北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终169号上诉人（原审原告）：徐解，女，1964年4月30日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。上诉人（原审原告）：董巳，女，1989年4月3日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。原审第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司总经理。原审第三人：韩俊峰，男，1962年4月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。上诉人徐解、上诉人董巳因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、原审第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、原审第三人韩俊峰案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐解、上诉人董巳的共同委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升、被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平、原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、原审第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军、原审第三人韩俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐解、董巳上诉请求：1.依法撤销（2018）京02民初320号民事判决；2.依法判决停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼6029号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；3.由李明晓承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在2016年6月29日进行财产保全过程中，因为房屋与土地分属于不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称呼市房管局）查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。这应该是一审法院执行环节中的程序错误，对徐解、董巳来说，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。由此可见案涉房屋未办理过户登记非因徐解、董巳自身原因所致。二、一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定书，亦未采取其他方式予以公示，因此一审法院认为徐解、董巳应当知晓土地已被查封一事属于强加之词。三、徐解、董巳与第三人韩俊峰就购买案涉房屋事宜于2014年7月已达成约定，2014年12月3日泓森公司向立元房地产公司出具《房屋交接确认函》时泓森公司已将案涉房屋抵顶给韩俊峰，因此按照韩俊峰指示将案涉房屋交付给徐解、董巳并无不妥，且徐解、董巳在2015年7月已向韩俊峰付清全部房屋对价。四、徐解、董巳自2014年12月开始占有使用案涉房屋，徐解、董巳提交的交纳使用案涉房屋的物业费等票据及租赁合同足以证明占有使用的情况，一审法院关于徐解、董巳在2017年开始占用案涉房屋的认定错误。五、关于案涉房屋未办理过户非因徐解、董巳的原因，依据一审庭审中泓森公司陈述：“由于资金周转问题，无法及时缴税，应当向立元房地产公司出具的《建筑业统一发票》是迟延至2016年4月27日提供完毕的。在泓森公司提供《建筑业统一发票》后，立元房地产公司才会为泓森公司所分得的房屋出具《销售不动产统一发票》。”以及立元房地产公司庭审陈述印证泓森公司前述关于迟延出具《销售不动产统一发票》事实外，立元房地产公司陈述：“由于2016年7月1日营业税改增值税及国税与地税合并后的业务变更，导致迟延为徐解、董巳出具案涉房屋的发票，在徐解、董巳取得发票后立元房地产公司及时为徐解、董巳办理了网上房屋转让合同的签订及备案，立元房地产公司在为徐解、董巳办理房屋所有权证书过程中，呼和浩特市不动产登记中心成立，于2017年1月开始办公，此时案涉房屋及所涉土地的业务均由该中心办理，因此2016年6月29日一审法院查封案涉房屋所涉土地使用权的权利限制导致徐解、董巳在2017年1月以后无法办理房屋所有权证书。”由此可见案涉房屋未办理过户登记非因徐解、董巳自身原因所致。关于案涉房屋未办理过户是否能够归责于徐解、董巳的原因，我们还认为，作为普通的民事主体，法律不应要求徐解、董巳具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，徐解、董巳作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在徐解、董巳通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用以及收益的权能，其自然地认为该不动产已“归其所有”，这符合朴素的法律观，在此情况下，办理过户登记因不影响徐解、董巳实现不动产的物权权能，因此，站在普通民事主体的角度来讲，办理过户登记就显得不是那么迫切，故从徐解、董巳签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记的，不应当视为消极不行使登记权利。就本案而言，立元房地产公司于2016年6月29日与徐解、董巳签订案涉房屋的《商品房买卖合同》并为徐解、董巳出具购房款发票。至2017年1月不能办理房屋过户登记不足四个月，因此在如此短的期间内不应视为徐解、董巳消极不行使登记权利。