新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院民事判决书（2017）新4324民初764号原告（反诉被告）：段志远，男，汉族，1991年4月17日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。委托诉讼代理人：陈国芳，哈巴河县阿克齐镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：段明智（系段志远父亲），男，汉族，1967年12月3日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。被告（反诉原告）：青河县华建房地产开发有限公司。住所地，新疆维吾尔自治区青河县青河镇民主南路1-3号。法定代表人：龚直华，系该公司经理。委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。被告（反诉原告）：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司。住所地，新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇过境东路189号紫金大酒店西面。负责人：马彦海，系该公司经理。委托诉讼代理人：马拥军，新疆新北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建伟，新疆新北律师事务所律师。原告段志远与被告青河县华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司（以下简称华建分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，2017年12月8日由审判员贺承武依法适用简易程序审理，因案情复杂，于2017年12月8日依法转为普通程序审理，因审判员贺承武工作调动，承办人变更为审判员张小花。被告华建公司、华建分公司于2019年10月8日提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日、11月22日、12月9日公开开庭进行了合并审理。原告段志远委托诉讼代理人段明智、陈国芳、被告华建公司委托诉讼代理人王秀勇、被告华建分公司委托诉讼代理人马拥军、杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段志远向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方2015年3月17日签订的商品房买卖合同，立即交付经验收合格的塞外明珠4号楼整栋楼及地下室；2、被告支付原告实际损失400000元（自2015年11月1日至实际交房之日，以实际鉴定的同地段同类房屋租金标准为准）；3、被告支付案件受理费、鉴定费。诉讼过程中，原告段志远以起诉前被告未取得商品房预销售许可证为由，于2017年10月20日将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的商品房买卖合同无效，返还购房款1457588元，支付利息276265.68元，赔偿1457588元，合计3191441.68元；2、被告承担受理费及保全费。诉讼过程中，原告段志远于2018年6月14日将诉讼请求又变更为：1、被告继续履行双方2015年3月17日签订的商品房买卖合同，立即交付经验收合格的塞外明珠4号楼整栋楼及地下室；2、被告支付原告实际损失400000元（自2015年11月1日至实际交房之日，以实际鉴定的同地段同类房屋租金标准为准）；3、被告支付案件受理费、鉴定费、保全费。2019年4月8日根据价格评估再次变更诉讼请求为：1、两被告继续履行双方于2015年3月17日签订的商品房买卖合同，立即交付验收合格的塞外明珠4号楼整栋楼及地下室；2、两被告支付原告实际损失1957000元；3、两被告支付鉴定费62710元，保险费9574.32元，以上合计2029284.32元；4、被告承担案件受理费、保全费。事实和理由：2014年11月5日，原告段志远自华建公司、华建分公司订购其开发的商品房一栋，签订合同之前原告段志远用木材款折抵房款的形式向被告华建分公司交付了977588元，2014年11月5日原告段志远向被告华建分公司交付购房款80000元，2015年3月17日原告与被告华建分公司签订商品房买卖合同时，原告段志远按照合同约定又交付400000元，共交付房款1457588元。