河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初2164号原告：吴磊，男，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：何新有，河南框正律师事务所律师。特别授权。被告：镇平县建业工程有限责任公司，住所地河南省镇平县健康路南段64号。统一社会信用代码：914113241765895250。法定代表人：李栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王震，该公司工作人员。特别授权。被告：姜栋川，男，住河南省镇平县。被告：孟庆峰，男，住河南省镇平县。原告吴磊与被告姜栋川、孟庆峰、镇平县建业工程有限责任公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告吴磊及其委托诉讼代理人何新有，被告建业公司的委托诉讼代理人王震到庭参加了诉讼。被告姜栋川经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告孟庆峰下落不明，本院于2019年9月3日发出公告限其60日内到庭参加诉讼，逾期被告孟庆峰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴磊向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同（协议）；2、依法判令被告返还原告购房款360000元并支付利息及赔偿损失（利息自交款之日按照同期银行贷款利率计算每年43200元，算至起诉之日共计170000元，违约金按照房款的10%即36000元计算）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告建业公司开发建设镇平县美欣家园项目工程，该项目总负责人为被告姜栋川。被告姜栋川又将该工程的门窗安装工程分包给被告孟庆峰。由于被告姜栋川拖欠被告孟庆峰的门窗安装工程款，被告姜栋川用建设的1号楼6层2单元东户的商住房折抵给被告孟庆峰。2015年2月3日，原告与被告孟庆峰签订了一份房产买卖协议，约定被告孟庆峰自愿将位于镇平县××路北段美欣家园1号楼2单元6层东户的房产一处出售给原告，居住面积约为145平方米，总金额为360000元，违约方赔偿对方一切经济损失。协议签订后，2015年2月9日，原告通过银行给被告孟庆峰转房款260000元，2015年5月13日，原告又通过银行给被告孟庆峰转房款50000元，并支付原告现金50000元，被告孟庆峰出具有收据。就在原告与被告孟庆峰签订房产买卖协议后不久，原告去找到被告姜栋川确认买卖事实，双方进一步确认了买卖的合法性。后被告姜栋川又将该房屋出售给他人，且他人已经装修入住，导致房屋买卖合同目的无法实现，原告无法取得房屋，无法正常居住，原告合法财产遭受巨大损失。被告建业公司辩称：建业公司不是本案适格被告，原告主张建业公司赔偿没有任何事实和法律依据，请求依法驳回对建业公司的诉讼请求。建业公司与本案不存在任何的法律关系，不承担本案的诉讼费用。被告姜栋川辩称：我不是美欣家园的开发商，我只是负责在工地帮忙，我与原告签订售房合同属实，但是签订合同后，原告并没有支付购房款，所以房子没有给原告。我并不认识被告孟庆峰，也不知道孟庆峰与原告签订的有房产买卖协议，美欣家园一号楼二单元六层东户也不是被告孟庆峰的。建业公司不是房屋的建设人和施工人。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，因被告姜栋川、孟庆峰未到庭质证和提供相反证据反驳，故对到庭当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对原告提供的房屋买卖合同、房产买卖协议、收据、收条，被告建业公司称不知情且与被告建业公司无关。但上述证据之间能够相互印证，故本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月1日，原告吴磊与被告姜栋川就位于镇平县××路北段（老检察院院内）建设的一号楼六层二单元东户的商住房签订房屋买卖合同，合同主要内容为:原告以460000元的价格购买位于镇平县××家园××楼××单元东户的商住房；原告结清房款后，镇平县美欣家园将所购房屋钥匙交付给原告；双方不得无故终止合同，否则违约方支付总房款的10%违约金。原告及被告姜栋川均在该合同中签字并加盖镇平县美欣家园售房专用章。被告姜栋川不是合同约定房屋的所有人。合同签订后，原告吴磊未向被告姜栋川支付约定的购房款，被告姜栋川也未向原告交付约定的房屋。2015年2月2日，原告吴磊与被告孟庆峰签订房屋买卖协议，主要内容为：孟庆峰将紫金城路北段美欣家园1号楼2单元六层东户145平方米房子卖给吴磊，价格360000元。