福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6370号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：陈尾娇，女，系该行职工。 委托诉讼代理人：王冬，男，系该行职工。 被告：林娇，女，1981年2月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：何兴生，男，1976年8月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志鸿，男，系该行职工。 委托诉讼代理人：曾德丰，男，系该行职工。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告林娇、何兴生、平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称海峡如意城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托代理人陈尾娇、王冬，被告林娇，被告海峡如意城公司的委托代理人曾德丰到庭参加诉讼。被告何兴生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令林娇、何兴生偿还所欠借款本金1242499.90元，利息（含利息、罚息、复利）[依合同约定计算至涉案债务清偿完毕之日，现在暂计至2019年9月25日利息（含利息、罚息、复利）为20665.75元，本息暂合计为1263165.65元]；2.判令建设银行平潭分行有权以林娇、何兴生名下位于平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号的商品房及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含利息、罚息、复利）优先受偿；3.判令海峡如意城公司对上述借款承担连带保证责任，直至林娇、何兴生清偿所有借款本息及违约金；4.本案的一切诉讼费用均由林娇、何兴生、海峡如意城公司承担。事实和理由：林娇、何兴生因购买平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号的商品房，购房价为2030177元，已付房价610177元，尚缺购房款1420000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款1420000元。经建设银行平潭分行与林娇、何兴生、海峡如意城公司协商一致后，三方于2016年12月27日签订《个人住房借款合同》，编号为：350617208-2012-20161114399，依合同约定，建设银行平潭分行于2016年12月27日依照合同约定向被告发放1420000元贷款，并依据委托将该笔贷款转入开发商海峡如意城公司的账户中，用于购房。贷款期限贰佰肆拾个月，从2016年12月27日起至2036年12月27日止。借款月利率为按照基准利率下调10%，按月等额本金还款。由林娇、何兴生所购买的平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号的商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。依据合同约定，海峡如意城公司对林娇、何兴生的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。贷款发放后，林娇、何兴生在2019年3月份之前每月都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后其便开始拖欠应还贷款，经多次电话及上门催收，直至预留电话更换失去联系，拒不履行正常还款义务，已构成违约。《个人住房借款合同》第十七条（见合同第20页）明确约定借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。 林娇辩称，对建设银行平潭分行诉请无异议，希望继续履行案涉合同。 海峡如意城公司辩称，仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任，诉讼费、律师费是由于林娇、何兴生违约造成的债务，不予承担，且承担保证责任后有权向林娇、何兴生追偿。 何兴生未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何兴生经合法传唤未到庭应诉，视为放弃质证权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月27日，何兴生签署共同还款承诺书，载明“林娇和何兴生同意在贷款本息未还清期间，对还贷均承担第一还款人责任”。2016年12月27日，林娇、何兴生因购买平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号的商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款，以建设银行为贷款人与以林娇、何兴生为借款人、海峡如意城公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:350617208-2012-20161114399）。该合同主要约定如下：林娇、何兴生向建设银行平潭分行借款1420000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为240个月，从2016年12月27日起至2036年12月27日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率下调10%。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。林娇以其所有的位于平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号的商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由海峡如意城公司提供阶段性保证。海峡如意城公司对林娇、何兴生的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2016年12月27日，建设银行平潭分行依约向林娇、何兴生发放了1420000元贷款。2017年3月29日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房抵押权预告设立登记。然而，林娇、何兴生却未能依约按月履行还款义务。 另查明，2015年2月15日，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行。2015年5月22日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行升格为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，林娇、何兴生未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，林娇、何兴生应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金1242499.90元及相应利息、罚息，但前述利息、罚息累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 其次，林娇自认未办理不动产权证，根据讼争《个人住房借款合同》林娇应办理预购商品房抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依法确认购房人林娇、何兴生应在本判决生效之日起三十日内协助办理抵押登记，抵押登记手续办妥后，建设银行平潭分行对讼争商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 最后，若购房人林娇逾期未协助办理抵押登记，本质上属于购房人为自己利益而不正当阻止条件成就，应当视为条件已成就，即债权人建设银行平潭分行行使优先权的条件因购房人恶意阻却而依法视为已成就。故在讼争商品房已具备物权登记条件但因购房人林娇、何兴生原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人建设银行平潭分行对讼争商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 海峡如意城公司作为保证人，在讼争房产抵押登记手续办妥前依约应当对前述债务承担阶段性连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，海峡如意城公司在承担保证责任后，有权向林娇、何兴生追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、林娇、何兴生应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金1242499.90元及利息、罚息（根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任。平潭海峡如意城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向林娇、何兴生追偿； 三、林娇、何兴生应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理讼争商品房平潭金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块一期B61幢105号商品房的抵押登记手续，平潭海峡如意城开发建设有限公司应督促林娇、何兴生并配合其办理抵押登记。讼争商品房抵押登记办妥之日，或者林娇、何兴生逾期仍未办理抵押登记之日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项确认的主债权，随即平潭海峡如意城开发建设有限公司的保证责任终止； 四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16168元，减半收取计8084元，由林娇、何兴生、平潭海峡如意城开发建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李维 二〇一九年十二月九日 法官助理韩叙 书记员翁琴