北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10704号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路11号1号楼、3号楼。法定代表人：吉伟成，董事长。委托诉讼代理人：赵文科，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜海霞，女，1971年10月4日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋晓军，男，1969年4月7日出生。姜海霞、宋晓军的委托诉讼代理人：马庆朝，北京市信凯律师事务所律师。姜海霞、宋晓军的委托诉讼代理人：章泽南，北京市信凯律师事务所实习律师。上诉人北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司（以下简称红博馆公司）与上诉人姜海霞、宋晓军房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初45208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。红博馆公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持红博馆公司的一审全部诉讼请求，驳回姜海霞、宋晓军的反诉请求。2.判令由姜海霞、宋晓军承担鉴定费、保全费、诉讼费等费用。事实和理由：1.《红博馆四季青店招商经营合同》解除的原因是姜海霞、宋晓军拖欠费用，姜海霞、宋晓军称不能办理营业执照与事实不符。2.一审法院按照每平方米4元的标准进行赔偿，标准过低，而且没有对物业费进行判决。3.一审法院判定装修损失没有事实和法律依据。4.涉案租赁场地无法出租，对于红博馆公司是巨大的损失。5.租赁合同是可以继续履行的，合同是双方当事人签订的，姜海霞、宋晓军在签订合同时的合同目的是仅为商业展览、经营，姜海霞、宋晓军是否设立公司的责任应由其自行承担，和红博馆公司无关。6.姜海霞、宋晓军在涉案场地是可以设立公司的，周边的租户也设立了公司。签订租赁合同三个月后有了限制性的规定，但是这个规定和租赁合同无关。姜海霞、宋晓军作为自然人签订合同，对于销售国家有限制性规定，需要经过行政审批。7.姜海霞、宋晓军只是商业展示和经营，成立公司是不受限制的，但是设立公司是否能销售家具并不是红博馆公司的责任和义务。8.姜海霞、宋晓军所述由于合同目的无法实现所以解除合同，在适用法律上是错误的。姜海霞、宋晓军上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，依法改判姜海霞、宋晓军无需承担租金并驳回红博馆公司的全部诉讼请求；2.由红博馆公司承担一二审诉讼费用。事实和理由：1.签订租赁合同的目的就是注册公司进行经营。姜海霞、宋晓军无法注册营业执照，所以合同中止。因为出现了政策性规定，所以致使姜海霞、宋晓军不能办理营业执照。2.姜海霞、宋晓军不能办理营业执照所以要搬离，但是红博馆公司不让撤离，所以责任在红博馆公司。3.红博馆公司强行阻止姜海霞、宋晓军撤离，还让姜海霞、宋晓军承担高额的租金，双方曾多次谈判，红博馆公司却阻止撤离，有部分商户被迫交纳了上百万元租金。红博馆公司的行为涉黑。4.2015年7月1日签订的合同，8月政府出了规定，姜海霞、宋晓军不能经营，只有两个月免租期，姜海霞、宋晓军还进行了装修。5.一审法院法律适用错误，一审审限严重超期，在诉讼期间，判决姜海霞、宋晓军承担租金，给二人造成了巨大损失。红博馆公司针对姜海霞、宋晓军的上诉请求辩称：1.现在涉案房屋的商户都可以申请营业执照。一审没有提供证据不可以申请营业执照，如果做展览展示等是可以办理营业执照的。如果因为营业执照问题而解除合同，没有事实和法律依据。2.从涉案房屋所在地区来讲，每平方米9元的租金并不高，这也是租金协议所约定的。3.在履行合同期间，姜海霞、宋晓军没有交纳租金，红博馆公司申请法院执行是维护自身合法权益。如果姜海霞、宋晓军认为红博馆公司涉黑可以举报。4.在法院审理期间，租赁合同是合法有效的，姜海霞、宋晓军应当承担租金。