宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初2433号原告（执行案外人）：马桂香，女，1949年4月5日出生，回族，住石嘴山市惠农区。被告（申请执行人）：西藏昌都市交通有限责任公司，住所地：西藏昌都市。法定代表人：赵荣，西藏昌都市交通有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：韩国明，宁夏善知律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：石嘴山市登峰房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市惠农区。法定代表人：王永平，石嘴山市登峰房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人姜军，石嘴山市登峰房地产开发有限公司员工，特别授权代理。第三人：闫成红，男，1966年9月2日出生，回族，住石嘴山市惠农区。原告马桂香与被告西藏昌都市交通有限责任公司、第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司、闫成红案外人执行异议之诉一案,本院于2019年10月11日立案受理后，于2019年11月7日依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告、被告西藏昌都市交通有限责任公司的委托诉讼代理人韩国明到庭参加诉讼，第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马桂香向本院提出诉讼请求：一、诉请法院判决停止对惠农区永盛家园小区某号楼房的执行；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年第三人闫成红向哈凤兰借款后转借给石嘴山市登峰房地产开发有限公司法定代表人王永平使用，后借款到期未还，闫成红将自己位于惠农区城市经典小区某号楼房抵顶给哈凤兰偿还部分借款。2014年11月份，石嘴山市登峰房地产开发有限公司将其开发的永盛花园小区某号楼房以置换的方式抵顶给闫成红。2016年12月5日，闫成红将永盛花园小区1号楼某号楼房以22万元卖与原告，双方同时签订房屋买卖居家合同，并将房屋交付于原告，同时原告和石嘴山市登峰房地产开发有限公司补签《房屋拆迁补偿安置协议书》，原告于2017年1月份装修后入住至今。绵阳兆源房地产开发有限公司与石嘴山市登峰房地产开发有限公司合同纠纷一案，宁夏回族自治区高院作出（2018）宁民初18号民事判决书，判决登峰开发公司偿还兆源开发公司投资2000万元。因登峰开发公司未履行判决书确定的义务，兆源开发公司于2018年9月18日申请法院强制执行。2018年10月18日，法院对永盛花园小区某号楼房采取查封措施，包括某号楼房。2019年3月26日，申请执行人绵阳兆源房地产开发有限公司变更为西藏昌都市交通有限责任公司。2019年8月份，原告向惠农区人民法院提出执行异议申请，惠农区人民法院经审查作出（2019）宁0205执异42号执行裁定书，驳回原告的异议请求。综上，第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司将其开发的永盛家园小某号楼房抵顶给第三人闫成红，该抵顶行为为合法有效。第三人闫成红又将某号楼房以22万元卖与原告，该买卖合同行为合法有效，原告付清全部房款装修后入住至今，原告对该套楼房享有足够的民事权益，为维护原告合法权益，故诉至法院。西藏昌都市交通有限责任公司辩称，1、惠农区法院作出驳回异议申请正确。2、原告未能提供证据证明闫成红在出卖房屋前合法取得房屋的所有权。根据原告诉状陈述，其借款是闫成红与王永平个人之间发生，王永平无权将登峰房地产名下房屋抵顶给闫成红。3、原告不享有足以排除执行的权利，一方面原告与登峰公司之间不存在合法有效的书面买卖合同其提交的征地拆迁补偿安置协议，系合法形式掩盖非法目的应当无效，因为征地拆迁补偿安置协议是针对拆迁户所签的，拆迁户享有特殊债权的协议，本案中原告不是真实的拆迁户，不享有排除执行的债权，综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。石嘴山市登峰房地产开发有限公司提交书面答辩辩称：2008年3月份，第三人闫成红作为借款人，王永平作为担保人向哈凤兰借款30万元用于石嘴山市登峰房地产开发有限公司开发永盛花园小区建设使用，2011年2月27日闫成红再次向哈凤兰借款3万元，后借款本息937500元到期未还，2015年1月15日，第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司将其开发的永盛花园小区某号房屋、第三人闫成红将自己的位于惠农区城市经典小区某号房屋共同抵顶给哈凤兰偿还借款，后第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司将其开发的永盛花园小区某号楼房以置换的方式抵顶给闫成红。2016年12月5日，闫成红将永盛花园小区某号楼房以22万元卖与原告，双方同时签订房屋买卖居间合同，并将房屋交付与原告。为便于原告办理产权登记，石嘴山市登峰房地产开发有限公司和原告补签《房屋拆迁补偿安置协议书》，原告装修后入住至今。综上，原告的诉讼事实及理由属实，第三人对其诉讼请求没有异议。第三人闫成红辩称，2008年我向哈凤兰先后借款33万元，借款同时王永平在场，其借款的目的就是为了现登峰公司的前期拆迁等费用，而王永平与哈凤兰不相识，我与哈凤兰的借款王永平是担保人，此款实际使用是王永平，而该笔款项也是用于王永平的工程开发拆迁所用。2014年哈凤兰向我追讨此笔借款，当时王永平建设了永盛家园1号楼还没有交工，也没有能力偿还该笔借款，我把我拆迁所得的城市经典某号房屋抵顶给哈凤兰，但该套房屋不够抵顶借款。2015年王永平将建成的永盛家园某号房屋一套抵顶偿还给我，2016年我又将永盛家园某号房屋一套以22万元的价格卖给马桂香，当时登峰公司没有正规合同来证明该房屋的合法居住权，所以临时用了拆迁补偿合同来证明此房屋居住权利属于马桂香。马桂香为证实其主张向本院提交了如下证据，被告西藏昌都市交通有限责任公司、第三人闫成红进行了质证，本院认证如下：证据一、房屋买卖合同1份、房屋拆迁安置补偿协议1份、情况说明1份、银行汇款单据1份、欠条1份、证明1份，证明马桂香与闫成红签订的房屋买卖合同，闫成红出具的情况说明，同时马桂香给闫成红通过银行转账的方式转了20万元，马桂香给闫成红出具2万元的欠条一张，后马桂香又给闫成红支付2万元现金，闫成红把欠条撤了回去。2017年年初居住该房屋至今。西藏昌都市交通有限责任公司对房屋买卖合同1份三性及证明目的、房屋拆迁安置补偿协议1份、情况说明1份、欠条1份、证明1份以上证据材料三性及证明目的均不予认可，认为房屋买卖合同是因闫成红不享有永盛家园某号房屋的所有权，征地拆迁安置协议是因原告不是拆迁户，且该协议中第2条第7项约定2014年12月31日交付房屋，第3条、第4第第1项约定2012年12月31日前搬迁完毕，以该协议签订时间存在矛盾，该协议属于合法形式掩盖非法目的应当无效。