重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3439号上诉人（原审被告）：万州区白岩一支路典辉超市，住所地重庆市万州区白岩一支路99号A栋第一层1号房，统一社会信用代码92500101MA600ML950。经营者：罗映军，男，1984年4月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈太芳，女，1975年5月23日出生，汉族，住重庆市万州区，该超市职工。委托诉讼代理人：黎丽萍，重庆鹏舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市万州区龙腾物业管理有限公司，住所地重庆市万州区王牌路510号第四层部分房屋，统一社会信用代码91500101709452012N。法定代表人：袁虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘格，重庆佳庆律师事务所律师。上诉人万州区白岩一支路典辉超市（以下简称典辉超市）因与被上诉人重庆市万州区龙腾物业管理有限公司（以下简称龙腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初11433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。典辉超市上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或直接改判驳回龙腾物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由龙腾物业公司承担。事实和理由：1.一审判决基本事实不清。⑴罗映军租赁的案涉房屋与龙腾物业公司提供的物业服务范围无关。龙腾物业公司在一审中提供的案涉《重庆市物业服务合同》第一条约定的物业服务位置及范围为“重庆市万州区白岩一支路109号111号113号B幢”，这与罗映军、重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订的《后街商业广场商铺租赁合同》约定的租赁商铺“重庆市万州区白岩一支路99号A幢第1层1号房”没有包含或等同关系。即龙腾物业公司提供的证据无法证明向典辉超市提供了物业服务，典辉超市没有交纳物业服务费的法律义务。⑵依据案涉《重庆市物业服务合同》第八条第二款以及《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，未出售物业的物业服务费由建设单位交纳，若案涉房屋系龙腾物业公司提供物业服务的范围，其物业服务费也应当由建设单位红土实业公司交纳，而不是由承租人交纳。另外，依据合同的相对性原则，合同也只能约束签约方。一审对红土实业公司系该物业的开发建设单位的事实未查清。⑶红土实业公司是否授权万州区后街金座业主委员会代表该公司签订案涉《重庆市物业服务合同》，该物业服务合同是否可以约束红土实业公司的事实未查清。⑷罗映军与红土实业公司签订的《后街商业广场商铺租赁合同》第十九条，关于向谁交纳物业管理费约定不明确，不能依据该条认定典辉超市有向龙腾物业公司直接交纳物业服务费的义务。2.一审判决主体不适格。⑴典辉超市不是本案的适格主体。《后街商业广场商铺租赁合同》的签订方为红土实业公司与罗映军，合同签订时间为2018年7月3日，合同签字盖章后即生效。本案中典辉超市的成立时间为2018年7月17日，即签订该合同时，典辉超市尚未成立，罗映军签订该合同是以个人身份签字，而不是以典辉超市的经营者名义签字。⑵一审漏列当事人。首先，依据案涉《重庆市物业服务合同》第八条第二款以及《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，龙腾物业公司应当将负有交纳物业服务费的开发商作为诉讼被告，而不是将不属于案涉《重庆市物业服务合同》服务范围的典辉超市作为诉讼被告。其次，依据案涉《重庆市物业服务合同》第八条第三款以及《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，业主与物业使用人是必要共同诉讼当事人，人民法院应当通知其参加诉讼或由当事人申请追加。不通知红土实业公司参加本案的诉讼，会导致典辉超市或者是罗映军对红土实业公司的物业服务费交纳的抗辩理由无法在本案中得到体现，从而也有可能加重典辉超市的义务。因此，红土实业公司是本案的必要被告。再次，建设单位不属于《物权法》所规定的业主。即使物业服务企业参照物业服务合同向建设单位提供了相当于业主的服务，建设单位也是必须参加诉讼的当事人。3.一审送达程序有瑕疵。