安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10546号上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥艺佰装饰工程有限公司，住所地安徽省合肥市政务区天鹅湖路121号旭辉花园203、103，统一社会信用代码91340100684994543E。法定代表人：尹成武，总经理。委托诉讼代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司，住所地安徽省合肥市巢湖市巢庐路皖光行政村，统一社会信用代码9134010068758789623。负责人：吴爱峰。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人合肥艺佰装饰工程有限公司（以下简称艺佰装饰公司）因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司（以下简称碧桂园巢湖分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺佰装饰公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回碧桂园巢湖分公司的一审诉讼请求，支持艺佰装饰公司一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由碧桂园巢湖分公司承担。事实和理由：一、原审法院认定碧桂园巢湖分公司在合同履行期间并无违约行为，违背了客观事实。第一、碧桂园公司提供的租赁物的质量问题是客观存在的，并且该质量问题直接导致了艺佰装饰公司的整体装修被迫停工。1、从租赁物现场照片、《关于督促维修通知书》、《关于售楼部租赁及维修报告》及微信记录可以看出，租赁物存在大面积外墙及顶面严重漏水以及三楼钢结构严重锈蚀等质量问题。2、原审判决认定“另碧桂园巢湖分公司工作人员曾告知艺佰装饰公司可就维修与一、二层装修同时进行，故艺佰装饰公司不继续装修并不能归责于碧桂园巢湖分公司”。该部分认定系原审法院曲解了艺佰装饰公司提供的2019年5月8日的微信记录中的记载“我提出这两方面同时进行，主要也是为你们减少损失”。因为同一天的聊天记录记载“要不就是两方面同时进行，一方面你们维修装修，把维修费用清单这块单独出来，另一方面解决这个维修费用问题”显然上述的“两方面同时进行”并不是指维修和装修这两方面同时进行。相反，碧桂园巢湖分公司工作人员的在2019年5月8日的微信中表示“我的意思是先维修再装修…”，第三层的安全隐患如果不排除，装修是无法进行的，碧桂园巢湖分公司对质量问题导致装修停工这一事实是明知且认可的。第二、碧桂园巢湖分公司对第三层质量问题应当具有维修义务。1、碧桂园巢湖分公司在庭审中已明确指出第三层系房屋顶棚，是顶风挡雨的，那么作为顶棚就应当与第一、二层是密不可分的整体，当然属于租赁物的范围。现在房屋顶棚存在结构安全隐患，无法为房屋提供安全性、防水性的保障，出租人当然具有法定的维修义务。2、从协议内容来看，协议第一条第一款明确约定场地位置：巢湖碧桂园综合楼，原“售楼部”。租赁范围应当以碧桂园巢湖分公司交付时巢湖碧桂园综合楼的现状为准。第二款：场地面积：甲乙双方确认该场地的面积为3121.84平方米，并同意按照该面积计算场地使用费。同时甲方承诺将该场地前后广场供乙方免费作为活动场地使用。租赁物除了房产证登记的3121.84平方米这一数据外没有其他能够参考面积的标准，因此双方以该数据确定租赁物范围和计算租金价格符合一般逻辑。而第二款又将前后广场作为免费提供的场地列入合同中但未提及第三层，是因为第三层本身就属于顶棚，是租赁物不可分割的一部分。协议双方的真实合意应当是将“巢湖碧桂园综合楼”整体作为租赁物进行现状交付的。因此作为租赁物的一部分，第三层的质量问题当然属于出租人的维修义务范围。3、2019年5月8日的微信记录，碧桂园巢湖分公司工作人员称“现在并没有说不批这个费用，只是跟上面领导第一次提这个费用觉得高，说让我们再谈谈，并不是不承认…”可以看到，碧桂园巢湖分公司已明确表示第三层质量问题的维修费用由其承担，只是由于维修价格高，自始不愿投入资金进行维修。2019年5月16日的微信记录，碧桂园巢湖分公司工作人员称“尹总，你看这样行不行。我们申请免租金多租1年的给你们?”可见碧桂园巢湖分公司拟花费一年的租金抵扣第三层的维修费，进一步明确了第三层的维修责任就是属于碧桂园巢湖分公司。因此，第三层质量问题的维修义务由碧桂园巢湖分公司承担这一事实，双方并不存在争议。