贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12482号 原告:顾三妹，女，1981年2月11日生，汉族，住河南省商水县。 原告:刘占伟，男，1983年6月1日生，汉族，住河南省商水县。 委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理）,系贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理）,系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。 统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理）,贵州本芳律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月3日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏、被告之委托诉讼代理人赵雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即为原告办理并交付茶亭溪苑第T6幢2单元23层1号商品房（房号：T6-2-23-1)转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以246738.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.95倍的标准计算并支付原告自2017年7月13日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年9月24日，为51040.84元）;3.本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 事实及理由：2017年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村草海路边天厦·茶亭溪苑第T6幢2单元23层1号商品房（房号：T6-2-23-1),商品房总价款为246738.00元。原告依约支付了房款，完全履行了自己的付款义务，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人（原告）不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”、第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因涉案房屋属现售商品房，且合同约定办证日期在签订合同之前，故被告应于合同签订之日起90日内为原告办理并交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证。 原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合 法权益，应当承担支付相应违约金的责任。 被告辩称，一、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。二、退一步讲，即使原告认为答辩人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择。未作出选择，即是放弃追究相应的逾期办证责任。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任。同时，该违约金标准过高，依法应当予以调低。退一步说，即使人民法院认为答辩人应该承担违约责任，原告主张的违约金起算时间及截止时间不具有事实及法律依据。因原告已经于2019年2月18日履行了通知义务，故违约责任截止时间应为2019年2月18日。 本院经审理查明，2017年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的毕节市七星关区三板桥办事处天厦茶亭溪苑T6-2-23-1商品房一套，该商品房总价为246738.00元，被告定于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人（原告）不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2017年11月20日向原告交付涉案房屋，2019年1月31日，被告取得涉案房屋所有权初始登记，2019年2月18日，被告在涉案房屋电梯内张贴通知，要求包括原告等业主在内的人员提交办理转移登记所需的资料。2019年8月13日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照法律规定在向原告交付涉案房屋之日起90日内取得所有权初始登记。经庭审查明，被告应于2016年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告取得涉案房屋所有权初始登记的时间为2019年1月31日，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于原被告之间对逾期办证违约金的约定标准过高，本院酌情予以调减，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。由于涉案房屋现已取得不动产权证书，且被告已于2019年2月18日在电梯内张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理转移登记应由原告提交的有关资料。故计算逾期办证违约金的起止时间为：2017年1月1日至2019年2月18日。但原告诉请的违约金起算时间为2017年7月13日，因此，计算逾期办证违约金的起止时间为2017年7月13日起至2019年2月18日止。对于原告诉请判决被告立即为原告办理并交付茶亭溪苑第T6幢2单元23层1号商品房（房号：T6-2-23-1)转移登记的有关文书及产权证的问题，被告已于2019年8月13日为原告办理涉案房屋的，但未交付，故义务尚未履行完毕，被告还应履行交付义务，才算履行完约定的义务。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘占伟、顾三妹交付茶亭溪苑第T6幢2单元23层1号商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘占伟、顾三妹转移登记的有关文书的违约金；该转违约金以246738.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2017年7月13日起至2019年2月18日止； 三、驳回原告刘占伟、顾三妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币538.00元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月二十日 书记员  付锦梅