浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初11136号 原告：杭州联盛塑钢制品有限公司，住所地杭州余杭区南苑街道联胜村。 法定代表人：段茂根。 委托代理人：陈汶强、陈程，浙江人益律师事务所律师。 被告：杭州余杭龙华制衣有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道北昊郭村110号。 法定代表人：景煜华。 被告：景掌龙，男，1960年9月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两被告共同委托代理人：梅军、汤小东，浙江诺力亚律师事务所律师。 原告杭州联盛塑钢制品有限公司（以下简称联盛公司）为与被告杭州余杭龙华制衣有限公司（以下简称龙华公司）、景掌龙租赁合同纠纷一案，于2018年7月6日向本院起诉，本院依法按普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年11月20日、2019年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈汶强、两被告的共同委托代理人汤小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：被告龙华公司因生产经营需要向原告租赁位于杭州市余杭区东北面3500平方米厂房，双方于2005年12月21日签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限自2006年1月1日起至2020年12月31日止共15年。租金头5年为38万元，此后在此基础上每五年递增10%，以此类推；租金半年一付，先付后用。租赁期间，违约方必须向对方赔偿当年一年租金作为违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定，详见《厂房租赁合同》。合同签订后，原告将出租厂房交付龙华公司，龙华公司也一直使用租赁厂房。 2017年10月，在龙华公司厂房租赁期间，该租赁厂房被烧毁，此后2018年应支付的房租龙华公司也未支付给原告。2018年5月，政府征收原告厂房、土地，因租赁厂房被烧毁，实际补偿金额大大减少，造成原告损失4761653.67元。 据原告了解，被告景掌龙系被告龙华公司大股东、法定代表人、实际控制人，龙华公司重大事项均由景掌龙决定，资金也通过景掌龙账户进出，故二被告资产混同。 原告认为，被告在租赁期间管理不善，导致承租厂房被火烧毁，且拒绝支付应付租金，是一种违约行为，也是导致原告在政府征迁时少获补偿的直接原因，依法理应赔偿原告。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告支付违约金459800元；2、二被告赔偿原告租金损失166038.88元；3、二被告赔偿原告拆迁补偿损失1516412.50元（3716650元，按时签约腾空奖奖励25%即929160.50元，两项合计4645812.5元，扣除保险理赔1600000元，扣除残值1223520元，残值部分含25%的奖励计1529400元）；4、本案鉴定费21000元由被告承担；5、本案诉讼费用（含财产保全费5000元）由二被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、厂房租赁合同一份，证明原告将厂房出租给被告龙华公司使用，并约定租赁期限自2006年1月1日起至2020年12月31日止共15年；租金头5年为38万元，此后在此基础上每五年递增10%，以此类推；租金半年一付，先付后用；租赁期间，违约方必须向对方赔偿当年一年租金作为违约金的事实； 2、火灾事故认定书一份，证明在被告龙华公司承租期间，厂房发生火灾的事实； 3、火灾后损坏程度鉴定报告一份，证明火灾导致原告厂房损毁的事实； 4、评估报告书一份，证明因征迁，杭州市余杭区南苑街道办事处委托杭州创源房地产评估有限公司，对原告厂房依法进行评估的事实； 5、货币补偿协议一份，证明火灾给原告造成损失的事实； 6、协议书一份，证明在征迁中，应支付给被告龙华公司的相关款项，实际转入被告景掌龙个人名下账户中的事实； 7、不动产权属信息查询记录一份，证明原告系案涉房屋所有权人的事实； 8、律师函一份，证明原告曾于2006年7月18日向被告发过律师函，以律师函的形式向被告指出了存在消防安全隐患及违章建筑的情况； 9、委托书及付款凭证各一份，证明原被告之间自2018年6月19日签订协议书之后，应当支付给被告龙华公司的拆迁补偿款转入被告景掌龙账户的事实； 10、杭州信丰资产评估报告书及鉴定费发票一份，证明被毁房屋拆迁时候的市场价为3716650元的事实及原告支出鉴定费21000元的事实。 两被告答辩称：本案作为合同纠纷，原告的请求权是基于双方的租赁合同，本案中被告已经履行了协议约定的义务，不存在违约行为。本案中原告对于被告将厂房转租的事实是知晓且认可的，因此承租人导致的火灾，而产生的法律关系应当是侵权法律关系，所以本案被告认为应当是侵权责任纠纷，不应当作为合同纠纷处理。火灾发生后双方于2018年6月19日达成协议，协议中就租赁合同解除事宜进行了约定，并就租赁合同解除而产生的相应补偿也做出了约定，因为本案中双方解除租赁合同是基于政府的征收行为，因此在协议中对于合同解除以及征收补偿都做了明确的约定，事实上自协议签订完成后双方就房屋租赁以及征迁再无争议，协议是发生在火灾之后，原告在签订协议后再起诉至法院，违背诚实信用原则。