安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3245号 上诉人（原审被告）：周秉幻，男，1967年1月24日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马占兰，女，1973年1月12日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：王广河，安徽君光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周毛，女，1970年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈海军，男，1973年8月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人周秉幻因与被上诉人马占兰、周毛、陈海军租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周秉幻上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马占兰的起诉或驳回其全部诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1.一审法院对于周秉幻、周毛与陈海军于2014年11月30日针对案涉房屋签订的房屋租赁协议的事实及合法有效性未予认定错误。针对案涉房屋三方在2014年9月30日签订房屋租赁协议对租金等进行约定后，于2014年11月30日经协商又签订一份房屋租赁协议，将租金进行了调整。该房屋租赁协议取代了2014年9月30日的协议，各方应按照后签订的房屋租赁协议履行。2.周秉幻于2014年9月23日注册成立了个人独资企业宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店，该酒店在周毛介绍及见证下与陈海军签订了房屋租赁协议，周秉幻的行为系代表宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店履行职务的行为，马占兰起诉周秉幻主体不适格，应驳回其起诉。3.一审法院对周秉幻与陈海军签订的抵付房租协议真实且履行完毕不予认定错误。周秉幻与陈海军签订的抵付房租协议系当事人真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。陈海军的撤诉申请亦印证该事实。4.一审法院认为即便周秉幻、周毛与陈海军之前关于已预付10年租金真实，也不影响周秉幻、周毛向马占兰支付租金错误，如按照此论点周秉幻就会支付两份租金。5.一审法院认为驳回马占兰关于20万元租金诉讼请求后，可补充证据另行起诉错误，一审引导马占兰进行重复起诉违反“一事不再理”原则。 马占兰辩称，1.一审法院对2014年11月30日房屋租赁协议未予认定正确。陈海军一审时对该协议真实性予以否认。且在9月30日房屋租赁协议签订后短短两个月内将租金由每年的30.5万元调整为20.5万元不符合常理，也不符合市场规律。2.2014年9月30日房屋租赁协议的承租人系周秉幻和周毛，并未加盖酒店印章。3.依据法律规定同一案件有新的证据或事实可以重新起诉，不存在重复诉讼的问题。4.案涉24套房屋自2016年已经登记到马占兰名下，但马占兰一直未收到租金，周秉幻、周毛与陈海军之间是否存在债务关系与马占兰无关。 周毛辩称，1.同意周秉幻的上诉请求及理由。2.一审法院对于周秉幻、周毛与陈海军于2014年11月30日签订的房屋租金协议未予评价不当，应予纠正。 陈海军未发表答辩意见。 马占兰向一审法院起诉请求：1.确认陈海军与周秉幻、周毛之间所签署房屋租赁协议继续对马占兰有效；2.判令周秉幻、周毛、陈海军连带向马占兰支付房屋租赁费20万元；3.本案诉讼费用由陈海军与周秉幻、周毛承担。 一审法院认定事实：2014年9月30日，陈海军与周毛、周秉幻签订房屋租赁协议，约定将陈海军（甲方）位于宿州白马商城2#楼4层西半部共38间，面积约1200平方米（经隔层改造后变成4层、5层，面积约2400平方米），另一楼门面房一间面积约45平米和一楼电梯大厅面积约40平方米，租赁给周毛、周秉幻（乙方）经营“格林豪泰”酒店，租金每年共计30.5万元。约定，从合同签订之日起算，每年度租金当年度分三个月三次付清，三年后按每年10%递增，第四年房租33.55万元，第五年房租36.905万元，依次类推，租期10年，期满后宾馆物品能处理的属于乙方（不含消防、电线）。 陈海军因与马占兰有债务纠纷，后陈海军将自己位于宿州白马商城2#楼4层西半部的24间房屋转让给马占兰，并在2016年7月12日与马占兰办理了产权过户登记。24间房屋的产权证号分别为：皖（2016）宿州市不动产权第0009202号、皖（2016）宿州市不动产权第0009208号、皖（2016）宿州市不动产权第0009222号、皖（2016）宿州市不动产权第0009207号、皖（2016）宿州市不动产权第0009210号、皖（2016）宿州市不动产权第0009206号、皖（2016）宿州市不动产权第0009205号、皖（2016）宿州市不动产权第0009201号、皖（2016）宿州市不动产权第0009214号、皖（2016）宿州市不动产权第0009211号、皖（2016）宿州市不动产权第0009225号、皖（2016）宿州市不动产权第0009224号、皖（2016）宿州市不动产权第0009227号、皖（2016）宿州市不动产权第0009216号、皖（2016）宿州市不动产权第0009215号、皖（2016）宿州市不动产权第0009218号、皖（2016）宿州市不动产权第0009220号、皖（2016）宿州市不动产权第0009219号、皖（2016）宿州市不动产权第0009213号、皖（2016）宿州市不动产权第0009217号、皖（2016）宿州市不动产权第0009221号、皖（2016）宿州市不动产权第0009223号、皖（2016）宿州市不动产权第0009226号、皖（2016）宿州市不动产权第0009212号。 