湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10548号上诉人（原审原告）：张奇，男，1987年9月7日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张建生，男，1953年3月8日出生，汉族，系张奇之父，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：倪秀华，女，1954年12月7日出生，汉族，系张奇之母，住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审被告）：武汉东顺房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区田园大道1196号。法定代表人：张军，该公司总经理。诉讼代表人：谢景斌，武汉东顺房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杨寻，工作人员。委托诉讼代理人：饶艳，工作人员。上诉人张奇因与被上诉人武汉东顺房地产开发有限公司（以下简称东顺公司）与破产有关的纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（以下简称东西湖法院）（2018）鄂0112民初5076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭于2019年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人张奇及其委托诉讼代理人张建生，被上诉人东顺公司的委托诉讼代理人杨寻、饶艳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张奇上诉请求：1、判决东顺公司返还多收取的购房款677224元；2、判决东顺公司收取张奇首付款收据及收条合法有效；3、判决张奇258380元购房款有权享受不加价购房资格；4、本案一、二审诉讼费用由东顺公司负担。事实和理由：一、2010年10月20日，张军将其在东顺公司22.5%出资转让给徐自力。2014年10月18日，张奇与东顺公司签订商品房订购协议，2014年12月5日，东顺公司经理、监事收到张奇人民币200000元作为东顺擎天2-2-2303号房的首付款，张奇父亲张建生与徐自力签字确认。同年12月9日，东顺公司与张奇凭订购协议书签订了购房合同，约定以合同中的第二种付款方式付款，东顺公司财务部开具了258380元购房首付款收据，故张奇理应享受首付款资格。2015年5月28日，东顺公司经理收取张奇购房尾款56万元，至此，张奇全部购房款818380元已经全部付清。2016年9月26日，东顺公司破产重整是相关债权人为了索要承建工程款，张奇是消费者购房人，应与该破产重整无关。二、2014年12月5日，张奇已经按照东顺公司要求交付了8380元，同日，东顺公司确认收到了258380元。东顺公司破产重整案的第一次债权人会议上，管理人工作报告对公司股东、实际控制人徐自力的收款合法性也给予了确认。东顺公司破产原因为公司股东徐自力将4亿元贷款用光不知去向，不能以以房抵债的方式转嫁给购房者。三、东顺公司监事徐自力借到张建生购房款20万元，时间在2015年12月25日，是东顺公司破产重整一年前发生的债权，合法有效，一审法院应该确认。四、张奇在破产重整无异议确认栏中签名是在被威胁逼迫下签字的，应属无效。东顺公司管理人称已将东顺擎天2-2-2303房交付张奇装修入住无事实依据，只是交付了钥匙，并未装修入住。五、自2010年10月20日东顺公司股权及人事变动后，该公司经理和监事就是徐自力，张军只是挂名的法定代表人，徐自力经手实际收款76万元，就是东顺公司的行为，不是所谓的借款。徐自力向张建生借购房款20万元，应属于东顺公司的债务，应由东顺公司退还。综上，一审判决有误，二审法院应予以纠正。