江西省万安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0828民初1870号 原告：傅海，男，汉族，1991年8月26日生，江西省万安县人，住江西省吉安市万安县。 委托诉讼代理人：王钢，江西赣中律师事务所律师。 被告：江西万筌置业有限公司，住所地：江西省吉安市万安县芙蓉镇科苑小区5号，统一社会信用代码91360702MA35GA7M68。 法定代表人：杨剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。 原告傅海与被告江西万筌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅海的委托诉讼代理人王钢、被告江西万筌置业有限公司（以下除判决主文外均简称“万筌置业公司”）的委托诉讼代理人谢水云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅海向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金28303元（暂计算至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的万安县万象国际项目第3幢1-1803号房产，约定房产面积为100平方米，价格为4931元/平方米，总价格493100元，交房时间为2019年1月31日前。在签订合同之日，原告以按揭方式付首付款153100元，并向万安洪都村镇银行股份有限公司贷款340000元。约定的交房时间已到，被告并未依照合同的约定向包括原告在内的所有买受人交付合格房产，直至起诉之日被告仍未履行交房义务。原告认为，被告未依照合同的约定向原告交付合格的房产，已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同并支付延期交房违约金。但合同约定的延期交房违约金为500元的条款显失公平，与购房人的违约后果完全不对等，所以该条款属于无效条款，应当按照购房总价的每日万分之二计算延期交房违约金。 被告万筌置业公司辩称：案涉商品房已于2019年7月10日办理竣工验收备案，达到了合同约定的交房条件；我方已向原告邮寄送达交房通知书，通知原告于2019年7月15日前来办理交房手续，原告至今没有拒绝收房，应当视为我方已于2019年7月15日向原告交房。原、被告签订的商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房违约责任的约定有效，不符合《合同法》规定的合同无效的情形，即使该条款显失公平，也不是当然无效，仅是可撤销、可变更，但已超过撤销权行使期间；根据《合同法》规定，增加违约金应当以造成的损失为限，原告应提供证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失，以确定上调违约金的金额，但原告并未提供，其要求按每日万分之二支付违约金，没有事实和法律依据，且与司法解释规定不符。因此，应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，认定如下：被告提交的快递单及网上打印回执，经在圆通速递网上查询一致，本院予以采信。被告提交的《交房通知书》中通知原告于2019年7月15日到被告处办理交房手续，原告虽对该日期有异议，但未提交相应证据，本院对原告该项异议不予采纳，对被告提交的该份证据予以采信。被告提交的《竣工验收备案表》中“备案日期”一栏所填日期“2019.7.10”有修改痕迹，疑似“2019.7.20”，被告对此解释称系因填写错误而修改，实为“2019.7.10”，且盖有“万安县住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章”的“备案意见”栏及“备案机关处理意见”栏中注明的日期均为2019年7月10日。被告该项解释合理，且与该《竣工验收备案表》中主管机关所署日期一致，故本院对该份证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，原告傅海与被告万筌置业公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20171620），其中第一条至第四条约定，原告购买被告开发的位于江西省吉安市万安县东风路东侧（原万安县政府办公区）的万象国际楼盘3栋1-1803号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积100平方米，单价每平方米4931元，总价款493100元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按合同规定的时间付款，若逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。5、X。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、合同继续履行，出卖人支付违约金500元。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人在出卖人发出的交房通知书上规定的收房时间内未办理相关领房手续的，视为已交付。合同第十八条“双方可以就下列事项约定”：5、因买受人原因，导致未收到出卖人发出的交房、规划设计变更等通知的，视同买受人已经收到通知，并对通知内容无异议。合同补充协议第三条关于“买受人信息”和送达方式的补充约定：1.买受人确认本合同中所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为正确并可以有效送达。在合同有效期内，……，如买受人在本合同中填写的通信地址或电话不准确或无法有效送达，或者买受人通信地址、电话发生变更而未按前述约定有效送达出卖人的，由此而引起本合同项下及其履行等有关的通知无法送达给买受人的责任均由买受人自行全部承担，且出卖人不承担任何责任，并视为出卖人所有通知书均已合法送达。2.除本合同及本补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知可用挂号邮寄、特快专递等方式送达。 之后，原告按照约定支付了购房款。2019年7月10日，涉案房产在万安县住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2019年7月13日，被告按照购房合同中填写的原告家庭地址和联系电话，通过圆通速递向原告邮寄《万象国际交房通知书》，通知原告于2019年7月15日上午到被告处办理交房手续，该邮件于2019年7月13日当天签收，签收状态为“他人代收已签收”。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告逾期交房时间为多久。二、原告要求按购房总价的每日万分之二计算逾期交房违约金之诉讼请求依法是否应当得到支持。 关于被告逾期交房时间。涉案商品房买卖合同约定的交付期限届满时，涉案房产未达到合同约定的交付条件并交付原告使用，因此，被告构成违约。涉案房产于2019年7月10日办理竣工验收备案手续，具备合同约定的交付条件，被告于2019年7月13日通过快递方式向原告送达了交房通知书，通知原告于2019年7月15日到被告处办理交房手续。其通知行为符合合同约定，依照合同应视为该房产已于2019年7月15日交付。故依法应认定被告于2019年7月15日向原告交付涉案房产，逾期165天。 关于原告要求被告按购房总价的每日万分之二支付逾期交房违约金之诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中将出卖人逾期交房的违约责任约定为“合同继续履行，出卖人支付违约金500元”。按照前述认定的被告逾期交房时间计算，平均每月约90元，该约定与涉案购房合同中对买受人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，且远远低于与涉案房产同地段同类房屋租金价格，显失公平且极不合理。原告要求增加违约金，合理且合法，应予支持，但增加后的违约金数额应以不超过实际损失额为限。因原告未举证证明其实际损失额，而被告逾期交房使得原告对涉案商品房的实际可使用时间减少，同时，涉案商品房属住宅，故原告所受损失以参照同地段同类房屋租金标准计算为合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条亦规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。为此，综合考虑涉案房产所处地段、面积、价格、被告逾期交房期间等因素，本院酌定由被告向原告支付自2019年2月1日起至2019年7月15日止共计165天的逾期交房违约金8136元。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 被告江西万筌置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告傅海支付逾期交房违约金8136元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元（已减半收取），由被告江西万筌置业有限公司负担127元，原告傅海负担126元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  罗璇 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘莉