重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初5811号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，为公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：甘地润，男，1976年10月17日出生，土家族，住址重庆市大渡口区。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”）诉被告甘地润物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人杨明东、被告甘地润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付2016年11月1日起至2019年6月30日止的物业管理费10873.41元，请求法院判决被告立即向原告支付从2017年3月1日至2019年6月30日公共能耗费1481.27元，合计12354.70元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年5月6日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府*-*01房屋一套，面积为176.19平方米，约定交房时间为2015年8月30日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2016年11月1日起至2019年6月30日止欠缴物业管理费10873.41元，从2017年3月1日至2019年6月30日欠缴公共能耗费1481.27元。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，望依法判决，维护原告的合法权益。 被告甘地润答辩称，1、被告2015年5月份购买的涉案房屋，原告承诺了半价收取物管费，我大概在2017年1月份实际接房，按照《重庆市物业服务收费管理办法》及重庆市发改委通知的规定（渝府办发（2015）36号和渝价（2015）68号），大渡口区不属于试点区域，所以空置房屋应该执行之前的规定，即渝价（1999）398号和渝价（2004）778号文件，另根据我与市物价局反映的回复，物管费应该实行半价的优惠政策；2、我与原告公司的张经理、周燕在物业办公室沟通，也承诺入住前物管费按半价收取，后完清了2016年以前的物业费；3、2016年去接房，发现了房屋空谷和门槛石断裂二个问题，但空谷的问题马上处理了，但是对于门槛石断裂的问题，原告从2016年1月份开始整改，在2016年6月份才整改好，原告整改门槛石的时间太长。 本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，被告甘地润作为乙方（买方）与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市大渡口区双城路198号*幢*-1房屋，房屋建筑面积为176.19平方米，甲方应在2015年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2015年5月6日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告甘地润作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园（御宾府），基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、乙方首次交纳费用的时间按照交房通知书约定的时间次日起执行，以后交纳费用的时间为每月25日前；3、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）；5、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 因被告房屋存在空鼓及门槛石断裂等质量问题，后经整改，2017年3月14日，被告甘地润签收《业主文件/钥匙签收表》，并接收房屋。2016年12月27日，原告向被告甘地润预收物业费2328元及收取2016年1至12月能源公摊费607.5元，并开具《收款收据》。2017年2月14日，原告向被告甘地润预收物业费3000元，并开具《收款收据》。 另查，《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）规定，业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号，以下简称《办法》），其中规定：本办法自2015年5月1日起施行，本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行等。2015年3月23日，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局出台了《关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号，以下简称《通知》），该通知载明：本通知自2015年5月1日起执行，重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价〔1999〕398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价〔2004〕778号）同时废止。2017年4月17日，重庆市国土房管局、重庆市物价局出台了《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管〔2017〕309号）及附件（《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读），其中载明：经市政府同意，2015年5月1日起，《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施，2016年9月1日起，试点范围扩大至主城区，2017年5月1日起，《办法》全市范围内实施。 再查，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司后为雅居乐豪园（御宾府）小区提供物业管理服务至今，因原被告双方对2019年6月之前的物业费和公共能耗费计算标准有异议，原告向被告催收物业费后，被告未足额交纳相关费用。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《收款收据》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案中，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司与被告甘地润签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告甘地润应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。对于被告甘地润应当缴纳的物业服务费和公共能耗费金额。本案中，被告甘地润购买的房屋存在质量问题，在被告的房屋质量问题维修整改完毕并接收房屋前，被告甘地润不应承担支付物业服务费的义务。现原告未举示证据证明被告房屋维修整改完毕的时间并及时通知了被告接房，被告2017年3月14日接房，则本案所涉物业管理费和公共能耗费应当从2017年3月14日起算，对原告辩称按合同约定的接房时间起算物业费，于法无据，不予采纳。对于被告提及房屋未装修应减半收取物业费的问题，原被告双方的《前期物业服务协议》对此未明确约定；另《前期物业服务协议》签订的时间为2015年5月6日，此时渝价[2004]778号文件已废止；再则即使被告甘地润举示的重庆市物价局关于空置房物业费的回复属实，则根据该回复，《办法》实施前执行半价优惠政策，《办法》实施后按物业服务合同执行，重庆市大渡口区2016年9月1日起实施《办法》，被告物业费起算时间为2017年3月14日，在《办法》实施后，也应按物业服务合同执行，故对被告提出应按相关规定执行减半收取物业费的理由，于法无据，不予采纳，如被告认为物业收费标准未按照相关规定执行，可以向物价等相关部门反映。对于被告甘地润2016年12月27日及2017年2月14日预交的物业费性质，被告陈述系原被告双方对于减半收取物业费达成一致后缴纳的2016年全年及2017年物业费及公共能耗费，原告对此陈述不予认可，亦不认可应减半收取被告的物业费，故现无法确认被告系与原告达成调解意向后自愿缴纳2016年全年的物业费及公共能耗费。鉴于被告甘地润缴费时并未接房，原告收取被告2017年3月14日之前的物业费及公共能耗费没有依据，则被告2016年12月27日及2017年2月14日预交的物业费及公共能耗费应冲抵2017年3月14日后应缴纳的物业服务费和公共能耗费。结合《前期物业服务协议》的约定，被告甘地润2017年3月14日后至2019年6月前应缴纳的物业管理费及公共能耗费合计为12160.31元，被告甘地润已预交物业管理费及公共能耗费5935.5元，则对原告诉请被告支付2017年3月14日至2019年6月30日的物业服务费和公共能耗费合计6224.81元的请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告甘地润于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付2017年3月14日至2019年6月30日的物业服务费和公共能耗费合计6224.81元； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告甘地润未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费55元（已由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司预缴），由被告甘地润负担25元（在支付上述款项时一并迳付原告），由原告原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司负担30元。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月三日 书记员  韩定芬