河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终6151号上诉人（原审被告）：河北盛东房地产开发有限公司，住所地定州市兴定路。法定代表人：许建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：高媛超，该公司员工。委托诉讼代理人：李永彬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王忠顺。委托诉讼代理人：王营。委托诉讼代理人：王四平，定州市法律援助中心指派河北平恒律师事务所律师。上诉人河北盛东房地产开发有限公司（以下简称盛东公司）因与被上诉人王忠顺房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛东公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院超出诉讼请求范围，直接通过判决将双方合同解除，并将履行方式由产权置换变更为货币补偿，没有事实法律依据。本案不具备合同解除的法定及约定条件，应当继续履行。上诉人预留了商铺底商，被上诉人予以拒绝，上诉人对此并无过错，上诉人具备继续履行合同的能力交付置换房产；一审法院认定“临街门脸房”必须是紧邻城市主要街道是曲解概念，门脸房是否临近主要街道不能否定其临街门脸房的性质和商业价值，盛东广场四周底商门店均为临街门脸房，同时被上诉人原被拆迁房产位置在现盛东广场建筑南侧，约定位置也是小区临街门面，上诉人预留商业房产完全符合约定；双方协议中没有被上诉人可以将置换后面积转变为货币价值的约定，一审变更后诉讼请求第一项就是要求履行协议置换住宅，一审法院将请求自行变更为交付房产面积货币价值，超出合同约定和当事人诉请。2.一审法院认定事实错误，对应置换面积认定错误，应为151.51平方米。《安置补偿协议》中三楼阁楼天窗面积是对原始情况的记载，而不是置换后的面积，应按1﹕0.8比例置换为23.36平方米，按照3﹕1比例置换商业门面房面积151.51平方米。3.对过渡费计算存在错误。因被上诉人原因造成不能及时回迁，损失不应由上诉人承担。双方签订一份《安置补偿协议》，一审法院推测出置换二套门面房而将过渡费计算为二套，这是不顾事实的臆测，过渡费是用于被拆迁户租房生活，不可能按置换套数发放，只能按被拆迁户数发放。4.对确定房屋价值证据的采纳明显偏袒被上诉人，认定价值过高。被上诉人与上诉人分别提供了房管所出具的单价证明，一审法院却采纳被上诉人证据，以被上诉人质证意见作为法院意见，偏袒一方。二审庭审中变更上诉状中“151.51平米”为“150.119平米”。王忠顺辩称，要求驳回上诉，维持原判。1.上诉人将被上诉人房产拆除后，其代理人一审回答临街门脸没有了，说明其不具备协议约定的置换临街门面的能力，上诉人出售应回迁的临街门面网签价格证明一审判决上诉人给付拆迁房屋补偿费是合法的。2.上诉人新建商业楼南面胡同道边底商都是小房间，没有单位证明此胡同道是街；被上诉人多次按协议讨要不给回迁为此起诉，立案后定州市房产交易所出具上诉人全部网签临街门脸共两套及单价，被上诉人按照证明变更诉讼请求，一审法院予以支持判决合法。3.拆迁过程中是按事实填写的条件和面积，因三楼天窗没有表格填写的地方，按1﹕0.8置换后共29.2平米记载为证，上诉人要求再次折扣不合理。4.现在的综合楼南面道边是被上诉人拆前两套门脸四项生意原址，协议载明再免一套配套费，证明上诉人给两套租房过渡费是应该的；协议证明一套租房是过渡费12000元搬家费1000元，拆迁协议二条6项证明给了被上诉人两套过渡费24000元搬家费2000元，上诉人提供的收据证明被上诉人共收26000元符合拆时每套400元/月两套800元/月。5.