江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初9021号原告：溧阳市新宏润置业有限公司，住所地溧阳市竹箦镇工业集中区。统一社会信用代码：91320481053523243N。法定代表人：范小珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。被告：董根云，女，1980年10月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市原告溧阳市新宏润置业有限公司（以下简称新宏润公司）诉被告董根云租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，因新宏润公司进入了破产清算程序，本案依法中止审理。后因申请人撤回了对新宏润公司的破产清算申请，本案遂恢复审理，先依法适用简易程序，依法适用普通程序，分别于2019年3月21日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告新宏润公司委托诉讼代理人王巧生，被告董根云两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新宏润公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金10833元（按照833.33元/月，自2017年10月25日到2018年11月25日，共计13个月）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月25日，原、被告双方签订了商铺租赁合同一份，即由原告将坐落于溧阳市竹箦镇商业广场的125号的商铺租赁给乙方从事饰品服装经营，租赁期限为三年，即2016年10月25日起至2019年10月25日止，租金及租金的交付期限为：年租金每间1万元，按月支付。合同签订后，原告新宏润公司履行了自己的义务，及时将商铺交付给了被告方，但被告方到目前为止尚欠租金10833元未付。经多次催要未果后，原告公司无奈起诉至法院，请求判如所请。被告董根云答辩称：原告主张租金没有交付是事实，但是被告认为这部分租金应当予以免除。理由如下：1、由于案涉租赁房屋存在渗水问题，导致房屋墙面发霉以及店里的很多衣物也出现发霉，被告多次找到原告新宏润公司协商要求进行维修，但是原告新宏润公司均未很好的解决；2、被告租赁房屋靠近超市边上的一处地面，稍微下大雨就会出现积水问题，路面湿滑容易导致行人摔倒，另外被告租赁原告公司的房屋是冲着超市的人气，但是超市在被告租赁房屋期间总是开开关关，关闭期间从一楼到店面的地下室电梯及灯均会关闭进而导致很少有人到地下一层光临，严重影响了被告的经营。经审理查明，2016年10月25日，原、被告双方签订商铺租赁合同一份，其中合同第一条约定，甲方（本案原告）同意将5-125号给乙方（本案被告）作为经营服装用途……；第二条第一项约定：租赁期限为3年，从2016年10月25日开始到2019年10月25日结束；第三条第一项约定：每年租金为10000元/间，租金押金人民币元，水电费押金1000元整，押金不计利息，租赁期满结清各项费用并交还商铺后退回乙方。第二项约定：租金按月缴交，乙方应在每月一日前缴清当月租金和上月水电费等费用，……。第四条第一项约定，甲方在租赁的商铺门口提供用电接口，在商铺内提供自来水管道接口。第五条第二项约定，乙方承租商铺的水费、电费、卫生费和管理费，由乙方按月交付给甲方。第六条约定，交铺标准：1、地面：铺抛光地板砖。2、……5、水、电在铺面处提供接口。合同对其他事项还作了约定。后双方因合同履行中租金纠纷未能协商一致，原告诉至法院，请求判如诉请。另查明，新宏润公司的法定代表人原为颜忠平，2016年12月23日变更为范小珍（持股为0），股东颜忠平（持股80%），张志平（持股20%）。祥和物业法定代表人为颜旭峰（持股80%），张志平（持股20%）。杨硕中心，负责人王留祥。再查明，2018年11月，新宏润公司作为原告，共向本院起诉要求支付租金的案件有四起，被告分别万燕明、董根云，王文芳和陆英杰，原告为杨硕中心起诉要求支付租金的案件有一起，被告为万玉娥（后该案因被告主体问题撤回对其的起诉），共计五起，该商铺中有四家是位于溧阳市，除了这四家外，地下一层还有多家类似的商铺，合计有十几家，另外还有一家大型的超市。从这些案件提供的证据来看，案涉商铺的所有权人均为新宏润公司，但是原告方出具给被告的租金、水电费押金收款收据上有加盖杨硕中心的印章，有加盖祥和物业的印章，而加盖新宏润公司印章的仅有一张，且经办人和加盖祥和物业的经办人一致。原告方对于由这几家单位盖章的收据均表示认可。因新宏润公司于2018年10月23日进入了破产清算程序，后虽因申请破产人的申请未进入实质性的破产清算，但管理混乱缺失，综合考虑所涉商铺多（据原告提供的清单有19家），有起诉和未起诉的，故本院组织双方多次调解，但均未果。又查明，（2018）苏0481民初566号判决书中查明事实及认定部分载明2017年2月22日，王留祥作为新宏润公司的经办人与张某签订了《大润发马特超市整体租赁合同》，颜旭峰亦代表新宏润公司处理相关了该相关租赁事宜。庭审中，被告董根云陈述称，其承租的房屋是从一个叫刘健（音）的手中转租过来的，主要用于经营服装生意。当时被告将相关的租赁费及装修费等一并交给了刘健，后来被告、刘健和原告三方协商由被告直接和原告签订房屋租赁合同，被告实际是从2017年5月份开始租赁涉案的房屋的。原告主张的租赁费之前的费用其都一并算给刘健了。房屋承租之后，原告才发现只要一下雨屋内就会出现渗水问题，进而导致墙面及店内的衣服发霉，直到2018年，越来越多的地方出现了霉斑，且屋里都有点霉味，为此被告及其他承租人也多次找到原告新宏润公司的小颜总（颜旭峰）协商，但是原告并未履行维修义务。