河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫10民终3350号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔俊美，男，1982年11月27日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王志民，男，汉族，1979年1月29日生，住河南省许昌县。系上诉人同小区住户。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南怀大物业管理有限公司，住所河南省许昌市东城区魏武大道与前进路交叉口阳光花墅23号楼1单元103室。法定代表人：童光武，任该公司董事长。委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源，河南君志合律师事务所实习律师。上诉人崔俊美因与被上诉人河南怀大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔俊美的委托诉讼代理人王志民，被上诉人河南怀大物业管理有限公司的委托诉讼代理人董宏波、孙源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔俊美上诉请求：1、请求撤销魏都区人民法院2019）豫1002民初860号民事判决书第一、四项判决，发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求。2、本案一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审事实认定错误，适用法律错误。1、被上诉人公司根本违约，不该再收取管理费。被上诉人违反《服务协议》将物业服务整体转让给了“乐生活”公司，构成根本违约。被上诉人物业负责人冯经理曾在2018年的业主会议上承诺限期解决业主反映的问题，若物业公司不能限期解决业主反映的问题，物业费将不再收取，直到问题解决，但直到现在小区问题依旧。2、一审法院没有支持上诉人的反诉请求错误。1、小区未能成立业委会完全系被上诉人的阻挠。法院应判令被上诉人配合小区业主成立业委会。这是全体业主均知道的事实。2、法院应判令被上诉人积极改进服务管理。小区没有业委会，所以为保障小区的安定有序上诉人个人提出整改要求，以提高全体业主的获得感舒适度，这完全符合全体业主的利益，也是全体业主的诉求。第三、对上诉人的证据，一审法院均不予采信，证据采信不公。河南怀大物业管理有限公司辩称，一、答辩人并未违约，其主张的管理费具有事实根据和法律依据。首先，答辩人并未将小区物业转让他人，该小区直至目前一直由答辩人进行服务并进行管理。被答辩人所称的“乐生活”公司，是答辩人公司股东中持股比例最大的一个公司股东，答辩人的公司股权中“乐生活”公司占有70%的股份。因此，在小区中，答辩人将“乐生活”的品牌进行了宣传和展示，并将“乐生活”公司的一些管理细则进行了公示，以更好地服务小区业主。现小区物业管理仍由答辩人提供，被答辩人称整体转让不仅没有证据，也与事实不符，完全是其主观臆断。其次，被答辩人所称答辩人工作人员承诺不再收取物业费的说法，缺乏有效证据。答辩人收取物业费来源于双方合同约定，同时物业费是答辩人维持企业正常经营、运转的基本支撑。答辩人从未授权任何人作出不再收取物业费的承诺，因此，被答辩人的该项主张不能成立。二、一审法院对被答辩人的大部分反诉请求不予支持，认定事实正确。依据现行法律法规，业主成立业主委员会是小区业主的基本权利，且物业公司也不是成立业主委员会的发起或者批准机构。对于小区成立业主委员会，答辩人是支持的，期间也没有进行任何阻挠，现小区业委会无法成立并不是答辩人的责任，被答辩人要求答辩人配合成立业委会没有法律根据。综上，被答辩人所主张的上诉理由缺乏事实根据，对其请求应当予以驳回。河南怀大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令崔俊美支付自2012年10月起至2018年10月的物业费6524元、垃圾处理费511元、公摊电费1825元、电梯年检费1533元，以上共计10393元，并自逾期之日起按每日6‰的标准向怀大公司支付逾期违约金直至付款之日止。2、本案诉讼费由被告承担。崔俊美向一审法院反诉请求：1、判令怀大公司对所管理本小区2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目进行公告；2、判令怀大公司将其管理小区公共部分所得的公共收益（包括但不限于车位、广告收益）向反诉原告和其他业主分配，并从2011年10月每天按1％支付违约金至支付之日；3、判令怀大公司限期配合成立业主委员会；4、判令怀大公司限期将本小区的消防通道疏通并保持畅通；5、判令怀大公司限期增设车棚和充电桩；6、本案诉讼及反诉费用由被反诉人负担；7、判令怀大公司补偿反诉人房屋未按规定质量交工所产生的费用；8、判令怀大公司限期拆除小区地面和楼顶的违章建筑。