河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2646号原告：董选朋，女，汉族，1966年3月10日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:丁怡钧，河南新企合律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签、代领法律文书等。委托诉讼代理人:邵亚楠，河南新企合律师事务所（实习）律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签、代领法律文书等。被告：洛阳恒铸置业有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城北区李贺大道北侧(农业局东邻)。法定代表人：王大柱，总经理。委托诉讼代理人：张治卿，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：张军毅，河南明耀律师事务所（实习）律师。一般代理。原告董选朋与被告洛阳恒铸置业有限公司（以下简称恒铸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董选朋及其委托诉讼代理人丁怡钧，被告恒铸公司委托诉讼代理人张治卿、张军毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告银行贷款本金加利息共计187933.43元；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月20日，原告从被告处了解到可以优惠购买被告开发的楼盘，遂与被告签订了《购房还贷协议书》，约定：原告购买位于宜阳县××大道“金荷绿洲”7号楼1单元701号，建筑面积129.24平方米的房屋，由原告支付该套房款的40%，并向银行办理房屋贷款，由被告承担该套房银行发放贷款总数本金及利息。协议签订后，原告按照协议要求支付了款项104473元并按照被告要求向宜阳农村商业银行办理了房屋贷款230000元，被告收到款项后仅支付了原告部分贷款本息。现被告剩余未还本息共计187933.43元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法公正判决。被告辩称，一、原告董选朋起诉请求，没有事实根据，不能成立。1、本案原告出示的2014年6月20日《购房还贷协议书》，该协议开头就设置了本公司员工身份的前置条件：内容“为提高本公司员工的福利待遇、解决员工住宅的后顾之忧，也为了充分调动员工的工作积极性，特将本公司开发的楼盘‘金荷绿洲’7#楼让本公司员工优惠购买。本公司愿意为该购买房户支付购房银行贷款的本息。现达成协议如下：……”该协议：明确设置了协议当事人的身份、权利待遇的前置生效条件，在原告董选朋2015年8月14日签订《商品房预售合同》前仍然不符合此身份条件下，不能产生合同效力。2、据原告诉状：“2014年6月20日，原、被告签订《购房还贷协议书》约定：“金荷绿洲”7#楼1单元701号；建筑面积是129.24㎡，由原告付该套房款的40%。”但是，该协议没有约定房屋单价和总额，所谓40%就无法计算。而双方于2015年8月14日签订的《商品房预售合同》中约定的是：“金荷绿洲”7#楼1单元701号；建筑面积是128.73㎡，房价334473元，首付款104473元。《商品房预售合同》签订后，经中国农商银行（信用社）同意才能办理房产买卖按揭手续。原告起诉的《购房还贷协议书》虽然是双方签订的，但是，因协议不生效，双方都没有对该协议履行，原告没有支付房款40%即133789.2元，该协议没有在农商银行办理按揭手续。本案中，《购房还贷协议书》中“金荷绿洲”7#楼1单元701号与《商品房预售合同》的“金荷绿洲”7#楼1单元701号，不是同一个合同（如面积差异、40%的房款与首付款数额不同等），先协议被后合同所改变，取而代之。原、被告在《商品房预售合同》中约定：“根据……约定，买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。买受人未……履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应……偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总……支付违约金；同时还……付利息。”《商品房预售合同》中还约定：“商品房的交付标准以合同约定为准。以下未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力，…………。1、出卖人的广告宣传、……等；2、出卖人员工的口头……；3、出卖人展示的样板、……；4、出卖人展示的沙盘……；5、其他出卖人明确不作为合同内容的部分。”原告向法院出示的被告恒铸公司员工短信，不符合证据的三性原则，与双方签订的《商品房预售合同》内容相悖，不属于合同约定的内容，没有证据效力。