广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民终2966号上诉人（原审原告）：广州市海洋渔业公司。住所地：广东省广州市海珠区南华东路549号自编6号楼。法定代表人：吴洪广，总经理。委托代理人：曹珊，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人：林隐，上海市建纬(南京)律师事务所律师。上诉人（原审原告）：广州远洋渔业公司。住所地：广东省广州市海珠区南华东路549号。法定代表人：吴洪广，总经理。委托代理人：曹珊，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人：林隐，上海市建纬(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市新洲经济发展有限公司。住所地：广东省广州市海珠区新港东路2842号自编15栋101房。法定代表人：代迪，总经理。委托代理人：刘育昌，广东法丞律师事务所律师。委托代理人：郭凯妮，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州珠江房地产开发中心有限公司。住所地：广东省广州市天河区中山大道华景路华景街15号二楼。法定代表人：丁龙飞，总经理。委托代理人：刘育昌，广东法丞律师事务所律师。委托代理人：郭凯妮，广东法丞律师事务所律师。上诉人广州市海洋渔业公司（简称海洋公司）、广州远洋渔业公司（简称远洋公司）因与被上诉人广州市新洲经济发展有限公司（简称新洲公司）、广州珠江房地产开发中心有限公司（简称珠江公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，海洋公司、远洋公司的委托代理人曹珊、林隐和新洲公司、珠江公司的委托代理人刘育昌、郭凯妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人在原审时的起诉和答辩情况海洋公司、远洋公司于2017年1月11日共同向原审法院起诉称：2002年9月23日，远洋公司取得广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市土地使用权属证明书》，用地地点为海珠区××××号，用地面积为160971平方米，审批意见中明确“该用地未办土地有偿使用手续”。2003年10月13日，远洋公司与珠江公司签订《备忘录》，约定远洋公司向珠江公司转让广州市海珠区××××号约15.9万平方米土地及其上盖物。2003年11月20日，远洋公司、海洋公司与珠江公司签订《项目转让合同书》，约定远洋公司向珠江公司转让约15.9万平方米案涉土地及地上全部附着物，珠江公司以79万元/亩购买该项目，共计约1.88亿元；远洋公司的责任包括出具其主管部门广州市农业局和广州市财政局同意远洋公司将本项目转让给珠江公司的意见，并将该意见作为合同附件。该合同对合同标的物的过户登记作了明确约定，即远洋公司需要先办妥该项目房地产交易所需地上建筑物的所有权证，之后双方需另行就远洋公司已办妥所有权证的地上建筑物签订《房地产交易合同》，并据此办理地上建筑物及其占用范围内土地使用权的过户登记手续。该合同第六条约定，本项目房地产资料、证照如由远洋公司转至海洋公司名下，则由海洋公司履行该合同远洋公司的权利义务。2004年3月24日，海洋公司取得广州市国土房管局颁发的《广州市土地使用权属证明书》，用地坐落为新港东路2842号，用地面积为160521平方米，审批意见中明确“该用地未办土地有偿使用手续”。在签订《项目转让合同书》时，案涉土地上共有90多栋房屋，但由于建成年代较为久远，相关报建资料因火灾遗失等原因，在签订《项目转让合同书》之后只有17栋房屋成功办理了初始登记，海洋公司在2004年7月12日取得上述17栋房屋的房地产权证。2004年8月3日，海洋公司与新洲公司就上述17栋房屋签订《房地产买卖合同》，并办理了过户登记手续，新洲公司于2004年10月12日取得该17栋房屋的房地产权证。2005年1月5日，海洋公司与珠江公司、新洲公司签订《补充协议之一》，约定《项目转让合同书》项下由珠江公司承担的权利义务由新洲公司承受，珠江公司对新洲公司的义务承担连带责任。签订《补充协议之一》后，因案涉土地上其他房屋未能办理房地产权证，海洋公司与新洲公司在付款和交地问题上存在争议，且广州珠江制药厂对部分案涉土地和建筑物主张权利等原因，《项目转让合同书》、《补充协议之一》未能得到继续履行。2010年6月24日，广州市国有资产监督管理委员会派出审计小组对远洋公司和海洋公司的法定代表人陈峻岭进行任期经济责任审计，后陈峻岭投案自首被司法机关立案调查并最终被判处刑罚。经审计，广州银粤会计师事务所有限公司出具审计报告称案涉土地存在“未按规定进行公开招标拍卖”、“案涉土地项目评估程序不符合规定”、“工业用途的土地估价结论不能作为该地块转让的估价基础”、“该地块转让涉及与广州珠江制药厂的产权纠纷未决”等问题。该审计报告出具之后，海洋公司停止了案涉土地及其地上建筑物的转让。目前除案涉土地上自编1-17栋房屋已经过户到新洲公司名下外，案涉土地上其他房屋并未过户到新洲公司名下。海洋公司、远洋公司均为国有企业，案涉土地及地上建筑物属于国有资产，海洋公司、远洋公司与珠江公司、新洲公司进行案涉土地及地上建筑物转让时，应当遵守有关国有资产转让的规定，应当经国有资产管理机构批准，应当按照国务院《国有资产评估管理办法》等规定进行国有资产评估，并应当按规定在产权交易所公开交易。而双方当事人在进行案涉土地及地上建筑物转让时，未经国有资产管理机构批准，也未按照《国有资产评估管理办法》等规定进行国有资产评估，亦未按规定在产权交易所公开交易，而是私下场外交易。在此情况下，双方签订的相关合同包括《项目转让合同书》、《房地产买卖合同》、《补充协议之一》均属于无效合同。现海洋公司、远洋公司请求法院判令确认上述《项目转让合同书》、《补充协议之一》无效，海洋公司、远洋公司将另行提起诉讼要求确认《房地产买卖合同》无效，并要求新洲公司返还1-17栋房屋，将该17栋房屋所有权变更登记到海洋公司名下。为避免国有资产流失，维护海洋公司、远洋公司合法权益，请求：1.确认海洋公司、远洋公司与珠江公司于2003年11月20日签订的《项目转让合同书》、海洋公司与珠江公司和新洲公司于2005年1月4日签订的《补充协议之一》无效；2.珠江公司、新洲公司承担本案全部诉讼费用。珠江公司、新洲公司共同答辩称：（一）多份生效判决已经审查确认案涉两合同的有效性，按照一事不再理的原则，法院应对本案不予受理。广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第1400号和广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终1395号、1396号判决均确认案涉两合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（二）案涉两合同是合法有效的，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。