北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15013号上诉人（原审原告）：侯世勇，男，1965年4月4日出生。委托诉讼代理人：张向阳，北京张向阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许铁荣，女，1966年11月12日出生。委托诉讼代理人：陈坚，北京市潮阳律师事务所律师。原审第三人：侯亚妮，女，1951年6月30日出生。上诉人侯世勇因与被上诉人许铁荣、原审第三人侯亚妮案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯世勇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判确认登记在侯亚妮名下位于北京市朝阳区×××906号房屋归侯世勇所有，不得执行登记在侯亚妮名下位于北京市朝阳区×××906号房屋；2.一、二审诉讼费用由许铁荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定在一定程度上可证明侯世勇支付北京市朝阳区×××906号房屋（以下简称涉案房屋）购房款的主张属于认定事实不清。（1）侯世勇已经向侯小南支付了购房款26万元是客观存在的事实。侯世勇在一审诉讼中已提交的侯小南于2005年11月16日出具的收到侯世勇给付房款26万元整的《收条》（侯小南、侯亚妮、张某1和刘某签字并摁手印予以确认、刘淑瑞摁手印予以确认）、侯亚妮于2005年11月16日出具的《证明》、2009年12月27日侯小南、侯世勇、侯亚妮三人签署的联合《声明》、侯亚妮于2014年6月3日出具的《声明》、证人刘某和张某1的证人证言、工商银行出具2005年11月16日侯小南开立个人银行结算账户申请书（存款124500元）、工商银行出具2005年11月16日刘淑瑞开立个人银行结算账户申请书（存款124500元）等证据，以及根据侯世勇申请而法院依职权调取的工商银行十里堡支行出具的书面材料等证据均证实侯世勇已向侯小南付清了涉案房屋的全部购房款260000元。侯亚妮认可前述证据，认可涉案房屋款项均是侯世勇支付的且已经支付。许铁荣对前述证据不予认可，但是其并未提交其他证据予以反驳。故一审判决应认定侯世勇已付清侯小南涉案房屋的全部购房款260000元。（2）侯世勇已付清开发商北京方晟房地产开发有限责任公司（以下简称方晟公司）涉案房屋的回迁款项77528.08元和涉案房屋各项费用（公共维修基金2394.91元、测绘费104.39元、产权证印花税5.00元、产权证转移登记费40.00元）是客观存在的事实。侯世勇在一审诉讼中提交的2005年11月17日工商银行流水（40000元），《安置合同》、2008年7月10日和2009年12月27日的支付逾期回迁违约金协议、2009年12月24日向涉案房屋开发商方晟公司账户存入40963.07元的工商银行现金存款凭条（包含：第二次应付房款36747.08元+房屋面积差价2781元-逾期赔付款2235.97元+共维基金2394.91元+测绘费104.39元+产权证印花税5.00元+产权证转移登记费40.00元+热力费1126.66元）、《北京市朝阳区京棉地区危旧房改造购房合同》、2009年11月17日方晟公司入住所需费用提示、2009年12月1日开发商方晟公司收据单、2009年12月04日购房发票（01491913号）等证据足以证明侯世勇已经付清开发商方晟公司涉案房屋全部购房款（回迁款）77528.08元以及公共维修基金等其他费用。侯世勇已付清涉案房屋购房款（260000元+77528.08元+公共维修基金等其他费用）的事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成完整的证据链。前述内容庭审中许铁荣、侯亚妮对侯世勇支付款项的真实性也予以认可。一审判决应予以认定。2.一审判决认定无法确认2009年12月27日侯小南、侯世勇、侯亚妮三人签署的联合《声明》具有充分的证明力，属于认定事实不清。一审判决应认定侯世勇与侯小南签订了《房屋买卖合同》，侯世勇与侯亚妮签订了《借名买房协议》。（1）许铁荣不认可该证据的真实性，但是没有提交足以推翻该证据的证据，应承担不利后果。（2）侯亚妮认可该证据。（3）一审法院在侯小南死亡之前未核实该证据，在侯小南死亡之后，未对侯小南签字进行司法鉴定，而主观臆断认定无法对其签字进行确认；无法确认该证据具有充分的证明力。一审法官的行为违背了中立原则，在本案中一审诉讼中明显倾向许铁荣，即当裁判员又当运动员，在宣判前，一审法官曾通过言语流露自己对裁判结果的观点或者态度。一审法官这种偏见和预断已经严重影响本案的公正处理。3.一审判决认定侯世勇就涉案房屋进行了一定程度上的占有和使用，这是侯世勇现阶段就涉案房屋享有的权利状态，属于认定事实不清。侯世勇在许铁荣与侯亚妮成立债务关系之前且在法院查封之前已合法占有并实际控制、支配、使用和收益涉案房屋。2013上半年，许铁荣与许铮、许愿、侯亚妮债务关系成立，2014年10月11日北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第16126号民事判决，该判决于2015年6月20日生效。许铁荣申请贵院强制执行（2015）执字第11908号案件是2015年7月8日立案，法院于2015年8月29日在执行中查封了登记在候亚妮名下的涉案房屋。侯世勇于2009年12月27日的办理涉案房屋的验收和入住手续，并将涉案房屋委托给北京恒大永基房地产经纪有限公司出租至2012年4月份，侯世勇收取涉案房屋的房租。2012年4月，侯世勇的父母起诉侯世勇，要求居住涉案房屋。庭审过程中，审判员李静到涉案房屋现场勘察核实情况，让侯世勇填写了一张确权表，确权表上实际购房人和名义购房人填写的都是侯世勇。李静法官说，经过法院调查，就是你侯世勇购买侯小南的房，登记在侯亚妮名下，你侯世勇就是涉案房屋的拥有人和实际掌控人。