江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初757号原告：王松山，男，1966年8月15日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：王园（系原告王松山女儿），1995年1月20日生，住张家港市。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。被告：王松林，男，1963年4月19日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈洁，江苏王牌律师事务所律师。第三人：陶兴玉，女，1963年2月20日生，汉族，住张家港市。第三人：王虎，男，1985年1月28日生，汉族，住张家港市。第三人：王洋，女，1989年10月4日，汉族，住张家港市。原告王松山与被告王松林所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月9日立案。根据被告王松林的申请，依法通知陶兴玉、王虎、王洋作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王松山及其委托诉讼代理人王军、被告王松林及其委托诉讼代理人陈洁、第三人陶兴玉到庭参加诉讼，第三人王虎、王洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王松山向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《房屋转让协议书》有效，坐落于张家港市的正房二上二下楼房、辅房二间二层楼房及踏步间房屋归原告所有；二、判令被告将位于张家港市房屋产权过户至原告王松山名下；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系亲兄弟，同为张家港市大新镇段山村同组村民。2000年1月，原告购买了属于被告的位于的房屋。原告付清了转让款，被告也将房屋交给了原告，原告一直居住使用至今。现原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，被告拒不履行。被告王松林辩称：原、被告双方签订的房屋转让协议所转让的房屋是被告与第三人陶兴玉、王虎、王洋的家庭共有财产，被告擅自处分了家庭共有财产，未经其他共有权人的同意，是超越了处分权的行为。原、被告双方所签订的房屋转让协议中对于房屋的价款并没有明确约定，成交金额不明，存在低价转让的情况，与市场价格不符，该房屋自2000年开始借住给原告及原告一家人居住，原告居住在该房屋的事实仅是借住而非是购买房屋之后的自住行为，该房屋中的家具、家电至今一直留存在房屋中，也不符合转让协议中仅仅房屋转让的相关内容，转让的房屋至今未办理过户手续，房屋买卖的民事法律行为尚未完成，基于原、被告双方的买卖房屋行为侵害了房屋共有权人的利益，且原告并非以市场价格善意取得该房屋，因认为原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，请求驳回原告诉请。第三人陶兴玉陈述：收到法院参加诉讼通知书的第二天被告打电话告诉我房子要过户给原告，之前我一直以为是被告租给原告的，我认为该房子第三人都有份额的。本院经审理认定事实如下：坐落于张家港市27号原由王松林建造有二上二下楼房，1989年5月，王松林户因居住不够，申请建二间辅房，经建证号码字第（3）NO0078172农村村民建房准建证批准，保留原二间二层房屋，另建造辅房两层两间（第二层没有屋顶，2005年之后王松山辅房拆除重建一层两间），王松林户申建辅房时家庭成员为王松林、陶兴玉、王虎（7岁）。后于1990年办理张集用（99）字第73150053号集体土地使用证登记，登记土地使用者为王松林。后该房屋由王松山和妻子、女儿居住，王松林户搬出至购置的位于大新镇新茂花园的房屋居住。