贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初13615号 原告：喻恩艳，女，汉族，1976年8月10日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 原告喻恩艳与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏，被告天厦房开公司委托诉讼代理人赵雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告喻恩艳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告以232,912.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.95倍的标准计算并支付原告自2016年7月1日至2019年9月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书及产权证之日止的违约金71,132.54元；二、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2014年4月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村草海路边天厦·茶亭溪苑第T2幢3单元16层4号商品房，商品房总价款为232,912.00元。原告依约支付了房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人（原告）不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。然而直至2019年9月份，被告才向原告交付涉案房屋的《不动产权证书》。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”、第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”据此，普通诉讼时效期间为三年，原告的起诉已经超过三年诉讼时效期间。超过诉讼时效的债权请求权能已经减损，流为自然债权，不具有请求司法保护的资格。因此，请求人民法院予以驳回其诉讼请求。二、双方签订的《天厦·茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》合法有效，因该协议已经对办证期限进行了变更，故双方关于办理不动产登记证书的权利义务应以该补充协议为准。双方签订的《天厦·茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》首先陈述了答辩人无法按期交房的事实，其后约定了答辩人应当支付的逾期交房违约金，最后基于前述情况的出现将办证时间约定为：1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、移转登记：取得商品房所有权初始登记后720日办理移转登记。该约定合法有效。因《商品房买卖合同》附件十二补充协议第3.2条已经约定原告委托答辩人办证，所以答辩人再向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已经无现实意义，交付义务已经转化为通知义务，答辩人只需在前述补充协议约定的期限内履行通知原告签署及提交办理不动产权证书相关资料的义务。2019年2月18日，答辩人已经在小区内张贴了通知，通知原告在内的业主提交办证资料。据此，答辩人已经积极履行了办证义务。 三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦房开公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，《商品房买卖合同》基础术语释义部分载明8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，答辩人需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。在此情况下，答辩人天厦房开公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…”。据此，原、答辩人对合何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、退一步讲，即使原告认为答辩人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择。未作出选择，即是放弃追究相应的逾期办证责任。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任。同时，该违约金标准过高，依法应当予以调低。出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致。且天厦房开公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上实现了其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告的损失应由其自行举证证明。如不能证明其损失，则等同于没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。综上所述，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求为谢。 本院经审理查明：2014年4月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村草海路边天厦·茶亭溪苑第T2幢3单元16层4号商品房，房屋建筑面积83.64平方米，总房款为232,912.00元，出卖人应当于2015年6月30日前交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“三、关于房屋登记的补充……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交纳了购房款并交纳了契税、维修基金等办证相关费用及代办费。被告向原告出具的购房发票上载明，原告实际缴纳的购房款为231,074.00元。 2016年1月8日，原、被告双方签订《天厦·茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》，该协议第六条约定：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”2016年8月31日，被告将涉案房屋交付原告使用；2019年1月31日，被告取得涉案房屋所属楼幢的不动产权证书，2019年2月17日，原告授权被告代为办理涉案商品房不动产权证书。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，但被告未按照合同及补充协议约定的期限取得初始登记并为原告办理涉案房屋转移登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院予以支持。 关于违约金的起算时间问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《天厦·茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》中“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”的约定，被告应于涉案房屋交付原告使用之日（2016年8月31日）起810日内（2018年11月19日前）取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，以便原告办理涉案房屋转移登记，被告未在该期限内履行，已经构成违约，故，违约金应从2018年11月20日起开始计算。同时，原告向被告交纳了契税、维修基金等办证所需相关费用，双方之间形成事实上的委托代办证关系，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告取得涉案房屋初始登记，具备办理转移登记条件后于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已经具备办理转移登记的条件，并通知原告提供相关资料用于办证，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算时间应截止到2019年2月18日止。 关于违约金计算标准问题。因原、被告仅约定了逾期60日内的计算标准，逾期超过60日的，双方未约定违约金的计算标准，现被告已经逾期超过60日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额231,074.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综上，本案违约金的计算方式为以原告已付购房款总额231,074.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2018年11月20日计算至2019年2月18日止（共计90天），即为3,222.05元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告喻恩艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金3,222.05元； 二、驳回原告喻恩艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币789.00元，由原告喻恩艳负担764.00元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月二十三日 书记员  邵 立