吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初4593号 原告:武君，女,1981年11月27日生，满族，住长春市朝阳区。 被告:长春万禾房地产开发有限公司,住所地:长春市绿园区景阳大路万科城市之光第C1幢1-2层。 法定代表人:林瞳,执行董事。 委托诉讼代理人：刘博研，吉林功承律师事务所律师。 原告武君与被告长春万禾房地产开发有限公司（以下简称万禾公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告武君，被告万禾公司的委托诉讼代理人刘博研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武君向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因房屋质量问题延迟交付房屋的租金损失18000元；2.被告给付原告逾期交房违约金15000元；3.被告向受损失的消费者道款,并承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2017年6月，本人购买长春万禾房地产开发有限公司万科城市之光21栋1107号住宅一套,并签订购买合同。合同约定，万禾公司应于2018年12月底交房。但直至2019年1月末，被告未依约履行交房义务。原告于2018年12月末至2019年1月末，多次与被告指定的万科城市之光物业部门沟通要求交房和验房,物业部门以交房和验房人多为由，拒绝交房。并以验房备案为由，强制原告签署《长春万科城市之光房屋交接书》,并出具另一张盖有长春万禾房地产开发有限公司印章的空自《长春万科城市之光房屋交接书》交原告留存。2019年2月初(准确目期记不清楚),被告通知原告房屋已经具备验收条件。但原告在验房时，发现所交付的房屋多处存在严重装修质量问题,交付房屋楼上卫生间下水管漏水严重，且有粪污流入,卧室门缝隙过大、墙体壁纸色差严重、橱柜大理石裂痕、橱柜门板高度不一致及地板裙边缝隙过大等质量问题。对于上述问题，被告指派的现场工程师刘某表示一周之内能修完。但直至2019年4月中旬,依然没有收到二次验房通知。原告多次与被告单位的工作人员联系，均得到暂时无法验房的回复。2019年5月初，被告通知原告可二次验房,但原告再次查验房屋时,发现上述质量问题无一项解决,均为原貌。对此原告向被告单位售后服务多次电话投诉均无果，直至拨打市长热线，由绿园区工程质量监督站督促，被告公司才于2019年6月下旬交付初步处理后的房屋。虽然形式上交付，实质上因质量问题已经推迟了半年以上交付。为主张业主权益，原告丈夫先后8次向万禾公司售后投诉，1次向市长热线投诉,耗费了大量精力，原告在第三次验收房屋后，向被告主张延迟交房导致原告的租金等损失,被告单位工作人员在承认自身工作失误，且造成原告租金损失的情况下，仍明确表示不可能赔偿,漠视消费者合法权益。综上,恳请人民法院依法维护原告的合法权益。 被告万禾公司辩称：一、答辩人已经依约交付案涉房屋，不存在迟延交付，亦或违约交付的行为，被答辩人主张的租金损失及违约金没有事实或法律依据，依法应予驳回。2017年7月19日，答辩人与被答辩人签订编号为1097729的《商品房买卖合同》，双方约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的案涉商品房交付买受人使用（第八条），并于附件三《长春万科城市之光21#交屋标准80户型》对交付标准予以约定，于第四页对交付内容作出特别提示，即：人造石材可能会因其特殊性存在成分、纹理、色泽等差异；（4）收纳柜、室内门等木做类产品面层可能会因生产批次的不同存在成分、天然纹理、色泽差异；（5）瓷砖可能会因为生产批次的原因有色泽差异；（6）壁纸可能会因为生产批次的原因有颜色差异，（7）被答辩人于附件三每页右下角，均签字捺印。同日，双方签订《万科城市之光项目补充协议》，约定：买受人（即被答辩人）在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人（即答辩人）应承担保修义务（除房屋主体结构存在安全隐患外），买受人应当接受出卖人的交付，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿（11.2）；在商品房达到交付使用条件后，除买受人……外，出卖人可以以书面、短信或电话通知等方式告知买受人办理交付手续，出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领而不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋毁损、灭失的风险及相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担（14）。