贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14986号 原告：朱雄，男，汉族，1987年5月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘斌，贵州创驰律师事务所律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告朱雄与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日登记立案后，依法适用简易程序于2019年12月7日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告朱雄的委托诉讼代理人刘斌，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱雄向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告为原告办理并交付不动产权证书；2.请求判决被告支付原告逾期办证违约金，该违约金按原告已付房款（发票金额）为基数按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告为原告办理并交付不动产权证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告于2015年8月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市七星关区学院路东城印象12栋12-25-1号房屋，总价为391891。原告依照合同约定，并在合同规定期限内向被告支付首期房款，后与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订了《个人住房(商品用房)借款合同》，由建设银行将按揭款27万转给被告，原告已依照合同约定向被告支付全部房款共计391891元，被告也出具了相应的发票给原告。合同中被告承诺：于2016年12月31日之前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给受买人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日后，出卖人仍不能办理商品房转移登记文书的，双方同意按照下列第(1)或（2）项处理：（1）受买人有权退房，受买人退房的，出卖人应当在收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）受买人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。但之后原告多次与被告沟通，要求被告尽快办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱至今。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的合同，被告已构成违约。被告未能交付商品房转移登记的有关文书超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定。”本案原告诉请的违约金按照原告已付房款总额391891元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算应得支持。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判所请。 被告龙鑫家业辩称：一、根据七星关区人民政府“七星府函（2018）99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建局毕房处领办函（2018）5号《关于的复函》的文件精神，案涉房屋在2018年10月8日便已具备办理房屋转移登记的条件，且答辩接到上诉批复后，及时通知被答辩人提交相关办理权属转移登记资料，但被答辩人却多次推迟提交相关资料，答辩人为此在2019年4月16日以短信的形式再次通答辩人提交相关办理权属转移登记资料，因此，答辩人逾期未向被答辩人交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算日期应当截止到2018年10月8日；二、根据上述第一条答辩意见中相关文件精神，2018年10月8日便以具备转移登记的条件。故答辩人逾期向被答辩人交付商品房转被移登记的有关文书的日期应当截止到2018年10月8日，而非答辩人诉请第二项所提的截止日期。综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的《商品房答辩人买卖合同》、发票、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下：对被告提交的七星府函【2018】99号、毕房处领办函【2018】5号文件，拟证明被告开发的涉案房屋经被告及时向七星关区人民政府申请后，形成了七星府函（2018）99号及毕房处领办函（2018）5号文件，2018年10月8日便同意被告及时向毕节市不动产登记中心申请该项目不动产登记。因此，原告购买的案涉房屋在2018年10月8日便已具备办理房屋转移登记的条件。原告的质证意见为，其真实性请法院核实，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，对该组证据的真实性、合法性本院予以确认，但对于该证据的关联性问题，在本院认为部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月21日，原告朱雄作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第12幢25层1号商品房，房价款为391891.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2019年5月16日被告出具的发票载明金额为391604.00元。2019年4月16日被告以短信方式通知原告提交办证资料。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告主张被告办理并交付不动产权证书的请求是否支持；二、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。 关于焦点一的问题。虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2015年8月21日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》已经颁布（颁布时间为2014年11月24日），根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告为原告办理并交付不动产权证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期办证违约金应以原告已付购房款391604.00元（原告主张按发票金额计算）为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。因被告在通知原告提交办证资料时尚不具备办理转移登记条件，故该通知不具备免除被告承担违约责任的效力。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告朱雄支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款391604.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告朱雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十二月十五日 书记员  彭 双