重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终1606号上诉人（原审原告）：何立新，男，1966年10月21日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：李丽山，重庆华问律师事务所律师。上诉人（原审原告）：范廷辉，女，1967年12月18日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：汪小平，重庆渝东律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何雨浓，男，1997年6月18日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：汪小平，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆渝云建设有限公司，住所地重庆市云阳县县双江镇大雁路183号，统一社会信用代码91500235736567253Q。法定代表人：李伏泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼），组织机构代码67102148-6。负责人：卜天其，该分公司经理。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼），统一社会信用代码91500243709306437J。法定代表人：魏勇，该公司经理。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。原审第三人：文小龙，男，1977年11月7日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人何立新、范廷辉、何雨浓因与被上诉人重庆渝云建设有限公司（以下简称渝云公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云彭水分公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）、原审第三人文小龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初1024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月8日受理本案后，依法组成合议庭于2019年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人何立新及其委托诉讼代理人李丽山、上诉人范廷辉、何雨浓的共同委托诉讼代理人汪小平，被上诉人渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司的共同委托诉讼代理人冯应明到庭参加了诉讼。原审第三人文小龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本作缺席审理。现已审理终结。何立新、范廷辉、何雨浓向本院上诉请求：一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初1024号民事判决第一项、第二项，撤销第三项、第四项；二、改判被上诉人将彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路澎湖花园22号A幢吊4-X号交付给上诉人，并将产权登记在何雨浓名下，办理产权登记所需税费由被上诉人承担；三、改判被上诉人支付上诉人资金利息与房款等相抵后的金额1,233,546元（该金额由以下部分组成：1．扣除被上诉人已付部分后至2019年8月27日的资金利息2,408,616元，即以2014年3月1日起2,006天，以675万元为基数，按照年利率6.72%的标准计算，扣除2016年7月8日支付的624,456元后资金利息为2,408,616元；2．减去上诉人应当支付的营业用房2200平方米减600平方米，按照500元每平方米补差价80万元；3．减去A幢吊4-X号超过50平方米的剩余10.16平方米按照7,000元每平方米补差房款为71,120元；4．减去超过2200平方米的60.79平方米按照发票单价5,000元每平方米补差房款303,950元）；四、改判被上诉人支付上诉人从2019年8月27日起至安置房屋全部交付之日止的逾期交房利息；五、改判被上诉人支付给上诉人违约金200万元；六、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用全部。主要事实和理由：1．一审认定事实错误。澎湖花园22号A幢吊4-X号与相邻的吊4-3、4-4等房屋性质均为商业用房，不属于门面。2．规划变更前后，吊4-2号房屋位置没有发生变化，拆迁协议上约定的安置起点“澎湖花园小区进口处”（即靠近刘兵摩托那幢），即吊4-2号房屋。3．一审按照2万元每平方米计算超过50平方米门面的款项错误，只应当按照7,000元每平方米计算。4．被上诉人通知完善安置位置，签订“补充协议”，但又恶意违约。一审法院将资金利息计算期间认定为2014年3月1日至2015年5月21日止不当，资金利息应当计算到被上诉人实际交房时为止。5．本案涉案住宅市场价已经达6,500元每平方米，一审认定按照4,327.15元每平方米计算补差错误。6．一审适用法律错误，本案约定的违约金并不过高，不应调整减少。