新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2334号原告：李建英，女，1968年10月6日出生,住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：马瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，该公司董事长助理。原告李建英与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）、乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称“宏锦天晟物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李建英的委托诉讼代理人王俊，被告宏锦天晟房产公司委托诉讼代理人侯金芳、被告宏锦天晟物业公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建英向本院提出诉讼请求：1、判令解除《使用权转让协议》；2、判令被告宏锦天晟房产公司返还摊位费66400元；3、判令被告支付资金占用期间利息20020元；4、判令二被告承担共同还款责任；5、本案诉讼费、保全费（未保全放弃）、邮寄送达费等所有费用由被告承担。事实和理由：2015年8月，原告与被宏锦天晟房产公司签订了《使用权转让协议》，由原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的米东区香榭丽都负1层蔬菜区域197号摊位使用权，并支付了摊位费66400元。同日，原告与被告宏锦天晟物业公司和被告宏锦天晟房产公司签订《委托经营管理协议》，合同约定由被告宏锦天晟物业公司统一经营该商铺并向原告支付商铺租金。被告宏锦天晟房产公司承担保证责任。使用权转让协议与委托经营管理协议签订后，摊位至今仍未交付、未正常营业，已经严重超出合同约定的交付期限，被告已经构成根本违约。针对原告的退摊位要求，被告屡次进行虚假承诺，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告宏锦天晟房产公司辩称：不认可原告的诉请。根据双方合同第九条第二款的规定，如果在规定时间未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理，根据逾期时间按银行利息两倍赔偿，转让协议里三年的利息我们已经给原告全额支付，原告也接受了，是直接从房款里扣除20,968元，根据双方签订的合同，合同总价款是87,367元，支付的是66,400元，因此关于原告的使用权转让协议，我方已经完全履行了合同，不存在违约，不应当解除。被告宏锦天晟物业公司辩称：不认可原告诉请。三年租金我方已经结算完毕，我方也履行了商铺委托经营合同，原告也收取及认可合同中约定的金额，不存在共同还款责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经质证：证据1《使用权转让协议》，证实原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的摊位使用权的事实。证据2《委托经营管理协议》，证实原告根据被告宏锦天晟房产公司的要求将商铺委托给被告宏锦天晟物业公司统一经营，被告宏锦天晟物业公司有义务向原告支付商铺租金。证据3收据一份，证实原告全款支付了涉案商铺的价款。证据4不动产登记信息查询结果，证实天晟城市广场在乌鲁木齐市自然资源局不动产登记管理中心没有不动产产权登记信息。证据5视频证据，证实被告宏锦天晟房产公司因资金困难、资金链断了导致项目至今没有竣工，无法正常营业。被告宏锦天晟房产公司对上述证据的质证意见为：1、使用权转让协议的真实性认可，根据合同第9条的约定不存在解除情形，合同约定的租金已经给原告支付到2018年8月22日，原告和运营商的委托经营合同已经终止，要求原告续签合同，原告没有续签。无法给原告继续支付租金。2、委托经营管理合同的真实性认可，运营商已支付三年租金，要求原告续签合同，原告没有续签。3、收据的真实性认可，确实收到了原告支付摊位的款项。4、不动产登记信息查询结果真实性认可，证明的问题不认可。涉案项目在房产部分备案及预售许可证上都登记的是香榭丽都小区，涉案的项目是我们自己起的名字，不是备案的名称，查询结果不具备法律效力。5、视频证据的真实性认可，但提供的是短视频，不免存在断章取义的可能，2019年5月10日房产公司董事长只是将项目现状做了一个彻底的介绍，并向广大商铺业主分析了现在项目的关键问题，同时针对广大商铺业主提出的返租金及退铺的问题作出了回应，房产公司董事长也结合商铺业主代表做了解决以上问题的方案，因此并不做原告所述的董事长承认了资金链断裂的事实。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的质证意见为：1、使用权转让协议的真实性认可。2、委托经营管理合同的真实性认可。3、收据认可。4、不动产登记信息查询结果不认可。5、视频证据因为原告提供的是短视频，不免存在断章取义的可能，2019年5月10日房产公司董事长蔡文芳只是将项目现状进行了一个全面的介绍，并向广大商铺业主分析了项目的关键问题，同时针对广大商铺业主提出的返租金及退铺的问题作出了回应，房产公司董事长结合了商铺业主代表做了解决以上问题的方案，因此并不像原告方所述的董事长承认了资金链断裂这一事实。本院对原告出示的使用权转让协议、委托经营管理合同、收据的真实性、关联性予以确认。对不动产登记信息查询结果的关联性不予确认。对视频证据的关联性不予确认。被告宏锦天晟房产公司提供了使用权转让协议，认为根据合同第九条约定原告无解除权，根据合同第二条，合同总价款87,367元实际支付66,400元差额部分是被告向原告支付的租金。原告、被告宏锦天晟物业公司对使用权转让协议真实性无异议。本院对被告宏锦天晟房产公司提供的上述证据的真实性予以确认。被告宏锦天晟房产公司出示了预售许可证、规划许可证，原告认为预售许可证登记的位置与协议中约定的地址不一致，对证据不认可。原告对规划许可证复印件不认可，认为规划许可证如有原件，可以证实被告宏锦天晟房产公司将规划的车库改变了用途，合同应解除。被告宏锦天晟物业公司对证据真实性、关联性、合法有效性认可。本院根据双方合同约定摊位的位置与实际位置以及许可证登记的位置相比较，认为合同约定摊位的位置与许可证登记中书写的位置实际属于同一位置，只是名称不同。规划许可证复印件经核对与原件相符，故对被告宏锦天晟房产公司提供证据的真实性、关联性、合法有效性予以确认。