贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11919号 原告：汪梅，女，汉族，出生于1990年1月27日，住七星关区。 原告：付传，男，汉族，出生于1987年12月20日，住七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区北商贸城，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 原告汪梅、付传与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪梅、付传，被告博泰公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付办理博泰仕府领地A区6栋2-28-4号商品房权属转移登记的有关文书。二、判令被告支付原告逾期交付办理博泰仕府领地A区6栋2-28-4号商品房权属转移登记的有关文书的违约金暂计94224.53元人民币(该违约金按日以已付房款万分之二暫计付至2019年9月8日)。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年10月,原被告签订了《商品房买卖合同》,双方约定,被告将毕节市博泰仕府领地A区6栋2-28-4号房屋售予原告,该房建筑面积138.79平方米,成交总价430249.00元。合同签订后,原告向被告一次性支付了房屋总价款430249.00元。按照合同约定,被告应于2013年6月1日前将涉案房屋转移登记的有关文书交房给原告,如果被告不能再约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的,约定日期起180内,被告交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房款的万分之一承担违约金;超出约定日期180日,被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金至今,被告仍然不能交付办理商品房权属转移登记的有关文书,被告已构成违约。由于被告原因导致涉案房屋不动产产权证无法正常办理,房屋的权属关系不明,致使原告无法正常行使转让、抵押、租赁、置换更高品质商品房等权利,使原告蒙受重大损失。因此,原告为维护自身合法权益,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,诉至法院,望判如所请， 被告博泰公司辩称，一、根据被答辩人的主张,其起诉已超过诉讼时效。二被答辩人的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出,但据双方合同第22条约定的办证模式,是答人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书,交付被答人,由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中,并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言,因系委托办理,双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看,先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记,而后再行办理分户登记,总登记时间约定在交房后180日之内,在分户登记虽然之后没有写明具体时间,但当然地在总登记之后。在被答人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下,本案并不存在逾期办证的事实。所以,被答人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答人交付的“有关文书”或委托办理的相关证书,是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料,并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告,规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书,转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的因素,答人依双方合同第二十二条第二款“因政府机关行为造成的逾期祝为行政不可抗力,出卖人不得承担违约责任”之规定而不应向被答人承担约责任。该条款约定,着因政府原因导致答辩人逾期的,无论该政府因素是否是行政不可抗力,等人与答排人均将其视为行政不可抗力而作为答人不承担进约贵种情形。因不动产统一记制度的实施,改变了双方合同约定的履行方式,答排人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登书。但基于政府政策实施的因素,不动产板证书毕节系2016年9月30日施行,在2016年9月30日前答人不可能为被答人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后,及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定,被答持人也未对答排人主张过权利及给子必要的履行期限,本案不存在道期提交办理商品房转移登记有关文书成期办证的违约形四、合同并未约定要托办理的期限及约责任,被答人也没有产生实际损失,其主张的违约金不应支持。即使存在损失,被答阳人主张的约金过高,应当依法子以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付被答排人的“有关文书”指代不明无论是根据合同内容还是步及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》,都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人,事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下,合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具各履行期待可能性和必要性,更缺乏必要的生效要件,应当判定该条款不能成立。另一方面,违约责任的构成系“能为”而“不为”,故而从合同公平、合理原则出发,不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述,请求依法判决。 本院经审理查明2011年10月,原被告签订了《商品房买卖合同》,双方约定,被告将毕节市博泰仕府领地A区6栋2-28-4号房屋售予原告,该房建筑面积138.79平方米,成交总价430249.00元。合同签订后,房款已全部付清。合同第22条约定被告必须于2013年6月1日前,取得该商品房所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给原告。约定时间,被告未能如期交付,且至今仍未交付。根据合约约定,被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金,直至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书为止。另查明，涉案房屋至开庭时仍不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2013年6月1日前,取得该商品房所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给原告,被告未按照约定履行交付义务已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应按合同约定于2013年6月1日前,取得该商品房所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给原告的义务，原告于2019年9月17日提起本案诉讼，根据诉讼时效的规定，原告请求的转移登记有关文书的违约金，只能从2016年9月17日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，其余部分超过诉讼时效，本院不予支持，被告辩称的理由部分成立，本院部分采信。对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付原告汪梅、付传位于毕节市七星关区政府对面的博泰仕府领A区6栋2-28-4号商品房逾期交付转移登记的有关文书的违约金；违约金以已付房款430,249.00元为基数，按日万分之二的标准计算，时间从2016年9月17日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1078.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月三日 书记员  李 犇