宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2042号原告：宁夏宝路通房地产开发有限公司。统一社会信用代码：916405006704007917。法定代表人：赵某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：雷某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：姜某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：雷某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。三被告共同委托诉讼代理人：王某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏宝路通市政工程有限公司。统一社会信用代码：916405006704007917。法定代表人：房某。第三人：赵某2，宁夏中卫市人，宁夏宝路通市政工程有限公司董事长，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏宝路通房地产开发有限公司与被告雷某1、姜某、雷某2、第三人宝路通市政公司、赵某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案。审理过程中,被告雷某1认为宝路通市政公司、赵某2与本案有利害关系,并申请追加宝路通市政公司、赵某2作为本案第三人,本院依法予以准许。后本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马某、被告雷某1及三被告共同委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼，第三人宝路通市政公司、赵某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付购房款及车库款575250元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月11日，被告雷某1、姜某购买原告位于中卫市××区房屋，并于当日签订《商品房买卖合同》。2011年11月30日，被告雷某1、姜某又购买了位于中卫市沙坡头区水木兰亭12#北2车库。2012年4月19日，被告雷某1、姜某又购买了位于中卫市××区房屋，并由被告雷某1的哥哥雷某2与原告签订《商品房买卖合同》。上述合同签订后，原告如约向三被告交付了房屋和车库，但三被告至今欠付购房款及车库款575250元。原告认为，原、被告之间的的买卖合同合法有效，被告依法应当按时支付购房款，但被告拖欠至今未付的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告雷某1、姜某辩称，1.2011年2月11日，被告姜某与原告签订《商品房买卖合同》约定由姜某购买位于中卫市××区房屋，但该房屋及12号北2车库、1号楼262号房屋均系第三人宝路通市政公司给予股东雷某1的股权收益及公司福利，应付的部分房款已在被告雷某1退股时予以核减，剩余股权收益及退股款第三人宝路通市政公司已全部支付给了被告雷某1。水木兰亭小区7号楼2单元2101室房屋在合同首页中约定价款500343元，显示已于2008年9月26日支付，故不存在被告雷某1欠付房款的事实。2.被告雷某1将水木兰亭小区1号楼262室房屋出售给了被告雷某2，双方签订《房屋转让协议》后，被告雷某1将其中一份协议交付给原告，后由被告雷某2与原告签订了《商品房买卖合同》，由原告出具了发票，并为被告雷某2办理了房产证，现该房屋已转让给了他人，与被告雷某1、雷某2没有关系。如果被告雷某1欠款，原告是不可能为被告雷某2出具发票并办理房产证的。3.原告在诉状中要求被告支付的购房款数额与宝路通市政公司曾起诉雷某1的借款数额一致，欠款来源也是上述三房屋的相关欠款。而对于款项的构成，在宝路通市政公司起诉雷某1民间借贷纠纷一案中，法院已确定不存在欠款事宜。当时宝路通市政公司在庭审中陈述其以挂账方式将款项交付给了原告，并有挂账手续。而被告雷某1陈述房款已在其退股时予以折抵，并提交了相关的证据予以证实，故原告所述三套房屋的债权债务关系已在被告雷某1退股时予以核减，不存在被告欠付房款的事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，对于同一案件事实，第三人宝路通市政公司提出系被告买房时向其借款，并以挂帐方式向原告支付购房款，一、二审法院要求其出示挂账凭证时却又不出示，现原告又以被告欠付购房款为由起诉，系故意隐瞒事实，虛假诉讼，恳请法院査明事实后对原告及第三人予以处罚。被告雷某2辩称，本案与被告雷某2无关，水木兰亭小区1号楼262室房屋是从被告雷某1处购买的，在购买时被告雷某1说该房屋是其在第三人宝路通市政公司股份分红所得。被告雷某2在购买时与被告雷某1签订了买卖协议，并将一份买卖协议交给了原告，原告与被告雷某2重新签订了《商品房买卖合同》，向被告雷某2出具发票，并办理了房产证。在此期间，原告及第三人均提出购房款未支付。现该房屋已由被告雷某2转让给了郑翠娟、雷生华，且办理了过户手续。