重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3302号上诉人（原审被告）：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：开县诚信物业服务有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道中吉社区开州大道（东）715号，统一社会信用代码91500234759267595L。法定代表人：王强，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊时友，男，1947年5月20日出生，汉族，住重庆市开州区，该公司总经理。委托诉讼代理人：王道海，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）因与被上诉人开县诚信物业服务有限公司（以下简称诚信公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德能公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回诚信公司的全部诉讼请求；2.判令诚信公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审基本事实认定不清。⑴案涉小区业主委员会成立不合法，不具备合法的主体资质，业主委员会对外签订的物业服务合同无效，对德能公司没有约束力。⑵德能公司与重庆市德能物业管理有限公司开县分公司签订前期物业服务合同，后德能公司已经将所有的车位、商铺直至销售完毕的物业服务费一次性交付重庆市德能物业管理有限公司，诚信公司无权再要求德能公司支付物业管理费。⑶一审法院认定德能公司未出售车位为263个与实际情况不符。2.德能公司不应承担支付物业服务费的义务。⑴诚信公司未向德能公司提供物业管理服务。从一审中的证据和庭审笔录可以看出，德能公司在其所有的车位上均设有水泥墩禁止对外使用，但诚信公司在一审中陈述德能公司所有的车位上的石墩不是其搬动，而是小区业主搬动。若诚信公司向德能公司提供了物业管理服务，其所称的24小时巡逻服务，则应当及时发现是哪个小区业主挪走了石墩并及时制止，即使没有及时发现，也应当把小区业主挪走的石墩放回原位，而不是放任小区业主侵犯德能公司的车位使用权。⑵德能公司已经将所有的车位、商铺直至销售完毕的物业服务费一次性交付重庆市德能物业管理有限公司，且德能公司在开州区有专门的工作人员对车位清洁卫生打扫处理。德能公司再次缴纳物管费有违公平原则。⑶诚信公司物业服务管理不当，导致德能公司产权车位长期被外来车辆占用，无权要求德能公司支付物业服务费。⑷诚信公司未经德能公司许可，恶意出租德能公司车位收取租金、允许外来车辆收取停车费。3.诚信公司实际入驻该小区提供物业服务的时间并不是2016年11月1日，因为诚信公司在第一次庭审中陈述2016年11月4日德能小区召开业主大会，在此次大会期间业主委员会与其签订了物业服务合同，可以说明诚信公司在2016年11月1日并未进场，诚信公司在一审庭审中也未提供其具体进场的时间，诚信公司在一审中举示的车位服务费收据均是从2017年3月1日起开始收取，且物业服务合同签订的时间为2017年2月18日，因此，诚信公司的实际进场时间是在2017年2月18日之后。诚信公司辩称，本案事实清楚，证据确实，审理程序合法，判决结果符合《重庆市物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，德能公司的上诉理由不实不成立，请求驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费由德能公司承担。重庆市开州区文峰街道滨湖东路德能小区业主委员会是依法成立的，召开业主代表大会通过选举并备案，诚信公司是依法到该小区进行物业服务工作，2016年11月小区业主委员会组织业主代表和德能公司对其他物业公司进行考察后，通过竞聘的方式，聘请诚信公司并签订物业服务合同，在签订合同前，诚信公司已经在该小区进行服务，即签合同前已经试用，试用后通过业主的同意才正式签的物业服务合同，所以物业服务合同并没有2017年的字样，合同约定的起止时间是从2016年11月1日起，包括收费也是那时候收。合同约定该小区地下车库面积25195平方米，诚信公司负责地下车库的抽水、用电、维修、养护、保洁、门岗值守等等，车位服务费是按50元/月收取。一审中，诚信公司仅举示了部分车位服务费收据予以印证。