浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6917号 原告：虞飞凤，女，汉族，1975年8月13日出生，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：厉佳特，上海浩信（温州）律师事务所律师。 被告：徐百春，男，汉族，1968年4月12日出生，住永嘉县。 原告虞飞凤与被告徐百春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，由审判员季章期依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告虞飞凤及其委托诉讼代理人厉佳特、被告徐百春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告返还原告购房款568000元并赔偿利息损失（利息损失按年利率6%自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告双倍返还购房定金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月2日，原告向被告购买位于永嘉县店面。房产证号：温房权证永嘉县字第××号，规划用途：非居住。土地证号：永嘉国用第01-00665号。双方于当日签订《房屋买卖合同书》，合同约定：房款总计968000元，原告于合同签订之日付定金100000元，2018年12月7日前支付468000元，产权过户签字完毕后付380000元，原告暂扣20000元待双方于2019年9月15日交房后付清。合同签订后，原告依约支付了定金100000元、购房款468000元。然待双方办理过户手续时，被告告知原告涉案房屋只能以住宅性质过户。如果要变更为商业，需要补缴巨额土地出让金，被告不愿补缴该金额。原告认为，原告向被告购买的房屋用途系非居住。现因被告原因无法将非居住性质的房屋交付给原告，合同目的已经不能实现。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告提起本案诉讼。 审理过程中原告补充陈述称，一、被告说自己没有违约行为，是原告不办理过户手续。被告需要向原告交付合同所规定的店面，并不是住宅，现在被告没有办法交付店面，只能交付住宅，违约责任在被告。二、关于土地出让金补交。是因被告没有交，导致房屋形式仍为住宅，需被告补交后，再交付。签合同时，房产证和土地证看是看过，原告也不懂，卖方和介绍所都说是店面。 被告徐百春辩称，合同双方都具有民事行为能力，在自愿的情况下达成，且没有违反国家法律规定，合同真实有效。买卖时，卖方和介绍所没有说是店面。被告的房子可卖可不卖，由于被告的一个同事是介绍所合伙人之一、介绍所里另外还有个合伙人与原告是亲戚关系，介绍所的人找到被告，让被告卖给他们。签合同前，让被告把房产证和土地证照片发给介绍所。签合同当天，让被告把房产证、土地证都带到了现场，看了后才签合同。合同签了后把被告的房产证、土地证、身份证交给介绍所拿去办理。后来，介绍所告知被告房子只能以住宅的性质过户，如果过户成商业用房需要补充交纳土地出让金。作为被告，愿意随时按合同约定去配合办理过户手续，至今未过户的原因在原告自己不愿交纳土地出让金，被告没有义务去交。原告买被告这个房子目的，可能是自己用或出租，不管是住宅还是商业用房都不影响原告的使用或出租。此外，在交补充交纳土地出让金的条件下房子可以按商业用房办理过户。因此，请求驳回原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。 原告虞飞凤向本院提交证据如下： 1、原告身份证，以证明原告的身份情况； 2、被告人口信息，以证明被告的身份情况； 3、房屋买卖合同书，以证明2018年12月2日，原告向被告购买位于永嘉县店面；房产证号：温房权证永嘉县字第××号，规划用途：非居住；土地证号：永嘉国用（2013）第01-00665号。双方于当日签订《房屋买卖合同书》； 4、房产证、土地证，以证明涉案房屋的规划用途系非居住的事实； 5、购房收款收条，以证明原告于2018年12月2日支付定金100000元，2018年12月7日支付购房款468000元的事实； 6、关于南城街道广场路70号店面登记问题的请求，以证明被告告知原告涉案房屋只能以住宅性质过户，如果要变更为商业，需要补缴巨额土地出让金，被告不愿补缴该金额的事实。 7、土地局里调查的资料，以证明涉案房屋的土地性质在登记档案中记载为非住宅地。 被告徐百春向本院提交证据如下： 《土地证》，以证明涉案房屋的土地用途就是住宅。 对原告提供的证据，被告徐百春质证认为：对证据1、2、3均无异议，对证据4土地证，原告提供的复印件不是徐百春的土地证；对证据5，真实有效；对证据6，徐百春承认真实性，但原告说要证明的内容徐百春表示不同意：一、房子买卖合同没有约定将房子以非住宅的性质转让给原告；二、合同签订在前，请示在后，不制约徐百春的行为。 对被告徐百春提供的证据，原告虞飞凤质证认为：无异议。但土地使用权证记载的使用期限是40年，根据我国法律规定，商用土地时间确实只有四十年，住宅用地是七十年，可见是更倾向是商业用地。 