广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1167号 上诉人（原审被告）：蓝贵，男，1977年3月10日出生，瑶族，住广西防城港市（碧海蓝天酒店）。 上诉人（原审被告）：兰金光，男，1980年11月24日出生，瑶族，住广西南宁青秀区。 被上诉人（原审原告）：威峻铭，男，1976年12月3日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：黄瑞莲，女，1953年2月25日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖翠荣，女，1982年11月23日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区，系被上诉人威峻铭配偶、黄瑞莲儿媳。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 上诉人蓝贵、兰金光因与被上诉人威峻铭、黄瑞莲租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝贵、兰金光上诉请求：撤销一审判决第一项，改判按照双方商定调整后的租金标准和租金支付截至日期计算应付房屋占用费。事实和理由：一审判决中关于房屋占用费的标准和交纳截至日期认定错误，依法应当予以纠正。1．关于租金（房屋占用费）标准，双方己在实际履行过程中经协商一致变更为18万元每期，该标准应当自第四期开始及于后面的每一期。虽然蓝贵、兰金光与威峻铭、黄瑞莲双方在《房屋出租合同》中约定第四期租金为21万元，第五期租金为22万元，第六期租金为23.1万元，但在实际履行过程中，经双方于2016年5月份经口头协商一致后，己将租金标准调至18万元每期，且蓝贵、兰金光实际按照18万元的标准向威峻铭、黄瑞莲支付了第四期即2016年5月1日至2017年4月31日的租金（房屋占用费）和第五期即2017年5月1日至2018年4月31日的租金（房屋占用费），威峻铭、黄瑞莲在微信中予以了认可，未提出异议。由此可见，双方己事实上变更了每期租金支付的标准，该变更约定应当及于第四期之后的每一期，而不应当仅限于第四期本期。2．关于租金（房屋占用费）交纳截至日期，蓝贵、兰金光己交纳至2018年6月31日。根据蓝贵、兰金光提交的《2013年至2019年支付黄瑞莲租金统计》、银行转账凭证以及2018年11月12日、2019年1月18日的微信沟通记录等证据材料，己充分证实了蓝贵、兰金光在支付第五期租金即2017年5月1日至2018年4月31日的租金18万元时，威峻铭、黄瑞莲也是没有任何异议的。同时，2019年1月18日，蓝贵、兰金光支付了2018年5月、6月租金3万元，威峻铭、黄瑞莲收到且同样无异议。因此，本案中，蓝贵、兰金光支付租金截至的时间点为2018年6月30日。 黄瑞莲、威峻铭辩称，蓝贵、兰金光的上诉请求没有事实和法律依据，双方应按合同履行相应的租金标准义务。 黄瑞莲、威峻铭向一审法院起诉请求：1．解除威峻铭、黄瑞莲与蓝贵、兰金光于2013年11月6日签订的《房屋出租合同》；2．蓝贵、兰金光支付威峻铭、黄瑞莲房屋租金164,977元（第五期租金合同约定为22万元，按月租金18,333元标准从2018年4月1日暂计至2019年1月1日，以后按合同约定当期的标准另计至合同解除之日止，并支付《房屋出租合同》解除后的房屋占用费，房屋占用费参照房屋租金从合同解除之日起计算至房屋交还威峻铭、黄瑞莲之日止）；3．蓝贵、兰金光支付威峻铭、黄瑞莲违约金66,000元（以第五期年度租金22万元为基数，按30％计算）；4．蓝贵、兰金光在《房屋出租合同》解除后十日内腾出所租赁的防城港市康晨小区G区10号房屋。 一审法院认定事实：2013年11月6日，威峻铭、黄瑞莲（出租人、甲方）与蓝贵、兰金光（承租人、乙方）签订了一份《房屋出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于防城港市港口区，出租房屋是一至第六层及第七层半层的所有面积，共780平方米；乙方承租房屋的约定用途为酒店餐饮业、超市、保健等服务行业；本合同出租的房屋为毛坯房，合同签订后，甲方负责按批复的规划设计方案装修外墙、安装铝合金窗、建好化粪池、房屋前后地面散水砼、楼顶屋面排水系统及防水灯屋面工程，室内装修部分由乙方根据租赁房屋使用需要进行装修但不得改变主体框架结构和外墙结构，拆除隔墙应提供设计图并征得甲方同意方可拆除，合同终止后，凡固定于墙体、天花板和地板部分的装修物、建筑物、附属物、附着物、水电安装设施（含弱电线路）等资产无偿归还甲方（除与主体分离后不减损主物的使用价值的添加物、电器及桌椅和床外）；租赁期限自2014年5月1日起至2026年4月30日止，共12期（年）。