四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14365号 上诉人（原审被告）：四川武田房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道汇蜀路278号。 法定代表人：黄亚惠，总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋全武，男，1963年7月24日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王学伦，女，1951年4月19日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 原审第三人：李昌戊，男，1987年10月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 原审第三人：刘晏丽，女，1987年11月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人四川武田房地产开发有限公司（以下简称：武田公司）因与被上诉人宋全武、王学伦、原审第三人李昌戊、刘晏丽申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人武田公司上诉请求：撤销原判并依法改判武田公司为崇州市××镇××号×栋×单元6楼1号房屋所有权人，四川省崇州市人民法院停止对案涉房屋的执行。事实和理由：1.商品房买卖合同备案登记并不能产生物权转移登记的法律效力，案涉房产仍登记在武田公司名下，武田公司享有该房屋的物权，物权效力高于一般债权，继续执行案涉房产违背物权法基本法律原则，且侵犯了武田公司的物权。2.预查封房屋所保全的是购房人对开发商的债权和物权期待权，预查封并不限制预售合同签约当事人依法、依约行使合同的解除权。3.预售合同已依据生效法律文书解除，在预查封行为据以设立的预售合同被生效法律文书解除后，执行法院继续对武田公司名下房屋进行预查封已无法律依据，应当停止对案涉房产的执行。 被上诉人宋全武、王学伦辩称，请求驳回武田公司上诉请求，维持一审判决。 原审第三人李昌戊、刘晏丽未作答辩。 宋全武、王学伦向一审法院提出诉讼请求：确认位于崇州市××镇××号×栋×单元6楼1号房屋为李昌戊、刘晏丽共同所有，继续对该房屋进行查封并执行（2017）川0184执825号执行裁定书。 一审法院认定事实如下：李昌戊、刘晏丽未按生效裁判文书履行给付义务，宋全武、王学伦、陈某、张某等人分别向一审法院申请强制执行。一审法院立案受理后，于2017年7月20日作出（2017）川0184执825号执行裁定书，于2017年7月31日对案涉房屋进行了查封。 2018年12月10日武田公司对一审法院执行案涉房屋提出书面异议，一审法院于同日受理，于2018年12月14日作出裁定，该裁定主要载明：武田公司异议称，虽然案涉房屋备案登记在李昌戊、刘晏丽名下，但该登记行为属于行政管理行为，并未发生物权变动的效力，备案登记仅作为房屋买受人的一项债权请求权。现案涉房屋登记在武田公司名下，武田公司依法享有该房屋的所有权，法院不能处分武田公司名下的合法财产；因李昌戊、刘晏丽逾期支付银行的房屋按揭贷款，武田公司作为担保人向银行代偿了该款，李昌戊、刘晏丽未按合同约定承担武田公司的担保损失，武田公司向李昌戊、刘晏丽发出了解除合同的通知，李昌戊、刘晏丽收到通知后未提出任何异议，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均已解除，李昌戊、刘晏丽对案涉房屋不再享有任何权利。请求停止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。一审法院经审查查明，2012年7月19日，武田公司与李昌戊、刘晏丽签订《买卖合同》及补充协议，约定武田公司将案涉房屋出售给李昌戊、刘晏丽,房屋总价款为753650元，李昌戊、刘晏丽在支付了购房首付款226650元后，其余购房款527000元由李昌戊、刘晏丽在中国银行崇州支行通过按揭贷款的方式一次性支付给了武田公司，武田公司系该笔贷款的连带责任保证人。合同签订后，武田公司在房产管理部门对案涉房屋进行了备案登记。因李昌戊、刘晏丽自2018年6月10日开始未再偿还银行贷款本息，2018年9月18日中国银行崇州支行向武田公司发出《担保人履行责任通知书》，要求武田公司承担连带保证责任。武田公司于2018年9月29日代李昌戊、刘晏丽清偿了案涉房屋的全部贷款本息共计494504.18元。同日，武田公司委托北京炜衡（成都）律师事务所向李昌戊、刘晏丽发出了律师函，要求李昌戊、刘晏丽按《买卖合同》约定在2018年10月14日之前支付其代偿款，若未按约支付则解除合同，并在合同解除后的5日内配合武田公司办理案涉房屋备案登记的撤销手续。李昌戊、刘晏丽收到该函后并未向武田公司支付代偿款。2018年10月23日，武田公司委托北京炜衡（成都）律师事务所向李昌戊、刘晏丽发出了律师函，通知其解除前述合同。