另外，超市经常的停业导致电梯停运、照明关闭，楼上加盖建筑物影响采光，这些情况严重影响了被告的服装生意，原告新宏润公司应当免除这个期间的租金，被告为证明案涉租赁房屋存在漏水问题，向法院提交了19张照片（其中有3张是2018年4月份拍摄，16张照片是2019年3月19日拍摄）。被告称2018年11月份左右其就彻底关闭店门不经营了，12月份，其和另外几家商铺一起到物业上提交了书面的退房申请，并且把钥匙也给物业了。原告庭审中陈述称，其出租的房屋是地下商场，由于条件限制，所以租金比较便宜。地下超市确实经常关停，从情理角度讲会造成被告因人气不旺而经营受到影响，但是原、被告所签订的房屋租赁合同，与超市的关停没有本质的必然联系。关于渗水问题，地下商场确实存在轻微的渗水，但不足以导致被告不能经营，被告应该通过其他途径维护自己的合法权利，而不应采取不缴纳租金的办法，实际上原告公司也对整个区域进行过维修处理。审理中，本院于2019年1月份去宏润商业广场地下商铺进行勘查，发现连接地上和地下的电梯呈斜坡状，地下比较阴暗潮湿，地上有很大一摊积水，且地下的地面也不干净整洁，地下十几家商铺基本都已关门，超市还在营业，距离超市同一方向及正对方向还有两三家商铺在营业，整个地下商场仅稀稀拉拉几个人。走进几家已经停业的店铺（特意拉上卷帘门让我们进去查看的），一股铺面刺鼻的问题席卷而来，里面东西基本已经清空，有些仅剩几个衣架，衣架上满满的霉菌，里面的换衣间大片的菌斑。走进还在营业的一家店铺，里面的霉味要淡很多，但是还是有多处里面的墙体有霉变，大厅挂售卖衣服的地方有好几处地上有水渍形成的斑点。走出地下商场，在原、被告均称的原来是阳光棚的地方已经建造了新的建筑物，并且用作了地上商铺。以上事实由原告提供的租赁合同，被告提供的照片、本院的工作记录、照片、（2018）年苏0481民初566号民事判决书复印件以及原、被告双方的庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同依法成立且合法有效，双方均应按约履行相关义务。被告承租原告公司的房屋应当按约支付租金，原告作为出租人应当交付符合合同目的的租赁物，并且在租赁期限内要保障租赁物的正常使用。关于被告提出因案涉租赁房屋存在漏水、采光等问题致使案涉租赁房屋无法满足被告经营服装的需要，该期间的租金应予以免除的抗辩意见，本院认为，综合被告董根云等其他几个案件被告提供的证据及本院的调查，案涉租赁房屋确实存在的漏水、采光等问题，且因新宏润公司与祥和物业、杨硕中心有着千丝万缕的关系，因此本院认为被告已经就相关情况向原告进行了反映，但原告并未及时消除这些不利问题，对于被告等经营服饰、鞋、包产生了一定的影响，但该影响并未达到完全无法使用，不能实现合同目的的程度，且从原告主张的水电费来看，原告主张的期限内被告也实际还在经营使用租赁物的，故本院对于被告的该抗辩意见不予采信。关于原告称被告承租的是地下商铺，因此不可避免会有轻微渗水，被告交纳的租金低廉，对于通风采光等不能相比于地上商铺，阳光棚上加盖建筑物虽改变了原来的环境但并非其所为，也并不影响被告经营，且非合同涉及内容，超市停业、电梯关停等仅是影响人气，并没有阻碍通行，因此被告应该按约足额支付租金的意见，本院认为，每一个商铺涉及的租赁物虽然是独立的，但是商铺的经营离不开整体环境的打造，也即承租人之所以愿意承租某一个地段的租赁物，除了租赁物本身要符合商铺经营的基本条件之外，其周边的整体环境也是其考虑的必要要素之一，尤其是周边商铺等所有权均系被告所有的情况下，被告对该整体环境的布局具有自主权和管理控制权，由此，该整体环境要素虽没有明确写在合同中，但也应该是符合合同目的应有之意。被告在和原告签订合同之前对租赁物及周边环境进行了查看，其肯定不可能知道租赁物存在渗水，也是看中了租赁物虽然在地下，但其玻璃阳光棚的采光还不错，超市也是可以为他们带来人气才决定和原告签订租赁合同的，虽然原告称已经对租赁物进行了整体维修，但其并未提供充分的证据，且渗水情况确实还存在，在原来的玻璃阳光棚上加盖建筑物，改变了整体的环境，使得原本采光并不十分充裕的地下空间十分晦暗，超市关停连带灯光电梯的关闭，虽没有绝对妨碍通行，但使得人们逛街购物的舒适度和欲望极大地减弱了。综合上述情况，本院认为原告提供的租赁物并不完全符合合同目的和约定，对被告的经营使用产生了一定的影响，应适当减少租金。结合本案的实际情况，本院酌情认定在此期间的租金为500元/月/间，关于原告主张从2017年10月25日到2018年11月25日被告拖欠租金的期限为13个月，被告无异议，本院予以确认，但根据合同租金为按月缴纳，因此该期间应为2017年10月25日至2018年11月24日。由此，被告应支付原告新宏润公司在此期间的租金6500元（500*13）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告董根云于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳市新宏润置业有限公司房屋租金6500元（2017年10月25日至2018年11月24日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由原告负担29元，由被告负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费72元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××71，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王云兰人民陪审员  梁红霞人民陪审员  潘 婕二〇一九年十二月三十日法官 助理  周作飞书 记 员  万瑶瑶