杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8313号 原告（反诉被告）：王敏，男，1969年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞帅，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余月元，男，1959年11月16日出生，汉族，住浙江省杭州市淳安县。 原告（反诉被告）王敏与被告（反诉原告）余月元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序于2019年10月15日、2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王敏及其委托诉讼代理人俞帅、被告（反诉原告）余月元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王敏向本院提出诉讼请求：1、判决余月元支付自2019年4月20日至2019年7月19日房屋租金36175.78元；2、判决余月元腾退位于杭州市房屋，并支付自2019年7月20日至房屋腾退之日的房屋占用费（按房屋租金的标准计算，暂算至2019年10月15日的占有使用费34491.15元）；3、判决余月元支付水费808.15元、电费2357.27元；4、判令本案诉讼费用由余月元承担。事实与理由：原、被告双方于2014年7月20日签订《房屋租赁合同书》，约定王敏把杭州市房屋（约300平方米）出租给余月元，租期自2014年7月20日至2019年7月19日止，押金5000元，租金每三个月支付一次，第一年年租金125000元，次年在原有基础上每年递增5%，余月元承担在租赁时所发生的水电等一切相关费用；本合同终止时需对王敏提供的设备设施进行清点、检查移交，如有损坏短缺应照原值或酌情赔偿，余月元如因使用不当损坏房屋及设施设备的，应负责修复原状或予以经济赔偿等。现因余月元未在2019年4月19日前支付2019年4月20日至2019年7月19日期间的房租费，王敏多次催缴未果。综上，余月元的行为已违反双方约定，严重损害了王敏的利益，故王敏依法起诉，请求依法判决。 被告余月元辩称：本案应当驳回原告王敏的全部诉讼请求。理由如下，一、王敏在房屋出租期间一直非法占用多处属于余月元通过合法租赁取得的房屋。二、王敏出租给余月元的房屋在租赁期间多个房间频繁发生白蚁蚁患，且拒不配合余月元治理白蚁，导致多个房间无法正常经营。三、王敏出租给余月元的房屋在租赁期间多个房间频繁发生漏水，王敏拒不配合修缮，造成多个房间无法正常经营。四、王敏在出租给余月元的房屋正大门以及后门堆放垃圾和杂物，严重影响旅馆形象、减少客源。五、王敏在租赁合同到期当天直接把大门锁起来，导致余月元无法腾空房屋。旅馆是对外经营的，王敏任意在房屋正门口、过道等对外经营的关键位置堆放杂物，已经严重影响到余月元的正常经营；当房屋出现白蚁、漏水等问题时，且对余月元正当、合理的请求均以漠然的态度直接拒绝，不履行申报（防治）白蚁、不履行房屋的修缮义务；已经严重违背了《合同法》第二百二十条的规定，公平是合同法的基本原则，那有只享受权利不履行义务的呢？请求依法判决。 被告余月元并提出反诉请求：1、判令王敏支付水电费用41767.58元（其中水费5137.58元、电费36630元）；2、判令王敏支付损失12434元（其中因白蚁产生的退房费和损失为4434元，因房屋漏水而产生的损失8000元）；3、判令王敏支付房屋占用及经营损失费用102317.31元；4、判令王敏支付合同未到期赶走余月元正常入住顾客的损失费1762元。事实与理由：双方签订了房屋租赁合同，租期从2014年7月20日到2019年7月19日，租期为5年，合同约定所租房屋面积为300平方米（一、二、三层）。在此期间，王敏在余月元所租房屋面积内长期堆放杂物并占用，多次与其沟通房屋占用费，王敏屡次找理由拖延拒绝沟通。因电表为一户一表，王敏所居住的4楼所产生的水电费先由余月元先行垫付，再与王敏结算，但王敏以各种理由拖延。期间，多个房间有白蚁、漏水情况，余月元请求王敏治理白蚁和房屋维修，王敏一开始以“忙，过几天再弄”等理由拖延，余月元无奈跑社区找协助，但均以王敏的不配合而无法实现承租人的正常合法权利。更恶劣的是王敏在旅馆门口堆放垃圾、废水池外露等非正常的行为，目的就是破坏旅馆对外经营的形象，让余月元无法正常经营。综上所述，余月元认为，王敏作为出租方拒绝履行正常的维修和白蚁治理义务，依仗出租方的强势地位强行占用余月元的所租用的房屋部分面积和拒绝给付水电费，现余月元依法提出反诉，请求法院公平合理判决，支持余月元的反诉请求。 针对被告余月元的反诉请求，原告王敏辩称：对于余月元的各项诉请，我方要求余月元提供计算说明。针对余月元提出的第一项诉请的水电费，我方愿意支付15000元；该15000元按照现在我方实际支付的每月250元乘以12个月再乘以5年计算得出，水电费每月250元的标准是按照平均计算得出。针对余月元提出的第二项、第三项、第四项诉请，我方不予认可，不愿意支付，事实情况是，针对白蚁问题，我方是打过电话给白蚁防治部门但是否有工作人员前来处理本人不清楚；而且余月元所陈述的白蚁的问题，余月元曾经因为门坏了没有告知本人进行修理而是自己找木头修理的，可能因此有影响。漏水的问题是很复杂的，因为本人是电工，对于漏水的原因本人并不清楚；而且漏水在漏了一段时间后，双方都没有修理就不漏了。针对房屋占用的问题，余月元所称的占用房屋实际是储藏室，本来就是由双方共用的。针对我方赶走顾客的问题，本人仅是告知租期即将届满，并没有赶走客人不让住宿。综上请求人民法院依法判决。 王敏为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：房屋租赁合同书，农村私人建房用地呈报表，房屋租赁合同到期通知书、关于房屋租赁合同违约通知书、关于房屋租赁合同违约通知书-2，支付宝支付凭证（水电费）等。 余月元为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：2019年4月8日房屋租赁合同期内告知书，清单，记账材料，银行账户明细单、照片等。 依据当事人在审理中的陈述意见和上述证据，本院认定事实如下： 2014年7月，王敏（作为甲方、出租方）与余月元作为（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方同意把杭州市房屋出租给乙方，乙方所租房屋面积约300平方米（一、二、三层），仅为开设旅馆使用，租期为5年，租期自2014年7月20日至2019年7月19日止；押金5000元，租金每三个月支付一次，第一年年租金125000元，第二年年租金共计125000元，第三年、第四年、第五年在原有基础上每年递增5%；乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、煤气、华数电视、宽带费以及物业所产生的一切费用；本合同终止时需对甲方提供的设备设施进行清点、检查移交，如有损坏短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及设施设备的，应负责修复原状或予以经济赔偿等。 合同签订后，王敏向余月元交付了出租房屋，余月元向王敏支付了押金5000元并开始承租房屋用于经营旅馆。双方开始正常履行合同。 2019年1月21日，余月元向王敏支付了房租36175.78元。随后，王敏提出，2019年7月合同到期后（如需续租，租金增加至每年30万元）双方未达成一致的情况下，我方收回房屋不再继续履行，如贵方逾期不搬出，我方有权进行强制清场等。 2019年4月，余月元未及时支付最后一期房租36175.78元（对应租期为2019年4月20日--2019年7月19日）。 2019年5月，王敏提出，在2019年7月19日期满前不付租金，我方拒谈并收回房屋不再履行合同；如贵方逾期不搬出，我方有权进行强制清场等。2019年7月17日，王敏提出，在2019年7月19日前结清房租费并没收押金，保证房屋设备的完整，如有损坏，双倍赔偿；我方将在2019年7月19日24点后清场锁门停电停水等。 2019年7月20日，王敏对租赁房屋采取锁住大门并停水停电的措施。此后，余月元未能正常使用租赁房屋。 2019年8月11日，王敏支付电费1831.82元；2019年9月12日，王敏支付电费525.45元；两笔电费合计2357.27元。2019年9月12日，王敏支付水费808.15元；2019年11月6日，王敏支付水费200.30元。 2019年9月，王敏诉至本院，即本案诉讼。余月元则在审理中提起反诉。本案的审理涉及以下争议： （一）出租房屋的使用情况。审理中双方确认，王敏及其家人自住涉案房屋的第四层，余月元承租涉案房屋的第一、二、三层，其中房屋的楼梯过道为双方共用。除楼梯过道外，王敏还占用了房屋第一层的储藏室、小仓库，余月元认为根据王敏占用房屋的情形，应按15平方米的面积折算5年的房屋占用及经营损失费为102317.31元。 （二）水费。王敏要求余月元支付余月元在承租期间产生的水费808.15元。余月元则表示，该水费中有部分费用系王敏自用产生；且在余月元承租期间，王敏自用的水费一直由余月元代缴，应由王敏支付水费5137.58元。 （三）电费。王敏要求余月元支付余月元在承租期间产生的电费2357.27元。余月元则表示，该电费中有部分费用系王敏自用产生；且在余月元承租期间，王敏自用的电费一直由余月元代缴，应由王敏支付电费36630元。 （四）漏水问题。余月元陈述，在其承租期间因为房屋漏水，漏水时间近40天，造成101室和201室两个房屋不能正常使用，按每个房间每天收入110元计算，共计造成损失8000元。王敏陈述，我方对于漏水的原因不清楚，且也不是我方的原因导致的漏水。 （五）白蚁问题。余月元陈述，在其承租期间自2015年3月起至2019年3月期间，余月元承租的部分房间有白蚁现象因而该部分房间不能正常使用，按余月元的统计造成的损失合计为4434元。王敏陈述，对于白蚁情况我方无法核实，即使真的发生，可能是余月元使用其捡拾的木板所造成。 （六）赶走客人问题。余月元陈述，在2019年7月19日当天，在租赁期未届满的情况下，王敏赶走了余月元的14个房间的住宿客人，因而造成其经营损失1762元。