2018年11月2日，武田公司以李昌戊、刘晏丽为被申请人向成都仲裁委员会申请仲裁，李昌戊、刘晏丽在仲裁调解笔录中确认《商品房买卖合同》解除，经成都仲裁委调解，双方达成调解协议，协议约定李昌戊、刘晏丽协助武田公司办理案涉房屋的备案登记撤销手续、预告登记撤销手续及抵押预告登记撤销手续。武田公司与李昌戊、刘晏丽签订的《买卖合同》附件五第二条第二款第五项载明：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《买卖合同》。案涉房屋在房管部门登记的所有权人为武田公司，现该房屋无合同备案的登记信息。一审法院认为，案涉房屋在房管部门登记的所有权人为武田公司，虽然李昌戊、刘晏丽与武田公司在签订《买卖合同》后办理了商品房预售合同登记备案，但该登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》规定的行政管理范畴的制度，该登记行为并不产生物权变动效力。现武田公司对李昌戊、刘晏丽的逾期贷款本息进行了清偿，双方已协商解除了《买卖合同》及补充协议，并办理了案涉房屋的备案登记撤销手续。故武田公司作为案涉房屋的所有权人享有阻却对案涉房屋执行的权利，其提出的执行异议成立。一审法院于2018年11月8日裁定中止对案涉房屋的执行。 一审法院认为，本案争议的焦点是执行法院对被执行人购买案外人武田公司的不动产进行预查封后，被执行人已通过银行按揭贷款支付购房款，武田公司以其就按揭贷款向银行提供了反担保并承担了还款责任，通过另案诉讼或仲裁解除了《买卖合同》，而主张解除预查封或排除执行的，能否得到支持的问题。一审法院评判如下： 李昌戊、刘晏丽未按生效裁判文书履行给付义务，宋全武、王学伦、陈革、张建华等人分别向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年7月31日对案涉房屋进行了查封。而武田公司以李昌戊、刘晏丽为被申请人向成都仲裁委员会申请仲裁发生在2018年11月2日，达成仲裁调解是在2018年12月5日。该仲裁调解的直接后果是致使李昌戊、刘晏丽丧失取得房屋所有权，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁调解形式达到解除《买卖合同》，从而处分被预查封财产的目的，客观上导致了执行法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，使预查封措施形同虚设，执行该财产不再成为可能。故该仲裁调解妨碍了执行法院的执行行为，其效力不应得到人民法院的认可。开发商因承担连带保证责任而清偿了银行贷款，《买卖合同》解除后，开发商所享有的也是普通债权，不应该直接排除对案涉房屋的执行措施，而应该在执行程序中主张自己对案涉房屋的债权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行位于崇州市××镇××号×栋×单元6楼1号房屋。案件受理费10697元，由四川武田房地产开发有限公司负担。 二审中武田公司提交四川省行政事业单位资金往来结算票据，拟证明武田公司将案涉房屋的总房款753650元减去其代偿银行的款项494504.18元后剩余的259145.82元汇入崇州市人民法院账户，交由崇州市人民法院划扣执行。宋全武、王学伦质证认可该证据的三性，但是武田公司退回款项不能证明案涉房屋属于武田公司，案涉房产所有权仍然属于李昌戊、刘晏丽，不能对抗执行。本院认为，因宋全武、王学伦质证认可该证据三性，且该证据加盖崇州市人民法院财务专用章，故本院对武田公司将案涉房屋的总房款753650元减去其代偿银行的款项494504.18元后剩余的259145.82元汇入崇州市人民法院账户，交由崇州市人民法院划扣执行这一事实予以认定。 本院认为，结合上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见归纳二审争议焦点如下：武田公司对案涉房屋享有的权利是否能够排除强制执行。 本案中，武田公司与李昌戊、刘晏丽已协商解除《商品房买卖合同》并办理了案涉房屋的备案登记撤销手续，故武田公司对案涉房屋享有物权性质的返还请求权。在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，有失公允。为平衡各方当事人利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。现武田公司已经将案涉房屋的总房款753650元减去其代偿银行的款项494504.18元后剩余的259145.82元汇入崇州市人民法院账户，以供崇州市人民法院划扣执行，故武田公司已经履行了其返还房屋价款的义务，本院对其排除案涉房屋强制执行的上诉请求予以支持。 综上，二审出现新证据，本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初161号民事判决； 二、驳回宋全武、王学伦的诉讼请求； 一审案件受理费10697元，由宋全武、王学伦负担。 二审案件受理费10697元，由宋全武、王学伦负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓凌志 审判员  陈丽华 审判员  宋怀兵 二〇一九年十二月二十日 书记员  宋 杰