重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初7829号原告：重庆世盈商业管理有限公司，住所重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，执行董事。委托诉讼代理人：刘靖宇，男，系公司员工。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。被告：欧阳国栋，男，1982年9月27日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨艳，女，系被告欧阳国栋之妻。原告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）与被告欧阳国栋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法由审判员弋柯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世盈公司的委托诉讼代理人刘靖宇、何新树、被告欧阳国栋的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世盈公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付原告所欠租金15056.03元、商业管理费43495.21元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，合计73792.99元，并自2019年3月21日起至付清之日按未支付金额0.1%/日向原告支付逾期付款违约金；2．判决被告向原告支付的履约保证45000元作为违约金不予退还；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，以原告重庆世盈商业管理有限公司为甲方、被告欧阳国栋为乙方签订了《租赁合同》，约定：乙方租用商铺的位置：重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼第2层第XXX号商铺，建筑面积154.75平方米，租赁期限36个月。第一租赁年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡，按建筑面积计商业管理费单价为78元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费10元/月/㎡。水电气费及中央空调费按乙方实际使用量计算。乙方需在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，按拖欠金额的5%向甲方支付滞纳金。同日，原被告双方签订了《补充协议》，约定：每个租赁年度内每一个季度免收一个月租金、商业管理费。2017年12月8日，双方签订了《补充条款》，约定租赁期限自2018年3月23日起至2021年3月22日止，共计36个月。其中，第一租赁年度自2018年3月23日起至2019年3月22日；第二租赁年度自2019年3月23日至2020年3月22日。上述合同和协议签订后，被告向原告支付了履约保证金45000元，原告将租赁商铺交付被告使用。双方履行合同一段时间。被告最后一次支付租金及商业管理费时间为2018年7月17日，支付租金、商业管理费至2018年10月22日。此后被告继续占用商铺，但再未支付费用，原告多次催要未果。据合同约定，被告未足额支付各项费用超过30日的，原告有权解除合同，收回商铺，且不予退还履约保证金。因此，原告于2019年3月14日发出了书面解除租赁合同的通知，并于2019年3月21日收回了商铺。此外，被告多次拖欠物业管理费、水电费，至原告回收商铺仍未结清。截至2019年3月21日，被告欠付的各项费用如诉讼请求所述。现原告诉至法院，请求判令所请。被告欧阳国栋辩称，租金我方缴纳至2018年10月22日，但是我方实际于2019年2月9日已搬迁，因此我方实际只欠付租金10415元、商管费30089元，对原告方主张的物管费及水电费无异议。合同上约定的租用面积为154.75平方米，实际交付的面积为151.87平方米。对于诉讼请求第一项中的逾期付款违约金，我不认可，因为我当时交付商铺时，是原告方认可我搬迁的。对于诉讼请求第二项我不认可，当时我有两个商铺，一个的履约保证金是20000元，一个的履约保证金是45000元，共计65000元，当时我搬迁的时候是原告方口头承诺将这65000元抵作违约金。最开始在三楼的商铺交付时与原告方的承诺不一致，我们装修之后损失了10多万元，与原告方解除了合同，原告方承诺我们用20000元保证金抵扣案涉商铺的下一季度租金，我们才从三楼搬至二楼。本院经审理认定事实如下：一、以原告世盈公司作为出租方（甲方）与被告欧阳国栋作为承租方（乙方）于2017年11月8日签订《租赁合同》（租赁合同编号：BSSY075），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼商业第2层第XXX号商铺，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。该合同第1.2约定“面积：该商铺建筑面积约154.75平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准”，第1.3约定“乙方租赁期限共36个月，租赁期限起算时间按本合同第4.1条执行。”，第2.1约定“本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金45000元（已交纳），以保证本合同项下乙方义务的履行”，第2.3约定“除合同另有约定外，乙方按照约定将该商铺交还给甲方，办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更注销手续，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金”。第3.1约定租赁费用、物业管理费“租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测租赁房屋的建筑面积计算租金、商业管理费、物业管理费。第一年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为78元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。