四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初5201号 原告：四川世邦名居物业服务有限公司，住所地：眉山市东坡区东坡大道南三段附1号1栋1层132号。 法定代表人：吴顺良，总经理。 委托诉讼代理人：刘伟林，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：周倩玲，女，系公司员工。 被告：张林贵，男，1971年2月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川世邦名居物业服务有限公司（以下简称：世邦名居物业公司）与被告张林贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦名居物业公司的委托诉讼代理人刘伟林、周倩玲、被告张林贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告世邦名居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的2016年1月1日至2019年10月31日的物业费4660.53元及违约金233.02元，合计4893.55元。事实和理由：玫瑰园17期眉州公馆项目的开发商四川玫瑰园房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为玫瑰园17期·眉州公馆项目提供前期物业服务。2013年10月27日，被告与四川玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件《临时管理规约》，约定被告所购房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元执行，并约定在乙方交房时预交一年物业服务费（逐年续交）、垃圾清运处置费，期满前当月30日续交下一年度物业服务费。被告在详细阅读《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后通过承诺书的形式予以确认上述事宜。截止2019年10月，被告已经拖欠了物业管理服务费4660.53元，及违约金233.02元，合计4893.55元。原告分别于2019年3月25日、2019年8月4日、2019年11月6日、2019年11月15日向被告发出《催收函》，要求被告及时结清费用，被告置之不理。原告认为，物业服务合同关系一经成立立即具有法律约束力，双方应当严格遵守，被告有义务及时足额缴纳相关费用。原告为维护自己合法权益诉至法院。 被告张林贵辩称，买房时不是与原告签订的物业服务合同,不应支付物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、员工证明书、受托人身份证复印件，拟证明原告主体适格；2.临时管理规约、物业临时管理规约、承诺书、被告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明被告主体适格及被告与原告建立有真实、合法、有效的物业服务合同关系；3.解聘协议书，拟证明房地产开发商与原物业公司解除物业服务合同；4.情况说明书，拟证明房地产开发商向眉山房管局说明解聘情况；5.前期物业服务合同、事实服务证明书、公告报纸，拟证明原、被告之间有真实、合法有效的物业服务合同关系；6.欠费明细表及违约金计算表，拟证明被告的欠费金额；7.眉州公馆小区物业费7栋已缴费业主名单，拟证明超过三分之二的业主认可物业公司的服务；8.催收催费通知单送达回执、照片，拟证明原告曾向被告催收欠款；9.企业信用信息公示报告，拟证明眉山世邦物业管理服务有限公司在2016年9月18日更名为现在的四川世邦名居物业服务有限公司。 被告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2，临时管理规约系其签名，但附件上并未标注相对方，承诺书系其签字，但不签就不能装修，且扣了一年的物管费；对证据3、4、5不予认可，解聘协议的日期不相符，原告是非法进驻小区，非法收费；对证据6、7、8、9的真实性不予认可。 被告提交的证据如下：商品房买卖合同，拟证明买房时是与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理公司签订的物业服务合同，不是原告。 原告的质证意见为：真实性无异议，对关联性不予认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的临时管理规约、承诺书、前期物业服务合同、事实服务证明、解聘协议书、情况说明、催收催费通知单送达回执、公告报纸；上述证据均系原件，被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故本院对真实性予以确认;2.眉州公馆小区物业费7栋已缴费业主名单,被告不予认可，该名单系原告单方面制作，无其他证据予以佐证，本院对该证据不予采纳；3.原告提交的欠费明细表及违约金计算表，系原告单方制作，本院将结合其他证据予以认定；4.原告提交的企业信用信息公示报告，被告不予认可，证据系原件，能证明本案的基本事实，本院予以确认。本院予以确认的上述证据，对其证明力及是否能达到证明目的本院将结合其他证据综合予以评述。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实： 被告张林贵与案外人杨志容系夫妻关系，二人系眉山市东坡区玫瑰园17期·眉州公馆小区7栋1单元1206号房屋的业主，房屋建筑面积84.43平方米。