浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0212民初12756号 原告：江国行，男，1972年5月4日出生汉族，宁波海纳工程技术咨询有限公司驾驶员，住宁波市，法律文书送达地址宁波市鄞州区宁东路269号环球航远广场29楼浙江海泰律师事务所。 委托诉讼代理人：李翔，浙江海泰律师事务所律师。 被告：曹友祥，男，1978年11月23日出生汉族，职业不详，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区邱隘镇下万令村委会。 委托诉讼代理人：李建树，浙江之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚柏年，浙江之星律师事务所律师。 被告：王孟军，男，1978年6月24日出生汉族，职业不详，住宁波市。 原告江国行为与被告曹友祥、王孟军案外人执行异议之诉一案，于2018年9月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案分别于2018年12月17日、2019年2月21日两次公开开庭进行了审理。原告江国行的委托诉讼代理人李翔，被告曹友祥的委托诉讼代理人李建树、姚柏年到庭参加诉讼，被告王孟军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江国行起诉称：2015年9月10日，原告与被告王孟军签订《房地产买卖合同》一份，约定原告向被告王孟军购买位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路670号东邑阳光小区5号201室房地产及车房1-495号，购房款为700000元。协议签订后，原告支付了全部购房款，并于2015年12月实际入住涉案房屋至今。因涉案房屋为经济适用房，五年内不得直接上市交易，因期限未满，双方约定期满后办理过户手续。现法院对该房实施强制措施损害了原告的合法利益。为此，请求判令停止对涉案房屋的执行。 被告曹友祥答辩称：1、房地产买卖合同违反合同交易习惯，是后补的，合同落款处除签名外，均为机打，先付定金后签合同，合同约定在2015年9月15日付清余款，而过户却约定在五年之后，交易价格高于2017年12月的交易价格。2、即使合同真实，原告也未付清房屋全款，原告所述的现金交易不合常理。3、原告提交的证据不足以证明在法院查封前已合法占有涉案房屋。4、原告未办理过户手续，其自身明知短期内不能过户而购买存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王孟军未作答辩。 原告江国行为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1、（2018）浙0212执异157号执行裁定书一份，拟证明原告提起诉讼符合法律规定的事实； 2、房地产买卖合同一份，拟证明原告于2015年9月10日与被告王孟军签订了房屋买卖合同，双方约定了相关付款及交房条件，因政策原因目前不能过户，双方约定于期满后办理过户手续的事实； 3、收条两份，房产证、土地证、契证各一份，拟证明原告付清了房款，被告王孟军出具了收条原告按约付清房款后因政策原因未能办理过户，被告王孟军将相关产权证以及钥匙交付给原告的事实； 4、水电费、煤气费、有线数字电子发票、停车费、付水电费、燃气费等扣费凭证若干份，拟证明原告实际入住涉案房屋的事实； 5、居住证明、5-201翁晓芳综合服务费发票各一份，拟证明原告实际入住涉案房屋并交纳物业费、停车费的事实。 被告曹友祥提交了如下证据： 1、涉案房屋所在小区的房价均价变化曲线表一份，拟证明原告与王孟军签订涉案房产买卖合同价格总额虚高的事实； 2、企业信息查询一份，拟证明2014年和2015年的时候中介公司电话都还是8580×××1,直到2016年公司电话才变更为合同上的电话，故合同是后补的事实。 对当事人提交的上述证据，经庭审质证，本院认证意见如下： 对原告提供的证据1，被告曹友祥无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告曹友祥对真实性不予确认，认为合同违背逻辑和日常交易模式，付款方式为签订合同5天之内就把房款全部付清，而过户时间是5年以后，根据日常的交易习惯，5年之后才能交付的，房款一般不会一次性付款的，该房款约定的700000元价格已经略高于市场价，五年以后才交付的房子应该会低于市场价，中介公司之前的电话都是8580×××1,2017年以后把这个电话变更为8658×××1，所以合同是后补的。本院认为8580×××1号码并不存在，不能因工商登记的电话号码而否认房地产买卖合同的存在，结合本案的其他证据，对被告曹友祥的质证意见本院不予以采纳，本院对该组证据予以认定。对原告提供的证据3，被告曹友祥对收条真实性无法确认，认为即使三证在原告处，也不能来推断房屋实际的买卖关系，王孟军是为了逃避法院执行签订虚假买卖合同以及出具虚假收条。本院认为，被告曹友祥质证意见并无证据证明，结合本案的其他证据，本院对该组证据予以认定。对原告提供的证据4，被告曹友祥认为付款人均是被告王孟军，当然不排除个别几张是原告，原告也有可能入住或者从王孟军地方租了房屋，原告反驳称由于房屋没有过户，故还是以王孟军名义缴纳费用。本院认为，结合本案的其他证据，本院予以认定。对原告提供的证据5，被告曹友祥认为该房屋物业公司无法证明是否江国行夫妻在居住，物业费、停车费均以王孟军的名义交纳，也不排除原告是王孟军的租客。本院认为该证据是按本院的调查令调查而取得，而且物业公司也附有车辆停放的江国行行驶证复印件，故本院予以认定。对被告曹友祥提供的证据1，原告认为该价格示意图是非官方的网站出具的，数据来源不明，而且只有2017年12月，与本案签订的合同时间有较大差距，网上的价格不具有参考价值，均价不能代表房价，房子具体还要看朝向等，一房一价，且涉案房屋装修过。本院认为该证据不能证明涉案房屋当时的价格，本院不予以认定。对被告曹友祥提供的证据2，原告认为与本案没有关联性，本院向电信10000号电话查询，8580×××1这个电话号码从未存在过，故该证据不能证明被告曹友祥待证事实。 被告王孟军未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下： 2015年9月1日，被告王孟军取得位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路670号东邑阳光小区5号201室房地产及车房1-495号的房屋所有权，房屋所有权证中记载的房屋性质为经济适用房；土地使用权证中记载的使用权类型为划拨。2015年9月10日，原告与被告王孟军签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告王孟军购买位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路670号东邑阳光小区5号201室房地产及车房1-495号，购房款700000元。因涉案房屋为经济适用房，双方约定期满后即2020年9月30日前办理过户手续。此外，还约定了过户所产生的税及费用都由原告承担，原告于2015年9月9日、9月30日支付了所有的购房款，于2015年12月实际入住涉案房屋至今，涉案房屋的水电费等在原告妻子银行卡上扣划。 2017年12月8日，本院在审理原告曹友祥与被告王孟军民间借贷纠纷一案中，作出（2017）浙0212商初14819号民事裁定书，查封了登记在被告王孟军名下的涉案房屋。现该案件已进入执行程序。原告提出执行异议，经审查，本院于2018年8月29日作出（2018）浙0212执异157号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告江国行已经付清了涉案房屋全部价款并已实际占有，未及时办理过户登记手续是由于该房屋系经济适用房，五年内不能上市交易，五年期满后能够进行交易，且现五年期限已满，可以上市交易，且该限制性交易的规定系管理性规定，并非导致合同无效的效力性强制规定，故尚无证据证明原告对未办理过户手续有过错。被告曹友祥提出的购房协议无效的辩称，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求本院依法予以支持。被告王孟军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 停止对位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路670号东邑阳光小区5号201室的房屋、车房1-495号及相应土地使用权的执行。 案件受理费2300元，由被告曹友祥、王孟军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  俞奇明 人民陪审员  郑世良 人民陪审员  姚亚玉 二〇一九年十二月五日 代书 记员  吴琴琴