湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13142号上诉人（原审被告）：王珠玎，女，1979年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶意根，湖南环楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。法定代表人：郝永刚。委托诉讼代理人：文鹏学，男，1990年3月11日出生，汉族，住湖南省衡东县，该公司员工。上诉人王珠玎因与被上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称世纪金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王珠玎向本院提出上诉请求：1.请求判令依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初2583号民事判决，并依法发回重审或在查清事实的基础上依法改判;2.由世纪金源物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院查明事实不清，王珠玎提供了充分的证据足以证明世纪金源物业公司未完全履行物业服务合同义务，并存在重大违约行为；2.世纪金源物业公司收取的住宅物业服务费属于政府指导价，应当经行政主管部门行政审批或备案，世纪金源物业公司从2011年5月至今都没有经行政审批或备案，其不具备收取物业费的主体资格；3.一审遗漏关键事实；4.世纪金源物业公司在同一小区同一栋楼收取不同的物业服务费，存在差别歧视对待，显失公平；5.经长沙市开福区人民法院和长沙市中级人民法院认定世纪金源物业公司提供物业服务工作存在瑕疵，故不应当要求王珠玎按照全额物业服务费的标准缴纳物业费；6.王珠玎并非恶意拖欠物业服务费用，其有正当理由，世纪金源物业公司存在明显过错，其应当承担采取补救措施,减免王珠玎的物业服务费等责任。被上诉人世纪金源物业公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世纪金源物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.王珠玎给付湘江世纪城湘江豪庭7栋3104号房屋2016年7月1日至2018年6月30日的物业管理费共计8629.2元，违约金1179.18元,合计9808.38元；2.王珠玎承担一审诉讼费用。一审法院查明事实：2011年3月31日，王珠玎与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订了《湘江世纪城商品房买卖合同》，合同约定由王珠玎购买了湘江世纪城湘江豪庭7栋3104号房屋，建筑面积199.75平方米，合同第二十条对物业服务约定为出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以邀请招标方式选聘世纪金源物业公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的收费标准为1.8元/月·建筑平米，收费的起始时间为见前期物业服务合同。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。湖南湘水雅境房地产开发有限公司（甲方）与世纪金源物业公司（乙方）签订的《湘江世纪城前期物业服务合同》第二章对于服务内容与质量约定为：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部分的维修、养护和管理，包括：主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；3.物业共用部位和相关场地（包括：道路、化粪池、自行车棚、停车场）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化，花木、建筑小品的养护和管理；5.车辆行驶与停放秩序的管理；6.协助公安部门维护公共秩序和安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；7.装饰装修管理；8.物业档案资料管理。”第三条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.家庭特约有偿服务；2.维修有偿服务；3.其他便于本小区业主生活的物业管理延伸服务；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供质价相符的服务，业主应按约定付费。”协议第二十五条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.8元/月·建筑平方米；本物业服务费用不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。”合同第三十七条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”前期物业服务合同附件中，对物业管理服务标准进行了约定，对保洁的服务标准约定为：“小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.保持公共区域内的清洁卫生，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。”