内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1515号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：王巍翰，董事长。委托诉讼代理人：费星刚，内蒙古羽林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺欣，女，1981年7月1日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：张波（系贺欣丈夫），男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司（以下简称盛世达公司）因与被上诉人贺欣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初1563号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛世达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回贺欣全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由贺欣承担。事实与理由：一、2015年6月24日，盛世达公司与贺欣签订商品房买卖合同，约定房屋价款378000.2元，贺欣于2015年6月24日前一次性存入商品房首付款78000元，其余价款办理贷款。2015年6月24日盛世达公司将涉案房屋销售不动产发票发票联、办证联开具完毕交给贺欣，2015年7月2日，盛世达公司将涉案房屋交付给贺欣,贺欣用销售不动产发票办证联在海拉尔区房屋产权管理局办理了他项权利证，进行抵押贷款,现贺欣未偿还完银行贷款，房屋他项权利并未解除，不能向盛世达公司提供不动产销售发票办证联，所以盛世达公司无法协助贺欣办理房屋权属登记。二、双方签订的商品房买卖合同第十二条对逾期办结房屋权属转移登记违约责任做了明确约定，即合同继续履行，盛世达公司按房屋价款的0.01%向贺欣支付违约金。该约定不违反法律法规的强制性规定，贺欣未提出违约金过低，一审法庭主动适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定增加违约金错误。三、贺欣主张违约金的请求已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年时效期间规定的，人民法院不予支持。贺欣主张违约开始的时间为2015年7月2日，那么其应于2017年7月2日前提起诉讼，贺欣在2019年提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回贺欣的诉讼请求。贺欣辩称，一、双方签订的商品房买卖合同第十二条中约定了，以盛世达公司通知日期作为办理商品房权属登记的日期，该约定系盛世达公司单方拟定的格式条款，排除了贺欣请求办理商品房权属登记的权利，应为无效约定。二、盛世达公司违约，贺欣有权向其主张违约金。贺欣的损失难以计算，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失正确。三、自盛世达公司交付房屋后，贺欣一直在向盛世达公司要求办理不动产权证。因盛世达公司不能提交竣工验收材料，导致无法办理涉案房屋不动产登记，违约行为处于持续状态，贺欣主张违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。盛世达公司在一审期间并未提出超过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，盛世达公司无权在二审期间提出时效抗辩。综上，请求二审法院依法驳回盛世达公司的上诉请求。贺欣向一审法院起诉请求：1.判令盛世达公司履行合同，协助贺欣办理房屋不动产权证；2.盛世达公司支付贺欣逾期办证违约金51408元（计算方法：按每日37.8元，自2015年7月2日起计算至2019年3月25日）；3.盛世达公司返还贺欣预交的办理产权证费用13466元，并支付利息5017元；4.盛世达公司赔偿贺欣多缴的大修基金1947.2元；5.案件诉讼费由盛世达公司承担。一审法院认定事实：2015年6月24日，盛世达公司（合同乙方）与贺欣（合同甲方）签订商品房买卖合同。合同约定，贺欣购买盛世达公司开发建设的海拉尔区XX小区X号楼X号房屋，建筑面积97.36平方米，房屋价款378000.2元。乙方应于2015年6月24日前一次性存入商品房首付款78000元，其余价款办理贷款。合同第十二条商品房权属登记约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3.以甲方通知日期为准。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1中约定处理：1.合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。合同签订后，贺欣交付了首付款，并通过住房公积金贷款支付了购房余款。盛世达公司于2015年6月24日为贺欣开具了购房发票。2015年7月2日，贺欣又向盛世达公司交纳了购房契税6750元，大修基金4381元，证照费85元，评估费2250元，当日，盛世达公司向贺欣交付了房屋。因盛世达公司不能向呼伦贝尔市海拉尔不动产中心提交建设工程的竣工验收资料，一直未能办理涉案房屋的不动产权证。另查明，2015年9月24日中国人民银行公布的1-5年期银行贷款基准利率为年利率5.9%。2018年10月，经呼伦贝尔市海拉尔不动产中心历史遗留问题小组会议决定，盛世达公司开发建设的盛世家园小区房屋可以办理不动产权属登记。一审法院认为，出卖人协助买受人办理出售房屋的不动产权证是出卖人的法定义务。贺欣与盛世达公司签订的商品房买卖合同，是盛世达公司拟定的格式合同。该合同第十二条约定以盛世达公司通知日期作为办理商品房权属登记的日期，该内容排除了贺欣请求办理商品房权属登记的权利，依法无效。按照合同法第十八条第三项规定，买受人未在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。