河北省沧州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀09执异70号申请人：河北唐山农村商业银行股份有限公司,住所地：唐山市路北区新华西道148号。法定代表人：吴铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：段长群，河北弘诚律师事务所律师。被申请人（申请执行人）:唐山市城市建筑工程总公司，住所地：唐山市建设北路39号。法定代表人：朱志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河北八观律师事务所律师。被申请人（被执行人）：唐山海丰房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区复兴路221号。法定代表人：张伟海，该公司总经理。在本院执行唐山市城市建筑工程总公司与唐山海丰房地产开发有限公司拖欠工程款纠纷一案过程中，异议人河北唐山农村商业银行股份有限公司向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月13日举行了听证，申请人河北唐山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人段长群、被申请人唐山市城市建筑工程总公司的委托诉讼代理人刘峰参加了听证。本案现已审查终结。申请人河北唐山农村商业银行股份有限公司向本院申请称：请求裁决申请人对贵院作出的（2018）冀09执恢5号民事裁定书项下评估拍卖的唐山市水景花苑小区165-20（施工号A02-20）、165-21（施工号A02-21）、165-22（施工号A02-22）、165-23（施工号A02-23）、165-24（施工号A02-24）、165-25（施工号A02-25）、165-26（施工号A02-26）、165-27（施工号A02-27）、168（施工号A09-1）、170（施工号A09-2）、172（施工号A09-3）、176（施工号A09-4）、180（施工号A09-6）、36（施工号A07-1）、37（施工号A07-2）、42（施工号A07-7）、43（施工号A07-8）号共十七套底商享有优先受偿权，对拍卖款项暂记在人民币14268587元（截止到2019年9月18日）范围内予以优先受偿。事实与理由：2006年5月11日，唐山海丰房地产开发有限公司以该公司开发的房地产作为抵押，从申请人处借款人民币2000万元，约定月利率9.75‰，借款期限至2007年12月30日，到期后，海丰房地产未能全部还款。后经唐山市丰南区人民法院审理，判决海丰房地产偿还借款本金527万元及利息1890489.75元（截止2008年5月29日）。判决生效后，申请人申请人民法院强制执行，截止至今，海丰房地产尚欠本金及利息14268587元（截止到2019年9月18日）。2019年6月，申请人知悉贵院对海丰房地产抵押借款的标的物唐山市水景花苑小区165-20（施工号A02-20）、165-21（施工号A02-21）、165-22（施工号A02-22）、165-23（施工号A02-23）、165-24（施工号A02-24）、165-25（施工号A02-25）、165-26（施工号A02-26）、165-27（施工号A02-27）、168（施工号A09-1）、170（施工号A09-2）、172（施工号A09-3）、176（施工号A09-4）、180（施工号A09-6）、36（施工号A07-1）、37（施工号A07-2）、42（施工号A07-7）、43（施工号A07-8）号共十七套底商进行了评估拍卖，申请人及时向贵院提出了行使优先受偿权的申请。另唐山市房产交易中心2006年5月11日出具说明，海丰房地产与申请人办理的41套商业楼在建工程抵押手续，由于未整体完工，不能办理产权证书，但依据相关规定，在建工程在该中心抵押登记备案的，与他项权利证书效力相同；2019年10月17日唐山市住房和城乡建设局、唐山市自然资源和规划局丰南区分局出具了证明，海丰房地产与申请人办理的在建工程抵押手续，经核实2006年5月11日在唐山市房产交易中心办理了在建工程抵押备案登记手续，并出具了抵押证明。唐山市不动产登记中心于2017年6月23日开始办理不动产登记，之后的登记由不动产登记中心负责。