上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10909号上诉人(原审被告)：上海汉通海鲜大酒店有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李连军,总经理。委托诉讼代理人：李镔、蒋晓天，上海市理诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。委托诉讼代理人：钟景勇、张越，上海市建纬律师事务所律师。原审被告：宁甬(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：干永军。原审被告：上海新汉通海鲜大酒店有限公司，住所。地上海市徐汇区。法定代表人：干永军。上诉人上海汉通海鲜大酒店有限公司(以下简称“汉通公司”)因与被上诉人上海通安房地产开发有限公司(以下简称“通安公司”)、原审被告宁甬(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“宁甬公司”)、原审被告上海新汉通海鲜大酒店有限公司(以下简称“新汉通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初49744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉通公司上诉请求：撤销一审法院(2018)沪0106民初49744号民事判决第七项，改判汉通公司已支付的人民币(以下币种均为人民币)1,262,838元保证金用于折抵租金、物业管理费等费用及其利息。事实与理由：汉通公司与通安公司及一审被告新汉通公司签订的《上海市房屋租赁合同》补充条款第17.2条有关保证金不予退还的约定无效,一审法院作出没收保证金的判决适用法律错误,有失公允。汉通公司支付的保证金并不具备定金之含义,不适用有关定金的法律规定。根据《担保法》第90条之规定,定金应当以书面形式约定,而租赁合同中不存在任何有关保证金就是定金之描述,因此不适用定金没收的法律规定,应当理解为普通的金钱质押,故没收保证金的约定没有法律依据,且使上诉人义务畸重,应属无效。保证金实际为一种金钱质押,其性质应当为补偿性并非惩罚性。保证金是合同当事人一方为担保合同的履行,而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保,是合同履行的一种担保方式,而担保本身即是一种为弥补债权人损失而设立的具有补偿性的行为,其并不具有惩罚性,故租赁合同有关没收保证金的约定显然加重了上诉人的义务,显失公平,应属无效。一审判决将保证金视为违约金的认定错误。一审判决中,通安公司始终未提供其损失明细,故在损失情况未明的情况,判决将保证金数额全部认定为违约金,显然不符合相关法律以及司法解释的规定。一审法院将保证金认定为违约金,并做出的具有惩罚性质的判决，适用法律错误,请求二审予以纠正。被上诉人通安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的裁判结果是合理合法的。一审判决的第七项并未要求汉通公司承担义务，汉通公司的上诉本身是不符合程序的。就实体方面，首先合同明确约定租赁保证金不能够由承租人用来抵扣合同项下的任何的应收款项。当承租人发生重大违约行为，已经支付的保证金不予退还，而且还要承担违约责任。该条款很明确是把保证金的没收作为违约责任承担的一种方式。一审法院据此判决符合情理，也有充分的合同依据。至于汉通公司提到所谓违约金过高的一个观点，如果认为违约金明显高于实际损失的，这个是汉通公司的举证义务，不可以把自己没有举证的责任转嫁给一审法院。作为合同的出租方，在遭受重大违约不得以解除合同的情况下，对于违约责任的主张已经比照合同约定做了大幅度的减让。汉通公司的上诉主张有悖于合同依据，也无法律依据支撑，应当予以驳回。原审被告宁甬公司、新汉通公司未作答辩。通安公司向一审法院起诉请求：1、确认通安公司、汉通公司、新汉通公司于2017年7月9日就上海市愚园路XXX号XXX层XXX、XXX室单元签署之《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除;2、通安公司有权不予返还保证金1,262,838元;3、请求判令宁甬公司向通安公司支付拖欠租金1,497,867元(自2017年11月1日起至2018年3月31日，每月299,573.4元);4、请求判令宁甬公司向通安公司支付拖欠物业管理费301,500元(自2017年11月1日起至2018年3月31日，每月60,300元);5、请求判令宁甬公司向通安公司支付拖欠水电费17,033.3元(2018年1月至2018年3月电费16,283.3元,2018年2月水费750元);6、请求判令宁甬公司向通安公司支付许可管理费48,500元(自2017年11月1日起至2018年3月31日，每月9,700元);7、请求判令宁甬公司向通安公司支付煤气费11,991元;8、请求判令宁甬公司按照拖欠款项日千分之一的标准向通安公司支付滞纳金,以拖欠租金、物业费、水电费、许可管理费、燃气费之总金额1,876,891.3元为本金,自2018年4月1日起计算到判决生效之日为止;9、请求判令宁甬公司向通安公司支付违约金406,746元;10、请求判令宁甬公司向通安公司支付免租期租金562,800元(60天免租装修期,每天14元每平*670平*60天);11、请求判令汉通公司和新汉通公司就上述诉请承担连带责任。