浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8009号 上诉人（原审原告、申请执行人）：浙江铁道生活实业发展有限公司，住所地浙江省杭州市上城区江城路中羊线弄12-1号。 法定代表人：柴堂胜，总经理。 委托诉讼代理人：孟德荣，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高允超，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：孔维玮，男，1983年2月1日出生，汉族，户籍所在地贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市钟山区。 委托诉讼代理人：杨远俊，贵州勤维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陆翔，男，1964年4月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 原审第三人（被执行人）：唐宏，男，1968年6月19日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原审第三人：孔德琼，女，1965年2月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 上诉人浙江铁道生活实业发展有限公司（以下简称铁道公司）与被上诉人孔维玮、陆翔及原审第三人唐宏、孔德琼申请执行人执行异议之诉一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初10657号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人铁道公司上诉请求：1.撤销杭州市西湖区人民法院(2018)浙0106民初10657号判决，判决准许执行贵州省六盘水市钟山区房屋；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、原审判决认为虽然案涉《二手房买卖合同》、《收条》的文字内容存在部分瑕疵，但是孔维玮对《二手房买卖合同》、《收条》上的瑕疵内容解释合理，符合生活实情，能够证明在案涉房屋2014年4月1日被查封前双方于2003年签订书面买卖合同、孔维玮已支付购房款9万元的事实，原审判决上述认定没有依据，案涉《二手房买卖合同》和《收条》均是虚假的，理由：1.孔维玮对《二手房买卖合同》有两个版本的辩解理由有违常理。案外人孔维玮在执行异议听证庭审中声称《二手房买卖合同》原件已另案被六盘水市钟山区法院收走，故为了证明《二手房买卖合同》是有原件的，听证庭审时提供了盖有钟山区法院档案专用章的《二手房买卖合同》，但却与案外人提异议申请时提供的《二手房买卖合同》复印件有多处不一致的地方，同一笔房屋买卖交易出现了两个版本的《二手房买卖合同》，且案外人在另案钟山区法院诉讼和听证程序中均未主动披露这一事项，而是由铁道公司当庭质证时发现的，在铁道公司当庭质疑、发问之下，孔维玮辩解称其中一个版本的合同签订时间为2003年9月30日，另一个版本的合同补签时间为2013年4、5月份，并对有两个版本的原因进行了辩解，但孔维玮的辩解有多个地方有违常理：(1)当铁道公司询问孔维玮为何要在2013年4、5月份补签合同时，孔维玮辩解称第一次签的合同有差错，所以需要改正后补签，但是，经过比对两个版本的内容，如果说因合同有差错而需要改正后补签，差错之处只可能说的是其中一个版本的房屋转让价款小写价格900000元，大写价格玖万，即小写价格与大写价格不一致。故第一次签的合同应该是大小写价格不一致的这份合同。