新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初4744号 原告：伊犁上海城物业服务有限公司，住所地，新疆伊宁市解放西路380号。 法定代表人：李艳玲，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：秦琴，女，1992年9月2日生，汉族，伊犁上海城物业有限服务公司人力行政部主任，住伊宁市。 委托诉讼代理人：袁刚，新疆信禾诚律师事务所律师。 被告：赵金诗，男，1974年11月6日生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉正律师事务所律师。 原告伊犁上海城物业服务有限公司与被告赵金诗确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告伊犁上海城物业服务有限公司的委托诉讼代理人秦琴和袁刚，被告赵金诗的委托诉讼代理人黄春燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定2016年2月1日至2026年1月31日期间由被告租用伊宁市解放路西路××号的“上海××公寓第八层，年租金为762,461元，被告自行负责缴纳各项费用。2019年1月31日被告应当依照合同支付原告半年的租金381,230.5元。在2018年度租赁期间，被告未按期支付租金，2019年2月13日，被告单方向原告下发《解除通知书》，原告认为被告单方解除《房屋租赁合同》无效。原告认为双方是在平等协商一致的情形下签订的《房屋租赁合同》，该合同合法有效，且履行期间未届,被告单方解除合同无法定事由,被告单方解除合同将严重损害原告的合法权益，有失公平，故原告诉至本院。 赵金诗答辩称，被告承租房屋后用于经营健身馆，但从承租后经营一直处于长期亏损状态，故经原、被告协商一致解除案涉《租赁合同》，同时被告已按合同约定在解除后15日内搬离所承租的房屋，假设本案是被告单方解除，原告不认可解除事宜，原告也应当自解除之日起3个月内向法庭提起诉讼，本案已过除斥期间；在合同履行过程中原告存在根本违约致使合同目的不能实现，从而导致双方解除《租赁合同》故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告作为甲方自愿将坐落于伊宁市解放西路××号的“上海××公寓”第八层（建筑面积2178.46平方米）毛坯房出租给作为乙方的被告用于健身及与健身相关的经营活动，租赁期限为十年，自2016年2月1日起至2026年1月31日止。租金按每年350元／㎡计算，即年租金为762,461元，第一年租金分两期支付，被告于2015年11月17日向原告支付租金381,230.5元，于2016年7月31日前向原告支付租金381,230.5元，每一个租赁年度自当年的2月1日始至次年的1月31日止，第二年度的租金被告须在上一个租赁年度的最后一个月内向原告一次性付清，以后年度租金以此类推。租赁期间，被告所用的水、电、暖、物业管理费、电梯运行费由被告自行承担，物业管理费和电梯运行费由原、被告协商并另行签订协议。在签署本合同的同时，被告向原告交纳1万元保证金，合同期满或者终止或解除，在被告结清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，原告无息退还被告。如因被告违约导致本合同无效或解除，原告有权不予退还该保证金。原告有义务负责电梯的日常维修维护，保证被告及客户的通行权。合同还约定，该商铺的交付使用时间为2015年12月1日前，如未按时交付，租期顺延。合同履行过程中，双方协商一致同意提前终止，本合同自解除协议签订之日起解除，双方任何一方违约的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方承担年租金30%的违约金。被告未按约定时间向原告缴纳租金，如被告在原告宽展期届满后仍拒付租金的，原告有权向被告每天按实欠租金2%收取违约金。被告在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向原告提出书面申请，经原告书面同意后，被告须缴应缴费用，原告退还被告保证金。被告确认的联系方式或通讯地址为伊宁市××××路，王正新，139XXXXXXXX，原告发出的书面通知，以送达到该地址并经本人签收为准。该合同落款处，出租人法定代表人签名为贾涛，原告进行签章。合同签订后，被告将租赁房屋用于开设领跑运动馆。 2019年1月10日，新疆秉正律师事务所向原告发出律师函，函告内容为“一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日止，现双方签订的租赁合同仍在履行过程中；二、委托人陈述从2019年1月4日起，贵公司单方面停止了承租方（即承租人承租房屋后所开设的领跑运动馆）使用电梯，贵公司的行为构成单方违约，且造成委托人无法经营的巨额损失；三、现特函告你公司，望你公司收悉本函之日起即可恢复所出租房屋对该电梯的使用，逾期我律所将接受赵金诗、王正新的委托，依法提起诉讼，要求你公司赔偿委托人的向第三方租赁调车的使用费等损失及违约责任。”