重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019）渝05民初2083号原告:重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道17号建设大厦，统一社会信用代码11500107009292855T。法定代表人：代江，主任。委托代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：戚竞丹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆市迪华房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道92号-4，工商注册号8001132100945。法定代表人：邹东华，执行董事。委托代理人：王一，男，汉族，1962年7月19日出生，住四川省雅安市雨城区，该公司员工。委托代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。原告重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会(简称九龙坡区住建委)诉被告重庆市迪华房地产开发有限公司（简称迪华公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告九龙坡区住建委委托代理人聂静、戚竞丹，被告迪华公司委托代理人王一、叶勇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙坡区住建委提出诉讼请求：一、判令迪华公司立即向九龙坡区住建委支付土地成本费用（包括拆迁安置补偿费、拆迁工程款等）51632938.05元；二、判令迪华公司立即支付九龙坡区住建委土地成本费用（包括拆迁安置补偿费、拆迁工程款等）51632938.05元的资金占用损失（从2016年9月21日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、确认原告九龙坡区住建委在51632938.05元及资金占用损失范围内，就迪华公司名下的9446.5平方米土地（土地使用权证号：105D房地证2012字第00260号）拍卖、折价、抵偿所得价款享有优先受偿权；四、本案案件受理费由迪华公司负担。事实和理由：因中梁山矿务局破产，按市政府决定，该局破产清算组与重庆市九龙坡区房地产管理局（以下简称九区房管局）于2002年3月签订了《关于中梁山矿务局住宅区域房地产移交协议》，将位于中梁山田坝三村土地约16600平方米以及地上房屋一并移交给九龙坡区房管局，纳入直管公房管理。2003年7月23日，九龙坡区房管局委托中梁山房管所（甲方）与迪华公司（乙方）签订了《中梁山田坝三村危旧房改造协议》，该协议主要内容如下：1、甲方以划拨土地（以甲方拥有的土地使用权证为准）作为项目用地，由乙方按规定办理建设用地的招拍挂手续，实施旧城改造。2、乙方投入全部建设资金，享受扣除拆迁房后房屋的产权。3、在办理动迁工作时，乙方向共同账户存入项目必需的拆迁安置资金；在项目实施过程中根据工程进度和投资需要分批存入工程费用人民币500万元，该项资金全部用于工程建设，不得挪作它用。《中梁山田坝三村危旧房改造协议》签订后，该旧城改造项目经九龙坡计委固[2003]981号《重庆市九龙坡区发展计划委员会关于同意联合开发建设中梁山田坝三村旧城改造项目立项的批复》批准立项，根据《中梁山田坝三村危旧房改造协议》的约定，九龙坡区房管局以划拨土地作为项目用地，由迪华公司按规定办理建设用地的招拍挂手续，迪华公司参加了该土地的招拍挂。2003年10月30日，重庆市国土房管局出具渝国土房管资[2003]52号《重庆市国土房管局国有土地使用权挂牌出让确认通知书》，2004年8月23日，迪华公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订了渝地（2004）合字（九区）第298号《重庆市国有土地使用权出让合同》，该合同约定，迪华公司摘牌获得使用权的土地面积13503.9平方米，其中830平方米作为道路及绿化用地予以行政划拨，其余12673.9平方米作为商住用地予以有偿出让，该宗土地控规及地灾防治规划设计费等土地出让前期成本为15.6782万元，拆迁成本1850万元，由于该宗地已列入主城区危旧房改造工程，出让金252.0086万元作为市政府对该项目的投入，其余出让金和拆迁成本等均由迪华公司承担。