辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16116号上诉人（原审被告）：马榕璐，女，1989年9月17日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：王琨（马榕璐丈夫），男，1989年4月20日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区金辉街1号801。负责人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓晨，男，1987年8月15日出生，汉族，该公司秩序主任，住沈阳市皇姑区。上诉人马榕璐因与被上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司（以下简称“港联公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4834号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。马榕璐上诉请求：1.要求被上诉人提供2018年的各类管理规章制度以及各类服务流程；2.要求被上诉人提供2018年的消防检查记录以及电梯维保记录；3.要求法院结合被上诉人所提供的记录材料以及庭前调查给予正确结论；4.对减免5%物业费的判决不认可，上诉人要求减免40%物业费。事实和理由：在2018年物业服务期间内，在该小区我作为业主我本人未感觉到一丝一毫的安全与欣慰。我家在2018年物业所服务期间，我家发生过纵火未遂案件（110指挥中心有记录）。当我需要使用消防设施的时候我才发现，我所在的1-15号楼整楼的灭火器全部都属于过期未检测状态。消防栓内无水，消防联控报警系统不工作。一层消防通道隔火门把手只有向上拉才能开启（正确状态为向下压把手开门）。我认为物业没有尽到合同中所提到的相关服务要求。对园区设备设施维护不及时。我不是不缴纳物业费而是对港联公司所做的服务不满意。电梯费部分，我所在的1-15号楼二楼的电梯向下按钮从2017年至今都是坏的（有过报修，但无人管理），我单元安全门常年属于敞开状态，至今无人管理。我认为2018年度物业服务期间我未得到相关的物业服务，对此让我缴纳未得到服务部分的物业费我感到不服。在判决书中所提及的港联公司与北国奥林匹克和花园一期合同条款系格式条款，我认为即便是格式条款也不应该不作为。物业公司的首要任务是服务好园区业主，维护好园区设施，港联公司在北国奥林匹克花园2018年度的物业管理服务中未尽到应尽的义务，本人主张对2018年度的物业费进行重新核算扣除相应服务不到位部分的物业费。港联公司辩称，关于上诉人要求被上诉人提供2018年各类管理规章制度及服务流程，在我公司都有。上诉人要求被上诉人提供2018年消防检查记录及电梯维保记录，公司有备案，可以查。上诉人要求法院结合被上诉人提交的记录材料及庭前调查给予正确结论，法院之前的调查和结论都是正确的。楼道里的消防灭火器都是有效的，我们每年进行年检，消防系统正常运行，电梯每年都花费十几万维保费包给外包公司做维修管理，每年的年检贴都张贴。对于业主一些损坏报修我们及时跟进，有时因为配件没有到位，维修的时间不确定，但我们有客服跟进。现在对业主收费有9折优惠。港联公司向一审法院起诉请求：1.判令马榕璐给付拖欠的物业费5144.3元、电梯费576元、滞纳金1877.7元，共计7597.9元；2.判令马榕璐承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：港联公司通过招投标方式中标沈阳“北国奥林匹克花园”住宅区（一期、二期、三期）前期物业服务项目，取得对马榕璐所居住园区的物业管理权。2012年10月及2013年9月，港联公司与开发商沈阳新朋房地产开发有限公司就“北国奥林匹克花园一期”分别签订前期物业服务合同及前期物业服务补充合同，约定物业委托服务期限为2012年10月22日至2014年10月22日，住宅物业费为1.8元／月／平方米，电梯费为12元／人／月（港联公司按每户两人收取），物业费按一年交纳，业主或物业使用人在每年度计费起始日期前三十日内履行交纳义务。“北国奥林匹克花园”二期、三期亦按该合同履行。2014年，港联公司与沈阳新朋房地产开发有限公司再次签订“北国奥林匹克花园”前期物业服务补充合同，约定服务期限从2014年7月1日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。马榕璐为“北国奥林匹克花园”一期1-15号1-2-4室业主，房屋面积为119.08平方米，从2018年6月1日开始没有缴纳物业费、电梯费。港联公司向马榕璐催要无果，故诉至一审法院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。港联公司依据合同对马榕璐所居住的园区提供了物业服务，有权获得物业管理费，马榕璐作为业主，亦应履行按时交纳物业费的义务，现马榕璐拒交物业费已构成违约，故对港联公司要求马榕璐给付拖欠物业费及电梯费的主张，一审法院予以支持。关于港联公司要求马榕璐支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，且是开发商与物业公司之间的约定，该约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。关于费用缴纳期限的问题，一审法院仅支持从欠费之日至起诉之日止的物业费和电梯费。关于马榕璐提出的港联公司服务有瑕疵，未尽到管理、维修等义务的主张，结合相关同类案件，一审法院酌情减免马榕璐5%的物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，一审法院判决：一、被告马榕璐于本判决发生法律效力后十日内给付原告港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司2018年6月1日至2019年7月15日物业费人民币2893.6元的95%即2749元。二、被告马榕璐于本判决发生法律效力后十日内给付原告港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司2018年6月1日至2019年7月15日电梯费人民币324元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由马榕璐负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，港联公司依据其与沈阳新朋房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同取得了“北国奥林匹克花园一期”小区的物业管理服务权利，马榕璐作为园区业主，应当履行交纳物业费及电梯费的义务，一审法院判决马榕璐支付欠付的电梯费并无不当。关于马榕璐上诉提出其家中曾发生纵火未遂、其所在楼的灭火器存在过期未检测状态及电梯损坏无人维修等物业公司物业服务不到位等问题并要求减免物业费的主张，本院考虑到港联公司的实际服务情况，并基于权利义务相一致原则，酌情认定马榕璐按照合同约定的90%标准交纳物业费，即马榕璐应向港联公司交纳2018年6月1日至2019年7月15日的物业费2604元（2893.6元×90%）。综上所述，上诉人马榕璐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4834号民事判决第二项，即：被告马榕璐于本判决发生法律效力后十日内给付原告港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司2018年6月1日至2019年7月15日电梯费人民币324元；二、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4834号民事判决第一项，即：“被告马榕璐于本判决发生法律效力后十日内给付原告港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司2018年6月1日至2019年7月15日物业费人民币2893.6元的95%即2749元”为：马榕璐于本判决发生法律效力后十日内给付港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司2018年6月1日至2019年7月15日物业费人民币2604元。三、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由马榕璐负担；二审案件受理费50元，由马榕璐负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十二月五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。