广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1524号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广西合辰投资有限公司，住所地北海市湖南路1号香海花园2幢1304号，统一社会信用代码：91450100MA5KAUYL9N。 法定代表人：温东林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何勇航，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：北海银滩国家旅游度假区管理委员会，住所地北海市银滩四号路海泰别墅11型8号，统一社会信用代码：11450500007683019G。 负责人：罗德志。 委托诉讼代理人：刘敬民，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人广西合辰投资有限公司（简称合辰投资公司）因与被上诉人北海银滩国家旅游度假区管理委员会（简称银滩管委会）确认合同无效、租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合辰投资公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付2018年7月24日至本案判决生效之日止的租金以及强制拆除费57300元的诉讼请求。事实与理由：被上诉人对案涉租赁物可支配期间为2017年6月6日至12月30日，其未告知该情况与上诉人签订不定期租赁合同，存在恶意，一审法院认定租赁合同有效就不应判决解除合同；案涉租赁合同约定解除合同的条件必须是政府基于开发建设收回土地，被上诉人解除案涉租赁合同的条件尚未成就，一审法院判决解除该合同错误；即使案涉租赁合同符合解除条件，被上诉人于2018年7月24日向上诉人发出《关于终止银滩罗马广场物业租赁合同的通知书》行使单方解除权，双方合同关系即终止，租金应计算至合同终止之日，一审法院判决上诉人支付2018年7月24日之后至本案判决生效之日止的租金错误；案涉拆除费用中包含清理自行车赛道工程的费用，一审法院判决上诉人赔偿拆除费用57300元没有事实和法律依据。 银滩管委会辩称：在被上诉人通知上诉人解除合同的通知中含有政府即将开发的具体文件，因保密需要没有当庭举证，但案涉租赁合同的解除条件已经成就；银滩管委会依据政府文件通知上诉人搬离，但是上诉人没有搬离之后仍占用案涉租赁物经营，上诉人应当参照合同约定支付租金；案涉租赁合同明确约定不允许上诉人乱搭乱建，上诉人及其商户搭建临时性建筑物违反了合同约定，被上诉人在2018年曾三次通知上诉人停止一切乱搭乱建行为，但是上诉人仍然在租赁土地乱搭乱建，政府对乱搭乱建的建筑物进行强制拆除，拆除费用57300元已经由被上诉人垫付，上诉人应当支付该拆除费用给被上诉人。 合辰投资公司向一审法院起诉请求：确认原告合辰投资公司与被告银滩管委会于2017年6月6日签订的《银滩罗马广场物业租赁合同书》无效。 银滩管委会向一审法院反诉请求：一、确认双方签订的《银滩罗马广场物业租赁合同》合法有效；二、反诉被告向反诉原告支付2018年2月至2018年12月的租金22万元（以后另计至该案判决生效时止）；三、终止履行《银滩罗马广场物业租赁合同》；四、反诉被告自该案判决生效时起15日内搬离银滩罗马广场；五、反诉被告向反诉原告支付强制拆除费57300元。 一审法院认定事实：2017年6月6日，原告（反诉被告）合辰公司与被告（反诉原告）银滩管委会签订《银滩罗马广场物业租赁合同书》约定：银滩管委会将坐落于北海银滩罗马广场整体物业出租给合辰公司，租期为无固定租期，如政府开发建设需要收回，合辰公司无条件搬出撤离，还土地房屋给银滩管委会，银滩管委会不给合辰公司任何经济补偿，租期及租金从2017年6月25日算起；合辰公司每年向银滩管委会支付租金24万元，每月付一次租金，提前十天支付租金，合辰公司另付定金10万元；合同终止后，合辰公司须在一个月内与银滩管委会结清所欠费用并撤离所使用的物业。