四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终8023号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地：四川省成都市总府路31号。 负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：伍洲，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彪，四川中一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：四川安邦投资实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区锦绣路34号1幢13楼02号。 法定代表人：彭常安，执行董事。 委托诉讼代理人：文代君，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：匡永东，男，1981年11月8日出生，汉族，住四川省双流县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川格林格电器有限公司，住所地：四川省成都市青羊区敬业路229号7栋401号。 法定代表人：余泰成。 被上诉人（原审被告、被执行人）：余泰成，男，1963年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）因与被上诉人四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）、匡永东、四川格林格电器有限公司（以下简称格林格公司）、余泰成案外人执行异议之诉一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 农行总府支行上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回安邦公司的诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1．本案开发商与购房者恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，扰乱金融秩序，损害上诉人利益，应就损害结果承担赔偿责任。安邦公司与匡永东采取零首付方式购房，又通过代偿方式解除房屋合同备案，导致上诉人丧失执行财产权益。2．一审法院不应直接作出判决解除对保全房屋的查封，而应裁定中止执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定，即使案外人对执行标的提出确有理由的异议的，人民法院应当裁定中止执行。 安邦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 匡永东、格林格公司、余泰成经本院合法传唤无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 安邦公司向一审法院起诉请求：1.判令对位于成都市新都区的房屋予以解除执行措施；2.确认安邦公司对位于成都市新都区的房屋享有所有权；3.判令本案诉讼费用由农行总府支行、匡永东、格林格公司、余泰成共同承担。 一审法院审理查明：安邦公司取得了新都区新都镇圣谕亭巷169号地块的建设用地使用权、建筑工程施工许可证，并取得了新都区新都镇圣谕亭巷建设工程规划许可证，该地块房屋已竣工。 2018年2月24日，新都法院作出（2018）川0114民初1114号民事判决。该案查明，2015年11月4日，安邦公司与匡永东签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定匡永东购买安邦公司开发的位于新都区的房屋；匡永东采取贷款方式付款，首期支付购房款145492元，余款320000元向银行贷款。同日，安邦公司与匡永东签订《借款协议》，约定匡永东向安邦公司借款145492元用于支付购房首付款。匡永东向安邦公司出具收条，表明其收到借款。2015年11月10日，讼争房屋办理合同签约备案，备案号为297900。2015年11月12日，匡永东作为借款人、抵押人，安邦公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司彭州支行（以下简称农行彭州支行）签订《个人购房担保借款合同》，农行彭州支行向匡永东提供借款320000元，安邦公司为匡永东的债务提供连带保证担保。2016年9月起，匡永东逾期还款，安邦公司作为保证人代匡永东偿还了2016年9月至2017年11月的贷款本息，并于2017年11月23日结清了匡永东的贷款，共计代偿329603.16元。讼争房屋尚未交付，房地产权属证书尚未办理。新都法院遂判决解除安邦公司与匡永东签订的编号为ＧＺ-113《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》；匡永东协助安邦公司解除合同备案，逾期后安邦公司可单方面解除该备案等。该判决已于2018年3月25日发生法律效力。 一审法院立案受理农行总府支行与匡永东、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案，于2018年1月25日作出（2017）川0104民初9295号之一民事裁定，对位于成都市新都区的房屋予以查封。后安邦公司向一审法院提出异议，要求解除对讼争房屋的查封。一审法院于2018年5月22日作出（2018）川0104执异96号执行裁定，驳回安邦公司的异议申请，安邦公司遂向一审法院提起诉讼。 上述事实，有经庭审质证的安邦公司提交的土地使用权登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、（2018）川0114民初1114号民事判决书及生效证明、（2018）川0104执异96号执行裁定书等证据材料及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。一审法院作出的（2017）川0104民初9295号之一民事裁定对讼争房屋的查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在商品房预售合同关系中，匡永东作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的讼争房屋并非匡永东的财产。仅在具备过户登记条件的情况下，匡永东可以请求开发商办理过户手续，在匡永东取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。现匡永东与安邦公司签订的商品房预售合同已经新都法院的生效判决予以解除，匡永东已经丧失了基于商品房预售合同请求办理讼争房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失，安邦公司作为讼争房屋的开发单位，要求解除对讼争房屋的保全措施符合法律规定，一审法院予以支持。 安邦公司要求确认其对讼争房屋享有所有权，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，相关销售合同已被生效判决解除且在本案讼争房屋的保全措施被解除后，安邦公司因合法建造讼争房屋设立了对案涉房屋的物权，该物权自讼争房屋建成时即发生效力，该权利无需经过法院确认，一审法院对安邦公司的该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、解除对位于成都市新都区房屋的查封；二、驳回四川安邦投资实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8282元，公告费300元及后续送达该法律文书产生的公告费，由匡永东负担。 二审审理期间，本院前往成都市新都区房产管理局调取了案涉房屋的《不动产登记信息摘要》，并向安邦公司与农行总府支行出示，安邦公司与农行总府支行表示无异议。根据《不动产登记信息摘要》和当事人的陈述，二审另查明，在成都市锦江区人民法院预查封案涉房屋之前，成都市新都区人民法院已查封了该房屋，成都市锦江区人民法院的查封为轮候查封。在二审审理期间，成都市新都区人民法院已依据（2018）川0114民初1114号判决书要求成都市新都区房产管理局注销了匡永东与安邦公司在该房屋上的合同备案。目前该房屋已在安邦公司名下，且无任何查封。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，案外人执行异议之诉是案外人针对申请执行人申请的执行标的提出的排除执行的诉讼，由于目前本案所涉房屋已由首查封的成都市新都区人民法院处置，根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》中相关规定，成都市锦江区人民法院的查封自始未发生效力。另外，根据调查情况显示，目前案涉房屋上已无任何查封且该房屋已在案外人安邦公司名下，因此案外人安邦公司的起诉已不符合案外人异议之诉的形式要件，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6261号民事判决； 二、驳回四川安邦投资实业有限公司的起诉。 一审案件受理费8282元，退还四川安邦投资实业有限公司；上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行预交的二审案件受理费8282元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  马丽莎 审判员  张艳秋 审判员  罗健文 二〇一九年十二月二十六日 书记员  雷 萍