山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2241号 上诉人（原审被告）：王维，男，1975年8月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨绍皆，男，1954年9月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：谢志红，北京市尚公律师事务所律师。 原审被告：王秀山，男，1945年11月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人王维因与被上诉人杨绍皆以及原审被告王秀山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王维上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清，上诉人与被上诉人之间的过错分配比例分配错误。一、上诉人与被上诉人虽就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，但被上诉人并未实际占有、使用房屋。一审认定被上诉人将部分物品搬至涉案房屋存放，与事实不符。涉案房屋一直由上诉人占有和使用，并交纳水电费以及村收取的相应卫生费，被上诉人从未在涉案房屋内存放过任何物品。对此，日照市公安局日照经济技术开发区分局的调查笔录亦可以证实。因此，被上诉人作为完全民事行为能力人，签订合同后怠于行使自身权利，理应承担对其不利的法律后果。二、一审法院认定上诉人在签订合同后未通过合法、有效途径解决双方纠纷，双方的纠纷处于待处理状态错误。涉案合同签订当晚，上诉人即通过电话通知被上诉人解除合同，返还已付购房款，并于此后数日与被上诉人当面沟通。除此之外，上诉人还专门通过电报方式通知被上诉人解除合同。对此，一审法院也已作出认定。因此，上诉人已经通过多种方式在积极解决双方纠纷，被上诉人亦明知涉案《房屋买卖协议》已无法继续履行。被上诉人不积极解决纠纷所导致的损失应由其自身承担。三、一审认定双方的过错比例为上诉人承担70%，被上诉人承担30%明显不公。第一，根据国家相关法律明确规定：禁止城镇居民购买农村宅基地房屋。被上诉人系城镇居民，且明知涉案房屋为农村宅基地房屋，却依然签订《房屋买卖协议》，其应明知相应的法律后果。第二，合同当事人在签订合同时应对相关事项具有谨慎审查之义务，被上诉人在签订合同时对涉案房屋权属理应调查核实清楚。同时根据法院已查明事实证实：签订合同当日上诉人已将涉案房屋的印契交予被上诉人，该印契记载的补契房人为原审被告王秀山。因此，被上诉人在签订合同无论对于涉案房屋的性质还是所有权人均明知的，其在导致合同无效的过错责任中应承担主要责任。第三，被上诉人从未占有、使用过涉案房屋，就涉案房屋的剩余房款至今亦未支付。上诉人已多次通知被上诉人解除合同，被上诉人在明知合同无法正常履行的情况下未寻求任何救济途径。反而在时隔十几年，涉案房屋被拆迁的情况下起诉要求获得巨额赔偿，上诉人有理由怀疑被上诉人是为获取巨额利益而恶意提起本案诉讼。综上，上诉人认为被上诉人对于导致本案合同无效具有更大的过错，应由被上诉人承担主要责任。四、一审适用法律错误，被上诉人所获拆迁利益不能成为上诉人的信赖利益损失，更不是因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失。第一，根据民法的基本理论，信赖利益必须是行使合法权利，通过合法途径能够获得的合法利益。如果从法律上或者事实上不能取得的所谓“利益”，就不称其为信赖利益，当然也无所谓信赖利益损失。根据房屋拆迁政策规定，上诉人是被拆迁范围内的房屋所有人和宅基地的使用权人，其属于被拆迁人，所有的拆迁利益应当归上诉人所有。而被上诉人虽然曾购买过被拆迁的房屋，但因违反法律规定而不能获得房屋所有权和宅基地使用权，不能成为被拆迁人，进而获得拆迁利益，并不能产生所谓信赖利益。从而不能产生信赖利益损失，更不存在因丧失与第三人另行缔约的机会所产生的损失。第二，根据最高人民法院民一庭意见：合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，(包括直接损失和间接损失)，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。涉案房屋拆迁补偿利益是在合同有效，正常履行过程下被上诉人可以获得的利益。但上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》已经认定为无效，即不存在合同有效可得利益可能，因此，拆迁补偿利益不应认定为被上诉人的损失。第三，一审法院将上诉人所获合法拆迁利益视为被上诉人遭受的信赖利益损失，判决其予以赔偿，严重违反了所有权制度和《物权法》的规定。上诉人所获拆迁利益完全是基于物权所有人和合法宅基地使用权人，通过与拆迁人订立合法的拆迁协议取得的。一审判决既彻底否定了上诉人与拆迁人订立的拆迁补偿协议的法律效力，也彻底否定了上诉人的合法财产权利，显失公正、无法律依据。 杨绍皆辩称，第一，双方签订的协议是双方的真实意思表示，合同签订后被上诉人按照合同约定已经将35000元购房款交付上诉人，上诉人已经将案涉房屋交付被上诉人，房屋一直是由被上诉人作为仓库使用，上诉人在未经被上诉人同意的情况下，非法占有案涉房屋并将其出租，之后未经被上诉人同意非法与村集体签订拆迁协议。第二，关于责任认定部分。