被上诉人东顺公司辩称，一、根据东顺公司破产重整案债权审查结果，张奇债权类型是以住宅抵债，最终确认债权金额为458380元，58380元为优先债权，普通债权为40万元，这40万元是张建生借款给徐自力的款项，张奇通过书面形式予以了确认。二、2018年6月26日，东西湖法院批准了东顺公司的重整计划，该重整计划对全体债权人均有约束力，根据重整计划规定，张奇可以通过两种方式受偿，一是补交房款，然后继续履行购房合同；二是不补交房款，那么抵债的40万元按照普通债权进行清偿。三、张奇已经选择加价补交房款来履行合同，且书面进行了确认，也已经实际支付。东顺公司收到房款后已经向张奇交付了房屋。四、东顺公司的行为属于履行法院批准的重整计划，符合破产法相关规定，张奇加价补交房款并收房入住后又以东顺公司多收房款要求退还，违反了法律规定及诚实信用原则，应予以驳回。关于20万元借款的说明，徐自力的这笔借款实际上已经确认为普通债权，不能进行重复清偿，40万元普通债权中包括这20万元。张奇向一审法院起诉请求：1、判决东顺公司返还多收取张奇的购房款477224元及相应利息43010.16元，返还应优惠的购房款35676元，并返还其公司实际控制人徐自力以购房名义向张奇之父收取的现金20万元；2、判决东顺公司返还认筹金7000元；3、判决确认张奇的首付款258380元已达到总房价的30％，应当享有重整计划确定的不加价购房的资格；4、判决东顺公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：案外人张建生系张奇之父，案外人徐自力系东顺公司监事。2013年3月，东顺公司获相关行政建设管理部门批准，开始在位于武汉市东西湖区吴家山街三秀路以东、吴中路以南的地块上开发建设东顺·擎天商住楼建设项目。2014年12月13日，东顺公司获批武汉市商品房预售许可，随即开始进行商品房的预售业务。2014年10月18日，东顺公司在其东顺·擎天商住楼在建楼盘处设置的售楼部组织开展商品房认购优惠活动。张奇作为意向购房人参加了该次优惠认购活动。负责东顺公司促销活动的武汉东顺擎天运营管理有限公司（以下简称东顺擎天运营公司）向张奇发出了明确其欲订购之东顺·擎天项目楼盘第2幢2单元2303号房的开盘房屋单价为每平方米9140元的定购资料，该资料相应明确告知了张奇购房的可优惠事项为：1、认筹5万抵8万（3万抵5万）；2、参与电商组织的团购活动交7000抵2万；3、从认筹开始截止开盘当月，总房款逐月优惠500元；4、开盘当天成功定房总房款优惠1万元。张奇为购买该楼盘的房屋，向东顺公司交纳了5万元抵款认筹金，按东顺公司指定向电商团购平台支付了7000元的电商团购认筹款。此间，张奇之父张建生通过案外人郑先炎认识了徐自力。2014年12月5日，徐自力个人向张建生出具收款收条一张，明确收到东顺·擎天项目楼盘第2幢2单元2303号房张奇的购房首付款20万元。2014年12月9日，根据优惠认筹折抵和东顺公司监事徐自力的许可，东顺公司与张奇协商确定了预定购买商品房的房号和单价，房屋单价的确定包含了对张奇的5万抵8万、7000抵2万、开盘优惠1万元、认筹开盘10个月总价再减5000元的优惠和徐自力单独指示购房单价在优惠基础上再减180.77元的减让，最终确定张奇的购房优惠单价为每平方米8300元。双方并据此签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：张奇以每平方米单价8300元的价格购买东顺公司开发的位于武汉市东西湖区吴家山街三秀路以东、吴中路以南的东顺·擎天项目第2幢2单元23层03号、建筑面积98.6平方米的商品住宅一套，合同总价为818380元。该合同第六条关于买受付款方式及期限条款中明确约定：作为预售商品房“商品房正在新建商品房预售资金监管中的，买受人应将全部商品房价款支付至甲方（指东顺公司）开户银行的新建商品房预售资金监管账号：42×××75”。该合同的附件六：合同补充协议条款亦明确约定，“买受人不得将应支付给出卖人的款项支付给出卖人以外的任何单位和个人”。