合同第七条约定租金支付形式为：第一期（年）租期为2014年5月1日到2015年4月30日，租金总额为每年贰拾万元整（¥200000），在合同签订之日起十日内乙方预付第一年50％的租金给甲方作为合同定金，2014年5月1日后自动转成第一年的50％租金，第一年的剩余50％租金，在乙方正常运营后半年内（即2014年11月1日前）一次付清；第二期（年）租期为2015年5月1日到2016年4月30日，租金按每年贰拾万元整（¥200000）交付，并在2015年4月1日前一次性交付；第三期（年）租期为2016年5月1日到2017年4月30日，租金按每年贰拾万元整（¥200000）交付，并在2016年4月1日前一次性交付；第四期（年）租期为2017年5月1日到2018年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾壹万元整（¥210000）交付，并在2017年4月1日前一次性交付；第五期（年）租期为2018年5月1日到2019年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾贰万元整（¥220000）交付，并在2018年4月1日前一次性交付；第六期（年）租期为2019年5月1日到2020年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾叁万壹仟元整（¥231000）交付，并在2019年4月1日前一次性交付；第七期（年）租期为2020年5月1日到2021年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾肆万贰仟伍佰元整（¥242500）交付，并在2020年4月1日前一次性交付；第八期（年）租期为2021年5月1日到2022年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾伍万伍仟元整（¥255000）交付，并在2021年4月1日前一次性交付；第九期（年）租期为2022年5月1日到2023年4月30日，租金按前一期（年）基础上递增5％，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2022年4月1日前一次性交付；第十期（年）租期为2023年5月1日到2024年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2023年4月1日前一次性交付；第十一期（年）租期为2024年5月1日到2025年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2024年4月1日前一次性交付；第十二期（年）租期为2025年5月1日到2026年4月30日，租金按第九期（年）交付，即贰拾陆万柒仟柒佰元整（¥267700）交付，并在2025年4月1日前一次性交付。合同第八条约定支付方式为：本合同签订之日起，乙方须在十日内付清房屋履约金20％即壹万元整（¥10000）和第一年租金的50％（即定金拾万元），并在2014年11月1日前付清第一年租金余款（如在此之前乙方未付清余款或明确表示不租赁，则甲方不退还此项履约金和50％租金以弥补损失）。合同期限内的租金须在当年4月1日前即下一期租期前一个月一次性付清本年度租金。在2024年4月1日前，乙方须在付清房屋履约金80％即肆万元整。乙方必须依约在每个租期前提前一个月全额一次性交付租金，若未经甲方同意，拖欠租金达7天以上，自逾期之日起每日按应交付年租金的1％向甲方支付违约金（不含租金），直到30日内交清租金为止。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同、收回房屋、没收全部房屋履约金并追究乙方违约责任。合同还约定了其他事项。另查明，2000年8月29日，防城港市规划局向广西防城港统一经贸有限公司（以下简称统一公司）颁发了桃花湾广场南侧康晨小区G区的《建设用地规划许可证》（编号：规地[2000]116号），用地面积为6769.50m²。戚峻铭曾用名戚健铭，2004年7月19日，威峻铭、黄瑞莲（乙方、受让方）与统一公司（甲方、转让方）签订了一份《康晨小区宅基地使用权转让合同书》，约定甲方将位于防城港桃花湾广场南面的“康晨小区”内的G区第10号面积为99.6m²宅基地的土地使用权转让给乙方，并约定了出让金额、双方的违约责任等事项。