重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8326号原告：刘永忠，男，1973年1月21日出生，汉族，住重庆市长寿区长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：周绍禄，重庆金雷律师事务所律师。被告：杨浩碧，女，1986年4月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨丽珊，女，与杨浩碧系姐妹关系。原告刘永忠与被告杨浩碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘永忠及其委托诉讼代理人周绍禄、被告杨浩碧的委托诉讼代理人杨丽珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永忠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年3月26日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告将位于长寿XX广场X楼BXX#、BXX#的租赁房屋交付给原告刘永忠；2、判令被告杨浩碧立即支付原告截止至2019年10月1日的房屋租金302000元，并从2019年11月1日起按照8400元每月计算至被告杨浩碧将租赁房屋实际交付原告刘永忠时止；3、判令被告杨浩碧支付原告刘永忠违约金100000元。诉讼过程中，原告刘永忠变更第2项诉讼请求为：变更诉讼请求为：判令被告杨浩碧支付欠付的截止至2019年12月1日的房屋租金310410元，并从2019年12月2日起按照每月8400元支付房屋占有使用费至实际腾还房屋时止。事实和理由：原、被告于2014年3月26日签订《商铺租赁合同》，约定：原告刘永忠将位于长寿区XX广场X楼BXX#、BXX#的房屋租赁给被告杨浩碧。合同同时对租赁用途、租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，被告杨浩碧长期拖欠租金。截止目前，被告杨浩碧除陆续支付了部分租金外，至今尚欠310410元的房屋租金。原告刘永忠为此多次向被告催收，并要求其归还租赁房屋，但被告杨浩碧至今仍强行租赁并拒缴租金。故原告刘永忠依法提起诉讼，望贵院及时秉公判决。被告杨浩碧辩称，不同意原告刘永忠的诉讼请求。原、被告双方曾达成口头协议，将房屋租金标准从每月8400元变更为每季度10000元。被告杨浩碧并未拖欠房屋租金，不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，被告杨浩碧（乙方）委托其姐姐即本案被告杨浩碧的委托诉讼代理人杨丽珊以被告杨浩碧的名义与原告刘永忠（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定原告刘永忠将其所有的位于重庆市长寿区XX广场X楼BXX#、BXX#的房屋租赁给被告杨浩碧，房屋面积共计为240平方米，房屋租金为每月8400元，租赁期限为3年，即2014年4月2日至2017年4月1日。合同第二条约定：租赁前贰个月免租金，之后每月35元/平方米，叁年内不递增。收取贰万伍仟元房屋保证金，合同到期后归还乙方，签订该合同时支付保证金。第三条约定租金按月支付，先付租金后使用（2014年6月1日支付第一个月租金）。第八条约定：如有一方违约，由违约方支付守约方违约金壹拾万元整。合同签订后，原告刘永忠将案涉房屋交付被告杨浩碧使用。被告杨浩碧于2014年6月9日缴纳了2014年6月2日至7月1日租金8400元；于2014年7月7日缴纳了2014年7月2日至8月1日租金8400元；于2014年8月7日缴纳了2014年8月2日至2014年9月1日的租金8400元；于2014年9月8日缴纳了2014年9月2日至2014年10月1日的租金8400元；于2014年10月7日缴纳了2014年10月2日至2014年11月1日租金8400元；2014年11月2日至2014年12月1日租金是现金缴纳；2014年12月2日至2015年1月1日租金是现金缴纳；于2015年1月10日缴纳了2015年1月2日至2014年2月1日租金8400元；于2015年2月12日缴纳了2015年2月2日至2015年3月1日的租金8400元；于2015年3月10日缴纳了2015年3月2日至2015年4月1日的租金8400元；于2015年4月10日缴纳了2015年4月2日至2015年5月1日的租金8390元。被告杨浩碧已经缴清2015年5月1日前的房屋租金。2015年5月2日至2015年10月3日期间，被告杨浩碧未通过现金或转账的方式向原告刘永忠支付租金。