贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初2688号 原告：何俊伟，男，1969年6月19日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。 委托诉讼代理人：李黔波，重庆联益律师事务所专职律师。 被告：正安县城乡建设投资有限责任公司。住所：贵州省遵义市正安县建设银行正安支行四楼。 统一社会信用代码91520324683953125P。 法定代表人：骆阳。 委托诉讼代理人：罗胜，贵州文乡律师事务所专职律师。 被告：遵义世纪福元房地产开发有限责任公司。住所：贵州省遵义市正安县桐都大道世纪福园10栋2楼。 统一社会信用代码91520324670734417U。 法定代表人：雷波。 委托诉讼代理人：陶云龙，该公司工程部总工。 委托诉讼代理人：何银明，该公司办公室主任。 被告：贵州华泰物业管理有限公司。住所：贵州省遵义市正安县华锐城E1-503。 统一社会信用代码91520324337406962E。 法定代表人：饶小伟。 原告何俊伟诉被告正安县城乡建设投资有限责任公司（以下简称“正安城投公司”）、遵义世纪福元房地产开发有限责任公司（以下简称“世纪福元公司”）、贵州华泰物业管理有限公司（以下简称“华泰物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何俊伟及其委托诉讼代理人李黔波，被告正安城投公司委托诉讼代理人罗胜，被告世纪福元公司委托诉讼代理人陶云龙、何银明，被告华泰物业公司法定代表人饶小伟到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告何俊伟向本院提出诉讼请求：1、判令原告将正安县××镇世纪××小区××号房屋归还给被告。2、请求被告另行给予原告104.81平方米安置还房。3、请求由被告赔偿原告方家具家电损失130,000.00元。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告居住于正安县××镇世纪××小区××号，房屋面积104.81平方米。该房屋系被告世纪福元公司开发，由正安城投公司购买后给原告的拆迁安置还房。原告于2012年底接房后开始装修装饰，并于2013年上半年入住。入住第二年，原告发现所居住的房屋防水不完善，墙体渗水严重。原告随即向物业公司和被告反映，被告世纪福元公司了解情况后曾派工人简单处理过此事，但第二年原告发现仍有渗水现象。被告世纪福元公司、华泰物业公司后来陆续对外平台进行了整改但均未达到防水效果，原告在此期间多次找被告世纪福元公司要求解决，但世纪福元公司认为原告与其无直接关系，世纪福元公司系将房交付给被告正安城投公司，故原告不应要求世纪福元公司进行解决。2018年4月13日的大雨，致使原告房屋渗水达8厘米，原告向被告华泰物业公司和社区求助，社区工作人员安排原告到被告正安城投公司处暂住，后双方发生争执，报警后由民警指示原告在酒店住一晚，原告暂住酒店共计三天。原告家中因此次渗水致使家中家电、装饰装修全部损坏。原告先后找有关部门，被告世纪福元公司均同意整改，但是一拖再拖，为维护自身权益，原告诉至人民法院。 被告正安城投公司辩称，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》已于2012年底履行完毕，现案涉房屋已登记于原告名下，原告主张返还房屋给被告正安城投公司无法律依据，且该房屋从原告接房、装修至今已长达7年，即使原告认为该协议有撤销的法定事由，也已经超过诉讼时效。原告与被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》属于行政协议，原告不能以被告为民事诉讼的被告要求被告承担行政责任。原告诉称被告正安城投公司提供的房屋没有经过检验是不实的，该安置小区项目是经过建设行政主管部门组织验收合格的房屋，现房屋进水的原因是由于原告等人擅自破坏绿地植被，导致排水堵塞。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告世纪福元公司辩称，其与原告无任何合同关系，不是适格被告，且案涉房屋经正安县住建局组织相关单位验收合格后，于2012年6月30日由被告世纪福元公司移交给被告正安城投公司给原告何俊伟使用，至今已长达6年，若如原告诉称所居住的房屋自2013年上半年就出现渗水现象，且向被告世纪福元公司反映后该公司一直没有处理的话，原告不会等到6年之后才想起诉讼维权。原告何俊伟房屋出现渗水系其擅自破坏绿地用途，而非被告世纪福元公司的责任。世纪福元公司开发的案涉小区规划方案是经县住建局评审合格后报县人民政府召开城规委员会审核通过的，原告所述房屋设计不合理无事实和法律依据。根据《物业管理条例》，小区的公共排水、排污系统等工作均由物业公司负责管理和维护，被告华泰物业公司也出具承诺书，承诺负责处理好案涉房屋渗水等相关事宜，并负责承担业主造成的损失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告华泰物业公司辩称，原告的诉讼请求是更换还房，而被告华泰物业公司是物管公司，拆房和还房与其方无关。原告的房屋渗水的原因是规划设计有问题造成，根据相关规定，房屋出现质量问题是房开公司的责任，被告华泰物业公司在房屋渗水时并未对该小区提供物管服务。