天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初10929号原告：张宗红，男，1979年4月20日出生，汉族，住重庆市潼南县，现住北京市海淀区。被告：天津山水城投资有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇泗村店村西碱东路北侧。法定代表人：张亮，董事长。委托诉讼代理人：只蕊，女，1989年11月23日出生，汉族，住天津市南开区。被告公司职员。原告张宗红与被告天津山水城投资有限公司（以下简称山水城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宗红、被告山水城公司委托诉讼代理人只蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宗红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告20000元定金以及违约金20000元，总计40000元；2.依法判令被告承担原告为实现债权所支付的全部费用，包括本案诉讼费、车旅费、住宿费、误工费共计3000元。事实和理由：2017年10月13日，原、被告签订《天津恒大山水城商品房认购书》，同日交付定金20000元。按合同规定，原告10月16日去售楼处签订《商品房买卖合同》，被告拒绝。原告报警后，经出警民警协调，被告仍不退还定金，要求原告走公司退房流程，需要继续支付被告首付款近400000元。原告多次与被告交涉，被告拒不退款。山水城公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。2017年10月13日，原、被告签订0003659号《天津市恒大山水城商品房认购书》，认购书第二条第三款约定，原告需于2017年10月16日前支付首期房款327217元（不含定金）。原告未能按约定支付首期付款。2017年10月18日，被告向原告寄送通知一份，告知其已构成违约。因此，原告属违约方，被告在合同履行中无任何过错。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，被告为甲方（出卖人）与原告为乙方（买受人）签订《天津恒大山水城商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大山水城项目楼盘80幢801。该商品房建筑面积共108.34平方米，总金额为1736083元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择分期付款方式付款。乙方须于2017年10月16日前支付首期房款￥327217元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月13日前付清￥260412元；于2018年10月13日前付清￥347217元；于2019年4月13日前付清￥347217元；于2019年10月13日前付清434020元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即￥17360元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期款的同时预缴税费￥52082.49元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所附款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。原、被告还约定了其他事项。原、被告签订商品房认购书当日，被告向原告出具由恒大地产集团有限公司落款盖章的《无理由退房承诺书》一份，内容：尊敬的张宗红客户：感谢您对我司的信任！为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的天津恒大山水城楼盘80幢1单元801房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。原告在《无理由退房承诺书》上签名，同日向被告支付定金20000元。2017年10月15日，原告因交纳首期房款及维修资金、税费等，与被告产生分歧。原告认为定金已支付，应签订合同或付款与签订合同同时进行，被告认为原告拒绝付款，不能签订《商品房买卖合同》。原告报警，公安武清分局泗村店派出所民警出警。原告主张民警调解时，原告要求被告退还定金，被告一女职员告知要等六个月才能退还，也可以在支付首付款后按无理由退款。民警未能调解。2017年10月16日，被告向原告发出《恒大地产集团天津山水城投资有限公司通知》，内容：张宗红先生：您好！阁下于2017年10月13日与我司签订了《天津恒大山水城商品房认购书》（编号：003659，下简称“认购书”），认购了天津恒大山水城80栋801单位。根据认购书，阁下须于2017年10月16日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台津政办发〔2017〕48号《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，2017年4月1日实施。意见规定：对在本市拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。根据原告提交的其本人常住人口登记卡，原告2018年10月23日由重庆市潼南区梓潼街道办事处正兴街802号附900号迁至天津市，2017年10月13日原、被告签订《天津恒大山水城商品房认购书》时，按2017年4月1日实施的天津市房地产市场调控政策，原告不具有在本市购买商品房条件。本院认为，原、被告签订的《天津恒大山水城商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。原告与被告签订认购书后虽依约支付定金20000元，但因天津市房地产调控政策，原告当时不具有在天津市购房资格，既使按认购书约定支付购房首付款等，也不能与被告签订商品房买卖合同。因政策限购，属不可归责于双方当事人的事由，原、被告均无过错。认购书不能履行，应予解除，被告返还原告定金20000元。原告要求被告承担车旅费、住宿费、误工费共计3000元，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告天津山水城投资有限公司于本判决生效后3日内向原告张宗红返还定金20000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费438元，由原告担负234元，由被告担负204元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王伟二〇一九年十二月四日书记员  杨业附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。