贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14002号 原告：李卓芸，女，汉族，1977年10月26日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧）。统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610312637。 委托诉讼代理人：余进江（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110175971。 原告李卓芸与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称：龙鑫家业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李卓芸，被告龙鑫家业公司委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李卓芸向本院提出诉讼请求：一、判决被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司立即支付原告逾办理商品房转移登记有关文书违约金，暂计至2019年10月20日为36,290.00元(以购房总价款206,786.00元为计算基数，按每日万分之一的标准从2014年12月30日起计算至被告为原告实际办理商品房登记并提交有关文书之日止);二、判决被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司立即为原告办理毕节市七星关区环东路(学院路)516号第1幢4层4号房屋的所有权登记并向原告交付有关文书；三、判决被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司立即退还原告管道煤气入户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费等共计8,804.00元；四、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由:2012年10月28日，原告李卓芸(买受人)与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同)购买被告开发的位于毕节市××学院路××印象小区××号商品房，该房屋套内面积为61.70平方米，合同单价3351.48元，总价敦为206,786.00元。《商品房买卖合同》第八章“房屋登记”部分“初始登记”和“转移登记”约定:“二、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品所有权初始登记。三、转移登记:出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款及相关税款和费用，被告虽履行房屋交付义务，但至今仍未按照合同约定为原告办理商品房权属登记，更未将商品房登记的相关文书交付原告。原告认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”;第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当全面遵守、履行。合同签订后，原告按约定支付购房款，被告却不按照合同约定为原告办理商品房权属登记并向原告交付相关登记文书，其行为已构成违约，依法依约应承担相应的违约责任。为此，原告为维护自身合法合法权益，特诉至贵院，希判如所诉为谢! 庭审中，原告明确诉请二中要求被告交付的文书为不动产权证书。 被告龙鑫家业公司辩称：根据《民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，答辩人承担违约责任的时间也不应从2014年12月30日起计算，而应从被答辩人起诉书之日起倒推三年，具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认。超过三年的部分，应当不予支持。本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定山被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由答辩人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时答辩人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被答辩人可以交付相关文书。本案涉案房屋早在2014年便已符合办证条件，答辩人亦早于2019年5月27日便通知被答辩人提交资料代为办证，此通知被答辩人提交资料办证的日期可视为答解人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。所以，即便答辩人构成违约，支付被答辩人因交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金的截止日期也应为2019年5月27日，而非被答辩人所诉的截止日期。综上所述，原告的诉讼请求均超过诉讼时效，因此，恳请人民法院判决驳回被答辩人的不合理部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益为谢! 本院经审理查明：2014年10月28日，原告李卓芸作为买受人，被告龙鑫家业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节××××（学院路）东城印象第1幢4层4号房；建筑面积74.17平方米；该商品房总价款206,786.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定的其他事项。合同签订后，原告向被告交付了全额购房款206,786.00元。2012年11月7日，原告向被告缴纳了管道煤气开户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费共计4,044.00元；2014年12月11日，被告取得涉案房屋所属楼栋的初始登记，2019年5月27日，被告通过短信通知原告涉案房屋具备办理转移登记条件，并通知原告提供相应资料办理涉案房屋不动产权证。原告认为，被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案房屋的转移登记的行为已经构成违约，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提供的各项证据，本院已组织质证，并收据在卷为凭！ 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。双方在合同中约定原告委托被告代为办证，现涉案房屋所属楼幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。因原、被告双方在合同中约定原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，被告应承担相应的违约责任，故原告主张的违约金，本院予以支持。 关于违约金的起止时间问题，原告主张违约金从2014年12月30日起计算，被告提出诉讼时效抗辩，因合同中约定被告应于2014年12月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，原则上违约金应从2014年12月31日开始计算，但原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月28日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月28日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2019年5月27日，被告通过短信通知原告其具备办理转移登记条件并通知原告提交相应资料办理涉案房屋不动产权证，被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年10月28日计算至2019年5月27日止（共计941天）。 关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故，违约金以原告已付购房款206,786.00元为基数，按日万分之一的标准计算支付。综上，本案违约金应以原告已付购房款206,786.00为基数，按日万分之一的标准从2016年10月28日起计算至2019年5月27日止，即为19,458.56元。 关于原告主张被告退还其收取的管道煤气开户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费的诉请，被告提出诉讼时效抗辩，因原告交纳上述费用的时间为2012年11月7日，自2009年5月1日《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》出台之日起，原告就应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从原告应当知道其权利受到损害之日至原告起诉之日，已经超过三年的诉讼时效保护期间，被告的抗辩主张成立，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于原告李卓芸交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李卓芸办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李卓芸支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金19,458.56； 三、驳回原告李卓芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费464.00元（已减半收取），由原告李卓芸负担264.00元，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月十六日 书记员  邵 立