四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14480号 上诉人（原审原告）：成都麻安逸餐饮有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道一段68号。 法定代表人：刘斌。 委托诉讼代理人：张博镛，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲东，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司，住所地：成都高新区紫荆东路49号2栋1层27号。 法定代表人：张礼庆。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人成都麻安逸餐饮有限公司（以下简称成都麻安逸公司）因与被上诉人成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司（以下简称成都菜篮子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初19375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都麻安逸公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持成都麻安逸公司一审所有诉讼请求；2.一二审诉讼费由成都菜篮子公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案中就租赁标的物内改建是否合法一事，在一审判决中第17页第4点由成都高新技术开发区规划国土建设局（以下简称成都高新规建局）明确回复可知，租赁标的确有私自改建情形，且法律明确禁止该类行为，未经审批的改建建筑、构筑物无法保证使用人的安全。而经一审庭审查实，租赁标的室内搭建、构建物未经审批，且无合格证明和消防手续，但一审判决第21页第1段中却称租赁标的即使存在变动建筑主体，仍需成都麻安逸公司举证证明危及了其安全和健康，这属于加重举证责任；2.成都麻安逸公司的解除行为不构成根本性违约，而系法定解除权。基于自身享有的法定解除权，成都麻安逸公司于2018年8月11日发函行使了解除权，并明确了解除合同系由于租赁标的内存有未解除的搭建、建筑物及玻璃，而成都菜篮子公司也无法出示搭建、建筑物可安全使用的证明，无法达到交付条件，成都麻安逸公司才拒绝进场办理交付手续并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第二百三十三条解除合同；3.对租赁标的交付的认识错误。本案合同中明确约定成都菜篮子公司应在达到入驻标准的情形下才能通知成都麻安逸公司办理交付，在双方办理交付前租赁标的必然应当符合标准，而该租赁标的不能达到入驻标准。成都菜篮子公司坚称其已完成交付，但双方从未办理过交付手续也未一直将租赁标的交由成都麻安逸公司实际占有，而仅是递送了一把钥匙。一审法院简单地把成都麻安逸公司收到钥匙的行为定义为办理交付手续，违背本案客观事实。二、一审法院适用法律错误：1.对案涉合同的解除，应分别适用《中华人民共和国合同法》第二百三十三条及第九十四条的规定；2.对于成都麻安逸公司返还租金的诉讼请求，不应适用案涉合同第十三条第二款，而应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条。 成都菜篮子公司辩称，一、一审判决基本事实查清，适用法律正确。二、成都麻安逸公司要求解除合同没有事实基础，也没有合同依据以及法律规定。首先，成都麻安逸公司要求解除合同的理由在于房屋内存在增设的钢架结构，致使合同目的不能实现，其行使的法定解除权。而该涉案房屋存在增设的钢架结构，并非直接导致整个涉案房屋属于违法建筑，也不能直接导致双方签订的租赁合同无效。增设的钢架结构部分相对比较独立，不影响合同目的实现，没有安全隐患，从鼓励交易的角度出发，应当认定合法有效。其次，双方签订的租赁合同中明确载明成都麻安逸公司在签订合同时已知晓商铺的全部情况，即该钢架结构是在成都麻安逸公司签订合同时已经知晓并予以考虑接受的。第三、成都菜篮子公司解除合同，没收成都麻安逸公司的保证金以及租金具有事实基础和合同依据，根据双方签订的合同第十二条第三款约定，如果成都麻安逸公司超过了一定期限内仍未营业，成都菜篮子公司有权解除合同，所缴纳的保证金以及租金不予退还。而成都麻安逸公司在超额的免租期内仍未进场营业，成都菜篮子公司有权根据合同约定没收保证金及租金。 成都麻安逸公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令成都菜篮子公司返还成都麻安逸公司已缴纳租金200000元；二、判令成都菜篮子公司返还成都麻安逸公司双倍履约保证金110400元。 