姜海霞、宋晓军针对红博馆公司的上诉请求辩称：红博馆公司的上诉请求没有事实和法律依据，不认可红博馆公司的上诉请求和理由。红博馆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除红博馆公司与姜海霞、宋晓军签订的合同；2.依法判令姜海霞、宋晓军共同向红博馆公司支付合同履行期间拖欠的物业使用费、物业管理费，暂计至2017年8月6日，物业使用费为1342368.96元，物业管理费168089.34元；3.依法判令姜海霞、宋晓军共同向红博馆公司支付违约金478386元；4.依法判令姜海霞、宋晓军共同向红博馆公司支付因合同履行期间逾期支付物业使用费、物业管理费及相关费用所产生的滞纳金，暂计至2017年8月6日为3105247.39元；5.依法判令姜海霞、宋晓军向红博馆公司支付因本案而发生的律师费暂计40000元；6.依法判令姜海霞、宋晓军于合同解除后3日内将调整变更后的物业标的物交回红博馆公司，按照红博馆公司交付时的状态恢复原状，并负有撤除调整变更后物业标的物内废物、清扫等义务；7.依法判令姜海霞、宋晓军承担保全费5000元、保函办理费用10500元及本案评估费和诉讼费。姜海霞向一审法院反诉请求：1.判令红博馆公司赔偿姜海霞装修现值损失200000元；2.判令红博馆公司赔偿姜海霞寻找替代房屋周转期间（以6个月计）的损失485030元；3.判令红博馆公司赔偿姜海霞经营损失485030元；4.判决红博馆公司承担本案的诉讼费用。上述反诉请求金额合计1170060元。一审法院认定事实：涉案场地北京市海淀区11号的房屋产权单位为北京海淀置业集团有限公司（原名北京超市发国有资产经营公司），2001年5月10日，北京超市发国有资产经营公司与承租方北京超市发连锁股份有限公司签订《房屋租赁合同》，北京超市发国有资产经营公司将海淀区11号出租给北京超市发连锁股份有限公司，租赁期自2001年4月1日起至2021年3月31日止。2005年5月26日，北京超市发连锁股份有限公司与承租方北京汉拿山烧烤有限公司签订《房屋租赁合同》，北京超市发连锁股份有限公司将海淀区11号出租给北京汉拿山烧烤有限公司，租赁期自2005年9月1日起至2020年8月31日止。2014年5月7日，北京汉拿山烧烤有限公司与红博馆公司签订《合作经营协议书》，北京汉拿山烧烤有限公司将海淀区11号出租给红博馆公司。租期截止至2020年8月31日，协商可再续租5年。2015年7月1日，红博馆公司（甲方）与姜海霞（乙方）签订《红博馆四季青店招商经营合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区11号北京红博馆四季青店二层2-05号，双方确认物业面积295.3平方米。合同第二条乙方的经营范围、品牌及类别：乙方在物业使用期限内使用物业的用途仅为商业展览及经营，经营范围为红木家具，经营品牌为旺年鸿，经营类别为红木家具。合同第四条合同期限：乙方商铺使用期限：自2015年5月5日至2018年7月6日，免费使用期为61天，自2015年5月5日至2015年7月6日。合同第五条物业使用费及付款方式：1、租金标准：一层租金标准为12元/平方米/天，二层租金标准：10元/平方米/天，三层租金标准：12元/平方米/天。2、乙方按下列标准向甲方支付物业使用费：自2015年7月7日至2018年7月6日，每平方米使用费9元/日。每六个月一付物业使用费。乙方应在签订本合同7日内向甲方支付第一期的物业使用费，并于下期到期前的30日之前向甲方支付下期物业使用费。甲方在收到乙方上述每笔款项后，应向乙方开具收款凭证。4、按双方约定合同期内乙方共计应支付甲方物业使用费：年租金970060.5元，三年合计2910181.5元。第六条物业管理费及其他相关费用：物业管理费标准：自2015年5月5日至2018年7月6日每平方米管理费1元/日。甲乙双方约定，物业管理费以双方确认的物业使用的建筑面积为依据计算，合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费：年物业费为107784.5元，合计物业费341366.8元。合同第七条履约保证金：乙方需向甲方支付履约保证金，金额为1个月物业使用费。