苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初832号原告：雷利军，女，1979年11月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：张烨，男，1979年6月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：叶中，安徽中皋律师事务所律师。被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。法定代表人：张风凑。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：江佳俊，江苏锦同律师事务所律师。原告雷利军、张烨与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告雷利军、张烨的委托诉讼代理人叶中，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人江佳俊参加了庭审。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行审理，原告雷利军、张烨的委托代理人叶中，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人蒯志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷利军、张烨向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金共计49487.6元(按照合同规定的最后交付期限第91天起算至交房之日按日支付房价款万分之三计算);2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告雷利军、张烨与被告上亿置业公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定原告雷利军、张烨作为买受人购买位于当时暂定名为苏州百强汽车商业广场商铺。原告雷利军、张烨按照合同约定支付全部购房款共计338724元，合同约定被告应于2016年12月31日，将房屋交付原告使用，但被告上亿置业公司未按照合同约定履行按期交房义务，被告存在逾期交房的违约行为，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任。被告上亿置业公司辩称：1、对逾期交房违约金不予认可。原告与案外人苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）就涉案房屋签订过委托经营管理协议，且在办理交房手续前，上亿商管公司已经实际出租给了经营者，履行了合同义务，按照协议原告并无实际损失。2、退一步讲，即使认定原告存在实际损失，应当自交房期限届满后91天起计算至被告发出交房通知的时间，即2018年3月6日，以合同约定的房价款日万分之0.5计算违约金，而被告已经于2018年2月2日交付了房屋，因此，违约金应计算至该时间点。3、若法院认定需要酌情提高违约金，也应当以同时期、同地段、同类型商铺的租金标准为限，原告主张按照日万分之三计算违约金，无事实及法律依据。4、原告雷利军、张烨存在逾期付款的情形，至今未缴纳逾期付款违约金，按照合同补充协议第三条的约定，被告上亿置业公司推迟交付并无不当，原告主张逾期交房违约金没有依据。经审理认定如下事实：2016年9月24日，出卖人上亿置业公司与买受人雷利军、张烨签订了《吴江市商品房买卖合同》一份，约定：雷利军、张烨向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场53幢1单元110号商业营业用房，面积31.74平方米，房屋价款为338724元，签约之日一次性支付购房款203724元，余款135000元于2016年12月30日前付清；出卖人在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90日后，自本合同约定的房屋最后交付期限（2016年12月31日）之第91天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付款项万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同附件四：合同补充协议第三条第1项约定“甲方按合同第八条约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已经付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第八条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》，其中甲方、乙方分别为房屋出卖人和买受人，合同第八条约定日期是指合同约定的交房日期即2016年12月31日。雷利军、张烨于2016年9月21日支付50000元，于2016年9月24日支付153724元，于2017年1月19日支付135000元。2016年9月24日，甲方雷利军、张烨与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2016年12月31日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。2018年2月2日，上亿置业公司与雷利军办理了交房手续。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年3月6日，上亿置业公司向雷利军、张烨邮寄了交房通知书。审理中，上亿置业公司申请对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2019年8月15日作出估价报告，结论：估价租赁起始日2017年1月1日，估价租赁结束日2018年2月6日，涉案房屋平均租金单价30.26元/平方米/月。上亿置业公司对评估报告没有异议。雷利军、张烨对该评估报告不予认可，理由：鉴定当日，雷利军、张烨的委托诉讼代理人叶中到场，并提出了异议，鉴定机构不予理睬；评估报告的单价明显低于同地段商铺租金水平，鉴定机构未将涉案房屋租金与同地段租金价格相对比，得出结论不公正。