广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2110号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈怡，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄文婷，女，1977年6月21日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人黄文婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈怡，被上诉人黄文婷的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地标公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判地标公司无需向黄文婷支付2017年10月2日至2018年7月2日的逾期交房违约金13850.3元；2、案件诉讼费用由黄文婷承担。事实与理由：地标公司与黄文婷于2017年5月23日在地标公司营销中心签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由黄文婷向地标公司购买位于湛江市坡头区海湾大道南侧，奋勇大道西侧海东广场1号楼1301房，该商品房单价8291.21元，总价款为911204元。地标公司于2018年8月17日以挂号信的方式通知黄文婷2018年8月29日前来收楼。2018年8月29日，黄文婷来到地标公司处物业中心办理房屋进行查验，黄文婷对室内的工艺瑕疵小问题提出整改要求，地标公司的工作人员也对其提出的要求进行登记，主动承担相应的修复义务，但黄文婷当时以室内有小问题拒绝收楼。地标公司处物业中心于2018年11月6日再次通知黄文婷前来验收房屋，但黄文婷至今未来验收房屋。另外，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，地标公司是受到不可抗力因素台风的影响和国家政策宏观调控的影响才导致延期交房的。请二审法院查明事实，依法驳回黄文婷的全部诉讼请求。黄文婷口头答辩称，1、一审法院判决地标公司应支付的数额，是根据合同约定计算而出，判决合法合理；2、针对地标公司的上诉内容，黄文婷直到现在尚未收到地标公司提供的房屋交付约定的竣工验收备案表和房屋面积测距报告，所以2018年8月29日拒绝收房。之后地标公司没有再通知黄文婷收房。3、关于地标公司延迟交楼客观原因，一审已经查明地标公司没有任何直接的证据证明是延迟交楼是因不可抗力造成，所以黄文婷恳请二审法院驳回地标公司的请求，维持一审判决。黄文婷向一审法院起诉请求：1、依法判令地标公司支付自2018年7月1日起至实际收房之日止的延迟交房违约金给黄文婷（以购房款911204元为基数，按年利率6%计算，暂计至2018年11月30日为22780.1元）；2、判令案件诉讼费由地标公司承担。一审法院查明事实：地标公司是从事房地产开发的有限公司。2017年5月23日，黄文婷与地标公司签订了合同编号为Y2017013455的《商品房买卖合同》，购买位于湛江市坡头区海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场x号楼xx房，该房建筑面积为134.47㎡，购房总价为911204元。《商品房买卖合同》第七条约定，由黄文婷在签订本合同时支付首期购房款231204元，余下680000元由黄文婷向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条约定地标公司应当在2018年7月1日前向黄文婷交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，地标公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，地标公司按日向黄文婷支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之零点五计算）；（2）逾期超过60日，黄文婷有权解除合同。黄文婷要求继续履行合同的，合同继续履行，地标公司应按日向黄文婷支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之一计算。黄文婷于签订《商品房买卖合同》的当日（即2017年5月23日）向地标公司付清了首期付款231204元，余下的680000通过向银行贷款的方式于2018年5月2日前全部付清。但是，地标公司没有依约于2018年7月1日前将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交给付给黄文婷。2018年8月17日，地标公司以挂号信的方式通知黄文婷在2018年8月29日收楼，当日黄文婷以地标公司未能提供合同约定的《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》为由拒绝接收涉案房屋。本案开庭审理时，地标公司仍未能提供其于何时已取得《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》的相关证据。地标公司辩称涉案房屋迟延交房是因台风天气作为不可抗力影响施工所致，不应承担迟延交房的违约责任。但地标公司提供的证据不能证明签订合同后台风天气对其施工造成影响致其延迟交房。地标公司还辩称政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求是不可抗力也导致了迟延交房，但地标公司未能提供法律依据证明政府的要求属于不可抗力的范畴。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄文婷与地标公司就涉案商品房在2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院予以确认。双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案争议的焦点是：1、地标公司逾期交房应否承担违约责任。2、黄文婷请求的逾期交房违约金应否支持。一、关于地标公司逾期交房应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，黄文婷与地标公司于2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》中明确约定出卖人（即地标公司）应于2018年7月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（即黄文婷）使用，但地标公司没有按上述约定的时间及约定的交房条件将涉案商品房交付给黄文婷，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，依《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第十二条的约定，地标公司的行为已构成违约，应承担违约责任，依法应向黄文婷支付逾期交房违约金。