大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初5239号原告：姜山菊，女，1986年6月25日出生，户籍地：辽宁省瓦房店市，现住：辽宁省大连市金州新区。委托诉讼代理人：王研，系辽宁科贤律师事务所律师。被告：保丰置业（大连）有限公司，住所地：大连市金州区友谊街道御海园100号。法定代表人：刘春丽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：付林超，系辽宁住邦律师事务所律师。原告姜山菊与被告保丰置业（大连）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜山菊的委托诉讼代理人王研、被告保丰置业（大连）有限公司的委托诉讼代理人付林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜山菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自本案起诉之日起90日内将金州新区房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、请求判令被告支付原告以275427元为基数自本案起诉之日至被告将金州新区房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年10月30日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于大连市金州新区房屋，房屋总价款275427元。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已经按合同约定付清上述全部购房款，案涉房屋于2016年4月6日交付原告使用。被告迟迟未按合同约定到产权登记机关办理相关备案，致使原告至今仍无法取得案涉房屋产权。故诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告保丰置业（大连）有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告没有将相关的材料移交给房屋登记机关，被告应该承担的责任是继续协助办理，不应当承担原告所诉请的责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由出卖人继续协助办理。”根据该条约定，若房屋交付后90日内，因被告的原因原告不能取得房地产权证书的，原被告双方合意选择的违约责任是“由出卖人继续协助办理”。该约定是明确的，不存在约定不明之说。同时补充协议第7条第2款约定：“如果由于出卖人的原因，没有在合同规定的期限内将办理产权所需材料送到产权登记部门备案，出卖人承担相应的违约责任。”该相应违约责任指的就是《商品房买卖合同》第15条约定的“由出卖人继续协助办理。”原被告的上述约定，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且经房地产权属登记机构备案认可，应认定合法有效，原被告双方应该遵守。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》，购买被告开发的位于大连市金州新区房屋，房屋总价款275427元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、由出卖人继续协助办理。”《补充协议书》第七条第2款约定：“如果由于出卖人的原因，没有在合同规定的期限内将办理产权所需要材料送到产权登记部门备案，出卖人承担相应的违约责任。”2016年4月6日，被告将案涉房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现被告无法实际履行向产权登记机关备案办理权属登记需由出卖人提供资料的合同义务。上述事实有原告围绕诉讼请求提交的《商品房买卖合同》及《补充协议书》、房屋销售发票等证据及庭审笔录予以证实，且双方均无异议，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。也就是说，合同当事人可以对违约责任的承担事先作出安排，既可以约定违约金的数额，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法，同时还可以通过设定免责条款限制和免除当事人在未来发生的责任。本案中，被告未能在合同约定的交付房屋后90日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料构成违约，被告应当承担违约责任。而对于被告逾期办证违约责任如何承担，双方在《商品房买卖合同》中约定的是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、由出卖人继续协助办理。”因此，原告要求从交付房屋后90日起支付违约金没有事实及法律依据。虽然，双方在合同中对逾期办证违约责任承担的约定是“由出卖人继续协助办理”，但并不是说对被告再没有任何限制。本案，《商品房买卖合同》对被告向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料的期限虽有约定，但属约定不明，且未达成补充协议，而按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定。根据《合同法》第六十二条第一款第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告有权随时要求被告履行，但应给予被告必要的准备时间，逾期，被告应向原告支付逾期办理产权证违约金。由于，原告没有证据证明在起诉前其就逾期办证违约金一事向被告主张过权利或与被告另行达成过补充协议，因此在原告通过向法院起诉的方式向被告主张权利后，酌情给予被告90日的宽限期，逾期未能办理的，应向原告支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原告主张被告应按已付总房款275427元的中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息计算的标准，未超出上述规定，对原告主张的该违约金的计算标准予以确认。结合本案实际，确定被告自原告提起本案诉讼之日（2019年7月9日）起90日为合理的宽限期限，自该期限届满的次日即2019年10月8日起至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，以已付房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。对原告提出的“要求判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的诉讼请求，经查认为，合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的、债务的标的不适于强制履行的除外。本案原告该项诉讼请求的目的是为了办理房屋权属证书，原被告双方均认可被告现实际上无法将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，且办理权属证书需由出卖人需要提供的资料，涉及土地规划、竣工验收、税费缴纳等，无法通过强制执行强制被告履行，故对原告该项诉讼请求，不予支持。原告可以在被告具备履行条件的情况下，另行向被告主张。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，判决如下：一、被告保丰置业（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜山菊逾期办证违约金（计算方式：以已付房款总额275427元为基数，自2019年10月8日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息计算）。二、驳回原告姜山菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告保丰置业（大连）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨慧超二〇一九年十二月五日书记员  丛中笑