河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5225号原告：张兴伟，男，汉族，1973年9月15日出生，高中文化程度，河南省郸城县人，自由职业，住河南省郸城县。委托代理人：王丹、梁挪挪（实习），河南豫洛律师事务所律师。被告：周文化，男，汉族，1980年1月2日出生，初中文化程度，河南省驻马店市正阳县雷寨乡董庄村人，个体户，住洛阳市涧西区。委托代理人：张耀显、张慧毅（实习），河南洛太律师事务所律师。第三人：梁伟，男，汉族，1987年4月18日出生，河南省郸城县人，住洛阳市涧西区。委托代理人：柴文功，河南金晖律师事务所律师。原告张兴伟与被告周文化、第三人梁伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴伟的委托代理人王丹、被告周文化及其委托代理人张耀显、张慧毅到庭参加诉讼。第三人梁伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张兴伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间关于位于芳菲路××雎××小区××楼××单元1401房屋买卖合同有效；2、依法判令被告协助原告办理房屋产权过户登记；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年5、6月份，被告通过梁伟把自己所有的位于涧西区芳菲路××雎××小区××楼××单元1401的房屋买给原告，约定房价为41.7万元。2018年6月15日，原告通过其表哥刘钦连账户通过梁伟支付了2万元定金给被告，2018年7月16日至2018年12月22日原告又通过其表哥刘钦连账户通过梁伟给被告支付了42.7万元的购房款，双方约定，其中有3万系给梁伟的介绍费。据被告讲，其已经收到梁伟代原告支付的房款28万元。2018年6月15日，原告支付定金后，被告通过梁伟把房屋的钥匙交付给了原告，2018年7月16日被告通过梁伟又把房屋的装修施工协议、装修许可证、前期物业管理服务协议等交给了原告，2018年12月11日，被告通过梁伟把其购买该房屋的所有票据交付了原告。房屋交付之后原告开始装修，并居住。介于目前房价的不断上涨，被告拒不承认其把房屋已经买给原告的事实。原告认为，原被告双方的房屋买卖行为，虽无正式的合同，但是被告通过中间人已经收到了房款，且被告已经交付了房屋以及购房合同、购房发票以及和物业合同签订的协议、装修保证金票据等，原告也已经支付了全部购房款。双方系完全民事行为能力人，双方之间的买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，不存在任何无效或可撤销情形，基于上述分析，原告要求确认原被告之间房屋买卖合同为有效合同，在过户条件成就时，被告协助原告办理房屋产权过户登记手续。为此，特诉至人民法院，望依法维护原告的合法权益。被告周文化辩称：一、自始至终，答辩人从来没有卖房的意思表示，更没有通过第三人梁伟去进行卖房，与原告张兴伟更是从不认识，梁伟借口称换房一步步将我的购房手续拿走，直到梁伟被抓才知，其拿着我被骗走的手续竟借此骗钱。2014年在梁伟和他爸的介绍下，答辩人购买了洛阳雎洲苑小区2-B-1401住房，出于感谢给了梁伟1万元介绍费。到2017年9月全部房款已付清完毕，并交纳了煤气、暖气初装费、装修押金等，开发商也正式交付了房屋。在等待房屋通风以备装修入住期间，梁伟先是称为我办理贷款减轻当时在外借钱买房的压力，我想着梁伟在天津路办事处上班，他爸是单位总经理，出于信任将房子的交接书、装修许可证给了梁伟。随后，梁伟又说自己最近弄了个标段的修路工程，想借用我的房子用来放工具做仓库，于是拿走了我的房屋钥匙。紧接着，梁伟称工人去房子放东西时门卫不让进，让我把物业管理服务协议给他。