河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24829号上诉人（原审原告、反诉被告）：高天，男，1979年9月2日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马凤琴，女，1960年1月26日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张贞，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，河南成务律师事务所实习律师。上诉人高天因与被上诉人马凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院(2019)豫0182民初8327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高天上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判被上诉人返还定金50000元，并承担违约金310000元；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.一审法院混淆房产交易中的更名、网签、备案的合同约定责任及法律涵义。更名、网签，备案为不同阶段，是一种层阶递进的关系，买卖合同明确约定有相应义务和责任。结合本案，被上诉人所售房产也系购买房地产开发商针对教师存在福利性质的所谓团购房，是否可以上市交易不得而知。房产买卖合同约定先更名，备案后再支付房款的条款设计也是出于此点考虑。2.被上诉人商业经验丰富，解除合同存在合理性，系真实意思表示。一审法院认定被上诉人解除合同行为无效违法。上诉人在约定中介服务费由被上诉人负担的情况下，同意解除中介服务合同，脱离中介对房产交易监管，实质损害上诉人权益。上诉人在微信聊天及通话中再三强调同意解除中介服务合同，是迎合被上诉人要求，保证正常交易的行为，并非上诉人的真实意思表示。一审法院不应认定为被上诉人解除合同的行为是重大误解，是无效的法律行为上诉人同意解除中介服务合同，被上诉人最终解除买卖合同，即使是真的重大误解，也必需通过在一定时间内行使法定撤销权认定其法律行为效力。3.被上诉人存在严重失信和根本违约行为。首先，依合同约定，被上诉人在房产交易中存在更名的义务，至庭审结束，一审判决下达，没有向法院提交任何证据证明履行合同约定的更名义务。其次，合同中明确约定价款金额，支付阶段，方式，中介服务费负担等，被上诉人未依合同约定，没有履行合同义务约定情况下在法定假期中秋节当日要求向其本人支付全部房款。最后，多次要求上诉人当日全部支付房款，负担中介费无果情况下，当日即向中介服务方下达单方声明，解除与上诉人的房屋买卖合同，构成根本违约。4.本案微信聊天记录及电话磋商不应作为事实认定的依据。商业活动中因情形变化等各种原由存在反复磋商前后退让的语言表述一个过程，人民法院认定事实应当结合磋商过程中整体聊天记录、行为背景、表述让步原因等，综合考量多方面判断表述内容的真实意思表达，以磋商形成最终合同真实意思表示或以回归法律证据效力规定来认定事实。一审法院以截取部分微信聊天记录及电话磋商过程为事实认定的依据是片面的和错误的。5.本案合同没有继续履行的可能。被上诉人购房每平方价格低于房产开发商成本且具有销售对象专属性，能否上市交易不明，存在交易安全问题;上诉人购房资金大部分归还他人，剩余部分另用。综上所述，请求二审人民法院查清事实纠正一审判决，以维法律公平公正及保护上诉人合法权益。马凤琴辩称：1.高天拒不履行协助“更名”义务是导致双方合同无法继续履行的根本原因。正如上诉人所称，涉案房屋的更名、网签、备案是层层递进关系，如不办理更名，无法继续网签、备案。在履行合同过程中，马凤琴花费了55000元的协调费用，才使得涉案房屋的开发商同意更名。但经答辩人反复催促，上诉人以各种理由拒绝前往开发商处办理更名手续，在一审庭审中，上诉人也明确表示不同意继续履行合同。因此，一审法院认定上诉人的行为构成违约事实法律依据充足。上诉人主张因双方就购房款支付方式未协商一致才未办理更名不能成立，双方已经在房屋买卖合同和补充协议中已经明确约定了150万元购房款在网签当时支付，根本不存在上诉人所称的双方无法协商一致的情况。2.马凤琴出具《证明》的行为不构成解除合同的意思表示。