山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10347号 上诉人（原审被告）：韩永亮，男，1954年11月18日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：吴京玺，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘少军，男，1962年10月22日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：魏熙翔，青岛市北鑫盛达法律服务所法律工作者。 上诉人韩永亮与被上诉人刘少军房屋买卖合同纠纷一案，上诉人韩永亮因不服山东省青岛市胶州市人民法院（2018）鲁0281民初7746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩永亮的委托诉讼代理人吴京玺、被上诉人刘少军的委托诉讼代理人魏熙翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩永亮上诉请求：依法改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议有效并由被上诉人承担本案的诉讼费用或发回重申。事实与理由：一审法院认定事实错误，本案诉争房屋为拆迁安置房屋，经相关部门审批，是在政府政策范围内在国有划拨土地上开工建设的房屋，而不是农村宅基地使用权上的房屋。因政策原因及拆迁的历史状况，该片区包含但不限于涉案房屋均没有办理房产证。但是不能以此否定涉案房屋的产权，更不能影响涉案房屋的财产性权利。被上诉人基于回迁安置房屋协议对涉案房屋的占有、使用、收益的财产性权利根据《中华人民共和国合同法》的规定，可以进行转让。上诉人受让涉案房屋的财产性权利是合法的。本案不适用《中华人民共和国房地产管理法》关于房地产转让的规定，本案仅为涉案房屋财产权利的转让，土地使用权一直没有转让。该项目为胶州市政府的旧村改造项目，涉案房屋所在的整片土地为城镇住宅用地，土地使用权人为村委会，划拨价款为482.8746万元，胶州市政府作出批复，涉案土地用于该村旧村改造项目，并不得安排非本村村民购买，其批复也还是针对涉案村委会不得安排非本村村民购买。上述法律及批复并没有禁止合法取得涉案回迁安置房的被上诉人转让自己财产的权利，转让房屋财产性权利并不违反相关法律法规的强制性规定。上诉人自2016年将涉案房屋装修并一直居住至今并不存在违约情形，被上诉人因房价上涨欲单方毁约，违反诚实信用原则，不应得到法院的支持。 刘少军辩称：一审法院判令涉案房屋《房屋买卖协议》无效及返还财产，事实清楚，适用法律正确。非本村村民不得购买涉案房屋，上诉人并非本村村民却购买涉案房屋，故协议无效。二、上诉人的上诉理由不成立。涉案房屋为“小产权房”，依据回迁安置房屋协议及土地使用权性质，被上诉人对涉案房屋享有使用权，无处分权，根据相关法律法规的规定，《房屋买卖协议》应无效，不受法律保护。上诉人对造成本案纠纷存有不可推卸的过错和违约责任，应承担相应的法律后果。 刘少军向一审法院提出诉讼请求：1、确认韩永亮、刘少军签订的《房屋买卖协议》无效，韩永亮返还刘少军房屋；2、韩永亮承担本案的诉讼费用。 一审法院查明事实：2016年10月28日，刘少军与韩永亮签订《房屋买卖协议》，约定：刘少军将其所有的位于胶州市宋城美域西区1#楼2单元904户的房屋（建筑面积95平方米）转让给韩永亮，转让款共计300000元，付款方式为先行支付购房定金120000元，于2017年12月31日付60000元，于2018年12月31日付60000元，于2019年12月31日付60000元。另，该协议备注“2017-2019年期间，如甲方家中急用钱，乙方应给于甲方解决”。现涉案房屋由韩永亮居住使用。 另查明，2012年6月29日，胶州市人民政府作出《国有建设用地划拨决定书》，决定批准涉案房屋所在的土地为城镇住宅用地，土地使用权人为胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会，划拨价款为482.8746万元。该决定书另规定本决定书项下的划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让、出租，需转让、出租的，划拨建设用地使用权人应当持本决定书等资料向市、县国土资源行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。根据2012年6月29日作出的《胶州市人民政府关于将国有土地使用权以行政划拨方式供给中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会使用的批复》规定，该宗土地用于该村旧村改造项目，不得安排非本村村民购买。 