一审认定上诉人损失为155万元，上诉人请求按照合同约定200万元的违约金，并未超过损失的130%，应予支持。被上诉人渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司共同答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。涉案A幢吊4-2号房屋是门面，不应作为营业用房安置给上诉人，且一审判决结果已经充分考虑了上诉人的相关权利，建议二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人文小龙未作答辩。何立新、范廷辉、何雨浓向一审法院起诉请求：一、判令渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司将位于彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路澎湖花园22号A幢负3层X号，建筑面积60.16㎡的商业用房交付给何立新、范廷辉、何雨浓，并协助范廷辉将该商业用房的产权登记在范廷辉名下，办理产权登记的税费全部由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司承担；二、判令渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司立即将位于彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路“澎湖花园”22号A栋吊4-X号（建筑面积392.82平方米）、吊4-3号（建筑面积931.03平方米）、吊4-4号（建筑面积936.94平方米）合计2,260.79平方米的商业用房交付给原告，并协助何雨浓将该2,260.79平方米商业用房的产权登记在何雨浓名下。超过应安置600平方米的营业用户的建筑面积，何立新、范廷辉、何雨浓在其应安置住房建筑面积1,600平方米中扣减，住房与商业用房的价差，超过建筑面积600平方米至建筑面积2,200平方米的部分，何立新、范廷辉、何雨浓按每平方米500元的标准补差价给渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司，超过建筑面积2,200平方米的部分，何立新、范廷辉、何雨浓按每平方米4,600元的标准支付给渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司；如渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司交付的商业用房超过建筑面积600平方米不足建筑面积2,200平方米的不足部分，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司仍按照安置协议对安置住房的约定交付住房给原告并协助原告将住房的产权登记在原告名下，具体楼层及面积待渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司交付商业用房的面积确定后再明确；如渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司不能按约安置住房的，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司将未安置住房的相应价款支付给何立新、范廷辉、何雨浓并支付资金占用利息，办理以上产权登记的税费全部由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司承担；三、渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司支付给何立新、范廷辉、何雨浓逾期还房的资金利息，此款以675万元为本金，按月息6.72‰的标准，自2014年3月1日起，计算至渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司实际交付房屋全部交付之日止（暂计算至2016年6月30日，金额为1,270,080元，扣除渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司于2016年支付的624,456元，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司还应支付2016年6月30日前的利息645,624元）；四、渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司连带支付违约金200万元；以上各项款项共计300万元。五、本案诉讼费用由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司负担。一审法院认定事实：渝云公司为了开发彭水县澎湖花园项目成立渝云公司彭水分公司。2010年12月8日，渝云公司彭水分公司为甲方（拆迁人），何立新、范廷辉为乙方（被拆迁人），永力公司为丙方（合同履约保证人），因开发建设“澎湖花园”工程的需要，须拆迁乙方的房屋，经甲乙丙三方协商，共同签订《房屋拆迁安置补偿合同》。建设地点为彭水县汉葭街道沙沱街，建设单位为渝云公司彭水分公司。《房屋拆迁安置补偿合同》约定如下：……第六条约定：房屋调换安置位置。（一）安置该项目滨江支路除通道和车道外的门面由乙方任选一间，面积为50平方米。