山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2257号 上诉人（原审原告）：日照满堂红文化传播有限公司，住所地日照市东港区烟台路169号维嘉商业写字楼E尚筑001幢1单元414室，统一社会信用代码91371102493733340R。 法定代表人：郑桂霞，经理。 上诉人（原审原告）：日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司，住所地日照市东港区兖州路东（雅都56号公寓010幢01单元104号）。 法定代表人：王烽彪，经理。 上述二上诉人的委托诉讼代理人：张加林，山东竞天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东省五莲县兴业房地产开发有限公司，住所地五莲县城文化路九号，统一社会信用代码91371121762890791A。 法定代表人：张加仁，总经理。 委托诉讼代理人：王爱华，山东莲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：山世乾，山东德衡（日照）律师事务所律师。 上诉人日照满堂红文化传播有限公司（以下简称满堂红文化公司）、日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司（以下简称满堂红营销公司）与上诉人山东省五莲县兴业房地产开发有限公司（以下简称五莲兴业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 满堂红文化公司、满堂红营销公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，并依法改判为：判决五莲兴业公司给付满堂红文化公司、满堂红营销公司代理费4073165.53元及利息(利息以4073165.53元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至款项全部付清之日)（上诉金额2304647.51元及利息）；2.一审、二审案件受理费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用均由五莲兴业公司承担。事实和理由：一、一审判决对2014年10月24日东苑小区代理销售补充协议(以下简称2014年10月24日协议)和2015年9月15日东苑小区小高层1#楼尾盘销售补充协议(以下简称2015年9月15日协议)中部分协议内容及代理费提取、结算方式的理解和认定存在错误。1.2014年10月24日协议仅是对1号楼销售价格进行调整的补充协议，该协议中约定的13套房的价格虽不适用该协议的调整价格，但该协议签订后，五莲兴业公司与建筑方并未达成用房子抵顶工程款的协议，预留的房子并未能抵顶工程款，仍然由满堂红文化公司、满堂红营销公司进行销售。通过房管局提供的销售明细表可以看出，2014年10月24日前1号楼销售楼房仅为10套，该明细表与满堂红文化公司、满堂红营销公司的陈述能够相互认证。2.2015年9月15日协议对1、9、12、13号共计4栋楼的代理费结算方式进行了总体变更，案涉1、9、12、13号的所有销售楼房无论何时销售均应当按照该协议约定的结算方式进行结算。理由如下：第一，从该约定内容可以看出，该协议签订后由乙方即满堂红文化公司、满堂红营销公司全权代理销售事宜，甲方即五莲兴业公司不再参与1号楼尾盘的任何销售，自然该协议中记载的：“甲乙双方销售或抵顶工程款的全部楼房和商铺都归于乙方的销售业绩”是指该协议签订前已经销售的楼房和商铺。第二，该协议明确约定不管销售价格是否低于基准价格，不管低于基准价格多少，基价以内的部分都应当按照总房款的2%提取代理费。一审判决将本条约定内容理解为低于基准价格销售的楼房不享受代理费错误。第三，9、12、13号楼盘中低于基准价格销售的楼房也应当按照2%提取代理费，一审将9、12、13号楼中低于基准价格销售的楼房不计算代理费错误。二、一审将满堂红文化公司、满堂红营销公司搬离售楼处的时间2018年4月25日界定为满堂红文化公司、满堂红营销公司履行楼房销售义务的截止时间，并对满堂红文化公司、满堂红营销公司搬离售楼处之后销售的8套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。第一，满堂红文化公司、满堂红营销公司之所以搬离涉案售楼处，是因为该售楼处五莲兴业公司需要另作他用，通知满堂红文化公司、满堂红营销公司更换销售场所，满堂红文化公司、满堂红营销公司考虑降低销售成本等更换了销售场所，但在其他销售场所留守部分销售人员进行上述楼盘的尾盘销售。楼盘代理销售是一套完整的服务体系，包括前期的营销策划、宣传、看房、办理手续等诸多事宜，并非单纯的签订销售合同，涉案楼盘的营销策划、宣传等事宜均是满堂红文化公司、满堂红营销公司操作的，满堂红文化公司、满堂红营销公司已经提供了销售服务，一审将满堂红文化公司、满堂红营销公司搬离涉案售楼处的时间界定为合同终止时间错误。第二，销售代理合同第三条约定的履行期限到涉案楼盘全部销售完毕止。三、涉案楼盘中部分楼房销售价格低于基准价格是满堂红文化公司、满堂红营销公司个别请示五莲兴业公司法定代表人张加仁后，其同意给部分购房户的优惠价格或者个别楼房在计算总房款时进行了去零头取整数产生的，因此涉案楼盘中低于基准价格销售的楼房也均应当按照2%结算代理费。第一，房管局提供的销售清单中出现了少量的楼房销售价格低于基准价格，有些是五莲兴业公司法定代表人个别给予的优惠价格，有些是满堂红文化公司、满堂红营销公司个别向五莲兴业公司法定代表人请示后确定的个别优惠价格。还有部分购房户是五莲兴业公司为了促进销售，在计算房款时进行了去零头取整数，否则在购房款总额中不可能出现很多房子总房款为整数的情况。第二，正是因为满堂红文化公司、满堂红营销公司与五莲兴业公司商定的代理费计算方式是不管销售价格低于基准价格多少，基准价格以内的部分均按照2%提取代理费，所以才会出现部分楼房低于基准价格销售，甚至部分楼房销售价格低于基准价格每平方米仅为几元、几十元。如果低于基准价格销售的楼房不给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费，满堂红文化公司、满堂红营销公司不可能每平方米低于基准价格几元钱、几十元进行销售。四、一审对代理费的计算和认定存在错误。1.一审将1号楼2013年12月20日至2014年10月24日销售的10套楼房认定为五莲兴业公司销售系对2014年10月24日协议的理解错误，根据2015年9月15日补充协议约定，该10套楼房也应当归于满堂红文化公司、满堂红营销公司销售业绩。按照2015年9月15日协议约定的代理费结算方式，结算代理费数额应当为1544314.06元。2.1号楼2014年10月25日至2015年9月15日售出19套楼房中低于基准价格销售的楼房为5套，以基准价格销售的楼房为6套，高于基准价格销售的楼房为8套。一审认定以基准价格及以下价格售出楼房为12套错误。以基准价格及低于基准价格销售的楼房为11套，应当按照2%结算代理费，数额应当为87478.90元，一审判决对该11套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。3.1号楼2014年10月25日至2015年9月15日售出19套楼房中高于基价销售的楼房为8套，也应当按照2015年9月15日协议约定的基价以内按照2%，高于基价以上部分按照50%结算代理费，结算代理费数额170525.34元。