安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖13民终3015号 上诉人（原审被告）：薛如君，女，1977年7月10日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵君，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李朝军，安徽皖光大律师事务所律师（二审期间薛如君解除对李朝军的委托，委托赵君作为其委托诉讼代理人）。 被上诉人（原审原告）：佘美莲，女，1971年10月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘言，安徽玉金律师事务所律师。 上诉人薛如君因与被上诉人佘美莲排除妨害纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案，依法组成合议庭进行了审理。因薛如君向一审法院提起诉讼，要求确认佘美莲与刘传海就案涉房屋签订的买卖合同无效，本案中止审理。现该案本院已经作出判决，本案既恢复审理并审理终结。 薛如君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回佘美莲的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决已经查明薛如君自刘传海处购买案涉房屋，并支付首付款及偿还了部分银行贷款。买卖合同签订后薛如君也搬进房屋内居住，薛如君占有该房屋系合法占有。佘美莲要求薛如君搬离房屋于法无据。2.佘美莲与刘传海签订的房屋买卖协议无效。刘传海将房屋出售给薛如君后，隐瞒薛如君将房屋在宿州市诚信房地产信息发展公司（以下简称诚信公司）挂牌出售，佘美莲作为该公司员工负责房屋交易相关事宜，在佘美莲促成下将房屋出售给丁秀珍，丁秀珍在支付45万元房款后实地勘察时得知房屋实际出售给薛如君，并由薛如君占有、使用。丁秀珍不愿购买该房屋，起诉要求刘传海返还购房款。佘美莲在明知房屋出售给薛如君后又出售给丁秀珍的情况下，仍与刘传海就该房屋签订价格为35万元的房地产买卖契约，严重损害薛如君的合法权益。刘传海与佘美莲签订买卖合同有诸多不合理之处，且佘美莲也无证据证明其系善意，其行为明显违背常理，与刘传海存在恶意串通。 佘美莲辩称，1.刘传海将房屋出售给佘美莲，双方并完成了交易和登记，佘美莲依法取得案涉房屋的物权。2.虽薛如君主张与刘传海签订房屋买卖合同，但未能提供证据证明，即便存在相应证据，薛如君与刘传海之间也只是一种债权，不动产的取得应当以登记为准，薛如君的上诉请求不能得到支持。 佘美莲向一审法院起诉请求：判令薛如君停止侵权，排除妨害，搬离佘美莲名下位于宿州市淮海南路西侧瑞隆·城市的不动产，证号为0011197号的房屋。 一审法院认定事实：刘传海原拥有位于宿州市淮海南路西侧瑞隆·城市的房屋一处。2014年6月21日，刘传海将该处房屋以200000元的价格卖给薛如君，薛如君当即向刘传海支付定金10000元。同时约定薛如君需在三个月内将剩余190000元购房款付清，案涉房屋2014年6月21日之后的房贷由薛如君负责偿还，直至还清之日止。协议签订后，薛如君即搬入案涉房屋居住。薛如君分别于2014年10月20日、2014年10月29日通过银行自助转款机将50000元、89000元转给刘传海。因刘传海一直未将房屋过户至薛如君名下，薛如君在偿还了部分房贷后停止向银行偿还案涉房屋贷款。2016年12月份，刘传海通过诚信公司以450000元的价格将该处房屋卖给了案外人丁秀珍，丁秀珍于2016年12月13日将450000元购房款汇入诚信公司，诚信公司为丁秀珍出具收据一份。因房屋在交接过程中存在纠纷，丁秀珍和佘美莲协商后将案涉房屋转让给佘美莲。另查明，佘美莲系诚信公司员工。2016年12月22日佘美莲与刘传海签订房地产买卖契约将案涉房屋以350000元的价格卖给佘美莲。收到购房款后，刘传海协助佘美莲办理了房屋过户手续。2017年3月10日，佘美莲取得了案涉房屋的不动产登记证书〔证书编号为：皖（2017）宿州市不动产权第0011197号〕。因薛如君一直居住在房屋内，刘传海于2017年1月10日向一审法院提起诉讼，要求薛如君搬离并赔偿损失49000元。一审法院认为，刘传海基于房屋买卖协议将案涉房屋交给薛如君居住，在房屋买卖协议解除前，薛如君有权占有、使用房屋，遂作出（2017）皖1302民初360号民事判决，驳回刘传海的诉讼请求。此后，薛如君一直在该处房屋内居住。 一审法院认为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。刘传海基于其和佘美莲达成的房屋买卖合同将案涉房屋过户至佘美莲名下，佘美莲即已取得了房屋的所有权。佘美莲取得房屋所有权后，对房屋就享有占有、使用、收益和处分的权利，在上述权利受到侵犯时，其有权要求侵权人停止侵权行为并排除妨害。薛如君和刘传海达成房屋买卖协议虽在佘美莲与刘传海达成的房屋买卖协议之前，并且薛如君也确实支付了部分购房款，但房屋买卖协议只在薛如君和刘传海之间产生债权关系，仅对刘传海和薛如君产生约束力，这是此前一审法院驳回刘传海要求薛如君搬离涉案房屋的诉讼请求的法理所在。