北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16776号上诉人（原审原告）：魏有山，男，1965年10月10日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：王俊，男，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高兰香，女，1941年5月14日出生，汉族，北京市顺义区村民，住河北省三河市。被上诉人（原审被告）：李仲民，男，1955年12月24日出生，汉族，北京市西城区居民。被上诉人（原审被告）：李仲文，男，1964年9月18日出生，汉族，北京市顺义区村民。被上诉人（原审被告）：魏文秀，女，1973年7月28日出生，汉族，北京市顺义区村民。被上诉人高兰香、李仲民、李仲文、魏文秀共同委托诉讼代理人：李旭，北京智勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏秀芳，女，1971年11月6日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。上诉人魏有山因与被上诉人高兰香、李仲文、李仲民、魏文秀、魏秀芳确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏有山上诉请求：撤销一审判决，改判涉案房屋属于魏有山所有，农村房屋宅基地买卖合同属于无效。事实和理由：一、一审事实不清、错误，一审认定上诉人盖房时为未成年、用工分抵扣盖房所用的砖错误，证人证言能证明魏有山是涉案房屋的出资人，父母只是起了家庭间的帮助作用，实际买房人李仲民之妻和魏有山的对话录音可以证明，其承认宅基地和房实际为他们家所买。二、一审适用法律错误，东院翻建所用的全部砖块都是魏有山提供，且亲自参与建设，红本登记人虽为魏某1，魏有山应为实际房屋所有权人，涉案房屋也就不属于遗产，在未经魏有山许可的情况下进行买卖，属于无权处分；同时土地管理法规定一户一宅，李仲文不能再购买宅基地，其买房无效;卖房的时候魏某1患有精神病，房屋买卖合同无效。三、魏有山作为村民，不管和父母关系如何，却没有宅基地，魏有山出资盖的房，在魏有山不知情情况下，却被卖了，导致有家不能归。高兰香、魏文秀辩称：同意一审判决，认可买卖合同有效。李仲民辩称：同意一审判决，认可买卖合同有效。李仲文辩称：同意一审判决，我方是涉诉村子村民，是农业户口，且将购房款支付给高兰香，也实际占有涉诉院落，我方认为买卖合同有效。魏秀芳辩称：不同意一审判决，但是我方没有上诉，同意上诉人的上诉意见。我父亲右手是残疾，不能签字，魏有山向一审法院起诉请求：1．判决确认高兰香、魏某1与李仲文之间房屋买卖合同无效；2．本案诉讼费用由高兰香、李仲文、李仲民、魏文秀、魏秀芳承担。一审法院认定事实：魏某1与高兰香夫妻二人共生育三女一子，分别为长女魏某2、次女魏文秀、三女魏秀芳，儿子魏有山，再无其他子女。魏某1于2018年12月29日去世，魏某1父母先于魏某1去世。魏某2表示，其不参与诉讼，也不对涉诉财产主张权利。魏有山撤回要求追加魏某2为本案被告的申请。顺义区大孙各庄镇××宅院《集体土地建设用地使用证》编号：××××，登记使用权人魏某1。魏有山提供四份书面证言，以证明建房时，其虽是未成年，但已参加劳动，建房所用的砖系魏有山工分所抵扣。高兰香、魏文秀、李仲民、李仲文不认可证言的真实性，证人未出庭，不符合证据的形式要件，且证人均非家庭成员，无法知悉家庭内部经济状况及房屋出资情况，此外，北房系1982年所建。魏秀芳认可上述证言，另表示，其十岁左右，家中建北房，除魏秀芳外，其余家人均参与了建房，魏有山出力了，但记不清是否出资。魏有山提供毕业证，以证明其1982年6月初中毕业。2018年10月4日，魏某1、高兰香与李仲文签订《协议书》，约定将顺义区大孙各庄镇×××[《集体土地建设用地使用证》编号：××××]宅院内的房屋，以60万元的价格出卖给李仲文。该60万元已付清。李仲文系顺义区大孙各庄镇小塘村农业户口。魏有山主张，实际买房人应为李仲民的妻子张某。李仲民、李仲文对此均不认可。魏有山提供了录音光盘一份，其中张某表示，“你有什么事，我给你叫来了。我没那义务给你叫。你作为兄弟来讲，我是姐姐，我去给你叫来了，是不是？来了，你跟他们说去。那我花钱买的，不让我盖，有道理吗？你说，有道理吗？”高兰香、魏文秀、李仲民、李仲文表示，实际买房人为李仲文，应以签订的合同为准；录音材料经过剪辑，无法作为证据使用；即使未剪辑，也无法达到其证明目的。魏秀芳认可录音的真实性，并认为房屋买卖不合法。上述事实，有双方当事人陈述，户口本，北京市顺义区人民法院刑事附带民事判决书（2002）顺刑初字第103号复印件，证人证言，（1999）顺民初字第911号民事判决书，协议书，集体土地建设用地使用证，转账证明，中国工商银行转账凭证，照片等在案佐证。一审法院认为，根据魏某1、高兰香与李仲文签订《协议书》，合同当事人应为魏某1、高兰香与李仲文。