湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1013号上诉人（原审原告、反诉被告）：李书申，男，1965年10月10日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：潘宏成，湖北天赋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱伟，男，1981年10月17日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：任晓燕，女，1979年2月4日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：方阳，女，1984年5月12日出生，汉族，住随州市曾都区。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。上诉人李书申因与上诉人朱伟、任晓燕、方阳租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李书申及其委托诉讼代理人潘宏成，上诉人任晓燕、方阳及其与朱伟共同的委托诉讼代理人孙雷骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李书申上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李书申要求朱伟、任晓燕、方阳返还房屋及场地、支付租金并承担违约责任的诉讼请求；2.改判驳回朱伟、任晓燕、方阳的反诉请求；3.一、二审诉讼费由朱伟、任晓燕、方阳负担。事实和理由：1.案涉房屋办理了征地手续，并已经交纳土地出让金等全部费用，房屋建造依法履行了必要的审批程序，合法存在。虽然没有取得产权证书，但李书申有合法使用权。案涉房屋是随州市农丰种业有限公司为配合城北新区改造搬迁，房屋建造前已向主管部门请示，相关领导和部门都已签字同意，房屋所在地的孔家坡居委会同意建造并出具证明。该房屋于2014年底即基本建成，没有任何部门要求拆除，朱伟、任晓燕、方阳在承租房屋后也一直正常使用，不能依据其没有取得幼儿园资质就说明房屋是违章建筑。2.李书申从孔家坡居委会四组租赁场地后，转租给朱伟、任晓燕、方阳。李书申对租赁场地进行了清淤、埋管道、挖沟、地面水泥硬化，合计支出8万元。朱伟、任晓燕、方阳支付的场地租金8万元应当扣除李书申场地平整支出的费用。3.李书申在签订《房屋及场地租赁合同》前，已告知房屋的所有权状况，并且在合同中明确约定村委会出具证明即可证明房屋产权。朱伟、任晓燕、方阳承租前知晓房屋的现状，其对租赁房屋办学的规定和程序是明知的，应当自担经营风险。且“随州市曾都区睿智兴幼儿园”是朱伟、任晓燕、方阳独立经营，合同已约定办园资质由其负责，李书申不应当对其没有取得办园资质承担任何责任。4.朱伟、任晓燕、方阳对房屋装饰装修及扩建没有经过李书申的同意，其应当自行恢复原状，李书申不应承担装饰装修及扩建损失的赔偿责任。鉴定机构现场勘查时，没有通知李书申到场，没有形成附合的装饰装修物不属于鉴定的范围。评估报告上所列部分财产是李书申出租前就已形成，随方正评资字（2019）057号资产评估报告书，不能作为认定朱伟、任晓燕、方阳损失的依据。5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条的规定，朱伟、任晓燕、方阳应当对所承租房屋恢复原状，如果造成房屋损坏的还应当赔偿。朱伟、任晓燕、方阳实际使用出租房四年多的时间，幼儿园一直在正常经营，按照每年招生100名，每名学生一年的费用8000元计算，四年的收入有320万元，其租赁房屋获得巨大利益。李书申仅收取了第一年租金，朱伟、任晓燕、方阳无偿使用三年，其不应承担装饰装修残值40％的赔偿责任。6.朱伟、任晓燕、方阳委托李书申协助办理幼儿园资质的费用2万元，与租赁合同无关，且李书申代办消防规划已交纳费用5000元。朱伟、任晓燕、方阳违约，无权要求返还保证金3万元。朱伟、任晓燕、方阳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判房屋占有费按过错责任比例承担；2.