江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初9132号原告：溧阳市新宏润置业有限公司，住所地溧阳市竹箦工业集中区,统一社会信用代码：91320481053523243N。法定代表人:范小珍,该公司董事长。委托代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。被告：王文芳，女，1980年11月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳市新宏润置业有限公司（以下简称新宏润公司）诉被告王文芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，因新宏润公司进入了破产清算程序，本案依法中止审理。后因申请人撤回了对新宏润公司的破产清算申请，本案遂恢复审理，先适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年3月21日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告新宏润公司委托诉讼代理人王巧生，被告王文芳两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新宏润公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金5833元（按照833元/月，自2018年4月1日到2018年11月1日）、水电费778元，合计6611元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原、被告双方签订了商铺租赁合同纠纷一份，即由原告将坐落于溧阳市竹箦镇宏润商业广场117号的商铺出租给被告从事服装经营，租赁期限为三年，即2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金及租金的交付期限为：年租金每间1万元，按月支付。合同签订后，原告履行了自己的义务，及时将商铺交付给了被告方，但被告方到目前为止尚欠租金5833元、电费778元未付。经多次催要未果后，原告无奈起诉至法院，请求判如所请。被告王文芳答辩称：一、2018年4月至2018年11月期间的租金，被告确实没有支付，租金是一年一付，故租金应计算截止至2018年10月份，而不是11月份，关于租金，被告认为应当予以免除。理由：1、原告新宏润公司建设的地下室一层原来是有一大片玻璃覆盖的，阳光通透，后来这一块地方加盖了建筑物，在加盖建筑物的过程中雨水渗透到了地下一层，漫到被告的店里，一共淹过两次，另外，只要下雨天被告的店里就会出现漏水状况，店门口也是有积水无法下脚，被告向原告方反映，原告方都未能解决；二、关于水电费，被告是认可的，但是在签订合同时已经交付原告公司1000元押金，故实际欠付多少水电费，原告可以从押金中实际扣除。经审理查明，2016年9月25日，原、被告双方签订商铺租赁合同纠纷，其中合同第一条约定，甲方（本案原告）同意将117号给乙方（本案被告）作为经营服装用途……；第二条第一项约定：租赁期限为3年，从2016年10月1日开始到2019年9月30日结束；第三条第一项约定：每年租金为10000元/间，租金押金人民币元，水电费押金1000元整，押金不计利息，租赁期满结清各项费用并交还商铺后退回乙方。第二项约定：租金按月缴交，乙方应在每月一日前缴清当月租金和上月水电费等费用，……。第四条第一项约定，甲方在租赁的商铺门口提供用电接口，在商铺内提供自来水管道接口。第五条第二项约定，乙方承租商铺的水费、电费、卫生费和管理费，由乙方按月交付给甲方。第六条约定，交铺标准：1、地面：铺抛光地板砖。2、……5、水、电在铺面处提供接口。合同对其他事项还作了约定。合同签订后，原告交纳了1万元商铺租金和1000元水电费押金，并由原告方分别开具了收款收据，上面加盖了溧阳杨硕购物中心（以下简称杨硕中心）财务专用章。原告向被告交付了案涉租赁房屋。2017年10月9日，被告交纳了5000元，原告方向被告开具了收据，上面加盖了新宏润公司的财务专用章。后双方因租金纠纷未能协商一致，原告诉至法院，请求判如诉请。