湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2679号原告：赖申圳，男，1991年8月18日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：郭天一，湖北夷水律师事务所律师。被告：恩施市东源房地产有限公司,住所地湖北省恩施市舞阳大街78号,统一社会信用代码91422801685641651T。诉讼代表人：汪升林，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张大军，湖北大和律师事务所律师。被告：恩施市盈昌商业管理有限公司，住所湖北省恩施市舞阳大街80号，统一社会信用代码91422801309789177L。法定代表人：郑洲，执行董事。委托诉讼代理人：周平，女，该公司工作人员。原告赖申圳与被告恩施市东源房地产有限公司（以下简称恩施东源公司）、恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称恩施盈昌公司）租赁合同纠纷一案，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）鄂28民初73号民事裁定书，裁定由本院审理。本院于2019年11月6日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赖申圳的委托诉讼代理人郭天一、被告恩施东源公司诉讼代表人汪升林及恩施盈昌公司委托诉讼代理人周平到庭参加了诉讼。诉讼中，赖申圳撤回对恩施东源公司的起诉。本案现已审理终结。赖申圳向本院提出诉讼请求：1、判令恩施盈昌公司、恩施东源公司向赖申圳支付租金64716元（截止到2018年12月未付部分）并按万分之一每日支付合同约定的“滞纳金”。2、要求恩施盈昌公司、恩施东源公司将租赁给国美电器、飓风电竞、快学教育的房屋租金直接划到赖申圳的账户上。3、要求国美电器、飓风电竞、快学教育停止向恩施盈昌公司、恩施东源公司支付属于业主方的租金。4、要求判令被告按合同约定支付租金（庭审中明确为自合同解除之日至房屋实际归还之日期间的房屋占用费）。5、判令恩施盈昌公司、恩施东源公司按合同约定承担违约责任（庭审中明确违约责任为按万分之一每日支付合同约定的“滞纳金”）。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月26日，赖申圳为购买东源锦华苑1单元2层02149号商铺，与恩施东源公司签订《商品房买卖合同》。同年12月25日，赖申圳与恩施盈昌公司签订《商铺租赁委托协议》（后因税务开票所需改为《商铺租赁合同》），合同约定：租赁期限为13年，自2015年12月18日至2028年12月17日止。第一年租金为0元，第二年租金为37100元，第三年租金为37100元…租金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清。合同还约定逾期按万分之一每日支付的“滞纳金”。截止到2018年5月，恩施盈昌公司尚欠赖申圳租金43075元未付。另恩施东源公司与恩施盈昌公司签订有“委托书”，恩施东源公司将恩施市舞阳大道80号东源锦华苑一、二楼商业部分委托给恩施盈昌公司进行整体招租和经营。且恩施东源公司多次向赖申圳出具“承诺书”，承诺按照合同约定向赖申圳支付租金。恩施盈昌公司辩称，第一项诉讼请求的租金计算方式不明确，且对滞纳金的要求不予认可。第二项、第三项诉讼请求的计算位置不明确，赖申圳的产权户位号是属于国美电器租赁区域，快学教育及飓风电竞与本案无关，且国美电器已在2019年6月1日撤场。第四项诉讼请求不明确，赖申圳与恩施盈昌公司在2018年12月28日已解除合同。第五项诉讼请求，恩施盈昌公司没有违约责任。在合同委托期间是履行了相关义务和责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：恩施盈昌公司提交的武汉国美电器有限公司公函与本案待证事实之间具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，恩施东源公司（出卖人）与赖申圳（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号ES1508846），恩施东源公司将东源·锦华苑1单元2层02149号房一间出售给赖申圳，该房屋建筑面积共16.29平方米。