辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9370号上诉人（原审原告）：金光诛，男，1975年5月24日出生，朝鲜族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：赵伟，辽宁邦德信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连世茂新纪元置业有限公司，住所地大连市金州区大魏家街道御龙园A区118号。统一社会信用代码91210213554979441J。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓旭，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人金光诛因与被上诉人大连世茂新纪元置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金光诛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金光诛的全部一审诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、双方当事人于2017年3月29日签订《商品房买卖合同》，金光诛购买世茂公司开发的金州新区大魏家街道御龙园B区67号1单元16层8号房屋。但至今小区煤气一直未接通，合同第十四条的约定和报批规划管线图上的规划都表明交房时要接通市政燃气，但至今没有接通，据了解世茂公司未向燃气公司申报，更未向政府缴纳相关接通费用，所以至今小区内无燃气，连基本的生活状态都无法保证；合同约定交房时有水表一块，但至今也没有安装水表，在2016年年底前，小区没有接通自来水，大家饮用的是不达标的农村大井水；报批的规划总管线图上有接通市政的供热，但一直以来都是世茂公司自建的燃煤小锅炉在供暖，不仅温度不达标，每天排放的煤烟还给小区造成了严重的污染；小区消防不达标，世茂公司至今没有提供消防报批图和验收合格证。规划图上每栋楼前后都是双排车道，每排4.71或4.72米宽，实际上每两栋楼之间才有一个3米宽的单行道，其它道路只是1米宽的人行道或被堵死；报批的规划总管线图上有接通市政的排污管道设施，但至今没有，小区污水直排到小区附近的景观河或沉入地下；二期规划图中有诊所和活动室，但实际没有，二期80号地建筑设计图没有在规划局和档案馆备档，地下室和地下车库都没有规划。四期别墅报批的规划图中没有地下室，但开发商给每栋楼的楼下都建成了地下住宅，地下室的出口占用了规划中的地上停车位，致使地上停车位比规划图上少。商品房买卖合同第八条约定“交房时该商品房应经验收合格”，但至今世茂公司没有提供验收合格证。二、一审中，金光诛出示了大量证据证明世茂公司通过虚假宣传来吸引金光诛投资买房，所宣传的82项顶级配套：60万平商平贸、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校、机场根本没建，5公里私享沙滩只有1200步长（且缺乏管理，脏乱差，开发商私自出租），3万平体育公园只有大约5000平，魔幻岛、温泉酒店因经营不善常年不开放，没有大型商业超市，渤海大道修修停停一直没通。这些宣传具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2018年《辽宁省物业管理条例》第十五条规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。《城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施；第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用；第二十五条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。2000年1月30日《建设工程质量管理条例》第11条规定，建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;建设工程经验收合格的，方可交付使用。第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。三、一审中，世茂公司的上述违法且违反合同约定的事实基本被一审判决认定，正是因为世茂公司没有按照规划建设，且所宣传的配套设施经过了好几年都没有兑现，在大连地区房价普遍上涨的情况下，世茂公司的50平精装修公寓已经跌到了每套23至33万元，别墅的房价下跌了三四十万，因此金光诛要求世茂公司赔偿违约金15万元。但一审法院却认为世茂公司所侵犯的是小区全体业主的共同利益，没有侵犯到金光诛自己的利益，金光诛作为个体，主张公共利益不妥，不支持金光诛的诉讼请求，一审认定事实和适用法律都是错误的。四、针对两份补充协议，金光诛列举了大量与主合同相冲突或违法的条款，一审法院却认为是双方真实意思表示，并认定为合法有效，一审此项判决认定事实和适用法律也都是错误的。世茂公司辩称,不同意金光诛的上诉请求，服从一审判决。具体答辩意见：一、金光诛仅为所购房屋所在小区的个别业主，其诉讼请求第1、4项涉及所在本小区全体业主共同利益。1.金光诛作为个别业主无权要求改变本小区现状，更无权要求改变其他小区的现状。本次起诉的业主，分属B、C、F三个不同的小区，三个小区分别有独立的规划，一审中金光诛仅提交了B区(80地块，即二期)的规划图、部分照片，而其诉讼请求第4项却是针对三个小区，显然无事实及法律依据。2.金光诛原审诉讼请求第1项为“为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施”、第4项为“建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状、道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”。