到2018年10月份时，我父亲来洛阳想看看我买的房子，我找到梁伟拿到钥匙一看，房子里面很脏，我妻子不愿再让梁伟用房。但我没想到的是，案发后我才得知梁伟早在2018年6月份就已经背地里将我的房子卖给了刘钦连。2018年11月由于我一直催梁伟不再让他用房，梁伟为避免骗局破漏，开始谎称不是他不想搬，而是18楼一个单位职工老头一直在告他爸，说梁伟他爸将房子倒卖给了外部人，纪检委已经在单位待了20多天了，他爸这段时间都没上班，梁伟让我和18楼那老头换一下房，那老头不想住“18层地狱”，因此梁伟一直让我换房换手续。我本来想拒绝，但梁伟说我是通过他爸才买的房子，我自己几个小孩上学和几位朋友家孩子上学也是梁伟帮忙的，他爸还正在给我跑低息贷款的事，就为这么小事让他爸过不下去，我实在碍于人情也不想得罪他，××，房子已经被我卖给我小舅子收了30万，这房子真换不成。结果梁伟为了骗我最后剩下的收据等购房手续，竟说那我借你30万，你把这钱还给你小舅子，把手续拿回来，换了18楼老职工的房子你自己住，这样我帮你，你帮了我爸。于是12月梁伟来我干活的饭店，将28万元现金借给我，叫我每月还5000元，不要利息还五年，剩下2万他今天先用，明天再给我，我要给他打借条，他说我现在这么忙，我这么放心你，你还对我有啥不放心的。于是准备将购房收据都拿走，起初我说拍个照就行吧，可是他说看不清楚，最后还是将我的手续都骗走了，说明天就给我换18楼的手续。后来我找梁伟要18楼的手续，他不是借口称在外地就是不接电话也联系不上，一直到4月我才知道梁伟骗了别人300多万元，已经被刑拘了，随后在公安机关才得知梁伟拿着我被骗走的购房手续在我毫不知情下竟卖给了别人。二、答辩人根本无意卖房，也根本不认识原告，根本不存在所谓的房屋买卖行为，更谈不上收原告所谓的房款，更不会在二手房大涨的情况下，一分不赚反而将房屋赔本贱卖给别人，于情于理不通！2014年，答辩人当初购买房屋时仅仅前后支付的购房款就达380899元，再加上之后支付的暖气初装费、煤气初装费、装修押金大大小小的费用光房子本身就支付了近42万元，答辩人怎么可能在2018年二手房市场大涨的情况下，以原告所称的41.7万元卖与他人，不仅一分不赚的反而贱卖房屋，于理不通！事实上答辩人根本无意卖房，更不会委托梁伟去卖房，答辩人自始至终都不认识原告，更何况买卖房屋这么大的事买卖双方竟从未见过面。仅仅在梁伟诈骗案案发后，原被告一同作为被害人去过公安局了解过情况，互相才得知彼此都被梁伟骗了，更没想到原告竟借由，其了解到的我和梁伟之间的28万的经济纠纷，以此为由谎称答辩人收到了是其28万房款，强行偷换概念将其被梁伟诈骗的几十万牵扯到我身上，于是答辩人从被害人又无情成了被告。三、答辩人从未委托梁伟去卖房，其更无书面授权委托手续，梁伟不仅不是房主还是诈骗犯，根本无权处分答辩人房屋，其无权代理行为对答辩人并不发生效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。事实上答辩人从头到尾都没有卖房的意思表示，与原告之间根本没见过面，更谈不上有所谓的买卖法律行为，房屋手续也是梁伟借口换房逐步骗走的，这一切都是在答辩人不知情下梁伟和原告二人之间发生的，而梁伟本身是个骗子，其一开始就设下了骗局，骗了我的手续又骗了别人钱。骗走的各项房屋手续上写的很明白答辩人周文化是房屋购买人，而梁伟根本不是房主，也无权处理买卖我的房屋，原告明知梁伟并非房主无权处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第二款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。原告应当明知梁伟并无答辩人的书面授权，更何况自始至终，梁伟从未提供过答辩人的书面授权委托手续，且至今为止亦未经答辩人追认，故应认定梁伟为诈骗房款擅自将答辩人房屋卖与他人行为系无权代理，该行为对答辩人并不发生效力。