重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25141号 原告：魏娜，女，1988年8月18日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：陈兴，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。 被告：重庆名瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号7-5-5#，统一社会信用代码915001076689131338。 法定代表人：郭礼仲，董事长。 委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代明娟，重庆洪宇律师事务所实习律师。 原告魏娜与被告重庆名瑞房地产开发有限公司（以下简称名瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏娜的委托诉讼代理人陈兴，被告名瑞公司的委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏娜向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金11179.03元；2、依法判决被告立即支付原告2017年11月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金3658.59元;3、依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金(计算方式:以406510元为本金，从2018年3月1日起按照日万分之三计算至本案法庭辩论终结前止)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年7月10日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号房屋出售给原告，被告应于2016年3月31日将上述房屋交付给原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告至今未将验收合格的商品房交付给原告使用，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告名瑞公司辩称，1、我方与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，我方对2018年2月14日之前的违约金已与原告协商一致并支付完毕，支付方式为我方转账支付，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金不存在争议；2、原告魏娜已办理了案涉房屋的接房手续，案涉房屋已经交付给原告；3、案涉房屋于2018年验收完毕，备案过程中因国家机构改革，备案单位变更，现在的备案单位又要按照先行的要求重新办理验收手续，导致没有能够备案，并非我方自身原因不能交房，所以有的业主不愿意来接房，现案涉房屋的单项验收合格，有大部分业主来接房；4、《承诺书》中违约金计算标准的承诺有变更，在2018年接房时，接房告知书第4条约定了接房后要继续支付违约金应按照《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行，而《重庆市商品房买卖合同》中逾期交房违约金的标准为万分之一，且应在实际交房之日后30内支付违约金，故原告的起诉不符合合同约定；5、合同附件补充协议第三条对交付日期作了变更约定，除在2016年3月31日前付清房款的外，其余的应当顺延至房款付清之日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对不动产登记信息查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、个人一手住房贷款合同、2017年1月6日《承诺书》、2017年6月1日《承诺书》、云尚城交接钥匙告知书、中国建设银行客户专用回单1张、业务回单12张，重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表一份、魏娜的收据及客户贷记回单、《文件（物品）领取清单》，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的《入住验房单》，原告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月10日，名瑞公司作为甲方（卖方），魏娜作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号预售商品房出售给乙方，该商品房用途为住宅，房屋总成交价580729元。乙方选择按揭付款，乙方于2015年7月10日支付房屋首付款174729元，余款406000元由甲方指定银行办理按揭贷款。合同第七条交房期限及交付条件中约定：（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担，合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述合同附件五《补充协议》第三条中载明：“交付日期”指该商品房达到《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件的最晚日期，出卖人会以书面方式通知乙方接收该商品房，乙方也可以自行与甲方联系交接商品房。但乙方未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给甲方之前，甲方有权不交付商品房，交房时间根据甲方收到所有购房款时间顺延。协议第五条中载明：因不可归责双方的事由导致合同登记或产权登记延误的，双方不承担任何违约责任。 后在2016年魏娜作为借款人、中国银行股份有限公司重庆江北支行作为贷款人、名瑞公司作为保证人（开发商）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，主要约定魏娜因购买案涉房屋贷款406000元。 2015年7月10日，名瑞公司出具一张收据，主要载明收到魏娜购买案涉房屋房款510元。2016年2月6日，魏娜的贷款406000元发放至名瑞公司账户。被告名瑞公司庭后提交说明陈述，商品房买卖合同中约定的首付款是为了做零首付而签订的，不用缴纳，案涉房屋的实际房款成交金额为406510元（即魏娜2015年7月10日以现金形式缴纳510元及2016年2月6日银行按揭放款406000元）。 2017年1月6日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明：非常抱歉延期交房给大家带来的困扰，我们充分的理解您们的心情，真诚的向大家说声对不起！通过昨日政府相关部门的协调及各位业主的再次谅解，最终同意交房时间延至2017年5月31日。