一审法院认定事实： 一、关于两份案涉合同签订及履行相关情况 2018年5月8日，成都麻安逸公司作为乙方，成都菜篮子公司作为甲方，双方签订了《【紫荆美熙广场】商铺／摊位租赁合同》（合同编号：ＭＸ20180508），其中与本案有关的约定如下：根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等法律之规定，双方经友好协商，就成都麻安逸公司自愿承租【紫荆美熙广场】商铺／摊位事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下约定：一、成都麻安逸公司自愿承租的商铺／摊位位于成都市高新区【紫荆美熙广场】（以下简称本商场）一楼2号、3号、5-10号商铺，建筑面积301.11㎡，商铺自编号为1-001号。（具体位置详见本合同附件）该商铺为现铺，成都麻安逸公司已知悉该商铺的所有情况。二、商铺／摊位的用途：双方约定，成都麻安逸公司承租该商铺／摊位仅作经营餐饮之用。租赁期间，非经成都菜篮子公司书面同意，成都麻安逸公司不得超出本款约定的经营范围，不得改变该商铺／摊位用途。三、商铺／摊位的租赁期限：1.该商铺／摊位租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日止，免租期4个月……四、租金：成都菜篮子公司从2018年9月13日计收租金，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司支付的租金：1楼301.11㎡商铺租金：单价102.32元／平米，月租金30810.00元／月……七、履约保证金：1.为确保成都麻安逸公司按照本合同约定支付相关费用，成都麻安逸公司须在本合同签订时向成都菜篮子公司交纳履约保证金30810.00元……此保证金于双方签订合同3日内付清……3.本合同终止后，在成都麻安逸公司结清租金及其他费用（包括物管费、水费、电费、垃圾清运费及其他相关代收代缴费用等），支付完毕违约金、赔偿金，并按本合同规定向成都菜篮子公司交还该商铺／摊位后的7日内，成都菜篮子公司退回成都麻安逸公司的全部保证金（不计息）；否则，成都菜篮子公司有权从保证金扣划成都麻安逸公司所欠费用，保证金不足抵扣欠款的，成都菜篮子公司有权向成都麻安逸公司追偿。4.如在合同期内由于成都麻安逸公司原因造成本合同提前终止的，本合同履约保证金不予退还……九、装修的约定：1.成都菜篮子公司为成都麻安逸公司提供4个月的装修免租期，成都麻安逸公司须在该商铺／摊位交付3日内办理完毕进场手续并交纳相关费用，办理装修手续……十一、成都麻安逸公司的权利和义务……2.承担投资和商业经营的全部风险……十二、违约责任：1.双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同约定的，应当承担违约责任。2.如成都菜篮子公司装修达到入驻标准通知成都麻安逸公司商铺／摊位交付后3日内成都麻安逸公司未按时办理商铺／摊位交付等手续，或未按本合同约定缴纳租金，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，收回该商铺／摊位并另行租赁，成都麻安逸公司所交履约保证金不予退还。3.如成都麻安逸公司在超过装修期（以成都菜篮子公司公告通知为准）仍未营业，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，并将商铺／摊位另行租赁，成都麻安逸公司所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由成都麻安逸公司承担。4.如成都菜篮子公司未按本合同约定时间将商铺／摊位交付成都麻安逸公司，视为成都菜篮子公司违约，成都麻安逸公司有权解除合同，成都菜篮子公司双倍返还成都麻安逸公司履约保证金……十三、合同的终止和解除……2.因成都菜篮子公司违反本合同约定提前要求终止合同的，按照成都麻安逸公司本年度租金总额的20%赔偿对方的经济损失并退还成都麻安逸公司已交未到期房租及保证金。成都麻安逸公司违约提前退租的，除按照本合同约定结清应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金成都菜篮子公司不予退还……十四、免责条款：若因战争、自然灾害等不可抗力之因素或因法律、法规、政策变化，以及因政府原因或供水、供电局检修限电等原因造成本合同不能履行或迟延履行的，双方互不承担违约责任或赔偿责任……十五、通知义务：1.本合同签订后，任何一方在本合同中所留电话、地址、电子邮箱等通讯方式为双方指定的通知方式，上述通讯方式发生变化，均应以书面方式告知对方，否则，造成的而一切后果由责任方承担……十七、合同附件：1.