江西省吉安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0821民初2628号 原告：陈静，女，1989年8月19日生，汉族，吉安县人，住吉安县。 委托诉讼代理人：施金辉，吉安县文山法律服务所法律工作者。 被告：江西荣鑫商业运营管理有限公司，住所地：吉安县城东昌路汇金商业城。 法定代表人：刘智荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王洪平，男，1977年2月3日生，汉族，住吉安县。该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘夏香，江西文冠律师事务所律师。 原告陈静与被告江西荣鑫商业运营管理有限公司（以下简称荣鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人施金辉，被告荣鑫公司的委托诉讼代理人王洪平、刘夏香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求，1.依法判令荣鑫公司返还陈静保证金3000元；2.依法判令荣鑫公司赔偿陈静损失370475元。事实和理由，2018年3月13日，陈静与荣鑫公司签订《吉安汇金商业城租赁合同》，约定荣鑫公司将其位于吉安汇金商业城5号楼2层216号商铺出租给陈静经营品牌为波比艾斯的冰激凌，租期为3年，自2018年3月16日起至2021年3月15日止。为明确双方权利义务，双方在合同中对租金收取标准、履约保证金、商铺管理费、水电费交纳办法、场地装修、经营管理、违约责任等进行了详尽规定。合同签订后，陈静依约交纳保证金3000元并按荣鑫公司要求进驻约定地点经营。在承租期间，因荣鑫公司的实际控制人刘琴欲独自经营该品牌冰激凌，遂立意将陈静赶出承租店铺。遭陈静明确拒绝后，荣鑫公司便于2019年6月底转送吉安县公安消防大队的《责令立即改正通知书》给陈静，认为陈静所承租的店铺堵塞安全出口，要求整改。经向县消防大队了解，陈静立即进行了整改并告知荣鑫公司及消防大队。但是，荣鑫公司于2019年7月1日向陈静下达《通知书》，要求陈静撤离商场。7月7日，荣鑫公司委托江西文冠律师事务所向陈静发出《律师函》，单方面解除陈静与荣鑫公司之间的《租赁合同》及附属协议，并于2019年7月14日强行停水停电，迫使陈静离开承租地，损失巨大。诉讼前，陈静发现承租店铺位置改为客户服务中心，其实际占地和原承租店铺位置处于同一水平线。且该商场的波比艾斯冰激凌品牌店已开张。陈静认为，荣鑫公司无视合同约定，利用强势地位恶意违约，并造成陈静重大经济损失，依法应承担违约责任。陈静为维护其自身合法权益，故诉讼至法院，望判如所请。 荣鑫公司辩称，陈静诉状所述事实与客观事实不符，解除合同的事由系不符合消防规定。2019年6月27日消防部门检查，发现陈静的铺位及蜜源奶茶店堵塞安全通道，责令荣鑫公司整改。荣鑫公司只好按照消防要求整改，即通知陈静办理撤场手续并委托律师出具律师函。2019年7月23日陈静撤离所有设备等物品，可见解除合同并非荣鑫公司主观意愿，系双方的租赁合同不符合消防规定。荣鑫公司在承租店铺设置的客服中心，实际占地与陈静租赁店铺相差十余平方米，且不处于同一水平线。陈静诉请损失370475元无事实和法律依据，应予驳回。陈静所承租店面地面、墙面均由荣鑫公司装修好，陈静仅装运设备物品货架进行营业。上述物品陈静已撤离，无损失，且陈静于2019年7月26日在步步高开店营业，无经营损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 陈静提交的《特许经营合同》及收据。庭审中，陈静提交了原件予以质证，本院对其真实性予以采信。该组证据证明陈静因在汇金商业城经营波比艾斯品牌冰激凌店，与长沙海轩餐饮管理有限公司签订协议，并交纳了相关费用。陈静用以证明其加盟费损失，本院对该组证据予以采信。 陈静提交的微信聊天记录。该组证据虽载明刘琴要求陈静搬离租赁场地，但陈静未提交证据证实刘琴与本案有关，亦未提交证据证实刘琴为荣鑫公司的实际控制人，故本院对该证据的证明目的不予采信。 陈静提交的《公证书》及发票。荣鑫公司认为陈静整改后仍不符合消防规定，且影响了荣鑫公司的商场形象及品牌形象力，但未提交证据佐证其质证意见，故本院对荣鑫公司的质证意见不予采信，对该组证据予以采信。 