四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14940号 上诉人（一审原告）：黄喜文，男，汉族，1952年3月29日出生，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：宋军军，女，汉族，1975年10月7日出生，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：李影，四川文典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。 上诉人宋军军与上诉人黄喜文房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋军军上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判宋军军无需支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由黄喜文承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，房屋的实际出租人为成都瑞熙众和商贸有限公司（以下简称瑞熙公司）和成都九远饮食有限责任公司（以下简称九远公司），系黄喜文等人的违约行为导致的合同无法履行。1、虽然《房屋租赁合同》是宋军军与黄喜文签订的，但是通过一审宋军军提交的春熙路派出所接（报）处警登记表、瑞熙公司的工商档案、九远公司档案信息、股东会决议、2016年6月23日李某、湛某等人在春熙路派出所所作笔录内容、视频、照片等一系列证据，可以综合确认案涉房屋实际出租人应当是瑞熙公司和九远公司。2、在2015年12月30日黄喜文发布招租信息的行为，与宋军军提交的证据证明黄喜文为打通商铺实现转租利益最大化可以相印证。而且招租信息中的联系人系九远公司的员工的联系方式、上面载明的面积与打通后的面积一致，可以确定为案涉商铺。3、关于断电的照片、收铺视频、监控等证据可以证明黄喜文等在宋军军的租期内强行收铺影响宋军军正常经营，而且多次到店铺滋事的事实，导致宋军军无法正常经营，可以证明系黄喜文违约。二、宋军军不存在违约行为。一方面，通过黄喜文与宋军军的通话录音内容可以确认宋军军未按合同约定支付第二年度的租金是经过黄喜文的同意。另一方面，因为在宋军军正常的经营过程中，黄喜文、瑞熙公司和九远公司多次派人到宋军军的店铺堵门、滋事，强行断电、收铺导致宋军军无法正常经营，宋军军未按合同约定支付第二期、第三期租金系行使合法的抗辩权。三、一审的诉讼费应当由宋军军承担。 黄喜文上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持黄喜文的全部诉讼请求。2、判令宋军军承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：黄喜文与宋军军就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同约定：如宋军军未按约支付租金，每逾期一天，应按当年度租金的千分之三向黄喜文支付违约金；超过15天仍未能足额支付租金，黄喜文有权立即解除合同并收回房屋；因宋军军的原因致合同提前终止的，宋军军应向黄喜文支付双倍保证金的违约金，并赔偿黄喜文损失。由于宋军军未按约支付租金，且拖欠时间超过15天，合同约定的解除条件已成就，黄喜文据此行使合同解除权。按照合同约定，宋军军应当支付逾期支付租金的违约金170.13万元和因其原因致合同提前终止的违约金60万元。其中：宋军军连续两个租赁年度均逾期支付租金，第二年度租金的拖欠时间更是长达213天，一审判决按资金利息损失即日利率0.03%作为计算宋军军逾期支付租金违约金的标准，不但与合同约定的违约金标准不符，且不符合违约金应当具备的惩罚性质；同时，因宋军军的违约行为导致租赁合同提前解除，使得黄喜文无法获得预期的租赁收益，宋军军应当向黄喜文支付合同约定的违约金，一审判决以宋军军的违约行为轻微、未对黄喜文造成实质损害后果为由，不予支持黄喜文要求宋军军支付合同解除违约金的诉讼请求明显不当。 