广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初9487号原告:曹爱良，女，汉族，1974年12月3日出生，住址：湖南省宁乡县，原告：高尚，男，汉族，1970年12月21日出生，住址：湖南省桃江县，上述两原告的共同委托诉讼代理人：肖哲仁，广东国永律师事务所律师。被告：薛俊波，男，汉族，1983年7月6日出生，住址：广东省兴宁市，被告：朱芝泽，男，满族，1976年4月15日出生，住址：辽宁省西丰县，被告：邢俊喜，男，汉族，1985年7月25日出生，住址：河南省郸城县，被告：赵永峰，男，汉族，1988年1月5日出生，住址：河南省舞阳县，被告：东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部，住所地：广东省东莞市黄江镇田美社区环城路69号二楼。经营者：马绍湘。委托诉讼代理人：孙少鹏，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴昕，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告曹爱良、高尚与被告薛俊波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告曹爱良、高尚及其共同委托代理人肖哲仁、被告薛俊波到庭参加诉讼。后本院依法追加朱芝泽、邢俊喜、赵永峰、东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部作为本案共同被告，并依法组成合议庭，于2019年12月5日再次公开开庭进行了审理，原告曹爱良、高尚及其共同委托代理人肖哲仁、被告薛俊波、被告朱芝泽、被告邢俊喜、被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的委托代理人柴昕到庭参加诉讼。被告赵永峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹爱良、高尚诉称，俩原告系夫妻关系，共同经营东莞市黄江爱尚湘川农家味餐馆（以下称爱尚餐馆）和东莞市黄江品尚鱼家餐馆（以下称品尚餐馆）。2018年6月25日，原告曹爱良与被告签订一份《黄江美食城档口租赁合同》，约定被告将位于东莞市黄江镇××市场××楼黄江美食城（以下称黄江美食城）10号铺位出租给原告经营爱尚餐馆，租期3年自2018年6月26日至2021年6月25日，合同约定“甲方从乙方销售，额中提取15%作为甲方前期的工程改造，设施、设备投入、折旧费用”，“乙方签订此合同时，一次性缴纳10000元作为押金，并先期缴纳抽成5000元”，另合同第六条约定“甲方负责提供经营场地及基本的配套设施，负责提供相应的物业管理及公共设施的安装和维修…，保证水电、燃气的供给……”，此外合同就双方的权利义务及违约责任等事宜均作了相应的约定。该合同签订后，被告收取原告租铺押金10000元、食品保证金10000元、预付租金5000元及收银系统等设备押金2867元。另于2018年7月14日，被告承诺将东莞市黄江镇××市场××楼黄江美食城13号铺位出租给原告，并向原告收取定金5000元，但未签订租赁合同。原告依约向被告交付上述费用后，着手对两个铺位进行装修并进行经营投资及前期准备工作，共支付装修费用20000余元，正当原告开业之际，被告因经营不善与黄江美食城出租方解除租赁关系，黄江美食城出租方于2018年12月将美食城所有通道的电灯关掉并将商铺上锁，致使原告等承租人无法经营。基于上述，原被告签订合同后，被告因与第三方的纠纷，致使案涉出租屋被业主收回，从而使双方签订的租赁合同无法履行，给原告造成巨大的经济损失，被告应当退还收取的款项并承担违约责任。为此原告要求被告退还收取的全部费用并赔偿原告的装修损失，被告拒不退还，后经黄江镇田美社区调解委员会调解，被告虽同意退还但一直拖而不决。据此，原告特依法起诉，请求法院判令：1、五被告双倍返还定金10000元；2、五被告退还租铺押金10000元、食品保证金10000元、预付租金5000元及收银系统等设备押金2867元；3、五被告赔偿原告的装修费用8140元；4、案件受理费由五被告承担。被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜辩称，1、13号铺的定金5000元口头改为2号，原告承诺在2018年10月1号装修完毕并开业，但并未完成。2、通道停水停电不是三被告的行为，是被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的行为，与三被告无关。收银系统在被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部处，设备没有退给三被告，按照协议不能退押金，况且在四被告与被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的解除协议中约定了包括收银系统设备等在内的动产、不动产归被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部所有，与四被告无关。被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部辩称，一、（一）《解除协议书》的效力。《合同法》第88条规定——“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人“，本案中东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部与被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰（以下合称其他四被告）虽然签订了《解除协议书》，约定由东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部概括承受其他四被告在《黄江美食城档口租赁合同》（以下称）项下的权利和义务，但该约定并未获得《档口租赁合同》对方当事人（即本案原告）的同意（原告不仅不同意由东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部履行，而且与其他四被告解除了该），不发生权利义务概括承受的法律后果。（二）《解除协议书》中约定的东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部承继的权利和义务范围。1、《解除协议书》仅约定由东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部概况承受其他四被告在《档口租赁合同》中的权利义务，不包括原告诉称的黄江美食城13号铺位的租赁合同，原告据此主张的10000元定金不在东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部承继的范围之列。