江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初3598号原告（反诉被告）：苏州漫妮餐饮管理有限公司，住所地苏州高新区珠江路511号。法定代表人吕晨晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。被告（反诉原告）：溧阳金鹰国际购物中心有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目路8号。法定代表人谈广林，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱云，江苏卢天明律师事务所律师。原告苏州漫妮餐饮管理有限公司（以下简称漫妮公司）与被告溧阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，被告购物中心提出反诉。经审理后，本院于2016年5月16日作出（2015）溧民初字第01161号民事判决，驳回了原告漫妮公司的诉讼请求，支持反诉原告购物中心的部分诉讼请求。原告漫妮公司不服本院判决，向常州市中级人民法院上诉。常州市中级人民法院于2016年12月12日作出（2016）苏04民终2294号民事判决，驳回原告漫妮公司上诉，维持原判决。后原告漫妮公司不服常州市中级人民法院判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2019年4月12日作出（2019）苏民再123号民事裁定书，裁定撤销常州市中级人民法院（2016）苏04民终2294号民事判决及本院（2015）溧民初字第01161号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告漫妮公司、被告购物中心委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漫妮公司诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告立即退还装修押金2340元、履约保证金22778元；3、赔偿原告装修费用185500元、设施设备投资损失109607元（其中包括桌椅、餐厨用具、设施设备等）、门头、广告费25569元、装修垃圾清运费1060元、被告二期装修造成原告经营收入减少150000元（2014年2月至7月）、停水停电后造成经营收入减少30000元，合计501736元。事实和理由：2013年8月10日，原、被告签订租赁合同一份。约定被告将其位于溧阳市溧城镇天目路8号负一楼建筑面积约117平米商铺出租给原告经营你捞我烫品牌餐饮，租期为2013年8月10日至2016年8月9日，租金第一年为7118元每月，第二年为8897元每月，第三年为10676元每月，物业费为4271元每月。合同就其他条款做了约定。合同签订后，原告对所承租的场地进行了装修，并配置了经营所需的设施、设备。2014年2月至7月，被告对负一楼进行二期装修，在装修过程中将负一楼的各种通道封堵，致使原告营业收入直线下降，造成重大营业损失。2014年8月，原告得知上述场地因被告擅自改变一层用途，将堆货改成餐饮，且相关设施、设备不符合餐饮要求，消防验收无法通过，该场所不能从事餐饮活动；承租期间被告提供的相关场地通风设备无法达到餐饮要求，导致油烟无法外排，空调制冷、制热效果极差，顾客怨言不断；被告的大门没有采取防飞虫设备，致使苍蝇乱飞，相关设施不能达到餐饮要求。基于上述相关事实，原告多次要求被告进行整改并赔偿损失，否则，原告将暂缓支付租金，但被告不予理会，还以原告拒付租金为由解除租赁合同，采用停水、停电、封锁通道等手段逼迫原告撤场。原告认为，被告上述行为严重违反了诚信原则，构成违约，导致原告合同目的无法实现，损失巨大。被告购物中心辩称：原告诉称的租赁合同签订属实。2013年12月24日被告将合同约定的场地交付给原告经营使用。自2014年3月起，原告开始拖欠租金、物管费和水电费，截止2015年8月，原告拖欠被告租金94281元、物管费45237.20元、水电费17420.64元，合计156938.84元。由于原告长期拖欠被告的租金、物管费和水电费，被告多次向原告发函催缴，并于2015年8月5日委托律师事务所发函催收，但原告未予理睬。因此，被告认为，原告在履约过程中长期拖欠租金、物管费、水电费、已构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。