四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初3592号 原告：通江县民生百货有限责任公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇北街社区诺江中路354号。 统一社会信用代码：91511921669589822B。 法定代表人：岳宁，董事长。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：四川旭风房地产开发有限公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇春长街4号。 统一社会信用代码：91511921742275820L。 法定代表人：彭扉，董事长。 委托诉讼代理人：苟敏，男，1957年4月24日出生，汉族，住四川省通江县，系公司职工。 委托诉讼代理人：陈国奇，男，1974年10月12日出生，汉族，住四川省通江县，系公司职工。 原告通江县民生百货有限责任公司（下称民生百货公司）与被告四川旭风房地产开发有限公司（下称旭风公司）“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》有效；2、判决原、被告选定的还房属原告所有，被告立即履行交付义务；3、判决被告向原告支付2013年8月13日至2019年12月12日期间的房屋周转过渡费和租金1058616元，并从2019年12月13日起按每月14703元计算至房屋实际交付时止；4、判决被告向原告支付违约金8.1万元（3000元／㎡×2700㎡×1%）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年被告在通江县实施“南雅公寓”项目开发，需拆迁、占用原告的房屋和享有使用权的土地。原、被告协商一致签订了《拆迁补偿安置协议》，双方约定拆迁补偿方式为“实行房屋产权调换”，被告应偿还原告建筑面积2700平方米的房屋，规划设计图作出后由原告优先选择，约定在2013年8月还房，任何一方违约则向对方支付还房总价值1%的违约金。协议签订后，原告向被告交付了约定范围内的房屋和土地由被告进行“南雅公寓”项目房地产开发，被告未按约定时间还房，过渡周转费仅支付至2013年8月。2016年6月26日原告与“南雅公寓”项目实施人彭得顺达成一致协议，选定了28套还房位置，但被告一直未向原告履行交付义务，也未支付下欠的周转费和违约金。现提起诉讼，要求实现诉请。 被告辩称：原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》因违反《合同法》第五十二条的规定，应属无效；拆迁房屋的所有权是通江县百货公司，原告不是适格的权利主体；“南雅公寓”项目是彭得顺挂靠旭风公司实施房地产开发，原告漏列了当事人。要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明事实如下：原告民生百货公司系原通江县百货公司2007年改制而来，2008年1月2日公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2008年3月3日通江县国有资产监督管理委员会与原告签订了《国有资产转让协议》，同年3月21日双方对转让的国有资产进行了交接，其中包括百货公司城南职工宿舍和空闲土地。2011年被告旭风公司在通江县实施“南雅公寓”项目开发，需拆迁、占用原告的房屋和享有使用权的土地。原、被告协商一致于2011年8月12日签订了《拆迁补偿安置协议》，协议约定，被告旭风公司拆迁原告民生百货公司位于砖混结构住宅743平方米，占用空闲土地458平方米，被告对原告实行房屋产权调换，偿还原告建筑面积2700平方米的房屋，规划设计图作出后由原告优先选择。双方约定住房临时周转过渡期为24个月，自原告将被拆迁房屋交付被告拆除之日起计算。住房租金（临时过渡费）按7元／平方米／月计算，24个月共计117634元，原告自愿放弃1万元，被告实付107000元。原告于2011年8月15日前搬出并腾空拆迁房屋将钥匙交与被告实施拆除。其他约定：1、被拆迁房的所有使有人、空闲土地使用人由原告负责搬迁，被告不支付任何费用；2、水、电、闭路按商品房条件执行；3、产权分户办理由原告提供名册被告照此办理等。违约责任约定为：甲乙双方任意一方违约，则向另一方支付还房总价值1%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失，逾期还房周转过渡费按相关法律规定执行。协议最后原告法定代表人岳宁签字并加盖了公司印章，被告委托代理人彭得顺签字并加盖了公司印章。庭审中被告提供的《拆迁补偿安置协议》中除没有“规划设计图作出后由原告优先选择”和“逾期还房周转过渡费按相关法律规定执行”外其余协议内容与原告提供的一致，同时被告提供了2011年8月12日彭得顺代表旭风公司与原告民生百货公司签订的“百货公司拆迁补偿清单”，该清单记载的被拆迁房屋面积、空闲土地面积、还房计算标准及还房总面积、过渡周转费计算标准、原告优先选房的权利等内容与协议约定相一致。协议签订后，原告依约向被告交付了拆迁房屋和空闲土地，被告支付了2013年8月12日前的过渡周转费107000元，但一直未向原告交付还房。2016年6月26日原告的法定代表人岳宁与彭得顺达成“南雅公寓新世家拆迁还房客户明细表”，确认被告应偿还原告28套房屋的具体房号为：01-401号（105.17㎡）、01-501号（105.17㎡）、01-601号（105.17㎡）、01-701号（105.17㎡）、01-801号（105.17㎡）、01-901号（105.17㎡）、01-404号（92.35㎡）、01-504号（92.35㎡）、01-604号（92.35㎡）、01-704号（92.35㎡）、01-804号（92.35㎡）、01-904号（92.35㎡）、01-405号（92.21㎡）、01-505号（92.21㎡）、01-605号（92.21㎡）、01-705号（92.21㎡）、01-805号（92.21㎡）、01-905（92.21㎡）、01-406号（111.79㎡）、01-506号（111.79㎡）、01-606号（111.79㎡）、01-706号（111.79㎡）、01-806号（11.79㎡）、01-906号（111.79㎡）、01-407号（106.07㎡）、01-507号（106.07㎡）、01-607号（106.07㎡）、01-707号（106.07㎡）。 