安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1022民初1172号 原告：上海戎立房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇曹黎路38弄25号1310室，统一社会信用代码91310116MA1J8W5B9T。 法定代表人:马大庆，系该司负责人。 委托诉讼代理人：江建辉，安徽哲启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪佳，安徽哲启律师事务所律师。 被告：黄山市徽煌府第置业有限公司，住所地安徽省休宁县万安镇古楼村齐云大道145号，统一社会信用代码91341000675876991U。 法定代表人：徐南，系该司总经理。 委托诉讼代理人：李红兵，江苏同盛律师事务所律师。 被告：胡锦华，男，1963年3月20日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。 原告上海戎立房地产营销策划有限公司（以下简称戎立营销策划公司）与被告黄山市徽煌府第置业有限公司（以下简称徽煌府第公司）、胡锦华商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行审理。原告戎立营销策划公司的委托诉讼代理人汪佳，被告徽煌府第公司的委托诉讼代理人李红兵到庭参加诉讼，被告胡锦华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告戎立营销策划公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与徽煌府第公司签订的《天琴翠谷全案代理销售协议》及《合同补充协议书》；2、请求依法判令徽煌府第公司归还原告保证金500000元并支付原告利息（利息以500000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至款清之日止）；3、请求依法判令胡锦华对保证金500000元承担连带清偿责任；4、请求判令徽煌府第公司赔偿原告各项损失202773元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，原告与徽煌府第公司签订《天琴翠谷全案代理销售协议》，约定由戎立营销策划公司独家代理徽煌府第公司开发的天琴翠谷项目房屋的销售，且徽煌府第公司应确保首批房源在2018年12月底之前、第二批房源在2019年5月1日前拿到预售许可证。双方约定由戎立营销策划公司向徽煌府第公司支付保证金共计2000000元，其中500000元于此合同签订后3个工作日以转账方式支付，并由胡锦华作为徽煌府第公司的担保人，为保证金500000元提供担保。嗣后，戎立营销策划公司支付徽煌府第公司保证金500000元。2018年12月11日，双方签订《合同补充协议书》，将第一批房源与第二批房源的房产作出部分调整。 戎立营销策划公司在签订合同后，积极组织工作人员、设立项目团队、入驻徽煌府第公司售楼处。然而，除4幢、6幢的12套房源（即第一批房源部分房产）外，徽煌府第公司未依约获得案涉项目房屋的预售许可，同时，在戎立营销策划公司销售房源时，徽煌府第公司亦未能将售出的房产办理解封、过户手续。另外，由于徽煌府第公司未妥善处理各种外债，戎立营销策划公司在售楼过程中，经常遭受徽煌府第公司的债权人围堵，造成原告无法正常工作。因徽煌府第公司的上述违约行为导致双方签订的《天琴翠谷全案代理销售协议》及《合同补充协议书》至今无法继续履行。戎立营销策划公司为履行上述合同投入大量人力、物力，现因徽煌府第公司违约，造成巨大损失。原告多次与被告协商无果，现为维护自身合法权益，特诉至法院。 徽煌府第公司辩称，双方签订的合同协议属于附生效条件的合同，如果原告违反法律法规的规定及合同约定，在不具备履行合同的情形下，擅自履行合同应当对其行为承担责任。原告支付的500000元保证金按照约定由徽煌府第公司转汇入胡锦华个人账户，保证资金安全。徽煌府第公司从未占有使用该笔资金，故应由胡锦华归还该笔款项。 胡锦华未到庭，也未提交书面答辩意见，未发表举证质证意见。 戎立营销策划公司为证明其诉请，向本院提交以下证据证明：1、营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、国家企业公示信息打印件一份，证明被告的诉讼主体资格，同时证明马健系徽煌府第公司原法定代表人的事实及吴永庆系徽煌府第公司股东的事实；3、《天琴翠谷全案代理销售协议》及《〈天琴翠谷全案代理销售协议〉合同补充协议书》原件，证明原被告签订合同，约定相关权利义务的事实；4、银行转账记录及收据原件，证明原告向徽煌府第公司支付保证金500000元的事实；5、原告项目负责人与徽煌府第公司原法定代表人马健的微信聊天记录复印件，证明原告在签订合同后，积极组织工作人员、设立项目团队、入驻徽煌府第公司售楼处进行营销的事实；6、天琴翠谷项目成本银行流水确认清单一组、中国银行交易流水明细清单一组、说明一份及吴梅身份证复印件一份，共同证明原告为履行合同，自2019年1月至2019年4月在天琴翠谷项目投入成本202773元的事实；7、商品房预售许可证复印件一份，证明原告至今仅获得4幢、6幢的12套房源的预售许可事实；8、原告与徽煌府第公司原法定代表人马健微信聊天记录复印件一份及徽煌府第公司股东吴永庆微信聊天记录复印件一份，证明原告就合同无法继续履行、退还保证金的事宜与马健及吴永庆进行协商，均未得到解决。 徽煌府第公司向本院提交银行转账记录一份，证明徽煌府第公司已将500000元保证金转账到胡锦华账户。 