海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初8857号 原告：儋州三鑫物业管理有限公司。住所地:儋州市那大镇文化北路水岸名都8幢2单元402房。 法定代表人：余鑫，总经理。 被告：杨家良，男，1972年5月7日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人:符桂玲(系被告杨家良之妻)，女，1972年12月10日出生，海南省儋州市人，住海南省儋州市，公民身份号码：×××。 原告儋州三鑫物业管理有限公司（以下简称三鑫物业公司）与被告杨家良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人余鑫、被告委托诉讼代理人符桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2019年3月20日至2019年9月12日的物业服务费528.43元、楼道照明公摊费6.23元、公共绿化用水公摊费4.23元、公共照明公摊费3.61元、生活垃圾清运费40.4元；2.请求判令被告向原告支付自2017年10月20日至2019年9月12日公共水损耗费578.39元，公共电损耗费229.09元；3.请求判令被告支付自2019年3月至9月自家使用的水费249.4元；4.请求判令被告向原告支付未履行义务的违约金977.95元。以上费用共计2671.73元。5.请求判令被告承担本案案件受理费等诉讼费用。事实和理由：1.原告于2017年9月20日与被告所住隆华新村花园小区的业主委员会签订了《儋州隆华新村小区物业服务合同》，取得了该项目的物业服务管理权，该合同对小区全体业主具有约束力，并根据合同约定对小区全体业主提供了物业管理服务；2.被告系隆华新村小区2栋206号房的产权人，房屋建筑面积112.11平方米，根据合同约定一、二、三号楼的物业收费标准为0.7元每月每平方米，居民用电0.65元每度（实际按物价规定0.63元每度收取），居民用水2.9元每吨，生活垃圾清运公摊每户6元每月；3.根据《海南省物业管理区域共用水电费分摊管理办法》琼价费管（2014）486号第五条第（四)规定：物业管理区域内供水、供电等专营单位尚未抄表到户的，供水、供电发生的公共损耗费用（管网跑、冒、滴、漏的损耗，变压器损耗，电路损耗等），由物业管理区域内该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。根据《儋州隆华新村小区物业服务合同》第三十五条约定公共部位，公共设施设备如：发电机、二次供水、配电设施、小区路灯、楼道照明所产生的损耗、电梯使用所产生的电费及维修费用、水电总表与实抄的差额、园林整治除合同有约定价格除外，其余由单元业主或全体业主据实分摊。隆华新村小区水电费按儋州市物价局规定的价格由物业公司代收代缴，既不属于物业公司的经营范围，也未从中产生利润。小区的公共设施设备属于小区全体业主共有，共有的设施设备造成的损耗依法依规由全体业主承担。隆华新村在儋州市属于老旧小区，小区的水电表计量器已使用十年以上，已超出了国家《强制检定的工作计量器具实施检定的有关规定》水电计量器存在误差也是必然的。原告于2018年11月10日《关于隆华新村水电损耗过高的处理建议和意见》致函小区业主委员会，但至今未得到有效地处理。4.根据合同第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费、停车费、水电费及各项公摊的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方有权暂停该住户的水电供应。5.被告身为小区业主委员会委员，未能以身作则长期拒交各项费用，竟连被告自家使用的水电费都长期拒交，物业公司每月20日左右按时将小区各项公摊及损耗张贴于小区各入口处及公示栏上，并将催缴通知单贴于业主门上，并曾多次上门沟通无果，被告扬言如果物业敢收被告的费用，就将物业公司赶走。原告向被告提供了物业服务，但被告未按合同约定向原告缴纳自家使用的水电费，各项物业服务费用及公摊费用，经原告多次电话催缴、上门催缴并将每月应缴费用清单以及缴费通知单的方式张贴在被告门上，被告仍未交纳，无奈之下，原告只能向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告杨家良辩称，原告作为小区的物业服务公司，因存在管理不好，卫生脏乱差。乱收费现象。对原告主张的公共电损耗和公共水损耗不予认可，同时主张的违约金也不予认可，因为原告管理不到位，造成答辩人的电动车被盗，违约在先。请求法院依法作出判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提供的证据有:1.儋州隆华新村小区物业服务合同；2.关于印发《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的通知；3.强制检定的工作计量器具实施检定的有关规定；4.拖欠费用明细表；5.责任告知书；6.费用催缴通知单；7.致业主委员会工作联系函；8.小区原始水电抄表记录、小区每月公示公共部分水电公摊明细表。上述证据，经被告质证后，对其合法性、真实性、关联性均无异议，本院予以确认。被告提交的证据有:1.客户电费欠费催缴通知单及发票，经原告质证后，对其合法性、真实性无异议，但对其关联性有异议，本院认为，该费用是9月份以后的电费，与本案没有相关联，本院对其关联性不予确认。