北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16151号上诉人（原审被告）：北京欣欣金日实业发展公司，住所地北京市怀柔区下元市场北区231号。法定代表人：刘爱国，总经理。委托诉讼代理人：刘福祥，男，1955年7月17日出生,北京欣欣金日实业发展公司经理,住北京市密云区。委托诉讼代理人：王丽萍，女，1964年10月2日出生,北京欣欣金日实业发展公司员工,住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：于振发，男，1970年5月14日出生，住北京市怀柔区。上诉人北京欣欣金日实业发展公司（以下简称欣欣金日公司）因与被上诉人于振发房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欣欣金日公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回于振发的诉讼请求;3．于振发承担一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一审法院判决的核心是否定欣欣金日公司与于振发约定的2007年6月4日签订的房屋租赁合同，否定欣欣金日公司在原合同中享有的合法权利，并利用所谓“缔约”的名义鼓励不守信用、不守合同的人的谋取不当利益，以所谓“缔约”的名义侵犯他人的合法权利，并人为的让欣欣金日公司为于振发的肆意侵权行为买单。一、一审法院认定事实不清。1．合同到期前，欣欣金日公司曾数次到达合同履行地现场，但均未找到于振发，打电话联系于振发，于振发称其人未在北京而在内蒙。2．合同到期后，欣欣金日公司曾于2017年9月初前往于振发办公室约谈，告知其合同到期，不再出租，而于振发称手里有15年的合同为由拒不腾退，并称“可以起诉我”。3．2017年10月9日欣欣金日公司再次安排工作人员前往涉案房屋安排交接事宜，但于振发拒绝到场，于振发也没有安排其他人配合欣欣金日公司收回房屋，但当时于振发转租给他人的相关人员在场，其主张转租合同没有到期。在（2018）京0116民初116号民事案件的谈话笔录中，于振发认可欣欣金日公司曾去10多个人收房，亦说明于振发知道欣欣金日公司不再与其进行任何交易了，才去收房。4．2017年12月8日欣欣金日公司明确约谈于振发履行已到期合同，于振发拒绝履行合同，并坚持他的合同为15年，欣欣金日公司不得不通过司法诉讼的渠道解决。关于是否有关消防部门要求建消防通道的问题，于振发只是在一审期间提供了一个泉河派出所出具的治安管理安全检查记录，该治安管理安全检查记录不能证明公安部门检查要求对涉案房屋安装消防通道及安全系统。另外在录音中，欣欣金日公司多次向于振发表明，既不出租也不出售给于振发了，并要求其将该房屋腾退，但于振发不承认合同到期，不予退还。5．按照合同约定，合同到期前如果于振发打算续租就应主动向出租方提出续租要约。但合同到期后，双方并未达成新的协议，欣欣金日公司有权收回房屋，于振发没有任何理由拒绝腾房并再行建设。6．在另案经由法院依法判决并强制执行的情况下，于振发才将涉案房屋予以返还。上述情况足以证明于振发篡改合同，强占涉案房屋，并严重侵害了欣欣金日公司的合法权益。二、缺乏公平公正的原则。于振发的投资属于恶意投资。于振发擅自篡改合同履行期限，在欣欣金日公司多次要求于振发腾房的情况下私自进行加装，这种超越合同的行为造成的投资作为欣欣金日公司进行赔付的依据不符合“缔约”这一本意的。合同到期后，欣欣金日公司与于振发并未达成任何协议，也未承诺过要将涉案房屋交由于振发继续使用。于振发拒不交房，在欣欣金日公司一再明确告知于振发合同到期，要求腾退房屋的情形下，恶意加装消防楼梯和所谓的“监控系统”，欣欣金日公司不应予以赔偿。此外，于振发所说的2018年安装的监控系统，欣欣金日公司始终没有看到；于振发提供的“安全通道及监控施工协议书”是不合法的，因该施工协议中的乙方即施工方是不存在的，故不能作为证据使用,亦无法证明该监控的施工时间。