吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终336号 上诉人（原审原告、申请执行人）：延边恒达实业集团有限公司，住所地：吉林省延吉市。 法定代表人：朴乘锋。 委托诉讼代理人：金哲健。 委托诉讼代理人：李俊植。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：赵世范，男，1967年5月6日出生，满族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：高雪景。 原审第三人（被执行人）：延边科学技术大学，住所地：吉林省延吉市。 法定代表人：金镇庆。 上诉人延边恒达实业集团有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人赵世范、原审第三人延边科学技术大学（以下简称科技大学）申请执行人执行异议之诉一案，不服延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭于2019年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人恒达公司的委托诉讼代理人金哲健、李俊植，被上诉人赵世范的委托诉讼代理人高雪景到庭参加诉讼。原审第三人科技大学经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判继续执行科技大学名下的位于延吉市朝阳街3485号和平小区1号楼1层东侧2号房屋；3.一、二审诉讼费用由赵世范承担。事实与理由：（一）一审认定“宋文斌与科技大学之间存在房屋买卖事实”错误。科技大学不承认崔龙昊处分该涉案房屋的事实，崔龙昊系无权处分；宋文斌没有提交证据证实其已按照约定支付1547980元的购房款；签订《售房协议书》时，双方明知房屋的土地性质为划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”划拨土地使用权是不得转让的，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定该合同为无效。因此，宋文斌与科技大学之间从未签订合法有效的《房屋买卖合同》，宋文斌既没有取得涉案房屋的所有权，也没有合法占有使用，其与赵世范签订的《房屋买卖合同书》亦属无效合同。（二）一审认定“恒达公司对以房抵债的事实未提出异议”错误。恒达公司在（2018）吉24执异68号案件，包括本案的审理过程中均对以房抵债的事实提出了异议。（三）一审认定“宋文斌与科技大学存在以房抵债的事实”错误。一审中，赵世范提供的2009年8月1日施工合同证据并非原件，恒达公司对此提出了异议。赵世范亦未能提供证据证实延吉市新兴士石方工程有限公司和延边兴达建设有限责任公司为同一主体，且承建项目为同一个工程。以房抵债协议需双方之间通过进行结算和清算，确认双方之间的债权债务关系数额、已偿还的数额、未偿还的数额，并签订以房抵债协议。但双方之间并没有以房抵债的相关手续，并没有实际清算，赵世范亦未提供以房抵债方面的充分证据。仅凭《施工合同》和《售房协议书》不能证实以房抵债的事实。（四）一审认定“未办理房屋过户手续的原因并非宋文斌、赵世范自身所致”错误。本案争议房屋所占用土地性质为划拨土地，且签订《售房协议书》和《房屋买卖合同书》时宋文斌及赵世范均已知晓争议房屋不具备办理房屋产权登记的客观条件。因此，未办理房屋过户手续的原因在于宋文斌、赵世范自身所致。 赵世范辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恒达公司的上诉主张不成立。（一）科技大学以包括涉案房屋在内的8套房屋抵顶欠付的工程款给宋文斌，两份合同均已加盖科技大学的公章，应当认定为科技大学的处分行为，不能看作为其职工崔龙昊的个人行为，在执行异议听证时恒达公司与科技大学对此部分均也予以认可。至于崔龙昊是否涉嫌刑事犯罪与本案无关。如上所述，由于该房屋是由科技大学欠付的工程款中抵顶而来的，因此宋文斌无需另行向科技大学支付房款。自签订合同起宋文斌则合法占有使用该8套房屋，并于2011年8月23日将其中一套房屋（2号房屋）以213100元的价格出售给赵世范，交付放款后案涉房屋由赵世范占有使用。