新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初318号原告(执行案外人)：新疆国之桦服装设计研发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。法定代表人：宋国萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴珊，新疆世源律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告（申请执行人）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。法定代表人：赵敦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗琪，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：甘江伟，男，该公司法务专员。被告（被执行人）：乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。法定代表人：杜林海，该公司总经理。原告新疆国之桦服装设计研发有限公司（以下简称国之桦公司）与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小贷公司）、乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司（以下简称融亿房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告国之桦公司的委托诉讼代理人裴珊、钟景亦，被告合兴小贷公司的委托诉讼代理人罗琪、甘江伟到庭参加了诉讼。被告融亿房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国之桦公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区（以下简称涉案房产）；2.判决确认涉案房产归国之桦公司所有。事实和理由：2014年10月31日，我与融亿房产公司签订《房产转让合同》，并按照合同约定向融亿房产公司支付全部购房款1017828元后即占有使用涉案房产至今。我多次要求融亿房产公司办理房屋不动产权证，但融亿房产公司均推脱。后贵院作出（2018）新01执399号执行裁定，查封了融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产。我对上述查封行为不服，向贵院提出执行异议，贵院作出（2019）新01执异84号执行裁定，驳回了我的异议请求。故我依照法律规定向贵院提起诉讼，维护我的合法权益。合兴小贷公司辩称，涉案房产已抵押给我公司，抵押时间早于国之桦公司与融亿房产公司签订《房产转让合同》的时间，我公司享有的担保物权效力优于国之桦公司基于合同产生的一般债权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，因此，我公司就涉案房产已与抵押人融亿房产公司签订了《抵押合同》，并于2014年1月7日在房产管理部门办理了抵押物登记手续。国之桦公司在我公司抵押权设立并生效后才与融亿房产公司非法签订了涉案房产的转让合同，且并未取得房屋不动产权证书，也未办理房屋过户登记，不产生对抗第三人的物权效力。国之桦公司对涉案房产所享有的合同债权不能对抗我公司具有物权效力的抵押权，其要求停止对涉案房产查封的诉讼请求于法无据。融亿房产公司明知涉案房产已抵押并办理了抵押登记手续，未经抵押权人同意擅自进行处分，该转让行为无效，我公司对该房产享有优先受偿权。房屋买卖属于大额交易行为，国之桦公司应当尽到审慎的核查义务，涉案房产并非存在单独的产权证书，一层为一个产权证书，国之桦公司就该产权证书下某几个从法律角度不能分割的房间签订转让合同的责任应当自行承担，而不能以存在付款行为和使用行为将过错转嫁至我公司，其与融亿房产公司之间的债权关系不足以排除本案的强制执行行为。综上，国之桦公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。融亿房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法已提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。合兴小贷公司提交了下列证据：公证书、乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房产抵押他项权证及不动产查询结果、执行裁定书，对前述当事人无异议的证据，本院予以确认。双方有争议的证据本院认定如下：国之桦公司提交了下列证据：1.房屋转让合同1份，证明其公司与融亿房产公司在法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同。2.交纳房款的收据2张，证明双方签订房屋买卖合同后，其公司在查封之前按合同约定支付全部购房款1，017，828元。3.