文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初1463号原告:张跃银，男，1974年8月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。原告:肖维娜，女，1981年4月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。被告:牟俊，女，1980年11月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告张跃银、肖维娜与被告牟俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴斌、被告牟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃银、肖维娜向本院提起诉讼，要求：1、判决被告向原告支付因单方解除合同的损失补偿费84000元;2、判决本案案件受理费、律师费5000元由被告承担。事实和理由：原告张跃银、肖维娜与被告牟俊于2018年4月7日签订《房屋租赁合同》1份，约定二原告将位于重庆市渝中区长江二路174号商业5栋1-9号门面和1-47号门面出租给被告经营使用，租赁期限2018年4月7日至2022年4月6日。合同第三条约定第一年租金为168000元(每月14000元)，以后每年的租金在前一年的基础上递增6%，租金每三个月支付一次，且一次必须付三个月的租金，被告应在每三个月(即下一租期)的前15日内将租金交付给原告指定账户。另外，合同第六条第3款约定，在合同租赁期间，如被告提前解除本租赁合同的，被告应提前三个月书面通知原告，如果没提前三个月通知原告，被告需要支付三个月租金给原告作为另找租户期间的损失补偿。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告用于经营，但被告在租赁期间内未提前三个月书面通知原告解除合同的情况下单方解除租赁合同，并于2018年11月4日从租赁房屋搬走，11月5日自行将租赁房屋的钥匙交付给物管，并未向原告支付损失补偿，搬走后也未继续支付租金。综上，原告认为，原被告在租赁合同期限内均应按照合同约定履行义务，被告违反合同约定，未提前三个月书面通知原告便单方解除租赁合同，从租赁房屋搬走，已构成违约，应按照合同约定向原告支付三个月租金作为另找租户期间的损失补偿。原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律司法解释规定，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如诉请。被告牟俊辩称，被告没有违反合同约定，并按合同约定书面通知了原告。根据合同法第二章第十一条所述书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形的表现所载内容的形式。被告在2018年8月17日下午17点31分发送微信信息给肖维娜，书面通知了原告将要提前撤离。信息原文如下：我们准备搬地方今天跟你做同步。由此可见被告根据合同法第二章十一条所述被告均按照合同提前三个月书面通知原告，并未违反合同约定。被告并没有单方面解除租赁合同，而是与肖维娜协商一致，并在约定时间内办理了交接手续，完成了租赁合同的解除，被告在交还原告店铺钥匙前，两次跟原告通过微信信息约定时间交接，并多次提醒对方按时赴约。第一次2018年10月26日上午11时8分发微信信息给肖维娜，原文为：11月6日前我会提前约你时间交接店铺钥匙给你。第二次2018年10月30日上午9时13分发微信信息给肖维娜，告知对方交接的时间，信息原文:约本周日（11月4日下午16点）在店铺见面，交还店面给你们两口子，请带上之前的协议原件，我的身份证复印件及其他相关资料一起，请你们两口子一起，请回复。由于原告没有回复信息，被告在2018年11月1日下午14点27分发微信信息给肖维娜，原文为：请回电。并在下午12点49分打电话两次，但对方均未接听。被告依据在2018年11月4日准时抵达交接地点，并在下午15点59分再次发微信提醒原告，原文：我已经到店铺等你们两口子交接，我会等两位半小时。此时原告依然没有回复被告，直到2018年11月4日下午16点37分，肖维娜发微信给被告，原文：稍等会儿，路上堵起的。被告在交接地点继续等待原告，在17点23分，肖维娜发微信给被告，原文：到了，到龙湖租售中心了。被告微信回复肖维娜来店铺。从以上肖维娜与被告微信往来，可以明确得知，肖维娜及其丈夫都如约抵达办理交接手续，双方解除了租赁合同。因而被告并没有在不经过肖维娜同意的情况下单方解除租赁合同。本院经审查认定事实如下，张跃银、肖维娜与牟俊于2018年4月7日签订《租赁合同》，合同约定牟俊承租张跃银、肖维娜位于重庆市渝中区长江二路174号商业5栋1-9号门面和1-47号门面，租赁期限2018年4月7日至2022年4月6日。合同第三条约定第一年租金为168000元(每月14000元)，以后每年的租金在前一年的基础上递增6%，租金每三个月支付一次，且一次必须付三个月的租金，被告应在每三个月(即下一租期)的前15日内将租金交付给原告指定账户。合同第六条第一款规定，如甲方无故单方解除合同，甲方应向乙方支付三个月租金为违约金；第二款规定，如乙方违反本合同约定，乙方如未按时缴纳租金及其他相关费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、气费），乙方构成违约，甲方有权单方解除本合同，要求乙方立即搬离租赁物业，不予退还已收取的租金及保证金，并将支付三个月租金给甲方作为赔偿金；第3款约定，在合同租赁期间，如乙方提前解除本租赁合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方，到了乙方通知解除合同的时间后，乙方放弃合同的所有权利，甲方可以将房屋另租他人，乙方把关于房屋的账结清后合同即终止，如果没提前三个月通知甲方，乙方需要支付三个月租金给甲方作为另找租户期间的损失补偿。合同签订后，张跃银、肖维娜将出租房屋交付给牟俊用于经营，牟俊按照约定向张跃银、肖维娜支付第一季度次租金42000元及保证金16000元（现金支付）（交纳租金期间为2018年4月7日至2018年7月6日），第二季度次交纳租金42000元（交纳租金期间为2018年7月7日至2018年10月6日），第三季度次交纳租金14000元（交纳租金期间为2018年10月7日至2018年11月6日止），合计114000元。