山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10948号 上诉人（原审原告）：曾帅，男，1995年8月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王堃，胶州迅达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛华德置业有限公司，住所地山东省胶州市胶州东路电力设备厂网点。 法定代表人：迟增彬，总经理。 委托诉讼代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。 上诉人曾帅因与被上诉人青岛华德置业有限公司（以下简称华德置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曾帅的委托诉讼代理人王堃，被上诉人华德置业公司的委托诉讼代理人王忠珣到庭参加了诉讼，现已审理终结。 曾帅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾帅的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由华德置业公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方的预约单明确载明了房屋的具体坐落位置、房间楼层、房间号、单价、面积、定金、产权登记事宜及违约责任，在房屋买卖合同中，所有关键要素基本齐全，并且涉及数字非常精确，房屋面积精确至0.01平方米。只有交付时间因为开发商自身资金问题和当时市里对建筑工地政策问题导致本身就处于延期交付状态，无法确认具体时间，这在当前房产市场中属常见现象，并非个例。一审法院以未载明绿化、供水电、公共设施等条款为理由，确认该预约单未载明房屋买卖合同主要内容，不认定双方签订合同实属片面理解法律，机械执行法条，有违民法方面的合同意思自治原则。本案合同无任何不能继续履行的事由，曾帅也预交了定金，根据我国《合同法》第一百一十条的规定，华德置业公司应该按照房屋均价5500元每平方米继续履行合同，并为曾帅办理房屋产权证，以及依法判令华德置业公司承担实际面积在95.5325平方米（合同约定92.57，本数为103%）以外的房价款。 华德置业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 曾帅向一审法院起诉请求：1、依法判令华德置业公司按照房屋均价5500元每平方米继续履行合同，并为曾帅办理房屋产权证。2、判令华德置业公司承担实际面积在95.5325平方米以外的房价款。3、本案一切诉讼费用由华德置业公司承担。 一审法院认定的证据及事实： 曾帅提交的证据和华德置业公司的质证意见： 证据一房屋订购预约单一份，证明曾帅与华德置业公司于2017年3月13日签订预约单，该预约单是曾帅与华德置业公司双方真实意思表示，约定了买卖双方房屋具体坐落、屋号、单价、面积、定金及违约责任等，该单已具备了房屋买卖合同的基本要素，能够继续履行。 证据二交易明细清单一份，证明曾帅在约定时间内付齐定金，具体方式为当场交付现金5000元，通过其父曾宪良转账95000元。 证据三华德置业公司出具的收款收据一份，证明华德置业公司认可曾帅交完了定金，并载明定金针对的房屋。 证据四户口本，证明曾宪良系曾帅之父。 华德置业公司质证称对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，该证据只是一份房屋的预约单，并不是正式的商品房预售合同，在该预约单中附注第3条明确约定买卖条件由双方签订的商品房预售合同为准，本预约单为预付款的临时凭证，并不是正式的合同；该10万元只是房屋的预定款，上面约定了给曾帅的优惠是10万元可以抵11万元使用，已经给曾帅一定的优惠措施；在预约单中明确写明建筑面积为预测，并不是实际的房屋面积；该预约单只能证明双方的初步合议，并不是确定涉案房屋一定属于曾帅。对证据二的真实性无异议。对证据三的真实性无异议，证明事项有异议，该收据内容来看仅仅是华德置业公司曾经收到曾帅10万元现金，并没有显示为定金，该收据仅仅能证明华德置业公司收到过10万元，对曾帅所述10万元为定金不予认可。对证据四真实性无异议。 华德置业公司提交的证据和曾帅的质证意见： 商品房预售许可证一份，证明2018年6月21日涉案房屋取得预售许可，根据相关法律规定，曾帅与华德置业公司签订了房屋订购预约单应为无效协议。 