新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民事判决书   （2019）新22民终319号   上诉人（原审原告）：常静，女，1979年2月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：陈红，新疆新创律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆聚盛华程商贸有限公司，住所地哈密市建国北路新世纪商厦三楼。   法定代表人：范莉，总经理。   委托诉讼代理人：周德军，新疆浩维律师事务所律师。   原审被告：哈密市长城实业有限责任公司，住所地哈密市广场南路新世纪大厦五楼。   法定代表人：张诚，董事长。   委托诉讼代理人：邵虎，男，哈密市长城实业有限责任公司副总经理。   原审被告：哈密新世纪物业管理有限公司，住所地哈密市新世纪商厦612室。   法定代表人：俞卫平，董事长。   委托诉讼代理人：邵虎，男，哈密市长城实业有限责任公司副总经理。   上诉人常静因与被上诉人新疆聚盛华程商贸有限公司（以下简称聚盛华程公司）、原审被告哈密市长城实业有限责任公司（以下简称长城公司）、原审被告哈密新世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常静的委托诉讼代理人陈红，被上诉人聚盛华程公司的委托诉讼代理人周德军、原审被告长城公司、物业公司的委托诉讼代理人邵虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   常静上诉请求：请求撤销原审判决第二项，即“二、新疆聚盛华程公司商贸有限公司于本判决生效之日起三日内返还常静租金69642元。”并依法改判。事实和理由：1．一审法院认定道路堵塞期间错误。常静在原审中主张聚盛华程公司应按合同约定退还道路堵塞期间聚盛华程公司应承担的租金部分，常静认为道路堵塞的期间自2015年4月10日开始至解除合同之日止（即2015年12月31日）。聚盛华程公司向案外人哈密市新世纪商厦有家焖锅餐厅、李欣、白奉川出具的证明可以看出道路堵塞的开始时间为2015年4月10日。由于长城公司与物业公司是受让聚盛华程公司的债权与常静形成金钱支付关系，故长城公司的租金计算应受原合同条款的约束，包括关于道路堵塞期间的租金计算标准。而在2017年1月16日，常静与长城公司、物业公司签订了三方协议，该协议约定，自2016年1月1日至协议签订期间，除已经缴纳的物业费外，常静无需再支付任何物业费。长城公司也不向常静追究自2016年1月1日起至协议签订之日期间的房屋实际占用费用，而该占用费用的计算标准为5元/天。该计算标准与2014年11月10日常静同聚盛华程公司签订的协议中关于道路阻塞期间日租金标准一致，从该日租金标准的一致性就可以看出，至少在2016年12月31日道路仍然是封闭的，共计266天。按照双方约定，聚盛华程公司应退还的道路堵塞期间租金为266天。2．原审法院计算实际租期错误。除了退还道路堵塞期间应由聚盛华程公司承担的租金部分外，聚盛华程公司还应向常静退还2016年1月的租金。原审法院对此事实没有认定。综上，聚盛华程公司应退还给常静租金共计为165572元。且该费用应自2016年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判。   聚盛华程公司辩称，常静说道路堵塞是2015年4月至2015年12月没有事实依据，仅仅是依据聚盛华程公司与长城公司签订的协议中免去2016年房屋占有使用费每天每平米按5元认定房屋是2015年4月开始堵塞，这仅仅是推理。由于城市规划变更，旁边的东艺商城根本没有建设，只堵了一两个月，原审法院对于道路是否封堵的认定是正确的。对于租期的计算，聚盛华程公司和长城公司、物业公司在2015年12月发了一份通知，通知各租户将租金交于长城公司和物业公司，但是由于牵涉到很多商户，并不是2015年12月将房屋交给长城公司，2016年才将房屋交付给原审被告，2016年1月至2016年12月常静一直在使用，常静要求2016年的租金返还没有事实依据，常静对堵路的时间认定错误，对租期计算错误，常静在一审否认聚盛华程公司和长城公司、物业公司之间签订的债权债务转让协议，现在又引用协议中的条款，常静就应该向长城公司、物业公司进行主张，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   长城公司、物业公司辩称：对于常静提到的道路堵塞时间公司没有实际参与租赁事宜，是委托聚盛华程公司进行的。   常静向一审法院起诉请求：请求判令：1．聚盛华程公司返还常静交纳的保证金10万元及利息；2．