中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1862号 上诉人（原审原告）:四川省第四建筑有限公司。住所地：四川省德阳市嘉陵江西路299号。 法定代表人：李登龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵彦儒，北京德恒（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚蒙，北京德恒（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：万季青，女，1989年9月27日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。 委托诉讼代理人：武豪，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梦曦，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区西万路高家堡。 法定代表人：郭少春，该中心总经理。 委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。 上诉人四川省第四建筑有限公司（原四川省第四建筑工程公司，2018年12月27日名称变更为四川省第四建筑有限公司，以下简称四川四建）因与被上诉人万季青、陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业）执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2019）陕民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川四建的委托诉讼代理人赵彦儒、姚蒙，被上诉人万季青的委托诉讼代理人武豪、杨梦曦，现代农业的委托诉讼代理人柳惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川四建上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判准许对现代农业名下的位于陕西省西安市雁塔区西万路高家堡的卓越熙郡项目2号楼1单元12904号房屋继续执行或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由万季青、现代农业承担。事实和理由：一、一审程序违法，案件事实并未查清。一审法院在2019年5月22日同意调取现代农业在陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称秦农银行高新支行）的资金监管账户银行流水，因为收据不能证明业务的真实存在，但之后一审法院未调查银行流水，亦未通知四川四建，程序违法，导致案件事实不清。二、万季青未履行支付价款的义务。《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定：“出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为陕西秦农银行，预售资金监管账户名称为陕西省现代农业发展中心，账号为2701021301201000048616。”而万季青并未向秦农银行高新支行预售资金监管账户汇入资金，无对价即无买卖。三、万季青对案涉房产不享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条及第三十一条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在西安市不动产登记服务中心查询得知，并未登记案涉万季青的房产，一审法院执行局执行现代农业所有的财产并无错误，万季青的异议理由不成立。 万季青答辩称，一审法院认定事实清楚，程序正确。请求驳回四川四建的上诉请求。一、现代农业已提交现金缴款单原件，一审证据足以证明案件事实，四川四建申请调取资金往来信息与本案无关，且无必要。二、万季青与现代农业存在真实的房屋买卖关系，万季青已履行了付款义务，且案涉房屋已实际交付万季青。因现代农业单方原因致使案涉房屋未予备案，无法办理过户登记，万季青对此不存在过错。三、万季青作为无过错不动产买受人，对案涉房屋具有物权期待权，在执行中应予优先保护。执行异议之诉审查的内容是认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，并非只有所有权才能对抗债权执行。万季青符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的全部法定情形，其权利能够排除强制执行。 现代农业答辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回四川四建的诉讼请求。万季青已经支付了全部购房款，且案涉房屋已经交付使用，万季青对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。 四川四建向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）陕执异1号执行裁定书，准许对现代农业名下位于陕西省西安市雁塔区西万路高家堡的卓越熙郡项目2号楼1单元12904号房屋继续执行。2.案件受理费由万季青、现代农业承担。 一审法院认定事实：2017年4月30日，万季青与现代农业签订《认购协议书》（编号:0000399），双方约定:1.万季青自愿购买现代农业开发建设的“卓越熙郡”2号楼1单元12904号房屋。房屋用途为住宅，预测建筑面积141.74平方米（第一条）。2.万季青选择一次性付款的方式，于2017年8月17日前将全部购房款120.479万元汇入现代农业指定的银行账户（第三条）。3.万季青在签订本认购协议书的同时向现代农业支付定金人民币贰万元整，万季青所支付的定金计入房款（第四条）。4.2017年11月15日前，将此房屋全款交至监管账户并进行合同备案，在此日期前未办理上述手续，开发商需无条件三个工作日内退还全部房款（第九条）。 