新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初6566号原告：曹连红，女，1979年9月18日出生，汉族，中国人寿财产保险股份有限公司乌鲁木齐市中心支公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：孙萍，新疆施安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝龙彬，新疆施安律师事务所律师。被告：吴文旋，男，1962年4月10日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市经济技术开发区。被告：乌鲁木齐海艺华瑞房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区东站路228号四季花城商住小区4栋1层商铺5。法定代表人：王刚，该公司董事长。第三人：沙依巴克区西山西街中环四季花城房屋咨询服务部，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街276号中豪润园37号楼8号商铺。经营者：王晨龙，男，1993年10月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。原告曹连红与被告吴文旋、乌鲁木齐海艺华瑞房地产经纪有限公司（以下简称海艺华瑞房产经纪公司）及第三人沙依巴克区西山西街中环四季花城房屋咨询服务部（以下简称四季花城服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月11日、2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告曹连红及委托诉讼代理人郝龙彬、被告海艺华瑞房产经纪公司法定代表人王刚、第三人四季花城服务部经营者王晨龙到庭参加诉讼。被告吴文旋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹连红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴文旋之间的房屋买卖法律关系；2.判令被告吴文旋返还预付房屋转让费229603元；3.判令被告吴文旋支付违约金92400元；4.判令被告吴文旋赔偿原告装修费用109300元；5.判令被告吴文旋赔偿物业费及采暖费合计4354.25元；6.判令被告吴文旋支付律师费15000元；7.判令被告海艺华瑞房产经纪公司对上述金额承担共同赔偿责任；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告吴文旋、海艺华瑞房产经纪公司于2018年1月9日签订《房屋买卖居间合同》，约定被告吴文旋将其购买尚未办理房产证的位于乌鲁木齐市新市区出售给原告，转让款共计462000元整。后原告按约定支付了首付款共计229603元，且花费109300元装修了此房屋准备入住。2019年1月得知此房屋权属上有争议，将来可能无法办理过户手续，双方签订的房屋转让协议无法继续履行，所以原告与被告协商，希望被告能够尽快处理好过户的问题，但被告拒绝。故原告诉至法院，请求依法判决。被告吴文旋未到庭，但向本院提交书面答辩状，答辩称，1.房屋过户的基本前提是被告必须拿到房产证才能进行，经被告不断咨询和催促万科房产，至今这个房屋的房产证都没有下发，所以不存在拒绝或者拖延办理过户问题。2.原告陈述转让协议无法继续履行的说法不成立，虽然被告前妻告知原告其对这套房屋有权属，且有离婚协议作证明，并威胁原告要收回房屋，但被告前妻从未冻结此房或者要求被告过户给她，这套房屋一直在被告名下。其次，被告与前妻已就该房的处置达成协议，被告把首付和按揭款支付给前妻，她就不再主张这套房屋的权利，所以不存在合同无法履行问题。3.原告确实不想要这套房屋，被告也同意用一段时间退回首付款，承担房屋装修费，并给予劳务辛苦补偿。被告海艺华瑞房产经纪公司辩称，原告与被告吴文旋的房屋买卖合同是被告促成的，佣金是被告收取的。但订立合同当天被告店里暖气漏水，合同公章都不在，就借用第三人的合同和章子。被告吴文旋故意隐瞒离婚的事实，一直推托妻子在内地住院，没有提供结婚证，导致原告确实是受到损失。被告也是受害者，请求被告吴文旋也给被告赔偿名誉损失。第三人四季花城服务部述称，被告海艺华瑞房产经纪公司店里暖气跑水在维修，借用第三人合同及公章签订的《房屋买卖居间合同》。第三人没有收取任何佣金。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告（乙方）与被告吴文旋（甲方）、案外人新疆中环房地产经纪股份有限公司–中环地产四季花城加盟（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市新市区房屋出售给乙方，房屋面积73.74平米，总成交价462000元，合同签订当日乙方向甲方支付购房定金52000元及首付款232000元，剩余转让款23万元由乙方以贷款方式于银行下贷后支付。甲乙双方权利及义务：1、该房屋权属无争议并征得全体共有人同意，甲方有权转让，如该房屋出现权属或债务纠纷，均由甲方承担。按合同第八条追究违约责任。违约责任：2.如甲方违约不履行合同义务，需退还乙方购房定金并赔偿乙方购房定金等额违约金。4.本合同履行期间，甲乙双方任何一方无正当理由，不履行本合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。