广西壮族自治区贺州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂11行初1号 原告柳艺，女，1974年8月18日出生，瑶族，住贺州市八步区。 委托代理人陈振华，湖南思阳律师事务所律师。 委托代理人柳华山，男，1978年2月18日出生，瑶族，住富川瑶族自治县（系原告弟弟）。 被告富川瑶族自治县人民政府。地址：富川瑶族自治县园区大厦。 法定代表人李裕科，县长。 委托代理人程克平，贺州市法制办公室公职律师。 委托代理人李祥琨，广西众望律师事务所律师。 原告柳艺不服被告富川瑶族自治县人民政府（以下简称富川县人民政府）房屋行政强制拆除及行政赔偿纠纷一案，于2019年1月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2019年1月27日向被告富川县人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月1日公开开庭审理了本案。原告柳艺的委托代理人陈振华、柳华山，被告富川县人民政府的委托代理人程克平、李祥琨到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告、被告分别申请司法评估，本院准许委托评估，评估期间扣除审理期限。本院通知双方当事人于2019年12月23日对评估报告进行了质证。本案现已审理终结。 被告富川县人民政府于2018年9月13日对原告柳艺作出《限期搬迁通知》，主要内容：“根据富川瑶族自治县富麦二级路园区大厦路口至立新农场路口段改造工程建设需要，为了更好的推进项目建设，请你户将位于项目用地范围内的房屋及厂棚于2018年9月19日前自行搬迁完毕，逾期不搬迁者将由县人民政府组织相关部门依法拆除，所造成损失由业主自行承担。”2018年10月30日，富川县人民政府组织有关部门对原告位于富阳××××委羊皮寨的一座房屋进行强制拆除。 原告柳艺诉称,原告有一栋位于富川县××镇××委羊皮寨的房屋，该房屋为国有出让土地，砖混结构，面积为434.63㎡。2011年起，原告将房屋租赁给他人经营饭店、快餐。2018年3月15日，被告发布《关予凤凰路三角嘴征收房屋土地的预公告》决定：对三角嘴区域内的房屋及土地进行征收。原告的房屋在征收红线范围内，被告在征收过程中未公布征收补偿方案、未协商选定评估机构、未送达评估报告、未协商补偿方式的前提下，直接告知原告补偿标准只有每平方1200元(远远低于周边房地产市场价格)，并且被告政府工作人员多次威胁，如不同意这个标准将对房屋实施强制拆除。2018年10月30日傍晚，被告在既未作出补偿决定又未通过补偿协议解决补偿问题的情况下，组织工作人员强行撬开原告房屋门面，将原告家里的物品全部扔出，控制原告的家人强制带离现场，并动用挖掘机将原告房屋上的门面招牌强制拆除下来。2018年10月31日上午，被告继续组织人员动用挖掘机将原告的房屋主体部分强制拆除。被告在征收过程中严重违反法定程序，对原告的房屋在既未作出补偿决定又未通过补偿协议解决补偿问题的情况下，强制拆除原告的房屋，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定，给原告的合法权益造成重大损失。根据《行政诉讼法》及相关法律的规定，请求人民法院：1、确认被告的行政强拆行为违法。2、判令被告因其违法强拆行为而对原告的房屋损失(参照周边商铺价格)、停产停业损失、装饰装修损失、搬迁、安置等损失共计962万元承担赔偿责任，并对原告进行安置地回建补偿。3、判令因被告行政强拆行为导致原告房屋内的物品损失共计5万元。 原告向本院提供的证据：证据1、原告身份证、被告公示信息。证明原告、被告身份信息。证据2、富房权证富阳镇字第××号房屋所有权证。证明原告柳艺的房屋位于富阳××××委羊皮寨，2015年6月19日被拆迁房屋抵押在银行，当时是按60%房屋的价值抵押了90万元贷款，但是2018年被告补偿却只有50多万，明显低于市场价。证据3、商铺转让合同、营业执照、个体工商户公示信息、商铺照片、退租房定金收条。证明原告的房屋共有三个门面，从2011年开始便租赁给他人经营，其中租赁给赵*英经营“英翠快餐店”；租赁给杨*令经营“宏桦快餐”；租赁给聂金凤经营“金辉饭店”。该房屋属于经营性用房。原告的房屋实际租金每年211200元。证据4、征收预公告。证明2018年3月15日，被告富川瑶族自治县人民政府发布《关于凤凰路三角嘴征收房屋土地的预公告》决定对三角嘴区域内的房屋及土地进行征收，原告的房屋在征收红线范围内。证据5、电话录音、行政强拆视频、照片等（光盘）。证明：1、被告工作人员多次威胁原告及家人，如不同意每平方1200元的补偿标准，将对房屋实施强制拆除。2、被告在既未作出补偿决定又未解决补偿问题的情况下，于2018年10月30日晚上、10月31日上午，组织人员动用挖掘机将原告的房屋强行拆除。原告于庭审时提交评估申请书，请求对被拆除房地产价值（评估时结合房屋占用土地的价值、房屋的区位、商业用途及周边的房地产市场价格等内容）进行评估。 被告富川县人民政府辩称：一、被告在对原告的房屋和土地进行征收过程中程序合法。原告对被告的征收行为并没有在六个月之内提起行政诉讼，所以，被告的征收是已经生效并具有法律上的效力。二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，原告要求962万元的损失不符实际，从原告举的证据来说，未能证实962万元的损失；其二，关于回建地的问题。原告的土地证登记面积是153.3㎡，所以按照安置补偿方案可以1比1的安置同样的153.3㎡的回建地。第三、原告起诉第3项请求没有依据。因为原告被征收的房屋已经全部出租。被告在征收的过程中对该房屋进行拆除的时候房内并无原告的物品，物品属于承租户。被告已经对承租户进行进行了合理补偿，而且是双方自愿的。所以原告主张房屋内物品损失这5万元钱无依据。第四、原告的房屋损失问题。因为拆除已经不可回归原状，被告同意给原告安置回建地，就是按1比1安置了土地。之后，房屋的单项价值就是不包含土地的价值。按被告委托评估价1200元钱每平方的建筑面积，而这个建筑面积只限于房产证登记的合法面积243.06㎡。房产证没有登记的面积就不是原告的合法权益，属原告的非法权益，依法不予补偿。综上，请求人民法院依法作出公平公正判决。 被告富川县人民政府向本院提交的证据：证据1、富政办发【2018】14号通知。证明原告被拆迁的地段和位置。证据2、2018年3月15日征收预公告。证明原告对本案提起诉讼时该征地预公告已生效，原告未对征地行为提起诉讼。证据3、富发改投资【2018】30号批复。证明被征收的土地有立项和批复。证据4、原告提供给县拆迁办的国有土地使用权、房屋产权证、房屋照片。证明原告土地证登记的153.3㎡是出让地，房屋登记的合法面积是243.06㎡；照片是被拆之前的现状。按一比一应安置回建地153.3㎡，房屋应按照243.06㎡单项补偿，不包含土地。证据5、补偿安置任务分配方案。证明被告已经做好初步的安置补偿方案，是按照该分配方案进行补偿工作。证据6、安置地位置及面积。证明被告已经提供安置方案，但原告决绝接收。证据7、对租户的装修补偿、搬迁情况。证明被告已对租用原告房屋的租户进行补偿，不存在拆除时房内的物品损失。证据8、房屋价值估价报告。证明因原告不配合征收工作，被告为了推进建设步伐只能单方委托评估，评估价为1220元/㎡（房屋单项评估，不含土地）。证据9、限期搬迁通知。证明依法向原告作出限期拆除通知，但没有申请人民法院执行。因从2018年9月13日开始，申请法院执行时间较长，期间该地可能会发生交通安全事故，所以没有申请法院执行。证明10、拆除房屋视频光盘。证明被拆的房屋是租户居住使用，不是原告居住使用。被告对拟置换给原告的地位于“桂北市场三角地拆迁安置1”的3#140㎡、4#140㎡两块国有土地的价值申请评估。 经质证，原告对被告富川县人民政府证据的质证意见：对证据1、证据2、证据3无异议，原告被拆迁的房屋具有较高的商业价值。证据4真实性无异议，原告的被拆房屋面积实际为434.63㎡。证据5的合法性有异议，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《广西壮族自治区人民政府关于贯彻的通知》第二条、第三条等规定。证据6有异议，被告没有对原告进行任何补偿安置。证据7有异议，被拆房屋属于原告所有，补偿对象应该是原告，明显违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条、《广西壮族自治区人民政府关于贯彻的通知》第十三条、十四条、十五条等规定。对证据8的三性有异议，1、该评估机构是政府单方委托指定的，没有与被征收人协商选定，程序违法。被告行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条、《广西壮族自治区人民政府关于贯彻的通知》第11条等规定。2、原告在收到被告证据材料时才看到该评估报告，之前从未向原告送达，剥夺了原告重新评估或鉴定的权利。3、原告的三个门面均属于商铺，评估结果应当包含商铺的客观收益，但该评估结果仅为房屋的重置价格，评估范围没有包含房屋占用范围土地的价值、房屋的区位、商业用途等内容，且评估结果明显低于周边类似房地产的市场价格。4、根据法律规定，房地产评估师应当到现场查勘、拍摄评估对象，并回复当事人对评估结果的异议，但评估报告的内容写明没有到现场进行测绘。对证据9的三性均有异议，原告从来没有见过该《通知》，被告也未向原告送达，该《通知》违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十七条之规定，应当先补偿后搬迁，在没有进行任何补偿或作出补偿决定的情况下，原告有权拒绝搬迁。对证据10三性均有异议，该视频存在剪辑的可能，被告只提供了对其有利的部分。结合原告方自己提供的证据，可以看出被告工作人员将维权的原告家属抬离现场，将房内物品扔出来，被告进行的是违法强拆行为，被告不具备行政拆除的资格。 被告富川县人民政府对原告证据的质证意见：对于证据1、证据4无异议。证据2是他项权利证书，他项权利证书是银行的抵押凭证，而且没有面积，当时原告贷款的90万元额度是包含了土地、房产的价值。证据3的营业执照和商铺照片无异议，但被告在征收过程中也通知原告方提供，但是原告除了提供房产证和土地证之外均没有提交材料。原告补交的租赁协议月租金6000元左右与当地实际不符，缺乏真实性。证据5是原告自行拍摄，不具合法性。 本院对双方当事人提交证据的分析与认定：对原告的证据：证据1予以确认。证据2与本案无关联，不予确认。证据3证实原告房屋用于出租。证据4予以确认。证据5证实被告强制拆除了原告被征收房屋。对被告富川县人民政府的证据：证据1、证据2、证据3予以确认。证据4证实原告的涉案土地及房屋登记的基本情况。证据5、证据6证实被告拟对原告安置回建地。证据7证实被告对原告被征收房屋的租户进行了补偿。证据8证实被告单方对原告的被征收房屋委托评估。证据9证实被告向原告发出限期搬出通知。证据10证实被告强制拆除了原告被征收房屋。 本院依原、被告双方分别提出的评估申请，依法委托广西方中房地产评估事务所有限公司对原、被告的申请事项进行评估，该公司于2019年11月20日分别作出（富川瑶族自治县）广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告、（富川瑶族自治县）广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告。原告认为，广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告仅对土地进行了评估，没有对被拆除房屋进行评估，缩小了评估范围损害了原告的合法权益，且没考虑被评估土地的商业用途及周边房地产市场情况，评估结果不公正，评估费用应该由被告承担。广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告的安置地没有与原告进行过协商，该安置地不具合法性，评估报告内登记的安置地记载为空地，现状图显示是楼房，被告提供的安置地不存在，评估结果违法。被告对评估公司出具的两份评估报告无异议。本院认为该两份评估报告真实合法有效，予以确认。 经审理查明，原告有一座位于富川县××镇××委羊皮寨的房屋，原告于2003年6月10日领取了国有土地使用权证，土地登记内容：土地使用者：柳艺；土地证号：03-××6；用途：住宅；使用权类型：出让；使用权面积：一百五十三点三平方米。房屋登记内容：房屋所有权证号：***；房屋所有权人：柳艺；产别：私产；房屋结构：砖混；层数：2；建筑面积：243.06㎡；设计用途：住宅；权属性质：国有。原告领取房屋所有权证后，未经依法报批擅自进行添附建设，至2018年征收时原告房屋实际建筑面积：434.63㎡，共2层，其中-1层建筑面积195.46㎡，1层建筑面积239.17㎡，1层建筑分为3间，分别出租给杨恒令经营“宏桦快餐店”门面面积61.88㎡、聂金凤经营“金辉经济快餐店”门面面积86.45㎡、赵翠英经营“翠姐快餐正宗螺蛳粉店”门面面积73.71㎡。2018年3月1日，富川瑶族自治县人民政府作出富政办发[2018]14号《关于开展县新永加油站至信立物流园段、县园区大厦路口至立新农场路口路段等县城市政道路工程改造项目前期工作的通知》。2018年3月15日，富川瑶族自治县人民政府发布《关于凤凰路三角嘴征收房屋土地的预公告》。2018年5月16日，富川瑶族自治县发展改革局作出富发改投资[2018]30号《关于开展富川瑶族自治县富麦二级路县园区大厦路口至立新农场路口路段改造工程立项的批复》。原告的土地及地上房屋在富川瑶族自治县富麦二级路县园区大厦路口至立新农场路口路段改造工程的征收范围内。2018年中旬，富川瑶族自治县征地拆迁办公室委托广西华元房地产评估有限公司作出《富麦路三角嘴租户装修价格预评估明细表》，其中：宏桦快餐店”装修总价10000元、“金辉经济快餐店”装修总价12000元、“翠姐快餐正宗螺蛳粉店”装修总价15000元，之后，上述店面实际经营业主分别与富川瑶族自治县征地拆迁办公室确定拆迁补偿协议并领取了补偿款。原告与富川瑶族自治县征地拆迁办公室经协商未达成拆迁补偿协议，被告遂委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对原告的涉案房屋进行评估，拟安置原告的置换地位于“桂北市场三角地拆迁安置1”的3#140㎡、4#140㎡。深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年8月2日作出深国房评字第***号房地产拆迁补偿市场价值估价报告，估价结果汇总：工程量434.63㎡；单价1220元每平方；金额合计：530200元。2018年9月13日，被告对原告柳艺作出《限期搬迁通知》，主要内容：“根据富川瑶族自治县富麦二级路园区大厦路口至立新农场路口段改造工程建设需要，为了更好的推进项目建设，请你户将位于项目用地范围内的房屋及厂棚于2018年9月19日前自行搬迁完毕，逾期不搬迁者将由县人民政府组织相关部门依法拆除，所造成损失由业主自行承担。”2018年10月30日，富川县人民政府组织有关部门对原告涉案的房屋进行强制拆除。原告不服，遂向本院提起行政诉讼。本案审理过程中，原告对其具合法使用权的153.3㎡国有土地的价值申请评估，被告亦对拟置换给原告的两块国有土地价值申请评估。经本院委托，2019年11月20日，广西方中房地产评估事务所有限公司作出（富川瑶族自治县）广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告：柳艺位于富川××自治县××镇××村委羊皮××153.3平方米住宅用地国有土地使用权，单位面积地价10628元/平方米，评估总地价1629300元。该公司于同日作出（富川瑶族自治县）广西方中（2019）（估）字第***号土地估价报告：位于富川××自治县××镇××市场三角地拆迁安置1范围内的3#、4#地共280平方米商服、住宅用地国有出让地土地使用权，单位面积地价5504元/平方米，评估总地价1541100元。 本院认为，原告位于富川县××镇××委羊皮寨的房地产，其登记的国有土地使用权面积是153.3㎡，依法登记的建筑面积是243.06㎡。虽被告基于公共利益需要征收原告的该房地产，但应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序实施征收。因此，在原、被告未能就补偿问题达成一致意见的前提下，被告应该依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定作出补偿决定。且在原告拒绝搬迁之后，被告还应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”及《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条“人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。”之规定，申请人民法院强制执行，并经人民法院裁定准予执行后，才可组织强制拆除。被告富川县人民政府没有依法作出补偿决定，也没有向人民法院申请强制执行，即对原告涉案房屋实施强制拆除。因此，被告无强制执行权，其强制拆除行为，违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（四）项之规定，应该予撤销，但被告的强制拆除行为已经实施结束，不具可撤销内容。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项“行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；”之规定，本院确认被告强制拆除原告涉案房屋的行为违法。 关于原告涉案被征拆的房地产的补偿及赔偿问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”之规定，为充分保障原告的土地使用权利，被告对原告的国有土地使用权采取等值置换，对被征收房屋采取货币补偿的安置方式没有违反上述法律强制性规定，并无不当，且原告请求也要求置换土地。关于原告具合法使用权的153.3㎡国有土地，被告拟用位于富川××自治县××镇××市场三角地拆迁安置1范围内的3#、4#地280㎡商服、住宅用地国有出让地土地使用权进行置换。因原告对该调换的价值存在异议而拒绝接收，致未达成协议。经本院委托评估，广西方中房地产评估事务所有限公司分别作出评估报告，原告具合法使用权的153.3㎡国有土地评估总地价1629300元，被告拟安置的280㎡国有土地评估总地价1541100元。因此，为实现被征收土地的等值置换，被告除安置280㎡国有土地给付原告外，仍需补偿差价88200元（1629300元减去1541100元）。关于原告被征收的房屋，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”被告委托了具有资质的深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对原告涉案房屋的实际建筑面积434.63㎡进行评估，因涉案被征拆房屋的实际建筑面积超出房产证登记的部分是原告扩建的建筑，被告没有经过法定程序认定为违法建筑，应当列入补偿范围。因此，依据评估单价1220元/㎡，原告涉案被征拆房屋的补偿价款应为530248.6元。虽原告对该评估不予认可，但其未依法对该评估提出异议，现原告对该房屋的评估提出异议也没有合法正当的理由。因此，原告请求对被征拆房屋进行重新评估，本院不予准许。 关于原告主张被拆房屋内物品损失和经营损失的问题。原告被拆除房屋虽全部用于出租他人经营使用，但承租人已与被告对被拆房屋的装饰及搬迁达成补偿协议，原告没有在被拆房屋内居住生活，故没有必要的生活物品。原告提供的照片也未能证实其屋内有物品因被告的强制拆除行为而损坏，故，对原告提出其房屋内物品损失的主张，本院不予支持。原告涉案的土地及房屋登记的用途是住宅，不是商服性质，且用于出租他人经营使用，原告并非经营业主，因经营业主已与被告达成协议，故，对原告主张的经营损失，本院不予支持。被告拆迁前应当确定原告房地产和拟安置土地的价值，而被告没有明确，且评估结果拟安置土地的价值低于拆迁原告房屋土地的价值。因此全部评估费用由被告承担。 综上，本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第七十六条、第六十九之规定，判决如下： 一、确认被告富川瑶族自治县人民政府于2018年10月30日对原告位于富阳镇茶家村委羊皮寨的一座房屋实施的行政强制拆除行为违法； 二、由被告富川瑶族自治县人民政府安置位于富川瑶族自治县富阳镇桂北市场三角地拆迁安置1范围内的3#、4#地280㎡商服、住宅用地国有出让地土地使用权给付原告柳艺，仍需向原告柳艺补偿差价88200元； 三、被告富川瑶族自治县人民政府补偿征收原告柳艺的房屋建筑的价款530248.6元； 四、驳回原告柳艺的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告预交）和全部评估费31704元（原告预交16293元，被告预交15411元），由被告富川瑶族自治县人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 当事人如上诉的，应当在提交上诉状时起至上诉期满后七日内预交上诉案件受理费50元（户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市万象支行；帐号：20×××77）。双方当事人都提起上诉的，分别预交。如逾期不交纳上诉案件受理费又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 琴 审 判 员  李永林 人民陪审员  江丽君 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  钟 恺