浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5266号 上诉人（原审被告、反诉原告）：童建新，男，1971年2月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：桑晓伟，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区水门南弄3号10幢1011室，统一社会信用代码：91330102063971103Q。 法定代表人：郁敏珺。 委托诉讼代理人：周再松,浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人童建新因与被上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年1月23日、2月28日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与童建新（作为承租方、乙方）先后签订两份《房屋租赁合同》，分别将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层001室（建筑面积468.67平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务，将庆春路87号11楼1105-2室（建筑面积79平方米）的房屋出租给乙方用于办公。其中针对越都荟商场4层001室的《房屋租赁合同》约定：租赁期自2017年4月29日起至2022年4月28日，交付日为2017年2月27日。给予60天的装修期，即自2017年2月27日起至2017年4月28日。2017年4月29日起至2018年4月28日的月租金为42766.14元，2018年4月29日起至2019年4月28日的月租金为42766.14元，房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2017年2月26日前向甲方支付2017年4月29日至2017年7月31日的首期租金131110.43元，其后每3个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金。乙方须于租赁合同签约之日向甲方支付房屋租赁保证金128298.42元和能源押金7311.25元，不是预付的租金，但可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失，抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等；（2）水、电、通讯等公用事业费；（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用；（4）租金。除租金与租赁保证金、能源押金外，乙方还应向甲方支付物业管理费、该房屋实际发生的水、电、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。其中，每月的物业管理费为17809.46元，乙方须在2017年2月26日前向受托的物业管理单位支付装修期及2017年2月27日至2017年7月31日的首期物业管理费68563.21元，以后每3个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费。如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方。租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退租协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费。合同期限届满或租赁关系提前终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。在签署本合同前，甲方已如实告知乙方租赁房屋的产权性质及现状并向乙方出示相关房屋产权资料。在租赁期内，乙方应自行申请并获得本合同所述营业所需的政府许可或批准证书，如需甲方配合，甲方在法律规定的范围内给予积极配合。乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任。如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任。因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方。合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。针对1105-2室的《房屋租赁合同》约定：租赁期自2017年3月31日起至2019年3月30日，乙方在承租该房屋后，拟向工商主管部门申请设立以其为法定代表人的有限公司，自行负责向工商部门申请办理新公司的工商登记手续。乙方须在2017年3月6日前向甲方支付2017年3月31日至2017年6月30日的首期租金19676.94元，首期物业管理费2436.23元，并在签约之日支付租金保证金19463.64元和能源押金568.8元。2017年3月6日，童建新缴纳了4F001室的首期租金131110.43元、保证金128298.42元、能源押金7311.25元、装修押金加出门证27432.86元、物业费68563.21元，1105-2室的租金19676.94元、物业费2436.23元、保证金19463.64元、能源押金568.8元、第二次租金20000元、装修押金4200元。