福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3741号 上诉人（原审原告）：洪海标，男，1946年10月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：杨聪梅，女，1949年7月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：叶兆芳，女，1987年8月15日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖丹燕，女，1974年4月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：吴鹏伟，男，1978年11月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：洪鹭云，男，1974年4月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：钮李明，台湾地区居民，男，1956年3月29日出生，现住台湾地区。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所律师。 上诉人洪海标、杨聪梅因与被上诉人叶兆芳、肖丹燕及原审第三人吴鹏伟、洪鹭云、纽李明确认合同无效纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪海标、杨聪梅上诉请求：撤销原判，改判支持洪海标、杨聪梅的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院根据吴鹏伟与纽李明达成还债协议、叶兆芳随即将房产转让给肖丹燕等认定叶兆芳、肖丹燕签订合同时主观上不存在恶意。但洪海标、杨聪梅认为：1.海沧法院（2016）闽0205民初664号民事判决虽能证明吴鹏伟与纽李明之间的债权债务关系，但该判决书同样证明吴鹏伟欠纽李明的债务本金仍然为660万元。虽然判决书显示纽李明变更过诉讼请求，但该判决书毕竟已经生效，对各方当事人是由拘束力的。也就是吴鹏伟与纽李明的债务并没有用讼争房产抵偿这一事实经过人民法院的生效判决文书确认。2.叶兆芳在短时间内将讼争房产过户给肖丹燕，恰恰说明叶兆芳或纽李明知道该房产并不真正属于吴鹏伟或张月玲，而是另有其人。因担心该房产被真正的权利人追索，叶兆芳才匆忙将讼争房产过户除去。恶意与否本是主观范畴，任何证据都无法直接证明一个人的主观状态，只能通过行为人的客观表现加以推定。判定叶兆芳、肖丹燕签订《存量房买卖合同》时主观上是否存在恶意，应当结合房产交易过程等综合分析。无论是以房抵债的债权人还是通常的买房人，交易过程中最关心的一定是房产的现实状况（无论是为了变现还是为了居住）。为了了解房产的状况，实地查看房产是最基本的方法和要求。但本案讼争的房产一直由上诉人夫妇居住，叶兆芳、肖丹燕从来没到实地看房（实际上洪海标、杨聪梅也不可能允许一个陌生人随意到家看房）。更确凿的证据是，叶兆芳、肖丹燕提交的所谓厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司的评估报告居然也没有案涉房产的内部照片，说明所谓的评估公司根本也没有到讼争房产内进行实地查看。洪海标、杨聪梅认为，仅从这一点就完全可以看出，叶兆芳、肖丹燕在签订《存量房买卖合同》时一定知道讼争房产的真正权利人另有他人，其主观上存在恶意。二、关于交易价格问题。一审法院认为讼争房产虽低于市场价格，但在“合理范围之内”。一审法院不仅参考了所谓淘宝网司法拍卖的价格，而且还采信了所谓厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司的评估报告。首先，叶兆芳、肖丹燕提交的所谓淘宝网司法拍卖成交价格仅是几张电脑打印的纸张，既没有相关证明，更没有任何公证。