广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32610号原告：深圳市吉晟鑫投资发展有限公司（以下简称吉晟鑫公司），住所地深圳市罗湖区莲塘聚宝路169栋一楼103号，统一社会信用代码：91440300680363429K。法定代表人：吴黎军，执行董事。委托诉讼代理人：赵金波，广东诚公律师事务所律师，执业证号：14403200011169494。被告：李旭鹏，男，汉族，1969年11月21日出生，身份证住址广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201311092623。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200410402668。被告：深圳市罗湖区盘龙餐厅（以下简称盘龙餐厅），住所地深圳市罗湖区罗沙公路H-228号，统一社会信用代码：92440300L51891205B。经营者：朱峰。被告：刘安阳，男，汉族，1973年4月22日出生，身份证住址广东省深圳市，委托诉讼代理人：董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201310092739。委托诉讼代理人：万莉，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201511763288。原告吉晟鑫公司与被告李旭鹏、盘龙餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法追加刘安阳为本案共同被告，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告吉晟鑫公司的委托诉讼代理人赵金波、被告李旭鹏的委托诉讼代理人刘红艳、被告刘安阳的委托诉讼代理人董明卿到庭参加了诉讼。被告盘龙餐厅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李旭鹏于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》已经于2017年12月28日解除；2、三被告立即将所占用的深圳市罗湖区罗沙路H-228号A1房产交回原告；3、三被告共同向原告支付拖欠的合同期内租金及合同解除后继续占用房产期间的占用费（租金自2017年7月1日起计至房屋租赁合同解除之日，合同解除后计算占用费，占用费按照合同约定的租金标准计算，计至实际交回租赁房产之日为止。暂计至2019年8月31日共26个月，租金及占用费总金额为1248000元）；4、三被告共同向原告支付拖欠的2017年7月至2018年8月期间水费16097.9元、2017年6月1日至2019年7日31日期间电费323282.4元；5、三被告共同按照银行贷款利率向原告赔偿拖欠租金、水电、电费造成的经济损失；6、三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实理由：原告于2015年11月24日与被告李旭鹏签订《房屋租赁合同》，将罗湖区罗沙路H-228号A1房产（以下简称涉案房屋）出租给被告李旭鹏使用，租赁期限至2019年12月30日，每月租金48000元。合同签订后，原告依照约定将涉案房屋交付给被告李旭鹏使用，被告李旭鹏用来经营盘龙餐厅。合同正常履行至2017年上半年，之后原告发现涉案房屋被擅自装修，并被擅自改变房屋主体结构，即到涉案房屋现场进行交涉、制止，为此还发生纠纷。原告曾于2017年6月22日发函要求被告进行整改并进行安全检测，但被告拒不整改，问题至今没有得到解决，而被告还自2017年7月开始违约拖欠租金、水电费。后来在2017年8月初，原告又发现被告李旭鹏在没有告知原告的情况下，擅自将涉案房屋转给他人进行经营活动，经上网查询才发现盘龙餐厅的个体经营者早在2017年2月14日即已改为刘锴霖。故原告于2017年8月10日书面发函给被告李旭鹏，要求纠正违约转租行为及其他违约行为，并催收拖欠的租金，但被告拒不纠正违约行为也不支付拖欠的租金，无法解决问题。