福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5093号 原告：陈萍珍，女，1982年1月25日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：翁国亮，总经理。 原告陈萍珍与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈萍珍到庭参加诉讼，被告海峡公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈萍珍向本院提出诉讼请求：1.海峡公司继续履行合同约定的办理产权登记义务，立即为陈萍珍办理坐落于福建省莆田市荔城区房屋的房屋所有权初始登记手续，并协助陈萍珍办理《不动产权证》转移登记手续；2.海峡公司立即支付因逾期办理上述房屋权属登记手续的违约金63836.4元（以总房款425576元为基数，按其15%计算）；3.本案诉讼费由海峡公司承担。事实和理由：陈萍珍于2012年11月5日与海峡公司签订合同，购买海峡公司所开发的位于莆田市荔城区，购房金额为425576元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十四条及合同附件六的规定，海峡公司应最迟于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的房屋权属登记证书交付陈萍珍使用。同时合同第十四条第2款约定：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”截至起诉日，陈萍珍仍未收到产权证，海峡公司也未向陈萍珍书面说明无法按期办理产权登记的原因。陈萍珍认为，海峡公司逾期办理产权登记既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给陈萍珍带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了陈萍珍的利益。陈萍珍现诉至贵院，请求根据《中华人民共和国合同法》第107条以及当事人双方签订合同第十四条之约定，判令海峡公司立即履行合同约定的办理产权登记义务并支付违约金。 海峡公司未作答辩。 陈萍珍围绕其诉讼请求依法向本院提交了莆田市商品房买卖合同备案表复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件2份及身份证复印件1份，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年10月16日，陈萍珍与海峡公司签订合同编号为XXXXXXXX的《商品房买卖合同》及附件六：合同补充协议，约定：陈萍珍以总价款425576元向海峡公司购买位于莆田市荔城区；海峡公司应在2014年6月30日前交付房屋。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即陈萍珍）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六：合同补充协议第六条关于办理产权登记手续的补充约定：1.双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2.上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。后陈萍珍向海峡公司付清了涉案商品房的全部购房款。涉案商品房于2014年7月1日由海峡公司交付给陈萍珍使用。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，致讼。庭审中，陈萍珍对办证期限适用《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条第1款中约定的“该房屋交付后365日”无异议。案经审理，因海峡公司未到庭参加诉讼，致本院无法组织调解。 本院认为，陈萍珍与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：合同补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈萍珍已交纳清楚涉案商品房的购房款，且涉案商品房于2014年7月1日交付陈萍珍使用。根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条第1款约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日（即2015年7月1日）内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始登记，海峡公司未能在涉案商品房交付使用后365日内履行上述义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。陈萍珍诉讼请求海峡公司为其办理莆田市荔城区商品房的房屋所有权初始登记手续，因海峡公司没有办证职能，根据本案的实际情况，海峡公司仅能向有关职能部门申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记手续。陈萍珍诉讼请求海峡公司协助其办理《不动产权证书》转移登记手续，因陈萍珍已支付购房款且接收涉案房屋，根据相关法律规定，海峡公司负有协助陈萍珍办理权属转移登记的义务，故对于陈萍珍的上述诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条第1款均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对陈萍珍不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金。即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。因此，陈萍珍诉讼请求海峡公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金63836.4元，符合合同约定，本院予以支持。海峡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内申请办理坐落于福建省莆田市荔城区南侧福建海峡国际商贸城Ｄ地块第XXXX幢XXXXX号商品房的房屋所有权初始登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在陈萍珍申请办理坐落于福建省莆田市荔城区南侧福建海峡国际商贸城Ｄ地块第XXXX幢XXXXXX号商品房的《不动产权证书》权属转移登记手续之日起三十日内协助陈萍珍办理，并提供必要的证明文件； 三、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给陈萍珍逾期申请办理上述商品房权属登记手续的违约金63836.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1396元，减半收取计698元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇一九年十二月三日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -6-