重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3214号上诉人（原审第三人）：邓晓波，男，汉族，1972年10月29日出生，重庆市开州区人。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆周立太（开州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：皮啟福，男，汉族，1958年1月23日出生，重庆市开州区人。委托诉讼代理人：谭成帅，重庆帅风律师事务所律师。原审被告：胡定均，男，汉族，1973年10月15日出生，住重庆市开州区人。上诉人邓晓波因与被上诉人皮啟福、原审被告胡定均确认合同无效纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓晓波及其委托诉讼代理人刘朝阳，被上诉人皮啟福及其委托诉讼代理人谭成帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓晓波上诉请求：1、依法撤销重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初5738号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在对涉案房屋设立抵押权时为善意第三人，并不知道涉案房屋已经出售。原审法院在无其他证据证明的情况下仅凭上诉人口误认定明知涉案房屋已出售，属于事实认定错误；二、被上诉人与原审被告于2011年12月15日签订的《房屋买卖合同》虽经人民法院判决有效，但被上诉人仅享有合同债权，因此不能取得房屋产权，只能由原审被告承担违约责任；三、原审被告将房屋抵押给上诉人是对自身财产的合法处分；四、设立抵押权的目的是保证上诉人的债权实现，如原审被告同意清偿债务或者被上诉人代为清偿债务，上诉人在实现债权的情况下，同意解除该涉案房屋上设定的抵押权。皮啟福辩称，一、上诉人一审开庭时明确表示知晓涉案房屋已经出售并且被上诉人还居住在涉案房屋内，不是上诉人说的口误；二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与胡定均所签订的合同存在恶意串通，损害第三人的利益，也存在合法形式掩盖非法目的，为了保障交易安全，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告胡定均未作答辩。皮啟福向一审法院起诉请求：1、请求确认被告胡定均与第三人邓晓波就X号房屋签订的重庆市房地产抵押合同无效；2、请求判决被告胡定均协助原告皮啟福办理X号房屋产权转移登记；3、诉讼费由被告胡定均承担。一审法院认定事实：2011年12月15日，原告皮啟福与被告胡定均签订房屋买卖合同，合同内容为：“甲方：胡安正胡定均地址：重庆市开县汉丰街道安康街207号1单元9-1身份证号：x乙方：皮啟福身份证号：经双方协商达成如下协议：一、甲方在重庆市开县新城非占地移民统建还房32号地块6-3-701（平桥富春苑）卖给乙方。二、价格及付款方式：房屋单价为255,000元（大写：贰拾伍万伍仟元正），交房时付250,000元（大写：贰拾伍万元正），余款5,000元（大写：伍仟元正）甲方给乙方协助办理房产证后，交房产证时付清余款，办理房产证所产生的费用由乙方承担。三、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。甲方：胡定均乙方：皮啟福2011年12月15日”。被告胡定均在甲方处签字并捺印，原告皮啟福在乙方处签字并捺印。在该合同后批注：“顶楼属乙方使用：胡定均”。合同签订后，原告皮啟福于2011年12月15日通过建设银行向被告胡定均转账100,000元，于2011年12月21日通过建设银行向被告胡定均转账50,000元，通过建设银行向胡浪转账100,000元。该房屋已由被告胡定均交付原告皮啟福。胡安正系被告胡定均的父亲，涉案房屋原产权人为胡安正，后由胡安正赠与给被告胡定均，胡安正已于4年前去世，现案涉房屋的实际产权人为被告胡定均。涉案房屋已取得房屋产权证，房地产权证号为X号，现权利人：胡定均，坐落开县（现为开州区）云枫街道桔乡路X号X幢X，房屋建筑面积87.79平方米，套内建筑面积78.74平方米，房屋用途为成套住宅。原告皮啟福以请求确认原、被告于2011年12月15日签订的房屋买卖合同有效、要求被告胡定均协助为原告皮啟福办理平桥富春苑6幢3单元701房屋产权登记过户及由被告胡定均承担诉讼费的主张，于2019年3月4日向一审法院起诉，一审法院经审理后，认为虽然在《房屋买卖合同》中在甲方处书写有胡安正的名字，但胡安正并未作为甲方签字，因此胡安正并非该《房屋买卖合同》的相对人。原告皮啟福与被告胡定均是完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效的情形，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涉案房屋抵押权注销登记至今未办理，不满足将涉案房屋所有权转移登记的条件，因此，对于原告皮啟福起诉要求被告胡定均协助其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。