新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新0103民初9725号 原告：新疆畜牧科学院，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区阿里山街468号。 法定代表人：冯东河，新疆畜牧科学院副院长。 委托诉讼代理人：田菊平，新疆国通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巴哈提别克·阿哈泰，男，1964年4月19日出生，哈萨克族，新疆畜牧科学院副院长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：姬剑波，男，1977年11月12日出生，汉族，国电南瑞科技股份有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：周庭全，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 原告新疆畜牧科学院与被告姬剑波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告新疆畜牧科学院委托诉讼代理人田菊平、巴哈提别克·阿哈泰，被告姬剑波委托诉讼代理人周庭全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新疆畜牧科学院向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告房屋租金3443750元；2、请求法院判令被告支付原告2019年5月15日至2019年11月15日期间的房屋占用费2962500元（1481250元×2）；3、请求法院判令被告支付原告违约金1718349.22元；4、请求法院判令被告按照原、被告2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定的每月25万元的租金标准从2019年11月16日至返还房屋之日向原告支付房屋占用费；5、请求法院判令被告支付原告律师代理费227752元。事实与理由：原、被告于2016年6月27日签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，在履行合同过程中，被告因欠付租金，原告诉诸法院。法院于2018年10月23日作出（2018）新0103民初4101号民事判决书，判决该合同依法解除，该判决同时确定被告应当在判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告。被告不服提出上诉，二审法院2019年5月9日作出（2019）新01民终958号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，该判决于2019年5月14日发生效力。被告本应在十日内即：2019年5月24日前履行判决确定的义务，但其至今未将租赁房屋移交给原告，非法占用原告房屋。租赁合同已被法院判令解除，被告却拖延执行，未按规定时间将租赁房屋返还给原告，超期占用租赁房屋，给原告造成租金损失，应当予以赔偿，应参照原租赁合同约定的租金标准从2019年5月15日返还之日向原告支付房屋占用费（暂计算至2019年11月15日，计：1481250元，按合同约定支付双倍计：2962500元）。另，在原告诉讼期间，被告仍拖欠原告租金，一审法院判决租金截止期限为2018年2月26日，故被告还应支付原告2018年2月27日起至法院判决解除合同日即2019年5月14日止的租金计：3443750元。原告多次索要，被告拒不返还原告房屋，也不支付租金和房屋占用费，其行为影响了原告正常的经营秩序，给原告造成了巨大的经济损失，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特提起诉讼。 被告姬剑波辩称，对于原告的诉讼请求部分认可，实际履行合同的人不是被告本人，应该由案外公司新疆家和尚德酒店管理有限公司来履行合同，原告所说的由被告个人来履行合同主体不适格，应新疆嘉禾尚德有限责任公司来履行合同内容。合同约定的房屋占用费两倍和违约金同时主张违背了商业交易的初旨，不符合合同签订的本意。要求对于违约金的标准进行调整，总额的基数我们不认可，不能由五年的租金来作为基数来计算。新疆家和尚德酒店管理有限公司的责任问题，应该考虑合同的相对性，不管是租金还是合作，应该考虑是由新疆家和尚德酒店管理有限公司来完成和合作。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告新疆畜牧科学院提供证据：证据1、双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》一份（出示原件，提交复印件）；证据2、原告与被告双方签字盖章确认的《资产交接确认书》一份（出示原件，提交复印件）；证据3、（2018）新0103民初4104民事判决书（出示原件，提交复印件）；证据4、（2019）新01民终958号民事判决书（出示原件，提交复印件）；证据5、律师代理费发票（出示原件，提交复印件）；证据6、律师费证明（出示复印件）。被告姬剑波对证据1、真实性无异议，关联性认可，不能证明原告的诉讼请求，合同签订确实是被告姬剑波的个人名义签订的，是因为房屋经营需要，所以被告是股东之一，代表股东来签订合同，这样才符合新疆家和尚德酒店管理有限公司的注册。原告在签订合同时，知道不是被告个人在履行合同，而是要注册公司，来办理公司所需的证照与手续。对证据2、认可第一次起诉至实际交付房屋，在实际履行过程中不是被告个人能履行的判决，而是公司的资产，房屋返还给原告是由新疆家和尚德酒店管理有限公司来返还，不是由被告个人返还。对于租金和违约金觉得过高，不符合事实，应该按照实际发生的实际占有费来计算，没有发生的不能计算在内。对于租金和违约金觉得过高，不符合事实，应该按照实际发生的实际占有费来计算，没有发生的不能计算在内；违约金过高，没有按照法律和市场规定计算，没有事实与法律依据。对证据3，证据4、判决书不能成为本案的法律依据，生效判决忽略了事实，不能确定就是被告个人来履行合同，判决后合同已经解除，解除后房屋占用是由新疆家和尚德酒店管理有限公司，而也应该由新疆家和尚德酒店管理有限公司来承担责任。对证据5、证据6，律师费没有合同和法律依据。本院认为，双方当事人对证据1-6的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。 