重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2955号上诉人（原审被告）：朱大海,男,1931年8月13日出生,汉族,住重庆市开州区。上诉人（原审被告）：阳泽凤，女，1935年10月6日出生，汉族，住重庆市开州区。二上诉人之委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会，住所地重庆市开州区大德镇宝珠村6组，统一社会信用代码54500154320367549P。法定代表人：邹晓勇。委托诉讼代理人：程英，重庆言民律师事务所律师。原审第三人：重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区罗汉寺5号三单元202，统一社会信用代码9150010162117897C。法定代表人：兰荣峰，总经理。委托诉讼代理人：任运平，重庆益安律师事务所律师。上诉人朱大海、阳泽凤因与被上诉人重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会、原审第三人重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱大海、阳泽凤上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。事实和理由：1.本案案由为房屋买卖合同，但被上诉人并未提交涉案房屋具有合法性的证据；2.本案不适用建工司法解释第十三条关于擅自使用的规定；3.判令支付剩余房款及资金占用利息错误，至今未竣工验收合格，配套设施是否达到设计要求等依据，且只有交付了合格的房屋，支付至总价的95%；4.认定迟延交房不存在过错证据不充分。重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付下欠的房款，并按照月利率3%支付资金占用损失；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月2日，原、被告签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点代建协议》，二被告自愿以包工包料的方式委托原告在美丽新村居民点内代建房屋，房屋具体位置、面积及总价款以房屋建成后核定为准；同时约定在签订协议时交建房定金50000元，房屋封顶时交建房款的60%，完工交房时交付至总价款的95%，余款在完善相关手续后一次性付清。交房时间自房屋正式开工后6个月内交房，由原告负责统一办理用地、建设审批等手续，组织统一实施，并按照规划方案完善供水、供电等必备设施及公共服务设施，按照“统规、分办、联建”模式组织办理被告的迁户、用地、建房、宅基地复垦、房地产权证等各项分户手续。被告应积极配合原告办理各项手续，主动缴纳房屋价款，若拖延付款，则按月利息3%承担应付款项的利息等。该居民点房屋建设工程由原告以包工包料的方式承包给第三人，双方于2013年8月6日签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》，明确工程造价以实际建筑面积按照700元/平方米计算，同时对工程款付款方式、工程保证金及违约责任等进行了约定。该居民点建设工程系2012年4月26日通过开县发展和改革委员会立项；2012年5月7日开县国土资源和房屋管理局函告明确建设审批手续；2013年5月28日经开县美丽乡村领导小组办公室下发通知审批同意；2014年8月8日开县发展和改革委员会批复同意对大德镇宝珠村110户378人退耕还林户进行生态移民搬迁，并于2015年4月23日经开县城乡建设委员会提出建设规划调整意见，最终经大德镇党委政府召开专题会议研究讨论进行规划建设。工程施工期间，大德镇宝珠村部分村民又涉及到2015年易地扶贫搬迁工程。2016年5月31日，原告与第三人签订《关于定珠村“一棵树居民点”锁匙领用方案》，明确购房户锁匙领用以在规定时间内（2016年6月30日前）房款交清方可领用的原则，其中第一条第5项约定领用锁匙视为村委及购房业主验收合格完成交房手续。2016年8月18日，原告出具收条一张，确认已收到第三人交付的联建房屋139户全套钥匙。2016年9月19日，原告组织联建户召开会议就联建房屋质量问题的解决办法进行讨论，最后确定选择重庆佳维建设工程质量检测有限公司进行检测，要求各联建业主同意后推选业主代表参与鉴定。阳泽付、朱占良等26户联建户在《宝珠村美丽乡村业主代表委托书》上签字同意委托“阳泽富、朱占俊等十人作为代表”对房屋进行鉴定。同一天，朱占俊等业主代表与第三人公司代表签订《委托书》，共同商定由重庆佳维建设工程质量检测有限公司对房屋进行鉴定。2016年9月25日，原告组织召开《宝珠村“一棵树”居民点房屋质量安全综合性检测签合同会》，朱占俊、阳泽富、阳中成、阳中国与朱大兴等人参加，明确检测目的并提醒业主代表反复看合同、认可后再签合同。2017年5月2日，重庆佳维建设工程质量检测有限公司对朱宏毅、朱大海联建房结构安全性作出检测报告（报告编号：018补P4101001700429A），结论为：“1.