安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9636号上诉人（原审原告）：许保密，男，1983年3月11日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：黄祥，安徽进行时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂仁亮，男，1979年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。原告许保密诉被告桂仁亮房屋租赁合同纠纷一案，经安徽省长丰县人民法院于2018年6月11日作出（2018）皖0121民初950号民事判决。宣判后，桂仁亮不服，向本院提起上诉，本院于2018年10月11日作出（2018）皖01民终5977号民事裁定书，撤销原一审判决书，发回重审。安徽省长丰县人民法院审理后作出（2019）皖0121民初1553号民事判决，许保密、桂仁亮不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许保密上诉请求：撤销原判，改判支持许保密一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，许保密提举证据确实充分，法律依据明确，依法应支持许保密全部诉讼请求，但一审法院适用法律严重错误，导致判决不公，依法应予改判纠正。二、一审法院适用法律明显错误，导致判决违法。针对本案房产的合同解除，许保密从浙江省余姚市人民法院竞买来时，拍卖公告明确：买受人与承租人办理合同主体变更手续，由承租人继续使用至租赁合同所载期限，或者与承租人协商；故而双方成立为不定期租赁合同关系。桂仁亮迟延履行支付租金的主要义务，经通知后仍拒绝履行，许保密有权解除合同，许保密向桂仁亮发送解除合同的通知，在桂仁亮收到解除合同的通知时，合同业已解除。故本案法律依据非常明确。三、一审法院撇开本案上述明确的法律依据不予适用，以“本案的特殊情况”“民法总则的立法规定”，作出判决，实际上该判决也违背了“民法总则的立法规定”，本案并无法外的“特殊情况”。四、一审法院依据的是《民法总则》第一条及第七条不当。装修款与本案本无任何关联，与本案的合同解除是另一法律关系；且如继续履行合同，按照浙江省余姚市人民法院的拍卖公告，应履行合同主体变更手续，或另行协商一致签订合同；合肥中院的协助扣留的40万元租金，本身该租金是许保密的房产产生的租金，原房主的租金收益权已经丧失，本并不需要桂仁亮协助。故一审法院所谓的特殊情况，均不是违背《合同法》等相关法律规定对本案裁判的理由。桂仁亮辩称：根据拍卖公告、拍卖须知以及执行笔录，桂仁亮与许保密均同意继续履行原租赁合同。浙江省余姚市人民法院在拍卖案涉房屋的拍卖公告、拍卖须知等公示材料对案涉房屋的租赁信息进行明确描述，：“本标的物存在两个租赁，租期分别为2015年4月1日至2031年4月30日、2013年6月1日至2023年12月31日。拍卖成交后，买受人凭法院裁定书与承租人办理合同主体变更手续，由承租人继续使用至租赁合同所载明期限止或与承租人自行协商”。拍卖公告没有除去该租赁权，许保密在竞买时也已经明知案涉房产含有租赁关系，故应认定许保密在竞买后变更为原合同的主体，自愿承接原合同的权利义务。2017年12月5日，在浙江省余姚市人民法院执行人员的谈话笔录中，桂仁亮与许保密双方均愿意继续履行原租赁合同，浙江省余姚市人民法院将案涉的装修补偿款453万元已经支付给许保密。在一审庭审中，许保密也自认接收装修款就是继续履行原租赁合同。后浙江省余姚市人民法院依据该笔录已经将装修部分的拍卖款453万元支付给许保密。以上均说明了许保密在竞买案涉房屋，与桂仁亮之间已经达成了继续履行原租赁合同的合意，并已经实际履行了。按原租赁合同约定，桂仁亮的租金已经支付至2018年4月30日，所以许保密在2018年2月27日要求支付租金没有依据，桂仁亮不构成违约，许保密没有权利解除双方的租赁合同。根据桂仁亮与长丰县万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）签订的合同，可知双方约定每年的5月10号之前交付100万元给返租户，每年9月30号之前交付剩余40万的租金。