对于律师函中所涉及的电梯停用问题，被告庭审中还提交了2019年1月15日其公司曹阳与原告公司业务经理石娜的两段电话录音加以证明，石娜娜在电话中告诉曹阳正常费用结清了，可以找物业公司将电梯打开，但原告庭审中表示未收到律师函，对函中内容并不知悉，且在庭后核实情况的说明中表示其公司在被告经营期间未曾停运过电梯。 2019年2月13日，被告向原告发出《解除通知书》，通知书中载明“在经营过程中，因各方面成本增长等原因，我方经营的领跑运动馆长期亏损，无力继续履行租赁合同，故我方在已交清前三年的房租情况下，于2018年下半年多次与贵方协商解除合同事宜，但贵方一直未予明确答复，现再次以书面形式通知贵公司解除双方签订的租赁合同。为避免损失扩大，贵公司可以将房屋另行租赁。因解除合同给贵公司造成的不便深表歉意，并愿意承担违约责任。”原告自认于2019年2月16日收到被告寄达的《解除通知书》，于2月25日收到被告寄达的租赁房屋钥匙，并表示对于原告发出的上述《解除通知书》其公司以短信的方式于2019年2月27日向被告回函，回函主要内容为“1、不同意解除《房屋租赁合同》请贵方继续履行合同，并按照合同约定时间缴纳2019年2月1日至2010年1月31日期间的租金762461元；2、请贵方将寄达至我公司的××公寓防火门钥匙领走，否则室内的一切损坏及丢失我公司概不负责。”对此短信回函，被告在关于“伊犁上海城物业服务有限公司说明”的回函中表示其并未收到原告发送的相关短信。同时，对合同解除事宜被告庭审中提交了与原告公司贾涛副总的四段电话录音以证明本案诉争合同系经双方协商一致后解除。2019年1月7日，原告公司副总贾涛与被告的委托人陈宗仁、曹阳电话录音的主要内容有“贾：你现在如果要交租的话，就要把一起交了，我不能光收你的房租，30%可以不谈，但别的要谈的，因为拖到这个时间了，本来你交完什么事情都没有，现在到这个事情了。曹：贾总，确实我们当初没有钱，我们正常交是几月份？十月份？贾：八月份，上面写的八月份，八月一日，没有按时支付，我建议你们不要踢皮球了。因为违约那么长时间了，房租只是一部分，从8月10日谈到现在，还有一点，没有解除之前，你们别搬东西。曹：我们不搬。”2019年2月21日，原告公司副总贾涛与被告的委托人王正新、曹阳电话录音的主要内容有“曹：贾总，我们现在是不租你们场地了，也给你们通知了，你们也知道现在就是违约金的事。贾：现在你看，作为我们来说，怎么妥善解决这个事情就和夫妻一样，不过了什么都说清楚，谁对对错，你们错了还是我们错了，我错了我少要一点，我从头到尾都没说必须让你们继续续租。不租了，按合同钱应该怎样，但是你们的经济也困难，你们就这个态度，一把多少钱，我也把房东叫出来谈，别人就这个态度，解决完赶紧把房子拿上，该租租，就这个话行吧。曹：贾总，我们把钥匙给你们物业。贾:给物业也行，没关系。”2019年2月21日，原告公司副总贾涛与被告的委托人王正新、曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“王：现在房租高的，我们连一半都挣不回来，就是维持员工的成本，房租全是倒贴的，根本没有办法再干下去，我们之前也谈过这个问题，价格也没有谈下来。贾：合同都签了，按合同办，合同上有违约，你们要解约就把合同上面的说清楚，房子也不是我们的，你们什么都不掏，也只能打官司了。王：合同上写的千分之几的违约金不合适，你说我们违约了，年租金的30%我可以承担。贾：房东也说了，如果是房东自己违约了，千分之几照样给你们，现在领跑不做了，这房子要是空一年怎么办，这话房东也给我们老板说了，房子说不租就不租，上海城要给我们负责，我们现在说合同有，现在最大的权益就是按合同走，问领跑要钱，弥补一下房东，领跑也实在干不下去了。陈：贾总，那我们今天把房子交接一下。贾：今天这样交接不了，这事多少行咱们就尽快谈，刚好也过完年，你们现在要是给我交房，我们就要给房东交，他不收过一天就等于要产生房租。陈：贾总，现在的房子这么空着也不对。贾：空就空着，本来这个事情可以谈好，你们两都来表过态不交违约金。陈：我们不是说违约金不付，前面说违约金有异议，我们可以打官司，看法院怎么判。贾：那就打官司，我就说一句，东西先不搬，合理吧，给点面子行不行，现在又欠我们这么多钱，还要搬。曹：贾总，我们是把房租交清了才搬的。贾：你们第一次交了吗？曹：那你停我们电梯是怎么回事？贾：我给你们讲，全季莫泰欠我们的钱电都给停了，我们法律顾问明确说了，不让领跑搬，要申请保全，你们肯定也咨询过律师，如果申请保全肯定不能搬，但是我们想的已经都这样了，何必撕破脸皮，最后我也给律师说了算了，房租交掉剩下的事情没关系，打官司法院判多少我们也认了，已经到这个程度了，我们也有很大的诚意挽留你们，也把房东约出来谈，确实房东也不愿意降。”2019年2月27日，原告公司副总贾涛与被告的委托人曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“贾：昨天我去领跑看了，你们这个卫生打扫的。