四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初3858号 原告：西昌九泰工贸有限责任公司，统一社会信用代码：915134005632704502，住所地：西昌市西乡乡古城村（四川省攀西监狱）。 法定代表人：岳星云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨鸥，四川雄泰律师事务所律师（特别授权）。 被告：凉山高盛高投资理财咨询有限公司，统一社会信用代码：9151340006679275XH，住所地：西昌市胜利南路4幢1层6号。 法定代表人：李茂霞，系该公司董事长。 被告：谭清辉，男，汉族，1977年7月23日出生，四川省遂宁市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：施可财，四川明之鉴律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：万中华，四川明之鉴律师事务所律师（一般代理）。 原告西昌九泰工贸有限责任公司与被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司、谭清辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西昌九泰工贸有限责任公司委托诉讼代理人杨鸥，被告谭清辉及委托诉讼代理人施可财、万中华到庭参加了诉讼。被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告西昌九泰工贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年9月22日、2014年1月17日签订的两份《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠房屋租赁费4359499.00元（其中2013年9月22日的合同暂计算至2019年12月31日），水电费2501155.2元（暂计算自2013年9月22日至2019年5月27日）上述两项费用以被告完全撤出租赁场地之日为实际发生费用截止。三、请求人民法院判令被告按照房屋租赁合同向原告承担违约责任；四、案件受理费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2013年9月22日签订《房屋租赁合同》。约定原告将西昌市凯乐路56号汇鑫大厦2至10楼租赁给被告使用，面积为6300㎡，年租金为180万元，每三年涨幅一次，租金于每年的10月15日前全额支付当年租金。为保证本租赁合同的正常履行，被告需要交纳租赁保证金25万元。合同同时就房屋的修缮、使用；合同变更、解除、终止、违约责任及违约金等进行了详细约定。其中违约责任中明确约定，被告延迟交付租金，每延迟一日应当向原告支付当年租金总额的5‰的违约金，延迟达30日，原告有权解除合同，收回所租赁的房产及附属设施设备，并无须对被告作出任何补偿，并要求被告支付当年租金总金额的20%的违约金，同时不退还被告支付的租金、保证金以及相关费用等。并且，除上述逾期付款的违约责任外，必须赔偿因违约给对方造成的实际经济损失，并支付违约金100万元整。2014年1月1日，被告与原告再次就60㎡面积达成租赁合同。约定租赁的面积按照100元/平方米的价格进行租赁。合同签订后原告按约将标的物交付于被告使用至今。自双方建立租赁合同关系以来，被告陆续支付部分租赁费及水电费，自2014年10月16日，被告开始逾期缴纳房屋租金。经原告统计，累计拖欠的房屋租赁费4359499元（其中2013年9月22日的合同暂计算至2019年12月14日、2014年1月17日的合同暂计算至2019年12月31日）、水电费2501155.2元（暂计算2013年9月22日至2019年5月27日）。租赁期间，原告分别于2017年5月15日、2017年9月4日向被告进行催收，但付款未果。2018年10月，原告西昌市人民法院对本案提起诉讼，后撤诉。综上，原告认为双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违背相关法律法规的规定，原告按照约定将租赁物交付于被告使用，但被告却拒绝支付相关费用。原告为维护自身的合法权益，遂诉来法院。 被告谭清辉辩称，谭清辉与原告不存在租赁合同关系，原告陈述的事实和理由不是真实的事实，我方不应承担相应责任。 被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，向本院提交书面答辩状，辩称：一、被告公司与原告签订的合同实际是谭清辉借用被告公司的名义签订的。在原告公司房屋对外招租时，因谭清辉个人不具备参加招标资格，后经二被告协商，借用被告公司的名义投标。中标后，以被告公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》在房屋租赁合同签订后，被告公司从未参与过承租房屋的任何事宜。实际被告公司与原告签订的《房屋租赁合同》为谭清辉与原告签订的租赁合同。被告公司仅是借名给谭清辉，从未收取过任何费用，也未从该合同中获益，不应当承担合同的权益义务。二、自租赁合同签订后，一直是谭清辉在与原告联系，所有的资金往来均未通过被告公司，与被告公司没有产生任何关联。租赁合同签订后，原告向谭清辉交付了房屋。房屋在交付后，谭清辉还对房屋进行了改造，均是征得了原告公司的同意。不论是对房屋的装修、改造均是谭清辉在处理。被告公司并未派人参与租赁合同的履行，没有参与谭清辉承租房屋后的活动。谭清辉租赁原告公司的房屋后，开设了彝王阁酒楼，并办理了个体工商户登记。原告公司作为出租人，对此是完全不知情的。在谭清辉拖欠租金期间，原告公司也曾通过诉讼的方式向谭清辉主张过权利。三、谭清辉作为实际租房人，应当由谭清辉承担全部清偿责任。不应当由被告公司承担责任。被告公司从未实际使用过房屋，原告对此完全知情。并对谭清辉是实际承租人这一事实是予以了默认的。被告公司认为应当由实际承租人谭清辉支付租金并承担合同约定的责任。谭清辉个人也向被告公司的法定代表人承诺由谭清辉负责与原告公司结算房屋事宜，不要求被告公司承担责任。谭清辉的承诺符合客观事实，应当由其承担责任。