江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4533号上诉人（原审原告）：东海县安峰镇后放村民委员会，住所地东海县安峰镇后放村。法定代表人：刘秀生，该村委会主任。委托诉讼代理人：倪龙飞，江苏连政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王以兵，男，1977年6月10日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：臧靖，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人东海县安峰镇后放村民委员会（以下简称后放村委会）因与被上诉人王以兵排除妨害纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人后放村委会上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定合同到期后，王以兵要求继续租赁，并向后放村委会交纳租金，后放村委会拒绝接受，并拒绝与被上诉人重新签订继续租赁合同构成违约属于事实认定错误。首先，后放村委会因另盖办公楼，村集体办公面积又不得超标，所以案涉房屋经后放村委会及村民代表开会研究决定公开出售，后放村委会在合同到期前就多次告知被上诉人村委会的集体研究决定，并告知不再续租，被上诉人知道这种情况并同意，并说明如果村委会不续租其愿意购买案涉房屋。在一审庭审中被上诉人也认可上诉人在合同到期前就告知了案涉房屋不再续租的事情。合同到期后，上诉人公开竞卖案涉房屋，但被上诉人无故不接受公开竞买条件，而且恶意阻挠上诉人公开竞卖，并宣扬案涉房屋已经被其买下，导致无人敢参与竞买；被上诉人恶意霸占案涉房屋又不愿意支付竞买价款，并妄想还用租金一年一万的方式继续霸占案涉房屋，这是上诉人所无法接受的，而不是一审法院认定后放村委会拒绝接受租金。其次，按一审的判决逻辑合同应当续租，续租租金应当为每年一万元显失公平，即便合同到期后双方成立新的租赁合同，因为双方对租赁期限约定不明确，依照合同法第二百三十二条的规定，应当视为不定期租赁，上诉人享有任意解除租赁合同的权利，且事实上，上诉人也在合理期限内多次告知了被上诉人，被上诉人依然无故拒不搬离案涉房屋。因此，被上诉人现在占有案涉房屋系无权占有，应当搬离，上诉人不存在违约之处。二、一审法院适用法律错误。本案被上诉人系无权占有案涉房屋，应当搬离并赔偿侵占期间的经济损失，应当适用合同法第二百三十二条、物权法第三十五条、第三十七条的规定依法判决。三、根据苏农经（2017）第11号文件规定，农村集体资产资源的转让、出租、入股抵押或者以其他方式流转交易，要全部进入农村产权交易市场进行交易，基于该份文件的出台，上诉人不再享有自主处置村集体资产的权利，集体资产处置必须经由乡政府统一管理，因此才有上诉人多次向被上诉人告知无法续租案涉房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王以兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。后放村委会向一审法院起诉请求：1.王以兵立即清除后放村委会一楼八间房屋内物品并搬离，停止对后放村委会房屋所有权、使用权的侵害;2.赔偿侵占期间的经济损失40000元;3.本案诉讼费由王以兵承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，后放村委会、王以兵双方签订房屋出租合同，后放村委会将村委会办公楼出租给王以兵，用于经营农资、食品，租期六年，自2012年1月1日至2018年1月1日止，每年租金10000元。同时，房屋出租合同第三条第四项约定:合同到期后，乙方如需继续承租，甲方应给乙方继续承租，租金按每年10000元不变，但租期由甲乙双方协商而定，并重新续签该合同。合同到期后，王以兵要求继续租赁，并向后放村委会交纳租金，后放村委会拒绝接受租金，并明确表示不再给王以兵继续租赁使用。现因王以兵拒不搬出租赁房屋，引起诉讼。上述事实，由后放村委会、王以兵的当庭陈述及房屋出租合同、江苏省农村集体经济组织结算凭证复印件一份在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：后放村委会、王以兵双方关于“合同到期后，乙方如需继续承租，甲方应给乙方继续承租，租金按每年10000元不变，但租期由甲乙双方协商而定，并重新续签该合同”的约定内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，对合同双方具有约束力，王以兵在合同到期后要求继续租赁，符合合同约定，后放村委会应当与王以兵重新签订继续租赁的合同，其不同意王以兵继续租赁的行为构成违约，对其要求王以兵停止侵权并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回后放村委会对王以亮的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由后放村委会负担。二审中，上诉人后放村委会依法提交苏农经（2017）第11号文件及安政发（2018）第76号文件复印件各一份，证明农村集体资产资源的转让、出租、入股抵押或者以其他方式流转交易，要全部进入农村产权交易市场进行交易，基于该份文件的出台，上诉人不再享有自主处置村集体资产的权利，集体资产处置必须经由乡政府统一管理，因此才有上诉人多次向被上诉人告知无法续租案涉房屋。被上诉人王以兵质证称，对两份文件的真实性暂不予确认，本案一审期间如果这两份文件客观存在，在当时应当能够提供，而一审没有提供，因此两份材料在性质上不属于二审期间的新证据，两份文件的所反映内容也不能作为上诉人不履行合同义务的依据。两份文件即便属实，所带来的也只不过是交易程序上变化，没有说农村集体房屋不允许出租，在程序上也限制不了当事人之间已经预先设定的交易，而本案当事人在2012年签订合同中就已经对未来出租问题作出了预定，这一预定只要不违反法律强制性规定应视为有效，对于双方当事人具有拘束力。从后放村委会一审的诉状中所发表的意见，要求王以兵搬离房屋的理由绝不在此，二审提供材料所阐述的理由与一审的理由是相悖的，因此二审法院不应当采信上诉人意见。本院经审查认为，两份文件均具有真实性，根据文件内容，案涉房屋的出租事宜应在农村产权交易市场进行，后放村委会在与王以兵租赁合同到期后，无权直接续签，对两份证据本院依法予以确认。一审法院查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人王以兵是否有权在双方没有续签租赁合同的情况下继续占有案涉房屋？本案中，后放村委会与王以兵所签订的租赁合同于2018年1月1日到期，到期后双方未续签合同，王以兵虽以双方租赁合同中“合同到期后，乙方如需继续承租，甲方应给乙方继续承租，租金按每年10000元不变，但租期由甲乙双方协商而定，并重新续签该合同”之约定为由要求继续租赁，现因租赁房屋的情况发生变化，后放村委会无权直接与王以兵重新续签租赁合同，并已明确表示不再续签，故王以兵继续占有案涉房屋没有法律依据，一审法院认定后放村委会应当与王以兵重新签订租赁合同错误，本院依法予以纠正。本院认为，集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，王以兵在租赁合同到期后，后放村委会已经明示不再续签房屋租赁合同的情况下，继续侵占案涉房屋无法律依据，后放村委会有权提起排除妨害之诉并要求王以兵赔偿经济损失。结合本案实际情况，王以兵应当清除后放村委会一楼八间房屋内物品并搬离，结合双方租赁合同约定、租金数额及王以兵继续侵占时间，本院酌定王以兵赔偿后放村委会继续侵占案涉房屋期间经济损失费2万元。综上所述，上诉人东海县安峰镇后放村民委员会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6038号民事判决;二、被上诉人王以兵于2020年1月2日前清除后放村委会一楼八间房屋内物品并搬离;三、被上诉人王以兵在收到本判决书十日内支付上诉人东海县安峰镇后放村民委员会经济损失费2万元;四、驳回上诉人东海县安峰镇后放村民委员会其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，二审案件受理费800元，均由王以兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 林 龙审 判 员 朱培培二〇一九年十二月二十七日法官助理 宋继林书 记 员 陈 恒法律条文附录《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。