内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2965号   上诉人（一审被告）：孙凤仙，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   上诉人（一审被告）：孙波，男，1990年9月1日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：孙凤仙，女，1983年8月5日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市，系孙波姑母。   被上诉人（一审原告）：包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司。   法定代表人：仝又来。   委托诉讼代理人：何涛，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林静。   上诉人孙凤仙、孙波因与被上诉人包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司（以下简称桐荷公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2019）内0207民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙凤仙（同时作为另一上诉人孙波的委托诉讼代理人出庭），被上诉人桐荷公司的委托诉讼代理人何涛、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙凤仙、孙波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由桐荷公司承担。其上诉理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。   一、虽然合同中约定了商户应当交纳物业费、取暖费，但桐荷公司应当一视同仁，在免除其他商家物业费及取暖费的基础上，也一并免去孙凤仙、孙波的物业费及取暖费。孙凤仙、孙波一审申请出庭作证的证人能够证实这一事实。   二、桐荷公司在合同中未明确约定物业费及取暖费的缴费标准和时间，在双方发生纠纷后才首次告知孙凤仙、孙波并主张上述费用的行为不符合法律规定。   三、一审判决认定的物业费和取暖费计算时间有误。（2019）内0207民初365号案件的判决书能够证明孙凤仙、孙波因自己及旁边商铺的消防设施损坏，导致孙凤仙、孙波的商铺被水淹，于2016年11月22日至2017年3月8日、2017年8月19日至今无法营业的事实。上述两段时间应从缴费的总时间段中剔除。   桐荷公司答辩称：桐荷公司的物业费和取暖费标准已经在每一楼层进行了张贴，已经过公示，合同中没有明确约定缴费时间，但已经发生的费用根据习惯应即时付清。且物业费和取暖费的交纳和几次漏水没有直接关系。请求维持原判。   桐荷公司向一审法院起诉请求：1、依法确认桐荷公司与孙凤仙签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》于2017年12月29日解除；2、判令二被告向桐荷公司返还由其占用的桐荷生态广场1045、1046号店铺；3、判令二被告向桐荷公司支付2017年12月30日起至店铺实际返还之日止的租金（含管理费、取暖费）（租金标准为26元/平方米/月，暂计算至2019年7月31日止为45196.06元）；4、判令二被告向桐荷公司支付2016年4月26日起至2017年12月29日期间管理费9194.8元；5、判令二被告向桐荷公司支付2016年4月26日起至2017年12月29日期间欠付取暖费1985.7元；6、案件受理费由二被告承担。   一审法院认定事实：桐荷公司与孙凤仙签订了《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》，将桐荷生态广场1045、1046号店铺出租给孙凤仙用于经营，建筑面积91.49平方米，租赁期间为3年,从2016年4月26日至2019年4月26日,孙凤仙享受免三年租金优惠,但店铺交付孙凤仙后至合同期满所实际发生的水、电、暖、物业费等由孙凤仙承担。2016年5月10日桐荷公司向桐荷鲜品汇生活广场商户下发通知，物业管理费为5元/月/平米，取暖费标准为8.8元/月/平米，通知在每层公告处进行了张贴。孙凤仙、孙波的店铺因被水淹，自2017年8月17日晚上6点后至今没有营业，是关门状态。到目前为止，孙凤仙、孙波水费、暖气费、物业管理费都没交过，只交过电费，桐荷公司也没有对孙凤仙、孙波进行催收。2018年10月份,双方都对孙凤仙、孙波承租的店铺上了锁。   一审法院认为，孙凤仙与孙波是姑侄，合伙经营“九原区沙河镇快乐波波孕婴童生活馆”，且桐荷公司帮助孙凤仙、孙波办理了营业执照，不存在转租问题。双方签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》中没有约定支付物业管理费和水费、暖气费的时间，桐荷公司也没有催收，故不存在逾期支付物业管理费和水费、暖气费的问题。孙凤仙、孙波因水淹问题没有营业，也不属于孙凤仙、孙波擅自撤场。故桐荷公司要求确认桐荷公司与孙凤仙签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》于2017年12月29日解除的诉讼请求，不符合合同约定，法院不予支持。现在合同中约定的三年租赁期已满，桐荷公司要求孙凤仙、孙波向桐荷公司返还占用的桐荷生态广场1045、1046号店铺的诉讼请求，法院予以支持。因2018年10月份，桐荷公司、孙凤仙、孙波双方都对后者承租的店铺上了锁，故孙凤仙、孙波不需支付2018年10月份以后的水、电、暖及物业管理费。孙凤仙、孙波应支付2016年4月26日至2018年9月30日的物业费13327元（91.49×5×29+91.49×5÷30×4），取暖费9661元（91.49×8.8×6×2）。   综上所述，桐荷公司要求确认桐荷公司与孙凤仙签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》于2017年12月29日解除的诉讼请求，法院不予支持。桐荷公司要求孙凤仙、孙波向桐荷公司返还占用的桐荷生态广场1045、1046号店铺的诉讼请求，法院予以支持。法院支持孙凤仙、孙波给付桐荷公司物业费13327元、取暖费9661元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：   一、被告孙凤仙、孙波向原告包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司返还桐荷生态广场1045、1046号店铺；二、被告孙凤仙、孙波给付原告包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司物业费13327元、取暖费9661元，共计22988元；三、驳回原告包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司的其他诉讼请求。以上执行内容，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1210元，减半收取计605元（桐荷公司已预交），由原告包头市桐荷鲜品汇生活广场有限公司负担358元，由被告孙凤仙、孙波负担247元。   本院经审理查明，二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，桐荷公司与孙凤仙签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，本案的双方当事人均应依约履行。   本案的争议焦点一是孙凤仙、孙波是否应向桐荷公司支付物业费、取暖费以及交费标准的问题。孙凤仙与桐荷公司签订的《桐荷生态农贸广场店铺租赁合同》第五条，已经约定了孙凤仙、孙波应按桐荷公司规定的交费标准和时间交纳物业费、取暖费，且桐荷公司一审提交的照片和同一商场商户出具的证明能够证明，桐荷公司已将物业费、取暖费的标准对全体商户进行了公示，孙凤仙、孙波应当按照公示的标准交费。孙凤仙、孙波提出的因有其他商户未交物业费、取暖费所以其也可以不交物业费、取暖费的主张，事实依据不足且有违合同相对性原则，本院不予支持。   本案的争议焦点二是2016年11月22日至2017年3月8日、2017年8月19日至2018年9月30日这两段时间，孙凤仙、孙波是否应向桐荷公司支付物业费、取暖费的问题。对此，本院认为，首先，上述时间是孙凤仙、孙波自行关门停业，其并未就停业一事与桐荷公司达成一致意见或征得桐荷公司的同意。其次，该两段时间内，孙凤仙、孙波在商铺内存放有商品，虽然其未开门营业，但商铺仍然享受了桐荷公司提供的物业服务和供暖服务。再次，孙凤仙、孙波商铺内的物质损失已经另行解决。所以孙凤仙、孙波应向桐荷公司支付上述两段时间的物业费、取暖费。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。孙凤仙、孙波的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1210元，由上诉人孙凤仙、孙波负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一九年十二月十九日   书记员 王 彩   本判决所引用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。