在案涉三个小区均已建成并通过竣工验收备案、已使用多年的情况下，建筑、道路、停车位等属于不可更改的客观事实，根据《合同法》第110条规定，属于“事实上不能履行”、“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，金光诛的此二项诉讼请求不应支持。3.金光诛仅为其所购房屋所在小区的个别业主，其诉讼请求第1、4项涉及本小区全体业主，根据《物权法》规定，未经本小区全体业主依法定程序表决并办理相关手续，金光诛作为个别业主也无权要求改变本小区现状。二、金光诛原审诉讼请求第1、4项不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当依法予以驳回。根据《民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件：……(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；……”，起诉要求必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”，金光诛此二项诉讼请求不符合法律规定的“具体的诉讼请求”的要求；而根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第463条规定“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：(一)权利义务主体明确；(二)给付内容明确”，上诉人要求法院判决的事项必须具有可执行性，而上诉人此二项诉讼请求不具有可执行性，不符合法律规定的“给付内容明确”的要求。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第208条第三款规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”，对于金光诛原审诉讼请求第1、4项，应当予以驳回起诉。三、案涉各小区已取得了竣工验收备案表，证明案涉各小区符合规划、消防、环保、设计、施工等国家规范要求。（一）案涉房屋早已交付金光诛，金光诛提出的各项异议均不能成立，亦没有事实和法律依据。1.关于金光诛对于规划提出的异议，案涉各小区已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划要求。2.关于金光诛对于消防提出的异议，案涉各小区已取得消防部门的消防验收备案，已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合消防要求。3.关于金光诛对于用水提出的异议，世茂公司提交的水费发票，已充分证明案涉各小区系由大连市自来水集团有限公司金州分公司供应自来水，水质应当由供水单位负责。金光诛对于2015年、2016年水质问题提出异议，既没有任何证据证明，也已超过了法律规定的诉讼时效；需要说明的是，金光诛的合同约定交房日期为2017年，金光诛对约定交房日之前的水质提出异议，没有任何依据。4.关于金光诛对于供暖提出的异议，世茂公司提交的采暖费发票，已充分证明案涉小区系由大连经济技术开发区供热有限公司供暖，金光诛诉称“被告自建的燃煤小锅炉供暖”与事实不符。5.关于金光诛对于燃气提出的异议，大连市燃气气源不足是众所周知的客观事实，世茂公司提交的证据，已充分证明因大连市缺少燃气气源，政府尚未修建接通项目所在片区的燃气市政设施，案涉小区尚未开通燃气，这是世茂公司作为企业所无法决定的，不应当由世茂公司承担责任。6.关于金光诛对于排污提出的异议，世茂公司提交的证据，已充分证明因政府尚未修建接通项目所在片区的排污市政设施，小区排污未能接入市政排污管道，不应当由世茂公司承担责任。世茂公司为广大业主考虑，自费聘用第三方定期清除生活污水等，并无违约行为。7.关于金光诛提及的规划图中的诊所和活动室，系金光诛理解错误，按照规划要求，世茂公司在开发过程中是负责“公共服务设施配置”，是负责建设用于诊所、文化活动室的房屋，法律上不是规定由世茂公司作为建设单位经营诊所、文化活动室，世茂公司的经营范围也不包括诊所、文化活动室，金光诛的此项异议没有法律依据。(二)根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款“商品房装饰装修及设备标准应符合本合同附件三的标准，如不符，买受人应在接到书面房屋交付通知后15日内书面要求出卖人整改”、第七条第2款约定“如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求的，则出卖人不再承担任何责任”，金光诛早已接收了房屋，并未在前述合同约定的期间内提出异议，已无权再向世茂公司提出异议。(三)针对部分业主对其小区2015年配套提出的异议，大连市中级人民法院(2018)辽02民申820号再审裁定中，认定“世茂新纪元公司出售的房屋已经取得了竣工验收备案，供水、供电、供暖等相关基础配套设施已由相关运行单位提供配套服务，至于在房屋交付时水、电、暖气配套服务未及时运行，不能归咎于世茂新纪元公司”。(四)金光诛系现房购买案涉房屋，根据《商品房买卖合同补充协议》第二十五条约定“该商品房为现房销售，在本合同签订前，买受人已对该商品房及小区周边进行了查看，已充分对该商品房的结构、装饰装修和设备配置、配套基础设施、周边环境等各项内容进行了详细了解、并确认无异议”，现金光诛又提出异议，于法无据。四、关于金光诛主张案涉小区没有按照规划图建设一节，案涉各小区已经竣工验收备案，证明案涉各小区的建设符合规划等国家规范的要求。并且，是否符合规划，属于行政机关职权范围，不属于人民法院司法审查的范围，根据案涉合同的约定，只是涉及商品房买卖合同继续履行或解除合同的问题，金光诛无权要求改变小区现状。