浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8630号 上诉人（原审被告、反诉原告）：俞赟非，男，1979年11月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：肖云云、江培森，浙江民衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王坚强，男，1983年9月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛杭萍，女，1985年12月17日出生，汉族，住杭州市江干区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王璐敏，浙江浙杭律师事务所律师。 原审第三人：杭州龙湖房地产开发有限公司，住所地：杭州经济技术开发区三号路538号综合楼8268室。 法定代表人：张旭忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人俞赟非因与被上诉人王坚强、葛杭萍、原审第三人杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年9月6日，王坚强、葛杭萍与俞赟非签订《租赁合同》，约定王坚强、葛杭萍将位于杭州经济技术开发区出租给俞赟非经营餐饮。租赁期限自2018年9月6日至2023年11月5日，2018年9月6日至2018年11月5日为商铺装修期，2018年9月6日至2019年11月5日的租金总额为293394元。俞赟非在签订本合同之日一次性支付王坚强、葛杭萍首年6个月租金146697元、履约保证金48800元。租金按每6个月为一个计收档期，各期租金均在每一期开始前十五日支付。若俞赟非逾期支付租金超过15日，则王坚强、葛杭萍有权单方解除合同，并追究违约责任，违约金为三个月租金。俞赟非在使用期间的装修及修缮由其自行负责。王坚强、葛杭萍监督俞赟非正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在进场时能正常使用。若俞赟非拖欠租金、物业管理费及水电费等各项费用，则王坚强、葛杭萍有权提前终止合同，没收履约保证金，并要求俞赟非支付相当于本合同总租金额20%的违约金。合同签订后，王坚强、葛杭萍交付了商铺。俞赟非于2018年9月5日支付了王坚强、葛杭萍207000元（含首年6个月租金、履约保证金、首年物业费），后俞赟非仅支付租金20000元。 原审另查明，案涉商铺曾存在漏水问题，已于装修期内维修解决。商铺顶部的公共排烟管道因局部拼缝处不密实出现油滴低落情况，王坚强、葛杭萍曾联系龙湖公司对该问题进行了多次维修，包括打胶、安装托盘等措施，期间俞赟非自行拆除了部分托盘。庭审中，龙湖公司表示根据其提供的专业维修方案，在商户配合的情况下可以解决漏油问题。 王坚强、葛杭萍的诉讼请求为：1.俞赟非支付2019年5月6日至2019年11月5日期间所欠的租金126697元；2.俞赟非支付违约金73348.5元；3.本案诉讼费用由俞赟非承担。 俞赟非的反诉请求为：1.解除王坚强、葛杭萍、俞赟非于2018年9月6日签订的《租赁合同》；2.王坚强、葛杭萍退还俞赟非履约保证金48800元；3.王坚强、葛杭萍赔偿俞赟非装修损失119378元；4.王坚强、葛杭萍赔偿俞赟非经营损失（含租金、物业水电等）100000元；5.本案诉讼费用由王坚强、葛杭萍承担。 原审法院认为：案涉《租赁合同》系王坚强、葛杭萍与俞赟非的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务。俞赟非主张案涉商铺频繁出现公共排烟管道漏油、屋顶漏水等房屋质量问题，严重影响商铺的正常经营，致使其合同目的无法实现，故要求解除合同。对此，原审法院认为，关于商铺漏水的问题，事实上已于装修期内维修解决，并未影响商铺的正常经营。关于公共排烟管道漏油的问题，虽经多次维修仍未完全解决，但是，根据王坚强、葛杭萍及龙湖公司的庭审陈述，以及案涉商铺的实际情况，该问题在商户的配合下可以得到解决，尚不足以导致俞赟非无法实现合同目的。因此，俞赟非要求解除《租赁合同》依据不足，对其反诉请求均不予支持。王坚强、葛杭萍要求继续履行《租赁合同》有相应的依据，其有权要求俞赟非支付租金。但是，考虑案涉商铺存在漏油问题需要维修，影响了俞赟非的使用，根据维修的次数、时间等因素，酌情减少租金至100000元。关于违约金，由于王坚强、葛杭萍交付的商铺存在漏油问题，且该问题尚未完全解决，在此情形下俞赟非未支付租金有相应的依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年8月26日判决：一、俞赟非于判决生效之日起十日内支付王坚强、葛杭萍租金100000元；二、驳回王坚强、葛杭萍的其他诉讼请求；三、驳回俞赟非的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4301元，减半收取计2150.5元，由王坚强、葛杭萍负担1075.5元，俞赟非负担1075元。反诉案件受理费2661元，由俞赟非负担。 