大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初6456号原告（反诉被告）：李敬源，男，1963年7月3日出生，汉族，系大连首源体育设施有限公司经理，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：谭晓伟，系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：葆峰化工（大连）有限公司，住所地：辽宁省大连普湾新区炮台镇松木岛化工园区。法定代表人：曹振洪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马晗，系辽宁宪御律师事务所律师。原告（反诉被告）李敬源诉被告葆峰化工（大连）有限公司（反诉原告）（下称葆峰化工）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李敬源及其委托诉讼代理人谭晓伟、被告（反诉原告）葆峰化工的委托诉讼代理人马晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敬源诉称，原被告于2013年就原告承租被告厂房一事达成了租赁协议。协议约定由原告向被告先行支付前两年的租金共计50万元。支付方式为2013年6月先给付20万元，剩余30万元于同年12月31日前给付被告。协议签订后，原告于2013年6月25日支付了被告租金20万元，但原告与被告在房屋交接时，被告的厂房存在尚未修建完毕，亦不符合交付条件的情形，而后被告更是将厂房租给第三人，也不返还原告先前给付的款项。1、请求判令解除原被告于2013年6月签订的租房协议；2、判令被告向原告返还租金20万元；3、判令被告向原告返还租金利息（利息计算方法：自2013年6月25日计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.90%计算）；4、诉讼费由被告承担。针对被告葆峰公司的反诉，原告辩称，被告反诉所主张的事实既无法律又无事实依据，不同意被告的反诉请求。第一，被告在反诉状中称，因原告拟在被告厂区内承租一处2450㎡的厂房，所以双方口头约定由被告建设一处2450㎡的厂房租赁给原告。就该主张，是反诉被告意图租赁厂房不假，而且希望能够租到符合自己需要的厂房。按照被告所称，好象是原告不是来租厂房而是买期房的，连图纸都没有，我们就要在平地上租厂房吗？二是被告称双方就租赁并由被告建设厂房一事双方是以口头约定的方式达成协议，对此原告不予认可，这与事实不符。因为被告称自己厂区内已经有一处600㎡和一处1100㎡的厂房了，此时再建厂房是对自己的一种负担也是风险。在这种情况下，被告在没有任何协议的情况下，自掏腰包建厂房吗？如若被告称其如约建厂房，请向法庭陈述时如何口头约定的。第二，被告所述厂房建好后原告却以资金断裂为由迟迟未租，现厂房空置至今，对此原告不予认可。一是厂房建好的时间被告未予证明，厂房具备交付条件的时间，其同样未予证明。而厂房建好并能够交付，才是原告在签订租货协议时需要被告在租期开始前就能够达到的基本条件，否则，原告签定协议的基本条件都不具备，合同的根本目的无法达到。既然厂房在租期开始之时根本未建成并具备交付条件，此时被告再主张厂房自2014年1月1日起至今的闲置费，既无法律，又无事实依据。第三、被告在本次反诉中主张2014年1月1日起至今的欠付租金，而按照民事诉讼法中关于延付、拒付租金的诉讼时效应为一年，也就是即使被告主张欠付租金，也只能主张自2017年10月25日反诉之日起前一年的租金，而不能再主张其余租金。而反诉被告在本诉中关于诉讼时效的辩称不代表认可其诉讼请求的主张。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。被告葆峰公司辩称，原、被告双方签订的租赁协议合法有效。2013年6月，协议约定原告拟在被告厂区内承租一处2450㎡的厂房，由于当时厂区内只有一处600㎡的厂房和一处1100㎡的厂房。因此，双方口头约定由被告建设一处2450㎡的厂房租赁给被告。于是，原被告双方于2013年6月签订了《租房协议》，约定房屋租期自2014年1月1日起算。合同同时约定原告应于2013年6月向被告交付租金20万元，同年12月1日前付租金30万元。合同签订后，被告依约开始兴建厂房。2013年10月28日完成案涉项目的招投标工作，2013年10月31日，被告与中标单位大连弘邦伟业集团有限公司签订案涉厂房建设工程施工合同。2014年4月15日大连普湾新区城市建设管理与行政执法局下发建设工程施工许可证，许可该工程可以施工。2014年3月28日，被告与弘邦伟业集团签订补充协议，约定因施工许可手续无法按期办理完毕，双方协商竣工日期为2014年6月30日。从上述时间点可以认定，被告在签订合同后，积极履行合同，并未拖廷，只是由于政府迟延办理施工许可手续等原因导治工程完工延期。根据先履行抗辩权原则，在原告未按合同约定在2013年12月1日交付30万元租金的情况下，被告有权拒绝交付厂房。该协议第三条约定，原告应于租赁期限开始前向被告交付共计50万元的租金，分别是2013年6月交付20万元、同年12月1日交付30万元。在合同履行过程中，原告只交付了20万元，截至今日，原告尚未交付30万元租金；协议第四条明确约定的租赁起始期限为2014年1月1日，即交房日期为2014年1月1日，显然，原告交付租金的合同义务在前，被告交付厂房的合同义务在后，根据合同法先履行抗权的原则，在原告未交付剩余30万元租金的前提下，被告有权拒绝交付房屋，因此被告不同意解除双方所签订的租赁协议。租赁协议签订后，原告曾打电话给李紫丰，自称经济状况不好，不想租赁案涉厂房了，因案涉厂房是基于原被告双方间签订的二十年期限租赁合同而建设，因此，李没有同意。又因合同中并没有约定解除条款，原告也不符合法定解除条件，因此，原被告之间的租房协议应继续履行，不应解除。