江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终11352号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：孙丽，女，1988年3月21日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：赵君，男，1984年9月20日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈功，江苏锦隆律师事务所律师。原审第三人：南京康益房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道106号1幢1001室。法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张世亮，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程倩倩，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人孙丽因与被上诉人赵君、原审第三人南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初1044号民事裁定书，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。孙丽上诉请求：撤销一审裁定，改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。一、一审法院认定案外人胡仁安与上诉人相识，属于认定事实错误，在上诉人购买被上诉人涉案房屋之前，上诉人与案外人胡仁安并不相识，只是在发生本次房屋买卖时才认识。胡仁安是本次房屋买卖被上诉人的委托代理人，亦是本次房屋买卖的见证人，胡仁安的两重身份在合同中均有体现。二、一审法院认定涉案房屋买卖合同签订背景系由民间借贷产生而来，亦属于认定事实错误。1.上诉人与被上诉人之间根本不存在借贷关系。2.被上诉人与案外人之间有无借贷关系，上诉人并不知情，不能仅凭被上诉人的言语就认定双方之间的买卖合同签订是建立在被上诉人与案外人之间的借贷关系上。即使被上诉人与案外人之间存在借贷关系，上诉人并未参与其中，对此也完全不知情，不能剥夺上诉人作为善意第三人取得涉案房屋的权利。三、被上诉人一审中辩称双方之间的房屋买卖是事实，只是对涉案房屋真实的成交价及交付购房款存在异议。四、本案争议焦点应为涉案房屋的真实成交价及交付购房款的金额。五、涉案房屋在双方签订买卖合同之日起，被上诉人就已交付上诉人，上诉人实际占有使用至今，这明显不符合一审法院所认定的以买卖合同形式作为民间借贷合同的担保的情形。赵君辩称：1.胡仁安是被上诉人赵君向蒋生海等人借高利贷的介绍人。经过多次借贷，借新还旧，赵君的债务越垒越高，无法还清。在此背景下，胡仁安、蒋生海为了让赵君还清高利贷，介绍孙丽来购买赵君的房屋，实际上是为了平赵君欠胡仁安、蒋生海的高利贷账，且达到以支付少量的钱款套路取得赵君的拆迁房。2.赵君卖房并非自愿，赵君是在欠高利贷无法偿还，被高利贷逼债的情况下，不得不服从胡仁安、蒋生海等人的安排，以至于购房合同签订了房屋价值150万元。即使150万，赵君也是不愿意卖房的，该房是赵君唯一住房，且当时赵君父母、妻子都不知情。实际上签了合同后，赵君个人仅拿到了约四五十万现金，剩余购房款赵君也未要求孙丽支付给胡仁安或者蒋生海，且孙丽有无支付，支付了多少，赵君也不清楚。3.本案名为房屋买卖，实为民间借贷的担保，一审法院认定孙丽与赵君之间真实法律关系为民间借贷关系，认定正确。首先，本案房屋买卖背景是因赵君借胡仁安、蒋生海高利贷无法还清，胡仁安、蒋生海安排孙丽来购买赵君房屋，赵君是被高利贷逼债，并非自愿卖房。其次，案涉房屋买卖合同与正常房屋买卖合同不同，交易方式不正常，权利义务不对等。例如案涉房屋买卖合同约定购房款150万元，且于当天2014年9月28日已支付，并且在赵君未取得150万元房款的情况下，让赵君出具收到150万元的收条。收条是孙丽一方事先打印好的，让赵君签字按手印。上述事实不符合正常房屋买卖的交易习惯。最后，孙丽在签订的房屋买卖合同后，并未按照合同约定向赵君支付150万元，仅支付了赵君约四五十万，与总房款150万差额巨大，说明双方之间真实关系属于民间借贷。4.因案涉房屋属于拆迁安置房，签订买卖合同时尚未满5年，按照规定也无法上市交易，即使双方签订了拆迁房买卖合同也属于无效合同。5.