浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11153号 原告：钱红英，女，1970年11月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：张国华、钟晨阳，浙江鉴湖律师事务所律师。 被告：张久林，女，1983年10月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：黄晓，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告钱红英与被告张久林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告钱红英申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院再次公开开庭进行了审理，原告钱红英及其委托诉讼代理人张国华，被告张久林及其委托诉讼代理人黄晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱红英向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿因火灾造成原告所有房屋的损失58539.51元，另支付欠缴的电费118.37元、水费344.25元，上述合计59002.13元；2.要求被告支付房屋占有使用费，暂计算至2019年7月24日为16958元，此后按年租金标准计算至被告归还房屋时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于绍兴市柯桥区房屋属原告所有。2016年8月23日经中介介绍，原告将上述房屋出租给被告使用，双方为此签订一份《租房契约》，约定租期一年，自2016年8月25日至2017年8月24日，年租金17000元，水电押金2000元，另对于房屋设施及安全事故责任等均作了约定。 合同签订后，双方按约履行，原告将房屋交有被告使用管理。租期届满后，被告提出续租一年，双方将房租变更为18500元/年，其余条款未变。2018年5月15日20时53分许，案涉房屋发生火灾，经绍兴市公安局消防支队柯桥区大队扑救，幸未造成人员伤亡，但是屋内装修及家电、家具等烧损，且因救灾另造成楼下501室房屋受损。经绍兴市公安局消防支队柯桥区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》认定，起火点为案涉房屋客厅东墙电视机下方1米范围内，起火原因为电气线路故障引起火灾。 事故发生后，原告就火灾造成的损失和被告进行了协商，但未能达成一致意见。另，被告在事故发生后，尤其是在租期届满后，被告未将案涉房屋归还给原告。鉴此，原告认为被告在承租房屋后负有管理职责，发生安全事故的，应按约应由被告承担责任。原告为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告张久林辩称，被告向原告承租案涉房屋属实，针对原告要求赔偿火灾造成的经济损失，原告认为根据火灾事故调查认定书载明，案涉火灾事故的起火原因是电气线路故障引发。原告作为房屋出租人有义务提供安全且符合租客人身安全的电气线路等设施。据此，案涉火灾事故的发生应归责于原告，被告无需赔偿原告经济损失。相反，被告保留因自己的财物受损而索赔的权利。针对原告要求支付房屋占有使用费等诉求，在火灾发生之后，原、被告曾在派出所的主持下调解，但未达成一致意见。被告在火灾发生之后即将房屋钥匙交付给租房中介，原告明知却拒绝收房，原告对此负有责任。另外，原告尚应返还被告未到期的3个月租金以及水电押金2000元，为减少诉累，被告请求在本案审理中由法院一并加以处理。综上，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋为柯桥区柯桥街道新江新村7幢601室房屋，其所有权人为原告。2016年8月23日，原、被告经中介人员袁秀娟居间介绍签订一份《租房契约》，约定原告将案涉房屋租赁给被告使用；租期一年，自2016年8月25日起至2017年8月24日，年租金17000元，由被告于签约当日一次性付清；租房期间的水、电费、管道煤气费、闭路电视费及物业管理费用均由被告自行支付，被告暂付押金2000元(租住期满后结清)；被告不得擅自转租，不得破坏房屋结构和设施，如有破坏，应按实赔偿；被告在租住期间，必须遵照国家和当地政府的法令法规，并及时到社区或村委办理暂住、计划生育等有关手续，若出现治安问题与原告无涉；屋内设施有空调2只、冰箱1只、床2张等；一切安全事故由被告承担等。 上述合同订立后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告则向原告交纳一年租金17000元及押金2000元。2018年8月24日租期届满后，原、被告口头协商由被告续租一年，被告向原告付清2017年8月25日起至2018年8月24日的年租金18500元。 2018年5月15日20时53分许，绍兴市公安消防支队柯桥区大队接到报警称案涉房屋内发生火灾，火灾烧损案涉房屋室内装修及家电、家具、衣物等生活用品，无人员火灾伤亡。绍兴市消防支队柯桥区大队经调查于2018年5月18日出具绍柯公消火认简字〔2018〕第0008号火灾事故简易调查认定书，认定起火部位：案涉房屋的客厅；起火点：案涉房屋的客厅东墙电视机下方1米范围内；起火原因：电气线路故障引起火灾。火灾发生后不久，被告将案涉房屋的钥匙交给中介袁秀娟并委托后者交于原告。原告嗣后在袁秀娟的陪同下查看了火灾现场，袁秀娟欲将钥匙交还给原告，原告未予接收。 本案审理期间，经原告申请，本院委托宁波天润资产评估有限公司就案涉火灾事故给原告造成的房屋及其室内财物损失进行评估，该公司出具的评估为：原告所有的房屋因火灾造成的损失合计58539.51元。原告为此支出鉴定费10000元。 本院认为，原、被告间就案涉房屋签订的《租房契约》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。上述租赁合同约定租期为一年，在租赁期届满后，双方又达成为期一年的口头续租协议，本院一并予以认定。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告所有的房屋因案涉火灾事故造成经济损失金额认定问题，在本案审理期间，为查明案涉火灾事故给案涉房屋造成损失的具体金额，本院根据原告的申请，委托宁波天润资产评估有限公司进行损失评估，该次鉴定程序合法，其鉴定意见与本案具有直接关联，本院据此予以采纳并以此意见作为认定该项损失基数的依据。经审查，该鉴定机构出具的鉴定意见中确定涉及原告所有的房屋因火灾造成的损失合计58539.51元。上述评估依据充分，损失尚属合理范围，本院予以采信并认定。 针对原告要求赔偿房屋经济损失的诉求，本院认为，被告承租原告的房屋之后，其应当作为消防安全的第一责任人，做好租赁使用期间的消防安全工作，包括电气线路故障、外来火源的注意义务，并做好必要的防范措施。事实表明，案涉房屋在被告租赁期间因火灾烧损，根据消防部门作出的火灾事故认定书，火灾起火部门位于案涉房屋客厅，起火点为客厅东墙电视机下方1米范围内，起火原因为电气线路故障引起火灾。原、被告签订的租房契约相关约定“租赁期内发生的一切安全事故由被告承担”，该条约定不存在无效情形，双方均应依约履行。据此，被告应对原告因火灾遭受的房屋损失承担赔偿义务。被告辩称起火原因是电气线路故障引发。原告作为房屋出租人未提供符合租客人身安全的电气线路等设施，原告应自行承担由此产生的火灾损失。本院认为，考虑原告对涉案火灾事故的发生是否存在过错进而需自行负担相应的责任比例，应考察原告在合同履行过程中是否存在违约行为。经本院查实，被告未提供证据证明电气线路故障系案涉出租物原有隐患，且被告在庭审中明确起火时室内无人，足可见其确实存在疏于安全管理的行为。因此，本案不存在应由原告承担部分责任或者可减轻被告违约责任的情形。被告之上述辩称意见，本院不予采纳并确定被告应依照租赁合同约定向原告赔偿因本次火灾造成的案涉房屋烧损损失58539.51元。 针对原告要求赔偿房屋占有使用费的诉求，原告主张案涉房屋的租期于2018年8月24日届满之后，被告迄今未归还房屋，故要求对方按年租金18500元的标准赔偿占有使用费。被告则辩称其在火灾发生之后不久即将房屋钥匙交付给中介转交给原告，要求驳回原告的该项诉求。本院认为，案涉房屋在租赁期届满之前的2018年5月发生火灾的事实清楚，可以认定，此时原、被告间的租赁合同因租赁物烧损而无法履行，该合同势必应予以解除，因此被告理应负有及时交还租赁物的义务。在被告不能正常使用案涉房屋的情况下，原告要求其承担租金并不具有合理性，本院难以支持。事实表明，被告在火灾事故发生后不久即将房屋钥匙交由中介转交给原告，但原告借故未予以收回，原告对此也应承担相应的责任。另，原告所有的房屋因火灾烧损的事实客观存在，原告即使收回房屋之后，亦应进行相应的修复，由此造成房屋不能利用所带来的损失应由被告加以赔偿。综合考虑本案的实际情况以及双方利益平衡，本院酌定由被告赔偿原告按3个月的租金标准计算的占有使用费予以弥补，据此，本院对原告的该项诉求中的合理部分予以支持，其可获赔的占有使用费损失应为4625元。同时，被告要求在本案中抵扣未到期的租金，为减少诉累，本院予以照准。案涉火灾发生之后至租期届满日即2018年8月24日止，被告不能正常使用案涉房屋，本院确定由原告归还该期间101天的租金计5119元，该款可在本案中被告应付原告的款项中作相应抵扣。 针对原告要求赔偿欠缴房屋水电费的诉求，本院认为，在被告使用案涉房屋期间内，其确应承担由此产生的水电费用。本案中，经本院要求和释明，原告未提供发票等证据举证证明其为被告代缴相关水电费用的事实，其应承担由此产生的不利后果。考虑到原告尚有水电押金2000元未归还被告，故本院建议原告在实缴欠付水电费后再与被告作相应的水电费抵扣处理，本院据此对原告的该项诉求不作认定处理。 综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告张久林应赔偿原告钱红英因火灾造成的房屋损失58539.51元、房屋占有使用费损失4625元，合计63164.51元，抵折原告钱红英返还给被告的未到期租金5119元，被告张久林实际尚应赔偿原告钱红英58045.51元，该款限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告钱红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，减半收取计850元，由原告钱红英负担224元，被告张久林负担626元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。 鉴定费10000元，由被告张久林负担，该鉴定费已由原告钱红英垫付，限被告张久林于本判决生效之日起十日内支付给原告钱红英。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。