甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1451号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃省酒泉公路路政执法管理处，统一社会信用代码126200004384506556。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：丁某2。委托诉讼代理人：王某，酒泉阳关律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴某，现住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：黄某，甘肃卓辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，甘肃卓辩律师事务所实习律师。上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处因与被上诉人柴某房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院(2019)甘0902民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃省酒泉公路路政执法管理处上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，判令被上诉人支付上诉人房屋租金210900元并承担违约金63270元。事实及理由：1.一审判决以被上诉人自述的停止经营的时间作为租金止付的时间错误。2.一审判决认定因上诉人未提供消防备案手续导致被上诉人不能实现合同目的，并判决被上诉人承担占有使用费而非房租错误。房屋占有使用费针对的是合同无效或解除合同后没有及时退还房屋的情形，本案中双方签订的租赁合同已经履行多年，按照占有使用费计算没有依据，且双方签订合同时被上诉人就清楚房屋的性质，消防部门2014年10月1日发的通知也是责令被上诉人改正而非要求其关闭，否则被上诉人不可能在2015年和上诉人签订补充协议并继续缴纳房屋租金至2016年1月。至上诉人起诉前，被上诉人也从未提出过解除合同或者要求上诉人赔偿损失，其所提因上诉人未提供消防手续导致其不能营业只是其拒交房屋租金的借口，且双方租赁合同未解除，无论被上诉人是否营业都应当按照合同约定支付房屋租金。3.一审中被上诉人提出了要求上诉人承担营业损失和装修费的反诉，一审判决判令被上诉人按照租金的一半承担占有使用费，意味着认定上诉人有过错，但又驳回了被上诉人的反诉请求，相互矛盾，判处不当。柴某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。甘肃省酒泉公路路政执法管理处向一审法院起诉请求：1.被告支付房屋租金210900元；2.被告承担违约金63270元；3.被告承担案件受理费。柴某向一审法院反诉请求：判令甘肃省酒泉公路路政执法管理处返还所有设施设备，退还租金42180元、保证金50000元，赔偿装修费用、营业损失300000元，承担违约金50000元。一审法院认定事实：2013年6月5日，原告甘肃省酒泉公路路政执法管理处委托本单位干部傅矿生与被告柴某签订房屋租赁合同，将坐落在酒泉市肃州区盘旋东路24号酒泉公路路政执法管理处办公楼1楼大厅（370平方米）出租给被告，用以经营茶楼及烧烤吧，租赁期限为5年，2013年7月19日至2018年7月18日，年租金84360元，约定每半年缴纳；承租人缴纳保证金50000元；违约方承担租金总额50%的违约责任；改造、修缮费用由承租人承担，租赁期满，投资改造的设施归出租人所有。房屋交付，被告经过装修开始经营，截止2016年上半年结束，缴纳租金210900元（包括暖气漏水补损扣减的20000元）。经营期间，2014年8月12日，酒泉市公安消防支队肃州大队向经营者柴某发出酒肃公消限字（2014）第006号《责令限期改正通知书》，要求提供消防备案必需的土建工程消防审核证明及验收合格证明文件，于2014年10月1日前改正，逾期未能提供。一审法院认为，经营活动应当遵循诚信原则，全面履行合同义务。但是，作为消费型的公共场所首先要服从主管部门的管理，保证集聚人群的人身安全。由于非因当事人自身的因素，导致租赁合同目的不能继续实现，出租人要求承租人全额支付租金，显失公平；租金应当仅是正常经营期间的合同约定的租金，对于停止经营的具体时间双方陈述不一致，可以租金止付的时间为界限，即2016年上半年结束（6月份）。提供消防备案必需的土建工程消防审核证明及验收合格证明文件的责任明显属于出租人一方，对于不能提供致使合同履行出现障碍，出租人应承担相应的责任；出现阻碍因素致使合同目的不能继续实现，作为承租人应当依照约定书面要求提前解除合同，而未提出书面通知送达出租人的证据，视为未提出书面申请，退还租金42180元理由不足，在2016年7月至2018年6月期间，应当适当承担占用期间的费用。