福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1749号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓聪，女，1989年12月2日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司，住所地福建省龙岩市永定区城郊镇浣纱阁6号，统一社会信用代码91350822MA2YMCC27K。 法定代表人：王德勇，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：陈翠莲、陈浩榕，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙岩市永定区天子温泉开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区城郊镇东溪村箭滩，统一社会信用代码9135082255509977X3。 法定代表人：陈信孝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小伟，福建永宏律师事务所律师。 上诉人张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司(下称广和餐饮公司)因与被上诉人龙岩市永定区天子温泉开发有限公司(下称天子温泉公司)租赁合同纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晓聪、广和餐饮公司的共同委托诉讼代理人陈翠莲、陈浩榕，被上诉人天子温泉公司的委托诉讼代理人张小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓聪、广和餐饮公司上诉请求:一、撤销一审第二项判决。二、改判被上诉人支付给两上诉人多收的租金174525.59元、多收的税款26348.3元、员工工资损失263400元、四年预期可得利润损失180万元。三、改判被上诉人支付给两上诉人上诉请求二所列2264273.89元及清场损失206960元从两上诉人起诉之日起至款清之日止按年利率6%计算的资金占用利息。四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、两上诉人具备无条件续约承租中餐厅的条件，被上诉人强行解除租赁合同违反合同约定。 张晓聪与天子温泉公司签订的《租赁合同》第一条“出租范围”约定“甲方的中餐厅（含特产档）、西餐厅、河畔餐厅、休闲广场（含售卖亭），具体所处位置及面积以双方签认的平面图及图像为准，详见附件”。《租赁合同》第三条“租赁期限”第2项约定“若本协议的租赁期间乙方的经营收入达到850万元，甲方则无条件续签两年，若续签的两年内每年能完成1000万的业务收入，则可再无条件续签两年，即在达到每年营业收入的前提下，租赁期限可无条件续签至二0二三年八月三十一日。”一审判决认为两上诉人的营业额只有5936166元，而对西餐厅的交接租赁双方均为履行交接义务人，两上诉人未提供证据证明未完成西餐厅的交接属于天子温泉公司一方原因造成。进而认定西餐厅在租赁期间的经营收入与合同约定的经营收入标准无关，故两上诉人未达到无条件续约的条件。两上诉人认为一审的认定有误。 1.关于西餐厅的移交问题，责任明显在天子温泉公司。 天子温泉公司在其一审答辩状中第三条第1项即陈述“西餐厅当时没有移交给原告……租赁之前答辩人给住店客人按原来早餐供应自助品种以每位20元的内部成本划拔，租赁后而原告却坚持要求答辩人给予原告每位客户40元的早餐内部成本划拔……”。而一审审理过程中，合议庭成员与双方当事人均到现场实地查看，证明案涉西餐厅的收费标准为成人和1.5M以上儿童按68元/位收费，1.2M－1.5M的儿童按38元/位收费，1.2M以下儿童免费。但是《租赁合同》中对于租金的约定是营业额的15%，而西餐厅的营业额按人数计算，则两上诉人本可以收取的费用应如下 人员组成价格均价两上诉人收费85% 成年人68元68元/位57.8元/位 1位成年人带1位1.5M以上儿童68元+68元68元/位57.8元/位 1位成年人带1位1.2M－1.5M儿童68元+38元53元/位45.05元/位 1位成年人带1位1.2M以下儿童68元+0元34元/位28.9元/位 且不提前述人员组成的比例，即使按最糟糕情况考虑，两上诉人可收取费用也至少是28.9元/位。天子温泉公司却只同意按20元/位支付，对于西餐厅的移交问题，责任明显在天子温泉公司。 2.西餐厅移交与否不影响对上诉人张晓聪无条件续租条件的认定，无条件续租营业额应包含西餐厅的营业额。 两上诉人认为，《租赁合同》中明确约定了租赁范围包括西餐厅，则明显经营收入包括了西餐厅的经营收入。至于西餐厅由两上诉人经营或者由天子温泉公司经营，只是西餐厅的利润由谁赚取的问题。可是在上诉人张晓聪的无条件续租权的认定上，认定的是西餐厅的经营收入，而无论谁经营西餐厅，都不影响西餐厅的经营收入。基于天子温泉公司与上诉人张晓聪之间没有解除西餐厅的租赁的书面文件或其他约定，则西餐厅在《租赁合同》的租赁期间的使用权人就是张晓聪。