广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25425号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋海鸥，女，汉族，1981年11月15日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵天贝，广东星辰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁璇，女，汉族，1976年2月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：赵建磊，男，汉族，1977年5月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周桂泱，广东格明律师事务所律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：陈海军。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳深东支行，住所地：深圳市罗湖区深南东路2017号华乐大厦1—3层，统一社会信用代码：914403008923052479。负责人：黄伟杰。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦粧，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：柯亚辉，男，汉族，1973年6月15日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：何伟森，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小丹，广东国晖律师事务所律师。上诉人宋海鸥、上诉人袁璇、上诉人赵建磊因各方及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国工商银行股份有限公司深圳深东支行（以下简称工行深东支行）、柯亚辉之间房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2018）粤0306民初19005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋海鸥上诉请求：1.改判一审判决第六项为支持宋海鸥要求袁璇自2015年8月19日起，按照191万元的日万分之五支付延期交房违约金，直至房屋实际交付之日止的诉讼请求；2.由袁璇承担二审上诉费用。上诉理由：一、宋海鸥依约支付了购房定金，办理了首期款的监管手续，申请了银行按揭贷款（且已获批），不存在违约行为。涉案《房产买卖合同》第十一条第2款明确约定“如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。”二、一审法院在违约金认定方面，存在明显错误。合同约定的逾期交付违约金为房产转让价的日万分之五，低于民间借贷中的年利率24%的标准，本身并不高。且变更付款方式，加重了宋海鸥的义务，不能作为调低逾期交房违约金的理由。在一审中，袁璇并未抗辩延期交房的违约金标准过高，也未提出下调请求。故一审法院主动调低延期交房违约金标准，缺乏事实和法律依据。袁璇辩称：宋海鸥提出的上诉请求和上诉理由不成立。涉案房屋买卖合同的履行过程中，宋海鸥存在违约行为，袁璇不存在违约行为。因此，袁璇无需向宋海鸥支付违约金。即使袁璇存在违约行为，需要承担相应的违约责任，袁璇也认为自己无需向宋海鸥支付违约金，具体理由是：1.涉案房屋买卖合同第十一条约定支付该延期交房违约金的前提条件是：袁璇在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后五日内拒绝交房。本案中，袁璇除收到交房保证金和定金5万元外，未收到其他任何款项。因此，袁璇因延期交房违约金的支付条件未成就而不应承担违约责任。2.