按照2000年渝府发[2000]68号《重庆市人民政府关于进一步加强国有土地使用权招标拍卖工作的决定》的规定“旧城改造特别困难的，可随同地上物拆迁一并出让给开发商自行拆迁整理”，但迪华公司没有支付拆迁成本1850万元，也未实施拆迁安置，仅支付了220.5082万元土地出让金便取得了土地使用权（土地使用权证号：100房地证2005字第00705号）。迪华公司取得土地使用权后，在改造第一栋危旧房过程上，就因资金链断裂，无力继续修建，其正在改造的工程也成为烂尾楼，根本无法向老百姓还房。为了将已修建半截的烂尾楼完成并向该栋老百姓还房、办证，九龙坡区政府指定政府平台公司渝隆集团下属重庆龙九建设有限责任公司投入362.75万元后续资金，将烂尾楼完成并交付给老百姓使用。为完成改造房屋房管证的办理，将迪华公司原100房地证2005字第00705号记载的12673.9平方米土地使用权划分为两部份，即已经实施改造的房屋确定为“迪华苑一期”，其所占土地使用权面积为3227.4平方米，余下尚未实施拆迁安置改造的土地使用9446.5平方米划为“迪华苑二期”改造用地（土地使用权证号：105D房地证2012字第00260号）。划分后，二期土地上仍有4栋危旧房屋，住户169户，房屋所有权人为中梁山矿务局（见房屋所有权证）。从2003年签订危旧房改造协议至2016年的13年时间内，被告一直没有实施二期土地上4栋危旧房的拆迁安置。因迪华公司人去楼空，4栋危旧房的住户到市、区政府集访、反映，强烈要求尽快拆迁安置。经鉴定，4栋房屋均为D级危房，九龙坡区住建委为了尽快解决住户的拆迁安置问题，维护当地稳定，保护住户的生命财产安全，于2016陆续与4栋危旧房的住户签订了搬迁协议，实施了拆迁安置。经九龙坡区住建委统计，共计拆迁安置169家住户，产生拆迁安置补偿、拆迁工程款等费用共计51632938.05元。搬迁协议签订后，九龙坡区住建委已将安置房屋交付给了住户，住户也已经实际入住。九龙坡区住建委认为，根据《中梁山田坝三村危旧房改造协议》及《重庆市国有土地使用权出让合同》的约定，建设资金及拆迁成本均应当由迪华公司承担，现九龙坡区住建委实际完成了169家住户的拆迁安置，迪华公司理应将拆迁安置补偿费、拆迁工程款等拆迁成本支付给九龙坡区住建委。按照《重庆市国有土地使用权出让合同》及2000年渝府发[2000]68号文件的规定，拆迁安置补偿费、拆迁工程款等拆迁成本均应计入土地成本费用。因此，九龙坡区住建委就其投入的土地成本费用51632938.05元及资金占用损失，对迪华公司名下的9446.5平方米土地（土地使用权证号：105D房地证2012字第00260号）拍卖所得价款享有优先受偿权。迪华公司答辩称，双方是基于旧城改造项目产生的纠纷，对九龙坡区住建委原告的主体资格没有异议；土地上附着物的安置费用要记入成本之中；对方要求的土地成本费用应在开发完成之后再支付；对方主张优先权迪华公司没有异议，但仅限于对土地拍卖、折价、抵偿；对方要求的资金利息迪华公司不应承担；审计报告中载明的拆迁工作经费1696467.17元按照合同约定本来就是对方的义务，不应由迪华公司承担。九龙坡区住建委围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，迪华公司对证据真实性、合法性、关联性及九龙坡区住建委的证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。迪华公司一审中没有举示证据。结合双方质证认证的意见，本院认定事实如下：因中梁山矿务局破产，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步做好资源枯竭矿山关闭破产工作的通知》和《重庆市煤碳企业破产工作小组第七次会议纪录》的精神，在监交方重庆市国土资源的房屋管理局、重庆市财政局及协调方重庆市经济委员会的监督与协调下，中梁山矿务局破产清算组与九区房管局于2002年3月签订了《关于中梁山矿务局住宅区域房地产移交协议》，将位于中梁山田坝三村土地约16600平方米以及地上房屋一并移交给九龙坡区房管局，纳入直管公房管理。