江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初5174号原告（反诉被告）：李玉祥，男，1972年6月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会，住所地淮安市淮阴区古清口街道桂塘村。法定代表人：李亮，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘怀俊，江苏淮俊律师事务所律师。原告（反诉被告）李玉祥与被告（反诉原告）淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会（以下至判决主文前简称村委会）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告李玉祥及其委托诉讼代理人魏家巍，被告村委会法定代表人李亮及委托诉讼代理人刘怀俊到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告李玉祥及其委托诉讼代理人魏家巍，被告村委会的委托诉讼代理人刘怀俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玉祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金70万元；2、判令被告向原告支付资金占有利息，以70万元为本金，从2013年3月26日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年11月5日签订《桂塘中心村二期抗拒工程代建协议》，约定原告代建中心村房屋，被告收取原告保证金80万元，经原告多次索要，被告拒不退还。双方关于收取原告保证金的约定无效，相关工程已经结束，被告应当退还保证金80万元并给付原告利息。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告村委会辩称：1、原、被告之间的合同属无效合同，因原告不具备建筑工程施工资质，原、被告签订的代建合同应属无效；2、原告要求返还保证金80万元无事实和法律依据，原告于2013年3月26日虽向被告缴纳80保证金，但原告通过借款方式领取了10万元，原告实际代建10幢房屋，但原告私自将该10幢房屋全部出售，至今没有按照代建协议向被告交付房屋，被告为该地块道路、绿化、上下水道、化粪池等设施投入大量资金，原计划通过该项目获益，以解决基础设施配套费用，因原告私自出售给被告造成很大损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告村委会向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告代建房屋款3456000元；2、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：为加快中心村建设，改善农村居住环境，确保建成环境美、高质量、高标准、规格统一的农村新居。2013年11月5日，反诉原告与反诉被告签订《桂塘中心村二期康居工程代建协议》，协议约定由反诉被告代建房屋，房屋由反诉原告用于解决本村群众居住需求，反诉被告无权销售，无权收取任何人费用。在协议履行过程中，反诉被告实际代建房屋10幢，每幢面积288㎡，2013年12月底的代建房屋市场价为1200元/㎡，每幢总价345600元。反诉被告违反协议约定，私自将代建房屋售出，客观上已无法向反诉原告交付房屋，给反诉原告造成重大损失，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。反诉被告宋达旺公司提出如下辩解意见：1、李玉祥没有向村委会交付房屋的事实和法律依据，李玉祥应向被代建人交付房屋；2、即使李玉祥应向村委会交付房屋，双方就工程的合同价款尚未商定，在村委会没有向李玉祥交付工程款之前，李玉祥有权留置房屋；3、事实上，在履行代建协议过程中，均为李玉祥与实际购房者之间履行交房和支付建房款的权利和义务，村委会对此也未提出过任何异议，村委会是认可李玉祥与实际购房者之间履行代建协议的。经审理查明：2013年11月5日，原告李玉祥与被告村委会签订《桂塘中心村二期康居工程代建协议》一份，甲方（委托方）为被告村委会，乙方（被委托方）为原告李玉祥，约定伴随本村中心村范围内老庄台改造工程全面结束，桂塘中心村二期规划随之展开，现仅有最后一块可建村民住房的土地，但土地平整、拆迁后建筑垃圾转运、下水道新建、公测化粪池异地重建等，不仅工作量大，且投资大，个体群众无法解决，针对存在的问题，为了确保建成环境优美、高标准、高质量、规格统一的新居，村委会决定委托乙方按照甲方提供的设计图纸施工，协议的主要内容如下所述。第一条约定了项目概况，项目界址为东至施门前南北水泥路向西、西至桂塘花苑东院墙外、南至建龙板材厂院墙向北、北至东西水泥路南，实际面积待勘测后确定；项目内容包括勘测定界、建设规划、房屋套型、水电安装，乙方必须严格按照甲方提供的设计方案施工。第二条规定了甲方的权利和义务：甲方按项目确定的地址为乙方提供建设用地，并向乙方提供施工所需图纸；甲方负责在合同约定的时间内将该土地上的障碍物清除，完成该块土地上下水道、化粪池改建等设施，协调乙方施工期间所需水电（费用由乙方自行负担）等具体问题；甲方负责处理施工期间乙方与地方产生的一切矛盾，因政策调整造成的损失由甲方负责；甲方可指派专职干部或委派有资质的监理单位参与建设全程的监督管理，参与工程预、决算审核；定价权由甲、乙双方共同商定，代建房屋主要用于解决本村群众的居住需求，原则上应当经被代建者认可，甲、乙双方都无权单方定价；甲方的收款证明为代建房屋确认文书，乙方无权擅自向被代建者收取任何名目的费用。