湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0703民初3857号 原告：潘政，男，1984年4月24日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：王明才，常德市法学会法律工作者。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：潘池艮，男，1954年9月3日出生，汉族，系原告父亲。代理权限为一般授权代理。 被告：潘池栋，男，1962年9月22日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：周佳勇，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原告潘政与被告潘池栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘政的委托诉讼代理人王明才、潘池艮、被告潘池栋及其委托诉讼代理人周佳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘政向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认潘政与潘池栋房屋买卖合同合法有效，确定潘政所购潘池栋坐落在*****置换房（129.53㎡）属潘政所有；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年临江棚改A02地块征收时，潘政一家以货币安置与鼎城区征收办达成协议。2017年潘政之叔潘池栋所在的A03地块征收时，潘政之父潘池艮与潘池栋商量要求其与征拆办办理征收补偿协议时要两套回迁安置房，将多余的一套赠与潘政，由潘政之父支付回迁房房款给潘池栋。潘池栋同意后，潘池艮与潘池栋于2017年4月29日一同到花船庙社区居委会由红云街道负责拆迁的廖书记代笔写了一份证明：“证实潘池栋将产权置换的两套回迁房中的一套129.53㎡的房屋赠与潘政。红云街道办事处花船庙社区负责协调开发商关系，保证潘政在房屋立户时不交纳立户的费用，但其他该缴的费用由拆迁户潘池栋与受赠人潘政共同处置。与征收办、红云街道办事处无任何关系。”潘池栋在证明上签了“同意”两字并签署了姓名。常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿办公室负责人李建忠在该证明上签了“同意作特例解决”7个字，并加盖了公章和名字，达成此协议后，潘政应潘池栋的要求于2017年5月18日按照开发商计算的受赠1#楼***置换房的价款将购房款466000元通过中国农业银行由潘池艮转到潘池栋之子潘向工行长沙步行街支行*****的账号。潘向收到购房款后，其母亲代潘池栋向潘池艮出具了收条，载明“收到潘政购潘池栋1#楼A-01置换房款肆拾陆万陆仟元（￥466000）整。潘池栋，2017年5月18号”。上述事实反映潘政从商议认购潘池栋回迁房协议开始到经过社区居委会、征拆办批准，最后支付购房款，潘政、潘池栋之间已按交易习惯形成了房屋买卖关系，构成了房屋买卖的合同产生要件及相关法律关系。由于当时潘政所认购潘池栋的回迁房开发商尚未交付，潘政不能办理立户手续，一直拖到今年。前段，潘政要求潘池栋依约为潘政协助办理立户手续时，潘池栋以房价上升提出反悔，拒绝潘政的合理要求。潘政认为：潘政、潘池栋之间的房屋买卖已经完结，形成了合同关系。依照《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”潘池栋应依照《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，潘政、潘池栋之间形成的房屋买卖合同合法有效，潘池栋收到房屋出卖款两年多后提出反悔没有法律依据。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，恳请人民法院依法裁判。 为支持其诉讼主张，潘政向本院提交了以下证据： 1、潘政、潘池栋身份证复印件，拟证明：潘政、潘池栋身份信息及诉讼主体资格； 2、花船社区居委会证明1张，拟证明：潘池栋同意将自己采取产权置换的两套回迁房之中的一套129.53㎡的回迁安置房赠与潘政，仅赠与指标，证明由红云街道征拆负责人廖书记出具，区征拆办负责人李建忠签字同意按特例解决； 3、中国农行银行个人结算业务申请书1张，拟证明：潘政之父潘池艮于2017年5月18日将房屋的购房款466000元通过银行转账到了潘池栋之子潘向工行长沙步行街支行*****的卡号上； 4、潘池栋收条1张，拟证明：2017年5月18日潘池栋之子潘向收到潘政之父潘池艮转账的购房款466000元后，潘池栋向潘政出具的购房款收条。