合同约定商品房的用途为宾馆，一层门面7800元/平方米，二层、三层2500元/平方米，四层2400元/平方米、一层楼梯间7600元/平方米，最终面积按实际测绘面积为准，并约定了房款的交付方式，房屋交付时间为2015年10月30日，原告段志远已经按照双方约定将房款交付，但被告华建公司、华建分公司迟迟未交房，经原告段志远多次催要，被告至今不予交房，两被告逾期交房，给原告造成实际房租损失，且双方在合同中约定的违约金，不足以弥补原告段志远的实际损失。被告华建公司辩称，原告段志远购买房屋总价款为5055246元，经被告计算，原告段志远交付的房款及折抵的木材款共计1447588元，不足房款的30%。双方合同约定，剩余房款在按揭后一次性付清，但原告并未按照约定支付房款。原告段志远诉请是基于委托司法鉴定机构做出的鉴定，该鉴定结论并没有同期同地段房屋价格作比对，没有市场价格参考依据，评估报告方式方法明显错误，原告段志远严重违约行为是导致该合同不能履行的主要原因。综上，原告的诉请不能成立，请求法庭予以驳回。被告华建分公司辩称，原告段志远主张交付经验收合格的4号楼，该楼现在尚未完全验收，无法交付。合同约定不包含地下室。原告段志远只交付了少部分房款，作为买方有先履行付款的义务，在未支付全部房款的前提下，出卖方有权利不交付房屋。鉴定报告是按照整栋楼作出的租金鉴定，原告段志远只交付了部分房款，该鉴定报告不能使用。关于地下室的问题前期已确定，原告不管之前已确定的事实，再次主张交付地下室，原告的诉请与事实不符，与法律相悖，原告在履行过程中不交付房款，最直接的证据是本案第一次开庭时被告已再次告知原告办手续缴费，原告至今未交费。请求法庭驳回原告段志远的诉请。被告华建公司、华建分公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2015年3月17日签订的《商品房买卖合同》；2、反诉被告承担因保全房屋给反诉原告造成的损失605784.96元（房屋价款总额5048208元按年利率6%自2017年10月21日计算至2019年10月20日）；3、反诉受理费及因诉讼产生的相关费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告华建公司、分公司变更第2项诉讼请求为：反诉被告承担因违约给反诉原告造成的损失430831.2元（房屋价款总额3590260元按年利率6%自2017年12月8日计算至2019年12月7日）。事实与理由：2015年3月17日，反诉原告、被告签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为5055246元。反诉被告缴纳房款及材料款折抵房款合计1447588元。2016年6月16日，反诉原、被告签订《补充协议》，约定反诉被告10日内办理银行按揭贷款，超出30天未办理，反诉原告有权解除合同，但截至目前，反诉被告也未向反诉原告支付剩余房款。2017年12月8日反诉原告在庭审中通知反诉被告办理按揭手续，缴纳剩余房款，至今反诉被告未交付房款，给反诉原告带来了巨大的经济损失，而且损失还在进一步扩大。反诉被告段志远对反诉原告华建公司、华建分公司的反诉辩称，反诉被告不存在违约情形，双方签订的合同既不符合法定解除也不符合约定解除。不清楚反诉原告在诉状中所提及的款项1447588元是如何得出，反诉被告计算交付的房款是1457588元，反诉原告称反诉被告没有交付30%的房款，在签订合同时，房屋总价款是不明确的，反诉原告至今不知道房屋总面积及总价款，双方在合同中并没有约定，对于房屋的总价款是不特定的。双方协商原告段志远交付1457788元，剩余的进行按揭，按揭的手续，两被告至今不予办理，从始至终均是两被告违约。综上，反诉被告在履行整个合同的过程中没有违约的情形，被告违约在先，应当承担违约责任，双方签订的商品房买卖合同合法有效，既不符合约定解除也不符合法定解除，应当继续履行，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。本诉原告段志远提交如下证据：第一组证据证据，1、2015年3月17日原告段志远与被告华建分公司签订的《商品房买卖合同》，证明原告段志远与被告华建分公司签订合同，被告将第四幢的框架结构整栋楼销售给原告段志远，原告与两被告之间存在买卖关系，合同的总价款未做明确约定，付款方式为交付总房款的30%，剩余的房款银行按揭的事实；2、2012年5月31日华建分公司与原告父亲段明智签订《购货合同》，证明被告华建分公司在实施塞外明珠小区期间在原告段志远父亲段明智处购买木材，约定结算方式用房屋顶账，即木材款顶房款。