广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初8219号原告：惠州市富盈房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914413006633486656，地址：惠州市江北16号小区双子星国际商务大厦A座2502-2504号。法定代表人：张飞。委托代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托代理人：罗晓君，广东众达律师事务所律师。被告：惠州市阅粮畜牧场，统一社会信用代码：91441300456660066E，地址：惠州市大湖溪。法定代表人：欧阳兆平。委托代理人：黄文科，广东海略律师事务所律师。委托代理人：杨秋莹，广东海略律师事务所律师。原告惠州市富盈房地产开发有限公司与被告惠州市阅粮畜牧场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月22日15时公开开庭进行了审理。原告惠州市富盈房地产开发有限公司的委托代理人谢长桂、被告惠州市阅粮畜牧场的委托代理人黄文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市富盈房地产开发有限公司起诉称，2014年4月9日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告位于鹿××防洪堤××公馆××及富盈公馆××段的场地用于道路绿化建设；租赁期限自2014年4月9日至2084年4月8日；合同总价为2800000元，包括场地租金金额1800000元及排涝站的拆迁补偿费1000000元；原告应于签订合同后10个工作日内支付首付款700000元，剩余2100000元于2014年7月9日付清；被告保证依法取得该土地的所有权、使用权，否则，由被告负责解决权属纠纷及经济纠纷，并不得影响原告开发建设工作；被告未按约定提供场地致使原告不能如期正常使用，原告有权要求被告继续履行合同或解除合同，并要求被告赔偿相应的损失等等。合同签订后，原告即依约向被告支付完毕所有合同款项，被告也向原告支付了租赁场地。随后，原告即在该场地上开展道路绿化建设，包括清场、进行土方回填、排涝站改造、园林景观设计及施工等等。2017年4月1日，因大湖溪沥水环境综合整治工程项目的开展，在未征得原告同意的情况下，惠州市水务投资集团有限公司（以下简称“惠州水务公司”，系该整治工程建设单位）、惠州市水电建筑工程有限公司（以下简称“惠州水电公司”，系该整治工程施工单位）擅自将施工设备开至原告租赁的土地上，并强行施工，严重损毁了原告已建设完成的绿化、土方等工程，同时阻碍了原告的继续开发建设。由此而引发的原告与惠州水务公司、惠州水电公司因财产损害赔偿纠纷一案【二审案号：（2018）粤13民终3254号、一审案号：（2017）粤1302民初8337号】，却因被告所出租之土地该无任何权属登记或证明其实际占有和使用文件，也无办理任何行政审批手续，故所签订的《场地租赁合同》因违反法律强制性规定而被两级法院认定为无效，原告所诉请的损失赔偿也被全部驳回。至今，原告仍无法正常使用案涉租赁土地，也无法正常开发建设，合同目的无法实现。鉴于此，原告认为，既然经审理被认为《场地租赁合同》无效，被告即应向原告返还租金及排涝站的拆迁补偿费，并承担因合同无效所造成原告之损失。为维护原告的合法权益，特成本诉状于贵院，望判如所请！1、判令确认原、被告所签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议书》无效；2、判令被告向原告返还租金1800000元、排涝站的拆迁补偿费1000000元及利息（以2800000元为本金，按人民银行同期贷款利息率计算，从2014年7月11日计算至清偿之日止，暂计算至2019年1月20日未641111.78元）；3、判令被告向原告赔偿损失4367315元；4、本案诉讼费由被告承担。被告惠州市阅粮畜牧场辩称，一、诉争的场地租赁合同应为合法有效，鉴于合同约定的场地已因大湖溪沥水环境综合整治工程项目的征收这一不可归责双方的原因，被告同意终止涉案的场地租赁合同，并按涉案合同的约定处理。具体阐述如下：1、关于（2017）粤1302民初8337号惠州市富盈房地产开发有限公司诉被告水务投资集团投资有限公司、惠州市水电建筑工程有限公司、惠城区马安镇人民政府、被告惠州市阅粮畜牧场财产损害赔偿纠纷一案，在一审判决中惠城区人民法院并未认定本案中的场地租赁合同无效，但在二审的民事判决书（2018）粤13民终3254号第17页却做出认为一审法院认定涉案的场地租赁合同违反国家法律的强制性规定，应属无效的认定。被告认为在另案中二审法院的表述有误。2、被告认为中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条、45条，因为管理性、强制性规定本案原告与被告签署涉案的《场地租赁合同》并未违反中华人民共和国合同法第52条规定，且在本案中，被告取得了部分证据证明被告因一审原因一直实际占有、使用和管理涉案的租赁土地。签署涉案的场地租赁合同并未违反任何效力性、强制性规定，应为有效。二、原告向被告主张返还排涝站的拆迁补偿费100万元无任何法律依据，应予以驳回。