淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初4481号原告：雷士敏原告：郭芷含原告：郭俊鹏原告：郭忠申原告：陈建英五原告共同委托诉讼代理人：武超平，江苏穿石律师事务所律师。被告：淮安市五洲房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区北京路淮阴宾馆内。法定代表人：黄祖仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹宽洋、刘凯，江苏泰耀律师事务所律师。原告雷士敏、郭芷含、郭俊鹏、郭忠申、陈建英与被告淮安市五洲房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称五洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷士敏及五原告共同委托诉讼代理人武超平，被告五洲公司委托诉讼代理人曹宽洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、解除郭福庆与被告五洲公司签订的《五洲龙湾别墅认购协议书》；2、被告五洲公司返还五原告预付款160万元，并自2018年11月5日至实际给付之日，按银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费、保全费及保全保险费由被告五洲公司负担。事实与理由：郭福庆系原告雷士敏的丈夫，郭芷含、郭俊鹏的父亲，郭忠申、陈建英的儿子。郭福庆于2018年10月25日意外死亡。2018年8月15日，郭福庆与被告五洲公司签订《五洲龙湾别墅认购协议书》，认购被告五洲公司开发的五洲龙湾别墅，价款3351551元。郭福庆分别于2018年8月14日支付被告五洲公司10万元，2018年9月21日支付78万元，2018年9月28日支付62万元，2018年11月5日支付10万元，合计160万元。郭福庆系原告家庭的经济支柱，现因郭福庆意外死亡，五原告已经无力继续履行《五洲龙湾别墅认购协议书》，无力继续支付被告五洲公司剩余房款，故请求解除郭福庆与被告五洲公司签订的《五洲龙湾别墅认购协议书》，被告五洲公司返还已收取的预付款。被告五洲公司辩称：1、被告五洲公司不同意适用情势变更原则解除合同，五原告要求解除合同是违约行为，应承担相应的法律后果；2、五原告要求被告五洲公司承担诉讼费、保全费、保全保险费无依据；3、如果法院审理认为应当解除合同，被告五洲公司认为被告五洲公司实际产生的损失应由原告方负担。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，郭福庆（乙方）与被告五洲公司（甲方）签订《五洲龙湾别墅认购协议书》一份。协议约定，郭福庆认购被告五洲公司开发的五洲龙湾项目A区12#A别墅，该房屋建筑面积约355.83平方，双方同意该房屋公用公摊建筑面积、实际面积及建筑面积均以淮安市房地产测绘事务所测绘报告为准，如果面积有误差，双方同意据实结算；双方同意以建筑面积计价，单价为每平方米9700元，房屋总价为3451551元，房屋总价不包含公共维修基金、契税、办证费等后期相关费用；本协议签订后，郭福庆在七日内应携带本协议、定金收据及有效身份证件，到被告五洲公司售楼处签订《商品房买卖合同》，完成签约及其他相关事宜，在签订《商品房买卖合同》时，郭福庆当日首付购房款1731551元整，余款在签订《商品房买卖合同》之日起五日内，按照贷款银行要求提供按揭贷款的全部资料及相关证明，并且办完全部手续，支付被告五洲公司。2018年8月14日，郭福庆向被告五洲公司支付定金10万元。2018年9月21日，郭福庆支付被告五洲公司78万元；同日，郭福庆以承兑汇票形式向被告五洲公司支付20万元，2018年11月5日，被告五洲公司退还10万元，并于当日开具了10万元收据。2018年9月28日，郭福庆支付被告五洲公司62万元。2018年10月25日，郭福庆因意外死亡。2018年9月，原告雷士敏户籍由辽宁省灯塔市迁至江苏省淮安市；2019年4月，原告郭芷含、郭俊鹏户籍由辽宁省灯塔市迁至江苏省淮安市；原告郭忠申、陈建英现户籍地仍为辽宁省灯塔市。2019年11月6日，辽宁省灯塔市柳条寨镇朱官台村民委员会出具情况说明一份，内容为“郭福庆是本村村民，2018年10月25日意外死亡，其与雷士敏夫妻二人生一女儿郭芷含，一儿子郭俊鹏，郭福庆的父亲郭忠申、母亲陈建英均无退休金，且年岁已大，体弱多病生活困难，郭福庆的妻子雷士敏现在带两个小孩生活，未发现有生活来源”。本案审理过程中，五原告向本院申请诉讼保全。因诉讼保全提供担保所需，五原告向天安财产保险股份有限公司淮安中心支公司支付保险费4500元。另查明：被告五洲公司为证明因签订涉案认购协议向案外人支付了相关费用，且原告雷士敏曾认可负担该费用，提供了优惠申请单及雷士敏出具的申请退款金额1501551元的情况说明一份。