安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1003民初1070号 原告:谢玉宝，男，1962年8月8日出生，汉族，现住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：陈红，女，1972年3月15日出生，汉族，现住安徽省黄山市黄山区，系谢玉宝之妻。 委托诉讼代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。 被告：洪安保，男，1971年10月12日出生，汉族，现住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：徐志平，安徽金天都律师事务所律师。 被告：傅志遵，男，1987年12月27日出生，汉族，现住安徽省黄山市黄山区。 原告谢玉宝与被告洪安保、傅志遵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢玉宝及其委托诉讼代理人陈红、詹鸣，被告洪安保及其委托诉讼代理人徐志平、傅志遵均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 谢玉宝向本院提出诉讼请求：1.请求黄山区人民法院依法判令原、被告双方就位于黄山区焦村镇汤刘村西场村民组07号房屋订立的《关于房屋买卖协议书》无效；2.被告返还原告上述房屋房产证件；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：洪安保系黄山区甘棠镇大桥村居民，2017年2月15日上午其妻子的哥哥询问谢玉宝位于黄山区焦村镇汤刘村西场村民组07号房屋是否出售，谢玉宝并无出售房屋的想法，就开玩笑的表示6.5万元就卖，当日下晚，洪安保妻子的哥哥便邀请谢玉宝前往小胡菜馆吃饭，随同而来的还有他自己，洪安保当场表示同意6.5万元购买上述房屋，并表示想用该房屋筹办农家乐。谢玉宝碍于洪安保妻子哥哥的情面，只能答应出售。双方于2017年2月16日订立《关于房屋买卖协议书》一份，确定谢玉宝将坐落在焦村镇汤刘村五间平房及周边空闲地以6.5万元价格出售给洪安保。谢玉宝出售房屋时妻子并未在家，双方未对该事情进行协商，事后其妻子才知晓且拒不同意出售该房屋，本人也对冲动之下的买卖行为倍感后悔。谢玉宝系农村居民，在该房屋出售后无法再取得宅基地，今后的生活也因该房屋的出售而产生很大的困扰。现认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发71号第二条、严格规范使用农民集体所有土地进行建设中规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”洪安保非黄山区焦村镇汤刘村村民，其购买我房屋的行为违反了法律的规定，我与洪安保双方订立的关于《房屋买卖协议书》自始无效，且该买卖行为导致我无法再重新申请宅基地，严重侵害了我的合法财产权益。为维护法律的公正及我的合法财产权益，现具状贵院，诉请人民法院依照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释的规定，依法判令准如所请。 洪安保辩称：对谢玉宝陈述自认的行为法院应予以采信，根据《合同法》第五十六条规定，撤销合同应在1年内提出，2017年双方订立房屋买卖合同，提出撤除时间应在2018年10月15日，在这期间，谢玉宝没有行使撤销权，其撤销权已消失；农村村民出卖房屋不违反行政规定，出租、出卖房屋是自己的民事行为，国家没有作出禁止农民私自出租、出卖房屋的法律规定，只是农民出卖房屋后不能再申请宅基地，所以谢玉宝要撤销合同没有法律依据；谢玉宝的户籍地是黄山区焦村镇汤刘村，实际谢玉宝在焦村镇龙源村申请了宅基地建房并实际居住，办理了合法证件；洪安保不是适格的被告，实际占有使用涉案房屋是傅志遵，并已改造，洪安保也没有实际占有使用权利；谢玉宝作为成年人将房屋一房二卖，谢玉宝应当知道自己的行为产生法律效力和交付的结果，所以其违反了民法中的诚实信用的原则，不能因房屋升值而要撤销合同，应当对自己的行为承担过错；案件诉讼费应当由谢玉宝承担。 傅志遵辩称：我作为黄山区焦村镇龙源村村民，我买了洪安保的房屋，谢玉宝知道，而且有其房屋转让证明，村里都有见证人，如果当时谢玉宝不想卖，我肯定就不会买了，现在谢玉宝起诉，造成了我的损失，谢玉宝是房屋的所有人，我买的是房屋所有权，土地使用权，村里和焦村镇都是同意我才买的。谢玉宝是成年人，也是房屋的产权所有人，签订的合同是有效的，我对涉案房屋进行了翻修，经济损失都有清单。 谢玉宝围绕诉讼请求提交了以下证据：2017年2月16日双方订立的《关于房屋买卖协议书》一份，证明双方存在房屋买卖关系，对这种房屋买卖关系属无效行为，洪安保不是焦村镇村民，也不是汤刘村村民，不符合买卖房屋和宅基地的法律规定。 洪安保向本院提供证据以下证据：1.洪安保的公民身份证复印件一份，证明其身份；2.2017年6月19日房屋房屋转让协议证明一份，证明谢玉宝出售的房屋即将倒闭，该房屋已转让给傅志遵，并由其实际占有使用的事实。 