包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2284号 原告：包头市新晓物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区沙河街道办事处新春小区院内。统一社会信用代码91150207061644109X。 法定代表人：陈新晓，总经理。 委托诉讼代理人：付佳幸，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：乔兰枝，女，该公司项目经理。 被告：安吉，男，1985年8月27日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新晓物业服务有限公司（以下简称新晓物业公司）与被告安吉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晓物业公司的委托诉讼代理人付佳幸、乔兰枝，被告安吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共3888元；2.判令被告支付滞纳金，按照欠费总额每日3‰计收直至实际交清物业费之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与包头市九原区新春小区业主委员会签订《物业服务合同》，经业主委员会备案，原告于2015年1月1日进驻新春小区提供物业管理服务，多年来原告提供的物业服务符合约定，甚至超出了合同约定义务的服务标准。根据合同第十条的约定：物业费为预交费，业主应于每年6月30日前交纳本年度物业费。被告欠缴2015年至2019年物业费不予交纳，在原告通过电话催收、上门催缴并在小区公告栏张贴催缴通知后仍拒绝交纳物业费，故诉至法院。诉讼过程中，新晓物业公司明确滞纳金的起算时间为2015年6月30日。 被告安吉辩称，被告于2018年购买本案房屋，新晓物业公司主张被告于2015年开始拖欠物业服务费与事实不符。因该物业公司进驻程序不规范，新春小区有80%的业主不同意新晓物业公司为新春小区提供物业服务，物业公司应当提供业委会成员名单。新晓物业公司物业服务质量不好，被告的房屋出现漏雨问题后，多次向该公司反映都未得到解决。同时小区大门不关闭、环境脏乱差，物业公司以停电、停水胁迫业主交费，甚至还有殴打业主的情况存在。此外新晓物业公司向被告主张的物业服务费标准也与社区公布的标准不符。因上述原因，所以未交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区新春小区业主委员会曾就新春小区物业管理服务事宜与新晓物业公司签订《新春小区物业服务合同》，合同约定：选聘新晓物业公司为新春小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。物业管理服务费用标准为0.60元/㎡/月。合同第十条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用。物业费为预交费，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费应一次性在一月至六月收缴，逾期则为违约，应承担违约责任。”安吉系新春小区*号房屋业主，房屋所有权登记于2018年11月21日，房屋面积108.44㎡。新晓物业公司曾在2019年以张贴催费通知单的方式向安吉催收2015年至2019年的物业服务费。新晓物业公司主张安吉自2015年开始即在新春小区*号房屋居住，2018年11月之前为案涉房屋使用人，之后为房屋所有权人，应当承担物业服务费给付义务，故诉至本院。安吉拒付物业服务费的事由为：1.新春小区*号房屋于2018年11月购买，曾于2017年4、5月份开始租住此房屋，但租住期间的物业服务费用约定由房东承担，因此不应承担2018年11月之前的物业服务费；2.新晓物业公司进驻新春小区程序不规范，小区业主对于物业公司的进驻持有异议；3.新晓物业公司的服务未达到应有标准，具体包括对被告房屋的漏雨问题没有进行解决，楼道窗户漏风不维修，提供的保洁、安保等服务与合同约定不符。新晓物业公司否认安吉曾在诉讼前告知房屋存在漏雨问题，安吉对此未提交证据证实，确认楼道窗户在诉讼过程中已经得到密封。 另查明，在之前本院以及包头市中级人民法院就新春小区相关物业服务合同纠纷案件所作出的一审、二审民事判决中，确认包头市九原区新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》合法有效，新晓物业公司于2015年1月1日开始为新春小区提供物业服务。 本院认为，新春小区业主委员会与新晓物业公司签订的《新春小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效。该合同的效力同时亦有相关生效裁判所确认，安吉主张新晓物业公司进驻新春小区程序违规，但未对其主张提供相应证据证实，本院对安吉关于新晓物业公司进驻程序违规的抗辩主张不予采纳，该合同对业主具有约束力，安吉作为业主应按照合同约定履行义务。关于安吉应当交纳物业服务费的期间，新晓物业公司主张安吉在2018年11月之前为房屋使用人，之后为房屋所有权人，以此要求安吉承担给付物业服务费义务。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第三款规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。”根据该条规定及现已查明的事实，安吉于2017年4、5月开始在案涉房屋居住，新晓物业公司未举证证明安吉自2015年1月1日即开始在案涉房屋居住且当时的房屋所有权人曾与安吉约定物业服务费由安吉承担，因此新晓物业公司要求安吉承担2018年11月21日之前的物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”据此规定，安吉应从依法登记取得房屋所有权，成为房屋业主之日，即2018年11月21日开始承担给付物业服务费的义务。 关于双方当事人诉争的物业服务质量问题，安吉所提交的证据不能证实新晓物业公司的服务存在严重瑕疵，瑕疵程度尚不能成为业主当然拒交物业服务费的事由。新春小区作为老旧小区，新晓物业公司应当在今后的服务中对存在的服务瑕疵进行不断完善，提高服务水平和能力。安吉主张新晓物业公司未对房屋漏雨问题进行解决，无证据证实曾向物业公司提出申请，所陈述内容不能证明物业公司怠于履行向主管部门报告职责。安吉关于新晓物业公司现有收费标准与社区委员会在2018年12月通知中的交费标准不符的主张，该通知系社区委员会协调解决新春小区物业服务矛盾过程中，最终形成的纠纷解决方案，告知业主在2018年12月17日之前交纳欠费可按协商后形成的标准交纳，如未在截至日期之前交纳，仍按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费，因此安吉关于收费标准的抗辩主张不成立。安吉作为接受物业服务的业主，应当按照合同约定的标准和时间给付物业服务费867.52元（2018年11月21日至2019年12月31日期间）。新晓物业公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告安吉于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新晓物业服务有限公司2018年11月21日至2019年12月31日期间的物业服务费共计867.52元； 二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新晓物业服务有限公司负担19元，被告安吉负担6元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇一九年十二月二十五日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。