河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23439号上诉人（原审被告）：河南天鹰房地产开发有限公司。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南天鹰物业管理有限公司。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱鸿燕，女，1965年5月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨素亚，河南坦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文龙，河南坦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南海韵置业集团有限公司。法定代表人：梁坤鹏。上诉人河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）、河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）因与被上诉人朱鸿燕、河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵置业）侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天鹰房产、天鹰物业的共同委托诉讼代理人张国超，被上诉人朱鸿燕的委托诉讼代理人杨素亚到庭参加诉讼。被上诉人海韵置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。天鹰房产、天鹰物业上诉请求：撤销（2019）豫0105民初27064号民事判决，改判驳回朱鸿燕的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。1、上诉人与朱鸿燕系委托关系，委托事实也已形成，且统一经营是整体意志，不宜被否定。2、涉案商铺系产权式商铺，非单个的独立商铺，业主行使所有权时应受到限制。3、涉案商铺业主对商铺性质是明知的，现趋利诉讼属于滥用诉权。二、一审判决返还房屋无法执行，客观上返还不能。朱鸿燕辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，天鹰房产、天鹰物业的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、涉案房屋登记在朱鸿燕名下，朱鸿燕对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2015年12月31日天鹰房产作为出租方与海韵置业签订租赁合同并收取租金，天鹰房产、天鹰物业与海韵置业签订租赁合同及补充协议前后均未将房屋租赁情况告知朱鸿燕，且存在恶意隐瞒的情况。2、2017年天鹰物业与朱鸿燕签订的租赁合同到期后，天鹰物业未重新与朱鸿燕签订租赁合同，亦未返还朱鸿燕涉案房屋，其行为构成侵权。3、天鹰房产将朱鸿燕等人的房屋非法出租给海韵置业装修使用并实际占有至今，海韵置业未尽审慎审查义务，与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，依法应承担连带责任。4.涉案房产可以分割使用。海韵置业未作答辩。朱鸿燕向一审法院起诉请求：1、天鹰房产、天鹰物业、海韵置业立即停止侵权行为，腾退返还朱鸿燕位于金水区未来路73号院锦江国际花园9，10，11号商业裙楼3层B-3-36号房屋；2、天鹰房产、天鹰物业、海韵置业赔偿朱鸿燕自2018年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金损失暂计67786.68元（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2019年7月31日，实际计至实际搬出涉案房屋之日止）；3、天鹰房产、天鹰物业、海韵置业承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于金水区未来大道73号院1号楼商业裙房3层B-3-36号房屋（建筑面积为45.74㎡）登记在朱鸿燕名下。2004年10月21日，朱鸿燕与天鹰房产签订《委托经营协议书》一份，主要内容为：朱鸿燕委托天鹰房产对朱鸿燕的商铺对外出租，该商铺坐落于郑州市金水区未来路73号3层B-3-36号，建筑面积45.74㎡，委托经营期限为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止；委托经营期限届满，本协议自动解除。2015年12月31日，天鹰房产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）与海韵置业（承租方）签订《郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书》，该协议书主要内容为：出租标的房屋位于河南省郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，总面积为16380.38平方米；租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年租金为1965645.60元即每月每平方米10元（1965645.60÷12÷16380.38）、管理费为1375951.92元，第二年租金为5896936.8元即每月每平方米30元、管理费为4127855.76元，第三年标准按照每月均价40元／平方加上管理费28元／平方；第四年至第六年标准在上年度基础上上浮5％，第七年至第九年标准在上年度基础上上浮5％，第十年至第十二年标准在上年度基础上上浮5％，第十三年至第十五年标准在上年度基础上上浮5％，直至协议期限届满。2017年1月1日，朱鸿燕与天鹰物业签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：天鹰物业租赁朱鸿燕位于郑州市金水区未来路73号三层B-3-36号铺位，建筑面积45.74㎡。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为24699.6元，每季度6174.9元，租金按季结算。租赁期间房屋水、电、物业等使用费由天鹰物业负担，天鹰物业每月每平米收取服务费2元整。2017年3月13日、2017年5月11日，天鹰物业分2次分别向朱鸿燕转账支付了5900.5元。朱鸿燕认可天鹰物业向其支付了两个季度的租金，后未支付租金。双方亦未另行签订租赁合同。一审法院认为，涉案房屋登记在朱鸿燕名下，朱鸿燕拥有该房屋的所有权。2004年10月21日，朱鸿燕与天鹰房产签订《委托协议书》约定朱鸿燕委托天鹰房产对朱鸿燕的商铺对外出租。后天鹰房产作为出租方、天鹰物业作为物业服务方、河南海韵置业集团有限公司作为承租方签订租赁协议，将包含涉案房屋在内的商业裙楼进行整体出租。2017年1月1日，朱鸿燕与天鹰物业签订《房屋租赁合同》，约定天鹰物业租赁朱鸿燕位于郑州市金水区未来路73号三层B-3-36号铺位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。期限届满后，朱鸿燕与天鹰房产、天鹰物业未就涉案房产另行签订租赁合同，故2017年12月31日涉案房屋租期到期后，天鹰房产、天鹰物业应将房屋返还朱鸿燕。天鹰房产和天鹰物业在未取得朱鸿燕授权同意的情况下将涉案房屋出租，应当承担侵权责任。海韵置业在承租涉案房屋时未对涉案房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，海韵置业应与天鹰房产、天鹰物业共同承担责任。因此，朱鸿燕要求天鹰房产、天鹰物业、海韵置业立即停止侵权行为，腾退返还朱鸿燕位于金水区未来路73号院锦江国际花园三层B-3-36号房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于天鹰房产、天鹰物业、海韵置业的侵权行为对朱鸿燕造成的损失，朱鸿燕主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2019年7月31日，实际计至实际搬出涉案房屋之日止，结合朱鸿燕提交的涉案房地产估价报告中显示涉案房屋2017年市场租金为133元／平／月，考虑到相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，该院酌定朱鸿燕因侵权造成的损失的计算标准为每月每平方米78元即每月3567.72元（78元×45.74）。对于朱鸿燕主张过高的部分该院不予支持。海韵置业经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院判决：一、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于判决生效之日起十日内退出位于房屋坐落于金水区未来路73号院锦江国际花园3层B-3-36号房屋并交付朱鸿燕；二、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱鸿燕自2018年1月1日起至实际搬出之日止的租金损失，按3567.72元／月标准计算；三、驳回朱鸿燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取747元，由天鹰房产、天鹰物业、海韵置业负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案中，涉案房屋登记在朱鸿燕名下，朱鸿燕对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。天鹰物业与朱鸿燕于2017年1月1日签订的租赁合同期限届满后，天鹰物业、天鹰房产未就涉案房屋与朱鸿燕另行签订租赁合同，其应将涉案房屋返还朱鸿燕。其在未取得朱鸿燕授权同意的情况下将涉案房屋出租，海韵置业在承租涉案房屋时亦未尽到审慎义务，同时，另案中，天鹰房产、天鹰物业的法定代表人已明确二者为同一公司，据此，朱鸿燕要求天鹰房产、天鹰物业、海韵置业停止侵权并赔偿相应损失的主张，于法有据，本院予以支持。一审判决并无不当，应予维持。天鹰房产、天鹰物业的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人河南海韵置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1494.67元，由上诉人河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  马 莉二〇一九年十二月三十一日书记员  王 研