北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15336号上诉人（原审被告）：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家瑛，男。被上诉人（原审原告）：刘华，女，1952年6月2日出生。委托诉讼代理人：熊韶华，北京共享律师事务所律师。上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）因与被上诉人刘华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31749号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富饶公司的委托诉讼代理人张红利、张家瑛，被上诉人刘华及其委托诉讼代理人熊韶华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富饶公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为我公司支付刘华的逾期交房违约金计算至2017年7月29日止。事实和理由：《房屋拆迁回购住房协议》明确约定刘华应当按回迁通知要求办理收房手续，我公司要求其签署《收房确认书》具有合同依据，《收房确认书》仅为我公司履行交房义务的合理手续及证明，并未限制刘华权利的行使，相反其拒不协助配合我公司办理收房手续违反了合同法关于附随义务的相关规定，故一审法院认定系我公司原因导致刘华未能在约定时间收房系认定事实错误，我公司不应该承担2017年7月29日之后的逾期交房违约金。刘华辩称，同意一审判决。《收房确认书》载明签字后《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕，富饶公司即无需承担逾期交房违约责任，且该公司表示必须先签署《收房确认书》，否则无法办理后续入住、领取钥匙等收房手续，该《收房确认书》的目的系富饶公司为了免除其逾期交房违约责任而为。一审法院认定《收房确认书》无合同和法律依据正确，我有理由拒绝签署，请求二审法院驳回富饶公司的上诉请求。刘华向一审法院起诉请求：1、富饶公司立即无条件交付位于北京市宣武区右安门大街×××a号房屋；2、富饶公司支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2012年11月9日至2017年10月1日违约金179643.9元）；3、富饶公司赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年11月1日，每月5000元房租，房屋租金经济损失15000元）。一审法院认定事实：2007年9月，富饶公司取得了刘华原居住的北京市西城区（原宣武区）×××429号、甲门301号住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2009年11月9日刘华（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：359）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京拓荒牛拆迁有限责任公司对北京市宣武区右安门内大街28号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街28号院／号／楼14门429号、甲门301号的住房壹、壹居室，合计使用面积／平方米，建筑面积32.93、31.86平方米交由甲方拆除。安置面积：（32.93+31.86）-1.19＝63.6㎡。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街28号院内建设的新住宅肆号楼（施工楼号）壹单元捌层a号叁居室，建筑面积113.60平方米。超出乙方原有面积50平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2009年11月9日至2012年11月8日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积50平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币237500元。大写贰拾叁万柒仟伍佰零拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。优惠5%＝11875。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币186716元，其中包括：1、一次性搬家补助费：1296元；2、提前搬家奖励费：10000元；3、工程配合奖：40000元；4、自行周转补助费：壹居室1500元／月、壹居室1500元／月，1500×24＝36000、1500×24＝36000；5、电话移机费：470元；6、空调移机费：800元；7、有线电视费：600元；8、热水器移机费：600元；9、装修补偿费：10950元；10、其他：50000元。转朝向费（南向转东向）。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先予执行，强制腾房。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。上述协议签订后，富饶公司将协议约定的各项补偿、补助费等支付给了刘华，刘华将原有的北京市西城区（原宣武区）×××429号、甲门301号住房于2009年12月28日、2009年11月18日腾空交付富饶公司拆除。后富饶公司按照协议约定，按期通过银行转账方式支付了刘华至今的周转补助费用，并于2013年起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。富饶公司向刘华最后一笔周转补助费用的时间为2017年7月18日，金额为5000元。2015年6月25日，富饶公司向国资委轻工老干部局、国资委轻工服务局出具《关于右内大街28号院工程进度情况说明》：我公司右内大街28号院危改项目于2008年3月26日开始拆迁，2012年12月底拆迁完成，2013年3月正式开工建设。计划2015年10月30日前全部竣工，2015年11月至12月进行各项竣工验收，预计2015年12月31日以前交付使用并办理入住手续。2016年1月28日，富饶公司向国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关老干部局出具《承诺书》：我公司开发建设的西城区右安门内大街28号院危改项目，原计划于2015年12月底回迁房交房入住，但因种种原因制约工期，不能如期交付居民，现预计回迁房要延期至2016年6月30日完工并交付入住。我公司郑重承诺：自2016年1月1日起，发放的回迁居民周转补偿费用，每月每户增加人民币伍佰元整。特此说明。2017年7月2日，富饶公司向刘华送达《右内28院富饶家园回迁居民入住通知书》：尊敬的刘华女士／先生：您好！我公司开发回迁的北京市西城区富饶家园住宅园区项目已竣工，具备交付使用条件。为此，我公司现就您原回迁安置协议的房屋（×××a号房）经北京市公安局核准的为富饶家园9栋1单元801号房屋通知您前来办理入住收房手续。一、我公司确定，北京市富饶家园入住手续集中办理时间为2017年7月29日下午15:00至／年／月／日，为了您顺利办理入住手续，请您务必于此期间AM9:00-PM17:00在北京市西城区右安门内大街28号院富饶家园10号楼1层底商与我公司及委托的北京经中太联物业管理有限公司办理接收房屋的手续及缴纳相关费用。二、如您因故不能亲自办理该房屋的接收手续，请您依法书面委托其他人员代为办理。三、为确保该房屋交付的安全、准确，您在办理该房屋的接收手续时，需提交下述文件：1.持本人身份证或有效证件原件及复印件；2.携带《回迁安置协议》原件；3.已依约付清相关房价款的收据；4.应付未付的房价款；5.填写好的《富饶家园业主资料卡》并附各成员一寸照片两张和身份证、户口本复印件各一张；6.委托其他相关人员代为办理接收该房屋手续的，还应提交代理人的身份证及《授权委托书》原件。7.其他相关资料。8.温馨提示：因现场停车位有限，入住当日请您尽量选择公共交通工具，谢谢！四、您在办理入住手续前，请仔细阅读本通知书及附件，并按照要求做好相应准备，办理当日请带好相关证件材料和费用，若有疑问请随时与我司联系。（联系电话：010-63524172）后富饶公司出具了《收房确认书》，要求刘华签署。《收房确认书》主要内容为：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿。自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。对于上述《收房确认书》，刘华认为是富饶公司强制要求签署，免除富饶公司违约责任，内容不合理，否则不予交房。富饶公司认为《收房确认书》只是办理入住所需提供文件中的一份，是对刘华收房予以确认的证明，若刘华不签署，富饶公司将没有书面依据证明富饶公司已将回迁房屋交付给刘华，是正当而合理手续。并且，补偿费条款富饶公司同意就晚交房另行补偿业主一点数额的周转费作为补偿费，具体数额双方协商确定。协商不成，数额为空白，刘华签署后也可办理收房手续。另查一，2017年7月，刘华回购的新建住房所在项目楼房在北京市西城区住房和城市建设委员会进行了竣工验收备案。另查二，2018年4月，富饶公司再次通知刘华收房。2018年4月26日，富饶公司向刘华交付了回迁购买的涉案房屋。另查三，北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，法院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。另查四，在诉讼前，有包括刘华在内的多名原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院居民，持续以信访信件等形式向有关部门及领导反映不能按时回迁、入住新建住房和富饶公司支付的补偿、补助费用过低等情况。另查五，庭审中，刘华提供了其2009年11月至2017年11月的在外租房居住的房屋出租合同，用以证明其在外租房的损失。富饶公司对此不予认可，认为根据双方协议，富饶公司只负责发放周转费，刘华具体和谁签订租房协议，租赁房屋与富饶公司无关。另查六，2016年，部分原北京市西城区右安门大街28号院的部分回迁居民×××等人因房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，将富饶公司诉至法院，要求判令富饶公司：交付回迁购买房屋、支付逾期交房违约金、赔偿逾期交房出租收益经济损失、供暖费等。后法院作出判决，判令富饶公司以回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算向×××等人支付逾期交付房屋违约金，并驳回了其他诉讼请求。上述判决经二审业已发生法律效力。