一审法院认定事实：系争房屋权利人为通安公司。2017年7月9日，通安公司(甲方，出租方)、汉通公司(乙方，承租方)和新汉通公司(丙方，连带担保方)签订《上海市房屋租赁合同》一份,约定：由乙方承租系争房屋作为经营餐饮之用途,租赁面积670平方米，租期4年，自交付日起计。甲方预期于2017年7月10日或之前向乙方交付该房屋，但具体交付日期以甲方通知乙方的日期为准，具体交付日由甲方提前书面通知乙方。装修期60天，自交付日起计。装修期内，乙方需按照装修指南规定的标准缴付物业管理费及应由乙方承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。乙方应自2017年9月8日开始按月向甲方支付租金和其他任何费用。基本租金第1年为每月285,308元，第2年为每月305,688元,第3年为每月326,067元,第4年为每月346,446元；第1-2年提成租金为乙方月营业额之11%，第3-4年提成租金为乙方月营业额之12%，乙方每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用。乙方须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须自甲方发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费(增值税税率以不时修订的国家法律法规规定为准)。乙方须自装修期届满(含提前结束)之次日起每月向甲方或甲方指定之管理公司按84.91元/平方米标准缴付物业管理费，并同时支付物业管理费之增值税税费(增值税税率以不时修订的国家法律法规规定为准)，即自装修期结束(含提前结束)的次日起乙方每月应向甲方或甲方指定的管理公司支付60,300元之物业管理费。装修期内乙方应该根据装修指南之约定支付装修期物业管理费，但该装修期间物业管理费不得作为计算租赁保证金或其他金额的依据。甲方有权根据实际运营情况对房屋物业管理费标准每年作出调整。乙方须于每月第25日或之前缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前。租赁保证金相当于系争房屋三个月之基本租金(按本合同记载的租赁期限内最高限度的基本租金计算)及三个月的物业管理费，首期保证金为406,746元，乙方应于签署系争房屋租赁意向书同时或之前缴付，保证金余款为813,492元，须于签署合同同时或之前缴付。公共事业费保证金13,500元，乙方须于签署合同同时或之前缴付。若乙方逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至甲方或甲方指定的其他收款方实际全部收到该笔款项日止。租赁期间，甲方非依合同之规定擅自解除合同的，应向乙方支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。若乙方任何一项应付的租金、物业管理费或其他任何费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，甲方有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即自行终止，以甲方向乙方发出书面通知中规定日期为合同终止日，该通知一经发出即表明甲方行使合同赋予的提前收回房屋的权利。乙方已支付保证金不予退还，并应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及优惠期间的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至甲方同意接受之状态下的系争房屋交还甲方。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间内进入并收回系争房屋，乙方放置于房屋内的一切物品视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。乙方将在签署租赁合同的同时与乙方签署关于其使用甲方指定区域之《场地使用许可协议》，租赁合同与场地许可协议同时生效。若租赁合同提前终止或解除的，则场地许可协议亦随之终止或解除。该合同还对其他租赁相关事项进行了约定。同日，通安公司(甲方)、汉通公司(乙方)和新汉通公司(丙方)签订《场地许可使用协议》，约定：自租赁合同规定的租赁物业的开业日起乙方每月应向甲方或甲方指定的管理公司支付9,700元之管理费，甲方将按照法律法规规定向乙方开具增值税发票。乙方应当于本协议签署当日，向甲方支付相当于三个完整月份应付的管理费29,100元的保证金，作为乙方履约的保证金。