苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初8004号原告（反诉被告）：万凤，女，1988年5月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：严中强，男，1982年8月2日出生，汉族，住上海市松江区。系原告万凤配偶。被告（反诉原告）：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陆夏明，江苏江太律师事务所律师。原告（反诉被告）万凤与被告（反诉原告）吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万凤及其委托诉讼代理人严中强，被告（反诉原告）月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿、龚泉新（系江苏江太律师事务所律师，后被告月亮湾公司变更委托诉讼代理人为陆夏明）到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2019年9月5日裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万凤及其委托诉讼代理人严中强，被告（反诉原告）月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿、陆夏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万凤向本院提出诉讼请求：1、被告月亮湾公司继续履行《商品房买卖合同》，向原告万凤交付位于月亮湾大花园1幢1211号房屋，并办理房屋的过户手续；2、被告月亮湾公司向原告万凤支付逾期交房违约金，自2015年10月31日起至实际交房之日止，以已付房款31万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计算至起诉日即2019年6月4日的违约金为48433元；3、本案诉讼费用由被告月亮湾公司承担。事实和理由：原、被告双方于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》(合同编号：Y2014006788)，约定被告月亮湾公司向原告万凤出售位于吴江汾湖经济开发区房屋，原告万凤应于2014年1月19日支付购房首付款31万元，余款18.5万元办理贷款；被告月亮湾公司应于2015年10月30日前将符合合同约定的房屋交付原告万凤使用，并将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，取得《商品房交付使用通知书》。合同签订后，原告万凤依据合同于约定日期以现金形式支付了购房首付款31万元，并随即前往被告月亮湾公司指定的江苏银行苏州盛泽支行办理了贷款，按照银行要求签署并提交了相应材料。但直至2015年10月30日交房日期届满，被告月亮湾公司一直未交付房屋。原告万凤于2016年、2017年期间多次前往房屋现场，与被告月亮湾公司工作人员沟通，被告月亮湾公司均未明确答复具体交房时间。交房日期届满后，原告万凤走访相关部门、现场调查搜集情况，得知被告月亮湾公司前期楼盘存在质量问题、验收未能达标、前期房屋均存在逾期交房等违约行为。期间，银行亦告知因该项目存在问题，银行为控制风险，暂停发放贷款。此后，因对被告月亮湾公司能否实现交房存在质疑，原告万凤多次与被告月亮湾公司沟通，表示若被告月亮湾公司的房屋一旦具备交房条件，原告万凤立即付款并接收房屋。基于被告月亮湾公司的上述违约行为，原告万凤系行使不安抗辩权而暂缓支付剩余房款。直至2019年4月底，原告万凤未收到被告月亮湾公司的任何交房或具备交付条件的通知。但2019年5月初，原告万凤突然收到被告月亮湾公司函件告知解除合同，原告万凤提出书面异议，表示不同意解除合同，并于5月21日前往房屋现场交涉房屋交付一事，得知被告月亮湾公司现今已具备交房条件，原告万凤当场表示支付全部购房款，为表明积极履行合同的诚意，原告万凤于次日通过银行转账支付了全部购房尾款18.5万元，并再次与被告月亮湾公司交涉交付房屋一事，但被告月亮湾公司始终拒绝交付房屋。原告万凤认为双方合同并未约定解除权的行使期间，故根据法律规定解除权应在在解除权发生之日起一年内行使，但被告月亮湾公司明知原告万凤的房款未付清，在长达4-5年的时间里也未发出任何催告或通知，故被告月亮湾公司的解除权行使已过除斥期间，其无权要求解除合同。根据《商品房买卖合同》约定，现原告万凤已履行了全部付款义务，被告月亮湾公司应依据合同约定交付房屋，办理过户、产权登记手续。同时，自合同约定的交房日起(2015年10月30日)至起诉日止已逾期长达1293天。依据《商品房买卖合同》第九条第2款约定，“出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”因该合同约定违约金明显过低，原告万凤要求根据合同法第一百一十二条、一百一十四条的规定进行调整，由被告按照中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算的支付逾期交房违约金。双方均应本着诚实信用原则履行合同，据悉，目前房屋已从当时单价8000元上涨到目前15000元左右，被告月亮湾公司为图差价利益，恶意毁约，罔顾合同约定及契约精神执意解除合同，严重违反诚实信用及合同约定，损害了原告万凤的合法权益。