贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14372号 原告：贵州青云物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路199号，统一社会信用代码：91520102766068412N。 法定代表人：周贵学，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏应军，该公司员工。 被告：张堃，男，穿青人，1978年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州青云物业管理有限公司（以下简称“碧阳物业公司”）与被告张堃物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏应军、被告张堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年6月30日至2019年10月31日共计28个月的物业管理费4170.00元，逾期违约金按照合同约定另计；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月20日与毕节东润房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向毕节东润房地产开发有限责任公司开发建设的黔西北商贸城二建区商住楼，“中环国际”项目提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积直接向原告支付；具体收费标准为：住宅物业：每平方米1.2元/月；非住宅物业：每平方米2.5元/月，商业物业（非住宅）：每平方米4元/月；业主张堃购买了该项目A栋二十四楼××号房，面积为124.11平方米作为居住用房；且缴纳了2017年6月30日以前的物业费，之后一直未按《合同》履行缴纳义务，在这期间原告多次以书面通知催缴、微信信息催缴、手机短信催缴等方式催缴物业服务费，被告一再拖延，迟迟不缴纳相应物业费。原告认为，被告作为物业使用人未按合同约定向原告按时支付物业费的行为属于违约，应当承担所有的责任，为此，为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请判如所诉。 被告张堃答辩称，原告贵州青云物业管理有限公司诉答辩人向其支付物业管理费用主体不适格，证据不足，缺乏法律依据。主要理由如下：第一，原告诉答辩人使用服务合同为《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》，签订时间为2013年4月20日，合同签订主体为毕节东润房地产开发有限公司和原告，至今已有6年零7个月，按照《物业管理条例》相关规定，业主履行物业费用依据为业主管理委员会与物业管理公司签订的服务合同，但该合同签订主体为毕节东润房地产开发有限公司，而非答辩人所属业主委员会，因此答辩人没有必须向原告履行缴纳服务费的义务。且算原告所提供的物业管理服务合同为该小区的前期服务合同，但该小区业主进住完后(即过度期)，原告有提请成立本小区业主委员会，并重新与业主委员会签订服务合同的义务，业主履行物业服务费的缴纳以业主委员会与物业公司签订的服务合同为准，但原告提供主张权利的依据仍然为6年多前房开商与其签订的前期物业服务合同，而并未提供与业主委员会签订的有效服务合同，因此原告向答辩人主张权利的合同属于早就应当终止的合同，原告要成为适格主体，必须通过业主大会讨论并选聘，因此原告向答辩人主张权利缺乏法律依据。 第二、原告提供的前期服务合同内容不全，属于无法律效力合同。物业管理服务合同除应该具备对业主及物业公司双方权利义务关系的约束条款外，其核心内容是物业服务的星级服务标准(物业服务同第三条有明文要求:原告提供的物业服务按《黔西北商贸城二建区项目物业管理服务标准》执行)，物价部门对物业费用的核定及定价也必须依据于该合同服务标准，答辩人作为本小区业主之一，依法缴纳物业管理服务费用必须以服务的物业公司是否真实并严格执行物业服务标准为依据，但原告提供前期物业服务合同内容仅有对双方权利义务的阐述，并没有相关星级服务标准及说明，因此从行业合同性质判断该合同属于不完整合同，无法律效力合同，至于是否已经通过物价部门备案和定价恳请法院查实。 二、原告提供物业管理服务不作为，无权收取物业管理费用。理由如下：第一、原告对本小区私自改变房屋用途行为听之任之，属于物业管理严重不作为。