一审认定上诉人承担70%的过错比例符合我国法律规定，基本能够保证信赖利益损失。按照当年的购买的情况，被上诉人出资部分足以购买100余平方米的商品房，并且该商品房的市价在100万元左右，因此一审法院判决支持上诉人赔偿被上诉人金额部分基本上能够保证被上诉人的信赖利益损失。 杨绍皆向一审法院起诉请求：1.判令解除杨绍皆与王维、王秀山签订的《房屋买卖协议》；2.判令王维、王秀山返还杨绍皆已付购房款35000元；3.判令王维、王秀山自2003年4月9日起至实际付清款项之日止按照月息2分标准向杨绍皆支付购房款利息损失；4.判令王维、王秀山赔偿杨绍皆经济损失411705元；5.案件受理费、公告费、保全费、保费等均由王维、王秀山负担。诉讼过程中，杨绍皆将第一项诉讼请求变更为：确认杨绍皆与王维、王秀山签订的《房屋买卖协议》为无效协议。 一审法院认定事实：王秀山与王维系父子。2003年4月9日，杨绍皆作为甲方，王秀山、王维作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方将其在的民房一处作价45000元出售给甲方，并约定先付35000元，等房产证、土地使用证交付甲方时，剩余10000元当面付清，乙方在交付时陪同甲方办理过户手续，手续费用由甲方负担，房屋原有设施保留齐全，乙方于阴历2003年3月初10交付甲方使用，第五条约定，未尽事宜，双方协商解决。双方如有反悔者，补给对方5000元。杨绍皆、王维在该协议上签字确认，王秀山未签字。协议签订当天，杨绍皆支付购房款35000元，王维及其妻孙玲出具收到条。王维将涉案房屋的印契交予杨绍皆，该房屋印契办理时间为1996年10月20日，记载补契房人为王秀山。 该涉案房屋系由王秀山出资建设，后通过分家形式分给王维，于2003年11月办理出房屋产权证明，记载房屋所有权人为王维。双方签订房屋买卖协议后，杨绍皆将部分物品搬至该房屋存放，后王维以其父王秀山不同意出售房屋为由，通知杨绍皆不再出售房屋并退还房款，双方协商未果，后王维通过电报方式通知杨绍皆双方所签协议在未履行完毕的前提下，王维决定不再出售，并要求杨绍皆取回购房款，杨绍皆并未取回购房款，王维占有使用该房屋至拆迁，并交纳水电费、卫生管理费等费用。 2017年3月28日，委会作为甲方与王维作为乙方就涉案房屋签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内合法规划房屋（正房）四间，自愿选择“一套安置楼房+货币化补偿”安置方式，自愿放弃安置楼面积部分，甲方以每平方米3000元的价格给予货币化补偿（含政策性补助）。乙方意向选择一处138平方米的楼房户型，根据拆迁补偿安置方案和乙方房屋及其他情况，乙方按规定签订拆迁协议后，甲方给予乙方搬迁、回迁费2000元、临时安置费27375元，签订协议奖励15000元，共计44375元。乙方按规定拆除房屋并验收合格后，甲方给予乙方房屋拆除奖励费10000元，残值回购费2400元，共计12400元。自愿放弃安置楼房面积货币化补偿款共计126000元，一年内给予结清。王维支取了上述款项，涉案房屋已经拆除。 同时查明，王维、王秀山户籍所在地为日照市东港区。杨绍皆户籍登记住址为日照市东港区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格。 一审法院认为，首先，关于本案合同效力问题。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建设在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，王维与杨绍皆订立的房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，但杨绍皆至今未能取得涉案房屋所在村的集体组织成员资格，即王维将涉案宅基地上的房屋出售给该房屋所在村集体经济组织成员以外的杨绍皆，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，故杨绍皆主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。王维辩称涉案房屋出售时，并未经其父亲王秀山同意，且王秀山得知其与杨绍皆签订房屋买卖合同后，亦表示反对，因而王维系无权处分。因双方签订房屋买卖合同时，王维尚未办理出涉案房屋的产权证，未取得涉案房屋的所有权，且《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》尚未实施，王维出售涉案房屋的行为，属无权处分行为，亦属本房屋买卖合同无效情形之一。 关于合同双方的过错问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定，合同无效后，因履行合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。本案中，杨绍皆和王维明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋买卖合同签订十余年，同时考虑辖区内房产升值，王维在签订合同后即反悔，且其在签订房屋买卖合同时明知对涉案房屋无处分权，违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，其对合同无效应承担主要责任，根据杨绍皆的请求，一审法院酌定双方的过错比例为王维70%、杨绍皆30%，王秀山并非合同主体，对合同无效并无过错。