湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初6906号原告：湖南优电宝科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所二206号。法定代表人：高胜，系执行董事。委托诉讼代理人：袁友军，湖南金厚律师事务所律师。被告：湖南和翔置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路559号艾邦科技产业园3栋220号。法定代表人：喻菊红，系执行董事。委托诉讼代理人：周玉兴，湖南开阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周珺，湖南开阳律师事务所律师。原告湖南优电宝科技有限公司（以下简称“优电宝公司”）诉被告湖南和翔置业有限公司（以下简称“和翔公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优电宝公司的委托诉讼代理人袁友军，被告和翔公司的委托诉讼代理人周玉兴和周珺到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告优电宝公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并同时办理网签手续；2、判令被告向原告支付违约金213000元（按协议约定，自2018年9月1日起按1000/天标准计算违约金，现暂计算至2019年4月2日，为213000元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“依法确认原、被告双方签订的洋湖国际创富中心内部认购协议合法有效”。事实与理由：2018年7月3日，原告与被告签订《洋湖国际创富中心内部认购协议》，约定：1、原告作为认购方，认购洋湖国际创富中心l栋19层1906号室，认购房屋面积422.86㎡，单价5037元／㎡，总价2130000元，在签订协议当日一次性向被告支付全部购房款；2、被告应通知原告签订《商品房买卖合同》，承诺于2018年9月1日前办理网签手续，逾期办理则赔付原告1000元／天的违约金。认购协议签订当天，原告按约定向被告支付了全部购房款2130000元，被告于收到房款的次日向原告收款收据。在被告承诺办理网签手续期间，被告没有依约通知原告办理网签手续。之后，原告多次催促被告按协议约定履行义务未果。被告不履行协议约定义务的行为，已严重侵害了原告合法权益，特诉至法院，望判所请。被告和翔公司辩称：1、被告认为原告起诉不能成立，不能办理网签是由于原告没有提供将工商登记和税务登记迁入园区的证明，没有通过园区的前置审核，导致不能及时办理网签，其责任应该由原告自己承担；2、被告认为内部认购协议，在能够办理网签时已经失效，因原告原因没有及时办理网签，其过错责任在原告；3、在正式办理网签手续和正式交房之前，原告违规提前进场装修，是否网签没有给原告造成经济损失；4、原、被告约定的违约责任过高，请求法院调低该标准。经审理查明：2018年7月3日，原告优电宝公司（乙方）与被告和翔公司（甲方）签订《洋湖国际创富中心内部认购协议》（以下简称“《内部认购协议》”），约定原告认购被告开发的洋湖国际创富中心l栋19层1906号室，认购房屋面积约422.86㎡，单价5037元／㎡，总价2130000元。认购协议第三条约定：“乙方需在接到甲方通知后五个工作日内主动与甲方签署正式的《商品房买卖合同》。若乙方逾期未签署正式的《商品房买卖合同》，视同乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指物业收回另行出售，乙方已付购房订金不计利息予以退还”；第七条约定：“甲方承诺于2018年9月1日前办理网签手续，逾期则赔付乙方壹仟元人民币/天的违约金作为补偿（乙方单方面造成的原因除外）”；第八条约定：“本认购协议作为预约合同，在甲、乙双方签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效”。前述认购协议签订后，原告依照约定向被告支付了2130000元，被告向原告出具收据，该收据载明：“兹收到湖南优电宝科技有限公司交来1栋19层1906号的房订金2130000元”。后因涉案房屋未在约定时间办理网签手续，原告遂诉至本院。本案审理中，长沙市住房和城乡建设局向本院出具《关于艾邦科技产业园1栋预售相关情况说明》，该情况说明载明“艾邦科技产业园1栋于2017年6月14日办理了预售许可初始登记，预售总面积为31081.89平方米，其中1906房为满足自持比例要求，暂控为自持。2019年5月31日，因自持房号变更，该栋办理了预售许可证变更，1906房已包含在预售范围内”。原、被告均认可《内部认购协议》中的洋湖国际创富中心1栋1906房即艾邦科技产业园1栋1906房。另查明：1、2019年2月，原告向被告发出《律师函》，催促被告办理涉案房屋网签手续，并支付违约金。2019年3月6日，被告向原告出具《回复函》，回复函中载明：“1、根据工业地产管理办法第十五条规定，凡入驻工业地产的企业必须经由园区管委会进行审核。