河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民再40号再审申请人（原审被告）：魏振东，男，1971年4月8日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：樊东辉、曹必琼，河南见地律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审原告）：张书彦，男，1970年8月21日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王彦召、王钊，河南路德律师事务所律师，特别授权。再审申请人魏振东与被申请人张书彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出的（2018）豫0191民初12324号民事判决已经发生法律效力。再审申请人魏振东不服该判决向本院申请再审，本院于2019年9月6日作出（2019）豫0191民申72号民事裁定再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人魏振东及其委托诉讼代理人樊东辉，被申请人张书彦及其委托诉讼代理人王钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人魏振东再审称：1、请求撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初12324号民事判决书，依法改判驳回再审被申请人张书彦对再审申请人魏振东的诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费由再审被申请人张书彦承担。事实与理由：一、一审判决认定主要事实错误。1、一审法院认定合同目的无法实现错误。一审法院认定“被告魏振东与开发商签订《房屋买卖合同》后进行了网签，致使原被告之间的合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任。”但该合同的签订并不是再审申请人的违约行为，也不影响再审申请人与被申请人之间的房屋买卖行为。第一，双方签订的《房屋购买所有权转让协议》中约定，“双方因可能协调后续事项，以买方名义进行。如仍需以卖方名义进行卖方应全力配合”。该房屋是再审申请人单位的团购房，须以再审申请人的名义完成购房行为，这一点双方是明知的。双方约定的是由再审申请人协调以再审被申请人的名义进行后续事项，如协调不成，则再审申请人以自己的名义进行后需配合再审被申请人最终取得房屋所有权。从这一约定来看，再审申请人以自己的名义与开发商签订《房屋买卖合同》后进行网签是符合协议约定的，其并未违约。第二，再审申请人与被申请人分别是《房屋购买所有权转让协议》的出卖人与买受人，再审申请人取得涉案房屋的所有权是该协议履行的前提和基础，而不是再审申请人的违约行为。第三，再审申请人签订合同并进行网签后，该涉案房屋仍在再审申请人的控制之下，双方签订的《房屋购买所有权转让协议》要继续履行不存在法律上和事实上的障碍，合同目的是可以实现的。再审申请人在庭审中也一再表示要继续履行合同，其也有意愿实现双方的合同目的。第四，双方在《房屋购买所有权转让协议》约定再审申请人在该转让单位团购房屋的行为中获取转让费12万元，合同履行过程中需要支付的一切费用均由再审被申请人承担。双方签订协议转让房屋的合法交易程序就是再审被申请人取得房屋所有权再转让给再审被申请人，再审被申请人想要以自己的名义与开发商签订合同是为了减少房屋交易环节，逃避自己应当承担的纳税义务。再审申请人虽然在协议中同意配合协调，但最终未能实现，再审被申请人以自己未能逃避纳税义务起诉要求再审申请人赔偿损失，匪夷所思。如果硬要说再审被申请人的合同目的无法实现，其无法实现的目的也只是其逃税的目的，不是取得房屋所有权的目的。2、一审法院的判决结果，使被申请人获得了超出合同履行后可得的收益，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。《房屋购买所有权转让协议》中约定再审被申请人支付12万元转让费可以取得房屋购买所有权，也就是说，如果合同正常履行，再审被申请人也以自己的名义与开发商签订合同了，其在该房屋购买行为中可能获得的收益也只是房屋差价减12万元再减其获得房屋所有权应当支付的税费(包括契税、印花税、房屋维修资金等)，不是一审判决认定的房屋差价损失(即涉案房屋市场价减购房款)。而根据协议约定，如果不能以再审被申请人的名义与开发商签订合同，再审被申请人逃税目的未能实现，那么其可能获得的收益还要减去房屋次交易环节的税费。二、一审判决逻辑关系混乱，适用法律错误。