按照此规定，因盛世达公司原因，致使贺欣未在合同订立之日（2015年6月24日）起90日内（2015年9月23日）取得房屋权属证书，盛世达公司依法应当承担违约责任，即继续协助贺欣办理房屋权属证书，并赔偿贺欣损失。贺欣的损失难以计算，依法应当按照已付购房款378000.2元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自盛世达公司应承担违约责任之日起（2015年9月24日）计算至贺欣主张的截至时间（2019年3月25日），损失金额为79048元（计算公式：378000.2元×年利率5.9%÷12月÷30日×1276日）。因合同约定的违约金计算标准低于贺欣造成的损失，贺欣请求法院予以增加，符合法律规定。贺欣主张的违约金51408元不超过其损失金额，一审法院予以支持。贺欣主张返还办证费用并支付利息及盛世达公司赔偿贺欣多缴的大修基金1947.2元，无事实依据，一审法院不予支持。判决：一、呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助贺欣办理位于海拉尔区XX小区X号楼X号房屋的不动产权证，并支付贺欣违约金51408元。二、驳回贺欣的其他诉讼请求。本院二审期间，贺欣提交2019年11月6日手机拍摄的商品房预销售许可证照片打印件一份，证明盛世达公司于2013年5月23日取得商品房预销售许可证，具备办证条件。盛世达公司质证称，对其真实性没有异议，该证据与能否办理不动产权证没有关系。本院对该证据的真实性予以确认。本院依职权向呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心和呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局发出调查函，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2019年12月17日在本院回执上予以答复，于2019年12月26日作出《盛世家园小区办理房产证情况说明》，呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局于2019年12月26日作出《关于盛世达房地产开发公司事项答复》。经质证，贺欣对呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心在法院回执上的答复意见不认可，认为无论是否有贷款，盛世达公司在2018年10月之前都不能给业主办理房产证，盛世达公司曾给有贷款的业主办理过房产证；对呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心作出的《盛世家园小区办理房产证情况说明》和呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局作出的《关于盛世达房地产开发公司事项答复》，除了2019年开始办理预抵押转现抵押的时间不认可之外，对其他内容予以认可。盛世达公司对呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心和呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局出具的上述三份材料均无异议。本院对三份材料的真实性予以确认。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2016年10月30日成立。呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2019年12月17日回复本院调查函，内容为“现我中心开展预告抵押转现抵押可以出证，证书在我中心留存（只针对在我中心办理的预告抵押证明，现无他项权利证书，他项权利证书是由房屋事业管理局发放，我中心没有登记信息，也无纸质档案）。盛世达公司是否是盛世家园，在2018年10月以后盛世家园可持购房合同、发票到我中心办理不动产证书。没有房屋销售不动产统一发票办证联或增值税发票第三联原件不可以办理不动产产权登记证书”。又查明，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2019年12月26日作出《盛世家园小区办理房产证情况说明》，内容为“盛世家园小区是盛世达房地产开发有限公司2014年开发建设，至今未取得竣工验收备案表。根据当时的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行操作规范》，未取得竣工验收备案表的房屋不具备不动产登记条件。根据2018年1月1日出台的《海拉尔区解决不动产登记历史遗留问题实施方案》文件精神，盛世家园小区属于历史遗留项目，我中心对该小区部分业主办理了不动产登记。2019年10月，我中心开展预抵押登记转现抵押登记业务（住房公积金和其他金融机构办理的登记）。2016年11月1日后在我中心办理的预抵押登记转现抵押登记业务可直接到我中心办理。2016年11月1日前的预抵押登记业务需房产事业管理局提供相关手续到我中心办理预抵押转现抵押登记业务（含住房公积金和其他金融机构）。此流程需开发商与业主到住房公积金和其他金融机构领取预抵押转现抵押通知书后，到我中心提出申请，我中心提出原抵押档案进行预抵押转现抵押登记，出具不动产登记证书与不动产抵押登记证明，不动产登记证书放置原抵押档案当中，抵押登记证明由住房公积金和其他金融机构留存,在还清贷款办理抵押注销登记时，我中心将该房产的不动产权证书发放给产权人。我中心在2019年10月开始办理此登记业务”。还查明，呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局于2019年12月26日作出《关于盛世达房地产开发公司事项答复》，内容为“2016年10月31日，海拉尔区正式开展不动产登记工作。我局负责房屋登记产权确认工作，由海拉尔区不动产登记中心进行房屋土地登记终审并发放不动产登记证书。盛世家园小区是盛世达房地产开发有限公司2014年开发建成的，至今未取得竣工验收备案表。