福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1355号 上诉人（原审原告、执行案外人）：朱建萍，女，1969年6月10日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：李让泉，男，住浦城县，由福建神州汉阳光电科技有限公司推荐。 上诉人（原审原告、执行案外人）：朱国华，男，1973年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李让泉，男，住浦城县，由中国建筑技术集团有限公司浙江分公司推荐。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市分行，住所地福建省南平市东山路2号金辉广场负一层至四层。 负责人：陈雷，行长。 委托诉讼代理人：钱兰君，女，系中国邮政储蓄银行股份有限公司浦城支行职员。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：福建鑫邦航空旅游用品有限公司，住所地福建省南平市荣华山产业组团一期工业平台A-2地块（浦城县仙阳镇三元村）。 法定代表人：李小军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：金华德帮旅游用品有限公司，住所地址浙江省金华市婺城区罗埠振小南路49号。 法定代表人:李孝箫，经理。 委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苍南县新达包装有限公司，住所地浙江省苍南县钱库镇龙金大道新安路口。 法定代表人:李孝箫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李孝箫，男，1969年9月7日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑端意，女，1976年2月11日出生，汉族，住福建省浦城县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐海珠，女，1976年12月19日出生，汉族，住福建省浦城县。 以上三位被上诉人共同委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨晓明，女，1974年11月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李孝岳，男，1971年12月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李中放，男，1951年6月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李小军，男，1989年5月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。 以上三位被上诉人共同委托诉讼代理人：赵嘉炳，浙江泽瓯律师事务所律师。 上诉人朱建萍、朱国华因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市分行（下称邮储南平分行）、福建鑫邦航空旅游用品有限公司（下称鑫邦公司）、金华德帮旅游用品有限公司（下称德帮公司）、苍南县新达包装有限公司（下称新达公司）、李孝箫、郑端意、徐海珠、杨晓明、李孝岳、李中放、李小军案外人执行异议之诉一案，不服浦城县人民法院（2019）闽0722民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱建萍、朱国华上诉请求：撤销原判，依法改判支持朱建萍、朱国华的一审诉讼请求。事实和理由：朱建萍、朱国华2016年7月8日与鑫邦公司签订《租赁合同》，同年7月12日即进场实际占有、使用涉案房产，朱建萍、朱国华是实际承租人。2016年8月5日邮储南平分行贷款前没有现场调查失职，贷款风险应由其自行承担。2.一审认定涉案场地租金明显低于租赁物应有的市场价格错误。涉案场地虽然面积大，但是地处偏远、经济萧条、出租困难，2016年到2028年1月8日总计租期十一年六个月，一次性支付80万元租金加上月利率并不会低于市场价格。 邮储南平分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.朱建萍、朱国华没有证据证明其于2016年7月12日占有使用租赁物，根据一审查明的事实及情况，该租赁合同也不符合常理，实际是鑫邦公司向朱建萍、朱国华借款80万元，为提供担保而签订的一份租赁合同，80万元是借款并不是租金。