（二）安置“澎湖花园”小区进口处（即靠刘兵摩托车那幢）沙沱街平街二楼或负一楼（即沙沱街平街下一楼）安置营业用房建筑面积600平方米（允许面积差在正负10平方米），安置楼层和位置时，具体是平街二楼还是负一层由乙方选择。安置房屋应在轴与轴之间，安置面积超过应安置营业用房面积时，在乙方的住房面积中减出，同时乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额；乙方也可以选择负二楼整层，超面积乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额。（三）安置住房建筑面积1,600㎡。安置位置在“澎湖花园”项目沙沱街边第一幢（即靠刘兵摩托车那一幢）住房第一层至第六层。其中何立新可以在“澎湖花园”第一幢任选两套住房供自己使用。房屋户型面积以初设方案为依据，最终以国土部门测绘的房屋销售建筑面积为准，交房时具体楼层由乙方选择。安置面积正负差在10㎡以内双方按2,500元/㎡结算房款；超过或减少10㎡以上的，双方按当时实际销售的同楼层的市场销售价格结算价款。……第九条约定：拆迁安置房屋产权属于何立新、范廷辉、何雨浓三人，如何办证在具体办理产权时确定，办证给何立新、范廷辉、何雨浓等人的所有办证税、费由甲方承担。……第十条约定：拆迁安置过渡期限。“澎湖花园”工程项目，拆迁安置过渡时间暂定为36个月，从2011年1月1日起计算时间至2013年12月31日止。……第十一条约定：逾期还房的处理办法。甲方应在本合同第十条约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，如在2013年12月31日前逾期不能回迁的，日期从2014年3月1日起，本金按房屋建筑面积2,250㎡按3,000元/㎡计算金额为675万元，按农行利率6.72‰计算，按季由甲方主动支付利息给乙方（户名：何立新、开户行：农行、账号XXXX）。至2016年1月1日甲方还未交房，属甲方违约，除人力不可抗拒的因素外。……第十七条约定：违约责任。本合同签订后，双方应当遵守国家有关法律、法规的规定和按合同约定办事。任何一方不得违约，如一方违约，由违约方支付人民币贰佰万元的违约金给对方（第三条第三款外）……。2011年11月21日，根据彭水县规划委员会会议纪要的要求，被告开发“澎湖花园”项目调整规划，将原本未纳入拆迁范围的刘龙兵（即刘兵）房屋纳入规划范围，导致原本约定给予原告600平方米营业用房的安置位置处公共楼梯取消，车道位置发生变化。渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司对调整规划的事宜未通知原告，也未与原告达成新的安置协议。2012年8月31日永力公司取得“澎湖花园”项目商品房预售（预租）许可，于2012年9月开盘销售，于2015年4月23日取得建竣备字［2015］6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司在项目开盘销售前未通知原告。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十二条载明“澎湖花园”项目由渝云公司彭水分公司与永力公司共同开发。渝云公司的营业执照记载的营业范围表明其为建筑公司，永力公司为具备房地产开发经营资质的企业，“澎湖花园”项目商品房物业登记权利人亦为永力公司。对于600平方米营业用房、1,600平方米住房的单价，2015年5月27日，永力公司向何立新出具“销售不动产统一发票（自开）”两张，600平方米营业用房单价为每平方米5,000元、住房单价为每平方米4,327.15元。对于50平方米门面，2016年6月17日何立新向被告出具“移交承诺书”，内容为：渝云公司彭水分公司、永力公司，经协商，现将2010年12月8日双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第六条第（一）项“安置该项目滨江支路除通道和车道外门面由乙方任选一间，面积为50平方米”移交，根据竣工测绘建面60.16平方米，套内面积53.29平方米，超50平方米面积部分在今后履行安置合同中协商解决。滨江支路的其他门面现已另行销售，或者是面积与50平方米的约定面积差距更大，原告已无法作出与约定更接近的选择，经双方协商，现何立新方已经实际占有使用“澎湖花园”22号A幢负3层2号商业用房，建筑面积为60.16平方米，该商业用房尚未办理过户转移登记。同时，2015年5月27日永力公司向何立新出具“销售不动产统一发票（自开）”一张，50平方米门面单价为每平方米7,000元。2016年8月9日庭审中（第一次诉讼），被告举示刘家桂的安置补偿合同，拟证明滨江支路门面的市场均价为2万元/平方米，何立新、何雨浓、范廷辉等人作出质证意见，对于上述安置补偿合同无异议，表示对该商业门面市场价格为2万元/平方计算予以认可；在第一次发回重审重新开庭之后，何立新、何雨浓、范廷辉对于按2万元/平方米计算不予认可，主张上述商业门面市场价格按7,000元/平方米计算。2016年7月8日，永力公司向何立新账户支付合同约定的资金利息624,456元。涉案项目取得商品房预售（预租）许可后，双方针对安置补偿经过多次协商，均未达成一致意见，协商情况如下：2013年4月26日，何立新与渝云公司彭水分公司进行初步协商，何立新提出初步意见：“1．物管及红线部分希望20个工作日之内落实；2．把平街定下来开发商书面告知。”2013年8月25日，渝云公司彭水分公司、永力公司澎湖花园项目开发部共同向何立新发文“澎湖花园”房屋置换（补偿）安置定位通知，内容为：何立新拆迁户：根据二O一O年十二月八日你与渝云公司彭水分公司和永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的约定。