合同签订后，原告（反诉被告）即开始使用银滩罗马广场，并支付至2018年2月前的租金，2018年2月后的租金未付。原告（反诉被告）在使用银滩罗马广场期间，搭建了一些临时建筑物，被告（反诉原告）发现后于分别于2017年9月11日、2018年2月12日、3月28日，通知原告（反诉原告）不得乱搭乱建，并责令尽快拆除。因政府要求启动银滩罗马广场（一期）项目建设，被告（反诉原告）银滩管委会于2018年7月24日向原告（反诉被告）合辰公司发出《关于终止银滩罗马广场物业租赁合同的通知》，要求原告（反诉被告）在近期内无条件撤离罗马广场，向被告（反诉原告）支付所欠租金、结清水电费等，将经营管理权交回被告（反诉原告），并于接到通知之日起3日内协商签订《银滩罗马广场物业租赁合同》的终止合同。原告（反诉被告）于2018年7月26日向被告（反诉原告）送达《关于终止的复函》,但双方没有达成协一致意见。被告（反诉原告）银滩管委会于2018年8月1日再次向原告（反诉被告）发出《关于终止银滩罗马广场物业租赁合同的催促通知》，再次明确政府要求尽快启动银滩罗马广场（一期）项目建设，要求原告（反诉被告）于当日下午17时30分到银滩管委会协商终止《银滩罗马广场物业租赁合同书》事宜，支付所欠租金，但但双方还是无法就终止银滩罗马广场租赁合同的事宜达成一致意见。2018年8月6日，被告（反诉原告）向原告（反诉）发出《解除银滩罗马广场物业租赁合同的通知书》，通知：一、自通知送达之日即2018年8月6日起，双方签订的《银滩罗马广场物业租赁合同书》即时解除；二、限令原告（反诉被告）在一个月内（2018）9月7日前无偿、无条件撤离银滩罗马广场，把银滩罗马广场土地、房屋归还被告（反诉原告），并支付拖欠的物业租金，结清水电费等相关事宜。2018年9月26日，北海银滩国家旅游度假区海洋与渔业综合执法大队与广西北港建设工程有限公司签订《拆除整治罗马广场内乱搭乱建和自行车赛道沿线工程协议书》，将拆除罗马广场内乱搭乱建和自行车赛道沿线的清理整治工作整体以清包工方式承包给广西北港建设工程有限公司，承包费用为57300元。广西北港建设工程有限公司分别于2018年9月27日、28日、29日、30日和10月9日对上述违章建筑物进行拆除清理。2018年12月20日，广西北港建设工程有限公司收到北海银滩国家旅游度假区海洋与渔业综合执法大队支付的拆除费用57300元。 2006年6月27日，和美公司取得涉案土地的《国有土地使用权证书》[编号：北国用（2006）第802431号]，该宗土地四至为东：至海滩公园，界址点连线为界；南：至北部湾，界址点连线为界；西：至规划路，界址点连线为界；北：至环海路，界址点连线为界；使用权面积为147255平方米，用途为其他商服、住宅。 2013年4月15日，和美公司拟进行分立，达成《分立协议》，约定：和美公司采用存续分立的方式分立为三家公司，和美公司存续，新设立广西银湖房地产开发有限责任公司和广西银港房地产开发有限责任公司；原和美公司北海分公司的业务中，海世界度假乐园的开发项目由分立后的银港公司经营。 2016年12月20日，银滩管委会与银港公司就位于五号路以东、海滩公园以西、四号路以南、沙滩以北面积为147255㎡的地块（以下简称银滩项目用地）的日常管理工作签订《土地委托管理协议》，约定：银港公司将上述银滩项目用地地块及全部建筑物和设施委托银滩管委会进行管理，委托管理的地块界线范围及面积详见附件《广西和美房地产开发有限责任公司用地土地证及建设用地界限范围》；委托管理期限为自2016年12月20日起至市政府与银港公司完成该幅土地置换为止，最长不超过2017年12月30日，本协议签订后三天完成委托交接事项；银滩管委会对托管地块及建筑物和设施进行日常管理包括进行清洁、绿化、安全管理、经营许可、临时设施拆建等。 2017年4月26日，北海市人民政府针对北海国土局《关于和美公司用地调整置换问题的请求》，向北海国土局作出北政（2017）21号《北海市人民政府关于和美公司用地调整置换问题的批复》：一、由市国土资源局与和美公司签订土地置换协议及土地出让合同变更协议，根据市规划局北规函（2016）1041号文，将和美公司用地与上海路以东、银滩大道以南的116135.8平方米（174.2亩）储备土地进行置换。