安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2866号 上诉人（原审被告）：王淑，女，1969年12月24日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，经常居住地安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨子，男，1991年5月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人王淑因与被上诉人杨子抵押合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4282号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由及证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王淑上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回杨子的一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由杨子承担。二审变更第二项为依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律不当，双方约定的抵押价值无效，应以实现抵押权的价值为准。本案中，双方虽对抵押物价值进行了约定，但约定价值明显高于其实际价值，王淑在基于错误认识的情况下出具了补差价150000的条据，直至房屋过户评估才知道房屋价值仅值475800元，远低于担保的债权数额。抵押合同中虽对抵押物进行了约定，但根据《担保法司法解释》第50条、第73条的规定，抵押合同中关于抵押物价值1480000元的约定是无效约定，抵押物价值的确定应当以实现抵押权时的价值为准，而非以约定为准。双方签订了抵押合同，作出了担保的意思表示，虽然没有办理抵押登记，但杨子履行过户义务，亦属于实现抵押权的方式。因此本案仍应适用担保法的相关规定，适用法律实属不当。二、一审判决认定事实错误，出具150000元凭条并不是王淑的真实意思表示。1.一审认为杨子将房产过户给王淑，王淑向杨子支付差价款150000元是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守，属于事实认定错误。王淑向杨子出具支付150000元差价款的凭条并不是基于王淑真实的意思表示，而是基于抵押协议单独作出的补充说明。王淑和杨子于2018年2月24日签订《抵押合同》时，杨子向王淑承诺其抵押的房屋价值1480000元，王淑基于对杨子的信任误认为房屋价值是1480000元，并因此向杨子出具了补150000元差价款的凭证。但直至2019年1月23日，杨子将房屋过户给王淑时，王淑才知晓杨子所抵押的房屋价值实际仅为475800元，与当时签订抵押合同时约定的房屋价值差距甚大。据此，王淑并非基于真实的意思表示向杨子出具补差价150000元的书面凭证，属于无效民事行为。2.一审判决未对案涉房屋的价值进行认定，而案涉房屋的实际价值是审理本案的关键依据。在庭审过程中，杨子主张案涉房屋价值1480000元，但从宿州市不动产登记中心调取的房产交易申报单中可以明显看出，房屋所有人为杨子，房屋产权证书号为201511925的房屋上次取得房屋方式为买卖，取得成本为377500元；房屋产权证书号为201511936的房屋上次取得房屋方式为买卖，取得成本为60000元；两套房屋合计价格共437500元，该价格与杨子对王淑所述价格存在巨大差额。实际上，在杨子将房屋过户与王淑时，两套房屋评估价格仅为475800元。因此，案涉房屋的实际价值是本案审理的关键，但一审判决并未予确定。3.退一步说，即使双方关于抵押物的价值约定有效，但王淑与杨子又于2018年6月25日和2019年1月14日分别重新签订了不动产买卖合同，就案涉房屋的价格达成了新的意思表示，属于对原合同内容的变更。因此王淑与杨子之前在抵押合同对案涉房屋价格的约定已被新的意思表示所取代，案涉房屋价格应当以在后的重新达成的意思表示为准，而不应以抵押合同中约定的价格为准。 杨子辩称，1.案涉商铺位于南头，过户给王淑前，每年租金54000元，是整个城隍庙最繁华的地段，王淑作为在中山街批发市场的生意人对商铺的价值明知；2.过户给王淑当时计算房价时是参照国购广场的门面售价，一平方米70000元至80000元进行计算的，房屋价格并不高。