上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11009号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海车绅活贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：江典光，总经理。委托诉讼代理人：窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海骐骥室内装潢有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈兴华，总经理。委托诉讼代理人：张则贵，男。委托诉讼代理人：孙升阳，浙江永大律师事务所律师。原审第三人：王刚，男，1978年2月8日出生，汉族，住江苏省镇江市。原审第三人：王瑜，男，1988年6月27日出生，汉族，住上海市。上诉人上海车绅活贸易有限公司(以下简称“车绅活公司”)因与被上诉人上海骐骥室内装潢有限公司(以下简称“骐骥公司”)及原审第三人王刚、王瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初7413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车绅活公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回骐骥公司一审本诉请求并支持车绅活公司一审反诉请求；一、二审诉讼费由骐骥公司承担。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋租赁合同》，骐骥公司应当提供并保证上海市真北路XXX号一、二层(以下简称“系争房屋”)处于正常可使用的状态，然而根据一审法院现场勘察的情况可知，系争房屋存在缺陷，常年积水，并且自2015年12月期间一直被骐骥公司断电断水至今。骐骥公司在二审庭审中也承认了该节事实，因房屋不能处于经营状态，未达到车绅活公司承租房屋的租赁目的，故车绅活公司有权不支付租金，一审法院未对骐骥公司的违约情况作出认定。二、骐骥公司在二审庭审中称2017年是新的租赁开始，故2016年之前双方的争议已经由法院处理，2017年骐骥公司更应当恢复水电，让车绅活公司可以正常使用系争房屋，但骐骥公司依旧未恢复水电，这显然是骐骥公司构成违约。由于骐骥公司的违约行为，已经给车绅活公司造成了严重的损失，骐骥公司应当赔偿车绅活公司的损失，包括经营损失和装修损失等。三、2016年之前的案件骐骥公司已申请执行，考虑到案件在法院，故车绅活公司要将执行款交到法院，执行法官通知骐骥公司，但骐骥公司拒收执行款，相关事实可以向执行法官核实。四、骐骥公司在一审中表示于2018年1月1日通知车绅活公司解除合同，却并未提供相应证据，事实上，车绅活公司没有收到过骐骥公司解除合同的通知，在二审庭审中，骐骥公司辩称有电话通知和至系争房屋处通知过，但至今也未提供相应证据，在没有任何证据证明骐骥公司于2018年1月1日通知过车绅活公司解除合同的情况下，一审法院认定2018年1月1日为合同解除日是完全错误的。就车绅活公司而言，依然希望继续履行合同，如果二审法院最终认定合同解除，根据最高院民一庭的宣示：“如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法律判决生效之日起解除或自解除的意思表示(起诉状的副本)送达对方时解除”由于一审法院对于解除日的错误认定，导致本案租金和房屋使用费的支付起点均错误，租金和房屋使用费的计算金额也都因此而错误，故二审法院对此应当予以改判。五、本案王刚、王瑜在一审未参加庭审前曾多次接受法院谈话，当时王刚、王瑜明确表示给付骐骥公司的是租金，而在一审庭审中改口为房屋使用费。根据转租合同，车绅活公司与王刚、王瑜才是合同相对人，王刚、王瑜应当将租金支付给车绅活公司，而非骐骥公司，骐骥公司也无权收取王刚、王瑜的租金，骐骥公司收取王刚、王瑜租金的行为系一房二租的行为，违反了双方租赁合同和法律规定。就王刚、王瑜支付给骐骥公司的钱款，因骐骥公司与王刚、王瑜均否认系代车绅活公司支付的租金，故如果二审法院最终认定双方合同解除，本案中对于王刚、王瑜支付给骐骥公司的钱款应不作认定，对于王刚、王瑜应当支付车绅活公司的租金，车绅活公司将保留诉权。