四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川13民再91号 上诉人（原审原告）：四川省红岩子房地产开发有限责任公司。住所地：南部县滨江街道办事处北环路上河城综合楼。 法定代表人：张年琼，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：南部县森泰绿化管理有限公司。住所地：南部县滨江街道办事处上河城3号楼3号门市。 法定代表人：伍俊，总经理。 委托诉讼代理人：谢庆梅，四川义立律师事务所律师。 被上诉人（第三人）：南部县红电大酒店有限责任公司。住所地：南部县滨江办事处滨江路268号。 法定代表人：张大志，总经理。 委托诉讼代理人：陈志雄，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何茂深，四川义立律师事务所实习律师。 上诉人四川省红岩子房地产开发有限责任公司（以下简称红房公司）、南部县森泰绿化管理有限公司（以下简称森泰公司）与被上诉人南部县红电大酒店有限责任公司（以下简称红电大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，四川省南部县人民法院于2018年7月27日作出（2018）川1321民初3084号民事判决，判决生效后，案外人红电大酒店向原审法院申请再审，原审法院于2019年3月15日作出（2019）川1321民监2号民事裁定再审本案。原审法院依法另行组成合议庭对本案进行了再审，在审理中依法通知红电大酒店作为第三人参加诉讼。并于2019年7月22日作出（2019）川1321民再5号民事判决。红房公司、森泰公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人红房公司的委托诉讼代理人杜黎明、黄薇，森泰公司的委托诉讼代理人谢庆梅、被上诉人红电大酒店的委托诉讼代理人陈志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红房公司向原审法院起诉请求：判令解除原审原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号2015000724、2015000727），并要求原审被告协助原审原告将房产手续变更登记至原审原告名下，同时由原审被告承担违约责任及相关税费、诉讼费。庭审中，红房公司撤回“由原审被告承担违约责任及相关税费”的诉讼请求。 原审法院认定事实：2015年2月3日，森泰公司与红房公司签订《商品房买卖合同》购买红岩子上河城32幢1层1-1号及32幢1-2号营业房两间，合同约定森泰公司一次性支付购房款。但由于森泰公司资金周转困难，便向红房公司承诺由红房公司将房产手续变更至森泰公司名下，由森泰公司向银行贷款支付购房款。红房公司于2015年2月5日将该房产登记至森泰公司名下，但森泰公司未能办理银行贷款，也未支付购房款。2015年7月6日森泰公司将房产证交还红房公司，并要求红房公司自行解除买卖合同变更登记。原审认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼请求。森泰公司承认红房公司的诉讼请求，不违反法律规定。 原审法院判决：一、解除四川省红岩子房地产开发有限责任公司与南部县森泰绿化管理有限公司于2015年2月3日签订的二份《商品房买卖合同》（合同编号2015000724、2015000727）；二、南部县森泰绿化管理有限公司在本判决生效后十日内协助四川省红岩子房地产开发有限责任公司将前述合同项下所取得的房产（南房权证房权字第××号、20××86号）权属证书变更登记至四川省红岩子房地产开发有限责任公司。 第三人红电大酒店申请再审称：森泰公司因对红电大酒店负有还款责任被南部县人民法院查封拍卖其所有的红岩子上河城32幢1-1号、1-2号营业房两间。但南部县人民法院作出的（2018）川1321民初3084号民事判决书解除原审原告红房公司与原审被告森泰公司签订的《商品房买卖合同》，损害了红电大酒店的合法权益，该案存在事实不清、法律适用错误、程序违法，请求启动审判监督程序，重新审理此案。 原审原告红房公司、原审被告森泰公司未作答辩。 一审再审查明：2015年2月3日，出卖人红房公司与买受人森泰公司签订两份《商品房买卖合同》，约定森泰公司购买红房公司位于红岩子上河城32幢1层1-1号（建筑面积162.78㎡）、1-2号（建筑面积141.34㎡）房屋两间，森泰公司一次性支付购房款。合同签订第二天，森泰公司出具承诺书，承诺先由红房公司将出售的两间房屋过户登记至森泰公司，森泰公司向银行贷款后支付购房款。合同签订第三天即2015年2月5日，红房公司将出售的两间房屋过户登记至森泰公司名下，房屋产权证登记为南房权证房权字第××号、20××86号。2015年7月6日，森泰公司向红房公司出具解除合同申请书，称由于不能办妥银行贷款，无力支付购房款，申请解除《商品房买卖合同》，并将房产证变更登记。2018年6月20日，红房公司向该院起诉。2018年7月27日，该院作出（2018）川1321民初3084号民事判决书。 2015年9月1日，该院根据红电大酒店的申请以（2015）南民保字第300号民事裁定书裁定查封森泰公司所有的位于红岩子上河城32幢1-1号（建筑面积165.72㎡）、1-2号（建筑面积144.49㎡）口面房两套。2015年9月28日，该院立案受理红电大酒店诉南部县德运商贸有限公司、孙中乔、四川金字塔油脂有限公司、森泰公司、南部县圣宇商贸有限公司民间借贷纠纷一案。2015年11月30日，该院作出（2015）南民初字第3815号民事判决书，判决书认定森泰公司自愿以其在红岩子上河城32幢1-1号（建筑面积165.72㎡）、1-2号（建筑面积144.49㎡）营业房为南部县德运商贸有限公司在红电大酒店的借款担保并承担连带责任，判决森泰公司与孙中乔、四川金字塔油脂有限公司、南部县圣宇商贸有限公司对南部县德运商贸有限公司应返还红电大酒店的借款800万元及利息等债务承担连带清偿责任。 