山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终4056号上诉人（一审被告、反诉原告）：郑娜，女，1983年12月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王连国，男，1977年9月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系上诉人郑娜之夫。委托诉讼代理人：赵欢，山东弘正兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：潘静哲，男，1985年8月16日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：孙飞飞，女，1989年5月1日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘静飞，男，1987年4月2日出生，汉族，住山东省陵城区，系被上诉人潘静哲之弟。上诉人郑娜因与被上诉人潘静哲、孙飞飞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑娜上诉请求:一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项,维持第四项；二、请求依法判决确认上诉人与被上诉人于2017年2月7日签订的房屋买卖居间合同及补充协议已解除；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清,适用法律错误。2017年2月7日,上诉人(甲方)与被上诉人(乙方)经德州嘉诚二手房经纪服务中心居间介绍签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。依约定乙方以540000元价格购买甲方位于德州东方红东路1398号嘉城盛世A区18号楼1单元6层602号房产。甲乙双方约定于不动产证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请事项,在贷款机构签发批贷函后3日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。对于合同解除补充协议中有明确约定,乙方逾期履行义务,甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,乙方应以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金。合同签订后,被上诉人未按合同约定履行合同义务,且严重违约达到上诉人行使解除权的约定条件,上诉人根据补充协议的约定于2017年12月27日向被上诉人邮寄送达了书面的解除合同通知书，通知被上诉人解除2017年2月7日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。根据合同法第九十三条及九十六条的规定,解除合同的通知到达被上诉人处,涉案合同已经解除。并且一审法院对于被上诉人违约行为构成根本违约已经予以认定。根据双方约定及合同法规定,涉案合同已经解除。而且本案事实为,在被上诉人收到书面的解除合同通知书后,被上诉人对于解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已表示同意。2018年8月13日,被上诉人找到德州嘉诚二手房经纪服务中心认可涉案合同已解除,并请求退款。当时上诉人出差在外地,答应回德州后,当面收回原合同文件及协议原件,一并退还30万房款。但被上诉人表示着急用钱,屡次找到中介要求退款,经协商先付15万,上诉人回德州后再支付余下15万,并另行签订书面协议。2018年8月27日,上诉人按照被上诉人提供给德州嘉城二手房经纪服务中心的退收房款的指定账户(户名:潘静哲,建设银行卡号:62×××94),退还15万元。之后被上诉人反悔又提出让上诉人额外支付利息等无理要求,双方未就合同解除后已付购房款退还及违约金等事宜达成一致意见。综上所述,上诉人郑娜与被上诉人潘静哲、孙飞飞2017年2月7日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已解除,并且被上诉人向上诉人提供了退收房款的银行账户,上诉人已经履行了主要退款义务。因此,一审认定事实不清,证据不足,请求依法支持上诉人的上诉请求。潘静哲、孙飞飞辩称，我方不同意对方的三项上诉请求，三项上诉请求均不同意。潘静哲、孙飞飞向一审法院起诉请求：1.判定房屋买卖合同有效，郑娜履行合同义务，即完成过户手续；2.本案诉讼费用由郑娜负担。郑娜向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方于2017年2月7日签订的房屋买卖合同及补充协议已解除；2.判令潘静哲、孙飞飞支付违约金10.8万元（该违约金在剩余15万元的购房款中优先扣除）；3.本案诉讼费用由潘静哲、孙飞飞负担。一审法院认定事实：2017年2月7日，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订房屋买卖居间合同，居间方德州嘉诚二手房经纪服务中心。合同主要内容：潘静哲、孙飞飞购买郑娜位于德州市经济开发区住房一套，房款共计54万元，签订合同当日支付定金1万元，剩余53万元双方在房产交易中心办理房屋产权过户登记时支付。该房屋不动产产权证下发15日内办理产权过户相关手续。