海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1723号上诉人（原审被告）：王晓伟，男，汉族，1953年6月20日出生，公民身份号码×××，户籍住址黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：宿连梅，女，汉族，1957年1月12日出生，公民身份号码×××，户籍住址黑龙江省哈尔滨市松北区，系王晓伟配偶。被上诉人（原审原告）：北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司，统一社会信用代码91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。负责人：周士杰，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：朱建明，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑丕珊，女，该公司职员。上诉人王晓伟因与被上诉人北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司（以下简称：中铁物业）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓伟上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1355号民事判决，依法改判或者发回重审；2.请求二审法院受理其在一审中提出的反诉，合并审理；3.中铁物业承担本案一审、二审诉讼费用及其他由本案发生的一切合理费用。在询问过程中，王晓伟明确其上诉请求为改判其不承担物业管理费的违约金764元及公共水电分摊费1310.8元。事实和理由：其因房屋质量问题提出交涉，中铁物业负责人员口头同意其缓交2018年度物业管理费，但后来未向其作出书面承诺，不存在应支付违约金的问题。公共部分水电公摊费用已在购房合同、前期物业服务合同及业主手册中约定，包含在物业费中，其不应再行支付。中铁物业辩称，王晓伟应在2017年12月25日前支付2018年度物业管理费，逾期支付已构成违约。其分公司按水电表抄表实际计量公共水电分摊费用，王晓伟未支付2014、2015、2016、2017年度的分摊费用，一审判决正确，应驳回王晓伟的上诉。中铁物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令王晓伟支付逾期交纳2018年1月1日至12月31日物业费的违约金4587.46元（违约天数365天，按物业费4189.46元的0.3%计算）、公用水电分摊费1326.84元（其中：2014年210元，2015年360元，2016年364.92元，2017年391.92元）；2.判令王晓伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：王晓伟系三亚中铁子悦薹金悦府1幢2单元3B室的业主，房屋建筑面积112.62平方米，于2013年6月1日入户居住。2013年6月18日，中铁物业作为甲方、王晓伟作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定中铁物业为王晓伟提供前期物业管理。其中第四条第一款约定，王晓伟交费时间为从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或物业使用人应在上次物业服务费期满前五日交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；第二款约定收费标准（按建筑面积）3.1元/㎡/月计算；第六条第四款约定乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。小区共计安装96个独立电表和3个独立水表就公共区域水电使用情况进行计量，并就水电使用情况在小区公告栏张贴进行公示。涉案小区2014年、2015年公共水电公摊费每月每户30元，2016年公共水电分摊费为每户每月每平方米0.27元，2017年为每户每月每平方米0.29元。按照建筑面积计算，王晓伟每年应交纳物业服务费4189.64元。中铁物业举证公示相片，证明2015年至2017年水电分摊明细在小区物业公司告示牌进行了公示。王晓伟于2013年6月1日进户前交纳2013年6月1日至2014年5月30日的物业服务费和公摊费，于2017年11月9日交纳2017年1月1日至12月31日的物业费，于2017年11月21日交纳2014年6月1日至2016年12月31日的物业服务费，于2019年2月2日交纳2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费。2014年6月1日至2017年12月31日的公共水电分摊费没有交纳。庭审中，中铁物业撤回要求王晓伟交纳2018年1月1日至12月31日物业服务费的诉求。一审法院认为，中铁物业与王晓伟签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。中铁物业提供物业服务，王晓伟应按照合同约定支付物业服务费和公共水电分摊费，王晓伟于2019年2月2日才交纳2018年的物业费明显违约，应承担相应的违约责任，中铁物业主张违约天数365天本院予以照准。王晓伟辩称中铁物业允许其缓交物业费，但未提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。中铁物业诉求按照每日万分之三的标准计算违约金标准过高，违约金应当以中铁物业的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素予以确认，违约金应按每日万分之五的标准计算较为合理。违约金为764元（4189.46元×0.0005×365天）。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款规定，物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。中铁物业提供的物业服务包括对小区共用部位、共用设施设备的维护和管理，且中铁物业也在小区物业告示牌对水电费分摊明细进行公示，故其诉求王晓伟支付公共水电分摊费符合法律规定，予以支持。涉案小区2014年和2015年公共水电分摊费为每户每月30元，2016年公共水电分摊费为每户每月每平方米0.27元，2017年为每户每月每平方米0.29元。涉案房屋建筑面积为112.62平方米，王晓伟应向中铁物业支付2014年6月20日至12月31日公共水电分摊费194元，2015年360元，2016年364.88元（112.62平方米×0.27元×12个月）、2017年391.92元（112.62平方米×0.29元×12个月），共计1310.8元。判决：王晓伟应自判决生效之日起十日内向中铁物业支付逾期交纳物业服务费违约金764元和公共水电分摊费1310.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52元，由王晓伟负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对王晓伟逾期支付2018年度物业管理费以及2014年度、2015年度、2016年度及2017年度公共水电分摊费的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。对中铁物业主张的安装96个独立电表、3个独立水表以及其分公司曾对2015年度至2017年度水电分摊明细公示的事实，王晓伟不予确认，中铁物业仅在一审诉讼过程中举证照片作为证据，不能证明各水表、电表对应的计量对象，也不能证明照片拍摄日期、公示持续时长等状态，对中铁物业举证照片等证据，本院不予采信。本院认为，本案二审争议焦点为：1.物业费违约责任；2.公共水电分摊费承担。围绕焦点问题，分析评判如下：一、物业费违约责任王晓伟未按《前期物业服务合同》约定支付2018年度物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。王晓伟主张中铁物业承诺其延期付款但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。一审法院对逾期付款违约金的比例作出调整，确定王晓伟应承担的物业费逾期付款违约金764元恰当。二、公共水电分摊费承担中铁物业主张其分公司对公共水电分摊费通过分别设置水电表进行计量，但未举证证明历年抄表计量数据予以证明，也未列写业主应分摊数据及金额计算方法，其分公司主张王晓伟应承担的各年度公共水电分摊费没有事实根据，应承担举证不能的不利后果。对中铁物业该项诉讼请求，本院不予支持。至于王晓伟上诉主张对其一审诉讼期间中提出的反诉予以合并审理的理由，一审法院已作出（2019）琼0271民初1355号之一民事裁定不予审理，该裁定已发生法律效力，二审不予审理。王晓伟可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1355号民事判决为王晓伟应自本判决发生法律效力之日起十日内向北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司支付逾期交纳物业服务费违约金764元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费52元，由北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司负担。二审案件受理费52元，由北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十二月二十四日法官助理 林 飞书 记 员 高淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。