河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初1002号   原告：闻素平，女，1938年7月26日生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人：付艳林，女，1962年9月4日生，汉族，住迁西县。系闻素平长女。   原告：薛某1，女，2001年3月13日生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人：薛某2，男，1977年10月9日生，汉族，住迁西县。系薛某1父亲。   被告：付广东，男，1965年5月15日生，汉族，住迁西县。   被告：付广西，男，1972年9月16日生，汉族，住迁西县。   被告：陈立伟，男，1985年5月13日生，汉族，住迁西县。   被告：陆爱平，男，1964年1月15日生，汉族，住迁西县。   被告陈立伟、陆爱平委托诉讼代理人：王淑灵，女，河北燕峰律师事务所律师。   被告陈立伟、陆爱平委托诉讼代理人：赵中伟，女，河北燕峰律师事务所律师。   原告闻素平、薛某1与被告付广东、付广西、陈立伟、陆爱平合同纠纷一案，本院2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告闻素平委托诉讼代理人付艳林，原告薛某1委托诉讼代理人薛某2，被告付广东、付广西，被告陈立伟、陆爱平及其共同委托诉讼代理人王淑灵、赵中伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告闻素平、薛某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告付广东、付广西与被告陆爱平、陈立伟之间于2005年11月21日签订的农宅房屋买卖行为无效；2.依法确认农宅房屋（征收房屋编号4-112）的征收补偿权益归二原告所有；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告闻素平系原告薛某1的外祖母，原告薛某1外祖父付文辉系兴城镇四村村民，其名下有兴城四村一处农宅房屋三间，该农宅房屋宅基地清理发证登记表证号为007690，户主为付文辉。付文辉于1991年去世。被告付广东、付广西系原告闻素平长子、次子。原告薛某1母亲付艳芹（2004年6月份去世）户籍在兴城四村，原告薛某1出生后户籍一直在兴城四村。2005年11月21日，被告付广东、付广西将上述农宅房屋以7万元价款出卖给了陆爱平，而现该农宅房屋的实际使用人系被告陈立伟。现该农宅房屋在迁西县棚户区改造范围内，迁西县人民政府正在对该农宅房屋实施征收，房屋征收编号为4-112号。迁西县棚户区（城中村）改造第七小组房屋面积及初步评估结果公示表载明：征收房屋编号4-112号，户主陈立伟，产权人付文辉。原告认为，上述农宅房屋权属属于原告闻素平和薛某1，被告付广东、付广西无权私自处分。被告陈立伟非迁西县兴城镇兴城四村集体经济组织成员，其没有取得农村宅基地的法定资格。根据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第十条、第六十二条以及《合同法》第五十二条等法律、法规的强制性规定，应当属于无效行为。无效的民事行为自始没有法律约束力，现该农宅房屋（征收房屋编号4-112号）的征收补偿权益应当归原告所有。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求依法裁决。   被告付广东、付广西辩称，对原告闻素平、薛某1的起诉没有意见。未提交证据。   被告陆爱平辩称，1.答辩人系兴城四村村民，有权购买本村农宅；2.答辩人有理由相信付广东、付广西有权出售房产。付文辉1991年去世，农村习俗是儿子继承家产，付广东、付广西作为付文辉的儿子，持有案涉房产的《唐山市城镇私有房屋所有权证》、《宅基地使用证》、钥匙等与房屋有关的相关物品。同时，中间书笔人许金忠是闻素平和付文辉二女儿的丈夫。在购房时，答辩人完全有理由相信付广东、付广西二人有权处分案涉房产；3.房屋买卖协议（无名称以下称为房屋买卖协议）是双方真实的意思表示。房屋买卖协议有付广东、付广西、答辩人签字按手印，中间书笔人许金忠签字。付广东交付答辩人房屋钥匙收取购房款。答辩人支付了相应对价（购房款7万元），取得了房屋所有权。付广东、付广西对此从未提出异议，证明卖房是其二人真实意思表示；4.闻素平、薛某1对付广东、付广西出售案涉房产的行为认可。自2005年答辩人购买案涉房屋至闻素平、薛某1起诉日止，闻素平、薛某1一直在四村居住生活，二人居住地与案涉房屋距离不足1华里，案涉房屋卖与答辩人，后被陈立伟实际占有、使用至起诉前，未提出任何异议，其毫不知情有悖常理，表明闻素平、薛某1认可了付广东、付广西将案涉房屋出售的行为；5.闻素平、薛某1未提交任何证据证明其二人为案涉房屋的所有权人。