安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9899号上诉人（原审被告）：安徽省翁格玛利资产管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区繁华大道南、九龙路西东湖创新中心5幢办201室。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：刘文，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥东湖高新投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区繁华大道南，九龙路西东湖高新合肥创新中心26#楼。法定代表人：何国锋，总经理。委托诉讼代理人：唐光磊，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人安徽省翁格玛利资产管理有限公司（以下简称翁格玛利公司）与被上诉人合肥东湖高新投资有限公司（以下简称东湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁格玛利公司上诉请求：撤销（2019）皖0191民初1022号民事判决，改判驳回东湖公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决书中关于“翁格玛利公司已支付的购房款优先用于支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号全额购房款”的认定，完全根据东湖公司的单方主张，东湖公司并未提供任何诸如书面协议、电话录音等一切可以证明双方就上述问题达成一致意见的证据。事实上，翁格玛利公司并未与东湖公司约定已支付的购房款优先用于支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号全额购房款。退一步说，在翁格玛利公司已经支付购房款达7881503元的情况下，即使平均来算，四份合同共剩余2040000元未支付，平均到包括涉案每一份合同项下仅有51万元未支付，而翁格玛利公司也已支付到涉案合同总价款76%的购房款，已经支付了大部分款项，故一审法院不宜直接判决解除合同。且翁格玛利公司之所以迟迟没有支付剩余的购房款，是因为涉案房屋存在漏水等严重质量问题，双方就此尚未协商一致。在东湖公司交付的标的物出现严重质量问题的情况下，翁格玛利公司有权行使抗辩权，拒绝支付相应的购房款项，东湖公司无权解除涉案商品房买卖合同。2、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，认定翁格玛利公司未补足涉案房屋款项，迟延履行主要债务，判决解除合同错误。首先，2018年2月6日东湖公司向翁格玛利公司发出催告函后，翁格玛利公司已经积极支付部分购房款，并非是“经催告后在合理期限内仍未履行”，没有支付剩余的全部购房款是由于东湖公司交付使用的房屋出现严重质量问题，翁格玛利公司有权拒绝支付相应购房款。其次，翁格玛利公司已经支付了涉案合同总价款76%的购房款，履行了主要债务，未全部履行完毕是由于东湖公司违约，翁格玛利公司行使抗辩权，拒绝履行支付相应购房款，不是迟延履行主要债务的违约行为。东湖公司辩称，1、东湖公司就涉案合同不但享有法定的解除权，也享有约定的解除权。双方就已付款优先支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号房屋有过协商，且与房屋的实际交付使用情况相互印证。同时，即使按翁格玛利公司陈述，已付款系平均支付四套房屋，而涉案房屋购房款也未依约全部付清，东湖公司同样享有合同解除权，且就另外三套房屋翁格玛利公司也享有合同解除权。2、涉案的另外三套房屋已经交付使用，并不存在质量问题，翁格玛利公司也未就此向东湖公司提出过抗辩。即便是涉案房屋存在一些质量瑕疵，也应属于维修的范围，并不能阻断瓮格玛利公司按约付款的义务。东湖公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20161184800938DH20180001，备案单号：1801008046）;2.判令翁格玛利公司协助东湖公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20161184800938DH20180001，备案单号：1801008046）的网上备案注销手续;3.判令翁格玛利公司支付东湖公司违约金61703元。一审法院认定事实：2018年1月25日，东湖公司、翁格玛利公司分别签订备案单号为1801008046、1801008056、1801008061、1801008066号的四份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买东湖公司开发建设的东湖创新中心一期第5幢-1层办-101号（建筑面积439.58平方米，总金额2096796元，首付1056796元，按揭贷款1040000元）、1层办101号（建筑面积446.1平方米，总金额2127897元，首付1067897元，按揭贷款1060000元）、1层办102下/办102号（建筑面积745.52平方米，总金额3556130元，首付1786130元，按揭贷款1770000元）、2层办202号（建筑面积448.78平方米，总金额2140680元，首付1070680元，按揭贷款1070000元）房屋，该四份合同共计房款总额为9921503元，且约定首付购房款应于2018年1月25日前支付，剩余购房款办理按揭贷款，若翁格玛利公司迟延付款超过60日，东湖公司有权解除合同，并有权要求翁格玛利公司按应累计付款的3%支付违约金。