北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14808号上诉人（原审原告）：吴某。上诉人（原审原告）：吴某一。二上诉人之共同委托诉讼代理人：周沙白，北京中恪律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：高雯雯，北京中恪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：国家粮食和物资储备局科学研究院。法定代表人：翟江临，院长。委托诉讼代理人：满宏，男，该研究院干部。委托诉讼代理人：肖龙，北京金诚同达律师事务所律师。原审第三人：北京市社会科学界联合会。负责人：张淼，该单位党组书记。委托诉讼代理人：李雪杨，男，该联合会职工。委托诉讼代理人：吴犇，北京市明诚律师事务所律师。上诉人吴某、吴某一因与上诉人国家粮食和物资储备局科学研究院（以下简称粮储局研究院）及原审第三人北京市社会科学界联合会（以下简称社科联合会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初10431号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴某、吴某一的委托诉讼代理人周沙白、高雯雯，上诉人粮储局研究院的委托诉讼代理人满宏、肖龙，原审第三人社科联合会的委托诉讼代理人李雪杨、吴犇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某、吴某一共同上诉请求：变更一审判决第一项为粮储局研究院给付我们房屋居住面积差价补偿款291108.48元。事实和理由：我们房屋欠缺面积数额应为2.08平方米，一审法院忽视双方安置协议中关于“其中楼房门厅或起居室计入居住面积5.5平方米”的约定，按照《北京市实施＜城市房屋拆迁管理条例＞细则》第27条规定，以楼房门厅和起居室实际面积超过8平方米的，以二分之一计入安置房屋居住面积来认定，则我们房屋面积欠缺数额为0.485平方米。上述认定错误，且违背了民事法律规定的意思自治原则。一审法院酌定之补偿金额显失公平，我们为涉案房屋的优先购买权人，已经交纳了购房款项，是该房屋的准物权人。我们为解决纠纷和购买涉案房屋，持续多年与粮储局研究院进行沟通，多部门也参与了调解协商，但该单位的故意逃避行为致使其侵害行为从房屋交付之日持续至今，其间物价上涨、损失扩大，故我要求以现在的市值予以补偿合情合理。另，一审法院同期审理多起情况相同案件，欠缺面积数额均不一致，而该院不顾个案情况差异，均判决补偿五万元，显失公平。粮储局研究院上诉请求：撤销一审判决，改判按照2272元／建筑平方米标准给吴某、吴某一补偿1101.92元。事实理由：《北京市实施＜城市房屋拆迁管理条例＞细则》第三条规定，实际安置面积超过两平方米的应按照成本价格对被拆迁人给予经济补偿，小于两平方米的不予补偿。一审法院酌定金额之处理不当且数额明显过高，应予下调。安置行为发生在1996年，吴某、吴某一的起诉已经超过法律规定的20年诉讼时效期间，不应得到法院的支持。吴某、吴某一对粮储局研究院的上诉辩称，侵权事实确实开始于1996年，但我们从入住始即就面积欠缺事宜与粮储局研究院协商至今未能解决。由于粮储局研究院的不断推脱行为致物价上涨，损失扩大，如按成本价补偿，明显有违公平原则。一审判决的数额已经远远少于我们的损失，且我们已经交纳涉案房屋的购房款，故可以作为该房屋的所有权人主张面积损失。要求粮储局研究院给付涉案房屋面积损失是我们行使物权保护权利，不适用诉讼时效规定。综上，不同意粮储局研究院的上诉请求。粮储局研究院对吴某、吴某一的上诉辩称，涉案房屋为我院所有，并未发生所有权变更登记。吴某、吴某一在居住期间拖欠房屋租金及水、电费用多年，办理购买手续时才予以补交，数额总计也仅为两万余元，而一审法院判决赔偿损失数额已经远远超过该金额。一审法院计算涉案房屋安置面积的依据是国家标准，损失赔偿亦应按照国家标准。故不同意吴某、吴某一的上诉请求。社科联合会述称，同意一审判决，同意粮储局研究院的答辩意见。吴某、吴某一共同向一审法院起诉请求：判令粮储局研究院就XXX305号房屋欠缺居住面积2.08平方米补偿我们291108.48元。一审法院认定事实：1994年，粮储局研究院（原国内贸易部科学研究院）经北京市城市规划管理局（94）市规建字0389号文和北京市XXX房地产管理局西拆许字（94）第36号文的批准，在XXX进行拆迁建设。吴某、吴某一之母吴某二原承租XXX2间，属于拆迁范围。1994年12月20日，吴某二与粮储局研究院签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，协议约定粮储局研究院安置吴某二一家5个户籍人口回迁期房二套，过渡期自1994年12月20日至1996年10月31日，过渡期满后安置到XXX，房屋壹居贰套，居住面积13.5+5.5、13.5+5.5平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积5.5+5.5平方米。