宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2168号原告（反诉被告）：中某，住所地宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：葛某，系公司董事长。委托诉讼代理人：王某1，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王某2，宁夏中卫市人，大专文化，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：黄某，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中某（以下简称应理公司）与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，在适用简易程序于2019年7月17日开庭审理过程中，因被告对原告提起反诉请求，本院审查予以受理，并因双方争议较大、存在其他案情复杂情况，将本案转换为普通程序，依法组成合议庭于2019年9月19日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）应理公司的委托代理人王某1、王某2，被告（反诉原告）的委托代理人蔺某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）应理公司（以下简称原告）向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除原被告签订的《商务楼租赁协议书》，责令被告立即向原告移交租赁房屋；2.判令被告向原告支付房屋租赁费140万元（自2017年1月1日至2019年4月30日，按照每月5万元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月24日，原被告签订了《商务楼租赁协议书》，协议书约定：原告（将其自有的位于中卫市××道口东北侧商务楼（建筑面积约6471㎡）出租给被告作为娱乐、休闲、住宿一体的商务接待中心；租赁期限为15年，自2011年4月24日起至2026年4月24日；租金自2012年1月1开始计算，前十年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元；被告于合同签订后7日内一次性预交一年租金60万元，之后租金应于上一年租赁期届满前两个月内付清下一年全年租金；同时，协议书对其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋移交给了被告，被告开始对室内相关设施、设备和装修施工。2012年12月16日，原被告又签订《商务楼租赁补充协议》，协议补充约定双方将原协议中“租金自2012年1月1日开始计算”变更为“租金自2012年9月1日开始计算”。2016年12月26日，被告以书面向原告提出退租申请，并要求对其装修、装饰改造及增加的设施设备进行评估收购。对此，原告同意退租，但没有同意其评估收购的要求。后被告既不缴纳租金也不交还房屋。期间，原告多次找被告交涉退还，但被告总以退还其装修、装饰和增加设施设备的费用为条件，拒绝缴纳租金和返还房屋。综上原告认为，双方自愿协商签订房屋租赁合同后，均应依约履行合同约定的义务，原告在向被告交付租赁房屋后，被告也已经租赁经营几年，后被告提出退租，并要求原告评估收购其在租赁房屋的装修、装饰和增加的设施设备，其行为已违反了双方约定；现被告又以此为由既不缴纳租金也不交还房屋，其行为给原告造成巨大经济损失，也损害了原告的合法权益。被告（反诉原告）黄某（以下简称被告）辩称：一、被告同意解除与原告之间的《商务楼租赁协议书》，且双方之间的合同实际早已于2016年12月26日经双方协议解除，该事实原告在诉状中亦认可。二、原告要求被告支付自2017年1月1日至2019年4月30日期间租赁费的请求无事实依据，依法不予支持。（1）2016年12月26日，黄某因经营洪远大酒店（涉案商务楼)长期入不敷出，处于亏损状态，迫于资金压力，向应理公司提出退租洪远商务楼的书面申请，应理公司同意解除《商务楼租赁协议书》，双方之间的《商务楼租赁协议书》已经于2016年12月26日解除，不存在黄某交纳自2017年1月1日至2019年4月30日期间租金的事实基础；（2）应理公司以黄某交纳的押金抵顶了2016年度租金，双方对租赁押金的处理过程印证双方之间的《商务楼租赁协议书》已于2016年12月26日解除，也印证了2016年12月之前的所有租赁费已经全部交纳完毕的事实；（3）合同解除后，洪远大酒店（涉案商务楼）停止经营，因应理公司一直未对黄某垫付的工程费用作出合理的补偿，在双方自2017年1月至今协商补偿事宜的过程中，黄某一直代替应理公司看管商务楼，2017年1月之后不存在租赁的事实，没有支付2017年1月之后租赁费的基础。三、本案合同实际已于2016年12月26日经双方协商解除，应理公司答应对黄某已经支持的巨额工程费装修费用中部分费用进行补偿，不存在再次解除合同的事由，也不存在交纳2017年1月之后租金的事实依据，黄某在履约过程中不存在违约之处，应理公司未能及时补偿黄某支付的巨额费用，存在违约之处。