河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1728民初4099号原告：遂平县春天物业管理有限公司，住所地河南省遂平县。法定代表人：刘东辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟凡勇，男，1984年10月16日出生，汉族，住河南省遂平县，系该公司副总经理。被告：王新玲，女，1974年7月4日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省遂平县。委托诉讼代理人：赵平，驻马店市遂平县吴房法律服务所法律服务工作者。原告遂平县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业）诉被告王新玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业的委托诉讼代理人孟凡勇、被告王新玲及其委托诉讼代理人赵平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠原告的物业费1392元；2.依法判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠原告的电梯运行费480元；3.依法判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠原告的二次增压费240元；4依法判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日代收政府城市垃圾处理费120元；5.依法判令被告按照千分之一支付2018年1月1日至2019年12月31日的逾期付款的滞纳金407元。6.由被告承担诉讼费用，以上费用共计2639元。事实和理由：被告属于原告所管理的某小区业主。根据原告与嵖岈山旅游发展有限公司签订的物业服务协议，双方约定：1.按建筑面积每月每户0.65元/㎡收取基础物业费；2.电梯运行费每户每月20元，3.二次增压费每户每月10元，4.代收政府垃圾处理费每户每月5元。被告的房屋位于遂平县某小区××楼××单元××楼中户，建筑面积89.37㎡。从2018年1月1日至2019年12月31日，被告共计拖欠我公司物业费1392元、电梯运行费480元、二次增压费240元、政府城市垃圾处理费、滞纳金等共计2639元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、卫生及设施设备维护进行了一系列的物业管理工作。经原告工作人员无数次催要，被告拒不支付物业管理费。被告的行为直接影响了小区的机制运转，给小区带来了负面影响。为维护原告的合法权益不受侵害，根据《物业管理条例》的有关规定，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费、电梯运行费及滞纳金等共计2639元。被告王新玲辩称，一、原告主体不适格，被告所居住的某小区由该小区的开发商于2013年4月与鑫鼎物业某管理处有前期物业服务协议。我作为该小区住户，按照该服务协议履行了缴纳物业服务费的全部义务，我作为鑫鼎物业服务合同的相对方，并没有解除与鑫鼎物业的服务合同，鑫鼎物业也没有与我及本小区全体业主解除服务合同的意思表示。我及本小区全体业主与鑫鼎物业的物业服务合同关系仍然存在，是合法有效的服务合同关系。根据《合同法》第八条规定，本案所涉及物业服务合同若发生争议，只有鑫鼎物业某管理处是适合的主体，而本案的原告在何时、何种条件下成为该小区物业服务合同的一方主体，我不知情，本小区的全体业主不知情。我本人不认可，本小区的全体业主也不认可。二、原告以物业服务合同中提供物业服务一方主体而请求收取物业费没有事实依据。2018年5月份之前，我和本小区业主所接受的鑫鼎物业服务项目的内容和质量尚可，我们均已交纳了物业服务费。但自2018年5月之后至原告起诉之日这一时段内，我和本小区业主没有接受到物业服务。其主要表现为：1.无门卫保安人员，小区监控摄像头损坏80%，外来人员随便出入，无人过问、盘查。有些业主的电动车丢失无法查找线索。2.环境卫生及绿化无人管理，出现脏、乱、差。3.楼层电梯没有年检，出现暂停及其他危及业主人身安全的故障时有发生。4.公共灭火器无年检，配件丢失，存在安全隐患。5.共用电器出现电线裸露锈蚀现象，存在安全隐患。6.共用健身器材，小区共用座椅损毁无法正常使用。7.共用门禁大门损毁，无人过问修复，存在安全隐患。8.小区内共用道路被车辆占道，造成通行不便，无人过问。以上现象证实没有物业服务单位为我们业主提供物业服务。在过去一年多的时间内，我没有接受相关的物业服务，我有权拒绝交纳物业费。三、原告收取费用没有基本依据。