文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初10684号原告：胡秀红，女，土家族，1967年10月9日出生，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：蒋东冬，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金仁亮，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆观恒房地产开发有限公司，住所地重庆市邹容路131号46-1#，统一社会信用代码915001036992950594。法定代表人：周大章，董事长。委托诉讼代理人：樊星，重庆西商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，重庆西商律师事务所实习律师。被告：中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-35577（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4X1DJB64。法定代表人：胡永恒，总经理。委托诉讼代理人：郭明哲，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告胡秀红与被告重庆观恒房地产开发有限公司（以下简称“观恒公司”）、被告中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司（以下简称“中合信公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡秀红的委托诉讼代理人蒋东冬、金仁亮，被告观恒公司的委托诉讼代理人樊星，被告中合信公司的委托诉讼代理人郭明哲到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告胡秀红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告间形成的事实房屋买卖合同关系；2、判令二被告立即向原告双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年04月07日在重庆观恒房地产开发有限公司开发的观恒上域楼盘售房部与售房部销售人员口头协商确定购买该楼盘5号附XX号房产，总价款为1330000元。当日原告按销售人员要求以刷卡方式分两次支付了定金10万元，收款后由中合信股权投资基金管理(珠海)有限公司向原告出具了收据一份，收据中载明今收到5号附XX号胡秀红(定金)，4月22日前补足500000(伍拾万元整)，过期100000定金不退，未签订其他任何书面文件。事后原告得知，其所购房产早已于2017年4月28日被重庆市公安局申请查封，且重庆市公安局于2019年3月20日申请了续查封，鉴此，原告为防止损失的进一步扩大，未将购房尾款交付被告。被告将已查封房屋出卖给原告，已构成根本违约，致使买卖房屋的合同目的无法实现。原告多次与被告沟通，要求其双倍返还定金，被告均予推诿，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告观恒公司辩称，1、我方认为原告与重庆观恒房地产开发有限公司不存在事实上的房屋买卖合同关系；2、我方也没有收取原告支付的10万元定金，且从原告诉状中载明的反映，原告应当在4月22日前补足50万元。那么在本案中，原告还应当举示其履行完毕合同的相关证据。3、关于查封，我方认为是不构成根本违约的条件，因为查封已经于2018年5月由重庆市经侦总队出具了情况说明，是同意原告方对外正常销售，经侦总队配合解除查封。因此，我方认为，原告如果需要案涉房屋，我方仍然可以交付，因此，不存在任何的履行障碍。被告中合信公司辩称，1、原告无权要求二被告返还已交付的定金，原告没有按约定时间补足50万元定金，根据约定，过期10万元定金不退。2、即便法院判决退还定金，该义务也应当由观恒公司承担，观恒公司与中合信公司系委托销售关系。3、我方同意解除房屋买卖合同关系，不同意返还定金。本院经审理查明的事实如下：观恒公司（甲方）与中合信公司（乙方）签订《重庆观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同》，双方约定：甲方所拥有的资产位于重庆市渝北区上域街1号“桐林逸景”项目，纳入本合同、本次甲乙双方销售合作的商铺共95套，合计建筑面积8470.26㎡；甲方让渡合同所列房屋的销售权和超出底价的溢价收益权给乙方；乙方对外销售成交，甲方底价收回房款，取得资金，乙方取得单套商铺底价的溢价收入。…第三条95套拟销售商铺权属现状1、已经办理新建登记，在解除抵押及权属限制后，可为购房人直接办理小证。2、在本合同签订时，本合同所涉及的资产处置销售标的物已进行抵押及权属限制。…本合同期限自2018年4月1日至2018年9月30日止，到期本合同自然终止。…在资产处置销售过程中，乙方与第三方购房人签署的全部文件，应复印给甲方备案。但甲方不承担乙方与第三方购房人之间签署文件的违约责任或连带责任。2018年4月7日，胡秀红通过刷卡方式向中合信公司支付定金100000元。中合信公司于当日向胡秀红出具《收据》一张，载明：今收到5号附XX号胡秀红（定金）4月22日前补足500000（伍拾万元整），过期100000定金不退。2018年4月18日，中合信公司将该定金收据复印件交付给观恒公司复印件。后胡秀红未能于2018年4月22日前补足500000元。2019年3月21日，经重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询，案涉房屋于2017年4月28日被重庆市公安局申请查封，重庆市公安局于2019年3月20日申请了续查封。2018年5月5日，重庆市公安局经侦总队出具《关于同意销售商业门面的告知函》，内容为：重庆观恒房地产开发有限公司：鉴于你司所开发项目“观恒·上域”楼盘商业街（上域街）的部分商业门面处于重庆市公安局经侦总队查封冻结状态，为保障客户及你司权益，经与你司及相关单位协商一致，同意你司进行该批商业门面的销售工作，我队将配合办理后续解除查封等相关手续。庭审中，观恒公司当庭表示原告方如果愿意继续购买案涉房屋，观恒公司仍然可以交付，不存在任何的履行障碍。胡秀红的委托诉讼代理人当庭向胡秀红电话征求意见，胡秀红表示仍然有顾虑，不愿意继续购买案涉房屋。上述事实,有《重庆观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同》、POS签购单、信用卡对账单、收据、不动产登记查询资料、《关于同意销售商业门面的告知函》、文件签收表等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，观恒公司与中合信公司签订的《重庆观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同》明确了双方是委托代理销售商铺的法律关系。胡秀红即未与房地产开发企业即观恒公司订立书面商品房买卖合同，也未与中合信公司订立《认购协议》，仅是交纳了10万元定金，因此，原告与被告之间并未形成房屋买卖合同关系，而是商品房预约合同关系，故原告请求解除原被告间形成的事实房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，根据原、被告双方举示的现有证据，没有证据表明被告中合信公司在原告胡秀红支付10万元定金时向其披露了案涉房屋被司法查封或有权属限制的事实，也没有证据证明原告此时已知晓相关事实。原告亦未按约定向中合信公司补足50万元。现原、被告双方未能就订立商品房买卖合同达成合意，故被告中合信公司作为收取定金的主体，应返还原告胡秀红支付的10万元定金。对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。被告观恒公司并未收到该笔定金，亦不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡秀红定金10万元；二、驳回原告胡秀红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取2150元，由被告中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司负担1150元，由原告胡秀红负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 程斌二〇一九年十二月十六日书记员代 亚君