江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3325号 上诉人（原审原告）：李艳艳，女，1993年1月28日出生，汉族，住江西省南昌县小蓝经济开发区。 委托诉讼代理人：王志强，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊樟平，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌骏越房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌县东新乡东祥路6666号东新乡政府办公附楼401室，统一社会信用代码：91360100MA37PC6H59。 法定代表人：王建清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李劢，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖江波，江西豫章律师事务所律师。 上诉人李艳艳因与被上诉人南昌骏越房地产开发有限公司（以下简称骏越公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李艳艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判李艳艳与骏越公司签订的《车位使用权转让协议》约定的车位使用期间超过20年的部分无效并返还车位转让款120000元；2.本案一审、二审诉讼费用由骏越公司负担。事实与理由：案涉《车位使用权转让协议》名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同，骏越公司应退还超出期限的租金。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同有两个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。双方签订《车位使用权转让协议》，该协议明确转让的是车位的使用权及使用权的年限，可见该《车位使用权转让协议》符合租赁合同特征及法律要求，因此该《车位使用权转让协议》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同。第二，从法律性质上讲，车位使用权有偿转让合同只能是租赁合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”。明确除《中华人民共和国合同法》规定的十五种有名合同之外，其它无明确规定的合同，可以参照本法分则或其他法律最相似规定，而租赁合同与本案使用权转让合同应属最相类似，故应适用租赁合同的规定。车位使用权转让协议约定的车位使用期限从交付日2020年10月30日至2088年1月24日止，已经超出《中华人民共和国合同法》关于租赁期最长保护期限20年的规定，因此，超出20年租赁年限部分无效，其他部分有效。因此李艳艳对涉案车位使用权自租赁之日起二十年，即从2020年10月30日起至2040年10月29日止，超出部分的租金，骏越公司应予返还。按照实际超过租期，骏越公司应返还租金为120000元。综上，一审法院对部分事实认定错误，请求二审法院查明事实，予以改判。 骏越公司答辩称：双方当事人在磋商和订立案涉协议时均明确交易对象为转让停车位使用权，非车位租赁；从条款看，案涉协议亦非租赁合同，属权利转让合同，只不过非合同法分则明确规定的有名合同。根据合同法及买卖合同司法解释规定，案涉协议效力应参照买卖合同相关规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 李艳艳向一审法院起诉请求：1、确认李艳艳与骏越公司签订的《车位使用权转让协议》约定的车位使用期间超过20年的部分期间无效并返还车位转让款120000元；2、判令骏越公司负担本案诉讼费用等实现债权的费用。 一审法院认定事实：李艳艳与骏越公司于2018年签订《车位使用权转让协议》，协议约定骏越公司向李艳艳转让南昌中骏悦珑府F区-F095车位使用权，李艳艳应于2018年10月25日向骏越公司支付车位使用权转让首付款80000元，剩余90000元申请按揭贷款。车位使用期限从交付日2020年10月30日至2088年1月24日止，使用期满后李艳艳可以无偿使用该车位至该车位所在主体建筑物土地使用权使用期限届满时止。该车位交付日期为2020年10月30日前，若逾期90日以上未交付，李艳艳有权解除该协议。该车位无产权，无法办理权属证书。协议签订后，李艳艳向骏越公司缴纳首付款80000元并办理90000元银行按揭。又查明：李艳艳、骏越公司于2018年10月25日签订《南昌县商品房买卖合同》1份，李艳艳购买骏越公司开发的南昌县悦珑府6栋1单元1002室房屋一套。骏越公司开发的该悦珑府小区取得《不动产权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等合法证件，案涉车位及该悦珑府项目系骏越公司投资建造，案涉车位所在地下室与楼栋的房屋系分别进行规划、建设，地下室面积没有计入容积率，案涉车位也未含在公摊面积中。以上事实，有李艳艳提供的《车位使用权转让协议》、车位款收据、悦珑府小区规划设计报告，骏越公司提供的《不动产权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《南昌县商品房买卖合同》、悦珑府地下室平面图等证据及李艳艳、骏越公司双方的陈述予以证实。 一审法院认为：本案争议焦点是李艳艳、骏越公司签订的《车位使用权转让协议》的合同性质。对涉案《车位使用权转让协议》的合同性质分析如下：首先，骏越公司对涉案车位所在地块及开发项目办理了不动产权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关证件，包括地下车库在内的整栋建筑都由骏越公司建造，骏越公司因其合法原始建造行为取得了车位物权，虽欠缺登记手续，但并不妨碍骏越公司基于物权处分车位的使用权。且涉案车位不属于占用业主共有区域建设的车位，未作为共用面积分摊，建设成本未计入房屋销售成本及价格，骏越公司有权基于其对涉案车位的物权处分使用权。其次，本案双方在订立合同时对交易标的及其产权状况均有明确认识，合同中明确注明该车位无产权，无法办理权属证书，故一审法院认为骏越公司有权处分涉案车位使用权，双方签订的《车位使用权转让协议》属于车位使用权转让合同，依法有效。综上，李艳艳辩称该协议系租赁合同的辩论意见，一审法院不予认可，其要求依法确认李艳艳、骏越公司签订的《车位使用权转让协议》约定的车位使用期间超过20年的部分期间无效并返还车位转让款120000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李艳艳的诉讼请求。一审案件受理费3700元减半收取1850元，由李艳艳负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 对一审判决查明的事实，李艳艳、骏越公司均无异议，本院予以认定。 李艳艳在二审中提出其支付车位使用款在先，与骏越公司签订《车位使用权转让协议》在后。李艳艳还认为骏越公司存在“捆绑销售”的情况。 本院认为，本案争议焦点为案涉《车位使用权转让协议》是否属租赁合同。首先，以法律是否设有规范并赋予一个特定名称为标准，合同分为有名合同与无名合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定，其他法律对合同另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。从上述法律规定可知，当事人在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下，订立法律未规定的无名合同应被允许。因此，本案中双方当事人签订《车位使用权转让协议》应被允许，并非一定得定性为租赁合同或其他有名合同。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中出租人将其财产的使用收益权转让给承租人只是临时转让，承租人使用完毕后须返还原物，且租金条款是租赁合同的必要条款。而案涉协议没有租金的约定，亦未有返还原物的约定，且双方当事人就案涉车位使用期限约定为自交付日2020年10月30日至2088年1月24日，届满后还可无偿使用至该车位所在主体建筑物土地使用权使用期限届满时止，从案涉协议内容看，该协议不符合租赁合同的特征。再次，从逻辑上，从租赁合同是转移财产使用权的合同不能得出转移财产使用权的合同就是租赁合同，其他转移财产使用权的合同亦应被允许。最后，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。该规定旨在解决当事人意思不完备时如何适用法律的问题，而非要求将无名合同归类于某种有名合同。综上，一审判决对李艳艳关于案涉《车位使用权转让协议》系租赁合同的意见不予采纳，并进而对其要求认定该协议约定的车位使用期间超过20年的部分期间无效而返还车位转让款120000元的诉讼请求不予支持，并无不当，应予维持。李艳艳关于涉案房屋买卖关系中骏越公司有“捆绑销售”违反行政管理规范行为的意见，其未提交有效证据予以证明，且此应属相关行政机关查处的职权范围，本案不予处理。双方当事人其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，李艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元（已由李艳艳预交），由李艳艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 钟 情 审 判 员 郑 馨 二〇一九年十二月三十日 法官助理 郭 婷 书 记 员 黄 媚