云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初129号原告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日生，身份证住址：云南省昆明市，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：昆明高新火炬建筑工程有限公司，住所地：云南省昆明市。法定代表人：罗俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀碧，云南新洋务律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王蓉，云南瑞祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：畹町恒燊房地产开发有限公司，住所地：云南省瑞丽市。法定代表人：周静，该公司董事长。原告高玉珍因与被告昆明高新火炬建筑工程有限公司（以下简称高新建筑公司），第三人畹町恒燊房地产开发有限公司（以下简称恒燊公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告高玉珍特别授权的委托诉讼代理人张伟明，被告高新建筑公司特别授权的委托诉讼代理人张耀碧、王蓉到庭参加诉讼。第三人恒燊公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉珍向本院提出诉讼请求：1．撤销（2019）云31执异83号执行裁定书;２．判令终止对畹町恒燊房地产开发有限公司开发的位于畹町建设路友谊巷畹町中缅国际财富中心房地产A、B栋商业第二层房屋的执行，并确认原告为该房产的权利人;3．判令继续履行《商品房购销合同》并由第三人协助办理原告所购房产的不动产登记证书；４．由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月31日，第三人恒燊公司将其开发的位于畹町建设路友谊巷中缅国际财富中心房地产A、B栋商业第二层房屋出售给原告所有。为此，原告与第三人签订了《商品房购销合同》并在瑞丽市畹町经济开发区住房和城乡建设局进行了商品房买卖合同备案登记，合同登记号为:WD2013xxx，并约定了由第三人负责办理《房屋所有权证》。合同签订后，原告分三次向第三人支付了全部购房款共计500万元人民币，由于第三人原因导致原告所购买的房屋至今未能办理房屋产权证书。2019年8月2日，德宏州中级人民法院作出（2019）云31执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖恒燊公司开发的畹町中缅国际财富中心房地产。原告向德宏州中级人民法院提出执行异议，德宏州中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）云31号执异83号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起诉讼请求解决。被告高新建筑公司口头辩称：原告高玉珍不是房屋所有权人，其要求停止执行没有事实和法律依据，其第三项诉请不属于执行异议之诉。请求人民法院查明事实驳回原告诉讼请求。第三人恒燊公司经本院依法传唤未到庭，放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告高玉珍向本院提交以下证据：1．原告身份证、被告工商登记档案、第三人工商登记档案复印件，欲证实原、被告及第三人身份；2．《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、转款凭证复印件，欲证实原告与第三人就涉案房屋的买卖签订了《商品房购销合同》，并进行备案登记，原告已支付了全额购房款；3．（2019）云31号执异83号执行裁定书，欲证实原告向德宏州中级人民法院提出异议且被驳回的事实。被告高新建筑公司向本院提交以下证据：１．《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》复印件各六份，欲证实原告于2013年7月26日至30日期间，分别向本案第三人购买瑞丽市畹町中缅财富中心共计金额为人民币4,000万元的房屋，而原告只是向第三人支付了共计500万元的预付款。从本案涉及的WD2013013号《商品房买卖合同登记备案表》第三条第5款登记的内容证实，原告只是预付了50万元而非500万元；２．昆明市中级人民法院（2014）昆民三初字第49号民事判决书复印件，欲证实第三人于2013年2月与鲁鹏办理了瑞丽市畹町中缅财富中心在建工程的畹房他证2013字第××号《房屋他项权证》；３．同意备案声明书，欲证实畹町中缅财富中心房屋他项权利人鲁某只同意第三人的10套房屋进销售备案，由此证明原告的所谓房屋销售备案登记依法无效；４．