另外，即使按照一审判决结算方式计算，该8套楼房的结算代理费数额应当为196807.60元，一审判决计算数额错误。4.1号楼2015年9月15日至2018年4月25日售出楼房21套中低于基准价格销售的6套楼房应当按照2%结算代理费，数额为50084.24元。一审判决对该6套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。5.9号楼2015年9月15日至2018年4月25日售出楼房29套中低于基准价格销售的7套楼房应当按照2%结算代理费，数额为79427.98元。一审判决对该7套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费是错误的。6.12号楼2015年9月15日至2018年4月25日售出楼房30套中低于基准价格销售的楼房10套，基准价格以上销售楼房数额为20套，一审判决认定12号楼在基准价格以上销售15套错误。12号楼售出楼房30套中低于基准价格销售的10套楼房应当按照2%结算代理费，数额为85920.94元，一审判决对该10套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。12号楼在基准价格以上售出楼房20套结算代理费数额为489698.75元，一审判决对12号楼基准价格以上售出楼房套数及代理费数额的认定和计算均错误。7.13号楼2015年9月15日至2018年4月25日售出楼房14套中低于基准价格销售的楼房11套，应当按照2%结算代理费，数额为112198.40元，一审对该11套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。8.2018年4月25日之后销售的1、9、12、13号的8套楼房也属于满堂红文化公司、满堂红营销公司销售业绩，该8套楼房结算代理费数额为257012.46元，一审判决对该8套楼房未给满堂红文化公司、满堂红营销公司结算代理费错误。 五莲兴业公司辩称，一、满堂红文化公司、满堂红营销公司主张以协议上郑桂霞自行手写添加的内容进行结算不成立。其单方自行添加的内容对五莲兴业公司没有约束力，不能作为结算依据；二、满堂红文化公司、满堂红营销公司认为结算时间应计算到所有楼房销售完毕时错误，一审认定计算到满堂红文化公司、满堂红营销公司自认的搬家时间2018年4月25日亦错误，不应以满堂红文化公司、满堂红营销公司在五莲兴业公司给其提供的售楼处的时间作为计算销售楼房的依据。因为五莲兴业公司一直设有自己的售楼处，涉案楼房的销售多数都是五莲兴业公司自己进行的，满堂红文化公司、满堂红营销公司的售楼处形同虚设，没有开展工作；三、满堂红文化公司、满堂红营销公司称低于基准价格销售是请示五莲兴业公司法定代表人张加仁同意后造成的，不属实。满堂红文化公司、满堂红营销公司称五莲兴业公司不同意的话不可能降价销售，作为受托销售方确实不会倒贴钱进行销售，事实是除1#楼部分楼房外，满堂红文化公司、满堂红营销公司从未进行过其他楼盘的销售，都是五莲兴业公司根据市场价格变动情况销售的。这也说明满堂红文化公司、满堂红营销公司根本没有履行合同义务，没有代理销售楼房；四、满堂红文化公司、满堂红营销公司认为一审对代理费的计算和认定存在错误，认为该四栋楼盘已经销售的应全部计入其业绩，无事实及法律依据。满堂红文化公司、满堂红营销公司对其销售情况及履行合同义务情况没有提交任何证据，仅凭房管部门的记录想证明涉案已经出售的楼房为其销售并以此计算代理费不成立。五莲兴业公司认为一审对代理费的计算错误：1.应当根据其履行合同情况来计算代理费；2.一审既然认定依据第一份合同约定的结算方式进行计算，那么应当按照该合同(第8条)约定，在结算代理费时扣除低于基准价的部分，在一审中五莲兴业公司已经提交了计算方式及结算情况，但一审法院只计算了正数，没有计算负数。五、本案双方均进行过涉案楼盘的销售，双方销售地点不同，客户完全可以辨别，至于具体销售情况、客户从何处购买等客观事实，从客户处即可了解。五莲兴业公司委托物业入户调查并将结果提交法庭，客户都留有电话，法庭可以进行核实。 五莲兴业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回满堂红文化公司、满堂红营销公司的诉讼请求，或发回重审（上诉金额为1808518.02元）；2.本案一二审诉讼费用由满堂红文化公司、满堂红营销公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，对证据和事实分析存在多处错误：1.一审对广告费的认定错误。五莲兴业公司仅与满堂红文化公司、满堂红营销公司就1#、9#两栋楼签订了合同。2.一审对满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的楼座认定错误。双方签订合同及合作过程如下：(1)2013年12月20日，满堂红文化公司、满堂红营销公司与五莲兴业公司签订1#、9#楼销售代理合同，后附1#、8#、9#、11#楼的基础单价，但是合同签订后，满堂红文化公司、满堂红营销公司没有履行合同，严重违约，满堂红营销公司再三要求继续销售。(2)五莲兴业公司与满堂红文化公司、满堂红营销公司于2014年10月24日，又签订了补充协议，后附1#销售基础价格表。该协议签订后，满堂红营销公司仍然没有履行合同义务，经其代理截止2015年9月15日仅销售了几套，多数还是低于基础价销售的，双方已经没法进行合作。(3)2015年9月15日，满堂红文化公司的法人郑桂霞又找五莲兴业公司法定代表人张加仁要求继续代理销售，当时商谈的是委托满堂红文化公司、满堂红营销公司继续代理1#尾盘销售，仅就没销售完毕的尾盘进行了约定。当时签该协议时五莲兴业公司仅张加仁在场，因为其文化水平低，见是1#楼的协议就签了字，然后嘱咐满堂红文化公司、满堂红营销公司到公司盖章并留存，但是满堂红文化公司一直没有到公司盖章，该协议也没有给五莲兴业公司，五莲兴业公司直到开庭才知道该协议的存在，该协议仅有法人签字没有盖公章。从该叁份合同可以看出双方合作的过程。其中前两份合同均有双方公章，第三份仅有签字。可见，双方仅协议过销售1#、9#楼。3.一审对五莲兴业公司与满堂红文化公司签订的代理协议内容认定错误。首先，2015年9月15日补充协议，标头明确写明“1#楼尾盘…”，可见该协议仅涉及1#楼。在满堂红文化公司、满堂红营销公司再三违约的情况下，五莲兴业公司不可能让其代理销售还未开盘的楼盘，并且当时12#、13#楼还没取得房屋预售许可证，该两栋楼是2015年11月16日取得的预售许可证，在未取得预售许可前不允许销售。其次，该协议打印部分约定的佣金提取比例，是基于1#尾盘销售的情况，但是12#、13#楼还没有开始销售，双方就约定按照清盘方式销售，不合常理的。因此，手写内容是郑桂霞擅自添加，并非双方协商一致的结果。4.一审认定的代理销售截止时间错误。首先，满堂红文化公司、满堂红营销公司在庭审中提交的搬家费单据从证据形式及证明内容来看，完全没有证明力。五莲兴业公司提交的五莲县洪凝街道集后居委会出具的租赁合同证明效力大于其不真实的搬家费收据。其次，一审以满堂红文化公司、满堂红营销公司在售楼处搬家的时间来认定其履行合同的时间是毫无道理的。五莲兴业公司一直有自己的售楼处，在满堂红文化公司、满堂红营销公司严重违约没有按照约定进行销售的情况下，五莲兴业公司为避免损失扩大只得自行销售。5.一审认定的代理销售的楼房错误。