山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3871号上诉人（原审原告）：王广耀，男，1974年9月22日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：孙培奉，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：赵冰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：德州金诺房地产开发有限公司，住所地陵城区西城街28号（烟草公司东临）。法定代表人：刘西林，总经理。上诉人王广耀因与被上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称德州大壮公司）、德州金诺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院作出的（2019）鲁1491民初883号民事判决，向本院提起上，本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王广耀上诉请求：1.请求撤销德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初883号民事判决书，依法改判德州大壮公司按照约定每平方米6500元价格向王广耀交付外海龙山苑44-3号楼房。2.一、二审诉讼费用全部由德州大壮公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。王广耀与德州大壮公司分别于2016年10月30日、11月6日签订了两份外海.龙山苑项目预约单，选定了编号为44-3、44-4两套别墅房，销售价格暂定每套220万元，约为每平方米6500元。2017年7月17日，德州大壮公司向王广耀交付了44-4号别墅房，并缴纳了该套剩余房款190万元。对44-3号别墅房，德州大壮公司以部分用房被另一家开发商收购，需要继续协调销售工作为由，没有同时一并交付给王广耀。从房屋买卖预约合同实际履行情况看，王广耀与德州大壮公司对房型、面积、建筑成本、完工时间基本一致的两套别墅房已经实际交付了其中一套，就应当本着诚实信用原则，按照2200000元一套别墅房的价格向王广耀交付44-3号别墅房。一审判决显失公平。2016年11月前后，德州市别墅商品房市场价格约为7000元左右。王广耀交纳60万定金时，涉案房产全部施工基本完毕，属于准现房，每套房产220万元的价格较为公允。德州大壮公司的工作人员明确告知王广耀涉案房产可以在半年后交付使用。基于上述原因，王广耀在选定了别墅所在位置后交付了两份预约金，共60万元。王广耀依约交付了其中一套的房产，德州大壮公司让王广耀按照2019年的市场价格购买早在2016年1月付预约金选定的44-3号房产销售总差价为340万元。涉案房产未及时交付是德州大壮公司单方摄取高额利润捂盘惜售而为。一审判决免除了德州大壮公司不按约定交付房产应当承担的不利后果，违背诚实信用公平公正的原则。德州大壮公司答辩称，上诉人与被上诉人之间签署的预约单不具备商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖的性质，双方不存在商品房买卖的关系。一审判决适用法律正确，事实清楚，要求驳回王广耀的上诉请求。德州金诺房地产开发有限公司未提交答辩意见。王广耀向一审法院提起诉讼请求：1、请求依法判令德州大壮公司继续履行合同约定，按照每平方米6500元的销售价格向王广耀交付44-3号楼房；2、本案诉讼费用由德州大壮公司承担。一审法院查明并认定事实如下：2016年10月30日，王广耀与德州大壮公司签订《外海.龙山苑项目预约单》，内容为“1.预约费用及相关权益。您本次支付的预约费用为人民币30万元，大写：叁拾万元整，本费用仅作为龙山苑别墅优先选房的预支费用，在项目公开选房时，成功选房，本费用自动转为购房款，未能成功选房，本费用在选房结束后1月内予以无息返还。您的预约号为46号，在项目公开选房时，可按此顺序进行优先选房，并可享受伍万元的房款优惠。每一个预约号只可选择一套房源。优先选房权仅在选房当日有效，具体选房规则我们会在选房前详细告知；请确保您登记的联系方式真实有效，以便于我们即时联系，联系方式如有变动，请及时通知，避免造成不必要的麻烦。2.相关须知。为保证您的权益，本预约单必须与身份证、预约金收据同时使用方可有效。本预约单一式三份，我方执两份，您执一份，具有同等法律效力……。理想房源（无法律效力）：联排44#-3。”王广耀向德州大壮公司交纳300000元意向金，交纳方式为转账，2016年11月6日，德州大壮公司向王广耀出具了收据，内容为：“入账日期：2016年11月，交款单位：王广耀，收款方式，人民币（大写）叁拾万元整，收款事由意向金”。2019年4月8日，德州大壮公司向王广耀出具《外海.龙山苑项目告知函》，内容为：“您本人于2016年11月6日在外海.龙山苑项目签订《外海.龙山苑项目预约单》。现通知您在接到本通知后7日内（含7日），务必到外海.龙山苑项目办理选房及相关购房手续。自本函件邮寄送达后超过7日，我方有权解除已签订的《外海.龙山苑项目预约单》，由此造成的一切经济损失及法律后果由您本人承担。”2019年4月25日，德州大壮公司向王广耀出具《外海.龙山苑项目解约函》，内容为：“您本人于2016年11月6日在外海.龙山苑项目签订《外海.龙山苑项目预约单》。我方已多次通知您办理选房及相关购房手续。已于2019年4月10日向您邮寄告知函，通知您在接到本通知后7日内（含7日），务必到外海.龙山苑项目办理选房及相关购房手续，但至今您仍未配合办理相关事宜，现通知解除双方签订的《外海.龙山苑项目预约单》，房源我方将自行处置。望本通知邮寄送达后7日内，到外海.龙山苑项目售楼处办理退款手续，由此造成的一切经济损失及法律后果继续由你方承担。”2019年1月23日，德州大壮公司取得关于C34-C50号楼的《商品房预售许可证》，证号为（德）房预售字第××号。一审法院认为，王广耀与德州大壮公司并未签订商品房买卖合同。王广耀提交的《外海.龙山苑项目预约单》的性质认定是本案的关键。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”王广耀与德州大壮公司所签署的《外海.龙山苑项目预约单》缺乏关于商品房基本情况、房屋价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等,《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，德州大壮公司出具的收据亦载明为“意向金”，预约单签署时德州大壮公司关于涉案房产并未取得商品房预售许可证，《外海.龙山苑项目预约单》不应认定为商品房买卖合同，而系双方关于将来订立一定合同的预约合同。无法认定双方达成了房屋买卖的合意，不予支持王广耀要求确认商品房销售合同有效的主张。现有证据不足以认定双方存在房屋买卖合同，亦不足以认定双方对于房屋价格达成协议，王广耀要求交付房产，无事实和法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回王广耀的诉讼请求。案件受理费12200元，由王广耀负担。二审中，王广耀未提交新证据，德州大壮公司未提交新证据，德州金诺房地产开发有限公司未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：王广耀与德州大壮公司之间是否存在商品房买卖合同关系。《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”王广耀提交的《外海.龙山苑项目预约单》中已经对30万元的预交费用性质约定说明，且预约单未载明商品房买卖合同的以上条款和内容，同时德州大壮公司为王广耀开具的预交费用名目为意向金，所以，王广耀与德州大壮公司之间签署预约单、缴纳意向金等行为不能认定为签署商品房买卖合同的性质。一审不予认定王广耀与德州大壮公司之间签订了商品房买卖合同，有充足的事实和法律依据，一审对此事实认定正确，本院依法予以认可。王广耀的诉求是德州大壮公司按照每平方米6500元价格向其交付外海龙山苑44-3号楼房，至于德州大壮公司是否不按约定交付房产，是否给王广耀造成经济损失，不属本案审理范围，可另行主张。王广耀的与德州大壮公司签订预约单即为订立商品房买卖合同的上诉理由，证据不足，其上诉理由不能成立；王广耀的对于房屋价格达成协议，要求德州大壮公司交付预定房产的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，王广耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人王广耀负担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 王玉敏审判员 郝全树二〇一九年十二月三十日法官助理孔祥龙书记员陈艳