江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4636号上诉人（原审原告）：冯义，男，1967年10月29日出生，汉族，居民，户籍地江苏省盐城市亭湖区，现住浙江省湖州市。委托诉讼代理人：李森，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：潘志巧，女，1974年4月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。被上诉人（原审被告）：王杰，男，1983年8月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市（原盐城市服装厂）。委托诉讼代理人：王兆华，江苏力海律师事务所律师。上诉人冯义因与被上诉人潘志巧、王杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯义上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持冯义的诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋是冯义与潘志巧结婚前由冯义单位筹建的，由冯义个人集资，因未经相关部门审批而未取得房产证，属于冯义的个人婚前财产，潘志巧不是共有人，也不享有处分权及代理权，其未经冯义同意而擅自处分的行为损害了冯义的利益；2、王杰明知案涉房屋为冯义个人婚前财产，也明知冯义长期在外工作，未经冯义同意而进行交易，存在重大过错且有串通之嫌，案涉房屋也为法律规定禁止交易的房产，王杰的行为不构成善意。潘志巧辩称，冯义长期在浙江生活，卖房的事情他的确不知情，后来他听说案涉房屋要拆迁才知道我卖了房屋，而且他也不知道卖了多少钱。王杰是我同事的亲戚，是我同事帮我介绍将房屋卖给他的。正常情况下冯义是不过问这些事情的，我当时以为卖房是没有问题的。王杰辩称，买卖案涉房屋是经人介绍达成的交易，冯义虽未在买卖合同上签字，但其家属潘志巧作为出卖人已与王杰达成买卖合同，潘志巧当时称案涉房产是夫妻共同财产，王杰有理由相信其具有出卖房产的权利，案涉房产也已交给王杰，王杰已实际取得。从双方签订的合同及价款均能证明王杰是善意取得的，双方的交易符合法律规定，应当予以支持。冯义的上诉理由没有事实及法律依据，应当予以驳回。冯义向一审法院起诉请求：确认潘志巧、王杰于2017年6月23日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定的事实：冯义与潘志巧系夫妻关系，于1995年10月14日登记结婚。2017年6月23日，潘志巧（甲方、卖方）与王杰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在盐城市40平方左右）房产出卖给乙方，甲方所出卖该房产无房产证，土地使用证。二、双方议定上述房产买卖总价款115000元人民币。三、乙方在签订本合同时乙方一次性支付该款项给甲方。四、甲方保证该房产合法、产权清楚、有合法的土地使用权。六、甲方应在签订合同前将该房产交付给乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、入网费、有线电视费等。八、该房屋在本合同生效后，如遇到拆迁，与甲方没有任何的关系，房屋拆迁补偿款，由乙方所得。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10000元违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金，逾期30日视为毁约。本合同一式四份，甲方、乙方、见证人方某，双方签字后生效。潘金巧在合同卖方处签字捺印，王杰的母亲在买方处捺印，见证人王某签字，见证人李某，并在见证人处加盖盐城市亭湖区沁园法律咨询服务部印章。上述合同当日，王杰方向潘云巧交付现金11.5万元。后潘云巧将案涉房屋钥匙及水电卡、集资款收据原件交由王杰，目前该房屋在王杰的实际控制中。另查明，冯义原系盐城市服装厂职工，案涉房屋是盐城市服装厂的集资建房，1994年11月9日，冯义对案涉房屋集资建房款5000元。因施工建设未经城市规划、建设和房产部门的许可，故改造、改建、搭建平房缺乏合法手续，无法办理房产证。案涉房屋买卖合同签订后，潘志巧将住房集资款5000元收款收据交付给王杰。2004年7月10日，盐城市盐都区人民政府出台了《关于盐城市服装厂部分职工要求平房房改等问题的会办处理意见》，明确以下意见：1、盐城市服装厂职工集资建房是在企业异地搬迁后的1994-1998年间，集资进厂职工无居处，承建规划部门不允许企业建造平房宿舍，而企业又无能力建设职工宿舍楼的情况下，由需房职工集资建造。因施工建设未经城市规划、建设和房产部门的许可，故改造、改建、搭建平房缺乏合法手续。最近通过咨询，已明确答复不能补办有关手续，无法为每户住房办理房产权证。鉴于这一实际情况，本着“尊重历史，正视现实，维护集资建房户利益”的原则，会办商定：①在市服装厂破产过程中，按有关政策，对84户职工集资住房作为生活区剥离，不列入企业破产财产范围。②在企业破产终结前，由市服装厂破产清算组或区纺工局出具证明，正视84户职工住房是市服装厂因职工住房困难而集资搭建的事实情况。③对84户职工集资住房，今后按照“谁拆迁谁安置”的原则，由开发主体对其进行安置补偿。2、关于职工建房集资款问题。因建房集资款用途特定，专款专用。集资建房户为此款的具体收益对象，为维护破产企业其他债权人的合法权益，根据破产职工债权登记的有关规定，不将集资建房款纳入破产企业职工债务项目。……庭审过程中，王杰申请证人王某出庭作证，王某证言为：“潘志巧是我的同事，王杰的母亲是我的姨妈。当时潘志巧家这个房子在网上卖了好几年，都没卖出去。然后潘志巧让我介绍有没有人买房子，我告知潘志巧卖房子是大事，要跟其老公商量，后潘志巧她已经说好了，我就联系我姨妈，当时要价13万，最后11.5万成交。签订合同有律师李某、我姨妈、我、潘志巧。潘云巧当时称冯义与其商量好了，且是熟人，不会反悔。大概在2019年5月份初左右，拆迁规划来量房估价的时候，潘志巧就找我要房子，潘云巧称原告不想卖了，我告诉她当时称冯义同意卖房。”对上述证人证言，冯义称不具有客观性，冯义与潘志巧都是证人的同事，在房屋买卖过程中，证人作为中间人完全可以直接与，冯义联系，不应轻信潘志巧所谓的表示，是否潘志巧真的表态家里事都由其做主，也无法审查。潘志巧称其卖房子和冯义没有商量，签订合同后大概几个月的时间，王某打电话给我称王杰需要我老公的签字，我回复其我卖房是瞒着老公的，我说就不要其签字了。以上事实，有房屋买卖合同、收款收据、结婚证、盐都区政府文件、证人证言及当事人的当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，冯义作为盐城市服装厂前职工集资建造案涉房屋，该房屋并无相关的产权证书，但物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（六）“未依法登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定属于管理性强制性规范，并没有直接涉及到民事行为的效力。具体到本案而言，案涉房屋虽然无法办理产权证书，但政府文件对其权利予以明确，且案涉买卖房屋的签订亦不会损害国家和社会公共利益，故该规定对本案合同效力不产生影响。潘志巧作为冯义的妻子,在婚姻关系存续期间代理冯义出卖案涉房屋，双方均知晓案涉房屋无法办理相应的产权登记，王杰在中间人和律师的见证下，以合理的对价从潘志巧的手中取得了案涉房屋的所有材料，并实际支配了案涉房屋两年之久，故应认为买受人王杰已尽到了合理的注意义务，潘志巧和王杰之间也不存在相互串通而损害冯义利益的情形，王杰的购买行为属善意购买，故依法应予以保护。潘志巧在庭审中亦陈述其因当时家里刚买房，经济紧张，离新的住房较远，所以出卖案涉房屋。一审法院认为，在家庭经济比较紧张的情况下，家庭以出卖房屋来缓解经济压力，且案涉房屋已交付王杰两年之久，冯义以其对买卖合同不知情为由主张买卖合同无效的主张证据不足。综上，潘志巧与王杰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且没有法定无效情形，应为有效。冯义主张未经其同意和签字，要求其确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用司法解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定，一审法院判决：驳回冯义的诉讼请求。案件受理费2600元，依法减半收取1300元，由冯义负担。二审中当事人均未提交新证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审中，潘志巧答辩时称“当时家里刚买房，经济紧张，离新的住房比较远，就把房子卖了。冯义不管家里的事，2019年三四月份原告问起房子的事，我才告诉他房子已经卖了。现在我家的事情原告说了算”。二审中，潘志巧称“11.5万元的款项进账没有和冯义讲，他不管我的经济，比如我现在装修房子，他也不管家里大小事，他说我说了算，让我看着办，全权让我处理，他只管外面做生意的事情，他做的是化工的生意”。二审中，当事人一致确认案涉房屋还没有公告拆迁，但拆迁部门已经丈量。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。案涉房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，潘志巧与王杰签订的房屋买卖合同不违反上述法律规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。案涉房屋系冯义作为盐城市服装厂职工期间集资建造，因没有经过建设规划审批手续而无法办理房产证，但案涉《房屋买卖合同》系涉物权转让的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，应自合同成立时生效，涉案房产虽未办理物权登记，但不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。潘志巧在庭审中陈述其因当时家里刚买房，经济紧张，离新的住房较远，所以出卖案涉房屋。对此，在家庭经济比较紧张的情况下，家庭以出卖房屋来缓解经济压力，且案涉房屋已交付王杰两年之久，王杰在中间人见证下，以合理的对价从潘志巧的手中取得了案涉房屋的所有材料，并实际支配案涉房屋达两年之久，应认定买受人王杰已尽到了合理的注意义务，潘志巧和王杰之间也不存在相互串通的情形，王杰的购买行为属善意购买，依法应予以保护。冯义以潘志巧无处分权为由主张案涉房屋买卖合同无效，亦无法律依据。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产禁止转让”，该规定是从行政管理方面作出的管理性规定，没有直接涉及到民事行为的效力。且案涉房屋虽无法办理产权证书，但政府文件对其拆迁安置的利益予以明确。潘志巧与王杰签订的房屋买卖合同，亦不存在损害国家金融安全、市场秩序、宏观政策等公序良俗的情形而应依法确认无效的情形。综上，冯义提出的上诉理由缺乏法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人冯义负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月三十日书记员 成以琴