湖南省常德市武陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0702执异55号之一异议人（案外人）：德山丘二馆。经营者：余冬梅。申请执行人：湖南汉顺置业有限公司。法定代表人：胡登球。委托代理人：邹晓邦。被执行人：于露。委托代理人：杨尚荣。被执行人：龙凯。委托代理人：王辉。委托代理人：邓鹏飞。第三人：龙贵平。本院在执行（2019）湘0702执恢347号申请执行人湖南汉顺置业有限公司（以下简称汉顺公司）与被执行人于露、（2019）湘0702执恢348号申请执行人汉顺公司与被执行人龙凯合同纠纷执行两案时，作出了（2019）湘0702执恢347、348号公告，对此，异议人德山丘二馆于2019年10月30日提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人德山丘二馆称，申请执行人汉顺公司与被申请人于露、龙凯买卖合同纠纷执行案，常德市武陵区人民法院于2019年10月22日在异议人处粘贴的（2019）湘0702执恢347、348号公告适用法律错误，该公告适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，依据该条款在强制迁出房屋或强制退出土地时仅责令被执行人在指定期间履行迁出房屋，现异议人是利害关系人而非该买卖合同的被执行人，此《公告》剥夺了异议人作为利害关系人提出书面异议的权利。异议人与被执行人龙凯之父龙贵平于2017年3月8日就涉案门面签订了租赁协议。2017年5月3日，湖南省高院将涉案门面判令属申请执行人汉顺公司所有。因后受到汉顺公司的干扰，异议人于2018年1月以租赁合同无效为由曾向常德市武陵区人民法院起诉过龙贵平、龙凯、于露，常德市武陵区人民法院以（2018）湘0702民初149号民事裁定书裁定异议人与龙凯之父龙贵平签订的合同系当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效而驳回了异议人的起诉，很显然该裁定书为生效法律文书，认为异议人与龙凯的委托代理人龙贵平签订的租赁合同是合法的。异议人承租该门面后花巨资进行了装饰、装修，花了十几万从别人无法开办下去的酒店转过后，现已达到生意兴隆的境地，系异议人及全体员工努力的结果，如强制腾房会给异议人造成巨大的经济损失，同时近20名员工将失去务工的机会，加重社会负担，造成社会的不稳定。综上，异议人为了维护自己的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定向贵院提出书面异议，请求贵院裁定撤销（2019）湘0702执恢347、348号公告。被执行人于露辩称，对于于露、龙凯的门面买卖合同被确认无效，于露、龙凯返还所购门面导致德山丘二馆不能正常经营，申请执行人汉顺公司具有重大过错，汉顺公司应承担主要过错责任。2010年11月，于露、龙凯分别购买了当时系汉顺公司的售楼部的门面2间、4间。由于汉顺公司一直不能按合同约定给于露、龙凯办理所购房屋的房产证，又不愿意给于露、龙凯按合同约定支付违约金，时隔5年之后，于露、龙凯在向汉顺公司主张违约金请求时，汉顺公司主动反诉要求确认于露、龙凯所购门面无效。由于在诉讼时汉顺公司一直未能取得该门面的预售许可证，最终才导致今天的局面。于露、龙凯购买该门面后，龙凯的父亲龙贵平将该门面整体出租给异议人余冬梅从事餐饮经营，合同还有两年未到期，现法院要求余冬梅强制腾房，对余冬梅来说损失巨大，余冬梅的经营权理应得到保护和救济。湖南省高级人民法院（2017）湘民再67号民事判决书第11页第三行写到：最终导致该约定（指购房合同）无效双方均有过错，但是，申请人（指汉顺公司）作为专业房地产开发单位应承担主要过错责任。于露、龙凯连同租约交付给汉顺公司，应视为所购门面已返还给了汉顺公司，汉顺公司有义务确保异议人余冬梅将所剩余的租期履行完毕（按省高院判决书结算，于露、龙凯已多收的租金返还给汉顺公司）。本案中，于露、龙凯本着信赖购买了汉顺公司的售楼部（当时汉顺公司承诺二年内可以办证），后将所购门面进行出租完全符合常理。若不是汉顺公司主张确认于露、龙凯所购门面无效，于露、龙凯还是愿意购买该门面的。现法院判决购买合同无效，于露、龙凯返还门面，双方当事人均不提出异议。根据买卖不破租赁原则，于露、龙凯完全可以带租约将该门面返还给汉顺公司，这也是最完美的结局。希望人民法院在执行过程中不能简单的一刀切，强行要求余冬梅腾房势必会造成更大的损失，也会挑起更多的矛盾与诉讼。汉顺公司必须正视自己的过错，在人民法院的主持之下妥善完成该房屋的交接工作。申请执行人汉顺公司辩称，一、对于德山丘二馆的答辩驳斥。异议人德山丘二馆没有任何合法依据占有物业，阻却执行，这是严重妨碍民事执行的违法行为，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（六）项和第一百一十四条（二）（四）项，是否是本案被执行人不是抗辩和阻却理由。德山丘二馆经营者余冬梅未审查出租方资格和租赁物权利凭证，也未到物业服务公司问询，就开始进场装修、营业，这难道是合法租赁、合法占有吗？（2018）湘0702民初149号裁定没有查清上述事实，作出错误“认为”，误导当事人余冬梅，与事实不符，与法律规定不符，不能作为依据。德山丘二馆所受损失完全是余冬梅自身签订租赁合同审查不严，注意义务不够，与龙贵平共同缔约过失造成的，与我公司毫无关系。