安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9545号上诉人（原审被告）：合肥保利合众房地产有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区怀宁路平安大厦21楼。法定代表人：王耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代锋，男，汉族，1992年4月28日出生，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：汪新霞，女，汉族，1995年5月22日出生，住安徽省。委托诉讼代理人：代锋，系汪新霞丈夫。上诉人合肥保利合众房地产有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人代锋、汪新霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：依法撤销原判，改判发回重审或依法改判驳回代锋、汪新霞诉请；一、二审诉讼费用、鉴定费用由代锋、汪新霞承担。事实和理由：一、一审代锋、汪新霞起诉系因概念混淆及理解错误。代锋、汪新霞起诉理由中认为房屋实际交付的层高只有2.74米，远低于合同约定的2.9米，保利公司交付的房屋构成违约，故而起诉。而本案中根据法院委托的鉴定机构出具的《鉴定报告》房屋实际层高为2.9米，符合与原保利公司合同约定的2.9米层高。代锋、汪新霞的起诉完全是基于对“层高”及“净高”两个概念的混淆及错误理解，保利公司交付的房屋层高完全符合合同要求。二、一审中代锋、汪新霞诉状中仅主张层高不足，违反了合同约定，且申请了鉴定，本案争议就在于保利公司房屋“层高”是否达到合同标准。那么法院应参考鉴定结论对房屋的层高是否符合合同约定这一问题进行审查并予以判决。但代锋、汪新霞在鉴定结论层高对其不利的情况下又转而提出房屋的净高不够，这实际上是诉讼目的无法实现的情况下进行的诉请变更，且代锋、汪新霞在整个一审中也并未申请该项变更，一审法院超出了代锋、汪新霞诉请的范围进而又对房屋的“净高”进行了审查，违反了“不告不理”的基本原则。三、退一万步讲，一审法院扩大了审查范围后，对净高数据的认定依据也存在极大的误解和偏差。双方《商品房买卖合同》补充协议对案涉房屋的净高描述为：“部分户型客餐厨净高减小0.1米，较示范户型不同”。从该条款内容可知，案涉房屋的净高应该与示范户型净高进行比较，以示范户型的净高为标准，来确定案涉房屋净高是否达到合同要求。但一审法院却以案涉房屋本身内部其他房间的净高来作为比较标准。这明显与合同约定的比较方式不一致，由此得出的净高差距也必然是不准确的。代锋、汪新霞辩称：保利公司严重违约，侵犯了代锋、汪新霞的基本权利，客餐厅的层高与其他房间层高不同，应该有提前的文件告知，销售代表也不知层高不同的情况，保利公司存在违约行为，造成代锋、汪新霞房屋价值的贬损，客厅层高不足，交付房屋是畸形房屋，侵犯了代锋、汪新霞最基本的利益。代锋、汪新霞向一审法院起诉请求：一、判令保利公司赔偿代锋、汪新霞损失10万元；二、本案诉讼费用由保利公司承担。一审认定事实：2018年7月20日，代锋、汪新霞与保利公司就购买位于合肥市罗兰春天小区Ｂ3幢4层402室的房屋进行协商并签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170311800900ＬＬ20180013备案单号：1807012266），该合同载明：“该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝体结构，层高2.9米……”、“该商品房合同约定的建筑面积共120.44平方米，其中，套内建筑面积100.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.56平方米”、“第四条、计价方式与价款……按上述方式计算的该商品房价款：单价为（人民币）每平方米13225.15元，总额（人民币）1592837元整……”、“第五条、面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价由出卖人返还买受人……面积误差比＝［（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积］×100%”。2018年7月27日，代锋、汪新霞与保利公司签订附件四：《合同补充协议》，该合同载明：“第二十一条、项目不利因素的说明……5、特异户型说明：Ｂ3＃、Ｂ7＃、Ｂ8＃楼特异户型（1）一层101-104户型层高为3米，二层及以上户型层高为2.9米；（2）部分户型餐厅客厅厨房净高减小0.1米，较示范户型不同，受影响住宅为4层的01-04户……”、“第二十三条、买受人确定，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。