四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川16民终2085号 上诉人（原审原告）：何培秀，女，汉族，1946年8月2日出生，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：胡朝阳，四川君尊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张念，男，汉族，1974年3月26日出生，住四川省武胜县。 原审第三人：舒雄伟，男，汉族，1993年7月24日出生，住四川省武胜县。 上诉人何培秀因与被上诉人张念、原审第三人舒雄伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2019）川1622民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何培秀上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.一审将上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系错误认定为以房抵债的法律关系。一审法院一方面认定刘某的证词具有真实性、关联性，另一方面对刘某陈述的“其和被上诉人等共同欺骗上诉人何培秀，骗取上诉人签字”的证词不予采信。上诉人的真实意思是出售房屋获取价款，而不是以房抵债。且无上诉人自愿为刘某抵债的任何证据。何培秀向检察院递交的申请书也能证明是售房，而不是以房抵债，故一审认定上诉人自愿以房为刘某抵债系认定事实错误。2.一审认定刘某与被上诉人之间有合法民间借贷关系的证据不足。一审认定被上诉人将出借的20万元支付到刘某指定的雷中全账户，履行了出借义务，只有被上诉人的陈述和未到庭接受质询的雷中全的证言，被上诉人未提供转款凭证。3.被上诉人提供的证据不能证明其履行了支付10万元价款的义务。关于这10万元的问题，被上诉人和证人舒某、张某1三人的说法不一致，证明被上诉人支付10万元纯属虚构，而刘某证词说收到8万元，与上述证词也不一致。一审庭审查明舒某是放高利贷者，8万元应是所借高利，并非支付房款。4.一审认定本案不是买卖合同法律关系，但又依据买卖合同的法律规定来处理本案，把莫须有的抵债款和支付给案外人的大修基金加起来作计算，视为支付了合同价款70%以上，系适用法律错误。本案应依据合同法第九十四条第三款规定判决支持上诉人的一审诉讼请求。 张念辩称，张念借钱给刘某是真实的，卖房子时，刘某叫张念过来完善房屋买卖协议，当时何培秀也在场，张念也支付了10万元。 舒雄伟未作陈述。 何培秀向一审法院起诉请求：判令解除张念与何培秀2015年11月2日签订的《房屋买卖合同》。 一审法院认定事实：2015年，何培秀之子刘某因缺资金周转，找到朋友舒某帮助借款，舒某遂找到张念协商后，张念同意出借20万元给刘某，并约定了利息和舒某作为借款担保人。由于刘某原系中国农业银行股份有限公司武胜县支行的工作人员，张念将出借的20万元支付到刘某指定的收款人雷中全（当时刘某的财务保管）账户后，履行了出借人义务。 借款到期后，因刘某无钱偿还借款，便找到其母亲何培秀商议以何培秀集资购买的四川省武胜县安平雅居一栋8-3号，面积82.6平方米住房一套，折价32万元抵偿张念借款本息22万元。 2015年11月2日，何培秀（甲方）与张念（乙方）在四川省武胜县老树咖啡茶楼签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“1.甲方自愿将坐落在武胜县安平雅居一栋8-3号，面积82.6平方米房产（电梯住房）出卖给乙方，并将与所出卖房产的相关房产所有权同时卖给乙方；2.双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币叁拾贰万元整，小写320000元；3.甲方保证该房产合法、权属清楚；4.办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；5.因此房房产证尚未领到，待领取房产证后，甲方第一时间通知乙方，并积极配合乙方办理相关房产过户手续；6.甲方应在乙方交清房款后将此住房交付乙方，并保证该房产应无任何担保、抵押，无人租住、使用。……”。同日，何培秀向张念出具了收条一份，内容载明：“收条，今收到张念购买我的住房（武胜县安平雅居一栋8-3号一套）房款共计叁拾贰万元整￥320000元。收款人何培秀，证人舒某、刘某，2015年11月2日”。除约定抵偿的借款本息22万元外，张念当场将购房尾款10万元支付给了刘某。 张念接收房屋后，先后缴纳了房屋集资尾款和大修基金共计27,030元。 2015年12月，张念因兄弟张伟购买舒某的姐姐舒碧芬位于四川省武胜县房屋时应当支付48万元购房款，遂将案涉房屋以32万元价格转让给舒某之子舒雄伟。2016年1月，舒雄伟对案涉房屋装修后入住，至今已长达三年多时间。居住期间，该房屋的物业服务费和水电气费均由舒雄伟缴纳。 2018年，舒某、舒雄伟找到何培秀，又以何培秀作为甲方（卖方）与舒雄伟作为乙方（买方）对案涉房屋签订了《房屋买卖合同》和售房款收条各一份。 一审法院认为，何培秀请求解除与张念签订的《房屋买卖合同》的主要理由是未收到张念支付的购房款32万元。本案中双方的诉争焦点：一、何培秀与张念是房屋买卖行为还是以房帮助刘某的抵偿债务；二、何培秀与张念签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。 焦点一：何培秀与张念是房屋买卖行为还是以房帮助刘某的抵偿债务。何培秀与张念相互不认识，何培秀集资购房的目的是居住，即便要出售，张念也不可能知道，因此，双方无房屋买卖合意。