置换用地分三个地块，其中地块一面积14089.53平方（21.13亩），城镇住宅用地，容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%；地块二面积60405.87平方（90.61亩），城镇住宅用地，容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%；地块三面积41640.4平方（62.46亩），批发零售、住宿餐饮、城镇住宅用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥30%。上述置换地块中，城镇住宅用地使用年限70年，批发零售、住宅餐饮用地使用年限40年，从签订协议之日起算。土地置换差价0.00726万元由和美公司缴交。和美公司须自取得置换土地的权属证书后一年内动工建设，两年内动工开发建设面积应达到建设总面积的1/3或投资额达到总投资额的25%以上。二、收回并注销和美公司所持的北国用（2006）第802431号《国有土地使用权证》，由市国土局先为和美公司办理置换后用地的不动产登记证书，再根据和美公司的《分立协议》和银港公司的申请，待和美公司和银港公司缴清相关税费后，将置换后地块变更到银港公司名下。三、鉴于和美公司原用地及拟置换地块均已缴清耕地占用税，此次土地置换不需再交纳耕地占用税。四、土地置换后，和美公司原用地块纳入市土地储备库银投公司专库。五、将和美公司原用地块的地上物补偿费列入政府债务。具体解决方式由市法制办牵头，会同市国土资源局与和美公司进一步协商确定。 2017年9月12日，北海国土局与和美公司签订《北海市国有土地使用权置换补偿协议》约定：双方同意将和美公司位于银滩中区四号路南侧、海滩公园以西的北国用（2006）第802431号《国有土地使用权证书》项下的147255平方米（220.88亩）用地与上海路以东、银滩大道以南的116135.8平方米（174.2亩）政府储备土地进行调整置换；和美公司在本协议签订之日起十日内，将土地置换差价72.60元缴交到北海国土局指定的账户，和美公司原用地的地上建筑物补偿及中途停工损失补偿费合计67999202元，和美公司同意参加北海市今后的土地招拍挂出让活动，在其竞得土地并按规定缴纳土地出让金后一个月内，由北海市财政局拨付资金到北海市土地储备中心，用于对和美公司进行补偿；自本协议签订之日起，和美公司须将北国用（2006）第802431号《国有土地使用权证》项下的147255平方米（220.88亩）以及地上附着物全部移交给北海国土局，包括交付土地使用权证书、房屋所有权证书以及其他相关材料，解除附着在该宗土地及地上房屋的债权、债务，确保该宗土地及地上房屋权属清楚无争议、无债权、债务纠纷，并配合北海国土局办理有关土地、房屋权属证件的注销手续。该协议还对双方的其他权利义务作约定。 2017年9月12日，北海市土地储备中心与被告银滩管委会签订《土地委托管理协议》约定：由北海土地储备中心将五号路以东、海滩公园以西、四号路以南、沙滩以北地块面积147255平方米（以下简称“银滩项目用地”）及全部建筑物和设施由银滩管委会进行管理，管理期限自2017年9月12日起至2019年9月11日止；银滩管委会对银滩项目用地及建筑物和设施进行日常管理包括进行清洁、绿化、安全管理、经营许可、临时设施拆建等；本协议签订后，上述银滩项目用地地块所涉纠纷及因管理产生的费用均与北海市土地储备中心无关，由银滩管委会自行处理或与市政府协商处理解决。 2018年12月26日，北海市规划局向银滩管委会作出《北海市规划局关于提供原海世界度假乐园开发项目相关证明材料的复函》：一、用地变更情况：经核查，原和美公司建设的海世界度假乐园项目对应的资产、负债、所有者权益由银港公司继承。依申请，该局为和美公司名下位于银滩四号路以南、沙滩公园以西147707.705平方米（其中占压道路452.69平方米）用地办理建设单位变更事项，将原核发给和美公司的《建设用地规划许可证》（编号：2005-195号）收回并变更建设单位至银港公司名下，重新核发了《建设用地规划许可证》（编号：地字第450501201300323号），用地面积147255平方米（其中占压道路2822.8平方米）。