河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1928号原告（申请执行人）：张娜。委托诉讼代理人：师向向，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍奕婷，河南中锦律师事务所实习律师。被告（案外人）：王改芝。委托诉讼代理人：李颜，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛，河南英泰律师事务所律师。被告（被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司。法定代表人：赵坤，系该公司总经理。被告（被执行人）：陈玉民。原告张娜与被告王改芝、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称“盛煌公司”）、陈玉民申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娜委托诉讼代理人师向向、霍亦婷，被告王改芝委托诉讼代理人李颜、张媛到庭参加诉讼。被告盛煌公司，陈玉民经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1、请求撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01执异784号执行裁定书，继续执行位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元1401号的房产。2、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月13日被告王改芝与被告河南盛煌实业发展有限公司签订《雍景三和郡房屋认购协议》一份，认购被告盛煌公司开发的雍景三和郡项目8号楼1单元1401号的房产，总房款389453元。该房屋已于2013年3月27日被郑州市中级人民法院依法查封。2014年5月15日，陈颖通过王改芝转让涉案房屋购房指标后，与盛煌公司签订《雍景三和郡房屋买卖协议》一份，约定陈颖购买盛煌公司开发的雍景三和郡项目8号楼1单元1401号住宅（本案涉案房屋）,房款389453元，先付150000元。当日，被执行人盛煌公司出具收据一份，确认收到陈颖150000元，并注明“换收据，原名王改芝”。被告王改芝已在2014年5月15日将本案涉案房屋的购房资格转让给了陈颖，该内容在已生效的河南省高级人民法院（2017）豫执复187号执行裁定书中依法查明。被告王改芝并非涉案房屋的实际购买人及物权所有人，无权对涉案房屋提出执行异议，且该《房屋认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，不能认定为合法有效的商品房买卖合同，被告王改芝与盛煌公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同。被告王改芝所购商品房并无证明其用于居住且名下无其他用于居住的房屋。且被告王改芝并在人民法院查封前从未实际向盛煌公司支付购房款。综上，被告王改芝提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王改芝辩称：一、原告起诉状中明确认可2010年10月13日王改芝购买涉案房屋，并与盛煌公司签订房屋买卖认购协议的事实。相关协议及收据等原件由王改芝持有，足以证明王改芝为涉案房屋的权利人。二、本案中，双方签订的雍景三和郡房屋认购协议，载明了买受人名称、商品房基本状况，明确了位置、房号、价款、交付方式等内容，且盛煌公司已经收取了购房款，该协议具备商品房买卖合同的效力，而且签订时间为2010年，发生于房屋被查封之前。三、涉案房屋用途为住宅。王改芝购买房屋确为家庭居住使用，而且其能够提交房屋权属信息查询证明，证明其在涉案房屋所在地中牟县，没有其他房屋用于居住。四、王改芝已经向盛煌公司交付首付款15万元，另支付自救款19万余元。截至目前，已支付总价款高达34万余元，达到了合同约定总价款38万元的90%。五、本案涉及楼盘烂尾后业主自救的特殊情形，应当特别对待。涉案小区虽由盛煌公司开发，但后续因资金断裂导致楼盘全面烂尾，在政府单位和房管局共同主导下，由业主依法组成自救委员会，开展后续建设。原告张娜查封的涉案房屋只是开发商名下的烂尾楼，后期变为商品房是业主集资自救的结果。张娜无权申请执行业主自救后的财产，业主在承担着再次烂尾的风险并自主筹款建成了涉案房屋，盛煌公司都不能对建成房屋享有完全的所有权，原告更无权要求进行拍卖。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告盛煌公司、陈玉民未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、根据已××河南省郑州市黄河公证处(2012)郑黄证民字第10139号公证债权文书及(2012)郑黄证执字第130号执行证书，及债权人魏季民的强制执行申请，本院于2013年2月1日立案执行，执行案号为(2013)郑执一字第88号。执行过程中，本院于2013年3月27日作出(2013)郑执一字第88-1号民事裁定书，其中第二项查封被执行人盛煌公司位于中牟县白沙镇××南侧××和郡的房产(牟房管预销字20110022号：7号楼1单元3203、2602、2002、2704、2404、2304、1801、304号，8号楼1单元2801、3201、2201、2104、1504、1401、1404、2002、1202、1203、2703号；牟房管预销字20100055号：1号楼2单元401号、1号楼1单元201、301、302号，5号楼1单元1602号，6号楼1单元1502号)，其中包含涉案房产。同日，本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，要求该局协助查封上述房产，查封期限：2013年3月27日至2015年3月26日，送达回证载明：“轮候查封(2012)郑民前协执字第2号”。上述查封期限届满前，本院于2015年3月19日作出(2013)郑执一字第88-1号执行裁定，继续查封上述房产，并于2015年3月24日将该裁定及协助执行通知书送达中牟县住房保障和房地产管理局，送达回证载明:“因薛亚丽诉河南盛煌实业发展有限公司一案的查封于2014年12月25日到期，此查封为首查封”。在本案执行过程中，申请执行人由魏季民变更为张娜。2、案外人王改芝于2010年10月13日与被执行人盛煌公司签订《雍景三和郡房屋认购协议》一份，约定案外人王改芝定购被执行人开发的雍景三和郡项目8号楼1单元1401号住宅，总房款389453元，签订认购协议之日付首付款150000元。同日，被执行人盛煌公司出具收据一份，确认收到案外人王改芝购房款150000元。2015年7月30日盛煌公司销售台账显示案外人王改芝购买的8号楼1单元1203号房产已付购房款150000元。楼盘建设后期盛煌公司资金链断裂，雍景三和郡小区楼盘面临烂尾，雍景三和郡小区业主经中牟县住房保障和房地产管理局于2016年11月4日批准同意成立业主自救委员会，进行后续施工自救。盛煌公司于2016年12月8日向业主自救委员会出具全权委托手续。案外人王改芝于2019年5月7日向业主自救委员会缴纳自救房款127030元、迟延费67495元、物业费2287元。2019年5月20日中牟县个人房屋权属信息表显示，案外人王改芝在中牟县无房屋登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王改芝与盛煌公司双方签订《雍景三和郡房屋认购协议》的日期为2010年10月13日，涉案房屋的查封日前为2013年3月27日，王改芝系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王改芝所购房屋用于居住，且根据中牟县个人房屋权属信息表显示，王改芝名下没有房屋登记信息，在当地其名下没有其他用于居住的房屋。另王改芝已向盛煌公司支付购房款150000元，在盛煌公司无力对案涉小区楼盘继续施工后，案涉小区业主经当地政府同意成立业主自救委员会进行自救和后续施工，王改芝向该自救委员会缴纳自救房款127030元、迟延费67495元、物业费2287元，已超过合同约定总价款的百分之五十。故王改芝对涉案房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，原告张娜的诉讼请求不能成立，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张娜的诉讼请求。案件受理费7142元，由原告张娜负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员朱长勇二〇一九年十二月二十四日书记员 冯             晋