另，本案无论是按照民法通则“租金一年诉讼时效”的规定，还是按照民法总则三年诉讼时效的规定，原告要求返还2013年6月25日交付的租金20万元，均已过诉讼时效。请求依法驳回原告全部的诉讼请求。被告葆峰公司提出反诉请求：1、请求判令原告支付被告所欠租金86万元及利息；2、请求原告承担反诉费用。2013年6月，原告拟在被告厂区内承租一处2450㎡的厂房，由于当初厂区内只有一处600㎡和一处1100㎡的厂房，因此，双方口头约定由被告建设一处2450㎡的厂房租赁给原告。于是，双方于2013年6月签订租赁协议，协议约定被告向原告承租厂房一处，面积2450㎡，租期自2014年1月1日起算至2033年12月31日，合同签订后，原告应向被告支付第一年、第二年的租金50万元，支付时间分别为2013年6月交付20万元、2013年12月1日交付30万元。以后每年的12月31日前支付下一年的租金。该合同签订后，被告如约建设厂房，厂房建成后，原告却以资金短缺为由迟迟未有承租，现被告厂房空闲至今。反诉原告认为，在双方的租金协议未予解除的情况下，双方均应履行该租房协议，故反诉被告应向反诉原告支付租金。请求依法支持被告的反诉请求。经审理查明，原被告双方于2013年6月签订《租房协议》，协议约定原告李敬源向被告葆峰公司承租厂房一处，面积2450㎡，租期自2014年1月1日起算至2033年12月31日，合同对每一年的租金数额作了具体约定。原告李敬源应向被告葆峰公司支付第一年、第二年的租金50万元，支付时间分别为2013年6月交付20万元、2013年12月1日前交付30万元，以后每年的12月31日前支付下一年的租金。合同签订后，2013年6月25日，原告李敬源交付租金20万元。2013年10月28日，葆峰公司完成案涉厂房的招投标工作，中标通知书中显示的开工日期为2014年3月1日，竣工日期为2014年4月30日。2013年10月31日，葆峰公司与中标单位大连弘邦伟业集团有限公司签订案涉厂房建设工程施工合同，工期为2014年3月30日至2014年5月30日。2014年4月15日，大连普湾新区城市建设管理与行政执法局下发建设工程施工许可证，许可该工程可以施工。2014年3月28日，葆峰公司与弘邦伟业集团签订补充协议，约定因施工许可手续无法按期办理完毕，双方协商竣工日期为2014年6月30日。2016年12月26日，案涉厂房竣工验收合格。本院所确认的上述事实，有租赁协议、中国民生银行个人帐户对账单、录音资料、中标通知书、建设工程施工合同、建筑工程施工许可证、补充协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、不动产登记证书、企业变更情况查询卡、本案情况查询卡等证据在案为凭，上述证据业经开庭质证和审查，无违法之处，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，葆峰公司辩称“双方口头约定由被告建设一处2450㎡的厂房租赁给原告”“被告如约建设厂房，厂房建成后，原告却以资金短缺为由迟迟未有承租”的意见，李敬源予以否认，葆峰公司没有提供证据加以佐证，对葆峰公司此辩解意见，本院不予采信。原被告之间的《租房协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。案涉租房协议约定的租期为2014年1月1日至2033年12月31日，则葆峰公司应当于2014年1月1日将合格的厂房交付给李敬源租用，而从建设厂房的相关资料看，协议约定的厂房的开工建设日期即晚于租期起始日期，竣工日期一再拖延，直至2016年12月26日才竣工验收合格。从案涉厂房的招投标过程、施工过程及验收备案过程看，李敬源有足够的理由和证据相信葆峰公司无法及时交付厂房，在李敬源已经交付租金20万元的情况下，其有权拒绝履行进一步交付租金的合同义务。葆峰公司主张在原告未交付30万元的租金的前提下、享有先履行抗辩权、有权拒绝交付厂房的辩解意见，本院不予支持。葆峰公司没有按期将符合约定的厂房交付给李敬源使用，致使李敬源不能实现使用厂房的合同目的，李敬源有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，行使合同解除权。故李敬源要求解除案涉租房协议的诉请符合法律规定，本院予以支持。李敬源的诉讼请求是基于合同解除后返还财产及赔偿损失的请求权，该请求权的诉讼时效起算点应当为合同被解除之时，李敬源的起诉并没有超过诉讼时效。鉴于案涉租房协议因葆峰公司迟迟不能交付厂房的原因被解除，葆峰公司应当将收取李敬源的20万元租金予以返还，并承担占用此款期间给李敬源造成的利息损失。故对李敬源主张利息的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，葆峰公司反诉要求李敬源继续履行合同、支付租金及利息的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告李敬源与被告葆峰化工（大连）有限公司于2013年6月签订的租房协议；二、被告葆峰公司于本判决生效后十日内向原告李敬源返还租金20万元，并承担该款自2013年6月25日起至本院确定的给付之日止的利息（利息计算方法：以20万元为基数，自2013年6月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本院确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告葆峰公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，600元（本诉受理费5200元，反诉费12，400元，原告李敬源已预交5200元，被告葆峰公司已预交12，400元），由被告葆峰公司负担17，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  马莹莹人民陪审员  孙金光二〇一九年十二月十八日书 记 员  万 汇