河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1681民初6130号原告：张某某1，男，汉族，1993年11月17日生，住项城市。委托诉讼代理人：张某某2，河南豫某律师事务所律师。被告：李某某，男，汉族，1974年11月28日生，住项城市。委托诉讼代理人：张某某3，河南某原律师事务所律师。原告张某某1与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某1及其委托诉讼代理人张某某2，被告李某某的委托诉讼代理人张某某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房款73000元；2、请求判令被告负担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月17日原被告签订《房地产转让合同》，约定原告以15万元的价格购买被告位于光武办事处李庄路的3室2厅房屋一栋，面积135平方米。合同签订当日通过姐姐王某某的项城农商银行网银向被告付房款10万元，由于当时房屋尚未建造完毕，约定年底房屋建设完毕交付剩余5万元。由于政府拆迁，房屋尚未建设完毕被强制拆除。经过多次协商，被告于2018年春季退还给原告2万元现金，年底又通过微信退还给原告7000元（一笔5000元、一笔2000元）。剩余73000元经过数次催要，被告以暂时资金紧张为由拒不支付。综上所述，原被告买卖合同签订后，合同标的物尚未交付，由于不可抗力灭失的责任应当由被告承担。根据《合同法》第132条、133条之规定，被告出卖给原告的房屋没有土地使用证、规划许可证、准建证、商品房预售许可证、房产证等相关手续，属于禁止流通物。应当认定买卖合同无效且被告没有交付标的物。请求判令被告退回购房款73000元。为了维护原告的合法权益，诉至法院。被告李某某辩称，一、被答辩人诉称与事实不符，涉案房屋已交付给被答辩人使用。被答辩人起诉称，“…由于当时房屋尚未建造完毕，约定年底房屋建设完毕交付剩余5万元。房屋尚未建设完毕被强制拆除。”不是事实。事实上，涉案房屋建成于2016年7月，双方签订《房地产转让合同》的时间是2017年4月17日。双方签订合同当日，各自义务已经履行完毕，答辩人向被答辩人交付房屋，被答辩人向答辩人交付房款15万元，其中包括出具欠条的5万元，被答辩人承诺该下欠的5万元很快会还的。当时我们双方并不知道该房屋会拆迁。双方根本没有约定“约定年底房屋建设完毕交付剩余5万元。”综上，被答辩人诉称与基本事实不符，被答辩人诉称如果没有相应证据证明，不能作为认定本案事实的依据。二、被答辩人诉请没有事实依据和法律依据。本案双方之间的合同已经履行完毕，答辩人也已经把房屋交付给被答辩人使用，被答辩人也已经使用收益，不符合《合同法》94条的规定。按照《合同法》第97条规定，答辩人有权要求赔偿损失，据此规定，如果被答辩人要求合同无效、返还购房款，那么被答辩人把答辩人交付的房屋返还给答辩人，房屋被拆迁是在被答辩人管理使用期间被拆迁的，被答辩人也应当赔偿答辩人的损失。三、即便是合同无效，其无效的原因在被答辩人，法院也不应当判决答辩人全额返还购房款。被答辩人在知道本案房产没有相关权证的情况下，仍然购买涉案房产，应当预见因为手续不全带来的风险包括政府拆迁或者权证无法办理的情况，被答辩人仍然购买，故被答辩人本人存在重大过错，被答辩人应当承担因为此房产拆迁带来的风险。具体：1、被答辩人对房产没有权证的情况非常清楚；2、被答辩人本人也不是房产所在地村民，被答辩人购买涉案房屋是被答辩人主动来联系答辩人购买，被答辩人明知这一情节仍然购买；3、房屋早在2017年4月份已经交付使用，被答辩人在拆迁前没有要求返还房款，却在拆迁后要求合同无效返还购房款，买房是被答辩人主动联系答辩人，现在又起诉要求返还房款，原告明显违背诚信原则，原告自身存在重大过错，法院不能助长这种不诚信行为的泛滥；《中华人民共和国民法通则》第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。综上所述，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，双方各自义务已经履行完毕，即便是法院认定该《房地产转让合同》无效，答辩人也不应当全额返还购房款。原告张某某1围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；证据二、房地产转让合同一份，证明原、被告于2017年4月17日签订的合同，本合同签订的依据是合同法和城市房地产管理法，而城市房地产管理法明确规定手续不全的房屋禁止交易。