河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初32466号原告：楚景景，女，1989年4月29日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王世旗，河南针石律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王海利，河南针石律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街55号加速器产业园C8-6号，统一社会信用代码91410100668851737W。法定代表人：姚鸿飞，总经理。委托诉讼代理人：朱攀峰，河南麟格律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王海峰，河南麟格律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告楚景景诉被告郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称祝福房地产公司）纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚景景的委托诉讼代理人王世旗、王海利，被告祝福房地产公司委托诉讼代理人朱攀峰、王海峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告楚景景向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金1952元（以支付房款1301776元为基数，按照日万分之0.5为标准，自2018年7月1日计算至2018年8月1日止）；2.请求判令被告继续履行合同将供配电、燃气供应设施、供暖设施、用水等配套设施达到验收合格条件并支付违约金16727元（以已付房款1301776元为基数，按照日万之0.5为标准，自2018年7月1日计算至供配电、燃气供应设施、供暖设施达到验收合格条件止，现暂计算至2019年3月15日）；3.请求判令被告办理产权初始登记并支付违约金2551元（以已付房款1301776元为基数，按照日万之0.1为标准，自2018年8月31日计算至房屋达到法定交付条件止，现暂计算至2019年3月15日）；以上三项共计21230元4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月8日，原告与被告签订了合同编号为GX17003150512《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于木棉路北、碧桃路东的“祝福红城三号院”小区房屋一套，房屋建筑面积116.23平方米，房屋总价1301776元。房屋交付期限为2018年6月30日前。合同签订后，原告依约向被告交付1301776元购房款，全面履行了合同义务。被告未在2018年6月30日前交付房屋，违反合同第八条约定，根据合同第九条约定应承担逾期交房违约责任。房屋交付后，房屋配电设施仍未达到合同第十四条第二项规定的由市政电力直接供给的使用条件，用电性质仍为临时用电，且未取得电力企业验收合格证明文件；燃气供应设施至今未按照合同第十四条第三项规定标准接通，未取得燃气企业出具的验收合格证明文件；暖气设施至今未按照合同第十四条第四项规定接通，未实行市政管网集中供暖。房屋现存问题已严重影响原告对该房屋的正常使用，给原告的生活造成了极大不便。被告交付房屋的条件未达到合同要求的，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。另根据合同第十五条以及附件三第六条的规定，被告应于2018年8月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心（高新区分中心），否则应按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。被告至今仍未将相关资料报送进行房屋产权登记，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告辩称：一、答辩人逾期交房系由于不可抗力等特殊原因造成，根据《商品房买卖合同》第八条约定，系遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期。根据统计，涉案房屋在约定工期内因不可抗力等原因造成实际停工约天，应依合同及相关法律规定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应予以扣除。二、关于逾期交房违约金标准，答辩人认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。三、答辩人所交付的房屋是符合合同约定的，不应承担违约责任。1、答辩人交付的涉案房屋符合合同的约定，该房屋经五大主体验收合格，并且经过了建设行政主管部门的备案登记，已经取得了备案合格的证明文件《商品房竣工备案登记表》。2、被答辩人所使用的水、电均是属于市政的直接用电、用水，不存在物业二次用电、用水的问题，其用电、用水标准是符合合同的约定以及相关法律法规和政策的规定，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。3、答辩人交付房屋的燃气供应设施符合合同第十四条的约定，答辩人不存在违约，不应承担违约责任。4、关于涉案房屋供暖设施问题，管道铺设已经到户，不违约。经答辩人多方努力协调，工人加班加点，涉案房屋的供暖设施将于2019年12月底完工。四、逾期办理初始登记系政策及政府部门职能调整所造成，该调整属于情势变更，该调整不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平，应按情势变更的原则变更合同，答辩人不应当对此承担责任。经审理查明：2017年2月8日，原告楚景景（××）与被告祝福房地产公司（出卖人）签订了编号为GX17003150512《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑州市高新技术产业开发区药厂路××单元××房屋××套，该房屋建筑面积116.23平方米，总房款1301776元。第十四条，被告祝福房地产公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：供暖设施2018年6月30日达到管道铺设到户，运行方式为（市政管网集中供暖）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如何在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.原告同意被告提供替代设施（被告不承担违约责任），使用该设施依法应承担的费用部分，有原告负担。2.如果在规定期内未达到使用条件，且被告祝福房地产公司未能提供替代设施影响原告正常居住的，则每延迟一日，按日支付总房款0.005%的违约金。关于交付期限。被告祝福房地产公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如果遇见由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。关于产权登记。被告祝福房地产公司应当在2018年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心（高新区分中心）。被告祝福房地产公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。2017年9月26日，我市出台《郑州市2017年-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》，约定：采暖季严格落实“限土令”，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业。2017年9月29日，原告郑州祝福房地产开发有限公司（甲方）与郑州高新热力有限责任公司（乙方）签订《祝福红城M52-01地块热力项目代建合同》，约定：郑州高新热力有限责任公司承包祝福红城M52-01地块热力项目，承包方式为包工包料，承包范围为郑州高新技术开发区祝福红城M52-01（南、北）地块热力站及配套一次、二次供热管网和楼宇供热管网热力项目（包含换热站室内装修图纸设计变更）内的所有涉及到采暖供热的工程。开工时间为收到付款之日起，工期自入厂开工起120天。经双方约定，郑州高新热力有限责任公司务必严格按照合同工期组织施工，不得拖延，否则视为郑州高新热力有限责任公司违约，郑州高新热力有限责任公司需承担由此产生的一切经济损失；因原告原因或不可抗力因素影响到原告施工或影响验收时，经郑州高新热力有限责任公司确认后，顺延工期。2017年11月23日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室印发了编号为郑环攻坚办[2017]年210号《关于部分民生工程在采暖季“封土行动”期间施工的通知》释疑，约定：采暖季即为2017年11月15日至2018年3月15日，共计4个月120天；城市建成区包括涉案房屋施工区域；封土行动即为州市城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业；建成区内已经开工的水电气暖管网道路，市政工程，在橙色及以下预警期间，可以正常施工，但要加快施工进度，落实好扬尘治理7个100%要求。2018年7月30日，被告出具《河南省增值税普通发票》一份，载明：原告已依约将全部购房款1301776元支付给被告。被告提供《不动产登记受理凭证》一份，显示：2019年4月15日，涉案房屋产权首次登记所需的相关材料已被郑州市不动产登记中心核实并受理。2019年12月24日，郑州高新热力有限责任公司出具《关于M52地块北院供暖的情况说明》，说明：新增供暖小区的供热管网由于工期紧，施工难度大，涉及单位多，目前外官网仍在紧张施工中。整个高新区在该施工管线上的2019年新增供暖小区都暂未供暖，祝福红城M52地块北院11#、13#、15#楼同样也暂时签订集中供暖协议。另查明，原告于2018年7月29日-2018年7月31日实际接收了涉案房屋。以上事实有原告《商品房买卖合同》原件一份、《河南省增值税普通发票》原件一份、被告《郑州市2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》复印件一份、《关于部分民生工程在采暖季“封土行动”期间施工的通知》复印件一份、《不动产登记受理凭证》复印件一份、《祝福红城M52-01地块热力项目代建合同》原件一份、《关于M52地块北院供暖的情况说明》原件一份等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告楚景景与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告诉求的逾期交房违约金。《商品房买卖合同》中约定被告应于2018年6月30日前交付原告使用，但由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等特殊原因影响交房的，出卖人可据实予以延期。2017年9月26日，郑州市出台“限土令”，约定2017年11月15日-2018年3月15日期间，郑州市城市建成区内停止各类房屋拆迁（拆除）施工、建设工程土石方等作业。由于市政策原因造成被告实际停工数月，且涉案房屋已于2018年7月29日实际交付，仅比约定交房日期晚一个月。因此，被告关于受“封土行动”影响应扣除一定逾期时间的辩解理由成立，本院予以采纳；原告请求被告支付逾期交房违约金1952元的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张被告继续履行合同将供配电、燃气供应设施、供暖设施、用水等配套设施达到验收合格条件并支付违约金16727元的诉讼请求。原被告签订的《商品房买卖合同》中约定供暖设施需达到管道铺设到户，市政管网集中供暖。使用集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，并出具验收合格证明文件。而被告祝福房地产公司直接将郑州高新技术开发区祝福红城M52-01地块的热力站、配套一次、二次供热管网和楼宇供热管网热力项目在内的所有涉及到采暖供热的工程全部承包给工程所在地的城市集中供暖企业郑州高新热力有限责任公司，已经最大限度地尽到了保质高效履行该义务的责任。现由于整个高新区涉及新增管网施工管线内的小区都暂未供暖，故涉案小区未能按照合同按时供暖不是由于被告祝福房地产公司可掌控的因素所造成的。庭审中原告并未提交证据证明涉案房屋的供配电、燃气供应设施、供水设施尚未竣工，无法正常使用的相关证据，也未再主张相应违约责任，被告辩称这些设施不存在违约，故对被告辩解予以采信，对原告相应诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告办理产权初始登记并支付违约金的诉讼请求。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告祝福房地产公司应当在2018年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心（高新区分中心）。被告祝福房地产公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。而被告祝福房地产公司报送首次登记资料到行政主管部门的时间为2019年4月15日，晚于合同中约定的办证时间。被告辩称逾期办理初始登记系政策及政府部门职能调整所造成，该调整属于情势变更，该调整不可归责于当事人双方的原因，不应当对此承担责任。作为商品房的出售方，被告到房屋产权登记机关办理房屋备案登记手续并协助购房方办理房屋权属证书是销售商品房应尽的附随义务。故即使政府职能变更导致登记的程序、所需材料发生变化，被告也应针对房屋产权登记政策和政府职能部门调整的变化，采取应对措施，积极履行义务。故对于被告的辩解理由，本院不予采纳。本院支持2018年8月31日至2019年4月14日期间的违约金，计2955元（1301776*0.001%*227=2955）。综上，逾期交房违约金由于“封土行动”影响，逾期一个月交房的违约金不予支持；暖气设施被告承包给郑州高新热力有限责任公司，更好的尽到了自己的义务，违约金不予支持；被告办理首次登记的时间晚于合同约定的时间，应该承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告楚景景支付产权首次登记的违约金2955元；二、驳回原告楚景景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取166元，由原告楚景景负担143元，被告郑州祝福房地产开发有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇一九年十二月二十七日书记员  张林梦