江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏01民终9822号 上诉人（原审被告）：周春华，男，1971年12月8日出生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵海峰，男，1994年10月21日出生，汉族，住南京市。 被上诉人（原审原告）：邵汉兵，男，1970年3月7日出生，汉族，住南京市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘维东，江苏法德永衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾乐喜，男，1979年9月5日出生，汉族，住南京市雨花台区。 被上诉人（原审被告）：贾莉莉，女，1981年12月18日出生，汉族，住南京市雨花台区。 原审第三人：贾安庆，男，1952年10月27日出生，汉族，住南京市雨花台区。 上诉人周春华因与被上诉人邵海峰、邵汉兵、贾乐喜、贾莉莉及原审第三人贾安庆案外人执行异议之诉一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周春华上诉请求：1.撤销（2017）苏0114民初4877号民事判决，或依法改判、发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。第一，一审法院只对《南京市存量房交易合同》的有效性进行了一个形式上的审查，没有对其内容进行审查，对其合同每个条款的实际履行也没有进行实质性的审查。依据国家法律法规和本市的相关规定，邵海峰、邵汉兵明知涉案房屋不能办理过户登记而买卖，这说明被上诉人存在着严重的错误。第二，在双方签订的买卖合同条第二条就房屋价款、付款方式、付款数额都作出了细致的规定，特别是将68万元解交监管账户。但是在一审中被上诉人没有提供该账户，而且对该账户的监管情况作出一个说明。该68万元的付款有打款记录，但该68万元具体的是借款还是买卖存在着一定的质疑，一审法院也没有认真地进行审核。第三，该存量房交易合同第二条当中各被告人交易的支付方式没有定金的给付，这显然不符合购房的正常程序。南京市存量房交易合同附件二房屋状况说明书是空白的，说明该房屋没有交付，如交付肯定备注。第四，一审法院仅凭一份租赁协议就认定该房出租的事实不妥，至于是不是出租的事实也不妥。本案提交的水电费发票的抬头仍然是贾莉莉，一审法院以此认定就是被上诉人邵海峰、邵汉兵交的水电费，存在着巨大的错误。第五，被上诉人明明知道政策性的问题，仍然还购买涉案房屋。涉案房屋总价款为70万元，而总面积是86.2平方米，按每平方米价格只有8120元，显然低于市场价。一审法院对此也没有进行相关的审查。2.一审法院适用法律错误。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出判决，该条是针对房地产开发企业名下的商品房，系适用法律错误。 邵海峰、邵汉兵辩称，一审法院查明事实和适用法律都是正确的。本案是真实的房屋买卖，水电费发票上面显示是贾乐喜的名字，是因为涉案房屋没有过户。我方实际占有房屋的时间是2015年10月底到11月份，跟出租的时间是吻合的。房款有两万元没有付清，是因为过户的时候再付，我们在一审的时候已经同意交至法院的监管账户。 贾乐喜、贾莉莉、贾安庆未答辩。 邵海峰、邵汉兵向一审法院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的南京市西柿路9号岱善润福城6幢一单元1206室的房屋买卖合同合法有效，被告贾乐喜、贾莉莉应继续履行合同。2、两原告对南京市西柿路9号岱善润福城6幢一单元1206室的房屋具有物权期待权，应终止（2016）苏0114执1983号案件中对南京市西柿路9号岱善润福城6幢一单元1206室的强制执行；3.诉讼费由被告贾乐喜、贾莉莉承担。事实和理由：原告邵海峰与父亲邵汉兵于2015年10月15日与被告贾乐喜、贾莉莉签订房屋买卖合同，约定将南京市西柿路9号岱善福润城6幢一单元1206室的房屋以70万元出卖给邵海峰。2015年10月20日，原告将70万元全额支付给贾乐喜。因该房屋系拆迁安置的经济适用房，五年后才能进行产权变更。贾乐喜于2015年10月20日取得购房发票，双方约定于2020年9月8日之后进行产权变更。原告邵海峰支付房款后，实际占有使用该房屋，并将该房屋出租收益。2016年1月26日，周春华因民间借贷纠纷将贾乐喜、贾莉莉诉至一审法院，（2016）苏0114民初634号民事判决书判决贾乐喜、贾莉莉在判决生效之日起15日内向周春华支付借款本金20万元及利息。