广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3049号 原告：赵荣甫，男，1973年4月20日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：邹锦虹，女，1962年11月21日出生，汉族，现住广西贺州市八步区。 原告赵荣甫与被告邹锦虹合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵荣甫，被告邹锦虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵荣甫向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告赵荣甫与被告邹锦虹签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告邹锦虹向原告赵荣甫返还房屋补偿款12200元；3、判令本案受理费由被告邹锦虹承担。诉讼中，原告明确表示，如法院认定补偿款11585.22元不属于原告所有，则要求在本案中判令被告向原告赔偿损失7300元。事实和理由：2006年8月9日，被告邹锦虹就其拥有居住权的广西壮族自治区国有大桂山林场（以下“大桂山林场”）总场门牌××房屋转让事宜与原告赵荣甫达成一致意见，并签订了《房屋买卖协议》。合同签订后，原告按约支付房屋转让款7300元，同时被告将案涉房屋的使用权证交由原告保管。该房屋使用期限为：2000年7月至2050年7月，在大桂山林场回收清退前一直由原告使用。2018年，大桂山林场决定对大桂山林场旧场部公有住房进行回收清退，并对清退住户按购买房屋时价款的双倍进行补偿，另外补偿3000元搬迁费。2018年1月23日，在原告不知情的情况下，被告以案涉房屋使用证登记在其名下为由，领取了12200元的房屋补偿款。原告多次要求被告返还，但被告予以拒绝，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 原告对其诉讼主张在举证期限内向法院提供的证据有：1、房屋买卖协议；2、房屋使用证。 被告邹锦虹辩称：一、涉案合同因被告无权处分涉案房屋产权而无效。《广西国营大桂山林场房屋使用证》已载明涉案房屋产权属于大桂山林场，被告只有使用权，因被告无权将涉案房屋产权出售，案涉《房屋买卖协议》无效。二、被告无过错。涉案房屋名义上是被告与同事潘济琛合伙购买，实际是被告邹锦虹个人出资，后因被告到八步城区居住，被告托人找到被告，希望购买案涉房屋，被告言明案涉房屋产权人是大桂山林场，但原告表示可以接受，被告才把房屋以7300元的低价转给原告居住，当时也口头约定，大桂山收回或拆除案涉房屋时，原告需要配合。三、虽然合同无效，但被告因合同获得的转让款7300元不应返还，也不存在折价补偿的情形，原告没有任何损失，大桂山林场补偿的11585元归被告所有。1、首先被告在本案中并无过错，原告明知房屋的产权状况，但因房屋位置好便于做生意，原告一再恳求，被告才低价转让房屋；2、涉案房屋原告居住了13年，平均分摊租金才16.80元/月，原告现在向大桂山林场租赁该房屋租金是200元/月，不存在不公平不合理的情形，原告也没有受到任何损失，如果这13年真正按租金计算，远远不止7300元；3、基于被告为大桂山职工的身份，并且购买案涉房屋花费4792.61元，所以大桂山林场向被告补偿了11585.22元（4792.61元×2+2000元搬迁费），且根据《房屋买卖协议》第六条的约定，单位福利补偿归被告所有；如果不是职工，不可能有补偿，正如涉案房屋原告租赁租金要200元/月，被告租赁只要75元/月，职工身份带来的利益就属于福利；4、现房屋被收回清退，并不是被告的过错，是大桂山林场的硬性要求，属于不可抗力；5、《房屋买卖协议》第六条约定的因房屋拆除而给予房屋拥有者的补偿是指大桂山林场拆除的时候给予的地上建筑物、装修、房屋所附其他设施的补偿，但本案房屋并未拆除，没有该项补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩驳意见在举证期限内向法院提供的证据有：1、大桂山林场通知复印件；2、广西壮族自治区国有大桂山林场文件，大林办[2018]45号文件关于印发《大桂山林场公有住房管理办法》的通知复印件；3、中国农业银行银行卡交易明细清单。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据以及被告提交的证据，双方均无异议，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系被告邹锦虹于2001年8月20日向大桂山林场缴纳了房款4792.61元取得使用权，使用权限是2000年7月至2050年7月，案涉房屋的产权属大桂山林场所有。