甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初4531号原告：刘某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：周某，甘肃玉关律师事务所律师。被告：酒泉市银达房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620902225113372P。法定代表人：陆某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，甘肃梓钊律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡某，甘肃梓钊律师事务所律师。原告刘某与被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司及第三人肃州区教育局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人周某、被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人胡某、杨某，第三人肃州区教育局的委托诉讼代理人郭海龙、郑志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告办理房屋不动产权证书；2、判令被告承担违约金21000元（房价5%）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年8月20日，原告与被告签订了商品房订购合同，合同约定被告将位于酒泉市××区商务楼从南至北第三间门店出售给原告，总价471465元，一次性付款优惠至420000元，8月20日支付160000元，9月30日支付140000元，剩余120000元在交付房屋时付清。交付时间为10月30日，合同签订后，原告依照合同约定支付了房款380000元，被告迟延交房近两年，承诺在办理房产证时再优惠40000元，后原告多次要求被告为原告办理房屋产权证书，被告未按约定予以办理，故原告起诉来院。被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司辩称，肃州区教育局与酒泉市第三建筑工程公司二分公司于2006年5月9日达成协议，约定由教育局与三建二分公司联合开发教育局享有土地使用权的位于酒泉市××区的土地，教育局将建成的建筑面积约400平方米的商务楼作为预付工程款，三建二分公司有权预售并自行处理，产权归三建二分公司，工程竣工验收后，由教育局负责办理房屋的产权，商务楼建成后肃州区教育局未能按协议约定向房屋管理部门申请办理登记，取得房屋产权证书。由于肃州区教育局的原因，涉案房屋未办理不动产初始登记，不具备办理房屋产权登记法定条件，客观上不具备继续履行办理产权证的实际条件，属于事实上履行不能。合同中未约定违约金或者违约金计算方法，原告要求支付违约金请求不能成立。第三人肃州区教育局述称，工程为2008年竣工，原告起诉超过诉讼时效，肃州区教育局约定将部分楼抵顶给酒泉市第三建筑工程公司二分公司作为工程款，因酒泉市第三建筑工程公司二分公司随意变更施工图纸导致工程质量验收无法通过，导致无法办理初始登记手续，尽快和政府相关部门协调，将案涉房屋进行初始登记，进行产权分割，将门店登记在诉请方的名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对当事人真实性无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交便函原件一份，以证实原告的房款已交清，被告对真实性不予认可，认为是复印件，对房款交清的事实不予认可。本院经当庭核实，原告提交的便函为原件，便函中记载该房款已交清，产权证在办理中，特此证明。故本院对该份证据本院予以认定。2、被告提交甘肃省建设工程竣工验收备案表复印件一份，以证明涉案工程已经竣工验收且备案事实。原告对其真实性无异议，第三人认为该证据真实性无法核实。经审查，被告提交的该份证据真实性无法核对，本院不予确认；3、第三人提交监理工作联系单、停工通知原件各一份，以证明二分公司没有按照施工要求施工，私自变更设计图纸，导致无法通过验收，不能办理初始登记。原告对其真实性无异议，被告对其证明目的不予认可。经审查，第三人提交的该份证据与本案待证事实不具有直接关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月20日，甲方（卖方）酒泉市银达房地产开发有限责任公司与乙方（买方）刘某签订《商品房订购协议》，约定：乙方自愿购买甲方坐落于酒泉市××区教育局商务楼从南至北第三间商业门点，该门点按套计算，总金额471465元，一次性付款优惠至42万元，2006年8月20日前首付16万元，9月30日前再付14万元，剩余12万元交付使用前按揭贷款付清。乙方订购的商业门点价款中不包括下列费用：闭路电视初装费、公共维修基金、暖气增容费、用电保证金、办理产权的相关费用。乙方交纳定金后，甲方不得在签订合同期内另行出售，否则违约，承担10%的违约金，乙方不履行本协议中途退房或不按约定期限付清房款的，按总房款的10%，承担违约金；甲方于2006年10月30日前给乙方交付钥匙，乙方在接收到钥匙前付清房款以外的其他费用，卫生间设置在二楼，一楼不设卫生间。截止2006年9月30日，被告共计收到原告刘某案涉房款380000元。2015年1月22日，被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司向原告出具便函一份，记载：证明，兹有我公司开发的酒泉市雄关路东侧雄关商务楼，从南至北第三间，面积104.77平方米，该房款已交清，产权证在办理中，特此证明（该房产办给刘某个人名下）。2007年，被告将案涉门点交付原告使用。截止一审审理结束，肃州区教育局尚未办理涉案房屋的不动产初始登记。另查明：2006年5月9日，肃州区教育局（甲方）与酒泉市第三建筑工程公司二分公司（乙方）签订了《关于肃州区教育局与酒泉市第三建筑工程公司二分公司联合开发商业门点的协议》，协议约定：甲方在酒泉市××路）有土地一宗，经与乙方协商，双方达成联合开发意向，开发原则为甲方提供土地，乙方出资修建，甲方以出让门点抵顶修建款……五、开发方式：甲方将拟建商务楼两套（每套含一层、二层、地下室各1间）建筑面积约400平方米、价值114.7万元，作为预付工程款，乙方有权预售并自行处理……七、产权手续：工程建成竣工后，甲方抵顶给乙方的两套商务楼产权归乙方，其余部分产权归甲方。