陈静提交的答复。荣鑫公司认为消防无法验收合格，但未提交证据佐证其质证意见，故本院对荣鑫公司的质证意见不予采信。 陈静提交的40400元装修费收据及14400元转账记录。本院认为，该装修费及转账记录系因陈静另辟新址经营波比艾斯品牌冰激凌所花费，与本案无关，故本院对该证据的证明力不予采信。 陈静提交的照片。陈静未提交证据证实该波比艾斯品牌冰激凌店的经营者，故本院对该证据的关联性及证明力不予采信。 陈静提交的电脑小票。本院认为，该小票系陈静单方制作，未得到荣鑫公司的认可，亦未通过具有相关资质部门的鉴定，该证据的真实性无法确定。且根据陈静提交证据证实其租赁吉安县富川路步步高商场内第一层103号专柜经营波比艾斯品牌冰激凌亏损而解除合同的事实可知，商业经营具有不确定性，陈静仅凭电脑小票证明其预期收益有悖于客观事实，本院对该证据的证明力亦不予采信。 陈静提交的销售单及聊天记录。该证据相互印证，共同证明陈静购买原材料花费177083.8元的事实，本院对其真实性予以采信。但该证据并不能证明陈静的损失，故本院对该证据证明力不予采信。 陈静提交的工资表及身份证复印件。本院认为，陈静未向法庭提交与劳动者签订劳动合同来证明存在劳动关系，现仅凭工资发放表及身份证复印件无法证明该组证据的真实性，故本院对该组证据不予采信。 根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，陈静与荣鑫公司签订《吉安汇金商业城租赁合同》一份。合同约定，荣鑫公司将其坐落于吉安县东昌路“汇金商业城”5号楼2层216号铺位出租给陈静经营，商铺建筑面积为24.17平方米，使用面积为13.8平方米；陈静租赁该商铺用于经营波比艾斯品牌冰激凌；租赁期间为3年，自2018年3月16日至2021年3月15日；租金按季收取，第一年租金为18720元（荣鑫公司给予陈静折扣4680元），第二年租金为18720元，第三年租金为20592元；陈静在签订合同时一次性向荣鑫公司交纳履约保证金3000元，租赁期满如陈静无违约行为将履约保证金退还给陈静；在陈静承租的商铺场地内，陈静负责自有铺位的专项装修，费用由陈静自理；荣鑫公司如未遵守双方签订租赁合同中相关条款，造成陈静重大损失，陈静有权终止合同；因荣鑫公司的违约行为造成陈静损失，荣鑫公司应承担赔偿责任。该租赁合同还约定，在陈静承租的商铺场地内，陈静负责自有铺位的专项装修，费用由陈静自理。装修标准应符合《装修管理规定》要求，陈静须于荣鑫公司通知进场装修10日前提供规范的装修设计方案和效果图（包括装修施工图、水电施工图、设备布局图、设备容量、配电要求等），经荣鑫公司审核同意后进场装修。荣鑫公司应在7日内给予答复，逾期未答复视为同意陈静设计装修方案。如荣鑫公司针对陈静设计方案提出修改意见的，陈静应按照荣鑫公司修改意见修订设计方案并送交荣鑫公司审核同意后方可进行施工。陈静在施工过程中应接受荣鑫公司的监督和管理，陈静应遵守《装修管理规定》，如有违反的荣鑫公司有权制止。双方在租赁合同中就其他事项亦进行了约定。双方还于同日签订了《消防安全责任书》，承诺不在消防通道内堆放物品、杂物和设置固定物，不占用消防通道、楼梯，保持消防通道畅通，防火门不得擅自上锁；及时纠正本区域内的违反消防法规的现象和行为，把火灾事故消灭在萌芽中。同时，陈静向荣鑫公司交纳了店铺第一季度租金4680元、第二季度物业管理费720元及履约保证金3000元。翌日，陈静与长沙海轩餐饮管理有限公司签订《特许经营合同》一份。合同约定，陈静加盟波比艾斯品牌；门店地址为吉安县汇金商业城；加盟费为45800元，加盟费一经收取，不予退还；保证金10000元；合同期限为三年，自2018年3月14日至2021年3月15日；陈静如自行装修，须向长沙海轩餐饮管理公司交纳装修保证金10000元。陈静与长沙海轩餐饮管理公司在合同中对其他事项亦进行了约定。同日，陈静向长沙海轩餐饮管理有限公司交纳了加盟费45800元，保证金10000元，第一年管理费5000元。后，陈静依约在租赁地经营波比艾斯品牌冰激凌，亦依约向荣鑫公司交纳了相关费用。2019年6月27日，吉安县公安消防大队向荣鑫公司下发《责令立即改正通知书》，认定陈静经营的波比艾斯品牌冰激凌店及另一商铺经营的蜜源奶茶店堵塞安全出口，责令荣鑫公司立即改正。