双方对原告以租金顶房款，总房款与实际支付的款项之间的差额是被告宏锦天晟物业公司向原告支付的3年租金，二被告并无单独支付房屋租金的事实认可。根据以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：2015年8月30日，原告李建英作为乙方与被告宏锦天晟房产公司作为甲方签订《使用权转让协议》，约定：被告宏锦天晟房产公司将其开发的位于米东区香榭丽都负一层蔬菜区域197号的摊位出售给原告，摊位建筑面积为8.3平方米，摊位使用期限自2015年8月23日至2045年8月22日。商铺总价款为87367元。摊位交付期限在2016年10月31日。乙方在取得摊位使用权后，有权转让此摊位，甲方有义务协助办理相关手续，受让人对摊位的使用年限不得超过出让人的剩余使用期限。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：根据逾期时间，按银行利息两倍赔偿。摊位的物业管理由甲方统一安排，乙方可就物业管理提出相应的建议，乙方应遵守该物业的管理规定并及时交纳物业管理费用。被告宏锦天晟房产公司在合同甲方处加盖合同专用章，原告在乙方处签字。同日，原告李建英作为甲方与被告宏锦天晟物业公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理甲方投资的蔬菜区域197号摊位，面积8.3m2。委托经营管理的期限为三年，自甲方取得摊位使用权之日起计算，自2015年8月23日起至2018年8月22日止。乙方按所购摊位总款的8%，一次性支付给甲方三年租金，委托期限届满以后双方另行签订委托协议，且乙方确保年租金不低于所购摊位总额的8%。本合同约定的经营收益自甲方签订的《摊位转让协议》并全额付转让款之日起计算，委托期间实际经营收益低于本合同约定的收益的，由乙方补足，当期实际收益高于当期约定的收益的，高出部分甲方占80%，乙方占20%。为保证甲方收益的取得，由业主方向甲方进行担保。甲方承诺从投资该摊位之日起即将所投资的摊位使用权及经营权委托乙方进行经营管理，其内容包括但不限于经营前的准备工作、出租、转租、合作经营及物业管理等事项。委托经营管理期间，乙方以甲方的名义代理甲方进行上述经营活动。甲方承诺委托经营期间依据本合同授予乙方的各项权利不可撤销。乙方使其支付收益，逾期期间应就逾期履行部分按日万分之二点一向甲方支付违约金，违约金最高不超过摊位投资总款的10%。鉴于甲乙投资的摊位由乙方统一经营管理并按约定支付收益，摊位交付时间及交付条件不影响甲方相应收益享有。委托经营合同后有原告李建英签名，被告宏锦天晟物业公司在乙方处加盖合同专用章，被告宏锦天晟房产公司在业主方加盖合同专用章。原告在签订合同前的2015年8月22日和8月23日分别向宏锦天晟房产公司支付了61,400元及5,000元。剩余商铺款以宏锦天晟物业公司的租金折抵。另查明：2016年10月27日批号为建650108201600078号建设用地规划许可，建设项目名称为天晟．香榭丽都4#楼、5#楼、6#楼、幼儿园、地下车库一期，建设规模为109,787.76平方米，涉案的4、5、6#楼为商住楼均为地上，地下车库为地下两层。被告宏锦天晟房产公司实际在此土地上共建有6栋高层，6栋高层的地下部分为两层，地下两层分两部分，相互连通。本院认为：原告李建英与被告宏锦天晟房产公司之间签订的《使用权转让协议》，因双方合同中转让的是摊位的使用权，而非所有权，且合同中对该使用权也附有期限，合同中原告虽然可以转让摊位，但也约定了不得超过转让期限，故双方《使用权转让协议》的性质为房屋租赁合同。被告宏锦天晟房产公司提供的建设用地规划许可证证实被告开发房产中地下部分的用途为车库，而双方使用权转让协议中约定原告购买的摊位位于负一层，由于被告宏锦天晟房产公司目前并不能向原告交付摊位，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同，原告要求解除双方使用权转让合同符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因被告宏锦天晟房产公司不能交付符合合同约定的摊位，原告要求恢复原状即返还购房款符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张资金占用期间利息的诉讼请求，因被告宏锦天晟房产公司收取原告款项实际获得利息收益，故被告宏锦天晟房产公司应在实际收取原告款项数额66,400元范围内承担资金占用期间利息。关于资金占用利息数额，本院以被告宏锦天晟房产公司收到原告款项之日，即2015年8月，计算到原告主张利息截止时间2019年5月，按银行同期贷款报价年利率4.15%计算，原告利息损失为10,333.5元（66,400元×4.15%÷12个月×45个月）。原告要求被告宏锦天晟物业公司承担返还商铺款责任的诉讼请求，没有法律及合同依据，故对原告要求被告宏锦天晟物业公司承担责任本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李建英与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2015年8月30日签订的《使用权转让协议》于2019年5月20日解除；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告李建英退还购买摊位款66,400元；三、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司判决生效后三十日内向原告李建英赔偿利息损失10,333.5元（66,400元×4.15%÷12个月×45个月）；四、驳回原告李建英要求被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司承担共同还款责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议金额86,420元，本院支持金额76,733.50元，占争议金额88.79%，原告预交案件受理费1,960.50元，由原告李建英负担11.21%，即219.75元，被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司负担88.79%，即1740.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  龚永胜审 判 员  纪洪刚人民陪审员  马桂红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  范婷璇书 记 员  马颜萍