浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7687号 上诉人（原审被告）浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。 法定代表人林旭昌，董事长。 委托诉讼代理人李忠，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李艾华，女，1969年8月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人庄道鹤，系李艾华丈夫。 被上诉人（原审原告）庄道鹤，男，1964年7月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是公司）因与被上诉人李艾华、庄道鹤物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初11239号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，根据杭州市国土资源局不动产登记记载，杭州市西湖区启真名苑8幢1单元1102室房屋登记的国有建设用地使用权/房屋所有权权利人为李艾华，共有情况为单独所有。该房屋位于顶层。案涉房屋于2007年交付给李艾华、庄道鹤，开发商为浙江恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）。房屋交付后，李艾华、庄道鹤发现房屋存在漏水现象即向开发商恒业公司反映，恒业公司亦对房屋进行了多次维修，但未能修复。启真名苑房屋交付业主使用后，杭州市西湖区启真名苑小区业主委员会每年均与求是公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。业主应交纳一定的物业管理费用。李艾华、庄道鹤入住后，均按约定向求是公司交纳物业管理费用及物业维修基金。2014年1月2日，李艾华、庄道鹤书面发函求是公司，要求求是公司对屋顶、外墙及门厅、室内天花板、木门、墙壁等损害部分予以修补复原，涂防水材料，去湿除霉。2017年10月，求是公司按照物业维修基金申请程序对房屋涉及共用部位的楼顶屋面进行了维修，但未修复。2018年7月，李艾华、庄道鹤自行委托施工队对房屋屋面进行了修理。一审审理中，经李艾华、庄道鹤申请，原审法院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对杭州市保俶北路12号启真名苑8-1-1102室房屋室内装修损毁与渗水因果关系进行鉴定，该公司经过现场勘查向原审法院出具了司法鉴定报告书，确定了客厅区域1-2/F轴、1/D-F轴墙体、卧室区域2-4/A轴窗户下方墙体、公共楼梯区域5/E-G轴墙体、3/E-G轴墙体、卧室区域2-4/A-C轴天花板系因屋面及外墙防水措施存在缺陷导致室内装修损毁，李艾华、庄道鹤预交了鉴定委托费用20000元。另经李艾华、庄道鹤申请，原审法院委托福建新洋保险公估有限公司杭州分公司对启真名苑8-1-1102室房屋因渗水所造成室内装修装潢损毁的损失进行评估，该公司向该院出具了公估报告书，确定案涉房屋室内装修装潢因渗水事故损毁的损失金额为51704.83元，李艾华、庄道鹤预交了鉴定委托费用5000元。对于因果关系鉴定报告书及损失评估报告书经过质证，双方当事人对鉴定报告书均无异议。对于评估报告书，李艾华、庄道鹤对于评估报告书确定的损失无异议，求是公司提出了以下异议；评估报告书第7项主卧、主卧阳台电线线路重做的费用系李艾华、庄道鹤单方的陈述，应当剔除；第18项餐厅、客厅墙面粉刷的损失不完全是因为漏水导致。 李艾华、庄道鹤原审诉讼请求：1.判令求是公司赔偿李艾华、庄道鹤经济损失51704.83元；2.本案鉴定费及诉讼费由求是公司承担。 原审法院认为，启真名苑业委会与求是公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。启真名苑居委会系代表全体业主与求是公司签订合同，故该合同效力及于全体业主。李艾华系启真名苑8幢1单元1102室登记的唯一所有权人，系该小区业主，故庄道鹤作为共同原告以物业服务合同纠纷作为诉由提起诉讼依据不足，该院不予支持，李艾华系《物业管理服务合同》权利义务的承受者。案涉房屋于2007年交付，交付时即存在漏水问题，根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条之规定，案涉房屋具有八年质保期，应由房地产经营者恒业公司承担保修义务，故恒业公司对李艾华、庄道鹤遭受的损失负有过错，李艾华、庄道鹤应向恒业公司进行主张。求是公司作为小区物业服务公司，应当履行管理职责，积极向恒业公司反映业主诉求，并及时向业主反馈结果。保修期限届满后，求是公司有义务根据《物业管理服务合同》之约定，对楼顶、屋面、墙体履行维修、养护和管理之义务。