浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4249号 上诉人（原审被告）：浙江中青商业地产发展有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区武林路89号。 法定代表人：陈要武,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张俏，浙江凡心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宝禄，该公司员工。 上诉人（原审第三人）：中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市国家高新技术开发区光华路2号。 代表人：姚志坚,该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵鑫莹，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司。住所地：浙江省宁波市北仑区新碶黄山路36号2幢2.3.5号。 代表人：陈江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗金，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李高阳，男，1978年5月18日出生，汉族，住浙江省温州市泰顺县。 被上诉人（原审第三人）：杭州鸣杨体育用品有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区九盛路9号25幢B座401室。 法定代表人：丁明恩。 被上诉于（原审第三人）：何春伟，男，1978年2月6日出生，汉族，住浙江省松阳县。 被上诉人（原审第三人）：牛艳红，女，1984年9月14日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被上诉人（原审第三人）：林选丰，男，1979年1月6日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被上诉人（原审第三人）：林选江，男，1980年2月1日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被上诉人（原审第三人）：白荣转，男，1964年3月29日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被上诉人（原审第三人）：严圣河，男，1964年10月14日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审第三人）：宁波北仑大星餐饮有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区戚家山街道东海路26-2号。 法定代表人：金东圣。 被上诉人（原审第三人）：宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区大碶坝头西路226号。 法定代表人：林维恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴思佳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小波，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：严景春，女，1980年3月24日出生，汉族，住浙江省。 被上诉人（原审第三人）：吴国庆，男，1976年11月12日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审第三人）：杨冬仙，女，1972年1月12日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被上诉人（原审第三人）：詹小燕，女，1979年7月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 被上诉人（原审第三人）:占昌福,男,1980年9月3日出生,汉族,住江西省九江市都昌县。 上诉人浙江中青商业地产发展有限公司(以下简称中青发展公司)、中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称移动宁波分公司）因与被上诉人中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司（以下简称邮政宁波分公司）、李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司（以下简称维恩公司）、严景春、吴国庆、杨冬仙、詹小燕、占昌福房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 中青发展公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。后中青发展公司放弃部分上诉请求，变更上诉请求为撤销一审判决第二项，依法改判牛艳红、吴国庆、杨冬仙不予配合腾退。事实和理由：一审判决第二项判决中青发展公司腾空房屋的总建筑面积约为7821.56平方米，但从中青发展公司与十六名第三人的租赁合同来看，十六名第三人的总租赁面积多达10856平方米，远远超出判决书所写的7821.56平方米。