四、答辩人的房屋是棚户区改造，故还没有预售许可证和房产证，根据法律规定本身就不能卖，答辩人自己住还来不及，更不会违反法律将房屋卖人，就算是梁伟在我不知情下，违反法律规定将房屋卖与他人，房屋买卖行为自始无效。答辩人2014年购买的雎洲苑小区2-B-1401房屋，本来开发商承诺2018年6月办理房产证，但至今因为开发商手续不齐全还未办理房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。同时根据《合同法》第五十二条，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此法律规定房屋买卖不仅需要签订书面的房屋买卖合同，而且转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。因此，就算是梁伟在我不知情下，无权处分将答辩人房屋卖与他人，交易法律禁止转让的房屋既是违法的，也是不受法律保护的。本身答辩人和原告之间就不存在任何法律行为，而梁伟和原告之间所谓的房屋买卖行为也因无权处分、违反法律行政法规的规定而自始无效。五、本案实质上是梁伟诈骗了刘钦连的房款，属于刑事犯罪，本案第三人梁伟已经被检察机关以诈骗罪移送到法院审理中，本案不属于民事诉讼受案范围，故应依法驳回原告起诉。首先，答辩人根本不认识原告张兴伟以及刘钦连。其次，刘钦连被检察机关认定其作为梁伟诈骗罪一案被害人，其作为被害人的刑事案件已经在法院审理中，对于其被骗的数额会以退赃、退赔方式进行处理。再次，原告诉状中声称其将房款通过刘钦连给梁伟，原告与第三人梁伟之间也并未直接发生转账行为，答辩人也不认识原告，互无往来，原告并非本案适格主体。最后，原告通过刘钦连的房款被骗一案已经作为刑事案件处理，本案不属于民事诉讼受案范围，受案后发现属于刑事犯罪、行政诉讼受案范围的，应当裁定驳回起诉。本案中第三人梁伟本身就是诈骗犯，其涉嫌诈骗一案存在很多被害人，诈骗数额累计多达300多万元，据答辩人了解，仅仅是本案刘钦连就被梁伟骗了80万左右，梁伟甚至还拿走开发商的钥匙骗了别人房款，也存在几家和答辩人一同被骗走手续情形的被害人。由于很多被害人一直向梁伟他爸施压，更因刘钦连和梁伟他爸是一个单位的，也是亲密好友，因此梁伟他爸害怕刘钦连举报其贪腐的事情，就决定先解决刘钦连被骗的事情，将梁伟的诈骗刑事案件踢出来打民事官司，还可以为梁伟减小犯罪数额，减少十六个月的刑期。此案究根到底原告是被梁伟骗了，原告作为被害人应该向梁伟主张权利，而不应滥用民事诉权，就本案而言必须揭开房屋买卖的假性面纱，还其诈骗罪的实质，本案作为刑事案件目前正在审理中，不属于民事受案范围，应裁定驳回起诉。综上，答辩人从未有卖房的意思表示，更没有通过第三人梁伟去进行卖房，与原告张兴伟更是从不认识，梁伟借口称换房一步步将我的购房手续拿走，直到梁伟被抓才知，其拿着我被骗走的手续竟借此骗钱；答辩人根本无意卖房，也根本不认识原告，根本不存在所谓的房屋买卖行为，更谈不上收原告所谓的房款，更不会在二手房大涨的情况下，一分不赚反而将房屋赔本贱卖给别人。答辩人从未委托梁伟去卖房，其更无书面委托授权手续，梁伟不仅不是房主还是诈骗犯，根本无权处分答辩人房屋，其无权代理行为对答辩人并不发生效力；答辩人的房屋是棚户区改造，故还没有预售许可证和房产证，根据法律规定本身就不能卖，答辩人自己住还来不及，更不会违反法律将房屋卖人，就算是梁伟在我不知情下，无权处分将房屋卖与他人，房屋买卖行为自始无效。本案实质上是梁伟诈骗了刘钦连的房款，属于刑事犯罪，本案第三人梁伟已经被检察机关以诈骗罪移送到法院审理中，本案不属于民事诉讼受案范围，故应依法驳回原告起诉。被告周文化当庭补充答辩：被告周文化没有收到原告2万元定金。本案房屋现在原告没有装修入住，是在被告的控制中，2019年物业费是被告所交。