但根据孔维玮对两个版本合同的辨认，小写价格900000元的合同却是补签的，即按照孔维玮的陈述，小写价格与大写价格不一致的这份合同反而不是第一次签的合同，是第二次补签的合同，孔维玮上述陈述前后矛盾，且按照孔维玮的陈述，补签的合同反而有差错；(2)当铁道公司发现两个版本的合同上均有手写补填的土地权证号和房屋权证号，且与合同其他手写内容均是不同的笔书写形成的，案外人才辩解上述两个版本合同上的手写补填的土地权证号和房屋权证号均为补签第二份合同的当天下午或第二天同时补填上去的，但案外人提供的六盘水市钟山区法院另案判决书中显示，上述国土使用证及房屋产权证号为孔德琼、陆翔在相关证件办理后补填，按案外人的辩解，第一份合同签订于2003年，当时房产证、土地证尚未办理，在第一份合同上补填尚有可能，而第二份合同签订于2013年，当时已办出房产证、土地证，应当在补签合同时一并填写，根本没有补填的必要。2.孔维玮对《收条》的辩解理由同样有违常理。收条落款时间有涂改的明显痕迹，铁道公司听证质证时当庭指出孔维玮举证的收条出具时间应为2010年以后，因书写习惯在写完“201”后发现错误而将“1”涂改为“0”。铁道公司指出上述疑点后，案外人才辩解收条出具时间是“2013年”，但案外人在另案钟山区法院诉讼和此次听证程序中均未主动披露收条出具时间为“2013年”这一事项，而是在铁道公司当庭质疑、发问后不得不做出辩解。对于涂改收条落款时间的原因，孔维玮的辩解同样有多个地方有违常理：(1)按照孔维玮的说法，在2003年9月30日签订《二手房买卖合同》时他就已经支付过了9万元购房款，那么合同尚有一个版本在2003年9月30日签订过，在2003年9月30日支付9万元购房款时为什么却没有出具过收条？按照孔维玮对两个版本《二手房买卖合同》的辩解，第一次签的合同有差错，所以才在2013年补签第二次的合同，但收条不存在有差错的问题，所以收条也于2013年出具有违常理。如果说亲戚之间基于信任或碍于面子等原因，所以在2003年9月30日支付9万元购房款时没有出具收条，那么在2013年为什么又要去重新补这个收条？(2)退一万步讲，就算房屋买卖交易发生于2003年，购房款支付于2003年，收条于2013年才出具，按照常理，除非有意而为之，也不会于2013年按照落款时间2003年出具收条，而是会落款时间写2013年同时内容写购房款已经于2003年收到或付清的收条。3.案外人于2016年1月向六盘水市钟山区法院提起诉讼要求确认其与孔德琼、陆翔之间的房屋买卖合同合法有效，有违常理，理由：(1)杭州运输法院于2014年4月1日查封了案涉房产，孔维玮于2014年4月3日就向六盘水市房地产产权管理处申请过查询，就已经知晓案涉房产已经被法院查封。孔维玮在有代理律师的情况下，如果要主张权利，按照常理，应该向查封法院直接提起执行异议，但孔维玮代理律师却舍近求远，在六盘水市钟山区法院提起要求确认房屋买卖合同合法有效的诉讼(案号：2016黔0201民初884号)，且该诉讼的被告孔德琼、陆翔在庭审中未做任何抗辩，自认孔维玮的全部事实理由和全部诉讼请求。(2)按照常理，对于一个纯粹的房屋买卖合同，买方一般是不会到法院提起一个确认房屋买卖合同合法有效的诉讼，且被告也不会未做任何抗辩。孔维玮提起诉讼要求确认房屋买卖合同合法有效，只能说其对案涉房屋买卖合同的效力自己都认为是存疑的，或者是试图通过法院判决让一个本来不存在的房屋买卖关系合法化。4.案外人与孔德琼系姑侄关系，为双方伪造《二手房买卖合同》以及收条提供了便利。同时，案外人户籍地址是落户在其他房屋，其当庭也承认在其他地方亦有住房，2003年商品房买卖尚不活跃，案外人当时仅20岁就购置案涉房屋作为第二套住房也有违常理。二、退一万步讲，就算案外人孔维玮和孔德琼、陆翔之间的房屋买卖合同关系真实，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的阻却执行需具备的四个要件，且上述四个要件的举证责任在孔维玮一方，孔维玮应承担举证不能的不利后果，理由：1.