辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终4423号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁华福房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路43号。法定代表人：裴秀山，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫超美，辽宁天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宗瑾，男，1952年8月18日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳广播电视台，住所地沈阳市和平区青年大街296号。法定代表人：马丽，该台台长。委托诉讼代理人：赵银伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易秀石，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁华福房地产开发有限公司（以下简称华福公司）因与被上诉人沈阳广播电视台所有权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁华福房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院确认联建协议及补充协议合法有效，上诉人不予认可。1.沈阳市城乡建设委员会2002年2月10日关于“三清一查”对第二批违法开发建设项目处理的会议纪要阐明对被上诉人等相关单位建设手续不全擅自开工建设的违法开发建设项目做出处理，将被上诉人建设的和平区南三好街89号广播技术综合楼项目属于政府划拨给被上诉上的国有土地已被收回注销，要求按商业开发补交规费用后，开发办计划处给予办理建设单位更名手续，更名为上诉人。2.2002年3月4日，沈阳市房地产开发建设领导小组办公室给上诉人下达建设项目通知书，同意将已批准被上诉人建设的广播技术中心综合楼更名为上诉人建设华福综合楼项目。3.2002年3月12日，沈阳市发展计划委员会给上诉人下发便函，内容是依据“三清一查”处理意见，经审核同意原、被上诉人和平区文体路项目转由上诉人负责建设新建公建8700平方米，建设资金由诉人自筹解决。4.2002年5月20日，被上诉人与上诉人共同给沈阳市规划和国土资源局出具土地转让书，内容是：沈阳市规划和国土资源局由沈阳人民广播电台和辽宁和华福房地产开发有限公司在和平区南三好街89号（电台院内）联建综合楼一栋，土地是按行政划拨免交出让金。现该综合楼要对外出售，按市有关部门规定需补交土地出让金，沈阳人民广播电台同意将占地面积1705平方米土地使用权转让给辽宁华福房地产开发有限公司，由该公司交纳土地出让金并办理相关手续，请局领导帮助办理为盼。5.2002年5月25日，被上诉人又向沈阳市规划和国土资源局辽宁华福房地产开发有限公司出具《规划设计方案审定通知单》申请表，内容是：沈阳人民广播电台完全同意沈阳市“三清一查”领导小组办公室关于对“三清一查“第二违法开发建设项目的处理决定，同意在2000年4月12日与辽宁华福房地产开发有限公司签定的和平区三好街89号公建项目联建协议废止。同意建设单位更名为辽宁华福房地开发有限公司，同意将上述地点占地面积1705平方米土地使用权无偿转让给辽宁华福房地产开发有限公司。由该公司交纳土地出让金，按商业开发补交规费自行办理相关手续。综上证明，联建协议及补充协议已废止无效。二、上诉人依法取得国有土地出让开发使用权，受法律保护。1.上诉人与沈阳市规划和国土资源局于2002年5月29日签订了国有土地使用权出让合同。上诉人按合同约定交纳了土地出让金等费用。2.上诉人于2002年6月5日取得国有土地使用权证。3.2002年5月17日上诉人取得建设用地规划许可证。4.2002年8月8日上诉人取得建设工程规划许可证。5.上诉人在沈阳市建筑工程管理局取得施工许可证。6.2002年8月23日上诉人取得商品房预销售许可证，建筑面积9376平方米。7.2002年8月12日上诉人取得竣工验收备案书。