福建省三明市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）闽04行终95号 上诉人（原审被告）泰宁县房地产服务中心(原泰宁县房地产管理所)，(统一社会信用代码1235042948913023XY，住所地福建省泰宁县建设大楼五楼。 法定代表人陈素琴，所长。 委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王长棋，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托代理人施婷，福建闽律律师事务所律师。 原审被告泰宁县住房和城乡建设局，统一社会信用代码11350429003791178H，住所地福建省泰宁县状元街165号。 法定代表人邹宁生，局长。 出庭负责人吴明生，副局长。 委托代理人徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 原审第三人三明坤泰房地产开发有限公司，统一社会信用码55505665-7，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街17号。 法定代表人陈静，董事长。 委托代理人罗建生，福建枫桦律师事务所律师。 原审第三人陈建民，男，1963年3月5日出生，汉族，无业，住福建省泰宁县。 上诉人泰宁县房地产服务中心(原泰宁县房地产管理所)(以下简称泰宁房管所)与被上诉人王长棋、原审被告泰宁县住房和城乡建设局(以下简称泰宁住建局)、原审第三人三明坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰公司)及原审第三人陈建民注销备案登记一案，不服福建省建宁县人民法院(2019)闽0430行初35号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人泰宁房管所的法定代表人陈素琴及其委托代理人郝少松，被上诉人王长棋的委托代理人李月华，原审被告泰宁住建局副局长吴明生及其委托代理人徐秋霖、原审第三人坤泰公司的委托代理人罗建生以及原审第三人陈建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2014年5月份，王长棋与坤泰公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717《商品房买卖合同》，向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产，并于2014年5月12日通过网上银行付清了房价款715122元（一并支付了10套房屋的价款，合计6782508元）；2014年5月13日，在泰宁房管所完成买卖合同备案登记；2015年4月28日，坤泰公司向泰宁房管所发出“确认函”申请注销上述买卖合同备案登记，并将其备案登记到陈建民名下；2015年5月14日，泰宁房管所注销了上述买卖合同备案登记。2013年4月15日，陈建民通过银行向坤泰公司支付了100000元诚意金；2013年10月28日，坤泰公司向陈建民出具了一份金额800637元的收款收据，同意用尚欠“佳美公司”的工程款抵陈建民应付的800637元房价款；2015年5月份之前，陈建民与坤泰公司签订了0596523商品房买卖合同，向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产，并于2015年5月15日进行了买卖合同备案登记；坤泰公司在陈建民购买该套房屋之后进行了交付，现由陈建民居住和使用。 原审另查明，泰宁房管所是独立的事业单位法人，举办单位是泰宁住建局，其业务范围包括商品房预售登记备案，是本案的适格主体。 原审认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第二条第十项的规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，才可注销备案登记。行政参与原则是行政程序的基本原则之一，商品房买卖合同备案登记后即受到房管所的监管，以防一房二卖或产生再抵押现象，是对购房人的一种保护措施。本案中，泰宁房管所依据坤泰公司提交的经王长棋与坤泰公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，之后在王长棋未到场的情况下，泰宁房管所仅依据坤泰公司发出的“确认函”及单方提供的其他材料即作出注销备案登记行为，未尽到监管的责任，不仅事实依据不足，也违反行政参与原则。关于本案的诉讼时效问题，泰宁房管所提出注销买卖合同备案登记的时间是2015年5月14日，此后王长棋也多次前往泰宁房管所办理注销买卖合同备案登记，应当知悉这一情况，应当驳回起诉。王长棋对这一意见不予认可，因泰宁房管所不能提供相应证据证实，不予采信。关于本案是否是行政诉讼的受案范围，泰宁房管所认为注销买卖合同登记备案行为对王长棋的合法权益不产生实际影响，依法应裁定驳回起诉。虽然买卖合同备案登记不确认新的权利和义务，也不涉及许可事项，且对合同效力也无影响，但并不意味着对相对人权利义务不产生任何影响。备案登记实际反映了商品房已经签订买卖合同的事实，注销备案登记使他人掌握不到买卖合同签订的情况，从而导致一房二卖风险增大，对原购房人显然存在影响。因此，注销买卖合同备案登记会对王长棋产生影响，具有诉的利益，应当纳入行政诉讼受案范围。关于王长棋要求撤销泰宁房管所作出的解除编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复其合同备案登记的诉讼请求，案涉的房屋存在明显的一房二卖情况，根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》(法办【2011】442号)第16条的规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。