辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2019号上诉人（原审原告）：曹建达，男，1992年3月23日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。上诉人（原审原告）：何田甜，女，1992年5月7日生，汉族，教师，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：曹建达，男，1992年3月23日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市太和区市府路状元城华府天地146-13号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭维维，北京涌章律师事务所律师。上诉人曹建达、何田甜因与上诉人锦州大兴建设集团有限公司因不当得利纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何田甜的委托诉讼代理人暨上诉人曹建达，上诉人锦州大兴建设集团有限公司的委托诉讼代理人郭维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹建达、何田甜的上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019)辽0792民初787号民事判决书第二项判决;发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定原被告双方基于一处房屋签订了一份是《委托代建房屋补充协议书》，另一份是《商品房买卖合同》的事实错误，二上诉人于2016年11月6日在西班牙风情花园小区售楼处以5000元定金的形式，签订协议后购买己竣工验收的商品房，11月11日，以银行转账的方式付清首付款并签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后，被上诉人以已签订新合同为由，收回了定金协议。庭审过程中，被上诉人认为原被告签订的是委托代建房屋合同，在委托代建之初双方针对收费的项目是原告自己选定的，但却在庭审过程中拿不出任何书面证据，一审法院要求被上诉人于三日内进行委托代建房屋证据的提交，但一审法院至今没有进行新证据的交换，也没有对被上诉人提交的证据进行质证，二上诉人不明白，一审法院究竟是在什么情况下，认定了双方签订了《委托代建房屋协议书》的，二上诉人认为，被上诉人根本就没有委托代建房屋协议书，在《商品房买卖合同》没有进行约定，因此，一审法院认定事实不清。二、被上诉人收取的取暖费5572元，水费300元，电费300元，煤气费210元，没有法律依据，被上诉人只是房地产开发公司，并没有收取取暖费，水费，电费，煤气费的资质，同时在一审过程中也并没有提供上述费用移交给相应有资质收取费用公司的凭证，相对应公司更从来没有给二上诉人开具收费发票。且二上诉人是2017年4月1日办理入住手续，拿到房屋钥匙，而被上诉人居然收取了2016年11月1日--2017年4月1日的取暖费用，更是违反了锦州市供热管理办法第42条规定，没有事实依据和法律依据。因此，一审法院认定事实不清。三、关于二上诉人主张的利息，最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知，第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。”针对被上诉人没有合法依据的收费，符合不当得利的法律构成要件。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。四、案件受理费32元，二上诉人有缴费发票为证，一审法院认定为25元，因此，一审法院认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实后依法判决。锦州大兴建设集团有限公司答辩称，驳回上诉人的诉讼请求。新建的商品房按照规定由开发商代缴取暖、燃气和水电费，相关费用大兴公司已经如数转给有关部门，有汇款记录、收据为证，上诉人缴纳相应的费用及从相关单位获得相关取暖、燃气、水电的商品及服务，上诉人主张被上诉人无故收取否认被上诉人提交的代缴证据应当就该部分水电的重复缴费承担举证责任，被上诉人在此法律关系中仅仅处于代收代缴地位，现在被上诉人已经举证证明款项交付给相关单位，已经履行完毕义务，上诉人如果主张其缴纳款项后未享受到燃气、供暖、水电服务应当向相关企业主张权利。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人于2016年11月6日签订的《代建房合同》的效力问题，一审法院并未查明。