北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15703号上诉人（原审被告、反诉原告）：中稻集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1069号2号楼4层401。法定代表人：邱贻琪，董事长兼经理。委托诉讼代理人：任志强，北京市众鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李结绪，男，1956年7月6日出生。委托诉讼代理人：王欢，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：诚实，北京市华泰律师事务所律师。上诉人中稻集团股份有限公司（以下简称中稻公司）因与被上诉人李结绪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中稻公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五项；2.依法改判驳回李结绪要求中稻公司支付房屋使用费及制冷、制热、物业费共计475205.00元的诉讼请求；3.依法改判李结绪向中稻公司返还房屋使用费816161.62元及制冷、制热、物业费64272.72元的反诉请求；4.诉讼费、上诉费由李结绪承担。事实与理由：1.一审法院对案涉房屋面积认定有误。中稻公司测绘报告明显具备可信性，应予采纳。中稻公司提交的测绘报告显示案涉房屋建筑面积1542.68平方米，该报告系具有测绘资质的专业机构出具。李结绪提交的测绘报告，法院未核实其测绘机构是否具有测量资质。李结绪的报告将公共消防通道、花坛、车位、道路、滴水檐、走廊算作房屋建筑面积，不符合事实及房屋租赁中通常的面积认定方法。2.中稻公司提交的乔某与×黄金股份有限公司签署的房屋租赁合同、×黄金股份有限公司与李结绪签署的房屋租赁合同，均显示的租赁面积1576平方米。李结绪未经乔某书面同意，无权改造房屋，且未举证证明房屋改造扩建事实，未能说明案涉租赁合同面积与前手租赁合同面积不一致的原因。3.案涉房屋不存在记载房屋面积的有效凭证，中稻公司并不具备核实房屋面积的资质和能力，无法在签订合同之时核实案涉房屋面积。本案是中稻公司在合同履行过程中发现房屋实际面积与租赁合同约定面积不符所致，一审法院认定在履行过程中未提出面积不足问题，认定有误。4.中稻公司将房屋制冷、制热、物业费支付给李结绪后，应由李结绪向热力、物业或供电部门支付相应费用，费用支付情况应由李结绪举证，一审未核实上述费用支付情况。5.中稻公司发现房屋实际面积与约定不一致后，即与李结绪交涉，李结绪非但采取断水、断电手段致使中稻公司不能正常经营，还将中稻公司工作人员打伤。中稻公司不应向李结绪支付房屋不能使用期间的房租。李结绪辩称，同意一审判决，不同意中稻公司的上诉请求。李结绪向一审法院起诉请求：1.判令李结绪与中稻公司签订的《租赁合同》于2018年4月4日解除；2.判令中稻公司支付2018年4月1日至2018年5月8日的租金（包含制冷、制热、物业费）475205元及违约金1125487元。中稻公司向一审法院反诉请求：李结绪返还涉案房屋使用费816161.62元；制冷、制热及物业费共计64272.72元；返还押金33.7万元。一审法院认定事实：涉案房屋为地下一层、地上三层的独栋建筑。2016年9月8日，×黄金股份有限公司（甲方，出租人）与李结绪（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积为1576平方米，租赁期限15年，自2010年9月10日至2025年9月9日。2017年4月1日，李结绪（甲方，出租人）与中稻公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋用作商务办公、会馆，租赁房屋建筑面积为1980平方米。甲方将涉案房屋按照房屋现状交付给乙方。乙方应自行承担因房屋使用而发生的水、电、燃气等相关费用，并应支付制冷、制热、物业费。本合同租赁期限为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，其中自合同签订之日起3日内为双方办理交接手续。经双方确认本合同项下的租金按照房屋面积（1980平方米）计算，第一年收费标准为5.6元每平米每天，今后每年的租金在上一年度基础上递增5%。本合同项下，第一年房屋租金即（2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金共计400万元整，押金为33.7万元整，包括制冷、制热、物业费，乙方共需付465.2万元整）。