四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1109号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王单，女，1988年7月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨雪融，女，1971年12月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人王单因与被上诉人杨雪融房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王单向本院上诉请求：撤销原判第五项，改判杨雪融支付其违约金322000元。事实和理由：原判对杨雪融的严重违约行为未予认定。杨雪融未按合同约定支付按揭贷款，并单方要求变更合同，其应对自己的违约行为承担违约责任。 杨雪融辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，其未支付按揭款是因王单不履行合同的附随义务，不告知银行卡号和按揭明细，王单上诉请求支付违约金于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 杨雪融向一审法院起诉请求：1.判令其与王单所签订的房屋买卖合同有效，王单将银行按揭还完后将房产过户给杨雪融，过户所产生的费用由王单承担；2.诉讼产生的一切诉讼费、执行费、保全费、律师费由王单承担。诉讼中，杨雪融将第1项请求变更为：判令杨雪融、王单签订的《存量房买卖合同》有效，王单协助杨雪融将川（2018）仁寿县不动产权第0013023号房屋及C0449号车位过户至杨雪融名下，过户产生的增值税、契税、个人所得税、印花税、交易手续费、土地出让金、移转登记费、书证费由王单承担；增加一项请求为王单搬离腾退房屋并向杨雪融交付房屋。 王单向一审法院反诉请求：判令杨雪融支付违约金322,000元。诉讼中，王单要求杨雪融支付其代为支付的房屋按揭款。 一审法院认定事实：2018年11月7日，杨雪融与王单签订《存量房买卖合同》，约定：“卖方（甲方）王单买方（杨雪融）房屋位置为仁寿县易大地）14幢1单元19层3号，面积为163.17㎡；有车位即Ｃ0449（车位权证未下证），甲方与该房屋一并将车位过户给买方；抵押总金额为702000元，房屋总价款为1408000元（包括车位）；合同签订时乙方支付甲方购房款定金30000元，在2018年11月10日前支付506000元，在2018年11月28日前支付200000元；甲、乙双方均知晓房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，抵押权人为中国建设银行，抵押金额为702000元；该房屋按国家及地方相关规定应缴纳的费用有维修基金、增值税、契税、个人所得税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、书证费、委托公证费、提档费、印花税、测绘费、补缴的土地价款即土地契税、房改房面积补差价款、其他由乙方承担；甲乙双方任何一方未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行；乙方未按本合同约定期限、约定方式向甲方支付各项款项的，乙方应向甲方支付违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方以短信、电话、书面等形式催告乙方付款，催告后乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同。乙方应向甲方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；自2018年12月起，由乙方代甲方偿还中国建设银行该房屋按揭贷款；乙方代支付至该房屋‘不动产权证书’满两年，再进行权证过户，并由乙方一次性偿还银行按揭贷款剩余总额；在该房屋未过户前，双方采取产权证公证交易方式；乙方在每月25日前将等额月供款转入甲方月供卡内；该房屋权证未满两年，若甲方要求该房屋过户，所产生过户费，由甲、乙双方各承担50%；甲方不能阻碍该房屋公证交易的事宜；乙方未付清款项，不能办理相关公证手续等”。2018年11月7日，王单将案涉房屋的不动产权证书交给杨雪融。2018年11月6日、11月7日、11月8日、11月9日、11月10日、11月12日、11月13日、11月15日、11月22日、11月23日，杨雪融通过中国农业银行卡账户和中国建设银行卡账户向王单转款共计706000元。2018年11月23日，王单向杨雪融出具《收条》，确认收到杨雪融支付的购房款706000元。 从2018年11月28日起至2019年1月27日杨雪融与王单、卢超通过短信、微信协商签订房屋买卖补充协议、办理房屋买卖公证事宜，但双方一直未达成一致意见。庭审中，王单认可卢超曾代其与杨雪融联系房屋买卖的事宜。