合同签订后，张奇向东顺公司支付现金8380元，东顺公司楼盘销售单位东顺擎天运营公司向张奇出具编号为7757794号的收款《收据》，载明收取张奇定金50000元、徐总（指徐自力，下同）收款200000元（该款即为2014年12月5日张建生代张奇向徐自力给付的200000元）、现金8380元，共计收张奇购房款258380元。2015年5月28日，徐自力向张奇出具收款收条，载明，收到张奇购房尾款56万元，并同时备注说明收张建生20万元，收郑先炎36万元。2015年5月30日，东顺擎天运营公司向张奇开具编号为4563077的收款《收据》，载明收取张奇定金50000元、现金8380元、徐总收760000元（该款既包含2014年12月5日张建生代张奇向徐自力给付的200000元，也包括2015年5月28日，张建生代张奇给付的200000元和徐自力收取案外人郑先炎的360000元），合计818380元。2016年9月26日，东顺公司因到期不能清偿债务，经相关债权人申请，东西湖法院作出（2016）鄂0112破申2号民事裁定书，裁定受理东顺公司破产重整一案。东顺公司开发的位于武汉市东西湖区吴家山街三秀路以东、吴中路以南的东顺·擎天项目的所有在建工程陷于停工待建状态。在第一次债权人会议上，东顺公司管理人发布了《债权审查工作报告》。根据东顺公司在第一次债权人会议上公布的《债权审查工作报告》，东顺公司管理人对“消费者购房人”与“以房抵债债权”进行了区分，明确“消费者购房人”是指为生活需要而购买住宅、且已向东顺公司交付了全部或部分购房款的购房者；“以房抵债债权”是指向东顺公司支付小部分购房款甚至未支付购房款，普遍以对东顺公司股东及关联方享有的债权作为购房款的债权。同时，东顺公司管理人经审查确认张奇实际向东顺公司给付定金50000元、现金8380元，可归入优先债权；其分两次向徐自力支付的40万元，属以房抵债债权，应归入普通债权。郑先炎涉案的借款36万元，东顺公司管理人未予确认债权。此外，张建生提交了注明最终时间为2015年12月25日的借条一张。载明内容为“今借到张建生购房款计贰拾万元整。（币200000.00元）”。徐自力签名后，落款先写成2017年9月10日，郑先炎在借条上写出注明内容后落款时间为2017年9月13日，经张建生要求，徐自力将其落款时间最终改为借款行为发生时的大致时间2015年12月25日。东顺公司管理人对该债权亦不予确认。2018年6月13日，东顺公司的管理人经债权人会议通过，以《债权审查工作报告》为基础，作出东顺公司的破产重整计划草案，提交东西湖法院，重整计划涉及本案的相关内容明确：东顺公司开发的位于武汉市东西湖区吴家山街三秀路以东、吴中路以南的东顺·擎天项目由管理人筹集续建资金，进行续建完成工程并办理竣工验收。同时，对购房者，“以住宅抵债类债权人可以选择，采取以核算单价（以12800元/平方米为基数随房型、楼层不同调整，此新的加价价格包含了相关续建资金的分摊）×面积减去已确认的债权金额计算补交购房款方式继续履行商品房买卖合同，抵债部分债权金额归零，追偿权由其他普通债权人享有。法院裁定本重整计划后，若以住宅抵债类债权人不能在管理人规定时限内补齐剩余房款的，商品房买卖合同不再履行，其抵债部分债权按普通债权进行清偿。以住宅抵债类债权人选择不履行商品房买卖合同的，按债权性质及清偿顺位、清偿比例进行清偿”。东西湖法院审查后，于2018年6月26日作出（2016）鄂0112破2-13号民事裁定书，批准了东顺公司破产重整计划，并终止了东顺公司的重整程序，督促东顺公司及其管理人严格执行重整计划。重整计划明确，与东顺公司签订了购房合同，并直接付给东顺公司购房款不足原合同约定的合同总价30％的，不符合重整计划认定的可以不补交加价款的住宅买受人的条件。只能实际上按一般加价原则补足全款，均无其他优惠。2018年7月13日，东顺公司管理人向张奇发出《债权审查确认情况反馈表》，明确张奇向徐自力支付的40万元，属于普通债权；实际向东顺公司给付的定金5万元、现金8380元为优先债权。