同时，合同附件四《补充协议》约定，因翁格玛利公司自身原因导致银行不批准按揭贷款，差额部分翁格玛利公司应于收到甲方书面通知、电话通知或报纸公告之日起7日内付清全部房款，否则视为违约；须按主合同第七条约定承担逾期付款违约责任。之后，翁格玛利公司未能进行按揭贷款，陆续支付了部分房款。2018年2月6日，东湖公司向翁格玛利公司发出《催告函》，要求翁格玛利公司于收到《催告函》后以现金方式补足剩余购房款4940000元，如翁格玛利公司未能补足，则依约解除《商品房买卖合同》。翁格玛利公司四份合同共计付款7881503元，剩余2040000元未支付。东湖公司主张其与翁格玛利公司进行沟通，翁格玛利公司已支付的购房款优先用于支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号房屋全额购房款。在全额支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号房屋全额购房款后，翁格玛利公司就涉案房屋-1层办-101号实际仅支付56796元购房款，尚欠2040000元未支付。一审法院认为，东湖公司与翁格玛利公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”东湖公司与翁格玛利公司签订《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》，应足额向东湖公司支付购房款2096796元。翁格玛利公司在催告后仍未依约履行，故东湖公司诉请解除双方《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》，应予支持。翁格玛利公司亦应协助东湖公司注销《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》的网上备案手续。关于违约金，根据双方《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》约定，如翁格玛利公司迟延付款超过60日，东湖公司有权解除合同，且翁格玛利公司按应累计付款的3%支付违约金。东湖公司本合同共应支付2096796元，故违约金应为62903.88元（2096796×3%）。东湖公司诉请支付违约金61703元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除东湖公司、翁格玛利公司签订的《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》；二、翁格玛利公司于判决生效后十日内协助东湖公司办理《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》注销备案手续；三、翁格玛利公司于判决生效后十日内向东湖公司支付违约金61703元。案件受理费1343元，由翁格玛利公司承担。二审中，翁格玛利公司提交证据：照片一组，证明东湖创新中心5号楼负一层、一层房屋存在开裂、渗水、下沉情况等严重质量问题，翁格玛利公司有权拒绝支付剩余的购房款，并非是逾期付款违约行为，东湖公司无权解除涉案商品房买卖合同。东湖公司质证认为，该照片形成时间是在一审判决之后，不属于新证据，且该证据恰能证明翁格玛利公司一审之前并未就此提出抗辩，而照片反映的问题只是保修期内的维修问题，不能阻断翁格玛利公司按约承担的付款义务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东湖公司与翁格玛利公司就东湖创新中心一期5幢-1层办-101号房屋签订的《商品房买卖合同（备案单号为1801008046）》，合同明确约定翁格玛利公司逾期支付房款达60日的，东湖公司享有解除权。根据该合同的付款约定，翁格玛利公司应首付房屋1056796元，剩余房款1040000元办理按揭贷款；同时该合同补充协议还约定，如翁格玛利公司因自身原因导致银行未批准按揭贷款的，翁格玛利公司应自收到东湖公司发出通知之日起七日内付清房款，否则视为违约，东湖公司亦有权解除合同。翁格玛利公司虽有付款行为，但因其与东湖公司同时还存在其他商品房买卖合同的交易行为，翁格玛利公司付款时并未就其所付款项是针对哪一份合同项下的付款进行明确，且翁格玛利公司作为付款义务的履行方，应当对此承担举证责任。翁格玛利公司未能举证证明其已付清东湖创新中心一期5幢-1层办-101号房屋的购房款，故一审法院认定东湖公司享有合同约定的解除权，有事实和法律依据，本院予以确认。翁格玛利公司二审提交的照片系一审判决后自行拍摄，不足以证明其在东湖公司向其催要房款时具备的合理抗辩事由，本院不予采信。综上所述，翁格玛利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1343元，由安徽省翁格玛利资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月十六日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。