江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7697号上诉人（原审被告）：沈德安，男，1963年1月6日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：贾广英，女，1941年10月29日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人:全卫东（系贾广英之子）,男,1968年11月18日生,汉族,住徐州市鼓楼区。原审第三人：徐州市泉山区房产服务中心，住所地徐州市建国西路61号。法定代表人：顾克秀，该中心主任。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晴，女，1975年12月18日生，汉族，住徐州市徐州经济开发区。上诉人沈德安因与被上诉人贾广英，原审第三人徐州市泉山区房产服务中心排除妨害纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈德安、被上诉人贾广英的委托诉讼代理人全卫东、原审第三人徐州市泉山区房产服务中心的委托诉讼代理人屈庆功、李晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈德安上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定不清。第一，原审法院认为全向东转让租约的行为对被上诉人不发生效力错误。被上诉人辩称其将诉争房产转借给其儿子全向东使用，但在借用房产时将房产证一并出借，且全向东在别处另有住房，不符合常理，超出借房使用的目的，其真正目为授权全向东处置诉争房产。上诉人在2002年购买诉争房屋之前，即承租了该处房屋，租金也一直由全向东收取，买房事宜也由全向东办理。基于被上诉人与全向东的母子关系、以及全向东持有诉争房产证的事实，上诉人（即原审被告）完全有理由相信全向东的行为经过被上诉人授权。2004年上诉人要求购买诉争房产时，上诉人与被上诉人、全向东、全卫东母子三人一同到房管局，经母子三人商量后对过户行为予以反悔，全向东承诺上诉人可以继续居住使用诉争房产，故上诉人才能一直使用诉争房产至今。被上诉人母子三人对上述事实予以否认，无非是在房价上涨的背景下，在巨大的经济利益的诱惑下，做出的不诚信行为。第二，原审法院认为2004年上诉人要购买房屋时，被上诉人不知情错误。在一审中，上诉人向法院提交两份通话记录，在该通话记录中全向东对办理过户一事未予否认，但在庭审中被上诉人却对办理过户一事予以否认。上诉人随即在庭审中要求对被上诉人进行测谎，但被上诉人基于心虚、害怕的心理，排斥测谎。这从侧面也印证了通话记录中所述事实的真实性。第三，被上诉人在庭审中的供述自相矛盾。被上诉人诉称其在2018年下半年才知道诉争房产租给上诉人使用，但根据第三人陈述，被上诉人在2012年就到房管处挂失房产证，且被上诉人对为何要挂失，始终未做出任何合理解释。第四，退一步讲，即便被上诉人认为房产证确已丢失，但被上诉人在庭审中陈述其将房产证交给了全向东，试问在挂失之前，被上诉人为何不向全向东询问房产证在何处？为何不去诉争房产处查找有无房产证？被上诉人在未去询问、查找的情况下，直接去挂失房产证。此种行为仅有一个合理解释，就是被上诉人明知诉争房产证已在上诉人处，母子三人恶意串通，损害上诉人的利益。诉争房产已经出卖20余年，现再要求予以返还，明显有违公平公正。二、一审判决对适用法律错误。具体理由如下：第一，原审法院认为全向东与上诉人转让诉争房产行为无效错误。在转让诉争房产之前，上诉人曾多次与原审第三人沟通，原审第三人告知上诉人，诉争房产是可以转让的，转让条件仅要求购买人系泉山区、云龙区、鼓楼区的居民即可。上诉人完全符合该条件，且原审第三人以事实行为来认可转让行为。第二，被上诉人在原审中的诉讼案由系排除妨害纠纷，其诉求为由上诉人返还诉争房产于被上诉人。根据《物权法》第34条、第35条之规定，行使排除妨害请求权的主体应当是享有物权的人。然而在一审中提交的被上诉人与原审第三人的租约能够明显的反映出被上诉人系诉争房产的承租人，而非物权人，其对诉争房产仅享有债权，并不享有物权，故被上诉人无权基于《物权法》第34条、第35条之规定提起排除妨害之诉。第三，根据《物权法》第245条之规定，以及原审查明的事实，上诉人对诉争房产的占有系基于全向东的意思表示，而全向东系基于被上诉人的意思而为的占有，故上诉人对诉争房产的占有相对于被上诉人而言不构成“侵夺”，被上诉人无权基于《物权法》第245条之规定要求返还占有。退一步讲，即便上诉人（即原审被告）对诉争房产构成侵夺，根据《物权法》第245条之规定“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”在原审中被上诉人及全向东均承认，诉争房产自1995年起便被原审被告占有，早已超过一年，故被上诉人无权要求上诉人（即原审被告）返还占有。综上，请求查清事实，还原真相，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人贾广英辩称，被上诉人认为是沈德安和全向东违反了国家和政府部门的相关法规规定，无效合同至始无效，而且该合同没有得到贾广英的了解和认可。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人徐州市泉山区房产服务中心述称，原审第三人对于上诉人与被上诉人之间所争议的事实，第三人并未参与也不知情，本案的相关事实及法律适用，尊重人民法院的判决。贾广英向一审法院起诉请求：1、要求判令沈德安迁出徐州市湖滨XXX；2、由沈德安返还其徐州市湖滨XXX租约；3、沈德安承担诉讼费。一审法院查明，徐州市湖滨XXX租约出租单位为云龙区房地产管理处，现为原审第三人徐州市泉山区房产服务中心直管公有住房。