文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3485号上诉人(原审被告)：云阳县凭德商贸有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道1387号，统一社会信用代码91500235742888387M。法定代表人：温定银，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎帅，重庆高山律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：向发树，女，1972年7月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李均，男，1973年12月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：冉瑞军，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：郭可明，男，1956年4月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李加明，男，1952年4月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：李加明，男，1952年4月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：重庆伟联建设有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇九洲建司综合楼，统一社会信用代码915002357116580791。法定代表人：张家全，该公司董事长。上诉人云阳县凭德商贸有限公司（以下简称凭德公司）与被上诉人向发树、李加明、郭可明、冉瑞军、重庆伟联建设有限公司（以下简称伟联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2019）渝0235民初5394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。凭德公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；由被上诉人承担一审诉讼费、二审诉讼费。事实和理由：1.《集资建房合同书》必备条件是自有土地，而签约人伟联公司、李某2、李某1及李某1全权代表的80余人没有土地。伟联公司李某2以欺诈合同攫取了80户人的购房款，且李某1及其他79户人均存在少付房款的行为，恶意损害他人利益，骗取税款。上述行为与凭德公司无关。2.一审法院认定2010年11月6日伟联公司为李某2出具《授权委托书》，而上诉人在一审中申请对《联合开发协议》和《授权委托书》申请鉴定，一审法院并未支持。上述两协议凭德公司均不是签约人，不应当履行合同义务。3.一审法院判决协助李某1等人办理转移登记是不能成立的。本案的总证是经法院强制执行所办，总证按土地来源权利人为凭德公司（实为原云阳县××贸易公司20几位员工所有）、郭可明、冉瑞军。按照政府文件，上述土地并非为权利人共同共有而是分别所有。一审法院把权利人各自的土地、房屋混同并与没有土地、房屋的李某1等人混同是错误的。4.本案遗漏原云阳县××贸易公司温定银等20户移民和黄某1、黄某2、李玉萍为当事人。5.本案办理房屋产权分证的权利义务只发生在《集资建房合同书》、《联合开发协议书》的签约方和签约方的委托人。凭德公司非签约人，不应当承担相应责任。被上诉人向发树辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。被上诉人郭可明辩称，一审判决的结果正确，其事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不应成立，依法应当予以驳回。被上诉人李加明辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。被上诉人冉瑞军未提交答辩意见。被上诉人伟联公司未提交答辩意见。向发树向一审法院起诉请求：1.请求判令凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司协助向发树办理云阳县双江××街道××社区××路××单元××号（凭德公司温定银、郭可明、冉瑞军联建房）房屋〔总证为渝××号〕不动产权证的转移登记；2.诉讼费由凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司承担。一审法院认定事实：2010年11月6日重庆伟联建设有限公司出具授权委托书，内容为：“郭可明组团联建房：重庆伟联建设有限公司于2010年8月1日与云阳××中心的黄某1、长城二建司冉瑞军和郭可明签订了《联合开发协议》。现重庆伟联建设有限公司委托李某2组建重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部，负责联合开发投资、项目建设、规划、对外签订合同，办理结算事宜。”为方便工作，李某2经重庆伟联建设有限公司同意雕刻了《重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部》章和《郭可明组团联建房项目部》章，现上述两枚章在李加明处。2011年8月21日重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部（1方）与向发树（2方）签订《集资建房合同书》，合同约定：1方在云阳县××路修建郭可明组团联建房房屋结构为框架全现浇结构。一、本集资建房由1方代表2方对外从事建设活动。二、……2.在签订合同时，2方已充分知晓了该房屋地理位置及四周相邻建筑、构筑物的关系，单元及房号从东向西编排，房号为××单元××号；建筑面积为78.32平方米（房屋面积最终以房屋产权证书所确认的面积为准，按实际面积乘单价计算的集资款在领取房产证时多退少补）。3.水电实行专户，安装水电专户的费用由2方承担，在交房的同时由2方交6000元给1方，由1方代为办理水电专户，费用按国家规定多退少补。三、集资房单价为3580元/平方米，房款总额为280385.00元，最终集资款总额按房产证所确定的建筑面积乘以单价为集资款总额。四、集资款交付方式为：1、现金分期付款：首付14万元，交款时间为签订合同时；第二次付8万元，交款时间为主体完工。交房时留除总房款的1％，其余款付清。1方将房产证交给2方时2方付清全部款项，本合同收回。2、2方缴纳的购房集资款以1方出具的收款收据为准。五、1方根据2方授权委托负责向房产主管部门办理房屋产权登记手续，所需缴纳的税、费根据国家规定，12双方各自承担自己的税、费，2方在交房时交5000元给1方，由1方统一办理，领证时多退少补。六、房屋交付时间：根据本合同及发包合同，房屋原则上在有效工期15个月（从签订合同之日起开始计算，若施工中因天气或其他不可抗拒的因素影响工期，交付时间顺延）之内交付。八、1方将该房屋房产证办理完毕，2方以1方通知之日起七个工作日内必须结清相关款项，领取房产权证，逾期不领取，按2方未付清1方全额的1%每天计算违约金直至领证（领房产证时，1方将收回本合同书）。合同尾部1方加盖重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部章，李某2签字。2方：向发树签字。合同签订后，向发树向重庆伟联建设有限公司云阳县郭可明组团联建房项目部支付房款等共计287000.00元。2014年4月向发树取得购买房屋并使用至今。2015年8月云阳县凭德商贸有限公司（1方）与向发树（2方）签订《新城职工建房合同》，合同约定：一、建房名称：郭可明联建房（此综合楼属组团建设）。二、住宅定位：1单元4楼2号。三、建筑面积：住宅共计建筑面积73.88平方米（包括按规定分摊部分），房屋建筑面积最后以有权部门确认为准。四、付款办法：住宅按每平方米1980元，计总额146282.40元。订立合同时，预付总价款的80%，交钥匙时付15%，房屋产权证交给2方时付清余款。六、6.预计交房期：2013年4月。七、其它事项4.1方负责为2方按房管政策办好房屋产权证，其房屋契税由1方承担，其它税费由1方承担。合同尾部1方加盖云阳县凭德商贸有限公司公章，代表人：杨代明。2方：向发树签字。落款时间（倒签时间）：2011年8月21日。2019年1月23日云阳县凭德商贸有限公司、黄某1等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房共同共有名义办理了云阳县××街道××社区××路不动产权证总证，权利性质：划拨。共有宗地面积1698.3平方米，房屋建筑面积10545.86平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2011年8月21日，重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部与向发树签订的《集资建房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。2015年8月云阳县凭德商贸有限公司与向发树签订的《新城职工建房合同》，不是向发树和云阳县凭德商贸有限公司的真实意思表示，系以办理房屋相关证件为目的合同，向发树与云阳县凭德商贸有限公司以虚假的意思表示签订的《新城职工建房合同》，应属无效合同。本案争执的焦点是：向发树要求凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司共同协助向发树办理房屋产权分证的请求是否应得到支持？2019年1月23日云阳县凭德商贸有限公司、黄某1等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房以共同共有名义办理了云阳县××街道××社区××路不动产权证总证，涉案房屋具备了办理房屋产权分证的客观条件。向发树作为购房者，从重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部购买了位于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元4-2号房屋并居住至今，凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司对这一事实均无异议，只是由谁来办理房屋产权证存在争议。一审法院认为，云阳县凭德商贸有限公司、李加明、冉瑞军合伙，以重庆伟联建设有限公司名义联合建设位于云阳县××街道××社区××路“郭可明组团联建房”的事实，已被重庆市第二中级人民法院生效文书（2018）渝02民终728号民事判决书及（2018）渝02民终2536号民事判决书确认。向发树与重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部签订《集资建房合同书》后，虽然购房款由李某2出具收条收取，但重庆伟联建设有限公司2010年11月6日向李某2出具的授权委托书明确载明“郭可明组团联建房：重庆伟联建设有限公司于2010年8月1日与云阳民间活动中心的黄某1、长城二建司冉瑞军和郭可明签订了《联合开发协议》。现重庆伟联建设有限公司委托李某2组建重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部，负责联合开发投资、项目建设、规划、对外签订合同，办理结算事宜。”即项目部和李某2实际是代表联建合伙人对外签订合同并收取房款，其效力应当及于全部联建合伙人。现该栋联建房总证已办至云阳县凭德商贸有限公司、黄某1等三户、郭可明、冉瑞军名下，因此，即使向发树不是与云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明直接签订的房屋买卖合同，但云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、李加明等作为联建房的合伙人之一，也有义务协助向发树办理房屋产权转移登记手续。