这种证据根本不应当作为认定案件主要事实的证据。更何况，即使处于同一地段的房产，因其楼层、朝向、面积等存在差异，价格也可能千差万别。其次，所谓厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司的评估报告，如前所述，该评估报告讼争房屋内部的照片都没有，说明评估人员根本就没有实地查勘。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）3.0.1条规定，“房地产估价工作应按下列程序进行：……5.实地查勘估价对象……”。该规范的3.0.7条还对实地查勘提出了具体的要求。该证据按理也不应当作为法院认定事实的依据。再次，一审法院委托的厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司出具的《房地产估计报告》虽然给出的2016年3月21日的市场参考价值为356.28万元，但该房产评估估价会比实际成交价格低，这是一个常识。而且该估价报告第28页也指出，依据比较法测算出来的讼争房产在2015年10月29日的交易价格为343.32万元，依此推算2016年3月份的交易价格应当近400万元。而根据叶兆芳、肖丹燕的说法，肖丹燕实际支付的价款只有302万元（证据显示的价格还不足302万元）。这说明，叶兆芳、肖丹燕所谓的抵债价格远低于讼争房产的实际价值。综上，洪海标、杨聪梅认为一审判决没有事实与法律依据，希望支持洪海标、杨聪梅的一审诉讼请求。 叶兆芳辩称，一、叶兆芳与肖丹燕签订讼争房产买卖合同不存在恶意串通的情况，主观并无任何恶意，一审法院的该项认定事实清楚、理由充分。洪海标、杨聪梅认为存在恶意的理由不成立，具体表现为：第一，吴鹏伟与钮李明的借贷债务真实发生，双方以房抵债的意思表示真实，且起诉时也明确要求抵债，因此洪海标、杨聪梅主张钮李明先生在另案中起诉了660万元债务并经法院生效判决，进而认为未实际抵债的主张并不成立。因吴鹏伟向钮李明借款高达660万元未还，因此钮李明与吴鹏伟协商以其房产作价用于偿还其部分欠款。吴鹏伟也答应作价偿还债务。双方同意将涉案房产作价300万，在扣除相应费用后的余额用于偿还吴鹏伟对钮李明的债务。且钮李明在起诉时的诉讼请求中主张的还款金额是4394488元，已经扣除了用涉案房产抵扣的金额。后确系因法院认为不能直接认定以物抵债从而变更诉求。洪海标、杨聪梅认为未抵债一事未经法院文书确认即属未抵债是错误的，因为事实上双方已经抵债且履行，是因为法官释明后，并且因讼争房产突然出现纠纷，使抵债这一事实存在很大的不确认定性才有海沧法院的判决。目前钮李明也并未从上述案件的执行中获得全部赔偿。在一审开庭时，钮李明也已经明确表态，若本案抵债事宜获得支持，将主动自愿向海沧法院申请降低执行金额。从保护债权人利益的角度出发，钮李明的行为并无不妥，且也不存在双重获得赔偿的可能，应当予以保护。第二，叶兆芳将讼争房产过户给肖丹燕证明了叶兆芳签订讼争房产的目的在于将房屋变现，以抵消吴鹏伟欠钮李明的债务，并非是担心被洪海标、杨聪梅追索。因为叶兆芳、钮李明在与吴鹏伟达成抵债协议时根本不可能知道讼争房产权属存在纠纷的情况，也不可能与张月玲或吴鹏伟存在恶意串通的可能，并且是出于对房产登记以及公证授权等的信任与张月玲签订了购买合同，具体分述如下：1.叶兆芳在与张月玲签署涉案《存量房买卖合同》时，房产已经登记在张月玲名下两年半以上。且吴鹏伟称系借张月玲名义买房，张月玲将房产办理了全权委托公证给吴鹏伟，吴鹏伟也确实一直在归还银行按揭贷款（在生效判决中明确载明的事实）。因此叶兆芳和钮李明在买房时根本不可能去怀疑张月玲与吴鹏伟所称房产是吴鹏伟借张月玲名义购买的，吴鹏伟有权处分房产这一事实。2.洪海标、杨聪梅所称在毫不知情的情况下，吴鹏伟策划“二手房转按揭贷款”的名义将房产过户给张月玲后就起诉并不属实。因为在2013年，洪海标、杨聪梅一家处理了名下四套房产，且洪海标、杨聪梅起诉时房产已经登记在张月玲名下两年半了。