广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初827号原告：佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇奇槎村，组织机构代码69649302-5。负责人：邝力强。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市展德企业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边工业区邝南路19号之一，统一社会信用代码91440605MA4UU7PB3J。法定代表人：杨斌。委托诉讼代理人：刘星辰,广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇,广东诺为律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边股份合作经济社与被告佛山市展德企业管理有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院2019年1月10日受理后，依法简易程序进行审理。诉讼中，根据当事人申请，本院依法委托资产评估机构进行司法鉴定评估，鉴定评估期间不计入审理期限。本案于2019年5月16日和同年12月23日二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张思扬、彭清燕与被告的委托诉讼代理人刘星辰、李昱娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告、案外人麦焯彬签订的《转让承包合同》自2018年11月29日起解除；2.被告立即向原告返还《转让承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共613.8平方米的土地；3.确认原告就涉讼土地地上建（构）筑物的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿）为771812元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年1月1日，原告作为甲方（发包方）与案外第三人麦焯彬作为乙方（承包方）签订《土地承包合同》，约定麦焯彬承租原告所有位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共613.8平方米的土地，租赁期限自2005年1月1日至2025年12月31日，麦焯彬应每年缴交租金18414元，在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除。2017年6月21日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（新承租方）及案外第三人麦焯彬作为丙方（原承租方）签订一份《转让承包合同》，约定麦焯彬自2017年7月1日起将上述《土地承包合同》项下全部权利义务转让给被告，被告履行麦焯彬与原告签订的《转让承包合同》有关条款，麦焯彬退出原租赁关系，租赁期间，如因国家或当地政府因“三旧改造”或其他政策性原因需要征收、征用、收储、收回本合同项下租赁物时，原被告双方一致同意解除合同，原告在收到正式的征收或征用通知文件后应当在10日内通知被告，被告须积极配合，并在收到原告通知后的90日内完成搬迁工作，搬迁期内原告免收被告的租金。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》等文件。2018年8月12日，原告上级主管单位佛山市南海区大沥镇奇槎社区居民委员会委托广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案（该《土地前期整理方案》所确立的补偿标准已经由原告村集体组织成员经民主表决程序表决通过，并获佛山市南海区大沥镇人民政府确认执行），对涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行评估，并出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项金额为771812元。2018年11月29日，原告根据《转让承包合同》的约定向被告发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第33号】，明确原告依照“三旧改造”的相关法律、法规规定进行方案编制、政府初审、权属人修改、向村代表通报并确认、权属人再次提交、政府审批通过、权属人公示后表决通过等程序，取得相关政府批文同意，并于2018年10月22日通过大沥镇集体资产管理交易平台公开选取土地前期整理合作方进行三旧改造，原告要求被告应于原告发送通知之日起90天内搬离涉案土地，并将涉案土地交还原告。但被告至今仍未履行返还涉案土地的义务。原告认为，涉案土地已被纳入“三旧改造”项目范围，根据约定，《转让承包合同》自原告发出《通知书》之日（即2018年11月29日）即告解除。被告虽经原告多次催促，至今仍旧拒绝接受补偿方案、返还涉案土地，已严重妨害“三旧改造”项目的土地前期整理进程，与国家大力推动城市更新的政策精神相悖，严重损害了原告村民集体的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请法院依照事实及法律，判决支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：第一、转让承包合同约定合同解除条件尚未成就，原告无权要求解除合同。转让承包合同第一条第4点约定，如果国家或当地政府需要征收、征用、收储、收回本合同项下租赁物时，原被告双方需要协商一致解除合同，被告方从未同意要解除承包合同，被告是应原告的邀请才在邝边村投资，自合同签署至今已经投入了巨大的财力物力，在原告未与被告达成补偿协议且未全额支付补偿金的前提下，被告没有返还土地的义务。而且三旧改造的土地征收手续需由省人民政府批准，当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。佛山市人民政府办公室发布的关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见（佛府办〔2009〕261号）也明确，“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。程序如下：首先，各区根据“三旧”改造专项规划按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市人民政府审核；其次，市人民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇总报省人民政府审批；最后，改造方案批准后，各区根据批准的方案分类办理供地手续，有关供地方案报市国土资源局备案。转让承包合同约定，原告方需要在收到正式的征收或征用通知文件后通知被告，被告方在收到通知后配合原告方工作，在90日内完成搬迁工作。但是截至开庭之日，国家或政府从未发放正式征收或征用文件，因此转让承包合同并不具备解除条件。第二、原告方提交的评估报告是其单方委托制作的，被告不予认可。该评估报告并未按照转让承包合同约定的补偿范围进行评估。转让承包合同第一条第4点明确，除土地以外的的补偿全部归被告方所有，而且需要以双方认可的评估为标准，但是原告方的评估报告并未包含建筑物补偿、附属设施补偿、停产停业损失补偿等内容。经被告委托有资质的公司评估，涉讼土地上的建筑物价值总计为193058元，基础配套设施价值215112元，停产停业损失价值1632935元，搬迁奖励204111元，合计2245216元。本院经审理查明以下事实：2005年1月1日，原告与麦焯彬签订一份《土地承包合同》，约定麦焯彬承租原告所有位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区613.8平方米的土地用于建厂房，租赁期限自2005年1月1日至2024年12月31日，麦焯彬应每年缴交租金18414元，在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除。