浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2351号 上诉人（原审原告）：卢建武，男，1980年4月10日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仙居县南峰街道南门股份经济合作社。住所地：仙居县南峰街道建设西路南门社区办公大楼。 委托诉讼代理人：沈赟，浙江时空律师事务所律师。 上诉人卢建武因与上诉人仙居县南峰街道南门股份经济合作社（以下简称南门经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院(2019)浙1024民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢建武上诉请求：撤销原判第二项和第三项，改判由南门经济合作社返还租金、保证金192125元及利息，利息按年利率6%从2018年6月26日开始计算到判决确定履行完毕之日止，诉讼费由南门经济合作社承担。事实和理由：一、一审认定双方对签订的合同无效有过错，对房屋闲置期间产生的占有使用费用各承担50%责任错误。（一）本案合同无效，卢建武没有过错。仙居县住建局颁发的《建设工程规划许可证》和仙居县人民政府《关于原森工站地块利用协调会议纪要》，充分证明本案所涉的房屋系二年期限的临时建筑，确定的规划用途是“原森工站临时停车场配套用房”，不是商业用房。但是南门经济合作社发布的招标公告、租赁合同文本，都隐瞒了这些关键的情节。所以，卢建武没有责任。（二）不存在房屋闲置期间产生的占有使用费用损失。（三）双方于2018年6月2日签订书面租赁合同，此后南门经济合作社没有交付出租房屋。2019年3月初涉案房屋被马征占有使用，南门经济合作社知情后报警也没有结果，2019年4月20日，涉案房屋就被政府拆除。因此，一切责任由南门经济合作社承担，不能要卢建武承担闲置房屋的损失。二、南门经济合作社自始没有向卢建武交付房屋，卢建武也没有占有使用过涉案房屋。因此，南门经济合作社应当全额返还租金和保证金。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的，人民法院一般应予支持。”而本案，在租赁合同签订之后，南门经济合作社没有将约定出租的房屋交付给卢建武使用，也没有通知卢建武接收使用房屋，导致卢建武没有占有和使用过涉案的房屋。所以，在房屋租赁合同被确定无效之后，卢建武不可能向南门经济合作社支付占有使用费。（二）特别要指出的是，2019年3月，涉案房屋被他人占有使用，南门经济合作社报警也无法解决，2019年4月初，涉案房屋的土地使用权被仙居县人民政府拍卖给杭州祥生集团，2019年4月20日，涉案房屋被拆。这些事实更加能够证明南门经济合作社根本没有履行合同的能力，既不能保证出租的房屋用于商业经营，也无法保证承租人按照约定占有使用承租的房屋。因此，本案一切责任应当由南门经济合作社承担。三、一审判决主文表达有错。一审判决主文按照已付租金及保证金的一半的50%，变成25%错误。利息计算也错误，合同无效，利息应从2018年6月26日款项交付之日起算。 南门经济合作社答辩称：1、双方签订的合同并非无效合同，一审判决认定讼争合同无效错误。2、从合同的签订、租金的交付、同意转租的协议以及最后补交租金，一系列活动可以反映南门经济合作社将涉案房屋交给卢建武使用，不存在没有交付的事实。综上，卢建武的上诉理由不能成立，南门经济合作社请求二审法院查清事实，驳回卢建武的上诉请求。 南门经济合作社上诉请求：撤销原判，改判驳回卢建武的诉讼请求，诉讼费由卢建武承担。事实和理由：一审法院认定案涉合同无效及要求南门经济合作社归还租金、保证金合计人民币98562.5元及利息错误。一、一审法院认定案涉房屋不是商铺，主要依据卢建武提交的《建设工程规划许可证》。该许可证是对建设工程建筑的建设的许可，不是对房屋使用性质的认定。所以该证据不能证明案涉房屋非商铺性质。案涉房屋虽然是临时建筑，但临时建筑也可以商用。根据案涉房屋的建造审批过程看，出租房屋是县政府会议决定办理建设许可，具体由仙居县建设规划局负责把关。在规划局的会议记录中，案涉房屋定为临时商铺建筑方案。之后发布的《仙居县建设项目建筑方案征求意见》可以证明案涉房屋在建造前就被定性为商铺，且规划局对外也是以商铺的性质进行公告，故案涉房屋确定为商铺性质。一审法院认定本案租赁合同无效没有法律依据。根据《合同法司法解释二》第十四条规定，合同只有违反效力性的强制性规定才能被认定无效，卢建武主张关于房屋使用性质的规定是管理性的强制性规定，故即使房屋性质不是商铺也不能认定合同无效。无论是房屋性质或租赁期限都不能影响卢建武的实际使用，也不会导致合同目的无法达成。卢建武租赁房屋的目的是转租给第三方，因在投标过程中出现差池导致卢建武所租的房屋与另外三人所租赁的房屋无法连成一排，形成大卖场，第三方不同意转承租，才导致房屋一直空置，出现了本案纠纷，与房屋性质、租赁期限没有关系。签订的房屋租赁合同中写明未经南门经济合作社同意，卢建武不得转租，为了使房屋不被空置，南门经济合作社与卢建武补充签订了同意转租的协议，同意卢建武转租房屋，卢建武可以自由使用租赁房屋。市场监督及消防对案涉房屋都没有关于房屋使用性质的要求，卢建武获得房屋使用权后完全可以对外经营，并不受限制。虽然房屋临时使用时间少于合同约定的三年，但在房屋租赁合同中已经对这一情况做出了解决方法的约定，由此产生的纠纷依据合同约定解决即可，并不影响合同效力。二、即使合同无效，南门经济合作社也没有过错。对于房屋使用性质南门经济合作社从接手开始所有单位及个人都称案涉房屋为临街商铺，所以南门经济合作社对房屋性质事先并不知情，直到判决之前南门经济合作社也没有听到任何部门认定案涉房屋为非商铺性质。所以南门经济合作社不存在过错，卢建武存在过错。 卢建武答辩：1、关于合同效力问题。一审认定合同无效是正确的。建设工程规划许可证和仙居县人民政府会议纪要充分表明本案所涉房屋系临时建筑，规划用途是临时停车场的配套用房，并非商业用房，并且有效期两年，南门经济合作社提供的仙居县住房和城乡规划局文件以及仙居县建筑方案征求意见，记载的项目名称是停车场临时商铺建筑方案，不是正式文件，没有法律效力，临时建筑的规划用途应当以临时规划许可证记载为准，浙江省城乡规划条例第48条明确规定临时建筑不得改变规划许可证确定的用途，要判断房屋用途的唯一依据就是建设工程规划许可证，南门经济合作社提供的建设工程许可证没有标注本案房屋是临街商铺，而是临时停车场的配套用房，实际上为了更换物品的公益用途，并非商业用途，所以南门经济合作社依仙居县住房和城乡规划图的文件以及方案征求意见理解认为本案房屋是临街商铺是错误的，与法律规定也相违背。南门经济合作社称该房屋以临街商铺进行招租，实际上是欺诈行为，临时建筑有效期两年，但其故意隐瞒事实，招租公告没有告诉临时建筑只有两年，租赁合同打印出来是三年，实际上构成合同欺诈，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁司法解释》第三条以及《合同法》第五十二条的规定，应当认定本案合同无效。2、假如认为合同有效，南门经济合作社承担严重违约行为，也应当解除。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定用途、约定时间，将租赁物交给承租人。南门经济合作社自始至终没有将租赁物交给卢建武，从2018年6月2日签订合同到2019年4月，后房子被拆，南门经济合作社无法按照合同约定将房屋交付给卢建武，并且隐瞒了事实真相，欺骗了承租人，因此南门经济合作社存在严重违约行为。既然南门经济合作社存在严重违约行为，导致合同目的无法实现，合同应当解除。3、不管合同无效还是解除，南门经济合作社仍应当返还租金和保证金，卢建武没有违约行为，南门经济合作社存在欺诈、违约，并且标的物也没有交付，卢建武交了钱以后没有用过一天房屋，从公平的角度讲，也应当将卢建武所交的钱及利息全部返还，南门经济合作社的上诉理由不能成立。 卢建武向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还原告租金、保证金合计192125元及逾期付款利息（从2018年6月26日开始计算到判决确定的金额履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中变更合同效力由法院审查，如果法院认定合同无效，原告要求变更第一项诉讼请求为请求确认合同无效。 一审法院认定事实：2018年1月，被告发布招租公告，对仙居县花园路临街商铺进行招租，其中竞价须知中第四点对承租人的要求，意向承租人应在房屋出租竞价截止前到现场查看租赁房屋，自行了解相关政策及规定，自行承担因政策变化带来的一切后果及责任，相关质疑须在房屋出租竞价截止前提出。