原告于2017年9月7日开始曾多次书面催收租金、水电费及要求纠正违约行为，被告拒不办理，原告又于2017年10月25日发出“关于催收租金水电费及纠正违约行为的再次通知”，被告仍然置之不理，严重侵害原告的合法权益，故原告在无奈之下于2017年12月14日向被告李旭鹏发出了“解除房屋租赁合同的通知”，但被告于2017年12月28日收到通知后拒不将涉案房屋交回，仍然非法占用。另，未经原告同意及追认，被告刘安阳与被告李旭鹏签订《收购协议》，之后由被告盘龙餐厅使用涉案房屋进行经营活动，而且被告刘安阳也与颜廷亚等人共同参与了盘龙餐厅的实际经营，所以被告刘安阳应该与被告李旭鹏、被告盘龙餐厅共同承担支付拖欠租金、占用费、水电费的责任、赔偿经济损失的责任、交回涉案房屋的责任。被告李旭鹏答辩称，1、《民事诉讼法》司法解释第59条规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中原告主张颜廷亚、刘锴霖为实际经营者，故颜廷亚、刘锴霖属于本案的共同诉讼人。2、涉案房屋的承租人按照各方的意思表示应为盘龙餐厅，原告一直认可盘龙餐厅通过变更经营者的方式进行转让，明知并认可盘龙餐厅的经营者作为涉案房屋的承租人。并且，盘龙餐厅的首位经营者周荣明与原告的实际控制人有关联关系，正是周荣明开启了涉案房屋通过变更经营者更换承租人的惯例。3、被告李旭鹏已于2017年1月21日转让盘龙餐厅份额，退出餐厅经营，原告与被告李旭鹏之间的租赁关系自2017年1月21日起结束。被告李旭鹏退出餐厅经营后即由被告刘安阳向原告支付2017年2月至2017年7月的租金等费用，其后因原告变更收款账户，原告与被告刘安阳之间出现租赁纠纷。因此，原告对于承租人已变更为刘安阳等人是明知并认可的。4、转租的表现形态为承租人向出租人支付租金，并收取次承租人的租金。被告李旭鹏不存在转租的行为和意思表示。2017年1月份以前的租金都是通过被告李旭鹏个人账户向原告指定的周芳明个人账户进行支付，自2017年2月份开始由被告刘安阳个人账户向原告指定账户支付租金。被告李旭鹏也未向被告盘龙餐厅、刘安阳以及颜廷亚等人收取过涉案房屋租金。5、原告诉状中所称的擅自装修、拖欠租金的情况，均发生在被告李旭鹏退出租赁关系后。原告基于上述行为主张解除合同或赔偿损失，均应向实际的承租人提出主张，与被告李旭鹏无关。6、原告与被告李旭鹏之间目前不存在租赁合同关系，在原告主张的期间内，被告李旭鹏也不曾实际租赁使用涉案房屋，原告主张被告李旭鹏支付相应款项没有事实和法律依据。7、被告李旭鹏不存在转租行为，与被告盘龙餐厅、刘安阳之间也不存在合伙关系或关于承担共同责任的书面约定，故原告主张被告李旭鹏对被告盘龙餐厅、刘安阳的义务承担共同责任缺乏事实及法律依据。8、在刘安阳起诉李旭鹏及第三人吉晟鑫公司的租赁合同纠纷案件【案号为（2018）粤0303民初3452号】中，对于涉案房屋的承租关系是否存在转租、房屋实际占有、使用情况等均已经作出了审理，并作出事实认定，目前该案正处于二审过程中，该案件的审理结果对本案有重大影响，请求法院对本案中止审理。被告盘龙餐厅未答辩。被告刘安阳答辩称，1、本案的案由不应是房屋租赁合同纠纷，应为占用使用权纠纷。涉案房屋没有产权证明，也没有经营场所使用证明，故涉案租赁合同无效，转租合同也无效，合同约定的押金、违约金失去法律依据。2、涉案租赁合同的效力并不影响原告权利的保护，被告李旭鹏在承租涉案房屋后，以租金形式支付了相应的费用。2017年1月21日，被告李旭鹏在未通知原告的情况下，将涉案房屋转租给了被告刘安阳。被告刘安阳在2017年1月23日至2017年6月期间，也向原告全额以租金的形式支付了相应的费用。但是在2017年3月至5月装修期间，原告经常到被告刘安阳装修的场地进行滋扰，不间断的中断供水，在2017年6月彻底中断供水。同时原告当时的法定代表人带领莲塘村的民兵到盘龙餐厅滋事打人。原告诉状中称从2017年1月至2017年6月，只认可被告李旭鹏为实际承租人，并不认可合作经营者中的刘安阳、刘锴霖、颜廷亚为实际承租人。原告该意思表示也通过正式的函件直接发给了被告李旭鹏，被告李旭鹏在此期间就涉案房屋租赁事宜公证委托了颜廷亚处理租赁以及经营的一切事务。2017年12月，原告发出解除租赁合同函也是直接发给了被告李旭鹏。被告李旭鹏也通过正式回复的方式同意解除涉案租赁合同。所以，涉案租赁合同的双方当事人为原告和被告李旭鹏。3、被告刘安阳在经历原告断水以及到盘龙餐厅滋事打人后，将盘龙餐厅又交回给了被告李旭鹏的公证委托人颜廷亚，所以自2017年9月起被告刘安阳已经撤离场地交回涉案房屋。4、被告刘安阳实际支付费用至2017年6月份，2017年7月份因原告在未通知各被告的情况下擅自注销了收租账户，被告刘安阳支付的费用被银行退回。另，颜廷亚以李旭鹏的名义向罗湖法院提起了诉讼，案号为（2017）粤0303民初15130号，罗湖法院以主体不适格为由裁定驳回起诉，该案件裁定书也已生效。在（2018）粤0303民初3452号案件中，查明被告刘安阳在2017年1月23日至2017年6月对涉案房屋进行了装修、消防、排污改造并支付了费用，经罗湖法院委托评估造价为1566687.23元，为不可拆的固定设施。因此，无论涉案房屋权利人归属于谁，被告刘安阳的装修损失都应该向法院最终认定的实际权利人进行追偿。经审理查明，2015年11月24日，原告（出租方）与被告李旭鹏（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定如下内容：原告将涉案房屋出租给李旭鹏使用，租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日，每月租金48000元，李旭鹏支付押金96000元；李旭鹏每月5日前交纳房租水电及相关费用；李旭鹏有权将物业部分或全部转让，必须得到原告的同意并办理，否则原告有权终止合同，本物业无产权证明。2017年1月21日，被告刘安阳与被告李旭鹏签订收购协议，双方就盘龙餐厅收购事项进行约定，约定盘龙餐厅收购总价为100万元、所有盘龙餐厅的设备、一切用品为刘安阳所有等。2017年1月23日，双方再次签订收购协议，该协议就收购款的支付、装修、营业执照过户、盘龙餐厅水电费及债权债务进行约定。2017年3月1日，被告李旭鹏向案外人颜廷亚出具《个人授权委托书》，内容为：因经营实际需要，特委托颜廷亚全权处理盘龙餐厅日常经营、员工安全等一切事务，被委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认，由此所造成的一切责任我均承担。2017年6月16日，颜廷亚代表盘龙餐厅向原告致函称：原告从盘龙餐厅三月份重新装修起，一直未向餐厅提供饮用及生活用水，致使餐厅无法正常对外营业经营，要求原告及时按合同约定给餐厅恢复正常供水。2017年6月22日，原告向盘龙餐厅（李旭鹏先生）复函称：贵租户（李旭鹏）未向我司报送装修方案，私自将盘龙餐厅进行装修改造，对房屋的主体墙进行拆除，并埋下安全隐患，还私自偷接外来水，严重违法合同条款。现我司对你作出停水处理，要求你在一个月内拆除私自接外来水的设备及对该房屋进行安全检测，并出具有效单位的安全检测报告。如2017年7月21日前没有向我司呈送安全检测报告，我司将对你盘龙餐厅进行停止供水供电措施，并解除合同。2017年6月27日，被告盘龙餐厅向原告发出《二次致函》，要求原告恢复供水及办理涉案房屋使用和经营所需的手续证照。2017年6月28日，被告李旭鹏出具《声明》称：盘龙餐厅原为本人与颜廷亚共同投资开办经营，受盘龙餐厅委托，以本人名义作为承租方与原告签订涉案租赁合同，承租了盘龙餐厅所有涉案房屋；本人于2017年2月20日退出了盘龙餐厅全部股份，全部股份转让给了颜廷亚；由于涉案租赁合同仍然是由本人个人名义签订未做变更，本人承诺此后若有因盘龙餐厅房屋租赁及盘龙餐厅经营相关事情，需要本人配合办理相关手续的，本人将无条件配合。2017年7月3日，被告李旭鹏在广东省罗湖公证处公证下又向颜廷亚出具《授权书》，内容为：授权颜廷亚有权以其本人的名义全权处理涉案租赁合同项下的一切事务，授权期限2017年6月30日至2020年6月30日止。2017年7月10日，被告盘龙餐厅向原告出具《承诺书》称：因经营实际需要，盘龙餐厅自行接山泉水作为生活用水，现向贵公司承诺一切事故由本公司自行承担，与贵公司无关。2017年7月18日，颜廷亚代表李旭鹏及盘龙餐厅向原告发出《三次致函》，称原告无故突然取消原收租银行账户，导致2017年7月份租金及电费被拒收退回，要求原告提供新收租账户并协商交租事宜。2017年8月10日，原告向被告李旭鹏邮寄《关于要求纠正违约转租行为的函》及《催租函》，称近日发现被告李旭鹏在未经其同意情况下，擅自将涉案房屋转租给他人进行经营活动，要求李旭鹏立即纠正违约转租行为，并要求李旭鹏向其新账户交纳7月份租金76174.5元。2017年8月14日，颜廷亚代表李旭鹏及盘龙餐厅向原告复函，称原告擅自停用原收租账户，改用新账户收租，故未支付7月份租金的责任在于原告；盘龙餐厅内部股份的变化不影响对外作为涉案房屋承租人的主体地位，故承租人并不存在转租行为。