云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2524民初920号原告：朱伟林，男，1977年3月18日出生，汉族，住云南省个旧市。原告：李云芳，女，1981年11月30日出生，汉族，住建水县。原告：李某，男，2003年8月1日出生，汉族，住建水县。法定代理人：李云芳，女，基本情况同上（系李某之母亲）。委托诉讼代理人：李秀兰，女，1955年10月10日出生，汉族，住云南省建水县。代理权限：特别授权代理。被告：建水红森房地产开发经营有限公司。住所地：建水县临安镇北正街74号。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。原告朱伟林、李云芳、李某与被告建水红森房地产开发经营有限公司（以下简称“建水红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟林、李云芳、李某及委托诉讼代理人李秀兰，被告建水红森房地产开发经营有限公司法定代表人邵国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟林、李云芳、李某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，返还所欠房租；2、依法判令被告赔还1-3年（2014年6月30日至2017年6月29日）未被抵扣总价20%的房租61557.70元及所欠租金利息30779.00元（61557.70元×年利率10%×5计算至多收的购房款退清为止）；第五年所欠租金19704.70元（2018年6月30日至2019年6月29日），所欠租金利息1970.40元（按年利率10%计算至付清租金为止），及未按时返还当年租金额的0.1%违约金19.70元，合计114031.50元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月18日，原告向被告建水红森公司以口头协商价307886元购买建水县北正街74号北门商城2-56商业用房14.22㎡，其中支付现金人民币246309元，差额部份的购房款用1-3年的租金（抵扣总价20%）61557.70元来抵扣。签订合同时原告看到合同上写明的购房款是246309元，经原告询问，被告工作人员说：“到第四年原告来拿房租时，被告会在总价上加上1-3年的房租再算回租给你们，现在用1-3年的租金来抵扣购房款”，故原告就与被告签订了《商品房购销合同》，同时被告要求原告再签一份《商业用房租赁合同》及《购房合同补充条款》，合同约定了原、被告双方的权利、义务和违约责任，将原告购得的商铺出租给被告经营，租赁期限为20年，自2014年6月30日至2034年6月29日。其中购房后1-3年的房租61557.70元用于抵扣总购房款。因此，原告在1-3年未收得分文房租。直到2017年10月16日，原告去收取第四年房租时才发现所收租金与总购房款×8%的应返租金不相符，9个月的租金竟然少返4924.62元，经原告询问，原来被告并未将1-3年的租金纳入总购房款再×8%返回给原告。根据2013年4月22日签订的《商品房购销合同》第四条计价方式与价款第2条按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为246309元，根据2018年4月19日签订的《补充协议》，甲方按房屋购销合同约定总房款307886元，从合同及补充协议可以看出1-3年的租金是被告多收了原告61557.70元的现金，多收的部份现金应当退还给原告。按照租赁合同约定的返租时间，2018年6月30日被告就应该返还第五年的租金给原告，但经原告多次与被告催要，被告拒绝支付第五年的租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法确认双方所签合同的法律效力，判令被告继续履行合同，全额退还多收的购房款及利息，支付到期的房屋租金、利息、违约金等。被告建水红森公司辩称，2014年被告与原告签订《商品房购销合同》，将建水县北正街74号北门商城2-56号的商铺出售给原告，并和原告签订《商业用房租赁合同》及《补充协议》，原告将购买的北门商城商铺返租给被告，再由被告统一出租给第三人经营。原告要求支付1-3年的租金与事实不符，其真实情况为原告应交的购房款是30多万元，而被告只收了20多万元，其中未交差额部分就是抵扣被告返租后应付原告1-3年的租金，就是原告所述的该6万余元；如原告要求支付前三年的租金，被告就要求原告补交已抵扣的部分购房款，并且第四年租金的比例将按购房款的8%支付减为按6.5%计算支付，被告将补开相应的发票，各方应承担相应的税收。原告所诉被告拖欠第五年租金的事实符合，但不是被告故意不履行合同，是因市场因素，被告向多原告承租的商铺无法转租出去，无租金收入导致被告无力向原告支付租金，如继续履行合同，将给被告造成巨大亏损，故被告现无继续履行合同向原告支付租金的能力。本院经审理认定事实如下：被告建水红森公司开发了位建水县镇的建水临安北门商城。