黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0903民初1895号原告：宋海，男，1960年4月20日出生，汉族，无职业，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：徐颖卉，系黑龙江桃源律师事务所律师。被告：赵新兰，女，1967年4月19日出生，汉族，无职业，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：程伟，系黑龙江桃峰律师事务所律师。第三人：七台河市鑫达房地产开发有限责任公司，住所地七台河市桃山区桃北街道金星花园C座。统一社会信用代码：912309005606039776。法定代表人：娄道荣，职务，董事长。委托诉讼代理人：娄文华，1991年2月16日出生，汉族，系该公司员工，住七台河市桃山区。原告宋海与被告赵新兰、第三人七台河市鑫达房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋海及其委托诉讼代理人徐颖卉，被告赵新兰及其委托诉讼代理人程伟，第三人七台河市鑫达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人娄文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋海向本院提出诉讼请求：1．请求确认被申请查封的11户房屋产权归原告所有，并停止对该11户房屋的执行；2．要求解除对该11户房产的查封措施；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：由于第三人拖欠原告的借款还不上，2017年9月10日，双方协商达成还款协议：第三人用开发的房屋抵债，原告用此款购买第三人开发的在东宁市××房屋22户，双方于2017年10月18日签订了正式的商品房买卖合同，第三人同时给原告出具了所购房屋备案登记表和财务手续，并交付了22户房屋。2019年，因被告与第三人的借贷纠纷将原告的11户房屋查封和执行，原告知道后立即向审理案件的贵院提出异议，并提供所有有效证据。贵院以（2019）黑0903执异17号裁定驳回原告的异议申请，并告知原告不服该裁定可于15日内起诉。原告认为，该被查封和执行的11户房屋所有权归原告所有，被告对其申请查封并执行，侵害了原告的合法财产所有权。理由是，原告已于2017年10月18日与第三人签订了正式商品房买卖合同，这22份合同对应的房屋是唯一的；第三人与此同时将这11户房屋交付原告，并给原告出具备案登记表和财务手续；合同是唯一的、正式的能够在不动产处登记备案的有效凭证，该11户房屋没有在相关部门登记备案在原告的名下，不是原告的过错，更不能以此断定该11户房屋产权仍属于第三人；原告接手房屋后对其进行了相应的管理和看护，交付了取暖费等。贵院以该11户房屋没有在不动产部门登记到原告名下，就认定产权仍归第三人所有是错误的，忽略了原告于2017年10月18日就拥有这11户房屋所有权的事实，导致原告的合法财产所有权被侵害的后果，故原告为了维护自己的合法权益，诉至法院。被告赵新兰辩称，原告对登记在第三人名下的商品房提出异议，不具有能够排除执行的法定条件，依法不应支持；以物抵债协议不属于物权期待权保护范围，原告与第三人签订的名为商品房买卖协议实质为以房抵债协议，不是排除执行的法定条件，依法应驳回原告诉讼请求；原告主张的以房抵债的债权未经生效法律文书确认，并且未经依法登记，其主张11户房屋产权归其所有依法不应支持。第三人七台河市鑫达房地产开发有限责任公司辩称，原告陈述都属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供证据（2）商品房买卖合同复印件11份（原件核对后已退回），证明原告于2017年10月18日就购买了涉案的11户房屋，该11户房屋所有权归原告所有。被告质证对证明问题有异议，实际是以房抵债协议，而以房抵债不属于法定的排除执行的条件即合法有效的书面合同条件，合法有效书面合同不仅要求签订书面合同而且要同时支付全部款项，或者已支付合同约定总价款的50%，并且本案争议的11户房屋登记在第三人名下，法定要求签订书面买卖合同并支付50%价款，不包括以房抵债的方式，对此，最高人民法院在对关于执行异议和复议案件若干规定中已明确阐明，所以该11份买卖合同不能作为阻止执行的依据，依法不应采信。第三人质证同意原告说的，这个合同是合法的，只是当时没有备案，当时为了方便这22户房源买卖。经审查对真实性予以确认。原告提供证据（3）第三人出具的财务凭证复印件1份，证明原告在购买这些房屋时已经将全部购房款付清；被告质证不是原件，对真实性有异议，该收据的债权是否真实未经生效法律文书确认，不能证明其合法性，更不能作为排除执行的依据，依法不应采信。第三人质证没有异议，其有原件，且22户房屋不只有合同还有交付款的收据、物业合同，按正常房屋买卖办理的开户手续。经审查并综合其他证据对真实性予以确认。原告提供证据（4）交付取暖费票据21份，证明原告接受房屋后交付取暖费的事实，从而证明涉案房屋在内的21户房屋所有权归原告；被告质证有异议，从提交的热费结算票据时间看是2019年9月12日，桃山区人民法院对本案涉案的房屋采取查封时间是2018年5月4日的（2018）黑0903民初564号民事裁定书，该票据是在查封后取得的，不符合法定的在查封前已经合法占有不动产的条件和规定，不能作为排除执行的依据。