安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1881民初4932号 原告：毕雅蓉，女，1984年7月18日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：邵立明，安徽帅奇律师事务所律师。 原告：邵立明，男，1965年10月18日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区,系原告毕雅蓉丈夫。 被告：宁国碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市城区向阳路与凤形路交叉口，统一社会信用代码91341881MA2MTJEN88。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：高冉，该公司员工。 原告毕雅蓉、邵立明与被告宁国碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕雅蓉委托诉讼代理人即原告邵立明、被告宁国碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人高冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕雅蓉、邵立明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，交付位于宁国市房屋及地下第055、056号车位，未征得原告书面同意不得委托交付;2、判令被告支付违约金直至交付之日［自2018年4月11日至2019年11月6日违约金已达259155.38元（1330356元×556天×0.03%＋134000元×556天×0.05%）］;3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月29日,原、被告就宁国碧桂园15栋1302室签订了《商品房买卖合同》，原告按照约定在2017年8月26日前支付了全款1330356元。约定被告于2018年4月10日前交付房屋，逾期交付，被告应自2018年4月11日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。同日，双方签订了《未竣工车位租赁协议书》，约定被告将地下第055、056号车位租赁给原告，原告给付租金134000元，被告应在2018年4月10日前将验收合格的车位交付给原告，每逾期一天，被告应按租金总额的万分之五向原告支付违约金。交付期限届满被告一直未通知原告交付房屋，后原告主动联系交房，被告也未提供《建筑工程备案表》《住宅质量保证书》《住宅实用说明书》，连制式《验房、交房单》也没有。在验房时发现房屋存在多个缺陷、要求修复，原告多次催促、被告仅部分修复墙面，有关窗扇尺寸不够、导致窗扇关闭时缝隙过大的缺陷被告一再拖延、未解决。最近一次，被告承诺2019年7月12日由厂家来更换窗扇，最终也未履行更换承诺。不仅如此，在未征得原告同意的情况下，被告口头委托物业公司交房，物业公司对存在的缺陷称，待交房后再维修，同时要求原告补交物业费，原告认为物业费依法待交房后方可计算收取。综上，原告认为，被告对商品房存在的缺陷不积极修复、履行交付的义务，违法、违约;未征得原告同意委托第三人交房不符合法律规定;其逾期交房按照约定应当承担违约金。故原告诉求法院，判令被告按照国家相关标准对房屋存在的缺陷尽快修复，亲自履行交付房屋义务，不得委托交付，并承担违约金。 宁国碧桂园房地产开发有限公司辩称,被告已经按照合同约定通知了原告前来收楼并办理车位使用手续，因原告自身原因未按合同约定的时间前往宁国碧桂园办理相关手续，根据合同约定，该房屋已视为交付，被告不存在逾期交付的情形。理由如下:1.合同第八条约定涉案商品房的交付条件为该商品房经验收合格，被告已经于2018年3月26日取得了工程竣工验收报告和竣工验收备案表，涉案商品房经验收合格符合合同约定的交付条件。2、根据未竣工车位租赁协议书第三条，车位的交付时间同商品房交付时间一致，即2018年4月10日，该条约定，原告应当2018年4月10日到宁国碧桂园办理该车位的使用手续，如因原告原因逾期办理的，视为在该日已按照合同约定交付了该车位。3、根据补充协议第八条即使如原告所诉，该房屋存在轻微瑕疵，在属于工程保修范围内的质量问题，被告根据合同约定仅承担保修责任，原告不得据此拒绝收楼，否则引起的相关法律后果由原告自行承担。4、被告已经于2017年12月28日书面通知了原告应于合同约定的交房日期前来办理交房手续和车位使用手续，原告并未按照约定前往宁国碧桂园办理，该房屋和车位已视为交付。5、在2018年4月10日之后，原告以各种瑕疵问题，拒绝办理相关手续，其拖延物业费与本案无关，被告从未以未交物业费为由拒绝为其办理手续，而是原告以质量瑕疵尚未解决为由，拒绝办理相关手续，综上，被告并不存在逾期交房、交付车位的情形，不应该承担逾期交房、车位的法律责任，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提举证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提举证据5，能够形成证据链，证明涉诉房屋存在质量瑕疵，双方一直交涉过程中； 被告举证1，对被告拟证明涉诉商品房于2018年3月26日已通过竣工验收的证明目的予以采纳，但不能证明被告依据合同约定已向原告交付房屋； 被告举证2,虽然补充协议第四.4条已将合同第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，但是，该协议条款仅是对交付时间及地点的明确，并未明确在约定时间、地点未办理房屋交付手续视为房屋已经交付。