湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16163号原告：滕涛，女，汉族，1973年11月4日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李治康，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：余杰，湖南云天律师事务所律师被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。法定代表人：林新愉，系董事长。委托诉讼代理人：杨琼，女，汉族，1979年11月29日出生，住长沙市天心区，系公司员工。原告滕涛诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称“创普公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕涛及其委托诉讼代理人李治康，被告创普公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滕涛向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告面积误差差价款171016元（面积误差32.55平方米，总价款270816元，已付99798元，并自2009年8月12日起按年利率24%计算资金占用期利息，计算至全部返还之日止）；2、判令被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金275722.5元（按已付房款1261888元为基数，以日万分之一为标准，自2012年3月14日计算至2018年3月8日止，共2185日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2009年6月30日签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于长沙市岳麓区（当时为望城区）含浦科技园“星语林.汀湘十里”第8区1片L32栋101号商品房出卖给原告，房屋价款1261888元，原告一次性缴足了购房款。该房屋为期房，原、被告签订合同时房屋刚建设到正负零位置。其中合同约定，被告交付给原告的房屋建筑面积为303.28平方米，被告应在2010年9月30日之前交付房屋，360个工作日内办理权属登记（即应在2012年3月14日前办理好产权登记手续），否则应按已付房款的日万分之一支付违约金。然而，被告一直拖延到2018年3月8日才向原告支付房屋所有权证，逾期办证达2185天之久。依据合同第十五条之约定，应按已付房款日万分之一的比例向原告支付违约金275722.5元。在原告收到产权证书后，发现案涉房屋的产权登记面积只有270.73平方米。之后原告曾多次向被告主张要求协商面积差异的问题，但被告均未妥善处理，于2019年6月27日退还了99798元购房款。原告认为，签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已经开发到了正负零的位置，被告对于案涉房屋实际面积应当完全明知。但是被告仍然在合同中约定建筑面积为303.28平方米，明显带有欺骗的故意。被告应双倍返还原告面积误差的差价款270816元，并承担原告的资金占用损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告创普公司辩称：1、原告要求被告双倍返还房屋价款17万余元，该诉请没有法律依据和事实依据，涉案房屋的价格是按套计价的，《商品房买卖合同》第五条约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定，见双方另行约定”即代表按套计价的房屋，当合同约定面积与产权面积有差异时，不能采用合同第五条第二款的处理原则，而应该另行约定。《关于设计变更及面积误差处理的通知函》中，原告明确签字认可了对涉案房屋设计变更及其面积误差处理的相关约定，即同时函中最末一段话中“……面积误差比超过3%部分房价款由我司承担，产权归您所有。其余情况则据实结算。”在通知函第二页中的“本人对此函内容和修改的图纸已知晓且同意按变更图纸施工。对面积误差处理方式无异议。”这段话下面也签字表示认可。以上事实可以认定，房屋面积误差处理方式是有明确约定的，即误差小于3%的情况，房价是据实结算的，该约定没有违反法律禁止规定，是双方经平等自愿协商签订的，应该共同遵守，且被告也已退还房屋差价款9万余元，已履行了合同义务，因此原告的第一项诉请没有法律和事实依据，请求法院依法驳回。此外，被告认为原告要求对双倍返还的房屋面积误差部分的房价款按年利率24%计算资金占用利息的主张没有事实依据和法律依据，退一步讲，即便要计算资金占用利息，也只能按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算。2、原告要求被告承担延期办理产权证的违约金，实际情况是被告开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务并导致产权登记滞后，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，故被告不应当承担延期办证的违约责任。3、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，即便是要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少；4、原、被告双方是在2009年6月30日签订了房屋买卖合同，且直到2019年8月才起诉追究被告延期办证的违约金，早已超过3年的诉讼时效，且没有法律规定的时效中断的情形，请求驳回原告的延期办证违约金诉求；5、商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”这个时间应该是出卖人履行相关备案义务的时间，而被告已于2017年10月10日完成了登记备案，已履行了合同义务；6、因案涉小区产权延误办理确因区划调整，从2009年起就开始耽误产权备案等工作，从而引发小区后续业主的办证连续延误，导致大批业主陆续起诉，法院作出了判决。因此请法院酌情考虑，查明事实，作出统一判令标准。经审理查明：2009年4月29日，原告滕涛（买受人）与被告创普公司（出卖人）签订《星语林.汀湘十里认购协议书》，约定原告认购被告位于长沙市岳麓区，面积294平方米。双方于同日签订《关于设计变更及面积误差处理的通知函》，约定：双方签署的《商品房买卖合同》约定该套房屋优化变更前的建筑面积为303.28平方米，房屋成交价为1273888元。优化后的预测建筑面积之和为294平方米，此为该套房屋的计价面积。若该套房屋优化后的实测面积之和与本通知函所述面积有误差，则按4332.95元／平方米结算房价款。若该套房屋优化后的实测建筑面积之和大于本通知函所述计价面积时，误差比超出3%部分房价款由被告承担，产权归买受人所有，其余情况则据实结算。落款部分注明：本人对此函内容和修改的图纸已知晓且同意按变更图纸施工。对面积误差处理方式无异议。滕涛在签字栏签署自己的名字。2009年6月30日，原告滕涛（买受人）与被告创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条约定：买受人购买星语林.汀湘十里第8区1片L32栋101房，建筑面积303.28平方米。第四条约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为总金额1261888元。第五条约定：……当事人选择按套计价的，不适用本条规定，见双方另行约定。