山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2321号 上诉人（原审被告)：张茂礼，男，1956年9月27日出生，汉族，退休教师，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张记满，男，1942年1月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律工作者。 原审第三人：张云坤，男，1980年10月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人张茂礼因与被上诉人张记满、原审第三人张云坤物权保护纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张茂礼上诉请求：改判驳回张记满的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决上诉人返还被上诉人位于日照市东港区间错误。1、一审法院已经查明被上诉人在另有老房一处，张雷在亦有房屋一处。根据我国法律规定，农村实行“一户一宅”，一审法院判决返还房屋违反国家法律和政策，以司法手段确认了被上诉人合法拥有两处房屋及宅基地，并且以司法手段确认未有权属证明的房屋所有权。2、被上诉人的房屋权利人身份并未确定。根据已经生效的日照市中级法院(2017)鲁11民终1215号民事判决，张记满并没有证据证实其是房屋的权利人，同时张记满也不是房屋买卖合同的相对人，一审法院未查清上述事实，直接判决返还房屋给张记满是错误的。 张记满辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 张云坤未陈述意见。 张记满向一审法院起诉请求：1.判令张茂礼返还位于日照街道西十里铺村的五间房屋；2.判令张茂礼赔偿张记满财产损失62485元。 一审法院认定事实：张记满与案外人张雷系父子关系，均系日照市东港区日照街道西十里铺村（以下简称西十里铺村）村民。张茂礼现系退休教师，原住日照市东港区，于2015年9月7日将户籍迁至西十铺里村。 1995年4月23日，张记满向西十里铺村村委会缴纳建房费、放线费1500元，取得涉案五间宅基地的使用权，随后建成住宅使用。张雷于2002年婚后与张记满分别居住在涉案的五间房屋东西两边，张记满住东两间，张雷住西三间。 2003年农历10月2日，张雷将涉案房屋以63500元的价格出售给张茂礼，双方签订了《房屋协议书》，2003年11月7日，张茂礼将房款63500元交付给张雷。2003年11月21日，张茂礼向西十里铺村村委会缴纳了过户费2500元，村委向张茂礼出具了《收款凭证》一份。次年春，张记满与张雷搬出涉案房屋，并将涉案房屋交付给张茂礼。 西十里铺村时任和现任支部书记刘坤、许振华，两人均称2003年前后村里房屋多数未登记，房屋买卖当事人向村里缴纳一定过户费视为村里认可买卖。西十里铺村已经纳入棚户区改造，房屋升值。张茂礼买房时身份为教师，现退休，住；其配偶、子女原为农村户口，户籍地，并在该村分得土地；其子张云坤在张记满2004年搬出争议房屋后搬进争议房屋居住至今，张云坤夫妻均在日照福利麻纺厂工作。张记满在西十里铺村另有老房一处。张雷在西十里铺村亦有房屋一处。 2017年10月2日，张记满以张雷、张茂礼为被告向一审法院提起诉讼，要求确认张雷与张茂礼之间签订的房屋买卖协议无效，该院作出（2017）鲁1102民初1732号民事判决，驳回张记满的诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）鲁11民终1215号民事判决，认为：“首先，关于争议房屋买卖协议是否因张雷无权处分而无效。对此，房屋买卖双方共同确认的见证人已出庭证实，上诉人全程参与了协议的协商及签订过程，协议应为上诉人真实意思表示，并不存在张雷无权处分问题。即便如上诉人主张证人证言不能采信，鉴于：一、涉案房屋未登记，权利人未公示，上诉人也未提供任何证据证明自己拥有涉案房屋所有权；二、上诉人除争议房屋外另有三间老房，张雷婚前婚后一直居住在争议房屋，结合父母为子女建房的风俗习惯，上诉人申请宅基地并不代表上诉人会当然成为房屋权利人；三、房屋买卖协议已得到村委确认。基于以上事实，张茂礼有理由相信张雷有房屋处分权或处分代理权，其购房属善意，上诉人不能以其对房屋买卖不知情、张雷无权处分为由主张协议无效，对其相关主张不予支持。其次，关于争议房屋买卖协议是否因违反法律法规的强制性规定而无效。本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，而根据现行土地管理法律、法规和政策，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员不能取得。张茂礼虽然已将户口迁至西十里铺村，但作为教师，不能成为西十里铺村集体的经济组织成员；其配偶、子女为原居住村集体经济成员，实际居住的张云坤夫妇均为企业职工，也不属西十里铺村集体经济组织成员。