贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10351号原告：杜昌红，男，1983年8月30日生，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵坤，贵州天翊律师事务所律师。被告：黔西南州广发房地产开发有限公司,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东新区青龙路与凌号路间，统一社会信用代码91522300670708008W。法定代表人：王益文，系该公司董事长。原告杜昌红与被告黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称广发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告杜昌红的特别授权委托代理人胡梅、赵坤到庭参加诉讼，被告广发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜昌红向本院提出诉讼请求：1、判令广发公司支付原告2014年8月31日起至2019年8月31日期间的逾期交房违约金84041元（其中：2014年8月31日至2015年8月31日期间的逾期交房违约金为400000×1.5%×12=72000元；2015年9月1日至2019年8月31日期间的逾期交房违约金为116.14平方米×同类地段房屋每平方米租金7.2元每月×30%×48=12041元）；2、判令广发公司支付杜昌红逾期办证违约金（以400000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率6%从2015年3月2日起计算至办证完毕之日止，暂算至2019年9月1日为108000元）；3、判决广发公司立即为杜昌红办理xx城第x幢x单元x层xx号商品房房屋产权证；4、本案诉讼费由广发公司承担。事实及理由：2013年10月15日，杜昌红与广发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、广发公司将位于兴义市××山城市中心区的XX城第X幢X单元X层XX号商品房出售给杜昌红，合同约定该商品房建筑面积为116.14平方米，套内建筑面积98.44平方米，商品房总价肆拾万元整（小写：400000元）；2、广发公司应当在2014年8月30日前向杜昌红交付该商品房，房屋交付时应该达到合同约定的交付条件。逾期交付房屋的自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，广发公司按日计算向杜昌红支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向杜昌红支付违约金；3、广发公司应当在2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给杜昌红。合同签订至今，杜昌红已经根据合同约定履行了全部付款义务，并在购房时将办理房屋产权证所需缴纳对的税费全部交付给广发公司。然而，广发公司至今未向杜昌红交付符合约定的房屋，未向杜昌红办理房屋产权证。期间，杜昌红多次催促广发公司办理产权证，至今未果。综上所述，广发公司违反了《商品房买卖合同》约定，至今未向杜昌红交付符合约定的房屋及办理产权证，已经违反合同约定及法律规定，构成违约。广发公司的违约行为已经持续多年，给广发公司造成了较大的经济损失。据此，为维护杜昌红合法权益，根据合同约定及相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院在查清案件事实的基础上，支持杜昌红全部诉讼请求。广发公司未到庭，也未提交书面答辩状，但在庭后提交了书面的诉讼时效抗辩意见。本案争议焦点是：杜昌红的诉请是否已过诉讼时效。围绕争议焦点，杜昌红向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收款收据、代收款清单、承诺书等复印件，广发公司庭后补充提交了营业执照、法定代表人身份证复印件各1份、法定代表人身份证明、证明等在卷佐证，经双方质证对前述证据的真实性均予以认可。经本院审查认定法律事实如下：2013年10月15日，杜昌红与广发公司签订编号为2013005406的《商品房买卖合同》，购买广发公司开发并取得预售许可的兴义市××山城市中心区的XX城第X幢X单元X层XX号房，约定房屋建筑面积为116.14平方米，按套计价房屋总价款为400000元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款120000元，余款280000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”；第二十二条第三款转移登记第（一）项约定“出卖人承诺于2015年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付买受人”，并对逾期超过30日办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“（1）买受人有权退房。出卖人退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，但对买受人不退房情形下的违约责任未进行约定。杜昌红按合同约定方式支付了全部购房款，并于2015年9月4日收房入住。广发公司至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。另查明，2017年10月16日，广发公司在涉案小区张贴《黔西南州广发房地产开发有限公司向广大业主的承诺》，承诺：2018年12月31日前分批次办完商品房业主房产手续，取得合法房产证，因未及时办理产生的一切经济损失和相关责任由我公司承担。经查询，1、本院审理的涉案楼盘已生效案件中，确认涉案房屋租金标准为建筑面积每月每平方米7元；2、中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率在2015年3月2日至2015年10月23日期间平均利率为5.375%，2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，杜昌红已按合同约定履行了付款义务，但广发公司至今未取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记系客观事实，杜昌红虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故广发公司未按合同约定在约定期限履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定期限履行取得该商品房初始登记及将办理转移登记的有关文书交付买受人的合同义务，均构成违约，杜昌红未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系广发公司责任所致，广发公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，广发公司应在2014年8月30日前交付符合约定和法定条件的房屋，在2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付买受人。