安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10580号上诉人（原审被告）：丁卫东，男，1970年12月17日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，经常居住地合肥瑶海区。委托诉讼代理人：吴曦，安徽创善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玲玲，安徽创善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥华盛大运城商业管理有限公司，住所地肥东县撮镇镇裕溪路高架东入口1000米华盛大运城2#5101。法定代表人：王辉，总经理。委托诉讼代理人：叶盛，男，公司员工。委托诉讼代理人：刘昕华，女，公司员工。上诉人丁卫东因与被上诉人合肥华盛大运城商业管理有限公司（以下简称合肥华盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院作出的（2019）皖0122民初5945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁卫东上诉请求：1、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初5945号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、判令合肥华盛公司承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决丁卫东支付2018年5月3日至2019年8月12日的租金，无事实和法律依据。因裕溪路高架东延工程修路等问题的情势变更，丁卫东2018年7月要求退租多间房屋，合肥华盛公司答应帮忙转租，但其能转租出去的商铺就转租，转不出去就强迫租户继续租赁支付租金。丁卫东于2018年7月6日向合肥华盛公司提出解除房屋租赁合同，合肥华盛公司已同意并愿意帮忙转租，故经双方协商一致，房屋租赁合同应于2018年7月解除，丁卫东在一审中也已提交解除合同的微信记录。本案中，丁卫东解除合同的原因是因客观情况发生变化，而非丁卫东原因或因丁卫东违约导致，故商铺2018年1月24日至2018年7月6日仍因免除租金。丁卫东承租该房屋时合肥华盛公司承诺附近有大型体育公园建立、整体招商的商户超过60%，人流量较大利于后期经营活动，但实际情况却并非如此，有商业欺骗性质。2、一审法院不应判决支付2018年5月3日至2019年8月12日物业费。A栋A7-186、A8-188/190室的商铺租赁合同与B1126/127室商铺的租赁合同应为一整体，应享有同样权利。丁卫东签订的B1126/127室商铺的租赁合同没有合同期内物业管理费用免除，系合肥华盛公司对合同内容进行欺瞒，使丁卫东产生错误的信赖利益。合肥华盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丁卫东的上诉请求。1、丁卫东违约导致合同无法继续履行，合肥华盛公司起诉解除合同符合法律规定。丁卫东称修路的情况属于情势变更，与事实不符，丁卫东与合肥华盛公司签订商铺租赁合同是2018年1月15日，而裕溪路高架东延工程的开工时间是2018年3月20日，故不存在情势变更情形。2、丁卫东与合肥华盛公司并未于2018年11月23日协商一致解除合同。合肥华盛公司向一审法院起诉请求：1、判决解除合肥华盛公司、丁卫东于2018年1月15日签订的《商铺租赁合同》；2、判决丁卫东支付拖欠的租金和服务费共计159468元及滞纳金（其中租金127572元，服务费31896元，暂计算至2019年5月2日，实际支付至《商铺租赁合同》解除之日）；3、判决丁卫东支付拖欠的物业费7416.96元及滞纳金（暂计算至2019年5月2日，实际支付至《商铺租赁合同》解除之日）；4、判决合肥华盛公司不向丁卫东返还履约保证金26578元；5、判决丁卫东于《商铺租赁合同》解除之日起十五日内腾空商铺，并向合肥华盛公司返还涉案商铺；6、判决一审案件诉讼费用由丁卫东承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，合肥华盛公司与丁卫东签订《商铺租赁合同》一份，约定合肥华盛公司将其经营管理的华盛大运城2期商业栋126/127室商铺租赁给丁卫东用于经营零售华为oppo专项，合同中对商铺铺号、商铺面积、租赁期限、免租期、租金及服务费等作出了约定。合同并对丁卫东拖欠租金、服务费及相关费用等违约行为进行了约定。租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用。物业管理费、水费、电费由合肥华盛公司代收代缴。合同签订后，丁卫东支付了履约保证金26578元。根据《商铺租赁合同》约定，丁卫东每次应提前三十日支付下期租金。华盛BBB商业广场于2018年2月3日开业，免租期顺延从2019年2月3日开始计算，故丁卫东应于2018年4月3日支付2018年5月3日至2018年8月2日租金和服务费，但丁卫东一直未付。2018年3月份，华盛大运城外部道路即裕溪路高架东延开工并封路。2018年11月13日，丁卫东在未与合肥华盛公司达成一致意见的情况下关闭店铺，停止营业。一审法院认为，合肥华盛公司与丁卫东签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,合法有效,双方当事人应自觉按照合同之约定全面履行义务。丁卫东辩称，2018年10月份通过微信向合肥华盛公司提交过闭店申请，故涉案合同于2018年10月份已经解除，但丁卫东未向一审法院提交证据予以支持，故一审法院不予认可。另丁卫东辩称，合肥华盛公司与中国移动签订了合同，内包含排他协议，合肥华盛公司后期招商侵犯其利益，与本案无关，丁卫东可另案诉讼。丁卫东没有按照合同之约定及时缴纳房屋租金及物业费,有悖于诚实信用原则，合肥华盛公司依法有权解除房屋租赁合同，丁卫东表示同意，一审法院无异议。合肥华盛公司诉请丁卫东支付租金及物业费（计算至2019年8月12日）共计213241.9元，符合法律规定及合同约定。鉴于裕溪路高架东延，封路这一客观情况对涉案商场的客流量产生了影响，根据《民法总则》第六条公平原则的规定，应该酌情对丁卫东在承担的租赁费及物业费予以一定的减免。本案在审理过程钟，经现场勘查，丁卫东所租赁店铺位置较好，据此，一审法院酌定减免丁卫东20%的责任。根据《商铺租赁合同》第六条中6.2条、6.2.1条的约定，丁卫东未及时缴纳租金，属于违约情形之一，故合肥华盛公司不向丁卫东退还履约保证金，一审法院依法予以支持。据此,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、解除合肥华盛公司与丁卫东于2018年1月15日签订的商铺租赁合同。二、丁卫东于判决生效之日起十日内十日内腾空商铺，并搬离位于华盛大运城2期商业B1栋126/127室商铺。三、丁卫东于判决生效之日起十日内一次性支付自2018年5月3日至2019年8月12日的租金及物业费共计170593.52（213241.9×80%）元。四、合肥华盛公司不向丁卫东返还已缴纳的履约保证金26578元。五、驳回合肥华盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4897元，减半收取2448元，由合肥华盛公司承担448元，丁卫东承担2000元。二审中，丁卫东提交证据两份：证据1、64号商铺租赁合同和132号商铺租赁合同，证明目的：两份合同先后签订，经营业态一致，应有相同租赁政策即物业费免除，免租期内不应支付房租；证据2、丁卫东与时任合肥华盛公司招商负责人微信聊天记录及商铺转让后的照片一张，证明目的：丁卫东早提出解除案涉合同，合肥华盛公司2018年11月23日前知道退租意愿，2018年11月底中国电信转租为宝岛眼镜。丁卫东没有违约行为，合肥华盛公司一直与丁卫东协商沟通，直到丁卫东被起诉。合肥华盛公司质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明目的及关联性有异议，两合同系独立的法律关系，约定的权利义务不一样，达不到丁卫东的证明目的，132号商铺租赁合同物业费是不免除的；对证据2的三性及证明目的均有异议。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉商铺租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,系合法有效的合同,双方均应按约履行各自义务。因丁卫东未及时支付房屋租金及物业费，违反了双方商铺租赁合同的约定，合肥华盛公司诉请丁卫东支付租金及物业费，并要求不向丁卫东退还履约保证金，有事实与法律依据。鉴于裕溪路高架东延封路等客观情况对案涉商场的客流量产生影响，一审法院经现场勘查后依据公平原则酌定减免丁卫东20%租赁费及物业费的支付责任，并无不当。丁卫东主张因裕溪路高架东延封路等客观情况发生变化，应免除其租金，于法无据。丁卫东与合肥华盛公司就华盛大运城2期商业B1栋126/127签订的商铺租赁合同与本案案涉商铺并无关联，丁卫东依据该合同主张案涉商铺应免除物业管理费，本院不予认可。本案中，丁卫东主张因裕溪路高架东延封路，案涉商铺租赁合同已于2018年7月经双方协商一致解除，但其一审中并未提交相应证据予以证明，其二审中提交的微信聊天记录及商铺转让后的照片亦无法证明其上述主张，故对丁卫东的此项主张本院不予采纳。丁卫东未按约缴纳房屋租金及物业费，且长期拖欠，致使合肥华盛公司无法实现收取商铺租金的合同目的，合肥华盛公司依法有权解除房屋租赁合同。因合肥华盛公司系以起诉方式要求解除双方商铺租赁合同，本院参照一审起诉状副本送达情况，认定双方商铺租赁合同解除时间为2019年8月12日，一审判决丁卫东应支付案涉房屋租金及物业费至2019年8月12日，并无不当。综上所述，丁卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4243元，由丁卫东负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十二月二十六日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。