承诺书，欲证实除他项权利人同意的10套房屋销售备案有效，其余的房屋销售的法律责任应当由第三人承担法律责任。经质证，被告高新建筑公司对原告高玉珍提交的证据1、3无异议；证据2中的《商品房购销合同》的关联性无异议，真实性、合法性及证明内容不予认可；证据2中的《商品房买卖合同登记备案表》及转款凭证真实性认可，合法性、关联性及证明内容不予认可。原告高玉珍对被告高新建筑公司提交的证据1三性认可，证明内容不予认可；证据2、3、4三性及证明内容不予认可。第三人恒燊公司经本院依法传唤未到庭，放弃举证、质证。根据举证、质证，本院认为，双方当事人对原告高玉珍提交的证据1、3无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告高玉珍提交的证据2中的《商品房购销合同》能证实原告与第三人签订合同的事实，本院予以采信；证据2中的《商品房买卖合同登记备案表》系国家机关出具，本院予以采信；证据2中的转款凭证真实性被告无异议，本院予以确认，该证据仅能证实原告转款的事实，不能充分证实该500万元用于支付涉案购房款，本院不予采信。对被告高新建筑公司提交的证据1三性原告无异议，本院予以确认；证据2、3、4均无原件核对，本院不予采信。庭审中原、被告双方对（2019）云31执异83号执行裁定书查明事实均无异议，本院予以确认。根据庭审，各方当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：第三人恒燊公司取得中缅国际财富中心预售许可（预许德字xxxx号）后，于2013年7月31日与原告高玉珍签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向恒燊公司购买中缅国际财富中心A、B幢第二层房屋，总价款500万元，房屋的参考套内面积为3061.94平方米；付款方式为2013年8月1日前支付订金50万元，剩余部分于交房前一次性付清;交付期限为2013年6月30日前。同日，该房屋在瑞丽市畹町经济开发区建设和环境保护分局办理了《商品房买卖合同登记备案表》【合同登记号：（WD2013xxx）】。原告高玉珍于2013年7月26日向恒燊公司转款100万元；于2013年7月29日向恒燊公司转款100万元；于2013年7月30日向恒燊公司转款300万元。上述款项转款时附言栏注明：转借款。涉案房屋尚未交付。2013年7月31日，原告高玉珍与恒燊公司签订关于畹町中缅国际财富中心房地产C、D幢商业一层、二层，A、B幢商业一层，A幢住宅６－12层、B幢住宅11－22层的《商品房购销合同》（合同登记号WDXXX1号、WDXXX2号、WDXXX3号、WDXXX4号、WDXXX5号）。其中WDXXX1号约定：购买C、D幢商业二层，总价款500万元，房屋的参考套内面积为3474.47平方米，付款方式为2013年8月1日前支付订金50万元，剩余部分于交房前一次性付清，交付期限为2014年6月30日前；WDXXX2号约定：购买C、D幢商业一层，总价款2,000万元，房屋的参考套内面积为2840.44平方米，付款方式为2013年8月1日前支付订金100万元，剩余部分于交房前一次性付清，交付期限为2014年6月30日前；WDXXX3号约定：购买A、B幢商业一层，总价款500万元，房屋的参考套内面积为2351.06平方米，付款方式为2013年8月1日前支付订金100万元，剩余部分于交房前一次性付清，交付期限为2014年6月30日前；WDXXX4号号约定：购买A幢住宅６－12层，总价款250万元，房屋的参考套内面积为3636.57平方米，付款方式为2013年8月1日前支付订金100万元，剩余部分于交房前一次性付清，交付期限为2014年6月30日前；WDXXX5号约定：购买B幢住宅11－22层，总价款250万元，房屋的参考套内面积为6152.16平方米，付款方式为2013年8月1日前支付订金100万元，剩余部分于交房前一次性付清，交付期限为2014年6月30日前。2015年1月7日，本院依据云南湘新混凝土有限公司的诉讼财产保全申请，作出（2014）德民二初字第102-1号民事裁定书，查封恒燊公司开发的畹町中缅国际财富中心第二层、第三层商铺房屋产权，期限二年。2016年12月8日，本院作出（2016）云31执60号之五执行裁定书，裁定续行查封上述房屋产权，期限三年。2015年2月4日，本院依据高新建筑公司的诉讼财产保全申请，作出（2014）德民二初字第103-1号民事裁定书，裁定查封恒燊公司位于畹町建设路友谊巷畹町中缅国际财富中心除第二层、第三层商铺以外价值人民币5,000万元的房屋及土地使用权，期限二年。2017年1月22日，本院作出（2015）德执字第56-2号执行裁定书，裁定续行查封上述房屋及土地使用权，期限三年。2016年10月20日，本院作出（2016）云31执60号之三执行裁定书，裁定查封恒燊公司位于畹町建设路56号土地一宗【土地证号：畹国用（2013）第xx号】，期限三年。