2013年10月27日，被告张林贵签署玫瑰园17期·眉州公馆物业临时管理规约承诺书，确认已详细阅读、完全理解并认可玫瑰园17期·眉州公馆（建设单位）制定的“玫瑰园17期·眉州公馆（项目名称）业主临时管理规约”，同意遵守并督促其他业主及物业使用人遵守本规约。 后，四川玫瑰园房地产开发有限公司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司协商一致自愿解除原《玫瑰园17期·眉州公馆前期物业服务合同》关系，四川玫瑰园房地产开发有限公司向眉山市房管局出具的情况说明载明与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司解除前期物业合同，并与眉山世邦物业管理服务有限公司重新签订前期物业合同。2014年5月30日，四川玫瑰园房地产开发有限公司在《眉山日报》报纸上发布公告，载明：“玫瑰园17期·眉州公馆全体业主：为了更加方便、更加优质服务于各位业主，从2014年7月1日起，我司正式依法选聘眉山世邦物业管理服务有限公司对玫瑰园17期·眉州公馆实施前期物业管理，我司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司签署的有关玫瑰园17期·眉州公馆的《前期物业服务合同》作废。特此公告”。2014年7月1日，四川玫瑰园房地产开发有限公司（甲方）与眉山世邦物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方提供玫瑰园17期·眉州公馆的前期物业服务，合同履行期限自2014年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。当天，眉山世邦物业管理服务有限公司入驻玫瑰园17期·眉州公馆，并提供物业服务。被告张林贵签署承诺书，承诺理解并同意四川玫瑰园房地产开发有限公司与眉山世邦物业管理服务有限公司签订《眉州公馆前期物业服务合同》，并承诺遵守合同。2014年11月8日，被告张林贵向眉山世邦物业管理服务有限公司签署承诺书，确认已详细阅读四川玫瑰园房地产开发有限公司制定的《业主临时管理规约》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等。根据《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《物业临时管理规约》的约定，眉山世邦物业管理服务有限公司物业服务内容包括房屋共用建筑部位的维护和管理，房屋共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，保洁服务，公共秩序维护服务，交通秩序与车辆停放，绿化养护管理等，住宅物业服务费用按建筑面积1.2元／月·平方米向业主收取；业主交房时预交一年物业服务费（逐年续交），期满前当月30日续交下一年度物业服务费；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按每天、月应交额的5%比例交纳违约金。被告张林贵每月应缴纳的物业服务费为101.32元，被告已经缴纳2014年至2015年的物业服务费，从2016年1月1日开始未缴费，至2019年10月31日，二被告欠缴物业服务费4660.53元。 另查明，原告前身为眉山世邦物业管理服务有限公司，2016年9月18日变更登记为四川世邦名居物业服务有限公司。玫瑰园17期·眉州公馆小区的建设单位为四川玫瑰园房地产开发有限公司，该小区至今未成立业主委员会。 本院认为，建设单位或业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，玫瑰园17期·眉州公馆的建设单位四川玫瑰园房地产开发有限公司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司解除前期物业合同关系，与原告世邦名居物业公司签订《前期物业合同》，原告入驻小区、提供物业服务于法有据，被告以原告系非法入驻提出抗辩，本院不予支持。被告签署承诺书及缴纳物业服务费的行为是对原告提供物业服务的事实予以确认，对被告以买房时不是与原告签订的前期物业服务为由提出抗辩，本院不予支持。被告系玫瑰园17期·眉州公馆小区业主，理应按时按约交纳物业服务费，对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告未按约缴纳物业服务费构成违约，但其不缴纳物业服务费有一定的原因，原告应进一步提高自身物业服务质量，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十三条第二款，第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下： 一、被告张林贵于本判决生效之日起十日内支付原告四川世邦名居物业服务有限公司2016年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4660.53元； 二、驳回原告四川世邦名居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告张林贵负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯艳红 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 捷