重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25150号 原告：王灵巧，女，1995年3月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：陈兴，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。 被告：重庆名瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号7-5-5#，统一社会信用代码915001076689131338。 法定代表人：郭礼仲，董事长。 委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代明娟，重庆洪宇律师事务所实习律师。 原告王灵巧与被告重庆名瑞房地产开发有限公司（以下简称名瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王灵巧的委托诉讼代理人陈兴，被告名瑞公司的委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王灵巧向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告自2016年11月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金4593.47元;2、依法判决被告立即支付原告2017年6月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金2655.94元;3、依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金(计算方式:以217700元为本金，从2018年3月1日起按照日万分之三计算至本案法庭辩论终结前止)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年3月16日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号房屋出售给原告，被告应于2016年10月31日将上述房屋交付给原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告至今未将验收合格的商品房交付给原告使用，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告名瑞公司辩称，1、我方与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，我方对2018年2月14日之前的违约金已与原告协商一致并支付完毕，支付方式为我方转账支付，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金不存在争议；2、原告王灵巧已办理了案涉房屋的接房手续，案涉房屋已经交付给原告；3、案涉房屋于2018年验收完毕，备案过程中因国家机构改革，备案单位变更，现在的备案单位又要按照先行的要求重新办理验收手续，导致没有能够备案，并非我方自身原因不能交房，所以有的业主不愿意来接房，现案涉房屋的单项验收合格，有大部分业主来接房；4、《承诺书》中违约金计算标准的承诺有变更，在2018年接房时，接房告知书第4条约定了接房后要继续支付违约金应按照《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行，而《重庆市商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金的标准为万分之一，且应在实际交房之日后30内支付违约金，故原告的起诉不符合合同约定；5、合同附件补充协议第三条对交付日期作了变更约定，除在合同约定的交房前付清房款的外，其余的应当顺延至房款付清之日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对不动产登记信息查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、2017年1月6日《承诺书》、2017年6月1日《承诺书》、云尚城交接钥匙告知书、重庆农村商业银行网上银行电子回单1张、业务回单11张，重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表一份、重庆增值税普通发票1张、《文件（物品）领取清单》、《商品房抵工程款协议书》、北岸俊园签约审核表，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的《验房单》，原告虽不认可其真实性，但未举示相反证据，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月15日，被告名瑞公司作为建设单位（甲方）、重庆简壹建筑装饰设计有限责任公司作为施工单位（乙方）签订了一份《商品房抵工程款协议书》，主要载明甲方应向乙方支付阶段工程款1691434.87元，经甲乙双方友好协商，甲方同意将坐落于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号房屋折抵相应的工程款，其中案涉房屋的成交总价为217700元。乙方指定以下人员为购房者并签订《商品房买卖合同》:姓名黄挺波、龙刚、唐波。本协议签订后，乙方指定购房者按甲方要求提供购房资料，甲方积极配合为乙方指定购房者办理购房手续和签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》约定履行各自义务。第九条约定：1、甲方应严格按照签订的《商品房买卖合同》的规定向乙方或乙方指定第三方交付房产。……5、乙方或乙方指定第三方签订《商品房买卖合同》后原则上不许退房，如果因为特殊原因退房，须经甲乙双方一致同意。 2016年3月16日，名瑞公司作为甲方（卖方），王灵巧作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将其名下位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号预售商品房出售给乙方，该商品房用途为住宅，房屋总成交价217700元。乙方选择一次性付款，乙方于2016年3月16日时一次性支付全部房款217700元。合同第七条交房期限及交付条件中约定：（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担，合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述合同附件五《补充协议》第三条中载明：“交付日期”指该商品房达到《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件的最晚日期，出卖人会以书面方式通知乙方接收该商品房，乙方也可以自行与甲方联系交接商品房。但乙方未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给甲方之前，甲方有权不交付商品房，交房时间根据甲方收到所有购房款时间顺延。协议第五条中载明：因不可归责双方的事由导致合同登记或产权登记延误的，双方不承担任何违约责任。 2016年3月16日，原告与被告名瑞公司就案涉房屋签订了《北岸俊园签约审核表》、案涉《重庆市商品房买卖合同》。2016年8月29日，名瑞公司向王灵巧开具重庆市增值税普通发票一张，上载明王灵巧支付案涉房屋购房款217700元。