江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3462号上诉人（原审被告、反诉原告）：章爱春，男，1974年2月6日出生，汉族,住广陵区。委托诉讼代理人：董大鹏，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇飞，北京市盈科（扬州）实习律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李钦，男,1983年9月16日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李宁，男，1957年3月3日出生，汉族，住南京市白下区，系李钦之父。上诉人章爱春因与被上诉人李钦房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。章爱春的上诉请求：一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审法院违反民事诉讼诉请原则。本案属确认之诉，其诉讼请求是要求确认双方房屋租赁合同于2019年3月13日解除。然一审法院却将本案作为变更之诉来处理，最后判决解除该租赁合同。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定章爱春将案涉房屋擅自改造成五个独立的房间，属于擅自改变该房屋结构。事实上，合同明确约定章爱春可将案涉房屋作为公寓使用。所谓公寓即是20—50平米的套间，章爱春将该127平米的房屋分割成五个独立的套间，属于典型的公寓。章爱春的行为不属于擅自改变房屋结构。实际上，本案的起因在于李钦想出售该房屋，便找理由解除合同。三、李钦并不享有合同解除权。首先，案涉合同并未约定解除权;其次，章爱春的行为并不属于违反法律法规；最后，即使李钦认为章爱春因擅自改变房屋结构，也应先行提出整改、恢复原状。一审法院在李钦未提出诉请的情况下，判决章爱春恢复原状。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。李钦答辩称：章爱春破坏房屋结构，把厨房、阳台全改成了房间，且每个房间内都改装了下水，有独立卫生间，将每间房屋分别出租，构成重大安全隐患。派出所约谈我，提出我房屋出租存在扰民问题和消防安全问题，扬州市公安消防支队广陵区大队出示江苏省公安消防总队文件，并告知我出租的房屋分割存在重大安全隐患。李钦向一审法院起诉请求：1、确认双方涉案房屋租赁合同自2019年3月13日起解除；2、章爱春将案涉租赁房屋腾空并返还李钦；3、章爱春向李钦支付实际占用房屋的使用费（按每月708.3元的标准自2019年3月13日起计算至实际交房之日止）；4、章爱春向李钦支付腾空房屋前的电费285元，其他水电费以实际产生的费用为准。章爱春向一审法院反诉请求：1、判令继续履行合同，将租赁房屋恢复至正常使用状态；2、判令李钦赔偿章爱春损失（以833元/月从2019年3月计算至其履行合同止）。一审法院认定事实，2016年4月16日，李钦（甲方）与章爱春（乙方）签订两份《房屋租赁期约》，租期分别为五年和十年。双方一致认可实际履行的是租期为十年的合同，该合同约定：章爱春租赁李钦扬州市安林路18号16-104房屋（建筑面积127.09平方米，套内面积108.14平方米），年租金为10000元，包含物业管理费，租期自2016年6月16日至2026年6月15日。合同中特别注明：乙方不得从事违反国家法律法规事宜，甲方已尽到告诫义务，甲方保证乙方十年使用权，可以做公寓使用。李钦依约将房屋交付章爱春后，章爱春将房屋改造分割成独立的五间房间，每间均有卫生间和电表分表，并分别出租给其他人使用，租金每间700-1000元不等。章爱春已经向李钦缴纳租金至2019年6月15日。2019年3月9日，李钦向供电部门申请，拆除了涉案房屋的电表。2019年3月13日，李钦向章爱春发出微信：“现在正式通知你，由于你承租我的房屋，从事群租的经营活动，违反国家相关法律法规的规定，按照合同的约定，合同即日起终止无效，请你3日内携带个人物品搬离房屋，过期不候，后果自负。”2019年3月20日，李钦诉至法院，认为章爱春擅自更改房屋结构并转租，开展群租经营活动，具有严重消防隐患，违反国家法律规定及双方合同约定，其有权解除合同。一审中，法院于2019年8月1日与章爱春谈话，其表示不愿意将房屋恢复原状。