江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2446号原告：邵汉清，男，汉族，1966年2月8日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：徐志，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴斌，男，汉族，1967年6月17日出生，住南通市崇川区，系邵汉清所在社区推荐人员。被告：周洁峰，男，汉族，1971年3月22日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：丁红、吴宇轩，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。第三人：顾春祥，男，汉族，1950年4月15日出生，住南通市港闸区。第三人：姚发银，男，汉族，1968年5月10日出生，户籍地江西省宜春市奉新县，住南通市港闸区。第三人：周红娟，女，汉族，1968年10月10日出生，住南通市港闸区。第三人：戴晓燕，女，汉族，1979年10月15日出生，户籍地南通市港闸区，住南通市港闸区。第三人：纪云霞，女，汉族，1967年11月16日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：张德华，男，汉族，1965年1月7日出生，住南通市港闸区，系纪云霞丈夫。第三人：蔡德彬，男，汉族，1965年12月28日出生，户籍地江苏省如皋市，住南通市港闸区。第三人：吕德昌，男，汉族，1951年12月26日出生，户籍地南通市港闸区，住南通市港闸区。原告邵汉清与被告周洁峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，2019年8月15日，依被告周洁峰申请，追加顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌为第三人。本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。审理过程中，被告周洁峰提起反诉，后又撤回反诉，本院口头裁定予以准许。原告邵汉清的委托诉讼代理人徐志、戴斌，被告周洁峰及其委托诉讼代理人丁红、吴宇轩，第三人顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、蔡德彬、吕德昌以及第三人纪云霞的委托诉讼代理人张德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵汉清向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即腾空承租南通市港闸区房屋，将承租房屋及35KVA电力设施按原状交付给原告。2、要求被告给付至2019年6月22日房租余额11616.44元。3、要求被告自2019年7月4日起给付至实际交房之日止的占用使用费（按年130000元计算）。本案审理过程中，邵汉清变更诉讼请求为：1、要求确认原告邵汉清与被告周洁峰于2009年12月28日签订的租赁合同无效；2、要求被告及第三人立即腾空承租的南通市港闸区房屋，将承租房屋按原状交付给原告。3、要求被告给付2019年1月1日至2019年6月30日的租赁物使用费15000元（按年租金130000元计算，半年即65000元，已给付50000元）。4、要求被告自2019年7月1日起给付至实际交房之日止的占用使用费（按年96576元计算，房屋总租赁面积1583平方米，已经交付的面积为407平方米）。事实和理由：2009年12月28日，原、被告之间签订租赁合同一份，被告向原告承租位于南通市港闸区电力设施，约定年租金为130000元，于前一年的12月底前一次性付清，先付后租，租期5年，租期到期后双方未续签合同，但被告仍然一直使用着上述房屋和电力设施。但被告仅于2019年春节前和春节后共给付了50000元的租金，其余租金未付。2019年6月22日原告通知被告不续租，要求腾空房屋未果。该房屋目前面临拆迁，合同目的不能实现，合同中也约定了在租赁期满后或合同终止时，被告应当将水电设施如数交还给原告。合同中约定因国家集体政策等因素，需对其租用的土地整体开发，统一规划，双方应无条件服从，互不承担任何责任。周洁峰辩称，被告承租原告房屋的时候，原告方提供了产权证明，证明案涉房屋是合法建筑，合同是有效的。对于因合同无效对被告造成的损失，应当由原告承担赔偿责任。本案所涉房屋权属不明，因被告在承租房屋后进行了添附，并且扩建了搭建的房屋，原告如果要求腾迁，必须明确哪一部分房屋的权益归其所有。被告并非拖欠房租，而是原告以拆迁为名，不予收取。原、被告之间租赁合同终止的理由是涉及拆迁，被告不存在违约和过错。因案涉房屋涉及拆迁，根据原告提供的拆迁评估报告，在拆迁权益中，有原告及第三人的权益，而且被告在后期使用过程中有添附，评估报告对有关的装潢及附属物实际上是有缺失的，如果判决被告等直接腾迁，可能导致后期对缺失的装潢和附属物的评估不能。