汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1394号 上诉人（原审被告）：闫鹏博，男，生于1994年2月27日，汉族，住陕西省西咸新区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：黄蕊，陕西锐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵邦梅，女，生于1982年2月11日，汉族，住陕西省洋县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：崔海利，汉中市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谢波，男，生于1978年9月29日，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上诉人闫鹏博因与被上诉人赵邦梅、谢波房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1045号 民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫鹏博上诉请求：撤销原审判决，依法调解本案或将本案发回重审。事实和理由：一、本案遗漏必要共同诉讼被告，应当依法追加。本案一审共同被告应当是包括闫鹏博在内的谢波、案外人刘某某、案外人解某四人。2017年10月9日，上诉人闫鹏博与被上诉人赵邦梅订立房屋租赁合同，约定涉案房屋出租给上诉人闫鹏博，租期至2018年10月9日。上诉人承租的房屋是为了自己与前公司领导即案外人刘某某在汉中共同工作居住，在租赁期内，案外人刘某某与被上诉人谢波、案外人解某三人共同出资开公司，随后谢波、解某也搬来居住。接下来，案外人刘某某和上诉人先后搬离了该房屋，房屋内仅留下谢波和解某二人共同居住。2018年9月28日，解某通过微信向上诉人转账6000元委托上诉人交纳下半年房屋租金，上诉人收到款后转给了被上诉人赵邦梅，继续租赁该房屋。2019年1月24日9时许，在被上诉人谢波和案外人解某二人居住期间，房屋发生火灾，烧毁了房屋内的家具和装修，造成其损失。本案的财产损害赔偿责任应当由侵权行为人承担。一审开庭前，被上诉人谢波曾向上诉人表示，责任由其和解某承担，与上诉人无关，因而上诉人没有出庭。上诉人虽与被上诉人赵邦梅签订的合同约定，因承租方管理使用不善造成房屋及其设备损坏，其维修费用由承租方承担。但是，承租人应当是上诉人及被上诉人谢波、案外人刘某某、案外人解某四人，而非上诉人一人，且事故发生在谢波、解某居住期间，其二人应当是主要责任人。二、一审判决赔偿房屋装修及物品的评估价格过高。价格评估报告认定的房屋装修及屋内物品的评估价，是评估基准日的市场价格，而此价格是全新物品的价格，事实是上诉人入住时房屋内的装修及物品并非全新。赵邦梅辩称，一、一审判决认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，履行主体、权利义务仅发生在赵邦梅和闫鹏博之间，案外人与租赁合同无关。根据租赁合同约定，上诉人闫鹏博应当对被上诉人赵邦梅的损失予以赔偿，在其赔偿赵邦梅损失后，再基于与案外人的法律关系另行主张其合法权利。上诉人与其他人之间是何种法律关系，与本案审理的租赁合同纠纷没有法律上的联系，上诉人主张追加其他案外人为被告的请求不符合法律规定，其上诉理由不能成立。二、上诉人主张评估价格过高没有法律依据。该价格评估报告是专业机构进行，评估报告也向上诉人送达了，根据报告声明第五项：如对本结论有异议，可于送达之日起十日内书面向评估机构提出重新、补充评估之规定，上诉人既未提出异议，也未书面申请重新或补充评估，应视为上诉人对评估报告结论的认可。谢波辩称，一、原审查明的案件事实清楚，该房屋是上诉人闫鹏博与被上诉人赵邦梅签订的租赁合同，租金也是上诉人支付，答辩人只是有时到上诉人租的房屋内借宿几日，并未长期居住在此；二、被上诉人赵邦梅房屋失火情况属实，但失火原因经消防现场查看后，没有证据证明和答辩人有因果关系，上诉人闫鹏博主张由答辩人承担相应责任没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。赵邦梅向一审法院起诉请求： 1、判令两被告赔偿因火灾导致原告的房屋及家具损失144666元以及评估费4000元；2、判令两被告赔偿原告房屋无法出租的租金损失13000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月9日，原告与被告闫鹏博签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告将其所有的地旺西苑小区303号楼1单元3层301室房屋租赁给被告闫鹏博居住，租赁期限自2017年10月9日至2018年10月9日止，年租金12000元。同时约定，因承租方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损坏，其维修费用，由承租方承担；租赁期间，防火安全、环境卫生，综合治理及安全、保卫等工作，承租方应执行有关部门规定并承担全部责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告闫鹏博使用，被告闫鹏博依约向原告支付了租金。