宋军军针对黄喜文上诉辩称，1、双方签订的房屋租赁合同是事实，但是在合同履行过程中，宋军军没有违约行为，不应当支付违约金。（1）第一年的租金宋军军已按时支付，不存在违约行为。第二年宋军军确实迟延支付，但这是因为2015年5月，黄喜文及九远公司、瑞熙公司为了打通扩建商铺，另行招租，就解除房屋租赁合同一事多次找宋军军协商。如协商成功，房屋租赁合同就会解除，因此，虽然到了缴纳第二年租金的期限，基于双方处于正在协商的状态，所以，黄喜文及九远公司、瑞熙公司同意宋军军迟延缴纳租金。且在宋军军于2015年12月31日之前支付完毕第二年的租金前，黄喜文及九远公司、瑞熙公司从未提出过任何异议，也从未向宋军军发出过任何的催款通知，其实际接受租金的行为，认可宋军军迟延支付租金。（2）宋军军未缴纳第三年的租金是行使合法的抗辩权，因为黄喜文及九远公司、瑞熙公司为达到打通扩建商铺、增加租金收益的目的，采取对宋军军租赁商铺断电，派社会人士滋事等行为，严重阻碍宋军军的正常生意经营，为此宋军军及员工多次到春熙路派出所报警，几方当事人也到派出所处理，警官也到商铺调查了解情况，在双方已经出现纠纷，宋军军的正常生意经营活动得不到保障的情况下，没有在合同规定的期限内缴纳租金，合情合理合法。2、在双方发生纠纷，宋军军的正常生意经营活动得不到保障的情况下，黄喜文及九远公司、瑞熙公司更是在2016年6月26日凌晨，组织社会人士抢走宋军军商铺的所有物品，将店员朱某打伤，以暴力行为使得宋军军彻底丧失承租人的权利，并且造成了严重经济损失和精神伤害，因此宋军军不存在任何的违约行为，反而黄喜文及九远公司、瑞熙公司存在严重的违约行为，其诉讼请求依法不应当得到支持。 黄喜文针对宋军军上诉辩称，1、宋军军的陈述与客观事实严重不符。宋军军在本案中存在延期支付租金是客观存在，其以所谓的断电滋事为由抗辩租金的支付，均是其单方陈述、单方报警，没有其他证据予以印证。同时，其在宋军军所称通过黄喜文与宋军军的通话录音可以确认，宋军军未按照合同约定支付租金是经过黄喜文的同意，该陈述与客观事实严重不符。一审的庭审已经查明，该录音一方面并不能确定通话当事人的身份，而且，整个录音内容里边没有任何一个字反映黄喜文同意宋军军延迟支付租金。对于宋军军所称要将两个商铺打通，取得利益最大化，同样是宋军军的单方陈述。对于宋军军所称的“组织社会人士强行抢铺、打伤店员”，到目前为止，在宋军军报警后，没有任何公安机关查明黄喜文以及其他人员实施了宋军军所称的抢铺和伤人的行为。本案中是由于宋军军第二年度拖延租金长达200多天，第三租赁年度拖欠租金超过15天，黄喜文按照合同约定，于2016年6月17日通过公证送达的方式，行使合同解除权，并通知了宋军军，之后的收铺行为，是由于宋军军没有按期返还房屋而采取，并不是黄喜文所称的滋事、抢铺。因此宋军军的主张不应得到支持。按照合同约定，宋军军应当承担违约责任。 黄喜文向一审法院起诉请求：1、判令宋军军支付逾期支付租金违约金170.13万元；2、判令宋军军支付合同解除违约金60万元；3、判令本案诉讼费用由宋军军承担。 一审法院认定事实：瑞熙公司系春熙路1层商铺（权1386053）的产权人。2014年6月28日，黄喜文（甲方、出租方）与宋军军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方租予乙方使用的房屋坐落于成都市建筑面积约50平方米；租赁用途商业，乙方租赁该房屋用于经营“如花似锦”品牌；本合同租赁期为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；甲方于2014年7月1日将房屋交付给乙方使用，甲、乙双方共同核对水、电表读数，并填写书面交付使用书；本合同签订之日，乙方向甲方交付租房定金500000，此定金自动转为第一租赁年度的租金，本合同签订后，乙方于2014年6月30日前向甲方交纳合同保证金300000元，保证金用以保证本合同的履行。