而且(2018)渝02民终728号民事判决书还认定，温定银认可对“郭可明联建房”工程的房屋交由李加明或者李某2以重庆伟联建设有限公司名义对外统一出售，故云阳县凭德商贸有限公司以不属于合同相对方为由主张没有义务协助向发树办理房屋产权分证的理由不能成立。一审法院认为，云阳县凭德商贸有限公司提交的《重庆伟联建设有限公司盖章情况登记表》不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，没有单位负责人及具体经办人的签字，只有重庆伟联建设有限公司的盖章，其不符合证据的形式要件，对该份证据一审法院不予采信。另外，郭可明、李加明自愿承诺协助为向发树办理不动产权登记，一审法院予以认可。重庆伟联建设有限公司同意李加明等人以公司项目部名义作为房屋买卖合同的相对方，也应当按合同约定为向发树办理不动产权登记。综上所述，虽然向发树与重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部、云阳县凭德商贸有限公司签订了两份合同，但两份合同对由向发树的对方负责办理分证的约定是一致的，云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司之间的纠纷属于内部争执，不能影响向发树作为购房户要求房屋产权人共同协助向发树办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路一单元4-2号不动产权房屋的转移登记手续，故一审法院对向发树要求凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司共同协助办理房屋权属登记的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司于一审法院判决生效后十五日内共同协助向发树办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元4-2号不动产权房屋［总证权利人：云阳县凭德商贸有限公司、黄某1等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房；证书号：渝（2019）云阳县不动产权第000071032］的转移登记手续。案件受理费40.00元，由云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司负担。二审中，凭德公司向本院提交了：1.签有“李加明、温定银、冉瑞军”的《自愿组团建房协议》和签有“郭可明、冉瑞军、温定银、黄某1、黄某2”的《自愿组团建房协议》，拟证明签有“郭可明、冉瑞军、温定银、黄某1、黄某2”《自愿组团建房协议》中“温定银”签字系他人伪造；2.《联合开发协议》一份，拟证明“黄某1”签字系假冒；3.《用地规划许可证》一份，拟证明土地是划拨到伟联公司；4.鉴定申请；5.《关于云阳县凭德商贸有限公司、黄某2、冉瑞军等申请的回复》；6.李加明代理人的质证词；7.盖章委托书一份；8.《建设工程承包合同》一份。被上诉人向发树质证认为，上诉人提交的证据与本案无关，且被上诉人不知情。被上诉人郭可明、李加明质证认为，上诉人举示的所有证据不属于新证据，并且与本案无关。对上诉人提交的上述证据以及双方当事人发表的质证意见，合议庭经评议后认为，《自愿组团建房协议》、《联合开发协议》、《授权委托书》、《建设工程承包合同》、李加明代理人的质证词等证据在一审中已予以举示，不属于新证据；现涉案房屋已办理房屋产权总证，且凭德公司为该涉案房屋的权利人之一，故上诉人提交的《用地规划许可证》欲证明的事实与向发树的请求办证的主张并无关联性。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，向发树与重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部签订《集资建房合同》，并向重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部支付购房款。因该项目部并未办理相关手续而不具备主体资格，且其系伟联公司委托李某2组建，实际是代表伟联公司从事联建房的相关事宜。而根据本院生效文书（2018）渝02民终728号民事判决确认的事实，伟联公司只是出借资质给凭德公司、李加明及冉瑞军合伙修建“郭可明组团联建房”，并非“郭可明组团联建房”的实际开发商。且凭德公司对伟联公司对外销售房屋行为未提出异议。因此，重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部对外签订合同并收取房款的行为所产生的法律效力应当及于“郭可明组团联建房”的实际合伙人即凭德公司、李加明及冉瑞军。上诉人凭德公司主张其并非《集资建房合同》的签约人而不承担协助办理涉案房屋产权分证的理由不成立。关于凭德公司主张一审遗漏原云阳县××贸易公司温定银、刘文亮等20户移民和黄某1等当事人的诉讼主张。本院认为，本院生效文书（2018）渝02民终728号及（2018）渝02民终2536号民事判决已经确认，原云阳县××贸易公司温定银、刘文亮等20户移民和黄某1等移民安置已由凭德公司承继，并由凭德公司负责安置，故凭德公司主张一审遗漏当事人的理由不成立。至于上诉人对《联合开发协议》、《自愿组团建房协议》、《授权委托书》的鉴定申请，上诉人未在一审中提出，且生效判决对相关事实已经予以确认。对于上诉人申请法院调取李某2收取购房款的请求，本院认为，因李某2收取购房款与凭德公司是否应当履行办证义务无直接关联，且涉案房屋已经取得房屋产权总证，上诉人申请要求明确产权，不属于本案调整范围。故本院对上诉人申请事项不予准许。综上所述，凭德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由云阳县凭德商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李迪云审 判 员 程 杨审 判 员 刘丽苹二〇一九年十二月二十日法官助理 黄燕彬书 记 员 向彦霖