安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9675号上诉人（原审原告）：合肥金绿食品有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区桃源路88号。法定代表人：李桂芳，总经理。委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬锦莲，安徽远致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽融中置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路西、芙蓉路北港澳花园紫荆苑8幢503室。法定代表人:李军，总经理。委托诉讼代理人：于长江，安徽胜悦律师事务所律师。上诉人合肥金绿食品有限责任公司（以下简称金绿公司）因与被上诉人安徽融中置业有限公司（以下简称融中公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金绿公司上诉请求：撤销原审判决发回重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。二审审理中，金绿公司明确诉讼请求为：判令融中置业赔偿金绿公司790.05万元（2015年3月30日暂计算至2019年1月30日，顺延至案涉工程竣工验收合格并与金绿公司结算完毕之日止），合同依据是2014年3月20日补充协议的第六条，参照逾期交房的违约金标准参照市场标准；判令确认融中公司履行2015年5月9日的抵款买卖协议，即把案涉的抵款房屋交付王成。事实和理由：一、一审法院认定《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》为无效合同是错误的。案涉项目具备建设工程规划许可证等一切合法手续，是一个合法的建设工程。一审法院一边认定上述协议为无效合同一边以合同条款的约定来确定双方的权利义务进而裁决是自相矛盾的，属于法律适用错误，应予纠正。二、一审法院未支持金绿公司的工期违约金诉请是错误的，应予纠正。庭审中，双方当事人就开工日期基本仅有一个月的争议，即是2014年的4月还是5月，换言之，即便按照不利于金绿公司的认定，至少也可以明确开工日期为2014年5月，竣工日期为2017年3月24日。按照2014年3月5日融中公司与派和公司签署的《建设工程施工合同》，工期为360日，结合《补充协议》第六条约定，融中公司未按约施工应当赔偿金绿公司的工期违约损失。本案的违约是根据金绿公司与融中公司之间的《合肥金绿食品有限责任公司职工宿舍楼合作投资建设协议》、《合肥金绿食品有限责任公司宿舍楼建设补充协议》等主张的合作建设双方之间的违约，施工方不是案件的必然环节。三、根据双方协议约定，向职工出售使用权只是双方合作协议的“可选项”，而非双方进行房产结算的前提。第一，如果一审法院认定上述协议是无效的，那么结算的条款（不是争议解决条款）对双方便无拘束力，既然没有约束力，法院又根据协议判决便是自相矛盾的；第二、3月20日的协议是补充协议，并没有上述约定。1月13日的《合作协议》也并未约定必须在无欠付工程款的前提下双方才可以结算。一审断章取义认定尚不具备结算条件是错误的，应予纠正。四、一审认为《抵款买卖协议》的权利人为案外人王成，金绿公司无权主张是错误的，应予纠正；此协议实际即为金绿公司与融中公司之间的结算协议，要求融中公司继续履行该协议与金绿公司进行结算并无不妥。五、融中公司的“投资”而非“垫资”。双方协议约定的很清楚，项目建成后金绿公司分得30%产权，融中公司分得70%产权，以作为双方投资土地及资金的各自回报。因此，回笼资金以及因投资而产生的收益及风险由融中公司自行承担。从这个角度说，一审认定以结清工程款为双方计算的前提也是错误的，支付工程款本来就是融中公司的合同义务，不是金绿公司的义务，与金绿公司无关。融中公司辩称：一、原审法院认定金绿公司与融中公司之间签订的《合肥金绿食品有限公司职工宿舍楼合作投资建设协议》违反国家强制性法律规定，为无效协议正确。此协议内容为金绿公司出资案涉建设项目工业用地、融中公司提供建设资金以及负责销售开发成套住宅，建成后双方进行产权分成，并对外销售牟利。且截止目前仍没有办理土地用途变更手续，显然该协议违反了《土地管理法》第四条、国土资源部下达《工业项目建设用地控制指标》第四条、《城市房地产管理法》第十七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条国家强制性法律规定，应属无效协议。而且，融中公司和金绿公司双方也无开发资质，双方约定的合作投资建设内容，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条强制性法律规定，此协议中条款内容对案涉双方不发生法律约束力。案涉合作协议约定，金绿公司提供工业用地，不承担经营风险，只收取30%比例房产，根据上述司法解释第二十四条规定，双方签订的合作投资建设协议，应认定为土地使用权转让合同。金绿公司将案涉工业用地使用转让给融中公司开发，显然是违法的。而合作投资建设协议约定双方分成房产，以及向内部职工和相关人员出卖使用权，实际也是变相约定在工业用地上进行房地产开发再进行房屋买卖，显然也是违反国家强制性法律规定。因此，一审法院认定双方签订的《合肥金绿食品有限公司职工宿舍楼合作投资建设协议》为无效协议，并无不当。二、融中公司无义务向金绿公司支付违约赔偿款。融中公司为该项目提供垫资建设资金，因该项目不具有住宅开发的合法性，违法开发领不到预售证，开发成套房屋滞销，建设资金回笼缓慢，造成工程迟延竣工的责任不在于融中公司。且金绿公司实际又与施工单位——合肥派河建筑安装工程有限公司签订《建设工程施工合同》，施工单位在何时实际建设开工，并没有具体日期。