中国建设银行单位客户专用回单2张、交通银行个人客户交易清单1张。证明其公司所交付的款项在查封前通过银行汇出。4.（2019）新01执异84号执行裁定，证明在执行过程中，法院对其公司购买房屋是予以确认的。5.交纳水电暖气费的收据7张。证明其公司购买涉案房屋后进行了装修，并缴纳了水电暖气费用，在查封之前即占有使用了涉案房屋。6.消防备案凭证。证明涉案房屋的消防手续其公司在查封之前就办理了。7.营业执照、照片，证明国之桦公司在查封之前一直在涉案房屋进行经营。8.门牌号码变更证明。证明涉案房屋门牌号码变更情况。9.结婚证、户口本，证明王一桦与国之桦公司的法定代表人宋国萍系夫妻关系，两人还有一个孩子。10.国之桦公司的工商档案，证明国之桦公司与王一桦对涉案房屋共同所有。合兴小贷公司质证意见：1.房屋转让合同的真实性、合法性、关联性不认可，甲方的签章是合同专用章，该合同专用章没有具体的编号编码，融亿房产公司未通知我公司，无法证明签章的真实性。2.房款收据的真实性、合法性、关联性不认可，无法确定收据上签章的真实性；收据上写明的是诚意金，是否指涉案房屋的购房款不明确；收据上写的是城市公寓，是否指涉案房屋无法确定，故与本案无关联。3.中国建设银行单位客户专用回单的真实性认可，关联性不认可，无法确定转账的用途就是交纳涉案房屋的购房款；交通银行个人客户交易清单系复印件，对真实性、合法性、关联性不认可。4.（2019）新01执异84号执行裁定，国之桦公司不认可该裁定书的内容才提起诉讼的，故该裁定书未生效，不具有证明力。5.关于电费的收据上只写是交纳负二层，没有写明是哪个房屋，对真实性、合法性、关联性不认可；关于电费、采暖费的发票上写的地址与涉案房屋没有关联性，不认可。6.国之桦公司所称的工商档案是公司章程，对该公司章程的真实性、合法性认可，关联性不认可，该公司章程及出资信息与本案没有关联。7.营业执照真实性、合法性认可，关联性不认可，上面载明的公司的住所地是体育馆路负二层205室，与房产部门查的结果不一致，与涉案房屋没有关系。8.照片的真实性、合法性、关联性不认可，不能确定拍照地点就是涉案房屋。9.结婚证的真实性、合法性认可，关联性不认可，只是夫妻关系的证明，与本案没有关联性；户口本的真实性、合法性认可，关联性不认可，可以证明两人的夫妻关系以及子女情况，但与本案争议房屋没有关系。10.门牌号码变更证明的真实性认可，合法性、关联性不认可，应由相关部门进行变更登记证明，这个是管委会出具的证明，不具有房屋变更的合法性，与本案不存在关联性。11.消防备案凭证的真实性、合法性认可，关联性不认可，上面竣工验收的地址写的是天山区体育馆400号，没有具体指向涉案房屋，也没有办法证明国之桦公司从2014年就已经占用涉案房屋。本院认为，结合双方争议的涉案房屋具体坐落楼栋，国之桦公司主张的涉案房屋并未进行初始登记，亦未在不动产登记部门进行四至的确认及分割，因上述证据不能证实涉案房屋的具体坐落位置，不能证实国之桦公司向融亿房产公司支付款项的实际用途，本院对上述证据的关联性不予确认，对证明效力不予采信。合兴小贷公司提交以下证据：1.公证书3份，证明合兴小贷公司与融亿房产公司、新疆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈房产公司）等签订借款合同、抵押担保合同，签订借款合同、抵押担保合同的时间早于国之桦公司签订房屋买卖合同的时间。2.委托划款确认书一份，证明合兴小贷公司受借款人委托转款至杜林生账户的事实及原因；单位汇款委托书一份，2014年1月8日兴业银行1000万元汇款单据，证明合兴小贷公司向杜林生支付贷款本金1000万元，履行了付款义务。3.乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房产抵押他项权证五份，证明涉案的天山区体育馆路29号附1号13栋-5、-4、-3、-2、-1层已于2014年1月7日办理了抵押登记，房屋他项权利人为合兴小贷公司。4.乌鲁木齐市不动产登记信息查询单及房产证复印件5份，证明涉案房屋于2014年1月7日抵押给合兴小贷公司并办理抵押登记；房屋的具体情况均为一层一个大证，不存在一个隔间一个小证的情况。5.（2018）新01执399号执行裁定，证明对涉案房产进行司法查封、评估拍卖的法律依据。国之桦公司质证意见：1.公证书的真实性认可，合法性、关联性不认可，只能证明合兴小贷公司与融亿房产公司、海盈房产公司的债务纠纷，我们在查封之前就享有涉案房屋的权利。2.借款合同中借款金额是1000万元，汇款日期是2014年8月7日，借款时间是2014年1月7日，借款期间没有积极主张实现债权，自身存在过错，我方购买房屋不存在过错。3.对房产抵押他项权证的真实性认可，合法性、关联性不认可，与本案无关。4.乌鲁木齐市不动产登记信息查询单及房产证的真实性认可，合法性、关联性不认可；房产证可以证明房屋仍然在融亿房产公司名下，但不能证明我方是在查封后购买的，且与本案争议问题没有关系。5.（2018）新01执399号执行裁定的真实性认可，对证明问题不认可。本院认为，合兴小贷公司提交的公证书、委托划款确认书、单位汇款委托书系针对贷款所进行的资金往来，与本案双方争议的涉案房屋的执行异议之诉并无关联性，本院对上述证据不予采信。融亿房产公司未提交证据。