吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1918号上诉人（原审原告）：郭飞龙，男，1970年9月18日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：韩方勇，吉林东镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：白水旺，吉林厚谊臻诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，地址松原市新宇开发大厦。法定代表人：李树武，经理。委托诉讼代理人：张长江，公司法律顾问。上诉人郭飞龙因与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭飞龙的委托诉讼代理人韩方勇、白水旺，被上诉人新宇公司的委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭飞龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判新宇公司支付违约赔偿金177,172.8元。2.本案诉讼费用由新宇公司承担。上诉理由：本案双方争议的焦点问题是违约金的起算时间点的问题，这里就涉及到新宇公司于2015年10月21日所作的承诺书的性质是对原合同的变更，还是新宇公司的单方承诺？本案的基本事实是，新宇公司交付房屋后，一直未履约办理房产证，在郭飞龙等小区居民不间断的维权压力下，才迫于无奈作出了单方承诺，这就是该份承诺书的由来。另外，该承诺书既无郭飞龙的签字认可，也无郭飞龙的意思表达，无论是在形式上还是内容上均不符合《合同法》关于双方合意的要求，因此协议变更之说毫无事实和法律依据。新宇公司所做的承诺书并未征得郭飞龙同意，只是单方面作出了更改办证时间的允诺。根据法律相关规定，这份承诺书恰恰进一步引起了诉讼时间的中断。新宇公司关于违约金的赔付期间应为初次违约之日起至给付之日止，且未过诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。结合本案事实，双方签订房屋买卖合同，约定房屋交付后360天内办理房屋产权证。但两套房屋及1个车库于2010年11月交付使用后，新宇公司至今未履行该义务。此期间，郭飞龙与该小区居民多次与新宇公司交涉要求办理房产证并赔偿违约金，但新宇公司置之不理。郭飞龙多次且不间断的向政府信访部门反映情况，直至最后市里落实无籍房政策才得以办理房照。因此，新宇公司的违约状态一直持续，郭飞龙的诉讼时效也因连续中断而未过期，一审法院以诉讼时效为由只支持郭飞龙不到三年的请求权无理无据。另外，新宇公司主张2018年12月前只有42户居民起诉维权，因郭飞龙当时未参加即应该视为选择放弃权利。实际上，只要在诉讼时效内，何时起诉、如何起诉都是郭飞龙的权利，郭飞龙也未发表任何声明放弃维权，也不可能因为未参加一次集体诉讼就被剥夺了诉权。再有违约金作为赔偿请求权，属债的性质，即便该小区最后在2018年12月21日可以自行办理产权，但此后郭飞龙的赔偿请求权仍未实现，违约金因债权的存在而没有得到消灭，郭飞龙仍然没有得到补偿，所以违约金应持续计息到新宇公司给付之日止。根据以上事实，新宇公司应按照合同约定支付违约赔偿金，且按照6%计息直至给付之日止，截至上诉之日为177,172.8元（369,110x6%%2B12×96=177,172.8)。新宇公司辩称，郭飞龙的一审诉讼请求已经超出了法定的诉讼时效，且不存在中止、中断情形，应依法驳回其诉讼请求。本案中郭飞龙是以新宇公司的承诺书为前提条件起诉。并把承诺书作为主张逾期办证违约金的主要证据，在知道自己的权益被侵害后，在三年内却不像法院主张诉讼权利，明显是对追讨违约金权利的放弃。综上，郭飞龙的一审诉讼请求已超过了法定诉讼时效，且不存在中止、中断的证据，其请求不受法律保护，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回郭飞龙的诉讼请求。郭飞龙向一审法院起诉请求，判令新宇公司支付逾期办理房屋所有权证违约金175,796元。事实与理由：双方签订商品房买卖合同，郭飞龙购买新宇公司开发建设的富苑小区1幢2单元1003号住宅一套，1幢2单元1004号住宅一套，总价款369,110元，合同约定交付房屋180日内办理权属登记。郭飞龙于2010年11月入住购买楼房，到期后新宇公司迟迟不办理房屋权属登记，一直推脱。2015年10月21日富苑小区全体业主到市政府上访，要求新宇公司办理权属登记，并要求支付违约金，在区、市两级信访领导协调下，新宇公司承诺于2015年12月25日为全体业主办理所有权证，逾期不办理新宇公司承担一切违约赔偿责任，但时至今日，新宇公司仍未为郭飞龙办理房屋所有权证。一审法院查明认定的事实：2013年5月30日、2010年11月18日，双方签订商品房买卖合同，郭飞龙购买新宇公司开发建设的富苑小区1幢2单元1003号住宅一套，1幢2单元1004号住宅一套，2幢32号车库一个，总价款369,110元。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款＿%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。3、＿”。2010年11月18日郭飞龙楼房办理入住手续。郭飞龙入住后因新宇公司迟迟未为郭飞龙办理房屋权属证书，郭飞龙购买楼房所在的富苑小区业户到政府上访，在信访部门的协调下，新宇公司出具承诺书，承诺在2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主，富苑小区全体业主到时可开具发票办理房产证，新宇公司逾期不办承担一切违约赔偿责任。2016年4月新宇公司给郭飞龙楼房开具发票。2009年10月27日新宇公司与松原经济技术开发区管委会签订协议书，由松原经济技术开发区管委会补交3,000平方米土地出让金。郭飞龙购买的富苑小区房屋所在的建筑物已经办理首次登记手续，2018年12月21日新宇公司通知业主办理房照。一审法院认为，双方签订商品房买卖合同且新宇公司给郭飞龙出具销售不动产发票，足以证明双方形成买卖法律关系，该商品房买卖是双方的真实意思表示，商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。新宇公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物之义务，且应协助转移标的物房屋的所有权与买受人，协助买受人郭飞龙办理房屋所有权证的义务，这不仅仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。新宇公司辩解系政府的原因导致其逾期办证，但新宇公司没有提供充分证据予以证实，该辩解本院不予支持。虽然双方签订的商品房买卖合同中双方对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任事项未作出选择，但是新宇公司给富苑小区业主出具承诺书，承诺在2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，故该承诺书是对双方签订的商品房买卖合同办理产权证时间的变更。新宇公司既然给富苑小区业主出具承诺办理富苑小区办理房地产总证的时间，新宇公司就应该按照承诺的时间给富苑小区业主办理房地产总证以便郭飞龙办理房地产权属证书，新宇公司未按照承诺的时间办理完毕房地产总证，应承担违约责任，关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”。本案中双方当事人签订的商品房买卖中对逾期办证处理方式未选择及新宇公司出具的承诺书记载逾期不办承担一切违约赔偿责任，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行最后一次公布短期贷款基准利率为年4.35%，郭飞龙主张新宇公司按年利率6%计算利息支付违约金符合法律规定，予以支持。本案中新宇公司未在约定期限内为郭飞龙办理房屋所有权转移登记手续，已构成违约，郭飞龙主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效，新宇公司迟延办理产权手续备案登记是持续违约行为。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效为三年。新宇公司承诺于2015年12月25日前办理总证，郭飞龙应自2015年12月26日起知道自己的权利被侵害，原告于2019年7月4日向法院提出诉讼请求，2016年7月4日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。新宇公司通知郭飞龙办理产权证的时间为2018年12月21日，所以2018年12月21日之后郭飞龙可以自行办理产权转移登记，故新宇公司应支付给郭飞龙自2016年7月4日起至2018年12月21日止以369,110元为基数按年利率6%逾期办证违约金即900天的违约金54,608.05元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十八条之规定，判决：松原市新宇房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即给付郭飞龙逾期办证违约金54,608.05元。本院二审期间，郭飞龙提交了中共松原市委松原市人民政府信访局证明两份，证明从新宇公司违约之日起，郭飞龙一直在维权。新宇公司质证称，两份证明是郭飞龙在一审庭审后出具的证据，不予认可。双方当事人争议的焦点：1.新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点如何认定，即郭飞龙主张案涉房屋逾期办证违约责任是否发生诉讼时效中断。2.新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期如何认定。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，郭飞龙与新宇公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应依约行使合同权利、履行合同义务。1.关于新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点。郭飞龙与新宇公司在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。新宇公司将案涉房屋交付给郭飞龙后，未按照合同约定期限将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。经富苑小区业主上访反映，新宇公司于2015年10月21日出具承诺书，承诺于2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务……”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该承诺书系新宇公司同意履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的意思表示，故2013年10月21日至2015年10月21日期间的逾期办证违约金发生诉讼时效中断，2013年10月21日起的逾期办证违约金的诉讼时效自2015年10月21日重新计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”郭飞龙于2019年7月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2013年10月21日至2016年7月4日期间的逾期办证违约金因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护。故新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点为2016年7月4日。关于郭飞龙主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断。二审中，郭飞龙提交中共松原市委松原市人民政府信访局于2019年10月24日出具的证明，证实盖凤娥等人在2013年1月至2019年10月期间，多次到中共松原市委松原市人民政府信访局反映富苑小区开发企业违反合同约定，未为业主办理房屋产权登记等相关问题。该证明虽载明部分业主曾多次到中共松原市委松原市人民政府信访局主张权利，但并未明确该部分业主包括郭飞龙。郭飞龙未能提供证据证实其曾向有关部门或新宇公司主张权利，故对其主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断，本院不予支持。2.关于新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期。郭飞龙与新宇公司对2018年12月21日起案涉房屋能够办理房屋产权登记，均无异议，即新宇公司于2018年12月21日已履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的义务，故新宇公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期为2018年12月21日。关于新宇公司提出郭飞龙的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回的请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”新宇公司在法定上诉期内对一审判决未提出上诉，故对其要求撤销一审判决，驳回郭飞龙的诉讼请求，本院不予审查。综上所述，郭飞龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,816元，由郭飞龙负担。本判决为终审判决。审判长 庞 丽审判员 于 涛审判员 李敏英二〇一九年十二月二十七日书记员 金 航