涉案合同约定的房屋转让价为191万元，而按照宋海鸥的上诉请求以及一审法院对违约金请求的判决等逻辑来分析，宋海鸥如果最终取得涉案房屋的所有权，其基本上未支付该涉案房屋的对价，袁璇也未实收到该涉案房屋的对价，即宋海鸥买房不用花钱，袁璇卖房白送的情况。因此，如果出现该结果的话，袁璇与宋海鸥之间的利益明显失衡，明显是不公平、不合理、不合法的。3.依据合同法第一百一十三条之规定，违约金应以所造成的实际损失为基础，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定，违约金不能超过损失的百分之三十，但宋海鸥没有提供其有实际损失的相关证据。另外，涉案房屋每月的租金为4000元，转让价为191万元。宋海鸥的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据。赵建磊辩称：宋海鸥的主张没有依据，不应当得到支持。赵建磊对涉案房产具有优先购买权，具备一次性支付购房款的能力，愿意一次性支付款项，以及在袁璇没有支付剩余贷款本息和相关费用的情况下，我方愿意代为清偿。我方已经在法定期限内主张了优先购买权，请求二审法院改判支持。柯亚辉述称：宋海鸥的上诉主张不应得到支持，请求二审法院驳回其诉讼请求。袁璇上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除袁璇与宋海鸥之间于2015年2门28日签订的《房产买卖合同》，宋海鸥向袁璇支付违约金382000元；2.本案的一审案件受理费、保全费、二审案件受理费由宋海鸥承担。上诉理由：一、一审法院对本案的基本事实认定不清，证据不足，适用法律错误。(一）一审法院认定涉案房屋买卖合同的履行过程中袁璇存在违约情形、宋海鸥不存在违约情形，明显是错误的，具体理由是：1.根据涉案房屋买卖合同的约定，袁璇虽然履行现金赎楼的义务，但是袁璇因赎楼所发生的一切费用，包括但不限于抵押服务费、赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息等一切税、费，均是由宋海鸥承担。而宋海鸥未按照约定履行支付赎楼款以及因赎楼而发生的其他相关费用的义务，从而导致涉案房屋无法进行赎楼，本案的交易无法正常履行完毕。2.从宋海鸥提供的会谈手机录音证据，也可以证实袁璇没有支付涉案房屋赎楼款的义务，该赎楼款是由宋海鸥支付，涉案房屋的转让款191万元是袁璇实收的价格，赎楼款是由宋海鸥另行支付。另外，从链家公司的员工李义锋、陈秀玲出具的证人证言证据，也可以进一步佐证该赎楼款项的支付义务主体是宋海鸥，而不是袁璇的客观事实。3.工行深东支行在(2015)深宝法民三初字第1244号案件中陈述袁璇向其告知涉案房屋转让的相关事宜。但是袁璇在宋海鸥、担保公司等不愿意支付赎楼款、袁璇的个人征信等客观事实情况下未向工行深东支行申请现金赎楼。该客观事实可以清楚证明袁璇己经履行了涉案房屋合同约定的义务。另外，袁璇为了涉案房屋的赎楼，还多次积极与宋海鸥、链家公司以及多家担保公司协商赎楼事宜，只因本案中的一些客观因素导致袁璇无法及时履行赎楼义务。因此，未成功赎楼不能归咎于袁璇，由此所产生的责任应由宋海鸥承担。一审法院认定申请赎楼的义务主体与支付赎楼款及其所发生的其他相关费用的支付义务主体同为袁璇，明显与合同约定及客观事实不相符。(二）一审法院认定涉案房屋买卖合同应该继续履行，明显是错误的。具体理由：1.基于宋海鸥存在上述的违约情形、袁璇要求解除涉案房屋买卖合同、赵建磊主张涉案房屋的优先购买权等客观事实，一审法院要求袁璇与宋海鸥继续履行涉案房屋买卖合同，明显错误。2.宋海鸥主张购买涉案房屋的款项来源主要是银行按揭贷款，但宋海鸥在一审庭审时未提供合法有效的银行贷款证据予以证明，宋海鸥也未提供其具有一次性支付涉案房转让款、赎楼款等经济能力的相关证据。因此，一审法院认定宋海鸥具备履行涉案房屋买卖合同的条件，从而要求袁璇与宋海鸥继续履行涉案房屋买卖合同，明显欠妥。(三）一审法院认定宋海鸥没有违约不应向袁璇支付违约金，袁璇应按照每日万分之二的标准向宋海鸥支付违约金，明显是错误的，具体理由与袁璇针对宋海鸥的上诉所作的答辩意见相同。二、一审法院判决要求袁璇承担一审案件受理费21990元、保全费5000元、反诉费3915元，明显错误。一审法院不支持宋海鸥超额的诉讼请求，那么该诉讼请求应交纳的案件受理费应该由宋海鸥自行承担，而不应该由袁璇来承担。