2017年3月13日，锦悦公司将越都荟商场4层001室营业用房移交给童建新，并办理了交接手续。2017年3月1日，童建新在上城区市场监督管理局申请企业名称“杭州浙亿餐饮管理有限公司”的预核准登记，住所地庆春路87号A座1105-2室。2017年3月22日，童建新与杭州正润装饰设计工程有限公司就椰子鸡火锅料理庆春店装修工程签订《精装修工程施工合同》，合同总金额为424328元，经结算，最终确定工程价款为409498.81元，扣除童建新已支付的款项，尚欠189498.81元。后该公司诉至原审法院，该院作出（2018）浙0102民初2240号民事判决书，判决童建新支付杭州正润装饰设计工程有限公司装修工程款189498.81元。 2017年4月24日，锦悦公司根据童建新的要求，向案涉房屋的所有人中国电信股份有限公司杭州分公司发出办理增号事宜确认函，称由于童建新租赁单元位于11楼1105-2需要办理门牌证后方能办理营业执照，要求业主方在相关文件上审核盖章，以便完成增号手续。2017年5月22日，中国电信股份有限公司杭州分公司根据锦悦公司的要求，向有关部门申请增设1105-2号的门牌号，但事后因何原因未能办理双方各执一词，也未提供相应证据。锦悦公司提供的市场监督管理局关于公司设立登记申请材料中除住所使用证明不包括要求提供门牌号。浙江省人民政府办公厅2014年公布的《浙江省放宽企业住所(经营场所)》登记条件的规定中规定，推行“一址多照”，允许同一地址登记为2个以上企业的住所（经营场所）。2017年11月28日，童建新向锦悦公司发出函告，称因门牌证问题迟迟不能解决，工商注册无法进行，要求全额退还1105-2室和4001商铺的费用及两处的装修损失并赔偿两倍以上金额。锦悦公司未对此进行回应。 庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开发美陈制作合同》、增值税专用发票、《影视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 2017年6月至同年11月期间，锦悦公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向童建新催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等。2018年1月19日，锦悦公司就越都荟商场4层001室房屋向童建新发出《解除通知函》，通知其从2018年1月22日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。2018年2月26日，锦悦公司将童建新在4层店铺中的物品转移到商场六楼仓库。 锦悦公司诉至原审法院，请求判令：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2018年1月22日解除；2.童建新向锦悦公司支付租金244762.92元（2017年8月1日至2018年1月22日）；3.童建新支付租金的滞纳金80092.31元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；4.童建新支付物业管理费87789.25元；5.童建新支付物业管理费的滞纳金29408.61元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；6.童建新补交装修期内免缴的租金85766.62元；7.童建新支付违约金128298.42元；8.童建新支付房屋占有使用费49210.35元（自2018年1月23日至2018年2月26日）；9.本案诉讼费由童建新承担。 童建新提出反诉，请求判令：1.锦悦公司退还租金170787.37元、物业管理费70999.44元、保证金147762.06元、能源押金7880.05元、装修押金31692.86元、出入证保证金60元（合计429181.74元）；2.锦悦公司赔偿装修损失651416元；3.反诉费由锦悦公司承担。 原审法院认为：锦悦公司、童建新签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案的争议焦点主要为案涉1105-2室房屋没有办理增设门牌号是否属于出租人锦悦公司的违约行为。1.童建新主张由于没有办理案涉1105-2室的门牌增号导致其拟设立的“杭州浙亿餐饮管理有限公司”无法办理工商登记，从而影响越都荟商场4层001室的餐饮店无法开业经营，但本案没有证据显示办理工商登记必须提供经营地址的门牌号，××室属于办公场所，锦悦公司已提供证据证明在该地址上已有其他公司办理过工商登记，而根据浙江省人民政府的相关规定，允许同意地址上注册多个公司；2.根据案涉租赁合同约定，承租人在开业前自行负责完成所有该房屋经营所需证照的办理，需由出租人锦悦公司提供材料的，出租人予以配合协助完成，并明确约定若承租人未能在开业前完成证照的办理，锦悦公司对此不承担任何责任；3.锦悦公司已按照童建新的要求向其提供了为办理门牌增号所需资料，履行了协助义务，至于因何原因未能办理，童建新对此没有举证证明系锦悦公司一方原因所致。综合相关因素，本案不属于因锦悦公司单方原因致使童建新无法营业超过90天仍未解决的违约情形，故不构成锦悦公司的违约行为。