第三人梁伟未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告周文化作为乙方于2015年1月14日与洛阳北华房地产开发有限公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：购买怡馨苑2号楼B单元1401号房屋一套，建筑面积109.14平方米，单价3490元/㎡，签订协议书时需支付房屋总价款的70%。原告张兴伟于2018年6月24日向案外人刘钦连银行账户分别转款2万元和20万元；原告张兴伟于2018年7月16日向案外人刘钦连银行账户转款15万元；原告张兴伟于2018年12月10日向案外人刘钦连银行账户转款10万元；原告张兴伟于2019年1月14日向案外人刘钦连银行账户转款2万元。原告张兴伟提交的2018年6月15日第三人梁伟出具的收据载明：今梁伟从刘钦连处收得定金2万元整。原告张兴伟提交的2018年7月16日第三人梁伟出具的收据载明：今梁伟从刘钦连处收得人民币20万元整，原告张兴伟提交的案外人刘钦连的建行个人交易明细有此笔转款记录；原告张兴伟提交的2018年12月17日第三人梁伟出具的收据载明：今梁伟从刘钦连处收得人民币6000元整；原告张兴伟提交的2018年12月22日第三人梁伟出具的收据载明：今梁伟从刘钦连处收得人民币1万元整。被告周文化的北华雎洲苑小区2号楼B单元1401号房屋的装饰装修施工协议、房屋交接确认书、前期物业管理服务协议、购房收据等由原告张兴伟持有。第三人梁伟涉嫌诈骗被公安机关采取刑事措施。2019年4月11日洛阳市公安局天津路分局案件侦办大队对被告周文化进行了询问，被告周文化承认其收到第三人梁伟支付的28万元。但原、被告对28万元款项的性质说法不一致。原告张兴伟称28万元系第三人梁伟代被告周文化买卖涉案房屋的购房款，被告周文化称28万元系第三人梁伟出借的款项。2019年7月9日，被告周文化向雎洲物业管理有限公司交纳物业费1576.2元、垃圾处理费60元。对于涉案房产的收据等手续被告周文化为何交给第三人梁伟，被告周文化在答辩状中称“梁伟先是称为我办理贷款”、“想借用我的房子用来放工具做仓库”、“案发后我才得知梁伟早在2018年6月份就已经背地里将我的房子卖给了刘钦连”、“梁伟让我和18楼那老头换一下房”等等。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告张兴伟诉称“2018年5、6月份，被告通过梁伟把自己所有的位于涧西区芳菲路××雎××小区××楼××单元1401的房屋买给原告，约定房价为41.7万元”、“2018年6月15日，原告通过其表哥刘钦连账户通过梁伟支付了2万元定金给被告，2018年7月16日至2018年12月22日原告又通过其表哥刘钦连账户通过梁伟给被告支付了42.7万元的购房款，双方约定，其中有3万系给梁伟的介绍费”，但通过庭审举证查明，原告张兴伟提交的2018年6月15日第三人梁伟出具的收据内容是：今梁伟从刘钦连处收得定金2万元，该定金收据既未显示原告的名字，更未显示被告周文化的名字及房屋，收到的系案外人刘钦连的定金2万元；原告张兴伟提交的2018年7月16日、12月17日、12月22日的收据的内容，也无原、被告名字，更未载明系购买被告周文化房屋的房款，收到的仍是案外人刘钦连的钱；原告张兴伟持有的房屋收据等系债权凭证而非物权凭证，原告张兴伟作为购房人，购房时理应核实所购房产的购房人或所有权人，核实售房人的售房资格，并要求出卖人签订书面房屋买卖合同，但原告张兴伟未与被告周文化直接洽商订立房屋买卖合同，也未让第三人梁伟出示被告周文化的委托售房手续。综上，因原告张兴伟未能向法庭提交充分、有力的证据证明其与被告周文化存在房屋买卖合同关系，其主张本院不予采信，其诉讼请求本院不予支持。第三人梁伟不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张兴伟的诉讼请求。案件受理费3924元（已减半收取），由原告张兴伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇一九年十二月六日书记员  闫帅辉