事实上，自2010年起该8套房屋已由宋文斌占有，2号房屋自2011年起由赵世范占有使用，此期间科技大学并未向赵世范主张过任何返还房屋的请求，足以看出科技大学对“房屋抵顶工程款”的事实是认可的。（二）涉案房屋的土地性质是否为划拨土地与本案无关，恒达公司提出的《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“划拨土地使用权不得转让”的规定是管理性规定，并非是法律法规的效力性强制性规定，不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《售房协议书》也不应当因此无效。相反宋文斌与科技大学的《售房协议书》是基于双方的真实意思表示而签订的合同并且已加盖公章及签字，因此合法有效。（三）延吉市新兴土石方工程有限公司与延边兴达建设有限公司均为宋文斌的挂靠公司，工程的实际施工方为宋文斌，因此科技大学将欠付的工程款直接抵顶给了宋文斌。从延边兴达建设有限公司出具的证明中也可看出该部分事实。（四）本案案涉房屋所占用的土地确实为划拨土地，因此涉案房屋的过户手续必须经科技大学的配合方可办理，宋文斌或赵世范个人是无法办理的，而科技大学将房屋抵顶工程款于宋文斌后，对此又采取不认可、不同意的态度，能够看出未能办理过户手续的原因并非是宋文斌及赵世范自身所致。 科技大学二审未到庭亦未提交书面答辩意见。 恒达公司向一审法院起诉请求：1.撤销延边州中级人民法院（2018）吉24执异78号执行裁定，继续执行科技大学名下的位于吉林省延吉市朝阳街3485号和平小区1号楼1层东侧2号房屋；2.由赵世范承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年8月1日，案外人宋文斌以延吉市新兴土石方工程有限公司名义与延边大学科学技术学院就延边科大老年公寓工程签订协议书，由宋文斌以延吉市新兴土石方工程有限公司名义施工延边科大老年公寓工程，工程总造价约为6043806元。案外人崔龙昊（时任延边大学科学技术学院对外协办事业部部长）在甲方延边大学科学技术学院法人代表一栏中签字，并加盖延边大学科学技术学院公章。 2010年12月18日，宋文斌以案外人延边兴达建设有限责任公司名义与延边科学技术大学签订《售房协议书》一份，约定将延边科学技术大学和平小区1号楼1层、建筑面积1031.32平方米的房屋（房屋占地为划拨土地，房权证号为延房权证字第300798号，房屋共8间，包含本案争议房屋）以1547980元的价格出售给延边兴达建设有限责任公司，过户手续和相关费用由延边兴达建设有限责任公司负责，延边科学技术大学只负责配合办理。该协议由案外人崔龙昊在甲方延边科学技术大学处签字，并加盖延边科学技术大学公章。2018年8月17日，延边兴达建设有限责任公司出具书面材料，证实上述协议所涉8间房屋为宋文斌所有。 2011年4月29日，宋文斌与赵世范签订房屋买卖合同，约定宋文斌以234000元的价格将和平小区1号楼1层东侧2号房屋（即本案争议房屋）出售给赵世范，赵世范在合同签字之日，向宋文斌给付房款20万元，双方约定余款在宋文斌协同买方办妥房屋产权转接手续后个诶福，过户费由赵世范承担，赵世范在接受涉案房屋后使用房屋至今，自2012年开始交纳取暖费。 2015年3月24日，一审法院作出（2015）延中民三初字第172号民事裁定，查封了包括本案争议房屋在内的和平小区1号楼1层的8间房屋。 在一审法院审查（2018）吉24执异68号案件过程中，宋文斌的妻子冯艳春陈述称科技大学与宋文斌约定以房款1547980元冲抵了科技大学拖欠宋文斌的工程款，恒达公司对此并未提出异议。 另查，宋文斌已于2017年因病去世。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据科技大学与宋文斌（延边兴达建设有限责任公司）签订的售房协议和延边兴达建设有限责任公司出具的书面材料，可以证实科技大学与宋文斌之间存在房屋买卖的事实。