辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初13063号 原告沈阳鲲鹏家园物业管理有限公司。 法定代表人杨宝峰，系该公司总经理。 委托代理人吴美萱，系辽宁迅驰律师事务所律师。 被告安玉霞。                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                                                     当事人                       原告                       原告沈阳鲲鹏家园物业管理有限公司。             法定代表人杨宝峰，系该公司总经理。             委托代理人吴美萱，系辽宁迅驰律师事务所律师。                               被告                       被告安玉霞。                               诉辩主张                       原告             诉称                       请求判令被告支付拖欠的2016年2月25日至2019年2月24日物业费2132元，支付滞纳金131元，并由被告承担本案诉讼费。                               被告             辩称                       □已交纳物业费 物业服务未达到合同约定标准 □收费标准过高             □没有催费 □侵占绿地 被盗或财物受损全部或者部分超过诉讼时效 □房屋质量问题 □物业公司无资质 □物业公司被罢免 其他                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市                       房屋             面积                       59.22平方米。                               收费             标准                       物业费：1.0元/平方米/月                       欠费时间                       2016年2月25日至2019年2月24日                               是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                                           本院认为                       依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订《鲲鹏家园业主公约前期物业管理协议书》，约定由原告为被告所在园区提供物业服务，原告作为物业服务企业，应当按照合同约定，对房屋建筑公共部位、公用设施、设备进行维修、养护、管理，负责公共区域的环境卫生，维持公共秩序。原告为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而被告不按时向原告交纳物业费，系违约行为。故原告请求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。             关于原告滞纳金的诉讼请求，因被告并非恶意欠费，且合同中关于滞纳金的约定不明确，故本院对原告该项请求不予支持。             关于被告提出由于被告对公共区域未尽维护责任，致使其所在阳台墙面长毛的的抗辩主张，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支，故被告该项答辩意见本院不予支持。             关于被告提出由于主管道堵塞造成返水，家中被泡造成财产损害的抗辩主张，被告系三楼住户，2016年12月污水自楼上四楼洗手间和厨房的下水管涌出漏至被告家中，不属于由于楼外窨井下水管的主管道堵塞，物业公司未能履行合同约定对公共设施进行维护和管理的情况下导致返水情形，本案难以排除第三方的因素导致主管道堵塞，被告亦未提供其他证据对物业公司疏于管理进行举证证明，被告可在明确责任主体后另循法律途径维护自身合法权益，故本院对被告该项抗辩不予支持。             关于被告提出要求原告为其开具2008-2012年度物业费发票的主张，开具发票属于税务管理范畴，不属于人民法院民事受案范围，不予审理。             关于被告提出原告未公示物业费的收支情况的抗辩主张，物业费的交纳物业费收支情况是否公开不存在对价关系，如果被告认为物业公司未公开收支情况的行为侵犯了其知情权，可另循法律途径维护自身合法权益。             关于被告对园区公共区域出租收益使用情况提出的质疑，系园区公共区域部分的管理及使用问题，因涉及全区全体业主的权益，应由适格法律主体另循法律途径主张该部分权益，不构成拒交物业费的理由，故本院对被告该项抗辩不予支持。             关于被告提出的原告部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，《鲲鹏家园业主公约前期物业管理协议书》未明确约定给付期限，依据交易习惯，物业费为按季或按年交纳，物业管理费系分期履行的债务，对于同一债务而言，其具有整体性和唯一性，尽管该整体债务体现分期履行的特征，具有一定的独立性，但该独立性不足以否定该合同债务的整体性，因此，请求履行全部债务的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算。现原告一直持续在园区服务，原告诉讼请求不存在超过诉讼时效的情形，故本院对被告该项抗辩不予支持。             关于被告提出原告的其他各项服务均不到位的主张，因被告提供的照片不能反映园区的持续及整体服务水平，不足以证明其主张，且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的整体下降，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。             关于被告拖欠物业费的具体数额，依照业主房屋面积、约定的收费标准及实际拖欠时间(2016年2月25日至2019年2月24日止，共计36个月)予以计算，即59.22平方米×1元/月/平方米×36个月=2131.92元，本院予以支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项                               裁判主文                       一、被告安玉霞给付原告沈阳鲲鹏家园物业管理有限公司自2016年2月25日至2019年2月24日期间的物业费2131.92元，于本判决生效后立即付清。             二、驳回原告其他诉讼请求。             案件受理费减半收取25元，由被告安玉霞负担。                               告知内容                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。                审 判 员  刘 佳 二〇一九年十二月十一日 法官助理  和晓岚 书 记 员  王洁琦