贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12346号 原告：张雷，男，彝族，1991年10月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：杨敏，女，汉族，1992年8月16日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭禹禹，贵州崇实律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 原告张雷、杨敏与被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称“兴业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年11月11日，本院公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人彭禹禹，被告兴业公司的委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张雷、杨敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点无效；二、请求判令被告向原告返还电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3370元；三、请求判令被告支付原告资金占用费（以3370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2018年10月22日至今退还之日止），暂计算至2019年5月15日为91.15元；四、被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。 事实和理由：原告因购买被告建设的盛世华都小区的房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房屋面积、房号、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款，被告除购房款外还收取了原告电视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元，合计3370元。被告收取上述费用的行为违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定，且根据《商品房买卖合同》第七条约定的：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”之约定，被告在《商品房买卖合同》中约定代收“三通费”构成重复收费，因该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效条款。被告基于该无效条款而收取的“三通费”依法应予以返还。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据我国的相关法律规定，特向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告兴业公司辩称：一、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系贵州省人大常委会制定的管理性而非效力性规定的地方性，即使涉案商品房买卖合同中关于三通费收取和代缴的约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》等规定，并不导致该约定无效，故原告以涉案商品房买卖合同约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，诉请被告退还原告代收的涉案商品房的电、燃气和电视开户费，无法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法司法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，人民法院在认定违反法律、行政法规的强制性规定时，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。本案中，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（下称“条例”）系贵州省人大常委会2009年制定实施的地方性法规，并非全国人大及其常委会制定。《条例》第三十一条中规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费，第七章（法律责任）中规定的违反第三十一条应承担的法律后果并非包括合同效力问题，应认定对房开商仅具有指导、管理的作用，故条例第三十一条属于管理性规定，而非效力性规定。房开商未按照该条例的规定将水、电等配套设施的建设安装费计入商品房的销售价格，以及与买受人约定由买受人自行承担水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的行为，不属于合同法规定的无效行为，故依法有效，应当得到保护。原告以涉案违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定要求被告退还代缴的3370元三通费无法律依据；二、涉案商品房买卖合同系毕节市住建部要求房开商就商品房销售必须统一适用的合同版本，并非兴业公司单方制定和提供，且合同中已采用黑色加粗的字体提醒、告知买受人，故涉案合同中关于被告收取和代原告向相关单位缴纳水、电、燃气和电视建设安装费的约定并非格式条款。根据涉案合同第7条的约定，商品房价格仅包含水、电建设安装费，并不包含燃气和电视建设安装费用，原告缴纳燃气和电视建设安装费是为了供其自己使用，被告代为收取和缴纳到相关单位的行为并未加重原告的责任，也未构成重复收费，故原告以格式条款为由主张被告关于三通费代缴无效无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法司法解释二》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”。本案中，首先，被告与原告签订的涉案商品房买卖合同，系毕节市住建部要求房开商就商品房销售必须统一适用的合同版本，并非兴业公司单方制定和提供。其次。涉案合同第7条中已采用黑色加粗的字体提示、告知买受人商品房价格的组成，故涉案合同中关于被告收取和代原告向相关单位缴纳水、电、燃气和电视建设安装费的约定并非格式条款。根据涉案合同第7条的约定，商品房价格仅包含水、电建设安装费，并不包含燃气和电视建设安装费用，原告缴纳燃气和电视建设安装费是为了供其自己使用，被告也是按照合同约定将相应的建设安装费代为收取和缴纳到相关单位，该行为并未加重原告的责任，故原告以格式条款为由主张被告关于三通费代缴无效无事实与法律依据；三、《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》中的建设安装费用并不包合燃气管道，2009年《条例》须布实施时燃气尚未普及，事实上燃气的使用和收费是从2015年才开始。同时，毕节市发改委发布的关于建设安装费的收费标准中，明确缴费主体为“用户”，答辩人作为房开企业，不是燃气的使用者，因此，燃气管道的建设安装费应当由用户自行承担。故原告诉请被告退还代为收取的燃气建设安装费用无事实和法律依据。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”该条例也仅列明商品房价格里面应当包括水、电的建设安装费，而未将燃气建设安装费列入其中。纵观整个毕节市，关于燃气管道的安装，也是最近几年的部分楼盘才开始安装的，甚至现在开盘销售的商品房也不见得都安装了燃气管道。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施的时间是在2009年，在当时的背景下，燃气管道的安装还未普及，故燃气管道不应当被认定为《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款中规定的“等配套设施”。被告基于与原告等人签订的《商品房买卖合同》中约定有燃气管道的安装并约定燃气“入户费”(也即是建设安装费)由买受人自行承担，而与燃气公司签订了《毕节市居民用户燃气设施建设合同书》，并以每户2500元的标准代原告等人向燃气公司交付该燃气建设安装费，房屋交付使用时，被告依据合同的约定，向原告等人收取已经由被告代缴的燃气建设安装费，该行为合情合理，原告等人不能要求退还该费用。而后，2015年毕节市发展和改革委员会发布的《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设安装收费标准的批复》(毕市发改收费【2015】281号）第一条：“七星关区城市燃气管道设施建设费最高收费标准为每户2500元，贵州燃气集团毕节有限责任公司可以下浮，下浮幅度不限。”