我司现通知你于二O一三年八月三十日前来澎湖花园项目工程指挥部与开发部蒲建国联系房屋置换（补偿）安置定位事宜，并与永力公司澎湖花园项目开发部签订《“房屋拆迁安置补偿合同”定位安置的补充协议》；同时，持所签订的《“房屋拆迁安置补偿合同”定位安置的补充协议》与工程部刘伯安联系房屋墙体封隔及装修管理的相关事宜。特此通知。何立新签字确认收到上述通知。通知发出后，2013年9月10日，原、被告双方对安置问题进行过一次协商，双方未达成一致意见。2013年11月18日，因双方未达成补充协议，渝云公司彭水分公司、永力公司澎湖花园项目开发部再次向原告送达“澎湖花园”房屋置换（补偿）安置定位及物管公司落实通知，何立新签字确认签收，并明确意见：“协商安置房位置要求在售房部楼上整层，物管及时进场。”2013年12月25日，渝云彭水分公司、永力公司再次向原告发函要求完善定位安置、签订补充协议，何立新签署意见为“函中内容很多不实，收到此函”。2014年1月2日，何立新向渝云公司彭水分公司、永力公司发出“有关《房屋拆迁安置补偿合同》房屋安置位置确认等问题的函”，其与本案相关的主要内容为：一、根据《房屋拆迁安置补偿合同》第六条第二款，现何立新、范廷辉选择安置澎湖花园小区进口处（即靠刘兵摩托那幢）沙沱街平街负一层（即沙沱平街下一楼）安置营业用房建筑面积600平方米。安置房屋应在轴与轴之间，安置面积超过应安置营业用房面积时，在乙方的住房面积中减出，同时乙方按500元/平方米补足住房与营业用房之间的价格差额。由于刘兵摩托那幢房屋已经拆除，拆除时贵方对我们的安置位置未协商，我方现选择靠刘兵营业用房的位置。二、安置滨江支路门面50平方米位置无争议（按现状测绘图超过50平方米不补差）。三、“安置何立新住房1,600平米，何立新可以任选两套住房”未落实，开盘前未通知我，住房位置落实也未达成协议，严重违背合同。四、根据《房屋拆迁安置补偿合同》第九条约定，办证给何立新、范廷辉、何雨浓等人的所有办证税、费由甲方承担。五、提请注意合同第十一条逾期还房应支付利息。六、提请注意合同第十七条，违约方应承担违约金200万元。2015年5月20日，渝云公司彭水分公司、永力公司澎湖花园项目开发部共同向原告发文即关于完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函，内容为：何立新、范廷辉拆迁户：根据二O一O年十二月八日你与渝云公司彭水分公司和永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的约定。澎湖花园A、B、C栋综合楼，已于2015年4月23日取得建竣备字［2015］6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，经过多次协商，现请你亟时前来落实房屋定位安置、签订“补充协议”办理房屋移交手续。逾期未来办理和完善房屋定位安置、签订“补充协议”办理房屋移交手续，由此造成的相关损失概由你承担。特此函告。何立新于2015年5月21日收悉此函。2015年7月9日，双方再次协商且仍未协商一致，何立新签字表示对于渝云彭水分公司、永力公司提供的“关于何立新《房屋拆迁安置补偿合同》2015年最新谈判决定的补充协议（谈判方案）”不予认可。2015年11月18日，何立新向渝云公司彭水分公司、永力公司发文即“要求履行房屋拆迁安置补偿合同的告知函”，内容为：渝云公司彭水分公司与永力公司在开发建设彭水县“澎湖花园”之初，与我签订《房屋拆迁安置补偿合同》，合同中对安置房屋的具体位置、面积及营业用房超面积安置补差单价、物管等条款作了明确的约定。该合同签订后，我方依约履行了合同义务，但贵司因房价上涨、规划变更（未书面通知，且未重新达成位置安置协议）等因素，迟迟不按合同履行前述义务，我的部分楼层、位置选择权也被剥夺，给我造成了巨额经济损失，我方对安置位置、物管、赔偿等合同中的涉及贵司义务的相关内容口头多次进行了明确，现应贵方要求，书面函告贵司。（一）移交滨江支路商业用房面积约50平方米。这个是与贵方卜总、魏总、蒲建国等人现场共同确认的。确认当时两边的挡墙还没封，双方在现场一致同意：不论面积多于50平方米还是少于50平方米就是这间，对于面积、价差双方互不计较，双方也互不补差。此项由于双方均无争议，故应立即实施安置，减少我方的损失。（二）安置“澎湖花园”靠乌江港湾约13米，沙沱街平街负一楼安置营业用房建筑面积600平方米。即靠乌江港湾方向售楼部楼下，安置梁明远楼上那一层紧靠人行梯道。我方选择超营业用房面积安置，不再选择住房，我按合同约定的500元/平方米补足住房与营业用房之间的差额价款。即负一楼应安置面积为2200平方米。（三）合同中逾期还房的资金利息（依据央行利率标准计算）。（四）贵司按照合同约定支付违约金200万元。（五）倘若2016年1月1日前还未还房就应依合同将两路口车库过户给我方。（六）支付逾期还房导致的损失（按相邻出租的价格和时间进行计算）。渝云公司彭水分公司、永力公司于2015年11月28日收悉该函。2015年12月12日，渝云彭水分公司、永力公司向何立新发文即关于“要求履行房屋拆迁安置补偿合同的告知函”的复函，内容为：何立新同志：你于2015年11月28日向我方送达的告知函已收悉，根据你方来函内容及要求，我方根据《房屋拆迁安置补偿合同》的约定以及双方原多次协商的情况，现复函如下：（一）关于移交滨江路商业用房（门面房）的问题，我方无异议，且此前并已明确表态移交给你方，至今未移交的原因是因为你方只承认接受门面，而不同意对门面超面积部分据实补差造成的，故责任不在我方。