原告万凤为维护其合法权益，故诉至法院。月亮湾公司辩称，对于第一项诉讼请求不予认可，月亮湾公司已经发函给万凤，告知解除合同。对于第二项诉讼请求，根据补充协议第二条第五款的约定，如果买受人有一期房款延期支付，则出卖人有权顺延交房时间，万凤于2019年5月22日才支付了尾款，根据万凤的逾期天数，月亮湾公司可至2021年再交房，且此前月亮湾公司已经向万凤发出了解除合同的通知，故月亮湾公司并不存在逾期交房行为，相应的逾期交房违约金亦未产生。月亮湾公司据此向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原、被告之间的商品房买卖合同（合同编号：2014006788）；2、反诉被告万凤承担反诉诉讼费用。庭审中，月亮湾公司变更第一项反诉诉请为：反诉被告万凤向反诉原告月亮湾公司支付逾期支付房款违约金101620.5元（自逾期付款之日即2014年5月17日签订合同日计算至2019年5月22日，以未付房款185000元为基数，按每日万分之三计算）。事实和理由：反诉原、被告签订商品房买卖合同后，反诉被告万凤未按合同约定及时支付房款，合同约定买受人于2014年1月19日支付首付款310000元，余款185000元办理贷款。2014年5月17日签订合同后，直至2019年5月22日才付清了尾款，根据合同约定，逾期付款超过90日，买受人自应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金。但合同约定的上述违约金标准过低，在吴江法院处理的案件中，因反诉原告月亮湾公司逾期交房违约，法院判决的逾期交房违约金为万分之四或从约定的万分之0.5调高至万分之二。另外，从反诉原告月亮湾公司的融资成本来看，也即反诉原告月亮湾公司的实际损失，按照每年10%计算也是不算高的。因此，反诉原告月亮湾公司认为合同约定的日万分之0.5的违约金标准过低，而实际损失高于该约定的违约金，故主张违约金应按照每日万分之三计算。万凤反诉辩称，首先，万凤不认可月亮湾公司解除合同。合同并未对月亮湾公司解除权的行使期限进行约定，其也未催告过万凤支付尾款，根据商品房司法解释的相关规定，月亮湾公司解除权的行使期限应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭，月亮湾公司在明知万凤未付清房款，但在4-5年的时间里没有进行过催告或通知解除合同，故月亮湾公司行使解除权的期限已过。其次，万凤不存在逾期付款,合同约定2014年1月19日支付首付款，余款办理贷款，但并未对办理贷款及取得贷款的时间进行明确约定，故从2014年5月起计算违约金有异议，因合同对此未进行约定，万凤也不能明确具体起算点。万凤已及时向银行提交了办理贷款的材料，也根据银行的通知补交了相应材料（2015年初），但后续贷款没有发放，不是万凤的过错。经与江苏银行盛泽支行的盛经理电话联系，被告知银行认为月亮湾公司的项目风险较高，贷款暂停，银行也没有说明通知是否放贷，让万凤再等。再次，万凤不支付余款是行使不安抗辩权，因为月亮湾公司存在大批量的逾期交房等情况。再次，即使认定万凤逾期付款，认可合同约定的每日万分之0.5的逾期付款违约金标准，月亮湾公司提到的万分之二或万分之四的标准是其承担的逾期交房违约金，与逾期支付房款不可类比。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，即，2014年5月17日，万凤与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》一份，编号为Y2014006788，约定万凤购买月亮湾公司开发的位于苏州市吴江区房屋。商品房单价为每平方米7885.93元，建筑面积为62.77平方米，房屋总价为495000元。付款方式为2014年1月19日支付首付款310000元（包含定金20000元），余款185000元办理贷款。该合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同归的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该合同第八条约定，出卖人应于2015年10月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同补充协议第二条第1款约定，选择按揭方式购房的，买受人必须于签收买卖合同的同时，或于出卖人通知之日起七天内前往指定地点签署楼宇按揭合同，逾期不办理上述手续则视为违约，出卖人有权参照主合同第七条追究买受人的违约责任。按揭合同签署后，如A、因买受人原因按揭申请未能被银行接纳，买受人在接到通知15日内直接向出卖人不足全部房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权参照主合同第七条追究买受人的违约责任。B、未按银行要求提交（补交）相应的材料，超过银行或出卖人通知10日的，视为买受人逾期付款，出卖人有权参照主合同第七条追究买受人的违约责任。C、非因买受人原因导致贷款未能发放或发放不足的，买受人可以请求解除合同，双方互不负违约金责任。合同补充协议第二条第5款约定，买受人未按约定时间支付每一期房款，则出卖人有权按买受人逾期付款天数相应顺延房屋交付日期，同时有权按本合同第七条执行。万凤于2014年1月19日向月亮湾公司支付了房款首付款310000元。