一审中再审被申请人起诉未要求解除合同，一审判决虽然认定合同目的无法实现，却未对合同是否解除作出处理，导致合同双方陷入尴尬的境地。一审判决认定合同合法有效，而该合同未被解除，那么双方就应当全面履行。合同继续履行就得让再审被申请人支付购房款，再审申请人应该交付房屋并办理所有权变更登记，这样再审被申请人就没有损失了。但一审判决又让再审申请人返还再审被申请人已交付的购房款，并赔偿损失，合同履行的结果会让一审判决没有任何意义。一审判决引用的《合同法》第一百零七条规定的承担违约责任的方式为“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”，不包括返还款项，恢复原状。即使一审法院要认定再审申请人违约，在再审被申请人未诉请解除合同、再审申请人要求继续履行的情况下，一审法院应当尊重双方当事人的意愿，判决双方继续履行合同，让违约方采取补救措施或者赔偿损失。综上，一审判决对主要事实认定错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，应当进行再审。被申请人张书彦答辩称：1、2017年4月26日，再审申请人与被申请人通话中明确表示不再继续履行合同，通话录音及笔录已提交一审，且庭审中经过质证，再审申请人也对该录音没有异议，因此其违约有事实依据。2、再审申请人表示愿意继续履行合同，是一种虚假的陈述，2015年双方已签订房屋所有权转让协议，签订协议当天，被申请人也交付了大部分房款，2017年4月26日，再审申请人表示不愿意继续履行合同后，被申请人向法院提起诉讼，要求继续履行合同，再审申请人在庭审中也没有表示愿意继续履行合同，且表示已经与开发商签订了正式的房屋买卖合同，并表示合同已经网签备案，在此情况下，被申请人撤诉，另案起诉要求赔偿损失，本案一审期间，法庭组织多次调解，被申请人也没有继续履行合同的意愿，反而要求再审申请人另行支付相应的款项，再审申请人认为这是一种否定原合同提出新的邀约的行为，并非是继续履行合同的行为。3、2017年4月26日，被申请人通话中明确表示不再继续履行合同，再审申请人认为这是提出任意解除权的行为，被申请人向法院提出解除合同要求赔偿损失，是一种主张解除合同的行为，再审申请人收到法院的诉讼文书后，双方合同进行解除，被申请人认为再审申请人违约事实存在，一审判决认定事实正确，应当维持。被申请人张书彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏振东返还原告张书彦转让费、购房款共计34万元，并支付占用期间利息16.36万元（利息以34万元为基数，按年利率24%暂计至2017年8月27日，诉讼期间继续计息直至实际还清为止）；2、被告魏振东赔偿原告张书彦因违约行为造成的损失53.377万元。本院原审查明：2015年7月24日，原、被告之间签订《房屋购买所有权转让协议》一份，约定被告参与本单位团购的河南泽亿房地产开发有限公司开发、位于郑州市××大道与雁鸣路交汇处的河南智慧城项目的房屋购买所有权转让给原告，转让费12万元。协议约定:买方将前期卖所缴房款及转让费12万元一次性支付给卖方。卖方将有关资料交给买方，双方不再产生经济上的问题。以后房屋发生的费用均由买方承担，卖方不再承担房屋的责任和任何费用。双方因可能协调后续事项以买方名义进行。如仍需以卖方名义进行的，卖方应全力配合。如卖方违约，应全额退还买方所发生的费用(包括房款、转让费及其他费用)并支付给买方所发生费用同期银行贷款两倍以上的利息，以及由此对买方造成的损失。买方违约的，卖方可不退还转让费。如因项目本身或非买卖双方原因(如项目中止、团购取消等)，致使买方购买房屋无法实现的，卖方应全额退还买方已支付的费用（包括转让费）。2012年10月12日，原告向被告支付房款10万元;2015年7月27日，原告向被告支付房款10万元及12万元转让费;2016年11月23日，原告向被告支付房款2万元，以上共计34万元。截至庭审时，被告已经与开发商签过合同，但尚未办理房屋备案登记。原告明确利息计算标准为:以32万元为基数自2015年7月27日起计算至2016年11月23日;以34万元为基数自2016年11月24日起暂计至起诉之日，后续计算至实际还清之日止。本院原审认为：依法成立的合同依法受法律保护、对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补敬措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的《房屋购买所有权转让协议》，系其真实意思表示，已经成立并生效。原告张书彦依合同约定多次向被告魏振东繳纳部分购房款，且被告魏振东也及时将收据复印件提供给原告张书彦，双方存在真实的房屋所有权转让关系。该协议不存在违反国家法律、法规的效力性、强制性规定的情形、故协议应为有效。