被答辩人均于每页相应文末出书写“本人已悉知”，并签字捺印。答辩人于2018年12月15日开始陆续通知案涉项目业主进行房屋验收，并发出《房屋交付使用通知单》，告知业主案涉房屋于2018年12月31日已达到交付标准，应于2018年12月28日至2018年12月31日期间至万科城市之光销售中心现场办理收房手续，但被答辩人始终未进行房屋验收，答辩人又于2019年1月8日再次以EMS邮寄方式催告被答辩人进行房屋验收，但直至2019年1月27日，答辩人才与被答辩人完成房屋交付手续的办理，并于2019年1月30日完成实际交付使用。答辩人认为：双方签订《商品房买卖合同》及《万科城市之光项目补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均负有恪守合同约定之义务。案涉房屋之迟延交付，系因被答辩人在答辩人多次催告的情况下才迟迟进行交接办理，与答辩人无关，答辩人不存在迟延交付的行为。另，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，房屋经竣工验收合格后方可交付使用，双方约定符合法律规定，答辩人已经2018年12月26日取得长春市城乡建设委员会核发的编号为2019060010的《建设工程竣工验收备案证》，即于交付前已达到法定及约定交付条件，不存在违约交付的情况。被答辩人诉请答辩人支付迟延交付房屋的租金损失及迟延交付违约金没有任何事实或法律依据，依法应予驳回。二、被答辩人所主张的门缝过大、墙体壁纸颜色存在差异、橱柜门板高度不一致等事由，或系装修瑕疵，并不足以导致合同交易目的无法实现，不构成根本违约。被答辩人所主张的交付违约条件，均系交付质量瑕疵，依据双方签订的《万科城市之光项目补充协议》11.2之约定，保修期内答辩人应对该系列瑕疵予以修复，而案涉房屋主体不存在主体结构安全隐患，已合法取得商品房竣工验收备案证，答辩人已经履行合同义务完成商品房交付，在被答辩人反馈问题后积极履行了保修义务对被答辩人所主张的交付瑕疵予以修复。大理石光泽度、门缝等因素均系房屋装修问题，不足以阻却被答辩人正常居住行使购买房屋之根本目的，被答辩人以此为由拒绝入住系被答辩人对自有权利的处分，答辩人并不会因此产生违约行为，答辩人已经完整履行交付义务。故被答辩人因装修瑕疵为由主张答辩人存在违约及迟延交付行为，没有实施或法律依据，依法应予驳回。 经审理查明：2017年7月19日，原告武君与被告万禾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：武君购买万禾公司长春市绿园区万科城市之光第21幢4单元1107号装修房，建筑面积83.53平方米；单价7994.31元，总金额667765元；武君于2017年7月1日一次性交纳全部房款；万禾公司应当在2018年12月31日前，将具备经验收合格的商品房交付武君使用（第八条）；万禾公司逾期交房不超过60日的，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向武君支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。 同日，原、被告双方签订《万科城市之光项目补充协议》，第11.2条款约定：买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应承担保修义务（除房屋主体结构存在安全隐患外），买受人应当接受出卖人的交付，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。 《商品房买卖合同》附件三，即《长春万科城市之光21#交屋标准80户型》对交屋标准作出重要提示：“4.人造石材可能会因其特殊性存在成分、纹理、色泽等差异；5.收纳柜、室内门等木做类产品面层可能会因生产批次的不同存在成分、天然纹理、色泽差异；6.瓷砖可能会因为生产批次的原因有色泽差异；7.壁纸可能会因为生产批次的原因有颜色差异。” 2018年12月15日前后，被告万禾公司通知原告武君于2018年12月28日至31日期间办理收房手续，但武君未在该期间验收房屋。2019年1月19日，万禾公司以邮政快递方式（EMS）催告武君进行房屋验收，1月20日武君签收。经协商一致，2019年1月27日原、被告双方完成房屋交付手续的办理。交付当时，武君提出房屋存在卧室门缝隙过大、墙体壁纸色差严重、橱柜大理石裂痕、橱柜门板高度不一致及地板裙边缝隙过大等质量问题，拒绝接收房屋。2019年4月末，原告又发现房屋存在楼上卫生间下水管漏水严重，且有粪污流入情况，要求万禾公司整改、维修，万禾公司于2019年5月维修完毕。 被告万禾公司的证人刘某（被告维修工程师）出庭证明：武君家是1月末进行交付，当时她提出了屋内有厨房理石的打磨抛光、室内门和墙的缝隙，厨房门正面和侧面的色差等一系列问题，其进行维修后，后期原告又报了卫生间浴区的下排水问题，造成卫生间浴区的铝棚吊顶三四块污染。