案外人无法证明查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就算案外人孔维玮和孔德琼、陆翔之间的房屋买卖关系真实，但孔维玮对于两个版本合同签订时间的辩解存在严重矛盾，孔维玮无法证明买卖合同签订于法院查封之前。再退一万步讲，就算一个版本的合同签订时间为2003年9月30日，另一个版本的合同补签时间为2013年4、5月份是真实的，六盘水市钟山区法院在2016黔0201民初884号判决书中也认为“虽双方签订合同之时，该房屋并未办理完毕产权登记手续，但在该房屋的产权登记手续办理完毕后通过被告陆翔将相关产权证号补填至合同中的行为，可以认定被告是对其具有所有权的房产进行的处分”，故案涉房屋买卖合同关系生效时间应为“陆翔将相关产权证号补填至合同中”时，即2013年4、5月份。但本案陆翔的200万元借款的债务产生于2011年3月23日，至今在强制执行程序中仍未能履行完毕上述清偿义务，案涉房屋买卖合同的房屋单价只有703.45元/平米，陆翔在2013年4、5月份的这一生效的房屋处分行为严重低于市场价格，损害了债权人的利益，应予撤销。2.案外人无法证明查封之前实际占有房屋。案外人为证明其于2003年一直居住在案涉房屋内至今的情况，提供了社区的证明，但社区并非证明居住连续性的权威机关，这一证据存在案外人托关系办理的可能性。虽然派出所也出具了证明，但派出所出具的证明写明孔维玮户籍地址在他处，即六盘水市钟山区明湖路13号1栋附10号，并非案涉房屋，而派出所作出的案外人在案涉房屋内居住的说明也写明系根据居委会的证明得出的。退一万步讲，就算上述证明属实，基于案外人与孔德琼的姑侄关系，案外人居住的性质有可能是借住。案外人应提供自2003年以来案外人作为交款人缴纳案涉房产水电费、燃气费、物业费等凭证以证明查封之前“已经实际占有”这一要件，但案外人举证的水电费、燃气费票据，票据抬头均注明是陆翔、孔立玉，均无法体现与案外人有关。3.案外人无法证明查封之前已经支付全部购房价款。案外人已经当庭承认收条落款时间是不真实的，同时案涉房屋价款9万元在2003年是一笔不小的开支，但案外人在2003年才刚刚20岁，不具备负担这么大一笔购房款的收入来源。案外人辩解购房款来源于父亲出资和爷爷房产出售款项，但并未提供9万元款项的银行取款证明。4.案外人对未办理过户登记有严重过错。即使案外人与陆翔、孔德琼的《二手房买卖合同》签订于2003年9月30日，至杭州运输法院于2014年4月查封时，已经有11年之久，案外人对未办理过户登记有严重过错；就算从案涉房屋房产证办出时2010年1月开始计算，至法院查封时，也已经有4年之久，案外人对未办理过户登记有严重过错。原审法院对此认定孔维玮不存在过错没有依据，且案外人对未办理过户登记没有过错的辩解存在前后矛盾和有违常理之处：（1）孔维玮在2018年8月22日执行异议申请书中对于未过户原因的表述是“二人均以各种理由拒不履行房产过户登记手续”，但在执行异议听证程序中当庭陈述异议理由时，其他内容与执行异议申请书是一致的，唯独将未过户原因改为“因被执行人夫妻打离婚诉讼未履行房产过户登记手续”，故案外人对未办理过户登记没有过错的辩解存在前后矛盾；（2）孔德琼在本案一审中对于未过户原因的说法是“未办理过户手续是因本人和陆翔离婚协议时有一套房子未予处理，本人和陆翔产生争议并诉讼，所以就没有配合孔维玮办理过户手续”，孔德琼陈述的该诉讼系孔德琼与陆翔离婚后财产纠纷，该案从2013年1月至2013年7月历经一审、二审，后又进入强制执行程序，按常理，该段时间孔德琼与陆翔之间的关系应该是对抗性的，但按照案外人的陈述，陆翔及孔德琼在“2013年4、5月份”配合补签了《二手房买卖合同》、同时配合补签了收条，这明显有违常理。就算陆翔及孔德琼在“2013年4、5月份”配合补签了《二手房买卖合同》和收条属实，但两人却不同意办理房产过户登记，这也有违常理；（3）一审中孔维玮举证房产查询申请，证明其在2014年4月3日到房产部分查询过案涉房屋，那么孔维玮应在2014年4月3日就已经知晓案涉房产被查封，但孔维玮在执行异议申请书、听证程序、一审庭审时均陈述自己于2014年11月才知道案涉房屋被法院查封，前后矛盾，有违常理。