上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2915号上诉人（原审被告）：胡萍，女，1963年9月24日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：王恒发（系胡萍丈夫），1954年3月14日生，汉族，住同上。被上诉人（原审原告）：龚天明，男，1969年1月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：苏凤官，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燕云，女，1954年2月2日生，汉族，住上海市闸北区。原审被告：王梦婷，女，1996年1月23日生，汉族，住上海市闸北区。上诉人胡萍因与被上诉人龚天明、李燕云、原审被告王梦婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初37630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡萍上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：被上诉人李燕云伪造四位家人的手印签订协议；2016年起其居住于涉讼房屋；涉讼房屋依法登记于上诉人名下，却被李燕云卖掉，李燕云违法买卖房屋反而得利；被上诉人龚天明无权购买动迁安置房。被上诉人龚天明辩称，其签订的房屋买卖合同没有无效情形，其付清全部房款，已全部履行买房义务；作为善意第三方，其不应承担因出卖方家庭内部矛盾而产生的不利后果，故其不同意上诉请求。被上诉人李燕云辩称，被动迁房屋一直由其与婆婆共同居住，上诉人从未居住于被动迁房屋内，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审被告王梦婷未作任何陈述。龚天明诉至一审法院，请求判令：1、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋归其所有；2、李燕云、胡萍、王梦婷协助龚天明办理系争房屋的过户手续；3.李燕云、胡萍、王梦婷将系争房屋返还交付给龚天明；4.诉讼费、保全费由李燕云、胡萍、王梦婷承担。一审法院认定事实：王恒发与胡萍系夫妻，生育儿子王某1、女儿王梦婷，李燕云系王恒发的前妻，两人生育儿子王某2。2015年8月28日，龚天明（买方、乙方）、李燕云（卖方、甲方）在居间方上海A有限公司的居间下签订了《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》，约定：“一、甲方与上海市政府动迁所签署的《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋合法且唯一的所有权人，面积100平方米（具体以产证为准），该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格……”合同第一条约定，系争房屋转让价130万元，乙方于2015年8月23日前支付定金5万元、8月28日前支付首付款117万元（含定金5万元）、双方需在2015年9月10日前办理公证手续并支付尾款13万元，于房屋交易限制期满后7日内办理过户手续，并约定2015年8月28日交房等。2015年8月28日、9月15日，龚天明转账给李燕云5万元、112万元、13万元，合计130万元。2015年8月28日，龚天明出具《证件收条》，确认收到李燕云交付的关于系争房屋的《物业手册》、《住宅质量保证书》、《使用说明书》、煤气卡、门禁卡三张、物业管理费收据、垃圾清运收据、预售合同原件、维修基金收据等。2015年9月15日，龚天明支付了中介费2.3万元、公证费2.6万元。同日，李燕云与案外人陈某办理了委托公证即由李燕云委托陈某办理系争房屋的出售、出租事宜等。2017年12月30日，龚天明发现系争房屋内有人居住，与中介、李燕云沟通无果后遂报警。原审另认定，2014年3月22日，案外人王恒发作为被拆迁人王某3（乙方）的代理人与案外人上海B有限公司（甲方）签订了《上海市房屋拆迁补偿协议》，协议载明：1、被拆迁房屋位于XX路XX弄XX号；2、居住困难保障补贴所涉及的人员为：王某3、王恒发、胡萍、王梦婷、李燕云、王某1、王某2、吕某；3、补偿方式约定：选择房屋产权调换，以乙方补偿款计2,112,000元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积378.37平方米。五套房屋分别为：XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室；以上房屋价格合计3,551,642.74元，房屋产权调换差价为1,439,642.74元，由乙方支付。同日，上海C有限公司大统基地出具《安置房预约单》，系争房屋的预约单产权人签名为“胡萍、王梦婷”。原审又认定，2015年5月27日，系争房屋的开发商上海D有限公司（甲方、卖方）与李燕云（乙方、买方）签订了《上海市商品房预售合同》，约定：“乙方向甲方购买XX路XX弄XX号XX层XX室，暂测建筑面积100.29平方米，房屋总价暂定为949,746.30元，甲方定于2015年4月30日前将该房屋交付给乙方。”该合同附件四注明系争房屋于2015年3月23日核准登记在上海D有限公司名下。2015年7月21日，上海C有限公司大统基地出具《情况说明》，说明：“系争房屋原产权人为胡萍、王梦婷，现因王恒发前妻李燕云承诺所有动迁事宜包括进户均由她本人及儿子王某2办理，故该两套房子（含XX路XX弄XX号XX室）现均已改为李燕云名字，现王恒发、胡萍、王梦婷及王某1四人均要求履行最初签订的协议，产权人恢复原来的名字。现特向XX苑西苑申请暂停XX路XX弄XX栋XX号XX室的进户及办理产权证的相关事宜。”2015年12月21日、编号为1082153的《配套商品房供应单》中载明系争房屋被安置人为胡萍、王梦婷。2016年5月31日，胡萍和系争房屋所在小区的物业公司签署了《入住文件签收清单》、《装修建筑垃圾短驳委托书》、《防火责任书》、《承诺书》、《住宅验收交房表》、《业主临时管理规约》、《惠康苑业户资料表》。2016年7月，开发商上海D有限公司（甲方、卖方）与胡萍、王梦婷（乙方、买方）签订了《上海市商品房出售合同》，约定：“乙方向甲方购买XX路XX弄XX号XX层XX室，暂测建筑面积100.34平方米，房屋总价暂定为950,219.80元，自双方签署之日起90天内交付房屋。”2016年9月26日，系争房屋核准登记在胡萍、王梦婷名下。同年6月，王恒发、胡萍申请开通系争房屋的天然气使用，并递交了其交纳2016年6月至8月、2017年6月至2018年5月的物业管理费收据等。原审还认定，2015年8月19日，王恒发、王某1、胡萍、王梦婷作为原告，以上海B有限公司作为被告，李燕云作为第三人，向上海市闸北区人民法院提起了房屋拆迁安置补偿合同纠纷，案号为（2015）闸民（行）初字第109号，该院经审理查明，王恒发持王某3出具的委托书，与上海B有限公司签订了《上海市房屋拆迁补偿协议》和五份房屋预约单，预约单确定：XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为王恒发、王某1；XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为胡萍、王梦婷；XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为王某2；XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室安置房屋产权人为李燕云。2015年4月15日，李燕云与儿子王某2前往北航公司，并提供记载有王恒发、王某1、胡萍、王梦婷签名的两份协议书（王恒发、王某1、胡萍、王梦婷均否认上述签名为本人所签），XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室两套房屋的安置产权人的姓名更改为李燕云。北航公司未经核实，即向李燕云出具两份配套商品房供应单（编号1080378、1080379），将XX路XX弄XX号XX室及系争房屋的购房人姓名变更为李燕云，并为李燕云、王某2分别办理了包括系争房屋在内的四套房屋的入户手续，李燕云等付清四套房屋的差价款243,577.83元。同年5月，王恒发从北航公司获知两套房屋安置产权人姓名被更改的事实后提出异议，北航公司即向办理XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室两处房屋产权手续的有关部门发函，要求停止办理相关手续。后闸北法院于2015年12月11日依法判决：一、上海B有限公司于2015年4月15日出具的1080378、1080379配套商品房供应单无效；二、上海B有限公司应于该判决生效之日起十日内为王恒发、王某1、胡萍、王梦婷办理上海市XX路XX弄XX号XX室、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋入户的相关手续。该案审理过程中，因李燕云下落不明，故对其适用了公告送达程序，李燕云缺席了该案的审理。2016年5月26日,该案进入执行程序。