王松山及父亲王双泉于1987年4月16日建证号字第（2）0035312号准建证存根及对应的准建证（背面由张家港市大新乡村镇办公室于1987年10月22日盖章同意延期建造），2019年1月14日及6月6日，张家港市大新镇段山村民委员会分别出具证明：段山村3组村民王松山未在本村建房；王双泉申请在大新镇原万年村3组（现为段山村3组）建造两上两下楼房，但未实际建造。本院在执行王松林与周清成借贷纠纷一案中，于1999年5月6日委托张家港市价格事务所对周清成在大新镇原万年村3组的住宅三上三下楼房一幢、铁大门、水泥地评估，评估结论为楼房价值26986元、铁大门价值1888元、水泥地价值639元，合计29463元，并裁定将周清成的住宅三上三下楼房一幢、铁大门、水泥地折抵所欠申请执行人王松林的欠款，上述财产产权归王松林所有。该房屋一直由陶兴玉对外出租。王松林曾向王松山出具收条一份，主要内容为：“收条今收到松山房屋现金37000元正，还欠3000元正。立据：王松林2000年12月30号”。2005年6月18日，王松林与王松山签订《房屋转让协议书》，主要内容为：“房屋转让协议书兹有王松林与王松山兄弟两人关于买卖房屋土地使用证过户协议如下：一、王松林原有正房两间两层楼房，辅房两间两层楼房及踏步间。2000年元月卖给兄弟王松山，资金已付清。二、今后如房屋拆迁，王松山付给王松林两正两辅一踏步房屋总金额的10%，王松林不再享受其他。三、王松林现将建房土地使用证及一切有关过房手续交给王松山。四、在形势许可的条件下，兄弟两人共用争取建房宅基地，如争取到，该宅基地归王松林所有，但不再享受第二条内的10%资金。五、以上协议一式三份，买主、卖主、中保人各执一份。六、本协议双方签字后生效。卖主王松林买主王松山中保人王明在场人王菊生耿国贤2005年6月18日”。王松林与陶兴玉于1985年5月1日按照农村风俗习惯办酒结婚，但一直未办理结婚登记，为事实婚姻，共生育儿子王虎、女儿王洋。2005年2月28日，双方在婚姻登记部门协议离婚，离婚协议书对住房等约定：老家房屋归女儿王洋所有。陶兴玉在2013年6月12日向大新镇提出无房户申请的申请书，向大新镇人民政府申请按无房户规定照顾，陶兴玉享受了政府无房户政策的照顾，94平方内按800元/平方的价格购买拆迁房。庭审中，原告王松山陈述：我父亲王双泉与母亲生育王松华、王松林即被告、王松山即原告共三个子女，我父母原在万年村（现张家港市大新镇段山村三组）建造有平房四间，上述人员共同居住，1982年左右我到河南跟王松林学做裁缝，直到1998年才回张家港。王松林在婚前在同村由父母另建造二上二下楼房，在1989年5月经批准另造辅房两上两下，上述王松林名下的房屋即现争议的位于张家港市的两上两下楼房及两上两下辅房及踏步间。上述四间平房后拆除，由王松华及其妻子、儿子、祖母作为一户于1987年4月16日申请批建在原地建造房屋，为保证我有房屋，批建时明确王松三（即王松山）起三间间距要保存，实际在该房屋西面留有起两间房屋的间距。1987年4月16日由王双泉及王松山作为一户申请在王松华西面另建造楼房两间、辅房一间，但一直至今未建造，包括王松华保存的间距的宅基地上我也未去建造房屋。1998年我回来后与妻子住在王松华的楼房，我女儿与我父亲及继母住在王松华的辅房里。1999年8月28日经法院裁定将同村同组的周清成房屋折抵王松林欠款，该房屋归王松林所有，另当时王松林已在大新镇购买了位于新茂花园的商品房。1999年12月底经父亲说合，我夫妇及被告夫妇均在场，商量好将大新镇的房屋以4万元卖给我，1999年12月30日我将购房款现金3.7万元给陶兴玉，由王松林出具收条，但落款时间误写为2000年12月30日。次日我和妻子、女儿搬到上述房屋居住的，被告夫妇搬到新茂花园房屋居住，2000年1月5日我将购房款现金3000元给王松林，3000元数字不大，而且是兄弟关系，所以没有叫他出收条。后经同事提醒于2005年6月18日补签了《房屋转让协议书》，有堂兄王明作为中保人、万年村三组的队长王菊生及同村村民耿国贤作为在场人在场，上述人员都知道房屋实际是2000年就买卖并居住了的。