一审未采用法定的送达方式送达庭前诉讼文书，在电话通知后即开庭，剥夺了典辉超市的诉讼权利，程序违法应当发回重审。龙腾物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，罗映军所租赁的房屋是否属于案涉物业服务合同范畴的问题，典辉超市的上诉理由强调了一系列门牌号，后街金座小区的门牌号设置后期发生了变更，但罗映军所承租的房屋属于后街金座小区的商业部分，这是不可辩驳的客观事实。2.罗映军所租赁的房屋系开发商尚未出售的房屋，后街金座小区的确是红土实业公司开发建设，但随着后街金座小区的建成，红土实业公司的身份发生了变化，红土实业公司办理了商业房屋的产权登记，即成为了所有权人即业主。3.业主委员会受业主大会的委托与龙腾物业公司签订的合同效力及于小区的业主。4.罗映军与红土实业公司签订的商铺租赁合同第十九条的指向问题，含义非常明确，典辉超市机械的解读第十九条的约定，与客观事实不符。第十九条不仅约定了物业服务费，还有水费、电费，按照典辉超市的理解，水费、电费缴纳的对象是否也不明确。5.一审判决确定典辉超市为本案的被告是正确的，尽管罗映军与红土实业公司签订的合同在前，典辉超市成立在后，但典辉超市是个体工商户，罗映军是实际经营者。因为成立个体工商户首先要提交经营场所的证明，罗映军与红土实业公司签订的商铺租赁合同的效力应由典辉超市承接。关于是否应当追加红土实业公司为被告的问题，因为红土实业公司的身份发生了变化，是后街金座小区的业主之一，按照《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，商铺租赁合同明确约定由罗映军交纳物业服务费，那么典辉超市作为本案的被告是符合法律规定的。一审中，龙腾物业公司没有向红土实业公司主张连带责任，这是龙腾物业公司对于自己民事权利的处置，红土实业公司和典辉超市并非系本案的必要共同诉讼参与人。6.一审法院按照罗映军所实名登记的电话，通知并发送短信向其送达诉讼文书，送达程序并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。龙腾物业公司向一审法院起诉请求：要求典辉超市立即支付拖欠的2018年6月至2019年6月的物业服务费73500元，庭审变更为从2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业服务费61250元，并由典辉超市承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2016年7月1日，龙腾物业公司与重庆市万州区后街金座业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，合同约定服务期限为五年从2016年1月1日至2020年12月31日止；物业服务费商业物业2.5元/月•平方米。2018年7月3日，红土实业公司（系该小区A幢第一层1号房屋业主，龙腾物业公司申请追加其为被告，后在庭审中口头申请撤回对该公司的起诉，一审法院当庭准许）与乙方罗映军（系典辉超市经营者）签订《后街商业广场商铺租赁合同》，约定将万州区白岩一支路99号A栋第一层1号房屋2540.22平方米租赁给罗映军使用，期限从2018年7月1日至2028年12月31日止，合同有效期内由罗映军按时足额缴纳税费、物业管理费。一审法院认为，龙腾物业公司与重庆市万州区后街金座业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，虽然龙腾物业公司与红土实业公司没有签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故万州区后街金座业主委员会与龙腾物业公司签订的《重庆市物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。2018年7月3日红土实业公司与罗映军签订租赁合同，罗映军系典辉超市经营者，且该房屋实际使用人为典辉超市，因此一审法院认为罗映军在该合同上签字的行为系履行职务行为，因此缴纳物业管理费的义务应由典辉超市承担。另红土实业公司与罗映军签订的租赁合同起始时间为2018年7月1日，龙腾物业公司要求典辉超市支付2018年7月1日至2019年4月30日的物业服务费为61250元（2450平方米×2.5元/月•平方米×10月）一审法院予以支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：典辉超市在判决生效后5日内支付龙腾物业公司物业服务费61250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，减半收取819元，由典辉超市负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对典辉超市的上诉请求及双方的诉辩事实和理由，归纳本案争议焦点为：1.