判令聚盛华程公司退还多缴纳的租金169692元及利息；上述利息均按银行同期贷款利息从应返还之日2016年1月1日计算至实际付款之日；3．聚盛华程公司、长城公司、物业公司承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实：2014年8月1日，聚盛华程公司与长城公司签订了房屋租赁合同，长城公司将新世纪大厦负一层、一层、二层、三层、四层租赁给聚盛华程公司使用。2014年11月10日，聚盛华程公司与常静签订一份场地租赁合同，常静租用聚盛华程公司位于哈密市建国北路新世纪商厦159平米的底商一间。合同约定：“甲方（聚盛华程公司），乙方（常静），租赁房屋坐落在哈密市建国北路新世纪商厦，间数：壹间，建筑面积：159㎡，房屋质量：优良；租赁期限从2015年2月1日至2019年1月31日；租金计算标准2015年2月1日至2016年1月31日，承租人按年租金464280元缴纳，从2016年2月1日开始，每年租金在上年租金的基础上递增3.3％计付；租金的支付期限与方式：2014年11月1日交纳租金贰拾叁万贰仟壹佰肆拾元，2015年3月1日前交纳租金贰拾叁万贰仟壹佰肆拾元，2015年10月30日前交纳租金肆拾柒万捌仟贰佰零捌元，2016年10月30日前交纳租金肆拾玖万贰仟伍佰伍拾肆元，2017年10月30日前缴纳租金伍拾万零柒仟叁佰叁拾元整，租金交付方式为现金；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；租赁房屋的用途：餐饮；租赁场地的维修：由出租人和承租人共同承担；出租人维修的范围、时间及费用负担：房屋结构及水电、空调、消防、维修费用由出租人承担；承租人维修的范围及费用负担：承租房间内部的设备、设施及装修因承租人使用不当造成的损坏由承租人维修，费用由承租人承担；允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：店招、LED户外广告屏内部营业设施及装修；定金（大写）壹拾万元。承租人在2014年11月1日前交给出租人；违约责任：如果出租人提前终止租赁合同需向承租人支付贰拾万元违约金；出租人违约提前终止合同给承租人造成经营损失的，由出租人向承租人支付赔偿金，具体赔偿标准由双方协商；其他约定事项：如道路堵塞，影响销售，承租人承担日租金63％比例（5元），出租人承担37％比例（3元）。实际发生天数，双方认可”。合同签订后，常静向聚盛华程公司缴纳了定金10万元，同时缴纳了一年的租金464280元。合同履行过程中，双方发生争议，多次协商未果，引起本案诉讼。原审另查，2015年10月22日，聚盛华程公司通知，载明：“哈密市新世纪大厦一至三层的全体商户：鉴于我公司已经给哈密市长城实业有限责任公司于2014年8月1日签订了《房屋租赁合同书（门店）》，基于此合同，我公司又与各位商户签订租赁合同，因我公司已将2016年以后（含2016年）的租金收取转让给哈密市长城实业有限责任公司，并将2016年以后（含2016年）的物业费的收取转让给哈密新世纪物业管理有限公司，现正式通知一至三层的商户：请各位商户将2016年及2016年以后的租金支付给哈密市长城实业有限责任公司；将2016年及2016年以后物业费支付给哈密新世纪物业管理有限公司”。2015年10月23日，物业公司向全体商户发出通知：“新世纪大厦一层至三层的全体商户：鉴于我公司和新疆聚盛华程商贸有限公司已经于2015年10月21日签订了《协议书》，约定新疆聚盛华程商贸有限公司将其对新世纪大厦一层至三层的全体商户享有的2016年以后（含2016年）的物业费的债权转让给我公司。现我公司针对2016年以后（含2016年）的物业费收取事宜作如下通知：1、请于2015年11月7日之前将您与新疆聚盛华程商贸有限公司签订的租赁合同原件及复印件各一份交我公司审核，审核无误后，我公司存留复印件（由商户本人在复印件上签名，并注明交付日期），退还原件；2、请您于2015年11月15日之前将2016年的物业费支付给我公司，如逾期不交的，我公司将解除租赁合同，收回房屋；3、我公司指定的联系人为：吴后燕，联系电话：189XXXXXXXX，请您到新世纪五楼财务办公室办理上述两项通知事宜”。2015年12月30日，聚盛华程公司、长城公司、物业公司签订协议，约定：“甲方（长城公司），乙方（聚盛华程公司），丙方（物业公司），鉴于2014年8月1日双方签订的《房屋租赁合同书（门店）》、乙丙签订了《委托物业管理合同》，现三方经自愿、友好协商达成如下内容：一、乙方将其应收的新世纪大厦一层至三层的全体商户的2016年以后（含2016年的）的租金及物业费的债权全部转让给甲方和丙方，即2016年以后（含2016年）的应收租金全部归甲方所有，2016年以后（含2016年）的应收物业费全部归丙方所有。由甲方和丙方直接向商户收取，并由甲方和丙方自行缴纳相应的税费。