云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3909号原告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人艾世羽，北京德恒(昆明)律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人宋成琼，北京德恒(昆明)律师事务所实习律师。被告：马嘉阳，女，1978年9月8日生，汉族，大学文化，贵州省贵阳市人，居民，户籍地：贵州省贵阳市南明区，现住昆明市西山区。委托诉讼代理人马俊，云南恒业律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）与被告马嘉阳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，被告马嘉阳在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院审查后于2019年11月6日作出（2019）云2301民初3909号民事裁定，驳回被告马嘉阳对本案管辖权提出的异议。后于2019年12月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆顺公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽、宋成琼，被告马嘉阳的委托诉讼代理人马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆顺地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2.判令被告配合原告注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月18日，马嘉阳（甲方、出借人）、兆顺公司(乙方、借款人）和楚雄丰盛商业管理有限公司(丙方、保证人，以下简称“丰盛商业”)签订《借款合同》，约定：兆顺公司向马嘉阳借款人民币600万元用于流动资金周转；借款期限自2014年6月18日起至2015年7月4日止；借款利息按年利率24%计算〔该事实来源于(2017)云0102民初2336号《民事判决书》〕。根据商品房购销合同及商品房买卖合同登记备案表，原被告双方签订了15份《商品房购销合同》，被告向原告购买房号为D-4-0801、D-4-3101、D-3-1906、D-4-2503、D-4-2502、D-4-1705、D-4-0405、D-1-0405、D-3-3106、D-4-0401、D-3-2306、D-3-2106、D-3-0906、D-3-0706、D-2-0402的15套房屋。经原告管理人核查，马嘉阳未向原告缴纳过购房款。X年X月X日(合同未载明签订日期)，马嘉阳（乙方〉与兆顺公司（甲方）签订《房屋回购协议》，约定：(1）甲乙双方于2013年7月4日签订了《商品房购销合同》，房屋为兆顺第一城住宅24间，总价600万；（2）双方同意甲方在具备下列条件下对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得对房产进行处置。甲方在2013年1月4日支付乙方全额回购房款按月支付补偿金；（3）本协议的回购房款总价为600万元。回购补偿金的计算方法从乙方支付甲方购房款之日起至甲方向乙方支付回购房款之日止，按实际月数向乙方支付每月房款总额3.5%的补偿金费用；（4）甲方应当于2013年7月4日至2014年1月4日期间，向乙方支付全部回购房款；（5）回购权因为以下情况之一丧失：①甲方未在约定期限内提出回购申请;②甲方未约定支付回购相关款项；（6）甲方丧失回购权的，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。如果尚未办理房产证，甲方必须在该房产具备办房产证条件之日起三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证。如因甲方原因不能提供相关手续为乙方或乙方指定的名下办理房产证，甲方则应当按该房产的市场价格赔偿乙方损失。马嘉阳就其与兆顺公司、丰盛商业600万元债权向昆明市五华区人民法院提起诉讼，法院于2017年10月26日做出（2017）云0102民初2336号《民事判决书》，判决如下：兆顺公司于本判决生效之日起十日内归还马嘉阳借款本金人民币600万元，并按照年利率24%支付该笔借款自2016年2月起至还清借款之日止的借款利息；被告兆顺地产于本判决生效之日起十日内赔偿原告马嘉阳已付的保全保险费人民币26,544元；被告丰盛商业对上述债务承担连带清偿责任；驳回原告马嘉阳其他的诉讼请求。2018年9月29日，被告马嘉阳向原告管理人申报了《民事判决书》〔（2017）云0102民初2336号〕所涉及的债权，并提出提出愿加150万元将本案涉及的15套房屋登记至马嘉阳名下以便进行产权登记。原、被告之间的法律关系为借贷关系，不是房屋买卖关系。第一，双方签订《商品房购销合同》及《房屋回购协议》的真实意思表示不是购房，而是为借贷提供担保。在房屋买卖关系中，买方要支付房价取得所购商品房的所有权及使用权，卖方要将具备销售条件的商品房销售并取得销售对价，根据双方签订的《房屋回购协议》，协议中约定“在约定期限内乙方不得对房产进行处置”，在甲方丧失回购权的条件下“甲方必须在该房产具备办房产证条件之日起三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证”，故被告马嘉阳在支付“购房款”后并不是立即通过办理房产证取得房屋产权，反而在回购期限内不得对房产进行处置，其取得房屋产权需满足被告兆顺地产丧失回购权的条件，只有在被告无法回购的情况下才能取得房屋所有权，该情况不符合一般房屋买卖的交易习惯，故双方并无房屋买卖的真实意思表示，双方约定的购房总金额6,000,000.00元应为民间借贷的借款本金，被告按实际月数向原告支付每月房款总额3.5%的补偿金费用为每月借款利息。第二，被告在债权申报时提出愿加150万元将本案涉及的15套房屋登记至马嘉阳名下以便进行产权登记，由此可见，被告明知未支付过取得本案所涉及房屋应当支付的价款。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”现原被告之间的民间借贷关系已被生效判决所确认，但是被告并未向原告缴纳过购房款，原被告双方签订的《商品房购销合同》是对6,000,000.00元借款的担保，符合法律规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形，故双方法律关系为民间借贷法律关系。综上，原、被告双方法律关系为民间借贷，而不是房屋买卖，签订《商品房购销合同》的房屋买卖行为是由借贷法律关系延伸出来的，其实质不是买卖而是借款的担保，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”双方签订的《商品房购销合同》无效，相应的商品房购销合同登记备案应当注销，请依法裁判。被告马嘉阳辩称：第一、本案诉争涉及的商品房购销合同的法律性质是为了就原告向被告的借款提供的让与性的担保，是一个非典型性的让与性担保行为，本案的实质就是让与性担保行为的效力问题。第二，根据合同法的规定以及2019年11月8日《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的规定，本案所诉争的让与性担保行为是合法有效的，原告的诉请没有法律依据。