江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0891民初1046号 原告（执行案外人）：王豹，男，汉族，1971年3月5日出生，住泗洪县。 委托诉讼代理人：许修斌，江苏力胜律师事务所律师。 被告：淮安美源房地产开发有限公司（被执行人），统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济开区枚乘办月季花园12幢。 法定代表人：于立泳，该公司总经理。 被告：淮安宏能集团有限公司（申请执行人），统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市淮海南路138号。 法定代表人；梁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐卫东、林太平，江苏冠誉律师事务所律师。 被告：孙奋，男，汉族，1968年1月6日出生，住泗洪县。 原告王豹与被告淮安美源房地产开发有限公司（以下简称美源公司）、淮安宏能集团有限公司（以下简称宏能公司）、孙奋案外人执行异议一案，本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人许修斌，被告宏能公司委托诉讼代理人唐卫东、林太平，被告孙奋到庭参加了诉讼。被告美源公司，经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告王豹向本院提出诉讼请求：1、请求将淮安市月季花园小区F区2幢1106室房屋所有权判归原告所有。审理中，原告将诉请变更为：请求法院解除对月季花园小区F区2幢1106室房屋的查封，排除对该房屋的执行。事实及理由：2013年12月3日，孙奋从美源公司退股，分得四套房，其中包括1106室房屋。因原告和孙奋是子舅关系，同时因原告儿子王新元当时在美源公司销售部上班，认识一个当地的女孩，所以当时原告就准备让王新元居住淮安。原告主动要求孙奋将退股所得的1106室卖给自己，于2014年3月20日与美源公司签订了购房合同，并由其开具454730万元的票据。由于当时经济紧张，孙奋也没有要求立即给钱。原告怕小孩舅妈有意见，所以当时就写了40万元的欠条。2015年7月，孙奋承建农贸市场工程经济紧张，找到原告，要求原告用房屋办抵押贷款给他用1年，他说找人能贷180万，并说是照顾原告按月息2%支付利息，这样40万房款就不用还了，算作借款利息。于是原告于2015年7月21日从农商行贷款170万元借给他用。一直用了两年才还。2014年3月20日买过房子后，原告去办理过户手续时，被告知因美源公司自身问题不能办理过户手续，于是经简单装修由王新元居住。之后多次找孙奋和美源公司要求办理过户手续，但始终没有结果。后因王新元与对象分手，想将房屋卖掉回泗洪生活。2017年9月1日，美源公司通知原告房屋可以办理过户手续，原告在2017年10月将该房转卖给徐美静并办理网签备案手续、缴纳契税和维修基金。但在办理产权证时才被告知房屋被法院冻结。因徐美静购房款交给原告，徐美静多次催促要求原告尽快协调办理过户手续，否则要求原告赔偿所缴税费、房款和装修款。宏能公司诉美源公司借款一案，宏能公司提出财产保全，法院作出裁定，误将原告的财产当做美源公司的财产进行查封。原告提出异议，法院后裁定书驳回原告异议。原告现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定起诉，请求法院支持原告的诉求。 被告美源公司未到庭，其向本院提交的书面意见辩称，我公司与原告签订的商品房认购协议及收款凭据，真实合法有效。2014年3月20日至2016年10月11日期间，原告和孙奋一起，曾多次打电话并到公司要求办理房屋过户，由于我公司与开发区管委会因幼儿园问题未协商好，管委会停止了我公司房屋销售、备案及过户等手续，导致原告未能及时办理产证备案及过户。该房屋已于2014年竣工并验收备案，公司于2014年3月20日将房屋交给原告占有使用，后原告将该房卖给徐美静，公司已经为其办理备案并开具发票，现该房由其占有使用。我公司认为，孙奋经其他股东同意，将其持有股份退还公司，“退股协议”合法有效。孙奋退股后，因公司资金紧张，无钱支付给孙奋，经全体股东同意，以房屋抵债，清偿债务，既是无奈之举，也不违规违法。孙奋将所抵的房屋售给原告，是其行使权利的表现，之所以未办理备案及过户，因政府原因导致，非我公司的责任。我公司同意原告诉请，服从法院判决。 被告宏能公司辩称，原告主张的购房经过、付款以及使用过户情况，我方既不知情也不认可。根据原告诉称，案涉房屋现在是案外人徐美静与美源公司建立了商品房买卖合同关系，本案原告并非该买卖合同的购买方，故原告诉讼主体不适格。 原告起诉也不具备最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条所规定的四个要件。鉴于以上答辩意见，原告起诉明显不能成立，请求裁定驳回原告起诉或判决驳回原告诉请。 被告孙奋辩称，我认可原告诉讼主张及诉状中陈述的事实和理由。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院认定如下事实： 本院于2016年9月21日受理宏能公司诉美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案。