广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4350号原告（反诉被告）深圳市耶路心田国际教育有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道腾龙路152号润达圆庭三楼3143铺，统一社会信用代码91440300MA5EN32N30。法定代表人史明颖。委托代理人吴秀铃，广东普发律师事务所律师。委托代理人苏凯，广东普发律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市品翰龙城文化发展有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道中梅路润达圆庭花园商场3-4楼，统一社会信用代码91440300359482659C。法定代表人汪鹏。委托代理人方伟，广东中熙律师事务所律师。委托代理人王宇洁，该公司员工。上列原告深圳市耶路心田国际教育有限公司与被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、判令被告向原告赔偿2017年12月至2018年1月份的租金、管理费损失共计210018元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告反诉请求：1、判令原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；2、判令原告立即返还租赁房屋给被告；3、判令原告向被告支付2018年9月、2018年10月拖欠的部分租金共26483.64元；4、判令原告向被告支付2018年9月、2018年10月拖欠的管理费19378.38元；5、判令原告向被告支付逾期付款违约金（按每逾期一天加收0.5%的违约金，暂计至2019年5月21日为66422.61元）；6、判令被告已收取的原告的租赁保证金190926元不予退还；7、判令被告的律师费26800元由原告承担；8、判令本案诉讼费用由原告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴秀铃、苏凯，被告委托代理人方伟、王宇洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2017年9月25日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，约定被告将深圳市××××路润达圆庭201之3043号商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告使用，租期为2017年10月1日至2022年9月30日。2017年10月1日至2017年11月30日为装修期，从12月1日起给予10个月免租期，具体免租月份为2018年2月、2018年5月、2018年8月、2018年11月、2019年2月、2019年5月、2019年8月、2019年11月、2020年2月、2020年5月，装修期和免租期内无需缴纳租金，但需缴纳管理费、水电费等杂务费。原告需于每月8日前支付当月租金，2017年10月1日至2018年9月30日租金为95463元/月、2018年10月1日至2019年9月30日租金为97372元/月，此后逐年增加，租赁保证金为190926元。2017年10月1日至2019年9月30日物业管理费为9546元/月。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金。此后原告依约支付租金，但2018年9月，原告少支付24546元租金，2018年10月，原告少支付1909元（后于2019年6月3日将该款补齐）。2018年9月、10月的管理费，原告均未缴纳。2019年4月9日，被告向原告发送商户费用催缴函，催促原告缴纳租金、管理费以及滞纳金等费用。2017年9月25日，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队受理了原告关于涉案商铺室内装修工程的消防设计审核，并于2017年10月18日出具了建设工程消防设计审核意见书，确认该工程的消防设计合格；要求原告在该工程竣工后，向深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队申报消防验收，验收合格方可投入使用。2018年1月，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队出具深公消安检字（2018）第38J号消防安全检查合格证以及深公（龙华）消验字（2018）第69号建设工程消防验收意见书，共同证明润达圆庭花园商场3-4楼的消防设施配备合格，装修工程消防验收合格，装修后场所使用性质为公共通道。另查明，涉案商铺所在的深圳市龙华区上塘路润达圆庭201登记的不动产权编号为（2015）深圳市不动产权第0002935号。再查明，被告因本案纠纷花费律师费26800元。以上事实有房屋租赁合同、建设工程消防设计审核意见书、往来资金明细统计、不动产权证、建设工程消防验收意见书、变更（备案通知书）、催款函、民事案件代理合同、转账回单等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的租铺合同系双方的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方应严格履行各自的合同义务。本案争议的焦点在于被告是否依约向原告提供了符合合同要求的租赁物。原告认为，被告向原告交付的商铺未经消防验收合格，应视为被告未能依约交付租赁物，应承担相应的违约责任。被告认为，涉案商铺装修工程的消防验收义务归属于原告。本院认为，1、原告主张自己无法取得涉案商铺的消防验收合格证明，应先证明其已向消防部门提交了验收申请，消防部门作出了未予验收合格的相应结论，但原告未能提交相应证据；2、被告提交的多份消防验收意见书，均能证明涉案商铺所在商场的消防设施及消防工程设计符合相关的要求，而涉案商铺内部装修的消防验收义务应归属于原告自身。因此原告主张被告违约，要求被告承担赔偿损失的违约责任，没有事实证据和法律依据，本院依法予以驳回。经双方统计，2018年9月，原告少支付24546元租金，2018年10月，原告少支付1909元（后于2019年6月3日将该款补齐）。2018年9月、10月的管理费，原告均未缴纳。2019年4月16日，原告向被告转账57372元，被告认为该款项为原告支付的2019年4月份的租金。因原告支付的57372元尚不足以支付2019年4月的租金，而剩余部分被告亦未在本案中主张，因此本院认为，该57372元应用于支付原告欠付的24546元租金及2018年9月、10月的管理费19092元。因此被告要求原告支付剩余未付租金及管理费的诉请，本院予以驳回。原告逾期支付租金，应依约向被告支付自2018年9月9日至2019年4月16日的违约金。因双方约定的违约金标准过高，本院调整为按6%/年计算，故违约金为24546元×6%÷365天×219天=884元。因房屋租赁合同第14.1条第E款约定，拖欠物业管理费、本体维修基金中任意一项达30日以上的，被告有权终止合同并收回租赁物，合同提前解除的，租赁保证金不予退还。因此被告关于解除合同、要求原告返还涉案商铺以及不予退还租赁保证金的诉请，本院予以支持。房屋租赁合同第16.2条约定，如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用，包括但不限于律师费等。律师费的支付前提为守约方怠于行使终止合同的权利，被告并未有怠于行使的行为，因此其关于律师费的主张，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、解除原告深圳市耶路心田国际教育有限公司与被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》；二、原告深圳市耶路心田国际教育有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司返还位于深圳市龙华区民治街道上塘路润达圆庭201之3043号商铺；三、原告深圳市耶路心田国际教育有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司支付违约金人民币884元；四、确认被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司已收取原告深圳市耶路心田国际教育有限公司的租赁保证金人民币190926元不予退还。五、驳回原告深圳市耶路心田国际教育有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2225元，由原告深圳市耶路心田国际教育有限公司负担；反诉受理费1541元，由原告深圳市耶路心田国际教育有限公司负担1079元，被告深圳市品翰龙城文化发展有限公司负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇一九年十二月二十日书记员 谭敏（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。