文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0240民初3582号原告：重庆石柱房产物业管理公司，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道37号，统一社会信用代码915002407093356411。法定代表人：蒋静华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县原南宾镇万寿大道关门岩公园安置房内，统一社会信用代码9150024070930233XQ。法定代表人：夏川东，该公司总经理。被告：石柱土家族自治县人民医院，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道都督大道29号，统一社会信用代码12500240452952360A。法定代表人：云斌，该医院院长。委托诉讼代理人：刘育刚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉启碧，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。原告重庆石柱房产物业管理公司（以下简称房产物业公司）与被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）、石柱土家族自治县人民医院（以下简称石柱县人民医院）物业服务合同一案，本院于2019年8月8日立案后。依法适用普通程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告房产物业公司的委托诉讼代理人曾启洪，被告石柱县人民医院的委托诉讼代理人冉启碧到庭参加诉讼，被告城建公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。房产物业公司向本院提出诉讼请求：二被告共同向原告支付石柱土家族自治县直属粮站商住楼物业服务费236413.29元、违约金75035.00元，共计311448.29元。事实与理由：2011年12月14日二被告与原告签订了《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》，约定原告为位于石柱土家族自治县的“石柱县直属粮站商住楼”提供物业服务。该合同第五条约定的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为：住宅每月1.20元/㎡；商业用房每月3.00元/㎡；第七条约定了业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由被告全额交纳。合同签订后，原告于2013年10月1日起履行对直属粮站商住楼的物业服务义务。原告根据被告的书面通知陆续办理了部分业主入住，从入住之日起向业主收取前期物业服务费用。合同期限届满后，双方未达成协议，原告对该小区的物业管理服务义务履行至2017年12月31日终止。但截止2017年12月31日止，被告均未办理该小区的负二层车库和一层营业房房屋的交付手续，另有部分住房尚未出售。根据合同约定，二被告应支付前述房屋的物业服务费用。但从2015年10月至2017年12月31日止，二被告尚欠负二层车库物业管理服务费87176.25元、一层营业房物业管理服务费108290.52元、未出售住房的物业管理服务费40946.52元。原告多次书面通知二被告履行合同约定的物业服务费用交纳义务，然二被告均置若罔闻。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律法规之规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。城建公司未作答辩。石柱县人民医院辩称：石柱县人民医院受被告承建公司的委托完善石柱县直属粮站商住楼的相关事宜，石柱县人民医院不是本案的适格被告；未出售房屋的物业服务费应由被告城建公司承担；负二层车库已交付给石柱土家族自治县地下人防设施开发有限公司，一层营业房已交付给原石柱土家族自治县城关粮食购销公司（后并入重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司）该部分房屋的物业服务费用应由业主承担，不应由二被告承担，应追加该部分房屋的业主为本案共同被告参加诉讼；原告主张的所有违约金不应由二被告承担；请求法院驳回原告对被告石柱县人民医院的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月11日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司取得石柱土家族自治县直属粮站片区的《建设工程规划许可证》。2011年12月7日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司出据《授权委托证明书》，授权石柱县人民医院负责完善石柱县直属粮站商住楼工程建设相关事宜。2011年12月14日，被告城建公司（甲方）与原告（乙方）签订《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》，合同约定：石柱县直属粮站商住楼建筑面积28912.10㎡，套内面积18696.50㎡。由原告提供物业共用部位的维修、养护、管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等14项内容的物业服务，原告与二被告均在合同尾部盖章。该合同第四章第五条约定物业服务费按建筑面积收取，标准为：住宅1.20元/㎡，商业物业3.00元/㎡；第七条约定：业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因被告原因未能按时交纳给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由被告全额交纳……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。该合同第八章第二十四条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日加收3‰的标准向乙方支付违约金。2012年1月5日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司取得涉案楼盘的《重庆市商品房预售许可证》[石国土房管（2012）预字第（1）号]。原告于2013年10月1日起正式履行对该商住楼的物业服务义务。2014年石柱土家族自治县规划局以渝规石柱核[2014]0032号《建设工程竣工规划核实确认书》核实涉案楼盘的建筑面积为28881.18㎡。2015年11月13日，原告房产物业公司向本院提起诉讼，要求被告城建公司、石柱县人民医院向其支付2013年10月起至2015年9月止的物业服务费262438.84元。2016年10月24日，重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1326号民事判决，判决城建公司于该判决生效后十日内支付房产物业公司物业服务费258371.20元。另查明：石柱土家族自治县直属粮站片区商住楼一层营业房原登记在石柱土家族自治县城关粮食购销公司名下。