福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0423民初1439号 原告：福州凯鑫物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路222号金牛山花园2#楼09店面，统一社会信用代码913501025917048186。 法定代表人：陈超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏云水，该公司清流分公司负责人。 委托诉讼代理人：杨斌，该公司清流分公司职员。 被告：余水珍,男，1970年2月16日出生,汉族,住福建省清流县。 被告：吴金秀，女,1972年11月25日出生,汉族,福建省清流县。 原告福州凯鑫物业服务有限公司（以下简称凯鑫物业公司）与被告黄庆彬、罗连珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯鑫物业公司的委托诉讼代理人魏云水、杨斌，被告余水珍、吴金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2017年6月起至2018年4月30日止所欠水电公摊费52.6元；2、被告缴纳2017年6月起至2018年4月30日止所欠电梯费58.9元；3、被告缴纳2016年1月至2018年4月30日止的物业费2,222.1元；4、被告缴纳2015年12月31日止尚欠的费用317.9元。四项合计2,651.5元；5、被告支付未按时足额支付物业费用日千分之二的标准支付违约金,暂计2,000元(以实际欠费金额以及月份为准计算违约金额)；6、判令被告承担本案诉讼费用以及由此产生的公告费、保全费、执行费、律师费等费用以实际支出为准。事实与理由：余水珍、吴金秀是清流县龙津镇文华新城小区(8幢202室业主。原告于2013年9月30日与福建省三明弘林房地产开发有限公司（以下简称弘林公司）签订《福建省前期物业服合同》,合同期为三年,自2016年10月14日止。因清流县文华新城小区业委员会成立,同时在弘林公司协商要求下。于2015年5月16日,原告与清流县文华新城小区业委员会重新签订《清流县物业服务合同》,合同期限三年（2015年5月1日至2018年4月30日止）。根据《清流县物业服务合同》第七条物业服务费收费标准和收取方法第四项第二款约定,业主应于每月20日前应向物业公司支付物业服务费。按照十五条违约责任约定,业主违反本合同第七条、第八条约定,未按时足额支付物业费,应当按日千分之二向乙方支付物业服务费逾期支付违约金。截止至2018年4月30日止,被告尚欠公摊费、电梯费、物业费及原结欠费用等。被告应支付逾期违约金和滞纳金,暂计2,000元。据此，为维护合法权益。请求判如所请。 余水珍、吴金秀辩称，请求依法驳回凯鑫物业公司不合法的诉讼请求，按照相关规定赔偿答辩人损失。 事实与理由：原告所诉“被告拒不按约缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。《前期物业服务合同》写明福州凯鑫物业服务有限公司为三级资质等级，根据《普通住宅小区业主对物业服务的意见》，满意率为0%以上。小区采取多种形式如：走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主有效沟通，进行满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或者电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主主动去缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催缴、上门贴条、邮寄催缴函最后到法院诉讼。在法院通知业主进行调解时业主积极配合，提供各种方案方法、合法解决问题，原告没有一点诚意，一个方案方法没有提出，只说要全部缴纳，承认自己做的不好，这种无赖的做法和说法，业主不能接受，原告只想着自己的利益，怎么去服务好业主，原告认为该做的我都做了，做的好不好无所谓，这种做事态度想想就让人听后感到可怕，如果各行各业都是如此（医生、警察、厨师），敬业精神都没有。原告本该在产生纠纷时，应当找到政府主管部门找来第三方评估、考核、调解，再到法院起诉的流程。原告不作为主要表现在六个方面共十八点。综上，业主延迟缴纳物业费是因原告没有履行约定、未提供符合行业标准的服务，业主拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用是维护合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。 本院根据上述庭审举证、质证的证据和当事人的陈述，认定事实如下： 余水珍、吴金秀系福建省清流县龙津镇水东路398号文华新城18幢202室的业主。该18幢楼总层数11层，该商品房的建筑面积为113.37平方米。2013年9月30日，凯鑫公司与福建省三明弘林房地产开发有限公司（以下简称弘林公司）签订《福建省前期物业服务合同》。双方约定，弘林公司以协议方式选聘凯鑫公司为清流县龙津镇水东路398号文华新城提供前期物业服务，服务期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；物业公共园林、景观及设施的养护和管理；维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为0.50元/月·平方米（不含公共水电分摊费），应于每月20日前支付。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户分摊。此外，双方还就其他事实进行了约定。 2015年5月16日，清流县文华新城小区业主委员会（以下简称文华新城业主委员会）与凯鑫公司签订了《清流县物业服务合同》。双方约定，由凯鑫公司为文华新城小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理（细目见附件三）；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理（细目见附件四）；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；物业公共园林、景观及设施的养护和管理；维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；组织开展社区文化娱乐活动，小区交通与车辆停放的管理，房屋二次装饰装修的监督管理。