广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异1156号 案外人：李勇，男，1978年9月10日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司花都支行。住所地：广州市花都区新华街公益路21号南座。 负责人：黄少珊。 委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。 被执行人：林志东，男，1968年11月02日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：林护国，男，1937年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：苏桂芳，女，1940年11月05日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：林志勋，男，1960年02月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：林志云，男，1962年06月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 本院执行的申请执行人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）与被执行人林志东、林护国、苏桂芳、林志勋、林志云金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2014）穗中法金民初字第148号民事判决。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年12月5日立案执行【案号为：（2018）粤01执6217号】，执行中本院查封了被执行人林志东名下位于广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房。现案外人李勇向本院提出书面异议，请求本院中止对上述五套房产的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月10日对该案进行了听证，李勇的委托诉讼代理人江碧云、陈一帆，农商行花都支行的委托诉讼代理人李彪到庭参加了听证，本案现已审查终结。 案外人李勇向本院提出书面异议：立即中止对房产（位于广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房）的执行，包括强制进行评估和拍卖等。其事实理由如下：案外人李勇与被执行人林志东双方经中介广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业）介绍于2012年6月28日签订《存量房买卖合同》六份，分别约定被执行人林志东将其位于广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房、810房出售给案外人，总价9480449元。案外人向其全款支付810房款人民币2235308元，并于2013年完成过户手续，向其支付801房、806房、807房、808房、809房部分房款人民币合计3564692元，剩余尾款人民币3792686元。2012年12月8日，被执行人已将上述房屋交付给案外人，之后案外人对所有楼房进行装修并居住使用至今。后由于被执行人林志东因承担借款合同连带担保责任，被广州市中级人民法院查封名下全部房产【案号：（2012）穗中法执字第994号】，导致双方未能办理变更登记。综上所述，案外人在广州市中级人民法院查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清大部分房款并合法占有楼房至今长达近7年，广州市中级人民法院在评估拍卖被执行人林志东位于广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房房产时，将案外人的财产份额也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。同时，案外人愿意向农商行花都支行代偿上述801房、806房、807房、808房、809房房产余款人民币3792686元，以此解封房产，完成过户手续。故，案外人李勇特依《中国人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。为此，案外人提交如下证据：一、存量房买卖合同；二、购房定金收款收据；三、购房首期房款收款收据；四、房产中介合富置业5万佣金发票；五、530万进账单；六、50万转账凭证；七、810房产证；八、关于交楼的补充协议；九、关于装修的补充协议；十、关于801房的补充协议；十一、关于写字楼使用及缴费证明；十二、8楼6套给物业产权转移通知书；十三、委托公证书（复印件）、宛媛身份证复印件；十四、广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房查册表；十五、（2013）穗中法民二执证字第1号《民事裁定书》（复印件）。 