地下车库共有708个车位，德能公司在地下车库拥有265个车位，265个车位是穿插在708个车位之中，不具有独立成片性，诚信公司对车库管理服务是对708个车位的整体管理服务，德能公司事实上享受了这些服务，况且诚信公司入驻小区前，德能公司已经向前面的物业公司也支付过车位服务费180000元，德能公司享有地下车库265个车位的所有权，是小区的业主，小区业委会与诚信公司签署的物业服务合同对德能公司具有约束力，德能公司应当履行车位服务费上交的义务。德能公司认为业主委员会成立不合法，物业服务合同对其不具有约束力等理由均不成立，达不到抗辩拒交车位服务费的目的。德能公司抗辩不交车位服务费，曾诱导其他人租用德能公司的车位，但一审判决对其他人进行了减除，实际上是德能公司找的诱饵去租。如果诚信公司有出租侵权行为，德能公司也可另案起诉诚信公司，不能将法律关系混同，也起不到不交物业服务费的作用。根据《重庆市物业管理条例》第十七条第二款和第三十七条规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，诚信公司与小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。德能公司对地下车位拥有物权，应受物业服务合同的约束，应交纳车位服务费。诚信公司向一审法院起诉请求：1.依法判令德能公司给付诚信公司从2016年11月至2019年5月的地下车库物业服务费共计410750元（50元/月×31个月×265个车位）和违约金（滞纳金）910元；2.本案诉讼费、律师费由德能公司承担。一审法院认定事实：德能公司系开州区文峰街道德能滨海蓝湖国际新城小区的开发商，在该小区负一楼建有停车用房，停车位数量总共为708个，德能公司现在未出售的车位有265个。2016年11月14日，诚信公司经公开竞标入驻该小区提供物业服务。2017年2月18日，该小区业主委员会（合同甲方）与诚信公司（合同乙方）签订《物业服务合同》。双方约定诚信公司为该小区提供物业服务，合同期限从2016年11月1日至2020年1月31日，并约定了服务内容、标准、费用、违约责任等内容。该物业服务合同第二条约定：“乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担责任”；第十七条第4款约定：“甲方同意乙方收取车位服务费，（在界定区域内）小车位按每月50元收取，……”，第7款约定：“业主和物业使用人逾期6个月不缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按照每月35元的滞纳金增收，……”，第8款约定：“合同签订无故或因故6个月以上拒缴物业服务费的个别业主视为违约，如因收取物业费用所发生的过激行为或人身伤害则由责任人承担经济赔偿即法律责任。由此产生的不仅限于诉讼费、交通费、律师费、执行费及其他损失等由该业主承担”；第二十五条第1款约定：“从2016年11月1日起乙方开始收取物管费、车位费、装修押金、清渣费……”。合同签订后，诚信公司按照约定对车库车位提供了供电、维修、清洁、安保等服务。德能公司从2016年11月1日至2019年5月31日下欠诚信公司车位服务费共计407650元（50元/月×31个月×263个车位），经诚信公司多次书面催收后至今没有支付给诚信公司。另查明：诚信公司入驻该小区后将德能公司未出售的部分车位出租给案外人廖云川使用并收取租金，案外人彭鸿鸣将车辆停放于德能公司未出售的车位至2019年5月。2015年1月27日，原开县发改委作出《关于德能·滨海蓝湖国际新城住宅小区物业服务收费标准的通知》，其中第一条第四款规定：“业主购买停车位产权的物业服务收费60元/车位·月”，第二条规定：“在销售物业和车位时，对业主承诺的收费标准低于上述标准的，仍按承诺办理”。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院结合现有证据和已查明的法律事实作出如下分析评判。第一，关于《物业服务合同》法律效力的问题。德能滨海蓝湖国际新城小区的业主委员会与诚信公司签订了《物业服务合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对小区全体业主具有约束力。德能公司系该小区的开发商并在小区内拥有车库，因此德能公司系小区业主。德能公司虽然辩称诚信公司未经过法定程序招投标故物业服务合同对其没有约束力，但是诚信公司提供了辖区居委会和小区业委会出具的证明证实诚信公司系经法定程序入驻小区提供物业服务，德能公司亦没有提供相反证据反驳，因此该抗辩理由不能成立，故《物业服务合同》对德能公司具有法律约束力。第二，关于车位费标准的问题。