三原告作为共同买受人，于2014年2月18日与被告签订《商品房购销合同》及《购房合同补充条款》，原告向被告购买建水临安北门商城二层2-56号的商铺，建筑面积为14.22㎡，购房款为246309元。同日，原告与被告签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，双方约定被告向原告租赁原告购买的商业用房，租赁期限为20年，即自2014年6月30日至2034年6月29日，被告租赁后有权转租进行整体经营。并对租金及付款方式进行了约定，即“年租金为房屋销售合同约定总房款的相应比例，即1-6年总租金为59115元分三次付清；7-9年每年租金为总房款的8.5%；10-12年每年租金为总房款的9%；13-15年为总房款的9.5%；16-20年为总房款的10%”；并约定“乙方未按期支付租金时，超过的天数，乙方应每天支付甲方当年租金额0.1%的违约金”。后原告与被告于2017年10月16日对商铺租金的计付及支付方式签订《补充协议》，另行进行了约定及明确，即2017年9月30日-2018年6月30日（第4年）租金计算为14778.54元，被告已于2017年10月16日支付给原告李云芳；2018年6月30日-2020年6月30日（第5-6年）每年租金计算为19704.72元；并对租期至2034年6月30日期限届满之日前的每年应付租金作了计算确定，经原、被告双方签字认可。至2018年6月30日，因被告未按约定支付第五年度应付的租金，故原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告双方于2014年2月18日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及2017年10月16日签订的《补充协议》合法有效；并要求被告继续履行合同，支付2018年6月30日至2019年6月29日一年的房屋租金人民币19704.72元。被告建水红森公司于2019年7月19日向原告支付了第五年应付的租金19704.72元。上述事实，有原、被告各方当事人陈述，原告提供的《商品房购销合同》、《商业用房租赁合同》、《购房合同补充条款》、《补充协议》、税务发票、税收缴款书、增值税发票，被告提供的《情况说明》、支付租金发票等在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告朱伟林、李云芳李某军与被告建水红森公司签订的《商品房购销合同》、《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，上述合同均合法有效，双方当事人应按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。原告已按约定将所购商铺交付给被告经营管理，履行了合同义务。被告建水红森公司按约定应于2018年6月30日前向原告支付第五年度的商铺租金，但被告至今未予支付，其行为已构成违约，应依法承担向原告支付19704.72元租金的义务。对原告所诉要求被告继续履行合同，支付2018年6月30日至2019年6月29日一年房屋租金19704.72元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对原告所诉要求被告赔还1-3年（2014年6月30日至2017年6月29日）未被抵扣总价20%的房租61557.70元及所欠租金利息30779元的请求，与本案事实不符，其1-3年应付租金已抵扣为原告应交纳的部分购房款，双方已互不履行支付义务，且双方已在2017年10月16日签订的《补充协议》中予以约定及明确，故无事实及法律依据，本院不予支持；因被告在诉讼过程中于2019年7月19日已向原告支付了第五年应付的租金19704.72元，故对原告要求支付第五年租金的请求不再支持。对原告要求支付第五年逾期支付租金的违约金及利息的请求，根据双方约定每日违约金按年租金额0.1%计算支付，其约定的违约金过高，被告请求予以降低，要求按照有关法律规定计算支付，根据本案实际，本院以逾期支付租金额的30%计算支付违约金（19704.72元×30%=5911.40元），符合法律规定；原告在主张违约金的同时又主张支付利息不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告朱伟林、李云芳李某军与被告建水县红森房地产开发经营有限公司于2014年2月18日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及2017年10月16日签订的《补充协议》继续履行。二、被告建水县红森房地产开发经营有限公司于本判决生效后15日内支付原告朱伟林、李云芳李某军逾期支付租金的违约金5911.40元。三、驳回原告朱伟林、李云芳李某军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告朱伟林、李云芳李某军承担2000元，被告建水县红森房地产开发经营有限公司承担580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宝宽审 判 员  张 梅人民陪审员  张炳发二〇一九年十二月十八日书 记 员  周 全