第三人顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌对原、被告所述事实无异议，但认为自己享有国家给的搬迁费和相关补偿。经审理查明：邵汉清根据其与南通市港闸区签订的土地租赁协议，在未取得建设工程规划许可证的情况下建筑了2000多平方米的房屋。2019年12月28日，邵汉清（甲方）与周洁峰（乙方）签订租赁合同一份，约定：乙方租赁甲方房产、地产、水电数量：房产约1800平方米、电力设施35KVA，2寸自来水管；租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日；在租赁期限内，由于一方原因提前终止合同，需提前三个月通知对方；因国家、集体政策等因素，需对其租用土地整体开发，统一规划，甲乙双方应无条件服从，双方互相不承担任何责任；年租金为130000元，租金支付期限一年一次，每年的12月乙方应全额缴纳当年的租金，不得拖延，先交租金后使用房产、地产、水电等设施；未经甲方同意乙方不得擅自改变原房屋结构，中途不得转让或转租，否则甲方有权收回所有设施，解除合同；甲方的房产为现状租赁，房屋维修、改造均由乙方负责，费用自理；租赁期满后或终止合同，乙方应将租赁甲方的厂房、水电等设施如数交给甲方，乙方的设备（可移动设施）在租金全部结清后，方可迁出；甲乙双方必须全面履行合同内容，任何一方违背合同条款应承担违约责任，如果一方违约给对方造成经济损失，还应承担相应的赔偿责任。该合同到期后，双方未续签书面合同，口头约定周洁峰继续使用邵汉清的房屋，2019年度的租金，周洁峰仅支付了50000元，其余租金未支付。在周洁峰租赁邵汉清房屋的过程中对该房租进行了添附、扩建，并将其中部分房屋转租给第三人顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌。2018年3月29日，南通市港闸区人民政府发布港闸政办[2018]29号文件《港闸区政府办公室关于下达八圩竖河整治等工程拆迁任务的通知》，确定案涉房屋所在的新幸西界河东、长泰路西、幸余路北地块为拆迁范围。2019年3月，南通欣宏房屋征收服务有限公司通知邵汉清其所建新园村1组、2组的厂房列入拆迁计划，经拆迁工作组与邵汉清洽谈达成一致意见，南通欣宏房屋征收服务有限公司业已张贴相关通知要求交房。2019年6月22日，邵汉清发出书面通知告知周洁峰不再续租案涉房屋，并要求周洁峰在收到通知后10日腾空房屋按原状交还邵汉清，周洁峰收到该通知。2019年6月23日，南通公正房地产评估事务所对案涉房屋出具评估报告，载明幸余路西延非居工程邵汉清房屋总建筑面积2852.73平方米，无证房面积2295.3平方米，房中房面积76.93平方米，钢结构大棚、彩钢棚面积557.43平方米，该房屋（土地）补偿评估合计933597.75元。并于当日作出补充评估报告，载明无证房配合补贴692554元，一次性综合补贴1151848.25元，合计18844402.25元。2019年10月20日，南通公正房地产评估事务所补充出具了邵汉清承租户附属物汇总表，载明合计附属物价值：鑫艳美发屋9059.55元、吕德昌1385元、吉祥移门4079元、大掌柜木门22000元、吉祥装潢87285.84元、老姚装潢部4849.4元、好品质公园家具7377.8元、兴祥红木10497元、好又多超市37984.2元，合计184517.79元。另查，唐闸镇街道办事处（甲方）与邵汉清（乙方）签订《港闸区非住宅房屋搬迁补偿协议》两份，编号为0002687的补偿协议约定甲方向乙方一次性补偿搬迁补偿、补助、补贴费合计438000元；乙方在本协议订立后的7日内腾空房屋并将被搬迁房屋钥匙交给甲方；本协议签约价包含租赁户搬迁费及附属物等补偿；乙方必须在六月中旬清理完毕交付拆除。编号为0002685的补偿协议约定甲方向乙方支付被搬迁房屋的补偿215578元、装饰装潢及附属设施等补偿574673.05元、搬迁补助费143346.7元、无证房配合补贴692554元、一次性综合补贴（含特殊附属物）713848.25元，乙方合计应得补偿2340000元；本协议签约价包含租赁户搬迁费及附属物补偿等费用；乙方必须在六月中旬清理完毕交付拆除。经各方核对确认，上述费用中，属于周洁峰及第三人顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌的搬迁费分别为：周洁峰拆迁费、附属物补偿等各项补偿合计作价171000元；顾春祥搬迁费31280元，附属物补偿10497元，合计41777元；姚发银搬迁费2520元，附属物补偿4849.4元，合计7369.4元；周红娟搬迁费1500元，附属物补偿4079元，合计5579元；纪云霞搬迁费14400元，附属物补偿34934.2元，合计49334.2元；蔡德彬搬迁费6000元，附属物补偿7377.8元，合计13377.8；吕德昌搬迁费6000元，附属物补偿1385元，合计7385元；戴晓燕的搬迁费补偿含在周洁峰的补偿里、附属物补偿9059.55元。