三、一审认定联建协议和补充协议合法有效缺乏事实依据。1.市政府对违法建筑进行清理整改，被上诉人已向土地部门及上诉人申请声明联建协议作废，房产部门协迫上诉人与被上诉人签订补充协议，并分得上诉人所有的3721.07平方米房屋产权。2.上诉人通过合法程序取得国有土地出让使用权，并按市场价交纳土地出让金，因被上诉人违规违法建设项目划拨免交出让金的国有土地被政府收回注销，并依法重新转让给上诉人，而被上诉人没出一分钱，无任何地上补偿物损失，非法侵占民营企业财产15年，在无房屋所有权证情况下对外出租，非法获得2000多万租金被存入被上诉人小金库广利实业公司。3.将上诉人所合法取得的国有土地使用权作为被上诉人投资建设本钱，以地换房严重违反国家强制性规定和税收规定。从“三清一查”到房屋预售及办理初始登记为止，就已经与联建协议双方共同投资建设无任何关联性。四、请求法院判令被上诉人将非法侵占的3721.07平方米的房屋返还给上诉人。上诉人保留对被上诉人非法收取2000多万元的房屋租金的追诉权力。根据《中华人民共和国物权法》第三节第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上诉人自筹资金合法建造的华福综合楼，具备开发房地产的五证，理应是法定物权人。五、被上诉人的初始登记批复是非法取得，上诉人合法建造的房屋与房屋占用范围的土地使用权权利主体相一致。被上诉人只有初始登记而没任何有效法律证件，是靠电台领导通过相关人员强行分劈。上诉人合法取得的物权4003.32㎡房屋产权（部分房屋抵费用）。上诉人是从2002年8月27日上交初始登记备案申请书。沈阳市房产产权登记发证中心在2002年11月11日向上诉人下发了关于同意综合楼项目初始登记的通知，明确：经对上诉人提交的位于和平区文体路南开发建设的综合楼项目备案资料审查，同意该项目初始登记备案，到初始登记所办理初始登记。由于上级领导干预，无奈与被上诉人签定补充协议，后于2003年2月25日取得初始登记批复。从上诉人提交登记申请到最后获得批复时间长达200多天就是最好的刁难要挟上诉人的证据。《房屋登记办法》规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其它必备材料。被上诉人不属于房地产开发企业，没有上述材料，被上诉人的初始登记批复不符合规定、不合法。即便被上诉人非法取得初始登记也不能颁发房屋权属证书，因为没有通过商品房买卖的环节，属于偷税、漏税行为。2006年10月沈阳市地税稽查局曾对该行为进行调查，由于市房产局至今不敢给被上诉人办理房产证而暂时未做税务处理，所以市房产局至今将被上诉人侵权的3721.07㎡房屋查封冻结，始终不敢给被上诉人办理房证。一审法院认定“沈阳人民广播电台作为提供土地使用权的当事人，是以土地作为出资而不是将土地使用权转让给华福公司，华福公司以现金作为投入，故不符合土地使用权转让合同的法律特征”属于适用法律错误。最高人民法院[关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答]第18条规定：“享有土地使用权一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式”。华福公司按市场定价交纳了土地出让金，办理了《国有土地使用证》，此时转让的已不是划拨土地的使用权，而是转为出让土地的使用权。《城市国有土地使用权出让和转让条例》规定未经市、县、人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，属于国家法律的强制性规定。一审法院认定“合同内容看，沈阳人民广播电台提供土地使用权，华福公司提供资金，双方共同投资建设并按约定比例分享收益符合合作开发房地产合同共同投资、共享利润、共担风险的构成要件”属于适用法律错误。根据《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同。是指当事人订立的以提供土地使用权，资金等作为共同出资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。联建合同没有共担风险的内容。双方真实意思不是进行所涉房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让。依据《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释》第24条解释规定对“合作开发房地产合同”进行转性认定的时候，应当注意不可拘泥于合同具有明确的不承担经营风险的约定，而应当以当事人双方权力义务内容的实质作为认定依据。一审法院认定“本案中虽然双方未能提供在项目建设前有权批准部门批准的相关手续”错误。由于土地使用权出让合同是华福公司与政府主管部门签订的，随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用权的取得，原划拨土地使用权人（电台）与受让人（华福公司）之间合同的性质就发生了变化，政府将划拨土地使用权从电台手中收回出让给了华福公司。按规定政府要给予原划拨土地使用权人适当的补偿，也可以由受让方给予补偿。由转让合同转化为补偿性质的合同后，不意味着合同就一定有效，还要根据相关法律规定，对合同的效力做出具体认定。关于补充协议的由来，2002年8月27日华福公司去办事大厅递交初始登记备案申请表、开发项目五证及三清一查会议纪要等所需材料。2002年9月23日被告知因市局领导有话不给办，当时我方已对外售房收款，购房业户闹着进住而上访，电台又用断水断电、断气卡华福公司。150多天过去了，华福公司被逼无奈于2003年2月17日和电台签订补充协议，王主任看后让把日期提前到2002年12月15日，直到2003年2月25日才给双方共同办理了初始登记批复。从批复表面上是强行从华福公司产权划出3721.07㎡，实际上是按原来的联建协议的分房标准，可建面积8100平方米各得50%即4050平方米进行立体砍块。电台至今无法办理房产证是因为电台不能提供合法有效的权力来源证明文件，被市房产局冻结，并非我方不配合办。2002年8月华福公司办理初始登记上报面积9560.29平方米，登记中心只给华福公司登记5839.22平方米的物权。按物权法规定其余部分产权华福公司是没有权力变更、转让和消灭的。所以华福公司被迫与电台签订的“补充协议”违反国家强制性规定无效。沈阳广播电视台辩称，同意一审判决，请求维持原判。一、上诉人与答辩人签订的《联建协议》合法有效。1.联建协议不违反法律的强制性规定。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”虽然该条司法解释规定了合作开发房地产合同无效，但本案并不适用上述规定。（1）上诉人与答辩人签订的是联建协议，而上述无效规定的是合作开发，联建与合作开发存在本质的区别。联建是共同建造，联建双方的共同目的是建房而不是营利性开发，而合作开发是以营利为目的，二者存在本质区别。本案双方的联建协议约定的内容是关于联建房产的立项、建设、审批以及房屋建成后的分割，并没有任何营利性质的约定，事实上也没有共同的营利行为。因此并不符合无效规定中的以营利为目的的合作开发规定。（2）划拨土地经合作开发而被认定无效的立法本意，是为了防止国家以无偿形式给予某一主体，而该主体却利用国家的无偿赠予进行营利行为。本案政府将土地无偿划拨给答辩人，是为了答辩人自有房屋的建造使用。而原、被告联建后，属于原告的部分房产仍由答辩人自用，而不是商业开发，这并不违背国家让原告建房自用的目的，也不违背国家划拨土地給原告的初衷。而对于上诉人商业开发部分的房产，因其是商业开发，其已通过签订土地出让合同，支付土地出让金的形式进行了补正，因此，双方签订的联建协议并不适用于上述第十六条的无效规定。2、合同未经生效法律文书认定为无效，即有效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”根据上述规定，合同自成立时即生效，而合同无效需经人民法院予以确认。本案上诉人一直主张双方签订的联建协议无效，但未提供任何能够证明协议无效的生效法律文书。因此，如没有生效判决认定为合同无效，合同就应为有效。二、政府对上诉人与答辩人的联建是认可和批准的。上诉人一审中提供的“三清一查”政府文件中明确写明土地等相关证件名称由答辩人变更至上诉人名下，由此可以证明政府对双方联建的认可。如果依据上诉人所述，政府如认定双方联建是违法的予以查处，那么政府则应是将土地收回，重新通过招牌挂的形式进行土地出让，由不确定的受让方摘牌受让取得土地，而不是直接由联建协议的另一方上诉人直接受让取得。