贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2748号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷,该公司董事长。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 委托诉讼代理人：游勤江，贵州严正律师事务所律师。 被告：林立珍，女，汉族，1975年5月25日出生，户籍地：山东省龙口市。系原绥阳县钻石钱柜娱乐会所负责人。 委托诉讼代理人：徐晓东，系原绥阳县钻石钱柜娱乐会所员工。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，住址：黔东南州凯里市营盘西路南侧韶山北路西侧锦江大度4层。 法定代表人：张凡，公司经理。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告林立珍、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司（以下简称“高璐房开公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人童作春、游勤江到庭参加了诉讼，被告林立珍的委托诉讼代理人徐晓东到庭参加了诉讼，被告高璐房开公司无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告依法支付原告物业费30000.00元；2、请求被告支付原告违约金3285.00元；3、被告承担本案诉讼费。事实及理由：绥阳县洋川镇璐源城市广场2幢J区2层1号、2号贵州商铺的产权人系被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司（于2016年9月1日向贵州璐源瑞德置业有限公司购买）。2016年，被告林立珍成立绥阳县钻石钱柜娱乐会所（系个体工商户）租赁该两个商铺用于经营“绥阳县钻石钱柜娱乐会所”。2016年12月29日，绥阳县钻石钱柜娱乐会所与原告签订《物业服务公共协议》，约定绥阳县钻石钱柜娱乐会所每年支付原告物业费30000元，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但钻石会所尚欠原告2017年11月8日至2018年11月7日一年的物业费30000元未支付，根据合同约定，其应当按日千分之三承担违约责任，但是原告只向被告主张3285.00元违约金。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告林立珍辩称：因原告2017年至2018年期间给我方造成重大损失，经双方协调无果后没有支付该年的物业服务费。2016年12月至2019年3月，物业管理变压器停电出现故障、房屋漏水、物业管理人员未及时对楼顶的杂物进行清理、私自拆除钻石会所连接物业的联动报警系统致使消防水泵无法正常使用、未对电梯进行维护备案致使被行政处罚，共计63800.00余元，因物业管理的原因致使我方的损失应当在我方缴纳的物业费用中予以扣除，超出的我方依法另行主张权利。 被告高璐房开公司无正当理由未到庭应诉。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，被告贵州凯里高璐房地产开发实业有限公司与贵州璐源瑞德置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向贵州璐源瑞德置业有限公司购买璐源城市广场商业2幢2层J-2-1、J-2-2号房，建筑面积为1962.49平方米，取得该房屋的所有权。2016年被告林立珍成立绥阳县钻石钱柜娱乐会所（以下简称“钻石会所”），2019年7月份被告林立珍注销该个体工商户，被告林立珍系该个体工商户的经营者。2016年钻石娱乐租赁被告高璐房开公司所有的璐源城市广场2幢J区2层1号、2号房经营至今。2016年12月9日，原告与钻石娱乐签订《物业服务公共协议》（商业）约定：一、物业服务内容、专项委托事项及收费：（一）.2、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理……（一）.3、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理……（三）.1、从2016年11月8日起按30000元/年的标准收取（以房屋建筑滴水为界，不含商场内的所有费用），乙方（钻石娱乐）每年12月15日前履行协议年度缴费义务；（三）.4、电梯使用费：裙楼的电梯，电扶梯的运行电费、维护费用、年检费等由使用收益的业主或者使用人承担，一户业主或使用人使用的，由该户业主或使用人承担，多户业主使用或使用人使用的，由多户业主使用或使用人按照使用情况进行据实分摊；三.11、根据《璐源城市广场物业服务合同》，若使用人在使用期间未能按时如数缴纳物业服务费等相关费用的，应按照每日千分之三的标准向甲方（原告）支付违约金；七.1、本协议期限为5年，于2016年11月8日起至2021年11月7日止，自甲乙双方盖章签署之日起生效，有效期至协议期满。合同签订后，原告履行了物业服务义务。 另查明：钻石会所已向原告缴纳2018年11月8日至2019年11月7日的物业费30000.00元，原告未移交2019年2月28日后物业费。 上述事实，有原、被告的陈述、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、关于“璐源城市广场”钻石娱乐钱柜会所物业服务费用的情况说明、关于“璐源城市广场”钻石钱柜娱乐会所电梯的情况说明、消防技术服务工作记录表（钻石钱柜KTV）、《商品房买卖合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。对于绥综执行处字[2019]04-111号行政处罚决定书，被告提供的证据不能证明系原告原因造成及与本案关联性，故本院在本案中不予认定；对于被告林立珍提供的2016年12月之2019年3月关于公元物业公司对钻石钱柜量贩式KTV造成损失明细，被告林立珍提供的证据不能证明系原告原因造成及与本案关联性，故在本案中本院不予认定。 本院经审理认为：2016年钻石会所租赁被告高璐房开公司所有的璐源城市广场2幢J区2层1号、2号房经营至今。原告为璐源城市广场2幢J区2层1号、2号房提供物业服务，钻石会所系该物业的使用人，被告高璐房开公司系该房屋的所有人，故本案中原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主高璐房开有限公司和实际使用人钻石会所。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《物业服务公共协议》（商业）的约定向“璐源城市广场”2幢J区2层1号、2号房商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照协议的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付2017年11月8日至2018年11月7日间的物业费30000.00元的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告钻石会所支付未缴纳物业费，贵州高璐房开公司连带支付原告未缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。钻石会所、高璐房开公司未按《物业服务公共协议》（商业）“一（三）.1”约定支付物业费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，钻石会所的经营者林立珍应向原告深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠的物业费，高璐房开公司承担连带支付责任。2017年11月8日至2018年11月7日被告没有如期缴纳物业费用30000.00元，因原告与被告林立珍经营的原钻石会所就原告是否完全履行其物业服务义务存在争议，故对原告主张的违约金，本院不予支持。本案中，被告林立珍称由于原告没有履行好自己的物业管理职责使得钻石会所房屋漏水、因变压器不间断停电带给钻石会所的营业损失，修理漏水房间花费款项以及因原告未对电梯进行检修之事被行政处罚10000.00元。被告林立珍所出具的“2016年12月至2019年3月关于公元物业公司对钻石钱柜量贩式KTV造成损失明细”没有其他证据予以补充说明，该证据无法证明其所列明的房屋漏水等事项是由原告物业服务造成，被告林立珍抗辩理由不成立，且因涉及其他法律关系，不属于本案审理的范围，本案中本院不予处理，被告林立珍可依法另行主张。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。本案中，钻石会所在存续期间产生2017年11月8日至2018年11月7日的30000.00元的物业费，应当由被告经营者林立珍承担。由于钻石会所已经缴纳2018年11月8日至2019年11月7日的物业费30000.00元，但原告的违约管理期间未满1年即终止且未退还结余的物业费，原、被告一致同意将该费用在应缴纳的物业费用中扣除。因2018年11月8日至2019年2月28日，原、被告间的物业服务期间为3个月21天，物业费3个月21天×30000元/12个月=9320元，该期间多缴纳20680.00元。在未缴纳期间的物业费30000.00元中扣除后，被告林立珍共欠原告物业费9320.00元，被告高璐房开公司对前述款项承担连带支付责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告林立珍支付原告深圳市公元物业管理有限公司物管费9320.00元，限于本判决生效后二十日内付清。被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632.00元，减半收取316.00元，由被告林立珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十八日 法官助理刘成应 书记员陈轲