综上，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回。2011年4月24日，双方签订了《商务楼租赁协议书》，约定原告将其自有的位于中卫市××道口东北侧商务楼出租于被告，由被告用于经营娱乐、体闲、住宿为一体的商务接待中心。双方为明确权利义务，在《商务楼租赁协议书》进一步约定：1、商务楼基本状况：商务楼建筑面积约6471㎡，双方签订协议时，商务楼仅完成主体和外立面的装修工程，室内装饰及相关设施、设备尚未完成；2、租期限为15年，自2011年4月24日起至2026年4月24日；3、租金自2012年1月1日开始计算，前十年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元，合同签订后7日内被告一次性预交一年的租金60万元，之后租金应于上一年租赁期届满前两个月内付清下一年全年租金；4、2012年12月16日，双方签订《商务楼租赁补充协议》，补充协议约定将原协议中“租金自2012年1月1日开始计算”变更为“租金自2012年9月1日开始计算”。双方在合同中就其他事项同时进行了约定。合同签订后，被告开始进行对租赁的商务楼未完工工程部进行施工，被告共计垫付工程款2850万元。在被告对租赁商务楼未完工工程部分施工完毕后经营期间，因连年亏损，为防止损失进一步扩大，给双方造成不必要的损失，被告迫于无奈于2016年12与26日向原告提出退租洪远商务楼的书面申请，原告经研究同意解除双方签订的《商务楼租赁协议书》以及《商务楼租赁补充协议》，故双方之间的租赁合同法律关系自2016年12月26日解除，被告自2016年12月26日向原告移交租赁物并停止营业。2017年9月10日，经宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司（简称正业通公司）评估确定，在考虑成新率的基础上，被告对租赁物进行装修垫付工程价款合计8561490元，垫付设备设施价款2522290元，在用低值易耗品286213元，在库低值易耗品322492元，以上共计11692485元。综上被告认为，双方签订合同时，商务楼仅完成主体和外立面的装修工程，室内装饰及相关设施、设备尚未完成，被告为实现对租赁商务楼的经营目的，自行垫资完成原告尚未完成的工程部分及相关设施、设备部分，该部分应属原告在订立合同时应当完成的工程部分，被告代替原告完成该部分工程，在双方合同解除时，原告应向被告支付该部分价款。现被告提起反诉请求：1.依法判令原告在解除双方合同后支付被告为完善租赁物垫付的工程款8049600元；2.本案全部诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉答辩称：2016年12月26日仅是被告提出退租申请，双方并未达成对2011年所签租赁协议的解除，不存在被告所称双方实际于2016年12月26日解除租赁协议的事实；原告从未答应对被告装修装饰费用予以补偿。当时双方租赁商务楼室内未装饰，及相关设施设备确实没有完成；但是没有完成的这些设施设备的基础工程，原告已经在之前的施工中完成；原告未完成的工程部分被告确实也进行施工，但具体工程量和所需工程款原告并不清楚，并且其中有一部分工程是因为被告经营酒店所需而进行改造，与原告未完工程没有关系；被告于2016年12月26日仅是向原告申请中止租赁合同，但因为被告要求对其装饰装修进行补偿原告没有同意，被告因此拒绝向原告交还租赁物；评估是被告单方行为，原告并不清楚，对原告不具有约束力；因此对被告的反诉，其没有相关的事实依据，并不符合双方租赁协议，请驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原被告分别提交的证据《商务楼租赁协议书》、《商务楼租赁协议书的补充协议》、《关于退租洪远酒店商务楼的申请》及《通知》各1份和被告提交证据中卫市清源供排水有限公司卫供排水发[2018]16号文件1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院依法认证如下：原告提交的证据(2017)宁05025民初2355号民事裁定书1份系法院生效的法律文书，能够证明原告租赁给被告的房屋在租赁合同尚未解除前因第三方诉讼案件对被告在原告房屋内的部分财产进行保全查封的事实，且被告对其真实性、合法性无异议，具有证明效力。被告提交的证据《商务楼安全责任协议书》1份系被告与原告下属单位签订的合同，能够证明被告与原告对租赁的商务楼在合同解除之前进行协商安全责任承担的事实，与本案有关联性，原告对其来源合法性、真实性无异议，具有证明效力；正业通公司《评估报告》1份系相关单位出具的鉴定资料，能够证明正业通公司于2017年9月10日被告租赁原告的商务楼的租赁物进行装修垫付工程价款、垫付设备设施价款、在用低值易耗品、在库低值易耗品等资产价值进行评估确定数额的事实，有关联性，具有证明效力；燃气入户合同1份系被告与相关单位签订的合同，其来源合法，能够证明被告与燃气公司形成燃气管道设计、施工合同关系、被告按约向燃气公司支付施工安装等双方权利义务的事实，有关联性，具有证明效力；民事起诉状1份（原件)系书证，能够证明他人与被告就租赁的商务楼经营产生解除租赁承包合同的事实，有关联性，具有证明效力；照片8张系现场资料，能够证明被告申请原告解除合同时的租赁物现状的事实，有关联性，具有证明效力。