租赁商铺位置区位图；2.成都麻安逸公司的营业执照（核名通知书）及法人身份证复印件；3.商铺产权证、产权租赁合同。 同日，成都麻安逸公司作为乙方，成都菜篮子公司作为甲方，双方还签订了一份《【紫荆美熙广场】商铺／摊位租赁合同》（合同编号：ＭＸ20180508），其中与本案有关的约定如下：根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等法律之规定，双方经友好协商，就成都麻安逸公司自愿承租【紫荆美熙广场】商铺／摊位事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下约定：一、成都麻安逸公司自愿承租的商铺／摊位位于成都市高新区【紫荆美熙广场】（以下简称本商场）二楼1-8号、48号、57-64号商铺，建筑面积963.64㎡，商铺自编号为2-001号。（具体位置详见本合同附件）该商铺为现铺，成都麻安逸公司已知悉该商铺的所有情况。二、商铺／摊位的用途：双方约定，成都麻安逸公司承租该商铺／摊位仅作经营餐饮之用。租赁期间，非经成都菜篮子公司书面同意，成都麻安逸公司不得超出本款约定的经营范围，不得改变该商铺／摊位用途。三、商铺／摊位的租赁期限：1.该商铺／摊位租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日止，免租期4个月……四、租金：成都菜篮子公司从2018年9月13日计收租金，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司支付的租金：2楼963.64㎡商铺租金：单价34.23元／平米，月租金32990.00元／月……七、履约保证金：1.为确保成都麻安逸公司按照本合同约定支付相关费用，成都麻安逸公司须在本合同签订时向成都菜篮子公司交纳履约保证金人民币32990.00元……此保证金于双方签订合同3日内付清……3.本合同终止后，在成都麻安逸公司结清租金及其他费用（包括物管费、水费、电费、垃圾清运费及其他相关代收代缴费用等），支付完毕违约金、赔偿金，并按本合同规定向成都菜篮子公司交还该商铺／摊位后的7日内，成都菜篮子公司退回成都麻安逸公司的全部保证金（不计息）；否则，成都菜篮子公司有权从保证金扣划成都麻安逸公司所欠费用，保证金不足抵扣欠款的，成都菜篮子公司有权向成都麻安逸公司追偿。4.如在合同期内由于成都麻安逸公司原因造成本合同提前终止的，本合同履约保证金不予退还……九、装修的约定：1.成都菜篮子公司为成都麻安逸公司提供4个月的装修免租期，成都麻安逸公司须在该商铺／摊位交付3日内办理完毕进场手续并交纳相关费用，办理装修手续……十一、成都麻安逸公司的权利和义务……2.承担投资和商业经营的全部风险……十二、违约责任：1.双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同约定的，应当承担违约责任。2.如成都菜篮子公司装修达到入驻标准通知成都麻安逸公司商铺／摊位交付后3日内成都麻安逸公司未按时办理商铺／摊位交付等手续，或未按本合同约定缴纳租金，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，收回该商铺／摊位并另行租赁，成都麻安逸公司所交履约保证金不予退还。3.如成都麻安逸公司在超过装修期（以成都菜篮子公司公告通知为准）仍未营业，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，并将商铺／摊位另行租赁，成都麻安逸公司所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由成都麻安逸公司承担。4.如成都菜篮子公司未按本合同约定时间将商铺／摊位交付成都麻安逸公司，视为成都菜篮子公司违约，成都麻安逸公司有权解除合同，成都菜篮子公司双倍返还成都麻安逸公司履约保证金……十三、合同的终止和解除……2.因成都菜篮子公司违反本合同约定提前要求终止合同的，按照成都麻安逸公司本年度租金总额的20%赔偿对方的经济损失并退还成都麻安逸公司已交未到期房租及保证金。成都麻安逸公司违约提前退租的，除按照本合同约定结清应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金成都菜篮子公司不予退还……十四、免责条款：若因战争、自然灾害等不可抗力之因素或因法律、法规、政策变化，以及因政府原因或供水、供电局检修限电等原因造成本合同不能履行或迟延履行的，双方互不承担违约责任或赔偿责任……十五、通知义务：1.本合同签订后，任何一方在本合同中所留电话、地址、电子邮箱等通讯方式为双方指定的通知方式，上述通讯方式发生变化，均应以书面方式告知对方，否则，造成的而一切后果由责任方承担……十七、合同附件：1.