湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6845号 原告：湖南百家汇投资有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号。 法定代表人：付胜龙，公司董事长。 委托诉讼代理人：王铀林，该公司员工。 委托诉讼代理人：邱国雄，湖南海川律师事务所律师。 被告：曹儒珍，男，汉族，1978年6月21日生，住江西省九江市修水县。 原告湖南百家汇投资有限公司与被告曹儒珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人邱国雄、王铀林及被告曹儒珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南百家汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房款200000元，2、请求判令被告向原告支付违约金（暂从逾期之日起按逾期未支付房款为基数以日万分之三的标准计算至2019年10月29日为52380元，实际计算至全部交清房款之日止）。3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月10日，被告与原告签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20140341**54）和《补充协议》，合同主要约定：1、被告向原告购买位于望城经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为38.6平方米；2、按建筑面积计算，房屋单价都为人民币10756.61元／平方米，房屋总价为415205.00元；3、被告以银行按揭方式支付款，在合同签订时向原告交付涉案房屋首期房款为215205.00元，涉案房屋剩余房款200000元以按揭方式支付，被告应在合同签订后七日内将申请银行按揭所需的全部资料提交给原告或原告认可的贷款人，在接到原告或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，被告应按其要求及时补充。因被告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知后15日内，以自有资金支付，不承担合同第七条约定的违约责任，逾期，原告有权按合同第七条约定追究被告逾期付款等违约责任；4、被告未按合同约定付款的，逾期超过120日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的20%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期付款万分之五的违约金；5、原告在2016年10月31日前向被告交付该商品房；6、在签订《商品房买卖合同》前，被告已充分了解国家和湖南省及长沙市当地政府现行有效的相关购房政策，被告已结合自身情况，判断自身是否受相关政策限制；7、被告虽办妥了银行按揭贷款手续，但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内未能获得银行按揭贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；8、如发生争议通过向房屋所在地人民法院起诉解决。 合同签订后，被告仅支付了涉案房屋的首期房款515205元，按揭房款200000元一直未支付到位。尽管原告多次催告，但被告仍置若罔闻。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告曹儒珍辩称，原告存在合同欺诈的情形，被告购买该房产的同时，与原告签订了《金桥国际市场集群委托经营管理合同》，但整个项目还没有运营起来，房子一直没有代租，原告的诉请不能成立。 原告湖南百家汇投资有限公司围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、《望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20140341**54）及《补充协议》，2、原告开具的已收房款发票；被告曹儒珍当庭提交2019年6月3日中国工商银行转账70000元凭证一份、《金桥国际市场集群一期物业管理服务协议》一份、《金桥国际市场集群一期业主临时管理规约》一份、《金桥国际市场集群委托经营管理合同》一份。上述原告所提交证据经本院审查后予以确认，并在卷佐证。被告所提交的证据与本案不具关联性，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的庭审陈述，本院查明事实如下： 2016年11月10日，被告与原告签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20140341**54）和《补充协议》，合同主要约定：被告向原告购买位于望城经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为38.6平方米，房屋单价为人民币10756.61元／平方米，房屋总价为415205.00元，被告以银行按揭方式支付款，在合同签订时向原告交付房屋首期房款为215205.00元，剩余房款200000元以按揭方式支付。合同还约定：买受人应在合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按其要求及时补充。如买受人未履行该义务或履行该义务后未获得贷款的，应按合同第七条约定支付违约金，即“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。双方在《补充协议》约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。 合同签订后，被告支付了房屋首付款215205元，之后于2019年6月3日支付房款70000元，但一直未办理按揭贷款，尚欠原告房款130000元。 本院认为，原、被告签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应当依约履行。按照合同约定，被告未能在合同签订之日起120天内获得银行按揭贷款，则应当在90天内以自有资金支付；逾期未付即构成违约，应当承担违约责任。现被告尚欠原告房款130000元，故原告要求被告支付欠付房款200000元并支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告提出其与原告签订了委托经营管理合同，但原告没有履行构成违约，本院认为该委托经营管理合同属另一法律关系，被告可另行主张权利。 关于逾期付款的违约金计算标准和金额。合同约定逾期付款，被告应当按应付款万分之五每日的标准支付违约金；而原告在起诉时考虑违约金金额过高，主动选择降低违约金标准，请求按照应付款万分之三每日的标准计算。此前，原告已经向本院起诉了大批量同类型案件，本院裁判时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到房屋买受人逾期支付房款给原告造成的实际损失主要为资金占用的利息，故对原告主张的逾期付款违约金标准均调整为按“2018年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的130%，即年利率6.175%”的标准计算，相关判决均已发生法律效力。虽然本案被告未向本院提出调整违约金标准的请求，但根据“类案同判”的原则，本院认为对原告主张逾期付款的违约金亦按照年利率6.175%的标准计算为宜。从原告提供的证据可以确定，被告没有办理银行贷款后，需以自有资金支付房款的最迟期限为合同签订（2016年11月10日）后的210天（120天+90天）内，即在2017年6月8日前，故被告应自2017年6月9日起开始支付逾期付款违约金。从2017年6月9日计算至2019年10月29日的逾期付款违约金为28160元（200000元×6.175%÷360天×724天+130000×6.175%÷360天×149天），被告应当承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告曹儒珍于本判决生效之日起十日内向原告湖南百家汇投资有限公司支付购房款130000元； 二、由被告曹儒珍于本判决生效之日起十日内向原告湖南百家汇投资有限公司支付截止至2019年10月29日的逾期付款违约金28160元，后续逾期付款违约金以欠付款项为基数按照年利率6.175%的标准计算至欠款清偿之日止； 三、驳回原告湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取计2543元，由原告湖南百家汇投资有限公司负担547元，被告曹儒珍负担1996元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  黄胜华 二〇一九年十二月十一日 代理书记员  唐 谆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。