另外，一审判决载明“经本院询问，于振发主张租赁合同到期后，于振发多次与欣欣金日公司就房屋的续租和买卖问题进行协商，协商过程中双方就涉案房屋的买卖价格已基本接近，故于振发认为其能够取得涉案房屋的所有权，因此对该涉案房屋进行了相应的改造投入”，对此欣欣金日公司不予认可。于振发没有任何证据证明上述内容，仅为其单方面表述，法院认定上述事实缺乏依据。三、于振发自认为投资涉案房屋由其继续使用的依据是什么?纵观全揽只能是续租。而续租对于于振发来讲始终坚持两点，即（1）他不用续租，他有15年的合同；（2）续租年费不能超过12万，超过12万不租；（3）此房屋涉及小产权，没有实体操作办法，有关涉案房屋如进行买卖的价格，于振发提出超过300万多一分都不要。所以买卖的缔约无从谈起。由以上可以结论，所谓”缔约”的法律事实根本没有成立。四、该案涉及一案两审及虚假诉讼问题，应依法查办。于振发辩称，同意一审判决，不同意欣欣金日公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。驳回上诉，维持原判。于振发向一审法院起诉请求：1．判令欣欣金日公司给付于振发各项费用共600000元；2．本案诉讼费由于振发承担。一审法院认定事实：位于北京市怀柔区房屋（即：怀集字第XXXX号《房屋所有权证》登记的房屋，以下简称涉案房屋）登记于欣欣金日公司名下。2007年6月4日，欣欣金日公司与于振发签订《神足天乐健身馆租赁协议》，约定欣欣金日公司将涉案房屋出租给于振发，租赁期限为2007年6月8日至2017年6月9日，给予三个月的装修期，合同终止后延期三个月。合同到期后，双方因不能就续租事宜达成一致，且于振发拒不腾退涉案房屋，欣欣金日公司于2017年12月12日起诉至北京市怀柔区人民法院，要求于振发腾退涉案房屋并返还相关资产，并要求于振发支付合同到期后的房屋占地使用费。2018年2月8日，北京市怀柔区人民法院作出（2018）京0116民初116号民事判决，判决于振发将涉案房屋腾退给欣欣金日公司，并将相关物品返还给欣欣金日公司，于振发给付欣欣金日公司2017年9月10日至2017年12月8日期间的使用费共计12510元。判决后，双方当事人均未提起上诉。该判决生效后，因于振发拒不履行生效判决，欣欣金日公司向北京市怀柔区人民法院申请强制执行。2018年11月12日，北京市怀柔区人民法院出具结案通知书，告知该案已执行完毕。2019年4月28日，于振发将欣欣金日公司起诉至一审法院，要求欣欣金日公司赔偿于振发对涉案房屋所进行的各项投入，包括消防通道、监控系统、空气能、太阳能设施、装修等投入。一审庭审中，于振发提供的证据及欣欣金日公司的质证意见如下：1．北京市公安局怀柔分局泉河派出所于2017年11月28日出具的治安管理安全检查记录，用以证明经公安部门检查，要求对涉案房屋安装消防通道及安全系统。于振发称欣欣金日公司对该通知内容知情。欣欣金日公司对该证据的真实性无法确认，并主张该检查记录系于租赁合同到期后出具，于振发当时对房屋的占有属于无权占有。2．《安全通道及监控施工协议书》，显示于振发于2017年12月30日与北京鑫锐博诚建筑工程有限公司签订施工协议，将涉案房屋的三层消防通道开门及整楼监控系统安装工程发包给该公司，工程价款为170000元。3．《房屋装修施工协议书》一份，显示于振发于2017年10月15日与北京明臣装饰公司签订装修协议，将涉案房屋的内部装修发包给该公司，工程价款共计180000元。4．《空气源安装、管道供货及安装合同》，显示于振发于2017年10月8日与北京腾辉虹雨太阳能科技有限公司签订合同，将涉案房屋内的空气能、水罐、系统循环、洗浴热水改造工程发包给该公司，合同总金额370000元。以上证据2-4用以证明于振发在合同到期后，与欣欣金日公司就涉案房屋续租或购买洽商期间，于振发基于合理信赖对涉案房屋进行投入。欣欣金日公司对上述证据的真实性均不认可，并主张上述工程均系租赁合同到期后于振发对涉案房屋进行的投入，与欣欣金日公司无关。5．