重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8191号上诉人（原审被告）：陈敏，男，1972年7月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文婷，重庆格林威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:重庆大江工业有限责任公司，住所地重庆市巴南区鱼洞大江西路601-1号，统一社会信用代码915001137842021875。法定代表人：贾立山，董事长。委托诉讼代理人：文贤波，男，1974年7月2日出生，汉族，住重庆市巴南区，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱朝银，男，1964年8月27日出生，汉族，住重庆市巴南区，系该公司员工。上诉人陈敏因与被上诉人重庆大江工业有限责任公司（以下简称大江公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人陈敏的委托诉讼代理人卢俊、杨文婷，被上诉人大江公司的委托诉讼代理人文贤波、朱朝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈敏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由大江公司负担。事实及理由：1.合同到期后，陈敏多次要求续签合同，但大江公司工作人员以5-X、5-X、5-X临时门面（面积101.2㎡，以下简称涉案门面）所占土地已移交给地方政府，大江公司对该门面不再经营管理为由，拒绝续签合同。为查明事实，人民法院应依职权通知第三人或证人出庭参加诉讼。2.陈敏曾向大江公司缴纳租金及归还钥匙，因大江公司拒绝接收，陈敏无法退还门面，导致门面占有使用费扩大，对此大江公司存在过错。3.即使陈敏应支付门面占有使用费，但因大江公司存在过错，应对该费用进行扣减，且不应承担4倍利息。4.陈敏并非门面的实际占有人。一审判决由陈敏支付门面占有使用费，属于主体认定错误。5.涉案门面因系临时门面，大江公司应在两年期限内行使相关权利，且大江公司不能因此而获利。6.大江公司就涉案门面所占土地于2015年12月与重庆市巴南区土地整治储备中心签订了《土地收购储备协议书》，后还附有巴南区人民政府的征收决定，大江公司至此不应再享有该土地的物权，故大江公司无权要求陈敏支付2016年之后的占有使用费。大江公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：大江公司虽就涉案门面所占土地于2015年12月28日与重庆市巴南区土地整治储备中心签订了《土地收购储备协议》，但双方并未实际履行该协议，截止目前该土地并未交付给对方，大江公司亦未收到任何补偿款项。大江公司向一审法院起诉请求：1.判决解除大江公司、陈敏于2015年7月1日签订的《商业门面租用合同书》；2.判令陈敏立即停止侵害，归还大江公司涉案门面并恢复原状；3.判令陈敏支付自2016年1月1日起至2019年2月28日止的门面占用费123500元（实际计算至陈敏归还门面之日止）；4.判令陈敏支付自起诉之日起至陈敏归还门面之日止，以123500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的利息；5.本案诉讼费由陈敏承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，大江公司（甲方）与陈敏（乙方）签订《商业门面租用合同书》，约定甲方将涉案门面出租给乙方经营餐饮使用，租用期自2015年7月1日起至2015年12月30日止；甲方向乙方收取月租金3250元；签订合同时，乙方一次性向甲方付清抵押金和一个季度租金，以后每季度预交租金，即上季度末的10日内付清下一季度应交费用，逾期交款者，每日按租金标准的千分之三加收滞纳金，逾期两个月以上拖欠或拒交租金等费用者，甲方有权解除合同，所欠费用从抵押金中扣除，门面由甲方收回另行安排；租用期间，由乙方自行负担门面的水、电等消耗费用；门面内设施供乙方经营使用，并由乙方负责维修或更换，费用由乙方自行承担；在合同执行期内，甲方根据生产经营需要及资产使用需要有权随时解除该合同并收回门面，但甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在接到书面通知30日内应当无条件退房，甲方不给予任何经济补偿；在合同期内，若乙方因故需要提前解除合同，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意可提前解除合同，其租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，若有剩余租金，甲方不予返还；合同期满，乙方应在合同期满后2日内返还门面给甲方，合同提前解除的，乙方应当在接到甲方通知后30日内或在乙方提出申请后30日内返还门面给甲方，逾期返还，乙方按合同租金的双倍向甲方支付租金；返还门面前，乙方应当撤除自有物品，保持或恢复门面原貌，并通知甲方派员验收，经甲方工作人员认可接收并结清全部应付款后，甲方退还乙方所交抵押金；合同期满而未重新签订租用合同，视为乙方放弃优先租用权，按自然终止合同处理；该合同终止或提前解除后，乙方应恢复租用门面原状。陈敏已支付2015年7月至同年12月30日的租金。合同到期后，双方未续签合同。一审庭审中，陈敏陈述大江公司拒绝续签合同、拒收租金，大江公司予以否认；大江公司认可其于2018年12月24日对门面断电，至今未恢复供电；陈敏已缴清上述合同项下的租金。一审法院另查明，涉案门面未取得建设工程规划许可证，系临时门面。一审法院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，以及上述解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，大江公司与陈敏签订的《商业门面租用合同书》系无效合同，即不需要解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《商业门面租用合同书》到期后，陈敏继续占有、使用涉案门面，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。