物业管理服务讼争小区(即中环国际A幢)规划许可虽然明确为商住楼，但商业和住房严格分区，即四楼(含)以下为商业，以上则为住房，但原告履行物业管理过程中，对部分业主私自将住房改为商用的行为不但不采取措施进行制止，反而听之在之，甚至用大家业主公推部分(墙面)为私自改变用途的业主打广告(第二组证据1)以达到盈利等目的，答辩人在该案诉讼前已将该情况及存在的问题向原告进行释明，但原告给予答复是:一是作为毕节市中心地段，部分业主买房是为了增值；二是大多业主已经反映过原告已经向七星关区相关管理部门报告，但没有任何解决措施;三是要求业主自行举报。试问一下原告，上述三点答复，就能够说明你们已经充分履职了吗?答辩人认为：首先，原告既然作为物管公司，对于这种情况仅简单以已向相关职能部门反映不能作为推卸责任的理由，若对不听劝告的业主，物业公司有权按照商业用房计收物业管理费的标准对其计收物业服务费、有权拒绝对不经过登记或无正当理由的非本小区的业主进入该小区的权利，但原告对于做生意与不做生意的收费一样，对于非本小区的人员不管不问，让其进出自由，甚至物业请的保安大部分时间成为专职为非本小区人员服务(本小区住户每户均配门禁卡，但保安每天大部分时间花在为非本小区人员开门和收包裏等)，试问一下原告，物业管理的服务对象是什么?服务措施是什其次，物业服务讼争小区为毕节老城区中心地段，所购住房实现增值无可厚非，但作为住房所谓的增值系指房屋自身价值的提升(所谓的交易价值)，并非改私自变用途的实现盈利而增值，而原告的答复中对该行为不但不采取制止措施，反而一味为私自改变房屋用途的业主说话，居心何在。再次原告的答复中要求业主对上述私自改变房屋用途的行为自行举报，试问一下，原告既然作为本小区物业管理司，你的管理和服务职能是什么？业主把本小区让与你管理有何用？ 第二、物业管理服务费讼争小区四楼以上名为住房，形如农贸市场，严重影响了包括答辩人在内的其他业主的正常生活，属于原告管理失职。服务讼争小区一百多户住户，有近四分之一的住户均在从事商业运作，有酒吧、网校、宵夜烙烤、美容美体、服装批发店、理发、公寓、减肥、摄影、按摩、投资公司、甜品、瘦身等(第一组证据1-证据10)，每天整栋楼鱼龙混杂，成为好吃懒做、游手好闲之人的聚集地，原告并无任何管控措施，我们业主的门铃有时凌晨2-3点都还有人在按、甚至夜半三更都还有人在过道、电梯打闹，严重影响了包括答辩人在内其他业主的正常生活，属于原告的管理严重失职。 第三，原告对物业服务讼争小区管理失职，对包括答人在内的其他业主的安全造成重大风险及安全隐患。根据原告提供的物业服务合同第二章物业管理服务项目第二条第1项至第10项约定，原告应当依法承担黔西北商贸城二建区项目房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，该设施设备包括但不限于内外墙体楼梯间、走廊过道、设备机房、二次加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯，供水系统、上下水管道、化粪池、绿化养护等另外还承担小区全天监控监视、外来登记人员检査出入制度、维护公共程序、社区文化服务等职责。但讼争小区的消防设施为形同虚设的花架子(第二组证据3)，更谈不上有任何喷淋设施;小区住户楼层的开放式配电房(第二组证据5);小区部分楼层像荡秋千一样的安全出口指示标识(第二组证据6):小区住户楼层经常堆放煤的气罐(第二组证据4);小区过道及电梯尽管每天下午三点都在打扫，但三点前的环境是何等肮脏(第二组证据12-14);小区的包裹收纳处像垃圾场、转运站(第二组证据9-10);小区每天整栋楼充满腥味臭味;各类人员进出自由等等。试问一下原告，作为物管公司，这难道不是你们的职责吗?如果一旦发生安全责任事故，你们能够承担得起吗? 第四、物业管理混乱，非业主人员大量挤占业主公共资源，造成小区设施设备老化快、运行成本高。物业管理服务讼争小区作为两梯五户的小区来说，公共资源已经完全达到饱和，但每天因有大量非本小区业主进出并消费，参与挤占业主公共资源，一方面造成小区公用电梯超负荷运行，老化快，维修频次多且成本高，住户公推用电成本高(据向先关专业人士咨询，负载12人以上大型电梯用电量每开取和关闭一次至少耗电量0.5度);另一方面小区的二次供水系统因为用户商业经营用水量大，为了保证整个小区供水覆盖，造成耗电量高、供水设备损坏快、维修维护成本高;再一方面小区排污、化粪等设计之前均按住户人口数进行预估设计，由于小区的消费人群飙升，小区的排污、化粪等设备维修频次高，维修费用高等，对于上述这些设施的维修维护及运转，费用均来至于业务缴纳的物业管理费用，但原告均未有任何管理措施，试问一下原告，换位思考，如果你作为本小区业主，你心安理得吗? 