重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝02民终3118号 上诉人(原审被告、申请执行人)：重庆两江新区领达小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号龙湖MOCO幢4楼，统一社会信用代码91500000086331176G。 法定代表人：庄鸿均，董事长。 委托诉讼代理人：陈学聪，男，汉族，1985年10月15日出生，该公司职工，住广西玉林市。 被上诉人(原审原告、执行案外人)：袁光顺，男，汉族，1957年1月3日出生，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：谭小龙，重庆周立太（开州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李莉，女，汉族，1974年8月6日出生，住重庆市开州区。 原审第三人（被执行人）：颜明，男，汉族，1975年12月10日出生，住重庆市开州区。 上诉人重庆两江新区领达小额贷款有限公司因与被上诉人袁光顺、原审第三人李莉、颜明案外人执行异议之诉一案，不服重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 重庆两江新区领达小额贷款有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项。2.改判继续执行坐落于开州区云枫街道桔乡路46号12幢1单元4-4房屋。3.本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.对购房合同不予认可，未出示购房合同原件，也未经司法鉴定，无法确认合同的真实性和签订时间。2.对购房资金是否真实给付不认可，一次性现金支付购房款78000元达到了总购房款的95%以上不符合二手房交易习惯。3.2015年以案涉房屋为抵押向建行贷款48万元，建行及评估机构对诉争房屋进行调查时，被上诉人十分配合将钥匙提供给李利并未对抵押贷款提出异议。2017年李莉以诉争房屋为抵押向上诉人申请贷款时，我司对房屋进行了调查，李莉拿钥匙开了门，我司工作人员进入房间进行了调查，评估机构亦对诉争房屋进行了调查并拍了照片，表明案涉房屋未卖给被上诉人。 袁光顺辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判，驳回上诉，一、二审诉讼费由上诉人承担。1.上诉人主张对购房合同不予认可，没有进行司法鉴定，未经司法鉴定不等于不真实，一审法院是根据证人证言等其他证据综合认定合同的，并购房合同经过了质证，上诉人一审诉讼代理人对该合同表示认可，在没有相反证据推翻的情况下，该合同是真实的。2.上诉人认为81000元交了78000有违交易习惯，这是当地二手房的交易习惯。被上诉人是老师，有能力支付78000元。3.签订合同时买卖双方各请了一个熟人在场，李莉办了产权证后没有告诉被上诉人，被上诉人找不到她，李莉夫妇在外躲债，办不了证。4.被上诉人购买的这个房子是其唯一住房，在2017年之前被上诉人是在小学教书，周末才回城里，故2017年前水电气费要少些，退休后就一直居住在涉案房屋，之前物管费、收视费都是被上诉人在支付，气费是以李莉的名义办理的，其他以被上诉人名义办理。5.上诉人主张李莉打开房屋看涉案房屋不是事实，被上诉人购买的是清水房，2012年进行装修，李莉父亲购买的是同一楼层402，评估报告看的是402而不是我们购买的404，周五前被上诉人是没有在家的，其他人打不开房屋。6.李莉在建行的贷款我方不知情，更不存在建行贷款开房看的事实。 袁光顺向重庆市开州区人民法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对袁光顺购买的位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（房地产权证编号：312房地证2015字第X号）的强制执行，并解除该房屋的查封（房屋价值为8.1万元）；2.请求确认袁光顺与第三人李莉2009年8月30日签订的购房合同有效，并确认该房屋归袁光顺所有；3.判决李莉协助和配合袁光顺办理该房屋的产权过户的登记于袁光顺；4.本案诉讼费用由重庆两江新区领达小额贷款有限公司承担。 一审法院认定事实：第三人颜明、李莉于2009年6月29日办理结婚登记，正值开县国有企业职工住房搬迁安置，李莉和颜明属于国有企业职工，根据开县人民政府开县府办（2004）188号文规定，李莉、颜明属住房搬迁和房改的优惠对象，两人共同于2009年8月7日与开县经委签订了重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同，根据该合同约定除第三人颜明、李莉享受的政府优惠补助外，向政府补交了30189.6元住房差额款，取得了开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋。2009年8月30日，袁光顺与第三人李莉签订了房屋买卖合同，第三人李莉将位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋卖给袁光顺，房屋总价款81000元，签订合同时交付现金78000元。余款3000元限于袁光顺取得房产证后再支付给第三人。李莉当时将房屋钥匙交付袁光顺，袁光顺受让后对该房屋进行了装修，占有居住房屋至今。因该房屋系安置房，此前无法办理产权证。