我司曾通知贵司办理入园手续，贵司回复需等正式交房再办理入园手续。2、贵司工商地址需迁到所购买的物业中。按照园区要求，只有贵司将工商地址变更到园区才可以进行办理入园手续的第一步。如果贵司急需网签，请贵司尽快提交资料办理入园手续，根据相关规定入园手续办好方可办理网签及办理不动产证。待手续完善后，我司将在一个月内办理贵司的网签手续”等。2019年7月23日，原告向被告出具《房屋无偿提供落户、使用证明》，原告在该证明中明确“因公司内部股权变更未及时办理公司工商及税务迁移，现于2019年7月23日首次申请工商及税务迁移盖章”。原、被告至今尚未就涉案房屋签订商品房买卖合同。2、2017年12月26日，长沙市人民政府印发《关于进一步规范工业地产发展管理办法》，该管理办法第十五条规定：“工业地产项目用房的购买人及租赁人必须为工业企业、生产型服务业企业法人”。第二十条规定：“工业地产项目入驻企业须经园区审核后再办理租售手续，企业的产业类型原则上应基本符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前，将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区应要求开发企业与租（销）售对象建立行之有效的准入及退出（回购、回租）机制”。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提供并经庭审质证的《内部认购协议》、银行转账凭证、收据、《关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》（长政发[2017]32号）、商品房预售许可证、微信截图、律师函、回复函、内资企业登记基本情况表、《关于艾邦科技产业园1栋预售相关情况说明》、《房屋无偿提供落户、使用证明》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《内部认购协议》系预约合同性质，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。结合原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告签署的《内部认购协议》是否有效；二、被告是否应向原告承担违约责任，如应承担，违约金金额如何认定。针对焦点一，本院认为，原、被告签订的《内部认购协议》系双方真实意思表示，且在本案开庭前涉案房屋取得预售许可，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告请求确认《洋湖国际创富中心内部认购协议》有效的诉请，本院予以支持。针对焦点二，原告主张因被告未在2018年9月1日前取得涉案房屋的预售许可导致不能办理网签，被告辩称因原告未将工商登记和税务登记迁入园区导致不能办理网签。本院认为，根据长沙市住房和城乡建设局《关于艾邦科技产业园1栋预售相关情况说明》，涉案房屋在2017年6月14日的预售许可初始登记中系作为被告的自持房屋，直至2019年5月31日被告办理预售许可变更后涉案房屋才属于预售范围，故被告对此之前的延期办理网签应承担违约责任。另，因2019年3月6日被告已通过《复函》告知原告办理网签手续需将工商地址变更到园区，原告直至2019年7月23日才进行首次工商和税务迁移盖章，故在被告取得涉案房屋预售许可后涉案房屋未办理网签手续系原告自身原因造成，被告无需承担违约责任。关于违约金金额，被告辩称“原、被告约定的违约金过高”，根据《内部认购协议》约定，逾期办理网签手续的，被告应赔付原告1000元/天，因原、被告对涉案房屋未办理网签均有一定的过错，且原告未提供证据证明逾期办理网签对其造成的损失，本院酌情认定被告应按600元/天的标准向原告支付违约金，经计算，2018年9月2日至2019年5月31日期间的违约金为162600元（271天×600元/天），对原告主张被告向支付违约金213000元的诉请，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告湖南优电宝科技有限公司与被告湖南和翔置业有限公司于2018年7月3日签订的《洋湖国际创富中心内部认购协议》有效；二、被告湖南和翔置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告湖南优电宝科技有限公司支付违约金162600元；三、驳回原告湖南优电宝科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4496元，因适用简易程序减半收取2248元，由原告湖南优电宝科技有限公司负担532元，由被告湖南和翔置业有限公司负担1716元。此款已由原告垫付，被告应在履行以上给付义务时一并将原告垫付的受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年十二月二十日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。