被告购物中心反诉请求：1、解除反诉原告和反诉被告签订的租赁合同；2、判令反诉被告支付自2014年3月至2015年8月18日期间的租金94281元、物管费45237.20元、水电费17420.64元，合计156938.84元，并承担滞纳金57406.82元（按每天2‰计算）；3.判令反诉被告立即腾退租赁场地，并支付反诉原告自2015年8月19日至实际返还之日止该期间的房屋使用费；4.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁场地闲置期间的租金损失53382元（按月租金8897标准计算6个月）。事实和理由：1.租赁合同第16.1条约定，在租赁期内，承租人逾期交付租金、物管费、水电费等，经出租方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，必须按拖欠费用每天2‰支付滞纳金。2.合同第16.3.2条约定，承租方逾期交纳租金或物管费任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期交纳租金或物管费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内承租方累计3次逾期交付租金、物管费等，出租方有权解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此造成的一切损失由承租方自行承担。3.租赁合同第16.4.1约定，双方合同解除，承租方应于合同解除后5日内将该物业交还给出租方，并按合同的约定与出租方办理物业的交还手续。第13.3.1条约定，不论基于何种原因合同解除或正常终止，出租方有权要求承租方按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与承租方在合同结束前1个月内正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施、设备属出租方所有，出租方无需给予承租方以补偿，承租方自费将该物业内可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因承租方原因导致物业内的装修或附属设施、设备遭受破坏，承租方应赔偿出租方由此造成的损失。4.租赁合同第16.4.2条约定，承租方应赔偿因其违约造成出租方的损失，出租方还有权没收承租方的履约保证金。5.租赁合同第16.4.3条约定，因承租方的原因导致合同提前解除而给承租方造成损失（包括装修损失及经营损失等），由承租方自行承担，承租方任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何赔偿要求。现原告要求返还押金、履约保证金无法律依据。本案中，原告长期拖欠反诉原告的租金、物业管理费等费用，因此，反诉被告构成违约，其所缴纳的履约保证金依约予以没收，其无权要求返还；原告要求反诉原告赔偿损失没有事实与法律依据。其诉状中所描述的反诉原告的违约事实并不存在，反诉原告在二期装修过程中并未对案涉物业的各种通道进行封堵，也未改变该租赁物业的用途，所提供的租赁场地符合合同约定；原告主张的损失与其主张的违约事实之间无因果关系，按照租赁合同约定，反诉原告行使合同解除权后，原告应在合同解除后的5日内将物业交还给反诉原告，交还时的状况按物业现状，物业装修及所有附属设施设备属于反诉原告所有，反诉原告无需给予原告补偿。反诉原告注意到，原告就其损失的主张提供的证据主要为物业装修及附属设施设备，因该财产依据合同约定已为答辩人所有，不属于原告的财产，因此，原告不应将其作为其损失的计算内容之一；原告主张损失的依据不充分，其提供的证据不能证明其损失的客观存在。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，同时就本案的反诉请求依法处理。反诉被告漫妮公司辩称，因被告购物中心的违约行为，导致被反诉人没有及时缴纳相关的费用，不存在所谓的滞纳金、房屋使用费；反诉人所谓的房屋闲置期间的租金损失是反诉人自己违约造成的，与被反诉人无关。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。在重审中，被告购物中心针对本诉部分增加了下列答辩意见：一、被告对二期进行装修是事实，但是时间并没有如原告所述自2014年2月至7月那么长；各种通道封堵也不是事实，造成原告的营业损失没有依据也不符合常理，与原告的其他客观事实是相矛盾的。二、双方合同当中并没有就空调等相关事宜进行特别约定，即使原告在诉状中所述的各种问题属实，也不能认定被告违约，因为没有约定，被告交付的房屋符合合同的约定，也得到了原告的认可，原告一直正常到经营到起诉之日，所以原告所称的合同目的不能实现不是事实。综上，请求驳回原告的诉求。对于反诉部分反诉被告漫妮公司增加了下列答辩意见：之所以未支付租金是因为反诉原告没有提供有效的租赁条件的租赁物，而且双方一致在协商租金事宜，以及弥补反诉被告的相关损失。另外，反诉原告提供的租赁物存在重大安全隐患，面临着消防安全拆除的事宜。所以，反诉原告的诉讼请求均没有事实和法律依据。经审理查明，位于溧阳市溧城镇天目路8号（原为12号）西侧、平陵中路南建筑面积约5.2万平米房屋产权属于被告购物中心。2012年2月8日溧阳市公安消防大队出具溧公消安检许字（2012）第0053号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明，场所名称为溧阳市金鹰国际购物中心，地址为溧阳市天目路8号场所使用性质为商场，建筑层数为七层地下二层，场所使用情况为场所设置在地下第二层为车库，地下一层至地上七层为商场。因地下一层（负一楼）改造为餐饮，2013年9月24日购物中心向溧阳市公安消防大队申报负一楼（北片商场区域，也称负一楼一期改造）改造内装修建设工程消防设计图纸，2013年10月8日溧阳市公安消防大队机构审核出具了溧公消设字（2013）第0086号建设工程消防设计备案检查意见书，该意见书同意被告购物中心申报的消防设计图纸，要求按设计图纸施工。2013年12月20日被告购物中心就上述区域商铺装修向溧阳市公安消防大队申报装修工程竣工消防验收，溧阳市公安消防大队于2014年1月6日出具了溧公消竣字（2014）第0002号建设工程竣工验收消防备案检查意见书，该意见书认为经综合评定该工程为消防验收合格工程。原告承租的上述商铺在北片商场区域内。2014年5月14日被告购物中心就负一楼南片区域改造餐饮（也称负一楼二期改造）向溧阳市公安消防大队申报消防设计图纸，溧阳市公安消防大队于2014年5月29日出具了溧公消设字（2014）第0042号建设工程消防设计备案检查意见书，该意见书同意购物中心提供的消防设计图纸，要求按设计图纸施工。2014年8月28日被告购物中心就负一楼二期装修向溧阳市公安消防大队申报建设工程竣工消防验收，溧阳市公安消防大队于2014年9月15日出具了溧公消竣字（2014）第0065号建设工程竣工验收消防备案检查意见书，该意见书认为经综合评定该工程为竣工验收消防备案合格。2015年5月29日溧阳市公安消防大队出具了溧公消安检许字（2015）第0044号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证载明场所名称为溧阳金鹰国际购物中心有限公司，地址为溧阳市天目路8号，场所使用性质为商场，场所设置为地下一层至地上六层，地下一层为美食城，地上六层为商场。经本院向溧阳市公安消防大队调查证实，考虑到被告购物中心内的承租商户较多，每一个商户装修图纸由购物中心统一申报，由溧阳市公安消防大队审核同意后施工，竣工消防验收也由购物中心统一申报，由溧阳市公安消防大队审核，由于购物中心负一楼改造分二期进行，故最终核发了整个商场的消防合格证。在日常的负一楼消防检查过程中发现有商户将物品堆放在通道中，消防部门会同购物中心对有关商户进行消防安全讲解，要求将堆放在通道中的物品搬离。2013年8月10日原告作为乙方和被告作为甲方签订租赁合同一份，合同约定甲方将其位于溧阳市溧城镇天目路8号负一楼建筑面积约117平米商铺出租给乙方经营你捞我烫品牌餐饮，租期为2013年8月10日至2016年8月9日，自商铺交付之日起计算，乙方享有30天的装修免租期，自该商铺交付之日起计算。免租期内乙方无需支付租金，但需承担1.2元每天每平米计算的物管费及实际发生的水电费。如甲方未按合同约定的时间交付该物业，则装修免租期相应顺延。合同6.5条约定，若乙方于免租期结束之前完成装修工程，只要乙方开业，则视为乙方装修免租期结束，从营业之日起向甲方支付租金。租金约定为第一年为7118元每月（2元每天每平米），第二年为8897元每月（2.5元每天每平米），第三年为10676元每月（3元每天每平米），如按销售收入分成比例计算，第一年为10%，第二年为11%，第三年为12%。二者取其高；物管费为4271元每月（1.2元每天每平米）。乙方每三个月为一个支付期，先付后用。