浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙01民终10285号 上诉人（原审原告）：滨江区银爵世纪小区第二届业主委员会，住所地：杭州市滨江区浦沿路715号银爵世纪小区5号商铺。 负责人：马俊。 被上诉人（原审被告）：杭州和润置业有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道银爵世纪公寓商铺12号。统一社会信用代码：91330108793677563M。 法定代表人：夏慧君。 原审被告：浙江中强建工集团有限公司，住所地：杭州市萧山区义桥镇东方路68号，统一社会信用代码：91330109255694892A。 法定代表人：吴才龙。 上诉人滨江区银爵世纪小区第二届业主委员会（以下简称银爵世纪业委会）因与被上诉人杭州和润置业有限公司（以下简称和润公司）、原审被告浙江中强建工集团有限公司（以下简称中强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初5472号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 银爵世纪业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实和理由：一、银爵世纪小区业主对和润公司就建筑物区分所有权中的共有部分享有共同债权，一审裁定认为向和润公司购买银爵世纪小区内房屋的买受人系各自独立享有的债权，并不构成共同债权，本案件不存在共同债权受到损害的情况，因此《浙江省物业管理条例》第16条不能成为依据合同债权提起诉讼并享有主体资格的依据，是错误的。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，直接向和润公司购买银爵世纪小区内房屋的买受人虽然各自独立，就专有部分享有各自独立的债权，但是对专有部分以外的共有部分享有共同的权利，该共同的权利也是来源房屋买卖合同，该共同的权利是基于各自独立的房屋买卖合同而产生的共同债权。该共同的债权即由和润公司与各业主签署的商品房买卖合同予以确定，亦有《中华人民共和国物权法》等法律予以明确规定。因此，向和润公司购买银爵世纪小区内房屋的买受人就专有部分外的共有部分享有共同权，该共同权表明买受人对和润公司就共有部分享有共有债权。案涉纠纷争议的焦点是，和润公司建造和交付的银爵世纪小区的房屋外墙是否存在渗水脱落，粘贴饰面砖是否符合验收规范等，均属于小区业主的共有部分，故小区业主对和润公司享有共同的债权。银爵世纪小区交付以后不久就出现了大面积的渗水和脱落，进行过部分维修也未能解决问题，而且呈现越演越烈的趋势，小区业主的生命和财产安全受到严重影响。现银爵世纪业委会为了维护物业管理区域内的业主的共同权益的需要，经业主大会决议，以自己的名义依法提起诉讼，依据《浙江省物业管理条例》第16条规定，享有原告主体资格。二、银爵世纪业委会以自身的名义提起诉讼，于法有据。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款规定，《物业管理条例》第十五条第(五)项规定，银爵世纪业委会有权以自身的名义执行业主大会的表决提起诉讼。三、银爵世纪业委会虽然未与和润公司签署商品房买卖合同，但依据业主大会决议和法律规定，依法享有商品房买卖合同纠纷的原告主体资格。从和润公司直接购买银爵世纪小区物业的业主，就银爵世纪小区外墙部分对和润公司享有共同的债权，另全体业主对物业管理用房及物业经营性用房的专有部分享有所有权(该权利由业主委员会代为行使)，依据业主大会决定，依据物权法和物业管理条例的规定，业主委员会有权以自己的名义就共有债权部分提起相应的诉讼。因此，银爵世纪业委会虽然未与和润公司签订商品房买卖合同，但并不影响其作为原告主体资格。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，银爵世纪小区原业主就专有部分的债权因相对性的约束，可以放弃、变更或免除等。但是对于共有部分，其并不享有独立的权利，既不可放弃，亦不可变更，仅能通过业主共同决议方式作出变更。因此，当物业发生买卖、赠与、继承等方式发生所有权变更时，业主的共有权利包括债权也一并转移给新的业主。因为，新业主仍然可以基于原商品房买卖合同的约定主张权利。和润公司与原业主签署的商品房买卖合同，承诺案涉房屋质量合格且有关渗水等保修等根据浙江省消费者权利保护条例规定执行，不仅是对业主的有关商品房质量合格以及保修等规定，也包括对后续二手房购房者的承诺，对于共有部分的责任更是如此，不能因为部分业主的变化就豁免其对共有部分保修责任的承诺。四、案涉纠纷主要涉及银爵世纪小区商品房外墙部分是否具有防渗及抗强度功能，黏贴饰面砖是否符合设计及验收规范，以及后续的补救方式为主，究竟是修复、重作或经济赔偿等，以及重作或修复方案的选择等。就该部分争议的所有事实而言，并非独立的特定债权，更不可能通过代表诉讼方式解决争议。第一，根据前述，外墙部分属于共同部分，属于共同债权的部分，且并不属于按份的共同债权，属于共有的共同债权，不具有任何独立性，不可单独处分和分割。第二，如果不同的业主对案涉的外墙部分对和润公司享有独立的债权，那么任何人均可以独立处分，会造成无法调和的困境。第三，若选择代表诉讼，各被代表人可以自由处分自己的权利，出现前述矛盾的选择如何裁判?若选择代表诉讼，还将浪费大量的司法资源。