北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16939号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万豪天际文化传播股份有限公司，住所地北京市朝阳区北花园1号院16号楼2F。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：高媛，女，1974年7月12日出生。委托诉讼代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京润城嘉业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡北花园街6号院12号楼306。法定代表人：龚开康，执行董事。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。上诉人北京万豪天际文化传播股份有限公司（以下简称万豪天际公司）因与被上诉人北京润城嘉业物业管理有限公司（以下简称润城嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万豪天际公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，依法改判支持万豪天际公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由润城嘉业公司承担。事实及理由：第一，一审法院认定《委托经营管理协议》名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同错误。从协议约定的权利义务看，润城嘉业公司向万豪天际公司支付的费用不仅包括租金，还包括经营管理收。从合同签订的背景看，润城嘉业公司向万豪天际公司支付的租金标准与万豪天际公司支付给产权方的租金标准完全相同，万豪天际公司在本协议项下的唯一盈利空间就是经营管理收益；第二，双方约定的商业条件合理合法，应当按约履行。从合同履行的事实看，润城嘉业公司于合同签订后支付200万元，以行为表示认可合同约定的先行支付421万元的义务。一审法院将此200万元计入润城嘉业公司应付的租金，不符合双方的约定和本意；第四，润城嘉业公司拖欠租金的行为构成根本违约，导致产权方要求收回物业，万豪天际公司只得筹钱补缴租金，而润城嘉业公司却变更法定代表人、股东，恶意转移租金。一审法院对润城嘉业公司的违约行为没有作出任何否定性评价，反而将其应支付的298.5万元平摊至经营管理期中，判决其只需支付165万余元，完全背离合同目的。润城嘉业公司辩称，同意一审判决，不同意万豪天际公司的上诉请求及理由，请求驳回万豪天际公司的上诉请求。万豪天际公司向一审法院起诉请求：判令润城嘉业公司支付租金422万元。润城嘉业公司向一审法院提出反诉请求：判令万豪天际公司返还润城嘉业公司垫付的租金221万元。一审法院认定事实：2011年8月1日，万豪天际公司与北京诚信腾远投资管理有限公司（以下简称诚信腾远公司）签订《三间房动漫产业园租赁合同》，承租案涉房屋（总面积6068.83平方米，地上三层、地下一层），租赁期限2011年8月1日至2031年7月31日，年租金200万元，租金每三年递增5%。2016年1月19日，万豪天际公司与润城嘉业公司签订《委托经营管理协议》，约定：万豪天际公司将案涉房屋（总面积6068.83平方米，地上三层、地下一层，顶层加盖面积为甲方自用面积不计在本协议委托管理范围内）委托给润城嘉业公司实行统一管理，统一代租，整体经营……万豪天际公司不参与经营管理……；委托经营期限14年零7个月，即2016年1月1日起至2030年7月31日；经营管理收益：双方同意在委托经营期内，润城嘉业公司按照下述年计算方式向万豪天际公司缴交经营管理收益，但万豪天际公司给予润城嘉业公司7个月的经营培育期，在经营培育期内，润城嘉业公司不需交纳经营管理收益，该经营培育期自2016年1月1日起至2016年7月31日终止：1.2016年8月1日至2020年7月31日四年共计支付金额0元，2.2020年8月1日至2029年7月31日，金额100万元/年，自2020年起每年8月1日前10个工作日内支付，3.2029年8月1日至2030年7月31日，金额0元；租金：根据万豪天际公司与诚信公司关于《三间房动漫产业园租赁合同》的约定，在本协议约定的委托经营期内，万豪天际公司应严格按约定支付该物业的租金给诚信腾远公司以使本协议的正常履行成为可能。为此，双方按如下分工以保证《三间房动漫产业园租赁合同》关于租金的支付：l.本协议签订之时万豪天际公司应付未付截止2016年7月31日的租金为人民币421万元，其中王爽婕支付221万元，孙泉支付200万元，万豪天际公司以专款专用方式支付给诚信腾远公司。2.2016年8月1日-2030年7月31日的租金，润城嘉业公司在每一个付款周期内均以专款专用方式通过万豪天际公司支付给诚信腾远公司；该物业……的租金、广告收入、物业管理利润等收益在扣除本协议第四条和第五条约定应支付给万豪天际公司的款项后，作为润城嘉业公司的经营管理报酬。在合同履行过程中，润城嘉业公司总计向万豪天际公司及第三方支付534万元。2019年1月4日，万豪天际公司委托律师事务所作出《关于解除的律师函》，以润城嘉业公司长期拖欠租金为由，提出于2019年1月7日解除《委托经营管理协议》。润城嘉业公司认可于2019年1月7日收到前述律师函，但称合同并未解除。2019年1月9日和1月21日，万豪天际公司相关人员和润城嘉业公司相关人员先后签署了三份《移交清单》，办理了交接手续。万豪天际公司主张润城嘉业公司应当先替其公司支付421万元，其中122.5万元为2016年1月1日到2016年7月31日的租金，另298.5万元作为对价，其公司免除了润城嘉业公司2016年1月1日至2020年7月31日及2029年8月1日至2030年7月1日的经营管理费。