只是就西餐厅的履行情况，可以视为天子温泉公司与张晓聪一致同意的转包行为：天子温泉公司—租赁—>张晓聪—转包—>天子温泉公司。所以西餐厅的营业额就是上诉人张晓聪的营业额，在计算上诉人张晓聪的无条件续租营业额时，应将西餐厅的营业额计算在内。 一审判决在认定张晓聪是否符合无条件续租的条件时，没有将西餐厅的营业额计算在内，属于认定事实错误。 二、两上诉人主张的多收租金174525.59元、员工工资损失263400元、四年预期可得利润损失180万元应予支持。 对这三项费用，其基础均建立在天子温泉公司违约的基础上，而承上所述，一审判决在认定张晓聪是否符合无条件续租的条件时认定有误，才没有认定天子温泉公司违约。所以在天子温泉公司违约的情况下，这四项费用应予支持。对于这四项费用的具体金额，两上诉人认为是合理的。 1.天子温泉公司至少多收租金174,525.59元。 《租赁合同》第四条“租金及押金”规定：“1、为减少乙方的经营压力和负担，在月经营收入为73－100万元区间时，甲方同意将租赁范围内的租金按乙方当月经营收入的15%作为当月乙方应付给甲方的租金；2、若乙方出现当月经营收入低于73万元时，当月的租金为11万元整；3、若月经营收入超过100万元，除按上述第1条内容执行外，超过部分乙方按10%支付给甲方。” 两上诉人人认为，如果算上西餐厅的营业额，总的营业额上升后，至少可以达到73-100万元区间，上诉人张晓聪、广和公司应支付的租金只按月营业收入的15%计算,租金就下降了。 时间营业额（中餐厅)营业额（酒吧街)实收租金应收租金（营业额*15%) 17年9月2098722570755000235579*15%=35,336.85 17年10月47649210831895000584810*15%=87,721.5? 17年11月49482451448110000546272*15%=81,940.8? 17年12月84757247085110000894657*15%=134,198.55 18年1月72802138098114917.85766119*15%=114,917.85 18年2月88967977332145051.65967011*15%=145,051.65? 18年3月352182384470390629*15%=58,594.35? 18年4月395078104000395078*15%=59,261.7? 18年5月346928104000346928*15%=52,039.2? 18年6月300733104000300733*15%=45,109.95 18年7月569464104000569464*15%=85,419.6? 18年8月505679.4104000505679.4*15%=75,851.91? 合计6116524.43864351149969.5?975443.91 承列表的数据可知，天子温泉公司实收租金为1149969.5元，而上诉人张晓聪、广和公司的营业额按15%计收租金则只需要支付975443.91元，天子温泉公司至少多收租金174,525.59元?。 2.张晓聪、广和公司提出四年预期可得利润损失180万元的损失赔偿额是合理的。 （1）天子温泉公司在其一审反诉状中提到，要求按“导致反诉人无法及时经营，造成财产损失50000元，雇请员工的工资损失35000元和经营损失8天计48000元”的标准，赔偿损失。也就是停业8天，其损失可达到133000元，每天损失16625元，每月损失约498750元。即使要扣除成本，把员工工资、财产损失扣除，剩余的经营损失即为其利润，则天子温泉公司认为经营中餐厅的8天利润有48000元，每天利润6000元。按该标准计算，张晓聪、广和公司提出的180万元损失仅是300天的经营损失。 （2）上诉人广和公司在一审中提供了其2017年到2018年8月31日的损益表，证明在这一年中，广和公司的净利润为808484.52元。按该标准，上主人张晓聪、广和公司提出的180万元的赔偿，只相当于两年四个月的经营可得利润损失。 （3）就是因为中餐厅的经营利润大，两上诉人才因《租赁合同》是否继续履行问题与天子温泉公司发生冲突，导致最后被天子温泉公司暴力清场。按《租赁合同》中的约定，张晓聪最多可以无条件续签4年的合同，所以两上诉人提出的180万元的赔偿远远低于两上诉人实际可得利润，合理合法。 3.天子温泉公司应赔偿两上诉人员工工资损失263400元。 两上诉人在一审中已举证证明，在被天子温泉公司强制清场后支付了一个月的员工工资131700元用以遣散员工。同时广和公司从2017年9月开始营业，到遣散员工时还必须支付员工一个月的经济补偿金。该款因暂无资金支付而拖欠员工，但是仍属于依法必须支付的费用，应予支持。 三、天子温泉公司应退还多收取两上诉人的税款26348.3元。 承上所述，两上诉人的营业额共为中餐厅的6116524.4元和酒吧街的386435元，合计6502959.4元。天子温泉公司又扣除了1149969.5元作为租金。两上诉人让天子温泉公司代开票219569元，按餐饮税3%计发票代开费用为6587.07元。则天子温泉公司本应支付给两上诉人5346402.83元。但是天子温泉公司没有足额支付到位，其称代开发票费用按12%计算。