安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终5106号 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贤国，安徽华人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张保柱，男，1985年1月4日出生，汉族,住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：冯孟伟，女，1989年2月20日出生，汉族，住址同上。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李韦，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）因与被上诉人张保柱、冯孟伟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回张保柱、冯孟伟的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的建筑面积与实际建筑面积相一致，张保柱、冯孟伟主张的面积误差款应不予支持。 张保柱、冯孟伟辩称，涉案不动产权证上记载的面积与合同约定不符，银达公司的上诉请求没有依据，应不予支持。 张保柱、冯孟伟向一审法院起诉请求：请求判令银达公司返还所购商品房面积差在3%和超出3%的部分房价款45346元及逾期办理房屋产权证书违约金94394元。 一审法院认定事实：2012年7月25日，张保柱、冯孟伟与银达公司签订《商品房买卖合同》，合同编号2012072502，合同约定张保柱、冯孟伟购买银达公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积119.95平方米，总价款为477137元。 合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日缴纳首付款壹拾肆万柒仟壹佰叁拾柒元（￥147137），余款人民币叁拾叁万（￥330000）于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。” 合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。” 张保柱、冯孟伟按合同约定已将全部房款477137元交付银达公司，银达公司于2014年1月22日已将涉案房屋交付张保柱、冯孟伟实际使用，张保柱、冯孟伟于2019年5月21日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积112.45平方米。 一审法院认为，张保柱、冯孟伟与银达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 银达公司辩称未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且张保柱、冯孟伟未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，不予支持。关于银达公司诉讼时效抗辩，张保柱、冯孟伟取得不动产权证的时间距起诉之日并未超过三年，对其抗辩意见不予支持。 关于逾期办证违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，张保柱、冯孟伟依合同的约定向银达公司交付了全部购房款，2014年1月22日实际接收房屋，2019年5月21日取得涉案房屋不动产权证书，根据双方合同约定银达公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由银达公司提供的资料报产权登记机关备案，银达公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记列举了买受人退房情形及不退房情形的责任条款，银达公司虽存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形，且张保柱、冯孟伟也未提供因银达公司逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对张保柱、冯孟伟主张逾期办证违约金的请求，不予支持。 关于面积误差价款。根据合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经核算，涉案房屋面积误差比为-6.278%，银达公司应返还张保柱、冯孟伟面积误差价款45352.88元，张保柱、冯孟伟仅要求45346元，予以支持。依照《民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还张保柱、冯孟伟面积误差款45346元；二、驳回张保柱、冯孟伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1547元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担467元，由张保柱、冯孟伟负担1080元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，银达公司主张系因政府主管部门登记错误所致，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信；一审判决依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额，确定银达公司支付张保柱、冯孟伟相应的面积误差款，并无不当。银达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费934元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月九日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。