三、答辩人为争议房产的所有权人。上诉人与答辩人对双方具体的房产划分以签订房产明细表的形式予以确认。而且在房屋建成使用后，双方就物业服务事宜也签订了物业服务合同。上诉人对于争议房产属于答辩人所有事实上此前是认可的。此外，争议房产也已经过房产部门下发的初始登记批复确认，房产部门下发的初始登记批复中已经明确确认争议房产属于答辩人所有。无论是上诉人、答辩人还是政府的房产部门均确认争议房产属于答辩人所有。此外，房屋建成后，争议房产一直由答辩人占有、使用，无论是协议的约定还是客观事实，均能够认定答辩人为房屋的产权人。综上，双方联建协议有效，答辩人为争议房产的所有权人，该事实已经过上诉人、答辩人及房产部门的确认，因此上诉人的上诉请求应予以驳回。沈阳广播电视台一审诉讼请求：1.请求确认沈阳市和平区文体路3号共计3721.07平方米房产为原告所有；2.请求判令被告协助原告办理房屋产权手续；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。后增加诉讼请求：1.请求确认的沈阳市和平区文体路3号共计3721.07平方米房产所属土地的使用权为原告所有；2.请求判令被告协助原告办理土地使用权变更手续。一审法院经审理查明：2000年4月12日，沈阳人民广播电台(甲方)与华福公司（乙方）签订《联建协议》，双方约定：双方在甲方院内联建办公楼，项目占地约1900平方米，可建面积8100平方米，甲方提供建筑用地（土地使用证）并负责办理立项手续，乙方负责建房全部投资，立项后所有审批手续并承担费用。双方同意按可建面积各得50%，按立体砍块分配。外部水电配套由甲方负责，排水管线、电话通讯由乙方负责。2000年11月21日，沈阳市房地产开发建设管理办公室做出《建设项目通知书》，同意沈阳人民广播电台申请补办广播技术中心综合楼建设项目。2002年2月10日，沈阳市城乡建设委员会《关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要》确定：沈阳人民广播电台建设的和平区南三好街89号公建项目（主体已完工），按商业开发补交规费后，开发办计划处给予办理建设单位更名手续，更名为华福公司。2002年3月4日，沈阳市房地产开发建设领导小组办公室做出《建设项目通知书》，同意将已批准的沈阳人民广播电台和平区文体路建设的广播技术中心综合楼更名为华福公司建设华福综合楼项目。2002年3月12日，沈阳市发展计划委员会做出便函，同意原沈阳人民广播电台和平区文体路项目由华福公司负责建设。2002年5月17日，沈阳市规划和国土资源局下发《建设用地规划许可证》。2002年5月25日，沈阳人民广播电台向被告华福公司和沈阳市规划和国土资源局出具《规划设计方案审定通知单申请表》，内容为：同意沈阳市三清一查领导小组处理决定，同意与被告签订的联建协议废止，同意建设单位更名为被告，同意将占地面积1705的平方米的土地的使用权无偿转让给被告，由被告缴纳土地出让金，按商业开发补交规费自行办理相关手续。2002年5月29日，沈阳市规划和国土资源局与华福公司签订《国有土地使用权出让合同》，将位于和平区南三好街89号土地（宗地号010720001-2）出让华福公司，土地用途商业用地，总额1226550元。2002年5月31日，华福公司交纳土地出让金1226550元。2002年6月5日，该局向华福公司下发《国有土地使用证》，使用权类型为出让，面积1326平方米。2002年8月8日，该局下发以上工程项目的《建设工程规划许可证》，建设单位为华福公司。华福公司先后交纳了测绘费3236元、城市规划服务费12376元、综合配套费63000元、人防建设费180000元等。2002年8月15日，辽宁省地名办公室签发的《辽宁省建筑名称使用证》记载，批准被告的建筑标准名称为五里河商务大厦。2002年8月23日，沈阳市房产管理局下发《商品房预售许可证》。2002年9月13日，工程取得竣工验收备案。2002年11月11日，沈阳市房产产权登记发证中心通知华福公司对项目进行初始登记备案。《初始登记备案申请表》记载，项目名称为五里河商务大厦，建设单位为华福公司，联建单位为沈阳人民广播电台。原告提供《补充协议》原件一份，落款日期为2002年12月15日，盖有沈阳人民广播电台与被告华福公司单位公章、法定代表人及经手人名章。内容为：沈阳人民广播电台（甲方）与华福公司（乙方）在联建协议、土地使用权转让协议基础上，就未尽事宜达成补充。乙方同意按联建协议分配条款将甲方受益的22套房产移交甲方，其中门市房1套，写字间21套，建筑面积4003.32平方米。甲方同意将由甲乙双方共同承担的四费和土地出让金242万元,由双方各负担121万元；迁移电台暖气管网、排水管网4万元,拆除旧烟囱、制做安装新铁烟囱8万元,退房损失10万元,合计22万元,由甲方承担;更改设计、提高工程标准增加费用59万元,由甲乙双方各负担29.5万元。甲方共计负担172.5万元。乙方同意从甲方应承担的费用中扣减下列费用：(1)、按《联建协议》分配条款,少分给甲方的面积,以房顶费47平方米计23万元;(2)、应给甲方的1号门市房差价款40万元；(3)、乙方向甲方交锅炉大修费10.5万元(乙方不再承担更换锅炉费用)。甲方应交乙方费用：172.5万元-23万元-40万元-10.5万元=99万元。由于甲方无力以现金的形式支付,拟委托乙方代售280平方米房屋(售房价格不得低于4,700元),乙方在留足99万元后,余款返给甲方。乙方同意将“五里河商务大厦”的整体物业移交甲方管理,甲方组建物业公司,按市物价局批准的价格收取物业管理费,并有权支配用户交纳的共用设施设备维修基金。但甲方物业公司必须管理到位,以保证甲乙双方对外出租、出售。乙方同意在甲乙双方签订协议时,乙方向甲方移交房屋钥匙。乙方同意协助甲方办理房屋产权、产籍手续,房产部门收取的房产转正手续费,甲乙双方按各自的受益面积承担,领取各自的房产证。原协议中甲方提供1900平方米土地,乙方在建筑时使用1326平方米,余下的580平方米乙方同意给甲方使用,不再提出任何要求。被告主张该协议签订的真实时间为2003年2月20日左右，是受胁迫违背真实意思情况下所签订。2002年12月21日，沈阳市房产产权登记发证中心加盖发证专用章的《房屋移交明细表》上，被告华福公司与沈阳人民广播电台均加盖公章，明细表记载：双方在和平区文体路3号联建综合楼一栋，经双方协议，华福公司应向沈阳人民广播电台移交部分产权房屋3721.07平方米，其余为商品房销售，具体明细如下：3甲2（一层建筑面积120.14平方米，二层建筑面积180.07平方米）、4-3（建筑面积94.6平方米）、4-4（建筑面积280.17平方米）、4-5（建筑面积155.13平方米）、5-3（建筑面积94.6平方米）、5-4（建筑面积280.17平方米）、5-5（建筑面积155.13平方米）、6-3（建筑面积94.6平方米）、6-4（建筑面积280.17平方米）、6-5（建筑面积155.13平方米）、7-3（建筑面积94.6平方米）、7-4（建筑面积280.17平方米）、7-5（建筑面积155.13平方米）、10-1（建筑面积118.87平方米）、10-2（建筑面积94.6平方米）、10-3（建筑面积280.17平方米）、10-4（建筑面积156.99平方米）、11-1（建筑面积118.87平方米）、11-2（建筑面积94.6平方米）、11-3（建筑面积280.17平方米）、11-4（建筑面积156.99平方米）。交给物业办公用94.6平方米（）。2003年2月25日，发证中心做出《关于综合楼项目初始登记的批复》，内容为：华福公司与沈阳人民广播电台联合开发建设的位于沈阳市和平区文体路3号，建筑面积9560.29平方米，批准初始登记待确权，其中华福公司5839.22平方米，沈阳人民广播电台3721.07平方米。2003年4月15日，沈阳市和平区地名办公室《门牌号报批表》记载，涉案房产批准的门牌号为××。2004年2月24日，沈阳人民广播电台下发文件，委托其下属企业进行上述房产出租业务。2004年2月24日，华福公司(甲方)与沈阳人民广播电台（乙方）签订《五里河商务大厦物业管理退回协议》，约定：2002年末，甲方同意乙方组建物业公司负责五里河商务大厦物业管理，因乙方不具备成立物业公司资质，将物业管理退回，由甲方成立物业公司……乙方同意将大厦503室使用权交甲方做物业办公用房……依照“联建协议”如乙方将大厦供暖、供水、供电移交给其他单位，事先告知甲方，由乙方负责一切费用……属于乙方产权的房屋，乙方协助甲方进行物业管理并收取各项费用。