（二）关于安置和移交营业用房600平方米及用住房调换营业用房之间的差额，我方承认按安置合同约定办理，因你方却曲解合同的本意，只承认交换面积部分补差500元/平方米，而不按市场价格或双方另行协商价格补差所致的状况。另外，关于你方表态要求将A栋安置给梁明远楼上一层即靠刘兵门面平街一层安置你方作营业用房，我方对该楼层也承认，但声明起始位置是靠刘兵门面那间门面房除外还房起算位置，是因为你方提出无理要求，安置营业用房的起算位置从我方门面房位置起算而导致的搁置，故责任在你方。（三）关于合同中约定还房的资金利息问题，我方承认按合同约定办理，计算利息的终止时间2015年4月23日即房屋综合验收签证日期。这是因为至今未能完成安置房屋移交事实的根本原因在于你方不按合同约定办理安置还房事宜，曲解合同，提出超出合同范围的无理要求所致，与我方无关，责任在你方。（四）我方在履行拆迁安置补偿合同中，无违约行为，造成至今未落实安置还房的状况，责任在于你方，故对于我方来讲，不存在违约行为，真正的合同违约方在于你方，要追究违约责任，是我方向你方追究责任。2016年11月6日，渝云彭水分公司再次就拆迁安置问题向何立新方送达安置方案函。2016年11月18日。何立新方向渝云彭水分公司作出回复，未认可前述安置方案。截至法庭辩论终结前，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司仅向原告交付了60.16平方米门面，关于涉案合同中1,600平方米住房、600平方米营业用房安置方案未协商一致，并未交付，一直空置。在第一次诉讼时一审法院在计算违约金时，对于门面、营业用房、住房共2,250平方米的综合租金酌情认定为200元/平方米/年，时间从2016年1月1日起计算至2017年8月31日止，共20个月。2015年11月8日，永力公司与文小龙签订的《重庆市商品买卖合同》，即重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司将本案争议的“澎湖花园”A栋吊4层2号房屋（建筑面积392.82平方米）出售给文小龙，总成交金额为7,070,760元整，建筑面积单价为18,000元/平方米，套内建筑面积单价为20,320.61元/平方米，第三条第（六）内容为：本商品房用途为住宅，属于【普通商品住房】【住宅式公寓】【别墅】【经济适用住房】【限价住房】【其他】；本商品房为非住宅，属于【办公】【商务公寓】【酒店式公寓】【摊位】【门面】【商场】【车位】【仓储用房】【其他用房】。此房屋暂未办理过户登记。在第二次诉讼庭审过程中，文小龙明确表示不主张“澎湖花园”A栋吊4层2号房屋权利，亦明确表示拒绝购买涉案房屋，对于其与永力公司涉及的债权债务关系，其主张另行解决。一审庭审过程中，原告当庭举示拆迁前示意图、2011年规划调整前后对比图佐证双方争议的负一楼吊4-2在安置房屋之内。经核实，其中“澎湖花园”项目在本案安置补偿过程中涉及的物业其情况如下：“澎湖花园”A栋吊4层（A栋负二层）中2号房屋建筑面积为392.82平方米、3号房屋建筑面积为931.03平方米、4号房屋建筑面积为936.94平方米，“澎湖花园”A栋滨江支路负三层2号门面建筑面积为60.16平方米。原来规划负一楼吊4层1号（已补偿给案外人）、吊4层2号、吊4层3号、吊4层4号商业房屋没有直接连接公路的通道，后面调规后，有直接连接公路的通道，吊4层2号商业房屋直接与公路衔接，而且没有任何遮挡，吊4层3号、吊4层4号商业房屋虽然也与公路有通道，但是采光被公路连接一楼的通道遮挡，影响采光。双方皆未要求对涉案房屋价值进行评估。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，其争议焦点为：一、合同的权利义务主体怎么认定；二、合同约定的门面50平方米、营业用房600平方米、住房1,600平方米如何处理的问题；三、资金利息如何起算；四、违约金是否应当承担。焦点一：对于原告而言，该合同系因何立新夫妇房屋被拆迁安置而签订，故涉案合同相对一方应当是原告何立新、范廷辉，亦应由该二人共同履行合同相关义务。合同中约定营业用房登记在何雨浓的名下，系何立新、范廷辉对于自身权益的处理，予以尊重。对永力公司而言，在《房屋拆迁安置补偿合同》中永力公司虽然是以“合同履约保证人”的名义进行签署，但“澎湖花园”小区是渝云彭水分公司与永力公司联合开发，且商品房的物业登记权利人为永力公司，而合同内容亦明确永力公司为义务人，故永力公司并不是独立于主债务之外的保证人。故永力公司与渝云公司彭水分公司共同履行合同相关的权利义务。另根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司的民事责任由公司承担。故渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当共同履行相关的权利义务。焦点二：涉案《房屋拆迁安置补偿合同》主要约定了三种类型房屋的安置：门面、营业用房、住房，虽然在规划时并无门面一说，但是合同中约定三个类型在于价值的区分，由于原、被告都未申请价值评估，故一审法院只有依照相关证据对此逐一评述：关于“滨江支路门面”的问题。“澎湖花园”项目竣工后，原、被告多次协商，经双方确认后现原告已经实际占有使用“澎湖花园”A栋滨江支路2号门面（A栋负3层2号商业用房），故对50平方米门面位置选择、交付问题不再评述。