湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7106号 原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，营业场所长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区13栋。 负责人：周宏泉。 委托诉讼代理人：曾峰碧，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：何艳，湖南耀银律师事务所律师。 被告：向志辉，女，1981年8月6日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：黄建，男，1977年6月17日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，系向志辉丈夫。 原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称“万厦物业公司”）与被告向志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司的委托诉讼代理人何艳到庭参加诉讼，被告向志辉委托诉讼代理人黄建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.向志辉向万厦物业公司支付自2015年11月至2018年12月拖欠的物业费6772.74元；2.向志辉向万厦物业公司支付自2017年4月至2019年9月的滞纳金1796.56元；3.本案诉讼费用由向志辉承担。事实与理由：万厦物业公司与长沙联诚房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主委员会成立后，万厦物业公司于2017年3月29日与其签订《物业服务合同》，合同约定万厦物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积支付物业管理服务费，从享受服务满三月之日起可以加收滞纳金，逾期一天加收1‰的滞纳金。自2015年11月起，向志辉一直拒绝缴纳物业费，万厦物业公司多次催收未果。 向志辉辩称：其入住联诚国际城小区5年来，物业公司从未对小区各种问题进行调查沟通，很多问题得不到解决：小区安保系统形同虚似，门禁对讲系统从未使用，没有监控，其车窗玻璃被砸坏，物业亦无人沟通协商；房屋书房顶开裂大部掉落，入户门变形直到现在未搞好；物业放任其他业主损毁小区绿化改做他用，地下室下大雨必淹，入住四年已淹三次；2018年8月小孩入学要求开具入住证明，却被物业拒绝。物业公司未履行合同约定提供服务，已经构成违约。 本院经审理查明：向志辉于2012年5月20日与案外人长沙联诚房地产开发有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，房屋买卖合同载明的建筑面积为118.82平方米。2011年1月1日，万厦物业公司与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由万厦物业公司为涉案小区提供前期物业管理服务，物业费收费标准为住宅1.5元／平方米／月。合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，联诚国际城小区业主委员会与万厦物业公司签订《联诚国际城小区物业服务合同》，聘请万厦物业公司为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起万厦物业公司可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。向志辉自2015年11月1日起至2018年12月30日止，共38个月未缴纳物业费，金额为6772.74元。万厦物业公司催收无果，故此成诉。 另查明：对向志辉陈述的其停在小区内机动车玻璃被砸坏以及房屋质量问题，万厦物业公司出庭代理人均表示不清楚向志辉是否向物业反映，亦不清楚物业是否处理；对向志辉未缴纳物业费的原因，万厦物业公司出庭代理人亦表示不清楚；对向志辉反映小孩读书需要物业开具入住证明，物业公司拒绝开具一事，万厦物业公司表示该请求属于无理要求，因已有《房（铺）交接书》，不需要开具入住证明。 上述事实，有万厦物业公司提交的前期物业服务合同、物业管理服务合同、商品房买卖合同、房（铺）交接书、长沙市望城区物价局文件、补充说明、律师函照片，向志辉提交的案涉小区、案涉房屋照片及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，万厦物业公司、向志辉均应按《联诚国际城前期物业管理委托合同》《联诚国际城小区物业服务合同》的约定履行各自义务。物业费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。因此，万厦物业公司要求向志辉支付物业费的诉讼请求成立，本院予以支持。但考虑到物业公司在为向志辉提供物业服务过程中，对向志辉一方反映的问题，物业公司无证据证明已经及时反馈并处理，其委托诉讼代理人庭审时亦未言语报告相关情况，而对向志辉因小孩入学要求开具入住证明的请求，万厦物业公司未履行职责予以开具，故本院认为万厦物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，酌定向志辉按照合同约定的物业费支付标准的90%支付物业费。经核算，向志辉应当支付自2015年11月至2018年12月31日的物业费为6095.47元（6672.74×90%）。向志辉未予缴纳物业费系因纠纷未能与物业公司协商达成一致，其以拒交物业费的方式进行抗辩并不妥当，但并非恶意拖欠，故本院对万厦物业公司要求向志辉支付滞纳金的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告向志辉于本判决生效之日起十日内向原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业费6095.47元； 二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告向志辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  罗新祥 二〇一九年十二月五日 代理书记员  杨 阳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。