广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异1141号 案外人：胡圣羽，男，1994年7月5日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艳，广东中大圣律师事务所实习律师。 申请执行人：包映霞，女，1978年10月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：广州市南大房地产开发有限公司。住所地：广州市白云区三元里大道1220号之二101房。 法定代表人：吴林。 本院在执行申请执行人包映霞与被执行人广州市南大房地产开发有限公司借款合同纠纷一案【案号：（2018）粤01执4962号】过程中，案外人胡圣羽对查封广州市白云区三元里大道1222号A栋1504房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月9日举行了听证。现已审查终结。 案外人胡圣羽请求：解除对广州市白云区三元里大道1222号A栋1504房屋的查封。事实与理由：一、胡圣羽在涉案房屋查封前签署了合法有效的书面买卖合同。2014年7月5日，胡圣羽以及胡圣羽的父亲胡爱兵作为共同买受人与广州市南大房地产开发有限公司签订《【骏御华庭】认购书》，2014年7月27日又签订了《商品房买卖协议》向广州市南大房地产开发有限公司购买涉案房屋，该协议约定了房屋的具体位置、单价、面积、总价、价款交付方式和房屋交付方式等，具备了商品房买卖合同所应具备的主要内容，胡圣羽购买涉案房屋交纳了全部房款，广州市南大房地产开发有限公司也履行了交房的义务，是双方权利义务的真实体现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》规定，属于合法有效的书面买卖合同。二、胡圣羽已经按照合同约定支付了全部的房屋价款。按照《认购书》约定一口价为1335333元。根据胡圣羽提供的收据、POS单、银行流水显示，截止2014年7月27日，胡圣羽已向广州市南大房地产开发有限公司支付全部房屋价款1335333元（2014年7月5日支付100000元；2014年7月27日支付1235333元），也就是说，在法院查封涉案房屋（2018年11月19日）前，胡圣羽已经按照合同约定支付了全部的房屋总价款。三、胡圣羽在人民法院查封前已经合法占用使用该不动产。2014年11月30日胡圣羽接收涉案房屋并入住，一直居住至今。四、所购买商品房系用于居住且胡圣羽名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，胡圣羽符合法定情形，胡圣羽的权利能够排除执行，法院应解除对涉案房屋的查封，依法保护胡圣羽的合法权益。 案外人胡圣羽向本院提交了以下证据：1.【骏御华庭】认购书；2.收款收据、POS单；3.中国农业银行银行卡交易明细清单；4.《商品房买卖协议及补充协议》；5.骏御华庭赠送管理费确认书；6.广东增值税电子普通发票；7.查询证明；8.广州市不动产登记查册表；9.结婚证；10.证明；11.住宅使用说明书；12.骏御华庭防火责任协议书；13.骏御华庭业主手册（管理规约）；14.住宅质量保证书（A栋）；15.协议，16.水费清单；17.中国农业银行银行卡交易明细清单；18.胡爱兵、曾红艳个人名下房地产登记情况查询证明。 本院查明，关于包映霞与广州市南大房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2018年8月14日作出（2018）榕仲裁字第230号裁决书，裁决：一、广州市南大房地产开发有限公司应于本裁决作出之日起10日内向包映霞偿还借款本金4500000元及暂计至2018年2月28日的利息3169001元，之后的利息以欠款本金为基数，按照月利率2%的标准，计至广州市南大房地产开发有限公司实际还清欠款本金之日止；二、广州市南大房地产开发有限公司应于本裁决作出之日起10日内向包映霞赔偿律师代理费损失50000元。上述裁决生效后，因广州市南大房地产开发有限公司未履行生效裁决确定的义务，根据包映霞的申请，本院于2018年10月12日以（2018）粤01执4962号立案执行。执行过程中，本院于2018年11月19日轮候查封了涉案房产。本院于2018年11月27日作出（2018）粤01执4962号执行裁定书，裁定：本院（2018）粤01执4962号案终结本次执行程序。 广州市白云区人民法院于2018年7月13日以(2018)粤0111执344、346、347号执行案查封涉案房产，并于2019年9月12日以(2018)粤0111执344、346、347号协助执行通知书及执行裁定书解封涉案房产。本案遂由轮候查封状态转为正式查封涉案房产。 另查明，2014年7月5日，广州市南大房地产开发有限公司与胡爱兵签订【骏御华庭】认购书，胡爱兵认购位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋1504单元，建筑面积为53.61平方米，认购价为1335333元。