沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初107号 原告：百胜餐饮（沈阳）有限公司 法定代表人：王越，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓光，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晨，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳于洪乐购生活购物有限公司 法定代表人：武建威，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林雨兰，系该公司职员。 委托诉讼代理人：马为，系该公司法务人员。 第三人：沈阳市柳条湖实业总公司 法定代表人：李春晓。 原告百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称“百胜餐饮公司”）与被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司（以下简称“乐购公司”）、第三人沈阳市柳条湖实业总公司（以下简称“柳条湖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百胜餐饮公司委托诉讼代理人朱晓光、于晨，被告乐购公司委托诉讼代理人林雨兰、马为，第三人柳条湖公司法定代表人李春晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百胜餐饮公司向本院提出诉讼请求，判令被告、第三人给付原告关店赔偿金1557119.96元（具体包括：1、装修部分报废损失59043元；2、设备部分报废损失299250元；3、首次特许权费43322.96元；4、利润损失1011000元；5、设备拆除费用7000元；6、设施拆除费用78350元；7、库房租赁费20000元；8、运费29500元；9、人员安置费用9654元），由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2009年12月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于沈阳市于洪区崇山东路10号1层房产，用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为14年零335天，自2009年12月5日起至2024年11月4日止。对合同提前终止约定为：只有符合第九条第一款“在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同”；以及第九条第四款相关约定，方可由出租方单方提出解除合同。对于违约责任约定为：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接所致的损失”。合同签订后，原告一直积极履行义务，按期支付租金与被告保持着良好的合作关系。但2018年9月14日被告却向原告下发闭店通知，并于2018年10月30日再次致函原告，声称要求提前终止原被告双方之间的租赁合同，并进而在原告经营的餐厅门外设置围挡，阻却人员往来，导致原告被迫关店。2018年12月14日，将原告餐厅电力供应切断，将原告设立的外招拆掉，此举严重侵犯了原告的合同权益和合法财产权益，造成重大经济损失。原、被告双方从未针对提前终止租赁合同达成合意，原告方也不存在租赁合同第九条第四款规定的四种行为，从而赋予被告方提前终止合同的权利。因此，被告方提前单方终止租赁合同的行为使得原告无法实现订立合同的目的，构成了违约，其应按照双方租赁合同的约定承担违约责任，赔偿原告因提前终止合同而遭受的一切直接引致的损失。综上，原告特向法院提起诉讼。 被告乐购公司辩称，原告提前解除与被告的租赁合同是因为政府征收的不可抗力，并非被告单方违约。因政府征收案涉的租赁房屋，被告的业主即柳条湖公司就征收补偿事宜与政府达成了安置补偿协议，政府将相关的补偿款支付给了柳条湖公司。于是，柳条湖公司起诉被告，要求与被告解除租赁合同并腾退租赁的房屋。法院审理后，认定为是政府拆迁提前解除租赁合同，并委托鉴定机构对提前解除租赁合同给被告造成的损失依据拆迁标准进行了评估(详见评估报告)。评估分为两部分，一部分为被告的相关损失；另一部分为次承租人的损失。法院最终认定提前解除租赁合同为不可抗力即政府的征收行为，判决解除双方的租赁合同关系，并判决因提前解除租赁合同给被告造成的损失按《国有土地上房屋征收与补偿办法》进行补偿。法院又依据合同的相对性原则，并未将已评估的次承租人的损失判决支付给被告（详见（2015）皇民二初字第04513号民事判决书）。原告主张的损失补偿金额，应当依据政府拆迁补偿标准，而不是普通民事违约赔偿标准。首先，法院在审理柳条湖公司起诉被告的案件已明确提前解除与被告的租赁合同为政府征收的不可抗力，对于提前解除租赁合同给被告造成的损失比照《国有土地上房屋征收与补偿办法》进行补偿，本案被告解除与原告的租赁合同为同一事实，应按相同的补偿办法进行补偿，而不应按普通的民事违约赔偿。其次，对于政府征收因提前解除租赁合同给原告造成的损失在法院审理的（2015）皇民二初字第04513号民事案件已委托评估公司按照拆迁标准对被告拆迁资产的价值作出评估报告，其中对原告的拆迁资产评估确定金额为479760元，应按此评估标准确定最终的补偿数额。综上，被告一直在努力争取正常经营的条件，案件经过了一审、二审、再审。2018年9月20日，省高法作出再审裁定，维持了法院的判决结果。柳条湖公司于是函件催告被告交付租赁的房屋履行判决，被告无奈提前终止与原告的租赁合同。