重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2880号上诉人（原审原告）：孙遗菊，女，1975年4月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：吴海琳，重庆市万州区太白法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：尚明海，男，1976年1月19日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。上诉人孙遗菊因与被上诉人尚明海租赁合同纠纷一案，不服巫山县人民法院（2019）渝0237民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙遗菊上诉请求：1、撤销原判；2、改判上诉人和被上诉人之间签订的房屋转租合同无效；3、改判被上诉人返还上诉人房屋租金58万元，赔偿房屋装修损失47万元；4、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人转租给上诉人的房屋属于《消防法》禁止堵塞的“消防通道”和不得用于商业用房的“架空层”。2、即便房屋登记部门将“消防通道”、“架空层”登记用途为“商业用房”，也不得对抗《消防法》的强制性法律的规定。3、一审认定事实错误。涉案房屋除了有被上诉人一审出示的重庆涛辉房地产公司的两个《房地证》，并没有王其俊、余发强的证书，混淆转租房屋的楼层层数是为了规避架空层的违法使用，本案中将属于消防通道和未经整改的架空层出租，危害了业主的生命安全，危害社会公共利益，违反了《消防法》的禁止性规定，应当认定无效。尚明海辩称：我也是转租而来，且转租的房屋有房管部门出具的房产证，上诉人称房屋是消防通道和架空层，我并不知晓，是否整改过，我也不清楚。且消防部门也没有正式的说法，房产证未被撤销前，合同应当有效。孙遗菊向一审提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋转租合同》；2、判决原告给付被告至2019年3月1日前的余租5.2万元；3.判决原、被告各承担诉讼费的一半。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的《房屋转租合同》无效；2.判决被告返还原告已付房屋租金57.65万元；3、判决被告赔偿原告房屋装修、购置物件等损失47万元；4、判决由被告承担本案评估费1万元及评估人员差旅费0.1万元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审确认事实：2015年3月1日，被告尚明海与案外人王其俊、余发强签订《房屋租赁合同》，租赁王其俊和余发强在重庆市涛辉房地产开发有限公司处购买的、位于巫山县高唐街道（原巫峡镇）广东东路XXX号的门市，租赁期限为10年。签订合同后不久，被告尚明海又将该处门市转租给原告，并签订《房屋转租合同》，合同内容与之前的《房屋租赁合同》完全一致，主要内容为：“……1.1甲方出租的房屋坐落于重庆市巫山县巫峡镇广东东路（丽景-4-尚城）XXX号X幢门市广东东路XXX号，建筑面积47.41平方米（314房地证2012字第XXXXX号，房屋编号XXXXX）。1.2重庆市巫山县巫峡镇广东东路（丽景尚城）177号3幢第一层建筑面积1034.08平方米（314房地证2012字第XXXXX号，房屋编号XXXXX）。第二条租赁期限2.1租期暂定为10年，自2015年3月1日起至2025年3月1日止。……第三条租金支付方式3.1本合同房屋租金为人民币15万元每年……2015年3月1日起2年内房屋租金维持不变，自2年届满之日的次日起房屋租金逐年递增10%。……3.4若乙方超期三个月，未缴纳房屋租金，甲方有权无偿收回房屋，乙方不得破坏房屋结构及室内的设施设备。第四条租赁房屋的装修4.1甲方将房屋交付乙方后，乙方的装修费，甲方概不负责。在乙方装修期间，甲方不得以任何理由阻挠施工。4.2乙方装修不得违反国家法律法规及相关政策的规定。……第十一条违约责任……11.2.1乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同的，视为乙方违约，应承担由此给甲方造成的损失（损失=上年度租金×剩余合同年限）。……第十二条合同终止12.1本合同期限届满，双方不再续签合同的。12.2双方通过书面协议一致同意解除本合同。12.3因不可抗力致使合同目的不能实现的。……”。原告在合同的每页下方签署名字。