二、由乙方自本协议签订后三日内向商户发通知，告知商户将2016年后（含2016年）的租金及物业费分别交给甲方和丙方。三、乙方转让的上述债权所折抵的乙方对甲方、丙方所负的债务内容，由三方另行协商”。2017年1月3日，长城公司、物业公司、聚盛华程公司签订协议书，约定：“甲方（长城公司），乙方（物业公司），丙方（聚盛华程公司），截止2017年1月3日，丙方欠付甲方租金2302150.73元；截止2017年1月3日，丙方应向乙方支付的欠款总金额为11261390.44元，包括（丙方欠付乙方的物业费3248274.33元，丙方多收商户租金2802743.33元，由乙方向商户返还；丙方收租赁商户和联营商户定金2678583.74元，由乙方向租赁商户和联营商户返还；丙方应付消费者的龙卡就餐卡余额和押金381192.3元，由乙方向消费者返还；乙方已代丙方垫付的2015年10月和2016年1月电费95226.74元；乙方已代丙方垫付的税费及排污费26638.04元；乙方已代丙方垫付的会员礼品费4465元；乙方已代丙方垫付的天然气工程款236100元；乙方已代丙方垫付的员工工资398666.8元；乙方已代丙方垫付的游戏币金额425528.4元；乙方已代丙方垫付2014、2015年暖气费539429.6元；乙方已代丙方垫付的百货卡424542.16元）；乙方就丙方对新世纪大厦投入的全部资产的价值进行如下确认：丙方对新世纪大厦投入的全部资产（含所有固定资产、在建工程、设备、低值易耗品等，详见资产价值确认移交表）共涉及136份合同，乙方和丙方共同确认合同实际总金额10045507.94元（含税）。丙方与第三方签订的上述136份合同丙方自行负责履行，与甲方和乙方无关；上述136份合同包含丙方在新世纪大厦租赁期间发生的费用型合同，且固定资产都已使用多年，乙方同意丙方的上述全部资产按11261390.44元资产价值抵偿丙方欠付乙方的各项款项。自资产价值确认表的移交签字盖章后，丙方在新世纪商厦的投入形成的所有资产全部归乙方所有，本协议第1.2条项下的丙方向乙方所负的债务利息完毕；丙方因上述资产向第三方所负的债务、或者负债由丙方自行承担，与乙方和甲方无关。如第三方通过诉讼、仲裁追究甲、乙责任的且法院或仲裁机构最终认定甲方或乙方承担责任的，甲方、乙方有权向丙方追索裁判的应承担数额以及已经支付的律师费用和为实现追索权所支付的律师费；如因上述资产的所有权有争议、涉及诉讼等导致乙方无法实现以物抵债的目的的，乙方有权要求丙方继续按本合同1.2条履行还款义务”。2017年1月16日，常静与长城公司、物业公司签订协议书，约定：“甲方（物业公司），乙方（长城公司），丙方（常静），鉴于自2016年1月1日起，乙方与聚盛华程公司签署的《房屋租赁合同》以及甲方与聚盛华程公司《委托物业合同》均解除。上述合同解除后，作为次承租人的丙方未与甲方和乙方签订新的物业合同、租赁合同；现甲方为实现新世纪商厦的整体运营，决定收回丙方承租的商铺，故三方签订本协议。一、丙方与聚盛华程公司间的租赁合同关系与甲方和乙方无关，由丙方自行处理。丙方确认其在新世纪商厦经营期间产生的任何纠纷不得将甲方、乙方作为连带责任方；二、自2016年1月1日至本协议签订之日的期间，除甲方已经收取的2万元物业费外，丙方无需再支付任何物业费用。乙方放弃追究丙方自2016年1月1日至本协议签订之日的实际占用期间的占有使用费的权利，实际占用费按照新世纪商厦该店位置租金标准5元／天计算，按150平方米计算，2016年丙方实际占用费为273750元；三、丙方需自本协议签订时立即向乙方交付钥匙，甲方同意以25万元的价格购买丙方店内装饰装修物及所有资产，甲方同意该笔款项签署本协议后10日内支付。《资产交接清单》作为合同附件。自三方在资产交接清单上签字盖章确认后，视为甲方取得资产所有权，乙方收回房屋；四、本协议经三方签字或盖章后生效，本协议生效后丙方和甲方、乙方再无任何债权债务纠纷，丙方承诺不得以任何理由起诉甲方和乙方。如丙方反悔，丙方除需向甲方返还25万元外还要按照第二条标准缴纳2016年实际占用费，且资产交接清单的财产仍属于甲方，本协议第二条继续有效”。2017年，哈密市新世纪商厦有家焖锅餐厅、李欣、白奉川与聚盛华程公司、长城公司案件中查明，因道路堵塞，2015年4月25日，聚盛华程公司的经理彭蕴勋在哈密市新世纪商厦有家焖锅餐厅、李欣、白奉川申请上注明：“自2015年4月10日-15日为半封，16日起为全封，彭蕴勋”。一审法院认为，常静与聚盛华程公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。聚盛华程公司按约将房屋交付常静使用，常静也按约及时向聚盛华程公司缴纳定金拾万元。