江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初11458号原告：丁伟国，男，1964年6月15日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：惠建明，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠梦韬，江苏国瑞律师事务所律师。被告：黄燕，女，1990年2月23日出生，汉族，住张家港市。被告：胡陈希，男，1991年12月3日出生，汉族，住张家港市。原告丁伟国与被告黄燕、胡陈希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序。于2019年11月6日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告丁伟国的委托诉讼代理人惠建明、被告黄燕、胡陈希两次均到庭参加了诉讼，原告丁伟国参与了第一次庭审。本案现已审理终结。原告丁伟国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款38000元并支付利息（自2019年8月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；2、两被告返还空调5台，如不能退还的，则支付相应对价10000元；3、被告负担诉讼费用。事实和理由：2018年9月15日，原告与两被告签订了房屋买卖合同，合同约定两被告向原告购买东渡花园9幢601室房屋一套，总价款1598000元。合同签订后，两被告向原告支付了购房款共计1552000元，并于2018年12月13日与原告办理了房屋网签过户手续。办理网签过户后，原告与两被告约定：原告向两被告租用房屋至2019年9月30日，租金按每月1000元计算，租金总计10000元，从两被告未支付的剩余房款46000元中扣除，并由两被告向原告出具了欠条一份，明确结欠原告购房款36000元，欠款于交房日结清。2019年7月27日，原告退出了房屋，并与两被告办理了房屋交接手续，原告要求两被告支付剩余房款36000元，但两被告却以原告拿走了电器为由一直拖欠。两被告与原告签订的房屋买卖合同，标的仅限于房屋，并不包含电器，两被告以原告拿走电器为由拒付购房款，已构成严重违约。另外，原告退出房屋时实际仅租用了8个月，租金为8000元，两被告未支付的剩余房款为36000元，扣除租金8000元后，两被告还应向原告支付购房款38000元。为此起诉来院。被告黄燕辩称，被告不存在拖延支付剩余房款，且剩余购房款是36000元，被告不应支付利息。剩余的36000元房款被告愿意支付，但前提是必须把房屋内损坏的东西修复，包括阁楼的柜子、纱窗、晾衣架、由于原告私自拆除窗帘导致吊顶受损、房屋漏水；且原告需归还固定设施，包括用钉子钉在墙上的两台电视机、电视柜、茶几、沙发、餐桌、长桌、两个衣橱、两张床、三个房间和客厅餐厅的窗帘轨道、晾衣杆。如不能修复，则要求折抵剩余房款。被告胡陈希辩称，合同约定“此价格为装修附属设施及相关物品的总价款”，补充条款中书面约定了“包含一切固定设施”且当时中介解释了“包含一切固定设施”的意思，原告没有理由私自将本属于被告的设施拆走。在欠条中约定了尾款为36000元，没有提到是以月份来计算房租的相关事宜，当初也是友好协商，在原告方搬离期间以10000元抵掉部分尾款。双方经过协商最终达成36000元尾款的一致意见并形成了书面欠条，并不存在原告方所陈述的另有2000元租金的事实。本院经审理认定事实如下：2018年，经张家港市杨舍东城东缘房产信息部（居间方之一，以下简称东缘信息部）介绍，卖方丁伟国与买方黄燕、胡陈希签订《房地产买卖合同》一份，主要约定：一、卖方同意将其名下位于张家港市转让给买方。……二、买卖双方确认上述房地产转让价格为人民币（大写）壹佰伍拾玖万捌仟元整（小写1598000.00元），此价格为含装修、附属设施及相关物品的总价款（见补充条款或物品清单）……八、补充条款：1、房价以本合同为准，过户价格只为避税所用。