山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3117号上诉人（原审原告）:王大勇，男，1982年11月29日出生，汉族，住乳山市城区。委托诉讼代理人：王源源，山东隆润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司威海新威路支行，住所地威海市环翠区新威路36号一层。负责人：刘腾腾，行长。委托诉讼代理人：汤庆华，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马广路，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张道淑，女，1957年7月6日出生，汉族，住威海市。被上诉人（原审被告）：孙胜，男，1955年11月11日出生，汉族，住威海市。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙翔春（上述二被上诉人之女），住威海市。上诉人王大勇因与被上诉人招商银行股份有限公司威海新威路支行（以下简称招商银行）、张道淑、孙胜案外人执行异议之诉一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大勇上诉请求：撤销一审判决，改判不得强制执行威海青岛中路85号606室，包括强制评估、拍卖等。事实与理由：一、本案房屋买卖在前，抵押在后，不适用最高人民法院《关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十五条。1.王大勇于2013年10月底11月初购得了涉案房屋，实际占有居住至今，于2014年2月27日付清了全部购房款，而涉案房屋的贷款及抵押登记手续系2014年11月办理。孙胜、张道淑在明知涉案房屋已出售给王大勇的情况下，以办理银行抵押贷款的行为致使王大勇在支付房产的对价后不能取得房产所有权，其行为存在恶意，与该《规定》的立法原意亦不符。2.王大勇虽然尚未通过物权登记最终取得房屋所有权，但显然孙胜、张道淑已不能占有、支配该房，该房已属于法律规定的禁止抵押的情形。孙胜、张道淑明知该房已经出售，仍将其进行抵押，既损害了王大勇的权益，也违背了自己的承诺。二、招商银行在办理贷款过程中存有疑点，威海银监分局现正进行信访核查。如银行确系在贷款过程中违规操作，抵押登记可能会被撤销，招商银行则失去抵押权人的地位，《规定》第二十五条当然不能适用。在招商银行存在过错、张道淑和孙胜存在恶意抵押的情况下，一审法院驳回王大勇的诉讼请求，实际是将招商银行、张道淑和孙胜的过错强加给王大勇。三、本案应当适用《规定》第二十八条。王大勇对涉案房屋享有的权利足以阻却执行。1.王大勇已于2013年10月签订了有关诉争房产合法有效的书面合同。原房屋所有权人张道淑明知并同意王大勇购得涉案房产，且同意王大勇将800万元大楼贷款清偿后办理房屋过户手续。2.王大勇已合法占有诉争房产，截止目前，无人提出异议。王大勇与威海天亿投资集团有限公司（以下简称天亿集团）签订房屋买卖合同后，天亿集团及张道淑即将诉争房产交付给王大勇，王大勇已将涉案房产重新装修且授权他人使用。3.王大勇已支付完毕涉案房产的价款。4.因涉案房产当时有贷款，不具备过户条件，因此未办理过户手续，非因王大勇自身原因一直未能办理过户登记。招商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张道淑、孙胜与招商银行答辩意见一致。王大勇向一审法院起诉请求：1.不得强制执行威海青岛中路85号606室房产，包括强制评估、拍卖；2.对方承担诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋登记所有权人为张道淑。2014年11月6日，招商银行与张道淑签订了一份个人授信及担保协议，约定向张道淑提供44万元的授信额度，张道淑以青岛中路85号606室房产作为抵押。同日，招商银行向张道淑发放了44万元贷款。期限届满后，因未能按期偿还，招商银行提起诉讼，与张道淑、孙胜达成调解，并经（2018）鲁1002民初3911号民事调解书确认，张道淑、孙胜于2018年8月10日前偿还借款及相关费用，招商银行对抵押的威海市青岛中路85号606室房产享有优先受偿权。诉讼中该房产经招商银行申请被依法查封。因张道淑、孙胜未按期自动履行上述还款义务，招商银行申请强制执行，一审法院于2018年10月16日发出通知，将对该房产进行评估，并要求使用人搬出。王大勇一审中提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，该合同由威海经济技术开发区长胜贸易有限公司、张道淑与周慎海、天亿集团于2013年10月28日签订，证实涉案房产由周慎海及天亿集团购得，且房屋所有权人张道淑知道并认可周慎海、天亿集团又将涉案房产转卖给王大勇；证据二、房屋买卖合同一份，系周慎海、天亿集团与王大勇于2013年10月30日签订，证实涉案房产由周慎海、天亿集团出售给王大勇；证据一、二证实涉案房产由张道淑出售，并最终由王大勇购得。证据三、收款收据一份，证实王大勇于2013年10月30日将合同约定的购房款800万元直接支付给威海经济技术开发区长胜贸易有限公司；证据四、公证书一份，证实2014年2月27日，王大勇以债权债务抵销的形式向天亿公司、周慎海支付剩余400万元购房款；证据三、四证实涉案房产的购房款已于2014年2月27日全部缴清。证据五、补充协议（二），系王大勇与金日光于2015年12月25日签订，证实王大勇自2015年12月25日起授权金日光使用涉案房产；证据六、照片一宗，证实涉案房产现在的使用状况，由王大勇占有使用。证据五、六证实涉案房产已由王大勇实际占有使用。招商银行对证据一、二、三、五、六的真实性无法确认，因其不是案件的当事人，无法确定王大勇与张道淑、孙胜的关系。对证据四的真实性没有异议，但对证明的内容无法确认，涉案房产登记在张道淑名下，根据物权法的规定，张道淑享有该房产的所有权。张道淑、孙胜对证据一、三的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，证据三中的800万元房款是王大勇代天亿公司支付的，并不是王大勇与其存在买卖关系。对证据二、四内容的真实性无法确认。对证据五、六的真实性无法确认，对房屋占有时间和实际使用人不清楚。但是实际上是王大勇非法占有使用该房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房屋登记在张道淑名下，其在向招商银行借款时以涉案房产设置了抵押，招商银行依法对涉案房屋享有担保物权等优先受偿权。案外人主张其购买了涉案房屋并占有使用，付清了房款，据此要求中止对该房屋的执行，理由不当，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回王大勇的诉讼请求。案件受理费100元，由王大勇负担。本院二审过程中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王大勇能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除申请执行人招商银行对案涉房屋的执行。该《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，在适用该条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。本案中，首先，王大勇据以主张权益的证据之一为经过公证的其向天亿集团送达的《债权债务抵消通知书》，但该证据仅能证明其向天亿集团主张将双方之间债权债务进行抵消，不能证明其主张抵消的债务的真实性和合法性，据此不能认定王大勇支付了全部购房款。其次，王大勇在买房时，明知该房屋存在银行的抵押权，却仅支付清偿65号大楼800万元贷款的前期购房款，不按期支付剩余购房款以及时解除案涉房屋的抵押，以便尽快办理过户登记，导致该房屋一直存在抵押权，其对涉案房屋未办理过户登记亦具有责任。故本案并不适用上述第二十八条规定，一审法院根据上述《规定》第二十五条和第二十七条的规定，认定王大勇不享有足以排除强制执行的权益并无不当。综上所述，王大勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王大勇负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 张燕妮审判员 王 慧二〇一九年十二月三十日书记员 刘莎莎