宣判后，俞赟非不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“王坚强、葛杭萍曾联系龙湖公司对该问题进行了多次维修，包括打胶、安装托盘等措施，期间俞赞非自行拆除了部分托盘。庭审中，龙湖公司表示根据其提供的专业维修方案，在商户配合的情况下可以解决漏油问题”属于事实认定不清，没有对王坚强、葛杭萍所采取的维修方案进行客观公正的评价。第一，王坚强、葛杭萍采取的维修方案不仅未解决漏油问题，还存在巨大安全隐患，俞赟非拆除部分托盘具有正当理由。王坚强、葛杭萍已经采取的维修方案系打胶、安装托盘，但是针对漏油部位打胶后存在反复开胶的问题，后安装了三个临时性的非固定托盘，该托盘会随着管道震动发出巨大噪音。期间有一个托盘被震落，索性未造成人员损伤，但考虑到巨大的安全隐患，俞赟非将其中一个有脱落迹象的托盘取下。第二，一审法院并未审查第三人所述的维修方案是否合理、专业，仅凭第三人的陈述就认定可以解决漏油，完全违背日常生活经验和逻辑法则。需要强调的是，该漏油问题是经过十几次的维修、采取了多种维修方案仍未解决的问题，换句话说，俞赟非已经给予王坚强、葛杭萍充分合理的维修机会，在这一前提下，对于漏油问题能否根本解决要采取更加严格审慎的态度。案涉商铺距一审法院仅两个路口，俞赟非多次向法官提出前往案涉商铺实地勘察的要求，希望法院能够查明漏油部位、面积以及维修情况，以便做出公正判决，但一审法院未实地勘察过，在此情况下认定漏油问题可以完全解决，实属草率且不负责任。第三，俞赟非一直在配合维修，但2019年5月后王坚强、葛杭萍与龙湖公司均未再对案涉商铺进行维修，漏油问题持续至今。《最高人民法院关于适用 针对俞赟非的上诉，葛杭萍、王坚强发表答辩意见称：原审法院认定事实清楚，证据确实充分。俞赟非的上诉请求，没有任何的事实和法律依据，应驳回上诉请求。一、俞赟非在事实和理由中陈述的内容，基本上在一审中全部都进行了审理，在一审民事判决中也作出了相应的认定，无需在二审中再来审查当时的事实。二、租赁合同是俞赟非与王坚强、葛杭萍的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务。涉案房屋仍在保修期内，关于漏油问题，第三人龙湖公司承诺，只要俞赟非配合一定会解决。因此，漏油问题不足以导致无法实现合同目的的。三、一审法院在充分考虑维修次数、时间等因素，已经酌情将租金减少到10万元。可见，一审法院对事实认清楚，并作出了客观公正的判决。 针对俞赟非的上诉，龙湖公司发表意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，俞赟非要求解除《租赁合同》依据不足。1、龙湖公司已就俞赟非反映问题及时维修，履行了保修义务。在俞赟非向龙湖公司反应漏油情况后，龙湖公司及时前往现场查看并在俞赟非非营业时间进行维修。由于公共排烟管道维修需要统一安排，龙湖公司暂时采取金属包边、大高温密封胶、安装接油托盘等措施，按正常情况，安装接油托盘完全可以解决和避免油滴漏。事后俞赟非自行拆除接油托盘，在龙湖公司无法满足其高额索赔诉求后，一次次拒绝维修。龙湖公司已经积极履行了保修义务，若产生损失，应由其自行承担。2、案涉房屋的维修义务依约应由俞赟非承担。《合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据俞赟非与王坚强、葛杭萍之间的《租赁合同》第六条之约定：出租人房屋交给承租人后，承租人在使用期间的装修及修缮系由其自行负责。即本案中，在俞赟非与王坚强、葛杭萍有明确约定的情形下，案涉房屋的维修义务应由俞赟非履行。3、俞赟非未提供证据证明其存在实际损失，案涉商铺事实上也正常经营，俞赟非主张的问题事实上均不会影响正常营业，案涉商铺所在物业公司也证明该火锅店一直正常经营。俞赟非多次报事、拒绝维修甚至自行拆除滴油托盘，向龙湖公司索要巨额赔偿等种种行为，真实目的系认为租金太高，但经营收入却不高，而根据合同约定，若承租人拖欠租金等各项费用，出租人有权提前终止合同，没收履约保证金（48800元），并要求承租人支付相当于本合同总租金额20%的违约金（1570806*20%=314161.2元），其违约成本巨大，故为意图停止经营解除租赁合同，并逃避高额的解约违约金。二、一审判决适用法律正确。综上，俞赟非主张的上诉请求、事实与理由并无依据，应予以驳回。 二审中，葛杭萍、王坚强、龙湖公司未向本院提交属于二审程序的新证据，俞赟非向本院提交如下证据材料：照片打印件15张。照片1-4证明：商铺在产生质量问题前经营状况良好。照片5-6证明：案涉商铺目前已经停止经营。照片7-15证明：案涉商铺漏油现状。 葛杭萍、王坚强发表意见称：照片1-4三性均不予认可，系俞赟非自行拍摄，真实性无从考证，无法证明其商铺一直经营良好的证明目的。证据5-15三性均不予认可，系俞赟非自行拍摄，真实性、合法性无从考证，且俞赟非现已经搬离案涉商铺，地下油渍无法证明系漏油管道造成。 龙湖公司发表意见称：俞赟非当庭提交证据不属于二审新证据，且超过二审举证期限，不应作为定案依据，在保留该意见前提下，发表如下意见：三性均不予认可。照片系俞赟非单方拍摄，真实性无法核实，无法证明系俞赟非反映问题不能经营，在一审判决不同意俞赟非解除情况下，其自行关店，更加证明系其主观原因不愿继续经营。其提交的证据也根本无法证明系其反映的问题。俞赟非经营的是火锅店，店内油料众多。