福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1407号 上诉人（原审原告）：陈洁颖，女，1988年9月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林怡，福建武夷律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建省禾圣房地产开发有限公司，住所地邵武市张三丰大道禾圣花园3幢二楼。 法定代表人：廖光武，总经理。 委托诉讼代理人：郭文豪，福建维理律师事务所律师。 上诉人陈洁颖因与被上诉人福建省禾圣房地产开发有限公司（以下简称禾圣公司）商品房预约合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2019）闽0781民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈洁颖的委托诉讼代理人汤瑞昌、林怡，被上诉人禾圣公司的委托诉讼代理人郭文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洁颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.禾圣公司于2018年6月8日收取陈洁颖的购房款，说明董事会纪要中“办理相关手续”所指并非签订正式商品房买卖合同。陈洁颖已依照禾圣公司的要求支付全部购房款，说明其具有充分的购房意向，不存在违约行为。2.董事会纪要是内部文件，对陈洁颖没有约束力，不能作为解除合同的依据。3.《禾圣花园商品房认购协议》并未约定购房款的支付时间和商品房买卖合同的签订时间，禾圣公司未就签订商品房买卖合同的期限向陈洁颖进行催告，陈洁颖不存在逾期签订商品房买卖合同的违约行为。4.禾圣公司未送达解除合同的书面通知，也未在诉讼中提出解除合同的反诉请求，一审判决认定《禾圣花园商品房认购协议》解除违反“不告不理”的法律原则。5.《禾圣花园商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要条款，陈洁颖已履行合同主要义务，禾圣公司将涉讼商品房出售给第三人，应当返还购房款、支付利息及赔偿损失。6.若《禾圣花园商品房认购协议》为预约合同，本约合同未订立系因禾圣公司的过错，其应承担赔偿房屋差价损失的责任。 禾圣公司辩称，1.陈洁颖系陈丹青朋友之女，并非普通购房户，陈丹青系禾圣公司隐名股东陈寿华之子，其委托陈丹青签订《禾圣花园商品房认购协议》是为了收回陈寿华出借给公司的借款。禾圣公司已通过董事会多次要求其及时办理正式购房手续，但其为了从公司获取高额的借款利息迟迟不愿意签订正式的购房合同，禾圣公司因此才将房源收回，禾圣公司并未违约。董事会纪要中“办理相关手续”包含了签订正式商品房买卖合同。2.涉讼《禾圣花园商品房认购协议》虽未明确约定正式签订商品房买卖合同的时间，但陈洁颖的代理人陈丹青作为禾圣公司隐名股东之子及公司副总经理，数次参加董事会，明知公司董事会规定如未按期办理相关手续，视为放弃购房的情况下，仍未办理相关手续。禾圣公司并未违约。3.陈洁颖要求按月2%支付利息无事实和法律依据。4.《禾圣花园商品房认购协议》不是商品房买卖合同，且禾圣公司并无违约行为，因此陈洁颖无权要求购房款一倍的赔偿。5.赔偿房屋差价的诉求属于新诉求，不属于二审审查范围。 陈洁颖向一审法院起诉请求：1.禾圣公司返还其已付购房款315000元，并支付自2018年1月10日起至购房款还清之日止按月利率2%计算的利息；2.禾圣公司承担其已付购房款一倍即315000元的赔偿责任。 一审法院认定事实：陈丹青原系禾圣公司副总经理，其父亲陈寿华系禾圣公司隐名股东（出资额挂在显名股东林志亮名下），陈洁颖系陈丹青朋友之女。禾圣公司在开发建设禾圣花园商品房的过程中，为了达到尽快回笼资金的目的，经公司董事会会议决议，出台了《股东福利分配认购方案》，该方案规定：按照各股东投资总额6%的比例进行福利分配，用于股东认购房源，该福利款只能用于支付购房首付款（按首套房30%），不能用于购房全款；原则上由股东自己的名义做首套认购，若股东自己名下不能做首套，则可以指定或借用亲戚朋友的名字购买；若每位股东认购房源的福利分配额度不够支付首付款，差额部分由股东自己补齐；后期若股东认购的房源需要转让，公司给予配合。《股东福利分配认购方案》还对其他事项作了规定。陈寿华作为禾圣公司的隐名股东根据《股东福利分配认购方案》，以陈洁颖名义认购了禾圣花园5号楼1001室商品房。2016年9月22日，陈洁颖委托陈丹青与禾圣公司签订《禾圣花园商品房认购协议》，认购协议约定：陈洁颖认购禾圣公司开发建设的位于禾圣花园5号楼1001室商品房；该商品房的建筑面积为116.01平方米，单价2715.28元／平方米，总价315000元；鉴于该房屋的编号以及相关建筑指标都有可能发生变更，上述事项以双方签订的正式《商品房买卖合同》约定为依据。虽然协议还对其他事项作了约定，但对该商品房的付款方式、付款时间、交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜及何时签订正式的《商品房买卖合同》等内容均未约定。