且孔维玮在案涉房屋被查封后第二天就到房产部门查询案涉房产，颇有蹊跷。综上，铁道公司认为原审判决认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院撤销一审判决，判决准许执行贵州省六盘水市钟山区房屋。 被上诉人孔维玮辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决合法合理，应予维持，请求依法判决驳回上诉人的上诉请求。一、从被上诉人孔维玮与第三人孔德琼、原审被告陆翔签订的《二手房买卖合同》足以证明孔德琼与陆翔将涉案房屋于2003年以9万元的价格出售给被上诉人孔维玮的事实，虽然买卖合同内容进行了补填和金额上存在笔误，但是补签合同的目的是配合房屋过户手续，为了保持时间上的一致，所以才会将补签时间写成2003年。二、从一审庭审过程可知，第三人孔德琼、陆翔已经在一审庭审活动中明确了涉案房屋由其二人以9万元的价格出卖给孔维玮。从时间节点来看，涉案房屋被法院查封的时间是2014年4月1日，从孔德琼与陆翔的一审陈述和提交的证据可知，在该二人离婚的2011年3月，二人对于夫妻共同财产的分割并没有提及涉案房屋，二人对于共同拥有分割的房屋均是指向案涉房屋之外的其他房屋，很明显，2011年二人协议离婚与2013年诉讼离婚之所以没有将案涉房屋进行分割就是因为该房屋已经出售给被上诉人孔维玮，已经不属于该二人的夫妻共同财产，因此在进行财产分割时才没有进行分割，这充分说明了孔维玮与孔德琼、陆翔之间的房屋买卖交易是真实存在的，并不存在虚假房屋买卖的情况。三、对于上诉人提及的案涉房屋转让款问题，2003年陆翔、孔德琼以9万元的价格将案涉房屋出卖给孔维玮，虽然购买涉案房屋时答辩人没有经济来源，但是购买房屋的款项系孔维玮的家人所支付，陆翔、孔德琼在一审过程中也是认可收到该笔购房款，作为成年人的陆翔、孔德琼而言，二人均是完全民事行为能力人且都是多次经历诉讼的人，完全知晓如此陈述带来的法律后果以及做虚假陈述要承担的法律责任，对于该二人来说，只管收到孔维玮方交付的9万元购房款就足够，至于该笔钱系孔维玮家人支付还是孔维玮本人支付并不重要，同时也不影响购房人的主体系孔维玮。就我国的基本国情而言，父母给自己的子女付钱买房最是正常不过，且当时购买房屋也是作为孔维玮的新婚居住房屋，这充分解释了为何2003年年仅20岁的孔维玮在自己登记户籍地址外需要购买房屋的疑问，毕竟子女不可能永远在父母的庇护下生活，也要有自己居住的一个家，因此购房款的支付对象并不影响孔维玮购买了案涉房屋的事实，上诉人所称书写的收条是虚假的完全不能成立。四、关于孔维玮向钟山区人民法院起诉确认与孔德琼、陆翔签订的房屋买卖合同效力问题。基于案涉房屋于2014年4月1日查封，孔维玮于是向当时办理案件的西湖区人民法院提出异议，当时的西湖区人民法院执行庭工作人员要求孔维玮提供相应相关司法部门出具的裁判文书，不然不予认可该合同的法律效力，于是被上诉人才不得已到六盘水市钟山区人民法院提起诉讼，请求确认自己与孔德琼、陆翔签订的房屋买卖合同效力问题，以维护自身的合法权益。五、被上诉人从购买涉案房屋进行装修后一直实际占有该房屋，没有办理过户手续孔维玮并不存在过错。从孔维玮所居住的社区和辖区派出所出具证明以及一审提供的生活费用票据充分证实，2003年购买案涉房屋后，孔维玮就对房屋进行装修，后一直进行居住至今，由于案涉房屋系房改房，购买的时候没有取得产权，所以一直没有过户。在陆翔、孔德琼二人取得涉案房屋的产权后，陆翔、孔德琼开始闹离婚，夫妻之间的财产也分割不清楚，于是将房产证交给孔维玮保管，说尽快办理过户手续，后双方一直进行诉讼，基于孔德琼与孔维玮的姑侄关系，只有等到该二人处理完离婚事情后才进行过户，等双方在六盘水市不动产信息中心办理过户时，涉案房屋已经被当时的铁路运输法院依法予以查封，已经无法办理变更登记。