宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初13056号 原告：叶传凯，男，1981年7月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原告：李斌，男，1980年1月11日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 两原告共同的委托诉讼代理人：肖向军，浙江甬望律师事务所律师。 被告：周月红，女，1978年10月24日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：吴爱华，女，1955年7月29日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：屠海波，男，1971年5月15日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 三被告共同的委托诉讼代理人：肖称发，浙江亿站律师事务所律师。 第三人：宁波同恒商业管理有限公司，统一社会信用代码91330212099397051D，住所地：浙江省宁波市海曙区集士港镇丰成村。 代表人：浙江波宁律师事务所，系宁波同恒商业管理有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：贺嘉伦，浙江波宁律师事务所律师。 原告叶传凯、李斌为与被告周月红、吴爱华、屠海波、第三人宁波同恒商业管理有限公司（以下简称同恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员庄春梅适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖向军及原告叶传凯，被告委托代理人肖称发、被告周月红、吴爱华，第三人同恒公司委托代理人贺嘉伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶传凯、李斌向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的租赁合同；二、被告周月红返还原告费用34255.73元（包括租金17420.40元、保证金2903.40元、物业费3871.20元、装修押金874.84元、其他费用9185.89元），赔偿原告损失41467.76元（包括装修费17496.94元、加盟费和品牌合作保证金23970.82元），并以年租金34840.80元为基数自2016年11月1日起按每天5‰支付滞纳金至合同解除之日止；三、被告吴爱华返还原告费用26721.81元（包括租金13589.10元、保证金2264.85元、物业费3019.80元、装修押金682.44元、其他费用7165.62元），赔偿原告损失32347.68元（装修费13648.81元、加盟费和品牌合作保证金18698.87元），并以年租金271782元为基数自2016年11月1日起按每天5‰支付滞纳金至合同解除之日止；四、被告屠海波返还原告费用17334.93元（包括租金8815.50元、保证金1469.25元、物业费1959元、装修押金442.71元、其他费用4648.47元），赔偿原告损失20984.61元（装修费8854.23、加盟费和品牌合作保证金12130.38元），并以年租金17631元为基数自2016年11月1日起按每天5‰支付滞纳金至合同解除之日止。上述费用合计173112.52元。事实与理由：被告周月红系宁波市海曙区集士港镇丰成村威尼斯商业中心2楼221商铺（以下简称221室商铺）的业主，被告吴爱华系宁波市海曙区集士港镇丰成村威尼斯商业中心2楼214商铺的业主（以下简称214室商铺），被告屠海波系宁波市海曙区集士港镇丰成村威尼斯商业中心2楼222室商铺（以下简称222室商铺）的业主，三被告均将其所有的商铺委托同恒公司招商、出租、管理，并代为租金等费用。同恒公司受三被告委托将上述商铺出租原告，约定租期3年，每月租金6730元，每月物业费1475元，保证金计6730元，并约定暂定于2016年11月1日营业，如延期则补偿原告滞纳金。合同签订后，原告支付了半年租金及保证金47110元、物业费8850元、装修押金2000元等各项费用，然三被告却未能在约定的期限内交付符合经营条件的商铺供原告经营使用。2017年9月14日，三被告的受托人同恒公司和原告签订《商户退租协议书》，约定：在2017年11月30日前提供给原告办理营业执照的所有材料，并于2018年1月底之前开业；如满足不了上述承诺任一条，则退还所有租金及费用共计78960元，并赔偿原告装修费用（只涉及已装修），其他条款按原合同执行，如有涉及加盟费、违约金等其他费用等则在2017年9月14日政府协调会后双方另行商议。后被告仍未履行约定，且拒不退还原告已经支付的相应款项。