对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，将在说理部分综合阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方徐百春、乙方虞飞凤；甲方将座落永嘉县“私房（商品房）”，计建筑面积22.25平方米以玖拾陆万捌仟元整出售给乙方；该房出卖，乙方办理产权过户手续，凡与发放产权证书有关事宜甲方主动无条件配合乙方到场办理，不得借故推卸，否则发生不良后果应由甲方负一切损失责任。其过户之一切税金费用均由乙方负责支付，与甲方无涉；合同第八条手写内容还记载“办理过户相关规、税费由乙方支付”；等内容。涉案的房产《房产证》规划用途记载为“非居住”；《土地证》地类（用途）记载为“城镇住宅用地”。永嘉县自然资源和规划局于2019年8月9日印发永资规〔2019〕169号文件请示永嘉县人民政府：“建议一层店面部分同意统一变更土地用途，明确建筑功能，均确定为商业；同时按照现行地价全部组织评估，重新补签土地出让合同，补缴出让金差价”，永嘉县人民政府同意。原告认为，原告向被告购买的房屋用途系非居住。现因被告的原因无法将非居住性质的房屋交付给原告，合同目的已经不能实现。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告提起本案诉讼。 另查明，本案涉及房屋在内的整幢房屋所使用的土地是国有出让的住宅用地，后来在涉案房屋（在被告徐百春前手时）登记过程中登记成为了“非住宅”（此过程中并没有转变土地类型的相关手续），在徐百春登记的权属档案中（含土地）仍然还是“非住宅”，只是颁发的《土地证》记载为“住宅”。 本院认为，解除合同应十分慎重，要正确判断是否达到根本违约导致合同目的不能实现的合同解除要件。本案中，并没有达到“根本违约导致合同目的不能实现”的要件。其理由有： 一、合同并没有约定标的物为“非住宅”。首先，合同首部明确记载出售的是“私房（商品房）”而合同全部内容中并没有出现“店面”、“非住宅”字样。因此，从合同记载内容无法看出，双方交易的是“非住宅”。其次，虽然原告以《房产证》记载的是“非住宅”、《土地证》的使用年限为40年，来推定双方交易的标的物为“非住宅”，但是与《房产证》并存的《土地证》明确记载为住宅。而且原告也承认签订合同之时已经看《房产证》、《土地证》，只不过原告称自己不懂而已。至于，原告称的《土地证》记载土地使用年限为40年多为非住宅的问题，由于温州地区曾出现住宅使用年限为二、三十年期满后如何续期之事被媒体报导过。因此，不宜凭《房产证》的记载、《土地证》的使用年限来认定双方约定为“非住宅”。第三，原告还以交易价明显高于一般住宅的价格来推定交易的是“非住宅”，但是临街可开店的住宅在实际交易中价格高于一般住宅价格的情况往往普遍存在。故从价格来看，也不足以推定双方约定为“非住宅”。由上分析可见，合同没有记载“店面”，而被告否认协商时说过“店面”，结合已经交给原告查验的房产证与土地证分别记载“非住宅”、“住宅”的情形。如果原告在购买时明确要购买“非住宅”用房时，按常理自然会去搞清楚涉案房屋的性质且将房屋性质记载于合同。现合同上并没有记载“非住宅”，而以房产证记载、土地使用年限、交易价格来推断当时是购买“非住宅”，证据不足且不符合常理，故应由原告承担举证不能的不利后果。 二、从房屋的使用价值来年看，登记的是“住宅”还是“非住宅”均不影响涉案房屋用来开店。因为涉案房屋现状就开着店；而且政府也不禁止将住宅用来开店。因而，原告购买涉案房屋用来开店的目的，完全是可以实现的。更何况，房屋的主要价值在于通过使用受益，而不是通过升值、拆迁、炒卖等行为来获利。 三、退一步来说，即使双方当事人是基于信赖政府的“乌龙登记（虽然土地证记载为住宅，但是事实上土地档案材料中登记的也为非住宅）”而约定为交易“非住宅”，最终导致无法交付“非住宅”的结果。这本是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而不能归责于任何一方当事人。 四、人民政府已经给“政策”允许登记成“非住宅”。本案中涉及的房屋，经永嘉县人民政府同意永嘉县自然资源和规划局于2019年8月9日印发永资规〔2019〕169号文件请示（建议一层店面部分同意统一变更土地用途，明确建筑功能，均确定为商业；同时按照现行地价全部组织评估，重新补签土地出让合同，补缴出让金差价），欲登记成“非住宅”在法律与政策层面均不再存在障碍，故也完全可以达到原告所谓的取得“非住宅”的合同目的。由此可见，即使双方是交易“非住宅”，经人民政府准许之后，合同目的不能实现的情形也不再存在。 综上，因合同没有约定交易“非住宅”而被告方并没有违约；而原告声称约定为“非住宅”也缺乏确凿证据证明；更何况，因政府的准许而具备交付“非住宅”的条件。因而“根本违约导致合同目的不能实现”的要件并不具备。故对原告基于被告违约、无法实现合同目的而提出解除合同、返还购房款、双倍返还购房定金的诉讼请求本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告虞飞凤的诉讼请求。 案件受理费11480元，减半收取5740元，由原告虞飞凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一九年十二月三十日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn