湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3243号 原告：廖宇顺，男，1997年1月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：胡家云，湖南添力律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉；变更或放弃、承认或反驳诉讼请求；提起反诉；代为诉讼财产保全申请；进行调解或和解；代为签收法律文书等。 委托诉讼代理人：马云龙，湖南添力律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：曾振豪，男，1997年10月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为参加庭审，承认，放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、撤诉、提起上诉、签收本案法律文书等事项。 委托诉讼代理人：熊靖妤，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告廖宇顺诉被告曾振豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员尹利容适用简易程序于2019年11月11日、12月5日、12月12日公开开庭进行了审理，实习法官助理田莉协助审理，书记员易漾担任法庭记录。原告廖宇顺及委托诉讼代理人马云龙，被告曾振豪的委托诉讼代理人熊靖妤三次均到庭参加了诉讼，原告廖宇顺的委托诉讼代理人胡家云第一、二次到庭参加了诉讼，被告曾振豪的委托诉讼代理人赵星第一次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖宇顺向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年12月11日签订的《株洲市存量房转让合同》；2、依法判令被告返还原告已付还款430,000元及其利息（按年利率6%计算，自每笔款项实际支付次日计算至实际返还之日止，暂算至2019年8月7日，即32,270元）；3、依法判令被告赔偿原告房屋过户税费损失4690元；4、本案诉讼费、房屋过户税费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月11日签订《株洲市存量房转让合同》，原告向被告购买位于天元区嵩山路21号丽景滨江6栋501号房屋，并办理了过户手续。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款，但被告一直无法交付房屋给原告，经原告多次催促交房事宜，被告至今仍未交房。原告认为，原告购买涉案房屋即为实现对房屋的占有、使用、收益、处分权，但因被告至今无法交付涉案房屋，导致原告无法实现合同目的，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求法院判如所请。 被告曾振豪辩称：一、原告在购房前已经充分了解房产现状，应当自行承担交易风险。1、答辩人如实告知了房产现状，并低价转让；2、原告在购房前已经充分了解到房产现状，同意自行处理、承担责任；3、交付时间无法确定，合同未约定交付时间，邀请证明人监管房款。二、不存在约定解除或者法定解除合同的情形。法律并未禁止使用权和所有权分离情形的房屋买卖，涉案房屋的现状，类似于存在一定期限内租约的房屋。房屋现状并非答辩人造成，答辩人无法改变也并未隐瞒。答辩人通过降低价格、证明人监管房款的方式，与原告达成了公平合理的交易条件，不应再额外负担已由原告自愿承担的交易风险，答辩人向原告转移了房屋所有权，已履行合同约定的义务。原告的合同目的并未立即入住房屋，购房前已经充分了解房屋现状，在《二手房买卖合同》中同意处理购房若干事宜，承担责任及产生费用。原告未能顺利处理，应自行承担责任，答辩人并无过错，原告不享有合同解除权。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经本院审理查明：被告曾振豪的母亲徐建辉欲出售被告名下的涉案房屋，原告廖宇顺的父亲廖生容欲为原告购买房屋，经案外人刘胜昔介绍，徐建辉、廖生容双方就涉案房屋进行协商。2017年12月7日，原告廖宇顺（乙方）与被告曾振豪（甲方）签订了《二手房买卖合同》，合同主要约定：1、乙方同意购买甲方所有位于株洲市天元区嵩山路丽景滨江6栋501号的房屋，建筑面积88.42平方米；2、房产的交易价格为4863元/平方米，总价：人民币43万元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币10万元整，作为购房定金；3、乙方交纳定金之前，已对该房产现状充分了解，并已同意处理购房若干事宜由甲方协助，责任及产生费用由乙方承担；4、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心交纳税费，剩余房款人民币33万元申请银行按揭。申请贷款期限为办理房屋变更登记之日起十五日，否则甲方可视情节解除合同，按乙方违约处理；5、甲方收到乙方全额房款之日起天内将交易的房产全部交付给乙方用，并应在交房当日将无费用结清，如发生费用，乙方同意和原租住户协商承担，甲方不承担；6、双方签订合同之后，若乙方中途违约，应书面告知甲方。但购房定金归甲方所有，甲方有权取回房屋解除合同，损失由乙方承担，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起壹日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还乙方。当日，原告廖宇顺通过银行转账的方式向被告曾振豪支付10万元购房定金。 