江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3238号上诉人（原审第三人）：路明，男，1968年10月6日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审原告）：张芸，女，1983年11月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张树明（系被上诉人张芸父亲），1955年11月5日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审被告）：盱眙县世纪置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处淮河东路71号。法定代表人：黄春萍，该公司董事长。上诉人路明因与被上诉人张芸、被上诉人盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。路明提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判支持路明一审各项诉讼请求，判决世纪公司协助路明办理盱眙县怡和家园小区3号楼17号房不动产证登记手续；张芸从该房中搬出，并将该房交付给路明。由张芸、世纪公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：在盱眙县到目前为止商品房买卖都是办理网签，并没有办理房屋预告登记的机构，故网签的效力等同于预告登记，达到办理房屋预告登记的公示效力。路明与世纪公司签订的商品房买卖合同已依法办理了网签，其效力应大于张芸与世纪公司签订的商品房认购协议，淮安市中级人民法院的相关案例也是此观点，故对路明已网签的商品房买卖合同应优先予以保护。请求二审法院查清事实后依法改判。张芸答辩称，路明的上诉理由与事实不符，请求二审驳回上诉，维持原判。世纪公司二审未作答辩。张芸向一审法院提起诉讼，请求被告立即给原告办理房屋产权证并承担办证的相关费用；诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2009年6月22日，原告与被告世纪公司签订《商品房认购协议》，由原告购买被告世纪公司开发建设的盱眙县怡和家园小区3号楼17号门面房，房款总额为50万元整，建筑面积为167.37平方米。截止2009年6月30日原告已付购房款46万元，被告将房屋交付给原告，并将房屋租赁给他人使用至今。2011年1月31日，被告与第三人签订商品房买卖合同，被告再次将案涉房屋怡和家园小区3号楼17号商铺以30万元价格出卖给第三人。同日该商品房买卖合同在房管部门登记备案。后第三人得知该房屋已由原告出租给他人，双方曾发生争议。2012年7月原告到一审法院起诉被告，要求判决确认其与被告间商品房买卖合同有效、被告协助原告办理过户手续。因当时房屋不具备办理权属证书条件，原告撤回要求办证的诉讼请求。一审法院判决原告、被告买卖合同有效。2019年初涉案房屋具备办证条件，被告将办证有关材料交付原告办证时，与第三人发生纠纷。审理期间，第三人提出独立的诉讼请求，要求以第三人的身份参加诉讼，一审法院合并审理。一审法院认为：本案的性质属于一房二卖引起的合同履行纠纷。争议的焦点是已履行了交付房屋的合同与已履行了登记备案的合同，在标的物重叠时谁有优先履行的效力问题。对此，第八次全国民商事审判工作会议民事部分纪要第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均未有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、以及履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。据此规定，本案原告及第三人与被告签订的商品房买卖合同均为有效，且均未办理房屋所有权变更登记。但因被告已将涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋对房屋买卖合同出卖方而言视为其已履行了合同的主要义务。从履行程度与经济效力的角度考量，原告买卖房屋的债权履行应优先保护。本案第三人与被告间买卖合同虽已登记备案，而得以公开，但该登记的目的在于行政机关对房地产企业的预售行为所进行的行政管理，而非赋予合同当事人因合同而取得的债权具有的优先和对抗效力，不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“未经权利人同意处分该不动产不发生物权效力”的内容，因而也不具有宣示合同特定债权被特殊保护的法定效力。本案第三人与被告间的合同成立于原告与被告间合同成立和履行之后，该合同的权利保护顺位当然不能优先于本案的原告。第三人提供的淮安市中级人民法院的判例，该案例中对登记备案的阐述，针对的是已登记备案的房屋买受人与其他普通债权人申请执行案涉房屋而提出能否排除执行问题，而本案是登记备案的房屋买受人与已在其备案登记前已完成交付占有的房屋买受人间履行顺位问题，优先性的比较对象不同。且该判例从合同的履行程度裁判登记备案的合同能够排除其他普通债权人，其考量因素与本案一致。一审法院对第三人与被告间合同的审查，是第三人提出其具有独立请求权的情况下，就第三人对被告享有的债权请求权的履行与原告对被告合同债权请求权的履行序位优先性作出的评判，并非是对第三人与被告间房屋买卖纠纷进行的审理，第三人因被告违约造成的损失等请求可以依据其双方间签订的违约条款申请解决，此部分一审不予理涉。综上，本案原告与被告债权的履行优先于第三人，故原告要求被告协助办理房屋登记过户手续诉讼请求应予支持，第三人的该项请求已然因被告事实上履行不能而不予支持。第三人对被告享有合同债权，其对原告无合同上的债权请求权，也无物权返还及排除妨害请求权，而原告基于债权占有房屋又为合法占有，故第三人要求原告迁出涉案房屋并向其交付的诉讼请求没有法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条的规定，判决：一、被告盱眙县世纪置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张芸办理盱眙县怡和家园小区3号楼17号房屋登记过户手续。二、驳回第三人路明要求被告协助第三人办理盱眙县怡和家园小区3号楼17号房屋不动产权证登记手续诉讼请求。三、驳回第三人路明要求原告迁出盱眙县怡和家园小区3号楼17号房屋并向其交付的诉讼请求。案件受理费100元，由被告世纪公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供任何新证据。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：世纪公司就涉案门面房是应协助路明还是张芸办理房屋的相关物权登记手续。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，世纪公司就涉案门面房于2009年6月22日与张芸签订了《商品房认购协议》，双方并按照该协议的约定各自履行了46万元购房款支付和门面房交付的义务，张芸在取得该房后已进行装修，并出租给他人使用至今。世纪公司在明知张芸对涉案房屋已实际行使占有、使用、收益的权利近三年情况下，又于2011年1月31日与路明签订了《商品房买卖合同》，并实际收取了路明30万元的购房款，其对该房屋无法交付应负违约责任。现涉案房屋已具备办理权属证书的条件，路明和张芸均要求世纪公司履行合同，协助办理涉案房屋权属证书的手续。经审查，虽然路明与世纪公司签订的商品房买卖合同办理了网签手续，但在生效判决已确认世纪公司与张芸所签订的《商品房认购协议》为有效合同，且从两份买卖合同的形成时间、合同履行、实际占有使用等情况进行考量，张芸就购买涉案房屋所形成的债的请求权明显占优，世纪公司应协助其办理涉案房屋的登记过户手续，其无需从涉案房屋中迁出，一审判决对此说理详细、透彻，本院不再赘述,也予以确认。综上所述，上诉人路明的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人路明承担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一九年十二月十三日书记员  费婉燕