辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民初27号原告：沈阳威嘉置业有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区望花中街87-1号6门。法定代表人：赵亚丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：管静，该公司职员。委托诉讼代理人：周丽萍，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳市自然资源局大东分局（原沈阳市规划和国土资源局大东分局）。住所地：辽宁省沈阳市大东区滂江街73号。法定代表人：王子建，该分局局长。委托诉讼代理人：范小川，该局规划科科长。委托诉讼代理人：冯颖，辽宁显庆律师事务所律师。原告沈阳威嘉置业有限公司（以下简称威嘉置业）诉被告沈阳市自然资源局大东分局（原沈阳市规划和国土资源局大东分局，以下简称大东国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，原告于2018年2月7日向本院递交起诉材料，于2018年2月12日向本院提交缓交诉讼费申请，于2018年2月13日交纳了50%的诉讼费780,787.59元，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月28日、2018年10月25日、2018年11月12日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告威嘉置业的委托诉讼代理人管静、周丽萍，被告大东国土局的委托诉讼代理人范小川、冯颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威嘉置业向本院提出诉讼请求：一、依法撤销原、被告双方于2017年2月20日签订的《国有土地使用权出让补充合同》第三条关于“土地出让总价款为366,183,341.57元”的约定；二、依法确认被告已交付的72242.61平方米的土地出让价款应为328,954,701.84元，判令被告在已退还部分土地出让价款的基础上，再立即向原告返还54,537,319.24元土地出让价款并支付应退还的全部土地出让价款119,005,820.40元的利息（按人民银行同期贷款利率标准计算，自原告最后一笔土地出让价款支付之日即2013年10月30日至被告实际付清全部应退还的土地出让价款之日止）；三、判令被告承担未在约定期间交付土地的违约责任，向原告双倍返还定金168,000,000.00元；四、判决被告赔偿原告的其他各项经济损失83,457,930.67元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月6日，原告通过竞拍取得宗地编号2013-005欧博城东-5地块，竞得的土地面积为88376.05平方米，净地成交单价为每建筑平方米2112元人民币，成交总价为人民币447,960,522.24元。该净地成交总价款以土地出让面积和成交确认书约定的容积率（容积率不大于2.4大于1.0）为计算依据，即“土地成交总价款447,960,522.24元=土地出让面积88376.05平方米×综合容积率2.4×成交楼面单价2112元/建筑平方米”。2013年5月10日原告与被告就上述竞拍取得的地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定被告出让的宗地编号为031627905，面积为88376.05平方米，用途为其他普通商品住房用地。合同定金为84,000,000元，出让价款总计为447,960,522.24元，折合每平方米土地的价格为人民币5068.8元。该合同同时约定土地交付时间为2013年10月31日之前，还约定了其他原、被告双方的权利义务及违约责任条款。土地使用权出让合同签订后，原告按照规定时间全部足额缴纳了合同定金和土地出让价款，而被告仅在2013年12月2日向原告交付了72242.61平方米的土地，其余16133.44平方米土地因未能完成拆迁而始终未能予以交付，该部分未予交付的土地面积占全部出让土地面积的18.26%，截止2017年2月已延迟3年4个月之久。在此期间原告在已交付部分的土地上完成了相应的商品房的开发建设，而被告未交付土地迟延3年有余仍不能投入开发。因此，被告的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。由于被告一直无法完成拆迁，导致原告无法对该16133.44平方米土地所在的地块（即项目二期二批地块）进行开发建设，不得已向被告要求退回该部分已受让的土地。原、被告双方于2017年2月20日签订《国有土地使用权出让补充合同》，该合同约定“原合同出让面积为88376.05平方米，现该地块出让面积调整为72242.61平方米，规划指标不变，土地出让单价不变，土地出让总价款为366,183,341.57元，原出让合同的其他条款不变”。该补充合同签订后，根据原、被告双方确定退回土地的面积，原告经过仔细测算，发现该补充合同第三条所约定的72242.61平方米土地的出让价款计算有误，由于出现了退回16133.44平方米土地的情况（该16133.44平方米土地上项目规划的容积率为3.494），导致该开发项目的综合容积率发生变化，原告已开发部分的容积率仅为2.156,并未达到当初《拍卖成交确认书》中所确定的作为计算土地出让价款依据的综合容积率2.4的标准，依据《拍卖成交确认书》中所确定的计算方式进行计算后，原告最终受让的72242.61平方米的土地的出让价款总额应当为328,954,701.84元人民币,而非《国有土地使用权出让补充合同》第三条所约定的366,183,341.57元人民币，二者差额多达37,228,639.73元人民币。