江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3418号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱兴田，男，1969年6月28日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：乔乃俊，男，1955年2月8日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。上诉人朱兴田与上诉人乔乃俊房屋租赁合同纠纷一案，均不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱兴田上诉请求：撤销一审判决，重新对本案作出公正判决。事实与理由：1、关于本案涉及的返还租金15000元。2018年9月21日海州区政府发出拆迁公告，政府随即采取隔离手段，导致上诉人无法经营。此外政府在2017年就对涉案房屋所在区域进行拆迁调查登记，乔乃俊知晓拆迁的事实，但并未告知朱兴田。一审法院未到拆迁部门调查核实，事实不清，导致判决返还的租金明显偏袒乔乃俊。2、乔乃俊因朱兴田的装修行为和经营行为获得补偿。依照法律规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁范围内对承租人的损失予以补偿。一审判决适用法律明显错误。综上请求纠正一审错误判决。乔乃俊答辩称：一、朱兴田的上诉理由与事实不符，上诉人称2018年9月21日海州区政府发出拆迁公告，政府随即采取隔离手段和乔乃俊在2017年知晓拆迁无事实依据。本案是房屋租赁纠纷，合同条款明确且合法有效，朱兴田也自觉履行合同，正常经营，实际使用租赁房屋至合同期满第二天，与乔乃俊进行正常交接。众所周知，承租房屋应当交纳租金，合同期满也无退租金可言，故一审判决退还租金无事实依据也无法律依据。二、朱兴田称因其装修和经营获得补偿无事实依据。本次拆迁公告和拆迁补偿明细均无装璜和营业损失，本次拆迁零装璜补偿和对满三年以上营业房的补偿是政府规定并符合国务院征收条例的规定，上诉人对装璜、经营损失无诉讼标的，说明无装璜损失与经营损失，是否损失均应按省高院规定和合同约定处理，乔乃俊不负任何责任。综上，按房屋租赁合同的规定虽然拆迁事实存在，但双方都已自觉履行完毕合同，故不存在任何纠纷与赔偿。请求依法撤销一审判决第一项的退还租金7500元的内容，撤销一审判决第三项内容（保留电表费、水电费等），改判朱兴田赔偿乔乃俊房屋损坏等损失3727.88元，驳回朱兴田的诉讼请求。上诉人乔乃俊提出上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，增判朱兴田赔偿乔乃俊被损害门窗等损失3727.88元，驳回朱兴田的诉讼请求。事实与理由：朱兴田一直到租赁合同约定时间期满才将涉案房屋交还，乔乃俊不应退还租金。朱兴田使用房屋期间损坏门窗、吊顶等应赔偿损失。朱兴田针对乔乃俊的上诉答辩称：我方在收到拆迁公告以后配合拆迁部门完成了拆迁工作，并不存在乔乃俊所称的使用完租赁房屋。一审法院判令乔乃俊返还部分租金正确，但对应当返还租金的时间审查不明，对于房屋交付给拆迁部门以后，房屋门窗、吊顶等损坏并非我方所为，故不应由我方承担赔偿责任。朱兴田向一审法院起诉请求：1.判令乔乃俊返还租金15000元及定金5000元；2.判令乔乃俊给付装修余值款35000元；3.判令乔乃俊支付营业损失35000元。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月21日，朱兴田（乙方/承租方）与乔乃俊（甲方/出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于某路195-1#房屋和某路2-1#楼（原87#101室）一并租给乙方使用（面积约120㎡）。二、租赁期限：一年（自2018年3月1日至2019年3月1日止）。三、租金：年租金30000元。四、租金给付方式：合同签订之日，乙方缴纳定金5000元（合同期满退还，如乙方违约不予退还）和当年租金30000元。六、乙方装潢期间不得改变主楼房屋原始结构，必须爱护门窗及其他设施，合同期满，乙方除拆除自己安装的空调电器及可移动物品外，墙壁地面等设施不得损坏，造成损坏按价赔偿。