综上，对原告主张被告欠付原告自2017年1月1日之后商务楼的租赁费和因被告公司的动产财产被查封没有实际交付租赁物商务楼的事实，本院结合原被告陈述及其提交的证据证明内容依法予以认定。对被告辩称原告租赁给被告的商务楼当初租赁时作为酒店房屋的室内装饰及相关设施、设备尚未完成和被告为完善租赁物垫付其中的装饰装修工程款8049600元的事实，本院结合原被告陈述及被告提交的证据正业通公司《评估报告》的证明内容依法予以认定。经审理查明：2011年4月24日，原被告签订《商务楼租赁协议书》一份，双方约定：甲方（原告）将其自有的位于中卫市××道口东北侧商务楼（面积共约6471㎡）出租给乙方（被告）；租赁物为三层商务楼及其附属设施，用途作为娱乐、休闲、住宿为一体的商务接待中心；商务楼仅完成了主体和外立面的装修工程，室内装饰及相关设施、设备尚未完成；租赁期限为15年，自2011年4月24日起至2026年4月24日；租金的结算自2012年1月1开始计算，前十年每年租金按60万元收取，后五年每年租金按70万元收取；租金支付方式于合同签订后7日内乙方一次性预交一年的租金60万元，之后租金应于上一年租赁期届满前两个月内付清下一年全年租金；如乙方不能按期支付租金超过30日，且经甲方催缴后仍不支付的，本租赁协议自动解除，甲方有权强制收回商务楼，被告在租赁物上所形成的所有添附物及相关设施、设备归原告所有，乙方不得毁损或转移；同时，协议书对其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋移交给被告，被告开始室内相关设施、设备和装修的施工。2012年12月16日，原被告又签订《商务楼租赁补充协议》，双方的协议补充约定将原协议中“租金自2012年1月1日开始计算”变更为“租金自2012年9月1日开始计算”。双方在履行合同过程中，2016年12月26日，被告因经营困难、处于亏损状态，向原告提出书面的关于退租洪远酒店商务楼的申请，并要求原告对其装修、装饰改造及增加的设施设备进行评估收购。对此，原告同意退租，被告返还商务楼，但没有同意对其装修、装饰改造及增加的设施设备进行评估收购的要求，尚未达成一致意见。后双方于2017年1月25日签订《商务楼安全责任协议书》确定被告对尚未交接的商务楼安全责任予以安排人员负责管理，被告亦未缴纳之后的房屋租金。期间，原告向市国资委申请重新找租商务楼，又因被告与他人民间借贷纠纷，被中卫市沙坡头区法院于2017年9月20日作出《民事裁定书》裁定对商务楼内被告的全部财产（包括客房内的电视机、空调、餐厅设施设备、KTV设备、洗浴中心设备等）进行保全查封二年。为此，原告找被告协商无果。后原告于2018年4月12日向集团公司报市国资委申请拟对商务楼因装饰装修形成的不宜拆除且改变商务楼用途后能够继续使用的添附物及楼内必须的配套设备设施报请评估后与承租人协商补偿处理；商务楼因装饰装修形成的可移动、可拆除的和改变商务楼用途后不能够继续使用的添附物及楼内必须的配套设备设施由承租人自行移除处理。2018年5月7日，原告向被告发出通知限期被告于5月15日前将商务楼内科移动设备（包括客房内的麻将机、电视机、空调、餐厅设施设备、KTV设备、洗浴中心设备等）全部搬走移出，并妥善处理相关纠纷。但被告以退还其装修、装饰和增加设施设备的费用为条件，拒绝缴纳租金和返还房屋。为此，原告诉至本院。另查明，双方之间的租赁合同法律关系自被告于2016年12月26日向原告提交关于退租洪远酒店商务楼的申请之始，拟移交租赁物并停止营业，但未与原告形成一致意见。2017年9月10日，被告经委托正业通公司评估确定，在考虑成新率的基础上，被告对租赁物进行装修垫付工程价款合计8561490元，垫付设备设施价款2522290元，在用低值易耗品286213元，在库低值易耗品322492元，以上共计11692485元。被告经营中因燃气改造工程，垫付燃气入户施工安装工程款共计386000元。审理中，被告因此提起反诉请求。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告应理公司与承租人被告黄某于2011年4月24日签订《商务楼租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定自觉履行其义务。本案争议的焦点为：（一）双方是否解除租赁合同；（二）被告是否向原告支付租赁费；（三）原告是否向被告支付因租赁物垫付的工程款。关于焦点（一），原告按照合同约定向被告提供了租赁的房屋商务楼，被告应当按约支付租赁费，被告因未付租赁费、且经营商务楼亏损不能实现其合同目的，原告依照合同约定向被告发出关于退租洪远酒店商务楼的申请，具有解除《商务楼租赁协议书》的意思表示，被告自收到后虽然对被告提出的要求原告对其装修、装饰改造及增加的设施设备进行评估收购有争议，未能同意，但对退租商务楼，被告向原告交回租赁的商务楼未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十六条第一款的规定，被告因租赁原告商务楼经营多年亏损，提出申请解除租赁合同，并拖欠租赁费，双方均现已不能实现租赁合同目的，故本院依法对双方签订的合同予以解除。