他家具体的时间漏水是在4月末发现，处理完是在5月初。5月12日2点业主通过电话对我们进行了投诉，我是2点54分回的电话，当初有照片证明漏水已经维修完毕，只剩了打磨抛光和门缝两个问题，我已经发到工作群里了。5月26日11点55分业主再次通过电话投诉，我在12点05分三次致电业主同样的电话，不接。6月9日上午10点业主和我在业主家现场见面，剩余厨房理石对接面需要抛光，卧室门和墙的缝隙需要再处理，该次见面完后，两三天我以微信短视频的形式告诉业主。 现原告以被告逾期交房、交付房屋有质量问题，受有损失为由，提起本案诉讼。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告武君与被告万禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于房屋交付时间是否违约问题。《商品房买卖合同》明确约定，被告万禾公司应当在2018年12月31日前交房。2018年12月15日前后，被告万禾公司已通知原告武君于2018年12月28日至31日期间办理收房，但武君未在该期间验收房屋，因此被告万禾公司未能及时交房，系因原告未履行配合义务，对此万禾公司没有任何过错，不应承担相应的违约责任。另外，根据民法意思自治原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，也享有经双方协商一致变更合同内容的权利。庭审中，武君自认“1月27日是双方经过协商后确定的交房日期”。因此，该交房日期是双方协商一致的结果，现原告反悔主张所谓逾期违约金，违反诚实信用原则，对其相关请求，不予保护。 关于交付房屋质量问题，根据被告方的证人刘某的证言，可以认定被告向原告交付的房屋存在“卧室门缝隙过大、墙体壁纸色差严重、橱柜大理石裂痕、橱柜门板高度不一致等”装修质量问题。但是，根据2017年7月19日，原、被告双方签订的《万科城市之光项目补充协议》，第11.2条款的约定：买受人武君在办理商品房交付手续过程中，若该商品房装修、装饰标准问题，出卖人万禾公司应承担保修义务，买受人武君应当接受出卖人万禾公司交付的房屋。此约定在双方当事人之间具有法律效力，因此原告以此为由拒不接收房屋，理由不成立，进而要求赔偿相关损失，不予支持。若装修不符合合同约定，且在保修期限内，原告可以继续向被告主张保修义务，自不待言 关于楼上卫生间下水管严重漏水，且有粪污流入问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十四条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。”第六十二条第一项规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。众所周知，房屋除具有防风、遮雨、避寒之基本功能外，也应具有隔音、无异味之属性。被告万禾公司的证人刘某的证人证言，原告房屋卫生间浴区的铝棚吊顶有三四块污染。根据日常生活经验法则，楼上居民正常使用卫生间时，必然会产生屎尿，并顺势流入原告卫生间。很难想像，在如火如荼开展社会主义爱国卫生运动的今天，在全国卫生文明城市的长春市，一个城市居民能够忍受其室内有屎尿流入，未得根治而能在其居家生活中安然居住。据此，应当认定被告交付的房屋楼上卫生间下水管严重漏水，房屋不能正常使用，构成违约。 关于买卖标的物的瑕疵责任，《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”同样根据被告万禾公司的证人刘某的证人证言，发现原告具体的时间漏水是在4月末，处理完是在5月初。根据租房市场的一般规律，租房时间一般最少为一个月，又结合原告房屋面积、新旧程度，本院酌定被告赔偿原告一个月无法正常使用房屋损失3000元。 被告并未侵犯原告的人格权，原告要求被告道歉，没有事实依据，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第第一百五十四条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、被告长春万禾房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告武君违约损失3000元； 二、驳回原告武君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元减半收取为313元（原告武君已预交），由原告武君、被告长春万禾房地产开发有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张季 二〇一九年十二月二十三日 书记员  郝娜