租赁商铺位置区位图；2.成都麻安逸公司的营业执照（核名通知书）及法人身份证复印件；3.商铺产权证、产权租赁合同。 2018年5月23日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司支付了两份案涉合同约定的租金200000元（对应的租赁期限为2018年9月13日至2018年12月12日）以及履约保证金55200元，成都菜篮子公司于当日向成都麻安逸公司出具了《收据》。 二、关于成都麻安逸公司委托装修设计的相关情况 2018年5月10日，成都麻安逸公司与成都恒基装饰工程有限公司（以下简称成都恒基公司）签订《建设工程设计合同》，约定由成都恒基公司作为设计人承担成都麻安逸公司作为发包人发包的位于紫荆美熙广场的“麻安逸贡椒鱼火锅”室内外装修设计。 成都麻安逸公司提供了由成都恒基公司设计的二层平面布置图及由成都恒基公司于2019年1月17日出具的《关于情况说明》，载明如下：成都恒基公司于2018年5月10日受成都麻安逸公司委托，对位于高新区紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’的商业楼盘进行餐厅设计，并签订了《麻安逸贡椒鱼火锅室内装修设计项目》设计合同；于2018年5月16日派设计师罗征宇踏勘现场、实地测量。根据成都麻安逸公司的要求，在不涉及大楼结构安全的前提下，需要将已有的二层钢结构夹层取消。按照取消二层钢结构夹层的平面设计图得到了成都麻安逸公司的认可，并据此设计做出了全套效果图。目前该项目现场如无法取消二层钢架构夹层，则无法实现我公司设计师之前的设计意图并达到相应的设计图效果。特此说明。 三、关于成都麻安逸公司和成都菜篮子公司之间的主要函件往来情况 1.2018年8月1日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具了《工作函》并通过ＥＭＳ邮寄的方式向成都麻安逸公司的法定住所地即四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道一段68号进行了投递，载明如下：“成都菜篮子公司与成都麻安逸公司于2018年5月8日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：ｍｘ20180508），承租了位于高新区商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺。《租赁合同》约定，成都麻安逸公司的承租期间从2018年5月13日开始，并享有4个月的装修免租期（合同第9条第1款），如果成都麻安逸公司超过免租装修期仍未营业的，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，并要求成都麻安逸公司承担相应的损失（合同第12条第3款）。根据成都菜篮子公司了解，成都麻安逸公司签订《租赁合同》后，并没有对租赁场地展开装修，为了促进双方正常履行《租赁合同》，减少纠纷和诉争，故告知成都麻安逸公司如下事宜：一、成都麻安逸公司请尽快安排人员入场装修，并遵守《租赁合同》约定的时间入场经营；二、若成都麻安逸公司未能在装修期内完成装修，无法按照《租赁合同》约定的入场时间营业，则成都菜篮子公司有权解除《租赁合同》，不予退还成都麻安逸公司缴纳的履约保证金，并有权要求成都麻安逸公司赔偿因此造成的损失”。成都菜篮子公司提交的ＥＭＳ邮件跟踪记录显示：“投递并签收，签收人：他人收退回速递易妥投”，成都麻安逸公司否认收到上述《工作函》，且本案中并无证据显示成都麻安逸公司依据案涉合同第十五条第1款的约定指定其法定住所地为通讯地址且案涉合同中并未载明双方指定的通讯地址。 2.2018年8月11日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司出具并通过ＥＭＳ邮寄了《解除函》，载明如下：“成都麻安逸公司与贵司于2018年5月8日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：ｍｘ20180508、合同编号：ｍｘ20180508），承租了位于高新区商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺，租赁合同履行中贵司存在下列严重违约：一、成都麻安逸公司于租赁物所在消防管理中队办理消防事宜得知，成都麻安逸公司所租赁的紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’一楼2号、3号、5-10号商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺曾被成都菜篮子公司私自改建，且改建后未经相关消防部门审核，与原有消防设计不符，存在严重消防隐患，不得取得消防许可证。