1.《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”2003年11月20日签订的《项目转让合同书》、2005年1月4日签订的《补充协议之一》，其生效要件受到当时有关法律、行政法规的约束，法律、行政法规没有规定其生效需经行政审批，故该两份合同自双方签字盖章之日即生效。2.有关国有资产转让需经审批、评估、公开交易等规定均是管理性强制性规定，不是认定合同无效的依据。第一，《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》虽属于行政法规，但其关于国有资产转让的审批、评估规定是管理性强制性规定，并不是效力性强制性规定，所以不是认定合同无效的法定依据。因为未经审批、未经评估转让国有资产的行为并不当然损害国家利益或社会公共利益。未经审批的，国有资产管理机构可以依法追认转让行为；未经评估的，也不代表国有资产就贱卖，也可能转让价格高于实际价值。案涉土地就是以79万元/亩远高于当时附近的土地价格成交的。第二，上述有关强制性规定只是对国有资产的转让行为进行约束，并没有对转让合同本身进行规制，其并没有规定当事人不得就未经审批或评估的国有资产订立转让合同，更没有规定未经审批或评估的转让合同无效。第三，上述有关强制性规定约束的对象应当是国有资产占有单位，所以违反国有资产审批、评估规定的责任应当由国有资产占有单位及其责任人员承担。如果因为违反上述责任就认定合同无效，则受让人在无义务的情况下也承担了法律后果，这显然是不公平、不合理的。第四，案涉两份合同签订时，广州市并未成立国有资产监督管理委员会，再加上海洋公司、远洋公司当时是广州市农业局属下未脱钩企业，所以该两家公司有关国有资产的处置是由其上级主管部门广州市农业局负责审批。显然，本案《项目转让合同书》已报广州市农业局审核同意，并将该同意批复文件抄送给市国企办，市国企办亦发文指导有关案涉土地转让工作的进行，并且市国企办将该文抄送给市财局。远洋公司也出具证明，广州市财政局明确表示该转让行为仅需给其备案即可，不再下文批复。同时，2003年12月15日广东金兰德房地产评估咨询有限公司出具了《土地估价报告》，对案涉土地价格进行了评估。可见，关于国有资产转让的审批、评估规定并不是认定合同无效的依据，而且案涉转让行为也实际获得了审批和进行了评估。关于国有资产交易需在产权交易机构中公开进行的规定。首先，该规定不是法律或行政法规的规定；其次，该规定仅是管理性规定，而且是对国有资产管理者课以的义务，属于规范内部程序的管理性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。而根据海洋公司集团领导办会议纪要显示，海洋公司也是经过了公开比价才确认珠江公司为最理想的案涉土地开发商。（三）海洋公司已将案涉16万平方米土地使用权及其地上自编1-17栋房屋转移登记至新洲公司名下，已经实际按案涉两份合同的约定基本履行完合同内容，现又要求确认合同无效，有违诚实信用原则。案涉两份合同的各方当事人已经按照合同约定基本履行完合同义务，新洲公司已向海洋公司支付了全部合同价款约1.88亿元，珠江公司协助海洋公司完成案涉土地的出让手续，并代为支付了全部土地出让金，海洋公司也根据案涉两份合同的约定，实际交付了案涉土地，并于2004年10月12日为新洲公司办理了案涉土地16万平方米土地使用权及具备完整报建资料的自编1-17栋房屋产权转移登记，而该地块上剩余的报建资料不全的房屋，各方也通过签订《补充协议之一》确定以交地方式进行一揽子交付，不再进行登记。可见，案涉两份合同均是合同各方的真实意思表示，海洋公司也已正常履行了合同义务，但却在合同签订14年后，要求法院确认合同无效，要求新洲公司返还已经依法获得产权的土地及房屋，显然违反诚实信用原则。（四）广州市人民政府国有资产监督管理委员会2017年2月10日出具的《广州市国资委关于新洲地块有关问题的说明》只是督促、提醒广州水产集团有限公司在案涉两份合同可能存在瑕疵的情况下，尽快采取补救措施，完善案涉两份合同的手续，并非确认这些瑕疵会导致合同无效，导致国有资产流失。首先，案涉国有资产并不存在流失的情况，新洲公司当时是为响应政府号召解决关闭国有企业安置困难，以79万元/亩的价格购买了案涉土地使用权及其地上全部建筑物所有权，该价格远远超过当时周边不到30万元/亩的地价。其次，广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2005年2月2日正式成立，于2010年3月19日开始对海洋公司履行出资人职责，2010年5月7日将海洋公司交给广州水产集团有限公司托管。可见，无论是2003年11月20日签订《项目转让合同书》还是2005年1月4日签订《补充协议之一》时，市国资委均未成立，并在长达5年后才开始对海洋公司的经营管理进行监管，所以案涉两份合同当时的审批权限应属于广州市农业局。因此，市国资委作为后续接手海洋公司的管理者，对前面已签订的两份合同的效力问题，应根据《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）中“坚持平等保护”、“认真履行在招商引资、政府与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的各类合同，不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约，因违约毁约侵犯合法权益的，要承担法律和经济责任”等规定，积极平等地保护新洲公司已合法取得的产权，督促广州水产集团有限公司尽快采取补救措施，完善案涉两份合同的手续。如果市国资委一味地否认合同效力，则有违《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神。何况，案涉两份合同是否存在瑕疵，是否无效应是法院审查的范围，不应由市国资委进行认定。（五）海洋公司、远洋公司提供的有关法定代表人陈峻岭的任免职文件、接受审计通知、审计报告、刑事裁定书等证据均与本案无关，新洲公司、珠江公司交易的对象是海洋公司、远洋公司，与其法定代表人是谁无关，也与该法定代表人个人的违法犯罪行为无关；且审计报告也不应超越审计范围对法律问题进行审查，并表达不恰当、不合法的评价。综上所述，案涉两份合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故请求驳回海洋公司、远洋公司的诉讼请求。原审法院查明的案件事实原审法院经审理查明：2001年10月16日，广州市农业局向远洋公司作出穗农[2001]18号《关于广州渔轮厂厂区土地划拨问题的批复》，记载：同意将广州渔轮厂厂区167780平方米土地无偿划拨给远洋公司使用，请抓紧到市财局、市国土房管局办理有关手续。2002年7月9日，广州市农业局向广州市国土资源和房屋管理局发出穗农函[2002]113号《关于申办广州渔轮厂厂区土地划拨给广州远洋渔业公司使用的函》，记载：已同意将广州渔轮厂厂区160970.83平方米土地无偿划拨给远洋公司使用，请给予办理有关确权手续。