河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初614号原告：曾宪华，女，汉族，1977年6月14日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：黄建，河南梅溪律师事务所律师，权限为特别授权。被告：鸿发商贸集团龙达置业有限公司（以下简称龙达置业）。住所地：南阳市张衡东路中国检验检疫10楼。法定代表人：刘太有。被告：鸿发商贸集团有限公司（鸿发集团）。住所地：南阳市张衡东路中国检验检疫11楼。法定代表人：刘太有，任执行董事兼总经理。上述二被告共同委托代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告曾宪华诉被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司（以下简称龙达置业）、鸿发商贸集团有限公司（以下简称鸿发商贸）商品房预约合同纠纷一案，原告曾宪华于2019年1月6日向本院提起诉讼。本院于2019年9月3日公开开庭审理该案，原告曾宪华与其委托代理人黄建，被告鸿发集团、龙达置业的共同委托代理人姜风生出庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告诉称，2015年12月24日原被告签订《优惠协议书》，原告购买被告的龙达FBC新天地1号地7号楼4单元10层06户房产（房管局备案为1号地7号楼2单元10层03户房产）。建筑面积134.05平方米，单价5799元每平方米，合同签订后原告支付首付款23.7356万元。现涉及该商品房的预售许可证已经颁发，已具备了签订网签《商品房买卖合同》的法定条件，原告的剩余款项于2018年12月5日上午午向被告缴纳，被告拒绝收款，不按合同交付房屋。原告的诉讼请求为：1、确认双方2015年12月24日签订的《优惠承诺书》有效并继续履行；责令二被告限期给原告办理龙达FBC新天地1号地7号楼4单元10层06户（现南阳市房管局网签备案登记号为7号楼2单元10层03户）商品房网签备案登记手续并交付该房屋或依法按该房屋现值的双倍赔偿原告损失（总房价143.8㎡×5779=831020.2元）2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由详见诉状。被告龙达置业、鸿发集团辩称，一、原被告之间是商品房买卖预约合同关系。优惠承诺书的性质不是商品房销售合同，也不是预售合同。而是商品房买卖预约合同，合同的实质内容是双方对未来签订买卖合同的预约、对所选房源的预订。二、双方的预约合同即优惠承诺书中约定的购买权益已原告放弃、解除，而且该预约合同在事实上也已经不能履行。双方在优惠承诺书中约定，原告应当在被告通知的时间地点办理相关手续，若不来办理，即视为弃权。通过相应证据可以证实原告拒绝到售房部办理相关手续，可以视为其放弃购房预约。鉴于原告早已弃权，被告有权房屋另行出售，案涉标的物已经出售，双方的预约合同无论如何都不能继续履行。原被告之间现在基于违约问题可以另行协商，或者另行诉讼解决。三、被告无法履行尚未签订的合同义务原告请求办理网签备案登记的手续并交付房屋．因此，原告请求的网签备案等包含了要求判令双方签订买卖合同的意思表示，也说明原告对双方没有签订本约合同是认可的。合同法第四条规定了合同自由原则，即当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在这个法律基础上，人民法院应当不予强制缔约。至于交付房屋问题，双方不能跨越买卖合同而直接要求履行，对于尚未约定的事项，被告无需履行，事实上也不能履行。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组1、原被告签订的《优惠承诺书》，2015年12月24日，0003102号。用以证明原被告之间存在着商品房预售买卖合同法律关系。双方就买卖的合同标的物的位置、楼层、面积、单价等做出了明确的约定，且双方约定缴纳了30%的购房款249306元，只等被告交付房屋时签订商品房买卖的正式文本合同即可登记。2、2015年12月18日原告交款10000元收据，和12月24日交款239306元的收据，其中注明更名100000元，说明通过更名购得该房屋。3、范军生的《购房优惠承诺书》及收款收据三份，1、用以证明被告使用的《优惠承诺书》是格式条款合同，本案应依据格式条款合同的法律依据进行审理。2、范军生在2015年10月7日收据中，名曲而注明交的有维修基金、燃气入户费和办证费，充分能够印证本案合同行为为商品房预售买卖合同行为，也就是说范军生与本案情况是同样的。