贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5493号 原告（反诉被告）：陈翠，女，1974年3月9日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：柏清边，贵州勤维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖远龙，贵州勤维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毕节荣基旅游地产开发有限公司。住所地：大方县文阁乡政府内。统一社会信用代码：91520521598396889U。 法定代表人：朱济明，毕节荣基旅游地产开发有限公司经理。 委托诉讼代理人：李家华，贵州毕节经济律师事务所律师。 被告：大方县文阁乡人民政府。住所地：贵州省毕节市大方县文阁乡文阁村。 法定代表人：聂艺琼，大方县文阁乡人民政府乡长。 委托诉讼代理人：高军，大方县文阁乡人民政府工作人员。 原告陈翠与被告毕节荣基旅游地产开发有限公司（以下简称荣基地产公司）、大方县文阁乡人民政府（以下简称文阁乡政府）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，被告荣基地产公司提起反诉，本院受理了被告荣基公司提出的反诉，依法适用简易程序就本诉、反诉公开开庭进行了审理，原告陈翠及其委托诉讼代理人柏清边、被告荣基地产公司之法定代表人朱济明、委托诉讼代理人李家华、被告文阁乡政府之委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈翠向本院提出诉讼请求：一、请求二被告将位于大方县文阁乡××生态花园物业××号商铺交付给原告；二、请求二被告连带支付违约金115645元（从2015年1月1日始，至2019年9月30日止共1700天，以已付购房款136053元为基数，按每日万分之五计算违约金）给原告；并从2019年10月1日始，至实际交付房屋日止，以已付购房款136053元为基数，按每日万分之五计算违约金连带支付给原告（以上共计115645元）（原告方在庭审中将计算的基数修改为116053.00元，请求承担的违约金修改为98645.00元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月1日，原告与二被告签订《文昌生态花园物业认购书》，约定原告购买位于大方县文阁乡××生态花园物业××号商铺，该商铺已建成，已具备交付条件。《认购书》约定目标房屋交付时间为2014年12月31日前，从约定交房之第二日起至实际交房日止，按日向乙方（原告方）支付已付房款万分之五的违约金。认购书签定后，原告向被告按约定支付了购房款136053元。2015年1月1日至今，原告一直要求被告交房并承担违约责任。2016年7月23日，被告文阁乡政府给原告丈夫杨玉胜书面答复，2016年9月底可完工达到交房条件。时至今日，被告不按约定交房，也不支付违约金，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请支持原告诉请。 被告（反诉原告）荣基地产公司辩称，2013年12月1日，原、被告签定认购定单，原告购买的A6栋14号门面，建筑面积47.57平方米，每平方米单价5280元，总价为251170元，原告交定金1万元，2013年12月1日，双方签订认购书，建筑面积与认购单一致，单价由5280元变成4541.78元，房款由250170元变成216053元，优惠了35117元，按规定原告享受了被告优惠政策交1万元抵2万元。2013年11月30日，原告写了承诺书承诺其购买的A6栋14号门面委托被告招商经营五年，前三年委托租赁时间为2014年12月31日至2017年12月31日，前三年租金按门面销售总价的10%计房租，用于冲抵购房款，后两年租金情况双方协商制定，故认购书少收房款35117元（交1万抵2万加三年返租租金25117元），2016年12月15日文阁乡政府通过对文昌生态花园项目竣工验收，2016年12月28日，被告发出交房公告，2017年7月17日、2017年12月26日被告以短信方式告知原告，委托返租三年时间已满，后二年不再续租，要求原告前来办理相关手续，综上，原告要求被告支付违约金没有事实依据，请求驳回原告的诉请，案件受理费由原告承担。 被告文阁乡政府辩称，一、原告要求文阁乡政府连带支付违约金没有事实和法律依据，请求予以驳回。1、原告于2013年11月30日书写了承诺书，内容为涉案房屋委托荣基地产公司招商经营5年，前3年即2014年12月31日至2017年12月31日的租金按门面销售总价的10%计房租用于冲抵购房款。故该期间的租金已用于抵扣房款，文阁乡政府不应连带承担违约金、原、被告三方签订的认购书约定逾期交房违约责任由代建方荣基地产公司承担，原告要求文阁乡政府承担连带赔偿责任无事实和法律依据。二、涉案房屋可以交房，未收房的责任应由原告承担。荣基地产公司于2016年12月28日发出交房公告，通知业主在2016年12月29日-2017年1月7日期间收房。涉案房屋在2016年12月29日就可以交房了，系原告无故不来收房，未收房的责任应由原告承担。综上，原告的诉请依法应予驳回。 被告（反诉原告）荣基公司向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人购买反诉人文昌生态花园A6-14号商铺欠反诉人房款110000元及违约金56100元；二、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年12月1日，反诉人与被反诉人签订文昌生态花园物业认购书，由被反诉人认购A6栋14号商铺，被反诉人支付房价106053元，尚欠110000元，2014年12月31日被反诉人承诺将该门面返租给反诉人，租期5年。2016年12月15日涉案商铺通过验收，2016年12月28日，反诉人发出交房公告，且多次通知被反诉人前来办理房屋交房手续，交房前提，业主前来收房时，须缴纳全部房款、余留尾款及相关费用，否则一概不予办理。2017年12月30日返租期到期前，反诉人分别于2017年7月11日和2017年12月26日短信联系被反诉人三年返租期已到，荣基公司不再续租，请被反诉人本月底抓紧前来办理相关手续。被反诉人从2016年12月28日到如今未办理相关交房手续且欠房款110000未付，按认购书的规定应交违约金56100元。综上，请支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）陈翠辩称，根据反诉人提出的反诉，被反诉人陈翠认为荣基地产公司反诉没有事实、法律依据，理由不能成立。其主张的违约金及支付购房尾款均不能符合认购书约定的条件，付款条件未成就。荣基地产公司在反诉中单方改变了认购合同关于尾款的支付条件，其交房设置了前提条件，不属于法定的和约定的交房方式，其单方行为对陈翠不产生法律效力。单方改变交房条件视为不符合交房。所以其反诉不应支持，请求驳回。 本院经审理查明事实如下：2013年12月1日，被告文阁乡政府作为甲方、原告陈翠作为乙方、被告荣基地产公司作为代建方签订了《文昌生态花园物业认购定单》，约定“乙方自愿认购甲方委托代建方建设的毕节市大方××文阁乡文昌生态花园第A6栋14号物业，该物业建筑面积47.57平方米，按建筑面积计价，单价为5280元/平方米，总房款计人民币251170元。乙方在签署本认购定单时交定金壹万元，并于出卖人通知买受人办理认购手续之日起柒日内与出卖人签署《认购书》相关条款。本认购定单与甲方出具的收款收据为不可分割的一部分，签署《认购书》后，本认购定单自动失效”2013年11月30日，原告陈翠出具承诺书，内容为“本人在文昌生态花园所购买的第A6栋14号门面，现委托毕节荣基旅游地产开发有限公司招商经营五年，前三年委托租赁时间2014年12月31日起至2017年12月31日止，前三年租金按该门面销售总价的10%计房租用于冲抵购房款，后两年租金情况双方协商制定”根据该承诺书，在扣除2014年12月31日至2017年12月31日返租的租金及双方约定的优惠后，2013年11月30日（陈翠、文阁乡政府签署的时间）、2013年12月1日（荣基地产公司签署的时间），被告文阁乡政府作为甲方、原告陈翠作为乙方、被告荣基地产公司作为代建方签订了《文昌生态花园物业认购书》，约定“代建方以出让方式取得位于大方××文阁乡地块的土地使用权，经甲方委托，在上述地块上建设住宅及商铺，定名文昌生态花园。由甲方作为生态移民安置房统一向生态移民户进行销售。乙方购买的位于大方县文阁乡××生态花园物业××号商铺，建筑面积47.57平方米。按建筑面积计算，该物业单价为人民币每平方米4541.78元，总金额216053元。乙方于2013年11月28日付定金20000.00元，于七日内付清总房款的50%计116053元，剩余购房款在接到甲方通知之日起七日内办理银行贷款。办理银行贷款产生的相关费用由乙方承担。乙方如经银行审核不具备贷款资格的，需在接到甲方通知起7日内一次性以现金方式向甲方付清余款，或双方协商分期付款方式。第六条乙方逾期付款的违约责任，逾期在10日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向代建方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向代建方支付违约金。乙方愿意履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向代建方支付逾期应付款万分之五的违约金。第七条交付期限：甲方应当在2014年12月31日前，依据国家的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的物业交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内告知乙方，甲方可据实予以延期。第十条代建方逾期交房的违约责任：代建方不能按规定时间交付该房给乙方使用，自本合同第七条规定最后交付期限之第二日起至实际交付日止，代建方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金。如因乙方银行贷款资料不完整导致贷款工作无法正常进行造成的损失由乙方自己承担责任”。原告陈翠于2013年11月28日交纳了A6栋14号商铺10000.00元认购定金，2013年12月1日交纳了A6栋13、14号商铺认购款212106.00元。2016年12月15日，包括案涉商铺在内的文阁乡2013年文阁生态移民安置点建设工程验收合格。2017年5月30日，荣基地产公司发布交房公告，公告内容为“我公司代建的毕节市金海湖新区文昌生态花园A组团项目，已于2016年12月15日通过政府各级部门及各参建主体的竣工验收。经与建设单位（文阁乡政府）协调沟通，同意于2017年5月30日正式交房。交房时间：2017年5月30日-2017年6月15日，业主前来收房时，须缴纳全部房款、余留尾款及相关费用，否则一概不予办理”。被告荣基地产公司于2017年5月31日短信通知原告陈翠，内容为“【文昌生态花园】尊敬的业主：金海湖新区文阁乡政府委托我司代建的“文昌生态花园”A2、A4、A6栋房屋定于2017年5月30日-2017年6月15日集中办理交付手续，请业方在此期间携带身份证件、购房合同及相关收据来我司办理收房手续，敬请相互转告，特此通知”。此后，被告荣基地产公司又多次短信通知原告陈翠办理门面交付手续。2017年12月26日，被告荣基地产公司发短信通知原告陈翠，内容为“【文昌生态花园】各位业主：2017年即将过去，在这辞旧迎新之际，荣基地产祝各位业主在新的一年里心想事成、万事如意。另外提醒还有少部分未办理交付手续的门面业主，三年返租期已到按照约定我司不再续租，请于本月抓紧前来办理相关手续，超过时间后果自负，请各位相互转告”。由于包括案涉商铺在内的文昌生态花园A6栋建筑尚未办理、完善相关的规划、土地等手续，案涉商铺不能办理银行按揭贷款，被告荣基地产公司要求接收案涉商铺须缴纳全部购房款，原告陈翠未接收案涉商铺，并诉至本院。 以上事实，有原、被告陈述，《文昌生态花园物业认购定单》、《文昌生态花园物业认购书》、收据、文府信复【2016】6号文件、《承诺书》、文专纪（2016）10号专题会议纪要、交房公告、毕金管专议[2019]1号专题会议纪要、短信发送记录等证据在卷为证，足以认定。 本院认为，原告陈翠与被告荣基地产公司、文阁乡政府签订的《文昌生态花园物业认购定单》、《文昌生态花园物业认购书》、陈翠出具的《承诺书》系当事人各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。《文昌生态花园物业认购定单》、《文昌生态花园物业认购书》、《承诺书》形成两个法律关系，一是陈翠购买文阁乡政府委托荣基地产公司代建的“文昌生态花园”商铺的商品房销售合同关系，二是陈翠委托荣基地产公司租赁其购买的商铺的租赁合同关系。原、被告签订的《文昌生态花园物业认购书》约定的价款是根据双方签订的《文昌生态花园物业认购定单》约定的价款，扣除陈翠委托荣基地产公司出租涉案商铺2014年12月31日至2017年12月31日的租金及双方约定的优惠后得出的。陈翠依据租金冲抵购房款及优惠后的价格实际交纳216053元购房款，故陈翠签署《文昌生态花园物业认购定单》、《文昌生态花园物业认购书》、《承诺书》，并交纳了认购书约定的首付购房款116053元的同时，也视为其收取了涉案商铺2014年12月31日至2017年12月31日的租金。根据约定文阁乡政府应于2014年12月31日前将验收合格的物业交付给陈翠使用，虽然荣基地产公司于2017年5月30日才发布交房公告并于2017年5月31日短信通知陈翠，于2017年5月30日至2017年6月15日交房，但陈翠已以冲抵购房款的方式收取了涉案商铺2014年12月31日至2017年12月31日的租金，涉案商铺2014年12月31日至2017年12月31日的占有、使用权归荣基地产公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案商铺应视为于2014年12月31日已交付给陈翠使用，荣基地产公司在三年的返租期届满之前即2017年12月31日之前通知陈翠交房，并未超过双方约定的交房时间，荣基地产公司未逾期交房，陈翠要求荣基地产公司、文阁乡政府承担逾期交房的违约责任，连带支付违约金的诉讼请求本院不予支持。双方在认购书中约定剩余购房款的支付方式为银行贷款，由于案涉商铺不能办理银行按揭贷款，该情形属于情势变更，双方应协商解决，案涉商铺不能办理银行按揭贷款的责任不在陈翠，故荣基地产公司要求陈翠承担逾期支付购房款的违约责任，支付违约金的诉讼请求本院不予支持。陈翠在庭审中明确表示案涉商铺不能办理银行按揭贷款，其仍愿意继续履行合同，故荣基地产公司应将案涉商铺交付给陈翠，陈翠应将剩余购房款支付给荣基地产公司。认购书明确的总房款为216053元，陈翠已支付116053元，故剩余购房款为100000元。 综上，陈翠以冲抵购房款的方式收取了涉案商铺2014年12月31日至2017年12月31日的租金，荣基地产公司在三年的返租期届满之前通知陈翠交房，荣基地产公司并未逾期交房。案涉商铺不能办理银行贷款的责任不在陈翠，陈翠也不应承担逾期支付剩余购房款的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）毕节荣基旅游地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付大方县文阁乡××生态花园物业××号商铺给原告（反诉被告）陈翠； 二、原告（反诉被告）陈翠于本判决生效之日起十日内支付剩余购房款100000.00元给被告（反诉原告）毕节荣基旅游地产开发有限公司； 三、驳回原告（反诉被告）陈翠的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）毕节荣基旅游地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2610.00元，因适用简易程序减半收取计1305.00元，由原告（反诉被告）陈翠负担652.50元，被告（反诉原告）毕节荣基旅游地产开发有限公司负担652.50元。反诉案件受理费3622.00元，因适用简易程序减半收取计1811.00元，由原告（反诉被告）陈翠负担905.50元，被告（反诉原告）毕节荣基旅游地产开发有限公司负担905.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员  王静 二〇一九年十二月五日                                                                           法官助理郑薇薇                                                                            书记员魏海洋 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。