江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终5179号上诉人（原审被告）：江苏东湖科技园有限公司，住所地江苏省东台市东进路9号。法定代表人：曹晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚信和，上海辉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪志宏，男，1968年11月15日出生，汉族，律师，住东台市。委托诉讼代理人：白亚军，江苏苏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莉，江苏苏东律师事务所实习律师。上诉人江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖公司）因与被上诉人汪志宏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院程序违法。一审法院有强制调解之嫌。一审法院在正式开庭前就自作主张称本案最好的办法就是调解，在东湖公司的代理人明确拒绝的情况下，当主审法官获悉东湖公司的总经理翟汉东在另一法庭开庭，竟离开法庭去找翟汉东要求调解，在再次遭到拒绝后才开庭审理，在其心理上已有芥蒂，怎能保证公正审理。二、一审法院对事实认识错误，导致作出错误判决。本案并不是东湖公司不交房，而是由于汪志宏不愿交纳物业费而导致未能办理交付房屋手续，根据合同第十一条之相关规定，可视为买受人拒收，由此产生的违约责任由买受人承担，而一审法院却无视合同规定，从而作出错误判决。汪志宏辩称，一、关于一审程序问题。一审程序合法，民事案件一审法院在庭前和庭审中组织双方调解，并无不当。在调解未果后，一审法院及时作出判决，不违反民诉法的规定。二、物业费的交纳与双方之间的商品房买卖合同关系是两个法律关系，汪志宏的义务是按约交纳购房款，东湖公司的义务是按约定时间向汪志宏交房。因东湖公司要求汪志宏交纳物业费遭拒，东湖公司拒绝向汪志宏交付房屋，违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。汪志宏向一审法院起诉请求：1.判决东湖公司给付汪志宏逾期交房违约金85000元（以466721元为本金，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，按日万分之五计算）;2.东湖公司向汪志宏交付东台市东湖科技城12幢1511、1512室房屋并协助办理不动产权证。一审法院经审理查明：2013年1月24日，汪志宏（买受人）与东湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定汪志宏购买位于东台市城东新区湖科技城12幢1511、1512号办公用房，建筑面积分别为74.89㎡、51.53㎡，房屋总价466721元。合同第八条“交房期限”约定：买受人在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……②自出卖人交付使用通知书规定的交房截止日起视作房屋已实际交付使用，物业管理费和公共运行能耗费由买受人承担，商品房保修期以通知书交付日期算起，有关法律责任和风险由买受人承担。合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房、出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六：“合同补充协议”第八条约定：出卖人按时交房时，应提前书面或电话通知买受人，买受人应在收到通知后于通知规定的时间内到出卖人处办理交接房手续。若买受人未按通知规定日期办理交接房手续，则应承担30元/天的房屋看护费，若买受人在出卖人通知后超过30日仍不办理交接房手续，则买受人应负违约责任，出卖人有权解除购房合同，且购房定金不予退还。合同签订后，汪志宏于2013年1月26日和2013年3月27日向东湖公司各支付房款236721元、230000元，合计466721元。2014年11月26日，东湖科技城一期A12、A13楼工程竣工验收合格。2015年6月23日，案涉东湖公司建设的商务公寓12、13楼工程在东台市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。汪志宏曾于2016年9月20日向一审法院起诉，要求东湖公司支付逾期交房违约金66000元（2014年10月1日至2016年9月20日），一审法院判决东湖公司支付汪志宏2014年10月1日至2015年6月23日逾期交房违约金19765.63元，驳回汪志宏的其他诉讼请求。东湖公司不服一审判决，提出上诉。2017年4月27日本院作出（2017）苏09民终1109号判决，驳回上诉，维持原判。2017年7月21日，东湖公司向汪志宏发出书面通知，要求汪志宏在2017年7月31日前办理房屋交接手续，否则东湖公司从2017年8月1日起收取房屋看护费。汪志宏至东湖公司处办理房屋交接手续时，东湖公司要求汪志宏补交交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费和看房费，汪志宏拒绝交纳交房之前的物业费，东湖公司拒绝交房。