广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2345号 原告：赵某某，女，1979年9月12日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市。 法定代表人：蒋某某，总经理。 委托诉讼代理人：唐增俐，广西八桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某某，男，1981年11月22日出生，汉族，住桂林市象山区，该公司员工。 原告赵某某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某某公司）商品房销售合同纠纷一案中，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭审理，由于该案较为复杂，转普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托诉讼代理人李小娅、被告某某公司的委托诉讼代理人唐增俐到庭参加诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。 原告赵某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付位于临桂县南侧某某风景第1幢3单元1206号商品房，并向原告交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、判令被告向原告支付逾期交房的违约金93,151元（以购房总价款374,403元为基数，从2015年1月1日暂计算至2018年5月29日为1244天，按日万分之二计算，要求计算至实际交付时止）；三、判令被告与原告结算代收的涉案房屋费用（包括管道燃气开通费、有线电视入网费、可视对讲门费、办证费），并退回多收取的费用约1,000元（最终金额以双方核算为准）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年4月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的，位于临桂县南侧某某风景第1幢3单元1206号商品房，该商品房总价款为374,403元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，被告将商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》的房屋交付原告使用，第九条对逾期交付作出约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记。合同签订当日，原告支付购房首付款294,403元，剩余购房款80,000元以银行按揭贷款方式支付。2013年4月22日原告支付契税5,616.05元，2019年6月3日支付住宅专项维修资金7,135元、配套费7,536元（管道燃气开通费3,200元、有线电视入网费336元、可视对讲门2,500元、办证费1,500元），原告履行了付款义务，但被告没有按合同约定的时间向原告交付符合合同约定的房屋，经原告多次要求被告交付均无果，并且被告存在多收费用的情况，因此，原告根据相关规定向贵院提起诉讼，请判归所请。 被告某某公司辩称，对起诉的交房没有问题，交房时的使用说明是配套的，交房违约金时效已经过了，被告已经登报过了，符合交房条件。经公司测算剩余700元。公司同意退还，退还时间按公告内容统一安排。政府行为在临桂县人民政府、出具证明材料，证明是洋田变电站导致时间延期，在桂林市中院的判决书中减去548天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年4月9日，原告赵某某（为买受人）与被告某某公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的某某风景第1幢3单元1206号房，层高2.8米，建筑层数地上24层，该商品房建筑面积共101.19平方米，其中，套内建筑面积84.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,447.65元，总价款为374,403元；第六条付款方式及期限约定为其他方式。首付款294,403元应于2013年3月31日付清，余款80,000元进行银行按揭或公积金贷款，合同签订之后，如因国家政策须提高首付款比例的，买受人应在接到通知后5天之内补足首付款差额，否则视为买受人逾期付款，另外买受人应在合同签订之日起30日内提供齐全银行所需按揭材料并办好按揭手续，否则视为买受人逾期付款，按本合同第七条处理；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同时，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在《桂林晚报》或《桂林日报》上以公告的形式或以挂号信函形式（或电话通知）通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．买受人收到出卖人以书信或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为房屋交接日，视为验收合格。房屋损毁、灭失风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费、水电费等费用；房屋保修期限也即自此开始计算。2．买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总价款万分之一的违约金。3．上述“由于买受人原因未能按时交付”的情况包括：（1）交房通知的联系地址、电话以本合同记载信息为准，邮寄通知发出后3日，即视为通知到买受人，买受人所留地址错误、不详或电话无法联系，导致交房通知无法送达买受人的。（2）买受人未按交房通知规定的时间前来办理交接手续的；（3）买受人拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；（4）因买受人未能按照合同约定付清总房款、违约金及相关费用造成延期交房的；（5）其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的；发生上述情况，出卖人不承担逾期交房责任，未按时交房造成的后果由买受人承担。4．