意思表示依法应由行为人形成相应的意思，并表示给相对人。根据马凤琴一审中提交的微信聊天记录可见，马凤琴将该份《证明》交给了中介公司，并未交给上诉人，上诉人在起诉状中对此也是认可的，因此，马凤琴并未通过该份证明向上诉人表示解除合同。根据马凤琴提交的电话录音可见，马凤琴将向中介公司出具该份《证明》，上诉人事前是明知的，而且是上诉人教唆马凤琴办理的，办理的原因是该中介公司未能协调涉案开发商同意更名，目的是为了解除与中介公司的合同，双方无需继续向中介公司支付30000元中介费用。因此，一审法院认定答辩人出具《证明》的行为不构成解除合同的意思表示有事实法律依据。从另一方面说，自2019年9月11日起，直至上诉人提起诉讼之后，马凤琴一直在反复催促上诉人前往开发商处办理更名事宜，从未向上诉人作出过解除合同的意思表示。因此，上诉人主张马凤琴违约解除合同不能成立。3.马凤琴向一审法院提交的微信聊天记录和电话录音真实完整的反映了双方发生矛盾的起因系上诉人故意曲解合同条款，而且，上诉人在一审中对相关证据的真实性没有异议。因此，一审法院采纳马凤琴提交的相关证据，并依法认定相关事实合法合理。4.一审法院驳回上诉人的诉讼请求事实法律依据充足，依法应予维持。本案系因上诉人向马凤琴支付购房定金后反悔，并为了追回定金，有计谋的教唆被上诉人出具了《证明》，再凭该份《证明》提起诉讼，上诉人的行为严重违反了诚实信用基本原则。一审判决认定事实清楚，划分责任明确，依法应当予以维持。高天向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还定金5万元，并承担违约金31万元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月，郑州齐阳置业有限公司（以下简称齐阳公司）给马凤琴出具洞林湖.新田城《商品房买卖合同》回执单一份，主要内容为：“…二、房屋信息1、坐落位置：荥阳市洞林湖.新田城-二期（文苑）-2号楼-1单元-103…”，后该公司给马凤琴出具收据四份。2019年8月13日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要内容为：“……第一条房屋基本情况（一）、甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为郑州市荥阳市洞林湖新田城二期（文苑）2号楼1单元103，该房屋所在楼栋建筑总层数为10层，其中地上9层，地下1层，该房屋所在楼层为1层……第三条甲方与乙方通过郑州耀家房地产营销策划有限公司居间介绍成交……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）、经甲方与乙方协商一致，该房屋成交总价格为155万元……（二）乙方的付款方式为：……1、定金：定金总额为5万元。2、乙方自行支付的方式向甲方支付第一笔定金5万元……2、购房款/首付款……（1）、乙方于网签当时将第一笔购房款150万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付方式支付甲方……第七条网签甲乙双方协商一致，应当于2019年11月30日共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。网签当日，甲乙双方应同时办理公共维修基金的更名手续，房屋专项维修基金无偿转移至买受人名下；如交易房屋未缴纳过公共维修基金，则由甲方进行缴纳……第十条违约责任（一）、甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……第十五条其它……（二）、其它补充约定：1、甲方负责更名手续，乙方协助更名。2、若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准”。当日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）又签订《补充协议》一份，主要内容为：“……2、转让价款金额及付款方式……（2）、乙方在签订本合同当日向甲方支付定金5万元，该定金存入甲乙双方开设的中国工商银行联名账户中，联名账户应在签订本协议当日由甲乙双方共同开设。待乙方与开发商签署正式《商品房买卖合同》后，该笔定金自动转化为权利转让价款。