新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0105民初1031号原告：李玲，女，1981年7月19日出生，汉族，乌鲁木齐市第四人民医院医生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：陈刚，男，1977年5月24日出生，汉族，原告李玲丈夫，住乌鲁木齐市。被告：新疆百商投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济开发区二期庐山街303号。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆峰，男，1975年6月23日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区。原告李玲与被告新疆百商投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，经乌鲁木齐市中级人民法院发回重审后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玲的委托诉讼代理人陈刚，被告新疆百商投资集团有限公司的委托诉讼代理人骆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告及时完成预售代码为1297730的商品房屋质量问题缺陷修复，提交完整的交房文件，交付商品房；办理不动产所有权证书；2.请求法院判令被告向原告赔付延期交房违约金共计14209.99元；3.请求法院判令被告赔偿原告为解决居住困难产生的实际损失共计112874.91元。4.请求法院判令被告承担延期交房期间所有相关费用。后原告变更诉讼请求为：一、针对未约定违约金数额的逾期交房期间，被告须向原告支付延期交房违约金5431.1元。二、根据合同约定，被告向原告支付延期交房违约金8657.64元。三、判令被告赔偿原告因延期交房违约造成的实际损失73895.14元。四、判令被告承担延期交房期间相关费用25034.8元，向原告全额支付赔偿损失。被告新疆百商投资集团有限公司答辩称，我方认为房屋没有质量问题，产权证已经提交相关部门正在办理，我们办证的协助义务已经履行完毕。我们认可2014年11月15日交房，我们实际是2014年11月20日交房，我们不应当承担违约金。关于实际损失是基于没有约定违约金的前提下，但是我们约定了违约金，就不支付损失，房屋是因为原告一直不接受房屋造成损失的扩大，应当由原告承担损失。按照合同约定，交房的时候提供质量保证书和住宅使用说明书。原告要求我方支付逾期交房违约金，我方不认可，我方已经履行了通知义务，我方不应当承担违约责任，逾期交房无事实及法律依据。逾期交房损失费我方不认可，原审已经查明，不存在这些费用，这就是原告应该承担的费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：原告李玲向本院提交如下证据：1.商品房预售合同，证明双方存在合同关系。按照合同约定因被告违约应向原告支付违约金的事实。被告认可证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。2.验收清单2份、入住通知书2份、验收证明2份，证明原告履行了收房义务，但是被告一直没进行交接且房屋质量的修复，被告没有完成其交房的义务的事实。被告对于入住通知书的真实性认可，对其关联性不认可，认为入住通知书是被告给物业公司发出的只能证明原告是购房人。办理入住需要两个步骤，第一步是房主去房产公司办理入住通知书，第二步是业主拿着入住通知书去物业公司办理交房手续，因入住同住在原告手中证明原告未去物业公司办理接房手续。是原告一直认为房屋有问题，原告不接收。本院对此证据的真实性予以确认。被告对验收清单对验收清单的真实性无法确认，是原告自己手写的。本院对此证据的真实性不予确认。3.照片，证明房屋存在质量问题的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。4.涉案房屋日常巡查情况表，证明查询情况表中写明渗水、锁未修的情况，被告没有履行维修义务的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性不予确认。5.广告，证明被告承诺买的商品房是重点学区房，小区院内还有国际双语幼儿园，当时说商品房的定金是2万元的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。6.POS机刷卡小票一张。证明原告支付2万元定金的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。7.物业交接单一份，证明涉案房屋在2018年11月6日正式办理交接的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。8.物业费发票、物业费收据、采暖费发票、收据，证明：在延期交房期间产生了相关的费用。物业费、采暖费是从2015年11月15日计算至2018年11月6日的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。9.自治区人民政府发布租金标准、人民网关于发布租金标准的相关报道，证明：约定违约金低于实际损失可参照有关主管部门公布的同地段、同类房屋租金标准确定的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。10.2016年6月6日录音，证明原告一直在积极主张交房权利。托斯卡纳小区物业经理助理给原告打电话，交接房屋被告没有出示合同要求的原件，因此被告交房存在过失的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性不予确认。11.催告函一份、催交通知书、EMS邮寄送达单、截屏，证明原告方要求被告按照合同约定及时交房的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。12.判决书，证明作为与原告起诉的依据，被告认可此证据的的真实性，对其和本案的关联性不认可。本院对此证据的真实性予以确认。被告新疆百商投资集团有限公司向本院提交证据如下证据。1.五方验收意见表，证明我方房屋验收合格的事实。原告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。2.2014年12月23日晨报刊登的交房公告，证明原告在晨报中公示了交房公告的事实。