云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5984号原告曲靖金泓房地产有限公司。住所地：曲靖市建宁东路。法定代表人张志强，总经理统一社会信用代码：91530300713458345L委托代理人尹甜，云南恒序律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人徐进梅，女，汉族，1988年12月22日生住麒麟区，系公司员工。（特别授权代理）被告龙冬，女，穿青人（民族），1987年7月7日生住湖南省邵东县。（未到庭）被告王光海，男，汉族，1987年11月20日生会泽县人，住曲靖市会泽县。（未到庭）原告曲靖金泓房地产有限公司诉被告龙冬、王光海商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行审理，原告的委托代理人尹甜、徐进梅到庭参加诉讼，被告龙冬、王光海经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。原告曲靖金泓房地产有限公司诉称：被告龙冬、王光海系夫妻关系。2017年5月5日，二被告向原告购买坐落于曲靖市麒麟区房屋，并签订《商品房购销合同》和补充协议，合同约定：“按套内面积计价，该商品房套内建筑面积为112.5平方米，单价为3757.99元/m2，总额为422774元整。”补充协议第三条第3项第4小项约定：“乙方应当及时履行与按揭银行签署的借款合同、抵押合同约定的相关还款义务，如因此导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除合同及本补充协议并收回房屋，相关装修损失等（如有）由乙方自行承担。乙方除应按商品房总价款10%向甲方支付违约金和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”2017年3月25日、2017年4月6日，被告实际向原告支付首付47774元，因首付款不够向原告借款80000元（2017年4月6日原被告签订的《借款协议》约定：“乙方向甲方的借款，保证按约分期等额还款，月还款额为3333元，还款期限自2017年5月6日起至2019年5月6日止，共24期”），至今为止被告未向原告偿还上述借款。除首付款以外的款项被告以按揭贷款方式向中国邮政储蓄银行股份有限公司麒麟区支行（以下简称“邮政储蓄”）贷款支付余款。2019年1月因被告逾期未偿还按揭贷款本息，被邮政储蓄起诉至麒麟区人民法院，宣布被告的贷款提前到期，并要求原告承担连带保证责任。该案经麒麟区人民法院审理后作出（2019）云0302民初1132号民事判决书，判决原告承担连带责任。原告2019年7月10日，将被告所欠邮政储蓄欠款本息、逾期利息、复利以及（2019）0302民初1132号民事判决书所确定的律师费、诉讼费及公告费全部代为偿还，原告代被告支付的费用总额为329908.49元。请求法院判令：1、解除原告与两被告签订的商品房购销合同（编号为DH23-A-5-1301）及补充协议（备案登记号为QJ2017050503239），由原告收回“东泓新居23-A幢5单元1301号”房屋；2、由原告退还二被告全部购房款，由二被告共同偿还原告为为被告代付的各项费用，相互冲抵后，二被告还需向原告支付37645.22元（二被告的购房款总额为422774元包含定金10000元、首付款117774元、银行贷款295000元）；二被告购买上述房屋首付款不够。向原告借款80000元，自2017年6月6日起至2019年8月6日止利息为8233.33元（按照央行基准利率年利率4.75%计算，本息共计88233.33元）；原告因承担担保责任代二被告向贷款银行偿还的贷款利息、诉讼费、律师费合计329908.49元；按照商品房购销合同及补充协议约定，因被告违约，被告应支付给原告的违约金为42277.4元）；3、本案诉讼费、公告费由二被告承担。被告龙冬、王光海未到庭应诉答辩。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证明材料：1、原告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，二被告身份证、结婚证复印件各一份，证明原被告主体资格；2、商品房购销合同、补充协议、合同登记备案表，证明被告购买原告开发的“东泓新居23-A幢5单元1301号，套内建筑面积为112.5平方米，单价为3757.99元，总价为422774元”，补充协议第三条约定原告为被告承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并向被告追偿，被告因此应向原告承担商品房总价10%的违约金，并承担因此发生诉讼的相关费用；3、商品房预收款收据2张，借款协议，证明2017年3月25日、2017年4月6日，被告实际向原告支付首付款47774元，因首付款不够向原告借款80000元（约定；“乙方向甲方借款，保证按月分期等额还款，月还款额为3333元，还款期限自2017年5月6日起至2019年5月6日止，共24期”）；4、麒麟区人民法院（2019）云0302民初1132号判决书，证明因被告拖欠贷款，经麒麟区人民法院审理判决由原告承担连带保证责任；5、中国邮政储蓄银行股份有限公司麒麟支行出具的《证明》，证明原告于2019年7月10日代被告向邮政储蓄偿还全部贷款本金287604.28元，利息31294.64元，因邮政储蓄诉讼产生的诉讼费6009元、律师费5000元，以上费用共计329908.49元；6、邮储银行电子回单一份，证实原告办理本案公告费用400元。被告龙冬、王光海未到庭质证，也未向法庭提交相应证据。本院认为，原告提交的1-5组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院不予采信。经过庭审和质证，本院确定如下法律事实：2017年5月5日，原被告双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：“被告向原告购买坐落于曲靖市麒麟区房屋，合同价款为422774元（包含定金10000元、首付款117774元、银行贷款295000元），两被告实际支付原告首付款47774元，支付期限为补充协议第三条第3项第4小项约定：“被告应当及时履行与按揭银行签署的借款合同、抵押合同约定的相关还款义务，如因此导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除合同及本补充协议并收回房屋款。