河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初32262号原告：蔡钦，男，1990年3月5日出生，汉族，地址河南省新野县。委托诉讼代理人：沈欣，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：任勇，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告：郑州健达房地产有限公司，统一社会信用代码：914101007126593138，住所地：郑州市洁云路8号。法定代表人：贾长贵，总经理。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈坤，河南舒展律师事务所实习律师，特别授权。原告蔡钦与被告郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任勇、被告委托代理人习正乔、陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡钦向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告郑州健达房地产有限公司向原告支付逾期交房违约金暂为46566.87元（以698154元为基数，按照日万分之一的利率计算违约金，自2017年6月1日起至涉案房屋具备合同所约定的交付条件之日止，暂计算至2019年3月30日）；2．依法判令被告向原告赔偿地暖安装费5600元；以上两项暂计为52166.87元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月12日，原告为购买房屋，与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称原合同），约定被告应于2016年11月30日前交房，但被告未能按期交房。为此，2016年5月18日，原、被告双方签订一份补充协议和一份《商品房买卖合同》（以下简称网签合同）。补充协议约定：1、新的交房日为2017年5月31日，之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（总房款）的日万分之一；……3、地暖入户铺设完毕，交房时打压试验。如有问题，两个月内修复；4、本协议生效后原合同作废，本协议即成为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。本协议与《商品房买卖合同》有冲突的条款，以本协议为准。2016年5月18日，原、被告双方签订了合同编号为GX16002448239《商品房买卖合同》（即网签合同），该合同进行了备案登记。网签合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工本案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金”。后原告履行了全部约定义务，但被告至今没有交付房屋，也未给原告安装地暖。被告自己安装了地暖，支付安装费5600元。根据补充协议，被告应当向原告赔偿地暖安装费和自2017年5月31日起的逾期交房违约金，根据网签合同附件四的约定，被告还应当向原告支付逾期首次登记违约金。综上，被告的行为存在严重违约，已经极大地侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请！被告健达公司辩称：一、关于逾期交房问题，逾期交房的部分违约金不应得到支持。1、被答辩人的违约金计算标准有误。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》在第九条约定了答辩人逾期交房的违约金为万分之0.1，虽然答辩人在2017年9月10向全体业主的公开致信中承诺：“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，但是在2018年1月1日之前的违约金计算标准应为日万分之0.1，而不是日万分之一。2、被答辩人的违约金计算时间有误。第一，2015年6月至2017年6月是答辩人建设涉案项目--西湖颐城小区的主要建设工期，在该期间，为治理大气污染，给民众创造良好生活环境，河南省、郑州市、高新区三旗政府及相关主管部门多次发文，要求相关行业（包含在建建筑施工工地）停工治理。根据政府文件要求进行的统计数据显示，2016年被告工程停工天数是29天；2017年1月至5月停工30天，由于政府行为导致的停工行为属于不可抗力，同时也是政府实施重大城市规划、进行城市治理的措施之一，按答辩人被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第5款的约定，交房日期应当相应顺延59天。第二，按照《商品房买卖合同》第六条第三款的约定，被答辩人的商业贷款420000元的付款时间为2016年6月18日，但是商业贷款的实际到账时间是2016年7月13日，按照《商品房买卖合同》第八条第5款的约定，交房日期应当相应顺延26天，且按照《商品房买卖合同》第七条的约定，被答辩人应当按日向答辩人支付逾期付款万分之0.1的违约金即109.2元，该违约金应当予以扣除。第三，答辩人在2018年4月20日向被答辩人下达了《移交房屋告知书》，2018年5月7日被答辩人已向物业交纳了装修押金、物业费及垃圾清运费，故被答辩人在2018年5月7日已经实际入住，且该小区基本入住条件齐备。因此，自2018年5月7日后，被答辩人不存在任何损失，被答辩人自2018年5月7日之后主张的逾期交房违约金不应得到支持。3、答辩人已向被答辩人实际支付了违约金2487元，应当从违约金中扣除答辩人已经支付的2487元。