凡参加竞价者都视同已经实地踏勘，确认了租赁房屋范围、面积并认可租赁房屋现状及租赁要求，招租人无义务承担任何责任。招租房屋中位于间房屋由张力军竞价获得承租权，后因张力军弃标，原告卢建武与被告南门经济合作社于2018年6月2日签订《协议书》一份，约定该房屋按投标数平均价由原告卢建武承租。同日，原告卢建武与被告南门经济合作社签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（南门经济合作社）将位于间房屋（含二楼）竞价租赁给乙方（卢建武）；租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，如租赁物交付期限迟于开始时间，双方同意顺延；租金按年计算，年租金为187125元；租金每年一次性支付，第一年支付时间为签订合同二日内；乙方交给甲方合同履行保证金5000元；租赁房屋以实际交付之日起开始计算租金等内容。之后，被告书面同意原告等人将所租商铺转租给第三方经营。2018年6月26日，原告将187000元汇至被告账户；2018年10月23日再次微信转账125元。2017年8月4日，仙居县住房和城乡建设规划局发布《仙居县建设项目建筑方案征求意见》，项目名称为原森工站停车场临街（花园路）临时商铺建筑方案，建设单位为南峰街道办事处。2017年9月7日，仙居县住房和城乡建设规划局颁发《建设工程规划许可证》，载明建设单位为仙居县人民政府南峰街道办事处，建设项目名称原森工站临时停车场配套用房，临时建设工程规划许可证有效期两年。2017年9月7日，仙居县人民政府南峰街道办事处为甲方与南门经济合作社（即被告）为乙方、黎明经济合作社为丙方签订《协议书》一份，约定根据县政府〔2017〕6号专题会议关于原森工站地块利用协调会纪要“配套用房的临时建筑许可证手续直接办理给南峰街道”以及2017年9月5日南峰街道班子会议“辅助用房20间，委托南门经济合作社、黎明经济合作社负责建设、管理运行，南门经济合作社11间，黎明经济合作社9间”的精神，明确责任义务，经甲乙丙三方协商，特签订本协议：……2、辅助用房共计20间，由东至西11间由乙方负责出资建设、管理运行，由西至东9间由丙方负责出资建设、管理运行等内容。2019年3月份左右，包括本案花园路343号房屋在内的四间房屋被案外人马征占有使用。2019年3月21日，被告南门经济合作社的工作人员因房屋租赁问题向110报警。目前，涉案房屋已经拆除。原告卢建武未占有、使用所租房屋。 一审法院认为，本案争议焦点有一、被告是否有出租权问题；二、合同效力问题；三、租金是否应当返还以及当事人过错责任问题。对于争议焦点一、案涉房屋系仙居县人民政府南峰街道办事处所有，被告与仙居县人民政府南峰街道办事处签订协议，取得房屋的建设、管理权，有权对房屋进行出租。对于争议焦点二、本案租赁合同虽然约定租赁房屋作为临街商铺使用，但该房屋系原森工站临时停车场配套用房，若改变用途应经过有关主管部门审批。改变房屋用途涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系当事人利益的重大事项，应严格按照法律规定。原告租赁房屋用于商业经营，现因房屋用途不符合法律规定，且有效的租赁期限远低于约定的三年时限，致使合同目的无法实现，案涉房屋租赁合同应认定无效。三、当事人过错及租金返还问题。案涉租赁合同无效，导致合同无法履行，原告交付给被告的5000元履约保证金，应由被告予以返还。被告以未经审批改变用途的房屋进行招租；原告明知房屋系临时建筑，未尽审查进行承租，双方对合同无效均具有过错，对房屋闲置期间产生的占有使用费损失各承担50%的责任。原告交纳的房屋租金187125元，按照过错程度、应由被告返还93562.5元（187125元x50%）。原告主张自2018年6月26日起计付利息无据、应调整为自2019年3月18日起按年利率6%计付，且根据过错程度，被告承担利息的50%部分。综上，被告应返还原告的租金、保证金为98562.5元。案涉房屋已经拆迁，不涉及返还房屋的问题。至于案外人占用房屋产生的费用问题，可由当事人另行主张。