安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1003民初1164号 原告：安徽时代地产运营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区跃进路1号出版大厦附属楼。 法定代表人：胡春生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨静，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷强，该公司法务部主任。 被告：黄山区太平湖房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇。现住安徽省黄山市黄山区北海路黄山区水产局五楼。 法定代表人：孙宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：房后昌，安徽徽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦健，安徽徽润律师事务所实习律师。 原告安徽时代地产运营有限公司（以下简称时代地产公司）与被告黄山区太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时代地产公司的委托诉讼代理人杨静、雷强，被告太平湖房地产公司的委托诉讼代理人房后昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 时代地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除时代地产公司与太平湖房地产公司于2010年12月27日、2011年12月11日签订的《翡翠居联排别墅项目购置协议》和《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》中关于翡翠居1号楼106、107、108号房产的协议条款；2.判令太平湖房地产公司返还时代地产公司购房款300万元，并赔偿损失（包括违约金）100万元；3.判令太平湖房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月27日、2011年12月11日，时代地产公司与太平湖房地产公司签订了《翡翠居联排别墅项目购置协议》、《商品房买卖合同》和《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》。时代地产公司以500万元全款购买太平湖房地产公司开发的1号楼101、102、106、107、108幢联排别墅。2012年12月26日，经时代地产公司现场验房，太平湖房地产公司将五幢别墅交付时代地产公司。房产交付后，太平湖房地产公司迟迟不办理房产登记手续并为上述房产配备水电设施。2013年底，时代地产公司向黄山市黄山区人民法院提起诉讼，法院出具（2014）黄民一初字第000162号《民事调解书》，对双方达成的协议予以确认：太平湖房地产公司于2014年2月28日前为时代地产公司购置的黄山区翡翠居联排别墅1号楼1（101）幢、2（102）幢、6（106）幢、7（107）幢、8（108）幢办理房屋备案和房地产登记手续，并于2014年5月30日前为上述房屋配备水电设施。但太平湖房地产公司迟迟不履行调解书确定的义务，经多次协商没有结果，时代地产公司于2016年1月向黄山市黄山区人民法院申请强制执行。后时代地产公司发现其从太平湖房地产公司购买的翡翠居联排别墅1号楼106、107、108三幢不但在不知情的情况下被太平湖房地产公司设置抵押，而且还被数家法院几轮查封。时代地产公司陷入艰难维权状态。2018年，时代地产公司获悉翡翠居联排别墅1号楼106、107、108三幢别墅被黄山市黄山区人民法院以（2017）皖1003执323号之一《执行裁定书》予以拍卖，严重损害了时代地产公司的合法权益。 时代地产公司围绕其诉讼请求提交了如下证据： 证据一、《翡翠居联排别墅项目购置协议》、《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》各一份和付款凭证两份，证明时代地产公司出资500万元购置了太平湖房地产公司开发的位于黄山市黄山区玉河旅游开发区的翡翠居联排别墅1号楼101、102、106、107、108五幢别墅的事实； 证据二、《交付记录单》一份，证明时代地产公司于2012年12月26日经现场验房，取得翡翠居联排别墅1号楼101、102、106、107、108五幢别墅的事实； 证据三、黄山市黄山区人民法院（2014）黄民一初字第000162号《民事调解书》和《受理执行案件通知书》各一份，证明太平湖房地产公司一直未给时代地产公司购买的房产办理备案登记手续，时代地产公司向黄山市黄山区人民法院提起诉讼并持生效的法律文书于2014年12月16日申请强制执行的事实； 证据四、《证明》两份、黄甘棠字第64409号《房地产权证》一份，证明太平湖房地产公司在时代地产公司不知情的情况下，恶意将翡翠居联排别墅1号楼106、107、108三幢别墅进行抵押的事实； 证据五、（2018）皖1003民初472号《民事判决书》一份，证明翡翠居联排别墅1号楼106、107、108三幢别墅被太平湖房地产公司设置抵押，导致该房产被拍卖抵偿其债务，给时代地产公司造成损失的事实。 太平湖房地产公司辩称，1.时代地产公司已给付涉案房产房款300万元，太平湖房地产公司认可；2.时代地产公司起诉太平湖房地产公司是因涉案房产被黄山市中级人民法院查封，且双方在审理过程中达成了调解协议，并被（2014）黄民一初字第000162号《民事调解书》确认，所以时代地产公司知道1号楼房产包括涉案房产有抵押情况，双方均有过错；3.