广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2451号 原告：牟彦宇，男，1986年9月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 原告牟彦宇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告牟彦宇的委托诉讼代理人龙启林、被告宏丰公司的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款147699元。二、判令被告支付原告违约金，计算方式为：以147699元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年9月19日起（当庭变更，原诉请为“自2019年10月18日起”）计算至债务清偿之日止。三、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年8月9日，原、被告签订了《“龙岗·宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住【2017】第675号）约定由原告购买龙岗·宏丰时代城1号楼B座1103号房，签订合同当天原告向被告支付了首付款147699元，被告向原告出具了房款收据。后来由于被告无法按期向原告交付房屋，经双方协商，于2019年6月17日签订了《终止执行”龙岗·宏丰时代城”协议书》（以下简称终止协议书），双方从2019年6月17日起终止双方签订的合作建房合同，被告在2019年9月18日前返还原告购房款147699元。该协议签订后，被告未能在规定期限内向原告返还房款，经双方协商，原告同意被告延期一个月返还房款的请求，并于2019年9月16日，双方签订了《补充协议书》，约定被告于2019年10月18日把房款返还给原告，并约定了从2019年9月19日起逾期返还房款的违约金的标准为每天按房款的千分之一支付。2019年10月18日到期后，被告还是没有向原告返还房款。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法公正判决。 被告辩称，认可原、被告已签订了终止协议书及补充协议书，对返还购房款147699元无异议；但对违约金的计算方式有异议，应该按照补充协议书的约定，从延期后的2019年10月18日起计付资金占用费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.合作建房合同；2.收据;3.刷卡存根；4.终止协议书；5.补充协议。 被告没有提交证据。 经审查，原告提交的全部证据均真实、合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月9日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方共同签订了《龙岗•宏丰时代城合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第675号，以下简称《合作合同》）。该合同约定被告依约建设房屋，乙方依约支付合建房价款；项目房屋位于1号楼B座1103A号（以下简称涉案房产）；乙方应付该房价款369248元（建筑面积为131.126平方米，单价为2815.98元/平方米）；付款方式为分期付款；乙方对合建房自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2086年3月31日止。同时，还约定了交付期限、交付条件、保修责任等条款。 原告于2017年8月9日向被告支付首付款147699元。 2019年6月17日，原、被告签订《终止执行龙岗·宏丰时代城〈合作建房合同〉协议书》。双方决定自该协议签订之日起终止执行上述《合作合同》，被告应在2019年9月18日前将原告已付价款147699元全部汇入原告指定银行账户。2019年9月16日，双方签订了《补充协议书》，载明：“原甲方退房款147699元，乙方本应于2019年9月18日前支付给甲方，现乙方提出延期至2019年10月18日支付给甲方。同时乙方按原退房款的每日千分之一的比例计算资金占用费给甲方，届时一同支付给甲方。” 2019年11月11日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认涉案房产没有取得预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，土地性质是三产用地。 二、被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询、物业管理服务。 本院认为，原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是合建房的使用权，但从所约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，原告以出资形式最终分配得到涉案房产，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案房产在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案房产时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，虽然原、被告所签订的《合作合同》无效，但双方为解决该合同纠纷所达成的终止协议书及补充协议书系双方真实意思的表示，具有独立存在的争议解决方法的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效，被告应按协议约定履行退款义务。如不按约履行退款义务，应承担相应违约责任。 关于违约金。根据原告主张违约金的事实与理由，该违约金系参照补充协议书中关于“资金占用费”的约定计算。根据双方先后签订的终止协议书、补充协议书，前者约定退款期限为2019年9月18日前，但并未约定逾期退款的违约责任；后者重新达成了退款期限延长至2019年10月18日的协议，并约定了资金占用费的计算方式，但并未明确约定计算资金占用费的起止时间。本院认为，综合两者的签订时间、具体内容，补充协议书中关于资金占用费的支付时间即“届时”应理解为“2019年10月18日”，资金占用费的计算期间应理解为2019年9月19日至2019年10月18日。补充协议书中就逾期退款期间（2019年10月19日至还清购房款之日止）的违约责任未作约定，现原告主张参照补充协议书所约定的资金占用费计算方法计算违约金，直至债务清偿之日止；被告对此无异议，亦未提出调整违约金的主张；故本院对原告关于违约金的计算方式予以支持。综上，违约金的计算方式为：自2019年9月19日起，以147699元为基数，按每日1‰的比例，计至被告清偿购房款之日止。 被告提出的违约金应自2019年10月18日起计算的意见，与双方约定不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司返还原告牟彦宇购房款147699元。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司支付原告牟彦宇违约金，计算方式为：自2019年9月19日起，以147699元为基数，按每日1‰的比例，计至清偿购房款之日止。 案件受理费减半收取1691元（原告已预交），由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 何明凤 书 记 员 周逍遥