浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初4663号 原告（反诉被告）：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码：914400007783960699。 法定代表人：刘建，该公司总裁。 委托诉讼代理人：贾梦蝶，浙江囤德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡陆，男，1966年7月16日出生，汉族，住浙江省余姚市，现住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：顾长明，余姚市舜水法律服务所法律工作者。 原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告胡陆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月18日立案后，依法适用简易程序，后反诉原告胡陆提起反诉，本院依法予以准许并合并审理。于2019年6月14日、7月24日两次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，双方申请庭外和解30日，本院依法予以准许。后转为普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了第三次审理。原告（反诉被告）中奥物业公司的委托诉讼代理人贾梦蝶，被告（反诉原告）胡陆到庭参加诉讼，被告（反诉原告）胡陆的委托诉讼代理人顾长明到庭参加第二次诉讼。被告（反诉原告）胡陆申请证人王某、罗某、余某出庭陈述，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告中奥物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告即时支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止所拖欠的物业服务费26500.32元、日常维修资金80元；2.判令被告支付自2018年1月11日起至2019年1月10日止起以13290.16元为基数、支付自2019年1月11日起至2019年8月19日止以26580.32元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，支付自2019年8月20日起至判决确定的履行之日止以26580.32元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与余姚百隆公司于2008年8月订立了《诺丁山郡前期物业服务合同》，就坐落于余姚市园的楼盘由原告提供物业服务，并于2017年3月3日在余姚市物业管理中心进行备案。后被告购买了诺丁山郡庄园11幢房屋，根据《前期物业服务合同》第七条及第三十三条约定，被告已拖欠2018年度、2019年度的物业服务费26500.32元（315.48㎡×3.5元/㎡/月×12个月×2年）、日常维修资金80元。原告通过电话、寄发催缴通知书等方式向被告催讨，但被告仍拒绝缴纳。故原告依据我国相关法律及司法解释的规定向本院提起诉讼，请求依法判决。 被告胡陆辩称，物业费是应该缴纳的，但是原告作为物业管理公司并没有尽到管理义务。2018年5月26日左右，因原告管理的地下水泵坏掉了，导致被告家中地下室进水造成损失26000多元。 反诉原告胡陆向本院提出如下反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告财产损失26280元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：在本诉中，反诉被告作为原告起诉反诉原告要求支付物业费及违约金等，但是反诉被告在物业服务中不负责任，违约在先，丈亭镇诺丁山郡小区业主均拒付物业服务费，业主对物业管理有很大的意见。反诉被告只是收取物业服务费，物业管理公司与业主之间发生纠纷较多，业主都不愿意缴纳物业费。2018年5月26日因反诉被告管理失职，反诉原告的房屋底层因物业管理的水泵故障漏水，造成该房屋内的电器影院音响浸水损坏，直接经济损失26280元。当时向小区物业提出赔偿未达成一致协议。现要求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告中奥物业公司辩称，反诉原告至今未缴纳物业费，是反诉原告违约在先。反诉原告进水与反诉被告没有关系，反诉被告不需要承担责任。反诉原告也没有证据证明反诉原告所受的经济损失。 为证明自己的主张成立，原告向本院出示了以下证据：1.诺丁山郡庄园前期物业服务合同、物业服务合同备案表各1份，拟证明原告就坐落于余姚市园的小区提供前期物业服务合同，以及对权利义务进行约定并对全体小区业主有约束力的事实。2.物业费催缴函、EMS快递单、照片1组，拟证明原告向被告书面催讨过拖欠的物业费等费用的事实、3.余姚市不动产登记情况证明1份，拟证明涉案房屋登记在被告名下，被告是适格主体的事实。被告对原告提交的证据1、2、3均无异议，经审查，本院认为上述证据符合证据构成要件，均予以采信并附卷作证。 被告（反诉原告）为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1.收据、清单各1份，拟证明因反诉被告管理的水泵坏掉了导致反诉原告家中进水电器坏掉直接损失金额26280元的事实。2.视频1份，拟证明当时因水泵坏掉反诉原告家中进水的事实。3.证人王某出庭陈述，拟证明2018年反诉原告家中因物业管理不到位进水的事实。