新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初5509号原告：新乡市海河置业有限公司，统一社会信用代码914107000713727844，住所地新乡市新飞大道1789号火炬园综合研发楼V（J-G）（33-35）。法定代表人：岳伟，董事长。委托诉讼代理人：张萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李家有，河南国豪律师事务所律师。被告：任耀静，女，1972年8月6日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张竹青，河南卫宪律师事务所律师。原告新乡市海河置业有限公司（以下简称“海河置业公司”）与被告任耀静商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海河置业公司的委托诉讼代理人张萍、李家有，被告任耀静及其委托诉讼代理人张竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海河置业公司诉称，其于2017年8月与被告任耀静签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078），双方约定：海河置业公司将其开发的长顺家园（新乡市新一街与海河路交叉口东南角）18号楼3单元6层3602号房屋出售给任耀静，房屋总价款523540元。任耀静采取按揭贷款的方式支付房款，应支付首付款213540元，余款310000元以按揭贷款支付。合同第八条约定：买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第六条约定：买受人（即任耀静）应在买卖合同签订之日起5个工作日内提供按揭贷款的资料并办理银行贷款手续，由于买受人的原因致使贷款手续在限定期限（即2017年8月25日）内未办理完成的，买受人应自接到出卖人通知10日内以现金（或转账）方式向出卖人付清贷款金额，否则，视为买受人放弃购买，同时，出卖人有权在扣除相关费用及总房款3%的违约金后，将其余已付款项（不计利息）退还买受人。合同签订后，任耀静仅支付了首付款，没有按照合同约定的期限提交按揭贷款的资料并办理银行贷款手续，虽经海河置业公司多次通知，任耀静也没有付清余款。为维护自身合法权益，海河置业公司现依法提起诉讼，请求判令：1、解除海河置业公司与任耀静签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078）；2、任耀静向海河置业公司支付违约金15706元；3、本案诉讼费用由任耀静承担。被告任耀静辩称，原告海河置业公司要求解除合同并由任耀静支付违约金不符合合同约定，任耀静不存在合同约定的违约情形，海河置业公司不具备单方解除合同的条件。涉案合同签订时，海河置业公司拖欠河南华特建筑工程有限公司（以下简称“华特建筑公司”）工程款，而华特建筑公司拖欠新乡市卫滨区杰辉建材商行（以下简称“杰辉建材商行”）材料款，经海河置业公司法定代表人岳伟与任耀静协商一致，由任耀静支付涉案房屋的首付款，而尾款以华特建筑公司拖欠杰辉建材商行的材料款冲抵，因此，任耀静无需再办理银行按揭手续。任耀静至今也未收到海河置业公司要求其支付购房尾款的通知，且任耀静在向海河置业公司支付地下室款及车位款时，后者也未提出异议。2019年6月19日，任耀静在向海河置业公司交纳房屋尾款时，该公司会计只要求任耀静支付违约金而拒收购房款。随后，海河置业公司就于2019年6月21日提起诉讼，其明显就是见到房价上涨后而拒不履行合同的不诚信行为，因此，应当驳回海河置业公司的诉讼请求。原告海河置业公司向本院提交的证据材料有：1、2017年8月18日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078）1份、收据（№3143013、复印件）1份；2、2019年6月5日通知1份、邮政特快专递EMS回执1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告任耀静向本院提交的证据材料有：1、2017年1月1日材料购买合同1份；2、2017年4月30日、6月30日、10月25日杰辉建材商行材料销售对账及结算详单1份；3、中国银行新乡牧野路支行国内支付业务收款回单5份；4、2016年10月18日收据1份；5、2017年8月18日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078）1份；6、2017年8月18日收据（№3143013）1份；7、2018年7月5日收据（№3344862）1份；8、证人孙某、白某、任某当庭证言各1份；9、微信聊天记录8页；10、电话录音3份；11、滞纳金字条1张；12、交通银行新乡分行个人客户交易清单1份、中国建设银行新乡华兰支行个人活期账户交易明细1份；13、交通银行电子银行转账回执1份、中国银行电子回单1份；14、2017年8月12日收到条1份；15、营业执照1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告任耀静对原告海河置业公司提交的证据1的真实性无异议，但主张根据合同约定即便是海河置业公司要解除合同，其也首先需要履行书面通知义务，而任耀静至今未收到任何通知。对证据2有异议，主张其从未收到该通知，即使按照该通知的内容，其要求任耀静在2019年6月20日前补齐购房款，应当视为海河置业公司对合同中关于交纳购房尾款的时间及方式的变更，而任耀静提交的证据则显示其自2019年6月10日起就与海河置业公司的销售人员余威（音）联系交纳购房款，后任耀静于2019年6月19日去海河置业公司交纳购房款，但其拒收，因此，任耀静并未违约。海河置业公司对任耀静提交的证据1、2、3有异议，主张无法判断其真实性，即使该证据真实，其也与本案无关。对证据4、5、6、7、13、14、15的真实性无异议。对证据8有异议，主张用材料款冲抵购房款应当由各方当事人协商一致，仅凭几名证人的陈述不能证明这一事实。对证据9有异议，认为其不能证明任耀静所称的海河置业公司拒收购房款，也不能证明任耀静不存在违约，如果该聊天记录真实，反而可以证明任耀静已经收到了海河置业公司发出的催款通知书。