同年10月8日作出（2016）苏0891民初3446号民事裁定书，裁定冻结上列被告银行存款1200万元或查封价值相当的财产。同月11日本院查封了美源公司开发的月季花园F区2幢1106室等限额1200万元房产。2017年12月11日，本院作出如下判决：一、被告淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司借款本金840万元及2015年3月31日之前借款利息953325元；二、被告淮安美源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司逾期付款利息（以9353325万元为基数，按照年利率18.25%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）；三、被告于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内对上述第二项判决内容中的逾期付款利息（以840万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）承担共同清偿责任；四、驳回原告淮安宏能集团有限公司的其他诉讼请求。 被告不服判决向淮安市中级人民法院提起上诉，该院经审理判决维持一审法院第一项、第三项；变更第二项为美源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宏能公司逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5‰计算至实际清偿之日）。 因义务人未履行判决义务，宏能公司向本院申请执行，该案于2018年5月28日立案。2019年2月20日，王豹向本院提出执行异议申请，请求法院解除对月季花园F区2幢1106室的查封。2019年3月6日，本院作出（2019）苏0891执异8号执行裁定书，驳回王豹的异议申请。王豹不服裁定向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，美源公司由于立泳、周斌、石勇、孙奋出资设立，其中孙奋持股比例为12.5%。2013年12月3日，美源公司（甲方）与孙奋（乙方）签订退股协议，约定孙奋退出在公司拥有的股权并达成如下协议：一、乙方分得甲方所开发的月季花园项目商品房四套，房号分别为：F1幢1105室、面积169.46平方；F2幢1106室、面积122.9平方；F5幢80F室、面积94.3平方；F6幢501室、面积140.89平方；车位两个，车位号待定。二、乙方所分得的商品房乙方可自行销售或做其他处理，甲方负责办理一切售房手续及开具不动产购房发票或相关证件。协议另就其他内容进行约定。 2014年3月20日，原告与美源公司签订《月季花园商品房（住宅）认购协议书》，约定原告认购F2幢1106室房屋，面积122.9平方；优惠后价格为454730元，付款方式为全额付款，交房时间为协议签订后7个工作日。以上协议签订后，美源公司向原告交付了房屋。2014年6月6日，美源公司向原告开具了收据，金额为454730元，收款事由为F2－1106购房款，收款方式为抵款。原告后交纳了涉案房屋维修资金12299元，并对涉案房屋进行简单装修，该房屋后由其子王新元居住并交纳了物业费及水费等。 2017年9月9日，王豹与孙奋妻子韩海荣（甲方），与案外人徐静（乙方）就涉案房屋签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方出售上述涉案房屋，价款66万元；房屋交易中所产生的税费及手续费由乙方承担；签订本合同时，乙方向甲方支付定金5万元，甲方承诺全权配合协助乙方办理网签过户手续，乙方于2017年9月12日前付清首付45万元。如甲方无法顺利为乙方办理网签过户手续，则退还乙方房款和定金。合同还约定了其他相关条款。2017年9月29日，开发区住建部门经审核确认，对上述月季花园二期F2幢1106室房屋转让予以备案，该房屋的出卖方为美源公司，买受人为徐美静，房屋价款为430150元。徐美静另为所购上述房屋交纳契税8193.33元并实际居住。 本院认为，原告王豹于2014年3月20日与美源公司签订认购协议书，购买了涉案房屋。之后，其与韩海荣又将涉案房屋出售给案外人徐美静并于住建部门办理了转让备案。所登记的买受人为徐美静，且其已交纳相关契税并入住所购房屋。该事实表明原告实质上已经不是涉案房屋实体权利的权利人。原告请求法院解除对涉案房屋的查封，排除对该房屋的执行，但其无论是所有权或物权期待权等，因涉案房屋转让给案外人徐美静其已不再不享有。徐美静应为涉案房屋的权利人。原告现对涉案房屋主张权利，其诉讼主体不适格。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百四十四条，第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王豹的起诉。 案件受理费8121元，退还给原告王豹。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  马 瑾 人民陪审员  纪 莹 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条 起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；