为此，我公司向各位业主承诺：一、从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）。名瑞公司陈述，该承诺书中载明违约金系以每月为标准计算，即违约金的标准为每月房款万分之一。魏娜陈述，该承诺书中的“每月已付房价款”系被告书写错误，且《重庆市商品房买卖合同》第九条第2项亦是约定的日万分之一。 2017年6月1日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明，本公司郑重承诺：1、2017年6月15日前全面恢复各项工程的收尾工作，所有收尾工作的施工队伍进场施工，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准。2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行。3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿。5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行。（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿） 对上述两份《承诺书》，名瑞公司陈述，该两份承诺书系基于原告等人在上访的途中由我司出具的，故我方不认可承诺书中约定的违约金标准，违约金标准应当以合同约定的为准。 2019年7月24日，魏娜领取案涉房屋的钥匙、水、电卡等，并签署《文件（物品）领取清单》、《入住验房单》。 关于已支付的违约金，名瑞公司举示了中国建设银行客户专用回单1张、业务回单12张及《重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表》（以下简称《违约金统计表》）一份，拟证明名瑞公司已向魏娜支付2018年2月14日之前的逾期交房违约金。其中银行业务回单显示：名瑞公司于2017年1月19日向魏娜转账支付1260元，备注用途为逾期交房违约金；重庆龙塘实业集团有限公司分别于2017年2月22日、2017年3月21日、2017年4月27日、2017年5月19日、2017年6月20日、2017年7月19日、2017年8月25日、2017年9月26日、2017年10月31日、2017年12月4日、2018年1月25日、2018年2月14日转账支付魏娜1138元、1260元、1220元、1260元、2439元、2520元、2520元、2439元、2520元、2439元、2520元、2520元，备注为代名瑞付云尚城违约金。《违约金统计表》系名瑞公司根据银行转账业务回单上载明的支付时间、金额进行统计。魏娜对以上证据的真实性无异议，其表示收到了上述款项，对支付时间和金额认可，其同时陈述：从名瑞公司举示的上述证据可以看出，名瑞公司在2017年1月19日至5月19日期间违约金的支付标准是按日万分之一计算，与《承诺书》中载明的2017年5月31日前的违约金标准计算一致。名瑞公司在2017年6月20日至2018年2月14日期间系按照日万分之二的标准支付违约金，与《承诺书》中载明的2017年6月1日开始按照日万分之二的标准计算违约金一致。 庭审中，名瑞公司陈述，案涉房屋的竣工验收备案登记证正在办理中，现尚未取得。魏娜陈述，案涉房屋是否取得竣工验收备案登记证，我不清楚，我方在房管局查询案涉房屋档案时，案涉房屋没有竣工验收备案登记证，只有合同备案登记证。 庭审中，原告还举示《云尚城交接钥匙告知书》（龚鑫签字），拟证明原告在2019年7月24日接房并非是正式的接房，接房后对后期的逾期交房违约金的支付无影响。该告知书系名瑞公司在2018年9月发出，主要载明：1、云尚城一期项目目前处于水电气及分部工程基本完工状态，竣工验收工作正在进行当中。因考虑到业主实际困难，在多业主强烈要求的情况下，我司愿配合自愿提前办理房屋钥匙交接的业主办理交接及登记手续。……4、这次仅为房屋钥匙交接并非正式接房，所以对延期交房违约金并无影响，均按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行。本人已阅读并确认以上内容处龚鑫签字。被告名瑞公司对该证据的真实性无异议，但表示该证据视为原告实质上已经接房，且告知书中“按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行”对违约金的标准重新进行了约定，即变更了《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的标准，若认定我公司违约，应按原商品房买卖合同约定的每日万分之一的标准执行。 另查明，本案审理中，原告当庭撤回要求被告名瑞公司立即将位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号商品房交付给原告的诉讼请求，本院裁定予以准许。庭审后，原告向本院提交《情况说明》，称因考虑到案涉房屋还没有取得竣工验收备案登记证，也不知道取得竣工验收备案登记证的时间，故对逾期交房违约金其在本案中只主张到本案法庭辩论终结前，至于以后的权利，原告另行主张。 本院认为：原告魏娜与被告名瑞公司于2015年7月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金。合同约定被告名瑞公司应于2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同补充协议第三条亦约定，原告未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给被告名瑞公司之前，名瑞公司有权不交付商品房，交房时间根据名瑞公司收到所有购房款时间顺延。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋真实的房屋总价款为名瑞公司向原告出具收据的首付款金额加上原告的贷款金额，而非合同约定的总价款，故在合同约定的交房日期即2016年3月31日前，原告魏娜已付清案涉房屋的全部房款406510元（首付款510元+贷款406000元），被告名瑞公司应按合同约定在2016年3月31日前将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付给原告。现被告名瑞公司虽在2019年7月24日将案涉房屋交付给原告，但此时案涉房屋尚未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。案涉房屋在2019年7月24日交付时未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋的交付既不符合法律规定亦不符合合同约定的交房条件，不能视为合法有效的交付，被告名瑞公司仍应从2016年4月1日起承担逾期交房的违约责任直至案涉房屋达到合同约定的交房条件之日。 对于2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金。