重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24655号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告：李付云，男，1966年8月16日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：李力，男，1987年10月29日出生，汉族，住重庆市合川区，（同时系被告李付云的委托。讼代理人）原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告李付云、李力物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人吴俊逸、江惠彦，被告李付云的委托诉讼代理人李力及被告李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告李付云、李力立即向原告支付2015年9月至2019年4月期间物管费8184元和违约金（以欠款金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计至被告全部付清时时止）。事实与理由：2011年1月，原告与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对协信阿卡迪亚小区进行物业服务。二被告作为阿卡迪亚小区业主，享受了原告提供的物业服务，依法应当支付物业服务费。但是，二被告未按时缴纳物业服务费，经原告多次上门催收，仍未履行缴纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告李付云、李力辩称，被告拖欠原告物业服务费的期间和金额属实，但是因为原告不作为，给被告造成了经济损失。被告居住的房屋从2015年开始窗户漏水，被告多次向物业公司报修登记，但是原告没有进行处理，从2016年开始，外墙开始渗水，被告向原告报修后，原告是在2017年12月给被告处理了房屋渗水情况，但是并未处理好，是被告自己花钱将外墙渗水处理好。被告是在2018年7月才入住涉案房屋，在入住涉案房屋之前，被告是通过租房居住。被告不同意支付原告的物业服务费，被告认为其在外租房的费用和装修的费用应当由原告承担。被告居住小区的消防设施不合格，且原告的诉讼请求有一部分超过了诉讼时效，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：李付云、李力系重庆市渝中区石油路102号（协信阿卡迪亚）67幢1单元XX#房屋的权利人，该房屋的建筑面积为92.98㎡。2010年8月12日，招标人重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司经招投标程序，确定原告天骄物业公司（曾用名重庆天骄物业管理服务有限公司）为其开发的“协信阿卡迪亚（BC、D3、E2-1、E2-2、E3）”项目的前期物业管理中标人。2010年8月18日，天骄物业公司（乙方）与重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司（甲方）签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为位于重庆市渝中区石油路102号协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区小区提供前期物业服务。物业服务区域内物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润），本物业的物业服务费收费标准（按建筑面积）为：1、高层住宅物业服务费：2元／平方米·月；2、花园洋房住宅：2.5元／平方米·月；3、联排别墅物业服务费：3.0元／平方米·月；4、叠加别墅物业服务费3.5元／平方米·月；5、商铺物业服务费：4.5元／平方米·月；6、车库车位物业服务费：70元/月·月。住宅共用部位、共用设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的用水、用电费用已进入物业服务收费成本，不再进行独立计算核算，向业主分摊计收。业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。本合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。前期物业服务合同签订后，天骄物业公司向重庆市渝中区房管局进行了备案。2013年12月25日，天骄物业公司就住宅物业收费标准向重庆市物价局备案。合同签订后，天骄物业公司为协信阿卡迪亚小区提供物业服务至今。天骄物业公司为涉案物业提供了物业管理服务。但被告李付云、李力未按约缴纳物业管理服务费。天骄物业公司在2019年7月6日以邮寄催费律师函的形式对被告李付云、李力所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆天骄物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。上述事实，有不动产登记信息查询结果、中标通知书、《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》及备案证明、催费律师函以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，原告提交整改对比照片、2018年9月5日重庆市渝中区消防支队出具的《重大火灾隐患销案通知书》（中区公消重消字〔2018〕第002号），拟证明其针对案涉小区物业服务瑕疵已经进行了改进。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘原告为阿卡迪亚小区提供物业服务服务，故其与物业服务企业天骄物业公司签订了前期物业服务合同合法有效，小区业主亦应按照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业费。庭审中，原告提交的渝中区消防支队出具的《重大火灾隐患销案通知书》，可以证明涉案小区的消防设施在2018年8月以前存在较大缺陷。结合本院走访调查结果，原告为涉案小区提供的物业服务存在缺陷，且被告在庭审中以小区消防设施和物业服务存在缺陷为抗辩理由，本院认为对2018年8月之前的物业服务费计取期间应酌情按实际应付物业服务费的80%计收，计算标准为1.6元/平方米·月，对2018年9月至2019年4月期间的物业服务费按实际应付物业费的90%计收，计算标准为1.8元/平方米·月计收。至于被告辩称的房屋渗水系房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。被告辩称原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，因原告于2019年7月6日对被告未按约缴纳物业管理服务费进行催收，对于被告李付云、李力应向原告支付2016年7月至2018年8月期间的物业服务费3868.02元（1.6元/平方米·月×92.98㎡×26个月）和2018年9月至2019年4月期间的物业费1338.88元（1.8元/平方米·月×92.98㎡×8个月），以上金额合计为5206.9元。至于原告主张的2015年9月至2016年6月期间物管费，因超过诉讼时效，本院依法不予支持。对于原告主张的违约金，结合本案案情，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告李付云、李力于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2016年7月至2019年4月期间的物业服务费5206.9元；驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担10元，被告李付云、李力负担15元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇一九年十二月二十七日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