海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1298号上诉人（原审被告）：郑经振，男，1976年9月6日出生，汉族，住海南省文昌市。委托诉讼代理人：郭靖宇，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄雪梅，女，1969年10月23日出生，黎族，住海南省三亚市。被上诉人（原审原告）：余保健，男，壮族，1967年12月16日出生，住海南省三亚市，系黄雪梅丈夫。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡相岑，海南法立信律师事务所律师。原审被告：陈斗昌，男，1964年9月30日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：王川广，海南外经律师事务所律师。原审第三人：海南农垦亚龙置业有限责任公司（原海南三亚市龙木业有限公司），住所地海南省三亚市吉阳区荔枝沟落笔洞路海南农垦亚龙置业有限责任公司住宅楼8栋303房。法定代表人：林道才，该公司董事长。上诉人郑经振因与被上诉人黄雪梅、余保健、原审被告陈斗昌、原审第三人海南农垦亚龙置业有限责任公司（以下简称亚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑经振上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认郑经振与陈斗昌于2007年12月4日签订的《购房协议》无效，确认陈斗昌与黄雪梅、余保健于2009年3月22日签订的《购房协议书》无效；3、确认位于亚龙公司住宅楼19栋403房归郑经振所有；4、驳回黄雪梅、余保健的诉讼请求；5、一、二审案件受理费由黄雪梅、余保健承担。事实和理由：一审判决适用法律不当，判决结果错误。1、《购房协议》虽然系郑经振与陈斗昌所签订，但协议约定转让的是单位集资房的购房权，根据国发（2007)24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以及建住房（2007)258号文件《经济适用住房管理办法》等有关规定，单位集资建房作为经济适用住房的组成部分，其单位集资房的购房权依照规定严格执行，即符合低收入住房困难职工家庭才具有购买单位集资房的资格。而陈斗昌虽然属亚龙公司的职工，但不符合低收入住房困难家庭条件，无资格享受单位集资建房。郑经振享有的单位集资建房资格带有人身依附性质，根据政策规定不得特让。因此，在单位集资房未建成前郑经振与陈斗昌签订《购房协议》，约定将购房权转让给陈斗昌，违反了国家政策的强制性规定，也违反了建住房（2007)258号文件关于单位集资房必须入住满5年才可以上市交易的规定，根据合同法第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”规定，应确认为无效合同。海南省高级人民法院发布的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行)》第20条规定，因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同，签订于国务院意见实施后（2007年8月7日之后）的，单位集资合作建房初始购房人就自取得房屋所有权证未满5年的，与他人所签订的买卖合同无效，由此造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。因此，郑经振与陈斗昌签订的《购房协议》依法应确认为无效合同。由于原始合同无效，陈斗昌与黄雪梅、余保健签订的《购房协议书》缺乏合法依据，依法也应当认定无效。一审判决认为《购房协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行，没有考虑到国家政策强制性规定和社会公共利益应受保护的重要性，也违背海南省高院指导意见。2、2008年8月8日，海南农垦总公司对诉争房屋已颁发《房屋所有权证》，确认涉诉房产的所有权人为郑经振，郑经振并没有将其所有权过户给陈斗昌或黄雪梅、余保健，因此该房所有权至今仍归郑经振所有。一审判决以《购房协议》和《购房协议书》有效为由，就判决涉诉房产为黄雪梅、余保健所有，违反单位集资房的政策性规定和物权法的有关规定，损害社会公共利益，其判决错误。综上，请求二审法院依法予以改判纠正，以维护郑经振的合法权益。黄雪梅、余保健共同辩称，一、一审判决认定事实清楚，涉案《购房协议》、《购房协议书》合法有效，已实际履行完毕。陈斗昌与郑经振于2007年12月4日签订的《购房协议》是双方真实意思表示，且未违反法律规定。本案涉案房屋系亚龙公司于2000年号召其企业内部员工集资建设的房屋，该房屋只要是亚龙公司职工申请就可以获得，不存在摇号等概率性取得条件，郑经振作为亚龙公司的员工，以其名义购买涉案房屋不会侵占到其他员工的名额，不存在损害第三人的利益情形。涉案房屋根据亚龙公司的内部规定《海南亚龙木业有限公司职工集资住房建设管理的实施办法》第十五条、第十七条规定，涉案房屋可以进行转让，亚龙公司集资建设的房屋数量对其内部员工的名额是完全覆盖的。