福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5357号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门伍叁贰娱乐有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路532号。 法定代表人：崔小宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄昌榕、唐帅华，福建君州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门地丰置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路兴业大厦21层2101室。 法定代表人：郭岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君、张晨，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门伍叁贰娱乐有限公司（下称伍叁贰公司）因与被上诉人厦门地丰置业有限公司（下称地丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人伍叁贰公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决第三、四项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人有权自行处置房屋租赁合同附件《资产清单》所列内容，且被上诉人同意处置，判决被上诉人无需承担租赁房屋装修增设的附属物进行赔偿，属于认定事实错误。本案中，上诉人已与被上诉人明确约定装修物不应予以拆除，虽然双方未约定补偿方式，但基于公平原则，上诉人有权要求参照第三方评估机构出具的评估价格予以补偿，上诉人要求补偿的诉求具有合同依据，且符合我国民法公平的基本原则。 被上诉人地丰公司答辩称，本案双方并未约定地丰公司应就承租人的装修、装饰物进行补偿，故不存在当事人另有约定的情形。针对未形成附合的装饰装修物，可由承租人自行拆除，但拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，因此不存在补偿问题。承租人可以自行处理装修装饰物，并不代表出租人应对其补偿。上诉人不能强迫出租人购买其装修装饰物。请求驳回上诉人的上诉请求。 地丰公司向原审法院提出的诉讼请求：伍叁贰公司立即搬离撤出位于厦门市思明区湖滨中路532号厂房及其附属设施（厂房主体建筑面积约12524.15平方米），清空该厂房及其附属设施内的全部人员，将该厂房及其附属设施按现状原样完整地移交返还给地丰公司。事实和理由：2013年8月，地丰公司与伍叁贰公司签订一份编号为厦地丰协[2013]0071号的《房屋租赁合同》，约定：地丰公司将位于厦门市思明区湖滨中路532号厂房及其附属设施（以下均称讼争房屋）出租给伍叁贰公司，房屋为四层框架结构建筑物，建筑面积约12524.15平方米，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日；租赁期满，伍叁贰公司在搬迁过程中，其增加的设施设备自行处理并清运干净，但附属于原租赁物的应保留原状，不得拆除和破坏；合同终止后，项目供电、供水设施应保留原样，伍叁贰公司不得擅自拆除；合同终止后，伍叁贰公司应在30日内完成搬迁工作，在处置其资产过程中，必须确保讼争房屋建筑主体结构及归属地丰公司资产的完整性，如因处置其资产导致对地丰公司房屋建筑结构或资产遭受损害的，相关损失均由伍叁贰公司承担；搬迁期后，伍叁贰公司应将讼争房屋原样(自然损耗除外)移交给地丰公司，逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物以及其他财物等物品视为伍叁贰公司放弃，处置权和收益权(若有)由地丰公司处理，伍叁贰公司不得就此要求任何赔偿或请求。租赁期间届满之前，地丰公司就多次提醒伍叁贰公司期满后不再续租，要求其按时搬迁腾退。但伍叁贰公司至今仍然拒不履行搬迁腾退义务，应承担相应的法律责任。 伍叁贰公司提出的反诉请求：1．伍叁贰公司因厦门市思明区湖滨中路532号厂房装修增设的附属物归地丰公司所有，地丰公司对伍叁贰公司进行补偿（补偿金额暂估为300万元，最终参考金额以鉴定为准)；2．地丰公司退还伍叁贰公司履约保证金75万元。