综上所述，徐解、董巳的一审诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，徐解、董巳对案涉房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权。李明晓辩称，一、案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等“地随房走、房随地走”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。最高人民法院（2016）最高法执监204号“指导案例”强调：虽然司法解释要求土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。因此，一审法院于2016年6月29日查封了案涉土地，其效力已经及于地上建筑物。二、执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产。徐解、董巳提出异议的依据为《执行异议规定》第二十八条。根据该条规定，要求异议人同时满足以下情形且能够排除执行：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户；以上条件缺一不可。同时《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力查封、拍卖其名下的不动产。可见，法院有权在执行中查封拍卖被执行人名下的不动产是基础，是《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》赋予的基本权力。在这种情况下，司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则、是基本规定，排除执行是特殊、是例外，因此，排除执行应当严格解释，对《执行异议规定》第二十八条应当严格、限制解释，不得随意扩大其适用范围，侵犯上位法的效力。所以，对于排除法院执行被执行人名下不动产的行为的条件，必须严格限定：查封前已经与不动产登记所有人签订了合法有效的合同、且已经向不动产登记所有人支付了购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式来排除法院的执行。只有通过该等严格要求，才能防止被执行人与第三人之间恶意串通损害债权人的利益，维护《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的尊严，保护债权人的合法权益，这也正是司法解释的基本初衷。而在本案中，徐解、董巳与立元房地产公司签订的《房屋买卖合同》，其目的系为配合其所谓的第三方“抵顶”行为，双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示；且至始至终没有向立元房地产公司支付过任何一笔款项。这既与合法合规的房屋买卖模式不符，又与最高人民法院“有权查封是原则，不得查封是例外”的规定相悖，徐解、董巳的诉请不足以排除法院的执行。立元房地产公司述称，1.徐解、董巳提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部四项条件。2.一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条作出判决系适用法律错误，因为土地与房屋作为不动产，在法律上是可分物，而且权利登记也是分开登记。3.一审法院对《执行异议规定》第二十八条中规定的“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的，“人民法院查封之前”只是针对房屋所作出的查封日期，不能理解为诉讼中对土地的保全日期。4.房屋权属登记的办理时间是由房屋权属登记机关办理流程决定的，不是由任何当事人可以控制的。每个房屋权属登记的流程需要7至30个以上的工作日。徐解、董巳未办理权属登记并非本人原因。泓森公司、韩俊峰述称，同意徐解、董巳的上诉理由和上诉请求。徐解、董巳向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案的案件受理费由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向一审法院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，一审法院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括案涉房屋在内的房产。徐解、董巳向本院提出案外人执行异议，一审法院作出（2018）京02执异657号执行裁定书，驳回了徐解、董巳的异议请求，故徐解、董巳提起本案诉讼。立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方于2011年5月15日签订《合作建房协议书》，该协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1.甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2.乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3.甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4.乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产公司取得尚都综合楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，案涉项目取得预售许可证。2015年6月5日取得施工备案表，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158.19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2015年9月案涉项目办理了初始登记，立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对《合作建房协议书》《建设工程施工合同》《施工备案表》的真实性不予认可，但是鉴于李明晓对《建设工程施工许可证》的真实性不持异议，结合该许可证载明的信息、泓森公司开具的工程款发票等证据，一审法院对《合作建房协议书》《建设工程施工合同》《施工备案表》的真实性予以确认。