宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异259号 案外人：朱某，男，1988年5月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：李海，宁夏平瑞律师事务所律师。 申请执行人：中信信托有限责任公司。 法定代表人：陈某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛某，北京市兰台律师事务所律师。 被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。 法定代表人：徐某，该公司理事长。 被执行人：徐某，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。 被执行人：王某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区银川市。 上述被执行人的委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。 在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某公证债权文书一案中，案外人朱某对本院拍卖宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路北侧“尚东帝景花园”3-1-504室房屋的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月27日举行了听证。案外人朱某的委托诉讼代理人李海、申请执行人的委托诉讼代理人牛某，三被执行人的委托诉讼代理人刘某到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人朱某称，案外人朱某与被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）签订商品房买卖合同，约定由其购买尚东帝景花园3-1-504室房屋，建筑面积162.4平方米，价格为1380400元，付款方式为一次性付款，出卖人应于2012年6月30日将房屋交付买受人。同时确认涉案房屋系案外人凤某从隆湖公司顶账所得。2011年9月21日，案外人凤某与朱某签订协议书，约定凤某将其抵顶所得的涉案房屋出售给朱某，建筑面积162.4平方米，以产权面积据实结算，每平方米7700元，由隆湖公司与朱某签订商品买卖合同，隆湖公司向朱某出具收据，朱某在协议签订日向凤某支付购房款。同日，朱某足额支付了购房款，隆湖公司给朱某出具了房款收据。2011年9月21日，隆湖公司向朱某交付了涉案房屋，并收取了物业费、电梯费等。故涉案房屋属于案外人所有，请求法院停止对涉案房屋的拍卖。 案外人朱某为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.协议；2.银行卡取款业务回单；3.银行卡存款业务回单；4.商品房买卖合同；5.收据；6.收条；7.长城物业集团公司收据；7.入住照片。 申请执行人中信公司有限责任公司（以下简称中信公司）称，一、中信公司享有异议不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信公司向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信公司已依约发放贷款，对异议不动产及其所在土地使用权享有抵押权。中信公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、异议不动产系隆湖公司抵债银川市万兴隆建筑工程有限公司（以下简称万兴隆公司），万兴隆公司抵顶给凤某，凤某再转给朱某，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。以房抵债是隆湖公司履行债务的变通方式，并非买卖。以房抵债并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信公司的合法权益，也不应适用物权期待权的规定。万兴隆公司与凤某、凤某与朱某的之间的债权债务关系是其双方之间的债权债务关系，况且，朱某提供的证据不足以证明已实际支付购房款，不符合无过错买受人物权期待权保护的条件。朱某从凤某处受让房屋不属于从房地产开发企业处购买房屋，不属于消费者购房的情况，同样也不符合不适用消费者物权期待权的规定。综上，朱某对异议不动产不享有排除执行的权利，请求法院驳回朱某的异议请求。 申请执行人中信公司提交了：1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167、167-4号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明。 被执行人隆湖公司、徐某、王某的委托诉讼代理人称,认可案外人所提交证据的真实性，由法院依法裁决。 经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。 在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人朱某与隆湖公司签订《商品房预订单》所约定的“尚东帝景花园”3-1-504号房屋。 还查明，案外人朱某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》（未标明日期），约定购买“尚东帝景花园”3-1-504号房屋。2011年5月19日，隆湖公司出具“今收到隆湖檀溪（划去）朱某交来3-1-504房款1380400元”的收据（交款人为王凤琴）。 另查明，2011年9月21日，凤某与朱某签订协议，约定凤某将隆湖公司抵顶给其位于银川市兴庆区北京××路房屋出售给朱某，房屋总价款为1210480元，朱某在签订协议之日将购房款一次性汇入凤某指定的银行账户（中国农业银行，户名凤雁，账号×××）。同日，朱某向凤某指定的账户内转账1210480元。2011年10月4日，长城物业集团股份有限公司银川分公司分别向朱某出具收到装修管理费89320元、物业费323500元、电梯费75600元的收据各一份。 又查明，涉案3号楼于2011年1月20日抵押登记在中信公司名下，2012年5月20日被本院查封。 本院认为，本院在执行中信公司有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某公证债权文书一案过程中，案外人朱某对本院拍卖“尚东帝景花园”3-1-504室房屋提出异议，并当庭提交了协议、银行转账凭证、《商品房买卖合同》、收据等证据，用于支持其异议请求。经查，案涉房屋系隆湖公司抵债给凤某，再由凤某出售给案外人朱某。而后，由案外人与隆湖公司补签《商品房买卖合同》，但以上行为均发生在案涉房屋抵押给申请执行人中信公司之后。本案现有证据不能证实案外人朱某实际向隆湖公司购买房屋并支付购房款的事实，其二者之间不存在真正意义上的房屋买卖关系，补签的商品房买卖合同也不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动。因此，案外人朱某对案涉房屋并不享有优先权，其主张不能排除执行，故案外人朱某的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下： 驳回案外人朱某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 锋 审 判 员  虞 东 人民陪审员  楼贺春 二〇一九年十一月八日 书 记 员  陈 曦 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。