王维辩解，双方签订房屋买卖合同后即反悔且并未交付房屋，一直由其占有使用，故无过错。杨绍皆并未要求王维继续履行合同或者要求确认其享有对涉案房屋的所有权，而主张认定合同无效，至于是否交付涉案房屋等并不影响合同效力，亦不影响双方导致合同无效的过错责任。同时，尽管王维在签订合同后要求杨绍皆取回购房款，但此时双方房屋买卖合同已成立，王维并未通过合法、有效途径解决双方纠纷，双方的纠纷处于待处理状态，且王维一直占有购房款。故，对王维的上述辩解，一审法院不予采信。 关于购房款返还及房屋拆迁安置利益的分配问题。首先，关于合同当事人之间的相互返还问题。杨绍皆与王维签订的房屋买卖合同系无效合同，根据法律规定，王维应当返还杨绍皆购房款35000元，并应当自2003年4月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，杨绍皆主张王维应当按照月利率2%支付利息，无法律依据，一审法院不予支持。因双方买卖合同签订后，王维并未实际交付房屋，一直由其占有使用，且该房屋现已拆除，杨绍皆无返还涉案房屋的可能与必要。其次，关于杨绍皆的损失范围问题。合同无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的对象为信赖利益，信赖利益的损害包括所受损害和所失利益，所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少，所失利益又称间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。根据以上合同双方导致合同无效的过错责任认定，因王维的主要过错导致合同无效，使杨绍皆信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，造成其信赖利益损失。现涉案房屋已被拆除，房屋已转化为拆迁安置利益，原房屋已经升值，杨绍皆的信赖利益损失即该房屋的升值利益，应当由王维与杨绍皆按照双方过错对升值部分进行分割。王维与委会签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系安置楼房加货币化补偿安置方式，现除安置楼房未交付外，其他拆迁补偿款和货币化补偿款已经由王维全部领取，本着双方赔偿行为具有可操作性，应当按照对涉案房屋全部货币化补偿的标准进行理清并分割。根据安置方案、合同约定以及杨绍皆与王维、王秀山的意见，货币化补偿的标准为每平方米3000元，王维选择的138平方米的安置楼房换算为货币化补偿款为414000元，加上其自愿放弃安置楼房面积货币化补偿款126000元，涉案房屋因拆迁可获得的货币化补偿折价款540000元。除上述款项外，根据拆迁补偿安置协议，另有搬迁、回迁费2000元、临时安置费27375元，签订协议奖励15000元，拆除奖励费10000元，该费用系涉案房屋的实际占有人实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置而获得，即该部分特定补偿款项系对房屋使用人和实际腾退人的补偿，因涉案房屋在签订买卖合同后一直未交付并由王维占有使用，故该部分费用应当归王维享有，不应作为拆迁安置利益分割。残值回购费2400元，以及上述涉案房屋的货币化补偿折价款540000元，共计542400元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益，结合涉案房屋的在签订买卖合同时的成交价格45000元，涉案房屋自出售至拆迁时间，升值497400元（542400元-45000元）。结合以上分析，并结合双方的过错责任，依法确认杨绍皆应当自涉案房屋价值中获取348180元（497400×70%）作为信赖利益损失获赔，王维应当自涉案房屋升值价值中基于其作为该村集体组织成员的身份获得拆迁利益149220元。因村委会实际部分履行了与王维签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，向王维实际支付了除安置楼房之外的全部拆迁补偿款项，未来该村村委会向其交付房屋的事实可以预期，故，王维应当向杨绍皆赔偿348180元，未来由王维向该村村委会办理拆迁安置楼房的交付。王维辩解，根据双方合同约定，如有反悔者，补偿给对方5000元，尽管该合同系无效合同，但根据《合同法》规定，解决争议条款不因合同无效而无效，因此其仅应当向杨绍皆支付5000元款项。《合同法》第五十七条规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据该条规定，解决争议方法条款是指当事人约定解决争议通过协商、调解、仲裁、诉讼等程序、方法内容的约定，而不涉及实体权利义务关系。杨绍皆与王维签订的房屋买卖合同第五条约定“未尽事宜，双方协商解决。双方如有反悔者，补给对方5000元。”，该条中“未尽事宜，双方协商解决。”系解决争议方法条款，而“双方如有反悔者，补给对方5000元。”部分是实体权利义务关系的约定，不是解决争议方法的条款，因此，在合同无效时，该条款随之失去效力。因此，对王维的该项辩解，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、杨绍皆与王维于2003年4月9日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《房屋买卖协议》无效。二、王维于判决生效之日起十日内返还杨绍皆购房款35000元。