再查明，涉案的胶州市宋城美域西区1#楼2单元904户的房屋系胶州市中云街道办事处西宋戈庄村民征迁安置楼，安置方式为在征迁地块建设高层楼房，就地安置，刘少军于2015年7月28日与该村委会签订《回迁安置房屋协议》。 在本案庭审中，一审法院对相关事实进行了调查，韩永亮、刘少军就以下证据进行了质证并就部分事实交换了意见： （一）对于韩永亮的答辩意见，刘少军表示：本案中涉及国有划拨土地上房屋买卖，根据地随房走的原则，房屋买卖必然涉及到土地使用权的转让，那么根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，划拨土地使用权转让合同的效力应当经过人民政府相关部门的批准；同时根据《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条款亦在表明涉及划拨土地使用权的房地产转让亦需要人民政府的批准。最高人民法院在法发（2009）第40号文件以及根据合同法第52条的相关规定，如果合同行为发生绝对损害国家利益或者社会公共利益，人民法院应当认定该合同无效，而本案中涉及的是国有划拨土地，土地属于国有资源，是稀缺的，个人使用土地应当依法缴纳土地使用权出让金，本案中韩永亮获得房屋的同时必定涉及到对划拨土地使用权的取得，但是韩永亮并没有没有对划拨土地使用权支付对价，缴纳出让金，如果允许此类土地未经许可进行无偿转让，无疑属于国有资源的流失，损害国家和集体的利益，因此，此合同无效。同时，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；”，第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”之规定，本案中并未存在可以转让的任何例外情况。本案中的涉案房屋对外转让严重损害国家利益，房屋买卖协议应认定为无效。韩永亮在履行买卖协议过程中存在根本违约。刘少军之前并不想以该30万的低价将涉案房屋出售给他人，但因刘少军、韩永亮系朋友关系，在韩永亮提出购买该房屋时向刘少军苦苦哀求，刘少军才以低价向韩永亮出售该房屋。同时，当时刘少军要求韩永亮全款支付购房款，但是韩永亮以自己经济条件有限为由，打感情牌，要求向刘少军分期付款，刘少军念及双方之间的感情，才在协议中和韩永亮约定了分期付款，但是同时在备注部分进行了明确，在刘少军急用钱时，韩永亮应该予以解决。刘少军在2018年7月患病需住院治疗，××加之家庭生活需要，多次向韩永亮要求其支付剩余房款，但是韩永亮拒绝履行还款义务；同月，刘少军到韩永亮家中索要房款，被韩永亮以及其家人无故打伤，同时，双方在买卖协议中因明知产权存在问题，故约定了解除条款。 （二）刘少军提交了《回迁安置房协议》1份，证明：刘少军系胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民，该村因旧村改造，2015年7月28日，刘少军通过回迁安置的方式获得涉案房屋，涉案房屋坐落于胶州市中云街道办事处西宋戈庄村集体所有土地上，无法办理房产证，系小产权房屋。经质证，韩永亮表示：对真实性无异议，涉案房屋为回迁房屋，产权明晰。 （三）刘少军提交了《证明》1份，证明：涉案房屋不是大产权，无法办理房产证。经质证，韩永亮表示：对真实性无异议，对证明事项有异议，该证据无法证明涉案房屋的土地性质，按照国家的相关的法律规定，其拆迁安置房屋应将农村集体土地转为国有建设用地，纳入规划，并划拨为安置用地，在此基础上开发的房屋系合法的，其买卖应当受到法律保护。 （四）刘少军提交了《房屋买卖协议》协议复印件1份，证明：2016年10月28日，刘少军、韩永亮就涉案房屋签订买卖协议，约定刘少军将涉案房屋出售给韩永亮，总金额为30万元，其中备注中约定“2017年至2019年期间，如甲方家中急用钱，乙方应给与甲方解决“，同时，因双方知悉该涉案房屋产权不明晰，故在协议第三条中约定了解除或认定该合同无效后的法律后果。经质证，韩永亮表示：对该证据真实性无异议，双方签订合同是各自的真实意思表示，其合同中约定的第三条并非刘少军诉称的产权不明晰房屋，该条款仅仅是违约条款，该合同真实有效，并不违反效力性权利法规，应依法履行。 （五）韩永亮提交收条1份，证明：2018年5月6日，刘少军之子刘磊向韩永亮出具的收条1份，刘少军收到韩永亮支付的涉案房屋的房款200000元。经质证，刘少军表示：均无异议，刘少军认可收到韩永亮支付的涉案房屋的购房款200000元。 （六）对于涉案房屋房款200000元的支付，经询问，韩永亮表示：2016年10月28日，韩永亮支付刘少军购房定金120000元；2017年12月31日，韩永亮支付刘少军购房款60000元；2018年5月6日，韩永亮支付刘少军购房款20000元；后，刘少军之子向韩永亮出具200000元的总收条1份。