湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1958号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北长久汽车销售服务有限公司，住所地：湖北省汉川市霍城大道。法定代表人：吴中新，系公司总经理。委托诉讼代理人：戴莉萍，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉盛泰华隆换热器有限责任公司，住所地：湖北省汉川市经济开发区北桥工业园福星北路。法定代表人：杨宗森，系公司董事长。委托诉讼代理人：梅泽鎏、张宏明，湖北搏发律师事务所律师。上诉人湖北长久汽车销售服务有限公司（以下简称长久汽车公司）因与上诉人武汉盛泰华隆换热器有限责任公司（以下简称华隆换热器公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长久汽车公司上诉及答辩意见：1、撤销(2018)鄂0984民初819号民事判决，并依法改判上诉人不承担任何责任，同时要求华隆换热器公司承担鉴定费用21000元；2、一、二审诉讼费用由华隆换热器公司承担。事实与理由：一、华隆换热器公司的行为违反了我国关于土地法的强制性规定，涉案诉争土地至今未办理土地使用权证，华隆换热器公司明知应该进行相关报批手续交纳税费等，但仍与长久汽车公司签订了租赁合同，其行为存在严重过错，因此导致该租赁合同无效，截止庭审至今未办理土地使用权证，华隆换热器公司对涉案土地无处置权，因此华隆换热器公司的行为不仅侵害了长久汽车公司权益，还侵害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条的规定，双方签订的合同应认定为无效，一审认定合同无效正确；二、一审认定事实无误，责任认定有误。驾校建在华隆换热器公司土地上，长久汽车公司投入的资金已经固化，该建筑物未拆除，受益人是华隆换热器公司，不仅受益建筑物，还有增值部分，华隆换热器公司理应返还全部投资，除非该建筑物拆除，则长久汽车公司可以承担部分损失，长久汽车公司不能实际经营驾校是因华隆换热器公司主观原因导致，而非长久汽车公司的客观原因，因此导致长久汽车公司的合同目的无法实现，长久汽车公司投资驾校建设是235万余元，审计价格是220余万元，鉴定费2万余元均属于合同法规定的应由华隆换热器公司承担。综上，导致合同无效的原因在华隆换热器公司，所以长久汽车公司要求华隆换热器公司返还交纳的租赁费、投资损失、经济损失都是合理合法，应予以支持。华隆换热器公司上诉及答辩意见：1、撤销(2018)鄂0984民初819号民事判决，发回重审或改判；2、本案一审案件受理费、上诉费均由长久汽车公司承担。事实与理由，一审认定事实和适用法律均错误。一、华隆换热器公司已经依法取得涉案土地使用权。华隆换热器公司交纳了土地出让金和农民的补偿费，使用权转让不是处置权的范围；二、一审法院认定2010年5月初长久汽车公司确定驾校开办违法…，这个事实根本不存在，汉川市国土资源局没有任何书面通知要求停止驾校的开办或处罚。双方当事人签订的租赁合同合法有效，华隆换热器公司转让土地使用权符合法律规定，没有违反法律强制性规定，双方之间已经交付土地，长久汽车公司也在正式使用土地，驾校也一直在开办，合同在2019年12月将履行完毕；三、长久汽车公司起诉的真实目的是想转移其投资失败的风险，2015年II月30日国务办的驾驶意见出台后，导致驾校生员急剧下降，其收益减少；四、并没有法律对办理驾校的土地有规定，涉案土地并不影响办驾校，因此长久汽车公司应按合同约定向华隆换热器公司交纳全部的土地租赁费用；五、土地使用权证是各级政府颁发的国有土地使用权证，对外具有公示、公证的效力凭证，本案土地未办理土地使用权证有多方面原因，需要严格遵守开发区政府的法定程序，但并不代表华隆换热器公司没有对案涉土地的使用权，案涉土地一直由华隆换热器公司实际占有、管理，本案涉案土地华隆换热器公司有权出租；六、华隆换热器公司将案涉土地出租给长久汽车公司后，开发区管理委员会或相关行政机关并未对华隆换热器公司的出租行为进行处罚或书面告知，华隆换热器公司和行政机关是管理和被管理的关系，和长久汽车公司之间是民事法律关系上平等的法律关系，即使华隆换热器公司违法国家法律规定，管理人应是行政机关，而非长久汽车公司；七、长久汽车公司在一、二审中再三重复华隆换热器公司的案涉土地未办理土地使用权导致长久汽车公司未能开办驾校属于根本违约但并没有法律依据，本案中华隆换热器公司严格遵守涉案合同，履行完毕了全部合同义务，无任何违约行为，长久汽车公司从合同签订至今仅支付45万元租金，且拖延支付水电费，其行为违反了合同约定及法律规定，给华隆换热器公司造成严重经济损失，属于根本违约。长久汽车公司是否存在损失，华隆换热器公司并不清楚也不应该赔偿。长久汽车公司向一审法院起诉请求:1.请求依法确认双方当事人签订的《土地租赁合同》无效；2.请求依法判令华隆换热器公司返还长久汽车公司租赁费450000元；3.请求依法判令华隆换热器公司赔偿经济损失2351525元；4.请求依法判令华隆换热器公司承担上述租赁费及经济损失的利息损失（按同期银行贷款年利率5.9计算从2015年3月起至判决生效之日）；5.本案全部诉讼费由华隆换热器公司承担。华隆换热器公司向一审法院反诉请求:1.判令长久汽车公司立即支付拖欠的租赁费1175000元；2.判令长久汽车公司立即向华隆换热器公司支付逾期付款损失至清偿之日（截止2018年3月26日为56052.43元）；3.反诉费用由长久汽车公司承担。一审法院认定事实：2014年8月份，长久汽车公司准备开办驾校。经人介绍认识了华隆换热器公司的法定代表人杨宗森，得知华隆换热器公司有闲置土地，于是双方就出租土地建设驾校事宜进行协商。9月份，长久汽车公司就前期开办驾校的准备工作与汉川市有关部门进行申请及报备；10月22日，长久汽车公司向华隆换热器公司交纳定金10万元后即开始驾校建设工作；同年12月17日，双方当事人补签《土地租赁合同》，约定华隆换热器公司将位于汉川市××北路该公司内场地10880平方米土地（该土地已支付征地费用，未取得土地使用权证）租赁给长久汽车公司作为建设湖北长久汽车驾驶员培训学校使用，租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，年租赁费500000元。后华隆换热器公司又无偿将相邻的有土地使用权证（工业用地）的5948平方米土地交给长久汽车公司使用。合同签订后，长久汽车公司投入2203132.80元（鉴定价格）对租赁场地进行建设，于2015年3月份全部建设完毕，并支付华隆换热器公司租赁费450000元；2015年5月初，长久汽车公司筹备开办驾校过程中，汉川市国土资源局以出租土地开办驾校违法为由，要求长久汽车公司停止开办驾校。因长久汽车公司驾校无法正常开办，双方对长久汽车公司的损失无法达成和解。为此，长久汽车公司以合同无效诉至法院。华隆换热器公司在诉讼过程中提出反诉，要求长久汽车公司继续履行合同。一审法院认为：双方当事人签订的土地租赁合同所涉及的土地是华隆换热器公司以工业用地的名义征得的土地。该土地华隆换热器公司虽然已经支付了征地费用，但并未取得该土地的使用权证。华隆换热器公司将未取得土地使用权证的土地租赁给长久汽车公司，其行为属于无处分权人处分他人财产的行为。在未取得权利人追认或无处分权人事后也未取得处分权时，该处分行为无效。因此，对于长久汽车公司请求确认长久汽车公司与华隆换热器公司签订的《土地租赁合同》无效的诉讼请求，依法予以支持。依照法律规定，合同无效后依合同取得的财产应当予以返还。故此，对于长久汽车公司要求华隆换热器公司返还租赁费450000元的诉讼请求，依法亦予以支持。对于长久汽车公司要求判令华隆换热器公司赔偿长久汽车公司经济损失2351525元的诉讼请求，因司法鉴定确认的工程造价为2203132.80元，且双方在签订土地租赁合同时均存在过错。华隆换热器公司将无处分权的土地租赁给长久汽车公司开办驾校；长久汽车公司在未取得建设手续的情况下先施工，准备随后补办相关手续，导致损失扩大。双方过错程度相当，各应承担50%的责任。故此，对于长久汽车公司的该项诉讼请求，仅支持其中的1101566.40元。对于长久汽车公司要求华隆换热器公司承担租赁费及经济损失的利息损失（按同期银行贷款年利率5.9计算从2015年3月起至判决生效之日）的诉讼请求，因双方当事人均存在过错，且利息损失不属于合同无效导致的直接损失，不予支持。对于华隆换热器公司要求长久汽车公司支付拖欠的租金1175000元并支付逾期付款损失56052.43元的反诉请求，因双方签订的租赁合同无效，不予支持。判决：一、长久汽车公司与华隆换热器公司签订的土地租赁合同无效；二、华隆换热器公司将收取的租金450000元于本判决生效之日起十日内返还给长久汽车公司；三、华隆换热器公司于本判决生效之日起十日内赔偿长久汽车公司经济损失1101566.40元；四、驳回长久汽车公司其他诉讼请求；五、驳回华隆换热器公司的反诉请求。本案件受理费29212.20元，由长久汽车公司负担14000元，华隆换热器公司负担15212.20元；反诉费15879.47元，由华隆换热器公司负担。二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交，一审查明的事实属实，本院予以认可。本院根据双方当事人诉辩称述，在查明案件基本事实的基础上归纳本案的争议焦点为：一是涉案合同是否为无效合同；二是双方当事人的过错责任如何划分。华隆换热器公司与长久汽车公司将未取得土地使用权证的土地和改变土地用途的土地作为合同标的，进行商业租赁经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第十三条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。故一审法院认为华隆换热器公司将未取得土地使用权证的土地租赁给长久汽车公司，其行为属于无处分权人处分他人财产的行为。在未取得权利人追认或无处分权人事后也未取得处分权时，该处分行为无效。因此认定涉案《土地租赁合同》无效的处理意见正确。关于双方当事人的过错责任如何划分的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。华隆换热器公司将无处分权的土地和将工业用地的土地租赁给长久汽车公司开办驾校从事商业用途，存在过错责任。长久汽车公司在未取得建设手续的情况下先施工，未尽到基本的审慎义务，直接导致损失扩大，也存在过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故涉案合同约定对双方当事人均无法律约束力。双方当事人应对各自的过错和投资承担相应的责任。华隆换热器公司出租其未取得土地使用权的土地，对出租收益损失应承担全部过错责任，长久汽车公司在未取得建设手续的情况下先施工，未尽到基本的审慎义务，对其投资损失应承担全部过错责任。对于长久汽车公司要求华隆换热器公司承担本案鉴定费用的问题，本院认为该鉴定意见系长久汽车公司自行举证的责任范围，该费用应由长久汽车公司自行负担，对该上诉请求不予支持。综上所述，长久汽车公司、华隆换热器公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初819号民事判决第（一）、（二）、（五）项；二、撤销湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初819号民事判决第（三）、（四）项；三、驳回长久汽车公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费30278.09元，由长久汽车公司负担14903.09元，华隆换热器公司负担15375元。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇一九年十二月十日书记员 刘依爽