淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0813民初1740号 原告：江苏高运物流有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区朱坝街道瑞特大道北侧（县监测站对面）。 法定代表人：徐观根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马毅明，浙江长川律师事务所律师。 被告：淮安市顺诚置业有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东三街西侧。 法定代表人：曲宝力，该公司总经理。 诉讼代表人：江苏泽之源律师事务所，系淮安市顺诚置业有限公司管理人，住所地江苏省淮安市洪泽区东三街3号。 负责人：赵长生，该所主任。 原告江苏高运物流有限公司为与被告淮安市顺诚置业有限公司破产债权确认纠纷一案，于2019年7月22日诉来我院。我院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月11日第一次公开开庭进行了审理。原告江苏高运物流有限公司的委托诉讼代理人马毅明、被告淮安市顺诚置业有限公司的诉讼代表人的法定代表人赵长生到庭参加诉讼。于2019年10月30日第二次公开开庭进行了审理。原告江苏高运物流有限公司的委托诉讼代理人马毅明、被告淮安市顺诚置业有限公司的诉讼代表人的法定代表人赵长生到庭参加诉讼。于2019年11月28日第三次公开开庭进行了审理。原告江苏高运物流有限公司的委托诉讼代理人马毅明、被告淮安市顺诚置业有限公司的诉讼代表人的法定代表人赵长生到庭及证人郜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏高运物流有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告将1956商业特色街D幢房屋产权（商品房买卖合同编号：1023750000986）协助办理至原告名下。二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年3月6日签订了《商品房买卖合同》（商品房买卖合同编号：1023750000986），约定被告将位于洪泽县房屋出售给原告，合同签订当日双方在当地住建部门办理房屋买卖合同备案手续，次日被告向原告开具发票。同年，原告依照约定支付了全部购房款并使用房屋至今。原告曾多次催促被告办理产权证但被告未予理睬。现被告已经进入破产清算程序，在债权申报过程中，原告请求被告将1956特色商业街D幢房屋产权协助办理至原告名下，但被告管理人予以拒绝，理由为原告不能证明对1956特色商业街D幢房屋合法占有。为此，原告提交了大量证据证明对房屋合法占有的事实，被告管理人复核后仍不予确认。无奈，原告向贵院提起确认之诉，请求人民法院依法公正裁决。同时，原告认为案涉房屋不属于破产财产，应按照合同约定协助原告办理房屋登记手续。 被告淮安市顺诚置业有限公司辩称：原告与被告签订的商品房买卖合同的确存在，但是在合同签订后，被告没有实际履行合同，更没有将合同约定的房屋交付给原告，管理人在接管被告财产后，经过认真的核查，结合法律规定，对原告申报的要求管理人协助办理房屋权属登记没有予以确认是符合法律规定的，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。在不予确认通知书上已明确告知原告，一是没有合法占有，二是如果支持原告的债权申报属于对原告的个别清偿。 原告就其诉讼请求提供如下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2012年3月6日签订了商品房买卖合同，约定被告将位于洪泽县出售给原告的事实。 2、淮安市商品房买卖合同备案证明一份，证明合同签订当日，双方在当地住建部门办理了房屋买卖合同备案手续的事实。 3、销售不动产统一发票一份，证明被告向原告开具发票的事实。 4、江苏银行结算业务申请书三份，证明原告支付了全部购房款的事实。 5、居委会证明一份，证明原告合法占有房屋的事实。 6、高压供电合同一份及电费缴纳清单一份，证明原告合法占有案涉房屋的事实，并为案涉房屋安装变压器及缴纳电费的事实。 7、淮公消验字2019第0081号建设工程消防验收意见书一份，证明目前案涉房屋已由原告出租给洪泽区高良涧乐龄安养中心使用，安养中心装修后已经通过消防验收并投入使用的事实。 8、房屋租赁合同书，证明原告将房屋租赁给洪泽区高良涧乐龄安养中心的事实。 9、到庭证人郜某的证言，证实其在被告处任项目负责人，只负责项目的房屋建设，只是建好能交付的房屋。 被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，对关联性不予认可，合同约定的购房价款为7735400元，原告提供的结算申请书记载均为购房款，总额为1000万元，与合同约定的价款无法对应。对证据5的真实性不予确认，该证据没有出具该证明的具体经办人员，从证据形式看不符合法律规定。证据6的形成时间是2018年5月28日，是原告单方面与供电公司签订的合同，没有征得被告的同意，该合同实质上是对原1956商业特色街D幢房屋供电系统进行了改造。对证据7的真实性无法确认，从内容来看，是洪泽区高良涧乐龄安养中心通过了消防验收，其经营地点在1956商业特色街D幢，但无法证明原告所要证明的目的即D幢房屋是原告出租给乐龄安养中心的。对证据8，该合同的真实性请法庭结合相关材料予以审查。对证据9只能证明证人是负责建房，不能证明原告要证明交房是应办交房手续而未办的证明目的. 被告就其答辩提供如下证据： 1、洪泽法院裁定书和决定书，证明被告已经进行破产清算及管理人负责人的指定情况。 2、苏州市中级人民法院（2016）苏05执异39号执行裁定书一份，证明2017年12月18日苏州中院就原告提起的执行异议（对D幢房屋的保全措施），苏州中院做出了执行裁定书，裁定书认定本案原告购房款的支付及合同签订上与交易习惯不符，体现为：1、未签订合同时转账500万元；2、款未付清就开具了773.54万元的全额发票；3、实际付款总额为1000万元，高于合同约定价格。同时裁定认定该房屋本案原告没有合法占有，理由是：1、原告在该案中陈述前后不一，先说是3月7日进入房屋，后又说2012年8月进入房屋；2、除居委会证明外，没有向物业公司缴纳物业费，也没有缴纳水电费的记录，本案原告关于没有房产证无法办理营业执照的陈述不符合当时的实际情况。最终认定异议人即本案原告在苏州中院查封房产前合法占有不动产的主张无事实依据，最终裁定结果为驳回本案原告提出的执行异议，在该裁定做出后，本案原告在裁定书确定的期间内没有提起诉讼，该裁定已经发生法律效力。 3、淮安市洪泽区住房和城乡建设局商品房销售网上管理系统的信息一份，证明涉案房屋从2012年12月开始直至2022年2月属于连续查封状态，也就是说在苏州中院裁定书做出之后的交付或者占用均不属于合法占用。 原告对被告提供的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议，该份裁定书做出之后，原告是提起了上诉，但是提起上诉后原告没有缴纳上诉费用，被裁定撤诉，不代表原告对该裁定书的认可。我国不是判例法国家，其他法院的裁判文书不能作为法院的审判依据。对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，原告对案涉房屋的占有是事实存在的事实，并不因为相关法院的司法查封而改变。 庭后，原告向本院提供了江苏省苏州市中级人民法院民事裁定书，用以证明原告因未缴纳诉讼费案外人执行异议之诉按自动撤诉处理。 被告对此无异议。 综合原、被告的举证情况，经庭审质证，本院做如下认证：被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，且证据是真实的，本院确认有效。原告提供的证据4虽是真实的，但无本案的关联性缺乏，应与其他证据相印证才能确认。对原告提供的证据5不符合法律规定的证据形式，对此证据不予确认。对原告提供的证据6、7虽是真实的，但关联性有待其他证据印证。对证据8应有其他证据佐证才能签订其真实性。对证据9到庭证人证言，不能证明原告的证明目的，本院对此证据不予确认。对原告提供的江苏省苏州市中级人民法院的民事裁定书本院予以确认。对被告提供的1、2、3原告均无异议，这些证据是真实的，与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明，2012年3月5日，原告向被告转账汇款500万元，在江苏银行结算业务申请书上附加信息及用途载明为购房款。2012年3月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告为买受人，被告为出卖人，买受人购买的商品房位于，该商品房的用途为商业。合同约定建筑面积1933.85平方米，该商品房每平方米4000元，总金额为773.54万元。付款方式及期限：买受人签订合同之日前一次性付清773.54万元。交付期限：出卖人应当在2009年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得交付使用备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，就该商品房的买卖在洪泽县住房和城乡建设局进行了备案。2012年3月7日，被告向原告开具了总金额为773.54万元的销售不动产同意发票。2012年8月8日，原告向被告转账200万元及300万元两笔款项，并在银行结算业务申请书中附加信息及用途注明为购房款。 从2012年12月6日-2019年2月2日，就该涉案房屋有连续多轮法院的查封。2010年4月由被告的法定代表人曲宝力将“1956商业特色街D幢”房屋出租给许文安，由其开办洪泽黄金水域洗浴休闲有限公司，租赁期限为6年，自2010年4月10日至2016年4月10日。该房屋由其租赁使用，房屋租金均向被告财务缴纳，被告向其出具了收据。许文安不租赁后，“1956商业特色街D幢”房屋未能使用。 苏州市中级人民法院在执行邬品华与洪泽亚沣房地产开发有限公司、蒋逸龙、淮安市顺诚置业有限公司、曲宝力民间借贷纠纷一案中，于2013年12月4日向淮安市洪泽区住房和城乡建设局付出协助执行通知书和执行裁定书，对被告开发的位于洪泽县A至F幢（共6幢）房屋进行了查封，该查封包含了涉案房屋。后该院于2015年12月2日对上述房产进行续封。在此期间，原告向苏州市中级人民法院提出执行异议。苏州市中级人民法院认为：原告在购房款的支付及合同签订上与交易习惯不符：其一，原告在未签订房屋买卖合同时即已经向被告转账500万元。其二，原告在尚有余款未付清时，被告便向原告出具总金额为773.54万元的销售不动产统一发票。其三，根据原告举证，其支付的总款项为1000万元，高于合同约定的价格。虽然原告称被告要求涨价到1000万元，但原告亦应当依据交易习惯变更书面合同或索取销售不动产统一发票。