关于锦悦公司针对越都荟商场四层001室的《房屋租赁合同》主张确认已于2018年1月22日解除，并要求童建新支付自2017年8月1日起至房屋实际腾退之日2018年2月26日期间的租金和房屋占用费以及物业管理费问题。根据查明的事实，童建新在交纳自2017年4月29日至同年7月31日期间的首期租金131110.43元和物业管理费68563.21元后，未依约支付2017年8月1日后的租金和物业管理费，且经锦悦公司催要仍未能履行，属于违约行为，锦悦公司据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求童建新承担相应违约责任。锦悦公司诉请童建新支付欠付的租金和物业管理费具有相应依据，予以支持，同时，因童建新存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用，根据查明的案件事实，虽租赁合同约定交房时间为2017年2月27日，但实际交接时间为2017年3月13日，故免租期的租金应自2017年3月13日计算至2017年4月28日为64149.21元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，童建新对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即42766.14元。童建新针对越都荟商场四层001室房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金、装修押金可以按照违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵，其针对1105-2室房屋租赁合同项下缴纳的保证金和能源押金等费用，因双方就该租赁房屋另有争议，故不宜在本案中一并抵扣处理，双方可另行解决。对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。童建新的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，不以采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2019年5月6日判决：一、确认锦悦公司与童建新于2017年1月23日签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月22日起解除；二、童建新于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付租金244762.92元及逾期付款的滞纳金10422.97元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，此后按此标准计算至童建新实际付清之日止）；三、童建新于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付自2018年1月23日起计算至2018年2月26日止的房屋占有使用费49210.35元；四、童建新于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付装修免租期的租金64149.21元；五、童建新于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付物业管理费87789.25元及逾期付款的滞纳金3827.15元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，此后按此标准计算至童建新实际付清之日止）；六、童建新于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付违约金42766.14元；七、童建新已交纳的保证金128298.42元、能源押金7311.25元、装修押金27432.86元，按违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣；八、驳回锦悦公司的其他诉讼请求；九、驳回童建新的全部反诉请求。如童建新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10860元，由锦悦公司负担5627元，由童建新负担5233元；财产保全申请费4050元，由锦悦公司负担2100元，由童建新负担1950元。反诉案件受理费7263元，由童建新负担。 宣判后，童建新不服，向本院提起上诉称：一审判决认定缺乏事实与法律依据。一、一审判决认定《房屋租赁合同》合法有效错误，根据童建新提交的证据显示，由于双方签订和履行合同期间案涉商场尚未通过消防安全检查验收，违反消防法的强制性规定，应属无效。一审判决认定锦悦公司经营的案涉商场于2017年5月1日正式开业，现根据上城区消防大队出具的信息告知书显示，锦悦公司经营的商场于2018年9月20日才取得消防安全检查合格证。因此，双方于2017年1月23日签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。根据消防法第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；以及第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而本案中，根据锦悦公司陈述，双方租赁关系已于2018年2月终止，其在与童建新签订《房屋租赁合同》之日起至租赁关系终止期间，案涉商场一直未取得消防验收合格证，因此其交付童建新的房屋不符合法律规定的交付条件。