反诉原告主张要求的返还所有设施设备属于自己投入的可移动设备，本身属于自己所有；赔偿营业损失300000元属于可期待利益，明显不能成立。关于违约金，导致租赁合同目的不能继续实现，并非当事人自身的因素，均不承担违约责任。综上所述，本诉原告的诉讼请求合法合理部分，以及反诉原告要求退还保证金50000元的请求，均酌情予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、本诉被告柴某支付本诉原告房屋使用费84360元（租金84360元×2年×50%）；二、反诉被告甘肃省酒泉公路路政执法管理处支付反诉原告柴某保证金50000元；三、反诉被告甘肃省酒泉公路路政执法管理处返还反诉原告柴某可移动设备、物品（依照清单）；四、驳回本诉原告支付违约金的诉讼请求；五、驳回反诉原告的其它诉讼请求。一、二项相抵，本诉被告柴某支付本诉原告34360元，与第三项内容，均于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取2706元，由本诉原告负担2000元，本诉被告负担706元；反诉费1150元，由反诉原告负担1000元，反诉被告负担150元。二审中，双方当事人未提交证据。二审查明：自双方合同履行开始，被上诉人共交纳租金为210900元，其中2013年7月19日至2014年7月18日房租为84360元，2014年7月19日至2015年7月18日房租为64360元（因漏水问题上诉人同意赔偿被上诉人20000元，从应缴的房屋租金中扣减），合同履行期间内房屋租金未上涨。二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点为：1.一审判决对被上诉人柴某应承担的租金或占有使用费的认定是否正确。2.被上诉人柴某是否应当承担违约金。本案中,双方当事人对已交纳2年6个月的房屋租金210900元无异议,双方合同期限为5年,前2年6个月因被上诉人正常使用房屋，应当按照双方约定的租金数额支付房租。2016年1月至2018年7月,被上诉人柴某主张因上诉人未提供消防手续导致其停业,不应当交纳租金，但在2015年双方签订补充协议时被上诉人柴某并未提及消防手续的问题,如果其认为由于上诉人的原因无法正常经营,应当及时主张解除合同,避免自身损失进一步扩大,但被上诉人并未主张解除合同,反而继续占有房屋至合同期满,对此期间的房屋租金，被上诉人应当支付。上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处未提供相应的消防手续,造成被上诉人被消防部门通知整改,客观上对被上诉人履行合同造成了一定的障碍,应当酌情减少被上诉人应承担的房租。根据双方的过错程度,对剩余未交纳的房屋租金,被上诉人应当按照合同约定的房屋租金的70%予以支付,即147630元（84360元×2.5年×70%=147630元）。双方签订的房屋租赁合同合法有效，一审判决认定被上诉人占用房屋2年，应承担50%的占有使用费属认定事实错误，应予纠正。关于违约金。双方合同中虽然约定被上诉人如不按时缴纳房租，应当按照房租的50%承担违约金，但本案中上诉人作为出租方，未能提供消防土建手续，也存在一定程度的违约行为，故对其要求被上诉人承担违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院认定事实错误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国消防法》第十条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院(2019)甘0902民初2972号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销酒泉市肃州区人民法院(2019)甘0902民初2972号民事判决第一项；三、被上诉人柴某支付上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处租金147630元；四、驳回上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处的其他诉讼请求。以上第一、三项相互抵顶后，被上诉人柴某应向上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处支付97630元，限于本判决生效后十日内付清。如果被告未按判决书确定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2760元，二审案件受理费5413元，合计8173元，由上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处负担3769元，被上诉人柴某负担4404元。反诉案件受理费1150元，由上诉人甘肃省酒泉公路路政执法管理处负担150元，被上诉人柴某负担1000元。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十二月二十三日书记员 高 妍