郑经振所称的利益受损所涉主体即社会集体或者第三人并未对《购房协议》提出无效主张的情况,《购房协议》应当认定为有效合同。在《购房协议》签订后，陈斗昌己按照约定如数支付相应购房款，郑经振也按照双方的约定履行了合同义务，陈斗昌取得房屋所有权。陈斗昌取得涉案房屋所有权后与黄雪梅签订的《购房协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，亦真实有效。涉案房屋的收据、房屋所有权证原件等涉案房屋相关材料也由黄雪梅持有。二、一审判决适用法律正确，《购房协议》《购房协议书》不存在无效情形。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效应当以全国人大以及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章作为依据。郑经振提出本案涉案《购房协议》《购房协议书》违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、海南省高级人民法院《商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》以及建设部《经济适用住房管理办法》的相关规定而无效。首先上述意见和办法不属于合同法司法解释一第四条规定的范畴，不能作为确认涉案《购房协议》《购房协议书》无效的依据。其次本案涉案房屋的性质与一般的经济适用房、保障房不同，是亚龙公司与其员工的集资用房，在海南省农垦总公司颁发房屋所有权证上也明确记载该房屋没有共有人，所有权性质为私有，亚龙公司的内部规定也明确可以转让，所以本案涉案房屋不属于经济适用房和保障房。郑经振认为根据第三人亚龙公司的内部规定，涉案房屋应当在取得房屋产权证书一年后才能进行交易，而本案涉案房屋是自取得房屋产权证书前交易的应当认定无效。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，涉案房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴不影响房屋转让合同的效力，涉案的《购房协议》、《购房协议书》应当为有效合同。三、不论郑经振与陈斗昌之间签订的《购房协议》属于房屋买卖合同还是房屋指标转让合同均不影响《购房协议》》《购房协议书》合同效力。由于涉案房屋属于亚龙公司内部的单位集资房，不属于经济适用房，相应的法律法规没有规定涉案房屋不得转让，同时郑经振与陈斗昌签订的《购房协议》并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，所以《购房协议》合法有效。四、郑经振与陈斗昌的行为违背诚实信用原则，其主张不应得到法院的支持。涉案的《购房协议》、《购房协议书》中的合同当事人均己履行合同义务，黄雪梅、余保健也如约支付了房屋价款，黄雪梅、余保健自取得房屋后一直居住至今达十年之久。如今由于黄雪梅、余保健向郑经振及陈斗昌主张权利，郑经振、陈斗昌反而以其与黄雪梅、余保健均有过错为由主张《购房协议》《购房协议书》无效，有悖于诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回郑经振的上诉请求，依法维护黄雪梅、余保健的合法权益。陈斗昌述称，本案中，郑经振与陈斗昌、黄雪梅、余保健签订的《购房协议》、《购房协议书》是无效的，两份购房协议的签订违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干规定意见》和《经济适用房管理办法》的规定，造成社会公众利益受损，应属于无效合同。虽然双方签订的协议书已经履行完毕，但因为违反法律规定，仍应当认定为无效。亚龙公司未作答辩。黄雪梅、余保健向一审法院起诉请求：1.判令确认陈斗昌与郑经振于2007年12月4日签订的《购房协议》合法有效，以及确认黄雪梅与陈斗昌于2009年3月22日签订的《购房协议书》合法有效；2.确认位于亚龙公司住宅楼19栋403房归黄雪梅、余保健所有（房屋面积120.60㎡，按现市场估价每平方米2.5万元，房屋价值为301.5万元）；3、本案诉讼费由郑经振承担。一审法院查明：郑经振享有亚龙公司（原名海南三亚市龙木业有限公司）集资房购房资格。2007年12月4日，郑经振与陈斗昌签订的《购房协议》，约定郑经振将其在公司享有的购房权转让给陈斗昌，由陈斗昌支付应付的房款并支付相关费用，取得该房所有权。还约定权利转让费由陈斗昌支付给郑经振25000元，购房款及该房应支付的费用由公司确定后陈斗昌支付，郑经振有责任协助陈斗昌办理有关该房的手续，包括过户给陈斗昌或陈斗昌指定的他方，费用由陈斗昌支付。2007年12月5日，陈斗昌依约向郑经振支付了25000元房屋转让款，郑经振向陈斗昌出具了收据。陈斗昌分别于2007年12月5日、2008年1月30日、2008年5月7日以郑经振的名义向亚龙公司交付购房款55000元、40000元、40000元，共计135000元；对上述三笔款项，亚龙公司和郑经振均向陈斗昌出具并交付了有关收据。后涉案房屋建设完工。2009年3月22日，黄雪梅、余保健夫妻以黄雪梅的名义与陈斗昌签订《购房协议书》，约定陈斗昌同意将涉案房屋的产权转让给黄雪梅，标的物为第十九栋403房（3房2厅）的使用权、所有权，该房为现状转让，费用为288000元，先付280000元，亚龙公司办回房产证后，黄雪梅、余保健领证时向陈斗昌付清余款8000元。该合同第四条约定，该房的使用权、所有权从本协议生效起归黄雪梅拥有。第五条约定，陈斗昌收到黄雪梅房款后应一次性把购买该房时的亚龙木业有限公司开据及其它与该房相关的票据交给黄雪梅。第七条约定，陈斗昌、郑经振及其它人员一切债权、债务与该房无关。合同签订后，黄雪梅、余保健于当日向陈斗昌支付了280000元，陈斗昌将涉案房屋以及有关《购房协议》、收据原件交付给黄雪梅、余保健。至此，黄雪梅、余保健对该房（毛坯房）进行了装修，并一家人使用、居住至今。2008年8月8日，海南省农垦总公司对涉案房屋核准登记，记载所有权人为郑经振。2009年10月，该《房屋所有权证》从海南省农垦总公司回到亚龙公司，陈斗昌的妻子罗少丽到公司领取海南省农垦总公司向郑经振颁发的《房屋所有权证》原件，按与黄雪梅、余保健签订的《购房协议书》的约定向黄雪梅、余保健交付《房屋所有权证》原件，黄雪梅、余保健依约定向陈斗昌的妻子罗少丽付清余款8000元。目前由于海南省三亚市亚龙木业有限公司要对亚龙公司厂区拆迁改造拆除涉案房屋，郑经振、陈斗昌对该房屋的权益提出异议，双方遂产生纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点是：郑经振与陈斗昌于2007年12月4日签订的《购房协议》，黄雪梅、余保健与陈斗昌于2009年3月22日签订的《购房协议书》的效力问题，以及涉案房屋的归属问题。郑经振与陈斗昌于2007年12月4日签订的《购房协议》，黄雪梅、余保健与陈斗昌于2009年3月22日签订的《购房协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行。陈斗昌已依约将全部房款向郑经振和亚龙公司支付完毕，陈斗昌应依约取得涉案房屋的使用权、所有权；黄雪梅、余保健已依约将全部房款向陈斗昌支付完毕，陈斗昌亦将该房屋按约定交付给黄雪梅、余保健装修后居住使用至今。故黄雪梅、余保健诉请确认涉案房屋归其所有，合法有据，应予支持。黄雪梅、余保健受让、占有、使用涉案房屋已超过10年，郑经振抗辩陈斗昌将涉案房屋转让给黄雪梅、余保健，其不知情有违常理，况且从郑经振、陈斗昌双方签订的《购房协议》明确约定郑经振已将该房购房权、所有权转让给陈斗昌，故一审法院认为郑经振对陈斗昌与黄雪梅、余保健之间的转让行为是否知情，不影响陈斗昌与黄雪梅、余保健之间签订的《购房协议书》的效力。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于“人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，对郑经振、陈斗昌关于《购房协议》、《购房协议书》违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部《经济适用住房管理办法》的相关规定而无效的抗辩，依法不予采纳。郑经振、陈斗昌以《购房协议》、《购房协议书》违反单位集资房未满5年，不得直接上市交易的政策性规定，以及损害国家利益、社会公共利益为由，抗辩该合同为无效。该抗辩有悖于诚实信用原则，不足以认定涉案房屋转让的行为损害国家利益、社会公共利益，且涉案房屋转让已超过5年，可按市场价上市出售、转让。故不能因此而认定《购房协议》、《购房协议书》无效，一审法院对郑经振、陈斗昌的抗辩不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决：一、确认陈斗昌与郑经振于2007年12月4日签订的《购房协议》合法有效，确认黄雪梅与陈斗昌于2009年3月22日签订的《购房协议书》合法有效；二、确认位于亚龙公司住宅楼19栋403房归黄雪梅、余保健所有。一审案件受理费30920元（余保健、黄雪梅已预交），由陈斗昌和郑经振共同负担。二审中，双方均未提交新的证据。经查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。涉案房屋为单位集资房，初始购买人郑经振将房屋转让给陈斗昌，陈斗昌又转让给余保健、黄雪梅夫妻，上述转让并未违反合同法第五十二条及其他法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。郑经振、陈斗昌认为，涉案房屋的转让违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部《经济适用住房处理办法》以及海南省高级人民法院相关文件的规定，应当为无效。但上述规定均不属于法律和行政法规的范围，因此涉案合同仍为有效。综上，郑经振的上诉请求没有依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30920元（郑经振已预交），由郑经振负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员   李 宁审 判 员 范启鹏 二〇一九年十二月十七日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。