江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初6295号原告：王霞，女，1967年8月1日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：肖泉，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹学军，男，1969年3月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告：王芳，女，1971年2月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：徐利亚，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。第三人：潘祥保，男，1941年5月30日出生，汉族，住江苏省张家港市。第三人：芮建民，男，1970年8月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。第三人：王萍，女，1960年9月15日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：瞿月姣，女，1985年8月18日出生，汉族，住江苏省张家港市，系王萍女儿。第三人：王丽，女，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告王霞与被告王芳、第三人潘祥保、芮建民、王萍、王丽确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，于2019年6月14日适用简易程序、10月8日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王霞及其委托诉讼代理人肖泉、邹学军，被告王芳及其委托诉讼代理人徐利亚，第三人潘祥保、芮建民、王萍及其委托诉讼代理人瞿月姣到庭参加诉讼，第三人王丽经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王霞向本院提出诉讼请求：确认被告与王宪周签订的《房屋买卖合同》无效，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年5月18日，第三人潘祥保与芮建民签订《立绝卖房文契》，潘祥保将其所有位于张家港市的房屋作价16000元卖给芮建民。鹿苑镇花园村村民委会盖章确认。2003年8月10日，原告的父亲王宪周与第三人芮建民签订《立绝卖房屋立契》，约定芮建民将涉案房屋以16000元价格卖给王宪周。涉案房屋经两次转卖，均没有办理房屋过户手续。原告的父母王宪周和徐小妹自2003年购买涉诉房屋后，经装修入住，生前一直居住在该房屋内。2004年10月1日，原告的母亲徐小妹死亡。2012年6月11日，王宪周去世。原告的父母生前共育有四子女，分别为王霞、王萍、王芳、王丽。原告的父母生前未立遗嘱，未对涉案房屋进行处分。现因涉案房屋面临拆迁，被告声称其与王宪周签有《房屋买卖合同》，主张王宪周已经将涉诉房屋卖给了被告。原告及其他姐妹对此事先毫不知情，事后也不认可。原告认为，涉诉房屋系原告父母王宪周和徐小妹生前共同购买，应当属于父母的共同财产，王宪周和徐小妹死亡后应作为王宪周和徐小妹的共同遗产。原告母亲徐小妹先于丈夫王宪周去世，徐小妹去世后各法定继承人未对徐小妹的遗产进行法定继承和分割。即便被告持有的《房屋买卖合同》是真实的，王宪周也无权独自处分涉诉房屋中属于徐小妹的遗产部分。况且该合同从未履行。被告与王宪周签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。因王宪周已经去世，原告作为王宪周的法定继承人有权提起诉讼。请求法院支持原告诉讼请求。被告王芳辩称，王宪周在2007年结识了塘桥镇周巷村一位女性，双方已同居，有时两人住在王宪周处，有时住在该女性家，关系尚可，被告理解父亲的心意，也不反对。后王宪周想卖掉涉案房屋，住到该女性家，所以在2007年就开始委托人以6万元的价格帮其出售涉案房屋，但一年多时间未能出售。被告夫妇商量后同意以5万元的价格买下涉案房屋，王宪周同意，但又要求“万一那老太婆不要我了，我还要回来住你们房子里，一直住到死，这条要写到合同里去的”。被告夫妇表示同意。双方于2008上4月23日上午签订了《房屋买卖合同》，合同签好后，当时被告刚好转让了两间门面房，有10万元现金，就拿了5万元现金给了父亲。当时在交付5万元现金时有被告的丈夫、案外人高宏、隔壁香烟店老板庞群在场。以上是被告为什么要买下涉案房屋的详细经过情况，对此事，原告与王萍是知道的。被告与王宪周签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反合同法第52条的规定，该合同应为有效。《房屋买卖合同》还附有条件“万一那老太婆不要我了，我还要回来住你们房子里，一直住到死”，事实上，被告按合同约定，切实履行了赡养义务，自那个老太婆不要王宪周了，被告又安置了王宪周的居住，并处理了其生病、死亡的一切事宜，该合同应为有效。