嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4636号 原告：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（原名：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司），住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼，统一社会信用代码：913304017844442077。 负责人：程文虎。 委托代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：嘉兴市丰迪电缆有限公司，住所地：嘉兴市南湖区环城东路81号北侧2-4#，统一社会信用代码：91330402782935248W。 法定代表人：陈玲微。 委托代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。 第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，统一社会信用代码：91330402769807610E。 诉讼代表人：黄伟，该公司破产管理人负责人。 委托代理人：陆颖怡、王叫熠，浙江子城律师事务所律师。 原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司因与被告嘉兴市丰迪电缆有限公司（以下简称丰迪电缆公司）、第三人浙江南湖投资有限公司（以下简称“南湖投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年6月2日立案受理，依法适用简易程序，追加南湖投资公司作为第三人参加诉讼，经审理后于2016年11月28日作出（2016）浙0402民初3001号民事判决。原告不服，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理，于2017年3月27日作出（2017）浙04民终155号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不服，申请再审。浙江省高级人民法院于2019年4月8日作出（2018）浙民再529号民事裁定，撤销一、二审判决，发回本院重新审理。本院于2019年6月27日重新立案后，依法适用普通程序，追加南湖投资公司作为第三人参加诉讼，先后于2019年10月29日、12月23日公开开庭进行审理。原告委托代理人盛宏伟、被告委托代理人高扬及第三人委托代理人陆颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，被告现占有使用的坐落于嘉兴市房屋（建筑面积约167.5平方米），是原告与第三人于2012年4月11日签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，第三人向被告转租的房屋。因第三人没有按合同约定支付租金，原告于2016年1月28日向法院起诉，要求解除其与第三人之间的租赁合同、要求第三人腾退租赁房屋和归还配套设施设备、支付所欠租金和承担违约责任。南湖区人民法院受理后，于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决，解除了原告与第三人的租赁关系。该判决已于2016年4月5日发生法律效力，因此第三人与被告之间的转租合同已无法履行，转租合同也应随之解除。原告作为房屋的所有权人，有权要求被告返还租赁物，并有权要求其支付占用房屋期间的使用费。在（2016）浙0402民初575号案件诉讼过程中，原告不仅书面告知被告，还于2016年2月25日召集被告等承租方再次告知并征求意见，但被告对此没有任何抗辩，且被告至今仍占用案涉房屋。故诉请判令：1、被告立即腾退原告所有的坐落于嘉兴市房屋（建筑面积约167.5平方米）；2、被告支付占有使用费4817.27元（自2016年4月6日起暂计至2016年5月28日，要求计算至房屋腾退之日）。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告占有使用费116543.67元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，要求计算至房屋腾退之日）。 被告答辩称，1、原告与第三人之间的房屋租赁合同解除并不应影响第三人与被告之间的转租合同，要求继续履行。2、即使转租合同被解除，被告已支付了2014年至2017年的租金，原告应自2018年起按转租合同主张租金。3、原告在（2017）浙0402民初2785号案件中已向第三人主张2016年4月6日至2017年8月28日期间的房屋占有使用费，不应在本案中重复主张。4、对涉案房屋的面积有异议。 第三人答辩称，原告根据（2017）浙0402民初2785号判决申报了房屋占有使用费的债权，但破产管理人尚未认定。 针对自己的主张，原告提供以下证据： 1．房屋租赁合同二份，证明第三人向原告租赁嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋，又以“分块出租”方式将其中北侧2-4#房屋转租给被告的事实。 2．（2016）浙0402民初575号民事判决书及法律文书生效函，证明法院已判决解除原告与第三人之间的房屋租赁合同，被告不应继续占有使用。 3．授权委托书一份及房产证四份，证明原告受浙江省电信实业集团有限公司委托有权签订涉案房屋的租赁合同，原告的主体资格适格。 4．律师函一份，证明原告已告知被告等承租方其与第三人之间的房屋租赁合同已提起诉讼，涉及租赁房屋的腾退等事宜。 5．房屋面积确认单一份，证明被告占有使用涉案房屋的建筑面积为167.5平方米。 经质证，被告对证据1、2、3、4没有异议。对证据5有异议，认为系原告自行测量，未经被告确认。 经质证，第三人对证据1、2、3、4、5没有异议。 针对自己的抗辩，被告提供了以下证据： 1．付款凭证一份，证明被告已于2014年1月2日向第三人支付2014年至2017年期间的房租120000元。 2．（2017）浙0402民初2785号民事判决书，证明原告已向第三人主张2016年4月6日至2017年8月28日期间的房屋占有使用费，不应在本案中重复主张。 经质证，原告对证据1不予认可，认为第三人转租给被告的租金价格低于原告租赁给第三人的价格，不合常理。对证据2的真实性没有异议，因第三人未履行判决义务，所以原告向被告主张2016年4月6日起的房屋占有使用费。 经质证，第三人对证据1、2真实性没有异议，原告已申报（2017）浙0402民初2785号判决中的房屋占有使用费，但该债权待定。 针对自己的抗辩，第三人提供了以下证据： 1．委托书一份，证明原告将嘉兴市环城东路81号南湖饭店房产全权委托第三人经营（包括但不限于转租等），有效期十年。 2．补充协议一份，证明在不违背法律及政府规定的前提下，原告允许第三人转租、出借给第三方使用。 3．专项审计报告，证明第三人投入巨额资金用于原南湖饭店的改造。 经质证，原告对证据1、2没有异议，对证据3不予认可，认为这是第三人单方的委托审计报告。 经质证，被告对证据1、2、3没有异议。 基于双方对嘉兴市房屋的面积有争议，本院组织双方进行现场测量，测量结果：涉案租赁房屋为两层，一层店铺、二层仓库的室内面积均为70.75平方米。 原告对测量结果予以认可，原告诉请中的面积为建筑面积。 被告对测量结果没有异议，但认为涉案房屋的房产证中为一层，被告承租时也是按一层店铺面积计算。 第三人对测量结果没有异议。 本院认证如下：被告和第三人对原告提供的证据1、2、3、4均没有异议，而证据5未经被告和第三人签名确认，本院认为应以现场测量的面积为准。原告对被告提供的证据1不予认可，对证据2没有异议，第三人对证据1、2均没有异议，本院认为证据1系银行转账，真实可信，且与原告提供的证据1中被告与第三人的转租合同中的租金相吻合，证据2系判决文书，本院将在论述部分分析阐述原告是否重复主张权利。