合同期内，该保证金不得用于抵扣房屋租金或其他费用。合同期满后乙方如不续约或本合同提前解除，在乙方将房屋交还给甲方验收合格并结清各种款项后七个工作日内，甲方将合同保证金不计利息全额退还给乙方；租金及支付方式：2014年7月1日至2015年6月30日租金为260万，其中220万元于2014年6月30日前付清，余下40万于2014年11月1日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日租金为265万元，2015年6月1日前一次性付清；2016年7月1日至2017年6月30日租金为270万元，2016年6月1日前一次性付清；租金按年支付，乙方应按上述金额及时间支付租金。否则，每逾期一天，应按当年度租金的千分之三向甲方支付违约金；超过15天仍未能足额支付租金，甲方有权立即解除本合同并收回该房屋，前述违约金外，乙方应另向甲方支付保证金等额的违约金，并无条件迁出且交还该房屋；乙方拖欠租金超过15天，甲方有权解除合同，乙方应无条件迁出并交还房屋，并承担相当于本合同保证金等额的违约金。如甲方实际损失超出违约金，差额部分乙方须赔偿；因乙方的原因致本合同提前终止，乙方应向甲方支付双倍保证金的违约金，并赔偿甲方损失；因甲方单方（包括但不限于不可抗力、房屋拆迁改造）原因导致乙方在合同期内无法正常经营或在合同期内提前终止合同，甲方需退还乙方已缴纳的但未履行期间的租金及保证金，并向乙方支付双倍保证金的违约金；本合同期满或因各种原因需要提前终止，乙方必须在期满或终止之日全部腾空，返还该房屋，并同时结清相关费用。如迟延返还，占用该房屋期间甲方按当期租金的双倍收取占用费（占用费计算公式：当年度租金／365天×2×占用天数），如超出15天仍未返还的，乙方应另向甲方支付与保证金等额的违约金。乙方未经甲方同意留置于该房屋内的物品，视为乙方遗弃，甲方有权自行处置，对此，乙方不持异议。乙方签字处载明宋军军电话136××××Ｘ288。 宋军军于2014年6月28日向黄喜文支付500000元，于2014年6月30日分别向黄喜文支付670000元和2180000元，于2014年10月31日向黄喜文支付400000元，上述转账支付费用为案涉房屋信息费（进场费）85万元，保证金30万元，第一租赁年度租金260万元。宋军军于2015年6月1日向黄喜文支付2050000元，于2015年6月2日向黄喜文支付100000元，于2015年12月31日向黄喜文支付500000元，上述转账支付费用为案涉房屋第二租赁年度租金265万元。 2016年2月３日，宋宝忠向成都市公安局锦江区分局春熙路派出所报案，成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具接（报）处警登记表，接警内容为春熙路北段32号纠纷不让其营业，处警情况为报警人宋宝忠称今日黄喜文等人来到春熙路北段32号如花似锦店内称店铺租金未交，因而将店内电源关掉。黄喜文称其店铺租客宋军军之前支付了215万现金，后要求退租，其于2015年11月23日将110万元现金退还宋军军弟弟宋殿军的账户，后宋军军要求续租并支付了50万元现金，现共计有110万元未付。后将双方带回派出所协商，协商时，该店员工又报称电源被断，协商未果后双方自行离开，并告知黄喜文通过司法途径处理此事。 2016年2月27日，宋宝忠向成都市公安局锦江区分局春熙派出所报案，成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具接（报）处警登记表，接警内容为租房纠纷，处警情况为2016年2月27日11时许，接当事人宋宝忠报称有人在闹事，经了解经营方与承租方因租金未交而双方发生租房纠纷，后双方带回春熙路派出所，告知双方依法协商处理，如果双方协商不成，再到锦江区人民法院依法处理。