同年11月25日，赖申圳（甲方、委托方）与恩施盈昌公司（乙方、受托方）签订《商铺租赁委托协议》，协议主要内容为：一、委托物业状况。甲方将所属的位于恩施市舞阳大道81号东源·锦华苑项目第二层第02149号商铺，建筑面积16.29平方米的商铺租赁给乙方。二、委托形式和期限。1、甲方全权委托乙方独家代理本物业租赁经营活动；2、本合同所称的“委托经营”系指甲方将所购商铺在一定期限内委托乙方经营，并授以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，合同期限内乙方向甲方支付固定回报收益。在期满时由甲方收回自行经营或作其他处置的运作方式；3、乙方自受托之日起，全面负责本物业的对外宣传和签署相关的租赁协议并付之实施具体的市场运作；4、委托期限议定为13年，即自2015年12月18日至2028年12月17日止。期满后，甲方如需继续委托乙方经营该商铺，双方重新签订合同。委托经营期间，甲方将该商铺交由乙方统一经营管理。交房之日至2016年3月18日该商铺由乙方管理，乙方在此期间进行招商装修等准备工作，不向甲方支付任何收益及费用。9、鉴于乙方在本商场经营初期需承担相当的市场风险，考虑到市场培育需要投入大量成本，双方一致同意，乙方在委托经营期间向甲方以人民币的形式支付固定回报。12、委托经营期间，该商铺的全部投资经营管理权、及其附属设施享有使用权、全部收益归乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升本商铺商业项目的行业地位。乙方有权根据市场运作需要对商铺自行经营或对外转租赁，甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理，但乙方或第三方不得违法经营。三、委托与收益费用的结算。1、物业收益金议定为本单元商铺总金额的7%至8.5%（含税）每年作为回报。2、鉴于乙方在本商场经营初期需承担相当的市场风险，考虑到市场培育需要投入大量成本，双方一致同意，委托期内的第一年自2016年3月19日至2016年12月17日止，甲方不收取收益金或租金，视为乙方培育市场的免租期。3、后期的甲方的回报支付标准为：第1年（2015.12.18-2016.12.17），收益金金额0元、第2年（2016.12.18-2017.12.17），收益金金额37100元、第3年（2017.12.18-2018.12.17），收益金金额37100元。第4年（2018.12.18-2019.12.17），收益金金额39750元……；4、收益金以甲方在东源锦华苑项目购买的02149号商铺全额购房款到款之日开始计算；5、收益金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清。甲方收款时应出具发票或者有效凭据，结算方式为划款或现金。七、违约责任及处理。2、乙方未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金。其后，恩施盈昌公司将案涉商铺及与案外人的其他商铺统一租赁给“国美电器”、“快学教育”、“飓风电竞”等经营者用于商业经营场所。案涉商铺在“国美电器”租赁经营场所范围内。2017年10月19日甲方赖申圳与乙方恩施盈昌公司签订《补充协议》载明：因税务开票需要，双方就2015年11月25日签订的《商铺租赁委托协议》补签一份《商铺租赁合同》。原委托协议，乙方收回一份，甲方保留一份。《商铺租赁合同》与《商铺租赁委托协议》不相冲突，仅用于税务开票。2017年10月18日，盈昌公司预付赖申圳租金3300元。赖申圳、盈昌公司对2016年12月18日至2018年12月17日尚应支付的租金总额64716元的事实均无异议。本院另查明以下事实：一、2015年5月4日，恩施东源公司出具委托书一份，载明兹委托恩施盈昌公司代恩施东源公司对恩施市舞阳大道80号东源·锦华苑一、二楼商业部分进行整体招租和经营。同日，双方签订了租赁合同（该合同已被之后的合同替代）。2017年4月11日，因经营出现困难，恩施东源公司（甲方）与恩施盈昌公司（乙方）在租赁合同基础上签订《补充协议》一份，第三条约定：甲方在前期商铺销售过程中采取了“返租13年”的销售策略，并承诺买家固定年回报率。该回报率也是远远高于当地租金水平，超出了乙方承受范围。但乙方为了配合甲方的商铺销售，还是与商铺买家签订了《商铺委托租赁合同》，并按买家与甲方约定的金额向买家支付租金。现因甲方原因造成东源天街无法经营，乙方无法向商铺买家支付约定的租金金额。经双方一致协商，乙方所欠商铺买家的租金，由甲方负责支付。