洪海标、杨聪梅不可能不知道一家人名下房产经由洪鹭云已经出售的情况，更不可能在长达两年多的时间里都不知道这些事情。退一步，因为洪海标、杨聪梅给了其儿子洪鹭云全权授权，若洪海标、杨聪梅真不知道房子被转让的事实，那也是洪鹭云未尽受托责任所致，与叶兆芳无关。3.叶兆芳与张月玲是在2015年11月29日办理了涉案房产的过户手续的，早于洪海标、杨聪梅起诉要求确认张月玲与洪海标、杨聪梅的买卖合同无效的时间。在叶兆芳与张月玲办理过户手续时，叶兆芳与钮李明根本不可能知道洪海标与张月玲之间有纠纷或有纠纷可能。4.借叶兆芳名义购房的钮李明与吴鹏伟之间有较多的经济纠纷，不可能存在一起串通的可能。若钮李明知道涉案房产存在产权纠纷，根本不可能与吴鹏伟达成以房抵债的协议。因为为了将房产过户至叶兆芳名下，钮李明又另外出资了130余万元办理了涉案房产的解押手续。任何一个有理性的人都不会在已经可能损失的情况下，再去冒一个可能导致更大损失的风险。5.叶兆芳在与张月玲办理过户的过程中，为了保证交易资金的安全，还采用了银行担保过户的方式。若双方存在串通，根本无需这么麻烦与复杂。第三，洪海标、杨聪梅是否一直居住在讼争房产内并不影响本案的审理。洪海标、杨聪梅是否居住在内，并不影响房产确实登记在张月玲名下，且已经超过两年半的事实。做为叶兆芳来说，没有任何理由去怀疑登记在产权证上的张月玲存在无权处分的可能。且吴鹏伟确实带叶兆芳与钮李明到现场看过房子，而洪海标、杨聪梅当时也在场，吴鹏伟还说是朋友的亲戚，会尽快搬走。在诉讼中，洪海标、杨聪梅否认叶兆芳与钮李明看过房，系为案件所需。但是否看房也不影响本案要件事实之认定。特别再次强调的是，叶兆芳与另案张月玲的买卖合同签订时间早于洪海标、杨聪梅提起诉讼要求确认合同无效的时间。而在2015年底到2016年初，厦门市的房价上涨速度很快，也不能排除洪海标、杨聪梅看到房价上涨觉得亏了，然后心存侥幸提起诉讼的可能性。第四，洪海标、杨聪梅无任何证据证明叶兆芳与肖丹燕存在恶意串通的行为。叶兆芳在与肖丹燕办理过户的过程中，委托厦门市住房置业担保公司代理房屋交易、贷款手续办理并保证买卖双方的交易安全，担保方收费142000元，且双方所成交的价格也符合当时的市场公允价。若双方存在串通，根本无需这么麻烦与复杂。况且，洪海标、杨聪梅并无任何证据证明叶兆芳与肖丹燕存在恶意串通的情形。 二、一审法院认定转让总价值处于合理范围之内是正确的。肖丹燕购买讼争房产的价格合理，具体表现在三个方面：（1）320万元系双方交易房产时的公允价格，与同一时期、同一地址、同一单元、相同格局、相同面积的房屋淘宝网司法拍卖价格相近。依叶兆芳一审所提交的证据【淘宝网司法拍卖纪录】显示与讼争房屋同一地址、同一单元，相同格局，面积相同的思明区仙岳路456号之三608室的房产通过淘宝网司法拍卖成交，价格为2902956元，与交易时合同约定的转让价320万接近。（2）肖丹燕提交的厦巨估抵【2016】1016号《房地产抵押估价报告》显示当时市场行情价为317.57万元，与交易时合同约定的转让价320万接近。（3）由法院委托的厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司就讼争房产做出的厦诚德行房估字第××号《房地产估价报告》也显示在2015年10月29日，讼争房产的市场价值为323.85万元，与交易时合同约定的转让价320万接近。此外，因讼争房产目前有人居住，双方将购房价格降价15万元作为屋内住人搬出处理费，后为尽快以房抵债促成房屋交易，由肖丹燕由贷款买房改为全款支付，才又将购房款变更为302万，故讼争房产最终转让价值低于市场价值在情理之中。 三、肖丹燕与叶兆芳的涉案合同合法有效，不存在任何可以宣告无效的情况。依据物权公示原则以及我国《物权法》第106条、以及2016年3月1日起施行的《物权法司法解释》第15条、16条规定，在法院生效判决认定张月玲与洪海标、杨聪梅之间买卖合同无效情况下，叶兆芳购房行为完全符合法律关于善意取得不动产的规定，也不存在重大过失。