因此，该补充合同第三条所约定的案涉项目的土地出让价款总额为366,183,341.57元人民币是错误的，原告在签订补充合同当时对被告仍然以2.4的综合容积率作为案涉项目土地出让价款的计算依据形成了错误认识。该约定严重损害了原告的合法利益，因此原、被告双方签订的《国有土地使用权出让补充合同》第三条中关于土地出让总价款为366,183,341.57元的约定，应予撤销。同时，由于被告严重违约，迟迟未能完成案涉项目地块上的拆迁，不能按时交付项目用地，使得原告被迫放弃该未能完成拆迁的地块，而被告却仍然按原有项目全部开发的综合容积率来计算案涉项目土地出让价款，也是极其显失公平的行为，所以《国有土地使用权出让补充合同》第三条中关于原告受让的72242.61平方米土地出让价款为366,183,341.57元的约定应当依法予以撤销。因此，在原告已向被告退回16133.44平方米土地的情况下，被告应当向原告退还已交纳土地出让价款总额应为119,005,820.40元人民币。目前，被告仅向原告退还了64,468,501.16元（其中，于2017年2月28日退还60,468,501.16元、于2017年5月22日退还400万元）,尚有54,537,319.24元仍需退还。并且系因被告违约行为导致案涉16133.44平方米土地被退回，被告应当向原告支付应退还的全部土地出让价款119,005,820.40元人民币的利息。另外，由于被告未能按期交付出让的土地，给原告的生产经营造成严重影响，产生了巨大的经济损失，被告应当依法承担违约责任，除利息损失外，其他各项损失的金额多达83,457,930.67元。综上，恳请法院支持原告的各项诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告大东国土局答辩称：一、原告与被告签订的《国有土地使用权出让补充合同》符合双方真实意思表示，不具备法定和约定的撤销条件。原被告签订《国有土地使用权出让补充合同》符合双方真实意思表示，合法有效。原告将计算土地出让金的公式，反推其因为容积率没有达到2.4的标准，得出出让价款减少的结论纯属原告的错误引导，混淆视听。土地出让金的计算与原告建设项目的实际容积率无关，2.4的容积率相当于系数，是不变的，变量只是土地单价；二、被告从未收到原告支付的土地出让金，当然没有义务负责返还土地出让金，原告错列被告主体，被告不适格。涉案宗地从储备至交易完全由市国土局操作，土地出让金原告也是向市财政缴纳，被告从未收到过原告的任何款项，完成交易后市国土局委托被告与原告签订出让合同，且原告的退地申请也是向市国土局提出，从未向被告主张过权力，被告既然未收到过原告的任何土地价款，当然不应向原告返还土地出让金。故本案被告的主体不适格，法院应裁定驳回原告起诉；三、原告诉请返还土地出让金计算有误。根据2013年5月10日原被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定的容积率在1.0至2.4的正常值范围内一直是认可的土地出让金计算的准确无误，调整后的土地出让金为366,183,341.57元人民币准确无误，并根据原告主动提出的《关于欧博城东-5号地块用地调整的申请》中早已承诺不主张利息，故即便是返还部分土地出让金也是无息的；四、依据双方确认的《土地交付书》，双方同意涉案土地现状交付，因此被告不存在任何违约行为，不存在返还定金问题；五、被告不存在任何违约行为，更不会导致原告产生各种间接损失，原告产生的经营损失属于间接损失且与被告无任何关系，被告没有给付义务。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月17日，沈阳市规划和国土资源局在《沈阳日报》B3版发布《土地拍卖公告》（沈土拍[2013]第7号），该公告中载明：“一、宗地编号2013-005号欧博城东-5地块拍卖定于2013年2月6日（星期三）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行；二、拍卖地块的基本情况、规划条件详见《拍卖地块情况说明表》；。六、本次拍卖采用有底价增价拍卖方式，按照价高者得原则确定竞得人，宗地编号2013-005号欧博城东-5地块的起拍价为楼面地价，拍卖成交总价为成交楼面地价与规划建筑面积的乘积。楼面地价是指单位建筑面积的土地价格，规划建筑面积按照公告规划条件允许的最大建筑面积确定”。公告所附《拍卖地块情况说明表》中载明：“欧博城东-5地块的设定供地状况为净地，起拍价为1972元/建筑平方米，竞买保证金为8400万元人民币，规划允许的最大容积率为2.4，地块面积以最终实测宗地图面积为准，有净空建筑的用地具体数值以净空批复为准”。2013年2月4日，威嘉置业向沈阳市土地交易中心电汇转账8400万元作为竞买保证金，沈阳市土地交易中心向威嘉置业出具了沈阳市行政事业单位资金往来结算票据。