被告名瑞公司庭后提交说明陈述，商品房买卖合同上房款金额217700元，因该房为抵款房，所以我司未收其房款，只是形式上签定商品房买卖合同用于办理房屋产权手续。 2017年1月6日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明：非常抱歉延期交房给大家带来的困扰，我们充分的理解您们的心情，真诚的向大家说声对不起！通过昨日政府相关部门的协调及各位业主的再次谅解，最终同意交房时间延至2017年5月31日。为此，我公司向各位业主承诺：一、从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）。名瑞公司陈述，该承诺书中载明违约金系以每月为标准计算，即违约金的标准为每月房款万分之一。王灵巧陈述，该承诺书中的“每月已付房价款”系被告书写错误，且《重庆市商品房买卖合同》第九条第2项亦是约定的日万分之一。 2017年6月1日，名瑞公司向业主出具《承诺书》，上载明，本公司郑重承诺：1、2017年6月15日前全面恢复各项工程的收尾工作，所有收尾工作的施工队伍进场施工，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准。2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行。3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿。5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行。（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿） 对上述两份《承诺书》，名瑞公司陈述，该两份承诺书系基于原告等人在上访的途中由我司出具的，故我方不认可承诺书中约定的违约金标准，违约金标准应当以合同约定的为准。 2018年9月11日，王灵巧领取案涉房屋的钥匙、水、电卡等，并签署《文件（物品）领取清单》、《验房单》。 关于已支付的违约金，名瑞公司举示了重庆农村商业银行网上银行电子回单1张、业务回单11张及《重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表》（以下简称《违约金统计表》）一份，拟证明名瑞公司已向王灵巧支付2018年2月14日之前的逾期交房违约金。其中银行业务回单显示：重庆龙塘实业集团有限公司分别于2017年2月24日、2017年3月21日、2017年4月26日、2017年5月19日、2017年6月20日、2017年7月20日、2017年8月25日、2017年9月26日、2017年10月31日、2017年12月4日、2018年1月25日、2018年2月14日转账支付王灵巧610元、675元、653元、675元、1306元、1350元、1350元、1306元、1350元、1306元、1350元、1350元，备注为代名瑞付云尚城违约金。《违约金统计表》系名瑞公司根据银行转账业务回单上载明的支付时间、金额进行统计。王灵巧对以上证据的真实性无异议，其表示收到了上述款项，对支付时间和金额认可，其同时陈述：从名瑞公司举示的上述证据可以看出，名瑞公司在2017年2月24日至5月19日期间违约金的支付标准是按日万分之一计算，与《承诺书》中载明的2017年5月31日前的违约金标准计算一致。名瑞公司在2017年6月20日至2018年2月14日期间系按照日万分之二的标准支付违约金，与《承诺书》中载明的2017年6月1日开始按照日万分之二的标准计算违约金一致。 庭审中，名瑞公司陈述，案涉房屋的竣工验收备案登记证正在办理中，现尚未取得。王灵巧陈述，案涉房屋是否取得竣工验收备案登记证，我不清楚，我方在房管局查询案涉房屋档案时，案涉房屋没有竣工验收备案登记证，只有合同备案登记证。 庭审中，原告还举示《云尚城交接钥匙告知书》（龚鑫签字），拟证明原告在2018年9月11日接房并非是正式的接房，接房后对后期的逾期交房违约金的支付无影响。该告知书系名瑞公司在2018年9月发出，主要载明：1、云尚城一期项目目前处于水电气及分部工程基本完工状态，竣工验收工作正在进行当中。因考虑到业主实际困难，在多业主强烈要求的情况下，我司愿配合自愿提前办理房屋钥匙交接的业主办理交接及登记手续。……4、这次仅为房屋钥匙交接并非正式接房，所以对延期交房违约金并无影响，均按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行。本人已阅读并确认以上内容处龚鑫签字。被告名瑞公司对该证据的真实性无异议，但表示该证据视为原告实质上已经接房，且告知书中“按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行”对违约金的标准重新进行了约定，即变更了《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的标准，若认定我公司违约，应按原商品房买卖合同约定的每日万分之一的标准执行。 另查明，本案审理中，原告当庭撤回要求被告名瑞公司立即将位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号商品房交付给原告的诉讼请求，本院裁定予以准许。庭审后，原告向本院提交《情况说明》，称因考虑到案涉房屋还没有取得竣工验收备案登记证，也不知道取得竣工验收备案登记证的时间，故对逾期交房违约金其在本案中只主张到本案法庭辩论终结前，至于以后的权利，原告另行主张。 本院认为：原告王灵巧与被告名瑞公司于2016年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 合同约定被告名瑞公司应于2016年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同补充协议第三条亦约定，原告未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给被告名瑞公司之前，名瑞公司有权不交付商品房，交房时间根据名瑞公司收到所有购房款时间顺延。本案中，从《商品房抵工程款协议书》可以看出，案涉房屋系被告名瑞公司以房屋产权折抵其应向重庆简壹建筑装饰设计有限责任公司的工程款，后名瑞公司也自愿与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，以原告应支付的房款抵其应付的工程款，名瑞公司也在2016年8月29日向原告开具了收到案涉房屋房款217700元的重庆增值税普通发票，故案涉房屋在签订《重庆市商品房买卖合同》时已通过抵工程款的形式付清了全部购房款217700元。被告名瑞公司辩称，案涉房屋不属于其出售的房屋，不应当支付逾期交房违约金。本院认为，被告名瑞公司以案涉房屋折抵其应支付的工程款，并自愿与王灵巧签订《重庆市商品房买卖合同》并出具收到案涉房屋购房款的发票，其与王灵巧间已形成商品房买卖的合同关系，仅是支付房款的方式不同于一般的商品房买卖合同而已，即便是《商品房抵工程款协议书》也明确载明“甲方（即名瑞公司）应严格按照签订的《商品房买卖合同》的规定向乙方或乙方指定的第三人交付房产”，故被告名瑞公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定履行交房义务，即在2016年10月31日前将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付给原告，其未按约交付房屋则构成违约，对被告名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。