河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9763号原告：河南悦来物业服务有限公司南阳分公司，住所地南阳市工业路常绿林溪谷2号楼底商，统一社会信用代码。法定代表人：孙慧贞，任总经理职务。委托诉讼代理人：孙晓，男，汉族，1988年1月22日出生。系该公司员工。代理权限为特别授权。被告：贺娇，女，汉族，1983年1月6日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：姜法三，男，汉族，1981年11月30日出生，住址同上，系被告贺娇丈夫。代理权限为一般代理。原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司（以下简称悦来物业公司南阳分公司）与被告贺娇物业服务合同纠纷一案，原告悦来物业公司南阳分公司向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告悦来物业公司南阳分公司的委托诉讼代理人孙晓及被告贺娇的委托诉讼代理人姜法三均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦来物业公司南阳分公司向本院提起诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付2015年4月29日至2018年12月31日物业服务费3,654元整，并依据《前期物业服务协议》的约定自2018年2月1日起向原告支付违约金1,413元（暂计算至2018年12月31日，后续违约金计算至实际支付之日止）；上述费用共计5,067元。本案诉讼费、公告费由被告承担。在诉讼过程中，原告同意被告仅支付2015年5月1日至2018年12月31日的物业服务费，违约金不再要求。并称因公告费并未实际发生，不再要求。事实与理由：原被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告为被告入住的常绿林溪谷小区提供物业服务，被告按1.42元/月/平方米的标准在每年一次性预交下一年的物业服务费，协议还约定若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告全额交纳所欠物业费用，并按照所欠费用每日万分之四的标准向被告收取违约金。协议签订后，原告依约为被告入住的常绿林溪谷小区提供物业服务，而被告自2015年4月29日起未交纳物业费，原告多次催促，被告均以种种理由推脱，不予交纳。综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告贺娇辩称，一、物业公司进入小区未经公开选聘，被告未接到任何告知，前期物业服务合同的期限也不明确。2018年5月7号成立了业主委员会，2018年12月25日业主委员会与原告签订了一个服务合同，应当按照这个服务合同履行。二、被告未享受过物业服务，之前的遗留问题物业公司不愿承认，更不愿去解决，物业公司先违约。1、小区一期的电全部是拉的临时用电，因住户多，用电经常超负荷，一天能停电6到10次。2016年改正式用电之前，有一晚整晚停电，物业公司承诺停电住户当晚可以出去开房住宿，只要提供住宿发票就予以报销，但住宿费300元至今未解决。2、2015年初因下雨地下室存放的物品全部被泡，物业公司的人核验损失后让提供发票同意赔偿500元，但提供发票后至今未解决。3、2016年6月28日，电业局统一置换电表时，显示电表读数为2207度，但后来物业公司公示的比电表实际度数高三五百度。该电费435元也应予扣除。三、物业公司将小区业主的公共场所的利益用于敛财，同时也存在其他安全隐患问题。等到被告反映的问题解决了就交物业费。经审理查明，被告贺娇购买位于南阳市卧龙区工业路常绿林溪谷小区2号楼1单元1717室，该房屋建筑面积57.87平方米。庭审中，被告自认于2014年4月1日与原告签订《前期物业服务协议》一份。该协议约定物业费按照被告拥有的物业建筑面积交纳，交纳标准为1.42元/月/平方米，被告应当在本协议签订的同时，一次性预交一年的物业服务费用，之后每次物业服务费到期前1个月内预交下一年的物业服务费。如未按时交纳，被告应按所欠费用日万分之四向原告交纳违约金。物业服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的清洁维护、绿化养护、公共秩序维护、房屋装饰装修管理、物业档案资料管理，并对服务质量进行了约定。同时，在协议第八条约定，本协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》之日终止。协议签订后，原告为被告及小区的其他业主提供了基本物业管理和服务。2018年12月25日，南阳市常绿林溪谷业主委员会与原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司签订《物业服务合同》一份，第七条明确约定，本合同的有效期为壹年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。另查明，被告贺娇物业服务费交纳至2015年4月，之后的物业费被告未向原告交纳。上述事实，由原被告双方庭审陈述、前期物业服务协议、物业服务合同等证据予以证实，并经庭审举证质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，被告贺娇与原告悦来物业公司南阳分公司签订的《前期物业服务协议》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反相关法律规定，该协议合法有效。双方在合同中约定，协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》之日终止，而业主委员会与原告签订的《物业服务合同》也明确约定合同的有效期为壹年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。在常绿林溪谷小区业主委员会未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对被告具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。故对被告贺娇辩称物业公司进入小区未经公开选聘，被告未接到任何告知，应以2018年12月25日业主委员会与原告签订的服务合同履行的抗辩意见，本院不予采纳。原告悦来物业公司依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按相关约定标准向其交纳物业服务费。故对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据原被告双方签订的前期物业服务协议，物业费的收费标准为1.42元/月/平方米，被告所拥有的物业建筑面积为57.87平方米，因此，被告应向交纳原告2015年5月1日至2018年12月31日的物业费共计3,616元（1.42元/月/平方米×57.87平方米×44个月＝3,616元）。关于被告贺娇辩称未享受过物业服务，答应的住宿费不予报销、地下室物品被泡以及电表读数过高的问题，因被告未能提供相关证据予以证实，原告对此也不予认可，本院不予采信。关于被告辩称小区存在安全隐患问题，物业费与服务不等价的抗辩意见，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，法律也规定了业主可以通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。常绿林溪谷小区于2018年成立了业主大会后，业主并未通过业主大会解聘原告公司，另行选聘，反而再次与原告签订了2019年度的物业服务合同，小区业主事实上也接受了物业服务，故被告拒交物业费的理由本院不予采纳。若拒交物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考，双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告贺娇向原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司支付自2015年5月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3,616元。二、驳回原告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告贺娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王 莉二〇一九年十二月二十日书记员 王培哲