2012年5月31日，韩俊峰向立元房地产公司汇款200万元，立元房地产公司于同日给李永成开具了金额为200万元、收款事由为“合作开发保证金”的收据。立元房地产公司认可收到该200万元，主张该款项是韩俊峰代泓森公司向立元房地产公司支付的保证金。泓森公司主张李永成是泓森公司的员工，韩俊峰及其他人替泓森公司交纳了保证金，李永成一并到立元房地产公司开具收据，所以收据交款人就写成了李永成。韩俊峰主张该款项系其要入股泓森公司案涉项目支付的入股款，泓森公司对此予以认可，主张双方约定韩俊峰入股200万元，最后泓森公司作为对价给韩俊峰分配了包括案涉房屋在内的两套房屋。虽然李明晓对上述证据的真实性和关联性均不予认可，但是鉴于韩俊峰的确向立元房地产公司转过款，且其他各方都认可上述事实，故一审法院对上述相关证据的真实性予以确认。徐解、董巳于2015年7月13日通过银行转账向韩俊峰分别转款62.6万元和30万元，合计转款92.6万元。韩俊峰于同日出具收条，载明“今收到徐解购韩俊峰尚都综合楼6029#609#房款137.6万元（壹佰叁拾柒点陆万元整），房款已全部付清。”对于其中的45万元差额，徐解、董巳主张韩俊峰此前对徐解、董巳还有其他债务，2014年年底韩俊峰就把案涉房屋交付给了徐解、董巳，以每平米7300元左右的价格作价，把此前的债务抵顶了，2015年7月徐解、董巳把剩余房款汇给了韩俊峰。韩俊峰对此予以认可。虽然李明晓对上述证据的真实性或者关联性不予任可，但是鉴于徐解、董巳的确向韩俊峰转过款，且相关方均对此予以认可，故一审法院对上述事实的真实性予以确认。鉴于徐解、董巳2015年7月才将全部房款交至韩俊峰处，而泓森公司于2014年12月3日即向立元房地产公司出具《房屋交接确认函》，要求立元房地产公司将包括案涉房屋在内的42套房屋产权办理至其指定的包括徐解、董巳在内的人员名下，与常理不符，一审法院对该证据的真实性不予确认。徐解、董巳提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为徐解、董巳，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼6029号房，房屋价款每平米4000元，总价款为284440元，付款方式为2016年6月28日一次性付款284440元，交付期限为出卖人应当在2014年8月30日前交付使用。2016年6月29日立元房地产公司向徐解、董巳出具了金额为284440元的购房发票。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，案涉房屋网上签约开始时间为2016年7月4日，完成时间为2016年7月5日，故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月4日。一审法院对购房发票的真实性予以确认。徐解、董巳主张韩俊峰系于2014年12月底向徐解、董巳交付了案涉房屋。徐解、董巳提交了其与高燕签订的租赁期自2016年3月7日起至2017年3月7日止的《租房协议书》，2015年8月呼和浩特华少电子商务有限公司、内蒙古道勒商贸有限公司交纳物业费的发票，2016年内蒙古道勒商贸有限公司交纳物业费的发票，2017年1月董巳作为付款人为户名“韩俊峰尚都综合楼609号、6029号”交纳采暖费的收据，2018年2月交纳物业费、垃圾费、采暖费的收据，欲证明徐解、董巳已经合法占有案涉房屋。鉴于上述证据均有原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。徐解、董巳提交的房屋照片因无法体现与本案房屋的关联性，故一审法院对其不予采信。泓森公司、韩俊峰均未办理案涉房屋的物权登记手续。一审法院认为，本案系徐解、董巳提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人徐解、董巳对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。徐解、董巳对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与韩俊峰亦达成以物抵债协议，以案涉房屋抵顶韩俊峰的债务；韩俊峰与徐解、董巳于2015年7月达成部分以物抵债、部分购买的协议，上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐解、董巳与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月5日完成网上签约，在2018年4月案涉房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，徐解、董巳实际上是与韩俊峰通过部分抵债、部分购买的方式取得案涉房屋，并非与立元房地产公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故徐解、董巳与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示，系立元房地产公司为了配合徐解、董巳取得案涉房屋的物权而签订的。根据本案证据，徐解、董巳主张韩俊峰于2014年12月底即向徐解、董巳交付了案涉房屋，但是徐解、董巳未举证证明2015年物业费的交纳主体与徐解、董巳具有委托代理或者其他关系；提交的2016年《租房协议书》与2016年物业费的交纳主体不相对应，结合徐解、董巳于2015年7月才把全部房款交付韩俊峰的事实，一审法院难以确认徐解、董巳于2016年以前即占有案涉房屋。根据目前证据，至多可以认定徐解、董巳于2017年开始占有案涉房屋。本案中，徐解、董巳与韩俊峰互相认可双方以案涉房屋抵顶了部分债务后房款两清；韩俊峰与泓森公司互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产公司互相认可以相关房屋抵顶了债务。