呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9190号原告：内蒙古中物物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区海拉尔东街海东一号3号楼3037号。法定代表人：杨佳辉，总经理。委托诉讼代理人：周海涛,内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。被告：李爱青，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：贾利国，男，与被告系夫妻关系，无固定职业，住呼和浩特市。原告内蒙古中物物业服务有限公司（以下简称中物物业公司）与被告李爱青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中物物业公司的委托诉讼代理人周海涛、肖婕，被告李爱青及其委托诉讼代理人贾利国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古中物物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年度至2019年度物业费4290元；2.请求判令被告支付2017年度至2019年度垃圾转运费180元；3.请求判令被告支付2017年度至2019年度楼道公摊电费300元；4.请求判令被告支付违约金1560元。事实及理由：原告受呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司委托为呼和浩特市新城区代洲营天赐良缘小区提供物业服务，服务期限为四年，物业服务费的收费标准为每月每平米2.5元，垃圾转运费每年60元，楼道内公摊电费为每年100元。合同签订后原告依约为被告及其所在的天赐良缘小区提供了物业服务，但被告仅在签订《前期物业管理服务合同》时向原告支付了2016年度的物业服务费用2025元。根据合同约定物业服务费应当按年进行交纳，业主应在每年物业服务到期时向原告支付次年度物业服务费，但被告确未按照合同按照履行约定支付义务，截止原告起诉时被告尚未交纳2017年度至2019年度共计三个年度的物业费及其他各项费用，虽经原告多次催要但被告无理由拒绝交付。另根据《前期物业服务管理合同》第二十二条第九款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的：从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之十交纳滞纳金，滞纳金总额最高限为该业主当年物业服务费总额。”综上所述，原告为了维护自身的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李爱青辩称，1.被告于2016年9月6日入住，2016年9月至2017年9月的物业费由开发商代付，在物业合同中明确写着：从业主与开发商领钥匙之日（交付之日）计收物业管理费，但物业公司在抵扣一年物业费时未按合同交房之日算起；2.被告曾多次找物业公司协商解决，物业经理态度强硬，对被告提出的问题置之不理，没有办理，小区业主只能向新城区政府、物业局、信访办反映问题，上级部门下发整治通知书，要求物业公司尽快解决存在的问题，但是截止到现在还没有改善，更为严重的是物业经理以未缴物业费为由对被告进行恐吓，要给被告家断水、断电，因此被告当时就打了12319投诉热线反映情况，并有回访记录。这样的情况在被告小区普遍存在，充分说明物业公司的不作为，例如：被告家没电，原因是管道井空开坏了，物业经理以下班无人和不在维修范围为由拒绝替业主服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据以及案件事实，本院认定如下：1.原告中物物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，被告李爱青房屋位于呼和浩特市××区，房屋面积为52平方米。以上事实有原告提交营业执照、资质证书以及本案庭审笔录在卷佐证；2.2016年，原告中物物业公司与建设单位呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定原告为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区提供物业服务，服务事项包括对共用部位、公用设施设备、公共环境以及公共秩序的维修、养护和管理维护等，物业服务费按建筑面积预先交纳，收费标准为高层LOFT2.5元/月.平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之十交纳滞纳金，合同有效期为三年，自2016年4月12日起至2019年4月12日止。2019年3月6日，双方就合同期限签订《补充协议》一份，约定将原《前期物业管理服务委托合同》中的第十七条变更为：“委托管理期限为4年，自2016年4月12日起至2020年4月11日止。合同期满且业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。另，庭审中双方一致确认代收代缴垃圾转运为60元/年.户，楼道公摊电费为100元/年.户。上述事实有原告提交的《前期物业管理服务委托合同》《补充协议》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告自2017年9月6日至今未支付物业服务费，被告李爱青对此不持异议。上述事实有原告提交的案件情况要素表以及本案庭审笔录在卷佐证。现因被告李爱青经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.请求判令被告支付2017年度至2019年度物业费4290元；2.请求判令被告支付2017年度至2019年度垃圾转运费180元；3.请求判令被告支付2017年度至2019年度楼道公摊电费300元；4.请求判令被告支付违约金1560元。庭审中，原告中物物业公司明确一至三项诉讼请求中的期间为自2017年9月6日至2020年4月11日。本院认为，原告中物物业公司是合法经营的物业公司，本案中，其依据《前期物业管理服务委托合同》及其《补充协议》具体为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告李爱青作为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区2号楼812号房屋的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告李爱青应当依约向原告中物物业公司交纳欠付物业服务费。庭审中，被告李爱青以物业服务不到位作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片、录音、视频、上访材料、证明以及出庭证人证言予以佐证，本院认为，原告中物物业公司实际提供的物业服务项目和质量与其在《前期物业管理服务委托合同》中的约定存在差距，且考虑到其中有关安全保障内容关涉业主重要权益，系重要物业服务事项，故综合以上可以认定，原告提供物业服务质量存在瑕疵，被告李爱青并非主观恶意拖欠，故就原告诉请的违约金，本院不予支持，而就其诉请的物业服务费本院酌情支持85%，又因其签订的《前期物业管理服务委托合同》中并未明确约定按年预交，故本院仅就原告诉请的自2017年9月6日至作出判决之日即2019年12月5日止期间因已经提供物业服务而实际产生的物业服务费酌情予以支持，具体为：52平方米×2.5元/月.平方米×27个月×85%=2983.5元。后续物业服务费，原告可待实际产生后另行主张权利。就原告诉请的垃圾清运费以及楼道公摊电费，因被告李爱青对上述费用收费标准认可，其虽对楼道公摊电费提出异议但并未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，又因原告未举证证明该两项费用按年预交，故同理，本院仅就2017年9月6日至2019年9月5日两年期间实际发生的费用予以支持，具体为：（60元/年.户+100元/年.户）×2年=320元。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：1被告李爱青于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古中物物业服务有限公司2017年9月6日至2019年12月5日期间的欠付物业服务费2983.5元以及垃圾清运费120元、楼道公摊电费200元，以上共计3303.5元；2驳回原告内蒙古中物物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半），由被告李爱青负担。本判决为终审判决。审判员 陈 红 二○一九年十二月五日书记员 李志红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。