江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初7433号原告：张娟，女，1983年8月27日出生，居民身份证号号码320305198308271827，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：王淑环（系原告母亲），女，1960年8月17日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州市鑫朝阳业主委员会，住所地徐州市鑫朝阳商贸城9楼。负责人：张龙，该委员会主任。被告：徐州新罗商贸有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路朝阳贵邦1-638号。法定代表人：张龙，该公司经理。委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。原告张娟与被告徐州市鑫朝阳业主委员会、徐州新罗商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告张娟及其委托诉讼代理人王淑环、原徐州市鑫朝阳业主委员会原负责人张龙、被告徐州新罗商贸有限公司的法定代表人张龙及该公司的委托诉讼代理人杨红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金9600元（即自2018年5月1日起至2018年12月31日，租金1200元/月×8个月=9600元）、水表押金200元，电费押金500元，并支付原告违约金2000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告张娟与被告徐州市鑫朝阳业主委员会签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于徐州鑫朝阳6号门门面房交由原告租赁，每月租金1200元，每年租金14400元。2018年1月3日，原告依照合同约定向被告徐州新罗商贸有限公司交纳了2018年度的租金，但案涉租赁房屋位于消防通道，于2018年4月份被被告清除出场，致使原告无法继续租赁经营。现原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。原徐州市鑫朝阳业主委员会辩称，原告起诉徐州市鑫朝阳业主委员会主体是不对的，虽然徐州市鑫朝阳业主委员会和原告签订的案涉合同，但是徐州市鑫朝阳业主委员会已经于2018年11月底停止工作了，2019年2月左右改选并成立了新的业委会且已经备案，新的业委会名称为徐州市朝阳贵邦业主委员会，徐州市鑫朝阳业主委员会的权利义务都应当由徐州市朝阳贵邦业主委员会来承继，徐州市鑫朝阳业主委员会也已经将部分财产（不包括本案的财产）和所有的资料以及管理权限都向徐州市朝阳贵邦业主委员会进行了交接，徐州市鑫朝阳业主委员会实际上已经不存在了。被告徐州新罗商贸有限公司辩称，1.徐州新罗商贸有限公司作为被告的诉讼主体也是不对的，合同的相对方是原告和徐州市鑫朝阳业主委员会，与徐州新罗商贸有限公司没有合同上的关系。2.原告所述的事实是不正确的，徐州市鑫朝阳业主委员会在2018年的时候曾经对进出三楼的消防通道及步行梯进行了清理，并没有清理原告所租赁的门面房，到现在原告的门面房及周围的门面房都在正常营业。3.本案发生的真实原因是因为原告张娟本人涉及刑事案件，在2018年4、5月份左右被刑事拘留，原告自己不干了，但门面房一直被原告占用，原告的设备设施都在门面房里面；且原告曾于2018年7、8月份在门面房上张贴转让的广告，一直到2019年3月份，原告才把商铺里的东西及设施搬走，被告有商场保安队长胡光银的录音证据，钥匙也一直掌握在原告手里，并没有交给被告。综上，原告是缴纳了2018年全年房租，但是原告虽然不经营，原告仍占有使用门面房，直到2019年3、4月份，原告才将东西搬走，但没有支付2019年的租金，本案的违约方应当是原告，原告应当支付被告2019年1-3月份的租金，如果原告继续干的话，因为钥匙在原告手里，原告还可以继续干。4.押金，被告可以退还，因为其他账目都和新业委会进行了交接，但是水电表押金被告可以退还。最后，请求驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告张娟与原徐州市鑫朝阳业主委员会签订签订《徐州鑫朝阳商贸城·租赁合同（原朝阳贵邦）》一份。该合同约定：“……一、经双方协商甲方将位于徐州鑫朝阳（原朝阳贵邦）1E06号房屋租赁给乙方使用。建筑面积为42.08平方米。二、租赁期限及费用交付方式。