山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2939号上诉人（原审原告）：孔祥颖，女，1999年7月7日出生，汉族，住荣成市黎明中区。委托诉讼代理人：孙燕燕（系孔祥颖之母），住荣成市黎明中区被上诉人（原审被告）：荣成振华商厦有限公司，住所地荣成市文化东路6号。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：姜珍国，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。原审第三人：威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，经理。委托诉讼代理人：邹拥军、马志坚，山东蔚昌律师事务所律师。原审第三人：荣成成山典当有限公司，住所地荣成市南山北路98号。法定代表人：孙军，董事长。委托诉讼代理人：卢良灏，男，系该公司职工。上诉人孔祥颖因与被上诉人荣成振华商厦有限公司（以下简称“振华公司”）及原审第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥公司”）、荣成成山典当有限公司（以下简称“成山公司”）侵权责任纠纷一案，不服荣成市人民法院（2018）鲁1082民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔祥颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。2010年3月孔祥颖与金桥公司签订商品房买卖合同及委托管理合同，案涉房屋登记于孔祥颖名下，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司（以下简称“烟台振华集团”）签订的房屋租赁合同无签订日期、无盖章，孔祥颖怀疑其并非正本合同，2009年3月30日签订的房屋租赁合同补充协议与案涉房产无关；2.烟台振华集团与金桥公司于2009年12月11日签订的补充协议及振华公司与烟台振华集团及金桥公司于2013年6月12日签订的合同，孔祥颖均不知情，孔祥颖购房时间在振华公司承租之前，且烟台振华集团未到房产管理部门办理登记备案，上述合同不能对抗孔祥颖，对孔祥颖无法律效力。一审认定的合同有效起始时间及商铺租金每平方米0.55元的计算标准有误；3.振华公司在孔祥颖不知情的情况下，私自增建自动扶梯，致使孔祥颖房产无法独立经营，失去原有经营优势，以后亦无法进行转让，给孔祥颖造成巨大经济损失，该自动扶梯会改变、破坏原有建筑主体和承重结构。振华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。金桥公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。成山公司述称，本案侵权事实与成山公司无关。一审认定的租金标准损害成山公司的合法权益，希望依法裁判。孔祥颖向一审法院起诉请求：1.振华公司与金桥公司签订的、属于孔祥颖所有房产的部分《租赁合同》自2018年7月1日起无效，振华公司应停止侵权、腾退房屋，并按照《停止使用商铺通知书》支付逾期腾房占有使用费，计至2018年8月7日为7732元；2.振华公司赔偿因其破坏、改变房屋建筑主体和承重结构修建、安装电梯而给孔祥颖造成的经济损失2268元，并恢复原状。一审法院认定事实：2010年3月,孔祥颖与金桥公司签订《商品房买卖合同》和《商品房委托管理合同》。2014年8月8日，为办理产权登记，金桥公司收回上述合同，并与孔祥颖重新签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，根据合同文本可确定：商铺位于万隆国际小区5号负一层D295号商铺，产权面积33.21平方米。收益金支付标准为：2014年6月1日至2014年12月31日止为13262元；2015年1月1日至2019年12月31日止，每年37135元；2020年1月1日至2024年12月31日止，每年42440元；2025年1月1日至2029年12月31日止，每年47745元。2009年3月30日，金桥公司与烟台振华集团签订了房屋租赁合同，约定：金桥公司将包含案涉房产在内的地下一层、地上三层出租予烟台振华集团，租赁期限自2009年11月15日至2029年11月14日止；租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）；烟台振华集团支付2000万元作为定金，交付房产后，定金转为前三年租金，不足部分在第三年补齐，后十七年每年租金分两次支付，起租日起每满六个月支付50%的租金，每逾期一日，按年租金的万分之四支付滞纳金；烟台振华集团应当按约定用途使用该房产，若不按规定用途使用或使用不当造成房屋损坏，由烟台振华集团负责修复，不能修复的，由烟台振华集团赔偿金桥公司损失；烟台振华集团擅自改变承租房产用途、整体转租或破坏房屋主体结构，金桥公司有权解除合同并要求烟台振华集团赔偿损失。2009年12月11日，双方签订补充协议，调整每平方米每天租金标准为0.55元，金桥公司应于2010年1月5日前交付房产。2010年10月29日，金桥公司和东亚银行签订应收账款质押合同，约定：金桥公司将其位于荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保东亚银行的贷款债权本金3000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将贷款债权本金由3000万元变更为4000万元。