贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4577号 原告：贵州兴强旺达贸易有限公司，住贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际广场A座1幢3-27-4号，统一社会信用代码91520103MA6E9WEUIQ。 法定代表人：蔡小中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。 原告：贵州天佳贸易有限责任公司，贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际A座3幢3-28号，统一社会信用代码9152010255662162XU。 法定代表人：厐雪翎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。 被告：贵州省华联玛客超市有限公司，住贵州省铜仁市碧江区经济开发区智慧产业园4号楼3楼，统一社会信用代码91520602683956609P。 法定代表人：唐新发。 委托诉讼代理人：夏绪疆，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨应兵，贵州巨合律师事务所律师。 第三人：重庆坛顺房地产开发有限责任公司，住大足县棠香街道办事处五星大道386号，注册号500225000011856。 法定代表人：刘邦泉。 原告贵州兴强旺达贸易有限公司（简称“旺达贸易公司”）、贵州天佳贸易有限责任公司（简称“天佳贸易公司”）与被告贵州省华联玛客超市有限公司（简称“华联玛客公司”）、第三人重庆坛顺房地产开发有限责任公司（简称“坛顺房开公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告旺达贸易公司、天佳贸易公司委托诉讼代理人涂杙墨，被告华联玛客公司委托诉讼代理人夏绪疆、杨应兵到庭参加诉讼。第三人坛顺房开公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院对本案依法进行缺席审理，现已审理终结。 原告旺达贸易公司、天佳贸易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付所欠第三年第一季度、第二季度租金共计474,464元，并按日息千分之五向二原告支付滞纳金至付清租金之日止；2、判令被告承担二原告因本案诉讼支出的律师费共计25,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2017年8月18日，原告向第三人购买了正安印象面积约6667.07㎡的商铺，并办理了不动产权登记证。该商铺是第三人于2017年6月25日租赁给被告的，现被原告购买，所有权发生了变更，被告应向原告缴纳租赁合同约定的第三年第一季度、第二季度租金474,464元（已扣除第三人转交的用作抵扣租金的定金500,000元）。因原告多次通知被告缴纳无果，特诉请法院支持原告诉讼请求。 被告华联玛客公司辩称，首先，原告是租赁合同之外的第三人，根据合同相对性原则，无权以该租赁合同向被告主张任何权利。其次，第三人向原告出售租赁的房屋时，应将租赁合同的全部权利义务一并转移，且应告知承租人，但出售时，第三人及原告均未告知被告，直到该房屋出售后，原告及第三人才告知被告，被告认为其租赁合同的权利义务转让事宜未完成。其三，按照租赁合同约定，第三人应将其停车场内50个机动停车位提供给被告的顾客有偿使用，顾客凭消费满58元的购物小票，可享受免费停车1小时，但第三人未履行该约定，且其停车场还不让私家车进入。综上，请法院驳回原告诉讼请求或起诉。 第三人坛顺房开公司未发表参诉意见。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的原告提供的《房屋买卖合同》1份、《补充协议》1份、《书面说明》1份、《证明》1份、《商品房买卖合同》12份、《不动产权登记证》13份、《房屋租赁合同》1份、《告知书》1张、《律师函》1份、《告知函》1份，被告提交的《华超法（2018）18号复函》1份、《律师函》1份等证据予以确认并在卷佐证。第三人未到庭质证，视为放弃质证权。 对当事人有异议的证据，本院认证如下：①原告提交的《委托代理合同》1份、《贵州增值税普通发票》3张，用以证明原告委托律师，向律师咨询及委托律师诉讼，支付律师费25,000元的事实。被告认为，非经原、被告约定，原告要求被告支付律师费没有法律依据。本院对该组证据关于二原告与贵州文乡律师事务所律师签订的《委托代理（辩护）合同》及支付法律咨询、服务费25,000元的事实予以确认。②被告提交的《房屋租赁合同》1份，用以证明被告与第三人签订的租赁合同是合法的，若产生了合同权利义务转让，受让人也应受到合同条款约束的事实。