北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14900号上诉人（原审原告）：马一乔，男，1987年9月20日出生。上诉人（原审原告）：梁雪，女，1987年7月9日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：黄东风，北京元品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包铃，女，1985年12月7日出生。被上诉人（原审被告）：张立殷，男，1983年11月2日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郑磊，北京市隆安律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郑晓楠，北京市隆安律师事务所实习律师。上诉人马一乔、梁雪因与被上诉人包铃、张立殷房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院(2019)京0101民初13143号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。马一乔、梁雪共同上诉请求：撤销一审判决，改判包铃、张立殷给付我们违约金155.6万元。事实和理由：我们与案外人韩某、崔某就北京市东城区×××6号房屋（以下简称涉案房屋）签订的买卖合同正在履行过程中，结合该合同约定，可以直观确定我们存在房屋差价损失72万元。我为履行与包铃、张立殷签订的买卖合同，于2019年5月27日即另行租房居住，实际支出房屋租金12万元、居间费7000元，上述两项均为其二人违约给我造成的损失。违约金兼具补偿性和惩罚性，在已知我们损失近百万元的情况下，法院仅判决对方承担40万元有违公平原则。包铃、张立殷共同辩称，同意一审判决。我们确实由于无法筹措购房资金而不能继续购买马一乔、梁雪房屋，我们已经及时把这一情况通知对方并在中介协调下签订了《解约协议》，已最大限度降低了他们的损失。买卖合同约定违约金以合同成交价的20%计算，而合同成交价为240万元，故马一乔、梁雪主张的155.6万元违约金没有依据，一审法院确定的40万元合理。我们与马一乔、梁雪签订的买卖合同约定交房日期为2019年7月15日，而双方在2019年6月19日已达成《解约协议》，无需发生交付房屋事宜，故租金不应由我们负担。涉案房屋是否实际出售，以及出售金额都与我们无关，不能作为确定损失的依据，且马一乔、梁雪再行出售房屋时该房屋的市场价格并未发生变化。马一乔、梁雪共同向一审法院起诉请求：要求包铃、张立殷支付违约金155.6万元。一审法院认定事实：2019年5月19日，马一乔、梁雪(出卖人)与包铃、张立殷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马一乔、梁雪将涉案房屋建筑面积99.55平方米出售予包铃、张立殷，房屋成交价格为240万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价538万元。买受人向出卖人支付定金50万元，具体支付方式及期限以补充协议的约定为准；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款项（含已付贷款部分）。同日，马一乔、梁雪（甲方）与包铃、张立殷（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计778万元，乙方于签约当日将第一笔定金5万元支付甲方；于2019年5月25日前将第二笔定金5万元支付甲方；于2019年6月1日前将第三笔定金40万元支付甲方。关于购房款的支付，双方同意按照下述方式履行：乙方于2019年7月15日前将第一笔购房款693万元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金于甲方迁出户口当日划转甲方。甲乙双方应当于交房当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的钱款及甲方未保持该房屋良好状态等情况造成的实际损失。上述合同签订后，包铃、张立殷向马一乔、梁雪支付定金5万元。后因包铃、张立殷未能如期支付购房款，2019年6月19日，买卖双方及链家公司签订《解约协议》，载明，因购买人资金没有到位，无法按照合同约定支付购房款等，购买人违约，购买人提出解除合同，故各方约定1、本协议签订后，各方就上述房屋交易事宜签署的相关合同均告解除；2、就买卖关系产生的争议，买卖双方均同意另行通过法律途径解决违约责任的认定及具体赔偿金额等事宜；就居间关系各方除本协议确定责任之外互不承担其他任何责任。一审法院审理过程中，马一乔、梁雪为证明其损失情况，提交1、2019年7月19日，其与案外人韩某、崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，马一乔、梁雪将涉案房屋出售予韩某、崔雪，房屋成交价格为240万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价466万元。双方同意自本合同签订之日起100日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。马一乔、梁雪表示合同正在履行中，至今尚未过户。包铃、张立殷对该合同的真实性认可，证明目的不予认可。表示该合同的成交价是240万元，与涉案合同相同，马一乔、梁雪并没有损失。包铃、张立殷购买涉案房屋时，房屋内尚有一些附属设施，但听中介公司说之后马一乔、梁雪将附属设施搬走了一部分，所以才导致涉案房屋价格下降，不能证明马一乔、梁雪实际损失情况。2、2019年5月27日，马一乔与案外人邢某签订的《北京市房屋租赁合同》及支付租金的银行流水，该合同显示马一乔承租北京市丰台区南方庄2号院1号楼20层2315号房屋，租赁期间自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金1万元，支付方式为年付12万元。马一乔、梁雪已将上述租金支付完毕。马一乔、梁雪称系因配合履行与包铃、张立殷签订的房屋买卖合同，故在外租房居住。