改判李书申承担主要过错赔偿责任，增加装饰装修损失赔偿额；3.一、二审诉讼费由李书申承担。事实和理由：1.李书申出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，属于违章建筑。李书申明知该房屋不能出租，具有重大过错。李书申称房屋合法手续正在办理中，并承诺帮助办理经营幼儿园的证件，朱伟、任晓燕、方阳与其签订了房屋租赁合同，但李书申并未办妥相关证件，其应负主要过错责任。2.朱伟、任晓燕、方阳除经营损失外，还存在房屋装饰装修损失；而李书申存在房屋占有使用费损失。对于房屋占有使用费和装饰装修损失，李书申均应承担主要赔偿责任。3.李书申的诉讼请求为支付房屋占用费289500元，一审法院判决朱伟、任晓燕、方阳支付李书申房屋占用费38.4万元，程序违法。李书申向一审法院起诉请求：1.判决朱伟、任晓燕、方阳返还房屋；2.判决朱伟、任晓燕、方阳支付房屋占用费289500元（含15%违约金）；3.案件诉讼费由朱伟、任晓燕、方阳告负担。朱伟、任晓燕、方阳向一审法院反诉请求：1.判决解除双方签订的租赁合同，由李书申退还保证金3万元、办证费2万元、场地费5万元，共计10万元；2.判决李书申赔偿朱伟、任晓燕、方阳的经济损失（以司法鉴定的意见为准）；3.案件诉讼费用均由李书申负担。一审法院认定事实：2015年7月22日，李书申与朱伟、方阳、任晓燕签订《房屋及场地租赁合同》一份。该合同约定：李书申房屋坐落于孔家坡居委会旁，钢构砖混结构三层楼房，朱伟、方阳、任晓燕自行做好隔离设施，保证人员安全。交房前李书申应向朱伟、方阳、任晓燕提供村委会房屋证明（即证明该房屋的产权）、房屋结构及房屋质量检测报告。房屋用途为开办幼儿园，朱伟、方阳、任晓燕不得任意改变房屋及场地用途，不得转让他人，租赁期间涉及办园投资者、资质、师生人身安全责任、经济责任、社会纠纷、法律纠纷、经营管理、计划生育等一切责任均为朱伟、方阳、任晓燕负责。租赁期限共八年，自2015年9月30日起至2023年9月30日止。租金及付款方式：该房屋第一年租金为十万元（10万元）整，第二年为拾贰万元（12万元）整，以后每三年一递增，一次递增百分之十（第三年租金为13.2万元），签此协议时一次性付清第一年租金，朱伟、方阳、任晓燕应于本协议生效之日向李书申支付房屋租金及相关保证金叁万元整，朱伟、方阳、任晓燕应保证合法经营，在指定日期内按时交纳房屋租金。租赁期满后，若无房屋主体结构及相关设施损坏和维修等问题，李书申应全额退还保证金。在租赁期间，房屋的维修责任由朱伟、方阳、任晓燕自行承担。防火安全、门前四包、综合治理及安全、保卫等工作，朱伟、方阳、任晓燕应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从当地政府部门监督检查，严禁师生上顶楼，租赁期间不得随意损坏房屋设施，如需改变方位结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得李书申书面同意后方可进行，投资由朱伟、方阳、任晓燕自理。朱伟、方阳、任晓燕租赁期间自主经营、自负盈亏，由此引起的社会问题、师生安全问题等一切责任均由朱伟、方阳、任晓燕自行承担，概与李书申无关，如因设施有不利幼儿安全的，朱伟、方阳、任晓燕应在不改变主体结构的基础上及时改造修换，费用由朱伟、方阳、任晓燕负责，租赁期满朱伟、方阳、任晓燕所添置的可动产由其自行处理，投资的不动产无偿归李书申所有。在租赁期间，若遇政府、开发商拆迁、改造等事项时，朱伟、方阳、任晓燕必须无条件搬迁但对该房屋的装修损失补偿、经营损失补偿，均由朱伟、方阳、任晓燕享有。双方任何一方不得违约，若发生违约，违约方按年租金的15％赔偿给对方，如果国家政策不允许办民办学校，租金按实际租赁时间计算。2015年11月8日，双方签订《场地租赁协议书》，约定：租赁范围为孔家坡四组加工站西车水沟场地265平方米。租赁期限为自2015年8月1日起至2023年8月1日止。付款方式为朱伟、方阳、任晓燕一次性向李书申交纳8万元租金，8年时间内若遇政府拆迁城市规划需要占用该地，朱伟、方阳、任晓燕无条件搬迁（除此之外，李书申不得以任何借口和理由收回该场地），按年限计费，多余的租金将退还给朱伟、方阳、任晓燕，不计息。场地平整的一切费用由李书申承担。