根据合同法第52条规定，双方签订的合同应属无效。一审判决因认定事实错误，其基于合同有效基础上所作的判决结果明显错误，应当予以纠正。童建新不应当向锦悦公司承担违约金和滞纳金，且由于锦悦公司的过错导致双方合同无效，锦悦公司应当赔偿童建新的装修损失并退还全部保证金和押金。二、倘若双方签订合同有效的话，一审判决在认定双方违约事实上存在错误，童建新有权单方解除合同，不存在违约，无须承担违约金和滞纳金。1.童建新租赁案涉场地是用于餐饮经营且系公司经营，在一审提交的证据可以证实。童建新与锦悦公司同时签订两份租赁合同，案涉场地用于做餐饮经营，11楼场地用做办公。双方在签订合同时童建新向锦悦公司表明案涉场地由新注册公司运营，由于新注册公司股东有四人，在签订合同时童建新提出承租人四人共同签订，但锦悦公司称新公司成立后童建新既然是法定代表人的话，就由童建新独自签订就可以，遂最终由童建新签订两份租赁合同。从一审提供证据来看，在租赁合同签订后，童建新就着手办理新公司注册，并于2017年3月1日已通过企业名称预先核准。2.由于锦悦公司未能办理门牌号，导致童建新无法申领营业执照，无法正常经营。因此，属于锦悦公司违约在先，童建新根据法律规定享有合同解除权。双方合同签订后，童建新按约交纳首期房屋租金、物业管理费以及各项保证金、押金，童建新不存在违约，各项费用交纳至2017年7月底止。童建新在2017年3月办理公司营业执照申请工商注册杭州浙忆餐饮管理有限公司时就遇到锦悦公司无法办理门牌号导致营业执照无法申领。一审中，锦悦公司提交证据显示，在2017年4月24日锦悦公司向业主电信公司申请办理增号，但之后一直无下文。童建新多次奔波于锦悦公司和工商局之间，直至童建新于2017年11月28日向锦悦公司提出退租时仍未解决。因此，童建新认为办理门牌号是锦悦公司的法定义务，由于锦悦公司的原因致使童建新无法申领营业执照，无法开业经营。根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。基于锦悦公司的违约事实，童建新享有合同解除权。一审判决认定童建新没有证据显示办理工商登记必须提供经营地址的门牌号是错误的。童建新提交一审法院的书面证据材料中由锦悦公司出具的要求增设门牌号的申请书足以证明童建新从事经营必须注册工商登记并领取营业执照后方可经营，而申请营业执照则必须提供注册登记经营地址的门牌号，否则无法注册登记。一审判决认定增设1105-2门牌号是童建新的义务，锦悦公司履行协助义务系明显错误。《房屋租赁合同》中约定童建新自行负责完成所有房屋经营所需证照的办理，该处的证照系指童建新从事经营所必须的营业执照、卫生许可证的证件办理，而不是指童建新所出租的房屋门牌号这种本就应当由锦悦公司作为房屋出租人在出租前必须办理完成的证件，所以锦悦公司应当对案涉的出租房屋因没有门牌号致使童建新无法实现《房屋租赁合同》的目的承担根本性的违约责任。基于上述理由，本案是因锦悦公司单方原因致使童建新不能实现合同目的，超过90天以上仍未解决的违约行为，构成锦悦公司的违约行为，应当由锦悦公司承担本案的根本违约责任。三、一审判决对于双方合同解除的时间以及房屋腾退时间认定错误，导致租金和物业费计算错误。童建新享有合同解除权，那么童建新在2017年11月28日向锦悦公司发出退租解除函，锦悦公司已签收且未提出异议。因此，双方租赁关系已于2017年11月28日解除。一审法院认定双方于2018年1月22日解除没有事实依据，童建新并没有收到该通知，锦悦公司提供的EMS是邮寄面单且未显示邮戳，并未提供签收证明。因此，一审判决如此认定明显不当。另外，一审判决认定腾退时间是2018年2月26日明显错误，并未有证据显示锦悦公司于2018年2月26日将物品搬移。相反，在童建新于2017年11月向锦悦公司提出解除租赁关系时，锦悦公司就已经向童建新提出赔偿10万元的意思表示，但童建新并未同意，这在童建新提供的与余伟录音证据中可以证实。四、一审判决向锦悦公司支付物业管费明显错误。双方签订的《房屋租赁合同》中明确物业管理公司是上海锦能物业管理有限公司杭州分公司，且合同中明确童建新应遵循物业公司关于物业管理的规定，服从物业公司的管理。从该约定可以表明，关于物业服务的相对方是上海锦能物业管理有限公司杭州分公司。另外，从锦悦公司提供的2017年5月2日开业函告显示，落款单位也是上海锦能物业管理有限公司杭州分公司，因此物业服务的合同相对方并非锦悦公司，锦悦公司无权收取物业管理费。五、一审判决未支持童建新反诉请求是错误的。童建新提交的与锦悦公司负责人余伟的录音谈话内容已证实《房屋租赁合同》不能达到童建新的合同目的，并给童建新造成经济损失的事实。锦悦公司明确表示愿意对童建新作出给付10万元的赔偿，由此证实了锦悦公司是本案涉房屋租赁合同的过错方。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回锦悦公司的全部诉讼请求；2.改判支持童建新的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用均由锦悦公司承担。 针对童建新的上诉，锦悦公司答辩称：一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。案涉房屋租赁合同系童建新与锦悦公司真实意思表示，且内容未违反法律强制性禁止规定，合法有效。