宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3020号 原告：王佩佩，女，1993年1月11日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被告：宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司（统一社会信用代码：91330211316811555A），住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道汇锦路18号。 法定代表人：薛仕敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江甬信律师事务所律师。 原告王佩佩与被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告王佩佩的委托诉讼代理人金学忠，被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司的委托诉讼代理人陈乐到庭参加诉讼。 原告王佩佩向本院提出诉讼请求：要求确认原告依约享有已承租的宁波瑞丰商博城24幢三层3-607室、3-608室两间商铺的优先购买权。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿原告损失50000元。事实和理由：原、被告于2016年12月3日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定租赁期限3年，自2017年5月1日至2020年4月30日，租赁面积99.19平方米，租金每平方米13.50元，年租金16069元。合同并约定“乙方（原告）不放弃房屋优先购买权，甲方或乙方承租商铺的产权人转让乙方承租商铺前30天内书面通知乙方的优先购买权及转让价格和付款方式供乙方决定是否购买”。后原告发现被告擅自出让了原告承租的所有商铺，转让价格为每平方米7603元，而目前商铺市场价已涨至每平方米9600元至10000元左右。被告擅自出让行为给原告造成经济损失达200000元左右。 被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司辩称，首先，《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，本案出租人为被告，出卖房屋的却是宁波安瑞置业有限公司，原告主张被告侵害其优先购买权，不符合法律规定的“出租人出卖租赁房屋”的构成要件；其次，2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》及2017年3月30日签订的《补充协议》已表明原告放弃了优先购买权；原告认可2016年12月3日其母亲王灿芬代签《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》的行为说明王灿芬为《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》的代理人，代理权限为以原告名义向被告承租涉案房屋，而2017年2月21日王灿芬以原告名义签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》仍是代理原告向被告承租涉案房屋，并未超出原告的授权范围，该合同只是对2016年12月3日签订的合同部分内容作了变更，不仅仅表明原告放弃对承租房屋的优先购买权，也有租赁起始日根据开业时间从2017年10月1日起延后计算、租金支付时间相应延后等对原告有利的内容，并未对原告设定额外的义务负担；从合同实际履行看，涉案房屋租金已不是按照2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定的时间给付，而是依照2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》及2017年3月30日签订的《补充协议》实际履行，租期起始日也是根据2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》及2017年3月30日签订的《补充协议》确定，故2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》已实际履行，原告收取被告开具的载明租金支付时间段的发票也从未提出过异议；现原告出于自身利益考虑，在认可2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》效力的情况下，却不认可已实际履行的2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》对其有约束力，与事实不符，有违诚信；第三，原告2016年12月3日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》时，已有案外人与被告就涉案房屋签订《订购协议书》，现涉案房屋也已过户至案外人名下，故在签订租赁合同后，原告已不可能享有购得涉案房屋的权利，不存在“在同等条件下”购得涉案房屋的可能。综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院分析认定如下：1.关于原告提交的录音及录音内容打印件各一份，本院将在下文结合其他证据予以分析认定。2.关于被告提交的商铺租赁合同二份，原告称王灿芬系在空白合同上签名，但未提交证据证实其主张，故本院对该组证据的真实性予以认定。3.关于被告提交的订购协议书一份、委托经营管理协议二份，该组证据系原件，原告对该组证据提出异议，但未提交任何证据予以反驳，故本院对该组证据予以认定。4.关于被告提交的收款收据、支付凭证复印件各一份，因该组证据系复印件，且原告提出异议，故本院对该组证据不予认定。5.关于被告提交的情况说明一份，本院对宁波安瑞置业有限公司认可被告将其所有的房屋出租给原告的事实予以认定。6.关于被告提交的2017年2月21日签订的补充条款一份，原告称有关租金缴付时间的约定是被告擅自填写的，但未提交证据证实其主张，故本院对该证据的真实性予以认定。 本院依职权向宁波市国土资源局调取瑞丰商博城交付书二份并当庭出示，原、被告对该组证据的真实性均没有异议，本院予以认定。 本案审理中，本院向原告王佩佩制作询问笔录一份并当庭出示，原告对该证据没有异议，被告对该证据的真实性没有异议，但不认可原告有关王灿芬2017年签订《补充协议》及《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》没有授权的陈述，本院对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月6日，原告王佩佩方向被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司支付租赁宁波瑞丰商博城24幢三层3-607室、3-608室二间商铺的定金。2016年11月30日，案外人葛某与宁波安瑞置业有限公司签订《宁波瑞丰国际商博城定购协议书》一份，约定定购商铺为宁波瑞丰国际商博城项目24号楼3-607号、3-608号铺。