申请执行人农商行花都支行答辩称，不同意案外人的异议请求，请求法院继续依法对涉案五房屋采取执行措施。理由如下：一、本案查封过程简述。就广州市志联房地产开发有限公司（下称志联公司）向农商行花都支行借款事宜，农商行花都支行与志联公司、保证人林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋等于2010年3月签订了《企业借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》等文件。因志联公司违反《企业借款合同》约定，经农商行花都支行申请，广州市花都公证处于2012年5月24日出具（2012）粤广花都第6937号执行证书，并于当日通过公证寄送的方式向志联公司及林志东等5保证人寄送了该执行证书。后农商行花都支行于同日凭此执行证书向广州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2012）穗中法执字第994号（下称994号案）。广州市中级人民法院于2012年7月4日查封了涉案五房屋。因志联公司于2013年11月向广州市中级人民法院申请不予执行公证债权文书，经广州市中级人民法院以（2013）穗中法民二执证字第1号立案审查，于2014年2月18日裁定不予执行（2012）粤广花都第6937号执行证书。后经农商行花都支行另案提起诉讼【案号：（2014）穗中法金民初字第148号，下称148号案】及申请诉讼保全，广州市中级人民法院以148号案于2014年3月7日轮候查封了涉案五房屋。994号案于同年4月解封涉案五房屋后，148号案查封为首封，并续封至今。因此，李勇异议请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条，法院应结合994号案的查封情况综合考虑。二、根据《执行异议规定》第二十八条，案外人的请求需同时符合该条的四项规定，才能要求法院排除执行。李勇异议请求显然与该条规定不符，应予驳回。具体如下：（一）如上所述，农商行花都支行于2012年5月24日向林志东寄送了执行证书并向广州市中级人民法院申请执行，林志东于2012年6月将涉案五房屋出售给李勇，显然为恶意逃避债务，转移财产的行为；（二）李勇与林志东明知涉案五房屋被查封仍办理房屋交付手续，显然为对抗法院执行；（三）李勇支付所谓的“购房款”存在明显的过错。为此，申请执行人农商行花都支行向本院提交以下证据：1、801房《广州市不动产登记查册表》；2、806房《广州市不动产登记查册表》；3.807房《广州市不动产登记查册表》；4.808房《广州市不动产登记查册表》；5.809房《广州市不动产登记查册表》；6.（2014）穗中法金民初字第148号《民事判决书》；7.（2017）粤民终703号《民事判决书》；8.裁判文书生效证明。 本院查明，关于本案所涉借款纠纷，广东省广州市花都公证处曾于2012年5月24日出具(2012)粤广花都第6937号执行证书，该证书内容载明：贷款人农商行花都支行可持本公证书向本院对被执行人（志联公司、林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋）申请强制执行。截至二O一二年四月二十日止，执行财产为：1.位于广州市越秀区东湖西路30—44号地段东湖凯柏轩（1栋）物业（在建工程，详见《抵押合同》抵押财产清单)；2.本金人民币壹亿肆仟捌佰柒拾伍万零贰佰玖拾元整（148750290.00元）；利息人民币捌拾肆万壹仟壹佰捌拾柒元贰角柒分（841187.27元）（含利息、复利、罚息）；3.利息（含利息、复利、罚息）自二O一二年四月二十日起计至借款人清偿上述债务之日为止（根据合同约定计算具体金额）；4.公证费人民币壹拾肆万玖仟伍佰玖拾壹元（149591.00元）；5.实现债权的有关费用（申请执行费等），具体金额以实际发生额为准。 农商行花都支行持该执行证书向本院申请强制执行。本院于2012年5月24日以(2012)穗中法执字第994号立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人偿还：本金148750290元、利息(暂计至2012年4月20日为841187．27元，之后利息计至债务清偿之日)、强制执行公证费用149591元、执行费217141.07元。2012年6月27日，本院作出(2012)穗中法执字第994号执行裁定，内容如下：冻结、划拨被执行人志联公司、林护国、苏桂芳、林志勋、林志云、林志东存款1.5亿元或提取其等额的其他现金收入，或者冻结、查封、扣押上列被执行人其他等值的财产或财产权益。2012年7月4日，本院根据上述执行裁定向广州市国土资源和房屋管理局送达（2012）穗中法执字第994号之5号协助执行通知书，对登记在被执行人林志东名下的位于广州市xx区xx路xx号801房、802房、806房、807房、808房、809房的房屋予以查封，查封期限自2012年7月4日起至2014年7月3日止。 2013年11月13日志联公司向本院提出不予执行(2012)粤广花都第6937号执行证书的异议请求，本院于2014年2月18日作出（2013）穗中法民二执证字第1号《民事裁定书》，裁定申请执行人农商行花都支行申请强制执行的广州市花都公证处(2012)粤广花都第6937号执行证书，本院不予执行。 