新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民事判决书（2019）新4003民初1322号原告：甄在德，男，1942年7月19日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告：张青萍，女，1948年1月3日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。二原告委托诉讼代理人：曾凡伟，新疆年月天律师事务所律师。被告：新疆富中房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市乌孙-团结南街58幢。法定代表人：韩新远，该公司总经理。委托诉讼代理人：王利斌，新疆翰兴律师事务所律师。原告甄在德、张青萍与被告新疆富中房地产开发有限公司（以下简称富中房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告甄在德及其与原告张青萍的共同委托诉讼代理人曾凡伟，被告富中公司的委托诉讼代理人王利斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄在德、张青萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租房费31,500元（35个月×900元/月）；2.判令被告支付赔偿金8000元；3.判令被告赔偿面积补差费83,381元（20.95平米×3980元/平米）；4.判令被告支付面积补差费逾期交付利息17,093.1元（83,381元×6%×41个月/12）。事实和理由：原告与被告于2012年4月底达成协议，被告拆迁原告原有位于奎屯市金桥里小区×××房屋，原告于2012年5月1日将房屋移交给被告，并于2013年9月22日补签房屋拆迁补偿安置协议，被告每月给原告租房费900元，但是被告直至2018年9月30日才交房，租房期间共计77个月，但被告仅支付了42个月的租房费用，尚有35个月的租房费用没有支付。依据该协议，如果被告36个月后仍未交房，赔偿原告8000元违约金，此外，依据协议，被告应向原告补偿安置167.3平方米房屋，可被告实际补偿安置房屋面积为146.35平方米，面积不足部分应按市场价予以补偿，即83,381元（20.95平方米×3980元/平方米），该笔房屋面积差异补偿金应于原告交出原房屋后36个月给付，被告应向原告赔偿迟延支付补偿金的资金占用利息。被告富中房产公司辩称，1.双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第二条第一款第1项已经约定，甲方支付乙方30个月的房屋租赁费，每月为900元，如到期不能按时完工，甲方一次性补偿半年房租费，如到时间再不能交付房屋使用，甲方赔偿住户8000元。我公司认为根据合同约定只需补偿原告半年房租费以及8000元赔偿金，其他损失不应由我公司承担；2.我公司分两次向原告支付了拆迁补偿款，分别为57,000元和10,800元，该款项应当予以抵扣；3.我公司对原告移交被拆迁房屋的时间以及应补偿房屋面积20.95平方米无异议，但对于原告主张的房屋单价计算标准有异议，我公司认为应该按照双方在房管局备案的《商品房买卖合同》的房价单价3000元每平米进行计算，而且，根据协议约定，房屋面积差在5平方米以内的按2600元每平米计算，超出5平方米的按市场价计算；4.原告主张房屋面积差额补偿款的资金占用利息，无事实及法律依据，属于重复计算违约金。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：被告提供的《房屋拆迁补偿安置协议》首部载明：拆迁人（甲方）富中房产公司，被拆迁人（乙方）甄在德、张青萍，协议编号为201249，协议约定的主要内容有：第一条乙方被拆除房屋现状，1.房屋所在地点奎屯市金桥里小区2幢251号，房屋的总层数五层，房屋所在的层数五层，房屋结构类型混砖，房屋产权性质私有；2.红线内房屋所占土地面积663平方米，土地证号奎国用×××号，建筑面积83.65平方米，房屋产权证号奎字第×××号。第二条被拆迁房屋补偿，1.甲方在拆除旧楼前，先给乙方补偿现金5000元搬家费，甲方支付乙方30个月的房屋租赁费，每月为人民币900元整，合计金额为人民币27,000元整；如到时间不能完工，甲方另外一次性补偿半年房屋费，如到时间再不能交付使用，甲方赔偿住户8000元人民币；另补偿厨房、卫生间装修费25,000元整，如不要装修费，由业主进行监督，由甲方进行装修。装修内容包括：墙面砖、地砖、马桶、洗菜盆、洗脸盆；2.同时乙方将房产证、土地证、身份证复印件等相关证件交予甲方，甲方出具收据。乙方在交钥匙之前，应保持房屋内等基本设施完好无损；3.被拆迁房屋置换。甲方对乙方以上原旧楼房拆除后，甲方给乙方置换（以房产证登记实际面积为准）1:1.2补偿新建楼房，楼层五楼换八楼、四楼换九楼、三楼换十楼、二楼换十一楼、一楼换十二楼（甲方确保分给每个拆迁户朝阳住房）；4.置换新房超出面积5平方以内的，每平方米按2600元计算；超出置换新房面积5平方以外的，按市场价计算。如果乙方置换的新房面积大于实际要的新房面积，超出的部分，由甲方售出后按市场价退给乙方。......第四条本协议签订生效后，乙方应于60日内搬出，并将房屋交付，甲方实施拆除。协议落款甲方加盖被告合同专用章及其法定代表人杨忠永的私章，乙方户主原告甄在德、张青萍签名并捺印。被告陈述称，该协议签订时间应该在2012年2月28日前签订的，之所以没有签时间，是因为当时拆迁户人数较多。原告提供的《房屋拆迁补偿安置协议》内容与被告提供的协议内容一致，只是添加了签订协议的时间为“2013年9月22日”。当日，双方另签订了一份《补充协议》，该协议主要内容为：1.