广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5990号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市柳北区雅儒路西四巷6号，统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃象艺，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃丽波，该公司员工。 被告：周玉，女，1982年1月4日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：梁秀荣，女，1951年7月8日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：周玉，女，1982年1月4日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称：泓福公司）与被告周玉、梁秀荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人覃象艺、覃丽波，被告周玉并作为被告梁秀荣的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泓福公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2012年4月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费9882元及违约金988元；2.判令本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2008年9月11日，原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称：兴柳公司）签订了《兴柳.蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》，约定由原告对兴柳公司开发的坐落于柳州市水南路243之一号的“兴柳.蟠龙宝邸”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三/日的标准向原告支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。2012年4月30日，双方就原合同签订补充协议，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业服务合同生效为止。被告购买了“兴柳.蟠龙宝邸”小区12栋3单元1-1号住宅(建筑面积为137.26㎡)，根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此原告与兴柳公司签订的《兴柳.蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》对被告具有约束力，原合同约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为0.8元/每平方.月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止，被告作为“兴柳.蟠龙宝邸”小区12栋3单元1-1号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务之后没有再按时向原告交纳物业服务费用。被告自2012年4月1日起至2019年9月30日止，累计欠物业服务费9882元及违约金988元，原告经多次催收未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告周玉、梁秀荣辩称：其确实没有缴纳2012年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，但其之所以不缴纳物业服务费是因为原告对涉诉小区管理不作为、服务不到位。具体如下：1、安保存在问题，周玉名下的小汽车在涉诉小区被刮花、摩托车被盗，经调监控得知行窃人持续在小区内行窃半个小时之久无人发现；2、小区内划定停车位过多，没有消防通道，楼道、电梯口内电动车乱停乱放，原告也不作为；3、其楼上住户经常乱丢各种垃圾，向原告反映，原告也没有处理；等等。 本院经审理认定事实如下：柳州市鱼峰区水南路243号之一蟠龙宝邸小区系由柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称：兴柳公司）开发建设。原告系依法成立的物业服务企业法人。原告与兴柳公司于2008年9月11日、2012年4月30日分别签订了《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同》以及《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为蟠龙宝邸小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产局最终核定的房屋建筑面积为准，以柳州市物价部门审批的收费标准执行；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费或其他应付费用的，按应交纳物业服务费用千分之三／日的标准向原告支付违约金；等等。原告于2009年11月24日、11月26日分别取得柳州市建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，确定每月物业服务费收费标准按住宅建筑面积1.1元／平方米·月收取。被告周玉、梁秀荣系蟠龙宝邸小区12栋3单元101室的业主，房屋建筑面积为137.26平方米。二被告从2012年4月1日起未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，二被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告泓福公司与兴柳公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告泓福公司依约为被告周玉、梁秀荣所在小区提供了物业服务，被告周玉、梁秀荣作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因二被告从2012年4月1日起未交纳物业服务费，原告泓福公司主张以每月0.8元/平方米·月计算物业服务费，系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。故原告主张二被告支付从2012年4月1日起至2019年9月30日止拖欠的物业服务费9882元（137.26平方米×0.8元／平方米/月×90个月），有事实和法律依据，本院予以支持。二被告以原告对涉诉小区管理不作为、服务不到位为由不交物业服务费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为二被告提出的问题尚未达到其可以免交物业服务费的程度，故对二被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金，虽《前期物业服务合同》中对违约金有相应约定，但二被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑二被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张二被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周玉、梁秀荣应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市泓福物业服务有限责任公司支付2012年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费9882元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费72元（原告已向本院预交），减半收取36元，由被告周玉、梁秀荣共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇一九年十二月六日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。