2、房屋的价格15万元，房款的交付是房屋交付使用时一次性付清，由于合同签订时房屋未建成，支付房款10万元；证据三组、银行转账凭证，证明原告通过其姐姐王某某的农村信用社卡于2017年4月17日、4月18日分两笔按照被告的指示将房款10万元转给被告的父亲李某某2；证据四组、手机短信截图，在本案立案后，被告同意退还全部房款，答应春节前先给30000元让原告撤诉，明年给完，但是原告要求被告一次性付清，没有达成一致（被告手机号码181××××2737）。经质证，被告对原告提交的证据质证意见：对证据一组无异议；对证据二组合同事实无异议，但对原告证明目的房屋尚未建成有异议，因为该房屋早在双方签订合同的一年前已经建设完毕，达不到被告的证明目的，不能证明双方约定交房后再付下欠的5万的钱；对证据三组转账凭证被告已经收到15万元，其中50000元有原告给被告出具的欠条为证；对第四组证据，手机号181××××2737是不是被告本人的我需要庭后核实，关于短信内容即便是双方当事人在庭前达成调解，根据民法规定，调解中的事实不能作为法院判决认定事实的依据，且该调解并未达成一致，所以该短信显示的内容并不能作为判决被告返还房款的证据使用。被告李某某围绕其辩称理由提交证据如下：证据一组、被告身份证复印件，证明被告身份信息；证据二组、张某某1出具的欠条一张，证明双方就买卖合同已经履行完毕，该50000元证明是被告欠原告的钱，并不是被告主张的双方约定房屋建好交付后再付下余的50000元；证据三组，证人任某证言一份，证明涉案房屋于2016年7月建好完工；证据四组、证人司某、张某出庭作证，证明房屋2016年7月份建好完工，合同签订后被告已将涉案房屋交付给原告使用。经质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对第一组证据无异议；对第二组证据由于房屋没有交付欠被告50000元是事实，该份欠条是经过被告伪造的，欠条下方还有内容房屋交付后付清；对证据三组证人证言有异议，2017年4月份原告购房时主体已经完工，但是房屋没有安装门、窗，水电不通，其证明的2016年7月份建好与事实不符。对第四组证人张某到庭作证的证言有异议，认为当时房屋主体只是完工，而没有安装门窗，达不到交付条件。对证人司某出庭作证的证言有异议，房屋并没有交付，且证人与被告系夫妻关系，其证言不足采信，证人也和本案有利害关系。根据当事人的陈述及提交的证据，对双方当事人无异议的证据认定有证明效力。对双方有异议的证据，本院认定案件事实如下：原告张某某1与被告李某某2017年4月17日签订房地产转让合同，约定被告李某某自愿将坐落在项城市公园对面小李庄一套面积为135平方米的房屋出售给原告张某某1。原告张某某1按照被告李某某的指示分别于2017年4月17日、4月18日分两笔通过其表姐王某某的银行账号转账到被告的父亲李某某2账户中100000元，下欠50000元原告给被告出具有欠条一份。后该栋楼房被政府拆迁，原告向被告追要购房款，就此双方发生纠纷，后被告将购房款27000元返还给原告。剩余73000元未返还。为此，原告诉至法院。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：原、被告之间的买卖合同是否有效；被告应否返还原告购房款73000元；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本案第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案被告李某某在未取得合法权证的情况下，将其建造的房屋出卖给原告，违法建筑的房屋本身不能流转，不能发生设立物权的法律效果，双方的买卖行为违反了有关法律、行政法规的强制性规定。因此，涉案房屋买卖合同应属无效合同。现该买卖标的物也被拆迁不复存在。被告李某某收到原告张某某1的购房款100000元应当予以返还，被告已经返还给原告27000元，剩余73000元未返还的事实清楚、证据确凿充分，原告张某某1要求被告李某某返还该购房款时，被告李某某未能及时返还，引起此纠纷应负全部责任。对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告提交的证据不能充分证明其辩称理由成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：被告李某某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某1购房款73000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费813元，由被告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  王燕二〇一九年十二月二十八日法官助理王艳书记员解庆庆附：主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）