江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏行终1277号 上诉人(原审原告)蒋伯均，男，汉族，住广东省深圳市南山区。 上诉人(原审原告)朱如林，女，汉族，住江苏省海安市。 被上诉人(原审被告)海安市人民政府，住所地江苏省海安市长江中路106号。 法定代表人于立忠，该市市长。 出庭应诉负责人丁兴育，该市副市长。 委托代理人尹春燕，该市司法局工作人员。 委托代理人金宏辉，该市房屋征收管理办公室副主任。 上诉人蒋伯均、朱如林因诉海安市人民政府（以下简称海安市政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行初272号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，进行了书面审理。因补充调取相关卷宗材料，扣除了本案审理期限。本案现已审理终结。 一审法院认定，2016年8月1日，原海安县人民政府（以下简称原海安县政府）作出海政房征字[2016]5号《海安县人民政府房屋征收决定》（以下称简称5号《房屋征收决定》），确定原海安县住房和城乡建设局（以下简称海安住建局）为房屋征收部门，原海安县房屋征收管理办公室（以下简称海安房征办）为征收实施单位。蒋松根（已故）的房屋在征收决定确定的征收范围内，房屋合法建筑面积为103.7平方米，国有土地使用权面积为110.4平方米，2007年取得房屋所有权证，2001年取得国有土地使用证。 2016年7月28日，海安住建局发出《海安县国有土地上房屋征收评估报名公告》，南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司（以下简称中诚信评估公司）等四家评估公司报名。2016年8月1日，海安房征办向被征收人发布《房屋征收评估机构选定公告》并发放《评估机构协商选定意见表》，要求被征收人在报名的四家评估机构中勾选一家评估机构，选择两家或两家以上的视为无效意见，同时要求被征收人于8月9日上午将选票送交指定地点。8月10日，经原江苏省海安县公证处现场监督，中诚信评估公司的选票为278张，超过本区域被征收户总户数（338户）投票数的50%，确定中诚信公司为本次房屋征收协商选定的评估机构。8月10日，海安住建局发布《房屋征收评估机构确定公告》，并在征收范围内张贴。 2016年9月19日，海安住建局发布《关于公布县城宁海路东侧江海路北侧区域（东段）旧城改造工程项目分户初步评估结果（第六批）的公告》，其中蒋松根户初步评估结果为：合法建筑面积103.7平方米，房屋用途为居住，评估单价为6553.55元每平方米。合法土地面积110.4平方米，层（檐）高增加补偿为10035.31元。房屋价值合计补偿689638.17元，装饰装修及附属物补偿为182832.50元，补偿金额合计872470.67元。备注为：自建房93.13平方米，建安成新价80617.50元。同时备注：被征收人在规定期限内按期签订补偿协议并按期搬迁交房的，自建房按建安成新价给予补助，否则自建房不给予补助。9月22日，中诚信评估公司作出（2016）第418号评估报告，评估结果为被征收房屋价值补偿679602.86元、层高修正补偿10035.31元、地大于房补偿16750元、装饰装修及附属物补偿182832.50元。此外，搬迁费补偿4148元（产权调换方式）或2074元（货币补偿方式）、临时安置补偿7466.40元。自建房面积93.19平方米，补偿金额80617.50元。及时签约奖为70638.82元（产权调换方式）或31110元（货币补偿方式）。当日，海安房征办将评估报告向朱如林送达。朱如林系蒋松根之妻，蒋伯均系蒋松根之子。 2016年9月29日，朱如林向中诚信评估公司提出《关于对评估报告不予认可的函》，认为在未出具《初步评估结果测算表》的情况下即向朱如林送达《房屋征收分户评估报告表》程序不合法。未有查勘记录，未经被征收人签字认可即出具评估报告程序不合法、内容不真实。经初步对照，漏项甚多，待相关部门与被征收人协商和评估公司按程序操作时，由蒋伯均具体阐述。10月9日，中诚信评估公司作出《关于对被征收人朱如林来函的回复》，认为中诚信评估公司系被征收人协商选定，评估人员于8月26日与征收工作组人员一起对案涉房屋按法定程序进行评估。根据委托方提供的相关资料以及估价师实地查勘，结合房屋内外状况的照片等，于9月19日公示了分户的初步评估结果，在被征收人未提出异议的情况下出具了房屋征收评估报告。 2016年11月21日、11月23日、11月25日、2017年5月25日，征收工作组人员就被征收房屋的补偿问题与朱如林、蒋伯均进行协商，但未能就补偿问题形成一致意见。