魏有山虽提供录音，以证明实际买房人应为李仲民的妻子张某，但根据现有录音的内容无法推翻《协议书》中双方当事人身份的认定。魏有山主张修建涉诉房屋时，其属于未成年，但已参与劳动。高兰香、魏文秀、李仲民、李仲文对此均不认可，魏有山对此提供书面证言、初中毕业证，但现有证据不足以证明其系以出资人身份参与建房，且父母建房时，子女参与劳动或支援部分出资，也不属于获得房屋所有权的依据，故一审法院对此不予采纳。李仲文系北京市顺义区大孙各庄镇小塘村集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间关于购买小塘村农村房屋的合同应属有效。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回魏有山的全部诉讼请求。本院二审期间，魏有山提交以下证据：证据一、1992年发给李仲文的宅基地登记卡，证明李仲文有宅基地，说明其再购房不符合在农村购买宅基地的规定，而我方现在至今没有宅基地；证据二、北京市顺义区精神病医院就诊记录，证明魏某1存在精神疾病，魏某1丧失行为能力，其签字应属无效；证据三、中国工商银行回单，证明购买房屋是被上诉人儿子李某1出资的；证据四、录音光盘及文字整理材料，第二页李某1承认房屋是他买的，第十三页李仲民妻子承认房屋是其儿子购买的，也陈述了购买房屋的经过。高兰香、魏文秀、李仲文、李仲民统一质证称：证据一、没有原件，不认可真实性，与本案无关；证据二、真实性、证明目的均不认可，诊断证明无法证明魏某1为无行为能力人或限制行为能力人，并没有相关鉴定机构对魏某1的精神状况做过相关鉴定，而且诊断证明显示只是印象诊断；证据三、真实性认可，不认可证明目的，钱是从李某1转给高兰香的，是李某1代李仲文转的，不能证明房屋是由李某1购买的；证据四、不属于新证据，涉诉合同是与李仲文签订的，而电话录音出现的李某1的对话与本合同没有任何关系，而且录音中的对话也无法达到上诉人所说的证明目的。魏秀芳质证称，认可上诉人提交的所有证据的真实性、关联性、合法性，也认可证明目的。魏秀芳提交中华人民共和国残疾人证查询服务网站打印件，证明魏某1是残疾人，自己不能签字，但是残疾人证已经被注销。上诉人认可魏秀芳提交的证据。高兰香、魏文秀、李仲文、李仲民不认可该份证据，认为残疾证无法显示魏某1是身体哪个部位残疾，当时合同也有两位见证人见证。魏有山申请以下三位证人出庭，证明上诉人在砖厂上班，建设房屋时是上诉人购买的12000块砖，砖钱从上诉人工资中直接扣除。证人李某2作证称其是砖厂副厂长，魏有山在砖厂上班，1985年在砖厂买了12000多块砖，是从魏有山工资扣的砖钱。证人石某作证称，1985年魏有山在砖厂上班，魏有山买的砖，石某当时在砖厂上班，帮忙装的砖，村里赶马车的侯德才帮忙拉的砖。证人王某作证称，其和魏有山是邻居，魏有山家里东边五间房是1985年翻盖的，西边建的五间房是1986年建的，建房时还到其家中借建房工具。高兰香、魏文秀、李仲文、李仲民对上述证人证言真实性、证明目的均不认可。魏秀芳认可证人证言的真实性和证明目的。对上述证据的证明力，本院将结合全案证据予以综合判断。一审法院认定的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，魏某1、高兰香与李仲文签订《协议书》，约定将涉案房屋，以60万元的价格出卖给李仲文，该60万元已付清。本协议合同当事人应为魏某1、高兰香与李仲文。魏有山虽提供录音及付款凭证，以证明实际买房人应为李仲民的妻子张某，付款人为李仲民的儿子李某1，但根据现有证据的内容无法认定实际购房人为李仲民。魏有山主张魏某1签订《协议书》时有精神病，但现有证据不足以证明魏某1当时属无民事行为能力人，且《协议书》由魏某1、高兰香共同签字、按手印。魏有山主张1985年翻建涉诉房屋时，其已成年，并提供证人证言证明翻建房屋时其在砖厂工作，翻建房屋时其出资12000块砖，从其工资中抵扣。高兰香、魏文秀、李仲民、李仲文对此均不认可。魏有山认为其在翻建房屋时已成年且曾有出资，应为房屋实际所有权人，魏某1、高秀兰签订《协议书》是无权处分。但鉴于涉案集体土地建设用地使用证登记于魏某1名下，对于家庭内部的出资情况，李仲文作为购房人无从知晓。李仲文系北京市顺义区大孙各庄镇小塘村集体经济组织成员，李仲文与魏某1、高兰香之间的农村房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间关于购买小塘村农村房屋的合同应属有效。如魏有山认为涉案房屋买卖行为侵犯其合法利益，应通过其他途径解决。综上所述，魏有山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由魏有山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一九年十二月二十七日法官助理 王玮玮书 记 员 何昕燏书 记 员 王秋岩