山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终7115号上诉人(原审原告)：莱州市益进贸易有限公司。住所地：山东省莱州市文昌路街道云峰南路。法定代表人：宋道进，总经理。被上诉人(原审被告)：莱州市永盛商贸有限公司。住所地：山东省莱州市文化东路1419号。法定代表人：高洪卫，董事长。委托诉讼代理人：孙旭坤，山东嘉程律师事务所律师。委托诉讼代理人：国艳艳，山东嘉程律师事务所实习律师。上诉人莱州市益进贸易有限公司（以下简称益进公司）因与被上诉人莱州市永盛商贸有限公司（以下简称永盛公司）租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2018）鲁0683民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。益进公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决永盛公司承担益进公司商场装修损失计374988元，诉讼费用由永盛公司承担。原审法院查明，2015年7月15日，永盛公司（乙方）与莱州市文昌路街道西三岭子村民委员会（甲方，以下简称西三岭子村委）签订《房屋租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方在莱州市云峰南路投资建设的三层楼房一处，建筑面积11736平方米。甲方同意乙方将承租房产用于商业零售用途及配套的仓储、餐饮、服务、办公。租期二十年，自2015年10月1日起计算租期。甲方交付给乙方的房屋，应经消防部门验收合格，乙方接收该房屋后进行装修后的再次消防验收由乙方自行办理并承担费用。乙方可依据经营需要，将租赁房屋内部柜台（场地）进行局部转租，但不得超过本合同租期，无权对该房屋进行整体转租，等等。2016年1月18日，永盛公司（甲方）与益进公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，永盛公司将上述租赁西三岭子村委楼房的一部分转租给益进公司使用，约定：乙方租赁甲方位于莱州市云峰南路永盛健身购物北二楼及一楼南侧门面房两间，甲方同意乙方将承租房产用于商业零售用途及配套的仓储、餐饮、服务、办公。租期十年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止。该合同第六条第5项约定乙方有权按经营需要对房产外形、内部布局等进行设计和维修，如乙方改扩建需改变房产基本结构，乙方应征得甲方同意，但乙方不能损害房屋结构，影响房屋安全。签订合同后，益进公司将上述租赁物交付给永盛公司，双方并签署了租赁房屋物业各项交接清单。2017年7月28日，永盛公司起诉益进公司，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，由益进公司给付租金、使用费、违约金等，案号为（2017）鲁0683民初4654号。案件审理中，双方于2017年9月15日办理了益进公司将涉案租赁房屋交付给永盛公司的物业各项交接手续。该案经审理，原审法院作出（2017）鲁0683民初4654号民事判决，确认益进公司与永盛公司之间的房屋租赁合同无效。益进公司不服该判决，提起上诉。经审理，烟台市中级人民法院作出(2018)鲁06民终4255号民事判决，维持原判。益进公司主张，合同签订后其进行了商场设计和整体内外装修，花费468736元。合同无效的主要责任方为永盛公司，现要求永盛公司承担益进公司装修花费468736的百分之八十的损失计374988元。原审法院认为，本案争议的焦点之一是益进公司要求永盛公司赔偿损失是否应予支持。双方签订的房屋租赁合同已被法院的生效判决确认为无效合同，依法应予以采纳。双方对造成合同无效负有同等责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，永盛公司不能提供反证推翻益进公司提供的证据，故依法确认益进公司对本案涉案标的物进行装修的事实。根据双方签订的房屋租赁合同第六条第5项约定“乙方有权按经营需要对房产外形、内部布局等进行设计和维修，如乙方改扩建需改变房产基本结构，乙方应征得甲方同意，但乙方不能损害房屋结构，影响房屋安全”，可以看出，益进公司在装修时没有改变房产基本结构，则无需征得甲方同意，且益进公司装修过程中至双方解除合同，逾时一年多，永盛公司未提出异议，永盛公司现以其未同意为由不认可益进公司的装修，理由不能成立，依法不予支持。益进公司要求永盛公司赔偿损失，符合法律规定，依法应予支持。本案争议的焦点之二是赔偿数额的确定。益进公司主张的损失包括商场1、2楼内部装修花费27.5万元、商场天然气安装花费1.2万元、商场楼顶广告字“我的店联盟商城体验中心”和LOGO安装花费4万元、门头广告制作花费83766元、橱窗广告牌制作花费23750、商场卫生间装修花费34220元，共计468736元。对于商场1、2楼内部装修花费27.5万元，已经由生效判决确认，应当依法予以认定；对于商场天然气安装花费1.2万元，原审法院依法予以确认。审理中，益进公司申请对商场楼顶广告字“我的店联盟商城体验中心”和LOGO安装、门头广告制作、橱窗广告牌制作、商场卫生间装修的花费进行鉴定，经鉴定上述造价为223071元，高于益进公司主张的实际花费，应当以益进公司的实际花费确定。双方的合同期为10年，鉴定部门做出的装修折旧鉴定情况的说明符合事实，不违法相关法律规定，依法予以采纳，折旧是468736元×14%=65572.64元。益进公司的实际损失为468736元-65572.64元=403163.36元。综上，原审法院判决：一、永盛公司赔偿益进公司损失201581.68元；二、驳回益进公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6924.82元，由益进公司负担2601.09元，永盛公司负担4323.73元；鉴定费5000元，由永盛公司承担。宣判后，益进公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原判对于租赁合同无效的赔偿没有采用过错责任原则。原判认定双方对造成合同无效负有同等责任，益进公司对此存有异议。益进公司在承租房屋时，从形式上尽了审慎义务，而永盛公司对房屋本身合法与否是明知的，其也有义务保证出租房屋系合法有权出租且符合双方合同约定的用途，但永盛公司却将没有建设工程规划许可证的房屋出租，导致合同无效，其应当承担全部或主要责任。2、原判对于赔偿数额和折旧没有按照事实真相和法律依据确定。益进公司于2018年1月23日起诉永盛公司要求赔偿损失468736元，经过长达一年多的审理，因永盛公司不认可部分装修损失，原审法院要求益进公司申请资产评估，2019年5月8日出示资产评估报告后，原审又以高于益进公司主张的实际花费为由，认定应以益进公司的实际花费为准加以确定。另外，原审庭审中，双方同意商场安装天然气管道的费用1.2万元不应折旧，但原审法院断然采用个人主观意识随意确定。综上，请求撤销原判第一条、第二条，依法改判，一、二审诉讼费用由永盛公司承担。永盛公司辩称，上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，请求予以维持。二审中，益进公司表示签订合同时曾提出涉案房屋的产权证书及建设手续等问题，但永盛公司表示手续都在西三岭子村委，而且有其他多家商户已签订租赁合同，因此认为此房没有问题。永盛公司对此不予认可，称签订租赁房屋时益进公司对房屋现状以及手续等情况都了解，应该知道该房永盛公司没有所有权，因此永盛公司是无法提供房产相关手续的，而且益进公司并没有要求提供房屋手续。益进公司主张其在原审中关于瓷砖铺设的明细表中，遗漏了卫生间瓷砖装修这一项，因此导致鉴定数额高于其实际花费，但益进公司承认其一审诉讼请求中未包含其遗漏的这部分数额，而且在一审审理过程中其未变更或增加诉讼请求。审理过程中，益进公司提交租赁商家签字证明复印件以及（2017）鲁0683民初4649号、（2019）鲁06民终2636号民事判决书各一份，永盛公司表示签字证明仅能证实东方奥体给商户停电的事实，与本案不存在任何关系，而两份判决与本案不是同一事实和法律关系，不能作为本案的证据使用。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，益进公司与永盛公司所签订的涉案租赁合同，已经由生效判决确认为无效合同，在签订合同的过程中，永盛公司作为出租方，将未通过建设工程规划审批的房屋对外出租，存在过错，而益进公司未对涉案房屋的相关手续进行充分审查，亦存在过错，原审法院认定双方对合同无效应负同等责任是正确的，益进公司上诉主张应由永盛公司承担全部或主要责任没有依据，本院不予支持。关于商场楼顶广告字、LOGO安装、门头广告制作、橱窗广告牌制作、卫生间装修花费等，原审委托有关机构进行了评估，确定装修数额为223071元，而益进公司诉讼请求中关于上述各项的费用合计为181736元，虽然益进公司主张存在遗漏的项目，但因其在原审审理过程中未增加或变更诉讼请求，故原审法院按照其诉讼请求确定损失数额并无不当。关于商场安装天然气管道的费用1.2万元，益进公司称原审庭审中双方均同意不予折旧，但永盛公司对其该说法予以否认，而且益进公司并未举证证明，故本院对此依法亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4323.73元，由上诉人莱州市益进贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武 静审判员 刘光星审判员 褚兴玉二〇一九年十二月十七日书记员 王 莉