湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初2083号 原告：湖南九塘隆房地产开发有限公司，住所地：汝城县卢阳镇（原城关镇）环城北路99号。 法定代表人：欧龙才，职务：经理。 委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 被告：郴州市兴之惠商业百货有限公司，住所地：郴州市北湖区燕泉街道燕泉路62号107-1。 法定代表人：徐柳平，职务：经理。 委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。 原告湖南九塘隆房地产开发有限公司（以下简称九塘隆房地产公司）诉被告郴州市兴之惠商业百货有限公司（以下简称兴之惠百货公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均派员参加诉讼。本案现已审理终结。 九塘隆房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年8月1日至2017年12月31日的物业服务费3万元，《商业合同》履行期间的物业服务费由被告承担；2、判令被告限期履行2013年10月9日签订的《商业合同》第五条第5.1款约定的协商义务；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年10月9日，原、被告签订《商业合同》，该合同实质是房屋租赁合同，由被告承租原告位于汝城县某某小区某期X至X层用于商业经营。签订合同时，因小区物业是由原告方管理，双方一致同意在小区物业公司入驻前免物业管理费，小区物业公司入驻后，物业管理费另行协商。2017年8月1日，物业公司入驻某某小区。2017年12月15日，湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司向法院起诉，要求支付2017年8月1日-2017年12月31日期间租赁房屋的物业服务费。后经民事调解，确定物业费为30000元。原告向物业公司支付物业费后，多次要求被告就物业费问题进行协商、协调，但被告均以各种理由拒绝。原告认为，物业管理服务的最终受益者是被告，被告应承担物业费，物业管理服务费产生后，双方应按照合同的约定协商，被告拒绝协商是不诚信的行为，特诉至法院，请求判如所请。 兴之惠百货公司辩称：原告起诉无事实和法律依据，业主才是承担物业服务费的责任主体，双方既无法律规定也无合同约定由答辩人承担物业费，请求驳回原告的诉讼请求，但答辩人愿意就以后的物业费问题与原告进行协商。 审理查明：九塘隆房地产公司于2002年6月27日成立，经营房地产开发等行业，开发了汝城县卢阳镇某某小区，系某某小区电梯房X栋X-X楼的业主。2013年10月9日，九塘隆房地产公司（甲方）与兴之惠百货公司（乙方）签订《商业合同》，主要内容载有：...项目地址:汝城县某某小区九塘隆房地产（二期）临环城西路（卢阳大道）与XX路口交接处一之四层商业门面壹栋；建筑面积约5000平方米；甲方享有约定固定回报收益权，乙方的经营业态、经营时间及营业方式甲方不予干涉；甲方以合同约定的固定资产（毛坯商业门面）作为本项目的投资，乙方负责投资并甲方固定资产的装修改造和确保项目的日常经营管理，合作期满，甲方全权收回对本项目投入的全部固定资产，乙方在确保甲方固定资产完整、完好及约定合作回报的前提下有权收回对项目投入的全部流动资金和相关经营设备；合作期限壹拾伍年，自2014年1月1日始至2028年12月31日止；甲方不直接参与本项目的日常经营管理，不承担本项目的经营风险、法律风险、涉第三者债权债务和本项目的盈亏业绩，在本项目合作期内甲方按季度享有本合同约定的经营回报；甲方在2014年1月1日-2016年12月31日期间，考虑乙方的到期投资较大，租金每年按375500元固定回报，乙方在2014年12月31日之前支付三年租金给甲方；2017年1月1日-2020年12月31日期间，租金每年按413500元固定回报，按季度支付租金，2021年1月1日-2024年12月31日期间，租金每年按445800元后固定回报，按季度支付租金，2025年1月1日-2028年12月31日，租金每年按468815元固定回报，按季度支付租金；乙方按季度并在每一季度的第10日支付本季度应给付甲方的约定回报；乙方必须按时向甲方支付约定的合作回报；本项目经营场地的物业管理费用及停车费使用费另行协商；遇不可抗力因素，导致本项目经营场地毁损不能经营使用，甲方应尽快修复至本合同约定的工程界面和物业条件供乙方正常使用，如因不可抗力（仅指地震、风暴、战争因素）导致项目停止经营期间，甲方不得享有本项目的合作回报... 签订合同后，涉案的汝城县某某小区商贸中心先后有兴之惠超市、XX酒楼、XX会所、XX影城公司承租并使用。 之后，某某小区产生了业主委员会筹备委员会、业主委员会，邓韶军（开发商代表，住项目部）等人被选举为业主委员会委员，通过了《某某小区业主代表大会议事规则》...2017年8月2日，某某小区业主委员会与湖南省鑫居物业服务有限责任公司签订《汝城县某某小区物业服务委托合同》，将某某小区（范围：汝城县卢阳镇XX大道与XX路交汇处，四抵范围：东至XX公园，南自XX国道，西至XX路，北至XX路，小区规模：总占地面积105842.7㎡，总建筑面积为211647.01㎡）的物业服务交给湖南省鑫居物业服务有限责任公司，电梯房商铺物业服务收费标准核定为1.5元/㎡·月。合同签订后，2017年8月1日，湖南省鑫居物业服务有限责任公司进场，对某某小区的物业进行管理，提供物业服务。2017年8月22日，鑫居物业汝城分公司成立，营业场所：湖南省郴州市汝城县卢阳镇卢阳大道某某小区。 2017年11月27日，鑫居物业汝城分公司向XX超市发送了《物业服务费催缴通知》。