重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初5828号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，为公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：冯聃，女，1982年5月8日出生，汉族，住址重庆市大渡口区。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”）诉被告冯聃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人赵红春、杨明东、被告冯聃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年7月7日起至2019年6月30日的物业费和公共能耗费共计9719.9元；2、请求判决被告立即向原告支付违约金3.43元。事实与理由：被告于2015年10月30日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路199号御宾府*-*02，面积为196.99，交房时间为2015年12月30日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2017年3月1日至2019年6月30日欠管理费8419.7元，公共能耗费1300.24元。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，应承担违约金3.43元。望依法判决，维护原告的合法权益。 被告冯聃答辩称，1、被告的实际接房装修时间是2017年4月份，当时是原告的工作人员以及经理告知被告，装修之前2016年7月至2017年3月之间的物业费，按照是1.4元每月每平方米缴纳，后就缴纳了2017年3月之前的物业费；据被告现有的收据和交款凭证可以证明2017年12月31日之前的物业费以及2018年8月至9月物业费已经缴纳了，2018年1月至7月份未找到缴费单据，需要下去核实；2、被告没有违约行为，在2018年9月之前一直缴纳了相关的物业费，但是在2018年9月份之后去原告处缴纳物业费，但是原告拒收。 本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，被告冯聃作为乙方（买方）与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市大渡口区双城路199号*幢*-2房屋，房屋建筑面积为196.99平方米，甲方应在2015年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2015年10月30日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告冯聃作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园（御宾府），基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）；4、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 2017年4月9日，被告冯聃签收《业主文件/钥匙签收表》，并接收房屋开始装修。2016年8月11日，被告冯聃通过雅生活平台支付物业费104.9元。2017年1月24日，原告向被告冯聃预收物业费1825.7元，并开具《收款收据》，其上备注“业主只交2016年7月至2017年1月1.4每平方的物业费”。2017年4月9日，原告向被告冯聃预收物业费2029.5元，并开具《收款收据》，其上备注“业主只按1.4元/平方交物业费到2017.3.31，之后预收全额物业费到2017.6.30”。2018年1月25日，原告向被告冯聃预收物业费2955元，并开具《收款收据》，其上备注“交2017.7.1至2017.12.31物业费”。2018年9月，被告冯聃通过雅生活平台支付2018年8月至9月的物业费985.55元。 另查，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司后为雅居乐豪园（御宾府）小区提供物业管理服务至今，因原被告双方对2016年7月至2019年6月的物业费和公共能耗费计算标准有异议，原告向被告催收物业费后，被告未足额交纳相关费用。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《收款收据》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案中，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司与被告冯聃签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告冯聃应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。对于被告冯聃应当缴纳的物业服务费和公共能耗费金额。本案中，原被告双方对于被告冯聃2016年7月至2017年3月的物业服务费用收费标准存在争议，原告认为应按照《前期物业服务协议》的约定物业服务费用和公摊费合计2.5元每月每平方米的标准进行收取，被告冯聃提供《收款收据》证据，认为原被告双方已约定并实际按1.4元每月每平方米的标准进行缴纳。本院认为，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向被告冯聃开具的《收款收据》上载明的“业主只交”和“业主只按”存在着两种理解，一是“业主只愿意交”和“业主只愿意按”，另一种为“业主只需要交”和“业主只需要按”，鉴于原告为《收款收据》提供一方，应当作出不利于原告的解释，且结合“之后预收全额物业费”等表述，亦可看出原告同意被告按1.4元的标准缴纳该区间的物业费。故对于2016年7月至2017年3月的物业服务费用，被告冯聃只需按1.4元每月每平方米的标准进行缴纳。另结合原被告双方提供的缴费单据，根据《前期物业服务协议》约定的计算标准，本院确认被告冯聃未缴纳2018年1月至7月及2018年10月至2019年6月之间的物业服务费和公共能耗费合计7879.6元，故对原告诉请被告支付2018年1月至7月及2018年10月至2019年6月之间的物业服务费和公共能耗费合计7879.6元的请求，本院予以支持。 被告冯聃虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因原告物业费用的计算扣除存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金3.43元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告冯聃于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付2018年1月至7月及2018年10月至2019年6月之间的物业服务费和公共能耗费合计7879.6元； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告冯聃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司预缴），由被告冯聃负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月三日 书记员  韩定芬