2.邮储南平分行在放贷500万元之前进行了事前和事后核查，未发现涉案场地存在租赁情况才予以放贷。退一步说，租赁即使存在也发生在设立抵押权之后，不能对抗抵押权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鑫邦公司、德帮公司、新达公司、李孝箫、郑端意、徐海珠、杨晓明、李孝岳、李中放、李小军共同答辩称，一审判决认定事实和适用法律正确。朱建萍、朱国华一审提交的李孝箫和鑫邦公司的合同是无效的，实际是担保合同，80万元是借款不是租金，不能对抗抵押权。请求驳回上诉，维持原判。 朱建萍、朱国华向一审法院提出诉讼请求：1.请求立即中止执行涉案厂房，即中止除去朱建萍、朱国华对鑫邦公司厂房的租赁权后进行拍卖的执行；2.请求确认2016年7月8日，朱建萍、朱国华与鑫邦公司、郑端意、李孝箫、李小军签订的《租赁合同》合法有效；3.请求对鑫邦公司厂房执行拍卖时，保留朱建萍、朱国华对该厂房的租赁权，带租拍卖。 一审法院认定事实：2018年4月3日，南平市延平区人民法院作出（2018）闽0702民初1045号民事调解书，调解内容为“一、鑫邦公司应于2018年4月29日前向邮储南平分行清偿借款本金500万元及利息；二、……三、邮储南平分行对鑫邦公司提供的抵押物［坐落于南平市荣华山产业组团一期平台Ａ-2地块（浦城县1-3层101-301房产（他项权证号：浦房他证登记字第××号，产权证号：浦房权证字第××）、坐落于南平市荣华山产业组团一期平台Ａ-2地块（浦城县1-4层101-401房产（他项权证号：浦房他证登记字第××号，产权证号：浦房权证字第××）、坐落于南平市荣华山产业组团一期平台Ａ-2地块（浦城县1-3层101-301房产（他项权证号：浦房他证登记字第××号，产权证号：浦房权证字第××）、坐落于荣华山产业组团一期工业平台Ａ-2地块（浦城县仙阳镇三元村），地号902-11-025的国有土地使用权（他项权证号：浦他项（2016）第00101号，国有土地使用权证号：浦国用（2012）第1877号）］在折价或拍卖、变卖后所得价款在第一、二项债权范围内享有优先受偿权；四、……。”调解生效后，因鑫邦公司、德帮公司、新达公司、李孝箫、郑端意、徐海珠、杨晓明、李孝岳、李中放、李小军未能履行上述生效文书确定之义务，2018年5月9日邮储南平分行向浦城县人民法院申请强制执行。浦城县人民法院在执行过程中，于2018年5月23日作出（2018）闽0722执416号执行裁定书，裁定查封鑫邦公司所有的坐落于南平市荣华山产业组团一期平台Ａ-2地块（浦城县上的房产（产权证号：浦房权证字第××、20××67、20××68号）及项下国有土地使用权［浦国用（2012）第1877号］；于2018年7月6日裁定拍卖上述查封财产；于2019年2月25日作出（2018）闽0722执416号之一执行裁定书，裁定除去郑端意、李孝箫、李小军与朱建萍、朱国华对鑫邦公司厂房的租赁权后进行拍卖。2019年3月12日，朱建萍、朱国华向浦城县人民法院提出执行异议。2019年3月22日，浦城县人民法院作出（2019）闽0722执异2号裁定书，裁定驳回朱建萍、朱国华的异议请求。另查明，朱建萍、朱国华提供了其与鑫邦公司、郑端意、李孝箫、李小军、吴明玉于2016年7月8日签订的《租赁合同》约定，出租人郑端意、李孝箫、李小军、吴明玉将鑫邦公司位于南平市所有机器等一切设备全部租赁给朱建萍、朱国华使用，租期自2018年1月8日至2028年1月8日止，租赁费用为80万元，朱建萍、朱国华于合同签订之日一次性给付。朱建萍、朱国华同时提供2016年7月8日由戴景隆从工商银行转账80万元给李孝箫的转款凭证一份。2016年7月25日，鑫邦公司向邮储南平分行支用借款500万元，鑫邦公司提供其位于南平市荣华山产业组团一期平台Ａ-2地块（浦城县上的房产（产权证号：浦房权证字第××、20××67、20××68号）及项下国有土地使用权［浦国用（2012）第1877号］作为借款最高额抵押担保，并于2016年8月5日办理抵押权登记。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告”的规定，在本案审理过程中，因被执行人反对案外人的异议，因此应列为被告，原告起诉中列为第三人，与法律规定不符，予以纠正。朱建萍、朱国华依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，认为邮储南平分行的抵押权不得对抗其对抵押物享有的租赁权；而邮储南平分行、鑫邦公司等认为其提供的《租赁合同》系虚假的，朱建萍、朱国华对涉案标的不享有租赁权，且即使朱建萍、朱国华对涉案标的享有租赁权，其租赁期间在邮储南平分行设立抵押权之后，不得对抗邮储南平分行已登记的抵押权。