西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初2777号原告（反诉被告）：闫兵，男，1989年7月27日出生，汉族，河南省夏邑县人，现住西安市碑林区西北大学太白校区。原告（反诉被告）：樊萌，女，1988年6月12日出生，汉族，河南省夏邑县人，现住西安市碑林区西北大学太白校区，系闫兵之妻。共同委托诉讼代理人：宋红升，陕西众致律师事务所律师。被告（反诉原告）：张朗朗，男，1986年6月10日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，现住陕西省榆林市绥德县。被告（反诉原告）：米姣，（又名姣），女，1989年8月11日出生，汉族，住陕西省榆林市绥德县，系张朗朗之妻。委托诉讼代理人：张朗朗，男，1986年6月10日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，现住陕西省榆林市绥德县，系米姣丈夫。被告：西安市高陵区聚源房产中介所（以下简称聚源房产中介所）。住所地：高陵区铺。统一社会信用代码：92610117MA6URGB06T。经营者：李媛，女，1984年XX月XX日出生，汉族，住西安市高陵区。原告（反诉被告）闫兵、樊萌与被告（反诉原告）张朗朗、米姣及被告聚源房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）闫兵、原告（反诉被告）闫兵、樊萌共同委托诉讼代理人宋红升与被告张朗朗（同时系被告米姣委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被告聚源房产中介所经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫兵、樊萌共同诉称，2019年4月23日，原告闫兵、樊萌作为买方与被告张朗朗、米姣姣作为卖方、被告聚源房产中介所作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拥有的坐落在高陵区XX大道西侧XX号房产，建筑面积96.21平方米，价格48万元，付款方式为一次性付款，约定签订本合同当日原告支付被告卖方20000元作为定金，余款于双方在西安市高陵区房产管理所签订《西安市二手房买卖合同》、《西安市存量房交易结算资金监管协议》当天支付。合同约定履行期限2个月。合同签订后，原告依约向被告卖方支付定金20000元，被告张朗朗向原告出具《定金收据》一份。然合同履行期满，被告仍未能与原告履行后续所有手续。原告认为，被告卖家未在合同约定期内完成后续手续，显属违约，应当承担双倍退还原告定金责任。现诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原、被告三方签订《房屋买卖合同》；2.被告张朗朗、米姣双倍返还原告定金40000元；3.诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）张朗朗、米姣答辩并反诉称，2019年4月23日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋买卖合同，合同约定反诉原告将高陵区XX号房产（建筑面积96.21平方米）以总价48万元低价出售给反诉被告换取反诉被告提前支付三十多万元反诉原告欠开发商的银行欠款后与反诉被告在高陵区房管局办理过户，并约定过户当日反诉被告付清剩余尾款。合同期限内反诉原告多次请求催促反诉被告支付反诉原告与开发商的欠款，反诉被告每次提出各种借口及合同以外的无理要求，反诉被告提出支付这笔钱需要中介担保，中介认为这是反诉原告和反诉被告的事，他们不参与其中，反诉被告也提出要亲自将尾款交给开发商，反诉原告明确的告知过反诉被告，他直接给付钱不可行，开发商不会接受，也没人给他作保证，反诉原告也明确告知过反诉被告，反诉被告可以和反诉原告一起去银行将尾款打进开发商的对公账户，后反诉被告以要考虑为由将此事拖到合同期外并要求退还中介费和反诉原告收取的两万元定金。6月30日经中介再三调解三方见面继续商量，反诉原告写下陈述保证书一份：反诉被告闫兵向开发商对公账户转账280000元，自转账后两礼拜内反诉原告从开发商手里办完收房手续并过户于反诉被告。当晚反诉原告联系了反诉被告，反诉被告表示需要考虑，三四天后反诉被告为了撕毁该合同去高陵区房管局闹事，以被骗及不是自愿签订合同将中介告到房管局，中介在房管局的压力下退还了1.5万元中介费并缴纳4万元的罚款。反诉原告认为反诉被告未按约定履行合同故意破坏合同的事实清晰且对反诉原告造成了经济损失，恳请法院依法判令：1.要求反诉被告承担合同总价款480000元30%的违约金144000元；2、本案的诉讼费、反诉费均由原告承担。