山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0881民初3489号原告：席秀芹，女，汉族，1988年5月17日出生，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：姚国荣，曲阜圣明法律服务所法律工作者。特别授权。被告：席长兴，男，汉族，1965年12月8日出生，住山东省曲阜市。被告:孔庆松，男，汉族，1954年9月1日出生，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：孟祥海，曲阜爱立法律服务所法律工作者。特别授权。原告席秀芹与被告席长兴、孔庆松农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告席秀芹及其委托诉讼代理人姚国荣，被告席长兴，被告孔庆松及其委托诉讼代理人孟祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席秀芹向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告宅基交换契约无效。2、要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：1991年原告父亲席长安取得涉案房屋的国有农业用地使用权证，经审核确权宅基地面积202平方米，后原告父母相继去世，去世后在2001年4月24日经合法继承程序原告取得涉案房屋，并经曲阜市土地管理局审核通过登记在原告名下。后原告被寄养在姥姥家，在原告14岁左右并且不知情的情况下，被告席长兴将上述房屋以2000元的价格出卖给被告孔庆松，2018年当原告回家居住时才发现上述情况，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告席长兴辩称，我认可原告诉状中所说的，是我当时卖错了这个房屋，因为当时我没有权利买卖这个房屋。被告孔庆松辩称，本房屋买卖合同合法有效。如原告所述，原告14岁时，即2002年，原告席秀芹的叔席长兴已经以原告户主的身份将原告父母留下的旧屋墙卖给了被告。当时原告的父母均已去世，其妹妹年幼无民事行为能力，跟随其叔席长兴生活。席长兴卖此房子时也是为了原告妹妹的利益去卖的，并且东鲁源村也派村干部支部委员刘德泉及村委会计徐秀生做了监证，这证明了鲁源东村对于席长兴作为原告及其妹妹的监护人资格是认可的，作为被告完全相信席长兴有权利代表原告及其妹妹处理该案旧屋墙，在被告支付了合理价款的情况下，被告作为善意取得人，双方签订的协议合法有效，被告未侵犯原告的任何权利。2002年至2018年相隔十六年的时间，在此期间原告来尼山鲁源看望其妹妹及其奶奶，还有为其父母上坟等，都路过被告交换的宅基地大门，我们早已翻建完毕，原告早已看到我们翻建的房屋，对于席长兴与被告的房屋买卖原告早已知道，但是这16年来原告并未主张任何权利，这说明原告对于房屋的买卖是予以认可的。直到2018年8月份鲁源村庄拆迁，原告为了得到些利益，这才主张权利，即使是侵权也不是我们侵权，原告起诉被告席长兴的侵权行为早已过了诉讼时效。原告主张宅基地交换无效，对于原告父母留下的老宅基地使用权应该归谁所有，因为我们之间已经交换完毕，根据有关法律规定，宅基地使用权纠纷应该有乡级人民政府予以处理为前提条件，因此，本案宅基地纠纷不属于法院的审理范围。原告主张的二被告宅基地交换无效一事，根据合同法之规定，本合同并不存在合同法规定的无效的法定条件，签订本协议时，是协议双方真实意思表示，并不存在什么隐瞒事项。原告及其妹妹年幼，其妹妹跟随被告席长兴生活，且村委会也认可，我们完全相信席长兴有权利作为监护人处理该院落。因此，原告主张确认交换协议无效不能成立。原告要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有的诉讼请求无事实和法律依据。本院落是我们建了三十多年的老院子，位于的山上，是我们全家多年居住的地方，原告并未购买我们的房屋，原告无权对此房屋及院落主张任何权利。席长兴已经将老房屋旧墙卖给了我们。原告在老宅基地上已经没有任何财产，我们并未侵犯原告的任何权利。现在席长兴卖给我们的老墙早已倒塌，现在存在的房屋全是我们自己所建的，没有原告的任何财产，因拆迁所产生的拆迁补偿款应归我们所有。