科技大学在执行异议听证过程中主张系案外人崔龙昊未经其许可擅自处分争议房屋，但对于争议房屋由他人占有、经营使用多年未提出异议未给予合理解释，且崔龙昊时任科技大学（原延边大学科学技术学院）对外协办事业部部长，系科技大学工作人员，科技大学对2009年宋文斌以延边兴达建设有限责任公司名义施工的科大老年公寓工程是否已经结算亦不能提供证据佐证，故结合2009年8月1日年宋文斌与延边大学科学技术学院的施工合同、2010年12月18日宋文斌与科技大学的售房协议及争议房屋多年由他人占有、经营使用等事实，对宋文斌妻子冯艳春提出已用售房协议所涉及的和平小区1号楼1层房屋抵付工程款的主张，予以采信，即宋文斌已用科技大学拖欠的工程款抵付了售房款。宋文斌在一审法院查封前已经合法占有使用（包括出售给陈宏伟的行为）争议房屋多年，虽未办理房屋过户手续，但因争议房屋所占用土地为划拨地，按照售房协议约定应由科技大学配合办理过户手续，但在执行异议听证过程中科技大学明确表示不认可、不了解争议房屋的情况，也没有处分争议房屋的材料，因此未办理房屋过户手续的原因并非宋文斌（陈宏伟）自身所致。现宋文斌已将争议房屋出售给赵世范，赵世范亦占有经营使用多年，故应认定赵世范对争议房屋享有足以排除强制执行的权益。判决：驳回恒达公司的诉讼请求。案件受理费4810元，由恒达公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明，一审认定的部分事实有误：1.2010年12月18日《售房协议书》记载甲方为科技大学，乙方为宋文斌，而非延边兴达建设有限责任公司，仅是在协议尾部乙方宋文斌处，加盖了延边兴达建设有限责任公司公章，宋文斌未签名；2.一审法院（2018）吉24执异68号执行裁定书载明，“申请执行人恒达公司称，一、案外人与被执行人签订的《售房协议书》无效。崔龙昊是在未经被执行人同意盗用公章擅自与案外人签订《售房协议书》，进行工程结算，崔龙昊不是涉案房屋的权利人，无权处分。被执行人对此不予认可，事后没有任何追认之行为，应属无效合同。……”即在一审法院审查（2018）吉24执异68号案件过程中，恒达公司对宋文斌的妻子冯艳春陈述称科技大学与宋文斌约定以房款1547980元冲抵了科技大学拖欠宋文斌的工程款的事实提出了异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为执行异议之诉案件，主要争议焦点为赵世范对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”赵世范作为执行案外人，主张对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，应承担相应的举证责任。案涉房屋登记在科技大学名下，规划用途为“教育、住宅”，房屋占用范围的土地使用权取得方式为划拨，在科技大学与宋文斌签订的《售房合同书》及宋文斌与赵世范签订的《房屋买卖合同书》中对此情况均已载明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”赵世范虽然提交了其与宋文斌签订的房屋买卖合同，但未提交证据证明科技大学与宋文斌签订售房合同、将案涉房屋在内的房地产转让给宋文斌的行为经过政府职权部门审批。故无论宋文斌是否为实际施工人，签订售房合同的行为是否是科技大学的真实意思表示，也不能认定科技大学、宋文斌有权处分案涉房屋。赵世范主张从建设工程实际施工人宋文斌处买受案涉房屋，有权排除执行，缺乏事实及法律依据，赵世范不能因其购买行为而取得物权期待权，其依据买卖合同对宋文斌享有的债权，不足以排除恒达公司依据生效判决申请人民法院对科技大学名下案涉房屋的执行。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。 综上所述，恒达公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初471号民事判决； 二、准许执行延边科学技术大学名下位于吉林省延吉市朝阳街3485号和平小区1号楼1层东侧2号房屋。 一审案件受理费4810元，二审案件受理费4810元，均由赵世范负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李钟华 审 判 员 杨毅鹏 审 判 员 寇承魁 二〇一九年十二月十日 法官助理 孙永明 书 记 员 付鹏宇