上诉人一审提供三家回迁户价位不是出售的市场价，不存在买房事实；上诉人提供的101号102号105号临街门面单价网签低于市场价格太多，三户编号与本案无关，不应作为买卖证据；115号116号是5月8日以前网签的房号，按照先回迁后出售的原则第一、二套房款应先赔偿被上诉人，定州市临街门脸正常均价至少3万元以上符合市场价格。6.上诉人长期占用被上诉人的461万余元导致被上诉人没有经济来源不能做生意和交房租，至今有2万元租金债务，造成被上诉人损失，要求驳回上诉，维持原判。王忠顺向一审法院起诉请求：1.判令盛东公司履行居民安置补偿协议向王忠顺交付盛东广场155.279平方米一楼临街门脸房的合同义务，价值约400多万元；2.判令盛东公司向王忠顺支付租房过渡费（二套）每月800元（自2016年5月13日起付至交付房屋之日止）；3.诉讼费等由盛东公司承担。诉讼过程中最终变更诉讼请求：1.要求盛东公司给付房产价值4658370元；2.判令盛东公司支付协议第二项第六条搬迁费1000元，支付租房过渡费（二套）每月800元（自2016年5月13日起付至交付房屋之日止）；3.要求盛东公司承担王忠顺房产价值4658370元的利息，按民间贷款月息2分支付，从2016年5月13日起付至付清日止；4.如王忠顺需出售时，更名、契税、维修基金、配套费等所有费用要求盛东公司承担；5.评估、执行、担保、保全所有费用要求盛东公司承担。一审法院认定事实：王忠顺在某社区居住，其住房位于定州市边。该社区因需拆迁改造，2013年11月13日王忠顺（乙方）与盛东公司（甲方）签订了居民置换协议书。拆迁前王忠顺家原有宅基地面积271.34平方米，二楼建筑面积141.37平方米，三楼阁楼天窗两个。协议约定：二层楼的宅基按1：1.12比例置换，二楼按1：0.8比例置换，平房按1:1.15比例置换。甲方只负责乙方回迁房中其中一套的水、暖、电、有线电视、宽带的配套费用和一套回迁房的房产证办理费用。在签订协议后甲方一次性付给乙方过渡费12000元，搬迁费1000元。以上补偿金、过渡费等在拆迁完毕后5日内支付。因王忠顺之子王营在家做照相生意，照顾宅基面积10平方米，再免配套费1套，按3:1置换小区临街门面，乙方把旧房交给甲方拆除起计算，30个月内甲方交乙方安置房。甲方不能按约定时间交房时，租房过渡费按约定标准从第31个月起付至交房为止。王忠顺、盛东公司在协议书上签字、盖章。合同签订后王忠顺履行了腾房义务，2013年12月18日盛东公司支付了搬迁费和租房过渡费共计26000元。约定的交房时间届至后，王忠顺、盛东公司为交付临街门面房屋发生争议，盛东公司庭审称已给王忠顺预留盛东广场综合体南面的临街门面房，东边和北边临街门脸房除安置给回迁户的已经全部出售并无预留。但王忠顺认为盛东公司交付的是小区内临胡同道的南侧底商，并非临街门面房。双方就房屋交付问题多次进行协商未果，遂致本案诉讼。上述事实，有安置补偿协议书、支款条、盛东公司商品房网签合同单价证明在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定事实的证据，予以认定。一审法院认为，王忠顺、盛东公司签订的旧城改造居民安置补偿协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。协议约定王忠顺家二层楼房的宅基地面积271.34平方米应按1：1.12比例置换，置换后的面积为303.90平方米（271.34㎡×1.12）。王忠顺主张按平房1:1.15比例核算置换面积与约定不符，不予支持。二楼建筑面积141.37平方米应按1：0.8比例置换，置换后的面积为113.096平方米（141.37㎡×0.8）。王忠顺称三楼阁楼天窗两个，每个置换后的面积为14.6平方米，共计29.2平方米。而盛东公司称三楼阁楼每个天窗的面积为14.6平方米，按1：0.8比例置换，置换面积共计为23.36平方米（14.6㎡×2×0.8）。因协议书中未载明三楼阁楼天窗的原有面积和置换比例，故应认定协议载明的是置换之后的面积，盛东公司的陈述无证据证实，不予采信。