湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初4410号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷企业公馆1.2期C1栋302号。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，男，1982年8月25日出生，土家族，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，女，1983年3月14日出生，汉族，该公司员工。被告：祝云，女，1985年2月7日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市洪山区。原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告祝云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序（小额诉讼）独任审判公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告祝云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司的诉讼请求在庭审中变更后为：1、判令被告支付原告物业管理费7244.20元及由此产生的违约金2173.26元，合计9417.46元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的清江山水小区的业主，被告与清江山水小区开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，购得22-X-X房。交房后被告与原告签署了业主临时管理公约、前期物业管理服务协议，约定由原告对其进行物业管理，被告按建筑面积向原告缴纳物业管理费，如被告逾期支付应根据协议约定向原告支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供物业服务，但被告并未依约缴纳物业管理费。自2015年3月1日到2019年12月31日期间，共欠58个月，每月物业费124.90元，被告共欠物业费7244.20元。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双反签署的物业服务协议及业主公约，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。经本院讯问后，原告物业公司明确其主张诉讼请求的依据是前期物业管理服务协议和物业服务合同，被告房屋属于小高层，物业费1.55元/平方米·月，建筑面积80.55平方米，主张的物业费期间是2015年3月1日至2019年12月31日。被告祝云辩称：原告陈述的案涉22-X-X房屋是本人所有，房屋也是本人使用，物业费单价是1.55元每月·每平方，建筑面积是80.55平方米。未交纳物业费的起算时间我方记不清了，但是我方认为应当计算至2019年11月30日止。原告没有达到服务标准，我多次和原告沟通，不是我不交物业费，如果物业公司把问题解决了我立马交物业费，但是多次沟通无果。我楼下出入口的闸机长期是开放的，外来车辆、外访人员从未登记过，小区车辆随意乱停，造成人车混行，车辆一直停放在小区各区穿行的必经之路，早上特别混乱，物业没有采取任何措施；我小区里面单元楼里到处都是小广告，物业没有及时清理；单元门长期关不上；我楼栋下是商铺，之前是小儿推拿，现在又在装修，但是物业对此一无所知；一楼的商铺长期把一楼大门打开；小区内有人把车停在单元楼，还在消防通道充电；在入住初期，我楼下的襄樊牛肉面商铺直接在外墙开的抽风孔，油烟随意排放，造成我无法开窗；自从花园洋房开始装修入住以来，私人占用地面停车位，已经投诉多年了没有得到解决；我家存在漏水问题，投诉多次后物业公司只修理了外墙漏水，外墙漏水导致内部壁癌，多次去物业公司，物业公司推脱会与置业公司沟通，但一直未解决；我家在2014年装修期间，阳台的下水管道有沥青堵塞，导致反水，将壁柜泡水，且漏到我家楼下，物业公司和置业公司到场，说会给我一个答复，但至今我未收到任何回复。关于催缴物业费的事情，我收到电话了，但我延迟缴纳物业费是希望物业对我有一个合理的解释。本院经审理查明如下事实：被告祝云系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水22-X-X室房屋的业主，房屋面积为80.55平方米。原告物业公司是为清江山水小区提供前期物业服务的物业服务企业。被告祝云购买了该小区22-X-X室房屋后，2014年3月10日，被告祝云（甲方）与原告物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》）。《协议》对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用以及违约责任等进行了约定，其中约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用；乙方依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其它相关费用；物业服务费收取标准：按建筑面积计算，小高层每月每平方米1.55元；物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，入住时首次交纳一年物业管理服务费，以后物业服务费缴纳以每三个月为单位支付，业主（住户）应于每季度第一个月15日前缴付当季度的物业服务费；甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒交费用的，物业公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼等内容。原告物业公司为清江山水小区提供物业服务至今。被告祝云未交纳2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费，经催收后仍未交纳，故有本案诉讼。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、缴费通知单及当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司为清江山水小区持续提供了物业服务，被告祝云是该小区房屋的业主，双方构成了物业服务合同法律关系。且原告物业公司与被告祝云签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告祝云答辩意见中的主张均没有提交充分证据予以证明，没有事实依据，且原告物业公司已举证证明其已履行相应的义务，故对被告祝云的主张本院不予采纳；且被告祝云拒绝缴纳物业管理服务费会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故本院对原告物业公司要求被告祝云支付2015年3月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求以支持。经计算，被告祝云2015年3月1日至2019年12月31日共58个月的物业服务费为7241.45元[80.55平方米×1.55元/月每平方米×58月]。关于违约责任，被告不交纳物业服务费的行为构成违约，但原告物业公司也未能充分证明其进行了积极有效的沟通和催告，结合履约情况及当事人的举证和陈述，酌情不予支持原告物业公司主张的违约金。原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免原、被告双方的利益关系失衡。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告祝云于本判决生效之日起十日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2015年3月1日至2019年12月31日的物业服务费7241.45元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取）由被告祝云负担（上述款项已由原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司预交，被告祝云于本判决生效之日起十日内直接向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年十二月三十一日法官助理罗婷书记员颜晓霞