山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3476号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑作柱，男，1976年1月16日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘新，山东金装律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王再军，男，1972年8月26日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：王纯银，山东长明阳律师事务所律师。上诉人郑作柱因与被上诉人王再军房屋买卖合同纠纷一案，枣庄市薛城区人民法院于2018年9月30日作出（2017）鲁0403民初914号民事判决，郑作柱不服提出上诉；2019年4月8日枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终157号民事裁定，撤销原判发回重审；枣庄市薛城区人民法院于2019年8月29日作出（2019）鲁0403民初1890号民事判决，郑作柱仍不服向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑作柱上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判王再军双倍返还购房定金60，000元，并承担郑作柱一审律师代理费18，000元。2.一、二审诉讼费用由王再军承担。事实和理由：一、一审判决及原二审裁定均认定王再军转让的涉案房型附带院落，是正确的。二、一审认定郑作柱承担过错赔偿责任无事实根据，应依法认定王再军承担全部赔偿责任。1.王再军作为卖方，对所卖住房及其附带院落的真实情况，负有如实告知的法定义务，承担未如实告知的法律责任。《枣庄市规划局薛城规划分局关于违法建设项目的转送函》认定涉案住房院落系违章建筑，规划部门并未规划院落，郑作柱实地查看到的住房院落在法律上是不存在的，但在签订买卖合同时，郑作柱尚不知道上述情况。郑作柱签署买卖合同的行为，不是民事侵权行为，一审认定郑作柱存在过错赔偿责任是错误的。2.王再军对住房附带的院落无处分权，根据《合同法》第五十一条之规定（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效），王再军转让住房院落的行为无效，致使郑作柱可以预见到购买带院住房的目的不能实现，郑作柱有权解除合同。枣庄市薛城区综合行政执法局查明认定：枣庄市大阳置业有限公司擅自增建涉案住房院落，并以高出当时市场价每平方米2，000余元的价格卖给一楼住户，且决定自2019年11月10日进入强制拆除程序。3.因王再军的原因，致使郑作柱购买带院住房的目的不能实现，根据《合同法》第一百一十五条、一百一十六条规定，郑作柱有权要求双倍返还定金60,000元。根据《房屋买卖合同》第六条约定，由于王再军的原因致使交易不成功，王再军应当承担郑作柱的一审律师费18,000元。4.王再军的反诉事由不成立，应当撤销一审判决第一项。综上所述，请依法改判，支持郑作柱的诉求。另外补充：1.双方签订的买卖合同无效。2.王再军存在介绍涉案住房院落信息失实，应承担全部过错责任。3.郑作柱基于事后发现涉案房屋并未规划院落的客观事实而拒绝支付首付房款理由正当，因此上诉人无任何过错。王再军辩称，一、双方签订的合同有效。二、王再军无刻意隐瞒的事实，因此郑作柱关于王再军承担责任的理由和原因不成立。三、因郑作柱没有按照合同约定的时间及时足额支付购房款导致本案的发生，因此郑作柱应对合同不能履行承担责任。郑作柱向一审法院提出诉讼请求：1.判令王再军双倍返还购房定金60,000元，并承担其一审律师代理费18,000元及交通费、打印费等200元；2.诉讼费由王再军承担。王再军向一审法院提出反诉请求：1.判令郑作柱支付违约金133,000元及利息；2.判令郑作柱支付律师代理费10,000元、交通费500元、复印费200元及经济损失13,300元；3.反诉费由郑作柱承担。