河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初5039号原告:程学军，男，1967年8月2日生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：葛焕振，河南问津律师事务所律师。委托诉讼代理人：余敏，河南问津律师事务所律师。被告：胡金龙，男，1974年6月15日生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：简振，河南良策律师事务所律师。被告：胡金凤，女，1972年11月23日生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市沙依巴克区，现住新蔡县。原告程学军诉被告胡金龙、胡金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程学军及其委托诉讼代理人余敏、葛焕振，被告胡金龙的委托诉讼代理人简振，被告胡金凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程学军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行原合同，把房屋交付给原告。。2、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：被告胡金龙在新蔡县××坟庄开发商品房若干套。2016年2月4日被告胡金龙与原告签订房屋购买合同一份，约定被告将其开发的宋坟庄后排从东数第二套（两间两层半及其小院），建筑面积为252平方米的房屋出售给原告。合同约定的价格为50万元，后被告同意全部购房款按36万元。原告全款交给被告后，等被告建好后交房，但直到2016年9月原告发现售给原告的房屋被一个叫姚继丽的女子在装修，不久姚继丽入住该房屋。后经打听得知胡金凤又将该套房屋卖给了姚继丽，原告即向被告交涉，被告胡金龙也承认了房屋一房二买的事实，便承诺将其承包建设的京润国际农贸商城的商品房一套调换给原告。但京润国际农贸商城的开发商根本不承认此事，故原告既不能得到房屋，也没有得到退款。原告多次与二被告交涉，至今没有任何结果。二被告明知该套房屋已经出售给了原告，又将房屋出售给他人，违反了合同法诚实信用的原则。被告胡金凤虽然没有直接与原告签订购房合同，但其明知该套房屋已经卖给原告，又将房屋出卖给他人，其与被告胡金龙系对原告的共同侵权人，应当与被告胡金龙承担连带责任。为此起诉。当庭变更诉讼请求为判令二被告连带赔偿原告损失72万元及利息。被告胡金龙辩称：由于该房是胡金龙购买他人房屋未果而事先进行了出售，实际上是无权出售，导致合同无效，胡金龙愿意将购房款退还给原告。被告胡金凤辩称：实际上是胡金龙和王永超（又名王胖）开发的房屋，王胖和胡金龙抵给我胡金凤后排从西往东数十套房屋，其中包括程学军的房屋，钱是胡金龙收的，胡金龙无权出卖，有工地上包工头的收款为证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年9月份，被告胡金龙与王永超（别名王胖）合伙开发位于新蔡县××坟庄的商品房，未办理相关的土地使用及建房手续，聘请宋金凤为会计。2015年9月3日，王永超与李现伟签订建筑承包合同，将其在宋坟庄建的商品房大包给李现伟，以第二排从西数壹到拾户，按每套房屋50万元折抵本工程所有工程款，工期从2015年8月31日开工至2015年12月31日竣工验收。之后，在宋坟庄的商品房未建好的情况下，2015年9月4日，李现伟、胡金凤与姚继丽签订房屋购买合同，将宋坟庄后排从东数第二套以50万元的价格卖给姚继丽，在房屋建好后，2017年4月20日，姚继丽交纳了水电入户费，入住该商品房。2、2016年2月4日，原告程学军与被告胡金龙签订房屋购买合同，合同约定：胡金龙把位于宋坟庄后排西排从东数第二套出卖给原告，建筑面积252平方米，总金额共计人民币五十万元整，付款方式胡金龙于2016年2月5日收到原告定金人民币50万元（以收据收条为准），签订商品房合同后，支付的定金转为房价款，未约定交房时间。实际上，原告程学军与被告胡金龙约定的该套房屋的价格为36万元。合同签订后，原告程学军于2016年2月6日交纳购房款20万元，被告胡金龙给其出具收条一张，载明：“收条今收到程学军购房款贰拾万元（200000.00），总房款叁拾陆万元下欠壹拾陆万元胡金龙2016年2月6号”。2016年3月18日，原告程学军交纳购房款16万元，被告胡金龙给其出具收据一张，载明：“收据凭证号码№1000763出具日期：2016年3月18日兹收到程学军交来购房款壹拾陆万元，款已付完。￥160000.00元”。2017年，原告程学军发现购买的涉案房屋姚继丽在装修，就找胡金龙协商，胡金龙给其签订了“京润.国际农贸城”商铺认购书，将涉案房屋换为“京润.国际农贸城”B13号楼一层11号南、二层10号南铺，后因“京润.国际农贸城”的实际开发者不认可，致使该商铺无法交付。2018年12月19日，被告胡金龙给原告程学军出具承诺书一份，承诺其收到了程学军的购房款，因宋坟庄房屋被别人占住，其承诺调整“京润.国际农贸城”B13号楼一层11号南、二层10号南铺用于赔偿程学军，四个月交给程学军使用，如果不能履行愿负法律责任，绝不追加任何费用。承诺到期后，因被告胡金龙未交付商铺，原告起诉来院。上述事实,有原告、被告的陈述、房屋购买合同、收条、收据、承诺书、银行交易单、“京润.国际农贸城”商铺认购书等材料在卷予以佐证。本院认为，原告程学军与被告胡金龙签订合同的涉案房屋开发者是胡金龙和王永超，且未办理土地使用及房屋建设的相关手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”，也即是说城市房地产开发的主体是房地产开发企业，故原告程学军与被告胡金龙签订的商品房买卖合同系无效合同。后被告胡金龙与原告签订的“京润.国际农贸城”商铺认购书，因胡金龙不是“京润.国际农贸城”的所有者，胡金龙与原告所签订的“京润.国际农贸城”商铺认购合同没有得到房屋所有者的追认，且胡金龙也没有证据证明其取得了涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告程学军与被告胡金龙签订的“京润.国际农贸城”商铺认购书应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告胡金龙应退还原告程学军购房款36万元，并承担相应的损失，即从交付购房款之日起按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。因为原告程学军的合同相对方是胡金龙，不是房地产开发企业，不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故对原告请求被告支付72万元作为赔偿的请求，本院不予支持。对于原告程学军请求被告胡金凤承担连带责任的请求，因胡金凤不是合同的相对方，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告胡金龙于本判决书生效后十日内返还原告程学军购房款360000元及利息（以200000元为基数，从2016年2月6日起至实际履行清结之日止，以160000元为基数，从2016年3月18日起至实际履行清结之日止，均按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告程学军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由被告胡金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张俊芝人民陪审员  宋 伟人民陪审员  张锦东二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李亚光