六、关于腾退房屋的问题，骐骥公司在一审庭审中曾明确表示过王刚、王瑜承租的房屋由骐骥公司与王刚、王瑜另行解决，不要求在本案中腾退房屋，现一审判决要求车绅活公司腾退全部房屋，包括王刚、王瑜承租的房屋，这样一来车绅活公司将面对王刚、王瑜不愿腾退的问题，势必要车绅活公司另案诉讼解决，这对车绅活公司是不公平的，也会造成诉累。七、车绅活公司在承租系争房屋后投入了1,000多万元进行装修，车绅活公司已向法庭提供装修设计图，如果法院最终认定合同解除，应当将装修问题一并处理。八、关于租金和房屋使用费的问题。因骐骥公司未提供正常可使用的房屋，车绅活公司不同意支付租金，如果法院最终认定合同解除，对于房屋使用费，租赁合同约定的使用费为租金二倍的比例也过高，应当予以调整。综上，一审法院未查明事实，认定事实错误。特别是随意认定合同解除日，作出了错误的判决。恳请二审法院查明事实，支持车绅活公司的上诉请求。骐骥公司辩称，不同意车绅活公司的上诉请求。一、根据双方《房屋租赁合同》的约定，租金按每六个月支付一次，先付后用。支付租金是车绅活公司的主要合同义务。二、根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期间，车绅活公司须按时交纳所发生的水电费用，否则骐骥公司有权采取断水断电措施。因车绅活公司未按约支付水电费，故骐骥公司采取了断水断电措施，这是骐骥公司行使先履行抗辩权。三、不存在车绅活公司要支付前案执行款，而骐骥公司拒收的事实。且按照双方实际付租与收租的交易习惯，车绅活公司均是通过银行转账的方式向骐骥公司支付租金，故其所称骐骥公司拒收前案执行款，显然与常理不符。四、根据《房屋租赁合同》的约定，在半年到期前支付下一期租金，拖欠租金达十日以上的，骐骥公司有权终止合同。车绅活公司至今未支付2015年到现在的租金，其已构成违约，骐骥公司有权按合同约定解除《房屋租赁合同》。因为车绅活公司未履行(2017)沪02民终7777号民事判决书的付款义务，也未支付2017年全年的租金，故其已以行为表示不再履行双方所签《房屋租赁合同》，骐骥公司即以2018年1月1日作为合同解除日。五、王瑜、王刚一审庭审中明确表示，其不认可向骐骥公司支付的费用系为车绅活公司垫付的租金。六、对于双方合同解除后的处理，根据合同相对性，骐骥公司要求车绅活公司返还系争房屋的诉请理应得到法院支持。七、关于车绅活公司提出的装修损失，其一审并未提出，且亦未提供装修损失的依据。八、关于租金和房屋使用费的标准，一审已经酌情进行了调整。请求驳回车绅活公司的上诉请求。王瑜、王刚未到庭参加诉讼，亦未发表诉讼意见。骐骥公司向一审法院起诉请求：一、骐骥公司与车绅活公司之间签订的《房屋租赁合同》自2018年1月1日起解除；二、车绅活公司腾退系争房屋；三、车绅活公司按合同约定的标准支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的租金；四、车绅活公司自2018年1月1日起按2018年年租金人民币(以下币种均为人民币)900,000元的双倍支付房屋使用费，直至其实际腾退房屋之日止，该费用可由法院酌定；五、本案受理费由车绅活公司负担。一审法院认定事实：2017年4月28日，一审法院就骐骥公司与车绅活公司、王刚、王瑜的房屋租赁合同纠纷作出(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决，该案查明的主要事实有：骐骥公司与车绅活公司于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定将骐骥公司经营管理的、建筑面积约1200平方米的系争房屋向车绅活公司出租，车绅活公司不得将单层房屋整体转租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，起始年租金750,000元，之后每年递增30,000元，租金每六个月支付一次，先付后用，在半年到期前支付下一期，拖欠租金达十日以上的，骐骥公司有权终止合同。2014年9月24日，车绅活公司与王刚、王瑜签订《租赁合同》，将系争房屋一层中550平方米的区域向王刚、王瑜出租，租期自2014年9月24日起至2020年9月23日止。