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方签订的《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。刘华依约、如期向富饶公司交付了需要被拆除的被拆迁房屋，富饶公司在协议约定的应交付房屋的期限（即2012年12月28日前）内未向刘华交付刘华回购的新建住房。虽然富饶公司对此认为系由其他被拆迁居民的拖延、诉讼等原因造成，但该抗辩理由应属富饶公司作为拆迁人在实施拆迁行为、签订相关协议时，应当预见的情形，亦不属于法律规定的因不可抗力不能履行合同的情形。因此，就富饶公司未能在期限内向刘华交付刘华回购的新建住房，其行为已构成违约，富饶公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述认定，法院对于刘华提出的诉讼请求，分别结合在案证据和相关法律规定予以认定：一、一审法院审理中，富饶公司已履行了向刘华交付回迁购买的涉案房屋的义务，刘华亦予以认可，双方对此现并无争议，故对于刘华要求富饶公司交付房屋的诉讼请求法院不再重复处理。二、刘华主张要求富饶公司支付逾期交房违约金，该请求符合双方约定和法律规定，法院予以支持。虽然在双方签订的上述协议中约定了“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的内容，但依据该约定的计算方式富饶公司应当支付刘华违约金的数额过低，显然有违公平原则。富饶公司未能在期限内向刘华交付刘华回购的新建住房，因此给刘华带来持续的生活不便、额外增加费用等损失显然根据双方的上述约定不足以弥补，故刘华主张约定的违约金低于实际产生损失，要求法院予以增加，该主张法院予以支持，违约金的具体数额和计算方式，法院依据相关法律规定酌情予以判定，即以刘华回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。给付期限自2012年12月29起至富饶公司实际向刘华交付房屋前即2018年4月25日止。对于富饶公司认为刘华的该项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因富饶公司在刘华提起诉讼时尚未交付新建住房，且刘华亦通过信访等方式向有关部门持续予以主张权利，富饶公司的该项抗辩理由法院不予采信。另外，富饶公司认为2017年7月已通知刘华来收房，刘华没有按照要求办理入住手续，未交房的责任不在于富饶公司。该抗辩理由，因富饶公司在提出为刘华办理入住回购的新建住房时，要求其签署的《收房确认书》内容并无合同和法律依据，导致产生争议，故刘华未能在富饶公司提出的交付房屋的时间收房，富饶公司应就此继续承担违约责任。三、刘华要求富饶公司赔偿逾期交房的房屋租金经济损失，因富饶公司自签订上述协议后，按期通过银行转账方式支付了刘华至今的周转补助费用，并于2012年起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。现刘华虽然自行租房周转，交纳租金，但其未提供充足证据证明富饶公司已按协议约定和额外支付的周转补助费的标准明显低于刘华生活必需的租房费用。并且该项损失的因素，法院在确定富饶公司应支付刘华违约金的同时，亦给予了考虑，不应再重复判定。故对于刘华该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、北京富饶房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付刘华逾期交付房屋违约金（以五十三万九千六百元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自二〇一二年十二月二十九日起，至二〇一八年四月二十五日止）。二、驳回刘华的其他诉讼请求。如果北京富饶房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为一审法院确定的逾期交付房屋违约金截止日期是否正确的问题。根据已经查明的事实，富饶公司于2017年7月通知刘华于当月29日办理入住手续，当日双方因刘华拒绝签署《收房确认书》而产生争议，富饶公司未向其交付房屋，故哪一方当事人应对该结果承担责任是案件的关键问题。为确定上述责任的承担，应首先从《收房确认书》的内容看，仅从其名称“收房确认书”之字面意思理解，富饶公司交付房屋要求业主签订确认书并无不当，但从确认书内容看针对的是富饶公司逾期交房责任的确定而非对房屋交付内容的规范，该补偿责任的确定与交付房屋之间没有关联性，不具备因果关系；其次，应从双方产生争议后富饶公司的处置结果看，刘华拒绝在富饶公司提供的《收房确认书》上签字，富饶公司即拒绝向其交付房屋，直接导致逾期交房结果的延续；据此，本院认为富饶公司要求刘华签署《收房确认书》目的系为了免除其违约责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任，其要求违约金计算至该日期为止的上诉意见本院不予采纳。2018年4月26日，富饶公司未设置不合理条件再次通知刘华收房，刘华接收房屋，收房前一日应做为计算逾期交房违约金的截止日期，一审法院对此认定正确，本院不持异议。综上所述，富饶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇一九年十二月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹书 记 员 黑梦雪书 记 员 刘欣欣