四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8006号 原告：吴让淑，女，1982年2月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：张启波，男，1979年1月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：四川荣德投资有限公司，住所地成都市新都区大丰街道太平村一社。 法定代表人：王玙。 委托诉讼代理人：杨宗明，公司员工，女，1969年5月17日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：蔡丽莎，公司员工，女，1985年4月5日出生，汉族，住四川省资中县。 原告吴让淑、张启波诉被告四川荣德投资有限公司（以下简称荣德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴让淑、张启波和荣德公司的委托诉讼代理人杨宗明、蔡丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴让淑、张启波向本院提出诉讼请求：1.判令荣德公司继续履行合同，向吴让淑、张启波交付其购买的商品房；2.判令荣德公司向吴让淑、张启波支付逾期交房违约金（以购房款为基数，按照17元／月／平方米的标准从2016年5月31日起计算至房屋实际交付之日）;3.本案诉讼费用由荣德公司承担。事实和理由：2014年9月6日，吴让淑、张启波与荣德公司签订《商品房买卖合同》，约定吴让淑、张启波购买荣德公司开发的位于成都市新都区，总房价款541071元。合同还约定，除不可抗力外，荣德公司应于2016年5月30日前交付房屋，否则应当按照日万分之零点五支付违约金至实际交房之日止。合同签订后，吴让淑、张启波向荣德公司履行了付款义务，荣德公司未按照约定交付房屋，给吴让淑、张启波造成极大损失。因此提起诉讼。 荣德公司辩称：1.吴让淑、张启波没有付完全部房款，根据合同约定荣德公司不应当承担违约责任；2.主张的违约金过高。案涉项目于2015年2月停工至今，荣德公司目前正在组织积极复工，违约金过高会影响复工进度。 本院经审理认定事实如下：2014年9月6日，吴让淑、张启波与荣德公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。约定吴让淑、张启波向荣德公司购买位于新都区（以下简称案涉房屋），总价款为541071元。合同第五条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的77%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司新津支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司新津支行，期限：20年”；第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”；第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。补充协议第七条约定：“关于《合同》第十条房屋交付的特别约定：1、交房时的房屋为清水房；2、在买受人没有按照《合同》及本协议之约定付清房款或者违约金之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求并且保留房屋的所有权，并无须承担延迟交付房屋的一切责任”。后吴让淑、张启波向荣德公司支付了首付款30000元，中国工商银行股份有限公司新津支行发放贷款120000元。 另查明，2014年9月6日，荣德公司（甲方）与吴让淑、张启波（乙方）签订《借款协议》，约定：“乙方于2014年8月21日在甲方开发的五龙山屿府楼盘购买了X号楼X单元X号房，由于资金周转困难向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意在约定的借款期限内免息借给乙方总金额为391071元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：一、借款方式甲方以现金方式支付给乙方。乙方收款后向甲方出具收条，并将借款直接支付给甲方用于购房首付款。二、还款时间约定：1、乙方须在2015年12月30日前向甲方归还所借款项195536元；2.乙方须在2016年5月30日前向甲方归还所借款项195535元”。荣德公司未向吴让淑、张启波出借款项、出具购房收据，该《借款协议》未实际履行。 再查明，荣德公司所售五龙山屿府房屋在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目主体工程虽然已完工，但自2015年2月停工。2015年3月30日，荣德公司发布《公告》，载明“致“五龙·山屿府”分期付款购房的业主：鉴于，我司经营中发生重大意外事件，项目目前处于暂时停工状态，分期付款购房的业主申请的延期付款、免除违约责任之事宜，现，我司针对此事处理方案公告如下：一、分期付款购房的业主可以暂缓支付购房款，暂缓期间自即日起至项目恢复施工之日止，我司承诺豁免暂缓期间未付房款的违约责任，即不追究业主的违约责任。二、待项目恢复施工之日，分期付款期间应付购房款……”。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《借款协议》、收据、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，吴让淑、张启波与荣德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.荣德公司是否应当向吴让淑、张启波交付房屋；2.荣德公司是否应当承担违约责任。 关于房屋交付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，商品房未经竣工验收不得交付使用。本案中，荣德公司因资金问题造成案涉项目自2015年2月停工，目前案涉房屋的状态不符合合同第十条约定的交房条件和上述法律的规定，本院对吴让淑、张启波要求交房的诉请不予支持。待案涉房屋符合交付使用条件时，吴让淑、张启波可再行主张。 关于违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋购房款为541071元，而实际上吴让淑、张启波仅支付购房款150000元，双方签订的《借款协议》并未实际履行。而荣德公司发布的《公告》称分期付款的业主可以暂缓支付购房款后，吴让淑、张启波即未按照《借款协议》支付购房款，而荣德公司亦未进行相应主张。故本院对荣德公司不承担违约责任的主张不予支持。关于违约金标准问题。吴让淑、张启波主张按照17元/月/平方米调高违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，适用租金标准计算违约金的前提是合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式的情形。本案中，合同第十二条已约定了违约金的计算标准，吴让淑、张启波也未提交相应证据证明其损失实际存在。故本院对吴让淑、张启波提出的违约金标准不予支持，荣德公司应当按照合同约定向吴让淑、张启波支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川荣德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向吴让淑、张启波支付逾期交房的违约金（以已付购房款150000元为基数，按每日万分之零点五的标准从2016年5月31日起计算至本判决生效之日止）； 二、驳回吴让淑、张启波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费786元（已减半收取），由吴让淑、张启波负担486元，四川荣德投资有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张娜