租赁期间，朱伟、方阳、任晓燕不得以任何理由将土地转租给他人，若孔家坡四组需要收回该场地，李书申应承担70％责任，朱伟、方阳、任晓燕承担30％责任。朱伟、方阳、任晓燕在租赁期间所投资的一切固定资产，协议期满后由其自行处理或拆走，与李书申无关。为了顺利办学，李书申向第三方租赁该土地供朱伟、方阳、任晓燕办学使用，朱伟、方阳、任晓燕自行协调好周边四邻的关系，以便正常和谐经营。双方应共同遵守协议，不得随意更改。合同签订后，李书申收取朱伟、方阳、任晓燕租金10万元，保证金3万元，场地租金8万元，办证费2万元，共计23万元。朱伟、方阳、任晓燕实际占用租赁物至今已有四年多的时间，按双方约定，至2019年9月30日，欠李书申房屋占有使用费38.4万元。2016年6月12日，随州市曾都区教育局作出《关于批准“随州市曾都区睿智兴幼儿园”筹办的通知》同意筹办“随州市曾都区睿智兴幼儿园”。要求做好消防许可证，食品经营许可证等办理工作。此筹办通知有效期二年。2016年3月，朱伟、方阳、任晓燕交付李书申2万元，双方协同申请办消防许可证，未获许可。本案审理过程中依据朱伟、方阳、任晓燕的申请，对朱伟、方阳、任晓燕投资办幼儿园的资产价值委托司法鉴定，经随州方正资产评估有限公司评估，资产评估结果为：装修建筑物资产评估价值合计568375.39元（账面原值为821070.85元），教学设施资产评估价值57610.28元，电气设备评估价值61019.02元。一审法院认为，朱伟、方阳、任晓燕租用李书申的房屋，办幼儿园，双方签订的租赁合同，权利和义务约定很明确，李书申出租的房屋以村委会对房屋权属进行证明，场地租用孔家坡四组的集体用地。朱伟、方阳、任晓燕办幼儿园，应当清楚必须满足的条件，因安检部门拒绝出具房屋使用安全证明，其开办幼儿园未获得教育行政管理部门准许，其实际占用租赁房屋四年时间，应负担主要的过错责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案双方当事签订房屋场地租赁合同无效，按无效合同处理，租赁物应当返还，李书申请求朱伟、方阳、任晓燕按合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，予以支持。按约定的租金，至2019年9月30日之前，朱伟、方阳、任晓燕应支付房屋占有使用费38.4万元。朱伟、方阳、任晓燕投入资产的评估价值，房屋装修、门卫室、平整场地的评估价值568775.39元。因本案合同无效，双方根据各自的过错承担相应的责任。李书申按评估现有价值的40%承担责任，即款227510.16元。朱伟、方阳、任晓燕购买的其他财产属其所有，与租房合同无关。李书申收取的办证费2万元，保证金3万元，场地租金8万元的一半即4万元应予退还。综上所述，李书申与朱伟、方阳、任晓燕之间签订《房屋及场地租赁合同》无效，朱伟、方阳、任晓燕向李书申返还租赁物并支付房屋占有使用费，李书申承担装饰装修残值损失40%的责任，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条规定，判决：一、朱伟、任晓燕、方阳返还李书申出租的房屋及场地；二、朱伟、任晓燕、方阳支付李书申房屋占有使用费38.4万元；（自2019年9月30日之后按实占用时间另外支付）；三、李书申向朱伟、任晓燕、方阳支付装饰装修损失227510.16元；四、李书申返还朱伟、任晓燕、方阳交的保证金3万元、办证费2万元、场地租金4万元。上述判项于判决生效之日起三日内履行。案件受理费3300元，反诉费9488元，共计12788元，李书申负担5000元，朱伟、任晓燕、方阳负担7788元。二审期间，李书申为支持其上诉请求，向本院提交了如下新证据：证据1、随州市曾都区北郊办事处孔家坡居民委员会的情况说明一份，拟证明李书申的房屋属于合法建筑。证据2、2019年10月7日拍摄的现场图片及装饰装修物的清单一组，拟证明朱伟、任晓燕、方阳未形成附合装饰装修物的数量及金额。证据3、场地平整的费用清单一份，拟证明李书申场地平整的费用为53050元。证据4、随州市建筑设计院出具的发票一份，拟证明李书申代办朱伟、任晓燕、方阳房屋消防规划支付消防设计费5000元。