山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7202号 上诉人（原审原告）：李涛，男，1985年4月28日出生，汉族，住山东省临沂市北城新区。 委托诉讼代理人：李安亭，男，1953年1月21日出生，汉族，住山东省临沂市北城新区，系上诉人李涛之父亲。 委托诉讼代理人：赵怀环，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东颐高置业有限公司，住所地山东省临沂市北城新区沂蒙路与三和三街交汇处。 法定代表人：张华，总经理。 委托诉讼代理人：刘恩娟，女，山东颐高置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：王金厚，山东上和律师事务所律师。 上诉人李涛因与被上诉人山东颐高置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李涛上诉请求：1、依法撤销兰山区人民法院作出的鲁1302民初12661号民事判决书；2、改判被上诉人继续履行2015年1月16日签订的《颐高上海街三期商业购房意向书》，签订《商品房预售合同》并交付房屋；3、改判被上诉人支付违约金。（按已交纳购房款75万元的同期银行贷款利息计算，自2015年6月30日起至实际交付房屋之日。）4、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定基本事实错误，导致作出错误判决。一、《颐高上海街三期购房意向书》（下称意向书）效力问题。上诉人与被上诉人所签《意向书》具备商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定为有效的商品房买卖合同，被上诉人应当继续履行《意向书》约定的义务，向上诉人交付房屋，并承担违约责任。关于《意向书》效力已在第十二条明确约定，“本意向书经甲乙双方签字、盖章且乙方全额交纳意向金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方”。因此，《意向书》至今有效。二、《颐高上海街三期购房认购书》（下称认购书）效力问题。《认购书》完全系被上诉人为涨价而自导自演的闹剧，根本经不起推敲。本案基本事实是：2014年12月29日，当时临沂房产市场处于低迷状态，被告公开降价销售E栋楼房，上诉人一次性购买E栋3、4、5层并依约交了意向金，打算与朋友刘明、刘亚东（另案原告）共同经营连锁酒店，后被告后悔，多次电话短信要回第3层，刘明、刘亚东购买第4层，上诉人购买第5层，并在2015年1月16日就5层重新签订了一份意向书，2015年2月5日被上诉人将先前交的意向金和首付款收据全部收回，重新出具了收据，日期为2月5日和6日。庭审时，被上诉人作为证据提交了签订于2015年2月5日的《认购书》和2017年10月9日《催款函》和同年11月15日的《认购书解除通知书》，上诉人对上述材料完全不知情。上诉人认为，《认购书》存在以下问题：首先，《认购书》的签字没有任何人授权。《意向书》是由上诉人的父亲李安亭代签，但事先上诉人已在被上诉人处签订了一份授权书，授权内容仅为签订意向书，目前该授权书在被上诉人处保存。而上诉人从未签订过《认购书》也从未授权其父亲李安亭签订过该认购书，事后也从未对此行为追认。因此该认购书没有法律效力。其次，《意向书》与《认购书》存在很多矛盾之处。一是《意向书》明确约定总价为3,328,900元，但《认购书》确定的总价却为4,025,972元，两个协议签订时间仅相差19天，但总价相差70万元；二是《意向书》中涉案房屋的效力约定等主要内容与《认购书》的效力约定相互矛盾；三是在签订《认购书》当日和之前，上诉人已经根据意向书向上诉人交的75万元购房款，与《认购书》约定的交纳5万元意向金相互矛盾；四是在《认购书》签订当天（2月5日）应被上诉人的要求签订了《商品房预售合同》及装修补充协议，补充协议的序号是与《商品房预售合同》条款序号相衔接的，其上有被上诉人销售部印章和销售经理徐希建签字，足以证明《认购书》是虚假的。后《商品房预售合同》上诉人签字后被上诉人以盖章的名义收回，至今未返回。再次，《认购书》应当是一式三份，第一份为白联，被上诉人留存；二联为红联客户留存；三联为黄联被上诉人财务留存。后两联纸张均是第一联的复写联，从目前被上诉人提交的第一联可以看出，其反面并无复写的痕迹。很明显，上诉人在造假。最后，即便《认购书》为真，双方也必须对先前签订的《意向书》如何履行及效力作出专门条款或补充协议进行安排，一审法院不能罔顾事实，简单认定后签订的《认购书》对在先的《意向书》作出变更，更不能对《意向书》的效力作出无效认定。与此相反，与上诉人同时购买被上诉人房屋的（2019）鲁13民终1303号案中，已对《意向书》的效力作出认定，一审法院却做出截然相反的判决。事实上，被上诉人目的昭然若揭。如果房屋涨价，被上诉人拿出虚假的《认购书》解除合同，白白使用3年上诉人75万房款；如果房价大跌，可以拿出《意向书》要求上诉人履行合同，否则追究违约责任。