按补偿比例，因2号楼×××室有棚子，甲方在原1：1.2补偿比例基础上另外补偿给乙方住房建筑面积66.92平方米；2…….该补充协议落款甲方加盖被告合同专用章及其法定代表人杨忠永的私章，乙方户主原告甄在德签名并捺印。2018年9月30日，原告（被安置人、乙方）与被告（安置人、甲方）签订了一份《交房协议》，该协议主要内容为：1.交房时间定于2018年9月30日，乙方在接到交房通知7日内来售楼中心办理相关交房手续，并按合同约定条款及时到相关部门缴纳应交费用。乙方全部费用交清后，乙方凭票据到甲方领取房屋钥匙。甲方将乙方所购买的商品房交付给乙方；2…….；3.依据《交房协议》，乙方购买的商品房为1栋1单元×××号，建筑面积为146.35平方米；4.甲方负责办理乙方的不动产权证；5.交房协议和《拆迁协议》有不同和抵触时，按最后交房协议条款为准；……8.乙方在接到交房通知7日内如不来办理入住手续，视为已办理入住，由此产生的物业费、暖气费等相关费用由乙方承担。该协议落款安置人处加盖被告公章，被安置人甄在德签名并捺印。2012年2月28日，原告向被告出具《收据》一份，该收据载明:“今收到奎屯金宝隆房地产开发有限公司交来拆迁补偿费人民币伍万柒仟元整，￥57,000元。”2015年4月7日，被告通过中国建设银行向原告张青萍转账10,800元，款项用途载明为房租费。原告陈述称，对于房屋面积差额计算标准愿意按照被告主张标准计算，即3000元每平方米。被告陈述称，认可原告所述移交旧房时间为2012年5月1日，2012年2月28日向原告交付的57,000元包含有协议约定的搬家费5000元、30个月的房屋租赁费合计27,000元、厨房及卫生间装修补偿费25,000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告甄在德、张青萍与被告富中房产公司就房屋拆除置换房屋签订的《房屋拆迁补偿安置协议》《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，合同效力应予确认。合同签订后，原告依约于2012年5月1日将其原有的旧房交付给被告实施拆除，被告也依约于2012年2月28日向原告支付了搬家费5000元、30个月的房屋租赁费合计27,000元、厨房及卫生间装修补偿费25,000元，合计57,000元拆迁补偿款，协议中约定“如到时间不能完工，甲方另外一次性补偿半年房租费，如到时间再不能交付使用，甲方赔偿住户8000元人民币；”而被告实际交房时间为2018年9月30日，已构成违约，应当承担相应的损失及违约责任。双方对该条款的理解存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”且该条款是被告提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案因被告迟迟未能交房，导致原告租赁房屋77个月，而被告实际只给付了42个月的房租费，剩余35个月的房租费系被告违约导致的实际损失，如按照被告的理解，作为违约方只需承担30个月之后半年的房租费5400元以及8000元赔偿费，明显不能赔偿给原告造成的实际损失，有违诚实信用以及公平原则，结合被告于2015年4月7日通过银行转账支付10,800元房租费的行为，该金额正好与12个月房租的金额（900元/月×12个月=10,800元）一致，而非被告陈述的13,400元（900元/月×6个月+8000元），因此对该条款的理解应作出不利于被告一方的解释，即被告除了应当向原告补偿实际延期期间造成的房租费，还应承担8000元违约金。故原告主张被告支付房租费31,500元（35个月×900元/月），赔偿金8000元，本院予以支持。对于房屋面积差额补偿费，双方对于房屋差额面积为20.95平方米以及房屋单价3000元每平方米无异议，但对协议约定的计算方式双方存在争议，协议第二条第4项约定“置换新房超出面积5平方以内的，每平方米按2600元计算；超出置换新房面积5平方以外的，按市场价计算。如果乙方置换的新房面积大于实际要的新房面积，超出的部分，由甲方售出后按市场价退给乙方。”结合该条款前后部分的字面意思，该条款的意思应该理解为被告给原告置换的实际房屋面积大于依照协议约定应当置换房屋的面积时，在5平方米以内的，按每平方米2600元计算，超出5平方米以外的，按市场价计算，由原告补偿给被告；在被告给原告置换的实际房屋面积小于依照协议约定应当置换房屋的面积时，不足部分，按市场价退还原告。故，原告主张支付房屋差额补偿款62,850元（20.95平方米×3000元/平方米），本院予以支持。对于原告主张房屋差额补偿款的利息，因双方对于房屋差额补偿款的支付时间在协议中并没有明确约定，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆富中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告甄在德、张青萍租房费31,500元；二、被告新疆富中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甄在德、张青萍赔偿金8000元；三、被告新疆富中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甄在德、张青萍房屋面积差额补偿金62,850元；四、驳回原告甄在德、张青萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元（原告甄在德、张青萍已预付），由原告甄在德、张青萍负担417元，由被告新疆富中房地产开发有限公司负担1133元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 敬川二Ｏ一九年十二月三十日书记员 吴鞠