浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9049号 上诉人（原审被告）：惠邻超市有限责任公司，住所地：上海市嘉定区华亭镇华博路666号3幢403室。统一社会信用代码：91310114MA1GT35Q4D。 法定代表人：李小龙，执行董事。 委托诉讼代理人：汝劲松，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨帆，男，1982年3月6日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：汪柏青，女，1982年12月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：杨帆，系汪柏青丈夫。 上诉人惠邻超市有限责任公司（以下简称惠邻超市）与被上诉人杨帆、汪柏青房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，书面协议：杨帆、汪柏青曾作为甲方（出租方）与惠邻超市（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市江干区晓时代公寓1幢108室的房产出租给乙方做经营使用；租赁期限自2017年11月20日至2022年11月19日，2017年11月20日至12月19日不收取租金，从2017年12月20日起开始收取租金；年租金185000元，一年一付，每年12月20日前支付结算，乙方租赁两年后每年租金按前一年租金的6%递增；甲方收取乙方15500元押金，待本合同期满或终止时，经甲方验收房屋无损坏、所有费用结算清楚后甲方应把押金如数无息退还乙方；在租赁期内提前解约或违约，违约方赔偿另一方当时一个月的租金作为违约赔偿金；在租赁期内，乙方应按时缴纳水、电、气、物业管理等一切费用，与甲方无关；等等。押金收取情况：杨帆、汪柏青收取惠邻超市15500元押金，尚未退还。租赁房屋使用情况：2018年年底杨帆、汪柏青与惠邻超市双方就租金等事宜进行协商，协商未果后惠邻超市表达了不续租的意愿，并于2019年1月18日搬离案涉租赁房屋。租金支付情况：2018年12月20日前的租金惠邻超市已付清。物业费、水费、电费支付情况：杨帆、汪柏青为惠邻超市代缴2019年1月电费177.20元、2018年6月25日至12月17日水费123.29元、2018年12月至2019年1月物业服务费、2018年11月至2019年1月公共能耗费共计619.78元。2019年5月6日，杨帆、汪柏青起诉至原审法院，请求：1、判令确认杨帆、汪柏青与惠邻超市签订的《租赁合同》已于2019年1月18日解除；2、判令惠邻超市支付拖欠的房屋租金15417元、代缴物业费损失619.78元、代缴电费177.20元、代缴水费123.29元及违约金15417元；共计31754.27元。3、本案诉讼费由惠邻超市承担。 原审法院认为，杨帆、汪柏青与惠邻超市签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。惠邻超市于2019年1月18日搬离案涉租赁房屋，双方签订的《租赁合同》已于当日解除；惠邻超市的搬离行为系其在租赁期内提前解约的意思表示，已构成违约，其应当按照合同约定赔偿杨帆、汪柏青一个月的租金15417元；另惠邻超市尚未支付案涉租赁房屋2018年12月20日至2019年1月18日的租金计15417元，故惠邻超市应予支付；关于水、电、物业费的支付，《租赁合同》中约定应由惠邻超市在租赁期内按时缴纳；杨帆、汪柏青为惠邻超市代缴2019年1月电费177.20元、2018年6月25日至12月17日水费123.29元，上述缴费期间均在租赁期内，且惠邻超市未能提供证据证明其于2019年1月18日搬离案涉租赁房屋后不再持续用电，故2019年1月电费177.20元、2018年6月25日至12月17日水费123.29元应由惠邻超市承担；杨帆、汪柏青还为惠邻超市代缴了2018年12月至2019年1月物业服务费、2018年11月至2019年1月公共能耗费共计619.78元，该院对于计算截止时间进行调整，计算至惠邻超市实际搬离案涉房屋日即2019年1月18日止共计应为500.51元。