江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5695号 原告：高正明。 原告：潘国馨。 委托诉讼代理人：吴建华（两原告共同委托），江苏简安律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇。 诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，被告破产管理人。 负责人：陈磊，主任。 委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。 原告高正明、潘国馨与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序,后裁定转为适用普通程序，且因本院于2019年11月19日裁定受理万隆公司破产清算一案并指定江苏立泰律师事务所为管理人，本院依法通知该管理人参加诉讼，并于2019年12月13日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人吴建华、被告万隆公司破产管理人的委托诉讼代理人周小明、周欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高正明、潘国馨向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告购房款损失暂定100000元(实际赔偿金额以评估报告为准)；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告赔偿原告购房款损失243601元及赔偿原告利息损失47920.38元（以243601元为基数，自2015年6月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算至2019年11月19日）。事实和理由：位于苏州市姑苏区的万宝世纪商务广场由被告开发建设并于2013年5月开盘销售，对外推广名为“宝隆广场”。被告在推广宣传以及销售过程中，均明确该广场的1-3层为商铺。原告基于被告的公开宣传及对其的信任，本着投资商铺的目的，于2013年10月11日与被告签订商品房买卖合同，购买了万宝世纪商务广场×××室(面积为31.75平方米)，为此支付购房款1317881元。2017年4月24日，由于被告将规划许可用作商务金融办公用地的涉案地块所建造之房屋以商铺的名义对外宣传、销售，构成虚假宣传被苏州市姑苏区市场监督管理局行政处罚。原告认为，被告将行政办公用房作为商铺向原告进行销售的行为已构成欺诈，涉案房屋实为办公用房，价格亦远低于商铺，其已构成违约，依法应向原告承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司辩称，1.由于我公司已进入破产程序，本案应为债权确认之诉；2.原告可就相关债权直接向管理人申请破产债权，如原告坚持诉讼，相关诉讼费用由原告自行承担。 本院经审理查明事实如下：2013年10月11日，高正明、潘国馨夫妇（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由高正明、潘国馨购买万隆公司开发的苏州市姑苏区万宝世纪商务广场×××房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积为31.73平方米，总价为1317051元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同补充协议约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、广告、楼书、模型、样板房、装饰标准等作为履行本合同的参考。 买卖合同签订后，高正明、潘国馨支付了购房款，后在收房过程中另支付了面积补差款830元。2015年2月9日，万隆公司开具了购房款1317881元的发票。2015年4月16日，上述房屋所有权登记至高正明、潘国馨名下，房屋建筑面积为31.75平方米；2015年6月16日，上述房屋所涉国有土地使用权登记至高正明、潘国馨名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 审理中，依高正明、潘国馨申请，本院依法委托江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称鉴定机构）对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年11月5日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，对涉案房屋在合同约定价款1317051元、约定面积31.73平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为243601元、估价对象在基准日的房地产价格为1073450元的评估结论。高正明、潘国馨为此预交评估费11400元。审理中，高正明、潘国馨表示对交房时补交的面积差额款830元不要求计算减损额。 另查明，苏州市姑苏市场监督管理局作出姑苏市监案[2017]G00080号行政处罚决定书，认定案涉地块性质与普通消费者概念中的“商铺”有明显的界限和区别，而万隆公司通过楼书等方式向不特定消费者宣传案涉房屋为“商铺”，宣传内容与实际不符，可以认定为虚假宣传，并据此责令万隆公司停止违法行为，并处罚款5万元。 再查明，2019年10月23日，案外人尤根林、顾小白向本院申请对万隆公司进行破产清算，本院于2019年11月19日裁定受理该破产申请并指定江苏立泰律师事务所为万隆公司破产管理人。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证、国有土地使用权证、（2018）苏0508民初6120号民事判决书、估价报告书、鉴定费发票、（2019）苏0508破24号裁定书、（2019）苏0508破24号决定书、结婚证及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得高正明、潘国馨对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及涉案房屋的外观形态，高正明、潘国馨自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向高正明、潘国馨交付的房屋与其宣传并不一致。双方合同补充协议明确相关宣传资料应为合同履行的参考，故可认定万隆公司交付房屋并不符合合同约定，高正明、潘国馨基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对涉案房屋以质量价，退还多余购房款。 虑及涉案房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。高正明、潘国馨主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额243601元，可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向高正明、潘国馨赔偿购房款差价损失243601元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。然双方对此并未约定违约金，高正明、潘国馨要求万隆公司赔偿自2015年6月5日起按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算的利息损失47920.38元，不违反法律规定，本院予以支持。 上述房款差价损失243601元、利息损失47920.38元及本案评估费11400元，合计302921.38元，本应由万隆公司支付给高正明、潘国馨，现因本院已经受理案外人对万隆公司的破产申请，万隆公司如径行给付上述款项势必将减少破产财产总额、损害其他债权人利益，故本院仅对高正明、潘国馨上述破产债权予以确认，高正明、潘国馨可据此向万隆公司破产管理人申报债权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条之规定，判决如下： 确认原告高正明、潘国馨对被告苏州市万隆地产有限公司享有302921.38元破产债权。 案件受理费5673元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  倪 青 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  冯 涵