浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8320号 上诉人（原审被告）：严志祥，男，1962年12月16日出生，汉族，住建德市。 上诉人（原审被告）：孙雅君，女，1964年8月3日出生，汉族，住建德市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王华锋，男，1986年1月13日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：黄赛仙,建德市红枫法律服务所法律工作者。 上诉人严志祥、孙雅君与被上诉人王华锋房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2011年11月30日，严志祥与建德市梅城坝外房屋迁建工程领导小组（建德市梅城危房迁建指挥部）签订了《危房迁建安置协议书》一份，将其位于梅城镇航运新村（大坝西头）的房屋迁建；严志祥获得位于安置房屋一套。 2015年6月7日，王华锋与严志祥签订《房屋买卖合同》一份，约定王华锋向严志祥购买上述安置房，购房款共计450000元。双方同时约定，王华锋于2015年6月10日前支付第一批购房款200000元给严志祥，付款同时严志祥开出收款收条给王华锋；严志祥承诺于2015年6月15日前将房屋屋主变更为王华锋名下，并交付钥匙等物品。当日，王华锋转账100000元给严志祥，双方同时约定另100000元购房款由案外人余某与严志祥另行协商支付。后，严志祥向王华锋出具收条，载明收到王华锋交付的购房款200000元。 2019年5月14日，严志祥、孙雅君办理案涉安置房的产权登记手续，登记权利人为严志祥、孙雅君。 另查明，严志祥、孙雅君于1988年3月28日办理结婚登记手续。 王华锋向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令严志祥、孙雅君履行协助王华锋办理坐落于建德市房屋的不动产权证过户义务；2、要求严志祥、孙雅君承担本案诉讼费。 原审法院认为，本案的争议焦点系：一、王华锋有无按照合同约定履行支付200000元购房款的义务；二、孙雅君未在案涉房屋买卖合同上签名，能否以此阻却案涉房屋买卖合同的履行。 对于争议焦点一，根据该院在上文中对证据的分析认证，严志祥在与王华锋父亲的通话中认可收到了200000元，证人余某作为王华锋、严志祥、双方房屋买卖合同的见证人也作证其代王华锋支付100000元的购房款，王华锋提交了余某付款给严志祥的相应凭证，严志祥亦出具了收到200000元的收条，该院认为，上述证据足以证明王华锋已经按照合同约定履行了支付购房款200000元的义务。而严志祥抗辩的其收到余某的款项系其与余某之间另外的债权债务关系，与本案无关。但对此严志祥并未提及相应证据予以证明，故该院对严志祥该抗辩不予采纳。 对于争议焦点二，该院分析如下：1、严志祥作为原被拆迁房屋的户主，以个人名义与相应房屋迁建部门签订安置协议书后，取得案涉安置房屋的所有权。案涉安置房屋在王华锋与严志祥签订房屋买卖合同时，并未办理不动产权属登记手续。王华锋因此与严志祥个人签订房屋买卖合同，支付合理对价（严志祥抗辩价格明显低于市场价，但对此未提交相应证据证明），并从严志祥处取得案涉房屋钥匙，王华锋属于善意第三人。 2、即使孙雅君系案涉房产的共同所有权人，且王华锋对此知情，但因严志祥、孙雅君系夫妻关系，王华锋也有足够的理由相信严志祥可以代表两被告对案涉房屋行使处分的权利。 3、严志祥、孙雅君系夫妻关系，王华锋与严志祥之间订立的房屋买卖合同效力及于孙雅君。故孙雅君同样具有协助办理不动产权属变更登记手续的义务，不能以未在合同上签名为由阻却合同的履行。 综上，王华锋与严志祥之间订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。孙雅君与严志祥系夫妻关系，案涉房屋买卖合同效力及于孙雅君。现王华锋已经按照合同约定履行了支付200000元购房款的合同义务，严志祥、孙雅君亦应当按照合同约定将案涉不动产权属变更至王华锋名下。故王华锋的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：严志祥、孙雅君于本判决生效后二十日内将坐落于建德市房屋的不动产权属变更至王华锋名下。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费2770元，合计2810元，由严志祥、孙雅君负担。 宣判后，严志祥、孙雅君不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院的判决认定事实不清，证据不足、适用法律明显错误，具体理由如下。1、上诉人严志祥未收到被上诉人20万元房屋买卖首付款。2015年6月7日，上诉人严志祥与被上诉人签订房屋买卖合同，约定以人民币45万元将位于建德市出售给被上诉人，被上诉人应当支付首付款20万元。合同签订当日上诉人出具被上诉人20万元的收据，被上诉人于当日从银行汇付上诉人购房款10万元，之后上诉人未收到被上诉人支付的购房款。虽然证人余某到庭作证，称被上诉人应当支付上诉人的10万元购房款是由证人代为支付，但证人余某并未将10万元代付的购房款按约支付给上诉人，证人余某出庭作证称已支付的9万余元是证人余某欠上诉人的借款，与本案没有关联。2、是被上诉人未按房屋买卖合同约定将购房款如期支付上诉人，被上诉人已违约。综上，上诉人严志祥现在不同意将房屋产权过户给被上诉人。上诉人孙雅君与被上诉人之间没有签订过房屋买卖合同，上诉人孙雅君没有义务将案涉房屋过户给被上诉人。