福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1983号 上诉人（原审被告）：吴少阳，男，1981年12月16日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:熊海虹，男，1960年7月5日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原审第三人：三明市万城房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区南永新村31幢03号。统一社会信用代码：913504007821525859。 法定代表人：程国谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王先群，三明市梅列区利群法律服务所法律工作者。 上诉人吴少阳因与被上诉人熊海虹、原审第三人三明市万城房地产开发有限公司（以下简称万城公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴少阳的委托诉讼代理人宋超、被上诉人熊海虹、原审第三人万城公司的委托诉讼代理人王先群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴少阳上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回熊海虹的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由熊海虹承担。事实与理由：一、原审法院认定尚欠租金数额事实不清，证据不足。吴少阳与万城公司就案涉厂房租赁于2012年3月6日签订《房屋租赁合同》，每月租金800元，每季度租金为2400元，合同租赁期为2012年3月6日至2013年3月5日，一直由熊海虹向吴少阳收取房租并开具收款收据。合同到期后，吴少阳多次要求续签合同，熊海虹和万城公司都没有签订，故按原租赁合同继续履行至2019年8月初。以上事实经一审法院确认，但是：(一）原审法院查明事实“熊海虹以此为由自行向吴少阳加收租赁费用”与事实不符。首先，在原审案件开庭之前，吴少阳对所谓雨棚是熊海虹所有的事实是完全不知情的，熊海虹也从来没有告知过吴少阳；其次，熊海虹有口头要求对案涉厂房进行涨租金，但吴少阳均没有同意，且要求重新签订书面《房屋租赁合同》可对租金协商，当双方没有达成一致意见，故一直没有签订租赁合同；再次，吴少阳签订《房屋租赁合同》（2012年3月6日）在熊海虹获得雨棚所有权（2012年6月21日)之前，吴少阳租赁案涉厂房的时候本身就有雨棚（吴少阳已搬入厂房，不可能是后盖的情况），根本不存在租赁"空地”一说（伪造证据嫌疑，一审未核对原件），所以即使要收取雨棚使用费，也应当向所有权人也就是万城公司收取，而不是向吴少阳收取。所以，本案在双方没有对增加租金达成一致意见的情况下，原审法院在没有任何证据证明，仅凭着熊海虹单方口述认定增加租金是错误的。(二）原审法院判决遗漏3000元保证金的事实。熊海虹在原审期间提交了3000保证金的收款收据，原租赁合同也对保证金退还（第一条4)进行了约定，且庭审过程中熊海虹和万城公司也表示在吴少阳搬离后愿意退还或抵扣房租。那么，原审认定吴少阳已于2019年8月2日搬离案涉厂房的情况下，原审法院却未对3000元保证金进行认定或者抵扣租金，遗漏了事实，增加了双方诉累。(三）最重要的是，原审判决认定的尚欠租金证据不足，明显错误。根据原审认定事实，截止2016年12月吴少阳向熊海虹出具18500元租金欠条，此后吴少阳共计支付给熊海虹厂房租金36000元（16000元通过微信转账并记录于欠条下，20000元通过微信转账）。按原审法院判决认定是支付2017年之后的租金，而不包括18500元内，那么，（1）如果认为16000元是支付2017年之后的租金，并非用于支付18500元，那么根据租赁合同，每月租金800元，每季度租金2400元的计算，2017年至2019年8月租金：9600+9600+6400=25600元-16000-20000=10400元，变成超额支付租金，是不可能的，且原审法院也未对该部分事实作出认定；（2)欠条后半部分为吴少阳先签字确认后熊海虹另行记录，16000元的还款记录与吴少阳微信转账记录也是一一对应的，根据日常生活交易习惯，下部分记录必定是偿还上部分欠条的内容，而原审法院却认定是支付2017年之后的租金，不是偿还欠条上部分的欠款，且熊海虹只记录了16000元却没有记录20000元，也可以表明16000元和20000元支付是有所不同的，故不认定吴少阳有偿还18500元的事实明显不清。