辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初14599号 原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：周成斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘思歧，辽宁卓政律师事务所律师。 被告：尤春国，男，1976年6月22日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：尤宝新，男，1947年12月24日出生，汉族，系被告父亲，现住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。 原告沈阳华锐置业有限公司（以下简称华锐置业公司）与被告尤春国商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘思歧，被告的委托诉讼代理人尤宝新与王长峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告在2013年2月28日签订的编号为：E130901xxxx的《商品房买卖合同》及相关协议；2.请求判令被告协助原告办理撤销商品房备案登记手续；3.请求判令确认位于沈阳市于洪区细河路116号2-28-2室房屋的所有权归原告所有；4.请求判令被告尤春国将房屋返还给原告；5.判令被告支付违约金82237.65元及原告代被告向银行偿还的利息、罚息、复利、诉讼费、保全费等相关费用；6.判令被告负担本案诉讼费用。 事实与理由：2013年2月18日，原、被告签订了编号为E130901xxxx的《商品房买卖合同》，约定原告将位于沈阳市于洪区细河路116号2-28-2室的房屋出卖给被告。合同第四条约定房屋总价款为548251元，补充协议第三十一条约定付款方式为银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的31%给出卖人，即168251元，并贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年3月18日前，付该商品房总房价款的69%（银行按揭款项）给出卖人，即380000元。被告由于未按合同约定归还银行按揭款，导致贷款银行将原告与被告起诉至沈河区人民法院，经法院作出（2016）辽0103民初10959号判决，判令原告对被告的借款本金360624.11元、利息5872.39元、罚息45.41元、复利89.65元承担连带责任，判决驳回贷款银行对被告抵押的房产（沈阳市于洪区细河路116号2—28—2）享有优先受偿权的诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十二条第二项规定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人需承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人《商品房买卖合同》。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人，即为82238.65元。特此诉至法院。 被告辩称：被告同意解除合同，合同解除后原告必然收回房屋，考虑商品房本身有增值部分，足以抵偿原告相应损失，故应当减免违约金。首付款17万元已交给开发商，不存在违约，故违约金部分应考虑减除首付款，其余部分按相应比例在已交付的首付款中互相抵顶。因首付款是被告父亲出资，故在抵顶后余额请求返还给被告父亲。我方已向房产部门缴纳契税及房屋维修基金，如原告要求解除合同并将房屋返还，应当将被告缴纳的契税及房屋维修基金返还给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下： 2013年2月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发建设的位于于洪区细河路116号2-28-2的房屋（建筑面积88.27平方米）出售给被告，房屋价款总计548251元。买受人采取银行按揭分期付款，首付款为房屋总价款的31%，即168251元，其余房款向银行贷款。该合同的附件四合同补充协议第二十二条约定：“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……2、若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。”合同签订后，被告向原告交付首付款168251元。 2013年4月11日，被告（借款人、抵押人/乙方）与广发银行股份有限公司沈阳分行（贷款人/甲方）（以下简称广发银行）、原告（保证人/丙方一）签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，约定乙方从甲方借款380000元，并约定了借款利率、罚息；丙方向甲方提供连带责任保证担保，担保范围为该合同项下全部债务；甲方将借款发放至乙方指定的账户，支付对象为沈阳华锐置业有限公司，2100136000805900xxxx。合同签订后，广发银行依约将贷款380000元发放至华锐置业公司账户。 2015年10月1日，原告将涉案房屋交付给被告。 2016年9月22日，广发银行将尤春国、华锐置业公司诉至沈阳市沈河区法院，要求：1.尤春国偿还贷款本金360624.11元、利息6007.45元（暂计算至2016年7月17日）；2.判令其对尤春国抵押的房产享有优先受偿权；3.判令华锐置业公司承担连带偿还责任。该院作出（2016）辽0103民初10959号民事判决书，判决：“一、被告尤春国与本判决生效后至日内偿还原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币360624.11元；二、被告尤春国于本判决生效后十日内支付原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金360624.11元的利息人民币5872.39元、罚息人民币45.41元、复利人民币89.65元（截止至2016年7月17日，自2016年7月18日其至债务实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按合同约定计算）；三、被告沈阳华锐置业有限公司对本判决第一项、第二项承担连带给付义务；四、驳回原告广发银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求及被告有过错、沈阳华锐置业有限公司的其他抗辩意见。”判决生效后，广发银行申请强制执行。2018年9月5日沈河区法院作出（2018）辽0103执1467号民事裁定书，裁定划扣原告423509.49元，包括执行标的417964.83元、执行费5544.66元。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效的合同，对双方当事人均具有约束力。现原告已按照法院生效判决承担了保证责任，并因此支出423509.49元。附件四合同补充协议第二十二条第2项约定的情形成就，故原告取得向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》及相关补充协议的权利。现原告起诉行使其解除，于法有据本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，被告尤春国应将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理撤销商品房备案登记手续，原告应将被告交纳的购房款548251元返还给被告。 关于原告要求被告给付其代被告向银行偿还的利息、罚息、复利、诉讼费、保全费等相关费用的诉请。原告因承担保证责任，共计支出423509.49元，被告通过首付款及银行按揭贷款给付原告购房款548251元，故原告应返还被告购房款124741.51元（548251元-423509.49元）。 关于原告违约金82237.65元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告在补充协议中约定被告应按该商品房总房价款的15%支付违约金。原告的实际损失在本案中已经扣减，原告在庭审中未能提供证据证明其存在其他损失及损失的具体数额。故本院对原告的违约金诉请不予支持。 关于被告主张原告返还其缴纳的契税及维修基金的问题。因该两项费用属行政收费，且被告对于合同解除存在过错。故本院对该主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳华锐置业有限公司与被告尤春国于2013年2月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1309014645）及其附件； 二、被告尤春国协助原告沈阳华锐置业有限公司办理撤销位于于洪区细河路116号2-28-2的房屋（建筑面积88.27平方米）的备案登记手续； 三、被告尤春国将位于于洪区细河路116号2-28-2的房屋返还给原告沈阳华锐置业有限公司； 四、原告沈阳华锐置业有限公司在被告尤春国履行上述义务后十日内返还被告尤国春购房款124741.51元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费10100.90元、保全费3672元，由被告尤国春负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王忠泽 人民陪审员  杨金焕 人民陪审员  纪奎兵 二〇一九年十二月三日 书 记 员  马晓明