浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14097号 原告:郑丁阁，男，1995年12月2日出生汉族，住浙江省永嘉县。 被告：余应勇，男，1977年5月17日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告郑丁阁为与被告余应勇房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告郑丁阁、被告余应勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑丁阁起诉称：2019年8月14日，原告为经营餐饮拟承租被告坐落于鄞州区的房产，后双方经微信沟通就本次承租事宜达成意向。考虑到餐饮行业的特殊性，原告就该房产下能否办理餐饮类工商登记一再与被告进行确认，被告向原告明确表示，自己已询问过工商局，该房产可以办理餐饮工商登记。遂应被告要求，原告于8月15日向被告支付订金20000元，双方又于8月16日正式签订了书面《房产租赁合同》。合同签订后，原告立即前往办理工商登记手续，然而，新城市场监督管理局告知原告上述房产不能用于经营餐饮，此与被告先前承诺不符，原告租赁目的也将无法实现。故请求判令：1.解除原、被告签订的《房产租赁合同》；2.被告退还原告支付的订金20000元。 被告余应勇答辩称，不同意解除合同，如果要解除，也不同意退还订金，因为是原告违约，订金已转化为违约金，不予退还；原告还应赔偿其损失。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.《房产租赁合同》一份，拟证明原、被告签订房产租赁合同及约定相关合同内容的事实； 2.订金收据一份，拟证明其于2019年8月15日向被告支付定金20000元的事实； 3.微信聊天记录一份，拟证明其告知被告承租房产用于经营餐饮，被告承诺可以办理工商登记，后无法办理工商登记，其提出解除合同退还订金，被告不同意等事实。 对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议，本院予以认定；被告对证据3的真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以认定。 综上，根据原、被告的诉辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 2019年8月14日，原告郑丁阁欲承租被告余应勇位于宁波市鄞州区的店面房经营“北京烤鸭”，与被告取得联系并微信沟通，原告称：“我打算明早问一下工商局，下午他们下班了”，被告回复：“主要是营业执照能否办下来，另一个租客他说是做鲍汁饭，他说审批没问题；重油烟的现在很难批，你是专门做烤鸭吗？”原告称：“我的不是重油烟，嗯，北京烤鸭，没有油烟的，我在镇海庄市也开了家，还在二楼。”同时双方对于排污管道、装修等事宜进行了交谈。同月15日，原告向被告交纳租赁保证金20000元，被告出具收据一份。当日，双方微信沟通，原告称：“我上午打电话给工商局，一直没打通，我下午在跑一趟”、“另外那个做爆汁饭的他们确定了吗？”被告回复：“工商局没问题，我问过了。”原告：“那行，我下午再带我家里人过去看一下，没问题的直接跟你签了，你看行啊，还有什么问题吗？”被告回复：“我没有问题”。晚18时29分，原告称：“余大哥，你看我明天能不能先跟你签份租赁合同。工商注册的事情，我还是不放心，想早点去办这件事。”被告回复：“可以的，签合同时把租金付好就行。”原告称：“因为这个工商注册，我还是担心有一定风险，这件事情必须放在我投入更多资金之前。明天你先给我签一份租赁合同，我去尝试注册，如果注册成功，等你把水电都弄好，我就直接付你剩余的3万块钱。你可以在合同里加一条，就是签订合同之后N日内，必须补齐尾款。否则作废。这个如果能办的话，一般当场就办下来了。”次日，原、被告双方签订《房产租赁合同》一份，约定：被告（甲方，出租方）出租给原告（乙方，承租方）位于宁波市鄞州区的店面房。原告向被告承诺，租赁该房产作为个体经营使用；被告于2019年8月31日前向原告交付该房产，租赁期自2019年9月1日起至2022年8月31日止；年租金总计72000元，1年内不变，自第2年起，双方可协商对租金进行调整。每年在上一年度基础上逐年递增8%。原告租金为半年付（自起租日起6个月为周期）向被告支付租金。合同签订后，原告应向被告支付房产租赁保证金20000元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证；租赁终止时，被告收取的租赁保证金除抵充合同约定由原告应承担的费用外，剩余部分无息归还原告，原告需提供保证金收款凭证。双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，互不承担责任：（一）该房产占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房产因社会公共利益被依法征用的；（三）该房产因城市建设需要被依法拆迁的；（四）该房产毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（五）被告已告知原告该房屋出租前已设定抵押，现被处分的；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向受害方支付20000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付受害方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）被告未按时交付该房产，经原告催收后30日内仍未交付的；（二）原告未征得被告书面同意改变房产用途或用作非法行为的；（三）原告原因造成房产主体结构损坏的；（四）原告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的；（五）原告逾期不支付租金1个月的；（七）双方其中一方除上述所约定的情形外无故提前解除本合同的。 合同签订当天上午，原告即前往辖区市场监督管理部门欲办理工商登记手续，被告知该店面房暂不能经营餐饮，无法审批许可。原告联系被告告知该情况，要求退租退还保证金，被告认为原告事先未了解清楚情况，不同意全额退还保证金，故双方未能达成一致意见。 本院认为：原告郑丁阁与被告余应勇签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案的争议焦点在于涉案合同是否解除、解除原因以及保证金是否退还。经查明，原告承租涉案店面房明确用来经营“北京烤鸭”，双方签订《房产租赁合同》后，因当地市场监督管理部门回复该店面房无法许可经营餐饮，导致承租房屋的合同目的已经无法实现，所涉《房产租赁合同》事实上已无法继续履行。故原告主张双方签订的涉案《房产租赁合同》解除，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告退还订金（租赁保证金）20000元的诉讼请求。被告答辩称因原告违约，订金已转化为违约金，不予退还。本院认为，根据原、被告双方签订合同前的沟通交流情况，原告在签合同时应该就该房屋能否符合使用要求尽审查义务，且被告亦提醒了原告应该先核实相关情况，事先原告没有亲自咨询当地市场监督管理部门，未尽到审查义务，对合同的解除负有一定过错，应该承担相应的违约责任。结合双方的签约情况、合同尚未实际履行、原告当天即提出解除等情况，酌情确定原告支付违约金10000元。原告已支付的租赁保证金20000元抵扣违约金后，被告尚需退还原告租赁保证金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2019年8月16日签订的《房产租赁合同》； 二、限被告余应勇于本判决生效后五日内退还原告郑丁阁租赁保证金10000元； 三、驳回原告郑丁阁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告郑丁阁负担75元，被告余应勇负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王晓丹 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 袁 静