出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定，对交付时存在的质量瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以此及其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。5.如买受人在买卖合同约定的交付期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《交房通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知交房的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起7天内直接向出卖人索取《交房通知书》，办理房屋交付手续，未索取的，视为买受人已收到《交房通知书》。第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2、3项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用）及产权登记部门改变政策，办事程序等其他非出卖人原因造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人不承担责任。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅，交付时《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量的问题，出卖人不履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由买受人承担。买受人在使用商品房的过程中，不得擅自在商品房上加建或改变其外观、结构，否则应当承担由此引起的相关法律责任和不良后果。如属于确需改变，应取得原设计单位、房产管理部门、出卖人和物业服务单位及法律规定的相关部门的同意并办理相关手续。附件四合同补充协议第二条房屋产权证的办理（1）根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书的义务仅限于办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内提交产权登记机关，以及协助提供应当由出卖人提供的资料。（2）按产权登记部门规定，如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书。（3）买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。如买受人不按要求提供有关资料及支付费用致使办理受阻时，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之五支付违约金且不再协助买受人办理产权证。第四条关于相关费用的约定1、房屋契税：房屋契税具体费用为购房款总额的1.5%，合计金额为¥5,616元,如遇国家和地方相关政策变动,买受人必须按新标准执行.买受人必须在《商品房买卖合同》备案后10天之内自行到临桂县地方税务局指定部门缴纳。如因买受人原因逾期或不办理所产生的后果和责任全部由买受人自行承担。2、公共维修基金：建筑面积101.19㎡×70元/㎡，为¥7,083元。买受人须在出卖人交房前，自行到房屋公共维修基金管理中心一次性缴清，如因买受人原因逾期或不办理所产生的后果和责任全部由买受人自行承担。3、其它费用：管道燃气开通费3,200元；有线电视入网费336元；可视对讲门2,500元；办证费1,500元；（注：代收费用都按实际发生数额为准，多退少补。）。同日，原告赵某某与被告某某公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记及代为领取相应的房屋权属登记证明。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，被告向原告出具了2013年4月8日金额为294,403元的购房发票。2013年6月14日，被告向原告出具了购房发票金额为80,000元。2019年6月3日，被告收取原告配套费包括天然气3,200元、对讲机2,500元、办证费1,500元、入网费336元合计7,536元。 同时查明，2016年1月11日，该涉案房屋进行了预告登记，但未办理不动产权证。2014年4月15日，被告某某公司与案外人桂林某某燃气有限公司签订《“某某风景”小区管道燃气建设合同》，约定“某某风景”小区第一期高层包括2＃、3＃、5-1＃、5＃、6＃、7＃楼及第二期高层1＃楼等每户管道燃气安装费3,200元，分三期付款，被告某某公司从2014年10月21日起至2016年5月30日止已向案外人桂林某某燃气有限公司支付燃气安装费4,488,000元。2014年4月14日，被告某某公司与案外人广西某某信息产业股份有限公司签订《桂林某某·公园大地智能楼宇系统施工合同》、《供货合同》及与案外人桂林某某电子科技有限公司签订《桂林某某·公园大地弱电管井及桥架施工合同》，约定合同总金额4,040,000元，被告某某公司已向案外人支付了费用3,439,682元。2014年11月6日，被告某某公司与案外人广西某某信息网络股份有限公司临桂分公司签订《有线数字电视工程安装协议书》，约定每户主终端入网安装费套餐费300元，合计479,700元，已于2014年11月17日支付。被告某某公司支付宗地图制图费500,400元给临桂地产公司，每户300元。被告不同意结算代收的费用，产权证办理后才结算代收费用。2017年5月5日，被告在交房验收单上签字。2018年12月24日，原告在公园大地交房验收单上签字。2018年12月6日，原告向被告发出《通知函》，内容包括违约金计算至2018年5月28日等内容。在审理过程中，被告向本院提出诉讼时效抗辩。 另查明，广西电网公司桂林供电局于2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某某·公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。本院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、某某临桂分公司开发某某·公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为某某·公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、某某·公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从某某·公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。