安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8967号上诉人（原审被告）：陈清，男，1969年2月5日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告）：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。法定代表人：杨治青，董事长。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人陈清因与被上诉人合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈清上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回中房物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由中房物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定中房物业公司收费的权利和标准，没有合同和法律依据。1.中房物业公司与小区业委会签订的《物业管理委托合同》不成立。案涉所有物业合同均未按法律法规的规定履行业主大会讨论和必要的公示程序，也未按规定备案且时间上也不具有连续性，真实性与合法性都无法确认。2014年10月18日签订的《临时物业管理合同》约定的管理区域是所有安居苑小区，而安居苑小区分东西村。中房物业公司在2014年8月后没有服务于安居苑东村，所以该合同不具有真实性和合法性，且中房物业公司在（2019）皖0104民初6373号民事案件庭审中认可该合同不存在。2.中房物业公司提供的物价部门备案证明没有连续性，绝大多数时间收费是非法的。一审法院并未对物业服务合同及收费许可进行核实，就判令中房物业公司收取物业管理费并按照中房物业公司提供的非法合同约定的单价进行收费没有法律依据。二、一审法院认定中房物业公司的物业服务存在缺陷，但却让我承担90%的物业费，明显过高。本案同期审理的多个中房物业公司起诉安居苑西村业主案件的证据可以证明，中房物业公司在管理安居苑西村物业服务时，完全没有尽到物业管理责任，只提供了垃圾转运工作却并未进行必要的清扫工作。《安徽省物业管理条例》要求的安全和绿化等义务根本没有履行，这也是绝大多数业主不愿意缴纳物业费的根本原因。中房物业公司也没有根据《安徽省物业管理条例》的规定对物业管理事项和公共收益进行公示。中房物业公司在履行物业服务上存在重大瑕疵，且其没有证据证明提供了充分、合格的物业服务，尤其在没有签订合法物业服务合同并履行备案程序的情况下，中房物业公司需要提供证据证明其提供了服务。一审法院忽视了中房物业公司的种种违约行为，仅让中房物业公司承担10%的违约责任，明显不公。中房物业公司辩称，1.案涉物业服务合同真实有效，我公司也实际提供了物业服务。备案并非是效力性强制规定，不能因未备案而否定物业服务合同的效力；2.我公司并未否认过2014年10月18日签订的《临时物业管理合同》效力；3.陈清所称物业服务质量存在问题，但是其一审并未举证，且一审法院已依据同批次其他诉讼案件业主举证情况酌情减免了陈清的部分物业费；4.陈清恶意拖欠物业费却至今仍在正常享受物业服务。中房物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈清立即支付中房物业公司物业费欠款6562元及违约金7210.70元（自2004年12月31日至2018年7月5日按日万分之五计算，之后顺延计算至款清之日止）；2.判令陈清承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年4月28日，中房物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由中房物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同中房物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。之后安居苑业主委员会与中房物业公司分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了《物业管理委托合同》，内容与2004年10月18日所签合同基本一致。2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与中房物业公司（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。中房物业公司自2001年起一直在该小区服务至2017年12月31日，之后撤出安居苑小区。安居苑小区无电梯物业服务费除2001年5月30日至2004年5月30日间为0.40元/月/平方米外，2014年1月1日之前为0.43元/月/平方米，2014年1月1日起提高为0.53元/月/平方米。陈清为安居苑西村81栋604室业主，房屋面积120.64平方米，由于该房屋为复式建筑，故物业费收取系按91.29平方米的面积收取。该房屋系无电梯住宅。自2004年12月31日起，陈清未交纳物业费至今。一审法院另查明，2016年12月15日，中房物业公司因服务的安居苑小区存在卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题，被合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评，并责令其整改，提高服务质量。一审法院认为，中房物业公司与中国房地产开发合肥公司签订前期物业服务合同以及与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同约定按时交纳物业管理费。陈清辩称中房物业公司提供的很多物业服务均存在问题，结合同期审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，可以认定中房物业公司物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故应酌情减免陈清应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。但陈清等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。综上，结合中房物业公司提供的物业服务质量及陈清拖欠物业费的时间等因素，认定陈清应当向中房物业公司缴纳物业费5906元[(91.29㎡×0.43元/㎡/月×108个月+91.29㎡×0.53元/㎡/月×48个月)×90%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈清于判决生效之日起十日内一次性支付中房物业公司2004年12月31日至2017年12月31日期间的物业管理费5906元；二、驳回中房物业公司其他诉讼请求。本案案件受理费144元，公告费500元，由陈清负担。二审期间，双方均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，案涉多份《物业管理委托合同》及一份临时合同均系安居苑业委会与中房物业公司签订，内容无法定无效情形，属合法有效合同，陈清作为安居苑小区业主应受该合同约束。自首份合同签订以来，中房物业公司持续在案涉小区提供物业服务，但陈清自2004年12月31日起直至2017年12月31日中房物业公司退场，均未再向中房物业公司支付物业费，时间长达13年。即便中房物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但在如此长的时间内未缴纳物业费不仅违反了合同约定，更损害了整个小区的公共利益。一审法院酌定减免陈清10%的物业费并免除违约金已经综合考量了中房物业公司的物业服务质量与欠费时间等因素，陈清主张只扣减10%的物业费并不公平没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈清负担。本判决为终审判决。审判长 张 健审判员 陆文波审判员 陈 烜二〇一九年十二月二十日法官助理朱斌斌书记员王鹏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。