呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7990号原告：张景童，女，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白建朝，经世（和林格尔新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋爱玲，经世律师事务所律师。被告：内蒙古味出名门餐饮管理有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街万达广场A区1段商业105号铺及106号铺。法定代表人：党海军，经理。委托诉讼代理人：王福奎，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。被告：党海军，男，内蒙古味出名门餐饮管理有限公司法定代表人，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王福奎，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。原告张景童与被告内蒙古味出名门餐饮管理有限公司（以下简称味出名门公司）、党海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白建朝、宋爱玲，被告味出名门公司的法定代表人党海军、被告党海军及其共同委托诉讼代理人王福奎、王婞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张景童向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付房屋租金本金人民币214,651元；2.请求判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金共计47,160元（3年折算日租金786元，按30日计算）；3.请求判令被告向原告支付因被告过错解除合同的违约金人民币86,060元，解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；4.请求判令被告向原告支付租赁房屋内可移动设备转让费人民币20,000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月3日，原告作为出租人与被告党海军签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》。租赁合同约定：原告将坐落于呼和浩特市××区段商业段-1-105-106房屋出租给被告党海军作为餐饮之用，房屋建筑面积共计240.74平方米，租赁期限为三年，即自2017年6月6日起至2020年6月3日止。租赁合同第四条约定：第一年（2017年6月6日起至2018年6月5日）租金26万元，在合同签署当日一次性支付，第二年（2018年6月5日至2019年6月4日）租金286,000元，第三年（2019年6月4日至2020年6月3日）租金314,600元，按年（即每年6月）为一个交租期交纳，被告应当在每个交租期最后一个月的60日前（若60日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同第十条b款约定：被告无故逾期支付租金、物业费等相关费用的，每延期一日向原告支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过30日的，原告有权解除合同并可要求被告支付合同总金额10%的违约金，且租赁保证金不予退还。补充协议第二条约定：被告另付8万元现金，其中6万元现金于合同签署当日一次性支付，另外2万元在该商铺开业后一个月以现金消费卡形式支付，作为该商铺内可移动设备的转让费。被告在签订合同当日支付6万元现金之后，并未以现金消费卡的形式向原告支付剩余2万元移动设备转让费。鉴于被告不再经营餐饮店，现金消费卡无相应价值，原告请求被告支付现金2万元。被告党海军与原告签订租赁合同后，与孙伟共同成立味出名门公司并注册商标“某鲜人”进行经营。根据工商信息显示味出名门公司的经营场所为原告出租的房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，味出名门公司与被告党海军应向原告承担相应的责任。租赁合同签订后，被告一次性支付了第一年租金26万元。之后，先后于2018年5月11日、2018年5月28日、2018年6月13日分三次支付了第二年的租金15万元。截止原告向贵院起诉之日，被告尚欠原告房屋租金本金214,651元及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条的规定，被告应向原告支付租金214,651元及因此产生的违约金，故原告依法诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。味出名门及党海军辩称：经过核对，原告提起诉讼要求支付违约金、房屋租金与事实不符。原、被告于2017年6月3日签订了为期3年的房屋租赁合同，被告承租后成立了味出名门餐饮，开始经营，在经营过程中，签订合同后，原告支付了租金26万元，支付设备费6万元，共计支付32万元。在原告正常经营期间，因效益不好，在2018年7月之后开始停业，但依然向原告支付房屋租金共计17万元。在合同履行过程中，因原告一直委托其两个姐姐管理，2018年12月15日，原告的姐姐作为代理人强行收回了承租的房屋。之后原告将涉案房屋租赁给他人，又成立了赛罕区一日三餐自选餐厅。原告构成违约，按照合同约定原告应当承担违约责任。