2、乙方保证征信无问题。3、甲方保证房屋为满5年唯一一套。4、房价中包含一切固定设施。该合同落款处，丁伟国、黄燕、胡陈希分别签名确认并捺印，东缘信息部作为居间方盖章。2018年12月13日，黄燕、胡陈希共同向丁伟国出具欠条一份，主要内容为：“今欠丁伟国房款36000（叁万陆千元），并同意丁伟国交房日期延后至2019年9月30日前，欠款于交房日结清。”审理中，原、被告双方一致确认，涉案房产已经办理过户手续至买方黄燕、胡陈希名下。以上事实，有《房地产买卖合同》、《欠条》及本院庭审笔录予以证实。审理中，双方对于《房地产买卖合同》中约定的“房价中包含一切固定设施”存在较大争议。被告黄燕，胡陈希认为，“固定设施”是指带钉子、钉在墙上的一切物品均属固定设施。签订房屋买卖合同时，房屋中介说过只要是家里带钉子类的都属于固定设施，是打包一起卖给两被告，包含在房价内的，当时丁伟国还提出挂在墙上的一副字画是否可以带走，中介回复说是可以带走的，黄燕，胡陈希也同意了。为此申请了证人周某、陆某出庭作证。周某到庭陈述，其是张家港联家房地产经纪的法人，案涉房屋是其与东缘信息部合作，共同居间出售给两被告的。中介的行业习惯是买卖双方各有中介业务人员，其是买方黄燕、胡陈希的中介，东缘信息部是卖方的中介。看房、谈合同是两家中介及原、被告都在场的。当时看了房子之后，买方比较中意，就在东缘信息部谈价格了。房产买卖合同上的字都是周某写的，因为合同是在东缘信息部签的，所以就盖了东缘信息部的章。合同签订时，丁伟国问周某“一切固定设施”是何意思，周某讲的很清楚，动到螺丝刀的东西都不能动，所以包含空调、电视机之类的东西都是包含在固定设施之内的。丁伟国还问周某字画能否带走，周某说字画属于私人物品，可以带走的。除了空调、电视机之外，还说到餐桌、沙发，丁伟国还说案涉房屋楼层太高，这些老家具他也不会要的。陆某到庭陈述，其是联家房产中介的员工，联家房产公司在网上发布了一个的房源，但那个房源可能卖掉了，后来出了东渡花园这套房源，就给黄燕打电话看房，他们一家子过来的。看了之后买卖双方都到东缘店里去谈了，他们之间就价格进行了协商，后就签订合同，按照行业规则，谁的房源谁来写，后来是由其老板周某写的合同。其中涉及到“固定设施”，周某解释动用到螺丝刀的都不能动，有无说到具体物品陆某记不清了。房屋过户手续全部办完以后去交房，具体日期不记得了，应该是夏天，是在上午9、10点钟的样子，陆某带买方到房东家里看了一下以后，交付钥匙，当时买方提出了窗帘拆了、柜子破损、东西都搬走了、房屋漏水等情况。原告丁伟国对证言中涉及的搬走电视机等无异议，但认为窗帘及轨道、晾衣杆、纱窗并非人为损坏。合同中约定的固定设施是指装修的附属设施及相关设施，比如浴缸、淋浴房、洗脸盆、洗脸池、橱柜、餐厅中不可移动的矮柜、酒柜、隔断。其他可移动的、包括家电设施，不在总的房价之内，可以取走。为此申请证人冉某出庭作证。证人冉某到庭陈述，其和张家港市东缘信息部是合作关系，原告到其所在的店张家港市天佑房产信息服务部登记，有别的中介带被告过来看，后就一起到原告要卖的房屋中去看，159.8万元成交，装修和固定设施不动，固定设施包括衣柜，具体的内容其不清楚了。其认为的固定设施是不能拿走的，能拿走的都不是固定设施。本院认为，原、被告签订的房产买卖（居间）合同系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利与义务。首先，关于双方争议的“固定设施”的具体内容，双方存在争议，约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据庭审查明及现场查看，原告丁伟国向被告黄燕、胡陈希交付房屋时，除五台空调、一顶壁柜（放置在阁楼）外，其余物品均已搬空。双方《房地产买卖合同》中第二条约定“此价格为含装修、附属设施及相关物品的总价款（见补充条款或物品清单）”。