首月天数不足一个月的，按首月实际天数加次月起2个月的时间作为首期计算首期租金；首期租金支付时间为合同约定的免租期结束之日前七个工作日内，乙方下一期租金支付需在上一个租金支付期到期前七个工作日内支付。甲方在收到租金后应开具发票给乙方。物管费和空调费按3个月为一个支付期，首月天数不足一个自然月的，按首月实际天数加次月起2个月时间计算首期物管费和空调费，与租金同步支付。乙方实际发生的水电费，根据其独立安装的水表、电表度数按月按实结算。乙方应于签订本合同7日内向甲方支付履约保证金22778元。乙方需在该商铺交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清运费，装修押金为该商铺承租面积每平米20元计算，垃圾清运费为每平米5元计算。装修押金在乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免租期届满且消防部门验收合格后1个月内无息返还。合同13.1条约定，租赁期间正常届满的，乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还该物业；本合同提前解除或终止的，则乙方应于合同提前解除或终止之日起5日内交还该物业。合同13.3.1约定，不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无需给予乙方以补偿，乙方自费将该物业内可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业内的装修或附属设施、设备遭受破坏，乙方应赔偿甲方由此造成的损失。合同16.1条约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物管费、水电费等，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，必须按拖欠费用每天2‰支付滞纳金。合同第16.3.2条约定，乙方逾期交纳租金或物管费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期交纳租金或物管费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内乙方累计3次逾期交付租金、物管费、水电费等费用，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担。租赁合同第16.4.2条约定，乙方应赔偿因其违约造成出租方的损失，出租方还有权没收承租方的履约保证金。第16.4.3条约定，因乙方的原因导致合同提前解除而给乙方造成损失（包括装修损失及经营损失等），由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张任何赔偿要求。合同22.3责任限定约定，因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除合同的或一方无正当理由擅自单方面解除合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装潢费用等），其赔偿的最底限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金，其赔偿最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。合同附件三约定房产交付条件为：电.甲方提供最大用电量160KW（最终以8.6条所述用电设备清单为准）。甲方将供电源预留规定为：电源在楼层配电间设计量表计，单独计量，电缆从表后引到商铺区域内，余下工作由乙方自行完成；供水：甲方将提供25管径的给水管道至距给水管井最近的店铺边界，并由乙方自行接驳；排水：甲方将提供50管径的排水管道至距排水管井最近的店铺边界，并由乙方自行接驳；燃气：甲方负责将天然气/煤气管道接驳至-----区域内，乙方自行到燃气公司办理开户手续。甲方提供最大天然气/煤气量为----M3每小时；弱电：甲方在楼层弱电间预留一家运营商的信号接驳点，从弱电间至商铺区域预留公共桥架通路，乙方在弱电桥架通过处预留检修口，线路由乙方向运营商自行申请，自行完成水平线缆敷设等后续线路；空调：如乙方自行设置空调系统，空调管线走向路径及室外机位置由甲方提供具体方案，再由商家以此提供装修方案进行整合实施，并须预先将设计图纸报甲方审批。