二、租赁合同签订后成都菜篮子公司应依约将租赁物交付成都麻安逸公司，而成都麻安逸公司至今未办理相关交付手续。商铺内部陈设也仍未达交付标准，截止2018年8月2日商铺内仍有未拆除的钢架结构及玻璃（照片见附件一）。成都菜篮子公司的行为已构成严重违约。鉴于上述成都菜篮子公司的违约行为，成都麻安逸公司致函告知：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条‘有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形’及第二百三十三条‘租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同’兹规定，成都麻安逸公司现正式告知解除与成都菜篮子公司订立的两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号为：ｍｘ20180508、ｍｘ20180508）。二、成都菜篮子公司应在合同解除后返还成都麻安逸公司所缴纳的履约保证金63800元及租金191400元，而对于成都菜篮子公司未按照合同约定将租赁物交付成都麻安逸公司的违约行为，成都麻安逸公司不排除将按照《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》第十二条第四款‘如成都菜篮子公司未按本合同约定时间将商铺／摊位交付成都麻安逸公司，视为成都菜篮子公司违约，成都麻安逸公司有权解除合同，成都菜篮子公司双倍返还成都麻安逸公司履约保证金’的约定要求成都菜篮子公司承担双倍返还的法律责任。成都麻安逸公司与成都菜篮子公司《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》自通知到达对方时解除。若成都菜篮子公司有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。此致成都菜篮子公司”。成都菜篮子公司认可收到，且根据ＥＭＳ邮件跟踪记录显示，成都菜篮子公司于2018年8月15日签收上述《解除函》。 3.2018年8月20日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具并送达了《工作函》，载明如下：“成都菜篮子公司与成都麻安逸公司于2018年5月8日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：ｍｘ20180508），承租了位于高新区商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺。针对成都麻安逸公司8月11日与成都菜篮子公司联系的工作函，成都麻安逸公司认为成都菜篮子公司构成严重违约行为的回复，成都菜篮子公司作出如下回复：1.成都麻安逸公司认为成都菜篮子公司存在私自改建并且未取得消防许可证的问题，成都菜篮子公司认为不符合事实，成都菜篮子公司已于2013年12月31日取得《成都高新技术开发区公安消防建设工程消防验收意见书——关于紫荆蜜城2号楼及地下室建设工程验收合格的意见》（高新公消验【2013】第0191号），该文书意见为‘综合评定该工程消防验收合格’，故成都菜篮子公司并不存在成都麻安逸公司提及的消防验收问题。2.针对成都麻安逸公司认为商铺内部陈设未达到交付标准的回复，成都菜篮子公司同样认为不符合事实，商铺内存在的未拆除的钢架结构及玻璃不属于成都菜篮子公司所有，成都菜篮子公司也没有相关权利进行拆除，与成都菜篮子公司无关，同时未拆除的钢架结构及玻璃不影响交付使用，故成都菜篮子公司不存在严重违约情形。基于上述回复，成都菜篮子公司认为，成都麻安逸公司与成都菜篮子公司签订租赁合同后，成都菜篮子公司依照约定做好了履约准备，对成都麻安逸公司迟迟不入场也进行了催告，但成都麻安逸公司一直予以搪塞，不配合成都菜篮子公司办理相关交付手续，且成都麻安逸公司未作出任何履约的表示。对此，鉴于成都菜篮子公司并不存在违约行为且成都麻安逸公司解除合同的行为不符合法定解除权或约定解除权的适用条件，成都菜篮子公司不同意成都麻安逸公司要求解除两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：ｍｘ20180508），希冀成都麻安逸公司继续履行合同，及时装修并进场，否则成都菜篮子公司将行使相关法律权利，对成都麻安逸公司恶意解除合同的行为造成成都菜篮子公司的经济损失要求赔偿”。成都麻安逸公司认可收到上述《工作函》。 