辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8891号上诉人（原审被告）：甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部，住所地大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场198号）。经营者：常德仁，该经销部经理。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬、王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部（以下简称玖旭灯饰）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖旭灯饰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，程序违法。被上诉人于2018年7月向一审法院起诉，要求上诉人给付欠缴的租金，上诉人在一审期间提出了四点抗辩意见。第一，被上诉人出租给上诉人的摊位实际面积比合同约定的面积小8.2平方米，该节事实上诉人在被起诉之前并不知情。上诉人是以每月每平方米90元的价格向被上诉人交纳租金的，上诉人经营了一年零三个月的期限，如此计算，被上诉人共计多收取了上诉人11,070元的租金，为了查清上诉人的租赁房屋的实际面积，上诉人在一审期间书面提出了鉴定申请，而一审法院并未允许上诉人申请鉴定。上诉人认为一审法院不允许鉴定是对上诉人合法诉讼权利的侵犯，不进行鉴定根本无法查明租赁物的实际面积。据此，上诉人认为一审判决存在程序违法。第二，上诉人的仓库在租赁期间发生火灾，导致库存货物全部被烧毁，从2月到5月期间四个多月店面处于停业状态，在此期间被上诉人应给予减免租金。三、在经营期间，被上诉人对上诉人进行了限制用电措施，导致上诉人不能正常营业，据此上诉人认为也应减少对租金的支持。四、关于仓库租金的问题，2017年2月因被上诉人提供给上诉人的仓库失火被烧毁，被上诉人给上诉人提供的仓库是临时免费使用的，双方并没有约定具体的时间和使用费，也没有签订租赁合同，一审法院依此前租用仓库的标准判决上诉人向被上诉人支付租金没有事实和法律依据。友谊市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。友谊市场向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的柜台租金88,087元、仓库租金30,240元，合计118,237元；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于#号，经营面积为106平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准11,745元/月，按月支付，每月1-3日交纳当月租金，年租金总额140,940元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定仓库租金标准为28元/月/平。被告按此标准交纳了2017年2月之前的仓库租金。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，被告租赁的仓库因火灾受损，原告为被告等共计三家经销部提供临时仓库，仓库面积共计180平方米，被告使用仓库面积为60平方米。截至2018年9月12日，被告拖欠原告柜台租金88,087元（自2018年1月起至2018年8月15日止）、仓库租金29,400元（自2017年3月起至2018年8月15日止，共计17.5个月）。原告同意以被告交纳的押金5000元抵扣等额的欠付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一，关于被告承租的柜台租金如何确定；第二，没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金。关于第一个争议焦点，一审法院认为，双方签订的《柜台租赁经营合同》中明确约定租金标准为每月11,745元，系按套计算，而非根据面积计算租金，故对于被告提出的测绘申请，不予准许。被告应当按照合同约定，在租赁期间按照每月租金11,745元支付租金。对于被告提出的按照实际测绘面积重新计算租金标准的抗辩意见不予采纳。现被告拖欠原告租金88,087元，扣除押金5000元，被告应当向原告支付拖欠的租金83,087元。原告主张超出部分，不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同，但被告租赁仓库系客观事实，且被告已经按照28元/月/平的标准向原告支付了2017年2月之前的租金，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系成立。2017年3月，原告因被告仓库发生火灾重新给被告安排新的仓库，被告继续租赁新的仓库使用，双方未就租金标准协商变更，应当继续履行原租金标准。关于被告辩称原告免费提供新的仓库给被告使用的意见，对此被告未提供证据予以证明且原告不予认可，故被告的该项辩称意见，没有依据，不予采纳。