该案以侯世勇同意父母居住涉案房屋调解结案，2012年6月份侯世勇将涉案房屋钥匙交付父母。侯世勇的母亲一直居住至今。侯世勇提供的证据2005年11月17日的《安置合同》（附件一、附件二、附件三、附件四）（留有侯世勇的联系手机号码、当时的居住地址）、支付逾期回迁违约金协议（预留联系电话是侯世勇爱人王青的电话139XXXXXXXX）、2009年12月27日的《北京市朝阳区京棉地区危旧房改造购房合同》、京棉新城的《业主临时公约》（侯世勇在业主临时和公约承诺书中承诺人处签字：侯世勇代）、京棉新城回迁入住通知、消防安全协议书、供暖费支付协议、供用热协议（预留座机电话59××××机主是侯世勇爱人：王青）、2009年12月27日惠能公司收据、用户热费缴纳明细表、41134402号发票、京棉新城物业专用收据、北京银地物业管理有限公司专用收据、歌华公司客户确认单、歌华公司的发票、周期换表任务单、自来水缴费通知、水费收讫存根、北京银地物业管理有限公司出具的《证明》、恒大永基公司出具的《证明》、（2012）朝民初字第16453号卷宗、侯世勇在2019年7月19日开庭前新提交的供暖费、电费、燃气费等证据以及贵院关于调查核实涉案房屋现状是侯世勇母亲居住事实和关于物业核实涉案房屋一开始对外出租，后来由一对老人应该是侯世勇的父母居住等证据证明侯世勇于2009年12月27日已合法占有并实际控制、支配、使用和收益涉案房屋至今，期间没有人提出任何异议。前述内容庭审中许铁荣认可侯世勇一直占有（居住）涉案房屋，侯亚妮也认可侯世勇合法占有并实际控制、支配、使用和收益涉案房屋。4.一审判决认定侯世勇在2009年12月底至涉案房屋所有权证下发的期间并未举证证明其积极采取了相应措施为房屋过户登记做准备以及在2014年6月涉案所有权证下至涉案房屋被法院查封之间的期间，本案现有证据并不足以证明侯世勇为涉案房屋过户登记依法采取了积极有效的措施（因侯世勇自身原因没有依法诉讼过户，未办理过户登记），属于认定事实不清。一审判决应认定涉案房屋未过户，侯世勇没有过错。2009年12月底交房至2011年2月限购政策出台之前为涉案房屋没有措施可以采取，因为涉案房屋所有权证尚未下发。2011年2月限购政策出台之后至2014年6月3日涉案房屋所有权证下发的期间，侯世勇已经积极联系我爱我家房屋中介办理过户事宜，并测算过户费用大概不到40万元。提交了张某2的证人证言可以证明侯世勇积极采取了相应措施为房屋过户登记做准备。在2014年6月涉案所有权证下至涉案房屋被法院查封之间的期间，侯世勇一直积极为涉案房屋过户采取措施，联系我爱我家房屋中介，约侯亚妮过户，侯亚妮不积极配合过户，妻子也不同意离婚过户，涉案房屋无法正常办理过户手续。侯亚妮一直同意过户，侯世勇和侯亚妮又有亲戚关系，双方协商和谐解决涉案房屋过户问题，符合我国社会和谐的价值取向，不能认定侯世勇未采取诉讼措施办理过户就存在过错，不能认定是因侯世勇自身原因未办理过户登记。如此认定有悖《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》立法本意。该司法解释的立法本意不是要求当事人必须采取诉讼措施解决过户，没有依法积极采取诉讼措施过户即是因买受人自身原因未办理过户。5.一审判决未认定侯世勇为涉案房屋实际所有权人，未认定涉案房屋借名登记于侯亚妮名下属于侯亚妮代持有性质，属于认定事实不清。涉案房屋虽然没有办理产权过户手续，但是侯世勇是涉案房屋的实际出资人，在许铁荣与侯亚妮成立债务关系之前且在贵院查封之前已合法占有并实际控制、支配、使用和收益涉案房屋。涉案房屋借名登记于侯亚妮名下属于侯亚妮代持有性质，侯亚妮声明对涉案房屋不享有所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。侯世勇提交的证据证明登记在侯亚妮名下的涉案房屋与真实权利状态不符，证明侯世勇为涉案房屋的真实权利人。一审判决应认定涉案房屋归侯世勇所有并确认侯世勇享有物权。类似涉案房屋没有被法院查封的，法院认定和确认买受人为房屋所有权人。涉案房屋被法院查封，为何就不认定和确认侯世勇为涉案房屋所有权人呢？6.一审判决应认定侯世勇对涉案房屋享有物权期待权。侯世勇一审主张，物权期待权依法受法律保护，应优先于其他债权主张，侯世勇对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。一审判决对此只字未提。（1）侯世勇善意购买涉案房屋的行为发生在2005年11月16日，购房在前；（2）许铁荣与许铮、许愿、侯亚妮债权关系发生在2013年1月3日至6月18日，债权关系发生在后；（3）朝阳区人民法院查封涉案房屋是在2015年8月29日，查封在后。（2014）朝民初字第16126号民事判决书判令侯亚妮承担给付义务的是金钱债权，涉案房屋不属于该生效法律文书指定交付的特定物；（4）2009年12月27日侯小南、侯世勇、侯亚妮三人签署的联合《声明》是合法有效的，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，2009年12月27日侯小南、侯世勇、侯亚妮三人签署的联合《声明》是合法有效的，依法应受法律保护。（5）涉案房屋属于侯小南获得的拆迁安置房屋，侯世勇支付涉案房屋所有购房款项及办理产权证所需的相关税费，侯亚妮未支付涉案房屋任何款项，也从未使用过涉案房屋，涉案房屋登记于侯亚妮名下属于代持有性质。侯亚妮对涉案房屋至始至终没有所有权。侯世勇虽然没有办理过户登记取得物权，但物权期待权同样受法律保护，我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。侯世勇物权期待权从权利性质上虽仍属债权范畴，但是该债权不同于一般的债权，侯世勇已经履行支付了涉案房屋全部房款等义务，其与侯亚妮有借名登记约定，侯亚妮承诺将协助侯世勇无条件过户，侯世勇预期物权将确定无疑地变动到其名下，在同许铁荣的金钱债权的实现发生冲突时，法律选择应优先保护侯世勇的物权期待权。