云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0823民初1012号原告：刘有恩，男，汉族，生于1976年10月11日，住景东彝族自治县。委托诉讼代理人：苏萍，云南北启律师事务所律师。特别授权代理。被告：景东彝族自治县盛世房地产开发有限公司（以下简称景东盛世公司）。统一社会信用代码：91530823662615258N。法定代表人：黄显晓，公司执行董事。住所地：景东县玉屏路53号。委托诉讼代理人：贺勇，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黎红，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。原告刘有恩与被告景东盛世公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人苏萍和被告景东盛世公司的委托诉讼代理人贺勇、黎红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘有恩向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间于2016年7月31日签订的《商品房买卖协议》合法有效并继续履行该合同；2、判令被告承担违约责任即赔偿原告违约金66101.2元，庭审中变更违约金为64000元；3、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2013年，被告通过向原告收取名为借款实为筹集资金建房的方式，由原告向被告提供无息贷款，该贷款按原告欲购买房屋所对应的价格作为购房款提供给被告。2013年10月28日，原告按被告指定的账户将339482元购房款存入至合同指定的王锦镇在农村信用联合社的个人账户(账号为46×××89)内。双方于2013年10月28日签订《借款协议》约定：“被告借款为了竞买《景国土资告字〔2013〉10号公告》公示2013-53号宗地；甲方即原告集资购买住房150平方米左右，车库一个；交房时间为乙方办理土地使用权证之日起两年半内，乙方即被告按房屋均价2200元/平方米，车库均价68000元/个，地上车位均价36000元/个，地下车位均价50000元/个供甲方即原告选择；交款后若乙方即被告不按协议约定价格出售给甲方房产或甲方中途退款均视为违约，由违约的一方赔付给另一方房屋总价20%的违约金”。后原告通过抽签的方式抽到3幢1单元603房屋，面积为154.31平方米，被告于2014年取得土地所有权证书，双方于2016年7月31日签订《商品房买卖协议》，按《借款协议》约定，借款320000元已经转换为购房款，原告按《商品房买卖协议》约定支付购房款，被告按《商品房买卖协议》约定最迟于2017年8月9日之前交房，被告至今迟迟未交房构成违约，且给原告造成损失，理应承担赔偿已付购房款320000元的20%违约金计64000元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求支持原告诉讼请求。被告景东盛世公司辩称，原、被告双方于2016年7月31日签订的《商品房买卖协议》第五条明确约定，房屋总价款339842元。原告截至目前为止只支付320000元的购房款，剩余19842元至今未付清。根据该合同第六条约定，原告没有付清房款，故被告有权不交付房屋，系原告违约在先。原告方要求继续履行合同及主张的违约责任无事实及法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明双方签订《商品房买卖协议》并支付购房款320000元，以及房屋编号、面积、违约责任等提交证据:《商品房买卖协议》复印件、《借款协议》复印件及银行流水明细各一份，被告对上述三份证据真实性、合法性没有异议，但对其证明目的不予认可。本院认为，上述证据能证明原告主张，与案件具有关联性，故本院对上述三份证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，原告将320000元存入至王锦镇在景东县农村信用合作联社的个人账户(账号为46×××89)内。2013年10月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《借款协议》约定：“一、乙方为竞买《景国土资告字〔2013〉10号公告》公示2013-53号宗地，向甲方借款320000元，甲方同意向乙方提供该笔借款，并且不计付利息。甲方集资购买住房150平方米左右，车库1个，车位(地上、地下)0个。二、甲方提供乙方上述借款，先存入王锦镇在景东县农村信用合作联社开立的个人银行存款账户(账号为46×××89)，与乙方签订借款协议后，再从王锦镇账户转入乙方在景东县农村信用合作联社开立的专户(账号为46×××12)。三、甲乙双方根据乙方与景东县农村信用合作联社工会委员会于2013年10月16日签订的《建设景东信用联社“信合小区”战略合作协议》的约定，在签订《商品房购销合同》时，上述借款转为甲方应支付乙方的购房款，乙方收回本借款协议。四、交房时间为乙方办理土地使用权证之日起两年半内，乙方按房屋均价2200元/平方米，车库均价68000元/个，地上车位均价36000元/个，地下车位均价50000元/个供甲方选择。五、交款后若乙方不按协议约定价格出售给甲方房产或甲方中途退款均视为违约，由违约的一方赔付给另一方房屋总价20%的违约金。六、其他条款参照《建设景东信用联社“信合小区”战略合作协议》执行”。原告按约定向被告支付320000元后，双方于2016年7月31日签订《商品房买卖协议》。该协议约定：刘有恩向景东盛世公司购买景东县南连接线以西盛世--信合花园3幢1单元603房屋，总价款为339482元；交付期限：景东盛世公司应当于2017年8月9日前，将符合本协议约定的商品房交付刘有恩(买受人未付清房价款的，出卖人可不交房)；违约责任：任何一方擅自解除本协议，按照全部房价款的20%向守约方承担违约责任。另查明，景东盛世公司至今未交房，且涉案商品房至今仍在建中未达到交房条件。现原告刘有恩以被告未按约定交房构成违约，且给原告造成损失为由，起诉要求景东盛世公司继续履行协议并赔偿原告违约金64000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖协议》，系双方真实意思的表示，且符合《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款即“依法成立的合同，自成立时生效。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条即：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”,《商品房销售管理办法》第十六条即：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，该协议应为合法有效，对协议双方当事人具有法律约束力，双方应当诚信履行。本案中，被告按约定收受原告购房款320000元，则被告应按协议第六条第一款约定的期限即在2017年8月9日前将符合约定的商品房交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，其行为已对原告构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求确认《商品房买卖协议》合法有效并继续履行该协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；被告认为原告没有付清房款系违约在先，被告有权不交付房屋及承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告要求被告承担违约金及律师代理费的诉讼请求，基于《商品房买卖协议》违约责任约定第九条即：“任何一方擅自解除本协议，按照全部房价款的20%向守约方承担违约责任”,本案原、被告双方均不主张解除《商品房买卖协议》，且《商品房买卖协议》对被告逾期交房应承担的违约责任没有约定，对损失赔偿额计算方法也未约定，对律师代理费的承担也没有约定，故原告的该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、原告刘有恩与被告景东彝族自治县盛世房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》合法有效，《商品房买卖协议》继续履行；二、驳回原告刘有恩的其他诉讼请求。案件受理费1450元，原告刘有恩负担450元，被告景东彝族自治县盛世房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。审判长 李 健审判员 丰书芳审判员 李 婷二〇一九年十二月九日书记员 孙绍鸿