后周春华向法院申请强制执行，因涉案房屋未办理产权变更，已被查封并提请执行拍卖。两原告为该房屋的所有权人，除没有办理物权登记，满足拥有该房屋的一切权利，申请解除对涉案房屋的保全并停止对原告财产的执行。2017年9月12日，一审法院出具了（2017）苏0114执异74号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请，原告遂提起执行异议之诉。 被告周春华辩称，案外人主体不适格，案外人应当与被告贾乐喜、贾莉莉进行合同有效期的确认之诉，而并非异议之诉，请求法院驳回原告起诉；对方买卖合同的有效期还没有得到确认，无法进行异议之诉，是超过法律的诉讼程序的。案外人买房的事实，即使是真实的，根据房产交易的规则，房屋上市必须进行登记、公示公告，没有经过公告的程序，就不具有对外对抗的效力，而作为被告一执行人，他的债权是得到法院生效文书的确认的，是确切的债权，诉争房屋确实在被告贾乐喜、贾莉莉的名下，是在房产局登记的，所以，执行人被告一查封房屋合法合理，依据（2017）苏0114执异74号已经对其查封的事实进行了确认，且已经驳回原告的请求；即使原告的合同是有效的，但是否具有履行的可能性却待考虑，因为该房屋已经被查封所以不具备履行的可能性，所以本合同必须在解决查封后才具有履行的可能性；原告明知该房屋不具有交易的可能性，却私自签订买房合同，原告与本案的被告贾乐喜、贾莉莉有债权串通的可能，被告周春华在借款给被告贾乐喜、贾莉莉后，不到一年的时间，被告贾乐喜、贾莉莉就将房屋转卖给第三人，有非法转移财产的嫌疑，其通过私下的行为违反了商品房房屋交易的程序，扰乱了房屋交易的秩序，被告周春华将其房屋查封，符合实现债权人的利益，也符合法律规定；原告并未提供其符合买房的资格，其是否具有买房的合法性并没有进行确认。请求驳回原告诉讼请求。 一审认定事实如下：原告邵海峰、邵汉兵系父子关系，被告贾乐喜、贾莉莉系夫妻关系。2015年10月15日，原告邵海峰、邵汉兵（乙方）与被告贾乐喜、贾莉莉（甲方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市雨花台区西柿路9号6幢一单元1206室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积86.2平方米，房屋用途为住宅（经济房）；房屋转让价款70万元，其中尾款2万元在房屋交付时双方自行交割。同日，原告邵海峰、邵汉兵与被告贾乐喜、贾莉莉签订《自行交易申明》，申明坐落于南京市房屋交易过程中未委托任何经纪机构促成交易，系自行成交，自行办理交易登记手续，自行承担交易中的权属风险和交易风险，如有一切纠纷由交易双方自行协商解决或通过司法途径解决。 2015年10月20日，邵海峰向贾乐喜银行账户转账购房款665000元，加上定金15000元，贾乐喜向原告出具收条一份，载明收到邵海峰人民币68万元。原告支付购房款后，被告贾乐喜、贾莉莉将涉案房屋交付给两原告使用。两原告实际占有该房屋后，将其出租获取收益。 涉案房屋为拆迁安置房，南京建设发展集团保障房建设有限公司于2015年9月8日向贾乐喜出具涉案房屋的购房发票。 另查明，因周春华与贾乐喜、贾莉莉之间的民间借贷纠纷，周春华于2016年1月26日向一审法院提起诉讼，该院于2016年9月15日做出（2016）苏0114民初634号民事判决书，判决：贾乐喜、贾莉莉于判决发生法律效力之日起十五日内向周春华支付借款本金20万元及利息。在该案诉讼过程中，周春华申请财产保全，该院于2016年2月16日作出（2016）苏0114民初634号民事裁定书预查封贾乐喜名下位于南京市雨花台区产。同日，南京市房地产市场管理处协助预查封了上述房产。 被告贾乐喜、贾莉莉未能如期履行判决义务，周春华向该院申请强制执行，案号为（2016）苏0114执1983号，涉案已查封的房屋也被纳入执行拍卖程序。原告邵海峰、邵汉兵向该院提起执行异议，该院作出（2017）苏0114执异74号执行裁定书，裁定驳回邵海峰、邵汉兵的异议请求。两原告不服该裁定，遂有本案讼争。 一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案情形，符合上述排除执行的条件，理由如下：第一、关于房屋买卖合同效力，两原告与被告贾乐喜、贾莉莉签订房屋买卖合同，两被告将涉案南京市雨花台区屋出售于两原告，系当事人真实意思表示。涉案房屋虽名为经济经济适用房，但其性质系被告通过拆迁安置取得，该拆迁安置房应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。