因余冬梅与龙贵平的违法和缔约过失，即使有损失和不稳，也应由他们自己消化，自行承担，不得强加于我公司，也不得甩锅给社会，否则将受到民事制裁。二、对于于露的答辩驳斥。三级法院已界定了买卖关系的效力和责任。于露、龙凯从未将门面交给我公司，而我公司已于2017年8月16日在德山法庭第一次协调执行后的第二天将全部义务款项汇至常德市武陵区人民法院账户，但要求腾房的执行诉求一直未兑现、未落实。买卖不破租赁是合同法第二百二十九条规定的所有权变动时的原则，而本案并不存在所有权变动，与不破租赁完全不搭界。综上，无论于露、龙凯或德山丘二馆，抗拒和阻却执行都是无理的、徒劳的。我们要求法院排除阻却和干扰，尽快将门面强制腾空后交付我公司，并驳回执行异议。本院审查查明，2010年11月12日，于露、龙凯分别与汉顺公司签订一份《商业门面出让协议》，分别约定出让位于德山北路与莲池路交汇处、房地产开发项目尊德天城一期工程13栋负一层116、117两间；118号、119号、120号、121号四间。于露、龙凯分别支付了购房对价；汉顺公司向于露、龙凯交付已购商业门面，随后，已购商业门面用于出租。2015年4月，于露、龙凯以多次催促汉顺公司办证未果为由向本院提起诉讼，汉顺公司则提出反诉。同年7月7日，本院作出（2015）武民初字第728号民事判决书，确定：一、确认于露与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》无效；二、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露支付利息损失614800元及后续利息损失（自2015年1月1日起至汉顺公司清偿之日止，年利率36%，本金1060000元）；三、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露返还购房款1060000元；四、于露自本判决生效之日起10日内向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积112.74平方米）；五、驳回于露对汉顺公司的其他诉讼请求；六、驳回汉顺公司对于露的其他反诉请求。本院作出（2015）武民初字第729号民事判决书，确定：一、确认龙凯与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》无效；二、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯支付利息损失1272000元及后续利息损失（自2015年1月1日起至汉顺公司清偿之日止，年利率36%，本金2120000元）；三、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯返还购房款2120000元；四、龙凯自本判决生效之日起10日内向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积224.3平方米）；五、驳回龙凯对汉顺公司的其他诉讼请求；六、驳回汉顺公司对龙凯的其他反诉请求。汉顺公司不服上述判决，向常德市中级人民法院上诉，该院于2016年1月6日分别作出了（2015）常民二终字第169号、170号民事判决书。同年1月26日，龙凯、于露分别向本院申请强制执行，立案号分别为（2016）湘0702执80号、81号。汉顺公司不服判决，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2016年8月15日作出（2016）湘民申683号民事裁定提审。再审查明：汉顺公司未取得商品房预售许可证，涉案门面属于13栋规划中，因其他房屋拆迁问题，13栋一直未能建设。2017年5月3日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民再67号民事判决书，确定：一、撤销常德市中级人民法院（2015）常民二终字第169号民事判决；二、维持常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第三、四、五、六项；三、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第一项为：确认于露与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》第五条有关销售房屋、办理产权证的约定无效；四、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第二项为：汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露支付缔约损失，金额为以1060000元为基数按年利率24%计算，自2013年5月1日起至汉顺公司清偿之日止。同日，作出（2017）湘民再68号民事判决书，确定：一、撤销常德市中级人民法院（2015）常民二终字第170号民事判决；二、维持常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第三、四、五、六项；三、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第一项为：确认龙凯与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》第五条有关销售房屋、办理产权证的约定无效；四、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第二项为：汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯支付缔约损失，金额为以2120000元为基数按年利率24%计算，自2013年5月1日起至汉顺公司清偿之日止。