重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25152号 原告：张晓芳，女，1995年4月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：陈兴，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。 被告：重庆名瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号7-5-5#，统一社会信用代码915001076689131338。 法定代表人：郭礼仲，董事长。 委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代明娟，重庆洪宇律师事务所实习律师。 原告张晓芳与被告重庆名瑞房地产开发有限公司（以下简称名瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓芳的委托诉讼代理人陈兴，被告名瑞公司的委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓芳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告自2016年4月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金18116.59元;2、依法判决被告立即支付原告2017年6月1日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金13013.32元;3、依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金(计算方式:以425272元为本金，从2017年11月1日起按照日万分之三计算至本案法庭辩论终结前止)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年12月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号房屋出售给原告，被告应于2016年3月31日将上述房屋交付给原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告至今未将验收合格的商品房交付给原告使用，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告名瑞公司辩称，1、我方与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，我方对2018年2月14日之前的违约金已与原告协商一致并支付完毕，支付方式为我方转账支付，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金不存在争议；2、原告张晓芳系自己不来接房，按照合同第七、九条约定，交房后30日内支付违约金，故违约金的支付时间尚不确定，支付条件尚未成就；3、案涉房屋于2018年验收完毕，备案过程中因国家机构改革，备案单位变更，现在的备案单位又要按照先行的要求重新办理验收手续，导致没有能够备案，并非我方自身原因不能交房，所以有的业主不愿意来接房，现案涉房屋的单项验收合格，有大部分业主来接房；4、《承诺书》中违约金计算标准的承诺有变更，在2018年接房时，接房告知书第4条约定了接房后要继续支付违约金应按照《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行，而《重庆市商品房买卖合同》中逾期交房违约金的标准为万分之一，且应在实际交房之日后30内支付违约金，故原告的起诉不符合合同约定；5、合同附件补充协议第三条对交付日期作了变更约定，除在交房前付清房款的外，其余的应当顺延至房款付清之日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对不动产登记信息查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、个人一手住房贷款合同、2017年1月6日《承诺书》、2017年6月1日《承诺书》、业务回单2张，重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表一份、张晓芳的收据及客户贷记回单，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月18日，名瑞公司作为甲方（卖方），张晓芳作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号预售商品房出售给乙方，该商品房用途为住宅，房屋总成交价607531元。乙方选择按揭付款，乙方于2015年12月18日支付房屋首付款187531元，余款420000元由甲方指定银行办理按揭贷款。合同第七条交房期限及交付条件中约定：（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担，合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述合同附件五《补充协议》第三条中载明：“交付日期”指该商品房达到《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件的最晚日期，出卖人会以书面方式通知乙方接收该商品房，乙方也可以自行与甲方联系交接商品房。但乙方未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给甲方之前，甲方有权不交付商品房，交房时间根据甲方收到所有购房款时间顺延。协议第五条中载明：因不可归责双方的事由导致合同登记或产权登记延误的，双方不承担任何违约责任。 后张晓芳作为借款人、中国银行股份有限公司重庆江北支行作为贷款人、名瑞公司作为保证人（开发商）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，主要约定张晓芳因购买案涉房屋贷款420000元。 2015年12月18日，名瑞公司出具一张收据，主要载明收到张晓芳购买案涉房屋房款5272元。2016年8月11日，张晓芳的贷款420000元发放至名瑞公司账户。被告名瑞公司庭后提交说明陈述，商品房买卖合同中约定的首付款是为了做零首付而签订的，不用缴纳，案涉房屋的实际房款成交金额为425272元（即张晓芳2015年12月18日以现金形式缴纳5272元及2016年8月11日银行按揭放款420000元）。 2017年1月6日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明：非常抱歉延期交房给大家带来的困扰，我们充分的理解您们的心情，真诚的向大家说声对不起！通过昨日政府相关部门的协调及各位业主的再次谅解，最终同意交房时间延至2017年5月31日。为此，我公司向各位业主承诺：一、从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）。名瑞公司陈述，该承诺书中载明违约金系以每月为标准计算，即违约金的标准为每月房款万分之一。张晓芳陈述，该承诺书中的“每月已付房价款”系被告书写错误，且《重庆市商品房买卖合同》第九条第2项亦是约定的日万分之一。 2017年6月1日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明，本公司郑重承诺：1、2017年6月15日前全面恢复各项工程的收尾工作，所有收尾工作的施工队伍进场施工，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准。2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行。3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿。5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行。（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿） 对上述两份《承诺书》，名瑞公司陈述，该两份承诺书系基于原告等人在上访的途中由我司出具的，故我方不认可承诺书中约定的违约金标准，违约金标准应当以合同约定的为准。 关于已支付的违约金，名瑞公司举示了业务回单2张及《重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表》（以下简称《违约金统计表》）一份，拟证明名瑞公司已向张晓芳支付2018年2月14日之前的逾期交房违约金。其中银行业务回单显示：重庆龙塘实业集团有限公司分别于2018年1月25日、2018年2月14日转账支付张晓芳2637元、2637元，备注为代名瑞付云尚城违约金。《违约金统计表》系名瑞公司根据银行转账业务回单上载明的支付时间、金额进行统计。张晓芳对以上证据的真实性无异议，其表示收到了上述款项，对支付时间和金额认可。 庭审中，名瑞公司陈述，案涉房屋的竣工验收备案登记证正在办理中，现尚未取得。张晓芳陈述，案涉房屋是否取得竣工验收备案登记证，我不清楚，我方在房管局查询案涉房屋档案时，案涉房屋没有竣工验收备案登记证，只有合同备案登记证。 