首先，五莲兴业公司并未委托满堂红文化公司、满堂红营销公司销售12#、13#楼，理由同前。其次，一审认定的销售截止时间错误，理由同前。第三、2014年10月24日补充协议，在五莲兴业公司说明除在该时间段内房管部门备案的10套还有3套已经销售暂未备案，仍主观把13套认定为10套。另外，即使存在合同，满堂红文化公司、满堂红营销公司也应当举证证明自己履行合同的情况，代理销售并成交过哪些楼房，才能依据叁份合同及其所附基础价格表进行结算。6.一审关于9#楼销售基准价格表中手写部分的价格认定错误。对于两份9#楼销售基准价格表问题，一份上郑桂霞手写了1-2层价格“6000”、“1#、9#商业房执行此价”，对于该内容是郑桂霞事后自己写的，并且根据房管部门备案来看：在2015年9月15日，1#的1-2层沿街商铺几乎已经销售完毕，备案销售价格均为8600元；9#楼商铺自留至今未销售。五莲兴业公司在自己已经销售完后不会委托对方进行代理销售。7.满堂红文化公司、满堂红营销公司在一审中，主张涉案楼房均为其销售，但对其销售的时间、价格却不知情，提供不出任何证据，其通过法院从房管部门调取备案情况来证明其销售情况，没有证明力，因房管部门备案情况是五莲兴业公司楼房销售情况。二、一审计算代理费的依据及计算方式没有事实及法律依据。1.应当以满堂红文化公司、满堂红营销公司实际销售情况计算代理费，而不是在查明了满堂红文化公司、满堂红营销公司仅实际代理销售了24套楼房的情况下，仍依据满堂红文化公司、满堂红营销公司自行添加的内容，将五莲兴业公司销售的120套楼房也计入满堂红文化公司、满堂红营销公司的业绩；2.即使满堂红文化公司、满堂红营销公司自己手写的部分有法律效力，将满堂红文化公司、满堂红营销公司售出的也计入满堂红文化公司、满堂红营销公司业绩，计算代理费错误。三、满堂红文化公司、满堂红营销公司作为共同原告是没有法律依据的。二者分别为独立的法人，没有法律上的关联关系，没有共同为五莲兴业公司代理销售，一审支持二者作为共同原告错误的。另外，根据《商品房销售管理办法》第二十五条第一款规定，本案满堂红文化公司的经营范围为：“为文化艺术交流提供服务、企业营销策划、广告设计、制作、代理、发布；会议会展服务；商务信息咨询(法律禁止国家专控除外)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)”。因此，五莲兴业公司与满堂红文化公司于2015年8月17日签订的合同无效合同。 满堂红文化公司、满堂红营销公司答辩称：一、一审判决认定满堂红文化公司、满堂红营销公司给五莲兴业公司代理销售的楼盘为1#、9#、12#、13#楼共四栋楼盘，并且根据满堂红文化公司、满堂红营销公司给五莲兴业公司代理销售楼盘情况判决五莲兴业公司向满堂红文化公司、满堂红营销公司支付广告费正确，五莲兴业公司就该问题提出的上诉主张和上诉理由无任何依据，应当予以驳回。第一、2013年12月20日销售代理合同第二条第3款明确载明满堂红文化公司、满堂红营销公司具体代理销售楼盘为：1#、9#、#、#。代理合同第九条明确约定每栋楼广告费2万元，4栋楼广告费8万元。结合2015年9月15日补充协议及该补充协议附具的5份基准价格表(9#楼基准价格表二份、1#、12#、13#基准价格表各一份)，足以认定满堂红文化公司、满堂红营销公司给五莲兴业公司代理销售楼盘为1#、9#、12#、13#楼共四栋楼盘。第二，五莲兴业公司的陈述与其提供的证据自相矛盾。五莲兴业公司为推卸责任而主张满堂红文化公司、满堂红营销公司只给五莲兴业公司代理销售了1#楼，但一审中五莲兴业公司提交的广告费发票中明确载明广告费为8万元，并且五莲兴业公司在2016年2月3日向满堂红文化公司、满堂红营销公司支付了广告费4万元，该笔广告费并非在2013年12月20日签订销售代理合同时支付，而是在销售过程中支付(支付时间在2015年9月15日补充协议签订之后)。第三，张加仁是五莲兴业公司的法定代表人，张加仁的签字行为即是代表五莲兴业公司的职务行为，其具备高于普通人的商业头脑和辨别能力。2015年9月15日满堂红文化公司、满堂红营销公司与五莲兴业公司签订的补充协议及5份销售基准价格表均由张加仁本人签字并落款时间。该份补充协议及5份基准价格表均系同一天签署，且满堂红文化公司、满堂红营销公司与五莲兴业公司一审中均认可该份补充协议及5份基准价格表的签约背景并非在双方单位，而是在茶馆中商谈、签署。因此，对双方商谈内容以手写形式记载并由双方签字或盖章确认完全合情合理。第四，五莲兴业公司对9#楼销售基准价格表提出的上诉理由毫无依据，2015年9月15日补充协议附具了5份销售基准表，其中9#楼销售基准价格表二份，以上基准价格表均由张加仁签字、落款。双方在同一天对9#楼签署了两份基准价格表，其中只有张加仁签字的9#楼基准价格表是为了明确1#、9#楼商铺销售基准价格而签署。在销售代理合同第一条约定满堂红文化公司、满堂红营销公司销售范围包括住宅、商铺。至于1#楼部分商铺是否在2015年9月15日前进行了销售并不影响双方对商铺销售基准价格的协商，2015年9月15日双方根据合同履行情况及当时的市场行情协商确定商铺销售基准价格并单独标注在独立的一份销售基准价格表中并由五莲兴业公司法定代表人签字确认作为双方结算的依据完全合情合理，一审判决根据查明事实及满堂红文化公司、满堂红营销公司提供证据对商铺销售基准价格作出的认定正确。第五，2014年10月24日补充协议明确载明：“其他事项以原合同为准。”而2013年12月20日代理合同明确约定了满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售楼盘为1#、9#、12#、13#楼盘，五莲兴业公司在上诉状中依据2014年10月24日补充协议对代理销售楼盘问题提出的上诉理由明显是胡说八道。第六，五莲兴业公司以12#、13#楼预售许可证取得时间提出的上诉理由毫无依据。1#、9#、12#、13#何时取得预售许可证与双方之间何时签订涉案合同及补充协议无任何关联性，且一审判决对该问题在分析评判中已经作出说明。况且，在社会现实中房地产开发商在未取得商品房预售许可证的情况下先行进行销售的情况非常普遍。因此，五莲兴业公司企图以涉案楼盘预售许可证取得时间推卸责任毫无依据。第七，2013年12月20日销售代理合同第三条明确约定代理期限至本项目销售任务完成时止。二、五莲兴业公司对代理费的计算依据和计算方式提出的上诉理由无任何依据，应当驳回五莲兴业公司提出的上诉。三、被满堂红文化公司、满堂红营销公司共同作为一审原告提起本案诉讼，均具备合法的原告主体资格，一审判决对该问题作出的认定是正确的。在双方合同履行过程中根据实际情况变化，为了更好地搞好代理销售业务，经与五莲兴业公司协商同意由满堂红文化公司、满堂红营销公司共同为五莲兴业公司代理楼销售工作是本案实际情况。对此事实，一审中通过涉案代理合同、补充协议、基准价格表的签署及广告费的支付、收取等相关证据已经查明。因此，满堂红文化公司、满堂红营销公司共同履行了代理销售合同及补充协议约定义务，满堂红文化公司、满堂红营销公司共同作为一审原告提起本案诉讼符合事实及法律规定。至于满堂红文化公司的经营范围问题与本案处理无任何关联性，况且满堂红营销公司的经营范围中明确包含房地产经纪和代理楼盘销售等业务，满堂红文化公司的经营范围中也包含企业营销策划、广告设计、代理等业务。综上，满堂红文化公司、满堂红营销公司认为五莲兴业公司提出的上诉主张和上诉理由无任何依据，请求二审法院依法驳回五莲兴业公司的上诉请求。 