山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1328民初4158号原告：公衍栋，男，1993年9月3日出生，汉族，居民，蒙阴县野店镇东坪村178-1号,现住蒙阴县。委托诉讼代理人：姚远，山东泰蒙律师事务所律师。被告：蒙阴华商置业有限公司，统一社会信用代码：91371328083988754E，住所地：蒙阴县经济开发区管委会院内。委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。原告公衍栋与被告蒙阴华商置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公衍栋委托诉讼代理人姚远、被告蒙阴华商置业有限公司委托诉讼代理人王明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公衍栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房产权属证书；2、判令被告支付逾期交房违约金9234.33元（615622元*0.0001元/天*150天）3、判令被告支付原告逾期办证违约金共计126202.51元（以房款615622元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年5月1日起至被告将办理不动产权属登记材料到产权登记机关办理备案登记之日止，现暂计算至起诉之日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告蒙阴华商置业有限公司辩称，原告所诉与事实不符。双方之间的《商品房预售合同》第14条约定“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因买受人的责任，买受人不能在规定的期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理；出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担”。根据该条的约定，答辩人的责任是将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理产权登记的其他义务，由买受人即原告办理。该条约定排除了逾期办证违约金的使用，原告的请求与双方之间的约定不符。其次，《不动产登记暂行条例》第九条规定“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”第十四条第一款规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”根据上述条款规定，办理房屋产权证书并非原告或被告一方可以完成，需要各自出具相关材料，即被告应提供相关规划、施工、验收等资料，办理房屋产权证书，原告需要交纳契税及维修基金等费用，提供要求的户口簿，所购房屋是一套还是二套房的房屋查询证明，结婚证等资料情况下，不动产登记管理部门查验合格后，方可办理房屋产权属登记并向原告发放房屋产权证书。原告从没有向答辩人提出过要求办理产权证，也没有向不动产登记管理部门提出过办证申请，更没有为办证而缴纳契税等税款。因此，原告本身不具备办理不动产权证所需要的程序和材料。因此，原告在诉状陈述的“交房后原告要求被告履行办证义务，”没有事实依据，其陈述的“被告逾期办证违约”即与双方之间《商品房预售合同》14条相矛盾，也与前述法律规定不符，其请求答辩人支付逾期办证违约金于事实于法无据。再次，原告诉请的交房违约金也不符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求于事实于法无据，其房产权属证书未能取得的原因不仅仅在于答辩人，是原告未具备办证的相关材料，也未提交申请等程序手续所致。望法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告蒙阴华商置业有限公司系从事房地产开发经营、具有独立的法人资格的房地产开发企业，其开发了华商·汶水城项目，并取得了相应开发资质和预售许可。2015年1月7日，原告公衍栋与被告蒙阴华商置业有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0015741）一份，约定原告购买被告预售的位于华商·汶水城B-16号楼1单元1-401号房及该楼车库106号房，房屋总价款615622元，由原告于2015年1月7日前向被告支付首付房款185622元，余款430000元，作为银行按揭贷款。合同第八条中约定,房屋交付期限为2015年1月31日前。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。涉案合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付全部房款。2015年5月16日，被告将房屋交付给原告，原告实际入住的是B16-1-301室。但被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告未能取得房屋产权证。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、缴款单据、入住协议及当事人陈述、庭审笔录予以证实，均已收集记录在卷。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照诚实信用的原则认真履行。关于原告要求被告为其办理房产权属证书的诉讼请求，双方在合同第十四条约定被告的义务是在商品房交付使用后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应自交房之日起一年内为原告办理房产权属登记备案。为原告办理房屋产权证书不是合同约定的被告义务，也不是被告的法定职责，故原告要求被告为其办理房产权属证书的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于逾期交房违约金问题，合同第八条中约定,房屋交付期限为2015年1月31日前，被告于2015年5月16日将房屋交付原告，逾期交房共计105天，每日违约金为购房款615622元的万分之一，逾期交房违约金数额确认为6464元。对于办证违约金的问题，根据《商品房预售合同》约定，被告义务是在商品房交付使用后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应自交房之日起一年内协助被上诉人办理房产权属登记备案。而本案中被告所承建该住宅区未综合验收，故未向房管部门提供其应当提供的相应手续系原告至今未取得房屋产权证原因。故被告存在违约行为，应承担逾期办证违约金符合相关法律规定。虽然原、被告在《商品房预售合同》中对出卖人逾期办理所有权转移登记未约定违约金，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上规定，参照相关民事政策及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，本案酌定由被告以原告已付房款615622元为基数，按年利率6%的标准向原告支付违约金，违约金的计算期间应自合同约定的房屋交付使用后满一年起即2016年2月1日至被告向产权登记机关为原告办理房屋产权登记备案手续之日止。原告主张自2016年5月1日至起诉之日即2019年9月25日，数额为126202.51元，未超出合同约定及法律规定，本院予以支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告蒙阴华商置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告公衍栋逾期交房违约金6464元；二、被告蒙阴华商置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告公衍栋逾期办理房屋权属证书违约金126202.51元。三、驳回原告公衍栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3010.74元，减半收取1505.37元，由原告公衍栋负担31.37元，被告蒙阴华商置业有限公司负担1474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  卢宗国二〇一九年十二月五日法官助理公丕春书记员刘敏