湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13066号上诉人（原审被告）：湖南浩嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇金南社区金盆路56号。法定代表人：于兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：李亚华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻文弛，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨湘平，男，1971年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省。上诉人湖南浩嘉房地产开发有限公司（以下简称浩嘉公司）因与被上诉人杨湘平商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浩嘉公司向本院提出上诉请求：1.请求判令依法撤销湖南省宁乡市人民法院作出的（2019）湘0124民初4945号民事判决，并依法驳回杨湘平的诉讼请求;2.由杨湘平承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《宁乡县商品买卖合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后560个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非必须将产权证办理完毕。2.浩嘉公司在办理产权证过程中无过错。对于办理产权证，浩嘉公司一直积极配合、协调相关办理机关，对于行政机关的拖延办理产权登记情况无法左右，故并非是浩嘉公司导致产权登记无法办理，因此浩嘉公司不应当承担责任。3.延期办证的违约金明显偏高，浩嘉公司难以承受，应当予以调整。被上诉人杨湘平辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨湘平向一审法院提出诉讼请求：1.判令浩嘉公司交付立即为杨湘平办理房屋所有权证，交付该楼的验收合格证；2.判令浩嘉公司支付逾期办证违约金11974.98元（已计算至2019年6月30日），后段另行计算；3.判令浩嘉公司承担一审诉讼费用。一审法院查明事实:位于宁乡县交汇处的“印象东城”系浩嘉公司开发的商品房。2016年5月16日，杨湘平、浩嘉公司双方签订了合同编号为201401891602的《宁乡县商品房买卖合同》，由杨湘平购买浩嘉公司开发的位于宁乡县交汇处的（印象东城-3）第3幢16层1602号房屋。合同有如下约定：1.该商品房建筑面积95.79平方米，单价为3320元／平方米，总房价款为318023元；2.买受人一次性付款；3.出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应经验收合格；4.出卖人应在商品房交付使用后560个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人未能在规定期限内取得产权证书，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，杨湘平、浩嘉公司双方签订了合同编号为20140187505的《宁乡县商品房买卖合同》，由杨湘平购买浩嘉公司开发的位于宁乡县交汇处的（印象东城-1）第1幢5层505号房屋。合同有如下约定：1.该商品房建筑面积38.91平方米，单价为3100元／平方米，总房价款为120621元；2.买受人一次性付款；3.出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应经验收合格；4.出卖人应在商品房交付使用后560个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人未能在规定期限内取得产权证书，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。两份合同签订当日，杨湘平按照合同约定交纳了购房款。浩嘉公司于2016年6月30日实际向杨湘平交房。截至开庭审理之日，浩嘉公司尚未为杨湘平购买的上述房屋办理不动产权登记。另查明，涉案房屋已竣工验收。一审法院认为:1.杨湘平与浩嘉公司签订的两份《宁乡县商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定全面履行义务。合同约定浩嘉公司应在商品房交付后560个工作日内办妥买受人的房屋产权证，浩嘉公司至今尚未协助办理，应承担违约责任。关于杨湘平要求浩嘉公司交付该楼的验收合格证的主张，因双方签订的合同中并无约定，故对杨湘平该项主张一审法院不予支持。2.因涉案房屋实际交付日期为2016年6月30日，浩嘉公司依约应在交房后的560个工作日内（即未在2018年9月24日前）申请办妥买受人的房屋产权证，故浩嘉公司主张自2018年10月1日开始以购房款438644元为基数、按日万分之一的标准计算违约金的主张应予支持。截至2019年6月30日（共272日）止，浩嘉公司应向杨湘平支付逾期办证的违约金11931元（后段继续计算至产权证办妥之日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、湖南浩嘉房地产开发有限公司在一审判决生效之日起三十日内按宁乡市房地产管理部门规定的商品房买卖程序，向宁乡市不动产登记机关申请办理位于宁乡县交汇处的（印象东城-3）第3幢16层1602号房屋的不动产权登记过户手续，将上述商品房不动产权登记过户至杨湘平的名下；因该商品房买卖所发生的契税、印花税由杨湘平负担；二、湖南浩嘉房地产开发有限公司在一审判决生效之日起十日内向杨湘平支付逾期办证违约金11931元（已计算至2019年6月30日），后段违约金应以438644元为基数、按日万分之一的标准自2019年7月1日起继续计算至本案两套商品房产权登记过户至杨湘平的名下之日止；三、驳回杨湘平的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由湖南浩嘉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉商品房买卖合同约定的房屋所有权证办理期限如何确定；2.浩嘉公司是应承担逾期办证的违约责任；3.一审法院酌定的违约金是否过高。关于案涉商品房买卖合同约定的房屋所有权证办理期限如何确定的问题。本院认为，虽然《宁乡县商品房买卖合同》第十条约定“案涉商品房买卖合同出卖人应在商品房交付使用后560个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但该条款系格式条款，系由浩嘉公司提供，在该合同无其他条款对房屋所有权证办理进行约定的情况下，应结合一般商品房买卖合同中出卖方的办证义务、办理期限及本条款上下文义作有利于买受人的解释。该条款中“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应作“办理房屋所有权属证书”的解释，案涉商品房买卖合同约定的房屋所有权证办理的期限应为商品房交付使用后560个工作日内。关于浩嘉公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。本案中，浩嘉公司于2016年6月30日向杨湘平交房，则浩嘉公司应于交房后560个工作日内（即2018年9月24日前）办妥案涉房屋的不动产权证。现浩嘉公司未办妥案涉房屋的不动产权证，存在违约，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。关于浩嘉公司上诉称系因行政机关拖延办理产权登记，而非浩嘉公司原因导致产权登记无法办理的意见，因无事实依据，且即便属实亦非约定或法定的免责事由，本院不予采纳。关于一审法院判令的违约金标准是否过高的问题。本院认为，案涉商品房买卖合同已明确约定逾期办证的违约金计算标准为日万分之一，结合本案实际，一审法院按照该标准判令浩嘉公司支付逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，浩嘉公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湖南浩嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月九日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。