江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1023民初6055号原告：陈某1，男，1952年12月1日出生，汉族，台湾省桃园县人，住台湾省桃园县。委托诉讼代理人：费程，江苏柏玉潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴汶泽，江苏柏玉潭律师事务所律师。被告：泗阳县鑫泰房地产开发有限公司。法定代表人：吕正云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。被告:卢某，男，1977年2月2日生，汉族，住宝应县。被告:何有时，男，1962年7月23日出生，汉族，住宝应县。被告:陈某2，女，1963年3月3日出生，汉族，住宝应县。被告:何某，男、1988年10月16日出生，汉族，住所地宝应县。被告:宝应县天地人房地产开发有限公司，住所地金湖县衡阳路96号（综合楼薛铡1-3层）。法定代表人：何有时,该公司经理。被告:金湖县天地人房地产开发有限公司，住所地金湖县衡阳路96号（综合楼南侧1-3层）。法定代表人：何有时，该公司经理。原告陈某1与被告泗阳县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）、卢某、何有时、陈某2、何某、宝应县天地人房地产开发有限公司（以下简称宝应天地人公司）、金湖县天地人房地产开发有限公司（以下简称金湖天地人公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案受理后依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告陈某1的委托诉讼代理人费程、吴汶泽，被告何有时、宝应天地人公司、金湖天地人公司到庭参加诉讼，被告鑫泰公司、卢某、陈某2、何某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告陈某1提出诉讼请求：1、请求贵院依法排除对金湖县金色维也纳小区5号楼101商铺、5号楼704室、5号楼306室三套房产的执行。2、由被告承担本案诉讼费用。事实理由：2016年7月20日，江苏省泗洪县人民法院根据鑫泰公司申请，作出（2016)苏1323民初3884号民事裁定书，裁定查封被告卢某、何有时、陈某2、何某、宝应天地人公司、金湖天地人公司价值220万元财产。其中对金湖县金色维也纳小区5号楼101商铺、5号楼704室、5号楼306室进行查封保全。2017年6月23日，原告陈某1对执行查封其所有的房产提出书面异议，要求撤销查封。2017年6月26日，贵院作出（2017)苏1023执异35号执行裁定书，裁定驳回原告陈某1异议请求。原告陈某1认为：2013年5月18日、2014年8月27日，原告陈某1与被告金湖天地人公司分别订立三份商品房买卖合同，约定将登记在金湖天地人公司名下位于金湖县出卖给原告陈某1，原告陈某1按合同约定缴纳了全部房款。2013年5月18日、2014年8月27日、2015年5月14日，被告金湖天地人公司对上述房产分别在金湖县住房和城乡建设局进行备案登记。最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述事实和法律规定：该涉案房产属于原告陈某1个人财产，贵院应撤销查封，停止执行。故原告特具状向贵院提起诉讼，请求依法作出公正的判决。被告何有时、宝应天地人公司、金湖天地人房公司共同辩称，位于金湖县的房屋原告陈某1己缴清了全部房款，上述房屋的产权属于原告陈某1所有。被告鑫泰公司没有到庭参加诉讼，但在提交的答辩状中辩称，原告陈某1起诉无事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。案涉的房屋即金湖县维也纳小区5号楼101商铺，5号楼704房屋，5号楼06室房屋可以执行。首先，案涉的房屋所有权不是原告陈某1财产而是被执行人的财产。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力。本案中，原告陈某1虽然持有买卖合同，但未办理产权登记，原告陈某1不享有所有权，故无权要求主张排除执行。其次，原告陈某1的主张无法定理由排除执行，原告陈某1主张的维也纳小区5号楼101室房屋是商铺，5号楼704室房屋306室房屋是两套房屋，上述情节均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可以排除执行的相关规定，故无法定依据。综上，请求驳回原告陈某1诉讼请求，依法对本案房屋强制执行。被告卢某未到庭参加诉讼，亦未予答辩。被告陈某2未到庭参加诉讼，亦未予答辩。被告何某未到庭参加诉讼，亦未予答辩。经审理查明：2013年5月18日、2014年8月27日，原告陈某1与被告金湖天地人公司分别订立三份商品房买卖合同，约定将登记在金湖天地人公司名下位于金湖县出卖给原告陈某1，原告陈某1按合同约定缴纳了全部房款。2013年5月18日、2014年8月27日、2015年5月14日，被告金湖天地人公司对上述房产分别在金湖县住房和城乡建设局进行备案登记。2016年7月20日，江苏省泗洪县人民法院根据鑫泰公司申请，作出（2016)苏1323民初3884号民事裁定书，裁定查封被告卢某、何有时、陈某2、何某、宝应天地人公司、金湖天地人公司价值220万元财产，其中对金湖县金色维也纳小区5号楼101商铺、5号楼704室、5号楼306室进行查封保全。2017年6月23日，原告陈某1对执行查封其所有的房产提出书面异议，要求撤销查封。2017年6月26日，本院作出（2017)苏1023执异35号执行裁定书，裁定驳回原告陈某1异议请求。