马占兰在向周秉幻催要房租时，周秉幻告知马占兰，其已经将38间10年的房租全部交给了陈海军。庭审中，陈海军称，其只收到周秉幻付的房租费51.8万元。2016年的房租是30.5万元，按租赁合同约定，每年租金分三次付清，三年后按每年10%递增，周秉幻不可能一次性付清10年的租金。马占兰的房租应该由周秉幻、周毛支付。 一审法院认为，陈海军与周秉幻、周毛自愿签订房屋租赁合同，该合同内容不违反相关法律规定，为有效合同。陈海军将其所有的38间租给周秉幻、周毛开设宾馆，在租赁期间，陈海军将38间租赁房屋中的24间转让了给马占兰，24间租赁房屋的产权发生了转移，此行为发生在房屋租赁合同之后，根据“买卖不破租赁”的相关规定，马占兰法定承受该租赁合同，享有出租人的地位，但马占兰只对本案涉及的24间房屋享有出租权，原合同内容对马占兰、周秉幻、周毛具有约束力。故马占兰请求确认陈海军与周秉幻、周毛之间所签署房屋租赁协议继续对其有效的诉讼请求成立，予以支持。对马占兰要求周秉幻、周毛、陈海军连带向其支付房屋租赁费20万元的诉讼请求，首先因为马占兰取得的是部分租赁房屋的所有权，而租赁房屋共有38间，马占兰没有提供出20万元房租费的起止日期和计算由来的证据，故马占兰要求20万元房租费的诉讼请求，证据不足，不予支持，马占兰可在补充证据后另行起诉；其次，周秉幻、周毛作为承租人，对出租人有缴纳租赁费的义务。周秉幻辩解已经向陈海军付房租51.8万元，其余的以抵账的方式共向陈海军缴纳了10年的房租，根据现有证据，陈海军认可收到周秉幻付房租51.8万元，对其他予以否认，对此周秉幻具有举证义务，但周秉幻并未举出证据证明其通过什么方式，以及用何物与陈海军抵付了除51.8万元之外的10年房租，结合房屋租赁的交易习惯和二人以前对房租支付方式的惯例，周秉幻一次性付清10年房租的辩解意见，不符情理，且证据不足，不予采信。因是否预交,10年房租费用的争议发生在周秉幻、周毛与陈海军之间，根据“债的相对性”规定，应当由周秉幻、周毛与陈海军进行清算，对此，双方可以进行协商或以诉讼等其他方式进行解决，但不影响被告周秉幻、周毛向马占兰支付房租。本案在诉讼过程中，多次组织双方进行调解，但未能达成一致意见，鉴于周秉幻是否预交了房租费用不明，故马占兰要求周秉幻、周毛与陈海军连带支付房租费20万元的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认陈海军与周秉幻、周毛之间签订的房屋租赁协议继续对马占兰有效（马占兰仅对案涉的24间房屋享有出租权）；二、驳回马占兰的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由马占兰负担。 本案二审期间，当事人均未提交证据。一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，无论是2014年9月30日的房屋租赁协议还是周秉幻提供的署期为2014年11月30日的房屋租赁协议，承租人均是周秉幻和周毛个人，并非宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店，马占兰以周秉幻作为被告提起诉讼并无不当。周秉幻认为其主体不适格的上诉意见不能成立，不予采信。 马占兰要求确认周秉幻、周毛与陈海军于2014年9月30日签订的房租租赁协议对其继续有效，并提供了该协议。周秉幻、周毛对该协议的真实性并无异议，只是认为2014年11月30日三方又签订一份房租租赁协议，对之前租金约定等内容进行变更，应以后签订的房屋租赁协议作为认定各方权利义务的依据。审理认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。陈海军于2014年将房屋出租给周秉幻、周毛，在租赁合同履行期间案涉24套房屋变更登记至马占兰名下，马占兰要求确认之前承租人与出租人签订的房屋租赁协议对其有效符合上述法律规定，应予准许。周秉幻认为应当按照2014年11月30日的房屋租赁协议履行，但陈海军向马占兰提供的是2014年9月30日的房屋租赁协议，并无证据证明马占兰知晓三方于2014年11月30日还签订一份房屋租赁协议。故一审法院确认2014年9月30日房屋租赁协议对马占兰继续有效并无不当。至于周秉幻、周毛与陈海军之前是否还存在其他约定对马占兰不产生法律效力。故周秉幻要求在本案中确认2014年11月30日房屋租赁协议效力的上诉请求不能成立，不予支持。另，一审时陈海军与周秉幻之间对于租金给付存在争议，且陈海军也陈述其与周秉幻再算账。一审法院在本案中未予认定周秉幻举证的抵付房租协议，告知周秉幻、周毛与陈海军可以通过协商或者诉讼的方式解决争议适当。因陈海军与周秉幻、周毛之间租金并未进行最终结算，现三方对已付租金数额存在争议，一审法院在本案中未支持马占兰要求给付租金的诉讼请求，并告知可待有新证据后另行主张并无不当。 综上，周秉幻上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由周秉幻负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  杨俊举 二〇一九年十二月七日 书记员  朱贝贝 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。