曾帅质证称对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，华德置业公司主张预约单为无效协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》，华德置业公司以未取得预售许可主张协议无效的，人民法院不予支持，根据同一司法解释，商品房认购、预购协议具备商品房买卖合同主要要素的，应认定为商品房买卖合同。 一审法院认定事实如下： 2017年3月13日，曾帅与华德置业公司签订了房屋订购预约单，约定：曾帅预订华德置业公司开发的位于胶州市的房屋，建筑面积92.75（预测面积），房屋均价不超出5500每平方米，曾帅向华德置业公司交纳定金现金10万元（抵顶11万元），正式签订日期华德置业公司另行通知。附注三约定买卖条件以双方所签订《青岛市商品房预售合同》为准，本定购预约单为预约购款之临时凭证，于签订《青岛市商品房预售合同》后由华德置业公司收回作废，曾帅应当在本预约单约定的日期内与华德置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，曾帅无论以何种理由逾期或拒不签署前述合同、协议等，则华德置业公司有权解除本定购预约单并没收曾帅支付的定金，华德置业公司有权另行出售该预约房产而无需通知曾帅。 房屋订购预约单中涉及的房屋已完工，房屋未交付曾帅，房屋的实际面积为101.98平方米。 2017年3月30日，华德置业公司收到了曾帅交纳的款10万元。 曾帅要求按照预约单的约定继续履行。华德置业公司表示不同意继续履行预约单。 华德置业公司称当时电话通知曾帅按照现在的市场价格签订正式的预售合同。曾帅称确实通知过华德置业公司按照9780元的单价缴纳剩余费用办理相关手续，未明确声明签订商品房预售合同，但是曾帅认为应当按照5500元的单价缴纳购房款。 曾帅与华德置业公司双方未签订正式的商品房预售合同。 庭审中曾帅不变更诉讼请求。 一审法院认为，曾帅与华德置业公司签订的房屋订购预约单，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但该房屋订购预约单能否作为具备了主要内容的商品房买卖合同继续履行，是曾帅与华德置业公司双方争议的焦点。 依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，曾帅与华德置业公司签订的房屋订购预约单中仅约定了房屋位置、预测面积、单价、定金，未约定其他主要内容，因此不是具备了主要内容的商品房买卖合同，仅是购房的预约。 同时房屋订购预约单中约定了曾帅与华德置业公司须签订《青岛市商品房预售合同》来确定双方的权利义务，但双方并未签订《青岛市商品房预售合同》，且曾帅仅是交纳了部分购房款，庭审中华德置业公司也明确表示不同意继续履行房屋订购预约单，因此曾帅请求按照房屋均价5500元每平方米继续履行合同并办理房屋产权证不予支持；房屋订购预约单中建筑面积92.75平方米仅是预测面积，并不是双方确定的具体的房屋面积，因此曾帅请求华德置业公司承担实际面积在95.5325平方米以外的房价款不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回曾帅的诉讼请求。案件受理费7531元，减半收取3765.5元，由曾帅承担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，曾帅提起本案诉讼，要求华德置业公司按照房屋均价5500元每平方米继续履行合同，并为曾帅办理房屋产权证。曾帅主张的主要依据是其与华德置业公司于2017年3月13日签订的《房屋订购预约单》。本院经审查认为，双方虽然在该预约单中对房屋位置、房号、房屋最高售价、面积有明确约定，但双方对价款的支付方式、时间、房屋交付时间及违约责任等并未明确约定，且双方在备注第三条中有“买卖条件以双方所签订《青岛市商品房预售合同》为准”的约定，而华德置业公司在本案审理中又明确拒绝与曾帅签订《青岛市商品房预售合同》，故本院确认双方签订的《房屋订购预约单》为预约合同。曾帅主张该预约单应当认定为商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。在双方签订的上述《房屋订购预约单》实际已不能继续履行的情形下，曾帅坚持不变更诉讼请求，一审法院据此驳回其诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。 综上，上诉人曾帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7531元，由上诉人曾帅负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十八日 书记员  于国英 书记员  王庆光