第二条：“原毕节博宇煤气公司已经向申请用户预收煤气管道安装费和与部分申请用户签订了煤气管道安装优惠协议而未安装的，按照原毕节市人民政府与贵州燃气(集团）有限责任公司签订的《毕节市城市管道燃气项目合作框架协议》的约定执行，由贵州燃气集团毕节有限责任公司负责执行燃气接管安装通气”。第三条：“贵州燃气集团毕节有限责任公司为用户提供管道燃气相关服务，要遵循自愿、公正原则，与用户签订合同。切实履行合同中承诺的内容，依法维护用户的合法权益。”从以上条款可以看出，燃气的建设安装费是以户为单位进行收取的，且缴费义务人为“用户”，即缴费义务人为实际购买商品房并需要使用燃气的业主。同时也可以看出，毕节市燃气管道的建设安装最早应该是在2015年5月才开始，2015年之前安装的是煤气管道，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施的时间是在2009年，因此，可以进一步明确该条例第三十一条第二款中的基础设施建设安装费中不包含燃气管道的建设安装费。通过《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设安装收费标准的批复》还可以看出，燃气管道的建设安装是遵循自愿原则，若买受人在购买房屋时明确提出要求不安装燃气管道，被告自然不会代其向燃气公司支付该费用，也就不会在交房时要求买受人支付该部分费用；四、即使本案涉及欺诈或者显失公平，但原告既然以涉案合同违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，以及格式条款的规定要求被告退还三通费，则推定原告在签订合同时约定知道合同存在可撤销的情形，然合同签订涉案商品房签订履行至今，原告行使撤销权的除斥期间和要求退还三通费的诉讼时效均已经过，涉案商品房关于代收电、燃气和电视开户费的约定未经撤销即为有效，原告无权要求被告退还已收取的电、燃气和电视开户费。被告与原告等人签订涉案商品房买卖合同，合同约定原告等人委托被告向相关单位缴纳电、燃气和电视“开户费”，“开户费”根据字面理解应为分开立户的费用，但原告等人委托被告向相关单位缴纳的缴纳电、燃气和电视费3370元费用，实际上就是建设安装费用，也就是说，兴业公司与原告等人就电、燃气和电视费开户费产生了重大误解，或者被告明知前述费用是建设安装费的情况下，故意作出开户费的虚假意思表示，欺骗原告等人缴纳该笔费用，即兴业公司与原告等人在“开户费”的理解和缴纳上产生了重大误解或者形成欺诈，原告等人应根据重大误解或欺诈向法院请求撤销涉案商品房买卖合同中关于委托缴纳开户费的约定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤制权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”。本案中，既然原告以涉案合同违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，以及格式条款的规定要求兴业公司退还三通费，则推定原告在签订合同时约定知道合同存在可撤销的情形，不管是合同无效还是可撤销，原告等人自涉案商品房买卖合同履行至今，并没有行使撤销权撤销涉案商品房中关于开户费的约定，撤销权的除斥期间已过，或者自涉案合同签订之日起三年内要求确认和无效而退还三通费，至今原告等人撤销权的除斥期间和诉请涉案条款无效并退还三通费的诉讼时效已过，则原告等人无权要求被告退还已缴纳的3370元的电、燃气和电视开户费。综上，答辩人认为，原告等人诉请答辩人退还代缴的3370元三通费无事实与法律依据，望人民法院依法查明案件事实后判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实： 2016年7月29日告作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。买受人购买出卖人开发的位毕节市七星关区××办事处××路旁旁“盛世华都”商品房。该合同第七条第一款第2项约定“涉案房屋总房款389031元述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十四条第（四）款第1项第（5）点约定“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起至买受接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2018年10月21日缴纳视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元。 本院认为，本案争议的焦点为：一、合同第十四条第（四）款第1项第（5）点“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起至买受接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证”的约定是否无效；二、原告请求被告退还“三通费”并承担相应资金占用费的请求是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持。 关于焦点一的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，虽然原告认为合同第十四条第（四）款第1项第（5）点“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起至买受接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证”的约定违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定而属无效条款，但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规，因此上述约定并非无效；其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，合同第十四条第（四）款第1项第（5）点“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起至买受接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证”的约定并没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且该约定与合同第七条第二款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”并不矛盾，上述费用承担的主体仍然是买受人，只是该费用应包含在商品房价格中，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，因此合同第十四条第（四）款第1项第（5）点的约定仍然不存在无效的情形。综上，原告请求判令合同第十四条第（四）款第1项第（5）点约定无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。从原告请求被告退还“三通费”的事实及理由可以得知，原告主张退还的理由其一是合同约定无效退还“三通费”；其二是被告收取“三通费”违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定及合同约定，属于重复收费应予以退还。针对上述理由，本院认为：首先，合同第十四条第（四）款第1项第（5）点的约定并不存在无效情形，原告请求据此理由请求退还“三通费”的诉讼请求，虽然未超过诉讼时效，但本院不予支持；其次，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取“三通费”无事实及法律依据，理应退还原告。原告于2018年10月21日向被告交纳了上述费用，现原告主张退还并未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告该项请求权未超过诉讼时效。因此，对原告请求被告退还原告电视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元并请求被告承担资金占用费（以3370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2018年10月22日起计算至实际退还之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张雷、杨敏电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3370元，并承担资金占用费（以3370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2018年10月22日起计算至实际退还之日止）。 二、驳回原告张雷、杨敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十二月二日 书记员  彭 双