广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27241号原告：广东和富物业服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******裕华花园广场裕乐院907房，统一社会信用代码914************177。法定代表人：孔宝华，总经理。委托诉讼代理人：刘浩莹，该司员工。委托诉讼代理人：廖华冲，该司员工。被告：廖晓琼，女，1976年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山石岐区民权路7号205房，公民身份号码445************040。委托诉讼代理人：胡庭武，男，1974年9月28日出生，身份证住址广东省饶平县************，公民身份号码440************71X。系其丈夫。原告广东和富物业服务有限公司（以下简称和富物业公司）与被告廖晓琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告和富物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告廖晓琼立即支付所欠原告和富物业公司的物业服务费2392元及违约金789.36元（物业服务费自2017年9月起每月按104元计算，暂计至2019年7月）；2.被告廖晓琼立即支付所欠原告和富物业公司的两台小车车位费6900元及违约金2277元（小车车位费自2017年9月起2台车每月按300元计算，暂计至2019年7月）。事实与理由：被告廖晓琼未按时交纳物业服务费及车位费，经原告和富物业公司多次催收均拒不支付。庭审中，原告和富物业公司明确第1、2项诉讼请求的计算时间为自2017年9月起至2019年7月。被告廖晓琼辩称：1.被告廖晓琼物业所在位置旁有一颗树，花期长且经常引来蜜蜂，导致本人及家人多次遭受蜜蜂侵扰、也出现身体及家中孩子的心理问题，就该问题已多次向原告和富物业公司反映，皆无果，遂停止交纳物业管理费。2.原告和富物业公司与本人收费的方式在2016年10月前一直是先由原告和富物业公司的报案队长出具发票再收取现金，并且依照贵院（2017）粤2071民初20524号民事判决书的判决结果是以0.6元/平方米收取物业管理的，自收到判决书起与保安队队长多次协商，让其凭发票和提供银行卡账号来收取物业管理费及停车费，但该保安队队长均不提供，表示因原告和富物业公司不愿意按0.6元/平方米收取物业费。3.原告和富物业公司提供的第一份物业服务合同有效期至2013年5月31日止，但第二份物业服务合同是假的，因为第一届业委会期满后，没有再成立业委会，第二份物业服务合同上的业委会的公章何来。另外，关于“怡东苑调整物业管理费”的征求意见上的签名并非本人签字，因本人不同意加价。物业服务合同已过期，故原告和富物业公司收取物业管理费和滞纳金的依据不成立。4.原告和富物业公司提供的物业服务有瑕疵，如小区卫生管理很差，公用下水道堵塞，导致脏水倒灌也不进行维修，保安配置不足，小区多次发生盗窃以及小孩被绑架的事件。5.本人房产证上的建筑面积为130.31平方米，但原告和富物业公司一直按147.83平方米收取我方物业管理费，我方也就该问题与其对证，但原告和富物业公司一直置之不理并我行我素。6.就上述原因，我方同意支付车位费，但不同意支付违约金，因非由我方导致停交车位费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廖晓琼为广东省中山市东区***怡东苑4幢301房及底层一号车房的业主（建筑面积为130.31平方米，产权登记时间2008年4月7日）。2008年5月19日，中山市和富物业管理有限公司（后经中山市工商行政管理局核准，变更企业名称为广东和富物业服务有限公司）作为乙方与怡东苑小区业委会作为甲方签订《物业管理服务合同》，双方约定：乙方为坐落于广东省中山市东区***的怡东苑商住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月1-5日；业主、非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；小车车位停放服务费150元/月；服务期限为5年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止。合同还约定了其他事项。怡东苑小区业委会期满后，未成立新的业主委员会；合同期满后，和富物业公司一直为怡东苑小区提供物业服务至今。另查，和富物业公司称怡东苑小区物业服务费自2011年8月起调整为0.8元/平方米，并提交《调整物业管理费调查表》、《统计表》、《怡东苑住房商铺一览表》及《2019年5月至2019年7月的银行划扣明细表》拟佐证；廖晓琼对调整物业管理费调查表中签名的真实性提出异议。经查，怡东苑小区共有住宅125户，有效回收的调整物业管理费调查表（住宅）共90张，同意调整收费标准的共有75张，不同意调整的共有15张；怡东苑小区住宅总建筑面积14442.02平方米，同意调整收费标准的住宅专有建筑面积8662.73平方米，部分业主在调查表中均提出怡东苑小区物业服务存在安保及卫生方面问题。但原告未就该小区规划，共有住宅数及建筑面积等提交其他证据佐证。又查，2017年10月31日，（2017）粤2071民初20524号和富物业公司与廖晓琼物业服务合同纠纷一案于本院立案受理，该案经审理查明涉案物业按每月0.6/平方米计收物业服务费，每月物业管理78.19元。该案于2018年5月3日作出民事判决书并已生效。诉讼中经询问，和富物业公司、廖晓琼对该生效判决所认定的相关事实无异议。再查，2019年12月18日，和富物业公司向本院出具《情况说明》，载明2019年12月14日，廖晓琼通过银行转账的方式向其支付了小车车位费8400元（自2017年9月起至2019年12月，共28个月，每月两台小车车位停放服务费300元）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，物业管理服务合同对廖晓琼具有约束力，合同期满后，和富物业公司继续为案涉小区提供物业服务，廖晓琼应按法律规定和参照物业管理服务合同约定向和富物业公司支付物业服务费。廖晓琼以和富物业公司提供的物业管理有瑕疵为由拒交物业服务费，通过和富物业公司提供的《调整物业管理费调查表》中案涉小区业主的意见综合判断，和富物业公司在物业管理中确实存在安保及卫生等管理瑕疵问题，但该不尽如人意之处不是以构成被告拒交物业管理费的合理理由，且廖晓琼亦未提供相关证据证明其提出的物业管理服务瑕疵对其产生实质影响，故其该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。另外，因本院于2018年5月3日作出（2017）粤2071民初20524号生效判决已认定涉案物业每月物业管理为78.19元。诉讼中和富物业公司、廖晓琼对该生效判决所认定的相关事实无异议，故在和富物业公司已向廖晓琼提供物业服务的前提下，廖晓琼应向和富物业支付2017年9月起至2019年7月物业服务费应为1798.37元【每月物业管理78.19（0.6元/每月/平方米×130.31平方米），共23个月】。滞纳金性质实为违约金，和富物业公司诉请逾期交纳物业管理服务费按每月104元计收，该标准明显过高，和富物业公司未举证廖晓琼未按时交纳物业服务费给其方造成损失等于或高于该标准，且和富物业公司确实存在管理不当行为的，亦是廖晓琼拒交物业服务费的原因，和富物业公司应自担损失，故根据公平原则，本院对和富物业公司的违约金主张不予支持。此外，和富物业公司诉请廖晓琼支付2017年9月至2019年7月的小车车位停放服务费6900元及违约金，该项诉求廖晓琼已于2019年12月14日向和富物业公司支付，故该支付小车车位停放服务费的诉求本院不予处理；至于违约金，因涉案物业服务合同未约定逾期交纳小车车位停放服务费需支付逾期违约金，故该违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖晓琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东和富物业服务有限公司支付2017年9月起至2019年7月期间的物业服务费1798.37元；二、驳回原告广东和富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108.96元，减半收取计54.48元（原告广东和富物业服务有限公司已预交），由原告广东和富物业服务有限公司负担47元，被告廖晓琼负担7.48元并于本判决生效之日起七日内径付原告广东和富物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年十二月十九日书记员  何惠怡书记员  练洪银