江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初11244号原告：易平香，女，1965年9月15日出生，汉族，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。执业证号：13601199910191176。被告：程江萍，男，1982年10月4日出生，汉族，住南昌市新建区。被告：李兆根，男，1993年3月15日出生，汉族，住南昌市新建区。原告易平香诉被告程江萍、李兆根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易平香及其委托诉讼代理人易会来到庭参加诉讼。被告程江萍、李兆根经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易平香向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付原告自2019年8月18日至2019年11月17日期间的店面租金计人民币9750元。二被告之间相互承担连带责任，并判令原告有权扣除二被告交纳的承租该店面押金计人民币9800元。判令二被告共同支付原告自2019年11月18日开始直到二被告交还该店面给原告之日止的店面租金；2、判令原、被告于2019年5月18日签订的《协议书》予以终止。责令二被告立即支付给原告拖欠的水费715元、电费500元；３、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：原告易平香与被告程江萍、李兆根于2019年5月18日签订了一份《协议书》。协议书明确约定：二被告共同承租原告易平香所有的位于南昌市西湖区洪城路669号桃园安居小区西5综合楼8号（即：桃园住宅区五栋七号）店面，建筑面积35.93m2，用于经营美容、美发项目，每月租金为3250元整，租期为三年整，即自2019年5月18日至2022年5月17日止，二被告须每三个月向原告交纳一次店面租金（即5月18日、8月18日、11月18日、2月18日，每三个月交一次租金计9750元）；否则，原告有权收回该店面，终止协议，并扣除所有押金9800元。同时，二被告应支付承租期间的水费、电费及税费等各项费用。现由于二被告仅支付了自2019年5月18日至8月17日期间的三个月店面租金9750元，二被告未依约在2019年8月18日支付自8月18日至11月17日期间的店面租金，原告易平香及其亲属在2019年8月18日以及此后的时间内，多次向二被告催收，但二被告仍我行我素，时至今日仍分文未付，侵害了原告的合法权益。现依法提出如上诉请，请依法判决。原告易平香提交了如下证据：证据一、原告身份证及两被告的常住人口登记信息表，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《协议书》，证明原、被告于2019年5月18日签订协议，被告未按约支付租金构成违约。证据三、短信信息、微信聊天记录和截图，生活缴费清单、店面内现场照片、水电费交费通知单，证明：1、两被告截止到2019年12月24日，未搬走店内用于美容美发设施，两被告未向原告交还店面钥匙；2、被告至今仍未依约向原告支付自2019年8月18日开始至2020年2月17日期间共计6个月的租金计19500元；3、两被告至今未付清水电费及税费，其中拖欠水费757.59元，拖欠电费500元；4、两被告已破坏了该店面里水电开关闸阀，至今未清理干净物品，未打扫卫生，至今不具备交接该店面的基本条件。被告程江萍、李兆根在庭前调解时辩称：签订协议书属实，当时我们是支付了转让费1.5万元之后，才承租了该店面，交给了原告三个月租金和三个月的押金。后来到了8月份时，因为美容、美发经营不下去，所以我们想经营餐饮。我们与原告协商时，原告要求增加租金到每月4000元，我们认为租金太高，不想再继续租了，而原告表示押金不退。所以我们就自行搬走了，当时我们也报了警，“110”出了警，并且有报警记录，店面我们也没有锁，现在里面没有我们任何东西。所以不存在我们还需继续支付租金的情况。就本案的情况，当时法院也组织了我们诉前调解，我们认为调解需要双方都让步，而原告根本就没有调解的诚意。被告程江萍、李兆根未向本院提交证据。经审理查明，坐落于南昌市西湖区洪城路669号桃园安居小区西5综合楼8号（即桃园住宅区五栋七号）一楼店面，建筑面积35.93m2，产权登记人为原告易平香。2019年5月18日，原告易平香（甲方）与被告程江萍、李兆根（乙方）签订《协议书》，约定：“一、现甲方（桃园住宅区五栋七号店面）暂租乙方经营美容、美发项目；二、租期为3年，自2019年5月18日至2022年5月17日止，每月租金3250元。