内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再495号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人、再审申请人):崔国忠,男,1940年9月16日出生,汉族,无职业，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。被申诉人(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人):杨少田,男,1953年9月2日出生,汉族,农民,住内蒙古自治区赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：冯国辉，内蒙古全兴律师事务所律师。被申诉人(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人):崔学民,男,1965年3月28日出生,汉族,住内蒙古自治区赤峰市宁城县。申诉人崔国忠因与被申诉人杨少田、崔学民确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2015）赤民一终字第1567号民事判决，向内蒙古自治区赤峰市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2019]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉，本院于2019年4月24日作出(2019)内民抗47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员王某、赵某出庭。申诉人崔国忠，被申诉人杨少田的委托诉讼代理人冯国辉到庭参加诉讼。被申诉人崔学民经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，赤峰市中级人民法院（2015）赤民一终字第1567号民事判决适用法律确有错误,理由为：一、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。涉案房屋为崔国忠与崔学民的家庭共有财产，崔学民未经共同共有人崔国忠同意，将作为共有财产的房屋出让给杨少田，属于无权处分，且崔国忠至今未追认，买卖合同对崔国忠不具有法律约束力。二、《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋至今仍登记在崔国忠名下，杨少田并未取得房屋所有权。”综上，二审法院适用法律确有错误。崔国忠同意检察院的抗诉理由并补充意见为：涉案房屋并非崔国忠与崔学民共同共有，是崔国忠单独所有，且其与崔学民也没在一起住过，崔学民念完书开饭店、做生意，在我的地块儿上自己建了房。杨少田辩称，一、崔学民是涉案房屋的共有人，崔学民对该房屋有处分权。二、崔国忠对崔学民转让共有房屋的买卖行为已经予以追认。三、杨少田善意取得涉案房屋，崔国忠应当另案主张权利。四、本案一、二审判决适用法律正确，请求驳回崔国忠的申诉请求，维持原判。崔国忠一审诉讼请求：确认杨少田与崔学民之间签订的买卖合同无效，并判令杨少田立即搬出房屋。一审法院审理查明，崔国忠与崔学民系父子关系。1990年，崔国忠通过向原单位宁城县磷肥厂申请取得位于××县的宅基一处，1991年崔国忠在该宅基地建大房4间，由崔国忠及其妻与崔学民居住使用。1993年，崔国忠及妻子回老家必斯营子张东哈脑村生活至今，该房屋一直由崔学民居住使用。在崔学民结婚后于2000年又在宅院内建门房及厢房共11间，并在房管部门办理了房屋产权登记，大房4间、门房及厢房11间均登记在崔国忠名下。2006年8月3日，崔学民与杨少田协商一致，崔学民将崔国忠名下正房4间、门房厢房11间及宅院卖给杨少田，双方签订了《房屋转卖协议》。杨少田将房款54500元付给崔学民，崔学民将该房屋、院落交付给杨少田，同时将该房屋产权证及崔国忠的户口本复印件一并交给杨少田。杨少田接收住宅、院落后，对房屋进行了部分改造、装修及添附。崔国忠认为，崔学民未经其同意将房屋卖给杨少田，侵害了崔国忠的合法权益，故请求依法确认杨少田、崔学民之间《房屋转卖协议》无效。一审法院认为，从本案涉案房屋形成来看，崔国忠与崔学民均为涉案房屋的共有人，虽然涉案房屋登记在崔国忠名下，但该房屋应属于全体共有人的共有财产。崔学民与杨少田签订《房屋转卖协议》后，杨少田依约履行了付款义务，崔学民亦将房屋交付杨少田占有使用多年，且崔学民向杨少田提供了房屋所有权证书及崔国忠的户口本复印件，因崔国忠与崔学民系父子关系，且依据上述事实，可以证明作为涉案房屋共有人崔国忠对崔学民将共有财产出卖于杨少田是知情的。按交易当时杨少田所支付的房款与涉案房产的区位价值相对合理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前两款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，本案杨少田为房屋买卖合同的受让人，支付了合理的对价，且已对所购买房屋实际占有使用多年，应认定杨少田善意取得了该房产，其与崔学民签订的《房屋转卖协议》有效，也与物权法上述规定的立法目的相吻合。综上，崔学民作为涉案房屋的共有人之一，虽未经房屋登记权利人及其他共有人同意，与买受人签订房屋买卖合同，买受人在签订买卖合同时是善意、且支付合理价款的，故崔国忠关于确认《房屋转卖协议》无效的主张不能成立，不予支持，经审判委员会讨论，判决：驳回崔国忠的诉讼请求。案件受理费50元，由崔国忠负担。崔国忠不服一审判决，上诉请求：确认涉案房屋所有权人为崔国忠，确认崔学民与杨少田签订的《房屋转卖协议》无效，判令杨少田搬出房屋。二审法院查明，1987年崔国忠通过向原单位宁城县磷肥厂申请取得位于××县宅基地一处，1988年崔国忠在该宅基地建造涉案大房四间。庭审中，崔国忠陈述建造四间大房时未彻底完工，但其已购买材料，后由崔学民夫妻进行装修；崔学民称当时四间大房只起了框架、上了楼板。经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。二审法院认为，崔国忠主张其为涉案四间大房的所有权人，但根据其一、二审所述涉案房屋形成过程，一审法院将崔学民认定为涉案房屋共有人并无不当。崔国忠主张适用《中华人民共和国物权法》有关条款，因涉案交易发生之时，该法尚未施行，根据法不溯及既往之法律原则，对其主张不予采纳。本案中，崔学民未经共有人崔国忠同意，将作为共有财产的涉案房屋出让给杨少田属无权处分；但交易之时，崔学民作为崔国忠之子及涉案房屋的实际占有使用人，提供了房屋所有权证书原件及崔国忠户口本复印件，足以使买受人杨少田产生崔学民系有权处分之合理信赖；加之杨少田支付了合理对价，并已对涉案房屋占有使用多年，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”之规定，应判定杨少田已取得涉案房屋所有权，其合法权益应予维护，对崔国忠关于《房屋转卖协议》无效的主张不予采纳。综上，崔国忠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崔国忠负担。邮寄送达费60元，由崔国忠、杨少田及崔学民各负担20元。本院再审查明的事实与二审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：崔学民与杨少田签订的《房屋转卖协议》的效力问题。1987年崔国忠通过向其原单位宁城县磷肥厂申请取得位于××县宅基地一处，1988年崔国忠在该宅基地建造房屋。二审庭审时，崔国忠陈述四间大房未彻底完工，但其已购买材料，后由崔学民夫妻进行装修、扩建，并一直由其夫妻二人居住使用。2006年8月3日，崔学民将涉案房屋以54500元的价格卖给杨少田，并于签订《房屋转卖协议》后将该房屋交付给杨少田，同时将该房屋产权证及崔国忠的户口本复印件一并交给杨少田。根据庭审时崔国忠自述，其在《房屋转卖协议》签订后也曾回过房屋所在地，综合崔学民在交付房屋时已经向杨少田提供了房产证原件及崔国忠的户口本复印件的事实，一、二审法院认定崔国忠对涉案房屋已经转让的事实是明确知晓的，并无不当。同时，在涉案房屋买卖时《中华人民共和国物权法》并未施行，二审法院适用《中华人民共和国民法通则》的规定认定杨少田属于善意取得人，已经取得涉案房屋的所有权亦无不当。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，崔国忠的申诉请求缺乏事实及法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2015）赤民一终字第1567号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘逸娟审判员  杜 娟审判员  王 帅二〇一九年十二月九日书记员  杨 柳