自2005年11月21日至其二人起诉长达13年多，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，闻素平、薛某1应在2007年11月22日前向贵院提起诉讼主张权利，现二人起诉已超过诉讼时效。综上，答辩人与付广东、付广西签署的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，长达13年多闻素平、薛某1均未对付广东、付广西出售房屋的行为提出异议，答辩人符合购买房屋的条件，答辩人取得房屋后有权处分，将房产给陈立伟不违反法律规定。房屋买卖协议真实有效，依法成立并受法律保护，恳请贵院驳回原告闻素平、薛某1的诉讼请求。   被告陈立伟辩称，1.案涉房屋是答辩人姨夫陆爱平给答辩人的，兴城四村村委会认可。答辩人原籍丰润区火石营镇大岭沟村，答辩人的母亲薛秀华与陆爱平妻子薛秀东系姐妹关系，通过姨夫陆爱平答辩人到迁西做买卖。因刚到迁西没有房，姨夫陆爱平便让答辩人在案涉房屋中居住。2011年9月8日答辩人举家户口迁入兴城四村后，姨夫陆爱平便将案涉房屋给了答辩人。四村村委会也没有再给答辩人另批宅基地，就直接将案涉房屋登记在答辩人名下；2.闻素平、薛某1对答辩人使用、改造房屋行为未提出异议，说明其明知、认可付广东、付广西出售房屋的行为。答辩人自2005年在案涉房屋中居住生活至今，2012年对房屋进行了修缮、扩建：内装修、地面、窗户全换、刷白、北边建了两间厢房、南边建了洗澡间。闻素平和薛某1自称在四村居住，闻素平住房距离案涉房屋不足1华里，却从未向答辩人主张过房屋所有权，也未对答辩人在案涉房屋中居住、修缮等行为提出异议；3.答辩人作为兴城四村村民和案涉房屋的实际所有人，获得棚户区改造的相应权益符合法律规定。自2011年9月8日始，答辩人获得了兴城四村村民资格，姨夫陆爱平自愿、兴城村委会认可，答辩人取得了案涉房屋的所有权。2019年3月份迁西县政府实施棚户区改造工程中，案涉房屋被征收，答辩人取得了280平米房屋。另外，房屋及地上附着物评估价值13万余元（因闻素平、薛某1提出诉前保全被冻结）合理合法。综上，答辩人户口迁入兴城四村后，接受姨夫陆爱平给予的房屋，答辩人对房屋实际占有、使用、改造、扩建，并经村委会确认进行了登记，从而取得因征收产生的权益不违反法律规定，闻素平、薛某1的起诉不成立，恳请贵院驳回闻素平、薛某1的诉讼请求。   原告闻素平、薛某1为证明自己的主张提交如下证据：1.买卖合同，用以证明被告付广东、付广西与被告陆爱平签订的合同无效，房屋是付广东、付广西卖的，别人不清楚；2.宅基地清理发证登记表，用以证明房屋属于付文辉所有，其他人无权买卖；3.户口登记表，用以证明付文辉有6个子女，长女付艳林、次女付艳敏、三女付艳芹、四女付艳凤、长子付广东、次子付广西；4.薛某1户籍证明、付艳芹死亡证明，用以证明付艳芹于2005年7月22日死亡，薛某1系付艳芹长女，薛某1于2001年3月13日出生，与闻素平在一个户籍上，均在兴城四村居住。   被告陆爱平、陈立伟对原告闻素平、薛某1提交证据的质证意见为：1.对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但对其证明目的有异议；2.原告认为证1是无效协议，但在其起诉状中，原告知道被告付广东、付广西将房屋卖给陆爱平的事实；3.证2宅基地使用权属于付文辉，其他人无权买卖，不能证明该房屋的所有权人属于二原告；4.证据3、4只能证明付文辉有6名子女，以及薛某1系付艳芹女儿的事实，不能证明付文辉死后登记在其名下的房产归二原告所有。   被告付广东、付广西对原告闻素平、薛某1提交证据的质证意见为：没有异议。   被告陈立伟、陆爱平为证明自己的主张提供的证据有：1.陆爱平身份证复印件，用以证明陆爱平为兴城四村村民，有权购买本村农宅；2.房屋买卖协议，用以证明2005年11月21日陆爱平自本村村民付广东、付广西购买了登记在付文辉名下的三间房屋并支付了购房款7万元，中间书笔人为许金忠，根据《民法通则》第135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，自买卖协议达成至二原告起诉已达13年之久，二原告起诉已超过诉讼时效。同时原告在起诉时未提交任何证据证实其在被告陆爱平购买房屋后以及陈立伟实际占有房屋期间至起诉日止提出任何异议，不存在诉讼时效中止、中断的法定情形，应适用2年诉讼时效法律规定，因此原告的起诉已经超过诉讼时效；3.薛秀东书证；4.薛秀东身份证复印件；5.结婚证，证据3-5用以证明薛秀东与陆爱平系夫妻关系，薛秀东同意将案涉房产给陈立伟；6.兴城四村村委会证明，用以证明2005年陆爱平从付广东、付广西手购买房屋；7.钓水院村委会证明；8.丰润区火石营镇大岭沟村委会证明；9.薛秀华身份证复印件，证7-9用以证明陆爱平妻子薛秀东系陈立伟的母亲、薛秀华的妹妹，陈立伟与陆爱平系姨夫外甥关系；10.