2017年8月17日，万季青将两笔购房款875000元、329790元共计1204790元，汇入北京中集宏达房地产开发有限公司账户，现代农业向万季青出具两份收款收据，均注明用途为房款。同日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，但未进行网签备案。2018年5月17日，现代农业将上述款项共计1204790元打入其在秦农银行高新支行开立的监管账户。 北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司分别于2017年12月20日、2018年2月11日两次向万季青发出《交房通知书》，载明:万季青所购买的“高新第五季”2幢1单元12904号房，按照买卖双方购房合同约定，具备交付条件，现已交付使用准予入住。万季青于2018年2月11日在该物业管理公司出具的《高新第五季·房屋验收单》上业主签字栏签名办理了业主入住手续，并交纳了2018年2月11日至2018年9月30日的物业费等。后万季青将案涉房屋出租他人使用。 一审法院在四川四建与现代农业、秦农银行高新支行、西安浐灞生态区恒隆实业有限公司、林放建设工程施工合同纠纷一案中，根据四川四建的财产保全申请，于2018年11月27日作出（2018）陕民初95号之一民事裁定书，裁定冻结现代农业名下银行存款5004.86万元或查封同等价值的财产，并于2018年12月13日作出（2018）陕执保109号协助执行通知书并送达西安市不动产登记局，要求其协助查封现代农业名下位于陕西省西安市雁塔区西万路高家堡的卓越熙郡项目的5幢共25套房屋，查封期限三年，其中包括万季青所购买的12904号房。之后，万季青对一审法院查封其所购买的卓越熙郡12904号房屋提出书面异议，一审法院审理后作出（2019）陕执异1号执行裁定，解除对现代农业名下位于陕西省西安市雁塔区西万路高家堡的卓越熙郡项目2号楼1单元12904号房屋的查封。四川四建不服，提出执行异议之诉。 一审法院认为：本案系申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系对商品房查封引发的执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据当事人的诉讼请求、答辩意见，本案争议的焦点问题为：1.万季青与现代农业是否存在真实的房屋买卖关系。2.如果房屋买卖关系成立，案涉房屋是否实际交付。 （一）关于争议焦点一，万季青与现代农业是否存在真实的房屋买卖法律关系。一审法院认为，四川四建及万季青、现代农业均认可2017年4月30日万季青与现代农业签订的《认购协议书》真实有效，该协议应当作为认定万季青与现代农业真实法律关系的直接证据和基础。《认购协议书》对万季青购买房屋的位置、面积和价款以及支付方式作出了明确约定，从该协议可以确定，万季青与现代农业有真实的买卖房屋的意思表示。2017年8月17日，万季青按照协议约定向指定账户分两次汇款支付全部购房款，现代农业出具了收款收据。同日，万季青还与现代农业签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同吸收了《认购协议书》内容，该合同进一步确立了万季青与现代农业房屋买卖关系。2017年12月20日、2018年2月11日现代农业两次向万季青发出《交房通知书》，要求万季青按约定收房。2018年5月17日，现代农业将万季青的购房款存入合同约定的监管账户。根据上述协议内容以及双方履行行为，可以认定万季青与现代农业之间有真实房屋买卖关系。四川四建认为《认购协议书》不具备商品房买卖主条款，并非商品房买卖合同，万季青将资金汇入北京中集宏达房地产开发有限公司账户，不能证明万季青与现代农业有真实的房屋买卖关系的抗辩，理由均不能成立。首先，《认购协议书》名称虽为“认购协议”，但协议对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，协议内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第一条规定，应当认定为商品房买卖合同。其次，根据《认购协议书》第三条约定，万季青应将购房款汇入现代农业指定的银行账户。现代农业的员工在《认购协议书》上特别备注“已交全款至开发商指定的银行账户（北京中集宏达），陕西省现代农业发展中心为实际收款方”，现代农业出具了收款收据。现代农业认可万季青的付款行为，应当认定万季青给北京中集宏达房地产开发有限公司账户汇款行为是履行购买房屋的付款行为。 （二）关于争议焦点二，案涉房屋是否实际交付。根据一审法院查明事实，北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司分别于2017年12月20日、2018年2月11日两次向万季青发出《交房通知书》，载明：万季青所购买的“高新第五季”2幢1单元12904号房，按照买卖双方购房合同约定，具备交付条件，现已交付使用准予入住。万季青于2018年2月11日在该物业管理公司出具的《高新第五季·房屋验收单》上业主签字栏签名办理了业主入住手续，并交纳了2018年2月11日至2018年9月30日的物业费等，此后万季青将房屋出租他人收取租金，行使对案涉房屋的使用和收益权利。应当认定案涉房屋已经交付。四川四建抗辩称占有行为不能证明万季青对该房屋拥有所有权，不能对抗执行。四川四建的抗辩不能成立。执行异议之诉审查的内容是认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，这些民事权益，既有物权权益，也有债权权益，且并非只有所有权才能对抗债权执行。 上述房屋买卖、交付、接收、使用的行为，均发生在四川四建与现代农业等诉讼之前。万季青与现代农业签订商品房买卖合同后，全面履行了买房义务，并已占有使用所购房屋；在合同履行中无违约行为，对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对案涉房产享有排除强制执行的实体权利。 