对原告要求解除原被告签订的《商务楼租赁协议书》，责令被告立即向原告移交租赁房屋的诉讼请求，经核：双方解除原被告签订的《商务楼租赁协议书》的意见基本一致，合同解除后，被告应当交回租赁物符合法律规定，对该请求本院予以支持。关于焦点（二），依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应当立即返还租赁物，交回商务楼，但因被告提出要求原告对其装修、装饰改造及增加的设施设备进行评估收购，双方存在争议进行协商中一直没有做明确的交接手续，致使原告不能另行出租，原告存在自2017年1月1日至2019年4月30日不能得到的租赁费损失，被告亦欠付并没有支付租赁费，双方对此均负有一定责任，而被告对该租赁费支付负有较大过错责任，参照双方合同约定的租赁费标准情况，按照每月5万元计算，被告造成原告的房屋租赁费损失合计140万元，考虑被告其过错程度向原告承担支付租赁费、赔偿损失的民事责任。对原告要求被告向原告支付房屋租赁费140万元（自2017年1月1日至2019年4月30日，按照每月5万元计算）的诉讼请求，经核：被告依据其过错责任按照百分之五十标准向原告承担支付部分租赁费合计70万元较为适当，对原告的该部分请求由事实依据并符合相关法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因依据不足，本院不予支持。关于焦点（三），依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，交回商务楼，但因原告在租赁时向被告交付的租赁物“商务楼仅完成了主体和外立面的装修工程，室内装饰及相关设施、设备尚未完成”，被告租赁使用后对其装修、装饰改造及增加设施设备，而双方合同约定该装修、装饰改造及增加设施设备在租赁期满后才能依照合同约定无偿归原告所有，现双方在履行合同期间解除合同，该装修、装饰改造及增加设施设备考虑其仍然尚有可以利用的价值，因双方不能达成由原告全部承担补偿的一致意见，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；…”的规定，被告对与商务楼形成附合装饰装修物的残值损失有权要求原告给予补偿处理，原告按照其违约责任程度向被告补偿。被告经委托正业通公司评估确定，对租赁物进行装修垫付的工程价款合计8561490元，根据双方各自的过错，原告对其装修的残值损失按照工程价款合计8561490元承担百分之五十的责任，合计4280745元较为适当，因此原告向被告亦应承担相应的民事责任。而对于被告垫付设备设施价款2522290元、在用低值易耗品286213元、在库低值易耗品322492元的物品残值，因原告不同意接收，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，属于未形成附合的装饰装修物，可由另行移除，且原告主张属于因装饰装修形成的可移动、可拆除的和改变商务楼用途后不能够继续使用的添附物及楼内必须的配套设备设施由承租人被告自行移除处理。对被告反诉要求原告在解除双方合同后支付被告为完善租赁物垫付的工程款8049600元的诉讼请求，经核：原告支付被告为完善租赁物垫付的工程款4280745元的该部分请求，其符合相关法律规定，本院予以支持；对其余部分请求，因缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。关于原告反驳被告意见辩称被告的反诉没有相关的事实依据，并不符合双方租赁协议，请驳回被告反诉请求的意见，经核：原被告双方解除租赁合同，原告收回出租给被告的商务楼，其装饰装修工程中的附着物部分尚有残值使用价值，应向被告进行补偿处理符合相关法律法规规定，应承担相应的民事责任，故原告主张驳回被告反诉请求的该意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中某与被告（反诉原告）黄某于2011年4月24日签订的《商务楼租赁协议书》；二、被告（反诉原告）黄某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中某支付租赁费700000元；三、原告（反诉被告）中某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）黄某支付为完善租赁物垫付的装饰装修工程款4280745元；四、驳回原告（反诉被告）中某其他诉讼请求和被告（反诉原告）黄某的其他反诉请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17500元，由原告（反诉被告）中某负担6600元，被告（反诉原告）黄某负担10900元；反诉诉讼费34074元，由被告（反诉被告）黄某负担13551元，原告（反诉被告）中某负担20523元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员高博人民陪审员 范对玲 二〇一九年十一月四日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。