福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初5629号 原告:漳州钱隆房地产开发有限公司，住所地漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处（福晟钱隆首府营销中心），统一社会信用代码913506230708867916。 法定代表人：叶秋莺，董事长。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，该公司员工。 被告：蔡加得，男，1990年4月28日出生，汉族，住漳浦县。 委托诉讼代理人：李成佳，福建道周律师事务所律师。 原告漳州钱隆房地产开发有限公司与被告蔡加得商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州钱隆房地产开发有限公司的诉讼代理人吴秋香，被告蔡加得的诉讼代理人李成佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州钱隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除漳州钱隆房地产开发有限公司与蔡加得签订的合同编号为350623010001032018002241的《商品房买卖合同》；2.蔡加得于合同解除之日起10日内配合漳州钱隆房地产开发有限公司办理注销合同备案登记等手续；3.蔡加得支付违约金95972元；4.本案的诉讼费由蔡加得负担。事实与理由：2018年5月2日，漳州钱隆房地产开发有限公司、蔡加得共同签订编号为350623010001032018002241的《商品房买卖合同》，约定蔡加得向漳州钱隆房地产开发有限公司购买漳浦县绥安镇金浦大道福晟.钱隆首府南区6-3、6-4期33#904室，建筑面积为129.09平方米，总房款959721元，由漳州钱隆房地产开发有限公司协助蔡加得申请银行按揭贷款，漳州钱隆房地产开发有限公司多次电话、书面催促蔡加得提交按揭贷款申请材料，蔡加得置之不理。因此，蔡加得付款方式应转为一次性付款且在接到漳州钱隆房地产开发有限公司通知之日起15日内付清，经漳州钱隆房地产开发有限公司书面通知，蔡加得仍不予理睬。根据合同附件四第5条约定，漳州钱隆房地产开发有限公司有权单方解除合同，收回该商品房并要求蔡加得支付总房款10%的违约金。 蔡加得辩称，漳州钱隆房地产开发有限公司提供的格式合同多是霸王条款,不具有法律效力。漳州钱隆房地产开发有限公司违约在先，至今并未将《商品房买卖合同》交付给答辩人，答辩人并未熟知合同内容，也不知合同备案情况。漳州钱隆房地产开发有限公司的销售人员将答辩人身份证上的地址打印为通讯地址，却未释明通讯地址的法律意义，答辩人在购房前已不在漳浦县居住，而是长期居住在厦门市集美区，答辩人没有收到漳州钱隆房地产开发有限公司的电话通知和书面通知。答辩人至今未收到银行贷款申请的审核通知，漳州钱隆房地产开发有限公司未尽“协助买受人申请银行按揭贷款”的义务，已构成违约。综上，答辩人并不构成违约，请求依法驳回漳州钱隆房地产开发有限公司的起诉。若漳州钱隆房地产开发有限公司执意解除合同收回房屋的话，漳州钱隆房地产开发有限公司应全额退还答辩人已支付的购房款、契税、并双倍返还定金和赔偿专项维修基金，以及上述款项所产生的利息损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，漳州钱隆房地产开发有限公司提交了商品房买卖合同(预售)、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、福建增值税普通发票、个人信用报告、EMS快递面单及跟踪记录查询、说明、税收完税证明及会计凭证；蔡加得提交了收款收据、泉州银行的会计凭证。上述证据经庭审质证及本院审查，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，漳州钱隆房地产开发有限公司与蔡加得签订了编号为350623010001032018002241的《商品房买卖合同》（预售），由蔡加得向漳州钱隆房地产开发有限公司购买址在漳浦县，房屋总价款959721元。合同第七条约定，买受人（蔡加得）应于2018年2月25日向出卖人（漳州钱隆房地产开发有限公司）支付人民币30000元，作为履行合同的定金，该《商品房买卖合同》签订时抵做房款后，买受人应于2018年3月7日前支付房款人民币329721元，余款人民币600000元由出卖人协助买受人申请银行按揭贷款。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在365日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过365日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第3条约定，买受人应于《合同》签订后10天内将办理按揭贷款所需材料送交出卖人并对其真实性、完整性负责，否则，每逾期一天，按申请贷款总额的万分之五支付违约金。若买受人在《合同》签订之日起的30日内仍未能提交符合银行审批的按揭贷款材料，则视同买受人放弃银行按揭贷款权利直接转为一次性付款。第5条约定，因买受人自身原因（包括但不限于买受人不具备贷款资格条件、买受人不提供按揭贷款资料或按揭贷款不符合要求、买受人不配合办理担保登记手续、买受人未能按银行要求购买保险、政策调整和其他原因），导致银行不同意贷款或银行同意的按揭贷款金额不足以支付全部未付的房价款的，或者银行贷款额度不足《合同》中双方约定的贷款额度或银行不批准按揭贷款，买受人应自收到出卖人书面通知之日起5日内与出卖人直接转为一次性付款方式，（由此产生的一切费用由买受人支付）买受人不享受一次性付款方式所享有的优惠条件，且买受人应在十五日内一次性补足全部房款；若买受人在十五日内无法一次性补足款，出卖人有权单方解除《合同》，收回该房产，在扣除违约金（总房价10%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的余下购房款（包括已代收但尚未向有关部门缴付的税费）。