对公共区域消防设施的维护及消防管理的服务标准约定为：“1.有健全的消防管理制度，建立消防责任；2.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；3.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。”另查明：王珠玎于2016年7月未再交纳物业服务费。一审法院认为：综合王珠玎、世纪金源物业公司诉辩观点及一审证据，一审法院可以确认世纪金源物业公司为王珠玎购买房屋所在小区物业管理提供方，根据《湘江世纪城商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《湘江世纪城前期物业服务合同》等合同约定，王珠玎应当依约向世纪金源物业公司交纳物业费。但王珠玎就世纪金源物业公司提供的物业服务质量提出了异议，因此一审案件的争议焦点可以归结为：一、王珠玎提出的物业费减免事由是否成立；二、王珠玎是否应当就物业费的逾期交纳而支付违约金的问题。一审法院分述:焦点一：王珠玎提出的物业费减免事由是否成立的问题。王珠玎主张世纪金源物业公司作为物业服务单位在提供物业服务过程中存在：对小区部分业主“住改商”、个别业主改变房屋主体结构和占用公共空间的行为监管不力，设备更新及垃圾清理等方面没有做到位，占用公共资源谋取不正当利益，擅自改变小区原规划车辆出入口等严重瑕疵，应当减免物业费。1.对于王珠玎主张的小区部分业主“住改商”问题，世纪金源物业公司作为物业服务企业，有义务采取措施，对小区进行适当的管理，为业主营造良好的居住环境，改善管理小区的“住改商”问题。但考虑到世纪金源物业公司作为物业管理公司，并无对小区业主“住改商”进行强制制止的执法权，且世纪金源物业公司提供了证据证明其对住改商行为进行了劝阻，因此王珠玎以物业公司对小区“住改商”监管不力为由要求减免物业服务费缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。另对于个别业主改变房屋主体结构和占用公共空间的问题，世纪金源物业公司亦进行劝阻，王珠玎以世纪金源物业公司对此监管不力为由要求减免物业费，并无法律依据，一审法院不予采信。2.对于垃圾清理及设备更新等方面不到位的问题，王珠玎向本院提交了拍摄照片及视频拟证明世纪金源物业公司在设备更新、垃圾清理等方面存在瑕疵，一审法院经审查认为，上述证据在客观上能反映原告提供的物业服务在一定时间存在瑕疵，但物业服务是一项长期性的动态服务，如卫生的清理、设备的维修更换亦是如此，凭目前王珠玎提供的证据尚不足以证明世纪金源物业公司所提供的物业服务长期存在严重瑕疵，需直接对物业费进行减免，故对于王珠玎提出的该项减免主张，一审法院不予采信。3.对于王珠玎提出的世纪金源物业公司占用公共资源谋取不正当利益的问题，根据《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。因此，如王珠玎认为世纪金源物业公司对于全体业主共有部分进行了擅自处分并造成了全体业主利益受损，应当另行提起侵权之诉，而不宜在一审案件中对单个业主的物业费予以单独抵扣或减免。4.对于王珠玎主张世纪金源物业公司擅自改变小区原规划车辆出入口的问题，世纪金源物业公司对此不予认可，世纪金源物业公司主张目前仅有现开放的出入口经过了行政部门的同意，因此小区出入口只能开放目前的出入口。一审法院经审查认为，小区出入口的开放会直接影响相关道路交通状况，物业公司并无单方决定小区出入口开放与否的权利，现无证据证明小区目前关闭的规划出入口已经经过了相关行政部门同意，达到可开放的标准，因此王珠玎不得以世纪金源物业公司擅自改变小区原规划车辆出入口为由要求减免物业服务费。但根据湘江豪庭小区停车实际情况，世纪金源物业公司作为物业公司应当和有关部门进行积极协调，科学合理的开放小区车辆出入口，满足业主出行需要。5.对于王珠玎提出的因世纪金源物业公司未按照物业管理倡议书的要求整改到位，王珠玎有权缓交物业费的主张。一审法院经审查认为因王珠玎递交的物业管理倡议书中并未有世纪金源物业公司的签章，且世纪金源物业公司亦否认承诺同意业主缓交物业费，故，对王珠玎提出的该项主张，一审法院不予采信。另王珠玎主张其房屋漏水原告未尽到及时维修义务，应当减免物业费，一审法院认为根据《前期物业服务合同》的约定，本物业服务费用不含住宅维修费，物业公司对业主专有部分的维修系有偿维修，并且物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，因此，一审法院对王珠玎的该抗辩主张不予认可。综上，一审法院认为王珠玎提出的减免物业费的事由不能成立。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主配合物业公司及时交纳物业管理费，共同促进小区物业的有效管理，实现对业主物业的良好维护。因此，综上，一审法院确认王珠玎应当给付原告湘江豪庭7栋3104号房的物业服务费8629.2（1.8＊199.75＊24）元。焦点二：王珠玎是否应当支付违约金的问题。