综上，关于原告主张支付拖欠的仓库租金30,240元的诉讼请求，一审法院仅支持29,400元，原告主张超出部分，不予支持。关于被告辩称库房发生火灾给被告造成损失的意见。一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，不能一并处理，现被告以该理由要求减免租金以及拒付租金没有依据，不予采纳。被告可以就火灾造成的损失另案主张。关于被告辩称原告限电，严重影响被告经营的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在被告拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，不予采纳。一审法院判决：一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金83,087元、仓库租金29,400元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2670元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担132元，由被告甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部负担2538元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人向承租人交付符合约定的租赁物、承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，依据已查明的事实，自双方签订租赁合同后，上诉人一直依约向友谊市场交纳租金至2017年12月。因上诉人未依约向友谊市场交纳2018年1月1日以后的租金，友谊市场一审诉请上诉人交纳2018年1月至2018年8月15日期间租金，具有事实和法律依据，原审判决予以支持并无不当，本院依法予以维持。关于上诉人上诉称，2017年2月友谊市场仓库发生火灾，导致库存货物全部烧毁，2017年2月至5月上诉人店面基本处于停业状态，这期间应该减免租金一节，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而因火灾产生的相关损失属于财产损害赔偿问题，上诉人可另行主张权利，不属于本案的审理范围。并且火灾发生于2017年2月，现上诉人以该火灾为由拒付2018年1月至2018年8月15日期间的租金依据不足，一审法院未支持其该项抗辩理由，并无不当。关于上诉人上诉称，在上诉人经营期间，友谊市场进行了限电，导致上诉人不能正常营业，据此应减免租金一节，本院认为，友谊市场主张其于2018年8月15日后向上诉人退还预存未使用电费5979元，不存在上诉人陈述的无电的情况。上诉人表示需庭后核实该节事实。本院限定上诉人庭后三日内向本院回复是否存在退还预存电费的情况，若上诉人未回复视为其认可存在退还5979元电费的事实。上诉人在本院限定期限内未提出异议，视为存在友谊市场于2018年8月15日后向上诉人退还上诉人预存未使用电费的事实。且上诉人未提交证据证明友谊市场限电导致上诉人停止经营。故本院对上诉人此项上诉主张不予采信。关于上诉人上诉称，友谊市场租赁给其的摊位实际面积比合同约定面积小8.2平方米，一审未准予其面积鉴定申请程序违法一节，本院认为，上诉人主张实际合同约定的面积是130.5平方米，但上诉人未能持有面积为130.5平方米的合同，上诉人持有的是为贷款而签订的面积为106平方米的合同，2018年大商集团接手店面时的面积是122.3平方米，即友谊市场提供给上诉人的店面面积少8.2平方米左右。友谊市场对此予以否认，且上诉人与友谊市场签订的柜台租赁经营合同约定的经营面积为106平方米。上诉人未能证明友谊市场租赁给上诉人的摊位实际面积比合同约定面积小8.2平方米。故一审法院对上诉人的鉴定申请未予准许并无不当，本院对上诉人此项上诉主张不予支持。关于上诉人上诉称，由于2017年2月友谊市场仓库着火，导致上诉人仓库货物全部被烧毁，现使用的仓库是友谊市场给上诉人调配的临时库房，并没有约定租金和使用期限，故友谊市场对该库房不应收取租金一节，本院认为，双方当事人均认可在2017年2月火灾前，上诉人一直租用友谊市场提供的仓库，租金按照每平方米28元计算，火灾后友谊市场及时为上诉人安置了新的仓库，上诉人使用至今，双方当事人均认可新安置的库房具备仓储功能。现上诉人无据证明友谊市场同意免除其库房租金，亦未能提供其享有不支付库房租金的合同依据或法律根据，故友谊市场主张上诉人按照双方原库房租赁约定的单价28元/平方米及双方共同认可的库房面积60平方米计算2017年3月至2018年8月15日期间的库房租金并无不当，一审处理结果正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元（甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部预交），由甘井子区友谊灯饰批发市场玖旭灯饰经销部负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  张 钱审判员  吕 瑛二〇一九年十二月二十六日书记员  杜玉洁