甲方负责办理所有房屋的产权手续，乙方配合。与此产生的相关费用各自承担，即：土地出让金等由甲方承担，契税等由乙方承担。该合同乙方法人代表签字处为何志刚所签。2008年7月23日，肃州区教育局（甲方）与何志刚（乙方）签订了《抵顶门店协议》，协议约定：甲方在酒泉市××路，因甲方无力支付修建款，现经双方协商，以门点抵顶给乙方作为修建款，具体协议如下：一、甲方经抵顶给乙方的门点为西关路商务楼，从北向南2#、7#、8#、9#，占地面积154平方米，建筑面积462平方米。二、抵顶给乙方的门点，土地手续有乙方自己办理，土地补偿费有乙方全权承担，所交费用总决算时一并核算。本院认为，本案中,原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,系有效合同,并受法律保护。双方应遵循诚实信用原则,按约全面履行各自的义务。关于诉讼时效问题。关于办理房产证的诉讼时效，原告在已合法占有使用房屋但未取得房屋物权情况下请求办理房屋所有权变更登记的请求权为物权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项的规定，原告的第一项诉讼请求不适用诉讼时效规定；关于逾期办证违约金的诉讼时效，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因双方当事人未在合同约定违约金相关事项，逾期办证违约行为一直在持续状态，这种情形下违约金给付属于继续性债权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定,“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则法规标题中华人民共和国民法通则（2009修正）制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2009.08.27时效性现行有效规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对于原告主张的自起诉之日倒推三年的违约金即自2016年7月3日起至2019年7月2日止的违约金仍应予以保护，原告的相关诉请中自起诉之日回溯超过三年的部分的违约金应认定为超过诉讼时效期间。关于办理不动产权证问题。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。首次登记即原建设部《房屋登记办法》第三十条规定的初始登记，是指合法建造房屋而进行的所有权登记，据此，初始登记一般应由开发建设单位申请办理，本案中由于案涉房屋存在的相关问题，至今未办理初始登记，从而客观上无法办理因买卖关系产生的房屋所有权的转移登记，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的法定条件，在案涉房屋尚不具备办理初始登记所需全部条件的情况下,民事案件无法以判决方式对办理转移登记的行为作出处理，故本院对原告此项诉请暂无法予以支持。虽因肃州区教育局未积极办理初始登记导致暂时无法办理转移登记,但是被告作为出卖人仍然应当遵循诚实信用原则,根据后续房屋初始登记的实际办理情况,继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务,以期实现双方合同目的。原告可待办理条件成就,而被告仍拒绝办理的情况下,另行诉讼主张相关权利。关于逾期办证违约责任承担问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中,原告未能在合同约定的办理产权证时间取得房屋所有权证书系客观事实,房屋仅仅交付无法实现买受人购买房屋的目的,只有办理房屋产权登记,才发生物权变动的效力,被告未能在约定期限办理商品房产权登记,虽主要是第三人原因造成,但被告与第三人关于办理产权证的对内约定不得产生对抗善意第三人的效力，不能作为被告逾期办证的免责事由，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，故被告应向原告承担逾期办证的迟延履行违约责任。被告辩称原告未交清全部房款，但对其主张及相关事实并未提供相应证据证实，本案中根据原告提供的被告公司出具的便函证明内容可知，案涉店铺房款已经交清，故对被告此项答辩意见，本院不予采纳。鉴于被告逾期办证的违约行为,限制了原告对房屋物权的行使,由此造成原告对涉案房屋的使用、收益、处分权能均不同程度的受限,故被告应承担逾期办证的迟延履行违约责任。因双方当事人在房屋买卖合同中并未约定相关违约责任,原告的违约损失数额亦难以确定,因此可依照上述司法解释的规定计算逾期办证的违约损失，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理，原告按照已付房款百分之五的标准主张的违约金并未超出上述司法解释的规定，故被告应向原告支付自2016年7月3日起至2019年7月2日止的违约金20000元。被告基于违约事实的发生责任不全在自己,抗辩违约金过高并请求法院调整，但未提供证据证明违约金过分高于造成的损失。对此，本院认为，由于涉案房产未及时办理权属证书,涉案房产在处置、使用中势必权利受限,原告已全额付款,权属证书时至今日尚未办妥,致使原告不能及时取得完整的物权,也使房屋的所有权权能如流通、融资等功能因此受限,其损失系实际存在,考虑到原告未能举证证明其实际损失,被告已履行商品房交付的主要义务,原告已占有使用所购房屋，合同目的已基本实现等因素,以及原告因被告的违约行为可能造成的实际影响、被告的过错程度、实际违约情况等，现原告要求支付违约金的数额未高于因此而造成的损失，且兼顾了双方当事人的利益,符合公平原则,被告此抗辩理由，本院不予采纳。被告在承担违约责任后，其与第三人之间的纠纷可依照法律规定或者按照约定另行解决。综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司向原告刘某支付违约金21000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费163元（已减半收取），由被告酒泉市银达房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 郑 杰 二〇一九年十二月十二日法官助理 张文静书 记 员 王 雪