江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初3879号原告（反诉被告）：吕珩，男，1982年9月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱冰清，江苏大名大律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市平江侨台食品有限责任公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：高剑鸣，执行董事。委托诉讼代理人：赵智庆，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依漫，江苏简文律师事务所律师。原告吕珩与被告苏州市平江侨台食品有限责任公司（以下简称平江侨台公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，被告平江侨台公司提出反诉，本院经审查后决定合并审理,依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月17日再次公开开庭进行了审理。吕珩及其委托诉讼代理人朱冰清、平江侨台公司的委托诉讼代理人陈依漫两次到庭参加诉讼,平江侨台公司的委托诉讼代理人赵智庆到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告吕珩向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告的租赁合同于2018年11月26日解除；2、判令被告赔偿原告剩余租金16527元、保证金10000元、装修损失674470.4元、设备损失167050元、停业损失245000元、搬迁损失20000元等共计1133047.4元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回设备损失、停业损失的诉请，并变更装修损失为443556.53元。事实与理由：原告因经营需要，自2014年10月10日起向被告承租觅渡桥东堍2号桥洞，并在合同中明确将承租场地用于汽车保养会所(会员服务)。后因觅渡桥东堍桥洞的所有权人苏州城投资产开发有限公司将2号桥洞收回，故被告改将觅渡桥东堍4号桥洞出租给原告使用。承租后，原告投入大量资金进行装修经营，并一直承租至今；期间租赁合同每年签订一次。2018年11月26日，苏州市公安消防支队姑苏区大队检查后因不符合消防要求将涉案桥洞查封，2018年12月7日被告发函通知原告：称因达不到现行的消防标准，不符合消防安全要求，更不能对外经营，合同到期不再续签，请各位租户自行物色新的经营场所，尽快搬迁。因原、被告之间的租赁合同尚未到期，为此原告与被告协商返还剩余租金及赔偿装修损失事宜，但被告拒绝，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告诉请。被告平江侨台公司辩称，我方认为合同解除时间是2019年5月5日，之后的租金我方同意免除。按照合作协议约定被告无需对提前解除合同承担任何违约责任。涉案合同性质是土地租赁合同纠纷，非房屋租赁合同纠纷。鉴于原、被告之间签订有数个租赁合同，故每个租赁合同都应为单独协议，在装修所属的合同租赁期届满后，承租人对其在该合同期间内的装修投入的合同目的已经完全实现，无权向被告主张所谓的装修损失。反诉原告平江侨台公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付2019年1月1日至2019年5月5日期间的场地租金73194.44元；2、反诉被告支付电费94元；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：根据反诉原告与反诉被告于2018年6月份签订的合作协议，涉案场地的租赁费用为17万元/年，半年一付。现反诉被告使用涉案场地至2019年5月5日，却欠付场地租赁费用。依照合同，反诉原告依法有权没收反诉被告的保证金10000元，并要求反诉被告支付拖欠的场地租金及水电费用。故反诉原告特诉至法院，望判如所请。反诉被告吕珩辩称，涉案房屋和土地于2018年11月26日被消防大队查封，不具备出租的条件，事实上原告自2018年11月26日后未再使用涉案桥洞和土地，因此对反诉原告主张的场地租金不认可。