山东省夏津县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁1427行初30号 原告宋洪景，男，1960年1月15日出生，汉族，住夏津县城区。 委托代理人孙贵昌，夏津第三法律服务所法律工作者。 被告夏津县不动产登记中心(原夏津县房产管理局)。住所地夏津县北城街1号。 法定代表人程川，主任。 委托代理人蒋松，夏津第四法律服务所法律工作者。 第三人夏津县住房和城乡建设局。住所地夏津县砚池街。 法定代表人刘永强，局长。 委托代理人刘振信，山东金剑光律师事务所律师。 第三人李骞，男，1990年6月1日生，汉族，现住夏津县。 委托代理人魏书新，山东金剑光律师事务所律师。 第三人李强，男，1978年9月1日生，汉族，住夏津县城区。 第三人王燕，女，1978年5月8日生，汉族，住夏津县城区，系李强之妻。 委托代理人张兆辉，山东金剑光律师事务所律师。 原告宋洪景诉被告夏津县不动产登记中心、第三人夏津县住房和城乡建设局（以下简称：夏津住建局）、李骞、李强、王燕房屋行政登记一案，本院2018年6月4日初次受理后，于2018年11月22日作出判决。夏津县不动产登记中心不服上诉，德州市中级人民法院于2019年6月26日撤销原判，发回本院重审。本院2019年8月1日立案后，依法向被告、第三人送达了应诉法律文书，并依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告宋洪景及其委托代理人孙贵昌、被告夏津县不动产登记中心出庭负责人霍启阳及委托代理人蒋松、第三人夏津住建局出庭负责人李大强及委托代理人刘振信、第三人李骞的委托代理人魏书新、第三人李强、王燕的委托代理人张兆辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2010年5月6日，夏津县房产管理局基于夏津县银城房地产开发公司（以下简称银城房地产公司）与李强之间的买卖行为，为第三人李强颁发了2010A2字第0137号房屋所有权证书；2013年4月8日，夏津县房产管理局基于李强与李骞之间的赠与行为，为第三人李骞颁发了20××34号房屋所有权证书。 原告宋洪景诉称，2008年7月22日，寇安东、李建国（生前系原告亲密战友，已于2010年6月4日病故）向原告借款30万元。原告多次催要无果诉至法院，并在诉讼中查封了李骞名下房产（即涉案房产）。2016年4月30日，夏津县人民法院判决韩秀兰（李建国妻子）、李骞（李建国儿子）在继承李建国遗产范围内同寇安东共同偿还借款本金30万元及利息。判决生效后，原告申请夏津县人民法院强制执行。2016年7月20日，李骞向夏津县人民法院提起执行异议，其提交证据证明2013年4月2日第三人李强、王燕向其赠与了该房产，并非继承李建华遗产所得。原告遂展开调查，发现该房产系2000年前后李建国作为被拆迁人所获得的拆迁安置房。但夏津县房产管理局记载的信息却显示该房产系李强2010年以12.9万元的价格从银城房地产公司购买。原告认为，李建国身患癌症后去世前，为逃避债权人追索、规避法律，通过将房屋名为买卖实为无偿转让的方式转移到其侄子、侄媳名下，再由其侄子、侄媳赠与其子李骞的方式，使李骞变相继承其遗产。原告认为涉案房屋买卖关系无效。同时，夏津县房管局对涉案房产的发证行为存在过错，应该被撤销。具体理由为： 一、涉案房产系李建国所拥有的拆迁安置房屋，银城公司无权处置。 1、根据2003年11月1日刁家熏鸡店办理工商登记时、2005年3月3日夏津县三益堂医药连锁有限公司办理工商登记时提交的材料显示，李建国系作为房屋权利人将涉案房产出租给租户，双方并签订了房屋租赁协议。西关村委会加盖了公章，对李建国拥有该房产给予确认。 2、涉案房产所对应的拆迁安置补偿协议中记载的拆迁安置人为李建国，银城房地产公司对涉案房产无权处置，其不能作为涉案房产买卖的主体。 二、涉案房产在拆迁安置人李建国未依法登记领取权属证书时不得转让，李强无法取得涉案房产。 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。涉案房产在权利人李建国未领取权属证明时，是不允许转让的。