北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16902号上诉人（原审原告）：张春月，男，1957年9月24日出生。委托诉讼代理人：孙秀茹（张春月之妻），住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：陆颖，女，1974年5月28日出生。委托诉讼代理人：胡毅，男，住北京市朝阳区，由北京盛恒荣工程咨询有限公司推荐。上诉人张春月因与被上诉人陆颖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初10521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春月上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张春月一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陆颖承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院调取的《申请》，张春月在开庭时明确表示申请人处不是张春月本人签字，但一审法官未予理睬，张春月认为此份证据在本案中至关重要。按照我国法律规定，涉案宅基地使用权的变更需张春月与陆颖双方到场共同办理，但当时办理所有相关手续时张春月均不在场，所以一审法院直接认定宅基地使用权变更合法，无任何事实及法律依据。自1998年张春月与陆颖签订农村房屋买卖合同，张春月的户口也一直在涉案院落之内，试想如陆颖已完全合法拥有该处宅基地，怎么可能让张春月的户口继续留在涉案院落内，完全不符合常理。并且陆颖的户口并不在涉案院落内。陆颖在黄衫木店村早已转为居民户口以获得国家分房，不再是村民户口。协议书是陆颖提前签好的张春月的名字，申请书不是张春月书写的，也不是张春月签的字。张春月不知道陆颖去平房乡平房村、朝阳区土地管理局申请变更，平房乡平房村不能代表张春月夫妇进行变更，陆颖也不能代表张春月夫妇去朝阳区土地管理局进行变更。农村宅基地是村集体所有。张春月5人户口在××××号院内，陆颖户口不在××××号院。因此，无论是事实还是法律依据，一审判决均过于武断和草率，一审在未查清案件基本事实的情况下直接驳回了张春月的诉讼请求，严重侵害了张春月的合法权益。陆颖辩称，同意一审判决，不同意张春月的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回张春月的上诉请求。其他意见同一审的答辩意见。张春月向一审法院起诉请求：依法判令张春月与陆颖于1998年9月26日签订农村房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：张春月系平房乡平房村村民，陆颖原系平房乡黄杉木店村民，后依据北京市人民政府京政地字[1997]075号文件规定，于2002年8月办理“农转工”手续。平房乡平房村××××号（原登记地址为平房乡平房村平房南街××××号，以下简称涉案宅基地）宅基地原土地使用者系张春月。1998年9月26日，张春月、陆颖签订《协议》，其中约定：“平房村村民张春月现有自有产权房屋院落一处，闲置未用，计有北房叁间、东房贰间、西房贰间，共计面积96平米，自愿卖给黄杉木店村陆颖名下，买卖双方协议商定房价计：柒万伍仟元整。买卖双方经村乡两级主管部门协调办理产权过户手续。”张春月、陆颖均认可协议签订前涉案院落内的建房情况。陆颖另提交收条一张，上显示：今收房款柒万伍仟元。收款人：孙秀茹。张春月在上签字，落款日期为1998年9月26日。张春月认可收到陆颖的75000元购房款。经查，涉案宅基地现由陆颖一家实际居住使用。关于涉案宅基地的登记情况。张春月提交《农村宅基地发证审批表》、《用地位置及示意图》、《建房审批表》、《社员建房申请表》、“建房使用权证”，用以证明1986年涉案宅基地登记在张春月名下，在卖给陆颖前涉案宅基地上的房屋均由其建造。陆颖对以上事实认可，但认为对于涉案宅基地及房屋在买卖后已经进行了变更登记。陆颖提交集体土地建设用地使用权证（集建字第66131），其中土地使用者由张春月变更为陆颖，北京市朝阳区房屋土地管理局房地权属科在变更处盖章。张春月称对该证据存疑，称经其询问，土地管理局称没有盖过章。该案审理过程中，该院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局发函调查涉案宅基地的相关情况。该局回函称：经查询档案，现将情况说明如下：1999年1月4日，经张春月和陆颖双方申请，经村乡两级批准，我局将朝阳区平房乡平房村南街××××号的使用权人由张春月变更为陆颖，并在《集体土地使用证》“土地使用者”一栏加盖北京市朝阳区房屋土地管理局房地权属科章。其中回函附档案材料有：一、1998年9月26日张春月、陆颖签订的《协议》；二、《申请》一份，上载：“兹有平房村村民张春月，因家庭生活困难，本人搞土建工程亏损数万，现将自己原有住房卖与黄杉木店村民陆颖，特要求部门给予办理过户手续，本人已（以）后将不再向村委会申请房基地。申请人张春月1998年11月19日。”针对该《申请》，张春月称上面的签字不是其书写，但并未提交反证；三、加盖北京市朝阳区平房乡黄杉木店村民委员会以及北京市朝阳区平房乡平房村民委员会公章，于1998年11月23日出具的材料一份，上载：“平房乡政府规划办：我村村民陆颖因家庭经济困难，本村近期又无法解决房基地问题，故协商购买平房村张春月房产一处，以解住房之需，望乡规划科有关同志给予办理房产过户手续。”申请人陆颖在该材料上签字；四、北京市朝阳区平房乡人民政府于1998年12月25日出具的《申请》一份，上载：“区土地局：我乡平房村民张春月，因家庭经济困难，现有两所房子，自己将其一所房子卖给我乡黄杉木店村民陆颖，经双方达成协议，要求变更给陆颖，张春月将不审批房基地。经核实，情况属实，同意办理变更手续。”；五、《农村宅基地变更登记表》一份，该表上载原土地使用证编号66131，姓名张春月…变更内容姓名陆颖…土地使用者签字一栏陆颖于1998年12月25日签字，村委会意见一栏中北京市朝阳区平房乡平房村民委员会于1998年12月25日签章，乡政府意见一栏中北京市朝阳区平房乡人民政府于1998年12月25日签章，区土地管理局意见一栏中北京市朝阳区房屋土地管理局于1999年1月4日签章。该表变更记事一栏中记载：“张春月自己家庭困难，现有两所房子，自己将其一所卖给平房乡黄杉木店村民陆颖，张春月将不再向村委会要宅基地，要求将房子变更给陆颖”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，张春月、陆颖双方签订的《协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应该有效，双方均应按照协议履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。根据相关法律规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。根据庭审调查，张春月、陆颖就涉案宅基地使用权的变更符合法律规定，涉案宅基地使用权已变更登记至陆颖名下，故该院对张春月的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、第六条之规定，判决：驳回张春月的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，1991年2月1日开始施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第73号）第六条规定：依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。依法买卖、转让地上建筑物和附着物的，依照国家有关规定办理过户登记手续。1999年1月1日开始施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。本案中，张春月、陆颖双方签订买卖协议的行为发生在1998年9月，北京市朝阳区房屋土地管理局于1999年1月4日签章确认土地使用权的变更，符合当时正在实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，陆颖对涉案房屋所在的宅基地已取得使用权。张春月以陆颖不是本村村民、无权使用宅基地为由诉求确认农村房屋买卖合同无效，本院不予支持。张春月上诉主张土地使用权变更材料不是其本人签字、宅基地使用权变更不合法，不属于本案民事诉讼案件的处理范围，各方对此可另行解决。综上所述，张春月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律虽有错误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由张春月负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