北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16940号上诉人（原审原告）：王彦海，男，1988年1月15日出生。委托诉讼代理人：王子忠（王彦海之父），1960年11月22日出生。委托诉讼代理人：郭春燕，北京市信凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭小萍，女，1965年5月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：高洁，河北君茂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京大运通达文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号26层西座-2611。法定代表人：郭小萍，总经理。委托诉讼代理人：高洁，河北君茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊市汇通房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街H216号。法定代表人：祝梦伟，董事长。委托诉讼代理人：辛贺军，男，1963年10月14日出生，汉族。上诉人王彦海、上诉人郭小萍、上诉人北京大运通达文化发展有限公司（以下简称大运公司）因与被上诉人廊坊市汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彦海上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判大运公司、郭小萍、汇通公司共同给付资金占用费（以923995元为基数，自2017年5月21日起至实际返还之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2.一、二审诉讼费由郭小萍、大运公司、汇通公司负担。事实和理由：郭小萍、大运公司、汇通公司不履行合同义务构成根本违约，应当承担违约责任。一、《商品房买卖协议》明确约定，汇通公司、大运公司共同办理涉案房屋的更名手续，现汇通公司、大运公司、郭小萍逾期未能办理房屋更名手续，已构成违约。根据法律规定，汇通公司、大运公司、郭小萍应当向王彦海支付资金占用损失。二、关于起算时间，应当自2017年5月21日开始计算。退一步讲，自合同签订之日起90日，即2017年8月11日起也应当开始计算损失。王彦海已足额缴纳购房款，对于合同没有任何过错，二审法院应当支持王彦海的上诉请求。郭小萍及大运公司针对王彦海的上诉的答辩意见同其上诉请求。汇通公司针对王彦海的上诉的答辩意见为：不同意承担违约责任，坚持其一审庭审意见。郭小萍及大运公司上诉请求：1.改判一审判决第二项，驳回王彦海对郭小萍的诉讼请求，改判郭小萍不承担责任；2.改判汇通公司向王彦海承担购房款返还责任；3.诉讼费由王彦海、汇通公司承担。事实及理由：一、郭小萍是大运公司的法定代表人，在公司任总经理，郭小萍收取王彦海购房款的行为是职务行为，郭小萍不应承担给付责任。二、虽然（2016）冀执恢8号之二执行裁定书确认大运公司为涉案房屋的所有权人，但大运公司与汇通公司达成了执行和解，汇通公司负有抵债房屋变现的义务，并负有配合房屋买受人办理相关登记的义务，大运公司依据双方和解约定已为汇通公司出具等额还款收据，汇通公司虽未实际收取款项，但事实上汇通公司以该款项抵偿了债务，汇通公司应承担给付责任，否则将构成不当得利，有违法律规定及双方执行和解约定。同时大运公司上诉请求继续履行合同。王彦海针对郭小萍和大运公司的上诉意见辩称，郭小萍应当承担返还购房款的责任；大运公司与汇通公司之间的借款以及以房抵债借款的行为与王彦海无关。汇通公司针对郭小萍和大运公司的上诉意见辩称，同意一审判决，不同意王彦海及郭小萍的上诉请求和事实理由。第一，涉案房产大运公司是出卖人，汇通公司因拖欠大运公司债务，早已经将涉案房产抵债给大运公司；第二，汇通公司没有收取王彦海购房款，汇通公司系配合房产登记出具收据。请求二审法院维持一审判决。王彦海向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖协议；2.大运公司、郭小萍、汇通公司向王彦海返还923995元；3.大运公司、郭小萍、汇通公司向王彦海支付违约金，以923995元为基数，自2017年5月21日起至实际返还之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；4.大运公司、郭小萍、汇通公司向王彦海赔偿923995元。一审法院认定事实如下：2017年5月9日，王彦海（乙方）、大运公司（甲方）、汇通公司（第三人）签订《商品房买卖协议》，约定：鉴于依据2016年9月13日廊坊市中级人民法院作出（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书，大运公司取得了霸州市××面积75.13平方米房屋的所有权，经甲、乙双方友好协商，就上述商品房买卖事宜达成如下协议：甲、乙协商一致，乙方购买霸州市××面积75.13平方米房产一套，按照每平方米8000元计价，总房款601040元；签订本协议后，甲方给第三人出具收到第三人还款601040元的收据，第三人给乙方出具收到乙方购房款601040元的收据；第三人在收到甲方给第三人出具的还款601040元的收据后，十日内第三人和甲方共同办理以上商品房的更名手续；乙方确认将××面积75.13平方米房产过户至乙方名下。2017年5月6日王彦海向郭小萍支付50000元，2017年5月9日王彦海向郭小萍支付873995元。郭小萍认可收到王彦海支付的923995元，称其中购房款601040元，中介费322955元，因大运公司委托案外人张守军销售涉案房屋，郭小萍将中介费交给了张守军。2017年5月10日，汇通公司给王彦海出具房款收据，确认收到王彦海交来××房款601040元。汇通公司称其并未收到王彦海支付的购房款，之所以给王彦海出具房款收据只是为了办理房产手续使用。另查，2016年9月13日，河北省廊坊市中级人民法院作出（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书，将汇通公司位于霸州市××面积75.13平方米房产作价232516元及其他40余套房产交付大运公司，抵偿汇通公司的借款10357395元。上述房产所有权自裁定书送达大运公司时起转移，大运公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记。一审庭审中，郭小萍、大运公司提交2017年5月10日大运公司给汇通公司出具的收据，内容为：“今收到汇通房地产开发有限公司还款（王彦海××购房款）人民币柒拾伍万壹仟叁佰元整”。王彦海表示对上述证据真实性无法核实。汇通公司亦不认可该份收据。一审法院认为：王彦海、大运公司、汇通公司于2017年5月9日签订的《商品房买卖协议》是三方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定汇通公司和大运公司共同办理××房屋的更名手续，但至今大运公司、汇通公司仍未履行上述义务，已构成根本违约，故对王彦海要求解除买卖协议的请求，该院予以支持。