一审法院的送达程序是否合法；2.典辉超市所租赁的商铺是否属于龙腾物业公司提供物业服务的范围；3.典辉超市是否是本案适格的被告，红土实业公司是否是本案必要共同诉讼当事人，典辉超市应否承担本案物业服务费用的交纳义务。本院分别评判如下：关于一审法院的送达程序是否合法的问题。经本院审查，一审法院决定适用简易程序，并于2019年8月15日与典辉超市的经营者罗映军本人进行电话联系，罗映军称将于当日下午到院领取庭前诉讼文书，但该日罗映军并未到院领取。一审法院遂于2019年8月20日按照典辉超市注册登记的住所地以及经营者罗映军实名登记的联系电话以法院专递方式向典辉超市邮寄送达庭前诉讼文书，该邮件于2019年8月23日被退回，原因为当事人拒收。本案二审审理过程中，典辉超市的委托诉讼代理人也陈述系因典辉超市的职工与经营者罗映军的沟通出现问题，典辉超市的职工才拒收了该邮件。依据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定，文书退回之日视为送达之日，即庭前诉讼文书已于2019年8月23日送达典辉超市。另，一审法院在此之后还通过典辉超市经营者罗映军实名登记的联系电话以电子送达方式向典辉超市告知了开庭信息。因此，一审法院的送达程序合法。关于典辉超市所租赁的商铺是否属于龙腾物业公司提供物业服务的范围的问题。龙腾物业公司提供的案涉《重庆市物业服务合同》第一章物业管理区域概况载明的坐落位置虽然与典辉超市的经营者罗映军、红土实业公司签订的《后街商业广场商铺租赁合同》载明的租赁范围门牌号不一致，但从两份合同载明的内容来看，案涉《重庆市物业服务合同》指向的物业管理区域是后街金座12097平方米的物业，而《后街商业广场商铺租赁合同》的标题明确载明租赁范围为后街商业广场，典辉超市在本案二审中也陈述其经营者罗映军所租赁的商铺属于后街金座的商业部分，且《后街商业广场商铺租赁合同》载明由承租方交纳物业管理费，典辉超市虽主张其经营者罗映军所租赁的商铺不属于龙腾物业公司提供物业服务的范围，但其并未提供证据证明后街金座除龙腾物业公司之外，还存在其他的物业服务企业。同时，典辉超市在本案二审中还陈述龙腾物业公司曾因其未交纳物业服务费用而派人私自断电，结合龙腾物业公司在一审中提交的在典辉超市门前张贴催收物业服务费用的照片等证据，一审认定典辉超市的经营者罗映军所租赁的商铺属于龙腾物业公司提供物业服务的范围并无不当。关于典辉超市是否是本案适格的被告，红土实业公司是否是本案必要共同诉讼当事人，典辉超市应否承担物业服务费用的交纳义务等问题。案涉《重庆市物业服务合同》系万州区后街金座业主委员会与其依法选聘的物业服务企业即龙腾物业公司所签订，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。红土实业公司作为小区的建设单位，对尚未出售的物业享有所有权，即为业主身份，应当受案涉《重庆市物业服务合同》的约束。依据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，本案中，红土实业公司与典辉超市的经营者罗映军签订的《后街商业广场商铺租赁合同》约定由承租人交纳物业管理费，该约定明确具体，不会产生歧义，属于业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用之情形，应当从其约定，由物业使用人即承租人承担交纳物业服务费用的义务，红土实业公司作为业主负连带交纳责任。因债权人可以任意向负有连带责任的任一债务人主张权利，一审中龙腾物业公司当庭撤回了对红土实业公司的起诉，应视为其对自身权利的处分。因此，红土实业公司并不属于法律规定的必要共同诉讼当事人。《后街商业广场商铺租赁合同》虽然是罗映军在典辉超市成立之前与红土实业公司所签订，但该合同的签订时间与典辉超市的成立时间相差仅十几日，且合同约定罗映军租赁商铺也系用于经营超市，现租赁商铺的实际使用人也是典辉超市。因此，一审认定罗映军与红土实业公司签订《后街商业广场商铺租赁合同》的法律后果由典辉超市承担并无不当，典辉超市是本案物业服务费用的交纳义务主体。综上所述，典辉超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1331元，由上诉人万州区白岩一支路典辉超市负担。本判决为终审判决。审判长  江善进审判员  何 洪审判员  胡玉婷二〇一九年十二月十八日书记员  唐 垚