接（报）处警登记表备注处载明“经营方（如花似锦）”“承租方成都九远饮食有限责任公司”。 宋军军通过邮寄方式向黄喜文送达《关于要求通电，排除营业妨碍和干扰的通知函》，表示早在六月初已经发了要求黄喜文通电的通知函，现再次声明因黄喜文单方违约，恶意长期断电，严重影响宋军军正常经营已造成重大损失，请尽快通电排除影响正常营业的妨碍和干扰，待黄喜文排除妨碍干扰之后将租金转过去。黄喜文于2016年6月20日签收该邮件。 2016年1月29日，经黄喜文申请，四川省成都市国力公证处公证员陆某与工作人员张某、姜某同申请人黄喜文及曹某到达成都市“如花似锦”店。由黄喜文将《＜房屋租赁合同＞解除通知》一份送达给该店工作人员（收取），其阅读内容后拒绝签收。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年1月29日出具（2016）川国公证字第9432号公证书。黄喜文在该《＜房屋租赁合同＞解除通知》中表示宋军军未按约足额支付第二个租赁年度的年租金，且拖欠租金的时间已超过15天，已严重违约，决定于2016年2月1日起解除与宋军军签订的《房屋租赁合同》，要求宋军军于2016年２月１日将该房屋全部腾空并返还，同时结清租赁该房屋期间的水电费、拖欠租金违约金，30万元保证金全部用于冲抵应付违约金。 2016年6月17日，经黄喜文申请，四川省成都市国力公证处公证员陆某与工作人员姜某同申请人黄喜文到达成都市“如花似锦”服装店。由黄喜文将《＜房屋租赁合同＞解除通知》一份送达宋军军。因宋军军不在该服装店里，其工作人员阅读内容后领取。工作人员姜君现场制作了《文书送达登记表》一份，但该服装店工作人员未在《文书送达登记表》上签字。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年6月21日出具（2016）川国公证字第65431号公证书。黄喜文在该《＜房屋租赁合同＞解除通知》中表示宋军军拖欠租金的时间已超过15天，违反合同违约，决定于2016年6月17日起解除与宋军军签订的《房屋租赁合同》，要求宋军军于2016年6月１7日将该房屋全部腾空并返还。 2016年6月22日凌晨2时左右，约20名人员到案涉商铺打开店门，从商铺内搬走物品后离开。店内人员朱某于当日凌晨2时25分向成都市公安局锦江区分局春熙路派出所报案，朱某向春熙派出所作的询问笔录中表示自己是“如花似锦”服装店的员工，2016年6月22日凌晨2时左右，和看管员黄某在店铺内守店，突然店铺外围了四十多人，撬开卷帘门后有十多人进入店铺内，有人用刀顶着朱某和黄某的脖子，朱某被人用烟头烫右肩，被三四个人围着拳打脚踢，其他人搬走店铺的东西包括装有营业款的柜子、衣服三千多件、电脑、零钱4000多元，是往新街后巷子方向搬的，认不出用刀顶脖子的人和弄烫伤的人，租赁店铺和对方在租金收取存在纠纷。朱某于2016年6月22日到四川省第四人民医院住院治疗，于2016年6月24日出院，出院诊断1、右肩部外伤2、右肩部皮肤二度烫伤3、轻型脑伤4、右眼钝挫伤5、全身多处软组织挫伤6、右眼角膜炎2016年12月27日，四川华大司法鉴定所对朱某损伤程度出具鉴定意见书，认定朱某右肩部皮肤二度烫伤后目前右上臂近关节处遗留皮肤色素改变未达到《人体损伤程度鉴定标准》相关条款之规定。 宋军军向春熙派出所作的询问笔录中表示“2016年的时候，房东就想扩建铺面为由终止租房合同，宋军军不同意，继续在这里经营。2016年6月22日晚接到店员朱某的电话，说有五十多个人持刀撬锁进店铺将店内所有的货物现金抢走了。还打伤了店员，于是就报警了。被抢货物大概价值200多万，都是女士服装，还有2万多的营业款，零钱大概4000多，电脑精品摆设等。宋军军当时不在现场，不知道是谁抢走的，宋军军的员工看到是黄喜文公司的那些人带了五十多个人抢走的。因为房东想终止合同，还在2016年6月1日之前将店铺的电断了就没有支付第三年度的租金。