贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14698号 原告：付敬，男，1975年1月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：周鑫，女，1981年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告付敬、周鑫与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付敬、周鑫，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付瑞丰铭城第2幢23层2号的转移登记的有关文书及产权证；2、判令被告以336139.00元购房款为基数按日万分之三的标准计算并支付原告自2017年11月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年11月6日，违约金为74219.49元）；3、诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的“瑞丰铭城”第2幢23层2号房，房屋总价款336139.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。据此，被告应于2017年10月31日之前申请该商品房所有权初始登记，时至今日，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅构成了违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。 二、违约金条款的设置以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。 三、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算。 另外，双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高,即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下,违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。1、根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金醮机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件,因买受人无法证实其损失存在,应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形,适用本条规定,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金,才具有合理性。3、实践中,其他同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如:买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号),七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算,毕节市中级人民法院予以维持原判。基于“同类案件应当同判”的原则,本案违约金计算标准也应接照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算才具合理性。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年1月20日，原告付敬、周鑫作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢23层2号商品房（房号为2-2302），建筑面积为120.89平方米；总价款为336139.00元，买受人于合同签订之日交付首期房款106139.00元，余款230000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。 另查明，截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年10月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据合同约定，原、被告双方形成委托办证关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款336139.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月1日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付敬、周鑫逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款336139.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月1日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告付敬、周鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费828.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担498.00元，原告付敬、周鑫负担330.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月三日 书记员  申开旭