浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5313号上诉人（原审原告）：金华市百盛大厦A座业主委员会，住所地浙江省金华市婺城区江南街道宾虹路736弄。负责人：吴志刚，主任。委托诉讼代理人：周小琴，北京盈科（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭涛，北京盈科（金华）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴水珠，女，1960年12月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：蒋荣华，男，1958年8月24日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。上诉人金华市百盛大厦A座业主委员会（以下简称百盛大厦业委会）因与被上诉人吴水珠物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人百盛大厦业委会上诉请求，一、撤销原审判决，改判支持百盛大厦业委会的诉请；二、本案诉讼费用由吴水珠承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。一、一审判决认定的公共部分收益错误，应为9648元，地面7号泊位费735元、1号泊位费420元，虽未提供收据，但是有业主可以证明，吴水珠已收取，但其拒不承认，有违诚实信用原则。二、一审判决认定的物业服务费收益错误，总额应为41867元。具体为A803物业费6492元、A703为6492元、D1102为5031元、D601为5011元、E602为7299元、C801为1180元、A403为6382元、B901为5426元、A603为6492元。以上物业费有业主出具证明，证明已交给吴水珠丈夫蒋荣华，但吴水珠因百盛大厦业委会未提供收据就不予认可，违背诚实信用原则。三、本案百盛大厦业委会有权收取公共部分收益和物业服务费。根据《物权法》的相关规定，公共部分的收益属于全体业主，现吴水珠将全体业主所有的收益据为己有，侵犯全体业主的权益，百盛大厦业委会有权代表全体业主向吴水珠主张返还。吴水珠收取了2017年11月至2018年11月年期间的物业费，却在2017年10月31日前退出了物业管理工作，多收业主的物业费，侵犯了业主的利益，业主有权要求吴水珠返还多收取的物业费。因业主较多，为避免诉累，百盛大厦业委会代替业主向吴水珠主张返还。根据《物业管理条例》的相关规定，本案中吴水珠多收取的物业费和公共部分收益均是在物业管理活动中侵犯业主合法权益的行为，百盛大厦业委会有权依据法律代表业主向吴水珠主张返还。被上诉人吴水珠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，百盛大厦业委会所述的事实不成立。一、百盛大厦业委会上诉状中所列的数据均没有发生，即使有也是新任物业公司在收取，与吴水珠无关。案涉物管费与百盛大厦业委会没有利害关系，亦没有业主委托其参加诉讼，业主已接受新任物管公司的服务，应支付相应的物业费。二、本案虽然吴水珠收取了相应的广告费，但是这些广告费应由物业管理公司收取，收取的原因是弥补物业管理费支出的不足。虽然吴水珠提早结束了物业管理，但是相应的合同义务已经由新任的物业管理公司继受。新旧物业管理服务合同一模一样，只是物业管理主体更换。吴水珠收取的广告费用系与新任物业公司的关系，与百盛大厦业委会无关。原审原告百盛大厦业委会向原审法院起诉，请求判令：一、由吴水珠归还百盛大厦业委会物业管理服务费51515元；二、本案诉讼费用由吴水珠承担。一审法院认定事实如下，2010年10月，百盛大厦业委会、吴水珠签订了《百盛大厦A座物业管理服务委托协议》，约定百盛大厦业委会将百盛大厦A座生活小区4-15层共99户住宅委托吴水珠进行物业管理服务，期限自2016年11月1日至2019年10月30日。在双方履行合同中，于2017年9月15日，吴水珠向百盛大厦业委会出具《关于退出百盛大厦A座物业管理的通知》，表示退出小区物业管理，之后百盛大厦业委会与浙江智源物业服务有限公司（以下简称智源物业公司）签订《物业管理服务合同》。按约智源物业公司于2017年11月1日入驻该小区进行物业管理服务。之前吴水珠已收取2017年11月以后的费用，如下：1.公共部分收益，1）电梯大厅水晶灯箱广告6个，至2018年9月30日，计1467元；2）电梯内镜框广告（美格），至2018年10月19日，计2333元；3）丰巢邮柜租金，至2018年8月31日，计2500元；4）电梯大厅分众电视广告，至2018年3月31日，计1458元；5)地面4号车位泊位费，至2018年9月22日，计735元；共计人民币8493元。2.物业服务费收益，1)B1202朱洪法的租户物业费，至2018年2月15日，计1400元；2）B1201刘惠玲物业费，至2018年9月24日，计3293元；3）E1001邵敏物业费，至2018年4月30日，计1567元；4）E402金继民租户物业费至2018年9月13日，计5385元；5）D802桑长青租户物业费至2018年7月31日，计1097元；共计人民币12742元。