退一步来说，即使双方签订的拆迁房买卖合同有效，但因上诉人没有支付完购房款，且差额巨大，孙丽诉请要求过户的条件未成就，也应当驳回孙丽的上诉请求。6.因孙丽系胡仁安、蒋生海一方安排的，且孙丽陈述剩余部分房款支付给了胡仁安、蒋生海，孙丽与胡正安、蒋生海有可能是经过预谋一起串通，以买房为名，利用赵君被高利贷逼债，走投无路的时机，支付较少的现金给赵君，套路赵君名下唯一住房，有可能涉嫌套路贷，请求法院移送公安机关审理。康益公司述称，康益公司与本案没有实体上的关系，没有意见。孙丽向一审法院起诉请求：1.判令赵君协助孙丽将位于南京市雨花台区孙丽名下，估价暂计2300000元，并要求康益公司协助赵君一起办理过户；2.本案诉讼费用由赵君承担。赵君向一审法院提出反诉请求：1.请求依法解除孙丽、赵君于2014年9月28日签订的安置房买卖合同；2.孙丽返还南京市雨花台区房屋给赵君；3.本案诉讼费用由孙丽承担。一审法院认为，孙丽与赵君于2014年9月28日签订《安置房买卖合同》，约定赵君将其位于南京市雨花台区出售给孙丽，合同价款为150万元。该合同通过中间人胡仁安介绍签订，根据双方约定，合同文本由见证方（中间人）胡仁安、蒋生海留存一份。同日，赵君向孙丽出具了收到150万元购房款的收条确认书，该确认书上另有胡仁安作为担保人予以签名并摁有手印。孙丽与赵君双方对涉案房屋的真实成交价及孙丽的实际付款持有异议。法院审查当事人提交的证据材料，孙丽出具银行流水及房款交付情况说明，称已支付购房款合计83万元，付款方式有现金及银行转账，其中向案外人胡仁安、蒋生海的付款39.5万元；赵君陈述只收到40至50万元，对支付给案外人的款项均不予认可。一审法院认为，孙丽与赵君签订《安置房买卖合同》的行为应系以买卖合同形式作为民间借贷合同的担保：第一，《安置房买卖合同》对付款时间和方式约定为合同当日支付全款，双方签订合同当日，赵君即向孙丽出具确认书表示收到购房款150万元，这与房屋买卖合同一般常理不符，且根据孙丽提交的付款记录，合同约定、确认书均与实际付款情况不符；第二，孙丽分多次支付款项，其中相当一部分支付给案外人胡仁安、蒋生海，而胡仁安同时又与孙丽、赵君认识，作为中间人促成双方签订《安置房买卖合同》，其个人收取购房款的理由存疑，孙丽称根据赵君指示交付，但是现有证据不足以证明赵君明确向孙丽指示将购房款支付给案外人；若孙丽以购房款的形式向案外人支付款项，同时又得到赵君同意，则赵君抗辩其欠案外人蒋生海高利贷，通过胡仁安介绍以孙丽购买赵君的房屋以抵偿借款及利息这一说法则具有一定合理性，即因赵君与案外人之间存在民间借贷债权债务关系而通过买房人支付购房款抵偿债务。综上，孙丽与赵君之间签订的《安置房买卖合同》及付款情况不符合一般房屋买卖合同的交易习惯，且孙丽与案外人胡仁安相识，且将款项支付给胡仁安、蒋生海，法院则须审查赵君与胡仁安、蒋生海关系，据赵君所述，系赵君不能偿还借款本息，方由胡仁安介绍签订房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同签订背景系由民间借贷产生而来。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。孙丽、赵君均按房屋买卖合同关系来主张权利，不符合法律规定，一审法院予以驳回起诉。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，一审法院作出裁定：一、驳回孙丽的起诉；二、驳回赵君的反诉。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，孙丽、赵君均依据房屋买卖合同关系提出本诉或反诉，无论从孙丽、赵君的诉辩意见，还是当事人一审中提供的证据，均没有认定孙丽与赵君之间存在民间借贷合同关系的依据，故一审法院认为应按民间借贷法律关系处理孙丽与赵君之间的纠纷，缺乏事实基础。关于赵君抗辩其欠案外人蒋生海高利贷，通过胡仁安介绍孙丽购买赵君的房屋以抵偿借款及利息的陈述，即使赵君与案外人之间存在民间借贷关系，而本案房屋买卖合同签订的背景与赵君及案外人之间民间借贷关系有关，亦不符合前述法律规定应当驳回当事人起诉的条件。一审法院所作裁定，依据不足，本院予以纠正。本案审理中，可追加相关案外人查明事实并依法处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初1044号民事裁定；二、本案指令南京市雨花台区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三十日书记员  曹 洁