北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15152号上诉人（原审被告）：北京伯盈泰和商贸有限公司，登记住所地北京市西城区育强胡同甲20号。法定代表人：萧大成，总经理。委托诉讼代理人：刘超，北京驰坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪铭，男，1935年6月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张家振（张洪铭之子），住北京市丰台区。上诉人北京伯盈泰和商贸有限公司（以下简称伯盈公司）因与被上诉人张洪铭租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人伯盈公司委托诉讼代理人刘超，被上诉人张洪铭委托诉讼代理人张家振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伯盈公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审违反法定程序，在传票公告送达和答辩期内我公司提出管辖权异议，一审依程序应先审查异议是否成立，程序合法后方可进行实体审理。但一审未予处理就进入实体审理，程序违法，有失公正。二、一审判决实体问题不清。首先，涉案租赁合同不应解除，双方合同约定的租期未到，我公司没有过错，张洪铭不能解除合同。且，解除合同应有解除行为和解除时间，张洪铭未以任何明示方式向我公司表示过解除合同，而是直接起诉，我公司未到庭应诉，因此解除通知仍未送达到我公司，一审判决我公司承担所有不利后果，有失公平。三、一审判决认定事实不清。张洪铭主张我公司不交房租与事实不符，事实是张洪铭拒收我公司交纳的房租，且因我公司一直以现金方式交纳房租，没有张洪铭的账号，导致我公司无法向其交纳房租。2018年10月北京市丰台区卢沟桥乡小井村村民委员会（以下简称小井村村委会）告知我公司涉案房屋已被村委会接管，权利主体已变更，加之无法联系到张洪铭，我公司不知道与谁对接此事。另，涉案租赁合同中对于房屋的拆迁补偿约定归我公司所有，本案中因张洪铭的过错出现部分房租的断交，而张洪铭期待出现此情形并进而解除合同，从而独享商业补偿。一审对此并未查明处理，遗漏重要事实，认定事实不清。综上，一审判决程序不合法，事实不清，应发回重审。张洪铭辩称，不同意伯盈公司的上诉请求。一审法院张贴了传票，几次开庭，伯盈公司都不应诉，且其一直在使用涉案房屋却不交房租。同意一审判决。张洪铭向一审法院起诉，请求判令：1.解除张洪铭与伯盈公司之间的《补充协议》；2.伯盈公司腾空租赁场所并交还给张洪铭；3.伯盈公司向张洪铭支付租金14.6万元。一审法院认定事实：2000年2月24日，张洪铭与河北省徐水县飞马吊装器具厂（以下简称飞马吊装器具厂）签订《租赁协议》，双方约定，张洪铭将北京市丰台区×××168号院中楼房的第一层，楼房北侧简易房7间，西侧三角空地，西南侧空地出租给飞马吊装器具厂，租期为10年，自2000年2月26日至2010年2月25日止。同月，张洪铭与飞马吊装器具厂就租赁区域制作了示意图（以下简称租赁区域示意图），张洪铭在该图上签字确认，飞马吊装器具厂在该图上盖章确认。2014年1月5日，张洪铭之妻高凤兰代表张洪铭与伯盈公司签订《补充协议（一）》，双方在补充协议中约定，相关房地租赁事宜对伯盈公司继续生效并延用补充如下：1.租期从2013年11月1日起至2020年2月25日止；2.第一次付租金从2014年2月26日起，以半年计交，第一年度租金14万元，以后每年度递增3.5%；3.假设因伯盈公司原因中途解除协议，由伯盈公司在现有圈梁水泥柱子的位置堵成墙，如因非伯盈公司原因解除协议，则继续生效延用原协议（即2000年2月签订的协议）；4.张洪铭允许伯盈公司以联营或分租的方式自主经营；5.30KVA电表仍由伯盈公司使用，伯盈公司不用时归还给张洪铭；6.此协议一旦成立，原协议解除。2014年1月5日，高凤兰代表张洪铭与伯盈公司签订了《补充协议（二）》。双方在该协议中约定，1.