福建省南安市人民法院             民事判决书             （2019）闽0583民初10837号                                           案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2019年11月5日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、陈燕萍，该支行职员。                               被告                       被告张培达，男， 1993年7月15日出生，汉族，住南安市。             被告泉州市建源投资发展有限公司，住所地：南安市。             法定代表人吴杭雄，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；             2、判令被告张培达立即归还原告贷款本金405232.21元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年7月20日起至2019年11月28日为1820.17元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             3、判令原告有权对被告张培达提供的抵押物(南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室的商品房)拍卖、变卖所得价款优先受偿；             4、判令泉州市建源投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             5、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告张培达、泉州市建源投资发展有限公司(以下简称泉州建源公司)未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2014年9月15日，原告（贷款人、抵押权人）与被告张培达（借款人、抵押人）、泉州建源公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为480000元，用于借款人购买位于南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室；借款期限240个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；借款采用阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人泉州建源公司提供保证担保，抵押人张培达提供抵押担保；阶段性保证人泉州建源公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年；抵押人张培达以南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室提供抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。9月19日，原告与张培达到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第0220144426号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为张培达，房屋坐落于南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同年10月9日，原告发放贷款480000元给张培达，用于支付张培达向泉州建源公司购买商品房的货款。嗣后，张培达按合同约定期限、金额支付至2019年7月20日的利息，此后未能按合同约定还款方式按时足额还款，至2019年11月28日结欠本金405232.21元，利息、罚息、复利1820.17元。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，原告依约发放贷款480000元给张培达用于支付其向泉州建源公司购买南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室商品房的购房款。该笔借款张培达未按合同约定还款方式按时足额还款。依照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权解除合同，提前收回借款。现原告请求解除《个人购房担保借款合同》，判令张培达偿还尚欠借款本金405232.21元及相应利息，并支付罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人泉州建源公司提供保证期间二年的连带责任保证，办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之后，以张培达以其购买的南安市官桥镇祥和新区建源世纪家园13号楼21层2102室商品房为抵押财产作抵押担保。原告与张培达到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人张培达办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人泉州建源公司对张培达的债务承担连带保证责任。原告请求泉州建源公司对张培达的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖张培达的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。泉州建源公司承担保证责任后，有权向张培达追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条                               裁判             主文                       一、被告张培达应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金405232.21元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2019年11月28日为1820.17元，自2019年11月29日至实际还款日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             二、被告泉州市建源投资发展有限公司对被告张培达的上述债务承担连带清偿责任；被告泉州市建源投资发展有限公司承担保证责任后，有权向被告张培达追偿；             三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费7523元，减半收取为3761.5元，由被告张培达、泉州市建源投资发展有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                     二〇一九年十二月四日                         书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