山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11068号原告：李文龙，男，1956年4月23日生，汉族，住山东省胶州市劈柴市。被告：张安，男，1987年2月16日生，汉族，户籍地山东省招远市，现住山东省胶州市。原告李文龙与被告张安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文龙、被告张安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租2000元、水费112元、违约金7800元，共计9912元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求判令原、被告之间于2018年9月30日、2019年3月21日签订的两份房屋租赁合同于2019年10月10日（本案起诉之日）解除。事实和理由：原、被告于2018年9月30日签订了租赁合同一份，约定被告租赁原告的胶州市阜安劈柴街40号临街门头房，每年租金22000元，租赁期三年，如单方违约，支付两个月租金作为赔偿。如被告不按照合同按时缴纳租金，每超一日，应按所承租房屋日租金3倍承担违约金。2019年3月21日，原、被告又签订合同一份，租用了原告同一房屋的东厢房，年租金4000元，租期三年，其他违约责任约定与上一份合同相同。现被告拒不履行合同给原告造成了损失，原告向本院起诉，望判如所请。被告提交书面答辩状称，第一、原告所诉涉案房屋没有提供相应产权证明；第二、因房屋周边环境无法达到餐饮经营条件，被告多次与原告沟通解除合同，但原告不予配合；第三、被告已经缴纳了全部的租赁费也不欠水费；第四、在协商未果的情况下，被告已经在2019年8月8日搬离租赁房屋，但是原告不配合办理相关手续并强加后期费用给被告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的两份《房屋租赁合同》、公证书、申请书，被告对其真实性均无异议，本院予以采信并在卷佐证。对当原告提交的二维码收款打印件、水费明细，被告不认可。因该打印件并未体现出付款人具体身份信息，水费明细系原告单方书写，因此对上述两份证据本院不予采信。根据当事人陈述及当庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年，原告父亲曾向有关部门提交申请书一份，其中载明原告父亲1998年在阜安办事处劈柴市院内建造厢房两处，面积为32.85平方米，申请书中有胶州市阜安街道办事处城建管理委员会和阜安街道盖章，确认情况属实。2013年1月28日，胶州市公证处出具（2013）胶州证民字第95号公证书一份，载明原告的父母将坐落于胶州市阜安办事处劈柴市内房屋一处（建筑面积58.5平方米，胶房私字第××号）赠予给原告个人所有。2018年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：1.原告将坐落于胶州市阜安劈柴市40号临街门头房租赁给被告使用，租赁期限自2018年10月10日起至2021年10月9日止，租金为每年22000元；2.租金按年结算，先付后用，被告预先支付年租金，其余租金需在上一结算期结束前三十日交付原告；3.被告还应向原告交付2000元履约保证金，合同期满并在结清所有费用后原告向被告退还；4.合同签订后原告有特殊原因收回房屋或被告有特殊原因需要退还房屋，必须提前壹个月通知对方，并取得对方书面同意方可解除，在结清正常费用后另需支付对方贰个月租金作为赔偿；5.被告租赁期间应按时缴纳房租，不得以任何理由拖延缴纳租金的时间，每超出一日，被告应按所承租房屋日租金3倍的违约金赔偿原告，如超出30日，被告仍未缴纳租金，原告有权单方终止合同，被告无条件搬出所租赁的房屋。合同签订后，被告支付原告租金22000元、履约保证金2000元。原告认可该租赁合同项下未欠房租，但因被告要求提前解除合同构成违约，履约保证金不应该返还。2019年3月21日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：1.原告将坐落于胶州市阜安劈柴市40号内东侧厢房三间租赁给被告使用，期限自2019年3月22日起至2021年9月21日止，租金为每年4000元；2.租金按年结算，先付后用，被告预先支付年租金，其余租金需在上一结算期结束前三十日交付原告；3.被告还应向原告交付500元履约保证金，合同期满并在结清所有费用后原告向被告退还；4.合同签订后原告有特殊原因收回房屋或被告有特殊原因需要退还房屋，必须提前壹个月通知对方，并取得对方书面同意方可解除，在结清正常费用后另需支付对方贰个月租金作为赔偿；5.被告租赁期间应按时缴纳房租，不得以任何理由拖延缴纳租金的时间，每超出一日，被告应按所承租房屋日租金3倍的违约金赔偿原告，如超出30日，被告仍未缴纳租金，原告有权单方终止合同，被告无条件搬出所租赁的房屋。该合同签订后，被告支付给原告2000元。关于该款，原告认为其中包含1500元租赁费和500元履约保证金。被告则认为该款项全部为租金，该合同项下未缴纳履约保证金。另外，被告认可尚欠原告2019年7、8月份水费共计60元。对本案相关争议事实，本院依法进行询问并记录如下：关于上述两份租赁合同的解除时间，被告主张于2019年8月16日解除与原告签订的上述两份租赁合同，并称已经在该时间从上述租赁的房屋中搬离，但是对于搬离的事实并未提交证据予以证明，也没有书面通知原告解除合同相关事宜。原告对被告于2019年8月16日搬离所租赁房屋的事实不认可，称被告并未就涉案租赁房屋与其进行交接。原告同意解除与被告签订的两份租赁合同，合同解除时间以原告起诉时间（2019年10月10日）为准。关于租赁合同解除的理由，被告主张其理由为被告从事餐饮行业要求换食品经营许可证，但涉案租赁物面积达不到要求无法换证，合同签订时原告填写的面积与实际不相符且涉案租赁物不符合食品卫生标准。原告对上述理由均不予认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2018年9月30日、2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》，系当事人自愿、平等协商订立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按照合同约定履行相应的义务。对原告的各项诉讼请求，本院分别认定如下：一、关于原告要求于2019年10月10日（本案起诉之日）解除与被告签订的两份房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，在涉案两份租赁合同的租赁期限并未到期的前提下，被告欲提前解除与原告之间签订的两份租赁合同应当依据合同约定或存在符合法定解除事由的情形。被告所称因租赁涉案房屋面积、卫生标准达不到要求无法换食品经营许可证要求解除合同，但被告并未对上述事由的存在提交证据予以证明。即使存在上述事由，被告亦应当在选择租赁房屋之初即按照相关行业要求选择符合规定的场所，被告自愿选择租赁原告的房屋，且在合同中也并未约定租赁物需要满足的具体条件，故对被告以此为由要求提前解除合同的意见本院不予采纳。在原告亦表示同意解除合同的前提下，双方对合同解除达成合意，故本院对原告提出解除涉案两份租赁合同的诉讼请求予以支持，合同解除时间应以原告认可的时间即2019年10月10日原告起诉之日为准。二、关于原告要求被告支付租赁费2000元的诉讼请求，本院认为，对原、被告于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》，原告认可被告不欠付房租，本院对该份合同的租赁费不再予以评析。对被告在该份合同履行过程中缴纳的履约保证金2000元，在合同解除后，如租赁物未受到损毁应予以返还，或者抵扣租赁费及其他费用。对原、被告于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》，被告称在2019年8月16日已经搬离，但并未提交证据证明，本院不予采信。而且无论被告何时搬离，合同解除之前的租赁费都应由承租人承担。原告同意本合同于2019年10月10日解除，按照实际租赁时间为2019年3月22日至2019年10月10日、租金为每年4000元计算，被告应承担租金2197.26元。被告已经交给原告2000元，双方均认可其中1500元为房租，剩余500元的是租赁费还是履约保证金双方存有争议，但即便该500元为履约保证金，在租赁物未损毁的情况下都应返还或抵扣租金及其他费用。折抵后，被告尚欠租赁费197.26元。三、关于原告要求被告承担违约金7800元的诉讼请求，其中包含了被告提前解除合同违约金和延付租金的违约金。本院认为，在涉案两份租赁合同的租赁期限并未到期的前提下，被告提前解除与原告之间签订的两份租赁合同构成违约，应该按照合同约定承担违约责任。涉案两份租赁合同均约定如退还房屋必须提前壹个月通知对方，并取得对方书面同意方可解除，在结清正常费用后另需支付对方贰个月租金作为赔偿，该约定符合法律规定，且与解除租赁合同造成原告房屋空租期间产生的预期收入损失相适，本院予以支持。按照两份租赁合同年租金分别为22000元、4000元计算，两份合同违约金分别为3666.7元（22000元÷12个月×2个月）、666.7元（4000元÷12个月×2个月），合计4333.4元。因被告已经在2018年9月30日签订的租赁合同中预交了履约保证金2000元，互相折抵后，被告还应支付原告违约金2333.4元。另外，原告已经主张了提前解除合同的违约金，对预期损失进行了弥补，且房屋租赁合同已经解除，对原告同时主张的延期交付房租违约金的诉讼请求本院不予支持。四、关于原告要求被告支付水费112元的诉讼请求，本院认为，原告并未提交有效证据证明被告欠付水费的具体数额，但被告自认欠水费60元，因此本院确认被告欠付水费的数额为60元。综上，被告张安应支付原告欠付租金197.26元、违约金2333.4元和水费60元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李文龙与被告张安于2018年9月30日、2019年3月21日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除。二、被告张安于本判决生效之日起十日支付原告李文龙欠付租金197.26元、违约金2333.4元和水费60元，共计2590.66元。三、驳回原告李文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵娜二〇一九年十二月十四日法官助理刘鑫书记员孙兵