合同第八条物业标的物交付时间及条件：物业标的物交付时间为2015年5月3日。合同第十条乙方的权利义务：2、乙方应当按照物业标的物所在地当地政府部门的要求自行办理该物业标的物之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格将营业执照（正本）复印件一份交甲方留存。如乙方未办理完毕营业执照而开业经营的，由此产生的全部后果均由乙方承担，乙方未及时办理完毕营业执照不影响其按照约定交付物业使用费的义务。13、如乙方不支付本合同规定的任何应付款项及不履行本合同约定的其他义务，乙方应承担甲方为追讨欠款等所支付的包括但不限于律师费、拍卖费、评估费、交通费、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费等全部费用。合同第十三条本合同的解除：1、在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：（3）乙方拖欠交纳的物业使用费金额累计超过1个月（含1个月）的。（4）乙方拖欠物业使用费的期限达到1个月（含1个月）的。（5）乙方拖欠交纳的物业管理费金额累计超过1个月（含1个月）的。2、在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同：（1）因甲方的过错导致乙方经营物业标的物产生严重阻碍时，达到无法经营连续超过1个月。第十五条：合同终止或解除时的处理方法：1、甲方或乙方依据本合同约定单方解除本合同的，本合同自解除通知送达之日起解除。本合同解除后违约方还应按本合同第十八条约定的标准向守约方支付违约金。3、本合同终止或解除后，乙方应在3日内无条件将物业标的物交回甲方，在此期限内乙方无需支付物业使用费。4、乙方向甲方返还物业标的物时，乙方负有撤除物业标的物内废物、清扫等义务，由此产生的费用由乙方承担，并将物业标的物按照甲方交付时的状态恢复原状。如物业标的物、（包括但不限于物业标的物的装修等）存在由乙方造成的毁坏应由乙方负责处理。同时乙方应在合同终止或解除后3日之内将物业标的物内的属于乙方及其客户的全部物品、财产、设备设施搬出物业标的物，如到期未搬出的，视为乙方放弃上述物品、财产、设备设施的所有权，甲方有权直接处理上述物品、财产及设备设施，包括但不限于丢弃、变卖、采取公证提存或公证证据保全的方式保存上述物品、财产及设备设施，由此产生的法律后果由乙方承担，甲方处理物品、财产及设备设施所支出的费用由乙方承担。5、如乙方逾期交还符合本合同约定条件的物业标的物，则应按本合同约定物业使用费标准的双倍向甲方支付逾期期间的物业占用费。同时甲方有权采取强制措施要求乙方撤离物业标的物，由此产生的一切损失及后果均由乙方承担。第十八条违约责任：4、甲方提前单方终止本合同的，甲方应向乙方返还履约保证金（不计利息），同时向乙方支付六个月物业使用费金额的违约金，甲方无需赔偿乙方的其他任何损失（包括但不限于乙方预期利润、员工辞退、库存货物、装修改造等）。5、乙方逾期支付物业使用费、物业管理费及相关费用的，则每逾期一日应向甲方支付逾期未支付物业使用费千分之五的滞纳金。合同签订后，红博馆公司按照合同约定的时间向姜海霞交付租赁物，姜海霞于2015年4月22日通过宋晓军银行卡刷卡支付向红博馆公司交纳了100000元定金，姜海霞通过自己的卡于2015年7月3日向红博馆公司支付首期物业使用费144508.4元、物业管理费27167.6元，合计171676元。2015年11月3日，姜海霞向红博馆公司支付装修押金3000元。其后，姜海霞未再向红博馆公司缴纳任何费用至今。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军长期拖欠费用，该公司多次向后者联系解决，该公司向法院提交该公司员工杨明霞与宋晓军的短信聊天记录，部分内容如下：2015年11月15日杨：宋总，您方便时通个电话。宋：杨姐好，家人肇事，处理。有事吗杨：宋总，您先处理。没有什么大事，还是您的租金的事。今天曾总给我开会，20日前必须到位，请您一定大力支持。多谢多谢。宋：记下了。杨：非常感谢。2015年11月20日宋：杨姐，抱歉，我在北京追款未果，暂交不了款。