湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12909号上诉人（原审原告）：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：任千里，总经理。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭俊，男，1988年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1961年6月13日出生，汉族，住址同上，系谭俊的母亲。上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与上诉人谭俊因物业服务合同纠纷一案，南山物业公司、谭俊均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南山物业公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4890号民事判决，依法改判支持南山物业公司的全部诉讼请求；2.判令谭俊承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定从谭俊取得房屋产权证书之日（即2011年4月29日）作为计算物业管理费起算日系认定事实错误，应予以纠正。根据谭俊与案外人长沙市南山房地产开发有限公司（以下简称南山房地产公司）签订的商品房买卖合同之约定，房屋交付时间为2009年8月31日。南山房地产公司在合同约定的交房时间前已通过邮寄和登报的方式通知谭俊收房。因交房至今已有10年之久，时间跨度长，涉案房屋的相关交房资料暂未找到，但并不能以此否认南山房地产公司在约定的交房期限内未向谭俊交房。相反，与谭俊同栋楼的其他业主均在合同约定的交房期限内收到交房通知也早已入住。这说明南山房地产公司已在交房期限内向谭俊履行了交房通知义务。二、一审法院认定谭俊无需向南山物业公司支付逾期付款违约金属于认定事实错误，应予以纠正。根据《前期物业管理服务协议》之约定，谭俊超过1个月不缴纳物业管理服务费的，应从逾期之日起按每日应交金额的千分之三加收逾期违约金。前述约定对双方均有拘束力。一审法院既认定谭俊应从2011年5月1日起交纳物业服务费，在无证据证明南山物业公司存在违约的情形下，谭俊逾期交纳物业服务费则应承担违约责任。谭俊未装修入住及南山物业公司是否向谭俊催告交费并不能作为逾期交纳物业服务费的正当抗辩理由。三、一审法院既然认定房屋产权证出证日期（即2011年4月29日）作为交房日期，则交纳物业服务费的起始日期应从2011年4月29日起算，而一审法院却又从2011年5月1日作为物业费交纳的起算日，明显属于事实认定错误。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判支持南山物业公司的全部诉讼请求。上诉人谭俊向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4890号民事判决；2.判令长沙南山物业管理有限公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、南山物业公司没有证据证明其提供了房屋（物业）的交付证据。根据国务院的《物业管理条例》第四十一条关于“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，在南山物业公司没有证据证明房屋（物业）确已交付的前提下，谭俊不应该承担物业管理费用。二、一审法院程序违反法律规定。南山物业公司并未提出诉讼请求要求确认涉案房屋的交付时间，根据民事诉讼不告不理原则，一审法院认定涉案房屋的交付时间明显违反法律规定，程序违法。三、一审法院适用法律错误。一审法院在本案中适用了合同法及相关的民诉法解释的规定，而未适用《物业管理条例》。另一审法院对谭俊在庭审中陈述的事实理由和庭审中证据的认定、南山物业公司逾期证据的拒绝质证等是否采纳及采信均未在一审判决中释明。南山物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令谭俊向南山物业公司支付物业管理服务费16669.13元；2.判令谭俊向南山物业公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）16835.55元；3.判令一审全部诉讼费由谭俊承担。一审法院查明事实：2009年5月31日，南山房地产公司作为出卖人，谭俊作为买受人，双方签订了合同编号为20080469307的《望城县商品房买卖合同》约定，谭俊购买南山房地产公司开发的位于长沙市望城区房屋，该房屋建筑面积为134.82平方米；房屋交付时间为2009年8月31日前；双方在商品房买卖合同附件四中约定，出卖人与买受人在签署商品房买卖合同的同时，买受人应与南山物业公司签订《前期物业管理服务协议》。同日，南山物业公司与谭俊签订的《前期物业管理服务协议》约定，由南山物业公司为谭俊提供物业管理服务；谭俊缴纳费用从建设单位通知领房之日的次月1日起计收；物业管理费按房屋建筑面积1.2元／平方米进行计算；谭俊应于每月上旬向南山物业公司缴纳物业管理费，谭俊超过1个月不缴纳物业管理服务费的，南山物业公司可从逾期之日起按每日应交金额的千分之三向谭俊加收逾期违约金。2017年2月16日，南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》约定，由南山物业公司为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照合同约定价格的90%交纳；物业费按建筑面积1.1元/平方米/月收取。2011年4月29日，房产部门向谭俊颁发的房屋产权证载明谭俊的房屋面积为133.14㎡。因谭俊一直未缴纳物业管理费，南山物业公司于2018年12月10日向谭俊邮寄了《律师函》进行催收，虽然南山物业公司提交了邮寄单，但不能证明谭俊是否签收。2019年7月16日南山物业公司向谭俊发送短信催收物业管理费。另查明，谭俊的涉案房屋一直未装修入住；谭俊当庭陈述购买涉案房屋的流程均由其母亲谭小玲办理。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故南山物业公司与谭俊签订的《前期物业管理服务协议》以及南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，对南山物业公司、谭俊均具有约束力，南山物业公司、谭俊均应按照合同约定履行各自的义务。