第八条约定：出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。同日，创普公司与原告还签订了一份《关于设计变更及面积误差处理的通知函》。该通知函载明：为使您的房屋使用功能更加合理，居住更为舒适，我司现对您所购买的星语林·汀湘十里8区1片L32栋101房的房屋设计进行了优化调整（见附图），同时对面积变化和计价方式作出约定，现致函与您，如果您无异议，请收到本通知后签字确认，视同合同附件。……贵我双方签署的《商品房买卖合同》约定该套房屋优化变更前的建筑面积为303.28平方米，房屋成交价为1261888元，优化后预测建筑面积之和为294平方米，此为该套房屋的计价面积。若该套房屋优化后的实测面积之和与本通知函所述计价有误差，则按4292.14元/平方米结算房价款。若该套房屋优化后的实测面积之和大于本通知函所述计价面积时，面积误差比超出3%部分房价款由我司承担，产权归您所有。其余情况则据实结算。落款部分注明：本人对此函内容和修改的图纸已知晓且同意按变更图纸施工。对面积误差处理方式无异议。滕涛在签字栏签名。《商品房买卖合同》签订后，2009年8月12日原告将涉案房屋的房款1261888元已全部付清，被告开具了相应发票。被告于2010年底向原告交付涉案房屋。2017年10月10日，被告向长沙市不动产登记中心提交涉案房屋产权登记资料。2017年11月14日，长沙市国土资源局颁发涉案房屋的权属证书，房屋权属证书记载涉案房屋的建筑面积为270.73平方米。与2009年6月30日签订的《关于设计变更及面积误差处理的通知函》确定的面积误差为26.72平方米。原、被告因退还面积差房款产生争议，原告于2019年8月27日诉至本院。本案审理中，原、被告双方在庭审中均认可2019年6月27日被告已退还99798元，该款项系按4292.14元/平方米乘以面积差23.27平方米所得金额。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票与契税、维修基金、定金缴费凭证、房屋权证、《情况反映》、《关于购买商品房被坑的求援报告》、《关于腾涛信访事项的情况汇报》、《关于设计变更及面积误差处理的通知函》、认购协议书、长沙市不动产登记收件收据、关于处理行政区划调整有关遗留问题的会议纪要、民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《关于设计变更及面积误差处理的通知函》，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。一、关于原告在双倍返还面积误差差价及利息诉请问题。对于原告要求被告双倍返还原告面积误差差价款171016元的诉请，本院认为，第一，根据原、被告于2009年6月30日签订的《关于设计变更及面积误差处理的通知函》可知原、被告双方在该通知函中将案涉房屋的建筑面积变更为294平方米，涉案房屋的权属登记证书中载明的建筑面积为270.73平方米，约定面积与实际面积存在面积差。第二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定，成套计价的房屋，面积差处理由双方另行约定。后原、被告在《关于设计变更及面积误差处理的通知函》中故对面积差处理进行了约定，故涉案房屋面积差应按前述通知函的约定进行处理；第三，原、被告在《关于设计变更及面积误差处理的通知函》中约定“若该套房屋实测面积之和与本通知函所述面积有误差，则按4292.14元/平方米结算房价款。若该套房屋实测建筑面积之和大于本通知函所述计价面积时，误差比超出3%部分房价款由被告承担，产权归原告所有，其余情况则据实结算”，根据该条约定，对实测建筑面积之和小于通知函中的面积的情形，应当据实进行结算，双方并未在该通知函中约定对超过绝对值3%的部分进行双倍返还，故被告应按面积差数额及约定单价退还原告房款。本案中，被告已于2019年6月按面积差数额及约定单价退还原告房款99798元，故对原告要求双倍返还面积差差价的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告还应支付相应的资金占用利息，因涉案房屋于2017年11月14日取得房屋权属登记，涉案房屋此时实测面积已确定，被告应向原告返还面积差价款，但被告直至2019年6月27日才予以返还，占用原告资金属实。综合考虑被告占用原告资金给原告造成的损失，本院酌情认定被告应以面积差差额99798元为基数，按年利率6%的标准，向原告支付自2017年11月14日起至2019年6月27日止的资金占用利息，经计算，被告应支付的利息为9679.04元（99798元×6%÷365×590日）。二、关于逾期办证违约金问题。被告于2010年底向原告交付案涉房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按被告从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向原告支付违约金。被告直至2017年10月10日才将办理案涉房屋产权登记资料送相关部门备案，已明显超过合同约定的期限，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故原告请求被告承担违约责任，本院予以支持。对于被告承担违约责任的时间起算点问题。因原告请求被告承担违约金属于债权请求权，按合同约定该违约金系逐日计算，被告于2017年10月10日才为涉案房屋进行备案登记，原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，故本院支持由被告承担从2016年8月27日起计算至2017年10月10日至（共409日）的违约责任。被告抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承当违约金比例，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证明未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的违约金为15483.37元（1261888元×0.03‰×409日）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内向原告滕涛支付资金占用利息9679.04元；二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内向原告滕涛支付逾期办证违约金15483.37元；三、驳回原告滕涛的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8002元，因适用简易程序减半收取4001元，由原告滕涛负担3776元，由被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年十二月三十一日法官助理黄倩书记员张浩附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定的或约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格就是结算，原告请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，原告请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。原告同意继续履行合同，房屋面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，所有权归原告；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。