2015年7月10日,本院依据已发生法律效力的（2014）德民二初字第103号民事判决书及高新建筑公司的申请，立案执行。同年12月17日，本院作出（2015）德执字第56-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年1月8日本院恢复执行，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务。同年8月2日，本院作出（2019）云31执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖恒燊公司开发的畹町中缅国际财富中心房地产[土地证号：畹国用（2013）第xx号；建设用地规划许可证号：地字第201100023-00xxxxx号；建设工程规划许可证号：建字第201200xxx号；建设工程施工许可证编号：建字第2012xxx号]。瑞丽市畹町经济开发区建设和环境保护分局证实六份购房合同均为有效备案合同。同时，瑞丽市自然资源局畹町经济开发区分局证明涉恒燊公司畹他项（2014）字第xx号土地他项权利证明书设定日期为2014年1有23日，存续期限为2014年1有23日至2016年11月23日。原告高玉珍对上述六份购房合同所涉房屋向本院提出执行异议，本院于2019年9月29日作出（2019）云31号执异83号执行裁定书，裁定驳回高玉珍的异议请求。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：１．原告高玉珍与第三人恒燊公司签订的《商品房购销合同》(合同登记号为WDXXX1号)应否继续履行，第三人应否协助其办理不动产登记证？２．原告高玉珍对涉案房屋(合同登记号为WDXXX1号)是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益？涉案房屋是否属原告高玉珍所有？本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案中原告高玉珍仅针对合同登记号为××号所涉房屋提起诉讼，系当事人处分自己权利，本院予以确认。关于高玉珍认为应撤销（2019）云31号执异83号执行裁定书的主张。本院认为，高玉珍在法定期间内提起执行异议之诉，该裁定对涉案房屋（合同登记号为××号）的处理已不发生法律效力，无须撤销该裁定。对其主张本院不予支持。关于原告高玉珍与第三人恒燊公司签订的《商品房购销合同》(合同登记号为xx号)应否继续履行，第三人应否协助其办理不动产登记证的问题。本院认为，因本案解决的是高玉珍对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题，其主张的继续履行合同及办证的诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。关于原告高玉珍对涉案房屋(合同登记号为XXX1号)是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益及涉案房屋是否属其所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，原告高玉珍虽与第三人恒燊公司签订《商品房购销合同》，并办理了商品房买卖合同备案登记（合同登记号为××号），但未办理预告登记，也未办理产权登记，也未实际交付涉案房屋。根据物权法定原则，仅办理商品房买卖合同备案登记，并不当然产生预告登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权和准物权才能排除人民法院的强制执行行为。本案中，原告高玉珍虽仅就涉案房屋提起诉讼，但本院查明高玉珍与恒燊公司共签订六份《商品房购销合同》，总价款达4,000万元，其支付的500万元与六份合同约定的预付款合计金额吻合，且合同中均约定剩余款项交房前一次性付清。本案中涉案房屋尚未交付，同时高玉珍向本院提交证据也未能充分证实该500万元是支付涉案房屋价款。因此，本案中高玉珍对执行标的物仅享有债权，而非物权和准物权，不能对抗人民法院对涉案标的物的强制执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据此规定，原告高玉珍提交的证据也未能充分证实其已支付房屋价款的百分之五十，且是用于居住。因此，也不能证实涉案房屋属其所有。故原告高玉珍认为应停止执行涉案房屋并确认涉案房屋属其所有的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原告高玉珍的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告高玉珍的诉讼请求。案件受理费人民币46,800元，由原告高玉珍负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 张 静 玲二〇一九年十二月二十四日书记员 格任相伴