另外，即便合同签订与付款真实，原告亦未向本院提交充足证据证明在本院查封房产前已经合法占有不动产：其一，原告陈述2012年3月7日进入，但后又称2012年8月份进入，前后陈述存在矛盾。其二，原告除居委会出具的说明外，未向本院提交其他如物业费、水电费缴费记录等证据佐证占用使用本案房屋。虽然原告陈述称是因为没有房产证，也不能办理营业执照，所以作为库房使用，依据本院（2016）苏05民初613号民事判决书查明的事实，在房屋所有权初始登记之前，亦可以办理相关营业执照。因此，原告在本院查封房产前已经合法占有不动产的主张无事实依据，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回江苏高运物流有限公司的执行异议。该裁定作出后，原告曾向提起执行异议之诉。但原告未能缴纳诉讼费，苏州市中级人民法院于2018年3月21日作出（2018）苏05民初163号民事裁定书，按原告江苏高运物流有限公司撤回起诉处理。 2018年1月30日，原告和洪泽区乐龄安养中心签订了《房屋租赁合同书》，将“1956商业特色街”D幢房屋租赁给洪泽区乐龄安养中心使用，租赁期限为10年，租期自2018年3月8日至2028年3月7日。2018年5月，原告对“1956商业特色街”D幢房屋办理了高压用电。 2019年4月4日，根据邬品华的申请，本院以（2019）苏0813破2号民事裁定书，依法受理了对淮安市顺诚置业有限公司的破产清算申请。同时指定江苏泽之源律师事务所律师为该公司的破产管理人。在破产清算过程中，原告向淮安市顺诚置业有限公司管理人申报的债权为:请求管理人将1956商业特色街D幢房屋产权（商品房编号：1023750000986）协助办理至江苏高运物流有限公司名下。管理人对原告申报的债权未予确认。原告申请对该债权进行复核。管理人认为：原告补充的证据不能证明原告对1956商业特色街D幢合法占有，向原告申报的债权实质上是要求管理人对原告申报的债权进行个别清偿，会损害其他债权人的利益，故对原告的债权不予确认。建议原告就已付房款及损失另行申报债权。对此原告有异议，致使原告诉来我院。 本院认为，原告要求被告将1956商业特色街D幢房屋产权协助办理至原告名下的请求不应予以支持。理由如下： 首先，原告和被告在签订《商品房买卖合同》方面和购房款的支付上与交易习惯不符：其一，原告在未签订房屋买卖合同时即已经向被告转账500万元。其二，原告在尚有余款未付清时，被告便向原告出具总金额为773.54万元的销售不动产统一发票。其三，原告举证其支付的总款项为1000万元，高于合同约定的价格。虽然原告称被告要求涨价到1000万元，但原告亦应当依据交易习惯变更书面合同或索取销售不动产统一发票。另外，即便合同签订与付款真实，但从2012年12月份起，涉案房屋即有多轮查封。原告提交的证据不能证明查封前其已经占有涉案房屋。同时该涉案房屋从2010年4月起即被被告出租，由被告收取出租费用。故原告陈述称是作为库房使用显然与事实不符。因此，原告主张在法院查封房产前已经合法占有不动产的主张无事实依据。而且，涉案房屋被苏州市中级人民法院在执行中查封，原告向该院提出执行异议，但被苏州市中级人民法院予以了驳回。原告也未能提起执行异议之诉。 第二，虽然原告和签订了《商品房买卖合同》，同时进行了备案登记。但商品房买卖合同的备案登记制度属于行政管理制度，具有一定保护购买人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。虽然给涉案房屋进行了备案登记，但备案登记并不发生物权变动的效力。 第三、关于案涉房屋是否属于被告债务人财产问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房屋并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告公司的债务人财产。 第四、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房屋没有登记至原告名下，依据不动产物权变动登记生效原则，本案涉案房屋的备案登记不发生物权变动的效力。 最后，原告要求被告协助将案涉房屋办理至原告名下，实质上是要求继续履行案涉合同。本质上是要求被告对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行行将构成个别清偿，并对被告公司其他债权人的利益造成损害，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权的债务清偿无效之规定。 综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题（二）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告江苏高运物流有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告江苏高运物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××52）预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘林厚 人民陪审员  袁素英 人民陪审员  朱 虹 二〇一九年十二月二十八日 法官 助理  濮雪妍 书 记 员  陈 禹 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。