我现在交警队，老父亲肇事故去。杨：宋总……我和曾总汇报了，曾总只能借钱给我们的大房东打款过去……请您周一或周二务必抽时间来红博馆一趟，和曾总面谈。宋：我尽量。2015年12月14日杨：宋总，您展位的分割工作已经完成，我给您汇报如下……宋：好，哪个家具占地大，比如那套大沙发、大案子，缅花柜子我带回。2017年2月17日宋：杨姐好，我明天去不了北京了……杨：好的，再约时间。2017年2月26日杨：宋总……抽个时间和红博馆新来的郭总见个面，把您的想法和他聊一聊，最终解决咱家的问题。宋：杨姐好，如果方便欢迎你和郭总来坐。杨：宋总，暂定下周四，3月2号可以吗2017年3月10日、3月11日杨明霞给宋晓军发短信，宋未再回复短信。红博馆公司提交杨明霞与宋晓军的微信聊天记录，部分内容如下：2016年8月30日宋：杨姐好，我们一直是按规矩来的，得到公正公平对待就可，不求特殊。我的展位只要红博馆需要尽管调整，我司会配合。杨：好的宋总，您和海霞姐尽快过来谈，我们公司放一放，您二位也努努力，基本就能达成共识。不要再拖，对双方都没利，您说呢？宋：我要十号左右去了。杨：宋总您能早点过来谈最好，时机很重要，时间一长大家又皮了。2016年8月31日杨：宋总……您这两天和海霞姐抽个时间，您二位一起过来，就谈最后一次，能合作尽量合作，不能合作看如何解约。大家坐下来把问题一次性解决，不耽误双方的时间。您说呢？红博馆公司于2017年3月30日向姜海霞发出《缴款通知》，于2017年5月向姜海霞发出《律师函》催收费用，姜海霞主张未收到上述通知及函件。对于未缴纳费用的理由，姜海霞主张系涉案场地无法办理营业执照，致使其合同目的无法实现。宋晓军主张就该问题其以其名义曾向北京市工商行政管理局海淀分局提出质询，该局于2018年11月8日作出《北京市工商行政管理局海淀分局告知书》，函复如下：宋晓军：您好，您的来信已收悉，现回复如下：经确认，您拟使用的注册地址为“北京市海淀区昆明湖南路11号1号楼2层北部、南部-2008号”。根据《北京市人民政府办公厅转发市工商局关于进一步支持产业优化升级加强业态调整促进经济发展方式转变工作意见的通知》第三项第二款规定：“企业、个体工商户申请登记的经营场所应具备合法、有效的房屋所有权证”，即可以该地址为住所注册公司。2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，在执行全市层面管理措施的基础上，适用于城六区的要求有从事五金、家具及室内装饰材料的店铺零售活动的市场主体不予登记。如申请开展该行业经营活动，但业态为非实体店铺经营的，在相关经营项目后标注“不从事实体店铺经营”。2018年9月6日，北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，已无上述要求。红博馆公司对该告知书的真实性予以认可，但对姜海霞的主张不予认可，该公司主张双方合同约定姜海霞应自行承担办理执照的义务，且姜海霞早在2015年5月即进场，2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，在该期间姜海霞未办理营业执照系其自身行为导致。庭审中，经双方确认，2016年10月1日经双方协商，姜海霞承租的涉案场地中，分割出一部分面积姜海霞不再承租经营，原承租面积由295.30平方米缩减为南侧用房，缩减后面积为142.21平方米。就姜海霞与宋晓军的关系，二人主张姜海霞与宋晓军原为夫妻关系，双方于2012年离婚。姜海霞主张涉案商铺系其个人承租，经营的红木家具系遵化市旺年鸿家具有限公司旗下产品，宋晓军为该公司法定代表人。就经营家具的盈利分成，二人陈述系公司指定成本价，出售的家具公司收取成本价，剩余利润归姜海霞。对于已支付的款项，宋晓军认可10万元定金系刷其个人银行卡支付，但主张系其借与姜海霞，其并非合同相对方，不应承担责任。红博馆公司对上述主张均不予认可。红博馆公司主张在租赁期间，姜海霞除了用于展览展示之外，实际使用涉案场地进行了经营。姜海霞对此不予认可。红博馆公司提交了出库单，其中只有6月25日的出库单系姜海霞本人签字，其对于其他签字的出库单真实性不予认可，其主张该日出库的家具系用于别处参展使用，根据红博馆公司的规定，所有出离场馆的家具均须办理出库单才可以运离。