江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初7354号原告：徐州市捌捌不动产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区民富大道东方美地小区三期沿街商铺1-108号.法定代表人：韩猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：金铭，江苏它石律师事务所律师。被告：张晓辉，男，1988年8月15日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司与被告张晓辉居间合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人金铭、被告张晓辉及其委托诉讼代理人李庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告17000元居间费；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告签订《徐州市存量房买卖协议》。协议约定居间费用由违约方承担。协议签订后，原告经查实，被告存在违约行为。但是，原告的损失，依据三方签订的居间合同第十二条的约定，居间费用应由违约方承担。本案的被告已违反合同的约定，因此，原告依据合同约定向被告追索居间费用，而被告拒绝支付。现原告特诉至法院，请求判如所请。被告张晓辉辩称，1.原告主体不适格，无权提起诉讼。因为原、被告双方之间没有签订居间合同，原告起诉所依据的是被告和案外人刘云秀所签订的买卖协议，因此，即使被告违约，也只能是刘云秀依据该买卖协议起诉被告，而非本案原告；而且刘云秀此前也确实已经在云龙法院起诉被告索要过该笔中介费，本案原告和案外人刘云秀在上次诉讼中也都认为刘云秀支付了这笔中介费。若真如此，原告是不存在任何损失的，其根本无权提起诉讼，但因为案外人刘云秀提交的证据前后矛盾，导致云龙法院没有支持该笔中介费，后刘云秀上诉至中院，中院也认为该笔费用不存在，没有支持。因此，不论该中介费存在与否，均与原告无关，其无权提起诉讼。2、退一步讲，即使原告有权提起诉讼，但是被告不存在违约情形，该中介费也不应由被告承担。从案外人刘云秀提起的诉讼可以看出，被告不存在任何违约情形，只是在履行过程中双方存在协商的过程，后协商未果，而被告仍然同意一切按照双方原签订的买卖协议履行，并且也没有给案外人及本案原告造成任何损失，后因刘云秀私下偷偷购买了其他房产，不愿意再购买被告的房产，才导致合同目的不能实现，因此，被告不存在违约。这一点也得到了云龙法院的支持，案外人刘云秀上诉后，中院虽然认定被告违约，但认定事实不清，被告已经提交了新证据就此案申请再审。3、再退一步讲，即使本案原告所述全部成立，但因为本案是居间合同纠纷，根据法律规定，居间人没有促成交易的不应该要求任何报酬。在本案中，因被告和案外人刘云秀没有交易成功，被告也不应向本案原告支付任何费用。综上，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的起诉或其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月18日，出卖方即被告张晓辉（甲方）与案外人即买受方刘云秀（乙方）、居间方即原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司（丙方）三方共同签订《徐州市存量房买卖协议》（协议编号：0002796）一份，约定甲方自愿将坐落于云龙区云龙华府B9号楼2-502室房屋，建筑面积约为80.56平方米及地下室建筑面积约为12平方米出售给乙方，该房屋成交总价为133万元。乙方采用贷款方式支付房款，甲乙双方于2019年6月15日前备案，乙方支付首付40万元至资金监管账户，于2019年7月15日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为93万元，贷款金额不足的，由乙方以现金方式补齐。在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金2万元。甲、乙双方佣金由乙方支付，在签订本协议时付清给丙方。该协议第十二条第3项特别约定了“违约责任”，即“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金100000元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失。甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，则甲乙各支付50%，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。”协议还约定了其他权利义务。协议签订当日，原告通过支付宝向被告支付定金2万元。次日，原告向居间方支付中介费17000元。2019年3月19日，在刘云秀与张晓辉的微信聊天记录中反映，张晓辉询问刘云秀是否考虑其他房产，刘云秀表示不同意。2019年3月21日，在张晓辉与居间方的职员梁刚的通话录音中反映，张晓辉向梁刚表达了不愿意出售涉案房屋的意思表示。同日，张晓辉通过支付宝向刘云秀转账2万元。2019年3月24日，在张晓辉与居间方的职员梁刚的通话录音中反映，梁刚告知张晓辉称刘云秀提出要求张晓辉支付4万元违约金作为解除合同的条件，张晓辉表示自己没说不卖，只是犹豫要不要卖，最终双方未达成一致意见。2019年4月17日，张晓辉向刘云秀发短信称“我一直尽力想寻求沟通，既然不愿意沟通协商的话，那就还按合约走”。另查明，徐州市公安局云龙分局翠屏山派出所出具的接处警工作登记表载明：2019年3月22日上午，张晓辉在徐州市捌捌不动产经纪有限公司反悔不想卖房，与中介人员发生冲突，徐州市捌捌不动产经纪有限公司报警。2019年3月24日，刘云秀与江苏它石律师事务所签订《委托代理合同》，约定刘云秀委托该所律师出庭代理其与张晓辉之间的房屋买卖合同纠纷一案，刘云秀支付律师费8000元。2019年4月17日，本院受理了刘云秀诉张晓辉房屋买卖合同纠纷一案。刘云秀在该案中向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方签订的徐州市存量房买卖协议；2.依法判决被告赔偿违约金10万元、中介费1.7万元、承担律师代理费用8000元；3.