江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9675号上诉人（原审被告）：南京涵木商贸有限公司，住所地南京市江宁区东南大学九龙湖校区内。法定代表人：顾明国，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚旭晟，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏果超市有限公司，住所地南京市秦淮区解放路55号。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。上诉人南京涵木商贸有限公司（以下简称涵木商贸公司）因与被上诉人苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。涵木商贸公司上诉请求：一、请求判令撤销一审判决第三项，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：原审法院认为被上诉人与科苑宾馆的合同中约定了其应承担的违约责任，上诉人未能及时返还租赁房屋，导致被上诉人存在违约行为，而该违约损失系上诉人在签订合同时能够预见，故被上诉人有权向上诉人主张房屋占有使用费65919元。原审法院的判决认定该事实存在错误。在一审审判过程中，被上诉人负有举证证明其遭受违约损失的责任，但在一审中其从未提供任何可以证明因上诉人未能及时返还租赁房屋，导致被上诉人向南京工业大学科苑宾馆实际承担违约损失的证据。此外，根据上诉人与南京工业大学科苑宾馆财务负责人薛某的录音证据，可以证明南京工业大学科苑宾馆从未向被上诉人主张任何违约责任及房屋占有使用费。被上诉人无权根据未发生的违约损失要求上诉人向其支付房屋占有使用费。同时，依据上述出租及转租合同关系均己结束的事实，在出租及转租期限结束后，被上诉人已无权占有被转租的房屋，其亦无权要求上诉人向其支付房屋占有使用费。在转租期结束之后，如现在的房屋有权占有人南京工业大学科苑宾馆未要求上诉人或被上诉人支付房屋占有使用费，上诉人无需支付。苏果超市辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。苏果超市向一审法院起诉请求：一、判令涵木商贸公司向苏果超市支付租金38600元及逾期利息暂计2085.03元（从2018年12月20日至实际清偿完毕之日止按照年利率5%计算）；二、判令涵木商贸公司向苏果超市支付滞纳金5790元（38600元×5‰×30天）；三、判令涵木商贸公司向苏果超市支付房屋占有使用费暂计49665元（截至2019年4月30日，每日费用标准同租金）；四、涵木商贸公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年3月4日，苏果超市与房屋所有人南京工业大学后勤服务集团（后变更为南京工业大学科苑宾馆）签订了租赁合同书，租期为2014年3月6日至2019年3月5日止。房屋租赁面积为500平方米，同时合同约定了违约责任：合同期满后，如双方不再续签合同，苏果超市应在合同期满之日前搬走自有物品并将租赁房屋整体交还科苑宾馆，苏果超市应按每逾期一日两倍原日租金的标准支付逾期租金和赔偿金。2016年，苏果超市与涵木商贸公司签订了商铺租赁协议，约定违约责任：如涵木商贸公司未按时交纳上述应付款项，苏果超市有权按各项拖欠费用的每日千分之五标准收取滞纳金，同时，苏果超市有权从涵木商贸公司水电押金、租赁保证金中扣除。双方另行签订了两份商铺租赁单店协议，其中2016年9月20日至2018年9月19日的单店协议已经履行完毕；2018年9月20日至2019年3月5日的单店协议，约定涵木商贸公司承租苏果超市工大便利店一层101#商铺，面积为300平方米，从事水果、休食、眼镜、图书文体服务项目，租金为3.01元/天/平方米，合同期内租金为150800元，涵木商贸公司已经缴纳了82200元租金，并向苏果超市支付了保证金30000元，现未缴纳剩余租金68600元。2019年3月5日，租赁合同到期时，涵木商贸公司未将房屋返还给苏果超市，直到2019年5月17日，涵木商贸公司将案涉房屋返还给苏果超市。一审法院认为：苏果超市与涵木商贸公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应各自履行合同义务。关于未付租金问题。根据案涉租赁协议约定，涵木商贸公司在租赁期间应支付的租金为150800元，其已经缴纳了82200元，未交剩余租金68600元，同时，涵木商贸公司已经向苏果超市预交了保证金30000元，因此，根据合同约定，苏果超市有权将保证金用于冲抵租金。故涵木商贸公司仍欠苏果超市租金38600元。关于滞纳金问题。