新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初2810号原告：蒲东伟，女，1973年3月21日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲建莉，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶梅，女，1990年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：仝智华，男，1983年5月9日出生，汉族，住乌鲁木齐经济技术开发区。原告蒲东伟与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲东伟及其委托诉讼代理人徐金兵、仲建莉，被告宝能公司委托诉讼代理人叶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲东伟向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告之间2018年1月9日办理的房屋交付手续；2、判令被告承担延期交房违约金22200元（自2018年1月1日至2018年10月24日止，违约金按75元／日计算）；3、判令被告承担本案诉讼费、邮寄费送达费等相关费用。事实与理由：2016年9月28日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，原告购买了被告位于乌鲁木齐经济技术开发区公寓，房屋总价款为375292元。合同第八条约定：交付期限为2017年12月31日前，交付条件为该商品房经验收合格。被告于2018年1月9日以欺骗的方式向原告交付了房屋办理了入住手续，后发现该商品房当时并不具备合同约定及法律规定的交付条件，致使原告无法合法使用房屋，直至2018年10月24日才取得竣工验收备案表。根据合同第九条第1款第（2）项的约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金共计22200元（自2018年1月1日起至2018年10月24日止，违约金按75元／日计算），故原告诉至法院。被告宝能公司辩称，1、涉案房屋于2017年12月20日即竣工验收合格，并取得竣工验收报告，原告主张涉案房屋直至2018年10月24日才具备合同约定及法律规定的交付条件与事实严重不符，根据建设工程质量管理条例第三条、第十六条的规定，五方验收合格即表示竣工验收合格，而竣工验收备案表是建设单位履行将建设工程竣工验收合格的相关资料，报建设行政主管部门备案义务的登记表，并非竣工合格的证明文件，双方也未在合同中明确将取得竣工验收备案表作为交付条件。根据涉案合同第八条约定，房屋交付条件为商品房经验收合格，因此，涉案房屋于2017年12月20日取得竣工验收报告时，即已满足合同交付条件。2、被告已于2017年12月29日送达涉案房屋的入伙通知书，于2017年12月26日刊登入伙公告，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付，且原告已于2018年1月7日完善入伙手续，故被告已完成涉案房屋的交付义务。3、根据涉案合同补充协议第六条约定，如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，现原告主张的违约金已经超过该商品房总价款的5%。综上，被告公司已经按照涉案合同约定履行了交付房屋的义务，原告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的权利。经审理查明，2016年9月28日，被告宝能公司（出卖人）与原告蒲东伟（买受人）签订一份编号为2016预0085030《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-Ｃ2幢第24层3-02单元2416公寓号房，房屋代码为51634477，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下2层；该商品房预测建筑面积共51.89平方米，其中套内建筑面积40.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.35平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7232.45元，总金额375292元。合同第六条约定：付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币195292元于2016年9月28日前交付；余额180000元于2016年10月5日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）向中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另外，合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（ＥＭＳ）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效。合同签订后，原告向被告支付了房款375292元，被告宝能公司于2018年4月23日开具相同金额的发票。2017年12月28日，被告宝能公司通过邮政特快专递（ＥＭＳ）方式向原告蒲东伟发出《商品房交付（入伙）通知书）》，通知其于2018年1月9日前往新疆乌鲁木齐市经济技术开发区（头区）玄武湖路666号新疆宝能城办理相关手续，2017年12月29日，该邮件妥投。2018年1月7日，原告蒲东伟办理了案涉房屋的交付（入伙）手续，被告宝能公司向原告蒲东伟交付了案涉房屋。另查明，案涉宝能城3#地块3-02#SOHO公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。上述事实有原告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、新疆增值税普通发票、新疆宝能城房屋交接单、商品房交付（入伙）通知书、《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、《建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工工程验收意见表》、《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、（2019）新01民终1269号民事判决书、EMS单据寄件人存联及投递查询结果、新疆宝能城住户资料登记表、新疆宝能城房屋交接单，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告蒲东伟与被告宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：关于被告是否按照合同约定交付房屋并办理房屋交付手续，原告要求撤销原、被告之间于2018年1月9日办理的房屋交付手续有无事实及法律依据，原告主张应当以取得竣工验收备案表的时间，作为合同约定的具备商品房交付条件即商品房经验收合格时间；被告辩称，由其组织建设工程竣工验收合格取得《竣工验收报告》，即已满足合同约定的交付条件。本院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将取得《工程竣工验收备案表》作为约定的交房条件，且经查，案涉房屋已于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时进行备案，属于行政管理范畴，并不影响合同约定的效力。同时，工程竣工验收也不包括消防验收。且在案涉房屋经验收合格，达到交付条件后，被告宝能公司于2017年12月28日通过EMS方式向原告蒲东伟邮寄了商品房交付（入伙）通知书，通知其于2018年1月9日前往被告处办理相关手续，该邮件于2017年12月29日妥投，原告亦于2018年1月7日办理了案涉房屋的交付（入伙）手续，故被告交付房屋的行为，符合法律规定及合同约定，原告蒲东伟要求撤销原、被告之间于2018年1月7日办理的房屋交付手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期交房违约金22200元有无事实及法律依据，被告辩称，其已于2017年12月29日送达涉案房屋的入伙通知书，于2017年12月26日刊登入伙公告，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付，且原告已于2018年1月7日完善入伙手续，故其已完成涉案房屋的交付义务，不应支付逾期交房违约金。本院认为，被告提供刊登入伙公告的报纸系复印件，其又未提供其他证据予以佐证，被告亦对该证据的真实性不予认可，故该证据不具备有效证据形式要件，本院对该证据的证明力不予确认。且双方签订的合同附件五中就公告送达刊登报纸的种类赋予被告两种选择，却并未明确约定具体的报纸种类，属于约定不明，被告应当按照有利于实现合同目的方式履行送达义务，在合同对报纸种类未作明确约定，且买受人亦在合同中载明其通讯地址、联系电话的情况下，公告送达显然不便亦不易于被买受人即原告所获悉，故被告应采取合同中约定的另一种送达即以邮政特快专递（EMS）方式送达“商品房交付（入伙）通知书”有利于实现合同目的。故本院对被告“涉案房屋于2018年1月1日完成交付”的辩解意见，不予采纳，其通知原告前往办理交房手续的时间为2018年1月9日，原告实际办理交房手续的时间为2018年1月7日，故被告应当承担违反合同约定逾期交房的违约责任，支付原告违约金数额为225.18元[375292元×日万分之一×6天（2018年1月1日至2018年1月7日）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告蒲东伟要求撤销原告蒲东伟与被告新疆宝能投资有限公司之间于2018年1月7日办理的房屋交付手续的诉讼请求；二、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告蒲东伟违约金225.18元。被告新疆宝能投资有限公司如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取计177.50元（原告已预交），由原告蒲东伟负担175.7元，被告新疆宝能投资有限公司负担1.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  裴蕾二〇一九年十二月三十日书记员  王媛