河南省郑州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫01行终979号上诉人（原审原告）郑州奥园物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路12号301室。法定代表人郭延华，总经理。委托诉讼代理人姚孟开、王淑玉，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州市惠济区住房保障服务中心，住所地河南省郑州市惠济区开元路8号。法定代表人孙广霞，主任。委托诉讼代理人王海彬，该单位工作人员。委托诉讼代理人岳焱华，河南修谨律师事务所律师。上诉人郑州奥园物业管理有限公司（以下简称“奥园物业”）因诉被上诉人郑州市惠济区住房保障服务中心（以下简称“住房保障中心”）行政撤销一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191行初18号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：郑州市惠济区迎宾路甲六院小区位于郑州市惠济区花园路迎宾路交叉口东南角，该小区分为两部分区域，包括别墅区（401号院）和小高层（403号院），中间被一条市政道路隔开。2008年9月1日，原告奥园物业开始入驻该小区并为别墅区和小高层的业主提供物业服务。2014年2月19日，河南省宏光天地实业有限公司分别对甲六院别墅区和小高层向被告住房保障中心进行了物业服务合同备案。2018年8月22日，别墅区（401号院）成立业主委员会。2019年2月25日，别墅区业主委员会向原告奥园物业出具《物业交接通知》一份，主要内容为：迎宾路401号甲六院（别墅）小区已选聘新的物业服务企业，请奥园物业与上海您好物业管理有限公司和小区业主委员会进行交接，移交相关资料并结清财务，并于2019年3月5日前撤出本小区。2019年3月22日和2019年3月28日，别墅区业主委员会因原告奥园物业被解聘后迟迟不撤出为由分别向被告住房保障中心物业科和其他相关部门投诉。2019年4月19日，被告住房保障中心针对上述投诉向原告奥园物业作出《函》一份，主要内容为：奥园物业于15日之内及时与小区业主委员会办理物业交接手续，移交属于小区物业管理区域及区域内专属共用基础设施设备的管理权、分割移交属于别墅区业主的物业管理用房等。2019年5月5日，原告奥园物业对该《函》不服，向原审法院提起诉讼。另查明，原告奥园物业已于2019年5月26日将部分物业用房及相关资料与上海您好物业管理有限公司进行了交接。原审认为，《物业管理条例》第三条规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”随着人民群众生活质量的逐步提高，业主对居住环境及生活配套设施的需求也普遍提高。本案中，涉案的甲六院小区在建设之初就建成了高层住宅区（403号）和别墅住宅区（401号）两个区域，且中间被一条市政道路隔开，别墅区的业主在经济基础相对比较好的条件下，在别墅区（401号）内成立自己的业主委员会，并愿意支付更高的物业费用聘请服务质量更满意的物业公司为自己提供服务，此行为属于别墅区业主意思自治的范畴，与当下我国社会现状及人民日益增长的物质文化、精神文化需求并不冲突。在没有违反禁止性规定的前提下，属正常的社情民意活动，政府及法律均不应予以干涉。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”。本案涉案小区别墅区（401号）与高层小区（403号）因道路及住宅户型等诸多因素的存在，分别成立两个不同的业主委员会属业主的意思自治，业委会成立后，物业服务是由业委会自主选聘的，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，对住宅小区的物业进行规范管理，以维护小区业主的合法权益。本案原告是基于被告住房保障中心对其作出的《函》的内容不满，其实质上是对别墅区（401号）业主委员会选择的新的物业公司产生抵触，认为其影响了自己的经济收益而提起行政诉讼。原审认为，被告住房保障中心作为郑州市惠济区人民政府的职能部门，其对辖区内的物业公司具有监管的职权，在被告收到涉案别墅区业主的投诉后，具有及时处理的职责及义务，其对原告作出的《函》，是在原告被别墅区（401号）业主解聘后，被告依职权责令其与新的业委会进行物业用房及相关资料的交接，在内容上是对涉案小区不同住宅类型、不同层次的业主各自成立业主委员会之后对相关工作交接而作出的处理意见，该行为未违反法律规定，并无不当；且涉案小区的原物业用房及相关资料在《函》作出后已进行了部分交接。故原告的诉讼请求，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告奥园物业的诉讼请求；案件受理费50元，由原告奥园物业负担。上诉人奥园物业不服，上诉称：一、被上诉人作为惠济区政府的内设机构，其作出涉案具体行政行为超越职权，应予撤销。