第八条约定“房价中包含一切固定设施”，因此该“固定设施”理解应当是“装修、附属设施”以外的部分。原告对将“固定设施”解释为“浴缸、淋浴房、洗脸盆、洗脸池、橱柜、餐厅中不可移动的矮柜、酒柜、隔断”不合理，上述内容理解为“装修、附属设施”更为准确。被告黄燕、胡陈希认为，“带钉子、钉在墙上的一切物品”，该解释较为合理也符合交易习惯，且与填写合同的居间方人员周某陈述相一致，具体到本案中为：五台空调、电视、纱窗、窗帘及其轨道、晾衣架、一顶壁柜（放置在阁楼）。故原告诉请要求返还房屋内的五台空调本院不予支持。其次，关于房屋完整交付问题。双方的微信聊天记录反映，在2019年7月27日，原告将房屋腾退并通知被告方，8月11日原告将钥匙放置在门卫并通知被告方受领。双方就物品去留及漏水问题产生分歧。本院认为，本院认定的“固定设施”部分，原告应当向被告方完整交付。首先关于电视，从被告方提供的照片反映客厅墙壁上原挂有一台，该台电视应当属于原告须向被告交付的部分，但由于现无法查明电视的具体价值，本院就电视价值酌定为1000元。被告方辩称有两台电视，原告不认可，被告方也未提交证据证明房屋中曾有两台电视附着在墙壁上。另外从照片及现场情况可以看出，相对于签订房屋买卖合同时，纱窗被拆除、窗帘及其轨道被拆除且造成吊顶部分损坏、晾衣架被损坏、阁楼壁柜部分损坏，原告丁伟国作为房屋出卖人在买受人购买房屋后，房屋继续由原告居住使用的情况下，在使用房屋时，应当妥善使用，并向出卖人也即被告方完整交付，但原告交付时存在上述瑕疵，被告就此也提出了抗辩要求从房款中扣除造成的损失，为避免当事人讼累，本院对被告辩称内容予以采纳，考虑折旧及市场因素，该部分款项酌定为2000元。再次，关于房屋渗、漏水问题。原告自认在签订房屋买卖合同时并未告知涉案房屋存在渗、漏水情况，在2019年7月27日原告向被告微信告知“你们可以去找下周主任，反应一下情况。外卫那个角，平时还好，就是遇到大雨、下水道被堵塞的情况下，才有点渗水，日积月累，才形成一道黄迹”。原告方作为房屋出卖人，虽然出卖的是二手商品房，但在签订合同时也应当就房屋的主要瑕疵进行告知，比如渗、漏水问题，但原告没有告知，存在过错。被告黄燕就漏水问题微信回复原告时称“咨询的价格是5000块，到时候您看是你们报还是尾款中扣除，或者请人来处理”。本院结合房屋需要维修的具体位置及市价，对渗、漏水问题维修费用酌定为5000元。最后，2018年12月13日，黄燕、胡陈希就案涉房屋的尾款共同向丁伟国出具了欠条，表明双方就尾款交付金额、时间达成了一致意见，是双方的真实意思表示，被告黄燕、胡陈希理结欠原告房屋尾款金额为36000元。原告丁伟国主张因提前交房，要求扣除两个月租金2000元，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款利息，由于原告向被告黄燕、胡陈希交付的房屋存在部分瑕疵，被告方需要对渗、漏水、吊顶等进行维修，维修过程中必然会影响房屋的使用，结合该种情形，根据公平责任原则，对原告主张的逾期付款利息本院不予支持。综上，被告黄燕、胡陈希应当向原告丁伟国支付房屋尾款为36000元-8000元=28000元。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第一百五十九条规定，判决如下：一、被告黄燕、胡陈希应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告丁伟国房屋尾款28000元。二、驳回原告丁伟国其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，保全费520元，合计1520元，由被告黄燕、胡陈希负担1020元，由原告丁伟国负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  卞干国人民陪审员  蒋正华人民陪审员  刘 平二〇一九年十二月二十七日法官 助理  卜 雪书 记 员  蔡婷婷