浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初18846号 原告：宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2821G38C）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：闫凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏天宇，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。 被告：冯焰森，男，1983年10月7日出生汉族，户籍所在地：宁海县。 被告：舒丹霞，女，1985年1月27日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 原告宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司（以下简称朴邻公司）为与被告冯焰森、舒丹霞居间合同纠纷一案，于2018年12月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘志刚适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年6月28日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年2月27日、11月7日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告朴邻公司的委托诉讼代理人夏天宇，被告冯焰森、舒丹霞到庭参加诉讼；第二次庭审，原告朴邻公司的委托诉讼代理人黄芳，被告冯焰森、舒丹霞到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告朴邻公司起诉称：2018年10月11日，冯焰森、舒丹霞在朴邻公司员工的带领下到位于宁波市鄞州区钟公庙街道金色水岸61幢150号2107室的房屋看房。经过比较之后，冯焰森、舒丹霞表明想要购买该房，要求朴邻公司员工与房东议价。后朴邻公司员工积极与房东沟通，最终说服房东以154万元的价格出售，遂约冯焰森、舒丹霞与房东见面沟通，但冯焰森、舒丹霞突然以各种理由推辞，拒绝见面详谈。后朴邻公司员工发现冯焰森、舒丹霞于2018年10月21日私自通过其他方式购买了上述房屋。冯焰森、舒丹霞的所作所为严重侵犯了朴邻公司的利益，严重影响了市场规则。现朴邻公司要求冯焰森、舒丹霞支付房屋总价154万元的2.6%作为对朴邻公司的补偿。为维护朴邻公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：冯焰森、舒丹霞支付朴邻公司补偿金40040元。 被告冯焰森、舒丹霞共同答辩称：一、其系通过其他中介公司购买的涉案房屋，并未私下交易。朴邻公司员工确实带冯焰森、舒丹霞去看过房，但冯焰森、舒丹霞未签过看房确认书，当时亦未谈妥房价和中介费。之后，冯焰森、舒丹霞咨询了另一家中介公司，该中介公司也有相同房源，且该家中介公司办事效率高，很快谈妥了房价和中介费，故冯焰森、舒丹霞最终通过这家中介公司购买了涉案房屋。二、朴邻公司并不享有独家房源信息，冯焰森、舒丹霞作为消费者，有自主选择的权利，有权选择通过哪家中介公司去购买房屋。三、冯焰森、舒丹霞从未表明一定会购买涉案房屋。朴邻公司当时谈妥的价格为1558000元，至少从结果来看，没看出朴邻公司在与房东积极沟通。朴邻公司从未表明其说服了房东以154万元的价格成交。冯焰森、舒丹霞从未以各种理由推辞与房东见面沟通，当时还在比较其他小区的房屋，看哪个价格更合适。综上，请求法院驳回朴邻公司的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2018年8月9日，案外人李梦冬委托朴邻公司出售其名下的位于宁波市鄞州区钟公庙街道金色水岸61幢150号2107室的房屋（建筑面积为54.03平方米），并将入户门钥匙1把交给朴邻公司。李梦冬另将其上述房源信息挂在宁波市甬旺房产经纪有限公司（以下简称甬旺公司）出售，并将房内照片发给了甬旺公司。2018年下半年，冯焰森、舒丹霞为小孩读书落户拟购买一套低总价小面积学区房。2018年10月11日，冯焰森、舒丹霞在朴邻公司员工的带领下查看了上述房屋。