2002年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局出具的[2002]69号《土地使用权属证明书》记载：单位是远洋公司，用地地点是海珠区××××号，用地面积是160971平方米，该用地未办土地有偿使用手续。2003年10月13日，远洋公司与珠江公司签订《备忘录》，约定：远洋公司向珠江公司转让位于广州市海珠区××××号约15.9万平方米用地及其上盖物，价格是79万元/亩，本项目合同签订前，远洋公司需将房产及土地的国土、规划合法有效文件由广州渔轮厂转至远洋公司名下，并负责办理交易所需的房地产所有权证，远洋公司需出具其主管部门广州市农业局和广州市财政局同意交易的意见，并将该意见作为本项目合同的附件。2003年11月20日，远洋公司、海洋公司与珠江公司签订《项目转让合同书》，约定：远洋公司向珠江公司转让位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内约15.9万平方米土地使用权及地上全部附着物，四至位置为：海珠区新港东路以西、珠江以北、紧邻新洲客运码头，转让价格为79万元/亩，总计约1.88亿元；在本合同签订之日起10日内，远洋公司出具其主管部门广州市农业局和广州市财政局同意远洋公司将本项目转让给珠江公司的意见，并将该意见作为本合同附件；远洋公司提供本项目评估工作所需资料和提供其他协助，承担为适应财政部门要求所做本项目评估的评估费用，与珠江公司共同做好项目评估工作；本合同签订之日起10日内，远洋公司将本项目房地产相关的证照由原单位转至远洋公司名下，珠江公司提供积极协助；远洋公司在本合同签订之日起30日内办妥本项目房地产交易所需的地上建筑物的所有权证，珠江公司提供积极的协助；珠江公司选定评估机构，组织评估，与远洋公司共同做好项目评估工作，承担为适应国土部门要求所做本项目评估的评估费用；珠江公司负责缴纳本项目转至珠江公司名下需远洋公司缴交的土地出让金、土地增值税、交易费；本合同签订并且远洋公司提交广州市农业局和广州市财政局同意交易的政府批文之日起5日内，珠江公司向远洋公司支付800万元作为保证金，远洋公司向珠江公司移交本项目国土和规划资料原件；本项目房地产资料、证照如由远洋公司转至海洋公司名下，则由海洋公司履行本合同远洋公司的权利义务。合同还约定了违约责任等其他事项。2003年12月3日，广州市农业局向广州渔业企业集团出具穗农[2003]222号《关于同意广州远洋渔业公司（广州市海洋渔业公司）出让新洲基地部分使用权置换资金解决所属企业历史遗留问题的批复》，同意远洋公司（海洋公司）将位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内占地约15.9万平方米用地及地上房产，依法按程序转让土地使用权置换资金，用于解决企业改革解困的实际问题，请按市的有关规定抓紧到市有关部门办理相关手续。该批复抄送市国企办。2003年12月4日，海洋公司召开会议，会议纪要中记载：当时的海洋公司法定代表人陈峻岭表示新洲的土地已等了三年，都是为了升值，时至今日，不能再等了，目前，只有珠投最理想；会议决议同意利用新洲土地15.9万平方米解决三个单位的历史问题，与珠投开发。2003年12月15日，广东金兰德房地产评估咨询有限公司出具《土地估价报告》，记载：估价项目名称为广州市海洋渔业公司位于海珠区××××号（新洲）160971平方米工业用地价格评估；委托估价方为广州市海洋渔业公司；估价基准日为2003年10月20日；估价结果是上述160971平方米工业用途土地使用权单位地价为689元/平方米，宗地总价为11090.9万元。2004年3月24日，广州市国土资源和房屋管理局出具的[2004]21号《土地使用权属证明书》记载：土地使用权人是海洋公司，座落是新港东路2842号，地类是交通运输用地、工矿仓储用地、住宅用地，使用权面积是160521平方米，该用地未办土地有偿使用手续。2004年6月11日，广州市国有企业改革领导小组办公室向海洋公司出具穗国企办[2004]22号《关于广州市海洋渔业公司出让新洲基地部分土地使用权置换资金的资金使用计划请示的意见》，记载：你司出让的土地属于国有土地，应按有关规定程序办理，如定向转让，须经市有关部门的批准；转让土地所得的资金，主要用于职工的分流及安置，不得挪作他用，对各项的补偿，应按政策标准由有关部门核准；土地变现的资金属国有资产变现收益，资金的使用应报市财政局、农业局。该意见抄送市财局、农业局。2004年7月12日，海洋公司办理了案涉土地上自编1-17栋房屋的初始登记，取得了上述自编1-17栋房屋的房地产权证，房地产权证注明土地未办有偿使用手续。2004年8月3日，海洋公司与新洲公司签订17份《广州市房地产买卖合同》，约定：海洋公司将案涉土地上自编1-17栋房屋出售给新洲公司。2004年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局与海洋公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定：广州市国土资源和房屋管理局将位于海珠区××××号土地以协议方式出让给海洋公司，宗地面积160482平方米，其中广州市国土资源和房屋管理局出让给海洋公司的土地面积为159609平方米，已出让用地面积为873平方米，土地四至范围如核发的《房地产证》附图所示；出让土地的规划用途是交通运输用地、工矿仓储用地、住宅用地；国有土地使用权出让金为7980442元。合同附件注明：容积率为0.18，用地范围内的总建筑面积为28120.41平方米。2004年9月15日，《广东省政府性基金（资金）通用票据》记载，土地出让金金额为7980442元，缴款单位为海洋公司（珠江公司代付款）。诉讼中，各方当事人确认该土地出让金系珠江公司代缴。2004年10月12日，新洲公司取得案涉土地上自编1-17栋房屋的房地产权证，上述房地产权证均记载土地共用面积为160481.84平方米。2016年11月8日查册的《广州市不动产登记查册表》记载，上述自编1-17栋房屋登记在新洲公司名下，该1-17栋房屋的总建筑面积为28120.43平方米。2005年1月5日，海洋公司与珠江公司、新洲公司签订《补充协议之一》，约定：《项目转让合同书》中由珠江公司享有的权利和承担的义务由新洲公司承受，并由珠江公司对新洲公司履行《项目转让合同书》中约定的义务承担连带责任。该协议还对付款和交地时间等进行了约定。2005年9月15日至2009年3月30日期间，海洋公司与新洲公司陆续签订5份《土地移交确认书》，记载：海洋公司同意将《补充协议之一》中标识的“1-5号地”移交给新洲公司。诉讼中，各方当事人确认，案涉土地共分为1-8号共8块土地，除上述1-5号地外，其余3块土地尚未办理移交手续。