综上，本案与被告雷某2无关，被告雷某2不可能交还房屋或支付房款，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人宝路通市政公司、赵某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《商品房买卖合同》、编号为00234335不动产专用发票第三联、编号为0029686、0127321《收据》各1张，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，同时也能够证明该合同第六条载明“于2008年9月26日支付购房款500343元”的事实；证据二不动产登记信息、编号为00234335不动产专用发票第二联、证明（复印件加盖中卫市不动产登记事务中心印章），来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，结合原告及被告当庭陈述，能够证明登记在被告雷某1、姜某名下的水木兰亭7#楼2-1001房屋（编号为00234335不动产专用发票）与《商品房买卖合同》记载的7号楼2单元2101房屋、发票记载的7-2101房屋系同一房屋的事实；证据三《商品房买卖合同》、编号为00234336不动产专用发票、编号0147157《收据》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，同时也能够证明被告一次性支付购房款325147元的事实；证据四车库确认单、车库交接通知单，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，其中车库确认单中第三人赵某2于2011年11月4日在总经理签名一栏注明“按2010年12月31日价为计价现金收取”，车库交接通知单载明交接日期为2011年11月7日，按照商品房交易习惯，应当为被告先支付购房款，原告再向被告交付车库，故该组证据能够证明被告雷某1向原告支付购房款后，原告向被告雷某1交付水木兰亭12#北2车库的事实；证据五水木兰亭1-262房屋《收据》、水木兰亭12-北2车库《收据》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，结合原告提交的证据三、四能够证据被告向原告支付了水木兰亭1-262房屋、水木兰亭12-北2车库购房款的事实；证据六《股权转让协议》、《收款单》，来源合法，内容客观真实，但该证据仅能够证明第三人赵某2与被告雷某1进行股权转让的事实。被告雷某1提交的证据一(2018)宁0502民初1699号案件民事起诉状、证据材料、民事判决书、(2019)宁05民终244号民事判决书及庭审笔录，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据二《商品房买卖合同》［第三人宝路通市政公司在（2018）宁0502民初1699号案件中作为第二组证据提交］、发票、契税完税赁证，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，从该合同首页记载“姜某全额2010-12672101”字样及合同中第六条约定“于2008年9月26日付房款500343元”，再到原告向被告开具发票、办理房产证，可以确认该合同已经履行完毕；证据三《房屋转让协议》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实；证据四2010年8月18日宝路通公司董事会会议纪要复印件［第三人宝路通市政公司在（2018）宁0502民初1699号案件中作为第三组证据提交］、《股权转让协议》复印［第三人宝路通市政公司在（2018）宁0502民初1699号案件中将股权协议书正文作为第四组证据提交、被告雷某1在该案中将股权协议书附件作为第二组证据提交］、证据五《收据》原件［被告雷某1在（2018）宁0502民初1699号案件中作为第五组证据提交］，经审查，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，结合被告雷某1、姜某提交的证据一，能够证明经第三人宝路通市政公司董事会会议决议，由第三人宝路通市政公司代被告雷某1垫付的70％房款，由第三人宝路通市政公司在分红时扣除两年红利的事实，同时也能够证明被告雷某1与第三人赵某2于2011年11月30日签订《股权转让协议》时对双方股权及债权债务进行了结算，结算后第三人赵某2仍向被告雷某1支付了退股款项及股息，说明第三人宝路通市政公司代被告雷某1付清了购房款及车库款后，由第三人宝路通市政公司扣除了被告雷某1红利，后由原告向被告雷某1交付了房屋并办理了房产证，双方房屋买卖合同已经履行完毕，故对被告雷某1、姜某上述证据证明效力予以确认。证据六录音，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，该通话记录能够证明万军在通话录音中确认有会议记录，但第三人宝路通市政公司、赵某2未到庭，也未提交该会议记录进行反驳，故对其证明效力予以确认。被告雷某2提交的证据《商品房买卖合同》、《发票》、契税完税赁证、不动产登记信息，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明被告雷某2所主张的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月11日，原告与被告姜某签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于中卫市××区房屋以500343元出售给被告姜某;被告姜某一次性付款，于2008年9月26日付房款500343元;合同还对其他事项进行了约定。该合同首页注明“姜某全款2010-126”。2011年11月25日，原告向被告雷某1开具了该房屋购房发票。后原告向被告雷某1、姜某交付了房屋。2012年，中卫市地税局向被告雷某1出具了该房屋的契税完税证。现该房屋在中卫市不动产登记中心登记为水木兰亭7号楼2-1001。2011年10月20日，被告雷某1与被告雷某2达成《房屋转让协议》一份，约定被告雷某1将水木兰亭小区1-262室房屋以325147元价格出售给被告雷某2。2011年10月28日，原告向雷某2出具了水木兰亭小区1-262室房屋发票。2011年11月7日，原告向被告雷某1出具《收据》一份，内容为：今收到雷某1交来1-262房款325147元。2012年4月19日，原告与被告雷某2签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于中卫市××区房屋以325147元出售给被告雷某2;被告雷某2一次性付房款325147元;合同还对其他事项进行了约定。该合同首页注明“雷某2全款”。后原告向被告雷某2交付了涉案房屋。现该房屋被告雷某2已转让给了郑翠娟、雷生华，并办理了过户手续。2011年11月4日，第三人赵某2在《车库确认单》上批注“按2010年12月31日价为计价现金收取”，该《车库确认单》备注内容为：12#北2车库面积为23.55㎡，以总价款壹拾万元整出售给雷某1，望财务在10日内作清手续。2011年11月7日，原告向被告雷某1出具《收据》一份，内容为：今收到雷某1交来12-北2车库款100000元。当日，原告向被告雷某1交付了该车库，并签发了《车库交接通知单》，该通知单房款交付情况一栏注明“清”。另查明，被告雷某1原系第三人宝路通市政公司股东。2010年7月18日，第三人宝路通市政公司召开股东会并形成股东会会议纪要，主要内容为：第三人宝路通市政公司用水木兰亭住宅房五套分别以赵某2、雷某1等五人名义在建设银行办理按揭贷款，该款本息由公司偿还，该五人名下住房由个人全额出资购买，以2010年9月1日为时间点一周内到财务办理相关手续；由公司垫付30%的房款，个人以按揭或现金方式缴纳70%的房款，公司垫付的款项待分红时扣除两年的红利，若扣除后仍不够，差额部分由个人交清。2011年11月30日，被告雷某1与第三人赵某2签订《股权转让协议》一份，主要内容为：雷某1同意将其名下持有的宁夏宝路通市政有限公司股权和原中卫市创达机械工程有限公司股权合并到宁夏宝路通市政工程有限公司，合并后的股权出资19万元，转让给赵某2，赵某2同意受让；雷某1的历年收益按年度财务报告已清算分配给雷某1；双方确认股权转让金按38万元计算，由赵某2于2011年12月31日前一次性支付给雷某1。协议还对其他事项进行了约定。2011年11月4日，被告雷某1向第三人赵某2出具《收款单》一份，内容为：今收到赵某2交来宁夏宝路通市政公司股权转让金及股息492400元。本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋购房款及车库款是否付清。经审理查明，在原告与被告姜某于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》中明确约定房款500343元已于2008年9月26日支付，首页也注明“姜某全款2010-126”，原告为被告姜某、雷某1开具发票、办理房产证并交付房屋，可以认定该房屋购房款已经付清，双方合同义务均履行完毕。在原告与被告雷某2于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》中明确约定房款325147元一次性支付，首页也注明“雷某2全款”，且原告在签订《商品房买卖合同》前即2011年11月7日向被告雷某2开具发票、出具325147元《收据》，后原告为被告雷某2办理房产证并交付房屋，同样可以认定该房屋购房款已经付清，双方合同义务均履行完毕。对于水木兰亭小区12#北2车库，从《车库确认单》备注记载“望财务在10日内作清手续”，到原告于2011年11月7日向被告雷某1出具100000元《收据》，再到《车库交接通知单》中房款交付情况一栏注明“清”，并由原告向被告交付该车库的情况来看，被告雷某1先支付该车库的款项，后原告为被告雷某1办理了相关手续，可以确认该车库的款项已经付清，合同亦履行完毕。同时，第三人宝路通市政公司于2010年8月18日召开董事会会议，决定由第三人宝路通市政公司代被告雷某1等人垫付的70％房款，由第三人宝路通市政公司在分红时扣除两年的红利，且被告雷某1与第三人赵某2于2011年11月30日签订《股权转让协议》对双方股权及债权债务进行结算，确认雷某1的历年收益按年度财务报告已清算分配给雷某1，结算后第三人赵某2仍向被告雷某1支付了退股款项及股息，说明第三人宝路通市政公司代被告雷某1付清了购房款及车库款后，第三人宝路通市政公司扣除了被告雷某1红利后，双方财务账目平衡，互不欠付。因此，三被告不欠付原告购房款及车库款。故原告要求三被告支付购房款及车库款的诉讼请求不能成立，不予支持。第三人宝路通市政公司、赵某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告宁夏宝路通房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9552元，由原告宁夏宝路通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 王小勇人民陪审员 景生河人民陪审员 丁保国 二〇一九年十一月二十日书 记 员 徐玉梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。