四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7831号 原告：申晓苹，女，1965年8月2日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：冯福忠，男，1966年2月18日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告委托诉讼代理人：冯钦，系二原告之子，男，1990年5月25日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告申晓苹、冯福忠与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。申晓苹、冯福忠的委托诉讼代理人冯钦，欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申晓苹、冯福忠向本院提出诉讼请求：1.判令欣茂公司向申晓苹、冯福忠办理商品房的不动产权证；2.判令欣茂公司向申晓苹、冯福忠支付违约金（按照购房总金额的万分之一从2017年1月18日起计算至不动产权证办理完成之日止）；3.本案的诉讼费由欣茂公司承担。事实和理由：2013年9月18日，申晓苹、冯福忠与欣茂公司签订了四份《商品房买卖合同》及补充协议，约定申晓苹、冯福忠购买位于成都市新都区三元社区“大峰景”X幢X层X号、X号、X号、X号的商铺，总价为5130935元。合同第十九条约定了办理房屋所有权证的时间为交房之日后850日内，欣茂公司若未按合同履行办证义务则应当向申晓苹、冯福忠支付日万分之一的违约金。合同签订后申晓苹、冯福忠支付完毕购房款后，欣茂公司于2014年9月28日交房，根据合同约定申晓苹、冯福忠应当在交付之日850日内即2017年1月18日前取得房屋所有权证书的，但至今未取得。申晓苹、冯福忠为维护自身合法权益提起诉讼。 欣茂公司辩称，1.申晓苹、冯福忠陈述的事实部分与客观事实不符，合同约定了房屋交付后850日内办理房屋所有权证。补充协议约定在办理房屋所有权之后12个月办理国有土地使用权证。故欣茂公司为申晓苹、冯福忠办证的时间应当为2018年1月25日；2.欣茂公司无偿为申晓苹、冯福忠办理房屋权属证书，非因欣茂公司的原因导致的逾期办证欣茂公司不承担违约责任；3.导致本案逾期办证的原因有三个，第一是政策变动导致房屋所有权证和国有土地使用权证无法办理，在委托事项履行不能的情况下，双方未达成新的委托关系。第二是由于业主的错误维权，导致质量监督报告延迟、行政机关处罚，直到2018年4月12日才完成初始登记。第三是申晓苹、冯福忠至今拒绝提供办理不动产权证的相关资料。综上，欣茂公司不同意申晓苹、冯福忠的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，申晓苹、冯福忠与欣茂公司签订四份《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，编号分别为ＤＦＪＳＰX、ＤＦＪＳＰX、ＤＦＪＳＰX、ＤＦＪＳＰX。约定申晓苹、冯福忠购买欣茂公司开发的位于成都市新都区商铺，价款分别为1370495元、1389841元、1170298元、1200291元。合同第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”。补充协议第九条约定：“1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托出（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。……3、……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修基金并办理完毕房屋面积补差手续后850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6、因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定的期限内取得，而导致该商品房房屋所有权书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任”。后申晓苹、冯福忠向欣茂公司履行了付款义务，并收房当天2014年9月28日向欣茂公司支付了代收契税、印花税等费用。2019年10月10日，欣茂公司向申晓苹、冯福忠发函并附《委托书》、《不动产登记申请书》等，要求申晓苹、冯福忠重新提交办证资料。申晓苹、冯福忠于2019年11月6日回函称因上述文书没有加盖欣茂公司公章及授权工作人员，故未配合提交。 另查明，2012年9月26日，欣茂公司取得案涉项目《建设工程规划许可证》。2014年6月4日，欣茂公司取得案涉项目《竣工验收报告》。2017年12月27日，成都市新都区规划管理局就案涉项目对欣茂公司做出罚款4861436元的《行政处罚决定书》，后欣茂公司缴纳了罚款。2018年4月12日，案涉楼栋办理了不动产首次登记。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《收款收据》、《竣工验收报告》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。申晓苹、冯福忠与欣茂公司签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.申晓苹、冯福忠未按照合同约定的时间取得不动产权证的过错问题；2.欣茂公司是否应当承担违约责任的问题。本院将本案争议焦点分述如下： 关于过错问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，申晓苹、冯福忠已向欣茂公司履行合同付款义务并缴纳了办证税费。欣茂公司应当于房屋交付之日（2014年9月28日）起850日内（即2017年1月25日内）办理房屋所有权证，于办理房屋所有权证12个月后（即2018年1月25日）办理国有土地使用权证。但两证合一后，登记机关将房屋所有权证与国有土地使用权证合并办理不动产权证，故欣茂公司应当为申晓苹、冯福忠办理不动产权证的时间为2018年1月25日前。即使因政策发生变化需要重新提交资料，欣茂公司亦于2019年10月10日才通知申晓苹、冯福忠，故欣茂公司违约。本院对欣茂公司主张系政策变动、错误维权、不承担违约责任等主张不予支持。申晓苹、冯福忠应当在本判决生效后立即按照欣茂公司2019年10月10日的函件的要求提交相应资料，欣茂公司应当在收到申晓苹、冯福忠提交的办证资料后为二人办理不动产权证。 关于违约责任的问题。根据最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，申晓苹、冯福忠未在庭审中向法庭提交其所遭受损失的相关证据，本院结合合同履行情况以及当事人过错程度等酌定每套房屋违约金为2000元。 综上所述，本院对申晓苹、冯福忠提出的诉请中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在申晓苹、冯福忠提交办证资料后三十日内为申晓苹、冯福忠办理新都区房屋的不动产权证； 二、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向申晓苹、冯福忠支付违约金共计8000元； 三、驳回申晓苹、冯福忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4152元，由申晓苹、冯福忠负担2000元，四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担2152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张娜