重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初5583号原告:重庆渝兴物业服务有限公司，住所地：重庆市涪陵区关庙市场D栋负一楼，统一社会信用代码9150010273397913XG。法定代表人：黎安芝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余定胜，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴志赢，女，该公司工作人员。被告:李定虎，男，汉族，1989年10月15日出生，户籍地：重庆市梁平区，住重庆市梁平区。被告：谭柳琼，女，汉族，1985年2月23日出生，户籍地：重庆市万州区，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：李定虎（系谭柳琼之夫）。原告重庆渝兴物业服务有限公司与被告李定虎、谭柳琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序（中的小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余定胜、吴志赢、被告李定虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝兴物业服务有限公司（以下简称渝兴公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2017年7月1日至2019年9月11日的物业服务费2737.53元；2.由被告给付违约金（以所欠物业费为基数，自2017年7月1日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：原、被告于2015年5月17日签订《佳特·梁平时光前期物业服务合同》，约定：由原告向梁平时光小区提供物业服务，该小区位于重庆市梁平区。被告购买的该小区中房屋（建筑面积为101.39平方米），由原告承接物业服务管理，并按住宅每平方米1元计算收取物业服务费。被告自2017年7月1日起至2019年9月11日止尚欠原告物业服务费2737.53元未付，曾经原告催收，被告拒不交纳上述费用，故诉至法院请求判令支持其原告诉讼请求。被告李定虎、谭柳琼辩称，原告在梁平时光小区从事物业服务，从未公示其入驻时的招投标资料或主管部门的批文，对其是否为梁平时光小区合法物业管理单位存在质疑，即其在该小区从事物业服务的主体不合法；被告不交费的原因是因为原告没有按约及相关规定履行合同义务提供服务，先行违约所致。小区内的共用部位、共有设施、设备，如篮球场、乒乓球场、羽毛球场及被告所在的8栋1单元钢化玻璃雨棚、客梯顶棚等设施在2017年起出现破损后，原告至今未进行维修；小区内外公共道路出现破损、楼道路灯被损坏，原告未及时维护；公共秩序管理混乱，外来人员随意出入小区，存在安全隐患；人车未分流管理，车辆乱停乱放，致使原告车辆无故被划，原告未及时调查处理，给被告造成了重大经济损失；共有绿地、花木，原告长期未进行有效管理养护，小区内共有绿地多处出现沙化现象、花草树木出现枯死、营养不良等情况；且有多处绿地被原告或个别业主私自占用、改造，原告未及时制止、整改、恢复原状；由于原告未合理配备清洁工，人员较少，造成公共区域及部分楼层清理不及时、地面长期湿滑；小区内消费安全道路长期被占用，且部分地段因原告私设路障栏杆，无法形成回路，造成消防隐患；个别业主私搭电线随处充电，原告未及时制止，采取有效的防范措施；对业主的投诉、建议、反映的问题，原告没有进行整改回复。原告未将小区内业主共有的公告栏、电梯内的广告收益和占用小区内共有道路收取的停车费及占用公摊费对外提供充电服务收取的费用均未向业主公布，严重侵害了全体业主的权利；原告要求业主按年交纳物业服务费不符合相关规定，存在乱收费的问题，如装修期间交纳的出入证工本费20元、向被告收取的公共能源费消耗费200元和电梯费360元均违反相关规定，应予退还。综上所述，因原告首先没有履行合同约定，未提供符合行业标准的物业服务，所以被告有权根据《合同法》第六十七条的规定，拒绝交纳物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求。原告渝兴公司为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.前期物业服务合同备案证明存根及申请表；2.《佳特·梁平时光前期物业服务合同》：3.原、被告之间签订的《佳特·梁平时光前期物业服务合同》；4.原梁平县发展和改革委员会作出的梁平发改发【2016】134号文件；5.房屋产权证；6.业主交房程序表；7.催收单及催收照片；8.收费率情况说明；9.公共部位、公共设施及配套设施设备的维修、养护、管理工作的图片；10.小区保洁工作的图片；11.小区车辆行驶及停泊进行管理的图片；12.小区安全监控及巡视工作的巡查签到表及图片；13.配合社区、政府工作发布通告提示、小区开展文化建设活动、协调商住矛盾、对业主意见反馈及跟踪等工作的图片。