2006年10月19日，华福公司向沈阳市房产局提出对和平区文体路3号综合楼项目初始登记重新审核的报告。2016年3月22日，沈阳市房产局做出《关于撤销和平区文体路3号综合楼项目初始登记的答复》，内容为：可由华福公司与沈阳人民广播电台共同申请办理变更登记；如不能，可提供生效法律文书，依据司法文书办理更正登记。2010年，原沈阳人民广播电台与原沈阳电视台合并为沈阳广播电视台。华福公司自述，归其所有的部分房产，现已办理房屋权属证书。一审法院认为，一、原、被告双方《联建协议》定性问题。《联建协议》中，沈阳人民广播电台作为提供土地使用权的当事人，是以土地作为出资，而不是将土地使用权转让给华福公司。华福公司以现金作为投入，负责整个项目建设的费用，并未支付价款给沈阳人民广播电台，故不符合土地使用权转让合同的法律特征。从合同内容看，沈阳人民广播电台提供土地使用权，华福公司提供资金，双方共同投资建设，并按约定比例分享收益，符合合作开发房地产合同“共同投资、共享利润、共担风险”的法定构成要件。二、关于双方《联建协议》效力问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。本案中，虽然双方未能提供在项目建设前经有权批准部门批准的相关手续，但是沈阳市城乡建设委员会于2002年2月10日做出的《关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要》中，对该项目建设处理方式予以明确，即“按商业开发补交规费后，给予办理建设单位更名手续，更名为华福公司”。此后，涉案土地由划拨改为出让给华福公司，华福公司按规定缴纳了土地出让金和相关费用，相关管理部门与华福公司签订了《国有土地使用权出让合同》，为其下发了《建设用地规划许可证》等审批文件，故涉案项目已经办理批准手续，且华福公司具备房地产开发经营资质，双方《联建协议》应当认定有效。三、关于《联建协议》的履行问题。如上所述，华福公司与沈阳人民广播电台合作开发房地产合同关系认定有效，双方均应按约定履行各自义务。协议中约定沈阳人民广播电台提供建筑用地（土地使用证）并负责办理立项手续，但实际履行时情况发生变化，由华福公司按管理部门要求缴纳了土地出让金等相关费用，双方协商后对《联建协议》进行了补充变更。原告提供了由双方签章的《补充协议》原件一份，协议中对于土地出让金等相关费用分担、房产分配情况进行了明确说明。被告主张为受胁迫所签订、并非其真实意思表示，但未能提供相关证据予以证明。另外，从以下几方面也可以认定，双方对《联建协议》进行了补充变更且按《补充协议》实际履行：1.补充协议中约定的房产分配方案与双方在房产管理部门办理初始登记时提交的《房屋移交明细表》所载分配情况相同；2.《联建协议》约定平均分配房产，补充协议中对因华福公司较《联建协议》增加了投资费用问题，进行了具体计算，以沈阳人民广播电台少分配房产等形式进行了补偿，总建筑面积9560.29平方米房产，华福公司分得5839.22平方米，沈阳人民广播电台分得3721.07平方米，并非《联建协议》约定的平均分配房产；3.补充协议中约定沈阳人民广播电台组建物业公司进行管理，在此后2004年2月24日华福公司与沈阳人民广播电台签订的《五里河商务大厦物业管理退回协议》中，关于“2002年末，华福公司同意沈阳人民广播电台组建物业公司负责大厦物业管理，因不具备成立物业公司资质，将物业管理退回……”所约定的双方就物业管理问题达成协议的时间及内容，与补充协议时间及关于物业管理的约定相吻合；4.《五里河商务大厦物业管理退回协议》中“沈阳人民广播电台同意将大厦503室使用权交华福公司做物业办公用房……属于沈阳人民广播电台产权的房屋，沈阳人民广播电台协助华福公司进行物业管理并收取各项费用”的约定内容，可得出双方对于房产分配已经达成协议并履行。综合以上事实分析，可以认定双方达成对《联建协议》的补充变更，签订了《补充协议》并按其实际履行，《补充协议》系双方真实意思表示。四、关于原告的诉讼请求。双方向房产部门提交的《初始登记备案申请表》中记载“项目名称为五里河商务大厦，建设单位为华福公司，联建单位为沈阳人民广播电台”。