综上，请求人民法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换与质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下，2013年9月22日原告与被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司签订《房屋租赁合同》。约定原告将西昌市凯乐路56号汇鑫大厦2至10楼租赁给被告使用，面积为6300㎡，年租金为180万元，租金为每年10月15日前支付一年租金，并向原告缴纳保证金25万元，租赁期限至2025年10月15日止。2014年1月17日，被告与原告再次就60㎡面积达成租赁合同。约定租赁的面积按照100元/平方米的价格给付，租金一年一付，以对应完整年度为周期，期满首月一次性缴清当年房租。租赁期限至2025年10月31日止。该两份合同均由原告委托代理人及被告委托代理人谭清辉签署，并加盖双方公司的印章。签订租赁合同后，被告支付了部分租金，一直拖欠原告房屋租金、水电费。房屋租金自2016年起逾期缴纳房租，2016年12月15日-2017年12月14日欠付房屋租金129499.00元、2017年12月15日-2018年12月14日欠付房屋租金1908000.00元，2018年12月15日-2019年12月14日欠付租金1908000.00元，上述金额截止到2019年12月累计欠付3945499.00元，第二份合同的租金从未支付。自2014年3月1日至2019年12月31日累计欠付414000.00元。水电费自合同建立至2019年5月27日被告从未支付过，庭审中，原告向本院提交了一份被告工作人员签字确认的用水吨数、用电度数的表，按照租赁合同约定，商业用水费为3.2元/吨×35736吨＝114355.20元；商业用电为1.2元/度×2159400度＝2386800.00元，累计欠付2501155.20元。 本院认为，原告与被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，本院对该合同予以认可。对于原告要求解除该合同的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第九条第（二）款：“租赁房屋期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，无条件收回出租房屋：3、拖欠房租累计1个月（含一个月）以上的。”根据该条款，原告有权解除本合同，故对于原告要求解除两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠的房屋租金、水电费的给付主体。根据合同的相对性原则，原、被告签订合同的相对方系西昌九泰工贸有限责任公司与被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司，拖欠的费用的主体系凉山高盛高投资理财咨询有限公司，被告谭清辉在本案中系被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司签订合同的委托代理人，被告公司作为被代理人，谭清辉在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，产生的法律后果应当由被告公司承担。被告公司辩称，实际使用人是谭清辉，谭清辉予以了否认，称其不应承担责任，对该辩解意见与本院查明的事实不符，本院依法不予采信。二被告之间的法律关系二被告可另案主张。被告拖欠原告的租金金额截止2019年12月31日为 4359499.00元，被告向原告缴纳的保证金应当认定为履行合同的保证，该笔费用应当在拖欠的租金内予以扣除，故被告拖欠的费用应当为4109499.00元，拖欠水电费截止2019年5月27日为 2501155.20元。故原告要求支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请。根据《房屋租赁合同》第十条第（一）款：“若乙方（被告公司）延迟给付租金，每延迟一日应向甲方（原告）支付当年租金总金额5‰的违约金，延迟30日，甲方有权解除本合同，收回所租赁房产及附属设备设施，并不须对乙方作任何赔偿，并要求乙方支付当年租金总金额的20%的违约金，同时不退还乙方已支付的租金、保证金以及相关费用等。”在本案中原告在被告未足额缴纳房屋租金时，采用后交充抵前差的方式收取被告缴纳的不足额的房屋租金，同时在发现被告已经严重超期后一直未穷尽其救济手段，长达三年的时间一直放任让被告采取的以后冲前的租金缴纳方式缴纳房屋租金，在被告违约行为中也存在过错，且双方合同约定的违约金严重高于法律规定，对于该项诉请，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下： 一、解除原告西昌九泰工贸有限责任公司与被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司在2013年9月22日、2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司在本判决生效起三十日内向原告西昌九泰工贸有限责任公司腾退涉案租赁房屋； 三、被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司在本判决生效起三十日内支付原告西昌九泰工贸有限责任公司房屋租金 4109499.00元（截止2019年12月31日）、水电费2501155.20元（截止2019年5月27日），以上两笔费用以实际腾退房屋之日止及实际使用情况为准； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费59825.00元，减半收取29912.50元，由被告凉山高盛高投资理财咨询有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期限为两年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  马晓方 二〇一九年十二月三十一日 书记员  贾煜寒 附本判决适用法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，附有义务的是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。