广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2045号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，住所地：广东省阳西县人民北路27区凯旋豪庭首期11栋。负责人：方耀添，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄堂斌，该分公司员工。委托诉讼代理人：梁富述，广东粤宏律师事务所律师。被告：陈水金，男，汉族，1962年6月25日出生，户籍所在地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县，委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司（以下简称珠江物业阳西分公司）与被告陈水金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江物业阳西分公司的委托诉讼代理人黄堂斌、梁富述，被告陈水金及其委托诉讼代理人冯慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业阳西分公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行于2013年5月29日与原告签订的《前期物业管理服务协议》，按约定向原告缴纳小区车辆服务费；2、判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年5月2日期间逾期未缴纳的小区车辆临时停放服务费545元；3、本案受理费由被告负担。事实与理由：原告是为阳西县凯旋豪庭住宅小区提供物业管理服务的广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，被告陈水金是阳西县凯旋豪庭住宅小区18栋503房的业主。2013年5月29日，原告与被告签订《凯旋豪庭前期物业管理服务协议》，该协议就原告为被告提供的物业管理服务的有关问题作出了具体的约定。根据该协议第十一条停车场的使用、管理与收费中第1、2、3条的约定，被告需按月向原告缴纳小区车位租赁费、车位服务费等费用。由于该小区前期入住人数较少，原告并未开始向被告及其他业主收取与小区停车位相关的费用。后因原告的管理服务成本越来越高，为更好的向小区房屋业主提供管理服务，原告经阳西县物价局批准，于2016年3月开始按照《凯旋豪庭前期物业管理服务协议》的约定，向本案涉案小区业主收取车辆停放服务费30元/月/辆，为开发商代收车辆租赁费150元/月/辆。但因包括被告在内的部分业主，以涉案小区车库未办理产权证为由拒绝交费，并采取极端方式维权，给涉案小区业主生活造成极大不便。后来经阳西县住建局等有关部门调解，但包括被告在内的一部分业主并未遵守调解方案，继续采用极端方式维权，造成小区秩序混乱，物业管理工作一度陷入瘫痪。为了维护小区正常的生活秩序，原告与涉案小区开发商商定于2016年9月开始暂停向涉案小区业主收取上述费用。2018年12月，因涉案小区已经全部开发建设完毕，小区入住业主越来越多，原告的管理成本也越来越高。经原告与涉案小区开发商商定，先向涉案小区业主收取车辆停放服务费30元/月/辆，为减少产生不必要的纠纷，开发商同意在取得车库车位产权证或者办理其他车位产权手续后再收取车位租赁费。原告依据阳江市发展改革局、阳江市住房规划建设局、阳江市交通运输局发布的《关于进一步完善阳江市机动车停放服务收费政策的实施意见》（阳发改价格【2018】18号）第二项第一款、第三项第一款的相关规定，在凯旋豪庭小区花园公告栏、各栋1楼电梯公告栏公示了上述小区停车管理服务费用等收费标准及合法依据，并告知被告在内的小区房屋业主原告将于2019年3月开始恢复对小区停车场的相关车辆服务费用，业主可按30元/月办理包月服务，如在2019年3月1日后仍未办理包月服务的，将按临时停放标准收取车辆停放服务费。但被告对此不予理睬，拒绝缴纳相关的停车费用。2019年3月1日至2019年4月30日期间，被告驾驶其所有的粤Ｂ×××××号小汽车多次进出小区。被告驾车出入凯旋豪庭小区时，原告工作人员都有向被告要求缴纳车辆停放服务管理费，但遭到被告拒绝。为了避免小区车辆出口堵塞，影响其他业主出行，原告只能放行被告车辆，并将被告不交停车费的行为记录在案，从2019年3月1日至2019年4月30日，被告一共拒绝缴纳停车费用共计28次，产生停车费545元。虽然本案的诉讼标的较小，但被告的行为已经造成严重违约，且在小区内带动部分业主拒绝缴纳相关费用，对原告的管理工作造成了不利的影响，损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失。