可是对于发票代开费用，《租赁合同》第六条第8项仅约定“乙方营运过程中，涉及甲方代支的此租赁场所的费用在当月乙方应得的收入中扣除，包括且不仅限于信用卡手续费、乙方自行聘用员工的食宿费、电费、餐饮经营相关的税费、通讯费……等等”，没有对税费的具体标准作出约定，说明该扣除只是据实扣除，乙方天子温泉公司不得谋利。则按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十二条“小规模纳税人增值税征收率为3%”之规定，天子温泉公司有义务证明其纳税的税率，否则代开发票的税率应为3%，天子温泉公司应退还多收取的税款26348.3元。 四、天子温泉公司应支付资金占用利息。 对于天子温泉公司应支付的两上诉人上诉请求二所列2264273.89元及清场损失206960元，本来自天子温泉公司的不当行为发生之日起即可计算资金占用利息，现两上诉人从起诉之日起算，已经是减轻了天子温泉公司的责任。 综上所述，希望二审人民法院查清本案事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人天子温泉公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院依法审理后判决驳回上诉人的上诉。 一、本案是双方的租赁合同期满后，答辩人依法收回租赁物的，不存在违约。 1、从《租赁合同》第三条第1项就明确：租赁期限从2017年9月1日至2018年8月31日止；在租赁合同将要届满前，答辩人于2018年7月、8月两次通知上诉人，告知了上诉人合同期满后答辩人不再续租，让上诉人自己今后经营如何调整作一个事先的预防、准备，仅是合同期满前答辩人的一个事先告知程序。租赁期到期后，上诉人一直不归还租赁物，双方就如何交还租赁物为此进行了几天的协商，但上诉人协商情况反复变化无法达成协议。为了自身的利益，答辩人只好采取自救措施予以收回。 2、租赁合同到期后，双方是否再签订合同，这完全是依合同双方当事人的自愿、真实意思，一方不能强加于另一方，这点《合同法》第3条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”已有明确的规定。在双方没有签订新的租赁协议情况下，原租赁合同因期限届满而自行终止；其次，双方是否续签租赁合同，也是附带条件的，该《租赁合同》第三条第2项、3项“约定了上诉人经营收入要达到一定的条件，经营收入由双方另行书面协商后确定，同时还有具体续签事宜双方再另行协商”的明确约定。从本案的情况来看，答辩人之所以不再与上诉人签订合同，一方面完全是上诉人先前存在种种违约行为，经营服务较差及经营水准未达到答辩人的预想目的，同时经营收入也未达到条件，由此才作出由自己收回自行经营的。而且双方就是否续签租赁合同，至今双方也未达成一致意见且未签订过新的租赁合同。 二、西餐厅当时没有移交给上诉人，是因为签订租赁合同后，双方因管理、划拨未达成一致意见才没有移交，视为对租赁合同中租赁物移交的变更。 《租赁合同》是双方在2017年8月7日签订的，签订合同后至移交租赁物有二十多天的时间。答辩人的西餐厅主要是为了住店客人早餐需要提供，以内部成本划拨形式，不以营利为目的。租赁之前答辩人给住店客人按原来早餐供应自助品种以每位20元的内部成本划拨，租赁后而上诉人却坚持要求答辩人给予上诉人每位客户40元的早餐内部成本划拨，否则其会亏本，如果不给予上诉人每位客户40元的早餐内部成本划拨，上诉人也不做亏本生意，也不要求接收管理。因此此事宜双方无法协商一致，在移交西餐厅时张晓聪、张春菊也不予接收。根据《租赁合同》第五条第4项的约定：所有交接必须在2017年8月31日前完成，因任何一方原因导致未完成的，责任一方应向对方一次性支付50万元作为经济损失赔偿。在交接租赁物时，张晓聪、张春菊不接收，不是答辩人的责任所造成。在整个合同履行期间，事后上诉人都没有提出过此方面的异议，包括上诉人营业过程、将酒吧街租赁场所退回而变更保底营业收入、租金和押金双方都认可这个“上诉人不租赁西餐厅场所”的事实；同时，对于经营收入如何界定，合同约定由双方另行书面协商确定，但事后双方对此没有再作书面协议的约定。根据双方履行租赁合同的实际事实，可以明确地说明，西餐厅的收入不包含在营业收入的数额内的。上诉人提出答辩人没有移交“西餐厅”，视为上诉人再转包给答辩人，西餐厅的营业收入应计算到上诉人租赁场所的营业额内是没有事实根据的。 三、上诉人提出的“答辩人应返还多收税款”事宜方面。在履行合同期间，因接待事宜工作方便的需要，有些单位要求开具发票但又不能体现餐饮，为此有些单位要求由答辩人统一开具发票，根据答辩人的营业性质，发票的税款数额按15%计算。虽然上诉人经营的餐饮税率为3%，但这是税款的计收，答辩人也是依法缴交税款的事宜，不是答辩人收取，答辩人也没有取得此款项，不存在答辩人返还上诉人的问题。同时，根据本合同第六“对乙方（上诉人）经营管理要求的特别约定：1、为确保甲方（答辩人）度假区管理水平的一致性及客人的利益不受到损害，乙方所有的营运标准、服务质量、产品质量等必须符合甲方度假区的标准，甚至无条件按照甲方的标准进行落实，本协议签定前甲方已向乙方进行了所有标准的培训，本协议签定后即视为乙方已全面理解并认同甲方的标准；8、乙方营运过程中，涉及我方代支的费用须在当月的经营收入中扣除，包括且不仅限于信用卡手续费、乙方员工的食宿费、电费、餐饮经营相关的税费、通讯费、网络费、有线电视费、证照年审手续费、机电及消防维保费用分摊等等”的约定可以看出，上诉人的经营是为了答辩人管理水平的一致性及客人的利益，答辩人受接待单位的请求而开具发票，是为了客户的利益，上诉人的经营行为应当与答辩人相一致，且由此产生的费用，答辩人可以从上诉人的应得收入中扣除，这点上诉人也是予以同意的。