河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初32277号原告：郑保堂，男，1990年2月4日出生，汉族，地址河南省沈丘县。委托诉讼代理人：沈欣，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：任勇，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告：郑州健达房地产有限公司，统一社会信用代码：914101007126593138，住所地：郑州市洁云路8号。法定代表人：贾长贵，总经理。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈坤，河南舒展律师事务所实习律师，特别授权。原告郑保堂与被告郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任勇、被告委托代理人习正乔、陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑保堂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告郑州健达房地产有限公司向原告支付逾期交房违约金暂为38037.61元（以570279元为基数，按照日万分之一的利率计算违约金，自2017年6月1日起至涉案房屋具备合同所约定的交付条件之日止，暂计算至2019年3月30日）；2.依法判令被告郑州健达房地产有限公司向原告支付逾期房屋首次登记违约金暂为13743.72元（以570279元为基数，按照日万分之一的利率计算违约金，自2018年8月1日起至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止，暂计算至2019年3月30日）；3.依法判令被告向原告赔偿地暖安装费6000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月11日，原告为购买房屋，与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称原合同），约定被告应于2016年5月31日前交房，但被告未能按期交房。为此，2016年6月14日，原、被告双方签订一份补充协议和一份《商品房买卖合同》（以下简称网签合同）。补充协议约定：1、新的交房日为2017年5月31日，之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（总房款）的日万分之一；……3、地暖入户铺设完毕，交房时打压试验。如有问题，两个月内修复；4、本协议生效后原合同作废，本协议即成为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。本协议与《商品房买卖合同》有冲突的条款，以本协议为准。已备案登记的合同编号为GX16002494353《商品房买卖合同》（即网签合同）第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工本案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金”。后原告履行了全部约定义务，但被告至今没有交付房屋，也未给原告安装地暖。根据补充协议，被告应当向原告赔偿地暖安装费和自2017年5月31日起的逾期交房违约金，根据网签合同附件四的约定，被告还应当向原告支付逾期首次登记违约金。综上，被告的行为存在严重违约，已经极大地侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告健达公司辩称：一、关于逾期交房问题，逾期交房的部分违约金不应得到支持。1、被答辩人的违约金计算标准有误。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》在第九条约定了答辩人逾期交房的违约金为万分之0.1，虽然答辩人在2017年9月10向全体业主的公开致信中承诺：“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，但是在2018年1月1日之前的违约金计算标准应为日万分之0.1，而不是日万分之一。2、被答辩人的违约金计算时间有误。第一，2015年6月至2017年6月是答辩人建设涉案项目--西湖颐城小区的主要建设工期，在该期间，为治理大气污染，给民众创造良好生活环境，河南省、郑州市、高新区三旗政府及相关主管部门多次发文，要求相关行业（包含在建建筑施工工地）停工治理。根据政府文件要求进行的统计数据显示，2016年被告工程停工天数是29天；2017年1月至5月停工30天，由于政府行为导致的停工行为属于不可抗力，同时也是政府实施重大城市规划、进行城市治理的措施之一，按答辩人被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第5款的约定，交房日期应当相应顺延59天。第二，答辩人在2018年4月20日向被答辩人下达了《移交房屋告知书》，2018年5月1日被答辩人已向物业交纳了装修押金、物业费及垃圾清运费，故被答辩人在2018年5月1日已经实际入住，且该小区基本入住条件齐备。因此，自2018年5月1日后，被答辩人不存在任何损失，被答辩人自2018年5月1日之后主张的逾期交房违约金不应得到支持。3、答辩人已向被答辩人实际支付了违约金2504元，应当从违约金中扣除答辩人已经支付的2504元。2018年5月13日，答辩人与被答辩人签订的《违约金冲抵协议》约定了用违约金冲抵物业费及垃圾清运费，且答辩人已经按照协议约定冲抵了2018年5月1日至2019年4月30日的物业费2054元及垃圾清运费450元，两项共计2504元。因此，应当从违约金中扣除答辩人已经支付的2504元。二、关于初始登记问题，初始登记违约金不应得到支持。商品房买卖合同附件四第六条虽然约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料，报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐，未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。