满堂红文化公司、满堂红营销公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决五莲兴业公司偿付满堂红文化公司、满堂红营销公司代理服务费4073165.53元及利息（以4073165.53为基数自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清为止）；2.判决五莲兴业公司偿付满堂红文化公司、满堂红营销公司宣传费用60000元及利息（以60000元为基数自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清为止）；3.诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用由五莲兴业公司承担。 一审中，满堂红文化公司、满堂红营销公司围绕诉讼请求，向一审法院提交如下证据： 1.销售代理合同及合同附件二、三，即1#和8#、9#、11#销售基准单价表，由郑桂霞与张加仁签字并加盖单位公章。证明2013年12月20日满堂红营销公司与五莲兴业公司就东苑小区南区的1#、9#、12#、13#楼楼盘销售签订独家代理销售合同，均价4700元／平方米，采取基价包销，超出基价部分为代理费。签订合同时，12#、13#楼尚未开盘，因此未在合同中明确约定。同时约定，1#、9#、12#、13#楼广告宣传费20000元／栋，广告费合计80000元。 2.东苑小区代理销售补充协议及1#楼销售基准单价表，由郑桂霞与张加仁签字并加盖单位公章。证明2014年10月24日满堂红营销公司与五莲兴业公司在原合同基础上，协议均价调整为4100元／平方米，1#楼销售基准单价进行了重新约定。 3.东苑小区小高层1#楼尾盘销售补充协议及1#、9#、12#、13#楼销售基准单价表，由郑桂霞与张加仁签字，五莲兴业公司未加盖公章，其中两份9#楼销售基准单价中，一份由郑桂霞手填每单元商铺单价，张加仁签字。证明2015年9月15日满堂红文化公司与五莲兴业公司在原合同基础上，协议将1#楼剩余楼房均价调整为3800元／平方米，双方销售或者抵顶工程款的全部楼房和商铺均归满堂红文化公司的销售业绩，五莲兴业公司以销售基价之内部分按每套总房款2%的比例给满堂红文化公司、满堂红营销公司提取代理费，超出销售基价以上部分双方5:5分成。同时约定，9#、12#、13#楼委托满堂红文化公司、满堂红营销公司独家代理，代理约定同于本协议，代理销售服务费提取比例同于本协议。 4.从五莲县房地产管理中心调取的东苑小区南区1#、9#、12#、13#楼已销售楼房清单，证明满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的楼盘销售情况及房款数额，五莲兴业公司应按照双方约定的结算方式支付满堂红文化公司、满堂红营销公司代理费。 5.满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售楼盘期间的销售资料照片、宣传资料、员工工作日志、员工考勤表等，证明满堂红文化公司、满堂红营销公司在五莲兴业公司提供的售楼场所依约履行了约定的售楼及广告宣传义务。 6.保全费及相应担保费票据，证明五莲兴业公司应按照约定承担该部分费用。 7.搬家费收据，证明2018年4月25日满堂红文化公司、满堂红营销公司在五莲兴业公司要求下搬离五莲兴业公司提供的售楼处。 五莲兴业公司对满堂红文化公司、满堂红营销公司所提交的上述证据质证如下：1.销售代理合同是关于1#、9#楼盘的销售代理，且满堂红营销公司从未给五莲兴业公司代理销售过楼盘，无权向五莲兴业公司主张权利，其后附带的销售基准价格表真实性无异议，仅1#、9#与合同有关联，其余两栋楼与合同无关。2.2014年10月24日协议仅是五莲兴业公司委托满堂红营销公司销售1#楼，并明确五莲兴业公司自行销售的13套楼房不在协议范围，说明该协议签订前满堂红营销公司没有为五莲兴业公司销售过楼房，违反了合同约定。1#楼取得预售许可证时间为2013年10月23日，根据合同第七条，2014年10月23日前满堂红营销公司应销售90%。对该协议附带的1#销售基准价格表无异议。3.2015年9月15日协议的真实性有异议，张加仁的签名及落款时间为其本人书写，但该协议没有五莲兴业公司单位公章，手写部分也是满堂红文化公司的法定代表人郑桂霞添加，对五莲兴业公司没有约束力，且协议仅是对1#楼尾盘销售进行的约定。其后附带的相应基准价格表均无五莲兴业公司单位公章，五莲兴业公司从未授权满堂红文化公司对9#、12#、13#楼进行销售，签字只是对价格的审定，从2013年12月20日的合同附带其他楼盘价格基准表也说明签字不代表允许其销售相应楼盘，且价格表有涂改，为满堂红文化公司单方制作。12#、13#楼于2015年11月16日取得预售许可证，不可能在2015年9月15日双方达成销售协议，更不可能制定销售价格。综合满堂红文化公司、满堂红营销公司提交的上述证据，前两份合同相对方为满堂红营销公司与五莲兴业公司，但满堂红营销公司未履行过合同义务，后一份合同相对方为满堂红文化公司与五莲兴业公司，满堂红文化公司为五莲兴业公司销售过部分楼房。满堂红文化公司、满堂红营销公司不是同一主体，在法律上无关联，五莲兴业公司也从未与满堂红文化公司、满堂红营销公司协商过由满堂红文化公司、满堂红营销公司共同销售楼房，不能作为共同原告向五莲兴业公司主张权利。4.楼房销售清单对本案无证明力，满堂红文化公司、满堂红营销公司销售了表中1#楼的部分楼房，其他楼盘非满堂红文化公司、满堂红营销公司销售。根据合同第4条第2款的约定，满堂红文化公司、满堂红营销公司对其销售的楼房应有档案，房管部门的销售清单仅证明了五莲兴业公司楼盘的销售情况，不能证明满堂红文化公司、满堂红营销公司实际销售情况。合同签订后，满堂红文化公司、满堂红营销公司于2014年春到五莲兴业公司提供的办公场所，仅配备1名工作人员，至2017年春撤离，怠于履行合同义务。5.满堂红文化公司、满堂红营销公司提供的销售资料照片、宣传资料、员工工作日志、员工考勤表等真实性有异议，也不能证明其除代理销售1#楼部分楼房外对其他楼盘进行过销售。6.保全费、担保费应由满堂红文化公司、满堂红营销公司自行承担，五莲兴业公司保留追究五莲兴业公司错误保全赔偿的权利。7.搬家费收据无法证明满堂红文化公司、满堂红营销公司搬离售楼处的时间，售楼处为租赁，其内办公设备均为五莲兴业公司提供，满堂红文化公司、满堂红营销公司不需要搬家。 五莲兴业公司向一审法院提交如下证据： 1.委托函，证明五莲县广厦物业管理有限公司接受五莲兴业公司委托对1#、9#、12#、13#楼业主的购房途径进行调查。 2.五莲县广厦物业管理有限公司证明及1#业主填写的购房途径，证明1#楼共54户，通过满堂红文化公司、满堂红营销公司购买24户，通过五莲兴业公司购买24户，另有6套商铺未售出；9#、12#、13#楼调查到的业主均通过五莲兴业公司购买。 3.1#楼销售明细表，证明满堂红文化公司、满堂红营销公司未按约定销售，给五莲兴业公司造成的损失为141868.39元。 4.12#、13#楼商品房预售许可证，证明2015年11月16日五莲兴业公司才取得12#、13#楼的预售许可证，满堂红文化公司、满堂红营销公司在2015年9月15日协议上手写的部分不属实。 沿街房租赁合同，证明满堂红文化公司、满堂红营销公司所在售楼处早已撤离，长期空房，出租方于2017年将房屋另租他人，不可能在该时间后仍有房屋销售活动。 6.广告费收据、发票以及支票存根，证明五莲兴业公司已向满堂红文化公司支付1#、9#楼广告费40000元。 