宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5263号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91640000763248709C，住址宁夏银川市清和北街景墨家园110号楼03号房六层。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘某2，公民身份号码×××，河南省周口市人，大专文化，户籍地宁夏回族自治区贺兰县，现住宁夏回族自治区贺兰县，特别授权代理。委托诉讼代理人：叶某，系兴庆区胜利街法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：邢某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司(以下简称宁馨祥物业公司)与被告邢某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告宁馨祥物业公司的委托诉讼代理人刘某2、叶某、被告邢某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁馨祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业费10773元、违约金3232元，共计14003元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原宁夏海利达物业服务有限公司，因故于2018年7月18日变更为宁夏宁馨祥物业服务有限公司，原被告于2015年8月8日签订了《观澜国际物业服务协议》，约定被告所居住贺兰县观澜国际20-3营业房，建筑面积121.37㎡，由原告提供物业服务。被告自2016年9月9日至2019年4月30日拖欠原告物业费10773元（121.37㎡×2.8元/月×31个月零21天=10773元）。现原告提起诉讼，请求判如所请。被告邢某辩称，欠费属实。欠费理由：1.暖气不热，找物业公司未积极联系有关单位人员给予维修；2.2017年至今被告营业房楼顶房檐水泥砖块经常脱落，找物业公司不予维修；3.被告营业房门前地基塌陷，地面和墙面有20公分裂口，物业公司拖了6个月才给维修；4.营业房门前车辆停放无序，物业公司不予管理。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，宁夏海利达物业服务有限公司变更为宁馨祥物业公司。原告宁馨祥物业公司系贺兰县观澜国际小区的物业管理公司，被告邢某系贺兰县观澜国际小区20-3室房屋物业使用人，该房屋建筑面积为121.37㎡。2013年6月6日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2013年6月25日至2014年6月25日，2014年6月26日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2014年6月26日至2015年6月25日，2015年11月27日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年11月27日至2016年12月27日。2016年11月27日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2016年11月27日至2018年11月27日。2017年12月3日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年12月3日至2019年12月2日。合同约定的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中规定的内容。被告未交纳2016年9月9日至2019年4月30日期间的物业费，原告于2019年4月3日以张贴物业费催缴通知函的方式向被告催缴物业费。原告提供物业服务期间，被告使用的营业房楼顶房檐水泥砖块部分脱落，营业房门前地基塌陷，地面和墙面有裂口，原告未及时维修。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原告提交的公司名称变更通知书、物业服务备案表、前期物业服务合同、物业公司日常服务照片、物业费催缴函照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告宁馨祥物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发公司宁夏海利达房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，原告与宁夏海利达房地产开发有限公司签订的物业服务合同约定住宅物业服务费收费标准为1.38元/月/㎡，商业用房物业服务费为2.8元/月/㎡，电梯运行费三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月，公共楼道电费每年50元。被告应支付原告2016年9月9日至2019年4月30日的物业费10773元（121.37㎡×2.8元/月/㎡×31个月零21天）。被告辩称营业房楼顶房檐水泥砖块部分脱落，营业房门前地基塌陷，地面和墙面有裂口，原告未及时维修，被告提交的照片可以证实其主张的事实属实，根据质价相符原则，应酌情扣减10%的物业费，对原告要求被告支付物业费10773元的诉讼请求，本院在9696元的范围内予以支持（10773－10773×10%）。关于违约金，前期物业服务合同未约定违约金支付方式，对原告要求被告支付违约金3232元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告邢某向原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付2016年9月9日至2019年4月30日期间物业费9696元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（已减半收取），由被告邢某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇一九年九月二十九日书记员 李昊轩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。