黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10324号上诉人（一审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区莅江路美域江岛小区1号楼26－27中间层（L2）层。法定代表人：冯欣，董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：黎飞宇（曾用名黎亮），男，1985年4月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）因与被上诉人黎飞宇物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景阳物业公司委托诉讼代理人梁曼，被上诉人黎飞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景阳物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判黎飞宇给付所欠物业服务费19，114元，并给付延期付款违约金。事实和理由：一审判决认为景阳物业公司对小区房屋建筑公共部位有进行维修及日常维护义务，屋顶系楼体公共部位,该部位发生漏水影响顶层业主居住和正常生活,虽然景阳物业公司对屋顶漏水多次维修,但均未达到预期效果，属于未尽到物业服务合同约定义务,对黎飞宇居住房屋的管理服务存在重大瑕疵。景阳物业公司未举示证据证明黎飞宇所有房屋出现漏水现象系需要大修及已经申请启动专项维修基金或动用专项维修基金对漏水屋顶进行维修工作。故而认定在景阳物业公司对黎飞宇所有的房屋屋面漏水维修完毕前,黎飞宇拒绝向景阳物业公司交纳物业费的抗辩理由成立。以上判定与事实不符、与法律相悖、应予纠正。一、景阳物业公司一审诉请是给付物业费，已经举出为黎飞宇提供物业服务、物业费收费标准、欠费金额等证据,对这些证据材料黎飞宇无异议、法院也予以认定。对于屋顶漏雨需动用维修基金的证据不是景阳物业公司的举证范围。景阳物业公司是按照《哈尔滨市物业收费管理办法》规定的物业服务内容、标准和收费价格为小区业主进行物业服务并收取服务费用的。该收费管理办法明确，“屋面日常保养、维护和修补的费用包含在物业费中;对需要重做保温层或防水层等情况,物业服务企业应在每年3月前编制工程预算及维修计划,向业主大会或者业主委员会提出书面报告与建议，根据业主大会的决定组织维修,费用从专项维修基金中列支或由相关业主分摊”。该办法是规范文件，不应是景阳物业公司提交的证据材料。由于小区没有业主委员会，维修屋顶的资金无法落实，景阳物业公司也曾按照《哈尔滨市物业管理条例》的有关规定,提请社区代行业委会职责召开业主大会讨论启用维修资金解决小区楼房屋面漏水问题，至今也无结果。景阳物业公司已经尽到了应尽义务,管理与服务上没有重大瑕疵，黎飞宇应给付物业费。二、物业费是物业服务企业对小区公共区域、配套设施设备等进行维护养护、维护环境卫生和秩序等向业主收取的费用,包括基础服务和级差服务。景阳物业公司为小区业主提供的服务有基础管理、屋面日常保养维护、二次加压水、化粪池清掏、单元电子门维护、综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、清冰雪、共用部位设备设施日常运行保养维修等。这些服务内容构成了物业服务费,法院不应支持仅以其中一项事由抗辩就可拒交全部物业费,现实中即使一项抗辩理由成立,也无法核算出某一特定业主其抗辩理由对应服务该对应多少物业服务费。合法合理的处理办法应是告知黎飞亮通过其他规范途径维护自己合法权益、提示景阳物业公司为实现物业服务合同目的,尽力协调有关方面落实维修资金。如果维修资金落实了,是否由景阳物业公司来进行维修还有待确定,景阳物业公司不是当然的维修人。由此也可看出，景阳物业公司不是解决楼房屋面漏水问题义务人。三、黎飞宇不交纳物业费是侵害已交费业主利益,拒不交纳物业费结果是害人害己。景阳物业公司为小区业主提供服务的对价是业主交纳物业服务费，业主交纳了物业服务费,物业公司才能正常运转为业主提供服务。现在黎飞宇不交纳物业服务费,还享受着物业服务,不仅侵害了景阳物业公司的利益,更侵害的是已经交费业主的利益。小区物业服务是由交费业主支撑起来的，部分业主不交物业费势必影响、降低物业服务质量,而交费业主得不到应有的服务，合法权益受到损害,致害者就是不交物业费的业主。接受物业服务就应按时交纳物业费,法院应支持维护这一基本社会秩序，不能让不按时交物业费的业主获得法外利益。黎飞宇辩称，当年进户时签订的物业管理服务合同第一条双方的权利和义务及第二条物业管理服务内容明确表示甲方有权利和义务负责我屋面的漏水维修，然而物业公司没有明确表示我的房屋屋面漏水是归物业管辖，还是归开发商管辖。物业公司也说不出来我屋面漏水归大修还是小修，是属于启动维修资金，还是不启动维修资金。物业每年10月份维修，但都是糊弄，导致我家长年漏水，我才这么多年没交物业费。景阳物业公司向一审法院起诉请求：依法判令黎飞宇立即向景阳物业公司交纳2013年1月1日至2019年12月31日的物业费共计19,114元。