2003年7月23日，九龙坡区房管局中梁山房管所（甲方）与迪华公司（乙方）签订了《中梁山田坝三村危旧房改造协议》，该协议主要内容如下：甲方以划拨土地（以甲方拥有的土地使用权证为准）作为项目用地，由乙方按规定办理建设用地的招拍挂手续，实施旧城改造；乙方以建设项目的全部资金作为项目投资，进行项目开发建设；乙方投入全部建设资金，享受扣除拆迁房后房屋的产权；在办理动迁工作时，乙方向共同账户存入项目必需的拆迁安置资金；在项目实施过程中根据工程进度和投资需要分批存入工程费用人民币500万元，该项资金全部用于工程建设，不得挪作它用。《中梁山田坝三村危旧房改造协议》签订后，该旧城改造项目经2003年11月13日九龙坡计委固[2003]981号《重庆市九龙坡区发展计划委员会关于同意联合开发建设中梁山田坝三村旧城改造项目立项的批复》批准立项，根据《中梁山田坝三村危旧房改造协议》的约定，九区房管局以划拨土地作为项目用地，由迪华公司按规定办理建设用地的招拍挂手续，迪华公司参加了该土地的招拍挂。2003年10月30日，重庆市国土房管局出具渝国土房管资[2003]52号《重庆市国土房管局国有土地使用权挂牌出让确认通知书》，2004年8月23日，迪华公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订了渝地2004合字（九区）第298号《重庆市国有土地使用权出让合同》，该合同约定，迪华公司摘牌取得土地面积13503.9平方米，其中830平方米作为道路及绿化用地予以行政划拨，其余12673.9平方米作为商住用地予以有偿出让。该宗地的挂牌成交价为2392万元，其中出让金为526.3218万元，宗土地控规及地灾防治规划设计费等土地出让前期成本为15.6782万元，拆迁成本1850万元，由于该宗地已列入主城区危旧房改造工程，出让金252.0086万元作为市政府对该项目的投入。其余出让金和拆迁成本等均由迪华公司承担。之后，迪华公司没有支付拆迁成本1850万元，也未实施拆迁安置，仅支付了220.5082万元土地出让金便取得了土地使用权（土地使用权证号：100房地证2005字第00705号）。迪华公司取得土地使用权后，在改造第一栋危旧房过程上，就因资金链断裂，无力继续完成危旧房改造，其正在改造的工程也停止，无法完成拆迁还房。为了将已修建的拆迁还房完成并完成拆迁还房义务，九龙坡区政府指定政府平台公司渝隆集团下属重庆龙九建设有限责任公司投入362.75万元后续资金，将烂尾楼完成并交付给老百姓使用。为完成改造房屋房管证的办理，将迪华公司原100房地证2005字第00705号记载的12673.9平方米土地使用权划分为两部份，即已经实施改造的房屋确定为“迪华苑一期”，其所占土地使用权面积为3227.4平方米，余下尚未实施拆迁安置改造的土地使用9446.5平方米划为“迪华苑二期”改造用地（土地使用权证号：105D房地证2012字第00260号）。划分后，二期土地上仍有4栋危旧房屋，住户169户，房屋所有权人为中梁山矿务局。从2003年签订危旧房改造协议至2016年9月21日期间，迪华公司一直没有实施二期土地上4栋危旧房的拆迁安置。4栋危旧房的住户到市、区政府集访、反映，强烈要求尽快拆迁安置。经鉴定，4栋房屋均为D级危房，九龙坡区住建委为了尽快解决住户的拆迁安置问题，于2016年陆续与4栋危旧房的169家住户签订了搬迁协议，实施了拆迁安置。2019年8月15日，重庆康华会计师事务所接受九龙坡区住建委的委托，对华岩镇田坝三村4栋危旧房拆迁安置项目截止2019年5月31日的拆迁安置补偿资金情况及其相关资料进行审查与复核，并作出重康会综报字（2019）第317号《华岩镇田坝三村4栋危旧房拆迁安置项目费用审核报告》，该报告载明：截止2019年8月8日，已安置169户，根据房管所与安置户签订的拆迁安置协议、补偿成本明细表及财务记录等审核的本项目拆迁安置合计51632983.05元。2019年6月28日，案涉华岩镇田坝三村4栋危旧房原住户（原中梁山矿务局职工）向九区住建委发出《情况说明》及《田坝三村拆迁安置户要求尽快办证的情况反映》，其中载明上述拆迁户将拆迁还房安置的权利（包括法定优先权）让渡给九龙坡区住建委，并要求及时办理房屋权属证书。另：依照国务院机构改革的要求，原重庆市九龙坡区房地产管理局与重庆市九龙坡区城乡建设委员会合并为重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会，其原职责职能、权利、义务均由九龙坡区住建委行使。