《河南省物业管理条例》第六条及《郑州市物业管理条例》第四十条规定房地产行政主管部门具有处理物业管理中的投诉职能，该部门是指住房和城乡建设部、住房和城乡建设厅、房管局等行政机关，而住房保障中心作为惠济区政府的内设机构，直接向上诉人发函要求限期移交物业用房显然已超出其职权范围，应予撤销。二、甲六院别墅区与小高层属于一个物业管理区域，应该成立一个业主委员会，选聘一个物业公司提供服务。被上诉人作出的涉案《函》件要求移交物业用房严重侵犯了原告的合法权益。划分物业管理区域的法定依据为《物业管理条例》第九条和《河南省物业管理条例》第九条。根据上述规定可知，物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域，一个物业管理区域只能成立一个业主委员会，业主不可以随意成立业主委员会。根据上诉人提交的甲六院小区的建设规划许可证以及变更批复、小区规划图纸等可证明，甲六院小区全部物业用房均设置在别墅区30号楼，供水、供电总设施均设置在小高层区，消防水池位于小高层地下室，且上述公用设施具有不可分性。因此，别墅区与小高层区应当划为一个物业管理区域。别墅区独立成立业主委员会违反法律规定。根据《物权法》相关规定，物业管理用房属于全体业主共有，分割物业管理用房系全体业主的权利，物业公司根本无分割权。因此被上诉人要求上诉人分割移交属于全体业主共有的物业用房侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191行初18号行政判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人住房保障中心答辩称：一审法院认定事实正确。被上诉人有权作出涉案函件，并未超越职权；上诉人诉请撤销涉案函件无法律依据。一、根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、郑州市人民政府网站公示的《郑州市行政权责清单》，被上诉人具有处理物业管理活动投诉的行政职能，是处理物业管理活动投诉的合法主体，有权作出涉案函件，并不存在上诉人所称的超越职权的情形。上诉人据此诉请撤销涉案函件于法无据。二、一审法院查明事实清楚。根据一审已经查明的甲六院401号别墅区与403号小高层，分属于不同的地块，拥有不同的土地使用证，登记不同的小区号；且两个小区中间有市政道路穿越，具有明显分隔，明显为两个不同的物业管理区域。上诉人与宏光公司通过协议招标的方式分别签订了高层区域和多层区域两份不同的物业服务合同，宏光公司对两个区域的业主制定了不同的物业管理规约。宏光公司2008年售房前将高层业主和多层业主分别划分为不同的物业管理区域，也在前期物业服务合同中约定了不同位置的物业管理用房，且上述物业管理用房最终使用人是相关区域的全体业主。上诉人无权认可宏光公司不按前期物业服务合同约定提供物业管理用房的行为。上诉人以各种理由拒不履行前期物业服务合同约定条款的行为，已属前期物业服务合同违约，侵害相关业主合法权益，同时也违反《物业管理条例》相关规定。上诉人为迎宾路401号小区提供物业服务的主要依据是小区前期物业服务合同。2019年前后，甲六院（别墅）业主在花园口镇政府代表的监督下，成立了业主大会（业主委员会），并召开了有关选聘物业公司的会议，于2019年2月25日与上海您好物业管理有限公司签订新的物业服务合同,已达到了上诉人与宏光公司签订的甲六院401号小区前期物业服务合同约定的终止条件，奥园物业应当依照规定退出物业管理区域，履行交接义务。依据以上事实和规定，被上诉人于2019年4月19日作出了涉案函件，通知上诉人与小区业主委员会办理物业交接手续。被上诉人作出该函件完全符合相应规定，具有事实依据，合法合理。三、涉案函件并未对上诉人产生实体影响，上诉人未在涉案案件规定期间接受涉案函件，不存在侵害上诉人合法权益的事实，上诉人的上诉理由无事实依据。被上诉人作出的涉案函件，系甲六院401号别墅区业主委员会对上诉人的投诉后，对小区物业工作交接做出的处理意见，该函件的性质为通知协调，需要在函件期限内上诉人与业主委员会双方均认可才能执行。上诉人在一审庭审中自认其移交物业用房系基于惠济区城市管理局对其作出的函，而非基于被上诉人对其做出的涉案函件。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人住房保障中心系郑州市惠济区人民政府的职能部门，对其辖区内的物业公司具有监管职权，负有处理物业投诉的职责和义务。涉诉《函》虽有15日内移交等表述，但该函是在上诉人被别墅区（401号）业主委员会解聘后，被上诉人根据业主委员会的投诉依职权作出的。上诉人的移交义务来源于业主委员会的解聘行为，涉诉函件责令其移交并不违反法律规定。事实上，涉案小区的原物业用房及相关资料在《函》作出后已进行了部分交接。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审查明事实清楚，实体处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑州奥园物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵军胜审判员  张 启审判员  徐 滢二〇一九年十二月二十四日书记员  冯月梅