审理过程中，邵汉清、周洁峰与第三人姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、吕德昌已达成协议，就搬迁费、附属物补偿费的数额和搬离案涉房屋的时间达成一致意见。邵汉清与周洁峰、第三人顾春祥、蔡德彬尚未达成协议。以上事实，有邵汉清提供的原、被告之间的《租赁合同》、2019年6月22日原告发给被告的《通知》、南通欣宏房地产征收有限公司的《情况说明》、彩色打印照片、南通市港闸区人民政府办公室文件（港闸政办[2018]29号）、原告与唐闸镇街道办事处的搬迁补偿协议、南通公正房地产评估事务所评估报告及补充评估报告一份（组）以及周洁峰提供的南通公正房地产评估事务所出具的《幸余路西延非居工程邵汉清承租户附属物汇总表》一份以及各方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，根据法律和有关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，邵汉清将位于南通市港闸区的房屋出租给周洁峰，并且双方签订了租赁合同，但直至一审法庭辩论终结前，邵汉清均未取得案涉房屋的相关建设工程许可证，因此双方之间签订的租赁合同应当认定为无效，周洁峰与第三人之间的合同亦应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，邵汉清要求确认双方之间于2009年12月28日签订的租赁合同无效以及要求周洁峰及第三人返还承租的南通市港闸区租赁房屋，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案周洁峰应当参照合同约定的每年130000元的标准向邵汉清支付房屋占有期间的使用费，根据双方确认，周洁峰2019年度已支付租金50000元，其余租金尚未支付。因此，邵汉清要求周洁峰给付2019年1月1日至2019年6月30日的租赁物使用费15000元及2019年7月1日起给付至实际交房之日止的占用使用费，于法有据，本院予以支持。因邵汉清与周洁峰之间的《租赁合同》无效，邵汉清要求周洁峰返还房屋，周洁峰有权要求邵汉清赔偿因无效合同产生的装饰装修等财产损失。现唐闸镇街道办事处已委托评估机构进行了评估，尽管周洁峰与第三人顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌皆不是被拆迁人及安置对象，但有关拆迁评估报告及安置补偿协议中已明确属于周洁峰及第三人的部分权益，原告邵汉清缺乏占有的依据，为减少讼累，本院一并加以分割处理。关于具体分割的数额，属于第三人姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、吕德昌的部分各方已经达成协议，并无争议，可由各方自行履行。诉讼中，邵汉清与周洁峰也达成了拆迁费、附属物补偿等各项补偿共作价171000元的协议，本院予以确认。至于第三人顾春祥、蔡德彬提出除了评估报告的损失外，还有停产停业等损失诉求，因他们既非被拆迁人，评估报告中也没有此项费用，如仍坚持主张可另行依据合同的相对性进行主张。依据评估报告，顾春祥搬迁费31280元，附属物补偿10497元，合计41777元；蔡德彬搬迁费6000元，附属物补偿7377.8元，合计13377.8元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，判决如下：一、确认邵汉清与周洁峰于2009年12月28日签订的《租赁合同》无效；二、周洁峰、顾春祥、姚发银、周红娟、戴晓燕、纪云霞、蔡德彬、吕德昌于本判决生效之日起十五日内腾空其所租赁的南通市港闸区房屋，将承租房屋按原状返还给邵汉清。三、周洁峰于本判决生效之日起十五日内给付邵汉清至2019年6月30日的房屋占有使用费15000元及自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止按每年130000元的标准计算的房屋占有使用费。四、邵汉清于本判决生效之日起十五日内给付周洁峰属于周洁峰的附属物补偿、搬迁费171000元，属于顾春祥的附属物补偿、搬迁费41777元，属于蔡德彬的附属物补偿、搬迁费13377.8元。五、周洁峰于本判决生效之日起十五日内给付顾春祥附属物补偿、搬迁费41777元，给付蔡德彬附属物补偿、搬迁费13377.8元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21360元，减半收取计10680元，由邵汉清、周洁峰各半负担；反诉费减半收取计2150元，由被告周洁峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费21360（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陈怀新二〇一九年十二月十六日法官助理 刘喆慧书 记 员 朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。