湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5547号原告：唐军军，男，1986年9月3日出生，汉族，住冷水滩区。原告：陈银超，女，1985年2月17日出生，汉族，住冷水滩区。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区车站路99号。法定代表人：王锡顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷鸣，男，1966年3月27日出生，汉族，该公司员工，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告唐军军、陈银超与被告永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐军军、陈银超的委托诉讼代理人艾礼平，被告鸿腾房地产公司的委托诉讼代理人雷鸣、李跃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还因少面积购房款70050元；2、请求依法判令被告暂向原告支付自2019年6月30日起至2019年9月30日的逾期交房违约金13770元（计算方式：765000元×0.00002元/天×90天=13770元），后期逾期交房违约金按上述标准计算至符合交房时止；3、请求依法判令被告赔偿原告因两次回家收房差旅费补偿及损失5000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月6日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于冷水滩区南侧鸿腾御景1幢1单元31层3104号房。原告于2018年6月6日支付购房首付款215000元，余款550000元原告向建设银行贷款支付，原告按合同约定履行了付款义务。合同约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付符合交付条件的商品房，但被告却违反合同约定，至今未向原告交付涉案商品房。被告于2019年9月22日发出通知，要求原告于2019年9月30日收房，2019年9月30日，原告到达被告公司准备收房，但被告无法提交房屋验收合格的相关证书和消防验收合格证书，致使原告无法收房。原告多次与被告协商未果，为此，特诉至法院。被告辩称：1、原告所述答辩人延迟交房的事实存在，但并不是答辩人原因导致延期交房，且根据双方合同约定，答辩人不承担违约责任；2、延期交房不是答辩人的原因造成，系因政府拆迁、业主阻工导致的；3、答辩人所建设的房屋已基本符合交付条件，且事后针对延迟交房事宜对业主进行了补偿，不应承担违约责任；4、因原告未收房，故不存在退补房屋价款的情形。另外，原告与答辩人签订合同时房屋面积为153平方米；5、交通费合同中没有约定。综上所述，延迟交房并非答辩人原因造成，且出现了合同约定的免责事由，故答辩人对迟延交房不承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区南侧鸿腾御景的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于1幢1单元31层3104号，建筑面积153平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价5000元／平方米，总价款785000元。第七条付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款，买受人应于2018年6月6日前支付28%的首期购房款215000元，余款550000元向建设银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；3.商品房已取得建设工程验收备案证明文件；4.出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房基础设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十七条争议解决方式：合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或向房屋所在地的人民法院起诉。第二十八条补充协议：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。协议第2条《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。协议第12条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，被告分别于2018年9月1日和2019年4月6日向原告开具收到购房款215000元和550000元的增值税发票。2018年5月1日，原告缴清房屋契税13783.78元。2018年10月26日，原、被告签订一份《复式楼补充合同》，1、合同签订复式楼面积仍按永州市房屋测绘所预测的面积进行签订，与相关单位系统生成的面积一致（仅方便买受人能办理按揭贷款抵押）；2、实测面积测出后，按实际面积与原合同单价结算，多退少补，即单价为5000元/平方米；3、合同预侧面积并非实测面积，买受人不能以预侧面积与实测面积误差比绝对值超出3%的误差而提出不合理诉求，若买受人提出不合理诉求，出卖人同意买受人按已交房款的银行贷款利率计算退房，出卖人一次性退还已交房款给买受人，但必须扣除该房已交的的相应税费，双方解除合同；4、本补充合同买受人以充分理解，凡与合同相冲突之处，双方愿意以本补充合同内容为准，双方签字盖章后生效。2019年9月30日，原告购买的鸿腾御景1幢1单元31层3104号房经测量实际面积为143.7平方米。案涉房屋主体已完工，具备商品房使用说明书和住宅工程质量保证书，但消防通道、消防工程、绿化工程至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《答鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1.由此造成的车费损失可据实报销；2.从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1.天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成汪洋之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2.市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3.政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、增值税普通发票、税收完税证明、永州市住房和城乡建设局在“今日永州”网站的回复、《关于“鸿腾御景”小区问题的回复》、《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》、《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》、市中心城区项目建设房屋征收补偿资金拨付审批表、领款凭条、收据、《关于鸿腾·御景项目房屋拆迁导致延迟交房的情况说明》、验收记录、商品房使用说明书、住宅工程质量保证书、不动产测绘报告书、工作联系函、答鸿腾·御景业主书、证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋应于2019年6月30日前交付，第二十条约定出卖人应于2019年9月30日前为买受人办理不动产权证书。同时《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对案涉房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近二年，直至2018年12月24日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年6月6日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共345天的期间可顺延交付房屋，相应地可顺延办理不动产权证。原告现起诉尚未届交付房屋和办理不动产权证的期限，故对原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可在上述期限届满后另行主张权利。原告还未实际接收房屋，对于房屋面积误差所造成的购房款的多退少补，在原、被告交接房屋时按双方2018年10月26日签订的《复式楼补充合同》进行结算。同时，若另存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋和办理不动产权证的期间并不承担此期间的违约金。原告要求被告赔偿原告因两次回家收房差旅费补偿及损失5000元，因原告未提交证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告唐军军、陈银超的诉讼请求。案件受理费2020元，减半收取计1010元，由原告唐军军、陈银超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  伍建军二〇一九年十二月二十日代理书记员  李 淑