此后，农商行花都支行就上述借款以志联公司、林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋作为被告，另行向本院提起金融借款合同纠纷诉讼。本院以（2014）穗中法金民初字第148号立案审理，该案判决如下：一、志联公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向农商行花都支行清偿借款本金147546957.70元及相应的利息、逾期利息（罚息）、复利（其中，利息：截止2012年4月20日利息为871668.49元，2012年4月21日至2012年5月23日期间的利息，以148750290元为准，按照中国人民银行同期贷款基准年利率6.65%上浮10%计算；逾期利息：2012年5月24日至2013年9月5日期间的逾期利息以148750290元为准，2013年9月6日至2015年1月8日期间的逾期利息以147546957.7元为准，逾期利息均按照中国人民银行同期贷款基准年利率6.65%上浮10%的基础上加收50%计算；复利：对不能按期支付的利息，按照《企业借款合同》的约定计算复利。逾期利息不予收取复利。）二、当志联公司不履行上述第一项判决确定的义务时，农商行花都支行有权以拍卖、变卖志联公司用于抵押的位于东湖凯柏轩1栋共25套在建工程（详见本判决附表）所得的价款优先受偿；三、林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋对上述志联公司的债务承担连带清偿责任，林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋承责后，有权向志联公司追偿；四、驳回农商行花都支行的其他诉讼请求。后农商行花都支行、志联公司均不服该一审判决，向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院作出的（2017）粤民终703号民事判决驳回上诉，维持原判。 该案诉讼阶段，本院于2014年3月7日作出（2014）穗中法金民初字第148号民事裁定书以及执行通知书查封涉案房产，因此前(2012)穗中法执字第994号案件查封期限于2014年7月3日到期，（2014）穗中法金民初字第148号查封自2014年7月4日起由轮候查封转为首封。此后，2016年4月16日，该案续封了涉案房产，查封期限为2016年4月16日至2019年4月15日。 上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，农商行花都支行于2018年12月5日向本院申请强制执行，本院以（2018）粤01执6217号立案执行，2018年12月20日，本院作出（2018）粤01执6217号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押属于被执行人林护国、苏桂芳、林志东、林志云、林志勋价值人民币192018059.59元的财产。2019年3月22日，本院作出（2018）粤01执6217号协助执行通知书，继续查封被执行人林志东名下位于广州市xx区xx路xx号801、802、806、807、808、809房【权证号码：120xxxx82、120xxxx83、120xxxx87、120xxxx88、120xxxx89、120xxxx90】的房产【上述房产原由本院以（2014）穗中法金民初字第148号、（2016）粤01执保30号查封】，查封期限自2019年4月15日至2022年4月14日。 另查明，广州市保通建筑工程有限公司（以下简称保通公司）主张广州市xx区xx路xx号801、802、806、807、808、809房虽登记在林志东名下，但该司为实际出资人，林志东只是负责代该司办理房屋过户手续，上述房产实际所有权属于该司所有，该司据此向本院提出案外人执行异议。本院于2012年11月23日作出(2012)穗中法执异议字第331号执行裁定，以保通公司是上述房屋的实际出资人，享有足以阻止上述房屋作为执行标的进行转让、交付的实体权利为由，裁定中止对位于广州市xx区xx路xx号801、802、806、807、808、809房的执行。 农商行花都支行不服上述(2012)穗中法执异议字第331号执行裁定，向本院提起案外人异议之诉。本院于2013年5月8日作出（2013）穗中法民五初字第1号民事判决，判决如下：一、撤销本院(2012)穗中法执异议字第331号执行裁定；二、许可本院(2012)穗中法执字第994号案对林志东名下的广州市xx区xx路xx号801、802、806、807、808、809房的执行；三、驳回农商行花都支行的其他诉讼请求。 保通公司、农商行花都支行均不服该判决，向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院于2014年5月29日作出（2013）粤高法民一终字第64号民事裁定书，认为本院于2014年2月18日作出裁定，不予执行农商行花都支行申请执行的广州市花都公证处(2012)粤广花都第6937号执行证书，该裁定亦已于2014年4月27日生效，本案诉讼的基础已经不存在，故裁定如下：一、撤销本院（2013）穗中法民五初字第1号民事判决；二、驳回农商行花都支行的起诉。 