安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖0191民申1号 再审申请人（原审被告）：史守芹，女，汉族，1959年8月26日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被申请人（原审原告）：合肥置佳物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路58号兴科大厦1-209室，统一社会信用代码91340100661437904P（1-1）。 法定代表人：孔小妹，总经理。 委托诉讼代理人：孙武，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪力，安徽国恒律师事务所律师。 再审申请人史守芹因与被申请人合肥置佳物业服务有限公司（以下简称置佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）皖0191民初4596号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人史守芹申请再审请求：1、撤销合肥高新技术产业开发区人民法院(2019)皖0191民初4596号民事判决书；2、驳回被申请人置佳物业的诉讼请求。 事实与理由: 一、置佳物业所签订的半年合同属于无效合同。理由是，1、《安徽省物业管理条例》第十八条规定:“业主大会决定以下事项:(8)选聘、续聘和解聘物业服务企业。”《安徽省物业管理条例》第六十一条规定:“物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示(公示时间不得少于十日),充分听取业主意见,再提交业主大会通过。”但是，报业园第二届业委会根本没有执行《安徽省物业管理条例》的上述强制性规定,既没有在签订合同前依法将所拟定的物业服务合同内容在报业园公示十日,也没有依法召开报业园小区业主大会,征得超过半数业主表决同意来通过这份合同,而是业委会七个成员擅自与置佳物业签订的为期半年(自2016年11月1日至2017年4月30日)的过渡合同。 在2019年7月25日庭审中,史守芹向法庭出示了报业园其他业主证明这份过渡合同签订前没有依法召开业主大会,征得超过半数业主表决同意的原始证据,以证明报业园第二届业委会与置佳物业所签订的《物业管理委托合同》既没有提交业主大会通过,也没有完成参与表决业主“双过半”(即《物业管理条例》要求参加表决业主面积过半和户数过半)之规定表决程序,因此不符合法定的续聘程序。但是，原审承办法官在判决书中对该份证据不予采信。 同时,根据谁主张谁举证的原则,置佳物业在法庭上并没有出示依法续聘物业企业应有的法定程序证明,即业主大会投票表决同意续聘置佳物业的证据材料。 2、置佳物业所签订的半年合同没有依法报区政府主管部门备案登记,属于违规合同。《安徽省物业管理条例》第六十条和《合肥市物业管理条例》第四十五条明确规定:“物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,将物业服务合同报送区、县物业管理主管部门备案。”这是政府主管部门查验业委会与物业企业所签合同是否符合选聘续聘物业企业法定程序的重要一环。 史守芹在庭审中出示了合肥市经开区物业管理中心提供的证明材料原件,向法庭证明了2016年11月1日至2017年4月30日置佳物业并没有到合肥市经开区房地产管理中心依法备案登记的客观事实。原审承办法官在判决书中一字不提该份《物业管理委托合同》未依法备案登记的客观事实。 《中华人民共和国合同法》规定,合同无效的五种情形之一,是“违反法律、行政法规的强制性规定。”报业园第二届业委会续聘置佳物业的案涉半年《物业管理委托合同》违反了《安徽省物业管理条例》第十八条、第六十条、第六十一条的强制性规定,当然属于无效合同。 二、置佳物业未提供证据证明其已经履行了案涉合同,史守芹提供的证据证明置佳物业未依据物业服务合同进行履约。 2016年11月1日至2017年4月30日,置佳物业未按物业服务合同进行履约,导致小区环境脏乱差,几十户业主家外墙或楼顶漏水不维修,引起全体业主的极度不满,800多户业主以拒交物业费来抗议置佳物业恶劣的物业服务质量。史守芹家的北卧室窗户西侧自2017年3月2日漏水至今,越漏越厉害,家具也开裂变形,虽无数次找置佳物业要求解决问题,但漏水问题一直未能解决。庭审中,史守芹向法庭出示了手机拍摄的墙体漏水原始图片和拍摄日期,申请法庭到家中查验墙体漏水的真实性。原审承办法官在没有到史守芹家中查看的情况下,居然判决“本院不予采信”。 三、原审判决违反程序 本案涉及诉争双方对合同有效性的争议,已经远远超出民事诉讼法第一百五十七条中“事实清楚、争议不大”,可以说“本案争议很大”。不仅不能适用一审终审,更需要合议庭去审理。原审承办法官想用程序灭了史守芹上诉的权利，违反法律程序。 被申请人置佳物业向本院提交意见称：1、案涉合同合法有效，且已实际履行。申请人没有任何证据证明涉案合同存在效力瑕疵，其主张业委会未经业主大会决议续聘物业事宜，但未提供出充分的证据予以佐证。2、被申请人在2016年11月1日至2017年4月30日之间作为报业园小区的物业服务公司，提供了相应的物业服务。申请人以自家房屋漏水为由拒交物业费，没有法律依据。申请人家里是否漏水并不清楚，即便漏水也不应其作为拒缴物业费的理由。 本院经审查认为：针对申请人史守芹所提的三项申请再审理由，分别评述如下： 一、合经区报业园小区第二届业主委员会与置佳物业于2016年10月10日签订的案涉《物业管理委托合同》，是否合法有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《安徽省物业管理条例》第十八条、第六十条、第六十一条，虽系强制性规定，但属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，史守芹认为案涉《物业管理委托合同》属于无效合同，没有法律依据，依法不应采信。 二、置佳物业有无按照案涉合同实际履行了合同义务。 根据案涉《物业管理委托合同》第21条规定，置佳物业的物业管理服务内容包括了综合服务管理、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位共用设施日常运行养护维修服务、装饰装修管理共六大项内的诸多项目。史守芹在原审庭审中陈述置佳物业在报业园小区的管理太差，在申请再审时提出置佳物业对小区业主（包括史守芹本人）的外墙或楼顶漏水不予维修。即如史守芹所述属实，也只能说明置佳物业没有全面履行合同义务，不能证明置佳物业没有履行合同义务。 实际上，本院在原审时，也已认定置佳物业在小区日常管理等方面存在一定瑕疵，并且据此酌定减免了史守芹部分物业费用。 三、原审判决是否违反法律程序 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序；第一百六十二条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 本案系为物业服务合同纠纷，置佳物业的诉讼请求是要求史守芹支付物业费881元及滞纳金329.05元。对照安徽省统计局发布的2018年度全省城镇非私营单位就业人员平均工资74378元的标准，结合本案具体案情，原审适用简易程序中的小额诉讼审理本案，实行一审终审，符合上述法律规定，并不违反法律程序。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条、第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回再审申请人史守芹的再审申请。 审判长 项 红 审判员 陈太敏 审判员 尹 刚 二〇一九年十二月三十日 书记员 蒋 虹 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款 基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条 基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条 人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十二条 民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。