北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16995号上诉人（原审被告）：聂维，1984年8月14日出生，汉族，户籍地天津市滨海新区，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）兼上诉人聂维委托诉讼代理人：李珅伊，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍地江苏省灌云县，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼地下二层。负责人：武心民，总经理。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人聂维、李珅伊因与被上诉人上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂维、李珅伊上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照40元/建筑平方米/采暖季的标准向永升公司支付供暖费。事实和理由：聂维、李珅伊并未与永升公司签订任何协议，不认可永升公司贴出的任何通知；依据北京市发改委京发改2015[2619]号文件规定，本市非居民供热价格按40元/建筑平方米/采暖季的标准收取供暖费；聂维、李珅伊在购房时与开发商春晖园投资有限责任公司在购房合同中约定了供暖费按照40元/建筑平方米的标准收取，春晖园投资有限责任公司选聘的前期物业公司不应该损害买房人的利益，其委托定价应基于购房合同的标准；北京市其他商住小区同样性质的供暖费都是在30元到40元之间；永升公司收费标准有时为78元、有时为60元，系随意涨价，并未公示过其定价标准的依据，应当由第三方专业的机构去评估，才能得出合理价格，况且国家已经有了相关规定；聂维、李珅伊家中两年没有供暖，原因是管道被物业冲洗损坏导致漏水。永升公司辩称，同意一审判决，不同意聂维、李珅伊的上诉请求和事实理由。根据相关文件规定，层高4米以上的单层建筑可在原有的收费标准上加倍收费，涉案房屋层高标准为5.49米，符合上述规定。聂维、李珅伊报修称其房屋内供热管道损坏，其管道损坏与本案不具有关联性，亦非因永升公司过错导致，永升公司系经其要求为避免损失扩大关闭了部分房间的管道，并未关闭全部供热管道，其亦未向永升公司主张室内温度不达标，永升公司的供热服务不存在任何瑕疵，不存在减免费用的情形。永升公司向一审法院起诉请求：判令聂维、李珅伊向永升公司支付2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费共计8278.92元；本案诉讼费由聂维、李珅伊承担。一审法院认定事实：聂维、李珅伊系顺义区裕民大街3号院（北京方糖）1幢3层5单元311室房屋业主，该房屋建筑面积为53.07平方米。2016年6月，甲方春晖园投资有限责任公司与乙方永升公司签订《前期物业管理委托服务合同》，约定甲乙双方就甲方开发的“方糖大厦”项目委托乙方物业前期介入及小区的物业管理达成一致意见：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；物业管理前期物业管理阶段，指从物业交付之日起至全体业主大会召开、选举业主委员会之后续聘后重新选聘日止；前期物业管理服务委托管理期限为五年，自物业交付起即2016年7月1日计；本物业区域物业服务收费选择包干制方式，供暖费为78元/平方米/供暖季。合同还约定双方的权利义务、违约责任等内容。2018年9月26日，永升公司发布的关于清缴2016年度至2018年度供暖费的通知，通知载明北京方糖大厦供暖费已于2018年5月11日由原78元/平方米/供暖季调整至60元/平方米/供暖季，为了不影响供暖设施设备的正常运行，保证您的供暖安全，还未缴纳2016-2017年度、2017-2018年度旧欠供暖费的住户，请尽快前往物业客服中心缴纳。审理中，永升公司提交房屋验收单，证明聂维、李珅伊已验收并入住涉诉房屋。聂维、李珅伊对房屋验收单真实性认可。聂维、李珅伊提交照片、视频及微信聊天记录，证明其暖气损坏，永升公司延迟两年维修。永升公司对照片、视频真实性认可，主张无法判断事情的真实性；对聊天记录真实性不予认可。