现原告起诉要求被告支付提前解除租赁合同的相关赔偿，被告认为此赔偿款并未判决支付给被告，应由拆迁安置补偿款的收取方即柳条湖公司支付，不应由同样受损失的被告方承担。请法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求，或者依法追加柳条湖公司为本案的被告。 第三人柳条湖公司述称，被告将我方追加为第三人没有法律依据。第三人应为皇姑区政府，我公司是被征收单位。原告要求我方承担给付责任，政府进行拆迁也没有给我方补偿，只是在原来地块补偿给我方相应面积的房产。我公司损失很大，我公司不同意承担给付责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据及事实，本院经审理认定如下： 2009年12月15日，承租方（乙方）原告百胜餐饮公司与出租方（甲方）被告乐购公司签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沈阳市于洪区（现为皇姑区）崇山东路10号1层房产，使用面积为372平方米。甲方同意乙方将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为14年零335天，自2009年12月5日起至2024年11月4日止，其中2009年12月5日至2010年1月18日为免租期供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。对于合同提前终止，第9.3条约定，如因拆迁、批租、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有；如任何在租赁面积方面的补偿，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额；如无相关规定，乙方有权按租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额。 2018年9月13日，被告乐购公司向原告百胜餐饮公司发出《关于沈阳于洪乐购生活购物有限公司门店闭店的通知》，内容为“经公司确认，乐购公司门店将于2018年10月31日停止对外营业，10月30日为最后营业日期。请贵司提前做好闭店准备，并请在商场闭店后15日内将餐厅所属的物品及设施进行搬离和拆除。” 2018年10月30日，被告乐购公司向原告发出《公函》，内容为：“柳条湖业主起诉我司，因皇姑区政府对我司租赁的其所有权的房屋进行征收，要求法院判决提前终止与我司的租赁合同，并申请法院委托评估公司对因提前终止与我司的租赁合同给我司造成的损失及次承租人的损失（包括但不限于贵司等商户）进行了评估，其中对贵司的损失评估金额479760元。因政府要求我司限期撤出否则强制拆迁，故我司不得已与贵司提前终止合同，并且我司已于2018年9月14日给贵司下发闭店通知。根据租赁合同第九章9.3之约定-如因拆迁、批租、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有。故因闭店提前与贵司解除租赁合同给贵司造成赔偿一事，我公司将按以上评估的数额对贵司进行赔偿，如果贵司对此有异议，可继续通过协商或诉讼方式解决或者提供具体的赔偿依据。请贵司在2018年10月30日时配合我司完成闭店，并于2018年11月20日之前将贵司相关设施设备及货物从该租赁场地内撤出，避免引起政府强制拆迁给贵司带来不必要损失。” 2018年11月7日，原告百胜餐饮公司停止经营，但相关设备、设施一直未搬离。 另查，2015年9月，第三人柳条湖公司作为原告与被告乐购公司房屋租赁合同纠纷一案，诉至本院，要求解除原、被告（终止）房屋租赁合同；被告立即腾空所承租的房屋，返还租赁的机器设备；被告给付到实际搬出之日的租金。法院审理后查明，坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋（以下简称“10号房屋”）的所有权人为柳条湖公司。2004年9月15日，柳条湖公司（甲方）与乐购公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将10号房屋出租给乙方，租期20年。关于交还房屋双方约定，自合同期限届满或本合同因其他原因而终止，乙方应在三十天内将房屋清理干净交还甲方，乙方自建之房屋部分一并完整归还甲方，不予拆除。协议签订后，柳条湖公司将10号房屋交付乐购公司经营使用至今。2013年6月11日，10号房屋所在土地被列入政府征收土地范围，柳条湖公司遂于2014年1月7日向乐购公司发出“告知函暨解除《房屋租赁合同》通知书”，主要内容为对10号房屋的征收补偿事宜柳条湖公司已与区政府达成补偿安置协议，故双方签订的《房屋租赁合同》因政府征收行为而无法继续履行，需提前解除。特邀请贵公司管理层就解除《房屋租赁合同》后的相关损失补偿等善后事宜进行会谈。2014年1月13日，被告于洪乐购公司签收了该份通知书。2015年期间，本院委托辽宁华诚信资产评估有限公司，对涉诉的下列内容：1、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋无产籍房屋建筑面积3,729.6平方米的钢结构库房;2、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋有产籍房屋(于洪乐购公司与次承租人的商业经营场所)的装修价值和添附的设备价值;3、于洪乐购公司的搬迁费及停产停业损失进行评估。