第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算，高层（十层以上）住宅为0.70元/月·平方米（不含公共水电分摊费，含业委会委托代收的综合服务费0.05元/月·平方米），应于每月20日前支付。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月产生的实际金额由相关业主分摊支付。此外，双方还就其他事实进行了约定。 后余水珍、吴金秀欠凯鑫公司从2017年6月到2018年4月30日止的公共水电公摊费52.6元、从2017年6月起至2018年4月30日止电梯运行费58.9元、从2016年1月至2018年4月30日止的物业费2,222.1元（113.37平方米×0.7元/平方米×28个月）、截止2015年12月31日止尚欠的费用317.9元，以上合计2,651.5元。凯鑫公司经书面催收未果，遂诉至本院。 以上事实，有凯鑫公司的委托代理人的陈述，凯鑫公司提供的《清流县物业服务合同》、《欠费一览表》、《催款函》及本院依法调取的《房屋登记簿》在卷佐证。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。清流县文华新城小区业主委员会（以下简称文华新城业委会）与凯鑫公司签订了《清流县物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。余水珍、吴金秀作为文华新城小区业主，接受了凯鑫公司提供的物业服务，负有交纳物业服务费、公摊水电费及电梯运行费的义务。余水珍、吴金秀主张凯鑫公司未尽职履行物业管理职责，导致在工程方面：共用设施无人管理常年未更换、下水管网未定期疏通、保安岗亭无人值班、公共走廊通道路灯不亮；在清洁方面：公共卫生未按时打扫、电梯未按时打扫、公共绿化景观建筑物未进行管理和养护；在安保方面：岗亭未安装，有汽油、自行车被盗、消防设施被损坏、小区门岗形同虚设现象；在日常管理方面，从未公布财务收支状况、从未开展社区文化活动等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。余水珍、吴金秀认为，拒绝交纳物业等费用是行使“先履行抗辩权”。本院认为《清流县物业服务合同》是对全体小区业主均具有法律约束力的服务合同，其特定的对象是小区业主，凯鑫公司在接受文华新城业委会委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，余水珍、吴金秀等业主也可以根据《清流县物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，黄庆彬、罗连珍以行使“先履行抗辩权”，拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。对《物业服务合同》的履行，应考虑物业服务是群体性服务，单个业主不满意物业公司所提供的物业服务质量，应当通过相互沟通、提出建议等方式加强协商，并通过业主委员会或社区居委会督促改进。如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，对其他已经缴纳物业服务费的业主亦不公平。因此，余水珍、吴金秀应当依照合同约定支付缴纳物业管理费、公摊水电费。当然，凯鑫公司也应虚心听取余水珍、吴金秀等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。因凯鑫公司在本案中已提供物业公司物业服务费计算标准、公共水电费分摊方法、电梯运行费分摊办法、催缴通知单等证据证明。综上，余水珍、吴金秀拒付物业管理费、公摊水电费的理由不能成立，其要求驳回凯鑫公司的全部诉讼请求的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，凯鑫物业公司要求余水珍、吴金秀支付从2017年6月到2018年4月30日止的公共水电公摊费52.6元、从2017年6月起至2018年4月30日止电梯运行费58.9元、从2016年1月至2018年4月30日止的物业费2,222.1元、截止2015年12月31日止尚欠的费用317.9元，以上合计2,651.5元的诉请，本院予以支持。关于凯鑫物业公司要求余水珍、吴金秀支付未按时足额支付物业费的违约金2,000元的诉请。因凯鑫物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，业主对此也提出抗辩，业主不按时足额交纳物业服务费，业主委员会或者业主代表大会应当督促其限期支付，凯鑫物业公司未提供相应证据证实其有完成合同的全部义务，据此，凯鑫物业公司的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、余水珍、吴金秀于本判决生效之日起十日内支付福州凯鑫物业服务有限公司自2017年6月到2018年4月30日止的公共水电公摊费52.6元、从2017年6月起至2018年4月30日止电梯运行费58.9元、从2016年1月至2018年4月30日止的物业费2,222.1元及截止2015年12月31日止尚欠的费用317.9元，以上合计2,651.5元。 二、驳回福州凯鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由余水珍、吴金秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  江开万 二〇一九年十二月十三日 书记员  赖金婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条窗体顶端 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?zyfl?/?..?/?twsy?/?TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=90"o"释义"t"http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?zyfl?/?_blank?) 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。