如乙方使用本物业整体中央空调，则不可自行设置分体空调，甲方不提供室外散热机组位置。乙方厨房区域如有空调风口，必须拆除及封堵。租赁区域内的风机盘管及出风口由乙方自行采购、安装完成，甲方提供空调水管和新风管接口至租赁区域边界；消防：甲方提供满足一次消防验收条件的消防系统。如乙方需要对原消防系统进行调整，则应尽早完成店铺装修施工图并报甲方审批，甲方将对图纸的报审提供必要协助。其他约定乙方自行加装空调，中心给予空调外机位置合同对其他条款做了约定。合同对其他条款作了约定。合同签订后原告依约支付了装修押金2340元和履约保证金22778元、垃圾清运费1060元。被告将合同约定的商铺于2013年12月24日交付给原告装修、经营。后因原告在商铺使用过程中与被告产生矛盾，2015年9月7日，被告将原告租赁的商铺的装修装饰拆除后收回了商铺。2015年9月17日，原告诉来本院。同年10月14日，被告提出反诉，本院在10月20日向原告送达反诉状副本等。经与原告核实，原告认可商铺中可移动物品均由原告搬离。2015年11月12日，被告向本院申请，要求对其商铺内的不可移动和不可拆除部分装修设施进行评估，由于被告已收回商铺，商铺的装修装饰已拆除，无法进行评估。审理中，被告承认在2016年1月份将收回的商铺又出租给他人。庭审中，原告认为被告在履行合同中存在诉称的违约行为提供了下列证据：一、原告提供了购物中心原负责营业和餐饮的负责人张秀龙到庭作证。张秀龙到庭陈述，其于2011年10月份到2015年3月底在购物中心负责营业和招商工作，2014年10月份负责负一楼美食城运营和招商工作。负一楼美食城二期装修于2014年2月开始到7月结束，二期装修后于2014年7月8日开业。二期装修期间二期部分全部用围挡布封闭性围挡起来，二期装修期间只有1、8号直达电梯运营，扶梯到不了，二期部分与餐饮部分不通，留了一个小门为了装修进出，但客户如果从二楼到负一楼或从负二楼到负一楼不一定要经过二期装修部分，因为有8号客梯可以自由进出，且8号客梯也容易找到。二期装修用的都是1号货梯。购物中心提供的空调不管是夏天，还是冬天，负一楼冬天的温度在门关着的时候不超过15度，所以在11月底购物中心建议商铺装修门帘，并在多个出入口做了措施以挡风和保暖，但是效果不好。负一楼本来建造的时候就不是用于餐饮，没有预留餐饮用的排烟，通风是有的。至于围挡、空调温度、通风问题商户向购物中心反映过，购物中心都及时解决了，但由于建造时没有预留餐饮的排烟系统，故有的商户排烟直接排到空调夹层中。张秀龙陈述因为消防问题消防部门向购物中心提出来11条整改措施。对张秀龙的陈述被告认为，张秀龙因考核业绩为C,被购物中心辞退，与本案有利害关系，应不予采信。为此，被告提供了金鹰溧阳店商营六部2015年度1季度考评工作流平台，反映张秀龙2015年度考评为C等级，3月离职，未面谈。二、原告提供录音资料一份，以证明商户代表即本案原告和购物中心刘卫国经理因被告违约有关事项进行商谈，刘卫国在录音中确认被告存在违约行为。被告对此录音认为，该录音不清晰，无法与原告整理的录音资料进行比对，录音中是否为刘卫国本人也无法确认。三、原告提供照片四张，认为被告在履行合同中存在楼面私接电线，夏季温度过高，楼道内油烟、装修粉尘四溢，苍蝇乱飞等违约行为损害经营。被告认为，从照片看，并不能看出原告所讲的情形，也于原告所要证明的目的无因果关系。原告提供以下证据，以证明其主张的损失的发生：1、2013年10月10日反诉被告和苏州旭光建筑装饰工程有限公司签订的装修合同一份，载明由苏州旭光建筑装饰工程有限公司负责你捞我烫金鹰店门头底部制作，工程价款为175500元；2、2013年12月6日苏州盖德广告有限公司开具的收款收据一份，载明收到你捞我烫溧阳金鹰店广告门头、顶部灯箱制作费25500元；3、2013年12月15日苏州高新区赛格电子市场博嘉电子经营部出具的收款收据一份，载明收到你捞我烫触摸机双屏、连锁软件款5000元；4、苏州亿汇凯不锈钢设备有限公司于2013年12月15日出具的销货清单一份，载明你捞我烫溧阳店不锈钢制品款17721元；5、苏州吴中经济开发区伟诚酒店用品经营部于2013年12月13日出具的销货单及运费清单各一份，载明设备款为56586元，运费3800元；6、2013年12月19日张梦年出具的保洁费收据一份计金额1000元；7、吴江市大义字牌标识有限公司的报价单一份，载明你捞我烫门头广告制作费25569元。对于原告主张的因被告二期装修造成原告经营收入减少150000元（2014年2月至7月）、停水停电后造成经营收入减少30000元，未能提供证据证明。