安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10108号上诉人（原审原告）：安徽东鲁商业经营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区淮河路1号。法定代表人：吴旭东，董事长。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省卫生健康委员会机关服务中心，住所地合肥市庐阳区丁家巷2号。法定代表人：褚新生，科教处副处长。委托诉讼代理人：时柳，安徽善维律师事务所律师。上诉人安徽东鲁商业经营管理有限公司(以下简称东鲁公司)因与被上诉人安徽省卫生健康委员会机关服务中心(以下简称省卫健委机关服务中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初8498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东鲁公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：东鲁公司在省卫健委机关服务中心发出招标通知书后，未免影响优先承租权的适用，积极递交投标书参与投标，以其自身行为表明继续承租的意愿，东鲁公司亦符合继续租赁的条件。省卫健委机关服务中心在投标通知书中未确定招标的底价，东鲁公司自由竞价，不违反招标规定，东鲁公司享有优先承租权，也不受价高者得的规则约束。省卫健委机关服务中心在招标现场宣布最高出价时，东鲁公司根据优先承租权的约定，当场表示同意按最高出价承租，省卫健委机关服务中心未继续组织竞价，此后对于东鲁公司要求按照最高出价进行续约的函件等亦置之不理。省卫健委机关服务中心在内部确定底价后，未在合理期限内询问东鲁公司是否愿意承租，侵犯了东鲁公司的优先承租权。省卫健委机关服务中心辩称，1.东鲁公司在双方租赁合同履行期间未按合同约定支付房屋租金，属根本性违约，省卫健委机关服务中心于2017年11月起诉至一审法院要求东鲁公司支付拖欠租金，后双方达成调解协议，东鲁公司也未按调解协议约定按时支付租金。现合同期满，东鲁公司的不诚信行为严重限制了其优先承租权的适用，双方当事人之间亦丧失了基本的信任，继续续订合同已无必要。2.双方关于优先承租权的行使明确约定为合同期满参加新一轮房屋招租竞标，东鲁公司提交的《承诺函》证明其认可省卫健委机关服务中心通过竞标的方式出租租赁物，其参与投标并对招标通知书以及附件确定的交易规则没有异议。东鲁公司的竞标价格为每年550000元，明显低于其他投标公司，根据招标通知书确定的最高价中标原则，东鲁公司未能中标。东鲁公司作为享有优先承租权的原租赁方，其报价与第三方报价一致时享有优先权，优先中标。现东鲁公司报价未达到同等条件中租金价格相同的要求，已丧失享有优先权。3.本案中省卫健委机关服务中心通过合法的招投标程序进行房屋招租，第三方已经中标并签约。东鲁公司在第三方竞得讼争房屋租赁权后提出与第三方同等价格租赁该房屋，有违诚实信用原则，其要求与省卫健委机关服务中心订立新的租赁合同，事实上也履行不能。东鲁公司向一审法院起诉请求：1.依法判令东鲁公司在同等租赁条件下，优先享有承租庐阳区丁家巷5号(原仓库)的权利；2.本案诉讼费用由省卫健委机关服务中心承担。一审法院认定事实：2009年6月9日，东鲁公司与省卫健委机关服务中心签订房屋租赁合同，东鲁公司租赁省卫健委机关服务中心的丁家巷5号（原仓库），建筑面积372.4平方米的红星路门面房，租期五年。2014年8月1日，因双方就涉案房屋的租赁合同期限届满，双方又续签了一份《安徽省行政事业单位国有房屋租赁的合同》。省卫健委机关服务中心将坐落于丁家巷5号（原仓库），建筑面积372.4平方米的红星路门面房继续租赁给东鲁公司。合同约定：“租赁期限共5年，甲方自2014年8月1日起至2019年7月31日止”；“首年年租金为89.5万元，自第二年起租金递增6%”；“租金每3个月支付一次，每次提前10日支付后3个月租金，先付后用”。合同同时约定：东鲁公司未按约定支付租金的，每逾期一天，按当月租金的千分之一向甲方即省卫健委机关服务中心支付违约金,逾期支付租金达20日，甲方有权单方面解除合同。合同第十条约定，合同到期前，乙方即东鲁公司若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权。若乙方未能中标，应按约定即时清场搬离归还甲方房屋。合同签订后，东鲁公司就一直未能按照合同约定按时足额向省卫健委机关服务中心支付房租。省卫健委机关服务中心于2017年11月8日诉至人民法院要求判令解除与东鲁公司的房屋租赁合同，东鲁公司支付所欠租金及支付违约金。