2013年2月6日，威嘉置业在沈阳市土地交易中心举行的土地拍卖会上竞得宗地编号2013-005号欧博城东-5地块，沈阳市土地交易中心向威嘉置业出具《欧博城东-5地块拍卖成交确认书》（确认书号：沈土交字[2013]3号），确认成交地块的规划用地面积为88376.05平方米，规划用途为居住、商业，容积率不大于2.4大于1.0；净地成交单价为每建筑平方米人民币贰仟壹佰壹拾贰元整（2112元/建筑㎡），净地成交总价为肆亿肆仟柒佰玖拾陆万零伍佰贰拾贰元贰角肆分整（447,960,522.24元）。净地成交总价款以土地出让面积和本确认书约定的容积率为依据计算，即，土地成交总价款=土地出让面积×本成交确认书约定的容积率×成交楼面单价；地块竞得人应在地块成交之日起10个工作日内与沈阳市规划和国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》；土地交付内容及手续办理：地上建筑物拆迁完毕，地上地下若存在需要排迁的构筑物、市政管网设备、电力设备和障碍物及树木等，由竞得人负责办理相关手续、承担相关费用，负责相关工程的实施；土地交付时间为竞得人缴纳全部地价款后90日内交付，若遇由国家政策调整或其他不可抗力，交地时间顺延。2013年5月10日，大东国土局作为涉案宗地出让人与威嘉置业就上述竞拍取得的地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2101042013A0011），该合同主要内容为：“第四条本合同项下出让宗地编号为031627905，宗地总面积捌万捌仟叁佰柒拾陆点零伍平方米（88376.05平方米），本合同项下的出让宗地坐落于大东区。第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地；第六条出让人同意在2013年10月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应符合土地交付书中认定的交付条件；第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币肆亿肆仟柒佰玖拾陆万零伍佰贰拾贰元贰角肆分（447,960,522.24元），每平方米人民币伍仟零陆拾捌元捌角（5068.8元）；第九条本合同项下宗地的定金为人民币捌仟肆佰万元（84,000,000元），定金抵作土地出让价款；第十条受让人同意分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币贰亿贰仟叁佰玖拾捌万零贰佰陆拾壹元壹角贰分（223,980,261.12元），付款时间2013年3月6日之前。第二期人民币贰亿贰仟叁佰玖拾捌万零贰佰陆拾壹元壹角贰分（223,980,261.12元），付款时间2013年10月31日之前；第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，建筑总面积212102.52平方米，建筑容积率不高于2.40不低于1；第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年5月10日之前开工，在2017年5月10日之前竣工；第十九条本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本项下宗地的规划调整权；第三十五条本合同项下宗地建筑容积率等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金；第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；第四十一条本合同项下宗地出让方案业经沈阳市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。”2013年3月5日，威嘉置业向沈阳市财政局转账支付欧博城东-5号地块的土地出让价款139,980,261.12元，2013年10月30日，威嘉置业向沈阳市财政局支付欧博城东-5号地块的第二期土地出让价款223,980,261.12元，加上之前交付的定金，已支付全部土地出让金447,960,522.24元，沈阳市财政局向威嘉置业开具《一般缴款书（收据）》，载明“上述款项已收妥并划转收款单位账户”。2013年12月1日，大东国土局向威嘉置业出具《土地交付书》，载明：“经现场实地踏勘，该宗地现状符合双方认定土地交付条件，经双方一致确认同意交付土地。”向威嘉置业交付了部分涉案的土地。2016年9月12日，大东区人民政府向沈阳规划和国土资源局出具《关于欧博城东-5地块中部分土地退地的情况说明》，该说明中称：“因宗地内仍有部分土地拆迁未完成，该项目只完成了已拆迁完毕土地的开发建设，并已售罄入住。经我区政府多次研究，鉴于我区短期内无法完成出让宗地内部分土地的拆迁工作，且项目方提出了部分退地的申请，我区已报请市政府同意沈阳威嘉置业有限公司放弃部分欧博城东-5地块土地使用权。经我区土地部门测算，拟办理退地范围为16133.44平方米，具体退地范围确认图及实测结果附后。另经测算，拟办理退地部分对应拆迁承包价款3976万元，若该地块最终无法完成出让，将由我区负责与贵局土地储备中心研究确定退返该笔款项具体事宜。”2016年9月23日，大东国土局出具《关于宝地铭门世家花园项目退地情况说明》，该说明中称：“鉴于区政府短期内无法完成该地块部分土地的拆迁工作，且项目方提出了部分退地的申请，区政府同意威嘉置业有限公司放弃部分地块土地使用权。将部分地块从原地块划出后，保留一期、二期首批、二期二批-1地块用地面积为72242.61平方米，相关规划指标为：容积率不大于2.4大于1.0，商业比例15%。”