2017年5月4日，桂仁亮已经支付给万胜公司100万元现金。2017年9月25日，桂仁亮收到合肥市中级人民法院做出的执行裁定书与协助执行通知书，扣留万胜公司在2017年9月25日之后的租金550万元。同年11月23日许保密才通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权人，在拍卖公告上已经明确写明，已交付的租金不再退还。从时间上来看，在许保密变更成为合同主体的时候，这40万元应当已经确定是支付给万胜公司的租金，只是由于合肥中院的执行裁定，没有将剩余的40万元租金支付给万胜公司。因此，桂仁亮认为这40万元属于应当支付给万胜公司的租金。在许保密2018年2月27日没有权利要求租金，不存在违约情形，后在2018年3月，许保密就向长丰县人民法院诉讼解除租赁合同，双方至今一直处于诉讼阶段，故没有向许保密支付后期的租金。浙江省余姚市人民法院以及一审法院从维护社会和经济秩序的角度，支持继续履行双方的租赁合同，是符合民法总则的立法精神。本案案涉的房屋适用于商业用途，租期为十五年，桂仁亮投入资金已达二千万元，所以浙江省余姚市人民法院在拍卖时，没有去除租赁进行。在许保密竞买后，浙江省余姚市人民法院也进行谈话笔录，确认双方继续履行原租赁合同，目的也是维护租赁人的权益以及保障拍卖房屋的价值利用。一审法院也考虑到维护社会稳定以及本案中特殊情况，认为继续履行合同是保护当事人的合法权益，符合民事主体在民事活动中，应当遵循诚信原则的法律精神。原万胜公司的租赁合同在2017年12月5日双方曾一致表示同意继续履行，但对于桂仁亮向许保密支付的租金标准未能谈妥。桂仁亮上诉请求：一、许保密在竞拍时明知案涉房屋以及国际大厦的其他业主的房屋已经由被竞拍人整体出租给桂仁亮，并且知道万胜公司在整个租赁过程中获得的年租金为2000元。万胜公司取得总租金140万元中有1398000元的租金是支付给其他房屋的所有权人，该公司在整个租赁关系中应该取得的年租金为2000元。许保密取得万胜公司自有房屋的所有权后，应当是取代了万胜公司在整个租赁关系中的地位，所以其竞拍案涉房屋后去收取租金应当按照万胜公司在整个租赁关系去获得的租金来计算。二、案涉房屋的拍卖价格在评估时已经充分考虑到租赁的事实，案涉房屋的评估价格远远低于市场价格，所以按照平均价格计算租金违背公平原则。许保密竞买的案涉房屋和2630.43平方米的401/501室商业用房、地下室2车库的拍卖款为1990万元，而且这其中含有房屋622.3万的装修款，实际案涉房屋的竞买价不足1367.7万元，平均每平方米价格为1391元。万胜公司在2013年销售同案涉案房屋类似的房屋价格大都为每平方米4000元到5000元之间不等，竞买价格不足市场价格的1/3。所以许保密竞买案涉房屋的价格低的原因是房屋存在租赁关系，所以不应当再按照平均价格来计算案涉房屋的租金。根据公平原则，应当依照万胜公司在整个租赁关系中实际获得的租金来计算许保密并得的租金。三、一审期间，桂仁亮并没有提交其实际拍卖竞得的房屋房产证，只是庭后提交房产证，其案涉房屋的房产证面积没有核实，不能作为证明其竞得的房屋面积为7200平方米，一审判决确定租金计算依据不合法。许保密辩称：一、关于许保密只应得到年租金2000元。1、许保密从浙江省余姚市人民法院以1990万元的价格，购得位于长丰县县城中心位置的长丰县地标式商业大楼7200.33平方米，桂仁亮竟称只应支付2000元年租金，按此计算出该大厦的月租金是0.023元/平方米/月(二厘三的月平方米租金),超过了正常人的理解思维,该上诉观点只能说是个笑话。2、桂仁亮称万胜公司支付其他承租户的租金，与本案无关，与许保密及桂仁亮均无关联性，如有关联，也是可以佐证法院已作出生效判决，涉案大厦的其他承租户均与出租人解除了租赁合同，出租人支付拖欠的租金及违约金。许保密依据桂仁亮与涉案房产的原产权人万胜公司签订的租赁合同的租金标准诉求支付租金及房产占用费，具有公平性、合理性、合法性。二、桂仁亮称浙江省余姚市人民法院拍卖价格较低是因为存在租赁关系。