第二组证据，2014年11月5日被告华建分公司出具的80000元收据；2015年3月19日被告华建分公司出具的977588元收据（木材款顶房款）；2015年3月19日被告华建分公司出具的400000元收据，证明原告段志远已经实际交纳了1457588元购房款。第三组证据，2017年10月12日哈巴河县房产管理所出具的证明，证明被告华建分公司销售给原告的房屋，在原告起诉之前没有取得房屋预销售许可证，且被告取得的预销售许可证号与原告签订的商品房买卖合同中约定的预销售许可证号不一致。第四组证据，2017年10月19日新疆增值税普通发票（复印件）；诉讼保全责任保险保单（复印件），证明在诉讼中原告办理了诉讼保全，产生了9574.32元的保险费用。第五组证据，2017年11月22日阿勒泰地区阳光房地产开发有限公司证明；2017年11月22日哈巴河县安居房地产开发有限责任公司证明，证实如果按合同无效，本案诉争的同地段房屋价值一层为12000元/每平方米，二楼以上单价为6500-7000元/每平方米，被告应当按差价赔偿原告损失。第六组证据，出示1-10轴顶层平面图、1-10轴标准层平面图、1-10轴地下室平面图，证明结合商品房买卖合同，原告段志远购买的是整栋楼，包括地下一层。第七组证据，2017年8月4日建设工程规划许可证，证明该工程2017年8月4日才取得规划许可证，施工前被告就应当取得该许可证，被告在2012年就以木材顶账的方式将该套房屋出售给原告，该工程明显存在违规情形，该商品房在2017年8月4日之前无法办理按揭手续。第八组证据，2015年4月11日通知二份，2015年4月21日华建公司报告，证明原被告签订商品房买卖合同后，于2015年3月19日缴纳了105万余元的房款，接到总公司通知及报告，将撤销马彦海分公司职务，不再将房款向分公司交付，与原告向法庭提供的2015年3月17日合同补充协议第三条相互印证。第九组证据，2019年10月1日段明智与龚直华录音，证明原告不去银行办理按揭手续是因为总公司、分公司不向银行提供公章，原告无法办理按揭手续。第十组证据，2018年12月31日《价格评估报告书》、新疆增值税电子普通发票62710元、2019年3月26日价格报告异议书的答复函，证明原告段志远的实际损失是1957000元，因鉴定产生鉴定费62710元。第十一组证据，证人马世祥、闫启华的证言，证明双方签订合同时协商的付款方式是30%。被告华建公司对原告段志远出示的证据质证如下：对第一组证据商品房买卖合同、购货合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但是要以实际提供的木材量来证明原告的实际履行，2015年3月17日双方签订的补充协议中明确了房屋的单价和面积。对第二组证据没有异议，10000元定金应当从总房款中扣除。对第三组证据的真实性、合法性认可，但证明有瑕疵，出具证明的人未签字。对第四组证据的真实性无异议，但是该笔费用是基于被告败诉的情况下才承担，所以该票据的关联性暂不认可，且保险期间已过，该份保单作废。对第五组证据的真实性无异议，但是与本案无关，原告未诉请差价损失。对第六组证据的三性暂不认可，无法证实就是本案所涉房屋的平面图。对第七组证据的证明目的不认可，原告一再提出手续不齐全，在2017年12月8日开庭时已经通知原告段志远去办理手续。对第八组证据，通知没有说明不让原告缴纳房款，不能证明原告的证明目的，通知的获得途径是否合法不得而知，通知不是发给原告本人的，股东之间的争议与原告无关。对第九组证据，是龚直华的录音，录音内容并不是原告陈述的那样，不能证明原告的证明目的，原告是断章取义，龚直华的意思也是要缴纳剩余房款，房款是要交到公司账上，不能交到马彦海个人手中。该录音时间是2019年10月1日，被告2017年9月21日取得预售房地产许可证后，向原告告知办理手续，在法庭上也明确告知过原告办理手续。是否办理按揭手续，不是必须要有总公司的公章，在2017年9月21日取得预售许可证后分公司一直在办理按揭手续，原告与分公司签订的合同，股东的争议不必然影响原告。对第十组证据，对发票文本的真实性认可，合法性、关联性不认可；对价格报告书、答复函文本的真实性认可，但是对合法性、关联性、证明目的及价格结论不认可。原告并未向被告华建分公司支付全部房款，评估报告是以支付全额房款计算的损失是不公平不合理的，价格报告是在被告不同意鉴定的情况下，原告申请法院委托；评估报告无同地段房屋作为比照，评估报告的真实性无法确定。原告未按照合同履行义务，被告要求解除房屋买卖合同，该报告对本案产生不了实际影响。对第十一组证据原告提供的证人证言不能与合同约定相抵触，通过证人可以证实，针对30%是算过账的，对于房款原告知情。