原审法院认定事实：2016年12月7日，王再军（出售方）、郑作柱（买受方）、山东信泰房地产经纪有限公司（居间方），就王再军向郑作柱出售文鑫花园房屋一事，三方签订《居间服务合同》一份。约定：买卖双方在合同签订后，不得对约定事宜反悔或因种种理由导致违约；居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，等等。同日，郑作柱与王再军签订《房屋买卖合同》一份。合同载明：房屋位于文鑫花园X#-XD-X室，面积为160.31平方米，储藏室一间，面积为10.68平方米，合同价款133万元。未记载房屋附有院落。付款方式：公积金贷款，签订合同之日郑作柱付给王再军3万元定金，首付款80万元将在合同签订之日起更名之日内支付给王再军，剩余房款50万元郑作柱应在贷款手续办理完毕后于银行放款日内一次性支付；该房屋目前产权手续为购房收据，合同签订后王再军承诺在10日内将该房屋的商品房买卖合同、购房收据办理到郑作柱名下；王再军承诺对该房产拥有合法处置权，所提供的房产资料真实有效，该房产没有产权纠纷等，若因上述原因影响本合同履行进程，由其承担全部违约责任。郑作柱承诺提供的个人信息资料真实有效，若支付房款及其他费用不及时，影响本合同履行进程的，由其承担全部违约责任；本合同签署后，对违约情形双方均约定由违约方承担总房款10%的违约金和由此产生的相关费用（包括但不限于诉讼引起的律师费、交通费等）。双方特别约定：郑作柱承诺自房屋正式备案合同签署之日起，七十日内将房屋尾款一次性支付王再军；如贷款提前下放，应于放款三日内一次性支付；如逾期拒不支付，视为主动放弃房屋产权变更至郑作柱名下，并承担违约责任。合同签订后，郑作柱给付王再军定金3万元。原审法院另认定，本案原审审理期间，郑作柱提起对山东信泰房地产经纪有限公司居间合同纠纷诉讼，要求该中介公司返还中介费用并赔偿其他损失，该院于2018年10月18日作出（2017）鲁0403民初907号民事判决，驳回了郑作柱诉讼请求；其不服提出上诉，2019年5月20日，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终491号民事判决，驳回上诉，维持原判。该终审判决认定，郑作柱与王再军、山东信泰房地产经纪有限公司三方于2016年12月7日签订的《居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。在郑作柱与王再军签订《房屋买卖合同》前，中介公司已带其实地查看房屋现状，从结构上看，院落与房屋确系一体使用，王再军向郑作柱出示的购房收据中不包含院落，郑作柱对此明知。双方涉案房屋买卖合同亦未包含院落情况，该合同文本虽由中介公司提供，但郑作柱作为完全民事行为能力人，对合同内容应具有清晰明确的认知。认定，中介公司已经履行合同约定的居间义务，郑作柱主张中介公司故意隐瞒涉案房屋真实情况的主张不能成立。同时对双方在签订房屋买卖合同过程中是否存在违约或欺诈等行为属于另一法律关系。原审法院再认定，诉争文鑫花园X号楼X单元X室房产为王再军于2015年4月2日在开发商枣庄大阳置业有限公司处以1,096,494元价格购买。涉案房屋交付时附带不锈钢栅栏围起的院落，但该院落未写入《房屋认购协议》。根据群众举报，2017年6月23日枣庄市规划局薛城规划分局认定该院落为违法建设。2019年7月8日，针对郑作柱的反映，薛城区综合行政执法局出具《信访事项处理意见书》，认定：枣庄大阳置业有限公司未按照《建设工程规划许可证》擅自在新城光明大道南侧、六盘山路东侧、四号路北侧的文鑫花园3、4、5、6、7住宅楼前增建院墙，涉及住户共15户（并以高出当时市场价每平方米2,000余元的价格卖给1楼住户），上述建设行为违反法律规定，向该公司下达《行政处罚事先告知书》及《责令限期拆除通知书》。因双方原订合同无法履行，王再军于2017年3月将诉争房屋出售他人。双方因买卖涉案房屋产生纠纷后，均委托律师参与诉讼分别支出律师费18,000元、10,000元。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从庭审查明事实可以看出，涉案房屋出售时应附带院落，虽然该院落在双方产生纠纷后被有关部门认定为违法建设，但王再军从开发商处购买该房屋并附带院落时（同时结合其购买时的市场价格），并无证据证实其在交易时刻意隐瞒上述事实或对该院落为违法建设知情，不应据此认定王再军虚假陈述并导致郑作柱所购带院住房合同目的不能实现。