山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6003号原告：天山物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。负责人：宋雪松，总经理。委托诉讼代理人：徐立辉，该公司项目主任助理。被告：周娜娟，女，汉族，居民，住威海市文登区。天山物业服务有限公司文登分公司（以下简称天山物业公司）与周娜娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天山物业公司之委托诉讼代理人徐立辉，被告周娜娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天山物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2014年11月1日至2019年9月30日物业费5155.42元，滞纳金2281.27元，合计7436.69元。事实与理由:原告于2013年12月1日与被告签订《威海天山水榭花都前期物业管理服务协议》及《威海天山水榭花都物业服务费收缴协议》，约定物业费收费标准为每平方米1元/月（含电梯使用费），每月应缴物业费87.38元，物业服务费自入住起开始计算，逾期每日加收万分之五的滞纳金。被告于2014年11月1日至2019年6月30日期间拖欠物业费5155.42元。被告周娜娟辩称，被告与原告没有签订过物业服务费收缴协议，在2013年12月1日威海天山房地产开发有限公司要求被告签订业主临时规约，该临时规约由文登市住房保障和管理局监制，明确指出被告承诺确认已详细阅读威海天山房地产开发有限公司与石家庄天山物业服务有限公司文登分公司所签订的前期物业服务合同。所以，前期物业服务合同是被告与威海天山房地产开发有限公司、石家庄天山物业服务有限公司文登分公司三方所签订，原告只是其中一方。自2013年12月1日起，石家庄天山物业服务有限公司文登分公司未提供任何物业服务，不通水通电。天山物业私自毁坏被告变压器被告报警，原告打开其锁着的变压器房间，当着警察和小区业主的面撤下原告破坏的变压器换上了新的。在缴纳暖气费的时间，天山物业服务有限公司以各种理由说不给被告提供物业费，让被告多交500元才可以通暖，并且需要签字表示是自愿的才可以，小区业主均可以证实。根据天山水榭花都前期物业服务协议，乙方逾期缴费超过三个月，甲方暂停对乙方提供物业服务。根据前期物业服务协议的一方威海天山房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，明确规定被告应该在2013年7月30日前商品房验收合格，逾期应从第二日起向被告支付万分之一的违约金，到2013年12月1日交钥匙的时候，根据合同原告已欠违约金（252358元×万分之一×120天），原告承诺由违约金抵顶物业费，被告要求签订合同，原告说由于违约还在进行，小区没有达到验收条件不确定所欠被告违约金具体数额，无法签订载明金额和服务事项的合同，待确定违约金数额时再具体签订协议。经审理本院认定事实如下：原告天山物业公司曾用名石家庄天山物业服务有限公司文登分公司，为威海市文登区天山水榭花都居民小区前期物业服务企业。被告周娜娟系威海市文登区水榭花都居民小区1号楼2单元807室业主，房屋建筑面积87.38平方米。庭审中，原告提交落款日期为2013年12月1日的《天山.水榭花都前期物业服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》各一份，其中约定被告接受原告提供的物业服务，关于物业费双方约定：物业费收费标准为多层住宅1元/月.平方米，业主入住后向原告预交一年物业服务费，此后每季度第一个月的15日前交纳当季物业费，如延期交付，原告可按日加收万分之五的滞纳金，逾期超过三个月，原告可暂停对乙方提供服务。被告周娜娟对上述《天山.水榭花都前期物业服务协议》中其签名的真实性无异议，但对《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》中“周娜娟”签名真实性提出异议。但被告庭审中亦提交《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》一份，其中内容与原告提交的内容一致，故本院对原告主张的双方签订《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》事实予以采纳。依据上述合同约定，被告周娜娟每月应交物业费87.38元。经查，被告自认其于2013年12月1日即接收房屋钥匙。针对2014年11月1日至2019年9月30日期间缴纳物业费情况，被告抗辩存在一笔抵顶款、收取一笔服务费。其一，被告辩称双方曾协议以逾期交房违约金抵顶相应的物业费，但对此未提交有效证据加以证实，而其申请到庭作证的证人李金玲则证称其针对自家房屋与开发商一直协商抵顶物业费但没有结果，该证人证言所陈述的情况与被告所辩达成抵顶约定仅未签订合同亦不一致，故本院对被告上述抵顶物业费抗辩不予采纳。另，被告辩称原告通暖时收取被告500元服务费，经查该500元服务费系供暖热损费，而非物业费，被告该支付物业费辩称本院亦不予采纳。另，庭审中，原告提交物业费催缴告知函照片打印件四份，证实其分别于2015年12月31日、2017年6月23日、2018年12月23日、2019年6月23日催促被告缴纳欠付的物业费，该四份照片打印件中分别注明了形成时间。被告对上述证据不予认可，并称没有见过这些告知函。本院认为，依法成立合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告作为天山水榭花都居民小区的物业服务企业，在该小区提供物业服务，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，应及时履行物业费支付义务。现经查明，被告未支付2014年11月1日至2019年9月30日期间物业费，经核算数额为5155.42元（87.38平方米×1元/月/平方米×59个月），原告要求其立即加以清偿，理由充分、于法有据，本院予以支持。关于逾期缴纳物业费违约金。原、被告在合同中已明确交纳物业费时间及逾期未缴纳需承担的滞纳金，该约定系双方自愿达成，被告应及时履行物业费支付义务，如未及时履行，原告有权要求被告承担相应的滞纳金。现被告逾期未支付物业费，原告亦提交物业费催缴告知函照片打印件四份，该四份告知函能够证实原告于2015年12月31日、2017年6月23日、2018年12月23日、2019年6月23日对被告多次进行催缴的事实，而被告至今未付，故应承担滞纳金支付义务。但双方约定的滞纳金标准过高，原告自愿调低至二分之一后仍较高，本院认为结合法律规定及双方就物业费支付的约定，可依法调整为按年利率6%计算，即被告应以每季度物业费金额为本金（足一季度的当季本金为262.14元，不足一季度的以当季应付物业费数额为本金），分别以自2014年11月16日至2019年7月16日期间每季度的首月16日起，至原告起诉（2019年10月24日）之日止，按年利率6%支付原告滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告周娜娟支付原告天山物业服务有限公司文登分公司2014年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5155.42元，于本判决生效后十日内付清。并以每季度物业费金额为本金（足一季度的当季本金为262.14元，不足一季度的以当季应付物业费数额为本金），分别以2014年11月16日至2019年7月16日期间每季度的首月16日起，至2019年10月24日止，按年利率6%支付原告滞纳金。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇一九年十二月三十日书记员  杜厚琳