时代地产公司已实际占有了涉案房产，在法院拍卖涉案房产并成交后，其才丧失了占有权，其主张的损失应自法院拍卖时起按年利率6%来计算。 太平湖房地产公司为证明其辩驳理由成立，提供一份证据即现金支票复印件一张，证明太平湖房地产公司于2011年1月30日以销售代理费的名义返还时代地产公司50万元的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 太平湖房地产公司的证据即现金支票上载明收款人、领款人均为陶庆国，用途为付销售代理费，出票时间为2011年1月30日，时代地产公司对证据的真实性、合法性、关联性均持异议，与时代地产公司无关，本院认为收款人为陶庆国，非时代地产公司，且用途为付销售代理费，非返还款，时代地产公司异议理由成立，不予认定。 根据当事人双方提供的证据材料及其当庭陈述，审理查明：2010年12月27日，太平湖房地产公司和其委托代理人与时代地产公司签订了《翡翠居联排别墅项目购置协议》，约定：时代地产公司购买太平湖房地产公司开发的位于黄山市城玉河旅游开发区“翡翠居”第1、2两栋共计14套联排别墅，总面积3631.44平方米，单价3800元/平方米，总价款13799472元。还约定本协议签订生效后，如太平湖房地产公司未经时代地产公司同意将该商品房出售给第三方，其应赔偿50万元，同时，时代地产公司不再支付已售商品房房款。同日双方还就翡翠居1号楼1幢、2幢签订了《商品房买卖合同》。协议签订后，时代地产公司分别于2010年12月29日、2011年1月28日向太平湖房地产公司支付了200万元、300万元款项。太平湖房地产公司于2011年1月30日出具了500万元收据给时代地产公司。2011年12月10日，太平湖房地产公司将翡翠居1号楼1-8幢登记在其名下，并取得黄-甘棠字第64409号房地产权证。次日，时代地产公司与太平湖房地产公司签订了《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》，约定：原协议中时代地产公司计划购买的翡翠居第1、2两栋共计14套房产，现更改为5套，原支付的500万元购房款作为5套翡翠居联排别墅（房号为1号楼1幢、2幢、6幢、7幢、8幢）的全额房款。自本协议签订之日起，上述联排别墅的产权归时代地产公司所有，太平湖房地产公司应开具有效发票给时代地产公司，并协助其尽快办理房产证及相关手续。2012年12月26日，太平湖房地产公司与时代地产公司共同签署了《交房记录单》，确认翡翠居1号楼1幢、2幢、6幢、7幢、8幢共5套联排别墅于2012年12月25日正式交付给时代地产公司。同日，太平湖房地产公司又将翡翠居1号楼登记抵押到黄山太平农村商业银行股份有限公司进行贷款，2013年12月23日注销抵押后，登记抵押转贷，2014年12月22日该笔借款注销抵押登记，2014年12月17日又登记抵押在黄山太平农村商业银行股份有限公司贷款，2015年2月16日再次抵押登记，为黄山市黄山区第五建筑安装有限公司在黄山太平农村商业银行股份有限公司的贷款提供抵押担保。 2013年5月14日，黄山市中级人民法院依据（2013）黄中法执字第00005-1号执行裁定，查封了登记于太平湖房地产公司名下翡翠居1号楼包括1幢、2幢、6幢、7幢、8幢在内的房产。同年12月30日，时代地产公司将太平湖房地产公司起诉至法院，黄山区人民法院作出（2014）黄民一初字第000162号民事调解书，确认：太平湖房地产公司于2014年2月28日前为时代地产公司办理翡翠居1号楼1幢、2幢、6幢、7幢、8幢房屋备案和房地产产权登记手续，并于2014年5月30日前为上述房屋配备水电设施。2014年5月12日，黄山市中级人民法院依据时代地产公司的执行异议申请，作出（2014）黄中法执字第00002号执行裁定，解除了翡翠居1号楼1幢、2幢、6幢、7幢、8幢房屋的查封。2014年6月25日，翡翠居1号楼1幢、2幢进行了备案登记，6幢、7幢、8幢未能备案登记。2015年6月25日，黄山区人民法院依据（2015）黄民保字第00065号民事裁定，查封了登记于太平湖房地产公司名下翡翠居1号楼6幢、7幢、8幢房产。同年7月3日，黄山市中级人民法院依据（2015）黄中法执字第00137号执行裁定书，轮候查封了登记于太平湖房地产公司名下包括翡翠居1号楼6幢、7幢、8幢在内共计35套房产。2016年2月18日和同年2月23日，黄山区人民法院、黄山市中级人民法院分别中止了对翡翠居1号楼106、107、108号房产的执行。2017年6月27日，黄山太平农村商业银行股份有限公司与黄山市黄山区第五建筑安装有限公司、太平湖房地产公司、孙宏、戴建平、杜可东、洪泽金融借款合同纠纷一案，经黄山区人民法院调解，以（2017）皖1003民初455号民事调解书，确认了双方达成的调解协议，若黄山市黄山区第五建筑安装有限公司逾期不能还款，太平湖房地产公司愿将抵押在黄山太平农村商业银行股份有限公司位于翡翠居1号楼（房地权黄-甘棠字第64409号项下103号-108号）及2号楼（房地权黄-××号项下102号-106号）的房产交由法院评估拍卖。2017年7月3日，黄山区人民法院立案受理了黄山太平农村商业银行股份有限公司申请执行黄山市黄山区第五建筑安装有限公司、太平湖房地产公司、孙宏、戴建平、杜可东、洪泽金融借款合同纠纷一案。黄山区法院于2017年10月20日发出第一次拍卖公告，确定于2017年11月22日10时至同年11月23日10时止，依法在黄山区人民法院淘宝司法拍卖网络平台上对翡翠居1号楼103-108号住宅房地产（房地产权证号：黄-××号）及国有土地（证号：黄国用2012第159号）进行公开拍卖活动，并公告对上述拍卖标的权属有异议者，可于2017年11月21日前与黄山区人民法院联系。