很明显，被上诉人已经实际占有了涉案房屋十五年之久，房屋没有办理过户手续也不是被上诉人的过错原因造成，故上诉人上诉称被上诉人对于房屋过户存在严重过错的理由不能成立。综上所述，被上诉人孔维玮与陆翔、孔德琼之间的房屋买卖关系真实有效，不存在虚假房屋买卖的情形，孔维玮已经支付了孔德琼、陆翔房屋转让款9万元且从购买房屋后一直占用该房屋，房屋没有过户孔维玮也不存在过错，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其作出的判决既体现了法治效果，也注重了社会效果，理应予以维持，上诉人提出的上诉请求和理由不应采信，请求依法判决驳回上诉，维持原判。 被上诉人陆翔辩称：一、案涉房屋于2003年卖给孔维玮。孔维玮以现金方式支付了9万元，当时写了一份书面《二手房买卖合同》。至于另外补签《二手房买卖合同》和《收条》是2013年孔维玮去当地房屋交易中心咨询，工作人员称办理过户需要有《二手房买卖合同》和《收条》，所以补签的。为了于合同一致所以写成2003年，当时仅是为了办理房屋过户手续。二、未能办理产权变更的原因：一是该房是单位的集资建房，2010年才办理下来房产证；二是由于2010年以来与孔德琼(孔维玮的姑姑)因婚姻破裂时常吵架，后面又与孔德琼产生离婚纠纷和离婚诉讼，所以房屋过户一事便一直搁置，期间孔维玮几次找过陆翔办理房屋过户一事，但由于与孔德琼一直打官司心烦，一直没去办理，责任在陆翔。 原审第三人孔德琼辩称：房屋买卖是真实的，望能解除房屋查封，维持原判。 原审第三人唐宏未作答辩。 铁道公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销(2018)浙0106执异136号执行裁定书；2.判决准许执行贵州省六盘水市钟山区房屋;3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下： （一）案涉房屋于2010年1月5日登记于陆翔名下。孔德琼、陆翔于1998年2月登记结婚，2011年3月协议离婚，在离婚协议中未涉及涉案房屋。孔维玮的父亲与孔德琼系兄妹关系。 （二）2014年3月17日，铁道公司以唐宏、陆翔、孔德琼为被告，向杭州运输法院起诉，该院于同年3月18日立案受理，并在审理中于2014年4月1日查封涉案房屋。因陆翔在答辩期内提出管辖权异议，该院裁定移送原审法院审理。原审法院审理过程中，铁道公司申请撤回对孔德琼的起诉，原审法院裁定予以准予。原审法院于2014年10月22日作出判决，判决陆翔、唐宏于本判决生效之日起十日内共同归还给铁道公司借款本金200万元并支付相应利息等。陆翔不服该判决，向本院提起上诉。2015年2月25日，本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。该房屋现由原审法院查封，铁道公司向原审法院申请执行。 （三）孔维玮针对原审法院查封，向原审法院提出执行标的执行异议。孔维玮称，2003年9月30日，案外人孔维玮与被执行人陆翔、孔德琼签订《二手房买卖合同》，双方约定孔维玮以人民币9万元的价格购买陆翔拥有的案涉房屋。孔维玮依约向陆翔夫妻两人支付购房款，从2003年9月30日被执行人夫妻就将房产的钥匙交给了案外人，案外人使用该案涉房屋至今，期间多次催促被执行人夫妻二人办理产权，但被执行人夫妻两人以该房产系房改房暂时没有产权证为由未办理，2010年该房产的产权证到手又因被执行人夫妻打离婚诉讼未履行房产过户登记手续，直至2014年11月才知道该房产已经被法院保全予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。法院将案外人的财产予以查封，明显错误，故请求法院中止执行，解除该房产的查封措施，维护案外人的合法权益。 铁道公司认为，一、案涉《二手房买卖合同》和《收条》均是虚假的。