4、反观原审法院对于第三层维修义务归属的事实认定“艺佰装饰公司在使用租赁房屋过程中拟对第三层进行装修并使用，对此碧桂园巢湖分公司并未表示反对，且同意维修顶棚并与艺佰装饰公司进行协商，但碧桂园巢湖分公司并不另行收取租金。”该段表述带有明显的倾向性。其一，艺佰装饰公司装修的第三层系属于租赁物的一部分，所以无需向碧桂园巢湖分公司汇报，碧桂园巢湖分公司当然不会有任何反对或同意的表述，因此不是“未表示反对”；其二，第三层作为租赁物的一部分，碧桂园巢湖分公司具有法定的维修义务，并不是“同意维修”。其三，第三层作为租赁物的一部分，碧桂园巢湖分公司当然不会另行收取租金，也不可能对是否另行收取租金进行任何磋商，因此“不另行收取租金”是一种事实状态而不是碧桂园巢湖分公司的主观意思表示。原审法院试图将第三层从“巢湖碧桂园综合楼”中进行剥离，导致了认定事实与客观事实存在诸多矛盾之处，因此，第三层不属于合同约定范围的认定是不能成立的。第三、碧桂园巢湖分公司未对租赁物的质量问题进行维修构成违约。碧桂园巢湖分公司首先违反了出租人提供符合质量要求的租赁物的法定义务，其提供的房屋交付时就存在钢结构严重锈蚀及屋面漏水的严重质量问题。而在合同履行过程中，艺佰装饰公司要求碧桂园巢湖分公司对上述质量问题进行维修，碧桂园巢湖分公司因维修价格高昂自始未能进行维修，进一步违背了出租人法定的维修义务。因此碧桂园巢湖分公司作为租赁合同的承租人，对租赁物的质量问题未能尽到相应的维修义务，构成违约。二、原审法院认定艺佰装饰公司未按约支付租金构成违约，违背客观事实。从微信记录及往来函件可以看到，碧桂园巢湖分公司虽数次催要2019年租金，但艺佰装饰公司均以租赁物存在质量问题依法进行了抗辩，艺佰装饰公司是依法行使了履行合同的抗辩权。艺佰装饰公司在支付了2018年租金后，收到的租赁物却存在严重质量问题。在出租人碧桂园巢湖分公司履行完毕相应的维修义务之前，艺佰装饰公司无需继续履行付款义务，因此艺佰装饰公司并无违约行为。三、艺佰装饰公司的反诉请求合法合理，应当得到支持。艺佰装饰公司的反诉请求是基于碧桂园巢湖分公司的违约行为造成艺佰装饰公司的实际损失而做出的合理主张。艺佰装饰公司的损失是实际发生的，提供的证据真实、合法、有效，能够反映艺佰装饰公司的客观损失，应当得到支持。1.艺佰装饰公司主张的营业损失应当由碧桂园巢湖分公司承担，艺佰装饰公司租赁案涉房屋用于开办幼儿园，碧桂园巢湖分公司对此是明知的，因此该项损失是可预见的，参照同品牌幼儿园的经营数据是具有参考性的。2.艺佰装饰公司为使用案涉房屋，支付了233300元房屋租金及10000元履约保证金。但由于碧桂园巢湖分公司的违约行为致使艺佰装饰公司自始未能使用到案涉房屋，依法不应承担相应的合同义务。已支付的房屋租金及履约保证金应当全部返还。3.艺佰装饰公司主张的消防工程损失应当由碧桂园巢湖分公司承担。艺佰装饰公司基于碧桂园公司全面履行合同义务的前提下，与第三方签订了消防工程合同，并已按照合同约定支付了前期费用。后因碧桂园巢湖分公司的违约导致消防工程无法施工，前期费用第三人不予退回，直接造成了艺佰装饰公司损失了该笔费用。4.艺佰装饰公司主张的人员工资损失应当由碧桂园公司承担。艺佰装饰公司主张的人员工资包括幼儿园的老师、招生人员、现场保安及相关工作人员。艺佰装饰公司计划开办的巢湖爱生堡幼儿园建筑面积达三千余平方米，每年租金高达三十五万，因此艺佰装饰公司主张的人员工资数额符合客观事实。而员工的培训、考核以及招生宣传等都需要在开园之前完成，因此在开园前进行相应的人员储备也是合情合理的。碧桂园巢湖分公司违约直接导致了艺佰装饰公司营业条件无法实现，该部分损失在进一步扩大，碧桂园巢湖分公司应当承担赔偿责任。原审法院驳回艺佰装饰公司的反诉请求，无视客观损失违背了法律的客观公正。四、一审判决认定基本事实错误，一审判决所认定的涉案房屋三层为无合法建设手续是错误的，涉案建筑物只有两层，中间有一夹层，夹层不计算层数，但是计算面积，这一事实在房产证中已经明确载明，艺佰装饰公司提交的竣工图照片打印件更清楚的证明了房产证的面积和现场建筑物的面积、层数与双方合同中的约定都是相符合的，一审判决所陈述的三层其实应是二层。碧桂园巢湖分公司未能交付具备基本使用条件的房屋属于严重违约，艺佰装饰公司有权不交纳租金，且碧桂园巢湖分公司对此是认可的并明确向艺佰装饰公司提出免一年租金的意思表示并承诺维修至符合正常使用条件的房屋。碧桂园巢湖分公司辩称，一、碧桂园巢湖分公司认为我方没有违约行为，艺佰装饰公司所陈述的涉案房屋是现场交付，涉案房屋的顶层，无论是二层还是三层，四周都是不围闭的空间，没有外墙只有顶棚，不管顶棚是否有渗水的情况，只要一下雨顶棚都不具备居住的功能，只是挡风挡雨的功能。