之后，因欠付租金问题，恩施东源公司分别于2017年7月4日、8月17日、9月19日、11月22日、12月13日代恩施盈昌公司或自己作出承诺在一定期间内向商铺业主支付合同约定已到期的租金。2017年7月13日，恩施东源公司（出租方）与恩施盈昌公司（承租方）签订商业租赁合同，该合同主要内容为：1、租赁商铺概况。恩施东源公司将位于湖北省恩施市××大道××“××·××”××、××层整体商业（该商铺为开放式）及其设施租赁给恩施盈昌公司。商铺租用面积为6150平方米。2、商铺免租期、租赁期限及用途：双方同意商铺的租赁期限为13年，自2015年5月31日至2029年5月30日止，恩施东源公司给恩施盈昌公司共免租12个月，租期和租金自商铺计租之日起计算；计租时间从2016年5月31日起；恩施盈昌公司承诺将该商铺作为经营百货用途，品牌名称为东源天街，恩施盈昌公司有权变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人及业态无需告知恩施东源公司。二、恩施州中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理恩施东源公司的破产清算申请；指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司担任恩施东源公司管理人。2018年12月30日，恩施盈昌公司向赖申圳发出《解除商铺租赁协议通知书》载明，我公司于2015年11月25日与你签订《商铺租赁协议》，现因恩施东源公司宣告破产，破产管理人决定不再让我公司继续承租恩施东源公司所有的位于东源锦华苑的一、二层商铺，并对前述商铺进行司法拍卖，导致我公司现无权也无法对前述一、二层商铺进行统一经营。故我公司决定于2018年12月30日解除与你签订的《商铺租赁协议》，异议期为15日。赖申圳收到该通知书后未提出异议，且认可该合同已解除。三、“国美电器”以承租商铺存在产权方恩施东源公司已破产、已将租赁的部分区域过户至他人、恩施东源公司已与产权业主解除返租合同、产权业主要求收回产权房屋等出租权争议为由，于2019年6月3日向恩施盈昌公司发出公函，要求恩施盈昌公司尽快理顺权属关系，保证租赁关系正常履行，否则将关闭门店。并在租赁费用收取事宜上表示，若恩施盈昌公司对租赁费用收取、分配上未和其他产权人达成一致，其将暂缓支付租赁费用，若达成一致意见，将就前期租赁费用抵扣电费事宜进行清算。2019年6月底，“国美电器”撤场，退还了租赁物。本院认为，恩施盈昌公司与赖申圳签订的《商铺租赁委托协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。诉讼中，恩施盈昌公司与赖申圳对2018年12月30日双方已解除签订的案涉商铺租赁协议均无异议，且符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条的相应规定，本院予以确认。根据当事人的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点本院归纳为：一、恩施东源公司、恩施盈昌公司、赖申圳之间存在的法律关系。二、案涉租金金额及滞纳金和占用费的认定。一、恩施东源公司、恩施盈昌公司、赖申圳之间存在的法律关系。恩施盈昌公司抗辩其只是受恩施东源公司的委托对案涉商铺进行经营，本案承担合同义务的主体应当是恩施东源公司。本院认为，恩施东源公司与恩施盈昌公司之间签订的《东源商业租赁合同》及《补充协议》约定恩施东源公司将东源.锦华苑的一、二层商铺交由恩施盈昌公司统一招租经营，双方对合同期间、租赁费用进行了明确约定，恩施盈昌公司的经营行为及状况不需接受恩施东源公司的指示，也不需向恩施东源公司报告，恩施盈昌公司在租赁期内可以任意转租而无需征得恩施东源公司同意，由此双方签订合同并不具有委托法律关系的特征，而应为租赁合同关系。故对恩施盈昌公司抗辩是委托经营及应由恩施东源公司支付租金的事实不予认可。虽然恩施东源公司与恩施盈昌公司签订《补充协议》，对返租商铺的租金支付主体进行了约定，但该约定只是恩施东源公司与恩施盈昌公司的内部约定，不能约束第三人。恩施盈昌公司主张赖申圳与盈昌公司之间只是委托关系，租金支付方应是恩施东源公司。本院认为，赖申圳与恩施盈昌公司之间签订的《商铺租赁委托协议》的法律关系的认定，不应当受制于合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中，赖申圳与恩施盈昌公司签订该合同的本意是为了收取固定租金，恩施盈昌公司签订合同的本意是为了赚取转租租金与其应付收益金的的差价，该合同虽名为委托协议，但实际上是赖申圳将案涉房屋交付恩施盈昌公司，恩施盈昌公司按照相应的计算方法向赖申圳支付固定收益（实际为租金），并将案涉房屋转租后自行收取租金。故赖申圳与恩施盈昌公司签订的《商铺租赁委托协议》的法律关系实为房屋租赁合同，恩施盈昌公司应当承担本案支付赖申圳租金的义务。二、案涉租金金额及滞纳金和占用费的认定。本案中，恩施盈昌公司与赖申圳签订的案涉商铺租赁协议已于2018年12月30日解除，恩施盈昌公司应当依照约定向赖申圳履行自2016年12月18日至2018年12月30日未支付的租金。根据双方签订的案涉商铺租赁协议约定，即2016年12月18日-2017年12月17日和2017年12月18日-2018年12月17日的收益金金额均为37100元，2018.12.18-2019.12.17收益金金额39750元。恩施盈昌公司应当支付赖申圳2016年12月18日至2018年12月17日（两年）的租金37100元/年×2年=74200元、2018年12月18日-2018年12月30日期间的租金39750元/年÷365天×13天=1416元，共计75616元。扣除恩施盈昌公司已经支付的3300元，尚应付支付72316元（75616元-3300元）。现赖申圳主张恩施盈昌公司支付64716元符合法律规定，本院予以确认。故本院对赖申圳要求盈昌公司支付截止2018年12月份的租金64716元的诉讼请求予以支持。本案赖申圳与恩施盈昌公司签订《商铺委托租赁协议》后，赖申圳按合同约定履行了将案涉租赁商铺交付恩施盈昌公司的义务，但恩施盈昌公司未按照合同约定于每季度期满后一个月内付清租金，恩施盈昌公司的行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，恩施盈昌公司应当承担赔偿损失的违约责任。赖申圳的租金被恩施盈昌公司拖欠支付，其遭受的是利息损失。恩施盈昌公司与赖申圳签订《商铺租赁委托协议》中违约责任及处理中约定“每延迟一日支付万分之一的滞纳金”符合常理、不违反公平原则，本院对该标准予以确认。据此，恩施盈昌公司应当以64716元为基数从2018年12月31日起按照日万分之一支付滞纳金至实际还清之日止。关于赖申圳主张2018年12月30日之后的房屋占用费问题。因双方签订的商铺租赁协议已于2018年12月30日解除，恩施盈昌公司应当按照法律规定同时返还租赁物，但恩施盈昌公司未提交证据证实已于2018年12月30日将租赁物返还赖申圳。根据查明的事实，本案所涉商铺由恩施盈昌公司出租给“国美电器”经营使用，“国美电器”一直占用至2019年6月底才撤场退还商铺，恩施盈昌公司应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担赖申圳从2018年12月30日至2019年6月30日期间商铺占用损失。参照双方签订的商铺租赁协议对租金约定的标准，本院认定恩施盈昌公司应当支付赖申圳房屋占用费19875元（39750元÷12月×6个月）。赖申圳要求恩施盈昌公司将租赁给国美电器、飓风电竞、快学教育的房屋租金直接划到赖申圳的账户上及停止向恩施盈昌公司支付属于业主方租金的诉讼请求经庭审查明无事实依据，且不符合法律规定，本院依法予以驳回。诉讼中，赖申圳自愿撤回对恩施东源公司的起诉系自行处分诉讼权利，未损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、恩施市盈昌商业管理有限公司支付赖申圳租金64716元，并自2018年12月31日起以64716元为基数按照日万分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止，限于本判决生效后十五日内履行；二、恩施市盈昌商业管理有限公司支付赖申圳房屋占用费19875元，限于本判决生效后十五日内履行；三、驳回赖申圳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，减半收取计709元，由恩施市盈昌商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。附款项履行账户：1、义务款项，户名：咸丰县人民法院涉案资金往来账户、账号：82×××48、开户行：湖北咸丰农村商业银行营业部。2、执行费、诉讼费、罚金，户名：咸丰县人民法院，账号：17×××91、开户行：湖北农业银行咸丰县支行。审判员  刘文斌二〇一九年十二月二十四日书记员  汪诗门