被告魏振东与开发商签订《房屋买卖合同》后进行了网签，致使原、被告之间的合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告返还转让费、购房款共计34万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失53.377万元的诉讼请求，原告申请对本案涉案房屋的现行价值进行评估，依据房地产评估报告书结论，对于房屋差价损失的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告主张的利息，鉴于已经支持53.377万元的差价损失，足以弥补原告。故不再予以支持。本院原审判决：一、被告魏振东于本判决生效后十日内向原告张书彦返还转让费及购房款共计34万元，并赔偿损失53.377万元；二、驳回原告张书彦的其他诉讼请求。本院再审认定事实如下：2015年7月24日，张书彦与魏振东签订《房屋购买所有权转让协议》一份，约定魏振东参与本单位团购的河南泽亿房地产开发有限公司开发、位于郑州市××大道与雁鸣路交汇处的河南智慧城项目的房屋购买所有权转让给张书彦，转让费12万元。协议签订后，张书彦将前期魏振东所缴房款及转让费12万元一次性支付给魏振东。魏振东将有关资料交给张书彦，双方不再产生经济上的问题。以后房屋发生的费用均由张书彦承担，魏振东不再承担房屋的责任和任何费用。双方因尽可能协调后续事项以张书彦名义进行。如仍需以魏振东名义进行的，魏振东应全力配合。双方签字且魏振东全额收到转让费及前期所交房款后，协议生效。如魏振东违约，应全额退还张书彦所发生的费用(包括房款、转让费及其他费用)，并支付给张书彦所发生费用同期银行贷款两倍以上的利息，以及由此对张书彦造成的损失。张书彦违约的，魏振东可不退还转让费。如因项目本身或非买卖双方原因(如项目中止、团购取消等)，致使张书彦购买房屋无法实现的，魏振东应全额退还张书彦已支付的费用(包括转让费)。上述转让协议签订时，张书彦与魏振东均未通知开发商。2012年10月12日，原告向被告支付房款10万元；2015年7月27日，原告向被告支付房款10万元及12万元转让费；2016年11月23日，原告向被告支付房款2万元，以上共计34万元。2017年5月26日，魏振东与开发商就上述房屋签订了编号为ZM17003348281号的《房屋买卖合同》，后进行了网签。本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。以上事实由《房屋购买所有权转让协议》、收据、收到条、中牟县个人房屋权属查询结果证明及本案庭审笔录在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案再审申请人魏振东与被申请人张书彦签订的《房屋购买所有权转让协议》系双方真实表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，对其效力，本院依法予以确认，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。经庭审查明，涉案房屋系魏振东所在单位的团购房，张书彦对此是知情的，房屋转让协议第三条约定了双方尽可能协调后续事项以张书彦名义进行，如仍需以魏振东名义进行的，魏振东应当全力配合。魏振东以自己的名义与开发商签订《房屋买卖合同》后进行网签，并不导致其与张书彦之间的《房屋购买所有权转让协议》无法继续履行；且魏振东与张书彦分别是房屋转让协议的出卖人和买受人，魏振东取得涉案房屋的所有权是协议履行的前提和基础，而非其违约行为，合同目的可以实现，庭审中魏振东也表示愿意履行合同。结合本案事实，涉案合同仍可继续履行，张书彦要求魏振东返还购房款及承担违约责任的前提是双方解除违约合同，而本案张书彦的诉讼请求并未要求解除双方签订的《房屋购买所有权转让协议》，其主张魏振东返还购房款及承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原审判决事实部分错误，导致判决结果错误，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：撤销本院（2018）豫0191民初12324号民事判决；驳回原审原告张书彦的诉讼请求。原审案件受理费14136元减半收取计7068元，保全费5000元、鉴定评估费9000元，共计21068元，由原审原告张书彦负担；再审案件受理费14136元，由再审申请人魏振东负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高 山人民陪审员  徐天福人民陪审员  徐秀凤二〇一九年十二月三十日书 记 员  李真真