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：一、2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈房产公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记。二、2014年10月31日，国之桦公司与融亿房产公司签订《房产转让合同》，合同中约定，国之桦公司购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积363.51平方米，房款总金额1017828元。2014年10月15日国之桦公司向融亿房产公司通过建设银行转账512436元；2014年10月29日国之桦公司向融亿房产公司通过建设银行转账800000元。2014年9月20日融亿房产公司向王一桦出具收到城市公寓负2层201室、202室、203室、204室、205室、206室、214室，面积575.87平方米预收诚意金300000元的收据；2014年10月16日融亿房产公司向王一桦出具收到城市公寓负二层201室、202室、203室、204室、205室、206室预收房款512436元的收据；2014年10月24日融亿房产公司向王一桦出具收到城市公寓负二层（面积575.87平方米）3456元的收据。上述房产至今登记在融亿房产公司名下，未办理分证登记。三、2014年7月18日，合兴小贷公司与海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲因借款在新疆维吾尔自治区公证处进行了公证，新疆维吾尔自治区公证处出具了（2014）新证经字第16695号具有强制执行效力的债权文书公证书。因海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲未能履行该生效法律文书所确定的义务，新疆维吾尔自治区公证处作出（2018）新乌法诺证经字第7008号执行证书。合兴小贷公司向本院申请强制执行，本院作出（2018）新01执399号执行裁定书，查封了融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产。查封期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。国之桦公司对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异84号执行裁定，驳回了国之桦公司的异议请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：国之桦公司对讼争房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据国之桦公司提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈房产公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记，融亿房产公司享有对涉案房产的担保物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，合兴小贷公司对涉案楼栋享有担保物权，国之桦公司主张对被采取强制措施的涉案房屋享有所有权，从而排除对涉案房屋的强制执行，应当就其对涉案房屋享有的权利优于合兴小贷公司的担保物权承担举证责任。国之桦公司虽签订了《房产转让合同》，但该合同中载明的房屋坐落位置为乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附1号负205、206、214号房产，结合法庭调查查明的事实证实，涉案房屋所在的负一层并未进行分证，国之桦公司主张的涉案房屋并无明确的四至范围，该房屋编号并非不动产登记部门进行的初始登记编号，仅为融亿房产公司自行编号。同时，国之桦公司提交的证据显示其是先向融亿房产公司汇入款项，然后签订合同，并且其提交的收据中载明的房号与合同中载明的房号并不一致。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。在本案中，国之桦公司提交的上述证据仅能反映其与融亿房产公司之间存在债权债务，无法证实其对涉案房屋享有物权，其主张对涉案房屋享有所有权的的理由不能成立，国之桦公司提交的证据不能证明其对涉案房屋享有优先于申请执行人、足以排除强制执行的民事权益，故国之桦公司请求停止对涉案房屋的强制执行及要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，国之桦公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告国之桦公司的全部诉讼请求。案件受理费13，960.45元（国之桦公司已交），由国之桦公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  黎 剑审 判 员  柳 燕人民陪审员  孙小哲二〇一九年十二月二十六日书 记 员  龙 茜