贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2719号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：陈明，男，1991年7月23日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司股东。 委托诉讼代理人：万光月，该公司职工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告陈明、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人方芳、被告贵州璐源瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人万光月到庭参加了诉讼，被告陈明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业费8729.69元；2、请求依法判令被告支付原告公摊费157.67元；3、请求依法判令被告支付原告违约金200.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告陈明租赁位于绥阳县××城市广场××号商铺用于经营“法恩沙卫浴”，被告贵州璐源瑞德置业有限公司系该商铺的产权人。2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源·城市广场期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，将被告贵州璐源瑞德置业有限公司璐源·城市广场一期项目1#、2#地块(含被告陈明经营商铺)委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告陈明尚欠原告2017年11月8日至2019年2月28日的物业费8729.69元(276.84㎡×2元/月/㎡×15个月+276.84㎡×2/30×23天)，公摊费157.67元，被告仅向原告主张违约金200元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告陈明未作答辩。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：因原告没有对公摊费进行结算，对于违约金也应是被告陈明陈述未缴纳物业费的原因后再进行计算，因此对原告所提出的公摊费和违约金均有异议，我公司不应当承担对公摊费和违约金的连带责任。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》约定的主要内容如下：“第二条：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人”；“第十八条：合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止……”；“第十九条：合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”；“第二十三条.2：公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）”；“第二十三条.3：物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内”；“第二十三条.6：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金。”《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2017年6月8日，被告陈明与被告贵州璐源瑞德置业有限公司签订《房屋租赁合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将其所有的“璐源城市广场”璐源城市广场1期1组团1楼Y-1-7、Y-1-8号商铺，租赁给被告陈明作经营“法沙恩卫浴”使用至今，商铺的建筑面积为276.84平方米，租赁期间为2017年11月8日至2026年11月7日止；合同还约定，物业管理费、水、电、设施设备以按照乙方（陈明）与“贵州盛汇商业管理有限公司”及“公元物业管理有限公司”所签订协议执行；同日，被告陈明与贵州璐源瑞德置业有限公司的代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《[璐源.城市广场]商业管理合同》，双方约定物业管理费按2元/月/㎡缴纳。合同签订后，原告履行了物业服务义务。罗旭于2016年9月26日向原告缴纳了Y-1-7、Y-1-8号商铺2016年11月8日至2017年11月8日的物业费6644.00元。被告陈明租赁Y-1-7、Y-1-8号商铺使用至今。 另查明：2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。璐源城市广场小区Y-1-7、Y-1-8建筑面积共276.84平方米。 上述事实，有原、被告的陈述、《璐源城市广场商业管理合同》、《房屋租赁合同》、收据、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、璐源城市1期1组团物管理统计、1期2组团已签合同铺面物管费明细、绥阳县前期物业服务合同备案表、绥发改价格[2016]7号文件、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、消防水泵日常巡查表、《垃圾清运协议》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、《[璐源.城市广场]物业2018年四季度重点服务工作公示》、建筑消防设施月检维保记录表、客服前台接待记录表、供配电房巡查记录表等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院经审理后认为：2016年6月19日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，现双方合同已于2019年2月28日终止。2017年6月8日，被告陈明向被告贵州璐源瑞德置业有限公司租赁其所有的“璐源城市广场”璐源城市广场1期1组团Y-1-7、Y-1-8号商铺经营使用至今。被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订的《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》所约定的物业管理事项对被告陈明具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告陈明支付原告物业费及贵州璐源瑞德置业有限公司连带的诉讼请求，本院应予支持。物业费的计算时间为2017年11月8日至2019年2月28日。则被告陈明应当缴纳的物业费为：276.84㎡×2元/月/㎡×15个月21天=8692.78元，被告贵州璐源瑞德置业有限公司对该费用承担连带支付责任。对原告主张由被告交纳公共能耗分摊费157.67元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。被告陈明、贵州璐源瑞德置业有限公司未按约定支付原告物业费，构成违约。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》及《[璐源.城市广场]商业管理合同》中约定的违约金即滞纳金为未付物管费的日千分之三,该违约金过分高于实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原告未提供其损失的证据，故对原告请求被告支付200.00元的违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告陈明支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年11月8日至2019年2月28日物管费8692.78元，限于本判决生效后二十日内付清。被告贵州璐源瑞德置业有限公司对该款项承担连带清偿责任； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十八日 法官助理刘成应 书记员陈轲