贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7108号上诉人（原审被告）：区凤勇，男，1972年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威，该公司经理。委托诉讼代理人：龙昆，男，1993年3月17日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人区凤勇与上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称：德鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人区凤勇及上诉人德鑫公司的委托诉讼代理人龙昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人区凤勇的上诉请求：1、撤销乌当区人民法院（2019）黔0112民初1730号民事判决，或发回重审，查清事实，审核被上诉人进入魔方小区是否合法，是否符合涉案起诉主体资格；2、驳回被上诉人的全部请求；3、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担；4、将涉嫌制作虚假合同伪造证据、虚假陈述的案件线索移送公安机关和人民检察院；5、审核关联部门、企业是否违法，如涉及“黑恶势力”，请移交国家“打黑除恶办公室”。事实及理由：开发商贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称：德亨房开公司）与上诉人签订合同的同时，由其选聘的保利物业与上诉人签订《前期物业服务协议》，在保利物业未与上诉人解除或终止合同的情况下，且未通过业主大会或经过半数业主同意，擅自更换物业，该协议未对小区业主公开、公示，违背《物业管理条例》，为无效合同。德亨房开公司与德鑫公司签订的协议对上诉人与保利物业签订的协议产生事实法律冲突，对上诉人并无法律约束力。德鑫公司成立于2014年7月，而上诉人在2011年8月办理了房屋交接手续，追查德鑫公司利用虚假陈述手段的行为并移送司法机关。德鑫公司强调是通过招投标进入城市魔方小区，至今未能提供其相关依据和文件证明。且被上诉人不能提供其拥有合法资质，提供《物业服务企业资质管理办法》掩盖其无合法资质以及非法违规的行为。一审法官在明知被上诉人不能提供证明其拥有合法等级资质，涉嫌提供虚假合同，应移交司法机关，追究被上诉人刑事责任，一审法官至今未履行法定义务，放纵违法犯罪，甚至涉嫌为被上诉人避开、逃脱违法犯罪事实。上诉人德鑫公司辩称，合法性、租期的问题，我公司是与建设单位签订的《前期物业服务合同》，我公司在业主大会召开后签的《前期物业服务合同》，与业主签订的是《前期物业服务协议》，我公司成立于2014年7月1日，相应的单位也可以查询。上诉人德鑫公司的上诉请求：1、可向法院提供催缴物业服务费依据，证明在诉讼有效时间内向被告通过通告收取物业服务费，但被告都未缴纳过物业服务费；2、请求法院依法判决原告区凤勇2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费1,991元；3、请求法院依法判决区凤勇《物业服务合同和协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金181.63元；4、上述案件受理费由被上诉人区凤勇承担。事实及理由：区凤勇提出诉讼时效问题，德鑫公司一直未中断物业服务及物业服务费的催缴工作，并未出现物业服务中断及不存在诉讼时效问题，在一审案件中开庭过程中也没有准备3年内向被告及法院法官提供相应的3年内催收物业费的依据，因此提起上诉及相应物业费催收收据。上诉人区凤勇辩称，我与德鑫公司没有合同关系，不涉及任何费用的联系，德鑫公司的举证没有依据，德鑫公司是不合法进入，我与德鑫公司之间没有合同约束，我是与保利物业签的合同，我与保利的合同还没有结束。德鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月1日至2019年3月31日物业服务费共计1,991元；2、判令被告支付原告根据《物业服务合同和协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金181.63元；3、本案所产生的诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：被告购买贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××单元××号建筑面积为69.74㎡的房屋（多层），购房时，被告与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管）于2010年8月18日签订《前期物业服务协议》，约定由保利物管对被告所住小区提供物业服务。此后，原告德鑫公司与德亨公司签订《前期物业服务协议》，约定由德鑫公司自2015年4月1日起对涉案城市魔方小区进行前期物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为多层住宅0.7元/月．平方米。原告并以被告区凤勇住房建筑面积为64.64平方米的标准计收物业服务费，被告在向原告交纳部分物管费后，以原告物业服务质量存在问题为由，自2015年8月1日起拒绝继续交纳物管费至今。原告在要求被告交纳物管费未果后，遂诉来一审法院要求判决如前所诉。上述事实，有原、被告陈述、原告的营业执照、《前期物业服务协议》、业主资料、物业管理服务产生的系列合同及各项费用票据，被告提交的照片等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。一审法院认为，涉案小区的建设单位德亨公司将涉案房屋出卖给被告使用，并在出卖房屋时由其选聘的保利物管公司与被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物管公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，原告与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力。原、被告双方虽未签订物业服务合同，但原告对涉案的城市魔方小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主亦接受服务并按原告与德亨公司签订《前期物业服务协议》约定的服务费标准向德鑫公司交纳部分物业管理费，双方已形成事实上的物业管理服务关系，被告未按照约定向原告足额交纳物业服务费，构成违约。故对原告要求被告支付所欠物业服务费的诉请，一审法院予以支持。对于被告以原告不作为，服务存在质量问题为由提出抗辩，对于物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，但并不能成为其拒缴物业服务费的理由，故一审法院对被告该抗辩理由不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告与保利物管公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但因本案双方当事人并未签订物业服务合同约定滞纳金，故对原告的该项诉请，一审法院亦不予支持。对于被告提出的诉讼时效问题，因原告未能提供证据证明有诉讼时效中断的情形，故一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对从原告起诉之日倒推三年之前的物业服务费不予保护。因此，被告应向原告交纳自2016年4月23日至2019年3月31日共计35个月的物业服务费，为66.64平方米（建筑面积）×0.7元（每月每平方米单价）×35个月=1,584元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告区凤勇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司自2016年4月23日至2019年3月31日止的物业服务费1,584元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告区凤勇负担（此款原告贵州德鑫物业管理有限公司已预交，由被告区凤勇在履行上述给付义务时一并支付给原告贵州德鑫物业管理有限公司）。二审中，区凤勇提交《前期物业服务合同》，证明合同造假，两份合同多处内容不一致。德鑫公司质证，无法确定合同版本的来源。区凤勇提交《前期物业服务协议》及补充协议，证明补充协议签订的时间在《前期物业服务协议》之前，说明系伪造。德鑫公司质证，真实性没有异议，时间不一致的问题是，《前期物业服务协议》先签订，合同是两年一签订，补充协议是对车库等。区凤勇提交与保利签订的《前期物业服务协议》，证明与保利有物业合同关系。德鑫公司质证，真实性没有异议。区凤勇提交各时期缴纳给保利物业费的发票，德鑫公司质证，不能确定真实性。区凤勇提交前期物业合同，来源是从乌当区人民法院调取，证明我没有与德鑫公司签订过合同，同时发现德鑫公司起诉业主中有另外一种合同的模板，价格也有差距，一种是包干制，一种是酬金制，该合同的意义在于德鑫公司为了掩饰自己的非法目的采用了拆分合同，拆分面积，为了达到自己非法进入该小区的目的。德鑫公司质证，真实性认可，对证明目的有异议，两份前期物业合同是2015年4月1日签订，到2015年底，由于德鑫公司经营亏损，德鑫公司向建设单位反馈改签了第二份合同，对亏损部分由建设单位进行补贴，城市魔方是一边开发一边修建的，由于房屋交付时间不一致，所以签订的合同时间不一致，并不是同时签订的。区凤勇提交房开公司与德鑫公司签订的服务协议，证据来源于乌当区人民法院的卷宗，证明该合同上面没有我任何签字，德鑫公司质证，真实性认可，没有异议。区凤勇提交物业管理企业的资质管理办法及前期物业管理招投标暂行办法，贵阳市物业管理等级标准，1、证明我的上诉是依照法律法规，德鑫公司没有按照国家法律规定行使其正确的营运，触犯了法律法规；2、证明德鑫公司进入城市魔方小区是非法的。德鑫公司质证，关于招投标的问题，前期物业合同已经写明是选聘委托德鑫公司进行管理，在合同里面已经体现了，前期物业服务资质管理办法的问题，由于城市魔方是一边开发一边投入使用，是分批签订的物业服务合同，我方已经按照前期物业合同进行了管理及服务。