另查，案涉房屋规划建设项目名称为三间房新村二期B4区12#配套公建，地上3层、地下1层，建筑规模6068.83平方米。润城嘉业公司在领取诉讼费交款通知书后，无正当理由未按期交纳反诉案件受理费。一审法院认为：万豪天际公司与润城嘉业公司签订的《委托经营管理协议》，名为委托经营管理合同，但根据合同的内容，案涉标的物为房屋，标的为房屋的出租等权益，润城嘉业公司以自己的名义对外出租，万豪天际公司不参与其中。故，双方的法律关系实为房屋租赁合同关系。万豪天际公司与润城嘉业公司明确约定案涉房屋的范围为地上三层、地下一层，根据查明的情况，该部分房屋有相应的建设工程规划许可，双方合同仅包括该部分房屋，与其他部分房屋是可以区分的，不影响案涉合同的独立履行及合同目的。故，双方的房屋租赁合同关系应当有效。润城嘉业公司于2019年1月7日收到万豪天际公司发出的解除通知，双方在2019年1月21日办理了最后的交接，双方的合同关系实际已经解除。按照《委托经营管理协议》的约定，润城嘉业公司承担两部分费用的支付义务：一是支付2016年7月31日前万豪天际公司所欠的租金421万元和2016年8月1日至2030年7月31日的租金；二是在合同期内，按照约定向万豪天际公司支付相应的经营管理收益。按照万豪天际公司与诚信腾远公司的合同约定，2016年1月1日至2016年7月31日的租金为122.5万元，2016年8月1日至2019年1月21日的租金合计535.62万元。万豪天际公司与润城嘉业公司约定的合同期限自2016年1月1日始，2016年1月1日至2016年7月31日的租金为122.5万元，与421万元的差额为298.5万元，基于此双方合同约定2016年1月至7月，为培育期，不需交纳经营管理收益，2016年8月至2020年7月及2029年8月至2030年7月支付经营管理收益0元，298.5万元应当视为2016年1月至2020年7月及2029年8月至2030年7月期间的经营管理收益，据此月平均为4.46万元。因双方在2019年1月21日办理了房屋交接，故，分摊到万豪天际公司2016年1月1日至2019年1月21日期间的经营管理收益应为163.68万元。故，按照合同约定，润城嘉业公司应当承担和分摊的租金和经营管理收益合计699.3万元，扣除润城嘉业公司已支付的534万元，润城嘉业公司还需支付165.3万元。因298.5万元应在合同期内进行分摊，双方已于2019年1月21日办理了房屋交接，万豪天际公司按照全部的298.5万元主张，不符合合同约定，没有事实依据，法院对于万豪天际公司超出部分的请求，不予支持。润城嘉业公司无正当理由未按期交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉，按自动撤回反诉处理。一审法院判决：一、北京润城嘉业物业管理有限公司于判决生效后十日内支付北京万豪天际文化传播股份有限公司一百六十五万三千元；二、驳回北京万豪天际文化传播股份有限公司的其他诉讼请求；三、反诉按北京润城嘉业物业管理有限公司自动撤回反诉处理。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费40560元，由北京万豪天际文化传播股份有限公司负担20883元（已交纳），由北京润城嘉业物业管理有限公司负担19677元（于判决生效后七日内交纳至一审法院）。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案焦点问题在于双方之间合同关系性质及双方合同中约定的第一笔支付款项421万元中除润城公司应付的2016年1月1日至2016年7月31日租金122.5万元之外的298.5万元的性质问题。对于焦点一合同性质问题，本院认为，万豪天际公司与润城嘉业公司签订的《委托经营管理协议》，名为委托经营管理合同，但根据合同的内容，案涉标的物为房屋，标的为房屋的出租等权益，润城嘉业公司以自己的名义对外出租经营，万豪天际公司除租金外，还另行收取经营管理收益。故，双方的法律关系与房屋租赁合同关系不完全相同。一审法院认定双方系房屋租赁合同关系不当。庭审中双方均认可双方合同关系以法院认定为准，本院依法确定双方之间确立合同关系。关于焦点二，关于万豪天际公司支付的421万元中的298.5万元的性质问题。因双方合同自2016年1月19日签订，至2019年1月21日即解除，合同中未就如双方提前解除合同该298.5万元应当如何处理进行约定。本院认为虽合同中约定2016年1月至2020年7月及2029年8月至2030年7月期间不需缴纳经营管理收益，但一审法院综合全案案情，确定该298.5万元为2016年1月至2020年7月及2029年8月至2030年7月期间的经营管理收益并无不当。以此计算，2016年1月1日至2019年1月21日期间万豪天际公司应当承担经营管理收益为163.68万元。故按照合同约定，润城嘉业公司应承担和分摊的租金和经营管理收益减去已付款，润城嘉业公司应当向万豪天际公司支付165.3万元无误。万豪天际公司有关双方签订协议时421万元为润城嘉业公司取得物业经营权的前提条件，在双方提前解除合同的情况下，该费用不予退还的意见，无事实及合同依据，本院不予支持。综上，一审法院判决处理正确，本院予以维持。万豪天际公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40560元，由北京万豪天际文化传播股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇一九年十二月三十日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园