山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初178号原告：张文静，女，1979年6月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张华建，山东博实律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萍，山东博实律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：威海蓝媒广告有限公司，住所地威海市文化中路附68号日报社西办公楼二层207室。法定代表人：徐洪强，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，1986年7月6日出生，汉族，住山东省威海市，系威海蓝媒广告有限公司工作人员。委托诉讼代理人：刘淑梅，女，1970年10月21日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区，系威海蓝媒广告有限公司工作人员。原告张文静与被告威海广信房地产开发有限责任公司、第三人威海蓝媒广告有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日召集庭前会议，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告张文静委托诉讼代理人姜萍、被告威海广信房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人丛菡、第三人威海蓝媒广告有限公司委托诉讼代理人王静、刘淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文静向本院提出诉讼请求：1.依法判决坐落于威海市经区的房屋交付给原告使用；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年4月22日，原告与第三人签订《协议书》，协议约定原告购买第三人坐落于威海市经区的顶账房。该房产系第三人从被告处抵顶广告费而来。协议签订后，原告依据协议约定向第三人支付购房款。2014年12月8日，被告协助原告签订《威海市商品房（预售）合同》，并于2015年1月29日协助原告办理涉案房屋的预告登记。2019年初涉案房屋达到交付条件，但是被告拒绝将涉案房屋交付原告使用。其后，原告多次与被告协商，但被告一直推脱。为维护原告的合法权利，诉至法院，请求依法判决。威海广信房地产开发有限责任公司辩称，1.涉案房产在破产之前事实情况。被告破产前，于2012年3月6日与第三人签订《抵顶报纸广告合同书》，该房顶账金额为754152元。后第三人将涉案房产以64万元价格出售给原告，原告将首付款支付给第三人，又通过贷款方式贷款34万支付至被告账户。被告收到34万贷款后，第三人于2015年2月3日取走333200元支票（扣除了保证金6800元），并向被告出具收据。被告破产前，第三人与原告建立买卖关系，原告与被告签订买卖合同只是为了履行第三人与原告之间的买卖协议，被告收到34万款是代第三人收款的，公司财务处理也仅是代收代付关系，并且被告对于向原告出具收据的意思表示只是协助其办理贷款手续，并非是真实收到房款。2.本案第一手法律关系是因为破产前第三人与被告之间以房抵债引起，基础法律关系系以房抵债，但是由于第三人在破产前将该房产卖给原告，被告不是真正的卖方，真正的卖方是第三人。原告与被告之间签订的买卖协议以及收款都是为了完成第三人和原告之间相互履行合同。被告破产后，引起一系列法律关系的基础顶账房产法律关系应被撤销，后面所有的法律关系都应消灭，第三人不具备对涉案房产上的任何权利，其收取的所有房款已经失去法律依据。3.管理人决定向原告交付涉案房产，是由于其与被告之间独立的房屋买卖合同关系，并将部分房款支付至被告账户，剩余房款原告应向被告补齐。原告称其首付款支付给第三人，则应向第三人追偿。综上，管理人基于原告与被告签订的《威海市商品房(预售)合同》决定向原告交付涉案房屋，原告既然认可与被告之间签订的房屋买卖合同就应当向管理人付清全部价款。原告向第三人交付的首付款是基于被告破产前双方之间的买卖合同，与本案毫无关系。如果原告承认其与第三人签订的合同才是真正有效的合同，第三人才是有权利的卖方，原告自始没有与被告发生真实买卖关系，那么管理人将不再继续向其履行合同，涉案房产依基础抵顶关系收回被告所有。第三人述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，原、被告签订《威海市商品房预售合同》，约定原告购买威海市经区房屋，建筑面积117.92平方米，总价款754152元；付款方式及期限为：余款陆拾柒万元整，于2014年1月8日前付清。原告通过银行贷款34万元并向被告支付，2014年12月31日，被告向原告出具收款收据二份，金额分别为414152元、340000元，共计754152元；备注为百度城二期1D-603。2015年2月3日，被告将其收到的房款中的333200元支付给第三人，第三人向被告出具收款收据，收款项目为房款，金额为333200元。2015年1月21日，原告就百度城-1D-603房屋办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。在被告进入破产程序后，原告向被告管理人主张权利，要求被告继续履行合同并交付房屋。管理人经审查答复，同意继续履行合同，但原告仅向被告支付34万元房款，原告向被告补齐剩余房款后向其交付房屋。