从2015年开始就和房东黄喜文代表的公司进行协商，但是一直没有协商好，房东还是想终止租赁合同，不想租给我了。之前房东这边叫人堵店门不让开门营业和断电到派出所做了笔录。”。湛某、李某、徐某、李某一向春熙路派出所作的询问笔录中表示“均为成都九远饮食有限责任公司员工，成都九远饮食有限责任公司与如花似锦铺面之间的经济纠纷，因如花似锦铺面合同到期未按时交房租，按合同规定超过15天不交房租费就解除合同，通知对方很多次对方不理，视为自动遗弃，于是2016年6月22日凌晨2点钟，九远公司安排人将如花似锦铺面内的物品打包入库，没有与店内守夜人员发生冲突，在处理店内的货品时全程录像。”李某为瑞熙公司法定代表人。 春熙路派出所调取的监控录像显示2016年6月22日凌晨2时左右，约20名人员到案涉商铺打开店门，从商铺内搬走物品后离开。黄喜文表示于2016年6月21日下午左右的时间收回房屋，黄喜文到九龙服装城找了一些搬运工到承租房屋将东西整体打包放到新街后巷子。 2016年7月1日，经黄喜文申请，黄喜文委托代理人苏袁元到达四川省成都市国力公证处办公室，在公证员张某的面前将《通知》一份装入一个邮件袋中进行密封，并以国内特快专递的方式寄送至收件人宋军军，电话136××××Ｘ288、地址江西省吉安市安福县平都镇阁后路255号4单元601，中国邮政速递物流股份有限公司工作人员陈某现场签收该邮件，并于事后出具编号为1030527132619的《国内标准快递》详情单一份及发票代码15101149Ｅ001、发票号码03943331的四川省成都市国家税务局通用定额发票一份。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年7月4日出具（2016）川国公证字第71020号公证书。黄喜文在该《通知》中表示因成都市《房屋租赁合同》已解除，屋内物品已整体打包搬至成都市，要求宋军军尽快取回，否则由此产生的后果和损失由宋军军自行承担。庭审中，宋军军表示未收到该邮件，该邮寄地址系黄喜文原身份证地址，现身份地址已变更。宋军军现身份证载明住址为江西省丰城市，有效期自2016年7月29日起。 2019年3月12日，经黄喜文申请，公证员朱某1工作人员曹某、罗某、何某、张某会同申请人黄喜文及现场人员樊某、王某、胡某于2019年3月12日13时40分到达成都市锦江区新街后巷子5号附2号旁边一处库房处，现场由黄喜文、樊某、王某将库房内存放的物品搬运至该库房外的空地进行清点，物品共计二十八袋，由胡某制作《库存商品明细表》一份，本处工作人员罗某制作《物品清单》一份；清点完毕后，将物品搬运至库房内存放，申请人黄喜文现场锁门。本处工作人员曹某对该处库房放的物品现状及物品清点的过程进行摄像，事后刻录光碟一张。整个过程于2019年3月12日14时37分结束，公证员朱某2上述库房内存放的物品现状及物品清点的过程进行现场保全。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2019年3月13日出具（2019）川国公证字第27192号公证书。公证书后所附的《库存商品明细表》及《物品清单》均载明旗袍1676件，衣架340个。 一审法院认定以上事实，有双方的陈述及黄喜文提交的房屋租赁合同、（2016）川国公证字第9432号公证书、（2016）川国公证字第65431号公证书、照片、（2016）川国公证字第71020号公证书、（2019）川国公证字第27192号公证书，宋军军提交的原、宋军军主体信息、《房屋租赁合同》、房屋信息摘要、个人业务凭证、银行回单、流水、收据、2016年2月3日的接（报）处警登记表、关于要求通电、排除营业妨碍和干扰的通知函、国内挂号信函收据、顺丰速运单、2016年6月22日接（报）处警登记表、宋军军的询问笔录及朱某的询问笔录、成都市公安局110接报警记录单、四川省医院出院病情证明、会诊记录单、通知单、司法鉴定意见书、监控录像（春熙路派出所调取）、工作报告，电话记录，湛某、李某、徐某、李某一的询问笔录、聆询笔录、接（报）处警登记表（2016年2月27日）、工商局查询的法定代表人信息，董事、监事、经理信息，指定代表或者共同委托代理人授权委托书在案为证。 