大江公司诉请陈敏支付自2016年1月1日起至陈敏归还门面之日止的门面占用费，陈敏抗辩该诉请已过诉讼时效。经审查，大江公司、陈敏签订的原始租赁合同约定上季度末的10日内付清下一季度应交租金，本案租赁合同约定分期履行租金的情况下，每期门面占有使用费具有独立性，不依赖于其他各期门面占有使用费是否到期而可以单独请求支付，即诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算，出租人在当期门面占有使用费应当支付时，即可以请求对方支付，诉讼时效应从权利人可以行使权利时开始计算诉讼时效。又因陈敏应于2016年9月底支付2016年10-12月的门面占有使用费，且民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定于2017年10月1日起施行，故大江公司诉请的2016年的门面占有使用费已超过诉讼时效，该院对大江公司诉请陈敏支付2016年1月1日至同年12月30日的门面占有使用费的主张不予支持。因大江公司于2018年12月24日对涉案门面断电且至今未恢复供电，合同约定租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，陈敏应当支付大江公司从2017年1月1日起至2018年12月24日的门面占有使用费共计78000元（3250元/月*24月）,并支付以78000元为基数，自起诉之日即2019年4月3日起至陈敏归还门面之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以不超过年利率24%为限）计算的利息。陈敏陈述大江公司拒收租金，大江公司予以否认，因陈敏对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。陈敏辩称已经于2015年10月20日与大江公司解除租赁合同，该涉案门面已经转让给案外人毛泽庆经营，并取得大江公司同意，且大江公司已经与毛泽庆重新签订了供电合同，毛泽庆缴纳1000元供电保证金，而陈敏之前缴纳的押金7000元也一并转给了毛泽庆。但大江公司予以否认，因陈敏对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。一审庭审中，陈敏请求大江公司返还押金并支付一定的搬迁费，对此大江公司不认可搬迁费，并提出陈敏支付租金的情况下才同意抵扣押金，但陈敏不同意支付租金，故陈敏可就押金和搬迁费另案起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告陈敏在本判决生效后十五日内归还原告重庆大江工业有限责任公司位于重庆市巴南区X街道X路的5-X、5-X、5-X号门面；二、被告陈敏在本判决生效后十日内支付原告重庆大江工业有限责任公司门面占有使用费78000元，并支付以此为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以不超过年利率24%为限）计算自2019年4月3日起至归还门面之日止的利息；三、驳回原告重庆大江工业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2770元，减半收取计1385元，由被告陈敏负担（此款已由原告重庆大江工业有限责任公司垫付，被告陈敏在履行上述义务时迳付原告重庆大江工业有限责任公司，本院预收案件受理费不作清退）。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，为临时门面。按照我国相关法律规定，大江公司与陈敏签订的《商业门面租用合同书》无效。但陈敏实际占有使用了大江公司的临时门面，故陈敏应当向大江公司支付门面占有使用费，具体支付标准参照合同约定的租金标准。陈敏上诉称其已将涉案门面转让给案外人毛泽庆经营，自己并非实际使用人，但其提供的证据并不足以佐证这一上诉理由成立，而大江公司亦对此予以否认。退言之，即使陈敏将涉案门面转让给案外人毛泽庆经营，但根据合同相对性原则，亦应由陈敏向大江公司支付涉案门面占有使用费，故本院对陈敏的这一上诉理由不予支持。另，陈敏主张大江公司拒绝接收自2016年1月之后的占有使用费及门面钥匙，但陈敏提供的证据同样不足以佐证，故陈敏应承担举证不能的法律后果。关于大江公司是否有权收取2016年1月之后的门面占有使用费问题。本院认为，根据大江公司在二审询问中的陈述，虽然大江公司就涉案门面所占土地于2015年12月28日与重庆市巴南区土地整治储备中心签订了《土地收购储备协议书》，但该土地在协议签订后并未实际交付给重庆市巴南区土地整治储备中心，大江公司亦未收到土地收购储备的补偿费用，而陈敏亦未提供证据证明该协议书已实际履行。因此，即使重庆市巴南区土地整治储备中心对涉案门面所占土地的收购储备决定得到了重庆市人民政府的批复同意，因该土地并未完成交付及收购储备补偿，政府关于土地的收购储备决定不能必然视为已经付诸施行并完成，大江公司在此之前仍然系该土地的使用权利人，故大江公司有权收取涉案门面占有使用费。即使重庆市巴南区土地整治储备中心认为大江公司无权收取涉案门面占有使用费，亦应由重庆市巴南区土地整治储备中心向大江公司另行进行主张，而陈敏不得以此作为其不向大江公司缴纳门面占有使用费的理由。另，一审判决陈敏向大江公司支付自2017年1月1日起至2018年12月24日止大江公司对涉案门面断电之时的门面占有使用费,并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付相关利息，符合我国相关法律规定，本院对此予以确认。对于陈敏在二审中提交的证据，因其内容并不能证明陈敏的上诉理由成立，故本院不予采信；对于大江公司在二审中提交的证据，证据来源合法真实，陈敏对其真实性亦予以认可，本院对该证据的真实性予以采信。综上所述，陈敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由上诉人陈敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇一九年十二月二十五日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