新疆维吾尔自治区青河县人民法院   民事判决书   （2019）新4325民初383号   原告：王影，男，1986年1月28日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。   委托诉讼代理人：王海东，男，汉族，1985年12月15日出生，君杰服饰有限公司经理，住新疆维吾尔自治区北屯市。系原告王影堂哥。   被告：青河县新天地市场管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区青河县团结东路A24-58号。   法定代表人：齐芳，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡婧，女，被告青河县新天地市场管理有限公司公司出纳。   原告王影与被告青河县新天地市场管理有限公司（以下简称“新天地公司”）房屋租赁合同纠纷一案本院于2019年3月9日立案，经审理作出（2019）新4325民初92号民事判决书，被告不服提起上诉。新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院作出（2019）新43民终323号民事裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告王影的委托诉讼代理人王海东、被告新天地公司的委托诉讼代理人胡婧到庭参加诉讼。原、被告约定合同争议由青河县仲裁委员会仲裁解决，但青河县无仲裁委员会，且双方不能达成新的协议重新确定仲裁机构，并一致同意由本院对本案进行审理。本案现已审理终结。   原告王影向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的房屋租赁合同并退还租金4万元；2.请求被告返还定金8万元；3.请求被告赔偿损失391725元。原告王影在本次审理过程中变更了诉讼请求及事实与理由。诉请请求为：变更合同履行日期，与消防验收合格日期起算或免交不合格期间房租。即2019年12月17日至2026年12月16日。事实与理由：原、被告于2018年3月签订《房屋租赁合同》，由原告租用被告的负一层经营服装超市，2018年8月，原告在装修时收到青河县消防大队的口头通知，因被告出租给原告房屋所在的新天地综合楼存在重大火灾隐患要求原告立即停止装修，原告为此要求被告尽快办理相关手续以便原告正常装修和使用。然而被告一直不能达到消防要求，致使原告无法进行装修和经营。原告认为被告违约，致使原、被告之间签订的房屋租赁合同根本无法实现合同目的。原告依法提起诉讼，在诉讼过程中，该房屋于2019年12月17日竣工验收消防备案检查合格。现原告要求继续履行合同，但合同原约定的租赁期2018年7月30日至2025年7月29日，应变更为租赁期2019年12月17日至2026年12月16日。   被告新天地市场管理公司辩称，不同意继续履行合同，在原告要求解除合同后，被告已将涉诉房屋打算另租赁给他人，并达成意向书。如果继续履行合同就会造成被告对下一家的失信。   原告王影围绕诉讼请求依法提交了如下证据：   证据一：2018年3月25日《房屋租赁合同》1份、青河县新天地市场管理有限公司租赁协议1份，拟证明原、被告签订了房屋租赁合同，因被告违约，导致合同没有履行。   被告对该证据的证明目的不认可。认为房屋租赁合同签订后，于7月26日就已经将房屋交给原告，属于提前交房，被告不存在违约。本院认证意见为，该证据符合证据的形式要件，客观真实，双方认可，本院对其证明力予以确认。   证据二：青政函【2018】3号关于同意青城新天地综合楼存在的重大火灾隐患进行挂牌督办的批复1份，短信聊天记录1份，拟证明被告的青城新天地综合楼存在重大火灾隐患，并未通过消防验收。   被告对青河县人民政府文件认可，对短信聊天记录不认可，无法确定真实性。本院认证意见为，青政函【2018】3号关于同意青城新天地综合楼存在的重大火灾隐患进行挂牌督办的批复来源合法、客观真实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，能够证明被告承租的房屋青城新天地综合楼存在重大火灾隐患，未通过消防验收；短信聊天记录的来源无法确定，本院对其真实性不予确认。   被告新天地市场管理公司围绕其辩称依法提交了如下证据：   证据一：现场照片14张，拟证明原告在商场使用了不达标的材料，很容易造成火灾隐患；原告被叫停装修是因原告自身的原因，并非被告的原因造成的。   原告对14张照片不认可。认为是否符合达到消防标准不是被告来认定的。本院对其关联性不予确认。   证据二：青河县住房和城乡建设局建设竣工消防验收备案检查意见书，拟证明楼房已经验收合格，日期是2019年12月17日。   原告认可该份证据。鉴于双方当事人对意见书没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。   证据三：《青城新天地项目合作协议》，拟证明被告有权对外签订租赁合同，租赁青城新天地房屋。原告认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。   