宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初2389号原告：李某1，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：李某2，宁夏固原市人，大学文化，住固原市，系原告弟弟，代理权限为特别授权。被告：宁夏东海房地产开发有限公司。住所地：固原市原州区东海太阳城会所。法定代表人：穆某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某1，系宁夏信用律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：段某，男，1973年1月10日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，被告公司职员，住固原市原州区山城名邸8-2-301室，代理权限为特别授权。被告：固原东海物业管理有限公司。住所地：固原市原州区东海太阳城会所。法定代表人：张某，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨某2，女，1973年9月25日出生，汉族，宁夏固原市人，中专文化，被告公司职员，住固原市政府巷229号，代理权限为特别授权。原告李某1与被告宁夏东海房地产开发有限公司、固原东海物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）宁0402民初6407号判决书，审判后，因原告李某1不服一审判决，上诉至固原市中级人民法院，固原市中级人民法院以（2019）宁04民终177号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年4月2日受理后，2019年6月25日，原告李某1申请对房屋漏水造成的损失进行鉴定，2019年12月5日本案恢复审理，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人李某2、被告宁夏东海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某1、段某、被告固原东海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告承担对于房屋维修及拆迁、装潢费用59517.00元；2、请求依法判令二被告支付原告租赁房屋费用61000.00元（暂计算至每月按照1000元租赁房屋费用从2013年11月至房屋维修完成）；3、由二被告承担2012年12月1日至2018年9月30日期间物业管理费2887.00元；4、本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：2011年1月27日原告与被告宁夏东海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同签订后，原告如约履行合同中支付相应价款义务，被告如约办理了过户登记，原告依约取得下东海二区一栋楼一单元301号住宅及地下一层，其中建筑面积共94.96平方米，套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.67平方米所有权。2012年原告对于房屋进行了装修，装修后，2013年发现被告东海房地产公司所出售的商品房有质量问题出现渗水，所装修门框已经开始脱胶，墙面开始脱落、开裂，原告为房屋质量问题多次和被告东海房地产公司、固原东海物业管理有限公司进行沟通，二被告到商品房中也发现此种情况，并且答应承担维修费用及损失，因此原告将房屋钥匙交由二被告管理，搬出商品房，租住其他房屋，后经多次交涉二被告均不履行维修义务及交纳钥匙，致使原告无家可归，只得在外租赁房屋暂时居住。原告因二被告承诺对房屋维修，将钥匙交纳，但二被告对于房屋并没有进行维修，也没有将钥匙交回原告，使得原告房屋一直没人居住，故而没有享受物业服务，所产生的物业费用也应由二被告承担。综上所述，原告购买房屋已履行合同义务，原告经多次催促二被告维修房屋及交还钥匙，二被告均以各种理由推诿，因此造成房屋严重损坏以及外面租住房屋所花费的费用，原告为维护合法权益，特向贵院提出诉讼。被告宁夏东海房地产开发有限公司辩称，首先，原告的起诉已超过了诉讼时效期间，人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。原告在其《民事起诉状》中自述2012年原告对于房屋进行了装修，装修后，发现被告东海房地产公司所出售的商品房有质量问题出现渗水，所装修门框已经开始脱胶，墙面开始脱落、开裂。按照原告的陈述，2012年，原告就已知道或者应当知道权利被侵害。但从2012年至今已过去了6年多，原告的起诉早已过了诉讼时效期间。据此，人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。其次，被告固原东海物业管理有限公司不是本案适格的被告。其一，就涉案房屋而言，与原告订立《商品房买卖合同》的出卖人是被告宁夏东海房地产开发有限公司，被告固原东海物业管理有限公司不是该《商品房买卖合同》的当事人。被告固原东海物业管理有限公司与原告之间无商品房买卖合同关系。其二，自2015年4月20日开始，东海·宋家巷业主委员会选聘宁夏春海物业服务有限公司接管了东海·宋家巷物业服务，被告固原东海物业管理有限公司与原告之间已没有物业服务合同关系，也无其他任何直接的利害关系。再次，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，房屋建筑工程给排水管道的保修期为2年，涉案房屋给排水管道的保修期早已届满。且原告与被告宁夏东海房地产开发有限公司签字、盖章确认的《住宅质量保证书》明确约定给排水管道的保修期为2年。最后，原告所称的渗水、维修、租赁等情形并不存在，原告也未提供必要的证据证实。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，人民法院应驳回。被告固原东海物业管理有限公司的辩称意见与被告宁夏东海房地产开发有限公司一致。