安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初4512号 原告:碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司来安分公司，住所地安徽省来安县汊河镇碧桂园城市花园，统一社会信用代码：91341122578520272K（1—1）。 委托诉讼代理人：李佳佳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙伟康，男，该公司员工。 被告:王其飞,女,1979年12月25日生，汉族,工人，户籍地江苏省南京六合区,经常居住地江苏省南京。 被告：陈学琴，女，1968年6月15日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司来安分公司（以下简称智慧物业来安分公司）与被告王其飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依智慧物业来安分公司申请，依法追加陈学琴为本案被告参加诉讼。本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告智慧物业来安分公司委托诉讼代理人李佳佳、孙伟康，被告王其飞到庭参加诉讼。被告陈学琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 智慧物业来安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告两被告立即支付物业服务费1640.03元及滞纳金1863.42（自2016年11月1日至2019年6月30日，按日千分之三计算）、电梯分摊费108.37元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月4日，其与王其飞签订了《前期物业服务协议》，约定王其飞按每月每平方0.88元交纳物业费，逾期交纳的按日3‰支付违约金。王其飞的房屋面积85.56平方米，每月应交物业费75.29元，但王其飞自2016年11月1日至今，经多次催要，仍未交物业费。虽然王其飞的房屋已经变卖，但没有按合同约定陪同受让方去签订物业服务合同，应与受让方承担连带责任。 王其飞辩称，其房屋已变卖，物业费应当由新业主交纳；其没有到物业公司办理物业管理变更的原因是新业主不配合，其无能无力，应驳回原告对其诉请。 陈学琴未答辩。 本院经审理认定事实如下：王其飞购买了来安碧桂园房地产开发有限公司开发的位于来安县住房一套。2013年4月4日，智慧物业来安分公司与王其飞签订一份《碧桂园•城市花园前期物业服务协议》，约定，智慧物业来安分公司为王其飞的上述住房提供物业服务，物业服务费采用包干制方式，每月每平方米服务费0.88元，王其飞住房的建筑面积66.82平方米、公摊建筑面积18.99平方米，每月应交物业费75.51元，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起按月交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应付物业服务费的日3‰交纳违约金。园区电梯、中央空调等公共设施运行的电费、检测费，单独列账，由业主按其所有的物业建筑面积分摊。转让物业时，业主须通知物业公司，并陪同受让方重新签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，交回出入证、结清物业费、代收代支等费用，否则，原业主需对由此而造成的一起后果承担连带责任。此外，双方还对物业服务的内容、质量，双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016年10月10日，王其飞将上述房屋变卖给陈学琴，但未与陈学琴一起到智慧物业来安分公司办理物业转交手续。陈学琴自2016年11月1日起至今未交纳物业服务费、电梯分摊电费。智慧物业来安分公司多次催促王其飞和陈学琴交纳物业服务费，但王其飞以房屋已变卖，物业费应由新业主交纳为由拒交，陈学琴始终拒绝回复。 另查明，案涉房屋于2016年5月10日登记于王其飞、朱金荣名下，后王其飞、朱金荣将房屋变卖给陈学琴，并于2016年10月10日将案涉房屋不动产权登记于陈学琴名下。 上述事实，有智慧物业来安分公司、王其飞的当庭的陈述，智慧物业来安分公司提交的《碧桂园•城市花园前期物业服务协议》，与王其飞、陈学琴的电话联系记录，与陈学琴的微信聊天记录，本院依法调取的房地产权登记信息等证据材料在卷佐证。 本院认为，《物业管理条例》第六条规定，“房屋的所有权人为业主。”案涉房屋已由王其飞、朱金荣变卖给陈学琴，并于2016年10月10日将房屋登记在陈学琴名下，陈学琴是案涉房屋现在的业主。《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”可见，交纳物业管理费是业主的义务，案涉房屋的物业管理费自2016年11月1日起没有交纳，此时，陈学琴是案涉房屋的业主，相关物业管理费用的交纳义务人是陈学琴。尽管陈学琴没有和智慧物业来安分公司签订相关物业管理协议，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，陈学琴应当按王其飞与智慧物业来安分公司签订的《前期物业服务协议》交纳案涉房屋的物业管理费用。陈学琴未按时交纳物业管理费，应承担相关违约责任；但《前期物业服务协议》约定的日3‰违约金明显过高，应予调整，本院酌定陈学琴自智慧物业来安分公司起诉之日起按日万分之五支付违约金。《前期物业服务协议》约定，物业转让时，业主应陪同受让方与物业公司签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，否则需对由此造成的一切后果承担连带责任。王其飞转让房屋后，没有按上述约定履行相关义务，应与陈学琴对所欠物业管理费用及违约金承担连带责任。智慧物业来安分公司未提交电梯分摊电费的相关证据，故对其该项诉请不予支持。陈学琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了对智慧物业来安分公司的主张和证据进行答辩和质证的权利，由此产生的不利后果，由其自负。 综上，陈学琴每月应交纳物业管理费75.51元，自2016年11月1日起未交纳，智慧物业来安分公司诉请其支付自2016年11月1日至2019年6月30日的物业管理费1640.03元，没有超出《前期物业服务协议》的约定，本院予以支持；陈学琴违约，自起诉之日按所欠物业服务费的日万分之五支付违约金；王其飞对陈学琴的上述债务承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告陈学琴于本判决生效后五日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司来安分公司2016年11月1日至2019年6月30日的物业管理费1640.03元，并自2019年11月12日起按每日万之五计算违约金，至付清之日止； 二、被告王其飞对被告陈学琴的上述债务承担连带责任； 三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求。 (上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院） 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈学琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  林如江 二〇一九年十二月二十四日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附：判决适用的相关法律法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。