王敏陈述，当天自己是提醒住宿客人租期于当晚12点到期的情况，一共是提醒了4个房间的客人，没有赶走客人。 本院认为，关于王敏、余月元之间的房屋租赁合同关系，双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在履行中，双方因为房屋漏水、白蚁现象和租金等问题产生争议，对于双方之间的争议，本院认为。 （一）出租房屋的使用情况及租金问题。根据双方合同约定，房屋租赁期间已于2019年7月19日届满，且双方未能达成续租协议，故王敏起诉要求余月元腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。余月元应支付尚未支付的自2019年4月20日至2019年7月19日的租金36175.78元。对于2019年7月20日之后的房屋占用费，本院考虑，王敏在当天即锁住大门且停电停水导致余月元不能正常搬离腾空也不能使用房屋，余月元未及时支付应当支付的到期房租导致双方互不信任对纠纷产生亦有责任且承租房屋另有小门可供出入、小件搬离的案情，故对于房屋占用费可按租金标准、由余月元承担三分之一，为每天133.98元。对于余月元主张王敏擅自占用了房屋第一层的储藏室、小仓库问题，因为储藏室、小仓库位于第一层并未排除在承租房屋之外且储藏室、小仓库较正常经营房间的使用价值较低，本院酌情可从余月元应支付的租金中扣减1万元。 （二）水费。双方未举证2019年7月20日的水表抄表情况，本院按王敏自行使用2个月产生水费、王敏于2019年11月6日缴纳水费200.30元进行推算处理，王敏每月使用水费100.15元，余月元承租5年期间王敏承担的水费推算为6009元，余月元主张王敏承担该期间的水费为5137.58元可以认定。对于王敏主张的余月元还应支付水费808.15元，该数额需扣除王敏2个月期间自用产生的水费200.30元，余月元应支付的水费为607.85元。折抵后，王敏应支付余月元水费4529.73元。 （三）电费。双方未举证在2019年7月20日的前一次的电表抄表情况，对于余月元使用至2019年7月20日的电费目前不能实际计算。本院按王敏自行使用1个月产生电费、王敏于2019年9月12日缴纳电费525.45元进行推算处理，王敏每月使用电费525.45元，余月元承租5年期间王敏应承担的电费推算为31527元。对于王敏主张的余月元还应支付电费2357.27元，本院按王敏于2019年8月11日缴纳电费1831.82元，该数额扣除王敏1个月期间产生的电费525.45元，余月元应支付的电费为1306.37元。折抵后，王敏应支付余月元电费30220.63元。 （四）漏水问题。王敏作为房屋的出租方，应保证余月元能正常使用房屋。对于余月元主张的漏水问题，确实影响了王敏的正常经营使用房屋，因此给余月元造成的经营损失（可减少的租金金额），根据余月元主张的时间和影响的房间情况本院可酌情确定为5000元。 （五）白蚁问题。余月元主张承租房屋的部分房间有白蚁因而该部分房间不能正常使用，王敏也陈述曾联系过白蚁防治人员处理，从客观上讲，白蚁的产生给余月元的正常承租使用房屋确有影响，因此给余月元造成的经营损失（可减少的租金金额），本院可酌情确定为2000元。 （六）赶走客人问题。余月元主张在2019年7月19日当天因为王敏赶走了住宿客人因而造成其经营损失1762元，王敏虽抗辩表示仅是就租赁期间问题提醒住宿客人，但王敏在可收回出租房屋之前的“提醒行为”对于余月元的经营会有负面影响并产生经营损失，王敏的行为不符合合同应诚实信用履行的原则，故余月元的该项主张本院予以支持。 综上，余月元应及时腾退承租的房屋并支付自2019年7月20日起的房屋占用费。余月元应支付租金36175.78元，可以扣减储藏室、小仓库租金1万元，并扣减押金5000元，余月元实际应支付王敏21175.78元。王敏应支付余月元水费4529.73元、电费30220.63元，减免租金（赔偿漏水损失）5000元、减免租金（赔偿白蚁损失）2000元、赔偿经营损失1762元，合计43512.36元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下： 一、余月元于本判决生效之日起十五日内从承租的杭州市房屋全部腾空交付给王敏，余月元并同时支付王敏自2019年7月20日起至房屋腾空交付之日止按每天133.98元计算的房屋占用费； 二、余月元支付王敏租金21175.78元。 三、王敏支付余月元水费、电费等费用43512.36元。 四、以上第二项、第三项折抵后，王敏于本判决生效之日起十五日内支付余月元22336.58元； 五、驳回王敏的其他诉讼请求； 六、驳回余月元的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取823元，由王敏负担587元，余月元负担236元。反诉案件受理费1733元，由王敏负担476元，余月元负担1257元。王敏、余月元应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（结算）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕凤祥 二〇一九年十二月三日 书记员  王超男