四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初2350号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司 住所地：西昌市仿古一条街F幢4-302室，统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，汉族，1986年11月20日出生，四川省西昌市人，大专文化，原告公司员工，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：颜兴国，男，1968年8月4日出生，汉族，重庆市潼南区人，初中文化，个体户，住四川省会东县。 被告：颜兴旺，男，1976年2月16日出生，汉族，重庆市潼南区人，初中文化，医生，住四川省会东县。 被告：李成芳，女，汉族，1978年11月21日出生，云南省巧家县人，初中文化，居民，户籍地：四川省会东县，现住四川省会东县。 委托诉讼代理人：李守荣，四川龙途律师事务所律师（代理权限为一般代理）。 原告西昌市宏友物业管理有限公司（以下简称宏友物业）诉被告颜兴国、颜兴旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，根据原告宏友物业的申请于2019年11月18日依法追加李成芳为本案共同被告参加诉讼，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告宏友物业之委托诉讼代理人马晓凤，被告颜兴国，被告李成芳及其委托诉讼代理人李守荣到庭参加诉讼；被告颜兴旺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏友物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付原告物业管理服务费人民币15,236元，每天应交物业管理服务服务费的千分之三缴纳滞纳金。2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与会东宝利创投有限公司双方于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利“国际香江”小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积2元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。被告颜兴国、颜兴旺系“国际香江”小区6-2-4号商铺业主，商铺建筑面积317.42平方米，被告李成芳系6-2-4号商铺的承租人，按合同约定应当向原告缴纳从2017年7月1日至2019年7月1日的物业管理服务费共计15,236元，但三被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定履行了义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告明确表示物业管理费由被告李成芳承担。 被告颜兴国辩称，颜兴国、颜兴旺“国际香江”小区6-2-4号商铺的所有权人是事实，但该商铺自2015年10月起至2019年8月止一直出租给被告李成芳使用，双方约定物管费由李成芳交纳。颜兴国不知道李成芳欠了多少物管费。颜兴国、颜兴旺与开发商签订的购房合同中约定的物管费计算标准为1元/㎡。 被告颜兴旺未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告李成芳辩称，“国际香江”小区6-2-4号商铺自2015年10月起至2019年8月止一直出租给被告李成芳使用、商铺的面积为317.42平方米、李成芳自2017年7月1日至2019年7月1日未交纳物管费是事实。但李成芳不交纳物管费是因为原告物业管理不到位：（1）房屋漏水问题迟迟未解决，给李成芳造成财产损失；（2）安保工作不到位，致李成芳商铺被盗造成损失；（3）卫生方面没有做到干净整洁。此外颜兴国、颜兴旺与开发商（宝利公司）签订的购房合同中约定的物管费计算标准为1元/㎡，而原告按2元/㎡收取，违反该约定，应按1元/㎡计算案涉商铺的物管费。此外，经颜兴国同意，被告李成芳已于2018年8月将案涉商铺分租给了马媛，双方约定分租期间的物业管理费由马媛承担，故马媛也应承担部分物业管理费。综上，在物业合同中，原告负有先履行物业管理的义务；在原告履行义务不符合约定的情况下，被告享有先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前有权拒绝支付物业管理费。原告履行物业服务不符合约定，给被告财产带来损失、生活带来极大不便，因此应当依法驳回原告诉讼请求;从程序上来讲，原告未向被告发催交通知书，即向法院提起诉讼，违反相应程序，也应驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告提交的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《宝利国际香江小区前期物业管理合同》、原告在小区维护绿化现场图、原告在小区楼道张贴《通知》图片、《电工日常巡查记录本》、特种设备使用标志、《报告》，被告李成芳提交的光盘，被告李成芳、颜兴国提交《商品房买卖合同》，被告颜兴国提交《二楼商铺出租合同》《房屋租赁合同》等，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.