被告除应按商品房总价款10%向原告支付违约金和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。被告向原告支付的购房款（包括首付部分127774元及贷款银行付给原告方的按揭的贷款部分295000元），在扣除原告已向银行支付的上述全部贷款本息及费用后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告；余额为负数的，被告还应按该数额向原告方予以赔偿。其中，被告实际向原告支付首付47774元，因首付款不够向原告借款80000元支付首付款并于2017年4月6日原被告签订的《借款协议》约定：“被告向原告的借款，保证按约分期等额还款，月还款额为3333元，还款期限自2017年5月6日起至2019年5月6日止，共24期”，未约定还款利息，至今为止被告未向原告偿还上述借款。另查明，2017年5月8日，被告龙冬、王光海向中国邮政储蓄银行股份有限公司麒麟区支行贷款295000元用于支付购房款，原告作为担保人对该借款承担连带保证责任。因被告没有按期支付该笔贷款本息引起诉讼，2019年6月22日，云南省曲靖市麒麟区人民法院作出（2019）云0302民初1132号民事判决，判决：一、被告龙冬、王光海于本判决生效后十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行借款本金287604.85元、截止2018年8月17日的利息6227.4元、逾期利息120.79元，合计293953.04元，以及自2018年8月18日起至借款清偿之日止的逾期利息（按《个人购房/购车借款合同及担保合同》约定利率计算）。二、被告龙冬、王光海于本判决生效后十五日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行律师代理费5000元。三、被告曲靖金泓房地产有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任及案件受理费6009元，由被告曲靖金泓房地产有限公司承担。该判决生效后，2019年7月10日，原告作为担保人将被告所欠中国邮政储蓄银行股份有限公司上述之借款本金、逾期利息、复利、律师费、案件受理费、公告费各项费用329908.49元代为偿还，履行了连带清偿责任。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》符合法律规定，双方应当按照合同约定的有效条款全面履行各自的合同义务。原被告双方约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担连带保证责任后，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定双方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告已经履行了担保责任，合同约定的解除条件成就，故原告请求解除原被告双方于2017年5月5日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。对于解除合同的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张收回“东泓新居23-A幢5单元1301号”房屋的请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。该法第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。因此，依照法律规定，抵销分为法定抵销和约定抵销。原被告双方就担保债务在合同中约定了相互抵销，属于约定抵销，该抵销的条款具有法律效力抵消权属于形成权，原告在民事诉状中主张予以抵销，此民事诉状经本院公告送达于被告，应视为原告抵销的意思表示已经通知到达了被告，抵销生效。原告要求被告支付违约金的诉请，双方约定未违反法律规定，本院予以支持。原告就借款80000元、利息及违约金42277.4元主张抵销，本院予以支持。但原告与被告约定借款时未约定利息，利息应以借款到期次日即2019年5月7日起计算至2019年8月6日止（80000元×3个月×4.75%÷12=950元）。原告就承担保证责任所支付的329908.49元请求抵销具有事实依据和法律依据，本院予以支持。上述费用抵销被告所支付房屋首付款47774元后，被告龙冬、王光海还应偿还原告曲靖金泓房地产有限公司经济损失30391.89元（422744-80950-329908.49-42277.4）。原告主张被告龙冬、王光海支付公告费400元的诉讼请求，有相应证据予以证实，本院予以支持。被告龙冬、王光海未到庭参加诉讼，视为放弃举证、传证和抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十九条、第一百条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖金泓房地产有限公司与被告龙冬、王光海于2017年5月5日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》并由原告曲靖金泓房地产有限公司于判决生效后十五日内收回“东泓新居23-A幢5单元1301号”房屋。二、由被告龙冬、王光海于本判决生效后十五日内赔偿原告曲靖金泓房地产有限公司经济损失30391.89元。三、由被告龙冬、王光海支付原告公告费400元。四、驳回原告曲靖金泓房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8206元，由被告龙冬、王光海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  武昔花人民陪审员  崔家荣二〇一九年十二月六日书 记 员  王 鹏