广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2693号上诉人（原审被告）：陈庆富，男，1971年10月11日出生，汉族，住湛江市。委托诉讼代理人：庞慧坚，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江中怡房地产开发有限公司。住所地：湛江市霞山区人培训楼第二层。法定代表人：梁波，董事长。委托诉讼代理人：赵维彬，广东意合律师事务所律师。原审第三人：湛江市钻井队。住所地：湛江市人民大道南号。法定代表人：韦春兴。上诉人陈庆富因与被上诉人湛江中怡房地产开发有限公司（以下简称为“中怡公司”）、原审第三人湛江市钻井队返还原物纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈庆富及其委托诉讼代理人庞慧坚，被上诉人中怡公司的委托诉讼代理人赵维彬到庭参加诉讼。原审第三人湛江市钻井队经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆富上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回中怡公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件全部诉讼费用由中怡公司负担。事实与理由：一、一审判决认定案件基本事实不清，判决错误。湛江市钻井队系湛江市xx区xx大道南79号(以下简称为“79号”）土地及地上建筑物的原权属人，而陈庆富是湛江市钻井队的职工，退役军人和中共党员。为了解决陈庆富的住所问题，湛江市钻井队同意陈庆富在79号地上的建筑物居住，并享受职工福利待遇，只要陈庆富每月适当缴交房租，便可长期居住。这体现了政府安置退役军人的政策和拥军爱民的举措。陈庆富从1996年起至今都在79号土地上的建筑物居住。陈庆富从2003年1月至2019年4月陆续向湛江市钻井队缴交房租，与湛江市钻井队形成租赁关系。而陈庆富在此居住二十二年来，没有任何单位和个人对此提出异议。以上事实有力证明，陈庆富在79号土地上的建筑物居住是合法有偿使用该房屋，并不是非法占用。一审法院把如此明显的、不可争议的事实列为争议焦点，可见一审法院对本案的基本事实认定不清。陈庆富与湛江市钻井队形成房屋租赁关系，陈庆富对79号土地上的建筑物享有合法的居住使用权。无论中怡公司是用何种方式取得79号土地使用权，都不影响陈庆富在涉案房屋的合法居住。中怡公司主张返还原物，应向湛江市钻井队主张。中怡公司把陈庆富列为原审被告主张权利，被告主体不适格。一审法院对此应判决驳回中怡公司的诉讼请求。二、一审法院认定事实证据不足，适用法律不当。中怡公司竞得的79号土地是否包含该地块上的建筑物是本案关键。中怡公司为了证明该地块上的建筑物也是其通过竞拍所得的，便向法院提供了《成交确认书》，但是该确认书与（2011）第154号公告的内容不相符。《公告》载明，转让底价853万元（未含搬迁拆迁安置费），即未包含该地块上的建筑物，而确认书却标明包含地上建筑物。两者相差甚远。一审判决采信了该证据，并引用《中华人民共和国物权法》相关条文支持中怡公司的诉求是对案件基本事实认定证据不足，适用法律不当。且中怡公司称竞拍得到79号土地使用权，中怡公司与湛江市钻井队存在买卖关系。为了证实中怡公司取得79号土地是通过合法途径取得，其应当提供合同书，证实其合法关系。否则陈庆富有理由怀疑其取得79号土地的使用权证是不合法的。三、中怡公司与湛江市钻井队之间的转让合同不成立，转让行为不成立。中怡公司与湛江市钻井队签订了转让合同书，并且已经在湛江国有资产产权中心备案。双方在合同约定，合同成立的前提是中怡公司提供新的场地给湛江市钻井队，加工厂、车间和旧办公楼。前提条件无法达成的情况下，中怡公司无法侵占陈庆富的宿舍。该合同是属于附条件合同，在条件不能成立时，合同不能成立。陈庆富及其委托诉讼代理人都就合同书向相关部门调查取证，但由于备案资料对公不对私，还有湛江市钻井队不予以配合，所以无法调取相关资料。故请求法院调取，或者请求中怡公司提供。中怡公司答辩称：一、2012年1月18日，湛江市国有资产产权交易中心以《成交确认书》的形式确认中怡公司以883万元的价格竞得79号土地及地上建筑物。中怡公司与湛江市钻井队签订的《转让合同书》对转让的标的物明确细化。79号土地的证书上载明的面积为4032.4平方米，其中住宅用地面积1561.23平方米，该地块上建有一幢八层职工宿舍楼，其中2471.17平方米土地系仓库用地，该地块及地上建筑物均系经《成交确认书》确认及《转让合同书》明确的转让标的物。2014年1月9日，湛江市人民政府向中怡公司颁发了湛国用（2014）第xxx号《土地使用证》，用地面积为2471.17平方米。中怡公司的土地使用权受法律保护。二、陈庆富居住的建筑物不是住宅用途的。