北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民再121号上诉人（原审被告、反诉原告）：王静宜，女，1982年7月16日出生，住北京市密云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘敏，女，1970年4月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘静翔（甘敏之夫），1969年8月23日出生，住北京市朝阳区。原审被告、反诉原告：孔德政，男，1989年1月6日出生，住北京市密云区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。甘敏与王静宜、孔德政、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称一审法院）于2017年4月17日作出（2016）京0105民初40945号民事判决，王静宜、孔德政不服，向本院提出上诉，本院于2017年7月24日作出（2017）京03民终6387号民事判决。后孔德政、王静宜不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年5月16日作出（2017）京民申3897号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2018年9月13日作出（2018）京03民再87号民事裁定，撤销本院（2017）京03民终6387号民事判决及一审法院（2016）京0105民初40945号民事判决，将本案发回一审法院重审。一审法院于2019年10月25日作出（2019）京0105民再8号民事判决。王静宜不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王静宜、被上诉人甘敏及其委托诉讼代理人刘静翔、原审被告、反诉原告孔德政到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。王静宜上诉请求：1.撤销朝阳法院（2019）京0105民再8号民事判决；2.改判驳回被上诉人甘敏的全部诉讼请求；3.改判支持上诉人王静宜全部反诉请求；4.本案保全费、一审及二审诉讼费由被上诉人甘敏承担。事实及理由：1.一审判决认定甘敏没有违约行为错误，王静宜构成违约缺乏依据。孔德政与北京某担保有限公司（以下简称某公司）签订《借款及担保协议》是房屋交易过程中解除抵押登记的正常交易习惯，而不是法院认定的增加涉案合同交易风险。王静宜与甘敏针对首付款支付时间、交房时间已经达成新的约定。由于甘敏的原因在2016年5月20日前未能办理贷款申请手续，依照双方补充协议约定，甘敏应承担违约责任。由于42万元的支付方式双方未约定，故王静宜有权提出支付方式，原审对此认定错误。王静宜在2016年5月16日要求撤回网签合同，同年5月19日再次配合甘敏办理贷款手续，原审关于王静宜不再配合继续履行合同而构成违约的认定错误；2.一审判决要求王静宜于判决作出后七日内将本诉案件受理费19980元交至法院没有法律依据。甘敏辩称：不同意上诉人的上诉请求，对于原审判决部分同意，但是没有上诉。王静宜、孔德政在合同履行过程中存在如下违约行为：1.隐瞒房屋已经满5年的情况；2.已经签订合同的房屋进行了二次抵押；3.已经交付定金50万元用于解抵押，三个月后没有完成解抵押；4.在约定的时间没有交房；5.没有按约定配合办理公积金贷款。因此对方应承担违约责任。孔德政述称：同意王静宜的上诉请求及理由。链家公司未出庭应诉，向法庭提交书面材料称同意一审判决。甘敏向一审法院提出诉讼请求：1.孔德政、王静宜、链家公司继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，判令孔德政、王静宜将位于北京市朝阳区××园×号楼××层×室房屋（以下简称×号房屋）腾空交付给甘敏，判令孔德政、王静宜配合甘敏将上述房屋过户至甘敏名下；2.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期交房违约金（自2016年5月1日起至王静宜、孔德政实际交房之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；3.判令王静宜、孔德政支付甘敏未配合办理公积金贷款违约金（自2016年5月15日起至2016年10月12日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；4.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期办理房屋所有权证违约金（自2016年6月21日起至王静宜、孔德政实际配合办理完毕之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；5.判令王静宜、孔德政支付甘敏租房损失（每月4000元×2016年5月1日起至2017年4月9日+每月5000元×2017年4月10日起至王静宜、孔德政实际交房之日止）、租房佣金3784元、有线电视费216元。孔德政、王静宜向一审法院提出反诉请求：1.