四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0811民初1329号 原告：杨本明，男，汉族，1973年7月出生，住四川省广元市昭化区。 原告：胡利君，女，汉族，1977年1月出生，住四川省广元市昭化区。 二原告共同委托诉讼代理人：王廷雄，广元市利州区宝轮法律服务所法律工作者。 被告：广元市昭化区昭化小太阳幼儿园，住所地四川省广元市昭化区昭化镇北门。 法定代表人：杨若琴，园长。 委托诉讼代理人：余海，四川蜀剑律师事务所律师。 被告：陈洪波，女，汉族，1974年1月出生，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：朱明哲，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。 原告杨本明、胡利君与被告广元市昭化区昭化小太阳幼儿园（以下简称：“小太阳幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月6日立案受理后,原告杨本明、胡利君于同年9月23日向本院申请追加陈洪波为共同被告，本院予以准许。本案由审判员陈思思依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理，原告胡利君及二原告的委托诉讼代理人王廷雄，被告小太阳幼儿园法定代表人杨若琴及其委托诉讼代理人余海，被告陈洪波的委托诉讼代理人朱明哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨本明、胡利君提出诉讼请求：1.原为判令解除原告杨本明、胡利君与被告小太阳幼儿园于2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》，庭审中变更为解除与被告陈洪波于2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》；2.原为判令被告小太阳幼儿园赔付原告违约金10万元及损失，庭审中变更为由被告陈洪波赔付原告违约金10万元及损失；3.判令被告陈洪波恢复房屋原状，若不能恢复，则向原告赔偿损失；4.本案诉讼费及其他费用均由被告陈洪波承担。事实和理由：2017年5月17日，二原告与被告陈洪波签订《房屋租赁合同》，约定被告陈洪波承租二原告位于广元市昭化区的房屋用于开办小太阳幼儿园，租赁期限为2017年5月17日至2023年7月31日，被告在租赁期间不得从事违法活动，未经原告允许，不得转租、转借房屋。2019年6月5日，被告陈洪波在未取得二原告同意的情况下，将房屋转租给薛平和杨若琴。原告得知该情况后，明确表示不同意转租，但被告陈洪波拒不理睬，其行为系违约，故诉请法院支持上列诉讼请求。 被告小太阳幼儿园辩称，原告的诉讼请求未涉及本被告小太阳幼儿园，故应驳回原告对本被告的起诉。 被告陈洪波辩称，我不是本案适格的被告。本案争讼的《房屋租赁合同》签订双方是原告与小太阳幼儿园，我当时作为小太阳幼儿园的法定代表人，在合同上签字系履行职务行为，原告与我本人并无合同关系；本人在担任小太阳幼儿园的法定代表人期间，并未从事任何违反《房屋租赁合同》的行为。后因患病不再适合从事幼教工作，在告知二原告后，便将小太阳幼儿园转让给杨若琴及薛平经营，现小太阳幼儿园的法定代表人变更为杨若琴，目前经营幼儿园的房屋仍由小太阳幼儿园使用，并未转租，不构成违约。另，《房屋租赁合同》就合同解除作出了明确约定，无需诉诸法院请求解除。故原告的四项诉讼请求均不应得到支持。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二原告提交的本人身份证复印件，被告陈洪波提交的本人身份证复印件，当事人质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告杨本明、胡利君提交的本院（2017）川0811民初285号民事调解书复印件1份，旨在证明，二原告与陈洪波因房屋租赁合同纠纷诉至法院，双方经调解达成“对2015年8月1日签订的房屋租赁合同的部分条款进行修改后继续履行”的协议。被告小太阳幼儿园、陈洪波质证对其真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为被告陈洪波虽在此案中是案涉房屋的承租方，但该调解书的内容双方已履行完毕，后原告又另行与小太阳幼儿园签订了房屋租赁合同，陈洪波作为法定代表人签字，系履行职务行为，故陈洪波不是本案案涉合同的主体。