七、水费、电费、煤气费、卫生费、宽带费等均由乙方按时到相关部门缴纳。若因乙方未按时缴纳相关费用造成的断水断电及滞纳金、违约金由乙方负责承担。十、如遇不可抗力因素（国家法律政策、房屋拆迁或自然灾害等），双方均不负责。因上述原因而终止合同的，甲方按日计算退还乙方实际未使用的租金。上述协议签订后，朱兴田对该房屋进行了部分装修，以朱兴田儿子朱响响的名义办理了营业执照，用于经营饭店。朱兴田于2018年4月28日向乔乃俊支付了房屋租金30000元及定金5000元。2018年9月，海州区人民政府发布南小区片区棚户区改造项目（一期）拆迁公告，上述租赁房屋在拆迁范围。同年10月26日，乔乃俊与连云港市海州区房屋征收局签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定选择货币补偿方式，合计安置费用1846712元，其中附属物补偿53920元、停产停业损失补偿费111320元。同时约定于2018年11月2日前搬迁完毕，将空房移交给征收部门。因双方就拆迁补偿事宜未协商一致，朱兴田一直未将该房屋交付给乔乃俊，乔乃俊也未按上述协议约定时间将房屋移交给征收部门。2019年3月2日，双方就涉案房屋进行了交接，乔乃俊向朱兴田出具收条一张，载明：收到朱兴田承租房屋一套，发现2个卷帘门严重损坏，一间房吊顶严重损坏、窗户破损，此据。另注明收到门钥匙4把。乔乃俊接收房屋后，办理了房屋的水电销户手续，交纳水费108元，电费70.13元，赔表费125.5元，并于3月3日将接收房屋按原状交付给拆迁部门，目前该房屋已被拆除。一审另查明，涉案房屋在出租给朱兴田之前，由案外人承租用于经营饭店。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。朱兴田与乔乃俊签订的《房屋租赁合同》合同合法有效，双方均应按合同约定履行。针对本案争议焦点：一、乔乃俊是否应向朱兴田返还租金15000元。涉案房屋于2018年9月确定列入拆迁范围，朱兴田主张其于同月停止使用，房屋被拆迁部门隔离，其未与乔乃俊进行交接。乔乃俊则称，房屋在2019年春节前才被隔离，朱兴田儿子于2019年3月2日将房屋钥匙交给乔乃俊，之前房屋一直由朱兴田使用，双方合同已履行完毕，不应退还租金。一审法院认为，朱兴田直到3月2日租赁合同期满才将房屋交付给被告，主要是因为双方对于补偿问题未达成一致，根据乔乃俊提供的照片及双方陈述，由于纳入拆迁范围，该房屋周围被隔离，墙上标注了“征”字样，对朱兴田经营必定会造成一定的影响，乔乃俊应向朱兴田退还部分租金。因2018年11月9日的录音中，朱兴田表示其一直在营业，表明此时其仍在正常经营，故其要求退还半年租金15000元无事实依据，一审法院不予支持。对于涉案房屋何时被隔离及标注纳入拆迁范围，双方陈述不一致，朱兴田也未举证证明。乔乃俊提供的照片显示，2018年12月4日，该房屋上已标注征字，且无经营迹象，乔乃俊提供的水电费票据显示金额也可以佐证，朱兴田未实际进行经营的情况。本院结合上述情况，酌情确定朱兴田未实际经营的时间为三个月，乔乃俊应向朱兴田退还三个月的租金，金额为7500元。朱兴田交纳的定金5000元，乔乃俊应返还朱兴田。二、乔乃俊是否应向朱兴田支付装修余值款及营业损失各35000元。双方合同第十条约定，如遇房屋拆迁等不可抗力因素，双方均不负责，乔乃俊仅需按日计算退还朱兴田实际未使用的租金。根据上述约定，朱兴田要求乔乃俊支付装修余值款及营业损失无合同依据，一审法院不予支持。关于乔乃俊在双方合同签订时隐瞒涉案房屋将被拆迁的事实的主张，并无相关证据证明，一审法院不予采信。三、关于反诉请求，1.水电费，双方合同约定，水电费等均由承租方即朱兴田缴纳，乔乃俊在接收房屋后缴纳的水费108元，电费70.13元，系朱兴田使用期间产生，均应由朱兴田承担。关于赔表费125.5元，朱兴田称乔乃俊并无证据证明该电表安装在朱兴田承租房屋内且系朱兴田破坏，一审法院认为，双方在3月2日进行交接时乔乃俊出具的收条中未注明电表损坏，但乔乃俊提供的票据与水电费票据备注码一致，能够证明系该房屋使用的电表发生了赔表费用，且该费用发生于双方交接前，故应认定系朱兴田使用期间损坏，该费用应由朱兴田承担。综上，朱兴田应支付乔乃俊水电费、赔表费合计303.63元。2.对承租房屋损坏赔偿，朱兴田不予认可。