广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初653号原告：杜竞聪，男，汉族，1984年11月17日出生，住址广东省吴川市，原告：钟爱连，女，汉族，1985年9月5日出生，住址广东省吴川市，两原告的共同委托诉讼代理人：李松涛，广东朝胜律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所实习律师。原告杜竞聪、钟爱连诉被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜竞聪、钟爱连的共同委托诉讼代理人李松涛、袁婉媚，被告东和公司的委托诉讼代理人周剑平、卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜竞聪、钟爱连向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付B603、B604房的逾期交房违约金人民币129225.33元（逾期交房违约金：以已付房价款549895元为基数，每日按万分之二计算,自2014年7月1日至2017年9月18日）。2、判令被告向原告退还多收取的办证费用19066.05元。以上1、2项合计148291.38元。3、判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B603、B604房的房地产权属证书。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月27日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B603、B604房的商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》，原告当天支付房款及维修基金、房产证办证费。被告分别于2015年8月14日、2014年5月21日开具B603、B604房款发票以及交付由其单方填写日期为2015年8月19日B603房、2014年5月20日B604房的《广东省商品房买卖合同》。购房合同约定：B603建筑面积65.87㎡，价款240499元，B604建筑面积84.87㎡，价款309396元，两房总价款549895元。原告全额支付B603房，并于2014年9月23日为B604房余款办理了住房公积金借款支付，至此原告已如约支付了全部款项。根据合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，否则，按合同第九条第二项处理：如逾期超过玖拾日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，计至被告将该房交给原告之日止。合同约定交房期限届满，被告未交付房屋给原告使用，在原告多次催促下，被告于2017年9月18日交付B603、B604房屋给原告装修入住。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。以及《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：个人购买普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行。被告向原告收取办理B603、B604房地产权属证书预付费24745元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费19066.05元（计算方式见附表）。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定为原告办理房地产权属证书以及向原告支付逾期交房的违约金，并退还多收办证费。恳请法院依法支持原告的诉求。被告东和公司辩称：一、原告无权要求被告承担逾期交房的违约金。我司于2014年6月30日已交房给原告，并未逾期交房，故原告的诉讼请求应予以驳回；二、原告请求的逾期交房违约金起算期错误，且请求金额过高，应以实际损失为标准给予适当减少。原告主张应从双方约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天（即2014年7月1日）起开始计算是错误的。因为双方已经约定按合同第九条第2种方式处理，则应当逾期超过90日后才开始计算，即从2014年9月29日开始计算至2017年9月18日；其次，本案中，吴川市同地段同类的房屋出租价格约为1000元/月，如按日根据已交房价款的万分之二的标准计算违约金，每月将支付约2400元的违约金明显过高。本案中迟交房的主要过错不在我司，而且我司是以每平米2938元的良心价向原告出售房屋，被告还给予整个财富名门商住小区的全部业主长达5年的免费停车待遇，然而，原告请求的违约金竟然高达12万多元，不符合公平原则。因此，被告请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，若认定我司应当承担逾期交房违约金的，也应该根据公平原则和诚实信用原则被告应支付的违约金适当减少到每月1200元的标准。三、原告的诉讼请求已超过诉讼期。鉴于我司将涉案房屋交付给原告的时间为2014年6月30日，我司并未逾期交房，故该诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，因此对原告的诉讼请求应予驳回。四、原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定。本案中，我司承认的确收到原告预交的办证费，并早已明确告知原告待委托事项办妥后请原告到我司办公室进行双方结算后办理退款，双方关于该委托代办证书的法律关系并无任何纠纷，无需通过诉讼的方式处理，因此原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，原告杜竞聪、钟爱连与被告东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：B603、B604号)，约定原告向被告购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B603房，建筑面积为65.87㎡，价款240499元；B604房，建筑面积为84.74㎡，价款309396元。合同签订后，原告已按照约定向被告支付房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，原告在该业主名单内。本院认为：原告杜竞聪、钟爱连与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、被告实际交房时间的认定；二、原告请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；四、原告请求的逾期交房违约金是否过高，应否调整；五、原告请求被告返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。被告认为于2014年6月30日已交房给原告，原告请求逾期交房违约金已超过诉讼时效。而原告则认为被告实际于2017年9月18日交房的，被告没有证据证明其在2014年6月30日实际交房，且亦无证据证明其履行通知交付的义务，故该诉讼请求未超过诉讼时效。本院认为，被告虽然主张于2014年6月30日实际交付给原告，但未能提供相关的证据予以佐证，且原告不予认可，故被告该抗辩意见，本院不予采信。根据原告提供的被告于2017年9月18日分别出具的装修保证金、垃圾清理费、物业费等三份《收据》，被告实际交房时间应为2017年9月18日。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于原告未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为原告起诉之日（2019年3月13日）起往前计算三年（即2016年3月14日后产生的违约金未超过诉讼时效期间），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2016年3月14日前产生的违约金），本院不予支持。关于焦点三。逾期交房起算日期应从2016年3月14日起开始计算至2017年9月17日（实际交房之日的前一天），逾期天数为553天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为60818.38元（549895元×553天×2?）。关于焦点四。原告请求被告按日根据已交房价款的万分之二的标准计算逾期交房违约金，而被告则认为参照涉案商住楼的同地段同类的房屋出租价格每月1000元的标准，原告上述逾期交房违约金请求金额明显过高，应适当调整按每月1200元计付。本院认为，逾期交房的损失应在合同约定的基础上根据实际情况以及公平、诚实信用原则，综合多方面因素来确定违约责任。被告逾期交房造成原告的损失不仅只包括租金损失，还应包括逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此被告的抗辩意见，本院不予采纳。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应支付逾期交房违约金并未超过法律规定的上限。关于焦点五。原告主张被告退还多收取的办证费用19066.05元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，原告请求被告为其办理不动产权证，因被告已通知原告提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杜竞聪、钟爱连支付逾期交房违约金60818.38元。二、驳回原告杜竞聪、钟爱连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3265.82元，由原告杜竞聪、钟爱连负担1926元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担1339.82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  李特华审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一九年十二月三日书 记 员  王玉媚