原告对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，认为租赁合同中的一些条款，如提供机动停车位给被告的顾客有偿使用，原告并不能实现，只能由第三人实现。本院对被告与第三人签订了《房屋租赁合同》及合同中约定了第三人提供机动停车位给被告的顾客有偿使用的事实予以确认。被告提交的《临时出入证》4份、《收据》1份、视频一段，用以证明第三人没有按租赁合同约定，将其停车场内50个机动停车位提供给被告的顾客有偿使用，被告为保障顾客停车被迫出资租赁4个车位，每个车位每月300元。到现在为止，去被告超市消费的顾客的私家车都不能进入超市停车场的事实。原告认为，根据补充协议第九条约定，停车场的使用和管理属于第三人负责对应执行，与原告无关。本院对该组证据关于被告向其超市停车场的物业企业租赁停车位，缴纳了4个停车位2019年11月29日至2019年12月29日期间的月租费1,200元及停车场曾不让外来车辆进入的事实予以确认。 本院经审理认定如下事实： 2017年6月25日，贵州省铜仁上海华联超市有限公司作为承租人与作为出租人的第三人坛顺房开公司签订《房屋租赁合同》，由第三人将其开发建设并拥有的贵州省遵义市正安县正安印象A区负一层（约6708㎡）的房产租赁给被告对外经营。《房屋租赁合同》第六条约定：租赁期限为20年，含开业筹备期，自起租日（即承租人进场装修时开始计算租赁期限）开始计算；免租期限为6个月；免租市场培育期为18个月，即第一年、第二年免租；《房屋租赁合同》第七条约定：从第三年起，按18元/月/㎡计收租金；以后第四年至第十九年，每年按7%的比例递增；第十九年至第二十年的租金一致；租金每季度支付一次，每笔款项的支付日期为每季度费用到前七个工作日之前，支付下季度款项。如承租人逾期三十日未支付，则从第三十一日起（每日按应付款项的千分之五）增付滞纳金；承租人向出租人支付定金100万元作为履行本合同之保障，承租人一次性向出租人支付100万元，承租人交付的定金在第三年和第四年租金分别以50万元抵扣，直接冲抵完毕；《房屋租赁合同》第九条约定：出租人同意在本合同期内将其停车场内50个机动停车位提供给承租人的顾客有偿使用；顾客凭商场消费满58元的购物小票可免费停车1个小时，超出1小时或没有在承租人商场消费凭据，出租人可按相关的停车收费标准收费。《房屋租赁合同》签订后，被告向第三人交纳了定金100万元。 2017年8月18日，二原告委托张涛与第三人签订《房屋买卖合同》，以1400万元价款向第三人购买了被告向第三人租赁的房屋。2017年10月31日，张涛受二原告委托，与第三个签订《补充协议》，约定将购买的房屋面积调整为6667.07㎡，产权证本数为13本。第三人与二原告结算购房款时，将被告交付的定金100万元结算给了二原告。二原告与第三人签订《房屋买卖合同》后，又分别与第三人于2017年11月7签订了《商品房买卖合同》，约定原告兴旺贸易公司购买的房屋建筑面积为4233.67㎡、原告天佳贸易公司购买的房屋建筑面积为2433.4㎡。二原告向第三人购得被告租赁的房屋后，为该房屋办理了不动产权证。2018年11月26日，二原告向被告发出告知书，告知被告向第三人租赁的正安县正安印象A区负一层房产于2017年11月起产权所有人发生变动，如果被告需要继续租赁该商场，需和现产权所有人指定的委托方张涛洽谈并重新签订租赁合同。2019年1月10日，被告回函告知二原告：已收到二原告告知书，对二原告所说的产权所有人权益发生变动，并未收到租赁合同相对方的相关告知，若所租赁场地确实发生了产权变动，在变动之前租赁合同的相对方（业主）应通知被告参与其中并对接相关工作，依据“买卖不破租赁”原则将租赁合同中的相关权利…。按被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的免租期为2017年8月1日至2019年7月31日，从2019年8月1日起开始计算租金，其中被告所交定金1,000,000元在第三年和第四年分别以500,000元抵扣租金，直至冲抵完毕。后二原告在向被告催收租金时，被告认为第三人向二原告出售租赁房产时，未通知自己，且未履行租赁合同上约定的提供停车场内50个机动停车位给被告的顾客有偿使用的义务为由，拒绝向二原告支付房屋租金。 再查明，贵州省铜仁上海华联超市有限公司于2017年9月21日变更公司名称为贵州省铜仁华联玛客超市有限公司，于2017年10月12日变更公司名称为贵州省华联玛客超市有限公司。 本院认为，第三人将其出租给被告的房屋出售给原告，房屋的所有权变动后，被告未向原告支付所欠租金，双方为租金的支付发生争议，其争执焦点为：1、2019年8月1日至2020年1月31日（即第三年第一季度、第二季度）应支付的租金是多少？2、原告向被告主张租金的主体资格是否适格？