因杨帆、汪柏青尚未归还房租押金15500元，故惠邻超市应向杨帆、汪柏青支付的上述一个月未付租金、违约金可以与房租押金两相抵扣，故惠邻超市尚需支付杨帆、汪柏青违约金15334元、代缴水费123.29元、代缴电费177.20元、代缴物业服务费、公共能耗费500.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认杨帆、汪柏青与惠邻超市于2017年11月20日签订的《租赁合同》已于2019年1月18日解除；二、惠邻超市有限责任公司支付杨帆、汪柏青违约金15334元，于判决生效后十日内付清；三、惠邻超市有限责任公司支付杨帆、汪柏青代缴水费123.29元、代缴电费177.20元、代缴物业服务费、公共能耗费500.51元，共计801元，于判决生效后十日内付清；四、驳回杨帆、汪柏青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，减半收取297元，由杨帆、汪柏青负担195元，由惠邻超市负担102元。 宣判后，上诉人惠邻超市不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的房屋租赁合同存在瑕疵。根据双方的聊天记录，杨帆、汪柏青以明显高于市场价格将房屋租赁给惠邻超市。惠邻超市负责该事项的员工现已离职，惠邻超市在离职审计中发现诸多问题，惠邻超市认为杨帆、汪柏青与惠邻超市负责该事项的人员存在恶意串通并损害惠邻超市利益的可能。二、杨帆、汪柏青刻意隐瞒房屋无法分割并转租的事实，导致双方约定的事项部分无法履行。签订合同时，杨帆、汪柏青同意惠邻超市将房屋分割并转租，但在实际履行过程中杨帆、汪柏青消极履行义务，物业管理公司不予配合，致使惠邻超市无法实现部分转租的目的。因此，惠邻超市认为杨帆、汪柏青在合同履行过程中存在违约行为。三、杨帆、汪柏青自合同签订并收到相关款项之日起至今，未能向惠邻超市提供房屋租赁发票，致使惠邻超市该笔款项一直无法入账。惠邻超市提请杨帆、汪柏青尽快履行法定义务。综上所述，惠邻超市认为原审法院事实认定不清，忽略杨帆、汪柏青违约的相关事实。故提起上诉，请求：一、撤销原审判决，驳回杨帆、汪柏青的所有诉讼请求；二、判令杨帆、汪柏青支付惠邻超市违约金15334元；三、判令杨帆、汪柏青退还押金15500元；四、判令杨帆、汪柏青退还房屋租金差额45000元；五、判令杨帆、汪柏青承担本案全部诉讼费用。 被上诉人杨帆、汪柏青发表答辩意见称：一、1.关于租赁合同的瑕疵。在一审时已经解释过了，是笔误。而且是一审时法官发现的，惠邻超市及杨帆、汪柏青之前都没有注意到，说明这只是一个无心的笔误。租赁合同是杨帆、汪柏青在网上下载的租赁合同范本，只对里面的内容条款根据现实情况做了适当的调整，对合同的抬头没有仔细校对，但这并不影响内容的合理合法性，对方既然已经签署说明是认同的。另外，杨帆、汪柏青在相同时期其他房产出租时也都沿用了同样的合同范本，所以这个所谓的瑕疵只是一个无心造成的笔误。杨帆、汪柏青提交其他房产出租合同照片，都存在同样的笔误。2.对于房租的价格，惠邻超市说杨帆、汪柏青的租金高于周边4.5万元，没有依据。合同签署时小区刚刚建成，周边同等位置大小的店面价格都是差不多的，案涉租赁房屋隔壁的沙县小吃签署的合同价是7.5元每平方还高于案涉租赁房屋的租赁价格。后期由于小区入住率不理想，周边配套及房地产价格波动等因素，有些位置比较偏僻一直没能出租掉的店面价格有所下降也是正常的市场现象，不能用不同时间，不同地理位置，不同格局，不同面积的店面去做比较，否则显然是不合理的。惠邻超市人员在租房时也不可能没有对周边进行调查比较就盲目下手，且租赁合同是邮寄到惠邻超市盖章签署，惠邻超市也不可能不做审核评估就签署，所以价格惠邻超市在签署合同时是认可的。3.惠邻超市怀疑杨帆、汪柏青与其公司项目负责人恶意串通一事更是恶意诬告。