山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3317号上诉人（原审被告）：魏丁卯，男，1987年9月16日出生，汉族，住滕州市新兴南路城建威尼斯东区。上诉人（原审被告）：刘文文，女，1987年6月9日出生，汉族，住滕州市新兴南路城建威尼斯东区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张磊，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨延祥，男，1984年7月16日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：杨延吉，被上诉人之兄，住滕州市。原审第三人：杨硕，男，1990年10月3日出生，汉族，住滕州市。上诉人魏丁卯、刘文文因与被上诉人杨延祥、原审第三人杨硕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏丁卯、刘文文上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初3061号民事判决第四项、第五项；2.一二审案件受理费依法公平负担。事实和理由：一、一审法院判决10万元违约金没有法律依据，显失公平。本案双方均不存在根本性违约行为，均不享有合同单方解除权。本案产生争议的原因是合同履行事项约定不明造成。一审法院判决确定协商一致解除，就应当采纳上诉人整体抗辩意见“同意解除，不承担利息和违约金”，而不应该拆分仅采纳部分。一审法院依据买卖合同司法解释第二十六条支持违约金属于法律适用错误。一审法院已经适用合同法第九十七条之规定以过错责任支付了利息损失，再将合同解除的过错与否与违约责任混为一体，法理不通。一审法院认定上诉人隐瞒查封、收到首付款没还房贷，有明显过错，存在违约行为，该认定没有任何事实依据。二、即使按照一审法院判决观点，被上诉人也有过错，案件申请费与受理费全部判决上诉人承担，严重显失公平。杨延祥辩称，魏丁卯、刘文文所称的无根本性违约行为系无稽之谈。上诉人隐瞒房屋查封事实，隐瞒该房有贷款未还清事实。3月20日拒绝交房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨硕未陈述意见。杨延祥向一审法院起诉请求：1.判令魏丁卯、刘文文继续履行合同交付房屋，并承担违约金190000元；2.案件受理费7530元、案件申请费4520元，由魏丁卯、刘文文负担。诉讼过程中，杨延祥变更诉讼请求为：1.判令解除房屋买卖合同，魏丁卯、刘文文返还购房款600000元；2.判令魏丁卯、刘文文承担600000元购房款利息损失（从收取款项之日按年利率6%计算）；3.判令魏丁卯、刘文文支付违约金190000元；4.案件受理费7530元、案件申请费4520元，由魏丁卯、刘文文负担。一审法院认定事实：2018年8月19日，杨延祥与魏丁卯在滕州市信诚房产营销策划有限公司签订售房合同书一份，约定杨延祥购买魏丁卯所有的位于滕州市威尼斯二期X-X-X号房，总价款为950000元。合同书第2条约定，“……押房款叁拾伍万元整（350000元整）待办理房产证，甲方配合乙方办理二手房贷款。”第6条约定，“甲方必须保证该房在未办理更名之前无抵押、无任何债务、经济纠纷等事宜。”第7条约定，“甲方保证房租到期后装修无任何改动，若有改动或损坏由甲方负责维修，于2019年3月20日租房合同到期，由甲方负责把房子收回，甲乙双方协商验房。”合同签订后，杨延祥已向魏丁卯交付房款600000元。魏丁卯将案涉房屋的商品房买卖合同及首付款收据交给杨延祥保管。魏丁卯、刘文文未向杨延祥交付房屋。魏丁卯、刘文文在2019年7月25日的庭审中，同意解除合同。另查明，魏丁卯、刘文文为夫妻关系。为购买案涉房屋，魏丁卯、刘文文向案外人中国建设银行股份有限公司滕州支行申请了按揭贷款。因魏丁卯、刘文文未按合同约定偿还贷款，2018年2月26日，中国建设银行股份有限公司滕州支行将魏丁卯、刘文文及案外人滕州市城市建设综合开发公司诉至一审法院，并申请查封了案涉房屋，目前尚未解封。一审法院认为，杨延祥与魏丁卯之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。杨延祥的合同义务是交付房款，魏丁卯的合同义务是交付房屋、协助杨延祥办理房屋的转移登记手续。魏丁卯、刘文文系夫妻关系，案涉房产为二人的夫妻共同财产，本案债务应为魏丁卯、刘文文的夫妻共同债务，刘文文承担共同还款责任。杨延祥要求解除合同，魏丁卯、刘文文同意，双方的房屋买卖合同于2019年7月25日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，魏丁卯、刘文文应向杨延祥返还收取的房款600000元。