判令解除王静宜、孔德政与甘敏的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》；2.判令解除×号房屋网上签约合同，甘敏配合王静宜办理撤销手续；3.判令甘敏赔偿王静宜70.5万元（房屋上涨118万元-定金50万元+2.5万元王静宜向中融信公司借款产生的违约金）。一审法院经审理查明事实如下：2016年1月16日，甘敏与孔德政签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孔德政出售×号房屋给甘敏，房屋成交价格为212万元，家具等作价202.5万元。甘敏向孔德政支付定金50万元，孔德政于2016年4月30日前将上述房屋交付给甘敏。甘敏向公积金管理中心申办抵押贷款120万元，如因买受人自身原因未获贷款批准的，甘敏继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，甘敏自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。同日，双方签订《补充协议》，约定甘敏于过户前5个工作日内将第一笔首付款244.5万元（不包含前期支付的全部定金）以某公司的理房通托管方式支付给孔德政。双方应于网签完成后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2016年6月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应在2016年4月30日前自行办理物业交割手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，孔德政、甘敏、链家公司签订《居间服务合同》。2016年1月16日，孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订《变更协议书》，约定经四方友好协商，孔德政、甘敏、链家公司因×号房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜。孔德政、甘敏、链家公司协商一致，上述买卖合同项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让合同项下的全部权利义务。孔德政、甘敏、链家公司、王静宜协商一致，孔德政、甘敏、链家公司就链家公司为孔德政、甘敏买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让签署合同项下的全部权利义务。甘敏主张因孔德政、王静宜称×号房屋符合“不满五不唯一”的条件，签订合同时孔德政、王静宜协议通过离婚使×号房屋在2016年5月初符合“满五唯一”条件，故签订《变更协议书》。另与孔德政在补充协议中约定“满五唯一”条件下，房屋交易契税由甘敏负担，在“满五不唯一”条件下，增加的税由双方协商。一审审理中，经查，2015年4月，×号房屋已符合“满五不唯一”条件。合同签订后，针对合同履行查明以下事实：甘敏于2016年1月28日前向孔德政、王静宜支付了50万元定金。2016年4月29日，王静宜与孔德政办理离婚手续，后×号房屋亦转移登记至王静宜名下。×号房屋亦正式办理网签。另查，×号房屋于2012年12月21日已设立抵押登记，于2016年4月21日注销抵押登记；另于2016年2月22日设立抵押登记，于2016年4月19日正式办理注销抵押登记手续。2016年3月15日，孔德政在银行还款本金406564.58元、利息1003.14元。甘敏提交链家公司员工与王静宜微信记录记载，2016年5月9日，链家公司沟通评估公司当日评估×室，发现房屋里面的门被锁，询问王静宜能否回来开门，王静宜表示当天开会不能回，未提前接到通知等，链家公司员工表示此前已通知；2016年5月16日，王静宜提出撤网签；甘敏提交录音记录同年7月，孔德政明确表示不同意卖房。王静宜、孔德政不认可上述微信、录音记录，但未提交与链家公司的沟通记录。王静宜、孔德政对甘敏与链家公司工作人员的微信记录不予认可，对王静宜、孔德政与甘敏之间的记录予以认可，对录音的关联性不予认可，王静宜、孔德政就此提供录音，以此证明其要求甘敏先支付首付款，再办理面签。甘敏认为上述证据只能证明王静宜、孔德政要求提前付款，不能证明其违约。原一审中，链家公司工作人员赵某、刘某出庭作证陈述。2016年5月11日实际完成对×号房屋评估。2016年5月16日、19日，王静宜两次配合甘敏去公积金贷款办理机构进行初审，王静宜被要求确认已收到92万元房款才能办理，王静宜表示只收到50万元，不同意签字收到92万元。后经三方协商，甘敏同意通过某公司担保方式支付42万元或签订补充协议，将42万元确认为定金，由甘敏直接支付王静宜42万元，王静宜对两方案均不同意，要求直接将42万元付至其账户。原一审诉讼中，甘敏向一审法院提存剩余购房款3645000元。另查，2016年2月19日，孔德政与乙方某科技有限公司、丙方某公司签订《借款及担保协议》，孔德政因消费向某科技有限公司的投资人借款28万元（借款期限三个月）、42万元（借款期限三个月），某公司提供担保，孔德政将×号房屋抵押给某公司指定人员。2016年7月15日，孔德政、王某与某公司签订协议，确认孔德政借款到期未还款，某公司为孔德政偿还了上述70万元的借款及利息，王某以其名下房屋为孔德政上述债务提供抵押担保。