双方在合同履行过程中发生争议，因聚盛华程公司、长城公司于2015年12月25日解除了双方签订的房屋租赁合同，导致常静与聚盛华程公司的合同无法继续履行，因合同未能履行完毕，责任在聚盛华程公司，故聚盛华程公司收取的定金10万元应当予以退还。常静主张要求聚盛华程公司退还多缴纳的租金，认为道路堵塞影响了经营，双方合同中约定的聚盛华程公司应按比例每天承担3元，应按照交纳租金一年计算，庭审中提供了聚盛华程公司经理彭蕴勋出具的证明，聚盛华程公司抗辩认为从证明上可以看出道路只封闭了不到一个月的时间，同时双方也未能提供其他证据证明道路堵塞的时间，对此一审法院酌情认定道路堵塞时间为半年，故聚盛华程公司应向常静退还多缴纳的租金696420元。长城公司、物业公司未与常静签订合同，也没有向常静出租场地，其不是合同的相对方，故在本案中不承担责任。遂判决：一、新疆聚盛华程公司商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还常静定金100000元。二、新疆聚盛华程公司商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还常静租金69642元。三、驳回常静要求被告哈密市长城实业有限责任公司、哈密新世纪物业管理有限公司承担责任的诉讼请求。案件受理费5346元，原告常静负担1984元，被告新疆聚盛华程公司商贸有限公司负担3362元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审除对利息没有认定有误外，认定的其他事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点：1．道路堵塞期间如何认定；2．聚盛华程公司是否应当退还2016年1月的租金。   常静与聚盛华程公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。常静与聚盛华程公司均依约履行。双方履行至2015年4月因道路堵塞影响常静正常经营，按照双方签订的合同约定：“如道路堵塞，影响销售，承租人承担日租金的63%比例（5元），出租人承担37%比例（3元）。实际发生天数，双方认可。”对于道路堵塞期间，原审酌情按照半年计算。常静上诉认为，道路堵塞时间为2015年4月10日开始至2015年12月31日止，并未提供证据证实。原审酌情按照半年计算道路堵塞时间，聚盛华程公司未提出上诉，视为对实际发生天数的认可，通过计算聚盛华程公司应向常静退还租金85860元，原审对此计算有误，本院予以纠正。对于常静要求从2016年1月1日计算利息，因双方对道路堵塞期间存有争议，双方并未约定此部分租金返还的时间，故应从常静诉讼之日起计算利息。对于是否应当退还2016年1月租金，常静与聚盛华程公司的租赁关系自2015年2月1日开始，常静向聚盛华程公司缴纳了一年的租金。2016年起长城公司解除与聚盛华程公司之间的《房屋租赁合同》，但并不影响承租人常静按照与聚盛华程公司之间的租赁合同缴纳2015年度的租金，其要求返还本院不予支持。   综上所述，常静的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初803号民事判决的第一、三项，即：“一、新疆聚盛华程商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还常静定金100000元。三、驳回常静要求哈密市长城实业有限责任公司、哈密新世纪物业管理有限公司承担责任的诉讼请求。”   二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初803号民事判决的第二项，即：“二、新疆聚盛华程公司商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还常静租金69642元。”   三、被上诉人新疆聚盛华程商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还上诉人常静租金85860元，并以85860元为基数支付利息，利息计算从2018年2月13日至2019年8月19日，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   四、驳回上诉人常静的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5346元，上诉人常静负担1984元，被上诉人新疆聚盛华程商贸有限公司负担3362元；二审案件受理费2198.20元，由上诉人常静负担1988.20元，被上诉人新疆聚盛华程商贸有限公司负担210元。   本判决为终审判决。   审判长 朱 滢   审判员 张晓丽   审判员 王 刚   二〇一九年十二月二十四日   书记员 罗春婷