贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7991号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖贤贵，男，1985年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州京阳华泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区中路3号东方广场A栋2单元18层3号。法定代表人：贾吉成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州瑞源博信商业管理有限公司。住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A栋1层1号。法定代表人：唐明庆，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：贵州典点汇商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路地下商业街10区。法定代表人：邵成义，公司执行董事。委托诉讼代理人王璐，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人肖贤贵与上诉人贵州京阳华泰房地产开发有限公司（以下简称京阳华泰公司）及被上诉人贵州瑞源博信商业管理有限公司（以下简称瑞源博信公司）、贵州典点汇商业管理有限公司（以下简称典点汇公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖贤贵上诉请求：依法改判（2019）年黔0113民初4138号民事判决书。肖贤贵上诉的事实及理由：首先，根据签订租赁合同的目的是经营销售服装，但由于京阳华泰公司的违约和违法行为，上诉人根本不能使用商铺，因此，上诉人主张交付义务，不仅仅是占有，还应该包括正常使用商铺所需条件，一审判决认为“根据本案事实，涉案商铺已由肖贤贵占有装修并使用，故对肖贤贵主张的由瑞源博信公司、典点汇公司履行涉案商铺的交付义务的诉请，本院不予支持”的认定错误。其次，对于上诉人赔偿损失的请求，一审判决认为“双方纠纷发生后，均应防止损失扩大，上诉人在商铺堆房物品，系其自身造成的损失”属于事实认定错误，上诉人采取的自力救济应该属于正当维权行为。京阳华泰公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。京阳华泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判并支持其原审反诉请求。事实及理由：结合自行提交的相关证据，证明上诉人的工作人员于2018年11月22日通过电话方式通知被上诉人前来办理收铺手续。因部分业主和租户未收到电话、短信通知，2018年12月25日上诉人再次进行了收铺催告。实际通知时间应当仍以第一次通知时间为准。根据租赁合同约定，被上诉人应当于收到通知次日起15日内即2018年12月7日前来办理收铺手续，否则上诉人即享有解除权。合同自通知到达对方时解除，被上诉人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。一审法院对于被上诉人违约的事实、上诉人依法行使解除权的事实认定不清，对于合同解除权的行使认定有误；被上诉人在上诉人已经发出解除通知后，未按照规定办理任何交接手续、装修图纸未经审查的情况下擅自装修，并擅自占用案涉商铺至今，一审以被上诉人实际占用商铺为由，判决合同继续履行于法无据，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人贵州京阳华泰房地产开发有限公司二审答辩：涉案商铺从2019年1月开始，因肖贤贵的强占使用，京阳华泰公司多次要求交回商铺，其不予配合，原判并无不当。京阳华泰公司根据法律规定依法行使合同解除权，不存在任何违规的情况。涉案房屋合同已经解除，肖贤贵可以通过合法的方式救济，强行占用不是法律应当鼓励的行为。对于肖贤贵的损失，一审中没有提交充分的证据证明，并且，肖贤贵在京阳华泰公司告知解除合同的情况下强行占用擅自装修并存放货物，货物的存放完全是肖贤贵的违法行为，京阳华泰不应当承担损失责任。上诉人肖贤贵二审答辩：京阳华泰认为强占的理由不成立，货物是已经签订合同了的，装修完才将货物放置于店铺，对于装修部分，是被上诉人制定单位完成的，不存在安全隐患。