因此，这两者税率之间差异所产生的款项，答辩人没有予以返还给上诉人的义务，上诉人的诉请不符合法律的规定，也不符合合同的约定。另外，上诉人也未向法庭提供其向答辩人支付了多少税款数额及税务机关实际应征收多少税款数额的相关证据，其上诉事实也是不能成立的。 四、关于上诉人提出的答辩人多收租金，应赔偿其员工工资损失和四年预期可得利润损失180万元方面。 1、上诉人提出答辩人多收取了其西餐厅租金的事宜方面。从双方签订的《租赁合同》第四条约定内容来看，答辩人收取租赁物的租金是按原告当月的实际营业额收入的15%及低于最低经营收入73万元时按11万元租金计算的（从2018年3月30日开始，每月租金调整为不低于10.4万元）。如果上诉人的每月实际营业额越多，租金也就越高，营业额越少，租金也就相应越少，但不能低于最低额租金。本案中，西餐厅不在租赁营业额850万元数额内的，因此答辩人不存在向上诉人收取租金的情形。在合同的履行中，上诉人从未过提出异议，包括答辩人收回部分上诉人租赁场所租金作相应变化时。可见，答辩人不会因为西餐厅未移交给上诉人经营而向其收取租金的情形。上诉人认为，答辩人收取的租金包括了“西餐厅”部分的租金是没有事实依据的，答辩人一直是按合同约定的保底条款收到租金。 2、上诉人提出的关于“其补偿员工经济损失事宜”方面。首先应当明确，答辩人与上诉人的员工不存在任何的劳动合同关系，这点“租赁合同”第六条第14“上诉人聘用的员工与答辩人不存在任何劳动或雇佣等合同关系”已十分明确。上诉人是否与其员工解除劳动合同关系及是否支付经济补偿金、数额多少，不是答辩人应当解决的事情，也与答辩人无关。租赁合同已经明确，租赁合同期限是一年，这是上诉人之前就能预料的，租赁合同到期后，上诉人龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司从法律上讲仍然存在，可以继续经营活动，公司是继续履行劳动合同还是与其员工解除劳动合同关系，与上诉人没有任何的关系，因此答辩人也无须承担上诉人解除与其员工后的有关经济损失。 3、上诉人的预期利润损失方面。本案中的租赁合同已经明确，租赁合同期限是一年，这点上诉人也是十分清楚的。至于租赁合同到期后是否再续签合同，这不是上诉人的单方面意思就可以决定的，还存在未知数，这点“租赁合同”的第三条第2中的“具体续签事宜双方再另行协商”可以证实；本租赁合同期满后，双方的权利义务即行终止，且合同期满之前答辩人就已经先行尽到通知义务，答辩人不存在违约行为，这点一审法院也作了公正的判决认定，上诉人要求答辩人赔偿四年的预期利润180万元是毫无事实根据，完全是讹诈答辩人钱财的目的。 五、上诉人提出的答辩人应支付资金占用利息方面。 答辩人认为，本案双方存在争执纠纷，是否赔偿或赔偿多少，谁是谁非这都是未解决的问题，在纠纷未得到解决或判决确认之前，不存在这些款项是否产生利息事宜，且双方的合同也没有明确的约定。据此，上诉人的此项上诉请求是没有法律依据的。 综上，上诉人提出的上诉理由和上诉请求没有事实和法律依据，恳请法庭明辨本案是非，依法审理后驳回上诉人的上诉，维持原判。 张晓聪、广和餐饮公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决天子温泉公司支付给张晓聪、广和餐饮公司违约金15万元；2.判决天子温泉公司返还多收的租金314,556.1元；3、判决天子温泉公司返还多收的税款31,426元；4.判决天子温泉公司赔偿强制清场造成张晓聪、广和餐饮公司库存调味品、干货、酒水、冻品、设备损失共32万元。5.判决天子温泉公司赔偿员工工资损失的费用共26.34万元。6.判决天子温泉公司赔偿四年预期可得利润损失180万元。7.判决天子温泉公司对以上一至六项款项合计2,879,382元承担从起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息。8.本案诉讼费用由天子温泉公司赔偿承担。 天子温泉公司向一审法院提出反诉请求：1.判决广和餐饮公司、张晓聪赔偿天子温泉公司300,002元；2.由张晓聪、广和餐饮公司承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月7日，天子温泉公司(甲方)与张晓聪、张春菊(乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定：一、出租范围：甲方的中餐厅（含特产档）、西餐厅、河畔餐厅、休闲广场（含售卖亭），具体所处位置及面积以双方签认的平面图及图像为准，详见附件；……。二、经营范围：……。三、租赁期限：1、租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止；2、若本协议的租赁期间乙方经营收入达到850万元，则无条件续签两年，若续签的两年内每年能完成1,000万元的营业收入，则可再无条件续签两年，即在达到每年营业收入的前提下，租赁期限可无条件续签至2023年8月31日。