但不动产物权的变动以登记为准，因刘传海并未将房屋过户到薛如君名下，薛如君和刘传海达成的房屋买卖协议并不能产生物权变更的法律效力，亦不具有对外公示效力，即薛如君尚未取得案涉房屋的所有权。薛如君提供的证据不足以证明佘美莲与刘传海就房屋的买卖存在恶意串通损害其利益的情况，不能因其与刘传海签订房屋买卖协议在前就必然导致佘美莲与刘传海签订的房屋买卖协议无效，亦不能成为其占用案涉房屋的法定事由。现佘美莲基于其是案涉房屋所有人的身份，要求薛如君停止侵权并搬离房屋，具有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:薛如君于判决生效后三日内搬离登记在佘美莲名下的位于宿州市淮海南路西侧瑞隆·城市产权证号为皖（2017）宿州市不动产权第0011197号的房屋。案件受理费收取为80元，由薛如君承担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛如君提供（2019）皖13民终2506号民事判决，以证明就薛如君要求确认合同无效纠纷一案安徽省宿州市中级人民法院已经作出终审判决。佘美莲对该份证据真实性无异议。本案对该份证据真实性予以认定。一审判决查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：（2019）皖13民终2506号民事判决认定如下事实：2014年6月21日，刘传海将其所有的位于宿州市淮海南路西侧瑞隆·城市房屋以200000元的价格出卖给薛如君，薛如君向刘传海支付定金10000元。同时约定薛如君需在三个月内将剩余190000元购房款付清，该房2014年6月21日之后的房贷由薛如君负责偿还，直至还清之日止。协议签订后，薛如君即搬入该房居住。薛如君分别于2014年10月20日、2014年10月29日通过银行自助转款机将50000元、89000元转给刘传海。薛如君在偿还了部分房贷后，即停止向银行偿还该房屋的贷款。佘美莲系诚信公司员工。2016年12月8日，刘传海通过诚信公司以450000元的价格将案涉房屋出售给丁秀珍，丁秀珍于同年12月13日通过诚信公司交付刘传海450000元房款。丁秀珍在房屋交接过程中发现薛如君居住在案涉房屋内，不愿再购买该房屋。丁秀珍即与佘美莲协商，佘美莲向丁秀珍支付450000元购房款。佘美莲于2016年12月22日与刘传海的委托代理人张立瑞签订案涉房屋的《房地产买卖契约》，佘美莲于2017年3月10日取得了涉案房屋的不动产登记证书，证书编号为皖（2017）宿州市不动产权第0011197号。再查明，2016年10月26日，刘传海委托张立瑞为其代理人，以刘传海名义到不动产或房地产管理部门签署转让案涉房屋的相关文件（包括协商、谈判、签订房屋转让合同、办理过户登记等）、办理房地产交接手续、协助购房人在宿州市范围内各银行网点办理上述房地产抵押、按揭贷款等。并在安徽省宿州市拂晓公证处进行了公证，安徽省宿州市拂晓公证处于2016年12月13日出具（2016）皖宿拂公证字第4462号公证书。该案以佘美莲与刘传海签订房屋买卖合同无法定无效情形为由，维持了驳回薛如君诉讼请求的一审判决。 本院认为，刘传海与薛如君之前就案涉房屋存在买卖合同关系，薛如君支付了部分购房款并偿还部分房贷的事实已经生效判决认定。佘美莲也未能提供证据推翻上述事实，故本院对薛如君与刘传海就案涉房屋于2014年签订买卖合同，刘传海交付房屋，薛如君支付部分购房款的事实予以认定。薛如君因与刘传海签订合法有效的房屋买卖合同，并基于刘传海的交付占有、使用该房屋。从生效判决查明事实及本案证据显示，刘传海将案涉房屋在诚信公司挂牌出售，丁秀珍购买了案涉房屋，并通过诚信公司支付了450000元购房款。因丁秀珍发现薛如君在房屋内居住，不愿再购买该房屋，遂与佘美莲协商，由佘美莲与刘传海的委托代理人签订房屋买卖合同，并将房屋转移登记至佘美莲名下。刘传海存在一房多卖的情形。两位购房人的合法权益应如何进行保护，审理认为，丁秀珍之所以放弃购买房屋是因为发现房屋存在纠纷，即薛如君在该房屋内居住，佘美莲作为诚信公司的员工对此是明知的，其在此情况下与刘传海签订买卖合同并办理所有权转移登记，虽然将房屋变更登记在其名下，但佘美莲不能依此对抗购买房屋在先，且已经占有、使用房屋的薛如君，其要求薛如君自案涉房屋中搬离的诉讼请求不应支持。一审法院支持佘美莲诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上，薛如君上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7372号民事判决； 二、驳回佘美莲的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由佘美莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  赵 路 二〇一九年十二月二十六日 法官助理王珊珊 书记员朱贝贝 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。