广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2679号上诉人（一审原告）：珠海新世界物业管理有限公司.法定代表人：黄少媚，系董事长。委托诉讼代理人：刘德海，男，汉族.委托诉讼代理人：鞠晖，男，汉族.被上诉人（一审被告）：刘念华，男，汉族.上诉人珠海新世界物业管理有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人刘念华物业服务合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人刘德海、鞠晖，被上诉人刘念华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、请求依法改判要求刘念华向新世界公司支付物业服务费本金8,051.10元（2014年10月1日至2015年12月31日期间，共15个月）；2、涉诉一、二审诉讼费由刘念华承担。上诉理由：根据刘念华与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，开发商在合同约定的交楼时间前向刘念华寄发了《收楼通知书》，由于刘念华的拖延才导致直至2016年1月18日才办妥收楼手续。该房屋应视为已在约定的时间内完成了交付，刘念华应自视为收楼之日（即2014年10月1日）起缴纳物业服务费。一审判决将“证明涉案房屋未能按期交付是由刘念华造成”的举证责任归于新世界公司是不公平的，新世界公司已向法庭举证证明开发商在买卖合同约定的时间向刘念华寄发了《收楼通知书》，至于刘念华为什么不来办理收楼手续，应由刘念华举证。综上理由，一审判决认定事实错误，举证责任归责不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决的错误，依法改判支持新世界公司的一审诉讼请求，以维护新世界公司的合法权益。刘念华辩称：不同意新世界公司的上诉请求。新世界公司向一审法院起诉请求：一、判令刘念华立即向新世界公司支付物业服务费本金：8,051.10元（2014年10月1日至2015年12月31日期间，共计15个月）；二、判令刘念华承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月28日，案外人珠海新世界康居发展有限公司与刘念华签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：案外人珠海新世界康居发展有限公司向刘念华出售珠海市金湾区三灶镇虹阳路183号金海新世界花园的第6栋105号商铺，建筑面积108.95平方米，于2014年6月21日前交付取得《建设工程规划验收合格证》的商品房；第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第七条约定的交房期限届满之日视为出卖人向买受人实际交付商品房之日，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由买受人承担，自该日起与标的商品房有关的费用、风险均由买受人承担。《前期物业服务协议（商业物业）》约定，商铺管理费为4.8元/平方米/月，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费；甲方须按本协议约定缴交物业服务费，乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之三计付滞纳金；每月五日前收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应按前述规定缴交滞纳金。刘念华作为甲方签订该《前期物业服务协议（商业物业）》的时间为2016年1月18日。《业主资料登记表》显示，涉案房屋入伙时间为2016年1月18日，落款处有刘念华签名及落款日期2016年1月18日。《收楼手续单》显示，涉案房屋业主收楼手续已办理完毕，刘念华在“业主签字”处签字，落款时间为2016年1月18日。《收楼通知书》中载明，案外人珠海新世界康居发展有限公司告知刘念华：其购买的涉案房产将按《商品房买卖合同》约定的时间（即20？年？月？日前）交付使用，建议按照公司安排的时间于20？年？月？日到指定地点办理收楼手续；《收楼通知书》中未载明落款时间。原告新世界公司未提交证据证明该《收楼通知书》在2016年1月18日以前已送达给刘念华。《楼宇情况验收检查表》显示，涉案房屋检查情况为“铺门地板严重下沉，地板破裂；要求1．管理费从入伙之日计起；2．入伙两个月内维修好上述质量问题，维修时间可以适当延期”。刘念华及物业经办人于2016年1月18日确认涉案房屋水电情况，并签名、签日期。一审法院认为：本案的争议焦点为新世界公司何时可以向刘念华收取涉案房屋的物业服务费。第一，《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均载明刘念华于2016年1月18日收楼。第二，根据刘念华与案外人珠海新世界康居发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、刘念华与新世界公司签订的《前期物业服务协议（商业物业）》的有关约定，涉案房屋由于刘念华的原因未能按期交付的，《商品房买卖合同》约定的交楼时间即为实际交付时间且相关费用包括物业服务费等由刘念华承担。但是，新世界公司未能提交证据证明涉案房屋未能按期交付是由刘念华造成的，应当承担举证不能的不利后果。第三，依照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。在未有证据证明涉案房屋未能按期交付是由刘念华造成的情况下，涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，新世界公司要求刘念华向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2016年1月18日之前的物业服务费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决如下：驳回新世界公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为25元，由新世界公司负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人新世界公司的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案争议主要焦点为被上诉人刘念华向上诉人新世界公司缴纳物业服务费的时间应当如何认定问题。对此，本院评判如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，新世界公司虽然提供了刘念华与珠海新世界康居发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议（商业物业）》等，欲证明其与被上诉人刘念华之间物业服务关系，并主张因刘念华的原因未能按期交付商铺，刘念华应从2014年10月1日起支付物业服务费，但新世界公司提交的证据并不足以证明涉案房屋未能按期交付是由被上诉人刘念华单方原因造成的，上诉人新世界公司应当承担举证不能的不利后果。相反，《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均明确载明刘念华于2016年1月18日收楼。一审法院根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，认定涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，对新世界公司要求刘念华向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2016年1月18日之前的物业服务费的主张不予支持，公平合理，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人新世界公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由珠海新世界物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年××月××日书记员 苏婉婷