河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1622民初1628号原告（反诉被告）：西华县东方国际商业有限公司。住所地：西华县特色商业区工业一路路西。法定代表人：朱礼兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡永正，河南箕城律师事务所律师。委托诉讼代理人：时小可，男，汉族，1984年11月25日出生，住河南省许昌县。该公司员工。被告（反诉原告）：祝丽娜，女，1979年6月19日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：郭宝昌，河南团结律师事务所律师。原告西华县东方国际商业有限公司（以下简称东方国际公司）与被告祝丽娜租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序立案受理后，被告祝丽娜提起反诉，反诉与本诉合并审理。因双方争议较大，本案由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告东方国际公司诉讼代理人胡永正、时小可，被告祝丽娜诉讼代理人郭宝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方国际公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的租赁协议。2、被告交纳拖欠租金42000元。3、被告支付违约金28000元。4、被告承担案件受理费。事实和理由：2018年9月，原被告双方签订了餐饮租赁协议，被告承租原告三楼场地经营牛排、自助餐，租期5年，从2018年9月30日至2022年10月1日，月租金14000元，每半年交纳一次。被告违约应当承担月租金一倍的违约金。协议履行期间，被告交纳了前半年租金，到2019年3月30日，被告应交租金时，长期拖延，又擅自停止营业。由此表明被告不再履行协议。被告虽然停止营业，但其部分物品仍占用原告的场地。为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告祝丽娜辩称：1、双方签订的租赁协议是事实，但是该协议是原告方提供的格式合同，双方权利义务严重失衡，属于合同法规定的显失公平的情形，被告提起反诉，要求撤销该合同。2、在2019年2月25日，双方已经开始协商撤店的事宜，是按照双方合同约定提前一个月提出的，并提交了撤店申请，因此被告并不欠原告租金，也不应支付所谓的28000元的违约金。3、被告停止经营，原告不让被告拉走自己的物品，并不是被告故意占用原告的场地。原告东方国际公司提交证据材料有：1、租赁合同一份。证明双方为经营场地租赁事宜签订了租赁协议，租赁期限为4年，从2018年9月30日至2022年10月1日，每月租金14000元，每半年缴纳一次。被告方提出解除协议应提前一个月通知原告，经双方协商一致方可解除，否则被告方应承担违约责任并赔偿原告方损失。2、光碟一份。证明被告方在2018年6月3日组织不明真相的一群人封堵原告方商场的大门，严重影响了原告正常的经营秩序，根据双方所签合同第八条第四项的规定，应向原告方支付违约金10000元。被告方没有经与原告方协商擅自停止营业事务，并强行将其物品搬出商场，根据双方所签合同第八条第一项的规定，被告应当向原告支付当月租金一倍的违约金并赔偿损失。被告祝丽娜质证意见：对证据1真实性、证明目的均无异议，但该合同属于格式合同、霸王条款，合同双方权利义务严重失衡，是一份显失公平的合同，依照《合同法》的规定是一份可撤销的合同。对证据2不是原始载体，原告应提供原始录制的载体，当庭进行核对，即使该光盘所录制的是事实，但是也证明不了原告的目的。光盘中并不是被告方纠集人员围堵原告的大门，而是要求解决问题得不到答复表达意愿的一种行为，也并没有影响到原告商场正常的营业，因为这些人员均是在大路上聚集。而且他们的目的还有一个，是被告方在经营餐饮过程中，部分食材已经接近保质期，按照法律规定必须予以调换但原告方无理阻止，禁止被告方调换食材，所以双方发生了矛盾，责任在原告方。原告方引用合同第八条第四项要求赔偿违约金10000元与合同该条的目的不相符合，因为该条规定的前提条件是乙方同意遵守甲方各项业务管理规定，而原告所谓被告围堵其大门影响其营业不是业务管理规定，不适用该条。如果该行为成立，这是一种违法治安管理法相关规定的行为，应由公安机关阻止，与合同无关。合同第八条第一项规定的前提是乙方应遵守甲方规定的营业时间，而被告并没有违反原告规定的关于营业时间的相关规定，原告所称被告无故撤店不是事实，所述的理由也不能成立，因此该条也不能适用于本案。被告祝丽娜提交证据材料有：1、撤店申请一份。证明被告方于2019年2月25日已正式向原告方申请撤店。2、西华县公安局娲城派出所对陈艳、周浩然、张振奎询问笔录。证明被告方于2019年2月25日按照合同规定提前一个月向原告方提出撤店申请，到2019年3月3日一直没有得到答复。2019年3月4日下午原告方工作人员擅自锁住被告方店门不让正常营业，给被告方造成了一定的经济损失。原告东方国际公司质证意见：对证据1，没有任何人签名，是否交到了原告方手中无法证实。更主要的是根据合同约定，被告撤店应经原被告双方协商同意而不仅依据任何一方的申请来确定其撤店的权利，所以被告方以撤店申请为由，否认其在履行双方所签合同中的违约行为的理由不能成立。对证据2，因当时被告方在未与原告方协商达成协议的情况下擅自停止营业，欲将其物品搬出商场一走了之，对被告方在经营期间的工人工资、会员卡等是否结清均未向原告方说明，在此情况下原告方阻止了被告方擅自撤离行为，锁住了被告方门店两个大门其中的一个，几分钟后派出所到场及时为被告方将锁打开恢复原状。原告方的上述行为都是双方所签合同赋予原告的权利，不存在因此违约或应当承担其他责任的问题。经审查，对原告提交证据1的证明力予以认定；证据2不符合证据的形式要件，不予采信。被告提交证据1仅能证明向原告提出撤店申请，不能证明得到原告同意。证据2中相互印证的与本案有关的事实予以认定。反诉原告祝丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原被告双方签订的租赁合同。2、反诉被告退还反诉原告押金10200元及其所扣押的物品（详见清单）。3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月30日，双方签订租赁协议，反诉原告在反诉被告的商城三楼经营餐饮业务，租期5年。在经营过程中由于反诉被告宣传力度不够，管理混乱，整个商城客流量逐渐减少，反诉原告每天在赔本经营。为了摆脱困境，反诉原告于2019年2月25日向反诉被告书面申请撤店，直到2019年3月3日反诉被告才答复不同意撤店，并于2019年3月4日又把反诉原告的店面在不欠租金及任何费用的情况下锁上，不让撤离，致使反诉原告无法经营及15万元左右的物品被扣押。因为双方签订的合同不是反诉原告本人所签，对合同条款的详细内容不十分清楚，当因为撤店双方发生矛盾时才了解到该租赁合同双方的权利义务不平等，属于合同法规定的显示公平的合同，且该合同是反诉被告提供的格式文本。综上，请支持反诉原告的反诉请求。反诉被告东方国际公司辩称：1、原被告双方所签协议是平等自愿反复协商的结果，双方的地位是平等的，在签订协议时原被告双方都充分的表达了各自的意见，在合同第十六条所约定的手写事项已充分说明本合同是双方平等协商的结果，不存在霸王条款或可撤销的内容，被告方请求撤销双方签订的租赁协议缺乏事实和法律依据。2、反诉原告要求退还押金10200元不符合合同约定。根据双方所签合同第四条第七项的约定，退还押金的节点是在双方的合作协议解除三个月后没有消费者退货、投诉或其他应扣款才能退还被告方所交押金，被告方提出应当退还押金，不管数额多少均应向法庭提供证据证明其所交押金的数额，否则法庭不应当支持。3、原告方任何时候都没有扣押被告方的物品，也没有对被告方的物品进行保管的义务，被告方要求原告方退还扣押物品缺乏证据。4、因被告方的反诉缺乏事实和法律依据，应依法驳回，反诉费用应当由反诉原告承担。反诉原告祝丽娜提交证据材料有：1、餐饮租赁协议一份。证明该协议是反诉被告提供的打印好的格式文本，部分条款是霸王条款，最明显的是第十三条和第十六条。