如乙方擅自单方终止协议，甲方无须向乙方返还其已向甲方交付的任何款项、费用，包括但不限于保证金、预付的管理费(如有)。合同签订后，双方开始履行合同。2017年6月30日，通安公司与汉通公司签订《商铺交付通知书》，约定系争房屋的交付日为2017年7月10日。汉通公司签署《收楼确认书》,确认系争房屋内设备完好，符合合同约定交楼标准。2017年8月16日，通安公司(甲方，出租方)、汉通公司(乙方，原承租方及新承租方之连带担保方之一)、汉通(上海)餐饮发展有限公司(筹)(丙方，新承租方，以下简称“汉通餐饮公司”)和新汉通公司(丁方，新承租方之连带担保方之二)签订《承租权转让协议》一份,约定：原甲、乙、丁三方所签订的租赁合同及许可协议项下乙方的全部权利、义务和责任均由丙方享有和承担，乙方自本协议生效后不再享有租赁合同及许可协议项下的任何权利和义务；乙方、丁方承诺，在租期内为丙方在租赁合同及许可协议项下的全部义务向甲方承担连带保证责任。乙方同意，其在租赁合同及许可协议项下已缴付的保证金(包括租赁合同首期保证金和保证金余款、公用事业费保证金、许可区域场地保证金)，自动转为丙方在租赁合同及许可协议项下的相应保证金。因丙方尚未完成工商登记注册手续，故由丙方之股东签署本协议，并在丙方成立之前与乙方、丁方为丙方的履约行为向甲方承担连带担保责任。2018年1月3日，通安公司(甲方，出租方)、汉通餐饮公司(乙方，承租方)、汉通公司(丙方，承租方之连带担保方之一)和新汉通公司(丁方，承租方之连带担保方之二)签订《租赁合同及许可协议之补充协议(一)》,约定：系争房屋仅限用作经营餐饮之用途，乙方须以汉通海鲜之商业名称经营业务。丙方、丁方作为乙方之连带担保方，同意为租赁合同项下乙方的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自租赁合同到期或提前终止之日起2年。2018年2月25日，汉通餐饮公司向通安公司发送《关于请求终止的函》，称公司持续亏损，且亏损较大，以导致公司无法经营，故请求于2018年2月25日终止《上海市房屋租赁合同》，汉通餐饮公司亦放弃对系争房屋的承租权，拟寻找第三方转租系争房屋的使用权。2018年2月27日，通安公司回函称《上海市房屋租赁合同》及《场地使用许可协议》合法有效，若发生中途擅自退租的情形，须按租赁合同及许可协议的约定承担相应的违约责任。汉通餐饮公司不享有转租的权利，若发生擅自转租的行为，须按照租赁合同的约定承担相应的违约责任。2018年3月23日，通安公司向汉通公司、新汉通公司、宁甬公司约定的联系地址发送《有关终止及的通知》，称各方签署的租赁合同及许可协议于2018年3月31日提前终止。函件显示于2019年3月24日签收。2017年9月20日,汉通(上海)餐饮发展有限公司注册成立。2018年8月24日，汉通(上海)餐饮发展有限公司变更企业名称为宁甬公司。因宁甬公司始终未向通安公司付清欠款，通安公司遂起诉至法院。原审审理中，通安公司表示还收取装修保证金53,600元，要求抵扣欠款。原审法院认为，通安公司与宁甬公司之间的《上海市房屋租赁合同》和《场地使用许可协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方在《上海市房屋租赁合同》中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，甲方有权提前收回房屋，甲方向乙方发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，通安公司自2017年11月起未按约支付租金、物业管理费等费用，现通安公司以发函的方式通知宁甬公司解除合同，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，法院确认双方《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。同时，根据双方约定，若《上海市房屋租赁合同》解除的，《场地使用许可协议》亦随之解除，故《场地使用许可协议》亦于2018年3月31日解除。合同解除后，宁甬公司应当向通安公司支付合同项下的全部应付费用。宁甬公司应支付通安公司租赁期限内2017年11月1日至2018年3月31日所欠租金1,497,867元、2017年11月1日至2018年3月31日所欠物业管理费301,500元，2017年11月1日至2018年3月31日所欠许可管理费48,500元。通安公司要求宁甬公司支付租赁期间欠付水电费17,033.3元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。通安公司诉请要求宁甬公司支付燃气费11,991元，但是通安公司提供的2018年2月燃气费查询结果和《费用报销单》均显示，2018年2月系争房屋应付燃气费(含违约金)为11,971.90元，故宁甬公司应当支付通安公司燃气费金额为11,971.90元。