北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16122号上诉人（原审原告，反诉被告）：乔某1，女，1946年8月26日出生，住北京市西城区。上诉人（原审原告，反诉被告）：孙某，男，1980年12月22日出生，住北京市西城区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：乔某2，女，1981年1月14日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。上诉人乔某1、孙某因与被上诉人乔某2合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。乔某1、孙某上诉请求：1．撤销一审判决，支持乔某1、孙某的诉求；2．本案一审诉讼费、保全费和二审诉讼费由乔某2承担并赔偿乔某1、孙某损失。事实与理由：1．一审法院认定《协议书》无效错误。乔某1、孙某与乔某2系亲属关系，双方经友好协商签定《协议书》，约定乔某2应当在五年内还清房款及相关费用，否则五年后房屋归乔某1所有。该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规。2．《协议书》约定五年后处置涉案房屋产权，并无主张五年内过户的内容。该约定的本意不是所谓的借名买房，而是要求乔某2在五年内还清乔某1所垫资的款项。3．一审法院没有确认《协议书》是否乔某2签名、捺印，认定事实不清。4．根据《协议书》约定，如果乔某2在五年内还清垫资，即不存在“借名买房”的可能；而根据相关规定，合同生效五年后，经济适用房已经可以上市交易，即《协议书》约定不违反法律规定和经济适用房政策。5．乔某2一直在涉案房屋内居住，该事实不符合“借名买房”构成要件。乔某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乔某1、孙某的上诉，维持原判决。乔某2主张本案是借名买房法律关系。乔某1、孙某向一审法院起诉请求：1．判令乔某2继续履行2010年3月20日签订的《协议书》（以下简称协议书），配合我方办理位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至孙某名下；2．判令乔某2按照每月4000元的标准支付自2014年1月3日至涉案房屋交付之日止的房屋租金。乔某2反诉请求：判决确认双方于2010年3月20日签订的协议书无效。一审法院认定事实：乔某1与孙某系母子关系，乔某2是乔某1的侄女。2008年7月22日，乔某2办理北京市经济适用住房购买资格审核备案，家庭申请人口4人，即乔某2、乔某3、马某、乔某4，配售一套三居室，性质为老龄。2009年1月4日，乔某2（买受人）与北京城市开发集团有限责任公司（出卖人，以下简称城开集团）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定乔某2从城开集团购买涉案房屋，预测建筑面积91．32平方米，总价款394685元，买受人应于2009年1月4日前向出卖人支付184685元，于2009年2月14日前向出卖人支付21万元，出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该经济适用房。合同签订后，乔某1以乔某2的名义支付购房款394685元、面积补差款1037元、契税5935．83元、专项维修基金18312元、登记费40元、产权代办费1000元、测绘费50元，相关票据在乔某1处保留。房屋收房后，乔某1对涉案房屋进行了装修，并支付电费、物业费、燃气费和管理费等使用费用。2010年3月20日，乔某1与乔某2签订协议书，约定：“经济适用房申购成功，房屋坐落于朝阳区，是以乔某2的名义申领房屋产权证（将来房屋产权证写乔某2的名字），并于2009年1月4日签订了购房合同，合同号为“Y720877”，同时交清了全部购房款，并于2010年11月30日前入住，户型见附件。双方协议如下：1、涉案房屋因乔某2无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给乔某1家购买，并获得此房屋的产权证。2、在五年内（2009年1月4日起）乔某2如果有经济能力可以随时回购此房屋，回购此房屋时，乔某2只需交清购房款及相关税费（以收据为凭证），和其它费用（物业费、维修基金、有线费、装修费等费用）。付清总价款后此房屋及产权证归乔某2所有（房价款以回购时的市场价为准）。3、按国家规定“购买经济适用住房满五年后可以上市”的规定，超过五年乔某2再无权回购此房屋，彻底放弃此房屋产权及产权证书，永不反悔。4、此房屋的购房款及相关税费均由乔某1家承担（如乔某2不回购）此房屋归乔某1家所有，产权归乔某1家所有，由乔某1家处置，乔某2再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与乔某2无关。5、此房屋在办理各项手续（含过户）时，乔某2与乔某1家积极配合，通力合作，直至乔某1家取得新产权证书为止，协议终止。（在乔某2领到房产证时与乔某1家作一个委托公证）。”乔某2的父母乔某3、马某在协议书下方签字按印。2012年9月25日，涉案房屋登记在乔某2名下，建筑面积91．56平方米，权利性质为经济适用房。经询，涉案房屋一直由乔某2及其父母居住使用。诉讼中，乔某2不认可协议书中的签字、指纹为本人签按，并申请对于笔迹和指纹进行鉴定，一审法院依法委托北京华夏物证鉴定中心对上述事项进行鉴定。鉴定过程中，一审法院向多家银行调取了带有“乔某2”签字的比对样本，后乔某2主动申请撤回鉴定。另查，一审法院依乔某1、孙某的申请对涉案房屋进行查封，查封期限自2017年9月21日至2020年9月20日。乔某1自行支付保全费5000元。