2018年4月11日，海安住建局向原海安县政府提出《关于对被征收人朱如林、蒋伯均作出房屋征收补偿决定的申请》，原海安县政府于4月19日作出海政征补字[2018]3号《海安县人民政府房屋征收补偿决定书》（以下称简称3号《补偿决定》），认定被征收人朱如林、蒋伯均坐落于原××街道××（××镇××）的房屋合法建筑面积为103.7平方米，国有土地使用权面积为110.4平方米，用途为住宅。根据评估机构所作评估结果，结合本区域补偿安置方案，按货币补偿方式，被征收房屋补偿为：1.被征收房屋价值补偿706388.17元，2.搬迁补偿2074元，3.临时安置补偿7466.4元，4.装饰装修及附属物补偿182832.5元，合计补偿898761.07元；按产权调换方式，被征收房屋补偿为：1.被征收房屋价值补偿706388.17元，2.搬迁补偿4148元，3.临时安置补偿7466.4元，4.装饰装修及附属物补偿182832.5元，5.补助安置面积补助（全额计算）119541.5元，合计补偿1020376.57元。补偿决定确定被征收人可以选择货币补偿即898761.07元，由原海安县政府支付给朱如林、蒋伯均；也可选择产权调换，被征收房屋总补偿为1020376.57元，安置房为原海安县城如意紫都9号楼3204室（高层、现房），建筑面积为141.75平方米（最终以有权部门的实测结果为准），价格为893025元，由原海安县政府向朱如林、蒋伯均支付差价127351.57元。朱如林、蒋伯均可在补偿决定公告之日起15日内完成搬迁、交付被征收房屋，并选定补偿安置方式。逾期不作选择的，按照产权调换方式对被征收人进行补偿安置。补偿决定同时告知提起复议、诉讼的权利和期限。当日，原海安县政府将补偿决定予以公告，并于2018年5月2日向朱如林、蒋伯均邮寄送达。 一审法院另查明，陈玉洪因不服原海安县政府作出的5号《房屋征收决定》，向法院提起诉讼。该案经一、二审审理后驳回陈玉洪要求撤销征收决定的诉讼请求。 一审法院认为，根据本案查明的基本事实及双方当事人的诉辩意见，本案争议的问题有以下两点：一是涉案评估报告能否作为被诉补偿决定的主要依据；二是被诉补偿决定是否侵犯朱如林、蒋伯均的合法权益。 一、关于评估报告能否作为被诉补偿决定主要依据的问题 （一）评估机构选定是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。第十条规定，被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定，不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。 本案中，海安房征办于2016年8月1日向被征收人发布《房屋征收评估机构选定公告》并发放《评估机构协商选定意见表》，要求被征收人于8月9日上午至指定地点提交评估机构协商选定意见表。8月10日，原江苏省海安县公证处经现场监督，选择中诚信评估公司的票数超过投票数的50%，视为协商成功，原江苏省海安县公证处出具了公证书。当日，海安住建局发布《房屋征收评估机构确定公告》，确定中诚信评估公司为征收地块的评估机构。案涉评估机构的确定完全符合规定的程序和要求，评估机构的选定合法、有效。 对于蒋伯均、朱如林提出的评估机构非现场投票确定、中诚信评估公司整体实力较弱、评估机构选定不公开不公正的问题。一审法院认为，从前述规定可以看出，对于评估机构的选定应当给予被征收人不少于5个工作日的考虑、决定的时间，蒋伯均、朱如林提出的应当现场投票确定显与现行法规规定相悖。由于中诚信评估公司拥有贰级房地产估价机构资质证书，符合《房地产估价机构管理办法》关于贰级房地产估价机构可以从事的估价业务范围，其注册资本的多寡并不影响其在业务范围内从事评估工作的合法性。综上，蒋伯均、朱如林所持评估机构选定不公开不公正的理由不能成立，法院不予采信。 （二）评估程序和方法是否适当。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。第十二条规定，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方式对被征收房屋价值进行评估。本案中，中诚信评估公司通过实地查勘，对房屋现状绘制了平面示意图并制作了《装饰、装璜、补偿明细表》，同时结合房屋权属证书及土地权属来源资料，采用市场比较法对被征收房屋进行评估确定被征收房屋价值符合上述规定。 