2016年2月29日，该公司出具了辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告书，该报告书的评估结论为：于洪乐购公司的拆迁资产评估值为20,469,990元,其中钢结构库房的评估值为5,084,460元,装修费用的评估值为2,378,700元,停产停业损失的评估值为11,210,940元,设备安装工程及搬运费的评估值为1,795,890元;次承租人的拆迁资产评估值为2,582,900元。该报告的有效期为2015年9月30日起至2016年9月29日止。 本院于2016年6月22日作出（2015）皇民二初字第04513号民事判决，判决：一、解除柳条湖公司与乐购公司于2004年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、乐购公司于本判决生效之日起六十日内将承租的电梯、中央空调等设备完好交付柳条湖公司；三、乐购公司于本判决生效之日起六十日内将其承租及自建的坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋腾空,并完好交付柳条湖公司；四、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司自建库房的剩余价值补偿费5,084,460元；五、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司装修费用2,378,700元；六、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司停业停产损失11,210,940元；七、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司设备安装工程及搬运费1,795,890元；八、驳回原、被告其他诉讼请求。乐购公司不服上述判决，提起上诉。沈阳市中级人民法院于2017年5月26日作出（2016）辽01民终8478号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。乐购公司申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽民申817号民事裁定，裁定驳回乐购公司再审申请。 又查，辽宁华诚信资产评估有限公司出具的辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告中，包含了对相关次承租人的评估，其中肯德基的装修及设备设施搬运费479760元。 在本案诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求对位于沈阳市皇姑区崇山东路10号1层肯德基餐厅内的装修报废损失、设备报废损失、首次特许权费用损失、利润损失、餐厅内设备、设施进行拆除所需费用、拆除后所需的搬运费、库房租赁费、人员安置费用等进行评估鉴定，后又放弃该申请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现合同所约定的位于沈阳市于洪区（现为皇姑区）崇山东路10号1层房产已被皇姑区政府征收，合同事实上已不能履行，据此，应认定《租赁合同》的权利义务已终止。 关于应承担给付责任的主体问题。第三人柳条湖公司系10号房屋的所有权人，其将上述房屋出租给被告乐购公司，被告又将10号房产1层出租给原告百胜餐饮公司。第三人作为房屋所有权人，是房屋征收的被征收人，亦是与政府签订征收补偿协议的主体。原告作为次承租人，其可依据因房屋征收给其造成的损失要求第三人在政府给予的征收补偿款中予以合理补偿。另，被告于2018年10月30日向原告所发的《公函》，承诺对造成原告的损失，按评估的数额进行赔偿。此应视为债的加入，被告亦应承担相应的法律责任。故被告乐购公司、第三人柳条湖公司均应承担相应的补偿责任。 关于原告百胜餐饮公司的损失范围、金额问题。在本案诉讼过程中，原告主张的损失范围变更为包括租赁房屋的设备、装修和设备搬迁费用479760元（租赁房屋的设备损失包含在装修范围内），对于原告主张的装修及设备设施搬运费，系属合理损失。根据辽宁华诚信资产评估有限公司出具的辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告，对肯德基装修及设备设施搬运费评估值为479760元。原、被告及第三人对此均无异议，本院应予确认。被告、第三人应给付原告装修及设备设施搬运费479760元。原告另主张经营损失101.1万元，但对损失情况未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。故原告主张的经营损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司、第三人沈阳市柳条湖实业总公司给付原告百胜餐饮（沈阳）有限公司装修及设备设施搬运费479760元； 二、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。 案件受理费18814元（原告已预交），由原告百胜餐饮（沈阳）有限公司负担12000元，由被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司、第三人沈阳市柳条湖实业总公司负担6814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李 航 审 判 员  李相儒 人民陪审员  刘凤霞 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  刘晨一 书 记 员  崔雯逸 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供正据。