故侯世勇针对涉案房屋享有的物权期待权依法受法律保护，应优先于许铁荣申请执行的金钱债权。侯世勇就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益（物权期待权）。侯世勇请求判决不得执行登记在侯亚妮名下涉案房屋诉讼请求，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，法院应予以支持。7.一审判决认定涉案房屋为政策公房属于认定事实不清。涉案房屋是拆迁安置房屋，不属于经济适用房性质的房屋，不属于政策公房，没有必须满5年的交易限制。8.一审判决认定涉案房屋需要补足一定比例的土地出让金后方可上市交易进而办理产权变更登记属于认定事实不清。侯世勇并未要求办理过户登记，只是要求确认涉案房屋归侯世勇所有。房屋所有权证下发后随时可以上市。涉案房屋办理产权过户的程序是买受人交付定金签订购房合同，再办理网签合同，再办理贷款手续，再到地税窗口缴纳契税、营业税、个税等税费，再到房屋交易中心过户窗口办理过户手续（双方签字确认过户），再到税务窗口缴土地出让金，再将土地出让金收据交至过户房屋交易中心过户窗口办理取证手续。侯世勇认为缴纳土地出让金是涉案房屋过户时产生的税费，和契税、印花税、个人所得税一样，过户时才发生，涉案房屋无法正常过户，该费用无法缴纳。在一审庭审中以及代理意见中侯世勇均表示同意补足涉案房屋土地出让金未给予认定。是否缴纳土地出让金并不影响一审判决确认涉案房屋归侯世勇所有。9.一审判决认定侯世勇家庭名下持有商品房的情况而受到北京市房屋限购政策限制属于认定事实不清。北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要（2011年12月13日）第六条（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）规定：本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。二、一审判决违反法定程序。1.一审法官未对侯世勇提交的全部证据进行综合审查判断。侯世勇提交的类似涉案房屋网签买卖合同、契税发票等未予以审查。该证据均证明类似涉案房屋，先做网签买卖合同即先上市，然后再缴纳契税、土地出让金等各种税费。关于法院调查材料之涉案房屋属于按经济适用房管理，在补足一定比例的土地出让金后，可以上市交易。侯世勇在法庭上对此调查材料认可的是不缴土地出让金就不能（上市）过户，而不是不能上市交易，不能混为一谈。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。2.侯世勇要求审判长张春光回避，张春光未自行回避。因审判长张春光在宣判前，曾说侯世勇为何不通过诉讼办理房屋过户，流露其对裁判结果的观点或者态度。这种偏见和预断可能影响本案的公正处理。侯世勇为此申请张春光回避，张春光应自行回避但未自行回避。3.一审法院严重超审限作出判决。三、一审适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、七十三条之规定作出判决，属于适用法律错误。许铁荣针对侯世勇提交的证据有异议，但未提交相反证据反驳，也未申请法院进行相关司法鉴定，许铁荣应承担不利后果。本案侯世勇提交的证据不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、七十三条之规定的情形。四、侯世勇借名买房的事实成立，侯世勇享有涉案房屋的实际所有权，享有足以排除强制执行的物权。侯世勇完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条规定的四个条件。第一，侯世勇在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。侯世勇提交的联合《声明》、签字的收条、声明等一系列的文件统一构成书面的买卖合同。第二，在人民法院查封之前，侯世勇已合法占有涉案房屋，一审法院认定侯世勇在一定程度上占有，一审认为侯世勇没有房屋所有权，房屋产权证上不是侯世勇的名字，就不是完全占有，但侯世勇是实际产权人，已经是合法占有。第三，侯世勇已经支付了全部涉案房屋的价款，而且在一审庭审中侯世勇也表示同意交纳土地出让金。第四，没有办理涉案房屋所有权证并非是侯世勇自身的原因。根据最高人民法院法（2019）254号文件，也就是全国法院民商事审判工作会议纪要第一百二十七条的规定，只要是当事人积极主张过户，就符合第四点的条件，所以侯世勇享有足够排除强制执行的民事权利，请求二审法院予以支持。许铁荣辩称：一、同意一审判决，一审法院认定事实清楚，证据收集充分，法律适用合理，对于一审判决没有异议。认为一审法院认定事实清楚，证据收集充分，法律适用合理，故对一审判决没有异议。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应给予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有符合了上述全部四个方面的案件，买受人的权利才能得到人民法院的支持。但在本案中，侯世勇任何一条都不符合。首先，侯世勇违反第一条规定，没有签订合法有效的房屋买卖合同。侯世勇认为其与侯小南、侯亚妮签字的《声明》即应认定是双方之间的房屋买卖合同，但许铁荣对该《声明》的真实性、合法性均不予认可。许铁荣认为在侯小南去世后无法核实其签字真伪及无法让其表述其真实意思的情况下，该《声明》不构成合法有效的书面房屋买卖合同。其次，侯世勇违反第二条规定，其对涉案房屋的占有并不合法。侯世勇在其与侯小南所签《声明》不能被确认是合法有效的书面房屋买卖合同情况下，其对涉案房屋只能是实际占有而并非合法占有。第三，从一审法院的调查情况来看，涉案房屋按经济适用住房管理，需在补足一定比例的土地出让金后才能上市交易，进而办理产权变更登记。