4.2018年8月24日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司出具了《通知函》，载明如下：“成都麻安逸公司于2018年8月11日出具并向成都菜篮子公司邮寄的解除函已被成都菜篮子公司收取，成都菜篮子公司在收到解除函后并未就解除租赁合同一事与成都麻安逸公司有任何联系。现函告成都菜篮子公司，若对解除函持有异议，应在法定期限内向具有管辖权的人民法院提起诉讼。成都菜篮子公司逾期未主张的权利的，双方所签订的《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》于2018年8月15日成都菜篮子公司收到解除函当日依法解除”。成都菜篮子公司认可收到上述《通知函》。 5.2018年9月13日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具了《解除合同通知书》，载明如下：2018年5月8日，成都菜篮子公司与成都麻安逸公司签订《【紫荆美熙广场】商铺／摊位租赁合同》（以下称租赁合同），约定成都麻安逸公司承租位于成都市高新区商铺，租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日，免租期4个月。合同签订后，成都麻安逸公司至今未按照约定办理进场手续，现免租期已满，商铺因成都麻安逸公司原因一直空置，给商场造成不良影响，给成都菜篮子公司造成经济损失；成都麻安逸公司的上述行为已经构成根本违约。现成都菜篮子公司根据租赁合同第十二条第二款之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达成都麻安逸公司当日，成都菜篮子公司与成都麻安逸公司签订的《【紫荆美熙广场】商铺／摊位租赁合同》即告解除。二、成都麻安逸公司向成都菜篮子公司缴纳的履约保证金将不予退还。三、成都麻安逸公司的违约行为给成都菜篮子公司造成四个月租金损失，但成都麻安逸公司已交履约保证金不足以赔偿全部损失，故成都麻安逸公司已交纳三个月的租金不予退还，作为赔偿成都菜篮子公司剩余经济损失。特此通知！如有任何未尽事宜，请与成都菜篮子公司夏金龙联系，联系电话135××××7434。成都麻安逸公司认可于2018年9月14日收到上述《解除合同通知书》。 四、其他查明情况 1.一审庭审中，成都麻安逸公司认可签署两份案涉合同时看到案涉商铺内存在未拆除的钢架结构和玻璃杂物，但其主张成都菜篮子公司承诺会将上述钢架结构和玻璃杂物拆除后再交付给成都麻安逸公司。对此，成都菜篮子公司不予认可，其认为根据交易习惯，出租方向承租方交付钥匙的行为视为已经完成了租赁标的的交付，真实情况是成都麻安逸公司实地考察后认为钢架结构客观上增加了案涉商铺的使用面积，其承租后可以直接使用，故双方达成了租赁协议。 又，成都麻安逸公司主张签署案涉合同时只查看过成都菜篮子公司的授权手续，并未查看过案涉商铺的产权证明。成都菜篮子公司则主张双方协商过程中，其就出具过委托书和产权证复印件，但其并未持有产权证原件，故未出示。 对于成都麻安逸公司、成都菜篮子公司双方上述各自主张，除其单方陈述外，均无其他证据佐证，且对方不予认可。 2.成都麻安逸公司主张其并未实际进场，也未实际占用案涉商铺。对此，成都菜篮子公司不予认可，其主张2018年5月13日前就电话通知成都麻安逸公司接收案涉商铺，并在案涉合同签订当天将案涉商铺的钥匙交付给了成都麻安逸公司，至迟不超过2018年5月13日，但其并未提供其他证据证明且成都麻安逸公司不予认可，成都麻安逸公司自认系2018年6、7月份（具体时间记不清楚）拿到的案涉商铺的钥匙。 3.成都菜篮子公司于一审庭审中主张其并非案涉商铺的所有人，其不清楚钢架结构在案涉商铺竣工之前还是竣工之后搭建，其认为即使是在案涉商铺整体竣工后搭建也是属于内部装修改造。 4.为进一步调查本案事实，成都菜篮子公司在一审法院限期内向一审法院提交了《调查取证申请书》，调查对象为：成都高新规建局；调查事项为：成都高新区紫荆东路49号紫荆蜜城（紫荆美熙广场）2号楼2层中是否存在未经你部门审批、许可或者违背已审批、许可的范围而擅自修建的建筑物或构筑物。成都高新规建局于2019年2月22日填写并向一审法院反馈调查令（回执）载明：“一审法院（2018）川0191民初19375号调查令已收悉。根据一审法院的要求，现提供如下证明材料：成都高新规建局调查核实：成都高新区紫荆东路49号紫荆蜜城（紫荆美熙广场）2号楼2层存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯的行为，未在成都高新规建局进行审批。根据《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）第五条：‘住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构’”。 