1995年8月21日，因粮储局研究院私自扩大建设面积，北京市城市规划管理局对粮食科学院所建的违法建设进行了处罚。1996年10月，吴某二一家回迁入住XXX，涉案房屋中卧室使用面积11.42平方米，起居室使用面积9.85平方米，门厅使用面积4.34平方米。2001年1月15日，被告取得XXX的产权证。吴某二同栋楼邻居茅某曾以其进住的房屋中居住面积比协议约定面积少，且其中一间卧室不通风、不采光，该房系违法建筑为由将国家粮食和物资储备局科学研究院（国家粮食储备局科学研究院）、XXX公司诉至一审法院，要求对其重新安置住房。2001年8月，该院做出（2001）西民初字第4428号民事判决书，判决：驳回茅某的诉讼请求。判决后，茅某不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2001年12月作出（2001）一中民终字第5003号民事判决书，判决：判决驳回上诉，维持原判。另查，1994年9月18日，粮储局研究院（原国内贸易部科学研究院、甲方）与XXX公司（乙方、全民所有制企业，由第三人北京市社会科学界联合会设立）签订《合建北礼士路职工住宅协议》，约定双方合建职工住宅楼二栋座落于XXX，建筑面积18588.1平方米，两栋住宅楼产权属于甲方，乙方包干向甲方提供60套（二居室一套计）住房，被拆迁户、社会用房均由乙方负责解决，剩余住宅（不包括地下室和商业用房）由乙方支配。因工程建设发生的一切债务全由乙方承担，发生的经济纠纷由乙方负责解决……1998年，XXX公司、北京市社会科学界联合会与国内贸易局科学研究院因合建住宅协议纠纷一案，不服北京市高级人民法院（1997）高民初字第（161）号民事判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于1999年9月作出（1998）民终字第75号民事判决书，判决：一、科研院与科联公司签订的《合建北礼士路职工住宅协议》有效、继续履行……1999年10月，国家粮食储备局科学研究院（甲方）与北京市社会科学界联合会、XXX公司（乙方）签订《关于处理XXX联建项目遗留问题的协议》，双方约定：一、（1998）民终字第75号判定，《合建北礼士路职工住宅协议》有效。《合建协议书》约定，乙方负责被拆迁户的临时周转、安置工作。据此，被拆迁户提出安置面积欠缺问题，由乙方负责解决，甲方积极配合……2007年3月，最高人民法院出具（2007）民一再字第1号民事调解书，国家粮食局科学研究院、北京市社会科学界联合会、XXX公司三方自愿达成调解协议：一、三方同意粮科院与科联公司签订的《合建北礼士路职工住宅协议》有效，应继续履行……再查，2018年8月21日，经中央机构编制委员会办公室批复，国家粮食局科学研究院改为国家粮食和物资储备局科学研究院。又查，吴某二于2010年3月14日去世，其原配偶吴某三于1995年11月22日去世，吴某二、吴某三育有子女二人，即吴某、吴某一。吴某二同栋楼邻居茅某曾在另案中，申请对其居住的北京市西城区XXX3门402号房屋每平方米的市场价值进行评估。经北京市国盛房地产评估有限责任公司进行评估，上述房屋套内使用面积综合单价为139956元/平方米。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。吴某、吴某一与粮储局研究院签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。根据在案证据显示，1994年，粮储局研究院（原国内贸易部科学研究院）经北京市城市规划管理局（94）市规建字0389号文和北京市XXX房地产管理局西拆许字（94）第36号文的批准，在XXX进行拆迁建设。吴某、吴某一之母吴某二原承租XXX2间，属于拆迁范围。1994年12月20日，吴某二与粮储局研究院签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定粮储局研究院将吴某二一家安置到XXX两套，居住面积均19.0平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积5.5平方米。1995年8月21日，因粮储局研究院私自扩大建设面积，北京市城市规划管理局对粮储局研究院所建的违法建设进行了处罚。1996年10月，吴某二一家回迁入住涉案房屋。2001年1月15日，粮储局研究院取得XXX的房屋所有权证。根据北京市房地产管理局《关于实施房屋拆迁〈细则〉中门厅面积计算意见的批复》，楼房门厅面积的计算，应以该套楼房门内各分间门之间（包括门厅、起居室、走道在内）面积的总和，作为门厅面积。根据《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十七条第二款，安置用房的居住面积，按正式住房的居室面积计算，以楼房安置的，楼房门厅和起居室面积超过8平方米的，其面积的二分之一计入安置的居住面积。