朱宏毅、朱大海联建房现阶段安全性等级评定为Bsu级，不影响整体承载，正常使用条件下，结构安全；2.一层1-3/A-C轴、3-6/A-C轴混凝土现浇板裂缝为非受力裂缝，裂缝无发展迹象，暂不影响结构安全性能，但裂缝存在会加速钢筋锈蚀，影响板的承载能力，应立即对裂缝进行处理”,并建议：1.对该建筑板出现的裂缝立即进行处理；2.该建筑的结构构件在日常使用过程中严禁随意更改承重结构体系和使用功能；3.后期使用过程中，应注意对该楼板构件的观察，若裂缝有扩大、继续展开或有新的裂缝出现，应立即采取处理措施。2017年5月25日，原告组织联建房户主代表召开会议，就房屋质量安全监测结论进行说明。2017年5月26日，原告组织整改方代表、联建房户主代表朱占均等人召开会议，要求选取有资质的加固公司查看现场后就存在的不同问题拿出不同的整改方案，业主监督，切实保证质量。2017年6月10日，原告组织召开会议就房屋质量整改方案进行讨论，阳中成、阳中国与阳泽富等业主及第三人公司代表等参加。2017年6月12日，原告再次组织召开房屋质量安全整改方案落实业主会，强调经检测机构检测房屋安全质量没有问题，只是存在瑕疵，会依据检测报告及各户实际情况请鑫金冶加固公司进行整改，整改后由第三方评估机构评估，整改完工后一个月内交房、交款，要求各业主积极配合。2017年8月3日，案外人鑫金冶（天津）建筑工程有限公司出具《质量承诺书》一份，强调其针对大德镇宝珠村一棵树居民点楼板裂缝进行裂缝修补及碳纤维加固施工质量合格，裂缝修补后楼板强度达到C30，碳纤维布抗拉强度达到3000MPa，并承诺对工程终身质保及免费维修。2017年8月4日，原告出具书面证明案涉居民点裂缝修补工程由鑫金冶（天津）建筑工程有限公司已于2017年8月3日施工完毕并出具质量承诺书，原告接受加固整改。2017年8月18日，原告与第三人双方签字、盖章确认的《工程竣工报告单》显示，案涉工程于2016年7月20日竣工，经过双方组织验收，于2016年8月18日进行竣工结算，工程总价款28205323.64元。2017年8月18日，原告作出《工程进度情况说明》，内容显示因天然气管网、原国防网络线路和居民信息网络线路改迁滞后、规划区内部分拆迁户不愿搬迁、地质松动需要堡坎加固等因素导致工程进度滞后，居民点项目建设自2015年5月19日方由原告完成场平工程后交予第三人正常施工。证明下方有朱大兴、阳泽富等人签字。原告提交的《宝珠村“一棵树”居民点入住户代建房屋结算表》显示，被告朱大海、阳泽凤所委托代建房屋的建筑面积为204.48㎡，房屋户型为B型，代建单价为1153元/㎡，实际房款为235765.44元，二被告已支付房款130000元、配套设施费4000元和燃气开通入户费3500元，下欠房款和水电开通入户费共计106465.44元。该结算表确认签字栏有二被告的亲属朱占良及另案朱占俊等其他住户的签字确认。现二被告已装修并入住联建房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，原告与被告签订《大德宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》，约定由原告组织代被告在美丽乡村居民点内修建房屋，房屋建筑面积暂定为195平方米，综合单价暂定为1153元/平方米，最终面积及总价款以建成后核定为准；该协议内容系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此该协议合法、有效，对双方均具有约束力。原告已按照约定履行了统一办理用地、建设审批等手续，统一委托第三人施工建设及完善配套服务设施等的义务，并将新建房屋交付给被告居住。被告作为美丽乡村居民点的业主，并作为该房屋的实际居住人和受益人，在没有证据证明与原告之间存在无偿分配新建房屋的约定或者已付清全部房屋价款的情形下，应当按照约定支付房屋价款。现被告以原告延迟交房且房屋质量存在问题而未经过建设主管部门竣工验收合格，致使余款支付条件不成就为由进行抗辩。该院认为：第一，关于延期交房的问题。案涉房屋建设工程系为保证建房质量、进度、风貌等由乡镇政府统一规划设计的集中居民点，由集体经济组织出地，其中还包括部分住房拆迁问题，涉及人数众多、范围较广、工程量较大，会给工作增加一定难度。工程开工前期，为完善配套服务设施而需要对天然气管网、国防线路及居民信息网络线路等进行改迁，因线路改迁滞后以及地质松动需要加固等属于客观因素，这有《工程进度情况说明》予以佐证，其必然会对工程开工进度有影响，并非原告主观故意拖延时间。第二，关于房屋质量问题。首先，村委会就质量检测召开专门会议，并经居民点业主推举的业主代表同意后，最后确定选择重庆佳维建设工程质量检测有限公司对房屋的安全性进行鉴定，经鉴定房屋主体结构安全，墙体、混凝土现浇板裂缝无发展迹象，暂不影响结构安全性能。重庆佳维建设工程质量检测有限公司作为专业的检测机构，在被告未提供足以反驳的相反证据予以证明的情况下，该院确认该检测机构的检测报告的证明力，其鉴定结论能够作为定案依据。