但在本案一审时，侯世勇并未向法院出示其及相关当事人已补足土地出让金的相关证据，说明侯世勇并不具备将涉案房屋进行上市交易和进行变更产权登记的条件。第四，通过侯世勇在一审期间的供述及法院调查的事实，涉案房屋未办理过户登记的责任在侯世勇自身而非其它。有以下事实可以证明：（1）一审法院在找方晟公司工作人员调查时，该公司工作人员提出只要被拆迁人同意，本案所涉危改安置房的购房人可以是被拆迁人指定的人员，该指定人员并无范围限制。经许铁荣找知情人员了解，事实确实如此，但侯世勇却同意由侯亚妮进行产权登记；（2）在北京市政府2011年2月出台限购房屋政策之前，侯世勇有一年多的时间可与侯亚妮办理产权变更登记，但侯世勇却怠于办理，且自涉案房屋取得产权证书及被法院查封期间，侯世勇也未积极办理；（3）对于侯世勇长期怠慢与侯亚妮办理产权变更登记的真正原因，并非是侯亚妮不配合，而是（2016）京0105执异456号执行裁定书第3页所记载的“案件审查中，据侯世勇本人陈述，2014年906号房屋已经办理完毕房屋所有权证书，其仍未与侯亚妮办理过户手续的原因是当时税费太高，希望等税降低过后再行过户”。由此可见，侯世勇长年拖着不和侯亚妮办理房屋过户手续的真正原因是其嫌过户税费高，故意拖着不办，其在本案中具有明显的过错责任。对此，（2016）京0105执异456号执行裁定书中已明确说明，该案卷庭审笔录中对侯世勇的供述亦有明确清楚的记载，二审法院对此可予以核查。综上所述，根据一审法院核查的案件事实及相关证据，侯世勇在法院对房屋做了详细全面的调查了解之后，仍不服判决提出上诉，但却未向二审法院提供能支持其上诉请求的相关证据，而一审法院查清的事实及被侯世勇提供的朝阳法院执行裁定书足以证明侯世勇所诉并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》条件，除前已述的三种情况外，许铁荣要提醒二审法院注意的是：本案涉案房屋长期未办理过户登记的原因是由侯世勇自身造成的，其应对次承担后果，一审法院驳回侯世勇的诉讼请求是公正合法的。侯亚妮述称：同意侯世勇的上诉请求、事实及理由。2005年侯世勇从侯亚妮父亲侯小南手中购买了涉案房屋，并缴纳房款。侯亚妮拿到房本之后找过侯世勇，当时侯世勇没有及时过户，后来因为侯亚妮父亲的身体原因，侯亚妮的事情比较多，侯世勇多次再来找侯亚妮过户，因为侯亚妮没有时间就耽误了过户。侯世勇向一审法院起诉请求：1.确认登记在侯亚妮名下的906号房屋为侯世勇所有；2.不得执行登记在侯亚妮名下的906号房屋。一审法院认定事实：许铁荣依据生效的（2014）朝民初字第16126号民事判决书于2015年申请强制执行，案号为（2015）朝执字第11908号，侯亚妮因承担保证责任而作为被执行人。侯亚妮名下的涉案906号房屋于随后的执行程序中被查封。侯世勇就该房屋提出执行异议，并于2016年12月27日收到（2016）京0105执异456号执行裁定书，其执行异议被裁定驳回。另查一：根据该案诉讼过程中各方当事人就证据真实性达成的一致意见，该院确认事实如下：侯小南系侯亚妮之父，已去世。侯小南与侯世勇系叔侄关系。2005年11月17日，侯亚妮作为乙方（购房人）与甲方方晟公司签订安置合同，约定“乙方在京棉危改区9号房屋有正式住房1间，使用面积29.4平方米，建筑面积39.19平方米，应安置人口5人，分别为刘某、张某1、侯小南、刘莹和刘淑瑞；乙方自愿选择就地安置方式，自愿购买甲方在京棉地区建设的就地安置住房T906号房屋，建筑面积为76.04平方米；双方同意安置住房的房价款为86880.88元，折抵后的实际购房金额为74747.08元，乙方应于合同签署后5日内，即2005年11月22日前支付3.8万元，应于2008年5月17日（但不得超过甲方书面通知中乙方办理入住手续时间）支付36747.08元，甲方应于2008年5月17日前将符合国家和地方人民政府的有关规定的安置住房交付乙方等”。乙方落款处有侯亚妮签字，委托代理人为侯世勇。方晟公司于2009年11月17日作出的《入住所需费用提示》载明“购房人侯亚妮，第二次应付款为36747.08元，热力费1126.66元，房屋现实测面积增加0.72平方米等”。2009年12月4日，方晟公司出具发票，载明“付款人侯亚妮，收款单位方晟公司，906号房屋金额77528.08元”2009年12月24日的中国工商银行现金存款凭条载明“存款人为方晟公司，交款人为侯亚妮，款项来源为房款，金额为40963.07元”。2009年12月27日的《支付逾期回迁违约金协议》，载明“甲方为方晟公司，乙方为侯亚妮，甲方应向乙方支付违约金2235.97元”，乙方落款处有侯亚妮签字。2009年12月27日的购房合同载明“甲方为方晟公司，乙方为侯亚妮，乙方按实测面积应交购房款89661.88元，扣除各项应扣款项后，乙方实际应付77528.08元，乙方应交纳公共维修基金2394.91元”，乙方落款处有侯亚妮签字，联系电话139XXXXXXXX（系侯世勇妻子王青名下的手机号码）。根据《房权证领取确认单》，“购房人侯亚妮，906号房屋的产权证编号为X京朝字第1355763号，于2014年6月3日领取产权证”，侯亚妮在购房人处签字确认。根据X京朝字第1355763号房屋所有权证，906号房屋的所有权人为侯亚妮，登记时间为2014年4月18日，房屋性质为按经济适用住房管理，土地所有权取得方式为划拨。关于涉案906房屋的入住材料及与入住时有关的供暖、物业等相关交费材料：1.方晟公司于2009年12月1日作出的《京棉新城回迁入住通知》载明“侯亚妮办理回迁入住的日期定为2009年12月27日下午”。2.2009年12月27日的《消防安全协议书》载明“甲方为北京惠能物业管理有限责任公司（以下简称惠能公司），乙方为侯亚妮”，乙方落款处有侯亚妮签字。3.2010年1月13日的《供暖费支付协议》载明“甲方为北京京棉纺织集团有限责任公司，乙方（职工）为侯亚妮”，乙方（职工）落款处有侯亚妮签字。4.