江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3110号 上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司，住所地江西省南昌市新建县长堎镇黄家湖东路1666号众森国际花园1-19号01室，统一社会信用代码：91360100696067237N。 法定代表人：文春先。 委托诉讼代理人：郭建忠，系该集团公司总经理助理。 委托诉讼代理人：郑文辉，系该公司客户部主管。 被上诉人（原审被告）：颜锦茹，女，1975年9月10日出生，汉族，住址：广东省韶关市浈江区，现住南昌县。 上诉人江西众森物业服务有限公司因与被上诉人颜锦茹物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。 上诉人江西众森物业服务有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为上诉人管理不到位、提供的服务有瑕疵缺乏事实和法律依据。因为洋房区、别墅区均属于红谷一品小区，按照规划出入小区有两个大门，其中一个在文化大道，一个在黄家湖东路，黄家湖东路的门暂时没有开通（大概明年开通），为了方便小区业主直接通往黄家湖东路，物业公司在黄家湖东路边上开设了临时的出入门，并不是一审法院认定的小区业主自行拆除铁门。开设这个门对被上诉人的生活并没有影响。由于门开设的位置就是主干道，且路边还有停车位，所以会有机动车通行。2、一审法院以物业服务不到位酌情扣除20%的物业费的做法违背了法律效果与社会效果的统一。如果恶意欠费的业主都以物业服务不到位为由要求法院扣减物业费，而法院也不分情况就在判决时就扣除相应的比例，对于主动按合同约定交纳物业费的业主是显失公平的。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人颜锦茹辩称：1、黄家湖东路的门不管是物业自行开设的还是业主自己拆除的，都应该由物业公司承担回复原样的责任。且物业公司称的临时开设的门，也需要告知我们什么时候恢复，而不是无限拖延。人行道上不仅是电动车骑行，包括机动车也在上面行驶。2、我并不是故意拖延缴纳物业费，只要物业公司按照原规划恢复，我愿意按时足额缴纳物业费。 江西众森物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求贵院判决原审被告向原审原告支付物业服务费32399元；2.本案的诉讼费由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2009年11月28日，江西众森实业集团有限公司与原审原告江西众森物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原审原告为众森国际花园小区提供前期物业服务，并约定了别墅的物业费为3元/月/平方米等。原审被告颜锦茹与江西众森实业集团有限公司签订《新建县商品房买卖合同》，购置了位于南昌市新建区黄家湖东路1666号众森国际花园西区4栋的房屋一套，建筑面积229.79㎡，并在合同中约定了物业费标准为3.00元/月/平方米。2012年5月5日原审被告颜锦茹办理了入住登记手续，并于同日与原审原告签订了《众森?红谷一品临时管理规约》，同意建设单位即江西众森实业集团有限公司委托原告对被告所在的小区进行物业管理服务，并向其支付《前期物业服务合同》中关于前期物业管理约定的物业管理费即3元/月/平方米。后原审原告按约提供了物业服务，原审被告自2015年7月1日起拒交物业费，至2019年5月30日止，欠缴物业费32399元。原审原告多次追索无着，故诉讼来院，请求判令原审被告立即支付物业费32399元并承担本案诉讼费。另查明，原审被告颜锦茹购买的房屋所在的别墅区与隔壁洋房区相隔的铁门被其他业主拆除，导致原审被告家房子旁边的人行通道变成了车行通道，至今未恢复原状。 一审法院认为：原审原告江西众森物业服务有限公司与原审被告颜锦茹签订的《众森·红谷一品临时管理规约》具有合同的性质，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原审原告根据上述物业服务合同为被告提供了物业管理服务，原审被告未及时支付物业服务费，造成原审原告难以投入财力、物力加强管理，影响了原审原告对全体业主的服务质量，故原审原告诉请要求原审被告支付拖欠的物业费，一审法院予以支持。但因原审原告管理不到位，提供的服务有瑕疵，对原审被告不按时交纳物业费负有一定的责任，结合本案案情，酌情按照20％的比例相应扣减原审被告应交纳的物业费，即原审被告应交纳2015年7月1日至2019年5月30日的物业费为25919.2元（32399元－32399元×20％）；原审被告辩称因原审原告管理的问题，人行道变成行车道，导致其未实际入住，未享受物业服务，要求免除恢复原状前所欠的物业费，因“人行道变成行车道”并非能否入住的必要条件，且不符合法律规定，对此辩解一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、原审被告颜锦茹在本判决生效后五日内向原审原告江西众森物业服务有限公司支付2015年7月1日至2019年5月30日的物业费25919.2元；二、驳回原审原告江西众森物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费305元（已减半收取），由原审原告江西众森物业服务有限公司负担61元,原审被告颜锦茹负担244元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了红谷一品一期洋房业主群2019年8月30日的微信聊天记录一份，证明被上诉人房屋旁边的那扇门无法重新安装的原因是因为其他业主的反对。被上诉人对该份证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，且从聊天记录中可以看出，也有业主提出可以在铁门上加装门禁，走人不走车。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 上诉人对“被告颜锦茹购买的房屋所在的别墅区与隔壁洋房区相隔的铁门被其他业主拆除，导致被告家房子旁边的人行通道变成了车行通道，至今未恢复原状。”有异议，主张并非是人行通道变成了车行通道。关于上诉人提出的该异议，本院于2019年11月21日会同双方当事人前去涉案小区查看现场，被上诉人房屋旁边的通道是车辆可通行的道路，并非只允许行人通行的人行通道，故本院对一审查明的该事实纠正为“被告颜锦茹购买的房屋所在的别墅区与隔壁洋房区相隔的铁门被其他业主拆除，至今未恢复原状。”本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院另查明：2019年8月30日，上诉人的工作人员在红谷一品一期洋房业主群里表示“等北面的路通了，41栋那边的铁门要关闭，互通门也要做起来”，众多业主表示：“为什么封闭，我们业主同意了吗？”“不同意封闭，走不了红湾大道”“又要砸门了”“当年一家凑100（元）的情形历历在目”。 本院认为，本案上诉的争议焦点为：上诉人要求被上诉人全额支付欠付的物业费是否有事实和法律依据。被上诉人对欠付上诉人2015年7月1日至2019年5月30日的物业费32399元并无异议，但认为涉案房屋旁的铁门被拆除导致其房屋旁的人行通道变成车行通，影响了自身居住环境，导致其未按计划装修入住，故未按期缴纳物业费。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《众森·红谷一品临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，上诉人根据物业服务合同为被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应按期支付物业费。关于被上诉人提出的铁门被拆除问题，经本院到现场查看可知，无论该扇铁门是否存在，被上诉人门口的道路都可通车，且花园西区1-6栋其他别墅的业主均要从该条道路才能到达自有房屋，并未因该铁门的拆除改变了道路的性质。虽该扇门被拆除后对被上诉人的居住环境确实存在一定影响，但这并非被上诉人拒交物业费的合法理由，被上诉人应按合同约定全额缴纳物业费。一审法院判决减免20%的物业费，确有不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2044号民事判决； 二、被上诉人颜锦茹在本判决生效后五日内向上诉人江西众森物业服务有限公司支付2015年7月1日至2019年5月30日的物业费32399元。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费305元（已减半收取，江西众森物业服务有限公司已预缴），二审案件受理费610元（江西众森物业服务有限公司已预缴），均由被上诉人颜锦茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十二月二十日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友