河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初4596号原告：樊琪，男，1979年5月3日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。原告：娄路奇，女，1986年12月6日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。二原告共同委托诉讼代理人：李家华，河南名人律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：孙军伟，河南名人律师事务所实习律师。被告：李伟召，男，1977年9月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被告：许昌鑫家房产信息服务有限公司，住所地河南省许昌市建安区文苑路许由路口邮政局面向西1楼19号。法定代表人：张玲霞，任经理。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。原告樊琪、娄路奇与被告李伟召、许昌鑫家房产信息服务有限公司（以下简称许昌鑫家房产公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊琪及二原告的共同委托诉讼代理人李家华、孙军伟，被告李伟召，被告许昌鑫家房产公司的法定代表人张玲霞及委托诉讼代理人菅运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的合同；2.判令被告李伟召返还二原告购房款160000元，并支付违约金160000元，共计320000元；3.判令被告许昌鑫家房产公司对第二项承担连带责任；4.本案诉讼费及其他费用由二被告负担。事实和理由：2019年3月2日，二原告通过许昌鑫家房产公司与被告李伟召达成购房意向，购买李伟召名下位于许昌市××仓库路水语花城1幢北起1单元11层西户的房产，与二被告签订了购房三方协议书，并于当天向李伟召支付了购房定金20000元。2019年3月18日，二原告与二被告签订房屋买卖合同，约定房屋成交总价550000元，二原告以二手房按揭贷款（公积金贷款）形式购房，并支付了160000元的首付款。原、被告三方约定三个工作日后办理过户手续，但随后被告李伟召以种种理由推托。在二原告多次催促后，直至2019年4月10日才被中介公司口头告知该房屋处于查封状态，无法办理过户。许昌鑫家房产公司作为专业中介公司，应对房产进行严格审核，但却未尽到审慎义务，给二原告造成极大损失。李伟召答辩要点：1.收到二原告房款160000元属实，但其中20000元定金只收到15000元，另5000元是许昌鑫家房产公司收取的。2.该房屋因两次执行查封无法过户，违约金不予认可，但同意解除房屋买卖合同，退还房款。许昌鑫家房产公司答辩要点：1.二原告和被告李伟召签订的定金协议未履行，该协议第1条第4项约定了在签订房屋买卖合同之日按房屋成交价格或者银行贷款2%支付中介费用，双方均未履行。2.双方签订的房屋买卖合同，二原告存在明显违约行为，根据合同第7条第4项约定，买卖双方因自行交接房款引起纠纷，许昌鑫家房产公司概不负责。双方首付款直接履行，具体金额及履行时间，我公司一概不知。根据该约定，我公司对于首付款损失不承担责任。3.我公司作为中介方已履行全部责任，对于二原告与李伟召产生的纠纷，我公司不存在任何过错，且未收取约定的中介费用。应驳回二原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李伟召对二原告提交的第1组证据定金协议书1份、房屋买卖合同1份、收条2份均无异议，但认为违约金不应翻倍，且被告李伟召收到155000元，另5000元由被告许昌鑫家房产公司收取。被告许昌鑫家房产公司对定金协议书1份、房屋买卖合同1份无异议，对收条2份有异议，认为系二原告与李伟召之间产生，不知情。该组证据客观真实，能证明本案事实，本院予以采信。被告李伟召对第2组证据录音资料1份（含4段）真实性无异议。被告许昌鑫家房产公司对真实性无异议，但认为是其公司如实告知二原告纠纷产生的过程，不存在主观过错。该组证据客观真实，本院予以采信。二原告对许昌鑫家房产公司提交的第1组证据定金协议书1份、房屋买卖合同1份真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同约定并未达到支付中介费的时间节点，并非二原告未支付中介费，根据许昌鑫家房产公司提交的录音可以证明该公司知道交易的实际情况，不存在私下交易。