北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15246号上诉人（原审被告）：王建中，男，1965年9月17日出生。委托诉讼代理人：张子川，北京市铭耕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安定路20号院6号楼5层。法定代表人：于永祥，董事长。委托诉讼代理人：孟莉，女，北京岳安物业管理有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：孙桂兰，女，1938年10月20日出生。被上诉人（原审原告）：肖春平，女，1961年6月2日出生。被上诉人（原审原告）：肖春生，男，1963年2月8日出生。被上诉人（原审原告）：肖春华（兼孙桂兰、肖春生、肖春平委托诉讼代理人），男，1965年2月24日出生。上诉人王建中、北京岳安物业管理有限责任公司（以下简称岳安物业公司）因与被上诉人孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初21776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建中上诉请求：1.撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初21776号民事判决，改判孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华不具备主体资格或发回原审法院重审；2.诉讼费由孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华负担。事实和理由：一审判决对四被上诉人主体资格的认定缺乏事实依据和法律依据：1.1995年1月23日《拆迁协议》是附条件生效之协议。本案没有证据证明生效条件已经达成，由此证明该《拆迁协议》归为无效。四被上诉人实际分得的是与本市丰台区×××北里小区2号楼6单元101号（以下简称101号）房屋对门的本市丰台区×××北里小区2号楼6单元103号（以下简称103号）房屋三居室一套。四被上诉人不能提供101号房屋的《准住证》和《北京市公有住宅租赁合同》，既未办理101号房屋入住手续，也未实际入住101号房屋，其户籍也未落户101号房屋，故证明其未分到101号房屋。关于1994年11月23日《供暖合同》是从合同，《拆迁协议》生效是《供暖合同》生效的前提，本案因《拆迁协议》无效，故《供暖合同》亦无效。四被上诉人实际分得的是103号房屋，103号房屋的承租人为孙桂兰，不是101、103两套房，已缴纳的供暖费只与孙桂兰承租的103号房屋有关，与101无关。四被上诉人不能提供1995年1月23日《拆迁协议》中甲方为乙方安置的古城二居室二套，西城区平房一间安置房屋落实的证明材料，说明了《拆迁协议》被安置房屋未能落实，证明《拆迁协议》无效。四被上诉人既不能提供取得103号房屋的合法手续，也不能取得103号房屋作出合理解释。2.四被上诉人的起诉不合常理。从1995年拆迁至2015年四被上诉人起诉，在长达20年的时间里，四被上诉人对声称是自己的101号房屋置之不理，不闻不问。明显有悖常理。3.按照法律规定本案住宅楼系违章建筑，与王建中是否为京籍户口无关。本案楼房未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等相关建房证明。该号楼无初始登记信息，该101号房屋无房屋登记信息，该楼在没有任何规划及建筑审批部门许可的情况下违章而建。一审法院违反行政审批的法律法规，以司法权代替行政审批权，将未经规划、建设部门批准建设的违章建筑，以“尚未办理房屋所有权证”的说辞做遮掩，将违章建筑定性为公房，属于适用法律错误。综上，请二审法院支持王建中的上诉请求。岳安物业公司上诉请求：1.撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初21776号民事判决；2.判令王建中与岳安物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》有效；3.判令孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决显失公正。一审法院仅凭孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华《拆迁协议》、101号房屋入住手续费、供暖费等凭证认定存在高度盖然性，不具备事实依据。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华在《拆迁协议》约定期限内未办理入住手续，也未提供任何《拆迁协议》中安置的其他房屋的入住手续，由此可判断此《拆迁协议》并未生效。