湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0321民初2978号 原告：张学云，男1948年9月23日出生，汉族，湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。 被告：唐志成，男，1985年8月17日出生，汉族，湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杨，湖南同升律师事务所实习律师。 第三人：湘潭金农投资有限公司，住所地湖南省湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。 法定代表人：文小洪，该公司董事长. 委托诉讼代理人：陈卫根，男，1968年9月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 原告张学云诉被告唐志成、第三人湘潭金农投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学云及其委托诉讼代理人马湘良，被告唐志成及其委托诉讼代理人王雅、张杨，第三人湘潭金农投资有限公司的委托诉讼代理人陈卫根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学云向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号），并解除对上述门面的查封；2、请求确认原告与湘潭金农投资有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年4月24日，湘潭金农投资有限公司将位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号）转让给了原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告一次性向湘潭金农投资有限公司支付了购房款，湘潭金农投资有限公司也将房屋交付给了原告，但未办理不动产变更登记手续。2019年1月21日，被告唐志成向法院申请了财产保全措施，法院查封了前述位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋，原告知情后，第一时间向法院提出了执行异议申请，并提供购房依据等相关证据，要求法院解除执行标的的查封措施，并不得执行。2019年11月11日，法院作出（2019）湘0321执异字第62号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在收到裁定书十五日内向法院提起诉讼。综上，原告认为，湘潭金农投资有限公司自愿将房屋转让给原告的行为是双方真实意思的表示，双方签订的《房屋买卖合同》不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依协议支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结并执行该财产。据此，请求支持原告的诉讼请求。 唐志成辩称，张学云对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议不能成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案争议的房屋系登记在被执行人湘潭金农投资有限公司名下，人民法院查封属于湘潭金农投资有限公司的财产符合法律的规定。异议阶段被答辩人的证据明显违背常理，且存在明显瑕疵，无法形成证据链，可见被答辩人并不是善意第三人，其不是实实在在的购房户。被答辩人在法院与湘潭金农投资有限公司有多起执行案件，均是作为申请执行人，而且已经受偿几百万元。答辩人合理怀疑异议被答辩人与被执行人湘潭金农投资有限公司恶意串通阻碍本案的执行顺利推进。 湘潭金农投资有限公司述称，2014年2月20日，公司当时的法定代表人陈卫根向原告借了50万元现金作为公司用，借款期限为1个月，月息2分。借款一个月内到期后，公司没有将借款全部偿还给原告，只在2014年4月3日还了原告7万元本金，6千元的利息，还差原告43万元，并且公司承诺在半个月内归还原告43万元本金及利息。后来因为公司资金断裂没钱还，公司和原告达成一个协议，以与原告签订《房屋买卖合同》的方式以物抵债，将涉案的两套房屋以物抵债，签订了购房合同且开具了收据，当时签合同的时候房屋没有办证，钥匙交给了原告，房屋是在2018年办了房产证，房产登记的所有人为湘潭金农投资有限公司，已将房产证交给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告张学云提供的《房屋买卖合同》以及第三人湘潭金农投资有限公司提供的借条和银行流水，被告提出异议，本院结合原告自述和第三人的自认，对原告提交上述证据拟证明以物抵债的证明目的予以确认。 本院认定事实如下：唐志成诉湘潭金农投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）湘0321民初115号民事判决书，判决：1、解除唐志成与湘潭金农投资有限公司于2013年8月1日签订的《代征代建（房屋）协议》；2、由湘潭金农投资有限公司在该判决生效后十日内返还唐志成购房款301万元，并从2014年9月1日起按月利率2%计算利息至清偿之日止。湘潭金农投资有限公司不服该判决，提起上诉，湘潭市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）湘03民终895号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，本院根据唐志成的保全申请，于2019年1月21日查封了登记在湘潭金农投资有限公司名下位于湘潭县的房产。在该案执行过程中，张学云以本院查封上述房屋侵害其合法权益为由，向本院提出执行异议，请求解除位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-Ｂ栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号）。本院受理后，于2019年11月11日作出（2019）湘0321执异62号执行裁定书，裁定：驳回案外人张学云的异议。张学云遂提起本案诉讼，称湘潭金农投资有限公司欠其借款43万元，他与湘潭金农投资有限公司达成以房抵债协议，湘潭金农投资有限公司将涉案登记在湘潭金农投资有限公司名下位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-Ｂ栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号）抵偿其所欠张学云的债务，并签订了《房屋买卖合同》。第三人湘潭金农投资有限公司自认将上述涉案房产抵偿其所欠张学云的债务。 本院认为：原告张学云提起案外人执行异议之诉，主张停止对位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号）房屋执行的诉求，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本案中原告提供的房屋买卖合同实际为以物抵债协议，该协议并不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利，以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖合同而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续，不发生物权变动，而且债权人在人民法院查封之前未支付全部价款且合法占有房屋的，不能对抗法院的执行行为，故原告对位于湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农资交易中心4-B栋）5单元5-401、5-501号房屋（权证号分别为【2018】湘潭县不动产权第0000462号、0000472号）房屋并不享有足以排除强制执行的民事权利，其请求停止对该房产执行的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告张学云的诉讼请求。 本案受理费7750元，由原告张学云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者对方代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨 柳 人民陪审员  陈梅青 人民陪审员  谭 照 二〇一九年十二月二十四日 代理书记员  赵 月 [判决书所附法律条文] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。