贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初12328号 原告：张菊，女，汉族，1979年6月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：薛廷伟（特别授权代理），男，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告张菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告张菊的委托代理人薛廷伟、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金105,656.55元(违约金以已付总房款321,641.00元为基数，按日万分之三的标准从2014年6月5日至2018年10月1日止)；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由:原告张菊于2011年6月18日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张菊向被告购买其开发的瑞丰新城第14幢2层4号（房号为14-2-4）商品房一套，建筑面积为112.07平方米，套内面积92.33平方米，购房款为321,641.90元，原告一次性支付购房款321,641.90元。双方在合同中约定:出卖人承诺于2012年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。买受人未能如期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因被告自身原因，逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已有700多天，被告既不将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，也不支付违约金。被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告张菊支付违约金，请求贵院支持原告张菊诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致,属不可抗力,被告享有法定免责事由,故不应承担违约责任；2、违约金条款約设置以填平损失为原则,是否支付违约金、约金数额是以守约方存在损失为前提基础,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量,故原告诉请被告支付违约金,是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提,若该前提不成立,则被告无支付义务；3、根据合同约定,“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理。”。故原、被告双方系对逾期交付办证有关文书至不动产登记机关约定了违约责任,原告诉请违约金计付至被告向其交付办证有关文书之日止或不动产权证之日止均无事实及法律依据；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担,法院应当据实精确计算；5、原告诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应得到支持。在被告承担违约责任的前提下,本案违约金应依据合同约定的标准计付至被告将商品房转移登记的有关文书交付登记机关备案之日即2018年10月15日。根据（2019）黔05民终1297号生效民事判决书,在原告未充分证其损失的情况下,按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算案涉违约金属法律适用错误。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告张菊所举身份证，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房认购书》、缴费收据发票7张、不动产证书。证明目的：证明原告向被告实际购买住房并全额支付购房款，及三通等所有费用。被告质证意见：销售不动产统一发票系复印件，对真实性不发表意见，尊重法庭核实结果，对其他证据真实性无异议，但达不到原告证明目的。经本院审查认为，该证据能证实双方签订合同、补充协议及认购协议，原告支付房款、交纳相关税费等事实，本院予以确认。二、对被告所举证据1：2016年9月20日毕节日报。证明目的：被告不能如期向原告张菊交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，被告具有法定免责事由。原告张菊质证意见：对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，达不到被告证明目的，被告逾期未办证应当依法承担违约责任。经本院审查认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予以确认。对被告所举证据2：不动产登记申请表、2019黔05民终1297号民事判决书。证明目的：被告于2018年10月15日将转移登记有关文书提交到不动产登记中心，故在被告承担违约责任的前提下，违约金应按合同约定的标准，计付至2018年10月15日。在原告未充分证明其损失的情况下，按照日百分之0.1的标准计算案涉违约金，无事实及法律依据。原告张菊质证意见：对真实性及合法性无异议，因被告未能依法按时向原告交付房屋产权证书，致使原告未能全面享有房屋项下相关权利，应依法给予赔偿。经本院审查认为，该证据系法院生效判决书，认定和判决相关事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月18日，原告张菊作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定：原告张菊向被告购买其开发的瑞丰新城14幢2层204号房屋，建筑面积为112.07平方米，套内面积为92.33平方米，购房款为321,641.00元。交付时间和条件，出卖人应于2012年6月30日前向买受人交付该商品房，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。同日，双方签订补充协议，约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。原告已支付房款321,641.00元，并支付完契税、维修基金、办证费等相关费用。被告于2012年6月5日将涉案房屋交付原告。被告在2018年10月15日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证。且已向原告交付涉案房屋黔（2018）毕节市不动产权第0025306号不动产权证书，载明权利人：张菊，此外，证书还载明其他相关事项。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年6月5日将涉案房屋交付原告，其应从2012年6月5日起的730日内，即2014年的6月5日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，违约金的支付不以原告存在损失为前提，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年6月6日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年9月24日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年9月24日之前，确已超过诉讼时效的规定，2016年9月24日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2014年的6月5日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2015年3月起（被告自认），即被告违约在先，政策调整在后，被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；被告已于2018年10月15日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证，且涉案房屋的权属证书已办理并交付原告，故对违约金的计算时间应为2016年9月24日至2018年10月15日，但原告只主张至2018年10月1日，对原告的该主张，本院予以支持，被告违约共737天，对支付标准问题，按双方合同约定为日万分之零点五，庭审中原告要求按日万分之三标准计算违约金，因合同有明确约定，司法应予尊重，且原告又未能举证证明自己的损失超过日万分之零点五的标准，故本院不予以支持。因此，被告应支付原告的违约金应以已购房款321,641.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算737天，即为11,852.47元[321,641.00元×（0.5÷10000）×737=11,852.47元]，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持；对原告要求被告交付办理涉案房屋转移登记有关文书的诉讼请求，因双方签订的补充协议明确约定原告同意委托被告代办房屋所有权证，且被告已履行了办证义务餈交付原告，故对原告的该诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张菊逾期办证违约金11,852.47元（违约金以321,641.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年9月24日起计算至2018年10月1日止，共737天）； 二、驳回原告张菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1207.00元，由原告张菊负担1000.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担207.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月六日 书记员 张朕一