5.2017年6月1日，四川瑞城房地产开发有限公司（以下简称四川瑞城公司）出具《委托书》载明如下：“四川瑞城公司委托成都菜篮子公司全权管理紫荆东路49号2栋紫荆美熙市场-3、-2、-1、1、2、3楼（共6层楼）商铺、市场摊位、车位出租以及市场管理等事项”。又，案涉商铺一共有24套，其中一层房屋8套，二层房屋16套。但根据成都麻安逸公司提交的《交易房屋信息核实记录》显示，案涉商铺中的部分房屋在2017年6月1日前已登记在小业主名下，而非四川瑞城公司名下，但案涉房屋均取得产权证，故系合法建筑。成都菜篮子公司仅向一审法院提交了31份《商用房屋统一运营管理合同》复印件，但仅涉及案涉商铺的2层，并未涉及1层，成都麻安逸公司对其真实性未予认可。即成都菜篮子公司提供的证据不足以证明其在签订两份案涉合同时取得案涉商铺全部所有权人的授权并代为进行出租和市场管理。 一审法院认为，涉房屋存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯未经报批的行为并非必然导致案涉房屋整体属于违法建筑，确定合同效力时应加以区别对待，如果增设改建部分相对独立，能够在出租房屋中进行区分，则在不影响合同目的实现的前提下，从鼓励交易出发，对于属于建筑规划许可范围内合法建筑部分的租赁关系，认定有效更符合当前的合同法精神。尊重意思自治和鼓励交易是当前处理民事纠纷的一个重要原则，而认定合同无效则无疑是对当事人意思自治的彻底否定，阻断当事人对自我财产的处置并直接导致各方合同利益落空，故一审法院认为成都麻安逸公司、成都菜篮子公司双方签订的两份案涉合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。又，一审法院认为，即使成都菜篮子公司签订两份案涉合同时尚未取得案涉商铺全部所有权人的授权并代为进行出租和市场管理亦不影响案涉合同的效力认定。 于本案中，成都麻安逸公司、成都菜篮子公司双方对于解除两份案涉合同并无异议，故一审法院予以确认。本案的争议焦点为成都麻安逸公司或成都菜篮子公司于本案中是否存在违约行为，导致案涉合同解除的原因以及合同解除的后果应如何认定的问题。 对此，一审法院认为，根据审理查明事实，案涉合同明确约定案涉商铺为现铺，成都麻安逸公司已知悉该商铺的所有情况。一审庭审中，成都麻安逸公司自认其在案涉商铺现场查勘时，已看到钢架结构和玻璃杂物的存在，其主张成都菜篮子公司承诺将在拆除后交付案涉商铺，但成都菜篮子公司对此不予认可。对于成都麻安逸公司的上述主张，除其单方陈述外，其并未提供其他证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。同时，一审法院认为成都麻安逸公司作为承租人，在签订案涉合同时对于租赁标的的相关证照和合法手续（包括但不限于修建和授权手续）具有一定审查义务，并应就其疏忽承担相应后果。 本案中，因成都菜篮子公司作为举证责任一方，除其单方陈述外，并无其他证据证明其主张的在2018年5月13日前已向成都麻安逸公司交付案涉商铺的钥匙，故应承担举证不能的不利后果，故一审法院对成都麻安逸公司主张的其接收案涉商铺钥匙的时间为2018年6、7月份予以采信，即一审法院认定成都麻安逸公司、成都菜篮子公司双方办理案涉商铺的交付手续的时间为2018年6、7月份（具体时间不详）。 又，依据案涉合同第十二条第3款：“如成都麻安逸公司在超过装修期（以成都菜篮子公司公告通知为准）仍未营业，视为成都麻安逸公司违约，成都菜篮子公司有权解除合同，并将商铺/摊位另行租赁，成都麻安逸公司所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由成都麻安逸公司承担”之约定，本案中虽无证据显示成都菜篮子公司公告通知成都麻安逸公司关于装修期的具体期限，但一审法院认为成都麻安逸公司至迟应在成都菜篮子公司于2018年8月20日催告其装修进场的合理期限内完成装修，合理期限最长不应超过案涉合同约定的免租期限4个月，但成都麻安逸公司于2018年8月11日已致函成都菜篮子公司明确表示解除案涉合同，故其实际上已以行为方式表明不可能继续装修进场。 另，于本案中，成都菜篮子公司虽然提交了成都恒基公司出具的《情况说明》，但该《情况说明》仅载明：“根据成都麻安逸公司的要求，在不涉及大楼结构安全的前提下，需要将已有的二层钢结构夹层取消。按照取消二层钢结构夹层的平面设计图得到了成都麻安逸公司的认可，并据此设计做出了全套效果图。目前该项目现场如无法取消二层钢架构夹层，则无法实现成都恒基公司设计师之前的设计意图并达到相应的设计图效果”。即根据装修设计公司反馈，案涉商铺未拆除钢结构楼梯只是无法实现成都恒基公司已作出的设计图效果，成都麻安逸公司并未进一步提供证据证明其主张的案涉商铺因存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯导致案涉商铺危及其安全或健康，其亦未进一步提供证据证明其主张的案涉商铺因变动建筑主体并增设钢结构楼梯导致存在严重消防隐患，未能取得消防许可证进而导致案涉商铺作为经营餐饮使用的用途无法实现，故成都麻安逸公司应对此承担举证不能的法律后果。 