5月18日、8月18日、11月18日、2月18日，每三个月交一次房费￥9750元；三、付款方式：每三个月付一次，交押金9800元，每月18号交房租费，不得拖延，否则甲方有权收回其店面，并扣除所有押金；四、乙方在租用期间，不得任意改变房屋结构。若要装修，需甲方同意为可。如装饰后，顶部乙方不得拆除和带走；五、乙方在租用期间，不得任意转租（转让）他（她）人，否则甲方有权收回其店面，并不予退回押金；六、甲方提供乙方店面、水、电，但水电费及工商税务等方面的费用均由乙方承担，甲方概不负责，乙方在租用期间如有违法行为，自负其责；七、乙方如不需继续租，必须在合同期满前一个月通知甲方。租赁期满如甲方继续出租，乙方有租房优先权；八、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，都具有同等法律效力；九、合同期满，店面一切还原。”原告陈述协议签订前3日，店面即交给被告打扫、装修。被告按约交纳了押金9800元和三个月房租9750元（5月18日至8月17日期间租金）。2019年8月，两被告认为经营美容、美发项目不景气，想转做早点餐饮生意，但原告不同意，认为协议约定经营美容、美发就必须按协议履行，该店面原来一直是用于美容、美发经营，并催促被告交下三个月的房租。二被告在未和原告协商的情况下，将店内属于自己的物品搬离，店门也未上锁一走了之，并拖欠了水、电费。双方为此发生纠纷，“110”接警后出警处理，告知双方依法解决。原告催收租金未果，向本院提出如上诉请。本院为了防止损失进一步扩大，及时通知双方在庭前进行了调解。调解过程中原告要求解除协议，被告也同意解除协议，但就租金支付意见双方分歧较大，致调解未果。本院责成原、被告及时办理店面交接，以阻止损失的进一步扩大。至庭审时，双方仍未办理店面交接，从原告拍摄的现场照片反映，至12月24日，店内仍有用于美容美发的按摩床（被告庭前调解时称按摩床为前租户遗留物品）及部分垃圾未清理。被告拖欠水费517元、电费397元。本院认为，原、被告签订的《协议书》，是双方真实意思表示，协议内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同或协议，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。原告按约定将店面交付给被告租赁经营，依法享有收取租金的权利。协议中明确约定店面用途为经营美容美发，原告不同意被告转做经营餐饮用途，没有违反协议的约定。被告在交纳了三个月租金后，对所租赁店面的安全不顾，敞开店门擅自离场，违反了协议的约定，也有违承租人应尽的安全注意义务，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告拒不到庭参加庭审，放弃抗辩权利，应承担对己不利的法律后果。原、被告签订的租赁协议已实际终止，本院予以确认。对原告要求被告支付拖欠的水电费、不予退还租赁押金的诉求，本院依法予以支持。被告自2019年8月之后，未实际使用租赁店面，但也未将租赁店面顺利办理交接，应承担未交接店面之前原告的租金损失。本院再次敦促原、被告尽快办理店面交接手续。被告已明确表示店内无其可用物品，店内剩余物品视为被告的遗弃物，原告已尽到通知义务，被告仍不搬离物品，原告可自行处置。同时，希望原告积极、主动收回店面，尽早将店面招租，防止损失的进一步扩大。如在本判决生效后，原告对收回店面采取消极做法，对本判决生效后的租金损失，由原、被告共同承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告易平香与被告程江萍、李兆根于2019年5月18日签订的《协议书》已实际终止；二、被告程江萍、李兆根于本判决生效之日起十日内共同支付给原告易平香租赁店面所欠的水费517元、电费397元，合计人民币914元；三、被告程江萍、李兆根交纳的租赁押金人民币9800元不予退还，归原告易平香所有；四、被告程江萍、李兆根于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告易平香店面租金损失（租金损失计算方法：2019年8月18日至本判决生效之日按月租金3250元计算，本判决生效次日至店面实际交还原告之日按月租金1625元计算）；五、驳回原告易平香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告易平香预交的案件受理费319元，由被告程江萍、李兆根共同承担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  李 琴人民陪审员  程 红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  黄前琴