案涉小区已经通过政府主管部门竣工验收备案，案涉各小区已向包括上诉人在内的绝大多数购房业主交付，且《合同补充协议》第五条第4款也已约定“若买受人已对该商品房办理验收交接(或视为交付的情况下)，无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计(包括任何变更)和该商品房建筑现状”，上诉人的此项主张没有依据。根据案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，即使规划、设计发生变更，购房者的权利是要求退房或接受变更、继续履行合同。金光诛要求“恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”，不仅是没有事实依据，也没有法律依据和合同依据。案涉《商品房买卖合同》第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、空间尺寸、朝向；(2)通知范围不包括项目规划布局的调整。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，《补充协议》第五条对合同第十条作出了补充约定，其中第五条第4款约定“若买受人已对该商品房办理验收交接(或视为交付的情况下)，无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计(包括任何变更)和该商品房建筑现状”。五、关于金光诛主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，均属于针对各小区地块红线外设施的宣传。根据法律规定及双方合同的约定，小区地块红线外设施的宣传仅为要约邀请，不构成合同条款，金光诛向世茂公司主张违约责任，没有法律依据。金光诛在原审提交的视频中反映了销售沙盘，其提供的有关宣传资料中也可见该沙盘照片，该沙盘中可看到各小区均是以各小区外四周的道路围合，与其他小区分界，而上诉人主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，则位于各小区地块之外。金光诛要求世茂公司对小区地块红线外的设施承担责任，没有依据。六、关于金光诛主张的违约金一节，如前所述，小区地块红线外的宣传，不构成合同条款，不存在违约的问题。金光诛既无证据证明该宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，也不能证明其所谓的损失。其主张违约金没有事实和法律依据。案涉房屋为住宅房屋，金光诛购买房屋的合同目的是居住使用，金光诛已接收了房屋并已使用多年，世茂公司早已履行了交付义务，金光诛主张违约金既没有合同依据，也没有法律依据。七、关于两份补充协议的效力问题。根据《合同法》第52条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第4条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条，双方签订的补充协议不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，不存在法律规定的合同无效情形，金光诛的主张没有法律依据。金光诛向一审法院起诉请求：1、被告为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施；2、被告赔偿原告违约金15万元；3、确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效；4、被告建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状；5、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告取得了案涉御龙园B区的商品房预售许可证（证号为大金房预（销）许字第××号）。2017年3月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，同日签订了《合同补充协议》及《分期付款补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连市金州区房屋、面积58.48㎡，总房款43万元。此后，原、被告于2017年7月29日办理了房屋交接手续。案涉房屋小区的自来水系大连市自来水集团有限公司金州分公司提供，2015年、2016年的水质出现过问题，现已正常；天然气管道至今未予接通，原告尚使用灌装煤气；污水处理至今未与市政排污系统连接；在房屋销售环节，被告通过媒体及图片进行了将会有包括魔幻岛、60万平商业综合体（奥特莱斯）、海岛别墅、沙滩、世茂大道、温泉酒店、体育公园、实验学校、高尔夫球场、轻轨、机场等设施宣传；合同中约定被告在建设中留有建设公共服务设施配置，现诊所、文化活动室等只有房屋，没有具体落实；道路与停车位与设计时不符等。一审法院认为：合法的商品房销售关系受法律保护。原、被告于被告取得了商品房预售许可证后签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《分期付款补充协议》，该买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。对原告提出的补充协议是在被告欺骗之下，其在没有仔细查阅的情况下而签字，因而无效的主张，因原告没有向一审法院提供相应的证据予以佐证，一审法院不予采纳，故原告提出确认补充协议无效的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求被告为其接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施、建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状、道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状的主张，属于小区业主与被告总体合同的履行情况。被告确实出现售房时的宣传与实际不符的事实，但原告主张的权益属于小区业主全体共同利益，诉讼时主体应当符合法律规定，原告作为个体主张公共利益不妥，无法做出相应具体的处理，故一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金15万元的主张亦是基于上述原因，且事实与法律依据不足，一审法院亦不予支持。据此判决：驳回原告金光诛的诉讼请求。案件受理费1650元（原告已预交），由原告金光诛负担。本院二审期间，双方当事人依法提交新证据。对于双方存在争议的事实，本院认定如下：对于世茂公司提供的案涉房屋所在御龙海湾小区的国有土地使用权证，拟证明金光诛诉请主张的相关魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩等均在案涉项目地块红线外，金光诛对该证据的真实性并无异议，但认为国有土地使用权证中标注的A、B、C、F区只是楼盘所在位置，并非世茂公司规划的整体小区范围，小区规划的范围在宣传资料中有，这些区域不在土地证范围内。本院认为，金光诛对世茂公司提供的国有土地使用权证的真实性未提出异议，认可是案涉房屋楼盘所在位置，并认可宣传资料中的区域不在世茂公司开发的土地证范围内，本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：1.金光诛与世茂公司2017年3月29日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期：市政配套设施接通的延迟，其他非出卖人原因造成的延期。第十条约定，经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）通知范围不包括项目规划布局的调整。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电在房屋交付时接通；燃气在达到燃气公司规定的最低入住率后接通；供暖在入住后第一个采暖期到来时接通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人采取补救措施达到使用条件，买受人不得因此拒绝办理该商品房交接手续并向出卖人要求任何索赔。2.同时，双方当事人签订了一份《合同补充协议》，该补充协议约定如下内容：第五条第4款约定，若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。第十七条约定，买受人承诺遵守本合同及补充协议之约定，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同及补充协议未作规定的以该商品房交付时现状为准；出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任或要求退房。第二十五条约定，该商品房为现房销售，在本合同签订前买受人已对该商品房及小区周边进行了查看，已充分对该商品房的结构、装修和设备配置、配套基础设施、周边环境等各项内容进行了详细了解、并确认无异议。合同补充协议约定的上述内容均用黑色字体加粗，并在最后一条注明出卖人“已经提示买受人买卖合同及附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利以及已经加注‘*’、‘黑体加粗’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”。金光诛与世贸公司还签订《分期付款补充协议》，就案涉房屋价款支付、产权办理时间等未尽事宜达成补充条款。3.2013年12月27日，案涉房屋所在的B区（80号地块）取得了竣工验收备案表。2014年12月26日，大连经济技术开发区供热有限公司为世茂公司开具专用收款收据，收款事由采暖费；2016年1月22日，大连经济技术开发区供热有限公司为世茂公司开具发票，载明2015-2016年普通采暖费。2016年有人以世茂御龙海湾一期全体业主的名义在民意网反映案涉世茂御龙海湾周围企业非法排污问题，金普新区党工委（管委会）答复，该区域没有市政管网和污水处理厂，解决方法是应建设污水处理厂，管委会正在进行选址等前期建设工作。2017年有网友在地方领导信箱留言，反映小区无燃气气源的问题，市委督查办答复，大连煤气气源不足，目前正积极推进天然气各项工作，改善能源结构。2019年1月，有业主在大连民意网留言反映案涉世茂御龙海湾供热不达标问题，民意网答复称，案涉小区是由开发区供热有限公司负责供暖，接到投诉后供热办已责成供热单位进行管网调节，延长烧炉时间，并从技术层面进行了调整。4.金光诛在二审庭审中认可其已经取得了案涉房屋的权属证书。本院认为，金光诛与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，金光诛已交纳了案涉房屋的购房款，世茂公司向金光诛交付了案涉房屋，并协助其办理了案涉房屋的产权证书，双方均履行了合同约定的主要义务。现金光诛提起本案诉讼，要求世茂公司承担责任无充分的事实及法律依据。关于金光诛要求确认《合同补充协议》及《分期付款补充协议》无效的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，经双方当事人签字确认。并且金光诛持有异议的可能存在免除、限制世茂公司责任的条款均用黑色加粗字体标注，有的还加注了“*”，在补充协议的最后一条，还做出了专门的解释和提示，即出卖人“已经提示买受人买卖合同及附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利以及已经加注*、黑体加粗的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”，应视为双方签订《合同补充协议》时，世茂公司已尽到了“采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”并“予以说明”的义务，不存在合同无效的法定事由。