伯盈公司租用张洪铭屋内的现有布局不得再次对建筑主体拆改，倘若出现火患等损坏建筑必须依原样修复；2.伯盈公司在承租期内出现违法所造成的刑事后果张洪铭概不负责；3.租金为六个月一付，即二月底、八月底前一次付清，逾期即违约，依法终止合同；4.协议到期后七日内清除一切地上杂物，砌好界墙，对张洪铭界内的二层伯盈公司不得再进入，应交张洪铭处理。上述协议有高凤兰的签字、公司代表马克的签字，伯盈公司在该协议上加盖合同专用章。法院询问张洪铭，为何约定二层不得再进入？张洪铭对此解释称，之所以约定二层不得再进入，是因为两边的区域已经相连，伯盈公司在张洪铭的楼房二层旁也搭建了二层，所以有此约定。2014年1月5日，伯盈公司在租赁区域示意图上加盖合同专用章，马克在该示意图上签字确认。2017年3月25日，高凤兰（代表张洪铭）与马克（代表伯盈公司）签订《补充协议》。双方在该协议中约定，将2017年2月26日至2020年2月25日共三年的房租重新调整为每年11万元，原协议其他条款不变。2019年1月21日，法院前往伯盈公司承租的区域送达起诉书及开庭传票，该承租区域办公室的工作人员拒绝签收传票及诉讼材料，法院将相关诉讼材料张贴在伯盈公司办公室门上。2019年3月25日，法院与北京市丰台区卢沟桥乡小井村村民委员会代表及张洪铭的委托诉讼代理人共同前往伯盈公司承租的区域进行现场勘验，伯盈公司工作人员再次拒绝参加。法院在勘验过程中绘制了现承租区域示意图（以下简称勘验示意图）。在勘验中，法院发现原承租区域示意图中记载的6间平房已变为4间，其中1间被用于商场办公室，另外三间被用于仓库。伯盈公司已将楼房一层的区域出租给其他人员用于经营。现租赁区域分布如下：平房3间（1号至3号平房）、治安管理办公室（4号平房）、治安办公室西侧的三角区域（5号房）、1层楼房区域（6号房）、二层区域（7号房）。2019年4月1日，小井村村委会就法院绘制的勘验示意图出具一份说明，内容为“2019年3月25日，我村工作人员陪同北京市丰台区人民法院汪成明法官及本案原告代理人张家振，就张洪铭与伯盈公司诉讼案共同到丰台路口168号院内指认房屋。经我村辨认，汪成明法官现场手绘图中所指6号房屋其中267m??属于张洪铭宅基地内房屋，剩余部分为张洪铭占用村集体土地自建房屋。5、6号房屋上加盖7号房屋，根据相关规定宅基地内房屋上加盖二层需要相关批示，此二层房屋没有相关批示，性质与张洪铭占用村集体土地自建房屋相同。手绘图中1、2、3、4、5、7号房，属张洪铭占用村集体土地自建房屋。本《说明》仅限用于张洪铭与伯盈公司诉讼案使用，不可用于其他用途。”2019年5月20日，法院前往伯盈公司承租区域，在案涉区域张贴告示及开庭传票，告示中附带了勘验示意图。法院在告示中要求，若案涉区域的商户决定参加诉讼，应于2019年5月31日上午9点至11点前往北京市丰台区人民法院长辛店法庭中法庭进行申报登记。截至上述期限届满，未有商户向法院申报权利。2019年5月28日，法院收到伯盈公司邮寄的一份管辖异议申请，法院认为伯盈公司在明知张洪铭已经起诉的情况下，仍拒不参加法院组织的历次民事诉讼活动，明显怠于行使诉讼权利，故对其提出的管辖异议法院不予受理。法院于2019年5月30日再次向伯盈公司送达了记载有上述内容的民事诉讼告知书，并要求伯盈公司按传票规定的时间到庭应诉。因伯盈公司工作人员再次拒绝签收，法院将传票及该民事诉讼告知书张贴在伯盈公司办公室门上。在法院指定的开庭时间内，伯盈公司无正当理由，拒不到庭参加诉讼。张洪铭在一审庭审中表示，伯盈公司自2018年2月起便拒绝支付房租，截至2019年6月，伯盈公司共计拖欠1年零4个月的租金，金额为14.6万元。法院告知张洪铭，本案只处理相关租赁纠纷，不涉及案涉宅基地的拆迁补偿，相关认定不作为宅基地确权的依据，张洪铭无权以本案判决所涉内容向小井村村委会主张宅基地范围外的建筑物为合法建筑。张洪铭表示明白。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。