四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1744号 原告：陈隆富，男，生于1966年1月4日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 原告：黄均贤，女，生于1969年11月18日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：陈隆富，男，生于1966年1月4日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。系黄均贤之夫。 二原告委托诉讼代理人：邹树彬，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司。住所地，泸州市纳溪区百梯巷42号。统一社会信用代码，91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司。住所地，泸州市江阳区。统一社会信用代码，91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。 原告陈隆富、黄均贤与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2019年9月17日裁定转为普通程序审理。原告陈隆富及二原告的委托诉讼代理人邹树彬，被告永乐公司的委托诉讼代理人杨平远到庭参加了诉讼。本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告负担本案诉讼费。事实和理由：二原告系夫妻，与被告于2015年4月22日签订《商品房买卖合同》，该合同已网签，合同编号为2015001294。原告对被告破产管理人送达的《核查债权通知书》和《不予履行〈商品房买卖合同〉通知书》有异议，被告应诚信履行《商品房买卖合同》载明的交房义务。 被告辩称，1、被告于2013年11月26日与二原告签订《借款协议》，双方约定了被告向二原告借款30万元，年息30%计算等。2015年4月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同总价款467797元，原告将前述借款及利息427500元转抵购房款，尚欠购房款40297元，原告并未实际缴纳购房款；2、纳溪区人民法院作出（2016）刑初196号刑事判决书已发生交效，认定原、被告之间的借款系非法吸收公众存款范围，原告出借的借款系非法集资款，是被告的违法所得，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系无效合同；3、被告于2015年10月28日向泸州市纳溪区人民法院申请破产，该院于同年11月4日作出受理被告的破产申请。2019年1月，该项目由其他投资方垫资续建，至今未竣工验收，未向任何债权人交付房屋，也未办理房屋产权证。2019年6月18日，被告已向原告发放《不予履行〈商品房买卖合同〉通知书》，书面告知被告决定不履行上述《商品房买卖合同》，该通知符合《中华人民共和国破产法》第十八条规定。故请求驳回二原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：二原告系夫妻。被告永乐公司于2001年8月1日成立，系从事房地产开发的企业。被告永乐公司于2004年4月取得纳溪百梯商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。 2013年11月26日，被告永乐公司作为甲方与原告陈隆富、黄均贤作为乙方签订《借款协议》，双方约定：乙方自愿借现金30万元给甲方，按30%年息计算，利息在楼盘开盘时结算，如果乙方中途需要退款，时间不够六个月甲方不支付利息，甲方在15个工作日内将本金退还给乙方；如果借款时间在六个月以上，乙方需要提前退款则由本人书面申请，甲方在20个工作日之内支付本金和利息（从交钱之日起计算）。同日，原告黄均贤通过其在中国农业银行账号62×××19先后向被告永乐公司的工作人员许换君转账36000元、200000元，通过其在中国邮政储蓄银行账号62×××53向被告转账52000元，并向被告现金支付12000元，以上共计向被告支付300000元。同日，被告向原告出具收据，载明原告陈隆富、黄均贤交款项目借款（期房），金额300000元。 2015年4月22日，二原告与被告签订合同编号为2015001294的《商品房买卖合同》，双方约定二原告向被告购买1幢27层27－4号房屋，建筑面积108.79平方米，单价4300元/平方米，总价款467797元，一次性付款。2016年12月31日前，向原告交付该商品房，同时约定违约责任等等。2015年4月23日，经原、被告结算，截至当日，被告应向原告支付利息127500元，即本息共计427500元，约定将前述款项转为购房款，二原告应向被告支付购房款467797元－427500元＝40297元，原告陈隆富于当日向被告出具欠条：“今欠纳溪永乐房地产开华有限公司人民币肆万零贰佰玖拾柒元整（40297.00）。此欠款定于2015年5月4日前结清。欠款人：陈隆富2015.4.25”。2015年5月7日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在纳溪区房屋产权交易服务中心作预售备案登记。 2015年10月28日，被告永乐公司以其资产不足以清偿全部债务为由向本院提出破产申请，本院于2015年11月4日以（2015）纳溪民破字第1－1号民裁定书，裁定受理了永乐公司的破产申请。同时作出（2015）纳溪民破字第1－2号决定书，指定四川长江会计师事务所有限公司担任被告永乐公司的破产管理人。 2016年11月10日，被告永乐公司及其法定代表人范贵文、财务负责人许换君因涉嫌在2011年10月至2015年5月期间非法吸收公众存存款被纳溪区人民检察院向本院提起公诉，本院于2017年9月7日作出（2016）川0503刑初196号刑事判决：“一、被告单位泸州永乐房地产开发有限公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金四十万元。二、被告人范贵文犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年十个月，并处罚金。三、被告人许换君犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年二个月，缓刑三年，并处罚金二万元。四、被告泸州永乐房地产开发有限公司非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还各集资参与人。”，在非法集资参与人（本金）名单中载明原告参与集资的金额为30万元。 2019年6月18日，被告永乐公司破产管理人向二原告送达核查债权通知书，确认二原告2011年10月16日以后（非法集资期间）借款本金300000元，借款债权金额300000元，债权总额300000元，无财产担保，债权类别为普通债权，并告知二原告决定不履行被告与二原告于2015年4月22日签订的《商品房买卖合同》，若有异议，自收到通知书之日起15日内向管理人申请复核或向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，逾期未申请复核或未提起诉讼的，视为对自己或者其他债权人的债权及管理人的决定无异议，管理人将依法报请泸州市纳溪区人民法院裁定确认。同日，被告永乐公司破产管理人向二原告送达不予履行《商品房买卖合同》通知书，告知二原告因双方均未履行完毕上述《商品房买卖合同》，永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，签订合同时原告实际缴纳购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，二原告以借款及利息转抵房款部分不能认定为购房款，根据《企业破产法》及相关法律法规的规定，管理人决定不予履行上述合同，所交购房款及转抵购房款的借款确认为普通债权。若有异议，自收到通知书之日起15日内向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，逾期未提起诉讼的，视为对管理人的决定无异议，管理人将依法报请泸州市纳溪区人民法院裁定确认。2019年7月11日，二原告向本院提起诉讼，要求判令前述请求。 上述事实，除原、被告陈述外，有二原告的身份证、被告永乐公司的营业执照复印件、四川长江会计师事务所有限公司营业执照复印件、泸州纳溪永乐房地产开发有限公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案、（2015）纳溪民破字第1－1号民事裁定书、（2015）纳溪民破字第1－2号决定书、（2016）川0503刑初196号刑事判决书、自然人债权人（借款）申报表、借款协议、商品房买卖合同、收据、中国农业银行银行卡取款业务回单、欠条、房屋备案登记信息表、袁某写的证明、租房合同、核查债权通知书、不予履行《商品房买卖合同》通知书等在卷佐证，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，二原告作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。二原告于2013年11月26日向被告永乐公司交款300000元，双方分别以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，二原告与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与二原告于2015年4月22日签订的《商品房买卖合同》，形式上将二原告对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属二原告所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故二原告与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告，因双方均未履行完毕《商品房买卖合同》，被告永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，二原告以借款及利息转抵房款部分不能认定为购房款，签订合同时原告实际缴纳购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认。对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告陈隆富、黄均贤的诉讼请求。 案件受理费8317元，由原告陈隆富、黄均贤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长 赵燕荣 审 判 员 汪永燕 审 判 员 刘立波 二〇一九年十二月十一日 法官助理 阮 蓉 书 记 员 王力红