朴邻公司员工未要求冯焰森、舒丹霞签署看房确认书。房东李梦冬开价158万元，开始只同意降价1万元，到2018年10月17日，经朴邻公司员工与房东李梦冬多次商谈，李梦冬最终同意降到1558000元，并表示没有再协商空间，但此价位离冯焰森、舒丹霞的心理价位仍有差距。冯焰森、舒丹霞当时表示同时也在看华泰小学附近的小面积房屋，再考虑比较一下，如有需要再三方约起来碰面商谈一下，包括中介费负担多少。朴邻公司员工曾告知冯焰森、舒丹霞中介费的收费标准为房屋成交价的1.6%，并表示中介费可以优惠，但未说明可优惠多少。到2018年10月20日，朴邻公司员工给舒丹霞发了个标题为“超重磅！广州部分地区将放开限价？那么宁波呢”的推文，并催促冯焰森、舒丹霞早点做决定。 冯焰森、舒丹霞通过甬旺公司东湖馨园门店寻找华泰小学附近房源时，得知甬旺公司也有上述房源信息。2018年10月21日，甬旺公司东湖馨园门店中介人员组织房东李梦冬与冯焰森、舒丹霞见面商谈，谈妥房屋成交价格为1545000元。当日，李梦冬与舒丹霞、甬旺公司签订了三方合同即《存量房屋买卖中介合同》。2018年10月31日，冯焰森、舒丹霞向甬旺公司支付了中介费1万元。据冯焰森、舒丹霞称李梦冬向甬旺公司支付了中介费5000元。近年来，宁波住宅类房屋买卖居间服务的收费标准为：卖方按成交总额的1%支付，买方按成交总额的1.6%支付；中介代办权证的收费标准为：三证办理（含房产证、土地证、契证）收取手续费550元；中介代办房产按揭抵押贷款的收费标准为：贷款50万元以内收取1000元，贷款50万元以上按2‰收取。 以上事实，由原告朴邻公司提交的《顾客钥匙收条》，朴邻公司员工与冯焰森、舒丹霞的微信聊天记录及被告冯焰森、舒丹霞提交的《存量房屋买卖中介合同》、收款收据等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：冯焰森、舒丹霞是否存在“跳单”违约行为。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，朴邻公司虽为冯焰森、舒丹霞提供了涉案房源信息，也带领冯焰森、舒丹霞看房，并联系房东磋商议价，但最终因价格问题未能促成买卖双方达成交易。同时，朴邻公司与冯焰森、舒丹霞之间未签订书面居间合同，也未对居间服务费用进行过约定。涉案房源信息并非朴邻公司独有，在朴邻公司未促成冯焰森、舒丹霞与卖方达成交易的情况下，冯焰森、舒丹霞有权选择报价低、服务好的其他中介公司促成交易。冯焰森、舒丹霞通过甬旺公司了解到同一房源信息，甬旺公司通过组织买卖双方见面协商，积极斡旋，并通过减让中介费的方式，最终促成买卖双方订立合同达成交易。作为一个正常理性人，选择报价较低、费用较低的中介公司成交，也属正常之理，也符合市场规则，这是购房人行使了其应有的选择权的结果，在交易过程中其当然有权选择更优惠、更公平的方式完成交易。况且朴邻公司明知涉案房源信息非其独家掌握，明知有同行业竞争的情况下，但未积极促成买卖双方达成交易，作为一家专业房产中介机构，完全应该清楚其居间业务有丧失的可能，这也是其自身应反思之处。总之，冯焰森、舒丹霞并未委托朴邻公司独家为其购房，涉案房屋原产权人也未委托朴邻公司独家卖房，冯焰森、舒丹霞在其他房产中介公司获知涉案房源信息后，其他房产中介公司积极斡旋，促成交易，冯焰森、舒丹霞也支付了相应的居间费用，整个交易过程中冯焰森、舒丹霞并无规避支付朴邻公司居间费用的恶意，只是对二手房地产市场上不同居间服务商的选择。在此情况下，冯焰森、舒丹霞的行为不构成“跳单”违约。需说明的是，即使冯焰森、舒丹霞在朴邻公司员工带领看房时签署了看房确认书，鉴于其系通过其他房产中介公司了解到同一房源信息，并未利用朴邻公司提供的信息、机会，不构成“跳单”违约，该看房确认书亦不能约束冯焰森、舒丹霞。综上，朴邻公司提出的本案诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另朴邻公司在起诉状中称其最终说服涉案房屋原产权人以154万元的价格出售，并非事实，属虚假陈述，有悖基本诚信。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费801元，由原告宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  王奋明 人民陪审员  胡根世 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  邓晓敏