2017年12月11日，原告廖宇顺（乙方）与被告曾振豪（甲方）签订《株洲市存量房转让合同》，合同主要约定：1、甲方自愿将坐落于天元嵩山路21号丽景滨江6栋501的房屋以买卖的方式转让给乙方，不动产权证（房屋所有权证号2016第0001756），房屋建筑面积88.42平方米，房屋用途为成套住宅；2、房屋的成交价格为：人民币430,000元整（大写肆拾叁万元整）；3、房屋转让所缴纳的税费由乙方承担；4、房屋成交价款应于本合同签订之日起日内支付首期房款人民币30,000元，余款400,000元在日内由买方向银行申请以按揭方式付清，如未能付清，则本合同自动终止。 2018年6月14日，原、被告共同到湖南省株洲市芦淞区地方税务局申报房产交易契税，房屋评估价格为46.9万元，交易价格为43万元，契税4690元。当天，原告廖宇顺通过银行转账的方式向刘胜昔（资金监管人）支付33万元。涉案房屋于2018年6月19日登记在原告名下，刘胜昔于2018年6月22日、6月25日通过银行转账的方式分三次向被告曾振豪合计支付30万元，剩余3万元暂未支付。2018年7月23日，原告以涉案房屋产权设定了抵押权，抵押权人为株洲市融兴村镇银行有限责任公司，被担保主债权数额为30万元，债务履行期间为10年。 现原告以合同目的根本无法实现为由，向本院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同。 另查明，2016年1月29日，株洲市荷塘区人民法院受理的申请执行人徐建辉（被告之母）与被执行人朱国栋、江智强（2015）株荷法执字第882号民间借贷纠纷执行一案，在执行过程中达成以下协议，协议的主要内容为：一、被执行人朱国栋承诺将位于株洲市天元区嵩山路21号丽景滨江6栋501号的房屋过户给申请执行人徐建辉，但被执行人朱国栋要求必须在其父母过世后才能将房屋交付给申请人徐建辉使用；二、被执行人朱国栋名下所有的住房公积金账户7万元，其中4万元用来偿还丽景滨江6栋501号房屋的贷款，剩余的3万元由被执行人朱国栋自行支配；三、被执行人朱国栋承担本案执行费4500元。当日，徐建辉出具承诺书，内容为：本人承诺在朱国栋父母百年之前，不上门骚扰二位老人，若朱国栋协助找回江智强债务本金，则将该套住房还给朱国栋，现房屋的剩余贷款本息及过户费由徐建辉承担。2016年2月19日，涉案房屋登记在徐建辉儿子即本案的被告名下。 通过徐建辉与廖生容的电话录音，可知以下事实：1、廖生容在房屋过户之前知道涉案房屋是朱国栋抵债给徐建辉的，朱国栋的父母住在涉案房屋，徐建辉答应给朱国栋的父母住到百年之后，朱国栋的父母未向徐建辉支付过租金；2、两人一直商量如何采取强制手段将朱国栋的父母赶走。 以上事实有经过庭审质证的原、被告的身份证、《株洲市存量房转让合同》、廖宇顺的招商银行交易明细表、刘胜昔的中国光大银行交易明细、房产交易申报单、增值税普通发票、税收完税证明、株洲市天元区嵩山路街道办事处临江社区居委会出具的《证明》、承诺书及执行和解协议、不动产权利及其他事项登记信息、《二手房买卖合同》、电话录音及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《二手房买卖合同》、《株洲市存量房转让合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应严格遵守。本案的争议焦点：原告是否知晓涉案房屋权利瑕疵及其内容？原告是否享有法定解除权？现具体分析如下： 一、原告是否知晓涉案房屋权利瑕疵及其内容？ 首先，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》中约定，“乙方交纳定金之前，已对该房产现状充分了解，并已同意处理购房若干事宜由甲方协助，责任及产生费用由乙方承担”，原告廖宇顺作为一个具有完全民事行为能力的成年人，其应当预见自己签字的法律责任，双方将“已对房屋现状充分了解”作为合同的条款进行约定，且了解房屋的现状是买受人的权利亦是义务。依据交易习惯，被告作为一个理性谨慎的合同相对人至少应上门查看房屋情况，其称从未上门查看房屋情况，应视其放弃合同的权利。其次，徐建辉与廖生容的电话录音可以证明原告的父亲知晓以下事实：涉案房屋是朱国栋抵债给徐建辉的，朱国栋的父母住在涉案房屋，徐建辉答应给朱国栋的父母住到百年之后，朱国栋的父母未向徐建辉支付过租金等事实，通过上述事实可知原告父亲对涉案房屋的占有权、使用权、收益权受限的事实是知晓的。而原告当庭追认其父处理相关购房事宜的法律效力，故可推定原告亦知晓以上事实。最后，被告以低于交易评估价格将涉案房屋卖给原告，也侧面说明涉案房产存在权利瑕疵。综上，原告知晓涉案房屋的占有权、使用权、收益权受限，权利存在瑕疵。 二、原告是否享有法定解除权？ 本案中，原告依据《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，要求解除双方于2017年12月11日签订的《株洲市存量房转让合同》。根据上述条款的规定，以合同目的不能实现解除合同是以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为”为前提。本案中，原告对其所有的房屋不能拥有完整的所有权权能，并不是被告“迟延履行债务或者有其他违约行为”导致的，故原告不享有法定解除权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告廖宇顺的全部诉讼请求。 本案案件受理费8311元，减半收取4155.5元，由原告廖宇顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 尹 利 容 二〇一九年十二月十二日 法官助理 实习田莉 书 记 员 易  漾 附：审理本案所引用的法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。