被告姬剑波提供证据，证据1、招商银行付款回单2份，2016年9月21日，合同签订以后新疆家和尚德酒店管理有限公司给原告支付的租金20万元，付款方是新疆家和尚德酒店管理有限公司，收款方是原告授权收取租金的第三方机构。2016年9月26日，付款方是新疆家和尚德酒店管理有限公司，收款方是原告授权收取租金的第三方机构168330元。证据2、发票一份，2017年1月12日，由原告授权收取租金的第三方机构向新疆家和尚德酒店管理有限公司收取租金的发票，证明：履行合同的全部是新疆家和尚德酒店管理有限公司。 原告新疆畜牧科学院对证据1、2真实性暂不认可，关联性不认可。证据不能否认被告个人是合同的主体，即使是新疆家和尚德酒店管理有限公司支付的租金，也不能代表不是被告个人的行为，租金都是新疆家和尚德酒店管理有限公司代表被告个人支付的。本院认为，证据可以证明新疆家和尚德酒店管理有限公司支付了房租，故对证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，新疆维吾尔自治区财政厅下发新财资管（2016）27号文件，同意新疆畜牧科学院将沙依巴克区老院区（乌市沙依巴克区克拉玛依东路21号）实验楼中部分房屋对外出租。出租面积共计7241平方米。2016年6月26日，新疆畜牧科学院给民升源物业公司出具委托书，内容为：我院所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区的实验楼中部分房屋，……现我院委托拟公司以自己的名义对外租赁该实验楼，签订租赁合同收取租金，并将租金上交我院。2016年6月27日，原告新疆畜牧科学院（甲方）与被告姬剑波（乙方）签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，该合同约定，甲方将位于乌市的新疆畜牧科学院科研实验楼2座，建筑面积6329平方米（其中：1号楼1-6层，面积4358平方米；2号楼2-4层，面积1971平方米）出租给乙方。租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。租金为第一年278万元人民币；第2-3年为每年285万元人民币；第4-5年为每年300万元人民币。租金自租赁期开始时计付，每半年支付一次租金。租赁为先付款后使用，付款时间为每半年度开始前二十个工作日内即每年6月10日和12月10日前分两次付清。首笔租金应当于2016年7月1日前交付，因乙方装修，双方协商免去100天租金，计76万元，故第一年租金为202万元人民币，首笔租金应交付101万元人民币。乙方应当按照首年租金的10%（28万元）向甲方交付履约保证金，并于正式租赁合同签订前交清。合同终止后，乙方违约和欠税费等行为，甲方应返还履约保证金（无息）。否则，甲方有权将该履约保证金优先用于支付乙方所需支付的各项费用。双方须在租赁合同签订后七个工作日内完成租赁资产交接。双方应签订《资产交接确认书》。乙方逾期两个月未支付房租的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，保证金不予退还，乙方按照本合同租金总额的10%向畜牧科学院支付违约金，并应赔偿因此给甲方造成的经济损失。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按日收取所欠租金3‰的违约金。租赁终止，乙方逾期交还租赁物，则应按日向甲方支付原日租金的双倍的租赁物占用费；逾期交还租赁物超过两个月的，除按原租金的双倍支付租赁物占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还租赁物给甲方所造成的经济损失。同时，甲方有权采取停水、停电、封闭进出大门等自救措施，强行收回租赁资产。同日，原告新疆畜牧科学院（甲方）与被告姬剑波（乙方）签订资产交接确认书，内容为：甲、乙双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》（编号：0010号），现甲方将位于合同所述的资产（租赁物）移交给乙方使用。乙方经全面验收，认为甲方移交的资产（租赁物）符合合同要求，乙方同意接手。同年6月26日，被告姬剑波与民升源物业公司签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，合同内容与前合同内容一致。 另查明，被告姬剑波向原告新疆畜牧科学院交付履约保证金280000元；被告家和尚德酒店向民升源物业公司交付房屋租金978333元，原告畜牧科学院认可收到房屋租金978333元。 再查明，2016年度，被告姬剑波欠付原告畜牧科学院房屋租金585667元，原告畜牧科学院按照合同约定将履行保证金280000元，抵了被告姬剑波欠付的租金。2017年7月1日至2018年2月26日，被告姬剑波欠付原告畜牧科学院房屋租金1884166.67元。原、被告就合同履行发生争议，原告新疆畜牧科学院、乌鲁木齐民升源物业服务有限公司与被告姬剑波、新疆家和尚德酒店管理有限公司（家和尚德酒店）房屋租赁合同纠纷于2018年5月17日诉至本院后，本院于2018年10月23日作出（2018）新0103民初4101号民事判决书，判决：一、解除原告新疆畜牧科学院与被告姬剑波签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》；二、解除原告新疆畜牧科学院委托乌鲁木齐民升源物业服务有限公司与被告姬剑波签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》；三、被告姬剑波于本判决生效之日起十日内返还原告新疆畜牧科学院位于乌鲁木齐市的新疆畜牧科学院科研实验楼1号楼（绵羊中心）1-6层房屋、2号楼（兽医所）2-4层房屋；四、被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院房屋租金2189833.67元；五、被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院违约金80913.64元；六、驳回乌鲁木齐民升源物业服务有限公司的诉讼请求；七、驳回原告新疆畜牧科学院对被告新疆家和尚德酒店管理有限公司的诉讼请求；八、驳回原告新疆畜牧科学院的其他诉讼请求。