第二组1、2014年12月24日，被告做出的《致广大业主朋友的一封信》，用以证明1、该信中的承诺是双方合同的补充部分，该承诺被告应予以履行。2、被告承诺在2016年12月31日之前交房且保证五证两书齐全，但被告没有兑现该承诺。3、证明被告承诺的交房标准。2、南阳市房管局2014年3月26日行政处罚决定书，用以证明与本案同样的销售行为并且收取合作协议金50000元被房管局要求停止违规售房并处罚款50000元，说明被告出具优惠承诺书和收取合作协议金是商品房预售买卖合同行为。3、南阳市房产管理中心群众来访的呈批单，用于证明原告为要求被告交付房屋收取下余的购房款多次到有关部门进行信访，但被告至今还未完善手续。4、2017年4月17日南阳市宣传舆论工作领导小组办公室的一个舆情通知，用于证明原告为维护自身的合法权益，多次到有关部门进行信访，但被告至今还未完善手续。5、李宇久（2019）豫1302民初2649号民事判决书，用于证明与本案相同的案情被本院判决认定合同有效并继续履行办理相关销售手续。6、原告的一份联名请求书，用于证明要求有关部门公正处理此案。7、原告提交的南阳网客户端的对相同案情的一个报道材料。被告龙达置业、鸿发集团对原告所举证据的质证意见为：第一组1、真实性无异议，对证明方向有异议，该优惠承诺书核心要件不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定必须拥有的十三款项。其核心内容是对房屋建成后买卖的一种预约，同时该协议约定原告有无理由退房权，也就是说对于购房人是否继续要求实施购买没有强制，以后想买就买不买拉倒，另外还约定了价格担保，但是所有的前提是预约人应当按时到甲方办理相关手续，另行签订合同文本否则预约人就自动放弃相关权益，也就是说不来就视为原告方的单方解除，而且无需通知我方，所以我们认为这个协议仅能做预约的表示和认定。2、真实性无异议。3、这组证据与本案无关，他的证明观点不能成立，合同性质应当依法确定，格式条款有利理解原则与合同性质认定原则是两个不同的概念，不能予以混淆，如果这个协议中的条款有不同认识的话，可以遵循这个原则，但合同性质有争议的话以法律规定为准。第二组1、真实性无异议，证明观点认为不能成立。首先该信件是2014年公告发出，在信件当中对于该项目的开发背景做出了详细的解释，对土地、规划、拆迁等手续的进展工作进行了全面的公示和说明，也就是说原告在预约合同的时候对楼盘的整体状况充分明确的进行了了解，既然原告持有该信件，我们可以推定他知道上面的全部内容，在交房的承诺条款当中明确说具体约定以正式商品房买卖合同为准更说明了双方原来所签订的承诺书是本约之前的预约。2、真实性无异议，证明目的不成立。该行政处罚决定对双方预约合同性质的认定并没有任何的表述，该处罚起源于无证违规售房，售房包含三种方式，正规的销售、预定认购、预约销售。也就是说售房包含了预约销售的概念，只要在未取得预售证书要进行收费行为，按照销售管理办法都应当由行政机关责令改正并予以处罚，对于这个处罚被告无异议，但行政处罚绝对不能成为确定合同性质的一种应为，应当依据合同法以及相应的民事法律法规以及司法解释和民法的相应理论进行分析和认定。3、真实性无异议，信访人艾金夺是原告的配偶。首先，我们尊重代理人在诉讼前进行信访的行为，但通过呈批单我们可以看到其他的事实，他的原话是龙达置业逼迫他们缴纳购房款，也就是说在信访之前他确实收到了龙达公司催款的通知，可能就是因为这个通知才让他去信访，无非是理解不同，他认为是逼迫，但龙达置业是正常通知。另外反映第二个信息，他们要求无条件退款，信访部门的意见是要求依法维权解决，现在正在进行诉讼解决。4、该证据取得手续是违法的，舆情通知属于机密资料并不对外公示。另外当事人通过新闻舆论去维护自己的合法权益我们也表示尊重，但是请注意不要违法侵权。5、真实性无异议，现在正在二审处理当中。但是同样不能证明原告的观点，即使这个判决错误的做出了，但是中间的评理部分还是可以的。在此判决中关于办理网签备案和交付房屋的问题该判决直接否定。6、这么多人的签字交到法庭上来严格来讲就是证人证言，但证人并未出庭，不再质证。7、这种联名反映投递到人民法院是一种对诉讼秩序的破坏。这个我们保留追究相应发布人员责任的权利。这篇报道利用李宇久这个错误的判决进行引导舆论，却没有公布其他四份判决，其本质上还是一个舆论绑架。当事人通过新闻舆论去维护自己的合法权益我们也表示尊重，但并不要歪曲事实。被告龙达置业、鸿发集团为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：优惠承诺书一份，证明该优惠承诺书核心要件不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定必须拥有的十三款项。