云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云08民终872号上诉人（原审原告）：刘大兵，男，1975年11月26日生，汉族，云南省曲靖市富源县人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审原告）：张小红，女，1982年8月15日生，汉族，云南省曲靖市富源县人，现住云南省普洱市思茅区。二上诉人共同委托诉讼代理人：于成荣,云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：李明良，男，1968年5月29日出生，汉族，四川省安岳县人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨晓君，云南品鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审第三人)：刘仁青，女，1982年11月27日出生，现住湖北省郧西县。上诉人刘大兵、张小红因与上诉人李明良、被上诉人刘仁青排除妨害纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，公开开庭审理了本案，上诉人刘大兵、张小红的委托诉讼代理人祁春涛、上诉人李明良及委托诉讼代理人杨晓君到庭参加诉讼，原审第三人刘仁青经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大兵、张小红上诉请求：请求二审法院改判由李明良按月租金3000元赔偿刘大兵、张小红自2017年12月30日至搬出涉案房屋之日止的房屋租金损失。事实与理由：一审法院关于“李明良应与本判决生效之日起十五日内搬离位于普洱市思茅区房屋”的判决，事实认定清楚，适用法律正确。但刘大兵、张小红认为，刘大兵、张小红诉请由李明良赔偿占用房屋的租金损失于法有据，依法应当得到支持。根据刘大兵、张小红与刘仁青签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，刘仁青应于2017年12月30日交付刘大兵、张小红使用，但该房屋一直由李明良占有、使用至今。李明良、刘仁青占用刘大兵、张小红的房屋并无法律依据，其行为侵犯了刘大兵、张小红作为房屋所有人占有、使用房屋的合法权利。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”；第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”据此，刘大兵、张小红作为权利人，除了可以请求李明良、刘仁青排除妨碍外，还可要求李明良、刘仁青赔偿刘大兵、张小红占用涉案房屋期间的租金损失。李明良未提交书面答辩状。刘仁青未提交书面答辩状。李明良上诉请求：1.请求二审法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院(2018）云0802民初717号民事判决，依法改判李明良无需搬离位于普洱市思茅区房屋;2.一、二审诉讼费用由刘大兵、张小红、刘仁青承担。事实与理由：一、一审法院对证据以及法律事实认定错误。1.一审法院认定刘大兵、张小红的《房屋买卖合同》证据来源合法错误。刘大兵、张小红的《房屋买卖合同》中刘仁青签字是假冒、且没有韩飞（第12楼）的签字。没有委托书或其他委托证明。一审中李明良当庭指认过刘仁青签字并非本人笔迹。认定不公正。2.一审法院对李明良提交的录音《光盘》不采信错误。除前期刘大兵、张小红一家子来家看房了解情况外，从买房到法院开庭刘大兵、张小红一直不露面，都是通过他人操作，李明良只有与刘大兵、张小红的相关操作人的信息，且都与本案有直接利害关系，法院应该进行调查和采信。3.在一审法院认定韩飞与刘仁青达成和解协议错误。在一审庭审过程中，并未有任何证据能证明韩飞与刘仁青另行达成和解协议，也未提供刘仁青向韩飞清偿债务的凭据。最后打款给韩飞也并非是刘仁青，而是由中介公司打款给韩飞的。4.对“韩飞已向第三人刘仁青返还位于普洱市思茅区房屋的《不动产权证》”的认定错误。《不动产权证》是我跟韩飞送去法院执行局由法官保管的、一直在执行局根本不在刘仁青手里。故，一审法院对第九组证据认定与事实不符。二、一审法院适用法律错误及判案方向错误。1.本案问题出在《房屋买卖合同》效力上，不适用《中华人民共和国物权法》。本案中刘大兵、张小红在明知或应当知道刘仁青已经与李明良签订其中第十一层《房屋买卖合同》且李明良已实际居住使用两年多，其中第12层法院已判决给韩飞的情况下（李明良对相关情况了解询问达6个月以上时间），故意与出卖人刘仁青就同一标的物，以远远低于市场价签订《房屋买卖合同》，主观上存在恶意。其行为应当认定为恶意串通。从以下几点来看:首先，《房屋买卖合同》存在以下问题：（1）刘大兵、张小红出具的《房屋买卖合同》中贺伟系刘仁青委托代理人，但在合同中并未见任何委托手续，一审庭审中李明良要求其提交，刘大兵、张小红代理人当庭说没有委托书，本案从立案开始并未联系到刘仁青本人，故对刘仁青的委托手续的真实性不认可；（2）合同中仅对房屋的证号、地址、面积进行描述。