四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2019）川1724民初2408号原告：邱明圣，男，汉族，1989年10月20日出生，住大竹县。委托诉讼代理人赵祖国，大竹县柏林法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人王兴玲，大竹县观音法律服务所法律工作者。被告:李佳临（曾用名李炎），男，汉族，1995年1月3日出生，住大竹县。原告邱明圣与被告李佳临房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱明圣及其委托诉讼代理人赵祖国到庭参加诉讼，被告李佳临经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱明圣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告于2017年4月29日签订的房屋买卖协议；2.要求被告立即支付原告：首付款40000元、按揭款30430元、装修款128000元、接房款3489元、物管费4458.91元、违约金20000元，共计226377.91元，并支付利息从2019年4月19日起按银行同期贷款利率计算至付清时为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月29日被告将位于大竹县房屋以总价216900元的价格出售给原告，其中原告付首付款40000元，房屋过户时付10000元，余款166900元以银行按揭的方式支付，同时在四川黎明律师事务所办理见证。原告履行了合同交付被告40000元并进行了按揭，后原告对房屋装修居住使用。2018年10月原告被大竹县人民法院告之该房屋于2017年11月6日被该院查封，2018年6月15日进行立案执行，原告向大竹县人民法院提出执行异议，2019年3月29日被该院驳回异议申请。因被告的房屋没有取得所有权，原告无法主张被告履行转移房屋所有权的合同义务，无法进行房屋所有权的变更，导致原告的权益受到侵害。故诉至来院，希望判决如诉所请。被告李佳临未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年10月11日被告与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司将坐落于大竹县的房屋（以下简称案涉房屋）出售给被告，该合同在大竹县房地产管理局进行了备案。2017年4月29日，原告邱明圣（《房屋买卖协议》中的买房人、协议乙方）与被告李佳临（《房屋买卖协议》中的售房人、协议甲方）在四川黎明律师事务所律师凌灿伟见证下签订《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），该《协议》第一条约定：“出卖房屋坐落大竹县，该房屋系清水房，未交房，但产权证正在办理之中(接房的相关费用由乙方承担）。”该《协议》第二条约定：“房屋总价为人民币216900元，付款方式为，在本协议签订时，乙方支付甲方40000元，在办理房屋过户手续时，乙方支付甲方10000元，剩余的房款由乙方代为甲方偿还该房屋的银行按揭款，在本协议签订以后，乙方必须每月26日之前按时偿还银行当月的按揭款，视为乙方支付甲方的房款。”该《协议》第四条约定：“甲方承诺甲方在取得该房屋的产权证后应及时协助乙方办理该房屋的产权变更手续。该房屋的产权证变更登记为甲方名字的所有税、费全部由甲方承担，由甲方名字变更为乙方名字的变更登记过程中所产生的所有税、费全部由乙方承担。”该《协议》第五条约定：“甲方保证该房屋没有其他产权纠纷和债务纠纷，如房屋交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方保证所出卖的房屋能够办理过户手续（即能够办理在乙方名下）,甲方保证及时将该房屋产权办理在甲方名下，在办理甲方名下后，及时协助乙方办理该房屋的过户手续。乙方必须每月按时缴纳该房屋的按揭款。甲方必须配合乙方办理所出卖房屋的接房手续和过户手续。”该《协议》第六条约定：“若甲方违反本协议有关承诺条款，视为甲方违约，应依照本协议约定支付违约金。若甲方未协助乙方办理产权变更登记，导致乙方无法取得产权证的，应依照本协议约定支付违约金。若乙方未按时偿还所出卖房屋的按揭款，导致甲方征信问题，则视为乙方违约。若甲乙双方违反本协议约定，应向对方支付违约金，其标准20000元（大写贰万元）,并赔偿对方由此而造成的一切经济损失。”该《协议》第八条约定：“本协议系甲乙双方真实意思表示，无欺诈、胁迫、乘人之危等违背双方真实意思表示的行为。”该《协议》第十条约定：“本协议自甲、乙双方签字之日起生效。”该《协议》签订当日，原告支付被告案涉房屋购房款40000元，同时原告从2017年4月起至2019年3月止代被告支付案涉房屋按揭款29130元。2018年3月2日原告代被告向四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司支付案涉房屋接房款3489.80元，向碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司支付物业服务费、特约有偿服务费、装修垃圾清运费、装修个人出入证工本费共计4441.59元。2018年3月6日原告与大竹县郭胖子五交化经营部签订装修合同，约定案涉房屋装修总额128000元，原告提供了大竹县郭胖子五交化经营部128000元的收款收据和部分装修材料清单。现原告对案涉房屋居住使用。