具体续签事宜双方再另行协商；3、本协议中“经营收入”的定义由双方另行书面协商后确定；4、租赁期间，乙方不得转租或变相转租给其他个人或公司等，一经甲方查实，甲方有权随时解除本合同，且不涉及甲方向乙方支付或赔偿任何费用；5.甲方如果出现被收购、并购、政府规划等其他不可预知的或不可抗拒因素时，甲方可在提前2个月通知的前提下解除本合同，且不涉及甲方对乙方的任何经济赔偿，若未提前2个月，则甲方赔偿乙方15万元；……。四、租金及押金：1、为减少乙方的经营压力和负担，在月经营收入为73－100万元区间时，甲方同意将租赁范围内的租金按乙方当月经营收入的15%作为当月乙方应给付给甲方的租金，同时根据乙方的意愿，甲方同意每月补贴乙方电费1万元；2、若乙方出现当月经营收入低于73万元时，当月租金为11万元整，并由甲方当月补贴电费1万元；3、若月经营收入超过100万元时，除按上述第1条内容执行外，超过部分乙方按10%支付给甲方；4、押金总额为150元，……。五、场地、资产及人员交接：……4、所有交接必须在2017年8月31日前完成，因任何一方原因导致未完成的，责任方应向对方一次性支付50万元作为经济损失；5、任何形式的解除或终止本合同时，都必须进行场地、资产的盘点……。六、对乙方的经营管理要求的特别约定：1、为确保甲方度假区管理水平的一致性及客人的利益不受到损害，乙方所有的营运标准、服务质量、产品质量等必须符合甲方度假区的标准，按照甲方的标准进行落实。……8、乙方营运过程中，涉及甲方代支的费用须在当月的经营收入中扣除，包括且不仅限于信用卡手续费、乙方员工的食宿费、电费、餐饮经营相关的税费、通讯费、网络费、有线电视费、证照年审手续费、机电及消防维保费用分摊等等。……21、每月的营业收入及费用往来由双方财务人员每10天一次进行核实、会审，并由双方负责人签定确认后立即支付；……。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方交接了中餐厅、河畔餐厅、休闲广场租赁场所，西餐厅未实际交付，张晓聪、张春菊也仅向天子温泉公司交付押金140万元。2017年10月13日，张晓聪出资成立了广和餐饮公司(自然人独资)经营租赁场所餐饮业务。2017年12月6日，张春菊向天子温泉公司提交《关于张春菊解除租赁合同承租方代表的声明》，声明经与张晓聪协商一致其自愿退出本租赁合同的承租人代表。同日，天子温泉公司与张春菊、张晓聪签订《租赁合同主体变更补充协议》一份，约定张春菊将其在《租赁合同》的所有权利转让给张晓聪，受让后张晓聪为合同的唯一承租方当事人。在租赁合同履行过程中，承租方有邀请其他人入股经营，并将部分租赁场所转租、承包给李龙才等人经营，经营过程中股东内部曾发生纠纷报警处理情况。2018年3月9日，天子温泉公司向张晓聪发出两份《通知》，其中一份《通知》提出了张晓聪存在转租等违约行为要求整改，另一份《通知》则要求张晓聪于2018年3月13日前办理中餐厅的合同解除及交接工作，不要再继续影响其度假区的经营管理和进一步扩大负面的社会影响。2018年3月10日，广和餐饮公司向天子温泉公司提出《复函》，表示其方未出现《通知》中所指出的影响天子温泉公司经营管理及所谓的“负面的社会影响”等行为，要求天子温泉公司收回《通知》。2018年3月19日，天子温泉公司向张晓聪发《函》，指出承租方存在的问题要求整改。2018年3月30日，张晓聪向天子温泉公司提交《申请》，提出将酒吧街(即休闲广场)退还给天子温泉公司自行经营。当日，天子温泉公司作出了回复《函》，同意张晓聪将酒吧街交还，自2018年4月1日起酒吧街与张晓聪无租赁关系，同时将保底营业收入从73万元调整为69万元，保底租金同比例下降，每月经营收入低于69万元时，当月的租金为10.4万元，甲方每月补贴电费9450元，其他协议条款内容不变。2018年7月20日，天子温泉公司向张晓聪发出《通知》，通知提出：其公司与张晓聪的租赁协议于2018年8月31日到期，到期后其公司不再与张晓聪续签，其公司团队拟于2018年8月31日21时进入中餐厅进行全面交接，请给予支持和配合。2018年7月25日，广和餐饮公司及张晓聪向天子温泉公司提出《复函》，回复：本次合同期满，请求按《租赁合同》约定，双方续签两年合同。2018年8月20日，天子温泉公司再向张晓聪发出《通知》，通知提出：其公司与张晓聪的租赁协议及《租赁合同主体变更补充协议》于2018年8月31日到期，到期后其公司不再与张晓聪续签，其公司团队拟于2018年9月1日9时进入中餐厅进行全面交接，请给予支持和配合。2018年8月24日，广和餐饮公司向天子温泉公司提出《复函》，表示按双方《租赁合同》约定，合同期满“甲方无条件续签两年”，天子温泉公司收回将构成违约。2018年8月31日，天子温泉公司又向张晓聪发出《通知》，通知提出：其公司管理团队约40人拟于2018年9月1日9时进入中餐厅进行全面交接，请给予支持和配合。由于张晓聪未向天子温泉公司移交，2018年9月6日，天子温泉公司在中餐厅入口处张贴《通知》，通知张晓聪及其委托代理人王德华，要求承租方人员于当日14时前撤离租赁场地。