根据当时的《房屋登记办法》及现行《不动产登记暂行条例》的相关规定，未取得竣工验收备案表的房屋不能办理不动产登记。根据2018年1月1日出台的《海拉尔区解决不动产登记历史遗留问题实施方案》文件精神，盛世家园小区属历史遗留范畴，我局为该小区部分业主受理了不动产登记。一直以来，我局及不动产登记中心始终未开展预抵押转现抵押业务，即在抵押当中的房屋不能办理不动产登记。2019年10月，海拉尔区不动产登记中心增设预抵押转现抵押业务，对2016年10月31日以后该中心办理预抵押的房屋开展不动产登记（只针对在住房公积金进行的抵押登记，不包括其它金融机构）。我局多次与不动产登记中心协商，希望将2016年10月31日前在我局进行预抵押登记的房屋也按不动产登记中心预抵押转现抵押流程办理，但不动产登记中心明确表示不予办理。为解决群众及开发企业实际困难，尽快为群众办理不动产登记，维护社会稳定，依据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，我局于2019年11月6日制定了《抵押中房屋办理〈不动产权证书〉流程》。该流程只针对在公积金办理抵押手续的业务。此流程在经业主同意的情况下，只将抵押档案中的合同、发票取出，由我局工作人员专门负责此项登记的办理，在办理完《不动产权证书》后再放回至原抵押档案中。在抵押人还清贷款办理抵押权注销登记时，我局将该房屋的《不动产权证书》取出发放给产权人。我局已于11月10日开始受理该项业务”。本院认为，本案二审争议焦点有两个：第一，贺欣所购案涉房屋能否办理不动产权登记证书；第二，贺欣主张盛世达公司给付逾期办证违约金51408元能否获得支持。针对争议焦点一，即房屋能否办理不动产权登记问题。盛世达公司主张贺欣未清偿银行贷款，房屋他项权利未解除，不能办理房屋权属登记。经查，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心和呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局均称，2016年11月1日前的预抵押登记业务由呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局负责办理，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2019年10月起增设预抵押转现抵押业务，由开发商和购房人按照该中心要求提供相关手续并进行审核后，即可办理预抵押转现抵押登记业务。该中心出具不动产登记证书与不动产抵押登记证明，不动产登记证书放置原抵押档案当中，抵押登记证明由住房公积金和其他金融机构留存，待购房人还清贷款办理抵押注销登记后，该中心再将不动产权证书发放给购房人。二审审理中，盛世达公司认可其曾按照上述程序给盛世家园部分购房人办理不动产权证书，同意协助贺欣办理预抵押转现抵押登记，即办理不动产权证书。一审法院判决盛世达公司协助贺欣办理案涉房屋不动产权证正确，本院予以维护。针对争议焦点二，即逾期办证违约金是否应予支持问题。贺欣主张盛世达公司支付自2015年7月2日起至2019年3月25日逾期办证违约金51408元。本院认为，呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心于2016年10月30日成立，其成立之前，预抵押登记业务由呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局负责办理。贺欣于2015年7月办理住房公积金贷款手续，其预抵押登记在呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局办理。呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局在《关于盛世达房地产开发公司事项答复》中明确说明，2019年10月之前，该局和呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心始终未开展预抵押转现抵押业务，即在抵押当中的房屋不能办理不动产权登记。因此，贺欣在2015年7月至2019年10月期间尚未还清住房公积金贷款，按照当时政策规定不能办理不动产权登记，一审法院认定事实错误，本院予以纠正，本院对贺欣主张盛世达公司支付自2015年7月2日起至2019年3月25日期间逾期办证违约金51408元的诉讼请求，不予支持。关于贺欣提出因盛世达公司不能提交竣工验收材料，导致无法办理房屋不动产权登记，应当承担逾期办证违约责任的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，本案中，贺欣在2015年7月办理贷款，至2019年10月呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心开展预抵押转现抵押业务之前，尚未还清贷款，既使盛世达公司履行了竣工验收备案手续，按照当时政策要求，贺欣也无法办理不动产权登记，因此案涉房屋在2019年10月之前不能办理不动产权登记的原因不能归结于盛世达公司，不属于前述法条规定情形，故本院对该主张不予支持。关于盛世达公司提出贺欣主张逾期办证违约金的诉请超过诉讼时效的上诉主张，因盛世达公司在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对该主张不予支持。综上所述，盛世达公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初1563号民事判决；二、呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助贺欣办理位于海拉尔区XX小区X号楼XX号房屋的不动产权证；三、驳回贺欣的其他诉讼请求。一审案件受理费1595.96元，减半收取797.98元，二审案件受理费1595.96元，均由呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 王子学二〇一九年十二月三十日书记员 范晨阳附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”