江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初5084号原告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：王霞，该公司员工。委托诉讼代理人：吴梦艳，该公司员工。被告：冯元元，男，1983年9月20日生，黎族，住江苏省无锡市滨湖区。原告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告冯元元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王霞，被告冯元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年1月至2019年3月物业服务费：142.96㎡×1.95元/㎡/月=278.8×27月=7527.6元，滞纳金：1580.6元，合计9108.2元；2、判令被告支付2017年1月至2019年3月的公摊水电费：0.265元/月/㎡×142.96㎡=37.9元×27月=1023.3元；3、判令被告支付2017年1月至2019年3月的电梯运行维护费：0.348元/月/㎡×142.96㎡=49.8元×27月=1344.6元。事实和理由：被告系原告所管理的无锡市滨湖区苏宁悦城C地块9单元202室的业主，房屋面积142.96平方米。根据被告与原告签订的前期物业服务合同及房屋交付通知书中约定：被告应按每月每平方米1.95元的标准支付物业费，被告应于每月5号缴纳当月的物业服务费、公摊水电费用、电梯运行维护费及代收代缴费用。被告自2017年1月起即未支付物业服务费，截止2019年3月，被告所欠原告物业服务费7527.6元，产生滞纳金1580.6元；所欠原告代收代缴公摊水电费1023.3元、电梯运行维护费1344.6元。原告多次催讨未果，特提起诉讼。被告冯元元辩称：物业公司未按照约定履行合同义务，实际服务项目与收费标准严重不符，提供的物业服务也未达到无锡市关于物业管理的要求。物业公司管理不善，员工无技能上岗，公共设施维护不善，对业主提出的问题拖拉不解决，账务未按规定进行公示。故其不愿意全额缴纳物业费。且按照前期物业合同约定，物业费用应当按月缴纳，被告要求按合同要求按月缴纳物业费，物业公司不同意并拒收物业费。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表，明确无锡市滨湖区苏宁悦园住宅按六级物业服务标准，经合同约定后，按建筑面积每月每平方米2.10元收取物业公共服务费；非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准；特约服务收费标准等由物业服务企业与业主或委托者协商确定。电梯运行维护费、公共能耗费等按实收取、合理分摊、单独建账、定期公布。停车收费按规定标准收取。收费实行明码公示。冯元元系无锡市滨湖区苏宁悦园的业主，居住的房屋为苏宁悦园C区9号202室，系向开发商苏宁置业有限公司购买的精装房屋，房屋建筑面积为142.96平方米。2015年10月，业主冯元元与物业公司签订前期物业服务合同、房屋交付通知书，约定：物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积计算，每月每平方米2.10元；公共能耗分摊费（公共水电费（0.265元/月/平方米、电梯运行费0.348元/月/平方米）由业主按建筑面积分摊；按月交纳，业主应在每月第5日履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。双方还约定了其他事项。冯元元未交纳自2017年1月至2019年3月的物业服务费7527.6元（142.96平方米×1.95元/平方米/月＝278.8元/月×27月＝7527.6元）。由于双方约定在每月5日交纳物业服务费，冯元元未交，故冯元元还需交纳按欠费金额的万分之五/天的违约金（滞纳金），计算至2019年4月5日的违约金（滞纳金）为1580.6元。另外，冯元元尚欠2017年1月至2019年3月的公摊水电费1023.3元（0.265元/平方米/月×142.96平方米＝37.9元/月×27月）和2017年1月至2019年3月的电梯运行维护费1344.6元（0.348元/平方米/月×142.96平方米＝49.8元/月×27月）。物业公司多次向冯元元催讨物业费，冯元元一直仍未交纳，物业公司遂提起诉讼。冯元元对上述金额未提出异议，但是其认为物业公司未按合同约定履行服务义务，对其利益造成侵害，例如其北阳台公共楼道灯的电源被掐断，是其自己去接的；物业公司管理不善，公共设施维护不善，物业公司答应帮其解决的问题也没有进展。物业公司陈述，针对冯元元提出的问题，物业公司是有进展的，例如公共区域车库灯已经亮了，喷泉旁边的灯也已经恢复，物业公司自上个月已经开始整改了。上述事实，有无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表、前期物业服务合同、苏宁悦城9单元202室物业服务费欠费详情表、房屋交付通知书、商品房买卖合同、电子照片及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。冯元元与物业公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。冯元元系苏宁悦园的业主，物业公司已提供了物业服务，冯元元应当按约交纳物业服务费用。冯元元辩称物业公司未按合同约定履行服务义务，但这并不是拒交物业费的理由。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但是业主必须通过一定的合法程序，来获得应有的物业服务，而拒交物业费，不是一种合法的手段。追究物业公司的违约责任与拒交物业费所产生的法律后果之间，是两个不同的概念。故，本案中物业公司要求冯元元按照约定立即支付拖欠的2017年1月至2019年3月止的物业服务费7527.6元（142.96平方米×1.95元/平方米/月＝278.8元/月×27月＝7527.6元）、公摊水电费1023.3元（0.265元/平方米/月×142.96平方米＝37.9元/月×27月）、电梯运行维护费1344.6元（0.348元/平方米/月×142.96平方米＝49.8元/月×27月）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金部分，物业公司履行物业服务过程中，存在对业主提出的要求反馈不及时或者整改不完全的情况，冯元元自2017年1月起不再缴纳诉讼费，系因物业公司未完全履行物业服务所致，为维护好物业公司与业主之间的友好关系，本院对物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。今后，物业公司应当按照合同约定履行服务义务，针对业主提出的属于物业服务范围内的事项，应当积极改善，与业主多交流，提高服务意识和服务质量。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、冯元元于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年1月至2019年3月止的物业服务费7527.6元。二、冯元元于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年1月起至2019年3月止的公摊水电费1023.3元。三、冯元元于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年1月起至2019年3月止的电梯运行维护费1344.6元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果冯元元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由冯元元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  杨桂丽人民陪审员  汤龙寿二〇一九年十二月二十六日书 记 员  许 丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》：第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。