对情况说明从形式上看证明单位处加盖的登峰公司公章与征地拆迁安置协议中加盖的登峰公司公章字体大小、中间五角星不一致，此两枚印章中肯定存在一枚伪造的公章。对证明1份未加盖居委会负责人和制作人的印章，不符合民诉法关于单位出具形式证明的要件，对银行汇款单据1份真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，该证据只能证明马桂香与马秀花之间存在债权债务关系，并不能证明闫成红享有涉案房屋的所有权。闫成红对上述证据无异议。证据二、惠农区法院（2019）宁0205执异42号执行裁定书1份，证明起诉的依据。西藏昌都市交通有限责任公司对执行裁定书三性无异议，该裁定书中已经查明原告并非真实拆迁户，不享有排除执行的特殊债权，且并未提交闫成红享有涉案房屋的所有证据，应当驳回原告的诉请。闫成红无异议。第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司、第三人闫成红未未提交证据。本院经审查认为，马桂香提供的证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。经过原、被告、第三人的当庭陈述、举证、质证、辩论、最后陈述，本院查明以下事实：西藏昌都市交通有限责任公司与石嘴山市登峰房地产开发有限公司合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁民初18号之一民事判决书判决：一、石嘴山市登峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，偿还绵阳兆源房地产开发有限公司投资款2000万元；二、石嘴山市登峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付绵阳兆源房地产开发有限公司自2013年8月12日起，按照6%的年息计算，至判决实际履行之日止的利息。如石嘴山市登峰房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168867元，保全费5000元，由石嘴山市登峰房地产开发有限公司负担。因石嘴山市登峰房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，绵阳兆源房地产开发有限公司于2018年9月18日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行，立案执行后，宁夏回族自治区高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）宁执69号执行裁定书指定本院执行，本院于2018年10月8日立案执行，执行案号为（2018）宁0205执1292号，执行标的20173867元。在执行过程中，本院通过石嘴山市不动产登记事务中心查询到，石嘴山市登峰房地产开发有限公司名下有位于石嘴山市惠农区永盛花园小区某号楼52套房产，并于2018年10月18日对某号楼52套房产进行了预查封，同日在永盛花园小区张贴执行裁定书及查封清单。西藏昌都市交通有限责任公司于2019年3月25日向本院申请变更该公司为本案申请执行人，本院于2019年3月26日作出（2018）宁0205执1292号之一执行裁定书变更昌都交通公司为本案申请执行人。案外人马桂香就其为惠农区永盛花园小区某号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2019年9月26日作出（2019）宁0205执异42号执行裁定书，裁定驳回马桂香的异议请求。另查明，石嘴山市登峰房地产开发有限公司于2011年4月26日登记注册，公司性质为有限责任公司（自然人投资或控股），王永平为法定代表人。2017年6月9日变更为一人有限责任公司（自然人独资）。2008年闫成红向哈凤兰借款后转借给石嘴山市登峰房地产开发有限公司法定代表人王永平使用，后借款到期未还，闫成红将自己位于惠农区城市经典小区某号号楼房抵顶给哈凤兰偿还部分借款。2014年11月份，石嘴山市登峰房地产开发有限公司将其开发的永盛花园小区某号楼房以置换的方式抵顶给闫成红。2016年12月5日，闫成红将永盛花园小区某号楼房以220000元卖与马桂香，双方同时签订房屋买卖居家合同，并将房屋交付于马桂香，同时马桂香和石嘴山市登峰房地产开发有限公司补签《房屋拆迁补偿安置协议书》，马桂香于2017年1月份入住至今。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。马桂香作为提起案外人执行异议之诉的主体应当举证证实其对该执行标的享有实体权益。涉案房屋登记在石嘴山市登峰房地产开发有限公司名下，虽然马桂香并非真实的拆迁户，石嘴山市登峰房地产开发有限公司将房屋抵顶给闫成红，马桂香通过向闫成红购买的方式支付了全部房屋价款，马桂香在本院查封前已占有房屋。根据物权法及相关法律的规定，我国物权变动模式系债权形式主义的物权变动模式，物权变动的原因行为和模式系当事人的债权合意等意思表示，不动产物权登记具有对外公示效力，但相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础法律关系的审查，而并非仅依靠登记确定不动产物权归属。该理念在《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中亦得以体现。物权法第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，马桂香对未过户登记存在过错的情况下，西藏昌都市交通有限责任公司的一般金钱债权不能对抗马桂香作为实际权利人依法取得的合法权利，故马桂香要求停止对涉案房屋的执行合法有据。石嘴山市登峰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃陈述、答辩、举证、质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：停止对惠农区永盛花园小区某号房屋的执行；案件受理费100元，由被告西藏昌都市交通有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长 孙建军人民陪审员 张建华人民陪审员 马风英 二○一九年十二月十七日 书 记 员 季 元附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法律监督条款4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。5、强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。