原告（反诉被告）闫兵、樊萌针对被告（反诉原告）张朗朗、米姣的反诉辩称，反诉原告所诉与事实不符，反诉被告从未向其出具过任何保证书，整个的交易事实如原告在起诉状中所述一致，反诉被告无任何违约行为，请驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2019年4月23日，原告(反诉被告)闫兵、樊萌作为买方与被告（反诉原告）张朗朗、米姣作为卖方、被告聚源房产中介所作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》，约定原告(反诉被告)闫兵、樊萌购买被告（反诉原告）张朗朗、米姣所有的坐落于西安市高陵区XX大道西侧XX号房产，建筑面积96.21平方米，价格480000元，付款方式为一次性付款，约定签订合同当日原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）20000元作为定金，余款460000于双方在西安市高陵区房产管理所签订《西安市二手房买卖合同》、《西安市存量房交易结算资金监管协议》当天支付，帮助被告（反诉原告）支付开发商的欠款，再剩余的部分进入资金监管平台。被告（反诉原告）保证上述房地产权属清晰，无任何权属争议；如保证无继承纠纷、无抵押、无债权债务纠纷及致使不能实现合同目的的其他争议。合同约定最长履行期限2个月。合同第八条约定：在合同履行过程中，如果因被告（反诉原告）违约，而使合同无法履行，给原告（反诉被告）造成损失的，由被告（反诉原告）以合同总价款的30%向原告（反诉被告）支付违约金；如果原告（反诉被告）违约，而使合同无法履行，给被告（反诉原告）造成损失的，由原告（反诉被告）以合同总价款的30%向被告（反诉原告）支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付定金20000元，被告张朗朗向原告出具《定金收据》一份。后因被告（反诉原告）无法将本案涉诉房屋过户至原告（反诉被告）名下，形成本案诉讼。另，本案涉诉房屋于2019年3月25日被本院依法查封。庭审中，原告（反诉被告）闫兵、樊萌要求解除合同，并由被告（反诉原告）张朗朗、米姣返还定金，被告（反诉原告）张朗朗、米姣也同意解除合同，但称原告（反诉被告）闫兵、樊萌对房屋被查封是知情的，因原告（反诉被告）闫兵、樊萌未按时支付给开发商的钱才导致其无法办理相关手续，故认为原告（反诉被告）闫兵、樊萌违约，应向其支付违约金，但其未能提交相应的证据佐证。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、微信转账记录、定金收据、档案查询审批表等相关证据在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）闫兵、樊萌要求解除《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）张朗朗、米姣也同意解除合同，本院依法予以确认。本案中，双方争议的焦点是双方谁的行为导致合同无法履行，构成违约。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告（反诉原告）张朗朗、米姣在与原告（反诉被告）闫兵、樊萌签订《房屋买卖合同》时，并未告知原告（反诉被告）闫兵、樊萌涉案房屋已因其他纠纷被法院依法查封的事实，导致合同无法履行，被告（反诉原告）张朗朗、米姣的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。双方在签订合同时既约定了违约金，也约定了定金，原告（反诉被告）闫兵、樊萌已向被告（反诉原告）张朗朗、米姣交付了定金20000元，本案诉讼中，原告（反诉被告）闫兵、樊萌起诉时选择由被告（反诉原告）张朗朗、米姣双倍返还其定金合理合法，本院予以支持。被告（反诉原告）张朗朗、米姣反诉要求原告（反诉被告）闫兵、樊萌支付其违约金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认闫兵、樊萌与张朗朗、米姣2019年4月23日签订的《房屋买卖合同》解除；二、张朗朗、米姣于本判决生效后十日内双倍返还闫兵、樊萌缴纳的定金40000元；三、驳回张朗朗、米姣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费800元、反诉案件受理费1590元，均由张朗朗、米姣负担，闫兵、樊萌已预交本诉受理费800元，由张朗朗、米姣在履行本判决时一并支付闫兵、樊萌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  武祎峰审 判 员  肖 涛人民陪审员  樊 昱二〇一九年十二月二十三日书 记 员  龚小风1