在叶兆芳已经善意取得房产，并且已经依法转让的情况下，房产理应由现有产权人肖丹燕享有法定的所有权，任何人均不得侵犯。而被洪海标、杨聪梅无证据证明叶兆芳、肖丹燕受让房屋时是恶意的，也不能证明双方确有串通，应承担举证不能之责任，故其主张不应得到支持。 另外，需特别注意的是，在物权法定及物权登记公示的原则下，依洪海标、杨聪梅据以提起本案诉讼的（2015）思民初字第17791号民事判决认定事实，以洪海标名义将房产出售给张月玲合同无效的根本原因在于洪海标、杨聪梅夫妻在明知儿子洪鹭云将房产用于抵押借款的情况下，仍然给予其高度授权，而洪鹭云又滥用此等授权所致。并非叶兆芳、肖丹燕造成洪海标、杨聪梅利益受损。若洪海标、杨聪梅拟主张赔偿，应向洪鹭云及吴鹏伟另行主张。综上，洪海标、杨聪梅的请求没有事实和法律依据，请求驳回洪海标、杨聪梅的全部诉讼请求，维持原判。 肖丹燕辩称，答辩意见同一审时的意见。 原审第三人吴鹏伟未作陈述。 原审第三人洪鹭云述称，一审时吴鹏伟说洪鹭云还欠其五百多万，不是事实。2012年洪鹭云贷款金额是245万元，贷款到期以后吴鹏伟只是帮洪鹭云做过桥，并要求洪鹭云提供全权委托。此后吴鹏伟又把洪鹭云的房子拿去做贷款，但洪鹭云不知情，相关的钱款也没有给洪鹭云。洪鹭云没有要卖房的意思，但四套房屋已经有三套被吴鹏伟卖掉了，而现在吴鹏伟说洪鹭云还欠其五百多万。讼争房屋是洪鹭云父母养老的房子，洪鹭云不可能同意卖掉的。钮李明也知道洪鹭云与吴鹏伟之间的关系，却还把这套房子再次过户，洪鹭云认为是有问题的。 原审第三人纽李明述称，答辩意见同叶兆芳一致。 洪海标、杨聪梅向一审法院起诉请求：确认叶兆芳、肖丹燕签订的关于厦门市思明区仙岳路X号之三X室的《存量房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：讼争房产原登记于洪海标名下。洪海标与杨聪梅为夫妻关系，共同居住于上述房屋。2012年5月9日，洪海标与杨聪梅向洪鹭云出具一份《委托书》，将讼争房产的相关权利委托给洪鹭云，代理权限包括代为出售、出租讼争房产，有权以讼争房产作为抵押物，并有转委托权。2012年12月27日，洪鹭云将讼争房产的相关代理权限以公证方式转委托给案外人余利勇、陈晓钊等人。2013年4月3日，余利勇作为洪海标的代理人，陈晓钊作为张月玲的代理人，分别以洪海标名义与张月玲名义签订了一份编号为00153464的《存量房买卖合同》，约定洪海标将讼争房产出售给张月玲，成交价为1371000元。2014年10月8日，吴鹏伟出具《声明》称，用于抵押给钮李明借款用的讼争房产产权人名字为张月玲，但实际产权人为吴鹏伟，因限购吴鹏伟借用了张月玲之名购买该房屋，该房屋签署购买合同及转账均由吴鹏伟完成。 2015年10月29日，吴鹏伟与钮李明达成《协议书》，主要内容有：钮李明分别于2012年9月12日、2012年11月12日、2014年10月8日、2015年9月16日借款给吴鹏伟，累计借款金额为660万元，双方达成如下意见：吴鹏伟同意实际产权人为吴鹏伟借张月玲之名购买的讼争房产于2015年10月29日卖给钮李明指定人叶兆芳，房产价值300万元，其中部分用于支付银行贷款1325351.7元、支付张月玲要求支付的100000元及过户手续费、税费67587.52元，合计1492939.22元；剩余1507060.78元抵消借款本金。钮李明与吴鹏伟就此房屋的购房款结清。同日，张月玲与叶兆芳签订一份编号为00426166的《存量房买卖合同》，约定张月玲将讼争房产出售给叶兆芳，成交价为1270000元。因讼争房产设定抵押担保且借款已逾期，中国农业银行股份有限公司厦门市分行作为甲方、张月玲作为乙方、叶兆芳作为丙方，三方达成《协议书》，叶兆芳承诺将部分购房款存入甲方指定保证金账户，以促成讼争房产交易。《协议书》签订后，叶兆芳于2015年11月10日、2015年11月17日向指定保证金账户共计存入1425351.7元，并为购买讼争房产支出登记费、税费、手续费等费用共计67587.52元。 