一审法院认为：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案中，根据乔某1与乔某2签订的协议书，乔某2自愿放弃购买涉案房屋，并自愿转让给乔某1家购买，购房款及相关税费由乔某1家负担，产权归乔某1家所有，可以认定双方对于涉案房屋存在借名买房的法律关系，虽然协议约定了乔某2具有5年内回购的权利，但是不影响协议的性质。乔某1、孙某虽主张双方为借款关系，但并未提交借条、借款合同等凭证，购房款项亦由乔某1直接支付给开发商，不符合一般民间借贷的形式，一审法院不予采信。乔某2虽主张协议书中笔迹指纹并非本人签按，但在诉讼中主动放弃鉴定，亦未提交任何证据佐证，一审法院不予采信。协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效，一审法院对于乔某2的反诉请求予以支持。乔某1、孙某要求乔某2协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。因双方均明知涉案房屋性质为经济适用房，故双方对协议书无效均存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。乔某2应当退还乔某1已支付的购房款项。经询，乔某2表示同意退还购房款，乔某1表示不在本案中主张因合同无效造成的损失，故一审法院对因房屋升值、装修、日常使用投入等损失不予处理，乔某1可另行主张权利。判决：一、确认乔某1与乔某2于二〇一〇年三月二十日签订的《协议书》无效；二、乔某2于判决生效后七日内返还乔某1购房款三十九万四千六百八十五元、面积补差款一千零三十七元、契税五千九百三十五元八角三分、专项维修基金一万八千三百一十二元、登记费四十元、产权代办费一千元、测绘费五十元；三、驳回乔某1、孙某的全部诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审庭审中，经本院询问，乔某2确认2010年3月20日的协议书系其本人签署。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，双方所签协议书中明确约定：“乔某2无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给乔某1家购买”、“购房款及相关税费均由乔某1家承担（如乔某2不回购）此房屋归乔某1家所有，产权归乔某1家所有，由乔某1家处置，乔某2再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与乔某2无关”、“此房屋在办理各项手续（含过户）时，乔某2与乔某1家积极配合，通力合作，直至乔某1家取得新产权证书为止，协议终止”。根据上述意思表示内容，可以确认当事人之间设立了一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的权利义务关系。本案双方之间通过协议书设立借名买房合同关系并无疑义。乔某1、孙某上诉主张协议书约定五年后处置涉案房屋产权，并无主张五年内过户的内容。认为该约定的本意不是所谓的借名买房，而是要求乔某2在五年内还清乔某1所垫资的款项。关于协议书约定的回购内容，其履行的前提为乔某1一家已经取得房屋所有权。如无借名买房关系存在，即当事人约定涉案房屋所有权未发生转移，乔某2回购自己名下的房屋即无意义。协议约定的回购内容不能否定借名买房合同关系的存在。因双方之间并无借款或其他内容的约定，本院对乔某1、孙某的该项上诉请求不予采信。乔某1、孙某上诉提出乔某2一直在涉案房屋内居住的事实不符合借名买房的构成要件。因双方系亲属关系，涉案房屋的居住情况不影响双方约定乔某1一家借乔某2名义购买涉案房屋的事实认定。对该项上诉请求，本院亦不予采信。关于协议书的效力问题，合议庭存在不同意见：多数意见认为，该案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房。本案双方设立借名买房关系，乔某1一家通过借用乔某2的名义购买经济适用房，损害了符合购买该类房屋资格家庭的合法权益。该借名买房关系实为转让经济适用房指标，属于法律的禁止的内容。一审法院结合案件实际情况，认定涉案协议书无效并无不当。少数意见认为，即使涉及政策性保障住房，借名买房合同并不当然无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……判断合同效力是否适用该条款，判断的标准应为合同履行后果，而不是合同约定。本案中，双方约定五年回购内容，如该回购条款得以履行，乔某2以自己名义取得经济适用房产权，并无损害公共利益的后果；如回购不能实现，根据协议书约定，乔某1一家取得涉案房屋的时间被限定于五年之后，该期间属于经济适用房可以上市交易的情形，亦不存在损害公共利益的事实。基于以上协议书履行安排，不能仅以当事人签约时的意思表示即认定该意思表示会损害公共利益，进而确认协议无效。合议庭最终采纳多数意见，确认协议书无效。根据法律规定，无效的合同自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还。乔某1、孙某主张乔某2协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。乔某2应当退还乔某1已支付的购房款项。经核算，一审认定款项并无不当。乔某1、孙某另主张协议书为当事人真实意思表示，不应被确认为无效；协议书签署事实一审法院未查明，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，乔某1、孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由乔某1、孙某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇一九年十二月三十一日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥-2--1--10--1-