云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2211号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：杨竹新，男，1975年2月23日出生，汉族，居民，住昆明市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人杨竹新房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问当事人，不开庭进行了审理。现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人向被上诉人支付上诉人使用房屋期间的净租金，租金按1300元/月的含税租金计付（税金由被上诉人承担，税率按支付时税务部门公布的税率计算），违约金以净租金为基数按同期人民银行贷款利率计算。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、租金的认定过高，不符合投资原则。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院也认定被上诉人购买房屋并出租的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致无法实现高额投资回报，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则。2、含税租金支付有误。一审法院在判决中要求上诉人向被上诉人支付含税租金，而不按合同约定履行代扣代缴义务的判决有误。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同内容，税金部分由上诉人进行代扣代缴后再向被上诉人支付净租金，上诉人认为一审法院并未认定该约定为无效条款，应当让合同双方继续履行税费代扣的约定，一审法院判决既为未能明确由上诉人代扣税金也未明确被上诉人自行缴纳税金后向上诉人提供税费发票。3、违约金的计算基数有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行计算后的违约金。4、一审法院适用法律存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。一审法院认为上诉人未能举证证明被上诉人实际损失是多少，上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，而同期银行贷款利息为年利率4.35%，而被上诉人主张损失年息近18%，超过了实际损失的30%，上诉人已经充分说明了被上诉人实际损失的事实，因此一审判决认定的违约金过高，高于被上诉人的实际损失，请求二审法院根据相关法律规定予以降低。杨竹新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨竹新向一审法院起诉请求：1.判决被告履行原、被告双方2013年7月26日签订的房屋租赁合同及补充协议，由被告支付欠原告的房屋租金87767.68元；2.判决被告支付原告违约金22271.05元，以上二项合计110038.73元。3.判决被告以租金87767.68元为基数按0.05%日息计算支付自2019年7月24日起至该租金实际清偿之日止的违约金。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告以548548元购买被告开发的弥勒市弥阳镇湖泉湾1号5栋20层01号商品房，建筑面积75.27㎡的房屋租给被告用于经营酒店式公寓，租赁期限为2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金由净租金和租赁税费组成，按原告所购房屋价款8%计算，被告每年应向原告支付的租金为43883.84元，租金支付方式为每年一付，即在每年租赁年度开始的第一个月内付清。同日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定将租期延长至2019年7月31日。《房屋租赁合同》签订后，原告按要求将房屋交给被告管理、使用，被告也按合同约定支付了4年的租金。第5年租期开始后（即2017年8月1日起），被告未支付当年租金给原告。按照双方签订的《房屋租赁合同》，自2018年8月1日起的第一个月被告就应当支付2019年度的租金。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，原告要求支付尚未支付的租金外，还要求被告承担违约责任。按合同约定，被告应按未付租金额以万分之五日息计算逾期支付的违约金。一审法院认为，原告杨竹新将所购房屋租给被告用于经营，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定相关事宜，系双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的法律特征，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，原告要求被告支付租金87767.68元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案被告出售房屋时与原告约定返租及日万分之五的违约金，现被告要求调整违约金，但并未举证证明其约定的违约金过分高于给其造成的损失，辩称无事实及法律依据，依法不能成立。原告主张自2017年8月1日至2019年7月31日止的房屋租金87767.68元（548548×8%×2年），2017年的违约金为15139.92元（43883.84元×0.0005×690天），2018年度违约金计算为7131.12元（43883.84×0.0005×325天），违约金合计为：22271.04元，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年7月24日起至付清之日止的违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。关于诉讼时效问题。原告要求被告支付自2017年8月1日起至2018年7月31日的房屋租金。被告辩称已超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本法自2017年10月1日起施行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。本解释自2018年7月23日施行。据此，被告的辩称，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内支付原告杨竹新房屋租金人民币87767.68元（含税金），支付违约金人民币22271.04元，合计人民币110038.72元。二、驳回原告杨竹新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2500元，减半收取计人民币1250元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。被上诉人向上诉人购买商品房后将房屋返租给上诉人经营管理，按购房合同约定付清房款，该房屋已实际交由上诉人经营管理、使用，上诉人应按房屋租赁合同及补充协议的约定向被上诉人支付租金。关于租金的问题。上诉人未按期（年度）支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定支付租金并承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因上诉人未履行给给付租金和代扣代缴的义务，也未提供明确的应代扣代缴的标准及数额，故应承担给付被上诉人租金及违约金的责任；至于如何征缴税收、核定税率、委托代扣代缴税费之事系税务机关之职权，不在法院审理认定范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上诉人已实际经营管理、使用被上诉人房屋多年，故一审判决确认自2017年8月1日起至2019年7月31日止，上诉人实际尚欠被上诉人含税房屋租金为87767.68元，有事实依据，并无不当。上诉人认为租金计算有误的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张违约金计算有误及过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。且本案中双方约定的年度租金数额并不高，从而约定的违约金也未过分高，至于是否高于被上诉人实际损失，上诉人虽认为高于本案标的物同类型、同地段的租金，但没有提供并且与本案房屋租赁合同有直接关联的证据加以证明；且双方签订的房屋租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，合同系上诉人制作提供的格式合同，上诉人迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。故一审判决确认上诉人应支付被上诉人违约金22271.04元并无不当。对上诉人要求重新计算及调整减少违约金的主张，因缺乏实事、相关证据及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  何 江审判员  黄 洁二〇一九年十二月二十七日书记员  袁 菁