2016年12月30日，禾圣公司召开第十五次董事会会议并形成会议纪要，在该纪要中规定：股东认购房源需在2017年1月10日前办理相关手续，否则不予保留，开放房源。作为禾圣公司副总经理及认购人的代理人陈丹青也参加了此次会议，但陈洁颖在上述规定的期限内未与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》。2018年1月10日，陈洁颖用隐名股东陈寿华的投资分红款95000元抵偿应支付给禾圣公司的购房款94000元。2018年6月16日，禾圣公司召开第二十二次董事会会议并形成会议纪要，在该纪要中再次规定：股东认购房源仍未办理相关手续的退回公司销售。陈丹青也参加了此次会议，但在此次会议之前陈洁颖仍未与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》，仅是于2018年6月8日支付给禾圣公司购房款221000元。 另查明，禾圣公司于2018年10月8日将陈洁颖认购的涉讼商品房以总价510642元出售给龚祥有、周雪金，并于同年11月1日将双方签订的《商品房买卖合同》提交邵武市房地产交易管理所备案。 一审法院认为，本案争议焦点是：陈丹青代理陈洁颖与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》属于何种性质的合同。陈洁颖认为，陈丹青代理其与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且其已支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议应认定为商品房买卖合同，故其有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，主张相应的权利。禾圣公司认为，其公司与陈洁颖签订的《禾圣花园商品房认购协议》形式上虽属于商品房预约合同，但实质上系企业出资人与企业之间的权益纠纷。本院认为，在陈洁颖与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》中，虽然对商品房的位置、面积、单价等基本状况作了约定，但对商品房价款的付款方式、付款时间以及商品房的交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等内容均未约定，根据《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，双方签订的《禾圣花园商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，况且双方在认购协议中还特别约定“鉴于该房屋的编号以及相关建筑指标都有可能发生变更，上述事项以双方签订的正式《商品房买卖合同》约定为依据”，故陈洁颖与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》不能认定为商品房买卖合同，仍然属于商品房预约合同。鉴于禾圣公司已将涉讼商品房出售给第三人，陈洁颖也无法再通过与禾圣公司订立正式的《商品房买卖合同》取得涉讼商品房，故本案需要解决的问题是：对双方签订的《禾圣花园商品房认购协议》及已经履行的事项应当如何处理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”本案陈洁颖认购的商品房属于股东陈寿华认购的房源，根据禾圣公司董事会纪要作出“股东认购的房源需在2017年1月10日前办理相关手续，否则不予保留，开放房源”的规定，因陈洁颖未在上述期限届满之前与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》，故禾圣公司有权解除双方签订的认购协议，并将认购房另行出售。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案认购协议解除后，陈洁颖有权要求禾圣公司返还已付的购房款315000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省禾圣房地产开发有限公司应于判决生效后十日内返还陈洁颖已付的购房款315000元，并支付自付款之日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中购房款94000元自2018年1月10日起计息，购房款221000元自2018年6月8日起计息）；二、驳回陈洁颖的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 二审中，陈洁颖提交二份证据，证据一、银行现金交款单两份，用于证明陈洁颖分别于2018年1月10日、2018年6月8日支付购房价款94000元、221000元，已全额交付购房价款；证据二、中国建设银行转账凭条一份，用于证明陈洁颖的母亲郭梅芳于2016年12月2日向陈丹青转账312000元。禾圣公司经质证认为，证据一，真实性没有异议，但涉讼商品房实际系陈丹青借陈洁颖名义购买，首付款也是陈丹青所支付。