对此，刘少军表示：不属实，具体的付款时间不止三次，后续刘少军提交相应证据证实韩永亮支付款项的数额及时间；刘少军之子向韩永亮出具200000元的总收条1份属实。 （七）对于《房屋买卖协议》是否刘少军、韩永亮本人签署，经询问，刘少军表示：不是刘少军本人所签，系刘少军之子刘磊替刘少军签署，但刘少军认可该协议的签订代表刘少军本人的真实意思表示。韩永亮表示：是韩永亮本人所签。 （八）对于刘少军主张房屋买卖合同无效的理由，经询问，刘少军表示：涉案房屋占据的土地性质为国有划拨土地，其产权人为胶州市西宋戈庄村村民委员会，并没有缴纳任何土地出让金，不能办理产权证，涉案房屋的转让也并没有涉及缴纳土地出让金，作为交易双方的个人所讲，也不可能单独缴纳出让金，双方对涉案房屋的交易严重侵害了国家利益，且违反法律法规的强制效力性规定，同时，双方在签订合同时，也预知到涉案房屋无产权证，系串通的小产权这一事实，因此，双方在协议第三条中明确约定了相应的责任，该风险系双方共致的。对此，韩永亮表示：涉案房屋的土地性质不再是农村宅基地，韩永亮虽不是西宋戈庄村村民，但是不影响购房，房屋虽暂未取得房产证，但房屋财产的转让并不违反法律规定，房屋买卖协议合法有效，双方应遵守信用，应积极履行，对于合同条款中第三条，并非刘少军诉称的产权不明晰房屋，该条款仅仅是违约条款，该合同真实有效，并不违反效力性权利法规，应依法履行，对于合同中备注的2017年至2019年期间，刘少军家中急用钱，韩永亮应予积极解决，若刘少军同意合同继续履行，韩永亮同意将剩余房款在合理期间内一次性支付刘少军。 （九）对于涉案房屋现在的占有状态，经询问，刘少军、韩永亮一致表示：韩永亮于2016年已经在涉案房屋中居住至今。 一审法院认为，本案争议的焦点系案涉《房屋买卖协议》是否合法有效。对于该争议的焦点，一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，刘少军作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让，案涉房屋系建设在以行政划拨方式取得的土地上的村民安置楼房，因此，刘少军处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，2012年6月29日《胶州市人民政府关于将国有土地使用权以行政划拨方式供给中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会使用的批复》中，明确该土地用于该村旧村改造项目，并不得安排非本村村民购买，刘少军及土地使用权人胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会未经有批准权的人民政府审批，也未补缴相应的土地出让金，不具有对土地使用权进行处分的权利，因此，刘少军、韩永亮签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，刘少军已收取韩永亮支付的购房款200000元，该购房款应当返还韩永亮，刘少军应当向韩永亮返还所购房屋。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条规定，判决：一、刘少军与韩永亮达成的《房屋买卖协议》无效。二、韩永亮于本判决生效后二十日内返还刘少军位于胶州市宋城美域西区1#楼2单元904户的房屋。三、刘少军返还韩永亮购房款200000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘少军、韩永亮各负担50元。 本院二审期间，刘少军提交病例一份，证明刘少军在2018年因病重多次要求韩永亮支付房款，韩永亮未支付。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为韩永亮与刘少军签订的《房屋买卖协议》是否合法有效。涉案房屋的土地性质为划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地的转让做了严格的限制，《胶州市人民政府关于将国有土地使用权以行政划拨方式供给中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会使用的批复》也明确规定涉案土地用于该村旧村改造项目，并不得安排非本村村民购买，故一审法院以刘少军、韩永亮签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定为由认定为无效，具有事实和法律依据，应予维持。关于韩永亮主张的房屋的装修问题，可另行主张。 综上，上诉人韩永亮的上诉请求不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10元，由上诉人韩永亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员左春晓