“第十条合同的终止与解除本合同在履行期间，因自然灾害、政府及银行重大政策调整等不可抗力而导致本合同无法履行，本合同双方均不承担违约责任，甲方应在本合同终止后三个工作日内退还乙方支付的定金及房款”。2017年2月7日，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订补充协议，协议主要内容：潘静哲、孙飞飞于2017年2月7日支付定金1万元，2017年3月1日前支付首付款30万元（含定金1万元），双方于不动产产权证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，房屋尾款24万元由贷款机构直接支付给郑娜，双方在贷款机构签发批贷函后3日内共同办理房屋所有权转移登记手续。郑娜、孙飞飞逾期履行“本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”，“以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金”。2017年2月7日、2月21日潘静哲、孙飞飞支付郑娜定金1万元、首付款29万元，共计30万元。2017年6月27日涉案房屋取得产权证书。2017年9月份，郑娜协助潘静哲、孙飞飞办理房屋银行贷款，但房屋银行贷款因故一直未果。2017年10月23日，德州市房产管理中心发布《关于实行存量住房限制转让工作的通告》，要求“自即日起，所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。2017年12月15日因潘静哲、孙飞飞一直贷款未果，德州嘉诚二手房经纪服务中心通知潘静哲、孙飞飞“您二人于2017年2月7日在我公司与郑娜签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》您二人至今没有履行，现通知您们于2017年12月20日前来我公司办理该房屋的相关手续，如逾期办理视为自愿解除本合同及补充协议，并放弃相关权利义务”。2017年12月16日潘静哲、孙飞飞答复“我方将以现金支付余额的方式履行于2017年2月7日与郑娜签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并与你方约定2017年12月19日办理相关手续，望你方及时履行办理该房屋产权转移手续及相关义务。若你方无法履行相关义务造成该合同无法履行，我方将根据该合同约定及中华人民共和国相关法律规定，保留我方要求补偿相关损失等相关权利义务。望你方对本函及时予以回复，若我方2017年12月19日前未收到你方回复，则我方认定你方同意我方处理方式”。2017年12月24日潘静哲、孙飞飞书面通知德州嘉诚二手房经纪服务中心、郑娜“…与你双方约定2017年12月19日办理相关该房屋产权转移手续，因你双方无法履行相关义务，依据该合同《补充协议》第四条约定，构成根本违约，现我方主张由你双方共同承担违约责任…”2017年12月27日郑娜书面通知潘静哲、孙飞飞解除房屋买卖居间合同。2018年8月27日郑娜退还潘静哲、孙飞飞房款15万元。一审法院认为，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，该合同真实有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。潘静哲、孙飞飞按照约定支付首付款30万元后，依照双方约定，房屋尾款24万元由贷款机构直接支付给郑娜，双方在贷款机构签发批贷函后3日内共同办理房屋所有权转移登记手续。双方没有约定明确具体的房屋尾款给付日期、办理房屋所有权转移的日期，而是约定日期附条件，但该条件尚未成就，且双方未约定如贷款不能其他的替代履行方式，故以此认定潘静哲、孙飞飞违约不符合双方的合同约定。为了实现合同目的，潘静哲、孙飞飞主张“以现金方式支付尾款”，该约定变更了合同内容，郑娜虽未明确表示同意，但潘静哲、孙飞飞的该项主张未侵害郑娜的权益，也有利于实现合同的目的，潘静哲、孙飞飞应在合理期限内支付房屋尾款，时至今日近两年的时间内未支付房屋尾款，显然已经超出了合理的限度，根据双方合同约定“本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”，“以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金”，郑娜反诉请求判令潘静哲、孙飞飞支付违约金10.8万元符合双方合同约定，一审法院予以支持。房屋买卖是双方当事人自愿签订，非因法定情形或双方约定不得随意解除。本案双方在履行合同的过程中，政府出台了限制转让政策，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令市场所有主体猝不及防的突变过程，而是经历以一个从限贷到限购逐步加强和完善的过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖合同双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，因此该限制转让政策，不宜认定合同法中规定的不可抗力。该政策并非效力性强制性规定，而是针对当事人之间物权公示的政府管理性强制性规定，该政策规定“取得产权证书至少满2年后方可上市交易”，是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用。