吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5134号上诉人（原审被告）：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。法定代表人：朱冬梅，经理。委托诉讼代理人：田耕辛，该公司员工。委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈桂平，女，1966年3月12日出生，汉族，住前郭尔罗蒙古族自治县。委托诉讼代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林厚金建筑工程有限公司，住所地吉林省长春市农安县开安镇向阳路。法定代表人：田德龙，总经理。委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张生，男，1955年5月11日生，汉族，住农安县。上诉人吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人陈桂平、吉林厚金建筑工程有限公司（以下简称厚金公司）、张生房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈桂平原审诉称：2014年9月10日，原、被告签订《吉林中诚房地产开发有限公司收据》一份，证明被告中诚公司收到原告购房款199.5万元，并且收据上对于房间号、面积、每平米单价均作了详细约定，同时约定“此票据待楼盘开盘后换取正式票据。实际面积以产权为主”。被告中诚公司委托代理人本案第三人张生及孙志臣签字，并标注已备案。被告厚金公司项目部盖戳及张为宏签字。后被告迟迟没有通知原告交房事宜。后经查，该房屋已经交工验收并投入使用，原告所购房屋已经被中诚公司卖与他人，导致合同目的无法实现，故诉至法院，要求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；3.被告中诚公司返还原告购房款199.5万元及利息（自2014年9月10日起至判决生效时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）。中诚公司原审辩称：原告提交的购房收款收据不是中诚公司出具，中诚公司也未收到该购房款。根据中诚公司与厚金公司签订的建设工程施工合同及补充协议约定，以立体砍块的房屋抵顶厚金公司工程款的前提是工程主体封闭且有售楼许可证后抵顶的房屋由中诚公司统一销售，所以张为宏和张生给原告开具的房票子不具备销售条件，中诚公司对此不认可。张为宏以涉案房屋作为抵押向王丽借款110万元，后因张为宏没有能力偿还就以此房屋抵顶了借款，中诚公司据此与王丽签订了涉案房屋买卖合同。因此，应驳回原告的诉讼请求。厚金公司原审辩称：本案房屋销售主体是中诚公司，与厚金公司无关，应由中诚公司承担责任。张生原审述称：原告提交的房屋收据是厚金公司开具的，是抵顶厚金公司工程款立体砍块的房屋，后期房屋如何出卖抵顶工程款我不清楚，我项目部只负责备案，不允许再另外开具房屋票据。原审法院审理查明：农安县金都城市广场小区2#、3#综合楼是张生挂靠中诚公司开发，张为宏挂靠厚金公司施工建设的楼房。涉案房屋是在中诚公司与厚金公司签订的《站前金都广场小区工程承包补充协议》中约定以立体砍块抵顶厚金公司工程款的房屋。2014年9月10日，张为宏以厚金公司站前项目部的名义给陈桂平开具了名头为吉林中诚房地产开发有限公司房款收据，收据内容：购房人陈桂平，购房编号2#北7门，面积210平方米，单价9500元，房款199.5万元，注明：此收据待楼盘开盘后换取正式票据，实际面积以产权为准。收据落款开发商处注明已备案，张生、孙志臣签字，张为宏签字并加盖了厚金公司站前项目部名章。当日，陈桂平通过银行两次转款93万元给张为宏。2015年10月2日，中诚公司给王丽出具了购房收据，收据内容:购房人王丽，购买房屋编号2栋12门，面积207.82平方米，单价4500元，房款935190元。2017年8月15日，中诚公司与王丽签订了上述房屋买卖合同并在农安县房屋产权管理中心进行了备案登记。陈桂平购买的购房编号2#北7门房屋与王丽购买房屋编号2栋12门房屋是金都城市广场小区同一房屋。原审法院认为：张生挂靠中诚公司开发金都城市广场小区，张为宏挂靠厚金公司承建金都城市广场小区工程，张生代表中诚公司与张为宏代表厚金公司签订建设工程施工合同及补充协议当事人均认可。据此，张为宏以厚金公司站前项目部名义给陈桂平出具《收据》的房屋是补充协议中约定立体砍块抵顶厚金公司工程款的房屋，张为宏有权处置。在《收据》中张生签字该房屋已备案，应认定厚金公司对中诚公司的债权转让给陈桂平并得到中诚公司的确认，故陈桂平与中诚公司之间形成了直接的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定合法有效。中诚公司主张《收据》不是其出具且未收到房款，不认可房屋买卖关系，但中诚公司允许张生使用其资质开发建设小区，则张生以中诚公司名义从事的与涉案小区有关的活动，后果应由中诚公司承担。中诚公司是张生的挂靠单位，未经张生许可，其无权直接处分涉案房屋。就中诚公司将涉案房屋另行出售给王丽的行为，张生和中诚公司之间可协商或另案处理。鉴于涉案房屋已经另行出售他人且登记备案，陈桂平主张解除与中诚公司房屋买卖合同并返还购房款及利息的诉讼请求应予支持。至于陈桂平主张返还购房款199.5万元的诉求，其转款给张为宏93万元有转款凭证证实，应予以认定。对于剩余房款诉称以现金支付给中诚公司，因无证据证明，不予认定，其此部分诉讼请求不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈桂平与被告吉林中诚房地产开发有限公司于2014年9月10日签订的房屋买卖合同有效；二、解除原告陈桂平与被告吉林中诚房地产开发有限公司于2014年9月10日签订的房屋买卖合同；三、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后返还原告陈桂平购房款93万元及利息（自2014年9月10日至本判决生效之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息）；四、驳回原告陈桂平的其他诉讼请求。案件受理费22755元，由原告陈桂平负担9655元，由被告吉林中诚房地产开发有限公司负担13100元。宣判后，中诚公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：金都广场小区是田耕辛、张生共同挂靠中诚公司开发，二人是合伙人，中诚公司对张生的行为不予认可。陈桂平与中诚公司的买卖合同并未成立，更谈不上有效。陈桂平提供的收据加盖的是厚金公司的项目部章，没有中诚公司公章，张生签字时也未向陈桂平提供售楼授权书，且陈桂平将房款交给了张为宏，没有给中诚公司，案涉房屋没有实际交付陈桂平。案涉房屋被张为宏一房二卖，应由张为宏返还，中诚公司也不是收益人，收益人是田耕辛、张生，不应由中诚公司返还购房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回陈桂平的诉讼请求，一、二审案件受理费由陈桂平负担。陈桂平二审答辩称：原审判决正确，应予维持。厚金公司二审述称：原审判决正确，应予维持。张生二审述称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.张生、田耕辛系借用中诚公司资质开发案涉小区，并用房屋作为工程款抵顶给厚金公司，厚金公司又将案涉房屋出售给陈桂平，后中诚公司代理人张生为陈桂平出具购房款的《收据》，以上事实应认定为厚金公司将对中诚公司的债权转让给陈桂平并得到中诚公司的确认，故陈桂平与中诚公司形成了直接的房屋买卖合同关系。中诚公司虽上诉主张《收据》未经公司确认，中诚公司与陈桂平不成立房屋买卖合同关系，但中诚公司允许张生使用其资质开发建设小区，则张生以中诚公司名义从事的与案涉小区有关的活动，后果应由中诚公司承担。现中诚公司将案涉房屋另行处分，致使陈桂平的合同目的无法实现，应承担返还购房款的责任。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人吉林中诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十二月十三日书记员  张焕平