当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的报修记录表、维修明细表、照片、维修报价单、建设工程质量监督巡查执法记录表、关于下东海小区二区1-1-301室诉求的情况说明、民事起诉状、宁夏众业工程造价咨询有限公司司法评估意见书及鉴定费发票，本院认为，上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认，作为定案依据。对于原告提供的固原市××区办事处出具的证明其缺乏其他证据佐证，对其证明目的本院不予确认。对于原告提供的宁夏六盘山用水清单、惠泽集中供热公司暖气费、固原供电公司购电发票，与本案不具有关联性，本院对于其证明目的不予认可。对于被告宁夏东海房地产开发有限公司、固原东海物业管理有限公司提供的《商品房买卖合同》、《宋家巷前期物业财务交接及善后问题处理的协议》、《工程竣工验收备案表》、《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，原告李某1与被告宁夏东海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买下东海二区一栋楼一单元301号住宅及地下一层。原告李某1向被告宁夏东海房地产开发有限公司付清了房款，被告宁夏东海房地产开发有限公司于2011年1月向原告交付了房屋。2012年原告李某1对涉案房屋装修后，涉案房屋出现渗水并致墙面返碱脱皮、部分装饰装修损毁。2013年10月27日，原告李某1向被告宁夏东海房地产开发有限公司报备后，被告宁夏东海房地产开发有限公司对水管渗水进行了维修，承诺对墙面返碱脱皮、装饰装修损毁待墙面干燥后予以维修。2018年11月2日宁夏东海房地产开发有限公司又与固原市建设工程质量监督站共同协商房屋维修事宜。本案在审理过程中，原告李某1申请对涉案的××区房屋漏水造成损失的工程造价进行鉴定，宁夏众业工程造价咨询有限公司接受委托后，依法作出司法评估鉴定意见书，鉴定内容包括：铲除内墙面油漆、拆除门套、拆除鞋柜、拆除门、室内内墙粉刷、新做门套、新做鞋柜等。室内粉刷包括:刮腻子两遍、喷乳胶漆两遍。工程造价的评估金额为：9574.05元。原告李某1为此支出鉴定费用6000.00元。本院认为，本案的争议焦点为：向原告承担赔偿责任的主体是谁；原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；原告主张的损失是否合理。关于向原告承担赔偿责任的主体是谁。本院认为，原告李某1与被告宁夏东海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，原告李某1按照约定履行了合同义务，被告宁夏东海房地产开发有限公司应按照合同约定向李某1交付符合建设工程质量标准的房屋，并对其初始建造的产品质量瑕疵承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告宁夏东海房地产开发有限公司辩称涉案房屋建筑工程给排水管道的保修期为2年，涉案房屋给排水管道的保修期早已届满，其不再承担赔偿责任。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“保修期从交付之日起计算”之规定，原告李某1购买房屋漏水出现在被告东海房地产公司向原告李某1交付房屋后的2年内，故被告东海房地产公司的抗辩意见不成立，应当向原告李某1履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。被告固原东海物业管理有限公司作为物业服务企业对涉案房屋质量瑕疵质量并不存在过错和违约行为，故对原告李某1的损失不应承担赔偿责任。关于原告的起诉是否已超过诉讼时效。本院认为，依据查明的事实，2011年1月份东海房地产公司向李某1交付了房屋，2012年李某1对房屋装修后，房屋出现渗水并致墙面返碱脱皮、部分装饰装修损毁。2013年10月27日原告李某1报备后，宁夏东海房地产开发有限公司对水管渗水进行了维修，承诺对墙面返碱脱皮、装饰装修损毁待墙面干燥后予以维修。2018年9月19日李某1向法院起诉前，宁夏东海房地产开发有限公司仍然派人去涉案房屋协商维修事宜，2018年11月2日宁夏东海房地产开发有限公司又与固原市建设工程质量监督站共同协商房屋维修事宜。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；…”。从本案的房屋维修过程看，李某1向东海房地产公司提出维修请求后，东海房地产公司不但没有拒绝李某1的请求，而且承诺履行维修义务，并多次派人去涉案房屋现场协商房屋维修事宜，应当认定发生了诉讼时效中断的法定事由，且诉讼时效中断一直处于持续状态。李某1提起的诉讼，符合法律规定的诉讼时效期间。关于原告主张的损失是否合理。本院认为，鉴定机构选定过程符合法律规定，鉴定机构及其鉴定人员具有鉴定资格，被告辩称意见不足以证实鉴定结论明显依据不足，故本院对于鉴定意见予以采纳,对漏水给原告造成的损失予以支持9574.05元。对于原告主张的在外租赁房屋的费用，依据查明的事实来看，房屋漏水造成墙面返碱脱皮、部分装饰装修损毁，未导致完全不能居住的后果，故本院对于原告主张的租房费用，本院不予支持。对于原告要求被告承担2012年12月1日至2018年9月30日期间物业管理费2887.00元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告宁夏东海房地产开发有限公司于本判决生效十日内赔偿原告李某1财产损失9574.05元；二、驳回原告李某1要求被告固原东海物业管理有限公司承担赔偿责任的诉讼请求；三、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4678.00元（原告李某1预交），由原告李某1负担4628.00、被告宁夏东海房地产开发有限公司负担50.00元，鉴定费6000.00元由被告宁夏东海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 张金凤审 判 员 马 兰人民陪审员 金义宝 二〇一九年十二月二十八日书 记 员 张春芳本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。