山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初5918号 原告：莱州市沙河镇湾头村民委员会，住所地莱州市。 法定代表人：刘典墉，村委主任。 委托诉讼代理人：李英娟，山东高创律师事务所律师。 被告：刘洪东，男，1959年8月16日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：刘康（系被告儿子），住莱州市。 原告莱州市沙河镇湾头村民委员会（以下简称湾头村委）与被告刘洪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湾头村委的委托诉讼代理人李英娟、被告刘洪东及其委托诉讼代理人刘康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湾头村委向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾迁租赁房屋并返还原告；3、判令被告支付租赁费24000元及违约金7200元，共计31200元；4、判令被告给付原告自2019年7月1日起至被告实际腾迁返还房屋之日按照年租金6000元计算的房屋使用费；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告的瓦房三间，每间每年租赁费2000元，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止，合同签订后原告将涉案房屋交付被告使用至今。合同到期后被告仍继续租用涉案房屋，但自合同签订之日起至今，被告只给付原告租金3000元，截止到2019年6月30日，被告尚欠租金24000元未付，按照合同约定被告逾期支付租金应支付违约金。 刘洪东辩称，对原告所诉事实认可，但不同意解除合同，涉案房屋及房顶我已进行了装修和维修，并更换了门窗，另外在选举时，原告的法定代表人刘典墉曾口头承诺如果我选举他，2017年（含2017年）以前的租赁费就不要了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月1日，原告湾头村委与被告刘洪东就位于湾头村西南、珍珠农信社对面的三间瓦房签订了房屋租赁合同，载明：“经湾头村委（以下简称甲方）与刘洪东（以下简称乙方）协商同意签订房屋租赁合同，具体内容如下：一、乙方租用甲方瓦房三间，租赁费每年每间2000.00元，共计每年6000.00元，租赁期自2015年1月1日至2017年12月30日止，共叁年18000.00元。二、租赁费用每年12月30日一次交清，每过期一天按10%罚款，超过15天不交者，甲方有权终止合同，所有损失由乙方承担。三、在租赁期内，乙方应搞好环境卫生，房屋随坏随修，所有房屋及设备不得私自改造，否则应包补甲方经济损失;…五、合同到期时，乙方所上一般设备归甲方所有，大型高价设备双方协商解决，但在上设备前，必须经甲方同意；…甲方：湾头村委（公章）刘典尚（签名）乙方：刘洪东（指印）2015年1月1日”。 合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，涉案房屋仍由被告使用至今。租赁期间，被告向原告交纳租赁费3000元。 现湾头村委主张，自2015年1月1日起至2019年6月30日止，被告共租用原告涉案房屋4年半，按照合同约定，被告应向原告交纳租赁费27000元（6000元/年×4.5年），扣除被告已交纳的3000元，被告尚应交纳24000元。经向被告催要，被告至今未付，违反了合同约定，要求解除双方签订的租赁合同，返还涉案租赁房屋，并交纳拖欠的租赁费。 被告刘洪东对原告主张的租赁费计算标准及数额均无异 议，但否认原告向其催要过租赁费，原告提交时间为2019年6月1日的催费通知书及邮寄回执各一份予以证实，回执载明：原告于2019年6月2日向被告邮寄送达催费、限期搬离通知书，结果为退回，原因为拒收。经质证，被告不认可，辩解未收到过该信件，也没有拒收，但对其辩解意见不能提交证据证明。 诉讼中，被告不同意解除租赁合同，辩解意见为没有理由，并主张在组织文艺演出时，经原告的前任村委主任刘殿尚安排，原告尚欠被告饭费2300元未结算；2017年底选举时，被告及其儿子在村里工作5天，刘典墉承诺每人每天工资200元；2018年4月，因村里打井，原告欠被告饭费300元未付；另刘典墉曾承诺，如果他竞选村委主任成功，就给被告全家每人500元，上述费用原告均未给付。对上述主张，原告否认，被告在限定期限内未能提交证据证明。经当庭释明法律规定，被告同意对上述费用另行主张权利。 被告主张，经原告同意，被告于2016年9月维修了涉案房屋，更换了2个铝合金窗、一个门、小房房顶拆除后更换为钢结构，垫付费用6370元；2017年维修了檩条、瓦，垫付费用7650元，并提交了以下证据： 1、武文芳、刘洪深的证明一份，载明：“2016年5月份， 因刘洪东租赁村委房屋，窗门脱落，经村委领导同意更换，更换费用从房租中扣除；2017年，因房屋漏雨，檩断、瓦落，经村委领导到现场观察批准，找人维修，维修费用从房租中扣除，2019年9月10日”。 被告主张，刘洪深系原村委代书记、武文芳系村委工作人员，上述两次维修，均是在经村两委同意的情况下进行。经质证，原告不认可，认为证明载明的内容与被告的庭审陈述不一致，时间也不一致。证人刘洪深、武文芳未出庭作证。 