其次，针对该房屋存在的裂缝问题，原告在检测之后已积极组织召开业主会议讨论整改方案，多次征求联建户主意见，最终确定由第三人出资雇请鑫金冶（天津）建筑工程有限公司对裂缝进行修补加固，鑫金冶（天津）建筑工程有限公司对裂缝修补加固完成后于2017年8月3日出具了《质量承诺书》。在此，被告并未提供足以反驳的相反证据证明其修补加固后房屋主体结构仍存在质量问题。再次，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”，被告已实际使用房屋属实，其又以使用的房屋质量不合格为由抗辩的，不符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定。因此，综合前述分析，该院对被告的抗辩理由不予采信。故对原告要求被告支付房屋价款的诉讼请求予以支持。关于房屋价款如何确定的问题，原、被告在代建协议中约定建筑面积及房屋总价款以实际施工完成为准。工程完工后经实际测量二被告选择的房屋户型实际建筑面积为204.48平方米，该户型房屋总价款为235765.44元。原告与第三人以此为结算依据，原告提交的房屋结算表显示与二被告选择同一户型的多数联建户也按结算表的建筑面积来支付房款。因此，二被告以房屋未经验收而建筑面积不确定进而无法确定房屋价款的抗辩理由不成立。二被告主张房屋的配套设施费按照合同约定由原告承担，其已支付房款130000元。原告主张二被告已支付房款130000元，另外3500元系二被告交纳的燃气开通入户费用、4000元系按照被告一户人头数收取的配套服务设施费。原、被告在合同中明确约定由原告负责完善房屋配套的供水、供电等必需设施，但并未约定因此产生的费用由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯心脏诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，二被告作为户主是开通水、电、燃气等的实际使用者和受益者，因此产生的费用应当由二被告承担。故二被告下欠原告的房屋价款及水、电开通入户费确认为106465.44元。关于资金占用费用，原、被告在协议中约定被告应当主动缴纳房屋价款，若拖延付款按照月息3%支付相应的利息。因被告逾期支付房款给原告造成的损失为利息损失，原告自身也有一定过错，其主张资金占用费用的起算期限不明确，故对原告主张的利息予以调整，酌情支持被告从原告起诉之日却2019年4月10日起按年利率6%支付资金占用费用至房款付清时止。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百五十九条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告朱大海、阳泽凤于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会房屋价款及配套设施服务费等合计106465.44元，并以此为基数从2019年4月10日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清时止；二、驳回原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2429.3元，减半收取1214.65元，由被告朱大海、阳泽凤共同负担。二审审理中，双方当事人均无充分证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，上诉人朱大海、阳泽凤与被上诉人重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会所签订的《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》，不论从合同形式还是内容上看，均是委托被上诉人代为组织承建涉案房屋，故本案案由并非房屋买卖合同纠纷，而应是代建合同纠纷。本案中，被上诉人已按约定履行了统一办理用地、建设审批等手续，并委托原审第三人重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司完成了施工建设及配套服务设施等义务，亦将新建房屋交付给上诉人实际居住，上诉人应当按照合同约定支付余款；由于本案并非一般意义上的商品房买卖合同，经居民点业主推举的代表同意确定由专业检测机构对房屋作安全性鉴定，对存在的问题进行了修补加固，故房屋质量符合双方合同约定；对延迟交房及付款条件问题，虽双方约定了交房时间，但并未约定延迟交房的违约责任，现房屋已经实际交付，故付款条件已经成就，一审法院结合本案实际，对约定的拖延付款利息（月息3%）调整为按年利率6%计算并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2429.30元，由上诉人朱大海、阳泽凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 柯 言审 判 员 黄文革二〇一九年十二月三日法官助理 韦 玮书 记 员 章立立