重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初5812号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，为公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：邱学田，男，1969年2月19日出生，汉族，住址重庆市大渡口区。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”）诉被告邱学田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人杨明东、被告邱学田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费10396.62元，公共能耗费1418.13元，合计11814.75元；2、请求法院判决被告立即向原告支付违约金48.37元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年12月4日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府*-*02房屋一套，建筑面积为196.9平方米，约定交房时间为2015年6月30日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2017年7月1日至2019年6月30日欠物业管理费10396.62元及公共能耗费1418.13元。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，应承担违约金48.37元。望依法判决，维护原告的合法权益。 被告邱学田答辩称，1、被告到现在为止确实没有支付物业费，但是原告起诉的时间是2017年7月1日起至2019年6月30日止，不确定是这期间，希望下来原被告双方都去核实；2、对于小区内的游泳池对外经营，但是游泳池花费的水电没有单独计费，是用小区的公共能耗费，不应该动用公共能耗费；3、电梯、广告支出等公共收益需要公示；4、电梯维护虽然有维保记录，但是电梯经常关人，家里的人都被关过；被关之后按紧急按钮，无人处理，拨打原告的电话也长期无人接听；5、小区的进出口的大门不能锁，消防通道上锁不合理，只开了两个出门通道，给我们的出入带来不方便；6、外墙长期脱落，脱落砸了几辆车辆的情况。 本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，被告邱学田作为乙方（买方）与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市大渡口区双城路198号*幢*-2号房屋，房屋建筑面积为196.9平方米，甲方应在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2014年12月4日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告邱学田作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园（御宾府），基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）；4、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 2015年6月27日，被告邱学田签收《业主文件/钥匙签收表》，接收房屋。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司为雅居乐豪园（御宾府）小区提供物业管理服务至今，截止2019年7月23日，雅居乐˙豪园小区的入住率不足50%。2017年7月1日起至2019年6月30日，被告邱学田未向原告雅居乐雅生活公司重庆分公司交纳物业管理费、公共能耗费，经原告催收，被告仍未交纳。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司与被告邱学田签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告邱学田应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告邱学田提出水电计费及广告支出等公共收益问题，因涉及到全体业主的利益，原告已举示初步证据证明未占用公共能耗费，如有异议，被告可通过业主大会或成立小区业委会另案主张权利；被告提出的电梯维护、外墙脱落等问题，原告亦进行过相应维修处理，被告亦未举示证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为。综上，被告邱学田提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。结合被告的房屋面积，根据《前期物业服务协议》约定的计算标准，原告诉称被告应向原告支付2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费10396.62元及公共能耗费1418.13元，合计11814.75元，被告未提出异议，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。 被告邱学田虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因对原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金48.37元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告邱学田于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费10396.62元及公共能耗费1418.13元，合计11814.75元； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告邱学田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费49元（已由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司预缴），由被告邱学田负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月三日 书记员  韩定芬