诉讼费、保全费由被告承担。本院经审理，于2019年6月14日作出（2019）苏0303民初2308号民事判决，判决：驳回原告刘云秀的诉讼请求。刘云秀不服该判决，上诉至江苏省徐州中级人民法院，该院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务。张晓辉在3月18日签订合同后的第二日，即2019年3月19日就询问刘云秀是否考虑其他房产。2019年3月21日，张晓辉向中介人梁刚明确表示不愿意出售涉案房屋并于当日将刘云秀支付的定金2万元退还刘云秀。2019年3月22日，张晓辉到中介公司，因不想卖房与中介人员发生冲突，中介公司向公安报警。上述事实足以认定，张晓辉已明确表示不愿意出售房屋，其退还定金的行为也是以自己的行为表明不愿意履行合同。故张晓辉的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的情形，上诉人刘云秀依法主张解除合同，应予支持。在上诉人刘云秀2019年4月17日提起本案诉讼后，张晓辉表示愿意继续履行合同。因上诉人刘云秀基于张晓辉的违约行为已另行购买了房屋，本案合同已无法继续履行，故对张晓辉的主张不予支持。原审法院判决驳回刘云秀诉讼请求不当，予以纠正。刘云秀要求张晓辉赔偿违约金10万元、中介费1.7万元、承担律师代理费用8000元。因张晓辉在签约后第二天即悔约并于第三天退还定金，且刘云秀在知道张晓辉悔约后即另行购买了房屋，张晓辉的违约行为给刘云秀造成的损失较小，刘云秀要求赔偿违约金10万元明显过高，该院予以调整，酌定张晓辉赔偿刘云秀违约金2万元。关于刘云秀主张的中介费1.7万元。刘云秀在签订案涉合同后第10天通过同一个中介公司另行购买了一套房屋，其举证的两份中介费收据的票号与时间前后矛盾，且不能举证转账手续等直接证据证明实际支付了案涉合同约定的中介费，故现有证据不足以认定刘云秀支付了两份中介费，该院对上诉人刘云秀要求张晓辉承担案涉合同中介费的请求不予支持。刘云秀主张律师费，提供了律师费收费发票，且有合同依据，故予以支持。综上，根据二审新证据，上诉人刘云秀的上诉请求部分成立，该院予以支持。该院于2019年11月5日作出（2019）苏03民终5613号终审民事判决，判决：一、撤销徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2308号民事判决；二、解除刘云秀与张晓辉于2019年3月18日签订的《徐州市存量房买卖协议》；三、张晓辉于本判决生效后十日内赔偿刘云秀违约金20000元及律师费8000元，合计28000元。又查明，2019年3月28日，刘云秀通过徐州市捌捌不动产经纪有限公司另行购买了一套房屋。刘云秀提交的收据载明：2019年3月19日，徐州市捌捌不动产经纪有限公司收取刘云秀中介费17000元，收款事由云龙华府9-2-502室，收据号：0102870；2019年4月15日，徐州市捌捌不动产经纪有限公司收取了刘云秀中介费17000元，收款事由紫金东郡二期23-2-1603室，收据号：0102863。刘云秀称2019年3月19日的中介费是现金支付，2019年4月15日中介费是转账支付，2019年3月19日的收据是2019年4月15日后补开的。此后，2019年11月7日，原告将案涉收取的案外人刘云秀的中介费17000元退还给了刘云秀。庭审中，原告确认，最终收到的是案外人刘云秀通过其购买的其他房屋的居间费用17000元。本院认为：被告张晓辉与原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司及案外人刘云秀于2019年3月18日签订的《徐州市存量房买卖协议》（协议编号：0002796）是各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照协议约定全面履行各自义务。关于徐州市捌捌不动产经纪有限公司作为本案原告，主体是否适格的问题。本院认为，案涉协议第十二条第3项明确约定了“违约责任”，特别是“违反本协议的任何一条款均视为违约，……甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金……”，徐州市捌捌不动产经纪有限公司作为居间费的收取一方有权向支付方主张权利，故徐州市捌捌不动产经纪有限公司作为本案原告，主体适格。关于被告张晓辉在案涉协议履行过程中是否存在违约行为的问题。江苏省徐州市中级人民法院在（2019）苏03民终5613号民事判决中已经作出认定“因上诉人刘云秀基于张晓辉的违约行为已另行购买了房屋”“张晓辉的违约行为给刘云秀造成的损失较小”等，据此生效判决，本院认定被告张晓辉在案涉协议履行过程中存在违约行为。关于被告张晓辉应否支付居间费17000元给原告的问题。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，虽然原告未能收取到被告张晓辉与案外人刘云秀案涉协议的居间费，但是原告通过促成案外人刘云秀在其处另行购买的一套房屋后，其收取了案外人刘云秀支付的居间费17000元，据此，原告并未因案涉协议的解除而产生损失。而违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，且江苏省徐州市中级人民法院在（2019）苏03民终5613号生效民事判决中已经认定“张晓辉的违约行为给刘云秀造成的损失较小”等，本院从公平原则、违约金的性质及《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定综合考虑，亦因原告怠于提交相应收入证明（原告在庭审中向本院承诺于庭审当日下午五点前提交案涉相关中介人员的月收入证明），本院酌定被告支付原告从事居间活动的一定费用200元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告张晓辉支付原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司200元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取为113元，由原告徐州市捌捌不动产经纪有限公司负担110元，由被告张晓辉负担3元。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十二月五日书记员  岳靓