朱伟、任晓燕、方阳的质证意见为，对证据1的真实性、合法性有异议，随州市曾都区北郊办事处孔家坡社区居委会无权证明房屋建设的合法性；对证据2中未形成附和的装饰装修物清单、证据3的真实性、关联性、合法性有异议，证据均是李书申单方制作，不能作为认定案件事实的依据。对于房屋的现场照片没有异议，能够证实朱伟、任晓燕、方阳开办幼儿园的投资和损失情况，但证据均不能达到李书申的证明目的；对证据4的关联性有异议，朱伟、任晓燕、方阳对李书申是否支付消防设计费不知情。朱伟、任晓燕、方阳为支持其上诉请求，向本院提交如下新证据：证据1、停业公告一份，拟证明2019年6月23日，朱伟、任晓燕、方阳开办的幼儿园停止经营。证据2、退房通知邮寄回执及手机彩信截图各一份，拟证明2019年9月4日，朱伟、任晓燕、方阳向李书申送达了退房通知，通知李书申该房屋于2019年9月4日前腾退完毕，且无水电费欠缴，后续发生的费用由李书申自负。证据3、2019年9月5日拍摄的视频资料一份，拟证明朱伟、任晓燕、方阳向李书申送达了退房通知。李书申的质证意见为，对证据1的真实性有异议，停业公告落款的时间是幼儿园放假，并非幼儿园停业时间，朱伟、任晓燕、方阳实际使用房屋，幼儿园的资质取得与房屋产权手续没有关联性；对证据2的真实性有异议，退房通知李书申没有收到，房屋是朱伟、任晓燕、方阳在管理、使用；对证据3的真实性没有异议，对于交付房屋的证明目的有异议，认为朱伟、任晓燕、方阳虽然于2019年9月5日向李书申提出退房，但其还制作了广告牌准备下一学期的招生。房屋内的设施并未搬迁，也没有向李书申交还房屋钥匙。对各方当事人有争议的证据，本院评判如下：李书申提交的证据一，并非来源于房屋权属登记的行政机关，证据效力较低，并无其他证据佐证，不予采信。朱伟、任晓燕、方阳对证据二中的房屋现场照片无异议，予以采信，证据二中单方出具的未附和装饰装修清单，不符合证据的形式要件，不予采信。证据三为单方出具的场地平整费用清单，无相应票据佐证，不予采信。证据四虽系票据复印件，但与《关于批准“随州市曾都区睿智兴幼儿园”筹办的通知》等证据相互印证，予以采信。朱伟、任晓燕、方阳提交的证据一、证据二、证据三相互印证，并与李书申提交的2019年10月7日拍摄的房屋照片等证据相吻合，予以采信。经审理查明，2015年9月30日至2019年6月23日，朱伟、任晓燕、方阳开办的睿智兴幼儿园处于正常经营。2019年9月4日，朱伟、任晓燕、方阳向李书申发出的退房通知书。该通知书的内容为：“睿智兴幼儿园将承租房屋退还给李书申，房屋于9月4日全部清空，水电无欠费记录，请李书申即日收房，若拒绝或延迟收房，扩大损失由李书申自行承担”。同年9月5日，朱伟、任晓燕、方阳再次与李书申协商，因房屋未附和的装饰装修物并未拆除，李书申拒绝接收房屋，双方并未完成房屋移交工作。2019年12月5日，对于诉讼期间的房屋占用使用费争议，李书申与朱伟、任晓燕、方阳均同意由二审一并审理。另查明，2018年11月7日，随州市曾都区人民法院委托随州方正资产评估有限公司对睿智兴幼儿园的资产价值评估，资产评估结果为：评估基准日2018年11月16日；装饰装修、建筑物资产评估价值568375.39元。其中，一、房屋装饰装修（详见教学楼内外装饰工程核算明细表）项目有：1.水泥砂浆楼地面-一至三楼PVC地面669.64㎡，总价82851.89元；2.块料楼地面-办公室及楼道瓷砖82.43㎡，总价14411.61元；3.块料楼地面-二、三楼阳台及围墙瓷砖86.74㎡，总价10762.65元；4.块料楼地面-卫生间地面瓷砖63.56㎡，总价6585.73元；5.楼（地）面卷材防水-卫生间防水卷材处理107.22㎡，总价13756.09元（含卫生间防水处理及砌台）；6.块料楼地面-门槛石4.43㎡，总价549.72元；7.块料墙面-卫生间墙面瓷砖90.39㎡，总价9360.95元；8.块料踢脚线-楼道、办公室及二、三楼阳台瓷踢脚线115.16㎡，总价11398.51元9.木质踢脚线286.59m，总价15445.16元；10.木质门-6樘8.88㎡，总价2706.27元；11.塑钢门1个1.8㎡，总价590.97元；12.金属门-铁门4樘18.91㎡，总价6681.20元；13.玻璃门安装-4樘23.54㎡，总价12454.46元；14.木质门带套-办公室套装门1.9㎡，总价1124.69元；15.