（2018）京0116民初116号案件庭审笔录一份。于振发主张根据庭审笔录的显示，欣欣金日公司对于振发进行煤改电即空气源设施投入知情，且庭审中欣欣金日公司的证人出庭陈述双方在续租问题的洽商中，租金数额已协商至每年120000元，双方还曾就涉案房屋的买卖进行协商。欣欣金日公司对该证据的证明目的不认可。6．证人刁某出庭作证。刁某证明内容如下：刁某挂靠于北京鑫锐博诚建筑工程有限公司与于振发订立施工协议，承包涉案房屋的消防设施改造工程，具体包括安装外置消防楼梯、二层及三层房屋侧面开门、安门、监控摄像头安装、系统设置及维护等，约定工程款共计170000元；实际施工于2018年元旦进场，半个月左右完工，但尚有漆料涂刷等工程未完成，于振发仅支付工程款50000元；2018年底刁某在向于振发索要工程款的过程中，欣欣金日公司负责人曾约谈刁某，称因要接手涉案房屋故可以代付剩余工程款，但因数额未协商一致，故未予支付。欣欣金日公司对刁某所述均不认可。7．证人于某出庭作证。于某称其挂靠于北京明臣装饰公司与于振发订立装修协议，承包涉案房屋的装修工程；具体施工项目包括墙壁粉刷、铺贴壁纸、改水、改电、地暖改造等；约定工程款共计180000元，于振发仅支付120000元；2018年底欣欣金日公司的负责人也曾联系于某要求代付工程款，但因数额未协商一致，故未予支付。欣欣金日公司对于某所述亦不予认可。8．中国农业银行交易明细清单一份，显示2018年1月16日，北京世欣腾达小额贷款有限公司向于振发放款3000000元；2018年2月13日于振发将该3000000元转回上述贷款公司名下。于振发主张其为购买涉案房屋应欣欣金日公司要求开具资金证明交付给欣欣金日公司，资金来源于其向贷款公司的贷款，但因未能协商一致，故一个月后偿还贷款。该证据用以证明双方就涉案房屋的买卖已基本达成合意，故此于振发的投入具有合理性。欣欣金日公司对该证据与本案的关联性不认可。9．公证书一份，用以证明于振发与北京世欣腾达小额贷款有限公司的借款合同经过公证。欣欣金日公司对该证据的真实性无异议，对关联性不认可。欣欣金日公司提供的证据及于振发的质证意见如下：1．执行笔录一份，用以证明欣欣金日公司在申请房屋腾退的执行案件中，明确要求于振发将消防楼梯及空气源设备拆除，且执行法官亦要求于振发限期拆除，故于振发不应主张赔偿。于振发对该证据的证明目的不认可，于振发主张执行阶段其只对可移动设施进行移除，但上述设施已经与建筑物形成附合，故应当予以赔偿。2．工商信息一份，显示北京鑫锐博诚建筑工程有限公司于2011年7月6日名称变更为北京鑫锐博诚商贸有限公司，且于2012年10月11日登记吊销。该证据用以证明于振发提供的关于消防设施改造的合同签订时，合同相对方名称已变更，但仍以原名称签订合同，合同系伪造。于振发对该证据的真实性无异议，但主张其不知晓合同主体的具体情况，且相关设施现实存在，投入情况属实。3．谈话录音一份，录音时间为2017年12月8日，内容为于振发与欣欣金日公司代理人刘福祥就涉案房屋租赁期限到期后的相关问题协商的谈话。该证据用以证明，租赁合同到期后欣欣金日公司确曾与于振发沟通，但欣欣金日公司均以租赁合同已到期，不再续租为协商基础，因于振发拒绝承认租赁合同已到期，故一直协商未果。于振发对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。经审查该谈话录音，谈话以涉案房屋即将面临消防设施改造，有必要就房屋的后续使用问题进行协商为背景展开。协商过程中，于振发有部分陈述内容如下：”……每次来我都是带着诚意来，……，去年我改造这些东西，30多匹热气源、3个大水泵、外加一个太阳能，后边还有一个大水泵，那个大水泵是20吨的，一层、二层全改成地暖了，这些东西都扔在那儿了……”。于振发对该录音材料中其本人陈述的真实性认可。一审法院针对录音内容要求于振发对其在录音中陈述的太阳能设施安装、地暖装修时间均为”去年”即2016年，与于振发举证证明的上述设施投入于2017年10月左右不符作出合理解释，于振发主张其上述陈述系笼统的表述，且录音时间应为2018年元旦。