湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0321民初1480号 原告：彭建新，男，1963年2月2日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 委托诉讼代理人：李强华，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊成，上海市汇业（长沙）律师事务所兼职律师。 被告：张国石，男，1970年12月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 被告：张家芳，女，1978年5月7日出生，汉族，安徽省金寨县人，农民，住安徽省金寨县。 被告：胡桂香，女，1953年7月27日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 被告:朱东洋，男，1949年9月22日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 被告:朱冰，女，2001年5月14日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 被告:朱某，男，2008年3月8日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 原告彭建新诉被告张国石、张家芳、朱东洋、胡桂香、朱冰、朱某合同纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）湘0321民初2013号民事判决书，原告彭建新不服该判决提出上诉，湘潭市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）湘03民终384号民事裁定书，1、撤销湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2013号民事判决；2、发回湖南省湘潭县人民法院重审。本院于2019年7月3日受理后，另行组成合议庭，于2019年9月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭建新及其委托诉讼代理人李强华、樊成，被告张国石到庭参加诉讼。被告张家芳、朱东洋、胡桂香、朱冰、朱某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭建新向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张国石向原告支付门面租金96200元；2、依法判令被告张国石按约定将共有门面的产权（四分之一份额）按信用社评估价过户给原告；3、依法判令被告张家芳、朱东洋、胡桂香、朱冰、朱某将继承朱顺利的遗产（共有门面的四分之一份额）按信用社评估价过户给原告。事实与理由：原告彭建新与张国石、朱顺利、谭新辉共同共有位于湘潭县（房屋所有权证号:00059387、00000884、00000885、00000886），每人各占四分之一的份额。张国石、朱顺利因经营需要向湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司贷款，而需将上述房屋进行抵押。二人遂与原告商量并于2014年4月29日达成《共有门面产权证出租协议》，其中第八条约定“如承租方在租期贷款中，出现违法、违约给出租方造成财产、信誉等损失，承租方负责经济赔偿，承租方同意自己的门面按信用社评估价格过户给出租方。”合同签订后，2015年张国石、谭新辉、朱顺利三人以朱顺利的名义向银行申请了180万元的贷款，三人平均使用贷款。此后，该贷款因三人未履行还款义务，导致银行起诉至法院，湘潭县人民法院遂于2017年6月12日作出了（2017）湘0321民初793号民事判决，判令原告承担抵押担保责任，在该判决生效后，原告实际偿还了部分贷款并承担了其他费用共计1112431.53元。另外，朱顺利因故死亡，其第一顺序继承人有其父母朱东洋和胡桂香，妻子张家芳，女儿朱冰，儿子朱某等五人。原告认为，《共有门面产权证出租协议》是当事人真实意思表示，而原告实际于2018年8月17日支付了款项，已经给原告不但产生了财产损失，同时也造成了一定的信誉损失，合同第八条系附条件生效的条款，该条件已成就，故合同各方当事人应按评估价格将其拥有的房屋份额过户给原告。综上，请求法院依法查明后，正确适用法律，判决支持原告的诉讼请求。 被告张国石辩称：1、以原告共有份额的房产在湘潭天易农商行（原湘潭县农村信用合作联社）所贷款项共计45万元，朱顺利使用了30万元，被告张国石使用了15万元，原告收取18000元/年的租金也是按照比例收取的，由朱顺利交纳12000元/年，张国石交纳6000元/年。2、被告张国石于2015年3月13日将所使用的贷款份额转给谭新辉使用，相应的租金也是由谭新辉向原告交纳，谭新辉将共有门面中自有份额转让给梁小红并办理公证时时，原告在谭新辉、朱顺利付清租金之后才同意到公证处进行签字。3、2017年3月朱顺利意外死亡后，导致贷款及利息没有及时归还，湘潭天易农商行起诉至法院并进入抵押房屋拍卖程序，其继承人同意将朱顺利享有的共有门面的份额转让给梁小红，并由梁小红负责偿还贷款本息以及诉讼费、执行费、评估费等，但原告自己要求购买朱顺利的份额，因此，原告在2018年8月17日与被告及其他共有人签订协议，由原告购买朱顺利的门面份额，并由其偿还朱顺利的贷款本息及其他的费用，事情才得以解决。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 张家芳等五被告辩称：对2018年8月17日张国石、梁小红与彭建新签订的协议书予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：彭建新、张国石、谭新辉、朱顺利合伙在湘潭县西侧冠华槟榔园建有房屋一幢，共6层，其中一、二层为门面，建筑面积629.38平方米，2011年在湘潭县房产管理局办理登记，产权证号为潭房权证湘潭县字第××号，房屋所有权人登记为彭建新，共有人张国石、谭新辉、朱顺利，共有权证号为00000884至00000886。地下室约300平方米，未办理产权登记。2012年4月21日原告与共有人张国石、朱顺利、谭新辉订立共有房产抵押贷款协议，约定以朱顺利名义向湘潭县云湖桥信用社贷款180万元，并以共有门面（不含彭建新部分）抵押，共有门面在2012年3月6日估价时点抵押价值为2636553元，4个共有人平均份额为659138.25元。该贷款由原告以外的三共有人平均使用60万元，借款期限为二年。上述借款期限届满后，朱顺利、张国石要求续贷，2014年4月29日，原告彭建新（出租方）与朱顺利、张国石（承租方）签订《共有门面产权证出租协议》（以下简称出租协议），该协议约定：一、门面产权只出租，不为朱顺利和张国石作担保。二、双方都是自愿、年租金壹万捌仟元整。三、彭建新（共有门面1／4份额抵押）所贷总款额的1／4（45万元）由朱顺利、被告张国石使用，具体数额彭建新无权分配，由朱顺利、张国石两人为彭建新共同担责。四、租期由朱顺利、张国石两人设定期限，自2014年4月28日起至2019年5月27日止，期限为五年。五、租金一年一次，一次付清，先交租金再完善手续……承租方终止租期应当将门面权证及时归还出租方，延迟一天按200元一天计。……八、如承租方在租期限贷款中，出现违法、违约给出租方造成财产、信誉等损失，承租方负责经济赔偿，承租方同意自己的门面产权按信用社评估价格过户给出租方。 2015年3月27日，朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新与原云湖桥信用社签订《最高额抵押合同》，约定以朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新共有的位于湘潭县的房产（房屋所有权证号：00059387、00000884、00000885、00000886）及张国石名下的位于湘潭县的房产（房屋所有权证号：00059402）为借款人朱顺利的债务提供最高额抵押担保，债权确定期间为2015年3月30日至2020年3月29日，最高本金余额为190万元，抵押担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权等费用。2015年3月31日，双方办理了抵押登记。2016年，谭新辉将共有房产中的份额转让给梁小红，但未办理变更登记。2017年3月6日，朱顺利因死亡被注销户口。张家芳系朱顺利之妻，朱东洋、胡桂香、朱冰、朱某系朱顺利的父母子女，为朱顺利遗产的第一顺序继承人。2017年6月12日，本院作出（2017）湘0321民初793号判决书，判决湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司（原云湖桥信用社）有权对朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新共有的位于湘潭县抵押房产（房屋所有权证号：00059387、00000884、00000885、00000886）及张国石名下的位于湘潭县抵押房产（房屋所有权证号：00059402）拍卖、变卖后的所得价款在1900000元借款本金及其利息范围内享有优先受偿权。2018年8月17日，在上述案件执行程序中张国石、梁小红、彭建新就归还湘潭天易农商行（原云湖桥信用社）贷款以解除共有门面的抵押、查封而达成协议。其中约定（1）彭建新、张国石、张家芳、谭新辉愿意根据各自对贷款的实际使用金额归还对应本息，即张国石负责归还55万元贷款（其中10万元是张国石住房抵押贷款）本息，谭新辉负责归还45万元贷款本息（梁小红受让谭新辉共有门面份额为该贷款承担责任），张家芳负责归还90万元贷款本息。（3）彭建新未使用180万元贷款（即共有门面抵押贷款）中任何款项。（4）张家芳承诺在彭建新归还其应承担的贷款义务后，其丈夫朱顺利与彭建新、张国石、谭新辉共同共有的房产属于朱顺利的四分之一产权过户至彭建新名下，张国石、谭新辉对此不持异议。（5）彭建新、张国石、张家芳、谭新辉在本协议签订后于2018年8月17日一并去银行办理还款手续，法院办理解除查封及房屋过户登记等相关事项。（6）彭建新、张国石、张家芳、谭新辉确定还款日期后，其中任何那个未按约定日期和自己对应的本金、利息及费用偿还支付，属于主动放弃自己共有房产偿还债务和费用剩余价值份额，剩余价值份额归由代偿人持有，四人无异议。此后，原告于2018年8月17日偿还了朱顺利在湘潭天易农商行的贷款90万元的本息共计1073971.53元，同时，另外100万元的本息贷款由张国石、谭新辉按各自实际使用金额进行了清偿。2018年8月23日，共有门面房屋查封、抵押解除后原告收回共有门面产权证。 另查明：1、2017年4月29日至2018年8月23日原告收回权证时止，张国石及朱顺利的财产继承人均未按约定标准18000元/年向原告支付该期间的租金。2、2018年8月17日原告根据协议书自愿清偿朱顺利在天易农商行的部分贷款，对清偿的贷款本息及相关费用原告已在本院向其他三方共有人另案提出诉讼。 本案诉讼期间，原告未请求支付2017年4月29日至2018年8月23日期间的门面租金报酬，并放弃部分诉讼请求，不再主张被告张国石支付延迟归还门面权证产生的违约金96200元。 上述事实，有彭建新、张国石的陈述、原告提供的本院（2017）湘0321民初793号民事判决书、原告及张国石均提供的《共有门面产权证出租协议》、2018年8月17日的协议书、被告张国石提供的谭新辉出具的收条及银行流水等证据证实，本院予以确认。 本院认为：1、原告彭建新与朱顺利、被告张国石签订《共有门面产权证出租协议》，协议内容真实意思是“彭建新以共有门面自有份额为朱顺利、张国石的贷款提供抵押担保并在担保期间收取租金报酬”，该协议性质上不属于法律规定的租赁合同，根据当事人真实意思表示及合同的目的应认定为有偿担保协议，协议内容未违反法律法规强制性规定，属有效合同。2、被告张国石未支付2017年4月29日至2018年8月23日期间的租金报酬，但原告在本案中未请求支付上述期间的租金及相关违约金，原告自愿放弃该项民事权利符合法律规定，本院予以确认。3、出租协议第八条约定“如承租方（张国石、朱顺利）在租期贷款中出现违法、违约给出租方（彭建新）造成财产、信誉等损失，承租方负责经济赔偿，承租方同意自己的门面产权按信用社评估价格过户给出租方”，该条款为承租方履行合同违约的责任条款。在出租协议履行期间，因承租方未及时归还贷款，为避免共有门面被执行拍卖并解除抵押，双方于2018年8月17日达成协议书，协议约定彭建新归还朱顺利应承担的贷款义务后，朱顺利的共有房产份额过户至彭建新等内容，该协议书的相关内容〔（1）、（4）、（5）、（6）项〕已对原出租协议中“承租方同意自己的门面产权按信用社评估价格过户给出租方”的约定内容予以变更，现原告仍依据原来约定请求按信用社评估价格（659138.25元/份）分别受让张国石、朱顺利名下的共有门面份额，缺乏事实基础和合同依据，也不符合双方订立出租协议的目的，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告彭建新的诉讼请求。 本案受理费2206元，由原告彭建新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 赵 继 荣 人民陪审员 王  军 人民陪审员 欧阳艳辉 二〇一九年十二月二日 代理书记员 刘  妙 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。