原告认为，租金、物管费、水电费已缴至2015年3月，租金按定额每天每平米2元计算，以现金存入被告账户的方式缴纳。而被告认为，原告在2014年3月之前还欠租金3000元，2014年4月至9月的租金、物管费、水电费已缴纳，但之后没有缴纳过。原告未能提供其缴纳租金、物管费、水电费相应金额的单据。对于原告提出的被告没有提供符合餐饮消防设施的经营场所，原告承认在经营过程中并没有因消防不合格而导致自己被罚款或停业整顿的情形。对于原告针对其诉请提供的证据及各项诉讼请求，被告发表了如下意见：1、即使原告提供的承包合同是真实的，按照租赁合同13.3.1条的约定，原告将装修损失作为损失计算不能成立；对其余原告主张的损失不予认可。2、对于原告要求被告返还履约保证金22778元及装修押金2340元、垃圾清运费1060元的诉请，被告认为，由于原告违约，履约保证金不应返还；在被告将装修押金返还给原告时，原告已将装修押金收款收据退还给被告，因此被告现无须再退还原告装修押金。而原告认为，原告向被告交付装修押金后，被告一直没有将收据交给原告。2014年10月8日，被告发函给原告，认为原告拖欠2014年10月至12月的租金23737元，物管费12813元，要求原告在接函后5日内答复。2014年11月24日，被告再次发函给原告，认为鉴于原告拖欠2014年10月至12月的租金及物管费至今未付，决定于2014年12月5日对原告停水停电，要求原告在接函后5日内答复；2015年1月12日，被告发函给原告，认为原告拖欠被告自2014年10月至2015年3月的租金、物管费、水电费均未缴纳，要求原告在接函后5日内答复。以上三份函件均由原告工作人员杜瑛签收。2015年8月5日，被告委托律师发律师函给原告，该函载明，截至2015年3月31日，原告拖欠租金为53428元，物管费为25626元，水电费17351.76元，要求原告在接函后三个工作日内支付，如对金额有异议，也在接函后的三个工作日内核实。2015年8月18日，被告发函给原告，认为由于原告拖欠租金等构成违约，要求解除租赁合同，并要求原告于2015年8月25日前将商铺内可移动物品自行搬离后交还场地，否则后果自负。原告认为上述相关函件没有收到。被告认为，由于原告未能按约支付租金、物管费、水电费，构成违约，反诉要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告支付相关的租金等费用。被告对其反诉请求提供了下列证据：提供了原告缴纳租金、物管费、水电费的收款收据及原告欠款明细表。欠款明细表反映，租金自2014年3月之前欠3000元，自2014年10月起至2015年8月18日拖欠租金为94281元，物管费为45237.20元，水电费自2014年11月至2015年4月为17420.64元。被告提供了自己开具的水电费收款收据。而原告认为被告提供的收据不全面，对被告主张的水电费不予认可。庭审中，被告明确要求原告腾退租赁场地的诉讼请求为，原告腾退租赁场地，腾退后涉及的原告装修、装饰中不可移动部分归被告所有，可移动部分归原告所有，原告可以搬离并已实际搬离。这是依据合同13.3.1条约定。原告对此认为，该条款属于霸王条款，合同解除或终止，应当是正常的双方合意情况下的解除或终止，但是本案被告违约造成合同无法履行，故不适用该条款。本院认为，综合双方的诉辩意见，双方均同意解除合同，故本案中租赁合同可以解除。因金鹰公司已经将案涉商铺收回并另行出租，故本案中不存在再行返还场地的问题。本案的争议焦点为：一、漫妮公司及金鹰公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为；二、对双方各自的损失应当如何区分责任。对争议焦点一，本院认为：（一）漫妮公司在租赁合同履行过程中存在违约行为。依照双方租赁合同约定，漫妮公司作为承租人应每3个月支付一次租金、物管费，且应在上一期结束前七个工作日内支付下期定额租金和物管费，水电费每月按实结算，但本案中漫妮公司仅支付租金和物管费至2014年9月，之后的租金、物管费等一直未予以支付，且直至诉讼，累计超过了45天，该不予支付的行为构成违约。漫妮公司一方提出的因为消防问题、装修围挡问题、设施设备问题而拒付全部租金、物管费的理由不成立，本院对此不予认可。（二）金鹰公司在履行合同过程中存在提供的租赁场所不适于经营的行为。