代锋、汪新霞作为买受人均在该合同上签名、抐印。2018年11月30日，保利公司已将涉案房屋交付代锋、汪新霞。因对涉案房屋的层高有异议，代锋、汪新霞向该院提出申请，要求对涉案房屋的层高进行鉴定。该院依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋进行了鉴定。2019年6月25日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出安徽正诚［2019］（测）字第011号《房屋层高测绘报告书》，对涉案房屋的层高做出鉴定结论：“经计算，合肥市罗兰春天小区第Ｂ3幢4层402室房屋实际层高为2.90米，客厅房屋净高为2.63米，其他房间房屋净高为2.78米，具体详细情况见附表”。案涉双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该院予以确认。该合同当事人应当按照约定，全面履行各自的合同义务。代锋、汪新霞、保利公司双方在《商品房买卖合同》已明确涉案房屋的层高应为2.9米，保利公司应当向代锋、汪新霞交付符合约定的房屋。庭审中代锋、汪新霞向该院共同申请对涉案房屋的层高进行鉴定，该院依法委托具有相应资质的鉴定机构对涉案房屋进行了鉴定并作出《房屋层高测绘报告书》，确认涉案的合肥市罗兰春天小区第Ｂ3幢4层402室房屋实际层高为2.90米，客厅房屋净高为2.63米，其他房间房屋净高为2.78米。保利公司对此《房屋层高测绘报告书》的真实性、合法性、关联性并无异议，该院予以确认。依据以上鉴定结论，该院确认保利公司向代锋、汪新霞交付的涉案房屋的层高符合合同约定，代锋、汪新霞提出的保利公司未能向其交付符合合同约定层高的房屋的主张并无依据，该院不予支持。庭审中代锋、汪新霞另提出保利公司未能就《合同补充协议》第二十一条第5款“特异户型说明”第（2）项“部分户型餐厅客厅厨房净高减小0.1米，较示范户型不同，受影响住宅为4层的01-04户”尽提示义务，主张该约定应为无效，保利公司实际交付的房屋不符合合同约定。该院认为，代锋、汪新霞、保利公司双方已就涉案房屋买卖的有关事项协商一致，自愿受《商品房买卖合同》之约束，而《合同补充协议》系双方就房屋买卖有关事项所达成的补充约定，保利公司作为销售方已在该合同中向代锋、汪新霞明确涉案房屋的餐厅客厅厨房部分的净高将减少0.1米，虽未能明确涉案房屋净高的具体数据，但相关合同内容已就实际交付时房屋净高的变化及差值作出明确约定。该合同第二十一条第5款“特异户型说明”中“Ｂ3＃、Ｂ7＃、Ｂ8＃楼特异户型”、第二十三条关于“特别提示”的相关文字均以黑色加粗字体标出，亦符合合理提示之要求。代锋、汪新霞作为涉案房屋的买受人，有义务对合同之内容进行审查并明确双方在协商过程中双方所达成的权利义务关系，其在“特异户型说明”合同内容的第二页、即《合同补充协议》的末页签名抐印，应视为对相关合同内容均已明确知晓。该院在充分尊重民事法律行为中当事人意思自治原则的基础之上，确认代锋、汪新霞、保利公司双方已就“特异户型”的基本涵义达成合意，保利公司已就《合同补充协议》第二十一条第5款向代锋、汪新霞作出提示，代锋、汪新霞作为涉案房屋的买受人，在签订《合同补充协议》时应已知晓涉案房屋净高变化之情况，该条款对双方均具有约束力。故对其提出的保利公司未尽合理提示及说明义务、《合同补充协议》第二十一条第5款无效之主张不予采纳。关于保利公司向代锋、汪新霞交付的房屋是否符合约定。代锋、汪新霞、保利公司在《商品房买卖合同》中仅对涉案房屋层高作出约定，而在《合同补充协议》则另行约定：“餐厅客厅厨房净高减小0.1米”。因代锋、汪新霞、保利公司均未能向该院提交证据证明双方曾就涉案房屋净高的具体数值达成协议，以上数据应以涉案房屋交付后的实际情况确定。根据《房屋层高测绘报告书》作出的鉴定结论，涉案房屋净高较高的部分实为2.78米，依照《合同补充协议》减少0.1米后，净高较低的部分应为2.68米，但保利公司实际向原告交付的房屋内部的净高仅为2.63米，该项差值已超出《合同补充协议》约定的范围。该院认为，消费者购买房屋之目的在于充分利用其空间以满足生活需要，这不仅体现在房屋的平面空间利用，也在于纵向高度的使用价值，房屋高度的减少实际减损了消费者所购买房屋的生活空间，也将影响居住者的主观感受，致使购房者购买涉案房屋的合同目的不能得到完全实现。