文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9103号上诉人（原审被告）：张正菊，女，1970年4月8日生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：林雨农，江苏天听律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林盛，女，1986年12月6日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人张正菊因与被上诉人林盛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张正菊上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后改判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉地下室属于业主共有的基本事实不清。案涉房屋属于单位集资建房，不排除该地下室属于人防、消防的专有建筑物的可能性。上诉人所购房屋面积没有计入案涉地下室的面积，且案涉地下室也没有计入公摊面积，不属于业主共有。2.一审法院判决被上诉人支付5000元转让费明显不当。在上诉人不知情的情况下，一审法院仅仅根据被上诉人单方的意思表示就判决被上诉人支付5000元的对价不公平。不管是根据上诉人与被上诉人签订《房屋买卖居间协议》时同类型的地下室市场交易价格，还是依据房价上涨的比例，5000元都是明显偏低的价格，完全不符合公平原则。3.被上诉人原告主体不适格。根据物权法72条第二款的规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有权应该属于全体业主所有。被上诉人个人无权就共有权起诉。4.根据立法法第84条规定，民事法律法不溯及既往原则，本案应当按照当时房屋所有权政策，作为判定储藏室所有权的标准。案涉储藏室并未平摊算在集资房出售面积中，不能认定系业主共有，应属于原建设单位所有，即属于国有资产。林盛辩称：1.案涉储藏室不属于公摊，因为公摊面积首先要是建筑面积，储藏室不到2.2米，不属于建筑面积，不存在公摊的说法，但肯定是业主共有区域。2.上诉人称案涉储藏室属于单位，没有产权的话就不可能属于单位，且单位已经在2006年将房屋转卖给私人，单位不拥有产权。对于产权之外的共有区域，单位无权处置，权利已经转让给上诉人，上诉人将房屋卖给被上诉人，权利也应当转让给被上诉人，与单位没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。林盛向一审法院提出诉讼请求：张正菊向林盛返还南京市鼓楼区宝象花园13幢2单元地下储藏室（以下简称案涉地下储藏室）一间。一审法院认定的事实：中铁大桥局集团第二工程有限公司（以下简称中铁公司）于2004年左右在南京市鼓楼区进行职工集资建房（宝象花园小区），中铁公司的员工李志良取得出资购房资格，李志良将该购房资格转让给张正菊。张正菊以李志良的名义申请出资购买案涉房屋，并实际支付购房款165447.16元。房屋建成后，中铁公司将南京市鼓楼区宝象花园13幢建筑物（4个单元，六层，每单元每层两户）地下负一层非机动车库（规划用途）按每户一间的比例改建成48间地下储藏室，其余8间作为设备间由业主共用，并安排该幢房屋业主（有资格申购房屋之人）抓阄分配地下储藏室。张正菊通过李志良抓阄分配获得案涉地下储藏室（位于该幢建筑物2单元地下负一层东南方向，房门朝北）的使用权，并以李志良名义向中铁公司支付地下储藏室的费用1458元。2009年张正菊和李志良签订房屋买卖合同，并完成房屋所有权转移登记手续，已将案涉房屋登记至张正菊名下。2016年11月29日，林盛（买方、乙方）、张正菊（售方、甲方）以及南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众公司，居间方、丙方）签订了一份《房屋买卖居间协议》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积为133.19平方米，房屋附属设施含空调、冰箱、洗衣机、电视机、太阳能热水器、简易家具；甲、乙双方协商后实际成交价格为2499800元等等。合同签订前，居间方曾两次带林盛看房，但均未看案涉地下储藏室，林盛称其曾提出要看案涉地下储藏室，但居间方征求张正菊意见后予以拒绝。合同签订时，林盛要求张正菊一并交付地下储藏室，张正菊拒绝。林盛称张正菊当时拒绝理由是案涉地下储藏室有独立产权。张正菊否认作出该表示，张正菊称其只是称案涉地下储藏室系花钱购买，现在不出售，因张正菊需要储物间存放物品。