原告吴磊及被告孟庆峰均签字和按指印。2015年2月3日，原、被告双方签订房产买卖协议，内容为：孟庆峰自愿将位于镇平县××路北段美欣家园一号楼二单元六层房产一处出售给吴磊，居住面积145平方米，出售总金额人民币360000元。双方签字后，该房产归吴磊所有，孟庆峰必须配合吴磊办理房产证、水电证，办证费用由吴磊承担。双方在协议上签字后不得反悔，违约方赔偿对方一切损失。关于此房屋出售前的一切欠费由孟庆峰承担。原告吴磊及被告孟庆峰均在该协议上签字。协议签订后，原告陆续通过银行转账和现金的形式支付被告孟庆峰260000元，被告孟庆峰给原告出具收据，载明：“今收到吴磊房款贰拾陆万元整（260000.00元）收款人孟庆峰2015.2.9日”。2015年5月13日，原告通过银行转账形式向被告孟庆峰银行账户转款50000元，同日原告支付被告孟庆峰现金50000元，被告孟庆峰给原告出具收条，载明：“今收到吴磊现金伍万元整（50000.00元）收款人：孟庆峰2015.5.13日”。合同约定的房屋未办理产权登记。合同签订后，原告并未实际占有和居住该房屋，现该房屋已经由他人居住使用。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付合理对价的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原告吴磊与被告姜栋川及被告孟庆峰分别签订房屋买卖合同和房屋买卖协议，分别对位于镇平县××路北段美欣家园一号楼二单元六层东户的房屋价款、违约责任等作出约定，故应认定该房屋买卖合同和房屋买卖协议均系双方的真实意思表示，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告与被告姜栋川签订房屋买卖合同，因被告姜栋川并不具有该房屋的所有权和处分权，且原告并未向被告姜栋川交付购房款，致使合同无法履行，双方签订合同的目的不能实现，故原告要求解除与被告姜栋川签订的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。因原告并未向被告姜栋川支付购房款，故原告请求被告姜栋川返还购房款并承担赔偿责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告孟庆峰在未取得该房屋的所有权或者处分权情况下与原告签订房屋买卖协议并收取购房款，致使原告无法取得该房屋所有权，双方签订合同的目的不能实现，故原告要求解除与被告孟庆峰签订的房屋买卖协议，并要求被告孟庆峰返还购房款并赔偿损失的请求符合法律规定，本院予以支持。因原告与被告孟庆峰虽然约定违约方赔偿对方一切损失，但并未约定损失的计算方法，故原告要求被告孟庆峰支付按照房款的10%即36000元计算损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持。因被告孟庆峰并非合同约定的所有权人，且在收取购房款后不能及时交付房屋致使合同解除存在过错，势必给原告造成损失，故原告请求被告孟庆峰支付占用购房款期间的利息理由成立，本院予以支持。在本案审理过程中，原告表示利息以360000元为基数自2015年6月1日起开始计算，本院予以准许。故原告主张的利息应为以360000元为基数自2015年6月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日。原告并未提供证据证实其与被告建业公司存在合同关系，且原告亦未提供证据证实被告建业公司系本案争议房屋的所有权人，故原告要求被告建业公司承担责任的理由不足，本院不予支持。因原告的部分诉讼请求得到支持，故案件受理费应由原告及被告孟庆峰合理分担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告吴磊与被告姜栋川于2015年2月1日签订的房屋买卖合同；解除原告吴磊与被告孟庆峰于2015年2月2日签订的房屋买卖协议；解除原告吴磊与被告孟庆峰于2015年2月3日签订的房产买卖协议；限被告孟庆峰于本判决生效后十日内返还原告购房款360000元及利息（利息以360000元为基数自2015年6月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；驳回原告吴磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由原告吴磊负担360元，被告孟庆峰负担9100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张春志审 判 员  宁秀晓人民陪审员  吴德荣二〇一九年十二月二十日书 记 员  姜燕燕