后被告杨浩碧于2015年10月3日转账支付房屋租金20000元；于2016年2月29日转账支付房屋租金10000元；于2016年7月1日转账支付房屋租金10000元；于2016年10月19日转账支付房屋租金10000元；于2017年1月27日通过支付宝转账支付房屋租金9990元；于2017年5月10日转账支付房屋租金10000元；于2017年9月5日转账支付房屋租金10000元；于2017年12月7日转账支付房屋租金10000元；于2018年3月18日转账支付房屋租金10000元；于2018年7月1日转账支付房屋租金10000元；于2018年10月25日转账支付房屋租金10000元；于2019年1月10日转账支付房屋租金10000元；于2019年4月4日转账支付房屋租金10000元；于2019年7月5日转账支付房屋租金10000元；于2019年10月2日转账支付房屋租金10000元。2016年1月29日，原告刘永忠向杨丽珊（手机号为139XXXX1967）发送短信，载明：杨浩碧，请你好好看看合同，我什么都不说，我公司有律师，他会跟你说，你应该付好多租金和违约金。2016年2月5日，原告刘永忠向杨丽珊（手机号为139XXXX1967）发送短信，载明：杨浩碧，请你好好看看合同，我什么都不说，我公司有律师，他会跟你说，你应该付好多租金和违约金。现在你已经违约，2015年3月份服了租金，之后10月份服了2万，截止2016年1月31日止，你还欠租金6.4万元，请你及时支付，否则将走司法程序追收租金和违约金。2017年12月1日，原告刘永忠向杨丽珊发送微信，载明：如果按合同执行也依你，如果按口头说的也依你，保证金25000元抵2015年4-6月份租金（每月8400，合计25200元冲抵），2015年10月3日交的2万租金为2015年7-12月租金，2016年差一季度租金1万，2017年1-9月租金已付，欠10月和11月租金6660元，就依你说的，欠租金合计16660元，共你选。同一日，原告刘永忠、杨丽珊曾进行交谈，并形成了谈话录音一份。谈话中，原告刘永忠称：“就按你嘴巴说了过后，那么说后面你是怎么付的，这就当我吃了这个亏，该遭，看嘛，15年1月、2月、3月按照8400一个月付的，之后没有拿，没拿之后是怎么拿的呢，是按保证金抵扣，就抵扣了3个月，抵4、5、6月。”杨丽珊称：“怎么抵3个月呢？”刘永忠回答：“10月份付的2万抵7、8、9、10、11、12这半年的租金，按她说的这样，1万嘛，1万一个季度嘛，我都认，该遭，按1万，交了个2万，这样15年都搞齐了......”杨丽珊说：“我们有口头。”刘永忠说：“有口头，扯过来你说我认账没有？现在我都依你......”当日，原告刘永忠另向杨丽珊（手机号码为177XXXX8886）发送短信，载明：杨浩碧，再次请你按合同金额及时支付租金，我方将保留一切诉讼权利来收回租金。对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年3月26日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2017年4月1日到期，合同期满后，被告杨浩碧继续使用租赁房屋，原告刘永忠未提出异议，该合同继续有效，租赁期限为不定期，但原告刘永忠在合理期限内通知被告杨浩碧的情况下，可以随时解除合同。现原、被告均认可双方之间的租赁合同关系于2019年12月1日解除，本院予以确认。关于房屋租金的标准是否变更的问题。被告杨浩碧辩称，因经营困难，其姐姐杨丽珊与原告刘永忠协商，从2015年5月2日起将房屋租金的标准变更为每季度10000元。原告刘永忠对此不予认可。从已经查明的事实来看，原告刘永忠于2017年12月1日向杨丽珊发生的微信记录中的“如果按口头说的也依你”、“2015年10月3日交的2万租金为2015年7-12月租金，2016年差一季度租金1万，2017年1-9月租金已付，欠10月和11月租金6660元”等内容来看，双方确实曾达成口头协议，将房屋租金的标准变更为每季度10000元，虽然还有“共（应为供）你选”的内容，但不足以推翻双方达成合意的事实；从2017年12月1日的谈话录音中可以看出，原告刘永忠明确承认双方确实达成过口头协议，结合原告刘永忠向杨丽珊发送的微信记录以及双方的谈话录音，足以认定双方确实达成口头协议，将房屋租金标准从每月8400元变更为每季度10000元，并无证据能够证明双方就租金标准重新达成恢复原标准的合意，故对原告刘永忠陈述的房屋租金标准仍为8400元/月的陈述不予采信，认定房屋租金标准经双方协商已经变更为10000元/季度。关于从何时起房屋租金标准变更为10000元/季度的问题。