现原告为维护自己的合法权益，根据有关的法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈水金辩称，一、原告珠江物业阳西分公司制定的《前期物业服务协议》属于格式合同，而且不同业主存在不同版本，原告作为物业单位，从未履行合同约定的法律义务，现其诉求答辩人履行损害答辩人利益的协议条款是毫无法律依据的。《前期物业服务协议》是原告单方制作的格式合同，该协议适用格式合同条款，协议双方之间的缔约地位有一定程度的差异，整份协议都没有对答辩人应注意事项进行加粗提醒，而答辩人在签订该协议时，原告向答辩人解释该协议的第十一条是格式条款，无需理会。协议的第六条约定，物业向业主提供的服务包括小区内车辆的停放维护，小车停车费没有列入到“其他有偿服务事项”中。答辩人在购买涉案小区的房屋前，小区其他业主称小区内的地下停车场、车库、车棚等都属于业主共有的建筑面积，业主可以免费使用，而对车辆管理费用、停车产生的清洁费用等均是包含在业主每月应缴的物业服务费内。例如，原告与案外人邓志成签订的《前期物业服务协议》第十九条就列明独立使用的地下室、车棚、车库均纳入共有建筑面积。综上，答辩人只需根据建筑面积按每月每平方米1元的标准向原告缴纳物业服务费即可。此外，《前期物业管理服务协议》第五条清楚载明物业应尽的法律义务，如每半年向业主公布物业管理服务的收支情况，若要调整物业管理服务收费标准，须征得小区三分之二以上业主同意并经物价局备案。原告既未公开物业服务费收支情况，也未征得小区三分之二以上业主同意，如今贸然起诉答辩人，要求答辩人履行会损害答辩人合法权益的协议第十一条，该诉求明显毫无法律依据，请求法院对此诉讼请求依法予以驳回；二、原告珠江物业阳西分公司承认一直都是免费提供停车位给业主使用，这也是开发商吸引业主买房的手段之一。原告在未取得任何合法收费依据的前提下，主张从2019年3月1日起需要向答辩人收取车辆临时停车费的诉求是毫无事实和法律依据的，该诉求不应得到法院支持。从答辩人购买房屋至今，涉案小区一直都是免费停车，而且从原告在涉案小区发布的《关于停车场开始收费的通知》、《凯旋豪庭车场小汽车管理承诺书》等告示可知，原告从不敢要求小区业主去履行《前期物业服务协议》中第十一条关于缴纳停车费的约定，因为该约定既违背开发商售楼的承诺，影响房屋销售，原告自己也并未取得合法收费的许可证件。正因为整个涉案小区的业主都知道小区内地下停车场、车库、车棚等属于业主共有的建筑面积，所以原告意图强行收取停车费的行为根本无法得到业主支持，也引发了业主与物业之间的冲突。综上，原告自始至终都没有取得合法收取涉案小区业主停车费的依据，诉状称2019年3月1日起需要收费只是原告的单方意愿，答辩人从未表示同意，该收费属于违法收费；三、原告珠江物业阳西分公司主张向答辩人收取的车辆临时停放服务费是没有任何收费依据的，严重违反了《阳江市物业服务收费管理实施细则》。首先，原告主张答辩人需支付在2019年3月1日至2019年5月2日期间的临时停放服务费545元是没有任何事实依据的，原告提供的被告车辆出入记录、车辆出入照片等证据均是原告单方制作，没有第三方对数据的真实性进行核实鉴定，而且图片中的车辆无法反映是停放在涉案小区内，原告亦未在其诉讼请求中明确计算依据和步骤。其次，原告主张答辩人应从2019年3月1日开始向原告缴交车辆停放服务费是没有任何法律依据的。根据《阳江市物业服务收费管理实施细则》第二十二条的规定，物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按各地价格主管部门有关规定执行。原告提供的收费许可证中清楚写明有效期至2016年8月4日，原告也无法提供该许可证原件给小区业主查看，即原告在起诉状中主张的收费并没有获得当地价格主管部门即阳西县物价局的批准。原告既无收费事实也无收费依据，答辩人根本不存在逾期未缴纳车辆临时停放服务费的行为。综上，原告为了强行收取小区停车费，曾施压要求答辩人签订《凯旋豪庭车场小汽车管理承诺书》，要求答辩人按30元/月/车的标准向原告缴交停车费，但上述标准既不是在《前期物业管理服务协议》中有约定，也未经三分之二以上业主同意，更没有收费许可证予以支撑。如今原告为了赚取更多利润，在无法取得合法收费依据的前提下，意图通过法院判决书来向小区业主施压，答辩人请求法院依法查明事实，驳回原告毫无法律依据的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年3月12日，被告陈水金与案外人阳江耀宝房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定买受人陈水金向出卖人阳江耀宝房地产开发有限公司预购位于阳西县城人民北路××宝××小区××房，建筑面积共165.06平方米，其中套内建筑面积134.