2015年11月12日，洪海标、杨聪梅以张月玲、余利勇为被告，洪鹭云、陈晓钊为第三人，向思明法院提起确认合同效力之诉，请求判令：1.确认编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；2.张月玲、余利勇协助洪海标、杨聪梅将讼争房产产权恢复登记至洪海标名下。思明法院经审理后认为，编号为00153464的《存量房买卖合同》虽名为房屋买卖合同，但洪海标及张月玲作为该合同主体，均表示并无交易讼争房产的意思表示，该合同的签订目的是为了套取银行贷款，交易双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，双方签订该合同时并无真实交易房屋的意思表示，该合同应属无效；鉴于讼争房产产权已变更至叶兆芳名下，洪海标、杨聪梅要求张月玲、余利勇协助将讼争房产产权恢复登记至洪海标名下之诉求，已客观无法履行。据此，思明法院于2016年3月21日作出（2015）思民初字第17791号判决，判决如下：一、洪海标与张月玲于2013年4月3日就讼争房产签订的编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；二、驳回洪海标、杨聪梅的其他诉讼请求。该判决已于2016年4月14日发生法律效力。 2016年2月19日，因与吴鹏伟存在借贷纠纷，钮李明以吴鹏伟和案外人唐先英、案外人王英杰为被告向厦门市海沧区人民法院（以下简称海沧法院）提起诉讼，请求判令吴鹏伟、唐先英共同向钮李明归还借款本金4394488元、支付借款利息计3366000元等。经海沧法院释明，钮李明将诉讼请求变更为请求判令吴鹏伟、唐先英共同向钮李明归还借款本金6600000元等。2016年12月27日，海沧法院作出（2016）闽0205民初664号民事判决，判决吴鹏伟、唐先英于判决生效之日起十日内支付钮李明借款本金660万元及利息。 2016年3月21日，叶兆芳作为出售方（甲方），肖丹燕作为购买方（乙方），厦门市诚上诚房产代理有限公司作为中介方（丙方），三方签订一份编号为001324的《房产买卖协议》，约定：房屋的成交总价为3050000元，甲乙双方向房管部门办理过户时的申报价为1480000元；本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50000元，并于本协议签订之日直接支付给甲方；交易税费由乙方承担；乙方将总房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于过户当日向甲方支付915000元（含定金），向银行申请商业贷款2135000元；本协议签订后，甲乙双方同意由乙方向丙方支付中介费40000元。《房产买卖协议》第十七条约定的其他事项有：甲方郑重声明本房产在本人手上没有租约；原售价为3200000元，卖方愿降价150000元给乙方作为房内所住人搬出处理费；定金及首付款转入钮李明先生账号（建行62×××98）。同日，叶兆芳与肖丹燕签订一份编号为00492469的《存量房买卖合同》，约定叶兆芳将讼争房产出售给肖丹燕，成交价为1480000元。钮李明、叶兆芳向肖丹燕出具《收据》，载明：兹收到肖丹燕小姐交来购买厦门市思明区仙岳路X号之三X室首付款（含定金）915000元；叶兆芳、肖丹燕向厦门市住房置业担保有限公司申请007贷款担保业务，肖丹燕向厦门市住房置业担保有限公司支付代缴税费140000元、担保费及代办费共计2000元。2016年3月25日，为确定房地产抵押贷款额度而评估房地产抵押价值，叶兆芳、肖丹燕委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产进行评估。该公司于2016年3月25日出具厦巨估抵［2016］1016号《房地产抵押估价报告》，评估价格为3175700元。