新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书（2019）新4223民初3312号原告：成国兴，男，1947年6月16日出生，汉族，现住新疆额敏县。委托诉讼代理人：万传明（一般代理），新疆塔原律师事务所律师。被告：新疆天悦房地产开发有限公司。统一社会信用代码：650100050165611。住所地：新疆乌鲁木齐市新市区新医路89号新星底商高层住宅1栋E1303室。法定代表人：关巨波，男，系公司执行董事。被告：关巨波，男，1976年2月23日出生，汉族，现住新疆沙湾县。二被告共同委托诉讼代理人：张爱华（特别授权），系新疆志通律师事务所律师。第三人：李芳，女，1975年1月10日出生，汉族，现住沙湾县。原告成国兴与被告新疆天悦房地产开发有限公司（以下简称天悦房产）、关巨波、第三人李芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成国兴及委托诉讼代理人万传明、被告天悦房产、关巨波共同委托诉讼代理人张爱华、第三人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成国兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告天悦房产向原告交付位于沙湾县北京路编号沙国地字第2013-047号第85区18幢2单元102号、103号、106号、107号、108号、109号商铺（房价款150万元，按照7000元每平方米，折建筑面积214.28平方米，按房号面积折抵，多退少补），并交付办理商铺不动产权的相关资料。2、要求被告天悦房产向原告支付违约金17100元（按房价1500000元×0.1‰/日×114日计算）。3、由被告与第三人共同承担本案诉讼费及律师代理费60000元。4、由被告与第三人承担原告因诉讼产生的交通费、住宿费、伙食补助费5000元（暂定，以票据为准）。事实及理由：2018年11月13日、2018年12月20日、2018年12月30日、2019年1月15日、2019年1月22日，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波分别以资金周转为由向案外人额敏县泓泉商务信息咨询有限公司（以下简称泓泉公司）申请借款，该公司安排原告成国兴为案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波共出借人民币85万元。借款当日，原告成国兴与案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波、案外人泓泉公司分别签订《借款保证合同》，由案外人泓泉公司为案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波提供担保。签订借款合同之日，原告成国兴按照第三人李芳（系泓泉公司法定代表人）的要求将出借款85万元分别转入指定的账户，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波分别向原告出具借据、收条及个人资金使用承诺书，承诺用房屋及车辆提供担保，若因不及时还款造成不良后果的法律责任由借款人承担，同时承担出借人及案外人泓泉公司因追偿借款所支付的相关费用。借款当日，案外人泓泉公司还向原告出具保证书，承诺借款到期后，如果借款人不能按期足额还款，其公司在借款到期之日起3日内，将无条件代为偿还本金（如有逾期另行计算利息）。借款到期后，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波未按约定偿还本金及利息。借款逾期后，经原告多次催要，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波拒不还款。原告要求第三人李芳按照《借款保证合同》的约定及保证书承诺代债务人还款，第三人李芳以其资金投入朋友被告关巨波正在开发的商铺为由，请求延期还款。2019年3月26日，经双方协商，第三人李芳向原告及案外人刘小琳、王金花分别出具借款金额为85万元、50万元、20万元的借条，承诺分别于2019年10月30日、2019年5月30日之前还清。因案外人刘小琳、王金花的借款合同是原告成国兴经办，第三人李芳要求案外人刘小琳、王金花将债权转让给原告成国兴，由原告成国兴负责偿还案外人刘小琳、王金花的借款。因案外人泓泉公司基本停业，且其出借的借款回款困难，原告等人要求第三人李芳提供担保，以保证债权得以实现。后第三人李芳找来其朋友被告关巨波为原告及另一债权人王金花提供担保。2019年4月16日，原告成国兴、案外人王菊香（因王金花不在场，由其母亲王菊香代王金花签字）与第三人李芳、被告天悦房产签订《和谐市场商铺抵押补充协议》，三方约定：一、甲方（李芳）因个人借款到期没有按时还款。现李芳偿还借款需要时间。丙方（天悦房产）自愿以自建和谐市场商铺作为抵押。二、甲方没有如约还款，乙方（成国兴、王菊香）有权利向甲方主张权利。乙方在主张权利过程中发生的一切费用，不仅仅包括房屋交易税、住宿费、交通费、财产保全费、律师费、诉讼费等等一切费用均由甲方承担。三、甲乙双方在约定还款期限内本金利率为1.5%，延期还款利率为2%。直到清欠完毕为止。四、本协议一旦签订即产生法律效力。