满堂红文化公司、满堂红营销公司对五莲兴业公司提交的上述证据质证如下：1.对委托函、五莲县广厦物业管理有限公司证明及1#业主填写的购房途径真实性有异议，五莲兴业公司单方委托，且受托方也无调查权限。五莲兴业公司作为房地产开发商，与物业公司存在利害关系，对于业主，无法分清销售人员属于满堂红文化公司、满堂红营销公司还是五莲兴业公司，调查结果不真实。从五莲兴业公司调查的结果看，沿街商铺未售出与房管部门的备案登记相矛盾。2.1#楼销售明细表计算方式错误，应按主合同及补充协议约定的代理费结算方式结算。3.五莲兴业公司在2015年11月16日取得12#、13#楼的预售许可证，与2015年9月15日的补充协议签订不矛盾，符合当前房地产市场行情，也不违反法律规定。4.租赁合同为复印件，不认可，即使真实存在，也与事实不符。5.满堂红文化公司、满堂红营销公司认可收到1#、9#楼广告费40000元，8#、11#楼广告费与本案无关。 综合上述举证、质证意见，一审法院对双方当事人无争议的证据和事实确认如下： 1.2013年12月20日，满堂红营销公司就独家代理销售五莲兴业公司开发的东苑小区-南区楼盘与五莲兴业公司签订《东苑小区-南区项目销售代理合同》，由五莲兴业公司提供售楼办公场所，满堂红营销公司配备工作人员，采取基价包销的合作方式。随后附带1#、8#、9#、11#楼基础单价。满堂红营销公司及五莲兴业公司处郑桂霞与张加仁在合同及价格表上签字并加盖公章。第2条第3项约定满堂红营销公司具体代理销售的楼盘为“1#楼，9#楼，#楼，#楼”，第8条约定楼盘销售均价4700元／平方米，在此基础上确定每套楼房销售基价，一户一价，楼盘售出超出销售基价部分作为满堂红营销公司的代理费，不足销售基价部分由满堂红营销公司补足。”第9条约定五莲兴业公司“按照每栋楼2万元标准向乙方（满堂红营销公司）支付销售广告宣传费用，4栋楼盘销售广告宣传费8万元在本合同签订后15日内由甲方（五莲兴业公司）支付给乙方。”第13条约定“甲乙双方任何一方违约导致发生诉讼，应当由败诉方承担由此产生的诉讼费用、保全费用等实际支出费用。” 2.2014年10月24日，满堂红营销公司与五莲兴业公司签订《东苑小区代理销售补充协议》，在原合同基础上约定“甲方（五莲兴业公司）委托乙方（满堂红营销公司）全权代理销售东苑小区1号楼销售，基础销售价格调整为4100元每平方米。其他事项以原合同为准。甲方在本合同签订之前自行销售的房源共计13套，不在本协议范围内。”随后附带1#楼销售基础价格。满堂红营销公司及五莲兴业公司处郑桂霞与张加仁在协议及价格表上签字并加盖公章。 3.2015年9月15日，满堂红文化公司与五莲兴业公司签订《东苑小区小高层1#楼尾盘销售补充协议》，约定“为适应市场需求，尽快回笼资金，……甲方（五莲兴业公司）委托乙方（满堂红文化公司）全权代理1#楼尾盘销售工作，所剩余楼房按每平方米3800元价格销售。甲乙双方销售或抵顶工程款的全部楼房和商铺都归于乙方的销售业绩，甲方以销售基价之内的部分每套按总房款2%的比例给乙方提取佣金；超过销售基价以上部分甲乙按5:5比例分成，即甲乙双方各占50%……”随后附带1#、9#、12#、13#楼销售基准价格表，满堂红文化公司在协议、价格表上分别签章并由郑桂霞及五莲兴业公司处张加仁签字。 4.1#楼取得预售许可证时间为2013年10月23日，9#楼取得预售许可证时间为2014年7月16日，12#、13#楼取得预售许可证时间为2015年11月16日。1#楼共计54套楼房（含6套商铺），9#楼共计40套楼房（含4套商铺），12#楼共计30套楼房（含6套复式楼房），13#楼共计20套楼房（含4套复式楼房），其中复式楼房上下两层，每层单独作为1套计算。 5.满堂红文化公司参与代理1#楼部分楼房销售。2015年7月8日，满堂红文化公司向五莲兴业公司开具票面金额50000元广告费发票，记载1#、8#、9#、11#楼广告费各20000元；另日照市满堂红建筑工程装饰设计有限公司向五莲兴业公司开具票面金额30000元广告费发票，记载1#、8#、9#、11#楼广告费各20000元。2016年2月3日，满堂红营销公司向五莲兴业公司出具40000元收款收据，郑桂霞在五莲兴业公司的支票存根上签字。 对双方当事人有异议的证据和事实分析认定如下： 1.2013年12月20日合同约定的4栋楼广告费是否包含8#、11#楼。五莲兴业公司以该合同附带8#、11#楼基础单价，并辩称包含该2栋楼的广告费，首先在满堂红营销公司与五莲兴业公司的合同中约定与合同无关的楼盘广告费不符合常理；其次该两栋楼双方当事人一致认可非五莲兴业公司开发，为五莲兴业公司合作方开发，由其支付合作方开发的楼盘广告费亦不符合常理；再次，五莲兴业公司自认8#、11#楼广告费是合作方以五莲兴业公司的名义支付的；最后，8#、9#、11#楼的基础单价在合同附件三中绘制在同一表格里，因此，8#、11#楼基础单价被附带在2013年12月20日的合同上也能够让人理解。基于以上四点，一审法院确认合同约定的广告费不包含8#、11#楼，对五莲兴业公司的辩解意见不予采信。 2.双方当事人之间存在几栋楼的代理销售，分别为哪几栋。根据2013年12月20日的合同第9条约定，五莲兴业公司须支付满堂红营销公司广告费80000元，20000元／栋，说明双方当事人之间商谈代理销售的楼盘存在4栋。满堂红文化公司、满堂红营销公司提供的1#、9#、12#、13#楼销售基准价格表张加仁均签名并落款2015年9月15日，说明在2015年9月15日郑桂霞与张加仁对1#、9#、12#、13#楼的销售基准价格进行过协议。五莲兴业公司辩称张加仁签名是因为不识字，此辩解意见不能让人信服。张加仁作为五莲兴业公司的法定代表人，商业头脑、商业交往能力以及防范风险意识等方面要高于普通人，一审法院对其该辩解意见不予采信。五莲兴业公司辩称2015年9月15日五莲兴业公司尚未取得12#、13#楼的预售许可证，不可能与满堂红文化公司、满堂红营销公司提前协议该两栋楼的销售事宜，但从五莲兴业公司自认的9#楼预售许可证取得时间2014年7月16日看，五莲兴业公司签订2013年12月20日合同时也未取得9#楼预售许可证，因此，五莲兴业公司的该辩解意见仍然无法让人信服，且未取得预售许可证便进行楼房销售策划也不违背房地产市场行情，一审法院对其该辩解意见不予采信。2013年12月20日满堂红营销公司与五莲兴业公司签订的合同明确约定了代理销售的楼盘为1#、9#楼，2014年10月24日满堂红营销公司与五莲兴业公司签订的补充协议，明确了签约的前提是“因市场变动，销售情况进行调整，在原合同基础上特签订代理销售补充协议”，因此，该补充协议没有废止原合同，在该补充协议未涉及的部分，仍应以原合同约定为准，该补充协议未明确约定9#楼不再由满堂红营销公司代理销售。依五莲兴业公司的辩解意见，在合同未特别约定解除9#楼销售计划下，满堂红文化公司、满堂红营销公司在五莲兴业公司提供的售楼处销售1#楼盘期间未销售9#楼与常理不符。综上，从2013年12月20日合同对代理销售楼盘和广告费的约定以及2015年9月15日张加仁签字确认的销售基准价格表看，五莲兴业公司委托满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的楼盘应是1#、9#、12#、13#楼。 3.2015年9月15日补充协议郑桂霞手写部分是否为满堂红文化公司与五莲兴业公司协议。