原告认为，三被告将租赁物委托同恒公司出租、管理，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该租赁合同直接约束委托人三被告，故诉至法院要求解决。 被告周月红、吴爱华、屠海波共同答辩称：案涉商铺均由三被告出租第三人同恒公司，同恒公司再转租给两原告，三被告与同恒公司不存在委托关系。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人同恒公司述称，同恒公司与三被告是委托关系，是受三被告委托出租案涉商铺。 经审理，本院查明以下事实： 2014年9月25日，被告吴爱华向案外人宁波文丰置业有限公司（以下简称文丰公司）购买同恒商业中心214室商铺，双方签订《商品房买卖合同》，约定：商品房总价457202元，建筑面积暂定32.65平方米，单价13986元等。案外人文丰公司向被告吴爱华出具《签约证明单》，证明单载明：房屋表价18050元，总价589332元，优惠800元/平方米，批条600元/平方米，扣除两年租金16%、认筹金5000元，定金50000元。 同日，被告吴爱华与第三人同恒公司签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》。协议约定：委托方吴爱华（甲方），受托方同恒公司（乙方），甲方独家委托乙方负责甲方同恒商业中心房号214室商铺的租赁经营管理；委托租赁经营管理期限自2015年12月31日起至2021年12月30日止；合同期限内，甲方承诺如将商铺转让给第三方，则甲方不应损害承租人的优先购买权，甲方应确保受让方作出承认并履行本合同所有条款的承诺；如将商铺抵押给第三方，应将本协议有关事项告知抵押权人及乙方，并保证乙方及承租人的利益不受损害；双方按以下方式结算甲方的租金：无论该商铺是否实际交付、实际出租或实际开业，乙方承诺该商铺自2015年12月起计算租赁期限，乙方按照本协议的约定向甲方支付年租金，其中前两年租金作为优惠已减负，乙方不再向甲方支付，第三年起，每年租金43490元，每年度乙方分两次付清该年度的租金，分别于12月31日、6月30日前十五日内支付；若该商铺未能实际租出或实际收取的租金盥足以支付本款第1项约定的租金的，不足部分由乙方自行承担，若该商铺实际收取的租金高于本款第1项约定的租金的，则超出部分作为委托方乙方租赁经营管理的服务费用归乙方所有；期间，由乙方向实际承租人收取物业管理费，商铺空置期间及未足部分由乙方补贴给物业管理公司，自2021年12月31日起，该商铺的物业管理费由甲方承担，乙方可协助向实际承租人收取；合同期人，甲方不得单方解除或终止合同，也不得将本合同事项同时委托乙方以外的第三方；合同生效后，甲方同意于委托租赁经营管理期限内，特别委托乙方以甲方名义与承租人协商租金价格、租赁期限，代为签署房屋租赁合同并代为收取房屋租金，甲方应就此向乙方提供不可撤销的授权委托书等。同日，被告吴爱华签署了授权委托书。 2015年12月23日，因商铺实测建筑面积变更，被告吴爱华（甲方）和第三人同恒公司（乙方）签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》的补充协议，按实测面积调整了租金。 2019年7月，同恒公司（甲方）与被告吴爱华（乙方）签订《解除租赁协议》。协议约定：双方同意于2018年12月31日解除双方签订的《同恒商业中心委托租赁经营管理协议》及该协议相关一次性解约处理补充协议；2018年3月至12月租金36164.17元，甲方分别于2019年10月、11月、12月底前向乙方支付30%、30%、10%；甲方于2018年12月31日前将租赁房屋交还乙方等。 被告周月红向文丰公司购买同恒商业中心221室商铺，双方于2014年8月31日签订了《商品房买卖合同》，文丰公司向其出具《签约证明单》。同日，被告周月红与第三人同恒公司签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》。2015年6月19日、2016年12月14日，双方签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》补充协议各一份。2019年7月10日，被告周月红与第三人同恒公司签署了《解除租赁协议》。 被告屠海波向文丰公司购买同恒商业中心222室商铺，双方于2014年9月1日签订了《商品房买卖合同》，文丰公司向其出具《签约证明单》。同日，被告屠海波与第三人同恒公司签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》。2014年12月25日、2016年11月27日，双方签订《同恒商业中心（威尼斯广场）委托租赁经营管理协议》补充协议各一份。2019年，第三人签署了《解除租赁协议》。 