重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3159号上诉人（原审被告）：刘道山,男,汉族,1964年9月4日出生,重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：胡术英,女,汉族,1969年10月2日出生,重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:杜发贵,男,汉族,1965年3月16日出生,重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：乔春长，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:丁才诗,男,汉族,1966年4月30日出生,重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：乔春长，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏学军,男,汉族,1984年10月19日出生,重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：乔春长，重庆百事得律师事务所律师。上诉人刘道山、胡术英因与被上诉人杜华贵、丁才诗、苏学军房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2019）渝0238民初1000号民事判决，向一审法院提起上诉，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘道山、胡术英共同委托的诉讼代理人孟军、被上诉人杜华贵、丁才诗、苏学军共同委托的诉讼代理人乔春长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘道山、胡术英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回杜华贵、丁才诗、苏学军的诉讼请求。事实和理由：双方当事人签订房屋买卖合同后，刘道山、胡术英就将房屋交付给杜华贵、丁才诗、苏学军。杜华贵、丁才诗、苏学军一直使用至今。杜华贵、丁才诗、苏学军也知道该房屋的使用面积与巫溪县新发粮油有限公司共有。刘道山、胡术英同时也将自己所有的房屋的国有土地使用权证以及房屋产权证交予杜华贵、丁才诗、苏学军。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定，不动产登记薄以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记薄。刘道山、胡术英现取得的不动产权证书中记载的宗地面积和房屋建筑面积与双方当事人的约定并不矛盾。刘道山、胡术英在领条中保证土地使用面积不少于520平方米。而刘道山、胡术英与巫溪县新发粮油有限公司于2018年签订的补充协议也明确房屋土地的使用面积的四至界限，面积为520平方米。刘道山、胡术英并未违约。《领条》第二条约定，变更登记完成后一个月内进行房屋交易并履行过户登记，逾期按照原《房屋买卖合同》约定执行。刘道山、胡术英于2018年7月23日完成变更登记，杜华贵、丁才诗、苏学军就应于2018年8月23日前支付价款。刘道山、胡术英才应履行过户登记义务。而刘道山、胡术英未按照约定履行给付价款义务，应属违约，应当根据《房屋买卖合同》第四条的约定，以100万元为基数，自2016年1月1日起至合同解除之日止按照月利率1%支付资金利息。而且杜华贵、丁才诗、苏学军从2014年4月22日起使用房屋至今，法院未予处理。杜华贵、丁才诗、苏学军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。刘道山、胡术英承诺土地使用面积不少于520平方米。但其于2018年取得不动产权证，该证显示，建筑面积只有400.2平方米，而宗地是共有。杜华贵、丁才诗、苏学军无法取得对520平方米土地的使用权。刘道山、胡术英不能按照合同约定交付标的物，致使合同目的无法实现，构成违约，刘道山、胡术英享有合同解除权。而杜华贵、丁才诗、苏学军已于2018年9月12日起诉要求解除合同。对于违约金的认定，双方当事人签订合同约定违约金是按照合同价款总金额的30%给付。但一审法院基于公平原则以已付购房款30万元的30%计算违约金较为合理。杜华贵、丁才诗、苏学军向一审法院起诉请求：１.判令解除杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的房屋买卖合同;2.判令刘道山、胡术英立即返还杜发贵、丁才诗、苏学军340000元购房首付款，并自2014年4月23日起按1%的月利率向杜发贵、丁才诗、苏学军承担34万元的资金利息; 3.判令刘道山、胡术英按原合同第十条约定赔偿杜发贵、丁才诗、苏学军违约金54万元;4.本案诉讼费由刘道山、胡术英承担。一审法院认定事实：2007年8月19日，刘道山与巫溪县新发粮油有限责任公司签订《协议书》，约定刘道山以原购买的老瓦屋仓8间与巫溪县新发粮油有限责任公司第三排高仓一栋进行互换。2014年4月22日，刘道山、胡术英作为甲方与乙方杜发贵、丁才诗、苏学军签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方将位于原文峰粮站内，坐南朝北高仓一栋（其中八间高仓，外加梯台一间），自愿出售给乙方。四界如下：东齐李相登仓库外墙边；西齐自墙墙基为界（与贺德胜邻近）；南齐滴水；北齐原文峰粮站院墙外基础，其面积约520平方米（其中东西长约33.1米，南北长约15.8米），详见附图。