一审法院认定事实：哈尔滨市道里区群力恒盛豪庭小区13栋2单元2802室房屋为黎飞宇所有,景阳物业公司系该小区的物业服务公司。景阳物业公司与黎飞宇于2012年1月14日签订物业管理服务合同，该合同约定:景阳物业公司对房屋公用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、园区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、庭院、地下停车场等;物业费高层为1.6元/月/平方米(建筑面积),电梯运行基础费为25元/户/月,每增加1层加2元;物业费按年度交纳;物业费是对小区房屋建筑公用部位、共用设施、设备、小区内公共设施和附属建筑、绿化、卫生、交通治安的日常小修维护，不包含对房屋建筑、共用部位、公用设施、小区公共设施的大中修，如发生大中修，应按照《哈尔滨市城市住房专项维修基金管理试行办法》的有关规定执行。合同签订后，黎飞宇即向景阳物业公司交纳了2012年度的物业费。黎飞宇所有的房屋系该栋建筑物的顶层房屋，自2012年起该房屋出现漏水现象，景阳物业公司对此进行了维修但至今未能修葺完善。据此,黎飞宇拒绝向景阳物业公司交纳物业费。一审法院认为，景阳物业公司与黎飞宇签订的物业管理服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则,严格按照物业管理服务合同的约定及有关规定履行自己的物业管理义务，对公共设施及小区房屋建筑的共用部位进行维修及日常维护。屋顶系楼体的共用部位，该部位发生漏水严重影响了顶层业主的居住和正常生活，景阳物业公司对此有维修的义务。景阳物业公司虽多次对漏水屋顶进行了维修，但均未达到预期效果，致使黎飞宇所居住房屋至今仍出现漏水现象。景阳物业公司称，景阳物业公司对屋顶的维修属于日常小型维修,如需要进行大中型维修需要启动专项维修基金。景阳物业公司未举示证据证明黎飞宇所有的房屋出现漏水现象系需要进行大修，及其已申请启动专项维修基金或动用专项维修基金对漏水屋顶进行维修工作。景阳物业公司未尽到物业管理服务合同中约定的义务，对黎飞宇所居住房屋的管理服务存在重大瑕疵,故在景阳物业公司未对黎飞宇所有的房屋屋面漏水维修完毕前，黎飞宇拒绝向景阳物业公司交纳物业费的抗辩理由成立。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:驳回景阳物业公司的诉讼请求。案件受理费278元由景阳物业公司负担。本院二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。本院经审查一审法院认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2013年至2019年，黎飞宇共拖欠物业费13,426元，电梯费5688元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，景阳物业公司与黎飞宇签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效合同，景阳物业公司与黎飞宇应当按照合同内容严格履行各自的义务。现黎飞宇拒绝交纳2013年至2019年物业费的理由系景阳物业公司未按物业服务合同约定，对黎飞宇居住的房屋进行妥善修理，致使该房屋长年漏水，影响其居住质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。根据景阳物业公司与黎飞宇签订的物业服务合同：景阳物业公司对房屋公用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、园区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、庭院、地下停车场等。黎飞宇居住房屋的屋顶系楼体共用部位，该部位发生漏水已经严重影响了黎飞宇的居住和正常生活，景阳物业公司自2013年起对此进行维修，但至今未能修葺完善，属于履行物业管理服务合同存在重大瑕疵，因此，黎飞宇有权依据物业管理服务合同的约定在景阳物业公司未对其居住房屋修葺完善前拒绝交纳物业费。一审判决驳回景阳物业公司关于物业费的请求正确，本院予以维持。但对于电梯费的交纳问题，因黎飞宇已享受了电梯服务，且其对于电梯的交纳并未提出异议，故对于2013年至2019年发生的电梯费5688元，黎飞宇应当向景阳物业公司交纳。综上所述，景阳物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11464号民事判决；二、被上诉人黎飞宇于本判决发生法律效力后十日内给付哈尔滨景阳物业管理有限公司电梯费5688元；三、驳回哈尔滨景阳物业管理有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费278元，由景阳物业公司负担195元，由黎飞宇负担83元；二审案件受理费278元，由景阳物业公司负担195元，由黎飞宇负担83元。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  崔 宁审判员  于 波（）二〇一九年十二月二十九日法官助理徐翀书记员李娜