（3）、乙方在网签当日将原购房首付款150万元整存入甲乙开设的中国工商银行联名账户中……3、甲方承诺，乙方可于2019年11月30日与开发商签订《商品房买卖合同》，甲方负责与开发商沟通协调，并全力配合上述流程……7、违约责任甲方擅自解除本协议或甲方单方面违约致使本协议不能履行的，须向乙方支付该转让价款20%的违约金。乙方擅自解除本协议或乙方单方面违约致使本协议不能履行的，须向甲方支付该房屋转让价款20%的违约金……”。当日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）以及作为丙方（居间方）的郑州耀家房地产营销策划有限公司签订《居间服务合同》一份，主要内容为：“……第一条居间服务内容及标准……2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费及支付甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费3万元，其中由甲方承担3万元，合同约定居间服务费由乙方先行支付，后期从未付款中支付。……第三条权利义务……2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续……”。当日，马凤琴给高天出具收条一份，主要内容为：“高天买新田城房定金5万元后期抵房款”。后因郑州耀家房地产营销策划有限公司一直未协调郑州齐阳置业有限公司进行更名成功，马凤琴又找他人进行协调，于2019年9月11日左右协调成功，马凤琴通知高天进行更名、网签，但高天并未到场进行网签手续。2019年9月12日，双方因上述居间服务费3万元，双方协商一致，由马凤琴到该耀家公司办理手续。基于此，马凤琴于2019年9月13日给该耀家公司出具说明一份，主要内容为：“因本人对合同中约定条款与买方无法达成一致性意见，特此解除合同”。后马凤琴继续通知高天进行网签手续，但高天以马凤琴通过中介向其下达解除房屋买卖合同为由诉至法院。另查明，2019年8月31日，马凤琴通过扫码付款方式支付“洞林湖二手房”款项共计3.5万元，2019年9月11日，马凤琴通过转账方式支付李晶款项共计2万元。一审法院认为，虽然马凤琴与齐阳公司未签订书面的商品房买卖合同，但根据齐阳公司给马凤琴出具的回单及收据，可以证明马凤琴与齐阳公司之间存在合同关系。马凤琴与高天签订的房屋买卖合同及补充协议，结合双方陈述及本案情况，该房屋买卖合同及补充协议依法应为权利义务概括转让合同，虽然至今未与开发商签订书面商品房买卖合同，但该情形并不影响上述合同的效力，故本案所涉的房屋买卖合同及补充协议成立有效。针对高天的诉请，结合双方陈述，本案争执在于马凤琴行为是否构成根本违约，一是关于本案所涉的证明，结合马凤琴提交的双方微信聊天记录及电话录音资料和双方陈述，可以看出双方达成一致意见，是为了耀家公司居间服务费3万元事宜，由马凤琴向该公司出具该证明，另外，高天当庭陈述系马凤琴直接给其出具的该证明，但其诉状显示系马凤琴通过中介向高天下达该说明，该陈述亦不一致，因此马凤琴出具该证明并非系其真实意思表示，且高天亦是明知的，马凤琴出具该证明为无效行为，二是马凤琴另找他人协调齐阳公司同意合同权利义务概括转让，并通知高天履行网签手续，但高天并未到场履行，故综上，马凤琴行为并不构成违约，高天要求解除合同，并无事实与法律基础，对高天的诉讼请求，该院不予支持。针对反诉原告马凤琴的诉请，马凤琴当庭表示要求继续履行合同，高天不同意继续履行合同，但马凤琴行为并不构成违约，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条约定，由马凤琴负责更名手续，高天应予以协助，结合上述所述，高天未积极履行协助义务，且该轻微违约情形并不影响本案所涉房屋买卖合同及补充协议继续履行，而关于反诉原告所诉的5.5万元，一是该款项3.5万元支付给“洞林湖二手房”，另外2万元支付李晶，马凤琴并未提供充分的证据证明该两项款项的一致性和必要性，二是结合本案所涉房屋买卖合同第十五条约定，马凤琴并未提供充分的证据证明高天自愿承担该部分费用，故综上，对马凤琴的反诉请求，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告高天的诉讼请求；二、驳回反诉原告马凤琴的诉讼请求。案件受理费3350元，由原告高天负担。反诉受理费588元，由反诉原告马凤琴负担。