第三，本案涉及的原告与被告之间的借款债务，到目前为止原告都没有偿还完毕（借款本金没有归还，利息只归还了部分），借款成立时，马嘉阳正是基于对原告提供的担保的信任，才向其出借借款，现在原告的诉请实质上是要求法院确认免除其担保责任，这将严重损害到马嘉阳的债权实现，综上，我们认为原告的诉请没有事实和法律依据，其目的是为了免除其担保责任，逃避其应承担的债务，请依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兆顺公司为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.马嘉阳身份证复印件；2.（2017）云0102民初2336号民事判决书；3.《商品房购销合同》11份；4.《商品房买卖合同登记备案表》4份；5.兆顺第一城项目已备案房屋明细表；6.房屋回购协议；7.债权申报表、债权计算清单。经质证，被告对上述证据的三性及证明目的均认可，但认为证明不了原告所主张的案涉商品房购销合同存在虚假意思表示。被告马嘉阳为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1.借款合同；2.借款合同补充协议；3.（2017）云0102民初2336号民事判决书。经质证，原告对被告方提供的证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本案法律事实如下：2014年6月18日，兆顺公司与马嘉阳、丰盛商业签订《借款合同》，约定：兆顺公司向马嘉阳借款6,000,000元，借款期限自2014年6月18日起至2015年7月4日止;丰盛商业承担连带责任保证。2016年10月16日，三方共同又签订了一份《借款合同补充协议》，将上述的借款期限变更为自2014年6月18日起至2016年12月18日止。2013年7月4日，原、被告签订15份《商品房购销合同》并办理合同登记备案，备案号为（CX2013070405572、CX2013070405574、CX2013070405578、CX2013070405588、CX2013070405589、CX2013070405590、CX2013070405591、CX2013070405596、CX2013070405571、CX2013070405573、CX2013070405575、CX2013070405577、CX2013070405582、CX2013070405583、CX2013070405595）。XXXX年X月X日，原、被告就包含上述房屋在内的共计24套房屋签订“房屋回购协议”，回购价为6,000,000元。2017年10月26日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初2336号民事判决，判决：兆顺公司偿还马嘉阳借款本金6,000,000元并支付相应利息，楚雄丰盛商业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请。2018年9月29日，原告马嘉阳向兆顺公司破产管理人申报债权。2019年4月2日，管理人向马嘉阳发出债权编号为0683-1、0683-2的2份“关于债权审查情况的通知”，告知马嘉阳确认其享有的普通债权金额为9,157,796.00元。马嘉阳收到该通知后为再确定的时间向管理人提出异议，也未向本院提起债权确认之诉。2019年7月11日，本院作出（2018）云2301破1号民事裁定，确认被告马嘉阳对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有9,157,796.00元普通破产债权。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告马嘉阳签订的15份商品房购销合同是否无效。本院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，原、被告均认可双方签订商品房购销合同是基于为被告马嘉阳对永志强享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但原、被告至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告马嘉阳订立的让与担保合同已成立但未生效。第二，原、被告基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告马嘉阳签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，本院不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原、被告是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故本院认定被告马嘉阳于其与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原、被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因原、被告订立的让与担保合同尚未生效，被告马嘉阳不得就涉案的15套房屋行使优先受偿权，其只能以原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述15套房屋作为原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由被告马嘉阳配合其注销上述15份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。第四，本案中，虽然原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告马嘉阳签订了15份商品房购销合同，但双方签订上述15份商品房购销合同是基于设立让与担保的同一意思表示并出于同一经济目的，故上述15份商品房购销合同的法律效力应当一并审查。据此，对于被告马嘉阳关于本案中的15份商品房购销合同应当分别立案、各自审查的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告马嘉阳于本判决生效之日起七日内协助原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销15份商品房购销合同（备案号为：CX2013070405572、CX2013070405574、CX2013070405578、CX2013070405588、CX2013070405589、CX2013070405590、CX2013070405591、CX2013070405596、CX2013070405571、CX2013070405573、CX2013070405575、CX2013070405577、CX2013070405582、CX2013070405583、CX2013070405595）的登记备案；二、驳回原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告马嘉阳负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李世芸二〇一九年十二月二十三日书记员  吴静娴