关于2015年9月15日的签约背景，双方当事人一致认可非在双方单位，而是在外茶馆就餐时商谈，协议内容及楼盘销售基准价格表均为事先打印好，因此，郑桂霞手写协议补充内容存在可能性，随后附带的张加仁签字确认的9#、12#、13#楼基准价格表能够佐证双方除1#楼外对9#、12#、13#楼一并进行了协商，且关于佣金提取比例的手写部分不违背打印部分的内容，两部分内容一致。该协议打印部分介绍签约的目的为“为适应市场需求，尽快回笼资金，……”，结合2015年左右本地房地产市场低迷的背景，一审法院对2015年9月15日补充协议郑桂霞手写部分为满堂红文化公司与五莲兴业公司协议内容予以采信。 4.满堂红文化公司、满堂红营销公司履行楼房销售义务的截止时间。从满堂红文化公司、满堂红营销公司提供的搬家费收据可见，满堂红文化公司、满堂红营销公司自2018年4月25日搬离售楼处，不再履行楼房代理销售义务。五莲兴业公司提供租赁合同显示2014年2月满堂红文化公司、满堂红营销公司开始租赁洪凝街道集后居委会1#安置房105、106沿街房2间，而2017年1月洪凝街道集后居委会出租的是1#安置房106沿街房1间，未包含前述1#安置房105沿街房。因此，五莲兴业公司提交的租赁合同不能证明其主张，一审法院对其基于租赁合同的主张不予采信。 5.房管部门备案的1#、9#、12#、13#楼已销售楼房是否均为满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售。2015年9月15日前，双方当事人执行的是2013年12月20日合同和2014年10月24日补充协议，2015年9月15日双方签订补充协议后未明确说明已履行的按新约定执行，那么2015年9月15日补充协议约定的事项是针对双方当事人未履行的，已履行的部分仍应按原约定执行。根据房管部门备案的已售房屋明细表中记载的各购房户签订合同的时间看，2014年10月24日前售出的楼房为10套，因此，2014年10月24日补充协议中涉及的五莲兴业公司自行销售的楼房实际为10套，该10套不应计入满堂红文化公司、满堂红营销公司销售。2018年4月25日满堂红文化公司、满堂红营销公司自认在五莲兴业公司的要求下搬离售楼处，说明双方已终止合同的履行，房管部门备案的1#、9#、12#、13#楼此时间后销售的8套楼房亦不属于满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售范围。 6.对于两份9#楼销售基准价格表，一份郑桂霞与张加仁无任何修改便签名并落款2015年9月15日，另一份郑桂霞在1-2层表格处手写“6000”、“1#9#商业房执行此价”，张加仁签名并落款“20159、15号”，同一天张加仁签名确认两份几乎一致的9#楼销售基准价格表，且1#、9#楼在合同明确约定的代理销售范围，双方必然会对该两栋楼1-2层的销售基准价进行协商，因此双方在打印好的9#楼销售基准价格表之外另行协议1-2层销售基准价存在合理性，一审法院对满堂红文化公司、满堂红营销公司主张手写部分为双方协议产生予以采信。 7.12#、13#楼销售基准价格表中5层销售基准价均手写改动，满堂红文化公司、满堂红营销公司称12#楼是张加仁同意后，郑桂霞手写改动，13#楼为张加仁手写改动，五莲兴业公司对此均不认可，满堂红文化公司、满堂红营销公司无证据证明修改部分为双方合意形成，且12#、13#楼5层实际销售单价均低于手写部分的价格，即使提出司法鉴定申请，也不符合合同约定的代理费计算标准，因此，一审法院对满堂红文化公司、满堂红营销公司主张12#、13#楼销售基准价格表中手写改动部分为销售基准价格不予采信。 综上，根据已确认的事实和证据，本案事实基本查清，对双方当事人其他争议事实和证据不再分析认定。 另查明，本案诉前满堂红文化公司、满堂红营销公司申请对五莲兴业公司的楼房进行查封，并以都邦财产保险有限公司日照中心支公司保单保函提供担保，一审法院遂作出（2019）鲁1121财保12号民事裁定书，满堂红文化公司、满堂红营销公司为此预付保全费5000元，保全担保费7000元。 一审法院认为：满堂红营销公司与满堂红文化公司先后与五莲兴业公司签订《东苑小区-南区项目销售代理合同》及补充协议，满堂红文化公司为五莲兴业公司开具广告费发票，五莲兴业公司向满堂红营销公司支付广告费，同时认可满堂红文化公司履行了楼房销售义务，说明双方当事人对合同签订及履行的主体均是相互认可并接受的，双方先后签订的三份合同和补充协议，自愿订立，不违背法律、法规强制性规定，合法有效。满堂红文化公司与满堂红营销公司一致表示作为共同主体向五莲兴业公司主张权利，至于二者之间如何协调，系二者对自身权利的处分，一审法院对二者作为共同满堂红文化公司、满堂红营销公司予以支持。 双方当事人根据市场变化对代理费的结算标准及支付时间作出了两次约定，一次为2013年12月20日合同，另一次为2015年9月15日补充协议。满堂红文化公司、满堂红营销公司的代理销售权是基于合同或者补充协议，楼房售出，代理费便依约产生。2015年9月15日前满堂红文化公司、满堂红营销公司代理售出的楼房依据的必然是2013年12月20日合同及2014年10月24日补充协议，此时的代理费结算标准为2013年12月20日第8条的约定，即楼盘售出超出销售基价部分为满堂红文化公司、满堂红营销公司代理费。2015年9月15日后售出的楼房，代理费应以新的计算标准结算。以2015年9月15日为代理费结算标准节点，与双方当事人之间的合同或者补充协议约定的代理费结算时间是完全一致的。 根据2013年12月20日合同第11条第4款“甲乙双方协商确定的楼房销售价格表作为双方结算服务费及甲方收取售楼款的计算依据”的约定，满堂红文化公司、满堂红营销公司对售出基准价格表确定的单价及以上价格的楼房有权收取代理费。根据房管部门备案2015年9月15日前售出楼房29套及2013年12月20日、2014年10月24日楼房基准价格表，2013年12月20日至2014年10月24日扣除五莲兴业公司自行销售的10套楼房，满堂红文化公司、满堂红营销公司售出楼房数为0，结算代理费0元；2014年10月25日至2015年9月15日满堂红文化公司、满堂红营销公司售出19套楼房,12套楼房以基准价格及以下价格售出，结算代理费0元，7套在基准价格以上售出，结算代理费167277.8元。根据2015年9月15日至2018年4月25日房管部门备案售出的楼房数额及2015年9月15日楼房基准价格表，1#楼售出21套，在基准价格以上售出15套，结算代理费672456.79元；9#楼房售出29套，在基准价格以上售出22套，结算代理费416156.44元；12#楼房售出30套，在基准价格以上售出15套，结算代理费408547.8元；13#楼房售出14套，在基准价格以上售出3套，结算代理费104082.19元。综上，满堂红文化公司、满堂红营销公司售出1#、9#、12#、13#楼楼房的代理费共计1768518.02元。满堂红文化公司、满堂红营销公司对1#、9#、12#、13#楼低于基准价售出的楼房亦计算代理费，违背合同及补充协议的约定，一审法院不予支持。 满堂红文化公司、满堂红营销公司按照合同及补充协议的约定履行了销售义务，五莲兴业公司应对未付的12#、13#楼广告费40000元履行继续付款的义务。 