安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9648号上诉人（原审原告）：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区。法定代表人：程宏，董事长。委托诉讼代理人：丁亚男，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：孔德飞，男，1989年6月9日生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。上诉人安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人孔德飞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判孔德飞支付利息30755元（以每期扣款为基数，自扣划日期起按同期银行贷款利率为标准暂计算至2018年10月23日，此后顺延至款清之日止），利息从退房款中予以扣除。事实与理由：1.依据《商品房买卖合同》附件四第二条约定，因孔德飞的违约行为致使恒泰公司承担责任的，恒泰公司有权要求其承担。孔德飞的违约行为致使银行扣划款项时计算了逾期利息、罚息、复利等，恒泰公司因此承担了前述逾期利息、罚息、复利等，客观上造成了不必要的损失。因孔德飞的违约致使银行划扣恒泰公司款项，资金被占用，客观上存在利息损失，一定程度上导致恒泰公司为自身发展向金融机构融资支出了高额利息。孔德飞的违约行为致使恒泰公司只能按原合同备案价二次销售，而原合同备案价与现今房价差距巨大，客观上造成恒泰公司实际利益受损。2.恒泰公司在一审法院起诉过多起同类案件，一审法院均作出了有效判决，支持了违约金或利息的诉请。综上，请求二审法院依法予以改判。孔德飞未作书面答辩。恒泰公司向一审法院起诉请求：1.解除恒泰公司与孔德飞签订的备案号为1306701148号的《商品房买卖合同》，并责令孔德飞配合办理撤销备案登记手续；2.孔德飞支付违约金及利息（以每期扣划款为基数，分别按日万分之二和同期银行贷款利率为标准自扣划之日起计算至实际款清之日止）；3.本案诉讼费由孔德飞承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，孔德飞与恒泰公司签订合同编号为20137233870001AK20130074，备案单号为1306701148号的《商品房买卖合同》一份，购置恒泰公司开发的阿奎利亚﹒二组团99#1605室预售商品房，面积68.13㎡，单价6748元/㎡，总价合计459741元，付款方式为首付款138741元，剩余321000元办理按揭贷款。首付款138741元，孔德飞实际支付68000元，向恒泰公司关联公司长丰县恒泰小额贷款股份有限公司借款70741元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，合同附件四第2条约定：“办理银行按揭的买受人未能按期支付银行按揭，给出卖人造成损失的，出卖人有权追究法律责任。对在出卖人担保期限内或尚未办理房产证的买受人，如未能按期支付银行按揭致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该买卖合同，并要求买受人赔偿出卖人因承担保证责任造成的损失，包括但不限于扣款本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、保全费用、执行费用等。违约金按所承担保证责任金额的日万分之二计算。”合同签订经备案后，孔德飞向恒泰公司所提供阶段性连带责任保证的工行合肥四牌楼支行办理了个人一手住房购置贷款。此后因孔德飞逾期还贷，工行依据《按揭贷款业务合作协议》直接将到期按揭从恒泰公司账户13×××48内扣划至孔德飞还款账户，具体为于2016年5月27日2300元、2016年5月31日6285.32元、2016年6月30日2211.91元，2016年8月24日4433.27元，并于2016年8月25日一次性扣划了剩余本息308644.57元，合计代为偿付323875.07元。一审法院认为，恒泰公司与孔德飞签订《商品房买卖合同》及附件为双方真实意思表示且内容合法有效，双方均应依约履行。合同约定孔德飞以办理银行按揭方式支付剩余房款321000元，因孔德飞逾期偿还银行按揭，工行合肥四牌楼支行依约扣划了恒泰公司账户323875.07元。因恒泰公司承担了阶段性的连带担保责任，合同附件四第2条约定的解除条件已成就，现恒泰公司主张解除《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，该项诉请可予支持。因双方《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，合同解除后可恢复原状，故恒泰公司主张孔德飞协助办理撤销备案手续符合法律规定，该项诉请应予以支持。在恒泰公司履行了代偿义务后，孔德飞与工行合肥四牌楼支行的按揭借款合同同时解除。双方合同附件四第2条约定的代偿垫付款的违约金按日万分之二计算即按7.3%的利率标准计算符合法律规定，故恒泰公司主张违约金可按此标准计算。合同第七条约定违约责任是买受人逾期付款的违约责任。由于买受人已支付首付款且办理了银行按揭，履行了全部房款支付义务，恒泰公司主张适用该条约定，要求孔德飞支付利息的诉请没有合同和法律依据。因孔德飞未在本案中反诉主张返还已支付购房款，合同解除后，该款当事人可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除安徽省恒泰房地产开发有限责任公司与孔德飞于2013年6月20日签订备案号为1306701148的《商品房买卖合同》；二、孔德飞于判决生效后十日内协助安徽省恒泰房地产开发有限责任公司办理备案撤销手续；三、孔德飞于判决生效后十日内赔偿安徽省恒泰房地产开发有限公司损失，具体计算方式以323875.07元为基数自2016年8月26日起按年利率7.3%的标准计算至判决确定的履行期限内实际履行之日止；四、驳回安徽省恒泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9315元，由孔德飞负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，恒泰公司因买受人孔德飞逾期偿还银行按揭从而被贷款银行扣划了全部剩余贷款本息，其依据双方《商品房买卖合同》附件四第二条约定要求解除涉案《商品房买卖合同》，符合合同约定，应予支持。因恒泰公司代为垫付款项，给恒泰公司造成了资金占用损失，该损失是孔德飞的违约行为造成，孔德飞应予赔偿。合同附件四第二条约定了买受人在逾期还贷给出卖人造成损失的情形下，应按保证责任金额的日万分之二支付违约金。该违约金即为对代偿垫付款的资金占用损失的赔偿。在一审法院支持恒泰公司违约金诉请的情形下，恒泰公司又主张扣划款项的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述,恒泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费569元，公告费390元，合计959元，由安徽省恒泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十二月五日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。