上诉人与被上诉人签订《代建房合同》在先，后为配合被上诉人办理房产证，又签订了《商品房买卖合同》。以上是基本事实，但是，在先的《代建房合同》并不因在后的《商品房买卖合同》的签订而失去法律效力。《商品房买卖合同》中未约定事项，如在《代建房合同》中约定的，应当以《代建房合同》的约定为准。在本案中，《代建房合同》没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除《代建房合同》。因此《代建房合同》仍具有对合同双方的拘束力，而一审法院对这一事实未作认定，导致本案从基础上产生事实偏差。而一审法院以某合同在某合同签订时间之后，“应为双方最终履行的合同”的认定于法无据，不能令人信服。其次，一审法院对于本案案由认定错误，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的《代建房合同》，有合法依据。而一审法院对其后的《代建房合同》效力是否丧失未做充分审理，因此涉案费用的收取是否丧失合法根据尚未定论。此刻将本案纠纷武断的认定不当得利纠纷是不恰当的，一审判决对这一事实的认定发生了根本性的错误。上诉人同时认为，一审法院适用法律错误，一审判决仅援引《民法通则》、《民事诉讼法》、《民事诉讼证据规定》做出一审判决是不恰当的。本案核心问题是《代建房合同》和《商品房买卖合同》的关系问题，以及两份合同的效力问题。对这些核心问题的查明和审理应当援引适用《中华人民共和国合同法》以及相关配套规定。因此一审法院并未做出正确的法律适用。总而言之，本案核心问题是《代建房合同》的效力问题，一审法院对此并未适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，《代建房合同》系双方真实意思表示，在《商品房买卖合同》签订后，针对《商品房买卖合同》中未做约定的事项仍具有法律效力，此时双方对于涉案费用仍具有权利义务关系。基于此，上诉人特上诉至贵院。望贵院判如所请，维护上诉人合法权益。曹建达、何田甜答辩称，一、关于上诉人提出的代建房屋合同问题，双方没有签订过该合同，原审审理期间上诉人也没有在法定举证期限内进行举证，代建房合同被上诉人没有见过，不知情。被上诉人手中只有经过备案的且也是唯一具有法律效力的商品房买卖合同。2016年11月6日签订的定金协议被被上诉人收回后，2016年11月11日签订了最终的商品房买卖合同，上述两份合同均为同一标的物，商品房买卖合同也是独立合同，也没有约定其他事项，且签订时间在后，应为双方最终履行的合同。二、关于上诉人提出的案由认定，上诉人在为被上诉人办理入住手续时，强行收取被上诉人费用没有合法依据，属于不当得利构成要件，且违反了【2008】97号锦价发【2001】7号及锦州市供暖管理办法等文件，属于违反法律强制性规定，上诉人所谓的原审法院对代建房屋合同未充分审理，更是无稽之谈。在法律规定的期限内，被上诉人没有见到所谓的代建房合同，并也没有向法庭提交代建房合同进行质证。三、关于上诉人提出的本案核心问题，本案核心问题时涉案费用的收取是否符合法律规定，其次才是效力问题，双方签订合同前提是不违反法律强制性规定，所以涉案费用收取没有事实和法律依据。综上所述，上诉人上诉状写错案号，多次提到原审审理过程中并未作为证据提交的代建房合同，请求驳回上诉人的上诉。曹建达、何田甜在一审诉讼请求：1、请求依法判决被告返还没有合法依据的收费，合计9437元；2、利息从2017年4月1日至付清之日止（按照银行同期贷款利率）暂定1100元；3、案件受理费由被告承担。一审法院查明，二原告于2016年11月6日在西班牙风情花园小区售楼处以5000元定金的形式，签订协议购买已竣工验收的商品房，11月11日，以银行转账的方式付清首付款并签订《商品房买卖合同》，尾款采用公积金贷款和商业贷款的方式，根据合同约定已经结清，2017年4月1日，二原告办理入住手续，被告收取单元门300元，防盗门1300元，可视对讲1500元，取暖费5572元，水费300元，电费300元，煤气费210元，合计9437元。一审法院认为，依法成立的合同，合同向对方应当按约定履行各自的义务。关于被告是否应向原告返还单元门费、防盗门费、可视对讲机款的问题，本案中，原被告双方基于一处房屋签订了两份合同，一份是《委托代建房屋补充协议书》，另一份是《商品房买卖合同》，双方网上备案进行公示的是《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》签订时间在《委托代建房屋协议》之后，应为双方最终履行的合同，因《商品房买卖合同》中并未对收取单元门费，防盗门费，可视对讲机款等费用进行约定，故被告向原告收取单元门费300元，防盗门费1300元，可视对讲机1500元没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款有事实依据，本院予以支持。