2018年5月7日，答辩人与被答辩人签订的《违约金冲抵协议》约定了用违约金冲抵物业费及垃圾清运费，且答辩人已经按照协议约定冲抵了2018年5月7日至2019年5月6日的物业费2040元及垃圾清运费447元，两项共计2487元。因此，应当从违约金中扣除答辩人已经支付的2487元。二、被答辩人主张为涉案房屋安装地暖的请求，应依法驳回。涉案项目的采暖系统设计图纸显示该项目的采暖系统必须采用暖气片供暖的方式，而不能采用地暖供暖的方式，关于安装地暖的约定不具备履行条件，且答辩人已经按照设计图纸安装了暖气片，实现了房屋供暖，因此被答辩人的该项诉讼请求应当依法驳回。综上所述，逾期交房违约金的计算标准在2018年1月1日之前按照日万分之0.1，逾期交房违约金的起算时间应顺延85天，并截止2018年5月7日之后不再计算违约金。应当扣除被答辩人逾期支付商业贷款的违约金109.2元及答辩人已实际支付的违约金2487元，共计2596.2元，并依法驳回其他诉讼请求。经审理查明：2016年5月18日，原告作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份，购买健达置业开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路商品房××套，总房款为698154元。健达公司应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。被告健达公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，约定《商品房买卖合同》约定的（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一，此项违约金支付方式为现金或者转账支付，支付日期为交房后一个月内。第三条约定交房时地暖入户铺设完毕并且打压试验完毕。原告支付购房款后，健达公司分别于2016年5月18日、2016年6月18日开具发票两张，显示西湖颐城（余款）420000元，西户颐城（预收款）278154元。涉案房屋2017年6月26日竣工。2018年4月20日被告通过郑州西西湖物业服务管理有限公司张贴《移交房屋告知书》通知收房，原告在业主签名处签名确认，2018年5月7日原告收房。2018年5月7日，原告与健达公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司达成三方协议，约定原告用被告认可的逾期交房违约金冲抵物业管理费、垃圾清运费。同日，被告健达公司向原告出具物业费收据、垃圾清运费收据两份，金额分别为2040元，447元。2017年9月10日，被告发布《致全体业主的一封信》载明：保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿。原告提交的《日丰地暖三方联保协议书》、验收单，证明原告为涉案房屋铺设地暖，花费5600元。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、发票、《致全体业主的一封信》、《移交房屋告知书》、《协议书》及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的有效合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与健达公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由原告占有，房屋交付行为事实上已完成，原告主张交房后的逾期违约金，本院不予支持。对于违约金的计算依据，《商品房买卖合同》补充协议明确约定2017年5月31日之后的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一，故被告应当支付自逾期交房之次日至原告实际收房之日止的违约金，即自2017年6月1日至2018年5月7日逾期交房违约金23737元（698154元×340日×0.01%＝23737元）。原告与健达公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司于2018年5月7日达成三方协议，以物业费和垃圾清运费冲抵逾期交房违约金，健达公司主张2018年5月7日至2019年5月6日的物业费2040元、垃圾清运费447元实际已冲抵逾期交房违约金，因原告未提供证据证明其支付了该部分费用，故健达公司要求将该部分费用冲抵逾期交房违约金的理由成立，该笔费用应从交房违约金中扣除。被告辩称因政府原因导致停工造成逾期交房，证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。关于地暖问题，原、被告在补充协议中约定被告为原告安装地暖，现被告未按照补充协议约定安装地暖，原告为此需要自行安装，由此支付的合理费用被告应予以赔偿。参照原告提交地暖合同、验收单，并结合地暖安装市场价，本院酌定被告赔偿原告地暖安装费4200元。综上，原告的诉讼请求，部分理由成立，本院相应予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡钦逾期交房违约金21250元；二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告蔡钦地暖安装费4200元。三、驳回原告蔡钦的其他诉讼请求。案件受理费减半收取552元，原告蔡钦承担264元，被告郑州健达房地产有限公司承担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇一九年十二月三十日书记员  张天元