浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6909号 原告：温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司，住所地永嘉县江北街道阳光大道含笑花H幢三楼物业管理用。 负责人：汪有华，系总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明道，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕金荣（系原告公司职工），住永嘉县。 被告：杨教对，男，汉族，1968年11月2日出生，住永嘉县。 原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司与被告杨教对物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司的委托诉讼代理人胡明道、吕金荣，被告杨教对均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告杨教对立即支付原告物业服务管理费1971.18元及利息损失，利息损失从起诉之日开始按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至法院判决确定履行之日止，随同物业服务管理费同时清结；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年初原告接受永嘉县原上塘镇山区移民新村建设领导小组和城西新村临时管理小组的城西新村安置房（锦西景园）的前期物业管理业务，于同年4月19日签订物业服务合同。合同签订后，原告便进入依照合同的约定及相关法律、法规之规定，一直依法对被告小区实施规范的物业服务管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行自己应有的管理义务。其间落实到被告户的座落于锦西景园Ｂ区壹套，计建筑平方面积为109.95平方，并入住至今。按照前期物业服务管理合同约定，被告从2016年5月1日至2019年4月30日应向原告缴纳物业服务管理费1971.18元，但被告至今分文未向原告支付。后经原告多次向被告催讨要求支付，被告均以种种借口屡推客观，拒不支付，故原告提起诉讼。 审理过程中，原告补充陈述，原告出租的是物业管理用房，是与永嘉县上塘山区移民领导小组约定好的，所得租金用于物业管理补贴。小区维修问题，现属于施工单位保修期，原告只能负责上报给施工建筑单位，不是原告管理人员拖延。虽然有维修资金，但是因为业主委员会未成立，维修资金不能使用。消防无水是一样，小区未通过消防验收，原告无样本操作，是工程缺陷，原告无法进行弥补。物业费只收0.498元，楼梯灯罩有破但不影响照明，灯如果不亮，业主反映，原告会及时修理。垃圾也有清运，楼梯也有打扫、清洗。在管理方面，这个价格，管理差不多，绿化修剪一年三次，每个月都会拔草，只拔外面的，中间一点的拔不到。小区不具备停车功能，有规定不是小区的人和车，不要进去，但是保安做不到。业主的车辆目前没有登记，有些住户乱停车，原告工作人员也有及时去处理联系。巡逻要求白天三次晚上三次，保安有偷懒也有发生。 被告杨教对辩称，原告存在以下违反物业管理协议的行为：原告因检查需要移动被告电瓶车并承诺妥善保管，因被告长期在外工作，原告未妥善保管电瓶车导致车辆在户外停放数月报废，后被告多次与原告管理人员协商无果。被告楼上住户装修不慎，导致卫生间污水流入被告家，严重影响被告生活，向原告寻求帮助，但原告工作人员态度恶劣，不予处理。原告不为附属设备配备专用场地，长期将垃圾运输、扫帚、拖把等工具放置在被告单元门口，影响业主生活，且把管理用房对外出租。原告履行公共设施、环境卫生、交通项目的维护、修缮、服务时不及时、不到位，小区绿化长期无人打理，杂乱无章，严重影响了业主的居住环境。被告所在单位2013-2015年间楼道长期无人打扫，至今门上和墙壁上时常出现小广告及电话广告章。小区至今未成立业主委员会，长期以来未签订委托合同，业主权益得不到保障。因为原告不能及时履行职责，给被告及其他业主生活带来了诸多不便，带来了经济损失和精神伤害，被告才从2015年起停止缴纳物业管理费。 本案原告向本院依法提交的证据有：原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、被告身份证、永嘉县不动产登记信息查询记录、上塘城西新村前期物业服务合同、报告、物业管理招投标备案。被告质证认为，对上述证据真实性均无异议。 被告提供了光盘、文字翻译作为证据。原告质证认为，小区内的广告，普遍存在，卫生均有打扫。关于电瓶车，原告无法保管，不是原告的保管范围。当时2017年，街道过来检查比较严，楼梯脚下消防通道不能停电瓶车，被告电瓶车长期停放，已经电话通知被告移车。但是被告没有移走，所以将车子移到外面并通知被告保管。漏水原因是被告自己没有拧紧螺丝。垃圾车平时基本都停放在别的地方，偶尔停在楼下。本身门铃不好，而业主故意不及时关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，将说理部分综合阐述。