且被告抗辩原告拒绝接受房屋未提供证据证实。被告的证明目的，本院不予采纳； 被告举证3，“未竣工车位租赁协议书”第三条第一款约定“乙方应在2018年4月10日到宁国碧桂园办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。”根据协议字面理解，买受人应当于约定时间主动接受车位并办理相关手续，涉案房屋2018年3月26日已取得竣工验收，在原告未提供相反证据证明的前提下，本院认定2018年4月10日以后逾期接受车位的责任在于乙方买受人。对被告的拟证明目的，本院予以采纳； 被告举证4，在无其他证据佐证的前提下，仅凭2017年12月28日被告曾向原告寄送快件，无证据显示原告已收悉。另，因2017年12月28日涉案房屋尚未竣工验收，结合原告提举证据6“期楼收楼通知书”分析，该通知书落款打印寄信时间为2018年3月14日，原告邵立明签字时间为2019年8月12日，被告抗辩主张2017年12月28日快件内容系书面通知原告按合同约定交房日前来收楼及办理车位使用手续，与客观事实不符，且欠缺证据印证。对被告的拟证明目的，本院不予以采纳； 结合当事人陈述、举证、质证和本院认证，审理确认以下事实： 2017年7月29日，原告毕雅蓉、邵立明与被告宁国碧桂园房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，约定原告购买宁国碧桂园15栋1302室住房，房屋总价款为人民币1330356元。合同约定“第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）…”，“第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，“第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。原、被告双方还同时签订了一份“补充协议”，“补充协议”第四.4条载明“合同第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面通知给买受人或买受人未收到通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点’”。商品房买卖合同签订同日，原、被告就位于宁国市城区车位签订2份“未竣工车位租赁协议书”，该协议书第三条约定“乙方（注：指原告）应在2018年4月10日到宁国碧桂园办理车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为该日甲方（注：指被告）已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。如因甲方原因未能在在上述约定期限将验收合格的该车位交付乙方使用的，每逾期一天，甲方应按租金总额的万分之五向乙方支付违约金，租赁期限顺延。…”原告按约定支付房款1330356元车位租金134000元。案涉房屋2018年3月26日取得竣工验收。2018年4月10日房屋截止交付的最后日期，原告往交房地点发现待接收房屋存在多处质量瑕疵，提出意见要求被告进行修复，后期双方为房屋瑕疵继续修复进行过交涉，至今无证据显示被告按约定向原告交付房屋或其按约交付房屋遭原告拒绝。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案争议焦点：（一）被告是否按约定向原告实际交付涉诉房屋？（二）涉诉055、056车位按车位租赁协议约定是否已实际交付？（三）如构成违约，如何继续履行合同并计算违约金？ 焦点（一），原告作为涉诉房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为涉诉房屋的出卖方应当按照合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。双方签订的补充协议”第四.4条虽然对《商品房买卖合同》的第十一条的出卖人义务进行了部分变更，但被告作为房屋出卖人，对房屋的主动交付、提供合同约定的完善证明文件、签署房屋交接单及交付房屋钥匙和相关手续的义务，并未因前述的部分义务变更而免除。已查明的案件事实显示房屋交付期限届满后原告对交付房屋提出过要求，但无证据证明被告已向原告实际交付房屋或由于买受人原因造成涉诉房屋交付不能。被告抗辩“原告以质量瑕疵未解决为由，拒绝办理相关手续”的意见，欠缺证据印证，不予采纳。本院认定涉诉商品房及车位至法庭辩论终结前双方未办理实际交付； 焦点（二），当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。“未竣工车位租赁协议书”虽然与《商品房买卖合同》同日签订，但该协议约定内容独立于商品房买卖合同，且约定的车位交付手续不同于商品房交付手续，根据租赁协议字面理解，原告作为买受人应当于2018年4月10日主动到约定地点接受车位并办理相关手续，涉诉房屋于2018年3月26日已取得竣工验收。