云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1956号上诉人（原审被告）：江仕梯，男，1968年6月4日生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区，现住广西壮族自治区南宁市江南区。委托诉讼代理人：陆忍，广西安信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈良，云南贞元律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：朱鸿明，男，1963年5月25日生，汉族，住元阳县，现住元阳县。委托诉讼代理人：李刚，云南振元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人江仕梯因与被上诉人朱鸿明确认合同效力纠纷一案，不服云南省元阳县人民法院（2019）云2528民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江仕梯上诉请求：1.撤销一审判决并请求确认上诉人与被上诉人2018年12月11日签订《空地房屋租赁合同》于2019年3月19日解除；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、在上诉人早已于2019年2月28日停业撤场，租赁合同已名存实亡、完全没有可能再履行的情况下，一审判决罔顾客观实际、判决继续履行合同没有现实意义。1.客观实际：上诉人在三个多月的合同租赁期间，损失惨重，经营陷入囹圄乃至完全停业撤场，上诉人根本无法继续租赁经营并早已2019年2月28日搬离场地，继续履行合同在事实上已经完全不可能，且完全不符合上诉人合同目的并必严重损害上诉人利益。此外，搬离后，被上诉人己经接管场地并又允许他人租用场地起码至2019年5月份，并因租赁纠纷事由曾经闹到当地派出所，该等事实不容抹杀。2.上诉人预付了全年租金30.8万元和履约保证金3万元，除此之外，其他一系列合同义务都未有任何履行。二、一审认为尽管上诉人已经实际不租用场地，但租金已经预付至2019年12月10日，因此认定该日期前上诉人的合同（主）债务已经履行完毕，并据此排斥《合同法》第一百一十条的适用，明显错误。1.本案中租金支付义务不能分割出来单独存在，并且租金支付不能等同于合同债务的履行。上诉人的义务除了①支付租金，还有②行为履行，包括接收占用涉案场地并按约定方式看护、管理和妥善使用、不当使用赔偿、限期投入装修整改、开办经营等，支付租金和行为履行共同构成了上诉人的合同义务，这些租赁义务具有持续件、整体性、概括件，不能分割而单独存在，而且大部分属于非金钱债务。一审硬生生把租金支付义务分割出来进而当作是债务的全部，是对法律权利义务以及涉案租赁合同承租人债务的扭曲和严重曲解，极其片面、肤浅、僵化，是典型的形而上学。2.一审只强调支付租金而不管实际使用场地与否的逻辑，导致上诉人虽没租用却必须继续支付着租金；涉案场地没被租用被上诉人却收缴着租金。这样的判决完全偏袒着一方的权利而无视另一方的死活，无疑违反权利义务一致原则、公平原则和等价有偿等民事法律某本原则，并完全悖于市场经济规律，完全颠覆市场交易规律和正常的法律逻辑，不符合法、理、情，并完全背离效率法益，从司法导向上助长资源的浪费和效率的低下。3.一审认定租金的虚拟支付（预付）等同于债务己经履行或能履行，同样是对法律的曲解；对于《合同法》第一百一十条必须“守约方要求强制履行时才适用”的观点，亦是错误。三、从平衡合同当事人利益出发，法院亦应解除本案合同。1.上诉人在本案中固然属于违约方并应承担违约责任，但继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等都是承担责任的方式，就上诉人目前的能力和条件，继续履约所需成本远超过履约所得利益并必然最终导致上诉人倾家荡产；而且上诉人早已弃租撤场，实际上已无再履行的任何意愿、条件和可能。因此，继续履行并非唯一选择也非合适的选择。2.双方是在场地租赁基础上建立了收付租金的权利义务。但在场地实际已经弃租空置的情况下，上诉人没有租用场地而得继续付租，上诉人场地没被使用而仍然收租，权利义务被扭曲被割切，明显不一致，不对等，并且实质上是在鼓励被上诉人浪费资源。四、上诉人于2019年2月28日停业弃租撤场，又于2019年3月19日再次通知被上诉人解除合同，被上诉人收到通知后完全可以及时处置涉案场地，既可自用亦可继续进行市场收益，上诉人的解约行为不妨碍被上诉人继续对涉案场地的价值利用。五、类似本案情形下，司法实践中，全国各地各级法院普遍支持上诉人在本上诉状的观点和主张，相关司法案例下一步将提交法庭参考。六、上诉人通过通知的方式解除合同符合法律的规定，《合同法》第九十六条明确规定，依照《合同法》第九十三条第二款以及第九十四条的规定，主张解除合同的，应通知对方，因此，上诉人以通知的方式主张解除合同并无不妥。上诉人再次明确表示，自愿以赔偿损失或支付违约金等方式来承担自身的违约责任。七、一审判决超出了原告的诉讼请求。朱鸿明辩称，1.上诉人提及一审超出诉讼请求判决不成立，这句话是对确认解除合同通知无效的一个释明；2.我方认为上诉人围绕租赁合同来说明理由，本案诉讼是围绕解除合同无效通知来谈，上诉方的理由逻辑上不成立；3.上诉人是对《合同法》第一百一十条的错误理解，第一百一十条不适用本案。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。朱鸿明向一审法院起诉请求：依法判决确认被告于2019年3月19日向原告发出的《解除合同通知书》无效。一审法院认定事实：原、被告于2018年12月11日签订《空地房屋租赁合同》，约定原告将其原用于经营元阳县南沙鸿运干巴厂的厂区所有房屋及空地（总面积约3000平方米）租赁给被告使用，期限为五年零一个月，自2018年12月11日至2024年1月10日止，一个月的建设期不收取租金；每年租金30.8万元，承包期间保证金3万元；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交纳了33.8万元的租金及保证金，原告亦将厂房及厂区空地交给被告经营使用。