另查明，在被告进入破产程序后，第三人未向被告管理人申报债权。再查明，涉案百度城-1D-603房屋已具备交付条件。双方有争议的事实为：百度城-1D-603房屋房款是否全部支付。被告认可其收到原告支付的34万元房款，其余房款并未支付；原告认为其已付清房款，并主张其从第三人处购买涉案房屋，被告也认可涉案房屋系被告抵顶给第三人，且抵顶债务的数额没有异议，抵顶事实发生在被告破产重整前，且被告已为原告办理网签手续及预告登记，即认可原告作为涉案房屋的实际权利人。原告为证明其主张，提交以下证据：证据1.《协议书》原件一份，内容为：2012年4月22日，原告与第三人签订协议书，协议约定原告以64万元的价格购买的第三人从被告处抵顶而来的坐落于威海经区房屋。证据2.收款收据复印件三张，内容为：2012年4月22日，第三人为原告出具收款收据两张共5万元；2012年5月12日，第三人为原告出具收款收据一张，第三人收取原告百度城二期6号楼603房屋预收款25万。证明：原告按照其与第三人于2012年4月22日签订的《协议书》的约定，向第三人支付购房款30万元。被告质证认为，对证据1、证据2的真实性有异议，被告并未参与，被告与第三人之间是以754152元的价格顶账的，第三人以何价格出售给原告，与被告无关。第三人质证认为，对证据1、证据2的真实性和证明内容均无异议。被告为证明其主张，提交以下证据：证据1.被告与第三人之间签订的《抵顶报纸广告合同书》原件一份，证明：原、被告之间基础法律关系，抵顶价格为754152元，涉案房产6号楼也就是现在的1D号楼；证据2.被告2014年12月31日记账凭证原件一份，内容为：被告记账凭证摘要为1D-603顶广告费；第三人向被告出具收到754152元广告费的收款收据。证明：涉案房屋的基础法律关系为以房抵债，系被告以涉案房屋抵顶其欠付第三人的广告费；证据3.被告2015年2月16日记账凭证原件一份，内容为：被告记账凭证摘要为付代收房款；第三人公司工作人员刘淑梅在出票日期为2015年2月3日、金额为333200元的支票存根上签字；第三人于2015年2月3日向被告出具收到333200元房款的收据。证明：被告收到原告贷款之后又转付给第三人，被告实际上系代收代付关系。原告质证认为，对证据1、证据2、证据3的真实性不能确认，该三份证据系被告与第三人之间的交易往来，从被告提供的该三份证据可以说明，原告所购买的涉案房屋系第三人从被告处顶账而来，第三人有权利处分涉案房屋，原告已经向第三人交付了全部购房款，因此被告有协助原告办理其后的房屋产权证书及交付房屋的义务。第三人质证认为，对证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议。对于证据1，《抵顶报纸广告合同书》第六条第二项约定，自本合同签订之日起，第三人即具有该套房屋的所有权和处置权；第三项约定，被告要保证此套房屋产权清晰，并随时负责为第三人指定的购房人办理售房所需的一切手续，到该房具备办理产权条件，且被告抵顶的广告款达到房款的30%时，被告应保证及时协助第三人将该房屋的产权证办理到第三人指定的购房人名下。现第三人已经将被告委托刊发的广告全部刊发完毕，相当于该涉案房屋的房款已经全部缴齐，被告应当为原告及时办理过户手续；对证据2、证据3，该二份证据证明被告已将原告的首付款交付第三人，因此被告没有理由再要求原告支付首付款。第三人为证明其主张，提交以下证据：证据1.第三人与原告于2013年7月26日签订的《协议书》原件一份，证明：当第三人协助原告与被告签订商品房预售合同之后，视为第三人对原告的合同义务全部履行完毕，此后原告与被告因房产生的一切经济纠纷与第三方无关；证据2.广告刊发明细原件一份，证明：第三人已经将被告委托刊发的广告按约全部刊发完毕。原告质证认为，对证据1的真实性没有异议，该份证据可以证明涉案房屋系第三人从被告处顶账而来，原告应当向第三人交付购房款，由被告协助原告办理房屋产权及交付房屋。对证据2的真实性不能确认，该份证据系第三人与被告之间的交易往来，但从该证据可以看出，在被告破产重整之前，第三人已经履行刊发义务，取得涉案房屋处分权。被告质证认为，对证据1的真实性有异议，该协议书系原告与第三人签订，被告并未参与，被告与第三人之间是以754152元的价格顶账的，第三人以何价格出售给原告，与被告无关；对证据2的真实性没有异议，被告与第三人之间广告费的数额是754152元没有异议，但具体明细不清楚。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、证据2，被告对上述证据的真实性有异议，但上述证据系原告与第三人之间产生的，且第三人对上述证据的真实性和证明内容均无异议，故本院对原告提交的证据1、证据2的真实性予以认定，根据合同相对性原理，虽然被告对上述证据的真实性有异议，但不影响本院对上述证据真实性的认定。上述证据能够证明原告系从第三人处购买涉案房屋并向第三人支付房款，因此本院对原告提交的证据1、证据2的关联性予以认定。对被告提交的证据1、证据2、证据3，原告对上述证据的真实性不能确认，但证据1系被告与第三人之间产生的，而第三人对证据1的真实性没有异议，因此本院对被告提交的证据1的真实性予以认定，根据合同相对性原理，虽然原告对该证据的真实性有异议，但不影响本院对该证据真实性的认定；证据2、证据3系被告记账凭证，上述证据内容与被告提交的证据1的内容以及原告、第三人的陈述相吻合，故本院对证据2、证据3的真实性予以认定。上述证据1、证据2、证据3能够证明被告将涉案房屋抵顶给第三人、被告与第三人之间账目往来，因此本院对被告提交的证据1、证据2、证据3的关联性予以认定。