福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3150号 原告：南平祥生房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福泽路1号。 法定代表人：朱建国，执行董事。 委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。 被告：宋仁伟，男，1988年6月29日出生，汉族，住福建省政和县，现住湖北省武汉市武昌区。 被告：周勤，女，1987年9月15日出生，汉族，住福建省政和县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。 负责人：张庆文，行长。 委托诉讼代理人：杨希建，男，该行员工。 委托诉讼代理人：黄红，女，该行员工。 原告南平祥生房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）与被告宋仁伟、周勤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）作为有独立请求的第三人于2019年8月9日提起诉讼，本院决定与本案合并审理。本院于2019年9月12日公开开庭审理本案。原告祥生公司的委托诉讼代理人邓长春、被告宋仁伟、被告周勤、第三人建行南平分行的委托诉讼代理人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与宋仁伟、周勤于2016年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602446）；2.宋仁伟、周勤协助祥生公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及预购商品房预告登记手续；3.宋仁伟、周勤于向祥生公司支付代为偿还的按揭贷款利息、罚息（暂计至2019年8月29日为18121.96元；之后的款项以建行南平分行实际扣款金额为准）；4.宋仁伟、周勤向祥生公司支付违约金49800元；5.宋仁伟、周勤、建行南平分行协助祥生公司办理解除预购商品房抵押权预告登记手续。事实和理由：2016年7月7日，祥生公司与宋仁伟、周勤签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602446）。合同约定：宋仁伟、周勤购买祥生公司开发的坐落于南平市延平区；房产建筑面积130.39平方米，单价每平方米4780元，合同总价623264元。附件十一《合同补充协议》第二条约定：本条所注明的买受人的“地址”即为买受人的有效通信地址。买受人在本条中注明的通信地址发生变化时，应当自该事由发生同时书面通知出卖人；否则，出卖人在未接到买受人的书面通知之前只须按本合同中注明的通信地址发送通知或文件，即视为送达买受人（即使退件也不例外），出卖人寄出日起第五日视为送达日，由此产生的一切责任和后果由买受人承担。第四条第五款约定：出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已经发生的相关费用。第十二条第二款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。《商品房买卖合同（预售）》签订后，祥生公司与宋仁伟、周勤在南平市房地产交易登记服务中心为前述《商品房买卖合同（预售）》办理合同备案登记和预购商品房预告登记。2016年7月28日，祥生公司、宋仁伟、周勤与建行南平分行签订一份《个人住房借款合同》（合同编号：350676111-2012-20160944250）。合同约定：宋仁伟、周勤向建行南平分行借款，用于购买“祥生·御江湾”Ｌ2幢701室房产。宋仁伟、周勤将上述房产在南平市房地产交易登记服务中心办理预告抵押登记，由祥生公司为宋仁伟、周勤的借款提供阶段性保证担保。借款期间，宋仁伟、周勤未依约偿还借款本息。截止至2019年6月28日，祥生公司代宋仁伟、周勤向建行南平分行偿还的借款本金及利息、罚息合计24614.07元（其中，本金11513.69元，利息12956.78元，罚息143.60元）。经催告后，宋仁伟、周勤至今未归还。祥生公司认为，祥生公司与宋仁伟、周勤签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守。宋仁伟、周勤违反约定未按时归还银行贷款，致使祥生公司代垫，且经催告后拒不返还，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《合同补充协议》第四条第五款、第十二条第二款约定，祥生公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并有权要求宋仁伟、周勤按合同总价款的10%支付违约金，同时有权要求宋仁伟、周勤协助办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。建行南平分行依法应予以协助。祥生公司特提起诉讼。 宋仁伟、周勤辩称，对于祥生公司陈述的合同签订经过无异议，对祥生公司代付的按揭贷款本息数额无异议。祥生公司主张的违约金过高，需要予以调整。对于祥生公司的其他诉讼请求无异议。 建行南平分行述称，对于祥生公司陈述的事实和理由无异议。仅在涉案贷款还清的情况下，建行南平分行才能配合祥生公司办理预购商品房抵押权预告登记撤销手续。 建行南平分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行南平分行与宋仁伟、周勤于2016年7月28日签订的《个人住房借款合同》（合同号为：350676111-2012-20160944250）；2.宋仁伟、周勤一次性偿还建行南平分行借款448203.05元及借款利息、罚息（截止至2019年9月11日的借款利息为1719.85元、罚息为3.63元；从2019年9月12日起至借款本金还清之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；3.祥生公司对宋仁伟、周勤的上述债务承担连带清偿责任；4.《商品房买卖合同（预售）》和《个人住房借款合同》同时解除后，祥生公司返还的购房款，应在优先返还宋仁伟、周勤所欠建行南平分行的借款本金448203.05元及全部款项实际清偿之日止的利息、罚息（利率按借款合同约定计算）后，剩余款项再返还给宋仁伟、周勤。事实和理由：2016年7月28日，建行南平分行与宋仁伟、周勤签订一份《个人住房借款合同》（合同号为：350676111-2012-20160944250）。合同约定：宋仁伟、周勤向建行南平分行借款498000元，用于购买南平市延平区祥生·御江湾L2幢701室房产，借款期限为20年，即从2016年8月4日起至2036年8月4日止。双方对贷款利率、还款方式、违约责任等事项均作了约定。祥生公司为上述借款提供阶段性连带保证责任，并在《个人住房借款合同》保证人处签字盖章。2016年8月2日，建行南平分行与宋仁伟、周勤就上述房产共同到南平市房地产交易登记服务中心办理了预售房抵押登记。合同签订后，建行南平分行依约向宋仁伟、周勤发放贷款498000元。但宋仁伟、周勤却未按合同约定及时还款，经多次催讨，祥生公司为宋仁伟、周勤代偿了欠款。