安徽省淮南市八公山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0405民初338号原告：田琪，男，1972年12月20日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告：叶某，男，2010年3月30日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。以上两名原告共同的委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。以上两名原告共同的委托诉讼代理人：陆静，安徽志同律师事务所律师。被告：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市大通区水泥厂楼一层东户，统一社会信用代码91340400667943998R（1-1）。法定代表人：刘海国，该公司总经理。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室，组织机构代码68497791-1。法定代表人：蔡东，该公司董事长。被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。法定代表人：郭冬，该公司董事长。被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-B一层120室，组织机构代码58455678-1。法定代表人：周亮，该公司负责人。原告田琪、叶某与被告淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称锦堂淮南分公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田琪、叶某的委托诉讼代理人冯涛、陆静到庭参加诉讼，被告浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田琪、叶某向本院提出诉讼请求：1．判令各被告履行合同，支付2017年7月1日到2019年6月30日的租金201042元，违约金33021元,合计234063；2、判令解除与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；3、判令各被告承担解除合同违约金87118元；4、判令被告返还紫金时代广场121号商铺；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2010年淮南市中达房地产开发有限公司（2013年8月公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司）开发的紫金时代广场商铺，由启创公司及其淮南分公司全程策划营销。营销广告宣称代理运营商锦堂公司业绩优良，购买紫金时代广场商铺，通过收取租金形式回报投资。该宣传广告以购买11.93平方米商铺为例，十二年投资回报率高达239.7%。受该宣传影响，原告于2010年10月19日购买了紫金时代广场121号商铺，价款为744600元。同时又与开发商委托的锦堂淮南分公司签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》一份，该合同第三条第3.2.2条约定：乙方须按期足额向甲方支付租金；如逾期，按应付款项的日万分之三向甲方支付违约金；逾期超过三个月支付租金，乙方有权单方面解除合同，并可向乙方一次性追缴剩余年限的全部租金；第五条约定：前两年共计12%的租金双方已商定结清；第三年乙方按总房款的7%支付甲方租金；第四年至第六年乙方按总房款的8%支付甲方租金；第七年至第九年每年按总房款的9%支付租金；最后三年每年按总房款的10%支付租金。每年第一个月的25日至30日，乙方将当年租金向业主一次性付清。2012年7月1日起计算租金。因被告作为乙方未按约定支付房租，原告曾起诉主张到期租金，法院依法支持了原告的诉讼请求。因已达到约定解除合同的条件，故诉至法院，请求判如所请。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司均未作答辩。田琪、叶某围绕诉讼请求依法提交了证据。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司未到庭质证，亦未提交证据。对田琪、叶某提交的身份证复印件、被告企业信用信息、商品房买卖合同复印件、房地产权证复印件、《紫金时代广场商业委托经营合同》复印件、（2017）皖0405民初578号民事判决书复印件等证据，经审查，上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，已经（2017）皖0405民初578号生效判决所确认，本院对该生效判决中所确认的事实予以认定。另查明，田琪、叶某取得的房地产权证载明，房地坐落，八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业121，建筑面积24.82平方米。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。经现场实地勘察，田琪、叶某所购121号商铺位于八公山紫金时代广场一层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使锦堂淮南分公司也未按约支付租金，田琪、叶某于2017年6月2日提起诉讼，诉请本案被告向其支付2014年7月1日至2017年6月30日的租金171258元、违约金26169元。本院于2017年11月16日作出（2017）皖0405民初578号民事判决书，判决浩泰公司、启创公司、锦堂公司共同向田琪、叶某支付2014年7月1日至2017年6月30日的租金171258元及违约金26169元。再查明，田琪、叶某所有的121号商铺目前由案外人实际占有使用。根据原告的主张及举证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：1.本案《紫金时代广场商业委托经营合同》是否应予解除？2.原告诉请的租金及违约金是否有依据，数额应如何认定？3.浩泰公司、启创公司、锦堂公司是否负有责任？4、原告提出的要求返还商铺的请求，是否应当给予支持？（一）关于本案《紫金时代广场商业委托经营合同》是否应予解除的问题本院认为，原告与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，锦堂淮南分公司至今未按照合同约定履行给付租金的义务。