《宝利国际香江前期物业管理合同》（以下称物业管理合同）分别加盖会东县宝利创投有限公司、宏友物业公司印章，具有真实性、合法性；该项证据反映了原告管理“国际香江小区”物业时间、物业服务项目等内容，与原告主张、被告辩解意见均关联，本院对其证明力予以确认。 2.原告提交《公告》《物业费催缴通知书》各1份，拟证原告向业主发布了催交物管费的公告且2018年5月9日，原告向被告出具《物业催缴通知书》要求被告缴费。被告李成芳对该两份证据有异议，认为原告没有提交证据证明张贴了《公告》，《物业费催缴通知书》上李成芳没有签字，故不能证明原告向李成芳催收过物管费。经审核，虽然原告未举出证据证明张贴了公告、向被告送达了通知书，但向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在国际香江小区进行物业管理的目的，结合被告自2017年7月1日未给付物业管理费的事实来看，在无相反证据证明的情况下可以认定该两项证据具有真实性，故本院对此项证据的证明力予以确认。 3.宏友物业公司收费标准公示张贴于原告办公室，通常办公室与外界相对隔离，具有一定封闭性，不能最大限度的广而告之，因此即使该公示虽具有真实性，也与原告关于“将收费标准进行了公告，告知了业主”的主张不关联，本院对该项证据的证明力不予确认。 4.从物业维护绿化现场图、张贴禁止停放车辆通知图片背景建筑特征来看，现场图具有真实性、合法性，维护绿化、车辆管理秩序是物业合同内容之一，该项证据与原告主张“履行了物业管理服务”相印证，本院对该项证据的证明力予以确认。保安值班记录、电梯巡查记录表、电工日常巡查记录本由原告在履行物业管理义务过程中制作，具有真实性、合法性，本院对其证明力也予以确认。同理，电梯保养服务报告及特种设备使用标志由原告根据特种设备使用规定进行维护时制作、取得，与原告履行物业管理服务相关联，本院对其证明力也予以确认。 5.宏友物业公司关于清理楼道的通知即使具有合法性、关联性，但原告未举证证明其在小区相应位置张贴了通知，告知了业主，因此本院对该项证据的真实性难以核实，对其证明力本院不予确认。 6.《商品房买卖合同》记载的交易房屋与原告述称被告居住房屋印证，与被告关于与会东县宝利创投有限公司签订的买卖合同中约定物业管理费为每平方米1元的辩解意见印证，本院对该项证据的证明力予以确认。 7.被告李成芳提交的《房屋租赁合同》，因与本案物业管理服务合同纠纷无关联性，故对其证明力，本院不予采信。 根据原、被告陈述和经庭审查实的证据，本院认定事实如下： “国际香江小区”是会东县宝利创投有限公司开发建设的住宅区，2014年9月6日，被告颜兴国、颜兴旺与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“国际香江小区”6幢2层4号商铺，该合同第三条约定房屋预测建筑面积为317.42平方米，第二十三条第（二）项约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月1元/㎡。2015年10月9日，被告颜兴国、颜兴旺与被告李成芳签订《二楼商铺出租合同》约定将6幢2层4号商铺出租给被告李成芳，合同第五条约定“水费、电费、物管费等一切费用由乙方（李成芳）负担。”，后被告颜兴国、颜兴旺将“国际香江小区”6幢2层4号商铺交付给被告李成芳使用至2019年8月。 原告从事物业管理、社区服务、家政服务等业务，于2017年5月17日与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》，该合同约定：非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.00元交纳物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元由业主缴纳，业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天应交物业管理服务费3‰交纳滞纳金。2017年6月30日，原告、会东县宝利创投有限公司、四川省相合物业管理有限公司共同发布公告，公告第一条:“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，并终止管理工作，广大业主在前期管理中所产生的问题，请于15日内到新进物业公司办公室登记，宝利公司和宏友物业公司、四川省相合物业管理有限公司将逐一进行清理、解决。”。被告李成芳自2017年7月1日起未缴纳物业管理费，原告分别2019年5月9日向被告李成芳发出《物业费催缴通知书》，被告李成芳仍未交纳物业管理费。2019年7月1日，原告终止提供物业服务，撤出国际香江小区，被告共计未缴纳24个月的物业管理费。2019年11月13日，原告诉至法院要求被告李成芳给付物业管理费及滞纳金。 另，案涉房屋的面积在税费上显示为317.42平方米。 本院认为，一、关于本案物业管理费收费标准的问题。