四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初4048号 原告：梁升，男，1997年1月7日生，汉族，四川省安岳县人，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：罗军(特别授权)，四川强德律师事务所律师。 被告：朱纯丽，女，1968年12月11日生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：闻学群，四川经和璧律师事务所律师。 第三人：唐志刚，男，1975年9月29日生，汉族，四川省安岳县人，住四川省安岳县。 第三人：王香，女，1980年12月19日生，汉族，四川省安岳县人，住四川省安岳县。 原告梁升与被告朱纯丽，第三人唐志刚、王香执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁升及其委托诉讼代理人罗军，被告朱纯丽及其委托诉讼代理人闻学群到庭参加了诉讼。第三人唐志刚、王香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告梁升向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于资阳市安岳县某住房的强制执行，并解除对上述住房的查封、拍卖；2.判决确认原告与第三人唐志刚、王香于2018年9月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效，并确认诉讼请求第1项所述房屋归原告所有；3.判决第三人唐志刚、王香立即协助和配合原告办理诉讼请求第1项所述房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告朱纯丽承担。事实和理由：2018年9月17日，原告与第三人唐志刚、王香（二人系夫妻关系）签订《房屋转让协议书》，约定第三人唐志刚、王香自愿将其所有的位于资阳市安岳县某住房以57.38万元的价格出卖给原告。合同签订后，原告向第三人唐志刚、王香付款54.38万元，剩余3万元待第三人唐志刚、王香协助原告办理产权过户手续后再支付。因该房屋尚未取得产权证书，第三人承诺在取得房屋产权证书后立即协助原告办理过户手续。同时，第三人向原告交付了案涉房屋并协助原告办理了该房屋的水电气等过户手续。原告接收房屋后即进行了装修，并于2018年10月搬入居住至今。2019年7月18日，案涉房屋进行了产权登记。原告得知后，遂于2019年8月初与第三人唐志刚、王香共同到安岳县房管局办理过户手续，原告才发现该房屋已被内江市东兴区人民法院查封并准备进行拍卖。2019年9月17日，原告提出执行异议，随即被法院驳回。原告认为，其与第三人签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告已支付百分之九十以上的房款，并愿意将剩余房款交付法院执行，原告实际占有使用案涉房屋至今，且未办理过户手续并非原告过错。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告朱纯丽辩称：1.因案涉《房屋转让协议书》的签署人和房款支付人系梁文伦并非梁升，且梁文伦的行为无梁升书面委托，加之梁升未在该协议书上签字，故该协议书未生效。2.因原告所述在公证处卖房等内容并无证据证明，合同约定无需装修但原告仍进行了装修等原因，被告合理怀疑第三人与原告恶意串通买卖房屋，以达到转移财产的目的，故该协议无效。3.原告诉讼请求并非排除执行标的执行，且请求解除对房屋的查封、停止拍卖等也与法律规定不符合，应予驳回。4.原告在2018年7月18日起至2019年8月3日止的长时间内未过户，其自身存在过错，且原告并非支付第三人54.38万元房款，而是支付48.38万元房款，故应驳回原告的诉讼请求。 第三人王香述称：认可原告的诉讼请求，房屋买卖是真实的，案涉《房屋买卖协议书》是公证处提供的模版，双方在公证处签的协议。 第三人唐志刚未到庭发表意见，视为放弃相应诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的身份信息证据、《商品房买卖合同》《不动产权证书》，被告提交的（2019）川1011执异44号《执行裁定书》，本院予以确认并在卷佐证，对其证明目的在后文予以综合认定。对有争议的证据，本院分析认定如下： 一、对原告提交的证据： 1.《执行异议申请书》、（2019）川1011执异44号《执行裁定书》，拟证明原告起诉符合法律规定。被告质证：该申请书与诉状签名不一致，且原告住址与第三人住址一致。 2.《房屋转让协议书》、农村信用社转账凭证、工商银行转账凭证、自动柜员客户凭条、购房款收条，拟证明原、被告之间房屋买卖关系合法，且原告已支付第三人54.38万元房款，被告申请查封案涉房屋时，第三人已将案涉房屋出卖给原告。被告质证：对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为案涉协议并未生效，付款人并非梁文伦。 