宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初4248号原告：宁夏众安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县，实际经营地址为宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：李伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟光，宁夏永川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。被告：岳廷孝，男，1956年5月6日出生，汉族，退休教师，住宁夏回族自治区永宁县。原告宁夏众安物业服务有限公司与被告岳廷孝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏众安物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈伟光、王丽娟与被告岳廷孝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏众安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告2015年11月至2019年10月31日物业服务费人民币3303元；2.请求依法判令被告支付原告违约金2716.62元，并按照每日千分之三的标准支付2019年11月1日至实际付清之日止的违约金；3.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日原告与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏蓝山投资置业有限公司选聘原告对蓝山青年城小区提供物业管理服务。委托期限自2015年11月17日至2019年11月17日止。被告按照建筑面积0.8元/平米的标准向原告交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在季末履行交费义务，未能足额交纳物业服务费的，应按照每项欠费千分之三每日的标准向乙方支付违约金。被告系上述物业×××室的业主，物业面积86.02平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年11月1日至2019年10月31日的物业服务费人民币303元，并承担2015年11月至2019年10月31日违约金2716.62元。经原告业务员多次上门催缴，但被告一直拒绝交费。故原告提起诉讼。岳廷孝认可物业费未缴纳的事实，但辩称未缴纳物业费存在以下原因：1.小区至今未交工；2.当时拿房屋钥匙时是和蓝山投资置业有限公司签订的物业服务合同；3.我和原告没有任何合同关系。对于原告是如何入驻的我不清楚；4.收费标准应该按照永宁县物价局规定的标准进行收费，我对原告0.8元每平米的收费标准不认可；5.对于原告有没有物业服务资质我也不清楚；6.原告没有在办公场所张贴服务标准；7.2018年原告给小高层安装了二次增压水表，向每户收取了420元，但是没有开具正规发票，只出示了收条。综上几条我至今不清楚向那个主体缴纳物业费，所以至今未缴纳物业费。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，被告对原告提交证据均无异议，故对原告提交证据均予以采信。被告围绕其答辩意见向本院提交了证据：1.宁夏回族自治区物业管理条例及物业收费标准打印件一份，证实原告的收费标准不合法；2.永宁望远小区扣分通报复印件一份，证实原告服务不到位；3.照片打印件24张，证实：原告对于小区打扫不到位、维修不到位、停车不规范及物业公司没有及时管理；4.蓝山青年城小区景观绿化总平面设计图一张，证实：小区绿化没有达到设计图的标准；5.青年城违约金调解方案一份，证实蓝山置业承诺以赔偿金抵顶物业费。原告对上述证据1-4真实合法性均存在异议，对证据5真实合法性予以认可，但证明目的不认可。经审查认定，证据1中“物业费的收费标准”部分无出处，无抬头，无落款，对真实性客观性无法核查，故不予采信；对“宁夏回族自治区物业管理条例”部分，经核查，与条例原文一致，故予以采信。证据2经网络核实，确实存在该文章，故予以采信，证据3结合证据2反映问题，对被告的证明目的部分予以采信，证据4无盖章签字，无法核查真实性客观性，故不予采信，证据5虽真实客观，但为被告岳廷孝与宁夏蓝山投资置业有限公司协商方案，与本案无直接关联性，故不予采信。根据原、被告陈述和经审查认定的证据，经审理认定事实如下：原告宁夏众安物业服务有限公司与宁夏蓝山投资置业有限公司于2015年11月17日签订了《前期物业服务合同》，被告岳廷孝为涉案小区×××室业主，该房屋面积为86.02平方米，为多层住宅，合同约定物业费收费标准为每月每平方米0.8元。后原告公司依约为该小区提供物业服务。被告对物业费未缴纳没有异议，但以收费不合理，且服务不到位，存在小区打扫不到位、维修不到位、停车不规范及物业公司没有及时管理等问题为由，自2015年11月起未按时缴纳物业费，至2019年10月31日被告岳廷孝共拖欠物业服务管理费3303元，原告于2016年起每年10月至11月张贴催缴通知单向被告催收欠付物业费，被告至今未予以缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，2015年11月17日原告宁夏众安物业服务有限公司与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》系真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，约定涉案小区物业已交付原告进行管理服务，被告岳廷孝系该小区业主，故该合同对原告及全体业主均具有约束力。被告辩称原告提供物业服务收费不合法，依据《前期物业服务合同》约定收费标准多层为每月每平方米0.8元，且参照《银川市物业管理条例》，该约定符合规定，故对被告此项主张不予支持。被告岳廷孝另辩称原告服务不到位、小区打扫不到位、维修不到位、停车不规范及物业公司没有及时管理。但被告并未向本院提交涉案物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定，故被告应当承担举证不能的不利后果，故对此部分主张不予支持。因此，被告应当承担继续履行依照合同约定缴纳相关费用的民事责任。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2015年11月至2019年10月31日物业服务管理费共计3303元，被告岳廷孝对该费用无异议，也承认并未缴纳。故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于违约金，被告未依约缴纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费未及时收取外的其他损失，且根据原告主张，被告拖欠物业服务费达四年左右，原告并未证明采取适当的措施防止损失的扩大。原告事实存在提供物业服务不到位的情况，故对原告主张违约金不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题解释》第一条规定，判决如下：被告岳廷孝于判决生效之日起十日内向原告宁夏众安物业服务有限公司支付物业服务费3303元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由岳廷孝负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 翁 婧 二〇一九年十二月十九日书记员 张红茹附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第四十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。