浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5482号上诉人（原审原告）：珠海市凯宏物业管理有限公司，住所地广东省珠海市拱北夏湾路178号凯宏酒店1楼，统一社会信用代码：91440400736166564R。法定代表人：李越，执行董事。委托诉讼代理人：项淑娟，浙江迎鸽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁红枫，浙江迎鸽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金华市城建开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东市北街227号，统一社会信用代码：91330701721098458L。法定代表人：徐亮亮，执行董事。委托诉讼代理人：邢森波，北京盈科（金华）律师事务所律师。上诉人珠海市凯宏物业管理有限公司（以下简称凯宏公司）、金华市城建开发有限公司（以下简称城建公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯宏公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费由城建公司承担。事实及理由：一、一审认定“2015年8月至2016年7月间物业费已过诉讼时效”错误。1.《物业服务合同》约定：“本合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年8月底前履行该年度的交纳义务。”根据上述约定可以看出，物业服务费系按年分期支付的债务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，案涉物业费的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日即2017年8月31日起计算，2015年8月至2016年7月的物业费诉讼时效也应当从2017年8月31日起计算，并未过诉讼时效。2.城建公司在柳湖花园小区持有多处房产，对凯宏公司负有交纳所有房产的物业费义务，所有物业费系同一债权。根据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》第十一条、第十六条以及《民法总则》第一百九十五条的规定，凯宏公司在一审中不仅举证了其向城建公司开具的部分物业费发票，还举证了城建公司履行交纳部分物业费的银行凭证。根据上述规定，可以达到诉讼时效中断的效果。二、一审认定“地下车库已由涉案小区业委会交付凯宏公司管理并向车位使用人收取车位费”错误。凯宏公司并未收取案涉小区地下车位的服务费，只是代业委会向使用人收取了租金，租金与车位服务费是两个不同的概念。案涉地下车库的车位共有98个，所有人为城建公司，车位服务费应当由城建公司交纳。按照《物业服务合同》约定，地下车库应当按照1200元/年/车位的标准交纳车位服务费，按此标准计算城建公司应当向凯宏公司支付98个车位3年的服务费为352800元，凯宏公司一审起诉时自愿将该费用予以调减应当予以支持。城建公司二审辩称，一、一审认定凯宏公司主张2015年8月至2016年7月间物业费已超过诉讼时效正确。根据凯宏公司提供的证据《物业服务合同》第八条约定业主应于2015年8月1日起交纳物业服务费，第三款约定业主或物业使用人应在每年8月底前履行该年度的交纳义务。本案中，城建公司即使应交纳2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费，也应于2015年8月31日前交纳。本案所涉物业费并非同一债务分期履行，而是分期履行之债，两者并非同一概念。从《物业服务合同》约定内容看，物业费按年度交纳，物业公司提供物业服务，该债务具有双务性。各期债务履行期限届满后，均为独立之债，可以就每一笔债务行使独立的权利，即诉讼时效应从每笔债务履行期限届满时起算。虽然城建公司在金华柳湖花园有多套房屋，但根据物业费的收费惯例，物业费按每套房屋的面积计收，从凯宏公司提供的物业费计算清单也可以证实，住宅部分的物业费与公建配套用房的物业费并非同一债权。虽然城建公司交纳了住宅部分的物业费，但并不能推定凯宏公司向城建公司主张过住宅部分的物业费，会导致公建配套用房物业费时效中断的后果。从本案的实际情况看，凯宏公司已向部分公建配套用房实际使用人收取了租金，实际上也默认了不向城建公司收取公建配套用房物业费的事实。