上述买卖的房屋没有办理房产证，相应的准建证及集体土地使用证是在给3.7万元当日由王松林给我的，2014年6月份我和王松林一起到大新土管所办理过户，由土管所的工作人员在土地证上加盖了注销章，并讲卖房一方需放弃宅基地即以后不能再申请宅基地，王松林就不同意过户，注销章处由土管所工作人员涂掉后重新加盖公章。被告王松林陈述：收条是由我出具的，但出具时间就是落款的2000年12月30日，该款为诉争房屋租给原告居住收取的押金，不是购房款。对王松山所述：“1999年12月底经父亲说合，我夫妇及被告夫妇均在场，商量好将大新镇的房屋以4万元卖给我”有异议，实际是2000年夏天父亲说王松山丈人丈母第一次从河南过来，我的房子给他住撑撑门面，当时房子是借给他住的，不是卖给他的，4万元是房屋押金，怕他把房子弄坏，不是购房款。当时原告搬入诉争房屋是2000年年底左右，3000元后来没有给我。房屋转让协议书是我签名的。土地证是2005年6月18日签协议时给原告保管的。1983年我购买了材料，并在1984年建造了两上两下及楼梯踏步间，材料加瓦工均由我出资共2万元，木工是我丈人做的，没要钱。准建证由父亲协助办理，对应的农房建设申请审批表在庭审后5日内提交。我与陶兴玉于1985年5月1日按照农村风俗习惯办酒结婚，一直未办理结婚登记，1989年重新办理准建证并建造了辅房等，共花费4万元。现房屋按原状在那里。第三人陶兴玉陈述：对收条的真实性无异议，但不清楚。对37000元不知道。房子是送给还是卖给、租给原告，我均不清楚。办酒结婚是补办的，当时已生了儿子，84年建造时木工是我父亲做的，没要钱，其余建造情况不清楚。原告王松山并陈述：对被告、第三人的陈述有异议，建房出资过高，84年所建上述房屋估计1万元，89年上述房屋估计1.5万元。现房屋建造情况仍是原状。本院询问《房屋转让协议书》第四条：在形势许可的条件下，兄弟两人共用争取建房宅基地，如争取到，该基地归王松林所有，但不再享受第二条内的10%资金的内容含义？原告王松山陈述：含义为双方都去争取宅基地，如果争取到新的宅基地就归王松林所有，但他不再享有如果房屋拆迁由我付给他上述第二条10%的房屋评估价。被告王松林陈述：没有异议。第三人陶兴玉陈述：无异议，不清楚。本院询问：离婚协议书中约定现老家房屋归女儿所有，该房屋指的是什么房屋？原告王松山陈述：是周清成抵给被告的三上三下房屋。被告王松林陈述：诉争房屋。第三人陶兴玉陈述：诉争房屋。上述事实有原告王松山提交的2005年6月18日的《房屋转让协议书》、张集用（99）字第73150053号集体土地使用证、建证号码字第（3）NO0078172农村村民建房准建证、张家港市大新镇段山村民委员会出具的证明、（1999）张晨民执字第69号民事裁定书复印件、租房协议、1987年4月16日建证号字第（2）0035312号准建证存根及对应的准建证（背面由张家港市大新乡村镇办公室于1987年10月22日盖章同意延期建造）、大新广电站出具的证明、张家港市给排水公司大新分公司的台账资料、张家港市供电分公司电费清单、张家港市档案馆（大新）出具的陶兴玉在2013年6月12日向大新镇提出无房户申请的申请书，被告王松林提交的复印于张家港市档案馆（婚姻登记处）的陶兴玉与王松林的离婚协议书，第三人陶兴玉提交的离婚证及庭审笔录等在卷佐证。本案争议的焦点为：房屋买卖合同的效力？原告王松山认为：我方向被告买房符合法律规定，买卖房屋合法。陶兴玉对房屋买卖应当是知情的。房屋售价不存在过低。被告王松林认为：转让的房屋是被告与第三人陶兴玉、王虎、王洋的家庭共有财产，被告擅自处分了家庭共有财产，未经其他共有权人的同意，是超越了处分权的行为。原、被告双方所签订的房屋转让协议中对于房屋的价款并没有明确约定，存在低价转让的情况，与市场价格不符。原告居住在该房屋的事实仅是借住。第三人陶兴玉认为：该房子第三人都有份额的。本院认为，一、《房屋转让协议书》明确王松林已将房屋卖给王松山、资金已付清；本院在执行中，于1999年5月6日委托张家港市价格事务所对在同村同组周清成的住宅三上三下楼房一幢评估价值为26986元，亦可印证当时同地段农村住宅房屋价值。结合收条及双方身份关系，王松山关于购房款4万元已支付的陈述，本院依法采信。王松林辩称房屋为出租、价格过低等无事实及法律依据，本院不予采信。二、转让房产的权利人？