一审法院认为，世纪金源物业公司作为物业服务企业，亦应当为王珠玎提供良好的物业管理和服务，但根据一审庭审中王珠玎提交的照片及视频，可以证明世纪金源物业公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，王珠玎并非恶意拖欠世纪金源物业公司物业服务费，故一审法院对于世纪金源物业公司要求王珠玎支付违约金的诉讼请求不予支持，世纪金源物业公司在后续的服务中，应当继续采取措施，提高服务质量及水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、王珠玎于判决生效之日起十日内向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业费共计8629.2元；二、驳回长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王珠玎承担。本院二审期间，上诉人王珠玎提交了如下证据：证据1、物业管理公共性服务收费标准审批表，拟证明被上诉人世纪金源物业公司住宅物业服务行政审批的收费标准是1.7元/㎡/月，只试行一年，从2011年5月至今都没有经行政审批或备案，其不具备收取物业服务费的资格。证据2、临时管理规约，拟证明被上诉人世纪金源物业公司同一小区同一栋楼收取不同物业服务费标准（1.4元/㎡/月和1.8元/㎡/月），存在价格差别对待的事实。证据3、民事判决书，拟证明被上诉人世纪金源物业公司未完全履行物业服务合同义务，物业服务存在重大瑕疵，已经被法院判决只能收取80%物业服务费。法院应当保证同案同判的司法权威和既判力。证据4、照片，拟证明被上诉人世纪金源物业公司物业服务不到位，违反合同约定，导致小区绿化植物枯死，未及时补种的事实。证据5、会议纪要与微信聊天截图，拟证明街道办事处曾经介入调解。世纪金源物业公司质证称：对证据一的三性均有异议，王珠玎未提供原件核实其真实性，且该审批表是否最终备案登记不能证明世纪金源物业公司不具有收取物业服务费的资格，故该证据不能达到其证明目的。加之，一审过程中王珠玎提交的购房该合同、临时管理规约以及承诺书及世纪金源物业公司持续给王珠玎提供物业服务的事实，足以证明世纪金源物业公司有权向王珠玎收取物业费。对证据二的三性均有异议，王珠玎未提供该证据原件以核对其真实性，无法达到其证明目的。证据三与本案无关。对证据四，因王珠玎无法按提供该照片的原始载体，故对其真实性有异议，且根据该照片显示的时间是2019年9月29日，与本案无关。证据五中的照片没有提供原始载体，故对三性均有异议。对证据五中的会议纪要的三性均有异议。会议纪要显示的时间是2019年11月22日，与本案无关。且会议纪要里面并没有参会人的签字无法核对其真实性。另会议纪要中提到孙霞车胎被扎事件与本案无关。会议纪要发布在微信上，该微信截屏只是部分聊天记录的截屏不具有完整性，且聊天人的身份无法确定，也无法证明物业公司承诺减免物业服务费，故对微信截屏三性均有异议。对王珠玎提交的证据，本院认证如下：证据一、证据二均系复印件，无原件相核对，无法核实其真实性，故对该两份证据不予采信。证据三民事判决书认定案件事实与本案不完全相同，对其证明目的不予采信。证据四中的照片未载明拍摄地点、时间，未提交原始载体，故对其真实性不予采信。证据五中的照片无法确定拍摄地点、时间，无原始载体，对其真实性不予采信。证据五中微信截屏中的会议纪要，在无会议参与人员的签字纸质版核对的情况下，对其真实性不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.世纪金源物业公司是否具备收取物业服务费的资格；2.一审法院判令王珠玎全额支付物业服务费是否恰当。关于世纪金源物业公司是否具备收取物业服务费的资格的问题。本院认为，根据《湖南省物业管理条例》第三十五条“物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：……（二）依照国家、省有关规定和物业合同约定收取物业服务费；……”和第四十条“物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。……”之规定，世纪金源物业公司作为依法设立的物业服务公司，在其提供物业服务后，有权依据《湘江世纪城商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《湘江世纪城前期物业服务合同》收取物业服务费。关于王珠玎上诉称世纪金源物业公司收取的物业服务费未经行政部门审批或备案不具备收取资格的意见，本院认为，收费标准在合同中有明确约定，故王珠玎主张世纪金源物业公司不具有收费主体资格的理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院判令王珠玎全额支付物业服务费是否恰当的问题。本院认为，世纪金源物业公司为王珠玎居住的小区提供物业服务，双方之间成立物业服务关系。虽然世纪金源物业公司在物业服务过程中存在小区部分业主“住改商”、“改变房屋主体结构”及“占用公区空间”等行为，但对于前述部分业主的行为，世纪金源物业公司并无执法权，其仅能督促改正。此外，虽然世纪金源物业公司服务期间存在的设备更新、垃圾清理等方面不到位的问题，但王珠玎并未提供证据证明长期存在前述问题。因此，王珠玎提供的证据不足以认定世纪金源物业公司存在严重违约行为，一审法院判令王珠玎全额支付物业服务费并无不当，本院予以确认。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，王珠玎的上诉理由不能成立，驳回上诉请求；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王珠玎负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月九日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。