至于《分期付款补充协议》，仅系双方对支付房款方式及违约责任的约定，不存在免除世茂公司责任、加重购房人责任及排除购房人主要权利等情形，亦不符合合同无效的条件。据此，对于金光诛的该项上诉请求，本院不予支持。关于金光诛要求世茂公司接通煤气、修建或完善卖房时承诺的小区配套设施的诉请，主要分为两部分，一部分是要求世茂公司接通煤气，解决自来水、供热、排污等市政接通问题，另一部分是要求世茂公司履行其在广告宣传中承诺的大型商业配套、高尔夫球场、奥特莱斯、学校、轻轨、机场、私享沙滩、3万平体育公园、魔幻岛、温泉酒店、世茂大道等设施。针对金光诛第一部分的请求，本院认为，关于金光诛要求接通煤气的主张，虽然《商品房买卖合同》中约定“燃气在达到燃气公司规定的最低入住率后接通”，但根据相关行政主管部门在网上所做的答复，大连煤气气源不足，目前正积极推进天然气各项工作，改善能源结构，故在燃气市政配套设施未接通的情况下，世茂公司尚不具备接通煤气的条件，根据《商品房买卖合同》的约定，因市政配套设施接通延误而产生的后果，世茂公司不应承担责任。关于自来水问题，双方当事人均认可案涉小区已于2016年接通了市政自来水管线，而金光诛与世茂公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年7月31日，即在案涉小区自来水已接通之后，故自来水的接通对金光诛并无实质影响，其有关自来水所提异议不能成立。关于供热问题，世茂公司已提供了其向大连经济技术开发区供热有限公司缴纳采暖费的证据，金普新区党工委在民意网答复案涉小区业主提问时亦证实了案涉小区由开发区供热有限公司负责供暖的事实，故金光诛关于供热未接通的主张不能成立。关于小区排污问题，根据金普新区党工委（管委会）作出的答复，案涉区域没有市政管网和污水处理厂，导致小区排污未能接入市政排污管道，此亦属于市政配套设施未接通引发的问题，并非世茂公司能够解决，金光诛要求世茂公司承担责任依据不足。关于金光诛要求世茂公司履行广告宣传中承诺的配套设施一节，金光诛认为世茂公司售房时的宣传广告应属于要约，是合同的组成部分，对此本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人建立房屋买卖合同关系的依据，双方均应按照合同的约定履行各自义务。而在案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中并未将世茂公司广告宣传的相关配套设施约定为世茂公司交付房屋的条件，相反，在《合同补充协议》中明确约定“出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分”，该约定对双方当事人应有约束力。此外，双方当事人均认可广告宣传中所涉及的相关配套设施不在世茂公司开发的案涉小区土地证范围内，且轻轨、机场、世茂大道等应属市政项目，亦非世茂公司所能完成，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条适用的条件，金光诛主张世茂公司的广告宣传内容属于要约，进而要求世茂公司按照广告宣传的内容为其修建并完善配套设施依据不足，一审法院未支持其该项诉请的处理结果并无不当，本院依法予以维持。关于金光诛诉请将建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状一节，本院认为，对于建筑是否符合规划、设计，属于政府规划、建设行政主管部门的行政管理职能，案涉小区已经通过政府相关主管部门的竣工验收备案，取得竣工验收备案表，表明相关主管部门对于案涉小区的规划建设已予以审核通过，即使小区存在规划变更，亦经过了政府主管部门的批准。并且双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）通知范围不包括项目规划布局的调整。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受变更。由此可见，在规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，具体表现为影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容时，世茂公司应对规划变更的相关事项书面告知购房者。本案金光诛主张的系小区内道路、公共设施等方面的规划变更，按照合同约定不在世茂公司的书面通知范围之内。此外，即使规划变更应当向业主告知，则业主享有的亦是要求退房的权利。此外，《合同补充协议》还约定，若买受人已对该商品房办理验收交接，即视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。本案中，金光诛已于2019年7月29日接收案涉房屋，应视为接受案涉房屋及小区的所有规划设计，现案涉小区已交付使用多年，金光诛要求将小区建筑恢复至施工图原状，无合同及法律依据，亦无法实际履行，故对金光诛的该项诉请，不应予以支持。关于金光诛诉请世茂公司赔偿违约赔偿金15万元一节，金光诛称该损失系其购买案涉房屋时的价格和现在房屋价格的差价，本院认为，金光诛购买案涉房屋的目的是居住使用，在双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中并无关于房价保值增值及房价下跌由世茂公司承担违约责任的相关约定，且金光诛提供的现有证据不足以证明案涉房屋房价下跌的事实，及该情况系世茂公司的原因所致，其主张的违约赔偿金数额亦无充分的计算依据，故金光诛的该项诉请既无合同依据，又无事实根据，本院不予支持。综上所述，金光诛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由金光诛负担。本判决为终审判决。审判长 梁 爽审判员 曾国救审判员 范瑞瑶二〇一九年十二月二十五日书记员 苏 锐