2014年李莉与颜明离婚，没有对房屋财产作出处理；2015年8月13日将该出卖房屋办证于李莉名下，房地产权证编号：312房地证2015字第X号，此前李莉一直述称无法办理产权证。 2017年12月14日，李莉与领达公司贷款时，颜明作为共同借款人在借款合同上面签字，重庆两江新区领达小额贷款有限公司与李莉、颜明（李莉前夫）签订了《个人贷款合同》；当日，李莉、李永华（担保）与领达公司签订《抵押合同》，将李莉位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（面积65.89平方米）、李永华位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-2房屋（面积108.07平方米）抵押给申请执行人。2017年12月18日，重庆市公证处对李莉、颜明与领达公司签订的《个人贷款合同》，李莉、李永华与领达公司签订的《抵押合同》进行公证。出具了（2017）渝证字第77352号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年8月23日，重庆市公证处出具了（2018）渝证字第41386号执行证书，执行标的为600000元本金及利息和违约金等。2018年8月31日，申请执行人重庆两江新区领达小额贷款有限公司向该院申请执行。执行李莉位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋和李永华位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-2房屋，实现申请执行人对房屋拍卖款的优先受偿权。 在执行过程中，一审法院于2018年12月5日作出（2018）渝0154执2872号执行裁定书，查封了李莉、李永华用于抵押的房屋。现案外人袁光顺已购买李莉名下的房屋为由向该院提出执行异议。2019年1月17日，该院作出的（2019）渝0154执异2号《执行裁定书》驳回案外人袁光顺的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是案外人对执行标的物是否享有实体权利，案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的物权和物权期待权，即本案中已出售并交付的房屋又被出卖人抵押，法院是优先保护买受人对房屋的物权期待权还是债权人对房屋的担保抵押权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须完全具备，缺一不可。同时，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中袁光顺提供了其与李莉在2009年8月30日签订了购房合同书，该合同不违反法律规定，应当认定为合法有效的书面合同。（一）在查封前袁光顺与李莉之间是否存在被执行标的物已经交易的真实性问题。一是买卖交易行为真实。案外人向人民法院主张对执行标的物的所有权，主要依据《买卖合同》、缴费票据、产权证明、公证文书等凭证，形成了完整的证据链，能够证明在抵押前袁光顺与李莉之间存在被执行标的物已经交易的事实。袁光顺已经按合同约定支付了房屋价款，余下的3000元购房款待房屋产权证办理到袁光顺名下再支付，符合交易习惯，应当认定交易的真实性。二是执行标的物转移时间节点真实。本案执行标的物买卖合同签订的时间、房屋价款的给付时间、袁光顺接房后装修入住后的物管、水电等费均先于抵押。重庆两江新区领达小额贷款有限公司没有提出反驳性证据，也没有证据证实袁光顺与李莉之间的买卖在抵押后所为，能够排除买卖人签订合同的恶意倾向。（二）关于袁光顺是否占有的问题。即袁光顺对涉案标的物是否具有实际的控制和支配能力。人民法院在判定案外人是否已实际占有，可结合以下因素：空间上，袁光顺已经领取涉案标的物并已经装修和搬入家具；时间上，袁光顺已经接房且装修居住至今；袁光顺以自己的名义交纳了抵押前数年的物管费，以房号及原房主名义已支付且至今仍在支付涉案标的物的水、电等费用。房屋所在社区居民委员会证明袁光顺在抵押前数年已经入住。也没有证据证明袁光顺与第三人之间具有特殊的利益关系或利害关系，所以袁光顺与第三人之间不存在恶意串通，应当认定占有成立。（三）袁光顺已按合同约定交付了房屋价款，至2018年4月止已经超过95%，且要求李莉过户并付清余款，根据双方的陈述，李莉办证后没有在开县常住，袁光顺未能得到李莉的地址和联系方式，袁光顺主张过户的条件无法过到，说明非袁光顺主观原因不过户。（四）案外人对未办理过户手续是否存在过错的认定，袁光顺应当举证证明标的物事实权属归自己和未办理过户手续的责任非自己过错。袁光顺作为案外人的主张能否支持要重点审查以下三点：其一，案外人应当在抵押前，已经支付全部价款或合同约定的大部分价款并实际占有该标的物。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据综合判断。其二，案外人未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。其三，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否已经支付全部或约定价款并实际居住等事实应当严格审查。第四，没有证据证明抵押前袁光顺知道李莉将房产证办下来后用于抵押价款的事实。而本案李莉办证后没在开县常住，袁光顺未能找到李莉的地址和联系方式，本案中原业主的房屋产权证在抵押前没有办给袁光顺，不能归结于袁光顺具有过错。（五）第三人颜明无权以房屋抵押人身份主张执行该房屋。