贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12439号 原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘正旭（特别授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：刘婷婷（一般授权代理），该公司员工。 被告：葛学伟，女，彝族，1972年7月21日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：葛学敏，男，汉族，1961年6月6日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称龙腾物业）与被告葛学伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司之法定代表人赵春元及委托诉讼代理人刘正旭、刘婷婷及被告葛学伟之委托诉讼代理人葛学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年7月1日至2018年12月31日共计1080天的物业管理服务费用3080元，并按加收日千分之三滞纳金4020元，水费576元，垃圾处理费135元，合计7811元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2015年6月30日注册成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入住三江花园，为小区业主提供物业服务。被告系小区业主，居住在小区C-2-20-6号房屋，房屋面积为102.67平方米，按每月每平方米应缴纳1元的物管费计算，每天应缴纳3.4223元。按照物业服务合同内容约定，原告公司投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强小区安保及保洁绿化等工作，对小区存在安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，工作得到小区90%以上的业主认可。根据原告于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意度”问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入住以来的物业服务持满意结论，拒绝调查和不满意的的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，满意结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业标准要求。原告在提供了优质的管理和服务后，小区业主应按时缴纳物业管理费用，经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴纳所欠费用。综上所述，被告差欠原告物业管理费用及水费的事实客观存在，被告拒不缴纳费用的行为损害了原告的合法权益，为此，特依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行办法》第三十三条之规定，诉至法院，请求支持原告诉请！ 原告庭前将诉讼请求第1项变更为：滞纳金标准改为按人民银行同期利率标准计算，从欠费第一天开始计算到物业管理费实际支付完毕之日止。 被告葛学伟辩称，一、关于案件事实。原告入驻三江花园小区不合法，我与原告没有合同关系，与我签订合同的是三江物业管理有限公司，我不认可原告为我们小区提供服务，且原告提供的物业管理服务很不到位，所以我拒绝缴纳物业管理服务费。二、原告与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》的行为已违反物业管理相关法律法规和合同法的规定，该合同是无效合同。三、原告与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》时，没有尽到相关审慎义务，其因此产生的法律后果和责任，应由原告自己承担。四、被告之所以拒绝向原告缴纳物管费，是原告自身的行为造成。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，原告用不正当竞争手段入驻三江花园（虽提供了部分服务）但应为其违规违法行为承担法律责任。请求人民法院依法维护被告的合法权益，以维护正常的社会经济秩序和法律的尊严。 本院经审理查明：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入住之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加毕节市三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月11日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准与内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。 被告葛学伟系居住在毕节市七星关区××房的业主，住房建筑面积102.67平方米，属于原告龙腾物业服务管理区域内的业主。从2016年7月1日起，被告葛学伟未按照毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年7月1日至2018年12月31日期间，被告葛学伟应缴纳的物业服务管理费为102.67平方米×1元/月·平方米×30个月=3080.10元。原告代被告缴纳水费576元及垃圾处理费135元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：毕节市三江花园业主委员会于2014年12月27日选举成立，于2015年2月6日向毕节市七星关区房产事业局备案。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告葛学伟作为居住在毕节××××山路三江花园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告葛学伟具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2016年7月1日至2018年12月31日期间，被告葛学伟应缴纳的物业服务管理费为3080.10元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3080.10元×80%=2464.10元。对原告要求被告支付代缴水费576元及垃圾处理费135元的诉请，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告葛学伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2464.10元；并支付原告代缴的水费576元、垃圾处理费135元。 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担15.00元，由被告葛学伟负担10.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇一九年十二月十二日 书记员  王 贵