福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终311号 上诉人（原审原告）：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路78号12号楼一层，统一社会信用代码91350800735652675P。 法定代表人：黄木生，董事长。 委托诉讼代理人：袁建斌、吴冬华，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈优敦，男，1956年8月3日出生，汉族，龙岩市第九中学退休教师，住龙岩市新罗区。 上诉人龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被上诉人陈优敦物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6987号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创佳物业公司的委托诉讼代理人袁建斌，被上诉人陈优敦到庭参加诉讼。本案审理过程中，发现本案的审理结果必须以尚未审结的龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案的审理结果为依据，于2019年4月22日依法裁定中止本案诉讼。2019年12月9日通知恢复审理。本案现已审理终结。 创佳物业公司上诉请求：一、撤销一审判决、改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由主要是：原审法院认定上诉人在业主委员会通知其办理移交手续后，拒绝退出、移交，在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，属认定事实错误。一、2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会（以下简称“业委会”）与福建亿航物业管理有限公司（以下简称“亿航公司”）签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由亿航公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起到2020年6月30日止；2017年8月15日，业主委员会向上诉人、亿航公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，但在上述期限内，业委会未按《福建省物业管理条例》第三十九条第二款规定，成立移交小组负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务，亿航公司未进驻也未向上诉人提出办理交接事宜，由于无法办理交接手续，上诉人为了确保小区的平安与稳定，继续按前期物业服务合同的约定，做好小区的日常物业服务管理工作，符合企业服务精神。另，因2017年下半年是龙岩市创建全国文明城市的关键时期，为了确保小区的平安与稳定，保证创城工作的顺利进行并取得胜利，隔后社区居民委员会明确要求上诉人按前期物业服务合同的约定提供服务，不得以未签订服务合同为由影响创城工作及小区的各项服务。上述事实可以表明，虽然城市桂冠小区与亿航公司签订了《城市桂冠物业服务合同》，但因业委会未成立移交小组以及亿航公司并未进驻提供物业服务，也未主动与上诉人办理交接手续，上诉人无法与其办理交接手续。原审中，被上诉人也未提供证据证明上诉人拒绝退出、移交，因此，上诉人继续为城市桂冠小区提供物业服务，被上诉人在接受服务后，应当向上诉人支付物业管理等相关费用。二、2017年12月13日，亿航公司向业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》，解除2017年6月13日签订的《城市桂冠物业服务合同》，业委会对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，亿航公司与业主委员会签订的《城市桂冠物业服务合同》即已解除。迄今为止，上诉人仍为城市桂冠小区提供物业管理服务，小区绝大多数业主也继续向上诉人支付物业管理等相关费用，因此，被上诉人在接受服务后，应当按照合同约定向上诉人交纳物业服务及公摊水电费等。三、2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向上诉人发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求上诉人必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，该份通知不能作为证明上诉人拒绝撤出、移交的依据。如前所述，上诉人未办理交接手续是因为业委会未成立移交小组以及亿航公司不作为造成的，上诉人对物业交接不存在任何过错。而且，根据龙岩市新罗区住房和城乡建设局2018年12月21日出具的《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》精神，主管部门认可上诉人在2017年6月之后为城市桂冠小区提供的物业管理服务，并要求上诉人在小区选聘新物业服务单位进驻前，继续提供物业服务，保证小区正常运转与和谐。四、2019年1月8日，城市桂冠小区业主委员会向上诉人出具《证明》，内容载明：2017年4至6月份，小区由于选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司，所以从2017年7月至今，小区的物业管理工作还是由上诉人提供。而且，业委会已撤回2017年向上诉人发出的要求进行物业移交的所有通知与函件，并认可由始至今上诉人对小区所提供的服务。以上内容可以表明，业委会认可上诉人自2017年7月起至今为小区提供的物业服务。因此，上诉人要求被上诉人支付自2017年7月1日至2018年7月31日的物业服务费及车辆管理费有事实和法律依据。 陈优敦辩称，一、2017年5月31日业委会向创佳公司发出关于配合城市桂冠小区移交函，里面明确确定了6月24号到6月30号期间为小区物业服务交接期。7月1号开始，小区物业就由福建亿航来负责了，但是创佳物业不理睬不移交。被上诉人作为业委会在7月上旬向南城街道办事处提交了关于城市桂冠小区选聘、物业征询意见结果的报告，南城街道办事处向城市桂冠小区业委会及全体业主发出了南城街道关于城市桂冠小区选聘物业征询真实意见调查结果反馈意见。鉴于调查结果，按照相关法律法规符合业主大会的真实意见，亿航物业的审批是依法依规。即业委会依法要求城市桂冠业主委员会按照相关流程对本次选聘结果进行后续的审批程序。因此，业委会在8月15号对创佳物业及亿航物业发出了关于城市桂冠小区物业服务的移交的函。在这个移交函里面提出了8月20号到31号，为小区物业服务交接期，小区就由亿航物业负责。为了使小区物业能够顺利的移交，在8月17号，业委会又向南城街道办事处求助，发出了关于请求支持城市桂冠小区物业选聘后续工作的报告。