宋海鸥辩称：一、涉案合同的违约方是袁璇，并非宋海鸥。宋海鸥同意承担合同约定的赎楼费用，即担保公司赎楼所产生的费用，但这与袁璇理解的赎楼款不是同一个概念。《房产买卖合同》第二条明确约定“卖方以现金方式赎楼”，袁璇无法完成现金赎楼，在宋海鸥同意其委托担保公司赎楼且愿意支付赎楼所产生的费用的情况下，袁璇又因自身负债过高导致担保公司不愿意协助其赎楼，袁璇因个人原因未完成赎楼的行为和事实已经构成违约。2.宋海鸥对承担合同约定的赎楼费用无异议，但赎楼费和赎楼款是两个不同的概念。赎楼费是第三方担保公司介入帮助业主向银行赎楼时所产生的担保费、手续费等，在二手房市场交易模式中对该概念已很明晰。合同第八条约定买方承担费用为（20）赎楼费，（21）卖方赎楼款的短期贷款利息。从文本解释的角度也可知二者概念不同，宋海鸥并不承担赎楼款。二、袁璇存在违约行为，根据合同法第一百零七条的规定，宋海鸥作为守约方，有权选择继续履行合同，且涉案《房产买卖合同》不存在履行障碍，宋海鸥具备继续履行合同的能力和资格。宋海鸥自双方签订房产买卖合同至今，一直具备购房资格，宋海鸥明确表示有能力且愿意一次性支付全部购房款，协助袁璇赎楼以及偿还抵押银行的贷款，为涉案房产的过户登记扫清障碍，涉案《房产买卖合同》完全能够继续履行，是袁璇不予配合导致至今未能过户登记。三、袁璇逾期不予交房的行为构成违约，给宋海鸥已造成严重损失，宋海鸥有权要求其按照合同约定支付违约金。（一）如前所述，袁璇因个人征信问题未能完成赎楼义务，也没有采取其他补救方式积极履行义务，不能如约交房，其行为构成违约。（二）宋海鸥一审时提交了中国工行深东支行股份有限公司前海分行在2015年5月15日签发的《二手楼按揭贷款确认书》，该确认书载明自签发之日起有效期为90天，故袁璇最迟于2015年8月13日收到包含银行贷款在内的全部购房款。《房产买卖合同》第十一条明确约定，袁璇应在收到房款后的五日内交房，逾期应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。故宋海鸥有权要求袁璇自2015年8月19日起按照房产转让价191万元的日万分之五向宋海鸥支付逾期交房违约金，直至袁璇实际交房之日止。（三）涉案房产自2015年2月28日签订买卖合同至今已近五年，就房地产市场交易情况来看，宋海鸥无论自住、出租或者另购其他房屋都将获得高额收益，却因袁璇违约无法实现，其实际损失显然客观存在。本案已经两次发回重审，袁璇提出各种观点，恶意规避违约责任，给宋海鸥造成了极大的诉讼成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保全担保费、差旅费等，不要求袁璇承担违约责任，不足以弥补宋海鸥的守约成本。四、一审判决袁璇承担一审受理费、保全费、反诉费完全正确。一审法院将当事人约定的违约金标准日万分之五改成日万分之二，已经违背当事人的意思自治。在本案中，宋海鸥从未出现违约行为，作为诚信守约方不应承担诉讼费。赵建磊辩称：我方对涉案房产具有优先购买权，具备一次性支付购房款的能力，并且愿意一次性支付款项。袁璇在没有支付剩余贷款本息和相关费用的情况下，我方也愿意代为清偿。并且我方已经在法定期限内主张了优先购买权，袁璇在未通知我方的情况下，与宋海鸥签订房屋买卖合同，将涉案房产卖给宋海鸥，该合同因我方主张优先购买权而无法履行，应当予以解除。请求法院支持袁璇的上诉请求，并保障我方的优先购买权。工行深东支行述称：请求法院保障按揭银行和抵押权人的合法权益，在没有清偿银行债务之前，不能进行注销和房产过户。柯亚辉述称：我方认可袁璇的上诉请求，请求二审法院予以支持。赵建磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认按照宋海鸥与袁璇于2015年2月28日签订的《房产买卖合同》约定条件，赵建磊对涉案房产享有同等条件下的优先购买权；2.本案的一审、二审诉讼费由袁璇承担。上诉理由：一审判决以赵建磊未在法庭限定期限内回复法庭及赵建磊主张优先购买权已经超过法定期限为由，驳回赵建磊主张优先购买权的诉讼请求，属于认定事实及适用法律严重错误，应当依法撤销并改判。一、赵建磊已在一审法庭限定期限内明确可以满足法庭提出的条件并回复法庭，不存在一审法院认定赵建磊未在法庭限定期限内回复法庭的事实。