该房屋于2016年12月26日后出租给谭成东，2018年1月12日，石柱土家族自治县城关粮食购销公司将该房屋移交给重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司，此后该房屋登记在重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司名下。石柱土家族自治县地下人防设施开发有限公司于2013年10月接收石柱土家族自治县直属粮站片区负二层车库，石柱土家族自治县地下人防设施开发有限公司认可的面积为约2000.00㎡。除上述房屋外，截止至2017年12月31日，石柱土家族自治县直属粮站片区商住楼其他未出售或未交付他人的房屋所欠的物业服务费为40946.52元（已减半，单价0.60/㎡）。再查明，原告在本次起诉前已对二被告就物业服务费进行了催收。本院认为，本案的争议焦点为：一、石柱土家族自治县人民医院是否应当承担物业服务费及违约金的支付责任；二、被告应当向原告支付的物业服务费用的具体金额如何认定；三、原告主张的违约金是否支持。争议焦点一：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同是指建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同。涉案商住楼的建设单位为城建公司，物业服务企业为房产物业公司；虽然石柱县人民医院《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》尾部盖章，但该合同载明的甲方为城建公司，乙方为房产物业公司；加之石柱县人民医院系受城建公司的委托负责完善石柱县直属粮站商住楼工程建设相关事宜。因此，本院认定石柱县人民医院不是《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》的相对人，不应承担涉案物业费用及违约金的支付责任。涉案合理的物业费用及违约金应由被告城建公司支付。争议焦点二：被告城建公司与原告签订的《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》系双方真实意思的合意，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，其合同条款对原、被告双方均具有法律约束力。双方应当按照的该合同的约定履行己方的义务。原告主张的物业服务费由三部分组成，即一层营业房、负二层车库及其他未出售或未交付他人的房屋分别所欠的物业服务费。1.一层营业房物业服务费。根据《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》第七条中“业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因被告原因未能按时交纳给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由被告全额交纳”的约定，被告城建公司应负担的物业费为已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交纳给物业买受人的物业。石柱土家族自治县直属粮站片区商住楼一层营业房于2016年登记在石柱土家族自治县城关粮食购销公司名下，于2016年12月26日出租他人。虽然被告城建公司未提供证据证明其于何时将上述房屋交给物业买受人，但原告作为涉案小区物管公司，于2011年12月14日便对涉案小区进行了物业服务，再结合物业公司在物业买受人接收房屋后须为买受人开通水电及该部分已出租他人的事实，本院推定原告于2016年12月26日便知晓一层营业房已交付买受人的事实。原告主张的该部分房屋的物业服务费的起止时间为2015年10月至2017年12月31日止，因此，对原告要求被告承担该部分房屋于2016年12月26日至2017年12月31日所产生的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。该部分房屋现登记在重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司名下，房屋建筑面积为2662.19㎡。参照被告城建公司（甲方）与原告（乙方）签订《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》中“物业服务费按建筑面积收取，标准为：住宅1.20元/㎡，商业物业3.00元/㎡”的约定及原告在本案主张减半收取的诉讼主张，被告城建公司应支付原告该部分房屋2015年10月至2016年12月25日期间的物业费为3.00元/㎡÷2×2662.19㎡×（14+25/31）=59126.38元。2.负二层车库物业物业服务费。被告城建公司应负担的物业费为已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交纳给物业买受人的物业，原告主张的该部分房屋的物业服务费的起止时间为2015年10月至2017年12月31日止，虽然被告城建公司未提供证据证明其于何时将上述房屋交纳给物业买受人，但原告作为涉案小区物管公司，于2011年12月14日便对涉案小区进行了物业服务，再结合物业公司在物业买受人接收房屋后须为买受人开通水电及石柱土家族自治县地下人防设施开发有限公司向本院回函表明其于2013年10月接收石柱土家族自治县直属粮站片区负二层车库的事实，本院对原告要求被告承担该部分房屋物业服务费的诉讼请求，不予支持。3.其他未出售或未交付他人的房屋分别所欠的物业服务费。自2015年10月至2017年12月31日，石柱土家族自治县直属粮站片区商住楼其他未出售或未交付业主的房屋所欠的物业服务费为40946.52元，结合《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》第七条的约定，该部分物业服务费应由建设单位城建公司支付。综上，被告城建公司拖欠的物业服务费共计100072.90元。争议焦点三：原告房产物业公司主张的被告逾期支付物业服务费违约金为本金的20%，其主张未超出《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》第二十四条“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日加收3‰的标准向乙方支付违约金”关于违约金的约定，且未超出法律规定范围，本院予以认定。结合争议焦点二认定的城建公司逾期未支付原告100072.90元物业服务费的事实，城建公司因逾期支付物业服务费而产生的违约金为100072.90元×20%=20014.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆石柱房产物业管理公司物业服务费100072.90元及违约金20014.58元。二、驳回原告重庆石柱房产物业管理公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5972.00元，由原告重庆石柱房产物业管理公司负担3669.33元，由被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司负担2302.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  尹华正人民陪审员  徐红萍人民陪审员  马小兰二〇一九年十二月二十日书 记 员  黎 西