张奇在无异议确认栏签名确认。同日，东顺公司管理人按照生效重整计划确定了分摊续建工程费用后的购房最低基准价格12800元/平方米，在原有优惠待遇基础上，针对张奇选择的房型、楼层，按相应加价比例，将重整购房单价由原合同确定的每平方米8300元的合同优惠价对应调增至每平方米13140元的新交易价格。东顺公司管理人经与张奇协商重新确定了继续购房交易的意向，东顺公司并依此制作出“房屋确认函”交张奇签字捺印。张奇签字捺印后，确认核算购房价格为每平方米13140元，明确张奇已付购房款458380元，需补交房款837224元。张奇于当月16、17日分三次将剩余837224元购房款及房屋维修基金一并支付给东顺公司管理人指定的管理人账户。2018年7月19日，东顺公司管理人通过相关物业管理公司将东顺·擎天项目第2幢2单元23层03号、建筑面积98.6平方米的商品住宅房一套交付给张奇装修入住。此后，张奇之父张建生多次找东顺公司管理人索要东顺公司按照重整计划增加收取的477224元及其认为不应支付的其他款项，在东顺公司管理人拒绝退还后，张奇诉至法院。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”虽然，张奇与东顺公司签订了房屋买卖合同，合同约定了所购房屋的具体状况、价格及支付方式，双方应当共同遵守并各自履行相应义务。但是，在合同履行过程中，由于东顺公司出现不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力可能的情形，被人民法院依法裁定进入破产重整程序。在破产管理人经过清理后，提出破产重整计划，并将重整基准价提高至每平方米12800元，以筹集公司开发的在建工程的续建资金，从而一揽子解决房产开发企业破产所形成的交房和债务清偿困局，以保障多数债权人的利益得到最大化的实现。该重整计划经过法院审查后，获得了法院的裁定批准和实际执行。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款，关于“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”的规定，东顺公司管理人向法院提出的重整计划的内容和具体的权利关系识别、区分与相应的处置安排，对东顺公司和所有的公司债权人均具有法律效力，张奇作为东顺公司债权人亦应遵守该裁定批准的重整计划安排，原合同约定的权利义务已依法发生变更，双方不应再按原合同的变更部分确定和履行相关义务。在此情形下，东顺公司管理人为张奇提供了两种处置破产后遗留问题的方案，其一，以住宅抵债类债权人可以选择，采取以核算单价（以12800元/平方米为基数随房型、楼层不同调整）×面积减去已确认的债权金额计算补交购房款方式继续履行商品房买卖合同，抵债部分债权金额归零，追偿权由其他普通债权人享有。法院裁定本重整计划后，若以住宅抵债类债权人不能在管理人规定时限内补齐剩余房款的，商品房买卖合同不再履行，其抵债部分债权按普通债权进行清偿。其二、以住宅抵债类债权人选择不履行商品房买卖合同的，按债权性质及清偿顺位、清偿比例进行清偿，其向东顺公司直接支付的购房款可以优先清偿。在重整计划生效后，经东顺公司管理人与张奇沟通，张奇自愿购买原合同约定的房屋。破产管理人即按照生效的破产重整计划确定的加价基数12800元/平方米和其欲购房屋的房型和楼层，将张奇的购房价格从8300元/平方米调整至13140元/平方米。张奇在载有上述调价内容的“房屋确认函”中签名捺印，明确认可了双方依据重整计划所作出的合同价格变更，意味着其不仅应当遵守原商品房买卖合同的基本意向和并未变更的既定条款的一般约定履行合同，还应当依照经法院批准生效的破产重整计划依法作出之增加商品房交易价格之安排，补足加价房款，以实践房屋买卖合同的有效履行。后张奇据此全额支付了“房屋确认函”所重新约定的购房价款，并同时接收了所购房产，也系以其实际行为表明其选择了管理人提供的第一种处置方案即以加价购买房屋补齐购房款方式继续履行商品房买卖合同，并已履行完毕。