包铃、张立殷对其真实性及关联性不予认可，表示涉案合同约定了收到购房款后10日内马一乔、梁雪才负有交房义务，但双方于2019年6月19日已然解除合同，马一乔、梁雪不再负有交房义务，故租赁房屋与其无关。包铃、张立殷为证明涉案房屋市场价格并未下降，提交其于2019年9月10日在链家网查询的幸福南里二手房交易价格情况，显示该小区均价为每平米81000元左右。马一乔、梁雪不予认可。另，包铃、张立殷交纳的定金5万元，马一乔、梁雪未予退还，包铃、张立殷表示同意将该定金抵扣违约金。一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马一乔、梁雪与包铃、张立殷签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。包铃、张立殷未按合同约定支付购房款系违约，马一乔、梁雪要求其支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。按照合同约定，买受人逾期支付购房款超过15日，应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款项。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明事实，马一乔、梁雪主张其损失包括房屋售价损失和在外租房损失，鉴于包铃、张立殷在不能如期付款时及时通知解除合同，且根据马一乔、梁雪提交证据，其于次月即将涉案房屋再行出售，截至判决前，所称的房屋买卖合同仍在履行中，并未按照合同约定进行过户，该合同的实际履行情况尚不确定；关于租金损失，马一乔、梁雪未证明其租赁房屋与双方的房屋买卖合同之间的关联性，双方也已于2019年6月19日解除合同，马一乔、梁雪主张其损失为年租金12万元亦缺乏依据。综上，法院将综合考虑马一乔、梁雪的实际损失情况、包铃、张立殷过错程度、合同履行情况等因素，对违约金的数额予以酌定。马一乔、梁雪同意包铃、张立殷支付的定金5万元予以抵扣，法院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、包铃、张立殷于判决生效之后十日内支付马一乔、梁雪违约金400000元（定金50000元应予抵扣）；二、驳回马一乔、梁雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，马一乔、梁雪提供如下证据：1、涉案房屋所有权证，显示该房屋已经过户给案外人韩某、崔某共同共有，以证明在一审法院作出判决后涉案房屋完成所有权变更登记；2、马一乔账户明细，证明其已经收取售房款680万元；3、物业交割确认单及明细表，证明已经办理涉案房屋的物业交割并已经收取物业交割费用80000元；4、买房人崔某、韩某、崔某某账户流水单，证明买房人已经支付688万元，且因马一乔急需用钱，曾要求买房人先行支付部分款项，后为配合理房通资金监管用过桥资金偿还。包铃、张立殷对上述证据1的真实性予以认可，对证明目的及与本案的关联性不予认可；对上述证据2、4的真实性认为无法核实，买卖合同约定与账户流水不相对应，且支付主体超出买卖双方，无法确认关联性；对上述证据3表示只有买受人崔某一人签字，没有物业公司和卖方的签字确认，与本案没有关联性。马一乔、梁雪申请证人徐某、崔某出庭作证。证人徐某表示其系马一乔、梁雪出售房屋的经纪人，做证称，由于包铃、张立殷违约，而马一乔又急需用钱，故不得已以低于市场价值再行出售涉案房屋，同时表示当时该房屋挂牌价格780万元。证人崔某证言称，其以706万元向马一乔购买涉案房屋，并且因为马一乔急需用钱又房价便宜，应马一乔要求先行给付了250万元，后因理房通资金监管需要，马一乔的朋友又打回来200万元，同时表示涉案房屋当时挂牌750万元出售。马一乔、梁雪对上述证人证言均予以认可，并表示据此可以认定其存在房屋出售差价损失70余万元。包铃、张立殷认为徐某系为马一乔一方提供服务的中介人员，崔某系与马一乔有关联的购买人，对证人证言均不予认可，但认可证人所述涉案房屋系低于市场价出售，挂牌价750万元，证人证言不能证明马一乔、梁雪主张的损失数额。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为一审法院确定的40万元违约金之数额是否适当的问题。就此本院考虑如下：一、双方当事人均未就解约时点上涉案房屋的价值变化提供相应证据，但从二审中证人证言内容可以看出涉案房屋市场价值并未发生明显的降低。二、马一乔、梁雪与案外人签订房屋买卖合同出售涉案房屋，该合同价款的协商确定过程及其决定因素和让利事实亦没有经过包铃、张立殷确认，故从合同相对性考虑，该合同价款对包铃，张立殷没有约束力。三、当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从马一乔、梁雪与包铃、张立殷签订之涉诉合同和《解约协议》约定的内容看，本院不能判断包铃、张立殷在签订上述合同时对于马一乔、梁雪上诉所称在特定时段、特殊事项急需用钱而出售房屋的事实予以了解，而马一乔、梁雪在与包铃、张立殷签订《解约协议》后很快将涉案房屋再行出售，虽买卖合同约定的总价值低于其与包铃、张立殷签订之合同约定，但考虑到马一乔所述其再次出售房屋时有降低出售价格的事实看，本院难以依据马一乔、梁雪就涉案房屋签订的前后两个合同约定之价款差异即行认定包铃、张立殷应承担该房屋差价损失。四、关于马一乔、梁雪主张之租金损失问题，马一乔表示由于没有其他住房，故需在出售涉案房屋后另行租房居住，本院对其该项陈述不持异议，并可以据此看出马一乔之租房行为系因其欲出售涉案房屋所为，而非包铃、张立殷购买房屋所致，当然不可否认包铃、张立殷确定购买涉案房屋的事实是促使马一乔决定在该时点上租赁房屋的因素之一，而包铃、张立殷违约不再继续履行买卖合同，致使涉案房屋无需在合同约定期限内腾退，马一乔、梁雪必然产生租赁房屋闲置损失，但考虑双方协商解除买卖合同后一个月涉案房屋再行出售的情节，本院认为马一乔、梁雪产生的房屋租赁损失在一审法院确定的违约金数额中足以得到补偿。综上，一审法院采纳包铃、张立殷降低违约金的答辩意见，酌定之违约金数额适当，本院不予调整。综上所述，马一乔、梁雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18804元，由马一乔、梁雪共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇一九年十二月三十日书记员  黑梦雪