租赁合同到期后，原、被告口头约定续租半年，被告闫鹏博于2018年10月25日通过微信转账的方式，向原告支付了半年的房租6000元。2019年1月24日上午9时许，该租赁房屋发生火灾，导致房屋内装修及家具等物品毁损。此后，因双方协商赔偿事宜未果，故原告诉至该院。在本案审理过程中，原告赵邦梅对涉案房屋因火灾造成的损失提出司法鉴定申请，该院依法对外委托鉴定，经法定程序，陕西秦正价格评估公司对火灾造成涉案房屋的装饰、装修及家电、家具的损失价格评估为144666元，并产生评估费用4000元。一审法院认为，赵邦梅与闫鹏博签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效。2018年10月9日房屋到期后，双方虽未签订新的房屋租赁合同，但闫鹏博一直占用该房屋，并向赵邦梅继续交纳了半年租金，故应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。根据合同约定，被告闫鹏博应当在租赁期间内妥善保管租赁物，这也是承租人法定之义务。但闫鹏博并未尽到善良管理人的注意义务，致使租赁物毁损灭失，应当赔偿赵邦梅房屋损毁的损失。故对赵邦梅要求闫鹏博赔偿房屋装修及物品损失的该项请求，予以支持。对陕西秦正价格评估公司对火灾造成涉案房屋的装饰、装修及家电、家具的损失价格评估为144666元，予以采信。关于赵邦梅要求闫鹏博赔偿其租房损失的诉讼请求，房屋受损严重，造成其无法正常使用，亦无法另行出租获得收益，闫鹏博应当赔偿由此带来的损失。赵邦梅诉请要求赔偿租金损失13000元，根据房屋的受损程度及前期租金情况，酌定为赔偿12000元。另，因赵邦梅无证据证明谢波系该涉案房屋承租人，故对其要求谢波承担赔偿责任的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、被告闫鹏博于本判决生效后十日内赔偿原告赵邦梅房屋装修及物品损失144666元；二、被告闫鹏博于本判决生效后十日内赔偿原告赵邦梅房屋租金损失12000元；三、驳回原告赵邦梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4496元、评估费4000元，由被告闫鹏博负担。本院二审期间，上诉人闫鹏博提交四组证据：第一组，个人房屋租赁合同，证明2018年9月11日上诉人闫鹏博已在外另行租住，不在发生火灾的房屋内居住；第二组，两份微信转账记录，证明2018年9月28日解某转给上诉人闫鹏博6000元，让闫鹏博替他交给赵邦梅2018年10月9日后的房租，2018年10月25日上诉人在同一天分两次将6000元交给赵邦梅，用于谢波、解某租赁房屋使用；第三组，田学兴、许贤、刘欣如证人证言，证明三位证人均知道房屋的实际承租人是谢波和解某；第四组，电话通话录音，证明上诉人与被上诉谢波、案外人刘某某通电话，谢波表示责任不能由其一人承担，刘某某表示都得赔偿，本案被告并非上诉人一人。被上诉人赵邦梅质证认为，上诉人闫鹏博提交证据均不属于新证据。第一组证据与本案没有关联性，真实性无法确认；第二组证据的真实性没有异议，但谢伟给闫鹏博的转账记录与上诉人支付赵邦梅租金之间没有关联性，且转账记录中谢伟和解某是否是同一人无法证实；第三组证据证人证言与被上诉人赵邦梅在一审中提交的租赁合同不符，租赁合同仅发生在闫鹏博与赵邦梅之间；第四组证据录音表明的上诉人与谢波、刘某某之间如何分担责任，与本案没有关联性，本案是租赁合同纠纷，应当在解决本案租赁合同纠纷之后，上诉人与其他人的责任问题再行解决。被上诉人谢波未到庭发表质证意见。对上诉人闫鹏博提交的四组证据，拟证明的事实与本案上诉人闫鹏博与被上诉人赵邦梅之间的租赁法律关系无关联性，本院不予采纳。经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审是否遗漏共同诉讼被告；2、一审判决闫鹏博赔偿赵邦梅房屋装修损失、物品损失及租金损失是否正确。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同由出租人赵邦梅和承租人闫鹏博签订，租赁合同期满后，双方虽未签订新的租赁合同，但闫鹏博继续续租，并向赵邦梅交纳了半年房租，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，赵邦梅与闫鹏博之间的原租赁合同继续有效，但视为不定期租赁。因此，依据合同相对性原则，本案房屋租赁法律关系仅在上诉人闫鹏博与被上诉人赵邦梅之间发生效力。至于上诉人闫鹏博主张应由其与谢波、刘某某、解某共同承担赔偿责任，属于另一法律关系，上诉人闫鹏博可向他人另行主张。因此，本案中，闫鹏博与谢波、刘某某、解某不属于必要共同诉讼参与人，上诉人关于一审遗漏被告的主张不能成立。关于房屋装修及物品损失的价格认定问题，一审中，价格评估机构系由赵邦梅与闫鹏博共同选定，价格认定报告给闫鹏博依法送达后，闫鹏博既未向法院提出异议，亦未向评估机构提出异议予以重新评估、补充评估或进行纠正，是对其自身权利的放弃，现闫鹏博提出价格评估没有折旧，依法不予支持，一审判决闫鹏博赔偿赵邦梅房屋各项损失正确。综上，闫鹏博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4496元，由上诉人闫鹏博负担。本判决为终审判决。   审 判 长  王潇浴审  判  员   舒  胜 审  判  员  曹建祥 二○一九年十一月十三日 法 官 助 理   李  鹤书  记 员  刘  娜   1