再查，2018年9月5日，北京市第三中级人民法院与甘敏谈话时，甘敏表示王静宜未向其交付×号房屋。2019年3月22日，一审审理中，甘敏表示其向一审法院执行庭申请强制执行后，一审法院于2017年11月27日作出强制执行裁定，并于当日完成×号房屋转移登记，一审法院于2018年1月25日作出（2017）京0105执18511号执行公告，但一直未能实际执行。2018年4月10日，甘敏自行搬入×号房屋。一审审理中，甘敏表示王静宜、孔德政的物品仍存放在×号房屋内。一审法院认为：依法成立的合同应予全面履行。2016年1月16日，甘敏与孔德政签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订的《变更协议书》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行，只有在符合法定或约定条件时，才能够解除。关于孔德政、链家公司、甘敏已签订合同，将房屋买卖合同及补充协议中孔德政的权利、义务均转移给王静宜，不违反法律、行政法规强制性规定，故王静宜、甘敏应继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，甘敏、孔德政、王静宜应继续履行《变更协议书》。本案争议的焦点在于合同履行过程中违约责任的认定。×号房屋于2016年4月19日、2016年4月21日正式办理完毕注销抵押登记手续，孔德政提交2016年3月15在工商银行还款本金及利息证据，未提交两次向办理解除抵押机构提交办理解除抵押登记手续时间之证据，依生活经验办理解押登记确需要第三方协助才能完成，客观上解除抵押登记确超过合同约定期限，以现有证据不能确定2016年4月21日迟延解除抵押的原因。但×号房屋已签订合同出售给甘敏后，孔德政未告知甘敏，再次于2016年2月将×号房屋设立抵押，同时借款期限为3个月即至2016年5月19日借款到期，增加本案房屋买卖合同交易风险，使本合同2016年4月10前完成解押不可能，故2016年4月19日解除抵押超过合同约定期限应构成违约。《补充协议》明确约定第一笔首付款支付时间为过户前五个工作日和2016年4月30日前交房，王静宜以双方约定交房之前支付首付款抗辩，甘敏对此不予认可，同时王静宜之证据不足以证明双方就首付款支付时间、交房时间达成新约定，在双方未协商一致变更上述合同的前提下，双方均应按照上述《补充协议》履行。王静宜对链家公司与其的微信及电话记录不予认可，但未提交其应有的相关记录，故一审法院对该证据的真实性予以认可。2016年5月11日已完成×号房屋评估，2016年5月16日、19日，王静宜两次配合甘敏去公积金贷款机构进行初审，合同中未约定配合办理贷款次数，故难以认定甘敏违约。且虽然王静宜有理由不在未收到92万元的情况下签署收条，但根据三方协商，甘敏同意通过担保公司支付相应款项或签订补充协议，而此时王静宜要求将款项直接支付给个人，不符合双方约定，本合同的履行本身受到多个第三方的影响，如办理解除抵押手续、办理离婚手续、办理网签手续、办理公积金贷款手续等，此时客观上房屋解除抵押延期、已超过交房日期，依法律规定，不动产转移变更登记才是对买受人享有所有权有效的保障，甘敏要求通过担保支付房款符合合同约定，且能够保证双方继续履行合同，通过该方式，王静宜收取房款的权利能够实现，对其权益影响较小，合同签订的目的能够完成；另依法律规定，合同当事人应全面、适当履行合同，在合同履行中出现未约定情形，双方可以通过协商解决，协商不成可以通过合同法第六十一条及相关原则确定，在贷款办理过程中，双方因首付款问题发生争议，本可以通过合理、合法的方式解决，王静宜在此过程中未予充分配合，2016年5月王静宜明确要求撤网签，合同难以继续履行，鉴于双方约定在×号房屋办理过户前5日支付首付款，甘敏未支付首付款的行为不构成违约，王静宜不再配合继续履行合同构成违约。继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》中，关于交房一节，鉴于一审法院确定涉案合同继续履行，故孔德政、王静宜应将涉案房屋交付给甘敏，原审判决生效后，甘敏本应通过执行程序完成房屋交接，但其自行入住×号房屋，由此产生的纠纷，与本案不属同一法律关系，双方可另行解决，一审法院对甘敏此行为予以严厉批评。关于转移房屋登记一节，鉴于一审法院确定涉案合同继续履行，故一审法院对甘敏该项诉讼请求予以支持。关于逾期办理房屋所有权证违约金、逾期交房违约金和租房损失、佣金、有线电视费等一节，诉讼请求存在重复部分，考虑房款支付情况、房屋交付情况、房价波动、违约情形、甘敏在办理公积金贷款过程中存在问题等因素，一审法院对此酌定违约金为8万元。关于未配合办理公积金贷款违约金一节，考虑双方办理的过程，要求王静宜未收到款项签字确认单等因素，一审法院对此不予支持。关于解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、解除并撤销网签合同一节，鉴于本合同不具备法定及约定解除条件，判决继续履行相关合同，故一审法院对王静宜该部分诉讼请求均不予支持。关于甘敏赔偿王静宜损失一节，无法律依据，对其该部分诉讼请求均不予支持。