新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2019）新27民终714号上诉人（原审被告）：靳旭忠，男，1972年12月22日出生，汉族，新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县村民。委托诉讼代理人：马文辉，新疆丰盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：精河县城镇九天家私专卖店，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。负责人：陈亚龙，男，1989年10月22日出生，汉族，甘肃省通渭县村民，该店店主。委托诉讼代理人：周平，新疆宋楠律师事务所律师。上诉人靳旭忠因与被上诉人精河县城镇九天家私专卖店租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2017）新2722民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月20日开庭进行了审理。上诉人靳旭忠及其委托诉讼代理人马文辉、被上诉人精河县城镇九天家私专卖店的负责人陈亚龙及其委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳旭忠上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。精河县城镇九天家私专卖店的第一项诉讼请求是要求解除双方在2014年9月4日签订的《租赁合同》和2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》，一审法院对该项诉讼请求未作判决违反法定程序。二、一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。首先，租赁商铺的建设工程竣工验收消防备案手续齐备，某消防大队责令精河县城镇九天家私专卖店限期整改的具体问题是精河县城镇九天家私专卖店装修未办理消防设计备案、竣工验收备案。2014年9月4日，双方签订精河县交通路景园小区2号商铺一层3号门面房的合同中虽然约定靳旭忠给精河县城镇九天家私专卖店商铺办理消防手续，实际上靳旭忠协助精河县城镇九天家私专卖店办理消防手续，精河县城镇九天家私专卖店需将本人的身份证原件及复印件、营业执照原件及复印件、装修消防设计施工图，消防产品质量合格证明文件等资料提交靳旭忠，靳旭忠才能办理消防验收备案手续。靳旭忠曾多次催促精河县城镇九天家私专卖店提交上述资料办理消防验收备案手续，而精河县城镇九天家私专卖店一直未向靳旭忠提交，致使消防验收备案手续无法办理，未办消防验收手续的责任在精河县城镇九天家私专卖店。其次，2015年5月1日，双方签订的××县门面房租赁合同中并未约定由靳旭忠办理消防备案手续，该商铺未办理消防备案手续与靳旭忠没有任何关系，一审法院判决认定靳旭忠未履行办理消防备案手续义务错误。第三，办理消防备案手续不是必须经靳旭忠才可办理，精河县城镇九天家私专卖店自己也可办理。第四，某消防大队出具的是责令限期整改通知书，按整改通知书的要求进行整改，完全可以办理消防备案手续，租赁合同可继续履行，精河县城镇九天家私专卖店租赁商铺进行营业的合同目的完全可以实现。三、关于装修费用的问题。一审法院依据新疆某工程项目管理有限公司（2017）622、623、624号三份工程造价审核书，认定装修费用为464013.76元。该三份工程造价审核书，审核人员未到现场进行调查，未经核查，仅凭精河县城镇九天家私专卖店提供的三份装修合同进行工程造价审核。根据《资产评估法》第二十五条之规定，三份工程造价审核书的评估依据不符合法律规定。同时，三份工程造价审核书亦违反了《资产评估准则一基本准则》第十三条第四个程序“现场调查”、“注册资产评估师不得随意删减评估程序”等评估程序。三份工程造价审核书评估依据不符合法律规定，评估程序违反资产评估准则，原审判决作为定案依据是错误的。《租赁合同》可以履行，装修费用理应由精河县城镇九天家私专卖店承担。四、关于停业损失的问题。一审法院依据新疆某资产评估事务所新×评报字（2017）0503号资产评估意见书，认定31天停业损失为129289元。资产评估意见书没有勘察记录、没有财务会计信息和市场调查的相关资料，违反《资产评估法》第二十五条及《资产评估准则一基本准则》第十三条规定。精河县城镇九天家私专卖店2016年1月至2017年6月向某国家税务局申报纳税的情况明细，表明精河县城镇九天家私专卖店每月的收入为15000元，资产评估意见书认定31天停业损失为129289元与精河县城镇九天家私专卖店的实际收入严重不符。另，造成停业整改的责任在精河县城镇九天家私专卖店，停业损失应由其承担。