4.证人罗某出庭陈述，拟证明2018年反诉原告家中进水的事实。5.证人余某出庭陈述，拟证明涉案音响设备浸水损坏进行更换的事实。 在诉讼过程中，本院出示了钱春浓的询问笔录1份。 经质证，本院对证据作如下认定：1.对反诉原告提交的证据1，反诉被告对进水的事实予以认可，但是反诉原告没有证据证明是反诉被告管理不当造成的，对于损失也有异议。2.对反诉原告提交的证据2，反诉被告认为对进水的事实无异议，但不是物业管理不到位造成的。3.对反诉原告提交的证据3，反诉被告认为证人王某与反诉原告是朋友关系，其所陈述的排水故障并没有其他人在场。4.对反诉原告提交的证据4，反诉被告认为不能证明反诉原告拟证明的内容。5.对反诉原告提交的证据5，反诉被告认为证人证言无法确认损失，反诉被告也不认可的。6.对于本院出示的询问笔录，反诉原告没有异议，反诉被告认为不能证明水泵坏掉导致进水的。经审查，结合被告（反诉原告）提交的证据1.2.3.4.5以及本院出示的证据，对于2018年5月26日反诉被告管理的水泵坏掉导致反诉原告家中进水，部分电器被水浸泡的事实予以确认。 经审理本院查明如下事实：原告与余姚百隆公司于2008年8月订立了《诺丁山郡庄园前期物业服务合同》，就坐落于余姚市园的楼盘由原告提供物业服务，并于2017年3月3日在余姚市物业管理中心进行备案。上述合同约定：双方在合同中约定：独幢别墅物业服务费3.5元/月.平方米建筑面积，日常维修资金40元/年户（套）。物业服务费和日常维修资金按每12个月为一个周期交纳，业主应于交付之日起交纳物业服务费和日常维修资金；业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳当期物业服务费和日常维修资金，履行交纳义务。被告未按时交纳物业服务费用，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准向原告支付违约金。被告购买了诺丁山郡庄园11幢房屋，该房屋登记在被告名下，面积为134.36㎡、121.78㎡、68.38㎡、112.74㎡，现原告要求按总面积315.48㎡来计算物业服务费。被告未缴纳2018年1月起至2019年12月止的物业服务费及日常维修资金。 2018年5月26日因反诉被告管理的水泵出现问题导致反诉原告胡陆家中进水，部分电器浸水毁损需进行更换，更换所需的金额为26280元。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案小区的物业服务由余姚百隆房地产有限公司与原告中奥物业公司签订《诺丁山郡庄园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当予以保护。被告胡陆购买了涉案小区的房屋，故对被告胡陆有约束力。现原告要求被告按照协议约定支付物业服务费、日常维修资金以及要求被告承担违约责任，被告认为并非被告不愿意缴纳而是物业服务不到位，本院认为原告作为物业管理公司应当在管理区域内做好管理工作，尤其是雨天应当注意水泵水管等维护疏通，防止漏水积水雨水倒灌等。在2018年5月26日左右因原告管理的水泵故障导致被告家中进水，原告在管理上有所缺失，故结合本案实际情况本院酌情认定2018年度的物业服务费由原告收取60%为宜。至于2019年度的物业服务费，被告没有证据证明原告管理服务不到位，故对2019年度的物业服务费被告应当全额缴纳。原告要求被告承担未按时缴纳物业费的逾期付款利息损失的主张依法有据，本院予以支持。反诉原告胡陆要求反诉被告中奥物业公司承担赔偿电器的损失26280元，反诉被告不予认可，本院认为因反诉被告管理的水泵出现故障导致进水，音响设备浸水损失需要更换，因更换所需的金额为26280元，考虑的音响设备的折旧以及反诉原告本身也应有谨慎注意义务，故结合本案实际情况，本院酌情认定由反诉被告承担60%的赔偿责任，故反诉被告应当赔偿反诉原告财产损失15768元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡陆支付原告广东中奥物业管理有限公司2018年度的物业服务费7950.10元、2019年度物业服务费13250.16元，2018年-2019年度的日常维修资金80元，合计21280.26元，并支付自2018年1月11日起至2019年1月10日止以7990.10元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，支付自2019年1月11日起至2019年8月19日止以21280.26元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，支付自2019年8月20日起至判决确定的履行之日止以21280.26元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 二、反诉被告广东中奥物业管理有限公司赔偿反诉原告胡陆财产损失15768元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； （如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告胡陆的其他反诉请求。 本案案件受理费483元，由原告广东中奥物业管理有限公司承担50元，由被告胡陆承担433元。反诉案件受理费228.50元，由反诉原告胡陆承担91.40元，由反诉被告广东中奥物业管理有限公司承担137.10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  丁金琴 审 判 员  王艺陶 人民陪审员  陆佳颖 二〇一九年十二月十一日 代书 记员  朱黎英