本院二审期间，高天提交如下四份证据：第一份高天和被上诉人的聊天微信聊天记录、被上诉人与新田城售楼部的聊天记录截图，拟证明在2019年9月30日，新田城已经向被上诉人下达律师函，要求签订正式的商品房买卖合同。第二份高天与被上诉人聊天记录，拟证明在2019年9月10日，马凤琴已经向上诉人表达解除合同的意愿，上诉人也向被上诉人发送了银行账号，被上诉人表达要退还定金。第三份上诉人与被上诉人的微信聊天记录以及被上诉人发过来的新田城更名审批表，拟证明被上诉人在2019年9月26日明确表示钱不到位，没办法更名。新田城更名审批表第二项审批确认，置业顾问、销售经理、商场经理、营销总监、营销案场经理均没有任何签字。第四份证据是上诉人在2019年10月29日与郑州市东田房地产开发有限公司签订的房地产销售合同的不动产专用收据定金发票，拟证明本案没有继续履行的可能性。马凤琴针对高天提交的证据发表如下质证意见：对于第一份证据，上诉人称该份聊天记录是被上诉人此前发给他的。因此在一审开庭之前已经形成，不属于本案的新证据，依法应当不予采纳。而且微信聊天记录内容不能够证明上诉人主张的证明目的，只是说明被上诉人要求上诉人提交相关身份材料。对第二份证据同样不属于新证据。该证据的第三份聊天记录不完整。上诉人在提供了银行个人的银行账号后，又继续向被上诉人表达如果新田城开发商不同意更名再退还定金。马凤琴现当庭出示聊天记录的后续一句话，上诉人说：“如果新田城不给你签备案手续，明天先把定金退给我。”，上诉人的后续聊天记录中也表达了：“感觉风险特别大，你自己拿主意买房的资金我不可能一直攥在手里面，你尽快妥善处理，不能再拖了，我不可能手里拿着这个房款一直等你。”上诉人的这些表述均可以证明上诉人也同意继续履行合同，而不是解除合同，而且在该份聊天记录的第二天也就是2019年9月11日，被上诉人已经通知上诉人，开发商同意办理更名。对第三份证据，首先不属于新证据，也不能完整反映双方在合同履行过程中，上诉人催促被上诉人办理更名的完整经过，更名审批表只是被上诉人填写完毕后等待开发商同意更名的照片，在被上诉人提交的微信聊天记录当中，已经证明开发商于2019年9月11日同意办理更名，且上诉人也将此事通知了被上诉人。第四份证据真实性没有异议，但恰证明本案因上诉人的违约导致本案合同无法继续履行。经本院审查认为，高天所提交证据均不属新证据，不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，高天与马凤琴签订的《郑州市存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思一致的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。因案涉房屋系马凤琴购买案外人开发商的房屋，购房手续登记在马凤琴名下。马凤琴欲将案涉房屋转让给高天，根据双方合同约定，应先到开发商处将案涉房屋更名登记至高天名下，之后高天与开发商签订网签备案合同等，双方还约定高天于网签当时支付剩余购房款1500000元。从马凤琴一审提交的马凤琴与高天聊天记录、电话录音资料不难看出，因双方之间的不信任，剩余购房款的交付时间与网签的时间是否存在先后顺序双方又进行多次沟通，意见不一，但办理案涉房屋的更名手续是进行网签备案的前置程序。根据案涉《郑州市存量房买卖合同》第十五条第（二）项其他补充约定：1.甲方（马凤琴）负责更名手续，乙方（高天）协助更名。上述二当事人聊天记录及电话录音资料显示，马凤琴通知高天到开发商处办理更名及网签手续，高天未到场，高天未依约履行协助义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故一审不支持高天返还定金的诉讼请求并无不当。关于马凤琴出具《证明》的问题，其内容在双方的聊天记录中也有各自明确的意思表示，不能证明系马凤琴向高天出具的解除双方之间购房合同意思表示，且在一审诉讼中系高天拒绝继续履行合同。故高天称马凤琴违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，高天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人高天负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇一九年十二月二十七日书记员  刘佳辉