福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3308号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：曾海龙，男，1995年7月23日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：黄晓明，福建协力人律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：余超潘，福建协力人律师事务所实习律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人曾海龙商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人彭朝辉、被上诉人曾海龙的委托诉讼代理人黄晓明、余超潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回曾海龙的一审诉讼请求。事实和理由：1、曾海龙无权主张解除《楼宇认购书》并返还定金。类似本案的其他已作判决的案件，已经确认因政府调控导致无法及时办理《商品房买卖合同》及其补充协议的网签、备案登记等手续，现行政管制障碍已消除，具备签订《商品房买卖合同》的条件，曾海龙在合同目的可以实现的情况下，拒绝履行签约义务，过错在其本人，其无权以合同目的无法实现为由主张解除《楼宇认购书》并要求返还定金。2、一审判决援引《合同法》第九十四条第（一）款的规定，以因不可抗力致使本案合同目的无法实现为由解除《楼宇认购书》，属适用法律错误。 曾海龙辩称：已有多件漳州市中级人民法院的生效判决认定此类案件购房者有权解除合同，漳州招商房地产有限公司应返还购房定金，其系恶意拖延诉讼。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 曾海龙向一审法院起诉请求：1、判令解除曾海龙与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》；2、判令漳州招商房地产有限公司立即双倍返还原告曾海龙定金100000元；3、判令本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费。公告费、财产保全费、鉴定费等费用）由漳州招商房地产有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月26日，曾海龙与漳州招商房地产有限公司签订一份《楼宇认购书》。该认购书约定：曾海龙认购漳州招商房地产有限公司所建设的址在漳州兰溪谷-南区商品房，建筑面积78.85平方米，优惠楼价1253628元；本认购书签订后，买方须向卖方交付定金50000元；买方（曾海龙）须于2017年6月2日前到招商地产销售中心与卖方（漳州招商房地产有限公司）签订正式买卖合同；买方选择银行按揭付款方式，买方（曾海龙）须于2017年6月2日前向卖方（漳州招商房地产有限公司）支付楼款376088元等内容。曾海龙于认购当日向漳州招商房地产有限公司支付定金20000元，后于2017年6月2日再支付定金30000元，合计支付定金50000元。后双方未签订正式的商品房买卖合同，曾海龙也未支付约定的购房首付款。2019年7月25日，经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，截止2019年7月25日08：51本案讼争房屋的网签受理时间与办结时间的查询结果为：“漳州开发区南滨大道268号招商兰溪谷6幢403室的商品房合同签订人为曾海龙，系统显示商品房合同签订时间为2017年06月28日，未进行商品房合同网签备案”。 一审法院认为：涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人曾海龙在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州招商房地产有限公司所提交的证据未能证明其在2017年6月2日前已经就本案讼争房屋提交网签申请。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即（2018）闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。结合本案讼争房屋的合同网签受理时间及办结时间查询结果，该院对于漳州招商房地产有限公司所辩解的本案双方当事人未能按照《楼宇认购书》所约定的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。曾海龙要求解除《楼宇认购书》，合法有据，应予支持。因漳州招商房地产有限公司未能在2017年6月2日前提供正式的《商品房买卖合同》以供双方签订，应返还曾海龙定金50000元，而曾海龙要求双倍返还定金并由漳州招商房地产有限公司承担全部诉讼费用，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、解除曾海龙与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还曾海龙购房定金50000元；三、驳回曾海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由曾海龙负担550元，漳州招商房地产有限公司负担600元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为,本案漳州招商房地产有限公司与曾海龙2017年5月26日签订的《楼宇认购书》是双方在平等、自愿的基础上订立的，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该《楼宇认购书》约定买方须向卖方交付定金50000元，且买方须于2017年6月2日前到招商地产销售中心与卖方签订正式买卖合同。因此，该《楼宇认购书》是以将来双方订立商品房买卖合同为目的，并要求买方事先须交纳定金，应认定双方形成商品房预约合同关系，双方当事人在约定的期限内均负有签订商品房买卖合同的义务。由于本案存在不可归责于双方的政策原因，导致讼争《商品房买卖合同》在曾海龙起诉前尚未完成网签备案，该情形从双方成立商品房预约合同关系开始至曾海龙起诉之日已有一定时间，导致双方目前仍不具备签订《商品房买卖合同》的条件，双方订立的《楼宇认购书》无法继续履行。由于何时可以完成网签，时间不确定，也无法预见，合同目的短期内难以实现，若双方继续等待网签，可能由此造成双方机会利益损失，故曾海龙请求解除《楼宇认购书》应予准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”,漳州招商房地产有限公司应在合同解除后将已收取的定金50000元返还给曾海龙。漳州招商房地产有限公司主张本案商品房预约合同不应解除及不应返还定金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志梅 审判员  王泽夫 审判员  林 莉 二〇一九年十二月二十五日 法官助理王梓聪 书记员陈思怡