云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10097号原告：何瑞玉，男，汉族，1980年12月27日生，无业，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：金雨、李俊杰，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。原告：晏巧菊，女，汉族。1981年1月10日生，无业，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：金雨、李俊杰，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明耀美酒店有限公司。（以下简称：耀美公司）住所地：云南省昆明市官渡区西庄社区珥季路高顺铭都商城2幢。法定代表人：张会梅第三人：昆明哈喽酒店管理有限公司。（以下简称：哈喽公司）住所地：云南省昆明市官渡区西庄社区珥季路高顺铭都商城1幢9层901室。法定代表人：石松原告何瑞玉、晏巧菊诉被告耀美公司、哈喽公司委托合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告何瑞玉、晏巧菊委托代理人金雨、李俊杰到庭参加诉讼。被告耀美公司，第三人哈喽公司经本院依法公告送达副本及传票无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：两原告系夫妻关系。共同共有官渡区西庄社区高顺铭都商城2幢10层1005室房屋。2012年9月17日，原告与哈喽公司签订《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》，将位于官渡区西庄社区高顺铭都商城2幢10层1005房屋租赁给哈喽公司管理、经营。2016年4月19日，原告与耀美公司签订《委托经营补充合同》，耀美公司承继哈喽公司在该房屋的权利及义务.原告将涉案房屋交由耀美管理并使用，被告应按合同约定向原告支付房屋租金收益。但在履约过程中，被告所支付的租金收益不足，原告多次找被告协商解决该问题，但被告均不予理睬，且二被告自2019年1月起就未再向二原告支付租金收益，并一直在使用原告的房屋，被告的行为已构成根本违约。综上所述，被告已严重侵犯了原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、依法判令解除二原告与被告签订的《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》及《委托经营补充合同》，立即返还官渡区高顺铭都商城2幢10层1005室房屋；二、依法判令被告向二原告补足支付自2017年4月至2018年12月欠付的租金收益5536.54元；三、依法判令被告向二原告支付自2019年1月至实际退还房屋之日止的全额租金收益，暂计至2019年7月为19076.48元；四、依法判令被告向二原告支付5722.94元违约金；五、依法判令被告向二原告退还装修款26124元；六、依法判令被告向二原告支付自2019年5月至返还本案房屋止全额物业费，暂计至2019年7月为438.9元；七、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告耀美公司、第三人哈喽公司均未到庭，未提交书面答辩状。原告在庭审中提交以下证据：1、哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书、合同转让协议、委托经营补充合同、房屋所有权证（复印件）。证明2012年9月17日原告与哈喽公司签订《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》，将高胜铭都2号楼10层1005号房交由哈喽公司管理经营，租期十年，租金按季度支付，支付时间为提前五天支付下一季度租金。委托期内，哈喽公司支付物业费水电费等费用。因经营需要原告一次性支付了十年的酒店管理运营费用87080元给哈喽公司由公司按照经营需要进行支配。哈喽公司逾期支付收益金的，按照欠付收益金的日5‰支付违约金。2016年4月19日，原告与耀美公司签订《委托经营补充合同》，约定2016年4月1日至2017年3月31日租金收益进行调整。涉案房屋归原告所有。2016年4月19日，原告与哈喽公司、耀美公司签订合同转让协议，约定哈喽公司将其在委托经营合同中的权利义务转让给耀美公司。2、租金支付明细表、银行流水。证明合同签订后，2012年12月至2016年12月期间，两套房屋的租金都是按照合同约定足额支付。2017年4月至2018年12月耀美公司擅自降低支付租金金额，截止2018年12月累计欠付租金5526.54元。2019年1月开始被告停止支付租金。截止2019年7月欠付租金19076.48元。3、收据。证明2012年合同签订后，原告一次性向哈喽公司支付十年内的酒店管理运营费用87080元。4、物业管理综合费用账单。证明涉案房屋2019年5月1日至2020年4月30日的物业管理综合费用为1396元。被告耀美公司、第三人哈喽公司均未到庭，未发表质证意见。本院认为，原告提交的证据客观真实，本院依法确认其真实性。被告耀美公司、第三人哈喽公司均未到庭，未提交证据。经本院审理查明，本院依法确认以下法律事实：两原告系夫妻关系。2012年9月17日原告何瑞玉与哈喽公司签订《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》，约定：原告将高顺铭都2号楼10层1005号房交由哈喽公司管理经营，租期十年，租金按季度支付，支付时间为提前五天支付下一季度租金期内，哈喽公司支付物业费水电费等费用。哈喽公司逾期支付收益金的，按照欠付收益金的日5‰支付违约金。原告一次性支付了十年的酒店管理运营费用87080元给哈喽公司。2016年4月19日，原告晏巧菊代何瑞玉与哈喽公司、耀美公司签订合同转让协议，约定哈喽公司将其在委托经营合同中的权利义务转让给耀美公司。2016年4月19日，原告晏巧菊代何瑞玉与耀美公司签订《委托经营补充合同》，约定2016年4月1日至2017年3月31日租金收益进行调整。官渡区西庄社区高顺铭都商城2幢10层1005室归两原告所有。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。”第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告方与哈喽公司签订《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》已成立并生效。2016年4月19日，原告晏巧菊代何瑞玉与哈喽公司、耀美公司签订合同转让协议也成立生效。根据该合同第八条第3项约定，逾期六个月或每年度逾期累计超过六个月，原告有权解除合同并追究违约责任。根据该约定及审理查明的事实，被告公司未足额支付2017年4月至2018年12月租金收益5526.54元及自2019年1月起未再支付租金收益。原告诉请主张要求解除《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》并返还涉案房屋，支付欠付租金并支付2019年1月至实际退还房屋之日止的全额租金收益，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对原告主张因约定过高而调整违约金标准，不违法法律规定，本院依法予以支持。另，根据《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》第六条第二项第3小项的约定，原告支付的物业管理费用依法应当由被告公司承担。原告诉请主张要求被告退还装修款26124元，原告未提交证据证明其主张合法，本院依法不予支持。原告与被告耀美公司签订《委托经营补充合同》，约定：自2016年4月1日至2017年3月31日期间的年度收益金调整：27960元。即该《委托经营补充合同》履行期间为2016年4月1日至2017年3月31日，该合同已履行完毕，无解除该补充合同之法律事实。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、依法解除原告何瑞玉与第三人昆明哈喽酒店管理有限公司于2012年9月17日签订的《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》（2016年4月19日，该合同涉及第三人昆明哈喽酒店管理有限公司权利义务已转让给被告昆明耀美酒店有限公司）。二、被告昆明耀美酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑞玉、晏巧菊返还官渡区西庄社区高顺铭都商城2幢10层1005室。三、被告昆明耀美酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑞玉、晏巧菊支付自2017年4月至2018年12月欠付租金5526.54元。四、被告昆明耀美酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑞玉、晏巧菊支付2019年1月至实际退还涉案房屋之日止的租金收益（按《哈喽产权精品酒店委托经营管理合同书》10年托管费支付表进行支付）。五、被告昆明耀美酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑞玉、晏巧菊支付违约金5722.94元。六、被告昆明耀美酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑞玉、晏巧菊支付自2019年5月至2020年4月30日前物业费（在此期间以实际返还涉案房屋时间为截至时间）七、驳回原告何瑞玉、晏巧菊的其他诉讼请求。诉讼费1360元，由原告何瑞玉、晏巧菊承担160元，被告昆明耀美酒店有限公司承担1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  罗 诚人民陪审员  王存信人民陪审员  施云红二〇一九年十二月十日书 记 员  马楚然