该房屋现已经符合上市交易政策，双方签订的房屋买卖合同已经能够实际履行，潘静哲、孙飞飞主张继续履行合同，一审法院应予支持，潘静哲、孙飞飞支付郑娜房屋尾款39万元，由郑娜协助办理房屋产权变更登记手续。判决：一、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞与被告（反诉原告）郑娜继续履行2017年2月7日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付被告（反诉原告）郑娜剩余房款39万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付剩余房款39万元后十日内，被告（反诉原告）郑娜协助原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞办理位于德州市经济开发区房屋的不动产权变更登记手续；四、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付被告（反诉原告）郑娜违约金10.8万元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回被告（反诉原告）郑娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由郑娜负担。反诉费1230元，由潘静哲、孙飞飞负担。本院二审期间，被上诉人潘静哲、孙飞飞围绕上诉请求依法向本院提交证据两份。证据一、工商银行二手个人住房贷款所需材料及德州市住房公积金管理中心贷款指南各一份，以证明获取二手房贷款需要进行房屋产权转移，对方房屋转让受限导致贷款事项无法完成，是对方过错造成的。证据二、提交落款日期为2017年12月30日的告知函一份，以证明被上诉人对上诉人的解除通知出具了不同意解除的书面通知。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑娜认为，对证据一的两份材料，一个是打印件，一个是一种传单性质的文件，没有相关部门的公章，对于真实性无法核实，且该证据不能够证明被上诉人的证明目的，一审对于该事实已经有认定；对证据二告知函，其本身是被上诉人方自行制作的，对真实性没有异议，但上诉人郑娜没有收到被上诉人方提交的告知函，所以与本案无关联性，对上诉人不产生证明效力，不能够证明被上诉人的证明目的。对当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：对于证据一，工商银行二手个人住房贷款所需资料为打印件，亦未加盖公章，因此对其真实性不予认定；德州市住房公积金管理中心贷款指南上未标注适用时间，无法认定在2017年双方履行合同时应当依据该规定办理贷款，因此证据一与本案不具有关联性，本院不予采纳。对于证据二落款日期为2017年12月30日的告知函，因上诉人郑娜否认收到该告知函，被上诉人潘静哲、孙飞飞亦未能举证证明已将该证据送达德州嘉诚二手房经纪服务中心及郑娜，无法证明该份证据系在上诉人郑娜出具解除房屋买卖居间合同书面通知之后向其他各方进行了送达，因此与本案无关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为一审判决继续履行涉案房屋买卖居间合同及补充协议是否正确、有无依据。合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，一般分为约定解除和法定解除两种情况。本院二审期间，上诉人郑娜主张被上诉人孙飞飞、潘静哲违反补充协议第二条第6项及第四条第3项第（3）点的约定，且因其二人原因无法办理涉案银行贷款构成违约，应当解除合同。经查，双方签订的补充协议中第四条违约责任第3款内容为：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。”第二条关于房屋交易具体事宜的约定第6款内容为：“申请购房贷款：甲乙双方应于不动产证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”因双方签订的协议中并未对贷款不能的情况进行约定，且双方均认可被上诉人曾前往贷款机构办理贷款申请手续，因此被上诉人潘静哲、孙飞飞并不存在补充协议中的违约情形。因双方对剩余购房款的支付系附条件的约定，即以成功办理房屋贷款为前提条件，在该条件成就时予以支付。现在房屋贷款无法成功办理的情况下，被上诉人潘静哲、孙飞飞提出以现金方式支付尾款，系积极履约的行为表现，并不存在致使合同目的不能实现的情形，故上诉人郑娜主张合同解除亦不符合法定解除条件。对一审支持郑娜反诉请求判令潘静哲、孙飞飞支付违约金10.8万元，因潘静哲、孙飞飞并未对此提出上诉，不属本院二审审理范围，且此系被上诉人对民事权利处分，并不无违反法律规定。另，上诉人郑娜主张被上诉人孙飞飞、潘静哲曾同意解除合同，并要求其退还购房款，但被上诉人孙飞飞、潘静哲认为该退款并非基于双方同意解除合同的意思表示，对上诉人郑娜所述不予认可，上诉人郑娜对此亦未能举证证明。因此，对上诉人郑娜请求解除合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决双方继续履行涉案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》并无不当。综上所述，郑娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人郑娜负担。本判决为终审判决。审判长  郑春笋审判员  杨 敏审判员  王玉敏二〇一九年十二月三十日法官助理刘冬书记员魏洪敏