但广发公司至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记，且办理商品房大产权初始登记系广发公司单方合同义务，故广发公司应承担逾期交房违约责任的期间为2014年8月31日起至其取得涉案楼盘竣工验收备案之日止，应承担逾期办证违约责任的期间为2015年3月2日起至其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记之日止。关于本案办证问题，商品房大产权初始登记系办理买受人房屋权属证书的必需前提，截至本案开庭审理时，广发公司仍未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记，何时能够取得亦系不确定因素，涉案楼盘尚不具备为买受人办理房屋权属证书的客观条件，且广发公司取得商品房大产权初始登记后，办理买受人房屋权属证书亦非广发公司一己之力即可完成的工作，还需要买受人本人的积极配合（如提供契税凭证、结婚证、身份证等资料），以及房地产管理部门的审查、办理等，故对杜昌红的该项诉请本院不予支持。关于本案诉讼时效问题，首先，杜昌红诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算的继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，杜昌红系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为3年的规定，其于2019年9月18日向本院提起诉讼，向广发公司主张权利，往前计算三年，即为2016年9月17日，但因广发公司在2017年10月16日承诺“2018年12月31日前分批次办完商品房业主房产手续”，本案即发生诉讼时效中断情形，本案诉讼时效应从2018年12月31日起重新起算，故杜昌红诉请的违约金未过诉讼时效。本案中，广发公司即应支付杜昌红2014年8月31日起至杜昌红诉请的2019年8月31日止的逾期交房违约金及2015年3月2日起至杜昌红诉请的2019年9月1日止的逾期办证违约金。关于本案逾期交房违约金的计算，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但双方约定的逾期交房违约金明显过高，且杜昌红未举证证明其因广发公司逾期交房产生的实际经济损失，根据本院审理的涉案楼盘商品房预售合同纠纷已生效案件，对涉案房屋租金标准确认为建筑面积每月每平方米7元，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，为减少双方当事人的讼累，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用合同法的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，据此计算本案逾期交房违约金，同时，虑及杜昌红已于2015年9月4日接收房屋，客观上已不存在租金损失，但广发公司的违约行为仍在继续的客观事实，本案中即对杜昌红收房前后广发公司应支付的逾期交房违约金分段计算为：【116.14平方米×7元/月·平方米÷30天×368天（2014年8月31日至2015年9月3日）】+【116.14平方米×7元/月·平方米÷30天×1457天（2015年9月4日至2019年8月31日）×30%】=21817.67元。关于本案逾期办证违约金的计算，首先，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理买受人房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系出卖人的单方合同义务，如果出卖人未完成涉案楼盘的初始登记，即使买受人提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理。其次，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，杜昌红虽未举证证明其因广发公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但违约责任的承担并不以存在损失为前提，广发公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。双方合同对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人有权退房，出卖人退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，但对买受人不退房情形下的违约责任未进行约定。杜昌红主动要求按人民银行贷款利率计算该项违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及杜昌红所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，故本案逾期办证违约金应以买受人已付购房款为基数，按广发公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率为标准分段计算为：【400000元×5.375%÷365天×235天（2015年3月2日至2015年10月23日）】+【400000元×4.75%÷365天×1408天（2015年10月24日至2019年9月1日）】=87135.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、限黔西南州广发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付杜昌红2014年8月31日起至2019年8月31日止的逾期交房违约金21817.67元；二、限黔西南州广发房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付杜昌红2015年3月2日起至2019年9月1日止的逾期办证违约金87135.62元；三、驳回杜昌红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4240元，减半收取2120元，由杜昌红承担918元，黔西南州广发房地产开发有限公司承担1202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十二月十三日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