案涉房屋租赁合同签订于2017年1月23日，租赁合同标的为杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层001室，而越都荟商场的建设工程项目早已于2015年10月28日经消防验收合格，即在签订涉案合同时租赁标的已符合交付条件，不存在违反消防法规定的情形，该合同合法有效。合同签订后，童建新对租赁标的改造后的消防验收以及经营前的消防安全检查申报等依照合同约定均应当由童建新自行负责，验收是否合格或检查是否通过均不影响涉案合同的效力，童建新理应依照合同履行自身义务。另，公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查并非针对案涉租赁标的，而是针对越都荟商场。锦悦公司在2018年9月20日通过消防安全检查并取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的行为并不影响租赁标的使用，更何况该行为发生在标的物交付之后，而非标的物交付时。因此，不能以此为由否认标的物的合法合规性，也不能据此认定租赁合同无效。若童建新认为锦悦公司在商场开业后才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的行为，导致其无法正常使用租赁标的物，则锦悦公司的行为也仅是在租赁合同履行过程中存在违约行为，童建新可依照合同约定主张权利。但本案中即使锦悦公司该行为不符合合同约定，也是发生在案涉合同于2018年1月22日依法解除之后，未影响童建新任何权益。锦悦公司的该行为，与本案事实认定与违约责任判定不具关联性。二、关于办理门牌号是否导致童建新无法申领营业执照进而导致其无法正常经营的问题。1.案涉合同已明确，在签署本合同前，锦悦公司已如实告知锦悦公司租赁房屋的产权性质及现状并向童建新出示相关房屋产权资料。在租赁期内，乙方应自行申请并获得本合同所述营业所需的政府许可或批准证书，如需锦悦公司配合，锦悦公司在法律规定的范围内给予积极配合。因此，在锦悦公司已依约履行配合义务后，童建新理应自行负责申领营业执照，锦悦公司并不存在违约。2.案涉合同的租赁标的为杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层001室，而童建新主张的是另一标的即庆春路87号11楼1105-2室因无门牌号而无法申领营业执照，显然不同租赁标的分属不同租赁合同项下，应以相对应的合同约定主张相应权利。即使，庆春路87号11楼1105-2室确实因无门牌号而无法申领营业执照，但并不影响涉案合同的履行，也不影响涉案租赁标的的正常使用。童建新以案外标的为由主张锦悦公司违约在先，明显缺乏事实与法律依据。3.涉案标的能否办理门牌号与童建新能否申领营业执照之间不存在法律上的因果关系。依照浙江省人民政府的相关规定，允许同一地址上注册多个公司，锦悦公司在一审庭审中已提供证据证明在该地址上已有其他公司办理过工商登记。因此，案涉标的即使不能办理门牌号也应当可以申领营业执照。且童建新至今也未提供证据证明办理工商登记必须提供经营地址的门牌号。若因市场监督部门未准确履行政府相关规定，而导致童建新未能及时取得营业执照，则童建新应当依法向市场监督部门主张权利，但锦悦公司并不具有对此承担违约责任的事实和法律依据。三、关于案涉合同解除的时间以及房屋腾退时间的认定问题。1.锦悦公司在履行案涉合同过程中并未任何违约行为，童建新不具有合同解除权。因此，童建新主张2017年11月28日在其发出退租解除函时合同即已解除，缺乏事实与法律依据。2.童建新逾期支付租金累积超过15日时，依照案涉合同第13.3.3条之约定，锦悦公司取得合同解除权，并于2018年1月22日通知其解除合同并腾退房屋。该通知形式符合合同约定，一审法院认定合同解除时间为2018年1月22日是正确的。3.锦悦公司于2018年2月26日腾退案涉租赁标的，系对腾退事实的自认。童建新未提供证据证明其已在该日前自行腾退，锦悦公司的前述腾退行为及日期的自认系对童建新的止损，履行了防止损失扩大化的必要注意义务。因此，一审法院认定2018年2月26日为实际腾退日并无不当。综上，童建新的上诉理由缺乏事实与法律依据，上诉请求不能成立，请求依法驳回童建新的全部上诉请求并维持一审判决。 二审期间，童建新向本院提交证据材料如下： 1.行政处罚决定书（盖章确认件）1份，用以证明案涉租赁房产至2018年9月20日之前未经消防安全检查，锦悦公司将未经消防检查的房产投入使用，出租给童建新并收取租金的行为违法。 2.关于锦和大厦越都荟商场开业问题的复函1份、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（盖章确认件）1份，用以证明在消防大队的督促下，锦悦公司于2018年9月13日将案涉租赁房产申报消防安全检查，于2018年9月20日通过检查。 3.杭州市消防救援支队上城区大队信息告知书（复印件）1份，用以证明证据1、2系来源于杭州市消防救援支队上城区大队。 童建新提供的证据经锦悦公司质证：证据1、3，真实性、关联性有异议，与童建新一审中的主张没有任何关联。证据2，复函的真实性没有异议，但不能证明童建新的证明目的，相反该复函可以证明该商场目前已经符合相关消防要求，何况该商场的消防与本案诉争房产的消防并不是同一个问题；涉案房屋在签订房屋租赁合同时已经符合相关使用条件，若童建新需对该房屋进行特殊使用的或对消防设施进行变更的，按照合同约定应当由童建新自行申办；合格证的真实性、关联性有异议，与童建新一审中的主张没有任何关联。