根据《合同法》第一百零七条的规定，原告起诉请求被告恒铸公司履行向银行交按揭款项义务，而自己不劳而获，不当得利，该行为即已证明其构成根本违约，依法应当承担违约责任，被告恒铸公司保留请求原告董选朋返还被告恒铸公司已代支付按揭款项的诉权。二、原告起诉请求，没有法律根据，应当依法驳回。原告的起诉请求与客观事实相悖，证据不足，双方没有履行2014年6月20日《购房还贷协议书》，该协议不能对抗2015年8月14日原、被告签订的《商品房预售合同》。《商品房预售合同》对原、被告双方的权利、义务作了明确约定，后合同已经改变取代了前协议，双方基于后合同进行了履行，原告现在拿着没有生效、没有履行的《购房还贷协议书》起诉，违背了《民法通则》、《民法总则》、《合同法》等法律规定的合法性原则、诚实信用原则、买卖公平原则等法律的基础性原则。原告与被告签订《商品房预售合同》后，被告恒铸公司多次通知原告到农商银行（信用社）履行支付按揭款项义务，但原告迟迟不到银行交款，因银行也多次催被告恒铸公司，如果买房人或者被告恒铸公司不支付买卖房产按揭款项，银行将扣被告恒铸公司的保证金。被告恒铸公司在无奈的情况下，才被迫暂时代原告向银行交过一部分按揭款项。但2019年6月后被告恒铸公司停止继续代交按揭款时，原告把自己应当履行的义务当成被告恒铸公司的义务，向人民法院起诉。如果被告恒铸公司应当向农商银行（信用社）履行付款义务而没有履行，起诉权应当是农商银行（信用社），而不是本案原告董选朋，即原告就没有诉权。按照《商品房预售合同》约定，原告不履行合同义务，不向农商银行（信用社）支付按揭款项构成违约，应当承担违约责任，并返还被告恒铸公司已经代替原告董选朋支付银行的按揭款项。综上，原告起诉事实不清，证据不足，没有法律依据，请求不能成立，应当依法驳回。经审理查明：2014年6月20日，以洛阳恒铸置业有限公司为甲方，以董选朋为乙方，双方签订《购房还贷协议书》，内容如下：为提高本公司员工的福利待通、解决员工住宅的后顾之忧，也为了充分调动员工的工作积极性，特将本公司开发的楼盘“金荷绿洲”7#楼让本公司员工优惠购买。本公司愿意为该购房户支付购房银行贷款的本息。现达成协议如下：一、购房户为董选朋（附：身份证复印件），乙方购房位置位于甲方开发的“金荷绿洲”7#楼1单元701号，建筑面积为129.24平方米。二、乙方应提供合法有效的房贷资料，积极协助公司办理房屋贷款手续，因乙方不能及时提供贷款资料而造成贷款不能按期发放时，责任有乙方承担。三、乙方支付该套房款的40%，并负责协助办理房贷有关手续，办房产证时所需缴纳的各项税费、双气初装费。四、贷款在银行审批后，乙方将还款银行卡号提供给甲方（附：还款卡复印件）。从贷款银行批准发放货款之日起甲方承担该套房银行发放贷款总数本金及利息。五、自交房之日起，甲方酌情减免乙方物业管理费10年，并对该协议进行法律公正。（五证办理齐全后由公司统一办理)。同日，原告董选朋向被告恒铸公司支付了134473元。被告恒铸公司向原告董选朋出具《收据》一张，载明“今收到董选朋7-1-701129.24㎡40％房款134473元现金”。被告恒铸公司在该《收据》上加盖了该公司的财务专用章。2015年8月14日，被告恒铸公司、原告董选朋依照上述《购房还贷协议书》约定，分别作为出卖人、买受人，签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买宜阳县××大道金荷绿洲一期7号楼1单元701号房，建筑面积共128.73㎡；面积确认及面积差异处理，以建筑面积计价，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，以政府部门实测面积为准多退少补；付款方式及期限，银行按揭，首付款104473元整，贷款额230000元整；交付期限，出卖人应当在2015年10月9日前依照国家及地方政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时就商品房的交接、保修责任、产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。2015年9月6日，以河南宜阳农村商业银行股份有限公司（以下简称宜阳农商行）为贷款人、原告董选朋为借款人（抵押人）、被告恒铸公司为保证人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，宜阳农商行向董选朋发放贷款230000元，用于购买宜阳县××大道南侧、经六路西侧金荷绿洲一期7幢1单元701号房产。贷款期限15年，自2015年9月6日起至2030年9月6日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；签订合同时的合同利率为年利率4.7208％，执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮40％执行。借款人授权贷款人在提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次性或分次转入借款人指定洛阳恒铸置业有限公司账户，账号为00×××12，开户行为宜阳农商行，该授权行为是有效的、不可撤销的；贷款人的上述划付即为借款人的提款，借款人不得再次要求提取本合同项下全部或部分贷款本金。