针对雷利军、张烨的异议，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2019年9月18日作出函，明确：2019年8月8日，双方律师均到场，现场勘察进行过程中，因未理睬原告代理律师叶中的诸多提议，原告代理律师叶中当场自行离去，该情形未对现场勘察造成实质影响，也不符合中止现场勘察的条件，继续进行现场勘察并无不妥；评估鉴定过程大体可分为内业和外业，外业包括现场勘察和市场调查等，鉴定机构没有权利也没有义务让异议人参与整个估价过程，此举也不符合现行的房地产估价规范，房地产估价过程中搜集的房屋租金案例一方面可能涉及商业秘密，另一方面亦无义务提供给异议人，鉴定机构对鉴定意见及鉴定程序进行重新复核，未见明显的测算误差及程序不当。另查明：在本院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经本院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。以上事实，由原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，被告提供的《委托经营管理协议》，估价报告，原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告雷利军、张烨与被告上亿置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告上亿置业公司应在2016年12月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。第一，被告上亿置业公司是否应承担逾期交房违约责任。被告上亿置业公司认为原告雷利军、张烨将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告雷利军、张烨的诉讼请求。本院认为，根据原告雷利军、张烨与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告雷利军、张烨与被告上亿置业公司实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故原告雷利军、张烨在逾期交房期限内存在实际损失，被告上亿置业公司的上述抗辩理由，本院不予采信。对于被告上亿置业公司要求追加上亿商管公司为第三人的申请，本院不予准许。被告上亿置业公司存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告雷利军、张烨的实际损失，原告雷利军、张烨有权要求被告上亿置业公司承担违约责任。第二，逾期交房的期间。原告雷利军、张烨主张违约金自按照合同规定的最后交付期限第91天起算至交房之日。被告上亿置业公司认为，原告雷利军、张烨于2017年1月19日付清余款，根据合同约定，有权推迟交付房屋，故被告上亿置业公司从未违约。如法院认定应计算违约金，违约金的起算时间应当以付清最后款项之日后106天，被告在2018年3月6日邮寄了交房通知，履行了告知义务，之后的时间差距被告并无责任。本院认为，涉案合同系上亿置业公司提供的格式合同，合同附件四第三条第1项约定买房人在合同约定交房日期前未付清房款和逾期付款违约金的，出卖人有权推迟交房，交房时间自动变更为付清房款和违约金后15天。该条约定实际包含两部分：一是买房人在合同约定交房日期前未付清房款的，出卖人有权推迟交房；二是买房人在合同约定交房日期前未付清逾期付款违约金的，出卖人有权推迟交房。其中后者将付清逾期付款违约金作为交房的前提条件，该部分约定属于加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款，应属无效。但关于买房人未在合同约定交房日期前付清房款出卖人有权推迟交房的约定，符合权利义务对等原则，应属有效。因此，被告上亿置业公司以原告雷利军、张烨未付清逾期付款违约金为由抗辩其不承担逾期交房违约责任，本院不予采纳。涉案合同约定的交房日期是在2016年12月31日前，原告付清房款日期是在2017年1月19日，故上亿置业公司要求顺延房屋交付15日，符合合同约定。双方在合同中约定逾期交房不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90日后，违约金自本合同约定的房屋最后交付期限之第91天起，计算至房屋实际交付之日止，本院予以确认。本院认为，双方办理交房手续之日，涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，故本院依法确认逾期交房期限应计算至涉案房屋满足合同约定交付条件之日，即2018年2月6日，超过部分的期限，本院不予确认。综上，本院认定，违约金自2017年5月5日计算至2018年2月6日。第三，违约金的计算。双方合同约定每日按照支付款项万分之零点五计算违约金，原告雷利军、张烨要求违约金每日按照支付款项的万分之三计算，没有合同依据，本院不予支持。审理中，被告上亿置业公司提出对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具估价报告，原告雷利军、张烨对估价报告提出异议。本院认为，本案中，鉴定机构具有相应资质，鉴定程序不违反法律规定，原告雷利军、张烨的异议不能成立，本院对估价报告予以采纳。根据估价报告，涉案房屋的月租金为960.45元（31.74*30.26），故本院酌情参照租金水平将违约金调整为8713元（960.45元*9.0714）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州上亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷利军、张烨逾期交房违约金8713元。二、驳回原告雷利军、张烨的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由原告雷利军、张烨负担1013元，被告苏州上亿置业有限公司负担25元，鉴定费4500元（由被告苏州上亿置业有限公司垫付），由原告雷利军、张烨负担1000元，由被告苏州上亿置业有限公司负担3500元。综上，原告雷利军、张烨于本判决生效之日起十日内支付被告苏州上亿置业有限公司975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  沈舜心人民陪审员  仓公鼎二〇一九年十二月二十日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。