本合同履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院通过法律诉讼程序解决，届时所产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担。约定其他事宜：以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准，总价462000元，首付232000元，第一次首付52000元，约定2018年1月16日前再付15万元，剩余3万元，房产证办理过户后再支付给甲方。个人所得税由甲方承担，甲方负责银行解押，配合乙方过户。合同签订当日，原告向被告支付房款52000元，同年1月16日，支付房款15万元。此外，原告还向被告吴文旋分九次微信转账支付25558元用于支付房屋按揭款。2018年1月23日，原告缴纳2016年11月1日至2018年12月31日物业费3,545.88元。同年4月14日，原告与案外人李炳印签订装修合同，原告委托李炳印对涉案房屋进行装修，合同约定工程总价款为102,406.92元。同年10月21日，原告缴纳2017年至2019年度热力费共计2,854.07元。2019年3月8日，原告委托律师支出代理费15,000元。另，2016年10月12日，被告吴文旋与其前妻蒋俊宏离婚，双方在离婚协议中约定：位于乌鲁木齐市新市区房屋归女方所有。该房产首付款中6万元为女方婚前资金，剩余房款向银行贷款。该房产目前登记在男方名下，男方同意后续银行贷款由其个人继续偿还，2016年12月底办理房产收房、交税等一切手续，所有费用由甲方负责。待该房产收房后，男方负责将该房产变更至女方名下。如女方出售该房产，所得款项归女方所有，男方有义务配合女方办理房产变更登记手续。案外人蒋俊宏向原告索要该房。本案审理中，根据原告申请，本院委托建银工程咨询有限责任公司（以下简称建银咨询公司）对乌鲁木齐市新市区房屋装修造价进行鉴定。2019年8月22日，建银咨询公司出具建银鉴字［2019］22号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：鉴定总造价4,4773.73元，原、被告及第三人均未对鉴定结论提出异议。以上事实有《房屋买卖居间合同》、收条2张、微信转账凭证、《商品房预售合同》、情况说明2份、热力公司收据3份、装修合同、收条、万科物业收据、微信转账记录9张、《离婚协议书》、《工程造价鉴定意见书》等以及庭审笔录存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告吴文旋及第三人四季花城服务部签订《房屋买卖居间合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。案涉房屋虽由被告吴文旋购买，但被告吴文旋与前妻蒋俊宏离婚时分割给蒋俊宏，被告吴文旋对该房已不再享有处分权，合同目的已无法实现。原告主张解除与被告吴文旋房屋买卖合同关系的请求于法有据，本院予以支持。被告吴文旋行为构成违约，原告依照合同约定主张被告支付合同成交价20%的违约金即92,400元的请求于法有据，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告吴文旋理应将收取的房款归还原告，核算为227,558元（52,000元＋15万元＋25,558元），对原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张被告吴文旋赔偿装修费用109,300元、物业费、采暖费4,354.25元，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。原告主张的装修损失，本院委托建银咨询公司鉴定房屋装修总价为4,4773.73元，本院支持违约金的数额足以弥补本案违约所致的装修损失及物业费、采暖费损失，故对原告上述主张，本院不予支持。原告主张被告吴文旋支付律师费15,000元，本案合同约定律师费由违约一方承担，现原告请求有律师费收费发票为证，本院予以支持。原告主张被告海艺华瑞房产经纪公司承担共同赔偿责任，本院认为，被告海艺华瑞房产经纪公司为房屋买卖合同的居间方，被告海艺华瑞房产经纪公司在买卖合同履行中不存在故意隐瞒事实或者存在重大过失情形，故被告海艺华瑞房产经纪公司不应就被告吴文旋的违约行为承担责任。对原告的该项请求，本院不予支持。被告吴文旋未到庭视为放弃对本案抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告曹连红与被告吴文旋之间房屋买卖合同关系；二、被告吴文旋退还原告曹连红房款227,558元；三、被告吴文旋支付原告曹连红违约金92,400元；四、被告吴文旋支付原告曹连红律师费15,000元；五、驳回原告曹连红对被告吴文旋的其他诉讼请求；六、驳回原告曹连红对被告乌鲁木齐海艺华瑞房地产经纪有限公司的诉讼请求。上述款项合计334,958元，被告吴文旋于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼标的额450,657.25元，确认给付额334,958元，确认给付额占诉讼标的额的74.32%，本案减半收取案件受理费4,029.93元，原告负担25.68%即1,034.88元，被告吴文旋负担74.32%即2,995.05元。被告吴文旋应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 刘 萌二〇一九年十二月十七日书记员 张钟月