据此，可以计算出涉案的XXX的实际居住面积为18.515平方米（11.42+9.85÷2+4.34÷2），比协议约定少0.485平方米。由此可见，粮储局研究院安置的房屋面积与约定不符的事实存在，但吴某、吴某一计算标准有误，法院不予采信。就吴某、吴某一主张应按涉案房屋的现市场价值进行补偿，因涉案房屋现所有权人仍为粮储局研究院，吴某二仅是该房屋的承租人，对涉案房屋不享有所有权，亦无权上市出售。且吴某二入住涉案房屋的时间为1996年10月。因此，吴某、吴某一主张按房屋现所有权的市场价值进行补偿并无事实和法律依据。法院现根据粮储局研究院为吴某二安置房屋减少的面积及对吴某、吴某一造成的实际影响和案件实际情况等，酌情确定，粮储局研究院应就安置的房屋面积与约定不符的问题补偿50000元，由粮储局研究院给付吴某二的法定继承人，即吴某、吴某一。因本案涉及对物权的损害赔偿问题，故不适用诉讼时效的相关规定，粮储局研究院以超出诉讼时效作为抗辩的理由不能成立。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，国家粮食和物资储备局科学研究院向吴某、吴某一支付房屋居住面积差价补偿款五万元。二、驳回吴某、吴某一的其他诉讼请求。如果国家粮食和物资储备局科学研究院未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吴某、吴某一提交交通银行北京百万庄支行出具的银行回单两张、北京国粮物业管理有限公司出具的收据一张，以证明其向粮储局研究院交纳了涉案房屋的购房款项，可以行使房屋所有权人权利。粮储局研究院对上述证据的真实性予以确认，但认为双方未就涉案房屋签订买卖合同，房屋所有权亦未发生变化，如购房人不仅可以以较低价格购得房屋还可以取得法院判决的巨额赔偿款，显然不合情理。社科联合会的质证意见与粮储局研究院一致。本院对一审查明相关事实予以确认。本院另查明，吴某、吴某一之母吴某二原为粮储局研究院职工，本案《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》所载之被拆迁房屋系单位分配其承租之公有房屋，因粮储局研究院决定对该房屋拆除并建设职工住宅楼，而为吴某、吴某一安置本案诉争之XXX，安置后该房屋性质仍为租赁，虽吴某、吴某一表示已经向粮储局研究院交纳购房款，但房屋所有权尚未发生转移登记。本院认为，根据双方诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为一审法院酌定之补偿款数额是否适当的问题。根据当事人陈述及在案证据可以确认的事实有：1、涉案被安置房屋面积无论是依据吴某、吴某一主张还是依据粮储局研究院主张，均小于双方在《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中约定的被安置房屋居住面积；2、被安置房屋来源于吴某、吴某一之母原承租粮储局研究院公房拆除重建后的安置行为，安置房屋取得后仍为承租单位公房。基于上述事实，本院认为，粮储局研究院未按照《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中约定的居住面积向被拆迁人提供安置用房，应承担违约责任，现吴某、吴某一要求该单位对此予以赔偿有事实和法律依据。赔偿金额的确定应综合该房屋的来源、性质和房屋面积不足的情节予以考虑。根据已经查明的事实，涉案房屋来源为单位分配公有承租房屋，属福利性质，该分配行为是居住人享有房屋权利的基础，而面积不足因素对居住人的影响远不足以与上述取得之福利因素相比较，故吴某、吴某一要求粮储局研究院以2.08平方米为依据以市场价格为标准予以赔偿，本院难以支持。一审法院综合本案各情节，判决粮储局研究院对吴某、吴某一予以适当补偿，该处理意见符合公平原则，本院重点考虑涉案房屋的来源系福利性质，同时结合双方争议多年不决拖延至今且房屋面积确有不足的问题，认为一审法院酌情确定之五万元补偿款数额并无不当，本院不予调整。另关于粮储局研究院上诉主张吴某、吴某一的起诉已经超过诉讼时效的意见，从双方当事人陈述可以看出，自涉案房屋安置之初吴某、吴某一即因房屋面积存在差异的原因向粮储局研究院提出异议，双方多年来几经协商未果，应认定为诉讼时效中断，故本院对粮储局研究院的该项上诉理由不予支持。综上所述，吴某、吴某一及粮储局研究院的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5910元，由吴某、吴某一负担4917元，由国家粮食和物资储备局科学研究院负担993元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  姚 颖二〇一九年十二月三十一日书记员  黑梦雪书记员  杨 竹书记员  周 洁