宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初2929号原告（反诉被告）：冒某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：郭某1，住宁夏回族自治区盐池县福州。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘某，系宁夏方和圆律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）冒某诉被告（反诉原告）郭某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冒某与被告（反诉原告）郭某1及其委托诉讼代理人刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冒某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失42857元；3.判令被告返还原告多收取的房屋租赁费32000元；4.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的的位××县营业房（建筑面积：180㎡左右）出租给原告，租期为2013年6月1日至2020年6月1日，年租金为40000元，同时约定租金自2014年6月1日起随行就市。原告占用营业房后，为方便经营，对该房屋进行了改造装修，共计支出装修费300000元。租赁期间，因为同地段房屋租金普遍下降，为此，原告从2018年起多次找被告协商按照合同约定适当下调房租，但被告置之不理，既不同意协商，也不同意终止合同，最终导致原告经营成本过高，无法继续经营。无奈，原告于2019年7月4日在口头告知被告后，自行搬离了案涉营业房，但在交还钥匙时，被告拒绝收回。原告认为，被告在履行合同期间明知同地段房屋租金下降，却拒不按合同约定与原告就房屋租金事宜进行协商，对合同主要条款进行变更，导致合同无法继续履行，并最终造成原告停止经营，无法实现合同目的，被告的上述行为已构成根本违约，双方所签订的《房屋租赁合同》依法应予解除，同时，被告亦应对其违约行为给原告造成的各项损失承担赔偿责任，故现诉至法院，请求判如所请。被告郭某1辩称，一、原告要求解除双方所签订的《房屋出租合同》无法定和约定的事由，按照相关法律规定，已经成立生效的合同，双方均需依约履行对应的义务；二、根据双方所签订的合同，原告应当在2018年5月20日前支付下一年度的租金，现原告仅支付了20000元租金，拖延拒付剩余租金，已构成违约，而且，双方就2018年至2019年度的房屋租金，在租赁到期前原被告已口头达成一致意见，按照上一年度“年租金52000元”的标准计收，原告当时并未提出异议，也没有因此提出解除合同的意见，只是要求延期几日交付，但现却在实际占用了营业房一年之后以“租金过高，无法达到合同目的”为由解除合同，明显不合理，被告认为，原告经营期间能否盈利取决于其经营方式，并不是靠所承租的房屋自身产生利润，且被告并没有因为索要租金影响到原告的经营和对房屋的占用，在双方所签房屋租赁合同中，原告拟实现的合同目的是占用房屋，被告拟实现的合同目的是收取租金，现在哪一方合同目的不能实现是显而易见的。综上，原告上述“不能实现合同目的”这一解除合同理由，纯属无稽之谈；三、原告拖延拒付租金、单方解除合同，违约在先，对于其是否有装修损失尚需考证，因为被告在出租之前已对房屋进行了装修，故原告的装修损失无事实依据，且即使有损失，也应由原告自行承担；四、在租金方面，被告认为之前的租金均是双方协商一致后收取的，且双方在计收上一年度（2017至2018年度）租金时发生争议后，经盐池县城关街道人民调解委员会调解就此达成了一致意见，另外，被告在调解过程中作出了让步，主动放弃了原告欠下的2015年至2016年度的4000元租金。综上，被告认为原告提出解除合同的理由不能成立，其应当在给被告付清已产生的租金及相应的损失后，才能另行与被告共同协商解除合同的事宜。被告（反诉原告）郭某1向本院提出反讼请求：1.判令原告（反诉被告）冒某支付被告（反诉原告）郭某12018年至2019年度下剩的房屋租金32000元，2019年6月1日之后的房屋租金按照市场行情“4300元/月”的标准付至其实际交回房屋之日止；2.判令由原告（反诉被告）承担反诉费用。