北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15182号上诉人（原审被告）：胡杰，男，1971年1月19日出生。委托诉讼代理人：闵瀚霖，北京市中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶兰花，女，1984年11月25日出生。被上诉人（原审原告）：武光义，男，1983年6月29日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙晨飞，北京市东卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人胡杰因与被上诉人武光义、饶兰花，被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡杰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判胡杰一次性支付武光义、饶兰花违约金5万元，诉讼费由武光义、饶兰花共同承担。事实和理由：一审法院认定的违约金过高。在房屋买卖过程中，我一直积极履行自己的义务，户口迁出为买卖合同的附随义务。我为了打消武光义、饶兰花的顾虑，通过约定违约金就户口迁出的义务进行了约定，且花费大量人力物力寻找户主，并让其配合迁出户口。户口在2019年6月28日已经迁出，仅晚于约定时间2个月左右，我的行为属轻微违约，我愿意支付相应的违约金来继续履行合同。武光义、饶兰花为给交易设置障碍，一直强调户口迁出的重要性和为了使用该房屋的教育资源属性。事实上，户口迁出并不影响过户和相应的教育资源，但武光义、饶兰花一直纠缠于户口迁出的小瑕疵，设置单方解除权，以此要求高额违约金。我已经完善了房产过户的所有手续，但武光义、饶兰花坚持解除合同，系滥用单方解除权，很明显是以户口为借口，不想履行合同，索取高额违约金，其行为明显违背了诚实信用原则及公平原则，破坏交易。武光义、饶兰花在本次买卖房屋过程中没有任何实际损失，一审法院认定的违约金过高，应予改判。武光义、饶兰花辩称，同意一审判决，不同意胡杰的上诉请求及理由。链家公司提交书面意见述称，同意一审判决。武光义、饶兰花向一审法院起诉请求：1.要求解除武光义、饶兰花与胡杰于2018年10月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，2018年11月23日、2018年12月15日（两份）、2018年12月29日、2019年2月21日、2019年2月25日、2019年4月10日的《变更协议书》及2018年12月15日的《变更买受方协议书》；2.要求胡杰返还已付购房款3306900元；3.要求胡杰按总房款20%支付违约金100万元。一审法院认定事实：2018年10月29日，胡杰（出卖人）与饶兰花（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京市东城区×××402号房屋（简称涉案房屋）出售给买受人，该房屋所在楼层为4层，建筑面积为60.30平方米，规划设计用途为住宅，系已购公有住房，未设定抵押，未出租。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交。该房屋交易价格为4750000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价310000元，上述价款一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金人民币1000000元。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1900000元。如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起30日内获得贷款批复；不能在约定期限内获得贷款批复的，双方另行协商解决。如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，双方当事人同意买受人应当于办理不动产转移登记前15日内通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人补足差额。出卖人收到买受人全部首付款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该房屋内有户籍登记。现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起前7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，胡杰（甲方、出卖人）、饶兰花（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》和《买卖定金协议书》。《居间服务合同》约定居间代理费按2.2%的费率标准缴纳，由乙方承担人民币111320元，并应于合同签订当日向丙方支付。《买卖定金协议书》约定乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金100000元。甲方应于《定金担保支付确认函》确认的时间签署第三方担保支付协议及资金支付服务协议，乙方选择以第三方担保支付的方式向甲方支付定金人民币900000元。担保支付的定金需打入第三方担保机构指定的资金存管账户。此定金在签署《北京存量房屋买卖合同》前为缔约定金，在签署《买卖合同》后为履约定金。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费126500元。《买卖定金协议书》后附收据，内容为胡杰于2018年10月29日收到买受方饶兰花购买位于东城区×××402号房屋定金共计人民币100000元。同日，胡杰与饶兰花及北京方源房地产咨询服务有限公司订立《房屋交易保障服务合同》，约定北京方源房地产咨询服务有限公司提供保障服务，由饶兰花向其支付保障服务费15180元及评估费600元。同日，胡杰（甲方、出卖方）、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币5060000元，此价格为甲方净得价，不含税。该《补充协议》第二条约定“乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2018年10月29日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2018年11月27日将第二笔定金900000元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于2018年11月27日前将第一笔首付款人民币2100000元以第三方担保支付的方式支付甲方。甲乙双方应于评估报告出来后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于批贷函出来后5个工作日之内共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在缴税完毕后5个工作日之内，共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方应当在交房当天，自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金与甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。”甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为和平里第三小学学校，且交易房屋入学名额未被使用。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2018年11月23日，胡杰（甲方、出卖方）、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定将房屋成交价格变更为1700000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4360000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。关于贷款的约定变更为买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，拟贷款金额为800000元。关于首付款的约定变更为通过第三方担保支付2100000元，理房通监管金额1100000元。2018年12月15日，胡杰（甲方、出卖方）、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定将房屋成交价格变更为1700000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3360000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。同日，胡杰（甲方、出售方），饶兰花（乙方、原买受方），北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方），武光义、饶兰花（丁方、新买受方）签订《变更买受方协议书》，约定甲、乙、丙三方协商一致，甲、乙双方就涉案房屋所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方全部权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲乙双方交易涉案房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就涉案房屋交易所签署的补充协议项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务。甲乙丙丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。同日，胡杰（甲方、出售方），武光义、饶兰花（乙方、买受方），链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，将办理不动产转移登记手续的时间变更为自本合同签订之日起113日内。将原《补充协议》中“乙方于权属转移登记前3个工作日之前将第二笔首付款1100000元，以理房通支付的方式支付甲方”，变更为“乙方于2018年12月25日之前将第二笔首付款200000元以担保支付的方式支付甲方。剩余900000元，以理房通支付的方式支付甲方。”2018年12月25日，胡杰（甲方、出卖方）与武光义、饶兰花（乙方、买受方）及北京中融信融资担保有限公司订立《担保支付协议》，约定为顺利完成涉案房屋交易，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款供甲方自用，丙方对符合担保要求的购房款提供担保服务。乙方同意向甲方支付该笔购房款的金额为200000元。乙方一次性支付担保服务费600元。2018年12月29日，胡杰（甲方、出售方），武光义、饶兰花（乙方、买受方），链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，将房屋成交价格变更为2000000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3060000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。将原贷款机构公积金管理中心变更为银行，拟贷款数额仍为800000元。2019年2月21日，胡杰（甲方、出售方），武光义、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定由于甲方没有在规定时间内迁出该房屋户籍，三方协商一致进行如下变更，将“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起113日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”变更为“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起116日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”。同时将不动产转移登记时间变更为，在2019年2月25日之前，甲乙双方共同办理不动产转移登记手续。2019年2月25日，胡杰（甲方、出售方），武光义、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）再次签订《变更协议书》，约定由于甲方原因，未能在合同规定时间内消除户口，三方协商一致进行如下变更，“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起151日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”。将不动产转移登记时间变更为，在2019年4月1日之前（具体时间以建委预约为准），甲乙双方共同办理不动产转移登记手续。并在原《补充协议》附加条款，如甲方未能在上述期限内消除本次交易房屋内户口，乙方有权单方面解除合同并同时保留按原合同规定追究甲方责任。2019年4月10日，胡杰（甲方、出售方），武光义、饶兰花（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）再次签订《变更协议书》，约定，由于甲方原因，未能在合同规定时间内消除户口，三方协商一致进行如下变更，“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起168日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”。将不动产转移登记时间变更为，在2019年4月18日之前（具体时间以建委预约为准），甲乙双方共同办理不动产转移登记手续。业主同意向买受人支付2万元作为过户时间从4月1日延长到4月18日的违约金。如甲方未能在上述期限内消除本次交易房屋内户口，乙方有权单方面解除合同并同时保留按原合同规定追究甲方责任。