北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14080号上诉人(原审原告)：北京汇德盛丰商贸有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇府前街9号。法定代表人：黄胜，经理。委托诉讼代理人：张劲，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市青天律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村经济合作社，住所地北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村。法定代表人：张大秋，社长。委托诉讼代理人：田广礼，男，住北京市顺义区，由北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村村民委员会推荐。委托诉讼代理人：张硕，北京市律港律师事务所律师。原审第三人：王利忠，男，1954年4月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。上诉人北京汇德盛丰商贸有限公司（以下简称汇德盛丰公司）、北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村经济合作社（以下简称北孙各庄合作社）因与原审第三人王利忠农村土地承包合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初14186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汇德盛丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持汇德盛丰公司的一审全部诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费由北孙各庄合作社承担。事实和理由：1.涉诉土地为集体所有，北孙各庄合作社作为集体组织对涉诉土地的性质及用途系明知，但在招商引资时未将这一信息如实告诉汇德盛丰公司，甚至在合同中明确约定了将涉诉土地用于仓储物流，并且同意汇德盛丰公司在涉诉土地内进行投资建设。2.汇德盛丰公司作为经营者，在签订合同前是不可能在信息不完整的情况下，通过任何途径或方式查询了解到涉诉土地的性质和用途，汇德盛丰公司不具有过错。合同无效的责任应完全归责于北孙各庄合作社，汇德盛丰公司不应承担责任。北孙各庄合作社辩称，不同意汇德盛丰公司的上诉请求，北孙各庄合作社不应承担赔偿责任。王利忠述称,同意汇德盛丰公司的上诉请求。北孙各庄合作社上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求改判驳回汇德盛丰公司的一审全部诉讼请求或发回重审；3.一审、二审诉讼费由汇德盛丰公司承担。事实和理由：1.一审法院对《承包地租赁合同书》的效力认定错误。《承包地租赁合同书》系附生效条件合同，生效条件尚未成就，该合同尚未生效；《承包地租赁合同书》尚未实际履行，合同未生效。2.汇德盛丰公司所称的投入损失，与《承包地租赁合同书》没有因果关系，北孙各庄合作社没有义务对其所称的投入损失承担责任。（1）汇德盛丰公司在本案所涉土地上投资建设的行为发生于《承包地租赁合同书》订立之前，其投资行为与《承包地租赁合同书》没有因果关系。（2）《承包地租赁合同书》未约定投资建设项目，汇德盛丰公司即使存在投资建设损失也与《承包地租赁合同书》约定的义务履行无因果关系。（3）汇德盛丰公司的建筑物被拆除的原因为建设行为未经规划审批，其所称的建筑物被拆除所造成的损失与《承包地租赁合同书》没有因果关系。3.一审法院判决北孙各庄合作社赔偿汇德盛丰公司投资建设成果损失（地上建筑物），缺乏客观事实依据。4.汇德盛丰公司将北京市顺义区牛栏山镇人民政府发出的催告通知书及限期拆除决定书作为依据，要求北孙各庄合作社赔偿其损失，诉讼主体不适格。汇德盛丰公司辩称，认可一审判决第一项。1.关于诉讼主体，汇德盛丰公司认为其提交催告通知系为了证明涉诉土地上建造的房屋不是违法建筑，至于镇政府为什么把催告通知及限拆通知书发给汇德盛丰公司的法定代表人黄胜个人，其不知情。将在后续进行相关的行政诉讼。根据合同相对性原则，涉案房屋系由汇德盛丰公司建设，且汇德盛丰公司作为合同主体与北孙各庄合作社和孙利忠签订合同，并经营涉诉土地上的房屋。