2018年4月1日至2019年3月31日，乙方共需付4564476元整。乙方每次应提前一个月支付下一年度房屋租金，如逾期未付下一年租金的，每日按年租金总额的6%向甲方支付违约金。本合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二现有设备、设施及装修明细表；附件三房屋交接确认单；附件四装修方案。合同签订后，李结绪向中稻公司交付了涉案房屋，中稻公司向李结绪支付了第一年的租金、押金及各项费用共计465.2万元。2018年3月15日，李结绪向中稻公司发送催款通知，要求中稻公司于2018年3月18日前支付下一年度租金等各项费用。2018年4月3日，李结绪再次向中稻公司发送解除通知，要求中稻公司于2018年4月4日前搬离涉案房屋。2018年5月8日，中稻公司搬离涉案房屋，李结绪收回涉案房屋。一审庭审中，中稻公司主张涉案房屋实际面积与合同约定面积不符，为此，中稻公司提交了北京中瑞嘉业测绘有限公司于2018年3月19日出具的《房屋面积测算技术报告书》，该报告书显示涉案房屋地下一层至地上三层建筑面积共计1542.68平方米。李结绪对此不予认可，称涉案房屋的面积双方在签订租赁合同时已经确认过，亦有房屋平面图作为合同附件，中稻公司对此是充分知情与认可的，因其向中稻公司主张违约责任后，中稻公司才提出房屋面积的问题。为此，李结绪提交了租赁合同附件一房屋平面图及河南展图策划技术有限公司三门峡分公司于2018年5月出具的《房屋面积测绘报告书》。租赁合同附件平面图显示涉案房屋建筑面积共计2017.01平方米。该测绘报告书显示涉案房屋地下一层至地上三层建筑面积共计1913.85平方米，花坛、车位、路合计84.68平方米，总计1998.83平方米。中稻公司对于该两份证据均不予认可，其称没有收到过这份平面图，该份平面图并未经过双方的确认，即便经过双方的确认，其与李结绪也不具备确认房屋面积的资质及能力。同时，中稻公司认为李结绪提交的测绘报告中不应将消防通道、花坛、车位、滴水檐、走廊及屋外的道路算作房屋建筑面积。同时，中稻公司还提出，根据李结绪与×黄金股份有限公司签订的《房屋租赁合同》以及×黄金股份有限公司与其上一手出租人乔某签订的《“×”项目租赁合同》显示，涉案房屋在合同中确认的面积一直都是1576平方米，故其要求李结绪按照1576平方米退还其房屋面积差额的房屋使用费及各项费用。为此，中稻公司提交了×黄金股份有限公司与乔某签订的《“×”项目租赁合同》复印件。李结绪表示其在将涉案房屋出租给中稻公司之前对涉案房屋进行了扩建，故其与中稻公司签订的租赁合同中房屋建筑面积要大于其向×黄金股份有限公司承租的面积。中稻公司认可接收涉案房屋时，涉案房屋就是带有装修的，其并未对涉案房屋进行装修或改造。经询，双方均表示不对涉案房屋面积申请鉴定。另，中稻公司主张2018年3月期间李结绪对涉案房屋停水停电，2018年4月期间李结绪一直不让其搬离涉案房屋，但其未能就此举证，李结绪亦对此不予认可。一审法院再查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或者房屋产权证书。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，一审法院对李结绪要求解除合同的请求无法支持。关于房屋面积，双方在签订租赁合同时已在合同中写明了租赁房屋的面积，并约定附有房屋平面图。中稻公司在签订合同之时便应核实约定面积与实际面积是否相符。但中稻公司签订合同之时并未就房屋面积提出异议，在履行合同过程中也未见其提出房屋面积不足的问题，现其以自行委托的测绘机构出具的测绘报告主张李结绪交付的房屋面积与合同约定不符，但李结绪亦提交了其自行委托的测绘机构出具的测绘报告证明涉案房屋面积足以符合合同约定。现中稻公司提供的证据不足以证明其主张，应由其承担不利的后果。故中稻公司主张合同约定面积与实际面积不符并以此要求李结绪退还租金及制冷、制热、物业费的反诉请求，一审法院不予支持。双方合同虽无效，但中稻公司应当向李结绪支付占有使用涉案房屋期间的房屋使用费及制冷、制热、物业费。中稻公司虽主张2018年3月期间李结绪对涉案房屋停水停电以及李结绪一直不让其搬离涉案房屋，但其未能就此举证，故一审法院对此不予采信。根据庭审查明的事实及现有证据，中稻公司的房屋使用费交至2018年3月31日，并于2018年5月8日搬离涉案房屋，在此期间的房屋使用费及制冷、制热、物业费应当参照双方合同约定的标准支付。因双方合同无效，李结绪要求中稻公司支付迟延履行违约金，丧失合同依据，且李结绪未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故一审法院对于李结绪该项诉讼请求不予支持。