同日，威峻铭、黄瑞莲与统一公司就上述《康晨小区宅基地使用权转让合同书》签订了一份《补充协议》，对案涉宅基地使用权转让事宜作了补充约定。合同签订后，威峻铭、黄瑞莲依约向统一公司支付了转让款75,000元，因统一公司未按约为威峻铭、黄瑞莲办理该土地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》等手续，威峻铭、黄瑞莲于2008年6月18日起诉至该院，该院经调解后作出（2008）港民初字第296号《民事调解书》，确认统一公司在2008年7月20日前办理《建设用地规划许可证》给威峻铭、黄瑞莲，在办妥《建设用地规划许可证》后三个月内办理《国有土地使用权证》给威峻铭、黄瑞莲。2008年12月9日，防城港市建设规划委员会就上述办证事宜向该院回函《关于桃花湾广场康晨小区G区规划事宜的复函》，主要内容为：一、2004年4月14日，防城港市人民政府三届24期常务会议决定修改原康晨小区G区规划；二、根据《广西壮族自治区实施办法》第三十六条第三款规定，建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后一年内未办妥用地手续，又不申请延期的，建设用地规划许可证自行作废。同时，市政府已作出修改康晨小区G区的规划，所以贵院在《函》中所提的统一公司所属康晨小区G区的16宗土地不能过户到黄国林、朱健等19人名下。2019年6月12日，该院就威峻铭、黄瑞莲建设的防城港市港口区拥军路桃花湾广场“康晨小区”G区10号房屋是否取得《建设工程规划许可证》或是否获批准建设事宜发函询问防城港市住房和城乡建设局，该局于2019年7月25日回函称“因机构改革，职能划转，城建档案资料已移交防城港市档案馆，建议转市档案馆询问”。2019年7月31日，该院就上述询问事宜向防城港市档案馆发函，防城港市城市建设档案馆于2019年8月1日回函称“经查，我馆无黄瑞莲、戚峻铭建设的位于防城港市港口区房屋的建设工程规划许可证办理业务档案”。再查明，在签订《房屋出租合同》后，蓝贵、兰金光已实际装修使用案涉房屋。2013年12月31日至2019年1月18日期间，蓝贵、兰金光向威峻铭、黄瑞莲支付租金共计79万元及合同履约金1万元。在合同履行过程中，蓝贵、兰金光与戚峻铭通过短信沟通租金支付事宜，其中2016年6月5日的短信显示：“戚哥：感谢你们的理解，等下我们根据双方协商好的今年房租从原租金20万年租降至18万年租（2016年5月1日到2017年4月31日）并按每4个月一交的第一交6万元支付到原来账户上。麻烦请复信息确认。谢谢”“你打过来了吗”“你确认了，下午或晚上转过去给你们”“好”。2018年9月27日，威峻铭、黄瑞莲委托广西海狮律师事务所向蓝贵、兰金光邮寄了一份《律师函》，主要内容为：签订《房屋出租合同》后，到了第四期租金支付期限（2017年4月1日）后，蓝贵、兰金光仅支付部分租金，尚欠租金7万元，第五期租金22万元应于2018年4月1日交付，但自2018年4月1日至今，蓝贵、兰金光未按时支付租金，经威峻铭、黄瑞莲多次催讨仍未得到答复，蓝贵、兰金光的行为已构成违约，并要求蓝贵、兰金光在2018年10月5日前向威峻铭、黄瑞莲支付拖欠的租金及违约金。蓝贵、兰金光于2018年9月28日签收上述《律师函》。威峻铭、黄瑞莲在法庭辩论阶段称若案涉合同无效，威峻铭、黄瑞莲不主张对房屋的装饰装修物进行利用，可由蓝贵、兰金光自行拆除，因拆除造成毁损的，蓝贵、兰金光应承担恢复原状的责任。 一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《房屋出租合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉的租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》，虽威峻铭、黄瑞莲主张该房屋已获得有关部门的批准建设，但未能提供证据证明其主张。该院在庭后向主管部门发函询问，亦未能查询到案涉房屋已获得批准建设的相关资料，故案涉《房屋出租合同》为无效合同，自始不发生法律效力，对威峻铭、黄瑞莲请求解除《房屋出租合同》，该院不予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同无效，威峻铭、黄瑞莲仍可按照双方约定的租金标准请求蓝贵、兰金光支付房屋占有使用费。关于租金标准问题，蓝贵、兰金光辩称从第三期即2016年5月1日开始往后的租金双方已协商调整至每年18万元的标准。