重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终8367号 上诉人（原审被告、申请执行人）：缪云汉，男，1972年9月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人:陈志平,泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张燕,泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：文冬全，男，1973年12月16日出生，汉族，现住重庆市南岸区。 原审被告（被执行人）：缪毓全，男，1954年7月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。 上诉人缪云汉因与被上诉人文冬全、原审被告缪毓全案外人执行异议之诉一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初4390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人缪云汉的委托诉讼代理人陈志平、张燕，被上诉人文冬全到庭参加诉讼，原审被告缪毓全经本院依法传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 缪云汉上诉请求：撤销原判，改判驳回文冬全的诉讼请求，继续执行（2018）渝0110执787号执行裁定书项下对位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋（房产证号：106房地证2011字第1XXX9号）的执行。事实和理由：1.文冬全在2010年通过中介公司购买该房时明知争议房屋存在抵押，存在被第三人执行的风险，且中介公司作为专业机构对这种权利瑕疵和风险是能够预见并告知文冬全的，文冬全仍愿意购买说明其对该权利瑕疵的风险是能够接受的。2.一审认定文冬全从2010年3月购房至2016年6月未办理房屋过户登记，不存在故意或重大过失，属事实认定错误。3.未办理产权的原因是文冬全因个人信用问题，无法办理贷款，所以只能延用卖方的名义贷款。4.江苏省高院、吉林省高院的相关规定均将在购买房屋时明知有抵押权而购买的，视为购买方因自身原因未办理过户登记，不能对抗第三人的执行。5.文冬全在一审法院保全法官告知其房产被冻结后，立即还清所欠款项，说明其有还款能力而不偿还，且2016年7月偿还欠款后未及时提出执行异议，三年后才提出异议，说明其对争议房屋产权的不重视，未办理过户的原因为其自身原因造成。 文冬全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审确定的诉讼费负担不当，诉讼费应由缪云汉、缪毓全负担。事实和理由：1.一审判决维护了诚实信用的法律原则；2.本案诉争房屋依法应当停止执行，文冬全的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求排除对案涉房屋的执行有充分的事实和法律依据；3.缪云汉要求按江苏高院、吉林高院的规定判决本案错误，这两个法院的判决中规定的“第三人”指的是抵押权人而非其他人。文冬全实际装修入住，并支付了全部房款，享有物权期待权，优先于一般债权。4.一审诉讼费应由缪云汉、缪毓全负担。 缪毓全提交书面意见称，案涉房屋是文冬全的房屋，缪毓全与文冬全签订《房屋买卖合同》的时间是2010年3月15日，早在该房屋被查封前，文冬全已付清全款，因案涉房屋存在按揭贷款，故无法办理房屋过户手续。缪毓全在外地收钱，无法到庭参加诉讼，年底归还缪云汉的钱。 文冬全向一审法院起诉请求：1.确认登记在缪毓全名下的位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋归文冬全所有；2.停止对登记在缪毓全名下的位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋的执行；3.本案诉讼费由缪云汉、缪毓全承担。 一审法院认定事实：缪云汉因与缪毓全借款纠纷申请诉前财产保全，一审法院于2016年6月28日向重庆市南岸区不动产登记中心送达了（2016）渝0110执保208号执行裁定书和协助执行通知书，要求查封缪毓全在重庆市南岸区弹子石街道某号房屋(106房地证2011字第1XXX9号)，查封时间从2016年6月28日起至2019年6月27日止，不动产登记中心的工作人员在法院送达回证上备注了该房有抵押。一审法院受理缪云汉诉缪毓全民间借贷纠纷一案后，于2016年8月10日组织调解，作出（2016）渝0110民初5957号民事调解书，确认缪云汉与缪毓全达成如下协议：缪毓全在2016年9月5日归还缪云汉借款20万元，2016年9月25日归还缪云汉借款30万元，缪云汉放弃其余诉讼请求，若缪毓全未在2016年9月25日之前还清借款50万元则计算利息（从2016年2月1日起按每月2%计算利息至还清之日止）；案件受理费减半收取4400元，财产保全费3020元，共计7420元由缪毓全承担。此后，缪毓全未履行调解书确定的义务，缪云汉向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2018）渝0110执787号执行裁定书和协助执行通知书，并送达重庆市南岸区不动产登记中心，要求从2019年6月28日起查封登记在缪毓全名下的前述房屋至2022年6月27日止。 一审另认定，2009年7月15日，缪毓全向重庆宏声房地产开发有限责任公司购买了重庆市南岸区弹子石街道某号房屋；2009年12月，缪毓全将该房屋向银行抵押，在银行按揭贷款100000元，贷款期限为2009年12月至2019年12月。2011年2月16日，前述房屋取得房地产权证。 一审又认定，2010年3月15日，缪毓全与文冬全在重庆市南岸区高青房屋中介服务部签订《房屋买卖合同》，该合同约定：缪毓全将重庆市南岸区弹子石街道某号房屋出售给文冬全，房屋建筑面积78.71平方米，房屋价款为345000元；文冬全当天支付定金10000元，在2010年3月19日前双方办理公证书委托，办毕当即支付房款235000元，缪毓全因该房所欠银行按揭贷款100000元和利息由文冬全负责偿还。该合同约定过户费用由文冬全承担，中介公司协助双方办理过户手续，但合同未对过户的时间、操作规则作明确约定。同时，缪毓全向文冬全提交了缪毓全与银行签订的抵押贷款合同。文冬全于2010年3月19日支付了首付款235000元，缪毓全到重庆市公证处就《委托书》办理了公证，委托汤燕以缪毓全的名义办理前述房屋还贷、解押、领取资料、过户登记、接房装修等手续，文冬全从2010年3月起将每月应还按揭贷款存入缪毓全的还款账户，并于2016年7月12日提前还清全部按揭贷款本息。2010年11月，文冬全对房屋进行装修，而后入住，因按揭贷款未还清，该房屋仍抵押在银行，一直未过户到文冬全名下。 文冬全在一审庭审中陈述，缪毓全将还款的银行卡交予文冬全保管，文冬全按时向还款账户存入每月应还款项，在文冬全偿还房贷过程中出现过存入卡中的资金流失的现象，缪毓全对此解释称因其儿子有经济纠纷，存入还款账户的钱被银行扣走了，所以在法院查封房屋前文冬全及家人就想还清全部房贷，法院查封房屋后确实向文冬全告知了查封的事实，但文冬全已记不清楚是何时告知。 一审法院认为，本案的焦点为文冬全就位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条之规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案文冬全与缪毓全通过房屋中介公司于2010年3月15日签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效，文冬全对房屋进行装修后于2010年11月入住,文冬全按合同约定支付了缪毓全房款，以缪毓全的名义从2010年3月起按月偿还房屋按揭贷款，至2016年7月12日提前还清银行按揭贷款，文冬全按合同约定只欠银行房屋按揭贷款，不属于《规定》第二十八条第三项的情形，本案双方争议的实质是文冬全与缪毓全的房屋买卖是否符合《规定》第二十八条第四项之规定，即案涉房屋未办理过户登记是否可归责于文冬全，现评析如下： 首先，文冬全购买案涉房屋主观上为善意。从文冬全举示的《房屋买卖合同》、房款支付依据、接房手续、交纳相关费用的收据等证据来看，文冬全与缪毓全之间就案涉房屋存在真实的买卖关系，并且接房、装修、交纳费用等与房屋相关的事宜均由文冬全办理，文冬全从2010年11月入住房屋至法院首次查封房屋时已近六年，房屋买卖关系发生的时间和入住时间均远早于缪云汉向法院申请采取诉讼保全措施的时间，从整个买卖的过程和时间先后顺序可以确定文冬全在购买房屋时主观是善意的。其次，文冬全对未办理房屋过户登记没有故意或重大过失。签订《房屋买卖合同》时，该房尚未取得房屋产权证，买卖双方没有约定办理过户登记的具体时间和规则，但约定了缪毓全应在2010年3月19日前办理有关房屋委托事项的公证事宜，事实上缪毓全亦是按照合同约定到公证处对《委托书》进行了公证，委托汤燕代缪毓全办理房屋解押、过户等手续，缪毓全将公证书交予文冬全，可见文冬全并非故意不办理过户登记或是对房屋过户一事放任不管，而是采取了一定方式保护自己的权利，以待房贷偿还完毕时办理过户登记，虽然该方式并不恰当，但对普通购房群众来讲已尽到一定的注意义务，故应认定其对房屋未过户并不存在故意或重大过失。