在主张权利的时间上，中途京阳华泰找到上诉人要求收铺时，告知分批交付，推迟交付时间，后又告知没有与购买者签订反购，赔偿5万元，但由于没有答应对方要求，对方进行了反诉。被上诉人贵州典点汇商业管理有限公司二审答辩：一、典点汇公司于2018年10月8日与京阳华泰公司签订《商铺委托招商及经营管理协议》，独立提供案涉项目的商业管理服务，包括代为通知、办理商铺的交付手续等工作。从2018年11月起，典点汇公司接受京阳华泰甘公司的委托，多次通知肖贤贵来办理交铺手续，但肖贤贵未配合。后京阳华泰于2018年12月25日在贵阳晚报刊登《收房通知》，肖贤贵仍未配合。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，涉案《商铺租赁合同》已经依约被解除，上诉人肖贤贵应立即交回案涉商铺；二、一审已经查明，典点汇公司与肖贤贵并无任何合同关系，典点汇没有履行交付商铺的义务。涉案租赁合同仅约定该商铺禁止作为商业批发及餐饮使用，除此并无限制，肖贤贵作为涉案合同相对方，在明知涉案合同已经解除，其不再具有承租权利的情况下，趁物业公司下班后，私自进入涉案商铺强行装修，并堆放货物的行为，严重侵害了二被上诉人的权益。肖贤贵以“商铺是占有并装修，但并未使用”为由，要求二上诉人履行交付义务，该主张于法无据，应予驳回。三、肖贤贵主张的损失与而被上诉人没有任何因果关系，肖贤贵主张损失赔偿，没有任何法律依据。被上诉人瑞源博信公司二审未答辩。肖贤贵的原审诉讼请求：1.判令被告瑞源博信公司、典点汇公司及时履行原告肖贤贵与被告瑞源博信公司签订的编号为2017030《白云南路地下商业步行街商铺租赁合同》中约定的交房义务，并判令被告京阳华泰公司停止对原告肖贤贵租赁合同的干预；2.判令被告瑞源博信公司、典点汇公司因不履行合同义务给原告肖贤贵造成的损失10万元。京阳华泰公司的原审反诉请求:1、确认《白云南路地下商业步行街商铺租赁合同》于京阳华泰公司向肖贤贵发出解除通知时已解除;2、判令肖贤贵立即向京阳华泰公司交还位于白云南路地下商业步街3-17号商铺;3、判令肖贤贵自2019年1月12日起按照每月8442元的标准向京阳华泰公司赔偿因擅自占用商铺造成的损失，直至商铺交还为止(暂计至起诉时为44461.2元);4、诉讼费用由肖贤贵承担。原判查明：2017年4月17日，京阳华泰公司与瑞源博信公司签订《贵阳市白云南路地下商业步行街项目全程营销、策划、销售代理合同》，委托瑞源博信公司对京阳华泰公司位于贵阳市白云区白云南路人防工程地下商铺项目相关销售、策划、管理、代理款收取等事项进行全面管理。经京阳华泰公司同意，以京阳华泰公司或瑞源博信公司名义签署和解除上述事项的相关合同协议。委托期限自2017年4月17日起至2018年元月31日。2017年4月20日，京阳华泰公司与瑞源博信公司签订《贵阳市白云南路地下商业步行街项目委托招商合同》，约定瑞源博信公司代京阳华泰公司招商白云区人防工程项目，并暂以瑞源博信公司名义签署相关《委托经营管理协议》和《租赁协议》。2017年4月30日，瑞源博信公司（甲方）与肖贤贵（乙方）签订《白云南路地下商业步行街商铺租赁合同》，主要内容：甲方将位于贵阳市白云区白云南路地下商业步行街3-16号商铺（建筑面积40.2平方米、套内面积24.52平方米）租赁给乙方，供乙方设置为专柜经营；租赁期自2018年1月1日至2021年6月30日；甲方应于2018年1月1日前将商铺按约定条件交付给乙方，乙方须于15日内办理收铺手续；如甲方延期交铺，则租赁时间顺延，届时在第十三条其他约定事项中添加实际租赁时间；如乙方延期收铺，则视为乙方放弃该商铺租赁，甲方有权将该商铺转租他人，且乙方已交纳的所有费用甲方不予退还；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该商铺，乙方应按照原装返还该商铺及附属物品、设备设施；商铺第1-30个月单月租金8040元，第31-42个月单月租金8442元；首次支付方式，按18个月支付，其中甲方给予乙方6个月装修培育期（无需交纳租金）；乙方在签订本合同时，须向甲方交纳6个月租金48240元，剩余6个月租金48240元乙方须于实际交铺之日向甲方交纳。签订该协议的当日，原告肖贤贵向被告瑞源博信公司支付3-17号商铺6个月的租金48240元、履约保证金8040元。2018年7月4日，被告京阳华泰公司发出《关于要求贵州京阳华泰房地产开发有限公司按约履行义务的公开信》，内容为，尊敬的各位业主：就本次多数业主共同提出的具体交铺时间问题回复如下，我司将在2018年12月31日前，将业主所购买的白云南路地下商业步行街商铺，按时交铺到各位业主。