一审法院又询问于振发，录音当时消防系统尚未投入施工，若录音时间为2018年元旦，那么对于消防系统实际施工人刁某所述此项施工于2018年元旦进场如何解释，于振发未给予合理解释。4．北京市怀柔区泉河街道办事处于2019年10月3日出具的责令改正通知书，显示涉案房屋西侧安装的外挂楼梯影响市容、存在安全隐患，被泉河街道办事处责令限期拆除。该证据用以证明于振发诉请赔偿的消防楼梯已被确认为违建，欣欣金日公司不应承担赔偿责任。于振发对该证据的证明目的不认可，于振发主张行政行为不应影响民事责任的承担。另查明，一审庭审中，经一审法院询问，于振发主张租赁合同到期后，于振发多次与欣欣金日公司就房屋的续租和买卖问题进行协商，协商过程中双方就涉案房屋的买卖价格已基本接近，故于振发认为其能够取得涉案房屋的所有权，因此对涉案房屋进行了相应的改造投入。对于于振发主张的投入，欣欣金日公司仅认可消防通道系新近安装，对其他投入均不认可，且对所有投入均不同意赔偿。另外，2019年5月20日该案第一次开庭审理，于振发提供证人刁某、于某出庭作证；2019年8月21日一审法院第二次开庭审理，一审法院要求于振发诉请工程的全部实际施工人均到庭接受质询，但仅证人刁某到庭，于振发称其余施工人员在外地不能参加庭审；2019年9月25日，一审法院适用普通程序开庭审理，并再次要求未出庭的实际施工人员到庭，证人李某出庭作证。李某称其系为于振发进行空气源、太阳能安装改造的实际施工人，施工时间为2017年10月，工程款共计370000元，已支付70000元，尚欠300000元未付。欣欣金日公司在对证人李某进行质询的过程中提供欠条拍照件一份，显示于振发于2016年8月20日向李某出具欠条，内容为：今欠李某安装空气源空调整机系统三十万元。欣欣金日公司以欠条出具时间为2016年为由主张证人李某进行虚假陈述，该工程实际施工时间应为2016年。对此李某未给予合理解释，于振发认可欠条系其本人出具，但亦未对欠条出具日期作出合理解释。一审法院认为：该案于振发与欣欣金日公司签订的租赁合同到期后，在双方就房屋的续租和买卖的洽商期间，于振发对涉案房屋进行了相关投入，后双方未达成合意。现于振发以欣欣金日公司存在缔约过失为由，要求欣欣金日公司对于振发的投入予以赔偿，该案的争议焦点由此集中在以下两个方面：第一、欣欣金日公司是否存在缔约过失；第二、欣欣金日公司如果存在缔约过失，其损失赔偿的范围如何确定。第一，关于欣欣金日公司是否存在缔约过失。按照法律规定，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据该案已查明的事实，欣欣金日公司未提供证据证明其在租赁期限届满前明确告知于振发房屋不再继续出租，并要求于振发提前做好腾房准备。另因双方在租期届满后就房屋续租或买卖进行多次洽商，截止欣欣金日公司起诉于振发要求腾退涉案房屋之时，双方的洽商时间长达三个月。故此可以认定于振发对租赁合同的续签或者房屋买卖合意的达成存在一定的合理信赖，基于此信赖，于振发对涉案的房屋投入具有部分的合理性。相应的，根据欣欣金日公司与于振发多次及长时间的洽商过程，可以推断欣欣金日公司在协商过程中并未明确向于振发表示，涉案房屋坚决不同意向于振发出售。故此对于洽商过程中，于振发对涉案房屋进行的必要的、合理的投入，最终形成租赁或买卖合同均未能订立时给于振发造成的实际损失，欣欣金日公司存在一定的缔约过失，应当承担一定的缔约过失责任。第二，关于欣欣金日公司的损失赔偿范围。此问题涉及到对于振发投入合理性的审查以及欣欣金日公司在缔约过失上的过错程度认定。于振发在本案中共计主张三项投入损失，分别为空气源等设备投入、消防通道及监控系统安装投入、室内装修投入。于振发称上述三项投入均发生于双方的缔约洽商期间，其基于对合同成立的合理信赖进行的投入。虽于振发提供了双方洽商期间的施工合同对其投入的真实性予以佐证，但根据欣欣金日公司提供的双方于2017年12月8日的谈话内容的显示，于振发称与空气源有关的设施安装，与地暖改造有关的装修施工均发生于2016年。