且被告租赁的费用已经全部支付完毕。按照双方租赁合同的约定，租期自2017年6月6日至2020年6月3日，因原告强行解除合同，导致被告履行合同不能。按照合同第十条违约责任的规定未经双方协商一致，甲方提前解除，或者由于甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋，乙方有权解除合同，解除的，甲方应当退还乙方已支付，但双方未到期的租金和物业管理费，尚未支付的租金和物业管理费，乙方不再支付。另外甲方还应向乙方支付合同总金额10%的违约金，因甲方违约致使乙方提前解除合同的，甲方应当赔偿乙方的全部装修装饰损失。以上几点按照双方签订的合同，被告不应支付原告诉求的租金及违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2017年6月3日，原告作为甲方（出租方）与被告（乙方、承租方）党海军签订一份《商铺租赁合同》及《补充协议》，合同约定：甲方同意将坐落于呼和浩特市××区段底商-1-105-106出租给乙方使用。该房屋建筑面积240.74平方米。租赁期限为三年，即自2017年6月6日起至2020年6月3日止。合同第四条约定：第一年（2017年6月6日起至2018年6月5日）租金26万元，第二年（2018年6月5日至2019年6月4日）租金286,000元，第三年（2019年6月4日至2020年6月3日）租金314,600元。除首期租金，其他租金均按年（即每年6月）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的60日前（若60日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币26000元作为履约保证金。乙方无故逾期支付租金、物业费等相关费用的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过30日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付合同总金额10%的违约金，且租赁保证金不予退还。《补充协议》约定：该商铺在此份合同签订有效期内的物业管理费及取暖费两项费用由甲方支付。其他营业期间所产生的任何费用均由乙方自行承担；乙方另付80,000元现金，其中60,000元现金于合同签署当日一次性支付，另外20000元在该商铺开业后一个月内现金消费卡形式支付，作为该商铺内可移动设备的转让费。押金26,000元于2017年7月6日付清。另查明，合同签订后，党海军以该租赁房屋为经营场所成立了内蒙古味出名门餐饮管理有限公司。第一年度被告支付租金260,000元，设备转让费80,000元，被告已支付60,000元，另20,000元被告承诺以消费卡方式支付，实际未履行。第二年度被告至2018年6月13日共支付170,000元，其中20,000元为履约保证金，再未支付其他款项。又查明，2018年12月15日，原告委托他人收回房屋。2019年3月26日该房屋由赛罕区一日三餐自选餐厅使用，经营者白鹤。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同约定被告应在每年6月的60日前（即4月30日前）支付下一个年度的租金，双方对第一个年度租金支付没有异议，被告未按约履行支付第二个年度房屋租金的义务，构成违约。被告提出原告强行收回房屋又另行出租，为违约行为。原告认为其是行使抗辩权，且起诉时原告才要求解除合同，租金也应计算至起诉之日，被告还应承担解除合同的违约金86,060元。由于原告在被告迟延支付租金构成违约时，未依法解除合同，依法行使约定解除或者法定解除权，而是自行、单方实际占有房屋，亦属违约，双方应各自承担相应的违约责任。故依据合同第十条b款乙方的违约责任约定，被告应承担违约金47,013.6元（783.56元×2×30天）。因被告违约在先，且一直未支付第二个年度的租金，不应适用合同第十条追究原告的违约责任，同时原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个年度租金如何计算的问题，综合考虑本案实际情况，第二个年度的租金应自2018年6月5日起计算至原告自行收回房屋之日即2018年12月15日（共195日），折算日租金783.56元，实际租金为152,794.2元（783.56元×195日）。被告已支付15万元租金，尚欠原告租金2794.2元。被告将第二个年度支付的20,000元履约保证金计入已支付租金的数额，不能成立，要求租金计算至2018年12月15日的抗辩成立。被告党海军在签订合同后成立公司，原告要求二被告共同承担责任，予以支持。合同已无继续履行可能，应予解除。关于双方约定的移动设备转让费，被告尚欠20,000元，因为移动设备转让费明确为80,000元，消费卡方式已无实现可能，应予现金支付。被告以当初约定以消费卡方式支付，后在原告收回房屋时移动设备也在其中，不同意支付的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古味出名门餐饮管理有限公司、党海军于本判决生效之日起十五日内支付原告张景童租金2794.2元、移动设备转让费20,000元、违约金47,013.6元，共计69,807.8元；二、驳回原告张景童的其他诉讼请求。案件受理费3409元（原告已预交），由原告张景童承担1864元，由被告内蒙古味出名门餐饮管理有限公司、党海军承担1545元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 康文颖 二○一九年十二月二日书记员 宋 丽