在搬空后，地面的所谓的这些污渍到底是怎么产生的，根本无法证明。 本院经审查认为：上述证据系俞赟非当庭提交，已经超过本院指定的举证期限，且该证据也无法达到俞赟非的证明目的。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明：俞赟非与杭州博妍装饰工程有限公司签订两份工程装饰装修合同，工程名称分别为：“箸一圆下沙店室内水电工程”和“箸一圆下沙店室内装饰工程”，工程价款分别为：15700元和86000元，工程期限分别为：2018年9月28日至2018年10月2日与2018年10月1日至2018年10月20日。2018年9月28日，浙江博妍建筑装饰工程有限公司开具收据一张，载明交款人：俞赟非，摘要：装修款（水电），金额：7850元。2018年12月3日，浙江博妍建筑装饰工程有限公司开具收据一张，载明交款人：俞赟非，摘要：装修款（除开水电），金额：75900元。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为俞赟非是否享有合同解除权。俞赟非主张由于其从事的是餐饮行业，案涉商铺存在漏油问题，影响了商铺的经营环境，并导致部分餐桌无法使用，无法实现合同目的，据此要求解除合同。葛杭萍、王坚强认为案涉商铺虽存在漏油问题，但承租人已经进行了多次维修，且案涉商铺一直处于正常经营状态，故俞赟非无权解除合同。本案中，双方当事人对案涉商铺持续存在漏油问题，并已经过多次维修，至今尚未修复，均无异议。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于俞赟非租赁商铺系用于从事餐饮，案涉商铺的漏油问题势必对其经营环境造成一定影响。现案涉商铺已经经过多次维修，至今仍未修复，俞赟非有权要求解除合同。龙湖公司主张根据案涉《租赁合同》第6.1条约定，维修义务应由俞赟非自行承担，本院认为，根据原审查明的事实，漏油问题系商铺顶部的公共排烟管道因局部拼缝处不密实导致，不属于双方约定的乙方应自行负责的修缮范围。王坚强、葛杭萍主张从2019年4月份开始，俞赟非一直拒绝维修，但未就此提供相应的证据予以佐证，俞赟非亦不予认可，故本院不予采信。原审法院对此问题处理不当，本院予以纠正。在合同尚未解除前，俞赟非承租案涉房屋，仍有支付房租的义务，根据双方约定，俞赟非应于2019年4月20日前支付2019年5月6日至2019年11月5日的租金146697元，现俞赟非仅支付20000元，还应支付126697元。原审法院考虑案涉房屋存在漏油问题，酌情对租金进行扣减至100000元，尚在合理范围之内，本院予以维持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据案涉《租赁合同》第2.1条约定，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方在乙方交还该商铺后7日内将履约保证金不计利息全部返还乙方。俞赟非要求王坚强、葛杭萍返还履约保证金的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同因王坚强、葛杭萍的违约行为而解除，故合同解除后，俞赟非有权要求王坚强、葛杭萍赔偿装修损失。结合俞赟非与案外人杭州博妍装饰工程有限公司签订的工程装饰装修合同及相关收据，可以认定俞赟非为案涉房屋装修支出的装修费用83750元。俞赟非主张的其余装修损失，缺乏有效的证据予以佐证，本院难以支持。考虑到房屋的租赁合同期限、装修情况、成新状况等因素，本院酌情王坚强、葛杭萍赔偿俞赟非装修损失50000元。俞赟非要求王坚强、葛杭萍赔偿经营损失，包含租金、物业水电等，但其提供的证据尚不足以证明其存在经营损失，且本院对租金已经酌情扣减，故对该项请求，本院难以支持。 综上，俞赟非的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1914号民事判决第一项、第二项； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1914号民事判决第三项； 三、葛杭萍、王坚强与俞赟非于2018年9月6日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除； 四、葛杭萍、王坚强于本判决生效之日起十日内返还俞赟非履约保证金48800元； 五、葛杭萍、王坚强于本判决生效之日起十日内支付俞赟非装修损失50000元； 六、驳回俞赟非的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取2150.5元，由王坚强、葛杭萍负担1075.5元，俞赟非负担1075元。一审反诉案件受理费2661元，由王坚强、葛杭萍负担980元，俞赟非负担1681元；二审案件受理费6823，由王坚强、葛杭萍负担1783元，由俞赟非负担5040元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 胡 宇 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月十七日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