安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终5133号 上诉人（原审原告）：张奎，男，1981年3月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人（原审原告）：熊洪梅，女，1981年8月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贤国，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人张奎、熊洪梅因与上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张奎、熊洪梅上诉请求：撤销一审判决第二项，支持其二人的诉讼请求，并由银达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：银达公司未依照合同约定交付足够面积的房屋,已经构成违约,张奎、熊洪梅也为多付的购房款支付了相应的贷款利息,因此造成的损失应由银达公司承担；银达公司未按约定期限履行办证义务，双方虽在涉案合同中对逾期办证违约金没有明确约定，但张奎、熊洪梅主张的以购房款总额为基数，以银行贷款利率的标准从起诉之日向前计算三年利息的逾期办证违约金，符合法律规定。 银达公司辩称，张奎、熊洪梅同时主张违约金和利息没有法律依据，其上诉请求不能成立。 银达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回张奎、熊洪梅的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的建筑面积与实际建筑面积相一致，张奎、熊洪梅主张的面积误差款应不予支持。 张奎、熊洪梅辩称，涉案不动产权证上记载的面积与合同约定不符，银达公司的上诉请求没有依据，应不予支持。 张奎、熊洪梅向一审法院起诉请求：1.判令银达公司返还面积误差价款38910元及利息9029元；2.判令银达公司赔偿逾期办证违约金65367元。 一审法院认定事实：2013年2月16日，张奎、熊洪梅与银达公司签订《商品房买卖合同》，合同编号2013021602，合同约定张奎、熊洪梅购买银达公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积100.72平方米，总价款为452437元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日交纳首付款人民币叁拾壹万贰仟肆佰叁拾柒元，余款计人民币壹拾肆万元于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。”张奎、熊洪梅按合同约定已将全部房款452437元交付银达公司，银达公司于2014年4月1日已将涉案房屋交付张奎、熊洪梅实际使用，张奎、熊洪梅于2019年6月6日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积94.86平方米。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。银达公司辩称未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且张奎、熊洪梅未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，不予支持。关于逾期办证违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，张奎、熊洪梅依合同的约定向银达公司交付了全部购房款，2014年4月1日接收房屋，2019年6月6日取得涉案房屋不动产权证书，根据双方合同约定银达公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由银达公司提供的资料报产权登记机关备案，银达公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记列举了买受人退房情形及不退房情形的责任条款，银达公司虽存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形，且张奎、熊洪梅也未提供因银达公司逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对张奎、熊洪梅主张逾期办证违约金的请求，不予支持。关于面积误差价款。根据合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经核算，涉案房屋面积误差比为-5.818%，银达公司应返还张奎、熊洪梅面积误差价款39072.45元，张奎、熊洪梅仅要求38910元，予以支持。张奎、熊洪梅要求面积误差价款利息，无合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还张奎、熊洪梅面积误差款38910元；二、驳回张奎、熊洪梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担386元，张奎、熊洪梅负担897元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、银达公司应否支付张奎、熊洪梅相应的面积误差款及利息；二、张奎、熊洪梅主张的逾期办证违约金是否有事实和法律依据。 针对争议焦点一，本院认为，涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，银达公司主张系因政府主管部门登记错误所致，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信；张奎、熊洪梅主张的面积误差款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额，确定银达公司支付张奎、熊洪梅相应的面积误差款，并无不当。 针对争议焦点二，本院认为，根据涉案合同约定，银达公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由银达公司提供的资料报产权登记机关备案，银达公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。银达公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在银达公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合张奎、熊洪梅的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。 综上所述，张奎、熊洪梅关于逾期办证违约金的上诉请求成立，予以支持；张奎、熊洪梅的其他上诉请求及银达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6876号民事判决第一项，即：阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还张奎、熊洪梅面积误差款38910元。 二、撤销安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6876号民事判决第二项，即：驳回张奎、熊洪梅的其他诉讼请求。 三、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向张奎、熊洪梅支付逾期办证违约金（以购房款总额452437元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2016年7月9日计算至2019年6月5日）； 三、驳回张奎、熊洪梅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费合计3715元，由张奎、熊洪梅负担715元，阜南县银达房地产开发有限责任公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月九日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。