经被告质证，对原告举示的第7至13项证据提出了异议，认为第7项证据不能证明业主本人收到了物业催费单，原告只是张贴了催收单；第8项证据是原告单方出具的一个说明，不能证明业主对其物业服务的满意度；第9-13项证据是2019年之后形成的，不能证明原告之前做了服务。对其他证据被告没有提出异议。被告对其抗辩主张举出了以下证据：1.业主手册；2.开发商建成时光小区内环境截图；3.梁平时光业主群向物业反映问题截图；4.2018年小区环境截图；5.2018年9月25日向物业公司反映物业问题视频（见光盘）；6.电话询问记录表（录音整理）；7.2018年12月5日至12月6日小区内照片；8.2019年2月16日前往物业服务中心缴纳2019年物业费视频（见光盘）；9-10.2019年5月14日从业主群下载的保安人员不让业主出入小区导致车辆被堵视频（见光盘）；11.2019年5月21日双桂调解委员会调解记录（录音整理）；12.2019年5月24日至5月26日小区内物业存在问题的照片；13.关于梁平时光小区物业管理服务不到位要求整改的函14.送达《关于梁平时光小区物业管理服务不到位要求整改的函》的视频（见光盘）；15.2019年5月25日要求8栋1单元清洁人员不要将地面拖得过湿的视频（见光盘）；16.2019年6月22至23日小区内存在的问题照片；17.2019年6月22日小孩因地面湿滑摔倒照片；18.电话询问记录；19.群工系统处理回复及实际整改结果；20.其他照片资料；21.截止2019年10月20日小区物业未整改的部分照片。经原告质证，对被告举出的证据均提出了异议，认为不符合证据的三性原则，不能达到被告的证明目的。原、被告举示的证据经本院审查认为，原告提供的第1-6项证据，经被告质证未提出异议，应当予以采纳；对第7项和第9-13项证据，经被告质证虽然提出异议，但未举出足以反驳的相反证据，故其证明力应予确认；至于第8项证据，是原告提供的梁平时光小区物业收费情况说明，仅是其诉讼材料不能作为证据使用。关于被告举出的证据，经原告质证均提出了异议，本院审查认为，被告举示的证据均为复印件或复制件，未提供原件核对，其举出光盘中的视听资料又无其他证据印证，其真实性无法确认；其中部分证据如被告举示的第2项、第18项证据与本案无关；其提供的第14项证据中的《关于梁平时光小区物业管理服务不到位要求整改的函》，是其书写的反映原告物业服务相关问题的材料，仅是其诉讼材料，不能作为证据使用；因被告举示的证据其证明力无法确认，故均不予采纳。根据原、被告相一致的陈述和原告举示的有效证据，现确认如下案件事实：2014年11月22日，原告渝兴公司与重庆同窗至远置业有限公司签订了一份《佳特·梁平时光前期物业服务合同》，约定：由原告渝兴公司对佳特·梁平时光小区实施前期物管理业服务事宜；高层住宅物业服务费按业主建筑面积1.8元/月/平方米收取（不含公摊费，含电梯运行费）；合同期限为10年，即自2014年11月22日到2024年11月21日止；合同期未满，自业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；业主未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；同时还约定了其它相关事项。该合同经原梁平县国土资源和房屋管理局于2014年11月27日审查备案。2015年5月17日，原告渝兴公司与二被告李定虎、谭柳琼又签订了一份《佳特·梁平时光前期物业服务合同》，就有关物业服务及费用的收取也作出了相关约定，住宅物业管理费按1.4元/月/平方米计算(不含公共水电费、二次供水费等各类依法应予公摊的费用)；被告交纳费用的时间为：首次交费是办理入住手续时预交12个月的物业服务费，之后每月1至5号按月交纳当月的物业服务费；公共能耗费接房入住时预交200元/户；装修材料电梯运输费200元/户；被告不按收费标准和时间交纳有关费用，则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之3向原告交纳违约金。2016年5月26日，原梁平县发展和改革委员会作出的梁平发改发【2016】134号文件，确定该小区的物业服务费标准为：高层住宅按（建筑面积）1.00元/平方米˙月收取，其中含公共设备日常维修养护费0.30元/平方米˙月。自2014年11月27日起至今，原告渝兴公司按照《前期物业服务合同》的约定为该小区提供了必要的保洁、安保、管理和维护等相关物业服务。二被告于2015年5月在该小区购买有一处（即位于重庆市梁平区）住宅房一套，于2016年5月30日办理了接房手续，并于同年办理了不动产权证书，登记的产权人为李定虎、谭柳琼，房屋建筑面积为101.39平方米，自此二被告成为该房共有业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务，按照前期物业服务合同的约定，二被告应当向原告交纳相应的物业服务费，但自2017年7月1日起至2019年9月止，二被告共计拖欠原告物业费2737.53元未给付，曾经原告书面催收，被告至今仍未交纳。