现被告名瑞公司虽在2018年9月11日将案涉房屋交付给原告，但此时案涉房屋尚未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。案涉房屋在2018年9月11日交付时未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋的交付既不符合法律规定亦不符合合同约定的交房条件，不能视为合法有效的交付，故被告名瑞公司仍应从2016年11月1日起承担逾期交房的违约责任直至案涉房屋达到合同约定的交房条件之日。 对于2016年11月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金。合同约定“逾期交房超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。被告名瑞公司于2017年1月6日出具《承诺书》，承诺交房时间延至2017年5月31日，并承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）”。后被告名瑞公司又于2017年6月1日出具《承诺书》，承诺2017年10月30日达到竣工、验收交房标准，并承诺“3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。……5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）”。该两份《承诺书》系名瑞公司自愿对合同约定的违约金标准、支付条件作出的承诺，系名瑞公司的真实意思表示，对被告名瑞公司具有约束力，被告名瑞公司称该承诺书系因原告上访被迫出具，不是其真实意思，并未举证证明，本院不予采信。被告名瑞公司在2017年1月6日《承诺书》中承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）”实际上对原合同约定的“违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付”进行了变更，即被告名瑞公司在《承诺书》中自愿对原合同约定的2017年1月起的违约金支付时间进行了变更，该违约金支付时间的变更对名瑞公司具有约束力。被告名瑞公司在两份《承诺书》中作出的总房款每日万分之二、总房款每日万分之三的赔偿标准实际上对原合同约定的“已付房款万分之1”的违约金标准进行了变更，该违约金支付标准的变更对名瑞公司具有约束力。因原告王灵巧在2018年9月11日接房，在合同约定的交房日期即2016年10月31日前，原告王灵巧已付清案涉房屋的全部房款217700元，故原告要求被告名瑞公司支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金2002.84元（217700元×0.0001×92天），符合法律规定，本院予以支持。同时，根据查明的事实，被告名瑞公司在2017年2月24日、2017年3月21日、2017年4月26日、2017年5月19日已向原告支付违约金610元、675元、653元、675元，即被告名瑞公司已向原告支付了2017年2月至2017年5月的逾期交房违约金，原告再要求被告名瑞公司支付2017年2月1日至5月31日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告主张的2017年6月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金，被告名瑞公司根据《承诺书》的约定应向原告支付此期间的逾期交房违约金2655.94元（217700元×0.0002×61天），但被告名瑞公司实际在2017年6月20日、2017年7月20日已向原告支付违约金1306元、1350元，以上金额合计2656元（1306元+1350元），故原告再要求被告名瑞公司支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金2655.94元无事实和法律依据，本院不予支持。被告名瑞公司辩称，对2018年2月14日之前的违约金其已与原告协商一致并支付完毕，该抗辩意见部分成立，本院予以采纳。 被告名瑞公司辩称，2017年1月6日承诺书中违约金的标准是每月为已付房款的万分之一。本院认为，2017年1月6日承诺书中“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金”的约定并不能得出违约金的标准每月为已付房款的万分之一的结论，2017年6月1日的《承诺书》中第5项也载明原约定标准为“已交总房款每日万分之二进行赔偿”，名瑞公司实际每月支付违约金的金额也是按照已交总房款每日万分之一或万分之二的标准计算，故对名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 对于原告主张的2018年3月1日起至法庭辩论终结前的逾期交房违约金。被告名瑞公司于2017年6月1日出具的《承诺书》载明：“如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿”。案涉房屋至今尚未达到竣工验收的交房标准，被告名瑞公司对案涉房屋至今未达到竣工验收交房标准的原因负有举证责任，现其并未举示证据证明案涉房屋在2017年10月31日未达到竣工验收交房标准系“非因本公司的直接责任导致迟延”，原告要求被告名瑞公司按其承诺在2017年10月31日后按业主所交总房款每日万分之三的标准进行赔偿，本院予以支持。故原告要求被告名瑞公司支付2018年3月1日起至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金40622.82元（房价款217700元×0.0003×622天），本院予以支持，对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 被告名瑞公司辩称，《云尚城交接钥匙告知书》对《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的违约金标准进行了变更，原告接房后的违约金标准应按已付购房款每日万分之一的标准执行。本院认为，《云尚城交接钥匙告知书》仅系被告名瑞公司单方对业主接受房屋钥匙不影响逾期交房违约金的告知，并非原、被告双方对违约金标准、计算方式另行协商达成的协议，《云尚城交接钥匙告知书》内容本身也并无变更《承诺书》中名瑞公司所承诺的违约金标准的意思表示，故对被告名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告王灵巧支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金2002.84元； 二、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告王灵巧支付2018年3月1日至2019年11月12日期间的逾期交房违约金40622.82元； 三、驳回原告王灵巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，已减半收取275元，由被告重庆名瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年十二月十九日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