万凤于2014年5月6日至江苏银行苏州盛泽支行开通了借记卡，万凤称开通借记卡系至该银行办理贷款手续并签署相应开户资料。万凤提交了其于2015年3月9日向山东省淄博市临淄公证处支付公证费用（委托书）的收费票据，以及其所在公司于2015年3月9日出具的收入证明。万凤称以上材料是在办理贷款过程中，根据银行的要求补充提交的，银行也告知万凤相应材料已经完整，但对于是否与银行签订了借款合同等现已无法确认及核实。2017年8月至11月，万凤的配偶即委托诉讼代理人严中强与月亮湾公司的工作人员“迮小姐”之间产生了微信聊天记录，其中2017年8月25日，严中强询问交房时间及尾款什么时间支付，“迮小姐”回复年底之前差不多可以交房、尾款尽快付清；严中强表示交房了就交尾款，“迮小姐”回复到时候违约金怎么处理，没有付清房款肯定不会按照协议赔付逾期交房违约金的，严中强称已经协调过了。此后严中强又多次询问交房时间，“迮小姐”回复具体交房时间还不知道。经查，月亮湾公司于2018年10月31日取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》。2019年4月24日，“迮小姐”微信询问严中强案涉房屋还要不要。严中强回复说还要房屋。当日，月亮湾公司向万凤发出《房屋买卖和解除通知书》，内容为2014年5月17日双方签订编号为2014006788的商品房买卖合同，房号为1幢1单元1211室，合同总价为495000元。万凤至今只缴纳了首付款310000元，其余房款至今未按合同约定补缴完毕。现按照商品房买卖合同第七条第2款第二项及布线协议第二条第一款A项的约定，万凤的行为已构成严重违约，达到了合同解除的条件，现通知自本通知发送之日起，解除万凤与月亮湾公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2014006788），万凤向月亮湾公司承担相应的违约责任，支付违约金，并协助办理合同解除的全部手续等。万凤收到上述通知后，于2019年4月30日回函，表示不认可解除通知书的内容，并提出了相应异议。2019年5月21日，万凤与月亮湾公司的工作人员就案涉房屋的问题进行了沟通，但当时未达成一致意见。2019年5月22日，万凤以银行转账方式向月亮湾公司支付了185000元，记载的付款用途为“月亮湾1幢1211号尾款”。同日，严中强微信告知“迮小姐”尾款已经付清了，并询问何时可以办理交房。“迮小姐”回复接下来的事情找苏卿（月亮湾公司的案涉委托诉讼代理人）就可以。后双方因案涉房屋的交付、解除发生争议，遂致本案诉争。月亮湾公司提交了债务重组协议及其公证书复印件各一份，协议签订时间为2013年3月13日，约定重组的月亮湾公司债务本金为二亿三千万元，利息按照未偿还债务本金的14/5%计算。月亮湾公司据此主张其对外融资成本所支付的利息为年利率14.5%，也即因万凤逾期支付房款造成的实际损失，故要求调高逾期付款利息损失为每日万分之三。万凤对该协议及公证书的关联性不予认可。以上事实，有万凤提供的商品房买卖合同，首付款收据，江苏银行开户及服务签约申请书、收费凭证、业务专用凭证、服务协议，微信聊天记录，解除合同通知书，告知函及邮寄凭证，尾款付款凭证，公证费收据及收入证明，月亮湾公司提供的商品房买卖合同、债务重组协议及其公证书复印件，以及当事人双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自义务。原告（反诉被告）万凤作为买受人应按约及时足额支付房款，被告（反诉原告）月亮湾公司作为开发商应依约在2015年10月30日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的付款方式为首付款+银行贷款，现并无证据证明银行曾通知原告（反诉被告）万凤贷款未能被接纳或万凤未按银行的要求补充材料，合同也未对取得银行贷款的具体时间进行明确约定，但买受人的付款义务不能因此而无限期延长，在因此出现争议时，应从一般购房人的普遍贷款周期确定付清余款的合理、必要期限，购房人如未在合理期限内获得贷款也应在必要的筹款期满后及时补足房款。对此，本院从一般交易习惯和办理贷款的一般流程角度，以及考虑买受人在未取得银行贷款后所需的合理的筹款期，酌情确定买受人最迟应付清房屋尾款的时间为签订合同之日起三个月，即2014年8月16日。根据合同约定，买受人未按合同约定支付房款逾期超过90日后，被告（反诉原告）月亮湾公司有权行使解除权。合同未对该解除权的行使期限进行约定，被告（反诉原告）月亮湾公司也未予催告，被告（反诉原告）月亮湾公司直至2019年4月24日才发出解除合同的通知，明显超出了解除权发生之日起一年的期限。即使2017年被告（反诉原告）月亮湾公司的工作人员“迮小姐”在微信聊天中曾告知原告（反诉被告）万凤尽快付清尾款可视为催告，被告（反诉原告）月亮湾公司也未在三个月内行使解除权，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告（反诉原告）月亮湾公司的解除权已经消灭。被告（反诉原告）月亮湾公司于2019年4月24日发出的解除合同通知不发生解除合同的效力，双方应继续履行合同，原告（反诉被告）万凤于2019年5月22日付清尾款后，被告（反诉原告）月亮湾公司应依约履行交房义务。关于原告（反诉被告）万凤主张出卖人不交房则不予支付房款系行使不安抗辩权的意见，因不安抗辩权的行使一般适用于对方经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、逃避债务或者是丧失履行能力的情况，而原告（反诉被告）万凤未举证证明对方丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，故对于原告（反诉被告）万凤行使不安抗辩权的主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）月亮湾公司应交房的时间，合同补充协议第二条第5款约定，买受人未按约定时间支付房款，则出卖人有权按买受人逾期付款天数相应顺延房屋交付日期，因原告（反诉被告）万凤于2019年5月22日才将房款付清，故被告（反诉原告）月亮湾公司的交房时间应予以顺延。至于顺延的具体天数，原告（反诉被告）万凤认为被告（反诉原告）月亮湾公司应于合同约定的期限交房，被告（反诉原告）月亮湾公司则认为应按照原告（反诉被告）万凤实际逾期付款天数予以顺延同等时间再交房。对此，本院认为，案涉房屋在签订合同时是在建房，在购房人付款后给予一定的交房期限。本案原告（反诉被告）万凤于2019年5月22日才付清房款，其已构成逾期付款，被告（反诉原告）月亮湾公司在对方付清房款之前有权根据合同约定行使抗辩权，拒绝履行交房义务。原告（反诉被告）万凤付清房款后，案涉房屋已经具备了约定的交房条件，被告（反诉原告）月亮湾公司应当立即交房。被告（反诉原告）月亮湾公司再以此条款约定主张顺延交房的解释明显系免除其主要义务，该格式条款的免责部分应为无效，故被告（反诉原告）月亮湾公司应于原告（反诉被告）万凤付清房款之日履行交房义务。被告（反诉原告）月亮湾公司至今未予交房，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。据上，本院对于原告（反诉被告）万凤本诉中要求被告（反诉原告）月亮湾公司交付房屋是诉讼请求予以支持。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告（反诉原告）月亮湾公司应在交房后180日内，完成合同约定的产权登记的相应协助义务。本院已认定原告（反诉被告）万凤未在合理期限内（最迟为2014年8月16日）付清房款，已构成违约，应承担相应逾期付款的违约责任。关于原告（反诉被告）万凤主张的逾期交房违约金、被告（反诉原告）月亮湾公司主张的逾期付款违约金，合同对于逾期交房、逾期付款的违约金在超出90日后均约定为每日万分之0.5计算，从违约的期限、违约的程度等角度考虑，该标准确实低于逾期付款、逾期交房给当事人造成的实际损失，因交房与付款义务具有对等性，故本院酌情确定以上两项违约金均按中国人民银行同期贷款基准利率计算（逾期交房违约金自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告（反诉被告）万凤应支付的逾期付款违约金为41867.02元（2014年8月17日至2019年5月21日，共1739天，185000元×年利率4.75%×1739天）。被告（反诉原告）月亮湾公司应支付的逾期交房违约金为自2019年5月23日起至2019年8月19日起止（89天）以已付房款495000元为基数按年利率4.35%计算，计5250.39元，自2019年8月20日起至实际交房之日止以已付房款495000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）万凤与被告（反诉被告）吴江月亮湾房产有限公司继续履行编号为Y2014006788的商品房买卖合同。被告（反诉被告）吴江月亮湾房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）万凤交付位于苏州市吴江区房屋，并于实际交房后180日内配合办理权属登记。二、被告（反诉被告）吴江月亮湾房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）万凤支付逾期交房违约金（截至2019年8月19日的违约金为5250.39元，自2019年8月20日起至实际交房之日止以已付房款495000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、原告（反诉被告）万凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉被告）吴江月亮湾房产有限公司支付逾期付款违约金41867.02元。四、驳回原告（反诉被告）万凤的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费8726元,由被告吴江月亮湾房产有限公司负担。反诉部分案件受理费1166元，由反诉原告吴江月亮湾房产有限公司负担686元，反诉被告万凤负担480元。本诉及反诉案件受理费相抵，由被告（反诉原告）月亮湾公司负担8246元，并于本判决生效之日起十五日内交至本院，原告（反诉被告）万凤预交的诉讼费用8246元本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 柳人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇一九年十二月十一日书 记 员  顾颖颖附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。