按照双方关于逾期超过三个月，甲方有权单方解除合同的约定，现田琪、叶某要求解除与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于原告诉请的租金及违约金是否有依据，数额应如何认定的问题本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同的一方当事人不履行合同义务，应继续履行合同义务。根据《紫金时代广场商业委托经营合同》的约定，无论经营盈亏与否，锦堂淮南分公司都应按约定期限足额向原告支付租金，故对其未付的租金应予以支付，同时，锦堂公司违反合同约定未按期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。按合同约定的租金标准计算，2017年7月1日至2019年6月30日期间（即第六年、第七年）的租金应为126582元（744600元×8%+744600元×9%），原告主张的该部分租金201042元，超出合同约定的计算标准，对超出部分，本院不予支持；原告主张支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金元，按合同约定应为13860.73元（744600×8%×0.03%×365天+744600×9%×0.03%×365天），对超出部分，本院不予支持。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》约定，逾期超过三个月，甲方有权单方解除合同，并可向乙方一次性追缴剩余年限的全部租金。该约定的实质就是违约条款，且约定了损失赔偿额的计算方法。现原告依据该约定要求被告承担解除合同违约金87118元，不违反法律规定，本院予以支持。（三）关于浩泰公司、启创公司、锦堂公司的责任问题本院认为，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。锦堂淮南分公司系锦堂公司的分公司，不具有法人资格，其因合同解除产生的民事责任依法应由锦堂公司承担。启创公司受浩泰公司委托销售紫金时代广场分割式商铺，以浩泰公司名义发布销售广告，具体、明确地载明购买商铺后委托锦堂公司统一经营管理、投资回报的标准和递增比例、前两年租金收益直接冲抵购房款、承诺12年包租及12年后按1.5倍的回购等信息，保障投资零风险。该销售广告将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险、高回报，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条，“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”的规定，诱导业主做出购买行为。销售广告的内容虽未写入原告与浩泰公司签订的《商品房买卖合同》中，但“售后包租”、“12年回购”及租金的高额回报率，是影响原告做出决定购买商铺重要因素之一，诱导原告根据该销售广告的宣传做出购买商铺的决定与浩泰公司签订《商品房买卖合同》。且浩泰公司按照原告与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》约定的租金比例从购房款中抵扣了前两年的租金。锦堂淮南分公司并未将该两年租金支付给浩泰公司。浩泰公司委托启创公司销售该商铺，违规宣传商铺承租运营模式，指定锦堂公司为承租运营管理商，并实际履行了委托经营合同的义务，据此，可反映该商铺的销售及售后的承租运营是紧密联系，不可分割的。启创公司从商铺的违规销售宣传中获取了代理分成和酬金回报。浩泰公司也从商铺的违规销售宣传中获取的了巨大利益，并实际履行了委托经营合同约定的部分义务，故浩泰公司及启创公司虽不是《紫金时代广场商业委托经营合同》合同主体，但该两公司与该委托经营合同的签订明显具有关联。现浩泰公司及启创公司的违规宣传以及捆绑式销售的行为对锦堂淮南分公司到期未能支付租金导致最终解除委托经营合同存在一定影响，浩泰公司及启创公司对《紫金时代广场商业委托经营合同》的解除具有关联并存在因果关系。故浩泰公司、启创公司与锦堂淮南分公司在履行合同过程中均存在过错，应当共同向原告承担合同解除的责任。（四）、关于原告提出的要求返还商铺的请求，是否应当给予支持的问题本院认为，本案所涉商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，原告在购买紫金时代广场121号商铺后，由于商铺没有进行实体分割，也就无法单独实体交付，因此开发商浩泰公司与原告之间并不存在实质意义上的交房过程，而是将商铺直接交于锦堂淮南分公司统一招商经营，从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式。其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权力行使必然要受到一定的限制。虽然原告提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。通过现场勘查，原告所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的121号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件。因此，在目前情况下，本案所涉商铺无法实际分割。此外，在本案所涉商铺目前由第三人控制的现状下，被告在事实上也无法返还系争商铺，故原告要求被告返还系争商铺的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告田琪、叶某与被告上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司于2010年10月9日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；二、被告淮南市浩泰房地产开发有限公司、被告上海启创房地产经纪有限公司、被告上海锦堂投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告田琪、叶某支付租金126582元、违约金100978.73元（13860.73元+87118元）；三、驳回原告田琪、叶某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8638元，由原告田琪、叶某负担3925元，由被告淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司负担4713元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李明辉审 判 员  李方伟人民陪审员  李传明二〇一九年十二月二十八日书 记 员  苏小娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。