广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13010号上诉人（原审被告）：颜庆灵，男，汉族，1966年10月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审原告）：欧金龙，男，汉族，1986年7月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，上诉人颜庆灵因与被上诉人欧金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初35699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人颜庆灵上诉请求：1.撤销一审判决，驳回欧金龙诉讼请求。2.诉讼费用等由欧金龙承担上诉事实和理由：由于欧金龙不按合同规定支付费用，而导致合同无法履行，2018年6月6日之前双方经过多次沟通，欧金龙不同意支付赎楼费用的全部，就此自然终止合同。因此所造成一切损失应由欧金龙承担。被上诉人欧金龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。欧金龙向一审法院起诉请求：1.依法解除欧金龙、颜庆灵签署的《二手房买卖合同》及《补充协议》；2.颜庆灵向欧金龙双倍返还定金100万元；3.颜庆灵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月4日,欧金龙（买方）与颜庆灵（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房地产为位于深圳市××区冬瓜××路××楼单位（以下简称涉案房产）,转让成交价为620万元；买方同意在本合同生效之日当日内向卖方支付定金15万元，在本合同生效后5日内（含当日）再向卖方支付定金35万元；买方向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，具体为，买方须将首期款于2018年5月16日前（含当日）支付至监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料；“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同并向担保公司或其他第三人出具赎楼的公证委托书及办理赎楼的其它相关手续，买方须协助卖方办理。卖方撤销公证委托，或虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其它原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，并于7日内还清贷款，办理注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司”；按政府及有关规定，由买卖双方需支付的全部税费（包括赎楼担保费和短期利息）由买方自愿支付；“若该物业存在逾期未支付的供楼款的，则该款项由卖方自行承担；若因卖方原因（包括征信不良、还款记录不良、有其它贷款等）导致赎楼担保费和短期利息增加的，则该增加的费用由卖方自行承担”；如有一方未按照合同约定的期限履行义务，相对方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过5日，相对方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或适用定金罚则。2018年5月8日，欧金龙与颜庆灵签订《补充协议》，约定：买卖双方协商同意，买方仅负责支付正常房贷赎楼的费用，其它卖方民间贷款欠款所产生的费用由卖方支付，由卖方征信逾期所产生的费用由卖方承担。涉案房屋买卖合同签订后，欧金龙分别于2018年5月4日转账定金15万元、5月5日转账定金15万元、5月8日转账定金15万元、5月9日转账定金5万元至颜庆灵账户，合计支付定金50万元。之后，双方办理了首期款资金监管手续；2018年6月8日，欧金龙取得涉案房产交易的贷款承诺书。一审庭审时，双方陈述，在颜庆灵委托担保公司赎楼过程中，双方本希望通过“额度赎楼”方式进行赎楼，但因颜庆灵的征信问题导致无法使用“额度赎楼”方式，而只能以现金方式赎楼，由于现金赎楼方式的赎楼费用高于“额度赎楼”方式的赎楼费用，双方对于因此而多产生的赎楼费用由何方负担的问题产生争议，双方协商无果，据此导致涉案房产交易停滞，未再继续进行。颜庆灵陈述，其于2018年7月20日将涉案房子过户到案外人名下用于抵偿其个人债务。一审法院认为，欧金龙与颜庆灵之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。关于欧金龙的合同义务履行情况。欧金龙已依约支付定金、办理首期款资金监管并取得按揭银行的贷款承诺函，履行了付款义务这一主要合同义务。颜庆灵辩称欧金龙支付定金存在迟延情形，但从欧金龙转账时间来看，其支付时间符合合同约定，至于款项实际到账时间并非欧金龙原因所致，颜庆灵据此主张欧金龙支付定金存在违约情形，没有依据，一审法院不予采纳。关于颜庆灵的合同义务履行情况。首先，办理赎楼手续、保证房产权利清洁具备过户条件是卖方的主要合同义务。关于赎楼问题，由于合同和补充协议并未就赎楼具体方式以及赎楼方式变更产生的费用承担情况作出明确约定，双方在协商赎楼方式过程中对于因颜庆灵征信问题致使重新选择赎楼方式而产生的多出赎楼费用承担产生争议，因赎楼系颜庆灵的主要合同义务，而赎楼费用承担系次要义务，在双方就费用承担问题协商未成的情况下，颜庆灵仍应积极完成赎楼义务以推进合同履行，但颜庆灵未再继续履行合同义务，构成违约。其次，虽然涉案房产交易因赎楼费用承担问题产生争议而出现停滞，但此时合同尚未解除，仍处于有效履行阶段，颜庆灵在此时将房产过户至他人名下，直接导致合同客观上已无法继续履行，致使合同目的无法实现，颜庆灵据此构成根本违约。关于合同解除，如前所述，颜庆灵在合同履行阶段将涉案房产过户至他人名下，导致合同无法继续履行，欧金龙的合同目的已无法实现，欧金龙据此有权要求解除合同。欧金龙提前本案诉讼要求解除合同，则欧金龙的解约意思于颜庆灵收到起诉状之日即到达颜庆灵，故合同解除时间应认定为颜庆灵收到诉状之日即2018年11月1日。关于定金，欧金龙已支付定金50万元，如前所述，因颜庆灵根本违约而导致合同无法继续履行，欧金龙有权依约选择颜庆灵以双倍返还定金的方式承担违约责任，据此，对欧金龙要求颜庆灵双倍返还定金共计100万元的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认欧金龙与颜庆灵于2018年5月4日签订的《二手房买卖合同》及补充协议于2018年11月1日解除；二、颜庆灵应于判决生效之日起10日内向欧金龙欧金龙双倍返还定金共计100万元。本案一审案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元（均已由欧金龙预交），由颜庆灵负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，颜庆灵于一审提交答辩状称，由于其征信问题无法办理额度赎楼，担保公司提出现金赎楼才能办妥赎楼过户；颜庆灵主张欧金龙拒绝支付现金赎楼费用导致担保公司无法赎楼，故欧金龙构成违约。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案合同违约方的认定问题，及由此颜庆灵应否双倍返还涉案定金。依本案查明事实，涉案合同签订后，欧金龙作为买方已依约支付合同定金、办理购房款的首期款资金监管并取得按揭银行的的贷款承诺函，故颜庆灵作为卖方亦应依约履行赎楼义务。涉案合同约定，卖方委托担保公司进行赎楼，赎楼担保费由买方自愿支付；若因卖方原因（包括征信不良、还款记录不良、有其它贷款等）导致赎楼担保费和短期利息增加的，则该增加的费用由卖方自行承担。本案中，涉案合同履行至赎楼阶段，因卖方颜庆灵征信问题，担保公司仅能以现金方式进行赎楼，该赎楼方式较之其他赎楼方式需增加赎楼担保费。本院认为，涉案房产仅能以现金方式赎楼系颜庆灵征信问题所致，故依前述合同约定，因现金方式赎楼而增加的赎楼费用应由颜庆灵承担。颜庆灵拒绝承担该部分费用，并以此为由未继续履行赎楼义务，其后又将涉案房产过户登记至案外人名下。颜庆灵前述行为已导致涉案合同无法继续履行、涉案合同目的无法实现，故其行为构成根本违约。欧金龙据此诉请解除合同、颜庆灵双倍返还合同定金，具事实和法律依据，本院予以支持。一审未认定因现金赎楼增加的费用应由颜庆灵承担，处理欠妥；但一审认定颜庆灵构成根本违约应向欧金龙双倍返还定金，处理结果正确，应予维持。综上，颜庆灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（颜庆灵已预交），由颜庆灵负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一九年十二月二十三日书记员 陈晓莹（兼）