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2013年1月13日签订《房屋出租合同》，约定被告（反诉原告）将其所有的的位××县营业房（建筑面积：186㎡）出租给原告（反诉被告），租期为2013年6月1日至2020年6月1日，租金为40000元/年，2014年6月1日之后的租金随行就市，租金的支付时间为每年5月20日前付清。2018年5月份起，针对下一年度（2018年6月1日至2019年6月1日）的房屋租金，被告（反诉原告）告知原告（反诉被告）鉴于上一年度租金基本没有变化，且双方上一年度租金已经盐池县花马池司法所调解确定为“52000/年”，故该年度的租金仍按此标准执行，原告（反诉被告）当时对此并没有提出异议，并于同年6月8日给被告（反诉原告）银行转款20000元，同时承诺剩余部分于2018年9月30日前全额付清，但此后原告（反诉被告）并未按此承诺如约支付下剩租金，并在2019年6月1日的年度租期届满前，也未告知被告（反诉原告）不再继续承租的意见。2019年7月份，原告（反诉被告）欲将房屋钥匙交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）要求其将现剩余的租金付清后再行协商解除合同事宜，但原告（反诉被告）却在2019年8月份直接对被告（反诉原告）提起了诉讼，据此，被告（反诉原告）郭某1现针对原告（反诉被告）冒某的本诉一并提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉诉请辩称，2018年5月份，原告（反诉被告）冒某找被告（反诉原告）郭某1协商2018年6月1日至2019年6月1日期间的房租，被告（反诉原告）不按照合同中就租金标准“随行就市”的约定，强行要按照“52000元/年”的标准收取，原告（反诉被告）并没有同意，后原告（反诉被告）于2018年6月8日给被告（反诉原告）付了该年度的20000元房租，并多次找被告（反诉原告）协商下剩的房租，但被告（反诉原告）却以“房屋是他自己的，租金多少由他自己定，原告（反诉被告）想租就租，不租就搬离”为由拒绝协商，被告（反诉原告）的行为构成了违约，不仅导致原告（反诉被告）无法正常经营，且给原告（反诉被告）造成了一定的经济损失，另外，在原告（反诉被告）退还房屋钥匙时，被告（反诉原告）拒绝收回，并坚持要求原告（反诉被告）继续履行合同。综上，不认可被告（反诉原告）全部反诉诉请，请求依法予以驳回；原告（反诉被告）与被告（反诉原告）针对本诉及反诉一并出示了以下证据：原告（反诉被告）冒某向法庭提交证据为：证据一，《房屋出租合同》原件及复印件各一份，证明：被告（反诉原告）不按约履行该合同第二、三条的规定，强行恶意上涨房租的事实。证据二，《营业房租赁合同》复印件3份，证明：2018至2019年度，原告（反诉被告）所承租的案涉营业房周边同地段其他营业房租金普遍下调，但被告（反诉原告）继续坚持收取高价房租的事实。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所出示证据的质证意见为：对证据一的三性无异议，但对证明目的有异议，该份合同第二条约定的是租金计算依据“随行就市”，这就说明合同赋予了双方对租金进行调整的权利，第三条约定的是租金支付的时间，能够证实原告（反诉被告）应当在每年的5月20日前付清下一年度的房租，所以，调整租金是出租人即被告（反诉原告）的权利，而原告（反诉被告）没有按期全额支付租金，明显违约；对证据二的三性及证明目的均有异议。首先，该三份合同均为复印件；其次，出租人为杨霞的合同无法体现房屋的面积，且该份合同约定的租金固定不变，期限为2017年至2020年；出租人为张权的合同租期为2019年1月1日至2010年1月1日不符合逻辑，另外，该份合同签订日期为2019年1月1日，对案涉争议的房租价格无参考意义；出租人为郑参的合同约定租期5年，具体为2017年12月1日至2018年11月30日，二者不一致，且该合同载明的出租房屋与案涉房屋并非同一路段，无参考价值。被告（反诉原告）郭某1向法庭提交证据为：证据一，《房屋出租合同》复印件一份，证明：1.原被告约定的案涉房屋租赁期限为七年；2.2014年6月之后的房屋租金随行就市；3.租金交付时间为每年5月20日前。证据二，“证明”原件一份，证明：2012年4月，案外人郭某2给被告（反诉原告）郭某1所有的××县商住楼进行装修的详细情况。证据三，“盐城调字（2017）17号人民调解协议书”复印件1份，证明：1.经盐池县城关街道委员会调解，原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）的案涉营业房2017年至2018年度的租金为52000元；2.