湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初2770号原告：田仁志，男，1983年12月27日出生，苗族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：瞿继明，湖南金垣律师事务所律师。被告：湘西兰天武陵投资有限公司，住所地：湖南省湘西经济开发区投资服务中心综合大楼7012室。法定代表人：鲁文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓辉，湖南喳哂呔律师事务所律师。原告田仁志与被告湘西兰天武陵投资有限公司（以下简称“兰天武陵公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田仁志及其委托诉讼代理人瞿继明、被告兰天武陵公司的委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田仁志向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告退还原告已付全部购房款950324元；3、依法判令被告退还原告已付房屋维修基金、契税、印花税、办证费40984.02元；4、依法判令被告向原告支付违约金19006.48元；5、本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2017年12月8日原告与被告签订《湘西经开区商品房销售合同》，原告购买被告位于，该房屋用途为商业。原告已全部付清该商品房购房款共计950324元，但被告至今未向原告交付该房屋。依据双方合同约定，被告逾期90天仍未交房，原告有权解除合同，且被告需退还原告全部购房款，并按已付购房款的2%向原告支付违约金。故原告诉至法院。兰天武陵公司辩称，被告并未违反合同约定，根据双方订立的《湘西经济开发区商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋未在约定时间内交房，是因政策变化的不可抗力，导致合同约定的交房义务的履行出现延误，被告在约定交房日期前已对该情况对原告及其他业主作出了统一答复。该责任不在被告，因此被告不存在违约，不需承担违约责任。也未给原告造成相关损失，原告要求解除合同，没有事实与法律依据，请法院驳回被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1、湘西经开区商品房买卖合同，拟证实原、被告之间形成房屋买卖合同关系，合同约定被告逾期90天未交房需全部退还原告已付购房款，且需支付购房款2%的违约金。被告质证对真实性没有异议，合同中第八条约定了因不可抗力因素可以延期交房。2、收据，纳税证明，拟证实原告已履行合同义务，全额支付购房款950324元。被告质证对真实性没有异议，相关税费不是被告收取的，是公司代为收取后缴纳相关部门。被告提交证据：1、湘西经开区商品房买卖合同，拟证实合同第八条约定了免责条款，被告不须承担违约责任。原告质证对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，合同中引用第八条的不可抗力免责条件没有成就，在这期间，被告没有以任何形式告知过原告。2、住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知（建科函【2019】52号）、住房和城乡建设厅应急管理厅湖南省消防总队关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交工作的通知（湘建设函【2019】84号）、湖南省住房和城乡建设厅等五部门关于做好建设工程消防设计审查验收承接有关工作的通知（湘建建【2019】123号），拟证实因政策变化的不可抗力，被告未有违约行为，不须承担违约责任。该合同未达到解除的约定条件。原告质证对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，建科函（2019）号、（湘建设函【2019】84号）、（湘建建【2019】123号）不能构成《民法总则》及《合同法》上的不可抗力；没有溯及对双方签订《合同》不适用，合同约定交房时间是2018年12月20日前，而三份文件都是2019年3月后才发文的，出台的文件都只是职能的移交，不能构成免责条件。本院审查认为，原告提交的证据1、2及被告提交的证据1真实、合法，能够证明案件事实，本院予以确认。被告提交的建科函【2019】52号、湘建设函【2019】84号、湘建建【2019】123号审查验收职责移交工作的通知，虽该几份文件的下发时间是2019年初，但是2019年3约7日下发的（建科函【2019】52号）文件中写明“为贯彻落实《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转增行政编制的通知》（中央编办发〔2018〕169号）要求，…”，可证明对消防验收职能部门进行相应调整，房屋消防验收尚未完成国家机构改革，对该证据本院予以确认。根据当事人的陈述及确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，原告田仁志与被告兰天武陵公司签订《湘西经开区商品房销售合同》。合同约定，原告购买被告位于。付款方式及金额：一次性支付房款计950324元。房屋用途：商业用房。房屋交付期限：“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时办理交房手续”。逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累计）。①逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；②逾期不超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到的之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小小于第①项中的比率）的违约金”…等内容。之后，原告田仁志按照合同的约定一次性支付房款计950324元。被告兰天武陵公司未在规定的时间2018年12月30日前交付房屋。另，2019年6月30日前，为贯彻落实《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转增行政编制的通知》（中央编办发〔2018〕169号）要求，消防验收职能部门进行相应调整，房屋消防验收尚未完成国家机构改革。本院认为，本案系买卖合同纠纷，双方的争议焦点是：被告延期交房是否存在特殊事由。因政府对消防验收职能部门进行相应调整，是不可抗的情势变更。根据原被告签订的《湘西经开区商品房销售合同》的约定，因不可抗力延期交房，属于特殊情况，是约定可延期的范畴。故原告以此主张解除合同，未到达相应条件，本院不予支持。另，考虑被告确系延期交房，向相关职能部门汇报协调，与购房客户沟通协商等方面存在不足，故本案诉讼费用确定由被告承担。综上所述，原告田仁志的诉讼请求，本院不予支持。被告湘西兰天武陵投资有限公司的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田仁志的诉讼请求。案件受理费13893元，减半收取6946.5元，由被告湘西兰天武陵投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田儒敏二〇一九年十二月二十三日代理书记员  刘 柳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。