理由是排涝站依据双方签署的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议书》，涉案的排涝站已移交由原告实际使用管理，相关全部设施设备已完成交接，关于排涝站的使用管理权限也移交原告。《场地租赁合同补充协议书》也已履行完毕。且需要强调的是《场地租赁合同补充协议书》明确约定的是排涝站移交管理使用的问题，通关《场地租赁合同补充协议书》全文并无违反合同法52条的规定，协议有效，在该补充协议书已全部履行完毕的情形下，原告无任何依据主张返还该笔拆迁补偿费。三、鉴于大湖溪沥水环境综合整治工程项目的征收工作系不可归责于双方的原因，导致场地不适于原告继续进行道路的绿化建设。合同中并无在该等情形下，应由被告向原告支付利息的合同依据，因此，原告诉请以租金及拆迁补偿费的合计数作为本金计付利息支付原告的诉请，应予驳回。四、在上述答辩提及的财产损失赔偿纠纷一案中，二审判决的本院认为部分第18页已明确关于《场地租赁合同》中所指向的3万平米土地使用权并无具体的四至或坐标方式进行固定。所指向的面积在何处，惠州市水务投资集团有限公司、惠州市水电建筑工程有限公司投资的范围，本案原告并不能予以举证证明，换言之，关于惠州市水务投资集团有限公司、惠州市水电建筑工程有限公司用于进行整治工程的土地面积的多少是无法确定的。被告认为除上述两公司的施工场所外，其余租赁场地仍可由原告实际使用。就原告提及的损失，原告也未提出相应的签证单，原告均未完成关于损失的举证。原告主张损失400多万元无相应的证据支持。五、双方关于场地租赁合同及场地租赁合同补充协议书的立约本意是对原告项目售楼处的道路通行证及楼盘园林优化提供场地，保证项目的通达性，便利原告项目住宅的销售。经现场查看，上述立约目的已经实现。这一合同外因素，也请法院予以考量。本院查明的案件事实经审理查明，2014年4月9日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告位于鹿××防洪堤××公馆××及富盈公馆××段的场地，面积约为3万平方米，主要用于道路绿化建设，自2014年4月9日起至2034年4月8日至，共计20年，从签约之日起每20年期限届满后自动续期，直至租期满70年为止，本合同价款含税总金额280万元，其中场地租金金额为180万元，排涝站的拆迁补偿费100万元。合同签订后，原告即依约向被告支付完毕所有合同款项，被告也向原告交付了租赁场地，原被告双方对上述事实予以确认。2014年4月9日，惠州市明基泰实业有限公司与东莞市正轩贸易有限公司签订了《清偿及青苗补偿合同》，约定补偿范围为位于惠州市阅粮畜牧场的富盈公馆项目的场地上全部青苗、地上附着物，总金额为230万元。原告称原告与被告签订《场地租赁合同》的过程中，应被告的要求以东莞市正轩贸易公司名义与惠州市明基泰实业有限公司签订《清场及青苗补偿合同》，并根据惠州市明基泰实业有限公司的指定将230万元补偿费汇入惠州市惠城区恒盛五金行账户。原告以东莞市正轩贸易有限公司的名义于2014年4月28日转账2300000元，并备注：“富盈集团有限公司，惠州市惠城区恒盛五金行”，有转账记录为证。2016年3月12日，原告与惠州市市政动迁建设总公司签订了《惠州富盈公馆项目排涝站工程施工合同》，约定由惠州市市政动迁建设总公司对马安阅粮畜牧场富盈公馆项目内的排涝站进行施工改造，合同总金额为624811元。原告于2016年5月16日转账403803.35元，有转账记录为证。2015年8月15日，原告与东莞市阔地景观设计有限公司签订了《惠州富盈公馆01地块滨江路及销售中心展示区园林景观工程（第二次）设计合同》，约定由东莞市阔地景观设计有限公司对马安镇富盈公馆01地块滨江路及销售中心展示区进行园林景观设计，合同总金额为200046元。原告分别于2015年11月23日、2019年1月2日向东莞市阔地景观设计有限公司共支付了200046元，有转账记录为证。2015年12月17日，原告与惠州市市政动迁建设总公司签订了《惠州富盈公馆项目01地块滨江路及销售中心展示区景观工程》，约定由惠州市市政动迁建设总公司对惠州富盈公馆项目01地块滨江路及销售中心展示区园建工程及安装工程、土方工程进行施工，工程价款以双方根据计价依据、结算方式及现场实际完成工程量的结算为准。原告分别于2015年11月18日、2016年1月25日、2016年1月29日向惠州市市政动迁建设总公司支付了1619156.32元，有转账记录为证。2016年8月10日，原告与惠州市顺华实业有限公司签订了《惠州富盈公馆02地块滨江路及展示区园林景观工程施工合同》，约定由惠州市顺华实业有限公司对马安阅粮畜牧场内宿舍旁的惠州富盈公馆02地块滨江路及展示区园林景观工程进行施工，工程价款以双方根据计价依据等为准。原告于2016年11月29日至2017年4月7日向惠州市顺华实业有限公司共支付了1419969.93元，有转账记录为证。2016年1月19日，原告与惠州市和谐园林工程有限公司签订了《惠州富盈公馆01地块滨江路及销售中心展示区景观工程苗木种植养护工程施工合同》，约定由惠州市和谐园林工程有限公司负责惠州富盈公馆01地块滨江路及销售中心展示区景观工程苗木种植养护工程的场地平整、苗木种植及保养，合同总金额为138000元。原告分别于2015年12月10日、2016年1月29日向惠州市和谐园林工程有限公司共支付了110400元，有转账记录为证。2017年4月，惠州市水务投资集团有限公司、惠州市水电建筑工程有限公司进入涉案土地实施大湖溪沥水环境综合整治工程项目。