其核心内容是对房屋建成后买卖的一种预约，同时该协议约定原告有无理由退房权，也就是说对于购房人是否继续要求实施购买没有强制，以后想买就买不买拉倒，另外还约定了价格担保，但是所有的前提是预约人应当按时到甲方办理相关手续，另行签订合同文本否则预约人就自动放弃相关权益，也就是说不来就视为原告方的单方解除，而且无需通知我方，所以我们认为这个协议仅能做预约的表示和认定。第二组：龙达公司置业顾问催款录音一。证明方向就是2017年10月17号和24号销售顾问两次进行催款手续，明确了时间地点，根据双方预约合同的约定，如果预约人不来不办不交款，就视为本案原告弃权并对方单方解除合同，我们没有必要再保留房源。第三组：网签合同及付款记录一组，用以证实涉案的房子已经另行销售给张杨波，签订日期是2019年1月19日，交款时间为2018年的6月15日至2019年的1月15日，总价1256621元。房屋的具体房号房管局在统一编制时将该楼号重新变更为1区7号楼2单元10层1003号，现在的实际编号与原来编号不一致，且面积略有增加。无论在事实上还是法律上本案的预约合同已不能在履行。第四组：商品房预售许可证一份，2019年1月2号重新发放，南阳市规划局未考虑飞机航道因素进行的规划设计，在第一次发放预售证时是19层以下，经过龙达公司与政府相关部门数年的协调均未能有效解决，后来是因为飞机场迁址到唐河，然后重新确认了1-27层的预售许可证。这是整个大环境造成的。另外在2018年12月份，南阳市住建局在施工证当中说明该房产系未批先建，应当根据相应的局务会议意见办理，农运会遗留项目允许未批先建，相应的处罚和补偿由市政府相应部门联合协调解决。原告对被告所举证据的质证意见为：第一组无异议。第二组有异议，1、不能证明该录音的内容系与曾宪华本人的通话记录，其内容所说的“曾姐”不知是否与曾宪华是一个人。2、曾宪华的该手机曾经丢失过，不能证明该通话证明与曾宪华有关。3、通话的内容与原告的证明方向不一致，也没有通知何时办手续何时交房，更没有通知解除双方的合同，其中所说的补齐款项也没有说是补齐的什么款项，是购房款还是办手续的款项。4、被告提供的文字录音整理的内容，与通话记录中的内容多处不相符，为大概意思，不是原话。所以该证据不能支持被告的诉讼主张。第三组有异议，1、是复印件，不能提交原件的理由和原件是否真实存在。2、不能证明该合同及其备案的摘要是否来自房屋管理部门。3、原告的优惠承诺书签订在先，被告如果一房二买的话是严重的违约侵权行为。应予撤销。第四组真实性无异议。依据当事人的陈述、举证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：2015年12月24日，原、被告签订了《优惠承诺书》，约定：“原告定向选择了龙达FBC新天地1号地7号楼4单元10层06户房产，建筑面积为143.08平方米（最终以房管局实测面积为主）。龙达置业和鸿发集团承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理销售相关手续通知后7日内（截止届满日的下午5点），原告享有优先购买权购买上述定向合作选房中确定的房源，并按照龙达置业和鸿发集团指定的流程办理销售相关事宜，并可以享受建筑面积5799元每平方米的内部优惠价。……原告同意按照龙达置业和鸿发集团所指定的流程及条件进行交款、签约。原告须在指定时间到龙达置业和鸿发集团指定地点与龙达置业办理相关手续，合同文本由龙达置业和鸿发集团拟定并提供。……原告逾期不办理或者未按约定交足合同款项，则视为原告自动放弃相关权益，龙达置业和鸿发集团有权将该房屋另行出售予第三者，无须征得原告同意或通知原告……三、《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”。2016年3月20日，原告向被告缴纳合作协议金5万元，2016年4月3日，原告向被告缴纳合作协议金18.7356万元。被告出具了上述款项的收据。2018年12月4日下午，原告向被告龙达置业缴纳合同剩余款项，被告工作人员拒绝接收该款项。另查明，龙达FBC新天地项目龙达置业关于龙达新天地项目一号地块三号楼十八楼以下部分于2016年12月取得预售许可，十八楼以上部分于2018年11月28日获得预售许可，本案诉争房产原房号为龙达FBC新天地1号地7号楼4单元10层06户房产，现登记为达FBC新天地1号地7号2单元10层03户房产，该房产已经于2019年1月19日签订了正式的商品房买卖合同，买受人为张杨波、姬红伟，买受人已经支付了共计125.6621万元的购房款及相关款项。本院认为，原、被告双方存在的主要争议如下：一、本案案由即本案法律关系；二、原、被告签订《优惠承诺书》的效力；三、原告请求法院判决被告按照《优惠承诺书》的约定签订房屋买卖合同并办理备案登记的诉讼请求是否应予支持。四、原告请求按照房屋现值的双倍赔偿原告的损失是否能够得到支持。一、关于本案案由，即本案的法律关系问题。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同订立的协议，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，为签订正式合同即本约作准备，当事人订立预约合同的目的，是为了今后签订本约合同，促成交易的完成。在订立本约时还应对商品买卖合同所应具备的主要条款进行磋商。本案双方当事人签订的《优惠承诺书》虽有房号、房屋单价等约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，例如尾款支付的具体时间，交付使用条件及日期等。《优惠承诺书》中约定“原告同意按照龙达置业和鸿发集团所指定的流程及条件进行交款、签约。原告须在指定时间到龙达置业和鸿发集团指定地点与龙达置业办理相关手续，合同文本由龙达置业和鸿发集团拟定并提供。……《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”的内容表明，双方在签订《优惠承诺书》时，对该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。故本案当事人诉争合同性质应为商品房预约合同。根据最高人民法院《民事案件案由规定》规定，人民法院审理民事案件的案由应根据当事人的诉讼请求和审理查明的法律关系确定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质予以变更，本案立案案由房屋买卖合同纠纷，应变更为商品房预约合同纠纷。原告请求法院认定该《优惠承诺书》为商品房预售合同的请求，本院不予支持。二、关于《优惠承诺书》的效力问题。本案原、被告签订的《优惠承诺书》，其主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，《优惠承诺书》合法有效。三、关于原告要求法院判决被告继续履行《优惠承诺书》，办理涉案房产备案登记是否应予支持的问题。涉案《优惠承诺书》系商品房预约合同，性质上属于债权，双方都享有要求对方订立商品房买卖合同的权利，双方都负有秉承公平和诚实信用的原则进行磋商订立商品房买卖合同本约的义务。本案原、被告签订《优惠承诺书》之后，因双方当事人对商品房价格及支付时间和方式、房屋的交付、房屋过户手续办理等事宜存在争议，不能达成一致意见，双方未签订商品房买卖合同本约。从实际情况看，原告起诉状中自认本案诉争房产现在的备案登记房号为1号地7号楼2单元10层03户房产，被告提供了上述房产的登记备案合同以及买受人的银行交易记录和购房发票，足以证明被告将诉争房产已经转卖他人。合同事实上处于履行不能的情况。被告明确表示因原告未按照通知缴纳剩余款项，已经将约定房屋卖给他人等原因不能按照《优惠承诺书》签订本约合同的情况下，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，仍然请求继续履行《优惠承诺书》，责令被告限期办理涉案商品房网签备案登记手续并交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四条之规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预和第一百一十条之规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。结合上述规定，商品房预约合同不具有强制履行的特征，法院不宜对双方争议事项要求强制缔约。故原告要求法院判令被告与其签订房屋买卖合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。四、关于原告请求按照房屋现值的双倍赔偿原告的损失是否能够得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，原告在庭审中临时增加了诉讼请求，请求按照房屋现值双倍赔偿原告的损失，并未明确向本院主张具体损失的数额，亦未请求解除合同并坚持请求继续履行合同不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告曾宪华与被告鸿发集团商贸集团有限公司、鸿发商贸集团龙达置业有限公司签订的《优惠承诺书》合法有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费、保全费共计16785元，由原、被告负担8392.5元。审判长  张宏显审判员  李 立审判员  王 峰二〇一九年十二月十二日书记员  宋宗凯