3.物业公司证明、天然气更名申请、燃气费发票、水费收据、物业费交款单、电费收据、杨某当庭证词，拟证明第三人已将案涉房屋交付原告，原告已实际占有使用案涉房屋等内容。被告质证：对该组证据的三性有异议，认为装修约定不真实，水电气费等交纳不符合交易习惯，且证人陈述与协议不一致，达不到证明目的。 4.装修协议、授权委托书、房屋信息查询情况表，拟证明原告对案涉房屋进行了装修，原告及其父亲并无其他房产。被告质证：对该组证据三性均有异议，无装修款支付收据不认可，委托书系执行异议委托并未购房委托，不认可证明目的。 第三人王香对原告提交的以上证据及证明目的均无异议。 5.安岳县公证处公证员唐某和原告父亲梁文伦分别出具的《情况说明》及身份证复印件各2份，拟证明梁升委托梁文伦购买第三人房屋，并共同到公证处办理公证，因房屋尚未取得产权而无法公证等内容。被告质证：证人未出庭作证，缺乏真实性，也达不到证明目的。第三人在复庭审理中未到庭质证。 二、对被告提交的证据： 1.（2018）川1011民初809号民事调解书、（2018）川1011执1123号执行裁定书及协助执行通知书、（2018）川1011执1124号执行裁定书、（2018）川1011民初808号裁定书，拟证明唐志刚与朱纯丽、程林案的诉讼执行情况，以及第三人隐瞒财产，并与原告恶意串通买卖案涉房屋等内容。原告质证：部分文书无原件，对真实性持保留意见，且其购买案涉房屋时，房屋并未取得产权，故该组证据不能达到证明目的。第三人王香对被告提交的以上证据均无异议，但认为其出卖房屋是在执行之前，且其和原告系因买房才认识，之前双方并不认识，故不存在恶意串通的可能，不认可证明目的。 2.梁升、王香、左承芬银行流水，拟证明原告实际支付购房款金额为48.38万元和第三人王香有逃避执行债务的行为等内容。原告质证：对真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。第三人在复庭审理中未到庭质证。 三、对第三人王香提交的证据。 微信聊天记录（当庭出示手机微信聊天记录，庭后截图入卷），该证据显示：2018年9月17日，王香将《房屋买卖协议》拍照发送给原告一方等内容。原告对该证据无异议。被告对该证据三性均有异议，认为该证据未体现案涉房屋买卖系经过司法局和公证处。 对上述证据，本院认为： 原告提交的第1组、第2组、第3组以及第4组的装修协议证据能够相互印证，应具备真实性、关联性、合法性，本院予以采信，对其证明目的在后文予以综合认定。对原告提交的第4组证据授权委托书、房屋信息查询与本案无关联性，不予采信。对第5组证据，证人未出庭作证，真实性无法核实，不予采信。 对被告提交的第1组证据，均系本院司法文书，应具备真实性，本院予以采信，对其证明目的在后文予以综合认定。对被告提交第2组证据，梁升和王香银行流水，具备真实性、合法性、关联性，予以采信。对左承芬银行流水，与本案无关联性，不予采信。 对第三人王香提交的微信聊天记录，本院认为，该证据系第三人当庭在手机上查找微信原始聊天记录后提交，应具备真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 综上，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，原告梁升欲购买房屋一套，后通过杨某等人与第三人唐志刚、王香（二人系夫妻关系）取得联系。2018年9月2日，原告与第三人唐志刚、王香达成购房协议，并委托其父亲梁文伦向第三人支付购房定金1万元。同月17日，原告梁升委托其父梁文伦与第三人唐志刚、王香签订《房屋转让协议书》，约定：1.唐志刚、王香自愿将其所有的位于资阳市安岳县的房屋出卖给梁升，房屋面积112.94平方米，《商品房买卖合同》编号2016002115；2.转让房屋总价57.38万元，包括购房款、契税、水电气开户费等；3.转让款分两次支付：协议生效时支付52.38万元，剩余5万元在房屋产权转移登记到梁升名下当日一次性支付。协议签订后，原告梁升于当日向第三人王香转账支付购房款48.38万元，并委托其父梁文伦向第三人唐志刚现金支付4万元。同日，第三人向原告交付了案涉房屋。此后，原告办理了案涉房屋的物业业主信息变更、水电气用户信息更名手续，并交纳了相应费用。2018年9月26日，原告委托冷某勇对案涉房屋进行装修，装修项目为衣柜3个、酒柜1个、鞋柜1个、床1个等，总价款为1.896万元。房屋装修完毕后，原告搬入案涉房屋居住至今。 朱纯丽与唐志刚租赁合同纠纷一案，双方于2018年2月14日达成调解，本院于同日出具（2018）川1011民初809号民事调解书。因唐志刚逾期未履行，朱纯丽于2018年10月9日向本院申请强制执行，要求唐志刚给付其租赁费97888元。2018年11月15日，本院向安岳县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求将案涉房屋查封。2019年7月23日，安岳县不动产登记中心将查封送达回执返回本院。