1.案涉《二手房买卖合同》是虚假的。该合同有两个不同的版本，二个合同签订时间不同，小写价格900000元、90000元有差错，两个版本的合同上均有后来手写补填的土地权证号和房屋权证号，因此，案外人关于签订合同的陈述不符合常理，《二手房买卖合同》完全是虚假的。2.购房款9万元收条是虚假的。收条落款时间有涂改的明显痕迹，在申请执行人质证时提出质疑后才认可收条是“2013年”出具的，故购房款玖万元收条是虚假的。3.案外人与孔德琼系姑侄关系，为双方伪造《二手房买卖合同》以及收条提供了便利。同时，案外人户籍地址是落户在其他房屋，案外人当庭也承认在其他地方亦有住房，2003年商品房买卖尚不活跃，案外人当时仅20岁就购置案涉房屋也不符合实际。二、即便案外人孔维玮和孔德琼、陆翔之间的房屋买卖合同关系真实，也不符合《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却执行需具备的三个要件：（1）买受人对未办理过户登记没有过错；（2）查封之前买受人已经支付全部价款；（3）买受人查封之前实际占有房屋，理由如下：1.案外人对未办理过户登记有严重过错。即使案外人与被执行人陆翔、孔德琼的《二手房买卖合同》签订于2003年9月30日，至杭州运输法院于2014年4月查封时，已经有11年之久；就算从案涉房屋房产证办出时2010年1月开始计算，至法院查封时，也已经有4年之久，案外人一直怠于办理过户登记，有严重过错。2.案外人无法证明查封之前已经支付全部购房价款。案涉房屋价款在2003年对刚刚20岁的案外人是一笔不小的开支，其不具备负担购房款的收入来源，辩解购房款来源于父亲出资和爷爷房产出售款项，但并未提供玖万元款项的银行取款证明。3.案外人无法证明查封之前实际占有房屋。案外人与孔德琼是姑侄关系，存在借住可能，案外人当庭举证的水电费、燃气费票据，票据抬头均注明是陆翔、孔立玉，无法体现与案外人有关，不能证明查封之前“已经实际占有”这一要件。综上所述，恳请法院驳回案外人全部异议申请。 陆翔陈述，案外人所述真实，购房合同属实，签订合同当日其就收到房款，案外人自交付之日占用案涉房屋至今。 2018年10月26日，原审法院经审查作出（2018）浙0106执异136号执行裁定，中止对位于贵州省六盘水市钟山区房屋的执行。2018年11月9日，原告铁道公司在法定期限内向原审法院起诉，即本案诉讼。 （四）2016年1月28日，孔维玮以陆翔、孔德琼为被告向钟山法院起诉，诉称，2003年9月30日，其与陆翔、孔德琼签订了《二手房买卖合同》，交易房屋为涉案房屋，交易价格为9万元；合同签订后其按合同规定将购房款支付给了陆翔、孔德琼，陆翔、孔德琼将房屋交付给其使用，但双方一直没有办理房屋所有权证过户手续；后其多次叫陆翔、孔德琼履行房屋过户手续，但是陆翔、孔德琼拒不履行过户手续。请求判决孔维玮与陆翔、孔德琼签订的《二手房买卖合同》合法有效，并判决陆翔履行房屋过户登记手续等。案件审理中，孔维玮将诉讼请求变更为请求确认其与陆翔、孔德琼于2003年9月30日签订的《二手房买卖合同》合法有效，同时诉讼费用由其自愿承担。陆翔、孔德琼答辩称，孔维玮所诉事实，我们双方所签订的合同合法有效。 该院经审理认定，2003年9月30日，孔维玮、陆翔、孔德琼签订《二手房买卖合同》，交易房屋为涉案房屋，交易价格为9万元；合同签订当日，孔维玮将购房款采用现金支付的方式支付给陆翔、孔德琼，陆翔、孔德琼即将涉案房屋交付给孔维玮使用至今。2016年3月28日，该院作出判决，孔维玮与陆翔、孔德琼于2003年9月30日签订的《二手房买卖合同》合法有效，案件受理费2050元减半收取1025元，由孔维玮负担（孔维玮已预交）。 （五）孔维玮与陆翔、孔德琼之间的涉案房屋买卖交易，原审法院还查明以下事实： 1.孔维玮陈述双方曾签订两份《二手房买卖合同》，其中一份于2003年签订，合同内容中的抬头处卖方为孔德琼，仅有孔德琼的公民身份号码；交易价款9万元；签名处出卖方为孔德琼、陆翔两人签名，在日期处有指纹捺印。