被告吴爱华、周月红、屠海波签署的上述合同、协议，除了商铺地址、面积、价格及租金金额不同外，其他内容相同，合同文本由相对方文丰公司、同恒公司提供。其中，《签约证明单》的备注栏均载明：总房价“扣除2年租金16%”。 另查明：2016年4月19日，两原告和第三人同恒公司签订《同恒.威尼斯广场租赁合同》，合同约定：出租方宁波同恒商业管理有限公司（甲方），承租方李斌、叶传凯（乙方），甲方系受本合同第一条所述的物业所有权人全权委托出租，具体详见本合同附件1；乙方租赁商铺位于威尼斯商业中心2楼221、222、214商铺，租用面积147.5平方米，用于经营动漫周边、摄影；租期3年，每月租金6730元，每月物业费1475元，履约保证金6730元；乙方应在商铺交付手续时交付首期租金、物业管理费、公共维修基金，款项付清后，甲方将商铺交付给乙方；租金自正式开业起算，广场暂定于2016年11月1日营业，如延期则补偿原告；合同附件1系所有权人授权委托书等。同日，原告向同恒公司支付半年租金40380元、半年物业管理费8850元、押金6730元。 还查明：两原告于2016年4月3日与案外人济南乾豪科技发展有限公司签订《AA国际动漫——旗舰店合作协议》，并为此支付品牌权益金49800元；还于2017年6月12日和宁波相宇建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同》，委托装修公司对221室、222室、214室商铺进行装修，为此支付装修款40000元，支付第三人同恒公司装修押金2000元。 2017年9月14日，第三人同恒公司（甲方）和原告（乙方）签订《商户退租协议书》，约定：1.甲方承诺在2017年11月30日前提供给乙方办理营业执照的所有材料，并于2018年1月底之前开业；2.如甲方满足不了上述承诺任一条，则退还原告已经缴纳的所有租金以及另外费用共计78960元；3.如甲方未能在承诺时间内开业，则赔偿原告装修费用（只涉及已装修的乙方），4.其他条款按原合同执行，如有涉及乙方加盟费、违约金等其他费用等则在2017年9月14日政府协调会后双方另行商议。 同恒商业中心（威尼斯广场）至今未开业经营。 证明以上事实的证据有：原告提供的同恒.威尼斯广场租赁合同、授权委托书、商户退租协议书、装饰装修施工合同、AA国际动漫——旗舰店合作协议、收款收据、发票、转账回单等，三被告提供的房产证、委托租赁协议、补充协议、解除租赁协议、商品房买卖合同、签约证明单、增值税发票等，以及双方在庭审中的陈述。 本院认为，本案的争议焦点为第三人同恒公司和被告周月红、吴爱华、屠海波是否存在委托关系，第三人同恒公司和原告叶传凯、李斌订立的租赁合同，能否直接约束三被告。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，事务处理的后果均应归属于委托人，受托人处理委托事务取得财物、取得权利的，均应移交给委托人。本案中，三被告与第三人同恒公司签订《委托租赁经营管理协议》，合同名称及合同中关于“甲方独家委托乙方负责甲方同恒商业中心商铺的租赁经营管理”等表述的文义，系三被告委托第三人出租案涉商铺。但从合同约定的双方权利义务看，三被告承担向第三人交付商铺的义务，享有向第三人收取固定数额租金的权利，且该租金的获取不以第三人实际租出或收取租金数额是否足以支付该固定数额租金为前提。也就是说，根据《委托租赁经营管理协议》，第三人出租管理商铺的收益或损失均不能由三被告享有、承担。此与委托合同“事务处理的后果均应归属于委托人”之特征不符。三被告将案涉商铺交付第三人同恒公司使用、收益，同恒公司按《委托租赁经营管理协议》约定向三被告支付租金，符合房屋租赁合同的构成要件。而且，双方签订的《解除租赁协议》约定：“同恒公司于2018年12月31日前向被告返还租赁房屋，并分期支付2018年3月至12月的租金”，与租赁合同解除后返还租赁物、付清租金的特征亦相符。因此，第三人同恒公司和三被告不存在委托合同关系，双方存在的法律关系性质为租赁。第三人同恒公司以自己名义与两原告签订租赁合同，后果应由同恒公司自己承担，同恒公司与原告订立的租赁合同不能约束三被告。原告主张三被告委托第三人以自己名义与原告订立房屋租赁合同，与本院查明事实不符，原被告不存在房屋租赁合同关系，原告要求解除租赁合同、返还费用、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下： 驳回原告叶传凯、李斌的诉讼请求； 案件受理费3762元，减半收取1881元，由原告叶传凯、李斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 庄春梅 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 马佳玲 附：本案适用的法律、法规等 《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。