云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初3370号原告：云南铜业地产物业服务有限公司建水分公司法定代表人：陈学进，系该公司副经理住所地：云南省红河州建水临安镇福康路33号（福润街）H幢34号商铺委托诉讼代理人：刘斌,系该公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨英，云南建广律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：崔明福，男，1983年10月16日生，汉族，建水县人，居民，住建水县。委托诉讼代理人：胡晓丹，女，1983年11月25日生，汉族，居民，建水县人，住建水县，代理权限：特别授权。原告云南铜业地产物业服务有限公司建水分公司（以下简称云铜物业建水分公司）与被告崔明福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云铜物业建水分公司的委托诉讼代理人刘斌、杨英，被告委托诉讼代理人胡晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付截至2019年6月30日以前拖欠的物业管理费1930元；2.请求判令被告承担物业管理费交费期限届满日的次日起实际缴清之日止违约金（以欠付的物业管理服务费为基数，计算标准按年24%计算，暂计算至2019年9月30日的违约金为590元）；3.请求判令被告立即支付原告代收代缴2019年6月30日以前的生活垃圾处理费180元。4.请求判令被告承担本案的全部费用（包括案件受理费、公告费、保全费、执行费、律师费等）。以上合计2713元。事实与理由：被告于2010年7月3日签订了《临安花园前期物业服务协议》，约定：由原告为被告所居住的临安花园小区提供物业管理服务，被告每月按建筑面积0.58元/平方米交纳物业服务费；物业服务费用实行一年一付，并于到期前15日内支付。该费用自开发商书面确定交房及开发商开出交房通知之日起开始计收；若被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限为二年，本合同届满，尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业的，原、被告双方按照本合同自动续约。后因物价、用工成本的逐年上涨，物业服务成本也随之逐年增加，为保证服务质量，2015年10月，原告经过征求小区三分之二以上业主同意，并向全体业主公示，原告将被告的物业服务费上调至0.88元/平方米，并于2016年1月1日实施。被告按该标准交纳了2016、2017年度的物业服务费，自2018年1月1日起拖欠原告物业服务费，经原告多次崔收未果。原告于2019年6月30日停止对小区提供物业管理服务，对被告拖欠的2018年度的物业服务费主张每月按建筑面积0.88元/平方米计收,2019年上半年的物业服务费主张每月按建筑面积0.8元/平方米计收，被告共拖欠物业服务费1930元，水费13元，合计人民币1943元。被告崔明福辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据：一、依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订的《临安花园前期物业服务协议》约定被告每月按建筑面积0.58元/平方米交纳物业服务费，原告擅自提高收费标准以0.88元和0.8元计收物业服务费，违反法律的相关规定。被告不认可原告擅自非法提高收费标准，据了解，原告上调物业服务费征询单大多不是业主本人签的字,原告并未征询过被告上调费用的意见，且原告提价后并没有与被告签订书面的合同；二、原、被告签订的《临安花园前期物业服务协议》并未约定违约金，双方是平等的民事主体，协议中按逾期之日应交费用的千分之三交纳滞纳金的约定是违反法律规定的；三、原告于2019年6月30日停止对小区提供物业管理服务，小区现已有新的物业服务公司管理，为保证水费和生活垃圾处置费的安全，为保障业主的权益，该费用只应交纳给水厂和环卫站或由新的物业服务公司代收；四、该小区的首届业委会经选举后于2018年1月10日予以备案，业委会多次与原告协商物业服务管理事宜，但原告拒绝协商，并未与业委会签订合同，仍单方擅自提高收费标准，原告对小区的服务管理是不合法的；五、原告对小区的管理混乱，对小区内部分业主侵占公共绿地的行为视而不见，对部分业主违法加层盖楼的行为不劝阻不反映;还擅自占用地下车库的消防通道划定数个停车位，收取停车费占为己有，也未按协议对大型犬进行管理，恶犬伤人事件时有发生，房屋漏水，原告也让业主自行处理……对原告的种种违约失职、不作为的行为，造成业主极大不满；六、因原告擅自提高收费标准，但物业管理服务质量并没有提高反而更差，导致部分业主未交纳物业服务费，2018年原告起诉法院后，对有的业主只按0.74元/平方米收取物业服务费，原告应统一收费标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告与原告签订了《临安花园前期物业服务协议》，同意并接受原告对小区的物业管理服务。该合同系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应恪守履行。原告进驻临安花园小区后,为该小区提供了物业管理服务,有权收取物业服务费及相关费用。被告作为业主,得到并接受了原告提供的物业服务,应当按时交纳物业服务及相关费用。关于物业服务费的问题。原、被告签订的《临安花园前期物业服务协议》，合同期限为二年，至2012年6月28日合同届满，该小区尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，按合同约定，双方仍按照原合同履行。2016年1月，原告通过走访征询大多数业主后上调了物业服务费，虽未征询被告意见，也未重新与被告签订合同，但被告亦按上调的标准0.88元/平方米交纳了2016年度的物业服务费，视为被告追认，双方对物业服务费达成新的合意，是对原合同的变更。对因部分业主未交纳物业服务费，2018年原告提起诉讼后，经本院调解，有业主按每月0.74元/平方米向原告交纳了物业服务费。鉴于原告对被告所居住的小区提供的物业管理服务具有普遍性，服务内容上具有同一性，从公平合理的原则出发，对被告未交纳的2017年1月至2019年6月的物业服务费应比照每月0.74元/平方米收取。被告房屋的建筑面积为125.68平方米,应当交纳的物业服务费为1674.05元(125.68平方米×0.74元/平方米×18月)。水费13元。关于原告诉请的违约金问题。因原告上调了物业服务费，2016、2017年度的物业服务费经被告交纳后予以追认，已实际变更了原合同，双方未重新签订合同，也未对违约责任予以明确。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于交纳生活垃圾处理费的问题。原告已将收取的垃圾处理费交至环卫站。在诉讼过程中，被告表示因原告已不再管理该小区，不愿交给原告。原告也明确表示，对被告未交纳的部分，可以不用交给原告，可直接交给环卫站或现在的物管公司。关于被告应否支付原告代收水费的问题。被告从接房后，客观上使用水并实际产生了费用,该费用已由原告支付给自来水公司,故对原告要求支付水费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告崔明福于判决生效后三十日内支付原告云南铜业地产物业服务有限公司建水分公司2018年1月至2019年6月的物业服务费1674.05元，水费13元，合计人民币1687.05元。二、驳回原告云南铜业地产物业服务有限公司建水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔明福负担。本判决为终审判决。审判员  李智强二〇一九年十二月十八日书记员  孙 成