《个人购房借款（综合）合同》第十二条违约事件约定，借款人发生未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用等情形之一的即构成违约事件。第十三条违约处理约定，借款人发生第十二条所列违约事件之一时，贷款人有权采取宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立的全部存款账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索；按中国人民银行有关规定计收罚息等一种或多种措施。原告董选朋用其购买的宜阳县××大道南侧、经六路西侧金荷绿洲一期7幢1单元701号房产为贷款作抵押。合同签订后，宜阳农商行依约向原告董选朋发放贷款230000元。上述《个人购房借款（综合）合同》约定的贷款发放后，原告董选朋按照上述《购房还贷协议书》的约定，将还款银行卡提供给了被告恒铸公司，被告恒铸公司依照上述《购房还贷协议书》约定以原告董选朋的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月。本院认为，原告董选朋与被告恒铸公司之间的《购房还贷协议书》，系协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。且双方在该协议签订后，被告恒铸公司依约向原告董选朋收取了约定商品房40％的房款，双方亦根据办理约定商品房按揭贷款的需要签订了《商品房买卖合同》、共同与宜阳农商行签订了《个人购房借款（综合）合同》。宜阳农商行发放贷款后，原告董选朋依约将还款银行卡提供给被告恒铸公司，被告恒铸公司依照上述《购房还贷协议书》约定以原告董选朋的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月。据此，应认定上述《购房还贷协议书》合法有效，协议双方当事人均已实际履行了协议确定的一定义务。为实现合同目的，协议双方当事人均应继续依约完整履行协议约定的各自义务。被告恒铸公司辩称《购房还贷协议书》已被双方之间的后合同，即《商品房买卖合同》所改变并取代，且未实际履行。本院认为，原、被告双方履行的是《购房还贷协议书》而非《商品房买卖合同》：一是，首付款交款的时间是2014年6月20日，在《商品房买卖合同》签订之前；二是，首付款交款额134473元系按《购房还贷协议书》约定的数额，而不是按《商品房买卖合同》约定的104473元；三是，双方签订《商品房买卖合同》仅是为履行《购房还贷协议书》第二条所确定的“提供合法有效的房贷资料，积极协助公司办理房屋贷款手续”的义务，而不是为合同双方重新设定权利义务；四是，原、被告双方已按《购房还贷协议书》进行了部分履行。因此，被告上述辩称与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告恒铸公司辩称，因原告董选朋不是其公司员工，因此《购房还贷协议书》不公平、不合法，不能产生合同效力。本院认为，虽然《购房还贷协议书》显示“为提高本公司员工的福利待遇”，但原告董选朋是否属于被告恒铸公司的员工，被告恒铸公司应当是明知的，其在明知原告董选朋非本单位职工的情况下，仍与原告董选朋签订协议，此协议依法对其具有拘束力。且其未提交证据证明原告董选朋在与其签订该协议时采取了欺诈、胁迫的方式。故被告该辩称依法不能成立，本院不予采信。上述《购房还贷协议书》签订后，原告董选朋依约履行了向被告恒铸公司支付房款、提供合法有效的房贷资料、积极协助被告办理房屋贷款手续、与宜阳农商行签订《个人购房借款（综合）合同》等协议约定的义务，并在宜阳农商行发放贷款后依约将还款银行卡提供给被告恒铸公司。因此，被告恒铸公司亦应依照《购房还贷协议书》的约定，自银行批准发放贷款之日起履行向宜阳农商行偿还借款本金并支付利息的义务。其在依约履行义务至2019年6月后拒绝继续履行向宜阳农商行还本付息义务的行为，对原告董选朋构成违约，应承担继续以原告董选朋的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务的民事责任。关于原告董选朋要求被告恒铸公司将上述《个人购房借款（综合）合同》约定借款的未偿还部分直接支付给原告董选朋的请求。本院认为，虽然被告恒铸公司拒绝继续履行向宜阳农商行偿还借款本息义务的行为对原告董选朋构成违约，但原告董选朋也未向宜阳农商行偿还借款本金及支付利息。故其上述请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董选朋的诉讼请求。本案受理费减半收取2029元，由原告董选朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  耿艳二〇一九年十二月十六日书记员  田丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。