广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4144号 原告：何某某，女，1968年4月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：山永国，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锦华，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。 被告：临桂某某房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：杨某某，职务执行董事。 委托诉讼代理人：黄里瑞，广西君健律师事务所律师。 原告何某某与被告临桂某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告何某某的委托诉讼代理人山永国、杨锦华，被告临桂某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄里瑞到庭参加诉讼。本院依法审理。本案现已审理终结。 原告何某某向本院提出诉讼请求：一、判决被告双倍返还原告购房定金款20,000元；二、判决被告返还原告团购报名费10,000元；三、判决被告赔偿原告经济损失50,000元。以上合计为80,000元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年5月4日签订了《银座国际认购协议书》，协议书约定：原告向被告认购位于桂林市临桂区北侧《银座国际》小区6栋1203号的房屋一套，该房屋预测建筑面积为87.36平方米，认购原单价为3,780元/㎡，认购总价为330,243元，缴纳10,000元团购费可享受0.83折优惠等内容，协议书签订后，原告依约向被告支付了10,000元购房定金。又应被告的要求交纳了10,000元团购费，为此原告可享受0.83折的优惠价，折后房屋总价款为264,101元，然而，近日被告却突然单方面提出上涨售房价的要求，称要以精装房标准交付每平方米涨价2,000元方与原告签订《商品房买卖合同》，原告表示强烈的反对，坚持要求履行《银座国际认购协议书》，但被告在原告不同意涨价的前提下，不仅拒绝履行《银座国际认购协议书》，还在原告等人不同意的前提下，把小区内的部分已经签订《银座国际认购协议书》房屋出售给了第三人，其余签订了协议的房屋也在出售之中，原告认为，自签约以来，其一直积极履行协议，从未违约，而被告却在没有合理依据的情况下上涨房价，且拒不履行双方签订的认购协议书，构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失，因此，原告特诉于贵院，请求贵院判如所请。 被告临桂某某房地产开发有限公司辩称，1、本案不能签订本案的责任不能归责被告，根据双方签订银座认购协议书，按照协议第4点内容，签订正式商品房买卖合同的前提是交付首期款才签订的，原告称被告对不能签订合同，加上没有付清首付款，要求被告承担不能签订本约合同的义务没有事实合同法律依据，根据法律规定，在双方条件未成就的情况下，显然不存在违约的情形。2、被告方并不存在违约的情形，原告要求被告承担违约及损失，不能成立，原告要求双倍返还定金没有事实和法律依据，原告要求退还团购费没有事实和法律依据，被告没有收到原告所称的团购费用，此外，不能签订本约的违约责任可归责于一方，在本案中原告主张双倍定金及损失，根据合同法第116条所规定的违约金跟定金只能行使的规定明显不符，综上所述，被告并不存在违约不与原告签订正式的商品房买卖合同的情形，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求法庭依法判决驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月4日，原告何某某与被告临桂某某房地产开发有限公司签订了《银座国际认购协议书》，其协议书的主要内容是：“一、原告向被告认购位于桂林市临桂区北侧《银座国际》小区6栋1203号房，建筑面积为87.36平方米，该物业按建筑面积计算，每平方米认购单价为3,780元，认购总价为330,243元（具体面积以签订合同为准，单价不变）；二、付款方式及期限：1、买受人同意选择下列第2种付款方式，在与出卖人签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款；2．银行按揭；客户享受优惠：享受团购优惠0.83折，10,000元报名费。2、购房定金：买受人自愿在签订本协议书之时，就认购该物业一事向出卖人交纳购房定金人民币壹万元整，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款；3、……；4、买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内前付清首期款，已交定金自动转为首期房款，并签订《商品房买卖合同》；5、签订《商品房买卖合同》时，买受人另需支付代办权证费1,000元（多退少补）、代收公证书费200元/户，办理预告件80元/户，办理抵押件80元/户（注：一次性付款无需收取公证费、预告费、抵押费）。三、认购约定：1、买受人向甲方交纳定金的行为视为已清楚并同意接受所认购物业的相关情况，包括相关证件情况、工程进度情况、双方需签署的合约条款内容及办理合约程序等情况。2、如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人所支付的定金，买受人不得有任何异议。3、本认购书仅适用于买受人本人，买受人在签订《商品房买卖合同》时，原则上不得变更买受人姓名，如需变更，买受人需提交书面申请书（直系亲属可免费加减名或更名一次，非直系亲属更名需交纳2,000元更名费）。