二、金额为180万元整。三、付款方式为分期付款（以据为准）：1.签合同之日，首付30万元；2.2014年12月31日付30万元；3.2015年5月1日前付20万元；4.剩余100万元在2018年6月31日前付清（其中50万元在2016年12月31日前付给甲方）。四、余款计息，100万元从2016年1月1日开始按月息百分之一计算。五、甲方负责刘发寿家建房拆出的保坎围墙恢复，负责协助余下80余平方米的办证事宜，所产生的费用与甲方无关。六、乙方购房地产后，何时拆建与甲方无关，甲方也无能力安排时间给乙方拆建。七、乙方购甲方房地产所产生的税费由乙方负担，与甲方无关。八、乙方在拆建时院墙内少于520平方米的土地，差额部分由甲方按3500元/平方米付给乙方。九、付款期限：乙方应严格遵守执行，超过付款期限没付的款项，按月2.5%付息，如乙方不按时付款，除利息按月2.5%付给甲方外，甲方有权对乙方拆建、正常经营活动进行干扰或阻止。十、违约责任：如一方违约将赔偿对方总金额百分之三十的违约金。合同还约定了其他事项。2014年4月21日，杜发贵、丁才诗、苏学军分别向刘道山支付10万元，刘道山分别向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》。刘道山、胡术英与杜发贵、丁才诗、苏学军签订《房屋买卖合同》后，刘道山将自己的房屋产权证（房权证301字第XXXXXX号）、国有土地使用证（溪国用（2013）字第XXXX号）交给杜发贵、丁才诗、苏学军。2018年4月26日，刘道山向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》。《领条》载明：今领到杜发贵、丁才诗、苏学军退还房屋产权证（房权证301字第600629号）、国有土地使用证（溪国用（2013）字第XXXX号）各一本，并作出如下承诺：一、2018年7月31日前将原《房屋买卖合同》约定的高仓与巫溪县文峰粮油公司变更登记，如不能变更，双方解除《房屋买卖合同》。由刘道山于2018年8月3日前退还杜发贵、丁才诗、苏学军原支付价款30万元并按照月利率1%支付资金利息。二、变更登记完成后一个月内进行房屋交易并履行过户登记（刘道山保证土地使用面积不少于520平方米），逾期按照原《房屋买卖合同》约定执行。2018年7月23日，刘道山取得其与巫溪县新发粮油有限责任公司互换房屋高仓的不动产权证书(渝[2018]巫溪县不动产权第XXXXXXXXX号)。该不动产权证书面积一栏载明共有宗地面积9041.53平方米/房屋建筑面积400.2平方米。2018年7月24日，刘道山（乙方）与巫溪县新发粮油有限责任公司（甲方）达成《房产交换补充协议》。主要内容如下：一、甲方将不动产权已过户给乙方，共有宗地面积9041.52平方米,房屋建筑面积400.2平方米。二、此幢房屋包括梯间四周边界为：东齐梯间边，南齐滴水，西齐自墙边，北齐围墙边。三、乙方在双方协议的边界内有权使用，甲方无权干涉。边界外乙方无权干涉甲方的经营活动。另查明，2013年12月20日，刘道山分别向杜发贵、丁才诗借款2万元，并于2018年4月26日分别向杜发贵、丁才诗补充出具《借条》一份。还查明，杜发贵、丁才诗、苏学军曾于2018年9月12日向一审法院起诉，请求解除杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》，一审法院于同日将起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达给刘道山、胡术英。杜发贵、丁才诗、苏学军为该诉讼分别支付代理费5000元。上述事实，有身份证复印件、《房屋买卖合同》复印件、房产证复印件、国有土地使用证复印件、领条复印件、借条复印件、不动产权证书复印件、《协议书》复印件、《房产交换补充协议》复印件等证据及当事人在庭审中的陈述在卷为据，足以认定。一审法院认为，双方当事人争议的焦点在于涉案《房屋买卖合同》是否应当解除。一审法院评述如下：从双方当事人签订的《房屋买卖合同》的内容看，合同约定了杜发贵、丁才诗、苏学军支付价款的时间，并未约定刘道山、胡术英何时将房屋产权变更登记的时间。由于合同约定不明确，双方就合同履行产生争议。2018年4月26日，刘道山向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》，还作出了相应承诺。刘道山于2018年7月23日取得了与巫溪县新发粮油有限责任公司互换房屋的产权证书，即刘道山完成了《领条》承诺的第一项内容。由于刘道山取得的产权证书面积栏载明共有宗地面积9041.53平方米/房屋建筑面积400.2平方米，故杜发贵、丁才诗、苏学军认为刘道山、胡术英已不能按照合同约定将标的物交付杜发贵、丁才诗、苏学军，致使杜发贵、丁才诗、苏学军不能实现合同目的，故请求解除合同。双方当事人签订《房屋买卖合同》时，双方就案涉房屋进行了丈量，并在合同中明确了房屋四界，面积约为520平方米。显然，双方当事人丈量的面积不仅包括房屋建筑面积，还包含了部分宗地面积。刘道山取得的房屋产权证载明宗地为共有，表明刘道山、胡术英已不能按照合同约定交付标的物给刘道山、胡术英，故杜发贵、丁才诗、苏学军主张解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因杜发贵、丁才诗、苏学军就案涉合同于2018年9月12日向一审法院起诉，请求解除杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》，一审法院于同日将起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达给刘道山、胡术英。故一审法院确认双方当事人于2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月12日解除。对于杜发贵、丁才诗、苏学军主张判令刘道山、胡术英立即返还杜发贵、丁才诗、苏学军340000元购房首付款，并自2014年4月23日起按1%的月利率向杜发贵、丁才诗、苏学军承担34万元的资金利息的诉讼请求，一审法院认为根据庭审查明的事实，杜发贵、丁才诗、苏学军共向刘道山、胡术英支付购房款30万元，故依法应由刘道山、胡术英返还杜发贵、丁才诗、苏学军购房款30万元，其余4万元为借款，与本案不属同一法律关系，杜发贵、丁才诗、苏学军可另案主张。杜发贵、丁才诗、苏学军要求自2014年4月23日起按1%的月利率向杜发贵、丁才诗、苏学军承担34万元的资金利息的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。对于杜发贵、丁才诗、苏学军主张判令刘道山、胡术英按原合同第十条约定赔偿杜发贵、丁才诗、苏学军违约金54万元的诉讼请求，一审法院认为合同解除后，一方当事人可以请求违约方按照合同约定承担违约责任，本案中双方当事人在《房屋买卖合同》第十条约定“如一方违约将赔偿对方总金额百分之叁拾的违约金”，但本案杜发贵、丁才诗、苏学军共计向刘道山、胡术英支付购房款30万元，若按总金额计算违约金显失公平，故应按杜发贵、丁才诗、苏学军支付的购房款的30%计算违约金，即刘道山、胡术英应赔偿杜发贵、丁才诗、苏学军违约金9万元。关于杜发贵、丁才诗、苏学军主张的代理费用，一审法院认为代理费并非杜发贵、丁才诗、苏学军的直接损失，杜发贵、丁才诗、苏学军要求刘道山、胡术英承担代理费的依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、确认杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月12日解除；二、刘道山、胡术英于本判决发生法律效力之日起十日内返还杜发贵、丁才诗、苏学军购房款30万元；三、刘道山、胡术英于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜发贵、丁才诗、苏学军违约金9万元；四、驳回杜发贵、丁才诗、苏学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7262.70元，由杜发贵、丁才诗、苏学军负担4648.13元，由刘道山、胡术英负担2614.57元。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：杜发贵、丁才诗、苏学军能否解除与刘道山、胡术英于2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》的问题;2.刘道山、胡术英应否返还杜发贵、丁才诗、苏学军30万元购房款以及给付违约金的问题。本院针对争议焦点评述如下：关于杜发贵、丁才诗、苏学军能否解除与刘道山、胡术英于2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》的问题，刘道山、胡术英与杜发贵、丁才诗、苏学军签订《房屋买卖合同》约定，出售房屋一栋，并明确了四至界限，面积约520平方米。刘道山、胡术英于2018年4月26日出具领条，承诺在其与巫溪县文峰粮油公司变更登记完成后一个月内履行其与杜发贵、丁才诗、苏学军约定的过户登记义务，保证土地使用面积不少于520平方米。但刘道山在与巫溪县文峰粮油公司于2018年7月23日完成变更登记后，刘道山通过互换办理的不动产权证书中载明，刘道山享有房屋建筑面积400.2平方米，宗地面积9041.53平方米为共有。刘道山、胡术英无法向杜发贵、丁才诗、苏学军交付土地使用权面积为520平方米的房屋，致使杜发贵、丁才诗、苏学军不能实现合同目的。故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定支持杜发贵、丁才诗、苏学军要求解除合同的诉讼请求并无不当。关于刘道山、胡术英应否返还杜发贵、丁才诗、苏学军30万元购房款以及给付违约金的问题。对于刘道山、胡术英应否返还杜发贵、丁才诗、苏学军30万元购房款，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，刘道山、胡术英应返还杜发贵、丁才诗、苏学军30万元购房款。对于违约金的问题，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。双方当事人签订合同约定，如一方违约将赔偿对方总金额百分之三十的违约金。一审法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，以已付购房款的30%计算违约金并无不当。至于刘道山、胡术英主张杜华贵、丁才诗、苏学军未按照约定履行给付价款义务，应当根据《房屋买卖合同》第四条的约定，以100万元为基数，自2016年1月1日起至合同解除之日止按照月利率1%支付资金利息以及杜华贵、丁才诗、苏学军从2014年4月22日起使用房屋至今的费用的问题，因其在一审中并未提起反诉，本院对其提出的该上诉理由不予审理。综上所述，上诉人刘道山、胡术英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由刘道山、胡术英负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  刘丽苹审判员  李迪云二〇一九年十二月二十六日书记员  向彦霖