福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5842号 上诉人（一审原告）：厦门滕王阁物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路713号富山花园。 法定代表人：王强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：陈志贤，男，1958年12月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（一审被告）：陈晶，女，1961年7月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑华辉，福建天构律师事务所律师。 上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：何珠华，福建天构律师事务所实习律师。 上诉人厦门滕王阁物业管理有限公司（以下简称滕王阁物业公司）因与被上诉人陈志贤、陈晶物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕王阁物业公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判二被上诉人支付物业服务费2397.87元，房屋公共维修金285.48元，公摊水费391.66元，公摊电费289.24元，违约金1277.53元或将本案发回重审；依法判令本案一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对本案基本事实认定错误。1、原审法院仅依据骆永宗在微信群中的发言认定提高物业费并未经过全体业主的表决同意，与事实不符，该发言仅是骆永宗的个人观点，且该微信发言未有其他证据材料予以印证，不应作为认定事实的依据。2、原审法院的认定违背“法无禁止即可为”的原则，现行法律和议事规则均未规定业主委员会不得委托他人，不应强加给业主委员会准用严格的义务。原审法院认定议事规则未约定业主委员会有权委托授权他人的事务必须由业主委员会亲自实施，未考虑业委会履行职能的现实操作性。3、原审法院认定物业公司提供的业主意见征询结果不具有足够客观性，并没有证据予以佐证，对本案基本事实认定错误。上诉人受托收集的业主意见征求结果是各个业主签字确认的，被上诉人也并未提交任何证据证明业主意见征询结果不真实。二、厦门富山花园二期业主委员会与上诉人在2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》经过业主大会投票表决，双过半业主同意，该合同有效，对讼争小区全体业主有约束力。三、被上诉人无正当理由拒付物业费，应当承担逾期付款的违约责任。被上诉人并未提交任何证据证明上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，不具有拒缴物业费的正当理由。而且被上诉人已经享受了物业公司提供的服务。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。 陈志贤、陈晶答辩称，原审判决认定的主要事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回其上诉请求。 滕王阁物业公司向一审法院起诉请求：陈志贤、陈晶支付滕王阁物业公司物业服务费2397.87元、房屋公共维修金285.48元、公摊水费391.66元、公摊电费289.24元及前述费用的滞纳金1241.93元。事实和理由：陈志贤、陈晶名下拥有厦门市思明区房屋，滕王阁物业公司为该房屋所在小区的物业服务企业。2018年7月1日起至2019年3月31日，陈志贤、陈晶应交纳物业服务费2397.87元、房屋公共维修金285.48元；2018年6月1日起至2019年2月28日，陈志贤、陈杰应交纳公摊水费391.66元；2018年5月1日起至2019年2月28日，陈志贤、陈杰应交纳公摊电费289.24元。但陈志贤、陈晶至今未向滕王阁物业公司支付前述费用。截止至2019年3月31日，前述费用的逾期支付滞纳金为1241.93元。 一审法院认定的事实：厦门市思明区房屋登记的权利人为陈志贤、陈晶，该房屋的建筑面积为126.87平方米，陈志贤、陈晶为该房屋所在厦门富山花园二期小区的业主。滕王阁物业公司为该小区的物业服务企业。 2013年7月15日，厦门富山花园二期业主委员会向厦门市思明区人民政府筼筜街道办事处申请备案登记，其提交的《厦门市业主委员会变更备案表》中载明“富山花园二期房屋套数979套，房屋总面积92516平方米，业主委员会委员包括骆永宗等八人，业主委员会执行秘书为陈毅振。”厦门富山花园二期业主委员会向厦门市思明区人民政府筼筜街道办事处备案的《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》，其中第五条约定“本业主（代表）大会可以采用集体讨论方式召开会议，也可以采用书面征求意见的形式”，第九条约定“采用书面征求意见方式召开业主（代表）大会的程序一般包括以下内容：……（三）全体业主就需要决议事项逐一进行书面投票表决；（四）召集人在监督指导小组成员的监督下计收有效票……”，第十五条约定“每届业主委员会任期为5年，可以连选连任”，第十八条约定“业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达二分之一以上的业主：……（二）关于调整物业服务费并提交业主（代表）大会表决的建议；……。” 