其中，吴国庆、牛艳红、杨冬仙所租赁房屋系中青发展公司自建，与邮政宁波分公司无涉。 邮政宁波分公司辩称，中青发展公司的上诉请求不能成立。该项目对外招租建筑面积是7821.56平方米，但实际面积是大于该面积。双方租赁合同解除，不管是有产权的房屋还是违章搭建的建筑都应该返还邮政宁波分公司。一审中，中青发展公司也未主张要剔除杨冬仙、吴国庆、牛艳红所租赁房屋。 移动宁波分公司述称,没有意见。 维恩公司述称,租金都按时交付，解除租赁合同，请考虑承租人利益。 李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、严景春、吴国庆、杨冬仙、詹小燕、占昌福未作陈述。 移动宁波分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判移动宁波分公司不予配合腾退。事实和理由：移动宁波分公司系合法转租，邮政宁波分公司也书面同意中青发展公司转租。移动宁波分公司已经实际支付租金360万元，缴纳至2020年8月31日。移动宁波分公司又将该房产转租给维恩公司，移动宁波分公司并非实际占用人。 邮政宁波分公司辩称，移动宁波分公司上诉请求不能成立，请求驳回上诉请求。 中青发展公司述称,移动宁波分公司将一楼房屋转租给维恩公司情况属实。 维恩公司述称,没有意见。 李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、严景春、吴国庆、杨冬仙、詹小燕、占昌福未作陈述。 邮政宁波分公司一审诉讼请求：1.其与中青发展公司于2013年12月13日签订的关于宁波市北仑区新碶明州路11号和镇小路总建筑面积约为7821.56平方米的三幢房屋的《租赁协议》于起诉之日（即2019年2月20日）解除，责令中青发展公司立即腾退房屋，返还给邮政宁波分公司，第三人配合腾退；2.中青发展公司支付租金1013655.1元、房屋占用费6911575.9元（房租自2018年12月31日起算，计算至2019年2月20日，房屋占有使用费自2019年2月21日起算，暂算至2019年7月23日，实际应计算至腾退之日），违约金3560800元，合计11486031元。 一审法院认定事实如下：2013年12月13日，宁波市北仑区邮政局与中青发展公司签订《租赁协议》一份，约定:宁波市北仑区邮政局将其所有的位于宁波市北仑区新碶明州路11号和镇小路总建筑面积约7821.56平方米的三幢房屋出租给中青发展公司经营使用；租赁物业于2013年10月1日整体交付；自2014年1月1日起开始计算租金，至2022年12月30日，租赁期限共计9年；首年租金为558万元，此后每年按5%递增；第6年租金为人民币712.16万元；租金先付先用，按年支付，首年租金在协议签订后7日支付，余下各期租金在每一租赁年度的最后一个月内支付下一租赁年度的租金，支付方式为承租方以人民币形式将租金付至出租方指定账户；租赁期限内，承租方有权将租赁物业中的部分区域转租给第三方。协议14.1条约定：承租方应在本协议终止或解除（无论原因为何）后十五日内将租赁物业及出租方按照本协议约定交付给承租人的一切物品交还给出租方。14.3条约定：承租方投资的装修部分适用以下条款：…（b）对于非因出租方原因导致本协议提前终止或解除，出租方无需就截止协议终止或解除时承租方投资的装修部分而给予承租方任何补偿。14.4条约定：若承租方未能按上述约定交还租赁物业的，每逾期一日，承租方应按最后一个租赁年度的年租金标准折算（按365天折算）的日租金的两倍向出租方支付房屋占用费。16.4条约定：以下任何一项事件均构成承租方违约事件：…（3）承租方未按照本协议约定向出租方支付租赁保证金、租金、公用事业费用等任何款项…（8）承租方违反本协议的其他行为。16.6条约定：违约责任（1）任何一方发生违约行为，应按照法律规定和本协议约定承担相应的违约责任；…（4）因承租方违约事件导致本协议提前终止或解除的，出租方无需归还已收取的租金，并有权要求承租方另行支付相当于本协议终止或解除时租赁年度租金50%的违约金。 协议签订后，宁波市北仑区邮政局按约交付房屋，后宁波市北仑区邮政局经核准更名为中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司。中青发展公司也履行了前期支付租金的义务，但其自2017年1月1日起即未按约支付租金。邮政宁波分公司于2018年3月28日提起诉讼，要求中青发展公司支付2017、2018年度拖欠的租金及相应逾期付款利息。一审法院于2018年10月24日作出（2018）浙0206民初2015号民事判决书，判令中青发展公司支付邮政宁波分公司租金7090100元及该款自2018年1月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息，该判决已发生法律效力。因中青发展公司未按判决指定期间履行付款义务，邮政宁波分公司于2019年1月18日向法院申请强制执行，该案件尚在执行过程中，但中青发展公司仍拖欠邮政宁波分公司2019年度的租金未付。 另查明，中青发展公司将涉案房屋分别转租给第三人李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司、严景春、中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司、吴国庆、杨冬仙、詹小燕、占昌褔，上述第三人现仍占用涉案房屋。 一审法院认为，邮政宁波分公司与中青发展公司之间的《租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系合法有效，双方均应按约履行。