本案诉讼中，红博馆公司于2017年12月6日向法院申请财产保全，请求对涉案商铺内价值350万元的家具采取财产保全措施，该公司提供了担保人中国平安财产保险股份有限公司出具的保险责任金额为350万元的平安诉讼财产保全责任保险保单作为担保，担保费用10500元并缴纳了保全费5000元。姜海霞主张店铺内全部红木家具价值远超过保全标的额350万元，其提交了自己列明的家具价格，红博馆公司对此不予认可。法院于2018年5月29日对涉案商铺内红木家具进行了保全。经法院询问双方确认涉案场地保全查封日期之后的租金不再予以计算。诉讼中，法院曾组织双方就场地先行交接，但因红博馆公司提出保全申请，要求查封店铺中姜海霞的红木家具，而姜海霞亦拒绝红博馆提供替代性库房封存上述红木家具，因此法院在原址店铺保全查封上述红木家具，无法在诉讼中先行办理场地交接。姜海霞主张曾因无法办理营业执照，于进场后几个月内向红博馆公司招商部经理提出解除合同但遭到推诿拒绝，但未提交相应证据予以证明，红博馆公司对此不予认可。诉讼中，经确认双方一致认可合同解除的时间为姜海霞在本案中收取红博馆公司起诉书的送达时间，即2017年9月5日。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军拖欠租金行使合同解除权，姜海霞主张系因红博馆提供场地不符合合同约定，合同目的无法实现导致合同解除。姜海霞主张其对涉案商铺进行装修存在装修损失。经其申请，法院委托北京中证天通工程造价咨询有限公司进行装修造价鉴定，鉴定机构于2018年11月27日出具鉴定意见书，意见为：红博馆二层2-05号商铺装修的工程造价为217285.96元，其中正在使用的南侧房间装修的工程造价为111821.53元。鉴定意见作出后，姜海霞认为该意见确认的数额过低，红博馆公司认为数额过高。姜海霞主张因涉案场地整体无法办理红木家具经营的营业执照，在其后的招租过程中，红博馆公司已经将租金标准降低为4元/天/平方米，其提交了红博馆公司微信公众号发布的招商信息。红博馆公司认可招租广告的真实性，但主张该广告发布时间与双方签订合同时间不同，系市场波动以及摊位位置不同才进行了价格调整，因此该招租广告的摊位标准与本案无关。双方一致认可双方签订的《红博馆四季青店招商经营合同》实为租赁合同关系。一审法院认为，2015年7月1日，红博馆公司与姜海霞签订的《红博馆四季青店招商经营合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方应依约行使合同权利，履行合同义务。双方在合同履行过程中产生争议，主要争议焦点有：一、合同解除的原因及违约责任的认定。二、原有租金标准是否过高予以酌减。三、各方损失如何认定处理。四、合同履行主体是否包括宋晓军。以下将分别予以论述。一、就合同解除原因。双方均认可合同解除时间为2017年9月5日，法院对此予以确认。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军拖欠租金行使合同解除权，姜海霞主张系因红博馆提供场地不符合合同约定，合同目的无法实现导致合同解除。对此法院认为，双方经营合同签订的时间为2015年7月1日，姜海霞进场时间为2015年5月，北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》限制新增城六区家具实体经营主体商户的政策出台时间为2015年8月17日，虽在时间上有先后顺序，但双方经营合同的期限为自2015年5月5日至2018年7月6日，政策出台时间在经营合同期限内，因此政策出台确实对合同期限内的经营办照产生影响，不能仅依据时间先后顺序认定未办理营业执照的责任系姜海霞导致。虽双方合同第十条乙方的权利义务约定“姜海霞应当按照物业标的物所在地当地政府管理部门的要求自行办理该物业标的物之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格将营业执照（正本）复印件一份交甲方留存。