四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初3089号 原告：乐山悦居物业服务有限公司，住所地乐山市市中区滨河路99号2楼1号，统一社会信用代码915111005582427033。 法定代表人：罗军。 委托诉讼代理人：林丽平，该公司职工。 委托诉讼代理人：廖正斌，该公司职工。 被告：邓丽，女，1979年8月5日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区，现住四川省峨眉山市。 原告乐山悦居物业服务有限公司（以下简称“悦居物业公司”）与被告邓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序于2019年11月27日、12月9日公开开庭进行了审理。原告悦居物业公司的委托诉讼代理人林丽平、廖正斌，被告邓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告悦居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2017年1月1日起拖欠的物业服务费2512.94元（暂计算至2019年8月31日）以及逾期付款的违约金2512.94元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年10月23日与被告签订了《前期物业服务合同》，合同第三章第六条约定物业服务收费以“包干制”方式计费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（购房合同约定面积为准）交纳，具体标为高层住宅1.2元/月.㎡。由于被告建筑面积为65.44㎡，故自交房之日起被告每月应交物业服务费78.53元。同时，该协议第三章第七条约定，物业费按半年缴纳，业主或物业使用人应在每年的6月30日、12月31前履行交纳下一半年物业服务费的义务。逾期交纳的，应当按照应交费用的6‰每天支付原告违约金。原告从签订协议至今一直依约提供物业服务，但被告从2017年1月1日起拒不交纳物业服务费，经多次催收后，仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告邓丽辩称，未交纳物业服务费有以下原因：1.被告在接收房屋时发现房屋存在漏水问题，经向当时原告方一名叫粟军的管理人员交涉，对方派人对被告房屋的漏水问题进行了修缮，但经过多次维修仍未圆满解决问题，反而给房屋墙体留下了无法祛除的污渍。2.小区楼道、电梯存在消防隐患，被告的家人曾被困电梯，经找原告协商均未得到解决。3.商品房买卖合同附件七之临时管理规约3.4.11载明管理者每年12月应公布一次收支管理账目，但原告未履行该项义务。且该附件3.5.3载明，管理者对有特殊情况的欠费业主，应作个案处理，故被告作为房屋质量存在问题的特殊业主，应作特殊处理。4.双方签订的前期物业服务合同约定合同截止时间为2018年11月30日，之后，双方不存在物业服务合同关系，被告无需交纳之后的物业服务费。综上，被告认为，原告提供的服务不到位且物业服务合同已到期，应该全额免除被告交纳物业服务费的义务。 经审理查明，原告悦居物业公司系依法设立、具有物业管理服务资质的公司，被告邓丽系峨眉山市绥山镇阅彩.彩中心2栋2单元6-1号的业主，其房屋建筑面积为65.44㎡。2014年10月23日，原被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于阅彩.彩中心的房产提供前期物业服务，合同约定物业服务费以包干制方式计费，具体标准按业主拥有的物业建筑面积1.2元/月·㎡（购房合同约定的面积为准）计收，物业服务费用按半年收取，每年的6月30日前、12月31日前交纳下一半年的物业服务费，逾期交纳的，业主应按照应交费用的6‰每天支付原告违约金。该合同第二十二条载明：“本合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时，本合同自动终止”。2018年11月30日后，小区未成立业主委员会，也没有选聘新的物业管理企业，该小区仍由原告提供物业管理服务。原告服务期间，对本小区的电梯按时进行了年检，但未及时更换张贴新的特种设备使用标志，同时存在未及时维修小区受损公共设施、未及时与业主进行有效沟通等问题。被告交纳了2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，其余费用未交纳。2019年3月15日，原告以在被告房屋门口张贴催缴通知单的方式催收2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，但被告仍未交纳。2019年10月28日，原告诉至本院。请求判如诉称。 上述事实有原告提供的起诉状、前期物业服务合同、催费通知单、特种设备使用标志，被告提供的收款收据及本案庭审笔录等在卷证实。 本案争议焦点为：一、本案前期物业服务合同是否已经终止。二、原告要求被告交纳2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费和违约金的请求能否得到支持。本院对本案争议焦点分析评判如下： 一、本案前期物业服务合同是否已经终止。 虽然前期物业服务合同第二十二条约定的期限已过，但阅彩.彩中心小区并未成立业主委员会，也未重新选聘新的物业服务公司，且原告在2018年11月30日之后持续在该小区提供物业服务至今，原告等业主也实际予以接受，故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应认定双方之间自2018年12月1日起成立了新的物业服务合同，且在双方未通过有效方式对前期物业服务合同的内容予以变更的情况下，该前期物业服务合同的约定仍然对原被告双方具有法律约束力。 二、原告要求被告交纳2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费和违约金的请求能否得到支持。 原告悦居物业公司作为物业服务企业，为被告居住的小区提供物业管理和服务，被告应当按照国家有关规定和合同约定的收费标准按时交纳物业服务费，原告要求2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费按照65.44㎡×26个月×1.2元/月.㎡﹦2041.72元计算符合法律规定和合同约定，本院予以确认。被告虽然辩称因其房屋存在质量问题以及原告未公布收支管理账目等原因，故不同意缴纳物业服务费，但房屋质量问题不属于物业管理公司应承担的责任范畴，被告提交的商品房买卖合同附件七之临时管理规约也并非是原被告之间所签，故被告的辩称不能成立。对于被告的其他辩称，因其未提交证据证明，本院依法不予采纳。综上，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2041.72元的请求符合法律规定，本院予以支持。 对于2019年3月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，因原告未提交证据证明进行了催收，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对该时段内的物业服务费依法不予处理。 对于违约金，本院认为，被告虽然未按时交纳物业服务费，但原告在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自义务，故基于公平合理原则，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告邓丽在本判决生效之日起五日内支付原告乐山悦居物业服务有限公司2017年1月1日起至2019年2月28日物业服务费2041.72元； 二、驳回原告乐山悦居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取25元（原告乐山悦居物业服务有限公司已预交），由被告邓丽负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王美 二〇一九年十二月九日 书记员  张昊 附:本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。