山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初3322号原告（反诉被告）：凌亚军，女，1980年4月4日生，汉族，居民，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：康潜，山东君在律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁瑞明，男，1955年4月6日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：赵立新，临清群星法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）凌亚军与被告（反诉原告）梁瑞明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凌亚军及委托诉讼代理人康潜，被告（反诉原告）梁瑞明及委托诉讼代理人赵立新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌亚军向本院提出诉讼请求：1.要求和被告解除双方签订的《楼房买卖合同》；2.判令被告返还原告位于临清市阳光花园小区的楼房及房产证、电费卡、水费卡等各种手续；3.判令被告赔偿原告各项损失8万元，后变更为支付原告2013年8月至2019年9月期间的房屋租赁费67400元，并按每月800元支付自2019年10月至被告搬离原告房屋期间的租赁费；4.判令被告为原告在人民银行消除不良信用记录，后变更为判令被告赔偿原告精神损失费50000元；5.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月27日签订《楼房买卖合同》，原告将自己名下的位于临清市阳光花园小区的楼房一套(房产证号：临房权证青私字第××号)转让给被告，因转让时尚有109821.56元的住房贷款未偿还，合同约定该贷款由被告按期偿还，逾期还款由被告承担责任。2017年原告在烟台买房贷款时发现自己名下贷款逾期未还，才得知被告连续好多期贷款没有按时偿还，导致原告有信用污点无法买楼。2019年7月，经双方协商，同意解除《楼房买卖合同》，但当原告返还被告的购房款时，被告又以双方商定好的600元月房租太多为由，阻止原告转款。被告的行为，给原告造成了极大的信用污点、经济损失、精神损失。请依法支持原告的诉讼请求。被告梁瑞明辩称，同意与原告解除楼房买卖合同，同意返还涉案楼房及房产证、电费卡、水费卡；原告要求赔偿损失，无事实和法律依据。反诉原告梁瑞明提出诉讼请求：要求凌亚军支付已付购房款本金280489.38元及利息12万元，共计400489.38元。反诉被告凌亚军辩称，因梁瑞明的违约行为造成双方合同解除，反诉原告梁瑞明具有过错，不应向反诉原告支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：2013年8月27日，原、被告签订《楼房买卖合同》，甲方凌亚军，乙方粱瑞明，约定原告凌亚军将位于临清市阳光花园小区的2号楼4单元一楼西户的楼房转让给被告梁瑞明，价格350000元，付款方式为支付定金100000元，签订协议时再付140000元，剩余房贷109821.56元由乙方梁瑞明按期偿还。如逾期还款，一切后果由乙方承担。2013年9月份原告办理了涉案楼房的房产证（房产证号：临房权证青私字第××号），原告将房产证交给被告。涉案楼房住房贷款是原告于2009年11月24日以自己的名义办理的，每月还款日为24日，到期日为2024年11月24日。自2013年8月份开始，由被告偿还该贷款，2016年7月开始，被告未按时偿还7.8.9三个月的贷款，此后被告断断续续有未按时还款的情形。被告还款至2019年5月。2019年6月开始由原告偿还该房贷。2019年7月25日，原、被告双方就解除房屋买卖合同达成一致意见，并签订了《解除购房合同》，该合同载明双方协商一致解除购房合同，凌亚军需3天内退回梁瑞明前期支付的房款及办理房产证费用，扣除梁瑞明居住期间租金。附：梁瑞明前期支付房款及贷款、办证费用合计284500元。庭审中，原告对其主张提交下列证据：1.律师函一份、快递回执一份，证明原告通过律师事务所给被告送达了律师函，内容主要是根据被告的恶意不按约定偿还银行贷款，要求被告一次性偿还剩余贷款，并支付因违约给原告造成的损失8万元，否则原告要求解除合同，并要求被告承担因违约给原告造成的损失。2.解除购房合同一份，证明原、被告于2019年7月25日同意解除双方于2013年8月份的购房合同，由原告把被告支付的各项费用在扣除租金后，退还给被告。3.中国银行流水明细三份、人民银行个人信用报告一份，证明被告自2016年9月份以来多次拖欠银行贷款，给原告造成多次不良信用记录。被告对证据一，认为律师函不能作为造成损失的证据，该函没有经过调查，仅凭当事人自己的陈述，对快递回执真实性无异议。对证据二真实性无异议，但是由于双方对原告要求扣除居住期间租金产生争议，因双方签订的是买卖合同，而不是租赁合同，因此不存在租金的问题。