宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3836号 上诉人（原审被告）：刘刚，男，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 被上诉人（原审原告）：宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：孟中国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈红艳，女，该公司工作人员。 上诉人刘刚因与被上诉人宁夏汇融物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 刘刚上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人仅承担70%的物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人居住小区路面破烂不堪，小区内的停车场的收费标准，并没有和全体业主协商定价，而是被上诉人自行定价，而且收费的费用比外面的停车场要高出近一倍；被上诉人管理物业以来未对2014年7月1日至2018年12月31日期间的收支明细进行公示，小区安全通道被堵，以上问题均真实存在，请求法院公正裁决。 宁夏汇融物业服务有限公司答辩称：小区路面并没有大面积破损，因为之前铺的是石材，不适合车辆行走，被上诉人在管理中针对路面破损自2017年以来已经维修多次。被上诉人在物业管理中并无瑕疵，关于停车场收费，涉案小区从2008年业主入住到2018年，将近11年没有业委会，在这之前都属于前期物业服务，停车场收费标准需经业主大会决定，但无业主委员会，意见无法征询，被上诉人收取停车费并未违反规定。 宁夏汇融物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费2561元，违约金768.3元，合计3329.3元（以上费用周期为2014年7月1日至2018年12月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告系2008年10月9日依法成立的物业管理服务企业，原公司名称为银川金福地物业服务有限公司后变更为宁夏汇融物业服务有限公司。根据银川市（前期）物业服务合同备案登记表显示，银川金福地物业服务有限公司受宁夏汇融房地产开发有限公司委托为嘉宝花园小区提供物业服务，委托期限为2011年5月1日至2013年4月30日，物业服务费标准住宅0.55元每平米每月，并盖有银川市物业管理办公室备案登记章，资质等级为暂定。2013年4月16日宁夏汇融物业服务有限公司与宁夏汇融房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定由原告为嘉宝花园小区按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准提供物业服务，物业费收费标准为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.55元每月每平方米，合同期限自2013年5月1日至2015年5月1日，因2013年10月9日银川市高新技术产业开发区工商行政管理局方核准银川金福地物业服务有限公司名称变更为宁夏汇融物业服务有限公司，故在向银川市供热物业管理办公室备案时受委托单位名称仍为银川金福地物业服务有限公司，资质等级为叁级。合同到期后原告与宁夏汇融房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》约定由原告为嘉宝花园小区按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准提供物业服务，物业费收费标准为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.55元每月每平方米，合同期限自2015年5月29日至2017年5月29日，并向银川市供热物业管理办公室备案登记，资质等级为叁级。2017年5月10日原告又与宁夏汇融房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定由原告为嘉宝花园小区按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准提供物业服务，物业费收费标准为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.55元每月每平方米，合同期限自2017年5月30日至2019年5月30日，并向银川市供热物业管理办公室备案登记，资质等级为贰级。被告系嘉宝花园小区1号楼1单元601室业主，房屋建筑面积为86.22平方米。原告在嘉宝花园小区提供的物业服务存在一定程度的瑕疵。在原告提供物业服务期间，被告以原告提供的物业服务违反了《物业管理条例》的相关规定，从而拒绝缴纳2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。 一审法院认为，原告与被告所在小区的开发商宁夏汇融房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并实际为被告居住的小区提供物业服务，原、被告之间形成事实物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务，被告亦享受了物业服务，作为物业管理服务的受益人，被告应当按《前期物业服务合同》中的约定支付物业服务费。根据庭审查明，原告提供的物业服务存在一定程度的瑕疵，构成一定程度的违约，综合本案实际情况，法院酌情认定被告按应交纳物业费的80%交纳为宜。故被告应给原告交纳的物业费为2049元（计算公式：86.22㎡×0.55元/月·㎡×54月×0.8＝2049元）。对原告要求被告支付违约金768.3元的诉讼请求，因原、被告之间系事实物业服务合同关系，双方之间不存在违约金的约定，且原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告的该项主张，不予支持。被告提交的照片，没有具体拍摄日期，根据其拍摄内容达不到证实原告提供的物业服务违约程度严重到应免除其物业服务费的证明目的，故对被告的辩解意见，不予采纳。另外，被告以原告不具备物业服务审批资质，业主没有与原告签订物业合同，原告存在乱涨价的行为，拒绝交纳物业费的辩解意见，一审法院认为，原告系依法成立的物业服务公司，根据物业服务合同备案登记表显示原告取得了相应的等级资质，在被告所在小区业主委员会成立之前，原告依据与该小区开发商汇融房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为被告所在小区嘉宝花园提供物业服务，并向银川市供热物业管理办公室备案登记，原告按前期物业服务合同约定的收费标准收取费用，并无不当，被告以此为由拒交物业服务费的理由不能成立。被告关于原告擅自封堵三号楼与五号楼之间的安全通道经营KTV盈利的辩解意见，一审法院认为，被告没有提交相应证据证实三号楼与五号楼之间的安全通道系原告封堵，且该KTV由原告在经营盈利，对此被告可以通过另行起诉的方式，维护其权益，不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘刚于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司2014年7月1日至2018年12月31日的物业服务费2049元；二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（实收25元），由被告刘刚负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人主张只承担70%的物业费的上诉请求能否成立。本案审理中，上诉人刘刚认可被上诉人对其所居住的小区进行了物业管理。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。一审法院根据双方所提交的证据认定被上诉人在物业管理中存在一定瑕疵，并据此对被上诉人主张物业费按80%的比例予以支持，一审法院的处理并无不当。上诉人上诉称只承担70%的物业费，其理由不能成立。综上，上诉人刘刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月二日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。