2016年12月22日，林盛（买方、乙方）、张正菊（卖方、甲方）以及利众公司（经济机构、丙方）又网签了一份《南京市存量房交易合同（经济机构版）》，约定上述房屋的售价为310万元；房屋的相关权益随房屋一并转让等等。关于价款，双方一致确认实际履行以《房屋买卖居间协议》为准，310万元的价格是为了方便林盛贷款。合同签订后，林盛按约支付了房款，张正菊也按约交付了案涉房屋，并配合林盛将案涉房屋转移登记至林盛名下，房屋登记建筑面积为133.19平方米。林盛称其入住案涉房屋后邻居告知林盛地下储藏室是附属设施，并无独立产权，每户一间；至此林盛才清楚案涉地下储藏室的性质，故向张正菊提出交付主张；如法院认为张正菊支付1458元才获得案涉地下储藏室的使用权，应当维护张正菊的合理损失，林盛愿意支付5000元给张正菊，张正菊对此不同意。以上事实，有当事人陈述；林盛提供的《房屋买卖居间协议》、不动产权证、银行本票、规划设计图、照片、《南京市存量房交易合同》；张正菊提供的《南京市存量房买卖合同》、销售不动产统一发票、中铁公司出具的证明及情况说明；证人（中铁公司后勤经理伍某,4）证言；以及本案开庭笔录予以证实。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，案涉地下储藏室系经原有业主同意后将地下负一层非机动车库共有部分按照每户一间的比例分割进行使用，系共有权利人对共有部分协商确定的使用规则。张正菊作为案涉房屋原产权人在转让案涉房屋时应将案涉地下储藏室一并转让林盛，张正菊转移案涉房屋所有权之后已无继续占有案涉地下储藏室的合法依据。故对于林盛请求张正菊交付案涉地下储藏室的诉讼请求，一审法院予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。张正菊在出售案涉房屋时对案涉地下储藏室按照法律规定应当一并转让存在认识上的错误，故其与林盛约定的房屋价款应未涵盖该共有部分的合理对价。经一审法院释明，林盛自愿给付张正菊合理的补偿款，一审法院予以确认。综合本案案情，为了妥善解决矛盾，维持交易稳定，根据以上原则，一审法院酌定林盛再支付张正菊房屋价款5000元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告张正菊于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区宝象花园13幢2单元地下储藏室（位于该幢建筑物2单元地下负一层东南方向，房门朝北）清空并交付原告林盛；二、原告林盛于被告张正菊情况并交付上述储藏室当日支付被告张正菊5000元。案件受理费80元，减半收取40元，由被告张正菊负担（原告已预交，被告在交付上述储藏室时一并给付原告）。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交《入住协议》一份，拟证明案涉房屋在2006年物权法生效之前就已经建设并入住，案涉储藏室应根据当时的法律及规定确定所有权，按当时的规定，车库凡作为独立使用空间，出租的地下室、车棚等不应计入共用建筑面积，不属于全体业主共有。被上诉人质证认为，对该证据真实性没有异议，但没看到单位卖给其储藏室的材料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人与被上诉人在签订案涉《房屋买卖居间协议》时，即已明确表示拒绝交付案涉地下储藏室，亦未带被上诉人查看案涉地下储藏室，应视为双方对合同项下交易标的及合同价款所含内容达成一致意见，即房屋买卖合同项下所出售标的仅为建筑面积为133.19平方米的房屋，实际成交价格2499800元中不含地下储藏室的价值。双方合同约定的房屋交付后，被上诉人认为合同交易标的包括案涉地下储藏室，有违诚信原则，一审法院以被上诉人自认的补偿金额认定被上诉人支付该款项后，上诉人应向被上诉人交付案涉地下储藏室，与当事人缔约意思相悖，本院二审予以纠正。案涉地下储藏室规划用途原系非机动车库，但已为业主抓阄确定相对专门使用的区域，在双方并未就案涉地下储藏室交付达成一致意见的情况下，被上诉人在本案中要求上诉人返还案涉地下储藏室缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，张正菊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8891号民事判决；二、驳回林盛的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由林盛负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  刘 凡审判员  马 帅二〇一九年十二月二十六日法官助理孙成艺书记员汪海燕