本案争议焦点为：1.朱建萍、朱国华对涉案标的是否享有租赁权问题；2.假设朱建萍、朱国华对涉案标的享有租赁权，其租赁权与邮储南平分行的抵押权哪个权利优先。关于争议焦点1.朱建萍、朱国华提供了2016年7月8日签订的《租赁合同》以证明其租赁权的存在，但从该《租赁合同》内容上看，朱建萍、朱国华租赁鑫邦公司位于南平市荣华山产业组团一期工业平台A-2地块，总面积大约10098㎡，包括办公大楼、职工大楼、厂房、车间、所有机器设备等一切设备，而10年租金仅为80万元即年租金仅为8万元，该租金约定明显低于该租赁物应有的市场价格，且朱建萍、朱国华租赁鑫邦公司的所有机器等一切设备，却未制作任何的设备清册，对设备的数量、维修及交接手续、违约责任等均无约定，与签订《租赁合同》应当具有的审慎也不相符，且从《租赁合同》的内容上看，实际上是以低价租赁的方式，取得鑫邦公司的动产、不动产使用权，大大降低了鑫邦公司的偿债能力，损害了鑫邦公司其他债权人的利益，本案中鑫邦公司否定该《租赁合同》的效力，退一步说，即使鑫邦公司承认该《租赁合同》的效力，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因该《租赁合同》的约定损害第三人的利益，也应认定为无效合同，故朱建萍、朱国华主张确认2016年7月8日签订的《租赁合同》有效，于法无据，予以驳回。关于争议焦点2.关于租赁权与抵押权哪个优先问题。租赁权是用益物权，抵押权是担保物权，均属于物权的范畴，并无用益物权优先于担保物权或担保物权优先于用益物权之说，关键在于哪个权利先设立，抵押权的设立以办理抵押登记为标志，而用益物权的设立以交付和占有、使用为标志，本案已查明，邮储南平分行办理抵押登记的时间为2016年8月5日，而朱建萍、朱国华提供的《租赁合同》约定的租赁期限自2018年1月8日才开始，朱建萍、朱国华主张的租赁关系开始时间在被告邮储南平分行设立的抵押权之后，不能对抗被告邮储南平分行已登记的抵押权。而朱建萍、朱国华主张在租赁期限开始之前已实际占有使用租赁物，仅提供证人证言予以证明，证明力不足，且证人与朱建萍、朱国华之间具有利害关系，故对朱建萍、朱国华以对涉案标的物享有租赁权为由对抗邮储南平分行已登记的抵押权，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条之规定，判决：驳回朱建萍、朱国华的全部诉讼请求。 本院二审期间，朱建萍、朱国华提出一审遗漏认定2016年7月12日朱建萍、朱国华已实际占有使用租赁物的事实,并提供六组证据。证据1.福建省神州汉阳光电科技有限公司（以下简称汉阳公司）出具的《关于为福建鑫邦航空旅游用品有限公司代发拖欠工资的说明》，南平市荣华山产业组团管理委员会（以下简称管委会）在该说明上加盖公章并签署“情况属实“，拟证明汉阳公司2016年7月开始租赁涉案厂房进行装修并代鑫邦公司发放拖欠员工的工资；证据2.《代发福建鑫邦航空旅游用品有限公司工人工资》表格一份、欠条三张、证明二张，拟证明汉阳公司为鑫邦公司发放拖欠工人的工资71069元；证据3.2017年10月12日浦城县王健瑛装饰部《收款收据》、2017年10月13日浦城县旭阳电脑《收款收据》，拟共同证明2017年10月12日之前汉阳公司就已经开始装修，实际租期是从2016年7月开始；证据4.鑫邦公司公章印件，拟证明鑫邦公司的公章实际在汉阳公司手中，鑫邦公司的委托违法，（2018）闽0702民初1045号民事调解书违法；证据5.微信公众号截屏，拟证明汉阳公司于2017年12月18日搬入鑫邦公司，租期不是2018年1月8日开始；证据6.浦城工商银行房屋清查评估明细表，拟证明浦城工商银行对鑫邦公司固定资产的贷款评估值为1608.53万元，后发现鑫邦公司资不抵债不予贷款。邮储南平分行质证对证据1、2、3、6的真实性、合法性、关联性均有异议，证据4的真实性无法证明，且与朱建萍、朱国华占用厂房没有关联性；证据5即使是真实的，也只证明占用的时间是2017年12月18日开始。鑫邦公司、德帮公司、新达公司、李孝箫、郑端意、徐海珠、杨晓明、李孝岳、李中放、李小军共同质证对朱建萍、朱国华提供的证据均有异议，对证据1认为是因鑫邦公司原法定代表人李孝箫向戴景隆高利借款80万元未偿还而导致厂房于2017年底被汉阳公司霸占而引发的劳资纠纷；证据2与本案无关联性；证据3无法证明待证事实；证据4鑫邦公司的公章是被朱建萍、朱国华抢夺，鑫邦公司已登报声明作废，鑫邦公司已通过合法程序重新刻制公章，对外的授权及委托均有效；证据5是单方制作，缺乏客观真实性；证据6并非是评估公司出具，不能反映鑫邦公司真实财产状况，也与本案无关联性。本院认为，朱建萍、朱国华提供证据1系代发工资说明，与本案无关联性，但对于管委会签署的“情况属实”能否证实该说明中记载的“汉阳公司于2016年7月开始租赁涉案厂房”一事，本院进行了调查，管委会签署并盖章的经办人员表示其系对代发拖欠工资一事进行确认，并不清楚涉案厂房租赁的相关情况，故本院对证据1不予采信。证据3、5的形成时间均为2017年，证据2、4、6与本案无关联性，以上证据均不能证明汉阳公司实际于2016年7月12日实际占有使用涉案厂房的事实。本院对朱建萍、朱国华提交的证据均不予采信，对其提出的异议不予采纳。 邮储南平分行对一审认定的事实没有异议，二审期间提交二组证据。证据1.《中国邮政储蓄银行小企业法人授信业务调查报告》，拟证明邮储银行严格按照银行法及邮储银行的内部规定进行了企业贷款资格审查、现场核查以及偿债能力评估等工作，程序合法。证据2.贷后调查情况，包括2016年8月26日小企业法人授信业务首次跟踪检查表，2016年9月20日、10月21日、11月26日三次的小企业法人授信业务贷后例行检查表，2017年2月26日小企业法人授信业务贷后全面检查报告，2017年5月26日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日、2018年1月10日六次的小企业法人授信业务贷后例行检查表，2017年7月10日、8月2日、8月6日三次的客户还款资金落实情况检查表；拟共同证明2016年起至2017年12月均未发现鑫邦公司被占用情况，至2018年1月才发现鑫邦公司招牌被更换成汉阳公司以及朱建萍、朱国华占用厂房的时间最早只能追溯到2018年1月，迟于抵押权设定的时间2016年8月5日。朱建萍、朱国华质证对证据的三性均有异议，认为证据1是工商银行原来拍的，与本案无关联性；对证据2认为汉阳公司是2017年12月18日搬入，并不是2018年1月，二审中其提交的微信公众号的证据可以证明。鑫邦公司、德帮公司、新达公司、李孝箫、郑端意、徐海珠、杨晓明、李孝岳、李中放、李小军共同质证对以上证据没有异议。本院认为，邮储公司提交的证据真实、合法，且与本案有关联性，故本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，朱建萍、朱国华实际占有使用租赁物的时间迟于邮储南平分行办理抵押的时间2016年8月5日。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：朱建萍、朱国华是否享有足以对抗邮储南平分行抵押权的租赁权。 首先，关于朱建萍、朱国华主张的其与鑫邦公司形成租赁关系的时间能否成立。从《租赁合同》的内容来看。《租赁合同》约定的租赁期限长达十年，然对于租赁物中的“办公大楼、职工大楼、厂房、车间、所有机器等一切设备”的基本情况未予明确，对于租赁双方在租赁期间的具体权利义务未作约定，有悖常理。从《租赁合同》约定的租金标准来看。2016年6月1日邮储南平分行对涉案场地进行贷前评估价值为1867.11万元，而朱建萍、朱国华主张2016年7月8日取得该场地十年租赁权的租金仅为80万元，约定租金标准与租赁场地价值、市场行情严重不符。从《租赁合同》的落款时间来看。《租赁合同》落款时间显示为2016年7月8日，约定的租赁期限却自2018年1月8日开始，对其中时隔一年六个月期间租赁场地的占有、使用、收益权利由谁行使未有任何约定，亦有悖于租赁合同关系的交易惯例。从朱建萍、朱国华是否一次性支付十年租金来看。朱建萍、朱国华主张其于涉案《租赁合同》签订当日一次性支付十年租金八十万元，但其提交的转账凭证显示案外人戴景隆转账该八十万元至鑫邦公司法定代表人李孝箫的个人账户，无任何有关款项用途的备注信息。该笔转账并不能证明朱建萍、朱国华早在2016年7月8日已支付涉案场地十年的租金。综上，朱建萍、朱国华主张的其与鑫邦公司形成租赁关系的时间点存疑。 其次，关于朱建萍、朱国华主张的于2016年7月12日已实际占有、使用租赁场地能否成立。就该项事实主张，朱建萍、朱国华亦未能提交充分证据予以证明。朱建萍、朱国华主张其在邮储南平分行抵押权设立之前既已取得对租赁场地的租赁权，因其举证不能而应承担相应的不利后果。 综合上述事实和理由，朱建萍、朱国华主张确认《租赁合同》合法有效并以此对抗邮储南平分行在先通过抵押登记取得的抵押权，不能成立。一审判决对其诉讼请求不予支持并无不当，二审亦予以维持。 综上所述，朱建萍、朱国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人朱建萍、朱国华负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一九年十二月十八日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-