四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初3944号 原告：宜宾鲁能开发（集团）有限公司，统一社会信用代码91511500720889012X，住所地四川省宜宾市叙州区金沙江大道鑫领寓15幢1-3层。 法定代表人：秦承华。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115200310807077。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201810022457。 被告：张丹妮，女，1977年7月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 原告宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被告张丹妮商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序公开开庭进行了审理，原告鲁能公司的委托诉讼代理人樊学锋，被告张丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的南岸西区Ｄ-51号地块原香岭小区第24幢2单元1层101号商品房的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＮ-18-ＹＸＬ3011）；2.请求判令被告向原告支付违约金254000元；3.请求判令被告向原告支付律师代理费30480元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＮ-18-ＹＸＬ3011）及补充协议，约定被告向原告购买其开发的南岸西区商品房。该商品房规划用途为住宅，预测建筑面积为120.37平方米，其中套内建筑面积为114.55平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价14868.93元，总价款为1703236元。合同约定，被告用贷款方式付款，于合同签订之日支付首期房价款433236元，余款1270000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。2018年5月26日，原告收到被告交来首期房价款433236元，但被告一直未去贷款机构办理余款1270000元的贷款手续。《商品房买卖合同》附件三约定：“1.买受人如选择办理按揭贷款的，买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议前，己到中国人民银行征信中心、贷款银行或公积金中心进行查询并确认其符合贷款条件，如因买受人自身原因无法办理按揭贷款的则视为买受人违约，买受人按照《商品房买卖合同》第十条约定承担违约责任。4.自《商品房买卖合同》签订之日起，在约定时间（商业贷款90日、公积金或组合贷款180日）内出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约，买受人按照《商品房买卖合同》第十条约定承担违约责任。”《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的处理”约定：“1.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，通知或者起诉买受人，买受人10日内按照逾期应付款的20%向出卖人支付违约金后，出卖人退还买受人己付全部房价款。2,买受人逾期付款的，还应承担由此给买受人造成的损失，包括但不限于出卖人因诉讼支出的律师费等全部费用。”根据合同约定，原告在180日内未收到银行划转的全部余款，则视为买受人违约。原告多次催促被告及时办理贷款手续，并于2019年1月11日向被告发出《催款函》，但被告至今仍未支付剩余购房款1270000元。被告逾期行为已超过90日，构成严重违约，符合合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。所以原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，要求被告支付违约金。同时，根据合同第十条约定，被告逾期付款的，应承担由此给原告造成的损失，包括但不限于原告因诉讼支出的律师费等全部费用。该约定出于双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求被告支付因诉讼而支出律师费等全部费用。综上所述，被告逾期支付购房款的行为属于严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。 被告张丹妮辩称，我在2018年5月份购买了本案诉争房屋，通过原告的销售中心购买的，当时购买时房屋基本框架已经搭建完毕，我所购买的房屋远远超过了当时宜宾市花园洋房的平均价格，销售解释房屋价格高的理由是该诉争房屋的赠送面积大，周围环境佳，但是不能将其明确在购房合同里面，但会有个补充协议。但是我在办理完房屋首付后遇到政策变革，在与银行沟通重新办理房屋贷款时，因原告将本案诉争房屋的露台面积减少了一半，与售房时的承诺不符，且外墙与我房屋露台之间的距离也与售房承诺不符，对房屋居住安全会产生重大隐患。之后我与原告对此协商、联系，原告至今都没有给我一个正面答复，在这个情况下，我停止了在银行办理该房屋的贷款。我的这种做法是合理合情的。之后原告电话告知我要求我办理贷款，我同时又反映了我房屋存在的问题，原告亦没有正面回复或与我沟通。至此，因在房屋交付时出现了房屋面积、构筑及周围环境与销售时原告承诺不符，所以我停止了办理该房的购房贷款。综上，1、我在购房过程中不存在违约行为，违约一方是原告；2、我不同意解除合同，要求该购房合同继续履行。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，原告提交了原告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《商品房买卖合同审批流转单》、通话录音、《催款函》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》、快递单以及快递查询结果单、《案件委托代理合同》、《四川省增值税专用发票》等证据，被告提交了销售平面图、微信聊天记录、关于合同附件第十三条的补充协议、办理工行贷款的微信聊天记录、照片等证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年5月26日，原告鲁能公司（出卖人）与被告张丹妮（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＮ-18-ＹＸＬ3011），合同约定被告购买原告开发建设的位于南岸西区商品房，购房总价款1703236元，上述合同第九条第（二）项约定，买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：买受人于本合同签订之日支付首付款433236元，占全部房价款的25.43%，余款1270000向银行（贷款机构）申请贷款支付。