1、上诉人严志祥与被上诉人签订房屋买卖合同，并不当然构成对上诉人孙雅君表见代理。虽然上诉人严志祥与上诉人孙雅君是夫妻，但在庭审中被上诉人、证人均证明上诉人孙雅君不在场，没有参与案涉房屋的买卖活动，一审法院审理时也没有证据证明构成表见代理。2、根据庭审中提供的不动产权证，充分证明位于建德市是上诉人严志祥与孙雅君共同所有的房屋。根据《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。案涉房屋是上诉人严志祥与孙雅君共同所有，只有严志祥同意出售，即只占二分之一，未达到三分之二。虽然上诉人严志祥与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，但上诉人孙雅君作为共有人不同意出卖该共有房屋，且表示不协助办理该房屋的权属过户登记，所以法院应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，原审判决事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法撤销建德市人民法院（2019）浙0182民初2486号民事判决书，驳回被上诉人王华锋原审的诉请；本案一审诉讼费、保全费及二审诉讼费由被上诉人王华锋承担。 被上诉人王华锋答辩称：一、上诉人认为：合同签订当日上诉人出具被上诉人20万元的收据，被上诉人于当日从银行汇给上诉人购房款10万元，之后上诉人未收到被上诉人支付的购房款与事实是不符的。事实是：2015年6月7日上诉人严志祥与被上诉人王华锋签订房屋买卖合同后，被上诉人于当日转账10万元给上诉人，同时双方约定另10万元购房款由案外人也就是购房协议上的见证人余某与上诉人另行协商支付。后，上诉人出具收条载明收到被上诉人交付购房款20万元。事后，案外人余某将10万元购房款交付给了上诉人。上述事实有被上诉人在一审中向法院提交的上诉人与被上诉人父亲在2017年9月29日的手机录音、证人余某的证言及案外人余某付款给上诉人的相应凭证等证据予以证明。特别是上诉人在录音中所陈述的“你45万元钞票付给我20万元“以及“我方案拿过了，我说20万元钞票退给你”等等足以证明上诉人已收到被上诉人20万元购房款的事实。严志祥与余某之间其它的借款情况与本案无关。二、上诉人孙雅君认为：其与被上诉人之间没有签订过房屋买卖合同，没有义务将案涉房屋过户给被上诉人。关于上诉人的这一上诉理由，被上诉人认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审期间，上诉人严志祥、孙雅君当庭提交借条两张，2014年10月28日（复印件）余某借到严志祥10万元，2017年5月10日（原件）余某借到严志祥6万元。上诉人严志祥没有收到另外的10万元。余某支付的10万元是支付2014年10月28日的借款。 被上诉人王华锋没有提交新证据。对于上诉人提交的证据质证意见如下：2014年10月28日的借条的真实性不予确认，关联性有异议，这10万元不能明确到本案的10万元。对2017年5月10日的借条的真实性无法确认，且认为跟本案没有关联系。余某与严志祥之间的借贷关系跟本案无关。 上诉人严志祥、孙雅君提交的证据经被上诉人王华锋质证后，本院认证如下：2014年10月28日的借条系复印件，不符合证据的形式要件，故本院对该借条的真实性不予确认。2017年5月10日的借条的形式真实性本院予以确认，但与本案没有关联性，故本院对证明目的不予采纳。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王华锋与严志祥之间订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。关于上诉人严志祥、孙雅君上诉所称未收到购房款200000元的问题。当事人对自己的主张负有举证责任。从购房者王华锋所提交的证据来看，严志祥签名的收条中明确收到王华锋购房款20万元整。从王华锋提交的录音证据中严志祥也提到“你45万元钞票付给我20万元”以及“我方案拿过了，我说20万元钞票退给你”。从证人余某作为王华锋、严志祥、双方房屋买卖合同的见证人也作证其代王华锋支付100000元的购房款的事实，故上诉人严志祥、孙雅君所称仅收到王华锋购房款10万元的主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人孙雅君上诉所称其未在案涉房屋买卖合同上签名，没有义务将案涉房屋过户给王华锋。严志祥作为原被拆迁房屋的户主，以个人名义与相应房屋迁建部门签订安置协议书后，取得案涉安置房屋的所有权。案涉安置房屋在王华锋与严志祥签订房屋买卖合同时，王华锋支付合理对价，从严志祥处取得案涉房屋钥匙，并未办理不动产权属登记手续，王华锋属于善意第三人。严志祥、孙雅君系夫妻关系，王华锋与严志祥之间订立的房屋买卖合同效力及于孙雅君。王华锋也有足够的理由相信严志祥可以代表严志祥、孙雅君对案涉房屋行使处分的权利，孙雅君同样具有协助办理不动产权属变更登记手续的义务，孙雅君上诉所称其未在案涉房屋买卖合同上签名，没有义务将案涉房屋过户给王华锋的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人严志祥、孙雅君的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人严志祥、孙雅君负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇一九年十二月四日 书记员  何英杰