江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1005号 上诉人（原审被告）：廖江浩，男，1973年1月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区. 法定代表人：鞠雅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人廖江浩因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人廖江浩及被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖江浩向本院上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决中认定“原告红谷滩城投公司与被告廖江浩签订的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》……合同合法有效，本院予以确认。……根据南昌市审计局出具的洪审综一报（2016）1号《审计报告》……一审原报告双方签订的补充协议损害了国家利益，协议应属无效”。1.本案中廖江浩与红谷滩城投公司之间的合同是双方真实意图的反映，且没有违背任何法律法规，一审法院也给予确认，因此该合同受到法律的保护。２.补充协议是依据当时赣江新天地的实际情况，红谷滩新区管委会作为政府部门经过正式的会议以文件的形式确立下来的减免政策而签订，符合法律规定，并没有违反组织程序，同样受到法律的保护。审计报告仅仅是一个内部的审计结论，应属于内部整改事项，不对合同效力产生影响。一审法院仅以此份审计报告作为依据确认补充协议无效，于法无据，伤害合法经营商户的正当权益。3.廖江浩与红谷滩城投公司签订的合同、补充协议没有合同法所规定的合同无效的情形，一审法院适用法律错误。 红谷滩城投公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、补充协议减免上诉人两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。2016年6月，南昌市审计局结合会议纪要认为红谷滩城投公司依据《意见回复》减免租金没有依据，并要求红谷滩城投公司对商铺租金欠缴情况进行清理，对长期拖欠租金的商户通过司法途径解决。红谷滩城投公司有权要求廖江浩补交已减免的两年租金。二、在《意见回复》无效的前提下，上诉人在各个情况下都不能享有减免政策。廖江浩违反补充协议约定，长期迟付租金，上诉人经营的俱乐部已经注销，违反了有关经营业态的规定，且也未按约定将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，不符合减免要求，故红谷滩城投公司亦有权按照协议约定要求廖江浩支付免租款。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.廖江浩向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金共计231720元；2.本案诉讼费由廖江浩承担。 一审法院认定事实：2009年7月16日，红谷滩城投公司（甲方）与廖江浩（乙方）签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定：甲方将所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地x#号楼（建筑面积400平方米）出租给乙方从事合法的酒吧/写真摄影经营，租期为2010年1月1日起至2019年12月31日止，其中2010年1月1日至2010年9月30日为奖励免租期，不计租金；租金自2010年10月1日起算，起租租金标准为18元/平方米/月，2011年10月1日至2014年9月30日，每年租金标准递增10%，2014年10月1日至2019年12月31日，每年租金标准递增5%；每三个月支付租金一次，乙方须在支付期的前五个工作日交下期租金，否则视为违约。合同签订后，双方均按照合同履行。2013年12月31日，南昌市红谷滩新区管理委员会（以下简称红谷滩管委会）办公室下发洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（以下简称447号文），载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下：出台优惠政策，由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金‘两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费；……”。2015年9月23日，红谷滩城投公司（甲方）与廖江浩（乙方）签订《新天地x#楼补充协议》，约定：鉴于乙方承租的新天地x##楼受商业大环境影响，生意一直不景气，为改变当前乙方经营困难，根据红谷滩新区管委会“洪新办字[2013]447号”文件精神，甲方免除乙方两年租金共计231720元。具体减免时段为：2013年7月1日-2015年6月30日；乙方在本协议签订后的7日内补交清截至2015年9月30日的租金计30192元（免除两年后的余额部分）及所拖欠的全部物管费，否则本协议无效；乙方保证房屋为自用，不得转租他人，否则甲方将无条件无偿收回房屋，终止协议，并且乙方必须归还甲方给予的231720元免租款。 2016年7月6日，南昌市审计局出具洪审综一报（2016）1号《审计报告》，认为2015年度红谷滩城投公司以447号文为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要中并没有明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。2018年1月26日，红谷滩城投公司诉至一审法院。 一审法院认为，红谷滩城投公司与廖江浩签订的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。双方之间系租赁合同关系。根据南昌市审计局出具的洪审综一报（2016）1号《审计报告》，红谷滩城投公司减免廖江浩所承租房屋2013年7月1日至2015年6月30日的租金共计231720元的依据不充分，造成了国有资产流失，故双方于2015年9月23日签订的《新天地x#楼补充协议》损害了国家利益，应属无效。红谷滩城投公司要求廖江浩补交2013年7月1日至2015年6月30日的租金共计231720元，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限廖江浩于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年7月1日至2015年6月30日的租金共计231720元。如果廖江浩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费4780元，由廖江浩承担。 二审中，廖江浩没有提交新证据。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、《关于新天地商户工商信息提供情况说明》，证明廖江浩未按照补充协议约定在每年5月30日前在红谷滩城投公司处进行工商信息备案；证据二、迟付租金相关材料、红谷滩新区镜界摄影音乐俱乐部企业信息，证明廖江浩未按照协议约定及时支付租金，同时违反了合同约定的经营业态；证据三、会议纪要，证明会议纪要中未明确对上诉人廖江浩作出减免决定。 廖江浩对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一，廖江浩表示其是正常经营，没有备案，也没有人通知其要备案；对证据二，租金虽然有过逾期但现已补交清，俱乐部虽然注销了，但是廖江浩本人仍在做摄影培训，正常开门营业；对证据三，合同是与城投公司签订，不与红谷滩管委会产生法律关系，会议纪要与其无关。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一、证据二予以确认并采信；对证据三综合本案其他证据予以考虑。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。2015年9月23日，廖江浩与红谷滩城投公司签订补充协议，此后廖江浩未依约及时交清租金，亦未在每年5月30日前将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，其经营的红谷滩新区镜界音乐俱乐部于2017年6月注销。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案房屋及附属设施租赁合同、补充协议，是平等主体之间签订的民事合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了补充协议，对商户进行租金减免。廖江浩亦于2015年9月23日与红谷滩城投公司签订了《新天地x#楼补充协议》并共计免除了231720元租金。上述补充协议中明确约定，廖江浩必须在协议签订后的7日内补交清租金及所拖欠的全部物管费，否则协议无效；租赁物不得转租或变相转租他人、廖江浩每年5月30日前须将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，否则红谷滩城投公司将无条件无偿收回房屋、终止协议，并要求廖江浩归还免租款。根据现已查明的事实，廖江浩未及时补交清租金，亦未在每年5月30日前将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，其经营的红谷滩新区镜界音乐俱乐部于2017年6月注销，违反了经营业态的规定，更无证据表明其已完成转型改造，红谷滩城投公司有权依约要求廖江浩补交免租款。此外，447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。本案中，红谷滩城投公司在签订补充协议后减免了廖江浩两年租金，但廖江浩既未举证证明其完成了转型改造，亦未提供证据反驳红谷滩城投公司关于其未及时交清租金、未依约将工商信息报备、违反经营业态的证据及主张，依法应承担举证不能的不利后果。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后向廖江浩追缴免租款，一审予以支持，并无不当。廖江浩的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，廖江浩的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4776元，由上诉人廖江浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 应思奇