江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1000号 上诉人（原审被告）：袁志强，男，1967年12月7日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰瑶，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王栓，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人袁志强因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人袁志强及其委托诉讼代理人李超、何钰瑶、被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人王栓、熊珍璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁志强向本院上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实与理由：一、一审法院认定红谷滩城投公司对袁志强减免租金的依据不充分并损害了国家利益属于认定事实错误。1.南昌市红谷滩新区管委会（以下简称红谷滩管委会）办公室洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》文件（以下简称447号文），与红谷滩管委会主持召开的《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会会议纪要》（以下简称会议纪要）相互印证，充分证明了减免租金是红谷滩管委会作出的决定，合法有据，应予以支持。一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定依据不充分，属于认定事实错误。事实是在2006年为了配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，袁志强作为招商引资对象与红谷滩城投公司签订了租赁协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，赣江新天地商业街更加难经营，商户们纷纷关门停业，为了减少租金损失，红谷滩管委会的领导与袁志强以及其他商户多次沟通，希望商户们咬紧牙关，与政府共渡难关。2013年12月31日红谷滩管委会办公室下发了447号文，明确政府出台扶持政策，即针对支持转型改造、没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由区城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。红谷滩城投公司据此减免了袁志强2年租金，其依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。二、一审判决适用法律错误。1.袁志强与红谷滩城投公司之间减免租金行为是双方真实意思表示，不构成以欺诈、胁迫手段损害国家利益。2.减免租金是红谷滩城投公司依据447号文作出的，该行为不构成双方恶意串通损害国家利益。3.袁志强和红谷滩城投公司之间减免租金并未损害社会公共利益。4.袁志强和红谷滩城投公司之间不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，且未违反法律以及行政法规的强制性规定。三、本案诉讼已超过民诉法规定的诉讼期限。本案免除的是自2013年10月至2015年9月2日期间的租金，时隔三年多，红谷滩城投公司提起诉讼已超过诉讼期限，依法应驳回其诉请。四、红谷滩城投公司违反了诚实信用原则。红谷滩城投公司已实际减免袁志强2年租金，双方已按约履行完毕。红谷滩城投公司依据南昌市审计局的审计报告向袁志强催缴租金的行为违反了诚实信用原则，不应得到法院的支持。红谷滩城投公司因自身原因导致审计报告认定其减免依据不充分，其过错责任应由其自身承担。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免袁志强租金共计1437803.04元依据不充分，造成了国有资产流失，红谷滩城投公司减免租金的行为损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。红谷滩城投公司系红谷滩管委会出资成立的国有独资有限责任公司。2007年7月16日，红谷滩城投公司与袁志强签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》三份，约定将红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼、xx号楼、xx号楼出租给袁志强合法经营。2009年9月18日，红谷滩城投公司与袁志强签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定将红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼出租给袁志强合法经营。此后，红谷滩城投公司根据447号文减免了袁志强上述四栋租赁物2年租金共计1437803.04元。该减免行为依据不充分，造成了国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。故红谷滩城投公司有权要求袁志强补交已减免的租金。二、袁志强长期拖欠、迟付物业公司的物业管理费用，不符合447号文的减免要求，故红谷滩城投公司亦有权要求袁志强支付免租款。三、红谷滩城投公司诉请并未超过诉讼时效。南昌市审计局出具洪审综一报[2016]1号审计报告后，红谷滩城投公司已采取电话通知的方式通知各商户补交租金。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，袁志强已不享有诉讼时效抗辩的权利。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.袁志强向红谷滩城投公司补交已减免的两年租金共计1437803.04元；2.本案诉讼费由袁志强承担。 一审法院认定事实：2007年7月16日，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司（甲方）与袁志强（乙方）签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》三份，约定：甲方将其所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼（建筑经营面积148.84平方米）、xx号楼（建筑经营面积2087平方米）、xx号楼（建筑经营面积858.50平方米）出租给袁志强从事合法经营；33号楼租期为2007年10月16日起至2017年10月15日止；租金自2008年4月16日起算，起租租金标准为22元/平方米/月；2009年4月16日至2012年4月15日，每年租金标准递增10%，2012年4月16日至2017年10月15日，每年租金标准递增5%；34号楼租期为2008年1月16日起至2018年1月15日止；租金自2009年4月16日起算；2010年4月16日至2013年4月15日，每年租金标准递增10%，2013年4月16日至2018年4月15日，每年租金标准递增5%；35号楼租期为2008年1月16日起至2018年1月15日止，租金自2009年1月16日起算；2010年1月16日至2013年1月15日，每年租金标准递增10%，2013年1月16日至2018年1月15日，每年租金标准递增5%。34#楼、35#楼起租租金标准为12元/平方米/月；租金支付方式均为每1个月支付租金一次，袁志强须在支付期的前五个工作日交下期租金，否则视为违约。2008年11月13日，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司经南昌市工商行政管理局核准，变更名称为红谷滩城投公司。2009年9月18日，红谷滩城投公司（甲方）与袁志强（乙方）签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定：甲方将所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼（建筑经营面积148.84平方米）出租给袁志强从事合法经营；租期为2010年1月1日起至2019年12月31日止，租金自2010年7月1日起算，起租租金标准为22元/平方米/月；2011年7月1日至2014年6月30日，每年租金标准递增10%，2014年7月1日至2019年12月31日，每年租金标准递增5%；每3个月支付租金一次，袁志强须在支付期的前五个工作日，交下期租金，否则视为违约。合同签订后，双方均按照合同履行。