对于电费94元，我方愿意支付。经审理查明：2014年10月10日，平江侨台公司（甲方）与吕珩（乙方）签订合作协议，约定甲方将觅渡桥东堍2号桥洞作为合作场地，土地面积300平方米，乙方申请用于汽车保养会所（会员服务），时间从2014年10月10日起至2015年12月9日止（其中包含两个月的免费装修期），一年费用为10万元，履约保证金1万元，半年一付，签订合同时一次性支付。吕珩按约支付了半年租金5万元和押金1万元。后因上述2号桥洞被产权人收回，双方协议合作场地变更为4号桥洞。2014年10月29日，平江侨台公司（甲方）与吕珩（乙方）签订合作协议，约定甲方将觅渡桥东堍4号桥洞（以下简称涉案桥洞）作为合作场地，土地面积312平方米，乙方申请用于汽车保养会所（会员服务），时间从2014年10月30日起至2015年12月29日止（其中包含两个月的免费装修期），一年费用为13万元，履约保证金1万元，半年一付，签订合同时一次性支付。2016年6月23日，平江侨台公司（甲方）与吕珩（乙方）签订合作协议，除时间从2016年7月1日起至2017年6月30日止，一年费用为15万元外，其余内容均与前一份协议相同。2018年6月25日，平江侨台公司（甲方）与吕珩（乙方）签订合作协议，除时间从2018年7月1日起至2019年6月30日止，一年费用为17万元，且另行约定如续签合同，乙方优先，费用年递增，原则不超过10%外，其余内容均与前一份协议相同。2018年11月26日，涉案桥洞被苏州市公安消防支队姑苏大队查封。后吕珩在相关网站上投诉，消防机关官方回复称因桥洞不具备生产经营条件，对桥洞进行整体查封。2018年12月7日，平江侨台公司出具4号桥洞通知，载明“接市政府有关部门通知，我公司租用的觅渡桥4号桥洞，因达不到现行的消防标准，不符合消防安全要求，更不能对外营业，合同到期不再续签，……，请在2019年1月30日前完成清退工作，避免更大损失。……。”吕珩在收到上述通知后，截至2019年5月期间仍长期出入涉案桥洞，并于2019年4月27日擅自进入搬离部分物品。2019年5月5日，涉案桥洞已切断用电。审理中，双方当事人在2019年6月5日第一次庭审时对涉案合同解除均表示认可，且吕珩亦同意在鉴定机构踏勘现场后及时搬离涉案桥洞。后本院在鉴定报告作出后再次组织双方就涉案桥洞交接事宜进行协调。吕珩于2019年11月23日搬离涉案桥洞，并于2019年12月10日向平江侨台公司提交放弃桥洞内物品的声明。平江侨台公司现亦认可已于2019年12月11日收回涉案桥洞，并同意就已收取的保证金10000元在本案中一并结算。另查明，平江侨台公司就涉案桥洞收取了吕珩支付的履约保证金10000元及截至2018年12月31日的租金。再查明，平江侨台公司提交2004年8月30日环古城风貌保护工程指挥部例会备忘录，“10、同意苏州东方景深投资策划有限公司租用觅渡桥东侧桥洞建造艺术画廊，租金另行商定。11、由绿化景观利用组利用觅渡桥、糖坊湾桥、齐门桥、惠济桥、干将桥等桥的部分桥洞建造管理用房。要做好几项工作：一是经市政公用部门认可；二是经规划部门审批；三是由城投公司负责报批，并申请水电。”2005年9月13日，苏州市规划局颁发苏规（2005）构字第183号建设工程规划许可证，建设单位苏州工业园区利道投资顾问有限公司，建设项目名称觅渡桥东岸，“同意按图实施苏州艺廊，该工程为临时建设工程，本次发证范围为方案中的觅渡桥东十个桥洞，桥洞外的通道及停车场改造由于涉及已建成的绿化等问题，应由环古指挥部研究解决。”2006年1月27日，颁发建筑工程施工许可证，载明觅渡桥东岸工程建设规模4400平方米，合同开工日期2005年12月12日，合同竣工日期2006年3月30日。2008年10月9日，苏州市沧浪区公安消防大队出具建筑工程消防验收意见书，苏州艺廊（觅渡桥东岸桥洞改造工程）建筑面积4500平方米，消防验收合格。2013年9月2日，平江侨台公司通过拍卖取得了觅渡桥东堍2-6号桥洞的租赁使用权。审理中，依吕珩申请，本院委托苏州公证建设咨询房地产评估有限公司对觅渡桥东堍4号桥洞2016年3月完工的装修价值进行评估。该公司于2019年8月28日出具鉴定结论书，称涉案桥洞2016年3月完工的装饰工程价款应为443556.53元,其中装修工程清单项小计429430.50元，按小微企业税率3.36%计算税金为14126.03元。吕珩支付了本次评估费6745元。