本案案涉厂房系由被告出资建设，相应工程款截至今天原告也并未支付，即使原告的确存在拆迁补偿损失，被告可以以原告未支付的工程款进行抵消。原告的诉请没有事实及法律依据，原告提到的按时签约腾空奖估价被告不认可，没有依据。本案属于合同纠纷以及侵权纠纷。原告第一项诉请，根据合同法第38、39条，违约金应当不超过实际损失，原告既主张了违约金又主张了租金损失以及拆迁损失，应当予以调整。 两被告为证明其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、工程承包合同三份，证明原告位于南苑街道联胜村委北侧的厂房系由被告二委托施工单位建设并出资的事实； 2、协议书一份，证明原告与被告已经于2018年6月19日就双方之间厂房租赁合同解除事宜已经达成一致，再无争议的事实； 3、杭州联盛塑钢制品有限公司公估报告一份，证明在本案所涉事故发生后，经由原告与保险公司委托的公估公司评估后得出的原告损失为160余万元的事实； 4、和解协议一份，证明被告已经向保险公司履行了赔款义务的事实； 5、情况说明、处置告知书各一份，证明本案所涉租赁房屋于2017年10月因火灾事故影响已不具备安全生产条件，南苑街道责令办理园区，故实际被告已无实际继续承租可能的事实。 经审理，对当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 原告提供的证据：两被告对证据1、6、7无异议；对证据2、3、4、5、9、10的真实性无异议，对关联性有异议。本院对该些证据的真实性予以确认，且与本案有关联，本院确认该些证据作为认定本案相关事实的依据。证据8，两被告对其三性均有异议。本院认为，原告未提交被告收到该函的证据，无法确认其真实性，本院对该证据不予确认。 两被告提交的证据：原告对证据1的三性均有异议。本院认为，该证据与本案无关，本院不予确认。原告对证据2、3、4的三性无异议；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议。本院对该些证据的真实性予以确认，且与本案有关联，本院确认该些证据作为认定本案相关事实的依据。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2005年12月21日，原告联盛公司（甲方）与被告龙华公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落于杭州市余杭区南苑街道联胜村厂房租赁给乙方。租赁期限自2006年1月1日起至2020年12月31日止，共15年。自2006年1月1日起头5年每年租金为38万元，此后在此基础上每五年递增10%，以此类推；租金半年一付，先付后用。在租赁期内，如遇国家政策调整及不可抵遇的事项，乙方必须无条件服从。租赁期间，违约方必须向对方赔偿当年一年租金作为违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，龙华公司又将案涉房屋转租给杭州雅仕达沙发家具有限公司（以下简称雅仕达公司），龙华公司支付了至2017年12月底前的租金。2017年10月24日，案涉房屋因雅仕达公司的员工归支龙违规操作发生火灾。因征收需要，杭州市余杭区南苑街道办事处委托杭州创源房地产评估有限公司对包括案涉房屋在内的房屋及装潢附属物进行评估，杭州创源房地产评估有限公司于2018年5月10日出具报告书，该报告书载明：因火灾事故受到损坏，按照评估委托，该房屋按照房屋结构分项价格的50%进行评估测算，有证但损坏的建筑物的测算价值为1223520元。评估后，杭州市余杭区南苑街道办事处（甲方）与联盛公司（乙方）签订了《货币补偿协议书》，双方约定：乙方同意将坐落于南苑街道联胜社区房屋交由甲方拆除，甲方补偿乙方各项费用，并列明了具体的各项费用和金额，还约定乙方于2018年6月30日搬迁完毕腾空房屋。2018年6月19日，联盛公司（甲方）、龙华公司（乙方）及案外人杭州昊远制衣有限公司（丙方）签订《协议书》，该协议书载明：1、现甲方所有的房屋因遇到政府征迁，乙、丙双方作为甲方房屋的承租人，积极配合相关部门和甲方腾空被征收房屋。2、现三方的租赁关系已经解除，乙、丙两方承诺作为甲方被征收房屋的最大承租人，于2018年5月20日前腾空当时甲方被征收房屋，并由丙方负责处理征收房屋中其他承租人的腾空事宜。3、乙、丙双方积极配合政府相关部门和甲方腾空被征收房屋事宜，甲方补偿乙方7533900元，丙方3935000元，甲方补偿乙、丙双方的上述费用包括乙、丙双方自身的腾空补偿，被征收房屋中其他承租人的腾空补偿等一切相关费用由丙方处置。4、甲方被征收房屋腾空完毕后，甲方在收到政府按比例拨付的征收补偿款五日内打入乙方指定账户，全款收到后，至此甲、乙双方再无任何房屋征收的经济纠纷，双方对此没有任何异议。《协议书》签订后，联盛公司依约支付龙华公司相应的款项。2018年7月6日，原告诉至本院，请求判令。在审理过程中，原告就案涉房屋（房产证号为房权证第××号）假如未烧毁的市场价值向本院申请评估，本院委托杭州信丰资产评估事务所进行评估，该评估事务所于2019年9月16日出具杭评估报告书，该评估报告书载明评估对象的市场价值为3716650元，原告为此支付鉴定费21000元。 另认定：1、联盛公司就案涉房屋向浙商财产保险股份有限公司余杭支公司投保。