四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初4669号 原告:攀枝花金城物业管理有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段489号1栋1单元8号，统一社会信用代码：91510402775842027H。 法定代表人：杨大勇。 委托诉讼代理人：许锋，男，1965年12月31日出生，汉族，系攀枝花金城物业管理有限责任公司项目经理，住四川省攀枝花市东区。 被告：文顺华，女，1973年7月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告攀枝花金城物业管理有限责任公司（以下简称金城物业公司）与被告文顺华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金城物业公司的法定代表人杨大勇、委托诉讼代理人许锋，被告文顺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2014年1月1日起至2018年1月20日止的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元、车位费2427元、滞纳金3028.3元，以上合计13122.7元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年6月1日，原告与良康花园业主委员会签订了《良康花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期限为一年，自2010年6月1日起至2011年5月31日止，由原告为被告等业主提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积支付，住宅每半年支付一次，商业用房每月支付一次；业主逾期不支付的，按应收费用的千分之三（每日）支付滞纳金。随后，原告与良康花园业主委员会分别在2011年、2012年、2013年、2015年签订了《良康花园物业管理服务合同》，提供服务至2018年1月20日。被告系良康花园的业主，物业建筑面积为151.55平方米，被告自2012年1月起至今未向原告支付物业服务费、垃圾清运费及车位费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业服务，被告却拒不履行自己的付费义务，虽经原告多次催收未果，现向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告文顺华辩称，物业合同是一年一签的，原告没有向我催收过物业费；我是案涉小区的销售商，我向原告交了20000元的用电保证金，装修案涉房屋的3000元的保证金，原告也没有退还给我；我的车辆轮胎在案涉小区被扎坏，我也报了警，还有原告乱收电费，基于上述种种原因，所以我就没有交物业费。而且，从起诉日起三年外的费用已经超过了诉讼时效，超过诉讼时效的部分的物业费及垃圾清运费，我方不认可，也不认可原告主张的车位费、滞纳金。 本院经审理认定事实如下：文顺华系良康花园房屋所有权人，其房屋建筑面积为151.55平方米。2012年8月1日，良康花园业主委员会（甲方）与攀枝花市金城物业管理有限公司（乙方）签订《良康花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方按所拥有的房屋建筑面积1元/月/平方米向乙方缴纳物业管理服务费。住宅半年一交，应于每半年第一月十日前履行交纳该半年的物业管理服务费用义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限为1年。自2012年8月1日起至2013年7月31日止。合同中还对双方权利义务、物业管理公共服务质量等进行了约定。2015年11月21日，良康花园业主委员会（甲方）与金城物业公司（乙方）签订《良康花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方按所拥有的房屋建筑面积1元/月/平方米向乙方缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限为1年。自2015年12月1日起至2016年11月30日止。合同中还对双方权利义务、委托管理服务事项等进行了约定。2010年5月27日至2018年1月20日期间，金城物业公司一直在良康花园小区提供物业管理服务。文顺华2014年1月1日至2018年1月20日期间未缴纳物业服务费共拖欠物业服务费7375.4元（48个月×1元/月/平方米×151.55平方米+20天/30天×1元/月/平方米×151.55平方米）。按照攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所给金城物业公司出具的授权委托书，依照攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》的规定，城市居民生活垃圾缴费每户每月6元，文顺华从2014年1月1日至2018年1月20日，共计拖欠垃圾清运费292元（48个月×6元/月+20天/30天×6元/月）。金城物业公司向文顺华催收物业服务费及垃圾清运费，文顺华仍未缴纳拖欠的费用。 另查明，2014年11月3日，经攀枝花市工商行政管理局核准，攀枝花市金城物业管理有限公司企业名称变更为金城物业公司。 上述事实有双方当事人的当庭陈述及金城物业公司提交的欠费一栏表、《良康花园物业管理服务合同》、企业名称变更核准通知书、学园路社区出具的《证明》、通知函攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》及攀枝花市东区炳草岗环境卫生所出具的《授权委托书》、物业服务合同备案表、催费通知单及照片、民事判决书等证据在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，良康花园业主委员会与金城物业公司签订《良康花园物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。 《良康花园物业管理服务合同》约定的委托管理期限到期后，虽然双方未签订物业服务合同，但金城物业公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，业主应参照已签订的《良康花园物业管理服务合同》约定的标准向金城物业公司交纳未签订合同期间的物业管理费、垃圾清运费。金城物业公司按合同约定为良康花园小区提供了物业管理服务，文顺华作为该小区物业所有人，实际享受了金城物业公司为其提供的物业服务，理应按约向金城物业公司支付相应的物业管理费用。文顺华未在合同约定的期限内缴纳物业服务费，金城物业公司要求文顺华支付2014年1月1日至2018年1月20日期间的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；金城物业公司要求文顺华支付车位费2427元，但其未提交证据证实文顺华在良康花园小区拥有车位的情况，金城物业公司应自行承担不利的法律后果，故金城物业公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对金城物业公司主张的滞纳金3028.3元，因文顺华未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但金城物业公司主张的滞纳金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对金城物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：737.5元，超出部分，本院不予支持。 文顺华辩称对金城物业公司提供的物业服务不满意，主要体现在金城物业公司未退还其交纳的保证金以及其车辆轮胎在小区被扎等方面，但物业管理涉及小区公共建设与管理，金城物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使金城物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，文顺华不能因为金城物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定金城物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。金城物业公司提交的证据能证明其在不同时间就文顺华所欠的费用进行了催收，文顺华辩称金城物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、文顺华于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花金城物业管理有限责任公司2014年1月1日至2018年1月20日期间的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元、滞纳金737.5元，共计8404.9元； 二、驳回攀枝花金城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，减半收取计64元，由文顺华负担25元，由攀枝花金城物业管理有限责任公司负担39元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张 然