第三条约定了乙方的权利和义务：乙方不得擅自变更图纸，确保按图施工，建设周期自本合同签订之日起至2013年12月30日，乙方必须如期交付使用；乙方在本合同签订时，现行向甲方付80万元保证金，缴纳80万元保证金后才享有施工权，在合同工期内一切费用（材料费、人工费等）均由乙方自行负责垫付，乙方不得以任何理由延误工期或停工，一旦出现此类问题，视为乙方单方违约，甲方可书面通知乙方中止合同，乙方缴纳的保证金80万元不予退还，乙方同时承担相应的经济、法律责任；施工所需材料如红砖、钢筋、水泥等必须产自正规厂家，购料单据必须保存备查，所用材料不得以次充好、掺杂掺假，一旦发现建材质量问题，甲方监理单位有权要求乙方停工、返工，造成的损失由乙方承担；乙方在施工期间的安全问题由乙方自行安排，与甲方无关。第四条约定了违约责任：任何乙方违反协议约定，均需承担赔偿对方损失的责任。在上述代建协议签订之间，原告李玉祥已于2013年3月26日向被告村委会缴纳了保证金80万元，被告村委会向原告出具结算凭证一份，交款人为原告李玉祥，收款内容为小区内房子8套保证金，收款金额为80万元，结算方式为转账70万元+现金10万元。2014年1月29日，原告李玉祥从被告村委会借款10万元，并向被告出具借条一份，借条载明借到现金10万元；桂塘村党支部书记干某在借条签字：“同意从保证金中扣除”。原告李玉祥对从被告村委会借款10万元不表异议，同意在向被告村委会主张退还保证金80万元范围内予以扣除。涉案的10套房屋已经完成施工，该10套房屋并原告李玉祥自行出售给他人，原告庭审中自认只有一套是出售给了被告村委会的村民，其他房屋出售给了本村以外的居民。另查明，涉案工程并未取得建设规划许可证。庭审中，被告村委会申请原淮安市淮阴区古清口街道桂塘村党支部书记干某出庭作证，原告对证人干某系被告所在村党支部书记身份以及作为当时被告代表与原告就涉案工程进行对接的直接负责人身份均不表异议，证人干某证实原告缴纳给被告的80万元实为建设涉案房屋的配套资金，用来弥补被告在建设该房屋中的投入，被告无需退还给原告，原、被告共同商定房屋出售价格后由被告出售给本村村民，所得价款返还给原告，出售房屋价款扣除原告的建筑成本和每一套房屋缴纳给被告的10万元配套资金后，即为原告的利润。原告李玉祥认为证人干某与被告村委会存在利害关系，不能作为证据使用。上述事实，有代建协议、结算凭证、借条及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告李玉祥与被告村委会就涉案工程签订的协议书虽系双方真实意思表示，但因该工程并未取得建设规划许可证，且原告李玉祥系不具备相应施工资质的个人，原、被告双方签订的代建协议书应属无效。但如果工程完成施工并交付使用的，支付工程价款时可以参照原合同执行。本案中，原告李玉祥要求被告村委会退还保证金70万元，被告村委会辩称该70万元应为建房的配套资金，无需退还给原告，被告只申请了证人干某出庭作证，但代建协议中约定该80万元为保证金，除证人干某证言外，被告并未能提供其他证据证实该款项的性质，证人证言证明效力弱于代建协议的条款，对被告的该辩解不予采纳。原、被告签订的代建协议第二条第5项、第6项约定房屋定价权应由原、被告共同商定，代建的房屋主要用于解决本村居民的居住需求，且房屋只能由被告村委会进行出售，被告收取购房款后返还给原告，但房屋建设完成后，原告李玉祥擅自出售房屋，并未与被告村委会共同商定价格，且10套房屋中的9套出售给了本村以外的人，严重违反了双方合同的约定。且原、被告签订的代建协议第三条约定房屋必须在2013年12月30日前建设完毕，如果被告延误工期或停工，原告缴纳的保证金被告无需退还，原、被告签订代建协议约定由原告李玉祥为被告村委会代建房屋，目的是为了及时建好房屋以解决本村村民的居住需求，因原告已经将涉案的房屋全部私自出售，导致房屋至今无法交付给被告村委会，致使合同目的无法实现，现原告要求被告返还原告缴纳的70万元，无事实和法律依据，依法应予驳回。对于反诉原告村委会提出要求反诉被告李玉祥返还10套房屋出售款3456000元的诉讼请求，庭审中，村委会认可收取原告相关费用后，所售房屋的款项需返还给反诉被告李玉祥，但代建协议中关于双方对房屋出售款的分配比例未作约定，现在房屋已经被反诉被告李玉祥全部出售且其中一套房屋买卖合同中有反诉原告村委会的盖章，反诉原告村委会申请的出庭证人干某也能证实房屋出售后价款应该支付给反诉被告李玉祥，反诉原告要求返还出售房屋的钱款，无事实和法律依据，依法应予驳回。本案调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告李玉祥的诉讼请求。二、驳回反诉原告淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会的反诉请求。本诉案件受理费14808元，由原告李玉祥负担；反诉案件受理费17224元，由反诉原告淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，账号分别为：李玉祥6232636100125988272，淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会6232636100125988264）。审 判 长  张庆华人民陪审员  赵传虎人民陪审员  裘 敏二〇一九年十二月三十一日书 记 员  孙亚伟