因唐山市房产交易所对之前的在建工程抵押材料不具备交接条件，故唐山市不动产登记中心电脑系统中没有海丰房地产抵押登记的记载，该登记应向唐山市房产交易所核实。但贵院在未接受申请人提交相关证据的情况下，也未径行查证的情况下，径行作出沧州市中级人民法院（2018）冀09执恢5号通知，通知申请人无优先受偿权，严重损害了申请人的利益。另关于申请人主体的变更，中国银行业监督管理委员会河北监管局2006年12月12日作出（2006）458号批复文件，核准了唐山市信用合作联社开业，2013年9月9日作出（2013）年304号批复，核准河北唐山商业银行股份有限公司开业，并承接了原丰南区胥各庄农村信用合作社、唐山市信用合作联社的债权债务，至此申请人主体由丰南区胥各庄农村信用合作社变更为河北唐山商业银行股份有限公司。综上，申请人提出该异议，请求支持申请人的请求。被申请人唐山市城市建筑工程总公司称，一、根据申请人提交的证据不能证实申请人具有债权的承继资格，缺乏必要的法定条件，故对申请人的主体资格不予认可；二、依据现有证据不能证实申请人办理了相关房产的抵押登记备案手续，不论其抵押合同是否成立，抵押登记作为物上权利的法定登记对抗要件，在无证据证实其办理了抵押登记的前提下在本案中不享有优先受偿权；三、申请人申请的优先受偿权金额与事实不符，计算有误，假定抵押登记成立，优先受偿金额也不正确，不得在该金额上行使优先权。申请人河北唐山农村商业银行股份有限公司为支持其异议申请，提交如下证据：证据一、抵押担保借款合同一份，用以证明申请人与被申请人唐山海丰房地产开发有限公司之间存在借贷的法律关系；证据二、房产抵押明细表，用以证明案涉十七套商品房的具体情况；证据三、唐山市房产交易所于2006年5月11日为丰南区胥各庄农村信用合作社出具的证明一份，内容为：唐山海丰房地产开发有限公司与贵社办理的水景花苑一期总面积为10019.92平方米的41套商业楼在建工程抵押的手续，因水景花苑一期工程尚未整体完工，目前暂不能办理房屋所有权证，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”故不能出具房屋他项权证书，但该在建工程抵押已在我处登记备案，与他项权利证书有同等效力。证据四、唐山市住房和城乡建设局、唐山市自然资源和规划局丰南区分局于2019年10月17日向本院出具的证明一份，内容为：“唐山市海丰房地产开发有限公司与丰南区胥各庄农村信用合作社办理的水景花苑一期总面积为10019.92平方米的41套商业楼的在建工程抵押一事，经我两局核实，于2006年5月11日在唐山市房产交易所办理了在建工程抵押登记备案手续，并出具有抵押登记证明。唐山市不动产登记中心于2017年6月23日开始实施不动产登记，之后房产抵押登记由唐山市房产交易所备案，他项权利证书归唐山市不动产登记中心负责。因唐山市房产交易所对之前在建工程抵押材料不具备交接条件，故唐山市不动产登记中心电脑系统中没有唐山市海丰房地产开发有限公司抵押在建工程的登记记载。具体抵押登记事宜，请贵院向唐山市房产交易所核实”；证据五、河北省唐山市丰南区人民法院（2012）丰民初字228号民事判决书一份，用以证明被申请人唐山海丰房地产开发有限公司尚欠申请人借款未还清；证据六、中国银行业监督管理委员会河北监管局银监冀局复(2006)458号批复文件一份，用以证明唐山市胥各庄农村信用合作社变更为唐山市农村信用合作联社的分支机构；证据七、中国银行业监督管理委员会河北监管局银监冀局复(2013)304号批复文件一份，用以证明申请人承接了唐山市农村信用合作联社的债权债务；证据八、唐山市农村信用合作联社、唐山市胥各庄农村信用合作社注销登记申请书及证明、唐山市农村信用合作联社出具的证明、关于唐山市胥各庄农村信用合作社注销的决定、唐山市胥各庄农村信用合作社的营业执照各一份；证据九、唐山市丰南区人民法院（2013）丰执恢字第134号执行裁定书一份；证据十、2016年3月31日，被申请人唐山海丰房地产开发有限公司偿还申请人借款本金400万的记账凭证一份。被申请人唐山市城市建筑工程总公司质证后认为，真实性均不认可；申请人提交的两份银监会文件，内容并不完全一致，均属于行业内部调整，债权、债务是否发生转移需有明确的债权转让通知并送到债务人，且在两份文件中对于物上权利没有任何处分性记载，申请人不能当然承受抵押权这一物上权利；申请人的优先受偿权利已经超过法定期限，因超期不再享有优先受偿权；房产交易所的证明不能证实享有优先权，相关登记材料是由唐山市胥各庄农村信用合作社作出，该信用社变更主体后并未在房产登记部门做任何变更登记，且没有办理正式的抵押手续。