火灾发生后，保险人浙商财产保险股份有限公司余杭支公司和被保险人联盛公司就损坏房屋共同委托浙江中技建设工程有限公司对厂房操作部位进行结构的安全性鉴定，浙江中技建设工程有限公司于2017年11月30日出具了火灾后损坏程度鉴定报告，该报告载明了结构的损伤情况、外观质量及受损结构构件加固处理方案，并说明：1、上述只包括Ⅳ级、Ⅲ级和Ⅱb梁、板、柱结构构件的加固修复及Ⅱb级室内砖砌体构件的砂浆面层修复；2、未包括梁、板、柱和墙体的饰面处理及楼、地面的面层修复；上述不包括屋面钢结构更换。受浙商财产保险股份有限公司余杭支公司的委托，中衡保险公估股份有限公司于2018年7月19日出具了公估报告，该报告载明：本次事故出险的是被保险人的房屋（直接过火的房屋建筑为对应的房证号：房权证第××号，其他两栋房产证号：余房权证第××号、余房权证第××号）为部分烧损。A栋房屋建筑，对应的房证号为房权证第××号，是事故直接起火的房屋建筑；B栋、C栋对应的房证号分别为房权证第××号、08××12号。本次事故的损失如下：因本案房屋存在拆迁情况，我司在查核《房屋拆迁评估报告》中B、C栋房屋建筑的评估情况时，发现其在火灾中造成的损失已经在拆迁报告中有所补偿，对此部分损失不予定损，同时我司也查核到：A栋房屋建筑拆迁评估只是评估了受损后的框架的部分，其评估项目对A栋房屋建筑的二层钢混及墙体的结构分项的50%的价值进行评估（评估单价为371.5元每平方米），经过了解及分析，与我司的定损无重复项，故我司仅对A栋房屋建筑的损失进行评估，本次事故修复定损的总损失为1780197.09元，根据损失理算的公式及最终协商，确定理赔金额为1600000元。2018年8月6日，浙商财产保险股份有限公司支付联盛公司余杭支公司理赔款1600000元。事后，浙商财产保险股份有限公司余杭支公司向龙华公司追偿，双方达成了和解协议，龙华公司支付了相应的赔偿款及费用。 2、龙华公司于2001年7月13日成立，成立时的股东为景掌龙、张文菊，法定代表人为景掌龙；2018年12月13日，股东变更为景煜华、张文菊，法定代表人变更为景煜华。 本院认为，原告与被告龙华公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，龙华公司将案涉房屋转租给第三人雅仕达公司，雅仕达公司的员工违规操作引起火灾，造成案涉房屋毁损，故龙华公司应赔偿原告案涉房屋损失及自2018年1月1日起至合同解除时的租金损失。关于案涉房屋的损失金额：根据杭州信丰资产评估事务所出具的评估报告书，可以认定案涉房屋的价值为3716650元，扣除因政府征收的补偿给原告的拆迁款1223520元及1600000元，差额为893130元。关于租金损失的金额：龙华公司主张其与原告解除合同的时间是2017年12月底，但其未能提供相应的证据，本院对其主张不予认定。结合原告陈述的合同解除时间（2018年6月19日）及双方对租金的约定，本院认定原告主张的租金损失166038.88元属合理。以上两项合计1059168.88元。龙华公司未尽租赁义务已构成违约，结合案涉房屋因被政府征收而需解除合同，且对房屋损失及租金损失已作了赔偿，故本院酌情认定为违约金10000元属合理。关于签约腾空奖问题：根据联盛公司、龙华公司及案外人杭州昊远制衣有限公司签订《协议书》，联盛公司与龙华公司双方确认，龙华公司在收到政府按比例拨付的征收补偿款后，双方再无任何房屋征收的经济纠纷，而签约腾空奖属房屋征收的经济纠纷范畴，本院认为双方已对此已处理完毕，原告要求龙华公司支付签约腾空奖没有依据，本院不予支持。综上，本院对原告要求龙华公司赔偿房屋损失893130元、租金损失166038.88元及支付违约金10000元、鉴定费21000元的诉请予以支持；对其余损失不予支持。原告以龙华公司的公司财产与当时的股东景掌龙的个人财产混同为由要求景掌龙承担共同付款责任，但其未能提供足够的证据予以证明，故本院对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州余杭龙华制衣有限公司赔偿原告杭州联盛塑钢制品有限公司损失1059168.88元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州余杭龙华制衣有限公司支付原告杭州联盛塑钢制品有限公司违约金10000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州余杭龙华制衣有限公司支付原吉杭州联盛塑钢制品有限公司鉴定费21000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告杭州联盛塑钢制品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费23938元，由原告杭州联盛塑钢制品有限公司负担9515元，由被告杭州余杭龙华制衣有限公司负担14423元；财产保全申请费5000元，由被告杭州余杭龙华制衣有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23938元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁伟华 人民陪审员  汪慧敏 人民陪审员  胡永明 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  陈秋夏