黑龙江省海伦市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1283民初3424号原告：王金鑫，女，1981年2月4日出生，汉族，海伦市人，住海伦市。委托诉讼代理人：王佐同（系王金磊之父），男，1954年6月9日出生，汉族，无职业，住海伦市。被告：绥化市青山房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区北五路。法定代表人：刘杰，职务总经理。委托诉讼代理人：李大志，男，1961年7月13日出生，系公司职员。被告：刘军，男，1961年2月8日出生，汉族，海伦市人，系青山公司副经理，住海伦市。被告：石永龙，男，1970年12月28日出生，满族，海伦市人，无职业，住海伦市。原告王金鑫与被告刘军、石永龙、绥化市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金鑫委托诉讼代理人王佐同、被告青山公司委托诉讼代理人李大志、被告刘军、被告石永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金鑫向本院提出诉讼请求：一、请求三被告立即给付原告买房后剩余资金13.18万元，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付；二、请求被告青山公司对被告刘军、被告石永龙应返还原告购楼后余款和利息承担连带责任。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年2月10日，被告青山公司授权副经理被告刘军与投资合伙人被告石永龙在海伦市共同合作开发建设金村综合楼项目，该项目由二被告分别负责开发建设，并签订协议书，按照二被告的协议约定和黑龙江省高院判决书（2016）黑民终8号，确认二被告是合作关系，被告石永龙有权以个人名义对外出售房屋。原告于2009年3月6日向青山公司合伙人石永龙签订购房协议：金村综合楼、老三百半地下东数20门，总面积56平方米，价款7400元/㎡。2013年10月1日入户，我购买的面积需要加上30%公摊，被告石永龙让我缴纳10万元，交付买房款45万元，办理不动产权证发现没有那么多公摊，房屋面积只有43㎡，被告应返还买房余款13.18万元，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付。根据被告青山公司和被告石永龙签订的协议及省高院判决书确认是合作关系。所以请求被告青山公司对被告刘军、石永龙应返还原告的购房余款和利息承担连带责任。被告青山公司辩称，被告石永龙曾挂靠在被告青山公司，双方签有协议，原告王金鑫与被告石永龙买卖房屋是双方私自行为，与被告青山公司无关，被告青山公司未收取原告购房款，原告与被告青山公司不存在法律关系，被告青山公司不承担给付责任。海伦市人民法院（2019）黑1283民初1317号案件笔录中第6页，被告石永龙称原告占有的东数20门实际面积测绘多少是多少，互不找差，当时原告对被告石永龙的陈述表示认可，原告与被告石永龙已经就房屋问题协商完毕，不应重复主张权利。原告在装修过程中擅自拆除承重墙危及被告公司对整栋楼房的安全保护，违反建筑管理条例规定，海伦市建设质量监督站已对原告违法行为作出了行政处理。2018年8月16日，金村综合楼项目设计图纸三份证明海伦市三百商店新建楼半地下圆弧部分为统一整体，整体设计不变，（2016）黑民终8号判决也明确，故有任何损害由原告承担赔偿责任及法律后果。原告与被告石永龙之间纠纷不应牵扯被告公司，也不应牵扯被告刘军个人，请法院驳回原告的诉讼请求。被告刘军辩称，对于原告所签订的买卖合同我不知情。原告所说的我和石永龙签订的挂靠协议是绥化青山房地产委托我和石永龙签订的，是公司行为，不是我个人行为，我是青山公司的员工，签订合同是职务行为。原告要求我返还钱，我不知情，我没收到原告的钱，青山公司也没有收到。关于被告石永龙所说的加30%公摊面积，是在庭审中向法庭出示了475.74㎡三百的圆弧，是整体面积，原先的图纸所涉及的是精品屋，不是门市房，精品屋商场的公摊面积是30%以上，被告石永龙和原告代理人自己办的房照，公摊面积被告青山公司不认可，以省高院8号判决为准，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告石永龙辩称，我不同意返还原告的钱，原告进户时是私自进户，所以我与原告口头约定在原告增加10万元的情况下，我与原告互不找差，我同意将房子南北13.5米，东西7.8米给付原告。