湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5551号上诉人（原审被告）：王德云，男，1957年9月5日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人（原审被告）：韩秀云，女，1932年3月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王德云（韩秀云女婿），男，住长沙市开福区。上诉人（原审被告）：王果，女，1984年3月12日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王德云（王果父亲），男，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：张慧，女，1975年10月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。上诉人王德云、韩秀云、王果因与被上诉人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王德云、韩秀云、王果上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人返还购房款20万元，不承担赔偿责任；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案安置门面并非真正意义的“门面”，没有门面的商业价值，参照“门面”估价没有依据。二、被上诉人对于《房屋买卖合同》的无效，应承担主要责任。被上诉人非本村村民，明知涉案安置门面为集体所有土地上的房屋门面，坚持购买。李佩兰与张慧协商购买涉案标的物时，并没有任何隐瞒。另外，涉案安置门面是拆迁安置房产，属于家庭成员共有，李佩兰一人无权处分。被上诉人在购买涉案安置门面时，并没有取得王果的同意，也没有征询王果的意见。被上诉人具有更大的过错，一审法院判决被上诉人承担次要责任没有法律依据。三、本案中上诉人王果并无过错。王果并非因为继承参与本案诉讼，而是涉案房屋共有人。涉案安置房为家庭共有财产，王果享有共有份额。被上诉人在签订《房屋买卖合同》时，王果已经年满18周岁，具有完全民事行为能力，被上诉人购买时没有询问王果的意见，王果也不知情。现在要求王果承担无效合同的主要责任，显然对王果不公。四、一审法院认定从2004年至2011年年底，被上诉人收取房租共16万元与客观情况不符，并未提供任何证据。2012年2月，高桥村下属的高桥友谊大市场拟统一将所有门面对外招商、租赁，每月租金5475元，应该参照上述租金标准计算被上诉人占有涉案安置门面时收取的租金。据上诉人了解，被上诉人占有门面期间的租金收益应为230900元。五、一审判决超过了被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张的98万元赔偿款中包含了购房款20万元，而一审法院酌情认定的损失总额为120万元，根据不告不理原则，此120万元的认定超过被上诉人的诉讼请求，应以78万元作为双方损失计算的基数。六、一审判决助长了小产权房买卖的不良社会风气。七、上诉人王德云经济困难，没有其他收入来源，为给妻子李佩兰治病至今欠外债三十多万元。上诉人王果离异，一个人带着孩子靠打工为生。被上诉人张慧辩称：一、涉案房屋具有商业价值，无可否认。涉案房屋不仅可以转让给集体组织以内的人，还可以出租给其他任何人使用。二、上诉人应当对《房屋买卖合同》的无效承担主要责任。李佩兰在明知涉案房屋的土地性质为农村集体所有，但为筹建资金，仍将房屋出售，且在合同已经履行多年后，因巨大的房价升值利益而反悔，显然违反诚实信用、公平原则，李佩兰应承担更多的赔偿责任。三、王果存在过错。李佩兰将门面出卖给被上诉人后，用出卖费用20万元建造起门面及门面以上的四层房屋。王果作为其女儿且已成年，不可能对房屋买卖行为不知情。李佩兰在签订《房屋买卖合同》时，王果作为涉案房屋的共有人未在合同上签字的原因应当归结于其母李佩兰。王果不能据此主张自己无过错而免除其承担无效合同的主要责任。四、上诉人提出门面的租金应当按2012年2月高桥村下属的高桥友谊大市场对外招租的金额计算，完全脱离客观事实。被上诉人自2004年1月管理涉案房屋，出租至2011年底，期间经历了租金涨跌的过程，租金金额远远达不到2012年2月高桥友谊大市场对外招租的金额。五、一审判决结果未超过被上诉人诉讼请求。被上诉人的经济损失远远不止98万元。一审法院参考湖南长城房地产土地估价有限公司作出的湘长城评字[2013]第0741号《房地产估价报告》，确定估价对象于估价时点的估价结果为市场价值179.81万元，房地产单价为25771元/平方米，基于对近年来高桥友谊村门面价值的考量和出卖人因土地升值或拆迁、补偿将获得的利益，酌情认定被上诉人的损失为120万元。但在该120万元损失范围内，仅要求被上诉人承担60%的损失即72万元，仍在被上诉人的损失范围内。六、公平原则是民法中的基本原则，就是以利益均衡作为价值判断标准。本案中，双方当事人的给付并不对等，严重违背了公平原则。张慧向一审法院起诉，请求判令：1.确认张慧与李佩兰签订的《门面买卖合同》无效；2.王德云、韩秀云、王果赔偿张慧经济损失980000元；3.本案的诉讼费用由王德云、韩秀云、王果承担。在本案重审庭审过程中，经一审法院询问和释明，张慧明确，其请求王德云、韩秀云、王果赔偿经济损失980000元中，包含了李佩兰收取的200000元租金。