安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9493号上诉人（原审被告）:庐江县金水桥宾馆，住所地安徽省庐江县庐城镇文昌路与黄山路交叉口1幢。经营者：罗文远，男，1974年3月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：韦诗华，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张增传，男，1963年4月15日出生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：夏晓琳，女，1963年10月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：叶友胜，男，1975年3月23日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：霍海霞，女，1976年9月26日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：张增正，男，1969年7月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：孙业苗，女，1967年7月27日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：张小八，男，1971年4月24日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：朱友香，女，1967年5月10日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：李功青，男，1963年4月18日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：姚德霞，女，1963年9月18日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：姚维敏，男，1964年1月10日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：张增梅，女，1965年10月9日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。上述十二位被上诉人共同委托诉讼代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。原审被告：陈声梅，女，1972年9月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人庐江县金水桥宾馆（以下简称金水桥宾馆）因与被上诉人张增传、夏晓琳、叶友胜、霍海霞、张增正、孙业苗、张小八、朱友香、李功青、姚德霞、姚维敏、张增梅（以下简称张增传等十二人）、原审被告陈声梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院(2019)皖0124民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金水桥宾馆上诉请求：撤销原判，改判驳回张增传等十二人的诉讼请求。事实和理由：1.金水桥宾馆获得经营权源于与姚大豹的租赁合同关系。金水桥宾馆前身为“金水桥山庄”，系姚大豹用自己的房产并承租与之相邻的案外人金某所有的一间临街门面房为营业门厅，作为一个整体从事旅馆、洗浴、餐饮等服务业，其中浴室租赁给姚德圆经营，餐饮部分由陈声梅承租经营，旅馆部分由姚大豹自己经营。2013年10月，姚大豹与陈声梅签订《房屋租赁合同》约定自2013年12月1日起将金水桥山庄旅馆部分房屋和经营资产及餐饮部分整体租赁（不包括姚德圆经营的浴室部分）给陈声梅，租赁十年，年租金280000元，每年支付一次。后陈声梅接手标的物及相关的经营资质和许可，从事经营至今，目前登记经营者为罗文远。2.涉案《房屋租赁合同》履行期间，金水桥宾馆每年将门面房租金41000元直接交付金某，并在姚大豹交付的租金中作等额扣减，故宾馆门厅使用的门面房由金水桥宾馆直接租赁。又因姚德圆扩大经营，陈声梅从其承租房屋中匀出约三百平方米的房屋给姚德圆。该部分房屋的租金每年30000元由姚德圆直接向姚大豹交付，金水桥宾馆同时从向姚大豹交付的租金中作等额扣减，故涉案房屋租赁合同在履行中已进行了变更并实际履行。3.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，出租人未将所有权变动事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。金水桥宾馆直至张增传等十二人索要租金时才知晓姚大豹与张增传等十二人之间的房屋交易，故对张增传等十二人索要租金的要求予以拒绝。