四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1851号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地：四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈玉梅，女，1957年7月26日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：陈利娟，女，1988年1月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系陈玉梅之女。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地：四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地：四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人陈玉梅、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房地产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销原审判决，并改判准许执行位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号小区X1号房产；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人支付了案涉房产的价款且实际占有案涉房产，属于事实认定错误。1.被上诉人陈玉梅并未支付案涉房产价款。一审判决在对被上诉人陈玉梅支付价款的时间、金额、方式等事实均未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的《收据》认定被上诉人陈玉梅已支付了案涉房产的价款，属于事实认定错误。2.被上诉人陈玉梅并未实际占有案涉房产。仅凭物业公司出具的物业服务费收据不能证明被上诉人陈玉梅实际占有案涉房产。二、一审判决遗漏对购房户中真实的消费者和以房抵债取得房产的被上诉人陈玉梅的“债权人”身份进行审查，判决错误。本案中，被上诉人陈玉梅系以房抵债取得案涉房产，其身份系“债权人”而非消费者。综上所述，一审判决在事实认定与法律适用方面均有错误，请求依法改判支持上诉人诉讼请求。陈玉梅辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本案《商品房买卖合同》系于查封之前，在鼎城公司取得商品房预售许可证的情况下签订。陈玉梅缴纳了案涉房屋价款，其中280000元系陈玉梅之女陈利娟账户转入鼎城公司账户，其余20000元系现金支付。陈玉梅缴纳了2016年8月13日起的物业服务费，已于查封前实际占有并使用案涉房屋。房屋未办理过户登记并非陈玉梅自身原因造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够阻却执行。鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川辩称，一审判决正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：1.判决对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号住宅（该房屋价值300000元）继续执行；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。一审法院认定事实：2014年7月17日，陈利娟（乙方）与被告鼎城公司（甲方）签订二份《鼎城置地开发物业可退、换、转的预订协议》，分别约定乙方向甲方一次性缴纳预订款人民币10万元、20万元，用于购买龙湾一号一期的房源，并享受优惠。被告陈玉梅的女儿陈利娟通过其成都银行龙祥路支行账户转款给被告鼎城公司共计280000元，另现金交付20000元。同日，被告鼎城公司向被告陈利娟分别出具收到诚意金200000元、100000元的收款收据。2016年8月24日，被告鼎城公司向被告陈玉梅出具收到龙湾一号X1号房款300000元的收款收据。2016年9月8日，被告陈玉梅与被告鼎城公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：YW-LWDT-1586)，约定被告鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号住宅，以总价款300000元出售给被告陈玉梅，该合同还载明了商品房的项目建设依据和基本情况、抵押情况等条款。被告陈玉梅于2017年3月6日向成都合智商务服务有限公司交纳2016年8月13日至2017年8月12日的物业公共服务费955元，同日，还向鼎城公司交纳了产权登记费、契税、维修基金等费用，鼎城公司分别向其出具了收款收据。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市大安区人民法院执行。该院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。2019年9月23日，被告陈玉梅向四川省自贡市大安区人民法院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房屋主张排除执行。同年10月9日，该院作出（2019）川0304执异137号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向该院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照复印件、金融许可证复印件、被告营业执照复印件、身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、大安区法院执行异议裁定书复印件、《商品房买卖合同》复印件，被告陈玉梅提供的居民身份证复印件、身份证明、房屋登记簿复印件、常住人口登记卡、转账记录、执行异议申请书复印件、物业服务费收据复印件、收款收据复印件、照片打印件、《商品房买卖合同》复印件、《鼎城置地开发物业可退、换、转的预订协议》复印件以及到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。另查明，四川省自贡市中级人民法院作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证;2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证（后作变更）。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（C幢商业，D幢商业，E、F幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）”。一审法院认为，本案的争议焦点为被告陈玉梅就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于被告陈玉梅是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告陈玉梅在法院查封前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告陈玉梅买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前被告鼎城公司已将案涉房产交付被告陈玉梅占有使用，被告陈玉梅交纳了物业服务费等费用，显示其已实际占有使用案涉房产。综上，应当认定被告陈玉梅在人民法院查封之前已与被告鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于被告陈玉梅是否已经支付价款的问题。根据被告陈玉梅与被告鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产的总价款为300000元。首先，被告陈玉梅按照协议约定向被告鼎城公司支付诚意金，后诚意金300000元转为房屋购房款，被告鼎城公司分别出具了收款收据予以认可；故应当认定被告陈玉梅已经按照合同约定支付全部购房款。（三）关于是否因被告陈玉梅自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但原告建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告陈玉梅作为买受人基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因被告陈玉梅自身原因。因此，被告陈玉梅所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房产不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。二审中各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人陈玉梅就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，陈玉梅在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。陈玉梅交纳了物业费、维修基金等费用，显示其已实际占有使用案涉房屋。故在法院查封之前，案涉房屋已交付给陈玉梅使用。（三）关于陈玉梅是否已经支付价款的问题。根据陈玉梅与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定由陈玉梅以300000元的价格购买案涉房屋。陈玉梅提供了其女陈利娟账户转入鼎城公司账户280000元购房诚意金的银行转账流水，并称其余20000元系现金支付。结合鼎城公司出具的收到购房款300000元收据等证据，该部分现金支付具有合理性，对其陈述予以采信。一审判决认定陈玉梅已履行了付款义务，支付了案涉房屋价款正确，本院予以支持。（四）关于是否非因陈玉梅自身原因未办理过户登记的问题。根据双方合同约定，由鼎城公司负责办理案涉房屋产权证，因存在抵押及查封而未能办证，属于非因买受人陈玉梅自身原因未能办理过户登记。因此，陈玉梅就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  周玉萍二〇一九年十二月三十日法官助理  秦 宇书 记 员  张利珍