金属窗-封闭阳台121㎡，总价37253.21元；16.金属橱窗-一楼及办公室玻璃窗19.83㎡，总价5387.48元；17.金属窗-铝合金窗10.79㎡，总价3322.00元；18.金属格栅窗-防盗窗38.23㎡，总价15574.01元；19.金属扶手-不锈钢14.8m，总价1279.07元；20.金属栏杆-不锈钢20.7m，总价3168.09元；21.金属栏杆-围墙栏杆43.46㎡，总价6947.67元；22.玻璃雨篷60.4㎡，总价30533.11元；23.木隔断-教室隔墙、包门头及下水管271.71㎡，总价33179.96元；24.木隔断-卫生间隔断12㎡，总价2280.34元；25.格栅吊顶80㎡，总价6483.95元；26.吊顶天棚699.96㎡，总价115650.19元；27.抹灰面油漆-内墙乳胶漆765.34㎡，总价17345.07元；28.墙面喷刷涂料-外墙乳胶漆637.29㎡，总价19581.72元；29.抹灰面油漆-内墙彩绘510.82㎡，总价33283.55元；30.墙面喷刷涂料-外墙彩绘410.19㎡，总价26726.78；31.塑料卷材楼地面-室外草坪108.01㎡，总价7064.19元；32.块料楼地面-室外悬浮地板284.1㎡，总价23431.79元；33.窗帘-落地窗帘19.8m，总价1203.35元；34.窗帘20㎡，总价981.64元；35.墙面装饰板-办公室文化墙及吧台14.52㎡，总价4246.75元；36.块料墙面-外墙、楼顶造型（项），总价11796.72元；37.零星砌砖-前门柱、围墙、窗台、圆柱、广告柱、教室台阶、化粪池16.5m3，总价10396.68元；38.零星砌砖-花坛1.37m3，总价808.78元；39.实心砖-后院墙、柱16.8m3，总价9575.09元；40.园墩真石漆13.27㎡，总价1049.40元；41.面喷刷涂料125.27㎡，总价2310.13元；42.平面、箱式招牌（项），总价21645.41元（含钢件、招牌、喷绘布、KT板等安装43外脚手架）；43.外脚手架818.32㎡，总价11203.82元（装饰措施费）；44.实心砖墙-储藏室砖墙及地面2.69m3，总价1515.26元（含场外储藏室两面墙及地面找平）；45.监控、广播设施（套），总价14713.66元（含主机、硬盘存储器、显示器、广播、配线安装）；46.水类设施900.48㎡，总价39273.10元（含给排水管、配件、便池、水箱、地漏、洗盆、拖把池等安装）；47.电类设施900.48㎡，总价21388.72元（含电线、线槽、灯具、插座、开关等安装）；48.消防设施900.48㎡，总价48202.26元（含消火栓、灭火器、应急灯、指示牌、防火门、钢梯子、遮雨棚等安装）；合计教学楼装饰900.48㎡，分项工程核算价777482.85元，折旧系数0.68559，评估价值533011.14元。二、建筑物（详见装饰装修、建筑物资产清查评估明细表）：1.厨房38.25㎡，评估价值31040.04元。2.门卫室8016㎡，评估价值3596.69元。3.场地改造184.10㎡，评估价值727.52元；建筑物评估价值合计35364.25元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点是：一、李书申与朱伟、任晓燕、方阳之间租赁合同的效力问题；二、李书申房屋占有使用费的返还问题；三、朱伟、任晓燕、方阳装饰装修损失的赔偿问题。关于焦点一，李书申上诉称出租给朱伟、任晓燕、方阳使用的房屋建造前已经主管部门批准，应属“合法建筑”。本院认为，李书申认可涉案房屋未取得建设规划许可证，其虽提交了随州市曾都农丰种子有限公司与随州市曾都区北郊办事处孔家坡居民委员会签订的《出让土地协议书》、孔家坡居民委员会出具的《证明》、随州市曾都农丰种子有限公司的书面保证等证据，但均不能证明涉诉房屋的产权人为李书申。应明确的是，合同的效力问题属于法院主动审查的范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租方李书申认可其就涉案房屋未取得建设规划许可证，故应认定李书申与朱伟、任晓燕、方阳之间的房屋租赁合同无效。