经查：1、1989年5月，王松林户经批准，保留原二间二层房屋，另建造辅房，王松林户申建辅房时家庭成员为王松林、陶兴玉、王虎（7岁）。陶兴玉对王松林、陶兴玉事实婚姻关系存续期间共同建造的辅房享有相应的份额，结合第三人王虎、王洋年龄及出生情况，其二人当时对该房产不享有权利。2、2005年2月28日，王松林、陶兴玉协议离婚时虽离婚协议书对住房等约定：老家房屋归女儿王洋所有。但结合原告王松山陈述：该房屋是周清成抵给王松林的房屋。该约定指向不明，王松林、陶兴玉辩称该房屋为转让房屋证据不足。3、转让房屋办理了土地使用者为王松林的集体土地使用证，结合王松林、陶兴玉搬离后让王松山长期居住的配合交付房屋的事实及陶兴玉后享受了政府无房户政策的事实，陶兴玉对诉争房屋已出售为明知，买受人王松山已支付对价且善意无明显过失，综合证据和日常经验法则评判，可认定陶兴玉对王松林的出卖行为知晓并同意。王松林辩称辩称其擅自处分了家庭共有财产，未经其他共有权人的同意，无事实及法律依据，本院不予采信。三、本案房屋买卖标的为农村宅基地房屋，故房屋买卖合同效力应考量是否违反国家土地管理法律、法规。经查：1、王松山属于段山村户籍在册的农村村民，依法享有宅基地建房权利，且根据1987年4月16日建证号字第（2）0035312号准建证存根及对应的准建证，亦印证其享有该权利。2、根据村委会证明，王松山至今未建房，亦印证其未建房的陈述。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故农村村民再申请宅基地的，不予批准的前提为出卖、出租住房后再申请；根据《苏州市宅基地管理暂行办法》第十六条规定，经批准后连续两年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。结合王松山至今未使用该宅基地建房的事实，王松山仍符合当地宅基地申请条件。3、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。由此可见，同一集体组织成员的房屋买卖，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，王松山与王松林同属户籍在册的段山村第三组农村村民，因此双方之间的房屋买卖协议有效。综上，本院认为：双方之间的房屋买卖协议合法有效且无可变更、可撤销事由，故王松山主张继续履行合同并不违反法律规定，本院依法应予支持。现王松山主张王松林将位于张家港市房屋产权过户，涉及权属变更登记。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”其中规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件，但本案中房屋转让，依法应当办理宅基地使用权变更登记。《中华人民共和国物权法》第三十条中规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”转让房产为依法取得土地使用权建造，物权自建成之日设立。鉴于房屋建成及转让时对农村房屋所有权登记尚无强制性规定，并不适用“处分物权未经登记，不发生物权效力之规定”。就王松山主张的王松林将房屋产权过户，如确认房屋所有权过户必然涉及房屋所有权初始登记办理的不确定性。结合房地一体的原则及目前实施的不动产统一登记制度，现王松山因合法买卖继受房产，就所有权争议，本院依法可确认该房产归王松山所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条及相关法律的规定，判决如下：一、原告王松山与被告王松林于2005年6月18日签订的《房屋转让协议书》有效。二、坐落于张家港市登记土地使用者为被告王松林的张集用（99）字第73150053号集体土地使用证项下房产归原告王松山所有。案件受理费800元，由被告王松林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曹 刚人民陪审员  何永香人民陪审员  顾晓明二〇一九年十二月二日书 记 员  黄晓雷