该租约承租人为贾广英，于1992年7月1日取得公租房租约，该租约规定：“该房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租单位有权收回并按有关规定处理”。后由贾广英交给其子全向东居住使用，贾广英另行居住他处。全向东使用涉案房产期间，将涉案房产租赁给沈德安使用并收取租金。2002年10月25日，全向东收取沈德安19000元将涉案公有住房租约转让给沈德安，并由全向东将涉案房产租约原件交于沈德安。自此后沈德安不再另行向全向东支付租金，由沈德安按月以“贾广英”名义向徐州市房产管理局交纳租金，并居住使用涉案房产至今。2019年3月12日，贾广英以诉称理由诉至法院，沈德安以辩称理由予以答辩。庭审中，沈德安口头申请对贾广英及其子全卫东的陈述进行测谎，以证明2004年贾广英及其子与沈德安一起去过房管局办理过户。贾广英及全卫东不同意测谎，并陈述贾广英2018年11月左右才知道此事，此前未与沈德安去过房管局办理过户；之前因贾广英搬了几次家租约找不到以为丢失，曾去房管局申请挂失；全向东买卖未经过贾广英同意，该买卖不成立。2019年4月30日，贾广英之子全向东到庭陈述：“涉案房产是1995年前后租给沈德安的，在租给沈德安前是我住的，租给沈德安母亲不知道。从涉案房产搬出去时给母亲贾广英说了，但将房产租出去未给母亲说，母亲基本是不管不问状态，因房子交给我住了，我就将房子租出去了。这些年收的租金自己用了，不交给母亲。涉案房产租约是母亲交给我的，给我的时候也没有什么交代。2002年沈德安给我19000元买了这个证，从这往后就不再另收他租金了，这个事没有给我母亲说。2018年沈德安到我家说湖滨的房子过户的事，我说这个房子过不了，因租约是母亲的，沈德安要求见母亲，然后我给母亲说，母亲不同意。2018年前我从没有带着母亲和沈德安一起到房管局去过。”第三人徐州市泉山区房产服务中心庭审中陈述，2012年贾广英曾到房管处来一次，是想补证，到徐州日报办理登报挂失后，就没来办理后面的手续。2018年贾广英又来想办理补证手续，需要进行登报，后来登报后，2018年沈某带着租约到房管处来找过，沈某自己说房子他买了房本，工作人员看房本后给贾广英说不能再办补证手续了，因为证没丢。第三人的房管人员知道涉案房屋是沈某居住，租金也是沈某交纳，但贾广英、沈德安之间是怎么说怎么谈的，房管员也不知道。一审法院认为，首先，贾广英之子全向东向沈德安转让涉案房屋租约虽系双方真实意思表示,但全向东到庭已明确表示其既未告知其母亲，也未经过其母亲同意。因而沈德安既不能证明全向东有处分权与代理权，也不能证明贾广英授权全向东处置房屋或贾广英于事后追认了全向东转让租约的行为。故，全向东转让租约的行为对贾广英不发生效力。沈德安应当向贾广英返还租约与房屋。其次，沈德安主张2004年其要购买涉案房屋时，贾广英、沈德安及全向东、全卫东四人均到达房管局大厅。但庭审中对该事实贾广英与全向东、全卫东均予以否认，贾广英亦未能提供相应证据证明。虽贾广英曾于2012年至房管部门申请过补证，但最终并未办理后续事宜。第三人庭审亦陈述，房管员在收取该使用费时并不知道租约买卖事宜。故，沈德安不能证明上述时间贾广英知道或应当知道房屋租约被全向东处置。再次，沈德安明知租约上所登记的承租人为贾广英，在转让涉案房产租约时沈德安即应核实全向东向其转让租约的行为是否经过贾广英授权和同意，并征得贾广英本人的同意。同时，沈德安还应至房产管理部门办理《租约》更名过户手续。但沈德安并未完成上述手续，因此不能确认沈德安尽到了自己的谨慎义务，为善意第三人。最后，因本案涉案房屋属于徐州市直管公有住房,该类房屋系政府为生活困难的群众改善生活条件提供的福利住房,不能擅自转让。且涉案《租约》中也明确约定该房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让。现全向东与沈德安在未经第三人许可情况下,擅自转让涉案房屋租约,违反法律规定及合同约定,属无效行为。合同无效,因合同取得的财产,应当予以返还。一审遂判决：一、沈德安应于判决发生法律效力之日起十日内向贾广英返还徐州市湖滨XXX房屋租约；二、沈德安应于判决发生法律效力之日起三十日内腾空并搬离徐州市湖滨XXX房屋,将该房屋返还给贾广英。案件受理费80元，由沈德安负担。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿损失。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。本案中，被上诉人贾广英对涉案房屋享有租赁权，其能否要求上诉人沈德安返还涉案房屋，取决于沈德安对涉案房屋的占有是否为有权占有。根据双方提交的证据及各方当事人陈述，贾广英于1992年7月1日取得涉案房屋公租房租约后将该房屋交给其子全向东居住使用。全向东在居住使用期间将该房屋租赁给上诉人沈德安使用，后于2002年10月25日以19000元将涉案公有住房租约转让给沈德安，并将涉案房产租约原件交于沈德安。从上述事实可以看出，沈德安是基于其与全向东的合同从全向东处占有涉案房屋，沈德安的占有并非侵占。在沈德安与全向东之间的合同被依法处理前，贾广英直接要求沈德安返还涉案房屋的诉请不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人沈德安的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院对其判决结果依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1698号民事判决；二、驳回贾广英的诉讼请求。一审案件受理费80元，由贾广英负担；二审案件受理费80元，由贾广英负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇一九年十二月二十七日法官助理  黄 伟书 记 员  吴雨臻