四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21020号 上诉人（原审原告）：吴琳，女，1992年7月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：蒋茂楷，简阳市三星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，公司总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，1980年8月28日出生，汉族，住成都市高新区。系该公司员工。 原审第三人：宋敦先，男，1963年1月13日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：甘林，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 原审第三人：成都市长诚商务服务有限公司，住所地：成都高新区天晖中街56号1幢11层14号。 法定代表人：李万祥，董事长。 委托诉讼代理人：甘林，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 上诉人吴琳因与被上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、原审第三人宋敦先、成都市长诚商务服务有限公司（以下简称长诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴琳上诉请求：撤销原判，依法改判支持吴琳一审的诉讼请求。 事实与理由：一、一审法院驳回吴琳的诉讼请求，没有事实及法律依据。本案中，吴琳向法庭出示了《商品房买卖合同》、购房款支付凭证、《房屋交接确认书》以及吴琳与物业公司签订的涉案房屋的《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《治安、消防安全责任书》、《商品住宅质量保证书》、《承诺书》等书证。吴琳的证据充分的证明了尚缘公司与吴琳不仅于2016年1月就建立了商品房买卖合同关系，而且在2016年2月，尚缘公司就已将涉案房屋交付吴琳实际占有使用。一审法院已对吴琳与尚缘公司订立合同的效力进行了认定。 二、虽然案涉房屋所属土地被法院查封，但这并不能作为尚缘公司无法办理案涉房屋的不动产权证的理由，更不能作为一审法院驳回吴琳诉讼请求的理由。尚缘公司有为吴琳办理合同备案登记和办理不动产权证的法定义务，能不能办理和怎么办理权属证书是判决生效后执行过程中解决的问题。一审法院以此作为驳回吴琳诉请的理由没有法律依据。 三、吴琳与尚缘公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定合法有效。吴琳履行了给付房款的义务，尚缘公司也履行了交付房屋的义务，但却在2016年11月将案涉房屋备案登记在宋敦先名下。虽然商品房买卖合同签约备案不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力，但已经实际影到吴琳实现物权的合法权利。吴琳已实际占有、使用房屋，案涉房屋依法应当归吴琳所有。尚缘公司应当履行合同约定的办理权属证书的义务，宋敦先应协助尚缘公司撤销案涉商品房的合同签约备案。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，吴琳的全部诉讼请求都应当得到支持。 尚缘公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 长诚公司、宋敦先述称，吴琳的上诉理由不能成立，请求驳回吴琳的上诉请求。 吴琳向一审法院起诉请求：1.判令宋敦先协助尚缘公司撤销位于四川省金堂县房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：86265）；2.判令尚缘公司协助吴琳办理位于四川省金堂县商品房不动产权证书；庭审中，吴琳请求变更为办理位于四川省金堂县商品房不动产权证书。3.本案诉讼费，由尚缘公司承担。 宋敦先向一审法院起诉请求：1.判令吴琳、尚缘公司双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令尚缘公司立即为宋敦先办理位于金堂县房屋的不动产权属登记证书；庭审中，宋敦先请求变更为办理位于四川省金堂县不动产权证书。3.诉讼费由吴琳、尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月26日，尚缘公司为了向长诚公司借款将其开发的位于四川省金堂县22套商品房（房屋面积计1607.88㎡），以签订商品房买卖合同的形式将22套商品房的商品房买卖合同签约备案登记在长诚公司名下。次日，尚缘公司与长诚公司签订了《流动资金借款合同》，尚缘公司向长诚公司借款730万元。 2016年1月13日，尚缘公司（出卖人）与吴琳（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于四川省金堂县（现地址：金堂县）商业房屋，预测建筑面积54.14㎡，房屋总价款438534元；该商品房未设定抵押；付款方式为一次性付款；买受人在2016年1月18日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年1月30日前向买受人交付该商品房；逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；出卖人自本合同签订之日起Ｘ日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起Ｘ日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证等。2016年1月2日，吴琳向尚缘公司支付了438534元。2016年3月10日，尚缘公司向吴琳交付了上述房屋。当日，吴琳与成都龙泽实业有限公司分别签订了《尚缘国际前期物业管理服务协议》、《尚缘国际业主临时规约》、《尚缘国际治安、消防安全责任书》。