陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕07民终1260号上诉人（原审原告）：何亚红，女，生于1969年10月19日，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人:黄氢,四川万法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭彬，四川万法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陕西大东建设工程有限公司。住所地:汉中市汉台区。法定代表人：何宜泽，公司执行董事。委托诉讼代理人:刘琳，陕西修业律师事务所律师。委托诉讼代理人:龚晓丽，陕西修业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:汉中联合美新房地产发展有限公司。住所地:汉中市南郑区。法定代表人：杨萍，公司董事长。上诉人何亚红因与被上诉人陕西大东建设工程有限公司、汉中联合美新房地产发展有限公司案外人执行异议之诉一案，不服汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何亚红上诉请求：1、请求撤销汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初1236号民事判决；2、改判立即停止对上诉人购买的位于陕西省略阳县XX街XX道XX村XX苑XX小区XX号楼等27套房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人联合美新于2013年9月9日与上诉人签订的《借款合同》中的借款600万元，刘晓泉是实际的债权人，属于认定事实错误。二、一审法院认定上诉人通过刘晓泉转借给联合美新的借款本金190万元系600万元借款的资金利息，属认定事实错误。三、一审法院认定应由刘晓泉从申请执行四川安泰消防工程有限公司、绵阳中信实业有限公司、美新公司、杨某某、杨萍民间借贷案收回的借款中向上诉人偿还借款，该认定明显无效。四、一审法院认定上诉人与美新公司于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》，属于重复行使财产权利，明显错误。五、上诉人与美新公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，完成了建立商品房买卖合同的所有手续及程序。被上诉人陕西大东建设工程有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人汉中联合美新房地产发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审依法判决。何亚红向一审法院起诉请求：一、请求判决立即停止对原告购买的位于陕西省略阳县XX街XX道XX村XX苑XX小区XX号等27套房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；二、本案的诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：被告陕西大东建设工程有限公司于2016年1月15日向该院起诉汉中联合美新房地产发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经该院审理，双方达成了调解协议，按照该院(2016)陕0703民初237号民事调解书规定，汉中联合美新房地产发展有限公司自愿在2016年4月30日前归还陕西大东建设工程有限公司工程保证金、借款及利息共计405.92万元。民事调解书生效后，联合美新公司未履行还款义务，大东公司向该院申请执行，执行中对联合美新公司的土地使用权等进行了查封，由于所查封的财产短期内无法拍卖，2016年10月14日该院裁定终结本次执行程序。2019年4月大东公司向该院申请恢复执行，该院于2019年4月2日作出（2019）陕0703执恢78号执行裁定书，对被执行人联合美新公司开发建设的位于略阳县XX街XX道XX村XX小区XX号楼的30套房屋进行了查封，并于当日向略阳县不动产登记交易服务中心、略阳县房产管理局送达了协助执行通知书。现另案案外人赵某某所提异议1单元701号房屋、李刚所提异议1单元1105号房屋、敬春英所提异议2单元1409号房屋该院已另案裁定案外人异议成立，中止对上述三套房屋的执行。原告何亚红得知购买的联合美新公司房产被本院查封后,向该院提出执行异议，请求终止执行。该院于2019年4月25日作出（2019）陕0703执异12号执行裁定书，驳回案外人何亚红执行异议。原告何亚红与被告联合美新公司于2013年9月9日经担保人刘晓泉介绍签订了借款合同，约定联合美新公司向原告何亚红借款人民币600万元，借款期限一年，2014年9月14日到期。到期后，因联合美新公司未能偿还借款，原告何亚红与联合美新公司对借款600万元的利息清算后，所欠利息190万元计入借款本金，此后原告何亚红与被告联合美新公司于2014年11月28日签订了协议书，协议约定联合美新公司以其公司开发建设的位于略阳县XX街XX道XX村XX小区XX号楼的31套房屋（包括另案案外人赵某某所提异议1单元701号房屋、李刚所提异议1单元1105号房屋、敬春项所提异议2单元1409号房屋）以7398318.00元价格抵偿给原告何亚红。