湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初2042号原告：蒋桂荣，男，1972年10月16日出生，汉族，湖南省东安县人，住东安县。委托诉讼代理人：陆文婷，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市恒利房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区滨江路17号。法定代表人：易平楚，系该公司总经理。被告：湖南春秋房地产有限责任公司，住所地永州市冷水滩区零陵南路468号。法定代表人：王泽军，系该公司总经理。被告：王泽军，男，1962年12月20日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。被告：李江霖，女，1974年4月23日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。上述三被告共同委托诉讼代理人：王准，男，汉族，1975年12月22日出生，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区，代理权限为一般授权。原告蒋桂荣与被告永州市恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、湖南春秋房地产有限责任公司（以下简称春秋公司）、王泽军、李江霖商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，于2017年8月11日作出（2017）湘1103民初1967号民事裁定，驳回原告蒋桂荣的起诉。该裁定生效后，原告蒋桂荣向永州市中级人民法院申请再审，永州市中级人民法院于2019年3月6日作出（2018）湘11民再103号民事裁定，指令永州市冷水滩区人民法院对本案进行审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋桂荣委托诉讼代理人陆文婷，被告春秋公司、王泽军、李江霖共同委托诉讼代理人王准到庭参加诉讼，被告恒利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋桂荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2009年10月4日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款156336元以及支付按照同期人民银行贷款基准利率计算至实际支付之日止的利息；3、判令被告赔偿原告房屋增值部分损失161700元（按照现行市场价每平方米15000元与购买时差价计算）；4、被告承担已付购房款一倍的赔偿款156336元；5、判令本案相关诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告对第3项诉讼请求变更为请求法庭对案涉房屋现行市场价值进行鉴定，计算案涉房屋差价部分的损失。事实和理由：原告蒋桂荣与被告春秋公司、恒利公司商品房销售合同纠纷一案，经永州市冷水滩区人民法院审理后于2015年10月30日作出（2015）永冷民初字第1919号民事判决，判决：1、被告恒利公司、春秋公司在本判决生效之日起三十日内为原告蒋桂荣办理位于永州市冷水滩区的商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证；2、被告恒利公司、春秋公司连带支付原告蒋桂荣违约金20000元；3、本案受理费504元，公告费560元，共计1064元，由被告恒利公司、春秋公司负担。该判决生效后，原告向法院申请执行，在执行过程中发现该标的物已经过户他人名下，导致永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1919号民事判决无法执行，原告权利无法实现。春秋公司是王泽军成立的一人有限责任公司，王泽军不能证明该公司财产独立于自己财产之外，其应当对该公司债务承担连带责任。李江霖与王泽军在合同签订及履行期间系夫妻关系，也应承担责任。被告恒利公司未到庭，也未向法庭提交证据。被告春秋公司辩称：1、原告没有付清该房屋的全款；2、我们当时通过邮政快递给原告发出通知，要求原告来公司付清全部房款，我们就给原告办理房屋产权证，但是过了很久原告一直没有来办理相关手续；3、被告要追究原告的违约责任；4、原告违约在先，所有的诉讼费用应由原告承担。被告王泽军、李江霖未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在案件审理期间，原告申请对位于永州市冷水滩区案涉房屋现行市场价格进行鉴定。经湖南新融达房地产土地资产评估有限公司鉴定，鉴定意见为：评估总价：人民币贰拾伍万肆仟元整；评估单价：每平方米人民币玖仟肆佰贰拾玖元整。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月4日，被告恒利公司作为出卖人与买受人原告蒋桂荣签订了一份商品房买卖合同，该合同约定，被告恒利公司将位于永州市冷水滩区的商品房出卖给原告蒋桂荣，该商品房的用途为商业；该合同对房屋的面积、价格、交款时间、交房时间等方面做出了约定，房屋总价款为242550元，2009年10月4日前付款142550元，银行按揭贷款100000元。约定买受人蒋桂荣在本合同上签字生效后三日内向出卖人恒利公司提供办理银行按揭贷款所需的材料（身份证、结婚证、户口、收入证明、首期付款复印件），在接到出卖人恒利公司通知十日内到申请按揭银行办理完有关按揭手续，逾期视为买受人蒋桂荣违约，出卖人恒利公司有权扣除买受人蒋桂荣付款总价的10%为违约金，并将所购房屋另行处理。由于买受人蒋桂荣原因不能获准银行按揭贷款，买受人蒋桂荣有义务在接到银行通知后十日内与出卖人恒利公司签订更换付款方式的协议。由于买受人蒋桂荣原因不能获准银行按揭贷款，又不在约定时间内与出卖人恒利公司签订改变付款方式的合同，即视为买受人蒋桂荣违约，出卖人恒利公司有权解除合同。还约定出卖人被告恒利公司应当在2009年11月26日前将经有关部门验收合格的商品房交付原告蒋桂荣使用，并及时办理交接手续。双方在合同中关于产权登记的约定为，被告恒利公司作为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告恒利公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人被告恒利公司的责任，买受人原告蒋桂荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人被告恒利公司在买受人提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失；2、买受人原告不退房，出卖人被告恒利公司按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。