故，就本案件而言，各业主享有共有的权利，对和润公司的共同债权，根据物权法和物业管理条例的规定，经过业主大会的决议，由业主委员会以自己的名义提起诉讼，不仅于法有据，还利于节约司法资源，防止矛盾裁判的发生。若不能以业主委员会的名义提起合同诉讼，事实上将剥夺了业主依据商品房买卖合同向和润公司主张共有部分权利(包括违约责任)，也会引发业主内部就共有部分管理困境，加剧业主之间的矛盾。 银爵世纪业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认由中强公司施工，和润公司出让给业主的滨江银爵世纪小区房屋质量不合格（即外墙保温材料未按国家规定适用抗渗）；2.判决和润公司、中强公司按国家规定消除质量瑕疵，将银爵世纪小区外墙面砖全部铲除并重新做抗渗、脱落等修缮义务或赔偿银爵世纪业委会铲除墙面、修复墙面的损害赔偿1500万元（具体修复工程量以测量评估为准）；3.和润公司、中强公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：滨江区银爵世纪小区房屋由开发商和润公司建设，中强公司施工。因小区业主认为房屋存在质量问题，银爵世纪小区召开第3次业主大会，就下列事项进行了表决：“授权滨江银爵世纪小区第二届业主委员会作为全体业主的代理人，受托处理与杭州和润置业有限公司等房屋质量（外墙渗水）的纠纷，并有权全部转委托北京金诚同达（杭州）律师事务所予以开展：包括但不限于在诉讼活动中承认、放弃、变更诉讼/仲裁请求，进行和解，提起反诉/反（仲裁）申请或者上诉的特别授权诉讼/仲裁代理”。2018年10月15日至21日，经业主表决，最终赞成票544张，占投票权总数的80.71%，赞成票对应的专有部分面积为59143.55平方米，占建筑物总面积的71.75%。银爵世纪业委会据此向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，债是按照合同约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。据此，特定债权人得向特定债务人请求给付，此为债权的相对性。银爵世纪业委会以房屋买卖合同纠纷起诉和润公司、中强公司，认为房屋质量不合格，要求和润公司、中强公司承担民事责任。但银爵世纪业委会与和润公司、中强公司并无商品房买卖合同签订。据此，银爵世纪业委会依据合同的约定向和润公司、中强公司主张权利，无事实依据。 银爵世纪小区的房屋系由和润公司开发建设，中强公司施工，银爵世纪业委会是否有权依据法律规定向和润公司及中强公司主张合同权利？银爵世纪业委会认为，其就本次诉讼已取得了业主大会的授权，故有诉讼主体资格。一审法院认为，业主委员会代表业主以自身名义进行诉讼，除由小区业主大会表决授权外，尚需有法律的明确规定，两者缺一不可。银爵世纪业委会系以房屋买卖合同纠纷起诉，即使如银爵世纪业委会所认为的业委会经权利人授权即可取得诉讼主体资格，但向和润公司购买银爵世纪小区房屋的买受人与银爵世纪小区业主并不一定具有同一性，因为通过买卖、赠与、继承二手房等方式也可取得小区房屋所有权，从而成为小区业主，就这些业主而言，其本身没以对和润公司或中强公司的合同债权，又何以授权给业主委员会行使合同权利？其次，即使小区所有的业主在事实上恰好都是直接向和润公司购买房屋，从而因其系买卖合同的当事人，取得委托人资格，但法律并没有规定，该每个享有独立的特定债权的民事主体，可通过表决方式授权特定组织作为代表并以其自身名义提起合同诉讼。 《浙江省物业管理条例》第16条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以自己的名义依法提起诉讼。据此，在业主共同权益受到损害的情况下，业主委员会在物业管理活动中，可以以自己的名义提起诉讼。银爵世纪业委会则以房屋买卖合同纠纷起诉，即认为和润公司、中强公司有违约行为，但向和润公司购买银爵世纪小区内房屋的买受人系各自独立享有债权，并不构成共同债权，况且本案也不存在“共同债权”受到侵权损害的情况。因此，该条规定，不能成为银爵世纪业委会依合同债权提起诉讼并享有主体资格的依据。一审庭审后，就银爵世纪业委会以合同之诉作为请求权基础所导致的诉讼主体资格问题，向当事人进行释明，银爵世纪业委会则坚持其主张。综上，银爵世纪业委会就本案纠纷提起合同之诉，无法律和事实依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告滨江区银爵世纪小区第二届业主委员会的起诉。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”银爵世纪业委会以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，要求和润公司、中强公司承担因房屋存在质量问题的赔偿责任。已查明银爵世纪业委会与和润公司、中强公司之间并未签订房屋买卖合同，双方之间无房屋买卖合同关系。一审法院就银爵世纪业委会以合同之诉作为请求权基础起诉导致的诉讼主体资格问题进行释明后，银爵世纪业委会仍坚持其主张。故一审法院驳回银爵世纪业委会的起诉并无不当。综上，银爵世纪业委会的上诉请求不能成立，一审裁定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  盛峰 审判员  缪蕾 审判员  茹愿 二〇一九年十二月十三日 书记员  黄亨