根据《物业服务合同》第十七条第4款和第二十五条第1款的约定，诚信公司从2016年11月1日起对小区车位按每月50元的标准收取车位费，该约定并没有违反原开县发改委作出《关于德能·滨海蓝湖国际新城住宅小区物业服务收费标准的通知》的规定，德能公司认为不应按照50元/月的标准收费的抗辩理由不能成立。第三，关于德能公司车位数量的问题。开州区国土资源和房屋管理局出具的《德能滨海蓝湖国际新城地下车库未出售部分查询信息清册》证明德能公司现在未出售的车位有265个，德能公司虽然辩称现有车位数量只有220多个，但是没有提供相反证据反驳，因此一审法院确定德能公司未出售的车位为265个。其中，现有证据能够证实诚信公司入驻小区后将德能公司未出售的部分车位出租给案外人廖云川使用并收取租金，另有案外人彭鸿鸣将车辆停放于德能公司未出售的车位至2019年5月，德能公司对前述两个车位并未实际享受到诚信公司提供的物业服务，在计算德能公司车位服务费时应当予以摒除，因此德能公司应当支付车位服务费的车位数量为263个。第四，关于德能公司实际下欠车位费的问题。诚信公司在签订物业服务合同后对包括德能公司车位在内的小区车库车位提供了供电、维修、清洁、安保等服务，而德能公司从2016年11月至2019年5月期间经诚信公司多次书面催收后一直没有支付车位费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，德能公司应当按照物业服务合同的约定支付下欠诚信公司的车位服务费共计407650元（50元/月×31个月×263个车位）。第五，关于诚信公司其他主张是否成立的问题。诚信公司主张德能公司支付违约金（滞纳金），但是《物业服务合同》第十七条第7款约定的滞纳金于法无据，故一审法院不予支持该项诉求。诚信公司主张德能公司支付律师费，但是《物业服务合同》第十七条第8款约定的律师费等费用的情形是因侵权行为所产生，而本案系合同纠纷，该主张不属于本案的调整范围，故一审法院不予支持该项诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、德能公司于判决生效之日起十五日内向诚信公司支付从2016年11月1日至2019年5月31日的车位服务费共计407650元；二、驳回诚信公司的其他诉讼请求。上列款项如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7475元，由诚信公司负担74.75元，由德能公司负担7400.25元。二审中，德能公司向本院提交以下证据：1.毕辉、廖晓勇的人民调解笔录，拟证明：即使德能公司有这么多车位的产权，但实际上德能公司的大部分车位都是被诚信公司出租或者以临时车位的方式收取临时停车费。廖晓勇的调解笔录还证明外来车辆一般都是停在德能公司的车位上，而且是物管公司要他这样停的。毕辉陈述“他们管理有漏洞，别人能停我也能停，临时停车位任何人都可以停，我以前给了钱的，后面发现别人没有给钱，所以我也不用给。是保安放进去的，没有指定停车位。没有告知不能停在临时停车位。”，证明诚信公司收取了临时停车费，且没有对德能公司的车位提供过物业管理服务。2.车库照片，拟证明：德能公司大部分车位上的石墩被挪开，诚信公司根本没有给德能公司提供车位管理服务；德能公司车位上的石墩被挪开后，诚信公司将德能公司的部分车位用于出租，部分车位收取临时停车费用，谋取非法利益。诚信公司质证认为，1.两份调解笔录只能证明廖晓勇和毕辉到德能公司的车位停了车，车位空出来有其他人停，诚信公司都是告知了的。毕辉没有小车，是摩托车。一审已经扣减了查明了的两个车位，并且德能公司还以侵权纠纷起诉了诚信公司，诚信公司也已经将判决的9000元支付给了德能公司。2.地下车库的产权证都没有跟业主办清楚，账务也没有跟业主算清楚。临时停车的问题，里面有五种车型，有超时车位，有临时停车位，有自用停车位等，有的业主是熟人，他停在别人的车位上，就没有要求必须停在他自己的车位上。重庆市江北区人民法院对德能公司的车位进行了拍卖，有100多个，但拍卖的车位上的车牌号还是没有拆掉，车牌不该诚信公司挂，重庆市江北区人民法院拍卖了车位，但具体我们没有管。照片无法证明车子是停在德能公司的车位上，达不到德能公司的证明目的。本院审查认为，德能公司提交的两份人民调解笔录，诚信公司未对其真实性提出异议，但该人民调解笔录中载明的内容系案外人的陈述，无其他证据予以佐证，故本院对其关联性不予采信。德能公司提交的车库照片，诚信公司未对其真实性提出异议，但因德能公司认可车库存在被重庆市江北区人民法院拍卖的情形，即使照片能够反映出德能公司车库前的石墩被搬开，也可能系依据拍卖行为而取得权利的他人占用车库，故本院对其关联性不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对德能公司的上诉请求及双方的诉辩事实和理由，归纳本案争议焦点为：1.