浙江省余姚市人民法院通过网上司法拍卖，许保密经过竞买购得涉案房产，完全符合法律规定；拍卖房产中存有租赁关系，是一种正常现象，因为存在租赁关系，拍卖价格就低于市场价格的2/3，无任何事实及法律依据，纯属无稽之谈。三、关于房产面积，许保密在原一审中提供，在本案发回重审期间再次提举，并均经过桂仁亮质证，现上诉再次提出该问题，只能说明其无上诉理由可说。许保密向一审法院起诉请求：判令解除许保密与桂仁亮的房屋租赁协议，桂仁亮将承租的许保密所有的长丰国际大厦111套房产及地下室2房产返还于许保密（房产证号及坐落详见浙江省余姚市人民法院（2017）浙0281执1042号执行裁定书），且自2017年12月5日始按原协议标准77781元/月支付租金，直至租赁物返还于许保密时止。一审法院认定事实：2015年3月24日，桂仁亮与万胜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：桂仁亮承租万胜公司位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦商住6至18层及地下室和一楼南部大厅，建筑面积为10800平方米；租期自2015年4月1日起至2031年4月30日止，其中2015年4月1日至2016年4月30日为免租装修期；合同同时对租金支付、违约责任等进行了约定，其中2016年5月1日至2021年4月30日之间，每年年租金为1400000元，以后每一年递增2%，桂仁亮须于每年的9月30日前一次性支付下一年度租金。2016年5月3日，桂仁亮与万胜公司又签订《补充协议》一份，约定：“桂仁亮应当在2016年5月10日前将租金支付万胜公司，壹佰万元用于支付返租户，以后每年的租金支付时间为每年5月10日前将租金壹佰万元用于支付返租户年租金，剩余肆拾万元于9月30日前一次性支付”。该协议上黄成照作为万胜公司负责人签名，并盖有万胜公司印章。桂仁亮承租了上述房屋后，开办经营了长丰县水湖镇长丰国际大酒店。2016年5月4日，黄成照出具收条收到长丰国际大酒店2016年5月1日至2017年4月30日的租金1000000元；2017年5月4日，黄成照出具收条收到长丰国际大酒店2017年至2018年4月30日的租金1000000元。2013年2月，万胜公司为他人的授信与中信银行股份有限公司宁波余姚支行签订了最高额抵押合同，将案涉房屋办理了抵押登记手续，后为此涉诉，浙江省余姚市人民法院作出了民事判决。该案进入执行程序后，浙江省余姚市人民法院于2017年5月8日向桂仁亮发出协助执行通知书，提取（扣留）万胜公司在桂仁亮处的可得租金10000000元，并对案涉抵押房屋进行网上司法拍卖，在拍卖公告上注明该拍卖标的物上存在租赁权及租期，要求买受人在拍卖成交后，凭法院裁定书与承租人办理合同主体变更手续，由承租人继续使用至租赁合同所载期限止或与承租人自行协商，原来已收取的租金不再退回。2017年11月3日，许保密通过浙江省余姚市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，依法竞拍获得万胜公司名下的位于长丰国际大厦共111套住宅房产及401（商）、501（商）二套商业房产、地下室2车库，其中案涉的111套住宅房产和地下室2车库总面积为7200.33平方米。2017年11月23日，许保密作为买受人与浙江省余姚市人民法院签订《拍卖成交确认书》，确认许保密以19900000元（含装修部分拍卖价值）的价格通过拍卖方式购买上述房产，并在拍卖前阅读了拍卖公告、拍卖须知等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定；当日，浙江省余姚市人民法院作出（2017）浙0281执1042号之二执行裁定书，裁定上述房地产归许保密所有，上述房屋所有权及国有土地使用权自该裁定送达许保密时转移，许保密可持该裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。2017年12月5日，浙江省余姚市人民法院对许保密、桂仁亮制作了执行笔录，载明桂仁亮对涉案房屋拍卖给许保密知悉，许保密同意桂仁亮继续租赁涉案房屋，桂仁亮和许保密同意浙江省余姚市人民法院将桂仁亮因承租房屋所进行的装修部分拍卖款4534852元（含爱尚ＫＴＶ装修款）支付给许保密，且桂仁亮也陈述租金的事宜和许保密协商解决。