一审法院认为，关于宋军军提交的招租信息照片及2015年12月30日的视频拟证明黄喜文在2015年将案涉商铺发布招租信息，急切招租的情况，黄喜文不予认可，一审法院认为照片系从视频内容截取，根据视频及照片内容案涉商铺正常营业，招租信息涉及的租赁标的不能确认针对案涉商铺。 关于宋军军提交的商铺被断电照片及2016年2月27日李某、湛某、李某一等人带领众多公司员工到黄喜文店铺强行断电、收铺的视频拟证明2016年2月27日李某、湛某、李某一等人带领众多公司员工到黄喜文店铺强行断电、收铺，黄喜文不予认可，一审法院认为照片系从视频内容截取，该视频时长约4分钟，约3分钟时间警察到现场处理纠纷，视频显示内容不能确认已实施强制断电和收回铺面的行为，结合该日宋宝忠向成都市公安局锦江区分局春熙路派出所报案的接（报）出警登记表，该视频仅能证明案涉商铺出租方与承租方发生纠纷。 关于宋军军提交的商铺滋事照片、2016.6.26照片，黄喜文不予认可，上述照片未反映滋事及封锁商铺的内容，故一审法院不将其作为本案的证据使用。 关于宋军军提交的门面装修合同、收据、录音拟证明装修案涉商铺支付的装修费用，黄喜文不予认可，一审法院认为在没有其他证据相印证的情况下，不能证明宋军军支付装修费用的具体金额，故一审法院不将其作为本案证据使用。 关于宋军军提交的库存日报表、微信聊天记录、刷卡流水、银行流水、资质证书拟证明2016年6月22日时店铺库存情况，黄喜文不予认可，一审法院认为库存日报表系宋军军出具，在没有其他证据相印证的情况下，不能证明店铺库存情况，微信聊天记录、刷卡流水、银行流水、资质证书不能确认与本案的关联性，故上述证据一审法院不将其作为本案证据使用。 关于宋军军提交的工商局查询的瑞熙公司股东会决议、公司股东（发起人）出资信息、龚增良身份证、天眼上查询的关系图片、社保查询证明、银行流水、庭审笔录与案无关联性，故上述证据一审法院不将其作为本案证据使用。 关于宋军军提交的2015年12月30日黄喜文同意缓交租金的录音，黄喜文不予认可，一审法院认为录音涉及对话人的身份不能确认，对话内容未涉及迟延支付租金的内容，也未涉及黄喜文为了打通扩建商铺与黄喜文协商的内容，故该证据一审法院不将其作为本案证据使用。关于宋军军提交的2016年2月27日宋军军与黄喜文、湛某收铺谈判录音，黄喜文不予认可，一审法院认为录音涉及对话人的身份不能确认，对话内容仅涉及因店面要打通，就铺面撤场问题的协商，故该证据一审法院不将其作为本案证据使用。 关于宋军军提交的2016年6月5日两段视频拟证明宋军军就店铺被断电问题找供电局维修，但是店铺的总闸电线被人为绞了很多次，且现在供电局也无法修复，案涉商铺被断电是属于人为的，黄喜文不予认可，一审法院认为两段视频反映内容为店铺存在用电故障，但不能证明用电故障系黄喜文导致。 关于宋军军提交的2016年6月26日、2018年8月16日两段视频拟证明案涉商铺于2016年6月26日已经在装修过程中，且与隔壁和后面的商铺打通，并转租给案外人，案外人已经营业，黄喜文不予认可，但黄喜文未提供证据证明案涉商铺收回后的状态，故一审法院对上述两段视频的真实性及证明内容予以认可。 一审法院认为，宋军军与黄喜文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。黄喜文按合同约定向宋军军交付案涉商铺，但宋军军未按约定支付租金。