何培秀是借款人刘某的母亲，刘某在无力偿还张念借款本息22万元时，无论刘某对何培秀是否存在欺诈行为，何培秀本人与张念签订了《房屋买卖合同》、出具收条足以证明何培秀对以房屋买卖方式将案涉房折价32万元抵偿张念的债务是明知的和无异议的。否则，作为完全民事行为能力人，何培秀不会在《房屋买卖合同》签字和在未收到售房款时向张念出具售房款收条，也不会将其向集资建房小组缴纳的220130元四份收据原件交付给张念。从证据优势原则来评判，对《房屋买卖合同》是何培秀明知帮助刘某以房抵偿债务22万元的事实予以认定。 焦点二：何培秀与张念签订的《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。我国法律对于当事人之间自愿协议以房抵偿债务或者帮助他人抵偿债务无禁止性规定，通过对焦点一的分析判断，何培秀与张念之间签订的《房屋买卖协议》以房帮助刘某抵偿债务系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，《房屋买卖合同》应当合法有效。何培秀主张只收到张念购房款22万元，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定，张念除抵偿债务的22万元，又向集资建房小组缴纳了房屋集资尾款和大修基金27030元，总额已超过32万元房价款的75%。且舒雄伟作为善意第三人对案涉房屋进行装修后实际占有、居住至今已长达三年多时间。综上，何培秀请求解除何培秀与张念签订的《房屋买卖合同》于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回何培秀的诉讼请求。案件受理费6100元，由何培秀负担。 二审中，上诉人何培秀向本院提交以下证据：1.唐某、张某2出具的证明和身份证复印件各一份，拟证明何培秀多次向“安平雅居”建房小组反映其与张念签订《房屋买卖合同》后一直没收到房款，其在刘某与张念共同欺骗下才签订《房屋买卖合同》；2.2019年10月7日刘某书写的“关于我母亲何培秀与张念买卖安平雅居房子一事情况说明”一份，拟证明刘某与张念、舒某串通欺骗何培秀签订房屋买卖合同，合同和收条都是他们事先打印好给何培秀签字，房屋价款也一直没有支付，也没有说抵债的事情，何培秀对以房抵债的事情并不知情。 被上诉人张念对上述证据的质证意见：1.对唐某、张某2的证明不予认可，至今没有任何人给张念打过电话催款，舒雄伟把房子装修好以后，何培秀还去祝贺了的；2.关于刘某的情况说明，不知是否是刘某书写，刘某和何培秀达成协议出售房屋想以房抵债，张念没有与他们合伙欺骗何培秀。 原审第三人舒雄伟对上述证据未发表质证意见。 本院对上述证据的认证意见：上诉人何培秀虽提交了唐某、张某2的证明和刘某的情况说明，但证人唐某、张某2和刘某均未出庭作证接受当事人的质询，且被上诉人张念对上述证据有异议，故对上述证据内容的真实性存疑，本院不予采信。 被上诉人张念和原审第三人舒雄伟均未向本院提供证据。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人何培秀与被上诉人张念签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。 2015年11月2日何培秀与张念签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属有效，各方均应按约履行。现何培秀以其未收到张念支付的购房款为由要求解除案涉《房屋买卖合同》，张念主张其当日抵扣何培秀之子刘某应偿还张念的借款本息后，向刘某支付了10万元现金，其已付清购房款。本院认为，何培秀关于其未收到张念支付的购房款的主张不成立，理由如下：第一，张念关于以抵扣刘某应偿还的借款本息和现金支付的方式支付购房款的说法有一审中的出庭证人舒某的证言证实，且与一审法院的调查笔录中刘某的陈述相印证。第二，签订合同当日何培秀向张念出具收条，明确载明收到张念支付的购房款32万元，何培秀对收条的真实性并无异议。何培秀主张是先在收条上签字，后收款，与常理不符，该主张本院不予支持。第三，何培秀将其支付合伙建房预付款收据及相关资料交给了张念，后张念接收房屋，即何培秀事实上履行了交付义务。根据案涉《房屋买卖合同》第六条“甲方应在乙方交清房款后将此住房交付乙方，并保证该房产应无任何担保、抵押，无人租住、使用。”的约定和何培秀向张念出具收条的事实，说明何培秀对张念用抵扣刘某应向张念偿还的借款本息来支付购房款的履行方式是明知且无异议的。第四，张念接收案涉房屋后缴纳合伙建房尾款和大修基金，并转让给原审第三人舒雄伟，何培秀又与舒雄伟就案涉房屋签订《房屋买卖合同》并向舒雄伟出具收到购房款32万元的收条，前后两份合同和收条，除人名不同外，内容基本一致。这一事实也可说明何培秀是认可其收到案涉房屋的购房款的。另外，舒雄伟对案涉房屋装修后入住已长达三年，期间何培秀对此并未提出异议，亦未通过诉讼主张权利。何培秀主张其向建房小组反映过、提出过异议，但未提供充足的证据证实。何培秀主张刘某与张念串通欺骗其签订房屋买卖合同，其不知道且不同意“以房抵债”，与客观事实不符。故何培秀以其未收到张念支付的购房款为由要求解除案涉《房屋买卖合同》，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，何培秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元，由上诉人何培秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 昀 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