贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初14954号 原告：曹海燕，女，汉族，1981年11月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理），贵州威迪师事务所律师。执业证号：15205201811069899。 委托诉讼代理人：陈杰（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910141845。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，该公司员工。 原告曹海燕与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹海燕的委托诉讼代理人唐嘉曼、陈杰，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹海燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理不动产权属证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计60,442.00元(违约金以420,500.00元为购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年7月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);3、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:被告是一家以房地产开发与经营为主业务的企业。2014年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节××城市南部新区圆梦国际的商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2016年5月1日前向原告交付商品房，但被告为原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间即违约责任等事由未进行约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，不能取得房屋不动产权属证书，被告的行为严重损害了原告的合法权益，虽然原、被告之间并未对原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间即违约责任进行约定。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上所述，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，恳请支持原告诉请。 庭审中，原告申请撤回诉讼请求第1项。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1.即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金，若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。同时，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人的“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理查明：2014年5月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元19层2号房；房屋建筑面积125.71平方米；该商品房总价款为420,500.00元；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。合同附件十二《补充协议》中：“第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款420,500.00元，被告向原告出具收款收据确认收到原告交付的各项办证费用。被告于2017年2月23日将涉案商品房交付原告使用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的行为损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告现尚未取得初始登记，不具备法定的办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭！ 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2017年2月23日将涉案房屋交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2017年5月24日之前）履行交付相关文书到办证部门办证的义务，现被告未履行，已经构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。违约金从2019年5月25日起计算。 关于违约金的计算标准问题，原、被告在合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金可以按照已付购房款总额420,500.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额420,500.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，根据原、被告双方合同中《补充协议》约定，被告向原告代收办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 原告申请撤回诉讼请求的第1项系对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国价格法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹海燕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币420,500.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月25日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告曹海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币656.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月十八日 书记员  邵 立