山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初2182号原告：刘远贵，男，1952年9月26日出生，汉族，住肥城市。原告：刘涛，男，1973年6月1日出生，汉族，住肥城市。原告：刘卫，男，1978年5月20日出生，汉族，住肥城市。以上三原告委托诉讼代理人：乔峰，山东信望律师事务所律师。被告：肥城市华联商贸有限公司，住所地肥城市仪阳街道办事处仪兴路26号，统一社会信用代码913709837207786709。法定代表人：李庆勇，总经理。委托诉讼代理人：韩强，男，1978年3月17日出生，汉族，住肥城市，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵军，山东成康律师事务所律师。原告刘远贵、刘涛、刘卫与被告肥城市华联商贸有限公司（以下简称华联商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛及原告刘远贵、刘涛、刘卫的委托诉讼代理人乔峰，被告华联商贸的委托诉讼代理人韩强、赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘远贵、刘涛、刘卫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告合同期内的租金150000元；3.判令被告立即交付租赁房屋并赔偿原告损失；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年，原、被告签订租赁合同，原告将位于泰西大街042-10号七间五层楼房（建筑面积约2000平方米）、楼前广场、楼后小院及楼后小院房屋3间整体租赁给被告使用；租赁期限十年，自2010年10月10日至2020年10月10日止；租金每年三十万元，按年支付，每年农历8月17日前支付下一年度租金。按照约定，被告应于2018年农历8月17日前支付原告下一租赁年度租金，但被告未按约定支付。2018年12月30日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同，被告于2019年1月1日收到，但至今未办理交接手续。为维护原告的合法权益，现具状起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告华联商贸辩称，一、原、被告双方的房屋租赁合同已于2018年6月30日解除。2018年4、5月份，被告多次与原告协商提前解除租赁合同，原告也同意被告于2018年7月1日前腾出房屋，解除合同。被告于2018年7月1日前将一楼、二楼腾出一并交给原告。被告对外转租的三、四楼合同尚未到期，后三楼于2018年8月1日腾出，四楼也于2018年8月7、8号左右腾出，因此，原、被告之间的租赁合同已于2018年6月30日解除，原告的第一项诉讼请求不成立，应予驳回。二、通过被告提交的原、被告进行磋商解除合同以及原告提前招商等相关证据，能够印证双方自2018年4月份开始协商解除，同意2018年6月30日提前解除合同，原告再发函通知被告要求收到通知后90日解除合同，与合同实际解除的客观事实不符。三、涉案租赁标的物早已返还，原告也实际接收，在被告2018年6月30日已经腾退房屋、租金已经交至2018年10月9日的情况下，多交纳的租金已经算作对提前解除合同的补偿，根据公平原则，原告的第二、三项诉讼请求不能成立。请法院查明事实，公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张提交了如下证据：原、被告于2010年8月12日签订的《租赁合同》一份，原告于2018年12月30日向被告出具的解除合同通知书一份，被告于2019年1月2日向原告出具的回复函一份。被告对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以采信。被告为证实其主张提交了双方签订的租赁合同一份，被告向原告支付2017年10月至2018年10月租金的银行凭证两份，2018年4月10日被告经理刘玉国与原告刘涛的谈话录音，2018年5月31日被告经理刘玉国与原告刘涛的通话录音，2019年1月5日被告法定代表人李庆勇及经理刘玉国与原告刘涛的谈话录音，原告对外招租的朋友圈截图、金点子传媒广告宣传单，原告于2018年8月8日出具的便签、被告向原告出具的回复函。原告对上述证据的真实性无异议，本院依法予以采信。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的其公司经理刘玉国与一楼租户张丽丽的通话录音，结合其提交的刘玉国与原告刘涛、李庆勇、刘玉国与原告刘涛的谈话及通话录音，欲综合证实被告自2018年4月份即开始与原告协商提前解除租赁合同的过程，原告同意被告于2018年7月1日前腾退房屋，解除合同以及被告已于2018年7月1日前腾退的事实，涉案租赁合同已于2018年6月30日解除。原告质证称，不清楚张丽丽是谁，而且录音中也没有提到原告方的任何情况。本院认为，从该录音内容看，并不能证明被告所述上述事实，且原告不予认可，对该证据本院不予采信。2.被告提交的其与山东葆春堂大药房连锁有限公司、任吉林、百年人寿保险股份有限公司泰安中心支公司分别签订的房屋租赁合同，及其与百年人寿保险股份有限公司泰安中心支公司签订的房屋租赁合同解除协议书，欲证实被告承租涉案房屋后，将一楼两间、三楼、四楼分别转租，被告于2018年7月1日前腾退一、二楼后，其余转租合同均于2018年8月底之前或自然到期或解除。原告质证称，涉案房屋系整体出租给被告，被告再出租与原告无关。本院认为，被告自2018年4月即有意解除与原告的租赁合同，就应当与次承租人协商提前解除合同，按照与原告协商的日期整体腾退房屋，上述证据即便能证实被告转租的合同均于2018年8月底前解除，亦未达到原告的要求，无法证实被告的证明目的。