安徽省铜陵市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖07执复22号 复议申请人（利害关系人）：铜陵重钢机械装备有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区石桥路318号。 法定代表人：俞云祥，该公司董事长。 申请执行人：安徽铜贵幕墙装饰材料有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区石桥路318号。 法定代表人：谢美义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：项卫国，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：丁圆，安徽徽风律师事务所律师。 被执行人：铜陵瑞德塑料机械制造有限公司，住所地安徽省铜陵市开发区石桥路318号。 法定代表人：吴群。 复议申请人铜陵重钢机械装备有限公司（以下简称重钢公司）不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（以下简称铜官区法院）（2019）皖0705执异78号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 铜官区法院查明，2017年9月4日，铜官区法院作出（2017）皖0705民初885号民事判决：一、铜陵瑞德塑料机械制造有限公司（以下简称瑞德公司）于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限铜陵城中支行（以下简称建行城中支行）‘城中Ｓ（2015）238号《人民币流动资金贷款合同》’项下贷款本金810万元；……四、建行城中支行对下列抵押财产拍卖、变卖所得在最高额950万元范围内享有优先受偿权：（1）房产所有权，坐落于铜陵市开发区石桥路××＃厂房（1、2号）、2＃厂房、综合楼一～四层（权证号：铜房2014字第023530、023531、023613、023631、023632、023633、023634号；他项权证号：铜房2015字第××号）；（2）土地使用权，坐落铜陵市翠湖××路北侧（使用权证号：铜国用（2014）第076267号；他项权证号：铜他项（2015）第005503号；……并查明，2013年11月29日，建行城中支行与瑞德公司曾签订了编号为“城中Ｓ（2013）322号”的《最高额抵押合同》（之后双方又签订了《抵押合同期间变更协议》），约定瑞德公司以其自有不动产作为抵押财产对建行城中支行与瑞德公司在2013年11月25日至2016年11月25日期间签订的贷款等合同项下所有债务提供最高额不超过950万元的抵押担保。 2019年5月20日，该债权转让与铜贵公司。2019年7月2日,铜官区法院裁定对该抵押财产进行拍卖，安徽铜贵幕墙装饰材料有限公司（以下简称铜贵公司）于2019年8月9日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，后于2019年9月17日签署拍卖成交确认书。同日，铜官区法院制作（2019）皖0705执1284号之一执行裁定书，裁定上述不动产所有权及相应的其他权利归买受人铜贵公司所有。 2019年4月3日，铜官区法院张贴腾房通知书，要求重钢公司于2019年5月1日前迁出案涉房屋。2019年10月22日，该院再次张贴腾房通知书，要求重钢公司于2019年10月31日前迁出案涉房屋。 另查明，重钢公司提供厂房租赁协议书复印件一份，证明重钢公司租赁瑞德公司坐落在铜陵市开发区石桥路318号，瑞德公司办公楼（第2层）、右侧厂房（1/2），进右侧厂房第一间办公室、右侧厂房全部场地及厂区道路。租赁期限自2017年5月10日至2027年5月10日。 铜官区法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案显属上述情形。该院依法对抵押物进行处置完毕后，重钢公司应当配合法院执行，对承租的房屋予以腾空，将房屋交付铜贵公司。重钢公司的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回重钢公司的异议请求。 重钢公司向本院申请复议称，请求撤销铜官区法院（2019）皖0705执异78号异议裁定及（2019）皖0705执621号《腾房通知书》。事实和理由：一、铜官区法院认定铜贵公司受让债权系认定事实错误。1.重钢公司至今未收到任何债权转让通知书或证据，也没有证据证明原债权人建设银行将案涉债权转让给铜贵公司。故铜贵公司并非本案当事人，其无权申请对案涉房产进行拍卖。2.申请人提出异议的是因申请执行人程志与被执行人瑞德公司的执行案件，案号为（2019）皖0705执621号，而不是申请执行人铜贵公司与被执行人瑞德公司的执行案件。重钢公司也未收到程志与铜贵公司之间债权转让的证据。所以，这是两个不同的案件，铜官区法院张冠李戴，系严重违法。二、铜官区法院适用担保法司法解释第66条规定系适用法律错误。重钢公司与瑞德公司于2017年4月30日签订房屋租赁合同约定，租赁期限自2017年5月10日至2027年5月10日，现尚未到期。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。三、执行法院剥夺了重钢公司的优先购买权。 铜贵公司称，1.涉案债权是通过依法受让而来，法律没有规定受让债权须通知现在的承租人。2.按照最高人民法院相关司法解释，在执行中债权转让的，可直接变更执行主体，执行案件没有错误。3.抵押权成立在租赁权之前，因此承租权不能对抗抵押权。如果有争议，应向出租方主张。4.执行法院没有剥夺承租人的优先购买权。执行法院已告知重钢公司案涉房屋拍卖的事实，且已在网上公告，其不参与竞拍，视为放弃优先购买权。 瑞德公司未作陈述。 本院查明，铜官区法院于2017年9月4日就建行城中支行诉瑞德公司、吴群、石慧、贺喜金融借款合同纠纷一案作出（2017）皖0705民初885号民事判决后，案涉债权及相关从权利经三次转让，最后由程志受让。2019年2月25日，程志向铜官区法院申请执行，并提供了债权转让协议、债权让与人出具的确认函等书面材料。铜官区法院立案受理，案号为（2019）皖0705执621号。2019年5月20日，程志又将案涉债权及相关从权利转让给铜贵公司。同日，程志以其与案外人达成债权转让协议为由，申请撤回执行申请，铜官区法院作出（2019）皖0705执621号执行裁定，终结该案执行。2019年5月21日，铜贵公司向铜官区法院申请执行，该院于同日受理，案号为（2019）皖0705执1284号。 案件执行过程中，铜官区法院执行人员于2019年4月3日、2019年7月19日，两次将案涉瑞德公司抵押财产进行拍卖事项以谈话形式告知重钢公司法定代表人俞云祥，同时告知其作为承租人在同等条件下享有优先购买权，并制作谈话笔录。 对铜官区法院查明的其它事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为：1.铜贵公司是否为本案当事人，是否有权申请拍卖案涉财产；异议裁定是否严重违法；2.异议裁定适用法律是否错误；3.执行法院是否剥夺了重钢公司的优先购买权。 关于第一个争议焦点问题。首先，债权人转让权利的，依法应当通知债务人，但法律并未规定对债务人以外的其他人有通知义务。本案中，原债权人将其对瑞德公司的债权转让，依法应通知债务人瑞德公司。重钢公司并非转让债权的债务人，债权让与人和受让人均无通知该公司的法定义务。其次，执行依据确定的债权几经转让。程志受让后，在案件执行过程中，将案涉债权又转让给铜贵公司，并撤回执行申请。铜贵公司随后作为权利承受人直接申请执行。故以程志为申请执行人的（2019）皖0705执621号案件，与其后以铜贵公司为申请执行人的（2019）皖0705执1284号案件，实为变更了申请执行人的同一执行案件。铜贵公司作为申请执行人，有权申请拍卖案涉财产。重钢公司认为这是两个不同的案件，异议裁定严重违法，与查明的事实不符。 关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据上述法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同的效力不受影响。但是，如果是在抵押之后将财产出租的，该租赁合同不得对抗设立在先的抵押权，对于出租财产的买受人没有约束力。本案中，重钢公司承租案涉厂房之前，该厂房已抵押且办理了他项权证。故重钢公司与原出租人签订的租赁合同即使有效，也不得对抗设立在先的抵押权，对通过司法拍卖竟得房屋的买受人不具有约束力。重钢公司主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，异议裁定适用法律错误，于法无据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点问题。执行法院在进行网络司法拍卖之前，已两次将案涉抵押财产进行拍卖事项告知重钢公司，同时告知其作为承租人在同等条件下享有优先购买权。执行法院通知后，重钢公司未参与竞拍，应视为放弃优先购买权。重钢公司主张执行法院剥夺其优先购买权，与事实不符，本院不予支持。 综上，安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705执异78号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回铜陵重钢机械装备有限公司复议申请，维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705执异78号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 朱 迅 审判员 丁慧萍 审判员 戴卢刚 二〇一九年十二月二十四日 法官助理张宇 书记员 付双全 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。