本院依法调取证据如下：   2019年5月10日关于调查取证的回函1份，原告对该证据认可，并用以证明原告提出解除合同的理由合法，被告出租的房屋没有经过消防验收，国家规定没有经过消防验收的房屋不得租赁。被告对该证据的真实性认可，对原告所要证明的待证事实不认可。认为原告是清楚租赁房屋是存在火灾隐患的，被告并没有隐瞒此事实。   本院认证意见为，该证据来源合法、客观真实，对其真实性、合法性、关联性予以确认。能够证明本案租赁房屋所在的青河县青城新天地综合楼整体建筑工程未经消防验收擅自投入使用，于2017年9月7日，青河县公安消防大队对开发商新疆鑫邦房地产开发有限公司青河县分公司进行罚款并责令青河县青城新天地综合楼停止使用的行政处罚。于2017年12月，因青河县青城新天地综合楼消防设施损坏等问题，青河县公安消防大队对开发商新疆鑫邦房地产开发有限公司青河县分公司进行罚款的行政处罚，确定青河县青城新天地综合楼为重大火灾隐患单位，报青河县人民政府批准并挂牌督办的事实。   本院审理认定事实如下：本案涉诉房屋系新疆鑫邦房地产开发有限公司青河县分公司租赁给被告对外出租、招商，并由被告自负盈亏。2018年3月25日，原、被告签订《青河县新天地市场管理有限公司租赁协议》，协议约定租赁面积2000㎡，租期六年，免租期为八个月（第一年）。交房日期为2018年6月30日--2018年7月30日。同年7月26日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定,被告将座落于××座面积为2000平方米的房屋承租给原告,租赁期限从2018年7月30日至2025年7月29日,第二年、三年租金240900元；前三年年租金为每天0.33元/㎡；第一年免8个月租金，实际交费4个月为79200元，于2018年7月26日签订合同时交4万元，剩余39200元于2018年9月30日前付清；另对其他权利义务作了约定。合同签订后,原告开始对承租房屋进行装修。原告已向被告给付订金4万元、房屋租赁费4万元。2018年8月原告接到青河县公安消防大队口头通知要求停止装修。   另查明，本案租赁房屋所在的房屋整体建筑工程青河县青城新天地综合楼因未经消防验收擅自投入使用，2017年9月7日，青河县公安消防大队对开发商新疆鑫邦房地产开发有限公司青河县分公司进行罚款并责令青河县青城新天地综合楼停止使用的行政处罚。2017年12月，因青河县青城新天地综合楼消防设施损坏等问题，青河县公安消防大队对开发商新疆鑫邦房地产开发有限公司青河县分公司进行罚款的行政处罚，确定青河县青城新天地综合楼为重大火灾隐患单位，报青河县人民政府批准并挂牌督办。该房屋于2019年12月17日竣工验收消防备案检查合格。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告房屋租赁合同的效力；二原告要求变更合同履行期限是否合法。   一、关于原、被告房屋租赁合同的效力应当如何认定。原、被告签订的《租赁协议》及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未损害国家集体他人利益，虽合同标的物未达到消防验收合格，但不属于违反效力性强制性规范。故原、被告于2018年3月25日签订的《租赁协议》及同年7月26日签订的《房屋租赁合同》有效。   二、原告要求变更合同履行期限是否合法的问题。合同生效后，被告虽然向原告移交租赁房屋，但由于房屋未达到消防验收合格，不能满足房屋用于服装超市的用途。被告违反合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告移交房屋应当从消防验收合格之日起视为符合约定的移交。我国合同法规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告合法移交房屋日期为2019年12月17日。故对原告王影的租赁期起算变更的诉讼请求符合法律规定，本院应予以支持。鉴于原、被告约定第一年，即2018年免8个月租金，实际交费4个月为79200元；双方约定前三年年租金为0.33元/㎡/天，承租房屋面积为2000平方米。则双方房屋租金从2018年7月31日起至被告合法移交房屋之日2019年12月17日止的房屋租金333080元应予免除。   综上所述，原告王影的租赁期起算变更的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。被告要求解除合同的答辩意见没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、免除原告王影333080元房屋租金；二、驳回原告王影的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告青河县新天地市场管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区伊利哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院。   审 判 长 李  中  胜   审 判 员 马那尔·海拉提   人民陪审员 毛  艳  芬   二〇一九年十二月二十四日   书 记 员 王  向  成