该院认为，双方已通过短信确认第三期（2016年5月1日到2017年4月31日）的租金调整至18万元/年，且威峻铭、黄瑞莲予以认可，该院对该期租金的调整予以确认，但通过双方的短信往来仅能认定威峻铭、黄瑞莲对第三期租金的调整予以认可，未反映出威峻铭、黄瑞莲对往后的租金标准亦作出调整的意思表示，综合本案的证据，第三期后的租金标准仍应按合同的约定履行。合同签订后，蓝贵、兰金光向威峻铭、黄瑞莲支付了共计79万元的房屋占有使用费，结合上述认定的租金标准，该院认定蓝贵、兰金光已支付了前四期即截止至2018年4月30日的房屋占用使用费，2018年5月1日起的房屋占有使用费应按合同约定的当期租金标准支付至蓝贵、兰金光实际退还房屋之日止，暂计至2019年1月1日为146,666.64元。关于蓝贵、兰金光已支付的1万元履约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效，威峻铭、黄瑞莲应将收取的1万元履约金退还给蓝贵、兰金光，或双方可自行协商将该1万元折抵房屋占有使用费。因案涉《房屋出租合同》为无效合同，故威峻铭、黄瑞莲主张的违约金无事实及法律依据，该院不予支持。关于腾退房屋的问题。合同无效，蓝贵、兰金光应将案涉租赁房屋退还威峻铭、黄瑞莲。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，因威峻铭、黄瑞莲已明确表示在合同无效的情况下不主张对房屋的装饰装修物进行利用，故蓝贵、兰金光在退还房屋时，对未形成附合的装饰装修物，可由蓝贵、兰金光自行拆除。对已形成附合的装饰装修物，因双方均未提交证据证明房屋内已形成附合的装饰装修物的价值，亦未申请该院对该装饰装修物的现值进行评估鉴定，故该部分的损失由双方自行协商处理，协商不成的可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、蓝贵、兰金光在本判决生效之日起十日内向黄瑞莲、戚峻铭支付自2018年5月1日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按《房屋出租合同》约定的当期租金标准计算，暂计至2019年1月1日为146,666.64元）；二、蓝贵、兰金光在本判决生效之日起三十日内向黄瑞莲、戚峻铭退还防城港市港口区房屋；三、驳回黄瑞莲、戚峻铭的其他诉讼请求。案件受理费2,382.33元，由黄瑞莲、戚峻铭负担869.59元，由蓝贵、兰金光负担1,512.74元。 本院二审期间，蓝贵、兰金光向法庭提供了微信聊天记录及银行转账记录，黄瑞莲、戚峻铭对该证据无异议。双方当事人对蓝贵、兰金光所提供的证据无异议，本院予以采信。双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 另查明，兰金光于2019年1月18向黄瑞莲汇款3万，附言中注明为“碧海蓝天酒店付2018年5月6月租金”。补充提交的微信聊天记录并无涉及租金变更问题。 本院认为，本案《房屋出租合同》因违反国家法律强制性规定，一审认定合同无效正确，予以确认。 本案争议的焦点为涉案房屋第三期之后即2017年5月1日之后的房屋占用费标准是否均应按每期18万元进行计算。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”，根据蓝贵、兰金光提供的证据即微信聊天记录，只反映出双方对第三期（2016年5月1日到2017年4月31日）的租金确认调整为18万元，没有证据证实黄瑞莲、戚峻铭同意第三期之后租金均应按每期18万元进行调整计算的意思表示。蓝贵、兰金光在汇款中虽注明为支付2018年4月份之后5月和6月租金，但这属于单方意思表示，黄瑞莲、戚峻铭没有进行承诺，双方并没有达成一致意见。因此它期租金仍应按合同约定进行计算。一审计算正确，应予维持。 关于蓝贵、兰金光腾退房屋以及驳回黄瑞莲、戚峻铭请求解除合同及支付违约金，各方当事人均不上诉，予以维持。关于解除合同后的其他相关问题，一审已进行充分释明，予以认可。 综上所述，蓝贵、兰金光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,764.66元（上诉人蓝贵、兰金光已预交），由上诉人蓝贵、兰金光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十二月二十日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建