四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14247号 上诉人（原审被告、反诉原告）：董杰，男，1972年2月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郑森，四川明炬（凉山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：门金良，男，1957年6月19日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张家龙，成都市成华区龙潭法律服务工作者。 上诉人董杰因与被上诉人门金良土地租赁合同纠纷，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 董杰上诉请求：1.请求撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初408号民事判决，请求发回重审或在查明事实后依法予以改判；2.本案一、二审案件受理费由门金良承担。事实和理由：一审法院认定董杰违约不当，本案系门金良未按照法律规定履行配合备案签字登记、合约期内使用暴力进行驱离、另行利用案涉土地注册新公司并使用等违约行为导致合同目的无法达成。1.《土地租赁合同》中约定“甲方配合乙方办理备案登记等”。双方签订的租赁合同明确约定了董杰支付保证金后，门金良应当在收到合同款项后配合董杰到案涉村组进行土地转租的备案登记。一审庭审中查明，门金良在2016年1月28日因未经批准非法占用规划用地（该土地就是本案中的转租土地）被成都市新都区国土资源局进行了处罚，因此，董杰要在该集体土地上进行合法经营，在所属村社进行备案登记至关重要。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，门金良将土地出租给董杰，需要向封踢村、城守村、甘露村备案，这属于法律的强制性规定，但门金良并未履行该义务，所以本案中违约方是门金良。董杰一审中提交了加盖封赐村村民委员会加盖公章的证明，虽然该《情况说明》制作人并未签字，形式上有所瑕疵，但内容真实合法，能达到门金良未依约履行义务的证明目的，且门金良也不能提供配合办理备案登记的证据。但一审法院未采纳该《情况说明》，直接认定《土地租赁合同》中未明确约定向封赐村办理备案等手续，所以上诉人董杰违约，属于法律适用错误；2.门金良未履行备案义务，导致实际交付的土地在权属上仍然属于门金良，违约在先，导致合同目的不能达成。门金良在合同履行期间未通过正当法律程序解除合同，而是纠集社会人士到现场对董杰进行殴打、驱离，董杰在2017年12月22日被殴打后住院治疗，其余分租人于当日被暴力驱离出场，至此，董杰及其分租商再未占有使用该土地。另外，门金良在合同并未解除时在案涉土地上注册新公司并使用，董杰已不能达到租赁该土地的使用目的。一审庭审过程中，审判员以及当事人一起对土地进行了现场勘验，已经明确了土地上有少量的木材、杂物、砂石，建筑用砖，一审法院认定董杰违约属于认定失实。 门金良辩称，董杰的上诉理由与相关证据不符，一审适用法律正确，认定事实清楚，请依法驳回董杰的上诉请求。 门金良向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除董杰、门金良双方于2017年11月8日签订的《土地租赁合同》。并判令董杰支付所欠土地租金40万元（保证金和定金折抵租金20万后的金额）；2.请求判令董杰腾退土地，尽快交付门金良；3.本案的诉讼费用由董杰承担。 董杰向一审法院提起反诉请求：1.请求法院依法解除董杰、门金良双方于2017年11月8日签订的《土地租赁合同》；2.请求人民法院依法判令门金良双倍返还董杰定金20万元，判令门金良返还董杰保证金10万元，共计30万元；3.请求判令门金良因违约行为，导致董杰损失共计45000元；4.本案诉讼请求由门金良承担。 一审法院认定事实：门金良于2005年10月19日分别与成都市新都区新都街道封赐村、城守村、甘露村签订土地流转协议书，门金良承租上述三村所有的集体建设用地土地，面积共计47.78亩。2017年11月8日，门金良（甲方）与董杰（乙方）签订《土地租赁合同》一份，将上述47.78亩转租给董杰，《土地租赁合同》约定：“租赁期限为5年，自2017年11月3日起至2022年11月2日。交付时间：在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租。租金计算：土地租赁费每年60万元（即12500元/亩×48亩），在租赁期内租金不再调整。租金支付：租金按照先付费后使用的原则，乙方须在本合同签订后当日向甲方支付人民币20万元（其中保证金10万元、履约定金10万元），一个月后乙方向甲方支付租金50万元（其中履约定金10万元自动转为租金），以后每年的租金乙方必须提前两个月向甲方一次性支付。保证金10万元在本合同履行期满且乙方结清水费、电费等所有费用后，在无违约的情况下由甲方无息归还给乙方。”关于违约责任双方约定：“乙方逾期交付租金，每逾期一天按所欠租金的5%计算违约金，如超过约定期限60日，甲方可以解除合同，由此所产生的经济损失及一切法律后果由乙方自行承担。甲方违约，保证金双倍退还给乙方，本合同终止。乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金并应当赔偿由此所产生的一切损失，包括但不限于甲方预期损失、律师费等费用。”合同签订后，董杰于2017年11月9日通过银行转账方式向门金良支付了20万元。此后，双方在租赁过程中发生争议，门金良提起本次诉讼，董杰在诉讼过程中提起反诉。 一审法院另查明，一、庭审中门金良自述其系与多名案外人共同出资，以门金良的名义租赁土地，门金良及其合伙人曾经计划在土地上开办企业，未果后将土地用于堆放砂石。 二、庭审中，董杰称其租赁土地的目的，是将土地再次分租给附近木材市场经营户用做堆放木材。 三、2017年12月23日，董杰与门金良的合伙人在租赁土地处发生争执、打斗，并导致董杰身体受伤。关于双方发生纠纷的原因，根据一审法院调取的成都市公安局新都区分局城东派出所询问笔录记载，董杰称系门金良的合伙人带着大约30人到租赁土地上，不让董杰经营，并要求董杰的商家退场；门金良称系因董杰未按照合同约定支付剩余租金，门金良的合伙人一行10余人前往租赁土地要求董杰支付剩余租金，双方发生争吵，进而发生打斗。 四、董杰为证明门金良不履行合同约定的配合董杰到有关部门办理相关手续的义务，提交了加盖有成都市新都区新都街道封赐村村民委员会公章的《情况说明》一份，但证据上并无负责人、证据出具人的签名。 五、本案审理过程中，对租赁土地进行了现场勘验，勘验时的现场情况，与双方提交的照片一致，租赁土地上堆放有少量木材、杂物、砂石、建筑用砖。一审庭审中，双方一致认可《土地租赁合同》为有效合同，并一致同意《土地租赁合同》于2019年4月12日解除，租赁土地也于当日返还给门金良。 一审法院认为，案涉租赁土地系集体建设用地，可以在一定范围内流转使用，《土地租赁合同》的内容亦未违反法律禁止性规定，属合法成立的合同，对双方具有约束力。由于门金良与董杰均认可合同的效力，并一致同意合同于2019年4月12日解除，租赁土地也于当日返还给门金良，对此一审法院予以确认。故本案的争议焦点，一是合同履行过程中，谁违反了合同约定；二是本案应如何处理。 董杰称因门金良不履行合同约定的交付土地并协助办理相关手续的义务，导致其无法使用土地。但根据现场勘验时租赁土地上堆放有木材的情况，以及董杰在公安机关所作的“门金良的合伙人带着大约30人到租赁土地上，不让董杰经营，并要求董杰的商家退场”等陈述内容，证明董杰在合同签订后已经占有租赁物，并将租赁物分租给案外人堆放木材。而董杰提交的证据《情况说明》，仅加盖有成都市新都区新都街道封赐村村民委员会的公章，但并无单位负责人、证据制作人签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位的公章”的规定。且《土地租赁合同》中也并未约定双方应向成都市新都区新都街道封赐村办理备案等手续，故一审法院对董杰的主张不予采信。对董杰请求双倍返还定金及保证金的请求不予支持。关于董杰主张的损失45000元，系其被打伤后所支付的医疗费等费用，该费用系案外人侵权行为导致，与本案无关，董杰可以另行主张。 《土地租赁合同》签订于2017年11月8日，按照合同约定，董杰应当于合同签订后的一个月内将剩余50万元租金支付给门金良，即在2017年12月9日前应支付该笔租金。双方人员发生争执、打斗的时间为2017年12月23日，该时间迟于2017年12月9日，董杰也未提供证据证明，在2017年12月9日前董杰曾行使抗辩权，故一审法院认为，董杰违反合同约定，逾期支付租金，应承担违约责任。 因门金良主张董杰支付保证金和定金抵扣租金后欠付的剩余租金40万元，并未主张按照合同约定没收保证金，该主张减轻了董杰的责任，属于门金良对自己权利的合法处置，一审法院予以采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除门金良与董杰签订的《土地租赁合同》；二、董杰于判决生效后七日内，支付门金良人民币40万元；三、驳回董杰的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3850元（已减半收取），由董杰负担；一审反诉案件受理费3337.5元，由董杰自行承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 董杰提交证据：新国土资监告（2016）第1号《行政处罚告知书》、新国土资监决（2016）第1号《行政处罚决定书》，拟证明2016年门金良因为违规使用案涉土地被处罚。门金良对行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》的真实性予以认可，但认为案涉土地性质是集体建设用地，并非耕地。 为补强一审中成都市新都区新都街道封赐村村民委员会出具的《情况说明》的证明力，董杰申请证人蒋某、罗某出庭作证，二人系接受成都市新都区新都街道封赐村村民委员会委托出庭作证，蒋某是封赐村治保主任，罗某是封赐村四队队长。蒋某陈述：董杰多次单方来村委要求办理手续，村社同意董杰、门金良签订的协议，但要求双方都到场，村委会杨书记通知了门金良，但门金良没有来。罗某陈述：我负责土地平整工作，董杰、门金良签订合同谈好之后几天要到村上告知村委会要用这块地做什么，要得到村委会的同意，董杰找村上办理手续才能合法使用土地，董杰是在2017年11月份左右来村上要求办理手续。