当日，经双方协商未果后，天子温泉公司派员进行清场，将张晓聪租赁经营的中餐厅内属于承租方的物品搬离，对不易保存的物品及2台30千瓦大功率电磁炉放置在中餐厅门口的草坪，其余物品搬至公司临时房间堆放。2018年9月7日，天子温泉公司向张晓聪、广和餐饮公司发出《通知》，要求前来处置物品，张晓聪、广和餐饮公司未前往处理。2018年9月9日，天子温泉公司对放置在中餐厅门口草坪上的不易保存的物品当做垃圾处理。2018年12月27日，广和餐饮公司(甲方)与天子温泉公司(乙方)签订《协议书》一份，《协议书》第三条约定“2018年9月6日天子温泉对中餐厅清场时餐厅内甲方物品数量双方一致确认以清场前甲方提供给乙方的十六张物品数量清单(此十六张清单作为清单(二)附后)为准，清单(二)所列物品及数量双方均全部认可，不论是否有打勾等其他标记，同时，双方均只确认物品品名及数量，价值问题另行处理。”在本案诉讼过程中，一审法院依张晓聪、广和餐饮公司申请，委托龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司，对天子温泉公司清场搬出的承租方库存调味品、干货、酒水、冻品、设备等物品(清单(二)所列物品)进行价格评估鉴定。在审判人员会同评估公司人员及双方当事人到堆放物品现场查看时，发现物品堆放杂乱无序，就如一堆杂物，已无法一一进行分辨，评估人员只能依据双方《协议书》和《清单(二)》确定的物品进行评估。2019年6月18日，评估公司作出岩泰评报字【2019】第086号《资产评估报告书》。2019年8月16日，评估公司依法院的补充评估鉴定委托，作出了《关于调整“张晓聪合同纠纷案件评估报告”（岩泰评报字【2019】第086号）评估价值的函》，评估公司最终评估结论：评估物品价值为206,960元。张晓聪、广和餐饮公司因本次评估，花去评估费12,000元。 另查明，从2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间承租方的总经营额为5,936,166元。 一审法院认为，天子温泉公司与张晓聪、张春菊在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》及《租赁合同主体变更补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 关于广和餐饮公司的诉讼主体问题。广和餐饮公司虽然不是涉案租赁合同的当事人，但广和餐饮公司是张晓聪为了经营承租场所而设立，在租赁合同履行和发生纠纷的过程中广和餐饮公司均有参与，有关清场物品确认的《协议书》，广和餐饮公司也作为承租人一方当事人与天子温泉公司签订，本案的审理结果与其有法律上的利害关系，可作为本案的当事人参加诉讼。 关于租赁双方在合同期满后是否可无条件续签合同的问题。租赁双方在合同上约定租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止，若本协议的租赁期间承租人经营收入达到850万元，出租人则无条件续签两年，若续签的两年内每年能完成1,000万元的营业收入，则可再无条件续签两年，“经营收入”的定义由双方另行书面协商后确定。根据租赁合同履行情况，从2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间的总经营额为5,936,166元，不符合合同约定的可无条件续签合同条件。张晓聪、广和餐饮公司主张天子温泉公司未将西餐厅交付给承租方经营，承租人的营业额应加上西餐厅可产生的营业额，加上后承租人的营业额则可满足无条件续签合同的条件。一审认为，双方合同约定“所有交接必须在2017年8月31日前完成，因任何一方原因导致未完成的，责任方应向对方一次性支付50万元作为经济损失”，对西餐厅的交接，租赁双方均为履行交接义务人，张晓聪、广和餐饮公司未提供证据证明未完成西餐厅的交接属天子温泉公司一方原因造成，在租赁合同履行过程中直到承租人将酒吧街租赁场所退回而变更保底营业收入、租金和押金时，承租人均未提到西餐厅的交接问题，承租人也未以天子温泉公司一方原因导致未完成交接提出过合同约定的应支付经济损失要求，不能认定天子温泉公司对未交接西餐厅存在过错。另外，租赁合同约定“本协议中‘经营收入’的定义由双方另行书面协商后确定”，张晓聪、广和餐饮公司未提供有关“经营收入”定义的书面协议证明“本协议中‘经营收入’”是否包括未实际交接的西餐厅的营业收入。因此，张晓聪、广和餐饮公司主张加上西餐厅的营业收入后承租人的营业额则可满足无条件续签合同的条件，不予采纳。 关于张晓聪、广和餐饮公司请求赔偿的问题。租赁双方在合同上约定租赁期限至2018年8月31日止，并约定了合同期满后无条件续签合同的条件。