云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2930民初1003号原告：李春波，男，1986年7月24日出生，汉族，居民，黑龙江省鸡西市人，住大理市。（未出庭）委托诉讼代理人：王振华、杨雪影，云南王振华律师事务所律师。特别授权。被告：大理华天置业有限公司。住所：洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。统一社会信用代码：915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕（未出庭），云南善律律师事务所律师。特别授权。原告李春波与被告大理华天置业有限公司（以下简称华天公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春波的委托诉讼代理人王振华、杨雪影，被告华天公司的委托诉讼代理人李四涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春波向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《内部预约合同》；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告向原告支付自2018年6月7日起至返还定金之日止的同期银行贷款利息；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令确认原、被告签订的《内部预约合同》无效。事实与理由：原告欲购买被告华天公司开发的商品房，于2018年6月7日支付了5万元定金，但原告在向被告支付定金后，并未与被告进行合同磋商，也未与被告签订《内部预约合同》，《内部预约合同》乙方签字处李春波的签字是由被告置业顾问代签，原告未授权他人代为签订《内部预约合同》，被告的置业顾问代原告在《内部预约合同》上签字属于无权代理。依据《合同法》相关规定被告在明知置业顾问属无权代理的情况下代原告签订《内部预约合同》，未在法律规定时间内进行催告，原告也未予以追认，依据《合同法》第48条第2款之规定，合同不发生效力，原告支付的定金理应返还。因被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。华天公司辩称，被告无欺诈行为，《内部预约合同》是有效的合同。1、原告作为完全民事行为能力人，其在充分了解被告销售的房源、充分理解《内部预约合同》的内容，且在有购房意愿的情况下作出了与被告签订《内部预约合同》的行为。《内部预约合同》是在平等自愿的基础上签订的，属有效的合同。2、被告己告知原告尚未取得《商品房预售许可证》的事实，《内部预约合同》中己经明确约定被告取得《商品房预售许可证》后七日内签订《商品房购销合同》，原告不可能不知道被告签订合同时未取得《商品房预售许可证》。3、合同签订前，被告己将《内部预约合同》交由原告阅读，同时提请原告注意合同中关于定金的条款。4、从《内部预约合同》上看，原告享有能够优先选择房源，享受购房优惠的权利，也应承担支付定金5万元，在被告取得《商品房预售许可证》后与被告签订《商品房购销合同》的义务。被告享有向原告收取5万元定金权利，应承担为原告保留选择的房源，给予原告购房优惠的义务。双方的权利义务是对等的，不存在加重原告责任、免除被告义务的约定。被告不存在欺诈行为，《内部预约合同》有效，被告不应当退还原告支付的5万元定金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，被告向原告收取了5万元作为商品房购销合同的定金，现原告故意拒绝与被告签订商品房购销合同，故被告不应当向原告退还5万元定金。且《内部预约合同》第三款已经约定，自被告取得《商品房预售许可证》之日起7天内，原告按照被告要求缴纳购房首付款并签定商品房购销合同，若未按被告约定时间7天内交首付款并签订合同等手续，被告有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还。故原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：李春波向本院提交证据：A、2018年6月25日签订的《内部预约合同》、《收据》复印件各一份，证明原告并未在《内部预约合同》上的签字，对合同也未予以追认，合同未发生效力；原告于2018年6月25日转账支付5万元定金，但定金收据及合同被告未给原告，且原单据已经遗失，被告公司也确认并注明，原告对合同内容不知晓。被告对此组证据三性无异议，但对证明方向有异议，认为原告是在对合同内容充分了解的情况下，由置业顾问代签的，且原告已实际履行支付5万元购房定金。