因此，张奇诉称的东顺公司在既无合同约定，也无法律规定的情况下，多收的购房款477224元及相应利息应予退还的事实主张与相应诉请，没有事实和法律依据，不予支持。张奇要求东顺公司退还优惠购房款35676元的诉请，没有事实和法律根据，相关优惠东顺公司已实际兑现在初始确定的购房优惠价款之中，并为双方订立的《武汉市商品房买卖合同》确定且该优惠未受破产重整计划影响，故其该部分诉请依法应予驳回。张奇对要求东顺公司退还公司监事徐自力个人2015年12月25日向其父张建生出具借条所借的20万元借款的诉请，提供不出证据证明此借款为本案张奇的债权并为东顺公司的公司债务，因此，该诉请与本案当事人无直接关联，对此不当诉请依法予以驳回。东顺公司收取张奇认筹金7000元后，已在订立之购房合同中以降低购房价格的方式，实现了相关的抵款优惠，且实际超过了活动优惠幅度。因此，张奇在享受了抵款优惠后，不应再主张退还认筹金，对其享受优惠抵款和实际购房后，又诉请返还认筹金7000元的诉请，依法不予支持。张奇认为东顺公司向其收取的首付款和开具的收据合法有效，故要求确认张奇的首付款为258380元并享有不加价购房资格，对于该诉请，一审法院认为，东顺公司管理人认可收取张奇58380元购房款的优先性，但此付款却满足不了重整计划同时设定的首付款必要达到总价款的30%的并列条件。虽然，东顺公司管理人认可了张奇2014年12月5日向东顺公司监事徐自力给付的20万元为普通债权，但明确在重整计划中其违反双方订立的《武汉市商品房买卖合同》约定的付款要求，将购房款实际支付给公司相关个人的情形归入了“以房抵债债权”之类别，该类别的付款依据重整计划不计入消费者购房付款之列，不享有达到总价款的30%的相应免加购房价款的主体资格，而且，东顺公司管理人实际已认可其中58380元具有优先性，对另20万元只作一般以房抵债款对待。因此，张奇要求确认其258380元均为首付款并具有超过总价款的30%的免加价购房人资格的诉请，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回张奇的全部诉讼请求。一审案件受理费11927元，由张奇负担。二审中，张奇为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：证据一：企业法人营业执照，拟证明：东顺公司存在；证据二：股权转让协议，拟证明：张军22.5%股权已经以225万元转让；证据三：股权转让协议，拟证明：张军7.5%股权转让之日起，东顺公司变更为私营企业，为徐自力个人企业；证据四：公司变更登记申请书，拟证明：张军存在抽逃出资的行为；证据五：公司章程修正案，拟证明：东顺公司缺乏公司应具备的条件，没有公司名称、注册资本、实收资本等；证据六：东顺公司股东会关于公司执行董事、经理、监事的任免职决定，拟证明：徐自力自2010年10月20日起成为公司的实际控制人；证据七：指定代表或者委托代理人的证明，拟证明：张军已经不是东顺公司法定代表人；证据八：建设工程规划许可证，拟证明：有关国家机关认定建设单位为个人，那么东顺公司就不应该称为公司；证据九：东顺擎天公司营业执照，拟证明：破产重整前徐自力收取张奇购房款20万，东顺公司财务部开具收据及后续所开收据都是有效的，张奇应享受不加价资格；证据十：武汉市商品房预售许可证，拟证明：在该证书取得前东顺公司售房不合法；证据十一：东顺公司债权表，拟证明：东顺公司债权人会议确认的债权表没有法律依据，该表与张奇无关系；证据十二：债权异议复核结果告知书，拟证明：东顺公司已经推翻了之前房屋确认函的签字效力，并重新确认了购房意向；证据十三：徐自力借购房款20万的转账银行流水，拟证明：该借款真实存在，且与东顺公司直接关联；证据十四：东顺公司第一次债权人会议债权审查工作报告，拟证明：张奇购房不在重整计划范围内，不受重整计划约束；证据十五：东顺公司管理人债权确认表，拟证明：张奇的债权确认为80余万元，而不是45万元。