四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2854号 上诉人（原审原告）：鲍志钊，男，1960年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：倪小绮，女，1962年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段宜都莱菌河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系该公司员工。 上诉人鲍志钊、倪小绮因与被上诉人宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭于2019年12月23日公开开庭对本案进行了审理。鲍志钊、倪小绮委托诉讼代理人张敏，大地坡丽雅公司委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍志钊、倪小绮上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初743号民事判决，依法改判大地坡丽雅公司支付鲍志钊、倪小绮初始登记和逾期违约金共计58052元；2.案件诉讼费由大地坡丽雅公司负担。事实和理由：1.一审法院确认大地坡丽雅公司仅承担逾期办理转移登记的违约责任，明显违反合同法的相关规定，滥用自由裁量权。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，《商品房买卖合同》是大地坡丽雅公司提供的格式合同，双方就《商品房买卖合同》第十三页关于“该商品方所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”条款发生争议时，应按照鲍志钊、倪小绮的理解，由大地坡丽雅公司承担初始登记和逾期办理转移登记的违约责任；其次，从提交资料的主体、办证结果、办证时间顺序、合同约定来看，初始登记和转移登记是两个独立的行为，初始登记是转移登记的前提和基础；最后，本案系商品房买卖合同纠纷，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对违约金进行衡量和调整，一审法院引用合同法司法解释的有关规定，系法律适用错误。2.一审法院以鲍志钊、倪小绮2016年11月15日提交契税新政资料作为取得转移登记期限起算点，系事实认定错误。首先，衡量资料是否齐全的时间点是接房时，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第九条、第十二条之规定，大地坡丽雅公司逾期办证的违约金应按照合同约定，从接房之日起365日即2016年11月15日起至2017年12月26日实际取得不动产权证之日止；其次，衡量资料是否齐全的标准是房管部门对办理转移登记的资料要求，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款的规定，税务机关出具的完税凭证才是房管部门办理转移登记的必备材料，鲍志钊、倪小绮在2016年实施契税新政后向大地坡丽雅公司提交的享受契税优惠减免资料，仅是办理退税资料；最后，契税新政不应成为大地坡丽雅公司减轻其违约责任的理由，更不能成为重新计算办理转移登记期限的起算点。 大地坡丽雅公司辩称，一、一审法院确认大地坡丽雅公司只承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任，不支持鲍志钊、倪小绮主张的逾期办理楼栋初始登记违约金合法合理。1.《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（2）项约定：“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证延期取得，两者的违约金不作累加。”即大地坡丽雅公司不能因同一违约所致的违约后果承担双重违约责任；2.大地坡丽雅公司按合同约定交付房屋，鲍志钊、倪小绮完全占有房屋，实现了合同目的。整楼栋初始登记载明的权利人为大地坡丽雅公司，与鲍志钊、倪小绮没有任何关联；3.《商品房买卖合同》系四川省建设厅、四川省工商行政管理局向房地产开发商提供的统一合同文本，并非鲍志钊、倪小绮所诉系大地坡丽雅公司提供的格式合同，且从违约金性质而言，是以补偿性为主，惩罚性为辅。二、一审法院认定转移登记所有权证的办理时间应当自鲍志钊、倪小绮重新提交办证资料之日起算365日符合合同约定，大地坡丽雅公司至迟应当在2017年4月15日前为鲍志钊、倪小绮办理房屋所有权证书，现鲍志钊、倪小绮于2017年12月26日取得该证书，大地坡丽雅公司办证时间仅延迟254天。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 鲍志钊、倪小绮一审诉讼请求：1.请求判令大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金58052元；2.本案诉讼费由大地坡丽雅公司负担。 一审法院认定事实：2014年5月3日，鲍志钊、倪小绮（买受人）与大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区13栋×号住宅一套，预测建筑面积138.02㎡，套内建筑面积113.05㎡，购房总价款1014004元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：“出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《补充协议》第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3.如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6.因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，鲍志钊、倪小绮按约付清了全部购房款。2015年11月15日，大地坡丽雅公司交付了房屋，鲍志钊、倪小绮在接房当日依据当时的契税缴纳政策向大地坡丽雅公司交纳了契税40560.16元、相应维修基金12421.8元和办理房屋权属登记的其他资料，其中鲍志钊、倪小绮于2016年4月15日向大地坡丽雅公司提交了《房屋登记信息查询结果证明》。2017年8月21日，大地坡丽雅公司办理完毕丽雅龙城小区13栋的初始登记；2017年12月26日，鲍志钊、倪小绮所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2.个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策……”2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3.纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关……”2016年3月，大地坡丽雅公司以电话、张贴通知公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，鲍志钊、倪小绮结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月15日向大地坡丽雅公司提交了购房人家庭唯一住房承诺书。2017年2月28日，相应地税机关向鲍志钊、倪小绮（纳税人）出具了2份《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额均为507002元，实缴契税均为7605.03元，鲍志钊、倪小绮共计实缴契税15210.06元。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 一审法院认为，鲍志钊、倪小绮与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方当事人在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1.不动产统一登记的改革转换和契税优惠政策是否属于大地坡丽雅公司的免责事由；2.大地坡丽雅公司是否应当向鲍志钊、倪小绮同时承担支付逾期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权分户转移登记的违约金及违约金如何计算。 关于焦点1，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2016年3月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年8月21日。虽然大地坡丽雅公司提供了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，主张案涉楼栋初始登记的办理因处于不动产统一登记的改革期间，系政策原因迟滞了权证的办理，但该份《情况说明》中对于处于该段权证办理改革筹备及施行期间内，对比原正常所需的办证期间，因办证改革而导致的办证迟滞时限、程度均不明确，对于是否必然会致案涉楼栋的初始权属登记延迟至2017年8月21日方能完成未作确认，故大地坡丽雅公司以该份《情况说明》为凭抗辩逾期办理楼栋初始权属登记系因政策的影响所致，证据不足，其主张免除全部逾期办理初始权属登记违约责任的理由不能成立。 根据双方当事人签订的《补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”本案中，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】23号文件，对契税政策进行调整，鲍志钊、倪小绮在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月15日按照新契税政策提交了购房人家庭唯一住房承诺书，鲍志钊、倪小绮的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《补充协议》的约定，鲍志钊、倪小绮取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2017年4月15日前为鲍志钊、倪小绮办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为鲍志钊、倪小绮办理完毕分户权属登记的时间为2017年12月26日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年8月21日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。 关于焦点2，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，一审法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（2）项约定：“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对鲍志钊、倪小绮造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张一审法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，鉴于鲍志钊、倪小绮未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，一审法院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。经核算，大地坡丽雅公司应当向鲍志钊、倪小绮支付的违约金数额为12877.85元（1014004×0.00005/日×254日）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于判决生效之日起十内支付鲍志钊、倪小绮违约金12877.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1252元，由宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担751元,鲍志钊、倪小绮负担501元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院认定鲍志钊、倪小绮与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》中第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”该约定是鲍志钊、倪小绮与大地坡丽雅公司作为平等民事主体之间约定的违约条款，不能以此作加重大地坡丽雅公司责任的解释。鲍志钊、倪小绮并未提交证据证实其因大地坡丽雅公司的初始登记违约产生任何损失，且鲍志钊、倪小绮主张的初始登记违约金与转移登记违约金系同一持续状态的违约行为所致，故一审法院不支持鲍志钊、倪小绮主张的初始登记违约金并无不当。 因国家税收政策调整、房屋所有权证和土地使用权证合并为一个不动产权证书，宜宾市房地产管理局也出具《说明》证明大地坡丽雅公司在办理房屋产权转移登记时客观上受到了影响。由于双证合一、税率下调，鲍志钊、倪小绮作为购房人得到了优惠，并没有造成损失，故一审法院以鲍志钊、倪小绮重新提交资料之日计算转移登记违约金正确，鲍志钊、倪小绮要求从第一次向大地坡丽雅公司提交办证资料之日计算转移登记违约金的理由不成立。 综上所述，上诉人鲍志钊、倪小绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 二审案件受理费1251元，由鲍志钊、倪小绮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