另查明，本案审理中，原告当庭撤回要求被告名瑞公司立即将位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号商品房交付给原告的诉讼请求，本院裁定予以准许。庭审后，原告向本院提交《情况说明》，称因考虑到案涉房屋还没有取得竣工验收备案登记证，也不知道取得竣工验收备案登记证的时间，故对逾期交房违约金其在本案中只主张到本案法庭辩论终结前，至于以后的权利，原告另行主张。 本院认为：原告张晓芳与被告名瑞公司于2015年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于2016年4月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金。合同约定被告名瑞公司应于2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同补充协议第三条亦约定，原告未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给被告名瑞公司之前，名瑞公司有权不交付商品房，交房时间根据名瑞公司收到所有购房款时间顺延。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋实际成交价款为名瑞公司向原告出具收据的首付款金额加上原告的贷款金额，而非合同约定的总价款，原告的按揭贷款420000元于2016年8月11日才发放至名瑞公司账户，故在合同约定的交房日期即2016年3月31日前，原告张晓芳尚未付清案涉房屋的全部房款425272元（首付款5272元+贷款420000元），被告名瑞公司有权根据合同补充协议的约定不交付商品房，故2016年4月1日至2016年8月11日期间，被告名瑞公司不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告名瑞公司向其支付此期间的逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。案涉房屋的按揭贷款420000元于2016年8月11日发放至名瑞公司账户后，原告张晓芳已付清案涉房屋的全部房款425272元，被告名瑞公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约金。但根据合同“逾期交房超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，案涉房屋在2016年8月12日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金应于商品房实际交付之日起30日内支付，现案涉房屋尚未实际交付，此期间的违约金的支付条件尚未成就，原告可待房屋实际交付后再行主张该权利。被告名瑞公司辩称，2016年8月12日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金支付条件未成就，本院予以采纳。故原告要求被告名瑞公司支付2016年8月12日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。 对于2017年1月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金。被告名瑞公司于2017年1月6日出具《承诺书》，承诺交房时间延至2017年5月31日，并承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）”。后被告名瑞公司又于2017年6月1日出具《承诺书》，承诺2017年10月30日达到竣工、验收交房标准，并承诺“3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。……5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）”。该两份《承诺书》系名瑞公司自愿对合同约定的违约金标准、支付条件作出的承诺，系名瑞公司的真实意思表示，对被告名瑞公司具有约束力，被告名瑞公司称该承诺书系因原告上访被迫出具，不是其真实意思，并未举证证明，本院不予采信。被告名瑞公司在2017年1月6日《承诺书》中承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）”实际上对原合同约定的“违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付”进行了变更，即被告名瑞公司在《承诺书》中自愿对原合同约定的2017年1月起的违约金支付时间进行了变更，该违约金支付时间的变更对名瑞公司具有约束力。被告名瑞公司在两份《承诺书》中作出的总房款每日万分之二、总房款每日万分之三的赔偿标准实际上对原合同约定的“已付房款万分之1”的违约金标准进行了变更，该违约金支付标准的变更对名瑞公司具有约束力。基于以上两份《承诺书》，原告要求被告名瑞公司支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金6421.61元（425272元×0.0001×151天）、2017年6月1日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金13013.32元（425272元×0.0002×153天），符合法律规定，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 被告名瑞公司辩称，2017年1月6日承诺书中违约金的标准是每月为已付房款的万分之一。本院认为，2017年1月6日承诺书中“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金”的约定并不能得出违约金的标准每月为已付房款的万分之一的结论，2017年6月1日的《承诺书》中第5项也载明原约定标准为“已交总房款每日万分之二进行赔偿”，名瑞公司实际每月支付违约金的金额也是按照已交总房款每日万分之一或万分之二的标准计算，故对名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 对于2017年11月1日至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金。被告名瑞公司于2017年6月1日出具的《承诺书》载明：“如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿”。案涉房屋至今尚未达到竣工验收的交房标准，被告名瑞公司对案涉房屋至今未达到竣工验收交房标准的原因负有举证责任，现其并未举示证据证明案涉房屋在2017年10月31日未达到竣工验收交房标准系“非因本公司的直接责任导致迟延”，原告要求被告名瑞公司按其承诺在2017年10月31日后按业主所交总房款每日万分之三的标准进行赔偿，本院予以支持。故原告要求被告名瑞公司支付2017年11月1日至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金94665.55元（房价款425272元×0.0003×742天），符合法律规定。同时，根据查明的事实，被告名瑞公司在2018年1月25日已向原告支付违约金2637元、在2018年2月14日已支付违约金2637元，以上金额合计5274元（2637元+2637元）。该违约金5274元因名瑞公司已支付给原告，故应在原告主张的2017年11月1日起至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金总额中予以扣除，故原告要求被告名瑞公司支付2017年11月1日起至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金89391.55元（94665.55元-5274元），本院予以支持，对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 被告名瑞公司辩称，对2018年2月14日之前的违约金其已与原告协商一致并支付完毕，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金已不存在争议。被告对该抗辩意见未举示有效证据证明，原告亦不认可，本院不予采信。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告张晓芳支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金6421.61元； 二、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告张晓芳支付2017年6月1日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金13013.32元； 三、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告张晓芳支付2017年11月1日至2019年11月12日期间的逾期交房违约金89391.55元； 四、驳回原告张晓芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，已减半收取275元，由被告重庆名瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年十二月十九日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