江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0191民初979号 原告：邓绪锋，男，1967年8月10日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：王国弟，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛扬，江苏法德永衡律师事务所律师。 被告：陈余贵，男，1964年11月11日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章家康，江苏宁通律师事务所律师。 第三人：李寿文，男，1958年8月7日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：柳国平，江苏丰硕律师事务所律师。 原告邓绪锋与被告陈余贵、第三人李寿文执行异议之诉纠纷一案，2019年7月22日经南京市中级人民法院指定管辖，由南京市江宁区人民法院移送至本院审理，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓绪锋的委托诉讼代理人薛扬、被告陈余贵的委托诉讼代理人曹成明、章家康到庭参加诉讼。第三人李寿文经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓绪锋向本院提出诉讼请求：在（2015）江宁执字第722号案件中准许对南京市江宁区民营科技园蓝天公寓*****室采取查封、拍卖强制措施以清偿原告债权。事实和理由：因第三人李寿文未按（2015）江宁民初字第132号民事调解书履行，原告无奈于2015年3月2日申请强制执行调解书内容并查封李寿文名下蓝天公寓房屋。2018年10月19日，被告对执行标的提出书面异议。南京市江宁区人民法院于2018年11月20日作出（2018）苏0115执异233号执行异议裁定，中止对蓝天公寓房屋执行。原告认为，被告与第三人关于蓝天公寓房屋买卖合同履行持续近11年，且在2011年付清所有房屋款项至今未办理过户手续，甚至在原告申请查封房屋至今亦近4年，被告从未向法院主张过权利，以上均不符合正常的房屋买卖交易习惯及对自有财产的保护。被告提供的《房屋买卖协议》、《收条》存在后补之嫌，被告与第三人之间并不存在关于蓝天公寓房屋的买卖合意及真实履行行为。 被告陈余贵辩称：案涉房屋没有过户是因为第三人李寿文在取得房屋产权登记之后随即办理抵押贷款登记，该抵押登记是2003年起至2012年，该抵押贷款虽然到期，但是并未偿还。在2013年起，该房屋被李寿文多起案件进行了保全导致房屋无法办理变更登记，被告实际于2000年就已经居住于该房屋至今。 第三人述称：其与被告之间的房屋买卖合法有效，因当时其从事建筑行业，将房屋进行抵押贷款，导致房屋无法过户，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2000年2月6日(买方落款日期)，李寿文(卖方)与陈余贵(买方)签订《房屋买卖协议书》1份，约定：卖方将坐落于南京市江宁区东山镇金山路蓝天公寓**室房屋1-3层出售给买方；房屋总价款壹拾万元；买方已付给卖方房款柒万伍仟元整，欠余款贰万伍仟元，在2006年3月底再付壹万伍仟元，余款在2006年12月底付清；卖方必须在2006年12月底将该房屋的房产证、土地使用权证交给买方陈余贵过户，过户的一切费用由买方承担。卖方落款处由李寿文签字，落款时间将打印的“2000年2月6日”被划去，改为手写“2006年3月27日”。李寿文分别于2006年3月27日、2011年2月15日出具收条，载明收到人民币玖万元和房款壹万元。2003年7月8日起至2013年12月2日，***室一直处于循环抵押状态。2013年3月19日起，***室被南京市江宁区人民法院多起案件采取司法冻结措施。 陈余贵提供**室有线电视用户证（用户姓名：陈余贵，安装时间2009年11月25日）、2000年7月5日南京民营科技园蓝天实业公司就水电增容出具的收款收据（交款单位：陈余贵）、2013年11月16日南京江宁华润燃气有限公司管道燃气供气协议（用气方业主姓名：陈余贵）、有线数字电视基本收视维护费发票、物业费收据（复印件）、水费发票、燃气费发票、物业费收费专用票据(复印件)，用以证明被告自2000年起即合法占有上述房屋。 被告陈余贵提供房屋买卖契约一份，该契约载明：兹有陈余贵因在县城买了住房，把老家的楼房、厨房、院场卖给陈道才，经双方协商议定：总计人民币伍万陆仟壹佰伍拾元；房屋四边：东止陈余贵院墙，南止院墙，西止徐正金厨房，北靠大路；院墙内有一颗椿树是陈源良家的，地盘不是陈源良的；双方愿意，绝不翻悔。被告提供以上协议用以证明房屋首付款的款项来源。 