惠能公司于2009年12月27日作出的2张收据分别载明“收到侯亚妮906号房屋的物业费和公摊电费”，交款人为侯世勇妻子王青。5.906号房屋的歌华有线电视客户确认单载明“客户为王青”，月份为2016年1月至12月，客户落款处有署名为“张某2”签字。6.2016年的用户热费缴纳明细表载明单位为侯世勇，2016年的北京银地物业管理有限公司（以下简称银地物业公司）的专用收据载明缴费单位为侯亚妮。7.2016年4月10日的周期换表任务单载明“906号房屋更换水表，用户签字处为侯毅（侯世勇父亲）”。8.2016年12月19日的水费收讫存根载明的用户姓名为“侯亚妮”。另查二：经该院走访调查，方晟公司向该院提供侯小南就涉案906号房屋在危旧房改造期间提交的相关材料，包括《房屋租赁证明》、《申请书》、《京棉地区危改居民变更申请审批表》、《委托书》、《北京市朝阳区京棉地区危旧房改造（二期）拆迁补偿安置实施细则》（以下简称拆迁安置实施细则）各1份。其中：2004年10月20日作出的《房屋租赁证明》，系北京第三棉纺织厂房管办出具，编号为505，载明“承租人为侯小南，房屋坐落于朝阳区八里庄西里308楼2单元9号（以下简称9号房屋）”。2005年11月16日作出的《申请书》，系侯小南本人向拆迁公司提交，载明的受托人为侯亚妮，内容包括“本人侯小南住9号房屋，在本次拆迁过程中，委托侯亚妮（女儿）为全权代理，并自愿将购房人变更为侯亚妮，特此申请”。2005年11月16日的《京棉地区危改居民变更申请审批表》，载明：被拆迁人、原户主为侯小南，购房人为侯亚妮，被拆迁人与购房人的关系为父女，原住址为9号房屋，原建筑面积39.19平方米，户籍人口为2人，分别为侯小南、妻刘淑瑞，安置人口为5人，分别为侯小南、妻刘淑瑞，子刘某，子媳张某1，孙女刘莹，申请变更内容为“变更安置人口为5口人，变更购房人为侯小南之女侯亚妮。刘淑瑞系侯小南后老伴，两位老人年岁大且瘫痪，一直靠子女照顾，刘某系刘淑瑞之子，侯亚妮系侯小南之女，本户一直经济困难”，申请理由及家庭人员意见为“自愿将购房人变更为女儿侯亚妮。因侯小南夫妻俩瘫痪在床多年，无经济能力且一直由刘某夫妇和女儿照顾，并常住在一起，申请按5口人安置”，该处的被拆迁人签字有署名为“侯小南，2005年11月16日”的签字。动迁组意见为“情况属实，同意”；审核组意见为“本户属特困老夫妻瘫痪在床，同意此方案”；动迁组和审核组的签字盖章时间均为2005年11月16日。2005年11月16日签署的委托书，载明“委托人、受托人分别为侯小南、侯世勇，侯小南房屋为9号房屋，系单位公产，现侯小南委托侯世勇作为代理人，以侯小南的名义前去协商办理上述房屋拆迁安置、补偿一切事宜，并代理签订协议书及房屋拆迁的有关文件。受托人代理签署的一切文件侯小南都予以承认，如发生任何纠纷均与方晟公司无关”。2005年4月28日作出的拆迁安置实施细则，载明“京棉地区的危旧房改造采取房改带危改的形式，北京市朝阳区人民政府责成方晟公司实施本危改区居民和非住宅单位的补偿安置工作；凡在本危改区二期范围内被安置的居民和非住宅单位，均应按照本实施细则执行；安置对象为在危改区范围内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民及有正式房屋产权的非住宅单位；本细则所称的户，按照危改区冻结户口之日2002年4月1日时的房屋所有权证或公有住房租赁合同认定等”。另查三：经该院走访调查，涉案906号房屋属于按经济适用住房管理，在补足一定比例的土地出让金后，可以上市交易。另查四：经该院赴银地物业公司调查，工作人员提出就涉案906号房屋催缴物业费时会打电话给侯亚妮，因小区存在很多受托代缴的情况，故对具体交纳人员不清楚；涉案906号房屋交房后一开始存在对外出租的情形，后由一对老人，应该是侯世勇的父母居住。经该院赴906号房屋现场走访，涉案906号房屋由侯世勇母亲居住，并有一保姆照顾；侯世勇母亲提出其与侯世勇父亲居住于此，侯世勇父亲已于2019年1月份去世。另查五：经该院向工行十里堡支行调取侯小南、刘淑瑞银行账户开立和资金流水信息，查明：2005年11月16日，侯小南和刘淑瑞在该行开立银行账户，并分别被转账存入124500元。再查：截至该案庭审结束前，侯世勇妻子王青名下在北京市拥有两套住房，侯世勇就此提交房屋所有权证予以证明。关于北京市的房屋限购政策，北京市人民政府于2010年4月30日发出《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”；于2011年2月15日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神，加强本市房地产市场调控工作的通知》，规定“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、符合条件的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。诉讼中，关于906号房屋的购买人为侯亚妮并登记在侯亚妮名下的原因，侯世勇主张9号房屋在危旧房改造安置过程中，因侯小南年龄较大且家庭关系复杂，针对安置后需购买的新房，按照开发商的意思只能登记在侯小南直系亲属名下，故登记在侯小南女儿侯亚妮名下；并提出其跟侯亚妮说这个事，侯亚妮对侯世勇说“你是我弟弟，不会骗我”，因为双方关系很好，所以对涉案的购房风险没有讨论过。经询，侯亚妮提出房屋改造安置时，问其父亲要钱还是要回迁房，侯小南说要钱，当时正好跟侯世勇说这事，侯世勇说他买这房，他给侯小南钱，当时买是十几万，外人买是二十几万，侯世勇说他买房后，其跟侯小南商量，需要侯亚妮签字时，侯亚妮就来签字，关于只能由直系亲属购买涉案房屋是听侯世勇说的。经该院走访方晟公司，其工作人员提出只要被拆迁人同意，该案所涉危改安置房的购房人可以是被拆迁人指定的人员，该指定人员并无范围限制，并不限于直系亲属的范围；侯世勇就此不予认可。