山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2366号上诉人（原审被告）：江静，女，1973年4月22日出生，汉族，住乳山市。被上诉人（原审原告）：邹海涛，男，1970年6月15日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：于晓磊，乳山信誉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:于乐胜,乳山信誉法律服务所法律工作者。上诉人江静因与被上诉人邹海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院(2019)鲁1083民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江静上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方签订的房屋租赁合同已于2018年7月23日解除。后又于2018年8月1日达成口头约定，由江静继续经营饭店使用案涉房屋，江静可以随时终止合同，其于2018年10月5日不再继续经营饭店，故一审认定江静给付款项数额不准确；2.江静与邹海涛口头达成的以餐饮费抵顶租赁费的内容在双方微信中已有印证，应作为房屋租赁合同的附件受保护。一审以邹海涛对该约定不予认可，且江静主张的餐饮服务合同与本案不属于同一法律关系未予处理，属认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。邹海涛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。邹海涛向一审法院起诉请求：1.解除邹海涛、江静于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2.江静给付2018年6月1日至12月1日期间租赁费、装修折旧损失共计5万元。一审法院认定事实：2018年4月28日邹海涛、江静签订《房屋租赁合同》，约定：一、1.邹海涛将坐落在乳山市深圳路的汇美嘉家居广场一号楼一层，位置1278、1279，实用面积400平方米（以下简称案涉房屋），租赁给江静经营；2.根据市场整体布局的需要，现约定江静承租的房屋用途及经营范围仅限于江静经营餐饮，未经邹海涛书面同意，江静不得从事其他经营活动或改变用途、功能；二、租赁期限：自2018年6月1日起至2024年5月30日止，共计6年；三、1.江静每年支付邹海涛租赁费及装修折旧费共10万元。2.履约保证金5万元于本合同签订之日起向邹海涛支付。…4.江静自2018年8月1日起每月付租金1万元至2019年5月份共10万元，以后每年5月10日前支付租金10万元；…五、为严格约束甲、乙双方认真履行合同，惩罚违约者，除以上条款的约定外，甲、乙双方任何一方违约，均须向守约方支付违约金5万元。邹海涛出租给江静的房屋系转租，该转租经原出租人同意。合同签订后，江静依约向邹海涛支付了履约保证金5万元。邹海涛交付房屋给江静使用，江静在租赁房屋内从事餐饮经营。邹海涛称，2018年11月20日，邹海涛发现江静无故将饭店关闭；多次沟通后，江静一直未予回复；2018年12月1日，邹海涛将案涉房屋另行出租给他人。江静反驳称，因房租太高，饭店效益不好，压力太大，导致饭店无法经营；2018年10月4日，江静将个人财物从案涉房屋搬走，10月5日，江静将该房屋钥匙委托饭店员工交还给邹海涛，实际使用房屋的期限为2018年6月1日-10月4日；同时，邹海涛在订立合同时曾答应江静，免除2个月的租金，《房屋租赁合同》亦约定，租金从2018年8月1日起支付，江静曾给付邹海涛租金1万元；邹海涛先后多次在江静经营的饭店就餐，双方约定餐费抵顶租金，抵顶后，江静并不欠邹海涛租金。邹海涛否认以餐费抵顶租金，诉讼过程中，邹海涛也不同意抵顶。邹海涛认为，《房屋租赁合同》中“江静自2018年8月1日起每月付租金1万元至2019年5月份共10万元，以后每年5月10日前支付租金10万元”是缓交2个月的租金，而非江静主张的免交6、7月份的租金。一审法院认为，邹海涛、江静于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照约定履行。江静作为承租人有义务按照合同约定向邹海涛支付租金。本案的争议焦点问题为对双方合同终止时间的认定。江静申请证人出庭证实，江静于2018年10月4日将个人财物从租赁的房屋中搬出，并于10月5日将房屋钥匙交付给邹海涛亲戚，租赁合同已经于10月5日解除。但诉讼过程中，江静自认在此之前并未与邹海涛就解除合同一事进行协商。即使江静确实于10月5日起不再实际使用房屋，但双方之间的租赁合同并未解除。直至2018年12月1日，因江静未按时给付租金，邹海涛单方解除了合同并将房屋另行出租给他人。故在2018年10月5日-12月1日期间内，因案涉租赁合同尚未解除，江静仍应当按照合同约定向邹海涛支付租金，江静是否实际使用该房屋并不能免除其支付租金的义务。《房屋租赁合同》约定：江静自2018年8月1日起每月付租金1万元至2019年5月份共10万元。依据合同约定，2018年6、7月为免租期，故江静应当支付给邹海涛的租金数额为4万元（8月1日-12月1日共计4个月），扣除江静已经给付的1万元，江静尚需支付给邹海涛租赁费、装修折旧费共计3万元。因江静违约，依据合同约定，江静应当向邹海涛支付违约金5万元。邹海涛主张江静支付的履约保证金5万元不予返还用于抵顶违约金。江静对此并无异议。对于江静主张的双方曾约定以邹海涛的餐费抵顶租赁费，因邹海涛对此事实不予认可，且江静主张的餐饮服务合同与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予处理，江静可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除邹海涛、江静于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；二、江静于判决生效之日起十日内给付邹海涛租赁费、装修折旧费3万元；三、驳回邹海涛多诉部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由邹海涛负担250元，江静负担275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。江静提供其与邹海涛之间的微信聊天记录三页，拟证实双方之间的房屋租赁合同解除及邹海涛同意以餐饮费抵顶租赁费。经质证，邹海涛对该证据的真实性无异议，但主张上述微信记录并不足以证实江静的主张成立。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。江静主张双方之间的房屋租赁合同已于2018年7月23日解除，并于同年8月1日达成口头约定，虽提供双方之间的微信聊天记录拟以证实，但从其提供的微信记录看，并不能证实双方就合同解除及餐饮费抵顶租赁费达成合意，故江静上述主张，证据不足，本院不予支持。双方于2018年4月28日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照约定履行。江静作为承租人有义务按照合同约定向邹海涛支付租金。按照合同约定，2018年6-7月为免租期，故江静应自2018年8月1日起按照每月1万元给付租金及装修折旧费。双方在履行期间并未就合同解除进行协商，直至2018年12月1日因江静未按时支付租金，邹海涛单方解除合同，故江静给付租金截止日期为2018年12月1日。因江静已经支付1万元，一审认定江静尚需支付邹海涛租赁费及装修折旧费3万元正确，本院予以维持。江静主张双方约定以餐饮费抵顶租赁费，邹海涛予以否认，江静亦未提供充足的证据证实其该项主张成立；据此，一审法院认为江静主张的餐饮服务合同与本案不属于同一法律关系，可另行主张，亦无不当，本院予以维持。综上所述，江静的上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由江静负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月十八日书记员  安圆圆