伯盈公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据当事人的陈述及相关证据，可以确认张洪铭与伯盈公司之间存在租赁关系，伯盈公司应当按照约定支付租金，现伯盈公司未按约定向张洪铭支付租金（使用费），故张洪铭有权要求解除协议。综上，对张洪铭要求解除补充协议的诉讼请求，法院予以支持。根据小井村村委会出具的说明，本案所涉部分租赁物超出了原宅基地使用范围，但鉴于伯盈公司已实际使用了相关建筑物，故其仍应当承担向张洪铭给付相关区域使用费的义务，使用费的给付标准参照双方的租金标准予以确认。综上，对张洪铭要求伯盈公司支付租金（使用费）的诉讼请求，法院予以支持。租赁关系解除后，伯盈公司应当将租赁物返还给张洪铭，故对张洪铭要求伯盈公司交付租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。需要指出的是，本案处理的仅是张洪铭与伯盈公司之间的房屋租赁关系，并不涉及拆迁，案涉院落的宅基地四至及可能涉及的拆迁问题，应以小井村村委会或拆迁部门的认定为准，相关判决结果不能作为确认拆迁利益的依据。伯盈公司经法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审判。综上所述，对张洪铭的诉讼请求，法院予以支持。判决：一、解除张洪铭与北京伯盈泰和商贸有限公司签订的全部《补充协议》。二、北京伯盈泰和商贸有限公司于判决生效之日起十日内向张洪铭支付2018年2月至2019年6月期间的租金（使用费）14.6万元。三、北京伯盈泰和商贸有限公司于判决生效之日起十日内从其承租的北京市丰台区×××168号院内的相关房屋【即：平房3间（1号至3号平房）、治安管理办公室（4号平房）、治安办公室西侧的三角区域（5号房）、1层楼房区域（6号房）、二层区域（7号房）】腾空并将上述租赁房屋交还张洪铭。若北京伯盈泰和商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，伯盈公司提交EMS快递详单，以证明伯盈公司于2019年5月28日向一审法院提交管辖权异议申请。张洪铭对此不予认可。伯盈公司提交刊登于2019年3月14日人民法院报的《人民法院公告》，以证明伯盈公司系在一审法院指定的答辩期内提出管辖权异议。张洪铭认为其不知道此事。伯盈公司提交2018年10月15日小井村村委会出具的《告知书》，以证明2018年10月涉案房屋产权发生变化，伯盈公司不知道与谁对接，租赁合同约定的拆迁情节已经发生，应按约定进行补偿。张洪铭主张是其让村里出面给伯盈公司发文，到现在没有履行。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于伯盈公司主张一审未对其管辖权异议进行处理，程序违法一节，经本院审查，伯盈公司在明知本案诉讼的情况下，未按照法院通知的时间到庭参加诉讼，应当承担由此产生的不利法律后果，伯盈公司上述情节，不构成本案发回重审的充分依据，故本院对于伯盈公司就此提出的上诉意见不予采纳。关于伯盈公司主张合同约定遇到拆迁，双方按照比例进行分配，与本案的诉讼请求存在对待给付一节，按照伯盈公司的陈述，双方合同并未约定该对待给付，伯盈公司亦未就其所谓的对待给付提供充分依据，故本院不予采信。关于伯盈公司主张张洪铭拒收其房租一节，张洪铭对于伯盈公司该项主张不予认可，且伯盈公司亦未就此提供充分证据予以证明，故本院对于伯盈公司该项主张不予采纳。此外，伯盈公司自2018年2月起即已经拖欠租金，且截至本案二审诉讼，其仍在使用涉案房屋，故本院对于其关于2018年10月村委会告知其房屋被接管，权利主体已变更的上诉意见，不予采纳。伯盈公司拖欠租金，应当承担由此产生的不利后果，一审判决对此处理结果并无不当，本院予以维持。伯盈公司就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，伯盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1633元，由北京伯盈泰和商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月二十七日法官助理 江 潇书 记 员 祝 石