综上，《意向书》仍然有效，本案上诉人的要求是被告继续履行意向书，与认购书无关，《认购书》被上诉人已经撤销，并不属于法院审理范围。 山东颐高置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李涛向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行2015年1月16日双方签订的《颐高上海街三期商业购房意向书》，签订《商品房预售合同》并交付房屋；2、判决被告按已交购房款750,000元的同期银行贷款利息支付违约金，自2015年6月30日起至实际交付房屋之日止；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告于2017年6月21日由“临沂颐高置业有限公司”变更为现名山东颐高置业有限公司。2014年12月29日，李涛（乙方）与颐高置业（甲方）签订的《颐高上海街三期E112独栋分层商业购房意向书》记载，甲、乙双方经友好协商，就乙方已选中并决定购买甲方开发的位于临沂市北城新区房屋（以下简称该房屋）。主要约定如下：一、乙方已选中并决定购买该房屋，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书的要求与甲方签订正式的商品房预售合同。二、该房屋建筑预测面积为1979.18平方米，单价为三层整体均价5001元/平方米（预测面积），其中3层单价4900元/平方米，4层、5层均为5050元/平方米，暂定意向总价款为9,897,716元，乙方于2015年1月31日之前付清总房款10%；同年6月30日前付清总房款的50%，乙方并准备好按揭贷款资料办理按揭手续。乙方需要甲方确认的交付时间和交付标准：2015年6月30日之前交付。交付标准参照预售合同交付统一标准。乙方确定的经营业态和开业时间：快捷酒店。开业时间为甲方交付后半年时间。四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋意向金100,000元，该笔意向金仅为乙方购买此房源的意向金，甲方需向开发商集团确认该房源是否可售。五、甲方确认时间周期为签订本《购房意向书》次日起7个工作日之内。确认完毕，甲方电话通知乙方，乙方携带本意向书、已交纳意向金的凭证及乙方身份证、印章至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，同时乙方依据本意向书支付的意向金转作等额购房款。七、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的意向金不予退还。双方还就其它事项进行了约定。2015年1月16日，原告（乙方）、被告（甲方）又签订《颐高上海街三期商业购房意向书》，约定乙方已选中并决定购买甲方开发的位于临沂市北城新区房屋（以下简称该房屋），该房屋建筑预测面积为665.78平方米，单价为5000元/平方米，暂定意向总价款为3,328,900元，乙方于2015年1月30日之前交付750,000元；2015年6月30日之前付清首付并办理按揭手续。乙方需要甲方确认的交付时间和交付标准：2015年6月30日之前达到进场装修的交付标准。整体三期的交付时间还是按照2015年12月31日；交房标准参照预售合同约定内容以及乙方确定的经营业态和开业时间：办公楼。四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋意向金50,000元，该笔意向金仅为乙方购买此房源的意向金，甲方需向开发商集团确认该房源是否可售，甲方确认周期为签订本《购房意向书》次日起7个工作日之内。确认完毕，甲方电话通知乙方，乙方携带本意向书及其它材料与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，同时乙方依据本意向书支付的意向金转作等额购房款。七、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的意向金不予退还。双方还就其它事项进行了约定。2015年2月5日，被告就涉案商品房的后续装修进行了补充说明，被告的销售经理徐希建在说明上签字并加盖被告销售部的公章。原告于2014年12月29日向被告支付定金50,000元，被告于2015年2月5日向原告出具的房款收据650,000元包括了该定金；原告于同年2月6日向被告支付房款100,000元，合计支付房款750,000元。2015年2月10日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《颐高上海街（三期商铺）认购书》，约定乙方购买甲方开发的颐高上海街三期商铺E112座502号房，建筑面积为665.78平方米，总房款为4,025,972元，乙方在签订本认购协议的同时向甲方支付定金50,000元，作为签署认购商品房之《商品房买卖合同》的担保，乙方已付意向金50,000元自动转为认购金。