一审法院认定的事实：2003年9月19日，张慧（乙方）与李佩兰（甲方）签订《门面买卖合同》，约定：甲方自愿将长沙市雨花区友谊村安置房一楼门面（二至六楼为住房），面积71.59平方米，以包干总价格200000元出售给乙方；乙方承担门面买卖合同公证费和本单元一至六楼产权中分离出的一楼门面产权证的过户费，甲方无条件协助乙方办理门面过户的一切手续；合同签订当日，乙方预付给甲方门面款110000元，2003年11月15日，乙方必须付清门面余款90000元，方可交付门面；合同一经签订，即具有法律效力，双方不得毁约，如甲方违约，除赔偿乙方经济损失的同时双倍退还乙方的预付款；如乙方违约，则甲方不退还乙方预付款。合同签订后，张慧于2003年9月19日、11月15日和2004年1月15日、4月30日分次将200000元购房款支付给了李佩兰。2004年1月，李佩兰在友谊村村委会交付房屋后，将一楼门面（新塘垅小区37栋2单元门面）移交给张慧，张慧将该门面出租使用至2011年底，共收取了租金160000元。2012年2月29日，高桥友谊大市场拟统一将所有门面对外招租、租赁。因该门面一直未办理房产权证，故由李佩兰出面与高桥友谊大市场签订《委托租赁、管理合同书》，约定：将该门面以每月租金5475元交给高桥友谊村租赁、管理，租赁时间为五年（即从2012年3月15日至2017年3月14日止）。随后，张慧将门面和钥匙移交给了高桥友谊大市场。2012年3月，高桥友谊大市场取消统一对外租赁、管理，将涉案门面钥匙归还给李佩兰，并向李佩兰支付了截止到2012年3月31日房屋租金、装修期补贴款及补偿金等16608元。张慧得知后要求李佩兰归还门面和钥匙以及高桥友谊大市场支付的房租、装修期补贴款及补偿金，李佩兰予以拒绝。为此，张慧于2012年6月1日向一审法院起诉，请求依法裁决。在该次审理过程中，张慧于2013年1月1日向一审法院提出评估申请书，一审法院于2013年5月6日委托湖南长城房地产土地估价有限公司对涉案的长沙市高桥街道办事处友谊村新塘垅小区37栋2单元一层门面房地产价值进行了评估。2013年5月22日，湖南长城房地产土地估价有限公司作出湘长城房评字[2013]第0741号《房地产估价报告》，估价结果为：确定估价对象于估价时点的估价结果如下市场价值为179.81万元，房地产单价为25117元/平方米。一审法院于2013年12月31日作出（2013）雨民初字第1609号《民事判决书》，判令：一、张慧与李佩兰双方于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、张慧向李佩兰返还长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村安置房新塘垅小区37栋2单元一层门面（李佩兰已实际占有）；三、李佩兰在该判决生效后5日内返还张慧购房款200000元；四、张慧在该判决生效后5日内返还李佩兰租金160000元；五、李佩兰在该判决生效后5日内赔偿张慧损失799050元；六、驳回张慧其他诉讼请求。李佩兰不服，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院以违反程序为由发回一审法院重审。一审法院进行了重审，在此次重审过程中，经李佩兰申请，一审法院委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司对本案所涉房产进行重新评估。2015年11月30日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司作出《关于雨花区友谊村新塘垅小区37栋2单元1楼房屋（安置用房）评估的情况说明》一份，认为本案所涉房屋系集体土地上安置用房，根据现行法律无法作出评估报告。2016年9月1日，一审法院作出（2015）雨民重字03159号民事判决书，判决：一、张慧与李佩兰双方于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、驳回张慧其他诉讼请求。张慧不服该判决，上诉至向长沙市中级人民法院。在案件上诉期间，李佩兰死亡，长沙市中级人民法院遂又将本案发回一审法院重审。另查明，王德云原系李佩兰（已故）丈夫，韩秀云、王果分别系李佩兰母亲和女儿。涉案门面自2012年3月至今，由李佩兰（生前占有）及王德云、韩秀云、王果（李佩兰死后占有）占有并收取租金。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，一审法院对当事人争议的焦点作如下归纳和分析。一、关于张慧与李佩兰签订的《门面买卖合同》效力问题。《城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故该合同因违法而无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据上述法律规定可知，房屋转让时，房屋占用范围内的土地使用权同时转让，但农民集体所有的土地的使用权未经合法征收，不得转让于集体经济组织以外的人员。本案中，张慧与李佩兰签订的《门面买卖合同》所涉门面为长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村安置房新塘垅小区37栋2单元一层门面，属于城市规划区内，其土地性质为农村集体土地，且张慧不属于长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村村民，因此，双方签订的合同违反了法律的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，属于无效合同。二、关于合同无效的过错认定。涉案《门面买卖合同》系因违反法律的禁止性规定而无效，因而属于缔约过失责任。