如姜海霞未办理完毕营业执照而开业经营的，由此产生的全部后果均由姜海霞承担，姜海霞未及时办理完毕营业执照不影响其按照约定交付物业使用费的义务”，但客观上其未办理营业执照确系受到该政策的影响，是不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法完全实现，因此法院对于双方提出的以对方违约为由解除合同的主张均不予采信。对于红博馆公司要求姜海霞支付租金的诉讼请求以及姜海霞要求红博馆公司赔偿装修损失的诉讼请求部分法院予以认定，具体认定标准将分别予以论述。对于双方主张对方承担其他违约责任的诉讼请求及反诉请求，因不可归责于双方，法院均不予支持。二、原有租金标准是否过高予以酌减。双方经营合同第五条明确约定租金标准二层租金标准：10元/平方米/天，但该标准对应的合同第二条乙方的经营范围为商业展览及经营，因涉诉商铺无法办理营业执照，仅能实现部分合同约定的用途即商业展览，无法正常开展经营活动，但同时姜海霞亦在实际使用涉诉商铺，因此姜海霞仍应支付一定标准的租金，但租金标准应当予以适当酌减，具体标准法院参照双方合同约定的用途、姜海霞实际使用房屋的情况、红博馆公司后续招租的标准，认定4元/平方米/天，租金计算时间自2015年7月7日至2018年5月29日。其中因涉及承租面积变更，2015年7月7日至2016年9月30日期间按295.30平方米计算面积，租金为477943.05元；2016年10月1日至2018年5月29日期间按142.21平方米计算面积，其中2016年10月1日至2017年9月5日为房屋租金，2017年9月5日合同解除之日至2018年5月29日期间为房屋占有使用费合计311439.9元，扣除已经支付的100000元定金、171676元租金及装修押金3000元，姜海霞尚需支付剩余费用为514706.95元。三、各方损失如何认定处理。姜海霞装修房屋所花费的工程造价为217285.96元，上述部分因双方合同解除应作为损失予以合理分摊。综合考虑到经营合同的年限、剩余租期时间、装修折旧情况及房屋实际使用情况，法院认定由红博馆公司就该部分向姜海霞补偿15000元。四、合同履行主体是否包括宋晓军。在合同履行过程中，宋晓军通过其个人账户向红博馆公司支付了10万元，虽其主张系替姜海霞垫付，但结合双方协商租金事宜的过程宋晓军一直全程参与，且向北京市工商行政管理局海淀分局信访质询营业执照事宜亦以其名义进行，因此足以说明宋晓军亦实际作为合同相对方参与经营合同的履行，其亦应作为承租方主体享有合同权利及履行合同义务，因此其应一并承担支付租金的义务。现涉案承租场地内姜海霞物品因红博馆公司申请诉讼保全，被法院查封并封存于涉案承租场地内，因此现尚不具备物品腾退交接条件，且姜海霞对涉案场地亦经红博馆公司同意进行装修，法院亦对装修残值进行了处理，因此对于红博馆公司要求姜海霞在合同解除后三日内交付场地、恢复原状、撤除废物及清扫的诉讼请求法院现不予支持，待保全措施合法解除后再行办理物品腾退及场地交接手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司与姜海霞二〇一五年七月一日签订的《红博馆四季青店招商经营合同》于二〇一七年九月五日解除；二、姜海霞、宋晓军于本判决生效后十五日内，支付北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司剩余租金及房屋使用费合计五十一万四千七百零六元九角五分；三、北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司于本判决生效后十五日内，支付姜海霞、宋晓军房屋装修补偿一万五千元；四、驳回北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回姜海霞的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。红博馆公司与姜海霞签订的《红博馆四季青店招商经营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。由于涉案房屋未能办理营业执照，双方产生争议，本院对其争议问题做出如下分析。关于合同解除的原因和责任方。《红博馆四季青店招商经营合同》于2015年7月1日签订，姜海霞租用涉案房屋用作商业展览和经营，经营范围和类别为红木家具。