后第一次拍卖流拍。2017年11月27日，黄山区人民法院发出第二次拍卖公告，确定于2017年12月13日10时至同年12月14日10时止，依法在黄山区人民法院淘宝司法拍卖网络平台上对上述拍卖标的进行第二次公开拍卖，同样公告对上述拍卖标的权属有异议者，可于2017年12月11日前与黄山区人民法院联系。在两次公告规定的期间内，均无任何单位和个人向黄山区人民法院提出执行异议。案涉翡翠居1号楼106、107、108号房产经第二次拍卖成交，买受人均于2017年12月28日前办理了过户手续并取得了房产证。（2017）皖1003执323号执行案件强制执行完毕。另本案所涉翡翠居1号楼6幢、7幢、8幢称谓系房产实体门牌上标注的房号，翡翠居1号楼106、107、108号系黄山市黄山区房地产管理局登记房号。 2018年3月30日，黄山区人民法院受理了时代地产公司与黄山太平农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉，经审理后，作出（2018）皖1003民初472号民事判决书，判决：驳回时代地产公司全部诉讼请求。时代地产公司不服，在上诉期内提起上诉，黄山市中级人民法院审理后，作出（2018）皖10民终544号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决同时还告知时代地产公司，其商品房买卖合同项下合法权益遭受损害，可依法另行主张。 本院认为，时代地产公司与太平湖房地产公司签订的《翡翠居联排别墅项目购置协议》、《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》，是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法有效，双方均应严格信守，全面依约履行。太平湖房地产公司在时代地产公司交付全部房款的情况下，理应按合同的约定及时履行合同义务，但其在领取1号楼房产证后，仅将案涉房产的占有权交付时代地产公司，并没有与之将翡翠居1号楼106、107、108号进行备案登记并办理不动产登记过户手续，反而在未征得时代地产公司同意的前提下，长时间连续多次将案涉房产抵押贷款、为第三人担保抵押贷款，且在其债务到期后不履行清偿义务，造成案涉房产被基层人民法院、中级人民法院多次查封直至被司法拍卖，致使时代地产公司的合同目的不能实现，存在过错，已构成基本违约，其应承担违约之责任；由于太平湖房地产公司的违约，造成案涉房产的所有权转移他人，时代地产公司的交易目的无法实现，其要求解除双方订立的合同中关于案涉房产的协议条款和返还已付购房款，理由正当，符合相关法律规定；时代地产公司知道案涉房产被抵押是在被黄山市中级人民法院法院查封后，而非太平湖房地产公司将案涉房产设定抵押前，况且在案涉房产被查封之后，其即就案涉房产备案和房地产产权登记提起民事诉讼，并在法院的主持下达成调解协议，显然不存在过错，故太平湖房地产公司认为双方均有过错的理由不能成立；时代地产公司虽已占有了涉案房产，但因所有权并没有转移，案涉房产仍属太平湖房地产公司所有，且被其设定他项权利，加之抵押担保的债务不清偿致案涉房产被法院司法拍卖偿债，给时代地产公司造成了损失，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，太平湖房地产公司应承担赔偿责任。时代地产公司要求太平湖房地产公司赔偿损失100万元，因其于2011年1月28日就已交付300万元案涉房产全部购房款给太平湖房地产公司，被占用了近9年之久，且案涉房产的购置价与现行市场价相比已经升值，其赔偿要求亦未超过已付购房款的一倍，数额适当。而太平湖房地产公司认为时代地产公司的损失应自法院拍卖时起按年利率6%来计算，既明显过低，又无事实依据和法律依据，本院不予采纳。 综上，时代地产公司要求解除《翡翠居联排别墅项目购置协议》和《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》中关于翡翠居1号楼106、107、108号房产的协议条款的诉讼请求，因案涉房产已转移他人，时代地产公司行使解除权，符合法律规定，本院应予支持；其要求返还购房款300万元并赔偿损失100万元的诉讼请求，理由正当合理，本院亦应支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽时代地产运营有限公司与被告黄山区太平湖房地产开发有限公司于2010年12月27日、2011年12月11日签订的《翡翠居联排别墅项目购置协议》和《关于购置翡翠居联排别墅的补充协议》中关于翡翠居1号楼106、107、108号房产的协议条款； 二、被告黄山区太平湖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告安徽时代地产运营有限公司购房款300万元； 三、被告黄山区太平湖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告安徽时代地产运营有限公司已付购房款300万元的利息和损失100万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费38800元，减半收取19400元，由被告黄山区太平湖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  杨宝宏 二〇一九年十二月三十日 书记员  王雪怡