新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初1972号原告：刘喜琴，女，1976年12月28日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：马瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，该公司董事长助理。原告刘喜琴与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）、乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称“宏锦天晟物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘喜琴的委托诉讼代理人王俊，被告宏锦天晟房产公司委托诉讼代理人侯金芳、被告宏锦天晟物业公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘喜琴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺认购合同》无效；2、判令被告宏锦天晟房产公司返还购房款239,826元；3、判令二被告承担共同还款责任；4、本案诉讼费、保全费（未保全放弃）、邮寄送达费等所有费用由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告与被告宏锦天晟房产公司签订了《商铺认购合同》，由原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的米东区稻香南路2006号天晟生活广场负1层F-A251、F-A405号商铺，并支付了商铺总价款239,826元。同日，原告与被告宏锦天晟物业公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定由被告宏锦天晟物业公司统一经营该商铺并向原告支付商铺租金。合同签订后，原告才得知被告宏锦天晟房产公司所售商铺根本没有取得商品房预售许可证，也没有办理产权登记，且商铺至今仍未交付、未正常营业，已经严重超出合同约定的交付期限，被告已经构成根本违约。针对原告的退房要求，被告屡次进行虚假承诺，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告宏锦天晟房产公司辩称：双方签订的《商铺认购合同》合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，双方应该继续履行合同。涉案商铺我公司已经取得了商品房预售许可证。根据双方签订合同中关于产权登记约定第12条，明确约定双方签订的商铺认购合同是预定合同，原告在预定商铺的时候，商铺的现状全部了解并熟知，自愿签订认购合同；第11条约定了合同解除的条件和期限，即五年后如果不能给原告办理房产证合同解除，现在解除的期限和条件都不成立，因此双方应该继续履行合同。第5条约定交付期限是2017年12月31日之前，如果不具备交付条件，运营公司给原告支付租金，现在运营公司即宏锦天晟物业公司已经按照合同的约定给原告支付了租金，对于交房日期的条款双方已经达成了新的约定，运营商直接支付租金就视为已经交付了商铺。综上，原告所有的诉讼请求不予认可，我们要求继续履行合同。被告宏锦天晟物业公司辩称：我公司只是和原告签订了商铺委托经营合同，我公司没有收到原告交纳的房款，因此不承担共同退还房款责任。我公司已经按照合同约定如期支付了二年的租金9,300元、16,788元和9,886元，合同已经有效履行，所以不存在合同无效的情形，也不存在违约。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据并经质证：证据1、《商铺认购合同》，证实原告购买被告宏锦天晟房产公司开发的商铺的事实。证据2、《商铺委托经营合同》，证实原告根据被告宏锦天晟房产公司的要求将商铺委托给被告宏锦天晟物业公司统一经营，被告宏锦天晟物业公司有义务向原告支付商铺租金。证据3、收据及转账存根，证实原告全款支付了涉案商铺的价款。证据4、不动产登记信息查询结果，证实天晟城市广场在乌鲁木齐市自然资源局不动产登记管理中心没有不动产产权登记信息。证据5、视频证据，证实被告宏锦天晟房产公司因资金困难、资金链断了导致项目至今没有竣工，无法正常营业。证据6、湖北中浩建筑有限责任公司告示，证实截至起诉时香榭丽都项目还未竣工验收，无法交付使用。被告宏锦天晟房产公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可，按照合同约定应当继续履行，不存在合同无效情形，我房产公司已经委托运营商即宏锦天晟物业公司支付了租金，原告接受了租金的支付，对我公司履行合同的行为原告是认可的，我公司不存在违约。2、商铺委托经营合同的真实性认可，运营商已支付租金9,300元、16,788元和9,886元。3、收据的真实性认可，确实收到了原告支付的预定商铺的款项。4、不动产登记信息查询结果真实性认可，证明的问题不认可。涉案项目在房产部分备案及预售许可证上都登记的是香榭丽都小区，涉案的项目是我们自己起的名字，不是备案的名称，查询结果不具备法律效力。5、视频证据的真实性认可，2019年5月10日房产公司董事长蔡文芳当众对所有的业主进行了承诺，但承诺上没有一句话说明我公司资金链断裂无法经营，公司给业主承诺的是在2019年8月会继续支付租金，维护业主的权益；业主如果要求退订商铺，按照合同的约定办理手续。6、告示的三性均不予认可。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的质证意见为：1、商铺认购合同的真实性认可。2、商铺委托经营合同的真实性认可，我公司已经按照合同约定先行支付了两年的租金9,300元、16,788元和9,886元。3、收据、转账信息认可。4、不动产登记信息查询结果不认可。5、视频证据因为原告提供的是短视频，不免存在断章取义的可能，2019年5月10日房产公司董事长蔡文芳只是将项目现状进行了一个全面的介绍，并向广大商铺业主分析了项目的关键问题，同时针对广大商铺业主提出的返租金及退铺的问题作出了回应，房产公司董事长结合了商铺业主代表做了解决以上问题的方案，因此并不像原告方所述的董事长承认了资金链断裂这一事实。6、告示的三性均不予认可。对原告提供的以上证据中被告认可真实性的证据，本院予以确认。被告宏锦天晟房产公司提供了商铺认购合同，证实双方签订的商铺认购合同合法有效，不存在合同法规定的第52条无效的情形。