另查明，新宏润公司的法定代表人原为颜忠平，2016年12月23日变更为范小珍（持股为0），股东颜忠平（持股80%），张志平（持股20%），溧阳市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）法定代表人为颜旭峰（持股80%），张志平（持股20%）。杨硕中心负责人王留祥。再查明，2018年11月，新宏润公司作为原告，共向本院起诉要求支付租金的案件有四起，被告分别万燕明、董根云，王文芳和陆英杰，原告为杨硕中心起诉要求支付租金的案件有一起，被告为万玉娥（后该案因被告主体问题撤回对其的起诉），共计五起，该商铺中有四家是位于溧阳市，除了这四家外，地下一层还有多家类似的商铺，合计有十几家，另外还有一家大型的超市。从这些案件提供的证据来看，案涉商铺的所有权人均为新宏润公司，但是原告方出具给被告的租金、水电费押金收款收据上有加盖杨硕中心的印章，有加盖祥和物业的印章，而加盖新宏润公司印章的仅有一张，且经办人和加盖祥和物业的经办人一致。原告方对于由这几家单位盖章的收据均表示认可。因新宏润公司于2018年10月23日进入了破产清算程序，后虽因申请破产人的申请未进入实质性的破产清算，但管理混乱缺失，综合考虑所涉商铺多（据原告提供的清单有19家），有起诉和未起诉的，故本院组织双方多次调解，但均未果。又查明，（2018）苏0481民初566号判决书中查明事实及认定部分载明2017年2月22日，王留祥作为新宏润公司的经办人与张某签订了《大润发马特超市整体租赁合同》，颜旭峰亦代表新宏润公司处理相关了该相关租赁事宜。庭审中，被告陈述称，双方签订租赁合同时，被告店铺上方是玻璃房，阳光充足，通风性好，因当时没有装修经营无从知道店铺是否存在漏水情况。当时合同上虽然约定租金一个月一付，但实际履行中是一年一付的。履行过程中出现了很多问题，第一次是被告和其他几个承租户找小颜总（颜旭峰）反映超市关门后电梯货梯、消防通道关闭带来了很多不便，小颜总保证称超市不会关门，另外称可以先少交点租金，2017年10月9号，物业上陶会计到被告店里收取了5000元。第二次被告也是和其他三四个承租户到物业办公室反映玻璃阳光棚上方加盖建筑物带来了安全隐患，也影响了采光，给通行也带来了不便。第三次，2018年6月份，打电话物业让他们来被告店里看漫水、渗水问题，一个物业上的女工作人员来了后还帮忙用拖把处理漫水的，被告要求他们给说法，因为漫水、渗水导致衣物鞋子发霉受潮。物业上称会反映的，但是一直也没有来维修。2018年11月，被告及其他几个承租户一起到物业上问退房事宜，实际上2018年7月份就实在做不下去了。被告为证明房屋渗水以及漫水问题，向法院提交照片及视频。原告陈述称，加盖建筑物不是原告公司加盖的，如果被告认为加盖建筑物造成了经营上的妨碍，可以主张侵权之诉，但不是拖欠租金的理由。另外，在梅雨季节因地下排水管道的积水要靠水泵抽水外排，所以遇到暴雨天气，水泵排水会有一定的不及时，进而出现短暂的积水现象，但这不足以影响到店面的正常经营，实际上被告所讲的屋面的渗水及漏水问题，原告公司接到被告的反映后也进行过修理。关于水电费用，原告称其主张的费用截止至2018年11月2日，被告对此日期及欠付金额均无异议。审理中，本院于2019年1月份去宏润商业广场地下商铺进行勘查，发现连接地上和地下的电梯呈斜坡状，地下比较阴暗潮湿，地上有很大一摊积水，且地下的地面也不干净整洁，地下十几家商铺基本都已关门，超市还在营业，距离超市同一方向及正对面方向共还有两三家商铺在营业，但整个地下商场仅稀稀拉拉几个人。走进几家已经停业的店铺（特意拉上卷帘门让我们进去查看），一股扑面刺鼻的味道席卷而来，里面东西基本已经清空，有些仅剩几个衣架，衣架上满满的霉斑，里面的换衣间有大片的霉斑。走进还在营业的一家店铺，里面的霉味要淡，但是还是有多处里面的墙体有霉变，大厅挂售卖衣服的地方有好几处地上有水渍形成的黑黑的斑点。走出地下商场，在原、被告均称的原来是玻璃阳光棚的上方已经建造了新的建筑物，并且用作了地上商铺。以上事实由原告提供的租赁合同、水电表拍摄照片，被告提供的照片、视频、本院的工作记录、照片、（2018）年苏0481民初566号民事判决书复印件以及原、被告双方的庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同依法成立且合法有效，双方均应按约履行相关义务。