湖南省资兴市人民法院民 事 裁 定 书(2019)湘1081民初2022号原告：焦三忠,男，1968年7月3日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：曹志林，女，1969年2月7日出生，汉族，住湖南省资兴市。两原告共同委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。被告：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市建材大市场综合楼201号。法定代表人：李元辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。被告：王建，男，1981年12月8日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：胡健（曾用名胡进），男，1976年10月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告焦三忠、曹志林与被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司（以下简称宇顺公司）、王建、胡健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法进行审理。原告焦三忠、曹志林向本院提出诉讼请求：判令宇顺公司、王建、胡健共同支付原告房屋租金163137.24元，并按月息2分支付延付利息至还款之日止；本案诉讼费由宇顺公司、王建、胡健承担。事实与理由：焦三忠、曹志林系夫妻关系。2016年10月20日，焦三忠、曹志林与宇顺公司签订了《资兴市商品房买卖合同》，由焦三忠、曹志林购买宇顺公司位于天曌·运达商业广场第5、6幢xx房，建筑面积共503.51m2。焦三忠、曹志林依约支付了全部购房款，但宇顺公司在2016年7月5日已将焦三忠、曹志林购买的商铺出租给了王建、胡健，租赁期5年。焦三忠、曹志林认可了该租赁行为，同时约定从2017年10月1日开始计算租金。2018年，宇顺公司因该房屋租赁合同纠纷将王建、胡健诉至法院，经郴州市中级人民法院调解后取得部分租金，但焦三忠、曹志林认为该租金不该宇顺公司收取，且宇顺公司、王建、胡健至今未将商铺租金支付给焦三忠、曹志林，故诉至法院，要求判如所请。被告宇顺公司辩称：1、宇顺公司代焦三忠、曹志林收取的租金愿意支付给焦三忠、曹志林，但不在本案的处理范围；2、起诉书中提出焦三忠、曹志林与宇顺公司之间存在租赁房屋关系不符合事实，实际上是焦三忠、曹志林与王建、胡健之间存在房屋租赁关系，不应该要求宇顺公司支付房屋租金。2016年10月20日，宇顺公司已将商铺卖给焦三忠、曹志林，焦三忠、曹志林应直接找王建、胡健收取租金。被告王建、胡健辩称：其是与宇顺公司签署的租赁协议，也已向宇顺公司履行了郴州市中级人民法院民事调解书确认的60％房租。本院经审理认定事实如下：2016年7月5日，宇顺公司与王建、胡健签订了一份《天曌·运达广场二层商铺租赁协议书》，约定宇顺公司将位于资兴市商铺出租给王建、胡健，租赁面积为503.51ｍ2，租金18126.36元／每季度，按季支付、先付后用，租期5年，具体起止时间见双方后续签订的正式《租赁合同》。合同签订后，宇顺公司向王建、胡健交付了租赁商铺。2016年10月20日，宇顺公司与焦三忠、曹志林签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺公司将位于资兴市商铺出售给焦三忠、曹志林，建筑面积为503.51ｍ2，总金额1802566元，商铺首付902566元，余款办理银行按揭。合同签订后，焦三忠依约支付了购房款，宇顺公司亦将案涉房产买卖事宜口头告知了商铺承租人王建、胡健。2017年10月1日，天瞾·运达广场正式运营，宇顺公司因在王建、胡健租赁的商铺北面出口外进行建房施工，故对施工现场进行管理并设置了围栏，但在王建、胡健经营的商铺外留有通道。此后，王建、胡健以宇顺公司进行的施工已严重影响了正常经营为由，拒不依约支付租金，双方发生纠纷。2018年6月6日，焦三忠向王建、胡健送达了《催缴租金通知书》，载明：“我将郴州市宇顺房地产开发有限公司把你在资兴市建材市场承租门面卖给我之事告知了你们。而你们既不肯交纳租金，也不肯与我签订正式的租赁合同。现依法通知你们：1、自收到本通知之日起10日内，交纳2017年10月1日至2018年6月30日的租金共计54379.08元，同时与我签订正式的租赁合同……”。《催缴租金通知书》上附有宇顺公司印章。2018年7月2日，王建、胡健以宇顺公司在其商铺外施工，影响其正常经营为由，诉至本院，要求宇顺公司赔偿经济损失。2018年12月9日，本院作出（2018）湘1081民初948号民事判决书，判决宇顺公司赔偿王建、胡健经济损失21751.2元。2018年7月16日，宇顺公司以王建、胡健未依约缴纳租金为由，诉至本院，要求王建、胡健支付租金。2018年12月7日，本院作出（2018）湘1081民初1025号民事判决书，判决王建、胡健支付宇顺公司租金50753.81元。宇顺公司不服向郴州市中级人民法院提出上诉。2019年1月30日，宇顺公司与王建、胡健达成调解协议，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终364号民事调解书予以确认，协议内容为：“一、宇顺公司2019年5月31日之前将王建、胡健租赁的商铺入口前设置的围栏拆除，并能够通车；二、王建、胡健于2019年3月8日之前将2017年10月1日至2018年10月1日的租金43503元（按合同约定房屋租金72505的60%）支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司；郴州市宇顺房地产开发有限责任公司将王建、胡健租赁的商铺入口前设置的围栏拆除之次日，王建、胡健将2018年10月1日之后至围栏拆除之日的租金按合同约定房屋租金的60%支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司……”。调解书生效后，王建、胡健依约向宇顺公司支付了租金43503元。2019年10月29日，焦三忠、曹志林诉至本院，要求判如所请。另查明，焦三忠与曹志林系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。王建、胡健与宇顺公司签订的《天瞾·运达广场二层商铺租赁协议》在先，焦三忠、曹志林与宇顺公司签订的《资兴市商品房买卖合同》在后，根据买卖不破租赁原则，在租赁关系存续期间，宇顺公司将案涉商铺出售给焦三忠、曹志林，并不影响租赁合同的效力，焦三忠、曹志林仍应继续履行原租赁合同的约定，且宇顺公司应当及时告知王建、胡健案涉商铺出售的事实。经查明，2018年6月6日，焦三忠向王建、胡健送达了《催缴租金通知书》，要求王建、胡健向其交纳租金，《催缴租金通知书》上附有宇顺公司的印章，故王建、胡健自收到通知书后，理应按原租赁合同约定向焦三忠、曹志林交纳房屋租金，而非再向宇顺公司交纳租金。此后，宇顺公司在未获得焦三忠、曹志林授权的情况下，向法院提出诉讼，要求王建、胡健向其交纳租金。该案在二审期间，双方达成调解，并由郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终364号民事调解书予以确认王建、胡健向宇顺公司交纳租金的事实以及减免租金的比例。现焦三忠、曹志林不服，认为（2019）湘10民终364号民事调解书所确认的调解内容损害了其利益，对此，焦三忠、曹志林应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款之规定向法院提起撤销之诉，而非本诉。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回焦三忠、曹志林的起诉。案件受理费1781元，退还原告焦三忠、曹志林。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇一九年十二月三十日法官助理唐明菲书记员吴丹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百五十四条裁定适用于下列范围：(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。