即便工期违约，也应当追究施工方的责任。案涉工程实际于2016年3月26日竣工，综合验收时间为2017年3月24日。金绿公司诉称工程至今没有完工不符合事实。况且，融中公司与金绿公司之间签订的合作投资建设协议是无效协议，其中的有关工期违约赔偿条款对融中公司不产生效力。故，金绿公司要求工期违约赔偿790.05万元没有事实和法律依据。原审法院驳回其该请求是正确的。三、案涉项目早已竣工验收，各方包括金绿公司在内已在竣工综合验收表中盖章确认，且竣工验收的手续应由金绿公司以建设方的名义申报，而金绿公司早已将案涉部分房屋用于抵偿其所欠第三人债权的事实，证明案涉工程已经达到交付使用条件。故原审法院驳回金绿公司要求融中公司完成案涉工程竣工验收以及达到交付使用条件的诉求，并无不当。四、金绿公司无权要求融中公司现履行《抵款买卖协议》义务。案涉房产现虽已销售完毕，但尚有大量分期付款的业主应付房款资金没有到账，融中公司垫付的建设资金尚没有回笼、工程款没有付清、金绿公司拖延与施工方的工程款结算，导致融中公司与金绿公司之间无法进行最后合作投资结算以及分成房产。事实上，在双方尚未结算的情况下，金绿公司早于2015年5月9日和融中公司签订上述《抵款买卖协议》，要求分成3150平方米用于抵账欠款，其行为违反了《职工宿舍楼合作投资建设协议》第5条约定“回笼资金优先支付乙方建设工程款后分成的原则，由乙方负责房屋销售管理，至付清建筑工程款为止，然后再进行分配。”金绿公司已经实际控制约2000平方米建筑房屋，并早已交付其债权人占有使用。剩余分成面积须双方最后结算以及工程款付清后才能确定，故金绿公司暂时无权再要求主张该《抵款买卖协议》中剩余1000平方米房屋面积。可见，即便双方签订的合作投资建设协议有效，金绿公司现也无权再要求房产分成，况且，其已经优先分配了2000平方米的房屋抵偿给第三人王成的债权。原审法院驳回其要求融中公司履行《抵款买卖协议》中交房义务，也是正确的。五、金绿公司认为融中公司在案涉合作过程中属于“投资”，不是“垫资”，是对合作投资建设协议理解错误。融中公司在案涉合作项目中，名为投资，实为垫资性质。在工程款没有付清的情况下，双方无权进行房产权属分成的。综上，原审法院的判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金绿公司向一审法院起诉请求：一、融中公司支付金绿公司违约赔偿790.05万元（自2015年3月30日暂计算至2019年1月30日，顺延至案涉工程竣工验收合格并与金绿公司结算完毕日止）；二、融中公司于判决生效十五日内完成案涉工程竣工验收并使案涉工程达到交付使用条件；三、融中公司履行2015年5月9日签订的《抵款买卖协议》并判令融中公司在案涉工程验收合格后依上述协议约定与金绿公司进行结算；四、融中公司在未交付金绿公司房产前停止使用并腾出案涉房产;五、本案诉讼费用由融中公司承担。一审法院认定事实：2014年3月5日，融中公司（发包人）、派河公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由派河公司承建金绿公司职工宿舍楼工程。2014年3月8日，金绿公司（发包人）、派河公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由派河公司承建金绿公司职工宿舍楼工程。2014年3月20日，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、金绿融资公司（丙方）签订《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，约定金绿公司提供所建项目土地，土地使用权为金绿公司所有，土地面积4508.9平方米。融中公司负责该项目的建设和项目建设的全部资金投入。双方合同约定：“项目建设完成后双方按投资约定甲方占该宿舍楼全部百分之三十的产权，乙方占该宿舍楼全部百分之七十的产权。如向职工出售宿舍楼使用权房款及利润按上述比例分配”、“该项目的建设资金由乙方投资建设，土地由甲方提供，双方约定由该项目面向内部职工及相关人员出卖使用权，回笼现金房款优先支付乙方建设工程款后分成的原则，由乙方负责该宿舍楼的房屋销售管理，甲方配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分），然后在进行分配。如双方以房抵债（或抵工程款），各自不得超过持有比例，即甲方30%以内，乙方70%以内”。2014年3月20日，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、派河公司（丙方）签订《金绿公司宿舍楼建设补充协议》，约定：“该工程所有工程款资金（含宿舍区内的基础设备，道路及其他附属设施）及相关费用由乙方全额承担，具体工程施工安排、账目往来、资金支付、工程决算均由乙方和丙方协商制定并实施”、“甲、丙双方已签订《金绿公司宿舍楼建设工程施工合同》（该合同仅作为工程报建、施工、监理和质量验收使用），不作为甲方支付该工程款依据。三方一致同意该工程款付款义务和责任由乙方承担”、“施工进度，必须按照协议保障进度。如施工合同签订后无实质性开工，办理好施工许可证后，三个月内地下室不封顶（如因天气和不可抗原因顺延），甲方有权解除施工合同，由此引起的损失由丙方负责”、“乙方应按协议支付工程款等费用，如因乙方未及时支付费用和组织好本工程的完工，造成甲方的损失由乙方进行赔偿”。案涉土地使用权人为金绿公司，使用面积5467.94平方米，用途为工业。案涉宿舍楼工程已于2014年1月13日获得建设工程规划许可证，2017年3月24日，经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方盖章确认竣工验收。目前尚未履行备案手续。