浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8653号 上诉人（原审被告）：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地：杭州市拱墅区春雀街219号。统一社会信用代码：91330105079315119X。 法定代表人：孙燕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周洁，女，1988年8月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐碧纯，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）与被上诉人周洁房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年10月26日，尊园公司（出卖人）与周洁（买受人）签订了编号为2016预1387342的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于东至规划纺织路，南至规划飞虹路，西至规划学院北路，北至规划花园岗路地块的建设用地使用权，在上述地块建设商品房定名为汀澜府。买受人购买商品房设计用途为住宅，位于汀澜府2幢108室，建筑面积为53.17平方米，总价款为1754610元，买受人于合同签订当天付清了全部房价款。合同第九条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。3.本合同不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定，如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。第十六条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：……本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交付的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，周洁按约支付了购房款1754610元，双方于2016年12月30日办理了涉案商品房的交付手续。 2016年12月19日，杭州市拱墅区城市管理行政执法局对尊园公司发出《行政指导意见书（二）》，要求其对汀澜府小区内未按规划许可进行建设的行为进行整改。2017年7月4日，该局作出拱城法罚字〔2017〕第41014028《行政处罚决定书》，认定涉案汀澜府小区存在把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的情况，共计419套，面积增加共计1570.52平方米，五幢独栋商铺不涉及违法，并对尊园公司处以罚款5528334元的行政处罚。后尊园公司于2017年7月10日取得涉案商品房所有权初始登记证明。 原审另查，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，尊园公司根据《G20峰会拱墅区环境质量保障方案》的要求，案涉商品房项目暂停施工。 周洁的诉讼请求为：1.尊园公司向周洁支付逾期交付权属证书违约金33513元（自2017年1月1日至2017年7月10日共191天）；2.本案诉讼费由尊园公司承担。 原审法院认为：周洁、尊园公司就涉案商品房所签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方对逾期办证构成违约的事实并无异议个，该院依法予以确认。焦点问题在于能否据此减轻尊园公司的违约责任。对于尊园公司提出系部分业主私自浇筑阳台和飘窗导致逾期办证要求减轻违约责任的意见，该院认为，本案中双方均确认周洁并无私自浇筑行为。换言之，即使存在因第三人原因导致尊园公司违约的，也不影响周洁根据合同相对性原则向尊园公司主张违约责任，该院对尊园公司该意见不予采纳。对于尊园公司提出G20峰会影响导致逾期交房并要求顺延初始登记时间的意见，该院认为，2016年杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，尊园公司暂停施工十二天的情况系客观存在，符合合同第九条约定。据此，对尊园公司交房时间顺延十二天，该院予以认可。周洁、尊园公司签订涉案购房合同时，涉案房产交付已经逾期。对该房产约定的于2016年9月30日交付实际上尊园公司根本无法完成。双方的真实意思应为交房时间以实际交付为准。周洁对此应当有心里预期。因涉案小区存在把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的情况，涉案合同签订时尊园公司正面临整改及逾期交房的压力，结合合同签订时间为2016年10月26日，周洁、尊园公司于2016年12月30日办理交接手续并无不妥。尊园公司应当根据购房合同约定在90日内办妥土地使用权及房屋所有权初始登记，即尊园公司至迟应当在2017年3月30日办理完毕涉案房产土地使用权及房屋所有权初始登记。另根据双方《补充协议内容》的约定，办妥土地使用权及房屋所有权初始登记时间因杭州G20峰会亦应相应顺延十二天，但该十二天包含在上述90日内较为合理。据此，该院确定尊园公司逾期交付权证时间为103天，尊园公司应支付周洁逾期交付权属证书违约金为18072.5元（1754610元×0.1‰×103天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付周洁逾期交付权属证书违约金18072.5元。二、驳回周洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，由周洁负担294元，杭州尊园房地产开发有限公司负担344元。 宣判后，尊园公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定尊园公司需承担逾期交付权属证书的违约责任属于事实认定不清，适用法律错误，应依法改判。