2016年4月25日，讼争房产办理过户登记于肖丹燕名下。 2016年5月12日，叶兆芳作为甲方，肖丹燕作为乙方，钮李明作为丙方，案外人徐际银作为中介方，四方达成一份《附加协议》，约定：原定（2016.3.21签订之房屋买卖合同）之付款方式，因不再向银行贷款，尾款改为现金付款，甲方愿再降价30000元整，乙方之付款时程如下：一、立即支付1100000元［以兴业银行转账到钮李明账户62×××98（建行）为准；二、余尾款（账户同上）1005000元5月30日前付清；三、所有过户文件（取件单、放货资料……放在担保公司的资料），在乙方付清余款时，共同至担保公司取件。肖丹燕于2016年3月16日转账支付给钮李明50000元，于2016年3月21日分别转账给钮李明650000元、215000元，于2016年5月12日转账给钮李明1000000元，于2016年5月13日转账给钮李明100000元，于2016年5月30日分别转账给钮李明1000000元、5000元，共计3020000元。 2016年5月11日，洪海标、杨聪梅以张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕为被告，向思明法院提起诉讼，请求判令：1.确认讼争房产所有权为洪海标、杨聪梅共有；2.张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕协助洪海标、杨聪梅将讼争房产产权恢复登记在洪海标名下；3.张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕承担该案的诉讼费用（包括保全费5000元）。思明法院经审理后认为，已生效的（2015）思民初字第17791号民事判决书虽认定编号为00153464的《存量房买卖合同》无效，张月玲出售讼争房产系无权处分，但并不能以此推定张月玲与叶兆芳之间以及叶兆芳与肖丹燕之间就讼争房产所签订的《存量房买卖合同》亦无效，因此，也就不能推定肖丹燕与叶兆芳受让讼争房产的行为当然无效；在涉案房屋买卖合同未经确认无效的情形下，洪海标、杨聪梅即以此要求确认讼争房产为其二人共有并要求将该房屋恢复登记至洪海标名下的诉讼主张，证据不足，不予支持。据此，思明法院于2017年2月8日作出（2016）闽0203民初7539号民事判决，驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。洪海标、杨聪梅不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年3月21日作出（2017）闽02民终5219号民事判决，认为生效判决虽证明张月玲购买讼争房产签订的合同无效，但由于讼争房产已经几次买卖，洪海标、杨聪梅在未能证明肖丹燕的购房及叶兆芳的购房均非善意，均属无效的情况下，要求将房产转移至洪海标、杨聪梅名下，依法不能得到支持。张月玲与叶兆芳之间以及叶兆芳与肖丹燕之间就讼争房产签订的《存量房买卖合同》是否无效，与该案系不同法律关系，洪海标、杨聪梅要求在该案中对此一并审理，缺乏法律依据，不能成立。故判决驳回上诉，维持原判。2016年6月1日，肖丹燕以洪海标、杨聪梅为被告，向思明法院提起诉讼，请求判令洪海标、杨聪梅停止侵权，腾空搬离讼争房产并交还肖丹燕，支付2016年4月25日起至搬出房屋之日止的租金等。思明法院于2018年5月21日作出（2016）闽0203民初8818号判决，认为考虑洪海标、杨聪梅对于讼争房产占有使用的实际情况，在洪海标、杨聪梅已就肖丹燕取得讼争房产的买卖合同效力提起诉讼、肖丹燕对于讼争房产的权利尚未能最终确定的情况下，肖丹燕要求洪海标、杨聪梅返还讼争房产并支付占用费，不予支持。肖丹燕可在相关诉讼最终审结后依照裁判结果行使相应权利。故判决驳回肖丹燕的诉讼请求。 2018年7月18日，洪海标、杨聪梅向一审法院申请对讼争房产分别在2015年10月29日和2016年3月21日的市场价格进行评估。