涉诉土地上的房屋系汇德盛丰公司的财产，且该公司系黄胜个人独资企业，不存在其他股东，属于一人有限公司。2.关于合同效力的问题，三方签订的《承包地租赁合同书》已经成立并生效。合同的期限从2013年就开始了，且在合同中约定，合同期满后由汇德盛丰公司与北孙各庄合作社续租，因此可以看出《承包地租赁合同书》是成立并生效的，而并非效力待定合同。3.关于因果关系的问题，北孙各庄合作社为了享受招商引资的政策，主动找到汇德盛丰公司，并且主动将王利忠的土地交由汇德盛丰公司经营物流。4.北孙各庄合作社关于损失的抗辩理由不成立。王利忠述称,同意汇德盛丰公司的意见，不认可北孙各庄合作社的意见。汇德盛丰公司向一审法院起诉请求：1.确认汇德盛丰公司、北孙各庄合作社与王利忠于2013年1月1日签订的《承包地租赁合同书》无效；2.判令北孙各庄合作社赔偿汇德盛丰公司投入损失（具体数额待评估鉴定结果作出后再行确定）；3.诉讼费由北孙各庄合作社承担。一审诉讼中，汇德盛丰公司明确并增加诉讼请求为：1.确认汇德盛丰公司、北孙各庄合作社与王利忠于2013年1月1日签订的《承包地租赁合同书》无效；2.北孙各庄合作社赔偿汇德盛丰公司投入损失2417700元；3.北孙各庄合作社给付汇德盛丰公司保险服务费5600元；4.北孙各庄合作社给付汇德盛丰公司评估费39000元；5.诉讼费由北孙各庄合作社承担。一审法院认定事实：1999年1月1日，发包方北孙各庄合作社作为甲方与乙方承包方王利忠签订《顺义县乡村粮田承包合同书》一份，合同中约定，承包项目为粮田25亩，用于种植粮食作物，位于村西，承包期限从1999年1月1日起至2020年1月1日止，承包期为21年。承包费总额141750元，年上交6750元。2013年1月1日，甲方、出租方（首页打印为甲方顺义区牛栏山北孙各庄村委会、首页修改处加盖北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村村民委员会公章、盖章页甲方处加盖北孙各庄合作社公章、日期处加盖北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村村民委员会公章）与乙方王利忠、丙方汇德盛丰公司签订《承包地租赁合同书》一份，合同中约定租赁项目位于北孙各庄村村西4.28亩，由丙方仓储物流用地。租赁期限从2013年1月1日起至2029年12月31日止。甲方与乙方承包期满后，由甲方直接与丙方续租承包合同，租金为每亩一千元，每年共计4280元。地理位置位于北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村村委会西路北500米，土地四至为南至主路排水沟、北至邻居、东至路、西至王利忠承包地。土地所有权归甲方所有，地上物及所有财产归丙方所有。北京市顺义区牛栏山镇人民政府向汇德盛丰公司法定代表人黄胜下达编号为（2019年）第0603号限期拆除决定书，该决定书中载明经查黄胜在涉诉土地上建设1层砖混和彩钢结构建筑物5处，建筑面积共计1940平方木，上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，所建建筑物属于违法建设，并要求其限期拆除。另查明，涉诉土地规划用途为一般农地区。一审诉讼中，汇德盛丰公司就涉诉地块上的地上物价值申请评估，经过摇号确认为北京市京价价格评估有限公司进行评估，为此汇德盛丰公司支付了评估费39000元。经该公司评估涉诉土地地上物中建筑物及构筑物类评估值为2388380.91元、园林树木类评估值为9499.4元、设备空调类评估值为19854元。一审庭审中，汇德盛丰公司申请时任北孙各庄村主任及书记的王某江及时任北孙各庄合作社社长的王某国出庭作证，王某江称2006年，村里找到汇德盛丰公司，为了招商引资便给汇德盛丰公司找了一块地。当时汇德盛丰公司在涉诉土地上进行建设村里面是知晓并同意的。一审庭审中，对于地上物的处理问题，汇德盛丰公司称对于可以搬走的，汇德盛丰公司可以搬走，对于地上添附物要求赔偿；北孙各庄合作社称涉诉地上物已经被认定为违建，且出具了限期拆除决定，政府要将地上物进行拆除。一审诉讼中，一审法院根据汇德盛丰公司的申请及担保，对涉诉土地范围内的房屋及附属物进行了证据保全，并在评估完成后，解除了上述保全措施。