三、王维于判决生效之日起十日内支付杨绍皆购房款35000元的利息（以35000元为基数，自2003年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、王维于判决生效之日起十日内赔偿杨绍皆损失348180元。五、驳回杨绍皆对王秀山的诉讼请求。六、驳回杨绍皆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8001元，减半收取4000.5元，由王维负担 本院二审期间，上诉人提交北京路委出具的证明一份，用以证明涉案房屋必须由村集体组织成员在取得相应的房屋所有权或相关证明材料后才可签订房屋拆迁协议获得拆迁补偿款。本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议已经认定为无效，被上诉人亦非集体组织成员，被上诉人并不具备拆迁资格，无法获得拆迁补偿款。 被上诉人质证认为，对真实性无异议，但对证明目的不予认可，且该份证据不属于新证据。据被上诉人的了解，结合被上诉人在一审提交的证据，杨明光并非该村集体组织成员，未取得房屋所有权证，但其亦与村委签订了拆迁补偿协议，并获得所有拆迁安置款项。被上诉人系因上诉人不配合办理房屋土地所有权手续，才未能取得上述权利。 上诉人申请证人崔某1出庭作证，其陈述：“其与上诉人是同村邻居。原来不认识被上诉人，后来因为王维卖房子，听王维说才认识的被上诉人。王维与被上诉人打电话说毁约的事情的时候我在场，王维跟其说他要和被上诉人谈解除合同违约的事情，听他们说是约在石臼，正巧第二天其要去石臼办事，两人一起走到海纳分开。后来他们的合同没解除成，至于什么原因不知道，但其知道王维多次找被上诉人谈这个问题。对于拆迁补偿的签订，如果不是本村村民，村委就认证。过去买卖房屋村委都要收5000元，村委给担保，村委要求必须卖给本村有户口的。” 上诉人质证认为，该证言真实，且所证明的问题足以证实上诉人提交证据证明的事实，被上诉人对该证据的真实性无异议，仅以杨明光非本集体经济组织成员且签订拆迁协议否认证明内容有异议。杨明光与本案被上诉人所购买的房屋情形不一致，杨明光购买的房屋想通过法院拍卖所得，杨明光虽不是本村村民，但有相应的法律文书确权，故其可以取房屋拆迁资格，并获得相应权利。对于证人崔某2证言的真实性无异议，证人客观真实的反映了其所知道的情形，与被上诉人没有取得涉案房屋的使用权，一直由上诉人占有使用的事实陈述的非常清楚，且该事实也已经一审判决予以认定。 被上诉人质证认为，对该证言的真实性、客观性、关联性不予认可，对证明目的不予认可。关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖、合同关系以及上诉人的毁约，均系证人自上诉人处听说，此系传闻证据，因此该证人关于王维与被上诉人之间的沟通、毁约以及买卖均不具备真实性，依法不能作为本案证据。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”本案，上诉人将涉案宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员以外的被上诉人，违反相关法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故上诉人主张的合同解除问题、无法履行问题对合同的效力以及双方的过错程度的认定均无影响。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，本案，上诉人及被上诉人均明知涉案房屋系在农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。其次，涉案买卖合同系双方自愿签订，均系双方真实意思表示，虽然违反法律强制性规定而无效，但双方之间基于协议所产生的信赖利益存在。被上诉人正是基于对上诉人的信赖、对买卖合同的信赖，按照合同约定支付了大部分房款。上诉人现主张其签订合同后随即毁约不再卖房，但一方面，上诉人多年来一直对涉案房屋未进一步作出处理或者利用相应法律途径主张权利，却在涉案房屋拆迁后，再主张涉案房屋买卖合同的无效，另一方面，其虽主张其已经毁约，但却一直占有被上诉人的购房款。因此不管从道义、情理方面，上诉人均违反诚实信用原则，同时考虑到涉案房屋买卖合同签订后十余年辖区内房产升值，上诉人应对合同的无效承担主要责任。一审根据双方的过错程度认定上诉人对合同无效承担70%的责任、被上诉人承担30%的责任并无不当，本院予以维持。 目前，涉案房屋已被拆除，按照该村房屋拆迁安置补偿方案确定的标准，结合一审已查明的各项拆迁费用，涉案房屋因拆迁而获得的可得利益应为497400元（542400元-45000元）。一审根据案件实际情况并结合双方的过错责任，依法确认杨绍皆应当自涉案房屋价值中获取348180元作为信赖利益损失获赔，王维应当自涉案房屋升值价值中基于其作为该村集体组织成员的身份获得拆迁利益149220元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，王维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4001元，由上诉人王维负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 刘玉玉 审判员 王春燕 二〇一九年十二月十九日 法官助理王莹莹 书记员宋欢