内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2492号   上诉人（原审被告）：内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司。   法定代表人:吕勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人:刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人:邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张家衡，男，1995年12月28日出生，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司（以下简称：中恒世纪房地产公司）与被上诉人张家衡因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中恒世纪房地产公司的委托诉讼代理人刘嘉浦、邢向凯到庭参加诉讼，被上诉人张家衡经本院传票合法送达，被上诉人张家衡拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   中恒世纪房地产公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1043号民事判决，依法改判上诉人承担违约责任；二、请求二审人民法院判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、双方《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。这180日指的是报产权登记机关备案时间，不能混淆概念将其理解为完成权属登记的日期。不动产备案程序规定的非常严格，如果将180天理解为办证时间错误，因为在此期间出卖人必须携：“五证”及本合同在内的其他资料到产权登记机关备案，作用是经产权登记机关验证后合同加盖产权登记机关备案章，确定此房屋的唯一权属性和购房人的物权排他和唯一权益性。本案中，上诉人已按约定履行完成了备案义务，这以商品房销售合同上加盖的备案章就可以证明，一审法官将此规定偷换概念，将它理解为双方约定的权属登记完成之日，进而判决上诉人支付违约金，属于认定事实完全错误，希望二审法院予以纠正。二、依双方合同约定：如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第一项办理：合同继续履行，甲方每日按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。此约定的正确解释应该是1、“规定的期限取得房地产权属证书”，并没有约定取得房层权属证书的具体日期，为什么格式合同会有如此约定呢？因为，除了房屋所有权证书的办理除备案工作之外，其它的各项工作的主管部门都是政府部门，出卖人无权介入，对办证时间不能有明确约定，所以合同中无法约定具体的办证口日期；2、本案中出卖人交付房屋后，必须经过几个大程序的行政许可才能办理权属证书；3、在一审庭审中，上诉人大量阐述说明了关于测绘数据的问题，但一审法院不予理睬，没有认定；综上所述，一审判决把政府的全部责任强加于出卖人头上，是严重的不公平。希望二审法院查明案件事实，纠正一审情错误判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。   张家衡未作答辩。   张家衡向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告限期协助办理涉案房屋权属登记；2、判令被告支付违约金5309元（违约金按照每日商品房价款十万分之一计算至实际办理权属登记之日止，现暂计算至2019年1月26日为5309元）；3、判令被告支付诉讼费。   一审法院认定事实：2013年11月6日，张家衡与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同三份，合同分别约定，原告购买被告开发的位于包头市青山区钢铁大街10号中环大厦A-1605、A-1607、A-1609房屋，三套房屋的建筑面积均为38.95平方米，房屋价款分别为251162元、251274元和249292元。合同第十二条商品房产权登记均约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。”原告张家衡的父亲张建博共计交纳三套房屋的首付款381728元。中国建设银行出具个人贷款结清证明，显示张家衡父亲张建博的个人贷款总额叁拾柒万元（370000元）已于2013年4月1日结清。契税、维修基金、办理产权证的登记费等相关费用原告均已交纳。2013年11月6日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司向张家衡交付了房屋。该房屋权属证书至今未办理完毕。   一审庭审中，被告内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司提出，其已于2016年11月办理房屋产权初始登记备案，未能办理分户房屋权属登记证，系由于房屋预售时的面积与实测面积不符导致，非被告自身原因。同时提供房屋产权初始登记备案截图、户室面积信息表、向包头市房管局产权管理处出具的关于解决房屋预测与实测面积差异问题的紧急报告及对其开发的房屋建筑面积申请复测的申请书等证据。原告张家衡质证称，被告提供证据系其施工过程中，对图纸进行更改，造成建筑面积测量产生误差，被告自身原因导致，与购房人无关。   上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。   一审法院审理认为，张家衡与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司应及时履行为原告办理房屋所有权证的义务。其未在合同约定的期间内办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。被告内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司抗辩原告主张逾期办理产权证的违约金的诉讼请求已经过诉讼时效。本院认为，原、被告在合同中约定以日为单位计算违约金，至原告起诉时被告未办理产权证的违约行为仍在继续中，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司应从合同约定的履行届满之日起按日十万分之一支付原告违约金至房屋所有权证办理完毕之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告张家衡办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；二、被告内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司自2014年5月4日开始以购房款251162元为基数，按每日十万分之一支付原告张家衡逾期办证的违约金，至房屋所有权证办理完毕之日止。案件受理费50元，简易程序减半收取计25元，由内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人中恒世纪房地产公司与被上诉人张家衡签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属于有效合同，且被上诉人张家衡将房款及办理房屋产权证相关费用交付上诉人中恒世纪房地产公司，上诉人中恒世纪房地产公司就有为被上诉人张家衡办理房屋产权证的义务。上诉人中恒世纪房地产公司上诉提出导致房屋产权证未能及时办理，是有关职能部门由于在房屋预售时的面积与实测面积不符导致，非其自身原因造成的。根据有关职能部门给上诉人中恒世纪房地产公司出具的《答复》表明，造成房屋预售时的面积与实测面积不符的原因，是上诉人中恒世纪房地产公司施工图纸的变更，属于上诉人中恒世纪房地产公司自身原因造成的，所以上诉人中恒世纪房地产公司该上诉理由，本院不予采信。至于上诉人中恒世纪房地产公司二审庭审中提出关于诉讼时效，因我国《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但本院考虑到本案实际情况，一审法院对诉讼时效的认定并无不当。故上诉人中恒世纪房地产公司的上诉理由，不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人中恒世纪房地产公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人中恒世纪房地产公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅     二○一九年十二月十六日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