另查明，2017年3月8日，龙贵平将涉案门面出租给了德山丘二馆，租赁期限从2017年4月1日起至2022年3月31日止共计5年。2018年1月16日，原告德山丘二馆与被告龙贵平、于露、龙凯、第三人汉顺公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理。同年5月24日，本院以“当事人争议的门面承租合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效。原告诉请的合同无效与本案查明的事实不一致。经本院庭后向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍不同意变更，应视其为无具体的诉讼请求。”为由，作出了（2018）湘0702民初149号民事裁定书，驳回德山丘二馆的起诉。汉顺公司依据生效的（2017）湘民再67、68号民事判决书向本院申请执行后，本院于2019年10月12日作出了（2019）湘0702执恢347号执行裁定书，确定：一、冻结、划拨于露银行存款22400元（案件执行费22400元）或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、由于露立即向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积112.74平方米）；作出（2019）湘0702执恢348号执行裁定书，确定：一、冻结、划拨龙凯银行存款42400元（案件执行费42400元）或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、由龙凯立即向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积224.3平方米）。同年10月22日，本院发出了（2019）湘0702执恢347、348号公告，载明：本院责令被执行人于露、龙凯及任何案外人自行于2019年10月31日前从上述房屋迁出。到期拒不迁出的，本院依法强制腾房。为此，异议人德山丘二馆提出前列执行异议。本院认为，（2019）湘0702执恢347、348号公告，确定的是被执行人于露、龙凯应腾空返还《商业门面出让协议》项下的房屋。经审查查明，被执行人于露、龙凯与案外人德山丘二馆存在涉案门面租赁关系。本案当事人之间涉及的是实体权利的争议。案外人基于租赁权既对强制腾房提出排除执行的异议又作为利害关系人提出执行行为异议，本院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查。本院所作出的腾房公告系去租返还，那么案外人德山丘二馆的主张是否享有足以排除强制腾空返还的租赁权，是本案审查焦点。首先，房屋返还应分情形对待。法院腾房公告羁束当事人及非法占有人，房屋返还存在去租返还和带租返还情形。去租返还发生在当事人之间，带租返还发生在当事人与案外人或利害关系人之间。本案所涉腾房公告门面存在租赁关系，该租赁关系是否合法有效，各方当事人各持一词。合法的租赁关系允许房屋带租返还；非法虚假的租赁关系则不能阻却申请执行人的强制腾房要求。其次，案外人德山丘二馆的门面租赁权应受法律救济。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案所涉门面房上没有设置他项权利及采取查封措施等司法强制措施。案外人德山丘二馆与被执行人于露、龙凯建立的租赁关系早于湖南省高级人民法院（2017）湘民再67、68号民事判决作出之前。虽然此前申请执行人与被执行人签订的《商业门面出让协议》一直处于效力待定状态且长达五年多时间，但基于对物权的期待，被执行人将所购门面出租。且案外人德山丘二馆至租赁合同成立后一直在涉案门面经营餐饮，已实际履行了租赁合同所涉权利义务。2018年5月24日，本院作出的（2018）湘0702民初149号民事裁定书亦认可了该租赁合同的真实性，后因故驳回了德山丘二馆的起诉。本院（2019）湘0702执恢347、348号腾房公告没有考虑涉案房屋上真实存在的租赁关系，强制腾房可能有损对案外人合法租赁权的保护，应给予其司法救济权利。故该腾房公告应中止执行。综上所述，案外人德山丘二馆的主张足以排除（2019）湘0702执恢347、348号腾房公告的执行，该公告应中止执行，但不具有立即被撤销的情形。故案外人德山丘二馆的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：一、案外人德山丘二馆的异议理由成立；二、中止本院作出的（2019）湘0702执恢347、348号公告的执行。如不服本裁定，当事人可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  谢恋梅人民陪审员  朱习文人民陪审员  谢 芳二〇一九年十二月二十六日代理书记员  刘文娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。