其中，牟俊在2018年8月17日下午17点31分发送微信信息给肖维娜，意在于向肖维娜告知提前退租。后两次跟肖维娜通过微信信息约定时间交接，并多次提醒对方按时赴约，但原告一直未做积极回应。直到2018年11月4日下午16点37分，肖维娜发微信给牟俊双方约定协商交接事宜，交接商谈过程中，双方发生争议，经多次协商未能解决，张跃银、肖维娜遂向本院起诉。审理中被告陈述：1、被告与原告的微信聊天记录属实，有视频为证，证明聊天记录没有经过任何的删减加工。2、原告提供的租金打款证据与被告提供的聊天记录信息截屏完全吻合，证明被告提供的聊天记录属实。3、原告代理人认可了2018年8月17日所发出的书面告知（提前告知解除租赁合同），在此基础上从房屋租赁合同签署本身并没有非常明确的约定原被告交接的时间一定是在提前三个月通知解除租赁合同之后。4、根据合同法第二章第十一条所述书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形的表现所载内容的形式。被告已经按照合同约定通知到原告被告将会撤离，原告事实上也是理解到了被告的意思。原告在2018年8月22日下午16点20分非常明确回复原告我看了合同，你如果不租了，要提前三个月写书面告知书给我。故被告提前三个月书面通知了原告，其次没有单方解除合同。原告陈述：1、被告举示的微信聊天记录不能证明提前三个月履行了通知义务，被告自述在微信中我们准备搬地方今天与你同步，就认为是履行了通知义务，原告认为准备搬地方并不是一定要搬只是一个预备，不是必须。被告的意思不明确，双方的合同约定被告方要提前三个月向原告发出书面的通知，而且双方合同最后一页都留有通信地址，被告完全可以以书面形式邮寄给原告，明确解除合同的时间以及搬离的时间，这样原告才便于及时规避之后的损失，从被告举示的聊天记录也不能反映出双方协商解除了合同，同时聊天记录的另一方一直在重复要求出具书面的通知书，但是被告并没有发出书面的通知，该聊天记录并不能代表也向原告张跃银发出了通知。被告的证据不能达到被告证明目的。2、被告自认交纳租金到2018年11月6号，但11月4日就搬走，假设就按被告陈述的在2018年8月17日就通知解除合同，租金也应当交纳到2018年11月16日，而不是11月6日，被告少交了10天的租金，足以证明被告方并没有提前三个月通知原告解除合同。3、合同约定期限是2018年4月7日至2022年4月6日止，四年时间每年168000元，且每年递增6%，不算递增租金被告如果全部履行合同租金有670000元，这是原告的可得利益损失，所以原告主张的违约金并不高。4、依据合同第六条第八款，被告违约应当承担原告因此产生的诉讼费及律师费。审理中，原告明确其诉讼请求组成为：依据合同第六条第一款，被告无故单方解除合同要支付三个月的租金作为违约金；另外依据第六条第三款，被告没有提前三个月通知需支付三个月租金的损失赔偿。上述违约责任可同时一并适用。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。对于双方争议的合同解除问题，本院评析如下：首先从双方的诉辩以及审理查明的情况，可以基本确定微信聊天记录的真实性。微信聊天记录载明被告于2018年8月17日向原告发出通知：我们准备搬地方，今天跟你做同步，表明欲提前解除合同；后原告回复：你如果不租了要提前3个月写书面告知书给我，表明原告理解被告的意图并提出了进一步要求。2018年8月22日被告微信：合同里写了书面，但没有对书面由明确示意（或者范本），我在上周五8月15日除了给你电话外，也同时微信书面说明。原告回复：你自主意愿表述清楚即可。此双方发生分歧，原告反复要求被告发出纸质通知，并要再加付三个月租金；被告认为已经书面通知只愿支付至11月7日。2018年11月4日双方相约商谈退租事宜，但由于时间及地点问题未能达成一致意见，故被告于次日将钥匙交予物业，并微信告知原告。综合上述情况，关于双方争议的书面告知问题，本院认为：根据《合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案合同双方属于普通个人，不应对书面通知要求过于严格，甚至于超过合同书面形式的要求。被告采用微信的方式告知原告符合电子数据交换有形传递的特点，因此应当认定为被告于2018年8月17日书面告知了原告提前解除合同意思，原告对此也已完全理解无歧义。合同第六条第三款约定：在合同租赁期间，如乙方提前解除本租赁合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方，到了乙方通知解除合同的时间后，乙方放弃合同的所有权利，甲方可以将房屋另租他人，乙方把关于房屋的账结清后合同即终止。故本院认为合同应当于2018年11月16日，约定的三个月期满合同终止。至于少付10日租金问题，被告虽于10月5日搬出并交还钥匙，但租金只交至11月6日，确有违约行为，应承担相应的违约责任。但该违约行为程度较轻，属于对合同解除后责任承担的争议，并不能推翻其此前解除合同的意思，原告以此主张被告方并没有提前三个月通知不能成立。综上，原告在本案中提出的被告单方解除合同损失请求不能成立，至于被告少付10日租金以及保证金应否返还等事宜，双方可另行解决。关于原告方主张的聊天记录并不能代表向张跃银发出了通知的问题。由于原告张跃银、肖维娜系夫妻关系，本案中无任何证据表明原告两人实行分别财产制。因此合同相对人牟俊有理由相信向肖维娜一方通知即视为向两原告发出了通知。关于律师代理费的问题，鉴于原告本案请求本院不予支持，其律师代理费应由其自行承担。最后需要指出的是：本案为普通个人之间租赁合同，法律关系权利义务都较为简单清楚。双方应当在诚信的基础上，互谅互让友好协商解决履行或者解除合同的相关分歧，并不必过于追求形式，责备求全。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张跃银、原告肖维娜的诉讼请求。案件受理费减半收取计976元，由原告张跃银、原告肖维娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇一九年十二月二日书记员  刘学燚