2017年6月21日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，新承租方）及麦焯彬（丙方，原承租方）签订一份《转让承包合同》，约定：丙方于2005年1月1日与甲方签订了《租赁合同书》，约定丙方承租甲方位于邝边工业区的土地613.8平方米；甲、乙、丙三方确认，丙方从2017年7月1日起将原合同全部权利义务转让给乙方；从2017年7月1日至2024年12月31日由乙方履行丙方与甲方签订的原合同有关条款，丙方退出原租赁关系；甲方退还丙方原支付的租赁保证金，由乙方向甲方支付租赁保证金；租赁期间，如因国家或当地政府因“三旧改造”或其他政策性原因需要征收、征用、收储、收回本合同项下租赁物时，甲乙双方一致同意解除合同，属于土地所给予的补偿归甲方所有，除土地以外包括但不限于搬迁、经营损失等补偿全部归乙方所有，乙方承接丙方及乙方自身在租赁期间投资建设的建筑物、附属设施的补偿费，以甲乙双方认可的评估价值为标准，按合同的租赁期限平均摊分；甲方在收到正式的征收或征用通知文件后应当在10日内通知乙方，乙方须积极配合，并在收到甲方通知后的90日内完成搬迁工作，搬迁期内甲方免收乙方的租金。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理方案》等文件，其中包括2018年6月14日包括原告在内五个股份合作社盖章确认的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》。2018年8月20日，广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司根据佛山市南海区大沥镇奇槎社区居民委员会委托，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案对包括涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行全部评估，出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项明细为：建筑物价值108908元、搬迁费0元、租金损失补偿662904元，租户补偿金额为771812元，搬迁奖励154362元，解除租约金额926174元。2018年11月29日，原告向被告发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第33号】，明确原告依照“三旧改造”的相关法律、法规规定进行方案编制、政府初审、权属人修改、向村代表通报并确认、权属人再次提交、政府审批通过、权属人公示后表决通过等程序，取得相关政府批文同意，并于2018年10月22日通过大沥镇集体资产管理交易平台公开选取土地前期整理合作方进行三旧改造，整理合作方将根据佛山市南海区大沥镇三旧改造协调领导小组办公室审核同意及经全体土地权属人表决通过的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》对租户进行补偿，通知被告所承租的土地属于改造范围，《转让承包合同》约定的解除合同事由于2018年10月22日已成就，通知《转让承包合同》及《土地承包合同》于通知送达当日起一并解除，要求被告应于90天内完成搬迁工作。当日，被告方人员签收了该通知。广东中正房地产评估咨询有限公司根据被告委托，于2019年5月5日出具一份《房地产评估咨询报告》载明涉讼土地上承租人损害赔偿明细为：建筑物价值总计为193058元，基础配套设施价值215112元，停产停业损失价值1632935元，搬迁奖励204111元，合计2245216元。2019年1月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具信评C1911402085号《资产评估报告书》，载明涉讼土地上资产评估总额以2019年9月16日为基准日市场价值为：建（构）筑物补偿74460.2元，搬迁补偿中，其他生产生活资产650元，停产停业损失70531元，人工安置费0元，土地租金差价损失607076元，基建期临时租金损失141060元，基础配套设施0元，签约奖励0元，搬迁奖励0元，合计893777.2元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算；工人安置费因未提供员工人数无法评估；基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估；签约奖励和搬迁奖励因已过时间不予评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司另行出具一份以2018年11月29日为基准日报告：建（构）筑物补偿91256.5元，搬迁补偿中，停产停业损失69591元，人工安置费0元，土地租金差价损失672410元，基建期临时租金损失139183元，基础配套设施0元，签约奖励97244元，搬迁奖励97244元，合计1166928.5元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算，工人安置费因未提供员工人数无法评估，基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估。诉讼中，经本院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地；涉讼地块上盖建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，涉讼地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。本院认为，原告将涉讼土地出租给麦焯彬，麦焯彬将土地承租权转让给被告，三方签订了《转让承包合同》，转让的标的物涉讼土地的承租权，故本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原告出租给麦焯彬的土地为集体农业用地，未办理合法建设用地手续，麦焯彬承租土地后在该土地上兴建厂房作非农业用途，双方所签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。2017年6月21日，原、被告及麦焯彬签订《转让承包合同》，被告取得涉讼土地的承租权，此时出租的土地性质仍未发生改变，被告承租土地后仍用于非农业用途，故该《转让承包合同》也因违反法律强制性规定而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认《转让承包合同》于2018年11月29日解除没有法律依据，本院依法不予支持。被告承租的农用地上兴建有构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，目前行政主管部门尚未对原告所承租的地上构筑物作出拆除或其他处理，《转让承包合同》项下的土地尚不具备返还条件，应由行政主管部门先行对原告所承租的地上构筑物进行行政处理后，当事人再就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，本院对原告起诉请求被告返还土地及确认地上建（构）筑物的补偿金额依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定如下：驳回原告佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边股份合作经济社起诉。本案无须缴纳案件受理费。原告佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边股份合作经济社预交的案件受理费6459.82元，在本裁定生效后经原告书面申请，本院予以退还。鉴定费16735元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十二月三十日书记员  成海欣