新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2323号原告：张运梓，女，1949年7月11日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：马瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，女，该公司董事长助理。原告张运梓与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）、乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称“宏锦天晟物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张运梓的委托诉讼代理人张军，被告宏锦天晟房产公司委托诉讼代理人侯金芳、被告宏锦天晟物业公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张运梓向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺认购合同》无效；2、判令解除原告与被告宏锦天晟物业公司签订的《商铺委托经营合同》；3、判令被告返还购房款133110元及该款自2018年3月16日起至全部退还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4、判令被告负担本案诉讼费、保全费、邮寄送达费、律师费等诉讼费用。庭审中原告明确未提出保全，在本案中不主张保全费和律师费。事实和理由：2018年3月16日，原告与被告宏锦天晟房产公司签订了《商铺认购合同》，约定原告购买位于乌鲁木齐市米东区商铺，预估建筑面积为8.7平方米，按面积计算该商铺总金额为133110元。同时，原告与被告宏锦天晟物业公司签订《商铺委托经营合同》，就该商铺租赁事宜进行约定。合同签订当日，原告向被告宏锦天晟房产公司支付房款133110元，但被告一直未取得商品房预售许可证明，且被告宏锦天晟物业公司未依照合同约定履行给付租金义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定《商铺认购合同》无效，判令被告返还购买商铺款及相应利息，同时《商铺委托经营合同》已无法履行，且被告已严重违约，故要求解除合同。被告宏锦天晟房产公司辩称：双方签订的《商铺认购合同》合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，双方应该继续履行合同。涉案商铺我公司已经取得了商品房预售许可证。根据双方签订合同中关于产权登记约定第12条，明确约定双方签订的商铺认购合同是预定合同，原告在预定商铺的时候，商铺的现状全部了解并熟知，自愿签订认购合同；第11条约定了合同解除的条件和期限，即五年后如果不能给原告办理房产证合同解除，现在解除的期限和条件都不成立，因此双方应该继续履行合同。第5条约定交付期限是2018年10月31日之前，如果不具备交付条件，运营公司给原告支付租金，现在运营公司即宏锦天晟物业公司已经按照合同的约定给原告支付了租金，对于交房日期的条款双方已经达成了新的约定，运营商直接支付租金就视为已经交付了商铺。综上，原告所有的诉讼请求不予认可，我们要求继续履行合同。被告宏锦天晟物业公司辩称：我公司只是和原告签订了商铺委托经营合同，我公司没有收到原告交纳的房款，因此不承担共同退还房款责任。我公司已经按照合同约定如期支付了一年的租金9,318元，合同已经有效履行，所以不存在合同无效的情形，也不存在违约。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经质证：证据1、《商铺认购合同》，证实原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的商铺的事实。证据2、《商铺委托经营合同》，证实原告根据被告宏锦天晟房产公司的要求将商铺委托给被告宏锦天晟物业公司统一经营，被告宏锦天晟物业公司有义务向原告支付商铺租金。证据3、收据，证实原告全款支付了涉案商铺的价款。被告宏锦天晟房产公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可，按照合同约定应当继续履行，不存在合同无效情形，我房产公司已经委托运营商即宏锦天晟物业公司支付了租金，原告接受了租金的支付，对我公司履行合同的行为原告是认可的，我公司不存在违约。2、商铺委托经营合同的真实性认可。3、收据的真实性认可，确实收到了原告支付的预定商铺的款项。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可。2、商铺委托经营合同的真实性认可，我公司已经按照合同约定先行支付了一年的租金3、收据认可。对原告提供的以上证据中被告认可真实性的证据，本院予以确认。被告宏锦天晟房产公司提供了商铺认购合同，证实合同是通过双方签订的商铺认购合同，我方认为合同名称也是商铺认购合同而不是商品房买卖合同，在合同条款第12条里明确约定双方签订的是预定商铺的协议，原告方对商铺现状清楚了解，原告方自愿签订该合同。合同条款第11条里明确表示合同的解除是有时间期限和条件的，是5年以后不能办理产权证，合同方可解除，因此我方认为合同解除的条件不成立，双方应当继续履行合同。合同条款第5条约定了交付期限同时做出了说明，如果不能按约定的期限开业，运营商给乙方租金收益，运营商也实际向原告方支付了租金，对于甲方签订合同的合同目的实际上已经实现。因此认为双方签订的商铺认购合同不适用于司法解释，也不存在合同法规定的无效情形。原告与被告宏锦天晟物业公司对合同真实性认可。本院对双方无争议的证据予以确认。被告宏锦天晟房产公司还出示了预售许可证，原告认为预售许可证中不包含自己所购商铺，被告宏锦天晟物业公司认可该许可证。被告宏锦天晟物业公司向本院提交了给原告支付一年租金的网上银行电子回单，用途为付租金，证实委托经营合同已经正常履行，原告已接收了一年的租金。