虽然王长棋与陈建民均与开发商坤泰公司签订了《商品房买卖合同》，但涉案房产已由陈建民实际居住使用，王长棋作为一房二卖的受害人只能向开发商坤泰公司主张权利，不能要求泰宁房管所再次作出变更，该变更不具有法律意义，不具有可撤销的内容，不予支持。关于泰宁住建局是否是本案适格被告的问题，依据本案查明的事实，泰宁房管所是独立的事业单位法人，具有独立承担法律责任能力，其业务范围包括商品房预售登记备案等，涉诉的行政行为是泰宁房管所作出的，因此泰宁房管所是本案的适格被告，泰宁住建局不是本案的适格被告，依法驳回王长棋对泰宁住建局的起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、第七十四条第二款第一项的规定，判决：确认泰宁房管理所撤销编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法。案件受理费50元，由泰宁房管所负担。 上诉人泰宁房管所上诉称：本案被诉注销备案登记行为对被上诉人权利义务未产生实际影响，原判决进行实体审理属于适用法律错误。原判决关于被上诉人的购房及“付清了购房款”的事实认定，证据不足，且不合基本逻辑。请求二审法院：1.撤销福建省建宁县人民法院作出的（2019）闽0430行初35号行政判决，依法改判驳回被上诉人起诉；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人王长棋答辩称：一、一审认定事实清楚、适用法院正确，程序合法，应当依法予以维持。答辩人一次性付清购房款，并在上诉人处备案登记。上诉人未经答辩人同意，注销原有的备案登记，使开发商有了将诉争房产再行出售的可能，这势必会对合同当事人的权利义务产生巨大的影响。二、上诉人变更登记申请材料时未尽审慎审查义务，应当依法对其行政违法行为承担责任。本案上诉人在办理撤销登记备案时，仅依据坤泰公司出具合同乙方当事人的申请办理撤销登记备案，且答辩人至今持有该备案合同的原件。可见，上诉人在办理撤销登记时未尽审慎审查的义务，属于行为不当，依法应当对其违法行为承担责任。综上所述，上诉人陈述的事实和理由不能成立，一审裁定认定事实清楚,适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告泰宁住建局述称：在王长棋具有明显的非正式购房户特征，又未经法院确认其存在购房合同关系的情况下，不具有案涉被撤销备案登记买卖合同的买受人身份，依法不享有该买卖合同的权利，无权对泰宁房管所的撤销备案登记行为提出异议，不具有原告主体资格，依法应裁定驳回其对泰宁房管所的起诉。 原审第三人坤泰公司述称：1.其公司与被上诉人之间事实上是“名为买卖，实为借贷”关系。因资金紧张，其公司向被上诉人借款，以包含案涉丹霞名府7#1001室在内的10套房产通过买卖方式备案登记在被上诉人方，其目的是为借款提供保证，双方并非真实的买卖关系。2.因其公司与被上诉人之间“名为买卖，实为借贷”关系，故双方签订的《商品房买卖合同》实际上为无效合同，由此产生的备案登记同样是可撤销的；又因案涉丹霞名府7#1001室确实还存在真实的购房户，即本案另一第三人陈建民，其公司及时申请注销原备案登记符合法律规定。3.上诉人依据其公司申请及提供的材料作出注销备案登记，并没有对被上诉人合法权益产生实际影响。综上所述，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，同意上诉人的上诉请求。 原审第三人陈建民述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本案证据均已随案移送本院。二审庭审中，各方当事人均没有提出新证据和新的质证意见，仍以在原审提供的有关证据证明各自的主张，并坚持在原审中对有关证据的质证意见。二审查明的事实和一审一致。 二审另查明,根据中共泰宁县委机构编制委员会《关于泰宁县环境卫生管理所等单位更名及调整职责的通知》（泰委编[2019]33号），从2019年5月31日起，泰宁房管所更名为泰宁县房地产服务中心。 本院认为，一、王长棋以泰宁房管所和泰宁住建局为共同被告，起诉要求撤销泰宁房管所和泰宁住建局作出的解除编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复其该合同备案登记。本案中，泰宁房管所是事业单位法人，泰宁住建局是行政机关。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第四款规定，两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。对本案被诉行政行为是由哪一个被告作出以及应由哪一个被告对外承担法律责任等事实，原审法院没有查清。二、原审作出判决确认泰宁房管所作出的注销王长棋与坤泰公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记行政行为违法，即从实体上作出判决。同时，又在本案说理时，从程序上作出驳回王长棋对原审被告泰宁住建局的起诉的处理。因此，原审法院在本案判决中，直接作出驳回王长棋对原审被告泰宁住建局的起诉不当，系程序违法。三、泰宁房管所依据坤泰公司向其发出的《确认函》，作出本案被诉行政行为。对泰宁房管所作出被诉行政行为有否对《确认函》中涉及王长棋与陈建民就涉案房买卖关系已理顺的事实、证据予以调查核实的事实，应予进一步查明。 综上所述，本院认为，原审对本案的处理认定事实不清，证据不足，且程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第三项、第四项之规定，裁定如下： 一、撤销福建省建宁县人民法院(2019)闽0430行初35号行政判决； 二、发回福建省建宁县人民法院重审。 审判长  吴小琼 审判员  李 中 审判员  李祖超 二〇一九年十二月三十日 书记员  林群英 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。