上述营业房在2015年和2016年两年度的租金，原告（反诉被告）按照“50000元/年”的标准交付，被告（反诉原告）自愿放弃原告（反诉被告）欠下该两年度的房租4000元的事实。证据四，《房屋租赁合同》复印件3份，其中，案外人王某、赵某签订的房屋租赁合同能够证实此路段出租房屋租金均价为230元-248元/㎡/年，自2014年起未发生变化；福州南路103号营业房的房屋租赁合同能够证实自2018年起房屋租金为360元/㎡/年，较之前有所上浮。证据五，短信聊天截图打印件1张，证明：被告（反诉原告）在2018年度合同开始的6至9月间催要房租，原告（反诉被告）没有对租金提出异议，仅要求迟延至9月底支付的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所出示证据的质证意见为：对证据一的三性及证明目的均无异议，予以认可；对证据二的三性及证明目的均不予认可，该组证据与本案无关；对证据三的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，组证据载明的是案涉房屋之前的租赁价格及租金交付情况，与案涉2018年至2019年度的房租无关；对证据四的三性及证明目的均不予认可，该三份合同所涉及的房屋与案涉房屋距离较远，不能参考；对证据五的真实性及合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该组证据只反映了当时和被告（反诉原告）协商房屋租金的事由，并没有明确认定其诉称的租金标准。另外，为进一步查清案涉营业房周边同地段房屋近两年的租金涨跌情况，本院于庭后依法找到案涉盐池县福州南路处同地段六名案外租户进行询问，并制作了相应的询问笔录，后又组织原被告到庭就该六份询问笔录分别进行质证。本院经审理查明：2013年1月14日，原告（反诉被告）冒某与被告（反诉原告）签订了《房屋出租合同》，约定被告（反诉原告）将其所有的的位××县房屋（建筑面积：186㎡）出租给原告（反诉被告），租赁期限为七年，即2013年6月1日至2020年5月30日，租赁价格为40000元/年，且自2014年6月1日起租金随行就市（同街周围邻里行情），同时约定房租交纳方式为一次性交付，交付时间为每年5月20日前，另约定，该份租赁合同自2013年6月1日起生效。合同签订后，案涉营业房于当日即由之前的租户转交给了原告（反诉被告）实际占用，但对于2013年1月14日至2013年5月30日期间的租金由原告（反诉被告）与之前的租户直接结算，原被告之间的房租从2013年6月1日起开始结算计收。2017年，双方因对2014年6月1日至2018年6月1日四个租赁年度中产生的房屋暖气维修费及房租标准发生争议，遂申请盐池县城关街道人民调解委员会居中调解，并于2017年8月4日达成一致调解意见，即由原告（反诉被告）按照“52000元/年”的标准给被告（反诉原告）支付2017年6月1日至2018年6月1日期间的房屋租金，被告（反诉原告）自愿放弃了之前垫付的2500元暖气维修费及2015至2016年度下欠的4000元房租，此后，双方均按此协议履行了各自的义务。而对于2018年6月1日之后的房租标准，双方虽有协商，但因未能形成书面协议予以确认，导致现今各执一词，互不认可。2018年6月8日，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）交付了2018年6月1日至2019年6月1日租赁年度的房租20000元，后因双方就该年度下剩房租分歧严重，原告（反诉被告）在2019年7月4日给被告（反诉原告）交还案涉营业房钥匙被拒后，直接搬离了该营业房，现房屋处于空置状态，钥匙仍由原告（反诉被告）持有保管。另经本院庭后询问核实查明，案涉营业房所处地段的房租在2018至2019年度的房租大致为270元/㎡/年，2019至2020年度的房租均有所下调，下调价格大致为50元/㎡/年。本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。