最主要案涉门面的年回报率高于4%，定价是合理的范围，也是王淑同意的。抵押合同约定抵押价值为1480000元，担保债务数额1180000元，差额应为300000元。实际上王淑承诺给150000元，说明王淑对抵押物的价值进行了审慎的考虑。3.在过户过程中，王淑怕杨子反悔，期间反复向杨子解释、一再承诺在过户后支付150000元给杨子。凭条能和微信聊天记录相互印证，是王淑的真实意思表示，而且在过户时，评估价格是王淑一手操纵的。4.签署150000元的凭条是在王淑两个拜把子姐妹（丁晓英、何育侠）的见证下写的，凭条就是在何育侠（杨子的小姨）的店铺签订的，并且用的是何育侠店铺的货单。在过户前，杨子就带王淑去到租客处办理了交接，租客与王淑签订了新的租赁合同，王淑已收取了两年的租金。5.民事活动应遵守意思自治原则。无论房屋价值多少，双方当事人均有权自愿处理，这样的处理不违反法律规定。王淑提到的不动产买卖合同载明的价款只是用于过户登记使用，不能作为确定房屋价值的依据，应以双方约定的价值为准。凭条是王淑和杨子的共同意思表示，且杨子已履行完毕过户义务，王淑现提出反悔，显然违背诚实信用原则。 杨子向一审法院起诉请求：依法判令王淑返还给杨子150000元并承担本案诉讼费由。 一审法院认定事实：2018年2月24日，杨子（抵押人甲方）与王淑（抵押权人乙方）签署的《抵押合同》，载明：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。甲方用作抵押的房地产坐落于（1）宿州市，套内建筑面积11.44ｍ²，房地权证宿字第××号；（2）宿州市，套内建筑面积11.44ｍ²，房地权证宿字第××号。甲、乙双方确认债务人为何忠连，抵押期限自2018年2月24日至2018年12月31日。门面价值为1480000元，双方确认：乙方债权标的额1180000元，抵押率100%。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理。2018年3月22日，王淑向杨子出具书面承诺，载明：“杨子将城隍庙的房子过户给王淑补差价壹拾伍万元正（150000元），过完户一次性转账与杨子。”2018年1月14日，杨子与王淑在宿州市不动产中心签署了《不动产买卖契约》，将杨子位于两套门面房（房产证为编号201511936、201511925）过户给王淑，王淑交纳了相关税费。2018年3月22日，何育侠向王淑出具了收条，收条载明：今收到何忠连借王淑壹佰贰拾万元借条和抵押条两张。另查明，何忠连系杨子之母，何育侠系何忠连之妹，何育侠与王淑系朋友关系。 一审法院认为，杨子与王淑在《抵押合同》约定的抵押期限尚未届满的情况下，王淑向杨子出具书面承诺，承诺杨子将城隍庙的房子过户给王淑，王淑在过完户后一次性支付差价款150000元，属于抵押人和抵押权人就抵押权人提前行使抵押权处分抵押物达成了一致意见，系双方当事人自愿处分自己的民事权利，杨子将房产过户给王淑，王淑向杨子支付差价款150000元是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守。现杨子已按承诺履行了过户义务，王淑应当履行向杨子支付差价款150000元的义务。故对杨子要求王淑返还150000元差价款的诉讼请求，予以支持。王淑辩称抵押的房产价值低于债务数额，债务未清偿，不应支付差价款，对于王淑与何忠连的债务是否清偿不是本案审理的对象，与本案不是同一法律关系，王淑可另行处理，本案不予处理。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：王淑于判决生效之日起10日内给付杨子差价款150000元。一审案件受理费3300元，财产保全费1320元，共计4620元，由王淑承担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨子与王淑、李丹于2018年6月25日签订不动产买卖契约，约定杨子转让案涉房地权证宿字第××号房地产成交价格300000元，王淑或其与李丹于2018年7月23日填写房产交易申报表、土地交易纳税申报表后完成纳税。杨子与王淑、李丹于2019年1月14日签订不动产买卖契约，约定杨子转让案涉房地权证宿字第××号房地产成交价格20000元，王淑于2019年1月22日填写房产交易申报表、土地交易纳税申报表后完成纳税。