福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初3239号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 负责人：黄通文，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李健，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林燕，女，该公司员工。 被告：岳俊，女，1986年3月12日出生，汉族，户籍地云南省昆明市东川区，现住福建省罗源县。 被告：郑兵，男，1979年6月7日出生，汉族，户籍地福建省罗源县，现住福建省罗源县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称金源物业公司）与被告岳俊、郑兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金源物业公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼，被告岳俊、郑兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源物业公司向本院提出诉讼请求：判令岳俊、郑兵偿还2016年6月1日起至2019年10月31日期间的物业管理费6012.77元及2019年5月1日起至2019年10月31日期间的公摊电费100.12元，并支付自2016年6月1日起以欠款为基数按照《罗源湾滨海新城临时管理规约》约定的标准计算逾期付款违约金9618.01元。在诉讼过程中，金源物业公司变更违约金诉讼请求为：自2016年7月1日起以拖欠的物业管理费为基数按照《罗源湾滨海新城临时管理规约》约定的标准计算逾期付款违约金。事实与理由：金源物业公司原名昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司，系罗源湾滨海新城置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。岳俊、郑兵作为滨海新城罗嘉苑5栋702单元房屋的买受人与金源物业公司签订了《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，对规约及合同的内容予以认可，并愿意接受金源物业公司提供的物业管理服务。岳俊、郑兵于2015年12月31日收房，金源物业公司依约为其提供物业管理服务，但岳俊、郑兵从2016年6月1日起拖欠物业管理费拒不缴纳。为此，金源物业公司提起本案诉讼。 岳俊、郑兵未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年6月20日，罗源湾滨海新城置业有限责任公司（甲方）与昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司（乙方）签订《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业费每月每平方米1.3元，物业服务等级标准一级；以上物业服务费用均不含公共水电费分摊、城市生活垃圾处理费和土头清运费，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊，公共水电分摊为整栋内公共水电分摊和小区内公共区域水电分摊，楼栋内公共水电分摊以单栋楼总户数进行平均分摊至每户，小区内公共水电分摊以小区内总户数进行平均分摊至每户；业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。2014年7月5日，岳俊、郑兵作为滨海新城罗嘉苑5栋702单元房屋的业主签订一份《承诺书》，声明：确认已详细阅读罗源湾滨海新城置业有限公司制定的“罗源湾滨海新城临时管理规约”、“罗源湾滨海新城前期物业服务合同”。 另查，岳俊、郑兵购买的罗源湾滨海新城罗嘉苑5栋702单元房屋建筑面积为112.8平方米，其尚欠2016年6月1日至2019年10月31日的物业管理费6012.24元（112.8平方米×1.3元/平方米×41个月）、2016年6月1日至2019年10月31日的公摊电费100.12元，共计6112.36元。 2019年10月28日，昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司更名为世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司。 本院认为，罗源湾滨海新城的建设单位罗源湾滨海新城置业有限责任公司在该小区业主委员会成立前与金源物业公司签订的《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力，且岳俊、郑兵已经知晓并接受金源物业公司提供的物业管理服务。故岳俊、郑兵未按合同约定交纳物业费，构成违约，依法应承担继续履行等民事责任。金源物业公司主张岳俊、郑兵支付6112.89元，高于实欠金额6112.36元，超出部分不予支持。金源物业公司主张从2016年7月1日起计算逾期支付物业管理费的违约金有合同依据，予以采纳，但合同约定的按日利率3‰计算违约金过分高于岳俊、郑兵违约造成金源物业公司的资金被占用损失，依法调整为按月利率2％计算。岳俊、郑兵经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、岳俊、郑兵应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费、公摊电费共计6112.36元及违约金（以当期应缴物业管理费为基数，自2016年7月1日起至还清欠款之日止按月利率2%计算）； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，减半收取计96.5元，由世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司负担46元，岳俊、郑兵负担50.5元。 本判决为终审判决。 审判员  李孝逸 二〇一九年十二月二十五日 法官助理曾芳 书记员郑永珊 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。