2015年1月1日，厦门富山花园二期业主委员会（作为甲方）与滕王阁物业公司（作为乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定：甲方将富山花园二期及二期高层部分委托于乙方实行物业管理服务，委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；本物业的管理服务费，由业主或物业使用人按建筑面积交纳，其中带电梯小高层住宅为1.5元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金；公用水电费由全体业主按户平均分摊；房屋公共维修金由业主或物业使用人按建筑面积交纳，由乙方代收，其中带电梯小高层住宅为0.25元/月/平方米；乙方违反合同约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 陈志贤、陈晶按上述《物业管理服务合同》的约定，交纳物业服务费、房屋公共维修金至2018年6月30日，交纳公摊水费至2018年5月31日，交纳公摊电费至2018年4月30日。截止至2019年2月28日，陈志贤、陈晶尚未交纳的公摊水费为391.66元、公摊电费为289.24元。截止至2019年3月31日，陈志贤、陈晶尚未交纳的房屋公共维修金为285.48元。 另查明，2018年3月5日，滕王阁物业公司向厦门富山花园二期业主委员会提交一份《富山花园二期及高层部分物业服务费调整申请报告》，申请提高富山花园二期及高层部分的物业服务费标准，拟多层住宅、小高层住宅、商业店面各提价40%（其中小高层物业服务费由原来的1.5元/月/平方米调整为2.1元/月/平方米）。 2018年3月6日，厦门富山花园二期业主委员会向滕王阁物业公司出具一份《委托书》，载明“本业委会于2018年3月6日收到贵公司关于物业费调价申请报告函后，及时组织各位委员开会商议此事，原则上同意对富山花园二期及高层部分的物业费标准进行调增。……委托贵司下属的富山花园二三期管理处向富山花园二期及高层部分的多层住宅、小高层及店面的业主发放物业费调价意见征询表（主要内容为物业费新增标准和执行时间等相关事宜），要求贵司须于2018年5月31日前完成本次业主意见征询表的回收和统计等各项工作，并将征询结果书面报告本业委会。” 此后，滕王阁物业公司下属的美迪斯管理处制作了有关提高物业服务费标准的《业主意见征询调查表》，并发放给富山花园二期及高层部分的业主或实际使用人签署意见。 2018年4月4日，厦门富山花园二期业主委员会制作了一份《富山花园二期及高层部分物业费调价意见征询调查表汇总统计公告》，载明“三、富山花园二期及高层部分全体业主对本次物业费提价明确表示同意的为574户，占本次提价总户数815户的70.43%，同意提价的业主表决权面积为45366.81平方米，占本次总表决权面积66799.21平方米的67.92%，已超过双过半以上业主同意，符合《厦门市物业管理条例》等有关规定，因此，本次通过业主意见征询表对物业费提价的表决合法、有效。”、“四、本次物业住宅区域及店面从2018年7月1日起按以下标准调整物业服务费，具体如下：……2、小高层物业服务费由原1.5元/月/平方米调整为2.1元/月/平方米。” 2018年4月27日，厦门富山花园二期业主委员会（作为甲方）与滕王阁物业公司（作为乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定：甲方将富山花园二期及二期高层部分委托于乙方实行物业管理服务；本物业管理服务合同自2018年7月1日起执行，有效期至下一届业主委员会换届成立后签订新的《物业管理服务合同》后自动终止；本物业的管理服务费，由业主或物业使用人按建筑面积交纳，其中带电梯小高层及高层住宅为2.1元/月/平方米；物业管理服务费按季度交纳，第一季度在3月1-10日交纳，第二、三、四季度分别在5、9、11月的1-10日交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他费用（水电公摊费、代收代缴的业主自用水电费），从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金；公用水电费由全体业主按户平均分摊；房屋公共维修金由业主或物业使用人按建筑面积交纳，由乙方代收，其中带电梯小高层及高层住宅为0.25元/月/平方米。 陈志贤、陈晶对上述《物业管理服务合同》及滕王阁物业公司提供的物业管理服务有异议，故未再向滕王阁物业公司交纳物业服务费等费用。 2019年4月27日，厦门富山花园二期业主委员会的委员骆永宗在美迪斯业主沟通微信群中发言“总的来讲，这次物业涨价，我们业委会没有征求大部分业主意见，自行同意签字，有欠考虑，做了不对，应在此向全体业主表示道歉。”滕王阁物业公司的工作人员也有加入该微信群。 2019年5月10日，厦门富山花园二期业主委员会的主任吴某在美迪斯业主沟通微信群中贴出有关物业服务费调整的业主委员会《会议纪要》（落款时间为2018年3月20日）、《委托书》。 