金水桥宾馆已按约全面履行了租金给付义务，符合租赁合同双方当事人的合意，未违反法律规定，具备法律效力，且前述履行行为早于出租人与张增传等十二人之间的产权交易。买卖不破租赁，张增传等十二人无权向金水桥宾馆主张租金，其主张金水桥宾馆与姚大豹恶意串通损害其利益亦不属实。一审在查明金水桥宾馆已经履行租金给付义务后仍判决金水桥宾馆向张增传等十二人交付租金错误。张增传等十二人辩称，1.涉案房屋注册为金水桥宾馆的经营场所，而非陈声梅个人使用。2018年2月8日，姚大豹将涉案房屋转让给张增传等十二人，办理了转让登记，并约定2018年10月以后的房租由张增传等人收取，故姚大豹与陈声梅所签《房屋租赁合同》的履行主体已变更为张增传等十二人与金水桥宾馆。2.涉案《房屋租赁合同》约定的租赁范围不包括金某所有的房屋（一楼大厅）及姚德圆使用的房屋。一审认定金某的房屋包括在涉案《房屋租赁合同》租赁范围内，并扣除了租金41000元，张增传等十二人为避免诉累对此未提出异议，但姚德圆使用的房屋与本案无关。3.金水桥宾馆的经营者为罗文远，陈声梅不是经营者。金水桥宾馆是房租支付主体，陈声梅不是涉案《房屋租赁合同》项下房租的支付主体，其没有义务代金水桥宾馆支付房租。陈声梅主张其已向姚大豹支付了涉案《房屋租赁合同》项下的全部租金证据不足，亦违背常理。陈声梅提交的姚大豹的两份收条上房租的起讫日期错误，房屋标准不统一，不能作为定案的依据。2016年9月27日的收条上注明为2016年12月-2019年11月30日的房租，房屋标准为20.9万元/年，而2017年2月6日的收条上注明为2019年11月1日至2022年10月31日的房租，房租标准为27.86万元/年。且在四个月的时间内，陈声梅将金水桥宾馆未来的6年房租都支付给姚大豹，与涉案《房屋租赁合同》的约定每年支付一次不符，亦明显违背正常经验法则。陈声梅也未提供款项转账记录等其他证据佐证，姚大豹未到庭作证，故收条不具有真实性、合法性和关联性。陈声梅述称，同意金水桥宾馆的上诉请求，不认可一审判决的裁判结果。张增传等十二人向一审法院起诉请求：判令陈声梅、金水桥宾馆立即给付2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金280000元，并自2018年11月1日起按照月利率6厘支付利息款；由陈声梅、金水桥宾馆承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年10月8日,陈声梅与姚大豹签订《房屋租赁合同》，约定将姚大豹经营的金水桥宾馆出租给陈声梅经营，房屋面积为1580平方米,共五层,其中一层是金水桥宾馆的接待大厅，租赁期限为2013年12月1日-2022年11月30日，租金为280000元/年，租金支付方式为每年10月30日前一次性支付。上述事实有张增传等十二人提交的《房屋租赁合同》佐证，双方无异议。二、2018年2月8日，姚大豹将出租的房屋出售给张增传等十二人，姚大豹与张增传、叶友胜、姚维敏、李功青、张增正、张小八签订协议书一份，协议书约定：1、甲方承认乙方在过户前与陈声梅等人签订的房屋租赁合同的法律效力，原合同主要条款内容不变更，仍按原合同履行；2、自2018年10月30日起，新年度房租费由甲方收取，乙方与陈声梅租赁关系终止。协议签订后，姚大豹与张增传等十二人办理了房屋过户登记手续。上述事实有张增传等十二人提交的《协议书》、不动产权证书佐证，陈声梅、金水桥宾馆对协议书的效力不予认可，认为该协议书系姚大豹与张增传等人之间的约定，仅对协议双方有效，对陈声梅、金水桥宾馆不具有法律约束力；对不动产权证书真实性无异议，但认为姚大豹将房屋出售给张增传等十二人，陈声梅并不知情。三、陈声梅、金水桥宾馆提交了姚大豹出具的收条、姚大豹与陈声梅给付租金视频光盘，其中2016年9月27日出具的收条载明“今收到陈声梅金水桥宾馆房租（2016年12月1日-2019年11月30日）合计人民币陆拾贰万柒仟元整，此据，姚大豹”；2017年2月6日出具的收条载明“今收到陈声梅金水桥宾馆房租2019年11月1日至2022年10月31日人民币捌拾叁万陆千元整（￥836000元）。现金收妥，此据，姚大豹”。光盘内容为陈声梅向姚大豹交付现金836000元，并说明此款系交付2019年11月1日至2022年10月31日的房屋租金。张增传等十二人对上述证据真实性均不予认可，认为双方未按《房屋租赁合同》约定的支付方式一年一付，提前支付房租系姚大豹与陈声梅恶意串通，且一次性交付836000元现金不符合日常交易习惯，不认可陈声梅已支付租金。四、金水桥宾馆的一层接待大厅为案外人金某所有，每年由金某向金水桥宾馆收取租金，租金标准为41000元/年，陈声梅、金水桥宾馆提交协议书、收条、不动产权证书佐证，张增传等十二人认为陈声梅与金某之间的房屋租赁关系与本案无关。五、金水桥宾馆合伙人有陈声梅、杨杰、罗文远、洪艳，注册经营者为罗文远，但实际由陈声梅对外执行合伙事务，包括财务管理。一审法院认为，关于本案争议焦点一：张增传等十二人有无权利向陈声梅、金水桥宾馆主张租金。