贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7146号原告：张子清，男，1949年10月10日出生，汉族，贵州省贵阳市人，现住凯里市。原告：石长英，女，1950年11月26日出生，汉族，贵州省黄平县人，原凯里华联厂职工，现住凯里市。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。被告：刘龙琴，女，1950年10月24日出生，汉族，贵州省黄平县人，现住。被告：时飞，男，1977年7月11日出生，汉族，贵州省凯里市人，住黔东南州医院宿舍15栋2单元302号，现住成都市，系刘龙琴之子。原告张子清、石长英诉被告刘龙琴、时飞房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告张子清、石长英委托之委托诉讼代理人张光华，被告刘龙琴、时飞均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告张子清、石长英向本院提出诉讼请求依法判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效、位于凯里市××河文化路××号住房归原告所有；2、由二被告承担本案受理费。事实及理由：2003年3月13日，原告张子清、石长英与刘龙琴、时宏仁（已故）就凯里市××河文化路××号住房的买卖事宜签订了一份《房屋买卖合同》。合同明确约定刘龙群、时宏仁以48,000元的价款将其享有单位职工购买的房改房位于凯里市××河文化路××号住房（房产证号为“州房字第××号、建筑面积为66.78㎡”）出售给我们。合同签订后，2003年3月18日我们以现金方式一次性全额支付购房款48,000元。2003年3月20日，我们与刘龙琴、时宏仁到黔东南州公证处办理了买卖合同公证，黔东南州公证处作出（2003）黔东南州民证字第24号，再次确认刘龙琴、时宏仁自愿将房屋卖给原告张子清、石长英，并将房屋交付给我们居住至今。刘龙琴、时宏仁不仅出具收据，而且将《房屋产权证》、《契税凭证》的原件交由我保管。十七年来，我们即对购买的房屋进行了装修，全家人也入住至今，双方买卖行为合法有效。因此，我们多次要求刘龙琴、时宏仁到房产部门办理产权变更，但时宏仁均以生病好后办理，至时宏仁去世，案涉房屋未将房屋产权过户到我们名下。时宏仁去世后，被告刘龙琴、时飞（时宏仁儿子）也未履行协助办理过户登记手续的行为，已违背民事活动中的诚实信用原则。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告张子清、石长英为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1．原、被告身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格和基本情况。2．《房屋买卖合同》复印件，拟证原告与被告双方房屋买卖自愿真实合法有效。3．购房收据复印件，拟明证原告已付清全部购房款，双方再次确认买卖成立（原告并当庭出示原件进行核对）。4．《公证书》复印件，拟证原被告购房经公证确认，合法有效，是双方的真实意思表示。5．房屋产权证复印件，拟证明被告卖房给原告后，已将房屋登记相关证件交给原告保存。6．洗马河街道《证明》复印件，拟证明洗马河街道核实原告一直居住在购买的房屋中。7.2018年3月25日《情况说明》复印件，拟证明原告一直要求办理过户，被告未配合的事实。8．《水电缴费单据》、《电视费缴费单》复印件，拟证明原告一直居住使用购买房屋。9．《房屋征收评估表》复印件，拟证明原告居住使用购买房屋及房屋价值。10．《拆迁通告》复印件，拟证原告房屋因棚户区改造被拆除。11．洗马河街道办事处350号函以及该办事处的情况说明复印件，拟证明案涉房屋长期由原告方进行居住，此次拆迁后双方的争议经过街道进行沟通，街道出具相关的函和说明进行证实（当庭提交证据并已当庭出示原件进行核对）。12．无房证明复印件，拟证明原告没有其他房屋居住的事实。被告刘龙琴、时飞辩称：一、在履行合同过程中被告没有过错。因案涉房屋属于福利房，被告有两套福利房，是行政机关不予办理过户，同时涉案房屋单位黔东南州农业农村局要求房屋退还给单位，但原告不同意退房，居住至今。二、合同已满足约定解除条件并已实际解除。三、在合同签订中被告刘龙琴及时宏仁存在重大误解，订立合同时显失公平。四、本案已过诉讼时效，原告已丧失诉权。被告刘龙琴、时飞为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1．被告身份证复印件，拟证其主体资格。2．《房屋买卖合同》、《公证书》复印件，拟证明合同真实性及合同履行过程中被告无过错。3．《同意退房书》复印件，拟证明被告已履行合同承诺并已行使合同解除权（并已当庭出示原件进行核对）。4．两份《收据》草稿复印件，拟证明原告提供的收据原件存在虚假或篡改内容，收据原件在草稿上的每一份都明确了合同的解除条件以及双方应享受的权利和义务，在后续的合同条款及收据上出现了完全相反的意思表示，导致在后续的合同中出现了显失公平的情况。