被告承租原告公司的房屋应当按约支付租金，原告作为出租人应当交付符合合同目的的租赁物，并且在租赁期限内要保证租赁物的正常使用。关于被告提出因案涉租赁房屋存在漏水、采光等问题致使案涉租赁房屋无法满足被告经营服装的需要，该期间的租金应予以免除的抗辩意见，本院认为，综合被告王文芳等其他几个案件被告提供的证据及本院的调查，案涉租赁房屋确实存在的漏水、采光等问题，且因新宏润公司与祥和物业、杨硕中心有着千丝万缕的关系，因此本院认为被告已经就相关情况向原告进行了反映，但原告并未及时消除这些不利问题，对于被告等经营服饰、鞋、包产生了一定的影响，但该影响并未达到完全无法使用，不能实现合同目的的程度，且从原告主张的水电费来看，原告主张的期限内被告也实际还在经营使用租赁物的，故本院对于被告的该抗辩意见不予采信。关于原告称被告承租的是地下商铺，因此不可避免会有轻微渗水，被告交纳的租金低廉，对于通风采光等不能相比于地上商铺，阳光棚上加盖建筑物虽改变了原来的环境但并非其所为，也不影响被告经营且非合同涉及内容，超市停业、电梯关停等仅是影响人气，并没有阻碍通行，因此被告应该按约足额支付租金的意见，本院认为，每一个商铺涉及的租赁物虽然是独立的，但是商铺的经营离不开整体环境的打造，也即承租人之所以愿意承租某一个地段的租赁物，除了租赁物本身要符合商铺经营的基本条件之外，其周边的整体环境也是其考虑的必要要素之一，尤其是周边商铺等所有权均系被告所有的情况下，被告对该整体环境的布局具有自主权和管理控制权，由此，该整体环境要素虽没有明确写在合同中，但也应该是符合合同目的应有之意。被告在和原告签订合同之前对租赁物及周边环境进行了查看，其肯定不可能知道租赁物存在渗水，也是看中了租赁物虽然在地下，但其玻璃阳光棚的采光还不错，超市也是可以为他们带来人气才决定和原告签订租赁合同的，虽然原告称已经对租赁物进行了整体维修，但其并未提供充分的证据，且渗水情况确实还存在，在原来的玻璃阳光棚上加盖建筑物，改变了整体的环境，使得原本采光并不十分充裕的地下空间十分晦暗，超市关停连带灯光电梯的关闭，虽没有绝对妨碍通行，但使得人们逛街购物的舒适度和欲望极大地减弱了。综合上述情况，本院认为原告提供的租赁物并不完全符合合同目的和约定，对被告的经营使用产生了一定的影响，应适当减少租金。结合本案的实际情况，本院酌情认定在此期间的租金为500元/月/间，关于原告主张从2018年4月1日到2018年11月1日被告拖欠租金的期限为7个月，被告无异议，本院予以确认，但根据合同，租金为按月缴纳，因此该期间应为2018年4月1日至2018年10月31日，由此，被告应支付原告新宏润公司在此期间的租金3500元（500*7）。关于原告主张的水电费起止时间和费用，被告并未提出异议，本院予以确定。根据双方合同的约定，水电费缴纳应由被告按月交付给原告，现被告并未缴纳，原告的该主张本院予以支持。关于水电费押金，因其功能设置及双方的合同约定，在双方最终结算前，如果原告不同意，被告并不能单方要求折抵之前产生的水电费用，待双方最终结算后，被告可以要求原告予以返还。综上，被告应支付原告新宏润公司租金3500元及水电费778元，共计4278元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王文芳于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳市新宏润置业有限公司房屋租金3500元（2018年4月1日至2018年10月31日）及水电费合计4278元（截止至2018年11月2日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担18元，由被告负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费50元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××39，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王云兰人民陪审员  梁红霞人民陪审员  潘 婕二〇一九年十二月三十日法官 助理  周作飞书 记 员  万瑶瑶