重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17788号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，1974年6月15日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，1971年8月4日出生，汉族，系公司员工。 被告：叶琳，女，1966年7月15日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大物业公司）与被告叶琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告远大物业公司的委托诉讼代理人林建军、王玉朵到庭参加诉讼。被告叶琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告远大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付御景天成小区住宅2017年4月至2019年4月期间的物业管理服务费2980元、公摊费134.8元、违约金232.5元（以每月应缴物管费为基数，从2017年4月1日起至2019年4月30日止，按日万分之二的标准计算），合计3347.3元；2、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2007年11月2日，原告与重庆华美地产发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业管理服务，合同期限自本合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米，按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交付义务，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。同时合同约定“未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金”。被告系重庆市渝北区洋河北路19号御景天成小区X-XX-X商住房业主，房屋建筑面积99.34平方米。《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供了物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会对远大物业进行解聘，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。但自2017年4月起被告未缴纳物管费，截止2019年4月，被告尚欠物管费2980元、公摊费134.80元，违约金232.50元，合计3347.30元。原告曾多次向被告催缴物业费，但被告一直拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告叶琳未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《御景天成项目前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、土地房屋权属登记卡、业主入住成员情况登记表、《关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》3份及寄件单3份，因上述证据有当事人的签字或相关部门的印章，且被告叶琳未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告叶琳系位于重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号御景天成X幢X-X号房屋的产权人，该房屋建筑面积为99.34平方米，用途为普通成套住宅。 2007年11月2日，以重庆华美地产发展有限公司为甲方，原告远大物业公司为乙方签订了一份《御景天成项目前期物业管理服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务。合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行，甲方在房屋销售或租赁合同中约定：（1）住宅：按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十条约定，本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 原告远大物业公司（甲方）与叶琳（乙方）还签订了《前期物业服务合同》，主要约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“御景天成”提供物业管理服务。合同第四条约定，乙方应于每月15日前缴纳物业管理费及其它应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用。合同第五条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.2元/平方米/月计收。物业管理费应按月缴纳，乙方在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向乙方计收应交纳费用3‰的滞纳金。合同第六条约定，御景天成由甲方根据本合同内容进行管理，为期三年（自御景天成整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 原告远大物业公司于2018年9月20日、2019年1月16日、2019年7月25日通过国内特快专递按案涉房屋所在地向被告叶琳发送《关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，进行书面催收，要求被告叶琳支付2017年4月至2018年9月止欠缴的物业费2253.7元、2017年4月至2018年12月止欠缴的物业费2623.1元、2017年4月至2019年6月止欠缴的物业费3360.7元。 庭审中，原告远大物业公司举示水电费发票一组，拟证明案涉小区的公共用电用水应由案涉小区业主据实分摊，被告叶琳2017年4月至2019年4月应承担的公摊费为134元。 另查明，在原告远大物业公司起诉高云芬、辜庆军、刘远霞等业主（包含本案被告叶琳）欠缴物业费的系列案件中，原告远大物业公司举示的证据即《关于限期启动大修程序对小区共有部位、共有设施设备进行维修整改的决定》（以下简称《决定》）中载明：“因小区盗窃案件频发，监控系统处于瘫痪状态，造成小区部分业主经济损失、公安机关无法破案”。本院据此认为小区盗窃案件频发表明远大物业公司提供的物业服务尚存在质量瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故作出生效判决，对远大物业公司主张的违约金的诉请未支持。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，重庆华美地产发展有限公司作为建设单位与原告远大物业公司在2007年11月2日签订的《御景天成项目前期物业管理服务合同》对包括被告叶琳在内的小区全体业主均具有约束力。同时，原告远大物业公司与被告叶琳签订的《前期物业服务合同》亦系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 原告作为案涉小区的物业服务企业为小区提供了物业服务，被告叶琳作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告叶琳作为付款方，对是否按合同约定支付物业服务费负有举证责任，现其未举示证据证明其已支付物业服务费，原告称被告未支付2017年4月至2019年4月期间的物业管理服务费的事实，本院予以采信。根据《御景天成项目前期物业管理服务合同》约定，被告缴纳物业服务费的标准为1.2元/月/平方米，故被告每月应缴纳的物业费为119.21元（1.2元/月/平方米×99.34平方米），其在2017年4月至2019年4月期间应缴纳的物业费为2980.25元（119.21元/月×25个月）。故原告要求被告支付2017年4月至2019年4月期间的物业费2980元，本院予以支持。关于公摊费。根据合同约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。原告远大物业公司对公摊费虽举示了水电费发票一组，但既无证据表明其每月对水电公摊费进行了公示，又无证据表明其主张的被告叶琳每月应承担的公摊费金额合理，即该证据并不能有效证明被告叶琳每月应承担的公摊费金额，依法应由其承担举证不能的不利后果，故原告要求被告支付公摊费134.8元，本院不予支持。 关于违约金。因原告远大物业公司同一时期提供的物业服务对象是小区的全体业主，而远大物业公司在起诉包括被告叶琳在内的业主拖欠物业费的案件中举示的证据显示案涉小区盗窃案件频发，即已表明其提供的物业服务尚存在质量瑕疵，被告叶琳并非无故拒绝交纳物业服务费，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶琳在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2017年4月至2019年4月期间的物业费2980元； 二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告叶琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  王先容 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  周 文 书 记 员  龙 倩