原告对该证据认可。被告宏锦天晟房产公司对该证据予以认可。本院对被告提交的该证据的真实性予以确认。根据以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：2018年3月16日，原告张运梓作为乙方与被告宏锦天晟房产公司作为甲方签订《商铺认购合同》，约定：被告宏锦天晟房产公司将其开发的位于乌鲁木齐市米东区商铺出售给原告，商铺用途为商业用房，预估建筑面积为8.7平方米，属框架结构，层高4.5米，Ｆ-Ｃ039号商铺总金额为133110元，乙方于2018年3月16日前付清全部商铺认购总价人民币133110元。第五条交付期限：甲方预计在2018年10月31日前具备开张营业条件（若该物业没有在合同约定期限内开张营业，营运方公司也必须保证给予乙方租金收益）。第十一条关于产权登记的约定：乙方选择第一种方式即甲方承诺在该商铺5年租期到期前3个月，由甲方提供资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，应当在解除合同事由发生之日起三十日内向甲方提交书面解除合同通知书，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔付乙方10%违约金，届时本合同自动解除。第十二条本合同签订时，鉴于目前商铺分隔手续尚未办理，乙方已获悉并认可所预订的商铺基本现状，乙方自愿签订本合同。本合同解除或无法继续履行的，乙方与新疆宏锦天晟物业公司签订的《商铺委托经营合同》同时自然解除终止。原告通过银行转账支付涉案商铺价款共计133110元，被告宏锦天晟房产公司向其出具收据，内容为今收到张运梓交来Ｆ-Ｃ039号，金额为133110元，并加盖收款专用章。同日，原告张运梓作为甲方与被告宏锦天晟物业公司作为乙方签订《商铺委托经营合同》，约定标的物位于乌鲁木齐市米东区商铺，建筑面积为8.7平方米，用途：委托期限内，乙方有权根据市场运作需要对标的物自行经营或者对外租赁（以下可称经营管理）转租经营。乙方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的所有事项均由乙方处理。租赁期限自2018年3月16日至2023年3月15日，为期5年。其中2018年3月16日至2019年3月15日商铺租金为9318元，支付日期为2018年4月15日；2019年3月16日至2020年3月15日商铺租金为10649元，支付日期为2019年4月15日。2018年4月18日，通过冶文静个人账户向原告网银转账支付商铺第一次租金9318元，备注交易用途为付租金。被告宏锦天晟房产公司就涉案商铺未取得《商品房预售许可证》。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告张运梓与被告宏锦天晟房产公司签订合同的《商铺认购合同》，而被告截止目前尚未取得负一层商铺的《商品房预售许可证》，故原告张运梓与被告宏锦天晟房产公司签订的《商铺认购合同》为无效合同。合同被认定无效后，被告宏锦天晟房产公司因无效合同而取得的房款应予返还，故被告宏锦天晟房产公司应向原告返还购房款133,110元。原告主张解除与被告宏锦天晟物业公司的《商铺委托经营合同》，因原告与被告宏锦天晟房产公司签订的《商铺认购合同》为无效合同，而被告宏锦天晟物业公司与原告签订的《商铺委托经营合同》是以原告通过《商铺认购合同》取得F-C039号商铺的所有权而订立的合同，现《商铺认购合同》已被认定为无效合同，双方均不可能继续履行商铺委托经营合同的相应义务，被告宏锦天晟物业公司也未按时支付租赁费，故对原告要求解除《商铺委托经营合同》的诉讼请求予以支持。对原告主张的利息问题，因合同已被确认无效，原告的资金由被告宏锦天晟房产公司使用，而被告宏锦天晟房产公司并未实际向原告交付商铺，故被告宏锦天晟房产公司应承担原告利息损失，本院以被告宏锦天晟房产公司实际收取的房款133,110元按照同期银行贷款报价年利率4.15%计算自2018年3月到判决生效时止的利息损失。对于原告主张被告宏锦天晟物业公司承担返还房款及承担利息损失的诉讼请求，因上述房款实际收取人是作为开发商和建设方的被告宏锦天晟房产公司，被告宏锦天晟物业公司并未实际收取上述购房款，故原告要求被告宏锦天晟物业公司承担还款责任的请求，不具备事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张运梓与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2018年3月16日签订的份《商铺认购合同》无效；二、原告张运梓与被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司于2018年3月16日签订的《商铺委托经营合同》自本判决生效时解除；三、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告张运梓返还商铺款133,110元；四、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告张运梓赔偿利息损失，利息计算方法以被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司实际收取的房款133,110元按照同期银行贷款报价年利率4.15%计算自2018年3月至判决生效时止；五、驳回原告张运梓要求被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司返还房款及承担利息损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费2,962.20元，由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  龚永胜审 判 员  纪洪刚人民陪审员  马桂红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  明 晰