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华虽已提供房屋入住手续费及缴纳其他费用的票据但并不能提供入住证明，未取得入住证明是无法办理入住手续的，故对孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华提供的所有票据的真实性均不予认可。供暖协议签订时间早于拆迁协议签订时间，不具备真实性。对方不能提供取得103号房屋的合法手续，并且其在长期对101号房屋不闻不问与常理不符。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华辩称，同意一审判决，不同意岳安物业公司与王建中的上诉请求。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华向一审法院起诉请求：1．确认王建中与岳安物业公司于2010年12月20日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；2．诉讼费由王建中与岳安物业公司承担。一审法院认定事实：孙桂兰与肖忠继系夫妻，生有三个子女即肖春平、肖春生、肖春华；肖忠继于1997年7月10日去世，其父母早于其去世。1990年6月27日，北京市人民政府批准北京市第二轻工业总公司所属冰箱压缩机厂、泡沫塑料厂等单位新建住宅的申请。之后，北京市二轻总公司泡沫塑料厂（甲方）与北京市城区房屋建设开发公司（乙方）签订《分房协议书》，约定将五间楼（含涉案房屋）等联建住宅分配给乙方。1994年8月2日，北京市城区房屋建设开发公司与邮电部行政司基本建设处签订《房屋分配通知单》，大意为：“根据双方签订的商品房购销合同书，将包含涉案房屋在内的共计62套房屋分配给邮电部…”。1994年10月，北京市城区房屋建设开发公司与北京五丰投资有限公司等10家企业组建北京岳安实业股份有限公司（以下简称岳安实业公司）。1994年11月23日，北京市城区房屋建设开发公司（乙方）与北京市劳动文化宫（甲方）签订供暖合同，其中载明“甲方职工孙桂兰于1994年11月1日进驻101号房屋，由乙方负责供暖…”。1995年1月23日，邮电部行政司基建处(甲方)与肖忠继（乙方）签订《拆迁协议》约定：“乙方在拆迁范围内的有正式住房6间，居住面积64平方米，应安置人口8人，分别是肖忠继和爱人、母亲、女儿、女婿、外孙女、长子、次子；乙方于1995年1月28日前腾空拆迁房屋交甲方拆除；甲方为乙方安置101号二居室一套，古城二居室二套、西城区平房一间，补助费22650元。此协议签字盖章后生效，被拆迁人5日内未按本协议规定内容搬迁，将搬空后之房屋交给甲方，如逾期本协议无效”。该合同由肖春平代肖忠继签订。1995年1月24日，孙桂兰向城区开发物业管理部缴纳101号房屋入住手续费10元以及1995年1月至1996年1月的卫生费18元。1995年4月，孙桂兰向城区开发物业管理部交纳了101号房屋租金、管理费、电费。1995年11月，孙桂兰向岳安实业公司交纳101号房屋的供暖费669.45元；1996年10月，孙桂兰向岳安实业公司交纳101号房屋的供暖费1038.78元；1997年11月，孙桂兰向岳安物业公司交纳101号房屋的供暖费1038.78元；1999年10月、2001年10月，孙桂兰分别向北京宝利通物业管理部交纳101号房屋的供暖费1038.78元、1096.49元。2011年，北京房修一石榴园供暖有限公司发出供暖缴费通知单，其上载明：“住户孙桂兰，住址北2-6-101、北2-6-103，欠费年度2010-2012年度，请于2011年12月31日前缴纳供暖费”。1995年5月1日，北京市西城区兴隆街改建办公室为孙桂兰办理了103号房屋的准住证。同年5月11日，北京市城区房屋建设开发公司与孙桂兰签订《北京市公有住宅租赁合同》，载明：“出租方：北京市城区房屋建设开发公司物业管理部，承租方:孙桂兰，住宅坐落为103号，租期自1995年5月1日起至1997年12月31日止…”诉讼中，经一审法院向有关部门核实，答复没有留存该年间的拆迁档案。1997年12月，岳安实业公司委托岳安物业公司对包含涉案房屋小区进行物业管理。2007年起，王建中开始交纳101号房屋租金（每年1656.23元），于2010年起交纳房屋供暖费。2014年7月15日，王建中（甲方）与北京房修一石榴园供暖有限公司（乙方）签订《供暖采暖合同》，约定乙方为甲方供暖，供热地址101号房屋。对于入住原因，王建中称因岳安实业公司欠付工程款，于1996年左右将101号房屋交给其居住，后协商以房抵账。岳安物业公司表示认同。2010年12月20日，王建中与岳安物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，载明：“出租方：岳安物业公司，承租方:王建中，住宅坐落为101号，租期自2012年12月20日始至年月日，租金元…”。