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审另查明，2016年2月2日，门金良担任法定代表人的新都鑫磊砂石厂，因为非法占用案涉的成都市新都区封赐村3社、5社，城守村7社、甘露村1社境内45.2亩土地修建驾校训练场的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第四十四条的规定，被成都市新都区国土资源局行政处罚，处罚决定书中载明其中0.56亩不符合新都区土地利用总体规划，该0.56亩土地利用总体规划属于基本农地。2018年1月31日，门金良作为股东的成都聚众永鸿农业有限公司注册成立，注册的经营地址为新都区新都街道城守村7组。成都市新都区新都街道封赐村村民委员会出具的《情况说明》载明“......经董杰多次催告，门金良均拒绝村委会配合签字，造成董杰无法办理入场合法经营的相关执照，特此说明”。一审庭审中，董杰陈述案涉租赁土地已分包出去给建材木材经销商作仓储，分包了大约30亩左右。 本院认为，案涉租赁土地中包括0.56亩基本农地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”的效力强制性规定，故《土地租赁合同》中涉及该部分0.56亩的内容应为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉的《土地租赁合同》属于部分有效部分无效的合同。对于无效部分属于自始无效，毋需另行解除，对于其余47.22亩的部分，因双方在一审中一致同意解除，本院予以确认。根据《土地租赁合同》的约定，董杰须在合同签订后当日向门金良支付20万元（其中保证金10万元、履约定金10万元），一个月后即2017年12月8日向门金良支付其余租金50万元（其中履约定金10万元自动转为租金），董杰在2017年11月9日支付20万元后一直未支付后续租金，董杰抗辩称系行使同时履行抗辩权。故综合当事人的诉辩意见，二审中的主要争议焦点是董杰主张的同时履行抗辩是否成立？ 本院认为，同时履行抗辩权是指在双务合同中，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行前或者履行债务不符合约定时有拒绝其履行要求的权利，此债务应当为对待给付义务。董杰以门金良未协助办理转租备案手续为由拒绝履行支付租金的义务，不属于法律规定的行使同时履行抗辩权的情形。分析如下： 一、对于门金良的协助义务，《土地租赁合同》的相关约定为“租赁期内乙方如需建设的，必须征得有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担”，即门金良对于董杰合理使用案涉租赁土地应提供必要的协助，并未明确包含协助办理转租备案手续； 二、即使门金良有协助董杰办理转租备案手续的义务，该义务也不能与支付租金的义务形成对待给付。在租赁合同关系中，出租人门金良的主合同义务是将符合合同约定的租赁物交付承租人使用，承租人董杰的主合同义务是按照合同约定交付租金，协助办理转租备案手续应为从合同义务。一般来说，主合同义务与从合同义务不能形成对待给付，只有从合同义务的履行直接影响到合同目的的实现，才能认定该从合同义务与主合同义务之履行具有牵连性和对价关系。董杰认为未办理转租备案手续导致合同目的不能实现，理由是《中华人民共和国农村土地承包法》规定了应进行备案，且门金良曾因为违规使用案涉土地受到过行政处罚。对此，本院认为，2018年12月29日修订前的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”即对于转租合同，无需得到发包方的同意，该备案仅是管理性的规定，不影响合同的效力，门金良受到行政处罚也并非因为违反了备案的规定，未到相关村组进行备案并不影响董杰对案涉租赁土地的正常使用。封赐村村民委员会并非行政主管机关，其出具的《情况说明》只能表明门金良未配合办理转租备案手续，关于董杰无法办理入场合法经营相关执照的说明超过了其职责范围，且与董杰入场后已经将租赁土地分租给其他经销商作仓储的事实相矛盾，仅凭该证人证言不足以认定未备案阻碍了董杰对租赁土地的正常使用。 综上，董杰行使同时履行抗辩权的理由不能成立。对于合同有效的部分，董杰迟延交付租金的行为构成违约，应当承担违约责任；对于合同无效的部分，董杰应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。根据一审查明的事实，租赁土地于2019年4月12日返还给门金良，董杰应向门金良支付2017年11月8日至2019年4月12日之间的租金和占有使用费，门金良仅按照一年租金的金额主张，放弃请求其余租金、占有使用费和保证金，系对于自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认并无不当。 对于董杰主张双倍返还定金20万元、退还保证金10万元的请求，根据合同的约定，定金10万元已经自动转为租金，保证金10万元已经与租金品迭，本院无法支持。 对于董杰主张的损失45000元，系案外人的侵权行为导致，无证据证明与门金良有关，一审法院不予支持亦并无不当。 综上所述，董杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费7187.5元，由董杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  张卫敏 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十二月二十日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