2019年11月22日，金湖县不动产登记交易中心出具情况说明：“根据我国不动产登记相关法律法规，开发商所售商品房必须先进初始登记，故台胞陈某1购买我县金色维也纳小区5号楼306室、704室、以及商铺101室应先登记在开发商金湖天地人公司名下（不动产权证号分别为J201504640、J201504662、J201504634）。此三处不动产买受人陈某1己签过商品房买卖合同并已备案。因需要经国家安全机关审查，买受人陈某1未能及时办理商品房转移登记。”原告陈某1在本案中提供了如下证据：房屋买卖合同、电子发票、契税发票、备案证明、淮建审办（2016）14号文件一份、自来水缴费发票、物业费发票、房屋产权证、金湖县不动产登记交易中心等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己经合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过记登记。”《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过总价款的百分之五十。”根据原告陈某1提起的案外人执行异议的诉求和到庭各被告的答辩意见，本案的争议焦点有以下四点：（一）陈某1和金湖天地人公司是否在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）陈某1在人民法院查封前是否合法占有涉案房产；（三）陈某1是否就涉案房屋支付了全部价款；（四）未办理房屋登记是否陈某1自身原因造成的。一、陈某1和金湖天地人公司是否在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同。2013年5月18日、2014年8月27日，原告陈某1与被告金湖天地人公司分别订立三份商品房买卖合同，约定将登记在金湖天地人公司名下位于金湖县出卖给原告，原告陈某1己按合同约定缴纳了全部房款。2013年5月18日、2014年8月27日、2015年5月14日，被告金湖天地人公司对上述房产分别在金湖县住房和城乡建设局进行备案证明。2016年7月20日，江苏省泗洪县人民法院根据鑫泰公司申请，作出（2016)苏1323民初3884号民事裁定书，裁定查封被告卢某、何有时、陈某2、何某、宝应天地人公司、金湖天地人公司价值220万元财产，其中对金湖县金色维也纳小区5号楼101商铺、5号楼306室5号、楼704室进行查封保全。因此，本院据此认定，原告陈某1和被告金湖天地人公司在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同。二、原告陈某1在人民法院查封前是否合法占有涉案房产。原告陈某1已合法占有了涉案房屋，其主要理由是原告陈某1接受买受的上述房地产，并于2015年7月1日己将其中的位于金湖县金色维也纳小区5号楼101商铺反租给被告金湖天地人公司作为办公用房，该事实不但有原告陈某1提供的租赁合同予以证实，而且有水、电部门收取的水电费票据予以证明。《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前己经合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。据此，本院认定，原告陈某1在人民法院查封之前己合法占有涉案房产。三、原告陈某1是否就涉案房屋支付了全部价款；原告陈某1己按合同约定缴纳了全部房款，有原告陈某1提供的购房合同、缴费票据和金湖天地人公司法定代表人的当庭陈述予以证实。本院据此认定涉案房屋原告陈某1己支付了全部价款。四、未办理房屋登记是否原告陈某1自身原因造成的。原告陈某1系台胞特殊身份，在内地大陆购买商品房办理房屋产权登记需要履行特别的审批手续。2016年7月20日，淮安市涉外建设项目国家安全事项审查办公室才作出淮建审办[2016]14号批复，关于《金色维也纳》5号楼306室、704室、商铺101室作为涉外房源销售的批复，依据国务院412号令，经审查，认为位于淮安市金湖县《金色维也纳》5号楼306室、704室、商铺101室作为涉外房源，条件基本符合，此复，2016年7月20日，淮安市涉外建设项目国家安全事项审查办公室（印章）。因此，本院认定未及时办理涉案房屋的产权证登记并非是原告自身原因造成的。关于原告陈某1涉案房产初始登记在金湖天地人公司名下的原因，2019年11月22日，金湖县不动产登记交易中心出具情况说明：“根据我国不动产登记相关法律法规，开发商所售商品房必须先进初始登记，故台胞陈某1购买我县金色维也纳小区5号楼306室、704室、以及商铺101铺室应先登记在开发商金湖天地人公司名下（不动产权证号分别为J201504640、J201504662、J201504634）。”原告陈某1所购买位于金湖县金色维也纳小区5号楼306室、704室是用于在大陆经商期间居住的，也符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定三个排除执行异议的条件。综上所述，原告陈某1提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，故本院应予以支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项、第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于金湖县衡阳南路100号金色维也纳小区5号楼306室、704室、商铺101室的执行并解除对上述房产的相关查封措施。案件受理费30031元，由被告鑫泰公司负担（此款原告陈某1已经垫付，由被告鑫泰公司于本判生效后十日内给付原告陈某1）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费30031元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长 张永干人民陪审员王义金人民陪审员 黄    秀    芬二〇一九年十二月十日书 记 员 潘    玲    玉