7月1日，荣鑫公司向陈静下发通知书，要求陈静接到通知书当日办理撤场手续并撤离商场。7月7日，江西文冠律师事务所向陈静发放律师函，通知陈静自2019年7月10日解除双方签订的租赁合同及其附属协议，要求陈静于2019年7月14日前与荣鑫公司办理解除合同相关手续，并腾空交还租赁场地。7月14日，荣鑫公司对陈静经营的波比艾斯品牌店进行了停水停电，7月22日，陈静经营的波比艾斯品牌冰激凌店搬离吉安县汇金商业城。2019年10月15日，吉安县公证处出具《公证书》一份，对陈静整改后的波比艾斯品牌店现状（2019年7月12日）及荣鑫公司设置的客户服务中心的现状进行了证据保全。该公证书载明整改后的波比艾斯品牌冰激凌店的柜台长3.1米、宽1.75米、高2.4米；荣鑫公司设置的客户服务中心柜台长3.59米、宽1.8米、高1.09米。为此，陈静花费公证费500元。 另查，2019年7月5日，陈静与步步高商业连锁股份有限公司签订《专柜租赁合同》一份。合同约定陈静租赁吉安县富川路步步高商场内第一层103号专柜经营波比艾斯品牌冰激凌。因店铺亏损，陈静与步步高商业连锁股份有限公司于2019年10月31日终止专柜租赁合同。 还查，陈静向长沙海轩餐饮管理有限公司交纳的保证金10000元，在双方终止合同关系后，长沙海轩餐饮管理有限公司将退还上述保证金于陈静。 本院认为，荣鑫公司与陈静签订的《吉安汇金商业城租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规及行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。 首先，关于陈静损失的赔偿问题。根据陈静与荣鑫公司签订租赁合同的约定，陈静经营的波比艾斯品牌冰激凌店装修设计须通过荣鑫公司审核批准方可施工进驻，但装修后并经营的波比艾斯品牌冰激凌店堵塞消防通道，被消防部门责令立即整改。荣鑫公司在审核批准陈静的装修设计方案时存有过错，陈静在装修设计中亦存有过错。但陈静对波比艾斯品牌冰激凌店进行了整改后，荣鑫公司未告知消防部门进行检查验收，即单方解除双方签订的租赁合同。荣鑫公司解除合同的行为违反了双方签订的租赁合同的约定，故荣鑫公司应承担解除合同所致陈静的直接经济损失25944.4元（加盟费25444.4元、公证费500元）。陈静起诉荣鑫公司要求荣鑫公司赔偿其预期收益，未提交充分有效证据证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，陈静应对其举证不能承担不利的法律后果，故陈静要求荣鑫公司赔偿其预期收益的诉讼请求本院不予支持。陈静在吉安县富川路步步高商场内第一层103号专柜经营波比艾斯品牌冰激凌的损失，系其自行选择经营场所继续所致，该损失系陈静自行扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，该损失应由陈静个人自行承担。 其次，关于陈静交纳的3000元保证金的问题。陈静与荣鑫公司在《吉安汇金商业城租赁合同》约定，陈静交纳的3000元保证金在租赁合同期满后无息退还。现荣鑫公司单方解除租赁合同，导致合同无法继续履行，双方租赁合同关系终止，故荣鑫公司应按照租赁合同的约定将3000元保证金予以退还给陈静。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江西荣鑫商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈静交纳的履约保证金3000元。 二、被告江西荣鑫商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈静的损失25944.4元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陈静的其他诉讼请求。 案件受理费6902元，由原告陈静负担6367元，被告江西荣鑫商业运营管理有限公司负担535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长 龚 金 财 人民陪审员 肖 红 梅 人民陪审员 李  惠 二〇一九年十二月十一日 书 记 员 西仁古力 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。