海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1700号上诉人（原审被告）：冯惠新，男，1989年8月17日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审被告）：张军，男，1978年5月16日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审被告）：侯树宝，男，1981年11月3日出生，住三亚市。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：张蕾，海南惠海律师事务所律师。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：孙珊珊，海南惠海律师所律师。被上诉人（原审原告）：吴轻松，男，1977年4月9日出生，汉族，住三亚市。原审被告：高敏，女，1972年6月11日生，苗族，住三亚市。上诉人冯惠新、候树宝、张军因与被上诉人吴轻松、原审被告高敏房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯惠新、侯树宝、张军共同上诉请求：1.依法撤销（2019）琼0271民初2416号民事判决，驳回吴轻松一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由吴轻松承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。在本案一审的审理过程中，审判长询问冯惠新、侯树宝、张军是否申请对占用费申请鉴定，冯惠新、侯树宝、张军则回答申请鉴定，并在庭后向法庭提交了司法鉴定申请书，要求对涉案房屋没有合法产权部分的使用价值进行司法鉴定，但一审法院并没有依法组织鉴定，也没有对冯惠新、侯树宝、张军提交的司法鉴定申请书作出任何回应，而是径行判决。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.吴轻松将其承租的位于三亚市××路、朝阳巷24号房屋的一层及二层及附属设施在良好可使用的状态下出租给冯惠新、侯树宝、张军做餐饮及其它经营使用，房屋使用权由冯惠新、侯树宝、张军独立支配。涉案房屋有部分仅一层办理产权证，但一审法院却认定冯惠新、侯树宝、张军主张出租房屋部分没有履行报建手续，合同部分无效，却未提供证据证明，一审法院将举证责任倒置，很显然违反了证据规则的相关规定。对于冯惠新、侯树宝、张军来说，如果涉案房屋没有合法产权，那么所签订的租赁合同的合同目的是根本无法实现的。因吴轻松的故意隐瞒导致合同部分无效，冯惠新、侯树宝、张军认为吴轻松存在过错，应承担相应的违约责任。2.吴轻松履行《房屋租赁协议》过程中存在多种违约行为。比如吴轻松张贴大字报的行为干扰了商铺的正常出租，应当承担违约责任，赔偿冯惠新、侯树宝、张军的损失。三、滞纳金条款缺乏事实和法律依据。在我国，滞纳金从法律上来讲是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。本案属于民事纠纷，《房屋租赁协议》第四条第4款有关滞纳金的约定无效。综上，请求依法撤销一审判决，驳回吴轻松一审的全部诉讼请求。吴轻松辩称，冯惠新、侯树宝、张军主张房屋没有证错误，一审中其已经提交了证据证明房屋有证，且房屋其只出租了第一层，冯惠新、侯树宝、张军自行加盖了第二层，改变了房屋结构，吴轻松没有违约，也没有干扰冯惠新、侯树宝、张军的经营，一审法院是否程序违法由法庭依法认定，请求维持原判。高敏未作答辩。吴轻松向一审法院起诉请求：1、判决冯惠新、侯树宝、高敏、张军支付拖欠吴轻松的租金402800元；2、诉讼费由冯惠新、侯树宝、高敏、张军承担；3、判决冯惠新、侯树宝、高敏、张军支付滞纳金壹万玖仟肆佰元（19400.00元）至实际给付之日止。一审法院认定事实：2014年10月9日，吴轻松与张军、冯惠新、侯树宝、高敏签订《房屋租赁协议》约定，吴轻松将位于三亚市××路、朝阳巷24号房屋的第一、第二层及附属设施租给张军、冯惠新、侯树宝、高敏使用；租赁期间为2015年1月1日至2025年5月30日，房屋租金为402800元/年，支付方式为1年为一期，2016年及以后每年支付一次，张军、冯惠新、侯树宝、高敏应当于下一期开始前10日内支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则需要按日租金的千分之五支付滞纳金。协议签订后，吴轻松向张军、冯惠新、侯树宝、高敏交付了房屋，张军、冯惠新、侯树宝、高敏支付了2015、2016年两年的租金。2017年4月5日，吴轻松向一审法院起诉，要求张军、冯惠新、侯树宝、高敏支付拖欠租金202800元，一审法院经审理作出（2017）琼0271民初3039号民事判决。2018年9月3日，吴轻松向一审法院起诉，请求张军、冯惠新、侯树宝、高敏支付2018年度租金402800元及滞纳金，一审法院经审理作出（2018）琼0271民初8138号民事判决，支持了吴轻松的诉讼请求。两次判决均认定上述《房屋租赁协议》属有效合同；张军、冯惠新、侯树宝、高敏未依合同约定支付租金已构成违约；张军、冯惠新、侯树宝、高敏对所欠租金承担连带责任。以上判决已发生法律效力。因冯惠新、侯树宝、张军、高敏拖欠2019年租金，吴轻松遂提起本案诉讼。一审法院认为，吴轻松与冯惠新、侯树宝、张军、高敏签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。冯惠新、侯树宝、张军、高敏未按合同约定支付租金已构成违约，应承担违约责任。