四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初4758号 原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，营业场所：四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#,A5，统一社会信用代码：91510402694800327P。 负责人：向廷松，区域总监。 委托诉讼代理人：陈克强，男，1985年10月2日出生，土家族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：纳兴梅，女，1987年8月14日出生，彝族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市东区。 被告：刘源，男，1985年2月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 原告四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称衡易物业公司）与被告刘源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡易物业公司的委托诉讼代理人陈克强、纳兴梅，被告刘源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡易物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5814元、生活垃圾处理费270元，违约金581.4元，共计6665.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，被告与衡易物业公司签订了《前期物业服务合同》，在此期间，原告切实履行合同约定的义务，但被告从2016年1月1日起至今未交纳物业管理费，也没有向原告支付为其代付的生活垃圾处理费，经原告多次书面和口头催讨，被告仍未支付任何费用。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告刘源辩称，原告没有按照签订的前期物业服务合同履行合同义务，因为房屋下水主管道破裂导致被告房屋受损，被告与原告进行协商，原告态度十分恶劣，甚至进行人身攻击。后经双方协商原告愿意支付一半的装修费用7000多元，但原告以多次更换领导为由，一直没有支付，且原告未返还被告的房屋装修押金，所以被告就一直没有交物业服务费。双方签订的前期物业服务合同终止日期为2017年9月30日，合同到期后双方没有再签订合同。 原告衡易物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告刘源对《金域阳光前期物业服务合同》、《业主临时规约》、催费短信、《个人及家庭房屋信息记录》的真实性、合法性、关联性均无异议；对物业服务工作图片的服务内容不予认可，物业服务档案目录、档案室照片不知情。本院对上述证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，确认其证明力并在卷佐证。 被告刘源围绕其辩解意见提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告衡易物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，对其证明力予以确认。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月28日，衡易物业公司（甲方）与刘源（乙方）签订了《金域阳光前期物业服务合同》，双方约定：物业服务费用由乙方或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，高层住宅为：1.5元／月·平方米；乙方应于开发商发出交房通知次日起支付物业服务费，首次应支付半年的物业服务费，以后可按月支付，乙方或物业使用人应在每月十日前履行当月支付物业服务费义务；乙方或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金；合同有效期自签订之日起至2017年9月30日止，但在合同期限内，业主委员会成立并与新聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。在《金域阳光前期物业服务合同》中双方还就物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了明确约定。合同签订后，衡易公司入驻金域阳光小区为该小区提供物业服务。刘源系攀枝花市东区新源路728号10幢一单元6-6号房屋的业主，该房屋属于金域阳光小区的物业，房屋建筑面积为85.92平方米，应按1.5元/月·平方米交纳物业管理费。经衡易物业公司催收后，刘源未向衡易物业公司交纳2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。衡易物业公司与刘源签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对双方均具有约束力。衡易物业公司作为物业管理企业按合同约定组织人力、物力为小区业主提供了物业管理服务，刘源作为该小区物业所有人，实际接受了衡易物业公司为其提供的物业服务，双方已建立了物业服务合同关系，刘源理应按照合同约定向衡易物业公司支付相应的物业服务费。2013年11月28日签订的《金域阳光前期物业服务合同》约定的有效期限到期后，虽然双方未签订新的物业服务合同，但衡易物业公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，业主应参照2013年11月28日签订的《金域阳光前期物业服务合同》约定的标准向衡易物业公司交纳2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费。刘源经衡易物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，对衡易物业公司要求刘源支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费5814元，本院依据合同约定，依法确认为5799.6元（85.92平方米×1.5元／月／平方米×45月）。对衡易物业公司主张的违约金，因刘源未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但双方签订的《金域阳光前期物业服务合同》对支付违约金的约定标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对衡易物业公司主张的违约金酌情调整为按2016年1月1日至2019年9月30日期间应交物业管理费总金额5799.6元的10%交纳，即：580元，超出部分，本院不予支持。衡易物业公司未提交其代收代缴生活垃圾处理费的相关证据，亦不能证明其主张的收取生活垃圾处理费的收费标准，衡易物业公司应自行承担不利的法律后果，故衡易物业公司主张刘源支付生活垃圾处理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 刘源辩称其不愿意交纳物业管理费的原因主要为衡易物业公司一直未解决因房屋下水主管道破裂导致其房屋受损等问题。但，物业管理服务涉及小区公共建设与管理，衡易物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使衡易物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，刘源不能仅从维护自己利益的角度，因为衡易物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在瑕疵，以此否定衡易物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。刘源若认为衡易物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张权利，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒交纳物业服务费的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。 综上，对衡易物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、刘源于本判决生效之日起十日内支付四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费5799.6元、违约金580元，共计6379.6元； 二、驳回四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘源负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇一九年十二月二十三日 书记员  鄢志萍