云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初724号原告：赛志昕，男，汉族，1992年2月1日出生，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：丁文倩，云南万民律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡斌，云南万民律师事务所律师，特别授权代理。被告：施华平，男，汉族，1986年2月13日出生，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区。原告赛志昕与被告施华平租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，在审理过程中，因原、被告双方多次协商处理未果，经征询原、被告意见，原、被告均同意继续适用简易程序审理，故延长审限后于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告赛志昕的委托诉讼代理人丁文倩，被告施华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛志昕向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除房屋租赁合同，返还房屋；2.请求人民法院判令被告支付原告租金140000元；3.请求人民法院判令被告支付原告垫付的水电费5892元、物管费36868.22元；4.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金40000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告签订了商业用房租赁合同，合同约定：“原告将位于马龙县的营业用房租给被告使用，租赁期限从2018年9月1日至2020年9月1日，租金为120000元/年，在签订合同时，甲方一次性付清第一年租金，第二年租金于2019年9月1日前付清；租赁期间实际使用所产生的所有费用应由被告自行承担，其中包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用；任何一方如未按照合同条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金40000元。”合同签订后，被告一直未按合同约定支付房屋租金，原告多次找被告催要，被告于2019年2月2日出具欠条并承诺2019年3月15日前付清原告140000元租金，期限届满后，至今被告仍然拒绝支付租金，房屋租赁期间，被告下欠的水电费5892元、物管费36868.22元，均由原告代为垫付。综上，被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告施华平辩称：1.房屋租赁费合同约定每年是120000元，原告起诉的140000元包含20000元的保证金；2.租赁合同落款的签订日期是2018年9月1日，但是我们实际签订合同的时间是2019年2月1日，我实际接手房屋是2018年12月份，原告2019年5月份将我租赁的房屋上锁，导致我不能继续经营，所以我实际只使用了5个月，我只支付5个月的房屋，从2018年12月份到2019年5月份。原告赛志昕针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1．原、被告身份证复印件一份，证明原、被告的身份情况；2．商业用房租赁合同一份，证明原告与被告存在租赁关系的事实；3．欠条一份，证明被告欠原告140000元租金的事实；4．催费通知单一份、水电费及物管费收据二份，证明原告于2019年7月17日支付水电费5892元及物管费36868.22元。经质证，被告施华平认为，对原告提交的证据1没有意见；对证据2有意见，我当时租房子的时候房东是雷金龙，是雷金龙和我谈的，我当时就已经交付租金100000元给雷金龙，所以我的房租已经付清到5月份的；对证据3有意见，当时写欠条的时候我是被原告与雷金龙诱导写的，我实际租房日期是2018年12月份到2019年5月份，没有使用一年；对证据4有意见，房子我根本没有使用一年，我只承担2018年12月份到2019年5月份5个月的水电费及物管费。被告施华平未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据，证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提出交了100000元租金给雷金龙，但雷金龙不是本案当事人，且原告未收到雷金龙转交的房屋租金，被告也未提交证据证明实际租房日期是2018年12月份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告赛志昕与被告施华平签订《商业用房租赁合同》，由被告施华平承租原告赛志昕位于马龙县营业用房开健身房（店名为：曲靖麦博瑞健身房），房屋建筑面积为900平方米，合同约定：“租期为2年，自2018年9月1日至2020年9月1日止；每年租金为120000元，在签订合同时，乙方（被告施华平）一次性付清第一年租金，第二年租金于2019年9月1日前付清，如超过十五天未付，甲方（原告赛志昕）有权无条件收回房屋；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付20000元作为履约保证金及房屋质保金，甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对房屋无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方；在租赁期间，实际使用经营所产生的所有费用应由乙方自行承担，其中包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用；甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为肆万元整”。双方签订协议后，原告便将房屋交由被告使用，因被告未按合同约定交纳租金，2019年2月2日，被告出具一份欠条给原告，欠条内容为：“兹欠赛志昕房租共计人民币140000元，我承诺此款于2019年3月15日前无条件还清欠款，并支付到指定的银行账户”。被告出具欠条后，经原告多次催要仍未支付租金，2019年5月份，因被告一直拖欠租金，原告赛志昕在未和被告商量的情况下，将被告租赁使用的房屋用锁锁上，自此之后被告未继续开门营业，双方一直协商处理无果，原告于2019年7月24日向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的租赁合同并支付租金等费用。另查明，1.被告开健身房的房屋由两套房屋组成，面积共计1920.22㎡，其中一套系原告的，面积为900㎡，2019年7月17日，原告赛志昕支付了健身房2019年3月15日至2019年5月9日期间的水电费5892元、2018年11月1日至2019年10月31日期间的物管费36868.22元，原告支付的上述水电费、物管费均包含了另外一套房屋的费用；2.原告起诉的140000元租金包含了20000元的保证金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告赛志昕与被告施华平签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订合同后，原告已将房屋交给被告使用，被告应当按照合同约定的期限和金额支付租金，现因被告一直拖欠租金，原告起诉解除合同，被告亦同意解除，原告诉请解除双方的房屋租赁合同关系，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告，对原告要求被告返还房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付租金120000元，因2019年5月份原告将租赁房屋上锁，自此之后被告未到租赁房屋内经营健身房，停业至今，故被告实际使用租赁房屋的日期应为2018年9月1日至2019年5月31日，被告应支付租金90000元，原告自身行为导致被告未实际使用租赁房屋，故2019年6月份至2019年8月份租金的诉请，不应得到支持；关于原告主张的违约金，原、被告双方在合同中已经明确约定，现因被告未按合同约定的日期支付租金，导致合同终止，被告已经构成违约，对原告要求被告支付违约金40000元的诉请，本院予以支持；原告主张的保证金20000元，根据双方在合同中的约定，20000元属于履约保证金及房屋质保金，双方约定退保的条件为被告无拖欠房租、其他费用及对房屋无损坏，原告的房租通过诉讼已得到法院判决，原告也未提交证据证明房屋有损坏，故对其起诉被告支付保证金，无事实依据，本院不予支持；原告起诉的水电费、物管费，根据合同约定应由被告承担，但因水电费、物管费均包含了另外一套房屋的费用，对于水电费，因无法区分出原告房屋的费用，根据房屋的面积，本院酌情支持一半，亦就是2946元；物管费，原告起诉的是2018年11月份至2019年10月份的，且按照1920.22平方米起诉，根据双方签订的合同及原告提交的催费通知单计算依据，原告租给被告的房屋面积为900平方米，故物管费应为900㎡X1.6元X7个月=10080元，2018年9月份至2018年10月份的物管费，因原告未提供证据证明是其代为缴纳及缴纳费用为多少，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赛志昕与被告施华平于2018年9月1日签订的《商业用房租赁合同》；二、被告施华平于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于曲靖市马龙区（建筑面积900㎡）腾空并返还给原告赛志昕，原告赛志昕予以协助并配合；三、被告施华平于本判决生效之日起十五日内支付原告赛志昕2018年9月1日至2019年5月31日期间的租金90000元及违约金40000元；四、被告施华平于本判决生效之日起十五日内支付原告赛志昕代缴的房屋水电费2946元及物业管理费10080元；五、驳回原告赛志昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2321元，由原告赛志昕负担900元，被告施华平负担1421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 梁 娟二〇一九年十二月二十日书记员 陈小翠[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。