新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1690号原告：乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区和平南路412号。法定代表人：杨保安，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇。被告：乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新民东街18号。法定代表人：齐玉蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀英，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子堃，新疆天阳律师事务所律师。原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司与被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司的委托诉讼代理人李勇，被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行办理房地产权属登记证书的义务。2.依法判令被告承担逾期办理产权证书的违约金272776.67元。3.自2019年3月15日之后被告逾期办理产权证书的违约金原告保留诉权。后原告放弃自2019年3月15日之后被告逾期办理产权证书的违约金原告保留诉权的诉讼请求。事实与理由：2002年3月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买由被告开发的乌鲁木齐市水磨沟区，建筑728.53平方米，负三层1号，建筑面积571.47平方米，合计1300平方米，单价，1452.3ｌ元每平方米，房屋总1888000元。合同签订后，原告依照合同约定，将房款等各项费用交付被告，但被告未按合同约定给原告办理房地产权属登记证书，为此原告多次催促被告办理房地产权属登记证书，但被告以种种理由推脱，至今被告没有履行办理房地产权属证书的义务，由于被告的违约，应当承担迟延办理房地产权属证书的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，现依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正判决。被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人荣发公司同意协助房建公司办理房地产权属登记证书，且一直在积极向相关部门咨询沟通办理事宜。答辩人荣发公司于2018年5月30日收到被答辩人房建公司要求尽快办理不动产权证的函后，方知房屋购买人己由原来的乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处变更为乌鲁木齐市房屋建设工程公司。因原来的房屋产权证及土地使用证己变更为现在的不动产证，且房屋买受人已变更，荣发公司积极派工作人员到不动产登记机关及税务机关询问办证事宜，不动产登记部门的回复是需要提供购房合同原件、房屋转移申请书原件、受让人公司营业执照复印件、购房发票、契税原件、物业维修基金原件、分户图原件、如果地址变更，需要街道办事处的地址变更证明。而税务部门的答复是需要原购买单位的注销证明，现在单位和原单位关联关系证明，税务部门才能变更信息开具发票。荣发公司与房建公司沟通后，房建公司至今未提供原单位的注销证明，且也无法出具购房合同原件，方才导致至今尚未办理登记证书。由此可见，荣发公司不存在不同意协助原告办理不动产登记手续事实，相反一直在积极与相关部门沟通办理，只是因历史遗留问题及原告材料不全等诸多原因导致办理不顺畅。二、至今未办理产权证书的责任不在答辩人荣发公司，荣发公司没有违约，因此不应承担逾期办理产权证书的违约金。首先，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定办理产权证书的期限，因此荣发公司不存在逾期办理产权证书的事实，荣发公司没有违约，不应承担逾期办理产权证书的违约金。其次，原买受人乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处与荣发公司签订《商品房买卖合同》后，当时购买人的法定代表人董金生与荣发公司协商，因其打算将房屋分证转让，因此房产手续先放一放。后一直到2018年5月30日收到被答辩人房建公司要求尽快办理不动产权证的函后，方知房屋购买人己由原来的乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处变更为乌鲁木齐市房屋建设工程公司。且荣发公司在收到函后，一直在积极协调办证事宜。由此可见，荣发公司不存在逾期办理产权证书的事实，荣发公司没有违约，不应承担逾期办证的违约金。最后，因房建公司至今未提供原公司的注销证明，导致荣发公司无法在税务部门开具变更信息后的发票，且房建公司至今没有提供购房合同原件，致使产权登记手续从2018年5月30日至今迟迟不能顺利办理，由此可见，至今未办理产权登记手续的责任不在荣发公司，荣发公司没有违约，不应承担逾期办证的违约金。三、荣发公司自2018年5月30日至今，一直在积极与相关部门沟通配合办理产权登记手续，不存在不予办理及逾期办理的事实，因此不应承担本案诉讼费、送达费。四、2005.4.18乌鲁木齐房产管理局文件作为原告名称变更的原因，我方不认可。综上，为维护答辩人的合法权益，恳请法院驳回被答辩人第二项、第三项的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明2002年3月28日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及合同约定的内容为原告购买了位于乌鲁木齐市水磨沟区，建筑728.53平方米，负三层1号，建筑面积571.47平方米，合计1300平方米，单价，1452.31元每平方米，房屋总1888000元的事实。被告对此证据的真实性、合法性、关联性认可，认为证明双方未约定办理产权证书的时间。本院对此证据的真实性予以确认。2.付款凭证，证明原告方将购房款全部付清并缴纳了维修基金及契税共计94000元的事实。被告认可此证据的真实性，认为原告方给其出具证明说物业费和暖气费来折抵契税和维修基金。本院对此证据的真实性予以确认。3.乌鲁木齐房产管理局文件，证明原告与和拆迁处合并的事实。被告认可此证据的真实性、合法性、关联性。本院对此证据的真实性予以确认。4.企业信息一份，证明原告名称由乌鲁木齐市房屋建设工程公司变更为乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司的事实。被告认可此证据的真实性，认为原告名称变更无法代表权利义务承继的事实。本院对此证据的真实性予以确认。被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司我院提交如下证据：1.证明，证明原告自愿用契税和维修基金抵扣物业费、暖气费的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。2.房屋建设处工商信息一份，证明乌鲁木齐房屋拆迁建设处已经吊销，没有注销证明所以证没有办下来，对于产证没有办下来被告方没有责任的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月28日，被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司为出卖人与乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处签订《商品房买卖合同》，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新民路，编号为047的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为乌土管偿字第047号。