至于地标公司辩称迟延交房的原因是因台风天气和政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求不可抗力影响所致，不应承担迟延交房的违约责任。原审法院认为，地标公司提供的证据不能证明涉案合同签订后台风天气对其施工造成影响；另政府对涉案房屋关于环保及光纤通信到户的要求并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且该情况也不属于不可抗力的情形；再有，作为房地产开发公司的地标公司对何时可以交付房屋应该心中有数后才在合同中约定交房的时间，这个风险地标公司是应该预见的。故地标公司上述辩称的不可抗力没有事实和法律依据，且与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符。因此，对地标公司上述的辩称意见，原审法院不予采纳。二、关于黄文婷请求的逾期交房违约金应否支持的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，地标公司应在2018年7月1日将涉案房屋交付黄文婷使用，但直至原审法院开庭审理本案之日（2018年11月30日），地标公司仍未将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给黄文婷使用，地标公司已构成违约，应依约向黄文婷支付违约金。关于违约金的计算，依黄文婷与地标公司在合同中的约定，地标公司逾期交房应自最后交付期限的第二天（即2018年7月2日）起至实际交付之日止，每日按总房款（911204元）的万分之一向黄文婷计付逾期交房违约金，计至本案开庭审理时的2018年11月30日（已逾期交房152天）为13850.3元（911204元×0.0001×152天）。至于黄文婷请求迟延交房违约金应按年利率6%计付的问题。原审法院认为，按每日万分之一计付违约金是黄文婷与地标公司在合同中的约定，是当事人的真实意思表示。黄文婷称与地标公司签订的合同是格式条款，是地标公司自行制定的违约金，黄文婷虽签名，却不是黄文婷自愿行为。但黄文婷对其说法未能提供证据证实。且黄文婷没有依据证实其因地标公司逾期交房造成的损失低于合同约定的违约金损失。故黄文婷与地标公司应依合同的约定计付逾期交房违约金。黄文婷主张参照民间借贷的相关法律规定按年利率6%计付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于黄文婷请求地标公司支付自2018年12月1日起至地标公司按合同约定将验收合同的商品房交付给黄文婷之日止的逾期交房违约金，因该部分违约金尚未实际产生，故对于黄文婷的该请求，原审法院不予支持。黄文婷可待该部分违约金实际发生后另案予以主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄文婷支付逾期交房违约金13850.3元。二、驳回黄文婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由黄文婷负担85元，湛江地标投资有限公司负担100元。二审中，地标公司与黄文婷均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，黄文婷与地标公司于2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：……交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司的上诉理由和黄文婷的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：关于地标公司应否承担逾期交房违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》是地标公司与黄文婷的真实意思表示，且合同的内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，地标公司与黄文婷均应依照合同的约定履行合同义务。该《商品房买卖合同》第九条约定出卖人（地标公司）应于2018年7月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（黄文婷）使用。该《商品房买卖合同》第十一条还明确约定交付商品房时，地标公司应当出示满足第九条约定的证明文件。地标公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，黄文婷有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同签订后，黄文婷按照合同约定，交付了全部购房款。但地标公司未能按照合同约定于2018年7月1日前将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交给黄文婷使用。地标公司后虽于2018年8月17日以挂号信的方式通知黄文婷在2018年8月29日收房，但地标公司在黄文婷收房时未能提供合同约定的《建设工程竣工验收备案表》，黄文婷因此拒绝收房。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，地标公司在交付房屋时不出示《建设工程竣工验收备案表》的，黄文婷有权拒绝交接。因此，黄文婷上述拒绝收房的行为符合合同的约定。地标公司上诉称黄文婷拒绝接收房屋是基于其对室内的工艺瑕疵小问题而提出整改要求的原因所造成，但没有提供证据予以证明，且与本案已查明的事实不符，故本院对地标公司关于涉案房屋逾期交房时黄文婷拒绝接收所造成以及其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由，不予采纳。地标公司还上诉称其后于2018年11月6日再次通知黄文婷前来收房，但没有提供证据予以证明。且直至本案二审庭审时止，地标公司虽称已经取得涉案房屋所在工程的《建设工程竣工验收备案表》，但一直没有向法院提交，亦没有证据证明其曾向黄文婷出示过。因此，原审根据本案的实际情况，判决地标公司的按照合同约定向黄文婷支付自最后交付期限的第二天起至2018年11月30日本案一庭开庭审理时止的逾期交房违约金13850.3元有事实和法律依据，本院予以维持。至于自2018年12月1日起至地标公司按合同约定将验收合同的商品房交付给黄文婷之日止的逾期交房违约金，黄文婷可另行主张。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年十二月二十日书记员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。