艺佰装饰公司所陈述的顶棚渗水导致不能装修使用的问题不是真实存在的，艺佰装饰公司这样陈述完全是为了达到逃避缴纳租金并拒绝支付违约金的目的。二、本案一审查明的事实中，已经明确如果房屋顶棚渗水如果真实存在，经过艺佰装饰公司的要求，碧桂园巢湖分公司与艺佰装饰公司的工作人也经过多次沟通可以为其维修，或者其自行维修后，双方结算维修费用。这些谈话内容说明碧桂园巢湖分公司诚实履行合同，是艺佰装饰公司拒绝支付租金导致本案诉讼的。三、本案是场地使用协议，不是房屋租赁关系，应当严格按照双方签订的场地使用协议条款规定来规范双方的合同义务。在这份协议中我们明确规定了艺佰装饰公司不得搭建或者进行临时建筑，也就是艺佰装饰公司要现状使用案涉场地，故碧桂园巢湖分公司没有违约。在该份协议中也没有约定碧桂园巢湖分公司向其维修的义务。四、场地协议的第3条第2款第2项明确了是由艺佰装饰公司承担日常管理和保养、维护的义务。碧桂园巢湖分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《场地使用协议》；2、判令艺佰装饰公司在协议解除之日起15日内撤空所租赁的场地（巢湖碧桂园综合楼，原售楼部），并返还给碧桂园巢湖分公司；3、判令艺佰装饰公司立即给付碧桂园巢湖分公司场地使用费175000元（暂计算至2019年6月30日，以后继续按29167元/月计算实际占用期间的使用费，直到艺佰装饰公司交还租赁物止）；4、判令艺佰装饰公司立即支付碧桂园巢湖分公司延期支付场地使用费违约金189000元（按照合同约定应付未付35万元场地使用费的日3‰标准计算）；5、本案诉讼费用由艺佰装饰公司承担。艺佰装饰公司向一审法院反诉请求：1、判令碧桂园巢湖分公司赔偿艺佰装饰公司因房屋质量问题导致的营业损失205万元（该金额为暂定金额，实际以鉴定金额为准）；2、判令碧桂园巢湖分公司返还艺佰装饰公司履约保证金1万元；3、判令碧桂园巢湖分公司返还艺佰装饰公司2018年5月1日至2018年12月31日房屋存在质量问题期间的租金233300元；4、判令碧桂园巢湖分公司赔偿艺佰装饰公司因房屋质量问题导致的装修、消防及材料损失28万元；5、判令碧桂园巢湖分公司赔偿艺佰装饰公司人员工资损失493469.72元；6、碧桂园巢湖分公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：巢湖市南岸碧桂园综合楼系巢湖市碧桂园房地产开发有限公司所有，房产证载明该楼共两层，建筑面积3121.84平方米。2018年4月，巢湖市碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司（以下简称碧桂园物业巢湖分公司）签订《经营委托书》及《经营委托书补充协议》，约定巢湖市碧桂园房地产开发有限公司将上述房屋委托碧桂园物业巢湖分公司经营，委托期限自2018年4月1日直至产权到期，受托方与外部单位的合作期限内委托方不撤销授权，且如果该场地在受托方与外部单位的合作期限内，委托方因业务调整或对场地用途进行调整，要求受托方与外部单位提前解除协议的，由委托方承担外部单位的投入及经营损失。2018年4月16日，碧桂园物业巢湖分公司（甲方）与作为乙方的艺佰装饰公司签订《场地使用协议》，约定甲方将巢湖市南岸碧桂园综合楼（原售楼部）出租给乙方使用，经双方确定，该场地面积为3121.84平方米，并同意按照该面积计算场地使用费，同时甲方承诺将该场地前后广场供乙方免费作为活动场地使用；场地用途为用于经营幼儿园，教育有关的培训基地及青少年活动中心，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该场地用途；使用期限自2018年5月1日至2033年4月30日止，其中装修免租期为4个月，免租期为2033年1月1日至2033年4月30日止；场地交付日期为2018年5月1日。场地在租赁期限内的固定场地使用费（包含物业管理费用）总额为5639348.6元（含税），其中2018年5月1日前支付2018年5月1日至2018年12月31日的场地使用费233300元，2019年1月5日前支付2019年1月1日至2019年12月31日的场地使用费35万元，2020年1月5日前支付2020年1月1日至2020年12月31日的场地使用费35万元，2021年1月5日前支付2021年1月1日至2021年12月31日的场地使用费35万元……。乙方必须在签订本协议后的10个工作日内向甲方一次性支付履约保证金1万元，否则视为乙方弃约，甲方有权无须通知乙方而直接将该场地交给第三方使用或自行处置，并向乙方主张与履约保证金相等额的违约金。