贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5793号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：张万宏，男，汉族，1971年10月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：张羽，女，彝族，1978年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：吴前辙，系贵州圣谋律师事务所实习律师，证号：522401198712260010。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）因与上诉人张万宏、张羽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。招商商置公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7478号民事判决。2、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案争议双方于2014年6月29日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。二、上诉人已依约于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋位于E3区，根据毕节市不动产交易中心通知，因涉案小区如有其他商品房已取得房产证的，那么就不用另行办理首幢登证书，结合本案情况，因E3区已有若干业主于2016年9月29日取得了房产证（有证据为证），因此，E3区无需另行办理首幢登证书，上述可证明上诉人已于2016年9月29日提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。三、2018年8月23日，上诉人通过邮政方式邮寄给房屋买受人相关告知书，（有证据为证）告知其已经可以办理不动产权证。足以证明上诉人已经向房屋买受人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此应当认定上诉人于2018年8月23日履行完毕通知义务，视为完成了合同约定的文书交付义务。综上，恳请二审法院依法查清全部事实，并驳回被上诉人上诉请求。被上诉人张万宏、张羽二审未做书面答辩。张万宏、张羽向一审法院起诉请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；二、要求被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证的违约金，以已付购房款338,370.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2016年10月1日开始计算至被告实际履行之日止，暂计至2019年6月25日为65,919.57元；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1264），约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E3幢13层2号商品房（房号为E3-13-2），房屋总价款338,370.00元。原告支付了全部购房款，完全履行了付款义务，被告于2016年5月20日开具了《销售不动产统一发票》。《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告直至起诉之日仍未向原告交付办理商品房转移登记有关文书及产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告的行为不仅违约，且严重损害原告的合法权益，应当承担支付违约金的责任。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。一审法院认定事实如下：2014年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城E3幢13层2号商品房（房号为E3-13-2），用途为住宅，建筑面积92.99平方米，套内建筑面积72.47平方米，房屋总价款338,370.00元，买受人应当在合同签订之日交付首付房款108,370.00元，余款230,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款338,370.00元，原告还支付了办证等相关税费。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2016年1月13日涉案房屋取得毕房商备BJ16登字第03号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城E3栋；被告于2017年8月30日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年10月28日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；但原告应缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书给被告。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证。且根据相关规定，房屋权属证书即为不动产权证书。因此，原告要求被告为交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证，实为交付涉案房屋的不动产权证书。故原告的该诉讼请求，本院应于支持；对违约金问题，被告虽于2016年1月13日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年10月28日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，一审法院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2016年10月1日起至2018年10月28日止的违约金，以其已付购房总款338,370.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，一审法院不予以支持。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张万宏、张羽办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张万宏、张羽逾期办理不动产权证的违约金(违约金以338,370.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年10月28日止)；三、驳回原告张万宏、张羽的其他诉讼请求。本案审理过程中，招商商置公司向本院提交如下证据：2018年8月23日的快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，证明目的：E区业主的违约金计算的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经被上诉人质证：对上诉人提交的邮寄单及告知书的真实性、关联性和合法性均不予认可。理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品为何不清楚；3、当事人未收到该邮寄单。故达不到上诉人的证明目的。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达，且被上诉人的电话号码正确，但地址不准确。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认；相关证据虽不属于二审新证据，但与本案待证事实相关联。对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。经二审审理查明：2018年8月23日，上诉人通过中国邮政特快专递向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》【华中重庆字（2018）14号】，此外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：.招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约责任期间如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张万宏、张羽。因双方签订的合同对从约定时期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商商置公司应当承担违约责任，并按已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规定计算违约金并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，招商商置公司已代为收取张万宏、张羽缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并向张万宏、张羽交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向张万宏、张羽交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知张万宏、张羽其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。张万宏、张羽据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于其代为办理转移登记。根据一审法院查明的事实，本案双方于2014年6月29日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“首幢登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房初始登记、取得不动产权证书即“首幢登”后向被上诉人张万宏、张羽完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，招商置业于2016年1月13日取得商品房备案证明书，其主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商置业为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定招商置业已履行完毕合同约定的文书交付义务。故一审认定招商商置公司构成违约并判决招商商置公司向张万宏、张羽承担违约责任，本院予以确认，故上诉人主张不承担违约责任的上诉理由不能成立。招商商置公司上诉称已依约于2016年1月13日取得了商品房备案证明书，且被上诉人案涉房屋所在E3区已有其他业主于2016年9月29日取得房产证，故E3区无需另行办理首幢登，表明上诉人已经履行了通知义务。本院审查认为，虽根据毕节市不动产交易中心通知，如案涉小区有其他商品房已取得房产证，那么就不用另行办理首幢登证书。虽案涉小区已有若干业主于2016年9月26日取得房产证，但不能据此认定招商商置公司已履行完毕合同约定的文书交付义务，故上诉人上诉称已履行了提供转移登记文书并通知被上诉人的上诉理由亦不能成立。关于招商商置公司承担违约责任期间如何认定的问题。招商商置公司二审审理期间提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向张万宏、张羽披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应以上诉人违约的次日即2016年10月1日起至2018年8月23日。一审判决认定双方于2018年10月28日签订委托书，视为上诉人在该日履行了通知义务不当，应予纠正。鉴于双方对逾期交付文书的违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以张万宏、张羽已付购房款338,370.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付张万宏、张羽从2016年10月1日至2018年8月23日期间，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，成立部分应予支持，不成立部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7478号民事判决第一项、第三项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张万宏、张羽办理涉案房屋不动产权证书；三、驳回原告张万宏、张羽的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7478号民事判决第二项，即：二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张万宏、张羽逾期办理不动产权证的违约金(违约金以338,370.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年10月28日止)。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人张万宏、张羽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以338,370.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其上诉请求。一审案件受理费724.00元，二审案件受理费1,448.00元，共计2,127.00元,由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1,629.00元，被上诉人张万宏、张羽498.00元。本判决为终审判决。审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