诉讼中，关于款项的支付，侯世勇主张其向侯小南支付涉案房屋的购房款26万元，已付清开发商方晟公司涉案房屋的购买价款77528.08元和涉案房屋各项费用，并提出以下证据可以作证：侯小南于2005年11月16日出具的收到侯世勇给付房款26万元整的《收条》（侯小南、侯亚妮、张某1和刘某签字并摁手印予以确认、刘淑瑞摁手印予以确认）、侯亚妮于2005年11月16日出具的《证明》、2009年12月27日侯小南、侯世勇、侯亚妮三人签署的联合《声明》、侯亚妮于2014年6月3日出具的《声明》、证人刘某和张某1的证人证言以及工商银行的资金流水。其中，1.《收条》载明“今收到侯世勇给付房款26万元整”，落款有署名为“侯亚妮”、“侯小南”、“张某1”、“刘某”签字，另有一手印；2.《证明》载明“侯世勇的购房款已交清，现安置住房T906房屋与侯亚妮无关”，落款有侯亚妮签字，落款时间为2005年11月16日；3.落款时间为2009年12月27日的《声明》载明“侯小南已将906号房屋卖给侯世勇，侯世勇已交清了房款26万元及回迁款和各项费用，此房屋现登记在侯亚妮名下。上述房屋归侯世勇所有，与侯小南和侯亚妮无关，待产权证下发，侯亚妮将予协助侯世勇无条件过户”，落款处有署名为“侯世勇”、“侯小南”、“侯亚妮”的签字，侯世勇主张该《声明》实系侯小南与侯世勇签订了房屋买卖合同；4.落款时间为2014年6月3日的《声明》载明“906号房屋与T906房屋为同一套房屋，上述房屋系我父亲和继母卖给侯世勇的房屋，侯世勇已付清所有房款，上述房屋只是以我的名义回迁的，因当时规定只允许以直系亲属的名义办理，上述房屋与我无一点关系”，落款为侯亚妮签字；5.诉讼中，侯世勇提交证人刘某、张某1证言，二人提出其母亲为刘淑瑞，侯小南为继父，全家人经协商同意将涉案房屋卖给侯世勇，因侯世勇不是直系亲属而用侯亚妮名字购房；侯世勇给了购房款26万元，具体方式为侯小南、刘淑瑞各12.5万元，另将现金1万元给刘某，往存折转款的时候还扣了搬家公司的费用，侯世勇给每人出了500元，给每人存折转了124500元，然后给侯世勇打了房款26万元的收条；6.侯世勇的工商银行存折及其流水，载明侯世勇于2005年11月16日支取定期存款259800元和利息219.97元，于同年11月17日支取定期存款4万元和利息139.68元，侯世勇欲证明其向侯小南支付购房款，向方晟公司支付购房款38000元的资金来源；侯世勇同时提交2009年12月24日的存款凭条，欲证明其向方晟公司支付购房尾款等费用，但该存款凭条载明的交款人为侯亚妮；7.侯世勇提交工商银行个人银行结算账户申请书1份，证明其于2005年11月16日为侯小南开立银行账户并存入124500元。许铁荣对收条的真实性无法确认，提出没有书面购房协议予以佐证，且不能证明资金是房款；对2009年12月27日声明的真实性不予认可，提出无法确认书写的真实性；对侯亚妮签字的《证明》和《声明》的真实性不持异议，但提出与该案无关，且只能证明906号房屋登记的所有权人是侯亚妮；认为刘某、张某1的证言与房屋买卖事实关系不大；认为侯世勇提交的银行账户信息及流水信息不能证明相应款项用于支付房款。诉讼中，关于涉案房屋的占有、使用情况，侯世勇提交如下相关证据予以证明：1.侯世勇主张前述涉案906房屋的入住材料及与入住时有关的供暖、物业等相关交费材料可以证明侯世勇是涉案906房屋的实际所有权人，许铁荣虽对该部分证据的真实性不持异议，但提出该部分证据中，一部分材料的签订人和安置人均明确为侯亚妮，并非侯世勇，另一部分材料虽载明是侯世勇或其妻子王青交费，但只能证明其居住，并不能证明侯世勇是所有权人。2.侯世勇提交银地物业公司第一分公司出具的《证明》，欲证明自银地物业公司于2014年8月接管涉案房屋所在楼物业后，906号房屋一直由侯世勇的父母居住和交纳物业费，侯亚妮本人从未来物业办理过物业事项，侯世勇的父母为906号房屋的实际占有使用人，侯世勇入住和实际掌控涉案房屋。许铁荣对该证据的真实性不予认可，认为物业公司无权出具该类证明。3.侯世勇提交北京恒大永基房地产经纪有限公司（以下简称恒大永基公司）出具的《证明》，欲证明侯世勇自2009年12月至2012年4月委托恒大永基公司对906房屋出租，租金付给侯世勇，从未见过侯亚妮，侯世勇实际掌控涉案房屋，为涉案房屋的实际使用人和受益人。许铁荣对该证据的真实性不予认可，认为该公司无权出具该类证明。4.侯世勇提交（2012）朝民初字第16453号案件卷宗，该案系侯世勇父母侯毅、隋桂琴诉侯世勇合同纠纷，要求判令侯世勇执行与侯毅、隋桂琴的口头协议，侯世勇名下的906号房屋带电梯两居室由原告居住；起诉状落款时间为2012年4月17日，该案于2012年6月18日由侯毅、隋桂琴申请撤回起诉；卷宗内随附调解协议书一份，时间为2012年6月，内容为“侯世勇同意将自己位于朝阳区×××旅游学校回迁楼竣工后供侯毅、隋桂琴居住；如侯毅、隋桂琴不同意居住上述回迁楼等，侯世勇同意将朝阳区906号房屋让二原告居住，但至迟不得超过2013年5月1日”。许铁荣认可该证据真实性，但认为只能证明侯世勇与其父母有诉讼，不能证明其系房屋所有权人。诉讼中，关于涉案房屋的变更登记事宜，侯世勇提交证人张某2的证言，张某2出庭时提出其系我爱我家公司的员工，侯世勇于2014年5月找到其联系过户一个房子，因房产证还没有发放，就给侯世勇算了一下费用大概不到40万元；侯世勇在大概一个月后电话联系称房产证已拿到且钱也有了，张某2告知其需要产权人配合才行。侯世勇约产权人过来过户，但一直到年底才约到产权人侯亚妮，并因此见了一面，却又因为产权人手续不全而无法办理过户。侯世勇后来打电话说约不到产权人，一直到2015年6月，经与侯世勇了解才发现其爱人名下已有两套房，无法办理过户。2016年8月，侯世勇又来店里找张某2，经查询发现涉案906号房屋在2015年8月就被查封了，侯世勇当时也很惊讶。许铁荣认为涉案房屋因侯世勇限购原因不可能办成过户登记，从侯亚妮的不主动来看，侯亚妮也没想着要卖房子，因此房屋仍属侯亚妮所有。侯亚妮提出涉案906号房屋从始至终不属于侯亚妮，因侯小南只有侯亚妮一个女儿，所以房屋挂侯亚妮的名字。