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.68平方米。合同附件二约定分摊面积建筑面积包括：住户大堂、楼梯、电梯间、前室、水电井、屋面梯间、电梯机房等；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积；不分摊面积包括：变电室、设备间、为多栋服务的警卫室、管理用房，都计入共有建筑面积，但不分摊。2013年5月29日，原告珠江物业阳西分公司（乙方、物业管理公司）与被告陈水金（甲方、业主）签订一份《耀宝凯旋豪庭前期物业服务协议》，合同约定：“双方就阳江市阳西县耀宝凯旋豪庭三期18座（栋）503号房物业实行物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。……第六条乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量（一）日常服务：……7、交通与车辆停放秩序维护的管理；服务质量：交通畅通，停放有序，行车路线标志明显。……第十条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）：多层住宅按【建筑面积】每月每平方米人民币1.00元计收（不含楼宇共用水费、电费）；楼宇共用水费、电费由业主每月按【建筑面积】分摊，每月15日前向乙方缴纳上月楼宇共用水费、电费。第十一条停车场的使用、管理与收费：1、未出售的室内车库停车位属于开发商所有，委托乙方管理。本小区的业主和物业使用人享有优先租赁使用权，小车位使用人按180元/个/月向乙方交纳车位使用费；2、停车位所有权或者使用权属业主购置的，小车位使用人需按30元/个/月的标准向乙方交纳车位服务费（车位服务费包括：车辆停放秩序管理、场内地面清洁、场内公共设施设备维护）；3、未出售摩托车车位，车位服务费的标准为30元/个/月；已出售摩托车车位，车位服务费的标准为5元/个/月（车位服务费包括：车辆停放秩序管理、场内地面清洁、场内公共设施设备维护）；4、以上收费不包含车辆保险服务，如车辆出现损坏或者被盗事件所造成的损失乙方不负赔偿责任。……第十四条物业服务费的调整和违约责任：……3、物业服务费、车场收费收取标准在甲方收楼后至小区业主委员会成立之前如需调整，乙方按物业管理服务项目、内容和当年的经营成本、市场情况，经物价局审批备案后，可调整相关收费标准，原则上不超过当地政府收费标准上限”。上述协议签订后，原告依约提供物业服务，被告也依约缴纳相应的物业服务费，但近几年来原告并未依协议约定的收费标准向被告收取车辆停放服务费。2019年1月，原告珠江物业阳西分公司在凯旋豪庭小区各个车辆出入口、车库出入口张贴告示牌，载明：“停车场将于2019年3月1日起正式收取车辆停放服务费，请业主们尽快办理包月服务，2019年3月1日仍未办理包月服务的，按临时停放收费标准收费”、“小车出入，系统会自动拍照，未办理包月服务的车辆系统按临时停放自动计费，拒绝交费的我司将在费用累计到一定数额时，向法院提请追缴诉讼”，同时张贴《凯旋豪庭停车场管理守则及收费标准》进行公示，具体内容为：“按月缴纳车辆管理费的车主/驾驶人应于每缴费期满前10天日内到管理中心缴交下一期车辆管理费，超过续费期限未续费的车辆进入小区，将按临时停车收费标准收费；临时停放车辆实行计时收费，由门岗值班人员收取；小车车辆管理费30元/月/位，临时停车5元/次；临时停放小车按次（时段）收费，每个时段1小时内（含）免收费，超过1小时按每个时段5元每次收费，停车时间连续跨越2个时间段的按加收5元（08:01-24:00、0:01-08:00）”。2019年2月28日至2019年5月2日期间，被告陈水金所有的粤Ｂ×××××号小轿车多次进出凯旋豪庭小区停车场。因被告陈水金未办理包月服务，也未缴交临时停车费，原告珠江物业阳西分公司遂诉至本院，诉如所请。审理中，本院根据案件审理需要致函阳西县发展和改革局，请该局就阳西县凯旋豪庭小区收取车辆停放服务费的问题予以回复。2019年8月29日，该局函复我院：“一、根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格【2015】483号）有关规定，‘住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业，停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定’，非业主自有产权车位的，住宅小区机动车停放保管服务收费不需经价格主管部门核准许可。