关于四川四建申请调取现代农业卓越熙郡项目资金监管账户自设立以来的资金往来信息，以及北京中集宏达房地产开发有限公司账户资金往来信息的请求，因一审期间现代农业提交了将万季青购房款转入约定监管账户的秦农银行现金缴款单原件，四川四建亦认可该原件的真实性，在案证据足以证明万季青与现代农业之间有真实的房屋买卖关系，万季青真实履行了自己的付款义务，故四川四建申请调取相关资金往来信息并无必要，一审法院不予准许。 综上，四川四建许可执行的诉讼请求不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回四川四建的诉讼请求。一审案件受理费15643元，由四川四建承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉案件，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：万季青对位于陕西省西安市雁塔区西万路高家堡的卓越熙郡2号楼1单元12904号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应对案涉房屋继续执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述司法解释的规定，万季青对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当从以下四个方面予以分析认定。 一、关于是否在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2018年12月13日，而万季青作为买受人已于2017年4月30日与出卖人现代农业就案涉房屋签订了《认购协议书》，于2017年8月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》，《认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。可以认定在一审法院查封案涉房屋前，万季青已与现代农业签订了合法有效的书面买卖合同。 二、关于是否在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，万季青已于2018年2月11日，案涉房屋被查封之前，办理了房屋入住手续，并交纳了相应的物业费等，此后万季青将房屋出租他人收取租金。万季青行使对案涉房屋的使用和收益的权利，实际控制和支配案涉房屋，可以认定案涉房屋已经交付万季青，万季青在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋。 三、关于万季青是否已支付案涉房屋价款的问题。《认购协议书》第三条约定，万季青应将购房款当面交付现代农业或汇入现代农业指定的银行账户。协议签订后，万季青向现代农业指定的案外人北京中集宏达房地产开发有限公司账户汇款1204790元，现代农业的工作人员于2017年8月17日在《认购协议书》上特别备注“已交全款至开发商指定的银行账户（北京中集宏达），陕西省现代农业发展中心为实际收款方”，并向万季青出具了收款收据。现代农业认可万季青的上述汇款行为是履行购买房屋的付款行为，可以认定万季青已依约支付了案涉房屋价款。 关于四川四建提出的根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，出售商品房的全部价款应当存入现代农业在秦农银行高新支行开立的预售资金监管账户，而万季青并未向该账户汇入资金，未支付房屋价款的问题。首先，根据查明的事实，万季青已经依约向现代农业指定的账户支付了房屋价款，现代农业对万季青已经支付房屋价款的事实予以确认。其次，现代农业提交了现金缴款单，证明其已将万季青支付的房屋价款交至预售资金监管账户。第三，即使万季青按照现代农业的指定汇入北京中集宏达房地产开发有限公司账户的房屋价款没有转入预售资金监管账户，但对于该款项没有转入预售资金监管账户万季青并不存在过错。万季青已经依照合同约定履行了付款义务。故四川四建关于万季青未支付房屋价款的主张不能成立。 四、关于未办理过户登记，万季青是否有过错的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。万季青作为案涉房屋买受人，已履行了支付房屋价款的主要义务，案涉房屋未办理过户登记手续，并非其自身原因导致，且其一直积极向现代农业主张权利，对于未办理过户登记，万季青并无过错。 综上分析，万季青对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 关于四川四建认为万季青对案涉房屋不享有物权，一审法院查封现代农业所有的财产并无错误的上诉理由是否成立的问题。案涉房屋未登记在万季青名下，但万季青作为无过错的不动产买受人对案涉房屋享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以排除强制执行。故，四川四建的该项上诉理由不能成立。 关于四川四建申请调取现代农业预售资金监管账户及北京中集宏达房地产开发有限公司在兴业银行股份有限公司账户的资金往来信息的请求是否应当准许的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。四川四建认为现金缴款单无法证明其所载款项已实际转入预售资金监管账户，向一审法院申请调取相关账户资金往来信息。前已述及，现代农业是否将万季青交付的房屋价款转入商品房预售资金监管账户，不影响对万季青已支付该款项这一事实的认定，故就本案的审理而言，已无调取相关账户资金往来信息的必要。一审法院对四川四建申请调取相关账户资金往来信息的请求不予准许，并无不当。四川四建在本院二审期间，亦向本院申请调取上述账户资金往来信息，本院不予准许。 综上所述，四川四建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15643元,由四川省第四建筑有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任雪峰 审判员  刘小飞 审判员  曾朝晖 二〇一九年十二月二日 法官助理陈晨 书记员朱娅楠