2016年12月29日，威嘉置业向沈阳市土地交易中心提交《关于欧博城东-5地块用地调整的申请》，该申请中称：“由于该地块用地范围内有部分土地无法完成拆迁，项目无法按期进行建设，因此，我公司提出部分退地申请，同意将无法完成拆迁部分的土地从该地块用地范围内划出，土地面积由88376.05平方米调整为72242.61平方米，规划指标不变，土地出让单价不变，双方免责，无息退还相应土地价款本金，现申请办理相关手续。”2017年2月20日，大东国土局与威嘉置业签订《国有土地使用权出让补充合同》（沈规国土出合补字大东[2017]001号），该合同约定：“第二条原合同出让面积为88376.05平方米；第三条现该地块出让面积调整为72242.61平方米，规划指标不变，土地出让单价不变，土地出让总价款为366,183,341.57元；第四条原出让合同的其他条款不变。”2017年2月28日，威嘉置业收到退回的土地出让价款人民币60,468,501.16元。2017年5月22日，威嘉置业又收到退回的土地出让价款人民币4,000,000元。至此，威嘉置业收到的退还土地出让价款共计64,468,501.16元。2017年12月，威嘉置业向沈阳市土地交易中心出具《撤销的通知》，载明：“我公司曾于2016年12月29日给贵中心出具《关于欧博城东-5地块用地调整的申请》，现因该申请中内容表述显失公平，非本公司真实意思表示，且这部分意思内容始终未与《国有建设用地使用权出让合同》中之出让人沈阳规划与国土资源局大东分局达成明确合意，现特致函通知贵中心，我方决定撤销该通知。”2018年1月5日，沈阳市规划和国土资源局向大东区人民政府出具沈规国土函[2018]6号《市规划国土局关于沈阳威嘉置业有限公司欧博城东-5地块有关事宜的函》，载明：“近日，我局分别收到沈阳威嘉置业有限公司关于撤销《关于欧博城东-5地块用地调整的申请》的通知及该公司委托北京雷杰展达律师事务所送达的《律师函》。沈阳威嘉置业有限公司在办理欧博城东-5地块部分退地手续时曾向我局出具《关于欧博城东-5地块用地范围调整的申请》，承诺不因退地追究任何责任或损失，现该公司提出上述申请中承诺的内容损害其经济利益，显失公平，予以撤销。经与沈阳威嘉置业有限公司沟通，企业提出因地价款退付迟迟未能到位等原因，已严重损害其经济利益，正准备采取诉讼手段维护其合法权益。因此，请贵区政府尽快将应返还给企业的退地款支付到位，同时做好与企业的协调工作，化解诉讼风险，避免政府损失。”另查明，2013年5月15日，大东国土局向威嘉置业颁发《建设用地规划许可证》（地字第210104201300020号），载明用地面积88376.05平方米。2013年7月1日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”房地产项目《建筑扩初设计审定》通知书（大东建审[2013]00019号），载明建设用地面积88376.05㎡，本次容积率0.75，综合容积率1.0-2.4，建筑高度72.3m，建筑限高以空管批复为准，综合建筑密度25%，计容建筑面积为66195.18平方米。2013年9月16日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”项目一期地块《国有土地使用权证》（国用（2013）第0000041号），使用权面积为34068.36平方米。2013年9月27日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”房地产项目一期的《建设工程规划许可证》（建字第210104201300021号）、附图及《建设工程规划许可证》通知书，载明建设用地面积88376.05㎡，本次容积率0.75，综合容积率2.4，建筑高度72.3m，建筑限高78m，综合建筑密度25%，计容建筑面积为66195.18平方米。2013年12月26日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”项目二期首批地块《国有土地使用权证》（国用（2013）第0000053号），载明使用权面积为21823.33平方米。2014年1月2日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”房地产项目二期的《建筑扩初设计审定》通知书（大东建审（2014）00001号）及附图，载明建设用地面积88376.05㎡，本次容积率1.65，综合容积率1.0-2.4，建筑限高78m，综合建筑密度24%，计容建筑面积总计为145907.34平方米。2014年3月10日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”房地产项目二期首批的《建设工程规划许可证》（建字第21010420140006号）、附图及《建设工程规划许可证》通知书，载明建设用地面积88376.05㎡，本次容积率0.38，综合容积率1.0-2.4，建筑高度77.9m，综合建筑密度不大于25%，计容建筑面积为33793.03平方米。2014年6月25日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”项目二期二批-1的旧版《建设工程规划许可证》（建字第210104201400021号）、附图及《建设工程规划许可证》通知书，载明建设用地面积88376.05㎡，本次容积率总体平衡1.76，综合容积率不高于2.4，建筑高度77.9m，建筑限高78m，综合建筑密度不高于25%，计容建筑面积为55740.65平方米。