福建省福州市中级人民法院 民事判决书 （2019）闽01民终8316号 上诉人（原审被告）：郑庆林，男，1973年4月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林建志，福建天长律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州融锦欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区闽江大道167号融侨水乡酒店12层。 法定代表人：林宏修，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚瀚，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人郑庆林因与被上诉人福州融锦欣泰房地产开发有限公司（以下简称融锦欣泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑庆林及其委托诉讼代理人林建志、被上诉人融锦欣泰公司的委托诉讼代理人邱小红、姚瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑庆林上诉请求：1.撤销一审判决，本案发回重审或者直接改判驳回融锦欣泰公司一审诉讼请求；2.依法判令融锦欣泰公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》及《合同解除协议》合法有效系基本事实认定不清。（一）融锦欣泰公司与郑庆林签订的《商品房买卖合同》系无效合同。根据榕政办〔2016〕186号文件规定，融锦欣泰公司明知郑庆林不具备购买诉争房产资格，仍与之签订《商品房买卖合同》损害了社会公共利益，是无效合同，不存在解除合同及承担违约责任之说。（二）双方签订的《合同解除协议》系为了办理退款和网签注销手续之用，是无效合同，对郑庆林不具有法律约束力。二、拖延注销是由于融锦欣泰公司自身过错造成，与郑庆林无关。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条系适用法律错误。四、融锦欣泰公司故意隐瞒本案一审诉讼的事实，造成郑庆林未能参加本案一审诉讼程序。 融锦欣泰公司辩称，一、《商品房买卖合同》及补充协议为合法有效合同，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。二、郑庆林未按照《合同解除协议》约定的日期办理注销手续，经融锦欣泰公司多次催告仍未办理，直至2019年5月8日才配合办理注销手续。合同长期未注销的原因在于郑庆林，其应向融锦欣泰公司承担逾期办理注销手续的违约责任。综上所述，请求驳回上诉，维持一审判决。 融锦欣泰公司向一审法院起诉请求：1.确认融锦欣泰公司与郑庆林因福州市仓山区住宅而签订的编号为ＦＺ1706ＸＪ023104的《商品房买卖合同》已于2018年3月23日解除；2.判令郑庆林立即协助融锦欣泰公司办理福州市仓山区住宅的《商品房买卖合同》（编号：ＦＺ1706ＸＪ023104）的备案登记注销手续；3.判令郑庆林向融锦欣泰公司支付违约金406983元（按房屋总价款2836117元的日万分之五自2018年3月29日起计算至《商品房买卖合同》备案登记注销之日止，现暂计至2019年1月10日）；4.判令郑庆林立即赔偿融锦欣泰公司为主张权利所支出的律师代理费8000元；5.判令本案的全部诉讼费用由郑庆林承担（包含但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等因融锦欣泰公司实现诉讼请求而产生的费用）。在诉讼过程中，融锦欣泰公司将第三项诉讼的请求确认为，因郑庆林已经配合融锦欣泰公司办理《商品房买卖合同》注销手续，注销日期是2019年5月8日，故郑庆林向融锦欣泰公司支付违约金截止时间为2019年5月7日。 一审法院认定事实：2017年7月23日，融锦欣泰公司与郑庆林签订了编号为ＦＺ1706ＸＪ023104的《商品房买卖合同》及其附件补充协议，双方约定：郑庆林向融锦欣泰公司购买其开发的位于福州市仓山区住宅，房屋总价款为2836117元；合同签订后，融锦欣泰公司为郑庆林办理了《商品房买卖合同》的备案登记，郑庆林向融锦欣泰公司支付了购房款1426117元。2018年3月23日，融锦欣泰公司与郑庆林签订的《合同解除协议》，约定：双方同意自签订该协议之日解除ＦＺ1706ＸＪ023104的《商品房买卖合同》；郑庆林应当在本协议签署后五日内配合融锦欣泰公司办理完毕解除《商品房买卖合同》的一切相关手续（包含但不限于办理房屋预售和／或出售登记注销手续）；如郑庆林拖延办理本协议约定的《商品房买卖合同》解除及相关备案注销等手续，截至办理完成《商品房买卖合同》的解除及注销等手续之日止，每逾期一日，郑庆林应支付相当于总房款日万分之五的违约金；郑庆林迟延、拒绝办理本协议约定的《商品房买卖合同》解除及相关备案注销手续，造成融锦欣泰公司损失的，且违约金不足弥补融锦欣泰公司损失的，融锦欣泰公司有权要求郑庆林赔偿。《合同解除协议》签订后，融锦欣泰公司向郑庆林全额退还了已收取的购房款，但郑庆林至2019年5月8日才配合融锦欣泰公司办理《商品房买卖合同》的备案注销手续。 2019年1月10日，融锦欣泰公司与北京德恒（福州）律师事务所签订了《诉讼案件委托代理合同》（郑庆林案）。 一审法院认为，融锦欣泰公司与郑庆林签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行相关的义务。2018年3月23日，融锦欣泰公司与郑庆林签订《合同解除协议》，约定双方同意自签订该协议之日解除《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1706ＸＪ023104）。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故融锦欣泰公司诉请确认该《商品房买卖合同》于2018年3月23日解除，一审法院予以支持。