江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9548号上诉人(原审原告)：宋安，男，1957年11月24日生，汉族，住南京市鼓楼区宝地园18幢502室，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘业文，江苏联和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人宋安因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋安上诉请求：1、依法撤销（2018)苏0106民初6473号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人系南京市鼓楼区商铺的业主，被上诉人租用上诉人的商铺用于经营，其在租赁期内即有未依约支付房租的行为，租期届满后又拒绝返还商铺,上诉人遂提起诉讼，要求返还商铺并按原租赁合同约定的标准支付房屋占用费，承担违约责任。一审判决对上诉人的诉请全部不予支持，属于适用法律错误。一审判决认定，整体出租商铺，符合整体利益，个别业主应服从多数业主。但多数业主的意志应当体现为以下几个方面：租期届满后是否再继续出租；若继续出租，是否继续出租给被上诉人；若继续出租给被上诉人，租金标准如何确定。一审判决回避上述问题，简单粗暴，以偏概全，以其他业主中的一户同意继续出租给被上诉人为由，强行要求上诉人继续出租给被上诉人并接受比原来8%(税后）标准降低一半至4%的租金标准，违背了市场法则以及意思自治、利益平衡的法律理念，严重损害了作为业主的上诉人的合法权益，故提出上诉。图腾公司辩称，涉案商铺为产权式商铺，不具有独立性和排他性的特征。少数业主理应服从多数业主利益，只有统一的规划、布局、管理才可以获得更好的收益，故不应向上诉人返还。2015年到期的业主也是按照4%的租金标准续租，第二批到期业主中也有部分业主同样按照4%的标准签订了续租合同。事实上，其经营收益远远低于4%，为了继续经营，其愿意以4%的年租赁回报支付给业主。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。宋安向一审法院起诉请求：1.判令图腾公司按交付标准返还南京市鼓楼区商铺；2.判令图腾公司支付房屋占有使用费（自2018年4月30日起计算至实际返还房屋之日止，其中2018年4月30日至2019年4月29日期间按照71156元/年标准，如仍未返还按每一付款年度递增2%标准）；3.判令图腾公司按照当期租赁回报额的日万分之五标准支付迟延付款违约金。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为30.95平方米，以下简称案涉商铺）登记的所有权人为宋安，规划用途为商业。2008年12月9日，宋安（乙方）与图腾公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，约定甲方将案涉商铺预售给乙方，房价款为837147元；甲方应于2010年4月30日前向乙方交付案涉商铺；鉴于案涉商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，乙方同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对案涉商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》《管理规约》等等。当日，宋安（甲方）与图腾公司（乙方）亦签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，案涉商铺登记购买总价款为837147元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=案涉房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为17789元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。上述合同签订后，宋安将案涉商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，现案涉商铺与其他商铺打通后对外出租，经营“BASICHOUSE”品牌服装。2018年2月20日，图腾公司向宋安发送《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告宋安两种方案，一是案涉商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款835797元，如宋安有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将案涉商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请宋安于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。宋安知悉上述函件后，于2018年2月27日向图腾公司回函，载明：1、不接受以原价回购案涉商铺的方案；2、图腾公司提出的租赁回报标准过低，如继续委托图腾公司经营，回报标准为每年不低于房屋买卖价款的10%；3、如双方不能达成一致，请图腾公司于2018年4月30日前将案涉商铺交还，逾期交还应按合同约定的租赁回报标准承担违约责任。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日起至2023年4月29日止，年租赁回报=房屋总价款×4%。审理中，宋安与图腾公司一致确认图腾公司已向宋安支付了合同期限内的全部租赁回报。图腾公司陈述其2017年度对“BASICHOUSE”铺位收取租金的标准为1.45元/平方米/日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，宋安与图腾公司签订的《南京市商品房预售合同》《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于返还商铺的问题。首先，案涉商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。宋安虽对案涉商铺享有所有权，在合同中有平面图明确商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体予以划分，且目前案涉商铺被打通后与其他商铺共同使用，并不具有独立及排他使用的特征；其次，产权式商铺的相互联系较为紧密。除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于宋安；再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。案涉商铺所在建筑物由图腾公司统一经营南京大观•天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果；最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。故该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费的问题。图腾公司持续占有、使用案涉商铺，应向宋安支付房屋占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，因案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按此价格标准不利于保护宋安的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院酌定图腾公司按照33486元/年（837147×4%）标准，以每季度为周期及时向宋安支付房屋占有使用费，故图腾公司应向宋安支付2018年4月30日至2018年7月29日期间的房屋占有使用费8371.5元。关于违约金的问题。因双方约定的租赁期限届满后，尚未就续签租赁合同达成一致，故该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内给付宋安2018年4月30日至2018年7月29日期间的房屋占有使用费8371.5元；二、驳回宋安的其他诉讼请求。案件受理费262元，减半收取计131元，由宋安负担31元，南京图腾置业发展有限公司负担100元（宋安已预交，南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内加付此款）。二审中，上诉人提交其他业主回复函二十二份，证明大多数业主不同意继续出租涉案商铺，亦不同意租金标准减半的方案。被上诉人质证认为，该组证据均形成于2018年3月左右，不符合民诉法关于二审新证据的条件，且真实性无法确认，无法达到上诉人的证明目的。本院认为，该组证据不属于新证据，依法不予认定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，上诉人宋安虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对上诉人无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被上诉人统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被上诉人自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被上诉人续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故本院对上诉人要求返还案涉商铺的上诉请求不予支持。合同到期后，案涉商铺基于上述原因暂时无法返还，但由此而给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照33486元/年（837147×4%）标准，以每季度为周期及时向宋安支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，宋安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由宋安负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月二十七日书记员  孙雪松