江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民初224号原告（申请执行人）：丁志根，男，1964年11月13日出生,汉族,住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。被告（案外人）：袁中怀，男，1956年9月28日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：沈加楼，江苏淮宁律师事务所律师。被告（案外人）：钱玉霞，女，1956年12月30日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：沈加楼，江苏淮宁律师事务所律师。第三人（被执行人）：淮安中欧房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区楚州大道488号。法定代表人：潘文华，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。原告丁志根因与被告袁中怀、钱玉霞、第三人淮安中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁志根的委托诉讼代理人张大双，被告袁中怀及袁中怀、钱玉霞的共同委托诉讼代理人沈加楼，第三人中欧公司的委托诉讼代理人侯祝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁志根向本院提出诉讼请求：请求继续执行淮安市淮安区中央府邸8号楼1801室房屋。事实与理由：法院查封涉案房屋时，商品房买卖合同尚未在房管部门备案，袁中怀、钱玉霞提供的其他证据的时间均在查封后，从此可以看出合同的时间不是真实的签订时间。被告袁中怀、钱玉霞至今未能提供其实际汇付购房款给中欧公司的凭证，两被告提供的现金缴款单及回执的收款单位是淮安市建筑工程公司破产清算组，不是本案被告中欧公司即房产的出卖方，该笔款项不是购房款，与本案无关，不能达到被告的证明目的。涉案房屋的买卖行为不符合物权法和执行异议复议规定的规定，不能对抗法院的执行。被告袁中怀、钱玉霞辩称，答辩人从2016年开始就取得房屋，并装修居住至今，同时也支付了全部购房款75万元，答辩人名下无其他财产，答辩人本身不存在过错，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人中欧公司辩称，两被告之间房屋买卖行为合法有效，买受人已经支付全部房款，涉案房屋已经实际交付，且买受人已经入住，不存在原告诉称的涉嫌虚假诉讼，而且买受人只有一处房产，被告袁中怀目前已经取得涉案房屋不动产证，基于以上理由请求驳回原告诉请。案件审理中，当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织进行质证，结合当事人质证意见，本院认定事实如下：江苏中磊建设集团有限公司（以下简称中磊公司）与中欧公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2018年4月28日作出（2016）淮仲裁字第0163号裁决书，裁决：一、中欧公司支付中磊公司工程款47635196.03元；二、中磊公司就工程款47635196.03元，在中国银行股份有限公司淮安楚州支行就编号为5307610D2011040801号《固定资产借款合同》项下的主债权全部被清偿后，对承建的中央府邸1-8号楼、1#-3#商业、非人防地下室工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。本案仲裁费用231577元，保全费5000元，鉴定费100万元，合计1236577元（中磊公司已预付），由中磊公司承担84537元，由中欧公司承担1152040元。中欧公司应承担部分迳行给付给中磊公司。以上裁决中欧公司应当支付的款项，中欧公司应当在本裁决送达之日起十五日内支付给中磊公司。中欧公司逾期支付的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。2018年6月10日，中磊公司与丁志根签订《债权转让协议书》，中磊公司同意将（2016）淮仲裁字第0163号裁决书的权利（包括相应迟延履行利息、仲裁费用等）以及工程价款优先受偿权转让给丁志根，丁志根同意受让。因中欧公司未按裁决书确定的期限履行，权利承受人丁志根申请强制执行，本院于2018年11月26日立案执行，案号为（2018）苏08执406号。2018年12月14日，本院裁定查封被执行人中欧公司部分房屋，其中包括淮安市淮安区中央府邸8号楼1801室房屋，本院为首轮查封。2019年6月24日，本院发布公告称，本院决定将中欧公司位于淮安区中央府邸小区的部分房地产进行评估拍卖，其中包括8号楼1801室。案外人袁中怀、钱玉霞提出异议。另查明，2018年11月26日，袁中怀、钱玉霞与中欧公司签订《商品房买卖合同》，袁中怀、钱玉霞购买中欧公司开发的中央府邸8号楼1单元1801室房产，房屋建筑面积163.51平方米，房屋总价748876元。2016年5月30日、2018年11月26日，袁中怀共向淮安市建筑工程公司破产清算组汇入75万元购房款，丁志根认可淮安市建筑工程公司破产清算组账户即中欧公司账户。中欧公司已向袁中怀、钱玉霞交付该房屋，袁中怀、钱玉霞亦已实际占有使用该房屋。袁中怀、钱玉霞购买涉案房屋用于居住，且两人名下并无其他用于居住的房屋。再查明，2019年1月3日，中国银行股份有限公司淮安楚州支行向淮安市不动产登记中心出具《情况说明》，称：中欧公司[土地证号：淮C国用（2010）出第109号]土地已于2011年抵押给我行，土地上建筑物2016年前已建成，由于有部分住房已入住，因此需要办理部分住宅楼的不动产权证，现我行同意中央府邸8号楼1801室房屋办理不动产权证及相关过户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告袁中怀、钱玉霞名下无其他用于居住的房屋，两人购买涉案房屋系用于居住，且系在查封前与中欧公司签订商品房买卖合同，并已支付全部购房款，故本案丁志根虽受让债权并对涉案房屋处置价款享有优先受偿权，但其权利不能对抗袁中怀、钱玉霞作为商品房消费者所享有的物权期待权，袁中怀、钱玉霞对涉案房屋享有的权利可以排除强制执行。原告丁志根请求继续执行涉案房屋的请求不能成立，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告丁志根的诉讼请求。案件受理费11289元，由原告丁志根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。审 判 长  庞海涛审 判 员  马作彪人民陪审员  蒋 路二〇一九年十二月三十日书 记 员  王 霄附本案所涉法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。