经询，侯亚妮提出其因为家里孩子有诉讼的事，所以催着侯世勇赶紧办过户；侯世勇就此表示侯亚妮在取得906号房屋所有权证后，让侯世勇立即过户，但当时侯世勇没钱，后咨询说过户需要40万元，一星期后准备好的钱。但要么联系不上侯亚妮，要么约好时间侯亚妮又不过来办理，2014年底约好办理时因侯亚妮没带相关证件没办成，2015年春节侯亚妮说忙过这段时间就会过户，2015年6月我爱我家公司人员说因限购无法过户，侯世勇就等限购政策取消，2016年8月侯世勇想卖掉爱人名下一套房，再把906号房屋过户，但发现906号房屋于2015年8月被查封。许铁荣表示对侯世勇所述过程不发表意见，但查封涉案906号房屋时，该房屋并未过户，登记在侯亚妮名下，查封是合法有效的。诉讼中，侯世勇提出安置合同中侯亚妮预留的电话、地址均为侯世勇的电话和地址，许铁荣对此不予认可，认为安置合同明确载明安置人和购买人系侯亚妮。侯世勇提出侯亚妮取得906号房屋所有权证后，就将该证书交给侯世勇。经询，侯世勇表示其主张购买涉案房屋只能登记在侯小南的直系亲属名下，但就此并无证据予以证明；侯亚妮表示侯世勇购买涉案房屋是其跟父亲侯小南商量的，且侯亚妮不愿意写本人的名字。一审法院认为，该案的争议焦点为：1.侯世勇所主张购房法律关系的真实性与合法性；2.侯世勇就涉案906号房屋是否享有相应民事权益；3.侯世勇基于906号房屋享有的民事权益是否足以排除许铁荣在另案中就906号房屋申请的强制执行。诉讼中，侯世勇主张从侯小南处购买涉案906号房屋，因侯小南年龄大、家庭关系复杂，且政策要求只能变更为由其直系亲属购买，故由侯亚妮作为购房人并将涉案906号房屋登记在侯亚妮名下，据此，侯世勇实系主张“借名买房”法律关系。关于该案争议焦点一，即“借名买房”法律关系的真实性与合法性，该院认为：1.侯世勇于诉讼中提交的银行流水，可以直接证明款项的去向，但仅凭该部分证据并不能直接证明其向侯小南支付了购房款或向方晟公司支付了购房款，且2009年12月24日的中国工商银行现金存款凭条明确记载房款的交款人为侯亚妮；侯世勇提交的水电暖气等材料，除载明交款人为王青、侯世勇的部分材料外，其余材料的内容无法有效证明其实际掌控涉案906号房屋，亦无法证明其是所有权人。此外，侯世勇主张2009年12月27日签署的《声明》可以证明其主张的购房关系，但因侯小南已去世，无法对其签字进行确认，在许铁荣不予认可该证据真实性的情况下，仅凭侯亚妮的认可，该院在该案中无法确认《声明》具有充分的证明力。2.但是，综合全案其他证据，侯亚妮签字的购房合同留有的联系方式为侯世勇配偶王青或载明委托代理人为侯世勇，入住时由王青缴纳物业费、侯世勇缴纳相应供暖费，该院走访调查的物业公司亦证明涉案906号房屋对外出租及侯世勇父母随后居住于涉案房屋的事实等，可以证明侯世勇在房屋交付后就906号房屋进行了一定程度上的占有和使用。3.此外，虽然仅凭前述第1项的证据无法直接证明侯世勇系涉案房屋购买人和所有权人，但综合前述第2项可证明侯世勇就906号房屋进行了一定程度占有和使用的证据，以及侯亚妮、刘某认可侯世勇支付购房款26万元，侯亚妮认可侯世勇向方晟公司支付相应购房款的事实，全案证据形成证据链，根据民事证据高度盖然性的原则，在一定程度上可证明侯世勇支付涉案906号房屋购房款的主张。4.虽然许铁荣对侯世勇购买涉案房屋不予认可，但是其并未就此提交其他证据予以反驳；综合上述分析，该院认为，根据民事证据采信的高度盖然性原则，在侯世勇提交的证据形成证据链的情况下，可以证明侯世勇在该案中存在“借名买房”的法律关系，该法律关系的主要事实为：侯小南因危旧房改造，可将9号房屋安置为新房，侯世勇向其购买未来将建成的安置房，即涉案906号房屋，在交易操作过程中，借用侯亚妮的名义向方晟公司购买。需要指出的是，该案的“借名买房”有如下特殊之处：一方面，按照侯世勇所述内容，支付26万元购房款时906号房屋并未建成并交付；另一方面，涉案906号房屋系危旧房改造安置而来，9号房屋属于政策公房，906号房屋属于参考经济适用住房管理，需要补足一定比例的土地出让金后，方可上市交易进而办理产权变更登记。根据上述分析，关于侯世勇的第一项诉讼请求，该院认为：一方面，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在该案中，侯世勇并未办理房屋所有权的变更登记，且因其家庭名下持有商品房的情况而受到北京市房屋限购政策限制；另一方面，虽然侯世勇主张的借名买房法律关系成立，但是涉案房屋系参考经济适用住房管理，侯世勇并未举证证明相关当事人补足了土地出让金从而满足该房屋可上市交易、变更产权登记的条件；综合上述两方面分析，侯世勇要求确认其系906号房屋所有权人，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点二，该院认为：基于上述对借名买房法律关系的分析，虽然侯世勇要求确认其系所有权人于法无据，但综合该院调查事实，可以确认侯世勇就涉案906号房屋进行了一定程度上的占有和使用，这也是其现阶段就906号房屋享有的权利状态。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合全案查明的事实，该院认为：（一）该案中，虽然该院依据民事证据高度盖然性原则，在证据链的基础上确认了借名买房法律关系的存在，但就侯世勇提交的有侯小南、侯亚妮及侯世勇签字的《声明》而言，因侯小南已去世，无法对其签字及意思表示进行直接而明确的确认，故仅凭该《声明》并不构成合法有效的书面买卖合同，该院对侯世勇主张该《声明》实系候小南与侯世勇签订了房屋买卖合同的意见不予采信。（二）侯世勇在房屋交付后、人民法院查封之前就涉案906号房屋进行了一定程度上的占有和使用，该事实已如上述，该院予以确认。