中青发展公司本应于每一租赁年度的最后一个月内支付下一租赁年度的租金，但其在已拖欠2017、2018年度租金，并在一审法院判决后仍未全部履行，后继续拖欠2019年度的租金。其拖欠租金的行为显属违约，且第三人亦不愿代中青发展公司支付租金及违约金，因此，邮政宁波分公司请求判令解除双方之间的《租赁协议》，符合合同约定和法律规定。但邮政宁波分公司要求自起诉之日起解除合同，缺乏相关事实和法律依据，涉案合同应自本案判决生效之日起解除。中青发展公司提出的合同解除会影响其偿还能力等的抗辩，不能构成法定的阻却合同解除的理由，一审法院未予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行，中青发展公司理应腾空涉案房屋，考虑到该房屋目前的使用情况，一审法院给予三十天的腾退期。由于本案系在中青发展公司违约的情形下法院判令解除合同，邮政宁波分公司也不同意对中青发展公司现有的装饰装修进行利用或补偿，因此，对于中青发展公司要求邮政宁波分公司补偿装饰装修费用并在租金中予以抵扣的抗辩，一审法院不予采信。但根据相关司法解释的规定，在双方当事人对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的情形下，邮政宁波分公司作为出租人既然不同意对装饰装修进行利用和补偿，中青发展公司可在不损害出租前原房屋状态的前提下将房屋腾空，第三人应予协助配合。对于邮政宁波分公司要求中青发展公司支付租金及占有使用费的请求，一审法院认为，根据合同约定，租赁期限自每年的1月1日至12月30日。虽然仅从字面上看，12月31日未包含在租金年度里。但若按此理解，每年的12月31日需单独计租，与合同对年租金金额的约定相矛盾，也不符合通常理解。因此本院结合涉案合同整体文义及日常生活经验综合认定合同中关于12月30日的书写应为笔误，合同中关于年租金的约定已包含最后一日12月31日的租金。因此邮政宁波分公司诉请的2018年12月31日租金在（2018）浙0206民初2015号案件中已经得以判决，本案系重复起诉，一审法院不予支持。中青发展公司现仍占用涉案房屋，其虽答辩称已于2019年3月将2100平方米的场地腾空并通知邮政宁波分公司移交，但未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信。中青发展公司应按照合同约定的2019年度租金标准即7121600元/年支付自2019年1月1日起至判决生效之日止的租金。中青发展公司要求将其前期运营成本及其他损失在租金中抵扣的抗辩，缺乏法律依据，对中青发展公司的该主张及为此提供的证据，一审法院均不予采信。关于合同解除后的占有使用费，邮政宁波分公司主张起诉日为合同解除日，而中青发展公司未在起诉后的合理时间内腾空搬离，应按合同约定的日租金两倍标准支付占有使用费，但涉案合同应自本判决生效之日起解除，属判决解除的情形，不适用双方《租赁协议》中约定的通知解除后未腾空的情形，因此，邮政宁波分公司关于占有使用费的起算点及支付标准的主张，一审法院均不予支持。而中青发展公司要求按照新评估标准支付租金及占有使用费，因上述评估系原、中青发展公司在纠纷发生后为协商解决，邮政宁波分公司单方的委托行为，最终双方未能达成一致协议，故仍应适用合同约定的标准，中青发展公司的主张缺乏依据，一审法院亦不予支持。中青发展公司应按照合同解除当年租金标准向邮政宁波分公司支付自判决生效之日起至实际腾空搬离之日止的占有使用费。另外，邮政宁波分公司因中青发展公司违约导致合同解除要求适用合同约定的违约金条款，即按照协议解除时租赁年度租金的50%计算，中青发展公司对此提出了违约金过高的抗辩，一审法院结合邮政宁波分公司的实际损失、预期利益、当事人的过错程度、合同的履行情况以及合同解除后存在空租期且邮政宁波分公司需与新承租人进行重新洽谈等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考量，酌定由中青发展公司按照年租金的20%向邮政宁波分公司支付违约金1424320元。因此，对于邮政宁波分公司要求中青发展公司支付租金、占有使用费及违约金的诉讼请求，一审法院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款第（二）项、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，作出判决：一、解除邮政宁波分公司与中青发展公司于2013年12月13日签订的《租赁协议》；二、中青发展公司应于判决生效之日起三十日内腾空搬离位于宁波市北仑区新碶明州路11号和镇小路的房屋（总建筑面积约7821.56平方米），第三人李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司、严景春、中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司、吴国庆、杨冬仙、詹小燕、占昌褔应予以配合；三、中青发展公司应于判决生效之日起三十日内支付邮政宁波分公司按照7121600元/年的标准计算的自2019年1月1日起至判决生效之日止的租金和自判决生效之日起至实际腾空搬离之日止的占有使用费；四、中青发展公司应于判决生效之日起三十日内支付邮政宁波分公司违约金1424320元；五、驳回邮政宁波分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费90796元，减半收取45398元，由邮政宁波分公司负担20439元，中青发展公司负担24959元。 