该合同还特别约定，本合同签订后，办理权属证书和银行按揭需由买受人缴纳的费用，可由被告春秋公司代收，由被告春秋公司负责为原告办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给原告，否则承担需由出卖人被告恒利公司承担的相应违约责任。原告蒋桂荣、被告恒利公司、被告春秋公司均在该合同上签名和盖章。在此合同签订前后，原告蒋桂荣于2009年5月9日交购房款117100元、2009年10月14日交购房款25450元、2010年5月21日交电开户费480元、2010年5月21日交办证费12767元、2010年5月21日交房屋维修费539元，上述款项均付给了被告春秋公司，被告春秋公司向原告开具了收据。2009年11月26日原告接收了该房屋。由于被告未按约定为原告办理不动产权证，2015年7月21日，原告蒋桂荣因此起诉被告春秋公司、恒利公司要求办证，2015年10月30日，经本院审理后作出（2015）永冷民初字第1919号民事判决，判决内容：1、被告春秋公司、恒利公司在本判决生效之日起三十日内为原告蒋桂荣办理位于永州市冷水滩区的商品房的房屋所有权和国有土地使用权证；2、被告春秋公司、恒利公司连带向原告蒋桂荣支付违约金20000元；3、驳回原告蒋桂荣的其他诉讼请求。案件受理费504元、公告费560元，共计1064元，由被告春秋公司、恒利公司负担。判决生效后，原告蒋桂荣向本院申请强制执行，在执行过程中，发现永州市房产局于2013年3月依据本院的（2012）永冷执字304-2号“执行裁定书”、（2012）永冷执字第304号“协助执行通知书”及相关通知将案涉房产过户至“雷银贵”名下。（2015）永冷民初字第1919号民事判决无法执行，原告的权益无法实现。2017年6月6日，原告以解除双方商品房买卖合同并赔偿损失为由再次起诉，本院经审理认为原告系重复起诉，于2017年8月11日作出（2017）湘1103民初1967号民事裁定，驳回原告蒋桂荣的起诉。该裁定生效后，原告蒋桂荣向永州市中级人民法院申请再审，永州市中级人民法院于2019年3月6日作出（2018）湘11民再103号民事裁定，指令永州市冷水滩区人民法院对本案进行审理。另查明，春秋公司系王泽军于2003年5月6日成立的一人有限责任公司。还查明，被告王泽军与被告李江霖于2000年2月28日登记结婚，2017年1月17日办理离婚登记手续。本院认为，原告蒋桂荣与被告春秋公司、恒利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告未办理银行按揭贷款是否构成违约。原告依约定支付了首付款142550元，余款100000元采取银行按揭付款的方式，按约定原告应在接到被告通知十日内到申请按揭贷款银行办理有关银行按揭手续，而被告未提交证据证明已通知原告办理按揭贷款；也未提交证据证明系原告的原因不能获准银行按揭，被告及相关申请按揭贷款银行已履行了告知义务，故未依约定办理按揭贷款的责任不在原告，原告不构成违约，被告提出原告违约在先的观点，本院不予采信。原告与被告订立商品房销售合同的目的，是取得案涉房屋的所有权，依法对其占有、使用、收益。但原告缴纳部分房款后，原告并未实际占有、使用，更未取得所有权，为此，原告曾提起诉讼，要求被告为原告办理案涉房屋的不动产权证，得到了法院的支持。在执行过程中，发现因被告原因案涉房屋已过户至他人名下，致使（2015）永冷民初字第1919号民事判决书无法执行，原告购买商铺的目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，原告请求解除与被告于2009年10月4日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持；本案原告实付被告购房款142550元，原告请求被告返还此购房款，本院予以支持；被告在返还购房款的同时应返还该款之利息，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于原告没有付清全部购房款，其损失只能以所交购房款占全部房屋价款的比例乘以房屋升值部分来计算。即142550元÷242550元×11450元=6729.32元。另外，原告请求被告承担不超过已付购房款142550元的赔偿责任，本院亦予支持。被告春秋公司在此合同履行过程中，实际接受原告交付的购房款及相关办证费用，而且在合同中也约定，其也承担需由出卖人被告恒利公司承担的相应违约责任。因此，在本案中，被告春秋公司应与被告恒利公司共同承担违约责任。被告春秋公司系被告王泽军设立的一人有限责任公司，其不能证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。”根据该规定，认定为夫妻共同生活所负的债务应具备两个基本特征，一是须发生在夫妻婚姻关系存续期间；二是须用于夫妻共同生活或共同生产经营活动。本案中，案涉房屋销售虽然是春秋公司公司经营，也为个人收益。因春秋公司系王泽军与李江霖婚后设立的一人有限责任公司，案涉房屋销售发生于王泽军和李江霖婚姻关系存续期间，所得收益已形成夫妻共同财产，春秋公司的经营状况同时与王泽军、李江霖的夫妻共同财产有直接关系，故在被告李江霖未提供证据证明春秋公司的收益未形成夫妻共同财产的情况下，原告请求被告李江霖对上述损失承担责任，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蒋桂荣与被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司于2009年10月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在本判决生效后三十内日返还原告蒋桂荣购房款142550元及利息（其中购房款117100元自2009年5月9日起计息、购房款25450元自2009年10月14日起计息，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、以及各项办证费用13786元；三、被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在本判决生效后三十内日赔偿原告蒋桂荣经济损失6729.32元；四、被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在本判决生效后三十内日承担原告蒋桂荣已付购房款142550元的赔偿责任；五、被告王泽军、李江霖对上述一、二、三、四项的款项给付承担连带责任；如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告蒋桂荣的其他诉讼请求。本案受理费8416元，鉴定费3500元，由原告负担3500元，被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军、李江霖负担8416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  蒋仲春人民陪审员  杨丽萍人民陪审员  何丽琼二〇一九年十二月三十一日代理书记员  肖 斌