在合同期满前，双方就能否无条件续签合同存在争议并进行协商，天子温泉公司在双方不能达成协议时，未通过司法程序确定便强行清场，侵害承租人的财产权利，造成承租人被清出物品的损失，经委托评估价值为206,960元，张晓聪、广和餐饮公司请求由天子温泉公司赔偿，予以支持，超出评估价值部分的请求不予支持，其要求支付利息没有法律依据，不予支持；张晓聪、广和餐饮公司因物品价值评估花去的评估费12,000元，也应由天子温泉公司赔偿；因张晓聪、广和餐饮公司被搬出的物品损失已判决由天子温泉公司赔偿，天子温泉公司付清赔偿款后该物品应归其所有，并由其自行处理；天子温泉公司在合同到期后要求承租人收回租赁场所不存在违约行为，张晓聪、广和餐饮公司要求其支付违约金15万元、赔偿员工工资损失的费用26.34万元和四年预期可得利润损失180万元，不予支持；租赁双方在合同上约定租金按营业收入比例和保底租金收取，在合同履行过程中因收回部分租赁场所作了相应变动，承租人在履行过程中也未提出过异议，张晓聪、广和餐饮公司以天子温泉公司未交付西餐厅为由，主张天子温泉公司多收取租金而要求返还依据不足，不予支持；张晓聪、广和餐饮公司要求天子温泉公司返还多收的税款31,426元，未提供向天子温泉公司支付税款数额及税务机关实际征收税款数额的凭证，主张天子温泉公司多收税款缺乏依据，其请求返还不予支持。 关于天子温泉公司提出的反诉请求问题。合同到期前天子温泉公司已多次通知承租人交接租赁场所，合同到期后承租人也未再实际经营，且双方对合同到期后能否无条件续签合同存在争议，天子温泉公司要求张晓聪、广和餐饮公司赔偿其合同到期后占用房屋六天的经济损失，不予支持；天子温泉公司在双方不能达成协议时，未通过司法程序确定便强行清场将承租人的物品搬至临时场所堆放，对堆放场所的占用存在过错，其要求赔偿储物间被占用的损失，不予支持；天子温泉公司主张张晓聪、广和餐饮公司在中餐厅LED上发布不实信息，造成不良影响而要求赔偿100,000元，未提供充分证据加以证明，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、龙岩市永定区天子温泉开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司因强制清场造成的财产损失206,960元、花去的评估费12,000元，共计218,960元。龙岩市永定区天子温泉开发有限公司付清赔偿款后，清场时搬出存放于其公司的物品归其所有，并由其自行处理；二、驳回张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回龙岩市永定区天子温泉开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,835.10元，由张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司共同负担25,250.10元，龙岩市永定区天子温泉开发有限公司负担4,585元；反诉案件受理费2,900元，由龙岩市永定区天子温泉开发有限公司负担。 二审诉讼中，两上诉人对一审法院认定的事实提出异议认为： 1.一审认定“从2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间承租方的总经营额为5936166元”该事实认定有误。事实上从2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间承租方经营的中餐厅的总经营额为6116524.4元，自2017年9月1日至2018年3月31日租赁期间承租方的经营的酒吧街经营额为386435元，共计总经营额为6502959.4元（该经营额不含西餐厅及2018年4月1日至2018年8月31日的酒吧街经营额）。 2.一审遗漏查明以下事实：（1）龙岩市永定区天子温泉开发有限公司西餐厅自2017年9月1日至2018年8月31日止的营业额。（2）龙岩市永定区天子温泉开发有限公司酒吧街自2018年4月1日至2018年8月31日止的营业额。（3）张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司向中餐厅员工多发放了清场后一个月的工资共计13.17万元的事实。（4）龙岩市永定区天子温泉开发有限公司向张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司多收税款26718.97元的事实。 上诉人向本院提交新的证据： 1，中餐厅2018年8月多付工资的发放表及银行转款明细复印件一份，证明张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司向中餐厅员工多发放了清场后一个月的工资13.17万元的事实。 2，2017年9月至2018年8月中餐厅往来对账单复印件一份（共计12页），证明从2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间张晓聪、广和公司经营的中餐厅的总经营额为6116524.4元，自2017年9月1日至2018年3月31日租赁期间张晓聪、广和公司的经营的酒吧街经营额为386435元，共计总经营额为6502959.4元。从2017年9月份至2018年7月份（11张）对账明细表中收取发票税费一栏体现发票税费15%，该9张对账单中收取税费金额共计32930.35元，计算开票金额为32930.35元÷0.15＝219533.33元，按3%计算税收的话张晓聪、广和公司应缴税费为219533.33元（开票金额）×0.03（税率）＝6585.99元。2018年8月份的对账单体现发票税费为6%，收取税费749.22元，计算开票金额为749.22元÷0.06＝12487元，按3%计算税收的话张晓聪、广和公司应缴税费为12487元（开票金额）元×0.03（税率）＝374.61元。