四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1646号上诉人（原审被告）：宣汉县同济医院。住所地：四川省宣汉县。法定代表人：聂森，该医院董事长。委托诉讼代理人：徐强，四川轩达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宣汉县三鑫物业管理有限公司，住所地:四川省宣汉县。法定代表人：徐文昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐外交，该公司品质部经理。委托诉讼代理人：崔吉成，宣汉县聚鑫律师事务所律师。原审被告：宣汉县城关玉米原种场。住所地：四川省宣汉县。法定代表人：王静，该场场长。委托诉讼代理人：田广，该场副场长。上诉人宣汉县同济医院（以下简称宣汉同济医院）因与被上诉人宣汉县三鑫物业管理有限公司（以下简称宣汉三鑫物业公司）以及原审被告宣汉县城关玉米原种场（以下简称宣汉玉米原种场）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院(2019)川1722民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人宣汉同济医院的法定代表人聂森及其委托诉讼代理人徐强、被上诉人宣汉三鑫物业公司的委托诉讼代理人徐外交、崔吉成以及原审被告宣汉玉米原种场的委托诉讼代理人田广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣汉同济医院上诉请求：依法改判或发回重审。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间不具有物业服务合同关系且被上诉人也未提供过物业服务且业主委员会未依法成立，其与物业公司签订的合同不能代表全体业主的意思表示，对业主不具有约束力；2.一审判决适用法律错误，对业主委员会以及物业服务合同的合法性和对业主是否具有约束力未作实质审查，错误适用物权法的规定。宣汉三鑫物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确；2.被上诉人与业主委员会签订了物业管理承包合同，其效力及于上诉人与原审被告并进行了物业服务；3.即使未签订合同，但只要享受了物业服务均应支付物业费。宣汉玉米原种场述称，我们将办公室租赁给上诉人，约定了物业费由上诉人交纳，对于业主委员会成立是否合法可以调查。宣汉三鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、判令宣汉同济医院、宣汉玉米原种场向宣汉三鑫物业公司支付从2018年5月1日至2019年5月1日的物业管理费28282.39元；2、诉讼费由宣汉同济医院、宣汉玉米原种场承担。一审法院认定事实：2016年3月12日宣汉三鑫物业公司与山水人家业主委员会签订《山水人家物业管理承包合同》，约定：宣汉三鑫物业公司对大门、单元门进行改造，对C区4部电梯升级，对山水人家的监控全部更新，对各楼层安装监控，对停车位进行整改，进行保安管理、小区清洁管理、绿化管理、小区停车管理，协议期限为5年，物业收费：A、B区每月每平方0.6元，C区每月每平方1元，A、B、C区商业门市每月每平方米1.8元，物业收费三年不变。宣汉三鑫物业公司提交了为宣汉同济医院维修应急灯、清理其发电机房后的垃圾、理顺线路、查看漏水、做防水的证据，宣汉同济医院不认可。宣汉三鑫物业公司依约对该街面监控，安排了保安日夜巡逻等事项，履行了物业管理义务。一审法院同时查明，宣汉同济医院租赁宣汉玉米原种场和四川省盛兴房地产开发有限公司在山水人家小区的房屋用作医院的两个区域用房，其中一部分区域系租赁宣汉玉米原种场在山水人家小区临街门市一间和楼梯间（80平方米）、二楼（约1100平方米），不通过山水人家小区进出，但消防通道出口设置在山水人家小区，租赁期限从2011年9月1日起至2020年8月31日，约定物业管理费由宣汉同济医院自理。2018年12月3日，宣汉同济医院与宣汉三鑫物业公司协商过物业费交纳事宜，宣汉同济医院法定代表人给宣汉三鑫物业公司的业务经理张华出借1万元，张华出具了借条，在借条上加盖了宣汉三鑫物业公司山水人家物业服务中心的章。山水人家小区于2015年10月成立业主委员会，没有向县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府备案。一审法院认为，本案争议焦点为：一、宣汉三鑫物业公司与山水人家小区业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》对宣汉同济医院、宣汉玉米原种场有无约束力；二、宣汉三鑫物业公司是否为宣汉同济医院、宣汉玉米原种场提供了物业服务，应否收取物业费。一、关于宣汉三鑫物业公司与山水人家小区业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》对宣汉同济医院、宣汉玉米原种场有无约束力的问题。法院认为，小区业主委员会经业主代表大会选举产生，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，在本案中，涉案业主委员会与宣汉三鑫物业公司签订的《山水人家物业管理承包合同》对作为业主的宣汉玉米原种场具有约束力，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。宣汉玉米原种场与宣汉同济医院签订租赁合同，约定物业管理费由宣汉同济医院自理，宣汉同济医院作为物业服务的实际享有者，应该承接物业服务所应该收取的物业费用。宣汉三鑫物业公司有权向宣汉同济医院主张权利。