一审法院依法委托厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司对讼争房产进行评估。厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司于2018年10月16日出具厦诚德行房估字第××号房地产估价报告，评估讼争房产于2015年10月29日市场价值为3238500元，2016年3月21日市场价值为3562800元。2015年9月12日，位于厦门市思明区仙岳路X号之三XX室在淘宝网司法拍卖以2902956元成交。 2018年4月11日，洪海标、杨聪梅向一审法院申请财产保全，请求对登记在肖丹燕名下的讼争房产采取保全措施。一审法院依法作出（2018）闽0206民初549号之一民事裁定，查封肖丹燕名下位于厦门市思明区仙岳路X号之三X室。 一审法院认为，本案的争议焦点在于叶兆芳与肖丹燕签订讼争房产买卖合同是否存在恶意串通损害洪海标、杨聪梅合法权益的行为。围绕本案的争议焦点，一审法院分析认定如下： 一、关于叶兆芳、肖丹燕签订讼争房产买卖合同是否存在恶意串通的主观故意。一审法院认为，吴鹏伟与钮李明达成的《协议书》、（2016）闽0205民初664号民事判决书共同证明吴鹏伟因对钮李明负有债务，双方协商以房抵债的事实；结合叶兆芳为解除讼争房产上原设定的抵押权及办理过户等支付1492939.22元的事实，讼争房产虽一直由洪海标、杨聪梅居住使用，但叶兆芳在讼争房产交易之后，随即将讼争房产转让给肖丹燕，进一步证实叶兆芳签订讼争房产买卖合同的目的在于将房屋变现，以抵消吴鹏伟欠钮李明的债务。肖丹燕与叶兆芳、讼争房产中介方签订了《房产买卖协议》，依照该协议约定支付了首期购房款915000元，并在《附加协议》达成后支付了购房款2105000元，同时委托厦门市住房置业担保有限公司对贷款进行担保、缴纳税费等，其一系列购房行为符合房屋交易的常规流程，并无不当。洪海标、杨聪梅没有证据证明叶兆芳、肖丹燕签订讼争房产买卖合同系恶意串通以达到占有讼争房产的非法目的，对其主张不予支持。 二、关于讼争房产的转让价格是否合理的问题。一审法院认为，叶兆芳与肖丹燕在讼争房产买卖合同中约定转让价格为3200000元，因讼争房产目前有人居住将购房价格确定为3050000元，后因肖丹燕由贷款支付改为全款支付将购房款变更为3020000元。以一审法院委托厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司作出的估价3562800元，2015年9月12日淘宝网司法拍卖位于相同地点房产成交价2902956元和叶兆芳、肖丹燕委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司作出的估价3175700元为参考，讼争房产的转让总价值虽低于评估的市场价格，但仍处于合理范围之内。由于讼争房产并未实际交房，洪海标、杨聪梅仍居住于讼争房产内，《房产买卖协议》约定降价150000元作为房内所住人搬出处理费，肖丹燕在购买讼争房产后，便向思明法院提起诉讼，要求洪海标、杨聪梅腾空房屋并支付租金，二者可以相互印证。结合叶兆芳为尽快以房抵债促成房屋交易、肖丹燕由贷款买房改为全款支付的事实，讼争房产的转让价值低于市场价值也在情理之中。 综上，一审法院认为，叶兆芳与肖丹燕签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。洪海标、杨聪梅主张叶兆芳与肖丹燕恶意串通损害其合法权益，请求确认叶兆芳与肖丹燕签订《存量房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，不予支持。叶兆芳、肖丹燕的抗辩理由成立，予以采纳。洪鹭云经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，洪海标、杨聪梅提出如下异议：1.一审判决第12页第二段，吴鹏伟与钮李明的《协议书》及张月玲与叶兆芳的《存量房买卖合同》，都是叶兆芳、肖丹燕为非法占有洪海标、杨聪梅的房产所签订的虚假协议（合同），洪海标、杨聪梅不予认可。2.一审判决第15页第二段，相关协议系叶兆芳、肖丹燕为非法占有洪海标、杨聪梅的房产所签订的虚假协议，洪海标、杨聪梅不予认可。3.一审判决第17页第三段所载“2015年9月12日，位于厦门市思明区仙岳路X号之三XX室在淘宝网司法拍卖以2902956元成交”，有异议，叶兆芳、肖丹燕仅提供一张打印的纸张，无法作出该认定。各方当事人对一审认定的其他事实未提异议，本院对各方当事人无异议的事实，予以确认。 二审另查明，2018年1月16日，洪海标、杨聪梅向一审法院起诉要求确认张月玲、叶兆芳签订的关于讼争房屋的《存量房买卖合同》无效。一审法院于2019年1月28日作出（2018）闽0206民初548号民事判决，驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。洪海标、杨聪梅不服，提起上诉。本院于2019年11月19日作出（2019）闽02民终3740号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。洪海标、杨聪梅以叶兆芳、肖丹燕之间并不存在真实买卖行为，双方签订买卖合同系恶意串通损害洪海标、杨聪梅的利益为由，要求确认讼争合同无效。对此，洪海标、杨聪梅应当承担相应的举证证明责任。从叶兆芳与肖丹燕买卖讼争房屋的交易过程来看，双方系经中介公司居间介绍而签订讼争房屋的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》，并向厦门市住房置业担保有限公司申请贷款担保等业务。双方原定交易价格为320万元，因处理房内所住人员搬出事宜，以及将剩余购房款的付款方式由贷款支付改为全款支付等情况，双方将交易价格改为302万元。按照一审法院委托评估公司就讼争房屋2016年3月21日（即叶兆芳与肖丹燕签订《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》之日）的市场价值所作的房地产估价报告，该房屋当日的市场价值为3562800元。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。叶兆芳与肖丹燕就讼争房屋达成的交易价格显然并未达到明显不合理的程度。结合叶兆芳与肖丹燕进行房产交易时委托评估公司所作《房地产抵押估价报告》显示讼争房屋的评估价格为3175700元，以及讼争房屋并未实际交房对房屋价格产生的影响等情况，洪海标、杨聪梅主张叶兆芳与肖丹燕买卖讼争房屋的价格远远低于该房产的实际价值，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。此外，洪海标、杨聪梅起诉要求确认张月玲与叶兆芳签订的关于讼争房屋的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，已被法院生效判决予以驳回，叶兆芳依据上述合同取得讼争房屋产权，有权处分讼争房屋。肖丹燕基于叶兆芳为讼争房屋的登记产权人，向其购买讼争房屋，洪海标、杨聪梅并未提供充分证据证明叶兆芳与肖丹燕存在恶意串通损害其利益的行为。因此，洪海标、杨聪梅要求确认讼争合同无效，缺乏相应的事实和法律依据，一审驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，洪海标、杨聪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18120元，由洪海标、杨聪梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇一九年十二月三十一日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。