对上述原告提交的证据1、2、3、4、7及徽煌府第公司提交的银行转账记录真实性本院予以确认。对原告提交的证据5、8微信聊天记录因徽煌府第公司的法定代表人马健已经死亡，无法核实其真实性，本院不予认可，对证据8中吴永庆的微信聊天记录徽煌府第公司予以确认本院予以认可。对原告提交的证据6徽煌府第公司不予认可，该组证据中除了银行流水、身份证复印件，其他证据均系原告单方制作，对其证明目的本院将结合庭审查明事实综合予以确认。 本院经审理查明认定事实如下:2018年10月29日，甲方徽煌府第公司与乙方戎立营销策划公司签订《天琴翠谷全案代理销售协议》，约定由戎立营销策划公司独家代理销售徽煌府第公司开发的天琴翠谷项目房屋，代理期限从2018年10月29日至2020年3月21日，代理范围为徽煌府第公司所有待售房源。项目保证金为2000000元，其中500000元在合同签订后3个工作日内打到甲方账户，该笔保证金由胡锦华作为甲方的担保人，以确保资金安全，并在合同附件二中签署担保协议。双方还约定甲乙双方签订合同的基础是在甲方确保首批房源在2018年12月底之前，以及第二批房源在2019年5月1日之前拿到预售许可证。合同签订后，戎立营销策划公司于2018年11月12日将500000元保证金支付给徽煌府第公司。徽煌府第公司于同日将500000元保证金支付给胡锦华。2018年12月11日，戎立营销策划公司与徽煌府第公司签订《合同补充协议书》，将第一批房源与第二批房源的房产作出部分调整。戎立营销策划公司在合同签订后，便组织工作人员，设立项目团队，入驻徽煌府第公司售楼处。除2019年1月7日徽煌府第公司获得4幢、6幢的12套房屋（属于第一批房源部分房产）的商品房预售许可证外，未再获得案涉项目房屋的预售许可。同时，在戎立营销策划公司销售房源时，徽煌府第公司亦未能将售出的房产办理解封、过户手续。另外，由于徽煌府第公司未妥善处理各种外债，戎立营销策划公司在售楼过程中，经常遭受徽煌府第公司的债权人围堵，造成原告无法正常工作。因徽煌府第公司的上述违约行为导致双方签订的《天琴翠谷全案代理销售协议》及《合同补充协议书》至今无法继续履行。现因徽煌府第公司违约，戎立营销策划公司为维护其自身权益，依法诉至法院。 根据庭审查明事实及双方举证质证意见，归纳本案争议焦点：1、戎立营销策划公司与徽煌府第公司双方签订的代理销售协议是否生效；2、徽煌府第公司是否应当赔偿戎立营销策划公司各项损失。 关于争议焦点1，徽煌府第公司辩称代理销售协议第二条第2款第（1）点约定“甲乙双方签订该合同的基础是在甲方确保首批房源在2018年12月底之前……拿到预售许可证”，这是代理销售协议的生效条件，该条件未成就，所以双方的代理销售协议未生效。本院认为，代理销售协议是徽煌府第公司委托戎立营销策划公司独家代理销售天琴翠谷房地产项目的委托合同，双方对委托事宜约定的很清楚。代理销售协议第二条第2款第（1）点对营销代理期限已经有了明确约定，即从2018年10月29日至2020年3月31日。故该代理销售协议应从2018年10月29日开始成立生效。关于“甲乙双方签订该合同的基础是在甲方确保首批房源在2018年12月底之前……拿到预售许可证”条款的约定应当认定为是对甲方义务的约定，即办理预售许可证是徽煌府第公司应履行的义务，而非合同生效的条件。故本院对徽煌府第公司辩称该合同未生效的辩解意见不予认可，该代理销售协议成立且生效。 关于争议焦点2，戎立营销策划公司主张的损失系其签订代理销售协议之后，自2019年1月至4月组织员工进场工作时产生的员工工资、服装费、绩效奖、油补、项目报销等费用。而这些费用均是戎立营销策划公司作为代理销售公司进场开展工作的正常开支，根据合同约定上述开支均由戎立营销策划公司自行筹备安排。故戎立营销策划公司以此主张损失本院不予支持。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，原被告双方签订的代理销售协议成立且生效，双方应当依照协议约定履行各自义务。现徽煌府第公司未能确保协议约定房源拿到预售许可证，且因各类债权债务纠纷，导致销售房源被查封，双方签订的代理销售协议已无法正常履行。现戎立营销策划公司主张依法解除双方协议符合法律规定，本院予以确认。协议解除后，双方应当依照协议约定，由徽煌府第公司退还戎立营销策划公司已收取的保证金500000元。胡锦华作为该500000元保证金的保证人，在保证金担保协议中未明确约定保证方式的，按照连带保证承担保证责任。戎立营销策划公司主张从起诉之日起计算利息不违反相关法律规定，本院予以确认，利率可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、解除原告上海戎立房地产营销策划有限公司与被告黄山市徽煌府第置业有限公司签订的《天琴翠谷全案代理销售协议》及《合同补充协议书》。 二、被告黄山市徽煌府第置业有限公司在本判决生效后二十日内一次性退还原告上海戎立房地产营销策划有限公司保证金500000元，并以500000元为基数从2019年11月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款清之日止。 三、被告胡锦华对退还500000元保证金承担连带清偿责任。 四、驳回原告上海戎立房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5414元，由被告黄山市徽煌府第置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴筱玲 二〇一九年十二月二十八日 书记员  金 丹