在凯宏公司为柳湖花园提供物业服务过程中从未向城建公司主张过公建配套用房物业费。二、一审认定地下车库已由涉案小区业委会交付凯宏公司管理，并向车位使用人收取车位费正确。一审中，城建公司提供了审计报告书，证明部分公建配套用房车位已由凯宏公司收取租金，凯宏公司对该证据的真实性并没有异议。该部分租金收入由柳湖花园小区业委会与凯宏公司支配分成，说明凯宏公司是当时涉案配套用房车位的管理人，其在已经收取租金的情况下，再次向城建公司收取该部分的物业费，显然没有合理的依据。一审基于本案的实际情况及公平原则，判决地下车位物业费不予支持正确。城建公司上诉请求：一、请求撤销原判，发回重审或改判凯宏公司在一审中主张的按年利率24%支付违约金的诉讼请求不予支持。二、由凯宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定凯宏公司在为金华柳湖花园小区提供物业服务过程中不存在违约行为，属于认定事实错误。1.从凯宏公司在一审中提交的证据[2019]01号《会议纪要》的内容看，凯宏公司存在拖欠柳湖花园小区公共收益的行为，其明知《物业服务合同》第三十九条约定物业服务期限至2018年7月31日届满，但其存在多收取物业费、车位费的乱收费的行为，还存在拖欠自来水公司水费的行为。上述事实完全可以证明凯宏公司在履行《物业服务合同》过程中存在违约行为。2.从城建公司在一审中提交的证据婺城区政办[2018]32号文件看，凯宏公司在为金华柳湖花园小区提供物业服务合同过程中，金华柳湖花园小区被婺城区政府列为区级重大火灾隐患单位，依据《物业服务合同》第二条第8款约定的内容，凯宏公司具有消防安全服务义务，包括消防设施及消防通道的维修、养护和管理等。因此，其对消防安全事务负有不可推卸的管理责任，上述证据完全可以证明其未尽到物业管理的职责，存在违约行为。二、一审判决城建公司按年利率24%支付违约金过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，凯宏公司未提供证据证明实际损失，故其损失可按银行同期贷款利率计算。同时，考虑到凯宏公司存在违约行为，对其主张的违约金不应予以支持。三、一审判决按年利率24%支付违约金，对城建公司不公平。城建公司仅是涉案房屋的产权人，凯宏公司明知涉案房屋有实际使用人，其不向实际使用人主张。在本案诉讼之前，凯宏公司从未向城建公司主张过涉案房屋的物业费，其直接向法院起诉房屋产权人，索取高额违约金，显然有违诚信原则。凯宏公司二审辩称，一、凯宏公司在物业服务期间不存在乱收费的行为，在凯宏公司退出小区物业服务前对相关的费用已经与小区业委会进行结算。婺城区政府办公室之所以会出具[2018]32号文件，是因为凯宏公司在接管柳湖花园小区物业服务后发现小区内的消防隐患重大，多次向业委会、街道物业科打报告提出小区内的消防火灾隐患，区政府才出具了这份文件，这份文件的出具恰恰证明了凯宏公司在提供物业服务过程中尽职尽责。在《物业服务合同》履行期间，柳湖花园并未发生任何消防安全事故，凯宏公司尽到了物业管理的职责。二、一审判决城建公司按年利率24%支付违约金并不过高。根据《物业服务合同》的约定，逾期缴纳物业服务费的，按未付金额每日3‰计收违约金。一审按年24%计算违约金已对违约金进行了调减，不存在违约金过高的问题。凯宏公司向一审法院起诉请求：1.判令城建公司向凯宏公司支付物业服务费690453.79元及违约金446998.74元（违约金按年24%暂算至2019年7月5日，此后仍按年24%计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由城建公司承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，原告珠海市凯宏物业管理有限公司（乙方，下同）与金华市柳湖花园小区业主委员会（甲方、下同）签订《物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对金华市柳湖花园小区提供物业管理服务事宜；在物业管理区城内，乙方提供物业服务的内容，包括小区共用部位的维修、养护和管理在内的13项事项，及有偿向业主提供其他特约服务。服务范围为东至迎宾大道，南至丹光西路、西至师大街，北至玉泉西路；建筑面积299942㎡；本合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止；物业服务收费标准为：多层住宅0.50元/㎡/月、小高层住宅、商业用房、小学用房0.75元/㎡/月，电梯运行、二次供水能耗费预收，小高层住宅500元/年/户；地下车位服务费1200元/年/个；地上车位服务费700元/年/个。