本案中，代锋、汪新霞和保利公司双方已在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》对涉案房屋的层高、净高分别作出约定，代锋、汪新霞虽已对涉案房屋室内部分房屋净高将减少0.1米的事实有所预期，但保利公司实际交付的房屋的净高减小的绝对值已较《合同补充协议》超出0.05米，构成违约，且对代锋、汪新霞造成一定损失，故该院对代锋、汪新霞提出的要求保利公司向其赔偿损失的诉请予以支持。关于代锋、汪新霞提出的，保利公司交付的涉案房屋楼板厚度不足、对规划设计进行变更的主张，因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均未对此事项作出明确约定，代锋、汪新霞亦未能向该院提交证据证明涉案房屋的楼板厚度违反有关法律、法规的强制性规定，其主张无事实与法律依据，该院不予支持。关于保利公司应赔偿的具体数额。庭审中代锋、汪新霞向该院明确其依据《商品房买卖合同》第五条第二款的相关约定要求保利公司向其赔偿损失。经审查，该合同条款系代锋、汪新霞、保利公司双方对实际交房后面积误差的处理所作约定，因代锋、汪新霞、保利公司双方未能就净高误差的赔偿标准达成协议，代锋、汪新霞提出的参照《商品房买卖合同》第五条第二款之约定确定其实际损失的主张不违反法律规定，该院予以支持。保利公司应参照以上合同条款之约定，向代锋、汪新霞返还涉案房屋内净高误差比1.87%[（净高误差0.05米÷应当达到的净高2.68米）×100%]部分的房屋价款。本案审理期间，保利公司另向该院提交《情况说明》并认可涉案房屋净高为2.63米的客餐厅面积应为25.74平方米，代锋、汪新霞则主张净高不符合约定的房屋面积除保利公司已认可的25.74平方米之外还应包括厨房、走廊的面积。因代锋、汪新霞提出的此项主张与《房屋层高测绘报告书》的鉴定结论并不一致，且未能就其主张的该项事实向该院提交其他证据予以证明，该院不予采纳。涉案房屋净高为2.63米部分的实际面积应以保利公司已认可的25.74平方米确定。保利公司应以该部分房屋价款为基数，向代锋、汪新霞赔偿因净高减少而产生的部分房屋价款损失6365.77元（13225.15元/平方米×25.74平方米×1.87%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥保利合众房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿代锋、汪新霞房屋价款损失6365.77元；二、驳回代锋、汪新霞的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2300元，由被告合肥保利合众房地产有限公司负担1150元，由代锋、汪新霞共同负担1150元。鉴定费2000元，由被告合肥保利合众房地产有限公司负担1000元，由代锋、汪新霞共同负担1000元。二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于保利公司交付的房屋是否符合合同约定，应否承担违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，案涉房屋层高2.9米，因属于特异户型，故“餐厅客厅厨房净高减小0.1米”。保利公司实际交付的房屋层高为2.90米符合合同约定，然客厅房屋净高为2.63米，较其他房间房屋净高2.78米减少了0.15米，超出了合同约定的“减少0.1米”的范围。因购房人购买房屋实际上在于使用房屋内的立体空间，层高降低导致可用立体空间的减少，也影响居住者的主观感受，影响房屋使用功能实现据而造成实际上的财产性损失。代锋、汪新霞以保利公司未能按照合同约定交付房屋构成违约，并对代锋、汪新霞造成一定损失为由，主张保利公司承担赔偿损失责任具有事实及法律依据，应予以支持。因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》对于该项违约责任计算方式未作出明确约定，原审法院参照《商品房买卖合同》第五条第二款之约定确定实际损失数额并无不当，本院予以维持。本案中购房者基于保利公司未能按约交付房屋为由主张赔偿损失，原审法院根据其主张进行审理并无不当，保利公司关于原审法院超出原告诉讼请求审判的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，保利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由合肥保利合众房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月二十六日书记员 施佳佳附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。