同日，岳安物业公司（甲方）与东方一代防水公司（王建中，乙方）签订《冲抵说明协议书》约定：甲方将101号房屋以售价39万元出售给乙方，冲抵甲方欠乙方2007年以前的工程款39万元。当日，岳安物业公司（甲方）与王建中（乙方）签订《协议书》，大致意思为：“甲方将101号房屋使用权卖给乙方，房价款39万元”。2015年1月，孙桂兰等人诉至一审法院，要求确认《北京市公有住宅租赁合同》无效。2015年10月20日，一审法院作出（2015）丰民初字第03503号民事判决书，确认《北京市公有住宅租赁合同》无效。岳安物业公司、王建中不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2016年2月29日作出（2016）京02民终684号民事裁定书，裁定：撤销（2015）丰民初字第03503号民事判决,发回重审。重审后，一审法院于2017年12月22日作出（2016）京0106民初5105号民事裁定书，裁定：驳回孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华的起诉。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华不服并上诉，北京市第二中级人民法院审理后认为：本案系孙桂兰等人根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以王建中与岳安物业公司私自签订《北京市公有住宅租赁合同》损害其权益为由，起诉要求确认该合同无效，法院应当围绕当事人的诉讼请求，在查明事实的基础上予以实体审理。一审法院以孙桂兰等人的起诉不符合法律规定的起诉条件，裁定驳回起诉，属于适用法律错误，予以纠正。2018年4月4日，该院作出（2018）京02民终2508号民事裁定书，裁定：撤销（2016）京0106民初5105号民事裁定，指令一审法院审理。指令审理后，一审法院向北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开集团公司）发出《协助调查函》，该公司于2019年8月回函，载明：“一、101号房屋系北京市城区房屋建设开发公司出售给邮电部行政司基建部62套房屋之一，并于1994年8月2日交付给邮电部行政司基建部。1994年，北京市城区房屋建设开发公司与其他10家企业组建岳安实业公司，北京市城区房屋建设开发公司部分资产包括涉案房屋并入岳安实业公司。岳安实业现我公司控股子公司，根据1998年《会议纪要》涉案房屋产权归我公司，我公司对邮电部行政司基建部所购房屋没有实际管理。二、北京市城区房屋建设开发公司与邮电部行政司基建部签订的《商品房销合同书》、《房屋分配通知单》、《关于岳安公司房屋产权归属的会议纪要》与岳安实业公司已提交给法院的文件一致。三、邮电部行政司基建部与肖忠继签订拆迁安置协议，将涉案房屋安置给肖忠继，我公司不知情。四、岳安物业公司与王建中签订《协议书》，约定将101号房屋出售给王建中，并签订《公有住宅租赁合同》，我公司对此不知情。五、岳安物业公司将103号房屋调换给孙桂兰，收回101号房屋，我公司不知情；103号房屋是北京市城区房屋建设开发公司出售给邮电部行政司基建部62套房屋之一。后于2019年10月再次回函，大意为：“根据现有材料，我司未授权也不认可岳安物业公司与王建中所签的《协议书》及《北京市公有住宅租赁合同》”。另，一审法院与原购房单位联系，答复：向北京市城区房屋建设开发公司购买62套房屋（包括101号、103号房屋）情况属实，但由于时间久远，资料保存不全，现已无法查明62套房屋的分配情况。2016年5月，孙桂兰等人诉至一审法院，要求确认《协议书》无效。该案审理期间，一审法院向岳安实业公司发出协助调查函，该公司回函，载明“1、101号房产权单位不是我公司，属于城开集团公司所有；该房屋系由北京市二轻总公司泡沫塑料厂与北京市城区房屋建设开发公司在1990年联合开发建设的住宅楼工程项目，于1992年至1993年间竣工。1994年，邮电部行政司基建处与北京市城区房屋建设开发公司签署《商品房购销合同书》，购买包含101号房屋在内的62套房屋，后又放弃对该62套房产的所有权。1994年8月，经北京市政府批准，北京市城区房屋建设开发公司进行股份制改革，北京城市建设开发集团总公司与中国化工进出口总公司等10家企业共同发起设立岳安实业公司，北京市城区房屋建设开发公司部分资产并入岳安实业公司，其中包含101号房屋。1998年4月30日，北京城市建设开发集团总公司作出《关于岳安公司房屋归属的会议纪要》，明确写明凡1994年9月30日成立岳安实业公司之前管理的岳安公司拥有产权的房屋（如用于自行拆迁等房）产权属集团总公司。故涉案的两套房产产权应为北京城市建设开发集团总公司。1998年9月，北京城市建设开发集团总公司企业名称变更为城开集团公司。二、我公司对于岳安物业公司与王建中签订协议书并不知情，更不存在经我公司口头同意的情形。三、我公司对于岳安物业公司所述的101号房屋与103号房屋进行调换一事也不知情。