2、原告诉称的收银系统保证金2867元以及装修费8140元，在《档口租赁合同》中并未约定，不属于《解除协议书》项下由东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部承继之权利义务范围。二、（一）基于《解除协议书》的抗辩事由。《解除协议书》为双务合同，根据协议的约定其他四被告应当向东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部支付水电费20000元，原告应当向东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部支付“应收费用”2677.8元并继续履行《档口租赁合同》项下之合同义务，但其他四被告及原告至今没有按照《解除协议书》的约定履行义务。根据《合同法》第67条的规定一一“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”，东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部有权拒绝履行《解除协议书》第四条约定的返还合同押金等义务。另外，其他四被告和原告占用案涉铺位并拖欠东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部租金至今，东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部保留追究其法律责任的权利。（二）基于《档口租赁合同》的抗辩事由。本案中10000元押金和食品安全保证金（以下合称押金和保证金）的返还是附条件韵，包括积极条件和消极条件。《档口租赁合同》虽未明确约定押金和保证金的返还条件或期限，但从款项的性质可知，返还押金和保证金的积极条件通常为原告按照合同约定履行合同义务并至经营期限届满，结合《档口租赁合同》约定的经营期限届至2021年6月25日的事实可知，押金和保证金返还的积极条件并未成就。根据《档口租赁合同》第二条第2款，第(6)项的约定——原告连续3个月最低缴纳运营费低于3000元的，两个月的押金将作为违约金予以扣除、第(9)项的约定——原告单方面提前终止合同的，其他四被告所收的一切费用不予退还，包括两个月押金、食品安全保证金、服务质量保证金和第七条第3款的约定：原告私自停业超过三天的，其他四被告有权收回经营场地可见，本案中原告擅自停止经营和拖欠租金的行为符合返还押金和保证金的消极条件。三、关于原告的诉求和被告的免责事由。（一）原告诉请被告返还预付租金5000元，但鉴于原告实际租赁了案涉铺面的事实和应支付租金的义务，其该项诉请没有法律依据。（二）根据《档口租赁合同》第九条第二款的约定：“在合同期内，甲方如遇经营持续亏损或其他不可见因素，导致无法继续经营时，可单方面解除合同，结清乙方相关费用，并不承担赔偿责任”可见，经营持续亏损即为被告赔偿损失的免责事由，本案中原告诉请被告赔偿装修费8140元无法律依据。综上所述，原告对东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的诉讼请求缺乏事实基础，也不合法，请求法院依法驳回。被告赵永峰未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，2018年6月25日，原告曹爱良与被告薛俊波签订《黄江美食城档口租赁合同》，约定由被告薛俊波将位于东莞市黄江镇××市场××楼黄江美食城10号档口出租给原告曹爱良经营川湘小炒使用，租赁期3年，从2018年6月26日至2021年6月25日止。原告提交了收款收据，其中编号为311224的收据上载明收银系统2500元、隔墙板367元，编号为311526的收据上载明铺租5000元，免租期：2018年6月26日至2018年7月25日止，编号为311524的收据上载明铺位押金10000元，编号为311525的收据上载明食品安全服务质量保证金10000元，上述收据的客户名均载明“川湘小炒”。原告提交了编号为311538的收据，该收据载明客户名为13号铺西餐高尚，内容为13号铺西餐定金5000元。原告称其在市场经营的有两个铺，分别是爱尚湘川和品尚鱼庄，其中品尚鱼庄是装修了，但未经营，因为未与被告达成协议。被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰四个股东承诺，一人开三家铺，原告也承诺再开多一家铺，撑起整个美食城，但是除了被告朱芝泽按照承诺开了三家铺之外，其他都没有开，甚至被告薛俊波放弃了美食城的店到外面开店，分散了精力，鉴于被告的上述承诺没有兑现，所以就没有签合同。被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜称品尚鱼庄没有收到定金，13号铺是经营西餐的定金，后来说西餐不做了，改做鱼庄，就从2号铺转到了13号铺，但原告也未来签合同，也没有经营。原告主张两个铺的装修损失提交了装修收据到庭，分别载明发光招牌、广告、灯箱合计花费2540元、铺位安装水电花费合计2400元、排烟系统安装花费3200元。2018年12月17日，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰与被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部签订《解除协议书》，约定由于四被告经营不善自愿提出与东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部解除《房屋租赁合同》，其中第四条约定“原来美食城商户有三家（鹿谷制茶、云南米线、爱尚湘川）与乙方签订的合同按原合同履行，经营管理由甲方接手管理，所涉及的合同押金等费用按合同约定履行由甲方清退，应收费用由甲方收取（应收费用鹿谷制茶约2431元、云南米线约14401.75元、爱尚湘川约2677.8元）；如涉及到其它的任何商户有其它纠纷争议与甲方无关，由乙方自行处理并承担由此产生的一切费用和责任”，第五条约定“美食城内属于美食城的所有动产不动产一切财产在签订该协议前所产生的一切债务仍由乙方负责结清所有所欠费用；签订该协议起归甲方所有，乙方不得搬迁拆除，如有债务纠纷一切责任由乙方承担负责并承担由此所产生的费用与甲方无关”。就上述情况，原告称在五被告签订上述协议之前，因为被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰不履行租赁合同约定的义务、不清理卫生，加之市场里面的铺位没有出租，与之前的承诺不相符，所以，原告和其他另外两家都无法继续经营，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰也认可他们没有履行合同，没精力继续经营下去，口头要求停止经营，由他们与被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部进行协商，五被告在解除合同的时候，并没有征求原告的意见，但他们一致同意原告退场，所以在他们签订合同后原告就退场了。庭审中，原告确认《解除协议书》中所载明的欠费事实，但仅确认系2018年12月的费用。