江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初636号原告：南京儒雅居房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913201147770237621，住所地南京市雨花台区邓府山村龙凤楼2幢102室。法定代表人：毕小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣，江苏同大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚，江苏同大律师事务所律师。被告：溧阳市嘉缘山庄置业有限公司，统一社会信用代码91320481687197806R，住所地溧阳市上兴镇公园路。法定代表人：彭连德，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘旺胜，江苏天择律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮凯，该公司员工。原告南京儒雅居房地产营销策划有限公司（以下简称儒雅居公司）与被告溧阳市嘉缘山庄置业有限公司（以下简称嘉缘公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，分别于2019年2月25日、2019年4月4日、2019年6月24日、2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告儒雅居公司法定代表人毕小平（第一次、第二次、第三次）及其委托诉讼代理人王欣，被告嘉缘公司委托诉讼代理人刘旺胜、阮凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告儒雅居公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告销售代理费2104397元；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告儒雅居公司变更诉讼请求为：1、请求判决被告支付原告销售代理费2081537元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告于2016年8月27日签订的《嘉缘名庭营销策划及独家销售代理合同》，约定由原告对该物业项目营销策划及独家代理销售。原告所发生的所有人员工资及所有办公用品、行政开支均自行承担，被告保证承担市场推广费用100万-150万。原被告双方确认委托原告独家销售房屋的销售底价，并约定无论通过何种方式和途径，该业务销售的每一套房屋均计入乙方的销售指标，被告支付底价部分的佣金和溢价部分的佣金。原告依约进行大量的准备和销售工作，但是被告一直未能兑现市场推广承诺，只支付了部分销售佣金，被告多次确认客户成交明细表，由于房地产市场销售回暖，被告在2017年12月30日擅自违约单方解除了代理合同。原告多次协商未果，现起诉被告，要求支付合同约定的部分代理费用，暂计算至2017年12月30日，并保留追诉其违约责任的权利。故原告诉至法院，望判如所请。被告嘉缘公司辩称，不同意原告的诉讼请求，主要原因是其诉讼金额过高，与事实不符，原、被告之间存在代理销售合同是事实，但是根据原被告双方确认的销售业绩，根据合同的明确约定，截至2017年10月份被告应当给付原告销售佣金含溢价部分应为694125元，前期被告已经支付原告销售佣金659220元，因此被告还应支付原告34905元，故原告的诉讼请求关于金额部分无事实和法律依据，请求法庭依法判决。原告儒雅居公司围绕诉讼请求依法提交了销售代理合同、销售方案、工作联系单、销售明细表、成交记录、营销方案、工作推广计划、销售思路、销售数额列表、(2018)苏0114民初2249号调解书、（2018）苏0114民初2248号调解书、（2018）苏0114民初2251号调解书、佣金明细表等证据，被告嘉缘公司依法提交了收据、借条、明细清单、交易明细清单、公对公付款回单、销售总佣金报告、销售房屋总量清单并申请证人出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定如下事实：2016年8月27日，原告儒雅居公司与被告嘉缘公司签订《嘉缘名庭营销策划及独家销售代理合同》一份，约定由嘉缘公司委托儒雅居公司为“嘉缘名庭”营销策划及独家代理销售，总销售面积约为54200平方米。