2019年8月20日，桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料，内容是“鉴于从洋田变电站接电的部分楼盘购房业主对供电时间拖延较长，存有疑议，我委特将洋田变电站受客观因素影响工期的情况予以说明如下：洋田变电站自开工建设投入运行，历经五年时间，在建设过程中受到了多方面不可预见的客观因素，主要有以下几方面：1、项目选址的调整迟延了工程的启动和推进。2010年7月，临桂新区管委会文件《关于征求110KV洋田变电站站址用地意见复函》，同意项目站址位于地块；2012年10月，因城市建设需要，为合理有效布置城市规划用地和建设项目，根据临桂新区管委会文件《关于临桂新区110KV洋田变电站调整规划用地的函》，站址调整至桂林日报传媒中心项目用地南侧沿环西路地块；2015年5月，广西电网有限责任公司文件《关于桂林市110KV洋田变电站工程初步设计调整的批复》，同意站址调整。因洋田变电站站址的规划调整，导致项目前期的工作、施工进度受到了一定的影响。2、部分村民对征地拆迁补偿期望值过高，迟延了征地拆迁的工作时限，项目工期受到了较大的影响。变电站外线铁塔基础、架空线路走廊、地埋电缆管沟需征用沿线临桂镇、四塘镇的部分村民集体承包土地。在征迁过程中，因部分村民对征地费、地面附着物补偿、附属工程施工等期望值过高，没有主动配合征迁工作，造成征地工作无法按预期推进。此外，在施工中部分村民以外线塔基距离村道太近影响村民健康、线路跨越家族祖坟、项目施工损坏村道和影响周边养殖等借口，多次阻止施工，导致塔基、外线铁塔架设、地埋电缆管沟等拖延工期约1年时间。3、部分村民以多种理由进行阻工，导致站址建设时有停工现象。洋田变电站址用地原为洋田村荒地，在供电部门进场施工时，洋田村部分村民以地块界存在纠纷、附属工程施工等问题没有处理清楚为由，多次阻挠工程施工，导致延迟工期约半年时间。4、洋田变电站出线通道需要通过特勤消防站地块，管委会与消防部门沟通协调处理等事宜延迟了约半年时间。5、2016年至2017年，临桂区气候较为异常，雨水天气过多，影响工程施工导致无法按期完工。以上几点是造成洋田变电站延迟运行的主要原因”。2014年12月24日，被告在桂林晚报上刊登交房通知，通知某某公园大地1#楼住宅已达到合同约定的交房条件，定于2014年12月31日开始办理交接手续。临桂区住房和城乡建设局于2018年5月29日同意某某风景1＃楼竣工验收备案。 再查明，被告某某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。 本院认为，原告赵某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。一、关于交付房屋及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题。桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年5月29日同意某某风景1＃楼（包括涉案房屋在内）竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，被告某某公司应当按照合同约定将涉案房屋交付给原告，并向原告交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、关于逾期交房的违约金的问题。根据合同约定交付房屋的时间为2014年12月31日前，被告未按照合同约定在2014年12月31日前交付房屋给原告，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，本案违约金从2015年1月1日起至2016年7月1日止为548天，该期间的应当予以扣除。同时，逾期交房违约金是债权请求权，适用诉讼时效的规定。被告在审理过程中对原告的诉讼提出诉讼时效抗辩，根据原告与被告双方合同九条约定的逾期交房按日计算违约金，属连续性债权，应按日分别作为单个债权单独起算诉讼时效，可以适用三年的诉讼时效，因此，原告逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日即2019年7月17日起向前推算三年，自2016年7月17日起按合同约定计算逾期交房违约金，与上述扣除548天的期间不存在冲突，故以2016年7月17日起按合同约定计算逾期交房违约金为准。本案诉争房屋于2018年5月29日符合合同约定的交付条件，被告在房屋符合交付条件前后已通知过原告收房，从原告发《通知函》的内容可以看出，原告也已经知道被告于2018年5月29日竣工，但原告并没有去收房，根据诚实信用及公平原则，逾期交房违约金应从2016年7月17日起计算至竣工备案日前一天即2018年5月28日止较为公平、合理，经计算被告逾期交房天数681天，根据合同第九条的约定，逾期违约金为50,993.7元。三、被告与原告结算代收的涉案房屋费用的争议问题。按照《商品房买卖合同》附件五的约定，代收的管道燃气开通费3,200元、有线电视入网费336元、可视对讲门2,500元、办证费1,500元，代收费用都按照实际发生数额为准，多退少补，本案被告未曾办理出涉案房屋的不动产权登记等费用，原告委托的事项未完成，实际支出无法确定，无法进行结算，按照交易习惯，待委托事项完成后进行结算较为合理。故原告要求结算代收费用的诉讼请求，本院不予支持。待产权证办理后，原告可以依法与被告进行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日十日内按合同约定将位于世纪大道南侧开发的某某风景第1幢3单元1206号商品房交付给原告，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告赵某某； 二、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付原告赵某某逾期交房违约金50,993.7元。 三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,128元，由原告赵某某负担963元，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司负担1,165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2,128元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  李明成 人民陪审员  于卫红 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  石永珍