融锦欣泰公司诉请判令郑庆林立即协助融锦欣泰公司办理福州市仓山区住宅的《商品房买卖合同》（编号：ＦＺ1706ＸＪ023104）的备案登记注销手续、判令郑庆林向融锦欣泰公司支付违约金406983元（按房屋总价款2836117元的日万分之五自2018年3月29日起计算至《商品房买卖合同》备案登记注销之日止，现暂计至2019年1月10日），由于《合同解除协议》签订后，郑庆林未按协议约定在协议签署后五日内配合融锦欣泰公司办理完毕解除《商品房买卖合同》的一切相关手续，直至2019年5月8日才配合融锦欣泰公司办理《商品房买卖合同》的备案注销手续，郑庆林的行为已构成违约，融锦欣泰公司诉请郑庆林按购房总价款日万分之五支付逾期办理手续违约金偏高，一审法院酌情调整为按购房总价款日万分之一支付。《合同解除协议》约定郑庆林应当在协议签订后五日内协助，故违约金自2018年3月29日起算，郑庆林于2019年5月8日履行了协助义务，故违约金应计算至2019年5月7日止。郑庆林应当支付的违约金计114862.74元（2836117元×0.01%×405天）。由于郑庆林已配合融锦欣泰公司办理了《商品房买卖合同》备案登记注销，故融锦欣泰公司诉请判令郑庆林立即协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，一审法院不予支持。融锦欣泰公司诉请郑庆林赔偿律师代理费8000元，符合《商品房买卖合同》的相关约定，一审法院予以支持。郑庆林经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、福州融锦欣泰房地产开发有限公司与郑庆林2017年7月23日签订的《商品房买卖合同》（编号为ＦＺ1706ＸＪ023104）于2018年3月23日解除；二、郑庆林于本判决生效之日起十日内向福州融锦欣泰房地产开发有限公司支付违约金114862.74元；三、郑庆林于本判决生效之日起十日内向福州融锦欣泰房地产开发有限公司支付律师代理费8000元；四、驳回福州融锦欣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29488元，由郑庆林负担。郑庆林、融锦欣泰公司负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费发票）由郑庆林负担。 本院二审期间，郑庆林、融锦欣泰公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的基本事实予以确认。 另查明，开发商将退房款存入购房人账户，是办理预告登记注销的必要条件。融锦欣泰公司于2018年5月28日将购房款退还给郑庆林，并于2018年6月24日通知郑庆林款项已到账并提示协助办理注销手续。双方在二审确认，郑庆林于2019年5月7日协助履行注销手续。 本院认为，融锦欣泰公司与郑庆林签订的《商品房买卖合同》以及《合同解除协议》系双方真实意思表示，不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效事由，融锦欣泰公司以郑庆林不具有购房资格而认定合同无效为由提起上诉，该主张缺乏依据。融锦欣泰公司与郑庆林于2019年5月7日签订的《解除协议》虽经登记备案，但系为了履行不动产交易中心办理注销登记的备案手续，并非为了重新确定履行期限、违约责任所签订，故应以2018年3月23日双方签订的体现其真实意思表示的《合同解除协议》为准。 根据本院查明事实，办理注销手续的前提是融锦欣泰公司将购房款退还给郑庆林，因融锦欣泰公司并未于《合同解除协议》签订之日起5日内将购房款退回郑庆林账户，故郑庆林实际上无法按照《合同解除协议》约定的期限协助办理注销手续。一审法院将因融锦欣泰公司无法提供进账单导致注销延误的时间也计算在郑庆林的违约期限内有失公平。融锦欣泰公司2018年5月28日退款，并于2018年6月24日向郑庆林通知退款并提示协助注销，自此郑庆林负有协助注销手续的义务。郑庆林直至2019年5月7日才协助履行注销手续，显属违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的起止时间，根据双方在《合同解除协议》中对郑庆林配合办理解除期限为5日的约定，可知5日足以完成注销手续且符合双方的预期，本院认定郑庆林应于收到融锦欣泰公司通知之日起5日内协助办理注销手续，即履行办证义务的合理期限应至2018年6月29日，故逾期协助办理注销手续的违约金计算期间为2018年6月30日至2019年5月6日（含当日，共计311天）。由于二审中双方提交了新的证据，一审法院计算违约金的起止时间与事实不符，本院予以纠正。一审法院按购房总价款日万分之一为标准计算违约金，已对《合同解除协议》约定的日万分之五标准进行了酌情调整，该标准无明显不当。故郑庆林应当支付的违约金计88203.24元（2836117元×0.01％×311=88203.24）。一审法院依法送达，关于郑庆林认为融锦欣泰公司故意隐瞒本案一审诉讼的事实、造成郑庆林未能参加一审诉讼程序等上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，郑庆林的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1838号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1838号民事判决第二项、第四项； 三、郑庆林于本判决生效之日起十日内向福州融锦欣泰房地产开发有限公司支付违约金88203.24元； 四、驳回福州融锦欣泰房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回郑庆林的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费29488元，由福州融锦欣泰房地产开发有限公司负担27283元，由郑庆林负担2205元；二审案件受理费29488元，由福州融锦欣泰房地产开发有限公司负担27283元，由郑庆林负担2205元。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十二月十一日 书记员 王亚珊