东顺公司对于上述证据的质证意见为：证据一至证据十真实性无异议，但与本案无关联性；证据十一真实性无异议，该证据与证据十五为同一证据，不能达到证明目的；证据十二真实性无异议，但该告知书未推翻确认函的效力；证据十三至十五，真实性无异议，但不能达到证明目的。本院认为，张奇提交的上述证据未能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：（一）东顺公司应否返还张奇购房款；（二）张奇应否享有首付款258380元的不加价的资格。（一）关于东顺公司应否返还张奇购房款的问题《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款规定：“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”。经东西湖法院裁定批准的重整计划对东顺公司和全体债权人均具有法律效力，张奇作为东顺公司债权人亦应遵守该裁定批准的重整计划作出的安排。东顺公司管理人为张奇提供了两种处置破产后遗留问题的方案：其一、以住宅抵债类债权人可以选择，采取以核算单价（以12800元/平方米为基数随房型、楼层不同调整）×面积减去已确认的债权金额计算补交购房款方式继续履行商品房买卖合同，抵债部分债权金额归零，追偿权由其他普通债权人享有。法院裁定本重整计划后，若以住宅抵债类债权人不能在管理人规定时限内补齐剩余房款的，商品房买卖合同不再履行，其抵债部分债权按普通债权进行清偿。其二、以住宅抵债类债权人选择不履行商品房买卖合同的，按债权性质及清偿顺位、清偿比例进行清偿，其向东顺公司直接支付的购房款可以优先清偿。在重整计划生效后，经东顺公司管理人与张奇沟通，张奇自愿购买原合同约定的房屋。破产管理人即按照生效的破产重整计划确定的加价基数12800元/平方米和其欲购房屋的房型和楼层，将张奇的购房价格从8300元/平方米调整至13140元/平方米。张奇在载有上述调价内容的“房屋确认函”中签名捺印，明确认可了双方依据重整计划所作出的合同价格变更，意味着其不仅应当遵守原商品房买卖合同的基本意向和并未变更的既定条款的一般约定履行合同，还应当依照经法院批准生效的破产重整计划依法作出之增加商品房交易价格之安排，补足加价房款，以确保房屋买卖合同的有效履行。后张奇据此全额支付了“房屋确认函”所重新约定的购房价款，并同时接收了所购房产，也系以其实际行为表明其选择了管理人提供的第一种处置方案即以加价购买房屋补齐购房款方式继续履行商品房买卖合同，并已履行完毕。因此，张奇诉请东顺公司多收的购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于张奇应否享有首付款258380元的不加价资格的问题已生效的重整计划明确，与东顺公司签订了购房合同，并直接付给东顺公司购房款不足原合同约定的合同总价30％的，不符合重整计划认定的可以不补交加价款的住宅买受人的条件，只能实际上按一般加价原则补足全款，均无其他优惠。本案中，东顺公司管理人认可了张奇2014年12月5日向东顺公司监事徐自力给付的20万元为普通债权，但明确在重整计划中其违反双方订立的《武汉市商品房买卖合同》约定的付款要求，将购房款实际支付给公司相关个人的情形归入了“以房抵债债权”之类别，该类别的付款依据重整计划不计入消费者购房付款之列，不享有达到总价款的30%的相应免加购房价款的主体资格，而且，东顺公司管理人实际已认可其中58380元具有优先性，对另外20万元只作一般以房抵债款对待。因此，张奇诉请确认其258380元均为首付款并具有超过总价款的30%的免加价购房人资格，本院不予支持。综上，张奇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10572元，由上诉人张奇负担。本判决为终审判决。审判长  曹文兵审判员  黎伟雄审判员  王 勇二〇一九年十二月九日法官助理臧文颖书记员郭锐敏