浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初11263号原告：冯建英，女，1969年12月1日出生，汉族，住金华市金东区。委托诉讼代理人：胡蓉芳，浙江泽鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭淑洪，浙江泽鉴律师事务所（实习）律师。被告：浙江申华置业集团有限公司，住所地金华市婺城区丹溪路1113号，统一社会信用代码91330700147312316R。法定代表人：杨渊。原告冯建英为与被告浙江申华置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案于2019年10月12日提起诉讼，本院于同日受理立案后，依法适用简易程序由审判员朱志福独任审判，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告法定代表人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已缺席审理终结。原告诉请：一、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付合同约定的申华翡翠城1幢1315号商品房（合同标的321000元）；二、判令被告立即向原告交付上述商品房《不动产权证》及办理相应转移登记；三、判令被告向原告支付逾期交房即2017年9月30日至2019年8月31日期间的违约金67410元，及此后至实际交房之日止的违约金（以已付房款的日万分之三计算）；四、判令被告向原告支付逾期交付不动产权证即2017年12月31日至2019年8月31日期间的违约金19516.80元，及此后至实际交付不动产权证之日止的违约金（以已付房款的日万分之一计算）；五、由被告承担本案的诉讼费用。原告诉称，2016年3月27日，原、被告签订编号为20160301685号《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告向被告购买金华南侧申华翡翠城1幢1315号商品房，建筑面积为48.42M2，总价款32.1万元；付款方式为首付款+银行按揭贷款。合同签订后，原告已按约向被告支付了首付款并办理了银行按揭贷款。2018年5月3日，原告方代表与被告签订《补充协议》一份，约定2018年10月1日后仍未交房的，按日万分之三计算逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人向买受人交付房屋的时间为2017年9月30日。出卖人承诺于2017年12月31日取得土地、房屋权属证书并交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人交付房价款万分之一的违约金。原告早已按合同约定义务履行，但经原告多次催促，被告至今仍未向原告交付合同约定的商品房及相应不动产权属证书。被告已构成严重违约。望判如所请。为证明上述事实，原告向本院提交的证据材料如下：1.被告工商登记信息1份；2.《商品房买卖合同》和《逾期交房补充协议》各1份；3.购房首付款发票、银行按揭贷款合同、贷款发放凭证、贷款收据和认筹款收据各1份；4.《合同备案证明》和房屋预告登记证明各1份。被告未作书面答辩，也未向本院提交证据。对原告提交证据材料，本院经组织质证并认证如下：1.提交证据1，原告待证被告的诉讼主体资格；2.提交证据2，原告待证其向被告购买涉案商品房，以及双方签订合同和补充协议对相关内容约定的事实；3.提交证据3，原告待证其已按合同约定支付全部购房款的事实；4.提交证据4，原告待证涉案合同已经备案登记的事实。本院认为，由于被告对原告上述证据之真实性、合法性未提出异议，且于本案事实具有关联性，故对上述证据之证明力，本院予以认定。综上，并结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2016年3月26日，原告冯建英（买受人）与被告浙江申华置业集团有限公司（出卖人）签订备案合同编号为20160301685号《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于金华南侧的地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名“翡翠城”；买受人向出卖人购买预售商品房1幢1315号住宅，建筑面积48.42M2；该商品房土地使用权年限住宅至2075年1月14日止；总价款32.1万元，付款方式为首付款+银行按揭贷款。出卖人应当在2017年9月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。如遇到如因市政府行为导致延期等特殊情形，出卖人可以据实予以延期，但最长不得超过六个月，且出卖人在发生特殊情形之日起30日内已告知买受人。