被告华建分公司对原告段志远出示的证据质证如下：对第一组证据中购房合同的三性无异议，但是合同存在瑕疵，合同的第三条中有不包括负一层，原告提供的合同原告对此项进行了修改，将不包含负一层划除，不包括地下室是合同中约定的条款，原告提供的合同是自行涂改的合同，与被告手中的不一致。折抵房款数额要核实。合同的名称是商品房买卖合同，但实际是商品房预售合同，该合同并未在房管部门登记备案。房屋面积按照合同约定最后进行测绘，原被告签订合同前，原告支付的主要是一部分用材料款折抵的房款，原告以此顶账为基础，订购的不是一套房，原告顶账款项不能够顶四层楼房。原告出示的第六组证据1-10轴四层平面图是对面积最好的说明。对第二组证据无异议。被告在购买木材的时候向段明智缴纳了10000元定金，该10000元定金应当从总房款中扣除。对第三组证据，同意第一被告意见，商品房预销售许可证号未填写对本案无影响。对第四组证据，同意第一被告的意见，该票据与本案无关，保单时限已经过期，对本案的担保期限已过。对第五组证据，真实性无异议，合法性、关联性有异议。对第六组证据三性暂不认可，图纸上没有盖章，对原告的证明目的不认可，买受的房屋是按照合同约定，而不是按照图纸来认定。对第七组下证据，规划许可证2、3、4、5号楼变更属实，2012年设计的是住宅，因为是邻街建筑，当时跟规划、住建相关部门协商后，直接出图就改变成商住，后期经行政主管机关行政处罚等相关程序后办理了行政许可。按揭是付款的方式，按揭手续是贷款人去办理，房产公司只是收到贷款交付房屋，不是说房产公司去办理贷款，按揭的主体是原告，不在被告房产公司。对第八组证据的三性均不认可，证据的获取渠道原告未说，据被告了解，与分公司、总公司有重大利益关系的马世祥有公司很多空白函件，不排除有故意撰写的可能性。证据亦不能证明原告的证明目的，购买房屋就应当缴纳房款，该份证据并没有说不让原告将房款交付给分公司。对第九组证据录音的真伪无法确认，对三性不认可，按揭是银行的事情，不是开发公司说的算，原告需要在银行填写很多东西，对该组证据不认可。对第十组证据，与第一被告质证意见一致。答复函不能作为原告的证据，是答复法院的函件，在哈巴河县采取的同期同类地段的价格数据没有附到鉴定报告中，无该数据是鉴定报告的重大瑕疵，该鉴定报告不合法。对第十一组证据，马世祥与本案被告有重大关系，对其证言不认可，马世祥与原告代理人是朋友关系，其证言不能作为证据使用。让不在现场的人证明合同条款是否成立，没有价值和意义。原告代理人未如实陈述，原告称不知道房价，但是证人又说知道。对闫启华的证言三性也不认可。闫启华不在合同签订现场，法庭反复询问是否填写，闫启华均否认，证人无法证明合同约定的首付款是30%。本诉被告华建公司未提交证据。本诉被告华建分公司提交如下证据：第一组证据，商品房预销售许可证，证明被告2017年9月21日取得房屋预销售许可证，原告与公司签订的商品房买卖合同合同有效。第二组证据，2015年3月17日原告与被告华建分公司签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），证明根据合同第九条约定，被告无违约责任。第三组证据，2012年5月31日段明智出具的10000元收条，证明已付房款中应当扣除10000元定金。第四组证据，2016年6月16日塞外明珠小区4号楼室内装修补充协议，证明按照双方的约定原告已经违约，原告至今也未办理按揭手续。原告段志远对被告华建分公司提供的证据质证如下：对第一组证据的三性认可。对第二组证据商品房买卖合同内容文本真实性不认可，与原告段志远向法庭提供的不一致，最关键的是合同第三条，原告提供合同上写的是整栋楼，被告提供的是不包括负一层，但是原告的合同中不包括负一层被划掉；合同第六条付款方式，原告的合同是30%，被告提供的合同是50%，50%的付款方式与被告自己向法庭提供的2016年6月16日的装修补充协议及2015年3月17日合同补充协议均不一致，且在这几份合同中，双方约定剩余付款是在银行按揭后付，银行关于按揭的规定都是只需要交到房款的20%以上不超过30%，被告提供的合同不真实；合同第二十二条约定本合同一式五份，另外的三份合同有理由相信在被告手中，被告不向法庭提交。对第三组下证据无异议，该款应当在最后的总房款中扣除。对第四组证据三性认可，对证明目的不认可。通过补充协议，进一步明确原被告双方对于该栋楼房的付款方式2016年6月16日重新做了变更，再一次明确已交房款是按照总房款的30%交付。被告华建公司对被告华建分公司出示的四组下证据均无异议。反诉原告华建公司就反诉主张未提交证据。反诉原告华建分公司就反诉主张提交如下证据：第一组证据：2015年3月17日原告与被告华建分公司签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），证明双方约定交付的是不含地下负一层的房屋，双方在合同后2015年3月17日补充协议中对房屋的价格有约定，双方约定在银行按揭时需交付总房款的50%。