按合同约定宋军军应于2015年6月1日前支付租金265万元（2015年7月1日至2016年6月30日）按约支付2050000元，其余600000元迟延于2015年6月2日支付100000元，于2015年12月31日支付500000元，黄喜文于2016年1月29日到案涉商铺向宋军军送达《＜房屋租赁合同＞解除通知》表示因宋军军未按约支付第二租赁年度租金265万元，要求于2016年2月1日解除《房屋租赁合同》，一审法院认为该年度租金租期至2016年6月30日，宋军军虽迟延支付部分租金超过15天，但已按约定时间支付大部分租金，且黄喜文于2015年12月31日收取完该年度租金，宋军军迟延支付第二年度租金的行为并未直接影响黄喜文合同目的的实现，至2016年1月29日前黄喜文并未对宋军军逾期支付第二年度租金提出异议，故一审法院认为黄喜文已以其行为认可宋军军迟延支付第二年度租金的行为，黄喜文于2016年1月29日因宋军军未按约支付第二租赁年度租金为由要求解除租赁合同向宋军军送达《＜房屋租赁合同＞解除通知》的效力一审法院不予认可。宋军军应于2016年6月1日前支付的租金270万元（2016年7月1日至2017年6月30日），宋军军未支付，其行为直接影响黄喜文合同目的的实现，按合同约定宋军军超过15天仍未能足额支付租金，黄喜文有权立即解除合同，收回房屋。黄喜文于2016年6月17日到案涉商铺向宋军军送达《＜房屋租赁合同＞解除通知》要求于2016年6月17日解除《房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院确认《租赁合同》已于2016年6月17日解除。关于宋军军提出的黄喜文同意其迟延支付租金的意见，黄喜文不予认可，宋军军也未提出证据证明，故该意见一审法院不予采纳。关于宋军军提出的宋军军对商铺断电、找人滋事的意见，未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。 黄喜文表示到九龙服装城找了一些搬运工将案涉商铺的东西整体打包放到新街后巷子，于2016年6月21日下午左右收回房屋，但未提供证据予以证明，根据朱某、宋军军、湛某、李某、徐某、李某一的询问笔录，以及在春熙路派出所调取的2016年6月22日案涉商铺监控录像，春熙路派出所2016年6月22日出具的接（报）处警记录，一审法院确认案涉商铺于2016年6月22日被收回。湛某、李某、徐某、李某一向春熙派出所作的询问笔录中表示为九远公司员工，受九远公司安排收回案涉商铺，一审法院认为根据宋军军与黄喜文签订《租赁合同》约定，黄喜文依约定解除双方签订《租赁合同》后，有权利立即收回案涉商铺，虽然非黄喜文本人具体实施收铺行为，但黄喜文对九远公司员工实施案涉商铺行为未提异议，故九远公司员工于2016年6月22日凌晨收回案涉商铺的行为不违反宋军军与黄喜文签订《租赁合同》约定和法律规定，宋军军提出的店铺被强行闯入的意见，一审法院不予采纳。关于宋军军提出的店铺店员被打伤的意见，店员受伤原因不属于本案审理范围，故一审法院不予审查。 关于逾期支付租金违约金。按合同约定宋军军逾期支付租金每逾期一天应按年度租金的千分之三向黄喜文支付违约金，故黄喜文主张逾期支付租金违约金符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。宋军军在使用租赁商铺期间，未按约定时间足额支付部分租金必然会对黄喜文造成资金利息损失，故一审法院综合考虑双方合同中约定租金的支付时间及合同履行情况，酌定逾期支付租金违约金以逾期支付租金金额为基数，按日利率0.03%，按实际逾期天数计算。按合同约定宋军军应于2015年6月1日前支付租金265万元按约支付2050000元，其余600000元迟延于2015年6月2日支付100000元，于2015年12月31日支付500000元，100000元逾期1天支付，500000元逾期213天，违约金为100000元×0.03%×1＋500000元×0.03%×213=31980元。 关于合同解除违约金。宋军军已支付黄喜文租金租期至2016年6月30日，因宋军军未按约于2016年6月1日支付第三年度租金，黄喜文于2016年6月17日到案涉商铺向宋军军送达《＜房屋租赁合同＞解除通知》后已于2016年6月22日收回案涉商铺。