被告李伟召对该组证据无异议。该组证据同二原告提交的证据，客观真实，本院予以采信。二原告对第2组证据录音资料2份中与原告的录音无异议，与李伟召的录音不清楚，从录音资料可以看出被告许昌鑫家房产公司从2019年4月10日就得知该房屋被查封，并非2019年4月11日，该合同不能继续履行，要求解除合同。被告李伟召无异议。该组证据客观真实，本院予以采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2019年3月2日，原告樊琪通过许昌鑫家房产公司与被告李伟召签订定金协议书一份，约定樊琪购买李伟召名下位于许昌市××仓库路水语花城1幢北起1单元11层西户的房产，价款550000元，买方同意向许昌鑫家房产公司支付中介费为房屋成交价的2%，于签订买卖合同之日付清，双方于10个工作日内签订房屋买卖合同。原告樊琪于当天通过许昌鑫家房产公司向李伟召支付了购房定金20000元（李伟召实际得到15000元），其中5000元许昌鑫家房产公司扣留作为保证金，李伟召向樊琪出具20000元收条一份。2019年3月18日，原告娄路奇与被告李伟召签订房屋买卖合同一份，约定娄路奇购买李伟召名下位于许昌市××仓库路水语花城1幢北起1单元11层西户的房产（面积76.76平方米），房屋成交价550000元，首付款160000元，原告娄路奇以二手房按揭贷款（公积金贷款）形式购房，为督促卖方及时履约，买方可以预留5000元作为履约保证金。其中第七条三方责任第一项约定：卖方必须保证对该房屋享有完整所有权，并能完全支配及处理该房屋的一切事项。若发生与该房屋有关纠纷或债务，一概由卖方负责清理，并承担一切责任。若因此造成该房屋不能正常交易给买方，卖方应全额退还买方所付出购房款并按合同总房价30%为违约金赔偿给买方及许昌鑫家房产公司。第六项补充或变更约定事项：此价格含空调挂机2台，燃气热水器1台，床2张，床头柜及床垫、抽油烟机、烟机罩、小柜子1组，厨房、卫生间整体不动，卖方承诺此房产为满五唯一，买方承担契税、制本费，买方向许昌鑫家房产公司应付中介费14000元整，过户前付清，含贷款服务费。原告娄路奇于当天向被告李伟召支付140000元，被告李伟召向娄路奇出具160000元收条一份，并注明含定金。2019年4月10日，被告许昌鑫家房产公司告知原告樊琪该房产被法院查封。二原告要求被告李伟召协助办理过户手续无果，遂于2019年6月18日诉至本院。另查明，原告樊琪与娄路奇系夫妻关系。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告李伟召之间存在房屋买卖合同关系，二原告依约向李伟召支付了首付款，被告李伟召因自身原因导致该房屋被法院查封，无法办理过户手续，被告李伟召应当承担本案纠纷的民事责任。二原告要求解除与被告李伟召之间房屋买卖合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告李伟召返还购房款并支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。因李伟召实际收到款项为155000元，李伟召返还的购房款应为155000元。另5000元由被告许昌鑫家房产公司收取作为保证金，因本案房屋买卖合同应予解除，该部分款项应由许昌鑫家房产公司返还。因双方在合同中对违约金约定过高，根据本案案情，本院酌定为30000元。本案许昌鑫家房产公司在得知涉案房屋被法院查封后及时告知原告，对原告损失并无过错，对原告要求许昌鑫家房产公司承担连带责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告娄路奇与被告李伟召于2019年3月18日签订的房屋买卖合同；二、被告李伟召于本判决生效之日起十日内返还原告樊琪、娄路奇购房款155000元，并支付违约金30000元；三、被告许昌鑫家房产信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告樊琪、娄路奇款项5000元；四、驳回原告樊琪、娄路奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告樊琪、娄路奇负担2050元，被告李伟召负担4000元，被告许昌鑫家房产信息服务有限公司负担50元；财产保全费2120元，由原告樊琪、娄路奇负担675元，被告李伟召负担1445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  姚伟华人民陪审员  刘 华人民陪审员  尹根营二〇一九年十二月十二日书 记 员  康永浩