浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8123号 上诉人（原审原告）：丁韬，男，1982年8月16日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：章林虎，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绍兴永恒置业有限公司。住所地：浙江省绍兴市阳明北路583号1楼125室。统一社会信用代码：91330602MA288MRK71。 法定代表人：袁道春，执行董事。 委托诉讼代理人：刘薇，女，该公司员工。 上诉人丁韬与上诉人绍兴永恒置业有限公司（以下简称永恒公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年6月30日，丁韬与案外人恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定丁韬将坐落于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1606、1607室（以下简称案涉房屋）出租给恒大公司，租赁期限自2017年7月3日至2019年7月2日，47171.91元/月；租金每三个月支付一次，承租人应在收到出租人出具的租金发票后30日内且达到租金支付节点（每期租金对应的租期起始日前5个日历天）后予以支付；无正当理由逾期支付房租，逾期超过30日的，出租人有权解除合同，承租人按应付租金10%向出租人支付违约金；提前解除租赁合同的，应提前两个月书面通知对方，应按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任，出租人还应在双方交接完毕后10日内退还承租人已付但尚未发生的租金、保证金及各项费用。 2018年11月，丁韬与恒大公司、永恒公司签订《房屋租赁合同补充协议》1份，合同约定：自2018年10月2日起，原合同承租人的权利义务全部由永恒公司承担。 双方当事人确认，2018年10月2日前租金已结清。2018年11月20日，永恒公司通过微信方式向丁韬提出退租，双方确认“违约金年租金百分之二十113212.584元，10月3日至12月15日租金114784.981元”。永恒公司于2018年12月20日搬离。 丁韬于2019年3月28日提起本案诉讼，诉请判令：1、永恒公司支付其租金283031.46元；2、永恒公司支付其违约金28303.15元；3、本案相关诉讼费用、保全费及保全担保费用均由永恒公司承担。 原审法院审理认为：丁韬与永恒公司之间的租赁合同依法成立并生效，应予以确认。永恒公司于2018年11月20日提出退租，丁韬同意，双方之间的租赁合同关系已解除。就租金，计算至2018年12月20日为125791.76元。就违约金，丁韬主张28303.15元，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年8月9日判决：一、永恒公司于判决生效之日起十日内支付丁韬租金125791.76元、违约金28303.15元；二、驳回丁韬其他诉讼请求；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2985元、保全费2020元，合计5005元，由丁韬负担1295元，永恒公司负担3710元。 宣判后，丁韬和永恒公司均不服，分别向本院提起上诉。丁韬诉称：1、原审判决认定“永恒公司于2018年11月20日提出退租，丁韬同意，双方之间的租赁合同关系已解除”系事实认定错误。丁韬从未收到永恒公司关于退租的通知，也未向永恒公司表示过退租的意思表示。2、原审判决违反法定程序，混淆了迟延给付违约金和提前解除违约金，未行使释明权，导致丁韬实体权利的丧失。请求二审法院改判支持丁韬的原审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由永恒公司负担。 永恒公司辩称：永恒公司于2018年12月20日搬离案涉房屋，丁韬拒绝进行交接，导致永恒公司无法与物业办理交接手续，丁韬对于退租事实是知悉的。原审判决对该事实认定清楚，适用法律正确。 永恒公司诉称：原审判决对于租金计算方式有误，根据案涉房屋租赁合同的约定永恒公司应付租金为122646.966元；违约金永恒公司无需支付，即使要支付，也应按照上述租金数额计算。请求二审法院撤销原判，改判永恒公司支付丁韬租金122646.966元；一、二审诉讼费由丁韬负担。 丁韬辩称：案涉房屋租赁合同未于2018年12月20日解除，原审判决租金计算错误。双方微信记录证明双方约定是对方先付款后我开发票，是对合同相应约定所作的变更。丁韬诉请主张的是永恒公司迟延支付租金的违约金并非解除合同的违约金。 永恒公司在二审诉讼中提交以下证据： 1、通话录音文字整理；欲证明案涉房屋新承租人——杭州上扬生物科技有限公司（以下简称上扬公司）于2018年12月16日搬入案涉房屋并与物业办理入住手续； 2、上扬公司网上招聘信息，欲证明该新承租人已搬入案涉房屋； 3、微信聊天记录截图，欲证明永恒公司搬离案涉房屋丁韬是知情的，案涉房屋钥匙已交接完毕。 丁韬在二审诉讼中提交以下证据： 4、案涉房屋租赁合同二份，欲证明案涉房屋分别于2019年7月15日、18日重新租赁给第三人，之前案涉房屋被永恒公司占用。 