如房屋装修等重要问题均未做约定，有悖常理；（3）从时间节点来看，在庭审过程中，刘大兵、张小红也陈述在首次磋商的当天，双方就签订了《房屋买卖合同》，双方在房屋解封当日立即办理房屋产权变更登记，恶意串通的意图明显，且与案件事实不符。（4）房屋建筑面积为197.71（房屋改装后实际有206㎡时左右），是经过精装修的房屋，双方约定售价仅为86万，在2017年7月刘大兵、张小红购买房屋时，86万的价格根据普洱市思茅区当时在金岛花园仅能购买其中一层，价格低达一倍之多完全不合常理。2.从李明良方提交的第六组证据中可以看出鑫辉房屋中介，谢日平、韩飞、刘仁青、刘大兵、张小红几方恶意串通的行为：(1)李明良与12层的房屋所有权人韩飞的通话证明：韩飞与李明良协商一起卖房屋时李明良并未同意，后来刘仁青的丈夫谢日平与中介却处分了房屋的事实。（2）与贺伟的通话录音证明：①购买房屋的刘大兵、张小红以及其弟、弟妹之前就房屋买卖与李明良联系过，双方在鑫辉房产见过面了解过相关情况，刘大兵、张小红对先前谢日平已将房屋的11层卖与李明良的情况知情，房屋中介贺伟也知情。②韩飞、谢日平找了中介与刘大兵、张小红签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，并未通知李明良。（3）李明良与谢日平（刘仁青丈夫）的通话发生在后一个房屋买卖合同签订前，谢日平明确表示让李明良不要同意卖房屋，谢日平本人想拖着继续在12层居住。（4）李明良与刘大兵的弟媳通话录音能证明：①刘大兵、张小红、以及刘大兵的弟、弟媳在购买房屋之前确实打过电话给李明良，和李明良进行过商谈，对房屋11层李明良已购买的事实知情，还口口声声称知晓李明良是个受害者；②购买房屋时并未通知过李明良。3.不符合正常交易习惯：刘大兵、张小红如果是正常交易他不直接找刘仁青要房，也不直接来叫李明良搬家，非要请律师来起诉李明良搬家。这当中本来就反常。4.相互勾结串通侵害他人权益：刘大兵、张小红本人及刘仁青等人一直不出庭当面与李明良对证，他们早有预谋相互勾结串通侵害了李明良的权益。根据《中华人民共和国民法通则》第58条的规定，刘仁青与刘大兵、张小红签订的《房屋买卖合同》自始无效。既然《房屋买卖合同》无效，《不动产权证》也无效，应当撤销。更不应套用《中华人民共和国物权法》判决。2.因刘大兵、张小红间恶意串通，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条之规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立《商品房买卖合同》，请求确认出卖人与第三人订立的《商品房买卖合同》无效的，应予以支持。3.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予以支持。三、一审法院判决不合情、不合理、不公正。一审法院既然认可李明良的房屋是通过买卖所得，也知道李明良已装修居住两年多的事实，一审法院还是判决李明良15日无条件搬出，于情、于理、于法都不公道。或者是一审法院对故意拖延审理案件、案情没有充分调查取证草率结案提出质疑。刘大兵、张小红未提交书面答辩状。刘仁青未提交书面答辩状。刘大兵、张小红向一审法院提出诉讼请求：1.判令李明良于本案判决生效之日起15日内搬出普洱市思茅区房屋；2.判令李明良按月租金3000.00元赔偿刘大兵、张小红自2017年12月30日至搬出上述房屋之日止的房屋租金损失；3.判令李明良承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：李明良与刘仁青于2015年3月6日签订《房屋买卖居间合同》，约定李明良以370000.00元的价格购买刘仁青位于普洱市思茅区天壁金岛第二组团第14(C1)幢一单元第11层02号房屋；套内建筑面积99平方米；购房款分两次付清：刘仁青完成该合同第九条后，李明良先支付100000.00元办理房产过户费，剩余270000.00元于房屋产权过户到李明良名下之日付清；刘仁青应于2015年3月底前将相关过户手续办理完成交付给李明良；不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋总价款20%的违约金。李明良于2015年3月7日向刘仁青支付购房款100000.00元、于2015年5月12日向刘仁青支付购房款150000.00元。刘仁青于2015年4月14日取得位于普洱市思茅区房屋的《房屋所有权证》（房产证号：普洱市房权证普房字第××号），该证书载明房屋状况：总层数12层，建筑面积为197.71㎡,套内建筑面积170.34㎡层次11-12。2017年7月26日，刘仁青委托贺伟与刘大兵、张小红签订《房屋买卖合同》，约定：刘仁青将位于普洱市思茅区房屋出售给大兵、张小红；房屋转让价款860000.00元；付款方式：刘大兵、张小红于本合同生效之日起向刘仁青一次性支付，银行按揭贷款；交付时间：2017年12月30日；不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋价款10%的违约金。