中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初992号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城中新镇绿野山庄六和街1号2层自编203号房，统一社会信用代码914401836813215115。负责人：宗卫东，职务总经理。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：黄文峰，女，1970年10月8日出生，澳门特别行政区居民，原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司与被告黄文峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人吴金键到庭参加诉讼，被告黄文峰经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2011年7月1日至2018年12月31日共计90个月的物业服务费150556.5元；2.被告支付逾期支付2011年7月1日至2018年12月31日物业费的违约金（违约金计算方式：以每月物业服务费1672.85元为本金，按日1‰的标准分别从应收物业服务费之日起的第3个自然月1日起计至实际缴清全部物业服务费之日止，各阶段违约金以本金为限）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系绿野山庄（侨建·御溪谷）×××号的业主，所购物业建筑面积为348.51平方米，且已办理收楼手续。2011年1月28日，原告与被告签订了《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》。该协议约定，由原告向被告居住的绿野山庄（侨建·御溪谷）提供物业管理服务，原告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按建筑面积每月每平方米4.8元（包括公共能源费）向原告支付物业服务费用，缴费时间为每月5日前，逾期缴纳的从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金。该协议生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务,但被告并未依约向原告缴纳物业服务费。尽管原告期间多次向被告催缴，但被告拒不履行支付义务，被告的行为严重侵害了原告及其他业主的合法权益，应依法承担相应的违约责任。被告黄文峰无答辩。经审理查明：2011年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》，约定如下：“本物业名称：绿野山庄（侨建·御溪谷），乙方所购房屋类型为住宅，坐落位置：广州市增城市×××号，建筑面积348.51平方米，花园面积728.318平方米。甲方的权利义务：依据本协议向乙方收取物业服务费用；乙方的权利义务：依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用。乙方入伙时需向甲方预交3个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付物业服务费。乙方应在每月5日前向甲方缴交当月物业服务费用；物业服务费用按建筑面积每月每平方米人民币4.8元（包含公共能源费）计收。无论乙方物业是否空置、出租或自用，各业主均应按照管理规定及其单元建筑面积缴费标准，支付物业服务费及其它相关费用。乙方交纳费用的时间：在《商品房买卖合同》约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收；在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向人民法院起诉。在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。本协议自签字之日起生效。”同日，被告填写《[侨建·御溪谷]房屋验收记录表》及签署《[侨建御溪谷]楼宇交接书》，办理涉案房屋收楼手续。涉案房屋于2011年5月24日办理产权登记至被告名下，登记地址为广州市增城区×××号，登记建筑面积为348.51平方米。原告在庭审中陈述涉案房屋每月物业服务费为1672.85元，被告于收楼当日预交了三个月物业服务费，已交清2011年1月28日至2011年6月30日的物业服务费，未缴纳2011年7月1日起至今的物业服务费；涉案房屋收楼后一直处于空置状态。涉案房屋所在小区未成立业主委员会。以上事实，有《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》、《[侨建·御溪谷]房屋验收记录表》、《[侨建御溪谷]楼宇交接书》、《产权情况表》及原告陈述等证据予以佐证。本院认为：被告为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳物业服务合同纠纷案件，应当参照涉外案件处理。因本案合同履行地位于广州市增城区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定涉案合同产生纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因原告提供物业服务的涉案房屋位于中华人民共和国内地，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。原告与被告签订的《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。被告作为涉案房屋的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业费。被告未缴纳2011年7月1日至2018年12月31日的物业服务费，涉案房屋每月物业服务费为1672.85元，原告主张被告支付上述期间的物业服务费150556.5元，符合合同约定，本院予以支持。上述《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》约定被告应在每月5日前向原告缴交当月物业服务费用，逾期则原告有权要求其补交并从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金。被告至今未交纳2011年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，已构成违约，原告诉请被告支付各以每月应交物业服务费1672.85元为本金，按照每日1‰的标准，分别从应收物业服务费之日起的第3个自然月1日起计算至实际缴清之日止逾期支付物业服务费的违约金，各阶段违约金以本金为限，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黄文峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2011年7月1日至2018年12月31日的物业服务费150556.5元及逾期支付物业服务费的违约金（违约金计算方法：各以每月应交物业服务费1672.85元为本金，按照每日1‰的标准，分别从欠付物业服务费之日起的第3个自然月1日起计算至实际缴清之日止，各阶段违约金以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6548元，由被告黄文峰负担。如不服本判决，原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄文峰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  崔 剑人民陪审员  吴伯南二〇一九年十二月二十四日书 记 员  陈洁莹