事实和理由：自2007年5月起，伍叁贰公司向地丰公司承租厦门市思明区湖滨中路532号厂房用于经营娱乐业，双方于2013年8月29日签订了最后一份《房屋租赁合同》，租赁期限至2018年7月31日。租赁期间，伍叁贰公司对前述讼争房屋进行装修改造，包括增设、安装房屋西侧二楼楼板、机房、坑基、井道、电梯、舞台、室内隔墙及室外给排水系统、消防水池、空调系统等。根据《房屋租赁合同》第十一条约定，前述装修设施设备资产的所有权属于伍叁贰公司，伍叁贰公司对这些资产享有处置权；同时，根据《房屋租赁合同》第五条、第六条约定，租赁期满，装修附属物应保留原状，供电、供水设施不得拆除。因此，根据合同约定及公平原则，伍叁贰公司对讼争房屋装修所增设的附属物应归地丰公司所有，地丰公司对伍叁贰公司予以相应的补偿。 原审查明，2013年8月29日，地丰公司（甲方）与伍叁贰公司（乙方）签订了一份合同编号为厦地丰协[2013]0071号的《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨中路532号厂房及其附属设施出租给乙方，房屋为四层框架结构建筑物，建筑面积约12524.15平方米，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日，前两年的年租金为6741300元，自2015年8月1日起的年租金为7415430元，租金应按季度支付；乙方向甲方支付履约保证金750000元。该合同第四条第2款约定“合同解除或终止时，若乙方无任何违约行为，且合同双方办理完毕交接手续，甲方应及时无息退还乙方履约保证金”、第3款约定“甲方无息退还乙方履约保证金之前，有权先于扣除应当由乙方承担而未支付或未承担的费用”；第五条第3款约定“租赁期届满，乙方在搬迁过程中，其增加的设施、设备由乙方自行处理并清运干净，但附属于原租赁标的物的应保留原状，不得拆除和破坏”；第六条第3款约定“合同解除或终止时，项目供电、供水设施应保留原样，乙方不得擅自拆除”；第十一条第1款约定“租赁标的物及其内部的资产所有权属于甲方，但附件资产清单所列的内容除外（该清单所列的内容的所有权属于乙方，乙方拥有处置权）”、第2款约定“合同解除或终止时，乙方应在30日内完成搬迁工作，在处置乙方资产过程中，乙方必须确保甲方标的物建筑主体结构及归属甲方资产的完整性，如因处置乙方资产导致对甲方建筑结构或资产遭受损害的，相关损失均由乙方承担。搬迁期后，乙方将租赁标的物原样（自然损耗除外）移交给甲方，逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物以及其他财物等物品视为乙方放弃，处置权及收益权（若有）由甲方处理，乙方不得就此要求任何赔偿或请求。”该合同有一附件《资产清单》，列明了具体的资产名称、范围、型式与规格等内容。 2018年1月25日，地丰公司向伍叁贰公司发出一份《关于湖滨中路532号厂房和附楼夹层项目到期不再续租的函》，告知租赁期间在2018年7月31日届满后，其不再将讼争房屋出租给伍叁贰公司，要求伍叁贰公司在2018年8月30日前完成搬迁腾房工作。租赁期间届满后，伍叁贰公司未将讼争房屋腾空返还给地丰公司，但继续按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向地丰公司支付费用。 原审另查明，厦门红焦点酒店管理有限公司自2007年开始向地丰公司承租讼争房屋。2009年11月5日，厦门红焦点酒店管理有限公司的名称核准变更为厦门伍叁贰娱乐有限公司。 2007年12月19日，地丰公司（甲方）与厦门红焦点酒店管理有限公司（乙方）签订一份《湖滨中路532号项目相关合同的补充协议》，第三条约定“上述改造后的原柯达1250KVA变压器及新增630KVA变压器归甲方所有，变配电房管理及维护由甲方负责”；第四条约定“湖滨中路532号项目的户外供水市政总水表接口和户外给排水及雨水排污系统工程安装费用由甲方承担”，第五条约定“租赁期届满后，乙方不得拆除相关设施或提出任何补偿要求。” 2012年前后，地丰公司（甲方）与伍叁贰公司（乙方）曾签订一份《意向书》，对讼争房屋的配电室迁移事宜进行了约定，其第1.5条约定“配电室迁建工程竣工后，乙方应将工程竣工资料移交给甲方，该配电室所有权归属甲方，乙方在经营期限内拥有使用权。” 2016年2月4日，地丰公司与伍叁贰公司签署一份《备忘录》，其中载明“委托伍叁贰公司对湖滨中路532号项目项目二至五层的外墙进行整体改造，双方各自承担改造总造价的50%。” 审理中，地丰公司还陈述，1．