第二年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为83.25元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。……”，第3.2.1约定“租期内，乙方自行承担该商铺内产生的水、电、燃气等费用。……”，第3.3约定费用收取方式“租金、商业管理费、物业管理费采取‘按季支付’、‘先付后用’的原则。即乙方须于接收商铺前以转账方式预缴3个月租金12534.75元；预缴3个月商业管理费36211.50元；预缴4个月物业管理费6190元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。乙方将租金、商业管理费、履约保证金存（转）入以下账户视为乙方已完成付款义务。开户行：农行重庆璧山支行营业部，户名：重庆世盈商业管理有限公司，账号：XXXXXX”，第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的5%/日向甲方支付滞纳金……”。二、原、被告双方于2017年11月8日还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）；第二租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）……”。三、原、被告双方于2017年12月5日达成了《补充条款》，约定租期为自2018年3月23日起至2021年3月22日止，共计36个月。约定租赁年度为：第一租赁年度自2018年3月23日起至2019年3月22日止，其中自2018年3月23日起至2018年4月21日止为装修期，自2018年4月22日起开始计算租金、商业管理费。四、根据原告举示的《不动产权证书》，案涉商铺即位于璧山区璧泉街道仙山路1号XXX商铺的房屋建筑面积为151.87㎡，原告在庭审中认可案涉商铺的实际面积为151.87㎡，并陈述前期被告是按照154.75㎡面积计算缴纳的租金等费用，此次的起诉请求金额中已经扣除了按154.75㎡面积计算多收取的租金311.04元、商业管理费898.56元。五、原告向被告邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，通知载明双方于2017年11月8日签订的《租赁合同》，因被告拖欠租金等费用，构成严重违约，于2019年3月14日起解除。被告于2019年3月14日收到原告向其邮寄的《关于解除租赁合同的通知》。原告于2019年3月21日收回了案涉商铺。六、被告已向原告交纳了自2018年3月23日至2018年10月22日止的租金、商业管理费，并多交了租金311.04元、商业管理费898.56元。现被告欠付2018年10月23日至2019年3月21日的租金16401.96元（151.87㎡×27元/月/㎡×4=16401.96元）、商业管理费47383.44元（151.87㎡×78元/月/㎡×4=47383.44元）。原告主张被告尚欠物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，对此被告予以认可。综上，截止2019年3月21日，扣除被告多交纳的租金311.04元、商业管理费898.56元，被告尚欠原告租金16090.92元、商业管理费46484.88元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元未付。上述事实，有原、被告的陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》、《不动产权证书》、《委托经营合同》、《缴费通知单》、《关于解除合同的通知》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定将位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼商业第2层第XXX号商铺出租给被告欧阳国栋使用，有权要求被告按合同约定及时支付租金、商业管理费及物管费等费用。故，原告请求判令被告立即支付所欠租金、商业管理费及物管费等费用的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。经本院查明，截止2019年3月21日，被告尚欠原告租金16090.92元、商业管理费46484.88元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元未付。原告主张的欠付租金15056.03元、商业管理费43495.21元，低于本院查明的金额，应视为系当事人自愿对自身权利进行处分，且不违反法律规定，也未侵害国家、社会或他人的合法权益，本院予以确认。综上，本院最终认定，截止2019年3月21日，被告尚欠原告租金15056.03元、商业管理费43495.21元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，合计73792.99元。二、针对原告的第二项诉讼请求“判决被告向原告支付的履约保证金45000元作为违约金不予退还”，本院认为，根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。因此，履约保证金不是违约金，原告的此项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。被告所交纳的45000元履约保证金应冲抵案款。冲抵后，被告欧阳国栋还需向原告世盈公司支付28792.99元。另外，因欧阳国栋未按约定向原告支付租金等费用，已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金。但双方在合同中约定的违约金过高，本院酌情调整为7300元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳国栋于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付所欠的租金、商业管理费、物业管理费、水电费28792.99元、违约金7300元，合计36092.99元；二、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1337.93元，由被告欧阳国栋承担351.16元（此款已由原告垫付，由被告在支付案款时一并给付原告），并由原告重庆世盈商业管理有限公司承担986.77元（已交纳）。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  弋 柯二〇一九年十二月十七日法官助理  周 敏书 记 员  刘佳雨