求是公司虽按照物业维修基金申请程序对李艾华、庄道鹤房屋的楼顶屋面进行了维修，但并未修复，且并未对涉及房屋建筑共用部位的墙体进行有效修复，给李艾华、庄道鹤的财产造成了损失。求是公司怠于履行管理、维修职责，具有过错，应对案涉房屋因渗水导致装修装潢损毁的损失扩大部分承担赔偿责任。关于损失范围的确定，首先，评估报告确定的损失范围是以损害因果关系鉴定报告为依据对室内装修装潢损失所做的评估；其次，对于评估报告第7项载明的主卧、主卧阳台电线线路重做费用，鉴定报告虽未明确列明电线线路系漏水所致，但根据常理可以判断，墙体长期渗水容易造成电线因浸水而损坏；对于评估报告第18项餐厅、客厅粉刷费用，根据鉴定报告，房屋渗水确实造成客厅区域墙体受损。故该院依据评估报告确定损失的范围。参照评估报告，酌情确定求是公司应负的赔偿金额为36000元。鉴定费由双方酌情负担。本案中，李艾华、庄道鹤房屋因渗水导致装修装潢损毁的事实持续至今，且李艾华、庄道鹤多次向求是公司提出由求是公司修理房屋楼顶、屋面、墙体的诉求。故对求是公司提出的本案已超过诉讼时效的主张，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、浙江浙大求是物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李艾华经济损失36000元。二、浙江浙大求是物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李艾华、庄道鹤鉴定费20000元。三、驳回李艾华、庄道鹤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取546元，由浙江浙大求是物业管理有限公司负担。李艾华、庄道鹤于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江浙大求是物业管理有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费。 宣判后，求是公司不服该判决，提出上诉称：一、本案事实不清。根据一审已查明的事实，案涉房屋进户门外从交付时就存在漏水现象，存在质量问题。此后虽经房屋开发商浙江恒业房地产开发有限公司多次修补仍未根本解决问题。恒业公司作为承担维修义务的责任主体，没有参与本案诉讼，因此有关漏水的修补及各时段的损失情况并未查清。二、原审判决适用法律不当。上诉人作为物业服务单位仅能提供日常管理、清洁、维护和应急处理，屋顶漏水问题复杂，非上诉人本身能够维修的能力范围。上诉人在被上诉人告知屋顶发生漏水后，均及时通知恒业公司，要求其进行维修。在质保期满后，也通过启动维修基金申请程序对案涉房屋漏水问题聘请专业施工单位进行维修。上诉人的处理方式符合物业服务合同的约定，已按要求履行管理职责，上诉人对案涉房屋漏水及其导致的损失并无任何过错。即使恒业公司及专业施工单位维修后未能完全解决屋顶漏水问题，责任也不应当由上诉人承担。一审法院在未查清漏水具体细节，且已认定应由恒业公司承担保修义务、被上诉人应向恒业公司进行主张的情况下，直接以上诉人怠于履行管理、维修职责为由，要求上诉人承担70%的赔偿责任，显属适用法律不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，故请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人李艾华、庄道鹤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因一审是酌情裁判，被上诉人不提异议和抗辩，请求二审法院维持原判。 上诉人求是公司向本院提供如下证据： 1.工作联系单，欲证明上诉人收到被上诉人2014年1月2日的报告后，已经及时通知房地产开发公司。 2.房屋修缮工程维修承揽合同，欲证明房屋质保到期后，上诉人及时启动了物业维修基金，对房屋进行了维修。 被上诉人李艾华、庄道鹤未提供新证据。 对上诉人求是公司提供的证据的真实性，被上诉人未持异议，本院予以确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：案涉李艾华名下启真名苑8幢1单元1102室的房屋在保修期限届满后，求是公司负有对房屋楼顶、墙体等共有部位维修、养护和管理的义务。求是公司虽已根据李艾华、庄道鹤的报修，通过物业维修基金申请程序对李艾华房屋涉及共用部位的楼顶屋面进行了维修，但未有效修复，也未对共用部位的墙体进行修复。据此，求是公司存在怠于履行维修、管理职责的过错，原审法院判决求是公司对案涉房屋因渗水导致室内装修装潢损失的扩大部分承担赔偿责任，并酌情确定鉴定费的分担并无不当。上诉人求是公司的上诉理由及请求，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1092元，由浙江浙大求是物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇一九年十二月二日 书记员  王 琳