4、买受人在签订本协议书、《商品房买卖合同》及缴纳各款项必须由买受人本人办理，不得代为办理。如委托他人代办，则代办人需出具公证委托书及代办人身份证原件等相关证明文件方可办理。5、本协议自双方签订之日起及买受人交付定金后生效。本协议一式叁份，出卖人贰份，买受人壹份，均具有同等法律效力。当《商品房买卖合同》签署后，本协议自行失效。本认购协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。”2017年5月4日，原告通过POS机向被告支付10,000元定金。同日，被告向原告出具一份《收据》，内容是收到原告交来壹万元整（¥10,000元）。 同时查明，2018年7月19日，开发商与业主进行了协调会议。2019年1月14日，桂林市临桂区住房和城乡建设局对龙仕银座国际项目认购业主于2018年1月9日的来文作出处理意见，回复如下：2019年1月10日下午4：30在桂林市临桂区信访办召开了认购业主代表与开发商协调会，会上认购业主代表与开发商达成继续沟通协商及如协商不成同意走司法程序的协议。本院依职权向临桂区住房和城乡建设局调取2018年12月及2019年11月位于临桂区临桂镇机场路北侧银座国际小区商品房销售价格及银座国际小区5、6、7、8、9栋预售许可证取得时间，临桂区住房和城乡建设局于2019年12月9日向本院函复，内容如下：2019年1月至2019年11月销售均价是5,759.11元，2019年1月销售均价5,883.9元，2019年11月销售均价5,293.11元；5、6、7栋取得预售时间为2019年6月18日，2、3栋取得预售时间为2019年2月25日，8、9栋取得预售时间为2018年12月27日。 另查明，被告认可涉案房屋清水房的价格不变，但被告要对涉案房屋进行装修后再出售给原告，装修的价格双方并未达成一致意见，这是导致原告与被告未能签订《商品房买卖合同》的原因。 本院认为，原告与被告签订了《银座国际认购协议书》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 一、关于被告是否应当双倍返还定金给原告的问题。原告与被告签订的《银座国际认购协议书》对房屋房号、面积、单价、总价等有明确约定，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，同时该《认购协议》签订时银座国际项目尚未取得有关部门的预售许可证明，可以说明原告与被告双方签订该《认购协议》系原告将来购买银座国际项目房产达成的意思表示，原告交纳的10,000元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，本案属于典型的商品房买卖预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告未经过原告同意，要求在清水房价格不变的基础上，对清水房进行装修后再出售给原告，双方由此进行磋商，未能达成一致意见，导致原告与被告双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，其原因是被告违反《认购协议》约定在清水房基础上进行装修，责任在被告，故被告应当承担双倍返还原告定金20,000元的责任。 二、关于团购费返还的问题，原告应承担举证证明被告收取团购费10,000元事实的责任，本案原告未能提供证据证实被告收取团购费10,000元的事实，同时被告也不认可收取原告团购费10,000元的事实，故由原告承担举证不能的法律后果，原告要求被告返还团购费10,000元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于赔偿损失问题，由于原、被告双方对预约价格与被告更改小区规划后的房屋价格无法进一步磋商签订正式商品房买卖合同，且原告庭审中表示要解除涉案的《认购协议》，被告亦同意解除涉案的《认购协议》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，本案原告与被告当时约定的房屋单价为3,780元每平方米与临桂区临桂镇机场路北侧房屋的均价5,759.11元（2019年1月至2019年11月的房屋价格）相差较大的事实，双方约定的定金10,000元不足以弥补被告违约所造成的损失，本院根据《认购协议》的预约合同性质及被告的过错程度综合考量，酌情确定由被告赔偿经济损失30,000元给原告较为合理。对于原告要求被告支付超出30,000元的部分诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。被告不承担双倍返还及赔偿损失的辩称，与本案查明的事实不符，本院不予采信。被告不返还团费的辩称，理由充分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条之规定，判决如下: 一、判令被告临桂某某房地产开发有限公司双倍返还购房定金即20,000元给原告何某某； 二、被告临桂某某房地产开发有限公司赔偿经济损失30,000元给原告何某某； 三、驳回原告何某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1,800元，依法减半收取900元，由原告何某某负担337.5元，被告临桂某某房地产开发有限公司负担562.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1,800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇一九年十二月二十七日 书记员  石永珍