五、关于工程造价评估费和资产评估费的问题。工程造价审核书及资产评估意见书，评估依据不符合法律规定，评估程序违反资产评估准则，均不能作为定案依据，因此，费用理应由精河县城镇九天家私专卖店承担。精河县城镇九天家私专卖店辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，恳请二审予以维持。1、精河县城镇九天家私专卖店的第一项诉讼请求在新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2018）新27民终436号判决书已说明，故一审法院没有必要对已做同样事实的生效判决再次作出判决，一审程序没有错误。2、合同约定靳旭忠给精河县城镇九天家私专卖店办理消防手续，而不是协助办理，靳旭忠并没有证据证实要求精河县城镇九天家私专卖店交纳各种复印件，2号商铺负一层的消防和一层是一个整体房屋不能分割，一层商铺合同约定靳旭忠办理营业消防手续是个整体行为，没有必要再次约定，消防部门下达《责令限期整改通知书》也没有分开下达。（2018）新27民终436号民事判决书认定靳旭忠的违约行为是导致上方合同目的的不能实现的重要原因。3、三份工程造价审核书的评估程序合法，评估人有资质，一审法院采信该证据符合审判规则。4、精河县人民法院（2018）新2722民初694号、博州中级人民法院（2018）新27民终436号民事判决书，对靳旭忠封锁精河县城镇九天家私专卖店营业场所的事实进行了确认，同理（2017）0503号资产评估意见书评估程序合法，评估人有资质。5、对于评估费的产生系靳旭忠的违约行为造成理应由其承担。精河县城镇九天家私专卖店向一审法院起诉请求：1.解除精河县城镇九天家私专卖店与靳旭忠2014年9月4日签订的《租房合同》及2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2.靳旭忠向精河县城镇九天家私专卖店支付租赁房屋装修费用464013.76元、营业损失387867元（3个月，每个月129289元）、资产评估费用16000元，合计：867880.76元。一审法院认定事实：2014年9月4日，精河县城镇九天家私专卖店作为乙方与靳旭忠作为甲方达成一份协议，精河县城镇九天家私专卖店乙方租赁靳旭忠甲方位于××县毛坯房作为商铺使用，面积219.588平米，甲方给该商铺办理消防手续，另将202平米库房一并出租给乙方。租期为5年，自2014年11月15日至2019年11月14日。每年租金为13万元···。在合同中双方还约定了其他的事项。双方合同签订后，精河县城镇九天家私专卖店即为经营其家具开始对租赁房屋进行装修完毕后开始营业。至2015年精河县城镇九天家私专卖店、靳旭忠又达成协议，靳旭忠将该商铺的××层九天家私专卖店，年租金为6.5万元，精河县城镇九天家私专卖店对其也进行了装修。2017年3月16日，某公安消防大队作出精公消字[2017]第0083号责令限期改正通知书，提出精河县城镇九天家私专卖店租赁的商铺存在以下违法行为：1、未依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案；2、存在以下消防安全违法行为和火灾隐患：（1）精河县城镇九天家私专卖店装修未办理消防设计备案和竣工验收备案；（2）西侧彩钢板搭建的部分属于违章建筑，无消防验收手续，擅自投入使用。限令于2017年3月30日前改正。2017年5月2日，精河县城镇九天家私专卖店申请精河县公证处作出（2017）新精证字0175号公证书，对靳旭忠在精河县城镇九天家私专卖店准备搬迁转移家具时，封锁商铺店面门的状况进行了现场公证。公证处人员离开后，靳旭忠就将封锁的大门打开。2017年7月10日，精河县城镇九天家私专卖店将店铺全部物品迁移至它处继续经营。精河县城镇九天家私专卖店委托某工程项目管理有限公司对××2号房屋、3号房屋侧面房屋、负一层房屋装修工程进行了工程造价审核，该公司于2017年6月24日分别作出了×造价（2017）622、623、624号工程造价审核书三份，其中×造价（2017）622对商铺一层3号房屋装修工程费用为247971.65元、3号房屋侧面房屋为155253.02元、负一层房屋为60789元。同时，精河县城镇九天家私专卖店还委托某资产评估事务所对上述三处商铺自2017年4月3日至2017年5月3日的停业损失价值进行评估，该事务所于2017年5月5日作出×评报字[2017]0503号资产评估意见书，认为委托人陈亚龙经营的××县商铺、库房和2号商铺负一层（精河县九天家私）自2017年4月3日至2017年5月3日共计31天的停业损失为129289元。两家企业分别出具发票，收取精河县城镇九天家私专卖店造价咨询费8000元、资产评估费8000元。