但在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，合同中约定的房屋初始登记自始不能履行，因此被答辩人依据该条款主张答辩人承担违约金不应得到支持。另外本案由于施工单位的原因造成迟延交房，被告按照合同约定已经承担了逾期交房的违约金，不能因一个违约行为让被告承担双重的违约金，也不符合民事诉讼法公平公正的基本原则，因此原告主张的房屋初始登记的逾期违约金不应得到支持。三、被答辩人主张为涉案房屋安装地暖的请求，应依法驳回。涉案项目的采暖系统设计图纸显示该项目的采暖系统必须采用暖气片供暖的方式，而不能采用地暖供暖的方式，关于安装地暖的约定不具备履行条件，且答辩人已经按照设计图纸安装了暖气片，实现了房屋供暖，因此被答辩人的该项诉讼请求应当依法驳回。综上所述，逾期交房违约金的计算标准在2018年1月1日之前按照日万分之0.1，逾期交房违约金的起算时间应顺延59天，并截止2018年5月1日之后不再计算违约金。应当扣除答辩人已实际支付的违约金2504元，并依法驳回其他诉讼请求。经审理查明：2016年6月14日，原告作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份，购买健达置业开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路商品房××套，总房款为570279元。健达公司应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。被告健达公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，约定《商品房买卖合同》约定的（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一，此项违约金支付方式为现金或者转账支付，支付日期为交房后一个月内。原告支付购房款后，健达公司分别于2016年12月5日、开具发票一张，显示西户颐城（预收款）570279元。涉案房屋2017年6月26日竣工。2018年4月20日被告通过郑州西西湖物业服务管理有限公司张贴《移交房屋告知书》通知收房，原告在业主签名处签名确认，2018年5月1日原告收房。2018年5月1日，原告与健达公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司达成三方协议，约定原告用被告认可的逾期交房违约金冲抵物业管理费、垃圾清运费。同日，被告健达公司向原告出具物业费收据、垃圾清运费收据两份，金额分别为2054元，450元。2017年9月10日，被告发布《致全体业主的一封信》载明：保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，不再办理房屋所有权初始登记，改由国土部门进行登记，发放不动产权证书。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、发票、《致全体业主的一封信》、《移交房屋告知书》及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的有效合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与健达公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由原告占有，房屋交付行为事实上已完成，原告主张交房后的逾期违约金，本院不予支持。对于违约金的计算依据，《商品房买卖合同》补充协议明确约定2017年5月31日之后的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一，故被告应当按照合同约定支付自逾期交房之次日至原告实际收房之日止的违约金，即自2017年6月1日至2018年5月1日逾期交房违约金19047元（570279元×334日×0.01%＝19047元）。原告与健达公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司于2018年5月1日达成三方协议，以物业费和垃圾清运费冲抵逾期交房违约金，健达公司主张2018年5月1日至2019年4月30日的物业费2054元、垃圾清运费450元实际已冲抵逾期交房违约金，因原告未提供证据证明其支付了该部分费用，故健达公司要求将该部分费用冲抵逾期交房违约金的理由成立，该笔费用应从交房违约金中扣除。被告辩称因政府原因导致停工造成逾期交房，证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求支付逾期房屋首次登记违约金的问题，违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。本案中，考虑到不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，原告主张的违约金标准过高，本院酌定按日万分之0.6的标准计算至房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止。关于原告要求被告郑州健达房地产有限公司赔偿地暖安装费6000元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分理由成立，本院相应予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑保堂逾期交房违约金16543元；二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑保堂逾期报送房屋首次登记材料违约金（以570279元为基数，按照日万分之0.6的标准自2018年8月1日计算至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止）；三、驳回原告郑保堂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取629元，原告郑保堂承担451元，被告郑州健达房地产有限公司承担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇一九年十二月三十日书记员  张天元