依法成立的合同受法律保护。陈声梅与姚大豹于2013年10月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真是意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年2月8日，姚大豹将涉案房屋出售给张增传等十二人，在合同租赁期限内，该《房屋租赁合同》仍然有效,但因房屋所有权人已由姚大豹变更为张增传等十二人,故房屋变更登记以后的租金应当由现房屋所有权人张增传等十二人收取。陈声梅、金水桥宾馆虽提交了证据证明其已在房屋所有权变更之前即已支付了全部房屋租金，但该院认为，张增传等十二人作为房屋所有权人有权向承租人主张租金，陈声梅、金水桥宾馆与原房屋所有权人之间的房屋租金给付关系不能对抗现房屋所有权人。关于争议焦点二：应支付的租金数额是多少。陈声梅、金水桥宾馆在与姚大豹签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积为1580平方米，为一至五层，其中明确载明一层为接待大厅。本案庭审中，陈声梅、金水桥宾馆申请证人金某出庭作证，陈述金水桥宾馆一层为其所有，且提交的不动产产权证书载明106、107号房屋所有权人为金某，张增传等十二人主张的280000元租金中包含了应当支付给金某的租金，依据陈声梅、金水桥宾馆提交的证据表明，金某所有的房屋租金为41000元/年，故张增传等十二人有权主张的租金数额应当是239000元。对陈声梅、金水桥宾馆辩称的应当扣除案外人姚德圆所有的房屋租金，该院认为，姚德圆所有的房屋不在陈声梅与姚大豹的租赁合同范围内，故对陈声梅、金水桥宾馆的抗辩主张，不予采信。关于争议焦点三：陈声梅是否应当支付租金。陈声梅虽不是金水桥宾馆营业执照上载明的经营者，但金水桥宾馆其他合伙人对陈声梅对外执行合伙事务包括管理财务的行为予以认可，陈声梅支付租金的行为即是金水桥宾馆支付租金的行为；姚大豹出具的收条上亦载明“收到陈声梅金水桥宾馆房租”字样，此表达方式表明姚大豹收取的租金系金水桥宾馆的租金，故张增传等十二人认为陈声梅支付租金的行为不能代表金水桥宾馆的抗辩主张没有事实和法律依据，不予采信。对张增传等十二人要求陈声梅支付租金的主张，不予支持。金水桥宾馆应当支付张增传等十二人2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金239000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十一条、第二百一十二条、第二百二十九条,《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决：庐江县金水桥宾馆与判决生效之日起二十日内支付张增传、夏晓琳、叶友胜、霍海霞、张增正、孙业苗、张小八、朱友香、李功青、姚德霞、姚维敏、张增梅2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金239000元。案件受理费5500元，由张增传、夏晓琳、叶友胜、霍海霞、张增正、孙业苗、张小八、朱友香、李功青、姚德霞、姚维敏、张增梅负担805元，由庐江县金水桥宾馆负担4695元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同。本案中，涉案房屋的所有权人已由姚大豹变更为张增传等十二人，并经物权登记，张增传等十二人已按照《协议书》约定和法律规定继受涉案《房屋租赁合同》项下出租人姚大豹的权利和义务。现金水桥宾馆继续占有使用涉案房屋，张增传等十二人亦同意继续履行涉案《房屋租赁合同》，故各方当事人均应继续按约履行合同义务。金水桥宾馆主张陈声梅已经将涉案《房屋租赁合同》下剩租赁期间的全部租金交付原产权人姚大豹，除收条外，未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。且即便该租金支付属实，金水桥宾馆亦不能据此对抗张增传等十二人作为房屋所有权人依据涉案《房屋租赁合同》约定主张租金的权利。一审据此认定金水桥宾馆承担继续履行支付租金的义务，并无不当。涉案《房屋租赁合同》约定的标的物为金水桥宾馆，共五层,其中一层是金水桥宾馆的接待大厅，合计房屋面积为1580平方米。案外人姚德圆所使用的房屋与金水桥宾馆所使用的五层房屋物理上不存在包含关系，故案外人姚德圆所使用的房屋不包含在涉案《房屋租赁合同》范围内，金水桥宾馆据此主张扣减租金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，金水桥宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由庐江金水桥宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月二十六日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。