二、用地界限图情况：经核实，根据和美公司原海世界度假乐园项目规划报建材料，2006年，和美公司在2005-195号《建设用地规划许可证》的用地上建设海世界度假乐园项目。原北国用（2006）第802431号《国有土地使用权证书》宗地范围为2005-195号《建设用地规划许可证》扣除道路用地后的净用地范围，与银港公司名下的《建设用地规划许可证》（编号：地字第450501201300323号）的用地为同一块建设用地。根据银滩管委会提供的土地委托管理协议及附件，协议中所述银滩项目用地的用地面积及用地界限范围与原海世界度假乐园项目用地面积及用地界限范围基本一致。 2018年12月29日，北海市土地储备中心作出《关于收回原和美公司用地的说明》：2017年9月12日，北海市土地储备中心通过置换方式收回原和美公司名下位于银滩中区四号路南侧、海滩公园以西的北国用（2006）第802431号《国有土地使用权证》项下的147255平方米（220.88亩）国有土地使用权。根据证上记载，该宗土地四至为东：至海滩公园，界址点连线为界；南：至北部湾，界址点连线为界；西：至规划路，界址点连线为界；北：至环海路，界址点连线为界。现该宗土地属市土地储备库库存土地，并未办理新的出让手续。 一审法院判决：一、原告（反诉被告）广西合辰投资有限公司与被告（反诉原告）北海银滩国家旅游度假区管理委员会于2017年6月6日签订的《银滩罗马广场物业租赁合同书》合法有效；二、解除原告（反诉被告）广西合辰投资有限公司与被告（反诉原告）北海银滩国家旅游度假区管理委员会于2017年6月6日签订的《银滩罗马广场物业租赁合同书》；三、反诉被告广西合辰投资有限公司向反诉原告北海银滩国家旅游度假区管理委员会支付租金（自2018年2月起按每月2万元计算至该案判决生效之日止）；四、反诉被告广西合辰投资有限公司向反诉原告北海银滩国家旅游度假区管理委员会赔偿因拆除银滩罗马广场内的违章建筑而支付的费用57300元；五、反诉被告广西合辰投资有限公司自该案判决生效之日起30日内搬离银滩罗马广场；六、驳回原告广西合辰投资有限公司的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审判决认定的事实均无异议。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。本院二审另查明：上诉人的法定代表人温东林于2018年8月6日签收上诉人发出的《解除银滩罗马广场物业租赁合同的通知书》；上诉人承认，被上诉人通知上诉人解除案涉租赁合同、拆除案涉违章建筑后，上诉人没有搬离仍占有使用案涉租赁物进行经营。 本案双方当事人二审争议的焦点为：案涉租赁合同是否因被上诉人行使单方解除权已解除；案涉租金应当计算至何时止；上诉人是否应当赔偿案涉违章建筑拆除费用57300元给被上诉人。 本院认为，案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。一、关于案涉租赁合同的解除问题。根据案涉租赁合同的约定，该合同租赁期限为无固定租期，因政府开发建设或其他不可抗拒原因需要提前收回所租物业的，上诉人无条件搬出撤离，返还土地房屋给被上诉人，被上诉人不给上诉人任何经济补偿。政府因开发建设需要收回案涉土地，属于当事人不可抗拒原因需要提前收回所租物业，双方约定的解除合同的条件成就，被上诉人可以解除合同；被上诉人分别于2018年7月24日、8月1日先后向上诉人发出《关于终止银滩罗马广场物业租赁合同的通知》、《关于终止银滩罗马广场物业租赁合同的催促通知》，由于该两份通知的内容为要求上诉人与被上诉人协商终止案涉租赁合同事宜，属于“终止”合同的邀约，不能产生单方解除合同的效力。双方无法就“终止”案涉租赁合同事宜达成一致。被上诉人于2018年8月6日向上诉人发出《解除银滩罗马广场物业租赁合同的通知书》，通知上诉人自通知送达之日双方签订的案涉租赁合同解除；上诉人的法定代表人当日签收了该通知书；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉租赁合同自2018年8月6日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项的规定，合同解除，合同的权利义务终止。