2013年5月29日双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围变更为荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）及上述房产所在的振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内（2010年11月19日至2020年11月19日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同（如有）下的收入或应收收益；将贷款债权本金由4000万元变更为7000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，金桥公司、振华公司与烟台振华集团签订协议书，约定由振华公司使用商厦地上三层及地下一层并支付租金，且振华公司已知晓金桥公司以应收租金出质予东亚银行的事实，据此振华公司取得承租人地位。2015年11月16日，东亚银行起诉金桥公司、丛培山与振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，载明当事人达成调解协议，协议确认：东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，三方约定：东亚银行放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权，振华公司自2016年度始将地下一层租金支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，用于向地下一层业主支付金桥公司应付的收益。2018年5月21日，乳山市人民法院作出（2018）鲁1083民初2353号民事判决，判令：解除孔祥颖与金桥公司间的《商品房委托管理合同》；金桥公司向孔祥颖支付2016年1月1日至2018年6月30日的收益金111405元及违约金53049.6元。2017年11月3日，东亚银行将其债权转让予成山公司，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异12号执行裁定，变更申请执行人为成山公司。2019年3月21日，青岛市中级人民法院将执行案件委托威海市中级人民法院执行，威海市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）鲁10执恢1号、（2019）鲁10执188号之一执行裁定，将1-3层房产交付成山公司抵偿债务。一审法院认为，2009年3月30日，金桥公司已将包含案涉房产在内的商场地下一层、地上三层出租予振华公司，双方约定了租赁期限、租金价格、交付方式等合同条款，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的情形，合法有效。虽金桥公司后将案涉房产出售予孔祥颖，但不影响在先租赁合同的效力，孔祥颖要求确认金桥公司与振华公司间租赁合同无效并由振华公司支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。振华公司基于经营需要而安装电梯，该电梯已取得相关管理部门验收许可，系对租赁房屋的合理使用，孔祥颖主张振华公司安装电梯破坏、改变房屋建筑主体和承重结构，与事实不符，孔祥颖要求振华公司赔偿相关损失的诉讼请求，不予支持。至于恢复原状，孔祥颖可在振华公司租赁期满或租赁关系消灭后另行主张，本案中不予支持。在东亚银行与金桥公司、振华公司三方协议中，东亚银行已经放弃对包括案涉房产在内的地下一层可得租金的质押权，振华公司也同意将地下一层租金付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司用以支付金桥公司欠付业主的收益款，又因孔祥颖与金桥公司之间的委托管理经营合同已经解除，故2018年7月1日起振华公司需按租赁合同支付的租金中孔祥颖房产对应的部分，应由振华公司按0.55元/平方米标准支付孔祥颖，至一审法庭辩论终结之日为437天，合7982.02元。如金桥公司在《商品房委托管理合同》承诺的2018年7月1日后的收益高于振华公司所需支付的租金价格，差额部分损失，孔祥颖可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百二十九条规定，判决：一、荣成振华商厦有限公司于判决生效后三十日内支付孔祥颖截止2019年9月11日的商铺使用费7982.02元；二、驳回孔祥颖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由荣成振华商厦有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕其上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行了质证。孔祥颖提供证据一、2009年12月6日华阳金属制品加工厂与金桥公司签订的合同书一份、华阳金属制品加工厂出具的证明一份、孔祥颖与金桥公司于2010年3月11日签订的商品房买卖合同及商品房委托管理合同复印件各一份及孔华阳为金桥公司出具的发票一份，拟证实金桥公司用案涉房屋抵顶欠付华阳金属制品加工厂的安装劳务费2078745.8元，时间早于烟台振华集团、振华公司与金桥公司签订租赁合同的时间，一审认定买卖不破租赁不属实；证据二、出生医学证明及常住人口登记卡复印件各一份，拟证实孔祥颖系孔华阳的女儿。经质证，振华公司对证据一的真实性有异议，主张华阳金属制品加工厂与金桥公司签订的合同书不能证明与孔祥颖存在关联，且该合同签订的时间晚于振华公司与金桥公司合同的签订时间；华阳金属制品加工厂出具的证明不符合单位出具证明的要件，也不能证明孔祥颖取得案涉房产的实际情况，与孔祥颖与金桥公司签订的买卖合同相矛盾；商品房买卖合同、商品房委托管理合同及发票均系复印件，且合同签订时间晚于振华公司与金桥公司签订时间。