此外，在朱如林对评估报告提出异议后，中诚信评估公司对朱如林提出的问题予以了回复，符合《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十九条关于被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明的规定。 （三）评估报告是否体现了被征收房屋的市场价值。根据案涉征收决定所附补偿方案，被征收房屋的补偿基准价为5300元每平方米。该价格系由原海安县价格认证中心对案涉区域内征收时点二手住宅商品房的市场均价5020元每平方米适当上浮后形成，对比安置住宅单价4600元每平方米至5400元平方米不等的情况，该价格的确定应当体现了被征收房屋的市场单价。中诚信评估公司以补偿方案确定的补偿基准价作为评估依据，体现了被征收房屋在评估时点的市场价值。 对于蒋伯均、朱如林提出的未登记建筑物应当作为合法建筑予以评估以及临时用地22.4平方米应当补偿的问题。依照《评估办法》第九条第三款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。案涉被征收房屋系一次建成，蒋伯均、朱如林户于2007年即领取房屋所有权证，对证载合法建筑面积一直未提出异议，其在本次征收中主张其余未经登记建筑面积应为合法面积与法无据，不予采信。中诚信评估公司根据房屋权属证书记载的用途及面积确定被征收房屋的价值依据充分，应予支持。 对于土地面积大于房屋面积部分的补偿问题。案涉征收决定所附补偿方案中未对地大于房如何计算补偿的问题予以明确，原海安县政府于2015年8月26日发布的海政发[2015]48号《县政府关于公布我县城镇基准地价更新成果的通知》中确定，案涉房屋所在地块基准地价为2500元每平方米，中诚信评估公司根据该通知评估确定案涉土地面积大于房屋面积部分的补偿并无不当。其次，案涉房屋的国有土地使用证记载，土地使用者为蒋松根，使用权类型为出让，面积为110.4平方米，临时用地22.4平方米并不包括在出让并确认的使用权面积中。海安市政府庭审中解释，基于132.8平方米是一块自然宗地，所以将22.4平方米作为临时用地由蒋松根使用。中诚信评估公司以合法的土地使用权面积110.4平方米，减去房屋的合法建筑面积103.7平方米，从而计算地大于房的补偿没有侵犯蒋伯均、朱如林的合法权益。蒋伯均、朱如林要求临时用地22.4平方米也予以补偿不能成立。 综上，案涉评估机构的选定合法，评估方法和程序符合相关规定，评估报告依法可以作为原海安县政府作出补偿决定的主要依据。 二、关于被诉补偿决定是否侵犯蒋伯均、朱如林合法权益的问题 根据《征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，为充分保障蒋伯均、朱如林的选择权，补偿决定提供了货币补偿及产权调换两种方式，且安置房为现房。补偿决定同时明确，蒋伯均、朱如林应在15日内完成选定补偿方式及搬迁工作。被诉补偿决定主文明确具体，亦不存在蒋伯均、朱如林主张的“先搬迁、后补偿”的情形，蒋伯均、朱如林以此主张补偿决定侵犯其合法权益的主张不能成立，不予采信。 至于蒋伯均、朱如林提出3号《补偿决定》错列被征收人的问题。因案涉房屋原所有权人蒋松根已故，原海安县政府将法定继承人朱如林、蒋伯均列为被征收人并无不当。蒋伯均、朱如林提交的家事安排（遗嘱）是民事约定，效力如何并不是原海安县政府作出补偿决定时应予考虑和判断的范畴，原海安县政府将朱如林、蒋伯均列为被征收人，不会影响案涉房屋应享有的征收补偿利益，亦不影响蒋伯均、朱如林根据遗嘱对征收补偿利益的分配。 综上，中诚信评估公司所作评估报告可以作为被诉补偿决定的主要依据，原海安县政府所作被诉补偿决定认定事实清楚，程序合法，并不侵犯蒋伯均、朱如林的合法权益。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回蒋伯均、朱如林的诉讼请求。 上诉人蒋伯均、朱如林上诉称：1、涉案征收项目并非基于公共利益，本案补偿的争议因5号《房屋征收决定》而引起，一审法院应对征收的合法性一并审查。2、评估机构未按法定程序先由被征收人协商选定。3、3号《补偿决定》错列被征收人。4、程序不当的评估报告不能作为补偿决定的依据。5、未登记建筑物被无偿没收侵犯了被征收人的物权。6、房地产评估金额远远低于类似房地产市场价值。7、评估机构2016年9月22日作出评估报告，原海安县政府于2018年4月19日作出3号《补偿决定》，程序违法。8、土地补偿价格显失公允，严重侵害上诉人利益。综上，3号《补偿决定》认定事实不清，于法无据，应当依法予以撤销。请求本院撤销一审判决，发回重审或改判撤销3号《补偿决定》。 被上诉人海安市政府答辩称：1、案涉区域征收基于公共利益，被上诉人作出的5号《房屋征收决定》已经法院依法审查，合法有效。