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年8月底前履行该年度（当年8月至次年7月）的交纳义务。如在该月最后一日止仍未交纳的，从次月1日起至实际支付之日止按每日3‰和未付金额计收违约金。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按约交给物业买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由开发商全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。同时，双方对其他相关事项一并作了约定。合同生效之日，原告依约对金华市柳湖花园小区从事物业服务。合同约定期限届满后，原告因故继续从事对该小区的物业服务并直至2018年10月。2019年1月4日，经原告与该小区业主委员会协商并共同形成《会议纪要》，双方确定2018年8－10月间物业费减半收取。另查明：被告金华市城建开发有限公司在开发金华市柳湖花园小区后在该小区有多处住宅未出售，并建有多处公建配套用房，总建筑面积约2万㎡（无产权登记）。被告将该小区内的上述公建配套用房自2005年1月1日起就一并出租给恒兴公司（2017年12月28日经法院判决后该租赁关系已解除）。恒兴公司承租后又将上述房屋委托骏仕公司管理，骏仕公司对部分公建配套用房用于转租，部分交由社区使用，部分作物业用房使用（即清单序号为14号），部分由承租人用于经营（即清单序号为第1－18号、23号，其中，序号14载明的社区和物业用房除外，其扣除面积分别为1244㎡和300㎡），并由承租人向原告交纳部分时间段的物业费，而部分时间段的物业费至今未付（具体未交面积和时间：1号35㎡，2015年8月1日至2016年2月25日；2－4号分别35㎡，2015年8月1日至2016年5月14日；5号35㎡，2015年8月1日－2016年9月9日、2016年12月11日－2017年6月30日、2018年1月1日至2018年5月28日；6号35㎡，2015年8月1日－2017年8月14日、2018年2月16日－2018年5月28日；7号300㎡，2015年8月1日－2018年3月31日；8号100㎡，2015年8月1日－2015年12月31日、2018年1月1日－2018年10月31日；9号48㎡，2015年8月1日－2017年12月31日；10号410㎡，2015年8月1日－2017年1月31日；11号35㎡，2015年8月1日－2015年9月6日、2016年9月7日－2018年10月31日）；序号12－23号至今全额（即2015年8月1日－2018年10月31日）未交物业费（具体面积：12号2504.46㎡，13号859.88㎡，14号1456㎡，15号1912.22㎡，16号2242.3㎡，17号1227㎡，18号70㎡，23号176㎡）；清单载明序号第20的地下车库（面积3330.5㎡），由该小区业委会与原告共同管理并收取车位费；清单载明序号第19、21（小高层人防或架空层，面积分别为2813.04㎡和2269.47㎡）、22（多层辅房，总面积2926.58㎡）房屋，在原告从事服务期间为空置。一审法院认为，凯宏公司与城建公司房屋所在的金华市柳湖花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》及该合同约定的服务期限届满后所达成相关协议（会议纪要），系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，为合法有效。合同对凯宏公司及相关业主均具有约束力。凯宏公司已按约履行了合同约定的服务之义务，作为该小区的城建公司则负有及时支付物业服务费之义务，其未按约向凯宏公司支付物业费，已构成违约，依约应承担违约责任。根据双方争议焦点，作如下判断：1.关于是否驳回凯宏公司起诉的问题，虽然凯宏公司在起诉之前未向城建公司发送书面催缴函，根据相关规定可以不予受理，但立案受理后，凯宏公司已向城建公司发送了催缴函，为了减少讼累，对城建公司提出驳回起诉的意见不予采纳。2.关于诉讼时效问题。