五莲兴业公司未按约履行支付满堂红文化公司、满堂红营销公司代理费、广告费的义务，满堂红文化公司、满堂红营销公司主张以未付代理费、广告费为基数自起诉之日至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息损失符合法律规定，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，一审判决：一、五莲兴业公司给付满堂红文化公司、满堂红营销公司代理费1768518.02元及利息（以1768518.02元为基数自2019年1月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至付清之日止）；二、五莲兴业公司给付满堂红文化公司、满堂红营销公司广告费40000元及利息（以40000元为基数自2019年1月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至付清之日止）；三、驳回满堂红文化公司、满堂红营销公司的其他诉讼请求；上述一、二项判决确定的义务，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费39385元，保全费5000元，保全担保费7000元，合计51385元，由满堂红文化公司、满堂红营销公司负担24885元，五莲兴业公司负担26500元。 二审中，五莲兴业公司提交2013年12月20日其与满堂红营销公司签订的《东苑小区-南区项目销售代理合同》原件一份，双方约定满堂红营销公司为五莲兴业公司代理销售11#号楼，其中甲方代表处有张加仁、于同明签字，乙方代表人加盖郑霞印章，后附1#和8#、9#、11#销售基准单价表，其他内容同前述双方2013年12月20日签订销售代理合同。五莲兴业公司主张涉案8#楼和11#楼是五莲兴业公司与他人合作开发的，上述代理销售合同系其在一审庭后从合作开发方处取得，用于证明前述双方2013年12月20日签订销售代理合同仅约定了1#、9#楼，并未约定8#、11#楼。满堂红文化公司、满堂红营销公司质证称该合同与本案无关，根据双方当事人提供的证据足以认定满堂红公司与兴业公司之间的代理销售范围系1#、9#、12#、13#楼，该合同不能证实五莲兴业公司的主张。 本院认证认为，五莲兴业公司提交该份11#号楼的代理销售合同，系原件，且协议当事人加盖了单位印章，并有法定代表人签名或盖章确认，满堂红文化公司、满堂红营销公司质证并未对其真实性提出异议，对其真实性应予确认，该合同内容不违反法律规定，应对双方当事人具有约束力。从合同内容上看，该合同内容除了代理销售的楼号与满堂红文化公司、满堂红营销公司一审提交的同日合同不一致，其他内容包括后附的销售基准单价表均一致，能够直接证明满堂红文化公司、满堂红营销公司一审提交的同日合同中约定的代理销售楼号中并未包括该合同约定的11#楼，基于此，对于满堂红文化公司、满堂红营销公司一审提交的同日合同中约定的代理销售楼号亦不应包括8#号楼，本院予以确认。 二审法院认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，2013年12月20日，五莲兴业公司与满堂红营销公司就案涉小区楼盘销售，签订代理销售合同，主要约定：一、超过基准价格以上部分作为满堂红营销公司的代理服务费，低于基准价格的，由满堂红营销公司补足差额；二、五莲兴业公司按照每栋2万元标准向满堂红营销公司支付销售广告宣传费用。该合同是双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效，合同约定上述主要内容对于双方当事人均应具有约束力。 2014年10月24日，五莲兴业公司与满堂红营销公司签订代理销售合同补充协议，主要约定：一、1#楼基础销售价格调整，其他事项以原合同为准；二、五莲兴业公司在本合同签订之前自行销售的房源共计13套，不在补充协议范围内。该合同亦双方当事人真实意思表示，基于上述同样的理由，合法有效，亦应对双方当事人具有约束力。一审根据房管部门登记备案的楼房销售时间确认在该协议签订之前销售的10套楼房不属于满堂红文化公司、满堂红营销公司销售，并无不当。 2015年9月15日，五莲兴业公司与满堂红文化公司签订代理销售合同补充协议，主要约定：一、1#楼剩余楼房按3800元/平方米销售；二、双方销售或抵顶工程款的全部楼房和商铺都归于满堂红文化公司的销售业绩；三、销售基价之内的部分每套按总房款2%的比例给满堂红文化公司提取佣金，超过销售基价以上部分双方按5:5比例分成。手写部分：9#楼（36套）、12#楼（24套）、13#楼（16套）的销售基价以双方签字确认为准，佣金提取按照本协议执行。后附的销售基准价格表中12#楼、13#楼5层部分的销售基准价格手写更改。对于该协议打印部分，双方当事人均认可系其真实意思表示，满堂红文化公司虽不具有代理销售楼房的资质等，但结合以上三份合同均系满堂红文化公司的法定代表人郑桂霞与五莲兴业公司的法定代表人张加仁具体协商确定，在内容上具有连续性，不宜因此确认该合同无效，从实际情况考虑，应对双方均具有约束力。但对于手写部分，其中该合同主文手写部分“9#楼（36套）、12#楼（24套）、13#楼（16套）……”，一审结合该协议的签约背景、内容及当时房地产市场低迷的背景，认定系双方协议一致的结果，并不明显不当，本院予以维持；对于该合同后附销售基准价格表中12#楼、13#楼5层部分的销售基准价格的更改部分，因且12#、13#楼5层实际销售单价均低于手写部分的价格，且在五莲兴业公司不予认可的情况下，满堂红文化公司、满堂红营销公司未举证证明系双方自愿合意的结果，一审不予认可亦符合法律规定，本院予以维持。 对于双方当事人有争议其他的事项，分析确认如下： 一、满堂红文化公司、满堂红营销公司作为共同原告是否适格。 满堂红文化公司与满堂红营销公司虽系两个独立的法人单位，但在案涉2015年9月15日补偿协议签订时，亦是郑桂霞参与协商并以满堂红文化公司法定代表人的身份签名确认，并且满堂红文化公司为五莲兴业公司开具了广告费发票，并且双方一致同意作为共同原告向五莲兴业公司主张权利，故满堂红文化公司、满堂红营销公司与本案均具有利害关系，双方作为共同原告提起本案诉讼，并未侵害五莲兴业公司的权利，一审予以许可，并无不当，五莲兴业公司上诉关于满堂红文化公司与满堂红营销公司作为共同原告没有法律依据的主张，不能成立，本院不予支持。 二、2013年12月20日代理销售合同约定的代销范围是否包括8#楼、11#楼。 满堂红文化公司、满堂红营销公司一审提交的2013年12月20日代理销售合同约定的范围为“1#楼，9#楼，#楼，#楼”，因后附带1#、8#、9#、11#楼基础单价、约定“4栋楼盘销售广告宣传费8万元”及满堂红文化公司出具的发票上注明“1#楼、8#楼、9#楼、11#楼”广告费各2万元等，满堂红文化公司、满堂红营销公司认为应包括1#、8#、9#、11#楼；五莲兴业公司予以否认，认为该合同仅约定了“1#楼、9#楼”，二审中提交了双方于同日签订的11#楼的代理销售合同，故单从满堂红文化公司、满堂红营销公司一审提交的2013年12月20日代理销售合同看，该合同约定的范围应仅限于“1#楼、9#楼”，满堂红文化公司、满堂红营销公司亦在一审中明确并未主张8#楼、11#楼的广告费用。而且双方当事人先后三次签订的代理销售协议及补充协议，并未对12#、13#楼的广告费进行约定，满堂红文化公司、满堂红营销公司事实上亦未对12#、13#进行销售，一审判令五莲兴业公司对未付的12#、13#楼广告宣传费4万元履行继续付款义务，无合同和事实根据，本院予以纠正。 三、满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的范围。 基于上述分析，双方2013年12月20日签订代理销售合同约定的范围为“1#楼、9#楼”。 