北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终8160号上诉人（原审被告）：杨文婷，男，1986年4月5日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：庞硕，北京市北方（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌都市恒兴投资有限公司，住所地西藏自治区昌都市西路嘎东街社区390号。法定代表人：王琛琛，总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京金政房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区史家胡同24号9室。法定代表人：张玉国，董事长。委托诉讼代理人：曾赞新，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙望清，北京市中伦律师事务所律师。上诉人杨文婷因与被上诉人昌都市恒兴投资有限公司（以下简称恒兴公司）、被上诉人北京金政房地产开发有限责任公司（以下简称金政公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文婷上诉请求：1．撤销（2016）京0108民初27150号民事判决，将本案发回重审或者改判驳回恒兴公司的诉讼请求；2．本案诉讼费用由恒兴公司、金政公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、由于恒兴公司恶意设立抵押权，使杨文婷无法办理诉争11套房屋的产权证书，引发本案纠纷。一审法院认为杨文婷未就诉争11套房屋办理不动产登记，仅享有基于买卖合同取得的债权请求权，不足以排除执行，是错误的。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，属于该司法解释第二十七条规定的例外情形，杨文婷对诉争11套房屋享有的物权期待权应优于担保物权。杨文婷符合上述司法解释第二十八条规定的情形：1．人民法院查封诉争11套房屋之前，杨文婷已经与金政公司签订了合法有效的房屋买卖合同；2．金政公司已于2007年3月31日向杨文婷交付诉争房屋，且由杨文婷使用至今；3．杨文婷已经支付了全部购房款，虽然金政公司不认可杨文婷付款事实，但根据（2013）二中民终字第07631号民事判决书认定的事实，杨文婷于2006年11月6日至2007年5月31日期间共计向金政公司付款34969388元；另外，在本案执行异议之诉审理期间，杨文婷已向北京市海淀区人民法院案款专用账户汇入1893300元，应当认定杨文婷已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照法院要求交付执行；4．本案诉争11套房屋未办理过户登记，并非杨文婷原因导致，而是金政公司恶意逃避、拒绝办理过户，并在已经出售给杨文婷的房屋上多次恶意设定抵押所致。一审判决仅考虑恒兴公司的金钱债权关系，未考虑杨文婷作为买受人的利益，判决结果不当，应予纠正。恒兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。恒兴公司对诉争11套房屋享有合法有效的抵押权，杨文婷对诉争11套房屋仅享有合同债权，无法对抗恒兴公司的抵押担保优先受偿权。1．兴业银行股份有限公司北京甘家口支行（以下简称兴业银行甘家口支行）分别于2004年6月2日、2005年6月6日、2006年6月28日对诉争11套房屋办理国有土地使用权及在建工程抵押，在法律上，兴业银行甘家口支行一直是诉争11套房屋的合法抵押权人。2．杨文婷与金政公司就诉争11套房屋未签订书面商品房预售合同，亦未办理预售或者预告登记，不具有对外公示效力。兴业银行甘家口支行与金政公司存在真实有效的借款，并就诉争11套房屋签订抵押合同，依法办理抵押登记。兴业银行甘家口支行属于善意抵押权人。3．杨文婷向兴业银行甘家口支行发送律师函的时间是2013年12月25日，在此之前，兴业银行甘家口支行并不知悉诉争11套房屋被出售的事实。并且兴业银行甘家口支行是在先房屋抵押权人，抵押登记一直处于延续状态，从未间断。杨文婷仅是合同债权人，无权否定、阻止兴业银行甘家口支行为自身贷款设定担保物权。杨文婷主张兴业银行甘家口支行与金政公司存在恶意串通、抵押合同无效，无事实及法律依据。4．恒兴公司认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人的权利仅是对抗普通债权的申请执行人，不能对抗第二十七条规定的申请执行人，即担保物权人依法享有的优先受偿权。杨文婷仅能证明与金政公司的合同权利受法律保护，但未取得对诉争11套房屋的任何物权权利，没有权利要求撤销兴业银行甘家口支行已经取得的、登记在先的、合法的抵押担保物权。5．杨文婷并未支付全部房屋价款，在所购房屋上设定有抵押权，且未通知抵押权人亦未取得抵押权人同意的情况下，杨文婷对所购房屋未能办理过户登记存在严重过错，不符合上述第二十八条规定的情形，不能取得对诉争11套房屋合法的物权期待权。