2019年6月10日开庭时，原告在庭审中说我负责给原告办理产权，原告同意在43㎡的房源内互不找差。我和青山公司及刘军是合作关系。当时说给原告加上30%公摊面积不是我说的，是被告刘军说的。本院经审理查明事实如下：2009年3月6日，原告王金鑫与被告石永龙签订买房协议，约定购买老三百半地下银都购物商场从东往西数第20门，东西长8米，南北长7米，总面积56㎡，7400元/㎡，原告王金鑫向被告石永龙交付卖房款45万元，并办理不动产权证，载明房屋建筑面积43㎡。另查明，黑龙江省高级人民法院民事判决书（2016）黑民终8号认定事实如下：被告青山公司取得涉案房屋所在项目的土地使用权，该项目的建设开发手续均由青山公司取得，建设工程施工合同系由被告青山公司与施工单位签订，工程款亦由被告青山公司支付并进行结算，被告青山公司为涉案房屋的开发单位。2009年2月9日，被告青山公司与被告石永龙签订合作开发房地产协议，约定被告石永龙借用青山资质，独立对海伦市三百商店新建楼进行开发建设。在协议履行中，被告青山公司与被告石永龙均未按照上述协议约定履行，被告石永龙负责项目的部分动迁工作并投入部分资金，被告青山公司提供资质并进行实际开发建设，双方各有投入。被告青山公司与被告石永龙签订的协议约定，石永龙有权以其个人名义对外出售房屋。石永龙与青山公司形成事实上的合作开发关系后，被告青山公司应对被告石永龙的出售行为承担相应义务。再查明，黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申3790号民事裁定书认定被告刘军虽以个人名义收取案外人祁景文50万元购房款，但协议书约定权利义务属于青山公司，青山公司认定刘军收取购房款系职务行为，故原告判决判令刘军返还祁景文购房款不当，对此予以纠正。上述事实有当事人陈述、协议书、收据、不动产权证书、（2016）黑民终8号民事判决书、（2019）黑民申3790号民事裁定书在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告王金鑫与被告石永龙签订买房协议，系双方真实意思表示，购房协议依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告王金鑫已按照合同约定支付购房款45万元，被告石永龙应当按照合同约定向原告王金鑫交付符合合同约定面积的房屋。庭审中，被告石永龙抗辩称双方约定互不找差，但原告称互不找差的前提为加上公摊面积30%，被告刘军亦称原图纸所设计的是精品屋，不是门市房，公摊面积是30%以上，再根据当事人陈述现房屋为门市房，且房产证载明面积为43㎡，由此可知被告石永龙抗辩已无事实依据，故对被告抗辩本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定（二）：面积误差比绝对值超过3%，如果购房者愿意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，购房者可要求开发商返还房款及利息。经计算，面积误差比已超过3%，经核算房屋差价款为13.18万元，原告要求被告石永龙返还13.18万元，有事实和法律依据，本院予以支持；关于利息的诉讼请求，原告未明确利息的起止时间，本院认为应当自2009年3月7日起至实际给付时止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，本院予以支持；被告青山公司作为涉案房屋开发商、且与被告石永龙形成事实上的合作开发关系，应对被告石永龙出售房屋的行为承担连带责任。被告刘军系被告青山公司委托代理人，原告要求被告刘军给付剩余房款13.18万元及利息，无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告石永龙于本判决生效后十日内返还原告王金鑫房款13.18万元，并自2009年3月7日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息；二、被告绥化市青山房地产开发有限公司对上款承担连带责任；三、驳回原告王金鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2936.00元，减半收取1468.00元，由被告石永龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  张伟宁二〇一九年十二月二十七日书记员  赵雪寒