对证据10有异议，认为录音内容不显示任何关于海河置业公司拒收购房款的说辞。对证据11有异议，认为其形式上存在欠缺，不能作为证据使用。对证据12的真实性无异议，但认为即使任耀静资金充足，但其不按合同约定付款就是违约。经庭审质证，原告海河置业公司提交的证据1、2客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对被告任耀静提交的证据1、2、3、9、10、12、15的真实性予以确认。证据4、5、6、7、13、14客观真实、形式合法，故本院均予以认证。证据8系孤证，缺乏其他证据相印证，且海河置业公司也提出异议，故本院不予认证。证据11形式上存在欠缺，不符合证据的形式要件，故本院不予认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2017年8月18日，任耀静与海河置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078），双方约定：任耀静出资523540元购买海河置业公司开发建设的位于新乡市××家园××楼××单元××号房屋（预测建筑面积136.18平方米）。任耀静于2017年8月18日首付213540元，余款310000元于2017年8月25日前办理银行按揭贷款支付。除不可抗力外，任耀静未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日之内，任耀静按日向海河置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，海河置业公司有权解除合同。海河置业公司解除合同的，应当书面通知任耀静。任耀静应当自解除合同通知到达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向海河置业公司支付违约金，同时，海河置业公司退还任耀静已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件十一补充协议第六条约定：任耀静如采取银行贷款方式付款的，则应在买卖合同签订之日起5个工作日内将按揭银行要求的贷款资料提供给海河置业公司，并配合海河置业公司办理银行贷款手续，由于任耀静的原因致使贷款手续在规定期限内未办理完成的，则任耀静须在接到海河置业公司通知10日内以现金（或转账）方式向海河置业公司付清该贷款金额，否则，视为任耀静放弃购买，海河置业公司有权将该房屋另行出售，并在扣除相关费用及总房款3%的违约金后，将其余已付款项（不计利息）退还任耀静。合同签订当日，任耀静向海河置业公司付款203540元，并经该公司同意，以上述房屋原购买人王有强向海河置业公司支付的10000元意向金折抵首付款，任耀静另向王有强支付10000元。2018年7月15日，任耀静向海河置业公司支付购买地下室款41349元。2019年1月24日和1月31日，任耀静分两次向海河置业公司支付购买车位款共计57400元。2019年6月5日，海河置业公司以邮政特快专递EMS方式向任耀静发出通知，称任耀静未按照合同约定按期付款，已构成违约，并通知其务必于2019年6月20日前补齐欠交房款，逾期公司将按照双方签订的商品房买卖合同约定行使相关权利，但任耀静于2019年6月7日收到该通知后至今未支付购房余款。现海河置业公司诉至法院，要求解除合同，任耀静并向其支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，任耀静与海河置业公司签订商品房预售合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。后任耀静未按合同约定支付全部购房款，并在海河置业公司发出书面通知后的合理期限内仍未履行，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定对海河置业公司要求解除其与任耀静签订的商品房预售合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在上述合同解除的情况下，海河置业公司应向任耀静返还其已收取的312289元（含购房首付款213540元、地下室款41349元、车位款57400元），任耀静应当按照合同附件中补充协议的约定向海河置业公司支付违约金即523540元×3%＝15706元。任耀静辩称海河置业公司拖欠华特建筑公司工程款，而华特建筑公司拖欠杰辉建材商行材料款，其曾与海河置业公司商定以上述欠款冲抵自己应付的购房余款，但未提交充分证据证明，而海河置业公司也不予认可，故本院不予支持。任耀静还辩称其从未收到海河置业公司发出的交款通知，但从本案现有的证据可知，海河置业公司是以邮政特快专递EMS方式向任耀静发出的上述通知，其记载的收件人地址即为任耀静在与海河置业公司签订商品房预售合同时预留的通讯地址，后该特快专递改签地址至佐今明家属院，而这与任耀静在本案诉讼期间预留的当事人送达地址及其当庭相关陈述相吻合，故本院对任耀静的上述意见也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除新乡市海河置业有限公司与任耀静于2017年8月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0818078）；二、新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还任耀静312289元；三、任耀静于本判决生效之日起十日内支付新乡市海河置业有限公司违约金15706元；上述两项折抵后，由新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还任耀静296583元。如果新乡市海河置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，减半收取96.50元，由任耀静承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇一九年十二月二日代书记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）