被告世纪福元公司在与其公司签订合同的时候强行将原告房屋问题移交给其公司，是推卸责任的行为，被告华泰公司申请大修基金未得到批准，下暴雨期间，小区出现电梯停运，小区业主出行不便，为了小区的正常运行和安全，故与房开公司签订合同时被逼无奈签下承诺书和物业合同中的附加条款。被告华泰物业公司法定代表人2013年就已经在该小区提供物业服务，房屋质量问题早就存在，但是被告世纪福元公司一直未整改，平台水管是经过整改的，不是原告所述没有整改。综上所述，被告华泰物业公司不是适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告出示的《房屋拆迁产权调换协议》和被告正安城投公司出示的《正安县城东片区狮子山安置小区综合开发合同书》能够证明案涉房屋的来源，其证明效力本院予以采信；２、原告出示的《关于8、9号楼通道长期以来渗水导致房屋受损的赔偿诉求》、《世纪福园一期8B、9号楼2018年4月13日被水淹座谈会证明》、《接处警登记表》两份、吴太强和明洪刚的《证实》各一份、《图片》15张，能够相互印证，综合证明因案涉小区排水系统不畅导致平台渗水进屋，造成案涉房屋地板、家具和墙体受损的事实，其证明效力本院综合予以认定；3、原告出示的《世纪福园安置小区9号楼设计图纸》一份，因无出图单位或个人的印章，本院对其真实性不予认可；4、原告出示的《正安县住房和城乡建设局关于正安县世纪福园小区8栋9栋房屋竣工资料的说明》与被告正安城投公司、世纪福元公司出示的正安县住房和城乡建设局《关于正安县世纪福园狮子山安置小区项目4-12号楼工程竣工验收情况的说明》均系行政单位出具，其内容不完全一致，本院不组织证据认定；5、被告世纪福元公司补充提交的《单位（部分）工程验收意见书》和《贵州省建设工程竣工验收备案表》，具有相关单位的意见和印章，系本案的关键证据，能够证明案涉房屋已经竣工验收合格，其证明效力本院予以确认。6、被告世纪福元公司出示的《物业服务合同》和《承诺书》，以及被告华泰物业公司出示的《8B和号楼和9号楼平台整改照片》6张，能够证明案涉房屋所在小区的物业服务管理情况，以及被告华泰物业公司已对案涉房屋的平台（房屋四周）进行初步整改的事实。对于各方提交的其他证据，与本案缺乏必要的关联性，本院不逐一进行表述。 本院经审理查明，原告与被告正安城投公司于2010年3月17日签订《房屋拆迁产权调换协议》，对被告位于桃园社区六小区的房屋进行拆迁安置还房；正安县人民政府与被告世纪福元公司于2010年11月28日签订《正安县城东片区狮子山安置小区综合开发合同书》，该合同约定由正安城投公司具体履行甲方职责，原告所居住的案涉房屋由被告世纪福元公司负责开发，并于2012年6月29日经相关部门验收合格。原告于2012年底接房装修并于2013年上半年入住，后原告陆续发现房屋有渗水现象，世纪福元公司也多次进行了维护，华泰物业公司还对案涉房屋排水进行疏通、对房屋四周的平台进行初步清理并作防水处理。2018年4月13日天降大雨，因雨水倒流入案涉房屋内积水导致原告家装受损、居住受影响。原告多次找相关部门寻求解决未果，故诉至本院要求被告另行更换房屋安置并赔偿装修损失。 本院经审查认为，本案的争执焦点为：1、本案是否属民事诉讼受案范围？2、案涉房屋是否存在必须另行更换安置还房的要素？3、原告的损失如何主张？ 关于本案是否属民事诉讼受案范围？经正安县人民政府授权，被告正安城投公司与原告签订的《房屋拆迁产权调换协议》，约定了搬迁安置还房的具体事宜。在本案中，原告系因房开商世纪福元公司修建的安置还房存在渗水和设计等缺陷提起的诉讼，并非对征收事实或程序、以及征收标准或方式等行政事项存在争议。故本案仍属平等主体之间的权利义务关系。 案涉房屋是否存在必须另行更换安置还房的要素？原告未主张或举证证明原告与被告之间约定的搬迁安置还房事宜具有法定解除情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告与被告之间搬迁安置还房的约定应当受法律保护，不得擅自解除。案涉房屋虽是拆迁安置还房，但系搬迁单位以房开商世纪福元公司开发的商品房所安置，应适用有关商品房交易的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，结合本案，首先案涉房屋在交付前已由相关部门验收合格，且部分住户现已办理产权登记；其次原告提供证据不能证明案涉房屋存在主体结构不合格的情况；再次，被告华泰物业公司已对案涉房屋进行了初步整改，并且取得了一定的效果，不再严重影响原告正常居住使用；另外，原告在案涉房屋已安置入住六年之久，更换房屋另行妥善安置的可行性难以保证。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告未能举证证明案涉房屋存在主体结构质量经检验不合格等可另行换房安置的事实，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告的诉请本院不予支持。 原告的损失如何主张？原告因案涉房屋渗水而遭受损失的事实客观存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告可就案涉房屋渗水状况的修复和渗水造成的损失另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告何俊伟的诉讼请求。 案件受理费60.00元，由原告何俊伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审 判 长  郑 刚 审 判 员  谭永国 人民陪审员  万小云 二〇一九年十二月九日 法官 助理  来婷婷 书 记 员  鲜城城