乙方必须在签订本认购协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，如乙方选择一次性付款的，应在签订《商品房买卖合同》的同时付清全部房款；若乙方选择按揭付款的，应当在签署《商品房买卖合同》的同时付清首付款不低于总房款的50%，并按照银行要求提交全部办理按揭贷款所需的资料。四、乙方应在2015年2月12日前携带本认购协议、定金收据及其它材料到甲方颐高上海街营销中心交纳应交房款，同时签署《商品房买卖合同》。若乙方不按上述期限与甲方签订该买卖合同，乙方支付的定金归甲方，乙方无权要求甲方返还认购金，且本认购协议自2015年2月12日起自行终止，甲方有权将该商品房另行出售，无须事先通知乙方。双方还就其它事项进行了约定。原告未向被告支付定金，双方亦未签订《商品房买卖合同》。被告于2017年10月9日向李涛邮寄《催款函》，称双方签订认购书后，原告仅支付部分款项，剩余房款3,275,972元未能按约付清，且未如期办理按揭贷款。截至2017年10月9日，已构成逾期付款。希望原告于收到本函后5日内前来被告处办理后续付款事宜，并按照年利率12%向出售方支付逾期应付房款的违约金。否则，被告将依据认购书相关约定追究违约责任。被告又于同年11月15日邮寄《认购书解除通知》，称原告至今仍未履行认购书约定内容，原告的行为已构成违约。依据认购书相关约定，本认购书已于2015年2月12日自行终止。依认购书之约定原告应向被告支付相应的违约金并赔偿其它损失。同时，被告亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益。原告方均已收到上述函、通知，但对此未予回应。至法庭辩论终结前，被告未将涉案房屋交付给原告。 一审法院认为，关于被告开发的位于临沂市北城新区独栋房屋，原、被告分别于2014年12月9日签订了《颐高上海街三期E112独栋分层商业购房意向书》，约定原告购买3、4、5层号房屋，于2015年1月16日签订《颐高上海街三期商业购房意向书》约定原告购买五层整层502号房屋，于2015年2月10日签订了《颐高上海街（三期商铺）认购书》，约定原告购买E112座502号房。双方最后签订的认购书应当视为对在先签订的意向书内容的修改，由于原告未完全履行认购书，仅支付部分房款750,000元，剩余房款3,275,972元未能按约付清，并且未如期办理按揭贷款手续，经被告催要后仍未履行，原告在收到被告邮寄的《认购书解除通知》后，未在法定期限内向人民法院提出解除合同不成立的主张，因此认购书已于2015年2月12日自行终止。在先签订的意向书已经不对双方当事人产生法律效力，原告要求被告继续履行2015年1月16日双方签订的《颐高上海街三期商业购房意向书》、签订《商品房预售合同》、交付房屋并支付违约金的诉讼请求，依法不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十四条、第九十六条的规定，判决：驳回原告李涛的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告李涛负担。 二审中，当事人没有提供新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是《颐高上海街三期购房认购书》的效力问题。上诉人李涛主张该《颐高上海街三期购房认购书》并非其真实意思表示，称李涛本人及其父李安亭从未与被上诉人山东颐高置业有限公司在2015年2月5日签订该认购书，该认购书是不真实的。一审诉讼期间，上诉人李涛口头申请对认购书的签名进行笔迹鉴定，但在一审法院指定的期限内未递交书面申请，视为放弃其主张，应当认定《颐高上海街三期购房认购书》是双方当事人真实意思表示，对《颐高上海街三期商业购房意向书》的内容进行了变更。上诉人李涛一审法院起诉请求为：1、判决被告继续履行2015年1月16日双方签订的《颐高上海街三期商业购房意向书》，签订《商品房预售合同》并交付房屋；2、判决被告按已交购房款750,000元的同期银行贷款利息支付违约金，自2015年6月30日起至实际交付房屋之日止；3、案件受理费由被告承担。李涛上诉请求的内容与一审起诉请求内容相同。在双方当事人已经通过《颐高上海街三期购房认购书》对《颐高上海街三期商业购房意向书》进行变更的情况下，上诉人李涛仍然依据变更前的《颐高上海街三期商业购房意向书》要求被上诉人山东颐高置业有限公司继续履行该意向书约定的内容，并按照该意向书确定的交房时间计算违约金，该诉讼主张没有事实依据，依法应当驳回其诉讼请求。上诉人李涛并未依据《颐高上海街三期购房认购书》主张权利，一审判决对《颐高上海街三期购房认购书》是否解除进行审理，超越了当事人诉讼请求范围不当，但是判决结果正确，依法应予维持。李涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元，由上诉人李涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  李兴波 审判员  杨敬国 二〇一九年十二月二十三日 书记员  蒋焕焕