上述证据经出示，丁韬对证据1、2的真实性及关联性不予认可，其认为证据3中讲到12月28日永恒公司还没有搬离案涉房屋，上述证据相互矛盾。永恒公司对证据4的真实性及关联性均不予认可。 本院经审核认为：证据1通话对方的身份无法予以证实，其真实性无法予以认定；证据2可以证实上扬公司在网上发布招聘信息时载明的公司地址及联系地址系案涉房屋中的1606室，但不能证实其入住时间，更不能证实永恒公司的搬离时间。证据3的真实性丁韬未提出异议，本院对此予以确认，但该证据载明的搬离时间是2018年12月29日，与永恒公司主张的实际搬离时间——2018年12月20日相矛盾，不具有关联性，故本院对证据1、2、3不予认定。证据4的真实性因缺乏相应的付款凭证、入住凭证等证据而无法予以认定；即使属实，该证据也仅能证实丁韬将案涉房屋于2019年7月重新出租，不足以证实此前一直被永恒公司占用的事实，不具有关联性，故本院对证据4也不予认定。 本院经审理查明：案涉房屋租赁合同第十条第2款第（1）项规定，承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人以逾期应付款为基数按日以中国人民银行的一年期贷款利率/365向承租人支付违约金。逾期超过三十日的，出租人有权解除合同，承租人按应付租金的10%向承租人支付违约金。本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”丁韬提起本案诉讼，诉请判令永恒公司支付欠付的租金并承担相应的违约责任。永恒公司在原审诉讼中提交微信聊天记录证实其已先后向丁韬提出退租，最终双方于2018年11月20日协商一致于2018年12月20日解除案涉房屋租赁合同以及相应租金和违约金的承担，丁韬认可永恒公司将退租通知一起寄给其然后永恒公司可将东西搬走，永恒公司回复称解除协议就作为退租函，盖章后给丁韬。另结合永恒公司在二审诉讼中提交的证据3中微信聊天记录，丁韬于2018年12月28日回复永恒公司方称“明天下午搬吧”、“还有经理室钥匙麻烦还给我”、“钥匙拿回来，经理室门锁了”；2018年12月29日，案涉房屋所在物业公司工作人员发信给永恒公司方称：“您好，业主说你们今天要来搬东西是吗？”“水电押金单原票不要忘记一起带过来哈”，永恒公司方回复：“是对”、“然后卫生能不能帮忙搞一下”；上述证据足以证实永恒公司与丁韬协商一致于2018年12月20日解除案涉房屋租赁合同，丁韬不能提交足以反驳的相反证据，依法应自担举证不能的不利后果。据此，原审判决认定双方租赁合同关系于2018年12月20日解除并判令永恒公司支付至该日止的租金系正确。关于租金的支付方式，根据案涉房屋租赁合同第五条第2、4项的约定，永恒公司支付租金以丁韬开具相应发票为前提，虽然在2018年10月9日丁韬与恒大公司工作人员微信聊天记录中恒大公司方表示发票可以后补的、不急的，但之后丁韬与恒大公司和永恒公司签订的案涉房屋租赁合同补充协议再次约定——除本补充协议约定外，其他仍按原合同约定执行。但在双方2018年11月20日的微信聊天记录中，永恒公司提出的其支付至12月15日之租金的方式未再约定以丁韬开具发票为前提，丁韬对该付款约定也予以认可并提出争取支付到12月20日，永恒公司未提出异议；另根据永恒公司在原审诉讼中提交的其起草的案涉房屋租赁合同解除协议稿中，也未约定其支付欠租租金仍需以丁韬开具发票为前提，即双方已协商一致变更了该付款方式的约定，故原审判决支持丁韬要求永恒公司支付租金的诉请并无不当。根据案涉房屋租赁合同第四条第1项规定的租金计算标准，永恒公司应支付丁韬自2018年10月3日至2018年12月20日止的租金为124219.36元（47171.91元/月×79天/30天/月）。双方当事人在以微信方式协商解除案涉房屋租赁合同的聊天记录中未有租金支付时间的约定内容，丁韬对永恒公司提交的解除协议稿也不予认可，故应以丁韬提起本案诉讼主张违约金的时间开始计算违约金。结合永恒公司至今未予支付租金的事实，根据案涉房屋租赁合同对于永恒公司逾期支付违约金的约定和丁韬的诉请主张，永恒公司应当支付丁韬违约金3849元（以124219.36元为基数，根据中国人民银行同期一年期贷款利率4.35%从2019年3月28日计算至2019年12月12日止）。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。丁韬的上诉理由及永恒公司关于其无需承担违约金的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初2287号民事判决； 二、绍兴永恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁韬租金124219.36元、违约金3849元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2985元、保全费2020元，合计5005元，由丁韬负担1757元，绍兴永恒置业有限公司负担3248元；二审案件受理费4031元，由丁韬负担3581元，绍兴永恒置业有限公司负担450元；限双方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月十二日 书记员 王 勤