广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2482号 原告：广西金一里物业服务有限责任公司，住所地：广西南宁青秀区英华路660半岛·融园一期10号楼1单元10-1-1102号。统一社会信用代码：9145010075371805X7。 法定代表人：庞智远，总经理。 被告：何文生，男，1976年11月8日出生，现住广西扶绥县。 被告：陈亚连，女，1979年8月20日出生，现住广西扶绥县。 第三人：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地：广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：9154514215745567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：刘林，男，该公司职工。 原告广西金一里物业服务有限责任公司（以下简称金一里公司）与被告何文生、陈亚连，第三人扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金一里公司的法定代表人庞智远，第三人国发公司的委托诉讼代理人刘林到庭参加诉讼。被告何文生、陈亚连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金一里公司向本院提出诉讼请求：何文生、陈亚连支付金一里公司物业服务费1178.7元及违约金485.17元，总计1663.87元。事实与理由：金一里公司与国发公司于2016年5月8日签订前期《物业服务合同》，约定“供销新城·国发中央广场”小区前期物业由原告提供物业管理服务。国发公司将房号为5-502的房屋卖给何文生、陈亚连，在该房交付给何文生、陈亚连时，三方在《临时物业管理规约》上签字和盖章，约定业主交纳物业服务费的标准为：天地楼房每月每平方米1元，多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米0.6元，商铺每月每平方米1.5元。电梯维护费每月每户25元。何文生、陈亚连的房屋属于多层住宅。三方于2016年5月4日办理了交房手续。因逾期交房，国发公司已代陈亚连向金一里公司支付了两年物业服务费。自2018年5月4日起至2019年10月31日，何文生、陈亚连共欠金一里公司物业服务费1178.7元及违约金485.17元，合计1663.87元。 何文生、陈亚连没有向本院作出答辩，也没有向本院提交任何证据。 国发公司陈述称，对金一里公司的诉请及事实理由均无异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，何文生、陈亚连经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭质证的权利。金一里公司围绕诉讼请求依法向本院提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条、六十五条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 本案经审理认定事实如下：陈亚连系“供销新城?国发中央广场”小区5-502号房的业主，房屋建筑面积为140.41平方米。2016年5月8日，国发公司选聘金一里物业公司作为“供销新城?国发中央广场”小区前期物业服务企业并签订《供销新城?国发中央广场物业服务合同》，该合同第三章服务费用第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用包干制：……（1）天地楼为1.00元/平方米·月；（2）多层住宅为0.5元／平方米·月；（3）高层住宅为0.6元／平方米·月（不含电梯维护费）……；2、电梯维护费25.00元/月·户（2楼按含架空层20元/月·户），包含电梯年检费、维修费、日常维护，不含电费公摊……”；第七条约定：“业主和物业使用人应于将其所拥有的本项目委托以防进行物业管理服务之日（或双方在物业服务合同中约定的服务期）起交纳物业费用。1、物业服务费缴纳方式：①银行托收方式：每月25日为集中托收时间，乙方按时将费用清单发放给业主，业主或物业使用人如有异议，可向乙方查询；②现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每自然月季年度10日前到乙方指定地点缴纳下月季半年年的物业服务费……”；第八条约定：1、“乙方向业主或物业使用人代收的自用水费和公用水电费及水电损耗的分摊方法如下：……（2）公用水（包括：小区绿化、保洁用水）、电费按当月实际发生据实按户分摊收取……”；第八章违约责任第二十八条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额的1.5‰的标准向乙方支付违约金”。此外，合同还约定了其他内容，国发公司和金一里公司在合同上盖章。 2016年5月4日，金一里物业公司与陈亚连、国发公司共同签订了《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》，规约约定：本物业服务收费参考崇左市《住宅物业服务分等收费标准》的规定；天地楼：1.00元／平方米·月；多层住宅：0.50元／平方米·月，高层住宅0.60元／平方米·月（不含电梯维护费）；电梯维护费25.00元/月·户（2楼按含架空层20元/月·户），包含电梯年检费、维修费、日常维护，不含电费公摊；本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。规约未约定业主缴纳物业费周期及期限。在规约买受人签字（名称、印鉴或名字、指纹）处陈亚连签字摁手印，金一里物业公司、国发公司共同在该规约上盖章。同日，陈亚连向金一里物业公司及国发公司出具了一份承诺书，确认已详细阅读国发公司制定的“供销新城·国发中央广场临时物业管理规约”的相关内容并对内容表示认可，同时承诺同意遵守临时管理规约的约定并同意承担违反临时管理规约的相应责任。在承诺书承诺人签字处，陈亚连进行签名并摁手印。 另查明，“供销新城·国发中央广场”小区至今未成立业主委员会。 以上事实有金一里物业公司提供的《供销新城?国发中央广场物业服务合同》、《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》、承诺书等证据和法庭笔录在案佐证。 本院认为，扶绥县“供销新城·国发中央广场”小区至今未成立业主委员会，国发公司与金一里公司签订的《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》以及金一里公司、国发公司与陈亚连签订《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》是各方当事人自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”国发公司作为建设单位与金一里公司签订的《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。金一里公司与国发公司于2016年5月8日签订《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》后，金一里公司成为“供销新城·国发中央广场”小区新的前期物业服务单位。故《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》、《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》效力均及于金一里公司及陈亚连，金一里公司按协议约定向陈亚连所在的小区提供了物业服务，陈亚连实际上接受了金一里公司提供的物业服务，则应当向金一里公司缴纳相应的物业管理服务费用。根据《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》，陈亚连所购买的房屋为多层住宅，建筑面积为140.41平方米，故陈亚连每月应支付的物业费为70.2元（0.5元／平方米·月×140.41平方米）。陈亚连于2016年5月4日签订《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》，但金一里公司与国发公司于2016年5月8日签订《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》，故陈亚连应于2016年5月8日起开始接受物业服务，应从2016年5月8日起开始缴纳物业费。金一里公司自认陈亚连已缴纳完前面两年的物业费，陈亚连没有证据证明其已足额缴纳了其他物业费。现金一里公司主张陈亚连支付2018年5月4日至2019年10月31日期间的物业服务费，与事实不符，陈亚连拖欠的物业费的期间应当为2018年5月8日至2019年10月31日。陈亚连拖欠的物业服务费应为1259.09元（70.2元／月×17月零28天）。现金一里公司主张陈亚连拖欠的物业费本金为1178.7元，系对其诉讼权利的处分，对此本院不予干涉，对金一里公司的主张本院以1178.7元予以支持。关于违约金。陈亚连未按协议约定每月足额缴纳物业服务费，已构成违约，根据《“供销新城·国发中央广场”物业服务合同》关于每逾期一日应按欠费总额的1.5‰的标准计算违约金的约定，陈亚连应当支付金一里公司违约金485.87元。现金一里公司主张陈亚连支付违约金485.17元，系对自身诉讼权利的处分，本院不予干涉，对此本院予以支持。因本案《物业服务合同》和《临时物业管理规约》中仅有陈亚连签名，金一里公司无证据证明何文生系“供销新城?国发中央广场”小区5-502号房的业主，故本院对于金一里公司主张何文生支付上述款项的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈亚连于本判决生效后十日内一次性支付广西金一里物业服务有限责任公司物业服务费1178.7元及违约金485.17元； 二、驳回广西金一里物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（广西金一里物业服务有限责任公司已预交），由陈亚连负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 苏万安 二〇一九年十二月三十日 法官助理 韦玉军 书 记 员 梁飞鹤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。