2007年7月28日，海洋公司向珠江公司、新洲公司发出《关于尽快支付土地转让款的函》，记载：到目前为止贵方已支付案涉土地转让款16185万元，尚欠土地转让款2807.4万元未支付，按照约定，2006年1月31日前贵方支付全部土地转让款给我司，目前已超过期限18个月；2007年7月18日收到贵方“关于暂停支付土地转让款的通知”，我司认为该通知的做法是不妥的；按照双方合同条款，我司已履行了自己的责任，贵方也于2004年9月将原属我司的土地转移到贵方名下，在法律程序方面贵方已取得了土地的权属，我司为追收土地转让款欠款多次前往贵方，贵方却以各种借口拖延支付土地转让款；请贵方在2007年8月15日前支付所拖欠的款项；等。2010年6月24日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会向广州水产集团发出穗国资[2010]27号《关于广州市海洋渔业公司及广州远洋渔业公司法人代表陈峻岭同志任期经济责任审计的通知》，记载：市国资委派出审计小组，自2010年6月28日起对陈峻岭同志担任广州市海洋渔业公司及广州远洋渔业公司法人代表期间的财务收支情况进行经济责任审计。2011年1月30日，广州银粤会计师事务所有限公司出具银粤专字[2011]1027号《关于广州市海洋渔业公司和广州远洋渔业公司2003年至2010年期间财务收支情况的专项审计报告》，报告中提到：案涉土地的转让没有按规定进行公开招标拍卖，评估程序不符合规定，工业用途的土地估计结论不能作为该地块转让的估价基础，该地块转让涉及与广州珠江制药厂的产权纠纷未决等。后陈峻岭被法院以犯贪污罪、受贿罪判处刑罚。2011年3月11日，广州水产集团有限公司向新洲公司发出《关于渔轮厂项目交地及合作开发广州珠江制药厂地块的回函》，称：收到新洲公司发出的《关于商请尽快完成渔轮厂项目交地及合作开发广州珠江制药厂地块的函》，《项目转让合同书》、《补充协议之一》两份合同的法律效力可能存在较为明显的瑕疵，案涉土地及其上盖附着物是渔业公司国有资产，其转让需由国有资产监督管理部门审批通过，而上述合同并未取得国有资产管理部门审批意见；根据国务院的有关规定，案涉土地及其上盖物的交易应当以国有资产监督管理部门认可的资产评估报告作为定价依据，而案涉合同转让价格并未遵守相关规定，在相关问题解决之前，要求渔业公司交付案涉土地存在客观障碍；等。2013年1月17日，新洲公司向海洋公司、远洋公司发出《关于再次要求收取土地转让款余款并交付土地的函》，记载：根据双方签订的《项目转让合同书》及其补充协议，我司已先后向贵司支付了土地转让款16685万元，虽经我司多次催促，贵司至今仍未收取土地转让款余款2307.3万元……函告贵司在本函送达之日起10日内，向我司提供收款账户收取土地转让款余款，否则我司将通过公证提存的方式将余款提交公证机关提存，并要求贵司交付6至8号地块。广东省广州市广州公证处对上述发函情况进行了公证。2015年12月1日，新洲公司的委托代理人向广东省广州市海珠公证处提出申请，称根据《项目转让合同书》及《补充协议之一》，新洲公司应向海洋公司支付项目转让款2307.4万元，故申请将上述款项提存。2015年12月2日，新洲公司将2307.3万元提交该公证处，2015年12月3日，新洲公司将1000元提交该公证处。2017年2月10日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《广州市国资委关于新洲地块有关问题的说明》，记载：市国资委派出审计小组自2010年6月28日起对海洋公司及远洋公司进行审计；2011年1月30日，广州银粤会计师事务所出具《审计报告》，指出新洲地块处置存在未按规定进行公开招拍挂、项目评估程序不符合规定、工业用途土地估价结论不能作为地块转让估价基础等问题；针对《审计报告》指出的问题，广州水产集团应自收到《审计报告》之日起，按照国有资产管理相关法律法规，整改落实，采取相应补救措施，防止国有资产流失。珠江公司、新洲公司为证明案涉两份合同已经法院生效判决确认合法有效，向原审法院提交了广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第1400号、（2010）穗中法民五终字第920号、（2015）穗中法民五终字第1687-1693号和第4126-4127号、（2015）穗中法民一终字第2909号民事判决书；广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第382号、（2015）穗海法生民初字第208-209号和第212号民事判决书，（2014）穗海法生民初字第386号、第511号民事调解书，（2014）穗海法执异字第75号执行裁定书；广州市中级人民法院（2015）穗中法执复议字第66号执行裁定书、（2013）穗中法审监行抗再字第3号行政判决书；广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终1395号、1396号行政判决书等。珠江公司、新洲公司表示，上述判决中，涉及到广州珠江制药厂与远洋公司、海洋公司、珠江公司、新洲公司关于案涉土地使用权归属的纠纷；海洋公司将案涉土地上的房屋出租给他人，新洲公司起诉要求腾退房屋的返还原物纠纷；他人申请执行海洋公司、远洋公司对新洲公司就案涉土地转让款的到期债权，海洋公司、远洋公司提出执行异议的纠纷；新洲公司请求撤销海洋公司申办案涉土地上自编18栋、21栋房屋房地产权证的纠纷；法院均确认本案当事人之间就案涉土地使用权的转让行为合法有效，确认新洲公司是案涉土地上自编1-17栋房屋的所有权人，确认新洲公司是案涉土地使用权人。海洋公司、远洋公司质证称：确认上述裁判文书的真实性，但对其关联性和证明目的不予认可，上述裁判文书所涉案件的案由与本案不同，大部分裁判文书中都是基于新洲公司取得1-17栋房屋房地产权证而作出的相应判决，而仅有的两份判决涉及对《项目转让合同书》、《补充协议之一》的效力问题进行表述，也是在“本院认为”部分，而非在“本院查明事实”部分，更不是在判决主文中，这些表述只是对案涉两份合同的效力问题进行法律评价，这种法律评价并非法院所查明确认的事实，对本案不产生既判力。海洋公司、远洋公司为证明案涉土地属国有资产且转让未经合法程序，向本院提交了海洋公司、远洋公司不同年代的营业执照一组，广州市机关编制委员会穗编字[2001]96号《关于印发的通知》。其中营业执照记载：海洋公司成立于1978年5月8日，远洋公司成立于1989年7月10日，类型均为全民所有制企业；《关于印发的通知》记载：保留广州市财政局，不再保留广州市国有资产管理局，其行政职能划入市财政局；市财政局是市政府主管全市财政收支、财税政策、财政监督和国有资产监督管理的工作部门；划入的职能……3.原市国有资产管理局承担的国有资产管理监督的职能；5.原市国有资产管理局承担的管理资产评估行业的职能；等。珠江公司、新洲公司质证称：对营业执照的真实性没有异议，但双方当事人签订案涉合同时，海洋公司和远洋公司并非由市国资委管理，而是由市农业局管理，农业局已经对案涉合同批复同意，案涉土地的转让经过了评估，也进行了公开的比价，因为珠江公司出价最高，才转让给珠江公司；关于广州市机关编制委员会的通知，其原件上面只有市财政局的盖章，没有广州市机关编制委员会的盖章，而此份通知是广州市机关编制委员会的文件，故对其真实性不予确认，事实上，双方在交易时，新洲公司的法定代表人和海洋公司的领导也曾找到市财政局相关人员咨询是否需要经过市财政局审批，市财政局口头答复不需要其审批，只要市农业局审批即可。