2016年12月3日，王灿芬以原告名义与被告签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定被告将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-607至608号二间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计99.19平方米，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日期满，租金计16069元，并约定原告不放弃房屋优先购买权，被告或原告承租商铺的产权人转让原告承租商铺前30日内书面通知原告的优先购买权及转让价格和付款方式供原告决定是否购买。当日，王灿芬并以原告名义与宁波安瑞置业有限公司签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2017年10月31日前应缴租金18629元，2018年4月30日前应缴租金18629元，2018年10月31日前应缴租金18630元，合计74517元。原告确认王灿芬系其母亲，其委托王灿芬签订上述合同及补充条款。原告方当日支付9个月租金。2016年12月5日，宁波安瑞置业有限公司将位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号3-607室、3-608室房屋交付买受人葛某，上述房屋并于2017年2月3日登记于该买受人葛某名下。2017年2月21日，王灿芬再次以原告名义与被告签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定被告将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-585至589、3-604至608号共十间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计459.98平方米，租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日期满，租金计74?516元，并约定原告放弃对房屋的优先购买权，被告有权在原告承租期内不通知原告的情况下自行将原告承租房对外销售。当日，王灿芬也以原告名义与被告签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2018年3月31日前应缴租金18629元，2018年9月30日前应缴租金18629元，2019年3月31日前应缴租金18630元，合计74517元。2017年3月17日，案外人葛某作为房屋买受人与被告签订《瑞丰商博城商铺委托经营管理协议》，约定其自愿将购买的位于宁波市镇海区汶骆路288号的“瑞丰商博城”第24栋第3层第607号、608号商铺委托被告进行经营和租赁，委托期限自2017年4月1日起至2027年3月31日止，其中委托经营期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，委托租赁管理期自2022年4月1日起至2027年3月31日止。2017年3月30日，王灿芬（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定市场以开业仪式举行当日作为街铺三层所有家具承租户的正式计租时间，在开业前的试营业时间不计算租金，并约定“街铺三层商铺甲方可对外销售投资户。投资户委托甲方统一对外招租，统一管理，委托期为十年，乙方有七年续租权。委托期外，在同等条件下，乙方有优先续租权。”2017年11月3日，涉案瑞丰商博城开业。2018年6月12日、2018年10月29日、2019年4月30日，原告方分别支付9个月租金。另，被告于2017年7月30日开具的购买方为原告的宁波增值税普通发票载明不动产经营租赁、经营服务费的期间为2017年10月至2018年6月。 关于原、被告双方争议的2017年2月21日王灿芬以原告名义与被告签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》的效力，本院分析认定如下：原告称2017年2月21日被告方表示出租方要变更为被告，其他内容不变，让原告母亲王灿芬帮忙签名，王灿芬在空白合同上签了原告的名字，但之后被告方没有来更换原合同，王灿芬的签字也未经原告授权，非原告本人意思表示，故该合同是作废的，无效的，并提交录音欲证明。被告对原告提交的录音的真实性、关联性、合法性均有异议，称无法证明是与被告公司员工罗静艳的通话录音，即使是罗静艳的通话录音，罗静艳当时已离职，无法代表被告，且其陈述其不知道2017年2月21日签订的租赁合同，并两次表示王灿芬没有在合同上签字，公司没有盖章，所以合同作废，但事实上王灿芬在合同上签字，被告也在合同上盖章，其陈述与事实不符。本院认为，首先，罗静艳未出庭作证，录音中其所述原告方未签字等情况也与实际不符，对于原告方所称合同内容不换抬头换一下的情况其在录音中也未做出明确回应，且被告提出异议，原告也未提交其他证据予以佐证；其次，2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年5月1日起，2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年10月1日起，2017年7月30日被告开具的购买方为原告的宁波增值税普通发票载明的不动产经营租赁、经营服务费的期间也自2017年10月起，与2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定的租赁期限相符。故本院认为，原告主张2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》是作废的，依据不足，本院难以采信。原告自认王灿芬系其母亲，2016年12月3日的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》系其委托王灿芬代其签订，涉案房屋租赁后实际也由王灿芬经营，租金亦是由王灿芬实际支付，且原、被告之间计租时间等实际也按王灿芬与被告签订的《补充协议》履行，故本院认为2017年2月21日王灿芬以原告名义与被告签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》时被告完全有理由相信王灿芬有代理权，王灿芬的代理行为有效。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。虽然原、被告2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定原告不放弃优先购买权，但宁波安瑞置业有限公司出卖涉案房屋后于2017年2月3日进行了登记，此后原、被告于2017年2月21日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》对优先购买权条款进行了变更，且2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，该合同明确约定原告放弃对房屋的优先购买权，现原告以被告侵害其优先购买权为由要求被告赔偿损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王佩佩的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告王佩佩负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛益波 二〇一九年十二月十九日 代书记员 王玉燕