对于拆迁安置房的买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。第二、签订房屋买卖合同后，被告贾乐喜、贾莉莉将涉案房屋交付于两原告，结合原告提交的租赁合同及证人出庭陈述可以看出，承租人2015年11月即入住使用涉案房屋并交纳水电费用，证明在2016年2月16日，该院查封涉案房产之前，两原告即占有该房屋并进行出租使用。第三、两原告已支付购房款68万元，基本完成其合同项下付款义务，关于2万元合同尾款，两原告同意将剩余款项按照法院执行的相关规定交付至法院账户；第四、因涉案房屋属于拆迁安置房，五年后方可上市交易，原告未能办理房屋产权证系政策原因，非买受人自身原因而未能办理过户登记。根据前述，两原告与被告贾乐喜、贾莉莉于2015年10月15日签订的《南京市存量房交易合同》合法有效，两原告享有足以排除人民法院对诉争房屋强制执行的民事权利，故该院对两原告要求停止对涉案房屋的强制执行予以支持。 关于原告主张被告贾乐喜、贾莉莉继续履行的主张，因涉案房屋性质，取得五年后方可上市交易，合同双方对此亦有约定，故现不满足继续履行的条件，原告该主张欠缺事实依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、确认原告邵海峰、邵汉兵与被告贾乐喜、贾莉莉于2015年10月15日签订的《南京市存量房交易合同》有效；二、停止（2016）苏0114执1983号案件中对南京市雨花台区屋的执行；三、驳回原告邵海峰、邵汉兵的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由被告贾乐喜、贾莉莉负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，周春华除对邵海峰、邵汉兵付款15000元定金及邵海峰、邵汉兵在涉案房屋被查封之前将该房屋出租的事实有异议之外，对其他事实没有异议。周春华有异议的两个事实，一审法院是基于证人证言、房屋租赁协议等证据做出的认定，且周春华对此无相反的证据证明其主张，故本院对其异议不予支持。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系因案外人对被执行人名下的不动产提出异议而产生的执行异议之诉，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”处理。 本案中，邵海峰、邵汉兵对涉案房屋主张的物权期待权成立，可以排除对涉案房屋的强制执行。首先，邵海峰、邵汉兵与贾乐喜、贾莉莉签订涉案房屋的买卖合同，系双方真实意思表示。涉案房屋虽名为经济适用房，但通过拆迁安置取得，系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，从性质上应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性，与本案所涉房屋属性不符。对于拆迁安置房的买卖合同，并不扰乱社会公共利益，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。第二，双方签订房屋买卖合同后，贾乐喜、贾莉莉将涉案房屋交付邵海峰、邵汉兵，结合邵海峰、邵汉兵在一审中提交的租赁合同及证人证言可以证明，承租人2015年11月即入住使用涉案房屋并交纳水电费，证明邵海峰、邵汉兵在一审法院于2016年2月16日查封涉案房产之前已实际控制该房屋。第三，邵海峰、邵汉兵已支付68万元购房款，并同意将剩余款项按照法院执行的相关规定交付至法院账户。第四，涉案房屋未能及时登记过户系政策原因所致，不能认定未能办理过户登记系买受人自身原因。因此，邵海峰、邵汉兵主张的权利可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行，上诉人的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，虽然将适用的法律条文错误表述为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，但是判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由贾乐喜、贾莉莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 史 俊 审判员 陈树年 审判员 黄建东 二〇一九年十二月五日 书记员 李 好