贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13516号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓桥村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘政，该公司员工。 被告：胡浪，男，汉族，1988年3月6日出生，住贵州省织金县。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称“碧阳物业公司”）与被告胡浪物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘政、被告胡浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月2日至2019年11月2日共计34个月的物业管理费（住房建筑面积126.15m2×1.2元/月×34月=5147.00元）；2、判令被告按照银行基准贷款一年最低利率(4.35%)的1.3倍赔付违约金4996.00元×4.35%×2.5×1.3=706.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告物业服务管理的盛世华都2号楼1-26-3号房的业主，被告在接收物业时碧阳物业公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年1月2日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院依法判决。 被告胡浪答辩称，一、被答辩人所主张事实不成立。答辩人与被答辩人于2016年1月2日签订了《物业管理服务协议)(以下简称《协议》），该协议为被答辩人提供的格式合同，当时被答辩人以业主必须签字才能拿到钥匙为要挟而签订，且该协议第四条第一款内容为“本物业服务费用标准:电梯房:第一年元/m2，第二年根据市场变化甲乙双方另行约定……”，协议上明确显示第一年单价未填写，且第二年起被答辩人并未与答辩人进行重新商量约定，故被答辩人所主张的1.2元/m2/月事实不成立;答辩人并未接到被答辩人的催促，反倒是答辩人去交水费时物管费收多少，得到被答辩人工作人员的答复是“按合同收”，但是《协议》合同上并未明确，且被答辩人拒绝与答辩人按《协议》就相关费用进行协商，故被答辩人所主张“经工作人员多次催促未果”不成立。 二、被答辩人违约在先，履职不到位。(一)住宅楼进出口均与前面美食街商业区连接互通，被答辩人未结合实际需求设置有效门禁或安全隔离及视频监控设施，尤其二栋一单元电梯入口和美食街公共厕所连在一起，外来人员常常走错进入，被答辩人也只是刚交房时安排保安在电梯口值守了一段时间，且保安全部为年纪较大、精神状态较差，居住安全没有保障，违反《协议》第二条第四款“执行进出人员登记制度和必要的安检”;(二)各主要出入口通道地面痰迹较多，电梯内地面长期脏污、电梯门槽垃圾堵塞，地下车库进电梯入口旁长期有小便积便恶臭严重，违反《协议》第三条第四款环境卫生“保证清洁”的约定;(三)楼下地面院坝及主要消防通道长期车辆乱停乱放、未配备消防管理人员、未定期开展消防检查、消防控制室及视频监控室长期无人员值守栋一单元两个电梯内监控长期市损坏状态，未认真落实消防管理制度，后面单元入口门前长期被电动车扎堆停放堵塞主要通道等现象，严重违反了《协议》第二条第五款关于“关于建立良好的交通秩序和车辆停放秩序”的约定和第三条第六款关于“消防”安全管理的约定。 三、根据相关法律法规及社会约定俗成，小区是指在城市一定区域内具有相对独立居住环境的大片居民住宅集中管理区域。而盛世华都美食街这里是一个开放型的商住混合区，功能区分没有相对独立，管理混乱，社会闲杂人员可以自由出入，安全得不到有力保障。被答辩人对物业管理人员管理和业务培训不到位信息张贴不规范，电梯内及电梯口、各通道显著位置经常乱张贴临时性通知及小广告。被答辩人履职不到位，与供水部门信息互通受限造成经常没有准备就被停水。 四、本来钱不多，但是答辩人所居住区域基本无绿化可言，未形成封闭或相对独立小区环境模式，被答辩人代收水费时均额外收取了生活垃圾处理费(具体单据见附件)，且未与答辩人协商而单方制定霸王条款的做法，实在有失公平，令人难以接受。综上所述，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务与收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业约定”等相关规定及具体实际情况，请求贵院在査清事实的基础上裁定驳回或判决驳回被答辩人的无理诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，原告碧阳物业公司作为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司作为甲方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方对毕节‘盛世华都’一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自2014年12月30日业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”该合同还约定了其他事项。2016年1月2日，被告胡浪作为盛世华都2号楼2-1-26-3号房屋的业主，与原告碧阳物业公司签订《物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。并载明原告住房的建筑面积为126.15平方米，电梯房第一年1.2元/平方米。合同签订后，被告至今尚未向原告支付2017年1月2日至2019年11月2日期间的物业服务费。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，涉案的小区商住混合，外来人员较多，但原告并未针对性的采取相关措施完善其管理区域内安全防范工作，另外，该小区内还存在车辆随意停放、未及时处理停用电梯、修整受损的公用设施等问题。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。 本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告从2017年1月2日起未交付物业服务费，按照《前期物业服务合同》对交付时间的约定，被告应当支付2017年1月2日至2019年11月2日期间(34个月)的物业费，按合同约定的交费标准，计算被告应缴纳的物业费为126.15平方米×1.2元×34个月=5146.92元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2017年1月2日至2019年11月2日期间物业费的诉请请求，本院予以支持4632.23元（5146.92元×90%）。因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告诉请的违约金，本院不予支持。虽然被告提供的《物业管理服务协议》中在第一年服务费用标准上未载明数据，但根据原告提供的原、被告双方签订的《物业管理服务协议》以及与毕节兴业房地产开发有限公司签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》，能够体现对涉案小区物业管理费收取标准已经进行了明确的约定，被告以己方提供的《物业管理服务协议》未载明收费标准拒交物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡浪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司支付2017年1月2日至2019年11月2日期间的物业服务费4632.23元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告胡浪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月二十五日 书记员  申开旭