区凤勇提交情况说明，证明对方是非法的。合同拆分是分开开发分开签订的物业合同，2015年进入城市魔方，1、2、3、5四个组团均正常入住，不需要分开签订合同，德鑫公司是为了掩盖其非法进入的目的，房开没有权利代表业主去选聘德鑫公司，任何进入小区的物业公司都要符合法律规定的资质，德鑫公司起诉要求支付物业费是强买强卖。德鑫公司质证，建设单位是否有资质选聘物业企业不过多解释，有法律法规作为支撑。德鑫公司提交物业公司的管理系统向系统催收物业费发送的信息，即《电子数据》，证明诉讼期之前都跟区凤勇催收过物业费，区凤勇质证，真实性无法核实。德鑫公司提交上门催收物业费的照片，证明我公司曾在整个城市魔方都上门催收过物业费，区凤勇质证，真实性有异议，小区里面的302门牌号有很多，且该证据德鑫公司可以自己单方制作。德鑫公司提交《照片》，证明提供了物业服务，区凤勇质证，真实性有异议，且该证据德鑫公司可以自己单方制作。德鑫公司提交《收据》，证明我公司承接了保利物业的工作，区凤勇质证，两张照片没有异议，一张是保利的收据，无法知道收据的来源及目的，德鑫公司这一张，交款人不是我。德鑫公司提交证明一份，证明两份前期物业合同的合法性，区凤勇质证，德鑫公司提交的说明是可以作假的，三性不予认可。经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、德鑫公司与德亨房开公司的《前期物业服务合同》是否有效，对区凤勇是否产生约束力；2、德鑫公司作为本案原告主体是否适格；3、德鑫公司是否存在伪造证据虚假陈述的行为，是否涉黑涉恶；4、德鑫公司的部分诉请是否超过诉讼时效。首先，区凤勇在购买案涉房屋时，其虽与德亨房开公司选聘的保利物业公司签订了《前期物业服务协议》，但因保利物业公司于2015年1月31日退出该小区，不再提供物业服务，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫物业公司签订《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下与德鑫物业公司签订的《前期物业服务协议》对业主具有约束力。保利物业公司离场虽未与区凤勇解除服务合同，但保利物业公司以其实际行为表示不再履行合同，故一审关于德亨房开公司与德鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》对区凤勇不具有约束力以及双方形成事实上的物业服务关系的认定不当，本院予以纠正。上诉人提出被上诉人强行入驻小区，属于“强买强卖”，但涉案小区尚未成立业主委员会，在保利物业公司退出小区的情况下，只能由德亨房开公司签订前期物业服务合同，否则涉案小区将因未召开业主大会、成立业主委员会，没有意思表示机关，而出现没有物业公司提供物业服务的情况。其次，关于德鑫公司作为本案原告主体是否适格，《前期物业服务合同》是否无效的问题，本案中，德鑫公司未举证证明其是通过招投标程序进入案涉小区的，其违反了《物业管理条例》第二十四条第二款之规定，但《物业管理条例》第五十六条对违反该条例第二十四条的法律后果有明确规定，即“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”，故《物业管理条例》第二十四条系管理性、禁止性规定，而非效力性规定，德鑫公司虽然违反了该条规定，但不导致合同无效的后果，上诉人区凤勇可以向相关部门举报反应。另，关于上诉人区凤勇主张根据《物业服务企业资质管理办法》，德鑫公司并无资质管理案涉小区，但经本院查实，《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月8日失效，因此，上诉人区凤勇该主张无法律依据，本院不予支持。另外，根据上诉人提交的证据，被上诉人签订了多份内容不一致的前期物业服务合同，上诉人据此认为被上诉人伪造合同，但被上诉人对出现多份内容不一致的合同做出了合理解释，现有证据不足以证明上诉人提交的合同系伪造。再次,上诉人认为德鑫物业公司在消防、卫生、安保等方面未尽到服务义务。本院认为，上诉人举示的证据虽证明德鑫物业公司在公共区域卫生、消防、安保等方面提供服务存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，这些瑕疵属于被上诉人需改进和完善工作的方面，但不能以此作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。最后，关于诉讼时效的问题，二审中，上诉人提交照片与电子数据等证据，系德鑫公司自己单方面制作，无法核实证据形成时间，因此，德鑫公司关于诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。关于滞纳金的问题，一审认定无误，本院予以维持。综上所述，上诉人区凤勇及上诉人德鑫公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人区凤勇负担50元，由上诉人德鑫公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月十六日书记员  李敏