湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2867号上诉人（原审被告）：宜昌天地房地产开发有限责任公司，住所地湖北省当阳市荷当路太子桥。法定代表人：朱吉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云芝，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珏璇，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖克，1982年9月7日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。原审被告：朱红萍，女，1970年7月7日出生，汉族，住宜昌市西陵区。原审第三人：当阳市清平种猪场，住所地当阳市庙前镇清平河村三组。法定代表人：曹建新，该场场长。委托诉讼代理人：冯卫星，湖北弘发律师事务所律师。上诉人宜昌天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）因与被上诉人肖克、原审被告朱红萍、原审第三人当阳市清平种猪场（以下简称清平种猪场）房屋买卖合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2018）鄂0582民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天地公司上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判:1.驳回肖克在一审中的所有诉讼请求;2.本案一审、二审全部诉讼费用由肖克承担。事实与理由：一、原审认定肖克与朱红萍之间的合同合法有效，且对天地公司发生法律效力，属于认定事实错误。1.朱红萍未经天地公司同意，将涉案房屋转卖给肖克的行为属于合同权利义务的概括转移，该行为未通知且经天地公司同意，对天地公司不发生法律效力。2.根据合同相对性原则，天地公司对肖克并不负有合同义务。天地公司只能将涉案房屋过户至与其有合同关系的朱红萍名下，原审判决天地公司直接为肖克办理房屋过户手续，没有合同及法律依据。二、原审未对《桃园小区住房购销合同》性质及实际履行情况进行认定，亦未对肖克与朱红萍之间的房屋买卖合同的性质进行认定，对合同履行的情况也未予以查明。朱红萍未出庭应诉及答辩，肖克亦未提供证据证明朱红萍全额支付了购房款。1.《桃园小区住房购销合同》实质为房屋预售合同，并非正式的购销合同，双方对房屋的面积和价格均未最终确定。2.合同第三条约定“最终策法规定据实结算面价”，2002年8月天地公司取得涉案房屋的房产总证，根据实际交付的房屋及测绘结果及最终确定的销售单价张贴通知，要求业主按照政府核定面积及单价核算并补缴拖欠的房款，补缴后将为业主办理过户登记，但朱红萍未按照通知要求与天地公司进行结算，也未补缴房款，朱红萍在履行合同中存在持续违约行为。三、天地公司已经交付房屋，履行了合同主要义务，朱红萍未完全支付房款之前，天地公司有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务。且朱红萍拒不履行付款的主要义务，天地公司有权行使合同解除权。四、原审对涉案房屋所涉土地的归属及土地出让金的承担并未做具体的认定和划分，对清平种猪场的责任范围未明确，最终导致天地公司与清平种猪场协助办理过户登记的判项无法履行。肖克辩称，本案中朱红萍作为买受人，天地公司作为出卖方，双方签订的买卖合同是当事人之间订立的转让不动产房屋物权的合同，双方均应该按照合同约定全面履行自己的义务。朱红萍已经支付全部购房款，天地公司在收到购房款后也将涉案房屋移交给朱红萍。后朱红萍将涉案房屋转让给肖克，肖克一直实际长期占有使用涉案房屋至今，双方已经履行了合同的主要义务。肖克受让取得的房屋，没有办理过户登记，只是不发生物权效力，转让行为合法有效，肖克请求办理过户登记符合法律规定。一审判决正确合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱红萍未答辩。清平种猪场述称，清平种猪场对一审判决无异议。清平种猪场协助办理相关土地过户手续，应当以交易双方共同向不动产登记部门提出申请为前提条件。只要天地公司、肖克共同向不动产登记部门提出申请，清平种猪场将积极配合。肖克向一审法院起诉请求：1.确认朱红萍与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》及肖克与朱红萍签订的《房屋买卖合同》有效，天地公司、朱红萍、清平种猪场及时协助肖克办理位于当阳市长坂路××小区××单元××室房屋的不动产权证书，费用依法由肖克、天地公司、朱红萍、清平种猪场各自承担；2.