营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初5211号原告：杨军，男，1962年8月7日出生，汉族，辽宁省鞍山市人，职员，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：乔远志，辽宁瀛桥律师事务所律师。被告：于涛，男，1973年5月9日出生，汉族，辽宁省鞍山市人，无业，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张俊，辽宁宏茂律师事务所律师。原告杨军与被告于涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人乔远志、被告于涛的委托诉讼代理人张俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨军向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿房屋现存价值暂定136万元；2.请求被告承担律师费10万元；3.请求被告承担本案保全费、诉讼费等相关费用。事实与理由：2011年9月20日，原、被告双方于营口市鲅鱼圈区签订《房屋交换协议》，约定原告以营口市鲅鱼圈区“阳光?世纪城第一幢2单元1501号”和“阳光?世纪城第一幢2单元1502号”房屋及该小区-车库与被告位于沈阳市皇姑区中远颐和丽园南院7号楼1单元9号楼4号的房屋互换。原告位于鲅鱼圈区房屋系由被告指定后购买，原告将购房款汇入营口永安房地产开发有限公司指定账户后，直接将商品房买卖合同登记在于涛名下。当时被告房屋虽无法过户，但是己经交付给原告装修并入住，后因被告个人债务原因原告所居住的房屋即沈阳市皇姑区中远颐和丽园南院7号楼1单元9号楼4号被依法查封执行，原告经沈阳市沈北新区人民法院执行裁定书（2017)辽0113执异26号、沈阳市沈北新区人民法院民事判决书（2018)辽0113民初4615号、沈阳市中级人民法院民事判决书（2018)辽01民终10353号以及辽宁省高级人民法院民事裁定书（2019)辽民申4160号等程序主张该房屋的所有权，但最终未获得支持，因此导致其居住房屋所有权丧失，所以原告要求被告赔偿该房屋现存价值136万元。因《房屋交换协议》中第七条明确约定“如一方违反本协议，违约方应支付守约方为实现债权而支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等”，因此要求被告承担本案律师费、保全费、诉讼费等相关费用。综上，请求人民法院查清事实，依法裁判，支持诉请。被告于涛辩称：原告杨军的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由如下：第一，原告所指2011年9月20日，原、被告之间订立的《房屋交换协议》已经沈阳市沈北新区人民法院、沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院审查后，三级法院生效裁判文书对于《房屋交换协议》的真实性都未能确认，原告的起诉是通过本案对《房屋交换协议》重新进行司法审查，是对法院生效裁判文书既判力的干涉，对此目的，营口市鲅鱼圈区人民法院不应支持；第二，上述三级法院的生效裁判文书已经认定沈阳市于洪区崇山东路21-22号1-9-4号房屋是被告的财产，并且该房屋于2019年6月13日经司法拍卖成交价格是966120元，原告提出该房屋现存价值暂定1360000元毫无依据，况且被告名下的房产被司法拍卖和原告并没有法律上的利害关系；第三，假设营口市鲅鱼圈区人民法院通过审理认定《房屋交换协议》合法、有效，对照《房屋交换协议》所有条款的内容，被告也不存在任何违约行为，在此基础上，原告以被告存在违约行为为由，要求被告承担赔偿房屋现存价值依据不足，要求被告承担原告聘请律师的费用依据不足；第四，原告在另案中自述从2011年10月至2018年6月期间实际使用该房屋，原告已经享有该期间的使用权益，假设营口市鲅鱼圈区人民法院判决被告向原告赔偿损失，该期间的使用权益应当比照房屋租金标准合理扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。当事人有异议的证据如下：1.原告提供的被告与原告妻子签订的关于涉案房屋及车位的《购房协议》一份，证明买卖涉案房屋同时70万包括97号车位的事实。被告质证为真实性、合法性、关联性均无异议。补充一下，原告在起诉状中称涉案房屋现价值136万，但该协议中确定的房屋价款为70万元，我们认为认定房屋价款应以该协议为准。本院对该证据予以采信，但对双方的证明观点不予认可。2.被告提供的法院生效裁决文书三份，分别是沈阳市沈北新区人民法院(2018)辽0113民初4615号《民事判决书》、沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终10353号《民事判决书》、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申4160号《民事裁定书》，证明1：三级法院生效裁判文书对于《房屋交换协议》的真实性都未能确认，原告的起诉是通过本案对《房屋交换协议》重新进行司法审查；证明2：沈阳市于洪区崇山东路21-22号1-9-4号房屋是被告的财产，被告名下的房产被司法拍卖和原告并没有法律上的利害关系；证明3原告在沈阳中院举证期间自述从2011年10月至2018年6月期间实际使用该房屋，原告已经享有该期间的使用权益。原告质证为真实性无异议。不能证明被告的观点，三级法院并没有认定原告与被告之间的房屋交换协议无效，且三份法律文书中被告均承认与原告之间的交换房屋事实，同时对价款有明确的自认。本案系是被告在交换房屋后将交换房屋出售变现，同时以各种理由不配合原告办理过户，导致原告的法律权益受到侵害，故被告存在违约的事实。本院对该证据真实性予以采信，理由是生效的法律文书。3.被告提供的《拍卖成交确认书》及《拍卖公告》，共4页，证明：沈阳市于洪区崇山东路21-22号1-9-4号于2019年6月13日经司法拍卖成交价格是966120元，原告提出该房屋现存价值暂定1360000元毫无依据。原告质证为真实性无异议。此证据证明评估价款为121.2万元。被告不能因此而解除其对原告应承担的债务。正常市价现在应为1万元一平。本院对该证据真实性予以采信，理由为由法院主持拍卖。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月20日，原告杨军（甲方）与被告于涛（乙方）签订一份房屋交换协议，甲方用其所有的位于营口市鲅鱼圈区阳光?世纪城第一幢2单元1501号、1502号两套房与乙方所有的位于沈阳市皇姑区中远颐和丽园南苑7号楼1单元9号楼4号的房屋相互交换，甲方的房屋价值大于乙方价值30万元，由乙方一次性支付给甲方。甲乙双方保证各自提供交换的房屋没有产权纠纷与权利瑕疵。若发生纠纷由换产前的权属人负责处理，并承担相应的法律责任，由此给另一方造成损失的，负责赔偿。交换成功后，双方相互协助办理产权过户手续。协议签订后，于2011年9月22日，原告向营口永安房地产开发有限公司交纳购房款993655元（含二个车位20万元）。并将上述二套房屋及车位通过房地产公司交付给被告，被告将位于沈阳市皇姑区的房屋交付给原告并返还原告30万元。原告入住与被告置换的房屋后对该房屋进行了装修，但双方未到房产部门办理过户手续。2017年3月1日，因被告欠案外人金瑛辉款项，该房屋被沈阳市沈北新区人民法院查封，原告向法院提出书面异议后，该院作出（2017）辽0113执异26号执行裁定书，解除了对该房屋的查封。案外人金瑛辉不服提起民事诉讼，该院作出（2018）辽0113民初4615号民事判决书，准许执行被告名下的该套房屋。原告不服上诉至沈阳市中级人民法院，该院作出（2018）辽01民终10353号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告向辽宁省高级人民法院申请再审，该院作出（2019）辽民申4160号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。上述房屋经沈阳市沈北新区人民法院委托评估价值为121.2万元，2019年6月13日，在京东拍卖平台经第二次拍卖，成交价为966120元。2015年4月2日，原告妻子孙玉凤与被告于涛又签订一份购房协议，确认于涛的房屋价款70万元已付清，增加了97号车位一处，定于2015年8月末被告协助办理过户手续，费用原告方承担。被告于涛在取得与原告置换的两套房屋及车位后，已经转卖给他人。被告于涛在沈阳市法院一审、二审中均称房屋交换协议是双方的真实意思表示，由于被告妻子出国，故未办理过户登记手续。原、被告双方在房屋交换协议中所写被告的房屋位置在沈北新区人民法院的法律文书中确认为，位于沈阳市皇姑区崇山东路21-22号1-9-4房屋，在拍卖成交确认书中确认标的名称为沈阳市于洪区崇山东路21-22号1-9-4“中远颐和丽园”的住宅用房。依据原告的申请，本院于2019年10月17日作出（2019）辽0804财保106号民事裁定书，查封、冻结被告名下存款146万元或等值的其他财产。（具体以协助执行通知书为准）本院认为，原、被告签订的房屋交换协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，因而合法有效。换房协议之所以未能全部履行是因为被告的妻子在国外未能办理产权过户手续，该房一直登记在被告名下，导致被法院强制执行。而原、被告的换房协议中明确约定应相互协助办理房屋产权变更登记，被告未协助办理产权过户不符合约定，而被告已将置换的房屋处理无法解除合同恢复原状，故被告应当对原告失去的房屋承担赔偿损失的违约责任。关于赔偿的数额，考虑到房屋2019年6月被沈阳市沈北新区人民法院评估拍卖，评估拍卖数额具有参考价值，再行评估会增加当事人负担，浪费社会资源，故本院酌定以评估价121.2万元为宜。以121.2万元作为赔偿损失价款的原因有两条，一是虽拍卖成交价为96.612万元，但成交价往往低于房屋的实际价值，二是双方换房时被告有一车位交换给原告，现已经被被告处理，采用评估价有利于弥补原告的损失。关于原告要求被告给付律师代理费10万元的诉讼请求，由于原告未提供证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告于涛于本判决生效后10日内赔偿原告杨军因房屋交换产生的损失1212000元。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费17940元，保全费5000元，计22940元，由原告杨军承担3048元，由被告于涛承担19892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  霍建军二〇一九年十二月二日法官助理路鑫书记员王丽梅附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条【举证期限】当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。