安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖12民终4507号 上诉人（原审原告）:吕锋，男，1965年3月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：陈慧，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳颍东区北京东路中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K。 法定代表人：陆登，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺利萍，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小龙,北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人吕锋因与上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司(以下简称轻工公司)确认合同无效纠纷一案,不服安徽省阜阳市颍东区人民法院(2019)皖1203民初2751号民事判决,向本院提起上诉,本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕锋上诉请求：撤销一审判决第二项,依法改判轻工公司返还京九大市场B段301、302两套门面房屋产权调换的59平方米房产。事实与理由：涉案房屋由阜阳市颍东区人民法院交由其管理使用，其与轻工公司签订的合同无效，其有权要求轻工 公司返还取得的财产。鉴于涉案房屋已被拆除,轻工公司应当返还涉案房屋产权调换的相应面积的房屋。 轻工公司辩称：1.吕锋对涉案房屋并无处分权，合同无效的财产返还应当是涉案财产的所有权人，在本案中即为阜阳大京九市场股份有限公司(以下简称大京九公司)，故吕锋无权主张其公司返还涉案房屋；2.涉案房屋已被拆除，不存在替代物，即不存在涉案房屋产权调换的59平方米房产，吕锋无权要求返还一个不存在的房产。 轻工公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吕锋的诉讼请求。事实与理由：1.轻工公司与吕锋从未约定过2018年8月23日关于涉案房屋的买卖合同,一审法院认定该买卖合同无效缺乏事实依据;2.涉案房屋被阜阳市颍东区人民法院于2011年11月9日交由吕锋实际使用,涉案房屋因没有房产证,依据《民法通则》第72条规定，所有权从财产交付时起转移,故吕锋享有对涉案房屋的处分权；3.本案交易行为发生时，《物权法》尚未出台，原判引用《物权法》的相关规定属适用法律错误；4.涉案房屋处于其公司国有土地使用证范围之内,吕锋自愿接受房屋拆迁补偿费50000元,双方行为没有违反法律规定,合法有效。 吕锋辩称：涉案房屋只是暂时由其使用，其没有取得房屋所有权，无权处分，故其与轻工公司之间的买卖行为应当无效。涉案房屋虽然没有房产证，但系不动产，一审法院适用物权法中关于不动产物权变动的相关规定并无不当。 吕锋向一审法院起诉请求：1.依法确认吕锋与轻工公司于2007年8月23日关于大京九市场B段301、B段302两套门面房屋的买卖行为无效；2.判令轻工公司返还大京九市场B段301、B段302两套门面房屋产权调换的59平方米房产；3.诉讼费、保全费由轻工公司负担。 一审法院查明事实:2000年11月17日，因吕锋诉大京九公司预售商品房纠纷一案，吕锋申请查封大京九公司开发的坐落在阜阳市颍东区，颍东区人民法院作出（2000）东民初字第666号民事裁定书，依法对上述房产予以查封，并向阜阳市房地产市场产权监理处发出了《协助执行通知书》，该通知书协助的项目明确载明“不给上述房屋办理产权证”。2001年11月9日，因涉案的Ｂ301、Ｂ302号房屋流拍，阜阳市颍东区人民法院将涉案房屋交付给吕锋使用，阜阳市颍东区人民法院向吕锋作出执行笔录，载明：“吕锋申请大京九公司房屋买卖纠纷一案，现将两套房产暂交你使用，不得对两套房产进行任何改造，听候处置。”2007年8月23日，因涉案房屋处于轻工公司拆迁范围之内，吕锋将上述房屋以50000元的价格转让给了轻工公司。吕锋出具收条一张，载明：“今收到轻工房地产开发公司补偿大京九市场Ｂ段301-302两套门面拆迁费伍万元整，以后永不纠纷。”2013年7月9日，涉案Ｂ301、Ｂ302房屋拆迁完毕。2013年9月2日，该院作出（2000）东民执字第666-2号执行裁定书，查封大京九公司所有的位于颍东区两套房屋产权调换的59平方米房产。2013年11月12日，该院作出（2000）东民执字第666-4号执行裁定书，因涉案房产所置换的房屋未建成交付，终结执行程序。由于所置换的房产无59平方米的房屋，该院于2017年1月12日依据（2000）东民执字第666-2号执行裁定书查封了轻工公司位于颍东区中的59平方米。2018年1月8日，吕锋再次申请恢复执行，要求对查封的上述房屋予以评估拍卖。2018年4月8日，轻工公司提出执行异议，要求解除对颍东区向阳北路557号梦园小区旧城改造项目2号楼商住楼102室的房产查封和执行。2018年4月19日，该院作出（2018）皖1203执异8号执行裁定书，驳回轻工公司的异议请求。2018年5月3日，轻工公司提起案外人执行异议之诉，要求不得执行上述房屋。该院于2018年11月1日作出（2018）皖1203民初1410号民事判决书，判决颍东区向阳北路557号梦园小区旧城改造项目2号楼商住楼102室属于轻工公司所有，不得执行该房屋。该院作出（2000）东民执字第666-5号执行裁定书，解除对颍东区的查封。 一审另查明：2014年4月18日，轻工公司与阜阳市国土资源局达成《成交确认书》，轻工公司以竞拍的方式取得位于颍东区幸福路北侧、向阳路西侧，土地面积6198.3㎡的国有建设用地使用权，并于2014年5月23日办理了国有土地使用证，于2014年11月4日取得建设工程规划许可证。轻工公司缴纳了国有土地使用权出让金等相关税费，后进行房产开发，建设工程规划核实合格证编号为（2017）008，建设位置位于幸福路北侧、向阳路西侧，建设规模28686㎡。上述本案争议被拆迁房屋所占用的土地包括其中。大京九公司因不按规定接受年度检验，于2003年12月9日被安徽省工商局吊销企业法人营业执照。 一审法院认为，诉辩双方争议焦点有三点：一、吕锋对涉案B301、B302房屋是否有处分权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，因涉案房屋执行流拍，该院将两套房屋暂交付给吕锋管理使用，并约定不得对房屋进行任何改造。截止至房屋拆迁之前，涉案房屋一直处于吕锋临时占有的状态，也并未办理房产证，实际上吕锋并未取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋不享有处分权。轻工公司辩称一审法院将涉案房屋交付给吕锋使用的行为应当认定为抵债，所有权自交付时转移，但是该院在执行程序中并未对涉案房屋作出以物抵债裁定书，也未明确说明交付行为系以物抵债的性质，仅仅在执行笔录上载明将房屋暂交给吕锋使用，吕锋仅仅取得房屋使用权，未取得房屋产权。其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。一审法院已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，吕锋不得任意处置。所以，吕锋未取得涉案房屋的所有权，未经产权人的允许不得随意变动。二、吕锋与轻工公司之间对涉案房屋的买卖合同是否合法有效。涉案房屋一直处于吕锋临时使用的状态，并不享有所有权和处分权。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因涉案房屋处于轻工公司拆迁范围之内，吕锋将房屋以50000元的价格出卖给轻工公司。在未取得房屋所有权人追认以及订立合同后未取得所有权的情况下，处分他人财产，该买卖合同应当认定无效。三、返还产权调换的59平方米的房产是否得到支持。在涉案房屋被查封后，吕锋仅仅享有临时性的管理使用权，并非涉案房屋的产权人，自然也不享有要求返还涉案房屋或替代物的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认吕锋与阜阳市轻工房地产开发有限公司于2018年8月23日约定的关于B段301、B段302房屋的买卖合同无效；二、驳回吕锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于轻工公司提出其与吕锋之间的买卖合同无效的上诉理由，经审查，吕锋与轻工公司于2007年8月23日经协商，吕锋将涉案大京九市场B段301、B段302两套房屋以50000元转让给轻工公司，轻工公司将50000元交付吕锋，吕锋出具了收条。双方之间虽未签订书面合同，但以口头约定的形式订立合同并已实际履行，故双方之间的买卖合同关系成立。阜阳市颍东区人民法院将涉案房屋暂时交由吕锋管理使用，并非以物抵债，吕锋实际并未取得涉案房屋的所有权，无权对涉案房屋进行处分，且涉案房屋已在房地产管理部门办理了查封登记，吕锋在未经人民法院允许的情况下，也无权对涉案房屋进行有违查封目的的处置。吕锋作为无权处分人处分他人财产，订立买卖合同后未取得所有权人追认，亦未取得涉案房屋的所有权，故一审法院认定吕锋与轻工公司之间的买卖合同无效并无不当。对轻工公司此项上诉理由，本院不予支持。轻工公司另提出本案不应适用《物权法》，经审查，本案房屋买卖行为发生在《物权法》施行之前，一审法院适用该法确属不当,但根据当时施行的法律、法规裁判，判决结果依然相同。 关于吕锋提出轻工公司应返还涉案房屋调换的59平方米房屋的上诉理由，经审查，吕锋对涉案房屋并不享有所有权，故无权要求轻工公司返还涉案房屋或替代物，故对吕锋的此项上诉理由，本院不予支持。 综上，吕锋和轻工公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费5880元，由上诉人吕锋负担5800元，阜阳市轻工房地产开发有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月二十四日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。