浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12251号 原告：东湖花园一期业主委员会。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路69弄19-2号。 代表人：姚振维，业委会主任。 委托诉讼代理人：刘健、高世维，浙江明州律师事务所律师。 被告：宁波市逸帅广告传媒有限公司（统一社会信用代码为91330205684261024D）。住所地：宁波市江北区大闸路21号（姚江村）。 法定代表人：夏正文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭中海，该公司员工。 委托诉讼代理人：李人鲲，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 原告东湖花园一期业主委员会与被告宁波市逸帅广告传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理，并适用简易程序审理。本案于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告东湖花园一期业主委员会的委托诉讼代理人刘健，被告宁波市逸帅广告传媒有限公司的委托诉讼代理人郭中海、李人鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东湖花园一期业主委员会以被告宁波市逸帅广告传媒有限公司未支付其电梯广告位租金为由，诉请：被告立即支付第二期电梯广告位租金255600元，并以欠付租金本金255600元为基数按日万分之五的标准支付自2019年5月1日至本息结清之日止的违约金，暂计算至2019年7月10日本金及违约金合计264546元。 被告宁波市逸帅广告传媒有限公司答辩称：1.双方合同已于2019年7月11日解除。合同7.4约定，因其他特殊情形需要提前终止协议的，应提前3天通知对方，并友好协商进行协议终止；7.5约定，除上述因素外，任何一方不得无故单方面解除本合同，否则，由违约方按1个月租赁费的标准向守约方支付违约金。前述7.5条款系约定解除条款，被告因租金价格原因提出解除合同，并已按7.4条提前通知原告，故合同于2019年7月11日解除。2.关于电梯内广告位及广告，原告并未通知被告拆除，原告可自行处置。被告仅承担截至2019年7月11日止的广告位租金。3.被告已按7.5条约定向原告支付了违约金21300元。4.原告主张的延付租金违约金利率过高，要求调整为银行同期利率。 本院经审理认定以下事实： 原告东湖花园一期业主委员会（甲方）与被告宁波市逸帅广告传媒有限公司（乙方）签订《电梯广告位租用合同》一份，合同约定：乙方租用甲方位于东湖花园一期小区内电梯轿厢内广告位；该小区内有36部电梯，每部电梯里面左右两面安装4块框架广告位，合计共144块框架广告位，轿箱内广告位的尺寸、材质、颜色等须保持统一，并应与电梯轿箱内壁颜色保持协调美观；在合同期内，乙方拥有该广告位的专有使用权。租赁期限共2年，从2018年5月1日到2020年4月30日；乙方按1775元/块/年的标准向甲方支付，付款方式为2018年5月1日前支付第一年租赁费255600元，第二年租赁费255600元于2019年5月1日前付清。合同第六条违约责任约定如下：6.1乙方逾期未支付租赁费的，按当期应付费用总额的日万分之五向甲方支付违约金；6.2协议生效后，协议双方应自觉履行协议，除本协议另有约定外，协议中任何一方违约，应按其违约行为给对方带来的实际损失承担违约责任。合同第七条合同的终止、解除条款项下，7.1约定合同终止且双方互不承担违约责任的情形包括不可抗力因素影响，小区业主反对等；7.2约定甲方有权单方面解除合同的情形；7.4约定，因其他特殊情形需要提前终止协议的，应提前3天通知对方，并友好协商进行协议终止；7.5约定，除上述因素外，任何一方不得无故单方面解除本合同，否则，由违约方按1个月租赁费的标准向守约方支付违约金；7.6约定，合同终止或期满后，乙方需在3天之内撤走广告及广告位。 合同签订后，被告宁波市逸帅广告传媒有限公司向原告东湖花园一期业主委员会支付了第一年的租赁费255600元。后被告未按约在2019年5月1日前向原告支付第二期租金。此后，被告与原告协商降租事宜，期间被告员工与原告的委托律师刘健进行沟通。因原告未同意降租要求，被告员工于2019年7月22日通过彩信方式向刘健律师发送由被告出具的“解除合同通知书”照片，并表示原告刻意不签收被告寄送的该份文书。该文书落款日期为2019年7月18日，载明：现因相关原因致使合同无法继续履行，我司特此通知合同解除，合同自2019年7月11日解除，我司将按合同7.5约定，按1个月租金标准支付违约金21300元。2019年10月10日，被告向原告支付21300元。 至本案辩论终结时，被告尚未撤走东湖花园一期小区内电梯轿厢内广告位。 以上事实由原告提供的《电梯广告位租用合同》，被告提供的短信息、《解除合同通知书》，以及原、被告在庭审中陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《电梯广告位租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。合同7.5条约定：“除上述因素外，任何一方不得无故单方面解除本合同，否则，由违约方按1个月租赁费的标准向守约方支付违约金”。被告据此主张其享有任意解除权。本院认为，从合同第七条合同的终止、解除条款项下所有条款的布局以及7.5条行文来看，7.5条系约定各方除了前文列明的解除情形外，不得无故单方面提出解除合同，以及单方无故提出解除合同而产生的违约责任，并无当事人在合同期限内有权无故提前解除合同权利的表述，故该条并非赋予一方当事人任意解除权。被告据此主张其享有任意解除权，理由不成立。同时，被告主张解除合同的理由为租金过高，该事由亦不构成法定解除情形。故本院对被告关于合同已解除的辩解意见不予采纳。 被告未按合同约定在2019年5月1日前支付第二期租金，已构成违约。原告据此主张被告支付租金255600元，本院予以支持。合同约定被告逾期未付租金的，按当期应付费用总额的日万分之五支付违约金。原告据此主张对未付租金按日万分之五计算违约金，被告认为逾期付租违约金过高，要求调整。本院结合原告损失情况，将违约金计算标准调整为年利率6%。鉴于被告于2019年10月10日向原告支付了21300元，该笔费用不足以清偿其所负的全部债务，应依法按违约金、租金的顺序予以抵充。截至2019年10月10日，未付租金产生的违约金为6807元，抵充违约金后，剩余14493元（21300元-6807元）用于抵充未付租金。抵充后，被告尚欠原告租金241107元（255600元-14493元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 被告宁波市逸帅广告传媒有限公司支付原告东湖花园一期业主委员会租赁费241107元，并支付自2019年10月11日起至实际履行日止以未付租金241107元为基数按年利率6%计算的违约金，于本判决生效之日起七日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）； 本案案件受理费5268元，减半收取2634元，由原告东湖花园一期业主委员会负担176元，被告宁波市逸帅广告传媒有限公司负担2458元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇一九年十二月三十日 代书记员 张 楠