期间，杨雪融通过微信、短信明确要求王单办理公证、提供银行按揭账户信息、搬离案涉房屋，并告知王单不给账户信息、不办理公证就需要由王单自行先还按揭款、不搬离案涉房屋就需要按市场价支付租金。2018年12月21日，王单发短信要求杨雪融支付下月按揭款，并称如杨雪融不支付就当自己给付杨雪融的房租。杨雪融自认王单应搬离房屋的时间应是2019年1月22日。 另查明，王单于2017年10月10日与四川广联房地产开发有限公司签订《路易大地国际花园地下室停车位出售补充协议—-分期专用》，约定：“车位价款为108,875元，签订合同当日交纳32,663元，2018年4月10日前交纳43,550元，2018年10月10日前交纳32,662元；任意批次款项逾期超过5日，因买受人原因导致合同不能履行，出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付该车位总价款的20%作为违约金，此车位有权另行出售；买受人付清首批次款项，出卖人将该车位于2017年10月10日交付买受人临时使用；出卖人必须在交付之后550天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案等。”。王单支付四川广联房地产开发有限公司购车位款32,663元后，开始使用C0449号车位，剩余款项至今未支付给四川广联房地产开发有限公司。案涉C0449车位至今也未取得产权证。 再查明，根据王单提供的案涉房屋中国建设银行个人贷款还款计划表载明：从2018年12月2日至2019年6月2日应还中国建设银行按揭款分别为6,009.82元、5,996.97元、5,984.10元、5,971.23元、5,958.38元、5,945.51元、5,932.65元。其中王单已支付按揭款29,907.63元（2018年12月、2019年1月、2月、3月、5月），杨雪融已支付按揭款为12,000元（2019年4月、6月支付）。房屋买卖合同签订后，王单一直居住在案涉房屋内，至今未搬离。庭审中，王单认为其代杨雪融已支付的按揭款29,907.63元应由杨雪融承担。而杨雪融认为该金额应与王单应该支付给杨雪融的房屋租金品迭，因王单已经在短信中向其作出承诺，故不应由杨雪融承担。 一审法院认为，杨雪融与王单于2018年11月7日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同严格履行自己的义务。故杨雪融主张《存量房买卖合同》有效，应予支持。因案涉房屋尚欠中国建设银行按揭贷款，杨雪融应从2019年7月起按时向银行支付该按揭款项至该房的按揭款项全部支付完毕。本案本诉和反诉的争议焦点为：1.案涉房屋和C0449号车位是否具备过户的条件。2.王单是否应立即搬离并腾退案涉房屋。3.王单未搬离案涉房屋期间是否应支付租金，已支付的中国建设银行按揭款29,907.63元应怎样处理。4.杨雪融是否存在违约行为，是否应支付违约金。 对焦点1。按照杨雪融与王单签订的《存量房买卖合同》约定：杨雪融代支付按揭款至该房不动产权证书满两年，再进行权证过户，并由杨雪融一次性偿还银行按揭贷款剩余总金额。虽然王单已经取得案涉房屋不动产权证书，但因案涉房屋属于抵押贷款购买，至今尚欠中国建设银行贷款未全部偿还，而杨雪融在购买案涉房屋时明确知道该事实。同时，杨雪融并没有提供证据证明中国建设银行同意其提前偿还贷款或者已经偿还贷款，案涉房屋具备过户的条件。故杨雪融主张王单协助办理案涉房屋的过户手续因暂不具备过户条件，本案中不予处理。根据杨雪融与王单签订的房屋买卖合同，C0449号车位虽然与案涉房屋一并出售给杨雪融，但王单为购买C0449号车位，至今只向四川广联房地产开发有限公司支付了32,663元，剩余款项至今未支付该公司。因此，王单是否能够取得C0449号车位的所有权，无法确定。杨雪融可待C0449号车位的所有权确定后，另行主张权利。故杨雪融要求王单协助办理C0449号车位的过户手续，本案中不予支持。 对焦点2。2018年11月7日杨雪融与王单签订《存量房买卖合同》，虽然合同中未明确约定王单搬离案涉房屋的具体时间，但杨雪融在2018年11月23日前已经将前期购房款706,000元支付给王单。王单在收到杨雪融支付的购房款后，理应在合理期限内搬离案涉房屋，却未及时搬离。庭审中，杨雪融认可王单搬离案涉房屋的时间应是2019年1月22日。一审法院认为，该期限已经考虑王单搬离房屋的实际情况，合情合理。王单至今居住在案涉房屋，于法无据。故杨雪融主张王单立即搬离并腾退房屋，由王单将案涉房屋交付给杨雪融，本院予以支持。 对焦点3。2018年12月21日杨雪融与王单的微信、短信往来中，杨雪融明确提出王单居住在案涉房屋需要支付房屋租金，王单发短信称“按合同约定，这个月25号要转款下月的月供，您不支付也没关系，就像您之前说的，就当我们给的房租。”。可见，王单对支付房屋租金的事实是认可的。事实上，王单将案涉房屋出售后，却未在合理期限内搬离，一直占有使用该房屋，没有法律依据，理应支付相当于租金的费用。