广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24795号上诉人（原审被告）：唐乾，女，汉族，1980年7月1日出生，身份证住址：安徽省宿州市砀山县，被上诉人（原审原告）：张联花，女，汉族，1980年9月29日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，原审第三人：深圳市合创房产信息有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道兴海大道东侧前海康城华府103号铺，统一社会信用代码：9144030035952621XG。法定代表人：方灵根。上诉人唐乾因与被上诉人张联花，原审第三人深圳市合创房产信息有限公司（以下简称合创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐乾上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、张联花承担本案的诉讼费。事实和理由：唐乾经不起中介人员天花乱坠般的溢美之词，稀里糊涂地签署了案涉《二手房买卖合同》，甚至连合同条款都没有看，中介人员也没有进行解释。当晚回家后唐乾就为自己的冲动行为而后悔，周边朋友也都认为房价买贵了，后来银行的评估价也比合同上的成交价低了一百多万元。对于唐乾这样的工薪阶层而言，一百多万元绝对不是小数目。因此，唐乾只能选择终止交易，别无他法。鉴于上诉双方签署案涉《二手房买卖合同》后，唐乾很快即以自己的行为表示不想继续买了，没有给张联花造成任何损失，因此，违约责任顶多只能适用“定金法则”，即张联花最多只能没收唐乾己经交纳的定金，合同相应予以解除。原审法院仍判决唐乾承担20万元的违约金错误，明显加重了唐乾的负担，应予纠正。张联花、合创公司未发表辩论意见。张联花向一审法院起诉请求：l、确认《二手房买卖合同》(编号：NO.1500399)于2018年6月21日起已正式解除；2、唐乾向张联花支付违约金121万元（按照转让成交价655万元的20%计算违约金，扣除已支付的10万元定金）；3、因本案产生的诉讼费等费用由唐乾承担。一审法院认定事实：深圳市南山区月亮湾山庄三期1-3号楼3号楼A单元2101号房产（涉诉房产）原登记在张联花名下，建筑面积85.11平方米。2018年3月18日，在合创公司的居间下，张联花（卖方）与唐乾（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，转让成交价为655万元；买方在本合同生效当日内支付定金10万元，在本合同生效后20日（含当日）内再支付定金30万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方已收讫定金；买方以按揭方式付款，买方应于2018年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的首期款157万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，买方应于2018年4月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉诉房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他合创公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；买卖双方于买方取得银行贷款承诺函且卖方取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年6月8日（含当日）；双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。张联花与唐乾确认，签订合同后，唐乾向张联花支付了定金10万元；2018年3月28日，唐乾向张联花支付了5000元。张联花确认唐乾支付的105000元现仍在张联花处。唐乾当庭称，因签订合同后觉得涉诉房产只值493万元，且房屋面积有争议，故未再支付剩余定金，亦未履行其他合同义务。唐乾当庭确认在签订合同前实地查看过涉诉房产并查看过房产证。2018年3月20日，张联花办理了赎楼委托公证。2018年5月31日，张联花委托律师向唐乾的身份证住址发函，要求唐乾于2018年6月6日前（含当日）支付定金30万元并办理首期款监管及申请按揭贷款手续，该邮件被退回。2018年6月21日，张联花再次向唐乾发送律师函，表示双方签订的买卖合同自函件发出之日解除。邮件分别寄送至唐乾的身份证住址及深圳居所，前者被退回，后者于2018年6月22日妥投。张联花提交了合创公司员工与唐乾的微信记录，以证明上述律师函同时也寄送给了合创公司，合创公司将收到的律师函通过微信转发给了唐乾。2018年7月25日，张联花向一审法院提起本案诉讼。张联花称其起诉后将涉诉房产转让给案外人，2018年10月29日，涉诉房产由张联花转移登记至案外人名下。庭审中，唐乾申请一审法院调整张联花诉请的违约金。一审法院认为，张联花与唐乾签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同约定唐乾应分期支付定金合计40万元，但唐乾向张联花支付第一笔定金10万元后仅再支付了5000元，此后未再支付定金亦未办理首期款资金监管及贷款申请手续，唐乾确认其签订买卖合同前实地查看了涉诉房产并查看了房产证，其提出的房产不值交易价格、面积有争议、签约时未看合同内容等抗辩意见，俱无依据，不能成为不履行合同的理由，唐乾构成根本违约，张联花有权解除合同，双方合同于张联花解除合同的意思表示到达唐乾即张联花发出的解除合同的律师函送达唐乾之日（2018年6月22日）解除。合同解除后，张联花收取的105000元定金应返还唐乾。张联花请求唐乾支付违约金，事实及法律依据充分，根据双方的履行情况，唐乾的过错程度，一审法院酌情判令唐乾向张联花支付违约金20万元，张联花请求将唐乾已付的定金从违约金中抵扣，因双方未作出有关抵扣的约定，故一审法院对张联花的该主张不予支持，双方对定金的返还可另循途径解决。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张联花与唐乾2018年3月18日签订的《二手房买卖合同》于2018年6月22日解除；二、唐乾于本判决生效之日起十日内向张联花支付违约金20万元；三、驳回张联花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，由张联花负担13097元，由唐乾负担2593元。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张联花与唐乾签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，唐乾存在违约行为，一审法院在考虑唐乾及时止损此基础上，根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定唐乾支付违约金20万元处理结果并无不当，应予维持。综上，唐乾的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人唐乾负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月十三日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。