该合同第五条乙方职责部分第七款约定：乙方根据甲方确认的资金回笼计划排出月资金回笼计划，乙方应采取措施确保完成，甲方对完成情况进行考核。第一阶段：从项目销售开盘之日起第一季度（三个月）内，乙方完成委托销售总面积的30%，广告费投入原则上不低于广告总预算的30%；第二阶段：从项目销售开盘之日起第二季度（三个月）内，乙方完成委托销售总面积的15%，广告费投入原则上不低于广告总预算的20%；第三阶段：从项目销售开盘之日起第三季度（三个月）内，乙方完成委托销售总面积的5%，广告费投入原则上不低于广告总预算的10%。该合同第十条项目营销策划及销售代理费用部分第三款载明：代理期限内，无论通过何种方式和途径，该物业售出的每一套房屋，均计入乙方的销售指标（甲乙双方协商确认的房屋除外），甲方须向乙方支付的销售佣金分为两部分：1、底价部分佣金，每一套成交的房屋，按照销售底价明细表中的销售总价的2.5%计算销售佣金。2、溢价部分佣金，若实际成交价高出销售底价（附件销售底价明细表中相对于的房屋底价），则甲方将超出部分的销售金额扣除甲方营业税后的30%支付给乙方作为溢价佣金。第五款载明：1、结佣条件：当客户签订《商品房买卖契约》并支付首付款及合同登记，则该套房屋即计入乙方销售业绩，乙方可收取该套房屋的销售佣金。2、佣金计算方式：乙方每月计提的佣金由上月“该套房屋的总佣金*实际成交回笼到甲方账户的金额所占该套房屋的比例”。附：底价*2.5%（底价部分的提成比例）+超出底价部分*30%（溢价部分的提成比例）=总佣金。3、结佣标准：按月结算，第二个月结算上个月佣金的80%，剩余20%佣金作为押金，待合约期满三个月内支付，且需完成相应指标。如发现乙方有违反本协议的行为，则甲方有权扣除相应的金额作为违约赔偿。该合同第十二条“合同的终止、延期及违约”第四款约定：在本合同期限内日，若乙方不能完成本合同期限内日甲方下达给乙方与其共同确认的销售目标与资金回笼计划，逾期超过10%进度的，甲方按委托范围约定的方式与乙方减半结算代理佣金，甲方不再给予任何经济赔偿，且甲方有权解除本合同。案件审理过程中，被告嘉缘公司陈述截至2017年10月其已向原告儒雅居公司支付了销售佣金659220元，儒雅居公司对此予以认可。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告儒雅居公司是否按约完成了销售任务；2、被告嘉缘公司是否结欠原告儒雅居公司销售代理费用及其具体数额。（一）关于原告儒雅居公司是否按约完成了销售任务1、关于儒雅居公司为嘉缘公司销售代理的起止时间。对于该时间，原告儒雅居公司陈述其从2016年8月27日双方签订案涉代理合同后即进场做前期准备工作，直至2017年12月31日离开，被告嘉缘公司认为原告儒雅居公司的工作时间应该从2016年12月销售第一套房屋计算至2017年12月30日。后原告儒雅居公司与被告嘉缘公司均同意以2016年12月10日至2017年12月31日作为本案销售代理的起止时间。2、关于案涉“嘉缘名庭”可出售房屋的总量及原告儒雅居公司实际销售情况。原告儒雅居公司陈述，案涉《嘉缘名庭营销策划及独家销售代理合同》载明的销售面积为54200平方米，但因其中商铺无法销售，加之部分已经抵出去的房屋，故嘉缘名庭小区经批准的可销售面积为40636.77平方米。被告嘉缘公司则认为儒雅居公司从开发办调取的数据只是为了行政机关对房屋建设市场进行行政管理而所形成的数字，与本案并无关联，且其强调三张预售许可证的总面积应为54133平方米。嘉缘公司认为儒雅居公司在2016年12月10日至2017年12月31日期间销售总面积为14152.02平方米（第一季度7035.01平方米、第二季度4172.66平方米、第三季度1955.07平方米、第四季度989.34平方米），套数为124套，合同总价款为58674264元。案件审理过程中，本院前往本市住建委开发办核实了嘉缘名庭小区的可销售面积、实际销售面积等情况，经查，嘉缘名庭小区批准销售面积为40636.77平方米，其中2016年12月10日至2017年12月31日期间销售面积为27370.97平方米，销售套数为238套，具体为：2016年12月10日至2017年3月31日，销售套数164套，销售面积18896.01平方米；2017年4月1日至2017年6月30日，销售套数30套，销售面积3451.15平方米；2017年7月1日至2017年9月30日，销售套数30套，销售面积3474.55平方米；2017年10月1日至2017年12月31日，销售套数14套，销售面积1549.36平方米。