陈庆富提交的水电费、租金单据只是证明了其享受的是单位职工福利待遇。陈庆富称其从部队退休后被安置在湛江市钻井队工作，单位安排其在该建筑物居住。该安排是一种单位安排职工的居住，并由职工缴纳正常的水电、租金。陈庆富在本案中主张的租用，实际上是单位与职工的住房福利待遇关系，而不是房屋租赁合同。陈庆富居住的建筑物已被湛江市钻井队依法转让给中怡公司，陈庆富应腾迁。综上，请求二审法院驳回陈庆富的上诉请求。湛江市钻井队既不到庭参加诉讼，亦不提交书面意见。中怡公司于2018年11月23日向一审法院起诉请求：1、陈庆富立即迁出所占用的位于湛江市霞山区大民大道南79号房屋；2、案件诉讼费用由陈庆富承担。一审法院查明事实：湛江市钻井队系79号土地及地上建筑物的原权属人，陈庆富系湛江市钻井队的职工，其自1996年起占用79号地上建筑物居住至今，并自2003年1月至2019年4月陆续向湛江市钻井队缴纳房租、水电费（几十元至几百元不等）。2011年12月29日，编号为（2011）第xxx号的湛江市产权交易中心恢复交易公告中载明“xxx号交易项目（涉案79号交易项目），转让底价853万元（未含搬迁拆迁安置费）”。2012年1月18日，湛江市国有资产产权交易中心以《成交确认书》的形式确认中怡公司以883万元的价格竞得79号土地及地上建筑物，并要求中怡公司于10个工作日内支付全部成交价款。2014年1月9日，中怡公司取得湛江市人民政府核发的79号国有土地使用权证（证号：湛国用xx第xxx号）。中怡公司多次以权属人的身份通知陈庆富迁出79号地上建筑物，但陈庆富至今未搬迁，中怡公司遂诉至一审法院请求处理。一审法院认为：本案系返还原物纠纷。本案的争议焦点为：陈庆富是否有权占用79号地上建筑物。《成交确认书》、土地使用权证、宗地图等证据可以证实，中怡公司以883万元的价格竞得79号土地及地上建筑物，并于2014年1月9日取得国有土地使用权证，陈庆富对这一事实也认可。陈庆富辩称其自1996年在79号地上建筑物内居住至今，并一直向湛江市钻井队缴纳房租及水电等费用，因中怡公司与湛江市钻井队未解决79号地上建筑物搬迁、拆迁、安置费等问题，故陈庆富认为其并非无权占用79号地上建筑物。中怡公司及陈庆富对79号土地的权属均无异议，陈庆富在得知中怡公司取得79号土地及地上建筑物的权属之后仍向湛江市钻井队缴交房租及水电等费用，并占用79号地上建筑物，陈庆富的行为属于无权占有。据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，物权具有排他性，陈庆富辩称79号地上建筑物搬迁、拆迁、安置费等问题未能解决无法腾迁的理由不足以对抗物权人，故中怡公司作为物权人，要求陈庆富腾迁79号地上建筑物的请求合理合法，一审法院予以支持。至于陈庆富辩称的79号地上建筑物搬迁、拆迁、安置费等问题，因与本案物权纠纷无关，陈庆富可以向中怡公司或湛江市钻井队另行主张权利。湛江市钻井队经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：限陈庆富于判决发生法律效力之日起十五日内，腾迁其占用的湛江中怡房地产开发有限公司名下位于湛江市xx区xx大道南79号地上建筑物。案件受理费100元，由陈庆富负担。本院二审期间，陈庆富、湛江市钻井队均没有提交新的证据。本院二审期间，中怡公司提交《转让合同书》一份，拟证明湛江市钻井队将79号仓库用地及地上建筑物转让给中怡公司的事实。经质证，陈庆富对中怡公司提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。但该合同是属于附条件成立的合同，在附加条件没有履行的情况下，该合同尚未生效，中怡公司取得的土地证没有法律效力。本院经审查认为：中怡公司提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决关于“湛江市国有资产产权交易中心以《成交确认书》的形式确认中怡公司以883万元的价格竞得79号土地及地上建筑物”的事实认定有误，根据一审法院已质证的证据，本院纠正为：湛江市国有资产产权交易中心以《成交确认书》的形式确认中怡公司以883万元的价格竞得79号土地及地上建筑物（除保留一幢8层楼外）。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，湛江市钻井队与中怡公司签订的《转让合同书》，约定湛江市钻井队同意将位于湛江市xx区xx大道南79号仓库用地2471.17平方米土地使用权及地上建筑物附带条件转让给中怡公司（经湛江市国有资产产权交易中心公开竞拍确定的竞得者）。一、转让标的。转让标的位于湛江市xx区xx大道南79号的仓库用地，面积为2471.17平方米《国有土地使用证》[证号：]，证载面积为4032.4平方米，其中住宅用地面积1561.23平方米，建有一幢八层职工宿舍楼，仓库有地面积2417.17平方米，建有钻井机械加工场、车间、仓库及旧办公楼。住宅用地面积1561.23平方米及地上八层职工宿舍楼（建筑面积2581.68平方米）不属于转让范围，中怡公司不得以任何理由侵占。中怡公司只在受让的仓库用地面积2471.17平方米范围内开发使用，证载土地使用权类型为划拨（已缴交出让金，未换证，实际属出让），用途为仓库用地。二、转让金额及附带条件。1、转让金额。湛江市钻井队同意以上标的土地使用权在湛江市国有资产产权交易中心公开竞价确定的价格人民币捌佰捌拾叁万元转让给中怡公司，中怡公司同意按此价格受让湛江市钻井队的土地使用权及地上建筑物。2、附带条件：中怡公司负责提供离本地块较近的场地，经湛江市钻井队确认后，搬迁加工场、车间、仓库、旧办公楼并安置好，搬迁费和两年场地租金由中怡公司负责承担，中怡公司保证不得侵占湛江市钻井队的住宅用地及地上职工宿舍楼。再查明，陈庆富在一审庭审时称湛江市钻井队分别于2018年1月和2018年4月通知其搬走；在二审庭审时不仅认可其现居住使用的房屋不在《成交确认书》中所说明的一幢8层楼内，亦认可该房屋在中怡公司持有的《国有土地使用证》的土地范围内。本院认为：本案属于返还原物纠纷。根据上诉人陈庆富的上诉理由和被上诉人中怡公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于陈庆富的被告主体是否适格的问题。中怡公司起诉请求陈庆富腾迁出所占用的79号土地上的房屋，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第二项“起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告”的规定，一审判决根据中怡公司的上述诉讼请求，将陈庆富列为被告正确。陈庆富上诉关于其作为被告主体不适格的主张，本院不予支持。二、关于陈庆富应否腾迁出其所占用的79号地上建筑物的问题。物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。本案中，首先，湛江市钻井队原持有的《国有土地使用证》载明的土地面积为4032.4平方米，其中住宅用地面积1561.23平方米，仓库用地面积为2471.17平方米。在住宅用地上建有一幢八层职工宿舍楼；在仓库用地上建有钻井机械加工场、车间、仓库及旧办公楼。2012年1月18日，在湛江市国有资产产权交易中心组织的交易中，中怡公司以883万元竞得79号土地及地上建筑物（除保留一幢8层楼外），并于2014年1月9日取得79号仓库用地的使用权证。根据《成交确认书》及中怡公司竞得上述标的物后，与湛江市钻井队签订的《转让合同书》可知，中怡公司竞得的是湛江市钻井队持有的《国有土地使用证》载明的仓库用地2471.17平方米及地上建筑物。因此，陈庆富上诉主张中怡公司竞得的79号仓库用地不包括该地块上的建筑物缺乏事实依据，本院不予支持。其次，陈庆富认可其居住的房屋不在八层宿舍楼内，而《成交确认书》确认成交的地上建筑物仅排除了八层宿舍楼。在79号仓库用地及地上建筑物由中怡公司竞得后，湛江市钻井队也已通知陈庆富搬迁。由此可知，陈庆富在79号土地上居住的房屋，属于中怡公司竞得的地上建筑物。陈庆富上诉主张湛江市钻井队在1996年安排涉案房屋给其居住，且其从2003年1月至2019年4月陆续向湛江市钻井队缴交房租，双方形成房屋租赁关系。但陈庆富没有提供《房屋租赁合同》予以证明，而且湛江市钻井队将涉案房屋安排给陈庆富居住后，对陈庆富在2017年前缴交的水电费、房租、垃圾费均出具了《收款收据》。陈庆富在湛江市钻井队通知其搬迁后，自行转账到湛江市钻井队银行账户的房租，并没有得到湛江市钻井队的确认。因此，陈庆富上诉主张其与湛江市钻井队就涉案房屋至今仍存在租赁关系，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，陈庆富占有使用涉案房屋缺乏合法依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，中怡公司竞得79号仓库用地及地上建筑物后，有权请求无权占有该地上建筑物的陈庆富腾迁，故一审法院判决陈庆富腾迁其占用的中怡公司名下位于79号土地上的建筑物并无不当，本院予以维持。至于中怡公司取得79号仓库用地的土地使用权证是否合法，不属于本案审理范围。综上所述，陈庆富的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈庆富负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇一九年十二月十七日法官助理 邱诗婷书 记 员 张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。