另查明，1、刘大兵、张小红于2017年8月1日取得普洱市思茅区《不动产权证》〔房屋云（2017)普洱市不动产权第0011237号〕；2、刘大兵、张小红将位于普洱市思茅区房屋作抵押，在中国建设银行股份有限公司普洱市分行贷款680000.00元，贷款期限为10年；3、李明良现居住于普洱市思茅区房屋中的第11层。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案刘仁青同时与刘大兵、张小红、李明良签订房屋买卖合同，两份房屋买卖合同同时具有法律效力，但仅有依法登记的房屋买卖合同发生物权变动的效力。本案刘大兵、张小红现系普洱市思茅区房屋所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，对刘大兵、张小红要求李明良于本案判决生效之日起15日内搬出普洱市思茅区房屋的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“刘仁青经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，刘仁青经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的处分与放弃，刘仁青自行承担不利后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李明良应于本判决生效之日起十五日内搬离位于普洱市思茅区房屋；二、驳回刘大兵、张小红的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由李明良负担。二审中，李明良为证明其主张，向本院提交了李明良的居住证一份(复印件)，欲证明：2016年10月21日，李明良就已经居住在思茅区的事实。刘大兵、张小红对于该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可。认为该证据反而能证实李明良占有使用的房屋妨害了刘大兵、张小红的物权。本院认为刘大兵、张小红对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以确认。二审中，经本院审查的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，2017年7月26日，刘大兵、张小红与房屋出卖人刘仁青委托的中介机构工作人员贺伟签订《房屋买卖合同》。刘大兵、张小红按照合同约定支付房屋价款，于2017年8月1日取得所涉房屋的不动产权证。李明良认为，刘仁青与刘大兵、张小红系恶意串通损害其合法权益，刘大兵、张小红与刘仁青签订《房屋买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，首先，贺伟能否代表刘仁青签订合同的问题。根据合同的相对性，李明良并非委托合同的当事人，该委托合同对其不产生权利亦不产生义务。刘仁青作为委托方，对贺伟代其签订《房屋买卖合同》的行为未提出异议，且按合同约定履行了合同义务,并将房屋过户到刘大兵、张小红名下。故，中介公司工作人员贺伟有权与刘大兵、张小红签订《房屋买卖合同》。其次，李明良与案外人的通话记录均不能证明刘大兵、张小红在购买房屋时存在恶意，一审法院对该组证据不予采信，本院认为并无不当。第三、刘仁青与刘大兵、张小红对《房屋买卖合同》内容的约定、合同的签订时间，办理产权时间等均属于合同双方的意思表示，法律并未有强制性规定，且即使合同约定内容不完善，亦不直接产生合同无效的法律后果。最后，对于房屋价格过低，因刘仁青未能向法院提供证据证明其主张，本院不予支持。综上，本院认为，刘大兵、张小红在房屋买卖过程中不存在过错，并按合同约定付清了房款和办理了过户，其购买价格亦符合合同地段房屋的一般市场价，应属善意取得，依法予以保护。一审法院判决李明良应予搬出，并无不当，本院予以维持。关于损害赔偿的问题。刘大兵、张小红认为李明良占有其房屋给其造成损害，应按每月3000元自2017年12月30日至搬出房屋之日止的损失给予赔偿。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款:“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，李明良在2015年3月6日与房屋出卖人刘仁青签订《房屋买卖居间合同》后，支付了部分房款，对房屋进行了装修并入住。本院认为，李明良虽未取得涉案房屋的不动产权证，但对房屋系善意占有。刘大兵、张小红要求李明良承担赔偿责任的主张，本院不予支持。综上所述，李明良、刘大兵、张小红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李明良负担50元，由刘大兵、张小红负担50元。本判决为终审判决。审判长  张劲松审判员  田 田审判员  邱继娇二〇一九年十二月二日书记员  鲁明锋