西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初3138号原告（反诉被告）：西安长实清真肉类有限公司，住所地：西安市高陵区。统一社会信用代码：91610117357103264P。法定代表人：谢新昇，该公司总经理。委托诉讼代理人：段飒，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朔，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：穆瑞省，男，1971年9月12日出生，回族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：吴平均，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。原告（反诉被告）西安长实清真肉类有限公司（以下简称长实公司）诉被告（反诉原告）穆瑞省租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长实公司（反诉被告）委托诉讼代理人段飒、被告穆瑞省（反诉原告）委托诉讼代理人吴平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长实公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间2016年6月20日签订的《办公楼租赁合同》；2、判令被告向原告支付其拖欠的租金43333元（自2018年7月1日至2019年7月31日止，实际算至腾退办公楼之日）；3、被告向原告支付违约金12000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告与被告穆瑞省签订了《办公楼租赁合同》，约定将原告的部分办公楼出租给被告。租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日。租金每年40000元，采用半年付模式，提前10日付清。2017年7月1日，双方签订了《补充协议》，合同期限变更为2017年7月1日至2020年6月30日，并明确了违约金为12000元。合同签订后，原告依约交付了办公楼，被告却违反合同约定，拖欠2018年7月1日至2018年12月31日的租金20000元，原告多次协商和催告，被告都以各种理由拒绝。后原告于2018年底与被告协商解除合同，被告虽口头答应，但迟迟未就合同解除事宜和办公楼腾退事宜予以解决，现原告已经无法与被告取得联系。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，原告依法有权要求解除合同，并要求被告支付欠付租金，承担违约金。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）穆瑞省答辩并反诉称，原告要求解除合同不符合双方约定的条件，故原告的诉请不能支持，被告也不同意解除合同。2016年6月20日，反诉人与被反诉人签订租赁合同和承包合同，租期从2016年7月1日至2020年6月30日。反诉人因扩大生产经营，需要增添一些房屋和设备，经口头申请被反诉人同意后，反诉人开始建房，增加设施和相应设备，被反诉人同意，因收益分配问题，被反诉人又和反诉人于2017年7月1日签订补充协议，进一步明确了双方的权利和义务，反诉人继续经营，但被反诉人于2019年初将租赁合同和承包合同的标的物在未终止合同的情况下又将上述正在使用的合同标的物出租给西安祥荣仓储有限公司（2019年6月28日成立）。同时，被反诉人将反诉人的办公室撬开，财务室门撬开，拿走所有的收入、支出、债权、债务等证，换掉所有仓库、厂房、车间的门钥匙。反诉人及时报警，现因未得到处理。综上，反诉人认为，不论是租赁合同、承包合同、补充协议，均未达到合同终止时间，而被反诉人强行让西安祥荣公司入住，侵害了反诉人的合法权益，给反诉人造成不可弥补的损失。现提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人承担反诉人地上附着物和添加物等损失1000000元。待评估结论出台后另行计算；2、反诉费、评估费由被反诉人承担。原告（反诉被告）长实公司针对被告（反诉原告）穆瑞省的反诉答辩称，被告的反诉请求无任何事实和法律依据，答辩人不同意被告的反诉请求，请驳回被告的反诉。1、被告仅有权针对双方之间的租赁合同纠纷一案提起反诉请求，对于双方之间的承包合同纠纷，应视为被告已经放弃反诉权利，被告无权再提出反诉。2、针对租赁合同部分，被告没有增加任何添附物，被告的反诉没有任何事实依据。3、即便承包合同部分被告有增加添附物，被告也无权要求答辩人进行补偿。4、若被告坚持要求答辩人予以补偿，答辩人也不同意，而要求被告予以拆除，恢复厂区原状。经审理查明，2016年6月20日，原告（反诉被告）长实公司与被告（反诉原告）穆瑞省签订了《办公楼租赁合同》一份，约定由原告（反诉被告）长实公司将办公楼（三楼六间、二楼全层、一楼除理发店、商店外剩余全部房间，附办公楼设施清单）租给被告（反诉原告）穆瑞省使用，租期为2016年7月1日至2026年6月30日。租金每年40000元，采用半年付模式，提前10日付清。合同签订后，长实公司依约向穆瑞省交付了租赁物，但穆瑞省自2018年7月1日起再未支付租金。2017年7月1日，双方签订了《补充协议》，合同期限变更为2017年7月1日至2020年6月30日，租赁物变更为三楼六间、一层门面房的小卖部、理发店，归长实公司使用。另明确了违约金为12000元。此外，双方还签订了《承包合同》一份，约定穆瑞省承包范围为长实公司厂房东、西、北三个车间、车间外空地、道路及厂房内、生产经营的设施设备，该纠纷本院另案进行了审理。在上述补充协议中，原、被告就穆瑞省私自改建厂房、加盖冷库处理办法约定为：穆瑞省私自改建厂房、加盖冷库已经建成，长实公司予以认可，但产权归长实公司，合同到期后，穆瑞省不得拆除，不得处理，无任何补偿，以后需要建房、加盖冷库，必须经过长实公司同意方可。庭审中，穆瑞省虽辩称其向长实公司缴纳了保证金，但保证金系《承包合同》中约定，应视为承包合同的保证金。穆瑞省反诉所称的地上附着物和添加物等，也属于《承包合同》中的标的，而并非本案租赁合同纠纷。上述事实，有原、被告陈述、《办公楼租赁合同》、《承包合同》、《补充协议》等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，长实公司与穆瑞省签订《办公楼租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，长实公司依约向穆瑞省交付了租赁物，但穆瑞省自2018年7月1日起再未支付租金，长实公司据此要求解除合同，合理合法，本院予以支持；因穆瑞省的过错导致合同解除，长实公司要求穆瑞省按照合同约定承担年租金30%的违约金即12000元，合理合法，本院亦予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。本案长实公司虽未明确要求穆瑞省腾退办公楼，但腾退办公楼系合同解除的法律后果，且长实公司诉请主张自2018年7月1日起至实际腾退办公楼之日止的租金，故本院对此一并予以处理，长实公司主张支付租金的诉请合理合法，本院亦予以支持。穆瑞省反诉要求长实公司承担地上附着物和添加物等损失，但该地上附着物和添加物等属于《承包合同》中的标的，而并非本案租赁合同纠纷，故本院对反诉请求不予支持，当事人可另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、西安长实清真肉类有限公司与穆瑞省于2016年6月20日签订的《办公楼租赁合同》解除；二、穆瑞省于本判决生效后十日内支付西安长实清真肉类有限公司违约金12000元；三、穆瑞省于本判决生效后十日内腾退其租赁的办公楼并按年租金40000元支付西安长实清真肉类有限公司自2018年7月1日起至实际腾退办公楼之日止的租金；四、驳回穆瑞省的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1180元，反诉案件受理费6900元，均由穆瑞省负担，且在履行本判决时将西安长实清真肉类有限公司预交的1180元一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  武祎峰审 判 员  肖 涛人民陪审员  樊 昱二〇一九年十二月二十八日书 记 员  龚小风1