被告姬剑波不服判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）新01民终958号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 原告新疆畜牧科学院在诉讼期间，被告姬剑波拖欠租金，本院（2018）新0103民初4101号民事判决书判决租金截止期限为2018年2月26日，被告姬剑波欠原告新疆畜牧科学院2018年2月27日起至法院判决解除合同日即2019年5月14日止，租金计：3451232.88元。（285万元÷365天×442天） 本院认为，原告畜牧科学院与被告姬剑波签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》以及民升源物业公司系原告畜牧科学院的委托代理人，其与被告姬剑波签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，已经过本院（2018）新0103民初4101号民事判决已经解除了该两份合同。在合同期内，被告姬剑波欠原告新疆畜牧科学院2018年2月27日起至法院判决解除合同日即2019年5月14日止的租金计：3451232.88元，被告姬剑波应当支付。原告新疆畜牧科学院主张要求被告姬剑波支付期间房屋租金为3443750元的诉讼请求，未超过合同约定，本院予以支持。 关于原告新疆畜牧科学院主张要求被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院2019年5月15日至2019年11月15日期间的房屋占用费2962500元（1481250元×2）、支付违约金1718349.22元。原、被告双方《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定：“租赁终止，乙方逾期交还租赁物，则应按日向甲方支付原日租金的双倍的租赁物占用费；逾期交还租赁物超过两个月的，除按原租金的双倍支付租赁物占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还租赁物给甲方所造成的经济损失”。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，双方合同约定违约金过高，已经超过原告新疆畜牧科学院的实际损失，被告姬剑波亦请求降低违约金。故本院对合同约定的违约占用费以及违约金予以调整。对于房屋占用费部分，本院予以部分支持即参照房租调整为房屋占用费1460958.90元（285万元÷365天×45天﹦351369.86元，自2019年5月15日至2019年6月30日止；300万元÷365天×135天﹦1109589.04元，自2019年7月1日至2019年11月15日止，合计1460958.90元）。对于违约金部分，原告新疆畜牧科学院主张违约金1718349.22元过高，本院予以调整，以欠付房屋租金逾期支付，按月息4.875‰予以计算违约金，自2018年2月27日至2018年6月30日的房租960410.96元（285万元÷365天×123天），自2017年12月10日至2019年12月10日止，违约金计112368.08元（960410.96元×4.875‰×24个月）。2018年7月1日至2019年5月14日房租2483339.04元（3443750元－960410.96元），自2018年6月10日至2019年12月10日止，违约金计217913元（2483339.04元×4.875‰×18个月），两项合计330281.08元，本院对原告新疆畜牧科学院该项请求予以部分支持，即被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院违约金330281.08元。 关于原告新疆畜牧科学院主张要求被告姬剑波按照原、被告双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定的每月25万元的租金标准从2019年11月16日至返还房屋之日向原告支付房屋占用费的诉讼请求合理，本院予以支持。 关于原告新疆畜牧科学院主张要求被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院律师代理费227752元。即无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。 被告姬剑波称由被告姬剑波个人来履行合同主体不适格，应新疆嘉禾尚德有限责任公司来履行合同内容。本院认为，依据本院已经生效（2018）新0103民初4101号民事判决书，被告姬剑波作为租赁合同的相对方，负有于判决生效之日起十日内返还原告新疆畜牧科学院位于乌鲁木齐市的新疆畜牧科学院科研实验楼1号楼（绵羊中心）1-6层房屋、2号楼（兽医所）2-4层房屋的义务。在双方签订租赁合同时，是由被告姬剑波依据合同收到租赁物，现租赁合同已经解除，被告姬剑波仍负有履行生效判决，交还原租赁物的义务。故被告姬剑波该辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院房屋租金3443750元； 二、被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院2019年5月15日至2019年11月15日期间房屋占用费1460958.90元； 三、被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院违约金330281.08； 四、被告姬剑波按照原、被告双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定每月25万元的租金标准从2019年11月16日起至返还房屋之日向原告新疆畜牧科学院支付房屋占用费； 五、驳回原告新疆畜牧科学院要求被告姬剑波支付原告新疆畜牧科学院律师代理费227752元的诉讼请求。 以上被告姬剑波应付原告新疆畜牧科学院款项，于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的8352351.22元，给付标的5234989.98元，占争议标的62.68%，案件受理费70266.46元,减半收取35133.23元（原告新疆畜牧科学院已预交），由原告新疆畜牧科学院负担37.32%即13111.72元，由被告姬剑波负担62.68%即22021.51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  吴卫东 二〇一九年十二月二十四日 书记员  ?王珊