江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7538号原告：上海振新物业管理有限公司徐州分公司，登记住所地徐州市维维大道1号，实际办公地点徐州市新城区钱塘路1号。负责人：任星，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴然然，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪艳，该公司员工。被告：王广珍，男，1968年3月15日出生，汉族，住徐州市云龙区。被告：薛玲（系王广珍的配偶），女，1969年3月3日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称振新物业公司）诉被告王广珍、薛玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告振新物业公司的委托诉讼代理人吴然然及刘雪艳、被告王广珍到庭参加诉讼，被告薛玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告王广珍、薛玲支付原告物业服务费6191.2元（即计算期间为自2015年1月1日至2019年7月31日，计算依据为原、被告签订的前期物业服务协议中的第四条，计算明细为自2015年1月1日起至2017年7月31日处于空置状态，按照全额70%的标准收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×31个月×70%=3081.4元；2017年8月1日起至2018年12月31日处于入住状态，按照全额收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×17个月=2414元；2019年1月1日起至2019年7月31日处于空置状态，按照全额70%的标准收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×7个月×70%=695.8元，以上合计6191.2元），并支付原告公共能耗费395.1元（计算期间自2014年1月1日至2019年6月30日，分摊的公共能耗费853.5元-预交的458.4元=395.1元）、滞纳金3330.26元（依据为原、被告签订的前期物业服务协议中的第六条，原告按照银行利率即日万分之五的利率标准计算，109.22平方米×1.3元/月/平方米×1675天×0.05%=3330.26元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所在的云龙区汉源国际丽城小区自前期物业管理开始建立了物业服务合同关系至今，被告自2015年1月1日至2019年7月31日期间拖欠原告物业费及公告能耗费。原告曾电话、书面、上门催缴，被告均拒绝交纳。现原告遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告王广珍辩称，1.拖欠物业管理服务费原因。原告没有履行管理、服务的义务，导致本单元本楼层3#-1-1402室业主在装修房屋时，擅自改变房屋设计，进户门由设计时的内开改为外开，占据了消防安全通道，给被告在出入时带来极大的不便。如果发生火宅、地震等事件，大家都在逃生时，02室的门挡住了消防安全通道，被告将被挡在室内逃不出去，已经构成了重大安全隐患。2.《前期物业服务协议》明确约定了原告的义务（详见协议内容、小区住宅装修须知、《业主手册》）。综上所述，原告未尽到自己的监督、管理、服务义务，给被告造成了潜在的重大安全隐患。被告曾向原告多次反映此情况，自2015年初至今，一直没有得到解决。被告认为其缴纳的物业管理服务费、装修管理费是购买原告的管理与服务的费用，既然原告没有给被告提供服务，被告理所当然不需要缴纳物业管理服务费。被告薛玲未到庭，但提交了书面答辩状，内容同被告王广珍的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月15日，徐州沪建房产有限公司就案涉小区的前期物业管理服务进行招标，原告振新物业公司中标，收费标准为1.3元/平方米/月，并在徐州市住房保障和房产管理局及其物业管理处进行了登记。2013年10月16日，徐州市物价局作出徐价服函[2013]38号《关于汉源国际丽城项目前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的汉源国际丽城项目前期物业管理公共服务收费备案，收费标准为：高层住宅不超过1.3元/平方米/月，公共能耗费按实际发生费用合理分摊；二、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费应严格按《徐州市市区物业服务收费管理办法》执行；三、振新物业公司应认真执行明码标价规定。2013年12月31日，原告振新物业公司（甲方）和被告王广珍（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：甲乙双方就前期物业服务达成协议；物业服务费按建筑面积收取，1.65元/平方米/月（其中，服务管理费1.3元/平方米/月，共用部位、公用设施设备的日常运行费0.35元/平方米/月）；乙方交纳费用时间，首期物业管理费应于办理入住手续时间向物业管理企业交纳一年的物业管理费，首期物业管理费起计日期自《入住通知书》上注明的上房日期起开始计算，此后可每季度一次且在上次服务时间结束前的15日之前履行下一次的物业公共服务费的交纳义务。每逾期一日将加收应付金额的千分之三作为违约金；双方还对双方的权利和义务、物业服务的内容、物业服务质量、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告王广珍、薛玲为案涉小区3#-1-1403业主，房屋建筑面积109.22平方米，其尚欠原告物业服务费6191.2元（即计算期间为自2015年1月1日至2019年7月31日，计算明细为自2015年1月1日起至2017年7月31日处于空置状态，按照全额70%的标准收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×31个月×70%≈3081元；2017年8月1日起至2018年12月31日处于入住状态，按照全额收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×17个月≈2414元；2019年1月1日起至2019年7月31日处于空置状态，按照全额70%的标准收取物业费，1.3元/月/平方米×109.22平方米×7个月×70%≈695.7元，以上合计6190元）。但是，被告于2013年12月31日交纳给原告建筑垃圾费500元，原告无证据证明其公司清运了被告的建筑垃圾，故该笔费用应当冲抵被告应当交纳的物业服务费。另外，被告虽提出其还向原告交纳了装修管理费200元，但是原告在小区业主装修时进行了相应的巡视、检查，故该笔费用不予冲抵。此外，被告还提出其向原告预交了分摊公告能耗费458.4元，但是原告在诉请本案公共能耗费时已经予以扣减，故该笔费用不再重复扣减。据此，被告尚欠原告的物业服务费为5690元（计算期间为自2015年1月1日至2019年7月31日，6190元-500元=5690元）。本院认为，2013年12月31日原、被告之间签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告振新物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告王广珍、薛玲为案涉汉源国际丽城小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其欠付的物业服务费，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持，但支持的数额为5690元。关于原告主张要求被告支付分摊公共能耗费395.1元问题。因原告当庭未能提供相应水、电交费凭证等证据予以证明被告案涉房屋所产生的公共能耗费的实际用量，故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院亦暂不予支持。关于被告辩称观点一“原告没有履行管理、服务的义务，导致本单元本楼层3#-1-1402室业主在装修房屋时，擅自改变房屋设计，进户门由设计时的内开改为外开，占据了消防安全通道，给被告在出入时带来极大的不便。如果发生火宅、地震等事件，大家都在逃生时，02室的门挡住了消防安全通道，被告将被挡在室内逃不出去，已经构成了重大安全隐患”问题。该观点属于侵权法律关系问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称观点二“原告未尽到自己的监督、管理、服务义务”问题。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告王广珍、薛玲给付原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司物业服务费5690元（计费期间为2015年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，减半收取为44元，由原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司负担22元，由被告王广珍、薛玲负担22元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年十二月十二日书记员 崔朝宇