根据涉案合同约定，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当配合范廷辉办理过户转移登记，并承担过户转移登记过程中的所需税费；另“澎湖花园”A栋滨江支路2号门面建筑面积为60.16平方米，而双方约定的安置补偿面积为50平方米，超过部分10.16平方米，何立新、范廷辉应当按照市场价格补足。庭审中，原告主张市场价为7,000元/平方米。关于涉案门面的市场价值，原告举示的“销售不动产统一发票”形成于2015年5月27日，虽然该发票中载明本项门面单价为7,000元平方米，但在后续纠纷处理过程中，原告通过2016年6月17日移交承诺书、2016年8月9日质证意见，明确同意按2万元/平方米进行补差，该意思表示亦得到被告同意，故双方形成一致意见，现原告反悔并未得到被告同意，故对于原告上述主张应不予支持；另一方面，刘家桂安置户安置的门面单价亦按2万元/平方米计算以及参考文小龙购买的成交价，根据该情况，涉案门面市场价为2万元/平方米较为合理。涉案合同乙方何立新、范廷辉还需要按照市场售价2万元/平方米补足价款203,200元。对于600平方米的营业用房的认定问题。原告主张营业用房置换从吊4-2房屋开始，而渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司坚持从吊4-3房屋开始。本案的最大焦点在于吊4-2房屋的价值认定。虽然从规划而言，吊4-2房屋是属于营业用房。然而涉案合同对于门面、营业用房及住房，分别通过不同的条款进行了约定，通过以上意思表示可知，涉案合同订立之时双方对于门面、营业用房、住房三种物业形态进行了严格区分，且三者之间互相不包含、每平方米价格亦不相同。对此，合同第二款的营业用房应当与第一款中的门面予以区别，不能再认定营业用房中的600平方米包含门面，而涉案的吊4-2房屋经过调规以后直接与公路衔接，且无任何遮挡，其价值与门面无异，同时通过文小龙购买的成交价也可佐证，吊4-2的房屋的价值应当作为门面对待。而吊4层3号、吊4层4号商业房屋虽然也与公路有通道，但是采光被公路连接一楼的通道遮挡，影响采光，其价值大大受损，其价值与一般营业用房相当，故一审法院认为应当由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司在吊4-3或吊4-4中选择。原告主张将1,600平方米住房全部置换营业用房，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司同意，双方该意思表示真实，予以认定。同时，根据涉案合同约定，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当将上诉房屋交付给何雨浓，配合何雨浓办理过户转移登记，承担过户转移登记过程中的所需税费。关于补差、支付对价问题，关于补差，涉案合同进行了明确约定，即按500元平方米补差。对于住房的市场销售单价，原告举示了被告出具的单价发票即4,327.15元/平方米，对于该单价发票，因系被告出具且其价格符合同地段商品房单价，同时原、被告并未举示充分证据佐证该单价有重大变更，故对于该单价发票应当予以采纳。根据合同约定，住房置换营业用房按500元每平方米补足差价，吊4-3、吊4-4共计1,867.97平方米，扣除600平方米营业面积后，仅有1,267.97平方米能置换，故何立新、范廷辉应当向渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司支付1,267.97平方米（按500元/平方米补差）置换差价633,985元；再次，1,600平方米住房面积中未能置换的面积为332.03平方米，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司需要按照市场售价4,327.15元/平方米补足价款1,436,743.61元。同时，根据涉案合同约定，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当将上诉房屋交付给何雨浓，配合何雨浓办理过户转移登记，承担过户转移登记过程中的所需税费。焦点三：关于三被告渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司是否应当支付原告逾期还房的资金利息的问题。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十条、第十一条的约定，被告应当确保原告在2013年12月31日前回迁，逾期不能回迁则被告承担资金利息。被告于2015年4月23日取得建竣备字［2015］6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此时方才具备回迁安置的条件，同年5月20日，被告渝云公司彭水分公司、永力公司澎湖花园项目开发部共同向原告发文即关于完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函，原告于2015年5月21日收到该函。表明被告已经明确告知原告进行交房及签订相关补充协议，进行了意思表示，故对于资金利息计算的终止日期，应当计算至2015年5月21日。资金利息的具体计算为：以6,750,000元为本金，以6.72‰为月利率，自2014年3月1日起至2015年5月21日止共计14个月零21日，按月计算其总额为665,767.74元，被告永力公司已支付至2015年4月23日的利息624,456元，还应支付41,311.74元。焦点四：渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司是否构成违约及违约金的承担。