证据二，付款方为郭梅芳而非陈洁颖；转账金额为312000元，而非涉讼商品房购房价款数额315000元；仅凭转账凭条无法确认该款用于购买涉讼商品房；即使该款系陈洁颖支付的涉讼商品房购房价款，但该款转账于2016年12月，陈丹青作为陈洁颖代理人，以禾圣公司副总经理身份屡次参加董事会，明知公司对购房手续的办理存在期限限制，但却迟迟未帮助陈洁颖办理购房手续，陈洁颖如有损失亦应由陈丹青承担。对陈洁颖提交的证据，本院认为，证据一，真实性予以确认，对陈丹青以陈洁颖名义分别于2018年1月10日、2018年6月8日转账支付禾圣公司94000元、221000元事实予以认定；证据二，对真实性予以确认，对陈洁颖母亲郭梅芳于2016年12月2日转账支付陈丹青31×××××元事实予以认定。但就该两份证据是否足以证明陈洁颖充分履行了购房者义务，本院将于下文中结合在案其他证据和当事人陈述进行综合分析评判。 禾圣公司提交一份证据，即银行转账凭证一份，拟证明禾圣公司财务傅丽英于2018年1月10日转账支付陈丹青95×××××元，由陈丹青用于支付陈洁颖购买涉讼商品房的首付款，该款抵销禾圣公司向陈寿华的借款。陈洁颖经质证认为，真实性无异议，但与涉讼购房行为无关。对禾圣公司提交的该份证据，本院认为，真实性予以确认；因陈丹青认可傅丽英向其转款的性质为其依领付款凭证向禾圣公司领取的陈寿华投资款，故本院对禾圣公司于2018年1月10日通过傅丽英账户向陈丹青支付95000元投资款的事实予以认定；由于陈洁颖认可95000元首付款由陈丹青代为交付，再结合禾圣公司转账支付陈丹青95×××××元和陈丹青代陈洁颖向禾圣公司支付94000元首付款发生于同日，在案领付款凭证记载“领款人陈丹青；领款金额95000元；用途用于购买陈洁颖5＃1001房首付款的投资代垫款”等事实，故本院对于禾圣公司先向陈丹青支付陈寿华投资款95000元，陈丹青再向禾圣公司账户转入涉讼商品房首付款之事实发生顺序予以确认。 对一审判决认定的事实，陈洁颖认为，1.陈寿华并非以陈洁颖名义认购涉讼商品房，而是指定陈洁颖认购，涉讼商品房实际购买人是陈洁颖。2.陈洁颖仅委托陈丹青代为签订《禾圣花园商品房认购协议》，陈丹青并非以其代理人身份参加董事会。陈洁颖不知道董事会决议的内容。3.认购协议并未约定签订商品房买卖合同的期限，禾圣公司亦未通知陈洁颖签订商品房买卖合同，且是否签订商品房买卖合同与本案无关。就陈洁颖提出的第2项异议，本院认为，陈洁颖无法提供证据证明仅委托陈丹青签订《禾圣花园商品房认购协议》，而其他事项未委托。对该项异议不予采信。就陈洁颖提出的第1、3项异议，根据在案的证据和当事人陈述，本院认定如下事实，1.陈寿华作为禾圣公司的隐名股东根据《股东福利分配认购方案》，指定由陈洁颖认购禾圣花园5号楼1001室商品房。2.2016年12月30日，禾圣公司董事会决定“股东认购的房源需在2017年1月10日前办理相关手续，否则不予保留，开放房源”。 另查明，2015年11月21日，禾圣公司出台的《股东福利分配认购方案》第4条明确记载：指定或借用名字认购的责任及义务由股东自己处理。2018年6月29日，陈丹青在禾圣公司形成将未办理购房手续的商品房收回公司销售之董事会纪要的情况下，向禾圣公司的监事长余树发提交说明：“根据董事会及公司规定，本人、隐名股东及推荐的购房者，均于2017年1月10日规定时间内购房结束提供了购房说明……更不应该把应支付的融资款利息拿来再向股东或融资购房人计收购房利息，这种做法是极其不合理的（且股东或融资购房人反而没有要求公司承担复息）。……附：本人及购房者未交清款或未完全办理手续的情况如下：……3.801#认购后，2018年4月28日更名，为本人儿子陈瀚交清30%首付款，承担了该购房者（隐名股东）当时转让给鄢总股份溢价65000元；（隐名股东）4.1001#认购后1月10日交清30%首付款，收到借款利息，于6月8日交清全款；（隐名股东）5.1005#认购后，5月31日交清30%首付款，6月16日交20%抵借款，50%待收到借款利息即交清（隐名股东）”。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为：一、《禾圣花园商品房认购协议》的性质；二、陈洁颖要求禾圣公司承担损害赔偿责任之主张能否成立。 一、关于《禾圣花园商品房认购协议》的性质问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……（十）办理产权登记有关事宜……”本案《禾圣花园商品房认购协议》中一方面明确约定双方需另行签订正式商品房买卖合同，另一方面未约定购房款交付方式和日期、房产交付及产权登记等重要条款，明显不具备商品房买卖合同的主要内容，不能被认定为商品房买卖合同。陈洁颖关于《禾圣花园商品房认购协议》属于商品房买卖合同的上诉主张不能成立，《禾圣花园商品房认购协议》的性质应当属于预约合同。 二、关于陈洁颖要求禾圣公司承担损害赔偿责任之主张能否成立的问题 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于房屋买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定仅适用于出卖人违反商品房买卖合同约定之情形。