至于被告嘉缘公司提及的三张预售许可证的情况，经查，2016年被告嘉缘公司取得的预售许可证溧（2016）房预售证第（036）号对应的销售面积为40636.77平方米，与本院在开发办核实的数据一致，而另外两张许可证获取时间均为2013年。对此，本院认为：1、本市住建委开发办备案的批准销售面积、各时间段内销售面积、套数等情况具有客观性、真实性，应当予以确认；2、案涉销售代理合同约定“代理期限内，无论通过何种方式和途径，该物业售出的每一套房屋，均计入乙方的销售指标（甲乙双方协商确认的房屋除外）”，现嘉缘公司认可除儒雅居公司外无其他代理商。故应当以开发办备案的数据作为考量儒雅居公司销售业绩的依据，即儒雅居公司第一季度销售面积18896.01平方米，已达总面积的30%（40636.77平方米的30%为12191.03平方米，54200平方米的30%为16260平方米，均已完成）；第二季度销售面积3451.15平方米，未达总面积的15%（40636.77平方米的15%为6095.52平方米，54200平方米的15%为8130平方米，均未完成）；第三季度销售面积3474.55平方米，已达总面积的5%（40366.77平方米的5%为2031.84平方米，54200平方米的5%为2710平方米，均已完成）；第四季度销售面积1549.26平方米，因案涉销售代理合同并未约定该季度的销售指标，被告嘉缘公司主张仍按5%计算，本院认为在合同并无明确约定的情况下，第四季度应认定为未设定销售指标。原告儒雅居公司认为结合案涉销售代理合同中的销售指标及该公司的实际销售情况，其在第一季度完成了销售总面积的30%，第一、二两季度累计完成了销售总面积的45%，第一、二、三季度累计完成了销售总面积的50%，应当视为完成了销售指标，对此，本院认为销售代理合同中销售指标完成与否应当将每个季度单独的完成数据作为判断标准，即第一季度必须完成30%、第二季度必须完成15%、第三季度必须完成5%，而不能累计计算。据此，本院认定原告儒雅居公司销售期间完成了第一季度、第三季度和第四季度的销售指标，第二季度未完成销售指标。（二）关于被告嘉缘公司是否结欠原告儒雅居公司销售代理费用及其具体数额关于佣金计算的范畴，被告嘉缘公司认为截至2017年10月份符合给付佣金条件的房屋应为124套，原告儒雅居公司当庭认可本案针对该124套房屋结算佣金。关于底价佣金和溢价佣金的计算方式，被告嘉缘公司提出根据案涉销售代理合同第十二条“合同的终止、延期和违约”第四款的约定“在本合同期限内，若乙方不能完成本合同期限内甲方下达给乙方的与其共同确认的销售目标与资金回笼计划，逾期超过10%进度的，甲方按委托范围约定的方式与乙方减半结算代理佣金，甲方不再给予乙方任何经济补偿，且甲方有权解除本合同。”其认为从这124套房屋分布在各个季度的销售面积来看，均未完成销售指标（第一季度应然16260平方米，实然7035.01平方米；第二季度应然8130平方米，实然4172.66平方米；第三季度应然2710平方米，实然1955.07平方米；第四季度应然2710平方米，实然989.34平方米），故每个季度的佣金都应当减半结算。1、底价佣金部分关于底价总价，原告儒雅居公司与被告嘉缘公司均认可第一季度底价总价为27257797元、第二季度底价总价为15857134元、第三季度底价总价为7309730元、第四季度（2017年10月）底价总价为3752941元，底价总价合计为54177602元。儒雅居公司认为底价佣金应为1354440元（54177602元*2.5%），被告嘉缘公司则认为在不考虑销售业绩的情况下底价佣金为1354440元，但结合原告儒雅居公司的销售业绩以及根据案涉销售代理合同第十条“项目营销策划及销售代理费用”第五款第三项“第二个月结算上个月佣金的80%”的约定，底价佣金应付541776.02元（1354440元*50%*80%）。2、溢价佣金部分关于合同总价，原告儒雅居公司与被告嘉缘公司均认可第一季度合同总价为28441864元、第二季度合同总价为17304473元、第三季度合同总价为8509208元、第四季度（2017年10月）合同总价为4418719元，合同总价合计为58674264元。合同总价总额与合同底价总额之间的差价为4496662元。儒雅居公司认为第一季度溢价1297468元、第二季度溢价1447338元、第三季度溢价1199478元、第四季度溢价665778元，合计溢价佣金应当为1383019元（4610062元*30%）。被告嘉缘公司则认为合同总价总额与合同底价总额之间的差价4496662元扣除营业税3227084.52元（58674264*5.5%），溢价金额为1269577.48元，在不考虑销售业绩的情况下溢价佣金为380873元（1269577.48元*30%），但结合原告儒雅居公司的销售业绩以及根据案涉销售代理合同第十条“项目营销策划及销售代理费用”第五款第三项“第二个月结算上个月佣金的80%”的约定，溢价佣金应付152349.3元（380873元*50%*80%）。对于上述两项佣金的计算，本院认为：第一，底价佣金应当以每一套成交的房屋按照销售底价明细表中的销售底价的2.5%进行计算，溢价部分佣金应当以实际成交价超出销售底价的销售金额扣除甲方营业税后的30%进行计算；第二，原告儒雅居公司与被告嘉缘公司之间的销售代理合同已于2017年12月31日终止，故本案所涉124套房屋的销售佣金已不存在按月结算的情况，无需再按照“第二个月结算上个月佣金的80%”这一程序进行计付；第三，结合本院从本市住建委开发办调取的数据以及儒雅居公司与嘉缘公司在销售代理合同中约定的每个季度销售指标，应当认定儒雅居公司已经完成了第一、三、四三个季度的销售任务，该三季度无需减半结算代理佣金，但第二季度并未完成指定的销售任务应当进行减半结算；第四，关于所出售房屋回笼到嘉缘公司账户的金额情况，被告嘉缘公司应当承担举证证明责任，现因嘉缘公司拒绝提供该明细，故认定本院所涉资金已全部回笼到账；第五，关于营业税的扣除，销售代理合同中存在“若实际成交价高出销售底价（附件销售底价明细表中相对于的房屋底价），则甲方将超出部分的销售金额扣除甲方营业税后的30%支付给乙方作为溢价佣金”的明确约定，而缴纳营业税又是销售方的法定义务，故在计算溢价佣金时应当进行营业税的扣减，经查，2017年度销售不动产的税率为5%。据此，本案所涉124套房屋的底价佣金应为1156226元（27257797*2.5%+158××××4*50%*2.5%+7309730*2.5%+3752941*2.5%）。溢价佣金的计算应采用[（合同总价-合同底价）—合同总价*营业税税率]*30%的方式，本案所涉124套房屋的溢价佣金为452975元，其中第一季度，因合同总价与合同底价之间的差额减去应缴纳的营业税税额[（28441864-27257797）—28441864*5%]为负数，故第一季度无需支付溢价佣金；第二季度溢价佣金为87317元[（17304473-15857134）—17304473*5%]*50%*30%；第三季度溢价佣金为232205元[（8509208-7309730）—8509208*5%]*30%；第四季度溢价佣金为133453元[（4418719-3752941）—4418719*5%]*30%。综上，被告嘉缘公司共应向原告儒雅居公司支付该124套房屋的佣金为1609201元（1156226+452975），因儒雅居公司与嘉缘公司均认可嘉缘公司已经支付佣金659220元，故嘉缘公司尚应向儒雅居公司支付949981元。综上所述，原告儒雅居公司与被告嘉缘公司签订的销售代理合同系双方当事人真实的意思表示，儒雅居公司为嘉缘公司销售房屋，嘉缘公司理应按照合同约定支付相应代理费用，在儒雅居公司未能完成销售指标时亦应按照合同进行相应扣减，至于原告儒雅居公司提出的被告嘉缘公司未按约支付广告费用的问题，广告费用的支付与否不能作为降低销售指标或变更结算标准的依据，故本院对于儒雅居公司的意见不予采纳。本案中，被告嘉缘公司尚应就原告儒雅居公司为其销售的本案所涉124套房屋支付代理费949981元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告溧阳市嘉缘山庄置业有限公司于本判决生效后十日内向原告南京儒雅居房地产营销策划有限公司支付销售代理费用949981元；二、驳回原告南京儒雅居房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23453元，由被告溧阳市嘉缘山庄置业有限公司负担元10704元，原告南京儒雅居房地产营销策划有限公司负担12749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋园圆人民陪审员  朱全庚人民陪审员  甘春英二〇一九年十二月二十五日书 记 员  卜 琦