原告未举证证明车位未交付系被告原因和违约所致，其要求被告承担逾期交付合同约定车位的违约责任，无事实和法律依据，其该项请求本院不予支持； 焦点（三），根据合同法的相关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。原告要求被告继续履行合同并承担违约责任，被告的抗辩理由依法不能成立。原告的继续履行合同及承担违约责任请求符合合同约定及法律规定，本院予以采信支持。因涉诉房屋至法庭辩论终结未实际交付，原告要求被告自2018年4月11日（约定最后交付房屋期限之次日）至房屋交付之日承担日万分之三的违约金，符合合同约定，本院亦予以支持。2018年4月11日至2019年11月6日（本案受理前诉状落款之日），被告应承担违约金221903.38元[1330356元×556天×0.03%]。2019年11月7日至本判决确认交付之日违约金按日万分之三据实承担。根据本院前述对证据的认定分析，原告要求被告承担逾期交付合同约定车位的违约金诉讼请求，没有事实依据，本院不予采信支持。另原告要求“未征得原告书面同意不得委托交付”的请求，系限制被告变更方式依法行使民事权利，无合同约定和法律规定，本院同样不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宁国碧桂园房地产开发有限公司继续履行2017年7月29日与原告毕雅蓉、邵立明签订的《商品房买卖合同》、《未竣工车位租赁协议书》中关于交付房屋和车位的义务。于本判决生效后三日内将宁国碧桂园15栋1单元1302室房屋及地下第055、056号车位交付原告毕雅蓉、邵立明； 二、被告宁国碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告毕雅蓉、邵立明违约金221903.38元（计算至2019年11月6日），自2019年11月7日起以1330356元为基数按日万分之三计算违约金至判决确认给付之日止； 三、驳回原告毕雅蓉、邵立明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5187.00元，由原告毕雅蓉、邵立明承担687元，被告宁国碧桂园房地产开发有限公司承担4500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长 杨 军 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 董升平 二〇一九年十二月十二日 书 记 员 郑 爽 附1：本案证据目录 一、原告毕雅蓉、邵立明提交的证据和证明目的如下： 1、原告身份证复印件2份，拟证明原告的身份信息及主体资格； 2、企业信息查询单复印件1份，拟证明被告的主体资格； 3、商品房买卖合同1份、车位租赁协议2份，拟证明2017年7月29日原、被告就案涉车位及房屋签订了买卖合同和补充协议，被告应于2018年4月10日交付房屋及车位，合同同时约定，逾期交付，被告应于2018年4月11日起至实际交付之日止，按日支付原告已付房款万分之三的违约金和租金万分之五的违约金； 4、购买发票、收据1组，拟证明原告按照约定在2017年8月26日前支付了购房全款1330356元，2017年7月29日支付了全部车位租金134000元； 5、微信、短信记录、验房记录、视频（光盘资料）1组，拟证明原告就案涉房屋存在的瑕疵多次与被告工作人员及物业管理人员交涉，被告工作人员答应维修但一直没有履行承诺，也没有向原告正式交付房屋及车位，原告要求先行交付房屋再维修，被告工作人员将原告带至物业部门，物业部门要求先支付交房前的物业管理费及滞纳金，双方就物业费交付发生争议，原告要求被告直接履行交房义务遭到被告拒绝，故案涉房屋及车位至今未交付，原告不存在拒绝接受房屋和车位的情形。 6.期房收楼通知书1份;拟证明2018年3月14日“期房收楼通知书”系原告2019年8月12日在被告处主动签收。 二、被告宁国碧桂园房地产开发有限公司提交的证据和证明目的如下： 1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告各1份，拟证明涉案商品房在2018年3月26日已通过竣工验收合格，符合合同第8条约定的交付条件； 2、补充协议附件六1份，拟证明根据补充协议第八条，该商品房在交付使用时，如存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求保修，但买受人不得就此拒绝接受房屋，否则，买受人拒绝收楼，拒绝办理交付手续引起的逾期交楼的法律后果，由买受人自行承担，原告所诉的房屋窗户存在轻微松动并不是主体结构问题，完全满足正常居住使用功能，原告无合理理由拒绝收楼而产生的相应后果应由其自行承担； 3、未竣工车位租赁协议书1份，拟证明跟据第三条约定，车位交付时间为2018年4月10日，也就是商品房交付的时间，第三条明确约定，乙方（即原告）应在2018年4月10日到宁国碧桂园办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方（即被告）已按照协议约定交付了该车位，由于原告未按约定前来办理使用手续，根据本协议，车位已经实现了交付，被告不应该承担逾期未交付的责任； 4、快递单打印件1份，拟证明在2017年12月28日，被告曾经书面通知原告，应于合同约定的交房日前来收楼以及办理车位使用手续。 附2：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。