《房屋租赁合同》附件《资产清单》中所列设施、设备等资产，同意按照合同约定由伍叁贰公司自行处置，地丰公司不需要这些资产。2．《房屋租赁合同》第五条第3款中“但附属于原租赁标的物的应保留原状，不得拆除和破坏”，是指已与讼争房屋形成附合的装饰装修物应保留原状，合同并未约定地丰公司应就该部分装饰装修物对伍叁贰公司进行补偿。地丰公司同意伍叁贰公司按合同约定予以拆走等处置。3．《房屋租赁合同》第六条第3款约定“项目供电、供水设施应保留原样，乙方不得擅自拆除”，是因为《湖滨中路532号项目相关合同的补充协议》已经约定“变压器、供水设施归地丰公司所有，伍叁贰公司不得拆除相关设施或提出任何补偿要求”，《意向书》也约定“配电室所有权归属地丰公司所有。” 原审法院认为，地丰公司与伍叁贰公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已于2018年7月31日届满，伍叁贰公司负有返还讼争房屋的义务。伍叁贰公司主张的其至今未返还讼争房屋的理由，缺乏依据。因此，现地丰公司要求伍叁贰公司返还讼争房屋等诉讼请求，符合法律规定，结合双方庭审意见，予以支持；《房屋租赁合同》附件《资产清单》中所列设施、设备等资产可由伍叁贰公司按照合同约定自行处置。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”；《房屋租赁合同》并未约定地丰公司应就讼争房屋的装饰装修对伍叁贰公司进行补偿，该合同第十一条第2款也约定“该（附件）清单所列的内容的所有权属于乙方（伍叁贰公司），乙方拥有处置权”，地丰公司亦已对《房屋租赁合同》第五条第3款、第六条第3款约定进行了合理解释，并表示同意伍叁贰公司按照合同约定自处处置合同附件清单中的资产，因此，伍叁贰公司要求其因讼争房屋装修增设的附属物归地丰公司所有、由地丰公司予以相应补偿，不符合前述司法解释规定及合同约定，不予支持。伍叁贰公司申请对讼争房屋装修改造所增设附属物的价值进行鉴定，就本案审理已无必要，不予以准许。至于伍叁贰公司要求地丰公司退还履约保证金75万元，鉴于地丰公司已经要求伍叁贰公司腾退讼争房屋，结合《房屋租赁合同》第四条约定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门伍叁贰娱乐有限公司于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区湖滨中路532号厂房及其附属设施（厂房主体建筑面积约12524.15平方米）腾空返还给厦门地丰置业有限公司；二、厦门地丰置业有限公司于厦门伍叁贰娱乐有限公司履行上述第一项判决所确定的义务后十日内退还厦门伍叁贰娱乐有限公司履约保证金75万元；三、驳回厦门地丰置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门伍叁贰娱乐有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由厦门伍叁贰娱乐有限公司负担。反诉案件受理费18400元，由厦门地丰置业有限公司负担3680元，厦门伍叁贰娱乐有限公司负担14720元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方当事人对租赁合同的签订、合同的履行情况均无异议，应予认定。伍叁贰公司也同意将讼争租赁场所返还给出租人地丰公司，地丰公司也同意退还其收取的履约保证金。本案的争议焦点为，上诉人伍叁贰公司要求出租人地丰公司对讼争房产装修装饰物进行补偿，有否事实和法律依据。对此，本院认为，讼争双方所签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款约定，“该（附件）清单所列的内容的所有权属于乙方（伍叁贰公司），乙方拥有处置权”，并未约定出租人地丰公司应就讼争房屋的装饰装修进行补偿，地丰公司对伍叁贰公司按照合同约定自行处置合同附件清单中的资产也未提出异议。故伍叁贰公司要求其因讼争房屋装修增设的附属物归地丰公司所有、由地丰公司予以相应补偿，没有事实和法律依据，其为此而提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费30800元，由上诉人厦门伍叁贰娱乐有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十二月十三日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。