双方均加盖公章并向房产部门提交的《房屋移交明细表》，明确记载华福公司按协议应向沈阳人民广播电台移交产权房屋3721.07平方米，双方业已按此实际交接房产，沈阳人民广播电台业已使用上述房产多年，另外根据房地一体的原则，房产相对应的土地使用权亦应一并为原告所享有，故原告的诉讼请求并无不当，应予以支持。被告华福公司主张不得已而移交房产，全部房产均应归其所有的主张，无证据支持，不能成立。其反诉请求，同理，不能支持。一审判决：一、确认位于沈阳市××3甲2（一层建筑面积120.14平方米，二层建筑面积180.07平方米）房产、4-3（建筑面积94.6平方米）房产、4-4（建筑面积280.17平方米）房产、4-5（建筑面积155.13平方米）房产、5-3（建筑面积94.6平方米）房产、5-4（建筑面积280.17平方米）房产、5-5（建筑面积155.13平方米）房产、6-3（建筑面积94.6平方米）房产、6-4（建筑面积280.17平方米）房产、6-5（建筑面积155.13平方米）房产、7-3（建筑面积94.6平方米）房产、7-4（建筑面积280.17平方米）房产、7-5（建筑面积155.13平方米）房产、10-1（建筑面积118.87平方米）房产、10-2（建筑面积94.6平方米）房产、10-3（建筑面积280.17平方米）房产、10-4（建筑面积156.99平方米）房产、11-1（建筑面积118.87平方米）房产、11-2（建筑面积94.6平方米）房产、11-3（建筑面积280.17平方米）房产、11-4（建筑面积156.99平方米）房产及其相应的土地使用权为原告（反诉被告）沈阳广播电视台所有；二、被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）沈阳广播电视台办理上述房产所有权及其相应的土地使用权等相关权利登记手续；三、驳回原告（反诉被告）沈阳广播电视台其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司的反诉请求。案件受理费157186元（原告交纳），反诉费78593元（被告交纳），均由被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司负担。二审中，上诉人提交：证据1.王永年证明，证明当时的联建过程，联建协议违规，上诉人是物权所有人；证据2.不动产登记中心调取的档案，土地使用权出让合同及相关手续，证明这块土地是我方通过合法途径取得的国有出让土地使用权。被上诉人质证：1.证人应当庭出证，接受双方的询问，证人未出庭无法核实身份，不具有证明效力，该人说是公司法人，其为上诉人代言人有利害关系，该证明能够证明双方此前存在真实的联建意思表示，联建协议的效力不是某一个人说法来说明有效无效，没有相关生效判决认定无效的情况下，双方的协议有效；2.不是二审新证据，该份材料中明确能够证明是双方联建后，上诉人才取得了土地开发的相关证件，没有联建，上诉人根本无法取得证件名称的变更。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经本院到沈阳市不动产登记中心查询，案涉房屋均无查封和抵押登记。现沈阳市不动产登记中心对案涉房屋的登记信息显示房屋基本信息现登记为沈阳市××2门、403、404、405、503、504、505、603、604、605、703、704、705、1001、1002、1003、1004、1101、1102、1103、1104，双方均认可上述房屋即案涉房屋。又查明，辽宁华福房地产开发有限公司诉沈阳市房产局房屋初始登记批复一案，沈阳市沈河区人民法院作出（2016）辽0103行初204号行政裁定，以辽宁华福房地产开发有限公司的起诉已超过法定起诉期限为由，驳回了辽宁华福房地产开发有限公司的起诉。辽宁华福房地产开发有限公司上诉至本院，本院作出（2017）辽01行终24号行政裁定，驳回了辽宁华福房地产开发有限公司的上诉请求，维持原裁定。本院认为，关于双方签订的《联建协议》和《补充协议》的效力问题。一审对双方签订的《联建协议》定性正确。在双方签订《联建协议》并予以履行后，沈阳市城乡建设委员会于2002年2月10日做出的《关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要》中，对案涉项目建设处理方式予以明确，即“沈阳人民广播电台建设的和平区南三好街89号公建项目（主体已完工），按商业开发补交规费后，开发办计划处给予办理建设单位更名手续，更名为华福公司”。