该收条载明是收的潘政购潘池栋在A02地块棚改的1#楼A-01置换房屋款； 5、关于申请更改回迁安置房的申请书1份，拟证明：2017年4月29日，潘政与其父亲潘池艮及潘池栋一同向区征收办提出将潘池栋所属的两套回迁安置房之中的A01规划在潘政名下，所在居委会签了情况属实加盖了公章的事实； 6、国有土地上房屋征收补偿协议1份（6页）附潘政申请更改回迁安置申请1张，拟证明：潘池栋被征拆的事实及两套安置房的事实，同时还证实区征拆办负责人李建忠签字“同意作特例解决”，将其中一套转给潘政的事实； 7、区征拆办通知书1份、产权置换认定表1份，拟证明：潘政之父潘池艮于2018年8月受潘池栋委托自己代表潘政去参加区征拆办的选房大会，潘池艮将相关委托手续交去征拆办后于2018年8月20日到区委党校二号楼一号大会议室报道参加130.11㎡户型的摸号选房大会的事实； 8、常住人口登记卡1页，拟证明：潘政与潘池艮系父子关系的事实。 潘池栋辩称，1、潘池栋与潘政的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效：潘政为了取得潘池栋产权调换的房屋谎称是潘池栋的“亲侄儿”，带有欺诈性质，损害了国家利益；2、潘池栋与潘政之间的交易违背公平原则，明显损害潘池栋的合法权益：涉案房屋现在的市场价已达8000元/㎡，远高于当时估算的房价3597元/㎡，交易还导致了潘池栋失去货币补偿方式奖及房屋结构差两笔损失；3、潘政、潘池栋的交易行为违反了效力强制性规定：违反了《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、第四十一条的规定；4、双方交易时，交易标的物尚未存在，无法办理过户手续，不符合《物权法》第九条、第三十一条以及《城市房地产管理法》第六十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条的规定；5、房屋买卖应当是要式法律行为，口头协议不具法律效力，与《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》、《物权法》相关规定不符。 潘池栋为支持其辩解主张，向本院提交了如下证据： 1、临江棚改项目A03地块房屋征收决定公告及征收补偿方案，拟证明：选择货币方式奖励的额度，找补结构差的额度，以及对被征收人产权置换的各项优惠政策； 2、国有土地上房屋征收补偿协议，拟证明：潘池栋没有领取选择货币方式奖；潘池栋已支付房屋结构差；给被征收人的置换房价是远低于市场价的优惠价； 3、交房公告及A02地块1号楼竣工验收记录，拟证明：A02地块1号楼2019年4月12日才验收合格，2019年7月4日鼎城区征收办才发布交房公告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对潘政提供的证据：潘池栋对花船庙社区居委会证明、申请更改回迁安置房户名的申请、区征收办的选房通知书有异议，认为达不到潘政的证明目的；本院认为，该三组证据虽有瑕疵，但不影响其证明力，本院予以认定；该三组证据与潘政提供的另五组证据能形成完整的证据锁链，能够证实潘政、潘池栋之间就涉案房屋达成买卖合意、潘政已给付房款的事实。 对潘池栋提供的证据1、2、3：潘政认可其真实性、合法性，对关联性不认可，认为达不到潘池栋的证明目的；本院认为，该三组证据符合证据三性，能够证明补偿方案载明的各项优惠政策以及涉案房屋的验收、交房情况，对上述证明事实予以认定。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年常德市鼎城区临江棚改A02地块征收时，潘政一家与鼎城区征收办以货币安置达成协议，未要回迁房。2017年潘政之叔潘池栋所在的A03地块征收时，潘政之父潘池艮与潘池栋商量，请求潘池栋办理征收补偿协议时要两套回迁安置房，将其中一套的指标赠与潘政，由潘池艮支付回迁房房款给潘池栋。潘池栋同意，双方达成口头买卖协议。后潘池艮与潘池栋于2017年4月29日一同到花船庙社区居委会，由红云街道负责拆迁的廖书记代笔书写了一份证明，内容为：“鼎城区临江棚改A03地块01号户主潘池栋于2017年4月29号下午与鼎城区征收办签订征收补偿协议，采取产权置换模式调换两套回购房。潘池栋将其中一套129.53㎡房屋赠与其亲侄儿潘政（潘政身份证号*****）。鼎城区红云街道办事处花船庙社区负责协调开发商关系，保证潘政在房屋立户时不缴纳立户的费用，但其他该缴的费用由拆迁户潘池栋与受赠予人潘政共同处置。与征收办、红云街道办事处无任何关系。”潘池栋在证明上签了“同意”两字并签署了姓名，潘池艮代潘政签字并按了手印，常德市鼎城区红云街道花船庙社区居委会加盖了公章，常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿办公室负责人李建忠在该证明上签了“同意作特例解决”7个字，并加盖了公章和李建忠的名字。达成此协议后，1#楼A-01置换房（129.53㎡）的购房款按照开发商提供的标准合计为486462.5元（房价3468元/㎡，合计449210元；货币补偿方式奖补差449210元×20%，合计89842元；结构差50元/㎡，合计6476.5元，前述三项合计545528.5元;公摊面积补助2280×129.53×20%，合计59066元；最终房款为545528.5-59066=486462.5元）;潘池栋之前向潘池艮借过2万元，房款扣减了借款，抹掉零头，最终合计为466000元。