原告在举证时多处引用认购合同条款的约定，可以证明原告认可合同的效力。原告在举证时说商铺位置不明确，恰恰说明了双方签订的不是商品房买卖合同，而是商铺预定合同，在合同第12条明确约定双方签订的是预定商铺的协议，原告方对商铺现状清楚了解，原告自愿签订该合同，不应当适用关于商品房买卖合同的司法解释第2条的规定。合同第11条明确表示合同的解除是附条件的，5年以后不能办理产权证，合同方可解除，因此合同解除的条件不成立，双方应当继续履行合同。第5条约定了交付期限同时做出了说明，如果不能按约定的期限开业，运营商给乙方租金收益，运营商实际向原告支付了租金，原告签订合同的目的实际上已经实现。双方签订的《商铺认购合同》不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也不存在合同法规定的无效情形，被告方没有违反合同的约定，合同已经签订并生效，双方应当按约定继续履行合同。原告对商铺认购合同的真实性认可，所要证明的问题不认可，而合同第5条明确约定了商铺的交付期限，现已超过交付期限，时至今日已经过去一年半，不但不具备开张营业的条件，所谓的工程项目陷入瘫痪的状态。被告称即使不具备开张营业的条件也要保证租金收益，但至今为止被告除了在签订合同时支付了一笔租金外，到现在已到期的租金没有进行任何形式的支付，原告签订合同的目的根本不能实现。被告宏锦天晟物业公司对上述证据的真实性予以确认。本院对被告宏锦天晟房产公司提供的上述证据的真实性予以确认。被告宏锦天晟物业公司向本院提交了给原告支付两年租金的网上银行电子回单，是以蔡文燕名义通过网银转账支付的，用途为付租金，证实委托经营合同已经正常履行，原告已接收了两年的租金9,300元、16,788元和9,886元，原告认可合同的相关条款，认可收到租金，因此委托经营合同是合法有效的。原告对该证据真实性认可，合同统一支付的两笔租金确实支付了。被告宏锦天晟房产公司对该证据予以认可。本院对被告提交的该证据的真实性予以确认。根据以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：2017年8月4日，原告刘喜琴作为乙方与被告宏锦天晟房产公司作为甲方签订两份《商铺认购合同》，约定：被告宏锦天晟房产公司将其开发的位于乌鲁木齐市米东区商铺分别出售给原告，商铺用途为商业用房，预估建筑面积为7.5平方米和8.13平方米，属框架结构，层高4.5米，Ｆ-Ａ251号商铺总金额为116250元，Ｆ-Ａ405号商铺总金额为123576元，乙方于2017年8月4日前付清全部商铺认购总价款。第五条交付期限：甲方预计在2017年12月31日前具备开张营业条件（若该物业没有在合同约定期限内开张营业，营运方公司也必须保证给予乙方租金收益）。第十一条关于产权登记的约定：乙方选择第一种方式即甲方承诺在该商铺5年租期到期前3个月，由甲方提供资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，应当在解除合同事由发生之日起三十日内向甲方提交书面解除合同通知书，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔付乙方10%违约金，届时本合同自动解除。本合同签订时，鉴于目前商铺分隔手续尚未办理，乙方已获悉并认可所预订的商铺基本现状，乙方自愿签订本合同。本合同解除或无法继续履行的，乙方与新疆宏锦天晟物业服务有限公司签订的《商铺委托经营合同》同时自然解除终止。原告支付涉案商铺价款，被告宏锦天晟房产公司向其出具两份收据，内容为今收到刘喜琴交来Ｆ-Ａ251、Ｆ-Ａ405号，金额分别为116250元、123576元，并加盖收款专用章。同日，原告刘喜琴作为甲方与被告宏锦天晟物业公司作为乙方签订《商铺委托经营合同》，约定标的物位于乌鲁木齐市米东区商铺，建筑面积分别为7.5平方米和8.13平方米，用途：委托期限内，乙方有权根据市场运作需要对标的物自行经营或者对外租赁转租经营。乙方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的所有事项均由乙方处理。租赁期限自2017年8月4日至2022年8月3日，为期5年。其中2017年8月4日至2018年8月3日Ｆ-Ａ251号商铺租金为8138元、Ｆ-Ａ405号商铺租金为8650元，支付日期均为2017年9月3日；2018年8月4日至2019年8月3日Ｆ-Ａ251号商铺租金为9300元、Ｆ-Ａ405号商铺租金为9886元，支付日期均为2018年9月3日。2017年9月8日，通过蔡文燕个人账户向原告网银转账支付两个商铺第一次租金16788元，2018年12月25日，通过冶文静个人账户向原告网银转账支付两个商铺第二次租金9300元和9886元，备注交易用途为付租金。被告宏锦天晟房产公司就涉案商铺未取得《商品房预售许可证》。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告刘喜琴与被告宏锦天晟房产公司签订合同的《商铺认购合同》，而被告截止目前尚未取得负一层商铺的《商品房预售许可证》，故原告刘喜琴与被告宏锦天晟房产公司签订的《商铺认购合同》为无效合同。合同被认定无效后，被告宏锦天晟房产公司因无效合同而取得的房款应予返还，故被告宏锦天晟房产公司应向原告返还购房款239,826元。上述房款实际收取人是作为开发商、建设方的被告宏锦天晟房产公司，被告宏锦天晟物业公司并未实际收取上述购房款，故原告要求被告宏锦天晟物业公司承担共同还款责任的请求，不具备事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘喜琴与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2017年8月4日签订的二份《商铺认购合同》无效；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告刘喜琴退还购房款239,826元，于判决生效后三十日内付清；三、驳回原告刘喜琴要求被告乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司承担共同还款责任的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费4，897.39元，由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  吴 萍人民陪审员  谢玉莲二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘纹汐