1.根据尊园公司提交的录音资料显示，2018年8月13日尊园公司即接到政府部门要求全面停工，并在施工现场张贴封条的通知。尊园公司为保障G20峰会顺利召开，于2016年8月14日至2016年9月6日期间全面停止施工，共计23天，而非一审判决认定的12日。一审判决简单地以祥符街道出具的《情况说明》认定尊园公司在G20峰会期间停工12日，属于认定事实错误。上述情形符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定，尊园公司有权据实延期交付并不承担违约责任。同时依据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条关于产权登记的补充第2款约定，本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的由出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延。据此尊园公司办理初始登记的时间也可延长23天，该延长的期限不应被包含在尊园公司根据购房合同约定办理初始产权登记的90日内，一审法院认为因G20峰会影响可延长办理房屋初始产权登记的期限应包含在上述90日内属于认定事实不清。故如尊园公司确需承担逾期办证违约责任的，尊园公司承担逾期办证违约责任的时间应为79日，而非一审法院认定的103日。2.尊园公司逾期办理房屋初始产权登记是因大量业主私自浇筑阳台和飘窗所致，而非尊园公司主动违约，尊园公司为解决该问题多次与政府及业主代表协商，最终在代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记。业主的集体违建行为是尊园公司无法预见亦无法控制的，尊园公司也因此遭受了巨额损失，尊园公司逾期办证违约责任应当予以减轻或免除，但一审法院丝毫未减轻尊园公司需承担的逾期办证违约责任。一审法院所称要求尊园公司去向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中也是非常难以实施的，而且大量浪费司法资源。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回周洁的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由周洁承担。 针对尊园公司的上诉，周洁发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尊园公司上诉理由依法不能成立，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一、一审法院对于尊园公司因G20停止施工的期限的事实认定清楚，不存在停止施工23天的事实。录音资料的真实性、来源合法性都不能确定，退一万步讲，即便尊园公司2016年8月13日接到政府通知，那也不能证明其停止施工了。接到通知与何时停止施工是两个不同的概念，何时停止施工与本案有关联性，尊园公司在原审当中提供的证据已经充分证明了其自2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间停止施工，因此其证明停止施工23天的事实无法成立。二、尊园公司因其他业主存在阳台浇筑导致行政罚款，与其应当承担的对周洁迟延办证违约责任没有因果关系。本案商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，即合同双方是否存在违反商品房合同约定的情形，而至于尊园公司因其他业主阳台浇筑而承担行政罚款与本案尊园公司要承担的迟延办证违约责任没有因果关系。根据合同相对性原则及《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便尊园公司因为第三人的原因造成违约，也应向周洁承担违约责任，之后尊园公司可以另行起诉第三人追偿责任。综上，尊园公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案从2017年9月22日递交立案材料，到2019年6月才作出一审判决，尊园公司在没有充分理由和新证据的情况下上诉，实为一种浪费司法资源、拖延承担违约责任的行为，综上，请求驳回尊园公司上诉请求，依法维持原判。 二审举证期限内，尊园公司、周洁均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。关于因G20峰会顺延的工期，因尊园公司提交的录音材料，周洁对其中人员的身份提出异议，而尊园公司也无证据证明录音中人员的身份情况，故该证据不能作为本案的定案依据。二审中，尊园公司认可其去祥符街道开具的情况说明中载明从8月26日至9月6日，共计停工12日，因此原审法院认定该12日可以顺延，不作为尊园公司逾期的期间并无不当，本院予以维持。鉴于双方签订《浙江省商品房买卖合同》的时间晚于合同中约定的交房时间，故原审法院认定双方的真实意思为交房时间以实际交付为准，约定的交付初始登记权属证书的时间也相应顺延，应为2017年3月30日，并无不当。根据案涉协议附件八第三条的约定，逾期交房期间尊园公司办妥土地使用证及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，故本院对原审法院逾期交付权属证书的天数及违约金的数额予以确认。尊园公司另上诉称其代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记，不属于主动违约，但未提交证据证明周洁存在私自浇筑阳台和飘窗等情形，故其该项主张原审法院不予采信正确，本院予以维持。 综上，尊园公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费252元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担。杭州尊园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十二月十九日 法官助理赵勤 书记员朱创威