本案中，李佩兰应当知道涉案房屋为集体土地上的安置房不能对外出售，但为筹集建房资金，将涉案安置房门面出售给张慧，且之后又为了获取房屋的巨大增值，违背诚实信用原则，占用房屋及相关费用，存在主要过错。张慧亦应当知道其不能购买涉案门面而与李佩兰签订房屋买卖合同，亦存在过错。一审法院根据双方的情况，酌情认定张慧承担40%的责任，王德云、韩秀云、王果承担60%的责任。三、关于双方损失的认定。因涉案门面土地使用权性质系集体土地，故张慧在与李佩兰签订《门面买卖合同》时就自始不能取得门面所有权，因此，涉案门面买卖合同被认定无效后，张慧的损失属于丧失与他人签订合同机会导致房价上涨后的损失。虽然2015年11月30日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司作出《关于雨花区友谊村新塘垅小区37栋2单元1楼房屋（安置用房）评估的情况说明》认为本案所涉房屋系集体土地上安置用房，根据现行法律无法作出评估报告，但门面显然是具有价值的。而2013年5月22日湖南长城房地产土地估价有限公司作出湘长城房评字[2013]第0741号《房地产估价报告》确定估价对象于估价时点的估价结果如下市场价值为179.81万元，房地产单价为25117元/平方米。该报告虽程序存在问题，但仍可以作为涉案房屋价值的参考，同时考虑近年来长沙市雨花区高桥友谊村所处位置的门面价格情况，以及出卖人因土地升值或拆迁、补偿将获利益，一审法院酌情认定张慧的损失为120万元。四、关于合同无效后的财产处理及损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《门面买卖合同》被确认无效后，张慧应向王德云、韩秀云、王果返还门面（该门面已由王德云、韩秀云、王果实际占有），王德云、韩秀云、王果应向张慧返还购房款20万元。在本次开庭时，张慧明确说明，其主张的98万元的赔偿款中，包含了购房款20万元，一审法院予以确认。同时，王德云、韩秀云、王果也表示可以用房租抵扣张慧的购房款，故一审法院亦予以确认。双方抵扣后，王德云、韩秀云、王果还应返还张慧购房款4万元（20万元-16万元）。关于张慧主张的其他购房损失。前已述及，张慧购买的门面在因《门面买卖合同》无效返还王德云、韩秀云、王果后，存在120万元的损失；且李佩兰在向张慧交付房屋7年后，收回门面并收取门面租金，违反了诚实信用原则；而涉案门面自出售至今，房屋价值剧增，房屋增值如全部归违背诚实信用原则的王德云、韩秀云、王果所有，会造成双方合同利益的严重失衡，显失公平。故一审法院依据上文认定的双方过错，认定王德云、韩秀云、王果应承担的张慧损失为720000元（120万元×60%）。现张慧请求王德云、韩秀云、王果赔偿包括购房款在内的损失98万元，在抵扣张慧收取的租金后，王德云、韩秀云、王果还应赔偿张慧76万元，多出部分一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认张慧与李佩兰于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、王德云、韩秀云、王果于本判决生效之日起10日内赔偿张慧损失760000元（含购房款40000元）；三、驳回张慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13680元，由张慧负担3680元，王德云、韩秀云、王果负担10000元。本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：2012年8月30日的《收条》一份，拟证明被上诉人收到李佩兰代其收取的涉案门面租金现金25000元。被上诉人发表如下质证意见：对该证据的三性均有异议，该款项是李佩兰与张慧另外的借贷关系，与本案无关。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据不属于新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张慧与李佩兰签订的《门面买卖合同》因涉案房屋所在土地为农村集体土地及张慧并非该村村民而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李佩兰明知涉案房屋不能对外出售，但为筹集建房资金与张慧签订《门面买卖合同》并收取了购房款20万元，存在主要过错。张慧应当知道其不能购买涉案房屋而与李佩兰签订《门面买卖合同》，亦存在过错。同时，合同无效后，李佩兰的损失主要为张慧已收取的租金损失，而张慧的损失为购房款损失、房屋溢价损失等，一审法院参考湖南长城房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》确定酌情认定涉案房屋的溢价损失为120万元，并综合考虑双方的过错程度，酌情判令王德云、韩秀云、王果在抵扣其租金损失后赔偿张慧包括购房款在内的损失共计76万元，较为公平合理，亦未超出张慧的诉讼请求范围，本院予以维持。王德云、韩秀云、王果抗辩称涉案房屋为安置用房，因无法交易而无商业价值，但从现有情况看，王德云、韩秀云、王果仍可将该房屋以获取租金等收益，明显具有商业价值，故对其上述抗辩主张，本院不予支持。王德云、韩秀云、王果又抗辩称张慧实际收取的租金超过其认可的租金16万元，但未提供证据予以证实，故本院亦不予支持。综上所述，上诉人王德云、韩秀云、王果的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13680元，由上诉人王德云、韩秀云、王果负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十二月十日书记员 肖佳敏