河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24037号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号，统一社会信用代码91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：张菊兰，女，1970年7月17日出生，汉族，住郑州市。系该公司员工。委托诉讼代理人：李重阳，女，1994年10月12日出生，汉族，住河南省西峡县。系该公司员工。被上诉人(原审原告)：付红岩，女，1980年7月24日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：付冬芹，河南天基律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人付红岩房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由付红岩承担。事实与理由：一、付红岩逾期付款，构成违约，应向台兴公司支付逾期付款违约金4568.95元。二、台兴公司未能依照《商品房买卖合同》如期交房，系市政原因，台兴公司应予免责。政府因治理大气污染以及国庆大阅兵的需要，在2014年、2015年、2016年要求包括台兴公司在内的所有建设工地停止土石方及室外作业，因此造成每年工程延期120天，三年共计360天，对此，台兴公司应予免责。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间的效果。另依据《商品房买卖合同》第八条之规定，付红岩逾期付款的，交房日期相应顺延。三、一审法院判令台兴公司承担基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金742.92元，与实际情况不符，应据实认定。《商品房买卖合同》第十四条规定，燃气供应设施应于2015年12月31日达到正常使用。台兴公司于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日台兴公司已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是台兴公司怠于履行义务。《商品房买卖合同》第十四条规定，供暖设施应于2016年12月31日达到正常使用。台兴公司按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，由此证明，台兴公司已经在合同规定的期限内履行暖气供应义务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是台兴公司怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》的规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使因供暖未能达到合同约定，判定台兴公司违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。另外，付红岩逾期支付房款，公共基础设施和公共配套设施达到使用时间也应向后顺延。四、一审法院判令台兴公司承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据，应依法予以改判。综上，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决有失公允，请求二审法院依法查明案件事实，维护台兴公司的合法权益。付红岩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。一、关于逾期付款问题。付红岩于2015年9月19日签订《商品房买卖合同》、交纳首付款，并将办理按揭所需的所有资料都交给了台兴公司，这也是按照正常的商业惯例，台兴公司恶意拖延配合办理银行贷款手续导致其迟延收款，付红岩不应当承担责任。合同约定交房时间为2015年12月31日，且交付房屋应当取得竣工备案表，但台兴公司提交的竣工备案表证明截止2016年7月1日付红岩收房之日，付红岩都没有取得竣工备案表，因此，违约天数183天事实清楚，即便按137天顺延后，仍逾期46天。关于台兴公司要求付红岩支付的违约金其一审并没有提出反诉，且已过诉讼时效，因此一审违约金计算正确。二、关于台兴公司主张的逾期交房系市政原因，无任何事实依据。三、关于基础设施和公共配套违约，违约期限已经生效判决确认，一审法院认定准确。四、关于初始登记问题。合同约定时间为2016年2月29日，但截止2016年8月20日不动产登记制度改革时，台兴公司都没有按照合同约定履行义务。关于协助办证问题。办理权属证书是合同的附随义务，且《商品房买卖合同》第二十三、二十四页第六条明确约定，出卖人应在××提出申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料，如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，出卖人应按日向××支付总房款万分之0.2的违约金。付红岩已通过起诉的方式向台兴公司提出了办证申请，但台兴公司至今未提供办理转移登记由其提供的所需材料，因此台兴公司违约事实清楚。综上，请求法院依法驳回台兴公司的上诉请求，维持原判。付红岩向一审法院起诉请求：1.依法判令台兴公司向付红岩支付逾期交房违约金8723.74元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金928.65元，以上共计9652.39元；2.依法判令台兴公司向付红岩支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2016年2月29日至房屋权属证书办理完毕，按日总房款万分之二；3.本案诉讼费用由台兴公司承担。庭审中，付红岩将第二项诉讼请求变更为：请求法院判令台兴公司立即协助付红岩办理不动产登记证书，并向付红岩支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2016年2月29日至房屋权属登记办理完毕，按日总房款万分之二。一审法院认定事实：一、2015年9月19日，付红岩（××）与台兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。主要约定以下内容：1、付红岩购买台兴公司开发的位于郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套，建筑面积共123.82平方米，房屋总价款为玖拾伍万叁千肆百壹拾肆元整。约定金额：286414元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年9月19日，交纳比例：30.04％；约定金额：667000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015年10月19日，交纳比例：69.96％。2、逾期付款违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。4、逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。5、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。供水设施、供电设施、燃气供应设备、均应于2015年12月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年12月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。6、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。二、付红岩于2015年8月28日支付预售定金10000元，于2015年9月19日支付预收购房款276414元，于2016年3月4日支付剩余购房款667000元。三、台兴公司于2016年7月1日向付红岩出具郑州市商品住宅质量保证书，付红岩、台兴公司均主张台兴公司于该日向付红岩交付房屋。四、郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向台兴公司出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，台兴公司取得付红岩所购房屋的不动产权证书，该证书上显示：该房屋坐落于二七区××路××楼××单元××908。