新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初6653号原告：陶刚，男，回族，1971年3月13日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：朱栩，新疆施安律师事务所律师。被告：张霞，女，汉族，1977年3月3日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：蒋昕，新疆鼎函律师事务所律师。原告陶刚与被告张霞买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日、12月19日公开开庭进行了审理。原告陶刚的委托诉讼代理人朱栩、被告张霞的委托诉讼代理人蒋昕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶刚向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《院落转让协议书》无效；2、请求依法判令被告向原告折价补偿1860000元。事实与理由：2014年3月31日，被告和案外人单云刚签订院落转让协议，以600000元的价格购买案外人单云刚位于米东区的一处院落，后来原告花了100多万元盖房子。2014年4月到7月间，原、被告签订《院落转让协议书》，双方约定：原告将其所有的位于乌鲁木齐市米东区的院落以1860000元转让给被告，合同签订后原告依约将房屋交付给了被告。但被告未支付房款。原告和被告协议签订时间是倒签的，倒签时间为2014年4月16日，现该房屋已拆迁，原告认为：该院落土地性质为宅基地，原、被告均不是园艺村村民，双方签订的《院落转让协议书》无效，因原院落及相关房屋已被拆迁，财产无法返还，被告应向原告折价补偿，特诉至人民法院，请求依法判决。被告张霞辩称，一、被告确实不是本村村民，该院落土地性质是宅基地，对原被告之间签订的协议书无效没有异议，但合同已于2014年4月16日全部履行完毕，现五年后提出协议无效，时效已过。二、合同已履行完毕，被告已于合同签订当日将价款支付给原告，原告向被告出具了收条，因此不应向原告折价补偿。请求法庭驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1.院落转让协议一份，证明双方之间存在买卖关系。2.2016年7月10日原被告通话录音一份，证明当时陶刚买地皮盖房子陆续从张霞处借了1，000，000元。该证据是被告在新市区人民法院提交的证据之一。经质证，被告对院落转让协议的真实性确认、有效性、关联性认可。对录音的真实性确认，有效性、关联性不认可。这是张霞在主张债权债务提供的，录音不能证明张霞未向陶刚支付1,860,000元的房款，只能证明陶刚为买地皮盖房子陆续从张霞处借了1,000,000元，该款项已在新市区人民法院处理过。本院对院落转让协议的真实性、关联性予以确认。对录音的真实性、有效性确认，关联性确认。被告提供如下证据：1.收条复印件一份，证明陶刚收到张霞房款186万元，收条原件在案外人马东宝手里。马东宝不愿意配合我们拿出收条原件，我们针对马东宝不还收条的事已在米东区人民法院提起自诉，目前已经立案，但还没收到立案通知书；2.新市区人民法院（2018）新0104民初9901号及乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1737号判决书一份，以上证据可以认定原告与被告之间关于院落转让操作方法形成惯例，原告从案外人单云刚处购买该院落，将所有的收条及协议交付给被告，后被告将院落卖给案外人马东鹏，又将所有手续交给马东鹏；3.被告与案外人马东鹏之间转让协议一份，证明张霞以600,000元将该院落转让给马东鹏；被告为给陶刚借款，向银行贷款筹集300多万，张霞将自己的父母的两套房子抵押给银行，所以为了还银行贷款，就以600,000元紧急处理了。经质证，原告对收条的真实性、有效性、关联性不认可，陶刚没有写过这份收条，马东宝的签字不能证实收条是陶刚所写，在新市区人民法院庭审过程中被告就曾出示过该证据，当时我们就是不认可该证据，我们要求被告出示原件；对判决的真实性、有效性认可，关联性不认可，判决书内没有提到收条是陶刚所写，与本案没有关联性。对张霞与马东鹏之间的转让协议的真实性、有效性、关联性均不认可，价值明显不对，被告不可能亏120多万再卖出。被告本身就是从事放贷的，她抵押父母的房子不是为了给原告借钱，而是因为她自己的资金链断裂。本院对以上证据中认证如下：1.收条。收条系复印件，且原告对其真实性、合法性及关联性均不认可，故本院对收条的真实性、合法性及关联性不予确认。