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 2013年4月19日，永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组作为城西新村（锦西景园）的建设单位与城西新村临时管理小组共同作为甲方与乙方原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司签订了《城西新村前期物业服务合同》（以下简称物业管理合同），合同约定：永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组和城西新村临时管理小组同意将城西新村的前期物业委托给原告实行管理。物业名称：城西新村，建筑面积为98650.69元；委托管理服务项目：房屋建筑本体共同部位的维修、使用、管理，公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、非机动车库、室外消防设施等，共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理……交通与车辆停放秩序的管理……；物业管理服务质量：房屋外观：维护房屋外观完好、整洁美观；设备运行：运行正常；房屋及设施、设备的维修、养护：按规定维修、养护；公共环境：每日保洁、及时清运垃圾；绿化：定期修剪、无病虫害；交通秩序：交通顺畅、停放有序；公共秩序维护与协助消防：24小时值班，消防设备完好，通道畅通；房屋共用部位、公用设施设备的急修、小修：急修不过三（天），小修不过天。业主和物业使用人对乙方满意率达到75%以上。物业管理费用由业主按其建筑面积，住宅楼每月0.498元/㎡、商业用房每月1.00元/㎡。委托管理服务期限定为2013年4月10日起至首届业主委员会成立并签订新的合同止。被告户落实到锦西景园Ｂ区，建筑面积为109.95㎡，并按期缴纳物业费。后因对原告提供的物业服务不满意，被告没有按物业服务合同支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。现原告提起诉讼。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组作为城西新村的建设单位，其与原告签订前期物业管理合同，主体合格，内容合法，属有效合同。该合同对原告和业主均具有法律约束力，原告和广大业主均应按合同约定履行义务。自2016年5月1日至2019年4月30日被告尚欠原告物业管理费1971.18元，事实清楚，证据充分，双方均应当按照约定履行合同义务。故被告需要支付物业费。 至于原告服务存在瑕疵的问题。被告主张原告存在服务瑕疵，原告亦承认在履行合同过程中，确存在一定程度的服务不到位。故原告应承担相应的违约责任。正因为原告存在一定程度的违约，可适当减少被告承担物业管理费的金额以示对物业公司的“惩戒”，而促使物业公司认真提供物业服务。然而，如若大幅扣减物业费、或致使更多的业主不交物业费，则物业公司很有可能无法正常开展物业服务，而最终将导致业主生活环境更大幅度的下降。同时，考虑到整个城西新村安置房（锦西景园）的业主委会并没有成立，从而导致了不方便对物业公司进行有力监督、不方便变更物业合同、不方便更换物业公司，最终致使了现在还按多年前的物业服务合同在履行，存在一定的特殊性。所以，本院综合考虑：在目前不方便更换物业公司、不方便变更物业服务合同等的情况下，达到现有物业公司能够维系正常开展物业服务的需要；又要达到对物业公司未认真履行物业服务的惩戒作用而促使提供更好的物业服务。本院酌情扣减10%的物业服务费。今后，若物业公司仍然不认真提供物业服务而再次成为“最脏小区”、小区花坛再次出现杂草丛生，则加大扣减幅度；若物业公司能够认真提供物业服务、提高了服务质量，则可减少扣减幅度或不扣。 至于利息损失是否应当支持的问题。虽然原告有未认真提供物业服务的行为，被告也有权监督物业公司认真履行职责或通过业主委员会追究其违约责任、及至解除合同，但是本案中由于房屋维修基金不方便动用而部分物业无资金维修、不方便调整多年前的物业合同而物业服务费偏低、未成立整个小区的业主委员会而不方便更换物业公司等的客观情况存在。而且，允许拒交物业费，则势必引起连锁反应——更多的业主拒交，进而导致物业公司无法正常运转。结合本案涉及的小区不方便更换物业公司等特殊现状，目前不宜允许通过拒交物业费的方式解决纠纷。故原告要求被告支付利息损失，本院予以支持以督促业主按时交纳物业费。具体的利息损失可从起诉之日开始按年利率6%计算至债务履行之日止。 最后，顺便指出，为了最终化解纠纷，应尽快依法成立城西新村安置房（锦西景园）业主委员会，并通过业主委员会督促物业公司履职、变更物业服务合同、及至更换物业公司等手段解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十一条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告杨教对于本判决生效之日起十日内支付原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司物业费1774.06元及利息损失，利息损失从起诉之日开始按年利率6%计算至债务履行之日止。 二、驳回原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司负担5元、被告杨教对负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一九年十二月十九日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn