山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初3831号原告（案外人）：武文水。委托诉讼代理人：崔雷，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦书文，北京市大嘉（德州）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：李守超。委托诉讼代理人：马忠军，山东铜镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴丽君，山东铜镜律师事务所律师。第三人(被执行人):张子超。第三人(被执行人)：刘颖。原告武文水与被告李守超、第三人张子超、刘颖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告武文水、委托诉讼代理人赵伟华、崔雷、焦书文，被告李守超、委托诉讼代理人马忠军、柴丽君，第三人刘颖到庭参加诉讼。第三人张子超经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武文水向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销山东省德州市德城区人民法院(2019)鲁1402执异260号裁定书和中止执行(2019)鲁1402执1341号裁定书；2、解除贵院对德城区新华路460号新湖家园2号楼1单元2703室查封措施，并停止对该财产的执行；3、依法确认德城区新华路460号新湖家园2号楼1单元2703室房屋(价值150万)归武文水所有；4、依法裁判第三人协助和配合原告办理德城区新华路460号新湖家园2号楼1单元2703室的产权过户登记；5、依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，武文水通过德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司购买张子超、刘颖所有的德城区，并签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋价款150万元，2019年4月30日前办理产权过户手续。根据合同约定武文水已于2018年8月31日前支付了110万元，剩余40万元按照合同约定待过户当天给付。2018年9月份张子超、刘颖将房屋交付武文水，武文水及其家人居住至今。后被告起诉第三人民间借贷纠纷案件中，德城区人民法院于2019年1月10日查封了原告所有但登记在第三人名下的德城区，并于2019年6月10日作出的(2019)鲁1402民初41号民事判决书已经发法律效力。2019年7月15日被告向德城区人民法院申请了执行，本院立案执行。原告知晓后，依据法律规定向德城区人民法院提出执行异议，请求中止执行。本院于2019年8月19日作出(2019)鲁1402执异260号裁定书，认为购买房屋上有担保物权，约定办理过户时间在约定解押时间数月之后，说明异议人对房屋过户的障碍是知晓的，其提供的房款支付手续，有大额现金支付，未提供相关证据予以佐证，其提交的水、电、燃气缴费证据，不能以其文字、意思证明异议人主张的事实，贵院以此裁定驳回原告的主张是错误的。因为原担保物权与本执行异议根本没有关系，也不是阻碍办理过户的理由，现房屋不能办理过户是因本院的查封行为导致，并不是原担保物权;本案房款支付中根本没有大额现金支付，现金支付的部分相对于原告支付的110万房款来说只是较少的一小部分，并且现金部分的支付有相关证人也可以证明，不是原告没有证据佐证，而是本案根本没有开庭进行质证让当事人提交证据证明其事实;原告提供的买卖合同、房款转账记录等及第三人出具的收条充分可以证明原告已向第三人支付了大部分部购房款，双方的买卖合同的合法、真实有效，原告提供的水、电、燃气缴费证据和收条等都足以证明其合法占有了该不动产，该不动产现不能办理过户登记是由于本院查封造成的，原告并没有过错。综上，原告武文水在贵院查封前，为购买该房屋举全家之力，贵院驳回原告异议申请，致使善良的原告合法诉求得不到支持，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条设定的本意，为维护原告合法权益，在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，望贵院判如所请。李守超辩称，第一，被答辩人武文水不是适格的案外人。自2018年7月6日起，被答辩人的女儿武晓琦、被答辩人的女婿刘金华，通过微信支付宝向刘颖转款55000元。被答辩人没有证据证明其委托二人代为付款，与事实不符。因此，被答辩人不是适格的案外人。第二，被答辩人自己向刘颖转款698500元，武晓琦、刘金华付款55000元，其余的346500为现金支付，无任何交易记录与事实不符，足可以证实346500元，没有付款的事实。在110万元中至多有698500元，同时还包括中介费15000元，扣除中介费为683500元。其理由如下，1、根据被答辩人提交的证据，被答辩人武文水自2018年7月6日通过女儿武晓琦、女婿刘金华通过微信、支付宝转了55000元。2、没有证据证明武晓琦、刘金华受托进行付款。3、被答辩人向刘颖的账户实际转款扣除中介费为683500元。4、346500元无任何交易记录，如此大的付款，没有不通过微信、支付宝银行转账的，与交易习惯不符，足可以证明346500元，不存在的事实。5、根据被答辩人与德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖居间合同》的约定，居间费是被答辩人和第三人向居间人支付，被答辩人转给中介费是15000元，不应该包括在购房定金中，定金实际付款是35000元。根据约定，被答辩人没有足额支付定金，买卖合同不成立。被答辩人的请求不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，即权利能够排除执行的条件，无事实理由排除执行。根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，法释（2005）10号下称“执行异议复议若干规定”对于购房者提出第28条规定：金钱、债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的，人民法院应予执行：一、在法院查封前已签订合法有效的书面合同；二、在法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部房款，或者按照合同约定支付部分价款，且剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因而没有办理过户登记。从该条的规定内容可以看出，只有同时具备上述四个条件，才能排除执行。就本案而言，被答辩人在查封前虽然与刘颖签订了房屋居间买卖合同，但从该合同文义内容上不是有效的房屋买卖合同。占有房屋存在串通的行为，其水电费、燃气费的缴费证据不能仅以文字等内容来证明其主张。三被答辩人实际付款是683500元，346500元是现金，不符合交易习惯，不能说明其真实性、合法性、关联性。其余55000元是武晓琦、刘金华通过微信、支付宝支付，无法说明关联性，没有达到全部付款的事实。被答辩人自己存在过错。在《房屋买卖居间合同》中，出卖人刘颖告知了该房存在抵押的事实，设有担保物权，并且《居间买卖合同》中约定的办理过户时间在约定解除抵押时间数个月之后，充分说明被答辩人对房屋过户的障碍是明知的。同时，被答辩人在签订《房屋居间买卖合同》正值限购限售政策实施期，这些原因被答辩人作为购买人对于过户障碍是知晓、清楚的。综上，被答辩人作为买受人没有签订有效的房屋买卖合同，只是交付了部分的购房款，没有交齐全部房款，同时对没有办理过户登记存在过错，没有全部满足该条款的四个要件，德州市德城区人民法院（2019）鲁1402执异260号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法查明本案事实，作出客观公正的判决，判决驳回被答辩人的诉讼请求。刘颖述称：我在2018年7月份通过鑫诺邦阳光中介把房子卖给了武文水，在2018年9月份武文水付齐了110万之后，把房屋交付给了武文水，而且中介可以作证。110万都是我们当着中介的面一块把钱存进银行或者是当面交付的。现金、支付宝转账和微信转账也是都是当着中介面办理的。中介代写了收款条，我拿回家签字。武文水把钱就付给我了，这110万都是这么收的。去除中介费1.5万都是武文水付了钱之后，我自己又转给中介公司的。武文水付给我5万押金之后，我又自己转了15000给中介公司，所以说我们这个合同就成立了。房产证是不满两年，所以说没有办理过户，到2019年的3月份才满两年。这个案子应该是2019年1月份执行部门开的庭，当时这个房子已经被查封，所以说就一直没有办理过户。张子超未提交陈述意见。本院经审理认定如下事实：1.李守超与张子超、刘颖民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）鲁1402民初41号民事判决书。在审理期间，本院作出（2019）鲁1402民初41号民事裁定书，于2019年1月10日查封了产权所有人为张子超的位于德州市德城区。2019年7月15日，李守超申请执行。武文水已于2018年7月6日已通过德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司购买了张子超的上述房产，并于2018年9月实际交付该房产为由，向本院执行机构提出异议申请，请求解除对上述房屋的查封。本院执行机构作出(2019)鲁1402执异260号执行裁定书，驳回了武文水的异议申请。2.2018年7月6日，刘颖与武文水及德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：刘颖将位于德州市德城区房产出售给武文水，产权所有人为张子超、刘颖共有，居间方为德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司。约定付款方式：2018年8月5日前乙方付房款捌拾万元（含伍万元定金）划入甲方指定账户，2018年8月3日前乙方付房款叁拾万元划入甲方指定账户，剩余房款肆拾万元整过户当天划入甲方指定账户，2018年9月7日将房屋交于乙方入住。该房屋已设定抵押，抵押权人为张子超，甲方应于2018年8月15日前办理完成抵押注销手续。该合同由共有人张子超签字确认。2018年8月4日前，武文水通过微信转账、支付宝转账、银行转账、现金支付等方式支付给刘颖800000元，2018年8月28日通过微信转账、银行转账300000元。武文水于2018年9月入住上述房屋。3.在本案审理过程中，武文水将购房余款400000元按本院要求交付给本院执行机构。上述事实，有（2019）鲁1402执异260号执行裁定书、《房屋买卖居间合同》、转账电子回单、收据、证明、证人证言等及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案当事人争议的焦点是：武文水是否享有排除执行位于德州市德城区房产的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，刘颖与武文水及德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司于本院2019年1月10日查封涉案房产之前签订的《房屋买卖居间合同》，该合同符合法律规定，为有效合同；武文水于2018年9月入住涉案房屋，并由武文水及其近亲属连续交纳了水、电、物业等若干相关费用，在本院查封之前已合法占有该房产；武文水已按照合同约定在本院（2019）鲁1402民初41号民事裁定书查封前支付了大部分购房价款1100000元，并将剩余的400000元价款按照本院的要求交付给本院执行机构；该房产没有办理过户手续，是因为该房产所设定的抵押权没有解除和本院设定的查封，属于“非买受人自身原因”未办理过户登记。因此，武文水的诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于德州市德城区房产；二、位于德州市德城区房产归原告武文水所有；三、第三人刘颖、张子超于判决生效之日起十日内将德州市德城区房产过户至原告武文水名下，过户所产生的一切税费按照《房屋买卖居间合同》约定由原告武文水承担；四、驳回原告武文水的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由被告李守超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  曲培华人民陪审员  左维新人民陪审员  高立友二〇一九年十二月五日法官助理杨家勇书记员梁锐敏