2017年3月6日，大东国土局向威嘉置业出具《建设用地规划许可证变更通知书》（大东土证附更字2017年0001号），载明“宝地铭门世家花园”房地产项目建设用地面积由约88376.05平方米，变更为约72242.61平方米。2017年4月13日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”项目二期二批-1地块的《不动产权证书》（辽【2017】沈阳市不动产权第9000076号），载明土地面积为16350.92㎡，国有建设用地使用权2013年10月31日起2083年10月30日止。2018年3月30日，威嘉置业取得“宝地铭门世家花园”项目二期二批-1的新版《建设工程规划许可证》（建字第210104201800007号）、附图及《建设工程规划许可证》通知书，载明建设用地面积72242.61㎡，本次容积率0.78，综合容积率不大于2.4，建筑高度77.9m，建筑限高78m，综合建筑密度不大于25%，计容建筑面积为55740.65平方米。2013年3月13日，沈阳飞机工业（集团）有限公司作出《关于对沈阳威嘉置业有限公司拟建商住楼高度问题的复函》（试[2013]65号），该复函对欧博城东-5号地块的建筑物的限制高度为78米，并要求在每栋高层楼四角分别安装航空障碍灯。在本案审理过程中，威嘉置业向本院提出鉴定申请：1.申请对案涉“宝地铭门”项目申请人最终实际受让的项目地块72242.61㎡土地使用权面积范围内目前的实际综合容积率数值进行鉴定；2.申请对申请人不得已退回的16133.44㎡的土地使用权面积范围内在退地当时的实际综合容积率数值进行鉴定。3.申请依据本申请第2项申请人退回的16133.44㎡土地的综合容积率鉴定数值就该退回的16133.44㎡土地在出让当时（拍卖成交之日）的土地出让价格进行鉴定。本院通过摇号方式确定并委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对未交付和已交付土地使用权的价格进行鉴定。2019年8月28日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司作出辽世信[2019]（估）字第016号《土地估价报告》，报告主要内容为：根据本次特定的估价目的，只考虑容积率因素对地价的影响，于估价期日2013年5月10日的已交付的出让国有土地使用权价格：已交付土地面积：72,242.61平方米；楼面地价：2112元/建筑平方米；容积率：2.1556；单位面积地价：4552.63元/平方米；已交付土地地价：32,889.39万元。同日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司作出辽世信[2019]（估）字第017号《土地估价报告》，报告主要内容是：根据本次特定的估价目的，只考虑容积率因素对地价的影响，于估价期日2013年5月10日的未交付的出让国有土地使用权价格：未交付土地面积：16,133.44平方米；楼面地价：2112元/建筑平方米；容积率：3.4942；未交付土地单位面积地价：7379.75元/平方米；未交付土地地价：11,906.08万元。上述事实有原告提供的土地拍卖公告沈土拍[2013]第7号、2013年2月6日拍卖交易地块发布信息表2、《欧博城东—5地块拍卖成交确认书》及《欧博城东-5地块土地交付条件》、宗地图、《国有建设用地使用权出让合同》、威嘉置业支付案涉土地出让定金及土地价款的付款凭证、《土地交付书》、《关于欧博城东—5地块中部分土地退地的情况说明》、《关于宝地铭门世家花园项目退地情况说明》、《国有土地使用权出让补充合同》及宗地图、《国有土地使用权证》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、附图及《建设工程规划许可证》通知书、《建筑扩初设计审定》、威嘉置业收到退还的部分土地出让价款的付款凭证、沈阳飞机工业（集团）有限公司《关于对沈阳威嘉置业有限公司拟建商住楼高度问题的复函》（试[2013]65号）、辽宁省建设工程规划核实合格证、鉴定申请书，被告提供的沈规国土函[2018]6号《市规划国土局关于沈阳威嘉置业有限公司欧博城东-5地块有关事宜的函》、《关于欧博城东-5地块用地调整的申请》、《撤销的通知》及庭审笔录、辽世信[2019]（估）字第016号、第017号《土地估价报告》在卷佐证，并经庭审质证、认证，足资认定。本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。大东国土局与威嘉置业签订的《国有建设用地使用权出让合同》，及《国有土地使用权出让补充合同》除第三条关于“土地出让总价款为366,183,341.57元”的约定外，均系当事人的真实意思表示，当事人主体资格具备，合同内容及土地交易程序不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应为合法有效。双方当事人均应依约履行合同。根据本案原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及双方提交的相关证据，并经当事人当庭确认，本案争议焦点是：（一）退还土地的价款和计算依据是以综合容积率2.4为依据还是以每一地块的实际容积率为依据；（二）双方签订的国有土地使用权出让补充合同第三条关于土地总价款的约定应否撤销；（三）原告交付的土地定金应否双倍返还；（四）原告主张的其他经济损失83,457,930.67元应否支持；（五）沈阳市自然资源局大东分局是否为本案适格被告。