第二组证据：2012年5月31日段明智出具的10000元收条，2014年11月5日80000元收据、2015年3月19日400000元、2015年3月19日977588元，证明反诉被告支付房款总额为1447588元。第三组证据：哈巴河县塞外明珠小区四号楼房屋面积测绘报告、塞外明珠小区4号楼售房明细证明房屋的总价款为5048208元，反诉被告尚欠反诉原告房款3590620元。第四组证据：2016年6月16日塞外明珠小区4号楼室内装修补充协议，该协议约定如果不按照上述规定提供手续，办理贷款，反诉被告自愿无任何条件地把房子让给反诉原告，符合合同约定的解除条件，反诉原告在2017年12月8日的庭审中，反诉原告当庭通知反诉被告及时办理相关手续，支付剩余房款，反诉被告严重违约，反诉原告可以要求解除合同。第五组证据，测绘公司于2019年12月9日重新出具的测绘报告和根据测绘报告计算的4号楼售房价格明细，房屋的总价款有变化，总房款是5055246元，原告段志远未支付的房款是3607658元。反诉被告段志远对反诉原告华建分公司出示的证据质证如下：第一组证据，对其合同中段志远签名认可，对文本的三性不认可，反诉原告提供的合同一式五份，合同中约定明确，反诉被告段志远只持有一份，剩余四份均在反诉原告手中，庭后我们查看该合同原件，该份合同应该是拆开过又重新装订的，因此对于反诉原告证明双方约定交付的是不含地下负一层的房屋的证明目的不认可。2015年3月17日反诉被告与反诉原告签订的补充协议中没有约定价格，只是预计了一层西头一个门面面积、东头一个门面面积，一层、二、三层、四层、一层楼梯间只有单价，对约定了房屋价格的证明目的不认可。该份合同也证明不了双方约定在银行按揭时需交付总房款的50%的证明目的，合同第七页的分期付款方式约定的和补充协议的约定是不一致的，与反诉被告段志远向法庭提交的合同也不一致，双方对总价款不知情，双方只明确了一个数额1457588元。对第二组证据的三性无异议，对反诉被告支付房款现金和顶账的总额为1447588元的证明目的不认可，反诉被告按照双方合同约定已经将1457588元交付完毕，扣除的10000元定金不能算作房款，反诉原告不能从反诉被告交付的总房款中扣除。对第三组证据及第五组证据文本真实性无异议，对证明目的不认可，该份报告测量时间2016年8月29日，双方签订合同时间2015年3月17日，充分证明签订合同时双方对房屋总面积不知情，算不出房屋总价款，测绘报告证明不了房屋总价款。对售房明细三性不认可，到目前为止双方对房款并没有进行算账，反诉原告计算的总房款庭审中变化了几次，反诉被告段志远根据测汇计算的总房款是4655440元。对第四组证据文本真实性无异议，对合法性、关联性不认可，2016年6月16日，反诉原告销售给反诉被告的房屋，未办理商品房预售许可证，办理规划许可证的时间是2017年8月4日，在合同中约定办理的按揭手续是无法实现的，而该份合同再次明确约定违约金从已交房款的30%中扣除，充分证明首付款是30%，反诉被告将办理手续交给了龚直华，公司不向银行提交相关手续，导致反诉被告的银行按揭不能办理，办理银行按揭手续的义务是反诉原告先行办理，公司未向银行提供手续不具备按揭条件，双方约定办理银行按揭不具有法律效力。反诉被告针对反诉部分提供的证据与本诉一致。补充一份2012年10月30日图纸一份（复印件），证明当时龚直华向原告提供设计图纸，2012年该楼房是以商业楼进行建造，反诉不清楚该房屋以前是住宅楼。反诉原告华建公司对反诉被告段志远出示的证据质证如下：与本诉一致的证据，反诉原告华建公司的质证意见也与本诉一致，对其提交的图纸，未显示系龚直华移交，对反诉被告段志远的证明目的不认可。反诉原告华建分公司对反诉被告段志远出示的证据质证如下：与本诉一致的证据，反诉原告华建分公司的质证意见与本诉一致，对其提交图纸的三性及证明目的均不认可，证据本身是复印件，无法核实真实性，证据没有来源，不能证明关联性，图纸内容反应只是草图，不能证明与本案争议的房屋有关联。对有争议的证据，本院认定如下：对本诉原告段志远出示的第一组证据商品房买卖合同、购货合同的真实性、合法性，本院予以确认，对其证明分期付款中约定在银行按揭时交付总房款30%的待证事实的关联性，本院不予确认；对第二组证据，两被告无异议，本院予以确认；对第三组证据，可以证实原告段志远起诉时，被告就该商品房未取得商品房预销售许可证。双方签订的商品房买卖合同中商品房预售许可证号未填写完整。