第五、物业费收支不明朗，未充分接受业主监督。物业服务讼争小区物业收支未充分接受业主监督，使业主不知其缴纳费用用于何处(物业服务合同第十七条:重大事项应当接受业主和物业使用人的监督)。根据《物业管理条例》规定，业主有权知悉、了解并监督其缴纳物业费用的使用及支出情况，但原告收取物业管理费后未充分进行收支公示，致使业主无法了解并知晓自身所缴纳的物业管理费用的开支情况，导致业主对原告提供物业服务的监督出现真空，业主的合法权益无法得到保障。在本案诉讼之前，答辩人已将该问题与原告进行沟通，要求原告限期整改，并在小区一楼业主公推使用墙面设立公示公告栏，便于业主对相关开支情况进行有效监督。但原告最终答复是:是物业费的使用有包干制和酬金制，因此包干制不需要公示;二是物业公司办公场地有限，每年只能将物业开支情况公告并张贴于负一楼电梯口。试问一下原告，谁和你签订的物业管理包干制合同?无论是任何模式，难道业主对于自身缴纳的物业管理费用开支情况均无权知悉和监督吗?退一步讲，就算原告进行张贴公示，为什么不在业主集中进出的通道地方进行公示，而在很少有人进出的负一楼电梯口进行公示呢?每年有多少业主知道你已经公示过呢?物业办公场地尽管有限，那么为什么将本来可以用于设立公示栏的墙面租给别人做宣传广告的地方会有呢?答辩人认为，原告的解释和做法均在故意规避事实和问题，敷衍塞责，属于严重不作为。 第六、物业费缴纳不是按照合同约定，而是像菜市场可以讨价还价，严重损害诚信业主合法权益。为充分有效配合小区管理，真实感受物业服务，给小区营造一个安逸、舒适环境，2017年6月60日之前，答辩人均按时且提前向原告交纳物业管理费用，从未拖欠。但对于未缴纳或未按时缴纳的业主，原告不但不追究其不按期缴纳的违约责任，相反给予其打折优惠，显然对遵纪守法、诚信的业主显失公平试问一下原告，物管理费用的缴纳载体为双方签订的物业服务合同，难道该合同的履行也能够像菜市场一样可以讨价还价吗?在此案件诉讼前，答辩人已针对这一问题向原告进行反应，但原告给予的答复是公司为了完成年末指标才采取的激励措施，如果这样，难道这样建立在损害大多数诚信业主利益的基础上完成指标的方式不觉得可笑且能够长远吗?如果原告提供了真实服务，为什么有那么多业主不缴纳和不按时缴纳呢?如果原告提供了真实优质的服务，为什么还因物业费用问题与那么多的业主诉诸法院呢?因此，答辯人认为，如果因为个别业主不缴纳物业管理费用，纯属诚信问题，如果是多个业主均拒缴物业服务费用一定是原告提供的服务或服务质量存在问题，原告怎么不从自身服务和服务质量找原因，而是什么事都一味搪塞或进行规避呢? 综上理由，答辩人认为，原告进住中环国际小区程序上是不合法的，作为收取本小区物业管理服务费的主体是不适格的，收取的本小区物业服务费用标准过高且是有问题的，履行物业服务是极不作为的，答辩人有权利对原告拒交物业管理费用，即使进行缴纳，也无义务向原告支付全额管理费用，因此请求法院驳回原告诉讼请求。本人同时声明:答辩人作为一名党员，一名共产党管理的干部在社会主义核心价值观所倡导的诚信、公平、正义为本的今天，依法执行党和国家的每一项政策，及时履行自己应当履行每一项义务刻不容缓，但也绝不会姑息迁就敷衍塞责、好逸恶劳的行为发生，对于本案来说，作为讼争小区业主，在享受真实服务的同时依法缴纳物业管理费义不容辞。本案庭审前，对于答辩人案件，受到本讼争小区较多业主(包括已缴纳和未缴纳的业主)的关注，甚至部分业主主动要求出庭作证，但答辩人充分考虑到和陸共建、和谐共生等民生问题，答辩人谢绝了他们出庭作证。法律面前，答辩人绝不说假、绝不推诿，遇到问题，答辩人敢于直言、敢于担当，包括答辩人在内的本小区业主，我们需要的是整个小区的和谐、安逸和舒适，需要的是一家有经验、有措施、服务好、敢担当的物业公司为我们提供真实服务，只要原告服务到位、履职到位、为业主考虑到位、管理措施到位、整改落实到位、遇到问题敢担当敢作为不推诿不回避，答辩人及其他未缴纳的业主并无故意拖欠拒缴之意。 本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，原告青云物业公司作为乙方，毕节东润房地产开发有限公司作为甲方签订《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》约定：“甲方选聘乙方对‘黔西北商贸城二建区商住楼’（又名中环国际）提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：承担黔西北商贸城二建区项目房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；承担黔西北商贸城二建区项目房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；承担西北商贸城二建区项目规划红线内属物业管理范围的市政公用设施设备的维修、养护和管理；承担西北商贸城二建区项目规划红线内所属配套服务设施的维修养护和管理；承担西北商贸城二建区项目公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，环境消杀，公共区域绿化养护等；承担西北商贸城二建区项目交通、车辆行驶与停车泊位的管理；对西北商贸城二建区依据项目实际情况实行半封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好项目内公共秩序维护工作等。物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业每平方米1.20元/月，住改非物业每平方米2.50元/月，商业物业每平方米4.00元/月；本合同自甲乙双方签字生效之日起至本项目选举产生业主委员会，与选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同并生效时止。”该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告一直为黔西北商贸城二建区商住楼提供物业管理服务至今，被告系该商住楼A栋24-4号房屋的业主，住宅面积为124.11平方米。被告自2017年6月30日起就未向原告交付物业服务费。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，涉案商住楼“住改非”现象严重，给业主造成诸多不便，但原告并未采取有效措施积极协助有关部门进行管理，原告管理的区域内还存在未及时对公用设施进行维修、消防设施管理不当等问题。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。 本院认为，毕节东润房地产开发有限公司与原告青云物业公司签订的《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告系黔西北商贸城二建区商住楼的业主，原告与建设单位签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费。现原告主张被告支付从2017年6月30日至2019年10月31日共计28个月的物业费，按照《前期物业管理服务合同》之约定，计算被告此期间的应付物业管理费为：124.11平方米×1.20元/月/平方米×28个月=4170.09元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2017年6月30日至2019年10月31日期间物业费的诉请请求，本院予以支持3753.09元（4170.09元×90%）。因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告诉请的违约金，本院不予支持。对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段，故对被告提出原告服务不到位，无权收取物业费的抗辩理由，本院不予采纳。原告青云物业公司与建设单位签订的《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》合法有效，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，该合同并不存在终止的情形，被告以该合同的签订时间过长为由，提出原告的诉讼主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张堃于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州青云物业管理有限公司支付2017年6月30日至2019年10月31日期间的物业服务费3753.09元； 二、驳回原告贵州青云物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告张堃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月三十日 书记员  申开旭