金政公司辩称，杨文婷没有与金政公司签订房屋买卖合同，也没有支付相应的购房款，杨文婷仅有权依据《购房补充协议》享有债权请求权，但对诉争11套房屋不享有物权，不能对抗恒兴公司抵押登记和基于抵押登记享有的优先受偿权。杨文婷不具备请求阻碍涉案房屋执行的事实和理由。恒兴公司向一审法院起诉请求：1．对位于北京市朝阳区青年沟路八号楼B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205号的房屋许可执行；2．诉讼费由杨文婷负担。一审法院认定事实：2008年1月18日，兴业银行甘家口支行（贷款人）与金政公司（借款人）签订中（长）期借款合同，借款人民币1亿元，用于置换股东借款及支付工程款，期限96个月。同日，兴业银行甘家口支行（抵押权人）与金政公司（抵押人）签订抵押合同，约定由金政公司以其所有的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼底层商业部分房屋产权及其分摊土地使用权设定抵押担保，抵押担保范围为主合同项下的主债权本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现抵押权的费用等。经询，涉案的11套商铺在上述抵押房产中。同年2月21日，兴业银行甘家口支行与金政公司办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为X京房朝其他字第076121号，附记载明此次抵押担保金额为人民币1亿元整，房屋坐落于朝阳区青年沟8号楼，房屋所有权证号为X京房权证朝其字第XXXX号。X京房权证朝其字第XXXX号房屋所有权证附记栏中列明下列房屋：8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所，并加盖有抵押字样的印章，时间为2008年1月18日。同年2月28日，兴业银行甘家口支行取得京朝国用他项（2001出）第0078号朝抵字08-1553土地他项权证，该权利证书载明：土地他项权利人为兴业银行甘家口支行、义务人为金政公司、坐落为朝阳区青年沟路8号楼、权属性质为国有、使用权类型为出让、抵押面积为932．01㎡、抵押部位为X京房权证朝其字第XXXX号房产证内商业及会所共计4941．35平方米房产所分摊的土地使用权、设定日期为2008年2月28日、权利顺序为第一。2008年3月19日，兴业银行甘家口支行出具借款借据。2013年3月1日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第11283号民事判决书，判决确认杨文婷与金政公司关于北京市朝阳区青年沟路八号楼B座101、102、103、105、106、107、108、201、202、203、205号商品房的买卖关系有效。同年10月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第07631号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月25日，杨文婷通过公证处发函告知兴业银行甘家口支行：杨文婷于2006年就已经购买了金政公司的11套商业房产，并已入住使用，要求兴业银行甘家口支行不得接受该房屋作为抵押物。2015年8月24日，一审法院作出（2015）海民（商）初字第10120号民事判决书，判决：1．金政公司于判决生效后10日内偿还兴业银行甘家口支行借款本金3000万元及其利息、罚息、复利（截至2015年1月12日合计144100元，自2015年1月13日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按《中（长）期借款合同》约定计算）；2．金政公司于判决生效后10日内赔偿兴业银行甘家口支行律师费127700元；3．兴业银行甘家口支行对金政公司抵押的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所的房屋所有权及其分摊范围内的建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该案件于2016年2月1日生效。2016年5月16日，一审法院作出（2016）海民执字第2656、2657号强制执行裁定书，裁定：查封金政公司名下的房屋的过户手续。2016年7月12日，一审法院作出（2016）京0108执异108号执行裁定书，裁定：中止对于位于北京市朝阳区青年沟路八号楼B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205号房屋的执行。2018年7月18日，一审法院作出（2018）京0108执异228号执行裁定书，裁定：（2015）海民（商）初字第10120号民事判决书所确定的申请执行人由兴业银行甘家口支行变更为恒兴公司。