一审法院认定事实：怀大公司自2011年10月1日至今为许昌市唐岗街欧陆阳光小区提供物业服务，崔俊美系欧陆阳光小区1号楼1单元502室的业主。2011年5月19日，怀大公司作为甲方，崔俊美作为乙方，双方共同签订《前期服务协议》一份，合同中对物业名称、座落位置、建筑面积、双方的权利和义务、物业服务管理服务内容、违约责任等做出了明确约定。该《前期服务协议》中约定物业管理服务费用为0．7元／月／㎡，垃圾处置费按政府有关规定执行，公用水电费按实际用量据实分摊。涉案房屋登记的建筑面面积为138．12㎡。崔俊美自2012年10月1日至2018年10月30日期间未交纳物业服务费6477．8元［138．12㎡×0．7元／月／㎡×67个月（自2012年10月1日至2018年10月30日期间共计73个月，另须扣除崔俊美于2017年11月24日已交纳的2018年1月至2018年6月30日期间共计6个月的物业服务费，合计为67个月）≈6477．8元］、垃圾处置费511元（7元／月／户×73个月=511元）、公摊电费1825元（25元／月／户×73个月=1825元）、电梯年检费1533元（21元／月／户×73个月=1533元）。怀大公司向崔俊美催交上述费用，崔俊美未交纳，引起纠纷，怀大公司诉至该院。另，怀大公司已将《欧陆阳光小区2017年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2017年度多经收支汇总》、欧陆阳光小区2018年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2018年度多经收支汇总》于欧陆阳光小区物业管理区域信息公示栏中公示，并于庭审中提交。其中，《欧陆阳光小区2017年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2018年度收支汇总》列明了物业公司年度收入、支出金额、主营业务税金、管理费用、净利润。《欧陆阳光小区2017年度多经收支汇总》、《欧陆阳光小区2015年度多经收支汇总》列明车位费、电梯广告、快递柜、净水机的收益金额及支出项目、金额。另，涉案小区未成立业主大会，亦未成立业主委员会。根据许价［2005］26号《关于制定许昌市城市生活垃圾处理费标准的通知》，许昌市城市生活垃圾处理费中城市居民户执行标准为7元／户／月。一审法院认为，本案中，怀大公司作为涉案小区的物业服务公司，对崔俊美居住的小区实际提供了物业服务，崔俊美作为业主，客观上接受了怀大公司提供的物业服务。崔俊美应当向怀大公司支付物业服务费。故怀大公司要求崔俊美支付自2012年10月1日至2017年12月31日及2018年7月1日至2018年10月30日期间欠付的物业服务费6477．8元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。怀大公司要求崔俊美支付的垃圾处置费、公摊电费、电梯年检费均涉及所在小区住户的公共利益，崔俊美也享受了该利益，应当支付上述费用。故怀大公司要求崔俊美支付自2012年10月1日至2018年10月30日期间欠付的垃圾处置费511元、水电公摊费1825元、电梯运行费1533元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。崔俊美关于怀大公司已将涉案小区物业服务事项整体转交其他公司，已不再是涉案小区的物业服务公司，怀大公司构成根本违约，不应再收取物业费的答辩主张，缺乏事实依据，该院不予支持。怀大公司关于要求崔俊美支付逾期违约金的诉讼请求，因崔俊美系以怀大公司提供的物业服务存在瑕疵作为抗辩，非恶意拖欠，故对怀大公司的该项主张该院不予支持。关于崔俊美要求怀大公司对涉案小区2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目进行公告的反诉请求。经审理，该院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”小区内共有部分收益收支账目属于业主知情权的范围，且该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，因此崔俊美作为涉案小区的业主有权要求怀大公司予以提供，但根据怀大公司提供的证据显示，其已就2017年度、2018年度的共有部分收益项目、金额及支出项目、金额进行了公示，崔俊美虽对其真实性提出异议，但并未提供相反证据予以佐证，故崔俊美对于该两年度的共有部分收益的收支账目再行要求提供没有事实依据，该院不予支持。但对于2011年10月1日至2016年12月31日期间的共有部分收益的收支账目，怀大公司未提供证据证明其已经公示或以其他方式向崔俊美提供以供查阅，故崔俊美要求怀大公司对该期间的共有部分收益的收支情况进行公告的反诉请求，合法有据，该院予以支持。