建行南平分行认为，宋仁伟、周勤的行为已构成违约。根据双方签订的《个人住房借款合同》第十六条、第十七条约定及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定，建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》，并提前收回全部贷款本息。鉴于祥生公司系上述债务的连带保证人，应与宋仁伟、周勤共同清偿上述债务。现祥生公司诉请解除《房屋买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。建行南平分行特提起诉讼。 宋仁伟、周勤辩称，对建行南平分行的诉讼请求无异议。 祥生公司辩称，对建行南平分行的诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：祥生公司提交的中国建设银行《现金交款单》一份、《确认书》一份。该证据由建行南平分行、宋仁伟、周勤出具，建行南平分行、宋仁伟、周勤对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 祥生公司以出让方式取得位于南平市延平区互通南侧金轿椅地块的土地使用权。经批准，祥生公司在上述地块建设商品房，定名为祥生·御江湾。后经南平市住房和城乡建设局批准，祥生公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2015001号。2016年7月7日，祥生公司与宋仁伟、周勤签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602446）。合同约定：祥生公司将南平市延平区互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ2幢701室房屋出售给宋仁伟、周勤；该房屋建筑面积为130.39平方米；房屋单价为4780元，房屋总价款为623264元；宋仁伟、周勤应于签约之日支付首期购房款125264元，余款498000元向银行申请贷款支付。该合同的附件十一《合同补充协议》第四条约定：“……5、出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自按揭银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之贰标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），由此引发的按揭银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。” 2016年7月8日，祥生公司代宋仁伟、周勤支付了首付款125264元。2016年7月14日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101607070019）。2016年7月21日，双方又办理了预购商品房预告登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第××号。 2016年7月28日，祥生公司、宋仁伟、周勤与建行南平分行三方签订一份《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20160944250）。合同约定：宋仁伟、周勤向建行南平分行借款498000元用于购买南平市延平区互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ2幢701室房屋；借款期限为240个月，即从2016年8月4日起至2036年8月4日止；祥生公司为该笔借款提供阶段性担保，保证期间从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同的《特别签订条款》第三十一条约定：“一、借款利率。……（二）本合同项下的商业性借款执行以下第壹种：壹：借款年利率为基准利率下调10％。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮／下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整同时借款同意，在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整，并在经贷款人公告后适用本合同项下的借款，此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制。……”。2016年8月2日，祥生公司、宋仁伟、周勤与建行南平分行办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记号码为南房预字第××号，预告登记权利人为建行南平分行，预告登记义务人为宋仁伟、周勤，房屋坐落为南平市延平区互通南侧湖尾片区金轿椅地块（祥生·御江湾）Ｌ2幢7层701室，担保债权数额为498000元，债务履行期限为2016年7月28日至2036年7月28日。同年8月4日，建行南平分行于向宋仁伟、周勤发放了按揭贷款498000元，该款转入祥生公司的银行账户。 2016年9月至2018年9月期间，宋仁伟、周勤按照借款合同约定向建行南平分行偿还按揭贷款，累计偿还贷款本金33877.80元。2018年10月份起，宋仁伟、周勤未按照借款合同约定偿还按揭贷款。建行南平分行从2018年12月25日起直接从祥生公司的账户内扣划当月应付的按揭贷款本息。截止至2019年8月29日，扣划按揭贷款本金15919.18元、利息17941.02元、罚息180.94元。2019年6月10日，祥生公司按合同约定的地址向宋仁伟、周勤发出《催告函》，要求宋仁伟、周勤归还祥生公司被扣款项。但宋仁伟、周勤至今未将被扣款项支付给祥生公司。祥生公司遂诉至本院。截止至2019年9月11日，宋仁伟、周勤尚欠建行南平分行按揭贷款本金共计449926.53元、利息1719.85元、罚息3.63元。 本院认为，祥生公司与宋仁伟、周勤签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《合同补充协议》，宋仁伟、周勤、祥生公司与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于祥生公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》及建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《合同补充协议》第四条第五款约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自按揭银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之贰标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，……”本案中，宋仁伟、周勤在建行南平分行发放按揭贷款后，未依照《个人住房借款合同》的约定及时归还按揭贷款，导致祥生公司被扣款。