华天公司向本院提交证据：B1、《内部预约合同》复印件一份，证明2018年6月25日，原告作为乙方，被告作为甲方签订了《内部预约合同》，合同第三条约定“双方约定自《商品房预售许可证》取得之日起7天内按照甲方要求缴纳购房首付款并签订商品房购销合同，若未按甲方约定时间7天内交首付款并签订合同等手续，甲方有权收回房源，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于本合同第一条乙方选择第1种方式的，如因乙方原因导致合同无法签订的，乙方已付定金不予退还”。现原告拒绝与被告签订《商品房购销合同》，原告已交定金不应当予以返还。B2、民事起诉状复印件一份，证明2019年3月13日原告起诉到法院时认可与被告签订了《内部预约合同》，并支付了5万元定金。B3、《通知函》、《律师函》、《内部预约合同》截屏各一份，证明被告已向原告告知置业顾问代签合同的内容，并短信告知原告要签订合购销合同、交首付款。《内部预约合同》与《律师函》是在2019年2月20日同一天发给原告的。原告对B1证据三性均不予认可，认为该证据显示乙方签字一栏明确注明为置业顾问代签，但没有原告的授权委托，签订合同的时间原告未在场。对B2证据的三性无异议，但对证明方向有异议，认为该证据当时为共同委托的律师代为提起的共同诉讼行为，该行为不符合法律关于共同诉讼的规定，所以不产生法律约束，无证明力。对B3证据认为《通知函》与《律师函》因为没有得到原告追认，故与本案无关联，对《内部预约合同》截屏无异议，但证据说明之前被告未邮寄给原告。经审查，本院认为A、B1、B3证据形式要件合法、内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认，但对证据的证明方向将结合案件事实予以综合认定。B2证据因案件已被上级法院撤销，故本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：原告经被告宣传，了解到被告的关联公司将在洱源开发洱海源乡温泉艺术小镇项目，并在该区域内修建杨丽萍艺术酒店等多种功能高端地产，便欲购买被告华天公司位于洱源县天森·凤凰城商品房。2018年6月22日原告与被告签订了《内部预约合同》,预购被告位于洱源县天森·凤凰城T21-2-102号商品房。合同对原告选定的房号、优惠条件、房屋价款、房屋面积与房款的处理、定金的给付及处理、《商品房购销合同》的签订、违约责任等进行了约定。合同签订后，在原告欲支付给被告定金时，发现合同上自己身份证号码书写有误，无法支付到被告指定账户内，被告便于6月25日重新制作了一份《内部预约合同》，该合同内容与原合同一致，但在乙方签字栏上写明：“李春波（置业顾问代签）”。原告于当日以转账方式支付给被告5万元定金。此后,原告与另案处理的刘桂华等人因购房相互认识后,了解被告关联公司将开发的杨丽萍艺术酒店未建,便决定不再与被告签订合同。9月4日，被告取得T21栋的商品房预售许可证后，于9月11日向原告短信发送了《通知函》，通知原告来被告公司签订购房合同、交纳购房款，原告既未回复、也未到被告公司办理购房相关事宜。2019年2月20日，被告向原告短信发送了《律师函》及其代签的《内部预约合同》，再次告知原告来被告公司办理购房相关事宜及不办理的后果，但原告仍未予以理睬。原告曾与另案处理的刘桂华等七人共同向本院提起诉讼，但因不符合共同诉讼的法律规定，被上级法院发回本院重审后，原告及刘桂华等人撤回共同诉讼，并分案向本院提起诉讼。庭审中，因被告不愿意调解，故未进行调解。本院认为，原、被告双方在自愿基础上于2018年6月22日签订《内部预约合同》系双方真实意思表示，合同虽有瑕疵，但未违反法律规定，属合法、有效合同。双方在发现合同存在瑕疵的情况下，于6月25日重新签订《内部预约合同》时，原告虽未到场，但根据合同内容、代签的情况以及原告交纳订金的情况，可以推定被告代原告签名的行为原告是明知并认可的，故对原告请求确认6月25日签订《内部预约合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。但《内部预约合同》系被告在取得《商品房预售许可证明》之前签订，合同就交付房屋期限、工程质量、支付购房款方式等尚未达成一致意见，合同属商品房预约合同。双方签订《内部预约合同》其目的是为了签订《商品房购销合同》，在被告办理《商品房预售许可证明》后，与原告签订《商品房购销合同》的行为，属被告对原告进行新的要约。原告因知悉被告宣传的具有影响力的项目至今并未开工建设，遂拒绝与被告签订《商品房购销合同》，其主观上不存在过错，双方继续履行合同的基础已丧失，故对双方签订的《内部预约合同》应予以解除。双方解除合同后，对原告交付的5万元定金被告应予以返还。对被告的答辩意见，与本案查明的事实不符，与法相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告李春波与被告大理华天置业有限公司的签订《内部预约合同》。二、限被告大理华天置业有限公司于本判决生效之日起十内返还原告李春波交付的定金5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大理华天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  马丽二〇一九年十二月十二日书记员  杨勇