在这个函里面提出了，鉴于本小区前期物业，龙岩市创佳物业管理有限公司在小区物业服务单位选聘过程中态度和行为，申请南城街道办事处组织后续有关工作。配合城市桂冠小区实行移交。这是8月17号向南城办事处发出的报告。但是创佳物业还是我行我素，不理睬不移交。9月4号，新罗区住房和城乡规划建设局发出要求城市桂冠物业服务限期交接的通知。城市桂冠小区业主委员会再次请求南城街道办事处支持城市桂冠小区物业服务移交的报告，在这个函里面，提出了龙岩市创佳物业管理有限公司在小区物业服务单位选聘过程中的态度和行为，提出了恳请办事处通知并督促龙岩市创佳物业管理有限公司按时办理小区物业移交资产。业委会不仅在工作上受到阻挠，人身安全也受到了威胁。二、业委会并未收到亿航物业公司发出的解除合同函；三、被上诉人认为法律不应认可创佳公司提供的物业服务；四、证明文件是业委会在被胁迫的情况下出具的，不是业委会的真实意思表示，而且没有通过业主代表及全体业主的双过半。 创佳物业公司一审诉讼请求：陈优敦支付创佳物业公司2017年3月1日至2018年7月31日物业服务费3252.1元、车位管理费1020元、公摊电费380.6元、公摊水费79.2元、二次供水加压费118.9元，以上合计4850.8元。 一审法院认定的事实：陈优敦是龙岩市新罗区的业主，拥有的房屋建筑面积为136.65平方米，另有Ｃ30车位（库）一个。2007年9月22日，创佳物业公司与陈优敦签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务。双方约定，高层住宅物业管理服务费按每平方米1元／月（2014年12月调整为每平方1.4元／月），车位（库）物业管理服务费按60元／月计算，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳物业公司提供了服务，陈优敦仅支付部分费用。拖欠的费用，虽经创佳物业公司催收，但未果。为此，创佳物业公司诉至法院。 另查明，2017年5月25日，城市桂冠小区业主委员会召开业主代表大会公开选聘物业服务单位，确定由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务。2017年5月31日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，告知创佳物业公司业主已完成小区物业服务单位的选聘工作，确定由福建亿航物业管理有限公司为中标单位。定于2017年6月24日-30日为小区物业服务交接期，从2017年7月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限三年，即从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年7月24日，龙岩市新罗区人民政府南城街道办事处向城市桂冠小区业委会及全体业主发出《南城街道关于城市桂冠小区选聘物业业主征询真实性调查结果反馈意见》，鉴于调查结果，按照相关法律法规规定符合业主大会的真实性意见，本次意见征询真实有效，要求城市桂冠业主委员按照相关流程对于本次选聘结果依法依规进行公示及进入后续选聘程序。2017年8月15日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司、福建亿航物业管理有限公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，内容为：经南城街道办事处组织对本小区“拟选聘物业业主征询全体业主意见结果”进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认福建亿航物业管理有限公司为本小区物业服务合法有效中选单位。定于2017年8月20日-31日为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。因创佳物业公司未按期移交，2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求创佳物业公司必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，否则将按有关规定进行处罚。之后，创佳物业公司仍未移交并撤出，至今仍为小区提供物业服务。 一审法院认为，创佳物业公司与陈优敦订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，双方签订的是前期物业服务合同，未约定服务期限，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订《城市桂冠物业服务合同》，约定从2017年7月1日起由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务，该合同已经生效，依前述规定，创佳物业公司与陈优敦订立的《前期物业管理服务协议》即行终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司在业主委员会通知其办理移交手续后，以业主委员会没有依法依规选聘新的物业服务企业为由，拒绝退出、移交，其在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，其诉请支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费均于法无据，一审法院不予支持。2017年7月1日之前，创佳物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，并代缴了公摊水电费等。陈优敦在接受服务后，应按约如期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水电费等。陈优敦应支付创佳物业公司2017年3月1日至2017年7月1日物业服务费765.24元（136.65平方米×1.4元/平方米•月×4个月）、2017年3月1日至2017年7月1日车位管理费240元（60元/平方米•个×4个月），以及公摊电费380.6元、公摊水费79.2元、二次供水加压费118.9元，以上合计1465.04元。一审法院依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，作出如下判决：一、陈优敦应于本判决生效之日起二十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司2017年3月1日至2017年7月1日物业服务费765.24元、2017年3月1日至2017年7月1日车位管理费240元、公摊电费380.6元、公摊水费79.2元、二次供水加压费118.9元，以上共计1465.04元；二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担15元，陈优敦负担10元。 二审期间，上诉人创佳物业公司提供了以下新证据：证据一、《情况说明》两份，证明自2017年6月至今，上诉人一直为城市桂冠小区提供物业管理服务。