审理中，滕王阁物业公司还陈述，《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》第十二条约定“业主委员会应当依法履行下列职责：（四）关于调整物业费标准征询业主意见（可委托第三方实施）”，故厦门富山花园二期业主委员会就物业服务费调整事宜委托滕王阁物业公司征求业主意见，符合规定。滕王阁物业公司提交相应的议事规则作为证据，同时还提交《会议纪要》（落款时间为2018年3月6日）、骆永宗出具的《申明》作为证据，《申明》中载明“本人2019年4月27日23:17在小区业主微信群说‘这次物业涨价，我们业委会没有征求大部分业主意见，自行同意签字’属醉酒状态下笔误。本次物业费调价是小区业主委员会全体委员会根据‘富山花园二期业主大会和业主委员会议事规则’相关规定，委托物业做业主意见征询调查，根据调查结果，依法完成的，合法有效。” 陈志贤、陈晶质证认为，对《申明》的真实性、合法性、关联性均有异议，骆永宗以其醉酒否认在微信群中发言理由不能成立，而且当时微信群中的滕王阁物业公司工作人员以及业委会的其他成员均未对骆永宗的发言表示异议。对《会议纪要》《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系滕王阁物业公司伪造的。 一审法院认为，根据在案事实及证据，足以认定厦门富山花园二期业主委员会与滕王阁物业公司在2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》，对陈志贤、陈晶等业主不具有拘束力。首先，《物业管理条例》第十五条第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，故业主委员代表业主与物业服务企业签订物业服务合同必须有相应的业主大会的决定。其次，《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”但《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》第九条明确约定，应由召集人在监督指导小组成员的监督下计收有效票；第十八条亦明确约定，关于调整物业服务费并提交业主（代表）大会表决的建议，业主委员会的决定应当以书面形式送达二分之一以上的业主；该议事规则并未约定前述事项业主委员会有权委托授权他人实施，故应由业主委员会实施。显然，厦门富山花园二期业主委员会在2018年3月份就物业服务费调整事宜委托授权滕王阁物业公司征求业主意见，违法了前述规定，缺乏依据。第三，物业服务费是否提高直接关涉业主权益。而滕王阁物业公司系提高物业服务费的直接受益人，与征求业主意见之间存在利害关系。但厦门富山花园二期业主委员会却委托授权由滕王阁物业公司向业主书面征求意见，自己却未参与其中，属于怠于履行职责、怠于维护全体业主合法权益的行为。基于此，滕王阁物业公司提供的业主意见征求结果，尚无法让人信服其具有足够的客观真实性。第四，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”。滕王阁物业公司提供的《会议纪要》与厦门富山花园二期业主委员会的主任吴某在美迪斯业主沟通微信群中贴出的《会议纪要》内容相同，但落款时间却不一致。而滕王阁物业公司提供的《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》，其中的第十二条第四项内容，在厦门市思明区人民政府筼筜街道办事处备案的《富山花园二期及高层部分业主（代表）大会和业主委员会议事规则》中并不存在。结合在案情况，滕王阁物业公司存在伪造或提供虚假证据的可能，其行为明显违反了诚实信用原则。第五，厦门富山花园二期业主委员会的主任吴某在美迪斯业主沟通微信群中贴出的落款时间为2018年3月20日的《会议纪要》，可以证明业主委员会在向滕王阁物业公司出具《委托书》时，并未召开业主委员会会议进行讨论并决定。而厦门富山花园二期业主委员会的委员骆永宗在微信群中发言“这次物业涨价，我们业委会没有征求大部分业主意见，自行同意签字，有欠考虑”，亦可证明提高物业服务费并未经过全体业主的表决同意。至于滕王阁物业公司提交的骆永宗出具的《申明》，综合本案情况，一审法院实在无法认为该《申明》的内容具有合理性和可能性。综上，同时充分考虑厦门富山花园二期业主委员会任期已经届满的情况，该院认为厦门富山花园二期业主委员会与滕王阁物业公司在2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》，并未经过业主大会的表决同意，对业主不具有约束力。 滕王阁物业公司现在根据2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》要求陈志贤、陈晶支付物业服务费等费用，缺乏依据。考虑到滕王阁物业公司确实有提供物业管理服务，陈志贤、陈晶亦负有支付物业服务费等费用的义务，一审法院认为，陈志贤、陈晶应当参照2015年1月1日签订的《物业管理服务合同》支付相关费用。经计算，2018年7月1日起至2019年3月31日期间，陈志贤、陈晶应支付的物业服务费为1712.79元（126.87平方米×1.5元×9个月）。因此，在本案中，陈志贤、陈晶应支付给滕王阁物业公司物业服务费1712.79元、房屋公共维修金285.48元、公摊水费391.66元、公摊电费289.24元。