由天地公司、朱红萍、清平种猪场承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1997年8月15日，当阳市天地建筑建材有限责任公司与朱红萍签订桃园小区住房购销合同，当阳市天地建筑建材有限责任公司将建在清平种猪场土地上位于当阳市××办事处××单元××楼西侧的房屋一套出售给朱红萍，双方约定了价格及其他事项。合同签订后，双方办理了交接手续。2006年12月6日，朱红萍与肖克签订房屋买卖合同，朱红萍将该房屋卖给肖克，现该房屋由肖克居住。1997年7月29日，清平种猪场与当阳市天地建筑建材有限责任公司签订建筑安装工程承包合同，清平种猪场将综合楼发包给当阳市天地建筑建材有限责任公司承建。1997年8月7日，清平种猪场（甲方）与当阳市天地建筑建材有限责任公司（乙方）签订资产营运开发合同，合同内容是：为了解决职工住房条件，加强资产营运，经双方共同协商在甲方院内共同开发房地产业务，现特制定以下条款：1.责任范围，甲方出土地，乙方出资金和建筑队共同修建住宅大楼；2.土地征用位置、界限及面积。甲方将门房右侧临街面，从鸡场公路房开始向城区延伸长度54米，宽19米；3.建筑面积及楼房层次，根据规划及图纸修建一栋3个单元的7层楼房共42套（含一楼），建筑总面积约4200平方米；4.楼房建筑式样，按照甲乙双方审定的图纸施工，保证外墙整齐美观，房屋质量由乙方接受质检部门的验收；5.建房办证手续，以甲方的名义向市计划委员会、商业网点办、土地、城建、环保等有关单位申报建房许可证，其办证费及有关业务招待费均由乙方开支；6.施工时间，合同签订后待建房许可证办好后便可按步施工；7.楼房资金、施工队、商品房销售均由乙方负责。其工商管理、税收、质检等费用由乙方开支；8.土地征用补偿费标准，付款方式及时间，根据协议乙方应按建筑总面积4200平方米，每平方米45元计算折款189000元上交给甲方……1997年9月5日，当阳市计划委员会作出当计资[1997]75号文件，关于清平种猪场兴建职工宿舍的批复，内容是：市畜牧局《关于清坪种猪场兴建职工宿舍的请示》当牧[1997]38号文收悉。经研究，同意市清坪种猪场兴建2750平方米的职工宿舍，投资128万元，资金来源自筹。当阳市城乡建设局针对上述房屋建设颁发了开工证书，当建规97-02-56建设工程规划许可证，鄂当商字（1997）005号湖北商品房预售许可证。房屋建设工程竣工后，当阳市建设工程质量监督站对房屋建设工程进行了验收，验收结果为符合设计要求。上述房屋所有权人由清平种猪场变更登记为当阳市天地建筑建材有限责任公司，产权证号为当市房权证玉阳字第××号，土地使用权人登记为清平种猪场，证号为当阳国用（2002）字第090105043-2号。当阳市天地建筑建材有限责任公司名称已变更为天地公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”房屋出售人和土地使用权人协助房屋买受人办理不动产登记手续是房屋出售人和土地使用权人必须的协助义务。天地公司将所涉房屋卖给朱红萍不违反法律规定。朱红萍将该房屋转卖给肖克亦合法有效。现天地公司、朱红萍、清平种猪场协助肖克办理房屋不动产权登记过户手续是其必须的协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认宜昌天地房地产开发有限责任公司与朱红萍签订的桃园小区住房购销合同合法有效；朱红萍与肖克签订的房屋买卖合同合法有效。二、宜昌天地房地产开发有限责任公司、朱红萍、当阳市清平种猪场协助肖克办理房屋(位于当阳市××办事处××单元××楼西侧)不动产权证登记手续。三、驳回肖克的其他诉讼请求。上列应履行事项限于本判决生效后七日内履行。案件受理费572元，由肖克承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋开工时间为1997年9月20日，竣工时间为1998年8月30日。1997年8月15日，当阳市天地建筑建材有限责任公司（甲方）与朱红萍（乙方）签订《桃园小区住房购销合同》，合同约定了以下主要内容：第三条乙方购房面积乙方向甲方购买小区住房（商品房）总建筑面积为97.42平方米，该房分布在A区的第一栋第二单元第三层户号为21号，最终策法规定据实核算面价。第四条价格与费用说明该小区房在服从国家策法价格规定的基础上，在好地段基础上，实行当阳商品房最低价，即平均每平方米498元，总面积为97.42平方米，总金额为50877.6元。第五条付款方式说明乙方定购住房时向甲方事前交定金15000元，然后签订购房合同；97年12月1日付30%，计15000元；98年4月1日支付20%，计10000元。此外，双方还就交房时间及双方责任等事项进行了如下约定：1.