湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12998号上诉人（原审原告）：吴玲，女，1984年7月18日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：易焱，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612）。法定代表人：周铁明。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。上诉人吴玲与上诉人湖南顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）商品房预售合同纠纷一案，吴玲、顺安公司均不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴玲上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持吴玲的全部诉讼请求;2、依法判令由顺安公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，法律适用错误且结果显失公平。1、对于房屋所处楼栋竣工验收合格时间认定有误。涉案房屋3＃共有33层，根据相关规定19层或54米以上商品房必须进行消防验收才能进行工验收，竣工验收合格才能投入使用，而涉案3＃消防验收时间为2017年10月18日，在此之前，该标房屋未验收合格不能交付。2、一审法院认定办证违约金计算时间有误。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定商品房交付后，出卖人应在365日内办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证号365日内办妥土地使用权证。顺安公司在实施新证后履行办证义务，应从房屋收付后365日内办理不动产权证，逾期未办理应承担违约责任。3、一审法院酌情调整违约金无事实和法律依据。上诉人顺安公司上诉请求：1、依法请求撤销长沙县人民法院(2019)湘0121民初字第2419号民事判决第一项、第二项;2、本案一审、二审诉讼费用由吴玲承担。事实与理由：1、顺安公司与吴玲已就逾期交房以物业抵扣的形式达成一致不应再支付逾期交房违约金。2、逾期办证是因不动产登记政策原因导致，属于不可抗力，非因顺安公司怠于履行，不应支付逾期办证违约金。吴玲向一审法院提出诉讼请求：1、顺安公司支付逾期交房违约金及利息计算至顺安公司交房之日，暂定计算至2019年2月27日为2394.59元；2、顺安公司支付逾期办证违约金计算至顺安公司办妥房产证之日，暂定计算至2019年2月27日为16867.75元；3、顺安公司一个月内办理不动产登记证；4、本案全部诉讼费由顺安公司承担。一审法院认定事实：1、2015年2月10日，吴玲（买受人）与顺安公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201500381204，包含9个附件），合同约定：吴玲购买顺安公司开发的位于长沙县房屋，建筑面积为75.53平方米，单价为每平方米4662.32元，总金额352145元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，吴玲按照约定支付了首付款112145元，余款240000元也向银行申请贷款已支付给顺安公司。2、合同第八条约定：顺安公司应当在2016年8月31日前向吴玲交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定。3、合同第十一条约定：除不可抗力外，顺安公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给吴玲的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，吴玲有权选择退房或合同继续履行。吴玲选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，顺安公司按日计算向吴玲支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向吴玲支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：顺安公司的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，吴玲无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领顺安公司交付的房屋．吴玲无合法理由拒绝受领的，视为顺安公司按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由吴玲承担，逾期30日，另向顺安公司缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故顺安公司对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，顺安公司无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，吴玲应予同意和理解。5、合同第二十条约定：商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。6、2016年7月8日，顺安公司向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、双方均认可涉案房屋的交房时间为2016年11月4日。8、中共湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该实施方案第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年4月19日，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记，县国土资源局负责实施，县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。新的不动产权属证书启用前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效。在办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产权属证书。2016年4月18日至4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作。”9、截至起诉之日，顺安公司仍未办理涉案房屋的不动产权属证书。10、吴玲主张逾期交房违约金从2016年8月31日起计算至2016年10月30日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为61天，2016年11月1日起计算至2016年11月4日止按照已付房款的日万分之二计算违约金的天数为4天。11、吴玲主张逾期办证违约金从2017年11月4日起计算至2019年2月27日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为481天。一审法院认为：一、签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；二、本案系吴玲逾期收房还是顺安公司逾期交房。本案中，吴玲已经履行了交付房款的义务，顺安公司亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。双方合同约定的交房日期为2016年8月31日前。2016年7月8日，顺安公司向草莓街区业主发出《通知》明确“将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知）”。