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告卢建武与被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社于本判决生效之日起归还原告卢建武租金、保证金合计98562.5元及利息（自2019年3月18日起按年利率6%计算至判决履行完毕之日止）的50%部分；三、驳回原告卢建武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4143元，由被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社负担2264元，由原告卢建武负担1879元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院认定的“原告卢建武未占有、使用所租房屋。”事实不予确认，对其他事实予以确认。 本院认为，上诉人卢建武与上诉人南门经济合作社于2018年6月2日自愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。该合同对双方均具有约束力，双方应按约履行。上诉人卢建武于2018年6月26日向上诉人南门经济合作社支付租金，虽然不符合合同第四条约定的“第一年租金支付时间为签订合同二日内”支付租金，但结合第六条约定“租赁房屋以实际交付之日起开始计算租金”，由此可以认定上诉人南门经济合作社于2018年6月26日向上诉人卢建武交付出租房屋，上诉人卢建武支付租金并接收承租房屋，故双方租赁期自2018年6月26日起算。上诉人卢建武上诉称南门经济合作社没有交付租赁房，既不符合约定，也不合情理，不予采信。讼争租赁房屋所在地块被政府征用需拆除，在案证据仙居县自然资源和规划局国有建设用地使用权拍卖出让公告和南峰街道黎明经济合作社的通知可以反映承租人须于2019年3月30日前搬离租赁房屋。据此可认定上诉人卢建武最迟于2019年3月30日腾退了租赁房屋。按合同第十一条约定如遇拆迁，卢建武无条件交回房屋，终止合同履行，租金按使用时间计算，其余退还。本案事实是租赁房屋被拆而灭失，故不涉及交回房屋问题，双方租赁关系因租赁房屋拆除而解除，上诉人卢建武主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，上诉人南门经济合作社也表示同意，应予准许。上诉人南门经济合作社对剩余租赁期的租金按约应向上诉人卢建武返还，从2019年3月30日算至2019年6月26日，剩余租期酌情计三个月，三个月租金计人民币46781元，上诉人南门经济合作社应向上诉人卢建武予以返还，对保证金5000元也应予返还。合同约定租期三年，实际不到一年上诉人卢建武就无法继续承租，上诉人南门经济合作社也没有按合同第十一条约定及时向上诉人卢建武返还剩余的租金，故上诉人南门经济合作社还应向上诉人卢建武支付相应的利息损失。上诉人卢建武主张年利率6%计算利息成立，予以支持。 综上所述，上诉人卢建武的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人南门经济合作社的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销浙江省仙居县人民法院（2019）浙1024民初1122号民事判决； 二、解除上诉人卢建武与上诉人仙居县南峰街道南门股份经济合作社于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》； 三、上诉人仙居县南峰街道南门股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还给上诉人卢建武人民币51781元，并支付利息损失（自2019年3月30日起按年利率6%计算至本判决履行完毕之日）； 四、驳回上诉人卢建武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币4143元，由上诉人卢建武负担3049元，由上诉人仙居县南峰街道南门股份经济合作社负担1094元；二审案件受理费人民币4143元，由上诉人卢建武负担3049元，由上诉人仙居县南峰街道南门股份经济合作社负担1094元。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 陈 杰 审 判 员 何敏军 二〇一九年十二月二日 代书记员 李 萍