从被告杨浩碧举示的证据可以看出，原、被告均认可被告杨浩碧缴纳的保证金25000元用于抵扣租金，只是双方对抵扣的期间和标准有争议。原告刘永忠称其在向被告杨浩碧催收租金时未查询到被告杨浩碧缴纳2015年4月2日至2015年5月1日期间租金的相关记录，故认为被告杨浩碧未缴纳该期间的租金，保证金应抵扣的为2015年4月2日至2015年7月1日期间的租金，现已经查询到被告杨浩碧确已缴纳了2015年4月2日至2015年5月1日期间的租金，故现在明确保证金抵扣的是2015年5月2日至2015年8月1日期间的租金25200元，按8400元/月进行抵扣，抵扣完保证金，被告杨浩碧尚欠200元。被告杨浩碧辩称租金变更的时间应从2015年5月2日起，保证金是用于抵扣2015年5月2日至2015年12月1日期间的房屋租金，按10000元/季度进行抵扣，如按照原告刘永忠的说法，其为何不催收2015年7、8月份的租金。根据法律规定，被告杨浩碧应就其主张的租金变更的起算时间为2015年5月2日起的事实承担举证责任，现有证据仅能证明原告刘永忠同意以保证金按8400元/月抵扣完毕后再按照10000元/季度缴纳房屋租金，原告刘永忠未催收2015年7、8月份的租金是因其认为被告杨浩碧已经缴纳了该期间的租金，故对被告杨浩碧的辩称理由，本院不予采信。现原、被告均认可保证金用于抵扣租金，但被告杨浩碧未举证证明用保证金抵扣房屋租金的标准为10000元/季度，本院采信原告刘永忠的陈述，认定用保证金抵扣租金的标准为8400元/月，抵扣完毕时房屋租金变更为10000元/季度。被告杨浩碧缴纳的保证金为25000元，抵扣2015年5月2日至2015年8月1日的房屋租金，共计25200元，尚差200元，故房屋租金的标准变更为10000元/季度的起算时间应为2015年8月2日起。关于被告杨浩碧是否欠付房屋租金的问题。原、被告均认可2015年5月1日前的房屋租金已经缴清，本院予以确认。2015年5月2日至2015年8月1日期间的房屋租金为25200元，用保证金25000元进行抵扣，尚欠200元。后被告杨浩碧从2015年10月3日至2019年10月2日共计支付房屋租金159990元。原、被告均认可若按10000元/季度计算租金，则每月租金为3333元。上述期间（2015年5月2日至2019年12月1日，共计55个月）被告杨浩碧应缴纳的租金金额为198533元﹝（8400元/月×3个月）+（10000元/季度×17季度）+3333元﹞。上述期间被告杨浩碧共计缴纳租金金额为184990元（含保证金25000元），故其仍欠付租金金额为13543元，应支付原告刘永忠。合同解除后，被告杨浩碧应将租赁房屋腾还原告刘永忠，并参照房屋租金标准支付房屋占有使用费至实际腾还房屋时止。原、被告均认可若按10000元/季度计算房屋使用费，则每季度按90天计算，本院已认定从2015年8月2日起按10000元/季度支付租金，故每天的房屋占有使用费为111.11元（10000元/季度÷90天），故计算房屋使用费时按111.11元/天计算。关于违约金的问题。原告刘永忠称被告杨浩碧从签订合同开始就未按时缴纳租金，并拖欠租金，属违约行为，应按照合同第8条的规定支付违约金。被告杨浩碧辩称其没有违约行为，即使存在迟延缴纳租金的情况，也只需要支付资金占用损失，对违约金的标准约定过高，应予以调低，认为应按照10000元计算违约金。本案中，被告杨浩碧确实存在长期未按照合同约定的“先付租金后使用”的原则迟延交付租金的情况，且已被认定尚欠付租金，属违约行为。但原告刘永忠也未举示证据证明其损失的具体情况，双方约定的违约金明显过高，故对违约金的标准应予以调整。考虑到被告杨浩碧的过错程度，本院酌情将违约金调整为的3个月租金，即10000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘永忠与被告杨浩碧之间的房屋租赁合同关系于2019年12月1日解除；二、被告杨浩碧于本判决生效后15日内支付原告刘永忠欠付的截止到2019年12月1日的房屋租金13543元；三、被告杨浩碧于本判决生效后15日内将位于重庆市长寿区XX广场X楼BXX#、BXX#租赁房屋腾还原告刘永忠，并从2019年12月2日起按111.11元/天的标准支付房屋占有使用费至实际腾还房屋时止；四、被告杨浩碧于本判决生效后15日内支付原告刘永忠违约金10000元；五、驳回原告刘永忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3665元，由原告刘永忠负担2990元，由被告杨浩碧负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 许武星二〇一九年十二月十三日法官助理 刘 锟书 记 员 王 文