吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初2386号 原告：中国建设银行股份有限公司镇赉支行，住所地镇赉县镇赉镇永安西路179号。 负责人：闫振东，镇赉支行行长。 委托代理人：苗春宇，银行职工。 委托代理人：卢铁夫，银行职工。 被告：李玉国，男，汉族，1969年9月19日出生，党员，初中文化，现住镇赉县。 被告：刘明，女，汉族，1966年10月11日出生，群众，初中文化，现住镇赉县。 被告：戚国安，男，蒙古族，1970年9月30日出生，工作单位镇赉县莫莫格乡人民政府，现住镇赉县。 被告：王丹，女，汉族，1972年9月26日出生，现住镇赉县。 原告中国建设银行股份有限公司镇赉支行（以下简称建行镇赉支行）与被告李玉国、刘明、戚国安、王丹借款合同纠纷一案，本院于2019年11月04日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苗春宇、卢铁夫，被告刘明、戚国安、王丹到庭参加诉讼，被告李玉国经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 建行镇赉支行向本院提出诉讼请求：一、要求与借款人李玉国、刘明解除借款合同，要求借款人李玉国、刘明偿还借款287712.78元及利息（包括罚息、复利，从2019年8月13日起计算，按照合同计算利率）。二、戚国安、王丹为上述借款承担担保连带责任。三、要求对抵押物（镇赉县莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室）享有优先受偿权。事实与理由：2014年11月6日，原告建行镇赉支行与被告李玉国、刘明签订个人住房（商业商房）借款合同一份，戚国安、王丹为其提供担保，双方约定被告李玉国、刘明向原告建行镇赉支行借款人民币叁拾肆万肆仟元整，并以房产镇赉县莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室对该笔贷款进行抵押，借款期限为216个月（自2014年11月6日起至2032年11月6日止）。被告归还本金56287.22元，利息99174.46元。现因被告李玉国、刘明不能按照约定归还贷款。尚欠借款本金287712.78元及利息。根据合同第十六条和第十七条约定，为此诉至法院，要求被告李玉国、刘明、戚国安、王丹偿还借款的本金、利息和费用。 刘明辩称，欠款和利息属实，对建行镇赉支行要求对抵押的镇赉县莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室行使优先受偿权没有意见。 戚国安、王丹辩称，不同意利率上调，正常收取利息可以，在没有通知担保人的情况下就不应该让我们拿罚息，可以按合同约定利率履行。 李玉国未出庭未答辩。 经审理本院认定事实如下：2014年11月6日，李玉国、刘明因购买镇赉县昊隆房地产开发有限公司开发的莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室与建行镇赉支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款本金为人民币（大写）叁拾肆万肆仟元整；借款期限为216个月（即2014年11月6日至2032年11月6日）；本合同下贷款利率为6.822916（月）利率，执行下列第叁种：叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人的还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3049.01元；本合同项下担保方式为抵押加保证；本合同项下的抵押财产为莫莫格乡莫莫格村中心路南侧（莫莫格乡白鹤湖小区12单元301室）建筑面积为204.78平方米；保证人在本合同项下提供的保证责任为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同中十六条约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项为违约情形；合同第十七条约定出现上述任一违约情形，贷款人有权行使解除与借款人的借贷关系的权利。被告李玉国、刘明在合同借款人处签字摁手印，被告戚国安、王丹在保证人处签字摁手印。建行镇赉支行、镇赉县昊隆房地产开发有限公司就案涉房屋在房产部门进行产权抵押预登记。被告李玉国、刘明于合同签订当日在中国建设银行吉林省分行个人贷款支付委托书上签字确认将该笔款项打到镇赉县昊隆房地产开发有限公司账户，建行镇赉支行于同日将该笔借款打到指定账户，双方在个人贷款支付凭证上盖章、签字确认。合同签订三个月后李玉国、刘明就不再履行还款义务，建行镇赉支行遂从镇赉县昊隆房地产开发有限公司保证金账户中扣款，截止2019年8月13日已扣划本金56287.22元，利息99174.46元，尚欠借款本金287712.78元及利息。 认定上述事实的证据有：《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款合同》保证合同一份、商品房买卖合同一份、中国建设银行个人贷款对账单一份、商品房预售许可证一份、镇赉县昊隆房地产开发有限公司收据两份、中国建设银行吉林省分行个人贷款支付委托书一份、产权抵押登记备案书一份。 结合本案认定的事实及证据评析认定，综合评判如下： 本院认为，建行镇赉支行与二被告于2014年11月6日签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，于当日如约向其发放贷款344000元，双方之间已形成合法有效的借款合同关系。建行镇赉支行作为出借方依法享有按照约定收回贷款本金及利息的权利，除截止到2019年8月13日已从镇赉县昊隆房地产开发有限公司保证金账户扣划得本金56287.22元，利息99174.46元外，尚欠借款本金287712.78元及相应利息，其已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行镇赉支行有权向李玉国、刘明二借款人计收罚息、复利。故建行镇赉支行请求李玉国、刘明偿还贷款本金、利息、罚息及复利的诉讼主张，本院予以支持。又因该合同约定“本合同下贷款利率为月利率；借款人的还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为3049.01元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”，因合同约定还款方式为按月还款，建行镇赉支行已于2019年8月13日从镇赉县昊隆房地产开发有限公司保证金账户扣划该月借款本金1172.98，利息1474.52元，相当于李玉国、刘明二被告已履行完毕2019年8月该月的还款义务。因镇赉县昊隆房地产开发有限公司保证金账户再无余额，自此再未偿还过本金及利息，故剩余借款本金287712.78元的利息（包括罚息及复利）起算日应为2019年9月1日。同时，戚国安、王丹为确保建行镇赉支行债权的实现，在《个人住房（商业用房）借款合同》保证部分以保证人身份签字摁手印，为该笔债务承担连带保证责任。故对于建行镇赉支行要求保证人戚国安、王丹对该笔借款承担连带给付责任的诉求予以支持。另，建行镇赉支行与二被告在《个人住房（商业用房）借款合同》第十六、十七条中已明确约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项为违约情形，建行镇赉支行针对违约行为可行使解除权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”因二被告早已不再履行还本付息义务，已构成违约。故对于建行镇赉支行要求解除合同的诉求本院予以支持。对于建行镇赉支行要求对在房产部门进行产权抵押预登记的案涉房屋行使优先受偿权一节，李玉国、刘明为确保建行镇赉支行债权的实现，自愿用夫妻关系存续期间购买的房产作抵押，并经双方签字确认，应确认抵押合同成立并生效，对抵押人李玉国、刘明及抵押权人建行镇赉支行均有约束力，但对抵押房屋只进行了产权抵押预登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从这一规定可以看出，预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，也即虽然建行镇赉支行取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，建行镇赉支行不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。故，即使在抵押合同有效的情形下，建行镇赉支行仍不能对抵押物行使优先受偿权。本院对于建行镇赉支行要求对抵押物（镇赉县莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室）享有优先受偿权的主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司镇赉支行与李玉国、刘明于2014年11月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》 二、李玉国、刘明自本判决生效之日起五日内给付中国建设银行股份有限公司镇赉支行贷款本金287712.78元元及利息（包括罚息及复利，以本金287712.78元元为基数自2019年9月1日起按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收，直至本金付清时止）。戚国安、王丹对此承担连带保证责任。 三、驳回中国建设银行股份有限公司镇赉支行要求对抵押物（镇赉县莫莫格乡白鹤湖小区1号楼12单元301室）行使优先受偿权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2808.00（减半收取），由李玉国、刘明、戚国安、王丹共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 员 陆首才 二〇一九年十二月十七日 法官助理 梅桂玲 书 记 员 邓 睿