合同约定，因宋军军原因致合同提前终止，宋军军应向黄喜文支付双倍保证金的违约金并赔偿黄喜文的损失，该约定系对宋军军违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，黄喜文已于宋军军支付租金租期届满前收回案涉商铺，案涉商铺收回后即租与案外人经营，宋军军的违约行为轻微，未对黄喜文造成实质损害后果，故黄喜文要求宋军军支付合同解除违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、宋军军应于判决发生法律效力之日起十日内向黄喜文支付逾期支付租金违约金31980元；二、驳回黄喜文的其他诉讼请求。案件受理费25210元，由黄喜文承担24400元，宋军军承担810元。 二审中，双方当事人均未向一审法院提交新的证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，一审法院予以确认。 二审中，双方对案涉《房屋租赁合同》解除无异议。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点：宋军军是否存在违约行为，进而是否应当向黄喜文支付逾期支付租金的违约金和合同解除的违约金，以及违约金金额的确定，现评判如下： 针对宋军军是否存在违约行为的问题。首先，关于第二年逾期支付租金的问题，按照谁主张谁举证的原则，宋军军应举证证明黄喜文同意其延期支付第二年的租金。而宋军军为此提交了几份录音，但在录音中对话人的身份不能确认、未谈及黄喜文同意其延期支付第二年的租金等内容，本院对宋军军延期支付第二年租金的行为并非违约的主张不予支持。其次，关于第三年逾期支付租金的问题，宋军军应举证证明案涉商铺存在被人为断电的事实且实施者为黄喜文或系黄喜文指示安排的人，现宋军军所举证据仅能表明案涉商铺电闸总线被人为绞断，但并未举证证明该绞线行为与黄喜文存在关联。因此，在黄喜文否认其实施断电行为的情况下，宋军军的主张缺乏事实依据。从本案查明的事实来看，宋军军确有未依约支付2015年7月1日至2016年6月30日租金的情况，加之双方发生争议后，公安机关介入处理，也是要求双方通过司法途径处理。故黄喜文依据双方约定到案涉商铺主张权利，不宜认定为滋事行为。故本院对宋军军所称其未交纳第三年租金系行使先履行抗辩权的主张不予认可，宋军军逾期支付租金的行为已构成违约，因此黄喜文于2016年6月17日到案涉房屋向宋军军送达的《＜房屋租赁合同＞解除通知》发生解除的效力，案涉合同于2016年6月17日解除。 关于逾期支付租金违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”之规定，黄喜文应就宋军军的违约行为给其造成的损失进行举证。二审中黄喜文认可其损失由宋军军欠付租金产生，因此宋军军应支付相应的资金利息，而合同约定的按0.1%/天支付违约金的标准过高，一审法院综合考虑双方合同中约定租金的支付时间及合同履行情况，酌定逾期支付租金违约金以逾期支付租金金额为基数，按日利率0.03%，按实际逾期天数计算的计算标准符合客观事实，本院予以维持。 关于合同解除违约金的问题。虽然案涉合同系宋军军的原因解除，但宋军军已支付租金至2016年6月30日，而黄喜文已于2016年6月30日前收回案涉房屋并租与他人，其对房屋的占有利益并未因宋军军的违约行为而丧失，故一审法院未支持黄喜文要求宋军军支付合同解除违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，宋军军、黄喜文的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50420元，由宋军军负担25210元，由黄喜文负担25210元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇一九年十二月二十五日 书记员 邓 婕