山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民初88号原告：原平市日昇家居建材有限公司管理人,住所地山西省忻州市忻府区和平西街1号晋能集团综合办公楼5层0510室。负责人：张培义。委托诉讼代理人：杜某，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：杨某，男，1971年3月9日出生，汉族，山西省原平市人，住原平市。委托诉讼代理人：李某，女，1974年7月16日出生，汉族，山西省原平市人，住原平市，系杨某之妻。第三人：夏某，男，成年，汉族，山西省原平市人，住原平市。第三人：常某，女，1979年7月29日出生，汉族，山西省原平市人，住原平市。原告原平市日昇家居建材有限公司管理人（以下简称“日昇公司管理人”）与被告杨某、第三人夏某、常某排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告日昇公司管理人委托诉讼代理人杜某、王某，被告杨某的委托诉讼代理人李某，第三人常某的委托诉讼代理人暨第三人夏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告日昇公司管理人向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨某、第三人常某、夏某立即腾退并向原告原平市日昇家居建材有限公司管理人交付其无权占有的房屋（门牌号为C区20A、C区20B）；2、判令被告杨某从2018年8月20日起至房屋实际交付原告之日止按照每日80元标准向原告支付房屋占用使用费（至起诉之日为371天，暂计29680元）；3、请求判令被告杨某承担本案诉讼费用。事实和理由：原平市日昇家居建材有限公司（下称“日昇公司”）因法院强制执行不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，债权人杨艳春向贵院提出了对日昇公司进行破产清算的申请。贵院于2018年6月19日作出（2018）晋09破（申）字1号民事裁定书，裁定受理日昇公司破产清算申请，并于2018年6月19日作出（2018）晋09破1号决定书，指定北京德恒（太原）律师事务所担任管理人。经贵院审查，于2018年7月30日作出（2018）晋09破1号民事裁定书，宣告日昇公司破产。管理人接管日昇公司后，对企业的财产状况进行了调查，经核实，位于原平市平安大街南侧日昇家居建材市场院内的土地及房屋均为日昇公司所有。在对企业财产状况调查过程中，管理人发现日昇家居建材市场内的C区20A、C区20B号房屋被被告杨某无权占有，并将C区20B房屋出租给第三人常某、夏某使用。管理人多次通知被告及第三人。要求其向管理人交付无权占有的房屋，但被告和第三人均不配合。现诉争房屋仍由被告及第三人占有使用。被告及第三人无权占有房屋的行为已严重影响了日昇公司破产财产整体变价，管理人有权要求被告及第三人立即腾退、交付其无权占有的房屋并要求被告向管理人支付房屋的占有使用费。现依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定，特诉至贵院，望判如所请。为证明其主张原告日昇公司管理人向本院提交如下证据：1、忻州市中级人民法院（2018）晋09破申1号民事裁定书、忻州市中级人民法院（2018）晋09破1号决定书、忻州市中级人民法院（2018）晋09破1号民事裁定书，拟证明原告主体身份适格；2、房屋所有权证，拟证明原平市平安大街南侧日昇家居建材市场院内的房屋为日昇公司所有；3、访谈笔录、房屋现状照片，拟证明被告杨某无权占有C区20A、C区20B号房屋，并将C区20B房屋出租给第三人常某、夏某使用；4、腾房通知及张贴照片，拟证明被告及第三人无权占有房屋，管理人已通知被告及第三人，要求其向管理人交付房屋。被告杨某辩称，1、答辩人所占房屋是日昇公司对债务的抵押，不构成无权占有。答辩人因日昇公司无法清偿10万元到期债务，该债务协议照片及复印件都在原告处，且原告当庭出示，可见此笔债务没有异议。所以本案的焦点就在于答辩人是否有权占用此房屋。日昇公司法人代表人王东升同意答辩人在租赁合同到期后继续占用该房屋，直到债务清偿完毕。所以双方多年不签租赁合同，日昇公司也没有催要房租及要求答辩人续签合同，事实上也证明该房屋占用是其对债务的抵押，因此答辩人对房屋的占用合法有据。2、答辩人曾积极主动配合原告的债权债务登记工作，原告作为贵院指定的管理人，却不能有效保障当事人的合法权益，既没有清偿答辩人的债务，也没有提供任何清偿方案，严重损害了答辩人的合法利益，请求法院依法保护当事人的合法权利，撤销原告管理人身份。3、答辩人在日昇公司无力管理房屋期间，代为妥善保管房屋，构成无因管理，原告应支付合理的管理费用，标准可比照原告的诉讼请求。4、原告要求答辩人支付29680元，管理人并不是市场经营主体，既没有协议约定，也没有法律依据，应予驳回。被告杨某未向本院提交证据。第三人夏某、常某辩称，答辩人是向杨某租赁的房屋，房租已交付到2020年3月29日。答辩人已交过房租，因此不同意腾房。第三人夏某、常某未向本院提交证据。经庭审质证，被告杨某对原告日昇公司管理人提交上述证据的真实性均无异议，但不认可其关联性，不认为其是无权占有，没看到管理人粘贴的通知，不同意腾房及交租金。第三人夏某认为其并不清楚房屋所有权是日昇公司的，其是向杨某租赁的房屋，租赁费已交付杨某，不同意腾房。