一审法院认为，本案的争议焦点在于杨文婷对涉案房屋是否享有足以对抗恒兴公司抵押权的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，金政公司以其所有的包括涉案房屋在内的不动产作为抵押物，与恒兴公司签订了抵押合同，并于2008年1月18日办理了抵押登记手续，故自办理抵押登记之日起，恒兴公司取得对涉案房屋合法有效的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）……（四）……”该条规定中要求买受人不仅要满足四项条件，且“其权利能够排除执行的”，本案中，杨文婷未就诉争11套房屋办理不动产登记和取得所有权，仅享有基于买卖合同取得的债权请求权，该请求权不足以排除执行，不能对抗恒兴公司依法对执行标的享有的抵押权。杨文婷的相关答辩意见，一审法院不予采纳。恒兴公司提出的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行位于北京市朝阳区青年沟路八号楼B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205号的房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨文婷向本院提交如下新证据材料：北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队京公朝经受案字〔2018〕00281号受案回执、北京市公安局朝阳分局立案告知书。经质证，恒兴公司、金政公司对证据真实性不持异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院补充认定如下事实：2018年9月28日，北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队受理杨文婷报称金政公司涉嫌合同诈骗一案，受案文号京公朝经受案字〔2018〕00281号。2019年10月22日，北京市公安局朝阳分局向杨文婷盖章出具立案告知书，载明金政公司涉嫌合同诈骗案符合立案标准，于2018年11月14日立案侦查。另查，金政公司开发北京市朝阳区青年沟路东端南侧时，包括诉争房屋在内的住宅项目，分别于2004年6月2日、2005年6月6日、2006年6月27日办理了国有土地使用权及在建工程抵押，抵押期限至2009年6月27日。自2008年2月21日至2014年6月25日，就诉争11套房屋先后共办理了14次房屋抵押登记，抵押权人均为兴业银行甘家口支行。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是针对诉争11套房屋，杨文婷是否享有对抗恒兴公司依据生效法律文书享有的抵押担保物权的权利，并据此排除抵押权优先受偿权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，恒兴公司依据北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第10120号生效民事判决书，对诉争11套房屋享有抵押权，有权就房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，其权利能够对抗案外人对执行标的提出的异议。杨文婷主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨文婷在诉争11套房屋被查封之前，已签署合法有效的商品房买卖合同、合法占有诉争房屋，并支付了购房款，故对诉争房屋享有所有权，足以对抗恒兴公司的抵押权、排除执行。对此本院认为，北京市朝阳区青年沟路东端南侧房地产开发项目自2004年6月2日起即办理了国有土地使用权及在建工程抵押，杨文婷在与金政公司签订与诉争11套房屋买卖相关的协议时，诉争房屋的建设项目处于在建工程抵押状态；自2008年2月21日起，包括诉争11套房屋在内的建设项目均办理了房屋抵押登记手续。以上事实表明，诉争11套房屋及相应土地使用权始终处于抵押状态，抵押权人均是兴业银行甘家口支行。本案并无证据显示杨文婷、金政公司就诉争11套房屋向相关房屋登记管理部门办理了商品房预售登记，或者申请预告登记。杨文婷在购买诉争11套房屋时，知道或者应当知道房屋被抵押，且在未经抵押权人同意的情况下，无法实施转让的事实。在此情况下，杨文婷仍与金政公司签署相关协议，购买权属存在瑕疵的房屋，存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。一审法院认定杨文婷仅基于买卖合同取得诉争房屋的债权请求权，不足以排除执行，不能对抗恒兴公司对诉争11套房屋享有的抵押权，并无不当，本院对杨文婷的上诉请求及事实理由均不予支持。关于杨文婷报称金政公司涉嫌合同诈骗一事，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”金政公司是否就诉争11套房屋对杨文婷实施诈骗，其行为是否符合合同诈骗的犯罪构成要件，与本案申请执行人执行异议之诉不属于同一法律关系，不影响恒兴公司依据生效民事判决书对抵押物申请强制执行，亦不影响本案处理结果，故本院就本案继续审理。综上所述，杨文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨文婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  刘海云审 判 员  甄洁莹二〇一九年十二月三十日法官助理  韩悦蕊书 记 员  史继伟