3.被告提交的其交纳电费的发票两份，欲证实原、被告已提前解除了租赁合同，被告的电费交至2018年8月9日，之后未再使用房屋和水电。原告质证称，该证据与本案无关。本院认为，被告租赁原告的房屋后并非全部自己使用，该证据不能证实所有房屋均按时腾退，无法证实被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘远贵、刘涛、刘卫与被告华联商贸于2010年8月12日签订租赁合同，约定：甲方（刘远贵、刘涛、刘卫）将位于泰西大街042-10号七间五层楼房（建筑面积约2000平方米）、楼前广场、楼后小院及楼后小院房屋3间整体租赁给乙方（华联商贸）使用；租赁期限为十年，自2010年10月10日至2020年10月10日止；租金每年300000元，按年支付，每年农历8月17日前支付下一租赁年度租金。关于合同解除，双方约定：“11.2有下列情形之一的，视为乙方违反合同，甲方有权解除本合同：（一）乙方拖欠租金费超过三个月的，但因不可抗力造成的除外；（二）擅自整体转让租赁房屋的；……甲方依据上述情形单方解除合同的，应当提前90日书面通知乙方，甲方在解除合同的同时有权要求乙方支付应付而未付的费用和赔偿甲方的实际损失”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告将其中一楼两间转租给山东葆春堂大药房连锁有限公司，将三楼转租给任吉林，将四楼转租给百年人寿保险股份有限公司泰安中心支公司。2018年4月，被告欲提前解除合同，与原告协商合同解除事宜，原告同意被告如于2018年7月1日前腾退房屋即解除合同。同时，原告亦提前进行广告宣传重新招租。被告于2018年7月1日前将其使用的一楼（除葆春堂药房使用的两间）及二楼腾退并将钥匙放于葆春堂药房，三楼、四楼未在该期限内腾退。被告华联商贸与葆春堂药房的房屋租赁合同到期后，葆春堂药房与原告形成了不定期租赁关系。2018年12月30日，原告向被告发出合同解除通知书，根据合同11.2（一）的约定，解除与被告的租赁合同。被告于2019年1月1日收到该解除通知。另查明，原告刘涛、刘卫系原告刘远贵之子，涉案房屋系三原告共有。被告向原告交纳租赁费至2018年10月9日。三楼、四楼的次承租人于2018年8月底腾退房屋，后被告将钥匙放于葆春堂药房。本院认为，原告刘远贵、刘涛、刘卫与被告华联商贸签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告与原告虽协商提前解除合同，但被告未能按原告的要求于2018年7月1日前将租赁房屋全部腾退，故双方就提前解除合同并未达成一致意见，故对被告关于合同已于2018年6月30日解除的辩称本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同”。本案中，被告华联商贸自2018年4月明确表示要求解除合同，并未按合同约定于2018年阴历8月17日前支付下一租赁年度租金，根据上述规定及合同约定，原告可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。本案被告未按合同约定交纳租金，原告于2018年12月30日向被告发出解除合同的通知书，被告于2019年1月1日收到该通知书，根据上述规定，合同应于被告收到通知之日即2019年1月1日解除。原告关于租赁合同于被告收到解除通知书后90日即2019年4月1日解除的主张。本院认为，涉案合同虽系原告单方通知被告解除，但被告于2018年4月即与原告协商合同解除事宜，即对被告亦欲解除合同原告是明知的，且2018年8月底被告已将房屋全部腾退，此情形下，原告实无必要再给被告留取90日时间，而原告通知被告自收到通知后90日合同解除的做法明显有悖于合同中约定该条款的初衷，也不符合合同法的立法精神，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2018年10月9日至2019年4月1日的租金的诉讼请求。本院认为，原，被告双方的租赁合同于2019年1月1日解除，被告应支付原告自2018年10月9日至2019年1月1日合同解除前的租金67397.26元（300000元÷365天×82天），对于合同解除后的租金，本院不予支持。关于原告要求被告自2019年4月1日至交付之日按月租金25000元赔偿损失的诉讼请求。本院认为，因自2018年4月被告欲解除合同与原告协商后原告即通过微信、广告传媒等途径重新招商，至合同解除半年多时间，原告应积极采取措施防止损失的扩大，涉案房屋长时间未能重新出租的损失不应由被告承担，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告交付租赁标的物的诉讼请求。因涉案房屋除葆春堂药房外被告已全部腾退并将钥匙放于葆春堂药房，对此原告最迟也已于2019年1月5日知情，而葆春堂药房与原告已形成不定期租赁合同关系，故涉案房屋原告可自行收回。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告刘远贵、刘涛、刘卫与被告肥城市华联商贸有限公司于2010年8月12日签订的租赁合同于2019年1月1日解除；二、被告肥城市华联商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告刘远贵、刘涛、刘卫房屋租赁费67397.26元；三、驳回原告刘远贵、刘涛、刘卫的其他诉讼请求。如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告华联商贸负担741元，由原告刘远贵、刘涛、刘卫负担909元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  阚洪霞二〇一九年十二月十九日书记员  宁晓梅