所以，原审法院认定尚欠租金的事实明显不符合常理。二、原审法院认定租赁关系适用法律错误。根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，房屋租赁合同属于双务、有偿、诺诚合同；第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，吴少阳与万城公司（程芸娥）2012年3月6日签订《房屋租赁合同》后，合同于2013年3月5日到期，此后各方均未再签订书面的租赁合同，那么该《房屋租赁合同》为不定期租赁合同继续有效，即对租金、保证金等内容对各方均是具有约束力的，在各方没有异议没有签订新合同时就应按照此份合同约定对案涉厂房租赁事宜继续履行。但是，原审法院没有以真实存在且各方认可的书面的《房屋租赁合同》、收款收据等作为证据进行裁判，却在熊海虹没有提交任何租赁合同（雨棚）的情况下仅凭其口头陈述，就认定存在租赁关系（熊海虹租赁雨棚给吴少阳)和吴少阳不认可的涨租金事实径直裁判，适用法律错误，严重损害了吴少阳的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，恳请依法改判或发回重审。 熊海虹口头辩称，熊海虹于2012年3月就租给吴少阳简易钢结构厂房（雨栅），当时就定好，每季度按4300元支付，分成两部分：一部分是万城公司租金2400元，万城公司授权熊海虹收取后转交给万城公司财务；另一部分是雨栅租金1900元，该雨栅是根据三明市梅列区人民法院民事调解书上黄贤明向熊海虹抵债而来的。2014年开始，吴少阳就断断续续没有交租金了，一直到了2017年2月27日，熊海虹跟吴少阳结账，吴少阳出具一张欠条，至2016年12月6日止吴少阳尚欠熊海虹租金18500元，2017年以后吴少阳又断断续续支付了36000元是支付给万城公司的租金，熊海虹已把钱交给了万城公司的财务人员。 万城公司口头述称，吴少阳与熊海虹之间的争议是简易钢结构厂房（雨栅）租赁因租金欠交引起的；万城公司与吴少阳之间是2012年3月签订一份租赁合同，所涉租赁物是一块空地和两间小房间，每个月才800元，每季度2400元。雨栅是属于熊海虹的，是通过梅列区人民法院调解由黄贤明抵偿给熊海虹的。万城公司只收取空地和两个小房间的租金，押金3000元是吴少阳交给万城公司的，当时收取押金时有打一张收条给吴少阳的父亲，也就是签订租赁合同的吴业印。 熊海虹向一审法院起诉请求：1.判令吴少阳支付熊海虹厂房租金18500元；2.本案诉讼费由吴少阳承担。 一审法院认定事实：2012年3月6日，出租方程芸娥（甲方）与承租人吴业印（乙方）双方签订《房屋出租合同》，但实际承租人系吴少阳，实际出租人系万城公司。合同主要约定：1.乙方向甲方租赁的房屋座落于三元区两个房间），每月租金800元，每一季度租金合计2400元；2.本房屋出租时间为2012年3月6日起至2013年3月5日。2012年3月1日，万城公司授权熊海虹对本案的租赁物进行管理并收取租金和水电费，且同意熊海虹和承租人进行先行结算，结算之后再由熊海虹与万城公司结算。2012年6月21日，经梅列法院调解，熊海虹取得三元区荆东新村9号厂房木工车间的雨棚所有权，熊海虹以此为由自行向吴少阳加收租赁费用。2013年3月5日，租赁期到期后，吴少阳继续租用万城公司厂房加工大理石，直至2019年8月2日才搬离。2017年2月27日，经吴少阳与熊海虹结算，吴少阳尚欠房租18500元，并向熊海虹出具欠条一份，其载明：兹欠熊海虹房租人民币壹万捌仟伍佰元整（到2016年12月6日止）。其后，因吴少阳继续租用房屋厂房至2019年8月2日，从2017年3月23日至2019年1月6日，再支付租金合计36000元，之后经熊海虹多次催讨，未再支付任何租金。 一审法院认为，吴少阳租赁万城公司土地厂房，万城公司委托熊海虹管理、收取租金，并同意熊海虹与吴少阳先行结算。吴少阳出具的欠条可以证明，经结算，截止2016年12月6日，吴少阳欠熊海虹租金18500元。结算后，吴少阳继续租赁厂房土地至2019年8月2日，吴少阳2017年之后支付的款项系支付2016年12月6日之后租赁土地厂房的租金。故熊海虹要求吴少阳支付尚欠租金18500元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决： 吴少阳应于判决生效后十日内支付熊海虹租金18500元。案件受理费263元，减半收取131.5元，由吴少阳负担。 