李书申的该项上诉理由，于法无据，不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”房屋占有使用费属于房屋租赁合同无效后产生财产返还的问题，朱伟、任晓燕、方阳在占有使用李书申房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。而根据合同的相对性原则，因房屋租赁合同无效而产生的房屋占有使用费应以朱伟、任晓燕、方阳与李书申之间订立的租赁合同中约定的租金数额为标准进行计算。朱伟、任晓燕、方阳主张按过错比例分担房屋占有使用费，没有事实和法律依据，不予支持。如上所述，根据合同无效的处理原则，朱伟、任晓燕、方阳应返还李书申的案涉租赁房屋。本案中，双方在房屋交付原状上存在意见分歧，但朱伟、任晓燕、方阳于2019年9月4日书面通知李书申退房，于次日到场与李书申协商退房，并将室内物品搬离，房屋已处于适租状态。李书申作为出租人亦应当积极配合，及时履行收房义务。李书申主张涉案房屋未形成附合的装饰装修物未清理。虽然双方当事人对拆除装饰装修物等发生了争议，但不影响涉案房屋的交还和接收，其理应及时收回房屋，避免房屋空置造成损失扩大。且李书申于2017年12月15日通过诉讼方式要求解除合同、恢复原状，一审法院于2018年9月10日释明案涉租赁合同无效的法律后果，其在变更诉讼请求为返还房屋、支付房屋占有费的情形下，仍然默许承租人继续经营幼儿园，对于2019年9月30日之后房屋空置扩大的损失，应由李书申自行承担。本院结合朱伟、任晓燕、方阳经营时间、房屋交付的时间、以及房屋现状，酌情确定由朱伟、任晓燕、方阳支付李书申2015年9月30日至2019年9月30日的房屋占有使用费38.4万元（48.4万元－已付租金10万元）。李书申还主张朱伟、任晓燕、方阳承担违约金3.75万元，因李书申与朱伟、任晓燕、方阳签订的租赁合同无效，不涉及合同履行和违约问题，其依据该合同主张违约金，法律依据不足，不予支持。李书申上诉还主张支出的场地平整费8万元，应当抵扣朱伟、任晓燕、方阳场地租金。因朱伟、任晓燕、方阳租赁房屋用于幼儿园经营，场地租赁合同仅为房屋场地租赁协议的从合同，不具有独立性。根据合同无效的处理原则，朱伟、任晓燕、方阳应当支付李书申场地使用费。一审法院酌情确定朱伟、任晓燕、方阳支付李书申场地使用费4万元恰当，应予维持。李书申未能举证证明支出场地平整费8万元，该上诉理由缺乏充足的事实依据，不予支持。李书申上诉主张不返还办证费2万元。因朱伟、任晓燕、方阳向李书申支付该笔费用的前提条件为租赁合同的正常履行，对于李书申已实际支出的办证费用5000元应予扣减，故李书申应返还办证费1.5万元。综上，李书申应返还朱伟、任晓燕、方阳的保证金3万元、办证费1.5万元、场地租金4万元。关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”依据该司法解释的规定，当装饰装修物与租赁物未形成附合关系，即二者未紧密结合在一起而形成的新的财产，尚还可以分拆使用，此时相互之间具有独立性，作为享有装饰装修物所有权人的承租人，可以自由行使处分权，无论租赁是履行期满，还是合同无效或解除，均可自行取回或放弃，与其他租赁合同权利义务隔离开来。但是，如果已形成附合关系的，则承租人就无法对装饰装修物进行分拆，否则会破坏价值大的租赁房屋原状，此时出租人取得装饰装修物的所有权，承租人的物权就转化为损害赔偿之债权。关于装饰装修物损失。朱伟、任晓燕、方阳对房屋进行装饰装修的项目中，窗帘、梯、架、桌、椅、柜等可分离，且分离后对物品的利用和使用价值影响不大的应视为未形成附合的装饰装修物；而对于铺设地板、吊设天花板、墙壁粉刷等已与房屋结合在一起非损毁不可分离或虽可分离但花费巨大的，应视为已形成附合的装饰装修物。根据上述对装饰装修项目的认定，对房屋装饰装修项目（详见教学楼内外装饰工程核算明细表），具体包括：1.（序号1）一至三楼铺PVC3.0卷材，工程量669.64㎡，总价82851.89元；2.（序号31）塑料卷材楼地面-室外草坪108.01㎡，总价7064.19元；3.（序号32）块料楼地面-室外悬浮地板284.1㎡，总价23431.79元；4.（序号33）窗帘-落地窗帘19.8m，总价1203.35元；5.（序号34）窗帘20㎡，总价981.64元；6.