最后，物权期待权优于普通债权，虽然案涉房屋过户登记事项尚未完成，但文冬全因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，缪云汉与缪毓全之间系一般金钱债权债务关系，文冬全对案涉房屋享有的物权期待权能够排除针对该房缪毓全对缪云汉的金钱债权的强制执行。综合以上分析，文冬全与缪毓全之间签订了合法有效的房屋买卖合同，文冬全支付了全部房款并实际占有该房，未能过户不可归责于文冬全，文冬全要求停止（2018）渝0110执787号执行裁定书对诉争房屋的执行符合法律规定，予以支持。关于缪云汉提出的，因法院保全房屋时已告知文冬全保全的事实和文冬全还清银行按揭贷款两年后才提出执行异议，故文冬全在本案不能排除强制执行的抗辩理由，一审法院认为文冬全何时知道房屋被保全并不影响其相应权利的行使，其在执行过程中提出执行异议亦是其程序性权利，故对缪云汉的抗辩理由不予采信。 关于文冬全要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，所有权的取得方式为原始取得和继受取得，买卖即为继受取得的原因之一，对不动产物权继受取得，买卖合同的成立和合法有效仅意味文冬全作为买受人对出卖人享有债权请求权，文冬全要取得案涉房屋的物权就应当办理所有权过户登记手续，目前案涉房屋过户登记尚未完成，文冬全对该房尚未取得具有排他效力的物权，本案的审理不存在物权的争议，文冬全该项请求也没有法律依据，不予支持。文冬全可待判决生效、法院对案涉房屋解除查封后自行办理过户登记手续。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决：“一、停止（2018）渝0110执787号执行裁定书项下对位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋(房产证号：106房地证2011字第1XXX9号)的执行；二、驳回原告文冬全的其余诉讼请求。本案案件受理费6476元，由原告文冬全负担（已纳）。” 二审庭审中，各方当事人均无新证据提交。 本院对一审认定的事实予以确认。 本案双方争议的焦点在于：（一）位于重庆市南岸区弹子石街道某号房屋是否因买受人文冬全自身原因未办理过户登记；（二）文冬全就该房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，2010年3月15日，文冬全即与缪毓全签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款为345000元，文冬全在支付了房款中的245000元后，即办理了接房、装修等相关事宜并入住，剩余的100000元房款亦由文冬全从2010年3月起通过每月将按揭贷款存入缪毓全还款账户的方式陆续进行支付，并于2016年7月12日还清，由此可见，文冬全与缪毓全之间就案涉房屋存在真实的买卖关系。文冬全系于2010年11月开始对案涉房屋进行装修而后入住，无论是从房屋买卖关系发生的时间看，还是从文冬全的入住时间来看，均远早于缪云汉向法院申请采取诉讼保全措施的时间，故从整个买卖的过程和时间先后顺序可以确定文冬全在购买房屋时主观是善意的。对于过户的问题，文冬全购买案涉房屋并非全款支付，双方在《房屋买卖合同》中对购买该房屋的余款支付方式进行了约定，同时该房尚未取得房屋产权证，买卖双方没有约定办理过户登记的具体时间和规则，但对缪毓全应在2010年3月19日前办理有关房屋委托事项的公证事宜进行了约定，缪毓全亦按约委托汤燕代其办理房屋解押、过户等手续并对该《委托书》进行了公证，且将公证书交予文冬全。可见案涉房屋虽没能尽快办理过户，文冬全还是采取了一定方式保护自己的权利，以待房贷偿还完毕时再办理过户登记，虽然该方式存在处分权方面的风险，但对普通购房群众来讲已尽到一定的注意义务，故不应就此认定文冬全对房屋未过户存在故意或重大过失，对于缪云汉关于文冬全系因自身原因未办理过户登记的辩称，本院不予采信。就本案现有事实和证据来看，文冬全与缪毓全之间签订了合法有效的房屋买卖合同，文冬全支付了全部房款并实际占有该房，未能过户不可归责于文冬全，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，文冬全就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，缪云汉的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6476元，由上诉人缪云汉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪洪杰 审 判 员 周海燕 审 判 员 秦 敏 二〇一九年十二月十六日 法官助理 宋 扬 书 记 员 黄献丽