该地块土地面积为1400平方米。规划用途为商住楼，土地使用年限自1999年6月24日至2049年6月24日。出卖人经批准，在上述地块建设商品房荣安小区。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为房交中心。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第伍幢负二层、负三层-2-1、-3-1号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.7米，建筑层数地上柒层，地下叁层。……该商品房建筑面积1300平方米，负二层1号建筑面积：728.53平方米，套内：637.37平方米，公摊：91.16平方米。负三层1号：建筑面积：571.47平方米，套内：499.96平方米，公摊：71.51平方米。两套合计：1888000元。第四条计价与方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1452.31元，总金额人民币壹佰捌拾捌万元。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司向乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处出具“今收到乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处房款950000元。”，出具内容为“今收到乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处房款546300元”，内容为“今收到乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处房款383800元。”的房款收据三张以及内容为“今收到乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处公共维修基金37600元、契税56400元”的收据一张。2005年4月18日，乌鲁木齐市房产管理局作出乌房管（2005）83号《关于城市房屋建设工程公司与房屋拆迁建设处合并的决定》，内容为：房屋建设工程公司、房屋拆迁建设处：经2005年4月18日局长办公会议研究决定，将局属房屋建设工程公司与房屋拆迁建设处合并。合并后，企业具体事宜按规定和程序办理。2019年4月2日，乌鲁木齐市房屋建设工程公司变更名称为乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司。2018年7月10日，乌鲁木齐市房屋建设工程公司向被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司作出内容为“乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司：兹有乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处于2002年购买贵公司位于乌市住宅，房款及公用面积维修基金及契税已全部交完，现我单位要求尽快将房产证办理到我单位名下，此单位于2005年4月与乌鲁木齐市房屋建设工程公司合并，此处房屋产权办理在乌鲁木齐市房屋建设工程公司名下。债权债务归乌鲁木齐市房屋建设工程公司承担。现我单位同意由乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处于2002年12月3日交给乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司的公用面积维修基金及契税94000元此款用于抵乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司垫付以前年度的暖气费：80295元、物业费11905元。特此说明”的证明一份。本院认为,因被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司同意履行协助原告办理涉案房屋的权属登记证书的义务，故本案的争议焦点是被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司是否应当承担向原告支付逾期办证违约金272776.67元的责任。乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处与被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效力，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”因此原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司在乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处与乌鲁木齐市房屋建设工程公司合并后，有权依据乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处与被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》要求被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司承担违约责任。被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司未能证明其履行了合同约定的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。因此原告要求被告承担违约金责任的诉讼请求具有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告现主张被告支付三年的违约金，故被告应向原告支付违约金272776.67元。（房款1888000×年利4.75%×3年=272776.67元）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司办理位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋的房屋权属证书。二、被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司办理位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋的房屋权属证书。三、被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司支付原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司违约金272776.67元。上述被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司应支付给原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司的款项272776.67元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391.65元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市荣发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长 陈 新人民陪审员 周 勤人民陪审员 李惠敏二〇一九年十二月十日书 记 员 田启朦