（三）虽然综合全案证据形成的证据链，根据民事证据高度盖然性的原则，在一定程度上可证明侯世勇向相关当事人支付涉案906号房屋购房款的主张；但是，涉案906号房屋系参考经济适用住房管理，补足土地出让金是涉案906号房屋上市交易、办理产权变更登记的必要条件和必然要支付的款项，侯世勇并未举证证明所需的土地出让金已补足，故现有证据不足以认定侯世勇已支付涉案906号房屋进行过户登记所需的全部款项。（四）关于涉案房屋未办理过户登记的原因，侯世勇称侯亚妮拖延配合办理过户，侯亚妮亦于庭审中表示其比较忙，该院认为，第一，侯世勇主张其在涉案906号房屋于2009年12月底交付后就已占用该房屋并对外出租，而北京市人民政府于2011年2月才明确规定“本市户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停在北京市向其售房”，针对该段期间以及随后至涉案906号房屋所有权证下发的期间，侯世勇并未举证证明其积极采取了相应措施为房屋过户登记做准备；第二，在侯亚妮于2014年6月取得涉案906号房屋所有权证至该房屋被法院查封之间的期间内，侯世勇于诉讼中表示侯亚妮在取得涉案906号房屋的所有权证后让其立即过户，但当时没钱，一星期后准备好钱，多次联系侯亚妮，因侯亚妮总说忙一直没来等原因而未办成过户，但该案现有证据并不足以证明侯世勇为涉案906号房屋过户登记依法采取了积极有效的措施。综合以上四方面分析，侯世勇要求停止对906号房屋的执行，依据不足，该院对其该项诉讼请求不予支持。需要指出的是，侯世勇可依据该案确认的事实依法另案向侯亚妮等主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十三条之规定，判决：驳回侯世勇的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯世勇提交以下证据：慈云寺北里113号楼2105号房屋的土地出让金缴款书照片打印件一张，证明类似涉案房屋的交易模式是上市交易在前，交纳土地出让金在后，不是一审法院认定的没有交纳土地出让金就不能上市交易。许铁荣发表质证意见称，没有证据原件，真实性不认可，该证据与本案无关，证明目的不认可。侯亚妮发表质证意见称，真实性、关联性、证明目的均认可。本院认证如下：侯世勇未能提交原件供核实，本院对该证据的真实性难以确认，对该证据的证明目的不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据前述法律规定及各方当事人意见，本案二审期间的争议焦点为，侯世勇对涉案房屋是否享有物权或者物权期待权并足以排除许铁荣的强制执行。关于侯世勇对涉案房屋是否享有物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋现登记在侯亚妮名下，本院难以直接推定侯世勇享有涉案房屋的物权。侯世勇以与侯亚妮之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权，对此本院认为，出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定，并非是登记错误，故借名人如欲获得房屋产权，应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决，而不是请求法院直接确权。考虑到本案系执行异议之诉，本院对于当事人之间合同履行问题不予审查，故就借名买房关系，侯世勇可以另行向侯亚妮主张相关权利。关于侯世勇对涉案房屋是否享有物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个要件，缺一不可。就未能办理过户登记的原因，侯世勇主张系因侯亚妮不配合，过错不应归咎于侯世勇，对此本院认为，第一，涉案房屋系危旧房改造安置而来，侯世勇并非被安置人，其采取借名买房的方式应当承担相应的交易风险。侯世勇占有涉案房屋至限购政策出台期间未能采取措施将其变更为侯小南的指定购房人，则此后出台限购政策，侯世勇应当承担限购政策可能给涉案房屋过户带来的风险。第二，侯亚妮于2014年6月取得涉案房屋的所有权证，至2015年8月29日涉案房屋被查封，期间超过一年，侯世勇有充分的时间准备并办理过户事宜。但根据侯世勇在诉讼中的陈述，其于2015年6月从我爱我家公司人员处知晓因限购无法过户后，并未采取积极措施为过户做准备，而是先等待限购政策取消，一年多以后的2016年8月才准备卖掉爱人名下一套房以办理涉案房屋过户事宜。综合侯世勇的陈述以及其提交的张某2的证人证言可以看出，在侯亚妮于2014年6月取得涉案房屋所有权证后，侯世勇未能及时了解办理过户的必备条件，且在明确知晓存在过户障碍的情况下亦未能及时消除障碍，现其提交的证据不足以证明其为过户采取了积极的措施，一审法院认定涉案房屋未能过户的原因在于侯世勇自身并无不当。侯世勇主张其符合《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定的情形，不受北京市房屋限购政策的限制，但侯世勇与侯亚妮之间并非房屋买卖关系，且该理由亦不能成为侯世勇未办理过户登记的合理抗辩，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。侯世勇主张法律未规定必须以诉讼方式办理过户故其不存在过错，本院认为，仅凭未提起诉讼确实不足以认定过错问题，但侯世勇未提交证据证明房屋未办理过户并非其本人原因，一审法院系基于涉案房屋未办理过户的原因综合予以认定，故侯世勇的该项主张缺乏依据，本院不予采纳。考虑到涉案房屋未能办理过户的原因可归结于侯世勇未采取积极措施，故侯世勇不符合上述规定的第四项要件，其对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除许铁荣的强制执行。综上所述，侯世勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由侯世勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