2006年8月9日，原告赵荣甫（乙方）与被告邹锦虹（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方自愿将其拥有居住权的位于大桂山林场总场门牌号××的住房壹套，建筑面积49.3㎡，以人民币7300元的价款出售给乙方。二、在甲方交房给乙方时，由乙方一次性将房款付清给甲方。三、因没有房产证，甲方将原有房屋使用证交乙方。……五、在付清房款给甲方后，该房屋的居住使用权归乙方。六、因本房为单位福利房，出售后万一单位须拆除而给予房屋拥有者的补偿归乙方，但其中属单位福利补偿部分归甲方。2018年9月27日，大桂山林场印发《大桂山林场公有住房管理办法》，规定：房屋的产权属林场所有，大桂山林场旧场部（六排分场、含乐山站）住房因林场发展需要，在规定时间内全部清退。另，大桂山林场制定的《大桂山林场公有住房回收及安置办法》规定：本办法所述“公有住房”是指大桂山林场旧场部及各分场2000年后林场一次性优惠收取50年租金分配给职工使用的住房。回收对象为大桂山林场旧场部所有公有住房居住户以及六排分场乐山站原旧房住户，含退休、内退、调离人员以及职工家属（含已故职工的家属）所居住房屋；林场按职工原缴纳费用的2倍计付退款金额（以计财科登记的缴费记录为准），在2018年2月10日前退房的（以领取补偿款日期为准），林场另给2000元/户搬家费。2018年2月，被告邹锦虹向大桂山林场办理案涉房屋的清退手续。2018年3月6日，大桂山林场向被告邹锦虹支付了清退房款及搬迁费合计11585.22元（4792.62元×2+2000元）。 原告认为，按照案涉合同关于房屋拆除的约定，大桂山林场所支付的11585.22元归原告所有，被告认为案涉合同无效，即使合同有效，按照合同约定，搬迁费2000元归原告所有，被告愿意返还给原告，但剩余退房款9585.22元属于单位职工福利，应归被告所有，双方由此而涉诉。 本院认为：关于《房屋买卖协议》的效力。案涉《房屋买卖协议》系原告赵荣甫与被告邹锦虹的真实意思表示，该协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。被告提出其不具有案涉房屋的产权，构成无权处分，案涉合同无效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对被告的上述辩称，本院不予采信。 本案中，双方在《房屋买卖协议》中载明案涉房屋的性质，并约定“出售后万一单位须拆除而给予房屋拥有者的补偿归乙方，但属于单位福利补偿部分归甲方”，实质上系双方对无法实现居住目的时各自权利义务的约定。现案涉房屋属于大桂山林场清退范围，原告已无法实现居住目的，应适用上述合同约定确定双方的权利义务。按照大桂山林场关于公有住房管理办法的相关规定，公有住房的居住权系大桂山林场给予本单位职工的福利，公有住房亦不能转租或者转让，大桂山林场补偿的按2倍购房款补偿的退房款9585.22元的性质是给予本单位职工的补偿，属于职工福利，据此，按照案涉合同的约定，退房款9585.22元应属于被告所有，搬迁费2000元归原告所有。据此，原告主张退房款9585.22元归其所有，要求被告返还，无事实和法律的依据，本院不予支持。至于搬迁费2000元，庭审中被告承认搬迁费归原告所有并同意予以返还，故原告主张被告返还搬迁费2000元的诉讼请求，本院予以支持。 因客观情况发生变化，案涉房屋已退还给大桂山林场，案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，合同应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，……；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告赔偿损失。根据合同的履行情况以及当时签订合同时约定的居住期限，本院酌情确定被告向原告赔偿损失5500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告邹锦虹应于本判决书生效之日起十日内向原告赵荣甫返还搬迁费2000元； 二、被告邹锦虹应于本判决书生效之日起十日内向原告赵荣甫赔偿损失5500元。 三、驳回原告赵荣甫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费106元，减半收取53元（原告已预交），由原告赵荣甫负担21元，被告邹锦虹负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员 曾 悦 二〇一九年十二月三十日 书记员 汤灵燕