该履约保证金在乙方没有任何行为并交清所有费用后，由甲方在本协议终止且乙方依约交回该场地之日起无息退还乙方，若乙方违反本协议约定，致使甲方蒙受损失或产生协议外的额外开支，甲方有权将部分或全部保证金抵付，不足部分，乙方必须在接到甲方通知后15日内补足。若乙方从事的业务需要相关经营资格或许可的，乙方承诺其签署本协议时已具备相应的资质或已获得经营其业务的审批或许可；若证照须在取得场地使用权后申请取得，乙方承诺在本协议生效后5日内取得前述证照，否则甲方有权随时终止本协议并不承担任何违约责任。乙方并承诺在取得相关经营许可资质和证照之前，不产生任何实质经营行为。本协议场地使用期限届满、协议提前解除而致协议关系终止的，乙方应在使用期届满或协议解除之日起15日内撤场。按甲、乙双方约定的使用场地，乙方不得搭建永久性建筑物或构筑物，承担前期投入成本（包括但不限于搭建展示区）和日常管理维护等相关费用。乙方未按本协议约定按时足额支付场地使用费和本协议约定的其他费用，每逾期一日按应付未付费用的3‰向甲方支付违约金；逾期30日仍未交清的，甲方有权解除本协议、没收履约保证金并要求乙方承担违约责任。合同签订后，艺佰装饰公司于2018年5月17日向碧桂园物业巢湖分公司交纳1万元履约保证金，交清2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金233300元后并接收房屋。艺佰装饰公司在装修房屋过程中，曾就房屋三层顶棚维修问题向碧桂园物业巢湖分公司交涉，碧桂园物业巢湖分公司同意就此事向其上级汇报，并要求艺佰装饰公司提出维修方案，后因维修价格问题未能达成一致。现艺佰装饰公司已停止装修。另查明，碧桂园物业巢湖分公司将名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司。本案审理过程中，一审法院到案涉房屋现场进行勘察，案涉房屋系原巢湖南岸碧桂园售楼中心，二层顶部另搭建第三层，三层四周墙体未封闭，顶棚系彩钢瓦材质，原用于售楼中心陈列样板房。艺佰装饰公司对房屋作部分装修，现已停工。一审法院认为，碧桂园巢湖分公司在取得案涉房屋所有人经营委托后，有权以自己的名义对外出租案涉房屋。双方签订房屋租赁合同，碧桂园巢湖分公司将巢湖南岸碧桂园综合楼出租给艺佰装饰公司，双方构成房屋租赁合同关系，该合同不违反法律规定，故合法有效。现碧桂园巢湖分公司诉请解除双方合同，艺佰装饰公司表示同意，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该院予以支持，关于合同解除时间，一审法院确定为碧桂园巢湖分公司起诉日2019年8月2日。合同解除后，艺佰装饰公司应当撤出房屋并将房屋返还碧桂园巢湖分公司，故碧桂园巢湖分公司该诉讼请求，该院予以支持。本案争议的焦点为碧桂园巢湖分公司是否怠于履行维修房屋第三层导致艺佰装饰公司无法装修房屋以影响其使用而构成违约，并由此支持艺佰装饰公司的反诉请求。一审法院认为，根据双方合同约定，租赁范围为巢湖碧桂园综合楼（原售楼部），面积为3121.84平方米，并将该楼前后广场免费提供给艺佰装饰公司使用，该楼房产证载明为两层，面积即为3121.84平方米，通过上述约定及房屋情况，可以认定双方书面约定租赁的房屋并不包括第三层，且第三层墙体并未封闭，也没有合法的建设手续，并不是真正意义上的房屋，艺佰装饰公司未举证证明三层及顶棚影响第一、二层的正常使用。艺佰装饰公司在使用租赁房屋过程中拟对第三层进行装修并使用，对此碧桂园巢湖分公司并未表示反对，且同意维修顶棚并与艺佰装饰公司进行协商，但碧桂园巢湖分公司并不另行收取租金，该第三层的使用并不在双方租赁合同约定之内，双方就顶棚的维修未达成协议与双方合同无关，另碧桂园巢湖分公司工作人员曾告知艺佰装饰公司可就维修与一、二层装修同时进行，故艺佰装饰公司不继续装修并不能归责于碧桂园巢湖分公司，现不能仅凭碧桂园巢湖分公司同意维修不在租赁合同范围内的顶棚就确定其违约。综上，该院认定，碧桂园巢湖分公司在合同履行期间并无违约行为，而艺佰装饰公司未按约支付租金，应当按约给付租金并承担违约责任，故对碧桂园巢湖分公司主张按合同约定支付房租及按约定的房租标准支付合同解除后继续占有案涉房屋期间的占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。对艺佰装饰公司反诉要求碧桂园巢湖分公司赔偿其营业损失、返还租金并赔偿装修、消防及材料损失的反诉请求，该院不予支持。艺佰装饰公司反诉请求碧桂园巢湖分公司返还履约保证金，因双方均同意解除合同，且该院已支持碧桂园巢湖分公司主张违约责任的诉请，故履约保证金应予抵扣租金。