该合同签订后，王刚、王瑜向车绅活公司支付了保证金500,000元及租金870,000元并在其承租的场地内开始经营。租赁期间，车绅活公司向骐骥公司支付了部分租金。随后，骐骥公司认为车绅活公司未经其同意擅自将部分房屋向王刚、王瑜转租，遂提起诉讼要求解除主租赁合同、收回房屋并追索拖欠的租金与水电费等，车绅活公司则以骐骥公司曾延迟交付一层房屋并切断能源供应、房屋存在渗水等质量瑕疵、转租有合同依据等理由加以抗辩。2015年12月间起，系争房屋出现停水停电的现象。根据查明的事实，一审法院认定骐骥公司与车绅活公司之间签订的租赁合同合法有效且未对房屋的部分转租加以限制，故对骐骥公司要求解约的诉请不予支持，同时认为系争房屋的一层虽有延期但已完成交付，故判令车绅活公司应履行2016年12月31日前的租金、2015年7月30日前的水电费的支付义务，其中应支付的租金数额由一审法院在公平合理的基础上，结合部分房屋交接时间的延迟、按合同条款推算的房屋各层的不同租金标准、已付费用的抵扣、租赁场地能源断供后对承租方造成的影响等各类因素予以酌定。2017年11月7日，上海市第二中级人民一审法院就该案作出(2017)沪02民终7777号终审判决，在肯定一审查明的事实及判决意见的同时，认为车绅活公司无充分证据证实其租用房屋过程中所受的重大影响完全系骐骥公司导致，故将车绅活公司应向骐骥公司支付的租金酌情上调。上述案件生效后，车绅活公司未支付2017年1月1日起的租金。2018年4月11日，骐骥公司提起本案诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中，车绅活公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。一审另查明，一、骐骥公司与车绅活公司签订的《房屋租赁合同》还约定：1、租期届满或中途解约的，骐骥公司有权收回房屋及房屋内车绅活公司投入的不可移除的装潢与设备，车绅活公司交还房屋时应办理退租手续，逾期则视为其继续使用房屋而应按原租金的双倍计费；2、骐骥公司应在租期内保证经营场所的水电供应，车绅活公司应支付水电费，否则骐骥公司有权采取断水断电措施；二、除本案及(2015)普民四(民)初字第2068号案件的讼争之外，骐骥公司还于2014年就涉案租赁关系向一审法院提起诉讼，认为车绅活公司有欠租行为要求解除租赁合同并收回房屋，一审法院于2014年12月25日就该案作出(2014)普民四(民)初字第1615号民事判决，认定系争房屋的二层已在租赁合同签订后完成交付，但骐骥公司尚未完成全部租赁场地的交付义务而自身存在违约行为，故对车绅活公司的欠租事实无法确认，对骐骥公司的诉请不予支持；三、本案诉讼过程中，一审法院于2019年8月9日对租赁场地作了勘查取证，现状为：系争房屋共分上下两层，一层左侧区域处于经营状态，商号为“星领域汽车养护维修中心”；一层右侧区域门户闭锁无经营迹象，内有物品闲置；二层无经营迹象，多间房屋闲置，内有固定装潢与包括桌椅、沙发、摆设、空调、浴缸等物品。对此骐骥公司认为，除一层左侧区域由王刚、王瑜经营外，其余区域均为车绅活公司承租，之前因该公司拒付租金，骐骥公司曾将其租赁区域内的供电装置切断，但此后该公司又自租赁场所内的其他供电装置处私接了电源，现场总水表也处于运转状态，故目前房屋水电供应正常；车绅活公司认为，除一层左侧区域由王刚、王瑜经营外，其余区域确为车绅活公司承租，但该区域内的水电已停供，车绅活公司去年在一层区域内的经营活动仅持续了约一个月左右即停业；王刚、王瑜认为，对该勘查取证的意见同骐骥公司。一审法院认为，骐骥公司、车绅活公司与王刚、王瑜之间关于系争房屋形成的出租、转租关系及在本次诉讼前关于房屋交付、房屋使用、费用结算方面产生的诸多争议与相对应的事实已经前案生效判决认定，本案中无须赘述。房屋租赁过程中，房租的支付是租赁关系得以持续的重要前提条件，而根据合同的相对性，在无确凿证据证实王刚、王瑜有代车绅活公司付租的意思表示而骐骥公司也接受该代付的情形下，本案中的付租义务显然应由承租方即车绅活公司履行，王刚、王瑜与骐骥公司之间的钱款往来与车绅活公司的租金支付并无必然联系，在付款时间、付款数额方面也无法对应，故可认定车绅活公司在2017年1月1日后完全未按租赁合同约定支付租金，此欠租行为显然属于根本性违约而无论出租方在履约过程中是否同样存在过错，骐骥公司据此自2018年起解除双方的租赁关系，并要求收回房屋及结算相应的租金与房屋占用费于法有据，一审法院予以支持，解约既然不可避免，则对车绅活公司坚持要求履行合同恢复水电供应的反诉诉请不予支持。