再查明，根据广州市不动产登记查册表显示，广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房的产权人为林志东，单独所有。 根据李勇提交的证据显示，2012年6月28日，林志东的委托代理人苑媛（卖方，甲方）与李勇（买方，乙方）、合富置业（房地产中介服务机构，丙方）共同签订《存量房买卖合同》，约定李勇购买广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房，购买金额分别为1316308元、1376148元、1376148元、1376148元、1376148元，合同中约定：“……第四条产权转移登记甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记2.丙方协助办理。丙方应当于2012年7月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方……第二十条其他约定1.买方必须于2012年7月9日前向卖方提供人民币捌拾万元整的资金证明，并于2012年7月12日前将人民币捌拾万元整转入卖方贷款账户内；2.交易过户须在本合同签订60天内完成（以付清双方交易税费为准）”。 根据李勇提交2012年6月28日苑媛出具的收款收据显示，林志东的委托代理人苑媛确认收到李勇缴纳的广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房定金人民币各捌万元整，2012年7月12日林志东的代理人苑媛出具的收款收据显示，收到上述涉案房屋首期房款各捌拾万元整。2012年6月30日合富置业出具的发票显示收取李勇中介代理费及咨询费，其中801房、807房、808房、809房各捌仟元整，806房为壹万元整。2012年7月12日，广州银行淘金支行出具的广州银行进账单（回单）显示，出票人为沙玉娥，收款人是保通公司，汇款金额为伍佰叁拾万元整，备注：购房款。 李勇还提交了《浩蕴商务大厦业主资料8楼801、806、807、808、809、810室》、《浩蕴商务大厦非办公时间处理室内紧急事故授权书》、《室内设施检验记录表》、《广州市xx区xx路xx号（浩蕴大厦）8层锁匙交接表》等证实其已经实际占有使用了涉案房屋。 本案听证时，李勇、农商行花都支行、林志东均确认广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房未付房款共计3792686元。 又查明，志联公司于2015年1月8日被本院裁定受理破产申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。涉案房产登记在林志东名下，本院对涉案房产采取执行措施，符合法律规定，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李勇主张对于涉案房产享有实体权利，应符合上述规定所列的四项条件。一方面，如符合上述规定所列四项条件，案外人对不动产所享有的权利具有一定物权性质，因此足以阻却对该不动产的执行；另一方面，执行案件对于符合上述条件的不动产虽不能采取执行措施，但因案外人已经支付全部价款，不动产在形式上转化为金钱，其价值仍然存在，亦不影响申请执行人债权的实现。 就本案而言，根据李勇提交的证据显示，其向林志东的代理人支付了广州市xx区xx路xx号801房、806房、807房、808房、809房定金各8万元以及首期款各80万元；另外向保通公司支付530万元购房款。从本案查明事实来看，保通公司曾就涉案房产提出案外人异议，主张其是涉案房产的实际出资人，对涉案房屋享有实体权利，林志东只是代该司办理房产过户手续。李勇一方面与涉案房产登记的产权人林志东签订房屋买卖合同，向林志东给付涉案房产的定金和首期款；另一方面又向主张是涉案房产出资人和实际产权人的保通公司给付530万元购房款，而对于向保通公司给付的530万元房款，李勇并没有提交进一步的证据证实上述房款是保通公司代林志东收取以及保通公司已经将上述房款转交给林志东的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定中所列已支付全部价款或者支付部分价款，指的是已经向被执行人而非他人支付价款。另外，除上述款项之外，李勇还尚有3792686元购房款未支付。因此，李勇在本案中提交的证据不足以证实其向被执行人支付了涉案房产全部价款。根据上述法律规定，李勇对涉案房产并不享有足以阻却执行的实体权利。对李勇的异议请求，本院依法不予支持。 至于李勇与林志东或保通公司之间如因涉案房产买卖以及款项支付产生纠纷，相关当事人可另循法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人李勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                   莫乔珍