云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2105号上诉人（原审被告、反诉原告）：李明春，男，1960年12月13日生，汉族，居民，住云南省建水县。上诉人（原审被告、反诉原告）：喻美，女，1966年4月6日生，汉族，居民，住云南省建水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚龙，男，1985年12月11日生，彝族，农民，住云南省建水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：羊菊，女，1990年4月16日生，汉族，农民，住云南省建水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。上诉人李明春、喻美因与被上诉人张亚龙、羊菊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2019）云2524民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李明春、喻美、被上诉人张亚龙、羊菊及二被上诉人的共同委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明春、喻美上诉请求：1.请求撤销云南省建水县人民法院（2019）云2524民初1224号民事判决，改判支持上诉人一审的反诉请求。事实及理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。1、签订居间合同之前，张亚龙曾经单独约李明春见面，双方说好为了少缴纳中介费，当着中介人员和张亚龙朋友的面把房价说成590800元，该价格不是真实成交价，真实成交价是700000元。正因为不是双方真实意思表示，所以合同上没有喻美、羊菊签字。李明春不能代表喻美。李明春持有的合同并没有中介服务部的签章。张亚龙及朋友到上诉人家看房子时，上诉人喻美虽然在家，但因为照顾小孙子，对议价过程没有参与，也不知情。2、2018年12月19日双方签订的合同并不是为了办理贷款，而是双方的真实意思表示。该合同是在不动产交易中心备案的合同，也是纳税贷款的合同。张亚龙办理贷款全部是中介一手操作，李明春并不知情。张亚龙在支付80000元购房款后说要做银行流水，李明春应张亚龙的要求转了100000元给张亚龙，张亚龙又回转给李明春，加上办理贷款时中介人员伪造的30000元收条，就变成了首付款30%即210000元的虚假凭证。3、一审查明与争议房屋同属一个小区的房屋交易价格与本案没有关联性，不能作为定案依据。二、一审认定2018年12月14日的合同有效适用法律错误。因为合同是虚假的，没有喻美的签字，而且损害了第三人中介公司的利益。三、2019年12月19日的合同才是真实的合同。被上诉人在一审中提交的录音证据中，羊菊说过“把100000给你，你多住的几天，要把房租给我们”，当时张亚龙、羊菊承认过按照700000元成交价履行。四、一审法官办理案件先入为主，在开庭前就暗示上诉人会败诉，在庭审中不让上诉人喝水，多次打断制止上诉人发言，变相剥夺上诉人的发言权利，程序违法。张亚龙、羊菊辩称，一审认定事实清楚，要求驳回上诉，维持原判。一、本案是上诉人不讲诚信引发。被上诉人通过中介人员介绍，看房后与上诉人夫妻达成合议，在中介处签订合同，该合同是双方在多人参与、见证下形成，是双方真实意思表示。二、双方在房地产交易中心签订的700000元转让价格是因为贷款需要，当时被上诉人只有100000元，不够付590800元房款，需要贷款490000元。所以在交易中心签订合同，并以该房价上税，是为了贷款支付上诉人。三、一审不存在程序违法的情况。张亚龙、羊菊向一审法院起诉请求：1、要求被告立即向原告交付裕顺奥城8幢2单元103号房屋；2、从2019年4月11日起按每日100元向原告支付房屋使用费至房屋交付之日；3、从2019年4月11日起至房屋交付之日的物业费、水费、电费由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。李明春、喻美向一审法院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法确认反诉原告与反诉被告于2018年12月19日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、判令反诉被告立即支付反诉原告109200元购房款；3、由反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告张亚龙与原告羊菊系夫妻关系；被告李明春与被告喻美系夫妻关系。2018年8月，被告李明春、喻美欲出售其享有的位于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号房屋。被告李明春于2018年8月12日就到建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）将该房屋进行预售登记，房屋底价登记为596000元；2018年10月，二被告将该房屋底价上调至60万元。2018年12月13日，原告张亚龙联系建水县宏博二手房信息咨询服务部的工作人员吴梅花，后与其妻子羊菊、服务部工作人员吴梅花等人到被告的该房屋查看房屋情况。2018年12月14日，原告张亚龙及其朋友、服务部工作人员吴梅花再次到二被告的该房屋查看房屋情况并进行议价，双方谈成该房屋的成交价格为590800元，双方商谈价格时二被告均在场。双方谈成该房屋的交易价格后，当天张亚龙向李明春支付了定金20800元，并由张亚龙代表原告方、李明春代表被告方到建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“成交房屋坐落于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号，产权证号为建水县（不动产权第0002708号），建筑面积为301.99平方米；过户时间为2018年12月20日之前，成交价为人民币伍拾玖万零捌佰元整（￥：590800.00元），此成交价含该房屋所属土地使用权一并转让给乙方（买方张亚龙）；付款方式,签订本合同当日乙方向甲方（卖方李明春）支付定金人民币贰万零捌佰元整（￥：20800.00元），此款由甲方带走，过户当日乙方向甲方支付首付款人民币壹拾万零捌佰元整（￥：100800.00元）含定金贰万零捌佰元（￥：20800.00元），剩余尾款人民币肆拾玖万元（￥：490000.00元）于乙方取得该房屋产权后的90个工作日内付清；交接房时间及税费承担方式，甲方收到全部房款后10日内交房。交房前甲方结清所欠水电费及物管费，交房后的费用由乙方自行承担。办理该房屋产权变更时产生的契税费个人所得税、工本费由乙方完全承担。”