贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6422号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理）北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：彭明全，男，汉族，1965年12月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：李兴丽，女，汉族，1967年5月7日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：彭明全，与李兴丽系夫妻关系。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与被上诉人彭明全、李兴丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7631号民事判决，依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人彭明全、李兴丽二审未作书面答辨。原审原告彭明全、李兴丽向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理招商花园E8栋15楼6号房的房屋权属证书并交付原告；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款380938元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年9月1日起计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付原告之日止（暂计50,000.00元)；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年10月18日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为位于毕节××南部新区“招商花园城”第E8幢15层6号房，房号为E8-15-3，建筑面积103.96平方米，总房款380,938.00元。转移登记，（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期同类存款利率支付利息。双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告按照合同约定向被告交付完毕购房款，并将公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据。但至今被告未将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金应按照原告已付购房款总额380,938.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告诉至法院，望判如所诉。被告招商商置公司答辩称：一、被告不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证书的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间为2016年12月30日,而被告在2016年1月14日即取得涉案楼栋备案登记，也即是说，在原告收房时被告已经取得备案登记，且履行了通知原告提交相关办证资料及缴纳税费的义务。事实上,虽然被告在2016年7月22日代收取了原告的相关税费等材料,但根据涉案合同第二十二条第三款第四项之约定,原告需与被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记,也即是说,被告收取相关税费的行为只是一种代收代缴的行为,并非委托办证行为。事实上,被告与原告形成委托办证关系的时间应该是2018年9月16日之后至产权证办理完毕止。在被告与原告形成委托办证关系前,被告的义务仅是通知原告提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此,被告为了让原告早日提交相关办证资料,被告又按照合同约定,通过邮寄方式,向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证,代理税务局、房产局、国土局收取相关费用,该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细,并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料,2016年7月22日,原告在收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关材料后,在收楼意见书上签字确认,因此,被告在2016年7月22日向原告交付房屋，并通知原告缴纳税费及提供办证资料,原告于当日履行了相关义务,被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书,具备办理涉案房屋转移登记的条件,被告的履行义务未超过2016年12月30日,因此被告不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为,故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使被告应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在被告第一次向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关资料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为了方便你收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。被告通过邮寄方式已经向原告寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为被告已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可被告第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据被告提供的业主说明、装修公司证明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳。结合本案，做出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活。综合证人陈述，装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知。综上，被告认为，即使被告应当承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日，国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，原告委托被告办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实上已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年12月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证明书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理案涉房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。只要被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，被告以邮寄方式向原告送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料，之后被告又于2018年8月13日向原告邮寄了办理产权证的告知函等相关材料。三、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致。且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅被告处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上已经实现其合同目的，虽然原告逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，原告并没有举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求贵院结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展，物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告每套房屋逾期办证违约金3,000.00元。综上所述，被告在法定时间内已经履行了合同义务，原告所诉无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2014年10月18日，以原告彭明全、李兴丽为买受人，被告招商商置公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号为E8-15-6，建筑面积103.96平方米，套内建筑面积85.66平方米。该商品房总价款380,938.00元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120,938.00元，余款260,000.00元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款380,938.00元，以及涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城E8幢于2016年9月26日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日进行商品房初始登记。2018年9月16日，为办理不动产权登记原告向被告出具委托书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已具备办理转移登记条件，故原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉请，一审法院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月30日向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，故被告应承担相应的违约责任。2018年9月16日原告向被告出具委托书时，应视为原告已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金，本院予以支持，从2016年12月31日计算至2018年9月16日。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额380,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算至2018年9月16日止。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告彭明全、李兴丽交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告彭明全、李兴丽办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭明全、李兴丽支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款380,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月31日起计算至2018年9月16日止）；三、驳回原告彭明全、李兴丽的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书。用以证明上诉人的承担的违约金的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经被上诉人质证：上诉人提交的新证据只有邮寄通知单，没有告知单，即便是上诉人提交告知单，我也没有收到，且邮寄的单号也查询不到，在一审判决计算的截止时间是2018年9月16日，与上诉人主张的邮寄时间是2018年8月23日只悬殊13日，对一审判决我方是认可的。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认；对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。经二审审理查明：2018年8月23日，上诉人通过中国邮政特快专递向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》【华中重庆字（2018）14号】，此外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约期间如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人应当于2016年12月30前取得涉案房屋所有权的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。《商品房买卖合同》第二十二条第四款约定，办理商品房转移登记的方式为双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当在2016年12月30日前办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。但招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人彭明全、李兴丽其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间如何计算的问题。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年12月31日至2018年8月23日。鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款380,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年12月31日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7631号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告彭明全、李兴丽缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向为原告彭明全、李兴丽办理涉案商品房的不动产权证书；三、驳回原告彭明全、李兴丽的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7631号民事判决第二项，即：“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭明全、李兴丽逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以380,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算至2018年9月6日）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人彭明全、李兴丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以380,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年12月31日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费525.00元，保全费620.00元;二审案件受理费1,050.00元，共计2,195.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担2,000.00元，被上诉人彭明全、李兴明负担195.00元。本判决为终审判决审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