综上所述，望人民法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，被告王新玲系遂平县某小区××楼××单元××楼中户的业主，其房屋建筑面积为89.39㎡。2018年5月21日，原告春天物业与遂平县某小区的建设单位驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司某项目部签订了小区物业托管合同，由原告春天物业为遂平县某小区住宅项目提供物业管理服务。该合同中约定原告提供服务的受益人为遂平县某小区的全体业主和物业使用人，遂平县某小区的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。该合同就物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、合同双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等方面进行了明确约定。该合同中约定原告春天物业收取相关费用的标准为：住宅房屋的物业管理综合服务费为每户每月0.65元/㎡；电梯运行费每户每月20元；二次增压费每户每月10元；滞纳金从逾期之日起每天按费用的千分之一收取。根据2018年遂平县市场发展局规费征收大队出具的《关于征收垃圾处理费的公告》，由小区物业公司按照每户每月5元的标准对小区业主全额代收垃圾处理费。被告王新玲自2018年5月至2019年12月（共计20个月）未向原告交纳物业费、电梯运行费、二次增压费、垃圾处理费。另查明，原告春天物业从2018年5月开始进驻遂平县某小区提供物业服务。目前，遂平县某小区仅有原告春天物业一家物业公司提供物业服务。庭审中，被告提供照片证明某小区存在没有及时清运垃圾和管理不善等问题，以印证其不该缴纳相关物业费用。上为本案事实。以上事实有原、被告双方的陈述、原告方提供的小区物业托管合同、某项目部物业移交清单、关于征收垃圾处理费的公告、遂平县城市生活垃圾处理费征收通知书、某交房清单、小区项目信息公示栏照片两张、被告提供的合同补充协议复印件一张、鑫鼎物业某管理处出具的收据一张、照片三十五张等证据在卷为据，经质证本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告春天物业与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司某项目部签订的小区物业托管合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，系有效合同。该合同对遂平县某小区的全体业主均具有约束力。被告辩称其对该合同不知情，不认可的理由不足，本院不予采信。被告辩称原告主体不适格，因其提供的合同补充协议系复印件，其提供的物业费收据与本案无关，且鑫鼎物业某管理处目前没有在该小区提供物业服务，故本院不予采信。被告辩称没有接受到原告提供的物业服务，因被告提供的照片虽能证明小区垃圾清运不及时等问题，但同时亦能证明原告为小区清理垃圾及安装监控设备的事实。本案原告实际已在某小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故被告的该项辩称本院不予采信。被告作为业主应当根据原告与建设单位签订的物业托管合同约定支付自2018年5月至2019年12月共计20个月的物业管理综合服务费及其他费用。关于原告请求判令被告支付2018年1月至2018年4月的物业费及其他费用的诉讼请求，因原告于2018年5月开始为某小区提供物业服务，对于原告针对2018年1月至2018年4月期间内的诉讼请求，本院不予支持。被告王新玲拖欠原告春天物业各项费用的具体数额是：1、物业管理综合服务费1162元（0.65元/月/㎡×89.39㎡×20个月）；2、电梯运行费400元（20元/月/户×20个月）；3、二次增压费200元（10元/月/户×20个月）；4、垃圾处理费100元（5元/月/户×20个月）。关于原告春天物业请求被告按日千分之一支付滞纳金（即违约金）407元的诉讼请求，其约定过高，本院酌情支持100元。原告春天物业超出上述请求的部分，本院不予支持。以上五项费用合计1962元，被告王新玲应当支付给原告春天物业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王新玲于本判决生效之日起五日内向原告遂平县春天物业管理有限公司支付物业管理综合服务费、电梯运行费、二次增压费、垃圾处理费及违约金共计1962元；二、驳回原告遂平县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王新玲负担（案件受理费原告遂平县春天物业管理有限公司已预交，由被告王新玲于本判决生效后五日内径行支付给原告遂平县春天物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 上官丽娜二〇一九年十二月三十日书记员 樊  燕