故一审法院于2019年3月29日作出（2019）渝0154民初2165号民事判决：一、原告皮啟福与被告胡定均于2011年12月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告皮啟福的其他诉讼请求。案件受理费5,126元，减半收取2,563元，由被告胡定均负担。另查明，原开县国土资源和房屋管理局于2016年3月16日受理了被告胡定均与第三人邓晓波的土地房屋抵押权（地房）（抵押权登记）业务，受理编号为XX。被告胡定均与第三人邓晓波提交至原开县国土资源和房屋管理局的《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》，部分内容约定如下：甲方（抵押人）：胡定均，乙方（抵押权人）：邓晓波，双方约定并向原开县国土资源和房屋管理局申请将房地产权证号为X号、权利人为胡定均、坐落于开县云枫街道桔乡路X号房地产权证号为X号、权利人为胡定均、坐落于开县云枫街道平桥街118号的房屋办理一般抵押登记，贷款金额为500,000元，贷款期限为3个月，贷款期至2016年6月16日。第三人邓晓波于2016年3月16日取得渝（2016）开县不动产证明第X号土地房屋抵押权（地房）登记证明。还查明，被告胡定均与第三人邓晓波在向原开县国土资源和房屋管理局申请办理房地产权证号为X号房屋的抵押登记前，第三人邓晓波明知被告胡定均已将房地产权证号为X号房屋出卖并交付与原告皮啟福。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告胡定均与第三人邓晓波签订的关于房地产权证号为X号房屋抵押合同是否有效。2、关于房地产权证号为X号的房屋协助办理产权转移登记问题。关于抵押合同效力问题：被告胡定均与原告皮啟福于2011年12月15日就房地产权证号为X号的房屋签订的《房屋买卖合同》，已经一审法院生效判决确认有效，被告胡定均也已于办理案涉房屋抵押登记前交付原告皮啟福使用至今，被告胡定均、第三人邓晓波对以上事实均明知，但被告胡定均仍将案涉房屋售出后又将案涉房屋再行抵押。虽然在原开县国土资源和房屋管理局的房屋权属登记簿上登记的权利人系被告胡定均，但按照诚实信用原则其已将涉诉房屋售出不应再对该房屋行使任何处分行为，而其故意将涉诉房屋抵押给第三人邓晓波的行为明显系恶意抵押；第三人邓晓波在与被告胡定均办理抵押登记前已明知案涉房屋已出售并交付与原告皮啟福使用，仍与被告胡定均签订抵押合同并办理抵押登记，虽然手续在形式上是合法的，但实际上掩盖了被告胡定均与第三人邓晓波非法获取利益的目的，被告胡定均与第三人邓晓波对案涉房屋的抵押行为违背了诚实信用原则，且恶意串通，有悖法律规定，对于被告胡定均所说的案涉房屋的解除或租赁等，第三人邓晓波并未进行进一步核实，其未尽到严格的审查义务，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，一审法院确认被告胡定均与第三人签订的就房地产权证号为X号房屋的抵押合同无效。关于原告皮啟福主张被告胡定均协助办理案涉房屋的产权转移登记问题，因案涉房屋的抵押合同还未被生效文书确认无效，原告皮啟福现主张被告胡定均协助办理案涉房屋的产权转移登记，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、由被告胡定均与第三人邓晓波签订的房地产权证号为X号房屋的抵押合同无效。二、驳回原告皮啟福的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告胡定均负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人皮啟福与原审被告胡定均于2011年12月15日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，已经一审法院生效判决确认有效，且被上诉人皮啟福已支付房款并实际居住，皮啟福对案涉房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。这种事实形成了房屋实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的财产”。原审被告胡定均于2011年将涉案房屋出卖给被上诉人皮啟福后，又于2016年将同一房屋抵押给上诉人邓晓波，违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项的规定，有争议的财产不得抵押，故原审被告胡定均与上诉人邓晓波签订的抵押合同因违反了国家法律强制性规定，应当认定为无效。经审查，上诉人邓晓波在一审庭审中已当庭陈述在签订抵押合同时知道涉案房屋已出卖，上诉称一审的陈述系口误，违反了禁止反言规则，其认为签订抵押合同系善意第三人的上诉理由及请求，本院不予支持。综上所述，上诉人邓晓波的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邓晓波负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 杨继伟审判员 黄文革二〇一九年十二月三日书记员 魏椿林