被告以租赁房屋发生买卖时第三人未通知被告，且第三人未向被告履行提供停车位供被告的顾客有偿使用为由拒绝向原告支付租金的抗辩理由是否成立？3、二原告要求被告支付律师费的诉讼请求应否支持？ 关于第1个争执焦点。原、被告及第三人均认可租赁房屋的面积为6667.07㎡，租金应按该建筑面积计算，本院予以确认。按照被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋第一年至第三年的租金按18元/月/㎡计算，第一年、第二年为免租期，租金从第三年开始计算。根据该租金标准，租赁房屋第三年第一季度、第二季度每月的租金为120,007.26元，两个季度的租金共计720,043.56元，按照《房屋租赁合同》约定，被告交纳的房屋租赁定金在第三年和第四年租金分别以500,000元抵扣，直至冲抵完毕，故每年用作抵扣租金的500,000元定金应在当年应支付租金的第一季度、第二季度抵扣。免租期满后，应付租金的第一年第一季度、第二季度的租金，在扣除500,000元定金后，被告还应支付220,043.56元。 关于第二个争执焦点。首先，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给被告经营，租赁期间，第三人将该房屋出售给原告。虽然租赁合同的相对人为第三人与被告，但根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效，此即买卖不破租赁，也就是说，在租赁合同存续期间，租赁物所有权发生转移，租赁物的新所有人要尊重租赁物上的承租人的使用权的原状，即租赁物的新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新所有人取得出租人的地位后，可以向承租人主张权利，承租人向新的出租人履行义务，而原出租人因租赁物所有权的转移而脱离出租人的地位。其次，按照合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由于本案被告并不向原出租人主张优先购买权，故出租人在出售房屋时未通知作为承租人的被告并不影响二原告与作为原出租人的第三人签订的《房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》的效力。其三，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》虽然约定了由第三人提供停车场内50个机动车位给被告的顾客有偿使用，但并未有关于“如有未向承租人提供停车位的行为，承租人可以不支付租金或扣减租金”的约定。其四，第三人未答辩，本院视为放弃对原告的主张及请求的抗辩权。 综上，本院对被告拒绝向二原告支付租金的抗辩意见不予采纳，二原告向被告主张房屋租金的主体适格，被告应将其所欠租金支付给二原告。如被告认为出租人未履行《房屋租赁合同》约定的义务，可以另案向违约方主张违约责任，但不能以此拒绝支付租金或扣减租金。 鉴于二原告在向第三人购买涉案房屋时，明知该房屋系被告所租赁，在第三人未按《房屋租赁合同》的约定向被告提供车位供被告顾客有偿使用的情况下，未向被告及时告知所有权变动的情况，也未主动协调解决该问题。故对二原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于第3个争执焦点。首先，委托律师是二原告的权利，而不是必须行为，二原告是否委托律师与本案审理结果不具有必然的因果关系。其次，原、被告并未有关于本案诉讼产生的律师费由被告承担的约定。二原告虽然委托贵州文乡律师事务所律师致函被告，要求被告在合理的期限内与二原告签订新的租赁合同并向二原告支付所欠租金，否则通过诉讼手段维护二原告的合法权益，所产生的律师费由被告承担。但该函件并不属于双方的合意行为。故本院对二原告要求被告承担律师费的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效后10日内支付原告贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司2019年8月1日至2020年1月31日期间的房屋租金220,043.56元。 二、驳回原告贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,420元，减半收取4,210元，由原告贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司负担2,254元，被告贵州省华联玛客超市有限公司负担1,956元。鉴于该款二原告已预交，由被告在支付租金时一并支付给二原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 吴承华 二〇一九年十二月十日 法官助理 罗 丽 书 记 员 龚天坤