1、租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2020年12月30日止。2、费用:租金每月1200元，每年交付一次。一次性缴清共14400元。下年度租金提前15日交付。到期后乙方按时归还，押金无息退还。房屋内照明用电费用由乙方承担（甲方根据乙方实际用量按1.2元/度计算收取）。……五、违约责任。1、合同签订后，双方具有同等约束力，任何一方违反其中任何条款，即视为违约，违约方均须向对方支付违约金贰仟元整，守约方有权解除合同。……。”另查明，徐州朝阳贵邦（商业）小区即原徐州鑫朝阳商贸城位于徐州市，总户数为1288户，总建筑面积为42298.9平方米，商业户数为1288户，商业建筑面积为40899.4平方米。张龙、尚玉昆、倪桂云为该小区第三届业委会即徐州市鑫朝阳业主委员会（备案日期为2015年2月27日）的委员，黎学军、齐华、史秀光、徐桂荣该第三届业委会的实际工作人员。案涉小区第四届业主委员会即徐州市朝阳贵邦业主委员会，该业委会备案日期为2019年3月6日。被告徐州新罗商贸有限公司成立于2015年2月11日，法定代表人为张龙。2015年3月1日，原徐州市鑫朝阳业主委员会（委托人、甲方）与被告徐州新罗商贸有限公司（受委托人、乙方）签订《经营管理委托合同》一份，主要内容为：甲方将位于徐州市鑫朝阳商贸城（原朝阳贵邦建筑面积约为42800平方米）委托乙方实施经营管理，合同对于委托管理项目、期限、费用标准、甲乙双方的权利义务及违约责任均进行了约定。2019年2月12日、2019年4月27日原徐州市鑫朝阳业主委员会与徐州市朝阳贵邦业主委员会进行了部分交接。庭审中，原、被告确认：被告收到原告交纳的2018年度房屋租金14400元（即2018年1月1日起至2019年12月31日）、水表押金200元、电费押金500元。本院认为：2017年1月1日，原告张娟与原徐州市鑫朝阳业主委员会签订签订《徐州鑫朝阳商贸城·租赁合同（原朝阳贵邦）》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原徐州市鑫朝阳业主委员会是否为本案适格被告的问题。原徐州市鑫朝阳业主委员会，备案日期为2015年2月27日，系案涉小区第三届业主委员会，后案涉小区经过重新选举成立了第四届业主委员会即徐州市朝阳贵邦业主委员会，该业委会备案日期为2019年3月6日，因此，原徐州市鑫朝阳业主委员会实际上已经不存在了。故原徐州市鑫朝阳业主委员会作为本案被告不适格，原告诉请原徐州市鑫朝阳业主委员会作为本案被告主体有误。关于原告诉称的“案涉租赁房屋位于消防通道，于2018年4月份被被告清除出场，致使原告无法继续租赁经营”的事实是否存在的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能提供证据证明其所称上述事实的存在，反倒证明了被告徐州新罗商贸有限公司所述情况属实，即原告所租赁的案涉房屋并不在消防通道上，只是原告经营小吃，其自己占用了消防通道，因为消防验收，遂通知其临时不要占用消防通道，其门面房仍然是能够正常使用的，且案涉租赁合同当中也没有约定原告可以在门面房之外的消防通道进行经营。另外，被告徐州新罗商贸有限公司举证了其案涉小区保安队长的录音证据证明了原告一直占用案涉门面房直到2019年3月份才搬离该门面房。综合庭审中，原告的陈述及双方举证情况，原告不能证明其所诉称的事实存在，亦不能证明被告徐州新罗商贸有限公司存在违约行为，故本院难以采信原告所称事实，据此，对原告要求被告徐州新罗商贸有限公司退还其租金9600元（即自2018年5月1日起至2018年12月31日，租金1200元/月×8个月=9600元）并支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告徐州新罗商贸有限公司退还其水表押金200元、电费押金500元的问题。庭审中，被告徐州新罗商贸有限公司确认其收到了原告所交纳的水表押金200元、电费押金500元，亦表示同意退还，故本院对原告的该项诉请予以支持，由被告徐州新罗商贸有限公司退还原告张娟水、电押金共计700元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告徐州新罗商贸有限公司退还原告张娟水、电押金共计700元；二、驳回原告张娟的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取为39元，由原告张娟负担35元，由被告徐州新罗商贸有限公司负担4元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年十二月十日书记员 何思源