2017年10月25日，原告向被告李旭鹏邮寄《关于催收租金水电费及纠正违约行为的再次通知》，称李旭鹏已经拖欠7月、8月、9月、10月租金192000元，6月、7月、8月、9月水电费98483.8元，要求十日内交清该租金及水电费，并尽快纠正违约行为。2017年12月14日，原告向被告李旭鹏邮寄《解除房屋租赁合同通知》，称李旭鹏擅自装修拆除主体墙、违约转租及拖欠租金及水电费，故决定解除双方于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》。2017年12月28日，颜廷亚代表李旭鹏及盘龙餐厅向原告复函，称其不存在违约行为，不同意解除合同。但被告李旭鹏在庭审中称自己未收到前述《解除房屋租赁合同通知》。2018年1月24日，刘安阳以租赁合同纠纷为由，向本院起诉李旭鹏及第三人吉晟鑫公司，要求确认李旭鹏转租盘龙餐厅涉案房屋的行为（收购协议）无效，李旭鹏退还收购款并赔偿损失。2019年6月19日，本院作出（2018）粤0303民初3452号民事判决书，认定刘安阳为涉案房屋的实际使用人，吉晟鑫公司作为出租人应当知道承租人转租，其提出异议时已经超过六个月，故收购协议有效，并判决驳回刘安阳的诉讼请求。后刘安阳不服判决提出上诉，案件号为（2019）粤03民终22004号，目前该案件尚未审结。在本案审理过程中，被告李旭鹏以本案的处理应以（2019）粤03民终22004号案件的审理结果为依据，向本院提出中止审理本案的申请。2018年7月24日，被告李旭鹏在《南方都市报》上刊登《关于撤销授权的声明》，称撤销2017年7月3日出具经公证的《授权书》，撤销赋予颜廷亚处理本人与吉晟鑫公司之间有关2015年11月24日签署的《房屋租赁合同》项下事务的一切授权事项。另查，被告刘安阳自2017年1月21日开始接手经营盘龙餐厅，并将经营权以刘锴霖的名字进行登记，接手盘龙餐厅后至2017年6月即进行装修，并于2017年7月对外营业。2017年2月至6月期间，被告刘安阳向原收租账户支付涉案房屋的每月租金。但是，涉案房屋2017年7月至2019年8月期间的租金合计1248000元尚未支付，并拖欠2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月至2019年7月期间的电费合计323282.4元。原告提交的证据《缴费通知》显示缴费单位名称为“盘龙山庄”。又查，被告盘龙餐厅成立于2012年4月9日，经营场所即位于涉案房屋，经济性质为个体工商户。2015年11月30日，该餐厅经营者由曾雪花变更为李旭鹏；2016年7月25日，该餐厅经营者由李旭鹏变更为杨其帅；2017年2月14日，该餐厅经营者由杨其帅变更为刘锴霖；2018年2月6日，该餐厅经营者由刘锴霖变更为朱峰。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告李旭鹏签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。关于被告李旭鹏是否存在转租涉案房屋的行为。根据查明的法律事实，被告李旭鹏签订租赁合同后，即着手经营盘龙餐厅，结合盘龙餐厅的经营场所位于涉案房屋，且原告提交的租金缴费通知载明缴费单位为“盘龙山庄”的事实，可以认定被告李旭鹏承租涉案房屋作为盘龙餐厅经营场地之用，即被告李旭鹏系名义承租人，被告盘龙餐厅系实际承租人。随后被告李旭鹏与被告刘安阳签订收购协议退出盘龙餐厅经营，并以被告刘安阳的名义向原告缴纳了部分租金，该情形应视为盘龙餐厅内部经营份额的转让，不能改变盘龙餐厅作为涉案房屋实际承租人的事实，更不能视为被告李旭鹏存在转租涉案房屋的行为。关于原告要求确认涉案租赁合同于2017年12月28日解除依据是否充分的问题。根据查明的法律事实，原告发出《解除房屋租赁合同通知》时，涉案房屋已存在拖欠租金、水电费的违约情形，可以认定涉案租赁合同存在法定解除事由。此外，原告虽未举证证明被告李旭鹏本人是否收到合同解除通知，但结合被告李旭鹏已于2017年7月3日公证授权颜廷亚处理租赁合同项下事务，且颜廷亚代表李旭鹏、盘龙餐厅于2017年12月28日复函原告不同意解除租赁合同的事实，可以认定被告李旭鹏及盘龙餐厅确于2017年12月28日收到合同解除通知。而被告李旭鹏及盘龙餐厅在本案中也未提出确认解除合同效力的相关诉求，故本院确认原告与被告李旭鹏签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月28日予以解除。关于涉案租赁合同解除后民事责任的承担问题。鉴于涉案租赁合同已于2017年12月28日解除，故被告李旭鹏与盘龙餐厅作为名义承租人与实际承租人应共同将涉案房屋返还原告，并共同向原告支付涉案房屋拖欠的截至2017年12月28日合同解除的租金及之后的相应占有使用费。因此，原告主张该两被告支付自2017年7月1日起至2019年8月31日期间的租金与占有使用费合计1248000元、2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月1日至2019年7月31日期间的电费合计323282.4元依据充分，本院予以支持。至于该两被告于2019年9月1日起至涉案房屋实际返还之日应承担的占有使用费，应按《房屋租赁合同》约定每月租金48000元继续计算。至于原告还主张该两被告按中国人民银行贷款利率赔偿拖欠租金、水费、电费造成的经济损失问题。因原告在涉案租赁合同履行过程中存在不及时告知更改收租账户及停止供水等不当行为，即本身对租赁合同的正常履行也存在一定过错，故本院对原告该项请求不予支持。至于被告刘安阳是否应对该两被告的前述债务承担民事责任的问题。因被告刘安阳与被告李旭鹏因签订收购协议而产生的纠纷系盘龙餐厅的内部经营纠纷，该纠纷同原告与被告李旭鹏、盘龙餐厅之间的涉案房屋租赁纠纷分属不同法律关系，故被告刘安阳并不需在本案中承担民事责任。同理，被告李旭鹏提出的本案处理需以其与刘安阳之间的收购协议纠纷案件审理结果为依据，本案应中止审理，该申请理由并不成立，本院不予准许。综上，本案纠纷属于原告与被告李旭鹏、盘龙餐厅之间的房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同已于2017年12月28日解除且租赁期限也已届满，故该两被告应立即返还涉案房屋并支付拖欠的租金、占有使用费及水电费。被告李旭鹏于庭后另提出本案应追加刘锴霖、颜廷亚为共同被告的申请，因盘龙餐厅系涉案房屋的实际承租人，刘锴霖、颜廷亚与被告李旭鹏、刘安阳之间的纠纷系盘龙餐厅的内部经营纠纷，不符合追加为共同被告的条件，本院对该申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司与被告李旭鹏于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月28日解除。二、被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司返还深圳市罗湖区罗沙路H-228号A1房产。三、被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司支付自2017年7月1日起至前述房产实际返还之日的租金与占有使用费（暂计至2019年8月31日租金与占有使用费总额为人民币1248000元；2019年9月1日起至前述房产实际返还之日的占有使用费按每月人民币48000元计算）。四、被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司支付2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月1日至2019年7月31日期间的电费合计323282.4元。五、驳回原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司对被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅的其他诉讼请求。六、驳回原告深圳市吉晟鑫投资发展有限公司对被告刘安阳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9543元，由被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅共同负担，上述费用原告已预付，被告李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇一九年十二月二十五日书记员  赵清娜