被告因经营不善，于2019年2月底自行离场。被告于2019年3月8日向原告送达了《解除合同通知书》，要求单方解除合同，该通知书载明的理由为：被告方因经营陷入囹圄早在2019年2月28日就已撤场，这段时间被告方虽经多方努力仍无法继续租用经营，为避免双方损失，避免空置浪费场地，特通知原告方从即日起解除合同，请原告方自行接管和处置该场地。原告收到该通知后，多次通过微信等方式向被告表达不同意解除合同的意见。为维护自身合法权益，被告于2019年5月8日向一审法院提起诉讼，要求确认双方的合同已于2019年3月19日解除并要求原告返还租金250621.60元及保证金3万元，案号为（2019）云2528民初486号，在审理过程中，原告向一审法院提起诉讼引发本案，一审法院遂于2019年6月25日作出（2019）云2528民初486号民事裁定，中止该案的审理。一审法院认为，原、被告均对双方签订的《空地房屋租赁合同》的效力无异议，经审查，该合同不违反法律规定，依法确认该合同合法有效，受法律保护，双方均应全面履行合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”具体到本案，因双方签订的合同中并未约定提出异议的期限，故应适用三个月异议期限的规定，原告的起诉在三个月期限内，故受理本案合法。合同并未约定合同解除条件及条件成就时可单方解除合同，本案中亦不存在协商一致解除合同之情形，故可排除适用《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定之可能性。合同签订后，原告已将租赁标的物交给被告使用，被告对此无异议，依法予以确认。被告亦将第一年度的租金30.8万元及保证金3万元交纳给原告，原告对此无异议，依法予以确认。至此，应认定2019年12月10之前双方的主合同义务已经全部履行完毕。故可排除适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项至（四）项规定之可能性；被告方主张依据该条第（五）项并转依据该法第一百一十条之规定而行使合同单方解除权。一审法院认为，依照该法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，适用该条的前提条件有三个：首先，合同债务未履行；其次，该未履行债务为非金钱债务；第三，守约方要求强制履行；只有同时符合这三个条件，违约方始得适用该条拒绝强制履行。具体到本案，如前述，现阶段双方之合同权利义务均已履行完毕，不符合适用该法条之条件；因此，对被告之主张不予支持。综上，一审法院认为，被告于2019年3月19日向原告送达的《解除合同通知书》无事实和法律依据，依法认定为无效，当然也就不能产生解除合同之法律效力，双方的合同尚未解除，双方均应当及时全面履行合同。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：确认被告江仕梯于2019年3月19日向原告朱鸿明送交的《解除合同通知书》无效，双方于2018年12月11日签订《空地房屋租赁合同》尚未解除，双方应继续履行。案件受理费100元，由被告江仕梯负担。本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实除与一审判决认定事实一致外，另查明，上诉人向被上诉人送达《解除合同通知书》的时间为2019年3月19日。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是:上诉人向被上诉人送达的《解除合同通知书》是否发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《空地房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应诚信履行合同。双方签订的《空地房屋租赁合同》的时间是2018年12月11日，被上诉人向上诉人送达《解除合同通知书》的时间是2019年3月19日，合同中未约定提出异议的期限，被上诉人于2019年6月18日向一审法院起诉，在三个月期限内，一审法院依法受理本案并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形”。本案中，虽然双方合同约定的租赁期限为5年零一个月，但租金系按年支付。合同签订后，被上诉人已将租赁标的物交给上诉人使用，上诉人也按约定支付了第一年度的租金308000元及保证金30000元，双方之间第一年的合同权利义务均已履行完毕。上诉人在实际占有使用租赁物3个多月后就向被上诉人送达《解除合同通知书》，上诉人未提交证据证实存在不可抗力的情形或被上诉人存在违约行为致使合同目的不能实现，同时也不属于合同法第一百一十条规定的不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人，其不应享有合同法第九十四条享有的解除权，上诉人对此应承担举证不能的不利后果。在本案被上诉人不同意解除合同的情况下，《解除合同通知书》并不发生解除双方签订的《空地房屋租赁合同》的法律效力，一审判决确认被告江仕梯于2019年3月19日向原告朱鸿明送交的《解除合同通知书》无效，并无不当，本院予以支持。关于一审判决是否超出被上诉人一审诉讼请求的问题，被上诉人的一审诉讼请求是：依法判决确认被告于2019年3月19日向原告发出的《解除合同通知书》无效。鉴于被上诉人在向一审法院起诉本案前，上诉人已向一审法院起诉被上诉人解除双方签订的《空地房屋租赁合同》，该合同是否解除或者继续履行的问题，不宜在本案中处理，一审判决“双方于2018年12月11日签订《空地房屋租赁合同》尚未解除，双方应继续履行”，超出了被上诉人的诉讼请求，属实体处理不当，本院应予以纠正。综上所述，江仕梯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销云南省元阳县人民法院（2019）云2528民初772号民事判决；确认江仕梯于2019年3月19日向朱鸿明送交的《解除合同通知书》无效。一审案件受理费100元，由朱鸿明负担，；二审案件受理费100元，由朱鸿明负担。本判决为终审判决。审判长  刘正平审判员  李云辉审判员  甘 峰二〇一九年十二月二十五日书记员  朱 琳