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在李建国未办理权属证书前，任何人都不能取得该房产。 三、银城房地产公司营业执照已于2008年6月13日被吊销，其无权从事破产、清算之外的经营行为，其签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定。所以，其签订的房屋买卖合同系无效合同。 四、李强、王燕与银城房地产公司买卖合同中约定的以购房款12.9万元购买夏津西城街东侧建筑面积145.39平方米门头楼，其购买价格严重低于市场平均价格，不符合常理。 五、李强、王燕并没有实际给付银城房地产公司购房款，银城房地产公司账目中没有该笔款项入账的相关记录，也没有李强、王燕夫妇打款的银行流水记录，该买卖合同系虚假合同。 六、夏津县房管局在为李强、王燕夫妇办理房产证时，没有依法全面审核申请材料，行政许可行为存在过错： 1.夏津县房管局在为李强、王燕办理房产证时，没有审查涉案房产对应的拆迁安置协议。 2.夏津县房管局有义务对银城房地产公司是否具备房屋买卖资质进行审核，银城房地产公司已经被吊销，也没有房屋预售许可，夏津房管局仍允许其买卖房屋，行政行为存在过错，依据相关法律，行政行为应该被撤销。 3.银城房地产公司并未提供涉案房产所在地土地使用权归其使用的资料。 七.银城房地产公司与李强、王燕夫妇签订的合同无效、虚假，夏津县房管局应该撤销为其发证的行为。 八.银城公司与李强、王燕夫妇关于涉案房产的买卖协议无效，夏津县房屋管理局撤销发证行为后，李强无权处置涉案房产，李强将涉案房产赠与李骞的赠与合同无效，夏津县房管局应撤销向李骞的发证行为。 综上，夏津县人民政府发给李骞的20××34房产证，发给李强、王燕的2010A2字第0137号房产证调查审定登记错误，程序违法。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条（四）款规定及《行政诉讼法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》的相关法律法规规定，提出诉讼请求：1、依法撤销夏津县人民政府（夏津县不动产登记中心）为李强、王燕颁发2010A2字第0137号房权证的行政行为；2、依法撤销夏津县人民政府（夏津县不动产登记中心）为李骞颁发德夏房权证夏津县字第××号房屋所有证的行政行为。 原告提交了如下证据： 证据一、非公司法人吊销情况。系原告在夏津县工商局调取，证明银城房地产公司于2008年6月13日被吊销营业执照。 证据二、房地产买卖申请审批书等资料。系原告在夏津县房管局调取，证明被告给李强办理房产证时，银城房地产公司在手续中加盖的公章和法人章系伪造或套印的，是在被吊销营业执照两年后办理的。 证据三、企业法人信息。系原告在夏津县工商行政管理局调取，证明银城房地产公司的原始注册信息，上面加盖的公章、法人章才是真实的，申请作为鉴定公章真伪的检材。 证据四、工商登记材料三份，均系原告在夏津县工商局调取，证明涉案房产是李建国的回迁房，李建国曾于2003年、2005年、2015年将涉案房产租赁给夏津县刁家熏鸡店、夏津县三益堂医药有限公司、夏津县鼎晟联房产信息中心，并盖有夏津县西关村委会的公章。 证据五、德州市中级人民法院（2019）鲁14行终80号行政裁定书一份。证明银城房地产公司公章的真伪与被告是否尽到审慎审查义务有关联，应当准予鉴定。 证据六、鉴定移送函，证明原告在本案中已经提出鉴定申请，由于被告不配合提交原始纸质材料，导致鉴定无法进行。 证据七、银城房地产公司改变隶属关系报告，证明银城房地产公司隶属于第三人夏津住建局。 被告夏津县不动产登记中心辩称，一、原告第二项诉讼请求程序不合法，应予驳回。原告于2017年8月18日向夏津法院起诉，要求撤销夏津县人民政府为第三人李骞颁发的德夏房权证夏津县字第××号房屋所有权证，2018年5月31日，原告向夏津县人民法院申请撤诉，夏津法院予以准许，作出（2017）鲁1427行初39号行政裁定书。2018年6月4日，原告又基于同一事实和理由重新起诉，要求撤销该证。根据最高人民法院《关于适用的解释》第六十条“人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予立案。”