潘政于2017年5月18日将466000元整通过中国农业银行由潘池艮转到潘池栋之子潘向工行长沙步行街支行*****的账号。潘向收到购房款后，其母亲代潘池栋向潘池艮出具了收条，载明“收到潘政购潘池栋1#楼A-01置换房屋款肆拾陆万陆仟元（￥466000）整。潘池栋，2017年5月18号”。后潘政要求潘池栋协助办理过户事宜，潘池栋不予配合，因此成讼。 另查明，2019年4月12日，常德市江南临江棚改项目A02地块1#楼竣工验收合格；2019年7月4日，常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿办公室发布交房公告，通知江南城区临江棚改A区回迁安置户办理房屋接受手续；涉案回迁房已选房号，为1栋602号；但至本案成讼时，涉案房屋尚未办理房屋产权证。 本院认为，本案争议的焦点为：1.潘政与潘池栋之间的房屋买卖合同是否有效；2.临江棚改A02地块1#楼***置换房（129.53㎡）是否为潘政所有。 关于争议焦点一，潘政与潘池栋之间的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第十条规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”本案中,潘政、潘池栋间的房屋买卖虽未签订书面买卖合同,但双方口头协商并达成合意“潘池栋将其中一套129.53㎡房屋赠与其亲侄儿潘政”，实际上是将购房指标转让给潘政；随后，双方按开发商计算标准约定了房屋价格，协议达成后潘政给付潘池栋购房款，双方之间买卖房屋的事实清楚，证据确实充分，形成了事实上的房屋买卖合同关系。潘池栋辩称该房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定、《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条的规定以及《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》，系违反了法律强制性规定，应为无效合同。本院认为，关于合同效力,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。潘池栋所提出的《商品房销售管理办法》第七条、《城市房地产转让管理规定》第七条的规定以及《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》均不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，也不属于针对合同效力的强制性规定；《中华人民共和国城市房地产管理法》虽属于全国人大常委会制定的法律，但其第三十八条、第四十一条、第六十一条并不属于针对合同效力的强制性规定，故对潘池栋该辩解意见不予采纳；潘池栋辩称，潘政、潘池栋之间的交易违背公平原则，明显损害潘池栋的合法利益，并提出房屋结构差与货币补偿方式奖两笔损失。经查，潘政给付的466000元房款中已包含上述两笔款项，潘池栋也当庭予以认可，且交易完成后，房价涨跌属正常的市场现象，故对潘池栋该辩解意见不予采纳；潘池栋辩称，双方交易时，交易标的尚未存在，无法办理过户手续，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对潘池栋该辩解意见不予采纳。综上，潘政、潘池栋之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害损害国家、集体或者第三人利益，买卖合同成立并有效。 关于争议焦点二，临江棚改A03地块1#楼A-01置换房（129.53㎡）是否为潘政所有。经查，至本案成讼时，涉案房屋尚未办理房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，潘政作为买卖合同的购房人，仅享有请求潘池栋继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权，并不直接享有涉案房屋的所有权，因此，对潘政的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，潘政的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告潘政与被告潘池栋关于江南临江棚改项目A02地块1#楼***置换房（129.53㎡）买卖合同合法有效； 二、驳回原告潘政的其他诉讼请求。 案件受理费8290元，减半收取4145元，由原告潘政负担2072.5元，被告潘池栋负担2072.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 员 贾建林 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 付勋艳 书 记 员 熊泽颖 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违法法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。