盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1104民初2831号原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省大洼县。法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑龙晨，男，盘锦源隆物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。被告：刘志学，男，1986年7月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。被告：张余，女，1989年10月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告刘志学、张余物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖，被告张余到庭参加诉讼，被告刘志学经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年1月1日至2019年12月31日物业费3679元并自逾期交费之日起按欠费总额的日千分之三的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2、判令被告给付2018年8月1日至2019年7月31日的电梯费480元；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为大洼区田家街道良筑名邸小区的物业服务企业，负责该小区的物业管理服务。被告系该小区X-X-XXX室业主，住房面积为80.67平方米。2013年12月26日，原、被告达成一致，签订了良筑名邸《前期物业管理服务合同》（以下简称合同）。被告于2013年12月26日办理的房屋入住手续。但是自2017年1月1日以来，被告再未履行过任何交费义务。根据合同第七条第一项约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元，自2017年9月1日起调整为每月每平方米1.2元。双方还约定电梯运行服务费按40元/月至户计算。被告至今欠付原告物业服务费3679元、电梯费480元。另外，根据合同第八条第一款的约定，被告应于每年1月1日前交纳物业管理费用。根据合同第八条第二款的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按每天千分之三交违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经原告多次催缴仍拒绝交纳，为维护合法权益，原告提起本诉讼。刘志学未作答辩。张余辩称，第一年的物业费我交了，后来我不交服务费是有原因的。在合同上写了房照的事，到现在没给办理。小区的门不让进。买房子时有停车位，现在没有。电梯费不交是因为物业公司提前三个月就给停了，原因是升级电梯卡扣，不交费不给升级。房屋漏雨到现在也没给我家修。本院经审理认定事实如下：原告盘锦源隆物业管理有限公司系良筑名邸小区的物业服务公司。被告刘志学、张余系该小区业主，于2013年12月26日入住该小区。二被告（乙方）于入住当日与原告盘锦源隆物业管理有限公司（甲方）签订了《良筑名邸前期物业服务协议》，该协议载明了被告刘志学、张余房屋坐落在良筑名邸小区X号楼X单元XXX室，建筑面积为80.67平方米；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.5元，每年度首月10日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金。在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。协议签订后，原告按照约定提供了物业服务。2017年8月18日，盘锦市大洼区物价局发布大价发[2017]19号《关于良筑名邸小区物业管理服务费收费标准的批复》文件，该文件要求，从2017年9月1日起，良筑名邸小区物业费收费标准为1.2元每月每平方米。该小区电梯费按每户每月40元收取。被告自2017年1月1日至2019年12月31日未交纳物业费，共拖欠物业费3679元（1.5元×80.67平方米×8个月+1.2元×80.67平方米×28个月）。二被告交纳电梯费至2018年7月31日，共拖欠2018年8月1日至2019年7月31日的电梯费480元（40元×12个月）。上述费用共计4159元。该款经原告书面催收，被告至今未交纳。现原告起诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费3679元，自逾期交费之日起按欠费总额的日千分之三的标准支付逾期交费违约金并支付拖欠的电梯费480元。以上事实有原告提交的《良筑名邸前期物业服务协议》、入住通知单、盘锦市大洼区物价局《关于良筑名邸小区物业管理服务费收费标准的批复》、收款收据、缴费通知单张贴照片及原告与被告张余陈述在卷佐证，本院予以采信。原告提交的收费许可证，因该许可有效期为2014年9月至2015年9月，与本案原告主张2017年至2019年物业费不相关联，故本院不予采信。本院认为：原告与二被告签订的《良筑名邸前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告具有约束力。现原告依据上述协议对良筑名邸小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照《良筑名邸前期物业服务协议》的约定履行交纳物业费的义务。故对原告要求二被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据协议中约定的物业费交纳时间，被告所欠每年度物业费所产生的违约金，应自当年2月1日起计算。2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于原告主张的电梯费，因该费用确实发生，且二被告曾经交纳过电梯费，对该费用的收取标准是认可的，故本院予以支持。关于被告张余提出的因被告未给原告办理房屋产权凭证，故未交纳物业费的抗辩主张，因给原告办理房屋产权凭证并非物业公司服务范围，与本案并非同一法律关系，故本院不予支持。关于被告张余提出因房屋漏雨，物业公司未予处理等原因导致其未交纳物业费的抗辩主张，因未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘志学、张余于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日物业费3679元及违约金（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。2017年度的违约金以1355元为基数，自2017年1月11日起计算；2018年度的违约金以1162元为基数，自2018年1月11日起计算；2019年度的违约金以1162元为基数，自2019年1月11日起计算；均计算至本判决确定给付之日止）。二、被告刘志学、张余于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司2018年8月1日至2019年7月31日的电梯费480元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（盘锦源隆物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由刘志学、张余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  盖宏菊二〇一九年十二月十日书记员  宋 丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。