的规定，原告第二项诉讼请求，违背行政诉讼法“一事不再理”的原则，请求法院驳回该项诉讼请求。 二、夏津县人民政府向第三人李强颁发2010A2字第0137号房屋所有权证的行政行为，程序正当，适用法律法规正确，没有任何不当之处，依法应予维持。 2010年5月6日，夏津县人民政府向第三人李强颁发2010A2字第0137号房屋所有权证。当时负责房屋登记的职能部门是夏津县房产管理局。被告是2017年3月20日依法设立，具体承担夏津县相关不动产登记职责。2010A2字第0137号房屋所有权证不是被告经办，经查档案材料未发现错误和瑕疵。涉案房屋是第三人李强和王燕夫妇在夏津县银城房地产开发公司购买，有《房地产买卖申请审批表》、《房地产买卖契约》和银城公司证明等证据证实。夏津县房管局经审查第三人提交的房屋所有权登记材料，依据《房屋登记办法》第三十二条第一款第一项、第三十三条的规定，为第三人李强颁发了2010A2字第0137号房屋所有权证，行政行为程序正当，适用法律、法规正确，没有任何不当之处，依法应予维持。 三、夏津县人民政府向第三人李骞颁发20××34号房产证的行政行为，程序正当，适用法律、法规正确，没有任何不当之处，依法应予维持。 2013年4月8日，夏津县人民政府向第三人李骞颁发20××34号房屋所有权证。当时负责房屋等登记的是夏津县房产管理局，被告是2017年3月20日依法设立，具体承担夏津县相关不动产登记职责。20××34房屋所有权证不是被告经办的，经审查档案材料未发现当时办证有错误和瑕疵。涉案房屋是第三人李强夫妇赠与给第三人李骞的，双方签订正式的《赠与合同》，且在夏津县公证处办理了公证，有（2013）夏证民字第61号公证书为证。夏津县房管局经审查第三人李骞提交的房屋所有权登记材料，依据《房屋登记办法》第三十二条第一款第三项、第三十三条的规定，为第三人李骞颁发20××34号房屋所有权证书，该行政行为程序正当，适用法律、法规正确，没有任何不当之处，依法应予维持。 另外，原告要求撤销李骞房产证的诉讼请求不应审理，因为该项诉讼请求已经被夏津法院生效法律文书（2018）鲁1427行初21号裁定书驳回。 四、原告所诉与实际不符，缺乏事实与法律依据。 原告称夏津县人民政府向第三人李强颁发2010A2字第0137号房屋所有权证和第三人李骞颁发20××34号房屋所有权证，登记错误，程序违法与实际不符，应提交证据证明，并且原告援引的《城市房屋权属登记办法》已于2008年7月1日废止。原告的诉讼请求无事实与法律依据支持。 综上所述，夏津县人民政府向第三人李强和李骞颁证的行政行为证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，原告起诉理由缺乏依据，依法不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，请求法院依法维持该行政行为，驳回原告的诉讼请求。 被告提交了（2010）A2字第0137号房屋所有权证书档案材料一份，包括1.夏津县私有房产登记表，证明2010A2字第0137号房屋所有权人及房产登记信息；2.房产所有权证存根，证明房屋登记基本信息；3.房屋权属保证书，证明房屋归李强所有；4.李强身份证复印件，证明李强身份信息；5.夏津县银城房地产开发公司证明，证明李强购买房屋花费129000元；6.房地产买卖契约，证明李强从夏津县银城房地产开发公司购买房屋；7.房地产买卖申请审批表，证明李强从夏津县银城房地产开发公司购买房屋；8.夏国用（2010）第088号国有土地使用证，证明涉案房屋下得土地归李强使用。 第三人夏津住建局述称，1.我单位是夏津县银城房地产开发有限公司的主管部门，该公司是企业法人，完全按照公司法的规定独立核算、自主经营、自负盈亏，其经营事项完全自主决策。原告起诉我单位属于滥用诉权，应驳回原告对我单位的起诉。2.我单位不参与银城房地产公司的任何经营，原告所诉事项我单位不清楚，其双方提供的证据请法庭根据证据规则依法审查认定。 第三人李强、王燕述称，一.夏津县人民政府向我方颁发房产证事实清楚、程序合法、适用法律正确，原告诉请没有法律依据。二、2010年5月6日，我方与银城房地产公司签订《房地产买卖契约》，向银城房地产公司支付楼款12.9万元购买了涉案楼房，该楼房是答辩人合法取得，原告诉请没有事实依据。