五原告质证称，对优惠申请单的真实性无法确认，即使是真实的也与购房人无关，这是被告五洲公司与案外人之间的合同关系；对情况说明的真实性不表异议，当时因为被告五洲公司同意一个星期付款，就认可了这个金额，而且1501551元这个数字是被告五洲公司售楼处的工作人员帮忙计算的，具体扣除了哪些费用原告雷士敏不清楚。被告五洲公司为证明五原告能够继续履行涉案的别墅认购协议，提供了淮安亿福赢物流有限公司企业信用信息公示报告一份，报告载明企业类型为自然人独资有限责任公司，注册资本100万元，法定代表人郭福庆。五原告对该份企业信用信息公示报告的真实性无异议，但认为无法证明五原告可以继续履行合同。以上事实有五原告提供的《五洲龙湾别墅认购协议书》、收据四张、收条一份、死亡证明一份、居民身份证、户口簿、保险单一份、情况说明一份，被告五洲公司提供的优惠申请单一份、情况说明一份、企业信用信息公示报告一份及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：涉案的《五洲龙湾别墅认购协议书》系郭福庆与被告五洲公司自愿签订，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务，现郭福庆因意外死亡，相应的权利义务应由作为其法定继承人的五原告继受。当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应承担举证证明责任，没有证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的不利后果。本案中，被告五洲公司提供的企业信用信息公示报告仅仅载明了郭福庆系淮安亿福赢物流有限公司法定代表人，不能证明该公司的盈利情况，也无法证实在郭福庆死亡后，五原告能够通过该公司的经营活动而具备继续履行涉案认购协议的经济能力，对被告五洲公司辩称五原告能够继续履行认购协议的观点，本院不予采纳。相反，依据灯塔市柳条寨镇朱官台村民委员会出具的情况说明，并结合原告郭芷含、郭俊鹏仍然年幼需要原告雷士敏照料，原告郭忠申、陈建英年岁已高这两点客观事实，能够证实五原告已经不具备继续履行别墅认购协议的经济能力。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。郭福庆因意外死亡应属在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形。在五原告已经不具备继续履行别墅认购协议的经济能力时，如果仍然要求五原告继续履行协议，客观上必将导致五原告承担未能继续履行的违约责任，有违公平原则。据此，对五原告要求解除与被告五洲公司之间《五洲龙湾别墅认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告五洲公司应当返还的购房款数额，本院认为，第一、被告五洲公司提供的由原告雷士敏出具的情况说明并未得到实际履行，该份情况说明载明的款项数额与郭福庆实际交款的数额不一致，且五原告已作出了合理解释，故应由被告五洲公司进一步举证证明其辩称应扣除相关费用属实。第二、被告五洲公司提供的优惠申请单不足以证明郭福庆曾作出过，如果认购协议解除，愿意承担被告五洲公司支付的相关渠道费用的意思表示；同时，被告五洲公司支付的渠道费用应属于其营销成本，在认购协议解除后，要求购买方承担亦无法律依据。综上，被告五洲公司应全额返还已经收取的购房款160万元。涉案《五洲龙湾别墅认购协议书》系因郭福庆意外死亡解除，双方当事人对协议解除均无过错，故五原告要求被告五洲公司支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。五原告在申请诉讼保全过程中支付的保险费，并不属于五原告因诉讼所需必然发生的费用，五原告要求被告五洲公司承担该费用，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除郭福庆与被告淮安市五洲房地产开发有限公司于2018年8月15日签订的《五洲龙湾别墅认购协议书》；二、被告淮安市五洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雷士敏、郭芷含、郭俊鹏、郭忠申、陈建英购房款160万元；三、驳回原告雷士敏、郭芷含、郭俊鹏、郭忠申、陈建英的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19830元，保全费5000元，合计24830元，由五原告负担1550元，被告负担23280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号分别为：雷士敏、郭芷含、郭俊鹏、郭忠申、陈建英6232636100125943970，淮安市五洲房地产开发有限公司6232636100125943962）。审 判 长  李金亮人民陪审员  马春泉人民陪审员  朱育红二〇一九年十二月三日书 记 员  杨光宇