辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0727行初24号原告王瞳，男，1990年8月3日出生，满族，住义县。被告义县自然资源局，住所地义县振兴路58号。法定代表人田亚光，系该局局长。委托代理人梁宇岐，男，1991年8月10日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区，系该局工作人员。第三人张书琴，女，1947年10月7日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。原告王瞳不服原义县房产管理处为第三人张书琴办理的预告登记，于2019年2月22日以原义县国土资源局为被告向本院提起行政诉讼。本院于2019年2月25日立案后，于2019年3月6日向原义县国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因张书琴与本案有利害关系，本院于2019年9月27日向第三人公告送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭审理了本案，原告王瞳，被告义县自然资源局的委托代理人梁宇岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2014年3月14日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人张书琴，原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司义县分公司，范围包括20号楼高层：7-133-67、7-133-69、7-133-58、7-133-85、7-133-79、7-133-77、7-133-78、7-133-74、7-133-62、7-133-66；21号楼高层：7-134-46、7-134-44、7-134-40、7-134-38、7-134-32、7-134-34、7-134-49。（17户）原告王瞳诉称，2013年8月9日，其和锦州市亿华源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于义县****小区房屋，锦州市亿华源房地产开发有限公司给其出具了购房收据，金额250290元。其已按约定支付了全部购房款，并取得开发公司交与的入户钥匙，于2013年9月交纳了物业费，实施装修，同年12月开始入住至今。期间，其前去义县国土资源局下属不动产登记中心办理房屋预告登记和登记，均遭到被告拒绝，原因是房屋未能验收，而该中心却于2014年3月14日凭借张书琴一份预定认购书为其办理了房屋预告登记，事实是开发公司与张书琴等人有金钱债权关系，其金钱债权关系已在中法裁定中予以确认，并未真实购买本房屋，义县不动产交易中心未经核实，认购书时间与事实矛盾、价格远远低于市场价格、房屋不是用于入住就作出了该房屋的预告登记，侵犯了其合法权益，致使其不能合法办理房屋所有权证。其认为被告没有严格遵循相关条款或规定的要求进行审核，导致认定事实错误，并作出了错误的决定，严重损害了其利益，为保护其合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求法院判决撤销张书琴关于****20号楼3单元3层东62号房屋的预告登记，判决被告承担本案诉讼费用。原告王瞳向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、购楼收款收据；2、房屋移交同意函、2013年至2018年间供暖费、物业费、电梯费收据及电费交费凭证（6张）；3、物业管理服务协议、业主公约、房屋装饰装修管理协议、锦州市中级人民法院（2019）辽07执异26号执行裁定书。以上证据证明全款购买了诉争房屋，并装修入住至今，没有办理产权证的原因不是其本人，而是因为争议房屋没有验收。原义县国土资源局辩称，原告所诉预告登记已经失效，请法庭依法判处。被告义县自然资源局辩称，一、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，房屋登记机构是房屋登记行为的被诉主体。二、被告不具有房屋登记职权。故请求依法驳回原告起诉。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、义委办发（2019）20号和义委办发（2019）48号文件，证明义县自然资源局不具有房屋登记职权，房屋登记职权在义县自然资源服务中心。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。经审理查明，2013年8月9日，王瞳与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，约定购买义县****小区××栋西××单元××层××（东）号房，建筑面积92.7平方米，价款为贰拾伍万零贰佰玖拾元整；锦州市亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司于同日为其出具了收款收据。2013年9月10日，王瞳验收房屋质量无异议后同意入住。王瞳缴纳相关费用、签订了物业管理服务协议和业主公约，对房屋进行了装修后入住至今。原义县房产管理处于2014年3月14日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，为张书琴办理包括本案争议房屋在内的房屋预告登记。2019年2月22日，王瞳向本院提起诉讼，请求撤销被告为第三人张书琴办理的预告登记，并由被告承担本案诉讼费。另查明，案外人徐可、本案第三人张书琴、案外人牛国辉与锦州亿华源房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，锦州市中级人民法院于2015年5月4日作出（2015）锦民一初字第00002号民事判决，主要内容为被告锦州亿华源公司于本判决生效后10日内给付原告徐可、张书琴、牛国辉人民币600万元借款本金及利息。判决发生法律效力后，徐可、张书琴、牛国辉申请强制执行，锦州市中级人民法院于2016年1月27日作出（2016）辽07执4号执行裁定，查封亿华源公司开发的义县××盛名门小区××楼××号，查封期限三年。王瞳发现本案诉争房屋被查封后向锦州市中级人民法院提出书面执行异议；锦州市中级人民法院经审查后，于2019年1月24日作出（2019）辽07执异26号执行裁定，主要内容为王瞳对执行标的享有足以排除执行的权利，中止对锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发的义县××盛名门小区××楼××号房屋的执行。再查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局现更名为义县自然资源局。2019年2月13日，中共义县委办公室印发《义县自然资源事务服务中心主要职责内设机构和人员编制规定》，明确义县自然资源事务服务中心的主要职责之一为受行政主管部门委托，负责不动产权登记等方面的技术性、事务性服务工作；不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，负责义县辖区内自然资源、资产的所有权、使用权及土地承包经营权登记工作。本院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告已经支付了全部房款并入住至今；且原告作为案外人提出执行异议，得到了人民法院的支持，原告的异议产生了对执行标的足已排除强制执行的法律效果，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。关于被告是否适格，从被告提供的义县委办公室印发的文件中可以看出，不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，而义县自然资源事务服务中心受行政主管部门委托负责不动产登记等方面技术性、事务性工作，故本院无法认定该中心能够对外独立行使行政职能，亦无法通过该文件认定该中心为《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定的县级人民政府确定的负责不动产登记工作的不动产登记机构。因不动产登记中心隶属于原义县国土资源局，故原义县国土资源局具备被诉主体资格，义县国土资源局更名为义县自然资源局，故义县自然资源局为本案适格被告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间系借款合同关系，且没有证据证明第三人与开发公司之间有房屋买卖合同关系，原义县房产管理处为第三人办理预告登记没有事实依据，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，原义县国土资源局及现在的义县自然资源局均未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于原义县国土资源局答辩称预告登记已经失效的意见，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2014年3月14日为第三人张书琴办理的****20号楼××单元××层东××号房屋的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  张 立人民陪审员  张玉丽二〇一九年十二月二十日书 记 员  郑丽敏