双方所争议的商铺，在2013年10月10日由靳旭忠以某某房地产开发有限责任公司的名义，向某公安消防大队作了建设工程竣工验收消防备案，备案凭证号为精公消竣备字[2013]第0015号，在该备案凭证最后作出说明：属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。一审法院认为，靳旭忠与精河县城镇九天家私专卖店双方达成了3号商铺及库房的《租赁合同》，及双方对2号商铺负一层租赁协议，该两份租赁合同没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，依法应受到法律的保护。作为租赁合同的双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《租赁合同》中约定由合同甲方即靳旭忠为商铺办理消防手续，对于双方约定的该条款如何认定？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予以支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《消防法》第十条第三款规定：按照国家工程建筑消防技术标准时行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。根据以上法律规定，虽然租赁房屋装修工程未经消防验收合格还是租赁合同生效的必然条件，但租赁房屋的装修工程需经过消防验收却是精河县城镇九天家私专卖店经营专卖店不可或缺的前提条件之一，因靳旭忠未按《租赁合同》约定履行办理消防备案手续义务，导致精河县城镇九天家私专卖店租赁商铺进行营业的合同目的不能实现，现向法院请求解除合同，与法有据，其请求予以支持。对于精河县城镇九天家私专卖店主张的3号商铺、库房及负一层装修工程费用由靳旭忠承担的诉讼请求。双方在《租赁合同》第六条第１项约定：因该商铺是毛坯房，乙方经营所需添加设施，由乙方自行负责。此约定应视为靳旭忠作为出租人同意精河县城镇九天家私专卖店承租人对商铺进行装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。据此，对于精河县城镇九天家私专卖店主张的商铺装饰装修工程款464013.76元，考虑到精河县城镇九天家私专卖店经营的专卖店自2015年即开始营业，其店内装修设施毕竟自用了近两年半，在剩余租赁期限内该商铺的装饰装修残值应按精河县城镇九天家私专卖店委托某工程项目管理公司作出的装修工程造价464013.76元的70%，即324809.65元由靳旭忠来承担较为妥当。关于精河县城镇九天家私专卖店所主张的三个月停业损失如何承担的问题。如上所述，鉴于双方在《租赁合同》中对办理本案争议商铺的装修工程消防备案事宜的办理作出了约定，但是根据相关法律规定，作为将出租房屋用于开设经营商场或其他公众聚焦场所的，向当地公安消防部门申报消防安全检查义务人应当是该企业的开办经营者，因此作为精河县城镇九天家私专卖店对于专卖店因消防安全检查也负有责任，因此对于精河县城镇九天家私专卖店主张的停业损失精河县城镇九天家私专卖店也应承担50%的责任。本案中，精河县城镇九天家私专卖店在诉讼中，并没有证据证明其开办的企业确实发生持续停业三个月的相关证据，应承担举证不能的后果，因此一审法院按精河县城镇九天家私专卖店委托某资产评估事务所对三处商铺自2017年4月3日至2017年5月3日的一个月的停业损失价值129289元予以确认，该损失应由原双方各承担一半即64644.50元。对此靳旭忠辩称，精河县城镇九天家私专卖店一直在营业并没有出现停业的状态，只是向法院提供了某国家税务局的税收证明，该证据只能证明精河县城镇九天家私专卖店经营专卖店的缴税情况，并不能直接证明精河县城镇九天家私专卖店企业是否处于停业状况，也不能对抗精河县城镇九天家私专卖店收到某消防大队作出的责令限期改正通知书后导致停业整顿的事实，亦应承担举证不能的不利后果。对于精河县城镇九天家私专卖店主张的装修工程造价费8000元和资产评估费8000元，精河县城镇九天家私专卖店已向法庭提交了相应的票据，该笔费用应由靳旭忠负担。一审法院判决：一、靳旭忠赔偿精河县城镇九天家私专卖店剩余租赁期内装饰装修残值损失324809.65元；二、靳旭忠赔偿精河县城镇九天家私专卖店停业损失64644.50元；三、靳旭忠给付精河县城镇九天家私专卖店租赁房屋装修工程造价费8000元和资产评估费8000元；四、驳回精河县城镇九天家私专卖店的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。靳旭忠提交了新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2018）新27民终436号民事判决书，拟证实：精河县城镇九天家私专卖店放弃装修物的事实。精河县城镇九天家私专卖店质证认为，对该判决书的真实性、合法性及关联性均无异议，但证明的问题不予认可。