通安公司还要求宁甬公司支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之一的标准，自2018年4月1日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，虽有合同约定，但约定的标准明显过高，且汉通公司请求予以调整，法院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。通安公司主张不予退还宁甬公司已支付的租赁保证金1,262,838元，实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，由于双方在合同中对此已有明确约定，且宁甬公司违约导致合同提前解除，通安公司需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，以保证金1,262,838元抵作违约金的主张在合理范围之内，法院对此予以支持。通安公司同时主张违约金406,746元，考虑到该主张与租赁保证金同属解约违约金，通安公司损失有限且通过没收租赁保证金足以弥补，故对该项主张法院不予支持。关于通安公司主张的免租期间租金562,800元的诉请，根据双方合同约定，若宁甬公司违反租赁合同约定条款，则不再享有该期间免租优惠，法院依法予以支持。关于通安公司已收取的装修保证金53,600元，鉴于双方合同已经解除且系争房屋已由原告收回，为避免当事人诉累，本案中一并处理，予以抵扣宁甬公司欠款。关于通安公司要求汉通公司、新汉通公司对宁甬公司应付款项承担连带责任的主张，具有合同依据，汉通公司亦无异议，法院予以支持。宁甬公司、新汉通公司经合法传唤无正当理由未到庭应诉，法院依法对其缺席判决。原审法院据此判决：一、通安公司与宁甬公司就上海市愚园路XXX号XXX层XXX、XXX室单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；二、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司欠付的租金1,497,867元；三、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司欠付的物业管理费301,500元；四、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司欠付的许可管理费48,500元；五、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司欠付的水电费17,033.3元、燃气费11,971.9元；六、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用之和1,876,872.2元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年4月1日起计算至判决生效之日为止)；七、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司合同提前解除违约金1,262,838元(与通安公司已收取的租赁保证金1,262,838元相折抵)；八、宁甬公司应于判决生效之日起十日内支付通安公司免租期间的租金562,800元(通安公司已收取的装修保证金53,600元予以抵扣后，宁甬公司应支付509,200元)；九、汉通公司、新汉通公司对上述第二、三、四、五、六、八款中宁甬公司应支付通安公司的款项承担连带责任；十、通安公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费39,687.40元，由通安公司负担3,927元，宁甬公司、汉通公司、新汉通公司共同负担35,760.40元。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以认定。本院认为：汉通公司上诉主张撤销原审判决第七项，该项主文确定的责任主体系宁甬公司，如果对该项判决主文存有异议，应当由宁甬公司主张，汉通公司不能代为主张。汉通公司主张该项判决主文系以与租赁保证金相抵扣的方式实现，而租赁保证金系汉通公司缴纳，故该判决影响汉通公司权利。对此，本院不能认同。根据，通安公司与汉通公司、宁甬公司、新汉通公司于2017年8月16日所签订《承租权转让协议》的约定，汉通公司在租赁合同及许可协议项下已缴付的保证金(包括租赁合同首期保证金和保证金余款、公用事业费保证金、许可区域场地保证金)，自动转为宁甬公司在租赁合同及许可协议项下的相应保证金。因此，租赁合同项下的保证金经各方当事人协议，已经归属宁甬公司，汉通公司的主张显然与事实相悖。鉴于汉通公司的上诉主张没有事实依据，本院对其诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,165.54元，由上诉人上海汉通海鲜大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长  汪毅审判员  郑璐审判员  黄亮二〇一九年十二月二十五日书记员  陆乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……