山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11094号 上诉人（原审被告）：杨传德，男，1967年11月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：柴云亮，山东天颐临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高翔，山东天颐临律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛膺筠，女，1945年11月19日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张彩，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛市崂山区中韩房地产开发中心，住所地青岛高科技工业园中韩街道办事处西韩村委。 法定代表人：刘从辉。 上诉人杨传德因与被上诉人牛膺筠、原审第三人青岛市崂山区中韩房地产开发中心（以下简称中韩房地产开发中心）所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2173号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 杨传德上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，判决驳回牛膺筠的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费、保全费、律师费等全部由牛膺筠承担。事实和理由：一、一审法院认定“牛膺筠、杨传德之间系事实上的借名买房合同关系”据此认定“涉案房屋实际购买人为牛膺筠”，属于对事实的认定错误。1.涉案房屋属于青岛大学为了解决学校教职工的住房困难，在青岛市领导和有关部门的协调下，由中韩房地产开发中心以优惠价格预留并定向出售给学校的教职工；2.学校教职工申请该住房，要按照并符合学校制定的《选房细则》中确定的资格和资历，才有资格参加摇号，并根据摇号顺序选房，在这次购房过程中，有价值的因素除了必须是青岛大学的教职工外，能否选定心仪的房屋，要取决于本人的摇号排位顺序；3.一审法院认定的借名买房是不成立的，准确含义应该是借用买房人的优先排位顺序购买特定的房屋，与单纯借用名字购买房屋有本质的区别。二、一审法院对《委托购买房屋协议》的效力认定错误。1.一审中，牛膺筠的诉讼请求是“要求确认委托购买房屋协议”合法有效，一审法院已经认定“杨传德、牛膺筠之间系事实上的借名买房合同关系”，就是已经确认杨传德与牛膺筠之间的法律关系是借用名字买卖房屋，而不是委托关系，一审法院在否认《委托购买房屋协议》的真实意思的前提下，又认定《委托购买房屋协议》合法，自相矛盾；2.委托购买房屋之类的委托事宜，正确的委托方式应为受托人接受委托后，以委托人的名义从事代理事务，而不是以受托人的名义直接购买房屋，因此，一审法院在明知委托购买房屋不成立的情况下，自行认定借名买房，而未能认定委托购买房屋；3.对于杨传德、牛膺筠之间《委托购买房屋协议》的真实意思分析，因为杨传德具备选定从而可以购买涉案房屋的资格，双方为了规避《选房细则》，由杨传德实施并实际购买了涉案房屋，网签了200900015021《青岛市商品房预售合同》，该合同合法有效，杨传德是该合同的当事人，应当享有该合同中所有的权利和义务；4.双方签订的《委托购买房屋协议》违背了诚实信用的基本原则，违反法律规定，依法无效；5.杨传德的妻子对该协议一无所知，也未在协议上签字确认表示同意，根据青岛市中级人民法院对之前借名购房协议效力问题的判例，只有夫妻一方签字确认的顶名购房协议，是无效的；6.《委托购买房屋协议》自始无效，杨传德无需向牛膺筠承担该协议中约定的义务。三、涉案《青岛市商品房预售合同》的当事人不能通过司法干预，直接判令案外人成为合同的一方当事人。四、在杨传德签订商品房预售合同后未取得房屋产权证的前提下，一审法院将涉案房屋直接判令予以过户，属于滥用职权。五、一审法院认定“借名买房”已经超出了一审牛膺筠的诉讼请求，程序违法。六、如果委托合同成立，在没有约定的情况下，按照合同法的规定，委托人应当支付报酬，杨传德在该案中，不仅未收到任何报酬，还要损失十几万元的诉讼费和律师费，违反了我国法律规定的公平原则。七、杨传德明确声明涉案房屋签订的是预售合同及后续要办理的房产证，都是杨传德的权利，与牛膺筠之间的委托购房协议因为违法，杨传德不予履行，牛膺筠替杨传德交付的款项，可以返还，但因牛膺筠无理查封涉案房屋，致使杨传德不能及时办理房产证，给杨传德造成了损失，请求法院明察，采取措施，予以解封。八、杨传德与牛膺筠之间是一种单位内部职工之间的购房资格之间的纠纷，此类纠纷不属于民事案件的受理范围，应驳回起诉。 牛膺筠辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回杨传德的上诉请求，维持原判。