（序号35）墙面装饰板-办公室文化墙及吧台14.52㎡，总价4246.75元；7.（序号42）平面、箱式招牌（项），总价21645.41元（含钢件、招牌、喷绘布、KT板等安装），上述合计141425.02元，折旧系数0.68556，评估价值96955.33元。对于房屋装饰装修项目中的门窗、瓷砖、吊顶、隔断、乳胶漆、水电设施等，均为已形成附合的项目436055.81元（533011.14元－96955.33元），应按照李书申和朱伟、任晓燕、方阳分别对本案房屋租赁合同无效存在的过错来分担现值损失。关于改扩建损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，朱伟、任晓燕、方阳对租赁房屋场地改造、增建厨房、门卫室，在之前历次诉讼中，事实上已经得到了确认。房屋改扩建过程中，也没有证据证明李书申曾提出过异议，改扩建损失35364.25元应按照李书申和朱伟、任晓燕、方阳分别对本案房屋租赁合同无效存在的过错来分担现值损失。朱伟、任晓燕、方阳上诉还主张李书申承担幼儿园教学设备、生活用品损失。因教学设备、生活用品属于可搬动的动产，上述财产价值是其经营而产生的必要支出，并非附属房屋的不可分离物，朱伟、任晓燕、方阳无证据证明上述财产系置留在租赁房屋内被李书申处理，且朱伟、任晓燕、方阳有搬走房屋内其财物的行为，故其主张的教学设备、生活用品损失没有事实依据，不予支持。关于合同无效的过错责任。租赁合同无效的，需根据无效合同的处理原则分担责任，根据已证明的出租人导致合同无效的过错大小，来确定其分担装饰装修物现值损失的具体比例。李书申不同意对朱伟、任晓燕、方阳装修装饰部分利用的情况下，对未形成附合的装饰装修物可由朱伟、任晓燕、方阳拆除，应按照李书申和朱伟、任晓燕、方阳分别对本案房屋租赁合同无效存在的过错来分担现值损失。本案中，李书申作为出租人，明知涉案房屋未办理建筑工程规划许可证，仍将涉案房屋出租给朱伟、任晓燕、方阳开设幼儿园。朱伟、任晓燕、方阳明知涉案房屋不具备合法证照及批建手续，不具备开设幼儿园的条件，仍与李书申签订租赁合同，未认真审查上述情况，双方对于合同无效均存在过错。根据本案实际情况，酌情确定双方对合同无效所造成的损失各承担50%的责任。朱伟、任晓燕、方阳承租涉案房屋后，经李书申准许，对房屋进行了装饰装修，并为房屋安装了瓷砖、门窗等，故朱伟、任晓燕、方阳装饰装修损失436055.81元，改扩建损失35364.25元，两项合计471420.06元，李书申应承担50%的赔偿责任，故李书申应赔偿朱伟、任晓燕、方阳损失为235710.03元（471420.06×50%）。综上所述，李书申，朱伟、任晓燕、方阳的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3386号民事判决；二、李书申与朱伟、任晓燕、方阳于2015年7月22日签订的《房屋及场地租赁合同》及2015年11月8日签订的《场地租赁协议》均无效；三、朱伟、任晓燕、方阳于本判决生效之日起七日内清理李书申出租的房屋及场地内未形成附合的装饰装修物（以教学楼内外装饰工程核算明细表中载明的项目序号1、序号31、序号32、序号33、序号34、序号35、序号42为准），并将房屋及场地返还给李书申；四、朱伟、任晓燕、方阳于本判决生效之日起七日内支付李书申房屋占有使用费384000元；五、李书申于本判决生效之日起七日内支付朱伟、任晓燕、方阳装饰装修损失235710.03元；六、李书申于本判决生效之日起七日内支付朱伟、任晓燕、方阳的保证金30000元、办证费15000元、场地租金40000元；七、驳回李书申的其他诉讼请求；八、驳回朱伟、任晓燕、方阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支行迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，反诉费9488元，共计12788元，由李书申负担5800元，朱伟、任晓燕、方阳负担6988元；二审案件受理费9383元，由李书申负担5800元，朱伟、任晓燕、方阳负担3583元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十二月十九日书记员 何沛俊