于此，一审法院认为成都麻安逸公司诉请主张成都菜篮子公司构成根本违约的事实理由不能成立，其拒绝装修进场并提前退租的行为构成根本违约，其并不享有法定解除权。鉴于成都菜篮子公司对于解除两份案涉合同并无异议，故一审法院予以尊重，但一审法院认定系成都麻安逸公司的原因导致案涉合同解除。 关于案涉合同的解除后果，一审法院认为，根据案涉合同第十三条第2款：“……成都麻安逸公司提前退租的，除按照本合同约定结清应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金成都菜篮子公司不予退还”，综合考虑案涉合同的约定以及双方过错程度、成都麻安逸公司实际占用案涉商铺期间和成都菜篮子公司另行寻租的空置期间可能给成都菜篮子公司造成的损失，一审法院认为成都麻安逸公司要求成都菜篮子公司全额返还其已缴纳的租金200000元并双倍返还履约保证金110400元既无合同依据亦无法律依据，故一审法院不予支持。 综上，一审法院对于成都麻安逸公司的诉讼请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十六条、九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回成都麻安逸公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3043元，由成都麻安逸公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 成都菜篮子公司对一审查明的事实有异议：一是一审判决书第16页认为成都菜篮子公司交付涉案商铺的钥匙在2018年6、7月份，该时间与事实不符，理由在于成都麻安逸公司在一审举证的成都恒基公司出具的《情况说明》中载明，成都恒基公司与成都麻安逸公司签订装修设计合同后，于2018年5月16日派设计师罗征宇踏勘现场、实地测量。根据一般交易规则，在成都麻安逸公司聘请设计师进场前，成都菜篮子公司已经交付房屋钥匙。二是第18页第一段，成都菜篮子公司提供的证据能够证明其有权对外出租。成都麻安逸公司对一审查明的事实无异议、无补充。 对于成都菜篮子公司交付涉案商铺钥匙的时间，本院认为，根据成都麻安逸公司在一审中举证的成都恒基公司出具的《情况说明》，确能证明至少在2018年5月16日，成都麻安逸公司已从成都菜篮子公司处取得涉案商铺的钥匙。故成都菜篮子公司交付涉案商铺钥匙的时间并非2018年6、7月份，本院依法予以纠正。除此之外，本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，案涉商铺由成都菜篮子公司于2018年底出租给现承租人使用，现承租人在使用中未拆除案涉商铺内钢架结构。 根据双方诉辩观点，本院认为本案的争议焦点在于成都麻安逸公司是否享有法定解除权。成都麻安逸公司主张案涉商铺因增设钢结构楼梯未经审批而系违法建筑，其依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定享有法定解除权。本案中，根据成都高新规建局向一审法院反馈的调查令（回执），案涉商铺的确存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯的行为，该行为系《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）第五条禁止的行为，但并未认定案涉商铺系违法建筑，成都麻安逸公司亦未举出其他证据证明案涉商铺危及其安全或者健康。且案涉商铺由现承租人承租使用，在现承租人使用中并未出现危及其安全或者健康的情形。故成都麻安逸公司不享有法定解除权，其于2018年8月11日向成都菜篮子公司出具、成都菜篮子公司于2018年8月15日收到的《解除函》并不发生解除案涉合同的效力。成都麻安逸公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。而成都麻安逸公司在该份《解除函》中明确了解除案涉合同的意思表示，系以行为方式表明其拒绝进场装修，已构成根本违约。故一审法院认定系成都麻安逸公司的原因导致案涉合同解除并无不当，本院依法予以确认。 综上所述，成都麻安逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6086元，由成都麻安逸餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十二月三十日 书记员  胡晓红