2、案涉评估机构选定合法，评估方法和程序适当，补偿价格合理有据，未侵犯上诉人的合法权益。3、被上诉人作出案涉补偿决定程序合法、补偿公平合理。4、一审法院事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求本院驳回上诉，维持原判。 上诉人蒋伯均、朱如林上诉后，一审法院已将双方当事人在一审中提交的证据材料随案移送本院。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应依法予以确认。 本院认为： 一、关于5号《房屋征收决定》合法性的问题 《征补条例》第十四条规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据以上规定，如被征收人对征收决定的合法性不服，被赋予了通过行政复议或者行政诉讼的途径寻求救济的权利。在5号《房屋征收决定》作出后，被征收人陈玉洪不服，向江苏省南通市中级人民法院提起行政诉讼，该院经审理作出（2017）苏06行初38号行政判决，以原海安县政府作出的5号《房屋征收决定》证据确凿、适用法律正确，符合法定程序。陈玉洪提出5号《房屋征收决定》违法并要求撤销的主张不能成立为由，判决驳回陈玉洪的诉讼请求。陈玉洪不服，提起上诉，江苏省高级人民法院审理后作出（2017）苏行终1395号行政判决，驳回上诉，维持原判。虽然上诉人蒋伯均、朱如林并未对5号《房屋征收决定》提起行政诉讼，但作为同一地块的被征收人，其也应当受到（2017）苏行终1395号生效判决的羁束。故对上诉人蒋伯均、朱如林有关公共利益等涉及5号《房屋征收决定》合法性的异议，本院不予支持。 二、关于3号《补偿决定》合法性的问题 （一）关于被征收房屋面积及土地面积的认定问题 《评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。《征补条例》第二十四条规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。案涉被征收房屋系一次建成，2007年即领取房屋所有权证，该房屋所有权证上记载的建筑面积为103.70平方米，蒋伯均、朱如林对证载建筑面积一直未提出异议，其在本次征收中主张其余未经登记建筑面积应为合法面积于法无据。因此，中诚信评估公司对蒋伯均、朱如林涉案房屋按证载面积进行评估，原海安县政府作出的3号《补偿决定》以涉案房屋所有权证确定的面积为有效面积予以补偿并无不当。 案涉房屋的国有土地使用证记载，土地使用者为蒋松根，使用权类型为出让，面积为110.4平方米，临时用地22.4平方米不包括在出让并确认的使用权面积中。海安市政府在一审庭审中陈述，基于132.8平方米是一块自然宗地，所以将22.4平方米作为临时用地由蒋松根使用。中诚信评估公司据此确定蒋伯均、朱如林地大于房面积为6.70平方米合法有据。 （二）关于涉案评估报告是否合法的问题 蒋伯均、朱如林被征收房屋坐落于原××街道××（××镇××）。中诚信评估公司通过实地查勘，对房屋现状绘制了平面示意图并制作了《装饰、装璜、补偿明细表》，同时结合房屋权属证书及土地权属来源资料，采用市场比较法对被征收房屋进行评估确定被征收房屋价值符合《征补条例》第十九条第一款的规定。根据5号《房屋征收决定》所附补偿方案，被征收房屋的补偿基准价为5300元每平方米，安置房基准价从4600元每平方米至5400元每平方米不等，被征收房屋的补偿基准价与安置房的最高基准价大致相当。事实上，考虑到房屋的结构、成新、房屋朝向等因素，评估报告对蒋伯均、朱如林的涉案房屋最终确定的补偿修正价为6553.55元每平方米，体现了被征收房屋在评估时点的市场价值。蒋伯均、朱如林涉案房屋的合法建筑面积为103.70平方米，合法土地使用权面积为110.40平方米，地大于房面积6.70平方米，根据原海安县政府发布的海政发[2015]48号《县政府关于公布我县城镇基准地价更新成果的通知》的规定，中诚信评估公司以案涉房屋所在地块基准地价2500元每平方米，确定6.70平方米部分的补偿，合法适当。朱如林不服评估结果提出异议后，中诚信评估公司亦依法对朱如林提出的问题予以了回复，符合《评估办法》第十九条关于被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明的规定。因此，涉案评估报告依法能够作为原海安县政府作出补偿决定的主要依据。原海安县政府根据中诚信评估公司出具的评估报告作出3号《补偿决定》，该补偿决定符合《征补条例》第十九条、《评估办法》第三十条的规定，并未损害蒋伯均、朱如林的合法权益。