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：王淑与杨子之间的抵押合同是否有效，王淑应否支付杨子150000元的差价。 2018年2月24日杨子与王淑签订的《抵押合同》，约定杨子将其房地产权证宿字第××号和201511936号房屋及占用的土地使用权作价1480000元，为何忠连欠付王淑债务1180000元提供抵押，并约定抵押率100%。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，抵押是债务人或者第三人不转移对抵押物的占有，仅将抵押物作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，杨子与王淑签订《抵押合同》后，双方并未按《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第二项的规定，办理抵押物登记，以促成抵押合同生效，王淑亦未向债务人何忠连主张权利及向担保人杨子主张抵押权，而是王淑在与杨子签订《抵押合同》不足一个月的时间，向杨子出具“杨子将城隍庙的房子过户给王淑，补差价壹拾伍万元整（15万元），过完户一次性转账与杨子王淑2018.3（二审注：该3存在由2变动的可能）.22”的条据，同时，通过王淑与杨子的微信聊天记录可以认定2018年3月21日王淑与杨子已存在“过好钱直接转给你”的约定，何育侠向王淑出具的收条可以认定王淑与杨子签订《抵押合同》后将何忠连借条返还给何育侠，且在签订《抵押合同》四个月后、约定的抵押期限内，王淑与杨子以另行签订“不动产买卖契约”的形式，王淑受让该《抵押合同》中的一套房地产并及时变更在自己的名下，应当认定王淑与杨子虽然签订《抵押合同》，但是双方并没有在约定的房地产上设定抵押的真实意思表示，真实意思应该是杨子将案涉房屋作价过户给王淑，王淑与何忠连之间债权债务消灭的“以物抵债”协议。故王淑二审依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十条、第七十三条的规定，主张抵押权设定时约定价值与抵押权实现时价值不符，应以实现时价值确定案涉《抵押合同》约定的房地产价值的意见，与本案并非担保法律关系而产生的权利义务纠纷不符，本院不予采纳。 杨子与王淑对何忠连欠付王淑债务1180000元不持异议，可以认定王淑与何忠连之间债权债务关系真实。杨子自愿以自己的房地产作价抵付何忠连欠付王淑的债务，王淑同意，双方之间形成的抵债物的作价、作价与抵付债务的比例、债务抵付后差价的找补、抵债物的变更登记手续的办理等权利义务关系，主体合法，意思表示真实，不损害国家、集体、第三人的合法权益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为真实、合法、有效，对双方具有法律约束力。王淑与杨子约定杨子将案涉房屋过户至王淑名下后，将何忠连出具的收条返还给何忠连之妹何育侠，产生王淑与何忠连债权债务抵销的法律后果；向杨子出具找补差价150000元的条据，产生杨子按约定过户的条件成就后，王淑负有向杨子支付该款的新的债权债务关系。现杨子按其与王淑的约定将案涉房地产变更至王淑名下，王淑应恪守诚实信用原则，按照其承诺向杨子支付案涉房地产抵付债务的差价150000元，一审判决支持杨子的诉讼请求正确。至于王淑与杨子、杨子与上一手转让方为案涉房地产交易向不动产交易管理部门提交的合同，是不动产登记部门对不动产交易登记备案及收取相关税费的依据，不能作为认定交易双方之间交易房地产实际价格的依据。故王淑二审以其与杨子签订的“不动产买卖契约”约定的案涉房地产价格分别为300000元、20000元，及杨子受让案涉两套房地产的合计价格为475800元为由，提出王淑向杨子出具找补差价150000元条据并非真实意思表示，案涉房产价值应按双方签订的“不动产买卖契约”约定的价格认定的理由，显然不能成立，本院二审不予采纳。 综上所述，王淑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分虽有不清，适用法律亦有不当，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人王淑负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 赵 路 审判员 魏鸿超 二〇一九年十二月二十四日 法官助理马文 书记员陈明明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。