另一份《二手房买卖合同》于2013年签订，合同内容中的抬头处卖方为孔德琼、陆翔，且写明两个人的公民身份号码；交易价款小写为90万元，大写为9万元；签名处出卖方为孔德琼、陆翔两人签名，在日期处没有指纹捺印，落款时间与前一份合同相同。前一份合同是房屋交易当时签订，后一份系因为准备办理过户手续而再行订立，然后在两份合同上均添加了房屋权属证号等内容。铁道公司认为两份合同均虚假。陆翔、孔德琼认可孔维玮的陈述。 2.孔维玮陈述其已经就涉案房屋支付了购房款9万元，当时系由其父亲交付孔德琼，款项来源为卖旧房的房款再加上其父亲的积蓄，并为此提交了《收条》一份。该收条落款时间为“2003年9月30日”，其中“2003”的书写文字有改动痕迹，系于2013年补签的收条。铁道公司对此有异议。陆翔、孔德琼认可收到了购房款9万元。 3.孔维玮陈述自2003年起即居住使用涉案房屋，并为此提交了电费单据、水费单据、煤气费单据等。铁道公司认为，该单据上没有孔维玮的姓名，不能证明是孔维玮支付款项。陆翔、孔德琼认可孔维玮的陈述。 4.孔维玮陈述，涉案房屋未及时办理过户的原因是因为作为出卖人的陆翔、孔德琼两人夫妻关系存在矛盾，而且在2013年1月有离婚后财产争议的诉讼，因而未能及时办理过户手续；有孔德琼提交的相关证据为凭证。铁道公司认为孔维玮对此有过错。陆翔、孔德琼认可孔维玮的陈述。 5.2013年1月，孔德琼、陆翔之间的离婚后财产争议诉讼，系因为2011年3月双方协议离婚时陆翔隐瞒了另一处房产（与本案争议房屋无关）。该案件经一审后于2013年7月17日由贵州省六盘水市中级人民法院作出终审判决。2015年6月，孔德琼就该案判决申请执行。 6.2014年4月3日，即在杭州运输法院于2014年4月1日查封涉案房屋后的第二天，孔维玮等人曾向六盘水市房地产产权管理处查询“有无房屋登记信息”以用于“缴纳税金”。 7.2014年6月，六盘水市钟山区荷泉街道办事处松坪北路社区居民委员会出具《证明》，载明孔维玮2003年起居住涉案房屋等内容。2015年3月，六盘水市公安局钟山分局川心派出所出具《证明》，载明孔维玮自2003年起一直居住案涉房屋等内容。 一审法院认为，铁道公司现就案涉房屋提起申请执行人执行异议之诉，本案主要争议焦点在于孔维玮就案涉房屋是否享有排除执行的权利。对此争议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。为此，孔维玮提交了《二手房买卖合同》、《收条》、水电费单据等，并且还提交了社区证明、派出所证明，以及孔维玮于2014年4月3日查询涉案房屋信息材料等证据；孔德琼也提交了《离婚协议》以及起诉状、答辩状、民事判决书等证据。根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院综合分析认为，虽然《二手房买卖合同》、《收条》的文字内容存在部分瑕疵，但是孔维玮对《二手房买卖合同》、《收条》上的瑕疵内容解释合理，符合生活实情，能够证明在案涉房屋2014年4月1日被查封前双方于2003年签订书面买卖合同、孔维玮已支付购房款9万元的事实。对于孔维玮已居住使用涉案房屋的事实，孔维玮提交了水电费单据、社区证明、派出所证明等证据可以证实。关于过户手续的办理问题，因为涉案房屋于2010年1月才办理初始登记，晚于双方交易的2003年；再从孔德琼提交的证据足以表明房屋出卖人陆翔、孔德琼存在夫妻矛盾，两人未能配合孔维玮及时办理过户手续，故孔维玮不存在过错。以上分析，可以从陆翔与孔德琼在离婚后就其他房屋发生争议提起诉讼却未涉及本案房屋（该诉讼孔德琼系在案涉房屋被查封之前的2013年1月起诉）、孔维玮于2014年4月3日（即涉案房屋被查封后不久）向房屋管理部门查询房屋信息等事实得到进一步的印证。据此，孔维玮就案涉房屋享有排除执行的权利。原告铁道公司的诉讼请求，缺乏法律依据、理由不足，不予支持。