安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5013号 上诉人（原审原告）：王衡昌，男，1976年4月5日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：代耕银，女，1975年11月22日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔磊，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人王衡昌、代耕银与上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，双方均不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王衡昌、代耕银上诉请求：撤销一审判决第二项，支持王衡昌、代耕银的全部诉讼请求，并由阜南县银达房地产开发有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：阜南县银达房地产开发有限责任公司未依照合同约定交付足够面积的房屋,已经构成违约,王衡昌、代耕银也为多付的购房款支付了相应的贷款利息,因此造成的损失应由阜南县银达房地产开发有限责任公司承担；阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行办证义务，双方虽在涉案合同中对逾期办证违约金没有明确约定，但王衡昌、代耕银主张的以购房款总额为基数，以银行贷款利率的标准从起诉之日向前计算三年利息的逾期办证违约金，符合法律规定。 阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称，王衡昌、代耕银同时主张违约金和利息没有法律依据，其上诉请求不能成立。 阜南县银达房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王衡昌、代耕银的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的建筑面积与实际建筑面积相一致，王衡昌、代耕银主张的面积误差款应不予支持。 王衡昌、代耕银辩称，涉案不动产权证上记载的面积与合同约定不符，阜南县银达房地产开发有限责任公司的上诉请求没有依据，应不予支持。 王衡昌、代耕银向一审法院起诉请求：阜南县银达房地产开发有限责任公司返还王衡昌、代耕银面积误差价款60145元及利息13981元；赔偿王衡昌、代耕银逾期办证违约金71227元；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月3日，王衡昌、代耕银与阜南县银达房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：王衡昌、代耕银购买阜南县银达房地产开发有限责任公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积111.88平方米，总价款为492993元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。买受人于签订合同当日缴纳首付款152993元，余款340000元于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。 王衡昌、代耕银按合同约定已将全部房款492993元交付阜南县银达房地产开发有限责任公司，阜南县银达房地产开发有限责任公司于2014年1月23日已将涉案房屋交付王衡昌、代耕银实际使用，王衡昌、代耕银于2019年5月31日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积103.37平方米。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。阜南县银达房地产开发有限责任公司主张未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且王衡昌、代耕银未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，不予支持。王衡昌、代耕银依合同的约定向阜南县银达房地产开发有限责任公司交付了全部购房款，于2014年1月23日实际接收房屋，并于2019年5月31日取得涉案房屋不动产权证书，根据合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，且王衡昌、代耕银也未提供因阜南县银达房地产开发有限责任公司逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对王衡昌、代耕银主张逾期办证违约金的请求不予支持。经核算，涉案房屋面积误差比为-7.606%，阜南县银达房地产开发有限责任公司应返还王衡昌、代耕银面积误差价款60207.89元，王衡昌、代耕银仅要求60145元，予以支持。王衡昌、代耕银要求面积误差价款利息，无合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还王衡昌、代耕银面积误差款60145元；二、驳回王衡昌、代耕银的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担652元，王衡昌、代耕银负担952元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司应否支付王衡昌、代耕银相应的面积误差款及利息；二、王衡昌、代耕银主张的逾期办证违约金是否有事实和法律依据。 针对争议焦点一，本院认为，涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，阜南县银达房地产开发有限责任公司主张系因政府主管部门登记错误所致，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信；王衡昌、代耕银主张的面积误差款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额，确定阜南县银达房地产开发有限责任公司支付王衡昌、代耕银相应的面积误差款，并无不当。 针对争议焦点二，本院认为，根据涉案合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜南县银达房地产开发有限责任公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在阜南县银达房地产开发有限责任公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合王衡昌、代耕银的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。 综上所述，王衡昌、代耕银关于逾期办证违约金的上诉请求成立，予以支持；王衡昌、代耕银的其他上诉请求及阜南县银达房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6908号民事判决第一项，即：阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还王衡昌、代耕银面积误差款60145元； 二、撤销安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6908号民事判决第二项，即：驳回王衡昌、代耕银的其他诉讼请求； 三、阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王衡昌、代耕银支付逾期办证违约金（以购房款总额492993元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2016年7月9日计算至2019年5月31日）； 三、驳回王衡昌、代耕银的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二两审案件受理费合计4838元，由上诉人王衡昌、代耕银负担838元；上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 罗亚敏 审判员 刘 伟 二〇一九年十二月九日 法官助理于飞虎 书记员王京阳 附：（2019）皖12民终5013号民事判决书适用法律条文 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。