一审法院认为，根据春晖园投资有限责任公司与永升公司签订的《前期物业管理委托服务合同》，永升公司为涉诉小区提供供暖服务，双方虽未签订供暖协议，但聂维、李珅伊作为涉诉小区房屋业主，为享受服务的一方，应负有向永升公司交纳供暖费的义务。关于供暖费的标准，《前期物业管理委托服务合同》虽约定供暖费收费标准为78元/平方米/供暖季，但根据永升公司发布的关于清缴2016年度至2018年度供暖费的通知，已经将2016年度至2018年度供暖费标准调整至60元/平方米/供暖季，低于《前期物业管理委托服务合同》约定的标准，应视为永升公司对自己部分权利的放弃，故对于永升公司的部分诉讼请求，一审法院予以支持，超过部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决：一、聂维、李珅伊于判决生效之日起七日内给付永升公司二○一六年十一月十五日至二○一七年三月十五日供暖费三千一百八十四元二角、二○一七年十一月十五日至二○一八年三月十五日供暖费三千一百八十四元二角；二、驳回永升公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。庭审中，聂维、李珅伊主张在2016年至2017年、2017年至2018年两个供暖季曾停止部分管道的供暖，永升公司对此予以认可。本院经审理查明，涉案房屋层高在4米以上。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案已查明的事实，永升公司与春晖园投资有限责任公司签订《前期物业管理委托服务合同》，永升公司为涉诉小区提供供暖服务，聂维、李珅伊虽未与其签订供暖协议，但聂维、李珅伊作为涉诉小区房屋业主，为享受服务的一方，应负有向永升公司交纳供暖费的义务。《前期物业管理委托服务合同》虽约定供暖费收费标准为78元/平方米/供暖季，但永升公司已经发布通知将2016年度至2018年度供暖费标准调整至60元/平方米/供暖季，故一审法院按照60元/平方米/供暖季标准计算聂维、李珅伊上述年度应支付的供暖费，并无不当。对于聂维、李珅伊主张的应按40元/建筑平方米/采暖季的标准收取供暖费一节，因其与开发商春晖园投资有限责任公司关于40元/建筑平方米/采暖季的约定并不能约束永升公司，且涉案房屋层高亦在4米以上，一审法院认定按照60元/平方米/供暖季标准计算供暖费符合本案实际情况，故本院对聂维、李珅伊该项主张不予采信。鉴于本院二审庭审中，聂维、李珅伊及永升公司均认可在2016年至2017年、2017年至2018年两个供暖季曾停止部分管道的供暖，聂维、李珅伊对此主张系因物业冲洗导致管道损坏且应由物业负责质保，但其并未举证证明在停止部分管道供暖的情况下其室内温度低于相关标准，永升公司亦未提交相应证据证明其提出的系因业主要求为避免损失扩大故停止部分供暖的主张，综合双方意见可以确定的是在2016年至2017年、2017年至2018年两个供暖季中聂维、李珅伊并未享受到永升公司应提供的全部供暖服务，故本院对聂维、李珅伊应向永升公司支付的2016年度至2018年度供暖费予以酌减，具体金额由本院酌定。综上所述，鉴于本院二审期间聂维、李珅伊及永升公司均对停止部分管道供暖的事实予以认可，本院依法对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23334号民事判决第二项；二、变更北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23334号民事判决第一项为：聂维、李珅伊于本判决生效之日起七日内给付上海永升物业管理有限公司北京分公司二○一六年十一月十五日至二○一七年三月十五日供暖费、二○一七年十一月十五日至二○一八年三月十五日供暖费共计四千四百五十八元；三、驳回上海永升物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由聂维、李珅伊负担17.5元（于本判决生效之日起七日内交纳），由上海永升物业管理有限公司北京分公司负担7.5元（已交纳）。二审案件受理费50元，由聂维、李珅伊负担35元（已交纳），由上海永升物业管理有限公司北京分公司负担15元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 高 贵审 判 员 龚勇超二〇一九年十二月三十一日法官助理 刘佳钰书 记 员 左培懿书 记 员 朱芮萱