双方约定按未付租金日3‰支付违约金过高，该院予以调整，以月1%计算。双方合同于2019年8月2日解除，根据约定的租金标准，艺佰装饰公司应当给付租金206111元（35万元/年/12月×7月+2天/30天×35万元/年/12月），扣除保证金1万元，还应给付196111元，从2019年8月3日起，艺佰装饰公司应当按照35万元/年的标准给付占有房屋期间的占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司与合肥艺佰装饰工程有限公司2018年4月16日签订的《场地使用协议》于2019年8月2日解除。二、合肥艺佰装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内给付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司租金196111元，并自2019年1月6日起按月1%利率支付违约金至款项付清时止；三、合肥艺佰装饰工程有限公司于判决生效之日起十日五内清空所租赁的巢湖市碧桂园综合楼并将该房屋返还给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司；四、合肥艺佰装饰工程有限公司自2019年8月3日起按照35万元/年的标准支付占有使用费至房屋交付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司时止；五、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求；六、驳回合肥艺佰装饰工程有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费6760元，减半收到3380元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司负担1560元，合肥艺佰装饰工程有限公司负担1820元；反诉案件受理费15670元，由合肥艺佰装饰工程有限公司负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间艺佰装饰公司提交一份从巢湖市城建档案管调取的案涉房屋竣工图纸，旨在证明案涉房屋房产证载明的2层3121.84平方米房屋，其具体组成为竣工图纸注明的一层1300.87平米、二层1289.79平米，夹层604.33平米，该竣工图注明的二层实际上也就是一审判决书认定的三层，一审法院认定三层无产证，故该面积不包含在双方租赁协议内是错误的。碧桂园巢湖分公司的质证意见是碧桂园巢湖分公司在一审时也不清楚该房产证面积注明的具体位置，该证据由法院依法认定。本院认为，2018年4月16日，碧桂园巢湖分公司与艺佰装饰公司签订的案涉房屋《场地使用协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于案涉房屋租赁的范围问题。从本案现已查明的事实来看，双方签订的案涉房屋房产证注明层数为2层，建筑面积为3121.84平方米，而从二审期间艺佰装饰公司从巢湖市城建档案管调取的案涉房屋竣工图纸来看，该图纸注明了1层、2层面积及中间夹层的具体面积与房产证载明的建筑面积相对应，故案涉房屋实际为2层，在一、二层之间系夹层，夹层的面积也计入房产证中。一审法院认定双方签订的《场地使用协议》不包含案涉房屋三层（即竣工图纸注明的二层）错误，本院予以纠正。从本案双方提供的微信聊天记录来看，艺佰装饰公司承租案涉房屋后开始进行装修，在装修过程中发现案涉房屋顶层存在渗水等问题，双方就维修问题进行了多次交涉但均未达成一致意见。在此情况下艺佰装饰公司在2018年9月装修停工至今。现碧桂园巢湖分公司诉请解除双方签订的案涉房屋租赁合同，艺佰装饰公司也表示同意，一审法院以碧桂园巢湖分公司起诉之日即2019年8月2日作为双方合同解除的时间并无不当，本院予以确认。关于碧桂园巢湖分公司与艺佰装饰公司对合同解除是否存在过错的问题。本院认为，根据法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，碧桂园巢湖分公司作为案涉房屋的出租方，在其出租的案涉房屋存在质量问题时未及时履行维修义务显然存在过错。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。故艺佰装饰公司作为承租方，在出租方未履行维修义务的情况下，法律也赋予其可以自行维修，维修费用由出租人负担的相关权利。