2、时间为2016年10月25日的收款收据一张，载明：“客户名称：刘洪东，项目：铝合金门窗、防护窗、门、瓦工金额合计4920.00元钢结构金额：1450.00元，合计人民币6370.00元，单位名称：宋”。 3、时间为2017年5月的收款收据存根联、收款联各一份，载明：“出租房承包费，数量：三间，费用合计7650.00元单位名称：刘典生”。 4、刘典生证明一份，载明：2017年，我承包刘洪东出租房屋三间，包工包料共计承包费柒仟陆佰伍拾元正。刘典生（指印）2017年5月。 经质证，原告对证据2、3、4均不认可，认为上述证据不能证明承包的项目，且从外观看，涉案房屋仅是更换了一扇窗、一个门，小房加了一层钢板；另根据租赁合同约定，对于租赁房屋，被告应当随坏随修，所有房屋及设备不得私自改造，上述费用应由被告自己承担。被告对其主张未能提交其它证据佐证，证人刘典生未出庭作证。 庭审中，双方对被告主张的房屋维修及更换门窗、钢结构变现价值未能达成一致意见；经征求被告意见，被告表示不同意进行鉴定。 另原告主张，合同约定租赁费每过期一天按照10%罚款，该约定过高，要求按照未付租金24000元的30%计算违约金，共计7200元。被告提出异议，认为应当按照银行贷款利息计算。 以上事实，有当事人庭审陈述和原告提交的房屋租赁合同、催费通知书、回执及被告提交的证明、收款收据等在卷佐证。 本院认为，被告对原告提交的房屋租赁合同无异议，对该租赁合同的真实性，本院予以确认。涉案租赁合同是原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力。 本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否应予解除；2、双方争议违约金的认定；3、被告主张房屋维修及门窗、钢结构如何处理。 关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 本案中，涉案房屋的租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止，合同期限届满后，被告仍继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议，故双方间签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应按合同约定向原告交纳租赁费，但被告自合同签订后仅交纳租赁费3000元，余款拖欠未再交纳，经原告邮寄催款通知书，被告拒收且至今未交纳所欠租金，已构成违约，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁原告的房屋腾清并返还原告。被告否认拒收原告邮寄的催款通知书，不能提交证据证明，本院不予采信。 关于原告主张的租金，在合同解除前，被告占有使用涉案房屋，应按合同约定支付租金；在合同解除后，被告在未返还租赁房屋前给原告造成一定经济损失，应由被告给付原告部分费用，此时的费用已由租金转变为房屋占有使用费，故至被告返还原告租赁房屋之日止，被告应按合同约定的租金标准给付原告房屋占用使用费。 关于焦点2，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，涉案合同约定租赁费用每年12月30日一次交清，每过期一天按10%罚款，该标准约定过高，原、被告均未提交证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，现原告要求按照未付租金24000元的30%计算违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张按照银行同期贷款利率计算违约金，于法无据，本院不予支持。 关于焦点3，双方对原告主张的房屋维修和更换的门窗、钢结构价值及是否经过村委同意均存有争议，被告虽提交了相关证据予以证明，但原告均不认可，相关证人亦没有出庭作证，仅凭现有证据不足以证实被告的主张，经征求被告意见，被告也不同意进行鉴定，故对原告主张的更换部分财产的价值及是否应由原告承担，本案不予审理，被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百四十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告莱州市沙河镇湾头村民委员会与被告刘洪东于2015年1月1日签订的房屋租赁合同。 二、限被告刘洪东于本判决生效后十日内返还租赁原告莱州市沙河镇湾头村民委员会的房屋三间。 三、被告刘洪东给付原告莱州市沙河镇湾头村民委员会至2019年6月30日的房屋租赁费24000元，限本判决生效后十日内付清。被告付清上述款项的同时，给付原告违约金7200元（24000元×30%)。 四、被告刘洪东给付原告莱州市沙河镇湾头村民委员会自2019年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止按6000元/年标准计算的房屋占用使用费。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，减半收取290元，由被告负担，限本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  唐广周 二〇一九年十二月十七日 书记员  张珍璐