吴琳按约交纳了物业费用。 2016年11月14日，尚缘公司与长诚公司签订了一份《协议书》。协议书主要约定：甲方：长诚公司；乙方：尚缘公司。一、双方同意以乙方开发的金堂县的房屋（详见清单，以下称“抵债房屋”，房管局备案价为11000元／㎡，总价为17686680元），作价2200万元，抵偿乙方拖欠甲方的贷款本金和利息，同时甲方免除乙方对甲方其他债权的全部担保责任（含备案价与作价差额4313320元）；三、甲乙双方共同向金堂县房管局申请办理抵债房屋《商品房买卖合同》的备案登记，乙方按照甲方提供的名单将抵债房屋过户至指定人员名下。待能够办理房产权属证书条件成就时，乙方应积极配合甲方办理房产权属证书，甲方及甲方指定人员不承担办理过户登记的任何税费。房屋全部更名给甲方指定人员备案登记完毕当日，本协议生效。五、甲方同意向成都市锦江区人民法院申请解除对乙方土地的查封强制执行措施，但以乙方的其他债权人也同意申请解除查封，同时与其他债权人共同向法院、国土局办理解除查封事宜为前提条件。六、乙方确保抵债房屋未被他人设立法律权利限制，也未被政府有关机构采取限制措施。若本协议签订后甲方未能按照本协议约定取得抵债房屋的房地产权属证书，或者在取得前述权属证书后又由于乙方原因而使抵债房屋无法交付或被查封、占有等，则本协议关于债务抵偿的全部内容即行解除，双方恢复至签订本协议签订前的债权债务关系等。2016年11月14日，长诚公司向尚缘公司出具的《情况说明》主要载明：“根据你公司与我公司签订的《协议书》，请你公司将原备案在我公司名下面积共计1607.88平方米的房产备案至我公司制定人员名下，具体清单如下：……4、金堂县16栋1层14号、16栋1层15号、16栋1层16号，16栋1层17号、16栋1层18号、16栋1层19号，16栋1层20号、16栋1层21号、16栋1层22号，16栋1层23号、16栋1层24号、16栋1层26号，15栋2层1号房屋备案到宋敦先名下等”。尚缘公司按照《协议书》的约定，和《情况说明》的要求，开具购房款收据、签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于四川省金堂县商业房屋的商品房买卖合同签约备案在第三人宋敦先名下。合同签约备案号：86265，出卖人：尚缘公司，买受人：宋敦先，备案房屋地址：金堂县（原预售地址，现地址：金堂县），建筑面积：54.17㎡。2016年11月17日，尚缘公司向长诚公司出具的《补充说明》主要载明：“……因尚缘国际二期项目目前的实际情况，目前无法办理不动产权属，待能够办理不动产权属证（尚缘国际二期项目土地查封解除后六个月内）时，我公司应积极配合贵公司指定的签订《房屋买卖合同》的买受人办理《不动产权证书》等权属证明，确保买受人的权益不受侵犯。同时因签订《房屋买卖合同》的房屋面积是预测面积，房管局备案以及办理权属证书时，房屋面积是实测面积，存在房屋价款的差额。我公司承诺对于房屋价款的差额，我公司与贵公司指定的买受人之间互不退补价款等”。尚缘公司至今未办理案涉房屋不动产权证书。 另查明，案涉房屋的土地使用权，现被一审法院及其他法院查封，查封最后到期日：2022年2月21日。 一审法院认为，尚缘公司向长诚公司借款，双方以签订商品房买卖合同的形式进行商品房买卖合同签约备案，并以此作为借款担保，而双方所签订的商品房买卖合同并非真实的商品房买卖合同关系。之后，双方又签订抵债协议。但双方仅根据《协议书》的约定，将商品房买卖合同签约备案登记在指定的第三人名下，并未办理案涉房屋的不动产权证书。因此，抵债协议未实际履行。第三人宋敦先的诉讼请求，一审法院予以驳回。第三人可根据《协议书》“若本协议签订后甲方未能按照本协议约定取得抵债房屋的房地产权属证书，或者在取得前述权属证书后又由于乙方原因而使抵债房屋无法交付或被查封、占有等，则本协议关于债务抵偿的全部内容即行解除，双方恢复至签订本协议签订前的债权债务关系”的约定，另行主张权利。商品房买卖合同签约备案，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。吴琳在《协议书》签订前与尚缘公司签订商品房买卖合同，故系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，所签合同合法有效。吴琳支付了全部购房款，尚缘公司交付了房屋。故吴琳与尚缘公司所签订的商品房买卖合同是真实的，一审法院予以支持。案涉房屋所涉的土地使用权尚在查封状态，不具备办理案涉房屋不动产权证书、以及按照合同约定进行商品房买卖合同签约备案的条件，故吴琳的诉讼请求应予驳回。待条件具备时，吴琳可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、驳回吴琳的诉讼请求；二、驳回宋敦先的诉讼请求。一审案件受理费3989元，由尚缘公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人吴琳的上诉请求与被上诉人尚缘公司、原审第三人长诚公司、宋敦先的答辩意见，本案二审争议焦点为：尚缘公司为吴琳办理案涉房屋不动产权证的条件是否具备。对此本院论述如下。 本院认为，吴琳与尚缘公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，吴琳已履行支付对价之合同义务，尚缘公司亦交付房屋予吴琳，则尚缘公司应当按照合同约定协助吴琳办理案涉房屋的不动产权登记手续。但现因案涉房屋所在土地被多次查封，尚不具备撤销原备案登记、进行案涉房屋权属登记之条件，故一审法院因客观履行障碍之由判决驳回吴琳的诉讼请求正确，本院予以维持；吴琳可在办证条件具备后另行依法主张权利。吴琳的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。因本案系尚缘公司违约行为所引发，故一审、二审诉讼费均应由四川尚缘房地产开发有限公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3989元、二审案件受理费50元，均由四川尚缘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十四日 书记员 何佳林