甲方须于98年4月30日前将该房交乙方使用。2.对逾期付款和逾期交房的违约责任均约定为支付违约期间利息。3.乙方在实际接收该房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内，由甲方负责（办证费用由乙方负担）向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在乙方与甲方结清一切经济手续后，甲方将产权证正式交给乙方。4.合同还约定了保修、物业管理等事项。1999年3月29日，当阳市天地建筑建材有限责任公司向朱红萍出具收据一份，内容为“交款单位：朱红萍；摘要：交办房产证款；收款金额：壹仟元整”。1999年6月16日，当阳市天地建筑建材有限责任公司向朱红萍出具收据二份，内容为“交款单位：朱红萍；摘要：交房子款；收款金额：伍万零捌百叁拾叁元整”，“交款单位：朱红萍；摘要：购房子一次性交情优惠款；收款金额：伍仟元整”。当阳市天地建筑建材有限责任公司还另向朱红萍出具日期不明的厕所、厨房增加工程款壹仟贰佰元收据一份。2002年7月4日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的土地使用证，登记的土地使用者为清平种猪场。2002年8月29日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的房产总证，登记的房屋所有权人为××市天地建筑建材有限责任公司。天地公司陈述，2002年8月30日，当阳市天地建筑建材有限责任公司曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，主要内容为“特告知桃园住区人民该楼总证于2002年8月29日下午办妥。房产局核定户均面积105.53平方米，核定政府单价517元，以七楼为计算基本点，每低一层增加1000元，依次增加。优惠1-5仟不欠款者有效，若欠文钱无效。敬请住户遵照房管局界定在2002年9月28日以前彻底办完产权证书。否则按建筑法价格办理。”2006年8月6日，朱红萍、赵青华（甲方）与、殷际萍、肖克（乙方）签订《售房协议》，约定：甲方将桃园小区一栋二单元四层A座面积105.53平方米商住楼出售给乙方，此房至今未办理房产证和土地证，日后若乙方需办理，甲方协助办理，费用由乙方负担，房屋价款伍万元整。次日，朱红萍出具收据，内容为“今收到售房款伍万元整”，并将其原购房的相关资料及涉案房屋交给肖克。本院认为，天地公司与朱红萍签订的《桃园小区住房购销合同》、朱红萍与肖克签订的《售房协议》均不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同对双方均有约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务，在无法定情节时，任何一方不能单方进行变更或解除合同。天地公司与朱红萍签订的《桃园小区住房购销合同》系采用的格式文本，合同中记载的面积97.42平方米小于朱红萍售房给肖克时协议约定的面积，合同中约定的房屋层数与朱红萍出售给肖克的房屋层数不一致，朱红萍支付给当阳市天地建筑建材有限责任公司的购房款亦与合同约定的购房款有细微出入，但根据当阳市天地建筑建材有限责任公司向朱红萍出具的收款收据可以认定，合同约定的购房款已经付清。天地公司并未对朱红萍支付的购房总价款、案涉房屋的层数、面积提出异议，且案涉房屋买卖合同已实际履行二十年之久，现在天地公司以朱红萍未付清房款为由要求行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务并要求解除合同没有法律依据和事实依据，对天地公司此上诉理由本院不予采信。朱红萍与肖克签订《房屋买卖合同书》后，将房屋交付给了肖克，亦将其对天地公司的合同权利（即要求天地公司协助办理过户登记手续的权利）转让给肖克，转让合同权利并不需要征得天地公司的同意，天地公司上诉所称的合同权利义务概括转让需征得天地公司同意的上诉理由亦不能成立。朱红萍、天地公司、清平种猪场均有协助肖克办理过户登记的合同义务。2002年，涉案房屋的土地使用证的使用者已登记为清平种猪场，涉案房屋的总证的所有权人已登记为天地公司，清平种猪场亦明确表示积极配合办理过户登记，涉案房屋办理过户登记并不存在障碍，一审据此作出的判决符合法律规定，本院应予维持。办理涉案房屋的过户费用按照合同约定应当由肖克负担，具体金额由办证机关依法核定。综上所述，天地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由宜昌天地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  刘 俊二〇一九年十二月十二日书记员  张 翌