关于该4534852元装修款为何支付给许保密，许保密庭审时陈述为如果桂仁亮继续租赁涉案房屋，装修款就给其；桂仁亮陈述将装修拍卖款支付给许保密，是其要求继续租赁涉案房屋。同时查明：2018年2月27日，许保密及其委托代理人向桂仁亮发出书面通知，载明：“经本人多次与你方协商并按原协议标准催要租金，你方均拒绝支付。故依据《合同法》及相关司法解释规定，现特此通知，在接本通知3日内按原协议标准付清下欠租金，逾期解除与你方的房屋租赁合同，并自行腾空房屋，将房屋交付于本人”。桂仁亮于2018年3月1日签收该通知，但至今未曾向许保密支付租金。另查明：2017年9月25日，安徽省合肥市中级人民法院向桂仁亮发出（2017）皖01执392号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求桂仁亮协助扣留万胜公司在长丰国际大酒店2017年9月25日之后的租金5500000元。再查明：案外人黄成照等人诉万胜公司、桂仁亮房屋租赁合同纠纷系列案件，原审法院判决由万胜公司支付欠付返租户的租金，桂仁亮协助返还房屋，该系列案的民事判决已经发生法律效力。一审法院认为，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。2017年11月23日，许保密作为买受人与浙江省余姚市人民法院签订《拍卖成交确认书》，确认许保密以19900000元的价格通过竞买方式购得涉案房产。当日，浙江省余姚市人民法院作出（2017）浙0281执1042号之二执行裁定书，裁定涉案房产归许保密所有，涉案房屋的所有权及国有土地使用权自该裁定送达许保密时转移，许保密可持该裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。因浙江省余姚市人民法院的拍卖公告、拍卖须知等公示材料对案涉房屋存在租赁权进行了客观描述，也未依法除去租赁权，许保密在参加竞买时充分了解并在《拍卖成交确认书》中承诺自愿履行上述材料的相关规定，故自2017年11月23日起，万胜公司与桂仁亮之间的房屋租赁合同项下关于案涉房屋租赁部分的权利义务由许保密享有和承担，浙江省余姚市人民法院于2017年12月5日对许保密、桂仁亮所作的执行笔录也证实桂仁亮知悉其承租的涉案房屋所有权已变动归许保密所有，关于租金事宜，桂仁亮陈述和许保密协商解决。虽至目前为止，许保密和桂仁亮之间就涉案房屋未重新签订租赁合同，桂仁亮在收到许保密的催要租金通知后也未缴纳租金，但桂仁亮与万胜公司签订的合同租赁期限较长，桂仁亮为承租涉案房屋经营投入了相应的装修，且浙江省余姚市人民法院也按照许保密和桂仁亮的意见将涉案房屋装修部分拍卖款支付给许保密，许保密和桂仁亮在浙江省余姚市人民法院的谈话中均表示继续履行合同；另，涉案房屋也涉及到合肥市中级人民法院向桂仁亮发出协助扣留万胜公司租金的情形，且桂仁亮答辩时对此也作了陈述，故结合本案的以上特殊情况，继续履行合同有利于维护社会和经济秩序，符合民法总则的立法规定，故对许保密要求解除租赁协议的诉讼请求，该院不予支持。关于许保密主张的按原协议标准77781元/月自2017年12月5日起开始支付租金一节，因桂仁亮与万胜公司签订的租赁合同只约定建筑面积10800平方米房屋年租金为1400000元，并未具体到每套房屋租金多少，许保密要求按照原协议标准以其竞买的平方数（7200.33平方米）计算所得月租金77781元（1400000元÷12个月÷10800平方米×7200.33平方米）不违反桂仁亮和万胜公司所签租赁合同的约定，也符合公平原则，该院予以支持。