三、行政案件的当事人为行政机关、行政相对人和利害关系人，原告将我方列为第三人没有任何依据，属于滥用诉权。综上，原告诉讼请求缺乏依据，不能成立，夏津县人民政府的颁证行为程序合法，应予维持，请求驳回原告诉讼请求。 第三人李骞述称，一、夏津法院（2018）鲁1427行初21号行政裁定书已经生效，该裁定书已经驳回了原告对撤销李骞房产证的起诉，故本案不应审理原告第二项撤销李骞房产证的诉讼请求。二、我名下房产（房权证号20××34）是通过李强赠与所得，不是通过继承李建国遗产所得。该赠与通过夏津县公证处（2013）夏证民字第61号公证书进行了公证。原告诉我没有任何事实与法律依据。三、夏津县不动产登记中心为我办理的房产证，程序合法。综上，原告诉我没有任何事实与法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 对原告提交的各份证据，被告对其真实性没有异议，但认为原告证据不能证明银城房地产公司的公章系伪造的、不能证明涉案房屋是李建国所有的，另银城房地产公司的登记注册信息与本案无关联性。第三人李强、王燕、李骞的质证意见同被告。第三人夏津住建局认为证据一至证据六与自己无关，不发表质证意见，证据七真实性不认可，应提供原件或加盖印章的复印件。 对被告提交的证据，原告认为证据中银城房地产公司的公章和法定代表人手章均不真实，四至中的签字人孟凡举未到庭，审批意见没有经办人签字，购房款仅有银城房地产公司证明，没有原始正规发票，对所有证据的真实性不认可。第三人李强、王燕、李骞对被告证据没有异议。第三人夏津住建局认为证据与自己无关，不发表意见。 本院对原、被告证据认证如下：对原告提交的证据一银城房地产公司吊销情况、证据二李强房产证颁证手续、证据四工商调取材料、证据五中院裁定书、证据六鉴定移送函，真实合法且与本案有关联，本院认定为有效证据。对原告提交的其他证据，与本案没有关联性，本院不予确认。对被告提交的证据，与原告证据二一致，本院予以采纳。就涉案房产，本院向承租人张文友进行了调查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李建国家庭所有的住宅位于夏津县××街××号。2000年左右，应县政府统一规划，其住宅西侧建成了二层临街门头房。2002年李建国将其中的两间二层门头房（涉案房产）租赁给张文友经营夏津县刁家熏鸡店。张文友租赁此房屋至今，租赁期间房屋未进行翻建和拆迁。 2008年，李建国和寇安东共同向原告宋洪景借款30万元。 2010年5月6日，银城房地产公司(该公司2008年6月13日已被吊销营业执照，其主管部门为第三人夏津县住建局)与第三人李强（李建国侄子）签订房屋买卖契约，将上述两间二层门头楼以12.9万元价格出售给李强。同日，夏津县房管局在审查银城房地产公司与李强签订的《房地产买卖契约》、共同填写的《房地产买卖申请审批书》、银城房地产公司出具的收款证明、李强身份证后，向第三人李强颁发了2010A2字第0137号房屋所有权证。 2010年11月18日，李建国因病去世。 2013年4月7日，李强将上述房产赠与李骞（李建国之子），双方办理了房产过户手续，房产证号为夏津县字第××号。 2015年3月3日，宋洪景因30万元借款无法收回，将寇安东、李建国之妻韩秀兰、李建国之子李骞诉至夏津县人民法院，并查封了李骞名下20××34号房产。夏津判决李骞、韩秀兰在继承李建国遗产范围内和寇安东共同偿还原告借款。执行过程中，李骞提出执行异议，认为20××34号房产系李强赠与的，不是继承的李建国遗产，不应被执行。夏津法院审查后于2016年8月5日裁定撤销了对李骞名下20××34号房产的查封。 宋洪景于2017年8月18日诉来本院，请求撤销李骞名下20××34号房产证。本院经审查认为宋洪景无证据证明与被诉行政行为有法律上的利害关系，不符合起诉条件，作出（2017）鲁1427行初25号行政裁定书，裁定不予立案。宋洪景不服上诉至德州市中级人民法院，德州中院认为宋洪景与行政行为有利害关系，符合起诉条件，故于2017年10月20日作出（2017）鲁14行终91号行政裁定书，撤销25号裁定书，指令夏津法院立案受理。 2017年12月20日宋洪景又诉来本院，请求撤销李骞名下20××34号房产证，但2018年5月30日申请撤诉，夏津法院作出（2017）鲁1427行初39号行政裁定书准予宋洪景撤诉。 2018年6月4日，宋洪景又诉来夏津法院，请求1、撤销李强、王燕名下2010A2字第0137号房产证；2、撤销李骞名下20××34号房产证。对第2项诉讼请求，本院作出（2018）鲁1427行初21号行政裁定书，驳回了宋洪景的起诉，此裁定书无人上诉，现已生效。对宋洪景第1项诉讼请求，本院作出（2018）鲁1427行初21号行政判决书，确认被告为第三人李强、王燕颁证行为违法。此判决上诉后被德州中院撤销，发回重审。由此产生本案。 在本案审理期间，原告再次要求对银城房地产公司办理房产过户手续时所加盖公章的真伪进行鉴定，但因被告不提供原始档案材料，导致鉴定无法进行。 另查明，被告于2017年3月20日依法设立，原夏津县房产管理局（夏津县房产管理中心）的房产登记职责，由其行使。 本案争议焦点为：1、宋洪景与被诉行政行为是否有利害关系；2、被告行政行为是否合法，其为李强颁发2010A2字第0137号房产证的行政行为应否撤销。 对争议焦点1、《行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织、有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，银城房地产公司出卖给李强的涉案房产，系在李建国宅基上建造并由李建国实际控制的房屋，银城房地产公司与李强办理房产转移登记时，并未提交房屋合法来源的相关手续，且登记手续极不规范，故原告有理由相信涉案房屋转移登记系李建国和夏津县房产管理局工作人员恶意串通后办理的，根据上述法律规定，应认定原告与本案具有利害关系。况且德州中院已经于2017年10月20日作出（2017）鲁14行终91号行政裁定书，认定了原告与涉案行政行为有利害关系。故宋洪景有权提起行政诉讼。 对争议焦点2，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使职权的行政单位是被告。本案中，夏津县房产管理局被撤销后，由夏津县不动产登记中心继续行使房屋登记职权，故夏津县不动产登记中心作被告主体适格。 被告行政行为发生于2010年，其依据的法律规范应为2008年2月15日实施、2019年9月6日废止的《房屋登记办法》。《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第二十二条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的。根据上述法律规定，被告为银城房地产公司、李强办理房屋所有权转移登记时，应当审查双方的身份信息及银城房地产公司对所出卖房产拥有所有权的材料。本案中，被告在审查材料时，既没有要求银城房地产公司提供身份信息，也没有要求其提供涉案房产是否属于银城房地产公司所有的材料，导致已经被吊销营业执照、无法从事正常民事行为的公司，在未提供文件证明对房产拥有所有权的情况下，即办理了房屋所有权转移登记手续，被告行政行为严重违反《房屋登记办法》的规定，其登记行为应予以撤销。但由于案涉房屋在2013年4月已经转移登记到第三人李骞名下，本案被诉的2010A2字第0137号房屋所有权证已不存在，不具有可撤销内容，故应确认被告为李强颁发房屋所有权证的行政行为违法。 原告第二项诉讼请求已被（2018）鲁1427行初21号行政裁定书驳回起诉，故本案中不再审理。 综上所述，依据《房屋登记办法》第十二条、第二十二条、第三十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（三）项、第七十四条第二款第（一）项规定，判决如下： 被告夏津县不动产登记中心为第三人李强办理2010A2字第0137号房屋所有权证的行政行为违法。 案件受理费50元，由被告夏津县不动产登记中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。 审 判 长  张振霞 人民陪审员  李风荣 人民陪审员  张秀春 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  朱海倩