浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12199号 原告：王森，男，1982年6月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告：汤蓓蓓，女，1981年12月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄亚飞，浙江大公律师事务所律师。 被告：绍兴创时房地产经纪有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区昆仑商务中心1幢3302室-2，统一社会信用代码91330602MA29C9FB4H。 法定代表人：汤仲根，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。 原告王森、汤蓓蓓与被告绍兴创时房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王森及两原告的共同委托诉讼代理人黄亚飞，被告绍兴创时房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王森、汤蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.要求解除两原告与被告签订的两份《商品房认购书》；2.判令被告双倍返还定金80万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，两原告与被告就坂湖明珠公寓1号楼2单元309、310室两套房屋的买卖事宜签订两份《商品房认购书》，约定两原告向被告认购上述两套房屋，明确约定了房号、建筑面积、房屋总价等，并约定两原告在签订上述认购书时向被告支付定金20万元/室。被告承诺在上述认购书签订后6个月内办理完房屋拍卖、房屋产证及交房手续等。 签约当日，两原告向被告支付定金共计40万元，被告出具了相应的收据交两原告为凭。截至两原告起诉之日，被告仍未能按上述认购书的约定办理交房手续等。两原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》等法律规定向法院呈讼。 被告绍兴创时房地产经纪有限公司辩称，被告不同意两原告的诉讼请求，原、被告间签订的两份认购书应为无效合同，两原告主张定金罚则不能成立。案涉房屋为坂湖明珠公寓1号楼2单元309、310室两套房屋，其权利人为绍兴县中洲置业有限公司，该公司将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司绍兴分行，该银行为实现自己的贷款债权并实现抵押权向法院起诉并胜诉。之后，上述银行将自己的上述债权对外进行转让，几经流转，桑煜取得受让债权，该债权包括案涉房屋在内的抵押物。2019年3月，桑煜委托被告对外销售案涉房屋，并由被告与两原告签订认购书。两原告明知其应通过司法拍卖方式取得案涉房屋，而被告仅提供居间服务，因此本案的案由不应定性为房屋买卖合同。嗣后，因绍兴县中洲置业有限公司破产，司法拍卖无法正常开展，桑煜告知被告上述情况后，被告即通知两原告退款。据此，原、被告间签订的两份认购书因不可抗力而无法履行且应为无效合同，被告请求法院驳回两原告的定金罚则诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2019年3月5日，甲方被告与乙方两原告签订一份《商品房认购书》，约定经双方协商一致后就乙方向甲方认购坂湖明珠公寓物业事宜，订立以下条款；乙方认购坂湖明珠公寓1号楼2单元309室房屋，建筑面积为91.96平方米，认购的物业总价798186元；乙方同意在签订本认购书时向甲方支付定金为20万元，该定金计入房款之中；甲方承诺在本认购书签订后6个月内办理完拍卖、房屋产证及交房手续，乙方承诺在收到甲方通知参加法院拍卖当日如数支付全部剩余房款，乙方须按上述约定按期如数缴付上述房款；如乙方在通知的规定日期未参加法院拍卖或未按时缴付上述之房款，则视为乙方自动放弃其所认购该物业之权利，乙方已缴付之定金不予退还，甲方有权将该物业另行出售(不再另行通知)，因转售而获得一切收益全部归甲方所有，乙方不得要求任何形式之赔偿；如遇不可抗力，甲方有权撤消本认购书，在此情况下，甲方除将乙方已付认购定金退回给乙方外，无须承担其他任何责任等。同日，甲方被告与乙方两原告另签订一份《商品房认购书》，约定乙方向甲方认购坂湖明珠公寓1号楼2单元310室房屋，建筑面积为93.53平方米，认购的物业总价811814元。上述两份认购书的其他内容基本相同。 2019年3月5日，两原告向被告交纳上述两份认购书项下的定金各20万元，合计40万元。被告在认购书约定时间内未通知两原告参与房屋拍卖，亦未完成交房和房屋产权办理手续，遂酿成本案纠纷。 本院认为，原、被告之间为买卖案涉房屋即坂湖明珠公寓1号楼2单元309、310室房屋，于2019年3月5日签订两份认购书以及两原告向被告交付定金40万元的事实清楚，可以认定。上述认购书应定性为房屋买卖合同，其体现签约双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。若违约，则应承受定金罚则。被告辩称本案不应定性为房屋买卖合同且所涉认购书为无效合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。 针对两原告要求解除两份认购书的诉求，本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定。原告基于法定事由要求法院判决解除。根据认购书的约定，被告应在认购书签订后6个月内办理完案涉房屋的拍卖、房屋产证及交房手续，事实表明，被告未履行自己的上述合同义务，且明确表示认购书无法继续履行，导致两原告的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，两原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述合同法规定的合同解除情形，本院对两原告的该项诉求予以支持。被告辩称认购书的履行不能系因不可抗力造成，缺乏事实依据，本院不予采纳。 针对两原告要求双倍返还定金的诉求，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该司法解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。结合前述分析，案涉认购书不能继续履行系被告之原因造成，被告因此构成根本性违约，故两原告要求被告双倍返还定金的请求，符合上述司法解释之规定，本院予以支持。据此，被告除应返还两原告所付定金40万元外，应适用定金罚则再支付不超过主合同标的额百分之二十的另一倍定金计32.2万元。两原告主张返还双倍定金80万元，与法律规定不符，本院不予采信。 综上所述，本院对两原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告王森、汤蓓蓓和被告绍兴创时房地产经纪有限公司于2019年3月5日签订的两份《商品房认购书》； 二、被告绍兴创时房地产经纪有限公司应双倍返还原告原告王森、汤蓓蓓定金合计72.2万元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告王森、汤蓓蓓的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告王森、汤蓓蓓负担390元，被告绍兴创时房地产经纪有限公司负担5510元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。