后平江侨台公司对鉴定结论书提出以下异议：1、评估程序不符合法律规定，到场评估人员和署名仅有一人；2、评估对象中的数量系目测，不具有客观性；3、适用的苏州工程造价信息及市场价格信息为2017年版的，应使用2016年或之前的版本；4、工程造价评估明细表中部分项目系非形成附合的装饰装修，不应列入评估范围；5、原告自述的隐蔽装修工程在踏勘现场时并未看到，无法确认是否实际发生；6、阁楼工程、税金不应列入工程价款，阁楼部分系吕珩自行添附，吕珩的装修工程系承包给个人，吕珩亦未支付任何税金。针对上述异议，苏州公证建设咨询房地产评估有限公司于2019年9月20日回复称：1、其对涉及装饰工程造价进行鉴定，应属工程范畴，且至现场的评估人员不代表全部承办人员，在鉴定结论处署名的仅是项目负责人；2、鉴定结论书中所列工程量清单数量，是在勘验现场时，通过尺量、目测等方式（受条件限制），对申请人提交的工程量清单数量进行了核对和调整，并于现场就工程数量向双方当事人及其委托人说明清楚，双方当事人及其委托人并无异议；3、鉴定报告编制说明中“2017年苏州工程造价信息及市场价格信息”属笔误；4、关于异议书中提出了部分项目系未形成附合的装饰装修，不应当列入评估范围，其仅针对受委托项目进行工程造价鉴定，出具鉴定报告，其他事项不在职责内；5、鉴定结论书中的隐蔽工艺是依据申请方口述，在征询被申请方无异议情况下确定的向双方当事人及其委托人说明清楚，双方当事人及其委托人并无异议；6、关于阁楼问题，其仅针对受委托项目进行工程造价鉴定，其他事项不在职责内，税金应考虑合规的做法。审理中，吕珩陈述其诉讼请求中的损失分别为：1、剩余租金16527元，其租金已经支付至2018年12月31日，故应退还自涉案房屋被查封之日起的租金，按年租金17万元计算35天；2、履约保证金10000元；3、装修损失443556.53元，涉案桥洞自2015年底开始装修，2016年3月左右完工，虽双方的合同系一年一签，然其投入大量资金装修系基于双方长期合作的考虑，且涉案桥洞被消防查封亦系因平江侨台公司违反用途所致，故该装修价值应全部由平江侨台公司承担；4、停业损失245000元，按照年营业额140万元的30%计算7个月。审理中，吕珩陈述称，其正常经营至2018年11月26日。虽然涉案房屋被消防查封，且平江侨台公司于2018年12月7日张贴通知要求腾退涉案桥洞，但是平江侨台公司事后承诺其可以解除查封，并让其继续使用，故其未及时腾让桥洞。以上事实，由原告提供的合作协议、照片、4号桥洞通知、收据、被告提供的备忘录、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、成交报告、租赁协议、本院委托司法鉴定机构作出的评估报告书、回复以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据平江侨台公司与吕珩于2018年6月25日签订的合作协议，平江侨台公司提供涉案桥洞，负责平整场地、水电、门窗安装到位；吕珩承租后用于开设汽车保养会所，需支付使用费用及履约保证金。虑及平江侨台公司收取租金但未参与经营，故前述约定符合租赁合同的要件，双方签订的协议名为合作实为对觅渡桥东堍4号桥洞的租赁。觅渡桥东岸桥洞改造工程系于2005年9月13日取得建设工程规划许可证的临时建设工程，建筑面积计4500平方米，但未见有主管部门对该临时建筑批准使用的手续，故双方之间签订的房屋租赁协议应为无效，对于吕珩主张前述合同于2018年11月26日解除的诉请，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于导致本案租赁合同无效的主要责任在平江侨台公司，然吕珩亦应知晓该房屋无相关使用批准手续，其仍租赁使用该桥洞，亦存在过错，综合考虑双方的过错程度，本院认定平江侨台公司对于合同无效后导致吕珩的损失应承担70%的赔偿责任。关于吕珩主张的装修损失和停业损失，分述如下：1、关于装修损失。根据评估报告书，吕珩于2016年3月底完工的装修价值为443556.53元，评估机构针对平江侨台公司的异议亦逐项作了说明。对于平江侨台公司提出的评估明细表第13项电动卷闸门、第67项阁楼展示柜制作、第68项东面装饰柜制作、第76项工位格栅盖板、第97项套装复合门、第98项门头广告牌等项目系非形成附合的装饰装修，考虑到上述项目非毁损不能分离或者系针对桥洞结构定制、拆除后的使用价值较低，故应当列入评估范围；对于平江侨台公司提出的阁楼工程问题，其未举证证明对该部分工程其曾明令禁止添附，故本院对此异议不予采纳。