宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4298号 原告：徐永贵，男，1970年7月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：马玉虎，宁夏金世永业律师事务所律师。 被告：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：刘加纯，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新平，北京市泽元（银川）律师事务所律师。 原告徐永贵与被告银川鸿曦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永贵及其委托诉讼代理人马玉虎、被告银川鸿曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉虎向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失342751元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2011年11月29日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于永宁县望远镇万商国际汽车城第B12幢19bn号房，建筑面积139.17平方米，房屋总价为622958元。合同约定于2012年6月30日前交房，房屋交付后360日内由出卖方将办理权属登记的资料报送登记机关备案以办理房屋不动产登记。合同签订后原告通过支付首付款和银行按揭贷款的方式按期付清了全部购房款，但后来被告并未按合同约定的期限交付房屋，直到2018年11月份才交付了房屋，且由于被告的原因，房屋不动产证至今不能登记办理。综上，原被告双方签订的合同真实有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务，原告按约付清房款后，被告未按约定期限履行交房和协助办理不动产登记的义务属违约行为。由于被告的违约行为而给原告造成了重大经济损失，对此被告应当承担损失赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 银川鸿曦房地产开发有限公司辩称，原告要求被告赔偿没有事实与法律依据。案涉房屋已于2018年9月29日交付，现由原告占有使用。2012年2月12日双方签订商品房买卖合同补充协议，已就房屋的交付与逾期的违约责任及产权办理的事项均已做了约定，且原告也按照该协议的约定履行了付款，故案涉房屋的商品房买卖合同已经基本履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张，向法庭出示了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方于2011年11月29日签订了一份商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发建设的永宁县望远镇万商国际汽车城第B12幢19bn号房,建筑面积139.17平方米,房屋总价为622958元。合同约定于2012年6月30日前交房,房屋交付后360日内由出卖方将办理权属登记的资料报送登记机关备案以办理房屋不动产登记；2、购房发票两张，证明原告通过支付首付款和银行按揭贷款的方式于2012年8月付清了全部购房款622958元；3、借款合同、中国建设银行个人贷款还款计划表、个人贷款支付凭证各一份，证明原告因购买涉案房屋于2012年8月向银行按揭贷款31万元,贷款年利率为7.86%。原告的损失应当根据房屋总价款,按年利率7.86%计算。 被告的质证意见是：对证据1的三性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据中原告所诉逾期交房的事实与违约金的支付原被告双方又于2012年8月14日签订商品房买卖合同补充协议，已对以上事实进行了约定并已履行，原告所诉的赔偿没有事实及法律依据。对证据2、3的三性没有异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋现已具备办理房产证的条件，至今未办理房产证系原告与贷款银行之间的手续问题所致，并非被告的原因，且原告所诉赔偿计算依据贷款合同的利率计算与商品房买卖合同及补充协议的约定相违背。 被告为证实其主张向法庭出示了如下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、特殊申请表、收据各一份，证明原被告双方于2011年11月29日签订商品房买卖合同，又于2012年8月14日签订商品房买卖合同补充协议，后原告于2012年8月27日依据补充协议的约定完成了对补充协议的履行，故原告所诉的赔偿事实不存在。2、汽车城商铺质量问题协议书、消防安全责任书、商品房质量保证书、交房验收表、鸿曦国际汽车城交房通知单、物业服务合同各一份，证明案涉房屋已于2018年9月29日由原告验收并实际占有使用至今。 原告的质证意见是：对证据1中的商品房补充协议的真实性及证明目的均有异议，认为被告出示的系复印件，原告也没有该协议，也不能证明原告就逾期交房及逾期办证放弃索赔的权利；补充协议是被告单方制定的格式合同，其内容极不公平，意在排除购买人权利，免除被告应当承担的责任，应属无效。原告也可以理解这只是针对2012年期间交房作出的约定不能对2012年以后交房发生效力，其真实情况是针对原告购买其他公寓所做的优惠。对其他证据没有异议。对证据2三性没有异议，但认为案涉房屋至今不具备办理房产证的条件，原告也没有接到被告可以办理房产证的通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2011年11月29日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于永宁县望远镇万商国际汽车城第B12幢19bn号房屋，建筑面积139.17平方米，房屋总价款622958元。合同第八条约定于2012年6月30日前经验收合格房屋交付给买受人；第九条约定：逾期超过30日后，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记的资料报送登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2012年8月3日被告向原告出具销售不动产专用发票一份，价款312958元，2012年8月13日原告通过贷款向被告支付购房款310000元，2016年12月27日被告给原告出具宁夏增值税普通发票一份，价款310000元。2012年8月14日双方签订《商品房买卖合同》补充协议约定：双方商定逾期交房的违约金为20000元，甲方一次性向乙方支付逾期交房违约金贰万元作为甲方延迟向乙方交付房屋所应当承担的全部责任；乙方同意在收到甲方支付的20000元违约金后，不再以任何方式就《商品房买卖合同》约定的交房时间延迟交付房屋一事要求甲方承担任何金额的违约责任并同意以甲方通知的交房时间为最终交房时间，同时产权登记时间以实际登记时间为准。违约金的支付：1、乙方同意甲方以同等金额的《万商国际汽车城购房代金券》向乙方支付逾期交房违约金,并遵守《万商国际汽车城购房代金劵》使用规则；2.甲方开发建设的商品房达到交付条件后应及时向乙方变付相关房屋。自本协议签订之日起,乙方承诺10日内进场装修,30日内开业;如有逾期,1、由乙方按月向甲方支付每平米20元的房屋保管费,并承担保管期间的物业服务费,采暖费等相关费用；2、乙方返还甲方于本协议内约定的逾期交房违约金或编号为009号的《万商国际汽车城购房代金券》自动作废。本协议为原签署的《商品房买卖合同》补充协议，本协议未涉及的内容按原《商品房买卖合同》执行。本协议一式三份，甲方两份、乙方一份，均具有同等法律效力。2012年8月14日原告向被告出具《特殊情况申请表》，申请将补充协议中的009号万商国际汽车城购房代金券20000元和编号为016号万商国际汽车城购房代金券20000元冲抵其在被告处购买的B18-17ɑ（三层）房款，2012年8月27日被告给原告出具了B18-17ɑ（三层）房屋的购房款收据，其中载明上述两张购房代金券抵房款40000元。2018年9月29日双方办理了涉案房屋的交接手续。 本院认为，原被告签订的补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，原被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。原告按照合同约定将购房款交清，被告按照补充协议的约定也已将涉案房屋交付给了原告，原被告的主要义务均已履行。原告通过银行贷款向被告支付部分房款，原告理应向银行承担支付利息的义务，原告以此为依据请求被告赔偿损失无法律依据。原告诉称要求被告赔偿其逾期交房和不能办理房屋产权证书的损失，因原被告签订的补充协议对原合同中的逾期交房违约金以及交付房屋的期限和办理房屋权属证书等事项进行了重新约定，双方同意且已经实际履行，故原告的诉讼请求违反了补充协议的约定，对其诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 驳回原告徐永贵的诉讼请求。 案件受理费6442元,减半收取3221元，由原告徐永贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  高宇翔 二〇一九年十二月十三日 书记员  丁永侠 附：本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。