四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1713号上诉人（原审原告）：贺英，女，1976年6月28日出生，汉族，住所地四川省富顺县。委托诉讼代理人：吴正强，四川品诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：富顺县富州城市建设开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道15号。法定代表人：陈坚，董事长。委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。上诉人贺英因与被上诉人富顺县富州城市建设开发有限公司（以下简称富州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2019）川0322民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贺英的上诉请求：1.撤销四川省富顺县人民法院（2019）川0322民初2635号民事判决第二项、第三项；2.改判被上诉人返还上诉人租金3300元、保证金5000元并赔偿上诉人损失76208元。事实和理由：1.上诉人没有占有使用违法建筑的主观故意且在房屋租赁过程中已经尽到审慎义务，被上诉人故意隐瞒其违法行为且欺骗上诉人导致合同无效的后果应当由被上诉人承担全部责任并赔偿由此造成的上诉人的全部损失。被上诉人在与上诉人签订租房合同时，并未告知该房系小区消防通道改造而成。上诉人在办理审批手续时，要求被上诉人提供房产证明，被上诉人告知上诉人房产证明在办理过程中。后上诉人于2018年10月23日，在房屋所在地富顺县北湖社区居委会出具房屋属于廉租房无房产证的证明才办理到相关营业证件。所以上诉人无论是主观上还是客观上都不可能知道该房系小区消防通道改造而成；2.被上诉人将消防通道改造成房屋出租获利，其行为是非法的，一审判决即认定合同无效又认定上诉人向被上诉人支付房屋租金，自相矛盾；3.一审判决在认定合同无效的前提下适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，属于适用法律错误。被上诉人富州公司答辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。贺英向一审法院起诉,请求：1.确认贺英、富州公司之间的《房屋租赁合同》无效；2.退还贺英租金3300元、保证金5000元；3.赔偿贺英经济损失76208元；4.诉讼费由富州公司承担。一审法院认定事实：2018年9月21日，贺英与富州公司就吉祥路3XX营业房XX号签订《房屋租赁合同》。合同约：定租期一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；租金每月1100元；装饰装修及修缮由承租方自行负责，出租方概不负责；保证金5000元等。合同签订的当天，贺英向富州公司交纳了保证金5000元和租金3300元。尔后，贺英对吉祥路3XX营业房XX号进行了装饰装修，购置了设施设备等，并于2018年10月26日办理个体工商户登记，从事熟食品经营。2019年3月，相关职能部门告知贺英其经营场地系消防通道，不能使用，贺英停止了经营活动。2019年4月2日，贺英向富州公司交纳了6600元租金。贺英至今仍占用吉祥路3XX营业房XX号，而未搬离、退还给富州公司。另查明，贺英购置的可搬离而不影响使用价值的尚存放于吉祥路3XX营业房XX号的设施设备、用具有：一是门店（房间分类系原告贺英装修后形成）的不锈钢操作台1个，不锈钢洗手池1个，真空包装机1台，空调1台；二是内室的冰柜四门冰箱1台，消毒柜1台，不锈钢操作台1个，储存货架1个；三是厨房的不锈钢洗手池2个，不锈钢操作台1个，热水器1台，除油烟设备1套，高低两眼灶具各1台。一审法院认为，富州公司将其负有管理职能的消防通道以房屋性质出租给贺英的行为违法，对贺英请求确认《房屋租赁合同》无效的主张，该院予以支持。对导致合同无效，富州公司负有主观故意的违法错误，贺英对租赁物的合法性与否不加审查负有过失的过错，富州公司对合同无效负主要责任，贺英对合同无效负次要责任。双方签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但贺英在明知租赁物为消防通道的情况下，未及时将本案所涉消防通道腾空退还富州公司恢复原状而继续占用的违法行为，应由其自行承担违法责任。贺英实际占用本案所涉标的物至今已是租赁期满，对贺英要求富州公司赔偿其装饰装修等损失的诉讼请求，该院不予支持。对贺英要求富州公司退还保证金的主张该院予以支持，但应扣除其占用涉案标的物尚未支付的租金3300元。禁止利用合同无效而获利，贺英占用标的物满一年，其要求退还部分租金的主张，该院不予支持；对富州公司已实际收取的租金9900元及可从贺英保证金中扣除的租金3300元，该院将建议相关职能部门依法追缴其违法所得。综上判决，贺英与富顺县富州城市建设开发有限公司于2018年9月21日所签订的《房屋租赁合同》无效；富顺县富州城市建设开发有限公司于该判决生效后十日内退还贺英人民币1700元；驳回贺英其他诉讼请求。二审举证期限内，上诉人贺英提交了贺英身份证复印件和富州公司的营业执照公示信息复印件一组、案涉房屋照片复印件一组、案涉房屋公示牌照片复印件一组，拟证明其上诉主张。被上诉人富州公司质证称对贺英二审提交的证据的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的。经查，对上诉人贺英提交的证据的真实性予以采信，但因上述证据仅能证明当事人的身份信息、案涉房屋的位置及案涉房屋所在建筑的建设、施工单位等信息，与上诉人上诉主张的返还租金、保证金及赔偿损失的请求不具有关联性。本院不予采信。被上诉人二审举证期限内没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：富州公司是否应返还贺英租金3300元、保证金5000元并赔偿损失76208元。首先，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，上诉人贺英所租的商铺实际是消防通道，依法合同无效；贺英在2019年4月30日后，虽然没有继续经营，但是其设施设备等物品一直放在案涉商铺内占用至合同期满及之后。出租人富州公司在一审答辩中针对贺英提出要求返还租金和保证金的请求时提出抗辩，认为对贺英欠付的实际使用房屋期间的租金，应按照合同约定的租金标准在贺英已支付的保证金中予以品跌。由于贺英已按照合同约定的租金标准交纳9个月的租金9900元，尚欠3个月的租金共计3300元，故一审判决依法对贺英未交纳租金的部分，在5000元保证金中品跌后，判决富州公司返还贺英保证金1700元并无不当。其次，贺英主张富州公司赔偿损失76208元的问题，贺英在二审举证期限内并未就该部分提交新证据，而其在一审提交的关于损失部分的证据中，分为可拆除装修装饰部分和已形成附合的装修装饰部分。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条“承租人经出租人同意装修装饰，租赁合同无效时，未形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”结合贺英与富州公司在租赁合同第四条中约定：“装饰装修及修缮由承租方负责，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的房屋后，对于承租方的装修装饰部分，甲方（出租方）不做任何经济补偿。”的内容，贺英主张富州公司赔偿的损失中，对于可拆除部分，应由贺英自行拆除；对于已形成附合的装修装饰，因贺英现有证据即不足以证明其损失大小，也不足以证明该部分的损失应由富州公司负责赔偿，故贺英的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，贺英的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4700元，由上诉人贺英负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年十二月十三日书记员  党若丹