同年11月30日，原告何亚红与被告联合美新公司双方签订商品房买卖合同，联合美新公司同日向原告何亚红出具了收到购房款790万元收款收具一份，2014年12月1日在略阳县房产管理部门对原告何亚红购买的31套商品房买卖合同进行了登记备案。被告联合美新公司以汉中云腾房地产发展有限公司名义在陕西省略阳县取得位于略阳县XX街XX道XX村XX小区XX号楼土地手续后，依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。现5号楼因联合美新公司未办理竣工验收手续，所建房屋至今未办理权属登记。现另案案外人赵某某所提异议1单元701号房屋、李刚所提异议1单元1105号房屋、敬春英所提异议2单元1409号房屋该院已另案裁定案外人异议成立，中止对上述三套房屋的执行。一审法院认为，原告何亚红与被告联合美新公司于2013年9月9日经担保人刘晓泉介绍签订了借款合同，约定联合美新公司向原告何亚红借案人民币600万元，借款期限一年，2014年9月14日到期。该借款虽是原告何亚红和被告联合美新公司签订借款合同后将款直接付给联合美新公司，但事实上刘晓泉是向联合美新公司出借借款的债权人。2014年11月11日四川省绵阳市中级人民法院受理了刘诉四川安泰消防工程有限责任公司、绵阳中信实业有限公司、汉中联合美新房地产发展有限公司、杨某某、杨萍民间借贷纠纷案，经四川省绵阳市中级人民法院审理，原、被告双方达成了调解协议，2014年11月24日四川省绵阳市中级人民法院向双方送达了（2014) 绵民初字第306号民事调解书，该民事调解书确定四川安泰消防工程有限责任公司、绵阳中信实业有限公司、汉中联合美新房地产发展有限公司、杨某某、杨萍尚欠刘借款本金3460万元、利息210.76万元，从2015年1月30日开始由以上五被告分期连带支付刘晓泉借款，直至付清为止。原告何亚红出借给被告联合美新公司的借款债权已经生效的民事调解书确认，应由刘晓泉从申请执行四川安泰消防工程有限责任公司、绵阳中信实业有限公司、汉中联合美新房地产发展有限公司、杨某某、杨萍民间借贷案收回的借款中向何亚红支付。原告何亚红在其债权已经由生效的民事调解书确认后，又于2014年11月30日和被告汉中联合美新房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，属重复行使其财产权利，现原告何亚红要求判决立即停止对原告购买的位于陕西省略阳县XX街XX道XX村XX苑XX小区XX套房屋的强制执行，并解除对上诉房屋的查封措施的诉讼请求该院不予支持；原告何亚红主张与被告联合美新公司民间借贷纠纷，双方达成了以联合美新公司开发建设的房产抵偿其借款的协议，并另行签订了商品房购房合同，但该以房抵债协议并未完成房屋过户登记手续，原告何亚红亦未提交证据证实已实际占有使用所购买的房屋，该院已查封的房产权属仍属被告联合美新公司，因此，该院在执行中对被告联合美新公司的房产采取查封措施符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二项之规定，遂判决：驳回原告何亚红的诉讼请求。本案受理费100.00元，由原告何亚红承担。本院二审期间，上诉人提交了涉案30套房屋钥匙的照片，证明：2016年马益山在联合美新售楼部将30套房屋的钥匙交给何亚红，进一步证明何亚红已经实际占有、管控了30套房屋。经质证，被上诉人大东公司认为是否真实拿到了30套房屋的钥匙应由联合美新认定，但他们双方交钥匙的行为恰好能说明双方存在恶意串通，对抗执行。被上诉人联合美新认可上诉人拿到了30套房屋的钥匙为客观事实，但当时是双方协商为了把房子保住，以便进行后续的工程，当时给上诉人交钥匙是为了防止其他债权人把房子查封了。经本院审查，对上诉人提交的该组照片的真实性予以采信，但上诉人不符合“合法占有”的法律规定，故对其证明目的不予认定。经审理查明，一审认定的案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，上诉人须同时满足上述规定的四个条件，方可阻却执行。首先，涉案房屋所在的楼盘，目前尚未竣工验收，未达到交付的条件，显不属于法律规定的“合法占有不动产”的情形。其次，上诉人与被上诉人联合美新签订《商品房买卖合同》是基于双方存在债权债务关系，达成了“以房抵债”的协议书，上诉人并非真正意义上的购房人，也未实际支付房屋的价款。故上诉人要求停止执行的理由不符合上述法律的规定，不能成立。本案为执行异议之诉，解决的是涉案房屋停止执行还是继续执行的问题。原审判决书第6页“另查明……”一段的审理查明内容与本案无关，即刘诉四川安泰消防工程有限责任公司、绵阳中信实业有限公司、汉中联合美新房地产发展有限公司、杨某某、杨萍民间借贷纠纷案与本案没有法律关联，四川省绵阳市中级人民法院（2014) 绵民初字第306号民事调解书中所涉的借款是否包括上诉人主张的向联合美新出借的600万元，亦不属于本案审理的范围。一审将此作为本案查明的事实认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人何亚红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何亚红负担。本判决为终审判决。 审  判  长    王潇浴审  判  员    舒  胜审  判  员    曹建祥二O一九年十二月九日   法 官 助 理   王雅泽书  记   员   熊俪雅