四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1316号 上诉人（原审原告）：李群英，女，1979年8月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：罗德军，男，1979年9月23日出生，汉族，住成都市温江区。 二上诉人委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，1994年8月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原审第三人:中国农业银行股份有限公司威远县支行。住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人:叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，住四川省威远县，系单位员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，1967年8月29日出生，汉族，住四川省威远县，系单位员工。 上诉人李群英、罗德军因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李群英、罗德军向本院上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、导致产权证书无法办理的根本原因在于锦地公司主观上不愿积极解决土地被抵押问题，客观上也未采取任何措施去解决，一审判决对锦地公司逾期未办理不动产权证书的原因认定不清。二、逾期交房违约金从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格且竣工验收合格之日止，原判计算至上诉人实际接受房屋显然错误。三、原判依据合同中的格式条款不支持上诉人要求锦地公司给付逾期办证违约金的判决显然错误。四、农行威远支行是抵押权人，其同意抵押人预售房屋，导致至今不能办理不动产权属证，应当协助办理产权证。 锦地公司未答辩。 农行威远支行述称，其无协助上诉人办理产权证的法定义务，也无协助办证的合同义务，上诉人要求其承担协助办理产权证无法律及事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 李群英、罗德军向一审法院起诉请求：1.判令锦地公司立即为其办理不动产权证书；2.判令锦地公司在其实际取得不动产权证书起支付逾期办证违约金(计算方式：从2017年8月28日起到取得不动产权证书止，每年按已付款的6%计算)；3.判令锦地公司承担逾期交房违约金(从2016年4月3日至取得规划验收合格证止，每年按已付款的6%计算)；4.判令农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书。 一审法院认定事实：2016年3月3日，李群英、罗德军向锦地公司购买其开发的“锦地上城”25栋3单元601号的商品房。双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：李群英、罗德军购买锦地公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”25栋3单元601号的房屋，总房款637897元，第十八条约定：出卖人应当在2016年4月3日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期在90日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十八条第二款约定：转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金。合同签订后，李群英、罗德军向锦地公司支付了购房款。2016年3月9日，锦地公司将案涉房屋交付给李群英、罗德军，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地公司至今未登记取得案涉房屋的权属证明。 一审法院认为，李群英、罗德军与锦地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地公司应当在2015年6月30日前向李群英、罗德军交付该商品房，锦地公司是2015年10月4日将案涉房屋交付给李群英、罗德军，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵。但李群英、罗德军已经收房，应视为锦地公司已交房。对逾期交房违约金，因锦地公司未逾期交房，不存在违约事实，因此，对该请求，不予支持。关于合同约定锦地公司应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。锦地公司未在该期限内取得案涉商品房的权属证明，办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故李群英、罗德军诉讼请求锦地公司立即为其办理不动产权证书，不予支持。关于李群英、罗德军请求锦地公司在其取得不动产权证书之日起支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之次日起向买受人支付。”即出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，李群英、罗德军也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该诉讼请求，不予支持。关于李群英、罗德军请求农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书，因农行威远支行相对于锦地公司是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对李群英、罗德军设定办证障碍，不应当承担协助办证义务。对农行威远支行辩称中主张，请求宣布双方签订的商品房买卖合同无效，判决李群英、罗德军协助其处置抵押房产，判决李群英、罗德军承担其本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，本案不予处理，农行威远支行可另行主张权利。锦地公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:驳回李群英、罗德军的诉讼请求。案件受理费减半收取775元，由李群英、罗德军负担。 二审中，双方均未提交新证据。 经审理查明，《商品房买卖合同》约定锦地公司应于2016年4月3日前交付商品房，其实际交房日期是2016年3月9日。原判本院认为部分载明的时间系笔误。 其余事实，与原判查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为锦地公司是否应当支付逾期交房违约金、锦地公司是否可以立即为李群英、罗德军办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金、农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务。 一、关于锦地公司是否应当支付逾期交房违约金的问题 《商品房买卖合同》约定锦地公司应于2016年4月3日前交付商品房，其实际交房日期是2016年3月9日，并代收了维修基金、办证、契税等费用，虽该商品房未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵。但李群英、罗德军已经收房，应视为锦地公司已交房。因锦地公司未逾期交房，故其不应承担支付逾期交房违约金的违约责任。李群英、罗德军的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于锦地公司是否可以立即为李群英、罗德军办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金的问题 《商品房买卖合同》约定因锦地公司原因，李群英、罗德军未能在商品房交付之日起收房后365个工作日内取得房屋所有权证书，李群英、罗德军不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地公司按日计算支付己付房款万分之零点一的违约金。合同履行中，锦地公司存在因其原因致使李群英、罗德军未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故李群英、罗德军主张锦地公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，李群英、罗德军也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该上诉请求，本院亦不予支持。 三、关于农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务的问题 锦地公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，李群英、罗德军与锦地公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。李群英、罗德军也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，李群英、罗德军的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由李群英、罗德军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  覃 棱 二〇一九年十二月十六日 书记员  吴 倩