据此张茂礼购买西十里铺村集体土地上的房屋，买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持；其出卖房屋多年后反悔违背诚实信用原则，因此给被上诉人张茂礼造成的损失张茂礼可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1732号民事判决；二、确认2003年10月2日上诉人、张雷与被上诉人张茂礼签订的房屋买卖协议无效”。（2017）鲁11民终1215号民事判决书向当事人送达后，张茂礼曾要求再审、申请日照市人民检察院监督，均未获支持。 张记满曾于2017年10月16日以与本案同样事实和理由诉至一审法院，案号为（2017）鲁1102民初7374号，后张记满申请撤回起诉。在该案审理过程中，张记满以日照东港华伟法律服务所名义委托日照仁和信价格评估有限公司于2017年12月28日作出价格评估报告书，报告书载明自2004年3月15日至2017年9月14日房租净收益为52008元，考虑利率情况，房屋财产损失为62485元。 2018年2月26日，张记满再次以同样事由向一审法院提起诉讼，该院依法作出（2018）鲁1102民初5233号民事判决，驳回张记满的全部诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）鲁11民终2311号民事裁定书，撤销原判，案件发回重审。一审法院于2019年1月16日立案。在审理过程中，张记满申请对涉案房屋自2004年3月至2019年3月占用期间的损失进行鉴定，经一审法院依法委托，日照国际海洋城创宇价格评估有限公司于2019年4月24日作出日创价评字[2019]第D033号价格评估结论书，认定期间租金价值为70841元。张记满对评估结论无异议，张茂礼认为鉴定价格过高，不符合实际情况。 一审法院认为，日照市中级人民法院作出的（2017）鲁11民终1215号民事判决业已生效，判决虽对张记满以其对房屋买卖不知情、张雷无权处分为由主张协议无效未支持，认为出卖房屋应是张记满的真实意思表示，但判决同时认为张茂礼购买诉争房屋，违反了法律的强制性规定而判决房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉诉争房屋实物尚存，现在的居住人张云坤夫妇均为城镇职工，具有稳定的收入来源，不存在不能返还或者没有必要返还的情形，故张记满诉求张茂礼返还案涉房屋，于法有据，予以支持。 关于张记满主张的损失问题。依据上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，买卖双方应根据各自过错程度向对方承担缔约过失责任。张记满的损失主要是张茂礼居住使用期间的占有使用费用，张记满虽然提供了单方委托的评估报告书，但张茂礼不认可，不予采信。对于一审法院依法委托由日照国际海洋城创宇价格评估有限公司作出的价格评估结论书，虽然张茂礼亦有异议，但是从委托程序及鉴定机构的资质等方面看，均不存在瑕疵，故对报告认定的损失70841元予以确认。关于双方的责任问题，案涉房屋买卖协议无效是因违反法律强制性规定而无效，双方均应知道农村房屋不能随意向集体经济组织成员以外人员出卖，对无效均负有过错。张记满在房屋出卖14年之后以对房屋买卖不知情、儿子张雷无权处分为由主张协议无效，而该主张已被生效判决所否定，张记满有悖诚信原则，故应承担主要责任，张茂礼承担次要责任。由于案涉房屋买卖时间跨度较长，根据目前市场行情，存在房价上涨及拆迁将获得较大利益的情形，综合考虑本案实际状况，一审法院酌定张记满、张茂礼分别承担80%、20%的责任，由张茂礼赔偿张记满损失14168元（70841元×20%），对张记满主张的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张茂礼于判决生效之日起十五日内返还张记满位于日照市东港区间；二、张茂礼于判决生效之日起十日内赔偿张记满损失14168元；三、驳回张记满本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，由张记满负担1210元，由张茂礼负担152元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，张记满于1995年4月23日向西十里铺村村委会缴纳建房费、放线费，取得涉案房屋的宅基地使用权后，建成住宅使用，结合西十里铺村2003年前后村里房屋多数未登记的客观实际以及张茂礼未举证证实涉案房屋的权利人并非张记满，故，张记满作为作为涉案房屋的所有权人主张权利并无不妥。因张茂礼购买涉案房屋时不具备事后亦未取得西十里铺村集体经济组织成员资格，生效判决已经认定张茂礼购买涉案房屋的合同无效，张茂礼应当将涉案房屋予以返还。一审法院判决张茂礼将涉案房屋返还给张记满并根据张记满和张茂礼各自的过错大小判决张茂礼赔偿其占用涉案房屋给张记满造成的损失承担20%的责任并无不当。 综上所述，张茂礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1362元，由上诉人张茂礼负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  宋海红 二〇一九年十二月三日 书记员  辛 娜