唐山市房产交易所的工作人员李文龙旁听了本次听证，并称：我单位在2019年8月21日为贵院字第190109号介绍信中所出具的内容：“在我单位已备案房产中无介绍信中需查询房产信息，此小区无网签备案系统”，为在电脑系统中查询的结果，此小区建成年代比较早，当时没有网签系统，后经书面档案材料查询，水景花苑底商165-21、22、23、24、25、20、26、27；168号、170号、172号、176号、180号、36号、37号、42号、43号房产在我单位于2006年5月11日办理了在建工程抵押登记备案手续，并出具抵押登记证明。并向本院提交了其单位出具的书面证明及2006年5月办理案涉工程的在建工程抵押登记手续相关材料；对于本院提出的在案涉工程完工以后，没有办理正式抵押登记原因的问题，回答为：不清楚。本院查明，本院依据已经发生法律效力的河北省唐山市中级人民法院（2008）唐民初重字第9号民事判决书，及河北省高级人民法院（2013）冀执申（查）督字第10-1号指定裁定书后，于2015年6月10日向被执行人唐山海丰房地产开发有限公司发出执行通知书（原执行案号：（2015）沧执字第191号）。执行过程中，依法对本案查封的座落于唐山市水景花苑小区165-20等共30套底商、45个车库于2019年6月19日至20日进行了拍卖。另查明，2012年，唐山市农村信用合作联社以要求被申请人唐山海丰房地产开发有限公司偿还借款本金527万元及利息190万元为由，诉至河北省唐山市丰南区人民法院，该院于2012年8月31日，以（2012）丰民初字228号民事判决书，判决被申请人唐山海丰房地产开发有限公司偿还唐山市农村信用合作联社借款本金527万元及利息1890489.75万元（截止到2008年5月29日）。2013年，河北唐山农村商业银行股份有限公司丰南支行之后向唐山市丰南区人民法院申请执行以上民事判决，2016年3月31日，唐山海丰房地产开发有限公司偿还河北唐山农村商业银行股份有限公司丰南支行本金400万元，2017年2月20日，唐山市丰南区人民法院出具（2013）丰执恢字第134号执行裁定书，以经过财产调查未发现被执行人可供执行的财产，经申请人农商行丰南支行确认后同意终结本次执行程序为由，对（2012）丰民初字228号民事判决书作出已终结本次执行程序。河北唐山农村商业银行股份有限公司在本院的执行过程中，提出书面异议，称对于案涉的17套底商享有优先受偿权。再查明，唐山市农村信用合作联社在其起诉唐山海丰房地产开发有限公司过程中，未向唐山市丰南区人民法院主张案涉17套底商的抵押权，亦未申请对本案涉及的17套底商进行财产保全；河北唐山农村商业银行股份有限公司丰南支行在申请执行过程中，未向唐山市丰南区人民法院主张案涉17套底商的抵押权，亦未申请查封，唐山市丰南区人民法院亦未在（2012）丰民初字228号民事案件的审理及该判决的执行过程中，对于案涉17套底商进行过查封。本院认为，本案争议焦点是申请人对于案涉的17套底商是否具有优先受偿权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建筑的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”2006年5月11日，唐山海丰房地产开发有限公司与唐山市胥各庄农村信用合作社签订了抵押担保借款合同，并在唐山市房产交易所办理了在建工程抵押登记备案手续，即预告登记，依据以上法律规定，应当认定抵押有效，但案涉工程早已经完工，申请人应当在案涉工程完工以后三个月内办理登记，但申请人至今未办理相关抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，申请人所办理的在建工程抵押登记手续，因未在工程完工后的三个月内办理抵押登记手续，申请人办理的在建工程抵押登记失效，故申请人不具有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十一条、第十二条、第十七条规定，裁定如下：驳回河北唐山农村商业银行股份有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向河北省高级人民法院申请复议。审判长  常秀良审判员  付 毅审判员  李 霞二〇一九年十二月十六日法官助理纪召雷书记员张晔