本案《禾圣花园商品房认购协议》属于预约合同，陈洁颖援引该司法解释规定要求禾圣公司承担已付购房款一倍之赔偿责任，不能成立。 其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”如前所述，《禾圣花园商品房认购协议》属于预约合同。第一，结合《禾圣花园商品房认购协议》第二条、第四条的约定，陈洁颖应当于约定期限内支付购房价款或办理按揭贷款手续及签订商品房买卖合同，如陈洁颖未能如约定期限履行，禾圣公司有权将涉讼商品房售予他人，且无需另行通知。但《禾圣花园商品房认购协议》第二条并未对履行期限作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”对支付购房价款及办理相关手续的期限，禾圣公司与陈洁颖可以协议补充。对此，禾圣公司于2016年12月30日召开第十五次董事会，并形成纪要，会议纪要涉及股东认购房源应于2017年1月10日前办理相关手续，否则将不予保留涉讼商品房等事项，陈丹青作为董事参加了本次董事会并在纪要上签名。陈洁颖认为董事会纪要对其没有约束力，本院认为，1.禾圣公司在面临资金困难时采用给予股东福利方式出售其所开发的商品房，在《股东福利分配认购方案》中，除了对具体优惠政策给予明确之外，亦提及指定或借用名字认购的责任及义务由股东自己处理。陈洁颖能够以优惠价购买涉讼商品房系因其购房指标来源于禾圣公司隐名股东陈寿华股权份额分配所得，其选择购买涉讼商品房应当视为其同意禾圣公司的交易模式。且根据涉讼《禾圣花园商品房认购协议》系由陈丹青签订、购房价款由陈丹青代为交付以及陈洁颖从未与禾圣公司直接联系等事实，可以得知陈洁颖对禾圣公司设定的交易模式明知并且遵照履行。2.《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”鉴于陈洁颖在二审中陈述其将与购房相关的事务交由陈丹青处理，禾圣公司与陈洁颖之间已形成由陈丹青代为办理购房手续的交易习惯，及本案特殊购房背景等事实，在陈洁颖与禾圣公司之间不存在特别约定的情况下，禾圣公司有充分理由认为告知陈丹青关于签订商品房买卖合同的期限即产生通知陈洁颖的效力。本案应当认定陈洁颖已知道商品房买卖合同签订的时限。换言之，禾圣公司、陈洁颖系在对商品房买卖合同签订期限存在约定的情况下未签订商品房买卖合同。 第二，就本案商品房买卖合同未能签订的原因，陈洁颖明确包括试图找到合适购房者后再行办理相关手续及禾圣公司未履行通知义务二个方面。就禾圣公司是否履行通知义务的问题。如前所述，禾圣公司在2016年12月30日第十五次董事会纪要中既已予以明确。而陈洁颖所述第一个因素并非禾圣公司所致。故陈洁颖将商品房买卖合同未能签订之主要原因归于禾圣公司即使按其自己的陈述亦难以成立。 第三，根据陈丹青于2018年6月29日向禾圣公司监事长余树发提交的说明，陈丹青因与禾圣公司之间存在融资款利息计算争议而未能办理完毕涉讼禾圣花园5号楼1001号商品房的购房手续。该说明的内容还体现，陈丹青迟至2018年6月8日收到禾圣公司支付的借款利息后，方将涉讼商品房的购房尾款221000元汇至禾圣公司账户。本案的庭审调查亦表明，禾圣公司通过与本案类似方式售出的商品房逾一百套，且已基本履行完毕，所涉购房者均采一次性或按揭贷款支付方式。陈洁颖在本案诉讼中将自己视为普通购房者而主张相应权利，其本应在积极履行普通购房者义务之基础上主张相对方的违约责任，却由于受陈洁颖委托处理购房事务的陈丹青坚持主张陈寿华之隐名股东或投资者权益，而长期搁置对涉讼商品房购房手续的办理，同时亦因等待合适购房者而拖延签订商品房买卖合同，进而丧失订立商品房本约合同的机会。陈洁颖在本案中主张因禾圣公司的过错导致商品房买卖合同未能签订与事实不符。 综上，鉴于禾圣公司于第十五次董事会纪要中明确商品房买卖合同的期限，陈洁颖因非可归于禾圣公司的原因未能签订本约合同，禾圣公司于第二十二次董事会纪要中表态不再履行预约合同，及《禾圣花园商品房认购协议》第二条、第四条等约定，本案不能将《禾圣花园商品房认购协议》未能继续履行的主要原因归于禾圣公司。故陈洁颖以此为据要求禾圣公司承担赔偿损失之诉讼主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。与之同时，根据本案已查明的事实，在禾圣公司将陈寿华投资款95000元汇至陈丹青账户后，陈丹青方将涉讼商品房首付款交付于禾圣公司。一审判决认定禾圣公司返还陈洁颖已付购房价款、支付资金占用期间的利息损失，于双方当事人而言均未有失公平合理。 综上所述，陈洁颖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6025元，由上诉人陈洁颖负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇一九年十二月二十七日 法官助理张钰梅 书记员包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -17-