江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2484号 上诉人（原审被告）：于世明，男，1982年5月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：舒民镇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人于世明因与被上诉人南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（以下简称文旅公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 于世明上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回文旅公司的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由文旅公司承担。事实和理由：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。在我国，是委托政府管理。文旅公司是南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）下属子公司，只是经营企业，代表不了政府。南昌市红谷滩秋水广场管理处（以下简称秋水广场管理处）是市、区两级政府派驻秋水广场的管理机构，秋水广场的筹建、竣工及后期管理工作一直由其负责，其具有秋水广场管理权。秋水广场游乐设施项目是经市委、市政府批准同意进驻的，合同主体双方是秋水广场管理处与游乐设施经营户，自始至终与文旅公司没有任何关系。文旅公司仅凭一份会议记录不能证明秋水广场管理处的撤并。从2015年4月开始，秋水广场管理处拒绝与于世明续签书面协议，但是一直按照原协议履行，也一直以秋水广场管理处名义收取租金。于世明与文旅公司不存在任何协议，文旅公司也非秋水广场的所有权人，场地租赁业务也超过其经营范围。文旅公司没有主体资格，其无权收取租金，也无权解除合同。退一万步讲，即便为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人也应在合理期限之前通知承租人。文旅公司突然在2018年6月13日下发退场通知，要求于世明将苦心经营的项目在2018年6月30日前全部退出秋水广场，对于于世明来讲是天大打击。文旅公司还粗暴停止供电，给于世明造成巨大经济损失，从2018年9月1日起的租金不应支付。一审判决并未支持文旅公司的全部主张，将诉讼费用全部判定由于世明承担，明显不合理。综上，请求二审法院认真审查，秉公判决。 文旅公司辩称：1.文旅公司是本案适格的诉讼主体。文旅公司系城投公司下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管理委员会（以下简称红谷滩管委会）内部机构。2018年1月，红谷滩管委会召开第一次主任办公会，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照（城投公司）下属分、子公司内容管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司按照上述会议精神，下发南红城投发[2018]12号文，决定将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。因此，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案一审原告，主体适格。2.于世明与秋水广场管理处所签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，文旅公司可以随时解除合同。于世明使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金。综上，本案系于世明拒不腾退场地引发的诉讼，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于世明的上诉请求。 文旅公司向一审法院起诉请求：1.确认2013年4月25日文旅公司与于世明之间的租赁合同已于2018年6月13日解除。2.于世明向文旅公司支付2018年5月1日至2018年6月30日止的场地租金4800元（以每月2400元为标准）。3.于世明向文旅公司支付2018年7月1日至2018年11月30日的场地占有使用费12000元（以每月2400元为标准计算至返还场地止）。4.本案诉讼费由于世明承担。 一审法院认定事实：于世明自2010年开始与秋水广场管理处达成口头协议，由于世明承租秋水广场A区25号场地并交付场地使用费。2013年4月25日，秋水广场管理处（甲方）与于世明（乙方）签订了一份书面场地租赁合同，约定1、由乙方承租秋水广场A区25号场地用于动感电影经营。2、租期从2013年4月1日起至2014年3月31日止。3、每月租金共计2400元，乙方在每月月初前五个工作日支付一次租金，否则视为违约。4、租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施。5、合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，双方按合同履行，由于世明继续使用场地并按约交付租金。2014年3月31日合同期限届满，于世明仍然使用涉诉场地，并按原合同约定向秋水广场管理处支付租金直至2018年4月30日，因秋水广场管理处工作人员通知暂停交付租金，于世明未再交付租金。2018年6月13日，秋水广场管理处与文旅公司共同向秋水广场各商户发出要求娱乐设施项目退场的书面通知，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”因于世明不同意退场，文旅公司遂诉至本院。庭审中，文旅公司确认于世明欠付自2018年5月1日起至2018年6月30日止的租金4800元（2400元×2个月），于世明认可至今尚在使用涉诉场地，但陈述秋水广场管理处在2018年7月停止向涉诉场地供电，导致不能正常营业。另查，秋水广场管理处属于红谷滩管委会设立的内部机构，负责管理秋水广场租赁等相关工作。文旅公司系城投公司下属的全资子公司。2018年1月，红谷滩管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，下属分、子公司作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司发出南红城投发［2018］12号“关于做好秋水广场交接工作的通知”，将秋水广场管理处并入文旅公司。 一审法院认为：秋水广场管理处与于世明签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同租赁期限届满后，于世明继续使用租赁场地并按原合同约定向秋水广场管理处交付租金至2018年4月30日，秋水广场管理处无异议并收取租金，事实清楚，原场地租赁合同继续有效，但未约定租赁期限，故为不定期租赁关系。根据本案争议焦点，作出如下认定：1.关于文旅公司主体资格。