本院认为：根据双方当事人的诉辩理由及案件事实，本院归纳争议焦点如下：1、迪华公司是否应当立即向九龙坡区住建委支付土地成本费用？2、迪华公司是否应当承担拆迁工作经费？3、迪华公司是否应当承担土地成本费用资金占用损失？4、九龙坡区住建委就前述款项，是否对土地使用权证号为105D房地证2012字第00260号的9446.5平方米土地的拍卖、折价、抵偿所得价款享有优先受偿权？对上述争议焦点，本院评述如下：一、迪华公司是否应当立即向九龙坡区住建委支付土地成本费用。1、2002年3月，因中梁山矿务局破产，破产清算组与九龙坡区住建委（即原重庆市九龙坡区房地产管理局）签订《关于中梁山矿务局住宅区域房地产移交协议》，将位于中梁山田坝三村约16600平方米土地以及地上房屋一并移交给了九龙坡区住建委。九龙坡区住建委依法取得了案涉土地使用权及地上房屋的直接管理权。故九龙坡区住建委对本案案涉土地及地上房屋有直接的管理权，该管理权体现为代表国家行使对案涉土地及地上房屋占有、使用、收益和处分的权利。2、九龙坡区住建局（即原九龙坡区房管局）委托中梁山房管所（甲方）与迪华公司（乙方）于2003年7月23日签订的《中梁山田坝三村危旧房改造协议》明确约定迪华公司对案涉土地上的房屋负有拆迁安置义务。2004年8月23日迪华公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订的渝地2004合字（九区）第298号《重庆市国有土地使用权出让合同》也明确约定迪华公司应当承担拆迁成本。3、迪华公司未履行拆迁安置义务，拆迁安置义务系由九龙坡区住建委实际履行，并实际支付了拆迁安置补偿费、拆迁工程款等取得土地使用权的成本费用，这些费用理应由土地使用权人即迪华公司承担。4、迪华公司在庭审中明确表示同意向九龙坡区住建委支付拆迁安置补偿费。综上，取得土地使用权应付出的费用，是案涉危旧房改造项目实施过程中必须付出的成本费用，相关成本费用依约定理应由迪华公司承担。由于迪华公司不能及时履行案涉地块上房屋的拆迁安置义务，九龙坡区住建委出资实施了拆迁安置，所以，九龙坡区住建委要求迪华公司支付相应的土地成本费用，其理由正当，应当予以支持；而迪华公司关于相关成本费用应在案涉项目开发完成后再支付的抗辩理由，无合同约定和法律规定支持，对迪华公司该抗辩理由，本院不予采纳。二、迪华公司是否应当承担土地成本费用中的拆迁工作经费1696467.17元。拆迁工作经费是实施拆迁安置过程中必然发生的费用，将其纳入拆迁安置补偿费用具有合理性；且根据《中梁山田坝三村危旧房改造协议》约定，迪华公司负责投入全部建设资金，在办理动迁工作时，迪华公司须向共同账户存入项目必需的拆迁安置资金（以拆迁评估报告为准）。按照上述约定，拆迁安置资金应当由迪华公司承担，具体金额以拆迁评估报告确定的金额为准。现九龙坡区住建委提交的重庆康华会计事务所有限责任公司《华岩镇田坝三村4栋危旧房拆迁安置项目费用审核报告》明确载明案涉项目拆迁安置审核总额中包含工作经费1696467.17元。综上，由于工作经费包含在拆迁安置成本中，且迪华公司对该《审核报告》没有异议，故对迪华公司关于该笔费用应由九龙坡区住建委自行承担的抗辩意见，本院不予采纳。三、迪华公司是否应当承担资金占用损失。如前所述，根据《中梁山田坝三村危旧房改造协议》约定，迪华公司负有承担拆迁安置资金的义务，但迪华公司并未履行该义务，拆迁安置补偿费、拆迁工程款等土地成本费用实际由九龙坡区住建委支付，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，九龙坡区住建委有权要求迪华公司赔偿损失，其主张迪华公司以相应的土地成本费用为基数，按照中国人民同期贷款利率的标准，支付从2016年9月21日起至付清之日止的资金占用损失符合法律规定，本院予以支持。四、关于九龙坡区住建委就拆迁安置补偿费、拆迁工程款等土地成本费用是否对土地使用权证号为105D房地证2012字第00260号的9446.5平方米土地的拍卖、折价、抵偿所得价款享有优先受偿权。1、《物权法》第四十条规定“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”，根据上述法律规定，土地使用权人作为用益物权人，在行使权利时，不得损害房屋所有权人的权利。迪华公司取得出让土地使用权时，并未取得地上房屋的权利，地上房屋的权利仍由九龙坡区住建委在行使。