五、台兴公司应按合同约定于2015年12月31日前向付红岩交房，但实际交房时间为2016年7月1日，逾期交房时间从2015年12月31日起至2016年7月1日共计183天。付红岩应按合同约定于2015年10月19日通过商业贷款的方式支付剩余购房款667000元，但实际支付剩余购房款时间为2016年3月4日，逾期支付剩余购房款时间从2015年10月19日起至2016年3月4日共计137天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延137天，顺延后台兴公司逾期交房天数为46天。六、关于暖气、天燃气正常使用的实际时间，一审法院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。七、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办［2015］127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，付红岩、台兴公司就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于台兴公司逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，台兴公司逾期交房183天，付红岩逾期支付剩余购房款137天，按照合同约定，台兴公司顺延交房日期后仍逾期46天，应向付红岩支付逾期交房违约金。按照合同约定的台兴公司按日向付红岩支付已交房价款万分之0.5计算违约金，台兴公司应当支付付红岩逾期交房违约金为953414元×46天×0.00005=2192.85元。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定台兴公司开发房屋的燃气供应设备应于2015年12月31日达到正常使用、供暖设施于2016年12月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，台兴公司存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及台兴公司的过错程度、付红岩的诉讼请求，一审法院酌定支持付红岩该项违约金742.92元。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2016年2月29日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，台兴公司仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系付红岩、台兴公司签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记台兴公司均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向台兴公司出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证，台兴公司应对此承担违约责任。但台兴公司亦提出诉讼时效抗辩且付红岩未提交其在诉讼时效期间内向台兴公司主张权利的有效证据，因此应当从付红岩向台兴公司主张的截止日期（2019年4月30日）计算三年诉讼时效，故台兴公司逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年5月1日至2018年12月11日（共计954天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化付红岩、台兴公司在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，一审法院酌定台兴公司支付付红岩逾期办理权属登记的违约金为953414元×954天×0.00002×60％=10914.68元。关于付红岩提出的台兴公司协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系付红岩、台兴公司签订商品房买卖合同的附随义务，台兴公司应协助付红岩办理该房屋的不动产权证书，故一审法院支持付红岩的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告付红岩支付逾期交房违约金2192.85元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金742.92元、逾期办理权属证书违约金10914.68元，共计13850.45元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告付红岩办理位于郑州市二七区××路××楼××单元××908号房屋的不动产权证书；三、驳回原告付红岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告河南台兴房产有限公司负担104元，原告付红岩负担46元。本院二审期间，台兴公司提交以下证据：1.房产测绘收件回执单复印件；2.台兴公司对张翠翠的授权委托书复印件。两份证据均是在房管局复印的，拟证明：在2018年我们已经提交了办理房本的相关资料。付红岩对台兴公司提交的证据质证称：该证据已过举证期限，不应处理。两份证据系复印件，真实性无法查证，对证明目的有异议。根据合同约定台兴公司向相关行政部门报送初始登记资料，应是一整套且达到相关行政部门受理条件的资料。而台兴公司是否履行了该合同义务，应以相关行政部门正式受理为准。付红岩无新证据提交。本院经审查认为，台兴公司提交的证据系复印件，且付红岩不予认可，对其真实性无法判断，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，付红岩与台兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。双方签订的《商品房买卖合同》第七条关于××逾期付款的违约责任约定：××如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。同时，合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除合同规定的特殊情况（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；××逾期付款，除承担违约责任，交房日期相应顺延）外，按逾期时间不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。一审判决按付红岩逾期付款时间顺延交房时间，且不支持其逾期付款期间的逾期交房违约金，有合同和法律依据，台兴公司关于付红岩应向其支付逾期付款违约金的上诉理由缺乏合同依据，本院不予认可。关于台兴公司称未能如期交房系市政原因的问题，台兴公司一审期间并未提出该抗辩理由，且未提交相关证据，台兴公司此项上诉理由，本院不予支持。关于逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的问题，基础设施和公共配套设施建设是台兴公司在开发建设工程项目过程中以及与付红岩签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因，台兴公司称因市政原因导致暖气、天然气未能达到使用条件不应承担违约责任的理由不能成立。根据合同约定，燃气供应设备应于2015年12月31日正常使用，供暖设施于2016年12月31日正常使用，但2017年7月9日燃气才接通使用，2019年1月25日供暖才可以正常使用，故一审依约认定台兴公司构成违约，判令台兴公司向付红岩支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对台兴公司办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，台兴公司应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对台兴公司应承担的逾期办理产权登记违约金已经予以酌减，并无不当。台兴公司关于此项违约金的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，台兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十二月二十五日书记员  平 航