2014年10月24日签订的补充合同明确约定“五莲兴业公司在本合同签订之前自行销售的房源共计13套，不在本协议范围内”，经一审法院查明，在该协议签订前，五莲兴业公司销售的房屋为10套。满堂红文化公司、满堂红营销公司虽然主张该10套房屋由其销售，但未提供证据证明，对其主张的10套房屋归于满堂红文化公司、满堂红营销公司销售业绩的上诉请求不予支持。对于另外3套，因五莲兴业公司未提供证据证明其在该协议签订前已经销售，故一审法院将该10套房屋不计入满堂红文化公司、满堂红营销公司销售的处理并无不当。同时，该补充协议，并未约定解除满堂红文化公司、满堂红营销公司对“9#楼”的代理销售，故对五莲兴业公司关于该补充协议已经不包含“9#楼”的上诉意见不予支持。 2015年9月15日签订的补充协议，双方对“1#楼”的销售基础价格、提成比例，重新进行了约定。该协议中手写部分对“9#楼、12#楼、13#楼”的代理事宜进行了约定。五莲兴业公司虽然提出异议，但从该协议后附的价格表中五莲兴业公司的法定代表人签字的情况看，应当认定双方对“9#楼、12#楼、13#楼”的代理销售达成了新的协议，对五莲兴业公司的相关上诉意见不予采纳。 综上，满堂红文化公司、满堂红营销公司代销的楼盘为：2013年12月20日-2015年9月15日，为“1#楼、9#楼”（除五莲兴业公司自行销售的10套）；2015年9月15日以后为“1#楼、9#楼、12#楼、13#楼”。 四、满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的截止时间。 一审以满堂红文化公司、满堂红营销公司提供的搬家费收据，确定满堂红文化公司、满堂红营销公司自2018年4月25日搬离售楼处不再履行楼房代理销售义务。满堂红文化公司、满堂红营销公司上诉主张另外更换了销售场所，但未提供证据予以证明；亦未提供证据证明其主张的有客户看房、办理相关手续时，仍然由满堂红文化公司、满堂红营销公司的销售并提供该服务。因此，满堂红文化公司、满堂红营销公司以实际行为停止履行代销合同，一审法院按照该时间确定代理截止时间并无不当。 五莲兴业公司一审提交的五莲县洪凝街道集后居委会出具的租赁合同显示2014年2月满堂红文化公司、满堂红营销公司租赁洪凝街道集后居委会1#安置房105、106沿街房2间，而2017年1月洪凝街道集后居委会出租的是1#安置房106沿街房1间，未包含前述1#安置房105沿街房，不能以此来判断满堂红文化公司、满堂红营销公司撤离售楼处的时间。 五、满堂红文化公司、满堂红营销公司代理销售的楼房情况。 一审中，满堂红文化公司、满堂红营销公司主张从房管部门调取的案涉小区1#、9#、12#、13#楼已销售楼房清单载明的楼房均为其代理销售，五莲兴业公司虽提出异议，并提供物业公司的委托函、物业公司证明等证据证明满堂红文化公司、满堂红营销公司仅销售了1#楼的24户，但五莲兴业公司提供的证据系由其单方委托而成，结论证明力较低，考虑楼盘代理销售包括营销策划、宣传、看房、办理手续等诸多事宜，一审在采信房管部门备案的销售明细基础上，根据实际情况，扣除五莲兴业公司自行销售的10套楼房以及满堂红文化公司、满堂红营销公司在搬离售楼处后销售的楼房，更客观地接近实际情况，本院予以维持。满堂红文化公司、满堂红营销公司关于一审扣除不当的上诉主张，因其未提供其他证据进一步证明，本院不予支持。 六、满堂红文化公司、满堂红营销公司佣金计算的时间节点及计算标准。 根据上述当事人分别于2013年12月20日、2014年10月24日、2015年9月15日签订的代理销售合同及补充协议，应当确定满堂红文化公司、满堂红营销公司佣金计算时间点及计算标准为：1.2013年12月20日-2014年10月24日，五莲兴业公司实际销售的10套房屋，不计算佣金。2.2014年10月24日-2015年9月14日销售的房屋，佣金应按照双方约定的“超出基础价之外部分为佣金，低于基础价部分由满堂红文化公司、满堂红营销公司补足”标准计算。3.2015年9月15日-2018年4月25日销售的房屋，佣金应按照双方约定的“销售基价之内按2%计算，超过部分按照50%计算”。五莲兴业公司上诉关于该期间应同时按照“低于基价由满堂红文化公司、满堂红营销公司补足”的约定执行依据不足，本院不予采纳；满堂红文化公司、满堂红营销公司上诉关于低于销售基价的亦应计算代理费主张因违背合同及补充协议的约定，关于低于销售基价系经五莲兴业公司同意的主张因未提供证据予以证明，本院均不予采纳。4.2018年4月25日之后，满堂红文化公司、满堂红营销公司不再销售楼房，8套系五莲兴业公司自行销售。 综上，2014年10月24日至2015年9月14日，满堂红文化公司、满堂红营销公司售出20套楼房：8套为基准价以上价格售出，结算代理费177268.1元；5套为基准价以下价格售出，结算代理费0元，不足部分应补足137090元；合计40178元。2015年9月15日至2018年4月24日，满堂红文化公司、满堂红营销公司售出楼房数为92套：1#楼售出21套，8套基准价以上销售，计算代理费530361元，13套基准价及基准价以下销售，计算代理费108579元，共计638940元；9#楼售出27套，18套基准价以上，计算代理费180280元，9套基准价及基准价以下销售，计算代理费97590元，共计277870元；12#楼售出30套，11套基准价以上销售，计算代理费266552元，19套基准价及基准价以下销售，计算代理费170204元，共计436756元；13#楼售出14套，1套基准价以上销售，计算代理费71748元；13套基准价及基准价以下销售，计算代理费133602元，共计205350元。故以上五莲兴业公司应支付满堂红文化公司、满堂红营销公司的销售代理费为1599094元（40178+638940+277870+436756+205350）。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省五莲县人民法院（2019）鲁1121民初457号民事判决； 二、山东省五莲县兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付日照满堂红文化传播有限公司、日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司代理费1599094元及利息（以1599094元为基数，自2019年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至付清之日止计付利息）； 三、驳回日照满堂红文化传播有限公司、日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费39385元，保全费5000元，保全担保费7000元，合计51385元，由日照满堂红文化传播有限公司、日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司负担20193元，由山东省五莲县兴业房地产开发有限公司负担31192元；二审案件受理费39385元，由上诉人日照满堂红文化传播有限公司、日照市东港区满堂红房地产营销策划有限公司负担21461元，由山东省五莲县兴业房地产开发有限公司负担17924元。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年十二月十九日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文