被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性有异议。证据二、《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》和《恒宝城市桂冠物业服务工作协议调会签到表》，证明2017年6月之后，城市桂冠业主委员会未与创佳物业公司签订物业服务合同，但仍继续由创佳物业公司提供基本的物业管理服务和小区公共设施设备、场地部位维护维修至今。在小区选聘新的物业服务单位进驻前，创佳物业公司应继续提供物业服务，保证小区正常运转与和谐。被上诉人认为签到表无公章，对真实性、合法性、关联性有异议，会议纪要与当时会议表达不一致。证据三、《证明》一份，证明：2017年4月至6月份，城市桂冠小区业主委员会进行小区物业选聘工作，由于选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司。城市桂冠小区业主委员会已撤回2017年向龙岩市创佳物业管理有限公司发出的要求进行物业移交的所有通知与函件，并认可由始至今创佳物业公司对本小区所提供的物业服务。被上诉人认为证明是业委会在受胁迫的情况下盖的章，不是业委会真实的意思表示，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。证据四、《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》一份，证明：亿航物业公司向业委会解除物业服务合同的事实。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为业委会收到的告知函并非这份告知函，业委会未收到这份函。 被上诉人陈优敦提供了以下新证据：证据1-3城市桂冠业委会文件，证明业委会有成立移交小组，并且做了多方工作。上诉人对证据1的真实性无异议，认为移交函仅告知上诉人要办理移交手续，但并无人员与上诉人办理移交手续；对证据2、3认为与本案无关。证据4-8微信截图，证明业委会在移交工作中受到威胁殴打。上诉人认为证据4-8不能证明被上诉人的主张。证据9照片一张，证明亿航公司有进驻小区，视频录像可以证明。上诉人对证据9的真实性、合法性、关联性都有异议，认为不能证明被上诉人的主张。证据10《告知函》一份，证明被上诉人收到的并非是亿航公司退出的告知函。上诉人对证据真实性无异议，认为该证据与上诉人提交的第四组证据在内容上是一致的，可以表明在2017年10月10日亿航公司向业委会发出告知函，业委会没有提出异议，亿航公司与业委会之前签订的物业服务合同已经解除。证据11城市桂冠业委会文件，证明亿航公司在2019年1月12号进行公投的时候再次来参加物业选聘，最后以高票又入选了城市桂冠小区的物业服务。上诉人认为证据11与本案无关。证据12《郑重声明》，证明业委会的代表声明，被上诉人不向物业缴交物业费的一个主要原因是没有合同，另外是对创佳物业公司采取不正常手段干扰业委会工作，破坏小区和谐环境感到愤怒。创佳物业拒不执行区住建局2017年9月发出要求其移交物业的有关文件。上诉人对证据12真实性、合法性、关联性都有异议。证据13微信截图，证明创佳物业以会议纪要来明确说明了小区业委会自2017年6月以后，创佳物业没有任何物业服务合同而在城市桂冠小区进行物业服务，法律不应认可。上诉人认为证据13与本案无关。证据14图片证明一份，证明业主林家瑜的老公把小区门砸坏了以后，物业公司为了平息这件事情，就带来了一份打印好的证明。上诉人认为该证据不能证明被上诉人的主张。证据15《声明》一份，证明业委会是被胁迫出具证明。上诉人认为该证据不能证明被上诉人的主张，没有其他证据证明业委会是被胁迫的。证据16《表决表》一份，证明小区11号楼的24户，有22户同意，证明业委会2019年1月8日出具的《证明》不具有法律效力，因为没有通过业主代表以及业主双过半的表决。上诉人认为该证据与本案无关，不能证明被上诉人的主张。证据17汇总表、新罗区法院传票、城市桂冠小区起诉状，证明表决不具法律效力，业委会已经起诉撤销表决。上诉人对该证据真实性、合法性、关联性都有异议，认为不能证明被上诉人的主张。 对双方当事人围绕案涉物业服务合同是否解除及解除时间提举的上述证据，因龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会已代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院已作出了生效裁判，上述证据已由该裁判作出认定，故不在本案进行审查。 双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 二审另查明，龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案，由一审法院于2019年7月4日作出（2019）闽0802民初1394号民事判决，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号维持原判的二审判决，该终审判决现已发生法律效力。判决确认本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方的争议焦点为创佳物业公司主张2017年7月1日之后的物业服务费应否支持。二审诉讼期间，双方当事人有关案涉物业服务合同是否解除及解除时间的争议，由龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号二审判决，该判决现已发生法律效力。根据该判决，本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。本案的判决应以上述生效裁判作为依据，故创佳物业公司有权因提供物业服务诉请陈优敦支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费。 综上，创佳物业公司上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6987号民事判决； 二、陈优敦应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司自2017年3月1日至2018年7月31日的物业服务费3252.1元、车位管理费1020元、公摊电费380.6元、公摊水费79.2元、二次供水加压费118.9元，合计4850.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由陈优敦负担；一审案件受理费25元，由陈优敦负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 刘彬辉 审判员 谢 勇 二〇一九年十二月十日 法官助理陈聪聪 书记员朱小燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… -13-