一、本案系借名买房的法律关系，牛膺筠系涉案房屋的实际购买人。1.牛膺筠与杨传德签订的《委托购买房屋协议》中明确约定：涉案房屋的房款全部由牛膺筠交纳，涉案房屋及地下车位所有权人为牛膺筠，以后该房屋的买卖、转让、出租、继承等均由产权人牛膺筠支配，与杨传德无任何法律关系；2.牛膺筠共计交纳购房款686067.6元，一审法院审理过程中杨传德也明确认可涉案房屋的房款686067.6元全部由牛膺筠交纳。二、《委托购买房屋协议》系双方当事人真实的意思表示，是合法有效的，《青岛市商品房预售合同》项下买方的权利义务归牛膺筠享有和承担，不违反相关法律法规。三、涉案房屋房款系牛膺筠交纳，在房屋要办理房产证之前，杨传德在房价上涨的利益前，违反《委托购买房屋协议》的相关约定，试图将涉案房屋据为己有，违反诚实信用原则，给牛膺筠造成了诸多损失。 中韩房地产开发中心未陈述意见。 牛膺筠向一审法院起诉请求：1、确认牛膺筠、杨传德双方签订的《委托购买房屋协议》合法有效，《商品房预售合同》（编号：200900015021）项下买方的权利义务归牛膺筠享有和承担；2、判令青岛市崂山区劲松九路86号左岸风度小区68号楼1单元1101户房屋（含地下车位）归牛膺筠所有；判令杨传德及中韩房地产开发中心配合牛膺筠办理上述房屋过户手续；3、判令本案诉讼费由杨传德承担。 一审法院认定事实如下：2009年3月20日，杨传德作为乙方与作为甲方的第三人中韩房地产开发中心签订《青岛市商品房预售合同》，约定杨传德向中韩房地产开发中心购买位于崂山区户），房屋总价款为686067元（最终房款为687442.2元）；《青岛市商品房预售合同》补充条款约定：甲方负责为乙方按就近原则免费赠送一个经规划批准的停车位。具体车位按公证处公证的选房号依次排序按就近原则分配。合同中杨传德预留的联系电话为牛膺筠的联系方式。2008年5月9日，牛膺筠、杨传德签订《委托购买房屋协议》，协议内容如下：“一、青岛大学集资建房，乙方委托甲方为乙方购买位于青岛西韩新苑左岸风度小区A2区VIII-10号楼一单元11层1101室住房一套，含地下车位。二、房款交纳：乙方已于2007年8月24日向青岛大学交纳首付款274400元（含已交报名费一万元），青岛西韩新苑左岸风度小区A2区VIII-10号楼一单元11层1101室（面积144.74平方米）共计需交款686067元，收款收据上缴款人虽为甲方，但实际购房款686067元均由乙方出资。2007年8月24日乙方与青岛大学签订合同时用甲方的名字签字（因委托购房报名时需用甲方名字）。三、鉴于以上事实，青岛西韩新苑左岸风度小区A2区VIII-10号楼一单元11层1101室及地下停车位的所有权为乙方，以后该房屋的买卖、转让、出租、继承等均由产权人乙方支配，与甲方无任何法律关系。甲方（签字）：杨传德；乙方（签字）牛膺筠”。牛膺筠称，因中韩房地产开发中心让业主选车位，牛膺筠选的是地上车位，车位号为955，现上述车位已由牛膺筠对外出租。 涉案房屋总房款为687442.2元，共计分四笔支付，分别为：2007年8月24日由牛膺筠交纳房屋首付款274400元，其中包含杨传德以现金方式支付的1万元报名费，牛膺筠交纳首付款后把杨传德之前预交的该笔1万元报名费还给杨传德；2009年3月20日、2009年9月17日，由牛膺筠通过银行转账的方式分别向中韩房地产开发中心直接支付205833.8元；最后有一笔面积补差1374.6元则由杨传德妻子刘青于2018年5月28日通过银行转账的方式支付给开发商。涉案房屋购房款687442.2元已全部支付给中韩房地产开发中心，涉案房屋于2010年9月30日交付。 一审法院认为，本案争议焦点为牛膺筠与杨传德是否存在借名买房合同关系。 围绕该焦点问题，牛膺筠提交了《委托购买房屋协议》、《青岛市商品房预售合同》、银行转账凭证、收据。杨传德对以上证据真实性均无异议，但认为《委托购买房屋协议》是双方在酒后所签，且涉案房屋的购房资格应属于杨传德，故主张该协议为无效协议。一审法院认为，杨传德所称协议系酒后所签，但未提供相应证据证明，且协议签订后牛膺筠自2007年至2009年分三次将涉案房款交付至中韩房地产开发中心处，杨传德亦未提出异议，应视为认可该协议效力，作为完全民事行为能力人，杨传德应对其签字行为承担相应责任。故，牛膺筠、杨传德签订的《委托购买房屋协议》、杨传德与中韩房地产开发中心签订的《青岛市商品房预售合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方均应全面履行。现中韩房地产开发中心已将涉案房屋交付，牛膺筠亦交纳绝大部分购房款686067.6元。根据以上事实可以认定牛膺筠与杨传德之间系事实上的借名买房合同关系，涉案房屋实际购买人为牛膺筠。 因此，牛膺筠要求确认双方签订的《委托购买房屋协议》合法有效，《青岛市商品房预售合同》（合同编号200900015021）项下买方的权利义务归牛膺筠享有和承担的诉讼请求，理由正当且不违反相关法律法规，应予支持；牛膺筠据此要求杨传德及中韩房地产开发中心配合牛膺筠办理上述房屋过户手续，具有事实及法律依据，应予支持。