曹：我们确实打扫过了。贾：你们就把钥匙邮寄给我们，昨天带上房东去看房子了，交钥匙你们可以交，把房子打扫干净，收拾好了再交，你们就这样交吗？陈：配合是双方的，你们每个部分都不收钥匙。贾：办完了你们拆，拆完了把卫生打扫干净完完整整的再坐下来好好谈，这个钱怎么解决，如果我一再不同意只能按30%那行，你们怎么样都行，我至今都没说不让你们搬，我个人实在不想走到法院这一步。陈：我们商量了，我们的意思关于滞纳金这一块，该走法律程序就走，要违约金的话把历年来房租的发票给我们。”庭审时，贾涛作为旁听人员在庭旁听未作表态，原告对上述四段录音表示需核实，在庭后核实的情况说明中对上述录音文件表示经与相关当事人核实不予认可。 另查明，本院巴彦岱法庭就本案于2019年4月10日出具情况说明，说明主要内容为“2019年4月4日审查本案材料后，因管辖属于伊宁市法院，不属于巴彦岱法庭审理，于同年4月8日将本案移送至伊宁市法院立案庭”。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，房屋租赁合同，短信截屏，情况说明，解除通知书、律师函、电话录音六段、关于赵金诗租赁合同纠纷庭审后核实情况的说明、关于“伊犁上海城物业服务有限公司说明”的回函在案佐证。 本院认为，对被告所提出的原告主张本诉已超过法律规定的除斥期间问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，当事人对合同解除有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告对其于2019年2月16日收到的被告向其发出的涉案租赁房屋的《解除通知书》有异议，于2019年4月4日向伊宁市人民法院巴彦岱法庭提起诉讼，但因为管辖问题，巴彦岱法庭将此案移送至伊宁市人民法院，巴彦岱法庭出具的情况说明即能证明此事实，对此，本院认为在原、被告双方对异议期限没有明确约定的情况下，异议期间应为解除通知达到之日起的三个月，即为2019年2月16日起至5月15日止，原告虽将本案诉至无管辖权的巴彦岱法庭，但也算是在三个月的期限内合理的行使了自己的权利，原告提起本诉并未超过三个月的除斥期间，故本院对被告此项抗辩理由不予支持。 另对被告向原告发出的《解除通知书》是否达到解除涉案房屋租赁合同的效力问题。本案中，原、被告双方基于真实的意思表示签订了《房屋租赁合同》，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，因此，作为出租人的原告和作为承租人的被告均应当依照合同的约定履行各自的合同义务。被告在诉争合同履行期限届满前，以领跑运动馆处于长期亏损状态，再无力经营不能继续履行合同为由提出解除合同，并于2019年2月13日向原告发出解除通知书，后搬离涉案租赁房屋，此系被告已经以其行为方式明确表示不再履行《房屋租赁合同》，且原告在微信截屏中也自认其公司于同年的2月16日收到解除通知书，原告后于2019年2月27日仅以短信的方式对上述解除通知书作出回复，表示不同意解除《房屋租赁合同》，被告表示并未收到原告的短信回复。对此短信回复，本院认为在被告向原告发出了正式的解除合同通知的情况下，原告按理也应给予被告正式的书面反馈，且在双方签订的涉案租赁合同中对此也有明确约定，合同中约定原告发出的书面通知，以送达到被告确认的联系方式或通讯地址，即伊宁市飞机场路，王正新，139XXXXXXXX，并经本人签收为准，原告的短信回复并非合同中所约定的送达方式，原告既未以书面通知的形式向被告进行回复，亦未提供任何证据证明其所发送的短信回复被告已收悉。所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方以在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案诉争租赁合同应于2019年2月16日原告收到解除通知书时即为解除。虽原告在庭审中表示不同意解除合同，但考虑到被告主观上已不愿继续履行合同，客观上已搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄给原告，原告也自认收到被告寄达的钥匙，在原告已实际接管了涉案房屋钥匙的情况下，租赁合同的目的已无法实现，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自2019年2月16日已解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认原告伊犁上海城物业服务有限公司与被告赵金诗于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月16日已解除。 本案案件受理费150元，减半收取75元，由原告伊犁上海城物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 冯 洁 二〇一九年十二月二十四日 书记员 范嫣雯