江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6281号 原:李学军，男，1968年10月29日生，居民身份证号码230603196810292319，汉族，住徐州市泉山区澳东印象城10-1-1601室。 委托诉讼代理人：邱立波，江苏清正苑律师事务所律师。 被告：徐州世茂置业有限公司，住所地徐州市云龙区大润发西300米世茂售楼处。 法定代表人：许世坛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所实习律师。 原告李学军与被告徐州世茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学军的委托诉讼代理人邱立波，被告徐州世茂置业有限公司的委托诉讼代理人李庆龙、朱磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李学军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款465045元，承担至生效判决书确定的还款之日止的违约金（以465045元为本金，自2012年1月26日按照年息9%暂计算至2020年1月25日止334832元）。2.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年9月13日，双方签订商品房买卖合同，合同签订后，原告依约支付购房款465045元。合同第8条约定：被告应于2011年10月28日前，将商品房交付原告。但合同签订至今己8年，被告一直没有按合同第11条、补充协议第4条（7)款、补充协议第9条（1)、(3)款的约定，书面通知原告上房，更没有将商品房交付，遑论办理相关产权手续。以上事实证明：合同签订后，原告依约履行了合同义务。而被告既没有履行合同的意思表示，如：书面通知原告上房，也没有履行合同的行为，甚至连主张合同权利的行为都没有。被告以行为表明不再履行合同，且系根本性违约，导致原告己无法实现合同目的。被告要求原告签署的自营承诺书，是向牡丹江世茂商业有限责任公司徐州分公司承诺的，该企业应该就是与被告合作的租赁人，或系被告欺诈原告而虚拟租赁行为的名义人。补充协议第9条（4)、（5)、（6)款约定：买受人签署本协议时，己知晓并自愿接受该商品房之上的原租赁关系，认可、同意并不得解除原租赁关系。 被告徐州世茂置业有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同并未解除，因为不符合双方的约定，也不存在法定解除情形，故原告提出商品房买卖合同的解除是错误的。 被告也不存在没有履行主要义务的行为，根据合同约定，原告应先在合同约定的期限内，把所有的房款支付完毕，被告才有义务把商品房交付给原告，否则被告有权决绝交房，至今为止，原告均没有把房款按约定交付给被告，被告是行使先履行抗辩权，不存在任何过错，原告无权利解除合同。 被告也不存在欺诈行为，原告曾签订自营承诺书，明确认可自己经营，故不存在原告诉状中所述的情形。 即使原告想提出解除合同，也应在被告没有交房的两年时效内提出，而至今已过八年之久，早就超过了诉讼时效，原告无权利再次提出解除合同。 综上，请求法庭依法驳回原告的起诉，或驳回原告诉讼请求。 本院认定事实如下：2011年9月13日，原告作为买受人与出卖人被告签订《商品房买卖合同》。合同约定:原告向被告购买世茂广场第商业内街幢1单元288号房屋，房屋总价款为929045元，原告应在合同签订之日支付465045元（含定金10万元），剩余464000元应在合同签订之日起45日内支付完毕。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。在买受人未于出卖人书面交房通知规定的交房日期前付清包括但不限于该商品房所有应付房款等，出卖人有权拒绝买受人办理该商品房的验收交接手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，出卖人不承担任何逾期交付的责任。出卖人应当在2011年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将已经竣工验收备案的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期超过90日后，买受方有权解除合同。买受方解除合同的，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受方累计已付款的3%向买受方支付违约金。 原告于2011年5月20日向被告交付预售定金60000元，于2011年9月13日向被告支付购房款405045元。 2019年5月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：徐州世贸置业有限公司，2011年9月13日，于贵公司签订0267688号《商品房买卖合同》，根据合同第8条约定，贵公司应于2011年10月28日前将世贸广场商业街1-288号房产交付本人使用，但至今仍未交付，逾期已近8年。且当时约定，贵公司负责统一租赁经营，但至今该房产仍未租赁出去，贵公司也从未向本人支付租金。故，依据相关法律规定，以及该合同的约定，本人决定解除该商品房买卖合同。请贵公司于收到本《解除合同通知书》之日起15日内退还本人全部已付房款，以及有关部分所收取不可退还的款项，包括本次购房税费、保险费、银行按揭经费及本人此次供楼中所产生的利息费用等。并与本人协商承担违约责任和赔偿损失的方式和金额。逾期，本人将另寻合法途径维护本人的合法权益。 现原告剩余房款未付，被告亦未向原告交付涉案房屋。对于为交付房屋的原因，被告称因原告未支付剩余购房款。对于未支付剩余购房款的原因，原告称，因为贷款审批没有下来，无力承担剩余房款，向被告提出退房，被告同意，但一直以退房手续需要经上海同意，没有审批下来为由，一直没有办理完毕。被告称被告一直要求原告履行交付房款的义务，被告曾将原告起诉至本院要求原告履行购房款义务，因为当时原告说可以和被告进行协商解决，原告提出两套并一套的请求，我方与世茂进行沟通，希望私下调解，故撤诉。 庭审中，原告提供双方签订的《自营承诺书》一份，欲证明被告向原告承诺该房屋已有租赁关系，在签订《商品房买卖合同》时被告存在欺诈行为。该承诺书要求原告向案外人牡丹江世贸商业运营有限责任公司徐州分公司承诺按照对方的要求进行装修并保证能在2011年12月31日前顺利开业。被告质证认为李学军签订自营承诺书日期在2011年9月9日，签订购房合同日期在2011年9月13日，在自营承诺书中第六条有明确约定，原告用于自己经营并承诺于60个工作日内开业，故自营承诺书可以证明原告购买房屋是自己用于经营，世茂管理公司只是运营管理及物业管理，不存在包租的形式，因世茂销售房屋有多种类型，在与李学军签订商品房买卖合同前，已经进一步明确签订自营承诺书，故世茂没有任何欺诈行为。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，剩余房款464000元应在合同签订之日起45日内支付完毕，即2011年10月28日前原告应向被告支付剩余房款，同时约定在买受人未于出卖人书面交房通知规定的交房日期前付清购房款，出卖人有权拒绝履行合同义务并不承担逾期交付责任。原告自认因贷款未审批下来，无力承担购房款，在原告未足额支付房款的情况下，根据合同约定，被告可暂不履行交付房屋的义务。因此，被告不存在违约行为，亦不符合法定解除合同的条件。原告认为合同已经解除，故要求返还购房款及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 此外，原告提供《自营承诺书》系原告向案外人作出的承诺，无法直接证明被告向原告作出涉案房屋已有租赁关系的承诺或者该承诺系导致原告签订涉案商品房买卖合同的主因，即便如原告所述，被告存在欺诈行为，原告也应当在知道或者上述情形一年内请求撤销《商品房买卖合同》，现时隔八年，原告再以此为由主张，亦不能得到支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告李学军的诉讼请求。 案件受理费11799元，减半收取为5899.5元，由原告李学军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  曹磊 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陈晨