本院经审查认为，该民事调解书系本院依法作出，且已生效，双方当事人质证对真实性、合法性亦无异议，故本院予以确认。 2.原告杨本明、胡利君提交的2017年5月17日与小太阳幼儿园签订的《房屋租赁合同》《广元市昭化区昭化小太阳幼儿园转让合同》《广元市昭化区教育局关于昭化区小太阳幼儿园法人变更登记申请的批复》等书证各1份。旨在证明，陈洪波是本案案涉房屋的实际承租人，现已将小太阳幼儿园的经营权连同租用的房屋一并转让、转租给薛平、杨若琴，其行为属违约。被告小太阳幼儿园、陈洪波质证对该组证据的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，认为陈洪波并非房屋租赁合同的主体，因身体原因将小太阳幼儿园的经营权合法转让给杨若琴、薛平，不违反法律规定和《房屋租赁合同》的约定，不存在违约行为，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，《房屋租赁合同》《广元市昭化区昭化小太阳幼儿园转让合同》经当事人各方质证均对真实性、合法性无异议，故本院予以确认。《广元市昭化区教育局关于昭化区小太阳幼儿园法人变更登记申请的批复》系教育主管部门依职权作出，当事人质证无异议，对真实性、合法性本院予以确认。 3.原告杨本明、胡利君提交的给被告陈洪波发出的房屋损害的维修通知1份及房屋受损照片7张。旨在证明，被告陈洪波使用房屋期间损坏房屋的情况，原告将受损情况告知陈洪波并要求维修的事实。被告小太阳幼儿园、陈洪波质证对通知的三性均有异议，认为该通知未经陈洪波及小太阳幼儿园签收，不能达到原告的证明目的。对房屋受损照片，被告小太阳幼儿园对真实性没有异议，被告陈洪波质证认为，该组照片不能反映房屋受损的具体部位，且无第三方对损失的评估意见。本院经审查认为，该维修通知二被告均否认收到，且原告无其他证据佐证已将该通知告知或送达与被告，故对该证据本院不予采信；房屋受损照片经现场核实与房屋现状一致，故对其真实性，本院予以确认。 4.被告小太阳幼儿园提交的民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、法人证明书、法人身份信息、民办非企业单位变更登记申请表、民办非企业单位负责人变动申请表、民办非企业单位法定代表人登记表、《广元市昭化区教育局关于昭化区小太阳幼儿园法人变更登记申请的批复》，陈洪波出具的《承诺》，四川农村信用合作社转款凭证等书证各1份。旨在证明，现小太阳幼儿园的法定代表人已由陈洪波变更登记为杨若琴，陈洪波向杨若琴转让幼儿园经营权时，承诺小太阳幼儿园无任何经济纠纷，小太阳幼儿园依照《房屋租赁合同》约定向二原告支付了2019年8月至2020年7月的房屋租金。原告杨本明、胡利君质证对该组证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的；被告陈洪波质证对该组证据的三性均无异议。对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认。 5.被告陈洪波提交的《房屋租赁合同》1份。旨在证明，二原告具有对所租房屋每年维修一次的合同义务，但二原告并未履行。二原告质证对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。被告小太阳幼儿园质证对三性均无异议。本院认为，该份合同与原告举证提交的合同一致，且当事人质证对真实性均无异议，故本院予以确认。 6.被告陈洪波提交的华西医院出院病情证明书、门诊病历、处方签等书证各1份。旨在证明，被告陈洪波因病入住华西医院，经诊断患有复发性忧郁障碍症，出院后仍需院外服药治疗。二原告质证对真实性无异议，但是对证明目的有异议；被告小太阳幼儿园质证对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，该组证据系合法医疗机构出具，但与本案诉争的房屋租赁合同纠纷并无直接关联，故本院不予认定。 7.被告陈洪波提交的《广元市昭化区教育局关于昭化区小太阳幼儿园法人变更登记申请的批复》1份。旨在证明，昭化小太阳幼儿园仅对法定代表人作出变更，而未对其他信息作出变更。二原告质证对真实性没有异议，但是对证明目的有异议；被告小太阳幼儿园质证对三性均无异议。本院经审查认为，该证据与被告小太阳幼儿园提交的此批复相同，当事人各方均予认可，故对该证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，被告小太阳幼儿园与二原告签订了《房屋租赁合同》，承租二原告位广元市昭化区号的自建房用于幼儿园经营，小太阳幼儿园一方的法定代表人陈洪波在合同上签字并盖章。2019年6月5日，陈洪波将小太阳幼儿园的经营权转让给薛平、杨若琴，并承诺小太阳幼儿园权属清晰，无任何债务。此前，小太阳幼儿园由陈洪波一人经营，现由杨若琴、薛平合伙经营。2019年6月24日，广元市昭化区教育局批复，同意将小太阳幼儿园法定代表人变更为杨若琴，原机构名称、单位性质等均保持不变。2019年9月13日，被告小太阳幼儿园向二原告支付了2019年8月至2020年7月的房屋租金30000.00元。 另查明，2019年7月17日，小太阳幼儿园经广元市昭化区民政局颁发民办非企业单位登记证书（合伙）。现案涉房屋部分墙体出现不同程度的渗水现象，门框、门锁、柜门等均有不同程度的损坏。 此外，2015年8月1日，被告陈洪波以其个人名义与二原告签订《房屋租赁合同》，租用本案案涉房屋；2017年3月，被告陈洪波曾诉至本院，要求解除合同，经调解各方达成“对2015年8月1日签订的房屋租赁合同的部分条款进行修改后继续履行”的协议，2017年5月17日，被告小太阳幼儿园与二原告另行签订了本案案涉合同。 本院认为，二原告当庭变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求中并无对被告小太阳幼儿园的具体主张，故应驳回对被告小太阳幼儿园的起诉。 本案争议的焦点在于明确《房屋租赁合同》的承租人是谁，以及被告陈洪波转让小太阳幼儿园经营权的行为是否构成对案涉房屋的转租行为。 首先，2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》，系平等民事主体签订的书面合同，是二原告与被告小太阳幼儿园的真实意思表示，且正在实际履行，该房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。 其次，该合同载明的承租人为小太阳幼儿园，签订合同时，小太阳幼儿园的主体性质为民办非企业单位，系其他组织性质，可独立为相应的民事法律行为，陈洪波作为小太阳幼儿园的法定代表人，在合同上签字的行为属履行职务行为，而非个人行为，所产生的法律后果由小太阳幼儿园承担，故房屋租赁合同的承租人为小太阳幼儿园，而非陈洪波。因此，对原告提出的陈洪波系房屋的实际承租人的辩论意见，本院不予采纳，根据合同的相对性原理，原告没有请求由被告小太阳幼儿园承担合同责任，却要求非合同当事人的被告陈洪波个人承担相关合同责任，故该项诉讼请求，本院不予支持。 第三，陈洪波在租期内将小太阳幼儿园的经营权转让给杨若琴及案外人薛平后，经教育主管部门批复，除法定代表人发生变更外，小太阳幼儿园的名称、性质、经营范围等涉及主体身份的关键信息均未发生变化，其单位内部的变化调整不影响小太阳幼儿园的合同主体地位，承租人依然是小太阳幼儿园，故陈洪波与小太阳幼儿园没有违反合同约定转租房屋，《房屋租赁合同》第八条约定的解除事由不成立，原告不享有合同的约定解除权；再者，小太阳幼儿园已依约向二原告缴纳了下一年度的房租，二原告收取房租的主要合同目的亦无难以实现的现实风险，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形；此外，小太阳幼儿园取得合法资质从事幼儿教育，已在当地形成一定知晓度并具有相应生源，若二原告执意解除合同，收回房屋，势必会影响到幼儿及其家庭相应的正当权益，基于前列因素的考量，对原告诉请解除2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。 另，合同尚在履行期间，小太阳幼儿园在合同载明的房屋用途范畴内，因自身经营需要对承租房屋进行必要装修装饰，在不改变房屋的主体结构和危及安全的情形下，合同解除前，出租人亦无权要求承租人立即恢复原状或赔偿损失。虽然目前房屋出现不同程度的损坏，但属履约过程中的瑕疵，不影响合同目的的实现，且双方亦在合同中明确约定合同届满后，承租方将租用房屋恢复原状，故原告现要求被告恢复租赁房屋原状或赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨本明、胡利君的全部诉讼请求。 案件受理费因适用简易程序减半收取为1150.00元，由原告杨本明、胡利君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 员 陈思思 二〇一九年十二月三日 法官助理 罗晓蓉 书 记 员 闫 晶 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。