中稻公司要求李结绪返还其所交纳的租赁押金的主张于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、李结绪与中稻股份有限公司于2017年4月1日签订的《租赁合同》无效；二、中稻股份有限公司于判决生效后7日内向李结绪支付房屋使用费及制冷、制热、物业费共计475205元；三、李结绪于判决生效后7日内向中稻股份有限公司退还押金337000元；四、驳回李结绪的其他诉讼请求；五、驳回中稻股份有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。经查，中稻股份有限公司于2019年7月10日经北京市朝阳区市场监督管理局核准，名称变更为中稻集团股份有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：双方对于涉案租赁合同无效及押金的返还均无异议，本案二审争议焦点为，中稻公司以租赁合同约定面积与实际不符拒绝支付房屋使用费，并要求李结绪退还差额面积对应的已付费用是否应予支持。首先，从双方签订租赁合同的目的来看，李结绪将涉案房屋整体出租给中稻公司，中稻公司对包括地下一层及地上三层的整栋房屋承租使用。双方合同中载明“本合同附件包括：附件一房屋平面图”，中稻公司主张其未见过平面图缺乏事实依据，且考虑到双方在一年的履行合同过程中，并未就租赁标的产生争议。故涉案租赁标的为双方均认可的特定房屋，并非以双方约定面积划分具体租赁范围。其次，从《房屋租赁合同》内容来看，合同虽写明按照房屋面积确定租金，但双方明确约定了自2017年4月1日起至2022年3月31日租赁期间内每年固定的租金数额。且双方在合同签订后，中稻公司即支付租金并实际使用涉案房屋一年，其亦应明确知晓租金支付及承租使用的范围。再次，中稻公司对房屋实际面积提出异议，应对其主张承担举证责任。现双方均自行委托测绘机构出具测绘报告，且结果差异较大，经一审法院询问，双方均不申请鉴定，中稻公司应对此承担不利后果。综上，中稻公司以租赁合同约定面积与实际不符为由要求退还已付租金及其他费用的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。双方合同无效，中稻公司仍应向李结绪支付占有期间的相关费用。中稻公司对其所称李结绪断水断电导致其未能正常使用的意见未能提交证据予以证明，本院对其该项主张无法采纳。对一审法院核算的房屋使用费及制冷、制热、物业费金额，本院均予以确认。综上，中稻公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案中，中稻公司出现主体名称变更的情形，故本院依法对一审判决的相应判项的义务主体进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号民事判决第四项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号第一项为：李结绪与中稻集团股份有限公司于二〇一七年四月一日签订的《租赁合同》无效；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号第二项为：中稻集团股份有限公司于本判决生效后七日内向李结绪支付房屋使用费及制冷、制热、物业费共计四十七万五千二百零五元；四、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号第三项为：李结绪于本判决生效后七日内向中稻集团股份有限公司退还押金三十三万七千元；五、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4805号第五项为：驳回中稻集团股份有限公司的其他反诉请求。六、驳回中稻集团股份有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19206元，由李结绪负担13504元（已交纳8084元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由中稻集团股份有限公司负担5702元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费7878.45元，由李结绪负担2181元（于本判决生效后七日内交纳），由中稻集团股份有限公司负担5697.45元（已交纳）。二审案件受理费17000元，由中稻集团股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇一九年十二月二十五日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