傅志遵向本院提供证据以下证据：1.涉案房屋现场照片一组，证明涉案房屋傅志遵已经过翻修的事实；2.涉案房屋现场四至界限图一份，证明谢玉宝将自家房屋出售给傅志遵情况的事实。 针对当事人所举证据，经庭审举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：傅志遵提供的涉案房屋现场照片一组，证明涉案房屋傅志遵已经过翻修的事实，谢玉宝对涉案房屋翻修不持异议，但只是对房屋屋顶上的木料和瓦进行了翻修，傅志遵自认为费用需要33000元（含安全费用），没有依据也未提供证据，谢玉宝认可20000元，本院认为因傅志遵未提供翻修费用证据，且经本院释明，傅志遵仍未提供翻修费用的相关证据，现谢玉宝认可费用为20000元，本院予以确认。 根据庭审当事人的陈述和认定的证据，本院审理查明的事实为：洪安保系黄山区甘棠镇大桥村居民，2017年2月15日上午洪安保经其妻子的哥哥介绍，得知谢玉宝所有的位于黄山区焦村镇汤刘村西场村民组07号房屋出售，洪安保想用该房屋筹办农家乐，当日下晚，并表示同意以价款6.5万元购买其该房屋。双方于2017年2月16日订立《关于房屋买卖协议书》一份，合同约定，1.谢玉宝将坐落在焦村镇汤刘村一幢五间平房（即将倒闭）、余屋及周边空闲地属于谢玉宝的，以人民币陆万伍仟元的价格出售给洪安保；2.谢玉宝将房产证交于洪安保，日后涉及到房产证过户，谢玉宝免费提供有关手续，过户费用由洪安保承担；3.洪安保购买房屋后，在建房等建设中，四至问题若与他人有争议，谢玉宝应全权免费处理，否则视为违约；4.洪安保在签订合同时将购房款一次性付给谢玉宝，谢玉宝同据收条凭证为证；5.本合同自签订之日起生效，双方绝不反悔，若反悔，双方约定违约金三万元，若谢玉宝违约还需支付洪安保所投入的建设资金（按时价予以评估）。该协议上黄山区焦村镇汤刘村民委员会为证明单位并盖章。协议签订后，洪安保依据协议约定支付了谢玉宝6.5万元，谢玉宝将出售的房屋和余屋及空闲地等房产证交付于洪安保，2017年6月16日洪安保将涉案房屋通过他人介绍口头与傅志遵约定，以10万元价款出售给傅志遵，其付款后，洪安保将该房屋及相关房产证交付于傅志遵，谢玉宝并于2017年6月19日出具房屋转让协议证明一份。傅志遵接受该房屋后，便对该房屋屋顶木料、瓦进行了翻修，翻修费用认为需要33000元（含安全费用），但没有依据也未提供证据，经谢玉宝确认总共为20000元。 本院认为，公民与公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案谢玉宝于2017年2月16日订立《关于房屋买卖协议书》，将其所有的房屋以6.5万元出售给洪安保，洪安保于同年6月16日又将该涉案房屋以10万元出售给傅志遵，傅志遵接受该房屋后对该房屋屋顶进行了翻修。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号通知，第二条第三款规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。而依据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，谢玉宝与洪安保签订的《关于房屋买卖协议书》和洪安保与傅志遵之间的房屋买卖关系，显然合同无效。对此，现谢玉宝主张其与洪安保签订的《关于房屋买卖协议书》无效，并要求返还该房屋的房产证件，本院予以支持。同时，洪安保与傅志遵之间的就此涉案房屋买卖关系亦应无效，各方因该房屋买卖关系所取得的财产应当予以返还。谢玉宝应返还洪安保购房款6.5万元，洪安保应返还傅志遵购房款10万元，同时，本案傅志遵在取得该涉案房屋后，对该房屋屋顶木料、瓦进行了翻修，认为翻修费用为33000元（含安全费用），但未能提供证据予以佐证，现谢玉宝自认翻修费用总共为20000元，本院予以采纳，应由谢玉宝支付。另，对本案因合同无效所造成的损失，各方均未主张，在本案中无需作出认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、谢玉宝与洪安保于2017年2月16日签订的《关于房屋买卖协议书》和洪安保与傅志遵之间的房屋买卖关系无效； 二、傅志遵于本判决生效后15日内返还谢玉宝所有的和使用的坐落在黄山区焦村镇汤刘村一幢五间平房（即将倒闭）、余屋及周边空闲地，并返还该房屋的房产证件； 三、谢玉宝于本判决生效后15日内返还洪安保购房款65000元，洪安保于本判决生效后15日内返还傅志遵购房款100000元； 四、谢玉宝支付傅志遵就就涉案房屋翻修费用20000元； 五、驳回谢玉宝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由谢玉宝承担20元；洪安保承担10元；傅志遵承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  黄云明 二〇一九年十二月二十六日 书记员  房丹霞