湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初5051号 原告：罗小琴，女,1963年4月10日出生，汉族，住湖南省新田县。 委托诉讼代理人：刘井杰，系湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：易恢县，系湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州广利来房地产有限公司。住所地：永州市冷水滩区育才路朝阳小区。 法定代表人：李良树，该公司执行董事。 被告：长沙市三江投资有限公司。住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉三都佳苑1栋607号。 法定代表人：周红军，该公司经理。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 被告：刘舜，男，汉族，1984年9月26日出生，住永州市冷水滩区。 被告：刘音，女，汉族，1982年5月29日出生，住长沙市开福区。 被告：钱松林，男，汉族，1967年10月9日出生，住永州市冷水滩区。 原告罗小琴诉被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、刘登勋、刘舜、刘音、钱松林商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗小琴及其委托诉讼代理人易恢县到庭参加诉讼,被告广利来公司、三江公司、刘登勋、刘舜、刘音、钱松林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗小琴向本院提出诉讼请求：1、依法判决上述六被告为原告办理新中国服装批发城一层157号商铺不动产权证，并在本案判决生效后60日内交付给原告；2、依法判决上述六被告共同支付延期办理和交付不动产权证违约金3861元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告三江公司卖铺。2012年9月29日，被告广利来公司作为出卖方、三江公司作为广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城一层157号，建筑面积为16.52平方米，总价款为193038元的商铺出售给原告。合同签订后原告按合同约定交清购房款，并由长沙三江公司开具了收款收据。2013年9月1日，双方以委托经营方式把商铺租赁给永州三江商业管理有限公司完成商铺交付。 永州市冷水滩区人民法院在审理(2016)湘1103民初2356号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘先永、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年4月16日房产所有权人（即刘舜等12人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。加之被告三江公司与被告刘登勋纠纷未处理清楚，原告购房后，被告方至今未给原告办理不动产权证。同时该一层商铺已为刘舜设定抵押贷款，根据《商铺购买合同》第十一条约定，被告应当支付违约金。 被告广利来公司、三江公司、刘登勋、刘舜、刘音、钱松林经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告没有答辩，没有提交相关证据，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院核对了证据原件，对原告提交的证据的真实性依法予以采信，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年，广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先、钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。2009年7月，被告广利来公司将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，其中负一层登记在刘冬珍、陈国保、唐景林名下；一层登记在钱松林、刘舜、刘音名下；二层登记在胡卫红、张红华、唐景辉名下；三层登记在李爱华、刘芳、石卫清名下。2011年1月3日刘登勋回购了刘舜等12人的房产，但未办理产权变更登记。2011年1月23日，被告刘登勋与刘先永、钱松林签订《广源购物中心开发项目内部竞标协议》以及《广源购物中心开发项目个人总承包合同》，通过竞标，刘登勋为广源购物中心现总承包人。 2012年6月16日，被告广利来公司签订《委托授权书》，委托刘登勋、周红军作为广利来公司广源购物中心项目部商业用房中负一层至第三层的销售、招商、管理与开发过程中所签署的文件和处理与之有关的一切事务。同日，被告刘登勋与被告三江公司签订《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》，约定被告三江公司购买广源购物中心负一层至第三层商业用房，总面积为9746.5平方米，总价款4278万元整。2013年4月16日，房产所有权人（即刘舜等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。 2012年9月29日，被告广利来公司与原告罗小琴签订《商铺购买合同》，约定原告购买被告广利来公司坐落于永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城一层157号商铺，建筑面积约为16.52平方米，每平方米单价11685元，总价款193038元。被告应当在2013年9月1日，将本合同商铺交付买受人，在该商铺交付原告之日起365个工作日内代原告办理房屋所有产权证和国有土地使用证。由原告承担相关部门的税费，维修基金等，由被告代收代缴。孙叶安在委托代理人处签字，并加盖广利来公司广源购物中心项目部合同专用章。2016年4月8日，因被告三江公司未能按时支付购房款，被告刘登勋与被告三江公司解除《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》。 另查明，《商铺购买合同》签订后，原告向三江公司支付购房款193038元。2013年5月3日,刘舜、刘音、钱松林将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。被告广利来公司与原告签订的《商铺购买合同》系双方真实意思的表示，双方应按合同约定履行各自的义务。但本案中，涉案房屋为广利来公司转让给刘登勋、刘永先、钱松林三人按照统一规划设计进行开发，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。 二、关于被告三江公司、刘登勋、刘舜、刘音、钱松林在本案中承担何种责任的问题。本案中涉及商铺的所有权人是被告刘舜、刘音、钱松林，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、刘舜、刘音、钱松林有协助义务。 三、关于违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款193038元的2%支付违约金为193038元×2%=3860.76元。 综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，部分能够成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告罗小琴办理新中国服装批发城一层157号所购商铺不动产权证，并交付给原告罗小琴。被告刘登勋、刘舜、刘音、钱松林予以协助办证，办证税费由原告罗小琴承担； 二、限被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗小琴支付违约金人民币3860.7元； 三、驳回原告罗小琴的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案受理费350元，公告费560元，由被告长沙市三江投资有限公司负担480元,被告刘登勋、刘舜、刘音、钱松林负担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  黄登飞 人民陪审员  邓凤云 人民陪审员  冯荷花 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  谢佳霖