被告李成芳是“国际香江小区”6幢2层4号商铺的承租人，其主张出租人颜兴国、颜兴旺与会东县宝利创投有限公司签订的《商品房买卖合同》约定前期物业管理费为每月1元/㎡，因此原告主张每月2元/㎡的物业管理费标准不符合此项约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与会东县宝利创投有限公司签订的《宝利国际香江前期物业管理合同》对被告具有约束力，被告交纳物业管理费的义务来源于该合同的约定，原告并非《商品房买卖合同》当事人，该合同约定的物业服务费标准对原告没有约束力，因此被告以每月1元/㎡缴纳物业管理费的主张不成立，应当依照《宝利国际香江前期物业管理合同》约定标准交纳物业管理费，根据该合同的约定，非住宅房屋按建筑面积每月2元/㎡缴纳物业管理费，故本案被告应当缴纳的物业管理费以每月2元/㎡予以计算。 二、被告是否应当向原告足额支付物业管理费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则应当给付物业管理费。庭审中，被告未举证证明原告提供的物业服务构成根本性违约，因此，被告应足额向原告支付未缴纳的物业管理费。被告同意以原告缴纳税费载明的房屋面积317.42平方米计算物业管理费，本院予以确认。经核算，被告应向原告缴纳的物业管理费为15,236元（317.42㎡×24月×2元/㎡）。 三、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。《宝利国际香江前期物业管理合同》第七条第（一）项第6款约定“业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金。本案中，原、被告均认可小区存在卫生管理不到位、案涉商铺漏水问题长期得不到解决、案涉商铺发生入室被盗等问题，在原告物业管理服务有不符合约定的情况下，要求被告全额给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对酌情认定滞纳金为100元。 需要特别指出的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 被告颜兴国、颜兴旺与被告李成芳约定，案涉商铺的物业管理费由被告李成芳承担，不违反法律规定，本院予以确认。庭审中，原告明确表示案涉商铺物业管理费由被告李成芳支付，系对自己权利的处分，本院予以确认。 被告李成芳关于案涉商铺已分租了部分给案外人马媛，马媛应当分担部分物业管理费的辩解意见，因原告，被告颜兴国、颜兴旺均不是李成芳与马媛签订的《房屋租赁合同》的相对人，故在原告，被告颜兴国、颜兴旺不认可的情况，李成芳与马媛之间就物业管理费负担问题达成的协议，仅对李成芳、马媛具有拘束力，不对原告，被告颜兴国、颜兴旺具有拘束力，故被告李成芳的辩解意见不成立，其应当承担向原告支付物业管理费及滞纳金的责任。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李成芳于本判决生效后五日内给付原告西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费15，236元及滞纳金100元共计15，336元（壹万伍仟叁佰叁拾陆元整）； 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费180元，减半收取90元，由被告李成芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 黄 维 凤 二〇一九年十二月二十日 书记员 阿尔莫日呷 附录1：全案证据 一、原告举证 1.营业执照、物业服务企业资质证书各1份（复印件）---欲证明，原告具有诉讼主体资格，属于叁级资质物业服务企业。 2.《宝利国际香江前期物业管理合同》1份、公告1份---欲证明，原告与会东宝利创投有限公司于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，委托原告管理国际香江小区物业，小区业主及使用人按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业管理费。 3.物业费催缴通知书1份、物业费催缴通知书张贴照片1张---欲证明，原告于2019年5月9日向被告发出催缴物业费通知书，要求被告支付物业管理费。 4.张贴于办公室的收费标准照片、小区绿化维护现场图、通知照片、保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录本、特种设备使用标志、关于清理楼道物品的通知---欲证明，原告在管理国际香江小区物业期间对收费标准进行了公示，按《物业管理合同》约定严格履行了物业管理服务。 二、被告李成芳举证 1.光盘1张---欲证明，案涉商铺发生过两次入室被盗，原告安全管理不到位。 2.《商品房买卖合同》---欲证明，依照被告颜兴国、颜兴旺与会东县宝利创投有限公司签订的商品房买卖合同，物业管理费应当以每月每平方1元交纳。 3.《房屋租赁合同》---欲证明，被告李成芳已于2018年8月将案涉商铺分租给了马媛，双方约定分租期间的物业管理费由马媛承担，故马媛也应承担部分物业管理费。 三、被告颜兴国举证 1.《商品房买卖合同》---欲证明，依照被告颜兴国、颜兴旺与会东县宝利创投有限公司签订的商品房买卖合同，物业管理费应当以每月每平方1元交纳。 2.《二楼商铺出租合同》《房屋租赁合同》---欲证明，案涉商铺已出租给被告李成芳使用，双方约定，李成芳使用期间，物业管理岗由李成芳交纳。 附录2、本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。