2.新市区人民法院（2018）新0104民初9901号及乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1737号判决书，本院依法确认真实性、合法性及关联性。3.被告与案外人马东鹏之间的院落转让协议，原告在本案中虽不认可，但原告在（2018）新0104民初9901号案件中已认可该协议的真实性，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，被告和案外人单云刚签订院落转让协议，以600000元的价格购买案外人单云刚位于米东区，四至界限：东至路，西至木材厂，南至空地，北至毛路生），面积约360平方米。该院落性质为宅基地，原告购买院落后在此院落中加盖房屋。原告为购买院落及加盖房屋的款项先后向被告借款1000000元，该借款纠纷已在新市区人民法院（2018）新0104民初9901号及乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1737号案件中审理完毕。2014年7月到8月间，原、被告签订《院落转让协议书》，双方约定：原告该院落以1860000元的价格转让给被告，付款方式为被告一次性将转让金交付给原告。合同签订后原告依约将院落交付给了被告。2016年1月20日，被告将该院落以600000元的价格出售给案外人马东鹏。现该院落已被拆迁。本院认为，该案所涉院落土地性质为农村宅基地，原被告双方均不是园艺村村民，故原被告之间签订的《院落转让协议书》属于无效合同。对此，原被告双方均明知，故双方均有过错。关于本案诉讼时效。被告辩称协议于2014年签订，本案已超过诉讼时效的意见，因协议中并未约定具体支付价款的时间，故原告可以随时主张，本院对此辩称意见不予支持。关于被告是否已支付购买院落价款。被告仅提供一张收条复印件证明2014年4月16日以现金方式一次性将价款交付完毕，但原告不认可，且如此大额的款项以现金方式支付极为少见，加之被告不能提供从银行提取现金的相关交易凭证或其他足以证明支付款项的证据，无法证实被告向原告已支付价款1,860,000元。因原被告签订的院落转让协议无效，被告应将因合同而取得的院落返还给原告，被告已将院落出售且院落已被拆迁，无法返还，因此被告应向原告折价补偿。关于折价补偿的具体金额。应当按照诚实信用原则和过错原则，以该院落及加盖房屋的成本价为根据，同时考虑标的物转售时的获益情况综合确定补偿标准。为查明事实，本院依法通知原被告本人亲自到庭说明情况，但原被告本人均不到庭。原被告委托诉讼代理人均认可在院落中加盖房屋的事实，但双方均对合同签订、加盖房屋数量等具体事实陈述不清。原告陈述花费100余万加盖房屋，无相应证据证实。依据现有证据，原告购买院落价格为600,000元，加盖房屋后卖出价格为1,860,000元，被告出售价格为600,000元。本案院落因原告的违法行为而获得，原告加盖房屋后卖出，再次因违法行为获得利益，法院不应支持原告因违法行为而获得的利益，根据原被告的通话录音，证实原告为购买院落及加盖房屋先后向被告借款1,000,000元，结合本地农村地区建房的市场价格，综上，本院酌定被告向原告折价补偿1,100,000元。此外，关于原被告签订协议时间，尽管协议中写明是2014年4月16日，但原告陈述真正签订协议的时间为2014年4月16日后到2014年7月之间，被告在本案中虽坚持认为签订时间为2014年4月16日，付款时间也是当日。但被告在（2018）新0104民初9901号案件中自述1,860,000元的收条是2014年8月左右补的，原因是被告筹款给原告买院落和盖房子，原告承诺还钱付利息。被告的陈述自相矛盾，且涉案院落2014年3月31日由原告从案外人单云刚处以600,000元购买，在2014年4月16日就以1,860,000元卖出，仅一个月时间，无法完成加盖房屋等增值行为，前后交易价格不符合正常逻辑，结合原被告对于协议签订时间的不同表述，本院对协议签订时间确定为2014年7月到8月之间为宜。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陶刚与被告张霞签订的《院落转让协议书》无效；二、被告张霞于本判决生效后十日内向原告陶刚支付折价补偿款1,100,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,770元（原告已预交），由被告张霞负担6,369.35元，原告陶刚负担4,400.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  张绍娟二〇一九年十二月二十四日书记员  张 旭