2015年3月20日，被告尚明海向王其俊、余发强出具《承诺书》，内容为“本人租用王其俊、余发强位于重庆市巫山县巫峡镇广东东路（丽景尚城）XXX号X幢门市广东东路XXX号，建筑面积47.41平方米和重庆市巫山县巫峡镇广东东路（丽景尚城）XXX号X幢第X层，建筑面积1034.08平方米，两处共计1081.49平方米。本人因未选择好经营项目，意欲转租该商业。本人承诺，该商业转租后原已签订的合同条款仍然生效，并由本人负责执行原合同，转租后发生的一切事务均由本人承担”，王其俊、余发强在该《承诺书》上签署意见“同意转租，但转租后发生的一切事务由尚明海负责”。签订《房屋转租合同》后，原告依照合同约定于2015年3月19日向被告支付0.35万元，同日，被告出具《收条》，载明：“今收到孙遗菊付房租拆迁款叁仟伍佰元¥3500.00”；2015年3月24日，原告通过银行转账向被告支付房租14.5万元。后原告将房租均支付给王其俊，截止2019年3月1日，原告尚欠被告房屋租金5.2万元。2019年2月20日原告向被告发出“解除《房屋转租合同》通知书”，内容为：“尚明海同志：你于2015年3月1日与孙遗菊签订的房屋转租合同，由于该合同违反相关的法律规定，根据《合同法》第九十四条等相关规定，依法向你提出解除《房屋转租合同》通知书。请你在收到本通知的三日内与通知人签订《解除转租房屋协议书》，收回余租伍万贰仟元（5.2万元），逾期将诉至法院依法判决解除……”。被告收到上述通知后，回复“关于解除《房屋转租合同》通知书的异议函”，内容为：“你向我方邮寄送达的解除《房屋转租合同》通知书已于2019年2月23日收悉，经审查你方提出的解除《房屋转租合同》的相关事由。我方认为，我方与你方于2015年3月1日签订的《房屋转租合同》并未违反相关法律规定，你方提出的解除《房屋转租合同》的理由依法不能成立，我方对你方提出的解除《房屋转租合同》通知书有异议。现我方要求你方继续履行《房屋转租合同》，并及时向我方支付2018年3月1日至2019年3月1日期间的欠付租金5.2万元，并按欠付租金总额的1%按月向我方支付滞纳金。否则，我方将依法对你提起诉讼，因此所产生的诉讼费、律师费、保全费等将由你方全部承担。”诉讼过程中，原告自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对其经营的巫山县山大阁酒楼持有的固定资产和机器设备资产的市场价值进行评估，该评估单位于2019年4月25日作出中勤永励评字【2019】第10011号资产评估报告，评估巫山县山大阁酒楼持有的固定资产、机器设备等资产价值为47.04928万元，其中门面及前台资产的评估价值为1.845万元。原告支付评估费1万元。2019年，一孙姓女士向公众服务平台投诉巫山县丽景尚城3号楼消防通道被锁，巫山县消防大队于同日作出回复，回复内容为：“经现场查看，该投诉人所举报楼层为该栋建筑第二层，该层有三个安全出口，其中有两个通过两部疏散楼梯通往该建筑首层安全出口，另一个安全出口通过疏散走道直通室外（被锁闭安全出口）；经查看原始图纸，该投诉人所举报被锁闭通道确实存在。目前，大队已责令该小区物业公司打开该楼层锁闭的安全出口，临街面出口正在积极与该出口方向的商户协商。”。根据原告在消防大队调取的施工图与竣工图显示，设计施工时，现双方争议的XXX号门市所在位置有一小门市，门市旁有一条疏散通道，疏散通道与门市之间有一匹墙。但加盖了巫山县城乡建设档案的竣工图上显示，施工图纸上的疏散走道与原小门市之间的墙被取消，形成一个完整的建筑空间，但并未标注“商铺”字样。根据山公消审[2011]第0005号《建设工程消防设计审核意见书》显示，3号楼地下一层原为架空层，开发商根据《巫山县城乡建设委员会行政处罚决定书》（巫建罚山字（2010）第40号）及《重庆市建设工程规划验收合格证》（编号[2010]044）的内容，1号楼地下一层调整为宾馆，3号楼地下一层调整为办公用房，4号楼地下一层调整为公共娱乐场所，消防大队的审核意见为：一、同意该工程1至4号楼调整的消防设计。二、该工程原消防设计审核意见书《建筑工程消防设计审核意见书》（山公消（建扩）字【2008】第0017号）文中关于1至4号楼的意见作废。三、经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我大队审核，建筑内部装修工程（不含住宅室内装修）消防设计应当报送审核。……五、该工程1至4号楼竣工后，应当向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。