金桥公司对证据一中的华阳金属制品加工厂与其签订合同书的真实性无异议，但主张该合同只能证实金桥公司与华阳金属制品加工厂存在工程施工合同关系，与案涉房产没有直接联系；对华阳金属制品加工厂出具证明的真实性不予认可，金桥公司不清楚其证明的事实；对商品房买卖合同、商品房委托管理合同及发票真实性无异议。成山公司对证据一以与其无关为由不发表质证意见。振华公司、金桥公司、成山公司对证据二的真实性均无异议，但均主张与本案无关联。二审中，孔祥颖主张按照金桥公司与烟台振华集团所签订的租赁合同约定，应由烟台振华集团在荣成成立公司后，合同义务才会交接，而振华公司系由威海振华商厦有限公司投资成立，与烟台振华集团没有任何关系，故租赁合同交接没有法律和事实依据。振华公司主张租赁合同的签订主体是烟台振华集团，之后在合同的履行过程以及相关补充协议的签订，均是由振华公司进行，即振华公司已自动转继了该合同的权利义务。另查，威海振华商厦有限公司是由烟台振华集团、烟台正华百货发展有限公司出资成立，振华公司由威海振华商厦有限公司独自出资成立。对于金桥公司与烟台振华集团签订房屋租赁合同的时间及案涉房产的交付时间。振华公司主张虽然金桥公司与烟台振华集团签订房屋租赁合同尚未写明签订日期，但通过2009年3月30日的补充协议可以证实上述合同签订时间为2009年3月30日；金桥公司已按双方签订的房屋租赁合同于2009年8月15日实际交付了案涉房产，实际租期履行的时间是2009年11月15日。金桥公司对振华公司上述主张无异议。孔祥颖主张根据金桥公司与烟台振华集团于2009年12月11日签订补充协议的约定，金桥公司应于2010年1月5日前将符合合同约定的房产交付给烟台振华集团，故振华公司与金桥公司主张的案涉房产交付时间错误。金桥公司主张案涉房产已移交给振华公司，只是约定于2010年1月5日将相关未完成和不符合约定的房产进行整改，确定具体的交接日期。孔祥颖主张商铺使用费应按照其与金桥公司签订的商品房委托经营管理合同约定，从2018年7月1日起至2019年12月31日按照房款价值的7%计算，从2020年1月1日起至2024年12月31日按照房款价值的8%，从2025年1月1日起至2029年12月31日按照房款价值的9%计算。振华公司、金桥公司、成山公司对孔祥颖新增加的诉讼请求不同意调解。孔祥颖主张对烟台仲裁委员会（2018）烟仲字第279号裁决书的真实性无异议，但具体情况不清楚；认可其于2018年5月28日向振华公司出示停止使用商铺通知书之前未向振华公司主张权利。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，孔祥颖以金桥公司与烟台振华集团签订的房屋租赁合同无签订日期、无盖章怀疑该合同并非正本合同且该合同与案涉房产无关，但振华公司及金桥公司均认可该合同并主张合同系于2009年3月30日签订，并提供当日签订的补充协议予以佐证。同时，孔祥颖提供的金桥公司与烟台振华集团于2009年12月11日签订补充协议亦可证实双方于2009年3月30签订该合同，故可以认定金桥公司与烟台振华集团于2009年3月30日签订房屋租赁合同。从该合同约定内容看，金桥公司将包含案涉房产在内的地下一层、地下三层出租予烟台振华集团，该合同与案涉房产有关，现亦无证据认定该合同存在虚假、伪造的情形，故孔祥颖上述主张不成立，本院不予支持。孔祥颖以其对烟台振华集团与金桥公司于2009年12月11日签订的补充协议不知情为由，主张一审法院认定租赁合同起始时间错误及按0.55元/平方米/天计算无法律依据，但孔祥颖在二审中将上述补充协议作为证据提供。虽然该补充协议系烟台振华集团与金桥公司签订，但烟台振华集团与金桥公司均认可金桥公司已按双方签订的房屋租赁合同于2009年8月15日实际交付了案涉房产，实际租期履行的时间是2009年11月15日，故一审认定租赁合同起始时间正确，本院予以维持。该补充协议系烟台振华集团与金桥公司签订，是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的相关规定，应为有效，对租金标准调整对双方均有约束力，烟台振华集团应按该租金标准支付租金。孔祥颖虽提供证据一拟证实金桥公司用案涉房产抵顶欠付华阳金属制品加工厂劳务费的时间早于烟台振华集团、振华公司与金桥公司签订租赁合同的时间，但其提供的证据一中2009年12月6日合同晚于烟台振华集团与金桥公司签订房屋租赁合同时间。2010年3月孔祥颖与金桥公司签订商品房买卖合同和商品房委托经营管理合同，后双方又于2014年8月8日重新签订上述合同，上述合同签订于烟台振华集团与金桥公司签订房屋租赁合同之后。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。振华公司作为烟台振华集团的关联公司，在合同履行过程中已经作为承租人履行相关房屋租赁合同义务。振华公司或烟台振华集团在履行房屋租赁合同时，虽未办理备案登记手续，但因办理登记备案手续系行政法规中的管理性规定，并不影响合同效力。故一审按照该补充协议的约定判令振华公司案0.55元/平方米/天支付使用费正确，本院予以维持。孔祥颖主张一审法院适用法律错误，房屋租赁合同不能对抗孔祥颖，理由不当，于法无据，本院不予支持。已经生效的烟台仲裁委员会（2018）烟仲字第279号裁决查明，振华公司根据自身经营的需要加装自动扶梯，属于增添设备设施，并让具备资质的设计单位进行设计和具备资质的单位进行施工，该自动扶梯已取得相关管理部门验收许可，金桥公司主张振华公司破坏租赁房屋的主体结构证据不足，并据此裁决驳回金桥公司的仲裁请求。孔祥颖虽主张振华公司增建自动扶梯会改变、破坏原有建筑主体和承重结构，但未提供证据证实，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，孔祥颖的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由孔祥颖负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月二十八日法官助理张洁玉书记员安圆圆