故对其真实性、合法性及证明原告段志远起诉前，被告就该商品房未取得预售许可证的事实，本院予以确认，对其他待证事实的关联性，本院不予确认；对第四组，系原告段志远在诉讼中，为确保自己的权利得以实现而产生的费用，对其真实性，合法性、待证事实的关联性，本院予以确认；对第五组证据，原告段志远诉请继续履行合同，且合同中约定了商品的单价，其他公司开发商品的价格也无法证明本案所涉商品房的单价，故对其关联性，本院不予确认；对第六组证据，庭审中原告段志远认可签订合同时知道没有地下室，对其证明购买的商品房包括地下一层的待证事实的关联性，本院不予确认；对第七组证据，商品房办理按揭的前提条件是项目五证一照齐全，故对其真实性、合法性及证明2017年8月4日前无法办理按揭手续的待证事实的关联性，本院予以确认；对第八组证据，华建公司与华建分公司内部管理的相关规定对第三人不产生效力，两份通知均未显示不让住户缴纳房款，报告的提交对象也是建设局，故对其关联性，本院不予确认；对第九组证据，不能证明无法办理按揭系华建公司、华建分公司不提供公章造成，对其待证事实的关联性，本院不予确认。对第十组证据可以证实同地段租金损失及因鉴定产生的鉴定费，对其真实性、合法性及证明同地段房租金损失待证事实的关联性，本院予以确认；对第十一组证据证人马世祥、闫启华证言的真实性，本院予以确认，对其证明签订合同时原、被告协商的付款方式是30%的待证事实的关联性，本院不予确认。对本诉被告华建分公司提交的第一组证据的真实性、合法性及证明签订的商品房买卖合同合法有效的待证事实的关联性，本院予以确认；对第二组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对其证明被告无违约责任的待证事实的关联性，本院不以予确认；对第三组证据的真实性、合法性，本院予以确认，原告段志远提交的购货合同明确约定被告华建分公司预付定金10000元作为购木材定金，供应的木材作为购楼房定金，且被告华建分公司向原告段志远出具的收房款收据中也未将其予以扣除，故对其证明已付房款中应当扣除10000元定金待证事实的关联性，本院不予确认；对第四组证据的真实性，本院予以确认，对待证事实的关联性，本院不予确认。对反诉原告华建分公司出示的第一组证据，与证人闫启华、马世祥的证言及庭审中段明智的陈述相互印证，可以证实合同中约定该商品房不包含地下负一层及在银行按揭时交付总房款50%，故对其真实性、合法性及其证明双方约定交付的是不包含地下负一层的商品房及在银行按揭时交付总房款50%的待证事实的关联性，本院予以确认。对第二组证据的真实性、合法性，本院予以确认，原告段志远提交的购货合同明确约定被告华建分公司预付定金10000元作为购木材定金，供应的木材作为购楼房定金，且被告华建分公司向原告段志远出具的收取房款收据中也未将其予以扣除，收据中房款总额为1457588元，故对其证明反诉被告段志远支付房款总额为1447588元待证事实的关联性，本院不予确认；对第三组、第五组证据测绘报告的真实性，本院予以确认，测绘报告可以证实其测绘的面积，对面积反诉被告段志远亦无异议，售房明细系被告华建分公司单方计算，反诉原、被告当庭根据测绘报告计算的房款总额不一致，该组证据不能证实总房款，故对其待证事实的关联性，本院不予确认；对第四组证据的真实性，本院予以确认，不能证明商品房买卖合同符合约定解除条件，故对其证明符合约定解除条件的待证事实的关联性，本院不予确认。反诉被告段志远提供的图纸未显示提供方，与本院无关，对其关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月31日原告段志远父亲段明智与被告华建分公司签订购货合同，约定被告华建分公司为开发塞外明珠小区需要购木材，木材由段明智经营的哈巴河县明智木材厂供应，被告华建分公司预付段明智100000元作为购木材定金，段明智给被告华建分公司供应的木材作为购楼房定金。2014年11月5日，原告段志远自被告华建分公司订购其开发的商品房，并于当日原告段志远父亲段明智向被告华建分公司交付房款80000元。2015年3月19日双方同意被告华建分公司用欠原告段志远父亲段明智的2013年木材款顶房款，以顶账的形式交付房款977588元，被告华建分公司向原告父亲段明智出示收据并注明塞外明珠小区4号楼房款，当日原告父亲段明智又向被告华建分公司交付房款400000元，并于当日与被告华建分公司签订商品房买卖合同。至签订商品房买卖合同之日共交付房款1457588元。合同约定原告段志远购买被告华建分公司开发的塞外明珠4号楼，该商品房用途为宾馆；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金；交付期限，出卖人在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；本合同一式5份，出卖人1份，买受人1份，国土资源局1份，房管所办证备案2份；本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30日天内，由出卖人向房管所申请登记备案。