重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2718号上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司，住所地重庆市开州区开州大道（东）1310号附2号，统一社会信用代码91500234711669069G。法定代表人：吴永毅，经理。委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靖，重庆四方律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告），重庆市开州区开发扶贫社，住所地重庆市开州区开州大道（东）1310号，统一社会信用代码51500234504765955R。法定代表人：周永亮，经理。委托诉讼代理人：向往，重庆帅风律师事务所律师。上诉人重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司（以下简称丰泰汽修公司）与被上诉人重庆市开州区开发扶贫社（以下简称开发扶贫社）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初16号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰泰汽修公司上诉请求：1.撤销（2019）渝0154民初16号民事判决；2.判决确认上诉人与被上诉人于2007年12月6日签订的《房屋买卖合同》解除；3.改判上诉人不承担违约责任，驳回被上诉人的反诉请求；4.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出错误判决，应依法予以纠正。上诉人一直积极向房屋主管部门申请办理产权证书，但由于上诉人所获房屋为划拨用地，是禁止转让的土地所建房屋，因此初始房产证只能办理在上诉人名下，这是双方在签订《房屋买卖合同》时没有预料到的。且被上诉人一直未向上诉人提供办理房屋产权证的相关资料，导致上诉人客观上不能办理房屋产权证。为充实自身资金流以维持自身经营需要，上诉人于2014年11月28日书面通知被上诉人要求其限期提供相应资料办理房屋产权证书，而被上诉人仍未在规定期限内提供相关材料。故根据《合同法》第九十四条第二款的规定，上诉人享有法定解除权。被上诉逾期不提供办证资料导致合同目的难以实现，因此上诉人解除合同合法、合理。二、一审法院认定上诉人违约错误。1.上诉人享有法定解除权，合同于2014年12月14日解除，认定上诉人违约无事实依据。2.纵然合同未解除，上诉人亦不存在违约行为。相反是因为被上诉人逾期不提供办证相关资料导致房屋产权证迟迟难以办妥，并造成上诉人至今未收到购房款，此行为恰构成违约。三、一审程序违法，事实不清。一审未释明上诉人主张解除不能获得支持的法律后果以及被上诉人反诉请求如果被支持后会产生的费用，从而导致事实认定不清。且上诉人的诸多权利未得到法律保护，合同签订时土地的行为为划拨土地，上诉人缴纳了土地出让金将土地性质变为出让土地，被上诉人增加了权利，上诉人有权向被上诉人主张此权利。此事实一审亦并未进行举证查明。开发扶贫社辩称，一审判决事实清楚，证据充分。一、上诉人与被上诉人间合同合法有效，被上诉人已按合同履行了主要义务，上诉人并不享有合同解除权，且按照合同约定，上诉人不尊重合同擅自解除合同是严重的违约行为。二、被上诉人接房装修入住长达12年之久，从未收到上诉人的办证通知。相反被上诉人年年向上诉人发函要求上诉人为被上诉人办理房屋产权证。三、上诉人主张通知我方提交书面材料进行办证，这一说法是严重违反常理的。上诉人在一审中表示办证仅需要我方提供统一社会信用代码，上诉人与被上诉人均在一个大院里工作，我方不可能不配合上诉人拒绝提供统一社会信用代码。丰泰汽修公司向一审法院起诉请求：1、确认丰泰汽修公司与开发扶贫社签订的《房屋买卖合同》因无法实现合同的目已解除；2、诉讼费用由开发扶贫社承担。开发扶贫社向一审法院提出反诉请求：1、判决丰泰汽修公司继续履行合同并将房屋产权办至开发扶贫社名下；2、判决丰泰汽修公司支付开发扶贫社违约金221380元；3、反诉费由丰泰汽修公司承担。一审法院认定事实：2007年12月6日，开县丰泰汽车维修有限责任公司（现丰泰汽修公司）（合同甲方）与开县开发扶贫社（现开发扶贫社）（合同乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为：“甲方在开县新城开州大道旁有一自建框架结构综合楼，经甲乙双方协商，同意就第三层楼达成买卖协议，具体合同条款如下：一、该房屋属甲方全产权的自建电梯房，符合国家建筑标准，自愿将第三层全部（从一层门市计层）整层出售给乙方，每平方米1460元（建筑面积），按设计图纸此层为760平方米。结算时按《房屋产权证》的实际面积多退少补结算价款。二、付款方式：此房建筑面积约760平方米，单价1460元/平方米，房屋总金额约110.69万元。从签订合同之日乙方付屋价款20万元，进场装修时付款50万元，余款待房屋产权和土地使用权证办理完毕时一次性付清。三、房屋产权证的登记、办理由甲方负责，乙方协助，双方按国家政策的界定各自承担相应的费用。但乙方承担的总费用不超过3万元（由甲方提供票据）。四、交房日期：在合同签订50日内，将安好窗户的空置房交乙方使用。交房时水、电（动力电）由甲方负责安装到第三层楼口。五、上班时间乙方单位及往来车辆，应允许停放在此栋楼楼下空坝处或地下车库，甲方不得收取停车费，乙方停车应听从物管指挥（如乙方需在地下车库固定划定专用车位夜宿，双方协商收取费用）。六、物管费，包括电梯运行费、门卫等，按小区所有住户合理分摊，不得再收取其它费用。七、甲方不得将此栋楼房部分出租或出售用于搞餐饮。违约责任：若一方违约，按标的物总价款的20%计算，由违约方赔偿。八、此合同一式两份，双方各持一份，盖章生效，其他未尽事宜由双方协商解决。”开县丰泰汽车维修有限责任公司在该合同上盖章，其法定代表人吴永毅签名，开县开发扶贫社在该合同上盖章，李云在该合同上签名。合同签订后，开发扶贫社分别于2007年12月6日、2008年2月2日、2008年8月27日支付20万元、10万元、50万元购房款，共计80万元。签订合同不久，丰泰汽修公司将涉案房屋交付给开发扶贫社，开发扶贫社装修后一直使用至今。另查明，经向重庆市开州区国土资源和房屋管理局查询，现涉案房屋的所有权人为：开县丰泰汽车维修有限责任公司，该房坐落于开县XXXXXX号，产权证号为：312房地证2010字第XXXXX号、建筑面积776.93平方米，套内面积680.44平方米。另查明，1998年2月13日，重庆市开州区民政局（原开县民政局）同意成立开县开发扶贫社。另查明，开县丰泰汽车维修有限责任公司现在已经更名为重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司（即丰泰汽修公司）；开县开发扶贫社现已更名为重庆市开州区开发扶贫社（即开发扶贫社）。在本案审理过程中，一审法院依法向重庆市开州区国资管理中心进行咨询，该中心工作人员答复称开发扶贫社不属于该中心进行管理；一审法院依法向重庆市开州区扶贫开发办公室咨询，该办公室工作人员答复称对开发扶贫社的监管体现在监管和业务指导，因开发扶贫社是自收自支的主体，对他们的具体行为并不干预，购置资产也不需要重庆市开州区扶贫开发办公室的审批。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。丰泰汽修公司与开发扶贫社于2007年12月6日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于依法成立的有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于丰泰汽修公司请求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求，其主张依据是：1、开发扶贫社的资产属国有资产，其购置资产需要经过相关主管部门的批准；2、经丰泰汽修公司于2014年11月28日通知开发扶贫社于十五日内提供有效相关资料，但开发扶贫社没有在约定时间内提供，以致无法实现合同目的，在丰泰汽修公司多次函告后，开发扶贫社没有提出异议也未向法院起诉，故该合同已经解除。针对其上述主张：1、开发扶贫社经过重庆市开州区民政局批准，并经依法登记取得社会团体法人登记证书，其作为社会团体法人，具有民事权利能力和民事行为能力，是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织；在本案审理过程中，一审法院依法向重庆市开州区国资管理中心以及开发扶贫社的上级主管部门重庆市开州区扶贫开发办公室进行咨询，均答复称开发扶贫社购置资产均不需要其审批，故开发扶贫社签订《房屋买卖合同》并不需要相关部门的批准；2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，丰泰汽修公司基于合同目的无法实现，现主张确认合同解除，在本案中，对于丰泰汽修公司来说，其合同的根本目的是出卖房屋后，收到房屋价款，根据庭审查明的情况来看，双方在签订合同之后，开发扶贫社已经按照合同约定支付了房款80万元，且开发扶贫社明确表示愿意按照合同约定待房屋产权证办理之后支付房屋尾款，不存在丰泰汽修公司合同目的无法实现的情形，本案并不符合合同的法定解除条件，丰泰汽修公司解除合同的通知到达开发扶贫社后，并不能达到合同解除的目的，故丰泰汽修公司要求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求不能成立；另外丰泰汽修公司诉称其多次要求开发扶贫社提供办理产权证的资料，但是开发扶贫社均不提供，一方面，丰泰汽修公司并未明确表示需要开发扶贫社提供何种资料，另一方面，根据合同约定，房屋产权证由丰泰汽修公司负责办理，开发扶贫社仅协助办理，办理房屋产权证是丰泰汽修公司的合同义务，且为了开发扶贫社的利益，办理房产证需要由开发扶贫社提供资料，而开发扶贫社不提供不符合常理。综上，对丰泰汽修公司要求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求，不予支持。关于开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同并将涉案房屋产权办理至开发扶贫社名下的反诉请求，该《房屋买卖合同》属于依法成立的有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己义务。双方在合同中约定，由丰泰汽修公司负责办理房屋产权证的登记、办理，开发扶贫社予以协助，现涉案房屋的产权已经于2010年由丰泰汽修公司实际办理到其自己名下，在经开发扶贫社要求办理至开发扶贫社名下的情况下，丰泰汽修公司至今尚未办理，丰泰汽修公司已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，丰泰汽修公司应当承担继续履行的法律责任，故对开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同并将涉案房屋产权办理至开发扶贫社名下的反诉请求，本院予以支持；关于开发扶贫社主张丰泰汽修公司支付违约金221380元的诉讼请求，双方在《房屋买卖合同》中约定“若一方违约，按标的物总价款20%计算，由违约方赔偿”的约定，现丰泰汽修公司已经构成违约，故应按照合同总价款110.69万元的20%即221380元支付违约金，故对开发扶贫社的该项反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司在判决生效后十日内协助重庆市开州区开发扶贫社将重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司所有的产权证号为312房地证2010字第XXXXX号的房屋产权转移登记至重庆市开州区开发扶贫社名下；二、由重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司在判决生效之日起十日内支付重庆市开州区开发扶贫社违约金221380元；三、驳回重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司的诉讼请求。如果判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14762元，由重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司承担；反诉案件受理费16755元由重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司承担。二审审理中，双方均未举示证据证明一审认定事实有误，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，开县移民局2006年2月24日以开县移土超[2006]5号、开县人民政府于同年4月17日以开县府[2006]36号文件批准丰泰汽修公司移民迁建用地0.39公顷作为综合楼用地，其中划拨地为0.198公顷，出让地为0.1954公顷。2009年12月29日丰泰汽修公司与开县国土资源和房屋管理局签订《开县国有建设用地使用权出让合同》，丰泰汽修公司补交建设用地使用权出让金206116元，取得综合楼出让土地3539.98平方米，其中商业用地100.49平方米，住宅用地3439.49平方米。还查明，开发扶贫社于2013年12月3日、2015年12月25日、2018年12月19日分别向丰泰汽修公司发出《关于尽快办理房屋产权证、土地使用证的函》，催告丰泰汽修公司履行办证义务；丰泰汽修公司于2014年11月28日向开发扶贫社发出书面通知，要求开发扶贫社在15日内提供办证资料，否则视为合同解除。