公告的具体形式以在物业管理区域显著位置公示为准。崔俊美关于要求公告2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况的反诉请求，经审理，该院认为，该请求事项并非上述规定中所明确列举的事项，且根据本案所涉《前期服务协议》的内容，原、被告之间关于物业服务费用收费约定为包干制，法律法规并未对包干制物业服务费用收支情况的公布作出强制性规定，故对崔俊美的该项反诉请求，该院不予支持。关于崔俊美要求将涉案小区公共部分所得收益向反诉人和其他业主分配的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，“利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用”属于业主共同决定或业主大会决定的事项，涉案小区现未成立业主大会，崔俊美亦未提供证据证明其取得其他业主的授权，故现其作为单个业主提起的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于崔俊美要求怀大公司限期增设车棚和充电桩的反诉请求，因车棚及充电桩属于建筑物的附属设施，对附属设施的增设涉及全体业主共同管理权利，崔俊美作为单个业主现提起的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于崔俊美要求怀大公司限期配合成立业主委员会的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业公司并非成立业主委员会的权力机构，且反诉原告亦未提供证据证明怀大公司存在阻挠业主委员会成立的事实，故对反诉原告的该项反诉请求，因缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于崔俊美要求怀大公司限期将涉案小区消防通道疏通并保持畅通的反诉请求，因其所提供的证据不足以证明涉案小区存在消防通道堵塞的事实，故对该项反诉请求，该院不予支持。关于崔俊美要求怀大限期拆除小区地面和楼顶的违章建筑的反诉请求，怀大公司并非强制拆除的权力机关，故对其该项反诉请求，该院不予支持。关于崔俊美要求怀大公司补偿反诉原告房屋未按规定质量交工所产生费用的反诉请求，崔俊美并未提供证据证明其房屋存在质量问题以及怀大公司系房屋质量问题的责任主体，故对其该项反诉请求，该院不予支持。判决如下：一、被告崔俊美于本判决生效之日起十日内向原告河南怀大物业管理有限公司一次性支付自2012年10月1日至2018年10月30日期间的物业服务费6477．8及自2012年10月1日至2018年10月30日期间的垃圾处置费511元、公摊电费1825元、电梯年检费1533元，共计10346．8元；二、原告河南怀大物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在许昌市东城区唐岗街欧陆阳光小区物业管理区域显著位置公示2011年10月1日至2016年12月31日期间的共有部分收益的收支情况；三、驳回原告河南怀大物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告崔俊美的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，反诉费60元减半收取30元，共计89元，由被告崔俊美负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审查明相一致。本院认为，根据上诉和答辩情况，二审争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人支付物业管理费等各项费用10346.8元。2、上诉人请求被上诉人配合成立业主委员会的反诉请求是否应该支持。关于上诉人是否应当向被上诉人支付物业管理费等各项费用10346.8元的问题，上诉人上诉称被上诉人已将小区的物业服务整体转让给了“乐生活”公司，构成根本违约，且被上诉人的物业负责人冯经理承诺若不能解决业主反映的问题，物业费将不再收取，故不应再收取管理费的理由，因上诉人未能举证证明，故对该上诉理由本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人配合成立业主委员会的反诉请求是否应该支持的问题，因根据法律规定，物业公司并非成立业主委员会的权力机构，且上诉人未能举证证明被上诉人存在阻挠业主委员会成立的事实，故原审对该反诉请求未予支持并无不当。综上所述，崔俊美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由上诉人崔俊美负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  李 兵审判员  谢新旗二〇一九年十二月二十七日书记员  李 萍