以上置换面积为446.196平方米，合同还约定赠送王忠顺家10平方米，故王忠顺家应置换的面积合计为456.196平方米。王忠顺在签订协议时选择了置换临街门面房，约定按3：1置换小区临街门面房，置换后的面积为152.065平方米。盛东公司开发建设的盛东广场综合体北面临兴定路，东面临清风北街，而西侧和南侧不临城市主要街道，但修有能通过车辆和行人的通道。盛东公司庭审称已给王忠顺预留盛东广场综合体南面的临街门面房，但王忠顺认为盛东公司交付的是小区内临胡同道的南侧底商，并非临街门面房。双方为置换的房产是否属于临街门面房发生争议。对该争议应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。争议条款按照词义进行解释，临街门面房应当是建筑物临近城市的主要交通街道的位置，具有明显的识别性和商业价值属性。而盛东公司交付的置换房屋位于盛东广场综合体南面底商，该底商已处于小区之内，并非临近城市主要街道，其商业价值远低于临近主要街道的门面房，盛东公司在与王忠顺签订协议时未履行明确告知义务导致争议发生，盛东公司对此负有一定过错，故而认定盛东公司未按约定履行房产交付义务，构成违约，应承担违约责任。鉴于盛东公司认可将上述临街门面房安置给了回迁户、其余已出售完毕，导致盛东公司在事实上已履行不能，经释明后王忠顺变更诉讼请求并无不当。对双方争议的临街门面房价格问题，王忠顺庭审提供了盛东公司商品房网签合同单价证明“盛东广场综合体115号、116号，商品房网签合同单价为31000元、29752元。”该证明系定州市房地产交易市场管理所出具，盛东公司对上述网签价格无异议。盛东公司庭审提供了101、102、105号商铺的网签价格分别为单价8500元、20000元、20000元，该证明系定州市房地产交易市场管理所出具。王忠顺质证称101、102、105号商铺给付的是回迁户，并非是对外销售价格，王忠顺对该证据不予认可。鉴于盛东公司持有与上述三户签订的合同书，因此对王忠顺的合理怀疑盛东公司应当提供合同书予以释明，盛东公司无正当理由拒不提供该证据，应推定王忠顺的主张成立。其次盛东公司提供的其他商铺价格未在房地产交易所网签备案，亦不能证明是对外销售价格，王忠顺主张参照以上115号、116号网签均价30376元计算应置换的门面房价值并无不当。综上，盛东公司应给付王忠顺变更诉求后的房产金钱价值为4619126元（152.065㎡×30376元/㎡）。但王忠顺要求盛东公司按民间贷款月息2分支付利息，从2016年5月13日起付至付清日止，该诉求于法无据，不予支持。关于过渡安置费：协议书载明盛东公司再免王忠顺一套配套费，从协议的内容可以证实王忠顺置换的是二套门面房，扣除每套拆迁费1000元后，二套门面房30个月的过渡安置费为24000元，即每套门面房每月过渡安置费为400元。王忠顺、盛东公司签订协议后，王忠顺之子王营一次性支取了搬迁费和30个月的过渡安置费共计26000元。但盛东公司至今未按协议约定向王忠顺交付临街门面房，应继续承担给付第30个月之后的过渡安置费至判决生效之日止。盛东公司称王忠顺支取了65个月的过渡安置费，其陈述明显与合同约定不符，不予采信。鉴于盛东公司在事实上已不能交付临街门面房，进而不会再产生房屋更名，交纳契税、维修基金、配套费等相关费用，故对王忠顺的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：“一、被告河北盛东房地产开发有限公司给付原告王忠顺拆迁房屋补偿费4619126元；二、被告河北盛东房地开发有限公司每月支付原告过渡安置费800元，自2016年5月13日起至本判决生效之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44067元，由原告王忠顺负担371元，被告河北盛东房地开发有限公司负担43696元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人盛东公司提交门脸网签合同四份，用以证明现在盛东广场门脸房销售价值并非一审认定的价格。被上诉人王忠顺质证称，这几个买受人都是原来的拆迁户，无法核实真伪，该合同并非网签售出价格，不是实际出售价格。上诉人盛东公司认可这四户是回迁户，但称这四份合同是网签合同。被上诉人王忠顺提交照片四张，用以证明被上诉人拆迁原址及盛东广场现状。上诉人盛东公司质证称，对盛东广场现状照片认可，对拆迁前的照片真实性无法确定，双方认可的拆迁户位置在电力局北边，现在的盛东广场南面。上诉人盛东公司陈述，其可以履行协议交付门脸房，也可以交付相应平米的住宅面积。被上诉人王忠顺对此陈述，因为之前协商时对方给的住宅面积少所以我没有同意，现不同意置换住宅。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人盛东公司上诉对一审法院判令其给付安置房屋补偿款及过渡安置费提出异议。关于本案所涉合同是否能够继续履行的问题，上诉人盛东公司上诉称一审法院判决将合同解除，但一审判决并未有此认定和表述；在合同约定的置换房产无法交付的情况下，一审法院依据被上诉人变更后的诉讼请求按照合同约定的置换面积判令上诉人给付相应价款，并非解除合同，而是对合同无法履行的法律后果的认定和处理。双方当事人订立《居民置换协议书》，在履行过程中对合同中“小区临街门面”范畴产生理解分歧。上诉人盛东公司系房地产开发公司，其作为房地产开发经营专业企业，向被拆迁户提供的制式拆迁安置合同内容应明确具体无歧义，现双方发生争议正是由于协议中语义过于概括所致；同时，上诉人盛东公司为追求商业利益拆除被上诉人原有房产且事实上已取得相应利润，现被拆迁房屋已无法恢复原状，上诉人盛东公司任意选择回迁安置房屋位置，被上诉人在交易中处于劣势，故对合同中有理解分歧的约定应当作出有利于保护被拆迁人利益的解释。因此，一审法院根据被上诉人王忠顺被拆迁房屋原有商业条件以及对临街门面的通常理解，认定上诉人盛东公司应向被上诉人王忠顺安置临近主要街道商业门脸，并无不当。对于无法安置临街门面而安置住宅的问题，一审中被上诉人王忠顺变更原诉讼请求为安置住宅后，再次变更为要求给付房产相应价值，属于当事人自主行使诉讼权利；且双方安置协议中相关条款约定是否安置住宅由拆迁户选择而非上诉人决定，故上诉人主张可安置住宅的上诉意见，不予采信。一审法院依据被上诉人王忠顺变更后的诉讼请求审理裁判，并未超出诉讼请求范围，上诉人此项上诉理由缺乏依据，不能成立。关于置换面积计算是否错误的问题，《居民置换协议书》中记载“三楼阁楼天窗两个每个为14.6㎡”，上诉人盛东公司主张该面积是对原始情况的记载而非置换面积，被上诉人王忠顺则称该面积是已经换算的置换面积。因双方协议中对此表述不明确，鉴于该内容与其他安置事项共同手书记载在“备注”栏具体置换面积内容中，而未记载在协议前部被拆迁“基本情况”项下，故一审法院认定该面积为实际置换面积，符合情理；上诉人对此无据反驳，对其主张不予支持。关于过渡费计算是否错误的问题。双方当事人均认可拆迁后上诉人向被上诉人给付的过渡费及搬家费为26000元，即事实上按两套计付履行，故对此部分一审法院认定无误。关于如何确定房屋价值，一审中被上诉人王忠顺举证为定州市房产交易所出具的证明，该证明证实的房产市场价格具有真实性；上诉人盛东公司举证所涉房产合同系被拆迁户房屋，以此认定市场价格缺乏客观性和关联性，故一审法院对证据的认定符合认证规则，以备案机关出具的备案合同价格确定案涉房产价值，理据充分。上诉人主张按门面房实际平均价格计算房屋价值，未提交全部备案合同等真实有效证据，该主张无据可依，不能成立。综上所述，上诉人盛东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26966.40元，由上诉人河北盛东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  庞 茜审判员  张峰先二〇一九年十二月二十六日法官助理张露书记员张佳伟