据此，本院对吕珩于2016年3月底完工的装修价值为443556.53元的鉴定结论予以采纳。根据涉案租赁合同的约定，平江侨台公司给予2个月的装修免租期，即表明其当时同意涉案装修。虑及吕珩的装修于2016年3月底完工，且双方最新一期约定的合同到期日为2019年6月30日，剩余租期较短，故本院酌情认定吕珩的装修损失按照装修完工后截至合同到期日双方未履行合同期间应摊销的装修价值计算，即2018年11月26日至2019年6月30日期间尚未摊销完毕的装修价值为81508元。根据双方过错，平江侨台公司应承担吕珩的装修损失57056元（81508元*70%）。2、关于吕珩主张的停业损失。吕珩主张245000元，按年营业额140万元的30%主张7个月。虑及2018年11月26日消防部门查封涉案房屋后，客观上给吕珩造成了一定营业损失。然其在涉案桥洞被查封后应当及时止损，故认定止损期2个月较为合理。因吕珩并未提交相关证据证明其营业额，故应因由其承担举证不力的法律后果。鉴于涉案房屋用于经营汽车养护馆，本院酌定其营业损失为60000元。根据双方过错，由平江侨台公司承担42000元（60000元*70%）。关于吕珩主张退还剩余租金以及平江侨台公司反诉主张拖欠租金的诉请。鉴于涉案桥洞于2018年11月26日被消防机关查封，可以认定吕珩无法继续经营。然吕珩在平江侨台公司多次提出返还租赁物以减少双方损失的要求后,未能充分意识到尽最大可能避免损失扩大的重要性,仍占有涉案桥洞不还，直至2019年12月10日才办理涉案桥洞的交接手续，故其应依法承担该期间支付占有使用费的义务。现吕珩仅支付截至2018年12月31日的使用费，故对于平江侨台公司反诉要求吕珩支付2019年1月1日至2019年5月5日的占有使用费的诉请，本院予以支持。因消防查封涉案桥洞确实无法用于经营，然吕珩亦未及时腾让交还导致损失扩大，故本院认定自2018年11月26日至2019年5月5日期间吕珩的占有使用费按当期租金标准的30%计算为22667元（75555*30%），扣减吕珩已经支付的2018年11月26日至2018年12月31日期间的占有使用费16527元，现吕珩应支付平江侨台公司占有使用费6140元。对于2019年5月5日之后的占有使用费，平江侨台公司表示不在本案中主张，系其对自身权利的处分，本院予以认可。关于吕珩主张的履约保证金10000元。现双方合同无效，履约保证金10000元应由平江侨台公司退还吕珩，对该项诉请本院予以支持。关于平江侨台公司反诉主张电费的诉请。现平江侨台公司反诉主张双方电费尚未结算完毕，吕珩结欠其电费94元，吕珩对此表示认可并同意承担上述电费，本院亦予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、苏州市平江侨台食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿吕珩装修损失57056元、停业损失42000元。二、苏州市平江侨台食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还吕珩履约保证金10000元。三、吕珩于本判决生效之日起十日内支付苏州市平江侨台食品有限责任公司占有使用费6140元、电费94元。三、驳回吕珩的其他诉讼请求。四、驳回苏州市平江侨台食品有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10951元，由原告吕珩负担9028元，被告苏州市平江侨台食品有限责任公司负担1923元；鉴定费6745元，由原告吕珩负担2309元，被告苏州市平江侨台食品有限责任公司负担4436元。被告苏州市平江侨台食品有限责任公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告吕珩履行。反诉案件受理费816元，由反诉原告苏州市平江侨台食品有限责任公司负担567元，反诉被告吕珩负担249元。反诉被告吕珩负担部分于本判决生效之日起十日内直接向反诉原告苏州市平江侨台食品有限责任公司履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李 尧审 判 员  沈录印人民陪审员  张 青二〇一九年十二月二十五日法官 助理  王 璇书 记 员  季碧珺