苏果超市主张按照案涉租赁协议约定的滞纳金标准，符合合同约定，其自行将滞纳金计算期限调整为30天，并非过分高于涵木商贸公司逾期交付租金造成的利息损失，故苏果超市主张的滞纳金5790元予以支持。而涵木商贸公司抗辩称，滞纳金标准应调整为中国人民银行同期贷款利率标准，缺乏合同依据，一审法院不予采信。关于房屋占有使用费问题。苏果超市在与科苑宾馆的合同中约定了其应承担的违约责任，涵木商贸公司未能及时返还租赁房屋，导致苏果超市存在违约行为，而该违约损失系涵木商贸公司在签订合同时能够预见，故苏果超市有权向其主张房屋占有使用费65919元（300平方米×3.01元/平方米/天×73天）。苏果超市向涵木商贸公司主张逾期支付租金的利息，一审法院认为，苏果超市所主张的滞纳金已经得到了支持，该滞纳金能够弥补涵木商贸公司逾期支付租金造成的利息损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、南京涵木商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付给苏果超市有限公司租金38600元；二、南京涵木商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付给苏果超市有限公司违约金5790元；三、南京涵木商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付给苏果超市有限公司房屋占有使用费65919元；四、驳回苏果超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1118元，由南京涵木商贸有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人涵木商贸公司提交以下证据：一、顾明国与薛华庭电话录音以及文字版，证明房屋出租人南京工业大学科苑宾馆从未向苏果超市主张任何违约责任以及房屋占有使用费，南京工业大学科苑宾馆作为房屋出租人，也未收到苏果超市有限公司支付的任何违约金或房屋占有使用费。二、南京工业大学后勤服务集团于2019年4月18日向苏果超市发放的房屋到期收房通知，证明目的是苏果超市与房屋出租方租赁合同到期后并未续约，双方的租赁关系已经终止。苏果超市在出租合同到期后，亦无权占有出租方的房屋。三、苏果超市作为转租方2019年4月30日向涵木商贸公司送达的催缴通知书，明确转租方与实际承租方合同到期后不再续约。涵木商贸公司在转租协议到期后与苏果超市不存在任何合同关系以及债权债务关系。四、苏果超市与出租方之间的房屋交付交接单，证明房屋已经交付了。被上诉人苏果超市质证称：对证据一的真实性、关联性、合法性均不予认可。第一，薛华庭是否是南京工业大学科苑宾馆的代理人，上诉人没有提供证据来予以佐证，换句话说，薛华庭能否代表南京工业大学科苑宾馆就有关房屋租赁事宜代表出租方的意见是没有证据予以证明的。第二，一审法院已经事实调查清楚，因为上诉人的违约交房，导致我方也向出租方延期交房，这个事实一审已经调查清楚。故，南京工业大学科苑宾馆有向我方诉讼的权利，而且现在并未过诉讼时效。对证据二真实性没有异议，对上诉人的证明目的有异议，此份证据恰好能够证明两点：第一，我方没有按期向出租方交房。第二，出租方仍然保留追究我司相关责任的权利。结合一审查明的事实予以佐证，我方向出租方延期交房是由上诉人向我方延期交房导致的，故我方向上诉人主张违约责任有事实和法律依据。对证据三真实性、关联性、合法性都予以认可，也恰好能够证明我方多次向上诉人催缴租金及要求上诉人按期撤离租赁房屋，但被上诉人没有按期撤离，仍然占用我方房屋，直到2019年5月17日才向我司交付。对证据四真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人涵木商贸公司是否应当向被上诉人苏果超市支付房屋占有使用费65919元。本案双方签订的房屋租赁合同合法有效，本案双方均应当依据合同约定履行各自的权利和义务。根据双方合同约定，双方合同应于2019年3月5日到期，但上诉人未按约定向被上诉人交还房屋，直到2019年5月17日才向被上诉人返还房屋，根据合同相对性，被上诉人有权向上诉人主张房屋占有使用费。至于被上诉人与房屋出租人之间合同的履行问题，系另一层法律关系，上诉人以此为由在本案中拒绝履行本案的合同义务没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人涵木商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448元，由上诉人南京涵木商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十五日书记员 陈晓君