冯惠新、侯树宝、张军主张出租房屋部分没有履行报建手续，合同部分无效，却未提供证据证明，不予支持。即使涉案房屋部分未履行报建手续，导致合同部分无效，冯惠新、侯树宝、张军、高敏已实际占有使用涉案房屋，用于经营活动，已获得实际利益，应按约定支付租金。合同约定，冯惠新、侯树宝、张军、高敏应于2019年1月1日前10日内支付2019年度的租金，因此，吴轻松诉求冯惠新、侯树宝、张军、高敏支付2019年度（2019年1月1日至12月31日）的租金402800元，予以支持。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，则需要按日租金的千分之五支付滞纳金。吴轻松自愿将滞纳金调低为日万分之五，未违反法律规定，予以支持。冯惠新、侯树宝、张军、高敏应支付的滞纳金为：以日租金1103.56元（402800元/年÷365天）为基数，按照日万分之五从2019年1月1日起计算至租金402800元付清之日止。冯惠新、侯树宝、张军、高敏对上述债务承担连带责任。吴轻松是否存在以各种方式干扰冯惠新、侯树宝、张军、高敏经营以及是否造成经济损失，与本案的房屋租赁合同没有直接的法律关系，不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决冯惠新、侯树宝、张军、高敏于判决生效之日起10日内连带向吴轻松支付租金402800元及滞纳金（以日租金1103.56元为基数，按照日万分之五从2019年1月1日起计算至租金402800元付清之日止）。一审案件受理费3816元（吴轻松已预交），由冯惠新、侯树宝、张军、高敏负担。二审中，吴轻松向本院提交新的证据：证据1、结案通知书，拟证明2018年的租金支付完毕，继续履行合同，合同合法有效；证据2、执行裁定书，拟证明2017年的租金支付完毕，继续履行合同，合同合法有效；证据3、民事判决书，拟证明（2019）琼0271民初6580号判决租赁合同有效，继续履行合同。冯惠新、侯树宝、张军的质证意见如下：对于证据1的合法真实性认可，但与本案无关，本案要求的是支付2019年的租金；对证据2的真实性合法性认可，但与本案无关；对于证据3的真实性合法性认可，该判决为一审判决，我方对该判决进行了上诉，目前还没有生效判决，该判决中认定的事实和法律依据无法作为其他案件的判决依据。本院对上述证据的认定：证据1、2具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据3判决书尚未生效，本院不予采纳。冯惠新、侯树宝、张军向本院申请证人王颂颂出庭作证，拟证明吴轻松干扰店铺出租，造成冯惠新等人与顺丰公司签订的租赁合同无法履行。吴轻松质证意见为：其不知晓冯惠新等人与顺丰公司签订租赁合同转租的事情。本院对该证人证言的认定：证人王颂颂未提供证据证明其与顺丰公司之间的关系，且其陈述的内容自认也是从他人口中得知，故对其作证内容不予采信。经查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院是否存在程序违法；二、涉案房屋租赁合同是否存在部分无效；三、本案的租金以及滞纳金如何计算。关于争议焦点一，冯惠新等人主张其在一审申请对房屋占用费进行鉴定，但一审法院未进行鉴定，也未进行回应，程序违法。经查，一审法院在判决书本院认为部分认定“即使涉案房屋部分未履行报建手续，导致合同部分无效，冯惠新、侯树宝、张军、高敏已实际占有使用涉案房屋，用于经营活动，已获得实际利益，应按约定支付租金”，换言之，一审法院已认定应当按合同约定支付租金，对冯惠新等人主张的合同无效并应只支付房屋占用费的主张并未采纳，故无鉴定的必要。因此一审未对占用费进行鉴定并不违反程序。关于争议焦点二，涉案房屋租赁合同是否存在部分无效。经查，双方合同约定甲方（吴轻松）将其承赁的位于三亚市××路、朝阳巷24号房屋的一层及二层及附属设施在良好可使用的状态下出租给乙方（冯惠新等四人）做餐饮及其它经营使用，房屋使用权由乙方独立支配。吴轻松已提交涉案房屋的权属证书，涉案房屋未被行政机关确认为非法建筑而拆除，房屋亦由冯惠新等四人使用至今已5年，并不存在不能实现合同目的的情形，双方签订的合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，故涉案租赁合同有效。且涉案合同已经法院两次审理确认为有效合同，双方的权利义务按合同约定履行，并未认定部分无效。故冯惠新等人再主张涉案租赁合同部分无效，只应支付占用费不予支持。关于争议焦点三，根据双方合同约定，冯惠新等人应于2019年1月1日前10日支付2019年度的租金402800元，故租金402800元应予支付。至于滞纳金，根据双方合同约定，滞纳金为一方当事人未按照合同约定履行合同义务产生的违约责任应付的款项，该约定并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故一审判决冯惠新等人以日租金1103.56元为基数，并调整按照日万分之五的标准从2019年1月1日起计算滞纳金至实际付清之日止合理合法，应予维持。综上，冯惠新、侯树宝、张军的上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7632元（冯惠新、侯树宝、张军已预交），由冯惠新、侯树宝、张军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审 判 员 扆成塘审 判 员 范启鹏 二〇一九年十二月十日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。