大运公司作为商品房买卖协议的出卖方，应退还王彦海房款923995元。依据王彦海提供的银行转账记录，王彦海购房款923995元均支付到郭小萍个人账户，故郭小萍应与大运公司共同承担还款责任。汇通公司并非商品房买卖协议的出卖方，其与王彦海之间并未形成买卖合同关系，且汇通公司并未收到王彦海支付的房款，其向王彦海出具收款收据只是为了配合办理房产更名手续之用，因此汇通公司不应承担还款责任。王彦海其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院予以驳回。综上，一审法院判决：一、解除王彦海、北京大运通达文化发展有限公司、廊坊市汇通房地产开发有限公司于二〇一七年五月九日签订的《商品房买卖协议》。二、郭小萍、北京大运通达文化发展有限公司于判决生效后七日内向王彦海返还九十二万三千九百九十五元。三、驳回王彦海的其他诉讼请求。如果郭小萍、大运公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中另查明：1.王彦海表示其一审诉讼请求中要求大运公司、郭小萍、汇通公司向其支付违约金的本意即要求其给付资金占用的利息损失。2.汇通公司与大运公司执行案件尚未执结，汇通公司不认可大运公司为其开具的还款收据，但其认为应当按照实际销售价格923995元冲抵其对大运公司的欠款。大运公司认可涉案房屋可以折抵汇通公司对大运公司的欠款751300元（含执行裁定中载明的涉案房屋作价的232516元）。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王彦海、大运公司、汇通公司于2017年5月10日签订的《商品房买卖协议》是三方事人真实意思的表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王彦海购买涉案房屋后，大运公司、汇通公司至今未能办理过户手续导致合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故购房款应当向王彦海进行返还。故本案争议焦点为：合同解除后，对王彦海还款义务主体如何确定？各主体具体返还数额如何确定？本院分别阐述如下：第一，还款义务人首先为大运公司。大运公司为《商品房买卖协议》的出卖方，涉案房屋所有权已归大运公司所有，购房款全部由大运公司法定代表人郭小萍收取。故大运公司应当对王彦海所有购房款承担还款义务。第二，郭小萍是否应当承担还款义务。根据王彦海提供的银行转账记录，王彦海购房款全部支付至郭小萍个人账户，现郭小萍未能就其已将相关款项已交付大运公司举证。故一审判决郭小萍与大运公司共同承担返还购房款的责任并无不当。郭小萍关于其收取王彦海购房款的行为是职务行为不应承担给付责任的上诉意见，本院不予支持。第三，关于汇通公司是否应当承担还款义务。大运公司是涉案房屋的出卖方，但三方协议中明确约定由汇通公司向王彦海出具购房收据，大运公司向汇通公司出具还款收据。虽王彦海购房款直接向郭小萍支付，但大运公司为汇通公司出具金额为751300元的还款收据，虽汇通公司对该收据不予认可，但大运公司与汇通公司有关涉案房屋购房款在（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书将涉案房屋作价232516元外的其余款项继续冲抵汇通公司对大运公司欠款的合意一致。现大运公司认可汇通公司以涉案房屋购房款共计可冲抵751300元欠款，故汇通公司实质上收取了该751300元，并已就751300元冲抵其对大运公司的欠款（其中包含（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书中已计算的232516元）。故汇通公司应当与大运公司、郭小萍就本次冲抵的518784元共同承担向王彦海的返还义务。综上，本院确认王彦海的购房款中的518784元，由大运公司、郭小萍、汇通公司向王彦海进行返还；其余405211元，由大运公司、郭小萍向王彦海返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王彦海请求大运公司、汇通公司、郭小萍承担赔偿损失之违约责任，有事实及法律依据，本院予以支持。综合考虑王彦海主张的各项损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案认为大运公司、郭小萍、汇通公司以各自应当向王彦海返还的款项为基数，自2017年5月21日开始计算，以中国人民银行同期存款基准利率计算向王彦海赔付利息损失（2019年8月20日起，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。故王彦海上诉要求汇通公司、大运公司、郭小平赔付资金占用利息损失的意见，本院予以支持。综上所述，王彦海关于大运公司、汇通公司、郭小萍应向其支付利息损失的上诉请求，本院予以部分支持。郭小萍、大运公司有关汇通公司应当承担向王彦海返还房款的上诉请求，本院予以部分支持；郭小萍关于其不应承担还款义务的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50945号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50945号民事判决第二项、第三项；三、北京大运通达文化发展有限公司、郭小萍、廊坊市汇通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还王彦海购房款518784元并给付利息损失（以518784为基数，自2017年5月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京大运通达文化发展有限公司、郭小萍于本判决生效后七日内返还王彦海购房款405211元并给付利息损失（以405211为基数，自2017年5月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回王彦海的其他上诉请求；六、驳回郭小萍的上诉请求；七、驳回北京大运通达文化发展有限公司的其他上诉请求。如果郭小萍、北京大运通达文化发展有限公司、廊坊市汇通房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13040元，由王彦海负担6520元（已交纳），由郭小萍、北京大运通达文化发展有限公司负担6520元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费15265元，由王彦海负担1000元（已交纳），由北京大运通达文化发展有限公司负担13040元（已交纳），由廊坊市汇通房地产开发有限公司负担1225元（王彦海已预交，廊坊市汇通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付王彦海）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  杨 路审 判 员  薛 妍二〇一九年十二月三十一日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园