结合案涉房屋及车位所在地的房屋、车位租赁标准，本院酌情认定租金为3,000元/月。从2019年1月22日开始至2019年6月21日，王单应支付杨雪融租金15,000元。因案涉房屋的按揭贷款从2018年12月起就应由杨雪融支付而未支付，王单代其支付的按揭款29,907.63元应予返还。为减少当事人之间的讼累，应当予以品迭。品迭后，杨雪融还应支付王单14,907.63元。 对焦点4。按照双方签订的合同约定：杨雪融在2018年11月28日前支付王单购房款706,000元；在房屋未过户之前，双方采用产权证公证交易方式；从2018年12月起由杨雪融代王单偿还中国建设银行按揭贷款；王单不能阻碍该房屋的公证交易的事宜；杨雪融未付清款项，不能办理相关公证手续等。王单以杨雪融未按合同约定的期限、方式支付购房款达706,000元为由，主张杨雪融应支付违约金322,000元。事实上，案涉房屋总价款为1,408,000元（包括车位），杨雪融在2018年11月23日前就已经向王单支付706,000元，比约定时间早。杨雪融未按合同约定从2018年12月开始支付按揭款，主要是认为王单未按约定进行公证、未及时搬离案涉房屋、未提供应支付按揭款的银行账户明细导致无法确定每月应还款金额。杨雪融与王单签订的房屋买卖合同中明确约定采用产权证公证交易方式进行，虽然双方对“杨雪融未付清款项，不能办理相关公证手续”的理解产生歧义，但结合合同的其他内容和双方的微信、短信交流来看，杨雪融需要支付的款项包括两部分即在约定时间前支付前期购房款706,000元和代王单支付剩余银行按揭款，而银行按揭款并没有约定是一次性偿还。同时，杨雪融要求王单配合办理房屋买卖的公证，主要是基于在其代王单偿还完银行按揭款后，可不需要王单的配合就能办理房屋的过户手续。故对该条款的理解应是杨雪融支付前款购房款706,000元后，王单就应配合办理公证手续。案涉房屋的按揭贷款系以王单名义办理，如王单不向杨雪融提供每月的按揭贷款偿还明细，杨雪融也无法确定具体的还款金额。对此，王单也没有提供证据证明已经在签订合同后及时向杨雪融提供了还款账户及应还款明细。另一方面，王单出售案涉房屋后至今未搬离并腾退房屋，未将房屋交付给杨雪融，杨雪融虽多次要求其履行合同，但均无果。而杨雪融以不支付按揭款作为抗辩，并要求王单支付租金，王单同意自己先支付按揭款视为支付的租金，应视为双方达成新的合意。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，杨雪融未按合同约定代王单支付银行按揭贷款，系履行抗辩权，符合法律规定。故王单提出反诉主张杨雪融支付违约金322,000元，与事实和法律规定不符，一审法院不予支持。 遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认2018年11月7日杨雪融与王单签订的《存量房买卖合同》有效；二、王单于本判决生效后十五日内搬离并腾退，将位于仁寿县易大地）14幢1单元19层3号（面积为163.17㎡）的房屋交付杨雪融；三、杨雪融于本判决生效后十五日内支付王单代其支付的房屋按揭款14907.63元；四、驳回杨雪融的其他诉讼请求；五、驳回王单的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费200元、反诉受理费6130元，共计6330元，由王单负担。 经审理，二审查明事实与原判认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为杨雪融是否应承担违约责任，支付王单违约金322000元。 王单主张杨雪融未按合同约定支付按揭款，该行为构成违约，应承担违约责任。杨雪融辩称，王单不履行合同的附随义务，不告知银行卡号和按揭明细，其不存在违约行为。对此争议，本院认为，杨雪融未支付按揭款的行为并未违约，其不应承担违约责任。理由如下：一、王单应履行向杨雪融提供其还款账户及还款明细的合同附随义务，因其无证据证明其已在合同签订后及时向杨雪融提供了还款账户及应还款明细，故杨雪融无法支付按揭款，该行为并不构成违约。二、杨雪融对王单享有同时履行抗辩权，在王单未履行合同主要义务的情形下，其有权拒绝其相应的履行要求。根据本案查明事实，王单在出售房屋后至今未搬离并腾退房屋，未将房屋交付给杨雪融，杨雪融多次要求履行均无果，因双方未约定义务先后履行顺序，杨雪融可以据此提出同时履行抗辩。三、双方在合同履行过程中，因杨雪融提出同时履行抗辩并要求王单支付租金后，王单同意自己先支付按揭款作为支付租金，应视为双方达成新的合意。王单应在占有该房期间支付按揭款，杨雪融未支付按揭款并不构成违约。 综上，王单的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6130元，由王单负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  李建伟 二〇一九年十二月二日 书记员  申雪梅