天子温泉公司收取的税费计32930.35元+749.22元-应缴税费6585.99元-应缴税费374.61元＝26718.97元。因此，从该对账单可以证实天子温泉公司向张晓聪、龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司多收税款26718.97元的事实。 被上诉人质证意见为：对于证据1，中餐厅2018年8月多付工资的发放表真实性存疑，其它证据真实性没有异议，工资发放表仅为上诉人单方制作，不能证明上诉人的主张。关于证据2，税费确为15%，但是为了客户的利益需要而统一开具发票，不能证明上诉人的主张。 上诉人申请证人简某出庭作证。证人简某证言为：我原是广和餐饮公司的员工，是厨师，公司不经营后，我要求公司补助我一个月的工资10666元，工资于2018年9月7日支付给我了，但失业补助金10666元没有给我。 经质证，上诉人对证人证言没有异议，认为能证实两上诉人向中餐厅员工多发放了清场后一个月的工资13.17万元的事实。被上诉人认为证人证言与本案无关，是上诉人与证人解除劳动合同的补偿关系。 本院认为，上诉人对一审认定事实提出的异议及主张一审遗漏事实，未提供相应的证据支持，不予认定。对于上诉人在二审中提供的证据，工资发放表为其单方制作，不予认定。证据2及证人证言，被上诉人无异议，予以认定。 本案的争议焦点为：1.被上诉人是否有多收上诉人租金174525.59元及税款26718.97元？2.被上诉人是否应当承担赔偿上诉人员工工资损失263400元，利润损失180万元及相应的利息？对此，本院予以分析认定如下： 本案双方当事人所签订的《租赁合同》约定的租赁期限为一年，从2017年9月1日至2018年8月31日止。根据该合同约定，要由上诉人续租两年的条件是租赁期间乙方经营收入达到850万元，但根据上诉人的经营状况，上诉人并没有提供证据证明其在一年的租期内收入达到了850万元。虽然合同约定租赁的范围包括西餐厅，但双方在移交时并没有对西餐厅进行移交租赁，上诉人在接收时也没有证据证明有就此向被上诉人提出异议或要求减少租金和续租所约定的总收入金额。上诉人对被上诉人未移交西餐厅的行为不提出异议，并接收了其他租赁物，合同签订后，上诉人除了少交押金10万元外，其余均按约支付租金，直至将酒吧街交还给被上诉人后才将保底营业收入予以减少。根据我国《民法总则》第一百三十四条的规定，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。上诉人以其行为表明其同意不再租赁西餐厅，并仍然按合同所约定的租金及续租条件履行。对于酒吧街，上诉人在2018年4月1日也是自愿归还给被上诉人。因此，上诉人认为系将西餐厅转租给了被上诉人，并要求将西餐厅收入及酒吧街2018年4月1日后的收入纳入经营收入的请求不予支持，其认为被上诉人强行解除租赁合同的理由也不成立。 关于上诉人提出的返还多收租金、赔偿其员工工资损失和四年预期可得利润损失180万元的问题。首先上诉人在上诉状中亦认可，该三项损失均是建立在被上诉人违约的基础之上。如前所述，本案并无证据认定被上诉人存在违背合同约定的行为，因此，该三项诉请不成立。且从双方签订的《租赁合同》第四条约定内容来看，被上诉人收取租金是按上诉人当月的实际营业额来浮动计算的，并不是固定的。除了经营收入低于73万元时，上诉人的经营收入越高，其承担的租金相应的越多，并不存在多收的问题。在被上诉人收回酒吧街并对上诉人租赁场所租金作相应调整时，上诉人也未提出可能多收租金问题。关于员工经济损失和预期利润损失问题。租赁合同已经明确租赁期限是一年，租赁合同到期后能否续租仍处于不确定状态，上诉人在聘请员工时应当清楚该经营活动的持续时间，其是否遣散员工与被上诉人是否同意续签合同并无必然关联。本案合同属期限届满，并非被上诉人单方违约解除合同，上诉人主张预期利润损失180万元不能成立。 关于上诉人提出的返还多收税款问题。虽然上诉人经营的餐饮税率为3%，但被上诉人仅是代开发票进行扣缴，税款并不是由被上诉人收取，不存在返还上诉人的问题。被上诉人代开具发票后，上诉人也无证据证明其不同意被上诉人所扣缴的税率。同时，根据合同第六条的约定：为确保甲方度假区管理水平，乙方要按照甲方的标准进行落实，同意甲方扣除含税费在内的各项费用。上诉人进行租赁视为接受了被上诉人为经营所需列出的该项条件，其认为被上诉人多收其税收的理由不予支持。据此，上诉人要求支付资金占用利息方面的诉请亦没有依据。 综上所述，上诉人张晓聪及龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司提出的上诉理由不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29835.1元，由张晓聪及龙岩市永定区广和餐饮服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  张文池 审判员  郭胜华 二〇一九年十二月三十一日 法官助理吴金燕 书记员杜岳烨 附主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。