所以，谭俊辩称《南山?苏迪亚诺业小区物业管理服务合同》订立于2017年2月16日，谭俊不是合同双方当事人不应承担相关权益义务的辩解理由不能成立。关于谭俊向南山物业公司支付物业管理服务费的问题。南山物业公司已依约为涉案小区提供物业服务，谭俊应当按照合同约定缴纳物业管理费。谭俊辩称，《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》“买受人”一栏签名不是谭俊的签名，上述协议依法不成立；经查，谭俊当庭陈述购买涉案房屋的流程均由其母亲谭小玲办理，且涉案房屋的买卖合同与《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》系同日签订，谭俊亦未能提交证据证明其主张，故一审法院对谭俊的该辩解主张不予支持。谭俊还辩称，谭俊购买的房屋至今未交付，物业管理费应由房产开发商承担；虽然南山物业公司未提交证据证明谭俊实际的收房时间，但可以房产部门向谭俊颁发房屋产权证书的时间（即2011年4月29日）视为房屋交付的时间，谭俊应当支付物业管理费。南山物业公司主张2009年9月至2014年5月30日按照1元/平方米/月收取物业费，2014年6月至2019年7月按照1.1元/平方米/月收取物业费，系南山物业公司对自身权利的处分，一审法院予以支持。因谭俊对涉案一直未装修入住，按照合同约定自2017年1月1日的物业服务费应按照合同约定价格的90%计算。综上所述，南山物业公司请求判令谭俊向南山物业公司支付物业管理服务费16669.13元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。经计算，谭俊应向南山物业公司支付物业管理费为13552.32元（即：2011年5月1日至2014年5月31日，133.14㎡×1.0元/㎡/月×37个月＝4926.18元；2014年6月1日至2016年12月31日，133.14㎡×1.1元/㎡/月×31个月＝4540.07元；2017年1月1日至2019年7月31日，133.14㎡×1.1元/㎡/月×31个月×90%＝4086.07元）。关于逾期交纳物业管理服务费的违约金问题。南山物业公司、谭俊签订的《前期物业管理服务协议》约定，谭俊超过1个月不缴纳物业管理服务费的，南山物业公司可从逾期之日起按每日应交金额的千分之三向谭俊加收逾期违约金，但谭俊对涉案房屋一直未装修入住，南山物业公司于2019年7月16日才向谭俊发送短信进行催收，结合本案当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故对南山物业公司请求判令谭俊支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）16835.55元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、谭俊于本判决生效后十日内向长沙南山物业管理有限公司支付自2011年5月1日起至2019年7月31日止的物业管理费13552.32元；二、驳回长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审受理费216元，因适用简易程序减半收取108元，由谭俊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.物业服务费的起算时间；2.违约金应否支持；3.一审审判程序是否违法。关于物业服务费的起算时间问题。本院认为，根据谭俊与南山物业公司签订的《南山·苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》的约定，谭俊应当从建设单位通知收房之日的次月1日起计收。现南山物业公司提供的证据无法证明案外人南山房地产公司依据合同约定向谭俊履行了通知领房的义务，亦未提交证据证明南山房地产公司具体向谭俊交付房屋的时间，因此物业服务费的收取应当结合本案实际情况加以确定。因交房是指依据商品房买卖合同的约定，由开发商在合同约定的交房期限内将符合合同约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。预售房屋的交房其实质是为了保证在房产证未办妥的情况下，买受人能够提前占有、使用房屋。因此，在没有证据证明案外人南山房地产公司何时向谭俊交付房屋的情况下，房屋所有权转移登记至谭俊名下时，可认定涉案房屋已交付。一审法院依据《南山·苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》的约定，判决物业服务费的收取从交房之日的次月1日起（即2011年5月1日）计收，并无不当，本院予以确认。关于违约金应否支持的问题。本院认为，谭俊错误认知其未装修房屋、未至涉案物业居住故无需缴纳物业服务费，加之，南山物业公司未提供证据证明其曾及时向谭俊催收了物业服务费，因此，一审法院结合过错程度及预期利益等综合因素未支持南山物业公司要求谭俊支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于一审审判程序是否违法的问题。本院认为，涉案房屋登记日期系本案处理的关键事实，一审法院对该事实的查明并未违反不告不理原则。关于南山物业公司逾期举证的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款：“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”之规定，南山物业公司逾期举证并非故意或重大过失，且其提交的证据与本案事实相关，即便谭俊拒绝质证，一审法院亦可结合其他证据和当事人的陈述进行认证，故一审法院举证、质证程序并未违反法律规定。综上所述，南山物业公司、谭俊的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费216元，长沙南山物业管理有限公司负担108元、谭俊负担108元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月四日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。