于振发虽主张录音内容形成于2018年1月，但因上述录音内容系以消防设施即将面临改造为背景展开，而按照证人刁某的陈述，消防设施改造工程在2018年元旦进场；另因2017年12月12日欣欣金日公司已将于振发起诉至法院，故于振发称上述录音形成于2018年1月与常理不符，一审法院不予采信。故此一审法院对于振发主张上述二项投入内容发生于双方洽商期间的事实均不予采信。根据于振发的自述，上述投入应发生于租赁合同期内的2016年，此期间的投入应属于于振发为保障所租赁房屋正常经营洗浴业而为。虽上述投入一年后租赁合同即到期，对于振发而言亦构成一定的损失，但上述损失的发生系于振发对自身商业风险预判不足，且合同到期后的缔约能力欠缺导致，与欣欣金日公司无关，不应纳入欣欣金日公司缔约过失的损失赔偿范围。对于消防设施的投入，因上述谈话录音中显示谈话当时消防设施尚未实际施工，且欣欣金日公司认可消防通道于双方洽商期间安装，另因该项设施的实际施工人到庭对实际施工情况予以证实，故一审法院对该项投入发生于双方洽商期间的事实予以采信。欣欣金日公司虽以施工主体名称变更为由主张合同系虚假，但因施工项目现实存在，且实际施工人亦到庭说明情况，故合同签订主体的瑕疵不影响对该项损失实际发生的认定。欣欣金日公司还主张消防通道系违建不应予以赔偿，一审法院认为，于振发对消防设施的投入不仅局限于消防楼梯建设，还包括监控系统安装等，且即使该项设施被责令拆除，因欣欣金日公司未提供证据证明于振发对该项设施的投入属于恶意添附，故不影响将该项损失纳入于振发的损失范围。故此，消防设施投入属于于振发基于合同订立的合理信赖进行的必要投入，该项损失应当纳入欣欣金日公司的缔约过失赔偿范围。但应当指出，于振发在双方未就租赁合同续签或买卖合同订立明确达成合意的情形下，径行对涉案房屋进行投入，其应当预见而没有预见到合同不能成立的损失风险，其对自身损失的发生亦负有相应的过错。于振发的过错程度可以减轻欣欣金日公司的责任承担。考虑到于振发在消防设施的投入中仅支付工程款50000元，结合于振发的整体投入情况，一审法院酌情确定欣欣金日公司对于振发承担25000元的损失赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条至规定，一审法院于2019年10月作出判决：一、欣欣金日公司于判决生效之日起七日内赔偿于振发损失25000元。二、驳回于振发的其他诉讼请求。本院二审期间，欣欣金日公司向本院提交证据如下：证据1．案件受理通知书，证明合同到期后，一审法院认为欣欣金日公司没有及时主张自己的权利，实际上欣欣金日公司在2017年12月8日和于振发谈话了且进行了录音，主张于振发腾房，然后于振发坚持有十五年的合同，双方无法协商一致，于振发不同意腾房，所以欣欣金日公司于2017年12月12日之前起诉了，一审法院于2017年12月12日向欣欣金日公司发送了案件受理通知书；证据2．（2019）京0116民初3089号民事判决书，证明于振发把消防楼梯拆掉也卖掉了，于振发把太阳能系统也拆掉并卖了，于振发所谓投资在排除妨碍案件中已经拆除了且卖了，于振发要求欣欣金日公司赔偿上述损失缺乏事实依据；证据3．照片六张，证明排除妨碍案件中的标的物与本案的标的物是一致的；证据4．责令改正通知书，证明消防的外挂楼梯是违章建筑，所以欣欣金日公司不应该予以赔偿。于振发发表质证意见：对于证据1，认可真实性，不认可关联性，不认可证明目的，因为相关合同到期后，关于合同继续履行情况应该以前案调查为准；对于证据2，认可真实性，认可关联性，不认可证明目的，因为排除妨碍案件的一审法官和本案一审法官是同一个人，事实上是执行庭法官到现场拆的，排除妨碍案件中的标的物有一部分是于振发拆除的，大部分是欣欣金日公司拆除的。于振发实际上拆走的是上面的太阳能和部分楼梯，底部的楼梯和监控器是欣欣金日公司拆走的；对于证据3，认可真实性，不认可关联性，不认可证明目的；对于证据4，认可真实性，不认可关联性，不认可证明目的。本院经查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为欣欣金日公司对其未与于振发签订续租或买卖合同是否应当承担缔约过失责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。缔约过失责任是一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，其理论依据是建立在诚实信用原则基础上的先合同义务。认定缔约过失责任成立的应当满足以下条件：（一）缔约一方违反先合同义务，即缔约过程中存在过错；（二）客观上造成对方信赖利益损失；（三）违反先合同义务的行为与对方所受到的损失之间存在因果关系。一、欣欣金日公司是否违反先合同义务，即在缔约过程中是否存在过错。缔约过失责任的承担须以先合同义务的存在及违反作为前提条件。所谓先合同义务是指当事人在为缔约而相互接触从要约生效后到合同生效前，由一般业务关系发展成为具有特定信赖成分的特殊联系关系。这种关系虽然不以给付为内容，但是依据诚实信用原则，当事人应附有相互协力、告知、保密、照顾、保护等先合同义务。根据本案详情,于振发并未举证证明欣欣金日公司存在假借订立合同，恶意进行磋商以及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为,据此,本案主要探讨欣欣金日公司是否存在其他违背诚实信用原则的行为。首先，欣欣金日公司将涉案房屋出租给于振发，双方签订有《神足天乐健身馆租赁协议》，该合同明确约定履行期限终止于2017年9月8日。合同终止前，于振发并未按照合同约定提出续租或购买事宜。合同到期后，欣欣金日公司于9月至12月期间多次主张自己的权利，要求到期收房交接，并未放任于振发无依据地继续占有使用涉案房屋。相反，于振发在合同到期后拒绝交接腾房，且在否认租赁合同到期的情况下未再行支付房租。因此，欣欣金日公司合同到期后并无恶意及懈怠行使其权利。其次，在双方磋商过程中，于振发未明确认可租赁合同已经到期，而是提出自己有另一份15年租期的租赁合同，对欣欣金日公司主张合同已经到期的问题闪烁其词。在前案诉讼中，于振发以其有一份15年租期的合同为由，主张不认可欣欣金日公司提供的合同，亦不认可租赁合同已到期，但在法院要求其提供合同原本后，于振发又因无法提供合同原件而认可欣欣金日公司提供的租赁合同。于振发的上述行为无法排除其可能存在恶意占用房屋且不予配合腾退之情形，亦非双方就涉案房屋续租或买卖磋商过程中之诚信之举。故可以看出，在前案诉讼查明该项事实之前，双方就租赁合同是否到期这一关键问题并未达成一致意见。因此，双方就合同到期后的续租及房屋买卖事宜的缔约基础亦不存在。再次，根据法律规定，虽然承租人具有在同等条件下的优先承租权及优先购买权，但在合同到期后，出租人可以根据自身需要，参考涉案房屋的市场价值进行判断，并依法享有对涉案房屋物权权益的选择权。在承租人持续占有使用投资建设涉案房屋的情形下，出租人并不因此而丧失或降低物权权益行使的选择权。本案中，依据在案证据及双方陈述，在合同到期后，虽然欣欣金日公司与于振发曾就涉案房屋继续续租及买卖事宜予以磋商，但从2017年12月8日的录音来看，于振发表示其买房最多可以出300万，欣欣金日公司表示“现在合同到期房子也不往外出租了，宁可别人给450万，我们也可以430万给您”，双方并未就买卖房屋的价款达成过一致意见，且价格相差悬殊。欣欣金日公司亦不因于振发仍持续占有使用涉案房屋的情形，而在正常市场交易价格磋商过程中丧失或降低对于涉案房屋物权行使选择权。于振发以其已经和欣欣金日公司就买卖房屋的价格协商的相差无几为由，主张存在信赖利益，但并未据此举证证明。最后，在于振发不配合腾房，且无依据占有使用房屋长达三月之久，双方就续租及房屋买卖事宜前提条件及房屋价格均协商未果的情况下，欣欣金日公司向法院起诉要求解除合同并腾房，并向于振发发出解除通知。欣欣金日公司在双方缔约无望主动打破双方磋商僵局的行为，并无恶意及过错。综上，欣欣金日公司与于振发曾就涉案房屋续租及买卖事宜磋商过，但双方磋商的大前提、房屋买卖、租赁的价格等重要内容均未达成一致意见，双方磋商的关系并未从一般业务关系转变成为具有特定信赖成分的特殊联系关系，双方并未达成信赖合同，欣欣金日公司基于其对于物权权益行使的选择权，不负有其他违背以诚实信用原则为基础的先合同义务及过错。二、欣欣金日公司是否客观上造成于振发的信赖利益损失。信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因某种事实的发生，致使合同不成立、无效、不被追认或被撤销造成的损失。信赖利益损失赔偿主观方面应给予相对人合理的善意信赖，客观方面表现为缔约、履行成本的支出和订约机会的丧失。包括：缔约费用、准备履行所指出的费用、受害人支出上述费用所失去的利息以及因合理信赖从而丧失与第三人另行订立合同的机会所产生的损失。本案中，首先，欣欣金日公司与于振发并未达成信赖合同，亦不存在达成信赖合同的基础，欣欣金日公司更未承诺并放任于振发继续占有使用涉案房屋，故并不存在于振发合理信赖利益成立的缔约表象。基于双方合同到期前的租赁合同关系，双方进行的乃是房屋交易市场上的一般交易磋商流程，欣欣金日公司并未作出令于振发产生信赖、相信租赁或买卖合同一定会成立的行为，于振发亦无产生合理信赖的基础。一审判决仅因双方曾就房屋续租或买卖进行多次洽商，洽商时间三月之久就认定于振发有理由对租赁合同续签或者房屋买卖合意报有更大的期待，据此产生信赖利益，明显缺乏事实依据，本院予以纠正。其次，从时间节点来看，于振发合同到期后的投入并非善意。合同到期后，2017年11月28日派出所对涉案房屋进行治安管理安全检查，于振发主张根据上述检查的要求对安装消防通道及监控系统予以施工安装。但从2017年12月8日的录音来看，当时于振发并未就消防整改工程进行投入施工，且双方协商续租及买卖事宜进展并不顺利且存在前提条件的焦点分歧。根据于振发不顾双方租赁合同到期已经有三个月，欣欣金日公司要求腾房其不予认可，且未支付任何租金持续占用涉案房屋；双方就合同是否已经到期终止；就房屋租赁或买卖价格等诸多重要因素存在巨大争议的事实，结合欣欣金日公司已经于2017年12月12日向法院起诉解除租赁合同并要求于振发腾退房屋，于2017年12月31日向于振发出具通知要求交付房屋及资产等事实，应当确认于振发仍与案外人于2017年12月30日签订《安全通道及监控施工协议书》进行安全通道及监控施工的行为明显有违商业缔约风险判断的常理。最后，信赖利益损失是为使合同成立而付出的成本以及机会利益的丧失。于振发的损失是其合同到期后对涉案房屋投资再建设而造成的，并非为租赁或买卖合同成立所必须付出的成本，更不是机会利益的丧失。因此，于振发所主张的损失不属于信赖利益损失的范畴。三、上述两者之间是否存在因果关系。结合上述论述内容，欣欣金日公司与于振发就涉案房屋续租或买卖存有或然性，欣欣金日公司不存在有违先合同义务的行为。于振发主张的损失亦不属于信赖利益损失。欣欣金日公司虽与于振发就房屋续租或买卖留有协商的余地，但于振发在双方租赁合同到期后，有违商业缔约风险判断的常理，不顾双方存在的巨大争议而投资建设安装的消防楼梯及监控系统，据此造成的损失，两者之间并不存在因果关系。综上，欣欣金日公司与于振发在涉案房屋续租或买卖合同的缔结过程中，欣欣金日公司并不存在违背诚实信用原则的行为，其不应当对于振发诉求的损失根据缔约过失责任的规定承担赔偿责任。综上所述，欣欣金日公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初2927号民事判决；二、驳回于振发的全部诉讼请求。一审案件受理费9800元，由于振发负担（已交纳）。二审案件受理费425元，由于振发负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇一九年十二月三十一日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李星月书 记 员 李 峥