宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3535号 上诉人（原审被告）：宁夏爱之翼商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街650号隆鑫苑1号楼1座905室。 法定代表人：孙奉玺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳海宁，男，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：宁夏欧美思商业管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区阅海万家B区22号楼412号商铺。 法定代表人：姚阳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：朱全磊，宁夏海潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹，女，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏爱之翼商贸有限公司（以下简称爱之翼公司）与被上诉人宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人爱之翼公司向本院提出上诉请求：依法撤销原审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人管理费43624.6元（113997元扣减70372.4元）。事实和理由：原审认定事实错误。因被上诉人原因导致上诉人停业时间认定错误。因被上诉人招商装修导致上诉人店铺停业，除原审判决认定的2018年11月11日至2018年12月13日、2018年4月11日至2018年4月17日。另在2018年1月装修30天未计算，2018年11月装修，实际进场时间是从2019年11月7日至1月15日超市才正常开业，合计少扣50天，共计24050元。原审对被上诉人承诺减免28860元应依法认定。上诉人在法定期限内依法书面向原审法院提起反诉，原审法院未受理。原审法院认定的违约金无事实依据，本案忽略了被上诉人应承担的义务。欧美思公司并未尽到在商场及时招商、管理义务等。 被上诉人欧美思公司辩称，一审认定的装修时间正确，对装修期间的费用依法已经进行了减免。承诺减免28860元管理费的前置条件是上诉人先行支付2018年2月11日至2019年2月10日的管理费129870元，逾期视为上诉人放弃该政策。被上诉人出具承诺的目的是为了避免诉讼，在给予一定的条件的情况下通过协商的方式来解决被上诉人支付管理费的问题。实际上上诉人为支付管理费的问题已经进入诉讼程序，上诉人至今未支付2018年2月11日后的管理费。上诉人主张诉请期间管理费的交纳是和之前管理费的结算不能分割的，必须连续核算才能查明事实公平认定，该理由不能成立。一审对于上诉人是否提出反诉已经进行了认定，是否受理反诉的问题不属于严重影响法定程序的问题。上诉人未按约定支付管理费应当依约承担违约责任，如上诉人认为被上诉人未履行合同约定的义务，相关法律赋予了上诉人法定解除及约定解除的权利，上诉人可另行提出诉讼。 原告欧美思公司向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年2月11日起至2019年5月10日止的管理费194805元；2、判令被告向原告支付判决生效之日止的违约金21006元（暂计至2019年3月20日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：欧美思公司是以为客户提供商业项目定位、商业经营管理、店铺招商、商业运营管理、规范商业服务等为经营范围，于2016年10月25日成立的自然人投资或控股的有限责任公司。欧美思公司于2016年与银川市住房和城乡建设局签订合同租赁银川市金凤区阅海万家B区22号楼（使用性质为商业、集贸市场商铺用房，地下一层，地上四层，建筑高度18.3米，建筑总面积38373.04平方米），对外以“欧美思商业广场”进行店铺招商、对商户运营管理。2017年8月11日，爱之翼公司（乙方）与欧美思公司（甲方）签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，双方合同约定：甲方将坐落于××街铺位建筑面积222平方米场地出租给乙方用于儿童零售使用，品牌为：京东贝全母婴；租赁期限自2017年8月11日至2020年8月10日止，其中免租期9个月，每年免收3个月。每12个月为一个使用年度。第一年度（2017年8月11日至2018年8月10日）和第二年度（2018年8月11日至2019年8月10日）管理费单价均为65元每平米每月，第一年与第二年每年管理费总价均为129870元；第三年度（2019年8月11日至2020年8月10日）管理费单价为70元每月每平米，第三年管理费总价为139860元。第一年管理费按季度支付，第二、三年管理费按半年度支付，先交纳后使用房屋。签署合同时，乙方应向甲方交纳管理费即43290元的保证金，保证金不计利息。2017年8月11日前乙方应交付第一季度管理费32468元，第二、三、四季度管理费交付日期为租期截至10日前，第二、三年度管理费（半年付）交付日期分别为每年的7月25日和1月25日前。2017年5月15日至2018年5月14日期间免租期4个月，分摊月租金为77400元；甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动；甲方确保欧美思广场基本消防设施已报验，并提供消防验收报告，协助乙方消防验收；甲方出租给乙方的房屋为商用场地，乙方使用商铺后要经营的项目涉及政府部门审批许可的，由乙方自行申请办理；对于乙方需在该商用场地经营的项目，因政府有关部门未批准许可，所造成乙方的损失，由乙方自行承担；房屋交付后，因二次装修涉及消防等一切需要政府部门批准核验后才可经营的，由乙方自行负责申请办理，由此产生的一切法律责任由乙方自行承担，与欧美思公司无关；乙方入驻后根据业态进行的装修方案，需报甲方审核后方可实施。乙方应当按时向甲方支付管理费，每逾期一日，应按日向甲方支付时欠管理费5%的违约金。合同签订后，爱之翼公司入驻欧美思广场三楼F1018号商铺，并经营品牌为京东贝全母婴的儿童零售业务。2018年11月11日至2018年12月31日因超市装修，导致被告停业51天。原告自认2018年4月11日至2018年4月17日，因消防报检，导致被告停业7天，以上共停业58天。原告也同意扣减因原告原因导致被告停业58天期间的管理费27898元及违约金3538.6元，共计扣减31436.6元。被告缴纳管理费至2018年2月10日，2018年2月11日之后的管理费至今未缴纳。故引起本诉。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。爱之翼公司与欧美思公司签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》的意思表示真实，内容不违反法律规定，双方均应遵照执行。被告应当按照合同约定交纳管理费即租金。因原告自认因原告原因致使被告停业58天（2018年11月11日至2018年12月31日停业51天，2018年4月11日至2018年4月17日停业7天），故对此部分房屋租金应当从原告主张的被告欠付的2018年2月11日至2019年5月10日的租金194805元中予以扣减，原告主张扣减的管理费27898元符合法律规定，扣减后被告应向原告缴纳的管理费为166907元（194805元-27898元）。被告逾期交付房屋租金，亦应当按照法律规定及合同约定向原告支付违约金。原告主张的每日万分之五的违约金计算标准符合法律规定，予以支持。但计算违约金时应当从原告主张的暂计算至2019年3月20日的违约金21006元中扣减被告停业58天所产生的违约金，原告当庭同意扣减3538.6元违约金，该金额不违反法律规定，予以准许。故原告主张的暂计算至2019年3月20日的违约金支持17467.4元（21006元-3538.6元），2019年3月20日之后的违约金应当以欠付房屋管理费为基数，以日利率万分之五为标准，计算并支付至判决确定的给付之日。被告辩称因原告原因给被告造成损失，致使被告租赁房屋的目的不能实现，因被告未在本案中提起赔偿损失之反诉，故在本案中不予处理，被告可另行起诉主张其损失。被告辩称其于2017年8月11日缴纳自2017年8月11日起至2018年8月10日止的管理费64936元，在冲抵被告承诺赔偿的两个月管理费28860元后，被告在2017年8月11日至2018年8月10日期间欠付的管理费应为36074元。根据合同约定的缴纳管理费的期限及金额，被告应缴纳的自2017年8月11日起至2018年8月10日止的管理费共计129870元，故认定被告于2017年8月11日缴纳的64936元应为2017年8月11日至2018年2月10日的管理费，与原告主张的2018年2月11日起的管理费无关，本案不作处理。被告辩称原告承诺赔偿28860元，该款项应冲抵被告欠付原告的管理费，被告提交的磋商函中载明，原告同意减免管理费的前置条件为被告需先行支付2018年2月11日至2019年2月10日的管理费129870元，逾期视为被告放弃上述政策，而至今被告仍未缴纳2018年2月11日至2019年2月10日的管理费，且被告再无其他证据支持其辩解意见，故对被告的该项辩解意见，不予采纳。被告辩称原告违约在先，被告不应支付违约金，因被告无充足证据支持其辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告爱之翼公司于判决生效后十日内向原告欧美思公司支付管理费166907元及违约金17467.4元（暂算至2019年3月20日），以上合计184374.4元；2019年3月20日之后的违约金以欠付租金为基数，以每日万分之五为标准，计算并支付至判决确定的给付之日；二、驳回原告欧美思公司的其他诉讼请求。案件受理2269元（已减半收取），由原告欧美思公司负担340元，被告负担爱之翼公司1929元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案的《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》系当事人真实意思表示合法有效，本院在此亦予以确认。一审法院根据双方举证证据及陈述认定上诉人停业58天（2018年11月11日至2018年12月31日停业51天，2018年4月11日至2018年4月17日停业7天），并予以扣减停业期间管理费，处理适当。对于上诉人称，2018年1月装修的30天未计算未予扣减，2018年11月装修，实际进场时间是从2019年11月7日至1月15日超市才正常开业，合计少扣50天，共计24050元，其并未提供有效证据予以证明，本院不予确认。对上诉人称，原审法院对被上诉人承诺减免28860元未予认定的问题。因其磋商函中载明，被上诉人同意减免管理费的前置条件为上诉人需先行支付2018年2月11日至2019年2月10日的管理费129870元，逾期视为被告放弃上述政策，且上诉人未缴纳上述期间管理费。故一审法院未予扣减上述28860元费用并未不当。综上，上诉人上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1560元，由上诉人宁夏爱之翼商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十二月十日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。