二审中，中青发展公司提供情况说明、照片、图纸一组，拟证明一审判决实际要求腾空的面积远超租赁合同约定的7821.56平方米，多余部分有些为他人产权房屋，有些为中青发展公司自建。邮政宁波分公司质证称，该组证据超过举证期限，不属二审新证据，对三性均有异议。后邮政宁波分公司经核实，对杨冬仙未在案涉租赁合同场地范围予以确认。移动宁波分公司称该组证据与其无关，没有意见。维恩公司称与其无关，不予质证。本院审查后认为，情况说明系中青发展公司自行制作，图纸也是其自行提供，并没有提供其他证据佐证，本院也向其进行过释明，中青发展公司仍未提供。鉴于邮政宁波分公司自认杨冬仙不需协助配合，本院对杨冬仙不需腾退配合予以确认，其他证据不予确认。 移动宁波分公司提供房屋租赁合同一份，拟证明涉案房产部分由其转租给维恩公司，其并非本案实际占有人。邮政宁波分公司质证称，真实性无法确认，与其无关。维恩公司质证称，对该证据无异议，确实承租了该房子。中青发展公司无异议。本院审查后，对该证据予以确认，证明目的下文予以论述。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另，二审中，邮政宁波分公司自认杨冬仙无需协助腾退。 本院认为，本案二审主要争议系移动宁波分公司、牛艳红、吴国庆、杨冬仙是否应予配合腾退。 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，该规定明确在房屋租赁合同履行期限届满或者解除后，承租人负有腾房的义务。在本案中，邮政宁波分公司与中青发展公司解除租赁合同，作为次承租人的移动宁波分公司依法应予配合腾退。邮政宁波分公司同意中青发展公司转租给移动宁波分公司，但这并不能免除移动宁波分公司的配合义务。移动宁波分公司辩称其部分房屋又转租给维恩公司，其并未实际占用，但其也自认二楼仍有部分房屋是其租赁，只是未搬入使用。移动宁波分公司未实际使用房屋，并不等同于法律意义上的未实际占有、控制案涉房屋，其仍有配合的义务。故，移动宁波分公司的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 中青发展公司主张牛艳红、吴国庆不需配合腾退，并没有证据予以佐证，且牛艳红、吴国庆也没有就该争议提起上诉，本院不予支持。中青发展公司承租案涉房屋后，在邮政宁波分公司场地上加建、扩建了部分房屋，双方租赁合同解除，中青发展公司理应腾退房屋、恢复原状。租赁加建、扩建房屋的次承租人，也应配合腾退。鉴于邮政宁波分公司自认杨冬仙无需协助配合腾退，本院予以准许。 综上所述，中青发展公司的上诉请求部分成立，应予支持。移动宁波分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因邮政宁波分公司自认杨冬仙无需协助腾退，故予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持浙江省宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初1134号民事判决第一项、第三项、第四项，即解除中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司与浙江中青商业地产发展有限公司于2013年12月13日签订的《租赁协议》；浙江中青商业地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司按照7121600元/年的标准计算的自2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金和自本判决生效之日起至实际腾空搬离之日止的占有使用费；浙江中青商业地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司违约金1424320元； 二、撤销浙江省宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初1134号民事判决第二项、第五项； 三、浙江中青商业地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空搬离位于宁波市北仑区新碶明州路11号和镇小路的房屋（总建筑面积约7821.56平方米），第三人李高阳、杭州鸣杨体育用品有限公司、何春伟、牛艳红、林选丰、林选江、白荣转、严圣河、宁波北仑大星餐饮有限公司、宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司、严景春、中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司、吴国庆、詹小燕、占昌褔应予以配合； 四、驳回中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费90796元，减半收取45398元，由中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司负担20439元，浙江中青商业地产发展有限公司负担24959元；二审案件受理费200元，由上诉人浙江中青商业地产发展有限公司、中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司均等负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 项凌燕