本合同中关于反诉被告的义务只有两条体现，第一条和第十六条的第三项；其他十五条中有三十三项均是反诉原告应该承担的义务并且均有赔偿金、违约金的相关规定，但从来没有显示有反诉被告违约后如何承担违约金的规定。这足以说明该协议双方权利义务不对等，是一份显失公平的合同，依法应予撤销。2、收据2份。证明反诉被告收取了反诉原告押金共计10200元。3、清单7份。证明反诉被告扣押反诉原告的物品。4、微信聊天截图一张。证明2019年2月25日反诉原告把撤店申请通过微信发给了反诉被告的副总经理周浩然。反诉被告东方国际公司质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该合同虽为甲方提供但是经过双方协商的，是允许任何一方添加或删减的，在合同的第十六条双方约定的事项就印证了我方的上述意见；该协议不存在霸王条款，是平等的。反诉被告认为第十三条第一项、第二项及第十六条不属于霸王条款。十三条第一项中是任何一份合同都应当具备的条款，它对书面通知的提出时间只是一个约定，不损害反诉原告的任何利益，对反诉原告不履行协议的后果应当承担违约责任或赔偿责任，是法律赋予我方的权利，在反诉原告履行协议的情况下不存在对反诉原告的任何制约。十三条第二项规定，若反诉原告严重违约，我方有权利要求反诉原告承诺因其违约行为给我方造成损害的赔偿方式，仍然不是霸王条款。对十六条的约定，电费每度一元是西华县城内商业用电的惯例；对天然气的费用反诉原告使用应当由其承担，我方不可能代替因反诉原告经营饮食所消耗的天然气费用。所以上述约定都是公平的、正当的，反诉方认为属于霸王条款的理由不能成立。合同对反诉原告的约束条款相对多一些，这完全符合客观事实，因为我方给其提供了经营场地，在经营过程中应当服从我方的统一管理、协调，是双方事前约定的。合同除了第一条、第十六条第三项之外，第三条、第四条、第六条等，都有对反诉被告权利义务的体现，所以不能以条款内容的多少来确定是否存在霸王条款，而应以条款内容是否公平来予以衡量，所以反诉原告的证明目的不能达到。对证据2真实性无异议，但是对经营保证金10000元，应根据双方合同第四条第七项约定，双方解除协议以后满三个月没有消费者投诉、退货或其他应扣款项才能退回，原告方没有权利要求现在退回。对电卡200元，应由反诉原告与反诉被告对用电费用结清之后才有权要求退回。反诉原告要求退回上诉押金的请求因不符合双方所签合同约定不应予以支持。对证据3的真实性和证明目的均有异议，与被告没有关联，清单所列的用品是否存在无法确定，用在了什么地方无法确定，反诉被告没有扣押反诉原告的任何物品。对证据4，所显示的申请没有任何人签名，与反诉原告向法庭提供的书面申请截然不同，不管该申请是否提出，因双方未达成解除租赁协议的意见，反诉被告没有同意反诉原告撤店，反诉原告仍然应当按双方所签协议履行，否则就应当承担违约或赔偿责任。反诉被告东方国际公司没有提交证据材料。经审查，反诉原告提交证据1的真实性予以认定，但达不到其证明目的；证据2真实性予以认定；证据3不能证明清单上所列物品均在反诉被告处，更不能证明系反诉被告扣押。证据4的真实性予以认定。根据审查确认的有效证据及其当事人陈述，本院认定以下案件事实：2018年，东方国际公司（甲方）与祝丽娜（乙方）签订《餐饮租赁协议》，协议约定：第一至四条：甲方将商场三楼400平方米的专柜租赁给乙方经营餐饮业，租期从2018年9月30日起至2022年10月1日止。2020年9月29日之前的月租金为14000元；之后的月租金为14980元；租金每半年支付一次，于应交租金的前15日内支付下阶段租金。乙方在本协议签订时向甲方交付10000元的履约保证金，正式营业转为经营保证金。双方正常解除协议后满3个月没有消费者退货、投诉或者其他应扣款，甲方无息全部返还。凡此期间发生的退货、投诉或其他扣款，甲方直接从乙方经营保证金中扣除；保证金仍不足以支付的，乙方需在接甲方通知7日内补足。如保证金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应向甲方承担全部赔偿责任。