对管理人与常某进行的访谈笔录，其对此不清楚。对其他证据的真实性均无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。对当事人仅否认证明目的的证据，本院将结合案件事实、证据之间的关联性予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原平市日昇家居建材有限公司（以下简称“日昇公司”）因法院强制执行不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，债权人杨艳春向忻州市中级人民法院提出了对日昇公司进行破产清算的申请。2018年6月19日，忻州市中级人民法院作出（2018）晋09破（申）字1号民事裁定书，裁定受理日昇公司破产清算申请，并于2018年6月19日作出（2018）晋09破1号决定书，指定北京德恒（太原）律师事务所担任管理人。2018年7月30日，忻州市中级人民法院作出（2018）晋09破1号民事裁定书，宣告日昇公司破产。日昇公司由原告日昇公司管理人接管。2018年9月7日，原告日昇公司管理人向日昇公司建材市场各商铺使用人发出通知书，要求日昇公司各商铺使用人于2018年9月17日前提交占有使用商铺的相关书面材料，腾出房屋并将房屋交还管理人。逾期未予提供的，视为无权占有。无权占有人应于2018年9月20日前腾出房屋并将房屋交还管理人。2019年3月21日，原告日昇公司管理人再次向日昇公司建材市场全体商铺户及各房屋使用人发出通知书、告知书，告知租赁合同即将到期的租户如愿意继续租赁商铺，在租赁期限届满前7日内与管理人重新签订商铺租赁合同并向管理人支付相应租金，若不再租赁的，管理人将依法收回租赁房屋。如各商铺租户与管理人之外的第三方签订租赁协议并向其支付租金的，届时租赁房屋无法继续使用或剩余租金无法退还的法律风险的后果由其自行承担。又查明，座落在原平市平安大街南侧日昇公司院内的房屋属日昇公司所有，日昇公司于2014年5月7日取得房屋所有权证。现日昇公司院内C区20A、C区20B号（从北面数第3排，从西面数第4间）房屋由被告杨某占有，杨某又将C区20B出租给第三人常某、夏某使用。常某、夏某庭审中陈述，其与杨某从2018年3月30日至2019年3月30日签订了一年期租赁合同，2019年3月30日到期后又续租一年，至2020年3月29日的房租已交付被告杨某。2019年7月12日，原告日昇公司管理人就被告杨某及第三人常某、夏某占用案涉房屋的情况对被告杨某及第三人常某进行了访谈。另查明，日昇公司家居建材市场多处房屋出租用于商业性经营，每间（大间）房租约30000元/年，即平均每日约82元。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”可见，破产法作为特别法，赋予了破产管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行的权利。被告杨某辩称日昇公司欠其10万元债务未还，日昇公司法人代表人王东升同意其租赁合同到期后继续占用案涉房屋，用案涉房屋作抵押直至债务清偿完毕。但杨某对此不能提供确凿证据予以证明，且案涉房屋并未依法办理抵押登记手续。故杨某辩称其对案涉房屋享有抵押权的主张不能成立，本院不予支持。原告日昇公司管理人在接管日昇公司财产后，于2018年9月7日向各商铺使用人发出通知书，要求商铺使用人向管理人提供占有使用商铺的相关书面材料，逾期视为无权占有，无权占用人应于2018年9月20日前腾出房屋并将房屋交还管理人。但被告杨某并未按通知要求申报权利，故从2019年9月20日起杨某与日昇公司之间的租赁合同已经解除，杨某无权再继续占用案涉房屋。原告日昇公司管理人请求被告杨某立即腾退并交付其无权占有的C区20A、C区20B房屋符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，杨某应当将所占房屋返还于原告日昇公司管理人，但此后杨某持续占有案涉房屋至今拒不腾退，应当从2018年9月21日起按照同一市场的租金行情支付原告日昇公司管理人房屋占有使用费，原告日昇公司管理人主张按照80元/大间/日的租金标准计算使用费本院予以支持。第三人常某、夏某未按原告日昇公司管理人通知要求与原告日昇公司管理人重新签订租赁合同，而是与被告杨某继续签订租赁合同并将租赁费交付杨某，原告日昇公司管理人请求第三人常某、夏某立即腾退并交付其无权占有的C区20B房屋符合法律规定，依法应予支持。第三人常某、夏某无法继续使用案涉房屋损失由其与杨某另行处理。综上，原告日昇公司管理人的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨某，第三人常某、夏某于本判决生效之日起十日内腾出并向原告原平市日昇家居建材有限公司管理人交付位于原平日昇建材市场内门牌号为C区20A、C区20B的房屋；被告杨某从2018年9月21日起按每日80元的标准向原告原平市日昇家居建材有限公司管理人支付房屋占有使用费至房屋实际交付原告之日止；驳回原告原平市日昇家居建材有限公司管理人的其他诉讼请求。案件受理费622元，由原告原平市日昇家居建材有限公司管理人负担50元，由被告杨某负担572元。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 张高锋审判员 连林梅审判员 张 亮 二〇一九年十二月三十日书记员 焦媛媛