福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初2599号 原告：张桃妹，女，汉族，1980年10月4日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：钟蓉蓉，福建建达（福鼎）律师事务所律师。 被告：福建明大置业有限公司，住所地：福建省宁德市福鼎市桐城鹭虹花园5幢东302号。统一社会信用代码：9135098209716647484。 法定代表人：卓武平，职务执行董事。 委托诉讼代理人：叶振建、郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。 原告张桃妹与被告福建明大置业有限公司（以下简称明大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桃妹的委托诉讼代理人钟蓉蓉、被告明大公司的委托诉讼代理人叶振建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张桃妹向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金人民币15645.6元（购房款738000元×0.01%×212天）。二、依法判令被告自2019年8月1日起至向原告实际交付位于福鼎市地块红鼎御景（丽枫大厦）2号楼3002号商品房之日止，每日按购房款738000元的万分之一即人民币73.8元向原告支付逾期交房违约金。三、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月23日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼3002号商品房。该商品房总价为人民币738000元，原告通过支付首付款及银行按揭方式向被告支付了全部购房款。根据该《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付原告使用。然而，因被告将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，与该项目的规划条件不相符，被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设。福鼎市城市管理行政执法局于2019年1月15日向被告发出《责令改正通知书》，并拟作出行政处罚，同时发函福鼎市不动产中心，对该项目1号楼、2号楼的产权进行冻结处理。截止起诉之日，被告仍未向原告交付符合交付条件的商品房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条之规定，被告逾期交房，在原告同意继续履行合同的情况下，被告应自合同第十一条规定的最后交付期限之次日起（即2019年1月1日）至实际交付之日止，每日按购房款738000元的万分之一向原告支付违约金。现原告特提出诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 明大公司辩称，一、对双方签订的《商品房买卖合同》及付款之事实无异议；二、但对被答辩人认为答辩人至今未未将房屋交付给被答辩人的陈述存在异议。1、根据合同第十一条第（二）款第三项规定，交付商品房时，答辩人应向被答辩人出示满足第九条约定的证明文件。而相应的证明文件答辩人于2019年1月22日已获得，并于同日，向包括被答辩人在内的全部业主发出《入伙通知函》，通知被答辩人于2019年2月1日办理交房手续。2、距合同约定的2018年12月31日的交房时间相差22天，事实上根据双方合同约定的附件十一第1条第2款约定，答辩人还存在可以据实延期交房的时间，但是答辩人就直接主动按逾期22天的时间，向前来交房的业主支付相应的违约金。3、本案被答辩人一直推脱拒绝前来交接房屋，根据合同第十一条第（三）款第3项约定，因被答辩人原因导致该商品房未能按期交付的，逾期收房的，被答辩人应按总房款的万分之一向答辩人支付违约金，故答辩人保留向被答辩人要求支付逾期收房违约金的诉讼权利。三、关于被答辩人认为的因相邻房屋存在通风采光井灌板而认为达不到交房条件的观点，答辩人认为：1、相邻房屋存在通风采光井灌板事宜并不影响被答辩人房屋的构造及交房条件，双方之间关于房屋的交付条件已经由合同约定，答辩人已经于2019年1月22日按照合同约定达到交房条件，系被答辩人原因拒不收房，相关合同责任应由被答辩人自行承担；2、相邻房屋存在通风采光井灌板系被答辩人相邻的业主委托答辩人进行灌板，相应责任应由委托人自行承担，目前答辩人作为受托人，根据委托关系及合同依据，正与相邻的委托人进行沟通协商，但该法律关系与本案的商品房预售合同引发的交房关系没有实质关联。3、退一步，通风采光井灌板若影响被答辩人的地役权，那么被答辩人应该以地役权纠纷，要求相邻的业主予以拆除，而不能以此为由拒收房屋。被答辩人的做法属于选择法律关系不当。综上，答辩人认为答辩人已于2019年1月22日达到交房条件并通知被答辩人，答辩人的违约天数为22天，同时，被答辩人至今未履行收房义务，逾期收房违约天数达222天。请求法院依法判决，并驳回被答辩人不合理诉讼请求。 根据原告诉称和被告辩称，本院归纳的无争议事实为：原、被告于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼3002号商品房。并且原告已全部交付购房款738000元；归纳的争议焦点为：1、被告方开发的桐南新城二期二号地块红鼎御景是否已达到交房条件？2、被告是否存在逾期交房的情形，逾期交房的天数应为多少天？对此，本院予以查明、分析并认定： 原告提供的证据为：证据一、原告张桃妹身份证复印件、被告福建明大置业有限公司工商基本信息查询，证明原、被告的诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同（预售）》复印件，证明原告购买被告开发的“红鼎御景”2号楼3002号商品房；三、《福鼎市商品房买卖合同备案信息表》，证明该《商品房买卖合同（预售）》已在福鼎市房地产管理所办理备案登记；四、《福建增值税普通发票》（两张）、《税收完税凭证》，证明原告已根据合同约定支付了全部购房款及契税；五、福鼎市城市管理行政执法局于“12345”平台上对被告“违建问题导致无法交房”一事所作的答复、《行政处罚听证会公告》、鼎城管信【2019】13号《关于张信访人信访事项答复意见书》、现场照片，证明因被告将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，与该项目的规划条件不相符，被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设。福鼎市城市管理行政执法局于2019年1月15日向被告发出《责令改正通知书》，并拟作出行政处罚，同时发函福鼎市不动产中心，对该项目1号楼、2号楼的产权进行冻结处理。 被告质证认为：对于原告方所提供的证据二、三、四内容不持异议，待证的事实是有异议的。作为被告方已经按照合同约定取得竣工验收备案表、房屋测绘报告，按照规定已经具备交房条件。对于证据五福鼎市城市管理12345管理平台所做的答复、听证会公告、现场照片，不存在违建导致房屋无法交房的原因，相关部分的答复的真实性无法确认，退一万步说，即使是相关部门的答复，也不能作为相应证据，被告方取得的竣工备案表是2019年1月21日，而原告方所提供的有关证据发生在2018年，所以不存在被告在竣工验收后再实施违法行为的情况，城市管理局确实对被告进行了行政处罚，但是这行政处罚还未生效。 被告提供的证据为：证据一、商品房买卖合同，证明原被告双方的商品房买卖关系；证据二、入伙通知书，EMS快递单，证明被告已通知原告于2019年2月1日至被告处办理交房入户手续；证据三、竣工验收备案表、房屋测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明被告在交房时已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件；证据四、提前装修改造申请书、装修改造委托协议、收据，证明通风井灌板系01、03户业主的委托原告实施行为，应由委托人承担责任。 