《物业管理服务合同》约定了滕王阁物业公司提供的物业管理服务未能达到约定的管理服务目标时应承担的责任，但并未约定业主可以免除或减少物业服务费等费用，故陈志贤、陈晶有关免除或减少费用的抗辩意见，不予采信。鉴于滕王阁物业公司在提高物业服务费时并不符合法律规定，由此引发与陈志贤、陈晶之间的争议，其对此存在过错；陈志贤、陈晶暂时拒绝支付物业服务费等费用，尚无明显不当或存在主观故意，故滕王阁物业公司主张的滞纳金，理据不足，不予支持。一审法院注意到，确实有部分业主已按提高后的物业服务费标准向滕王阁物业公司支付物业服务费，故2018年7月1日起物业服务费是否应当提高及其提高的幅度，可由业主大会另行决定。依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈志贤、陈晶于本判决生效之日起十日内支付厦门滕王阁物业管理有限公司物业服务费1712.79元、房屋公共维修金285.48元、公摊水费391.66元、公摊电费289.24元；二、驳回厦门滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 经二审审理，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 滕王阁物业公司为支持其上诉请求，向本院提交了统计公告、照片、补充合同以及申请证人吴某（厦门富山花园二期业主委员会主任）出庭作证，拟证明：讼争小区业主双过半同意滕王阁物业公司继续为讼争小区提供物业服务以及物业费提升的标准是跟业主委员会签订过合同。经组织双方质证，陈志贤、陈晶质证认为，上诉人提交的证据不是新的证据，一审法院已经给其至少二次补充证据的时间，上诉人均没有提交相关证据。对这些证据的真实性均不予认可，上诉人提交的统计公告与一审时提交的统计公告的时间与内容完全不同的，补充合同是原业主委员会跟物业公司串通签订的，里面的内容均没有征询业主大会的意见，内容均是违法的。根据2015年签订的物业合同，明确规定物业合同到期或者要调价，必须要提前2个月由业主大会讨论通过，这份补充合同的签订没有履行相关程序，而且合同是在业委会即将到期时、物业合同还没到期前2个月的情况下签订的，是无效的。 本院认为，本案的争议焦点为厦门富山花园二期业主委员会与滕王阁物业公司于2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》对陈志贤、陈晶是否具有约束力。时至今日，均无人对本案讼争的《物业管理服务合同》合同效力提出审查之诉，没有证据证明《物业管理服务合同》存在被依法撤销或被认定为无效的情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力的规定，该合同对包含陈志贤、陈晶在内的全体业主均具有法律约束力，全体业主及滕王阁物业公司应按合同约定履行自身权利义务。陈志贤、陈晶主张《物业管理服务合同》对其不具有约束力，没有事实和法律依据，本院不予采信。滕王阁物业公司依约为厦门富山花园二期小区提供物业服务，陈志贤、陈晶作为小区业主亦应按物业服务合同约定向滕王阁物业公司缴纳物业管理费用，其自2018年7月1日起至2019年3月31日，应向滕王阁物业公司支付物业服务费2397.87元、房屋公共维修金285.48元、公摊水费391.66元、公摊电费289.24元。陈志贤、陈晶未依约支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。物业服务合同中约定的滞纳金应视为违约金。关于滞纳金，案涉合同约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费及其它费用（其它费用为：水电公摊费、代收代缴的业主自用水电费）的，从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金，该计算标准高于民间借贷利率的法定上限，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整为按年利率24%标准计算；因合同未约定逾期支付公共维修金的违约责任，对滕王阁物业公司要求陈志贤、陈晶支付该部分违约金的诉讼请求，不予支持。据此，陈志贤、陈晶应当支付滕王阁物业公司违约金738.9元。至于厦门富山花园二期业主委员会与滕王阁物业公司在2018年4月27日签订的《物业管理服务合同》的程序是否合法以及效力问题，当事人应另行主张，不属于本案审查的范畴。 综上，滕王阁物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11038号民事判决第二项即驳回厦门滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11038号民事判决第一项为：陈志贤、陈晶应于本判决生效之日起十日内支付厦门滕王阁物业管理有限公司物业服务费2397.87元、房屋公共维修金285.48元、公摊水费391.66元、公摊电费289.24元以及滞纳金738.9元。 一审案件受理费25元及二审案件受理费50元，均由陈志贤、陈晶负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十二月十九日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。