原审又认定，案外人买某与李燕云、王恒发、王某1就上海市XX路XX弄XX号XX室所有权确认纠纷于2017年11月14日提起诉讼，上海市闵行区人民法院于2018年1月15日依法判决该房屋归买某所有，王恒发、王某1于判决生效之日起十日内协助买某办理过户手续。一审法院认为：根据查明事实，系争房屋是包含王恒发、李燕云、胡萍、王梦婷等诸位拆迁补偿安置房屋之一，李燕云在隐瞒王恒发、胡萍、王梦婷等的情况下，擅自以自己的名义向拆迁安置单位申请变更其成为本案系争房屋的安置补偿权人，王恒发、胡萍、王梦婷等在发现该情况后，向拆迁单位提出异议，并经诉讼、执行程序，于2016年9月26日登记取得系争房屋的所有权。故李燕云将系争房屋出卖给龚天明实际上已构成无权处分。龚天明与李燕云于2015年8月28日签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在2015年8月及其前上述双方交易磋商、合同签订过程中，李燕云出示的配套商品房供应单、预售合同等虽系其隐瞒、编造事实从动迁单位取得，但该些文书形式上真实、有效。在此期间，并无任何证据表明龚天明知道或应该知道系争房屋出售系李燕云无权处分。本案签约、履行期间，龚天明已履行完毕付款义务，验收取得系争房屋占有，即时履行完毕转让合同项下己方义务。系争房屋系拆迁补偿安置房，并非如普通预售、售后房屋，可以通过不动产产权登记或预售信息等确定其权属、负担，李燕云当时持有的上述文件已足以证明其享有合法权益，龚天明于此形成之信赖就社会一般交易标准而言，应属合理范畴。龚天明作为购房者在占有转移、支付对价，全约履行过程中，符合正常交易流程，已支付对价及履行相关合同义务，并无证据表明对于本案拆迁安置房（这一存在实际过户登记期限较长等风险的房屋买卖而言），双方交易价格存在过低等对价利益不能满足一般社会公平性要求。综上，龚天明在受让系争房屋的交易过程中，符合不动产善意取得之条件，胡萍、王梦婷虽有相反主张，但并无有效证据证明龚天明作为“受让人”不构成善意，且具备重大过失，故法院不予采信。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。现系争房屋已满足过户转让条件，故对于龚天明要求胡萍、王梦婷协助过户、返还房屋的请求，法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,于二〇一八年十月十日判决：一、确认坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权归属于龚天明所有；二、胡萍、王梦婷于判决生效之日起十日内协助龚天明办理将上述房屋的房地产权利过户登记至龚天明名下的手续；三、胡萍、王梦婷于判决生效之日起一个月内将上述房屋返还给龚天明。一审案件受理费16,500元，减半收取计8,250元，保全费5,000元，由李燕云、胡萍、王梦婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，被上诉人龚天明主张其作为善意第三人，有权取得涉讼房屋所有权，然上诉人胡萍则认为房屋已登记于其名下，龚天明无权获得该动迁安置房。对此本院评述如下：依据物权法之相关规定，受让人善意取得不动产或动产所有权，需具备以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依据查明之事实，本案中，龚天明与李燕云签订《动迁房预售预购合同》时，李燕云出示之配套商品房供应单等文书虽系李燕云以欺骗方式从动迁单位取得，但该些文书当时形式上系真实、有效；龚天明与李燕云签订《动迁房预售预购合同》约定转让价为130万元，龚天明实际已付清130万元。因此，龚天明购买涉讼房屋时为善意且已支付合理对价。本院同时注意到，涉讼房屋于2016年9月登记于胡萍、王梦婷名下。二审中，胡萍陈述其于2016年起实际居住于涉讼房屋内；龚天明陈述其时常去房屋内关注，后发现有人居住而报警。因此，本院认为，涉讼房屋既未能登记于龚天明名下，亦未由龚天明控制占有，故本案之情形尚不具备善意取得的适格构成要件，龚天明依法无权取得涉讼房屋的所有权。综上所述，上诉人胡萍关于撤销一审判决的上诉请求成立，本院予以支持。原判于此裁判有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初37630号民事判决；二、驳回龚天明的一审诉讼请求。一审案件受理费16,500元，减半收取计8,250元，保全费5,000元；二审案件受理费16,500元，由被上诉人龚天明负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  刘 佳二〇一九年十二月十二日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。