2016年10月19日，涉案小区3＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，只能证明满足了合同约定“该商品房所处楼栋竣工验收合格”房屋交付的该项条件，不能证明满足了合同约定房屋交付的所有条件。吴玲于2016年11月4日办理了收房手续，故一审法院认定涉案房屋的交房时间为2016年11月4日，顺安公司逾期交房期间为2016年9月1日至2016年11月4日，因吴玲未主张2016年10月31日当日逾期违约金，系对自身权利的处分，一审法院予以认可，故顺安公司逾期交房的天数为64天。因此，顺安公司未按合同约定的时间及条件向吴玲交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金；三、在《商品房买卖合同》第二十条明确约定了房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内，但长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，该政策的实施不当然导致合同的变更，故顺安公司应当于2018年11月4日前应当办妥涉案房屋的不动产权属证书。四、吴玲主张的违约金标准是否合理合法。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。因吴玲没有提交顺安公司违约造成其损失的证据，吴玲在逾期交房主张按日万分之二的标准计算的违约金过分高于对其造成的损失，故本案逾期交房违约金调整为按已付房款的日万分之一的标准计算为宜，吴玲主张逾期办证按日万分之一的标准计算的违约金，一审法院酌情调整为按照日万分之零点五的标准计算，故顺安公司逾期交房的违约金应为2253.73元（四舍五入，352145元*0.1‰*64天）。顺安公司逾期办证的违约金应为2024.83元（352145元*0.05‰*115天，四舍五入，暂计算至2019年2月27日，以352145元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴玲支付逾期交房的违约金2253.73元;二、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴玲支付逾期办理不动产权属证书的违约金2024.83元（暂计算至2019年2月27日，2019年2月28日后，以352145元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止）;三、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助吴玲办妥位于长沙县房屋的不动产权属证书。四、驳回吴玲的其他诉讼请求。一审案件受理费282元，公告费260元，共计542元，吴玲负担82元，湖南顺安房地产开发有限公司负担460元。二审中当事人均未提交新证据。二审查明：长沙县湘龙街道办事处土桥村月亮湾草莓街区3栋共33层，消防验收时间为2017年10月18日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点主要为：一、关于房屋符合交付条件的日期认定、逾期天数的问题；二、关于不动产证办理逾期起算日期的如何确定的问题；三、关于逾期交付房屋、逾期办理不动产权证违约金的计算标准确定的问题；四、双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议；五、关于不动产登记政策变化是否属于不可抗力，是否应免除相应责任的问题。关于房屋符合交付条件的日期认定、逾期天数的问题。本院认为，虽2016年10月19日，涉案小区3#栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，吴玲经顺安公司通知于2016年11月4日办理了收房手续，但根据《中华人民共和国消防法》及公安部2012年11月1日修改的《建设工程消防监督管理办法》的规定，凡在2012年11月1日后申报的十九层及十九层以上的住宅建筑，应当纳入消防验收的范畴，该规定为法律法规的强制性规定。根据该规定，涉案房屋所在楼栋共33层，为应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。因此，本院认为涉案房屋符合交付条件的时间为2017年10月18日。须指出的是，吴玲在一审诉请法院判令逾期交房的诉讼请求为，“判令被告支付逾期交房违约金及利息计算至被告交房之日，暂定计算到2019年2月27日为2394.59元”；在诉状事实理由部分称，“被告的交房时间为2016年8月31日，而被告实际交房的时间为2016年11月4日，延迟交房64天”；在一审中吴玲称，“以352145元为基数，2016年8月31日-2016年10月30日，按照万分之一的标准，2016年11月1日至2016年11月4日按照万分之二每天计算违约金”。基于民事诉讼不告不理的原则，在吴玲未提出消防未验收不具备收房条件之一事实主张的情况下，一审法院根据吴玲的诉讼请求以及事实主张，即按原告主张的64天计算违约金，并无不妥。吴玲二审诉称应按照合同约定交房日算至消防验收之日的天数计算逾期交房违约金已超出一审诉讼请求与事实主张，本院不予审理，吴玲可另行主张。关于不动产证办理逾期起算日期如何确定的问题。根据吴玲与顺安公司双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第二十条，房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内。本院认为，虽长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，但不意味着双方合同的必然变更。本案中，依合同顺安公司应于2017年11月4日办妥房屋所有权证，于2018年11月4日办妥土地使用权证。因新政策出台，政府相关部门不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是启用新的不动产权属证书，一审法院以2018年11月4日作为逾期办证的起算点，并无不妥。吴玲上诉称应按2017年11月4日起算逾期办证的违约金，无合同依据，本院不予支持。关于逾期交付房屋、逾期办理不动产权证违约金标准确定的问题。顺安公司未按合同约定的时间及条件向吴玲交付房屋及办理不动产权证，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，一审法院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌情将逾期交房的违约金计算标准调整至按每日万分之一，将逾期办证的违约金计算标准调整至按每日万分之零点五，并无不当。对吴玲上诉称一审法院调整违约金计算标准错误的意见，本院不予采纳。关于双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议的问题。本院认为，顺安公司并未提交相应的证明双方当事人达成以物业抵扣逾期交房违约金的协议，故对该上诉意见不予采纳。关于不动产登记政策变化是否属于不可抗力，是否应免除相应责任的问题。本院认为，长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》并不影响合同约定内容的实施，不属于不可抗力，对顺安公司该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，吴玲、顺安公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费282元，由吴玲负担141元，由湖南顺安房地产开发有限公司负担141元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月十一日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。