另查明，2012年5月16日，本案争议的两个门市分别办理了房地产权证，其中平公路一层门市房地产权证号为314房地证2012字第XXXXX号，权利人为重庆市涛辉房地产开发有限公司，坐落于广东东路XXX号X幢门市广东东路XXX号，套内面积45.57平方米，用途为商服用房；负一层建筑房地产权证号为314房地证2012字第XXXXX号，权利人为重庆市涛辉房地产开发有限公司，坐落于广东东路XXX号X幢第X层，建筑面积1034.08平方米，用途为商服用房。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（无）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定了租赁合同无效的情形，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。第六十条规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：……（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为的。原、被告签订的《房屋转租合同》系双方的真实意思表示。原告诉称，被告未经过出租人书面同意，无权转租房屋。庭审中，被告出示了有出租人签署同意转租的《承诺书》，且事实上除第一年的房租系原告支付给被告的外，其他房租均是支付给出租人王其俊的，足以证明出租人王其俊、余发强已经同意被告将其承租的房屋转租给原告的事实，其主张被告无转租权的理由不成立。原告诉称，被告将业主的消防通道和架空层出租给原告，违反了法律的禁止性规定，应为无效。根据双方签订的《房屋转租合同》，被告将坐落于重庆市巫山县巫峡镇广东东路XXX号X幢门市广东东路XXX号，建筑面积47.41平方米（314房地证2012字第XXXXX号）和重庆市巫山县巫峡镇广东东路XXXXX号X幢第X层，建筑面积1034.08平方米（314房地证2012字第XXXXX号）的两处房产出租给原告，已经明确约定出租的是登记在314房地证2012字第XXXXX号、314房地证2012字第XXXXX号两个产权证内的房屋及面积，且该产权证均系巫山县国土资源和房屋管理局办理登记的，负一层即314房地证2012字第XXXXX号亦并非架空层，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的租赁无效的标的物的情形。重庆市巫山县巫峡镇广东东路XXX号X幢门市广东东路XXX号门市，根据原告提供的证明，仅能证明开发商在设计时该部分建筑有疏散通道，但在办理产权登记时，登记的该部分产权为商服用房，即开发商在建设过程中进行了变更。在被告未推翻该产权的合法性及效力之前，争议房屋均系合法的、可用于商业使用的建筑物，原告提供的消防大队工作人员的录像资料，仅能代表该工作人员的个人意见，并非消防部门出具的相关证明文件，不能据此证明讼争租赁房产系消防疏散通道，故现原告主张合同无效的诉讼请求，不符合法律规定。综上所述，原告的全部诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告孙遗菊的全部诉讼请求。案件受理费14317.50元，由原告孙遗菊负担。二审中双方当事人均没有新证据向本院提交。本院依据上诉人的申请，和巫山县消防大队有关人员一起查看了现场，涉案房屋的确包含了原设计中的安全通道和架空层。上诉人一审中提供了消防大队同意开发商对涉案房屋设计调整的复函，二审在消防大队处没有提取到开发商的变更设计图纸和变更后消防验收合格的材料。但因为涉案房屋已经办理了合法的房地证，目前消防大队没有对产权人作出处罚决定。对一审查明的事实本院予以确认。孙遗菊现已停止营业。二审中双方当事人就赔偿进行了协商，但未果。本院认为，上诉人和被上诉人签订的租赁合同，租赁的对象是涉案房屋，该房屋原来的设计中包括安全通道和架空层，但该房屋已经由房管部门颁发了房地证，且属性为商服用房。涉案房屋设计是否经过了整改，是否整改合格及如何取得房地证，属于办证机关的审查范畴，并不是本案审查范围。在涉案房屋的房地证未被依法撤销之前，出租房屋具有合法性，租赁合同有效。上诉人要求认定合同无效的理由不能成立。综上所述，上诉人孙遗菊的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14317.5元，由上诉人孙遗菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 程 杨审 判 员 李迪云二〇一九年十二月二十日法官助理 刘 松书 记 员 张 翅