关于蒋伯均、朱如林提出3号《补偿决定》错列被征收人的问题。因涉案房屋原所有权人蒋松根已故，原海安县政府将法定继承人朱如林、蒋伯均列为被征收人并无不当。 三、关于作出涉案补偿决定的程序是否合法问题 根据《征补条例》第二十六条的规定，原海安县政府具有作出3号《补偿决定》的法定职权。《征补条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻落实若干问题的规定》第九条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。本案中，案涉房屋征收部门海安住建局于2016年7月28日通过海安住建局网站向社会发出《海安市国有土地上房屋征收评估报名公告》，后有四家评估机构报名。2016年8月1日，征收实施单位海安房征办向被征收人公布具有相应资质的评估机构名单，同时向被征收户发放《评估机构协商选定意见表》，要求被征收人在报名的四家评估机构中勾选一家评估机构。因征收范围较大、被征收人户数较多，海安房征办通过发放意见表的方式，要求被征收人协商选择评估机构并不违反法律规定。经公证部门公证，被征收总户数338户中有278户选择中诚信评估公司为本次房屋征收的评估机构。因此，原海安县政府最终确定中诚信评估公司为本次房屋征收协商选定的评估机构符合法律规定。 在案证据可以证明征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查登记，对调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布，符合《征补条例》第十五条的规定。征收实施单位对分户的初步评估结果、分户评估报告均在征收范围内进行了公告公示。在评估机构作出评估报告后，将评估结果依法向上诉人进行了送达。在作出补偿决定前，与蒋伯均、朱如林进行了多次协商，补偿决定作出后，亦向蒋伯均、朱如林进行了送达。因此，应当认定3号《补偿决定》基本符合《征补条例》及相关法律规定的程序要求。 需要指出的是，本案所涉5号《房屋征收决定》公告之日为2016年8月1日，中诚信评估公司于2016年9月12日出具房屋征收评估报告，原海安县政府在2018年4月19日作出3号《补偿决定》，与评估报告作出时间相差19个月，不符合《房地产抵押估价指导意见》第二十六条关于“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”的规定精神，程序上存在瑕疵。但在涉案补偿决定给予产权调换的情况下，对被征收的房屋和产权调换的房屋采用同一时点评估，即便房地产市场价格有所变化，该程序上的瑕疵对蒋伯均、朱如林的补偿安置权益也不会产生实际影响。海安市政府应当在今后的征收补偿工作中加以改进。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十条的规定，人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和报人合法权益。在本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了协商，被上诉人海安市政府提出了协调方案，但因上诉人蒋伯均、朱如林不同意致协调未果。 综上，原海安县政府作出的3号《补偿决定》认定事实清楚，未侵犯蒋伯均、朱如林的合法权益。蒋伯均、朱如林的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人蒋伯均、朱如林负担。 本判决为终审判决。 审判长 蔡 霞 审判员 张松波 审判员 张 静 二〇一九年十二月三十日 书记员 陈 晨 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第二十条第一款房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第九条第三款对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第九条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。 四、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； 第六十条人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。 调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和报人合法权益。