徐解、董巳系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可徐解、董巳付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。徐解、董巳应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是徐解、董巳仍然于2016年7月4日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得案涉房屋的物权登记。徐解、董巳和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给徐解、董巳开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，徐解、董巳在同意自韩俊峰处购买案涉房屋时明知韩俊峰没有取得案涉房屋的物权，案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司和韩俊峰以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况，徐解、董巳要取得案涉房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应缴纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。徐解、董巳未举证证明其在案涉土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续。徐解、董巳现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，徐解、董巳现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益。其要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决：驳回徐解、董巳的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据，视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据，呼市房管局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。徐解、董巳和泓森公司、韩俊峰对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认；另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产是案涉房屋的所有权人。虽然徐解、董巳主张其实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，现有证据无法证明徐解、董巳在法院查封前已合法占有案涉房屋。徐解、董巳主张韩俊峰于2014年12月即向其交付了房屋，但其向韩俊峰银行转账记录显示为2015年7月13日，其与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2016年6月28日，均远晚于其主张的房屋交付时间。而《商品房买卖合同》中约定的交付期限为2014年8月30日，与徐解、董巳主张的交付时间亦不相符。徐解、董巳为证明其占有房屋所提交的物业费发票，2015、2016年的费用交纳主体均非徐解、董巳。其提交的2016年3月的《租房协议书》，时间早于其与立元房地产的《商品房买卖合同》的落款时间，且仅依据协议不足以使本院确认徐解、董巳已于法院查封前合法占有案涉房屋。其二，案涉房屋于2016年7月5日完成网上签约，在2016年6月29日一审法院查封立元房地产公司名下的土地使用权之后，2018年4月案涉房屋被查封之前。但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。徐解、董巳对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其三，徐解、董巳虽然与立元房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但其并非直接向立元房地产公司购买房屋。徐解、董巳向韩俊峰交付购房款，双方就尚都综合楼6029#609#房屋达成协议，房款总价137.6万元，其中92.6万元通过银行转账方式支付，另有45万元为债务抵顶。虽然立元房地产公司认可徐解、董巳付清了房款，但关于其中的45万元债务抵顶，徐解、董巳并未提交相应证据予以证明。徐解、董巳与韩俊峰达成部分购买、部分抵顶案涉房屋的协议，应知立元房地产公司、泓森公司、韩俊峰以房屋层层抵顶债务，但均未办理房屋过户手续。韩俊峰并不享有房屋所有权，其对案涉房屋的权利来自于其与泓森公司之间达成的200万元合作开发保证金的债务抵顶协议。泓森公司同样不享有房屋所有权，其对案涉房屋的权利，是基于其与立元房地产公司《合作建房协议书》中以房屋抵顶工程款的约定。故徐解、董巳要取得案涉房屋所有权，需要立元房地产公司、泓森公司等主体的多方配合，交易风险明显高于常规房屋买卖交易，特别是在立元房地产公司已经出现以房抵债的情况下，其应对立元房地产公司的履约能力和履行合同情况尽合理注意义务，积极办理过户登记，保障权利实现。但徐解、董巳在2015年向韩俊峰转款后，未与韩俊峰签订书面协议，亦未积极主张对案涉房屋的权利，直至2016年6月才与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》，因此一审法院认定徐解、董巳现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户不是因自身原因造成的，并无不当。综上所述，徐解、董巳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由徐解、董巳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 陈 丰审判员 刘春梅二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