四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1808号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地：四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：袁文娟，女，1982年5月10日出生，汉族，户籍地四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、案外人）：彭韬，男，1974年9月16日出生，汉族，户籍地四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地：四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地：四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人袁文娟、彭韬、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销原审判决，并改判准许执行位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号地下室-1层X1号的车位；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原判对被上诉人袁文娟、彭韬支付了案涉车位的价款且实际占有案涉车位的事实认定错误。被上诉人并未支付案涉车位价款并实际占有案涉车位，一审判决事实认定错误。二、原判遗漏对购房户中真实的消费者和以房抵债所取得案涉车位的被上诉人的“债权人”身份进行审查，其判决错误。1．本案中，对消费者身份的认定应仅限于购买商品房用于居住且名下无其他房屋的购房户，一审法院遗漏审查该事实。2．本案被上诉人系以房抵债取得了案涉车位，其身份系“债权人”而非消费者，一审法院遗漏审查该事实。袁文娟、彭韬提交书面意见辩称，鼎城公司大量收取购房人的诚意金长达多年，上诉人未尽到监管责任，造成贷款不能收回，对此应自行承担相应责任，不能将损失转嫁他人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经依法传唤未到庭接受询问也未提交书面答辩意见。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：1．判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层X1号的车位继续执行；2．本案诉讼费由被告共同承担。一审法院认定事实：因被告宜宾鼎城公司向原告建行宜宾分行贷款，2013年4月19日办理了被告宜宾鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证；2013年12月27日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号一期住宅及商业（2幢、3幢、5幢、B-G幢、地下室）的在建工程（编号：在建-91号）的他项权利证；2013年12月27日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号二期住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号：在建-92号）的他项权利证；2014年7月1日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢、6幢等的在建工程（编号：在建-95号）的他项权利证；2014年9月12日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块（7﹟、8﹟、9﹟地上、7-10﹟和幼儿园地下室）的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证。2014年11月3日，原告建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，《证明》载明“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号地下室商品房，并负责收回贷款”。据此，2015年7月22日，宜宾市房地产管理局颁发（2014）房预售证第22号《商品房预售许可证》，该证载明“预售对象：单位、个人［龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）］”，该证因变更相关内容系重新颁发。因被告袁文娟、彭韬向被告宜宾鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层X1号停车位，被告袁文娟、彭韬与被告宜宾鼎城公司签订《商品房（地下停车库）买卖合同》（合同编号：龙湾-CWX-485），约定了停车位位置、房屋价款、抵押情况等条款。被告袁文娟、彭韬与被告宜宾鼎城公司约定车位款50,000元为一次性付款，2016年3月4日被告宜宾鼎城公司向被告袁文娟、彭韬出具收到车位款的收款收据。2016年3月4日，被告袁文娟于成都合智商务服务有限公司签订《前期物业服务合同》。被告袁文娟、彭韬已交纳2016年3月4日至2019年12月31日的车位物业服务费。建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房产予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执105号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由自贡市大安区人民法院执行。该院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450,000,000元或查封、扣押同等价值财产。2019年7月1日，被告袁文娟、彭韬对执行宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区地下室-1层X1号停车位提出书面异议。2019年7月9日，该院作出（2019）川0304执异75号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区地下室-1层X1号停车位的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向该院提起执行异议之诉。另查明，本案所涉车位于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，系首轮查封。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告袁文娟、彭韬就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于被告袁文娟、彭韬是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告袁文娟、彭韬在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订的《商品房（地下停车库）买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告袁文娟、彭韬买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，被告袁文娟、彭韬交纳了物业费等费用，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，案涉房屋已交付给被告袁文娟、彭韬。故应当认定被告袁文娟、彭韬在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于被告袁文娟、彭韬是否已经支付价款的问题。根据被告袁文娟、彭韬与鼎城公司签订的《商品房（地下停车库）买卖合同》，约定案涉房产的总价款为50,000元，宜宾鼎城公司也出具了收据予以认可。故应当认定被告袁文娟、彭韬已经支付价款。（三）关于是否因被告袁文娟、彭韬自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人袁文娟、彭韬基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非被告袁文娟、彭韬自身原因所致。因此，被告袁文娟、彭韬所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区地下室-1层X1号停车位不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。本案受理费1,050元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：袁文娟、彭韬就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，袁文娟、彭韬在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房（地下停车位）买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押不动产的证明，袁文娟、彭韬买受案涉车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，袁文娟、彭韬交纳了案涉车位物业服务费，显示其已在查封之前至今实际占有使用案涉车位。因此，在法院查封之前，案涉车位已交付给袁文娟、彭韬。上诉人主张袁文娟、彭韬非真实的消费者以及在查封前未实际占有案涉车位的理由不能成立，本院不予支持。二、关于袁文娟、彭韬是否已经支付价款的问题。根据袁文娟、彭韬与鼎城公司签订了《商品房（地下停车位）买卖合同》，约定由袁文娟、彭韬以一次性付款50,000元的价格购买案涉车位，鼎城公司出具了收据并予以认可，故能认定袁文娟、彭韬已经全额付清价款。三、关于是否因袁文娟、彭韬自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉车位上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售的证明，买受人袁文娟、彭韬基于对建行宜宾分行同意销售的行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉车位未办理过户登记并非袁文娟、彭韬自身原因。因此，袁文娟、彭韬所购案涉车位符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  曾 静二〇一九年十二月二十五日法官助理  黄建儒书 记 员  胡 霞