辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4403号上诉人(原审被告)：蔡长福，男，1975年10月9日出生，汉族。住址：江西省抚州市资溪县。门店地址：鞍山市立山区丽山锦苑小区3-15-160-25号。委托诉讼代理人：里民，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：鞍山馨乐嘉物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁东区胜利南路19栋9层5号。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：王红飚，该公司法务人员。上诉人蔡长福因与被上诉人鞍山馨乐嘉物业管理有限公司（以下简称馨乐嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡长福上诉请求：依法判令撤销一审民事判决，改判驳回馨乐嘉物业公司的诉讼请求，由馨乐嘉物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，因而导致适用法律依据错误。物业公司进驻商品房小区，收取业主物业费的前提是既要有合格的资质，具备相应的条件，同时还要提供相应的物业服务，才可以收取服务费用。现没有证据证明馨乐嘉物业公司为业主提供相应的物业服务，故此按照法律及相关司法解释，蔡长福有理由拒绝缴纳物业服务费。馨乐嘉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。馨乐嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令蔡长福向馨乐嘉物业公司给付拖欠的物业费5420元，给付滞纳金4580元，合计10000元；2、诉讼费用由蔡长福承担。一审法院认定事实：馨乐嘉物业公司为丽山锦苑小区的物业服务公司，蔡长福系该小区3-15-160-25号的业主，该房屋的建筑面积为265.66平方米。2018年2月7日，馨乐嘉物业公司与鞍山丽山锦苑小区业主委员会签订《丽山锦苑小区物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为商业网点每平方米1.7元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日承担滞纳金。合同签订后，馨乐嘉物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，蔡长福自2018年2月1日至2019年1月31日未向馨乐嘉物业公司交纳物业服务费。再查，2018年7月31日，鞍山市立山区住房和城乡建设管理局出具丽山锦苑小区物业服务合同备案的回函，证实丽山锦苑小区物业服务合同经审查，符合相关法规的规定，予以备案。另查，经法院依职权调查核实，丽山锦苑小区业主委员会2019年9月23日出具证明，内容为“鞍山馨乐嘉物业管理有限公司于2018年2月份与我业主委员会签订的物业服务合同，经业委员按合法程序，公开招投标产生，其合同内容合法有效（业主0.7元/平/月，网点1.7元/平/月），同时将合同文本等，送立山区住建局报请备档，情况属实，特此证明”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2018年2月7日，馨乐嘉物业公司与鞍山丽山锦苑小区业主委员会签订的《丽山锦苑小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。馨乐嘉物业公司自业主入住起按合同约定为丽山锦苑小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，蔡长福应按合同约定履行交纳物业费的义务。蔡长福对《丽山锦苑小区物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故该院对蔡长福欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定商业网点物业费为每平米1.7元/月，蔡长福欠缴时间为2018年2月1日至2019年1月31日，蔡长福应缴纳物业费为1.7元/月/平×265.66平×12个月=5419.46元，故该院对馨乐嘉物业公司要求蔡长福缴纳5420元物业费的主张予以支持。关于馨乐嘉物业公司主张蔡长福支付其滞纳金（按日0.3%计算）一节。该院认为，以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金的计算标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于蔡长福辩称其本人没有签署物业合同，其所有房屋与该小区没有关系一节。该院认为，业主委员会是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该物业服务合同对全体业主具有约束力。丽山锦苑小区业主委员会出具证明证实物业服务合同商业网点收费标准为1.7元/月/平，且已经立山区住建局报请备档。蔡长福所有房屋为该小区组成部分，在馨乐嘉物业公司物业服务范围之内。馨乐嘉物业公司现已实际提供物业服务，蔡长福理应按照物业合同约定履行缴纳物业费义务。如馨乐嘉物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，馨乐嘉物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现蔡长福以不缴纳物业费来对抗馨乐嘉物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对蔡长福该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、蔡长福于判决发生法律效力后十日内给付馨乐嘉物业公司自2018年2月1日至2019年1月31日止的物业费5420元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回馨乐嘉物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，馨乐嘉物业公司已预缴，由蔡长福承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人均应当按照合同约定履行。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”规定，馨乐嘉物业公司向丽山锦苑小区提供物业服务的行为合法有效。关于蔡长福上诉称案涉小区为商住两用小区，商用门店不应收取物业费，没有证据证明馨乐嘉物业公司为业主提供相应的服务，故蔡长福有理由拒绝缴纳物业服务费一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，馨乐嘉物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但馨乐嘉物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了物业服务合同约定的义务。蔡长福未提供充分有效的证据证明馨乐嘉物业公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。蔡长福上诉提出小区内存在安全、消防隐患、公共设施和公共部位的维修维护等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，馨乐嘉物业公司对丽山锦苑小区履行了物业服务义务，蔡长福作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向馨乐嘉物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对馨乐嘉物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。蔡长福拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对蔡长福提出的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，蔡长福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡长福负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一九年十二月九日法官助理詹智程书记员全名鼎