原、被告对第三人提供的证据1、2均没有异议，而证据3系第三人承租后的改造费用，与本案缺乏关联性。原、被告与第三人对涉案房屋的测量结果均无异议。综上，原告证据1、2、3、4、被告证据1、2、第三人证据1、2和测量结果，本院予以认定；原告证据5和第三人证据3，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原告与第三人于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给第三人作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为十年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，2012年3月1日至2015年2月28日的租金为420万元/年（其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元），自2015年3月1日起年租金每年递增5%（其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费），租金每六个月支付一次，第三人应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还第三人；若逾期交付租金，每逾期一日，第三人按当月租金的10%支付违约金，逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，第三人仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许第三人转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，原告将房屋场地等交付第三人使用。 第三人取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给被告等次承租人。2013年12月20日，第三人与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：将嘉兴市房屋转租给被告使用，租赁期自2014年1月1日起至2022年2月28日止，年租金3万元，一年支付一次。被告于2014年1月2日向第三人支付房租12万元。 2016年1月28日，因第三人未按合同约定逾期不付租金，原告向本院提起（2016）浙0402民初575号民事诉讼，要求解除《房屋、资产租赁合同》、腾退租赁房屋、支付拖欠的租金及违约金。本院判决如下：1.解除原告与第三人签订的《房屋、资产租赁合同》及补充协议；2.第三人支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及相应的逾期付款违约金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。 原告于2016年6月2日向本院提起本案诉讼，一、二审均判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，申请再审。浙江省高级人民法院于2019年4月8日作出（2018）浙民再529号民事裁定，裁定撤销一、二审判决，发回本院重新审理。 原告又于2017年5月12日向本院提起（2017）浙0402民初2785号民事诉讼。本院判决：第三人向原告支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间的房屋占有使用费7028058元。 另查明，1、嘉兴市房屋为两层，一层店铺、二层仓库的室内面积均为70.75平方米。2、本院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对第三人的破产清算申请，该案尚在审理过程中。原告向破产管理人申报了（2016）浙0402民初575号、（2016）浙0402民初2785号案件中对第三人的租金（占有使用费）及违约金等债权共计11941891元，现破产管理人以原告主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。 本院认为，本案立案时为房屋租赁合同纠纷，实为物权保护纠纷。双方对原告为出租人、第三人为承租人、被告为次承租人的法律关系没有异议，被告占有使用涉案房屋是基于原告与第三人之间的房屋租赁关系。现因第三人违约，法院已判决解除原告与第三人的租赁关系，被告作为次承租人也就失去了继续占有使用涉案房屋的依据，所以原告要求被告腾退的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但双方对原告与第三人解除租赁关系后，被告占有使用涉案房屋期间的占有使用费存在以下争议。 首先，占有使用费的起算时间。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。解除原告与第三人租赁关系的判决已于2016年4月5日生效，即日起被告通过转租取得租赁权利也失去了依据，此时被告继续占用使用涉案房屋构成侵权，所以被告应当自2016年4月6日起向原告支付占有使用费。被告辩解已向第三人支付了2014年至2017年的租金，要求自2018年起支付占有使用费，本院认为被告与第三人的租赁合同约定租金一年一付，被告一次性支付四年租金存在考虑不周等因素，未充分考虑由此可能产生的不利后果，结合本案第三人已进行破产清算，被告可就2016年4月6日至2017年12月31日的已付租金向破产管理人申报债权处理。 其次，占有使用费的标准。本案中既有原告与第三人的租赁合同的租金价格，又有被告与第三人的转租合同的租金价格，经计算两者的租金相差不多，而且双方均未申请通过司法评估确定占有使用费的标准，所以本院认为折中两个租金价格作为本案占有使用费的标准更为合理。 第三，占有使用房屋的面积。因双方对涉案租赁房屋的面积有争议，而且房屋产权证中的图纸与实际有差异，所以应以被告实际使用面积为准。经本院现场测量一层店铺和二层仓库的室内面积均为70.75平方米，三方对此并无异议。 第四、（2017）浙0402民初2785号案件判决第三人支付原告自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费，原告能否再向被告主张该期间的占有使用费。本院认为第三人和被告对支付占有使用费的义务形成不真正连带责任的关系，即被告是最终的承担方，第三人向原告承担责任后可以向被告追偿。现第三人并未履行（2017）浙0402民初2785号判决中支付占有使用费的义务，原告有权基于物权保护关系直接向被告主张权利。 综上，被告需向原告支付2016年4月6日起至2019年5月31日期间（1151天）的占有使用费，即96487元。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴市丰迪电缆有限公司于判决生效之日起三十日内腾退返还原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司嘉兴市房屋（室内面积141.5平方米），并支付原告房屋占用使用费96487元（暂计至2019年5月31日，之后的占用使用费以每日83.83元计算至腾退之日）。 二、驳回原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2631元、保全申请费1043元，由原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司负担419元，被告嘉兴市丰迪电缆有限公司负担3255元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  沈 杰 人民陪审员  周胜英 人民陪审员  章建强 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  陈 萍