同时查明，2019年12月18日被告旭风公司向通江县房管局提交了“撤销委托书申请书”，该申请书内容为被告旭风公司撤销王维在“南雅公寓”项目上处理相关事务的委托，由彭得顺授权委托员工苟敏对“南雅公寓”项目上进行处理相关事务。该申请书被告旭风公司加盖了公司印章及法定代表人彭扉私章。被告旭风公司开发的“南雅公寓”项目已取得了商品房预售许可证，但至今未竣工验收，房屋不符合交付条件。 还查明，被告旭风公司在“南雅公寓”项目上预留拆迁还房84套，2019年11月5日向通江县房管局申请已将其中4套住房变更为可售房源。诉讼前原告申请财产保全，本院作出（2019）川1921财保93号民事裁定书，对双方选定的28套住房进行了查封，原告开支保全费5000元，查封前该房屋未备案给其他被拆迁人。《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发（2001）28号文件第三十九条规定“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍的临时安置补助费”。现原告起诉来院，要求实现诉请。 本院认为：原告民生百货公司系原通江县百货公司通过改制以国有资产转让的方式取得房屋所有权和土地使用权，在与被告旭风公司协商一致的基础上签订了《拆迁补偿安置协议》，内容真实，合法有效。被告辩称该协议违反合同法相关规定，但未提供证据证实，其抗辩协议无效的理由不能成立，依法不予采纳。被告提供的“百货公司拆迁补偿清单”系彭得顺与原告法定代表岳宁签字确认，同日彭得顺以被告旭风公司委托代理人身份与原告民生百货公司签订了与拆迁补偿清单内容一致的《拆迁补偿安置协议》，旭风公司加盖了公司印章，证明是旭风公司委托彭得顺与原告签订的拆迁补偿协议，同时从旭风公司提供的向通江县房管局出具的申请书内容看，旭风公司委托彭得顺，而彭得顺又委托苟敏，所以双方形成的是一种委托法律关系，受托人的行为后果应当由委托人承担法律责任。被告辩称彭得顺与旭风公司系挂靠关系，彭得顺是项目实际投资人，本案漏列了诉讼主体，因拆迁补偿安置协议是被告公司与原告公司签订，彭得顺与旭风公司之间是否是实际投资人或挂靠关系，应属另一内部法律关系，依据合同相对性原则，被告旭风公司是本案适格的义务主体，被告抗辩漏列诉讼主体的理由不能成立，依法不予采纳。协议签订后被告至今未履行交房义务，其行为已构成违约，2016年6月26日原、被告选定了应偿还房屋的房号，依法确认所选定的房屋属原告所有，在房屋竣工验收符合交付条件后被告应当向原告交付还房。原告诉请要求被告支付2013年8月13日至2019年12月12日期间的房屋过渡周转费和租金，按照协议约定两年房屋过渡周转费和租金为117634元，即每年58817元，每月4901元，2013年8月13日至2014年8月12日费用为117624元（4901元/月×12月×2倍），2014年8月13日至2019年12月12日费用为940992元（4901元/月×64月×3倍），共计1058616元，2019年12月13日起被告应按4901元/月的3倍即14703元向原告支付房屋过渡周转费至实际交付时止。原告诉请要求被告支付违约金81000元，虽然合同约定按照还房总价值的1%支付违约金，因原告未提供房屋价值的依据，故其主张违约金的证据不足，依法不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、原告通江县民生百货有限责任公司与被告四川旭风房地产开发有限公司2011年8月12日签订《拆迁补偿安置协议》有效； 二、原告通江县民生百货有限责任公司对被告四川旭风房地产开发有限公司开发的“南雅公寓新世家”项目中01-401号(105.17㎡)、01-501号(105.17㎡)、01-601号(105.17㎡)、01-701号(105.17㎡)、01-801号(105.17㎡)、01-901号(105.17㎡)、01-404号(92.35㎡)、01-504号(92.35㎡)、01-604号(92.35㎡)、01-704号(92.35㎡)、01-804号(92.35㎡)、01-904号(92.35㎡)、01-405号(92.21㎡)、01-505号(92.21㎡)、01-605号(92.21㎡)、01-705号(92.21㎡)、01-805号(92.21㎡)、01-905(92.21㎡)、01-406号(111.79㎡)、01-506号(111.79㎡)、01-606号(111.79㎡)、01-706号(111.79㎡)、01-806号(11.79㎡)、01-906号(111.79㎡)、01-407号(106.07㎡)、01-507号(106.07㎡)、01-607号(106.07㎡)、01-707号(106.07㎡)共计28套房屋享有所有权，在“南雅公寓”项目竣工验收符合交房条件后立即向原告交付； 三、被告四川旭风房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告通江县民生百货有限责任公司支付房屋过渡周转费1058616元，自2019年12月13日起被告按每月14703元向原告支付房屋过渡周转费至房屋实际交付时止； 四、驳回原告通江县民生百货有限责任公司的其他诉讼请求。 判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10858元，保全费5000元，共计15858元。由原告通江县民生百货有限责任公司负担858元，被告四川旭风房地产开发有限公司负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  何文 人民陪审员  唐晶 人民陪审员  巨红 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  杨威