惠邻超市在上海，杨帆、汪柏青从未在上海工作或生活过，而且惠邻超市在此项目上的负责人也经常更换，签署合同和后期负责人加上助理、财务，有5到6个人，其中无任何人与杨帆、汪柏青有交集，所以根本不存在串通的可能，纯属惠邻超市的臆想。如果惠邻超市有证据可以报警立案诈骗，惠邻超市离职人员在审计中有诸多问题，是惠邻超市自己内部管理的问题，与杨帆、汪柏青毫无关系。二、关于房屋分割转租的问题，杨帆、汪柏青已经咨询过物业和江干区工商管理所，只要提供房屋平面分割图，标明所用部分即可分割，分租办理营业执照。所以惠邻超市所诉房屋无法分割是不存在的。另外物业方面如果惠邻超市遵守物业的管理规定，物业也不存在任何不予配合的理由。所以杨帆、汪柏青不存在任何违约行为。三、在合同签署前和签署后惠邻超市从未询问或者索要过发票或者收据，而且在长达一年零一个月的租赁期内也没有要求杨帆、汪柏青提供发票，在合同中和一审时都没有提出过。现在已经过去接近两年的时间，惠邻超市称因为杨帆、汪柏青未提供发票导致无法入账，根本就是无中生有。另外在民间个人租赁房屋中，出租方作为自然人个体，而不是公司或者其他机构通常无法提供正规发票这是常见的现象，如果惠邻超市在合同签署时提出需要，杨帆、汪柏青可以提供收租手写收据或者汇款流水，但惠邻超市在长达两年的时间里都没有索要过，而现在说因为杨帆、汪柏青没提供而无法入账，纯属强词夺理。综上所述，惠邻超市所诉内容均属于毫无根据的臆想和无中生有的诬告狡辩，请求法庭根据事实证据，维护合同签署所代表的合法性，和契约精神，维持一审判决。 二审举证期限内，被上诉人杨帆、汪柏青提交如下证据：与董志康、江小浩租赁合同，欲证明案涉租赁合同抬头是笔误。对被上诉人提交的证据，上诉人惠邻超市认为：认可租赁合同抬头是笔误。对该证据，本院经审查后认为：该证据虽与本案无关联性，但双方均认可案涉租赁合同抬头系笔误，对此本院予以确认。上诉人惠邻超市未提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，案涉《租赁合同》标题为“租凭合同”系笔误。 本院认为：案涉租赁合同系惠邻超市与杨帆、汪柏青之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行。惠邻超市上诉认为其工作人员在签订案涉租赁合同时与杨帆、汪柏青存在恶意串通的情形，对此其并无证据证明，故该上诉理由不成立。惠邻超市另上诉认为杨帆、汪柏青消极履行配合其将案涉房屋分割转租的义务且未向其开具发票，因此系杨帆、汪柏青违约。但案涉租赁合同中并未约定杨帆、汪柏青有配合惠邻超市将案涉房屋分割转租以及开具发票的义务。因此，惠邻超市不能以此为由主张杨帆、汪柏青违反合同约定，并提前解除租赁合同，且惠邻超市也未提供证据证明杨帆、汪柏青消极配合其将案涉房屋分割转租，也未提供证据证明在租赁合同履行过程中要求惠邻超市开具发票。综上，惠邻超市的上诉理由不成立。原审法院认为惠邻超市于2019年1月18日搬离案涉房屋，系提前解约的意思表示，其行为构成违约并无不当。惠邻超市应当按照合同约定向杨帆、汪柏青支付一个月租金的违约金及搬离前的租金。关于杨帆、汪柏青代惠邻超市缴纳的物业费、水费、电费，二审审理过程中惠邻超市对其中177.2元有异议，认为该笔电费系发生在2019年2月份，其已经于2019年1月18日搬离，故该笔电费不应当由其缴纳。但根据杨帆、汪柏青提交的《历月电费明细》该笔电费系2019年2月份缴纳，系2月份缴纳的1月份电费，故原审认定该笔电费由惠邻超市承担并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”惠邻超市上诉请求中第二、三、四项未在一审审理过程中提起反诉，且二审期间，杨帆、汪柏青明确表示不同意调解，经本院释明并告知可另行起诉，但惠邻超市仍然坚持上述上诉请求，故本院认为惠邻超市上诉请求第二、三、四项不属于二审审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费203元，由上诉人惠邻超市有限责任公司负担。上诉人惠邻超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月十二日 法官助理赵勤 书记员朱创威