对第三人提交的证据1、证据2，被告对证据1的真实性有异议，因该证据系原告与第三人签订，而原告对证据1的真实性没有异议，因此本院对证据1的真实性予以认定，根据合同相对性原理，虽然被告对该证据的真实性有异议，但不影响本院对该证据真实性的认定；原告对证据2的真实性不能确认，因该证据系第三人与被告之间产生的广告费数额，被告对证据2的真实性没有异议，且与被告提交的《抵顶报纸广告合同书》内容吻合，因此本院对证据2的真实性予以认定。证据1证明原告从第三人处购买涉案房屋，证据2证明第三人与被告之间产生的广告费数额为754152，因此本院对上述证据的关联性予以认定。根据本院对上述证据的认证，本院对有争议的事实认定如下：2012年3月6日，被告与第三人签订《抵顶报纸广告合同书》，约定被告委托第三人在《威海晚报》刊发被告自身形象及开发楼盘的宣传广告；费用结算方式：1.被告以总价754152元的住宅楼抵付第三人广告费，房屋坐落在威海市经区（即本案诉争房屋），房屋建筑面积为120.21平方米；2.自合同签订之日起第三人即具有该套房屋所有权和处置权，被告不得另行销售此套房屋；3.被告保证此套房屋产权清晰，并随时负责为第三人指定的购房人办理收房所需的一切手续；4.如第三人指定的购房人需贷款时，被告应协助第三人办理贷款事宜，并在贷款打入被告账户后三个工作日内一次性将此贷款付给第三人。2012年4月22日，原告与第三人签订《协议书》，约定第三人将坐落在威海市经区，房屋建筑面积为120.21平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），第三人以陆拾肆万元整（￥640000.00元）的总价将此房卖给原告；原告在2012年4月22日交纳定金伍万元整，待第三人与开发商定好房屋后10日内再交贰拾伍万元；余下款项叁拾肆万元整（￥340000.00元）通过开发商办理贷款，在开发商取得预售资格并能办理贷款的条件下，通知原告到开发商处转签网上备案的预售合同，并在30日之内办理完贷款。2012年4月22日，第三人向原告出具收款收据二份，金额分别为10000元、40000元，合计50000元，事由为“预收款”；2012年5月10日，第三人向原告出具收款收据一份，金额为250000元，事由为“预收款（百度城二期6号楼603室）”。至此，原告向第三人支付300000元房款，原告还提交了银行流水予以佐证。2013年7月26日，原告与第三人签订《协议书》约定，第三人将坐落在威海市经区青岛中路96号广信百度城二期原6号楼（现1D#楼）603室，房屋建筑面积为120.21平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），被告以陆拾肆万元整的总价将此房卖给原告（见2012年4月22日签订协议书，原告已交纳房定金叁拾万元整给第三人）。原告于2013年11月30日前再付20万元给第三人，余款14万元原告于2014年4月30日前一次性付清。待原告房款全部付清后，第三人协助原告与开发商直接签订商品房预售合同，原告于开发商合同签订后，视为第三人对原告的合同义务履行完毕，此后原告与开发商因该房发生的一切经济纠纷与第三人无关。2014年7月，第三人向被告出具收款收据，收款项目为广告费，金额为754152元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否付清全部房款；二、被告是否应向原告交付涉案房屋。关于争议焦点一。根据本院认定的事实，涉案房屋系被告以754152元价格抵顶给第三人，第三人又以640000元价格出售给原告，由此产生了原告、被告与第三人三方之间债权债务关系。本院对三方之间债权债务履行情况梳理如下：第一，在被告与第三人之间，被告将涉案房屋抵顶给第三人，第三人向被告出具广告费的收款收据；第二，在第三人与原告之间，第三人将涉案房屋出售给原告，原告先向第三人支付30万元房款，第三人向原告出具相应收款收据，后原告贷款34万元经过被告转付第三人333200元，第三人为被告出具333200元房款收据；第三，在原告与被告之间，由被告与原告签订涉案房屋预售合同，原告贷款34万元支付被告，被告向原告出具全部房款收据。根据以上事实，在被告与第三人、第三人与原告、原告与被告两两之间全部款项支付完毕之时，针对涉案房屋进行的抵顶行为已履行完毕，三方债权债务关系全部清结，涉案房款视为已全部付清。故被告关于原告应补齐首付款的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买涉案百度城-1D-603房屋，原告已经按照合同约定支付房款，并就涉案房屋办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根据上述规定，被告管理人不能解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，并且该合同不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在被告进入破产程序后，原告就涉案房屋办理的预告登记具有破产保护的效力，被告仍应当继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》。故原告要求被告向其交付百度城-1D-603房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内向原告交付百度城-1D-603房屋。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  张 丽人民陪审员  丛丽滋二〇一九年十二月二十三日法官助理郎冰书记员李英男