该协议达成后，因被告天悦房产提供抵押的商铺不能办理不动产抵押登记，故原告成国兴等人与第三人李芳、被告关巨波再次协商，因被告天悦房产开发的商铺长期滞销，第三人李芳提出将其借款合同的全部义务转移给被告关巨波，被告关巨波以其开发的商铺抵偿原告等人的债权，实现第三人李芳转移债务、被告关巨波售出商铺的目的。因催款无望，原告等人只能将债权转为购房款。4月18日，原告成国兴与被告天悦房产签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中（沙湾县北京路和谐市场）的××区、103号、106号、107号、108号、109号、118号房，建筑面积260.47平方米，套内面积211.76平方米。2、按建筑面积计算，该商品房单价7000元/平方米，总金额182.329万元。3、出卖人应当在2019年6月30日前，依照有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人如未按合同约定期限交付房屋，逾期不超过90日，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。5、出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告成国兴、被告天悦房产、关巨波在合同上签字、加盖公司印章、个人印章。当日，被告天悦房产向原告出具收据，载明“今收到成国兴交来房款1823290元”。交房期限逾期后，原告多次向被告天悦房产、关巨波提出办理交接商铺手续，但被告关巨波以未收到原告房价款为由拒绝交房。原告又找到第三人李芳，要求李芳督促关巨波交房，李芳承诺处理好此事，但至今未果。现诉至法院，请求依法判决。原告成国兴为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、借款保证合同7份及汇款凭证8份。证明原告成国兴在第三人李芳经营的泓泉公司介绍下向案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波提供借款85万元；案外人王金花在第三人李芳经营的泓泉公司介绍下向案外人王涛提供借款20万元；案外人刘小琳在第三人李芳经营的泓泉公司介绍下向案外人崔永红提供借款50万元的事实。2、借条3份，债权转让协议2份，证明借款到期后，因借款人未按期偿还借款，原告成国兴、案外人王金花、刘小琳要求泓泉公司承担偿还义务，第三人李芳自愿承担还款义务。案外人王金花、刘小琳将对第三人李芳的债权转让给原告成国兴，第三人李芳共欠原告成国兴155万元的事实。3、《和谐市场商铺抵押补充协议》一份，证明第三人李芳未偿还到期借款，为展期还款，由被告天悦房产、关巨波向原告成国兴提供自己开发的沙湾县和谐市场商铺作为抵押的事实。4、《商品房买卖合同》一份、收据一份。证明因第三人李芳无能力还款，为达成第三人李芳偿还借款、被告天悦房产、关巨波出售商铺的目的，将第三人李芳对原告成国兴的债务转由被告天悦房产、关巨波承担，并将借款转为购房款的事实。5、车辆通行费、加油票据、住宿费发票、律师费发票等（出示原件，提交复制件），证明原告成国兴为了实现诉权及办理房产登记手续支出的各类费用，其中律师费6万元，其他费用为5000元。被告天悦房产、关巨波对原告成国兴提供的借款保证合同、汇款凭证、借条、债权转让协议等证据不认可，对《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》、收据的真实性认可，但辩称：1、被告关巨波不是本案适格被告，其在《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》中均未签字，虽然加盖有被告关巨波个人签章，但其只是以被告天悦房产法定代表人身份盖章，不是个人行为，因此被告关巨波不应承担责任。2、原告成国兴与被告天悦房产未实际履行商品房买卖合同，合同签订后原告成国兴也没有实际向被告天悦房产支付购房款。3、原告成国兴与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》实际性质是让与担保，是对民间借贷合同的担保。4、根据法律规定，本案实际是民间借贷纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，对于债权人请求履行买卖合同的诉求人民法院应当不予支持。综上请求依法驳回原告诉讼请求。被告天悦房产、关巨波对原告成国兴提供的车辆通行费、加油票据、住宿费发票、律师费发票等证据均不认可。第三人李芳对原告成国兴提供的借款保证合同、汇款凭证、借条、债权转让协议等证据三性均认可，对《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》、收据的真实性认可。对车辆通行费、加油票据、住宿费发票、律师费发票等证据不认可。其答辩意见与被告天悦房产、关巨波一致。本院经审理查明事实如下：2018年11月至2019年1月期间，原告成国兴通过第三人李芳经营的泓泉公司介绍，向案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波提供借款85万元，其中苏智渊借款30万元，王涛借款10万元，王雪丽借款15万元，周桂荣借款17万元，关巨波借款13万元。