2017年12月15日，鑫居物业汝城分公司以2017年12月13日加盖有某某小区业主委员会公章的《某某小区电梯房X栋X-X楼商铺基本情况》为据，主张业主九塘隆房地产公司及承租户XX超市、XX酒楼、XX会所、XX影城公司尚欠物业费、滞纳金共计36414.93元，并诉至本院。本院以（2017）湘1026民初1284号民事判决书，认为：汝城县某某小区物业服务委托合同》，对包括九塘隆房产公司在内的业主具有约束力。鑫居物业汝城分公司作为某某小区的物业管理单位，为全体业主提供了物业管理服务，业主接受物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，《某某小区电梯房X栋X-X楼商铺基本情况》表，可反映鑫居物业汝城分公司为业主提供物业服务的事实及业主为九塘隆房产的某某小区电梯1栋尚欠物业费的情况，对九塘隆房产尚欠物业费36049元予以确认，而鑫居物业汝城分公司并未提供足够的证据证明业主与租户间存在物业费由租户承担的有关约定，《服务委托合同》中虽明确了业主与物业实际使用人之间的服务费连带给付责任，但根据合同相对性，该约定并不能约束协议外的第三人（租户），故物业公司请求兴之惠超市、XX酒楼、XX会所、XX影城公司承担未付物业费的连带责任，不予支持，故判决：湖南九塘隆房地产开发有限公司向原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司支付物业服务费36049元；驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司的其他诉讼请求。 九塘隆房地产公司因不服（2017）湘1026民初1284号民事判决，上诉至郴州市中级人民法院，经调解，九塘隆房地产公司与湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司达成调解协议，并出具了（2018）湘10民终1487号民事调解书，协议内容：由九塘隆房地产公司于2018年10月10日前一次性支付湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司2017年8月1日至2017年12月31日的物业服务费30000元；如未履行付款义务，则按一审判决执行；九塘隆房地产公司、湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司均放弃其他诉讼请求... 2018年9月28日，九塘隆房地产公司将30000元支付给湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司。 以上事实，有《商业合同》、（2017）湘1026民初1284号民事判决书、（2018）湘10民终1487号民事调解书、银行转款凭证等证据，经庭审举证核实，结合原、被告的当庭陈述，足以认定。 本院认为，九塘隆房地产公司湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司就2017年8月1日至2017年12月31日间的物业费问题已通过诉讼的方式确认，九塘隆房地产公司已如约将3万元支付给了湖南省鑫居物业服务有限责任公司汝城分公司，现九塘隆房地产公司起诉要求与其建立租赁关系的兴之惠百货公司承担该3万元物业费。本案的焦点问题是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。 具体分析如下：向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同一个合同而产生的，不能混淆这两种义务。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，如有约定，则业主享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人九塘隆房地产公司与承租人兴之惠百货公司所签订的《商业合同》中关于物业费的约定，仅有“5.1本项目经营场地的物业管理费用及停车费使用费另行协商”，而在庭审中原告陈述“当时原告方是建设方，物业也是原告方自己管理，在新的物业公司进入前双方约定不收取物业管理费，因为小区会有新的物业进入，在新的物业公司进入后，就物业管理费和停车场使用费要进行协商”，至今本案中未见任何原、被告间有关物业管理费承担问题的具体约定，应认定为并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由九塘隆房地产公司支付物业服务费用，其诉讼请求依法无据，本院依法予以驳回。对于九塘隆房地产公司要求判令兴之惠百货公司与之协商的问题，本院认为，双方从事市场经营活动，对于包括物业费在内的问题，是否协商、如何协商及协商成功与否均应该是市场自由交易的内容，不宜以法院判决的方式要求交易相对方强制进行磋商，而法院在该项中作出判决亦不具有可强制执行的内容，故九塘隆房地产公司请求判令兴之惠百货公司限期履行2013年10月9日签订的《商业合同》第五条第5.1款约定的协商义务，本院依法不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告湖南九塘隆房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费550元，减半收取275元，由原告湖南九塘隆房地产开发有限公司负担。负有承担诉讼费义务的当事人限本判决发生效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  邓启章 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李航宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。