但从本案现已查明的事实来看，在双方未能就维修协商一致的情况下，艺佰装饰公司既不愿意自行维修，也未主张提前解除合同返还房屋，导致房屋长时间空置，一定程度上扩大了损失，故双方对合同的解除均存在过错。双方合同约定租金标准为35万/年，考虑到双方在合同履行过程中存在的过错程度，本院根据公平原则酌定双方各承担50%的责任，艺佰装饰公司应以14583元/月（35万/年÷12月×50%）的标准支付碧桂园巢湖分公司租金及占有使用费。故艺佰装饰公司应支付合同解除前即2018年5月1日至2019年8月2日的租金219717元（14583元/月×15月+14583元/月÷30天×2天），扣除艺佰装饰公司已支付房屋租金233300元及保证金1万元，碧桂园巢湖分公司还应返还艺佰装饰公司租金23583元（243300元-219717元）。此后艺佰装饰公司应按14583元/月的标准支付碧桂园巢湖分公司房屋占有使用费至案涉房屋实际返还之日止。因碧桂园巢湖分公司就维修问题存在过错，其主张艺佰装饰公司支付未及时支付租金及占有使用费的违约金依据不足，不予支持。关于艺佰装饰公司主张的营业损失、人员工资损失，其并未提供切实有效的证据予以证明，其该项主张依据不足，本院不予采信。艺佰装饰公司主张碧桂园巢湖分公司应支付其装修、消防及材料损失28万元，但其并未提供相关装修的采购合同及发票或材料进货单，也未就已装修情况向法院申请进行司法鉴定，其应承担举证不能的不利法律后果，但考虑到艺佰装饰公司租赁案涉房屋后确实进行了部分的装修，也签订了相关装修的前期合同，综合本案现有证据，本院酌定碧桂园巢湖分公司支付艺佰装饰公司相关装修损失5万元，超过部分本院不予支持。综上所述，艺佰装饰公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4756号民事判决第一项、第三项，即“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司与合肥艺佰装饰工程有限公司2018年4月16日签订的《场地使用协议》于2019年8月2日解除”；“合肥艺佰装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日五内清空所租赁的巢湖市碧桂园综合楼并将该房屋返还给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司”。二、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4756号民事判决第二、四、五、六项。三、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司于本判决生效之日起十五日内返还合肥艺佰装饰工程有限公司租金23583元。四、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司于本判决生效之日起十五日内支付合肥艺佰装饰工程有限公司装修、消防及材料损失50000元。五、合肥艺佰装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内给付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司房屋占有使用费（以14583元/月的标准，自2019年8月3日起计算至案涉房屋实际返还之日止）。六、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。七、驳回合肥艺佰装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费6760元，减半收到3380元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司负担3000元，合肥艺佰装饰工程有限公司负担380元；反诉案件受理费15670元，由合肥艺佰装饰工程有限公司负担12000元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司负担3670元。二审案件受理费32903元，由合肥艺佰装饰工程有限公司负担28000元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司负担4903元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十八日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。