兴城四村村委会证明，用以证明陈立伟持有案涉房屋权属证明原件，在拆迁时其将证件原件提交兴城四村村委会；11.陈立伟身份证；12.常住人口登记卡，证11-12用以证明陈立伟及其家人均为迁西县兴城镇兴城四村村民，其应享有登记在其名下的房屋及宅基地的拆迁补偿权益。   原告闻素平、薛某1对被告陆爱平、陈立伟提供证据的质证意见为:对二被告提交证据的真实无异议，在原告薛某12岁时，开过家庭会议，约定闻素平归付艳芹抚养，房屋也归付艳芹所有，付广东、付广西只有权处分其二人所有的部分，无权处分其他5人的部分。   经本院开庭质证及审查，对证据作出如下认定：1.原告闻素平、薛某1提交的证据1-4，被告付广东、付广西、陈立伟、陆爱平对其真实性均无异议，予以采信；2.被告陆爱平、陈立伟提交的证据1-12，原告对其真实性均无异议，证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性和关联性，予以采信，并作为本案认定事实的依据。   通过当事人的陈述及对证据的认定，查明事实如下：原告闻素平与付文辉系夫妻关系，共生育长女付艳林、次女付艳敏、三女付艳芹、四女付艳凤、长子付广东、次子付广西6个子女。付艳芹于2001年3月13日生育长女薛某1。原告闻素平与原告薛某1的户籍登记在××县。付文辉于1991年去世，付艳芹于2005年7月22日去世。   原告闻素平与付文辉拥有62年老宅一处，1982年翻建房屋，1987年付文辉取得宅基地使用证。2005年11月21日，被告付广东、付广西将案涉房屋以7万元的价格卖给本村村民被告陆爱平，中间书笔人许金忠。被告付广东、付广西各分得卖房款35000元。被告付广东、付广西将持有的登记在付文辉名下的《唐山市城镇私有房屋所有权证》、《宅基地使用证》和钥匙等与房屋相关的物品交给了被告陆爱平，原告闻素平与薛某1也搬离了该房屋，与被告付广东、付广西居住。被告陆爱平购买该房屋后将房屋赠予其外甥被告陈立伟，由被告陈立伟实际占有并使用至棚户区改造前。   2011年9月8日被告陈立伟将户口迁至××县至××县。2012年被告陈立伟对房屋进行了修缮、扩建。2019年迁西县人民政府进行棚户区（城中村）改造工程，案涉房屋在征收改造范围内，由被告陈立伟提供登记在付文辉名下三间房屋的《宅基地使用证》和《唐山市城镇私有房屋所有权证》的原件。被告陈立伟与拆迁办签订了安置补偿协议，获得了案涉房屋征收补偿款135711元，房屋置换面积279.96平方米。   本院认为，案涉房屋虽然登记在付文辉名下，付文辉为所有权人，但付文辉于1991年去世后，其儿子即被告付广东、付广西持有案涉房屋的《宅基地使用证》、《唐山市城镇私有房屋所有权证》和房屋钥匙，作为买受人即被告陆爱平有理由相信被告付广东、付广西有权处分该不动产，且被告陆爱平与付广东、付广西签订农宅房屋买卖协议后，由被告陈立伟实际占有并长期使用，并对房屋进行改、扩建，二原告及付文辉的其他继承人并未提出异议，故认定被告付广东、付广西与被告陆爱平签订房屋买卖协议的行为构成了表见代理；被告陆爱平系迁西县兴城镇兴城四村村民，具有购买案涉房屋的资格，且被告陆爱平购买该房产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失，应认定为善意，被告陆爱平以7万元的价格购买该房产，系双方自愿协商的结果，也符合当时的市场价格，不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，应认定为价格合理，转让的不动产虽未办理转移登记，但已实际交付买受人，故被告陆爱平购买该不动产的行为构成了善意取得，应认定被告陆爱平取得了该不动产的所有权；被告陆爱平取得案涉房屋的所有权后，有权对该不动产进行处分，故其将案涉房屋赠予被告陈立伟的行为合法有效；被告陈立伟实际占有使用涉案房屋，并于2011年9月8日将户口迁至××县，取得了迁西县兴城镇兴城四村村民资格，可以享有作为集体组织成员的权利，故案涉房屋的拆迁安置补偿的所有权益（房屋安置补偿面积279.96平方米及补偿款135711元）应归被告陈立伟所有。综上，原告要求确认被告付广东、付广西与被告陆爱平、陈立伟之间于2005年11月21日签订的农宅房屋买卖行为无效，确认农宅房屋（征收房屋编号4-112）的征收补偿权益归二原告所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第三十九条、第一百零六条，最高人民法院《关于适用若干问题（一）的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告闻素平、薛某1的诉讼请求。   案件受理费80元，原告闻素平、薛某1承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 李晓华   人民陪审员 侯 明   人民陪审员 王凤平     二○一九年十二月十七日   书 记 员 彭雪峰