此外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九规定的最后交付期限之次起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因市政府行为导致延期的特殊情况，出卖人不承担逾期交房的违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人承诺达到使用条件有：1.保证通水、通电、通路；2.住宅有线电视和电话（宽带）管线、燃气管道均预埋到户；3.小区绿化与商品房交付后，一个绿化周期内完成。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方分别按下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起的60日内退还已付房款，并按日万分之一支付违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按已付款的日万分之一向买受人支付违约金。同时，合同还对其他相关事项作了约定。同年4月2日和5月31日，原告依约将首付款10.1万元和银行按揭贷款22万元，共计32.1万元分别支付被告。2016年4月14日，双方对交易之房产向金华开发区房地产交易管理所办理了预售商品房合同备案证明（受理编号为201604190556，并载明：购买人冯建英；房屋坐落翡翠城三期1幢1315）。事后，被告未能如期向包括本案原告在内的购房业主交房。2018年5月3日，部分业主代表全体业主经与被告协商后，签订了《关于翡翠壹号逾期交房的补充协议》1份，并约定：申华集团承诺在2018年7月31日前交房，如逾期公司承诺2018年7月31日前的违约金按日万分之一点五计算（其中万分之一按购房合同执行，万分之零五以酒店消费卡形式支付），在8月1日到9月30日按日万分之二计；10月1日以后按日万分之三计算；如果2018年7月31日不能按时交付，申华公司先将已产生的违约金赔付给业主，如能按时交付，违约金赔付可放宽至交房后两个月支付。另外，双方对其他相关事宜在协议中作了约定。之后，被告未仍按合同和补充协议之约定向原告履行交付房屋和不动产权权属证书。根据上述补充协议的约定计算，被告应付的违约金为：1.第一时间段2017年10月1日至2018年7月31日的违约金14445元（10月×30天/月×1.5÷10000×32.1万元）；2.第二时间段2018年8月1日至2018年9月30日的违约金3852元（2月×30天/月×2÷10000×32.1万元）；3.第三时间段2018年10月1日至2019年8月31日的违约金31779元（11月×30天/月×3÷10000×32.1万元），扣减原告按补充协议之约定从被告处领取第一阶段的日万分之零点五的逾期交房违约金（即以“申华酒店”消费卡抵扣）后，被告还应支付2019年8月31日前尚欠逾期交房违约金45261元，并应支付逾期交付不动产权属证之违约金19420.50元（365天+8月×30天/月×1÷10000×32.1万元），两项应付违约金共计64681.50元。至今被告仍未按合同和补充协议履行。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》和《逾期交房补充协议》系其双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为合法有效。原告已按约履行交付购房款，被告未按合同及补充协议的约定向原告履行交付涉案房屋，并办理和交付该房产之不动产产权证等书面资料，已构成违约，依约应承担违约责任。原告提出由被告继续履行合同，及按合同和补充协议约定承担违约金之请求并无不当，依法予以支持。但违约金应从合同约定的履行期限届满之次日起算，以“申华酒店”消费卡抵扣的金额应相应扣减，结合其他案件及原告自认已领取消费卡的事实，领取该消费卡金额以第一时间段的日万分之零点五之违约金所计总额确定；另外，原告提出逾期交房之违约金均以日万分之三计算，与上述合同或补充协议之约定不符，且无法律根据，故对原告部分违约金之请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江申华置业集团有限公司在本判决生效后及具备交付条件一个月内，向原告冯建英交付位于金华市金东区房屋，并办理和交付此房产（预售商品房合同备案证明受理编号为201604190556）不动产产权证及合同约定的其他相关资料（原告依此内容提出执行申请时，则应提供具备交付和办理条件的依据）。二、被告浙江申华置业集团有限公司于本判决生效后三日内向原告冯建英偿付2019年8月31日前尚欠违约金64681.50元，及支付自2019年9月1日起至实际履行之日止的违约金（以已付购房款32.1万元为基数，1.交房之违约金以日万分之三计算；2.交付证书之违约金以日利率万分之一计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告冯建英其他的诉讼请求。案件受理费3709元（减半收取、原告已预交），由原告冯建英负担166元，被告浙江申华置业集团有限公司负担3543元，并于本判决生效之日起三日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 朱志福二〇一九年十二月二日代书记员 叶林峰