对于原告（反诉被告）的本诉诉请，本院分析如下：首先，双方在所签订的案涉《房屋出租合同》中并未约定各方解除合同的条件，而对于2017年度之前（即2017年5月30日之前）的房租，原被告均是自愿协商并计收的，2017年6月1日至2018年6月1日期间的房租亦是通过人民调解委员会调解后，双方一致确认并计收的，现被告（反诉原告）拟以本次调解确定的房租标准“52000元/年”计收2018至2019年度的房租虽缺乏相应的事实依据，但依据本院上述核查的同地段其他营业房该年度租赁均价（270元/㎡/年），故按此标准核得案涉营业房在该年度的年租金为50220元（270元/㎡×186㎡），据此，被告（反诉原告）主张的“52000元/年”标准远未达到原告（反诉被告）所诉称的“恶意暴涨房租”情形，更不会就此直接影响到原告（反诉被告）“占用营业房经营”这一合同目的的实现，综上，原告（反诉被告）要求解除上述《房屋出租合同》缺乏约定及法定的条件，加之被告（反诉原告）在庭审中另明确表示在未收回该年度下剩房租之前不同意与原告（反诉被告）协议解除合同，故本院对原告（反诉被告）该部分诉请依法不予认定。其次，对于原告（反诉被告）另诉请主张的房屋装修损失42857元以及多收取的房屋租赁费32000元，因原告（反诉被告）并未就此举证证明，被告（反诉原告）对此均不予认可，且依据上述查明的事由，双方对于已计收的租金均是逐年协议后收取，不存在多收取租金的情况，而对于2018年至2019年度的租金，原告（反诉被告）甚至有未全额付清的情形，据此，本院对原告（反诉被告）该两项诉请亦依法不予认定。对于被告（反诉原告）的反诉诉请，本院分析如下：首先，对于被告（反诉原告）主张的下剩房租32000元，依据上述查明的事由，案涉营业房于2018年6月1日至2019年6月1日由原告（反诉被告）实际占用，故依据前述查明的房租交付方式及时间，被告（反诉原告）应在2018年5月20日前即将该年度的房租一次性全额付清，但因被告（反诉原告）据以主张的“52000元/年”价格标准仅是双方对上一年度房租的确认，直接援用缺乏相应的事实依据，被告（反诉原告）所出示的催收短信记录亦未明确房租价格，加之原告（反诉被告）对此不予认可，故本院对此不予认定，鉴于此，本院在参照案涉营业房周边同地段其他营业房2018年至2019年度租赁价格的基础上，另依据合同中约定的“随行就市”这一租金计费准则，对于被告（反诉原告）的该年度租金酌情按照前述核计的标准“50220元/年”予以支持，据此，核减掉原告（反诉被告）现已交付的20000元租金，本院依法核定其再应给被告（反诉原告）支付2018年6月1日至2019年6月1日期间下剩的房租为30220元（50220元-20000元）。其次，对于被告（反诉原告）另行主张的按照“4300元/月（即51600元/年）”标准计收2019年6月1日之后至实际交还房屋期间的租金诉请，首先对于计收标准，因双方就此并未作出明确的约定，依据合同约定“随行就市”的计费准则，参考上述查明的案涉营业房同地段其他营业房2019至2020年度的房租下调均价（50元/㎡/年），本院对被告（反诉原告）案涉营业房该年度的房租酌情按照“220元（270元-50元）/㎡/年”予以支持，也即年租金为40920元（220元/㎡×186㎡）。另外，鉴于双方所签订的合同截止日期为2020年6月1日，故该份合同大概率会因“届期未续租”这一事由而自行解除，甚至会于届满前另行协议解除，综上，本院对被告（反诉原告）现主张的该部分诉请依法认定为在双方租赁合同存续期内，原告（反诉被告）应按照“40920元/年”的标准给被告（反诉原告）计付从2019年6月1日起至实际交付房屋之日期间的租金，但在租赁合同协议或自行解除之后因交还房屋事由可能造成的损失，因与案涉纠纷无关，本院暂不作出认定处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）冒某全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）冒某支付被告（反诉原告）郭某12018年6月1日至2019年6月1日期间下剩的房屋租赁费30220元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、原告（反诉被告）冒某按照“40920元/年”的标准给被告（反诉原告）郭某1支付从2019年6月1日起至双方房屋租赁关系存续期间内的实际交还案涉营业房之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，由原告（反诉被告）冒某负担；反诉费600元，由原告（反诉被告）冒某负担556元，由被告（反诉原告）郭某1负担44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 刘剑锋人民陪审员 刘美英人民陪审员 张淑琴 二〇一九年十二月十七日书 记 员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。