原告与惠州市水务投资集团有限公司、惠州市水电建筑工程有限公司发生争议，协调未果，于2017年8月15日以财产损害赔偿纠纷为由诉至我院，我院于2018年4月13日作出（2017）粤1302民初8337号《民事判决书》，判决驳回原告的诉讼请求。该《民事判决书》有关本案的租赁合同纠纷的内容表述为：“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条第一款规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，可以转让、出租、抵押；（一）土地使用者为公司、企业其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”涉案土地作为划拨土地，原告与第三人亦无相应证据证实租赁行为业已经过相关市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。有鉴于此，现有证据无法支持原告的诉讼主张，本院予以驳回。“原告不服（2017）粤1302民初8337号《民事判决书》，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）粤13民终3254号《民事判决书》，维持原判。该《民事判决书》有关本案的租赁合同纠纷的内容表述为：“即便阅粮畜牧场占有和管理该土地使用权属实，在本案诉讼中直至本案二审仍然使用权，因此，一审法院据此作出的涉案的《场地租赁合同》违反了国家法律的强制性规定而应当无效的认定是正确的。”裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于原告与被告签订的《场地租赁合同》是否成立、有效问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定为：“符合下列条件的，经市、县人民政府管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”涉案土地是划拨土地，没有经过相关市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得出租。本案的《场地租赁合同》中的关于划拨土地使用权出租的部分违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的效力性强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因该租赁合同中关于划拨土地使用权出租取得的财产应当予以返还。原告与被告签订《场地租赁合同》的目的是为了道路绿化建设，据查，现原告的房地产项目处的路段已经有了一定的绿化建设，道路通达。对于合同中的排涝站拆迁补偿费，因排涝站已经交付原告实际使用，合同已经履行完毕，且标的物符合标准可供利用，故无须返还。故，对于原告请求判令被告返还租金1800000元及排涝站拆迁补偿费1000000元的请求，本院酌情判令被告返还租金1500000元。鉴于合同无效系双方均存在过错及大湖溪沥水环境综合整治工程项目的征收工作系不可归责于双方的原因，导致场地不适于原告继续进行道路的绿化建设，原告请求计算租金占用利息，本院不予支持。合同签订后，原告在场地上开展道路绿化建设，包括清场、排涝站改造、园林景观设计及施工等而订立了相应的合同，根据本院查明的事实，原告为履行有关绿化道路建设的合同共支出了6053375.6元。损害赔偿应否全额赔偿，也要结合案件的实际情形予以认定。其中，原告与惠州市市政动迁建设总公司签订《惠州富盈公馆项目排涝站工程施工合同》是为了改建排涝站，根据本案查明事实，涉案排涝站仍然由原告使用，不属于应予赔偿的范围。故，原告基于对被告的信赖，在签订《场地租赁合同》后，与他人签订了道路绿化建设相关合同，为履行上述合同支出共计5649572.25元。原告作为房地产项目的开发商必然需要投入建设资金，但资金不一定能完全收回，此属正常商业风险，不能因为合同无效由被告承担原告全部的商业风险。且原告作为房地产项目开发商，应当知道划拨地国有土地使用权需要审批，但合同签订至今，仍未办理审批手续，自身存在一定的过失，需要承担相应的责任。故，本院酌定由被告承担损失30%的赔偿责任，由原告自行承担损失的70%。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市阅粮畜牧场应在本判决发生效力之日起十日内向原告惠州市富盈房地产开发有限公司返还租金1500000元。二、被告惠州市阅粮畜牧场应在本判决发生效力之日起十日内向原告惠州市富盈房地产开发有限公司赔偿损失1694871.68元。三、驳回原告惠州市富盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费132918元（原告已预交132918元），由原告惠州市富盈房地产开发有限公司负担87726元，由被告惠州市阅粮畜牧场负担45192元。被告惠州市阅粮畜牧场应在本判决生效之日起七日内将其负担的费用直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  吴珠乔人民陪审员  李楚斌人民陪审员  曾 仲二〇一九年十二月十一日法官助理吴怡淳书记员李意玲