2018年10月8日，京阳华泰公司（甲方）与被告典点汇公司（乙方）签订《商铺委托招商及经营管理协议》，约定甲方全权委托乙方经营管理白云南路项目位于商业步行街负一层；委托经营管理期限为5年，自2018年10月1日至2023年9月30日。2018年10月31日，原告肖贤贵向被告方催交商铺。2018年12月25日，被告京阳华泰公司在《贵阳晚报》刊登《收房（铺）通知》，内容为，尊敬的业主/租户：您在白云南路地下人防工程项目购买使用权/承租的商铺已具备交付条件，因您接通短信、电话通知后未办理收房（铺）手续，现请您于2019年1月5日前携相关资料到白云南路七冶大厦613室办理。逾期我公司将按照合同约定进行相应处理。2019年1月11日，被告京阳华泰公司工作人员向肖贤贵发送短信，内容为，尊敬的肖贤贵客户：就您承租的白云南路地下人防3-16/17防商铺一事，贵州典点汇管理公司自2018年11月25日起多次通过电话、当面告知、公告方式通知您办理交接手续，而您未依约办理。现根据公司合同约定收回3-16/17商铺使用权并解除租赁合同，请您尽快办理3-16/17退铺相关事宜。2019年1月14日，原告肖贤贵向被告方催交商铺，并录制了一段视频。原判认为，涉案商铺的开发建设单位是京阳华泰公司。瑞源博信公司、典点汇公司先后接受京阳华泰公司的委托，与肖贤贵签订涉案商铺的相关协议，办理相关事务，故京阳华泰公司与瑞源博信公司、典点汇公司系委托合同关系。瑞源博信公司、典点汇公司与肖贤贵签订相关协议约定的权利义务由京阳华泰公司承担。综合分析双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告京阳华泰公司是否具有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，京阳华泰公司的受托人瑞源博信公司于2017年4月30日与肖贤贵签订租赁合同，约定2018年1月1日前将诉争商铺交付给肖贤贵，肖贤贵须于15日内办理收铺手续；如瑞源博信公司延期交铺，则租赁时间顺延；如肖贤贵延期收铺，则视为肖贤贵放弃诉争商铺租赁；合同解除后，瑞源博信公司有权收回诉争商铺。从该约定看，合同约定诉争商铺的最初交付时间是2018年1月1日，合同同时约定瑞源博信公司可以延期交铺，延期交铺后的实际租赁时间顺延。因此，诉争商铺的交付时间并未确定，具体交付时间应根据商铺的修建情况确定。诉争商铺建成后，根据京阳华泰公司所称，其多次通知肖贤贵接收诉争商铺，但其所举证据不能充分证明该事实主张。相反，根据肖贤贵所举证据，能证明其积极要求京阳华泰公司履行合同，向其交付诉争商铺。京阳华泰公司于2018年12月25日在《贵阳晚报》刊登《收房（铺）通知》，通知业主、租户商铺已具备交付条件，请业主于2019年1月5日前办理，逾期公司将按照合同约定进行处理。因此，根据该通知内容，诉争商铺的最后交付时间可以认定为2019年1月5日。根据租赁合同约定，承租人应于15日内办理收铺手续，即承租人最迟应在2019年1月20日前收铺，否则，京阳华泰公司可以解除租赁合同，收回商铺。因此，京阳华泰公司于2019年1月11日通知解除与肖贤贵签订的租赁合同不符合合同约定的解除条件，在该时间，京阳华泰公司还不具有合同解除权。此外，在合同履行过程中，即使一方存在较短时间的履行迟延，只要该迟延履行行为不影响合同目的的实现，合同也不能随意解除。故对京阳华泰公司提出的解除合同、返还商铺及赔偿损失的诉请，原审法院均不予支持。综上所述，京阳华泰公司不具有合同解除权，其应履行与肖贤贵签订的租赁合同。根据本案事实，涉案商铺已由肖贤贵实际占有并装修使用，故对肖贤贵主张由瑞源博信公司、典点汇公司履行涉案商铺的交付义务，原审不予支持。对原告主张京阳华泰公司停止对租赁合同的干预的诉请，原告的该诉请系针对被告拒绝履行与原告签订的租赁合同要求解除该合同而发生纠纷，现认定租赁合同应继续履行，被告京阳华泰公司及典点汇公司即应为原告提供商铺正常经营所需的各种条件，双方为此发生的纠纷即予以解决，故对原告的该主张不需要进行明确。关于肖贤贵主张的服装积压造成的经营损失10万元的问题。原审认为，肖贤贵与京阳华泰公司对涉案商铺的交付事宜没有协商好，导致产生本案纠纷，双方对此均存在过错。在纠纷发生后，双方均负有防止损失扩大的义务。