上诉人和被上诉人均认可该项处理决定并据此执行。后双方又签订《补充协议》和房屋移交明细，对土地出让金等相关费用分担、房产分配情况进行了明确说明。双方已按上述协议分配房屋，并分别占有使用至今，上诉人主张为受胁迫所签订、并非其真实意思表示，但未能提供相关证据予以证明。上诉人提起行政诉讼要求撤销房产局为被上诉人出具的《关于综合楼项目初始登记的批复》未获支持。故双方签订的《补充协议》合法有效，原审判决对被上诉人要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求并要求上诉人协助其办理产权手续的诉讼请求予以支持并无不当。但因案涉房屋登记信息已发生变更，双方对新登记信息予以认可，故应对一审判项中房屋信息予以纠正。关于上诉人主张其依法取得国有土地出让开发使用权，受法律保护，不应支持被上诉人诉讼请求的问题。因在上诉人依法取得国有土地出让开发使用权后，上诉人与被上诉人另行签订了《补充协议》，该协议对房屋分配等作出了详细的约定，上诉人未能提供证据证明该协议存在无效的情形，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张联建合同没有共担风险的内容，双方真实意思不是进行所涉房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让的问题。因沈阳人民广播电台提供土地使用权，华福公司提供资金，双方共同投资建设，并按约定比例分享收益，符合合作开发房地产合同“共同投资、共享利润、共担风险”的法定构成要件，即便未明确约定共担风险，但从其履行情况来看，认定其系合作开发房地产合同并无不当，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人的初始登记批复是非法取得，其只有初始登记而没任何有效法律证件，是靠电台领导通过相关人员强行分劈的问题。因辽宁华福房地产开发有限公司诉沈阳市房产局房屋初始登记批复一案，生效裁定已对辽宁华福房地产开发有限公司要求撤销沈阳市房产局为被上诉人出具的初始登记批复的起诉予以驳回，且上诉人未能提供证据证明存在相关人员干预导致强行分劈的问题，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6880号民事判决第二、三、四项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6880号民事判决第一项为“确认位于沈阳市和平区三好街89-1号2门（一层建筑面积120.14平方米，二层建筑面积180.07平方米）房产、403（建筑面积94.6平方米）房产、404（建筑面积280.17平方米）房产、405（建筑面积155.13平方米）房产、503（建筑面积94.6平方米）房产、504（建筑面积280.17平方米）房产、505（建筑面积155.13平方米）房产、603（建筑面积94.6平方米）房产、604（建筑面积280.17平方米）房产、605（建筑面积155.13平方米）房产、703（建筑面积94.6平方米）房产、704（建筑面积280.17平方米）房产、705（建筑面积155.13平方米）房产、1001（建筑面积118.87平方米）房产、1002（建筑面积94.6平方米）房产、1003（建筑面积280.17平方米）房产、1004（建筑面积156.99平方米）房产、1101（建筑面积118.87平方米）房产、1102（建筑面积94.6平方米）房产、1103（建筑面积280.17平方米）房产、1104（建筑面积156.99平方米）房产及其相应的土地使用权为沈阳广播电视台所有”。一审案件受理费157186元，反诉费78593元，二审案件受理费78593元，均由上诉人辽宁华福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇一九年十二月十日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。