虽许保密于2017年11月23日通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，但因桂仁亮已经支付了万胜公司2017年5月1日至2018年4月30日的租金1000000元，剩余应支付给万胜公司的400000元租金存在浙江省余姚市人民法院和合肥市中级人民法院要求其协助扣留的情形，且按照浙江省余姚市人民法院的拍卖公告中记载：原来已收取的租金不再退回，故本案许保密收取租金的时间应从2018年5月1日起计算，因万胜公司与桂仁亮签订的补充协议系因万胜公司为履行其与案外人黄成照等其他返租户签订的租赁合同需支付租金事宜所订立，与许保密无关，故该补充协议中关于租金支付时间等事宜的约定对许保密不适用，依照万胜公司与桂仁亮于2015年3月24日签订的租赁合同的约定：“每年9月30日前一次性支付下年度租金”，故本案许保密应收取的已到期租金为2018年5月1日至2020年4月30日之间，即为1866744元（77781元/月×12个月/年×2年）。关于桂仁亮辩称的扣除生效判决支付给返租户的租金后，许保密每个月可收取租金为2000元一节，因该院判决向返租户支付租金的义务主体系万胜公司，桂仁亮非系与返租户建立租赁合同关系及支付租金的相对方，桂仁亮的该项辩解无事实和法律依据，该院不予支持。关于桂仁亮辩称的诉讼费收取一节，经向该院立案庭核实，该院系依据《诉讼费交纳办法》中财产案件收费标准按许保密起诉时的数额219000元，在立案时依法收取诉讼费用。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、桂仁亮于判决生效后十日内一次性支付许保密涉案房屋租金1866744元（2018年5月1日至2020年4月30日之间）；二、驳回许保密的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4580元，由桂仁亮负担。二审中，当事人均未提交新的证据。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉房产在浙江省余姚市人民法院拍卖过程中明确公示了存在租赁权的情形，且拍卖并未除去租赁权，许保密作为买受人在明知以上情形下通过拍卖成交取得涉案房产，根据浙江省余姚市人民法院执行笔录记载，许保密及桂仁亮此后明确表示同意履行租赁合同，许保密亦实际领取案涉房屋装修拍卖款。此后，双方因房屋租金发生争议，2018年2月27日，许保密书面通知桂仁亮三日内缴纳租金否则解除房屋租赁合同，并于2018年3月12日诉至法院。本案中许保密是否享有合同解除权，根本在于桂仁亮在本案起诉之时是否存在逾期支付租金的事实。根据桂仁亮与万胜公司之间原房屋租赁合同的约定，2017年5月1日至2018年4月30日期间租金共1400000元，应当于2017年5月10日前支付100万元，剩余40万元于2017年9月30日前支付。实际履行中，桂仁亮于2017年5月向万胜公司交付了100万元租金，剩余应支付给万胜公司的40万元租金存在浙江省余姚市人民法院和合肥市中级人民法院要求其协助扣留的情形，而该笔租金在许保密实际取得案涉房产之日已经到期，结合浙江省余姚市人民法院的拍卖公告中原来已收取租金不再收取的记载，许保密无权要求桂仁亮支付2018年5月1日前的租金，故许保密以此为由主张解除双方之间的租赁合同缺乏依据，依法不应予以支持。关于租金标准问题，许保密主张按原协议标准77781元/月计算，因桂仁亮与万胜公司签订的租赁合同只约定建筑面积10800平方米房屋年租金为1400000元，并未具体到每套房屋租金数额，许保密要求按照面积比例标准计算不违反桂仁亮和万胜公司所签租赁合同的约定及公平原则，原审法院按此标准支持许保密应收取的已到期租金1866744元（2018年5月1日至2020年4月30日之间）并不不当，本院予以维持。桂仁亮上诉称许保密应得租金标准为每月2000元，显无依据，本院不予支持。综上所述，桂仁亮、许保密的上诉理由不能成立，应予驳回。应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律证确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38584元，由桂仁亮负担21564元，由许保密负担17020元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月七日书记员 施佳佳附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。