2019年8月初，原告得知案涉房屋已办理转移登记后，遂与第三人唐志刚、王香共同到不动产登记中心办理过户手续，并于2019年8月6日支付唐志刚购房款1万元。因房屋被查封，过户未果，原告遂于2019年9月17日向本院提出执行异议，本院于2019年9月23日作出（2019）川1011执异44号执行裁定书，裁定驳回梁升的异议请求。原告梁升不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明,案涉房屋系第三人唐志刚、王香于2016年3月17日向安岳县三力房地产开发有限公司购买，该房屋为期房，于2019年7月18日办理不动产权，不动产权号为：川（2019）安岳县不动产权第0007226号。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《房屋转让协议》是否生效、无效？2.如生效且有效，原告的各项诉讼请求是否应支持？ 关于争议焦点1：案涉《房屋转让协议》是否生效、无效问题。被告辩称因梁升未在《房屋转让协议》上签字，且无对梁文伦的书面委托，故该协议未生效。本院认为，案涉《房屋转让协议》载明的受让人为“梁升”，在合同签订当日，梁升本人通过其银行账户直接向第三人王香转账支付了购房款48.38万元，且在收房后，梁升也以房屋所有人名义进行了装修、交水电气费等事宜，故梁升的上述行为应视为对其父亲梁文伦代签《房屋转让协议》的承认，故案涉《房屋转让协议》应已生效。被告辩称原告与第三人恶意串通购买案涉房屋，故该协议应无效。本院认为，被告所举证据均系司法文书或银行流水，并不足以证明原告与第三人恶意串通买卖案涉房屋，且即使能从银行流水推断第三人有逃避债务的嫌疑，但“恶意串通”系双方行为，也不足以证明原告有恶意串通的行为，故其辩称理由不成立，该协议应属有效。 关于争议焦点2：原告的各项诉讼请求是否应支持问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，现结合查明事实对原告是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益进行分析：首先，时间顺序方面，原告梁升与第三人签订案涉《房屋转让协议》，并交付案涉房屋的日期为2018年9月17日，而朱纯丽申请执行的时间是2018年10月9日，可见，案涉协议签订和房屋交付时间均在本院查封之前。其次，房款支付方面，原告已实际支付第三人54.38万元房款，且同意按照法院要求将剩余房款交付执行。第三、未过户过错方面。因第三人出卖给原告的房屋系期房，签订案涉《房屋转让协议》时并未进行转移登记，无法过户，故原告无过错。在2019年7月18日进行转移登记后，原告于2019年8月初与第三人共同到不动产登记部门过户，算上房地产公司通知第三人，原告再得知该消息，并与第三人共同商议办理过户的时间，原告对过户事宜并无迟延，其也无过错。综上，原告应享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益，本院对原告提出的立即停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，予以支持；对其请求的解除对上述住房的查封、拍卖的诉讼请求，并非在审判程序处理，不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第三款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，因已认定原告享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益，故本院对原告提出确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，予以支持；对原告提出的确认案涉《房屋转让协议书》合法有效的诉讼请求，其请求不符合执行异议之诉相关法律规定，不予支持。对原告提出的判决第三人唐志刚、王香立即协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记的诉讼请求，其请求不符合执行异议之诉相关法律规定，不予支持，原告可另行主张权利。 第三人唐志刚、王香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法承担缺席审理的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于安岳县某处的房屋[不动产权号：川（2019）安岳县不动产权第****号]； 二、确认位于安岳县某处的房屋[不动产权号：川（2019）安岳县不动产权第****号]归原告梁升所有； 三、驳回原告梁升的其他诉讼请求。 本案受理费7090元，由被告朱纯丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  李远春 审判员  王 杰 审判员  田 茜 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈洪进