成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初8078号 原告：成都万科物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：李瑞军，董事长。 委托诉讼代理人：方殿雄，男，1985年11月15日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄梅，女，1996年2月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系该公司员工。 被告：张富强，男，1979年11月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：吴利，女，1980年12月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与张富强、吴利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人方殿雄，被告吴利、张富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张富强、吴利立即支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3121.8元、2018年11月到2019年12月止的处置垃圾费63元、欠付费用的违约金214.49元（以每月欠付物业费为基数，按照每日万分之五的标准分别从逾期之日起计算至2019年12月31日止）；2.判令张富强、吴利承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《万科第五城（宗地三）一、二期前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容/《万科第五城（宗地三）一、二期物业服务合同》可知，万科物业公司系万科第五城小区的物业服务企业。万科物业公司已按合同约定提供了物业服务，但张富强、吴利拖欠物业费等费用。经万科物业公司多次催交，张富强、吴利仍未交付，故起诉。 吴利、张富强辩称：1.自交房以来，小区房屋质量、绿地圈占、环境设施建设、物业服务均存在大量问题，万科物业公司以拖沓、搪塞的态度解决问题，导致问题长期得不到解决；2.成都万润锦置业有限公司（以下简称万润锦公司）与业主所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中存在霸王条款，业主在签订时并不知情，该合同应是无效的；3.小区存在违法搭建的问题，甚至将单元煤气总阀围起，安全隐患巨大，而万科物业公司的工作人员还帮助违建业主运送材料，明显不作为；4.小区存在植入广告的情况，对于小区收入万科物业公司也从未公示；5.停车场在未交付时存在违规操作及长期渗水的情况。在业主不知情的情况下，车位被万科物业公司验收并强行收取车位管理费，甚至违规阻止业主正常出行；6.万科物业公司对小区公共区域的占道、油烟、噪音污染不作为，对一楼非法安装在公共区域的摄像器材听之任之，非机动车的停放问题存在消防安全隐患，万科物业公司的工作人员巡查不力，对公共区域的机动车和非机动车乱停乱放不作为，对建筑垃圾、铁皮围挡、绿植破坏，长期不进行清理和维护工作。等万科物业公司将上述问题整改完毕后，我方才缴纳物管费。 本院经审理认定事实如下：万润锦公司与万科物业公司签订了《万科第五城一、二期前期物业服务合同》，约定由万科物业公司为万润锦公司开发的位于成都市双流区万家社区5、6组的“万科第五城（宗地三）一、二期”小区提供前期物业服务。在物业管理区域内，万科物业公司提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、“专有或共有车位”物业服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、物业档案资料管理；8、本合同第三条约定的特约服务。万物物业公司提供的前期物业服务以约定的质量标准为准。万科物业公司服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务及车辆停放服务，但业主与万科物业公司协商一致另有约定的除外。万科物业公司可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由万科物业公司决定。按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受万润锦公司、业主和物业使用人的监督。业主根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费。业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.85元／月·平方米；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催费）的交费时间缴纳物业费。物业费催费通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。万科物业公司接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与万科物业公司另行签订代缴协议并支付2个月的预付款。万润锦公司违反本合同的约定，致使万科物业公司未达到本合同约定的服务质量标准的，由万润锦公司赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以万润锦公司违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费；因业主或物业使用人违反本合同的约定，使万科物业公司未达到本合同约定的服务质量标准，万科物业公司不承担违约责任，造成万科物业公司或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿；除前两条规定情况外，万科物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务质量标准，万润锦公司有权要求万科物业公司在合理期限内限期整改，逾期未整改且给万润锦公司或业主造成重大损失的，万科物业公司应给予经济赔偿。 张富强、吴利与万润锦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张富强、吴利购买该公司开发的位于成都市双流区万家社区4、5、6组“万科第五城（宗地三）一期”1幢1单元2层202号房屋，建筑面积为91.28平方米。后万润锦公司向张富强、吴利交付了案涉房屋，张富强、吴利向万科物业公司支付了2019年1月1日前的物业服务费，此后再未支付。万科物业公司通过在案涉房屋门口张贴《催费通知单》等方式向张富强、吴利催收上述物业费无果，故起诉。 另查明，2019年11月11月6日下午，四川省成都市武侯公证处的公证员及公证人员某申请人徐斌的申请，来到成都市双流区，在3栋2单元负一楼地下停车场查看了121号、123号车位及消防通道，随后来到3栋与7栋、8栋之间的绿化区域，3栋、2栋周围的绿化区域，2栋1单元的消防通道，1栋周围的绿化区域，1栋1单元21层（顶层），1栋1单元的消防通道，4栋周围的绿化区域以及5栋、6栋之间地下室通道。公证员对该查看过程进行了摄像、拍照。2019年11月14日该公证处就上述事项出具（2019）川成武证内民字第3184号《公证书》。 上述事实有当事人身份信息、万科第五城一、二期前期物业服务合同、商品房买卖合同（预售）、照片、催费通知单、快递单、公证书等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，万科物业公司与万润锦公司签订的《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张富强、吴利系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》对张富强、吴利具有约束力。 关于万科物业公司要求张富强、吴利支付2019年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费。张富强、吴利辩称，案涉房屋存在环境设施建设、业主违章搭建，消防通道具有安全隐患，非机动车库具有安全隐患，公共绿化管理监管缺失，天燃气等问题未整改，万科物业公司未解决上述问题，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，吴利、张富强提交的网上投诉办理情况等证据，能够证明该小区业主就上述问题曾向相关部门进行了投诉反映，相关有权机关作出了相应的处理，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，吴利、张富强如认为万科物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业管理服务费缺乏事实依据和法律依据，对于其该项抗辩意见本院不予支持。万科物业公司向张富强、吴利提供了物业服务，张富强、吴利应当按照合同的约定向其交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3121.78元（91.28㎡×2.85元/月·㎡×12个月），故对于万科物业公司的该部分诉讼请求本院予以支持。 关于万科物业公司要求张富强、吴利支付2018年11月至2019年12月的垃圾费63元。本院认为，垃圾费系万科物业公司代收代缴的费用，但在审理中万科物业公司并未向本院提交证据证明其已代业主缴纳了该项费用，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分诉讼请求本院不予支持。 关于万科物业公司要求张富强、吴利支付逾期支付物业费的违约金。本院认为，张富强、吴利逾期支付物业费，经万科物业公司催告后仍未支付的行为属违约，应当按照《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金”的约定，向万科物业公司支付违约金，即以每季度应缴纳的物业费780.44元（91.28㎡×2.85元/月·㎡×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准分别从2019年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日起计算至2019年12月31日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张富强、吴利于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3121.78元； 二、被告张富强、吴利于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付违约金（以780.44元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2019年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日起计算至2019年12月31日止）； 三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张富强、吴利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十二月十六日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