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中，涉诉合同中约定将涉诉土地用于仓储物流，该土地用途违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，改变了土地的用途，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于汇德盛丰公司要求北孙各庄合作社赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，北孙各庄合作社在涉诉合同中签章确认，其应为合同相对方，且结合涉诉合同签订的背景，北孙各庄合作社系涉诉合同订立的促进者。汇德盛丰公司与北孙各庄合作社在签订及履行合同时，双方均应当负有核查涉诉土地的性质及土地用途的义务，故双方均存在过错。对于园林树木及设备空调类地上物，汇德盛丰公司可以自行腾退并处理使用；对于建筑物及构筑物类地上物与涉诉土地形成附合，且已被相关部门认定为违法建设并要求限期拆除，该部分损失汇德盛丰公司与北孙各庄合作社应负同等过错责任。对于汇德盛丰公司要求北孙各庄合作社给付保险服务费及评估鉴定费用的诉讼请求，一审法院亦结合双方之间的过错责任对上述费用进行分担。据此，一审法院于2019年8月作出判决：一、确认汇德盛丰公司、北孙各庄合作社及王利忠于二〇一三年一月一日签订的《承包地租赁合同书》无效；二、北孙各庄合作社赔偿汇德盛丰公司损失一百一十九万四千一百九十元四角六分，于判决生效之日起七日内执行；三、北孙各庄合作社支付汇德盛丰公司保险服务费及评估鉴定费共计二万二千三百元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回汇德盛丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北孙各庄合作社向本院提交以下证据：证据1.牛栏山行政部门对该案巡查、询问的案件资料复印件，证明涉诉土地上地上物不是汇德盛丰公司投资形成，而是黄胜本人投资形成的。证据2.2002年至2019年建筑物航拍照片，证明涉案地上物在《承包地租赁合同书》签订前已经进行了建设，在汇德盛丰公司成立以前，地上物已经基本全部存在。汇德盛丰公司发表质证意见称，对于证据1及证据2真实性认可，但认为不属于二审新证据。证据1记载的时间大部分都在汇德盛丰公司起诉前，文件就已经形成。不认可证据1及证据2关联性及证明目的。汇德盛丰公司一审提交的违建通知是证明涉诉土地的性质以及涉诉土地上建造的房屋属于违建。涉案房屋的所有权人是汇德盛丰公司，不是黄胜个人。王利忠发表质证意见称，对证据1及证据2的真实性认可,关联性及证明目的不认可,认为上述涉案地上物是存在的，但是是大棚。黄胜是汇德盛丰公司的法定代表人，汇德盛丰公司是独资企业，是黄胜的也就是汇德盛丰公司的。本院在二审期间补充查明以下事实：黄胜系汇德盛丰公司的法定代表人和唯一股东，汇德盛丰公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资）。黄胜认可其在涉诉土地上建造的房屋的所有权归汇德盛丰公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、《承包地租赁合同书》的性质及效力问题；二、北孙各庄合作社、汇德盛丰公司应否就合同无效的后果承担责任以及责任比例是否适当。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第一百二十七条第一款、第一百二十八条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。关于合同的性质，本院认为，首先，从合同权利义务来看，《承包地租赁合同书》明确约定北孙各庄合作社作为出租方将涉诉土地交由汇德盛丰公司进行仓储物流使用，王利忠并非出租方或发包人；《承包地租赁合同书》约定的权利义务仅约束北孙各庄合作社和汇德盛丰公司，并未约定王利忠的权利义务。上述约定表明，实际上，王利忠已经把自己承包的涉诉土地让与汇德盛丰公司承包，北孙各庄合作社作为发包人与汇德盛丰公司建立了新的承包合同关系，王利忠退出了原承包关系。其次，从合同履行情况来看，北孙各庄合作社将涉案土地交由汇德盛丰公司承包使用，汇德盛丰公司将承包费交付给王利忠，王利忠在并未收取差价的情况下直接将承包费转交付给北孙各庄合作社，且王利忠、汇德盛丰公司均认可王利忠系代收租金后交到北孙各庄合作社，故王利忠并未就汇德盛丰公司承包使用土地谋取差价利益，即王利忠在合同履行中并没有任何利益。再次，从合同缔约背景来看，根据时任北孙各庄村主任及书记王某江的陈述，2006年北孙各庄村为了招商引资找到汇德盛丰公司，并给汇德盛丰公司找了一块地用于经营建设。因此，北孙各庄合作社主动发启缔约洽商事宜并与汇德盛丰公司签订《承包地租赁合同书》，让汇德盛丰公司承包使用涉诉土地，与王利忠并无直接关系。最后，从争议发生后来看，结合北孙各庄合作社及汇德盛丰公司在本案诉讼中的各项主张及抗辩意见，双方均未以王利忠为涉诉土地的承包人向王利忠主张权利及义务。因此，王利忠实际已从涉诉土地的承包合同关系退出，不再具有承包人身份。因此，综合上述合同权利义务、合同履行、合同缔约背景等因素，《承包地租赁合同书》的性质系名为转包实为转让，王利忠将涉诉土地的承包权让与给汇德盛丰公司，并退出了原承包合同关系。北孙各庄合作社作为发包人与汇德盛丰公司签订《承包地租赁合同书》，建立新的承包合同关系。王利忠在《承包地租赁合同书》作为乙方签字的行为可以认定，系其认可将其承包权转让给汇德盛丰公司，不能证明王利忠仍然为涉诉土地的承包人享受权利并承担义务。关于效力问题，根据《承包地租赁合同书》的约定“北孙各庄合作社与王利忠承包期满后，由北孙各庄合作社与汇德盛丰公司续租承包合同。”北孙各庄合作社主张上述合同系附生效条件合同，生效条件为北孙各庄合作社与王利忠承包期满，现北孙各庄合作社与王利忠的承包期尚未届满，故北孙各庄合作社与汇德盛丰公司签订的《承包地租赁合同书》尚未生效，亦未实际履行。基于前述分析，北孙各庄合作社与汇德盛丰公司建立了新的土地承包合同关系，北孙各庄合作社作为发包人将涉诉土地交由汇德盛丰公司承包使用，北孙各庄合作社收取承包费，双方已实际履行《承包地租赁合同书》。因此，北孙各庄合作社主张《承包地租赁合同书》尚未生效及履行，明显缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。本案中，涉诉土地规划用途为一般农地区。而《承包地租赁合同书》约定涉诉土地用于仓储物流，且在涉诉土地上违法建设了大量建筑物，改变了涉诉土地农用地的用途，《承包地租赁合同书》明显违反法律的强制性规定，一审法院据此判定《承包地租赁合同书》无效，于法有据，本院不持异议。关于争议焦点二，基于北孙各庄合作社的身份，其对于涉诉土地为农用地的土地性质应为明知，其为招商引资与汇德盛丰公司签订《承包地租赁合同书》将涉诉土地用于物流仓储，并在后续履行过程中放任汇德盛丰公司改变土地用途的行为，明显有违法律的强制性规定。因此，北孙各庄合作社对于上述合同的签订及履行明显存有过错。汇德盛丰公司的法定代表人为北孙各庄村的村民，其对核查涉诉土地性质具有便利条件，且汇德盛丰公司在签约之前亦负有核查涉诉土地性质的义务，故汇德盛丰公司应当就合同无效承担过错责任。依据王利忠、汇德盛丰公司、时任北孙各庄村主任及书记王某江等陈述，汇德盛丰公司使用涉诉土地十余年，在该土地上进行违法建设，北孙各庄合作社从未提出任何异议。现汇德盛丰公司建设的违法建筑已经被有关部门认定违法建设并限期拆除，据此造成的损失，北孙各庄合作社在其过错范围内应对损失予以赔偿。根据北京市京价评估有限公司出具的《涉诉建设及添附地上物价格评估报告》，对于建筑物及构筑物类地上物与涉诉土地形成附合，该部分因拆除而所造成损失，一审法院综合案件详情认定北孙各庄合作社与汇德盛丰公司应当承担同等过错责任，依据充分，本院予以维持。北孙各庄合作社以汇德盛丰公司的损失与《承包地租赁合同书》无关，损失缺乏依据为由主张不予赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。汇德盛丰公司主张北孙各庄合作社承担全部赔偿责任，汇德盛丰公司不应承担责任，缺乏依据，本院不予支持。另，北孙各庄合作社以涉诉土地上房屋为黄胜出资建设为由，主张汇德盛丰公司非本案适格当事人。经查，汇德盛丰公司为一人公司，黄胜系汇德盛丰公司的法定代表人和唯一股东，且黄胜认可其投资建设的行为归于汇德盛丰公司，故汇德盛丰公司有权主张相应的损失，对北孙各庄合作社的上述主张，本院不予支持。综上所述，汇德盛丰公司、北孙各庄合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31760元，由北京汇德盛丰商贸有限公司负担16012元（已交纳），由北京市顺义区牛栏山镇北孙各庄村经济合作社负担15748（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  鲁 南审 判 员  张玉娜二〇一九年十二月三十一日法官助理  董 沛书 记 员  刁雨欣