一审法院认为，乔乃俊于2018年10月26日即与房屋征收部门签订了补偿协议，此时其应获得的补偿款金额已确定，在双方办理交接手续后，乔乃俊亦按接收时的原状交付给了房屋征收部门，该房屋在交接时损坏的部分对乔乃俊实际获得拆迁补偿款的金额并无影响，其也未因此遭受损失，故其要求朱兴田赔偿无事实和法律依据，一审院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、乔乃俊于判决发生法律效力之日起十日内返还朱兴田租金7500元、保证金5000元，合计12500元。二、驳回朱兴田的其他诉讼请求。三、朱兴田于判决发生法律效力之日起十日内支付乔乃俊水电费等费用合计303.63元。四、驳回乔乃俊的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2050元，由朱兴田承担1937.5元，由乔乃俊承担112.5元（因朱兴田已预交，乔乃俊承担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付朱兴田）；一审反诉案件受理费25元，由朱兴田承担（因乔乃俊已预交，朱兴田于判决发生法律效力之日起十日内支付给乔乃俊）。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，朱兴田与乔乃俊签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。双方合同约定租期一年自2018年3月1至2019年3月1日，年租金3万元。2018年9月海州区政府发布拆迁公告，涉案房屋被列入拆迁范围。乔乃俊主张双方合同已经履行完毕，朱兴田儿子于2019年3月2日才将涉案房屋钥匙交还，双方进行交接。对房屋交接事实朱兴田未予否认，但其认为，因房屋被拆迁导致其无法经营，乔乃俊应当退还15000元租金。本院认为，朱兴田在房屋纳入拆迁范围后，未及时与乔乃俊交接并退还房屋，而是占用房屋直到租赁合同期满，双方的租赁合同已经履行完毕。但由于房屋被纳入拆迁范围，对朱兴田经营必定会造成不利影响，故朱兴田租赁涉案房屋而不能正常经营期间的租金，乔乃俊应向朱兴田退还。对于房屋何时被隔离导致无法正常经营，朱兴田未举出充分证据证明，而2018年11月9日的录音中，朱兴田表示其一直在营业。从乔乃俊提供的涉案房屋照片显示，2018年12月4日该房屋周围被隔离，墙上标注了“征”字，且无经营迹象。乔乃俊提供的水电费票据金额也可佐证朱兴田未实际经营的情况。结合上述情况，一审法院酌情确定朱兴田未实际经营的时间为三个月，乔乃俊向朱兴田退还三个月的租金7500元并无不当。朱兴田上诉要求退还15000元租金与乔乃俊上诉要求租金不予退还的主张均不能成立，本院不予支持。关于朱兴田主张乔乃俊因朱兴田的装修行为和经营行为获得补偿，乔乃俊也应当在拆迁范围内对承租人的损失予以补偿。对此本院认为，虽然在朱兴田承租涉案房屋期间，政府发布拆迁公告将涉案房屋纳入拆迁范围，且2018年10月26日，乔乃俊与征收部门签订征收补偿安置协议，协议约定于2018年11月2日前搬迁完毕，将空房移交给征收部门。而从实际情况看，朱兴田一直占有并控制涉案房屋，直到租赁合同期满。对此本院认为，因双方之间的租赁合同已经履行完毕，朱兴田主张因房屋征收行为导致其损失并要求补偿，没有法律依据。且双方租赁合同明确约定，如遇不可抗力因素（国家法律政策、房屋拆迁或自然灾害等），双方均不负责。对于朱兴田在租赁期内客观上无法正常经营产生的损失，乔乃俊退还的三个月房屋租金足以弥补。综上所述，朱兴田要求乔乃俊给付装潢补偿和营业损失补偿无事实和法律依据，本院不予支持。关于乔乃俊上诉主张房屋损害赔偿的问题，本院认为，乔乃俊主张门窗及吊顶损坏，朱兴田对此不予认可，且乔乃俊获得征收补偿的数额在签订征收补偿安置协议时就已确定，其主张损失赔偿不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱兴田和上诉人乔乃俊的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2155元，由上诉人朱兴田负担2075元，上诉人乔乃俊负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇一九年十二月二十日法官助理  卞晓璐书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。