贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初13293号 原告：顾庆菊，女，汉族，1977年7月9日出生，住贵州省毕节市。 原告：周遵毕，男，汉族，1970年11月13日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201710012817。 二原告委托诉讼代理人：钱娜（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201611419651。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。 原告顾庆菊、周遵毕与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人孙善朋、钱娜，被告委托诉讼代理人赵雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾庆菊、周遵毕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（以购房款241,714元为基数，从2016年6月30日起按日万分之三计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）暂计20,000元；2、判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年4月21日，原告就被告开发的位于毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边的天厦茶亭溪苑的第T3幢1单元27层4号商品房，房号为T3-1-27-4达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定，原告实际交付的购房款为241,714元。原告依据合同中约定履行了买受人应尽的付款义务。被告于2016年6月30日将涉案商品房交付原告。但交付商品房后并未按照合同约定法律规定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。为此，原告向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告因涉案房屋的不动产权证书已办理，申请撤回了第二项诉讼请求。 被告天厦房开公司辩称：1、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”据此，普通诉讼时效期间为三年，原告的起诉已经超过三年诉讼时效期间。超过诉讼时效的债权请求权能已经减损，流为自然债权，不具有请求司法保护的资格。因此，请求人民法院驳回其诉讼请求。2、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，《商品房买卖合同》基础术语释义部分载明8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，答辩人需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。在此情况下，答辩人天厦公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…”。据此，原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为；3、退一步讲，即使原告认为答辩人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择。未作出选择，即是放弃追究相应的逾期办证责任。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任。同时，该违约金标准过高，依法应当予以调低。出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致。且天厦公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上实现了其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告的损失应由其自行举证证明。如不能证明其损失，则等同于没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持；4、2019年2月18日，答辩人已经在小区内部张贴公告通知业主集中提交办理不动产权证书资料。据此，答辩人已经完成了通知义务。综上，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉请。 本院认定事实如下：2014年4月21日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的位于毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦·茶亭溪苑第T3幢1单元27层4号商品房（房号：T3-1-27-4），总房款为241,714元；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定:“三、关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同还约定了其他事项。原告向被告支付了全部购房款241,714元，分别于2014年1月10月支付20,000元，2014年3月1日支付136,714元，2016年12月15日通过银行贷款支付85,000元。2019年1月31日，被告取得涉案房屋所属毕节市七星关区草海大道天厦·茶亭溪苑T3幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年2月18日，被告以张贴《通知》的方式告知买受人涉案房屋所属楼栋的商品房具备办理产权转移登记条件，并通知买受人提供相关资料共同申请办理。2019年3月12日，原告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2019年5月5日，涉案商品房登记至二原告名下。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同附件十二第3.2的约定，以及原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书的行为，表明原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。同时，被告在取得涉案商品房的初始登记后，于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，通知原告提供相关资料共同申请办理，原告也在短期内向被告签署了委托书，委托被告代为申请办理权属证书，表明此时被告已履行了通知义务。但已超过合同约定的2016年6月30日的期限，被告构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准问题。被告已逾期60日以上，而原、被告在合同中对逾期60日以后如何处理未作选择，即双方对逾期超过60日的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，故该违约金，以原告已付购房款总额241,714元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对于违约金的计算期间，《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，被告未按期履行，原则上违约金从2016年7月1日起算。但被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。法律规定该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年10月15日）回溯三年即2016年10月15日前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。被告确定取得对该期间违约金的诉讼时效抗辩权，故原告诉请的违约金从2016年10月15日起计算。如前所述，被告已于2019年2月18日以张贴通知的形式履行了通知义务，故违约金计算至2019年2月18日止。但原告于2016年10月15日前未全额支付购房款，故该违约金分别以原告已付购房款为基数，按支付时间分段计算，即分别以156,714元为基数，从2016年10月15日起计算至2019年2月18日止；以85,000元为基数，从2016年12月15日起计算至2019年2月18日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾庆菊、周遵毕支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算，分别以156,714元为基数，从2016年10月15日起计算至2019年2月18日止；以85,000元为基数，从2016年12月15日起计算至2019年2月18日止）； 二、驳回原告顾庆菊、周遵毕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张婵婵