综上所述，被告席长兴与我们签订的房屋买卖协议合法有效，因原老房屋旧墙等已卖给了我们，根据宅基地使用权随房屋转移而转移的原则，此宅基地使用权交换合法有效，原告要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有的诉讼请求无事实和法律依据，那是我们所建多年的老房屋，原告无权主张任何权利，拆迁补偿权利归谁亦不是法院的审理范围，为此请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告席秀芹围绕诉讼请求向本院提交证据材料如下：1、2018年8月1日曲阜市尼山镇鲁源东村村委会和浙江衢州市衢江区周家乡相对村村委会共同出具的证明一份，证明席秀芹和席修芹系同一人。2、东滩矿武装保卫中心证明一份，证明席秀芹现住东滩矿东盛小区3号楼1-201室居住，原件在（2018）鲁0881民初3055号卷宗。3、土地登记审批表，证明在1991年元月20日原告的父亲席长安依法取得了曲阜市人民政府土地管理部门准予登记宅基地202平方米的使用权证明。4、曲阜市尼山镇东鲁源村村委会的证明一份，证明原告的父亲席长安于1985年5月1日经村支两委同意划拨给席长安宅基地一处的证明。5、土地登记审批表，证明在2001年4月24日原告席秀芹经曲阜市土地管理部门合法登记取得席长安的宅基地所有权的证明。6、曲阜市尼山镇鲁源东村村委会证明一份，证明在2001年5月5日原告对席长安的宅基地是继承取得。7、宅基交换契约，证明两被告未经原告同意擅自处分原告宅基地及房屋的证明。8、曲阜市尼山镇鲁源东村村委会证明一份，证明原告的家庭成员情况及被告孔庆松所得房屋是私自交换。9、照片三张，证明涉案房屋的原址。经质证，被告席长兴的质证意见为，对原告提交的上述九组证据均无异议。被告孔庆松的质证意见为，对证据1有异议，不属于派出所证明，无法证明席秀芹与席修芹为同一人。对证据2、3、4无异议。对证据5有异议，该土地登记审批表上的名字与原告名字不一致，无法证明系同一人，对证明内容也有异议，它只是一个土地登记审批表，不是土地使用证不能证明原告对该宅基地具有土地使用权，根据法律规定，取得土地使用权必须是本集体经济组织成员，原告的户口不在本村，无权取得鲁源东村的土地使用证，根据原告诉状中所提供的身份证号码可以证明原告的户籍不在鲁源东村。对证据6有异议，该证明没有出证人的签名，从形式上看，不具备证据效力。另外，席长安有两个子女，原告也无权单独继承。对证据7交换契约本身无异议，但是恰恰证明了被告席长兴是以户主的身份与孔庆松交换的，也证明了签订时间为2002年10月25日，当时原告及其妹妹年幼，被告席长兴是以户主即原告妹妹监护人的身份进行处理的，该房屋买卖合法有效。同时，村委会也派支部委员刘德泉及村会计出面进行了见证，这说明鲁源东村村委会对此协议予以认可。对证据8有异议，恰恰不能证明是私自交换，因为宅基交换契约上有村委会委员刘德泉及村会计参加，这说明村委会对此协议是予以认可的，这两人是村支两委委派过去的，所以不属于私自交换。对证据9照片无异议，但是照片上的房屋均是被告孔庆松所建，现在我们所建的是瓦房并且显示是砖混结构，这些照片上恰恰能够证明本院落在拆迁之前完全是被告所建。被告孔庆松向本院提交证据材料如下：1、被告孔庆松的身份证一份，证明曲阜市尼山镇鲁源东村一胡同38号房屋及院落是归被告所有，是被告所建多年的老院落，被告的身份证上登记的住址就是本住址。2、宅基交换契约一份，证明席长兴与孔庆松的房屋买卖及宅基交换合法有效，席长兴是以原告妹妹的监护人身份进行处理的，被告支付了合理的价款，鲁源东村村委会也派干部予以了见证，这说明鲁源东村村委会对此协议予以认可。3、证人出庭证言两份，证明在拆迁之前所存在的曲尼路路南院落已改建为砖混结构，曲尼路路南院落上的地上附着物全是被告所建，该院落的拆迁补偿权益应归被告所有。4、拆迁之前的院落照片及视频，证明该院落已全部改建为砖混结构，院落上的地上附着物全部是被告孔庆松所建，该院落的拆迁补偿权益应归被告孔庆松所有。5、孔庆松老身份证及其女儿孔云身份证、户口本一份，证明曲阜市尼山镇鲁源东村一胡同38号是被告孔庆松的老宅基地，原告无权主张权利。经质证，被告席长兴的质证意见为，对被告提交的上述证据均无异议。原告席秀芹的质证意见为，对证据1身份证的真实性无异议，对证明目的有异议，2006年才发的，双方是2002年对涉案房屋进行买卖的，同时也证明了侵权在先，注册身份证在后，不能认定身份证上的住址就代表了所有权。对证据2，上面显示席长兴是以个人身份私自卖给孔庆松的，虽有大队成员的证明，但不能证明是合法有效的。对证据3，两个证人的证言只证明对该房屋进行加固，没有证明所有权是被告孔庆松的。对证据4，房屋破碎的地方是石头所砌，上面添加的砖木只是加高的部分，但不影响涉案房屋所有权是归原告所有。对证据5，孔庆东的身份证住址没有具体的门牌号，孔云的身份证是2004年登记的，是侵权后注册的，不能证明其主张。