第八条：乙方应遵守甲方规定的营业时间，……否则，甲方有权要求乙方赔偿损失并付当月租金的一倍的违约金。乙方同意遵守甲方各项业务管理规定，凡因乙方行为影响甲方正常经营秩序的，乙方应向甲方支付违约金10000元，甲方有权追加赔偿金并解除本协议。第十三条、本协议未到期而乙方单方面提出解除本协议的，应当提前1个月书面通知甲方，经双方协商一致方可解除协议。否则，乙方应继续履行协议直到协议期满，如乙方不继续履行协议应承担违约责任，并赔偿甲方协议未履行部分的租金及费用。甲方有权追加赔偿金，乙方未赔偿部分相关租金及费用，甲方有权留置乙方财产（含商品）以实现甲方的权利。协议签订后，东方国际公司依约交付了所出租的场地；祝丽娜依约向东方国际公司交纳了半年租金和10000元保证金，并开始经营牛排自助餐生意。2019年2月25日，祝丽娜以微信方式向东方国际公司副总经理提出撤店申请。3月3日，东方国际公司答复不准予其撤店。3月4日，祝丽娜等人往店外搬运东西，遭到东方国际公司人员阻止并将店门锁住，双方发生冲突并报警，派出所民警赶到现场平息了双方的冲突，东方国际公司将门锁打开。另查明，从2019年3月4日起，祝丽娜没有再经营。东方国际公司已经将祝丽娜柜台内的物品放置到商场的其他地方，并对柜台重新招租。本院认为，1、关于本诉。原被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当依照合同的约定行使权利、履行义务。被告在申请撤店未经原告同意下，擅自搬运物品，停止营业，没有按照约定交纳下阶段的租金。被告以自己的行为表明不再履行合同义务，导致合同不能继续履行，已经构成违约。关于原告要求被告赔偿损失即按照双方签订合同第十三条的约定支付租金42000元的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的诉讼，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合涉案合同的履行情况，被告的过错程度，原告的实际损失、预期利益及原告已经重新招租等情况，根据公平原则和诚实信用原则，对原告的损失酌定为20000元，过高请求不予支持。关于原告要求被告按照合同第八条第1项承担违约金28000元的诉请。该条款是对被告违反原告规定的营业时间承担违约责任的约定，与本案事实没有关联性，对原告的该诉请不予支持。2、关于反诉。根据《中华人民共和国民法总则》关于可撤销民事法律行为的规定，原被告签订的合同不存在可撤销的情形，对反诉原告请求撤销原被告双方签订的租赁合同的诉请不予支持。反诉原告请求反诉被告退还押金10200元，其中经营押金是10000元，按照双方签订的合同第四条第5项的约定，反诉被告应当予以退回。另外200元是电卡押金，反诉原告没有提交相关证据证明电费已经结清应当退还，对该请求不予支持。关于反诉原告经营的物品。因物品品种繁多、琐碎，本院曾通知双方到现场清点，反诉原告没有到场，原告经营所用物品名称、数量不能逐一核实。物品现在在反诉被告处放置，由反诉原告予以搬走。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西华县东方国际商业有限公司与被告（反诉原告）祝丽娜签订的《餐饮租赁协议》。二、被告（反诉原告）祝丽娜赔偿原告（反诉被告）西华县东方国际商业有限公司损失20000元。三、反诉被告西华县东方国际商业有限公司退还反诉原告祝丽娜押金10000元。四、反诉原告祝丽娜放置在反诉被告西华县东方国际商业有限公司的物品由反诉原告祝丽娜搬走。五、驳回原告西华县东方国际商业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告祝丽娜的其他诉讼请求。上列二、三、四项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，原被告各负担775元；反诉案件受理费50元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邓春玲审判员  刘冬梅审判员  李 敏二〇一九年十二月三十日法官助理田绘敏书记员郭白雪