合同约定“逾期交房超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。被告名瑞公司于2017年1月6日出具《承诺书》，承诺交房时间延至2017年5月31日，并承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）”。后被告名瑞公司又于2017年6月1日出具《承诺书》，承诺2017年10月30日达到竣工、验收交房标准，并承诺“3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。……5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）”。该两份《承诺书》系名瑞公司自愿对合同约定的违约金标准、支付条件作出的承诺，系名瑞公司的真实意思表示，对被告名瑞公司具有约束力，被告名瑞公司称该承诺书系因原告上访被迫出具，不是其真实意思，并未举证证明，本院不予采信。被告名瑞公司在2017年1月6日《承诺书》中承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）”实际上对原合同约定的“违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付”进行了变更，即被告名瑞公司在《承诺书》中自愿对原合同约定的2017年1月起的违约金支付时间进行了变更，该违约金支付时间的变更对名瑞公司具有约束力。被告名瑞公司在两份《承诺书》中作出的总房款每日万分之二、总房款每日万分之三的赔偿标准实际上对原合同约定的“已付房款万分之1”的违约金标准进行了变更，该违约金支付标准的变更对名瑞公司具有约束力。因原告魏娜在2019年7月24日接房，在合同约定的交房日期即2016年3月31日前，原告魏娜已付清案涉房屋的全部房款406510元（首付款510元+贷款406000元），故原告要求被告名瑞公司支付2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金11179.03元（406510元×0.0001×275天），符合合同约定，本院予以支持。 对于2017年1月1日至10月31日期间的逾期交房违约金，从被告名瑞公司举示的中国建设银行客户专用回单1张、业务回单12张及《违约金统计表》可以看出，其已按两份《承诺书》的约定进行了支付，即在2017年1月1日至5月31日期间的逾期交房违约金，名瑞公司按魏娜已支付房价款406510元每日万分之一的标准实际进行了支付；在2017年6月1日至10月31日期间的逾期交房违约金，名瑞公司按魏娜已支付房价款每日万分之二的标准实际进行了支付。原告魏娜相应地也未主张该阶段的逾期交房违约金。被告名瑞公司辩称，2017年1月6日承诺书中违约金的标准是每月为已付房款的万分之一。本院认为，2017年1月6日承诺书中“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金”的约定并不能得出违约金的标准每月为已付房款的万分之一的结论，2017年6月1日的《承诺书》中第5项也载明原约定标准为“已交总房款每日万分之二进行赔偿”，名瑞公司实际每月支付违约金的金额也是按照已交总房款每日万分之一或万分之二的标准计算，故对名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 对于2017年11月1日后的逾期交房违约金。被告名瑞公司于2017年6月1日出具的《承诺书》载明：“如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿”。案涉房屋至今尚未达到竣工验收的交房标准，被告名瑞公司对案涉房屋至今未达到竣工验收交房标准的原因负有举证责任，现其并未举示证据证明案涉房屋在2017年10月31日未达到竣工验收交房标准系“非因本公司的直接责任导致迟延”，原告要求被告名瑞公司按其承诺在2017年10月31日后按业主所交总房款每日万分之三的标准进行赔偿，本院予以支持。故原告要求被告名瑞公司支付2017年11月1日起至2017年11月30日期间的逾期交房违约金3658.59元（406510元×0.0003×30天），符合合同约定，本院予以支持。因被告名瑞公司已在2017年12月、2018年1月、2018年2月向原告支付该月的逾期交房违约金，原告相应也未主张2017年12月、2018年1月、2018年2月的逾期交房违约金，故原告要求被告名瑞公司支付2018年3月1日起至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金75854.77元（房价款406510元×0.0003×622天），符合法律规定，本院予以支持，对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 被告名瑞公司辩称，对2018年2月14日之前的违约金其已与原告协商一致并支付完毕，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金已不存在争议。被告对该抗辩意见未举示有效证据证明，原告亦不认可，本院不予采信。被告名瑞公司辩称，《云尚城交接钥匙告知书》对《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的违约金标准进行了变更，原告接房后的违约金标准应按已付购房款每日万分之一的标准执行。本院认为，《云尚城交接钥匙告知书》仅系被告名瑞公司单方对业主接受房屋钥匙不影响逾期交房违约金的告知，并非原、被告双方对违约金标准、计算方式的另行协商达成的协议，《云尚城交接钥匙告知书》内容本身也并无变更《承诺书》中名瑞公司所承诺的违约金标准的意思表示，故对被告名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告魏娜支付2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金11179.03元； 二、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告魏娜支付2017年11月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金3658.59元； 三、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告魏娜支付2018年3月1日至2019年11月12日期间的逾期交房违约金75854.77元； 四、驳回原告魏娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，已减半收取275元，由被告重庆名瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年十二月十九日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