肖贤贵在明知被告拒绝履行租赁合同不同意向其交付商铺的情况下进入商铺并在商铺堆放物品，系肖贤贵自身造成的损失，该损失应由其本人承担，故对肖贤贵提出对经营损失进行评估并予以赔偿的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）肖贤贵的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）贵州京阳华泰房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2230元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）肖贤贵负担；反诉案件受理费912元，减半收取456元，由被告（反诉原告）贵州京阳华泰房地产开发有限公司的反诉请求负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明：2019年1月9日肖贤贵自行占有案涉商铺并进行装修。诉讼中，肖贤贵主张案涉商铺虽已由其占有，但京阳华泰公司及物业管理公司未开通水电，达不到正常使用目的，故要求判令京阳华泰公司、典点汇公司履行交付具备正常使用条件的商铺的义务。二审查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：京阳华泰公司系涉案租赁商铺开发建设单位，其先后委托瑞源博信公司、典点汇公司进行物业管理，因此，瑞源博信公司、典点汇公司与肖贤贵签订商铺租赁协议约定的权利义务依法应由京阳华泰公司承担。关于案涉商铺交付时间及租赁合同是否符合约定解除条件的问题。京阳华泰公司诉称多次通知肖贤贵接收诉争商铺，肖贤贵逾期未收房导致合同解除，经审查，肖贤贵提供的微信对话记录、现场照片和视频等证据能够证明肖贤贵积极要求京阳华泰公司与其委托的物业公司及时履行交付租赁商铺的合同义务；而京阳华泰公司于2018年12月25日在《贵阳晚报》刊登《收房（铺）通知》，通知租户商铺业主于2019年1月5日前办理交房手续，逾期公司将按照合同约定进行处理。根据该通知内容，诉争商铺的最后交付时间应当认定为2019年1月5日。根据租赁合同约定，承租人应于通知交房的15日内办理收铺手续，即承租人最迟应在2019年1月20日前收铺，而肖贤贵于2019年1月9日主动与京阳华泰公司交涉收房事宜，并于当日实际占有了租赁商铺，因此，京阳华泰公司于2019年1月11日通知解除与肖贤贵签订的租赁合同，不符合合同约定的解除条件，京阳华泰公司的解除合同通知不具有法律效力。关于案涉租赁商铺是否符合合同约定的交付条件或使用目的的问题。诉讼中，肖贤贵主张商铺虽已由其占有，但京阳华泰公司拒绝为其开通水电，导致无法正常使用和经营商铺。对此，京阳华泰公司并不否认。经审查，租赁合同未明确约定商铺应当具备的交付条件，但从租赁商铺的使用目的和一般正常经营必须的条件考虑，商铺应当具备通水、通电的使用功能。因此，京阳华泰公司、典点汇公司应当向肖贤贵提供具备水电正常使用功能的商铺，肖贤贵要求京阳华泰公司、典点汇公司交付租赁物的诉请，本院予以支持。关于肖贤贵主张损失赔偿问题，因肖贤贵在明知京阳华泰公司拒绝交付租赁商铺的情况下自行进入商铺并在商铺堆放物品，应由其本人自行承担货物损失的风险，故原判对肖贤贵要求京阳华泰公司赔偿经营损失的诉请予以驳回，并无不当。综上，肖贤贵要求京阳华泰公司、典点汇公司履行交付义务的诉请，于法有据，本院予以支持。京阳华泰公司关于租赁合同具备约定解除条件而要求解除合同并赔偿经济损失的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实基本清楚，但对于肖贤贵要求交付商铺的诉请未予审查明确，确属不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4138号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4138号民事判决第一项；三、贵州京阳华泰房地产开发有限公司、贵州典点汇商业管理有限公司于本判决生效之日起3日内向肖贤贵交付具备水电正常使用功能的白云区白云南路地下商业步行街3-16号商铺；四、驳回肖贤贵的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费2230元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）肖贤贵负担1100元，由贵州京阳华泰房地产开发有限公司负担50元；一审反诉案件受理费912元，减半收取456元，由贵州京阳华泰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5512元，由肖贤贵负担2250元，由贵州京阳华泰房地产开发有限公司负担3262元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 颜 云审判员 刘 佳二〇一九年十二月三十一日书记员 潘盛机