二审中，熊海虹、万城公司对一审判决认定的事实没有异议；吴少阳对一审判决认定“……三元区两个房间）”的事实有异议，认为其在（2019）0403民初834号案件中有见过租赁合同的原件，合同原件中没有手写的“空地、两个房间”这些字，合同复印件中却有“空地、两个房间”，说明这些字是后面添加的；对认定“熊海虹以此为由自行向吴少阳加收租赁费用”的事实有异议，认为在一审开庭之前，吴少阳并不知道（2012）梅民初字第1344号民事调解书的存在，从2012年3月开始，雨棚就一直都在，熊海虹是怎样取得雨棚的所有权，雨棚到底是万城公司的，还是熊海虹的，吴少阳都不知情，熊海虹也从来没有以此为由向吴少阳加收雨棚的租金；一审判决还遗漏认定了3000元保证金的事实；对一审判决认定的其他事实没有异议。各方当事人对一审判决认定无异议的事实，本院予以确认。 针对吴少阳提出租赁合同原件中没有“空地、两个房间”这些字的事实，熊海虹当庭提交了租赁合同原件与复印件进行核对。吴少阳对租赁合同原件质证认为，该租赁合同确实是原件，且有“空地、两个房间”这些字，但当时在梅列区法院的另案庭前调解时，熊海虹有把原件提供给吴少阳这方看时并没有这些字。万城公司质证认为，对熊海虹提交租赁合同原件的真实性没有异议。本院认为，吴少阳对熊海虹当庭提供的租赁合同原件是案涉租赁合同没有异议，但其主张当时的合同原件上没有“空地、两个房间”这些字的事实，并无提供相应证据予以证实，本院不予采信。 二审期间，吴少阳、万城公司均无提交新的证据。熊海虹提供一张照片，拟证明：吴少阳租赁使用场地和房屋的情况。吴少阳质证认为，该照片确实是租赁现场，真实性没有异议。万城公司质证认为，对该照片的真实性没有异议。本院认证认为，双方认可该组证据是吴少阳租赁使用现场的照片，本院予以确认。 另查明，二审召集各方当事人到租赁现场勘察租赁物的使用情况时，各方当事人均确认租赁合同中所涉“空地”就是雨棚下的地块，即雨棚和“空地”实际上是一个整体。 本案各方当事人争议的焦点是：熊海虹主张吴少阳尚欠18500元的租金是属于万城公司的，还是属于熊海虹个人的。 本院认为，各方当事人对一审法院查明本案租赁合同中所涉两个房间和空地系吴少阳向万城公司租赁，万城公司授权委托熊海虹对租赁场地及厂房行使管理出租、签订出租合同、收取租金、水电费等相关事务的权利，吴少阳在租赁后均向熊海虹交纳租金，由熊海虹提供收据给吴少阳，且吴少阳在2013年3月5日租赁期满后继续使用租赁物至2019年8月2日搬离时，双方没有续签租赁合同等事实均没有异议。并且，各方认可从2013年12月7日起吴少阳开始陆续没有交纳租金，也是由熊海虹向吴少阳催缴，万城公司从来没有与吴少阳接触过。因此2017年2月27日，熊海虹与吴少阳结算租金时，吴少阳向熊海虹出具一张到2016年12月6日止尚欠熊海虹房租18500元的欠条。综上，根据本案现有证据和一、二审查明的事实，足以认定吴少阳向万城公司租赁使用的“空地”实际上是包含雨棚在内的一个整体租赁物，并非“空地”与雨棚两个租赁物，故2017年2月27日吴少阳向熊海虹出具的欠条中所涉房租18500元属于万城公司所有，事实清楚。熊海虹以吴少阳向其个人出具欠条为由，主张雨棚是其单独租赁给吴少阳使用，并有向吴少阳收取每季度1900元的雨棚租金的事实，未能提供任何证据予以证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，对熊海虹提出的诉讼请求，本院不予支持。一审法院一方面查明熊海虹系受万城公司的委托向吴少阳收取、结算租金，并在结算之后再与万城公司结算，另一方面又将熊海虹与吴少阳结算后属于万城公司的租金直接判归熊海虹所有,属处理不当。诉讼中，万城公司经本院释明后表示同意接受法院对本案事实查明的结果，将维护自身的合法权益。因万城公司在本案中系作为无独立请求权的第三人参加诉讼，对涉案房租18500元由万城公司另行主张权利。吴少阳提出其与熊海虹之间就案涉雨棚不存在另外租赁关系的抗辩理由成立，本院予以支持。 综上所述，吴少阳的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初1044号民事判决； 二、驳回熊海虹的诉讼请求。 一审案件受理费263元，减半收取131.5,由熊海虹负担；二审案件受理费263元，由熊海虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文绣 审判员  廖 春 审判员  吴青华 二〇一九年十二月二十四日 书记员  吴珺伊 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -8- -9-