原告要求被告返还取暖费5572元，水费300元，电费300元，煤气费210元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹建达、何田甜单元门费300元、防盗门费1300元、可视对讲机1500元，共计3100元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。二审中，上诉人锦州市大兴建设集团有限公司围绕上诉请求及争议的事实提交证据：证据一、大兴公司向供水、供电、燃气公司缴纳费用的转账凭证，拟证明从2015年开始集中缴纳，燃气公司给出具了一个收据，供水公司出具了发票，根据惯例新房入住开始都是开发商向相关单位进行缴纳，缴纳的款项也是代收代缴，曹建达、何田甜实际是享受到了相关服务；证据二、《委托代建房屋补充协议书》，拟证明其中有定金条款，协议第二页约定了取暖费双方确定代建房屋首年取暖费由乙方承担。本院组织当事人进行了质证。曹建达、何田甜对锦州市大兴建设集团有限公司提交的证据不予认可，但未提供相反证据否定供水、供电、燃气公司缴纳费用的转账凭证的真实性；同时，曹建达、何田甜认可《委托代建房屋补充协议书》中“曹建达”的签名是其本人书写及“何田甜”的签名是其代写的事实。故本院对上述证据真实性予以确认。另查明，锦州市大兴建设集团有限公司与曹建达、何田甜于2016年11月6日签订《委托代建房屋补充协议书》，约定代建房屋基础价格为3500元/平方米，并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。后为进行网上登记备案以及办理房屋产权证，双方于2016年11月11日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，其中房屋单价为3500元/平方米，该合同未对单元门、防盗门、可视对讲机做出约定。又查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。再查明，本案双方所产生的争议系因《委托代建房屋补充协议书》与《商品房买卖合同》之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有锦州市大兴建设集团有限公司提供证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人锦州市大兴建设集团有限公司与上诉人曹建达、何田甜签订的《委托代建房屋补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，其双方均应按照协议约定履行各自义务。锦州市大兴建设集团有限公司与曹建达、何田甜后签订的《商品房买卖合同》系为了进行网上登记备案以及办理房屋产权证而签订，其不应认定为对《委托代建房屋补充协议书》的否定与变更。且《商品房买卖合同》中的房屋单价与《委托代建房屋补充协议书》中约定的代建房屋基础价格是一致的，《委托代建房屋补充协议书》中明确写明代建房屋基础价格仅指房屋的基础部分，不包括单元门、防盗门、可视对讲机等另行计算部分。故曹建达、何田甜要求锦州市大兴建设集团有限公司返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。原审法院认定《商品房买卖合同》为双方最终履行的合同进而判决锦州市大兴建设集团有限公司返还曹建达、何田甜上述费用不妥，本院依法予以纠正。关于曹建达、何田甜认为锦州市大兴建设集团有限公司收取的取暖费5572元，水费300元，电费300元，煤气费210元，没有收取的法律依据及收费资质的上诉理由。经审查，因曹建达、何田甜对锦州市大兴建设集团有限公司提供的代缴费用转账凭证，没有提供予以反驳的证据。同时，庭审中经本院询问，曹建达、何田甜认可已经享受到水、电、煤气及供暖等公用设施单位提供的相应的服务与保障，且曹建达、何田甜亦未再另行缴纳水、电、煤气及供暖费用。故曹建达、何田甜提出的该上诉理由，本院不予采纳。原审未予支持曹建达、何田甜要求锦州市大兴建设集团有限公司返还上述费用的诉讼请求，并无不当。综上所述，曹建达、何田甜的上诉请求不成立；锦州市大兴建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初787号民事判决。二、驳回上诉人曹建达、何田甜的全部诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人曹建达、何田甜负担。审判长 门 辉审判员 韩晓武审判员 王 晶二〇一九年十二月三十一日书记员 李丹妮