一、关于退还土地的价款和计算依据是以综合容积率2.4为依据，还是以每一地块的实际容积率为依据的问题。本院经审理认为，被告大东国土局退还土地价款应当以实际容积率为计算依据。理由如下：第一，国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条规定：“对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。从上述规定看出，应以变更后的实际容积率作为土地价格依据。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》约定土地价格系依据案涉《欧博城东-5地块拍卖成交确认书》记载的双方当事人共同确认的计算方式，即出让土地价款总金额=出让的土地面积×综合容积率×楼面单价，在合同不能完全履行而需要退还部分土地时，也应当以该计算方式作为退还土地价款的计算依据。第二，关于退还土地的价格应当如何计算，计算退还土地的价格是否应当以实际容积率为参数的问题。案涉“宝地铭门”项目相关规划审批文件足以说明《国有建设用地使用权出让合同》及《欧博城东-5地块拍卖成交确认书》所确定的容积率是综合容积率，原告应按照政府部门批准的规划设计方案进行施工。在2017年2月20日原、被告双方签订《国有土地使用权出让补充合同》前，案涉“宝地铭门”项目土地上尚有部分土地未拆迁完毕，被告未能以“净地”向原告进行交付。原告提出部分退地申请后，原、被告双方签订了《国有土地使用权出让补充合同》，约定退回16133.44平方米的土地。此时“宝地铭门”项目的一期和二期首批已经建设完毕并交房入住，该部分已建成的项目容积率不存在再行变更和调整的可能。中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《建设用地容积率管理办法》第三条规定：“容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。”第四条第一款规定：“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”根据上述规定，容积率等规划条件的提出是城乡规划主管部门的法定职责。本案双方签订《国有土地使用权出让补充合同》后，被告大东国土局及城乡规划主管部门并未提示原告变更或调整容积率。另外，根据沈阳飞机工业（集团）有限公司作出的《关于对沈阳威嘉置业有限公司拟建商住楼高度问题的复函》（试【2013】65号文件）及《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》（沈阳市人民政府第64号政府令）以及案涉“宝地铭门”项目的相关规划审批的要求，在部分退地后，原告随后开发建设的“宝地铭门”二期二批-1地块受到建筑高度不得高于78米，相邻高层楼宇间距离最低不得低于40米，以及建筑密度、绿地率等相关规划指标的限制，原告从建筑高度、建筑宽度及建筑物的数量上已无调整容积率的可能，否则将构成对相关第三方合法利益的侵害。而被告对此并未提供证据证明，该二期二批-1地块的建筑容积率在不影响任何第三方合法利益，以及满足相关规划指标要求的情况下，存在合理上调容积率的可能性。因此被告所主张的原告可以通过改变规划设计，重新调高容积率的方式进行弥补损失，没有事实依据。本案原告实际取得土地的建筑容积率未能达到２.４的综合容积率，系由于被告未能如约交付全部土地，并且在确定不能全面履约予以退地处理时，已经无法调整案涉项目的建筑容积率而导致的，因此，被告对于原告实际取得土地的建筑容积率未能达到２.４的综合容积率应承担相应责任，原告对此不存在过错，因此本案原告退还部分土地价款应当以实际容积率为计算依据。第三，因对于实际容积率的测算以及土地总价款的计算具有较强的专业性，且本案双方当事人对于案涉土地的价格确定存在较大争议，经本案原告申请，本院依法委托司法鉴定机构对案涉土地的价格进行了评估。鉴定机构出具的《土地估价报告》（辽世信2019（估）字第016号）载明案涉已交付的72,242.61平方米土地的价格为32,889.39万元，未交付的16,133.44平方米土地地价为11,906.08万元，司法鉴定机构依法作出的上述鉴定意见应当作为认定本案争议土地价格的依据。第四，关于被告主张案涉土地为现状（即“毛地”）交付，原告签字并确认的问题。案涉《欧博城东-5地块拍卖成交确认书》载明拍卖的土地为“净地”，而《国有建设用地使用权出让合同》中并未就“净地”的交付标准作出调整，原告因被告未能按约交付剩余土地并由此申请退地，双方就退地事宜达成《国有土地使用权出让补充合同》，亦可说明双方均未认可“毛地”现状交付，因此被告关于已按合同约定履行了交付全部项目用地义务的主张不能成立。二、关于《国有土地使用权出让补充合同》第三条关于土地总价款的约定是否应予撤销的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同以及在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。根据《欧博城东-5地块拍卖成交确认书》约定的土地价格计算方式及本院委托鉴定机构对涉案土地的鉴定意见，已交付涉案土地的价格应按照实际容积率计算为328,893,900.00元，而《国有土地使用权出让补充合同》第三条所确定的366,183,341.57元的价格系被告按照综合容积率计算，差额达3728万余元。