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，锦悦公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据童建新的上诉理由与锦悦公司的答辩意见，本院将对二审期间的双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。（一）关于合同的效力。童建新认为，涉案商场未通过消防安全检查验收，违反消防法的强制性规定，故本案《房屋租赁合同》应属无效。对此，锦悦公司认为，涉案商场的建设工程项目于2015年10月28日通过消防验收合格，在签订合同时租赁标的已符合交付条件，不存在违反消防法的情形，故本案《房屋租赁合同》合法有效。本院经审查后认为，首先，涉案商铺所属的建设工程项目已通过消防竣工验收合格。且涉案商铺已取得房屋所有权登记证书，也即，涉案商铺也不存在未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。其次，关于商铺投入使用前的消防安全检查问题。根据现行消防法相关规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本院认为，上述消防法条文系针对公众聚集场所或建筑在投入使用、营业前应进行消防安全检查所作的规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，其对应的法律后果为不得投入使用、营业。也即，租赁标的能否投入使用、经营是租赁合同履行的后续事项，其并不当然影响合同的效力。因此，童建新以涉案商场未通过消防安全检查为由主张《房屋租赁合同》无效，于法无据，本院不予采信。综前所述，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。（二）关于违约行为的认定及合同解除。童建新认为，由于1105-2室未办理门牌增号导致拟设立的公司无法办理工商登记，从而致使本案商铺的餐饮店无法开业经营。根据涉案《房屋租赁合同》约定，童建新自行完成其在该房屋经营所需证照的办理，需由出租人提供材料的，锦悦公司予以配合协助完成；若童建新未能在开业前完成证照的办理，锦悦公司对此不承担任何责任。本案中，锦悦公司已按照童建新的要求向其提供了为办理证照所需资料，也即其已履行了合同约定的协助义务。因此，未能办理营业执照的责任不可归责于锦悦公司。童建新以此主张锦悦公司构成违约，依据不足，无法予以采信。故童建新基于锦悦公司存在违约的主张而提出的要求返还租金、物业管理费以及赔偿装修损失的反诉请求，依据不足，无法予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订后，作为出租人的锦悦公司将约定商铺交付童建新，童建新理应按照合同约定及时支付租金。童建新未按约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应当承担相应违约责任。在此情形下，锦悦公司依法享有租赁合同解除权。根据锦悦公司发出解除函的行为及所提出的诉讼请求等案件事实，原审法院确认锦悦公司与童建新于2017年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除，并无不当。（三）关于租金等相关费用的支付。关于租金的支付。在租赁合同期限内，童建新负有按约支付租金的义务。童建新逾期支付租金的，应承担继续支付租金的责任。因此，原审法院判定由童建新向锦悦公司支付尚欠的租金并承担逾期滞纳金，并无不当。关于房屋占有使用费的支付。《房屋租赁合同》解除后，童建新负有将租赁房屋及时腾空并返还锦悦公司的义务。本案中，童建新并未有证据证明其已向锦悦公司履行了租赁房屋的腾退义务。因此，原审法院认定锦悦公司主张的将涉案房屋内物品转移之日作为房屋腾退日期应属合理，故予以确认。在合同解除后至房屋腾退之日止，童建新应依法向锦悦公司支付房屋占有使用费。关于装修免租期租金的支付。涉案《房屋租赁合同》约定，如童建新逾期支付租金超过15日的，锦悦公司有权要求童建新补交装修免租期的租金。本案中，童建新逾期支付租金已超过15日，故锦悦公司依约有权要求童建新支付装修免租期内的租金。关于物业管理费的支付。本案中，锦悦公司起诉要求童建新支付物业管理费，而童建新反诉要求锦悦公司返还物业管理费。也即，锦悦公司、童建新均认可物业管理费可在双方之间进行结算。因此，根据本案案件事实及双方当事人的相关诉讼行为，原审法院判定由童建新向锦悦公司支付尚欠的物业管理费并承担逾期滞纳金，也无不当。关于违约金的支付。童建新逾期支付租金构成违约，锦悦公司有权要求童建新支付合同约定的违约金。以合同约定为基础并结合当事人的请求，原审法院所调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，应属合理，故予以确认。同时，原审法院判定童建新已支付的保证金、押金等款项与其上述尚应支付的款项进行抵扣，亦无不当。关于童建新要求调查其未能办理营业执照原因的申请，本院经审查后认为，童建新申请的事项属于当事人自行举证的范围，故不予准许。综上，童建新的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17584元，由童建新负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月十七日 法官助理秦海龙 书记员董悦