山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初1230号 原告：中国农业银行股份有限公司滨州经济开发区支行，住所地：山东省滨州市黄河二路401号，统一社会信用代码：91371600866919181D。 负责人：赵国旗，该行行长。 委托诉讼代理人：吕民华，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：张超，男，该单位工作人员。 被告：王风阁，男，1987年10月7日出生，汉族，住滨州市。 被告：王如木，男，1966年9月10日出生，汉族，住滨州市无棣县。 被告：曹占芝，女，1966年3月19日出生，汉族，住滨州市无棣县。 被告：滨州市金河房地产开发有限公司，住所地：滨州市黄河五路以南、渤海十九路以西，统一社会信用代码：913716007752638343。 法定代表人：胡南平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许冰，北京市京大（济南）律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司滨州经济开发区支行（以下简称农业银行）与被告王风阁、王如木、曹占芝、滨州市金河房地产开发有限公司（以下简称金河公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人吕民华、张超，被告王凤阁、金河公司的委托诉讼代理人许冰到庭参加诉讼。被告王如木、曹占芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告贷款本金328728.5元及截止2019年10月20日的利息5444.17元，之后至清偿之日的利息按合同约定给付；2.如果被告不能偿还上述款项，原告依法实现抵押权，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；3.本案诉讼费及实现债权的一切费用由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，被告王风阁在原告农业银行成功申请个人商品房贷款，用于购买房屋，开发商金河公司提供阶段性保证担保，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额39万元，期限20年，用于购买滨州市黄河五路渤海十九路以西领域尚城小区4号楼2-110号房屋，原告按约定交付款项。自2019年5月21日被告停止还款，截至2019年10月20日，被告已逾期152天，累计欠款10796.47元(其中逾期本金5352.3元、逾期正常息5332.4元、逾期复利65.23元、逾期罚息46.54元)。原告多次通过电话催收无果，为维护合法权益，具状法院。 被告王风阁辩称，被告家庭困难，能先还5000元左右。 被告金河公司辩称，金河公司提供阶段性担保是事实，对于被告所欠贷款本息的金额，金河公司并不知情，请求法庭依据原告的证据查清并依法判决；涉案房产未做抵押权登记，不具有优先受偿的权利，应当依法予以驳回；借款人未按时还款，诉讼费用应当由借款人承担。 被告王如木、曹占芝未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况 2014年6月4日，农业银行作为贷款人与借款人王风阁、曹占芝、王如木以及保证人金河公司签订编号为37020120140105014的《个人购房担保借款合同》，约定：贷款用于借款人购买滨州市黄河五路以南渤海十九路以西领域尚城小区房产；贷款金额39万元；贷款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法归还借款本息，还款日为每月20日；借款利率执行年利率6.55%，适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应收未付利息包括金额款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。其他内容：2014年4月1日，王如木、曹占芝签订《共同还款责任书及处置共同财产同意书》，声明王如木、曹占芝作为借款人的财产共有人同意将所购房屋抵押给银行、承诺贷款不能按时偿还同意处置抵押给银行的所购房屋及其他共同财产，愿意共同参与对银行欠款的偿还，承担连带清偿责任。 二、担保概况 《个人购房担保借款合同》约定，由阶段性保证人金河公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证；保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；王风阁以所购房产提供抵押担保，自合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记。 三、履行情况 农业银行实际发放贷款的时间为2014年6月4日，被告王风阁、王如木、曹占芝自2019年5月21日起还款逾期，截至2019年10月20日，被告王如木、曹占芝、王风阁拖欠本金5352.3元、利息5444.17元（正常利息5332.4元、逾期罚息46.54元、复利65.23元）未付，剩余借款本金为328728.5元。 2014年5月28日，王风阁为贷款所购房产办理了以农业银行为预告登记权利人的预告登记，房屋至今未办理房地产权属证书。 以上事项，双方均无争议。 综上所述，原被告签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任书及处置共同财产同意书》均系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。借款人王风阁、王如木、曹占芝未按期足额偿还借款的行为，构成违约，原告有权提前收回借款，并行使担保权，即被告自逾期次日便应偿还全部借款本金。截至2019年10月20日，被告王风阁、王如木、曹占芝尚欠农业银行借款本金、利息334172.67元，事实清楚，证据充分，予以确认；且被告应按照逾期罚息利率9.825%继续支付利息至实际偿还借款之日。原告主张的逾期罚息计收复利，于法无据，不予支持。被告金河公司作为阶段性连带责任保证人，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办理抵押登记时止，截止目前被告尚未办理房地产权属证书，原告起诉并未超出金河公司的保证期间。对原告要求被告金河公司承担连带偿还责任的诉讼请求，予以支持。关于原告要求就抵押房产优先受偿的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案商品房设立的是抵押预告登记，并非抵押权设立登记，其关于对抵押房屋优先受偿的主张，不予支持。被告王如木、曹占芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王风阁、王如木、曹占芝于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司滨州经济开发区支行借款本金328728.5元及利息（利息计算方式：1.截止2019年10月20日利息为5444.17元；2.以328728.5元为基数，自2019年10月21日起至实际给付之日止，按照年利率9.825%计算）； 二、被告滨州市金河房地产开发有限公司对上述第一项借款本息承担连带还款责任；其承担责任后，可向被告王风阁、王如木、曹占芝追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司滨州经济开发区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6313元，减半收取计3157元，由被告王风阁、王如木、曹占芝、滨州市金河房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  代海霞 二〇一九年十二月十八日 法官助理王建建 书记员安钰莹