2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，因姜海霞的经营内容在禁止和限制性目录中，故无法办理营业执照。尽管《红博馆四季青店招商经营合同》于《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》之前签订，但由于二者间隔的时间较短，《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》的出台直接导致《红博馆四季青店招商经营合同》无法按照约定履行，不可归责于红博馆公司和姜海霞任何一方，双方均不构成违约。现双方认可合同的解除时间为2017年9月5日，一审法院判决确认《红博馆四季青店招商经营合同》于2017年9月5日解除，判决驳回红博馆公司要求姜海霞、宋晓军支付违约金的诉讼请求正确，本院予以确认。关于姜海霞应交纳的房屋租金和占有使用费。根据《红博馆四季青店招商经营合同》约定，免费使用期自2015年5月5日至2015年7月6日，故应从2015年7月7日开始计算房屋租金，租金标准为9元/平方米/天。由于姜海霞无法办理注册营业执照，涉案房屋无法按照约定用途进行使用，仅能实现部分用途，故房屋租金应适当酌减，一审法院参照合同约定、姜海霞实际使用房屋的情况、红博馆公司后续招租的标准，认定为4元/平方米/天正确，本院予以确认。关于房屋的使用面积，双方认可2015年7月7日至2016年9月30日期间承租面积为295.3平方米，2016年10月1日以后承租面积为142.21平方米。姜海霞使用房屋至2018年5月29日，故姜海霞应交纳2015年7月7日到2017年9月5日的房屋租金和2017年9月6日到2018年5月29日的占有使用费共计789382.95元，扣除姜海霞已支付的定金100000元、租金171676元及装修押金3000元，姜海霞需支付的剩余费用为514706.95元。因宋晓军在合同履行过程中曾以个人账户向红博馆公司付款，且宋晓军全程参与了合同签署、租金协商和营业执照办理等事宜，宋晓军享有合同权利并履行了合同的主要义务，故宋晓军应承担上述费用的给付义务。一审法院判决姜海霞、宋晓军支付红博馆公司剩余租金及房屋使用费514706.95元正确，本院予以确认。姜海霞、宋晓军未继续支付物业使用费系因政策原因致使合同目的无法实现并提出解除合同所致，红博馆公司起诉要求姜海霞、宋晓军支付逾期支付物业使用费的滞纳金，本院不予支持。姜海霞、宋晓军上诉认为红博馆公司强行阻止其撤离，其无需承担租金，无事实法律依据，本院不予支持。因涉案房屋无法按照约定进行工商登记注册，姜海霞、宋晓军未能正常使用房屋并开展相应经营活动，故红博馆公司起诉要求姜海霞、宋晓军支付后续物业管理费及其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于姜海霞的装修损失。经鉴定，姜海霞装修房屋的工程造价为217285.96元，现合同解除，故该部分装修损失应由双方合理分摊。一审法院考虑经营合同的年限、剩余租期时间、装修折旧情况及房屋实际使用情况，判决红博馆公司向姜海霞、宋晓军支付房屋装修补偿15000元正确，本院予以确认。因涉案场地和物品被采取保全措施，现不具备腾退条件，双方可在保全措施解除后办理腾退和交接手续。姜海霞反诉请求红博馆公司赔偿寻找替代房屋周转期间的损失485030元和经营损失485030元无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，红博馆公司和姜海霞、宋晓军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56685元，由北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司负担47738元（已交纳），由姜海霞、宋晓军负担8947元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月二十四日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 杨梓薇