一审法院认为，2016年4月16日李钦（甲方）与章爱春（乙方）签订的关于租期10年、年租金10000元的《房屋租赁契约》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同的双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同中明确可以做公寓使用，李钦认为章爱春擅自转租理由不能成立。但章爱春将案涉房屋改造分割成独立的五间房间，每间均有卫生间和电表分表，属于改变了房屋结构，其主张得到了李钦的同意，李钦予以否认，章爱春未能提供证据予以证明，故对其主张依法不予采信。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。李钦未提供证据证明其已经要求章爱春限期恢复原状的情况下，即发短信通知解除租赁合同，缺乏法律和合同依据，故其主张确认房屋租赁合同自2019年3月13日起解除的诉讼请求依法不能支持。其于2019年3月9日申请拆除了房屋电表，致使房屋不能正常使用，故其收取的2019年3月9日至2019年6月15日的租金应当退还章爱春。章爱春改变了承租的房屋原有结构，用于群租，具有较为严重的安全隐患，李钦起诉后，其并未采取措施，恢复原有结构。在法院与其谈话时也表示不愿意将房屋恢复原状，故一审法院认为李钦可与其解除租赁合同。李钦要求章爱春承担水电费用，其未提供证据证明双方交接时的有关水电具体读数，本案无法处理，其可待房屋交还具体数字确定后再行主张自己的权利。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除李钦与章爱春2016年4月16日签订的《房屋租赁期约》；二、章爱春在判决生效后1个月内将安林路18号16-104房屋（含车库）腾空交还李钦执管；三、李钦在判决生效后1个月内退还章爱春2019年3月9日至6月15日的租金2630元；四、章爱春自判决确定的腾让之日至实际让房之日止按10000元/年给付李钦使用费；五、驳回李钦和章爱春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，反诉非诉案件受理40元，合计80元，由李钦、章爱春各负担40元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。章爱春提交证据如下：一、案涉房屋承租前后的平面图，证明章爱春承租该房屋后在案涉房屋的客厅和厨房添加了两组泡沫砖砌的泡沫墙。二、案涉房屋照片一组，证明案涉房屋装修后的现状。三、关于城镇租赁司法解释第七条法条释义，证明所谓擅自变动房屋主体的承重结构是指变动的房屋主体和承重结构使它不具备足够的强度、钢度和稳定性，从而对人身和财产安全构成威胁的行为，证明章爱春承租后添加两组泡沫墙的行为不属于擅自变动房屋主体和承重结构。李钦的质证意见：一、平面图与现状不完全相符，承租后的示意图上未显示每间房屋内部有卫生间；二、照片属实，照片显示章爱春在墙上乱涂乱画；三、对司法解释的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。二审另查明，李钦在一审中向法庭提供的扬州市公安消防支队广陵区大队于2019年7月11日向李钦出示的苏公消（2017）64号江苏省公安消防总队文件，并在该文件上作出“基都漫城一期16栋104室房屋出租后，原厨房等自然间被分割，不符合群租房消防安全整治局导则，建议解除租赁合同”的意见。本案二审的争议焦点：一审判决双方的租赁合同于2019年6月15日解除是否正确？对于合同解除后的法律后果处理是否正确？本院认为：一审判决双方的租赁合同于2019年6月15日解除正确，对于合同解除后的法律后果处理亦并无不当。理由：1、章爱春在承租案涉房屋后将房屋进行改造，分割成独立的五间房间，每间均有卫生间和电表分表。章爱春提供的证据不足以证明其改变房屋结构已征得出租人李钦的同意；2、章爱春对承租房屋进行改造，用于群租，存在较为严重的安全隐患。结合扬州市公安消防支队广陵区大队对于案涉房屋出租后，原厨房等自然间被分割，不符合“群租房”消防安全整治局导则，建议解除租赁合同的意见，及一审法院与章爱春谈话时其也表示不愿意将房屋恢复原状的情况，一审判决双方的租赁合同于2019年6月15日解除正确。对于合同解除后的处理并未超出当事人的诉讼请求，处理结果并无不当。综上所述，上诉人章爱春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人章爱春负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年十二月六日书记员  李菲菲