苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初14742号原告：刘子昂，男，1995年5月18日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：张夏，女，1993年8月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王云弟，江苏东大舟律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：罗世群，江苏东大舟律师事务所律师。被告：苏州康顺置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇励志路东侧。法定代表人：胡启明。原告刘子昂、张夏诉被告苏州康顺置业有限公司（以下简称康顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘子昂、张夏的共同委托代理人罗世群到庭参加诉讼，被告康顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子昂、张夏共同向本院提出诉讼请求诉称：1.请求确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除；2.请求判令被告立即将承租的房屋腾空交还原告；3.请求判令被告支付原告房屋占有使用费暂计10000元(自2019年8月11日暂计至2019年9月10日，并继续按照月租金10000元的标准计算至被告实际交还房屋之日止)；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月6日，被告与原告的受托人刘琪签订《房屋租赁合同》，承租位于吴江区太湖新城松陵镇开平路450号君悦国际3号楼202室房屋，并对房屋租期、租金的支付方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋；被告按约支付了第一年度租金。2019年5月10日(支付第二年度租金)起，被告开始违约拖欠租金。为此，原告的受托人曾多次向被告催要，并于2019年6月27日、2019年7月12日向被告寄送解除合同通知书。但截止目前被告并未再支付任何租金，且拒绝将房屋腾空交还原告。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。有鉴于此，原告特依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告康顺公司未作答辩。经审理查明：刘子昂、张夏系位于苏州市吴江区房屋的所有权人，该房屋登记建筑面积486.19平方米，房屋用途为商服用途/办公。刘琪接受刘子昂、张夏委托，于2018年8月6日以刘琪本人名义（出租方、甲方）与康顺公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将从松陵镇开平路450号3幢201室分割出的约240平方米房屋及屋内设施（空调柜机1台，空调挂机5台，会议桌1组及会议椅8张）出租给乙方，租赁期两年，自2018年8月11日起至2020年8月10日止；租金每年12万元（包含物业费及开票税金等），租金每年支付时间为，签约当日，乙方一次性支付第一年度租金12万元，第二次租金乙方于2019年5月10日前一次性支付第二年度租金到出租方指定账户，甲方收到租金一个月内根据甲方提供的开票信息开具租赁发票交乙方作记账凭证。该《房屋租赁合同》第三条第二款约定，租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋使用权：乙方擅自将房屋转租、转借；乙方利用房屋进行非法活动危害公共利益的；乙方未按合同约定日期交付租金；连续一个月未支付相关费用。另查明：康顺公司向刘琪指定账户支付了2018年8月11日至2019年8月10日止的租金12万元，未按照《房屋租赁合同》的约定在2019年5月10日前支付第二年度的租金。2019年6月21日刘琪委托江苏东大舟律师事务所以EMS快递方式向康顺公司发出《解除合同通知书》，内容为2018年8月6日，贵公司与刘琪先生签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为二年，自2018年8月11日起至2020年8月11日止。合同约定年租金为120000元，租金支付时间：贵公司于本合同签订当日一次性支付当第一年度租金120000元，于2019年5月10日前一次性支付第二年度租金120000元到甲方指定账户。合同第三条费用结算第二项第四款、第五款约定：乙方不按合同约定支付租金；连续一个月未支付相关费用，甲方可以终止合同，收回房屋使用权。现贵公司已经连续一个月以上未支付第二年度租金120000元，故刘琪先生可以依约解除与贵公司《房屋租赁合同》。现本律师受权郑重通知如下：鉴于贵公司逾期交付房屋租金的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，刘琪先生具备解除与贵公司的《房屋租赁合同》的条件。自本通知送达至贵公司时起，刘琪先生与贵公司的《房屋租赁合同》即时解除，同时刘琪先生行使对收回出租房屋的占有权和使用权。该通知书因电联收件人无果被退回。2019年7月12日刘琪通过微信向康顺公司法定代表人胡启明发送前述《解除合同通知书》。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、EMS邮寄单、微信聊天记录截屏打印件、授权委托书，不动产权证书及本案庭审笔录予以证实。本院认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权，委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任。本案中，刘琪接受原告刘子昂、张夏委托以自己的名义与被告康顺公司签订《房屋租赁合同》，由于原告刘子昂、张夏未举证证明被告康顺公司在签订《房屋租赁合同》知晓刘琪与原告刘子昂、张夏之间的委托关系，故《房屋租赁合同》直接约束刘琪与被告康顺公司。根据该租赁合同约定，被告康顺公司应当在2019年5月10日前支付第二年度的租金，但被告康顺公司未按期支付，已属违约，刘琪作为守约方有权依约解除《房屋租赁合同》。刘琪于2019年7月12日通过微信向被告康顺公司法定代表人胡启明发送《解除合同通知书》，当日即为解除通知到达之日，故本院确认双方《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除。被告康顺公司已支付租金至2019年8月10日，在双方《房屋租赁合同》已解除的情况下，被告康顺公司应自2019年8月11日起向刘琪返还承租的房屋，逾期继续占用使用的，还应向刘琪支付占有使用费。现委托人原告刘子昂、张夏以自身名义向本院提起诉讼，向被告康顺公司主张违约责任，表明委托人刘子昂、张夏选择行使介入权，因此被告康顺公司应直接向原告刘子昂、张夏返还承租房屋并支付占有使用费。关于占有使用费的标准，原告刘子昂、张夏主张参照《房屋租赁合同》约定的租金标准按月租金10000元计算在合理范围内。综上，原告刘子昂、张夏主张案涉《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除，被告康顺公司返还承租的房屋及按照月租金10000元标准从2019年8月11日至实际返还之日支付房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告康顺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认案涉《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除。二、被告苏州康顺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘子昂、张夏返还位于苏州市吴江区太湖新城松陵镇开平路450号君悦国际3号楼201室部分房屋（具体见案涉《房屋租赁合同》约定的范围）三、被告苏州康顺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘子昂、张夏支付房屋占有使用费（以10000元/月的标准，自2019年8月11日计算至实际返还房屋之日止）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由被告苏州康顺置业有限公司负担，并于本判决生效之日起10日内直接交付法院，原告刘子昂、张夏已预交的案件受理费1350元,本院于本判决生效之日起15日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  李娜二〇一九年十二月二十一日书记员  张敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。