另查明，本院（2019）川1724执异3号执行裁定书载明：“被告与案外人李秀珍民间借贷纠纷一案，依李秀珍提出的财产保全申请，本院于2017年11月6日作出（2017）川1724民初2763号民事裁定，查封被告购买的案涉房屋（合同备案号：X）。2017年11月7日，本院向大竹县住房与城乡建设局发出协助通知书，办理预查封登记。2017年12月28日，本院作出（2017）川1724民初2763号民事判决，判决被告偿还李秀珍借款50000元并支付资金利息9000元，该判决生效后，李秀珍向本院申请执行，本院于2018年6月15日立案，编立案号（2018）川1724执545号。2019年1月16日原告对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院依法组成了合议庭进行审查，经审查认为，原、被告签订房屋买卖协议时，案涉房屋尚未进行初始登记，更未登记在被告名下，原告不是登记财产的买受人，不是物权期待权的对象，因被告对案涉房屋未取得所有权，原告主张被告履行转移案涉房屋所有权的合同义务无法得到人民法院的支持。2019年3月29日本院作出（2019）川1724执异3号执行裁定书，驳回了原告对案涉房屋的异议之诉，该执行裁定书已发生法律效力。此后，原告未能与被告达成协商意见，遂起诉至本院，请求按诉讼请求判决。上述事实，有原告提交的原告的身份证复印件、被告的身份证复印件和常住人口登记卡复印件、（2019）川1724执异3号执行裁定书复印件及受理案件通知书、四川黎明律师事务所的见证书复印件、《房屋买卖协议》复印件、《商品房买卖合同（预售）》复印件、收条复印件、银行交易明细清单、代付物业服务费确认书、四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司的收款收据及银行业务凭证、碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司的收款收据、《装修合同》、装修公司营业执照复印件及装修公司经营者身份证复印件、大竹县郭胖子五交化经营部的收款收据、销售单、大竹县优学教育培训中心的证明以及原告的当庭陈述相，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律效力，当事人应当按照合同全面履行自己的合同义务。本案原、被告签订的《房屋买卖协议》，该《协议》第五条约定：“甲方保证该房屋没有其他产权纠纷和债务纠纷，如房屋交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方保证所出卖的房屋能够办理过户手续（即能够办理在乙方名下）,甲方保证及时将该房屋产权办理在甲方名下，在办理甲方名下后，及时协助乙方办理该房屋的过户手续。乙方必须每月按时缴纳该房屋的按揭款。甲方必须配合乙方办理所出卖房屋的接房手续和过户手续。”该《协议》第六条约定：“若甲方违反本协议有关承诺条款，视为甲方违约，应依照本协议约定支付违约金。若甲方未协助乙方办理产权变更登记，导致乙方无法取得产权证的，应依照本协议约定支付违约金。若乙方未按时偿还所出卖房屋的按揭款，导致甲方征信问题，则视为乙方违约。若甲乙双方违反本协议约定，应向对方支付违约金，其标准20000元（大写贰万元）,并赔偿对方由此而造成的一切经济损失。”由于被告对案涉房屋未进行初始登记，更未登记在被告名下，因此被告对案涉房屋未取得所有权，故被告保证案涉房屋能够办理过户手续（即能够办理在乙方名下）的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，故原告请求解除与被告于2017年4月27日签订的《房屋买卖协议》并要求被告给付原告违约金20000元，返还原告支付的购房款40000元、按揭款29130元、接房款3489元、物管等费4441.59元以及从2019年4月19起按银行同期贷款利率计算到付清时为止的利息的主张，理由正当，证据充分，本院依法予以支持，原告自愿放弃被告返还接房款0.80元，本院依法予以支持。对原告主张的按揭款和物管等费偏高部分，本院不予支持。原告主张的装修款，由于被告未到庭，无法查明，原告待鉴定评估后，可另案主张，本案不作处理。综上所述，原告主张解除与被告签订的《房屋买卖协议》并要求被告给付违约金、返还购房款、按揭款、接房款、物管等费以及支付利息的主张，本院依法予以支持，对原告主张的装修款，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱明圣与被告李佳临2017年4月27日签订的《房屋买卖协议》；二、原告邱明圣于本判决生效后十日内返还被告李佳临位于大竹县的房屋；三、被告李佳临于本判决生效后十日内返还原告邱明圣购房款40000元、按揭款29130元、接房款3489元、物管等费4441.59元，给付原告违约金20000元，共计97060.59元，并从2019年4月19日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息，从2019年8月21日起至本判决确定的指定期间内实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率支付资金利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，由被告李佳临负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  雷晓伟人民陪审员  蒋永春人民陪审员  蒋云峰二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄鹏程