苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初13810号原告：闵一，男，汉族，1982年7月20日生，住所地江西省南昌经济开发区。原告：张湘，女，汉族，1989年3月16日生，住所地海南省海口市秀英区西秀镇天尾村179号。两原告委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：上海德予房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区新杨公路1800弄2幢2385室。投资人：杜旺旺。委托诉讼代理人：张培枝，上海德予房地产经纪事务所员工。原告闵一、张湘与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、上海德予房地产经纪事务所（以下简称德予所）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告闵一、张湘及其委托诉讼代理人田明，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、被告德予所的委托诉讼代理人张培枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵一、张湘向本院提出的诉讼请求：1.解除双方签订的《吴江市商品房买卖合同》；2.安富公司返还闵一、张湘购房款259007元，德予所对其收取的181073元承担连带责任；3.安富公司支付违约金人民币25900.70元；4.诉讼费由安富公司、德予所承担。事实和理由：2018年5月23日，闵一、张湘与安富公司在售楼处签订《吴江市商品房买卖合同》1份。合同约定，安富公司向闵一、张湘出售位于苏州市吴江区，单价11428元/㎡，面积26.77㎡，金额305927元；闵一、张湘已付259007元。合同签订后，该项目一直处于不正常状态，对于闵一、张湘等业主的合理质询和诉求，安富公司一直置之不理，未能在合同约定的2018年9月30日交房，拖延至今仍未对任何业主履行交房义务。安富公司严重违反合同约定和法律规定，违反诚实信用原则，双方的合同目的已不可能实现，合同无继续履行的可能和必要，安富公司应返还闵一、张湘购房款并承担违约责任。在此期间，安富公司在未经磋商的情况下，试图强迫闵一、张湘等业主接受其单方面修改合同中关于交房日期和延期交房责任的约定。德予所作为中介方，与安富公司合谋，恶意帮助安富公司代收购房款并转移资金，闵一、张湘在事后收到德予所开具的收据才知晓，德予所应在其代收的购房款181073元范围内承担连带责任。安富公司恶意规避法律责任和合同约定责任，直到今天也没有给出一个具体可靠的解决方案，将闵一、张湘的合法权益置于“不确定状态”，严重侵犯了闵一、张湘合法财产权益。被告安富公司辩称：1、不同意解除本案商品房买卖合同，闵一、张湘未按照合同约定支付购房尾款，也未办理贷款有关手续，构成违约，无权要求解除合同。2、安富公司从闵一、张湘处收到购房款为155927元、维修基金2007元，即使退还购房款，安富公司也仅退还从闵一、张湘处收到的购房款，而非闵一、张湘主张的金额。3、闵一、张湘也存在违约，安富公司无需承担违约责任；即使安富公司承担违约金，也应以安富公司收到的购房款为基数，按照银行同期同类贷款利率从法院立案之日起算。被告德予所辩称：德予所与安富公司之间是销售代理关系，德予所与闵一、张湘之间没有合同关系。德予所收取的181073元是代收，部分属于安富公司支付给德予所的佣金，用于销售推广、渠道分销等费用。德予所与安富公司签订的销售代理合同约定，延迟交房的违约责任由安富公司承担，与德予所无关。经审理查明：2018年3月29日，安富公司与德予所签订了《吴江香槟街销售代理协议》（以下简称代理合同）一份。代理合同约定，安富公司将其开发的香槟街商业广场项目委托德予所代理销售。2018年5月31日，安富公司向德予所出具《代收房款情况说明》一份，载明：应安富公司要求，在德予所代理销售香槟街项目期间，由德予所旗下的江苏锡爵汇房地产营销策划有限公司（以下简称锡爵汇公司）代为收取香槟街项目房屋销售所得的定金、房款等相关款项。2018年5月20日，闵一、张湘认购了吴江香槟街商业广场2幢316号商铺，商铺面积为26.77㎡、单价为15203/㎡，总价为407000元。闵一、张湘支付了定金5万元。2018年5月23日，安富公司作为出卖人与闵一、张湘作为买受人签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，闵一、张湘购买安富公司开发的芗槟商业广场第2幢316号房，合同载明房屋价款为305927元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款155927元、按揭贷款15万元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。合同签订前后，闵一、张湘累计支付了257000元，其中向锡爵汇公司支付181073元、向安富公司支付75927元。2018年5月23日，安富公司向闵一出具了金额为155927元的收据，款项内容为“商铺2-316房款”；德予所向闵一出具金额为131073元的收据，收款事由记载为“2-316房款”。2018年9月28日，闵一向安富公司支付了维修基金2007元。2019年9月16日，闵一、张湘委托律师向安富公司发送了《解除合同律师函》，通知安富公司，案涉房屋买卖合同于安富公司收到该函之日起解除。该函件于2019年9月17日到达安富公司。另查明：案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有吴江香槟街销售代理协议、代收房款情况说明、吴江香槟街项目认购协议、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证、解除合同律师函及EMS快递查询单以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与德予所签订的代理合同，德予所代理销售香槟街商业广场的商铺。闵一、张湘购买案涉商铺，是通过德予所销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，德予所与闵一、张湘之间未成立合同关系，闵一、张湘没有向德予所支付对价的义务。根据安富公司向德予所出具的《代收房款情况说明》，安富公司委托德予所旗下的锡爵汇公司代为收取销售房屋所得定金、房款等相关款项，故由锡爵汇公司收取、德予所向购房人出具收据所载明的款项，应当认定为购房人向安富公司支付的购房款。故闵一、张湘累计支付的257000元应当认定为向安富公司支付的购房款，本案所涉房屋的价款应当为407000元。闵一、张湘与安富公司签订的书面商品房买卖合同记载的房屋价款为305927元，与事实不符，本院不予认定。其次，关于案涉房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2018年9月30日；合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得案涉房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过15日，闵一、张湘有权解除房屋买卖合同。闵一、张湘于2019年9月17日通知安富公司解除合同，故本案房屋买卖合同于2019年9月17日解除。购房合同约定，剩余购房款15万元，由闵一、张湘通过按揭贷款的方式支付，闵一、张湘至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是闵一、张湘的个人原因导致未能办理按揭贷款，故闵一、张湘至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。案涉购房合同于2019年9月17日解除，被告安富公司应当返还闵一、张湘已支付的购房款257000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起90天内退还全部已付款。现上述退款日期已经届满，安富公司应当退还购房款257000元。按照合同约定，安富公司应当按照已付购房款的10%支付违约金，故安富公司应当支付违约金25700元。因案涉房屋买卖合同已解除，故安富公司应当返还房屋维修基金2007元。闵一、张湘主张德予所承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款条之规定，判决如下：一、原告闵一、张湘与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年9月17日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告闵一、张湘购房款257000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告闵一、张湘违约金25700元，于本判决生效后十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告闵一、张湘房屋维修基金2007元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告闵一、张湘的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2944元、保全费1970元，合计4914元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告闵一、张湘预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇一九年十二月二十六日书记员  万 珍附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。