二、根据《广东省定价目录》（2018年版）《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于印发物业服务收费管理办法的通知》（粤价【2010】1号）有关规定，业主大会成立之前的普通住宅（含业主自有产权车位、车库物业服务收费）实行政府指导价，业主自有产权车位的，在2019年7月31日前的车辆停放服务费应经价格主管部门批准。但根据《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函【2019】2897号）有关规定，从2019年8月1日起取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。”本院认为，原告珠江物业阳西分公司与被告陈水金签订的涉案《耀宝凯旋豪庭前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。按照合同约定，涉案小区多层住宅按建筑面积计收物业服务费，该物业管理服务提供的服务内容，其中日常服务包含交通与车辆停放秩序维护的管理。而合同第十一条明确规定停车场的使用和管理需另行收费：车位产权属开发商所有的，小车位使用人按180元/个/月的标准向原告交纳车位使用费；车位产权属业主所有的，小车位使用人按30元/个/月的标准向原告交纳车位服务费，车位服务费的服务内容包括车辆停放秩序管理、场内地面清洁、场内公共设施设备维护。即是说，合同约定的上述两种费用所对应提供的服务并不相同。根据被告陈水金与案外人阳江耀宝房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，被告陈水金所购买的涉案房屋并未包括停车位，其在庭审中亦确认目前尚未购买涉案小区车库的车位，即涉案小区内任一停车位的产权都不属于被告陈水金所有。因此，如果被告陈水金需使用涉案小区内的停车位，其应当按照合同约定的标准180元/个/月向原告珠江物业阳西分公司交纳车位使用费。本案中，原告于2019年1月在涉案小区各个小区出入口张贴公示车辆停放收费标准，其中小车的车辆管理费为30元/月/位（不区分车位产权归属），并于2019年3月1日起开始实施该标准。原告张贴收费标准的行为，应当视为变更合同内容。变更后的收费标准，并未超出原合同约定的收费标准，更未损害被告陈水金的利益，而《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格【2015】483号）的有关规定，变更后的收费标准亦无需经过价格主管部门核准许可。被告陈水金作为涉案小区业主，其在上述收费标准的公示期间并未就此提出异议，在2019年3月1日后亦选择接受原告珠江物业阳西分公司提供的停车服务，在涉案小区停车场内多次停车，应当视为其接受变更后的收费标准，同意原告变更合同内容。原告为被告提供了停车服务，被告应当按照变更后的合同内容支付车辆停放服务费给原告。现原告请求被告按小区车辆临时停放收费标准支付从2019年3月1日起至2019年5月2日期间的车辆停放服务费545元，理据不足，本院不予支持，但被告应当按变更后合同的约定以30元/月/位的收费标准支付2019年3月1日至2019年4月30日即两个月的车辆停放服务费60元给原告。被告辩称《耀宝凯旋豪庭前期物业服务协议》存在不同版本、开发商曾向业主承诺可免费停车、原告向其收取车辆停放服务费没有依据等，但未能提供相关的证据证明，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条及第一百零七条的规定，判决如下：一、原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司与被告陈水金继续履行于2013年5月29日签订的《耀宝凯旋豪庭前期物业服务协议》；二、限被告陈水金在本判决发生法律效力之日起十日内支付车辆停放服务费60元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；三、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈水金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  卢显印人民陪审员  陈世永二〇一九年十二月十七日法官助理许彤彤书记员李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。