对户口本真实性无异议，但对证明目的有异议，当时的户口本落实情况没有明确，也不能证明有所有权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：席长安（1999年8月去世）、王广凤（1997年7月去世）系曲阜市尼山镇鲁源东村村民，二人系夫妻关系，共育有两名女儿，长女为本案原告席秀芹，次女席营营。席秀芹自幼跟随外祖母生活，现居住地为邹城市东滩矿东盛小区，户籍所在地为浙江省衢州市周家乡相对村。被告孔庆松与被告席长兴均系曲阜市尼山镇鲁源东村村民，被告席长兴系席长安的胞弟。1999年席长安去世，留有院落一处，该院落所占宅基地面积为202平方米。2002年12月25日被告孔庆松与被告席长兴签订宅基交换契约，双方约定席长兴以户主身份自愿将其胞兄席长安的宅基交换孔庆松的宅基，席长兴愿以两千元价格将原宅基所建的两间东屋、三间北屋卖给孔庆松，由孔庆松付款后，双方在契约上签字为证，如孔庆松愿将原宅基上的三间北屋卖给席长兴，其交易由双方日后再行办理，不在本契约之内等内容。签订协议后，被告席长兴收取被告孔庆松2000元，被告孔庆松对其购买的该院落进行了修建并使用。后双方发生纠纷，原告席秀芹诉至本院，要求确认二被告宅基交换契约无效；要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有；诉讼费由被告承担。另查明，2002年12月25日被告孔庆松是以曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号宅基地与席长安的宅基地进行交换，签订契约后，两处院落均由被告孔庆松一家居住使用。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案宅基交换契约的效力问题；二、曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归属问题。关于第一个问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，第三人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案争议的宅基交换契约是由席长兴、孔庆松签订的，席长兴处分的是其亡兄席长安的宅基地及院落，席长安去世后，其母亲及其两个女儿是其生前所有的院落的共有人，席长兴对该院落无权处分，但其却以自己的名义与孔庆松签订契约，不符合上述第四十九条“以被代理人名义订立合同”的法律规定，孔庆松明知席长兴处分的是席长安的宅基地及院落，却与席长兴以席长兴的名义签订契约，不符合相对人必须为善意且无过失的构成要件，因此，席长兴签订契约属于无权处分，并不构成表见代理。此外，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，涉案院落的权利人席秀芹、席营营及其祖母胡元香在事后没有追认，处分人席长兴在订立协议后亦未取得处分权，该协议应属无效，故对原告要求确认二被告宅基交换契约无效的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告席秀芹要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有，经庭审释明，原告席秀芹明确表示其主张拆迁权益的房屋是建在其父亲席长安宅基地上的，但原告席秀芹未能提供证据证明曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋为其父亲生前所有的房屋，亦未提供证据证明席长安对曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号享有宅基地使用权，应承担举证不能的后果。同时，根据被告孔庆松提供的户口本能够证明1999年4月5日曲阜市公安局尼山派出所向其签发户口本，被告孔庆松的住址为山东省曲阜市尼山乡东鲁源村一胡同38号，而被告席长兴与被告孔庆松签订宅基交换契约的时间为2002年12月25日，由此可见，曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号并非席长安生前所拥有的院落。综上所述，原告席秀芹要求曲阜市尼山镇东鲁源村一胡同38号房屋拆迁权益归原告所有的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告席长兴与被告孔庆松签订的宅基交换契约无效；二、驳回原告席秀芹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告席长兴、孔庆松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 鑫二〇一九年十二月十一日书记员 李元元