颜明认为，该房屋是自己与李莉婚姻存续期间所购房屋，属于共同财产，李莉个人无权将该房屋处分给袁光顺。一是2009年买房至本案诉讼时，近10年时间，颜明没有向袁光顺及任何机关主张权利；二是在与李莉离婚后的2015年房权登记时，也没有将颜明登记为产权人；三是颜明在2017年12月14日在借款合同上以借款人之一签字，而未在抵押合同上签字，说明其已经知道自己只是借款人而非房屋抵押人，抵押的房屋不是自己的，此后的一年余时间里其亦未提出权属主张，且颜明与李莉之间对房屋权利争议亦不属本案调整范畴，袁光顺作为买房人无过错，应当得到保护。所以，颜明没有理由依据抵押合同要求执行抵押物，无权以房屋抵押人身份主张执行该房屋。（六）抵押权人对抵押物实际权利注意不到位。《城市房地产抵押管理办法》第二十五条规定房地产抵押应当签订书面抵押合同，第二十六条规定房地产抵押合同应当载明抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任等事项，表明对该房地产的权属占有、使用权基础状况的确认直接影响抵押权的实现，是抵押权人应当尽到的注意义务，而本案申请执行人与被执行人之间所签订的抵押合同也明确被执行人对抵押物享有完全的处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或管理权方面的争议，为申请执行人提供抵押担保已根据本公司章程规定的程序权限获得所有必需的授权或批准。申请执行人仅仅在合同文本上尽到主要义务，对被执行人就抵押房屋状况的陈述与保证的真实性没有进行核实，没有注意到案涉抵押物在签订抵押合同时的真实占有使用状况。申请执行人亦未提供证据证明签订抵押合同时房屋占有、使用、收益权属于抵押人的证据，不能证明申请执行人对抵押物基础权利尽到了注意义务。 综上所述，袁光顺提交的证据能够证明其已实际取得了案涉房屋的物权期待权，应优先予以保护。出卖人故意隐瞒抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与抵押权人设定抵押行为属无权处分，损害了买受人的合法权益，签订抵押合同时抵押权人对抵押房屋占有、使用、收益的实际权利注意不到位,李莉将涉案房屋作为抵押物抵押给申请执行人没有物权基础。能够排对案涉房屋的强制执行。袁光顺对案涉房屋请求确权及产权过户，在房屋抵押权登记未涤除的情况下，物权受到限制，袁光顺请求确认权属暂不支持，其请求过户亦不是本案执行异议之诉调整的范围。据此判决：一、不得执行坐落于重庆市开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（房地产权证编号：312房地证2015字第X号）。二、驳回袁光顺的其他诉讼请求。案件受理费1825元，由重庆两江新区领达小额贷款有限公司负担。 本院二审期间，上诉人重庆两江新区领达小额贷款有限公司向本院提交了如下证据：1.房产证复印件一份，拟证明李莉于2015年12月10日在建行办理了抵押。2.案涉房屋的评估报告一份，拟证明上诉人进入案涉房屋并进行了拍照。 被诉人袁光顺发表质证意见为，证据1、2不是新证据，证据1的真实性不能确认，即使有贷款，并不等于就去案涉房屋进行实地查看，不是新证据。证据2中查看房屋不等于查看案涉房屋，2009年8月30日签订合同支付房款后当场交付了钥匙且被袁光顺换了门和钥匙。 被上诉人袁光顺未向本院提交新证据。 本院对上诉人重庆两江新区领达小额贷款有限公司提交的证据在本院认为中一并评判。 本院经审理查明，一审认定的证据和查明的事实并无不当，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为袁光顺对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，根据二审中当事人的诉辩意见，综合评述如下： 袁光顺作为案外人提出执行异议之诉，并向人民法院提交了购房合同的原件、证人证言、社区居委会证明、物管费、电费、气费缴款单据等证据，这些证据能够相互印证形成证据锁链，证实在人民法院查封之前，袁光顺与李莉之间签订了合法有效的房屋买卖合同并按合同支付了房屋价款78000元，以及实际占有房屋居住至今的事实，且未办理过户手续的原因在于袁光顺一直无法联系上李莉，系案外人意志以外的原因，袁光顺对此不具有过错，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，袁光顺对案涉房屋享有物权期待权，能够排除法院的强制执行。上诉人以购房合同未提供原件、也未进行司法鉴定为由主张无法确认购房合同的真实性的上诉理由不能成立。同时，袁光顺虽然支付95%以上的购房款，此系按合同约定履行付款义务，亦系双方当事人的真实意思表示，不能以不符合二手房买卖习惯为由来否定支付购房款的真实性，亦不能以重庆市社会平均工资标准来判断袁光顺不具有一次性支付现金的能力，故上诉人不认可袁光顺支付购房款的上诉理由不能成立。关于上诉人主张的2015年袁光顺将钥匙提供给李莉以配合建设银行及评估机构对案涉房屋进行尽职调查的理由，虽然上诉人提供了产权证明和评估报告，只能证明案涉房屋在银行处有抵押贷款，不能证明系袁光顺对此进行了配合，上诉人此上诉人理由不能成立。 综上，上诉人重庆两江新区领达小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由上诉人重庆两江新区领达小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱晓丽 审 判 员 冯 波 审 判 员 刘 康 二〇一九年十二月十六日 法官助理 何玉华 书 记 员 蹇佳莉