另外，本案原告之诉已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。第三人潘祥保称，涉案房屋的产权、土地使用权均属于潘祥保。涉案房屋建于1980年，属农村宅基地房。后来潘祥保在市区工作，把该房屋出租给了外地民工，因为与民工沟通困难，在治安、卫生、嗓音等方面对周围邻居造成了一定影响。为免受其烦，在潘祥保缺乏法律知识，不懂政策，在老婆、子女不知情的情况下，于2000年私自通过协议将涉案房屋转让给了芮建民。之后迫于家庭压力，潘祥保一直与芮建民沟通收回涉案房屋，遭到对方的拒绝。由于潘祥保己常住市区，对于原、被告之间的纠纷无从知晓，无法作出解释。被三人芮建民称，潘祥保所述不是事实，芮建民在2003年将涉案房屋卖给王宪周是事实，签完合同后就把涉案房屋交给王宪周了。第三人王萍称，王萍不知道王宪周卖房子的事。第三人王丽没有出具意见。经审理查明，2000年5月18日，潘祥保与芮建民签订了《立绝卖房文契》，潘祥保将其所有的位于张家港市的自建房屋（系农村宅基地房屋）作价16000元卖给芮建民（芮建民非涉案房屋所在村集体经济组织成员）。2003年8月10日，王宪周与芮建民签订《立绝卖房屋立契》，芮建民将上述房屋卖给王宪周，价格为16000元。2008年4月23日，王宪周与王芳签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“1、王宪周自愿将坐落在张家港市塘桥镇鹿苑花园村五组八号(现12号)，建筑面积为143.78平方米，两层四间房地产出卖给王芳，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给王芳(附1、村镇房屋所有权证2、该房产位置图)。2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为50000元。3、本合同签订后，王芳一次性付清房款。4、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。5、因王宪周是王芳父亲，所以王芳承诺在王宪周未逝世之前，有权居住在该房屋内。王宪周许诺房屋内所有物件归王芳所有”。上述房屋买卖均未办理过户手续。王宪周、徐小妹购买涉案房屋后一直居住至去世。王宪周、徐小妹夫妇生有王萍、王霞、王芳、王丽四个女儿，徐小妹于2004年10月1日死亡，王宪周于2012年6月11日死亡。因2008年4月23日《房屋买卖合同》的效力问题，王霞与王芳产生争议，引起本案纠纷。另查明，王宪周、王芳均非涉案房屋所在村集体经济组织成员。2019年5月13日，王霞以潘祥保、芮建民为被告诉至本院，案号为：(2019)苏0582民初6294号，请求“1、确认潘祥保、芮建民签订的《立绝卖房文契》合同有效；2、芮建民、王宪周签订的《立绝卖房屋立契》合同有效；3、确认潘祥保名下位于张家港市的房屋归王宪周和徐小妹共同所有”，本院于2019年7月3日作出判决：“一、潘祥保与芮建民于2000年5月18日签订的《立绝卖房文契》无效。二、芮建民与王宪周于2003年8月10日签订的《立绝卖房屋立契》无效”。现该判决已生效。以上事实，有《立绝卖房文契》、《房屋买卖合同》、当事人户籍证明、居民死亡医学证明书及庭审笔录等予以佐证。本院认为，农村村民依法取得的宅基地连同地上建筑物，可以转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的村民，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的单位和个人转让。依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。本案中，王宪周、王芳均非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且购买涉案房屋时未办理相关手续，故王宪周、王芳间的合同违反法律法规的规定，应为无效。现原告主张王宪周与王芳2008年4月23日签订的《房屋买卖合同》无效，合法有据，本院予以支持。对于被告的“本案原告之诉已过诉讼时效”抗辩主张应否采信的问题。本院认为，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。被告的抗辩缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及相关规定，判决如下：王宪周与被告王芳2008年4月23日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费1050元，公告费600元，合计1650元由原告王霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  宋会谱人民陪审员  席建松人民陪审员  缪珊红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  徐 岩