双方在中介机构签订居间合同时亦明确约定，诉争房屋目前产权手续仅为购房收据，承诺的是将商品房买卖合同及购房收据在开发商处进行更名，该约定内容亦可与原审时相关证人证实的不带产权的院落是不能写入合同内容的证言相互印证，即房屋目前也没有产权，亦能证实王再军对所附带院落不含产权内的事实知情。枣庄市中级人民法院生效民事判决【（2019）鲁04民终491号】亦已确认中介机构并无虚假陈述并担责情形，郑作柱无证据证实在签订房屋买卖合同约定付款时间内因该院落无产权或为违法而导致其合同目的不能实现，虽然其一直强调（后期的相关部门证明等材料）附带院落为违法致使其购房目的不能实现，在以上认定的基础上，不能以王再军卖房时知情附带院落无产权而认定郑作柱买房时却对房屋附带院落无产权不知情。因此，该院认定，郑作柱不能继续履行合同实现合同目的的原因不在于房屋交易约定付款时间段内该附带院落为违章不能办理产权，据此，王再军不应就院落问题致使双方合同不能继续履行承担违约责任。本案中，就房屋款项的支付时间、更名手续、郑作柱有无实际购买诉争房屋经济能力等事项、郑作柱未按约定支付首付款80万元的原因、办理公积金贷款情况提供证据证实，王再军未在合同签订十日内进行房屋及收据更名进行证据证实，双方上述履约顺序在无证据证实存在先后并享有同时履行抗辩权的情况下，双方对合同不能继续履行均存在过错，均应承担相应违约责任。因此，郑作柱作为给付定金的一方不履行约定义务，无权要求王再军双倍返还定金。涉案房屋买卖合同虽由中介公司提供文本，但在最终签字确认前，郑作柱作为完全民事行为能力人，未对住房及其附带院落的现状、权属登记、价款等情况作详尽的了解，特别是对合同条款未尽到审慎的注意义务即签字确认，亦存在一定的过错，应对其违约行为承担一定责任。鉴于，王再军对合同不能继续履行过错较小，王再军主张的违约金133,000元及律师代理费10,000元，应予扣除郑作柱所交定金3万元及律师代理费18,000元，剩余95,000元，由郑作柱承担50%，计47,500元。双方主张的其余损失，证据不足，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、反诉被告郑作柱于判决生效后十日内支付反诉原告王再军违约金47,500元；二、驳回原告郑作柱的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王再军的其他诉讼请求。案件受理费1,755元，由原告郑作柱负担，反诉案件受理费3,174元，由反诉原告王再军负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在郑作柱和王再军签订房屋买卖合同后，郑作柱未按照合同约定支付首付款，对合同不能继续履行存在过错，应承担相应的违约责任，其要求王再军承担双倍返还定金的请求亦不能成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。经审理查明，郑作柱欲购买附带院落的住房，该意思表示虽未写入合同，但签订合同前郑作柱进行了实地查看，对涉案房屋及院落的现状是了解的，且双方也未在合同中对涉及院落情况的相关问题进行明确约定。郑作柱关于王再军未履行如实告知的法定义务、王再军对涉案住房附带的院落无处分权致使其购买带院住房的目的不能实现的上诉主张，与上述法院查明事实相悖，本院依法不予支持。在涉案房屋买卖合同签订后，因涉案房屋附带院落被认定为违章建筑，从而影响到郑作柱的购买意愿，按照公平原则，应当减轻郑作柱的违约责任。故一审法院判决结合案情及双方的过错大小，将王再军主张的违约金及律师代理费扣除郑作柱所交定金及律师代理费，剩余款项酌情判决由郑作柱承担50%，较为客观公平，本院依法予以维持。郑作柱未提供证据证明其主张，依法应予以驳回。综上所述，郑作柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，755元，由上诉人郑作柱负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十二月三十一日书记员  马馥君