原告认为案涉《房屋买卖协议》及收条系被告及第三人事后补签，申请对以上证据中陈余贵签名的形成时间进行鉴定，本院委托南京东南司法鉴定中对以上事项进行鉴定，鉴定过程中多次组织原、被告提交送检检材并进行质证。2019年10月24日，南京东南司法鉴定中心出具《终止鉴定告知书》，载明：由于送检检材字迹样本与样本字迹的纸张种类不同、字迹的物质种类也不同，据现有样本，用我中心现有技术不能对其形成时间作进一步的检验，故决定终止此次鉴定工作并退还相关鉴定材料。 关于案涉《房屋买卖协议书》日期涂改以及房款支付问题，被告陈述如下：案涉房屋实际买卖时间为2000年2月6日，75000元首付款项也是于当日支付，当时双方签订了一份手写的协议。之后，被告认为手写协议不正规，产生了案涉2006年的打印协议，签订时认为应当按照原协议日期书写，故打印件上日期为2000年2月6日，后李寿文认为应当按照实际签订日期书写，故直接划掉日期改为2006年3月27日。因李寿文一直未归还案涉房屋上抵押登记的贷款，经陈余贵催促，李寿文承诺在2011年解押后就办理相应的房产过户手续，陈余贵将余款支付给李寿文。 邓绪锋与李寿文买卖合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2015年1月20日作出(2015)江宁民初字第132号民事调解书，确认：李寿文欠邓绪锋货款114000元，于2015年2月16日前支付40000元，余款74000元，于2015年9月30日前付清。如李寿文有一期未全额兑现，邓绪锋可就全部未偿款项向法院申请强制执行，李寿文另支付给邓绪锋违约金5000元。本案应收案件受理费4660元，减半收取2330元，由李寿文负担。该民事调解书发生法律效力后，根据邓绪锋的申请，南京市江宁区人民法院于2015年3月3日立案执行，案号为(2015)江宁执字第722号。该案在执行过程中，南京市江宁区人民法院于2015年4月22日作出(2015)江宁执字第722号民事裁定，查封了李寿文名下位于南京市江宁区房屋。2018年3月12日，南京市江宁区人民法院对该房屋进行了续查封。2018年5月24日，陈余贵对南京市江宁区人民法院执行***室不动产提出书面异议。南京市江宁区人民法院经审查认为，在南京市江宁区人民法院查封***室房屋之前，陈余贵与李寿文就已签订合法有效的书面买卖合同。其次，陈余贵支付了全部购房款。再次，在南京市江宁区人民法院查封之前，陈余贵已合法占有了***室房屋。因***室不动产上设有抵押，未能及时过户非陈余贵自身原因。故南京市江宁区人民法院裁定中止对***室的执行。 本院认为：本案系邓绪锋对南京市江宁区人民法院作出的中止执行裁定不服，请求对***室不动产继续执行而提起的申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，邓绪锋能否对**室不动产继续执行，取决于陈余贵对***室不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，陈余贵于2006年3月27日与李寿文重新签订房屋买卖协议，并按约支付了全部购房款100000元，李寿文出具收条，陈余贵予以认可。且陈余贵提供了充分证据证明其于2000年已实际占有使用**室，本院予以确认。审理中，邓绪锋认为案涉房屋买卖协议系事后补签申请对协议书上陈余贵签名的形成时间进行鉴定，后因送检检材不符合比对条件，被鉴定机构退回。故邓绪锋该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上，陈余贵已经通过房屋买卖合法取得***室房屋的所有权，虽然***室未过户登记至陈余贵名下，但系因客观上**室不动产于2003年7月8日起即一直处于循环抵押状态，2013年3月19日，在抵押尚未解除的情况下又在法院多起案件中被查封，因此不能办理过户登记的原因不能归责于陈余贵。故，陈余贵对***室不动产享有实体权利。而原告邓绪锋与李寿文因买卖合同发生纠纷，于2015年1月20日在南京市江宁区人民法院达成调解协议，法院出具调解书，依据该调解书，邓绪锋对李寿文享有债权，在对**室的执行中，邓绪锋享有的债权不能对抗陈余贵对**室不动产享有的所有权。综上，陈余贵对****室不动产享有的所有权足以排除强制执行。原告邓绪锋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人李寿文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，缺席判决如下： 驳回原告邓绪锋的诉讼请求。 本案案件受理费1550元，由原告邓绪锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹钟允 人民陪审员  朱南岳 人民陪审员  马春兰 二〇一九年十二月十三日 见习书记员  李雅雯