因涉案场地所在政府部门将秋水广场管理处整体纳入城投公司管理体系后并入其子公司文旅公司，原场地租赁合同的权利义务由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告主张诉讼权利符合法律规定。于世明抗辩文旅公司与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，不符合客观情况及法律规定，一审法院不予采纳。2.关于租赁合同的解除。因于世明租赁的诉争场地自2013年4月25日合同租期届满后继续使用场地未约定租期，属不定期租赁性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，出租方有权单方解除合同。合同履行期间，文旅公司与秋水广场管理处虽于2018年6月13日以张贴形式向于世明发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知于世明，故文旅公司主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，不符合法律规定，一审法院不予支持。按文旅公司2018年6月13日退场通知内容，文旅公司提出解除合同时间为2018年6月30日，一审法院酌情给予两个月解除合同的合理告知期限即2018年8月31日为租赁合同解除日。于世明收到解除合同通知后未提出书面异议但表示要求履行合同至2019年3月31日，于法无据。3.关于租金金额及场地占用费的认定。于世明使用涉诉场地期间已交付租金至2018年4月30日，此后未再交付租金，事实清楚。于世明应当按约向文旅公司支付使用场地期间的租金。其中2018年5月1日至2018年6月30日的租金由于世明按约定每月租金2400元计算两个月为4800元；因文旅公司于2018年6月底对涉诉场地停止供电，给于世明经营造成一定的影响，故依法减轻于世明支付该部分租金的义务，酌情按约定每月租金2400元的50%支付，2018年7月1日至2018年8月31日合同解除之日租金为2400元（2400元×2个月×50%）；上述所欠租金共计7200元。另文旅公司主张自2018年9月1日起至返还场地之日止的场地占用费，参照合同约定每月租金2400元的50%即每月1200元计算，由于世明向文旅公司支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认2013年4月25日秋水广场管理处与于世明签订的场地租赁合同于2018年8月31日解除。二、于世明于本判决生效之日起十日内向文旅公司支付自2018年5月1日起至2018年8月31日止期间的租金7200元。三、于世明向文旅公司支付自2018年9月1日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照每月租金2400元的50%即每月1200元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由文旅公司预交案件受理费150元，由于世明承担。 二审中，于世明提交了两组新证据。第一组证据：南昌市城市管理行政执法局洪行执强拆红字[2018]第0105058号强制拆除违法建筑决定书、南昌市城市管理行政执法局洪行执限拆红字[2018]第0105064号限期拆除违法建筑决定书、南昌市城市管理行政执法局洪行环字[2018]第040089号责令改正违法行为通知书、关于对赣江中大道秋水广场管理处游乐设施进行拆除的通知，证明文旅公司与其没有任何关系，实施的这些行为就是为了强拆其设备，霸占其场地。第二组证据：转账记录、缴费通知、场地费缴费票据，证明秋水广场管理处有对公账号、财务专用章，是行政事业单位，是政府机关或政府机构，与文旅公司营业执照的经营范围可以共同证明文旅公司主体不适格。 文旅公司质证认为，对第一组证据的真实性无法核实，认为并非文旅公司出具，该组证据载明的落款单位为南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局、南昌市城市管理执法局、南昌市环保局红谷滩分局，均与文旅公司无任何关联。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为秋水广场管理处是红谷滩管委会的内设机构，红谷滩管委会有权将其内设机构纳入城投公司的管理体系，城投公司将秋水广场管理处交由文旅公司处置，秋水广场管理处的权利义务由文旅公司依法享有和承担。 因文旅公司在一审提交的南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议记录摘要系复印件，二审中，文旅公司提交了该会议纪要原件。于世明质证认为，对该会议纪要的真实性、合法性和关联性均有异议，一审已提出了异议，一审法院未经过调查便作出判决，且该份会议纪要既无签名，也无公章，却作为本案的主要证据，其不认可。 经举证质证，文旅公司对于世明提交的第一组证据有异议，该组证据均系案外人作出，且与本案待证事实无关，本院不予认定。文旅公司对于世明提交的第二组证据真实性不持异议，本院对真实性予以认定，至于文旅公司是否具备诉讼主体资格，本院将结合其他证据在下文中综合认定。对文旅公司提交的会议纪要，一审审理期间，文旅公司在部分案件中提交了该会议纪要原件，一审法院亦对该部分事实进行确认，且于世明未提交其他相反证据否认该会议纪要的真实性，本院予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于，1.文旅公司是否具备原告诉讼主体资格；2.于世明是否应向文旅公司交纳租金。 本院认为，于世明与秋水广场管理处签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点1，根据法院查明事实，秋水广场管理处属于红谷滩管委会设立的内部机构。2018年1月，红谷滩管委会召开主任办公会，会议明确将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系。2018年5月，城投公司发文决定将秋水广场管理处并入其子公司文旅公司，上述行为未违反相关法律规定。文旅公司作为秋水广场管理处一方的继受人，涉案场地租赁合同的相关权利义务依法由其承受，其与于世明在合同期满后已形成事实上的不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同。对于世明的该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，于世明一直在使用涉案场地，即便文旅公司停止供电后，于世明仍然在继续经营。一审法院结合上述事实判决于世明按合同约定支付断电之前的租金并酌定于世明自2018年7月起按约定租金的50%支付租金及使用费，并无不当，本院予以支持。因合同到期后于世明拒不搬离，导致本案诉讼的发生，一审法院认定由于世明承担本案诉讼费，并无不当，本院予以支持。 综上，于世明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元（于世明已预交），由于世明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  罗云奇 审 判 员  周中瑞 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  喻文勇 书 记 员  史雅文