2017年8月31日，一审法院对该案作出（2016）京0106民初10520号民事裁定：驳回孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华的起诉。孙桂兰等不服并上诉，北京市第二中级人民于2017年11月8日作出（2017）京02民终10073号民事裁定书：驳回上诉、维持原裁定。之后，孙桂兰等申请再审。北京市高级人民法院审理后认为，…原审法院应当围绕当事人的诉求，在查明事实的基础上予以实体审理。原审法院以孙桂兰等人的起诉不符合法律规定的受理条件，裁定驳回起诉，属于适用法律错误，予以纠正。2019年3月29日，北京市高级人民法院作出（2019）京民再124号民事裁定书：撤销北京市第二中级人民（2017）京02民终10073号民事裁定及北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初10520号民事裁定；指令北京市丰台区人民法院对本案进行审理。另查，王建中没有北京市户口。再查，肖忠继的父母除肖忠继外无其他子女，《拆迁协议》中安置人女婿即陈立环、外孙女即陈肖博已放弃对涉案房屋的权益。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、原告起诉是否超过诉讼时效；三、被告签订的《北京市公有住宅租赁合同》是否有效。一、关于原告的主体资格根据已查事实，涉案房屋由北京市城区房屋建设开发公司开发建设后出售给邮电部，邮电部作为拆迁安置房屋进行了分配安置，涉案房屋至今未办理房屋所有权证。以上事实，结合原告提交的《拆迁协议》、101号房屋入住手续费、卫生费、租金、电费缴费凭证，以及1994年至2001年供暖费缴费单等证据已形成证据链证明，邮电部基于《拆迁协议》的约定，将101号房屋作为拆迁安置房屋分配并交付给肖忠继，已存在高度的盖然性。本案被告所签的《北京市公有住宅租赁合同》约定的租赁物是101号房屋，该房屋在合同签订前已由购房单位安置给了肖忠继，现有证据亦无法证实101号与103号房屋进行了调换。肖忠继已于1997年7月10日去世，101号房屋亦为拆迁安置而来，本案原告作为肖忠继的法定继承人同时亦为应安置人口主张101号房屋的相关权益，符合法律规定。被告不认可，但未提交足以反驳的相反证据。故对被告提出的抗辩主张，一审法院不予采纳。二、原告起诉是否超过诉讼时效《最高人民法院的规定》第一条，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩…。由此可见，诉讼时效的客体为债权请求权。本案，原告主张其对101号房屋享有的使用权因被告签订的《北京市公有住宅租赁合同》受到侵害主张合同无效，属确认之诉，不属于债权请求权，不受诉讼时效制度的限制，故被告对本案诉讼时效提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。三、《北京市公有住宅租赁合同》是否有效《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，合同虽然基于合同订立主体的意思自治行为产生，但是基于对社会秩序和公共利益的保护，法律规定在特定的情形下合同无效。因《合同法》确立合同无效的规则在于防止合同当事人滥用合同自由，订立有损社会秩序和公共利益的合同，故在审查合同的效力问题时，应结合合同的条款内容，在实质层面上对合同的效力进行评价。纵观现有证据结合各方当事人的陈述，一审法院认为：首先，岳安物业公司的行为没有合法的权利基础。通过城开集团公司以及岳安实业公司给一审法院回函可知，二单位均不知晓且未授权岳安物业公司与王建中签订《北京市公有住宅租赁合同》。王建中入驻101号房屋后与岳安物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，源于岳安物业公司欠偿王建中的工程款，但岳安物业公司仅是基于岳安实业公司的委托对涉案房屋所在的小区进行物业管理，现无证据显示岳安物业公司对101号房屋享有使用权或处分权。因此，岳安物业公司的行为不具有合法的权利基础。其次，岳安物业公司行为属故意侵权。仅从孙桂兰交纳101号房屋供暖费的事实可知，岳安物业公司应该知道101号房屋的使用人为孙桂兰,即使孙桂兰未按规定交纳房屋租金，亦未长期在此居住，但现有证据不足以证实孙桂兰等原告放弃了101号房屋的相关权益。另据前文所述，岳安物业公司作为物业公司，应该知晓对涉案房屋没有出租、出售的权利，但为达到消除欠付王建中工程款目的而签订《北京市公有住宅租赁合同》，显属主观故意，且损害了原告的利益。第三，王建中不具有承租公房的资格，其签订《北京市公有住宅租赁合同》违反政府的相关规定，破坏本市公房管理秩序。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》(以下简称《公房管理规定》)第三条：“全民所有和集体所有的房屋都是公房……。”虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，但该房屋系经批准由国有企业开发建设并出售给了邮电部，根据前述规定，应属于公房范畴。故被告以涉案房屋未登记系违法建筑、不属于公房的抗辩主张，没有合法依据，一审法院不予采纳。《公房管理规定》第十二条：“公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定，出租方须持有《房屋所有权证》，单位租房须持有批准文件，个人租房须有本市正式户口。”法律、法规、政府规章制度一经公布即成为其效力范围内全体公民应当遵守的行为规范。王建中明知自己没有北京市户口，其签订《北京市公有住宅租赁合同》的前提系“以房抵账”，即以该公有住房的承租权抵偿其债务，故其与岳安物业公司签订的《北京市公有住房租赁合同》，不仅违反了北京市政府的规定，破坏了公房管理秩序，其行为亦不属于善意。基于此，一审法院认为岳安物业公司与王建中签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。据此，一审法院判决如下：王建中与北京岳安物业管理有限责任公司于2010年12月20日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审查，一审法院认定事实中，对于案涉《北京市公有住宅租赁合同》中约定的租期起始时间认定有误，应为“租期自2010年12月20日”；此外，一审法院认定事实“对于入住原因，王建中称因岳安实业公司欠付工程款，于1996年左右将101号房屋交给其居住，后协商以房抵账。岳安物业公司表示认同”，王建中与岳安物业公司的二审陈述与上述认定并不一致。经本院询问，岳安物业公司表示其认同自身对王建中负有债务，但对于岳安实业公司是否欠付并不知情。王建中表示应以本案证据载明的内容为准，即岳安物业公司对王建中负有债务。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点在于北京岳安物业管理有限责任公司与王建中签订《北京市公有住宅租赁合同》的效力认定问题。须指出，公有住房租赁合同区别于一般房屋租赁合同，其在租赁标的物性质、合同双方主体条件、合同履行等方面，均有明确特殊要求，具有较强的公共性与政策性。当事人在签订、履行公有住房租赁合同的过程中，须遵从相关政策法规的规定，注意社会秩序和公共利益，而不能仅凭合同双方当事人意思自治而任意为之。本案中，根据本案现有证据显示，岳安物业公司并非101号房屋的所有权人或公房管理单位，其以出租人的身份与王建中签订公有住房租赁合同，缺乏合法的权利基础。而从承租人一方的角度分析，《公房管理规定》严格规定了承租人条件，现王建中明确不具备上述规定的条件，其作为承租人与岳安物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》，已违反北京市人民政府规章的规定。更为重要的是，从双方签订合同目的的角度分析，王建中与岳安物业公司均认可其二人签订公有住宅租赁合同系基于以房抵债关系，即以该住房的承租权抵偿岳安物业公司自身债务，故岳安物业公司作为出租人签订的《北京市公有住房租赁合同》，并非以加强房屋的保护管理、维护管理秩序，促进房屋的合理使用等公共性为目的，而是欲以签订公有住房租赁合同的形式，在其对标的房屋不具有处分权的情况下，以房屋的占有使用权能为对价，换取其自身私利。而王建中对上述事实亦属明知或至少应知的主观态度。综合上述因素，应认定王建中与岳安物业公司签订的《北京市公有住房租赁合同》，已违反了地方政府规章，且存在破坏了公房管理秩序的情节。须特别说明的是，《公房管理规定》虽在效力层级上不属于法律、行政法规，但如前所述，基于公房租赁合同的特殊性质，该规章所规范的内容已涉及公共秩序。一审法院据此认定案涉《北京市公有住房租赁合同》无效，具有事实和法律依据，本院予以确认。王建中与岳安物业公司关于合同有效的上诉理由，本院不予采信。关于王建中上诉主张的原告不具备主体资格一节，本案系指令审理后上诉案件，（2018）京02民终2508号民事裁定已明确对本案原告的诉讼请求应予实体审理，故王建中的该项上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。关于诉讼时效一节，因本案系合同效力纠纷，无效合同自始不发生法律效力，故本案争议标的不适用债权请求权之诉讼时效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，王建中、北京岳安物业管理有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王建中负担35元（已交纳），北京岳安物业管理有限责任公司负担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一九年十二月三十一日书记员  赵 婕