20年归还的，被告须每月还本付息4,041元。 另查明，2013年7月3日，原、被告签订《抵押借款合同》，约定被告以其向原告购买的滨江商贸城4栋1单元901号商品房作抵押，向原告借款254,762元用于该房屋装修。2013年8月，原告将案涉商品房钥匙交给被告。因对上述《抵押借款合同》约定的装修借款发生争议，被告未按《房屋买卖（预售）协议书》约定偿还购房首付款余款137,349元，也未办理银行按揭支付剩余购房款367,000元。此后，被告自行对该房屋进行装修并入住。2018年4月3日，因上述装修借款发生争议，原告诉至本院，本院于2018年6月27日作出（2018）桂0331民初775号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。2018年5月16日，原告再次向本院提起诉讼，请求判决解除原、被告于2013年7月3日签订的《房屋买卖（预售）协议书》、被告给付借期内利息及逾期利息，等等。2018年8月10日，本院作出（2018）桂0331民初1233号民事判决，判决被告给付原告购房首付款借期内利息12,361.42元及逾期利息，并驳回了原告的其他诉讼请求。该判决生效后，原告向本院申请强制执行，后被告履行了该生效法律文书确定的给付购房首付款借期内利息12,361.42元及逾期利息的义务。至今，被告尚未偿还购房首付款余款137,349元，也未支付其余70%购房款367,000元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖（预售）协议书》，虽然是预售性质，但对买卖标的、面积、价款、交付、装修、违约责任等均作了约定，并已部分履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依此，本案的案由应确定为商品房销售合同纠纷。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告请求被告按每月4,041元从2014年1月2日起计算至2034年1月1日止支付购房款有无事实和法律依据；二、被告应支付多少购房款及利息（违约金）给原告。 关于第一个争议焦点，即原告请求被告按每月4,041元从2014年1月2日起计算至2034年1月1日止支付购房款有无事实和法律依据。根据本案查明的事实，原告主张被告按每月4,041元从2014年1月2日起计算至2034年1月1日止支付购房款，依据的是双方签订的《房屋买卖（预售）协议书》第三条第三项的约定。本院认为，《房屋买卖（预售）协议书》是原告为了重复使用而预先拟定的，是一份格式合同。无论是否因购房者的原因致使购房者不能到相关商业银行办理银行按揭手续，原告把70%的购房款作为购房者的借款，并参照银行按揭的方式，由购房者选择5-20年内向其有计划偿还，利息按月息千分之十，实行按月等额本息还款，其这种以购房款作为借款的出借行为具有反复性、经常性，借款目的也具有营业性，已超出其经营范围，属于从事非法金融业务活动。《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。该规定属于效力性强制性规定，直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。依照上述规定，应认定原、被告签订的《房屋买卖（预售）协议书》第三条第三项的约定无效。因此，原告请求被告按每月4,041元从2014年1月2日起计算至2034年1月1日止支付购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，即被告应支付多少购房款及利息（违约金）给原告。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（预售）协议书》第三条第三项无效，不影响对买卖标的、面积、价款、交付等约定的效力，这些约定仍然有效。原告将房屋交付被告，被告应当按约定支付价款。综合全案，原告请求被告支付的购房款既包括购房款本身，也包括利息。本院（2018）桂0331民初1233号民事判决已将购房首付款余款137,349元作为借款予以认定，并判决被告给付原告购房首付款借期内利息12,361.42元及逾期利息，且被告履行了给付该款项的义务。但是，被告至今尚未偿还购房首付款余款137,349元。为减少当事人的讼累，节约司法资源，原告在本案中将这137,349元纳入购房款予以主张，本院予以支持。加之其余70%购房款367,000元，被告一共应向原告支付购房款504,349元。因上述《房屋买卖（预售）协议书》第三条第三项无效，视为原、被告没有约定支付购房款的时间，也没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，利息应以367,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率，从原告起诉之日即2019年9月5日起计算至付清其余70%购房款367,000元止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张运碧在本案判决生效之日起十五日内向原告荔浦县大发房地产开发有限公司支付购房款504,349元及利息（以367,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率，从2019年9月5日起计算至付清其余70%购房款367,000元止）； 二、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14,765元，由被告张运碧负担6,792元，由原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担7,973元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14,765元（户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖德英 审 判 员  罗丽香 人民陪审员  蒋松霖 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  潘禄敏