重庆市第二中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）渝02行终294号 上诉人（原审第三人）张跃，男，1982年8月28日生，汉族，住重庆市巫山县。 委托代理人骆明太，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者，特别授权。 被上诉人（原审原告）谭家炳，男，1969年4月24日生，汉族，住重庆市渝北区。 委托代理人陈超，重庆宏愿律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审被告）重庆市巫山县规划和自然资源局，统一社会信用代码11500237709468663N，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路321号。 法定代表人汪忠来，局长。 委托代理人肖前军，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。 委托代理人彭晓鸥，该局工作人员。 原审第三人巫山县中小企业发展服务中心，统一社会信用代码1250023766085460XW，住所地重庆市巫山县广东中路173号。 法定代表人谭松祥，主任。 委托代理人任连辉，重庆昊源律师事务所律师，特别授权。 上诉人张跃因被上诉人谭家炳请求撤销被上诉人重庆市巫山县规划和自然资源局（简称巫山规资局）、原审第三人巫山县中小企业发展服务中心（简称巫山企业中心）为其颁发的房屋产权证一案，不服重庆市巫山县人民法院（2019）渝0237行初54号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，重庆市巫山县规划和自然资源局的名称原为重庆市巫山县国土资源和房屋管理局（简称巫山国土房管局），因机构改革现已更名。 2012年2月，谭家炳和张跃分别与重庆市巫山县矿业总公司破产企业管理人（该组织现已不存立，其上级管理机构原为巫山县企业发展指导局，现已更名为巫山县中小企业发展服务中心）签订购房合同，谭家炳购买该机构位于重庆市巫山县某某路80号（公安机关登记门牌号为78号）房屋第三层，张跃购买第二层房屋一套。该幢房屋已完成初始登记，字号为314房地证2012字第07xxx号总证。2012年5月23日，谭家炳与张跃分别办理转移登记取得了房地产权证。张跃取得的314房地证2012字第09xxx号房地产权证载明：权利人张跃，房屋坐落于重庆市巫山县某某路78号1幢第二层，房屋建筑面积为187.83平方米，套内建筑面积为171.18平方米，房屋共有或共用部位及设施为冒厅，外墙，梯间，并附宗地图及第2层平面图。 2019年，谭家炳与张跃因房屋楼梯间共用通道的使用权发生争议，谭家炳在另案民事诉讼中得知原巫山国土房管为张跃办理房地产权证时，将该房屋第二层到第三层楼梯间的共用通道面积登记在张跃的房屋建筑面积之内，导致二楼上三楼没有共用通道，现谭家炳提起行政诉讼，请求撤销2012年5月23日原巫山国土房管局给张跃位于巫山县某某路78号1幢第二层房屋的产权证并判令巫山规资局再次对该房屋实地测量、重新办理房屋产权证。 另查明，巫山规资局已注销314房地证2012字第07xxx号总证。 原审法院认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第三款及本条例修订前的规定，巫山规资局作为县级土地房屋行政主管部门，对其行政区域内的土地房屋权属具有进行登记、颁证的法定职责。 《重庆市土地房屋权属登记条例》修订前第十一条规定“申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致”，是应予登记的条件之一；《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》均规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致等要求进行查验。本案中，巫山规资局将该房屋第二层到第三层楼梯间的共用通道面积登记在张跃的房屋建筑面积之内，其登记行为显属事实不清，证据不足，依法应予撤销。谭家炳于2019年在另案民事诉讼中才知道巫山规资局对张跃的颁证行为并认为损害其权利，其于同年5月13日提起行政诉讼，未超过起诉期限，巫山规资局辩称谭家炳超过起诉期限的理由不成立。谭家炳诉请要求撤销巫山规资局为张跃颁发房地产权证的行政登记行为，应予支持。对谭家炳要求巫山规资局重新办理的诉讼请求，因巫山规资局需要根据张跃的申请并审核才能作出是否办理的决定，故该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销巫山规资局于2012年5月23日为张跃颁发314房地证2012字第09xxx号房地产权证的行政登记行为，驳回谭家炳的其他诉讼请求。 宣判后，张跃不服原审判决，提出上诉称，巫山规资局依据《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，对当事人的申请材料进行审查后，认为办证资料齐全、权属来源合法无争议，四界清楚明确，巫山规资局尽到了合理的审查义务，依职权实施房屋登记工作，其颁证程序合法。在购房合同未被撤销的情况下，谭家炳请求撤销本案房屋转移登记的行为不具备事实依据，本案可以依法协商解决民事争议。原审认定事实不清，请求撤销原判，依法改判。 谭家炳答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 巫山规资局答辩称，原巫山国土房管局的颁证行为合法，原审判决不符合法律规定。 巫山企业中心未到庭亦未提交书面意见。 巫山规资局在原审中提交并经质证的证据：1.组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明及情况说明，证明巫山规资局的基本情况；2.权利证书登记表（附重庆市土地房屋权属登记申请书、《巫山县新城职工集资合作建房（售）购房合同》复印件，证明张跃经买卖取得涉案房屋第二层后向巫山规资局申请办理权属登记，该局经依法审查准予登记的事实；3.重庆市房产面积测算报告书及张跃所购房屋面积测绘平面图复印件，证明张跃所购房屋经测量建筑面积为187.83平方米，套内建筑面积为171.18平方米，分摊面积为16.65平方米；4.谭家炳所购房屋面积测绘平面图复印件，证明谭家炳购买的房屋第三层具有梯间和共用面积的事实。 谭家炳在原审中提交并经质证的证据：1.身份证复印件，证明其基本情况；2.《巫山县新城职工集资合作建房（售）购房合同》复印件，证明其购买房屋的事实；3.谭家炳、张跃的房地产权证、民事判决书、协议书、房屋设计图纸及信访接访记录复印件，证明谭家炳及张跃所购房屋均取得了房地产权证，因共用通道的使用权发生争议经民事诉讼时，谭家炳才知道巫山规资局将该房屋第二层到第三层楼梯间的共用通道面积登记在张跃的房屋建筑面积之内，损害了其合法权益。 张跃以及巫山企业中心在原审中未提交证据。 原审对上述证据认证意见为：巫山规资局提交的证据4与本案无关，不予评判。其余证据，与本案具有关联性，均可作为分析案情、认定事实的依据。 前述证据，已随案移送本院。经审查，原审法院认证意见正确，本院予以确认。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，2004年9月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第12次会议通过并于同年12月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十一条规定，符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过并于同年7月1日起施行的《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为有必要的，可以就登记事项进行公告。第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。本案中，张跃于2012年2月15日与重庆市巫山县矿业总公司破产企业管理人（简称巫山矿业公司破产管理人）签订购房合同而取得了涉案房屋所有权并根据房屋初始登记的资料向原巫山国土房管局申请转移登记。原巫山国土房管局审核张跃提交的资料后于2012年5月23日为张跃办理转移登记并颁发了房地产权证。从巫山规资局提交的重庆市土地房屋权属登记申请书、购房合同、重庆市房产面积测算报告书中的房屋面积分户汇总表、共用建筑面积分层汇总表来看，张跃申请登记的内容与购房合同、两份汇总表中载明的第1幢第2层楼房屋的套内面积、分摊面积、产权面积、共有面积以及原巫山国土房管局颁发给张跃的房屋产权证、房屋平面图载明的内容一致，并不存在共用设施（梯间）面积17.82平方米登记于张跃的房屋建筑面积或套内面积中的情形。故，原巫山国土房管局为张跃颁发房地产权证的事实清楚、证据充分。因张跃申请的房屋登记既不属于初始登记，也不属于《房屋登记办法》第十九条规定的应当实地查看的其他情形，故房屋登记机构审核张跃提交的申请资料后认为符合登记条件并对张跃颁发房屋产权证书，其颁证程序合法。 谭家炳在二审中陈述，从设计图上看梯间长5.4米、宽3.3米，但只有1层到2层有梯间，2层到3层没有梯间，故认为2层到3层的梯间面积（包括2层上3层的共用通道）被确认在张跃的产权证内。对此认为，从案卷材料即整幢房屋的平面图以及本案所涉第2层、第3层房屋的施工设计图来看，施工设计图上第1-3层每层只有一个梯间，其中第1层和第2层的梯间设计为双跑梯间、长5.4米、宽3.3米，未另外设计共用通道，第3层的梯间长6.9米、宽1.65米。谭家炳购买第3层房屋时就知道房屋状况以及共用梯间的状况，而张跃的房屋面积是依照办理总证时的测绘面积分户而来，按照房屋面积分户汇总表、共用建筑面积分层汇总表载明的内容，因该层除了梯间以外没有共用公道的面积，故第2层房屋梯间以外的面积应属于张跃的套内建筑面积。因此，谭家炳认为梯间面积以外从2层上3层的通道面积被确认在张跃房屋产权证内的主张缺乏证据证实，对该主张本院不予支持。 因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，本案的登记行为发生在2012年5月23日，因此本案不应适用该条例第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致……”的相关规定。原审法院以原巫山国土房管局在为张跃颁发房屋产权证时未按照《不动产登记暂行条例》的相关规定对不动产界址、空间界限、面积等进行实地查验为由，撤销巫山规资局为张跃颁发房屋产权证的行政登记行为，属于适用法律错误。 本案纠纷实际是谭家炳与张跃在使用共用梯间时产生的相邻权纠纷，导致纠纷的根本原因并非巫山规资局将本不存在的共用通道面积确认给了张跃，而是该房屋的原所有权人和施工单位在修建房屋期间改变了原设计图纸予以施工，造成第3层房屋需借道第2层房屋的套内空间才能到达第3层的客观事实；加之巫山矿业公司破产管理人在第2层与第3层不宜分户出售的情况下，在分户出售第2层和第3层房屋前，未对第2层到第3层的梯间进行整改，亦未在购房合同中对第3层需借道第2层套内空间的相关问题予以明确而直接对外出售，导致纠纷的发生。因此，该纠纷应由谭家炳、张跃与巫山企业中心通过协商或者民事诉讼的程序予以解决。在颁证所依据的购房合同未被确认无效或者撤销前，谭家炳请求撤销巫山规资局颁发给张跃的房屋产权证的理由不成立。在民事纠纷未解决前，双方应保持冷静，妥善处理邻里关系，不应产生新的纠纷。 综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款（三）项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市巫山县人民法院（2019）渝0237行初54号行政判决； 二、驳回被上诉人（原审原告）谭家炳的诉讼请求。 上诉案件受理费50元，由被上诉人谭家炳负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘红霞 审判员  陈克梅 审判员  程鸿声 二〇一九年十二月二十三日 书记员  熊雨来