证据2.受案回执，经原告质证后，对其关联性有异议，本院认为，对于车辆被盗，被告可以另案起诉，而不能作为拒绝交物业费的理由，本院对其关联性不予确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨家良系隆华新村小区2栋206号房的产权人，房屋建筑面积112.11平方米。2017年10月20日，原告三鑫物业公司与被告居住的小区儋州市××村业主委员会签订了《儋州隆华新村小区物业服务合同》，由原告对隆华新村住宅小区提供物业管理服务。合同约定，服务期限5年，自2017年9月20日至2022年9月19日止。合同约定一、二、三号楼的物业收费标准为0.7元/月/平方米，居民用电0.65元每度（实际按物价规定0.63元每度收取），居民用水2.9元每吨，生活垃圾清运公摊每户6元每月。合同第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费、停车费、水电费及各项公摊的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方有权暂停该住户的水电供应。《海南省物业管理区域共用水电费分摊管理办法》琼价费管（2014）486号第五条、第四款规定：物业管理区域内供水、供电等专营单位尚未抄表到户的，供水、供电发生的公共损耗费用（管网跑、冒、滴、漏的损耗，变压器损耗，电路损耗等），由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。第三十五条约定公共部位，公共设施设备如：发电机，二次供水、配电设施、小区路灯、楼道照明所产生的损耗、电梯使用所产生的电费及维修费用、水电总表与实抄的差额、园林整治除合同有约定价格除外，其余由单元业主或全体业主据实分摊。截止2019年9月12日，被告尚欠物业服务费528.43元、楼道照明公摊费6.23元、公共绿化用水公摊费4.23元、公共照明公摊费3.61元、生活垃圾清运费40.4元、公共水损耗费578.39元，公共电损耗费229.09元、自家使用的水费249.4元。以上费用共计1639.78元。经原告催缴，被告至今未支付，据此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告三鑫物业公司与儋州市隆华新村业主委员会签订的《儋州隆华新村小区物业服务合同》，主体合格，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依照合同的约定履行义务。儋州市隆华新村业主委员会具有代表全体业主的资格，其与原告所签订物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为儋州市隆华新村小区的业主，应当受该合同的约束。该物业服务合同约定的收费标准，经过了业主委员会的同意和有关部门的批准，可以作为本案物业收费的依据。原告已实际对隆华新村小区进行物业管理，被告应缴纳相应的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。原告已经按期作出书面催缴通知张贴到业主的门口，故原告诉请被告支付欠缴的物业管理费528.43元，于法有据，本院予以支持。原告对隆华新村小区进行了实际的物业管理，也实际发生了电梯、公共照明、园林绿化等需要花费的费用。依照原告与被告签订的《儋州隆华新村小区物业服务合同》约定，以及《海南省物业管理区域共用水电费分摊管理办法》琼价费管（2014）486号的相关规定，原告向被告收取楼道照明公摊费6.23元、公共绿化用水公摊费4.23元、公共照明公摊费3.61元、生活垃圾清运费40.4元、自家使用的水费249.4元、公共水损耗费578.39元、公共电损耗费229.09元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告以原告管理不到位为由提出抗辩，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告逾期交纳物业费已构成违约，应承担违约责任，虽然合同约定违约方按每日3‰计算支付违约金，但合同约定逾期交费违约金每日3‰的标准过高，应参照原告的实际损失予以调整，以每日万分之三计算违约金为宜。故被告应支付的违约金为97.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1被告杨家良于本判决生效之日起三十日内向原告海南三鑫物业管理有限公司支付物业服务费528.43元、楼道照明公摊费6.23元、公共绿化用水公摊费4.23元、公共照明公摊费3.61元、生活垃圾清运费40.4元、自家使用的水费249.4元、公共水损耗费578.39元、公共电损耗费229.09元、违约金97.8元，共计1737.58元。 2驳回原告海南三鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由被告杨家良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  陈赵雄 二〇一九年十二月二十三日 书记员  谢善煜 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或才报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。