2018年6月22日经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成(2017)皖0103民初7333号民事调解书，内容为：一、双方继续履行合同至2019年7月31日止；二、2018年9月30日前的租金东鲁公司已经履行完毕，2018年10月起的租金按照原合同第一年租金80%的标准（即716000元）支付给省卫健委机关服务中心，每三个月支付一次。若东鲁公司未按时足额支付租金，则需按合同第一年的租金标准支付；三、东鲁公司于调解书生效之日起10日内支付省卫健委机关服务中心律师费60000元；四、诉讼费减半收取为12998元，由东鲁公司负担。2019年5月9日，省卫健委机关服务中心发布了招租公告。2019年6月25日，东鲁公司向省卫健委机关服务中心递交了投标文件，参与了出租房屋公开招标活动。东鲁公司的代表向省卫健委机关服务中心递交了《承诺函》一份，确认并承诺完全同意招标通知书及附件制定的交易规则，完全接受招标通知书及所附合同的全部条款。2019年7月1日省卫健委机关服务中心向东鲁公司发出通知称“省卫健委机关服务中心接到改造要求，现通知东鲁公司在2019年8月3日退租”。东鲁公司于2019年7月15日向省卫健委机关服务中心发出了请求对丁家巷5号房屋优先承租的申请函，省卫健委机关服务中心否认收到该函。2019年7月19日省卫健委机关服务中心发布公告，称以675566元每年的价格将涉案房屋出租第三方，确认第三方为承租人。2019年7月23日东鲁公司再次发出申请函，内容为“贵单位近期发出公示确认第三方公司经公开招标以67.556万元中标成为贵单位的承租人。我公司认为作为原承租人已经发函向贵中心明确表示愿意按同等条件进行续约，但贵单位无视我方意见，仍继续发布上述公示，侵犯了原承租人的优先承租权，希望贵单位取消中标公司，在同等价位上优先考虑我公司的优先承租权”。东鲁公司认为省卫健委机关服务中心未按合同的约定履行义务，侵害了其在同等条件下的优先承租权，故东鲁公司诉至法院要求判如所请。一审法院认为，本案双方存在房屋租赁合同关系，根据合同约定承租人享有优先承租权，关于行使优先权的具体方式也有了明确约定，即东鲁公司应参加新一轮房屋招租竞标，由东鲁公司提出的承诺函可以反映东鲁公司认可省卫健委机关服务中心通过竞标的方式出租租赁物这一条件，并参与投标，并对招标通知书以及附件确定的交易规则没有异议。由于东鲁公司竞标价格为550000元/年，低于其他三家投标公司，根据价高者得的原则，东鲁公司未能中标。尽管东鲁公司为原租赁方，按约定可享有优先承租权，但必须是同等条件下，此处的同等条件应视为若东鲁公司报价与第三方公司报价675560元数额一致，东鲁公司可享有优先权，优先中标。但东鲁公司报价较低，未能达到同等条件的要求，已丧失享有优先权的基础。从另一角度来说，以竞标形式进行的招租，存在着东鲁公司的承租优先权与竞价参与人价高者应得承租权规则的冲突，省卫健委机关服务中心与其他竞标人一同参与竞标并遵守竞标规则，此种情况下，东鲁公司的优先承租权因其参与了投标活动应受到限制。同时在案外第三方竞得讼争房屋租赁经营权后，东鲁公司再提出以与第三方同等价格租赁该房屋，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得承租权的善意第三人的合法权益，故对东鲁公司的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回安徽东鲁商业经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为40元，由东鲁公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，本案东鲁公司就涉案房屋所享有的优先承租权基于其与省卫健委机关服务中心的合同约定，不同于法律规定的承租人在租赁房屋拍卖时所享有的优先购买权。2019年6月25日，东鲁公司在涉案房屋出租招标前向省卫健委机关服务中心出具的《承诺函》明确载明，其确认并承诺完全同意招标通知书及附件制定的交易规则，完全接受招标通知书及所附合同的全部条款。省卫健委机关服务中心对该函件予以接收，并通知东鲁公司实际参与投标，应视为双方对通过招投标方式确定承租人方式的认可。在实际招投标过程中，东鲁公司的报价未能与第三方最高应价数额一致或高于第三方最高应价，故东鲁公司不具有行使所享优先承租权的条件。一审据此驳回东鲁公司的起诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述，东鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十六日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。