经审理查明，原告张子清与石长英、被告刘龙琴与时宏仁（已故）均系夫妻关系，被告时飞系刘龙琴与时宏仁之子。原、被两家系多年的朋友，双方经协商，刘龙琴、时宏仁同意将居住在州农业资源区划办位于贵州省××市××河文化路××号登记在时宏仁名下房屋一套（建筑面积66.78平方米）卖给原告张子清、石长英。双方并于2003年3月13日签订了一份《房屋买卖合同》，内容为：“一、刘龙琴、时宏仁（为甲方）自愿将原居住在州农业资源区划办位于贵州省××市××河文化北路××号单位职工购买的房改房一套（66.78平方米）卖给张子清、石长英（为乙方）。总卖价款为：48,000元（其中：房产价23000，装修费25,000元）。双方合同生效后甲方将全部房产手续交给乙方，乙方一次性付清房款48,000元给甲方，房屋从交清房款之日起，全部产权归乙方夫妇所有及居住，并享有该房产的所有权。二、乙方夫妇付清房款，即可搬进居住，今后办理房产的过户手续及其他各种费用发生的各种房产纠纷与乙方无任何关系，全部由甲方承担。三、从合同签订之日起，甲方应在2年内将房产过户手续全部办齐清楚交给乙方，如出现单位不同意出卖，办不了过户手续，甲方必须将乙方的买房款48,000元全部一次性退回给乙方．．．．．．”。事后，双方于2003年3月20日向黔东南州公证处申请对双方签订的《房屋买卖合同》进行公证，黔东南州公证处于2003年3月20日作出（2003）黔东南州民证字第24号公证书，确认张子清、石长英与刘龙琴、时宏仁双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同约定符合法律规定。2003年3月18日原告向刘龙琴、时宏仁支付购房款48,000元，被告出具收据，并将涉案房屋交由原告居住，同时将房屋所有权证、契税完税凭证的原件交给原告持有。原告据此在案涉房屋居住、管理使用至今近17年，但被告至今未与原告办理过户登记。另查明，案涉房屋属于房改房，原产权单位是原州农业资源区划办公室，经州房改办批准购买，时宏仁个人产权比例为100%，房屋产权类别为私产，房屋所有权证编号为：“凯房权证州字第××号”，房屋所有权人为时宏仁。2012年9月时宏仁去世。现案涉房屋属于凯里市文化北路原州农校老校区城市棚户区改造项目，原告因此要求被告刘龙琴办理过户手续未果而引发本案诉讼。上述事实，有本院采信双方当事人所举的证据材料及双方在庭审中的陈述在卷佐证，证据并经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告张子清、石长英与被告刘龙琴及其夫时宏仁就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，并经公证机关公证，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。张子清、石长英已按照《房屋买卖合同》约定支付全部购房款，并入住涉案房屋和保管登记在时宏仁名下的房屋所有权证、契税完税凭证原件已近17年，但至今未能办理过户登记手续，其过错责任并不在于原告。被告提出因案涉房屋系福利房不能进行买卖，要求原告退房的证据仅是时宏仁的书写材料，没有其他证据加以佐证，属于举证不能，结合房屋时宏仁个人产权比例为100%产权的事实，本院对此不予采信。另，被告认为双方签订的《房屋买卖合同》已满足约定解除条件和该合同的订立存在重大误解、显失公平，本院认为被告的抗辩理由缺乏事实依据和法律依据，对此不予认可。关于诉讼时效问题，因被告已经实际交付房屋给原告使用至今，双方签订的《房屋买卖合同》自成立时生效，虽然案涉房屋未办理物权转移登记，但不影响合同效力。被告所举证据不足以证明其辩称的要求原告退房的事实，且原告自双方签订合同后一直居住、管理使用案涉房屋至今，视为原、被告双方对此无异议，现原告因办理过户事项被告不予配合而引发纠纷，诉讼时效应自此时计算，故被告抗辩诉讼时效的理由不能成立。综上，根据查明的案件事实结合合同的实际履行情况，原告张子清、石长英请求确认合同有效及案涉房屋归其所有的诉请事实清楚、证据充分，且于法于约有据，本院应予支持。但根据合同相对性原则，本案时飞不是合同的订立者，且案涉房屋出卖后所有权已转移，案未涉及继承，原告对于时飞的诉讼请求本院不予支持。时飞与刘龙琴的答辩意见与本院查明相符的部分予以采纳，不符部分不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张子清、石长英与被告刘龙琴及时宏仁于2003年3月13日签订的《房屋买卖合同》有效。二、位于贵州省××市××河文化北路××号房屋（房产证号：凯房权证州房字第××号）归原告张子清、石长英所有。三、驳回原告张子清、石长英对被告时飞的诉讼请求。案件受理费已减半收取3,800元，由被告刘龙琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  李晓红二〇一九年十二月二十二日书记员  顾玉婷