城建公司在涉案小区虽有多处房屋，但其每一处房屋均以各自单元分布在涉案小区不同位置，每处房屋独立承载着不同的用途，其并非一个整体，尤其具有不同用途的住宅和公建配套房屋在无合同约定之情形下，不能将其类归于同一项的债权债务关系之中，凯宏公司自认已收取本案所涉部分房屋物业费的事实，亦可确认每个或每处房屋均相对独立，凯宏公司在本案中诉请标的所指向的对象即所涉房屋也是相对独立的。据此，不予采纳凯宏公司提出的城建公司交付住宅物业费，即可推定城建公司因对部分债务履行以致诉讼时效中断的意见；然而，凯宏公司未提供证据证实其在本次诉讼前曾向城建公司主张本案所涉债权属实，故对城建公司提出凯宏公司主张2015年8月至2016年7月间物业费已过诉讼时效的意见，依法予以采纳。3.关于公建配套用房是否应交纳物业费的问题。城建公司开发的涉案公建配套用房，除了因用于公益性质之房屋不收取物业费外，城建公司事实上将部分房屋出租并获得收益，而承租人事实上用于商业经营，故该部分房屋应当交纳物业费；但凯宏公司在涉案小区从事物业服务期间，清单序号为第20号载明的地下车库，已由涉案小区业委会交付凯宏公司管理并向车位使用人收取车位费，若由城建公司再支付该地下车库物业费则有悖“公平原则”，故对凯宏公司提出支付地下车库物业费之请求，依法不予支持。4.关于计费标准的问题。由于事实表明城建公司对其开发的涉案部分公建配套用房确系用于商业经营，故该部分房屋应以商业用房计算物业费；不具有商业用途的房屋，则以《物业服务合同》约定的房屋之类型计算物业费。据此，序号第19、21以小高层房屋收费标准计算，序号第22以多层房屋收费标准计算；同时，由于序号第19、21、22均为空置，故以70%计算，其他以商业用房标准计算物业费。5.关于《会议纪要》载明合同约定期限届满后的3个月之物业费是否减半的问题。由于《会议纪要》系凯宏公司与涉案小区业委会经协商后的共同约定，城建公司系该小区业主，应当享有该权益，故2018年8月至10月间的物业费以1.5个月计算。6.关于违约金的问题，由于城建公司提供的证据不足以证明凯宏公司存在违约，而涉案小区业主委员会也未确认凯宏公司在履行合同中具有违约的情形，但城建公司未依《物业服务合同》的约定及时向凯宏公司支付相应物业费属实，且凯宏公司请求按年利率24%计付相应的违约金并无不当，故对凯宏公司提出的违约金之请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十三条之规定，判决：一、金华市城建开发有限公司于判决生效之日起三日内给付珠海市凯宏物业管理有限公司物业服务费326422.56元，偿付2019年6月30日前违约金175244.20元，共计人民币501666.76元，并以所欠服务费和年利率24%计付自2019年7月1日起至实际履行之日止的违约金。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回珠海市凯宏物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费7519元（已减半收取），由珠海市凯宏物业管理有限公司负担3110元，金华市城建开发有限公司负担4409元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于凯宏公司主张2015年8月至2016年7月期间的物业费是否已过诉讼时效的问题。依据涉案《物业服务合同》对物业服务费用按年交纳的约定以及物业服务费一年一缴的行业通常惯例，凯宏公司应当在城建公司每年度应缴纳而未缴纳物业服务费的期限届满后两年内主张权利，但凯宏公司并未举证证明在法定期间内主张过权利，因此一审认定2015年8月至2016年7月期间的物业费已过诉讼时效并无不当。二、关于城建公司应否支付地下车位物业费的问题。根据已查明的事实，地下车库已由涉案小区业委会交付凯宏公司管理并向车位使用人收取车位费，一审根据本案实际情况，不予支持地下车位物业费之请求，亦无不当。三、关于城建公司应否向凯宏公司支付违约金的问题。城建公司未按《物业服务合同》的约定及时支付相关物业费的事实清楚，应按约支付相应的违约金，凯宏公司主张按年利率24%计算违约金已低于合同约定的违约金计算标准，不违反法律规定，应予支持。综上，凯宏公司和城建公司的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10251元，由珠海市凯宏物业管理有限公司负担6220元，由金华市城建开发有限公司负担4031元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇一九年十二月十七日代书记员 曹 慧