内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2221民初5164号 原告：张宝霞，1957年12月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：周庆华，1981年7月27日出生，蒙古族，个体。 委托诉讼代理人：王宝兴，1980年2月28日出生，蒙古族，个体。 被告：乌兰浩特华城房地产开发有限公司。 法定代表人：许祚龙，职务：经理。 委托诉讼代理人：李胜利，该公司职工。 被告：田淑娟，1972年10月21日出生，汉族，个体，户籍地内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。 原告张宝霞诉被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司（以下简称华城房地产公司）、田淑娟确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告张宝霞的委托诉讼代理人周庆华及王宝兴、被告田淑娟的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼，被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案按缺席审理，本案现已审理终结。 原告张宝霞向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告签订的××区市的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司履行与原告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》，确认某小区一期1栋1单元108门市归原告所有，并要求二被告协助原告办理房产过户等相关手续。3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年12月1日，原告与被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司将原告某1小区房屋拆迁，并约定将某小区一期1栋1单元108室门市回迁给原告，现回迁房屋已由原告占有并装修使用。原告在办理房屋产权证过程中得知该房屋已由被告乌兰浩特华成房地产开发有限公司与被告田淑娟签订了《商品房买卖合同》，且办理了房屋预告登记，导致原告的回迁房屋无法办理产权证书，严重损害了原告的合法权益。原告认为二被告的行为应依法认定无效，被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司应当履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》，协助原告办理房屋产权过户手续。 被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司未出庭，亦未提交书面答辩状。 被告田淑娟的代理人辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告华城房地产公司向被告田淑娟借款，为了担保债权的实现，与被告华城房地产公司签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记，因此被告田淑娟具有优先受偿的权利，被告华城房地产公司将房屋抵押给被告田淑娟时并没有告知该房屋是回迁房，而且据被告了解，回迁时的房屋并不是本案涉案房屋，涉案房屋是原告后调换的，被告不清楚是否为同一房屋；2、产权调换协议书主体是被告华城房地产公司，并不是被告田淑娟，二被告并不是同一主体，不能要求被告田淑娟办理过户手续；3、涉案房屋的实际占有和使用是谁不清楚。 根据原、被告双方的诉辩意见，本庭归纳该案的争议焦点为原告诉讼请求是否成立。 原告张宝霞针对争议焦点向本院提供证据如下： 1、《城市房屋拆迁产权调换协议书》一份，证明2009年12月1日，位于××区的房屋由被告华城房地产以产权调换方式补偿安置给原告；2、《乌兰浩特华城房地产开发有限公司收据》一份，证明产权调换之后，原告又交了25万元，调换的是现在比较大的涉案房屋，第一被告收到了25万元的事实；3、2018年10月9日《乌兰浩特市住宅专项维修资金专用收据》一枚及物业费《收据》一枚，证明被告华城房地产将房屋交付给原告，原告已经装修入住实际占有并使用；4、《房产分户图》一份，证明开发商认可给原告调换的房屋就是涉案房屋，办理房照时物业给的分户图。 被告田淑娟的代理人质证认为，对证据1产权调换协议书的真实性有异议，“某小区1号楼8号门市”这几个字是后填写上的，并不是2009年填写的；对证据2的真实性没有异议，对证明问题有异议，能够证实涉案房屋不是当初调换的房屋；对证据3二份收据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，只能证明2018年原告占有房屋，并不能证明在抵押时原告占有房屋；对证据4分户图的真实性没有异议，对证明的问题有异议，不能证明就是涉案房屋。 被告华城房地产公司未提交证据。 被告田淑娟的代理人针对争议焦点向本院提交商品房买卖合同及预告登记证明各一份，证明2013年1月8日被告华城房地产与被告田淑娟签订商品房买卖合同，是被告田淑娟为实现债权的担保，双方于2013年1月10日办理了预告登记的事实。 原告质证认为，对被告提交的商品房屋买卖合同及预告登记证明的真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告是2012年就已经补款调换了房屋，二被告是2013年才进行的预告登记和签订合同，虽然二被告签订了商品房买卖合同，但是没有购房收据。 本院认证认为，原告提交的四份证据能够证明本案事实，本院全部予以采信；对被告提交的证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。 本院经审理认定事实如下：1996年原告张宝霞从案外人包某购买了位于乌兰浩特市××街段两处平房，但双方未办理产权过户手续。2009年12月1日，原告张宝霞与被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司将原告位于某1小区的两套平房拆迁，同时将位于某小区一期1号楼第1号门市作为原告回迁安置房屋。2012年，因原告的两套被拆迁平房总价值超出1号楼第1号门市的价值，原告张宝霞与被告华城房地产公司经过协商，将1号门市调为平数较大的8号门市，同时原告将差价款250000元于2012年9月27日交给被告华城房地产公司。2014年被告华城房地产公司将本案争议房屋交付给原告，原告装修入住使用至今。2013年1月8日，被告田淑娟与被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司在未告知原告的情况下签订了商品房买卖合同，乌兰浩特华城房地产开发有限公司向田淑娟出售了本案争议回迁楼房即某小区一期1号楼8号门市，同年1月10日，二被告办理了上述房屋的预告登记。庭审中田淑娟的代理人认可与乌兰浩特华城房地产有限公司签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷关系，但辩称被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司未告知被告田淑娟该房为回迁房屋。 另查明，原告在诉状中诉称的××区市即本案所争议的××区。 本院认为，原告张宝霞与被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合 同合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务，但本案中被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司在与原告签订完协议后，又将已回迁给原告张宝霞的房屋另行出售给被告田淑娟，且二被告签订了《商品房买卖合同》并办理了预告登记。本院认为，虽二被告间签订了买卖合同，但因被告认可虽为房屋买卖实为民间借贷关系，故二被告签订的某小区一期××楼的《商品房买卖合同》系虚假合同，且发生在原告的回迁安置房屋事实之后，应属无效，故对原告要求确认二被告签订的某小区一期××楼的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；对原告张宝霞要求履行该协议书并确认某小区一期1号楼8号门市归其所有、要求二被告协助办理房产过户等手续的诉讼请求，本院亦予以支持。被告田淑娟的代理人辩称，在调换协议书中约定的是1号门市，后调整为8号门市，不应支持原告诉讼请求的辩解意见不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（三）项、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司与被告田淑娟签订的××区市）的《商品房买卖合同》无效。 二、被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司继续履行与原告张宝霞签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》，与被告田淑娟于本判决生效之日起十日内协助原告办理房产过户等相关手续。 案件受理费100元，由被告乌兰浩特华城房地产开发有限公司及被告田淑娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的期间的最后一日起计算。 审 判 长  王丽敏 人民陪审员  刘占胜 人民陪审员  白 桦 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  李 爽 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。