河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初3318号原告：临颍鸿泰物业管理有限公司。法定代表人：徐西振，男，任该公司董事长。委托代理人：徐俊凯，男，任该公司经理。被告：杨二磊。原告临颍鸿泰物业管理有限公司（以下简称：鸿泰物业）与被告杨二磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿泰物业的委托代理人徐俊凯、被告杨二磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿付拖欠2018、2019年的物业费1302元以及按日千分之三计算的违约金；2、承担本案诉讼费。事实与理由：被告系广泰和谐家苑小区业主，原告于2011年开始管理该小区的物业，原、被告双方签订有物业服务合同，被告应当在2018年1月1日前支付当年的物业费，但是被告以各种理由未交物业费，截至目前已经拖欠2018、2019年度物业费1302元（2018年4月至2019年12月物业费及每年36元公共照明费），违约金已超过拖欠的数额。经多次催要未还，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为支持自己的主张，提交了证据材料：物业服务合同一份、催款通知一份、2018年的承诺图片一组、物业工作人员工作图片一组、物业服务公示图片一组、物业公司移交合同一份、2018年收费名单、部分业主缴费票据、动用维修基金征求意见书、缺株树木公示图片、物业服务合同一组。被告杨二磊不认可原告的起诉，承认2018、2019年未交物业费的事实，但抗辩称自己2012年买房以来交的物业费都交给广泰和谐物业，鸿泰物业什么时候入驻也没有给我签合同，签名也不是我的签名，合同上两个印章我也不知道什么情况。自己的物业费交到了2017年，鸿泰物业说催交过我不知情，没有收到过信息；小区物业费提高但服务还不如从前；乱收费情况严重；小区垃圾堆积如山环境卫生很差；小区存在安全隐患。为支持自己的主张，被告当庭提交证据材料：物业合同一份、原告私自占用公共资源收费图片一张、安全隐患图片三页、小区环境卫生差图片六页、原告人员恐吓业主微信截屏三页、物业的承诺图、原告伪造服务协议印章图片一份。当事人围绕诉讼请求庭审前依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告在临颍县广泰和谐家苑小区进行物业服务管理，以及被告未交纳2018、2019年的物业费的事实，本院予以确认。对当事人有异议的原告是否履行了应尽的服务义务？原告调整物业费是否合理？被告应否交纳拖欠的物业费？本院认定如下：原告提出自2011年1月1日入驻案涉小区进行物业管理服务以来，一直在按照原告与临颍广泰房地产开发有限公司物业管理处签订的前期物业服务协议中约定的有关权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等规定进行物业管理服务，原告提交的公示照片，证明原告根据当地经济状况，于2018年调整物业收费为每平方米每月0.5元，公摊公共照明费用每户每月3元，垃圾清运费不再交纳。依法向小区业主进行了公示；物业费收费单据证明原告对案涉小区提供的物业服务，得到了广大业主的认可，公示后交费已经过半，按照物业法规定，物业费收交过半，就按照调整后收取；被告自2012年开始入住案涉小区至今，一直在享受原告提供的物业服务；催交费通知书证明原告向被告催交物业费，被告至今未交纳的事实。被告抗辩称自己不交物业费是没有得到相应的物业服务，自己没有和原告签订物业服务合同，原告提交的合同中原告的印章是后加上去的，自己提交的照片说明原告并没有进行物业服务，物业服务不到位，小区脏乱差，墙皮脱落，存在安全隐患，乱伐树木开设车位，对于被告提供的照片显示的情况，原告提出树木是修剪，不是砍除，广场的李子树生虫了，小区内有业主上去把树压倒了，原告派人给清除了，现在不是栽树季节，后期会再补种上，不是为了停车专门铲除的；小区内的草坪是定期整理，不是不整理；水电气的线路不归原告负责管理，都由相应公司负责，原告保安巡逻发现电表盒没关的都会关上，并且将上述安全隐患向相关单位反映过；2018年已经对当时有问题的外墙进行了整修，建了车棚，再修外墙、道路，按照规定需要动用小区维修资金，需要小区业主签字同意，但是小区内的业主签字人数达不到动用维修基金的标准，没法启动维修资金，不是原告不作为；小区的环境卫生，原告一直派有专人打扫，定期大扫除，发现情况会及时处理；服务协议印章情况，是原告为了对提供的证据材料负责加盖上去的，证明出处，不是证明与被告签订了前期服务协议，前期物业服务协议是被告于小区开发企业临颍县房地产开发有限公司物业管理处签订；原告提供物业服务合同中的相关签名都是被告自己签名，没有人伪造；微信恐吓业主的事不存在。上述事实说明，原告认为自2011年入驻案涉小区进行提供物业服务至今，得到了广大业主的认可，并自觉交纳物业费，调整物业费标准属正常行为，被告拖欠原告2018、2019年的物业费1302元，经原告催交，被告以原告服务不到位，案涉小区脏乱差，存在安全隐患，没有与原告签定过物业服务协议，拒绝交纳。本院对此予以确认。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据与临颍广泰房地产开发有限公司物业管理处签订物业服务前期物业服务协议，于2011年1月1日起入驻临颍县广泰和谐家苑小区并提供物业管理服务。被告作为案涉小区的业主，一直在享受原告提供的物业服务。作为物业服务合同的双方，被告享受物业服务，应当按时交纳物业管理费；原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时认真予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告提出的环境问题，安全隐患问题，微信恐吓问题，伪造印章签字问题，说明被告是为了得到更好的物业服务，是为了案涉小区的环境更美好，原告表示安全隐患属于哪个部门都已经联系过有关部门，有部门会专门解决；环境问题有专人打扫，楼道小广告已经全部清除，微信恐吓问题不存在；两个章的问题是证明证据提供的真实性，证明是原告提供的；伪造签字问题。原告处存放的协议原件、住宅使用说明书、住户手册、住户交楼证明等签名都是一样的，没有人改动。原告对相关情况给予解释和工作安排，说明双方如果及时沟通，相关问题都会得到解决。案涉小区内存在的安全隐患，作为原告应该及时发现及时处理，认真行使管理职责，确保小区业主人身及财产的安全。虽然有些问题不属于原告职责范围，但原告仍然要积极配合有关部门进行整修。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明被告无故拖欠原告物业服务费事实存在，原告要求被告交纳拖欠物业费的诉请，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持，原告计算被告拖欠物业费1302.6元数额正确，本院予以确认。关于原告要求被告逾期交费应支付违约金问题，前期物业服务合同第九条违约责任第二款中规定，如被告未按期缴纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。违约金的基本性质是为预定的损害赔偿金，与利息在性质、功能上有相当性，因此，应归属此项法律规定调整范围。本案，违约金规定过高，不符合法律规定，本院依法不予支持，应以年利率24%计算支付逾期违约金。被告2018年的违约金应以563.4元为基数，自2018年4月1日起计算；2019年应自逾期之日即2月1日起以739.2元为基数计算，而不是原告提出的2019年的1月1日，时间计算错误应该予以纠正。被告抗辩称没有享受到相应的物业服务，没有接到催交通知，原告物业服务不到位，没有接到催交费通知书等理由不充分，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨二磊应于本判决生效后五日内支付原告临颍鸿泰物业管理有限公司2018、2019年度物业服务费1302.6元及利息（按照年利率24%，以563.4元为基数，自2018年4月1日起计算至完全清偿之日止；以739.2元为基数自2019年2月1日起计算至完全清偿之日止）。二、驳回原告临颍鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杨二磊承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  贾颖伟二〇一九年十二月十八日书记员  庞 磊