首先，《房屋拆迁安置补偿合同》第十一条约定：“逾期还房的处理办法。甲方应在本合同第十条约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，如在二O一三年十二月三十一日前逾期不能回迁的，日期从二O一四年三月一起，本金按房屋建筑面积2,250㎡按3,000元/㎡计算金额为675万元，按农行利率6.72‰计算，按季由甲方主动支付利息给乙方（户名：何立新、开户行：农行、账号6228480470374919012）。至二O一六年一月一日甲方还未交房，属甲方违约，除人力不可抗拒的因素外。”2015年5月21日前，被告已经支付资金利息，2015年5月21日后，被告已经告知原告选房，只是因双方分歧导致未能选房成功，原告主张被告未能按时交付房屋构成违约不成立。其次，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司辩称其不存在违约行为，至今未完成安置的原因在原告。本案中原、被告双方就合同履行的问题进行过多次口头协商并有往来函件进行意思表示，均未达成一致意见，分歧在于渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司在房屋规划发生改变后，未能及时与原告签订补充安置协议，同时在给原告安置房屋之前，已经将合同约定的部分房屋进行出售，从而剥夺了原告选择安置房屋的权利，对于渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司的行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金金额，对被告进行释明，被告首先认为其不构成违约，如构成违约，其只承担5万元违约金。从被告的意思表示可以认定为其要求减少违约金。本案渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司未能保障原告选择房屋的权利，是造成合同未能如约履行的一方面，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当在原告所受损失上承担相应违约责任。原告本享有选择负二层整层，合同约定“乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额”，但原告现丧失选择权利，即损失了80万元（1,600平方×500元/米）的利益。另，对于门面、营业用房、住房共2250平方米的综合租金酌情认定为200元/平方米/年，从2016年1月1日起计算至2017年8月31日止，共20个月即75万元（200元/平方米/年÷12月×2,250平方米×20月）损失，合计损失155万元，因违约金上限不超过实际损失的30%，故违约金酌情认定为46.5万元。其实际损失可另行协商处理。综上，何立新、范廷辉应当向渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司支付门面差价203,200元、住房置换营业用房差价633,985元，共计837,185元；渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当向何立新、范廷辉支付住房价款1,436,743.61元、逾期支付利息41,311.74元（已经扣除支付的624,456元）、违约金465,000元，共计1,943,055.35元，以上抵扣后，渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司还应向何立新、范廷辉支付1,105,870.35元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条规定第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司协助原告范廷辉将彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区滨江支路“澎湖花园”22号A幢负3层2号商业用房权利人登记为原告范廷辉，办理产权登记所需税费由三被告承担；二、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区滨江支路“澎湖花园”22号A幢负二层3号（A幢吊4-3）、4号（A幢吊4-4）交付给原告何雨浓，并配合原告何雨浓办理过户转移登记，办理过户转移登记所需税费由三被告承担；三、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告何立新、范廷辉支付332.03平方米住房价款、资金利息、违约金，共计1,105,870.35元（该金额中332.03平方米住房款为1,436,743.61元、扣除已付资金利息后的41,311.74元、违约金465,000元，共计1,943,055.35元，扣除原告何立新、范廷辉应当支付的10.16平方米门面价款203,200元以及1,267.97平方米住房置换营业住房差价633,985元，需扣除金额总计为1,461,641元，扣除后余1,105,870.35元）；四、驳回原告何立新、范廷辉、何雨浓的其余诉讼请求。案件受理费30,800元（原告何立新、范廷辉、何雨浓已预交30,800元），由原告何立新、范廷辉、何雨浓负担15,400元，由被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司负担15,400元。