汪志宏分别于2017年9月1日、2018年5月20日向东湖公司发出通知（律师函），要求东湖公司交付房屋，东湖公司以汪志宏未交纳物业管理费和看房费为由拒绝交付房屋。一审法院认为，汪志宏与东湖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于汪志宏主张东湖公司支付2017年7月1日起至2018年6月30日逾期交房违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。经查，案涉房屋于2015年6月23日办理竣工验收备案，具备交付条件。2017年7月21日，东湖公司向汪志宏发出书面通知，要求汪志宏在2017年7月31日前办理房屋交接手续。因东湖公司要求汪志宏交纳交房之前的物业费和房屋看护费，导致案涉房屋至今未交付。东湖公司未能按合同约定的时间、方式、程序交付房屋，已构成违约，其应当按合同约定承担逾期交房的违约金。故汪志宏主张东湖公司自2017年7月1日至2018年6月30日按每日已付房价款的万分之五支付逾期交房违约金即85000元（466721元×0.0005×365天），符合法律规定，一审法院予以支持。关于东湖公司是否有权要求汪志宏支付交房之前的物业费和房屋看护费的问题。根据合同约定，东湖公司的交房义务是由书面通知义务、双方进行验收交付房屋、提供合同第八条规定的证明文件、签署房屋交接单、提供必要文件资料附随义务组成。东湖公司只有完成交房义务后，汪志宏才开始交纳房屋的物业管理费。现东湖公司未按合同约定履行交付房屋的义务，其要求汪志宏交纳交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费和房屋看护费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因案涉房屋在2015年6月23日具备交付条件，故东湖公司应当按照合同约定及时向汪志宏交付案涉房屋，并在房屋交付使用后90日内，协助汪志宏办理不动产权属登记的手续。综上所述，汪志宏关于要求东湖公司承担逾期交房违约金85000元及要求东湖公司协助办理不动产权属登记的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、东湖公司应于判决发生法律效力之日起10日内向汪志宏支付自2017年7月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金85000元；二、东湖公司应于判决发生法律效力之日起10日内向汪志宏交付东台市东湖科技城12幢1511室、1512室的房屋，并在交付房屋后90日内协助汪志宏办理前述房屋不动产权属登记的手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，减半收取计1003元，由东湖公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汪志宏与东湖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。关于东湖公司能否以汪志宏拒交纳物业费等费用为由拒绝交房问题。首先，东湖公司提出案涉《商品房买卖合同》第二十条及《附件六：合同补充协议》第一条约定了汪志宏收房前必须缴纳相关费用。《商品房买卖合同》第二十条约定，前期物业管理出卖人已经选聘无（“无”字下为下划线）从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同（附件五）的《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》主要内容。同时《附件六：合同补充协议》第一条还约定，买受人所购商品房销售房款不包含天然气建设费、电梯维护维修费、物业管理费、办理贷款产生的有关费用，办理产权证等输电线明智如有水、电、电话宽带网等开户费用由买受人应按国家及有关部门的规定自行交纳上述费用，逾期按相关规定承担滞纳金或承担违约责任，与出卖人无关。从上述两条约定内容来看，买受人汪志宏应当缴纳天然气建设费、电梯维护维修费、物业管理费等费用，但没有约定这些费用应当在房屋交付前支付。其次，《附件六：合同补充协议》第一条约定很明确，物业费等相关费用由买受人汪志宏自行交纳，与出卖人无关，即物业费等相关费用的接受主体不是出卖人东湖公司，而是其他相关单位。综上，东湖公司以汪志宏未交纳物业费、电梯运行费等费用为由拒绝交房没有事实和法律依据。东湖公司未能按合同约定的时间、方式、程序交付房屋，构成违约，一审法院依据案涉合同的约定判决东湖公司承担逾期交房的违约金并交付案涉房屋，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2005元，由江苏东湖科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月三十日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