对证据三中国银行流水明细三份真实性无异议，不能说明被告给原告造成了损失，对人民银行个人信用报告真实性无异议，不能说明被告未能还款给原告造成了信用不良记录，实际是被告也没有给原告造成任何经济损失。被告对其主张提交中国银行存折四本，证明被告按合同约定按期偿还房贷，一直偿还至2019年5月。原告对存折真实性无异议，对证明的内容有异议，根据存折及原告提交的中国银行流水明细、个人信用报告，可以看出，自2016年9月份以来被告有九次逾期还贷记录，给原告的信用造成不良。诉讼中，根据原告的申请，对涉案房屋的租金价格进行了评估鉴定，经鉴定，阳光花园小区2号楼四单元一楼西户房屋自2013年8月至2016年12月的租金数额参考价值为人民币41000元，即月租金数额为1000元；自2017年1月至2019年9月的租金数额参考价值为人民币26400元，即月租金数额为800元。原告支付鉴定费2000元。被告对该鉴定报告有异议，认为价格过高。原告对其主张的精神损失50000元，原告认为原告名下的中国银行住房贷款共有9个月处于逾期状态，这九次逾期都是因被告没有按期偿还贷款造成。被告陈述2019年5月以后没有扣款，是因原告向银行挂失了存折，造成了银行没有按期扣款。被告反诉要求原告在返还购楼款的同时支付给被告占用该款期间的债务利息，合计400489.38元。本院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中原告凌亚军将自己名下的位于临清市阳光花园小区的楼房一套转让给被告，双方签订了《楼房买卖合同》，根据合同约定，被告支付原告240000元房款外，剩余价款双方约定以被告继续偿还银行住房贷款的方式支付，该合同不违背法律规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行义务。关于原告要求解除合同问题。在被告履行合同过程中，被告自2016年7月开始断断续续有未按时还款的情形，致使原告在银行系统存在不按期还款的不良记录，原告因此请求解除与被告的房屋买卖合同，被告同意解除，本院予以支持。关于原告要求被告返还楼房及房产证、电费卡、水费卡等各种手续问题。原、被告双方同意解除合同，被告同意返还原告楼房及房产证、电费卡、水费卡等各种手续，对此双方无异议，本院予以支持。对原告要求被告支付租赁费问题。原、被告双方在签订《解除购房合同》中约定凌亚军退还梁瑞明房款及办理房产证费用，扣除梁瑞明居住期间的租金。涉案房产经司法鉴定，在2013年8月至2019年9月期间的房屋租金数额为67400元，对该鉴定报告被告虽有异议，但无反驳证据，对被告的异议理由本院不予采信，该鉴定报告合法、有效，可作为证据采信。原告要求被告支付该期间的租赁费67400元及按每月800元支付自2019年10月至被告搬离该房屋期间的租赁费，本院依法予以支持。对原告要求被告赔偿精神损失费问题。被告购买涉案房屋后，依据双方合同约定，其负有以原告名义每月按时偿还剩余银行住房贷款的义务，其未按时向银行还款，是导致原告遭受不良信用记录的直接原因，对该费用可酌情予以支持，原告要求50000元数额过高，本院酌情确定2000元。关于被告反诉要求原告返还购房款及利息问题。双方解除房屋买卖合同后，被告返还原告房屋，原告应当返还被告已付的购房款，根据双方签订的解除购房合同约定，原告应当返还被告梁瑞明购房款及贷款、办证等费用合计284500元。关于利息问题，本案中，原告作为守约方，在合同解除前，依据合同约定占有被告支付的房款系依法、依约占有，不存在向被告支付资金占用费或利息的问题，故利息应自双方协商解除房屋买卖合同即2019年7月25日开始起算至原告实际返还付清该款之日止，本院酌定按照年利率6%计算。原告要求利息自2013年8月开始起算，诉讼无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年8月27日签订的《楼房买卖合同》。二、被告梁瑞明于本判决生效之日起十日内向原告凌亚军腾退涉案房屋，即临清市阳光花园小区2号楼4单元一楼西户（房产证号：临房权证青私字第××号），被告返还原告涉案楼房的房产证、电费卡、水费卡等相关手续。三、被告梁瑞明于本判决生效之日起十日内向原告凌亚军支付2013年8月19日至2019年9月期间涉案楼房租赁费67400元，并自2019年10月起至被告实际交付房屋之日止按每月800元支付原告租金。四、被告梁瑞明支付原告精神损失费2000元。五、原告凌亚军退还被告梁瑞明购房款284500元并按照年利率6%自2019年7月25日起计算至原告付清之日止。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费减半收取1324元，由原告承担556元，被告承担768元。反诉费3654元，由反诉原告梁瑞明承担870元，反诉被告凌亚军承担2784元。鉴定费2000元，由被告梁瑞明承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  王星二〇一九年十二月七日书记员  张昕