为此，珠江公司、新洲公司提交了远洋公司2003年12月23日发给珠江公司的一份函件（复印件），记载：远洋公司表示，根据《项目转让合同》精神，我方上级主管部门农业局对该项目已经批复同意，市财政局亦明确表示只需我方提供有关资料给其备案即可，而不再下文批复……如届时贵公司在办理房地产交易过程中确需市财政局的批复，我公司将负责与财政局沟通办理。海洋公司、远洋公司质证称：该证据无原件，不确认真实性，且即使是真实的，也不能由远洋公司来说明市财政局已经同意案涉土地转让。海洋公司、远洋公司认为案涉土地转让违反法律、行政法规的强制性规定，主要包括：1.《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》第二条规定，向非全民所有制法人或自然人出售境内外国有资产等活动，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构核准的资产评估机构对资产价值进行评估。2.《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》第二条规定，地方管理的国有企业产权转让，要经地级市以上人民政府审批。3.《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十一条规定，国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债权等重大事项；第三十三条规定，所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行。4.《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；第十二条规定，国有资产评估按照下列程序进行：（一）申请立项；（二）资产清查；（三）评定估算；（四）验证确认；第十八条第二款规定，委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查，主管部门审查同意后，报同级国有产管理行政主管部门确认资产评估结果；第十九条规定，国有资产管理行政主管部门应当自收到占有单位报送的资产评估结果报告书之日起四十五日内组织审核、验证、协商、确认资产评估结果，并下达确认通知书。另外，《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》中也有关于转让国有资产需经国有资产管理机构批准、需进行国有资产评估、需在交易机构公开进行的相关规定。珠江公司、新洲公司认为，上述法律法规不属于效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。原审法院判决的理由和结果原审法院认为，本案争议的焦点是案涉《项目转让合同书》和《补充协议之一》的效力问题。该两份合同于2003年和2005年分别签订后，双方当事人多年内都未对合同效力提出异议，并已依约履行了大部分合同义务。根据新洲公司取得的案涉土地上自编1-17栋房屋的房地产权证记载，该些房屋的共用土地面积为160481.84平方米，表明案涉土地已经登记到新洲公司名下；新洲公司已向海洋公司直接支付了大部分合同款项（后将余款2307.4万元提存）。从2010年左右起，海洋公司、远洋公司开始对案涉两合同效力提出异议，并拒绝继续履行合同。在本案诉讼中，海洋公司、远洋公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定，而案涉土地的转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故《项目转让合同书》和《补充协议之一》应属无效。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。海洋公司、远洋公司提出的《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》中关于转让国有资产需经批准、评估的规定，是对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属于规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定。而海洋公司、远洋公司提出的《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的范畴，不能作为认定合同效力的依据。本案中，案涉土地的转让即使未依照前述行政法规规定的程序进行审批和资产评估，亦不应作为认定合同无效的依据，故对海洋公司、远洋公司关于合同无效的主张不予支持。综上，原审法院认为，《项目转让合同书》及《补充协议之一》是双方当事人真实意思表示，两份合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，于2017年8月16日作出（2017）粤01民初20号民事判决：驳回广州市海洋渔业公司、广州远洋渔业公司的诉讼请求。案件受理费981800元，由广州市海洋渔业公司、广州远洋渔业公司共同负担。当事人上诉及答辩情况海洋公司、远洋公司不服原审判决，共同向本院提起上诉称：（一）相关行政法规中关于转让国有资产应当依法经批准、评估等规定，均是为了防止国有资产流失而作出的强制性规定，涉及社会公共利益，应属效力性强制性规定，案涉合同因违反该等强制性规定，应当被认定为无效。司法实践中从最高人民法院到广东省高级人民法院以及本案原审法院均存在着以相关合同违反该等强制性规定为由而认定相关合同无效的案例，原审判决认为该等强制性规定属于“规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定”缺乏法律依据，属于适用法律错误。1、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等关于转让国有资产应经批准、评估等规定属于国务院制定的行政法规中的规定，该等行政法规均是对外公开发布的，而且该等行政法规均是针对国有资产转让中的相关事宜而制定，只要涉及国有资产转让中的相关事宜就需要适用和遵守该等规定，而并非仅针对国有资产转让中的国有资产转让方而制定、仅适用于国有资产转让方。原审判决认定上述规定均属于规范内部程序的管理性规定，显然是错误的。2、上述关于转让国有资产应经批准、评估等规定均是为了防止国有资产流失而作出的强制性规定，涉及社会公共利益，应属效力性强制性规定，国务院部委根据国务院行政法规授权所制定的部门规章中也明确规定违反上述强制性规定的国有资产转让行为无效，在此情况下，上述强制性规定均应当认定为效力性强制性规定。3、在司法实践中，存在着大量的违反上述行政法规中的强制性规定的合同被法院认定为无效的案例，显然上述行政法规中的该等强制性规定并非仅为“规范内部程序的管理性规定”，而应认定为效力性强制性规定，否则，相关法院依据该等强制性规定认定相关合同无效就是错误的。