上述款项，均由吴水珠收取保管。百盛大厦业委会与智源物业公司签订的物业管理服务委托协议，约定百盛大厦业委会将涉案小区委托智源物业公司进行管理服务，委托管理服务期限为2017年11月1日至2020年10月30日；合同期内小区每年现有的收入归智源物业公司所有，小区内所有公共维护的支出也由智源物业公司负责，百盛大厦业委会不予承担，而且智源物业公司在小区内的各项收费不得超出服务合同期限；另规定了其他的权利义务。一审法院认为，对百盛大厦业委会诉请2017年11月1日以后的公共部分收益8493元和物业服务费用12742元已由吴水珠收取的事实，吴水珠认可，应予以确认；另尚余的诉请金额，因百盛大厦业委会提供证据不足以证明，不予支持。本案焦点是上述吴水珠收取的公共部分收益和物业管理费收入是否应支付给百盛大厦业委会。对此，原审法院确认如下：一、2017年10月底之前，吴水珠受百盛大厦业委会委托对小区物业进行管理服务。后因吴水珠退出，由智源物业公司与百盛大厦业委会签订物业管理服务合同，并于2017年11月1日入驻小区，故而终止了百盛大厦业委会、吴水珠的委托代理物业服务关系。二、物业管理服务费用问题。按合同约定和法律规定智源物业公司接受为该小区全体业主提供物业服务后有权收取相关物业服务费，不归百盛大厦业委会收取，故百盛大厦业委会无权向吴水珠主张归还该物业服务费。三、公共部分收益问题。按法律规定，虽该收益归全体业主所有，由百盛大厦业委会代收保管。但百盛大厦业委会与智源物业公司签订的物业管理服务委托协议，明确约定该收益归智源物业公司所有，故吴水珠已收取该费用，尚未侵害百盛大厦业委会的利益。对此，百盛大厦业委会主张有与广告公司等商家签订协议，有权收取的理由。原审法院认为百盛大厦业委会的主张未提供证据加以证明，且该收益让利给智源物业公司，故对百盛大厦业委会的主张予以驳回。三、吴水珠收取公共部分收益和物业管理的费用，是表见代理行为，存在过错，应主动配合百盛大厦业委会与现在智源物业公司办理交接手续。综上，对百盛大厦业委会的全部诉请，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《国务院物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决：驳回金华市百盛大厦A座业主委员会的诉讼请求。案件受理费544元（已减半由金华市百盛大厦A座业主委员会预交），由金华市百盛大厦A座业主委员会负担。二审中，上诉人百盛大厦业委会向本院提交以下证据：A803住房租客交纳物业费的收款收据，证明该租客已交纳过物业费。被上诉人吴水珠对上述证据质证认为，对其真实性没有异议，但是与本案无关，对其证明目的有异议，作为物业公司没有重复收取额外的物业费用，该证据与本案缺乏关联性。本院对上述证据认证如下，经审核，本院对其真实性予以认定。二审中，被上诉人吴水珠未向本院提交新证据。二审经审理，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，一、关于百盛大厦业委会主张的百盛大厦A座生活小区案涉公共部分收益的问题。百盛大厦业委会与百盛大厦A座生活小区前任物业管理人吴水珠、后任物业管理人智源物业公司签订的《百盛大厦A座物业管理服务委托协议》均约定案涉小区的公共部分的收归物业管理人所有。吴水珠与智源物业公司也办理了物业管理的交接手续，理应对吴水珠之前收取的物业费、公共部分收益做出明确的结算。百盛大厦业委会在本案提起主张的案涉小区的公共部分的收益最终权利主体为智源物业公司，吴水珠也认可由其与智源物业公司进行结算，本院根据吴水珠的自认，亦根据原审法院的判决结果，考虑到百盛大厦业委会的主张涉及案外人权利及其主张款项的真实性问题，确定对案涉小区公共部分的收益由吴水珠与智源物业公司根据双方对案涉小区的服务时间进行结算，如果发生争议，案涉小区公共部分相关合同的相对人可向吴水珠主张权利，智源物业公司亦可以根据吴水珠在本案中由吴水珠与智源物业公司进行结算的认诺一并提起诉讼。如果智源物业公司不认同吴水珠在本案中的认诺，亦可根据物业管理服务合同向相关义务人主张权利。二、关于百盛大厦业委会主张的百盛大厦A座生活小区案涉业主物业管理费的问题。根据上述阐述的理由，由吴水珠与智源物业公司按照交接时间进行结算，如果发生争议，案涉小区业主可向吴水珠主张权利，智源物业公司亦可以根据吴水珠在本案中由吴水珠与智源物业公司进行结算的认诺一并提起诉讼。如果智源物业公司不认同吴水珠在本案中的认诺，亦可根据物业管理服务合同向相关义务人主张权利。综上所述，原审认定事实基本清楚，判决结果并无明显不当。上诉人百盛大厦业委会的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由上诉人金华市百盛大厦A座业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年十二月六日代书记员 周璟学