关于消防验收问题，从查明的相关事实可以看出，金鹰公司对负一层进行两次改造均依法按程序履行了消防设计、建设、验收的审批手续，最终也得到了验收合格的报告；但同时，我们也可以看到，原告租赁场地在合同履行过程中，有较长一段时间是处于包括消防设施在内的设计、改造、报批过程中的，即在被告最终得到消防验收合格报告之前的一段时间内，原告是在经营的。但消防设施尚未验收和消防设施验收不合格是两个概念，消防设施的建设、审批、验收是一个过程，双方均同意在该过程中履行该协议，原告也在主动经营，且并未因消防设施尚未验收这一事实而导致直接损失，故不能认定金鹰公司就此消防问题存在违约行为。关于提供场所是否适合经营的问题，原告等商户多次向被告金鹰公司反映空调、排烟等设施设备问题，被告原工作人员作证时予以认可，且被告在二期装修期间，大区域进行围挡，相应开放通道减少，会影响商户的正常经营，造成商户周边环境不佳，带来商户客流量的减少，商场亦未主动与商户沟通协商处理该问题，应当认定金鹰公司就此存在违约行为。因双方均存在违约行为，故均无权单方解除合同，本案中因双方均同意解除合同，故租赁合同因此被合意解除，解除日期本院认定为漫妮公司收到反诉状副本之日，即2015年10月20日。对争议焦点二，本院认为，因漫妮公司与金鹰公司在租赁合同履行过程中均存在违约行为，综合考虑双方的违约情节、过错情况，酌定对于各自的损失部分漫妮公司承担70%的责任，金鹰公司承担30%的责任，对本诉和反诉部分请求分别作如下处理：本诉部分：对于装修押金2340元，金鹰公司称其已退还，但仅提供押金收条为证，而漫妮公司否认曾收到该收条，金鹰公司应当提供其他支付凭证或漫妮公司签字认可的证据以证明退还装修押金的事实，且金鹰公司作为商场管理人也完全有能力对此进行举证，故本案中不能认定押金已退还，金鹰公司应当向漫妮公司退还装修押金2340元。对于履约保证金22778元，因金鹰公司有违约行为，故不得依据合同约定没收履约保证金，应当予以退还。对于漫妮公司主张的各项损失，其中垃圾清运费1060元是在装修中自然产生并支付，不属于应当计算的损失范畴。对于装修费用、设施设备投资、门头、广告费，漫妮公司认可可移动部分财物已经取回，不属于损失构成。对于不可移动部分财物，因在漫妮公司申请评估前已被金鹰公司拆除，其价值无法进行评，只能酌情予以认定。由于金鹰公司存在违约行为，故对不可移动部分财物不可依照合同约定直接归金鹰公司所有，应由金鹰公司承担30%的赔偿责任，酌定为50000元。关于经营损失，漫妮公司未能提供证据证明。反诉部分：对于金鹰公司主张的拖欠的租金，由于双方均认可在2015年9月7日金鹰公司收回了商铺，因此，租金只能计算到商铺移交之日，即2019年9月7日。漫妮公司对金鹰公司主张的租金、物管费、水电费的缴纳情况存在争议，由于漫妮公司未能提供证据证明其缴纳租金、物管费、水电费的相关证据，故对漫妮公司提出的租金、物管费、水电费已缴纳至2015年3月的主张不予采信。漫妮公司拖欠自2014年3月至2015年9月7日期间的租金100131元、物管费45237.20元，合计145368.2元，本院予以确认。水电费因反诉原告未提供证据证明，对此不予采信。因金鹰公司存在违约行为，故漫妮公司对于租金、物管费、水电费承担其中的70%。对于金鹰公司主张的逾期付款滞纳金，因金鹰公司存在违约行为，故主张该费用于法无据。对于6个月租金损失，因漫妮公司在2015年9月7日已收回场地，金鹰公司也在2016年1月份重新出租了该房屋，金鹰公司也存在违约，故对此主张不予支持。为此，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告溧阳金鹰国际购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州漫妮餐饮管理有限公司退还装修押金2340元、履约保证金22778元，并赔偿其损失50000元。二、反诉被告苏州漫妮餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告溧阳金鹰国际购物中心有限公司支付租金、物管费合计101757.74元。三、驳回本诉原告苏州漫妮餐饮管理有限公司及反诉原告溧阳金鹰国际购物中心有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9069元，反诉案件受理费5316元，合计14385元，由漫妮公司负担10069.5元，金鹰公司负担4315.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审判长  殷建国审判员  邹庆平审判员  万柏松二〇一九年十二月五日书记员  钱丽云