江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0582执异238号案外人:顾苏平，男，1977年11月7日生，汉族，住张家港市。申请执行人：陈益雄，男，1971年7月16日生，汉族，住张家港市。被执行人：何贤，男，1963年10月1日生，汉族，住张家港市。本院在执行陈益雄申请执行何贤民间借贷纠纷一案中，案外人顾苏平提出书面异议。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2015年12月18日，本院对原告陈益雄诉被告陈勤、何贤民间借贷纠纷一案作出（2015）张民初字第00012号民事判决：一、被告何贤归还原告陈益雄借款本金694000元，并支付以该款为基数自2014年12月22日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息。限于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告陈益雄的其他诉讼请求。案件受理费10800元，财产保全费4270元，合计15070元，由原告陈益雄负担129元，被告何贤负担14941元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。被告何贤不服判决，提起上诉。2016年6月13日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终2731号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年12月29日，本院依据（2015）张民初字第00012号民事裁定及协助执行通知书，到张家港市城投公司预查封了何贤位于张家港市前溪锦苑的6幢602室、11幢403室、11幢502室房屋。查封期限自2014年12月29日至2016年12月28日止。根据陈益雄的申请，本院于2016年7月13日立案强制执行，案号为（2016）苏0582执3393号。在该案执行过程中，本院于2016年11月17日继续预查封何贤位于张家港市××××室房屋。2016年11月29日，本院终结本次执行程序。2019年9月17日，本院恢复执行程序，案号为（2019）苏0582执恢749号，并于2019年12月25日对该房屋继续预查封。案外人顾苏平提出异议称，案外人与房东何贤通过中介公司在2014年9月5日签订房屋买卖合同，案外人及时履行合同，付给何贤31万元，并多次催促何贤去办理房屋的过户手续，等过户好再付清余款70万元，何贤以种种理由不过户，案外人于2015年装修入住。2016年8月29日，案外人收到贵院（2016）苏0582执3393、3396号执行裁定书，才知道该房屋已被贵院查封，不能交易。为此，请求解除对张家港市××××室房屋的查封，继续履行案外人与何贤签订的房屋买卖合同，并将剩余房屋余款交给法院。案外人为支持其异议主张，提供了以下证据：1、何贤与拆迁公司签订的拆迁协议，证明何贤前溪的老房子被拆迁后置换了三套房屋。2、2014年9月5日签订的《房屋买卖协议》，证明案外人与被执行人何贤的房屋买卖关系。3、案外人银行卡账户交易明细、被执行人何贤出具的收条2张、中介出具的中介费收条，证明案外人已经按约支付购房定金5万元、房款31万元、中介费1000元。4、购买热水器及装修材料的销售清单，证明房屋交付后在2015年进行了装修。5、房屋现场照片6张，证明房屋装修好后已入住至今。6、2016年2月18日港华燃气发票1张，证明案外人已入住该房屋，并开通了管道燃气。7、中昊物业服务收据6张，证明案外人已缴纳物业费和车位租赁费；8、电费卡、水费卡及水电费的缴费清单，证明案外人已入住该房屋，并缴纳了水电费。申请执行人陈益雄辩称，1、案外人不是执行标的的物权所有权人，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。2、本案不满足执异复议规定第二十八条的规定。原因是：（1）案外人与何贤签订的房屋买卖协议真实性合法性无法确认。买卖协议签订时，案涉房屋尚未抽签确定，面积、层数、户型等信息一概未知，案外人在此情况下仍与何贤签订协议，且愿意支付数十万的预付款，不符合常理与交易习惯。结合何贤当时债台高筑的情况，不排除何贤与案外人串通转移资产，逃避债务的可能。即使该协议真实，也只是一个买卖的意向，而不是真正的房屋买卖合同。（2）案外人未提供证据证明在法院查封前已合法有效的占有了案涉房屋。案外人称其在2015年就已经装修入住，但未能提供装修合同或房屋交付的手续予以佐证。案外人是否合法的占有了房屋以及实际占有房屋的时间无法确认。（3）案外人未付清全部价款。在2016年案件执行中，案外人未及时将剩余价款交给法院，严重影响申请执行人债权的实现进度。现案涉房屋价格上升，案外人才要求继续履行合同，显然对其他债权人不公。（4）房屋无法过户是案外人自身的过错造成的。案外人购买案涉房屋时，明知案涉房屋尚未确定，在较长时间内都无法办理过户手续，仍执意购买，存在较大的过错。但案外人却将自身置于风险之中，对房屋无法过户听之任之。这与执异复议规定第二十八条想要保护的善意买受人的设立目的相违背，案外人应承担房屋最终无法过户的不利后果。3、本案不满足执异复议规定第二十九条的规定。综上，请求驳回案外人的异议请求。被执行人何贤辩称，1、何贤未将案涉房屋过户给案外人，案涉房屋仍属于何贤的财产，应作为何贤的财产在所有债务中进行分配。2、本案不能适用执异复议规定第二十八条规定。理由是：（1）何贤从未将案涉房屋交付给案外人使用。案外人并未合法有效的占有案涉房屋，案外人擅自装修入住的行为不应视为对案涉房屋的合法有效占有。（2）案外人未及时将剩余价款交付给法院。（3）是案外人自身的过错导致该房屋无法过户。案外人在购买该房屋时，明知该房屋不具备过户条件，仍购买，有案外人自身的过错。综上，请求驳回案外人的异议请求。另查明，根据2010年5月25日何贤与张家港市金泰房屋拆迁有限公司签订的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，拆迁人安置何贤三套房屋（二套100平方米左右，一套120平方米左右）。2014年9月5日，何贤与顾苏平在张家港市济房产营销策划有限公司佳安分公司的居间下签订《房屋买卖协议》，约定：何贤将其名下位于张家港市前溪锦苑（期房，由顾苏平抽签确定房号）的房产转让给顾苏平，房屋面积暂定120平方米，转让价为每平方米8833.3元（根据拆迁协议暂定120平方米，按抽签的实际面积结算，多退少补），何贤领取产权证费用自己承担，转让过户所需缴纳的税费全部由顾苏平承担。顾苏平于2014年9月5日先付购房定金5万元，余款31万元在2014年9月25日办理交易手续时付清，何贤将房屋使用权交给顾苏平，剩余70万元房款在何贤将房产证过户给顾苏平后二个月内付清。双方各出1500元中介费。协议签订当天，顾苏平转账给何贤女儿何菲菲5万元，何贤出具收条。顾苏平同时支付了1000元中介费。2014年9月25日，顾苏平又转账给何贤女儿何菲菲31万元，何贤出具收条。又查明，根据抽签分房的公告，杨舍镇前溪锦苑拆迁安置房于2014年12月20日进行流动抽签，抽签结束后抽到现房者自2014年12月25日至2015年3月24日到城投公司办理房屋相关手续。审查中，陈益雄提出顾苏平拿到钥匙后已经知道房屋查封却仍装修住进去是故意的，是有人指点后这么做的，这个情况在前溪锦苑的业主微信群里是有记录的。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，顾苏平对位于张家港市××××室房屋提出异议，但该房屋并未作为买卖标的物记载于《房屋买卖协议》；且该房屋在2014年12月20日抽签分到，分房后即于2014年12月29日被本院查封，顾苏平不能证明在本院查封前已合法占有该房屋。综上，顾苏平的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其要求对此房产排除执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人顾苏平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  刘运义审判员  缪春霞二〇一九年十二月六日书记员  戴 燕