需指出链家公司作为专业的中介代理服务机构，明知办理公积金贷款需要买受人支付一定金额的首付款才能够办理，但在订立合同时未予提前告知，增加合同履行的障碍及风险；链家公司明知本案多个环节均不是只由本案当事人就能够完成，需第三方机构协助才能完成，却明确确定交房时间；链家公司明知×号房屋已出售给甘敏，孔德政与王静宜协商房屋先转移登记至王静宜名下，却通过某科技有限公司向孔德政借款，将已出售的×号房屋设立抵押给某公司，某公司即作为本案房屋买卖合同中的担保方，又作为孔德政借款抵押权人，明显增加了本案交易障碍。希望链家公司作为在行业内有影响力的居间人可以提供更好的服务，以减少纠纷发生。链家公司作为第三人，经传票传唤未出庭应诉，不影响案件的审理。综上，一审判决：1.甘敏与王静宜继续履行与孔德政签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，原审原告（反诉被告）甘敏与原审被告（反诉原告）王静宜、孔德政继续履行《变更协议书》；2.王静宜、孔德政于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区天居园8号楼32层×号房屋个人物品腾空交付给甘敏；3.王静宜配合甘敏办理完毕位于北京市朝阳区××园×号楼××层×号房屋转移登记手续（已执行）；4.王静宜于本判决生效后十日内支付甘敏违约金80000元；5.甘敏于本判决生效后十日内支付王静宜购房款3645000元；6.驳回甘敏的其他诉讼请求；7.王静宜、孔德政的全部反诉请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实不持异议，一审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：甘敏与孔德政签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订的《变更协议书》系各方真实意思表示，根据双方合同约定和各自履行情况，一审法院判决继续履行合同并无不当。鉴于涉案合同继续履行，一审法院支持甘敏腾空房屋并变更房屋登记的处理正确。结合双方主张，本案再审的主要争议焦点为合同履行过程中违约责任的认定。首先，关于涉案房屋逾期解除抵押的问题。×号房屋签订合同出售给甘敏后，孔德政与第三人再次于2016年2月将×号房屋设立抵押，出卖方迟延了约定的解除抵押时间，但后续行为说明双方还有继续履行的意愿，该行为没有影响合同后续双方主要义务的履行。第三人作为房屋买卖的专业机构，其再次设立抵押的行为系影响涉案合同履行的主要因素。其次，关于未按约定时间在2016年4月30日交房及未配合办理公积金贷款违约金的问题。2016年5月16日、19日，王静宜两次配合甘敏去公积金贷款机构进行初审，在未收到92万元的情况下，其有理由拒绝签署办理公积金贷款所需的收条。综合涉案合同履行过程，王静宜没有按照合同约定时间交房及甘敏未如期办理贷款的责任与本案三方当事人均有不同程度关联，尤其是第三人为买卖双方制作的不恰当的合同条款，容易造成合同双方超期履行约定，不应简单将违约责任归咎于王静宜，故甘敏要求支付逾期交房违约金和赔偿未配合办理公积金贷款违约金的主张，理由不足，本院不予支持。关于支付逾期办理房屋所有权证违约金的主张，因该请求与上述主张有重复部分，本院对此不予支持。关于支付租房等损失的主张，由于不能确定买卖双方就涉案合同的履行有恶意违约的故意，涉案合同中关于此项损失的赔偿没有约定，未如期履行合同与本案三方当事人均有责任，且甘敏自行入住涉案房屋，激化了矛盾，并可能引起其他纠纷，故其该项请求，依据不足，本院亦不予支持。基于涉案合同应继续履行，故孔德政、王静宜要求解除买卖合同、补充协议、变更协议书并撤销网签合同的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失的反诉请求，亦不予支持。原审关于链家公司带有瑕疵服务的评价与提示说明，链家公司对涉案纠纷有不可推卸的责任，包括甘敏自行入住涉案房屋可能带来的其他纠纷，故链家公司应汲取教训，在不断矫正工作方式全面承担合同义务的同时，为社会提供优质服务。综上所述，王静宜的上诉请求部分成立，原审法院认定部分事实有误，本院予以部分纠正。王静宜关于反诉的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再8号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再8号民事判决第四项、第六项；三、驳回甘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费39960元，由甘敏负担（已交纳17020元、剩余费用于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费19980元，由王静宜、孔德政承担（已交纳）。二审案件受理费59940元，由甘敏负担39960元（于本判决生效七日内交纳）；由王静宜、孔德政负担19980元（已交纳）。案件申请费5000元，由王静宜负担（甘敏已交纳，王静宜于本判决生效后七日内转交给甘敏）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙颖颖二〇一九年十二月三十一日法官助理  高明正书 记 员  徐 曼