因涉案房屋现仍登记在中韩房地产开发中心名下，尚未办理产权登记，故牛膺筠要求判令青岛市崂山区劲松九路86号（现位于劲松七路236号）左岸风度68号楼1单元11层1101户房屋归牛膺筠所有的诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院判决：一、确认牛膺筠与杨传德签订的《委托购买房屋协议》合法有效；二、确认《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：200900015021）项下买方的权利义务由牛膺筠享有与承担；三、杨传德及青岛市崂山区中韩房地产开发中心于判决生效之日起10日内配合牛膺筠办理位于崂山区左岸风度68号楼1单元1101户房屋的过户手续；四、驳回牛膺筠的其他诉讼请求。案件受理费28289元，保全费5000元，共计33289元，由杨传德负担。 二审期间，杨传德提交下列证据:1、青岛市中级人民法院（2015）青民一终第2125号民事裁定书复印件，以证明类似借名、顶名购房纠纷，在办理房产证之间属于单位内部购房资格的纠纷，不属于民事案件受理范围，应当裁定驳回起诉；2、青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终3251号民事判决书复印件，以证明单位福利分房是基于对职工家庭的一种照顾，属于夫妻共同权益，在夫妻一方不知情且未签字同意的情况下，该转让协议对于另外一方是无效的；3、证人杨传德之妻刘青的出庭证言，以证明杨传德之妻对杨传德转让涉案房屋不知情。上述书面证据经当庭出示、证人出庭作证后，牛膺筠质证称：1、证据1、2均不属于二审的新证据，不应被采纳，且证据的真实性无法确认，即便上述证据是真实的也与本案无任何关联性；2、证人证言不属于二审新证据的范围，且证人与上诉人有明显的利害关系，其作证的内容与本案没有关联性。青岛市崂山区中韩房地产开发中心未质证。 根据上述证据及其质证意见，本院认为，1、因本案各方当事人均非杨传德所提交其他案件民事裁判文书中的当事人，故应认定该民事裁判文书与本案争议事项无关联性。2、因证人与本案当事人杨传德系夫妻关系，即其与本案争议事项具有利害关系，且牛膺筠对其证言不予认可，故本院对其证言不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，三方当事人未达成一致意见。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，牛膺筠为委托杨传德办理购买涉案房屋相关手续而由双方于2008年5月9日签订的《委托购买房屋协议》，应为委托合同。从该《委托购买房屋协议》的内容看，双方约定的牛膺筠委托杨传德购买涉案房屋（含地下车位）、实际购房款686067元均由牛膺筠出资、所购房屋（含地下车位）的所有权归牛膺筠等事项，应系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。杨传德上诉称双方《委托购买房屋协议》系无效合同、其无需向牛膺筠承担该协议中约定的义务，因无事实及法律依据，本院不予采纳。上述《委托购买房屋协议》订立后，杨传德以自己的名义就涉案房屋与中韩房地产开发中心于2009年3月20日签订的《青岛市商品房预售合同》，既系其履行《委托购买房屋协议》约定办理的购房手续，也属于《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同”。杨传德上诉称委托购买房屋事宜的正确方式应为受托人接受委托后以委托人的名义从事代理事务而不是以受托人的名义直接购买房屋,于法无据,本院不予采纳。根据《委托购买房屋协议》关于所购房屋（含地下车位）归牛膺筠所有的约定，以及《中华人民共和国合同法》第四百零四条关于“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，杨传德受托为牛膺筠办理涉案购房事务所取得的房屋应交付牛膺筠。因涉案房屋现仍登记在中韩房地产开发中心名下，故原审判决杨传德及中韩房地产开发中心配合牛膺筠办理该房屋的过户登记手续，并无不当。杨传德上诉称原审将涉案房屋直接判令予以过户登记属于滥用职权，无法律依据；其主张与牛膺筠之间是一种单位内部职工之间的购房资格纠纷，与事实不符；其称涉案纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围应驳回牛膺筠的起诉，亦于法无据，本院均不予采纳。至于杨传德上诉所称其办理委托事务的报酬等问题，因其在一审期间未对此提起反诉，且未经一审法院审理，二审不予处理，其若有相关证据，可另行主张权利。 综上所述，杨传德的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28289元，由上诉人杨传德负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十三日 书记员 胡浩东 书记员 胡荣华