关于解约后的权利义务结算问题，一审法院认为，一、尽管王刚、王瑜是部分场地的实际占用方且有向骐骥公司付费的行为，但根据合同相对性原则，合同解除后的结算仅限于签约双方而与王刚、王瑜无涉，系争房屋既经前案查明已完成交付，则租赁场地目前的控制与使用权应属于车绅活公司，骐骥公司有权要求该公司就全部租赁场地履行腾退及租金支付义务，如不能按时腾退的，则支付使用费以弥补出租方不能及时收回场地的损失；二、从前案查明的事实及本案当事人的自认分析，租赁现场自前案争议起即有能源断供现象发生，而租赁双方均认为车绅活公司有私接电源的行为恰恰表明目前租赁现场的供电仍处于不正常状态——无论被私接的电源源自场内或场外，再根据现场勘查的情况，可确认属于车绅活公司的租赁区域至少在能源供应方面存在一定缺陷，在房屋使用功能保障不利的情形下，骐骥公司作为出租方要求全额取得租金及双倍取得使用费的诉请欠妥。但应当指出的是，该缺陷的形成是租赁双方发生矛盾后缺乏契约与合作精神、互不信任、长期缠讼的结果，其中车绅活公司既然要求继续经营，理应通过付租行为表明其履约的善意，如其偿付能力有限或认为房屋已不具备经营条件的，则应及时解约以避免损失扩大，现其在明知欠租会导致出租方采取反制措施使经营难以为继的情形下，仍拒绝解约，由此产生的法律后果——尤其是解约后仍长期占用房屋导致资源闲置的损失应由其负主要责任。基于上述理由，对车绅活公司要求赔偿损失的反诉诉请不予支持，但该公司应支付的租金及使用费由一审法院酌定，酌定的因素包括公平合理的民事基本原则，租赁合同对租赁关系中止、房屋交接、租金与使用费计算标准的约定、纠纷产生过程中各方的过错程度、租赁场地的现状、当事人对费用计算的意见等。判决：一、上海骐骥室内装潢有限公司与上海车绅活贸易有限公司于2013年1月6日签订的关于上海市真北路XXX号一层、二层房屋的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；二、上海车绅活贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骐骥室内装潢有限公司支付自2017年1月1日起至2018年1月1日止的上海市真北路XXX号一层、二层房屋的租金(按每年人民币700,000元计)；三、上海车绅活贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骐骥室内装潢有限公司腾退上海市真北路XXX号一层、二层房屋；四、上海车绅活贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骐骥室内装潢有限公司支付自2018年1月2日起至判决第三项履行完毕之日止的上海市真北路XXX号一层、二层房屋的使用费(按每年人民币1,000,000元计)；五、对上海车绅活贸易有限公司的反诉诉请不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定，租金按每六个月支付一次，先付后用；租赁期间，车绅活公司须按时交纳所发生的水电费用，否则骐骥公司有权采取断水断电措施。车绅活公司辩称其不付租的理由是骐骥公司断水断电致其无法正常使用系争房屋，本院认为，合同约定先付后用，前案判决生效后，车绅活公司既未履行判决，对此后的租金及水电费也仍未支付，骐骥公司为防止损失扩大采取断水断电措施虽具有一定的合理性，但也未能很好地解决双方之间的矛盾。鉴于上述情况，一审法院判决双方合同予以解除并无不当，所作的对骐骥公司诉请的租金及房屋使用费金额进行酌减等处理结果，尚属适当。车绅活公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,230元，由上诉人上海车绅活贸易有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十二月二十日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……