第三人质证对票据没有异议，2018年是我父亲交的取暖费。经审查并综合其他证据对真实性予以确认。原告提供证据（5）11把钥匙照片一张，证明原告自2017年10月18日购房后第三人就将房屋钥匙交付原告，原告已对这些房屋拥有所有权；被告质证对证明观点有异议，11把钥匙并不能证明房屋交付给原告事实。第三人质证对钥匙没有异议，当时签完合同，开的收据，交的物业费，给的钥匙，卖了一户，拿回去给老百姓一把。经审查并综合其他证据对原告取得房屋钥匙的事实予以确认。被告提供证据（1）（2018）黑0903民初564号、（2018）黑09民终409号民事判决书复印件两份、（2018）黑0903民初564号、（2018）黑0903民初564号之一、之二民事裁定书复印件三份、（2019）黑0903执异17号执行裁定书复印件一份，证明被告对本案涉及的11户房屋进行执行并采取执行措施具有合法依据；被告已依法申请执行；通过出具的执行裁定能证实原告对本案的11户房屋即执行标的不享有足以排除强制执行的民事权宜，依法应驳回其诉讼请求。原告质证对两份判决书真实性无异议，只能证明被告与第三人之间存在债务关系；对民事裁定书真实性无异议，对证明问题有异议，原告提出执行异议是按法律规定，并且有相关的有效证据。第三人质证对判决和裁定都没有异议，我父亲娄道荣和被告有债务关系，执行局查封错误。经审查对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月7日，第三人与原告经核算，第三人向原告借款本息合计4,668,576.00元，原告与第三人存在债权债务关系。2017年9月10日，第三人出具金额为4,668,576.00元收据一张，交款人为第三人，出纳员娄文华，收款人宋海，收据载明“付宋海借款用房源抵顶，2017年9月7日之前所有借条，抵押物全部作废。”2017年10月18日，原告与第三人签订商品房买卖合同，以第三人开发的龙腾家园的22户房屋作价抵债，第三人向原告出具其盖章的房款收据，并出具产权移交书，将包括本案争议的11户房屋在内的22户房屋产权及钥匙移交给原告宋海，其可以装修入住。当日，原告缴纳入户的物业费、电费、取暖费。原告宋海接收房屋后将出租出卖广告粘贴在11户房屋窗户上。嗣后，第三人未将与原告签订的房屋买卖合同在房产部门进行备案登记。2018年10月19日，原告缴纳本案11户房屋2018年至2019年物业费。2019年9月12日，原告将11户房屋取暖报停，并缴纳报停费用。2018年，赵新兰与七台河市鑫达房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，赵新兰申请查封该房产公司名下房产，包括本案争议的11户房屋，桃山区人民法院分别做出（2018）黑0903民初564号、（2018）黑0903民初564号之一、（2018）黑0903民初564号之二民事裁定书对第三人名下房产进行了查封，2018年12月11日，该案判决书生效后赵新兰申请执行查封财产。2019年，原告宋海对执行本案争议的11户房屋行为提出异议，桃山区人民法院做出（2019）黑0903执异17号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告不服提起诉讼。本院认为，虽然物权法第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”，但是该条也规定了不动产物权登记生效的例外，即“法律另有规定的除外”。本案中，原告诉争的房屋系由其与第三人之间存在债权债务关系，双方通过协商用房屋抵债而取得，原告和第三人于2017年10月18日签订了商品房买卖合同和产权移交书，系双方真实意思表示，且第三人七台河市鑫达房地产开发有限责任公司对本案诉争房屋有处置权，该协议不违反法律的禁止性规定，故该协议合法有效。案涉房屋没有及时办理产权备案和落户手续，系因第三人原因造成，过错不在原告。通过庭审原告提交的房款收据、物业费、电费、取暖费等证据可以证实原告确已实际入户诉争房屋，并占有管理该11户房屋。原告与第三人签订商品房买卖合同在前，被告赵新兰申请法院查封在后，因此，本院认为原告对诉争房屋具有所有权，原告对本案所涉执行标的的11户房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于被告赵新兰抗辩涉案房屋系抵债取得，未经生效法律文书确认，不足以排除执行的法定条件的主张，涉案11户房屋虽然登记在第三人名下，但其实际产权人已转移至原告宋海名下，该房屋第三人不再具有所有权，亦非第三人的财产，被告无权申请对该房屋的执行，故对该抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、停止执行位于东宁市龙腾嘉园1号楼1单元301室、1号楼2单元303室、1号楼2单元401室、1号楼2单元402室、1号楼3单元301室、1号楼3单元401室、1号楼3单元403室、3号楼3单元603室、4号楼1单元601室、4号楼3单元503室、4号楼3单元603室的11户房屋；二、上述11户房屋归原告宋海所有。案件受理费12,600.00元由被告赵新兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。本院作出的（2019）黑0903执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  闫丹丹审 判 员  刘易新人民陪审员  王 芳二〇一九年十二月二十日书 记 员  郭志杰