签订商品房买卖合同当日签订的附其后的合同补充协议约定，双方正式签订购房合同，买受人必须交清所购房价80%；当日签订的附其后的购房合同补充协议约定：二层、三层、四层室内隔墙板，由被告华建分公司负责做，按设计图纸施工安装，如果原告段志远按自己的实际使用想法设计做，被告华建分公司按原设计工料价补给原告段志远（含卫生间隔墙板），被告华建分公司提供该房是毛坯房；一层西头一个门面预计117.65平方米，东头一个门面房预计55.89平方米，一层门面7800元/平方米，二层、三层2500元/平方米，四层2400元/平方米（最终面积以建设局测绘面积为准，如有差异，多退少补），一层楼梯间7600元/平方米。原告段志远提供的商品房买卖合同第四页、第七页有改动，其第四页（不包含负一层）划除，第七页分期付款约定第一次首付房款壹佰零伍万柒仟伍佰捌拾捌元整，第二次付款肆拾万元整，在银行按揭时交付总房款的“30%”“50%”不明确，30%有添加迹象，剩余房款按揭后一次性付清。被告华建分公司提供的商品房买卖合同第四页有（不包含负一层），第七页分期付款约定第一次首付房款壹佰零伍万柒仟伍佰捌拾元整，第二次付款肆拾万元整，在银行按揭时交付总房款的50%，剩余房款在按揭后一次性付清。合同有拆开重新装订的痕迹。塞外明珠小区4号楼于2017年9月21日取得商品房预销售许可证，于2017年8月4日取得建设工程规划许可证，该商品房主体已验收，消防验收未过，至今未验收合格。该商品房自2015年11月1日至2018年12月31日的租金总额195.7万元。2016年6月16日原告段志远父亲段明智与被告华建分公司负责人马彦海签订塞外明珠小区4号楼室内装修补充协议约定：“凡在我小区购买4号楼的住房客户，办理按揭手续的必须达到银行按揭借款条件。办理按揭的客户，在接到出卖方通知后，在十日之日必须提供办理按揭相关的贷款手续资料，提供不全的或不及时的以及不符合贷款条件的客户后果由买受方负全责。另外，超出15天资料提供不全的，影响贷款的客户每超出一天买受方向出卖方支付违约金所欠房款总额的10%，违约金从已交房款的30%中扣除，超出30天后出卖方有权收回房屋，另行处理”。本院认为，本案的争议焦点为：一、违约及违约损失的认定；二、该争议商品房是否包括地下室；三、商品房买卖合同是否继续履行。关于焦点一、违约及违约损失的认定。原告段志远与被告华建分公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，双方合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。双方约定了分期付款方式，原告段志远已支付1457588元房款。原、被告双方提供的合同中约定在银行按揭时交付总房款的比例不一致，原告段志远认为是总房款的30%，被告华建公司、华建分公司认为是总房款的50%。原告提供的合同中总房款的比例有改动，被告华建分公司提供的合同总房款比例为50%，原告段志远为证明双方签订合同时协商首付总房款的比例为30%，申请当时起草合同的证人闫启华、参与催款的马世祥出庭作证，证人马世祥的证言证实付够30%就签订合同，闫启华起草好合同，马彦海看过后就拿去签字，双方签字时马世祥不在现场，马世祥是按30%催款。证人闫启华当庭辨认了商品房买卖合同，证实合同中分期付款方式不是本人填写，并当庭说明其起草的合同分期付款一栏写的是30%，没有补充协议，合同一式五份，写好后老板拿走签字，让段志远签字时闫启华不在现场。综上，原告段志远与被告华建分公司签订的合同不是闫启华起草的合同，原告提供的合同有改动，从字体上辨认系“3”改成“5”，本案合同系双方经过协商后重新起草，系双方真实意思表示，故分期付款方式应认定为“在银行按揭时交付总房款50%”。原告段志远与被告华建分公司约定在银行按揭时交付总房款的50%，该项约定要求在银行按揭时交付总房款的50%，原告段志远应当履行交纳总房款50%的义务。原告段志远未履行交付总房款50%的义务，被告华建分公司也未将该商品房买卖合同备案，积极主动完成按揭贷款的初始条件，原告段志远与被告华建分公司均存在过错。原告段志远与被告华建分公司签订的商品房买卖合同中对主要条款总房款约定不明，2016年8月29日阿勒泰阳光测绘有限公司对塞外明珠4号楼进行了测绘，双方签订的购房合同补充协议中也明确约定了单价，最终面积以建设局测绘面积为准，虽然2016年8月29日不是建设局进行测绘，但原告段志远对测绘的面积及合同中约定的单价无异议，但是不知道如何计算总房款，认为楼梯间的面积重复计算。测绘面积出来后，原告段志远应当能够计算出总房款，对其不清楚的事项应当与被告华建分公司协商，且被告华建分公司于2017年12月8日当庭通知原告段志远办理相关手续，原告段志远应当配合办理相关手续，因此对于该商品房总价款双方可以协议补充，完善该商品房买卖合同的相关条款，及时备案。商品房买卖合同未备案，无法办理按揭，因此双方应当自知道该商品房买卖合同分期付款条件无法实现时，积极主动协商办理按揭、交付总房款50%的事宜，避免损失的扩大。该案原、被告双方不能消极等待对方违约，主张违约赔偿，原、被告应当积极协议签订补充合同，使商品房买卖合同具备基本的备案条件，才能继续履行该商品房买卖合同，办理相关房产证件。在合同履行过程中双方均有过错，双方均违约，故原、被告双方具有同时履行抗辩权。关于焦点二、该争议商品房是否包括地下室。原告段志远与被告华建分公司提供的商品房买卖合同中第三条明确写明（不包含负一层），原告段志远提供的合同中（不包含负一层）被划除。原告段志远在庭审中陈述在签订商品房买卖合同当天就知道没有地下室，地下室被卖了，当时合同中就写了不包含负一层，不打官司不要就算了，既然打官司就要地下室。通过段志远的陈述可以证实签订合同时原告段志远就知道没有地下室，约定不包含负一层是双方真实意思表示，故对原告要求交付地下室的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三、商品房买卖合同是否继续履行。该商品房买卖合同中双方约定被告华建分公司应当在2015年10月30日前向原告段志远交付经验收合格的商品房，该塞外明珠4号楼商品房主体已验收，消防未验收，至今未验收合格，不具备交付条件。反诉原告华建分公司诉称原告段志远未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，反诉被告段志远迟延交付购房款，反诉原告华建分公司催告后，反诉被告段志远在三个月的合理期限内仍未履行，符合法定解除条件。双方签订的商品房买卖合同明确约定了分期付款的时间，原告段志远已按照合同约定时间交付房款1457588元；合同约定在银行按揭时交付总房款50%，原、被告双方具有同时履行抗辩权，故该商品房买卖合同不符合法定解除条件。反诉原告华建分公司诉称补充协议约定反诉被告段志远未按期提供手续办理贷款，自愿无任何条件放弃该房屋，双方约定在银行按揭时交付总房款50%，反诉原告华建分公司就该房产办理按揭的初始条件未完成，双方签订的商品房买卖合同中对主要条款总房款约定不明，但反诉原、被告对商品房的单价和测绘面积均无异议，反诉原、被告可以协议补充该主要条款，该案反诉原、被告双方不能消极等待对方违约，主张违约赔偿，应当积极协议签订补充合同，使商品房买卖合同具备基本的备案条件，才能继续履行该商品房买卖合同，办理相关房产证件。在合同履行过程中双方均有过错，双方均违约，反诉原、被告具有同时履行抗辩权，故不符合约定解除条件。就该商品房买卖合同反诉原、被告积极履行各自义务，协议补充合同主要条款，该合同可以继续履行。综上，该商品房买卖合同可以继续履行，原、被告双方具有同时履行抗辩权，故对本诉原告要求被告华建公司、华建分公司立即交付验收合格的塞外明珠4号楼及地下室的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告华建公司、华建分公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方具有同时履行抗辩权，双方均违约，因此对本诉原告段志远，反诉原告华建公司、华建分公司主张的违约损失，本院均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合法》第十二条第一款、第六十一条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告段志远的诉讼请求；二、驳回反诉原告青河县华建房地产开发有限公司、青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司的诉讼请求。本诉案件受理费23034.3元，由本诉原告段志远负担；反诉案件受理费7762.5元，由反诉原告华建公司、华建分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审 判 长 卓 新审 判 员 张小花人民陪审员 雷晓刚二0一九年十二月十三日书 记 员 孙艳芳附法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。