该合同第十条“逾期付款的处理”约定：“1.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，通知或者起诉买受人，买受人10日内按照逾期应付款的20%向出卖人支付违约金后，出卖人退还买受人己付全部房价款。2.买受人逾期付款的，还应承担由此给买受人造成的损失，包括但不限于出卖人因诉讼支出的律师费等全部费用。”该合同第十五条商品房交付条件约定：该商品房交付给买受人时符合下列条件，该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明。第十八条约定：出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同附件三约定：2.如买受人选择商业贷款、公积金贷款或者组合贷款，买受人应在签订《商品房买卖合同》后的约定时间（商业贷款40日内、公积金贷款50日内、组合贷款90日内）到贷款机构办理完毕按揭贷款手续，按贷款机构的要求提供所需全部资料，并与贷款机构签署按揭贷款合同，付清所需的各项费用，办理完毕贷款抵押登记手续，否则视为买受人违约，买受人按照《商品房买卖合同》第十条约定承担违约责任。4.自《商品房买卖合同》签订之日起，在约定时间（商业贷款90日、公积金或组合贷款180日）内出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约，买受人按照《商品房买卖合同》第十条约定承担违约责任。”双方又签订了商品房买卖合同审批流转单，约定贷款额1270000元，贷款银行为农业银行，贷款年限为20年。2018年5月26日，被告向原告支付了首付款433236元。因被告未缴纳剩余房款1270000元，原告于2019年1月11日向被告发出催款函，该催款函载明：尊敬的张丹妮先生／女士，……您至今仍未按照约定缴纳剩余购房款1270000元，按照《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＮ-18-ＹＸＬ3011）的约定，您应付的房款已逾期。……请您在收到本函之日起三个工作日内尽快到银行或公积金中心办理完毕相关手续，或将尾款一次性付清；如您在接到本函之日起一个月内未完善相关手续，本公司将按照合同约定追究您的违约责任……。之后被告未向原告交付剩余房价款1270000元,也未接收房屋。2019年5月，原告与四川酒都律师事务所签订案件委托代理合同，约定四川酒都律师事务所为原告涉及的商品销售合同纠纷提供法律服务，原告向其支付法律服务费488000元（含税），合同约定法律服务费包含以下阶段的法律服务费：一审阶段、二审阶段。四川酒都律师事务所于2019年9月5日向原告出具增值税发票，载明律师费30480元，并注明张丹妮商品房买卖合同纠纷。 另查明，宜宾市住房与城乡建设局于2019年3月19日向原告出具案涉商品房的竣工验收备案书，宜宾市自然资源和规划局于2019年3月21日出具了案涉商品房建设项目的建设工程规划核实合格证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。 综合全案，本案的争议焦点为：1、原告在合同履行中是否存在违约行为？2、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LN-18-YXL3011）是否应予解除？3、该案违约金是否应予调整？ 关于争议焦点1：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已明确约定买受人逾期付款90日后，出卖人有权解除合同;逾期付款的起止时间也明确约定在该合同附件三第4点中，按合同约定以商业贷款方式支付剩余房款，则被告最迟应在2018年8月26日前向原告支付剩余房价款，因此,合同解除权于2018年11月26日后即可行使，并且原告于2019年1月11日曾向被告发函要求尽快支付剩余房价款，被告未支付。迟至2019年5月16日，原告代理人向被告发出律师函，要求被告支付剩余款项，被告仍未支付。被告抗辩诉争房屋的露台面积减少了一半与售房时的承诺不符，且外墙与房屋露台之间的距离也与售房承诺不符，故被告停止在银行申请贷款并且未向原告支付剩余购房款1270000元，被告诉称的露台面积和规格并未载入双方签订的商品房买卖合同，且双方均认可露台系案涉房屋的赠送部分，本院认为被告所负有的支付剩余房款的义务已经合同明确约定，被告以待交付的房屋存在赠送露台面积缩水和公共通道影响房屋安全等作为不履行其付款义务的抗辩，但并未提供证据证明上述抗辩理由符合双方的合同约定或特别约定，且案涉房屋已经取得相关部门的验收证明，符合合同约定的交房条件，故对于被告的该抗辩意见依法不予采纳，其存在逾期未支付剩余房价款的违约行为。 关于争议焦点2：依据《中华人民共和国合同法》第九十条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院认为依法成立的有效合同可依约定解除，也可依法定解除，本案中被告的违约行为符合约定的解除合同条件，对被告抗辩合同不符合法定解除条件的意见依法不予采纳，且房屋尚未实际交付,故对原告诉请解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求本院依法予以支持。 关于争议焦点3：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原告关于违约金的诉请于法有据，本院依法予以支持。被告抗辩违约金过高应予调减，本院认为主张违约金调整的举证责任应由主张调整一方负担，被告虽提出抗辩但是并未举证证明违约金过分高于造成的实际损失，且该违约金计算条款已经双方确认后订立在《商品房买卖合同（预售）》之中，故本院对原告主张的违约金依法确认为254000元（1270000×20%）。 关于原告诉请的律师费事项，虽律师服务费用的承担在原、被告间有约定，但律师费的支出应结合本地实际，案涉律师费虽出具正式发票，但无转账依据，故对原告关于律师费用30480元的诉讼请求事项,本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告宜宾鲁能开发（集团）有限公司与被告张丹妮于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LN-18-YXL3011）; 二、被告张丹妮于本判决生效之日起十五日内支付原告宜宾鲁能开发（集团）有限公司逾期付款违约金254000元； 三、驳回原告宜宾鲁能开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5568元，由被告张丹妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 吕 双 江 审 判 员 尹  洪 人民陪审员 姚  敏 二〇一九年十二月十六日 法官 助理 罗 业 宇 书 记 员 欧阳陈澍