在案涉租赁合同已经依法解除的情况下，被上诉人反诉请求“终止履行”案涉租赁合同，缺乏事实和法律依据；一审法院判决解除案涉租赁合同错误，本院予以纠正。二、关于案涉租金计算问题。案涉租赁合同因被上诉人行使单方解除权依法于2018年8月6日解除，上诉人应当在30日内搬离银滩罗马广场，结清尚欠的租金。根据案涉租赁合同的约定，租期不满一个月的，按一个月计算。上诉人仅支付至2018年1月的租金，2018年2月及以后的租金未付，上诉人应当支付自2018年2月至2018年8月按每月2万元计算的租金给被上诉人。一审法院判决上诉人支付自2018年2月起按每月2万元计算至该案判决生效之日止的租金给被上诉人不当，本院予以纠正。被上诉人通知上诉人解除案涉租赁合同后，上诉人没有搬离，仍占有使用案涉租赁物进行经营，上诉人应当参照案涉租赁合同约定的租金标准，支付占有使用费给被上诉人至将案涉租赁物交付给被上诉人止；被上诉人请求支付至本案判决生效之日止，是其对自己民事权利的处分，不违反法律规定。因此，上诉人应当按每月2万元计算支付自2018年2月至2018年8月的租金、自2018年9月至本案判决生效之日止的占有使用费给被上诉人。三、关于上诉人是否应当赔偿案涉违章建筑拆除费用57300元给被上诉人问题。上诉人在使用案涉租赁物期间，未经被上诉人同意也未经政府主管部门依法批准乱搭乱建，案涉租赁合同解除后拒不自行拆除恢复原状，被上诉人组织人员进行拆除，因此支付了拆除清理费用应由上诉人承担。综合本案证据可以认定，拆除案涉租赁物内的违章建筑包括拆除整治罗马广场内乱搭乱建和清理租赁土地内自行车赛道沿线乱搭乱建工程，案涉经费开支明细表中备注的“拆除罗马广场违建棚屋”包含清理租赁土地内自行车赛道沿线乱搭乱建工程费用，总共为57300元。一审法院判决该费用由上诉人赔偿给被上诉人，并无不当，但认定案涉经费开支明细表中备注的“拆除罗马广场违建棚屋”费用未包含清理自行车赛道沿线工程费用不当，本院予以纠正。 综上所述，合辰投资公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1782号民事判决第一、四、五、六项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1782号民事判决第二项； 三、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1782号民事判决第三项为：上诉人广西合辰投资有限公司按每月2万元计算支付自2018年2月至8月的租金、自2018年9月至本案判决发生法律效力之日止的占有使用费给被上诉人北海银滩国家旅游度假区管理委员会； 四、驳回被上诉人北海银滩国家旅游度假区管理委员会的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费100元（广西合辰投资有限公司已向一审法院预交），由广西合辰投资有限公司负担。一审反诉案件受理费2730元（北海银滩国家旅游度假区管理委员会已向一审法院预交），由广西合辰投资有限公司负担（于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期拒不交纳的，由一审法院强制执行）；由一审法院退还一审反诉案件受理费2730元给北海银滩国家旅游度假区管理委员会。二审案件受理费1723元，由广西合辰投资有限公司负担（广西合辰投资有限公司已向本院预交100元，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补交1623元，逾期拒不交纳的，由本院强制执行）。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 何能媛 审 判 员 文庆强 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 陈 孜 书 记 员 龙财新