关于户口迁出的最后期限问题，胡杰称因《北京市存量房屋买卖合同》约定，胡杰应于办理该房屋不动产转移登记之日起前7日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，因此根据最后订立的《变更协议书》约定的期限，胡杰应于4月11日迁出户口，但双方订立该《变更协议书》的时间为4月10日，在两日内胡杰不可能完成户口迁出。武光义、饶兰花称根据该《变更协议书》约定，胡杰仅需在4月18日之前迁出户口即可。武光义、饶兰花方支付房款、办理网签、办理贷款情况如下：2018年10月29日，武光义向胡杰的代理人×××支付10000元。2018年10月31日，武光义向胡杰的代理人×××支付90000元。2018年11月23日，武光义向链家公司支付127100元。2018年11月26日，饶兰花向北京理房通支付科技有限公司支付900000元。2018年11月26日，武光义向胡杰分别支付100000元，1000000元，1000000元。2018年11月26日，武光义向北京中融信融资担保有限公司支付6300元。2018年12月26日，武光义向胡杰支付200000元。2018年12月26日，武光义向北京中融信融资担保有限公司分别支付600元，2000元。2018年12月30日，涉案房屋办理网签。2019年1月24日，中国工商银行股份有限公司北京丰台支行向武光义、饶兰花出具个人二手房贷款承诺函，承诺将与借款人武光义、饶兰花签订《个人购房借款/担保合同》，并发放贷款800000元用于支付购房款，贷款期限25年。该贷款并未实际发放。2019年2月14日，国家税务总局北京市东城区税务局出具纳税人为胡杰的城市维护建设税、增值税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税的完税证明，金额为120000元。同日，国家税务总局北京市东城区税务局出具纳税人武光义、饶兰花的契税完税证明，金额为57142.86元；纳税人为武光义、饶兰花的保障性住房增值税，金额为95238.1元。经查，涉案房屋内原留有案外人×××户籍，其于2019年6月28日将户籍自涉案房屋内迁出。庭审中，链家公司称武光义、饶兰花所支付的所有款项中，其中向北京中融信融资担保有限公司支付2000元系误汇，已经退还给武光义、饶兰花，武光义向北京中融信融资担保有限公司支付6900元，系为担保胡杰可提前用款，因此双方协商由胡杰支付上述费用，但方式是由武光义、饶兰花先行支付，待双方物业交割时作为物业保证金予以抵扣，因此6900元系房款的一部分。武光义、饶兰花与胡杰对此均予以认可。当事人均认可武光义、饶兰花共支付房款3306900元。武光义、饶兰花另出示其出售位于北京市朝阳区水岸家园房屋的买卖合同、华夏银行个人房屋抵押借款合同、律师委托代理合同、诉讼保全保险单据及发票等证据用以证明武光义、饶兰花因本案纠纷遭受巨大损失，胡杰认可上述证据真实性，但不认可其证明目的。链家公司对此不发表意见。关于房屋现状及交付情况，武光义、饶兰花称房屋钥匙一直保存在链家公司处，武光义、饶兰花仅安装了三个吊灯，房屋内无武光义、饶兰花其他物品，房屋并没有交付。胡杰及链家公司认可房屋没有完成交付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方当事人签订的补充协议、变更协议书等系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同及补充协议约定，胡杰应于办理房屋不动产转移登记之日起前7日内，迁出涉案房屋内户口。此后，因胡杰未按时迁出户口，武光义、饶兰花与胡杰多次签订变更协议，变更胡杰办理不动产转移登记手续的时间，并延长户口迁出时间，足以认定在胡杰迁出户口一事上武光义、饶兰花已作出极大的让步及其继续履行合同的诚意。但直至最后一次变更协议约定的“甲方应于2019年4月18日消除本次交易房屋内户口”时限届满，胡杰仍未按期迁出涉案房屋内的户口。根据2019年4月10日签订的《变更协议书》约定，如胡杰未能在上述期限内消除本次交易房屋内户口，武光义、饶兰花有权单方面解除合同并同时保留按原合同规定追究甲方责任。现武光义、饶兰花要求解除关于买卖涉案房屋的一系列合同，并要求胡杰退还已付房款，支付违约金，有合同及法律依据，法院予以支持。关于违约金的具体标准，考虑到胡杰已于2019年6月28日将与涉案房屋有关的户口迁出，法院将综合考虑本案合同履行情况及武光义、饶兰花为履行本案合同所支出的相关成本等因素予以酌定，并判决胡杰一次性给付。胡杰认为涉案房屋内的户口已迁出，双方应继续履行合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。胡杰关于最后一份《变更协议书》约定的单方解除权实质为任意解除权的意见，亦理由不足，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除饶兰花、胡杰于2018年10月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，饶兰花、胡杰与北京链家房地产经纪有限公司于2018年10月29日签订的《补充协议》，饶兰花、胡杰与北京链家房地产经纪有限公司于2018年11月23日、2018年12月15日签订的《变更协议书》，武光义、饶兰花与胡杰、北京链家房地产经纪有限公司于2018年12月15日、2018年12月29日、2019年2月21日、2019年2月25日、2019年4月10日签订的《变更协议书》及2018年12月15日签订的《变更买受方协议书》；二、胡杰于判决生效之日起十五日内一次性返还武光义、饶兰花已付购房款3306900元；三、胡杰于判决生效之日起十五日内一次性支付武光义、饶兰花违约金人民币250000元；四、驳回武光义、饶兰花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,各方当事人就涉案房屋买卖所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、变更协议书等系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行各自的义务。根据胡杰与武光义、饶兰花及链家公司于2019年4月10日所签变更协议的约定，胡杰最迟应于2019年4月18日消除交易房屋内户口，否则，武光义、饶兰花有权单方解除合同。现胡杰未在约定的期限内将涉案房屋内户口迁出，构成违约。武光义、饶兰花要求解除各方就涉案房屋买卖所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、变更协议书等，并要求胡杰返还已付购房款，有合同和法律依据，一审法院予以支持系正确的，本院予以维持。因胡杰未依约履行迁出涉案房屋内户口的义务，构成违约，武光义、饶兰花要求其支付违约金于法有据。就违约金具体数额，综合考虑武光义、饶兰花为履行涉案房屋买卖付出的成本及相应损失、胡杰的过错程度、涉案合同的履行情况等因素，本院认为一审法院酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。胡杰所持武光义、饶兰花没有任何实际损失，一审法院确定的违约金过高等主张依据不足，本院难以支持。综上所述，胡杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由胡杰负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇一九年十二月二十六日书记员 杨 竹