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审审理查明：上诉人与被上诉人均认可，目前涉案A幢吊4-3、4-4的营业用房单价每平方米为6,500元。本院二审查明其余的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点：一、涉案的吊4-2房屋应否作营业用房安置给上诉人。二、涉案房屋的价差应如何认定。三、被上诉人逾期交房的利息应如何认定，上诉人主张200万元的违约金应否支持。关于焦点一。首先，何立新、范廷辉与渝云彭水分公司、永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中约定有安置房屋的三种类型：门面、营业用房、住房，并针对不同类型的房屋分别约定应当安置的面积，即是双方在安置合同签订时对于不同类型的房屋安置的市场价格是不相同的。具体情况是，门面单价高于营业用房单价，营业用房单价高于住房单价。其次，虽规划上载明涉案吊4-2房屋是属于营业用房，但门面与营业用房最大区别应是因地理位置、楼层等因素导致每平方米价格差异较大。而涉案吊4-2房屋经过调规以后直接与公路衔接，且无任何遮挡，其价格与门面价格相近。具体而言，文小龙购买吊4-2房屋的单价为2万元以上，与本案相邻的吊4-3、4-4房屋单价6,500元出入较大，一审法院将吊4-2认定为门面并无不当。上诉人主张应将涉案吊4-2房屋作营业用房安置给上诉人的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。首先，对于A栋滨江支路2号门面建筑面积超过应当安置门面建筑面积10.16平方米，何立新、范廷辉应当根据《房屋拆迁安置补偿合同》约定按照市场价格补足。在前次诉讼中何立新自认按照每平方米2万元补差，且与相邻近的门面单价接近，一审按照该单价计算责令何立新、范廷辉补足价款203,200元给被上诉人并无不当。其次，上诉人与被上诉人在诉讼中一致同意将1,600平方米住房全部置换为营业用房，按照房屋拆迁安置补偿合同约定每平方米补差500元，上诉人应补偿被上诉人差价款80万元。第三，由于被上诉人应补偿上诉人营业用房总计2,200平方米，涉案吊4-3、4-4共计1,867.97平方米，尚差332.03平方米营业用房，按照双方一致在本案中认可的单价6,500元/平方米计算，即应当由被上诉人补偿给上诉人价差2,158,195元。关于焦点三。首先，被上诉人逾期交房的利息根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十条、第十一条约定，被上诉人于2015年4月23日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2015年5月21日上诉人收到被上诉人要求完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函件，故一审判决对于逾期交房资金利息计算的终止日期为2015年5月21日并无不当。扣除被上诉人2015年4月23日已经支付的利息624,456元，尚差41,311.74元未支付,应由被上诉人支付给上诉人。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《房屋拆迁安置补偿合同》第十七条约定，如一方违约，由违约方支付200元的违约金给对方。本案中，由于被上诉人违约行为给上诉人造成了实际损失，被上诉人应当按照约定支付200万元违约金给上诉人。虽被上诉人本案中抗辩约定的违约金过高，但由于被上诉人未提供证据证明上诉人的损失明显低于200万元的事实，对于被上诉人要求适当减少违约金的抗辩理由，本院不予支持。综上，二审诉讼中上诉人与被上诉人均认可涉案营业用房单价为6,500元，属于新的事实导致一审法院改判。何立新、范廷辉、何雨浓的上诉部分理由成立，其相应的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定第、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初1024号民事判决第一项、第二项，撤销第三项、第四项。二、被上诉人重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向上诉人何立新、范廷辉支付营业用房价款及资金利息共计1,196,306.74元（该金额中包含332.03平方米营业用房价款2,158,195元、资金利息的41,311.74元，共计2,199,506.74元，扣除何立新、范廷辉应当支付的10.16平方米门面价款203,200元以及1600平方米住房置换营业住房差价款80万元，需扣除金额总计为1,003,200元，扣除后剩余1,196,306.74元）。三、被上诉人重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付上诉人何立新、范廷辉违约金200万元。四、驳回上诉人何立新、范廷辉、何雨浓的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,800元，由被上诉人重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司共同负担；二审案件受理费15,400元，由被上诉人重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  徐婷婷二〇一九年十二月十六日书记员  吴松涛