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一第9条约定，买受人以本合同所填写通讯地址与通讯方式作为买受人接受通知的地址与方式。出卖人按照地址寄发通知，即视为已送达。若因买受人地址错误或买受人拒签或无人收件而邮件被退回，或邮件由买受人以外的其他人签收，均视为已送达。若买受人地址变更，应在变更之日十五日内将变更后的通讯地址书面通知出卖人，否则出卖人按原通讯地址发送通讯文件，视同送达。……，本合同所列买受人的通讯地址、联系电话均要求准确，若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此造成的延误责任均由买受人承担。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，蔡加得按合同约定于2018年5月11日支付了首付款359721元，余款600000元向银行申请按揭贷款，但至今未能办理。 2018年6月1日，上述《商品房买卖合同》（预售）在漳浦县住房保障与房地产管理局办理合同备案。 2019年4月20日，漳州钱隆房地产开发有限公司按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向蔡加得发出通知书，通知内容为：“2019年1月31日起至今我司多次电话催促您及配偶面签贷款申请审批材料，您均未配合。根据合同附件四第4条约定，现请您在收到通知书之日起5日内与配偶及其他共有人携带（1、双方身份证、结婚证、户口本原件2、双方银行流水3、主借款人邮储银行卡）至我司提交按揭贷款材料并面签贷款申请审批材料，否则我司将按合同附件四第4条约定收取违约金，追究您违约责任。”2019年4月21日，该邮件被蔡加周签收。 2019年4月30日，漳州钱隆房地产开发有限公司按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向蔡加得发出通知书，通知内容为：“2019年4月25日起至今我司多次电话催促您提交办理按揭贷款所需材料（1、小额贷款结清证明、信用卡大额资产或结清证明）。根据合同附件四第3条约定，现请您在收到通知书之日起5日内到我司提交按揭贷款材料，否则我司将按合同附件四第3条约定收取违约金，追究您违约责任。”2019年5月2日，该邮件被蔡度钦签收。 2019年5月11日，漳州钱隆房地产开发有限公司按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向蔡加得发出通知书，通知内容为：“2019年4月25日起至今我司多次电话催促您提供（1、名下小额贷款结清证明、信用卡大额资产或结清证明），您均未配合。根据合同附件四第5条约定，您在5月25日前未提供的，则视为您放弃银行贷款权利直接转为一次性付款，转为一次性付款的应在十五日内补足全部房款，否则我司将按合同第5条约定有权追究您违约责任。”2019年5月12日，该邮件被蔡度钦签收。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳州钱隆房地产开发有限公司与蔡加得于2018年5月2日签订的编号为350623010001032018002241的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，蔡加得虽依照约定向漳州钱隆房地产开发有限公司支付首期购房款359721元，但自合同签订后至今未能支付尚欠房款600000元。漳州钱隆房地产开发有限公司按合同约定向蔡加得送达书面通知，邮件已被签收，该通知依约发生送达效力，自通知送达后至今，蔡加得未补充提交办理按揭的材料，以致按揭贷款未能办理，蔡加得的行为违反合同约定，漳州钱隆房地产开发有限公司依据合同约定，有权解除合同。漳州钱隆房地产开发有限公司请求解除与蔡加得签订的合同，并请求蔡加得配合办理注销商品房买卖合同备案登记手续，有双方合同约定为据，本院予以支持；但要求蔡加得按合同总价959721元的10%即95972元支付违约金偏高，蔡加得要求调减，本院予以采纳，可调整为按累计应付款600000元的10%即60000元支付违约金予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故漳州钱隆房地产开发有限公司在合同解除后，应返还蔡加得已付购房款，但可扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）。 综上所述，漳州钱隆房地产开发有限公司的诉讼请求，除违约金予以调整外，其余请求本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除漳州钱隆房地产开发有限公司与蔡加得于2018年5月2日签订的编号为350623010001032018002241的《商品房买卖合同》（预售）； 二、蔡加得于本判决生效后10日内协助漳州钱隆房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》（预售）备案登记手续； 三、蔡加得向漳州钱隆房地产开发有限公司支付解除合同违约金60000元，款从蔡加得已付购房款中直接扣除； 四、驳回漳州钱隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13397元，减半收取6698.50元，由蔡加得负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄锦洪 二〇一九年十二月十一日 书记员  陈伟滨