案涉《物业服务合同》的效力认定以及是否对德能公司具有约束力；2.诚信公司是否履行了案涉《物业服务合同》所约定的车位服务相关义务，德能公司应否向诚信公司支付车位服务费；3.一审判决认定德能公司未出售的车位数量是否正确，一审判决认定德能公司应从2016年11月1日起向诚信公司支付车位服务费是否正确。本院分别评判如下：关于案涉《物业服务合同》的效力认定以及是否对德能公司具有约束力的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《物业服务合同》系小区业主委员会与其依法选聘的物业服务企业即诚信公司所签订，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。德能公司作为小区的建设单位，对尚未出售的地下车库的车位享有所有权，即为业主身份，应当受案涉《物业服务合同》的约束。德能公司上诉主张小区业主委员会的成立不合法，未提供相应的证据证明，且与一审中诚信公司提供的辖区居民委员会和小区业主委员会出具的证明相悖，本院对其该项上诉主张不予支持。关于诚信公司是否履行了案涉《物业服务合同》所约定的车位服务相关义务，德能公司应否向诚信公司支付车位服务费的问题。诚信公司主张其履行了案涉《物业服务合同》所约定的车位服务相关义务，提供了对地下车库进行维护维修所产生费用的票据、图片以及其收取车位服务费的部分票据等证据证明。依据案涉《物业服务合同》的约定，诚信公司是对小区的25195平方米的地下车库提供物业服务，即诚信公司所提供的物业服务针对的是地下车库这一整体，而德能公司尚未出售的地下车库的车位属于诚信公司提供物业服务的范围，诚信公司不仅仅针对其他已经出售的车库提供了物业服务。德能公司主张诚信公司没有提供物业服务或者提供物业服务不到位，提供了诚信公司将德能公司地下车库的车位出租给案外人廖云川等人侵权案件的民事判决书、人民调解笔录、小区地下车库的照片等证据。该民事判决书确能证明诚信公司在提供物业服务的过程中对德能公司存在侵权行为，因侵权法律关系和物业服务合同关系属不同的法律关系，且德能公司也已经另案起诉赔偿车位使用费等损失，一审法院依据德能公司提供的现有证据，在查明德能公司未实际享受到车位服务的情况下，也扣减了2个车位的服务费用。对于侵权问题，即使德能公司有新的证据证明诚信公司还有将德能公司所有的车位出租的情形，但其主张车位使用费后，也应负担该车位应当支付的车位服务费。德能公司提供的人民调解笔录和小区地下车库的照片，本院在审查证据时已经作出了认定，不能达到诚信公司未提供物业服务或者提供物业服务不到位的证明目的。另，德能公司上诉主张依据其与重庆市德能物业管理有限公司开县分公司签订的《前期物业服务合同》，德能公司已经将所有的车位、商铺直至销售完毕的物业服务费一次性支付给了重庆市德能物业管理有限公司。本院认为，德能公司和重庆市德能物业管理有限公司开县分公司的前期物业服务合同关系，与德能公司和诚信公司的物业服务合同关系，各是一个法律关系，依据合同的相对性原则，德能公司不能以此对抗其应当向诚信公司所交纳的车位服务费。关于德能公司未出售的车位数量和车位服务费的计收起算时间问题。一审中，诚信公司提供的开州区国土资源和房屋管理局出具的《德能滨海蓝湖国际新城地下车库未出售部分查询信息清册》，能够证明德能公司尚未出售的地下车库的车位数量为265个，德能公司上诉主张一审判决认定的车位数量与实际情况不符，但未提供任何证据证明有多少车位不应由其负担车位服务费，且本案二审审理过程中，德能公司明确表示其享有所有权的地下车库的车位数量是265个，本院对此予以确认。依据查明的事实，诚信公司虽然是在2016年11月14日实际入驻的小区并提供物业服务，但案涉《物业服务合同》明确约定“从2016年11月1日起开始收取物管费”，该约定同样对德能公司具有约束力，因此，诚信公司主张从2016年11月1日起计收德能公司的车位服务费符合合同的约定。德能公司上诉主张应从小区业主委员会与诚信公司签订案涉《物业服务合同》之后计收车位服务费本院不予采纳。综上所述，德能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7475元，由上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江善进审 判 员 何 洪审 判 员 李 斌二〇一九年十二月十日法官助理 胡玉婷书 记 员 唐 垚