原告成国兴、案外人泓泉公司与案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波分别签订《借款保证合同》，并由案外人泓泉公司提供连带责任保证，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波分别向原告成国兴出具借款借据。合同签订后，原告成国兴按照第三人李芳的要求将提供的借款分别打入泓泉公司法定代表人李芳、会计刘彬、驾驶员付强账户，并由上述人员将借款转给案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波，案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波出具收条。2018年12月20日，案外人王金花经泓泉公司介绍向案外人王涛提供借款20万元，案外人王金花、王涛、泓泉公司签订了《借款保证合同》，由泓泉公司承担连带保证责任。案外人王金花依约支付借款，案外人王涛出具了借款借据和收条。2018年12月26日，案外人刘小琳经泓泉公司介绍向案外人崔永红提供借款50万元，案外人刘小琳、崔永红、泓泉公司签订了《借款保证合同》，由泓泉公司承担连带保证责任。案外人刘小琳依约支付借款，案外人崔永红出具了借款借据和收条。2019年3月26日，因案外人苏智渊、王涛、王雪丽、周桂荣、被告关巨波未向原告成国兴还款，案外人王涛未向案外人王金花还款，案外人崔永红未向案外人刘小琳还款，原告成国兴及案外人王金花、刘小琳要求案外人泓泉公司承担连带保证责任偿还借款。第三人李芳遂向原告成国兴出具借条一份，载明：今借到成国兴人民币85万元，到2018年10月30日前还清（此处2018年应为2019年），此借条与泓泉公司五份借款合同相符；向案外人王金花出具借条，载明：今借到王金花人民币20万元，到2019年5月30日清还，此借条与泓泉公司借款合同相符；向案外人刘小琳出具借条，载明：今借到刘小琳人民币50万元，到2019年5月30日前还清，此借条与泓泉公司借款合同相符。2019年4月16日，因第三人李芳无法偿还案外人王金花、刘小琳的借款，遂与原告成国兴、案外人王金花、刘小琳协商，将案外人王金花、刘小琳对第三人李芳的债权转让给原告成国兴，并由原告成国兴向案外人王金花、刘小琳偿还借款。经原告成国兴与案外人王金花、刘小琳同意，原告成国兴与案外人王金花、刘小琳分别签订《债权转让协议》，将案外人王金花对第三人李芳的50万元债权、案外人刘小琳对第三人李芳的20万元债权转让给原告成国兴。同日，第三人李芳与原告成国兴、案外人王菊香、被告天悦房产签订《和谐市场商铺抵押补充协议》，约定因甲方（第三人李芳）借款到期没有按时还款，丙方（被告天悦房产）自愿以自建的和谐市场商铺作为抵押。丙方以和谐市场商铺价值半价抵押，限期为3个月。甲方在3个月内还清乙方所有债务，乙方（原告成国兴、案外人王菊香）即把抵押物还给甲方并且协助办理一切手续。如果甲方不能按期还款，乙方有权自行处置和变卖抵押房产。同时约定甲方没有如约还款，乙方有权利向甲方主张权利，乙方在主张权利过程中发生的一切费用由甲方承担。甲乙双方在约定还款期限内本金利率为1.5%，延期还款利率为2%。该抵押补充协议未明确具体抵押物的名称、数量和抵押债权数额及债务人履行期限等，也未向相关部门办理抵押物登记。协议签有第三人李芳、原告成国兴、案外人王菊香的签名及被告天悦房产、关巨波的签章。2019年4月18日，原告成国兴与被告天悦房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告成国兴购买被告天悦房产开发的位于沙湾县场综合批发市场第85幢2单元102室、103室、106室、107室、108室、109室、118室，建筑面积共计260.47平方米，单价为每平方米7000元，总房款1823290元。出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付房屋。逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》由原告成国兴签名及被告天悦房产、关巨波签章。同日，被告天悦房产向原告成国兴出具收据一张，载明收到原告成国兴交来房款1823290元。原告成国兴在代理词中虽然陈述房款1823290元为155万元借款本金及产生的利息，但在当庭陈述中成国兴自认1823290元中仅有自己的155万本金，其余273290元为第三人李芳要求原告成国兴代为偿还其他案外人的借款，但原告成国兴实际并未偿还。2019年8月24日，原告成国兴收到被告关巨波给付还款5万元。对此，成国兴主张由借款转化为购房款的具体数额由155万元变更为150万元。另查明，本案所涉房产实际位置××县，该房产已于2019年8月2日抵押给新疆昌吉农村商业银行股份有限公司，并办理抵押登记。抵押期限为2019年8月2日至2022年8月1日。本案所涉各房产建筑面积为102室66.47平方米，103室32.74平方米，106室32.38平方米，107室为32.38平方米，108室为32.38平方米，109室为32.38平方米，118室为32.74平方米。本院认为，原告成国兴与被告天悦房产于2019年4月18日签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同主要要件，且未违反法律强制性规定，合同有效。该合同的签订时间并非在原告成国兴第三人李芳借款发生之时，而是在第三人李芳无法偿还借款之时。被告天悦房产、关巨波认为本案为民间借贷纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》实际为让与担保合同的辩称于法无据，本院不予支持。原告成国兴主张原、被告签订《商品房买卖合同》是被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间的债务转移，但被告天悦房产、关巨波、第三人李芳否认之间存在债务转移协议，原告成国兴也无法证明被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间有债务转移的意思，对原告成国兴主张被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间系债务转移，第三人李芳对原告成国兴的债务已由被告天悦房产、关巨波承担的事实本院不予认定。本院认为，原告成国兴与被告天悦房产于2019年4月18日签订的《商品房买卖合同》系被告天悦房产通过商品房买卖来清偿第三人李芳欠原告成国兴的借款的代为清偿行为，因此本案仍应适用商品房买卖合同纠纷法律规定。被告天悦房产于2019年4月18日向原告成国兴出具收据一张，载明收到原告成国兴交来购房款1823290元。被告天悦房产、关巨波虽然主张未实际收到购房款，但原、被告签订《商品房买卖合同》的本意是由被告天悦房产代为清偿第三人李芳欠原告成国兴的借款，因此对于实际收到购房款的数额应当以抵偿的借款数额为准。第三人李芳在合同签订时尚欠原告成国兴155万元借款，2019年8月24日，由被告关巨波向原告成国兴还款5万元。因此，对于原告成国兴陈述至起诉时已交付房款实际数额为150万元的事实本院予以认定。虽然原告成国兴并未向被告天悦房产交付合同约定的全部购房款，但合同并未约定交款期限，原告成国兴已交购房款150万元，且本案所涉房产共七套，并非不可分割标的，被告天悦房产应向原告成国兴交付抵偿借款等价值的房产。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房价为每平方米7000元，故应交付房产面积为214.28平方米。结合原告成国兴在代理词中的请求，被告天悦房产应向原告成国兴交付102室、103室、106室、107室、108室房产，合计面积196.35平方米。109室、118室因原告成国兴未交清购房款，故不应交付。原告成国兴要求被告天悦房产“交付办理商铺不动产权证的所有相关资料”诉讼请求不明确，本院不予支持。被告天悦房产未向原告成国兴按期交付房产的行为违反合同约定，理应承担违约责任。根据原告成国兴与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》第九条规定，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，对于原告成国兴要求被告天悦房产支付违约金17100元（计算期间自2019年7月1日至2019年10月22日，共计114天，计算方式按1500000元×0.1‰×114天=17100元）的诉讼请求本院予以支持。原告成国兴、案外人王菊香与被告天悦房产、第三人李芳签订的《和谐市场商铺抵押补充协议》未明确具体抵押物的名称、数量和抵押债权数额及债务人履行期限等，缺乏抵押合同的主要要件，也未办理抵押物抵押登记，该抵押补充协议无效。原告成国兴主张因被告天悦房产违约造成其损失交通费、住宿费等费用5000元，律师费60000元。因原告成国兴已要求被告天悦房产支付违约金，且原告成国兴与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》并未对上述费用作出明确约定，因此对于原告成国兴的主张本院不予支持。被告关巨波虽然在《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》加盖个人签章，但被告关巨波并非协议与合同的相对方，其签章行为应当认定为被告天悦房产法定代表人的职务行为。对于原告成国兴要求被告关巨波承担本案诉讼费及律师代理费、交通费、住宿费、伙食补助费等诉讼请求本院不予支持。本案为原告成国兴与被告天悦房产之间的商品房买卖合同纠纷，并非原告成国兴与第三人李芳之间的民间借贷纠纷，第三人李芳并非本案《商品房买卖合同》的当事人，根据合同的相对性，第三人李芳在本案中不应承担责任。因此，对原告成国兴要求第三人李芳承担本案诉讼费及律师代理费、交通费、住宿费、伙食补助费等诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告新疆天悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告成国兴交付位于××县、103号、106号、107号、108号房产。二、被告新疆天悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告成国兴违约金17100元。三、驳回原告成国兴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，由原告成国兴负担731元，由被告新疆天悦房地产开发有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 龚建辉二〇一九年十二月二十八日书记员 王 坤