原告张亚龙、被告李明春均在该居间合同上签字捺印，建水县宏博二手房信息咨询服务部的经办人吴梅花也在该合同上签字，并加盖了该服务部的公章。经双方协商，决定于2018年12月18日到建水县房地产管理处办理房屋变更登记手续，当天由张亚龙通过云南建水农村商业银行股份有限公司向李明春转账80000元，由李明春出具80000元的收据交由原告方收执。后原告方为了向银行贷款49万元支付给李明春、喻美，经原被告双方与中介建水县宏博二手房信息咨询服务部协商，决定按房价70万元来办理贷款，为凑够已支付首付款30%即21万元的记录，又由李明春通过中国农业银行股份有限公司建水县支行转账100000元给张亚龙，张亚龙又通过该行转账100000元给李明春。张亚龙将已支付李明春180000元的银行交易明细交给建水县宏博二手房信息咨询服务部的工作人员吴梅花，该服务部为帮原告方办理贷款，又由该服务部的工作人员书写了李明春收到张亚龙购房定金人民币叁万元整（小写30000.00元）的收据，后由吴梅花将张亚龙提交的银行交易明细、该服务部工作人员代写的收据一并交到中国工商银行股份有限公司建水支行为原告方办理贷款49万元。为配合办理贷款手续及办理变更登记手续，原被告双方于2018年12月19日到建水县房地产管理处签订了《房地产买卖契约》，于2019年1月3日到国家税务总局建水县税务局缴纳了个人所得税7000元和契税10500元，缴纳的税收均由原告方缴纳。原告方分别于2019年1月3日、2019年4月2日共向建水县宏博二手房信息咨询服务部交纳服务费8000元。原告方于2019年2月13日取得交易房屋的《不动产权证书》，证号为云（2019）建水县不动产权第0001509号，并于2019年3月7日与中国工商银行股份有限公司建水支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该行于2019年4月1日将49万元贷款发放到合同指定的李明春的银行账户（账号：62×××48）。另查明，与争议房屋同属一个小区的房屋即建水县（裕顺奥城）8幢2单元101号房屋在2019年1月13日出售时交易价格为396000元；建水县（裕顺奥城）8幢1单元102号房在2017年6月出售时交易价格为462600元；建水县（裕顺奥城）8幢1单元103号房在2017年10月11日出售时交易价格为460000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，由张亚龙代表原告方、李明春代表被告方于2018年12月14日在建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，对原被告双方具有法律约束力，双方应按该合同的约定全面履行自己的义务。原告于2019年2月13日取得交易房屋的《不动产权证书》，并于2019年4月1日已向被告方付清房屋的全部购房款，按照双方的约定，被告应该在2019年4月11日前将交易房屋交付给原告方，现被告违约未将该房屋交付原告，应承担相应的违约责任，故对原告主张的由被告向原告支付房屋使用费及房屋使用期间物业费、水费、电费的主张一审法院予以支持，房屋使用费按照建水县房屋出租的市场价格确定为每日60元，从2019年4月12日起支付至房屋交付之日止。关于被告提出的反诉请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告主张双方在商谈房屋价格时被告喻美虽在现场但在领孩子不知道商谈的价格的辩解不符合常理，一审法院不予支持。双方在建水县房地产管理处签订的《房地产买卖契约》仅是为了帮原告方向银行贷款49万元后支付购房款给被告，该合同不是双方的真实意思表示，且被告提交的证据不足以证明其主张，故对被告提出的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告李明春、喻美于本判决生效后十日内向原告张亚龙、羊菊交付位于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号房屋。二、由被告李明春、喻美向原告张亚龙、羊菊支付从2019年4月12日起至上述房屋交付之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日60元计算。三、上述房屋从2019年4月11日起至交付之日止产生的物业费、水费、电费由被告李明春、喻美负担。四、驳回被告李明春、喻美（反诉原告）的全部诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付清。原告张亚龙、羊菊预交的案件受理费9730元，减半收取4865元，由被告李明春、喻美负担；被告李明春、喻美（反诉原告）预交的案件受理费1265元，减半收取632.50元，由被告李明春、喻美负担。二审中，上诉人提交两份证据：1、宏博居间合同一份，要证明其持有的该份合同没有加盖中介公司的印章，也没有喻美的签字；2、裕顺奥城小区其他的住房出售信息，要证明房价随时在变动。被上诉人质证认为，对证据的三性均无异议，这份合同和上诉人一审提交的合同内容是一致的，而且有无加盖中介公司的公章并不影响合同的法定意义，中介公司的参与人已经在合同上签字了。本院认为，上诉人提交的证据1，合同三性被上诉人认可，对合同的真实性本院予以确认。证据2，因房价随时变动，此为众所周知的事实，上诉人对此无需举证。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2018年12月14日上诉人与被上诉人双方自愿签订的《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。在合同履行过程中，被上诉人2019年4月1日已向上诉人付清房屋的全部购房款，按照双方的约定，上诉人应当在2019年4月11日前将交易房屋交付给被上诉人，现上诉人未按约交付房屋，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。一审对被上诉人主张的由上诉人支付房屋使用费及房屋使用期间物业费、水费、电费的请求予以支持并无不当。双方2018年12月19日在建水县房地产管理处签订的《房地产买卖契约》，并非双方真实意思表示，仅是为了方便被上诉人向银行贷款490000元支付购房款而签订，该合同不是双方的真实意思表示。上诉人认为该份合同才是双方真实意思表示的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人认为一审程序违法的上诉理由也不能成立。综上所述，上诉人李明春、喻美的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2484元，由上诉人李明春、喻美负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年十二月二十六日书记员  蒋松琦