魏丁卯、刘文文占有房款期间，杨延祥存在利息损失，杨延祥要求魏丁卯、刘文文自收取款项之日按年利率6%赔偿利息损失，一审法院予以支持。本案焦点为魏丁卯、刘文文是否存在违约行为，是否应按合同约定支付违约金。案涉房屋在双方签订售房合同前，就因另案被法院查封，魏丁卯的处分权受到限制。而魏丁卯隐瞒了这一事实，在收到杨延祥的首付款后也未用于偿还房贷，消除抵押和查封。故，魏丁卯有明显过错，存在违约行为，对合同的解除应承担主要责任。案涉房屋的商品房买卖合同及补充协议中约定，魏丁卯以按揭贷款方式付款。魏丁卯在签订售房合同时已将该商品房买卖合同交给杨延祥保管，故，杨延祥对案涉房屋存在抵押的情形是知道或应当知道的。针对这一情况，杨延祥当时可要求在合同中明确约定，其支付的首付款用于偿还房贷、消除抵押。故，杨延祥对合同不能继续履行，亦存在部分过错。关于支付尾款的时间，依照双方在合同中的约定，尾款是以二手房贷款的方式支付。根据二手房贷款的流程和相关政策，交易的房屋须有产权证，买卖双方办理过户后，买方办理抵押登记，银行才会放贷。因魏丁卯尚未办理案涉房屋的初始登记，杨延祥申请二手房贷款、支付尾款的时间也不能确定。关于交房时间，双方约定2019年3月20日租房合同到期后协商验房，未明确约定何时交付房屋，存在交房时间不确定的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”后，双方对交房时间、尾款交付时间，不能达成协议，双方对此均有责任。综上所述，魏丁卯存在违约行为，对合同解除应承担主要责任，杨延祥亦存在部分过错，一审法院根据双方的过错程度、合同履行情况等因素，认定魏丁卯支付违约金100000元。案件申请费4520元，是杨延祥因诉讼支出的合理费用，应由魏丁卯、刘文文负担。综上所述，一审法院对杨延祥的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，判决：一、杨延祥与魏丁卯于2018年8月19日签订的《售房合同书》于2019年7月25日解除；二、魏丁卯、刘文文向杨延祥返还购房款600000元；三、魏丁卯、刘文文赔偿杨延祥利息损失（以600000元为基数，自2018年8月19日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；四、魏丁卯、刘文文向杨延祥支付违约金100000元；五、魏丁卯、刘文文向杨延祥支付案件申请费4520元；六、杨延祥向魏丁卯返还滕州市城建威尼斯东区（续建）X号楼X单元X号房的商品房买卖合同、补充协议及首付款收据；七、驳回杨延祥的其他诉讼请求。上列二至六项于判决生效后七日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，减半收取7530元，由魏丁卯、刘文文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被上诉人杨延祥提交了关于城建威尼斯办理不动产权证的通知（复印件），拟证明涉案房屋可以办理产权证了，但上诉人未还银行贷款，不能办理产权证。上诉人魏丁卯、刘文文对该证据真实性无异议。本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，双方当事人应当自觉按照合同约定履行义务。魏丁卯、杨延祥于2018年8月19日签订的合同约定“甲方必须保证该房在未办理更名之前无抵押、无任何债务、经济纠纷等事宜”，但魏丁卯在签订合同时隐瞒了该房屋被滕州市法院查封等事实，且在收到房款60万元后未积极消除房屋抵押、被查封等影响本案合同履行的因素，致使本案合同目的不能实现，双方当事人亦同意解除合同，本案合同依法应予解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款、一第百一十四条的规定，违约方应当以赔偿损失、支付违约金等方式承担责任。故一审法院判令魏丁卯、刘文文向杨延祥支付利息损失并无不当。魏丁卯、刘文文在本案中系违约方，魏丁卯、刘文文支付杨延祥购房款的利息损失后，并不影响其以违约金形式承担违约责任。一审法院根据本案合同具体情况以及魏丁卯、刘文文的过错程度明显大于杨延祥等因素，结合合同约定的“违约方赔偿对方违约金为该房总价的20%”内容，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，依法确定魏丁卯、刘文文支付杨延祥违约金10万元并无不当。一审法院据此确定诉讼费、案件申请费等负担于法有据。综上，魏丁卯、刘文文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人魏丁卯、刘文文负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十二月二十七日书记员  张晓宇