广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初652号原告：潘小青，女，汉族，1975年2月24日出生，住址广东省吴川市，委托诉讼代理人：李松涛，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所实习律师。原告潘小青诉被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘小青的委托诉讼代理人李松涛、袁婉媚，被告东和公司的委托诉讼代理人周剑平、卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘小青向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付A710、A711房的逾期办证违约金人民币59175.19元（逾期办证违约金：以已付房价款319578元为基数，按年利率6%计算，自2016年1月1日暂计至2019年1月15日，顺延至被告为原告办理到A710、A711房的房地产权属证书之日止）。2、判令被告向原告退还多收取的办证费用11025.22元。以上1、2项合计70200.41元。3、判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A710、A711房的房地产权属证书。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月28日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A710、A711号商品房达成合意，并签订《广东省商品房买卖合同》。原告按合同全额支付A710、A711房款以及支付维修基金、办证费预收款。被告分别于2013年9月8日、2015年8月26日交付A710、A711房款项发票及合同日期留空的《广东省商品房买卖合同》。合同约定：A710房建筑面积39.53㎡、价款120382元，A711房建筑面积65.41㎡、价款199196元，两房总金额319578元。被告于2014年9月5日将A710、A711房交给了原告使用。根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用300日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。然而收房后，被告未在约定的300天内为原告办理房产证。原告无奈之下于2016年初诉至吴川市人民法院，法院判决支持逾期交房违约金，驳回计至2015年12月31日的逾期办证违约金以及办理房产权属证书的诉讼请求。然而，被告至今仍没有为原告办理房产证，根据合同第十五条约定，被告已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此，被告应依法向原告支付逾期办证的违约金，违约金自2016年1月1日起暂计至2019年1月15日，以年利率6%计算，顺延至被告实际为原告办理到房地产权属证书之日止。另被告已于2017年3月8日办理竣工验收备案登记，并于2017年5月5日获得竣工验收报告书，因此被告应为原告办理房地产权属证书。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元。以及《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：个人购买普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行。被告向原告收取办理A710、A711房地产权属证书预付费14381元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费11025.22元（计算方式见附表）。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定为原告办理房地产权属证书，并向原告支付逾期办证的违约金以及退还多收取的办证费。原告特诉请贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告东和公司辩称：一、本案属于“一事不再理”的情形。本案原告于2016年曾就逾期办证违约金向吴川法院提起诉讼，当时的诉讼请求是：请求我司赔偿逾期办证违约金的截止日为2015年12月31日，而没有请求截止至我司实际为原告办到房产证之日。我司在2016年并未办出竣工验收备案表，办理房产证的条件没有成就，短期内根本无法办理出房产证。在原告明知上述情况后，向法院只起诉截止至2015年12月31日之前的逾期办证违约金，应视为对其后续权利的放弃。因此本案属于“一事不再理”情况，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、我司依法无需承担逾期办证的违约责任。根据相关法律，原告应承担违约举证责任，我司不承担违约举证责任，然而原告无法证明是我司的原因导致逾期办证，且我司亦举证证明是由于政府原因而导致我司延期办证。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记的问题也进行了特殊的约定：“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，双方同意只需由出卖人代为办理房地产权属证书，所需费用由买受人自行负担即可，无需出卖人向买受人支付违约金”。既然当事人之间有这样的特殊约定，那就应按履行。因此，我司依法不承担违约责任。三、假设我司需承担逾期办证的违约责任，我司也可以不承担违约金的支付责任。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由该法律规定可知违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等多种。又根据《合同法》第112条、第113条、第114条以及《合同法司法解释二》第29条的规定，违约金和赔偿损失这两种违约责任一般要在因违约造成对方产生损失的前提下才能要求违约方进行承担，若违约并未造成对方任何损失，违约方可以不承担赔偿损失和违约金的责任。本案中我司逾期办证的行为并未给原告（即买受人）造成任何损失，且原告收房时已知道该商住楼存在瑕疵，未经综合验收，原告同意收房的情况下一直居住到至今，因此并未导致原告收到实际损失，依法原告只能要求我司承担除赔偿责任以外的责任（例如继续履行、采取补救措施等违约）。四、原告起诉状中关于逾期办证赔偿的起算期计算是错误的。吴川市人民法院（2016）粤0883民初161号民事判决书依法认定：“建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。涉案的被告开发的财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备交付条件。故此，原告请求被告办理房地产证，条件不成就，本院不予支持。为此，原告请求被告承担逾期办证的违约责任，本院不予支持”。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，本案中财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，结合吴川市人民法院（2016）粤0883民初161号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需我司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。我司认为应按下列方法进行计算：“首先从我司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起300日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”。因此，逾期办证赔偿的起算日应为2018年3月31日（2017年5月5日起再另加330日）。五、原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定。本案中，我司承认的确收到原告预交的办证费，并早已明确告知原告待委托事项办妥后请原告到我司办公室进行双方结算后办理退款，双方关于该委托代办证书的法律关系并无任何纠纷，无需通过诉讼的方式处理，因此原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月28日，原告潘小青与被告东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：A710、A711号)，约定原告向被告购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A710房，建筑面积为39.53㎡，价款120382元；A711房，建筑面积为65.41㎡，价款199196元。合同签订后，原告已按照约定向被告支付房价款。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年9月5日，被告将涉案的A710、A711商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，原告在该业主名单内。本院认为：原告潘小青与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、原告本案请求的逾期办证违约金是否属于一事不再理；二、原告请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；三、原告请求被告返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。被告主张原告请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：原告曾于2016年向法院起诉请求被告赔付自2015年7月1日起计至2015年12月31日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到被告实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。原告则认为被告的逾期办证违约行为是延续至今，如以原告第一次起诉未能请求顺延办到证之日为由驳回，则剥夺了原告的诉权，同时被告已于2017年5月5日通过综合验收，与第一次起诉认定的事实不一样，因此被告的抗辩意见不应采纳。本院认为，“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。本案中，原告请求被告赔付的逾期办证违约金自2016年1月1日起计至办理涉案商品房权属证书之日止，而原告第一次请求被告赔付逾期办证违约金自2015年7月1日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与原告第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）不同，故原告并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。原告请求被告按年利率6%支付从2016年1月1日起计至被告为原告办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。被告则认为原告没有任何证据证明是由于被告的原因导致延迟办证，并且逾期办证对原告没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等；且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记问题的特殊约定，被告依法不承担逾期办证违约责任。本院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于原告，且被告主张政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是被告与原告签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故被告该抗辩理由，本院不予采信。其次，被告虽然主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记问题进行了特殊约定，可免除逾期办证违约金的承担，但该合同条款属于格式条款，且免除其责任，应认定为无效条款。再者，被告逾期办证导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。因此，不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2014年9月5日，双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故被告应于2015年7月1日（即2014年9月5日起算至300日）前办理相关备案手续，而被告直至2018年9月5日才通知原告于2019年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故被告应承担逾期办证违约责任。原告起诉请求从2016年1月1日起计算逾期办证违约金，故从2016年1月1日起开始计算至2018年9月7日（被告通知原告办证的前一天），逾期天数为981天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应按照该条规定向原告支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款319578元为基数、延期天数981天，按年利率6%的标准计算，合计51535.23元（319578元×6%÷365天×981天）。关于焦点三。原告主张被告退还多收取的办证费用11025.22元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，原告请求被告为其办理不动产权证，因被告已通知原告提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告潘小青支付逾期办证违约金51535.23元。二、驳回原告潘小青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1555.01元，由原告潘小青负担413.46元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担1141.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  李特华审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一九年十二月三日书 记 员  王玉媚