二、一审法院认定赵建磊主张优先购买权已经超过法定期限15天，属于认定事实及适用法律严重错误。（一）一审法院依据《最高人民法院》第二十四条第三项，认定赵建磊主张涉案房产优先购买权已超出法律规定的15天限期，没有事实根据。依上述规定，承租人要在十五日内明确表示购买是以出租人履行通知义务为前提的。在本案中，涉案房产的买方和卖方均没有向赵建磊履行任何通知义务，没有告知赵建磊涉案房产买卖合同的内容及条件。一审法院仅以赵建磊无意获悉涉案房产可能要出售就等同出租人履行了通知义务，没有事实和法律依据。（二）一审法院在判决书第16页认定“赵建磊于庭审中明确，在申请参加本案诉讼前，其未通过其他方式主张优先购买权”属于认定事实错误。赵建磊仅在一审庭审中明确表示在申请参加本案诉讼前，未单独提起诉讼主张涉案房产的优先购买权，而不是未主张过优先购买权。赵建磊于2018年9月与业主闲聊得知涉案房产可能买卖事宜后，已经立即口头明确表示如果买卖条件合适的话，愿意优先购买，要求业主告知涉案房产的买卖内容及条件，但是业主以涉案房产正处于诉讼为由，拒绝告知，赵建磊才赶紧上网查询并申请参与本案诉讼。一审法院直接认定赵建磊于2018年10月15日申请参与诉讼已经超出法律规定的15天期限没有事实及法律依据。三、一审判决遗漏了赵建磊提交了《购房资格证明》的重要事实。深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明赵建磊具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。对此事实，一审法院没有依法作出认定。四、涉案房产未办理转移登记到宋海鸥名下，赵建磊完全具备与宋海鸥同等购买条件，一审法院认定宋海鸥的购买条件优于赵建磊，属于认定事实严重错误。宋海鸥辩称：赵建磊对涉案房产主张优先购买权，没有事实和法律依据。一、赵建磊在一审时提供的证据无法证明其在本案《房产买卖合同》签署前（即2015年2月28日前）已经与袁璇建立合法的租赁关系。根据赵建磊提供的银行转账流水显示，赵建磊系从2015年9月起才向袁璇支付租金，且2015年9月至2018年8月的租金均保持在4000元，在长达三年的期间内租金没有发生变动，不符合市场客观规律。赵建磊称其与袁璇之间存在协议，且租赁期限为20年，但却未能提供书面租赁合同或者任何其他证据，如此长的租赁期却无书面确认文件，这不符合正常认知和房屋租赁市场的实际情况。根据宋海鸥一审时提交的（2016）粤03民终3214号案、（2018）粤03民终7905号案的《调查询问笔录》可知，袁璇与赵建磊可能存在亲戚关系，二者间存在恶意串通的嫌疑。二、根据《最高人民法院》第二十一条的规定，即便赵建磊真的存在优先购买权，也无法对抗宋海鸥与袁璇之间的《房产买卖合同》的效力，赵建磊仅可要求袁璇赔偿损失。三、假使赵建磊存在优先购买权，其也未在法定期限内行使。《最高人民法院》第二十四条第三项的规定表明，承租人应当在知道或应当知道租赁房屋在出售后的十五日内行使优先购买权。涉案《房产买卖合同》于2015年2月28日签订，涉诉已经长达近五年，作为实地居住的承租人不可能不知晓房屋出售的事实，但却一直未主张购买。即便如赵建磊所说其于2018年9月才无意获悉房产出售的事实，但一审法院确认赵建磊于2018年10月15日向法院递交《第三人参加诉讼申请书》，此时赵建磊主张优先购买权的时间也已超过法定期限。四、宋海鸥因袁璇的违约行为已经遭受严重损失，从诚实信用原则和利益平衡的角度，都应维护宋海鸥的合法权益，包括实现原合同目的并弥补其损失。袁璇辩称：2018年9月份，袁璇向赵建磊催收涉案房屋的租金时说过涉案房屋已经出卖的情况，但是未告知赵建磊涉案房屋具体的出卖情况。因此，赵建磊提出的上诉请求是否成立，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法进行判决。柯亚辉述称：针对赵建磊的上诉，请求法院依照本案的实际情况依法处理。宋海鸥向一审法院起诉请求：1.袁璇继续履行双方在2015年2月28日签订的《房产买卖合同》，将深圳市宝安区××大道西南××花样年华××家园××12Ｌ房转移登记至宋海鸥名下（房屋转让价格191万元）；2.袁璇自2015年8月19日起，按照191万元的日万分之五支付延期交房违约金，直至房屋实际交付之日止，暂计至2018年9月12日为1069600元；3.本案诉讼费由袁璇承担。袁璇向一审法院提起反诉，请求：1.解除宋海鸥与袁璇于2015年2月28日签订的《房产买卖合同》；2.袁璇双倍退还宋海鸥定金382000元；3.本案诉讼费用全部由宋海鸥承担。赵建磊向一审法院提出独立诉讼请求：1.确认按照宋海鸥与袁璇于2015年2月28日签订的《房产买卖合同》约定条件，赵建磊对涉案房产享有同等条件下的优先购买权；2.本案的诉讼费用由袁璇承担。一审法院认定的事实：2015年2月28日，宋海鸥作为买方，袁璇作为卖方，双方签订了编号为2015000430-2的《房产买卖合同》，柯亚辉作为卖方代理人亦签署了合同。合同相关约定如下：1.袁璇将其所有的深圳市宝安区××大道西南××花样年华××家园××12Ｌ房转让给宋海鸥，登记建筑面积为58.16平方米，转让成交价为191万元；2.买方在签订合同当日向卖方支付购房定金5万元；3.付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年3月18日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4.卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；5.该物业有抵押，赎楼方式为卖方现金赎楼，卖方应在签订本合同后3日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房地产证原件交付第三方办理过户；6.卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算以外的房款后五日内将涉案房产交付买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；7.任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。同日，宋海鸥向袁璇支付定金5万元，并由袁璇向宋海鸥出具《收款收据》。2015年3月17日，宋海鸥向链家公司支付交房保证金5000元，并由链家公司向宋海鸥出具《收款收据》。链家公司确认仍托管该笔款项。2015年3月17日、宋海鸥、袁璇在工行深东支行办理了首期款资金监管手续，宋海鸥支付了首期购房款525000元。2015年4月22日，袁璇办了公证委托手续，将办理转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市xx担保有限公司、罗x、陈x、练xx、向xx。袁璇辩称因其没有能力赎楼，故双方口头协商由袁璇委托担保公司赎楼，但因其个人信用问题，袁璇先后找了深圳市xx担保有限公司、xx致信担保公司，但均不愿意为袁璇赎楼，致使最终无法完成赎楼；宋海鸥主张合同约定由袁璇现金赎楼，双方对赎楼方式未达成新的约定，但双方办理了资金监管后袁璇仍未办理赎楼手续，袁璇提出希望委托担保公司进行赎楼，当时宋海鸥表示同意。2015年5月15日，中国工行深东支行股份有限公司前海分行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺待房地产权过户到买房人名下，并办理了抵押登记后，同意发放贷款133万元。2015年6月12日，宋海鸥委托律师以特快专递的方式向袁璇发送了《律师函》，告知袁璇：袁璇逾期办理赎楼手续的行为已经构成违约，袁璇应当在收到本函后立即办理赎楼手续并将房产过户至宋海鸥名下。袁璇拒收了上述《律师函》。宋海鸥主张袁璇拒不履行合同约定的赎楼义务构成违约，故而提起本案诉讼，请求判令袁璇继续履行合同，并支付逾期交房违约金。赵建磊主张其为涉案房产的承租人，自2014年9月1日起租住至今，并提交了以下证据予以证明：1.收款收据，《收款收据》未加盖收款单位公章，经手人处由“吕磊”签名，注明：收到赵先生交来承租花郡E栋12L房定金200元整；2.证明，落款处证明单位为深圳市xxx物业管理有限公司花郡分公司，落款日期为2018年10月8日，证明赵建磊从2014年9月1日开始一直租赁并实际居住在涉案房产，该房屋的物业管理费一直由赵建磊缴纳；3.内地居民采集表，登记的房屋地址为涉案房屋地址，首次来深日期及入住日期均为2014年9月1日；4.房屋租金、物业管理费等收款收据、银行转账记录、刷卡单，证据中包含四份由彩之家公司开具的《收款收据》，载明收到E-12L的5月租金3500元，5月的管理费、本体金及水费，4月的电费，7月租金3500元，并有部分款项的POS刷卡单相对应。该组证据中的银行转账记录显示的打印区间为2015年1月1日至2018年9月28日赵建磊向袁璇转账的记录，具体交易记录为赵建磊于2015年9月24日向袁璇转账5000元，注明用途为“花郡房租五千”，同日再转账3000元，注明“9月房租”；2015年10月14日转账8000元，备注“9月10月房租”；2015年11月19日至2018年6月29日期间，除2017年9月24日转账8000元之外，其余每月均转账4000元，转账用途部分注明为房租；2018年7月至9月每月有2至3笔交易记录，金额为1000元至4000元不等，未注明转账用途，2018年9月共有两次转账均发生于2018年9月28日，转账金额为各2000元。2019年1月23日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明经核查，2019年1月23日，宋海鸥家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。宋海鸥在庭审中承诺其具备一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付剩余购房款，且宋海鸥愿意代为偿还涉案房产所涉贷款本息等全部费用。2015年9月25日，工行深东支行于（2015）深宝法民三初字第1244号案件庭审中述称，宋海鸥、袁璇之间的买卖纠纷与工行深东支行无关；袁璇向工行深东支行告知涉案房产转让的相关事宜，也没有申请赎楼；在涉案房产所涉贷款本息等全部费用清偿完毕的情况下，工行深东支行愿意协助办理注销抵押登记手续。链家公司在（2015）深宝法民三初字第1244号案件审理过程中于2015年9月24日向一审法院提交《案件陈述》，内容如下：2015年2月28日，宋海鸥、袁璇通过链家公司居间服务签订了涉案《房产买卖合同》，宋海鸥当日支付定金5万元。2015年3月17日，宋海鸥、袁璇在工行深东支行签订了资金监管协议，并将交房保证金5000元交由链家公司托管，链家公司愿意根据法院的判决予以发放。银行出具贷款承诺函后，因袁璇未能完成赎楼而致使合同未能继续履行，链家公司保留追讨佣金的权利。袁璇、柯亚辉及赵建磊于庭审中均确认双方目前约定的租金为4000元/月，赵建磊系于2018年9月得知涉案房产出售的消息。柯亚辉称其在催要租金的过程中，不小心向赵建磊透露了出售房产的信息。赵建磊主张其想交房租，打电话给房东时得知的。赵建磊与2018年10月15日向一审法院邮寄提交《第三人参加诉讼申请书》，申请以第三人身份参加本案诉讼，请求确认按照宋海鸥、袁璇于2018年2月28日签订的《房产买卖合同》约定条件，赵建磊对涉案房产享有优先购买权。赵建磊于庭审中明确，在申请参加本案诉讼前，其未通过其他方式主张优先购买权。对于庭审中问及赵建磊是否具备一次性支付剩余购房款的能力且愿意一次性支付剩余款项，又问及赵建磊在袁璇未能还清涉案房产剩余抵押贷款本息及相关费用的情况下是否愿意代为清偿，赵建磊的代理人均表示须庭后核实再行回复，但未在法庭限定期限内回复法庭。一审法院认为：本案属于房地产买卖合同纠纷。宋海鸥、袁璇签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，根据双方签订的《房产买卖合同》约定的内容，赎楼方式为袁璇以现金方式赎楼，即使宋海鸥同意袁璇委托担保公司进行赎楼，但袁璇作为卖方仍然负有赎楼的合同义务，现袁璇无法履行约定的赎楼义务，已构成违约，宋海鸥作为守约方有权选择继续履行合同。袁璇及柯亚辉均辩称涉案合同因宋海鸥违约无法继续履行，与一审法院查明的事实不符，一审法院均不予采纳。对于袁璇要求解除合同，以及宋海鸥向袁璇支付违约金的反诉诉讼请求，一审法院均不予支持。关于赵建磊主张的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。根据上述规定，赵建磊有权主张在同等条件下优先购买涉案房产的权利，但其应在出租人履行通知义务后十五日内明确表示购买。现袁璇、柯亚辉及赵建磊于庭审中均确认赵建磊系于2018年9月与房东电话联系支付房租事宜时得知涉案房产出售消息的，双方均未能确定具体的通知日期。而赵建磊提交的银行转账记录显示，其于2018年9月向袁璇共有两次转账共计4000元，均发生于2018年9月28日，转账金额与双方陈述的租金金额相符，可以推定赵建磊于当日向袁璇支付的款项即为双方电话联系提及的租金。由此可知，赵建磊知悉涉案房产出售一事的时间不晚于上述日期，赵建磊于2018年10月15日向一审法院邮寄《第三人参加诉讼申请书》，要求参加本案诉讼并主张涉案房产的优先购买权，已超出法律规定的15天期限。而且，宋海鸥在庭审中已明确表示具备一次性支付剩余购房款的能力且愿意一次性支付剩余购房款，赵建磊的代理人于庭审中并未明确回复是否具备上述付款条件，亦未于限定期限内书面回复法庭，结合其于庭审中陈述要求按照宋海鸥、袁璇所签署的房屋买卖合同同等条件下购买涉案房产，亦可以认定宋海鸥的购买条件已优于赵建磊。综上，赵建磊未在法定期限内明确表示购买涉案房产，亦不具备与宋海鸥同等的购买条件，其主张对涉案房产具有优先购买权，缺乏事实和法律依据。一审法院不予支持。关于合同继续履行。一审法院认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如袁璇无能力办理赎楼，宋海鸥愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而宋海鸥代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。宋海鸥基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在判决生效日期存在不确定性的情况下，一审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，宋海鸥自愿以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于宋海鸥自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。另，宋海鸥向链家公司交付的交房保证金5000元，因该款项属于购房款项的一部分，而链家公司亦同意根据法院的判决予以发放，故一审法院判令链家公司直接将上述交房保证金5000元交付给袁璇。综上，一审法院认为，宋海鸥应当将剩余购房款1855000元（191万元-5万元-5000元）一次性支付给袁璇，袁璇应当将涉案房地产过户登记至宋海鸥名下，并将涉案房地产实际交付给宋海鸥，涉案交易所产生的税费等相关费用应当按照合同的约定承担。关于违约金。涉案合同约定，卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算以外的房款后五日内将涉案房产交付宋海鸥，如卖方拒绝交房的，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。本案虽未就一方存在其他迟延履行情形约定违约金的支付方式，由于宋海鸥确因袁璇逾期履行合同实际受有损失，而宋海鸥已于2015年5月15日取得银行出具的贷款承诺函，宋海鸥结合该承诺函载明的有效期90日的事实，认为袁璇最迟应于2015年8月13日收到购房尾款，并应于2015年8月18日前向宋海鸥交付涉案房产，宋海鸥据此主张袁璇应自2015年8月19日支付逾期交房违约金具有合理性，一审法院予以支持。鉴于本案的付款方式已经变更为一次性付款，综合考虑本案案情，一审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为袁璇应当按照每日万分之二向宋海鸥支付延迟履约违约金，自2015年8月19日计算至房产实际交付之日止。宋海鸥的超额诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、宋海鸥与袁璇继续履行双方于2015年2月28日签订的编号为2015000430-2的《房产买卖合同》；二、袁璇于判决生效之日起20日内清偿完毕涉案的位于深圳市宝安区××大道西南××花样年华××家园××12Ｌ房地产所涉抵押债务，袁璇于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A10001798），工行深东支行协助办理上述注销抵押登记手续；三、宋海鸥于判决发生法律效力之日起25日内向袁璇支付购房款1855000元；四、链家公司于判决发生法律效力之日起25日内向袁璇支付交房保证金5000元；五、袁璇于宋海鸥支付完毕上述购房款项之日起2日内将位于深圳市宝安区××大道西南××花样年华××家园××12Ｌ（房地产证号码：深房地字第××号）过户登记至宋海鸥名下，并将上述房产实际交付给宋海鸥；六、袁璇于判决发生法律效力之日起3日内向宋海鸥支付延迟履约违约金（以转让成交价191万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年8月19日计算至房产实际交付之日止）；七、驳回袁璇的全部反诉请求；八、驳回赵建磊的全部独立诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21990元，保全费5000元，反诉费3915元，均由袁璇负担，受理费和保全费宋海鸥已经预交，反诉费袁璇已预交。赵建磊已预交的独立诉讼请求的诉讼费10995元，由赵建磊自行承担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《房产买卖合同》系宋海鸥、袁璇的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。合同法第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，宋海鸥在合同签订后按约定支付了定金，办理了首期款资金监管，申请了银行按揭贷款并取得贷款承诺函，全面履行了合同义务。而袁璇未按合同约定办理赎楼，在收到买方催告后仍拒绝继续履行合同义务。一审法院认定袁璇构成违约，认定正确。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，宋海鸥具备购房资格，且同意一次性支付剩余房款，愿意代为偿还涉案的贷款本息等全部费用。一审法院支持宋海鸥要求继续履行涉案合同的诉讼请求，符合上述规定。关于迟延履约违约金，虽然袁璇在一审期间并未提出调低的请求，但考虑到袁璇在本案中坚持认为自己并未构成违约，无需承担违约责任，根据举重以明轻的原则，一审法院主动调低违约金，并无不当。从本案的实际情况来看，将违约金由日万分之五调低为日万分之二，也属于一审法院行使自由裁量权的合理范围。对宋海鸥的相关上诉请求，本院不予支持。关于赵建磊在本案所提出的诉讼请求。《最高人民法院》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本院认为，承租人要求优先购买租赁房屋的前提条件是出租人尚未出卖租赁房屋。在出租人已经与买受人签订买卖合同的情况下，承租人不能以优先购买权阻却上述买卖合同的履行。如果出租人未保障承租人的优先购买权，承租人可就其因此受到的损害，向出租人要求损害赔偿。赵建磊在本案中有关其系承租人的主张即使属实，在袁璇已经与宋海鸥签订房屋买卖合同且宋海鸥已经履行合同义务并要求继续履行合同的情况下，赵建磊以承租人优先购买权要求购买涉案房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于其因袁璇未保障其优先购买权所受到的损失，赵建磊可另循法律途径主张权利。综上，宋海鸥、袁璇、赵建磊的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44444.39元（宋海鸥已预交11459.39元，袁璇已预交21990元，赵建磊已预交10995元），由各方按照各自预交的数额分别负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十二月十日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。