认为装修物归靳旭忠使用并不代表精河县城镇九天家私专卖店放弃相关装修费用。精河县城镇九天家私专卖店提交了新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2018）新2722民初694号民事判决书、新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2018）新27民终436号民事判决书，拟证实：该判决确认靳旭忠与精河县城镇九天家私专卖店签订的《租赁合同》已于2017年7月18日解除。消防安全手续应由靳旭忠办理，因靳旭忠的违法行为导致精河县城镇九天家私专卖店因存在消防安全隐患不能正常经营构成违约。靳旭忠于2017年4月3日封锁了涉案出租房屋，故精河县城镇九天家私专卖店主张营业损失和装修剩余价值有事实和法律依据。靳旭忠质证认为，对两份判决书的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明的问题不予认可。因精河县城镇九天家私专卖店一直拖欠租赁费，并且经营者不是本人，故靳旭忠担心其拉走家具，就封锁了一个门。2017年4月25日把锁打开并通知了精河县城镇九天家私专卖店。根据各方当事人的举证、质证情况，本院认为：新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2018）新2722民初694号民事判决书、新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2018）新27民终436号民事判决书系人民法院依法制作的已经生效的法律文书，且与本案有关联性，本院予以采信。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一：一审法院程序是否违法的问题。精河县城镇九天家私专卖店和靳旭忠提供的新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院作出的（2018）新27民终436号生效判决书中已经认定，双方签订的《租赁合同》已于2017年7月18日解除，该事实不需再次作出认定，故一审法院关于“精河县城镇九天家私专卖店请求解除合同于法有据，本院予以支持”的表述不当，本院予以纠正。本案争议焦点二：精河县城镇九天家私专卖店要求靳旭忠赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失324809.65元、停业损失64644.50元、租赁房屋装修工程造价费8000元和资产评估费8000元的诉讼请求能否成立的问题。新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2018）新27民终436号生效判决书认定靳旭忠的违约行为是导致双方合同解除的主要原因，因租赁的房屋存在消防安全隐患不能正常经营，致使合同目的无法实现，故靳旭忠作为存在违约行为的一方对合同解除应当承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，精河县城镇九天家私专卖店主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失、停业损失，其委托某工程项目管理有限公司对工程造价审核，委托某资产评估事务所对停业损失价值进行评估，以上两个鉴定机构及鉴定人员具备相关鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论依据明确，靳旭忠上诉主张工程造价审核书、资产评估意见书缺乏鉴定依据，以及鉴定人员没有到现场进行勘查，鉴定结论不应当予以采信的上诉请求没有提供证据予以证实，该上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院按照鉴定机构做出的装修工程造价及停业损失的评估金额，按照各方应承担的比例计算出靳旭忠赔偿装饰装修残值损失324809.65元、停业损失64644.50元适当。关于装修工程造价费和评估费的问题，因《租赁合同》解除是由于靳旭忠的违约行为造成，故该两项费用也应由违约方靳旭忠承担。一审法院认定靳旭忠给付工程造价费8000元和资产评估费8000元并无不当。综上所述，上诉人靳旭忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7381.81元，由上诉人靳旭忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 卓 娅审 判 员 黄 欢审 判 员 哈力木拉提二 〇 一 九 年 十 二 月 二 十 五 日法 官 助 理 布阿依夏胡拉木书 记 员 尼路帕尔阿布力提甫