江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10270号上诉人（原审被告）:南京绿地锦峰置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路6号。法定代表人：许峰华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张浩，男，1987年11月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冉文春子，江苏君劭律师事务所律师。上诉人南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张浩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人按照银行同期贷款利率标准向被上诉人计付利息损失；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉商品房预售合同无效没有事实依据。1、双方没有签订过任何商品房买卖合同文件，被上诉人提交的《收据》并非合同文件，未载明合同基本条款。2、双方仅达成《定向开发合同》的预约，不能被认定为商品房预售合同，也不应被认定无效。3、其他判例均不应作为本案裁判的依据或参考。二、一审判决上诉人承担同期贷款利率三倍利息损失，没有法律依据。1、上诉人不存在欺诈行为，被上诉人亦未就此举证。2、被上诉人仅有一倍利息的实际损失，且应当按照过错责任进行分担。综上，一审法院查明事实不清、适用法律不当，依法应予纠正。恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。张浩辩称：一、上诉人与被上诉人系商品房预售合同关系。1、被上诉人在一审中提供的相关证据表明，双方就合同当事人名称、标的物指向、款项等具体明确，且上诉人已收到被上诉人1900175元房款，双方已形成商品房预售合同关系。2、上诉人主张双方系预约合同关系，与事实不符。二、上诉人未取得商品房预售许可证，致使双方合同无效。三、一审判决对双方当事人过错认定适宜。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张浩向一审法起诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同无效；2、绿地公司返还张浩购房款1900175元；3、绿地公司向张浩支付赔偿金1900175元；4、本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：2018年2月13日，绿地公司领取一份《建设工程规划许可证》，经南京市规划局同意后，准备在南京市鼓楼区地块（地下部分）建设“配套停车场（库），其它辅助设施，大中型商场，”总面积23677.8平方米。在领取上述《建设工程规划许可证》之前，绿地公司开始销售有关地下商铺。2017年6月29日，张浩为购买商铺，向绿地公司支付两笔款项，金额分别为1053842元及846333元，合计1900175元。绿地公司出具收据两份，收据中记载的两笔款项付款内容分别为：绿地紫金中心C号地块负一层1069、1070室定制款。收据中加盖有方章，方章内容为：“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退。”一审庭审中，张浩表示，双方曾签订一份房屋买卖合同，该合同被绿地公司收走，现请求确认该合同无效。绿地公司对此予以否认，明确表示双方并未签订任何房屋买卖合同，绿地公司收取张浩商铺的定制款，表明双方形成定向开发合同的预约合同，而不是商品房预售合同。绿地公司同时表示，同意解除双方的预约合同，并返还张浩定制款1900175元。张浩支付上述款项时，案涉商铺正处于在建状态。至本案诉讼时，绿地公司并未取得案涉商铺的预售许可证明。张浩当庭主张，其交纳的购房款属于定金，购买商铺时，绿地公司并未告知张浩未领取预售许可证，其也未向绿地公司询问是否领取预售许可证明。一审法院另查明，与本案案情相似的张卉、杨筱红、潘颖等人诉绿地公司的案件中查明，张卉、杨筱红、潘颖等人支付购买商铺款项后，绿地公司均以收取定制款的方式出具收据，收据的形式与本案相同。上述案件生效判决均确认，张卉、杨筱红、潘颖与绿地公司之间形成房屋买卖合同关系[案号：（2019）苏01民终4654号、（2019）苏01民终3973号]。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张浩主张其与绿地公司签订过一份房屋买卖合同，绿地公司对此予以否认。张浩就该主张未提供证据予以证明，一审法院对张浩的上述主张不予确认，故张浩要求确认该份房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。张浩支付购买商铺的款项后，绿地公司向张浩出具了收据。虽然收据仅记载了款项金额及商铺位置等信息，且明确款项为定制款，但结合相似案件查明事实可以确认，绿地公司在实际经营中，通过收取定制款的形式对正在建设中的商铺进行预售，定制款即为购房款。因此，张浩、绿地公司之间形成商品房预售合同关系。在未领取预售许可证明的情况下，张浩、绿地公司之间的商品房预售合同无效。绿地公司收取张浩的购房款并未明确为定金，张浩认为款项为定金并要求双倍返还的主张没有事实依据，一审法院不予支持。无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的的，应当各自承担相应的责任。绿地公司当庭表示同意返还张浩定制款1900175元，一审法院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，张浩、绿地公司之间的商品房预售合同为无效合同，双方对此均存在一定过错，相比较张浩作为购房人未尽审核义务的过错而言，绿地公司作为房地产开发企业明知未取得商品房预售许可证明，仍违反法律规定隐瞒事实对外公开销售，其过错情形更为严重。结合双方的过错程度以及张浩的损失情况，一审法院酌定绿地公司以收到张浩实际购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，赔偿张浩相应损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地公司于判决生效之日起十日内返还张浩购房款1900175元，并赔偿张浩利息损失（以1900175元为基数，自2017年6月29日超至款项实际支付之日止，按银行同期贷款利率三倍计算）。二、驳回张浩的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取18601.5元、保全费5000元，合计23601.5元，由张浩负担5146.5、由绿地公司负担18455元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审另查明，本案一审中，被上诉人张浩陈述，上诉人绿地公司收取的定制款1900175元为案涉两间商铺总房款的30%，而绿地公司对此未予认可。经查：案外人杨筱红、潘颖与绿地公司在一审法院的（2018）苏0106民初14410号案件审理中，一致确认“已收取的定制款是房屋总价款的30%”。另，案外人陈加刚与绿地公司在一审法院的（2018）苏0106民初9542号案件审理中，陈加刚提供《定制开发合同》，约定“乙方应于2017年9月18日前交纳房屋定制开发费用的30%，即485812元”。结合当事人陈述及前述证据及事实，本院认定，张浩主张该1900175元定制款系总房款30%的意见成立，双方之间针对案涉两间商铺总价款应确定为6333916.67元（1900175元÷0.3）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据被上诉人一审提交的两张收据的内容来看，双方当事人名称、两间商铺具体坐落具体明确，现两间商铺交易总价亦能确定，因此，上诉人与被上诉人就该绿地紫金中心C号地块负一层1069室、1070室商铺的买卖已达合意，双方合同成立，一审认定双方之间已形成商品房预售合同关系，具有事实依据，符合法律规定。上诉人主张，其与被上诉人之间为预约合同关系，本院不予支持。根据本案现有证据来看，尚不足以认定上诉人对未取得商品房预售许可证明事实存在故意隐瞒行为，但上诉人明知其未取得预售许可证明仍违反法律规定对外进行销售，主观恶意明显，故一审法院酌定上诉人以收到被上诉人的购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，判决上诉人向被上诉人赔偿相应的损失并无不当。综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由上诉人绿地公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇一九年十二月二十六日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