2014年1月11日，金绿公司出具《证明》一份，内容为：“兹有我公司位于合肥市桃源路88号金绿公司宿舍楼项目，由融中公司投资建设，由融中公司全权负责销售事宜！特此证明！”。案涉工程建成宿舍楼后融中公司已经部分出售。2015年5月9号，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、安徽金绿投资管理有限公司（以下简称金绿投资公司、丙方）、王成（丁方）签订《抵款买卖协议》，约定融中公司以金绿食品宿舍楼7层、8层、9层及12层2单元房产作为金绿投资公司偿还王成全部债务。2017年9月13日，金绿公司、王成签订《以房抵债协议》，约定将金绿公司以金绿品阁（原金绿员工宿舍楼）七层、八层、九层、十二层西边二单元（1203、1204）向王成抵债。一审法院认为：融中公司、金绿公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》中涉及的合作投资双方的企业资质、土地使用方式等均违反法律法规的强制性规定，《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》应为无效。现案涉宿舍楼已经完工，并部分使用，本案将结合法律法规的规定及《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》确定双方权利义务。根据2014年3月20日金绿公司、融中公司与金绿融资公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，该项目的建设资金由融中公司投资建设，土地由金绿公司提供，双方约定由该项目面向内部职工及相关人员出卖使用权，回笼现金房款优先支付融中公司建设工程款。其后融中公司、金绿公司进行分成。分成原则为：由融中公司负责该宿舍楼的房屋销售管理，金绿公司配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分），然后再进行分配。根据该条款可知，金绿公司与融中公司之间的结算系在无工程欠款的前提下才会开展。现无证据显示融中公司与派河公司已经对宿舍楼工程完成结算，故金绿公司诉请要求与融中公司进行工程分配结算，条件尚不成就。现案涉工程已经完工，并由建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方盖章确认完成竣工验收，其中部分已经使用，故而金绿公司重复起诉要求完成竣工验收，该院不予支持。金绿公司主张符合交付使用的条件应为完成备案手续，该主张与使用一词本意存在差距，且根据备案流程，建设单位与施工单位完成结算是备案的必需条件之一，故金绿公司该项诉请尚不具备履行条件。2015年5月9日签署的《抵款买卖协议》实际为以房抵债，该债务为金绿融资公司债务，非本案中融中公司因案涉工程产生的债务，实际权利人亦为案外人王成，而非金绿公司。金绿公司在本案中向代替权利人直接主张履行《抵款买卖协议》，主体不适格。该院不予支持。针对案涉宿舍楼，合同约定由融中公司负责房屋销售管理，金绿公司配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分）。金绿公司所提交的证据亦为出售第三方的相关行为，其并未就融中公司自身恶意占有房屋，消极履行合同进行举证。双方合同约定融中公司负责房屋销售，以便回笼资金，同时要求融中公司在未交付金绿公司房屋前清空宿舍楼以便交付，诉请与合同的履行存在矛盾，该院不予支持。关于工期违约金，融中公司、金绿公司签订《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》合作投资建设，工程施工人为派河公司。本案中金绿公司、融中公司均未提供无争议证据证明工程的开工时间、完工时间、详细的付款节点，本案当事人不包含施工单位，跳过施工单位一环直接主张违约的工期，进而主张违约金，缺乏基础事实作为认定依托，故对此诉请该院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下:驳回合肥金绿食品有限责任公司的诉讼请求。本案一审案件受理费67104元，由合肥金绿食品有限责任公司承担。二审中，当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，金绿公司和融中公司通过订立《合肥金绿食品有限责任公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，以金绿公司出地、融中公司出资的方式，对于金绿公司取得的国有出让土地（性质为工业用地），以建设职工宿舍楼为名合作开发，合同约定金绿公司、融中公司对于建设项目进行产权分配，并约定项目向不特定的第三人进行销售获利，属于擅自将工业用地进行商业开发行为，故该合同因违反法律强制性规定，应属无效。金绿公司上诉主张案涉协议有效及融中公司应依照合同约定承担工期逾期违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另金绿公司上诉主张融中置业公司履行《抵款买卖协议》，该协议权利义务主体为金绿公司、融中公司、安徽金绿投资管理有限公司、王成，基于所涉合同主体及法律关系与本案非属一致，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，金绿公司的上诉请求缺乏依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费67104元，由合肥金绿食品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月二十六日书记员 施佳佳附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。