本案原告主张案涉《国有土地使用权出让补充合同》内容系由被告起草，在签订该补充合同过程中，没有证据证明被告向原告告知部分退地后，原告所实际受让土地价格的具体计算方式。原告在签订补充合同时认为，该土地总价款是被告依据合同约定的计算方式计算得出的,而后来发现补充合同第三条约定的出让金总价款的计算方式与合同约定不一致，原告对此形成错误认识，构成重大误解。同时，由于被告不能按照合同约定交付全部项目土地，导致原告无法按最初竞买的最大综合容积率2.4，以及当初的全部规划建筑面积对案涉项目进行开发建设，在2017年2月20日签署《国有土地使用权出让补充合同》之时，案涉“宝地铭门”项目的相关规划建设指标不具备再行调整条件的情况下，被告仍按未退地时的综合容积率2.4作为计算本案原告实际受让的土地出让价款的依据，由此导致《国有土地使用权出让补充合同》第三条所约定的土地出让价款金额与实际的土地出让价款差额巨大，属于显失公平的行为。本案符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同条款可撤销的规定，原告请求撤销《国有土地使用权出让补充合同》第三条的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，庭审中被告主张原告主动向沈阳市土地交易中心提出调整用地申请，申请中明确了规划指标不变，土地出让单价不变，双方免责无息退还相应土地价款本金，土地出让款为366,183,341.57元。而原告称该申请书系原告在不能完全取得土地时急于申请退款的情况下，沈阳市土地交易中心利用自己的强势优势地位迫使原告出具相关的文件，内容是沈阳市土地交易中心起草后让原告盖章的，该文件关于相关的权利放弃并不是真实意思表示，而此时土地出让合同的补充协议尚未签订，原告并不知晓最终确定的调整后的土地出让总价款，该申请记载的土地价格最终和补充合同中约定价款一致的金额，足以说明该申请系沈阳市土地交易中心所起草。另外该申请针对的主体是沈阳市土地交易中心，并不是本案被告，该申请不能视为原告放弃与被告签订的案涉土地出让合同项下的权利。对此，本院认为，该申请指向的对象是沈阳市土地交易中心，并非是出让合同当事人的被告，且该申请是原告单方意思表示，仅具有要约的性质，同时该申请没有相对方的确认，未引起相关法律关系的变更，相对方亦未按该申请的内容退还全部差额款。事后，原告向沈阳市土地交易中心明确发函提出撤销该申请。鉴于该申请出具在先，而后原告又申请撤回，而原、被告双方在该申请出具后所签订的案涉《国有土地使用权出让补充合同》中并未纳入关于双方免责、免息的内容，并且在该补充合同第四条中明确约定了原合同的其他条款不变，即双方并未排除原合同中违约责任条款的适用，故该申请未得到本案原、被告双方的实际认可和执行，被告所提交的该申请并不能阻却原告在本案中行使撤销权。第三，原告行使撤销权未超过法定期限。被告庭审答辩中主张撤销权行使的法定期限为一年，而补充合同签订于2017年2月20日，因此原告行使撤销权已超过法定期限。对此，本院认为，本案原告于2018年2月7日向本院递交起诉材料，于2018年2月12日向本院提出缓交诉讼费申请，于2018年2月13日交纳了50%的诉讼费780,787.59元，余下50%的诉讼费原告向本院申请缓交并经本院批准同意，原告已于指定期限内足额交纳了余下50%的诉讼费。因此被告主张原告行使撤销权已过法定期限的主张，本院不予支持。第四，关于《国有土地使用权出让补充合同》第三条土地出让价款的约定撤销后被告应向原告返还土地出让价款本金的数额及利息问题。威嘉置业交付的土地出让价款共计447,960,522.24元，减去辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司辽世信2019（估）字第016土地估价报告确认的已交付土地地价328,893,900元，再减去被告已经支付的退地款64,468,501.16元，被告应当向原告返还54,598,121.08元，原告在本案中请求被告返还本金54,537,319.24元，本院予以支持。关于原告请求的土地出让价款的利息问题，由于被告无法完成拆迁导致不能如约交付土地构成违约，在承担返还不能履行部分的土地出让价款本金的同时，应当承担该部分土地出让价款的利息，利息的计算自原告最后一笔土地出让价款支付之日的次日即2013年10月31日起计算至被告实际付清之日止，以实际欠款数额为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，因原告在本案中主张的计息基数低于实际欠款数额，本院以原告主张的计息基数为依据计算利息。三、关于原告主张的定金能否双倍返还问题。双方签订《国有建设用地使用权出让合同》后，被告已交付72242.61平方米的土地，其余16133.44平方米土地因未能完成拆迁而未交付，该部分未予交付的土地面积占全部出让土地面积的18.26%，说明被告已履行了主要的土地交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，应当适用于一方不履行债务而使另一方当事人合同目的不能实现的情形，本案被告履行了合同的主要义务，因此原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。四、关于被告是否应当赔偿原告83,457,930.67元其他经济损失的问题。