陕西省汉中市汉台区人民法院   执行裁定书    (2019)陕0702执异85号     异议申请人（案外人）：王凯，男，汉族。   申请执行人：汉中市城市发展投资有限责任公司。   法定代表人：朱亚文，该公司董事长。   委托代理人：闫京生，陕西修业律师事务所律师。   委托代理人:杨承梅启，该公司项目工程部部长。   被执行人：汉中恒和房地产开发有限公司。   法定代表人：李建全，该公司总经理。   本院在办理汉中市城市发展投资有限责任公司申请执行汉中恒和房地产开发有限公司借款合同财产保全一案中，案外人王凯于2019年10月15日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人王凯、申请执行人汉中市城市发展投资有限责任公司委托代理人闫京生、杨承梅启、被执行人汉中恒和房地产开发有限公司法定代表人李建全参加听证，现已审查终结。   异议申请人（案外人）王凯称，王凯与他人合伙出资以王凯名义与汉中恒和房地产开发有限公司签订两份商品房预售合同，在2018年8月21日和2018年8月30日购买和谐东锦项目商业X分区商铺和XX商铺，并全额付款。XX商铺已由汉中恒和房地产开发有限公司交付给王凯，王凯已将商铺出租给他人使用。X分区商铺因未验收，故汉中恒和房地产开发有限公司一直未交付给王凯，合伙人为此提出将房屋户名更换成其本人名字，王凯找汉中恒和房地产开发有限公司更换合同书名字，因更换合同名字需解除原合同，重新与合伙人签订商品房买卖合同方能更换，后王凯在房产交易所解除了原合同。此时，汉中恒和房地产开发有限公司因其他案件，该两处商铺房屋被汉台区法院查封，严重损害了王凯的权益，故提出执行异议，请求解除对两处商铺房屋的查封。   申请执行人汉中市城市发展投资有限责任公司称，汉中市城市发展投资有限责任公司与汉中恒和房地产开发有限公司因借款合同纠纷，在诉前由汉中市城市发展投资有限责任公司向汉台区法院申请诉前财产保全，汉台区法院作出财产保全裁定。申请执行人经查询房产交易所反馈，汉中恒和房地产开发有限公司名下和谐东锦项目商业X分区商铺和XX商铺并未出售，故将此线索提供给财产保全实施部门，汉台区法院执行局对包括该两处商铺在内的财产进行了查封。因在房产交易部门系统内该两处商铺是未出售，故人民法院的查封是符合规定的，案外人的异议应驳回。   被执行人汉中恒和房地产开发有限公司称，异议申请人王凯所述是属实的，汉中恒和房地产开发有限公司与王凯网签了两份商品房预售合同，王凯向汉中恒和房地产开发有限公司交款包括办理产权手续的费用10万元在内共计200万元。XX商铺已交付给王凯使用，X分区商铺因未验收尚未交付给王凯。因一直未交房，王凯与其合伙人要求更换合同名字，由我公司配合，王凯在房产交易所解除了网签合同，在办理过程中，汉台区法院将两处商铺房屋进行了查封。现两份原合同仍在王凯处，房产交易所并没用收回，故两份合同仍是有效的。我公司支持王凯的执行异议，应该解除对两处商铺的查封。   本院查明，汉中市城市发展投资有限责任公司因与汉中恒和房地产开发有限公司因借款合同纠纷，于2019年7月29日向汉中市汉台区人民法院申请诉前财产保全。同日，汉台区人民法院作出（2019）陕0702财保46号民事裁定书，裁定“冻结被申请人汉中恒和房地产开发有限公司在长安银行兴汉路支行的银行账户存款人民币13000000元，或者查封、扣押、冻结被申请人汉中恒和房地产开发有限公司名下相应价值的其他财产或经济收入。”该裁定移交汉台区法院执行局实施。2019年8月6日，汉台区法院执行局向汉中市房产交易管理所送达了（2019）陕0702执保170号协助执行通知书和（2019）陕0702财保46号民事裁定书，对包括和谐东锦小区X-X号楼商业及地下车库X分区和XX商铺在内的两处商铺房屋进行了查封，查封期限三年。后汉中市城市发展投资有限责任公司将汉中恒和房地产开发有限公司以借款合同纠纷诉至汉台区人民法院，经审理，于2019年9月9日作出（2019）陕0702民初3538号民事判决书，判决汉中恒和房地产开发有限公司归还汉中市城市发展投资有限责任公司借款本金1000万元及相应利息，并承担汉中市城市发展投资有限责任公司为实现债权而支付律师代理费20万元。该判决发生法律效力后，汉中市城市发展投资有限责任公司于2019年11月14日向汉台区人民法院申请执行，汉台区人民法院立案执行，执行案号（2019）陕0702执1940号。   另查明，2018年8月21日，王凯与汉中恒和房地产开发有限公司网签一份商品房买卖合同，王凯购买汉中恒和房地产开发有限公司开发的和谐东锦小区X-X号楼商业及地下车库X分区商业房屋，建筑面积380.85平方米，约定价款130万元。2018年8月30日，双方网签一份商品房买卖合同，王凯购买汉中恒和房地产开发有限公司开发的和谐东锦小区X-X号楼商业及地下车库XX商铺，建筑面积82.57平方米，约定价款60万元。2018年8月10日王凯向汉中恒和房地产开发有限公司账户分两次转款各100万元，共计200万元，附言为房款。2018年8月9日，汉中恒和房地产开发有限公司出具收据，记载王凯交商业X分区130万元；2018年8月30日，汉中恒和房地产开发有限公司出具收据，记载王凯交商业XX号商铺购房款60万元。2019年7月，王凯与汉中恒和房地产开发有限公司在房产交易管理部门解除了两份网签购房合同。现王凯持网签购房合同向本院主张权利提出执行异议，请求解除查封。   本院认为，在金钱债权执行中，案外人对人民法院采取执行措施的被执行人名下的不动产提出异议，其理由符合法律规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持，反之，则不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了以下情形，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王凯与被执行人汉中恒和房地产开发有限公司虽在2018年8月本院查封前网签了两份商品房买卖合同，交纳款项时间虽在签订合同之前但双方均确认为购房款，可以视为该款为房款，并全额按照合同金额交纳；该房产未验收，非为王凯的原因未办理过户登记；但是，在2019年7月，王凯与汉中恒和房地产开发有限公司在房产交易管理部门解除了两份商品房买卖合同，不论是何种原因，处于何种目的，从房产交易管理部门的系统公示看，双方解除了原商品房买卖合同，该房产为并未签售状态，故案外人王凯所持两份网签商品房买卖合同形式外观上不属于有效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的情形；另外，和谐东锦小区X-X号楼商业及地下车库X分区商业房屋至今即在人民法院查封前被执行人汉中恒和房地产开发有限公司也未向案外人王凯交付占有，亦不符合该《执行异议和复议规定》第（二）项的规定情形；综上，案外人王凯的异议理由不符合法律规定，其不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：   驳回案外人王凯的执行异议。   如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。       审判长  王 和 平   人民陪审员  唐 国 龙   人民陪审员  李  捷                       二〇一九年十二月五日                             书记员  韩  雪      1