4、如果将上述国有资产转让应当遵守的强制性规定都认定为管理性强制性规定，则会导致关于国有资产转让的所有强制性规定都会被架空，实践中大量存在的违法进行（即未遵守国有资产转让的强制性规定）的国有资产转让行为，都将会因为法院的判决而取得合法化，国家及国有资产监督管理部门对国有资产转让的监督管理将会因为失去法院的最终司法支持而无法正常、有效开展，而导致国有资产严重流失，这显然是不符合法院司法审判活动的正确价值取向的。5、即便关于转让国有资产应当依法经批准、评估、进场公开交易等强制性规定不能被认定为效力性强制性规定，但如果案涉合同因违反该等强制性规定而损害社会公共利益的，也应当依据《合同法》第五十二条第（四）项规定认定合同无效。本案所涉合同因转让国有资产未依法经批准、评估、进场公开交易，尤其是未进场公开交易，已经导致国有资产严重流失的结果，损害了社会公共利益，应当被认定为无效。（二）虽然《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》本身并不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的范畴，但该等规定系依据国务院的授权对国务院行政法规《企业国有资产监督管理暂行条例》的实施所制定的细则办法，该等规定符合上位法的精神，不违背上位法的具体规定，应当在企业国有资产转让过程中贯彻实施，即该等规定应当作为认定合同效力的依据。《最高人民法院公报》2010年第4期中所公布的“巴菲特投资有限公司诉上海自来水投资建设有限公司股权转让纠纷案”，与本案案情完全相同，法院在该案中就是以该等规定系依据法律、行政法规的授权性规定所作出为由，认定案涉合同无效。原审判决中仅以“《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的范畴”为由，认定该等规定不能作为认定合同效力的依据，显然是属于机械适用法律，并导致作出严重违背法律精神的错误判决。（三）本案海洋公司、远洋公司与新洲公司、珠江公司在转让新洲地块时因未遵守应经审批、评估、进场公开交易等关于国有资产转让的强制性规定，已经导致案涉地块的转让价格远低于案涉地块的真正价格，致使国有资产严重流失。而且，在案涉合同被认定为合法有效之后，海洋公司、远洋公司在新洲公司、珠江公司所提起的另案侵权诉讼中将很可能需要承担巨额的侵权赔偿责任，海洋公司、远洋公司将会进一步遭受严重损失，而导致国有资产进一步流失的严重后果。首先，案涉合同中约定的转让价款1.88亿元系按照工业用途来确定，而并未按照房地产开发用地（该地块在当时洽谈已经明确作为开发房地产之用）来确定其转让价格。对此，广州市国资委所委派的审计单位出具的专项审计报告中已明确新洲地块处置存在的问题中包括“工业用途的土地估价结论不能作为该地块转让的估价基础”、“因该地块在当时洽谈已经明确作为开发房地产之用，因此，对该地块以原工业用途组织估价结论不能作为该项土地交易的价格参考基础。”众所周知，工业用途用地和房地产开发用地两者的价格相差悬殊，案涉合同中所约定的转让价款1.88亿元系按照工业用途用地来确定，显然远未达到案涉地块转让时的真正价格。同时，根据新洲公司在另案侵权诉讼[（2016）粤01民初526号]中所提出的主张及所提供的证据，案涉地块仅10年的租金收入就已高达1.49亿元。上述事实可以充分证明案涉合同中所约定的转让价款1.88亿远远低于案涉地块转让时的真正价格，如案涉合同被认定为合法有效，将会直接导致国有资产严重流失。其次，案涉合同如被认定为合法有效，不仅将会直接导致国有资产严重流失的后果，而且因新洲公司之前已经在原审法院起诉海洋公司、远洋公司[（2016）粤01民初526号]，要求判令海洋公司、远洋公司向其支付案涉地块的占用费1.49亿元（暂计至2016年10月31日的金额），在案涉合同被认定为合法有效的情况下，海洋公司、远洋公司将很有可能被判决向新洲公司承担几千万元乃至高达1.49亿元甚至更高的占用费，如此，海洋公司、远洋公司将会进一步遭受严重损失，而导致国有资产进一步流失的严重后果。（四）本案原审法院近期对与本案案情相同的案件所作出的生效判决[（2014）穗中法民五终字第224号]中也是以当事人转让国有资产未依法经国有资产管理部门审批、未依法进行国有资产评估为由，认定合同无效，根据同案同判要求，案涉合同因未依法经国有资产管理部门审批、未依法进行国有资产评估，也应当被认定为无效。原审法院对案情相同的案件却作出完全相反的裁判结果，显然严重违背了同案同判的要求，并将会导致社会公众无所适从的严重后果。（五）退一步说，即便国务院行政法规中关于国有资产转让的强制性规定不属于效力性强制性规定（对此司法实践中也是存在分歧的，从最高法院到广东省高级法院和本案原审法院都有认定违反该等强制性规定的转让国有资产的合同无效的案例），也并不当然地就表明该等强制性规定不能影响合同效力。违反效力性强制性规定的合同当然应当认定为无效，而违反管理性强制性规定的合同，并不当然有效，而是需要由法院“根据具体情形”来认定其效力。而综合本案具体情形，案涉合同应当依法被认定为无效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15条明确规定“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”也就是说，并非只有效力性强制性规定才能作为认定合同效力的依据，违反管理性强制性规定的合同，法院也可以“根据案件具体情形”来认定其效力（包括认定其无效）。综合本案具体情形，包括：（1）本案所涉的国有资产转让过程中的违法行为非常明显、严重和全面，基本上关于国有资产转让应当遵守的所有强制性规定都没有遵守，该国有资产转让行为不仅未依法经国有资产管理部门审批，也未依法进行国有资产评估，更未依法进入产权交易所公开交易。（2）因本案所涉国有资产转让行为未遵守关于国有资产转让的强制性规定，已经导致国有资产严重流失。（3）就新洲地块转让中所存在的未依法进行评估、未依法公开交易等问题，已经广州国资委所委派的审计单位进行审计，并予以明确指出，审计单位所作出的审计结果也已经广州国资委确认和认可，广州国资委并要求广州水产集团（两原告的上级托管单位）“按照国有资产管理相关法律法规，整改落实，采取相应补救措施，防止国有资产流失”等等。本案所涉合同应当被认定为无效。（六）案涉新洲地块的土地出让金并未缴齐，已缴纳的790多万元仅为已办理完房屋初始登记、取得房地产权证的自编1-17栋房屋所占土地部分应当缴纳的出让金，而并非整个新洲地块约16万平米土地应当缴纳的全部出让金。因案涉新洲地块的土地出让金并未缴齐，案涉合同至少是属于部分无效合同。原审法院未查明案涉地块土地出让金是否已缴齐并据此认定案涉合同效力，属于认定事实不清、适用法律错误。新洲地块出让的土地面积为159609平方米，土地性质为工业用地，按照广州市政府1993年6月21日批转的市国土局、房地产管理局《关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示》，其中工业用地平均标定地价为500元/平方米，以地面面积计算，案涉新洲地块的土地出让金至少也要7900多万元。而事实上，新洲地块已缴纳的土地出让金仅790多万，不足平均标定地价的十分之一。这是因为海洋公司是在办理好自编1-17栋房屋的初始登记、于2004年7月12日取得该17栋房屋的《房地产权证》之后，才于2004年8月26日与广州市国土房管局签订出让合同，办理出让手续并缴纳土地出让金，该出让合同中所约定的790多万元出让金仅为按照海洋公司已办理完初始登记、取得《房地产权证》的自编1-17栋房屋建筑面积进行测算后确定的该17栋房屋建筑面积所占土地部分应缴纳的土地出让金，而并非是按照整个新洲地块约16万平米进行测算后确定的整个新洲地块约16万平方米土地应缴纳的全部土地出让金。如认定整个新洲地块约16万平方米土地的出让金已全部缴纳或者新洲公司已取得整个新洲地块约16万平方米土地及地上所有建筑物的物权，将会直接导致国家应收土地出让金严重流失而致使国家利益严重受损。同时，因案涉地块土地出让金尚未缴齐，案涉合同至少是属于部分无效合同。综上所述，本案所涉的国有资产转让行为的违法行为非常明显、严重和全面，基本上关于国有资产转让所应当遵守的所有强制性规定都没有遵守，该国有资产转让行为不仅未经国有资产管理部门审批，也未依法进行国有资产评估，更未依法进入产权交易所公开交易,如果像本案这种非常明显、严重和全面违反国有资产转让强制性规定的国有资产转让行为都被法院认定为合法有效，显然将导致非常严重的后果，会鼓励或变相鼓励国有资产转让的受让方在国有资产转让过程中想方设法违反国有资产转让的强制性规定，将导致国有资产转让的强制性规定被全面架空、国有资产严重流失、国有资产监管部门对国有资产的监管严重失控。海洋公司、远洋公司诉请确认案涉合同无效具有充分的法律依据和事实依据，且有大量的法院生效判决予以佐证，应确认案涉合同无效，以避免国有资产流失。上诉请求：撤销原审判决，改判确认海洋公司和远洋公司与珠江公司于2003年11月20日签订的《项目转让合同书》、海洋公司与珠江公司和新洲公司于2005年1月4日签订的《补充协议之一》无效。新洲公司、珠江公司共同答辩称：（一）两份合同具有《民法通则》第五十五条规定的有效条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当被认定为有效。1、本案中，海洋公司、远洋公司作为案涉地块的权利人，有权就案涉地块土地使用权的转让事宜与新洲公司、珠江公司签订两份合同，而且两份合同各方当事人在签订合同后长达十几年里，互相配合移交、接收了案涉地块，办理了土地、房屋权属转移登记，交付、收受了土地、房屋转让款等足以证明双方签订两份合同的意思表示真实。同时，纵观两份合同内容，并不存在损害国家、社会或第三人利益的约定，且为了国有资产的保值增值，合同还增加了有关审批、评估的约定。因此，两份合同具备法定有效条件，应为合法有效。2、新洲公司、珠江公司在原审时提交的多份生效判决已经对两份合同的有效性进行了正面评价，认为两份合同未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。（二）海洋公司、远洋公司关于两份合同因在履行过程中未经批准、未经评估、未进场交易违反了法律、行政法规强制性规定导致无效的主张，是对法律的错误理解，未正确区分导致合同无效的是效力性强制规定而不是管理性强制规定，更没有分清评价合同内容无效的依据是合同内容而不是合同履行过程中的履行行为。本案中，海洋公司、远洋公司上诉认为两份合同无效的依据是《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法施行细则》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》，但是根据合同无效的法定判定依据的定义及性质，上述规定均不适用于本案。1、合同是否有效，只能根据法律和行政法规来判断。上述规定部分为规章，不能适用评价合同效力。2、根据法律规定，必须是违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同才能被认定为无效。《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》中有关国有资产转让规定只是管理性强制规定，并非效力性强制规定,不能直接用于评价合同效力。而关于国有资产转让需经审批、评估、进场交易等的规定属于管理性强制规定，违反并不必然导致合同无效的观点，最高法院包括各地方法院早已有多份判决予以支持。海洋公司、远洋公司上诉用以主张合同无效的依据均不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不能依此认定合同无效。3、只有合同约定的权利义务内容本身违反强制性规定的才能认定合同无效，如果当事人以违反强制性规定的行为履行合同的，不能认定合同无效。本案两份合同约定转让国有资产，属于法律允许的范围，且合同主体、形式、内容均符合法律规定，应当有效。而海洋公司、远洋公司现主张两份合同履行过程中，因海洋公司、远洋公司负有履行义务的部分程序性手续未及时进行办理导致两份合同无效，该主张是错误以合同履行行为来评价合同效力。况且，实际上案涉国有资产的转让行为在经公开竞价后，已经获得了批准、合法进行了评估。（1）已经获得了海洋公司、远洋公司主管部门市农业局的同意交易批复（穗农[2003]222号），且该批复已抄送给市国企办（市国企办当时是由市政府及市财政局组成，负责国有企业改制中资产处置管理工作），市国企办发文指导海洋公司进行转让工作，并将函件抄送给市财政局、市农业局。同时，远洋公司也在向市财政局了解后，出具证明案涉交易仅需给市财政局备案即可，无需市财政局再发文批复。可见，案涉合同已获得了审批，无论是市农业局还是市财政局，都是知道或者应当知道案涉交易，且没有异议。（2）在两份合同签订之前，海洋公司已经委托有国有资产评估资质的广东金兰德房地产评估咨询有限公司对新洲地块及其地上建筑物、构筑物进行评估，评估基准日是2003年10月20日，评估价为1.383581亿元。可见，案涉国有资产转让已进行了合法有效的评估。同时结合评估结果，本案实际成交价为1.89923亿元，属于溢价5000多万元转让，显然不存在国有资产流失。（3）海洋公司集团领导办会议纪要已确认，案涉交易是经过了公开比价才认定珠江公司（新洲公司）为最理想的新洲地块开发商。4、在一审判决之后，海洋公司他们已经将之前新洲公司提存在海珠区公证处的2307.4万元领取走了，证明海洋公司他们通过行为来证明合同是有效的，而且双方已经完全履行。（三）本案不存在国有资产的流失，案涉地块当时的转让价远远高于周边其他地价，并已由新洲公司、珠江公司足额缴纳案涉地块的土地出让金。1、上文已述，案涉地块的交易已完成必要的审批、评估、公开交易等程序，不存在国有资产流失的情况。其中评估工作是由海洋公司主导，评估基准日为2003年10月20日，评估价值为1.383581亿元，而实际交易价为1.89923亿元，足足溢价5000多万元。而且新洲公司、珠江公司当时是为响应政府号召解决关闭国有企业安置困难，以79万元/亩的高价购买了案涉地块的土地使用权及其地上全部建筑物所有权，该价格远远超过当时周边不到30万元/亩且属同一土地性质的地块价格。而海洋公司、远洋公司在上诉提及的审批报告，其合法性存疑，因为一份专业的审计报告是不应超越审计范围对法律问题进行审查，而且其陈述的内容也与事实不符，继而导致审计内容中对有关案涉地块转让事宜作出了不恰当、不合法的评价，故不应被采信。另外，新洲公司在合法获得案涉地块土地使用权及地上全部房屋所有权后，投资建设并经认真经营所获得的利润属于新洲公司的自身经营收入，无论是国有企业还是其他社会主体都不应侵犯。新洲公司根据自身权益被侵犯，向有关行为人提起侵权之诉，于法有据，于理应当。如果说可能因此造成国有资产流失，那只能是因为海洋公司作为国有企业，未能以身作则，违反诚实信用原则，侵害他人合法权益，导致国有资产流失。2、案涉地块土地使用权及其地上全部附着物已交齐全部土地出让金。首先，土地出让金是政府将土地使用权交由土地使用者使用，土地使用者需支付的对价，其指向的是土地使用权，而非建筑物、构筑物所有权。案涉地块的《国有土地使用权出让合同》明确约定，出让土地面积为159609平方米，土地使用权出让金总额为7980442元，故该土地出让金是特指案涉地块的土地使用权，而不是17栋房屋的所有权。其次，虽然《广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知》（穗府[1993]58号）制定的工业用地土地出让金标准为500元/平方米，但是根据市政府[1999]14号文的有关规定，案涉地块工业用地出让金仅需按50元/平方米进行计价，即为案涉《国有土地使用权出让合同》约定的土地出让金7980442元。况且，如果按照海洋公司、远洋公司上诉陈述的，土地出让金是已办理转移登记的17栋房屋建筑面积所占土地部分即28120.41平方米，那么按海洋公司、远洋公司所说的500元/平方米计算，也并非7980442元，所以海洋公司、远洋公司的陈述背离事实，自相矛盾，不应被支持。综上所述，两份合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，且新洲公司、珠江公司也已经支付了对价，故应为合法有效。已有多份法院生效判决对此予以肯定，如果法院判决认定两份合同无效，必将与超过23份已发生既判力的法院文书相矛盾。同时，本案转让实际也已经完成有关批准、评估、进场交易等程序，不存在架空国有资产转让的有关规定，也不存在国有资产流失的情况。原审法院对此认定正确，应予维持，而海洋公司、远洋公司违反诚实信用原则，现上诉要求撤销原审判决，判决确认两份合同无效，没有理据。请求驳回海洋公司、远洋公司的上诉请求，维护新洲公司、珠江公司的合法权益。二审法院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2017年12月5日，海洋公司领取了新洲公司在海珠区公证处提存的转让款2307.4万元。双方在二审时均确认，陈峻岭被判刑与案涉项目转让没有关系。二审判决的理由和结果本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议的问题是：案涉合同是否无效。关于合同是否因违反相关规定而无效的问题。双方当事人自愿于2003年和2005年签订《项目转让合同书》和《补充协议之一》，约定转让案涉项目的土地使用权及地上全部附着物。现海洋公司和远洋公司主张其均为国有企业，案涉土地及地上建筑物属于国有资产，双方在进行案涉土地及地上建筑物转让时未经国有资产管理机构批准，也未按照《国有资产评估管理办法》等规定进行国有资产评估，亦未按规定在产权交易所公开交易，而是私下场外交易，故《项目转让合同书》和《补充协议之一》均属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，人民法院应根据法律、行政法规的效力性强制性规定来认定合同的效力。虽然《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》等行政法规规定转让国有资产需经批准、评估，但上述行政法规均属于规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定；《企业国有产权转让管理暂行办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》属于部门规章而非法律、行政法规。因此，原审法院认定上述规定不应作为认定合同无效的依据，并无不当。海洋公司和远洋公司提交的相关案例也不能作为认定案涉合同无效的依据。而且本案中，在《项目转让合同书》签订后，海洋公司和远洋公司的上级主管部门广州市农业局对案涉房地产转让也作出了批复、广州市国有企业改革领导小组办公室也出具了关于案涉房地产转让的意见，案涉土地和地上建筑物也已办理了过户登记手续，新洲公司已取得了房地产权证；双方已依约履行了大部分合同义务，新洲公司和珠江公司在2007年前已支付了大部分转让款，海洋公司和远洋公司在原审判决后也已领取了剩余转让款2307.4万元，大部分土地和房屋也已移交。因此，原审法院对海洋公司和远洋公司关于合同无效的主张不予支持，并无不当。海洋公司和远洋公司上诉主张案涉合同应当认定为无效缺乏法律依据，本院不予采纳。关于合同被认定为有效是否会导致国有资产严重流失的问题。案涉项目的转让价格是经双方协商确定的，海洋公司在转让时也进行了比价，约定的转让价格比海洋公司委托评估的价值高，且约定转让时需缴交的土地出让金、土地增值税等均由新洲公司和珠江公司负责，海洋公司和远洋公司现未提供充分证据证明约定转让价款远远低于案涉地块转让时的市场价格，因此，案涉两份合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害国家利益的情形。海洋公司和远洋公司上诉主张如案涉合同被认定为合法有效将会直接导致国有资产严重流失，缺乏事实依据。关于合同是否因土地出让金未缴齐而部分无效的问题。海洋公司和远洋公司并未提供充分证据证明新洲公司和珠江公司拖欠土地出让金，且土地出让金是由国家收取，土地出让金是否缴齐并不影响案涉合同的效力。因此，海洋公司和远洋公司上诉主张案涉新洲地块的土地出让金并未缴齐，案涉合同至少是属于部分无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，案涉《项目转让合同书》和《补充协议之一》是双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；海洋公司和远洋公司上诉理由不充分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案上诉受理费981800元，由海洋公司和远洋公司负担。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇一九年十二月九日书记员  苏冰娜