2014年7月27日，广州市南大房地产开发有限公司作为甲方，胡爱兵、胡圣羽作为乙方，双方签订《商品房买卖协议》，约定：胡爱兵、胡圣羽购买广州市白云区三元里大道1222号（自编A栋）1504房，建筑面积共53.6063平方米，总金额为1335333元。胡爱兵、胡圣羽采取分期付款的方式支付房款：（1）第一期：在2014年7月5日前，支付全部房价款的7%金额（人民币）100000元；（2）第二期：在2014年7月27日前，支付全部房价款的93%金额（人民币）1235333元。第十九条：双方同意选择以下方式为胡爱兵、胡圣羽办理《房地产权证》：甲乙双方同意，在本协议签订之日起，甲乙双方暂不签订该单元的《商品房买卖合同》、不办理合同备案及不办理将该物业的产权转移登记至乙方名下的手续。直到乙方向甲方提交符合广州市国土资源和房屋管理局关于购买广州市商品住宅规定所需的《广州市个人所得税完税证明》原件或《广州市社会保险参保证明》原件或《广东省直社会保险参保证明》原件后，甲方再与乙方签订该单元的《商品房买卖合同》、办理合同备案及办理将该物业的产权转移登记至乙方名下的手续。如广州市国土资源和房屋管理局有最新规定，乙方则按最新规定提供上述相关资料。甲方收到上述原件后与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应当在合同签订后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方在签署《商品房买卖合同》后210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。2014年7月5日、2014年7月27日，曾红艳通过其名下银行账号62×××12账户向账户为44×××86分别支付购房款100000元、1235333元。2014年7月27日，广州市南大房地产开发有限公司向胡爱兵、胡圣羽开具了全额房款收款收据，金额为1335333元。 2018年4月25日，胡爱兵作为甲方，胡圣羽作为乙方，广州市南大房地产开发有限公司作为丙方，三方签订《协议》，达成以下协议：一、甲方自愿将甲方、乙方共同向丙方广州市南大房地产开发有限公司购买广州市白云区三元里大道骏御华庭1222号1504房屋，而签订的《骏御华庭认购书》（2014年7月5日订立）、《商品房买卖协议》（2014年7月27日订立）中的全部权利和义务概括性一并转让给乙方，乙方表示同意接受，自本协议生效之日，乙方享有《认购书》、《商品房买卖协议》中的全部权利义务。二、丙方对甲方将《认购书》、《商品房买卖协议》中的全部权利和义务概括性一并转让给乙方表示同意，无任何异议。三、乙方、丙方按照《认购书》、《商品房买卖协议》中的约定继续履行。四、本协议是《认购书》、《商品房买卖协议》的补充协议，《认购书》、《商品房买卖协议》中与本协议不一致的地方以本协议为准。五、本协议自各方签字或盖章后生效，协议一式三份，甲乙丙方各执一份，具有同等法律效力。 2019年10月17日，曾红艳出具《证明》：我丈夫胡爱兵及儿子胡圣羽共同向广州市南大房地产开发有限公司购买位于广州市白云区三元里大道骏御华庭1222号1504房屋。2014年7月5日，通过曾红艳的农业银行账户向广州市南大房地产开发有限公司支付100000元。2014年7月27日，通过曾红艳的农业银行账户向广州市南大房地产开发有限公司支付1235333元。上述两笔款项共计1335333元是作为胡爱兵、胡圣羽共同购买广州市白云区三元里大道骏御华庭1222号1504房屋的购房款。 又查明，涉案房产为位于广州市白云区三元里大道1222号1504房(房产登记号：2015登记字1514156号)，登记的权属人为广州市南大房地产开发有限公司。 本院认为，本案争议的焦点在于是否应当解除涉案房屋的查封。胡圣羽认为其对涉案房产享有实体权利。对此，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。胡圣羽主张于2014年已购买涉案房屋，但是至今涉案房屋未办理销售合同备案，不合常理，胡圣羽与广州市南大房地产开发有限公司之间交易的真实性不得而知。其次，胡圣羽主张2014年已经购买涉案房产、实际占有房产，但至今未能提交购房发票，也未能提交收楼手续证明等。再次，胡圣羽亦未能提交充分的水电费单据，证明其实际居住情况，本案存在疑点。胡圣羽主张其对涉案房屋享有实体权利可以排除执行，理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人胡圣羽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谢欣欣 审判员  胡伟东 审判员  李小明 二〇一九年十二月三十日 书记员  宋兰兰                                                                                                                                                                陈燕霞