原告质证认为：一、商品房买卖合同无异议；二、入伙通知书，因该商品房不具备交付条件，原告方有权拒收房屋，即便商品房具备交付条件，逾期时间也是1月1日起2月1日共28天；三、对证据三竣工验收备案表只是住建局对开发商提交的材料进行的书面审核，材料齐全即予以备案，备案表上也做了说明，不是对被告违建行为所作的认可，住建局给执法局的答复件也说明了该问题，验收的现场检查是在被告的违建行为发生之前的。测绘报告第三页显示是2018年10月31日对该商品房进行测绘，当时该商品房还未作出违建行为，测绘时的状况和现在的房屋是不一致的，被告方是在相关部门对涉案商品房进行现场检查后才对商品房进行了违建行为，如果相关部门当时知道被告方的违建行为是不可能进行竣工验收备案的；四、《提前装修改造申请书》、《装修改造委托协议》、《收据》的三性原告均不予认可，不能据此免除被告违建及逾期交房的责任。《装修改造委托协议》无被告的盖章、法定代表人签名、无骑缝章，其中的签名不能证明签字人员的身份，《收据》非正式发票，三份材料中也无任何关于将通风采光井浇筑灌板等字眼，不能证明被告主张的证明内容。即便该三份材料是真实的，一方委托另一方实施违法行为的合同，根据合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定的，具备一情形，均属于无效合同。 本院依职权调取了以下证据：1、福鼎市城市管理行政执法局作出的鼎城执（2019）罚字第2-10号行政处罚决定书，该决定书责令被告在收到决定书之日起三十日内对其将福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型通风采光井灌板封闭的行为予以改正，并处以81716元的罚款，被告于2019年7月19日收到该处罚决定书。2、福鼎市城市管理行政执法局作出的鼎城管函（2019）13号函，该函致市不动产登记中心，因住建局已认定福鼎市红鼎御景1栋、2栋浇筑混泥土面板的行为属于违建内容，暂停办理福鼎市红鼎御景1栋、2栋全部业主不动产产权登记。 本院认为，原告提供的证据1可以证明原、被告双方的基本身份信息。原告提供的证据2、3、4与被告提供的证据1可以证明原、被告双方于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，合同对交房时间以及逾期交房的违约责任等作了详细约定，双方对合同签订时间以及内容均不持异议，本院予以认定。原告提供的证据5结合本院依职权调取的证据，可以认定福鼎市城市管理行政执法局已认定福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型将通风采光井灌板封闭的行为属违建并进行处罚。被告提供的证据2、3可以证明被告方已按原、被告双方于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》第九条约定取得竣工验收备案表、房屋测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并通知原告于2019年2月1日办理交房手续。证据4在本案中不予认证。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实做如下认定： 张桃妹与明大公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼3002号商品房，商品房价款为738000元。《商品房买卖合同》第十一条（一）约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”第九条约定：商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。…… 案涉小区于2018年10月31日取得房屋测绘报告，2019年1月22日在福鼎市住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案登记。2019年1月21日明大公司通过EMS向张桃妹发出入伙通知书，要求张桃妹于2019年2月1日前来办理交房手续，但张桃妹以被告将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，与该项目的规划条件不相符，被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设为由至今未办理交房手续。 另查明，因被告将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，福鼎市城市管理行政执法局作出鼎城执（2019）罚字第2-10号行政处罚决定书，责令被告在收到该决定书之日起三十日内对其将福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型通风采光井灌板封闭的行为予以改正，并处以81716元的罚款，被告于2019年7月19日收到该处罚决定书。福鼎市城市管理行政执法局于2019年1月15日致函市不动产登记中心，因住建局已认定福鼎市红鼎御景1栋、2栋浇筑混泥土面板的行为属于违建内容，暂停办理福鼎市红鼎御景1栋、2栋全部业主不动产产权登记。 综上所述，本院认为，2017年8月23日张桃妹与明大公司签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼3002号商品房，商品房价款为738000元。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按合同约定履行合同义务，张桃妹按合同约定履行了交付购房款的义务，明大公司亦应按时交付商品房。双方在合同中明确约定在2018年12月31日前交付商品房，明大公司应按时将符合约定交房条件的商品房交付原告，但被告通知原告于2019年2月1日前来办理交房手续，逾期交房时间达31天。庭审中原告提供的证据5结合本院依职权调取的证据虽可以认定福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型将通风采光井灌板封闭属违法建筑，但该商品房已符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，原告不能以通风采光井灌板封闭属违法建筑为由拒绝交房，但可通过其他渠道另行主张权利。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付原告使用；第十二条之规定，被告逾期交房，被告应自合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金31×73.8＝2287.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、福建明大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张桃妹逾期交房违约金2287.8元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，由原告负担375元，被告负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  许海燕 人民陪审员  林国显 人民陪审员  李德锐 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  庄 宏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。