2013年12月31日，红谷滩管委会办公室下发洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》，载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下：出台优惠政策，由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金‘两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费；……”。此后，红谷滩城投公司根据上述文件减免了袁志强31#楼自2013年4月1日至2015年3月31日的租金计105360.86元，减免33#楼自2013年3月16日至2015年3月15日的租金计117716.08元，减免34#楼自2013年3月16日至2015年3月15日的租金计857590.01元，减免35#楼自2013年3月16日至2015年3月15日的租金计357136.09元，上述减免的租金共计1437803.04元。 2016年7月6日，南昌市审计局出具洪审综一报（2016）1号《审计报告》，认为2015年度红谷滩城投公司以红谷滩管委会办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字[2013]447号）为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要中并没有明确红谷滩新区管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，红谷滩新区应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。2018年1月26日，红谷滩城投公司诉至一审法院。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》四份；2、洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》；3、洪审综一报（2016）1号《审计报告》；4、双方当事人的陈述等。 一审法院认为，红谷滩城投公司与袁志强签订的四份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。双方之间系租赁合同关系。根据南昌市审计局出具的洪审综一报（2016）1号《审计报告》，红谷滩城投公司减免袁志强所承租房屋的租金共计1437803.04元的依据不充分，造成了国有资产流失，故红谷滩城投公司减免租金的行为损害了国家利益，应属无效。红谷滩城投公司要求袁志强补交已减免的租金共计1437803.04元，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限袁志强于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司租金共计1437803.04元。如果袁志强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费17740元，由袁志强承担。 二审中，袁志强补充提交了以下证据：证据一、447号文彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给袁志强的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请袁志强补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼。 红谷滩城投公司对袁志强补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对袁志强进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求袁志强补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、红谷滩城投公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、袁志强与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、物业费情况说明及转账凭证，证明袁志强未按照协议约定及时支付物业费；证据二、会议纪要，证明会议纪要中未提出明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对袁志强做出减免决定；证据三、关于新天地租金支付的情况说明及转账记录，证明袁志强存在多次延付租金的行为，不符合447号文的减免条件。 袁志强对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一，袁志强不存在不交物业费的情况，是迟交，因为在谈两年免租事宜，所以租金和物业费都暂时交不了，政府邀请商户一起开了会，免缴两年租金，会后袁志强补交了之前的租金和物业费。2012年商户经营困难，2013年根据商会的申请，红谷滩管委会下了447号文，但一直未落实，在落实了免交两年租金的时候袁志强补交了物业费，此后没有欠交物业费和房租，也没有任何文件证明袁志强存在拖欠物业费的事实；对证据二的证明目的有异议，减免两年租金的文件是于2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的，会议纪要是后来对商会一条街下的文件；对证据三因袁志强符合447号文规定的没有拖欠政府租金及管理费用，在447号文之后出现的延付租金情况不属于不符合447号文的情形。 对袁志强补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对袁志强减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求袁志强补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的三性予以确认，但仅能证明袁志强迟付租金及物业费的事实；对证据二的三性予以确认，但仅能证明会议纪要中未明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用的事实；对证据三予以确认并采信。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。袁志强与红谷滩城投公司未签订补充协议。涉案租赁物xx号楼2015年4月至9月的租金及涉案租赁物xx号楼、xx号楼、xx号楼2015年3月至2015年10月的租金，袁志强于2015年9月23日支付；涉案租赁物2013年4月至2015年3月的物业费，袁志强于2016年1月6日支付；涉案租赁物2015年4月至2015年12月的物业费，袁志强于2016年6月15日支付。一审法院审理期间，袁志强未提出诉讼时效抗辩。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案租赁房屋及附属设施租赁合同、物业管理服务合同，是平等主体之间签订的民事合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了补充协议，对商户进行租金减免，但并未与袁志强签订减免租金协议。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后，对赣江新天地商户情况进行清理，认为袁志强属于不符合减免条件、应予补缴租金的情形。袁志强上诉称一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定减免依据不充分属于认定事实错误。本院认为，红谷滩城投公司并未与袁志强签订减免租金的协议，且经查，袁志强存在迟付租金及物管费等情形，亦无证据表明其已完成转型改造。447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。袁志强不符合减免条件，红谷滩城投公司错误减免其两年租金，经审计报告指出后对该错误行为予以纠正，要求袁志强补缴租金，应予支持。一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。至于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。本案中，袁志强在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院对其二审期间提出的该项抗辩不予支持。袁志强的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，袁志强的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17740元，由上诉人袁志强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 应思奇