西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初5928号 原告：高萍。 委托诉讼代理人：任姗姗，陕西秦岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。 被告：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。统一社会信用代码916100006237492964。 法定代表人：朱振平，总经理。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭亚兰，陕西云德律师事务所律师。 原告高萍与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高萍及其委托诉讼代理人王宝辉，被告华帝龙公司的委托诉讼代理人郭亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告签订的《认购协议》；2、判令被告返还已付购房款122950元；3、判令被告向其支付租金31967元；4、判令被告按照日计万分之五向其支付至实际付清之日止的迟延支付租金违约金；5、判令被告赔偿房屋差价损失310840元；6、判令被告向其支付违约金24590元；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月12日，其与被告签订《认购协议》，约定其认购被告开发的西安市北二环与贞观路交汇处XX角X单元X层XX-XXXX号房屋，总房款232950元，付款方式为协议签订当日支付总房款的50%，即122950元，剩余房款采用银行贷款方式支付；被告承诺于2016年5月30日之前与其签订正式的《商品房买卖合同》，若因被告的原因，其有权解除协议，并要求被告全额退还已付房款，承担已付房款总额10%的违约金，被告应在协议解除之日起30日内无条件退还已付款;若原告选择继续履行本协议的，本协议继续履行；2017年5月30日交付房屋，在2017年5月30日前，被告仍不能与原告签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，被告在协议期满后30日内全额退还预付款，并承担其已付款额10%的违约金；被告代其经营商铺，经营期限2年，被告保证第一年2015年6月12日至2016年6月12日租金12295元，第二年2016年6月12日至2017年6月12日租金14754元，两年期满后，年租金不低于8%。协议签订当日，其向被告支付房屋价款122950元。2016年10月31日，被告向其支付租金12295元。此后，其多次催促被告履行合同义务，签订正式的《商品房买卖合同》，交付房屋，但被告以各种理由推脱。2018年1月3日，其向法院起诉要求继续履行合同，被告告知其因变更房屋规划致使讼争房屋不存在，无法继续履行合同。其认为，双方签订的《认购协议》系真实意思表示，合法有效。被告违反诚实信用原则隐瞒房屋规划，致使《认购协议》无法履行，故诉至法院。 被告华帝龙公司辩称，首先，双方签订的《认购协议》客观履行不能，故其公司同意解除该协议，退还原告已付的购房款122950元。但合同不能履行的责任并非其公司造成的。双方合同约定，其在2017年5月30日前不能与原告签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房才需承担已付款额10%的违约金，而其已于2015年7月22日取得《西安市商品房预售许可证》，满足与原告签订正式《商品房买卖合同》的条件，且根据约定交房时间为2017年5月30日（暂定），此时其与原告签订的《认购协议》所涉及的房屋已经完全满足交付条件，仅因主管部门批复的房屋为大通铺无法分割销售，导致客观上该《认购协议》无法实际履行，该责任并非其公司造成，其不应承担违约责任，请求驳回原告要求其支付违约金24590元的诉讼请求。其次，原告要求其支付租金及迟延支付租金违约金无事实和法律依据。双方虽然在《认购协议》中约定原告所认购的商铺在双方签订正式《商品房买卖合同》同时与被告签订《委托经营合同》，但双方事实上并未签订《委托经营合同》，仅是在该合同附件中达成的初步意向，且原告曾起诉要求被告支付租金及租金违约金，法院判决驳回了原告该请求，故原告在本案中要求其支付租金迟延支付租金的违约金的请求于法无据。第三，双方签订的《认购协议》为商品房预约合同，原告无权要求被告向其支付房屋差价损失。预约合同是缔约阶段，该行为并不影响原告与其他开发商缔结协议，且在解除合同的情况下，预约合同约定的违约金足以弥补原告的损失，故原告无权要求丧失缔约机会所造成的损失。另，原告在签订合同时，明知涉案房屋状态为通铺，房屋最终的面积及布局、规划尚未确定，且根据最终房屋管理部门的实测分户，实际无法缔结本约是由于事实上无法履行导致的，属于原告应承担的风险，故请求驳回原告要求判令被告赔偿原告房屋差价损失310840元的诉讼请求。 经审理查明，原、被告于2015年6月12日签订合同编号为4F-20424的《认购协议》，约定高萍认购位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角的华帝金座项目A单元4层20424号房屋；高萍于签订协议时支付50%的房款122950元，剩余房款办理银行按揭；华帝龙公司承诺于2016年5月30日前项目五证办理完善，双方签订正式的《商品房买卖合同》，在2017年5月30日前华帝龙公司仍不能与高萍签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，华帝龙公司应当在本协议期满后30日内全额退还高萍已付款，并承担高萍已付款总额10%的违约金。同时，双方又签订附件二《买受人使用权限规定》，约定：1、在双方签订正式《商品房买卖合同》同时签订《委托经营合同》；2、委托经营期限暂定2年，2年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%；3、华帝龙公司保证高萍所收年租金，第一年2015年6月12日至2016年6月12日为已付款总额的10%，合计返租金12295元；2016年6月12日至2017年6月12日为已付款总额的12%，合计返租金14754元；4、如华帝龙公司未能及时支付租金，则按日向高萍赔付应付款万分之五的违约金。《认购协议》签订后，高萍依约支付了122950元房款，华帝龙公司向原告支付了第一年租金12295元。2015年7月22日涉案房屋取得预售许可证，但双方因商铺面积等与《认购协议》发生变化，未签订正式《商品房买卖合同》，亦未交付房屋。诉讼中，原告申请对涉案商铺房屋差价进行评估，但因不具备评估条件致评估不能。 以上事实，有《认购协议》、收款收据、银行流水、庭审笔录、民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告均同意解除《认购协议》，且被告同意向原告退还已付房款122950元，均不违反法律规定，本院予以确认。原告主张房屋租金和租金违约金一节，因华帝龙公司未向原告交付房屋，原告亦无法就该房屋委托被告经营，房屋无法产生租金等收益，故本院不予支持。原、被告双方签订的《认购协议》约定2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人全额退还买受人已付款，并承担买受人已付房款总额10%的违约金。现被告在签订《认购协议》后，改变了涉案房屋的规划，导致双方不能按照《认购协议》约定的面积、房号签订《商品房买卖合同》及交付房屋，其行为违反《认购协议》的约定，故原告主张违约金，应予支持。但违约金数额应当按照《认购协议》约定的已付房款10%即12295元进行确定。双方在《认购协议》中约定了协议履行不能的具体情形及法律责任，应如约履行，现原告主张的违约金本院已经支持，且原告主张的房屋差价不具备评估条件，故原告要求被告赔偿房屋差价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告高萍与被告陕西华帝龙置业有限公司于2015年6月12日签订的《认购协议》自本判决生效之日解除； 二、被告陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日内向原告高萍退还已付购房款122950元； 三、被告陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日内向原告高萍支付违约金12295元； 四、驳回原告高萍其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8769元（原告已预交），现由原告负担4769元，被告负担4000元。被告负担部分于上述付款时一并给付原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 审 判 员  李 涛 人民陪审员  高 鹞 二〇一九年十二月六日 书 记 员  汪德见 打印人：周惠荣校对人：汪德见送达时间：2019年月日