云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2930民初1010号原告：魏未英，女，1991年11月26日出生，汉族，居民，广东省五华县人，住五华县。委托诉讼代理人：王振华、杨雪影，云南王振华律师事务所律师。特别授权。被告：大理华天置业有限公司。住所：洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。统一社会信用代码：915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕（未出庭），云南善律律师事务所律师。特别授权。原告魏未英与被告大理华天置业有限公司（以下简称华天公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏未英的委托诉讼代理人王振华、杨雪影，被告华天公司的委托诉讼代理人李四涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏未英向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《内部预约合同》无效；2、判令被告双倍返还定金10万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：请求依法解除原、被告签订的《内部预约合同》。事实与理由：原告及刘桂华、张颖、杨恩荣、温赠凤、熊艺、熊桂兰七人经朋友介绍，意欲购买被告公司开发的商品房，被告的工作人员宦海霞在与原告等七名购房者共同磋商过程中明确告知原告等七人支付定金并签订《内部预约合同》后，可以委托被告以高于定金的价格向他人转让房源。在得到宦海霞明确承诺后，宦海霞作为被告的经办人代表被告与原告于2018年6月7日签订了《内部预约合同》，并向被告支付了5万元定金，被告出具了“购房定金”的收据。合同签订后，原告知悉合同涉及的商品房项目有重大规划调整，即明确向宦海霞表明将不会与被告签订《商品房购销合同》，要求退还定金，当时被告开发的商品房项目尚未取得《商品房预售许可证明》。宦海霞向原告表示可以委托被告将《内部预约合同》项下房源进行转让，并可以为原告赚取一定差价。其后宦海霞通过微信向原告等七人提供了《房源转让情况说明书》、《委托书》、《定金重存申请》的模板和格式，原告等七人先后按其要求制作后向宦海霞提供了相关材料。之后被告曾向原告发出过《通知函》和《律师函》要求原告在接到律师函3日内前往被告售楼部签订《商品房购销合同》和交纳购房首付款。原告在收到被告的《通知函》和《律师函》后，在第一时间与宦海霞联系，宦海霞一直表示可以委托“公司帮你们卖”，直至2019年4月4日原告等七人向法院提起诉讼。原告认为《内部预约合同》属于格式条款，有免除被告责任、加重原告责任的约定,且在签订合同时被告未予合理提示，在《内部预约合同》签订和履行过程中，被告故意告知原告虚假情况，诱使原告作出错误意思表示，有明显欺诈的故意。原告在与被告交涉时，多次受到被告的错误诱导，作出了错误的理解和判断，原告对被告的履约诚意产生质疑，同时原告发现被告涉及多起诉讼亦对被告企业征信和履约能力产生怀疑。综上，原告认为，被告未能签订《商品房购销合同》的主要责任在于被告，为维护自身的合法权益,故诉至法院，请求依法支持原告的诉请。华天公司辩称，原告无欺诈行为，《内部预约合同》是有效的合同。1、原告作为完全民事行为能力人，其在充分了解被告销售的房源、充分理解《内部预约合同》的内容，且在有购房意愿的情况下作出了与被告签订《内部预约合同》的行为。《内部预约合同》是在平等自愿的基础上签订的，属有效的合同。2、被告己告知原告尚未取得《商品房预售许可证明》的事实，《内部预约合同》中己经明确约定被告取得《商品房预售许可证明》后七日内签订《商品房购销合同》，原告不可能不知道被告签订合同时未取得《商品房预售许可证明》。3、合同签订前，被告己将《内部预约合同》交由原告阅读，同时提请原告注意合同中关于定金的条款。4、从《内部预约合同》上看，原告享有能够优先选择房源，享受购房优惠的权利，也应承担支付定金5万元，在被告取得《商品房预售许可证明》后与被告签订《商品房购销合同》的义务。被告享有向原告收取5万元定金的权利，应承担为原告保留选择的房源，给予原告购房优惠的义务。双方的权利义务是对等的，不存在加重原告责任、免除被告义务的约定。被告不存在欺诈行为，《内部预约合同》有效，被告不应当退还原告支付的5万元定金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，被告向原告收取了5万元作为商品房购销合同的定金，现原告故意拒绝与被告签订商品房购销合同，故被告不应当向原告退还5万元定金。且《内部预约合同》第三款已经约定，自被告取得《商品房预售许可证明》之日起7天内，原告按照被告要求缴纳购房首付款并签定商品房购销合同，若未按被告约定时间7天内交首付款并签订合同等手续，被告有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还。故原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：魏未英向本院提交证据：A、微信聊天记录截屏打印件19页、洱海源乡温泉艺术小镇微信公众号宣传4页，证明原告在签订和履行《内部预约合同》的过程中，受到被告的不当诱导，以致产生错误的理解和判断。微信打印件是被告工作人员宦海霞与刘桂华、温赠凤、魏未英、杨恩荣的聊天记录，在记录中宦海霞一直与原告商谈委托公司转让房源。一直到2019年4月4日，本案已经进入诉讼程序时还让原告写委托书，委托公司帮他们卖，卖出后退还定金。同时，被告在宣传中有艺术酒店等配套设施，被告对此组证据中的微信聊天记录不予认可，认为内容看不清楚，且内容都是发生在双方签订合同之后而不是之前，不影响合同的履行；对洱海源乡温泉艺术小镇微信公众号宣传认为与本案无关联，是凤凰城开发的另外一个项目。华天公司向本院提交证据：B、《内部预约合同》复印件一份，证明2018年6月7日，原告作为乙方，被告作为甲方签订了《内部预约合同》，合同第三条约定“双方约定自《商品房预售许可证明》取得之日起7天内按照甲方要求缴纳购房首付款并签订商品房购销合同，若未按甲方约定时间7天内交首付款并签订合同等手续，甲方有权收回房源，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于本合同第一条乙方选择第1种方式的，如因乙方原因导致合同无法签订的，乙方已付定金不予退还”。原告对此组证据的三性无异议，但对证明方向有异议。经审查，本院认为A、B证据形式要件合法、内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认，但对证据的证明方向将结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：原告及刘桂华、张颖、杨恩荣、温赠凤、熊艺、熊桂兰七人经被告宣传，了解到被告的关联公司将在洱源开发洱海源乡温泉艺术小镇项目，并在该开发区内修建杨丽萍艺术酒店等多种功能高端地产，便欲购买被告位于洱源县天森·凤凰城商品房。2018年6月7日被告的售楼人员宦海霞作为被告公司代表与原告签订了《内部预约合同》，原告预购被告公司位于天森·凤凰城T20-1-702号商品房。合同对原告选定的房号、优惠条件、房屋价款、房屋面积与房款的处理、定金的给付及处理、《商品房购销合同》的签订、违约责任等进行了约定。合同签订当日原告支付被告定金5万元。后因原告了解到买房时被告宣传的部分项目未建，便与宦海霞协商，宦海霞向原告等七人承诺可以委托公司帮他们转卖。2018年9月4日被告取得《商品房预售许可证明》后，通知原告到被告公司签订《商品房购销合同》并交纳购房款时，原告未予以办理。2019年2月19日被告向原告发出《律师函》，继续通知原告签订合同及交纳购房款，但原告仍未办理。此后，原告等七人遂诉至本院，在诉讼期间，宦海霞仍在积极办理帮原告等七人转让房屋的事宜。原告等七人曾共同向本院提起诉讼，但因不符合共同诉讼的法律规定，被上级法院发回本院重审后，原告等七人撤回共同诉讼，并分案向本院提起诉讼。另查明，被告因房屋销售、建设工程施工等多个案件被诉至法院。庭审中，因被告不愿意调解，故未进行调解。本院认为，原、被告在自愿基础上签订的《内部预约合同》，系双方真实意思表示，合同未违反法律规定，属合法、有效合同。但《内部预约合同》系被告在取得《商品房预售许可证明》之前签订，合同就交付房屋期限、工程质量、支付购房款方式等尚未达成一致意见，合同属商品房预约合同。双方签订《内部预约合同》其目的是为了签订《商品房购销合同》，在被告办理《商品房预售许可证明》后，与原告签订《商品房购销合同》的行为，属被告对原告进行新的要约，但原告因知悉其所购商品房项目有重大规划调整，被告向其宣传的具有影响力的项目及工程至今并未开工建设，被告涉及多起诉讼，亦对被告企业征信和履约能力产生怀疑，致使原告对被告产生不安抗辩，同时被告员工宦海霞承诺帮原告出售房源未成，导致原告投资买房的目的不能实现，原告基于上述原因拒绝与被告签订《商品房购销合同》，其主观上不存在过错，故对原告要求解除《内部预约合同》的诉求，本院予以支持。对原告主张双倍返还定金的诉求是否予以支持的问题？因双方在合同中明确约定“如因甲方原因导致乙方不能买到本合同约定的房源，甲方退还乙方全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付乙方已付定金的利息”，故对原告要求双倍返还定金的诉求，本院不予支持，本院确定由被告返还原告5万元定金。对被告的答辩意见，与本案查明的事实不符，与法相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告魏未英与被告大理华天置业有限公司的签订《内部预约合同》。二、限被告大理华天置业有限公司于本判决生效之日起十内返还原告魏未英交付的定金5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大理华天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  马丽二〇一九年十二月十二日书记员  杨勇