原告诉讼中主张《国有建设用地使用权出让合同》签订后，原告按照合同约定的土地面积及容积率进行了设计、规划，办理相关工程审批手续，依法缴纳各项税费，但由于被告违约，未能交付全部土地，造成原告发生了包括代理费损失、印花税损失、契税损失、工程设计费损失、地下人防工程重新设计的费用损失及销售收入损失等共计83,457,930.67元。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。本案原告主张的代理费损失、印花税损失、契税损失并非已实际发生的确定性损失。工程设计费损失及地下人防工程重新设计的费用损失，根据本案现有证据尚不足以证明该部分损失已实际发生。销售收入损失，因与被告不完全履行合同没有直接的因果关系，且原告并未举证证明该损失必然发生。因此，原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。五、关于沈阳市自然资源局大东分局是否为本案适格主体的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条第二款规定“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”第十七条规定“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”从上述规定可以看出，市、县人民政府土地管理部门是依法有权经办国有土地使用权出让行为的唯一主体，亦是依法可以与土地使用者签订土地使用权出让合同的唯一主体，在土地使用权出让法律关系中，双方都享有权利并负有义务。本案中，签订《国有建设用地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让补充合同》的合同主体均为本案原被告双方，基于合同相对性原则，被告作为涉案合同的出让方，是原告的合同相对人，为本案适格被告。虽然被告提出其未收到原告的任何款项，不应向原告返还土地出让金，但原告于2013年3月5日及2013年10月30日两次向沈阳市财政局支付土地出让价款，被告在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让补充合同》时，均已知晓原告已将相应款项支付到沈阳市财政局的事实。其中，2013年5月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，第一期人民币223,980,261.12元的付款时间为2013年3月6日之前，应视为被告在签订该合同时已经明知第一期款项已于此前支付完毕，并对此无异议。《国有土地使用权出让补充合同》约定了退还土地出让价款的相关事项，亦说明被告对原告已经支付全部土地出让价款的事实没有异议。因此，被告大东国土局关于其未收到原告的任何款项，不应向原告返还土地出让价款的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告关于撤销《国有土地使用权出让补充合同》第三条土地出让总价款366,183,341.57元的主张，符合法律规定，双方应按照辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司土地估价报告确认的已交付土地价格确定土地出让总价款。被告因动迁原因未能交付全部土地，应退还不能履行部分的土地出让价款，并承担实际占用期间的利息损失，原告上述诉讼请求本院予以支持。原告关于双倍返还定金以及要求被告赔偿各项经济损失的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销原告沈阳威嘉置业有限公司与被告沈阳市自然资源局大东分局（原沈阳市规划和国土资源局大东分局）于2017年2月20日签订的《国有土地使用权出让补充合同》第三条关于“土地出让总价款为366,183,341.57元”的约定；二、被告沈阳市自然资源局大东分局在本判决生效后十日内向原告沈阳威嘉置业有限公司返还土地出让价款人民币54,537,319.24元；三、被告沈阳市自然资源局大东分局在本判决生效后十日内向原告沈阳威嘉置业有限公司支付实际占用土地出让金期间的利息（其中自2013年10月31日起至2017年2月28日止，以119,005,820.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2017年3月1日起至2017年5月22日止，以58,537,319.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2017年5月23日起至2019年8月19日止，以54,537,319.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以54,537,319.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告沈阳威嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,560,787.59元，由原告沈阳威嘉置业有限公司负担1,170,590.70元，由被告沈阳市自然资源局大东分局负担390,196.89元。鉴定费188,795.00元，由被告沈阳市自然资源局大东分局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  苏本营审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇一九年十二月九日法官助理肖利剑书记员张博涵