2018年12月3日、2018年12月20日丰泰汽修公司发出函告：因开发扶贫社未提供办证资料导致合同目的不能实现，双方签订的《房屋买卖合同》视为已解除。至本案二审审理辩论结束，开发扶贫社未向本院提供其已向丰泰汽修公司提供了办理案涉房屋产权变更登记所需要资料的证据。根据二审认定的案件事实，结合丰泰汽修公司的上诉请求和开发扶贫社的答辩意见，本院综合评判如下：关于丰泰汽修公司请求确认《房屋买卖合同》已经解除的问题。本院认为，丰泰汽修公司与开发扶贫社双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定应当有效；虽然丰泰汽修公司已向开发扶贫社发出了解除合同通知，开发扶贫社收到后也未提出异议，但双方签订的《房屋买卖合同》是否达到解除的法律效果除了审查解除通知外，更重要的是判断发出通知的当事人是否享有约定或者法定解除权；因双方在《房屋买卖合同》中并未约定一方可以解除合同的条件，现丰泰汽修公司以开发扶贫社未提供办证资料不能办理过户手续，导致其不能实现合同目的因而享有法定解除权。据此应当对案涉房屋买卖合同交易双方的合同目的进行判断。作为出卖人的丰泰汽修公司，出卖房屋获取相应对价系其主要的合同目的，能否取得房屋产权应是购房人开发扶贫社的主要合同目的而非丰泰汽修公司的，故丰泰汽修公司不享有法定的合同解除权，其主张因开发扶贫社逾期提供办证资料导致合同目的难以实现而享有解除权的诉讼请求不成立，应予驳回，双方签订的《房屋买卖合同》并未解除。关于开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同将房屋过户至开发扶贫社名下的反诉请求。本院认为，依据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定“房屋产权证的登记、办理由甲方负责，乙方协助”，丰泰汽修公司作为出售方应当对房屋产权证的办理承担主要义务，购买方开发扶贫社应当承担相应协助义务，而双方在履行该合同内容期间，均采取放任态度。直至二审审理辩论结束，开发扶贫社仍未向法庭提供其已向丰泰汽修公司提交了办理产权过户登记的任何资料，致使办理产权过户登记无法正常开展；同时根据二审查明的事实，2007年双方签订房屋买卖合同时案涉房屋的土地性质包含划拨用地和出让土地，2009年丰泰汽修公司缴纳建设用地使用权出让金后，案涉房屋的土地性质已经全部变更为出让土地。而双方签订的《房屋买卖合同》第三条“双方按国家政策的界定各自承担相应的费用，但乙方承担的总费用不超过3万元”的约定，是针对当时房产的状态，并未涉及改变土地性质后费用的承担问题。因此在开发扶贫社未提供过户登记资料且买卖双方未对新产生的土地出让金协商一致的情况下，暂不具备办理案涉房屋产权过户登记的条件。开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同办理房屋过户登记的诉讼请求不成立，应予驳回。关于开发扶贫社要求丰泰汽修公司支付违约金的反诉请求。本院认为，导致案涉房屋未办理过户登记的原因系双方在履行该合同内容期间，均采取放任态度，加上开发扶贫社未提供办理产权过户登记的资料且双方对土地出让金的承担未协商一致，因此一审法院将未办理产权过户登记的责任确定为丰泰汽修公司不当。另外双方签订的《房屋买卖合同》第七条第二款的违约责任是针对第七条第一款甲方将整栋楼部分出租或出售用于搞餐饮的约定，并非逾期办证的违约责任。故一审法院依据此条款判决丰泰汽修公司承担违约责任也不当，本院予以改判。综上所述，重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。根据二审中查明的事实，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初16号民事判决第三项；二、撤销重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初16号民事判决第一、二项；三、驳回重庆市开州区开发扶贫社的反诉请求。一审本诉案件受理费14762元，由重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司承担；反诉案件受理费16755元，由重庆市开州区开发扶贫社承担；二审案件受理费16755元，由重庆市开州区丰泰汽车维修有限公司承担10688元，重庆市开州区开发扶贫社承担6067元。本判决为终审判决。审 判 长 杨超审 判 员 肖毅审 判 员 田敏二〇一九年十二月七日法官助理 曹阳书 记 员 姜霞