迪华公司在行使土地使用权时，不得损害九龙坡区住建委所享有的权利，如果该土地使用权发生变动，继受取得该土地使用权的权利人，同样亦不得损害九龙坡区住建委对地上房屋所有享有的权利。土地使用权人在地上从事建设、设立用益物权和担保物权等行为，均须事先征得地上房屋权利人的同意或者优先给予房屋权利人相应的补偿。2、原房屋被拆迁后，九龙坡区住建委对原房屋享有的权利转换为拆迁安置补偿权，且该安置补偿权得到了被拆迁人的确认。拆迁安置补偿权作为建立在原房屋权利丧失基础上的权利，实质上是原房屋权利的延伸，对拆迁安置补偿权的保护即是对原房屋权利的保护，是所有权保护的延伸，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，可以认定九龙坡区住建委享有的拆迁安置补偿权具有优先权，九龙坡区住建委为拆迁安置支付的拆迁安置补偿费、拆迁工程款等土地成本费用，应当从案涉土地的拍卖、变卖、抵偿等所得价款中优先得到清偿。3、根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”规定，土地使用权在转让时，应当一并处分地上建筑物，而处分所得价款中地上建筑物、构筑物或附属设施部份价款当然应当属于原权利人所有，并应当从处分所得价款中优先支付给原权利人。本案中，九龙坡区住建委在土地使用权的权属未发生变动前，先行实施了拆迁安置，处分了地上房屋，但其基于原房屋所享有的基础权利并未消灭，在土地使用权的权属发生变动时，继受取得土地使用权的权利人支付的价款中，应当优先对原房屋权利人作出补偿。4、渝地2004合字（九区）第298号《重庆市国有土地使用权出让合同》约定内容也表明土地出让价金包括了土地出让前期成本、拆迁成本等土地成本费用，应当由取得该土地使用权的权利人承担，且该义务在土地出让时就已经设定，成为土地使用权人所必须履行的主要义务。又据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”的规定，该土地使用权的权属发生变动时，继受取得该土地使用权的权利人，亦应当承担出让合同中所载明的拆迁义务或者支付拆迁安置补偿费。现九龙坡区住建委已经实际支付了拆迁安置补偿费、拆迁工程款等土地成本费用，无论该宗土地使用权的权属通过何种途径发生变动，因此取得的土地价款均应当优先用于清偿该土地成本。5、庭审中，迪华公司也认可九龙坡区住建委对案涉土地的拍卖、变卖、抵偿等所得价款享有优先受偿权。综上，对九龙坡区住建委关于其支付的拆迁安置补偿费、拆迁工程等土地成本费用，在案涉土地的拍卖、变卖、抵偿等所得价款中享有优先受偿权主张，本院予以支持。综上所述，对九龙坡区住建委关于迪华公司立即支付案涉土地成本费用51632938.05元、并承担该土地成本费用从2016年9月21日起至付清时止的资金占用损失和九龙坡区住建委对案涉土地拍卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆迪华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会支付土地成本费用51632938.05元；二、重庆迪华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会支付以土地成本费51632938.05元为基数，从2016年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至土地成本费用付清时止的资金占用损失。三、重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会就土地成本费用51632938.05元在对重庆迪华房地产开发有限公司名下的9446.5平方米土地（土地使用权证号：105D房地证2012字第00260号）拍卖、折价、抵偿所得价款中享有优先受偿权。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335474.23元，由重庆迪华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  申 威审 判 员  刘恋砚人民陪审员  许培英二〇一九年十二月十日法官 助理  徐一佳书 记 员  周 伟