唐宏经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条第(二)项之规定，原审法院于2019年4月12日作出判决：驳回原告浙江铁道生活实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告浙江铁道生活实业发展有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据，本院二审对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是孔维玮对登记在陆翔名下的贵州省六盘水市钟山区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，我国不动产物权的变更、转让采取登记生效主义原则。2003年9月30日，孔维玮与陆翔、孔德琼签订《二手房买卖合同》之行为，并不直接发生案涉房产物权变动之法律效果。2014年4月1日，法院对案涉房产进行查封时，该房产仍登记在陆翔名下，法院对案涉房产之查封符合法律规定。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原审对案涉房屋买卖合同效力、合法占有使用及房款支付已作详尽分析，本院二审不再赘述。关于案涉房产未办理过户登记是否系孔维玮自身原因之问题，本院认为，孔维玮与陆翔、孔德琼于2003年9月30日签订《二手房买卖合同》，案涉房屋于2010年1月5日起即已登记在陆翔名下，孔维玮应对自身的权益充分予以关注，虽然在案证据显示孔德琼、陆翔在2013年1月至2013年7月期间存在离婚后财产争议诉讼，但孔维玮、陆翔、孔德琼均认可2013年为办理过户手续另行签订一份《二手房买卖合同》，并补签《收条》，因此应认定孔维玮与陆翔、孔德琼之间就案涉房屋的转让及过户并不存在争议，即使陆翔与孔德琼间就离婚后财产存有纠纷，也未对案涉房产的过户登记形成障碍。孔维玮在本院二审中称，“陆翔、孔德琼二人取得涉案房屋的产权后，陆翔、孔德琼开始闹离婚，夫妻之间的财产也分割不清楚，于是将房产证交给孔维玮保管，说尽快办理过户手续，后双方一直进行诉讼，基于孔德琼与孔维玮的姑侄关系，只有等到该二人处理完离婚事情后才进行过户”，该辩解理由不能成立，应视为孔维玮并未积极行使案涉房产变更登记之权利，案涉房屋在2014年4月1日法院查封之前未办理过户登记，系孔维玮的自身原因所造成。就案涉房产而言，在陆翔对外尚存未履行债务的情况下，铁道公司作为陆翔的债权人，要求对陆翔的财产权益予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。 综上，孔维玮对登记在陆翔名下的贵州省六盘水市钟山区房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人铁道公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。铁道公司所提“撤销(2018)浙0106执异136号执行裁定书”之诉讼请求，应由执行法院的执行机构依据本判决作出相应的执行行为，并非申请执行人执行异议之诉的评判范围。孔维玮如认为其合法权益受到损害，可依据《二手房买卖合同》另行向陆翔、孔德琼行使债权请求权。一审判决认定事实清楚，但对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初10657号民事判决； 二、准许执行贵州省六盘水市钟山区房屋； 三、驳回浙江铁道生活实业发展有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，均由孔维玮、陆翔负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇一九年十二月六日 书记员  章 烨