二、关于宣汉三鑫物业公司是否为宣汉同济医院、宣汉玉米原种场提供了物业服务，应否收取物业费的问题。法院认为，宣汉同济医院辩称宣汉三鑫物业公司没有为其提供服务，宣汉三鑫物业公司提交了相关证据，上述证据能证明宣汉三鑫物业公司向山水人家小区进行了物业管理及服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，宣汉同济医院的辩解理由不成立。根据物业管理条例规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，宣汉三鑫物业公司按照与业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》履行合同义务，对小区进行管理和服务，宣汉同济医院作为租赁人与业主宣汉玉米原种场签订租赁协议约定由承租人交纳物业服务费用，故宣汉同济医院应当缴纳相应的物业服务费，宣汉玉米原种场作为业主应当负连带交纳物业管理费责任。根据合同约定，宣汉同济医院、宣汉玉米原种场未缴纳2018年5月1日至2019年5月1日期间的物业管理费为25488元(1.8元/㎡×1180㎡×12月)，宣汉三鑫物业公司提出宣汉玉米原种场、宣汉同济医院支付2018年5月1日至2019年5月1日期间物业管理费的诉讼请求成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、宣汉县同济医院支付宣汉县三鑫物业管理有限公司物业管理费25488元（2018年5月1日至2019年5月1日期间）；二、宣汉县城关玉米原种场对宣汉县同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任。以上金钱给付义务在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由宣汉县同济医院、宣汉县城关玉米原种场负担。二审中，上诉人宣汉同济医院提供了社区证明、九家单位证明、单位职工证明、漏水修复证明及图片、水、电专户证明资料、自主雇佣保安、保洁图片，证明业主委员会成立不合法以及被上诉人未提供过物业服务等情况。被上诉人宣汉三鑫物业公司质证认为，对上述证明不符合法律规定，不应认定，对证明目的不认可，我们也举证证明了提供服务的证据，我们提供的是公共服务，对于其自雇保洁、保安属其自己承担范围。原审被告宣汉玉米原种场质证认为，对于社区证明不清楚，其他证明属实无意见。被上诉人宣汉三鑫物业公司二审中提供了四川省宣汉县人民法院（2018）川1722民初2906号民事判决书一份、小区临街监控、巡视等照片，为上诉人维修楼道应急灯、清理垃圾、检查漏水并处理等照片，维修登记资料、夜间秩序维护员巡视打点记录，证明被上诉人进行物业服务等事实。上诉人宣汉同济医院质证认为，对判决书真实性无异议，但与本案无关联性；对物业服务证据认为不能证明系为上诉人服务，上诉人有自己的保洁、保安。原审被告宣汉玉米原种场质证认为，维修记录不清楚，小区夜间有打点记录，但这个是不是不清楚。原审被告宣汉玉米原种场二审中未提供新证据。对上诉人宣汉同济医院二审中提供的自行雇佣保安、保洁的证据，各方对其真实性未提出异议，本院应予认定，对其余证据以及被上诉人宣汉三鑫物业公司二审中提供的证据，本院将综合全案证据予以认定。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审中争议的主要焦点是上诉人宣汉同济医院作为承租人及业主原审被告宣汉玉米原种场与被上诉人宣汉三鑫物业公司之间是否具有物业服务合同关系、宣汉三鑫物业公司是否提供过物业服务，应否支付物业服务费用以及一审判决适用法律是否正确。宣汉三鑫物业公司在2016年已与案涉宣汉同济医院租赁的宣汉玉米原种场房屋所在山水人家小区业主委员会签订了物业管理承包合同并对小区住房及商业门市等物业服务费用进行了约定，之后，对该小区履行了物业管理职责。宣汉同济医院及宣汉玉米原种场认为，山水人家业主委员会未经依法备案，其与物业公司签订的合同不能代表全体业主的意思表示，对业主不具有约束力。但宣汉三鑫物业公司入驻该小区进行物业服务已三年多，宣汉玉米原种场作为业主并未提出异议或主张要求撤销该合同，因此，一审判决认定该合同对业主具有约束力并无不当。宣汉三鑫物业公司已提供证据证明对该小区包括案涉房屋在内所涉及的公共区域等进行了物业服务，宣汉同济医院认为其租赁的房屋区域临街且相对独立，同时也提供了证据证明其自行雇佣保安、保洁的情况，宣汉三鑫物业公司也予认可。根据上述具体情况，对本案所涉物业费用应予适当减少，本院酌定减少50%。但对之后的物业费用各方应另行协商确定。综上，一审判决认定事实部分不清，判决结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省宣汉县人民法院(2019)川1722民初1048号民事判决；二、上诉人宣汉县同济医院在本判决生效后十日内支付被上诉人宣汉县三鑫物业管理有限公司物业管理费12744元（2018年5月1日至2019年5月1日期间）；三、原审被告宣汉县城关玉米原种场对上诉人宣汉县同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回被上诉人宣汉县三鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1080元，由宣汉县三鑫物业管理有限公司负担500元，由宣汉县同济医院、宣汉县城关玉米原种场共同负担580元；二审案件受理费1080元，由上诉人宣汉县同济医院负担580元，宣汉县三鑫物业管理有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一九年十二月三十一日书记员 黄玉沾