另查明，被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部称案涉市场经向玉堂围第一股份经济联合社了解称有办理报建手续，经本院限期被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部补充提交证据，被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部于2019年12月10日向本院提交情况说明称“经与东莞市黄江镇玉堂围第一股份经济合作社核实，涉案商铺为黄江玉堂围综合市场之部分，市场的所有人××东莞市黄江镇玉堂围第一股份经济合作社，承包经营者为马绍湘，该市场未办理建设工程规划许可证”。以上事实，有《黄江美食城档口租赁合同》、收款收据、《解除协议书》、情况说明以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本案属于房屋租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：一、案涉合同相对方如何确定。《黄江美食城档口租赁合同》系原告曹爱良与被告薛俊波所签订，庭审中，原告确认系两原告共同经营，而被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜也确认实际出租人系薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰，且从四被告与东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部签订的《解除协议书》看，从东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部处承租整个市场的系被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰，因此，本院依法认定《黄江美食城档口租赁合同》的合同相对方系两原告与被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰。二、被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的法律责任。虽然被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰与被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部签订了《解除协议书》，且尽管《解除协议书》中第四条约定原告承租的爱尚湘川由被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部按原合同履行，但上述约定仅属于五被告之间的约定，无证据证明有经得原告的同意，且也无证据证实原告与被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部之间有按照原租赁合同履行，庭审中，原告也不确认《解除协议书》的内容有经得其同意，因此，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，《解除协议书》所约定的内容对原告并无约束力，根据合同相对性，原告诉请被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部承担责任，依据不足，不予支持。三、租赁合同的效力问题。现有证据无法证实案涉租赁物办理了建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，案涉《黄江美食城档口租赁合同》无效。四、关于川湘小炒的租铺押金、食品安全服务质量保证金。鉴于《黄江美食城档口租赁合同》无效，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰收取的押金、保证金合计20000元理应退还给两原告。五、至于川湘小炒铺位的预付租金及收银系统款，首先对于租金，原告庭审中确认还有2018年12月份的租金未付，按照正常逻辑推断，预付租金应当在冲抵已发生的租金后，多出来的租金才需要缴纳，而就目前证据看，原告也未举证证明其有缴纳经营期租金，因此，原告主张退还预付租金，依据不足，不予支持。其次，对于原告主张的收银系统等设备押金，从原告提交的收据看，收据载明的系收银系统一套2500元、隔墙板一套367元，单从收据看无法证实系押金，因此，本院酌情将该部分费用纳入因租赁铺位所产生的费用之中。六、装修费用。原告提交的收据中除了装修川湘小炒铺位的费用外，还有装修13号铺位的费用，虽然原告与被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰未就13号铺位签订租赁合同，但双方事实上达成了租赁该铺位进行经营的合意，鉴于租赁合同无效，因此装修损失属于合同无效所致的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上述损失由原告与被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰各承担50%，庭审中，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜对装修费用不持异议，加上第五条中本院酌情纳入的系收银系统、隔墙板费用，上述费用合计11007元，因此，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰应承担5503.50元。七、关于13号铺的定金，案涉租赁合同无效，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰应向原告返还所收取的5000元。上述费用合计30503.50元，扣除原告确认拖欠的2677.80元，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰还应向原告支付27825.70元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰自本判决生效之日起五日内向原告曹爱良、高尚支付27825.70元；二、驳回原告曹爱良、高尚对被告东莞市黄江马绍湘物业租赁服务部的诉讼请求；三、驳回原告曹爱良、高尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费950元（原告曹爱良、高尚已预交），由原告曹爱良、高尚负担375元，被告薛俊波、朱芝泽、邢俊喜、赵永峰负担575元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  李灵峰人民陪审员  张志坚二〇一九年十二月十二日书 记 员  张楚妍苏善思（代）附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。