河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23221号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李梦童，女，1992年6月1日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人李梦童房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒龙公司的委托诉讼代理人刘梦浩，被上诉人李梦童的委托诉讼代理人刘娜娜、赵宁月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项中的利息部分，依法改判驳回李梦童的利息诉求，或发回重审；2.依法判令李梦童承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定：“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。二、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。一审诉讼过程中，恒龙公司按照合同的约定支付了部分违约金给李梦童。李梦童于2019年6月25日出具的收条：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园5号楼一单元1801号延期交房赔付违约金62051元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。”以上款项应当在判决书第二项中予以扣除。一审时，恒龙公司已提交银行回单作为证据，但一审法院并未对此部分进行处理，且未从判决中扣除。三、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。一审法院对于恒龙公司的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。李梦童辩称：一、违约金和利息应当一并得到支持，不存在重复认定。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占有资金期间享受了利息收益，李梦童因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息当然应当一并返还。而对于违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金约定过低，恒龙公司因违约行为给李梦童造成的实际损失远高于此。因此，一审法院判决并无不当。二、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。关于恒龙公司上诉状中提到的李梦童已于2019年6月28日收到恒龙公司支付的逾期交房违约金62051元，李梦童对此事项认可。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书中审理查明部分中予以认定，并在本院认为中，已经认定恒龙公司已支付违约金62051元，并已与李梦童主张的违约金进行相应折抵，并未遗漏证据。另，本案的装修代理服务费，实际是恒龙公司为了规避政府的限价规定而收取的，应共同构成商品房的总价款。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。本案李梦童实际已支付的款项为6672128元，按照1％应为66721.28元，扣除恒龙公司已经支付的62051元违约金，恒龙公司还尚欠李梦童4670.28元违约金未支付。三、大气污染防治不属于情势变更。1、恒龙公司在之前的同类系列案件上诉状中自认从2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但本案《商品房买卖合同》签订的时间为2017年4月21日。因此，大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，对于开发商而言，大气污染防治是正常的经营风险，不应转嫁给购房人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整就属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。2、关于情势变更的法律规定主要来自于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李梦童向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议》和《室内装修委托合同》；2、被告向原告退还全部房款6075128元、装修代理服务费597000元、维修基金12935元，合计6685063元及利息（暂计）731225元（利息计算标准为：自2017年3月21日起，以6685063元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；3、被告向原告赔偿代收按揭费用1705元及利息（自2017年3月21日起，以1705元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金66850.63元；5、被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月21日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到李梦童（5-1801）交来首付款（含定）1825128元。2017年3月21日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到李梦童（5-1801）交来装修代理服务费597000元。2017年3月21日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到李梦童（5-1801）交来维修基金12935元。2017年3月21日，郑州安家房地产经纪有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到李梦童（5-1801）交来代收按揭费用（425万）1705元。2017年4月21日，原告与被告签订合同编号为D17003280169《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北5幢18层1801号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共199平方米，其中套内建筑面积154.05平方米；商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30528.28元，总金额6075128元；付款方式及期限：约定金额1825128元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-03-18，交纳比例为30.04％；约定金额4250000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.96％；备注余款425万元需在2017年3月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告李梦童在买受人处签字捺印确认。2017年4月26日，原告（借款人）、被告（保证人）与郑州银行股份有限公司东明路支行（贷款人）签订《郑州银行个人贷款合同》一份，约定：贷款种类为个人住房贷款，贷款用途为购住房，贷款金额4250000元，贷款期限为240个月，即自2017年4月26日至2037年4月25日。贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有记载的，以贷款借据为准。贷款人将贷款通过原告账户一次划入原告指定收款账户。借款人账户名称李梦童，账号62×××05，开户行郑州银行。抵押担保为李梦童自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为陆佰零柒万伍仟壹佰贰拾捌元的房产抵押提供担保，抵押房产地址为郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北5号楼18层1801号商品房；原告等额还本付息按月分240期偿还。被告作为保证人自愿为原告因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。郑州银行股份有限公司在贷款人处加盖公章确认，原告李梦童在借款人处签字捺印确认，被告恒龙公司在保证人处加盖公章确认。原告出具《郑州银行账户明细对账单》一份，载明：李梦童名下郑州银行62×××05账户于2017年4月27日收到4250000元。2017年5月12日，郑州市物业维修基金管理中心出具《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》一份，载明：收到原告支付12935元涉案房屋维修基金。2019年6月25日，李梦童出具《收条》一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园五号楼一单元1801号房延期交房违约金62051元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月28日，李梦童中国银行账号收到被告转款62051元。2019年6月28日，被告收到原告发出《律师函》，载明：原告委托河南仟问律师事务所向被告主张解除《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》，并要求退还全部购房款和违约金、赔偿金。自本律师函发出之日起《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》即告解除。庭审中，原告称涉案房屋至今未交付，2019年7月2日收到被告的收楼通知书，房屋已建好但未见被告竣工验收备案表原件。原告称2019年6月25日，收到被告支付的逾期交房违约金62015元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，至今被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。原告要求解除《室内装修委托合同》，但并未提供该合同，故原告该项诉讼请求，该院不予支持。因商品房买卖合同被解除，被告应当将收受的购房购房款的本金及利息返还原告。本案《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告交付的购房款本金6075128元及利息（以1825128元为本金，自2017年3月21日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以4250000元为本金，自2017年4月27日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告请求被告返还原告装修代理服务费597000元、维修基金12935元和代收按揭费用1705元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告装修代理服务费597000元及利息（以597000元为本金，自2017年3月21日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；原告要求被告返还维修基金12935元及赔偿原告支付的代收按揭费用，于法无据，该院不予支持。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款6075128元，按照1％计算，被告应当支付原告违约金为60751.28元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金62051元，故对本项诉讼请求，该院不予支持。原告要求被告支付律师费18000元，但未提供有效证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李梦童与被告河南恒龙置业有限公司于2017年4月21日签订的合同编号为D17003280169《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议》。二、被告河南恒龙置业有限公司返还原告李梦童购房款6075128元（以1825128元为本金，自2017年3月21日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以4250000元为本金，自2017年4月27日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告河南恒龙置业有限公司返还原告李梦童装修款597000元及利息（以597000元为本金，自2017年3月21日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告李梦童的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32097元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，李梦童已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向李梦童交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，但恒龙公司至一审法院作出判决时仍未交房，根据合同第九条的约定，李梦童作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，返还购房款、装修款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，李梦童在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补李梦童的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。本案恒龙公司按照合同约定应当按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。本案李梦童实际已支付的房款及装修款共计6672128元，按照1％应为66721.28元，恒龙公司已经支付的62051元违约金，尚不足以全部折抵合同解除违约金，但因李梦童未上诉，本院对于一审法院关于违约金的处理予以确认。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11159元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王燕燕审判员陈涛审判员谢宏勋二〇一九年十二月十八日书记员 李      唯      丽