在祥生公司发出催讨函后，宋仁伟、周勤仍未归还祥生公司被扣款项。双方合同解除条件已成就，祥生公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因本院已对祥生公司主张解除其与宋仁伟、周勤之间的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，根据前述司法解释的规定，建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》。因此，建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。 关于《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房借款合同》解除后的法律后果的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”祥生公司与宋仁伟、周勤已就涉案房屋办理了《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续。根据《合同补充协议》约定及前述法律规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，宋仁伟、周勤应协助祥生公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续。故祥生公司要求宋仁伟、周勤及协助解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。《合同补充协议》第四条第五款约定祥生公司在解除《商品房买卖合同（预售）》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金，即违约金为49800元（购房款总额498000元×10%）。宋仁伟、周勤辩称违约金约定过高，请求予以下调。因祥生公司未举证证明宋仁伟、周勤违约造成其实际损失的数额，故本院酌定将违约金下调为3万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”祥生公司已收受宋仁伟、周勤向建行南平分行的个人住房借款498000元，依据前述司法解释的规定，《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房借款合同》解除后，宋仁伟、周勤尚未支付截止至2019年9月11日的借款本金449926.53元、利息1719.85元、罚息3.63元，以及之后的利息，均由祥生公司直接返还给建行南平分行。建行南平分行主张宋仁伟、周勤一次性偿还借款本息，以及祥生公司承担连带责任的诉讼请求，与前述司法解释的规定不符，本院不予支持。祥生公司作为《个人住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在宋仁伟、周勤未按期履行偿还银行借款的义务时，承担了保证责任，并为宋仁伟、周勤代偿借款本金15919.18元、利息17941.02元、罚息180.94元（截止至2019年8月29日）。《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房借款合同》的解除系宋仁伟、周勤违约所致，祥生公司为宋仁伟、周勤代偿借款利息、罚息的损失，宋仁伟、周勤对此应承担赔偿责任。故祥生公司主张宋仁伟、周勤归还其为宋仁伟、周勤偿还代偿的截止至2019年8月29日的借款利息、罚息18121.96元，以及之后的利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照合同法第九十七条的规定，祥生公司向建行南平分行返还尚履行的借款本金及利息后，建行南平分行应当与宋仁伟、周勤协助祥生公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。关于宋仁伟、周勤已向建行南平分行偿还的按揭贷款本金33877.80元退还问题，因宋仁伟、周勤未就此提起反诉，本案对此不予处理，宋仁伟、周勤可另行向祥生公司协商退还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除南平祥生房地产开发有限公司与宋仁伟、周勤于2016年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602446）； 二、解除中国建设银行股份有限公司南平分行与南平祥生房地产开发有限公司、宋仁伟、周勤于2016年7月28日签订的《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20160944250）； 三、宋仁伟、周勤于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记（业务宗号：101607070019）及房屋预告登记手续（房屋预告登记证号：南房预字第××号）； 四、南平祥生房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内偿还中国建设银行股份有限公司南平分行借款本金449926.53元、利息1719.85元、罚息3.63元，并支付从2019年9月12日起至借款本金449926.53元还清之日止，按《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20160944250）约定的标准计算的利息、罚息； 五、中国建设银行股份有限公司南平分行应于南平祥生房地产开发有限公司履行本判决第四项确定的债务之日起七日内，与宋仁伟、周勤协助南平祥生房地产开发有限公司办理解除南平市延平区互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ2幢701室房屋的预购商品房抵押权预告登记手续（预告登记号码：南房预字第××号）； 六、宋仁伟、周勤于本判决生效之日起七日内偿还南平祥生房地产开发有限公司代偿的借款利息和罚息共计18121.96元及自2019年8月30日起至本判决生效之日止代偿的借款利息和罚息（以中国建设银行股份有限公司南平分行实际扣划金额为准）； 七、宋仁伟、周勤于本判决生效之日起七日内支付南平祥生房地产开发有限公司违约金3万元； 八、驳回南平祥生房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回中国建设银行股份有限公司南平分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费10157.50元（已由南平祥生房地产开发有限公司预交），减半收取计5078.75元，由南平祥生房地产开发有限公司负担177.69元，由宋仁伟、周勤负担4901.06元。案件受理费4024.45元（已由中国建设银行股份有限公司南平分行预交），由宋仁伟、周勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇一九年十二月五日 法官助理张玉萍 书记员刘欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。