2017年1月5日，该院以（2016）川1321执101号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人森泰公司所有的位于红岩子上河城32幢1-1号（产权证号20××85）、1-2号（产权证号20××86）商业房。2017年3月15日，红房公司对该院执行森泰公司所有的位于红岩子上河城32幢1-1号、1-2号商业房两间提出执行异请求撤销对执行标的的查封和拍卖。2017年7月17日，该院以（2017）川1321执异29号执行裁定书裁定驳回红房公司的异议请求。2018年8月18日，该院以（2016）川1321执101号之三执行裁定书裁定续查封被执行人森泰公司所有的位于红岩子上河城32幢1-1号、1-2号商业房两间，查封期限三年。 一审再审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”不动产登记具有公示公信效力，应是确定不动产物权的依据和标准。本案诉争的位于红岩子上河城32幢1-1号、1-2号商业房两间系森泰公司从红房公司购买并办理产权变更登记，产权登记的所有人现为森泰公司，森泰公司是合法的物权所有人。森泰公司未按约定向红房公司支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。但红房公司对森泰公司享有的是债权，并非物权。根据物权的排他性原则，债权不能与物权对抗，其效力低于物权。故该院依据不动产登记对案涉房屋查封拍卖符合法律规定。 原审原告红房公司在原审中请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，并要求森泰公司协助红房公司将房产手续变更登记至红房公司名下，因案涉房屋已办理不动产变更登记，不动产物权已发生转移，合同的交易已完成，原审原告红房公司对案涉房屋不再享有所有权，加之案涉房屋已被该院查封拍卖，被限制转让，原审原告红房公司与森泰公司之间仅存在债权债务的法律关系，故原审原告红房公司只能对森泰公司主张违约赔偿，其在原审中的诉请不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，该院（2018）川1321民初3084号民事判决书判决适用法律不当，裁判结果错误，应予纠正。第三人红电大酒店主张该院（2018）川1321民初3084号民事判决书损害其合法权益合法有据，该院予以支持。本案再审过程中，原审原告红房公司与原审被告森泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为原审原告红房公司自行放弃诉讼主张的请求，原审被告森泰公司自行放弃抗辩权利，各自应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百九十八条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决：一、撤销该院（2018）川1321民初3084号民事判决；二、驳回原审原告四川省红岩子房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告四川省红岩子房地产开发有限责任公司负担。 红房公司、森泰公司对一审再审判决不服向本院上诉称：一、本案启动再审程序违法，且被上诉人不是适格诉讼主体。根据再审判决载明的事实，本案系因案外人申请再审，原审法院依职权启动的再审，被上诉人并不是原审的当事人，其无权申请再审和参与诉讼。若被上诉人及法院认为原审判决确有错误，应告知被上诉人按第三人撤销之诉行使相应权利。二、南部县人民法院（2018）川1321民初3084号民事判决事实清楚，证据确实充分，应予维持，（2019）川1321民再5号民事判决错误，应予撤销。1.根据（2018）川1321民初3084号民事判决及再审判决认定的事实，案涉房屋虽已登记在森泰公司名下，但系附条件的过户登记，鉴于森泰公司未按该条件履行义务，红房公司有权行使撤销权，同时，该房屋并未实际交付，森泰公司也从未缴纳物管费等任何费用。2.红房公司行使撤销权时，森泰公司无异议，且行使撤销权符合合同约定及法律规定。3.虽案涉房屋被查封，但并不能阻止红房公司行使撤销权，红房公司因森泰公司未支付购房款而对房屋有优先处置权及其他权利。 红电大酒店辩称，本案一审再审程序符合法律规定，因案涉房屋已经过户到森泰公司名下，红房公司仅享有对森泰公司购房款的债权，（2018）川1321民初3084号民事判决违反法律规定。综上，上诉人的上诉请求不应得到支持，应维持本案一审再审判决。 二审再审查明的事实与一审再审一致，本院予以确认。 本院再审认为，红房公司起诉时案涉房屋已被人民法院查封并处于拍卖阶段，2017年3月15日，红房公司对该院执行森泰公司所有的位于红岩子上河城32幢1-1号、1-2号商业房两间提出执行异议，请求撤销对执行标的的查封和拍卖。2017年7月17日，该院以（2017）川1321执异29号执行裁定书裁定驳回红房公司的异议请求，并告知其可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”的规定，红房公司仅能依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉而不能提起新的确权诉讼。 综上，四川省红岩子房地产开发有限责任公司的起诉不应受理。依照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零八条规定，裁定如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3084号民事判决及（2019）川1321民再5号民事判决； 二、驳回四川省红岩子房地产开发有限责任公司的起诉。 一审案件受理费100元、一审再审案件受理费100元、二审再审案件受理费100元，退还四川省红岩子房地产开发有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判长  邱书培 审判员  程 鹰 审判员  杨若朗 二〇一九年十二月二十七日 书记员  冯 婷