本院认为，原告渝兴公司与重庆同窗至远置业有限公司签订的《佳特·梁平时光前期物业服务合同》及原、被告之间签订的《佳特·梁平时光前期物业服务合同》，均符合法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告公司按照《前期物业服务合同》的约定，自2014年11月27日起至今在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受原告的物业服务；且原、被告之间也签订了《前期物业服务合同》，双方之间形成了物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，二被告享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等缴纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费。故原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于二被告在该小区的房屋为住宅房，建筑面积为101.39平方米，按照《前期物业服务合同》约定的标准为1.8元/月/平方米计算收取物业费，按照原、被告签订的《前期物业服务合同》的约定标准为1.4元/月/平方米计算物业费，但现原告主张按原梁平县发展和改革委员会作出的梁平发改发【2016】134号文件所确定的标准为1.00元/平方米˙月收取物业费，故按被告住宅面积及其拖欠期限，其应当交纳的物业费为2737.53元（即按其住房面积101.39平方米×1.00元/平方米/月×拖欠的期限27个月=2737.53元）；原告的该项请求不违反相关法律规定，应予准许。关于原告主张由被告支付违约金的问题，由于二被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告逾期付款给原告所造成的损失实际就是其按期收到物业费后的利息损失，按照《合同法》第一百一十四条第二款规定，原告主张的违约金应当与被告逾期付款给其造成的资金利息损失相当；但现原告主张违约金以被告所欠物业费为基数按照每日千分之三的标准计算给付，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，明显过分高于其物业费按期收到后的利息损失的30%；且被告请求法院予以适当减少，故应酌情认定。按照《合同法》第一百七十四条的规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。由于本案系物业服务合同纠纷，就有关逾期付款违约金的支付法律没有规定，故参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，按照被告每月拖欠原告物业费的金额，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算其拖欠费用期间所占用的资金利息，确定违约金为宜。即自2017年8月起，以被告每月拖欠的物业费101.39元为基数，分别依次按其拖欠的期限，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算至付清之日止。故原告的该项请求也应予以支持。关于二被告抗辩称，原告在该小区从事物业服务的主体不合法；且未按照合同约定和相关法律规定履行义务、提供服务；存在乱收费的问题；其属先行违约，故拒绝交纳相关物业费。由于二被告对其主张没有举出确凿有效足以反驳的相反证据；且原告就其从事物业服务的主体资格，提供了相关行政主管部门的备案审批证据；对其在该小区进行物业服务也举出大量有效证据，证明原告为该小区已提供了相关的物业服务；虽然原告在物业服务中存在一定瑕疵，被告拒绝交费的理由可能具有一定的正当性，但尚不足以构成免除或减少其应当履行交纳物业服务费义务的抗辩事由；同时，原告在实际履行中收取的的物业服务费和现在主张的收费标准，均未按照《前期物业服务合同》约定的标准1.8元/月/平方米或1.4元/月/平方米计算收取；而是按照原梁平县发展和改革委员会确定的标准1.00元/平方米˙月收取物业费；其已降低的收费标准与其提供的物业服务标准相适应，故被告的抗辩理由不能成立，应予驳回；且原告亦未主张公摊水电费和电梯费，二被告主张退还公共能源费消耗费和电梯费的请求亦不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；且二被告是上述房屋的共有权人，应对所欠的物业服务费承担共同清偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：由被告李定虎、谭柳琼共同向原告渝兴公司偿付其拖欠的2017年7月至2019年9月的物业服务费2737.53元；并支付违约金（即自2017年8月起以二被告每月拖欠的物业费101.39元为基数，分别依次按其拖欠的期限，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算至付清之日止），限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告李定虎、谭柳琼负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇一九年十二月二十六日书记员 刘晓芳