福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9504号 上诉人（原审原告）：福州海峡美容医院有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西二环北路298号。 法定代表人：郭见成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晟昭，男，该公司法务人员。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路868号。 法定代表人：侯志平，该部队长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 上诉人福州海峡美容医院有限公司（以下简称海峡美容公司）因与被上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联勤保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 海峡美容公司上诉请求：撤销一审判决，并予以改判。事实和理由：1.2011年7月，中国人民解放军73881部队就案涉房屋对外竞价招租时，在招租文件中明确承诺每5年续签一次租赁合同，在同等条件下承租方有优先承租权。在2011年8月25日的呈批件中，针对海峡美容公司提出承租18年的请求，中国人民解放军73881部队再次明确了海峡美容公司享有优先承租权。基于对以上承诺的信赖，海峡美容公司按照租赁期限至少十年以上的预期规划进行报价，并投入约1000万元进行装修改造。根据《合同法》第四十二条关于缔约过失责任的相关规定，海峡美容公司请求无锡联勤保障中心承担赔偿信赖利益损失的法理基础是缔约过失责任，而一审法院以无锡联勤保障中心依法解除租赁合同、未有违约行为为由，并引用《合同法》第107条违约责任条款驳回海峡美容公司的诉讼请求属于适用法律错误。2.海峡美容公司投入了大量广告对原经营场所进行宣传，已经形成了稳定的客源，并沉淀了较高的知名度和品牌声誉，承租人所享有的优先承租权应当予以保护。3.优先购买权是法律规定的一种权利，导致无法续租的原因是无锡联勤保障中心违反约定拒绝与海峡美容公司续订合同，主要过错方在于无锡联勤保障中心，所以不能以合同期满为由排除海峡美容公司享有的优先购买权。海峡美容公司希望通过诉讼程序确认原承租方的优先购买权，以确保海峡美容公司的优先购买权能够得以及时的救济与保护。 无锡联勤保障中心辩称：1.海峡美容公司与无锡联勤保障中心2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月31日解除，无锡联勤保障中心收回租赁物，不存在违约或过错，依法不承担赔偿责任。况且海峡美容公司也没有提供任何经济损失的证据。2.海峡美容公司与无锡联勤保障中心于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》并未约定承租方在租赁合同期满后享有优先承租权，且该合同第十五条的附加条款还特别约定：“本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议，承诺、约定、文字和语言记录均为无效”。因此，海峡美容公司主张优先承租权的诉请没有合同依据。3.优先购买权是法定性权利，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人享有该权利必须同时具备两个条件，一是租赁合同尚在有效期限内，二是出租人在租赁合同有效期限内出卖租赁房屋。本案租赁合同于2017年5月31日就已经解除，合同解除前无锡联勤保障中心并未出卖租赁房屋，故海峡美容公司主张优先购买权没有事实和法律依据。 海峡美容公司向一审法院起诉请求：1.判令无锡联勤保障中心赔偿海峡美容公司经济损失10万元；2．请求确认涉案房屋出租时，海峡美容公司在同等条件下享有优先承租权；3．请求确认涉案房屋出售时，海峡美容公司在同等条件下享有优先购买权。 一审法院认定事实：中国人民解放军73881部队已于2016年12月15日0时停止运行，其权利义务由无锡联勤保障中心继承。福州海峡美容医院于2014年7月31日更名为福州海峡美容医院有限公司。2011年8月30日和2011年9月1日，中国人民解放军73881部队司令部直属工作科（甲方）与福州海峡整形美容医院（乙方）共签订了三份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福州市鼓楼区西二环北路298号福友招待所主楼一至三层、一至四层至六层以及附属楼（坐落号：南闽字第1749号）的建筑面积共计6180.7平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限至2016年10月30日止。2015年12月31日，中国人民解放军73881部队有偿服务管理办公室（甲方）与福州海峡美容医院有限公司（乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福州市鼓楼区西二环北路298号（坐落号：南闽字第1749号）的房屋建筑面积6180.7平方米出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月31日起至2016年10月30日止。2017年6月20日，无锡联勤保障中心因与海峡美容公司房屋租赁合同纠纷而诉至一审法院，请求确认双方于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月31日解除以及要求海峡美容公司将承租的位于福州市鼓楼区西二环北路298号（坐落号：南闽字第1749号）的建筑面积共计6180.7平方米的房屋交还无锡联勤保障中心、并支付房屋占有使用费等。一审法院于2018年1月26日作出（2017）闽0102民初5207号《民事判决书》，认定从2016年10月31日起至2017年5月30日前双方为不定期租赁关系，至2017年5月31日因出租方提出异议该租赁合同解除，据此判决支持无锡联勤保障中心的相应诉讼请求。海峡美容公司不服上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2018年4月28日作出（2018）闽01民终3507号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。现（2018）闽01民终3507号《民事判决书》已生效并履行完毕。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。（2017）闽0102民初5207号民事判决、（2018）闽01民终3507号生效民事判决均确认无锡联勤保障中心已于2017年5月31日依法解除双方之间的租赁合同关系，并未有违约行为，现海峡美容公司诉请无锡联勤保障中心赔偿损失没有法律依据，一审法院不予支持。关于优先承租权问题，海峡美容公司诉称竞价招租文件第三章“竞价招租细则”第五条“承租基本条件”中第5款规定，“招待所及附属用房租赁每5年续签一次租赁合同。合同期满后，在同等条件下，承租方有优先续租权”，无锡联勤保障中心辩称双方于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》取代了之前的租赁合同，该合同并未约定承租方在租赁合同期满后享有优先承租权，因此，海峡美容公司主张优先承租权的诉请没有合同依据。对此一审法院认为，优先承租权是约定权利，该权利的取得取决于双方在合同中的约定。海峡美容公司、无锡联勤保障中心双方于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》并未约定此权利，且第十五条明确载明“本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语言记录均为无效”，因此竞价招租文件中作出的承诺已无效，现海峡美容公司以此为依据要求享有优先承租权没有合同依据，一审法院不予支持。关于优先购买权问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，海峡美容公司、无锡联勤保障中心双方的租赁合同关系已于2017年5月31日解除，海峡美容公司已非承租人，其无从享有优先购买权。因此，海峡美容公司诉请其享有优先购买权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据相关法律规定，判决：驳回福州海峡美容医院有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序减半收取案件受理费1150元，由福州海峡美容医院有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，优先购买权只存在于租赁关系存续期间，本案中，根据已生效的（2018）闽01民终3507号生效民事判决的确认，海峡美容公司与无锡联勤保障中心之间的租赁关系已于2017年5月31日解除。因此，海峡美容公司关于其享有优先购买权的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立。海峡美容公司在本案诉讼过程中提交的证据不能证明其所主张的经济损失，亦不能证明其曾就优先承租事宜与无锡联勤保障中心达成合意，因此，海峡美容公司关于无锡联勤保障中心应支付赔偿及保障其优先承租权的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由福州海峡美容医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十二月二十七日 法官助理雷敏 书记员段薇