原告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。3.照片8张，证明涉案房屋没有质量问题的事实。原告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。4.质量保证书、住宅使用说明书，证明原告没有履行接房义务。原告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，原告李玲与被告百商集团签订商品房预售合同，原告购买位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋，房屋代码为1297730。合同第八条为交付期限：出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。5.以出卖人在报纸上刊登的入住通知为准。第九条为出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意，出卖人逾期91-180日按已付放款日利率万分之0.05赔付；出卖人逾期180日以上按已付放款日利率万分之0.06赔付，合同继续履行。第十五条为关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3.如因买受人未及时领房，未及时提供有效办证资料或及时交纳相关费用的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。第十六条为保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告履行了涉案房屋的购房款给付义务。另查：涉案房屋所在楼栋（托斯卡纳小城一期5＃楼）建设、监理、设计、勘察、施工单位竣工验收意见表上，上述五方分别签字盖章验收合格，落款时间均为2014年11月6日。涉案楼栋已通过消防、规划验收。2014年12月23日，被告百商集团在都市消费晨报（乌鲁木齐）Ｂ3版面刊登“交房公告”，内容为“尊敬的百商托斯卡纳小城一期小高层1＃-5＃楼业主：我公司开发建设的百商托斯卡纳小城小区1＃、2＃、3＃、4＃、5＃楼已具备交付使用条件，将于12月25日开始交房。请各位尊贵的业主及时注意查收交房通知，并按照通知日期携带相关资料到乌鲁木齐市水磨沟区托斯卡纳小城营销中心一楼办理入住手续。如您的电话和地址变更，请务必于12月25日前与托斯卡纳小城营销部取得联系，咨询电话0991-46××××9逾期不办理的，视为我公司已完成交付义务，由业主承担全部责任。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告！”。因被告向原告交付的涉案房屋存在房屋漏水、部分电路不通、卧室墙壁存在裂缝等问题，原告拒绝接受涉案房屋。2018年6月被告对涉案房屋存在的质量问题后，原告于2018年11月6日办理了涉案房屋的接收入住手续，并于2018年11月6日向乌鲁木齐恒泰诺物业有限公司交付了2015年6月25日至2018年11月6日期间的物业费14366.56元，于2018年9月7日向乌鲁木齐华源热力有限公司交付了涉案房屋2015年-2016年的采暖费3556.08元，2016年-2017年的采暖费3556.08元，2017年-2018年的采暖费3556.08元。本院认为,本案的争议焦点是被告是否应当向原告支付未约定违约金数额延期交房违约金5431.1元以及支付延期交房违约金8657.64元并赔偿原告因延期交房违约造成的实际损失73895.14元并承担延期交房期间相关费用25034.8元的责任。原、被告之间签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应当按照约定履行己方的义务。原、被告约定的交付条件为“该商品房经验收合格”并且“以出卖人在报纸上刊登的入住通知为准”，2014年12月25日，涉案房屋已经符合双方约定的上述两项交付条件。被告新疆百商投资集团有限公司未在合同约定交付期限向原告交付房屋的违反了合同的约定，被告需即时将涉案房屋交付给原告，并依据合同向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等必备交房材料。因涉案房屋存在质量问题影响正常居住使用原告以此为理由拒收房屋，故本院对于原告主张被告未按约定向其交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的事实不予采信。被告延期交房的时间段为2014年10月16日至2014年12月25日，故依据合同约定，被告应当向原告给付逾期交房违约金366.49元（1047127元（房款）×70天×0.000005）。因涉案房屋存在房屋漏水、部分电路不通、卧室墙壁存在裂缝等问题，被告未提交证据证明涉案房屋在2018年3月5日之前就已修复的事实，因此本院采信原告认可的修复时间为2018年6月的事实。被告新疆百商投资集团有限公司于2018年6月将上述问题进行修复，致使原告在此期间不能正常使用涉案房屋，原告为办理入住所交纳的2015年6月25日至2018年11月6日期间的物业费14366.56元，2015年-2018年的采暖费10668.24元的费用应由被告新疆百商投资集团有限公司赔偿。原告提交的证据不能证明其不能使用该房屋而受到的租金损失的事实，因此对于原告要求被告赔偿损失73985.14元的诉讼请求，没有事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新疆百商投资集团有限公司向原告李玲给付逾期交房违约金366.49元。二、被告新疆百商投资集团有限公司赔偿原告李玲损失25034.8元。三、驳回原告李玲要求针对未约定违约金数额的逾期交房期间，被告须向原告支付延期交房违约金5431.1元的诉讼请求。四、驳回原告李玲要求被告赔偿延期交房违约造成的实际损失73895.14元的诉讼请求。上述被告新疆百商投资集团有限公司应支付给原告李玲的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告李玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560.37元（原告已预交2841.7），由原告李玲负担1997.09元，被告新疆百商投资集团有限公司负担563.28元。剩余案件受理费281.33元，由本院退还原告李玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李东生人民陪审员  霍存芳二〇一九年十二月十日书 记 员  田启朦