福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5329号 上诉人（一审被告）：刘远文，男，1956年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴茹兰，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晗，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会，住所地厦门市思明区滨海街道曾厝垵仓里社17号。 法定代表人：王清梅，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：庄锴，福建润金律师事务所律师。 上诉人刘远文因与被上诉人厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会（以下简称曾厝垵居委会）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘远文上诉请求:撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人就上李安井厂房南侧地块（下称“案涉地块”）已于2017年12月起再行达成10年期租赁关系，被上诉人无权解除案涉租赁合同，一审法院对此认定错误，应予纠正。1、上诉人2017年11月22日向被上诉人支付租金的行为符合租赁关系的通常做法，亦是双方间的习惯做法，原审判决仅凭支付款项指向租赁期间的不同排除双方的交易习惯，显然错误。2、被上诉人向上诉人开具租金发票的行为，应当认定为双方已经达成10年租期的合意。3、被上诉人退还款项的行为属违约行为，其无权主张解除案涉地块的租赁关系。4、案涉地块的性质为自留地，相关处分事宜不以集体成员讨论决定作为前提。二、原审法院认定案涉地块的租金按10元每月每平方米的价格计算，没有事实和法律依据。1、被上诉人在集体讨论投票中提出的租金价格不能作为认定案涉地块租金的依据。2、被上诉人已经以其收取3600元的行为确认了案涉地块3600元/年的租金标准。3、原审法院认定案涉地块的租金标准为10元/月/平方米对上诉人显失公平。二审中，上诉人又补充上诉理由：一、厦府【1993】地193号文件与曾厝垵居委会无关。曾厝垵居委会诉称其依据厦府【1993】第193号文件取得案涉地块，但上诉人经调查取证后取得的前述《厦门市人民政府关于思明区农村工作办公室企业预留用地的批复》（厦府[1993]地193号）后，查实厦府【1993】第193号文件系厦门市人民政府发文给思明区农村工作办公室的，该文件与曾厝垵居委会无关。二、案涉地块不在厦府【1993】第193号文件的用地红线内，原审法院查明的案涉地块四至错误。通过对比福建省三明市闽西测绘院根据2001年11月的数字地籍图编绘的测绘图以及厦府【1993】地193号文件附图中的用地红线范围，可以体现：（1）安井公司用地地块的南侧、厦府【1993】地193号文件附图用地红线范围外的北侧，存在一处地块，该地块正是案涉地块的位置。（2）从测绘图中可以体现，案涉地块的四至为：东至三川装修公司（部队驻地），南至嘉都综合楼工地及新海湾装饰家具有限公司综合楼工地（现上李新村小区），西至龙虎山路（文曾路），北至安井食品机械厂（现安井实业有限公司）。（3）案涉地块实际上也不在厦府【1993】地193号文件明确的用地红线范围内。结合前述事实，上诉人认为：1、曾厝垵居委会不具有本案的诉讼主体资格，依法应驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，曾厝垵居委会首先应就其与案涉地块直接利害关系进行举证，否则，其不具有本案的诉讼主体资格，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应裁定驳回其起诉。2、原审法院对案涉地块的基本事实（案涉地块的四至）认定不清，与客观事实不符，应发回重审或查明事实后依法改判。 曾厝垵居委会答辩称，一、本案土地为被上诉人所有的集体土地，土地四至范围已经由上诉人与被上诉人共同确认，依据法律规定被上诉人系讼争土地的所有权人具有主体资格。二、根据上诉人的支付租金的方式，上诉人与被上诉人并未形成一次性提前缴纳10年租金的惯例，一般系1年或者3年。三、刘远文的汇款行为未经被上诉人同意，属于个人单方行为，被上诉人有权将9年租金退还上诉人，双方未就10年租赁期间达成合意。四、上诉人本身也认同以每月10元/平方米的市场价值，原审认定土地占有使用费为10元每月系正确的。故请求二审维持原判。 曾厝垵居委会向一审法院起诉请求：1.确认原曾厝垵村委会与刘远文于2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》于2019年1月30日正式解除；2.刘远文将上李安井厂房南侧的1580平方米属于曾厝垵居委会集体所有的租赁物即村集体用地归还曾厝垵居委会；3.刘远文将未经曾厝垵居委会允许擅自添附的新增建筑物（××、794-2、794-3、794-4）进行拆除，恢复原状；4.刘远文按市场价格向曾厝垵居委会支付土地占有使用费（自2019年1月31日起按目前市场价每月每平方米10元的标准计至实际腾退之日止）。事实与理由：2000年1月10日，曾厝垵居委会（原曾厝垵村委会）与刘远文签订《临时租赁合约书》，约定：曾厝垵居委会将依据厦府【1993】第193号文件取得的位于上李安井厂房南侧面积为1580平方米集体所有的建设用地（现状四至：东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社）出租刘远文使用，租赁期限为临时性，租金按年租金3600元计算。后经曾厝垵居委会居民代表会集体研究决定2018年度履行期满后正式向刘远文解除前述合约书。基于此，曾厝垵居委会于2018年12月26日依法向刘远文发送《解除合同通知书》。然刘远文于2019年1月3日收到《解除合同通知书》后，自2019年1月31日到期后拒不将租赁土地归还曾厝垵居委会，也未将未经曾厝垵居委会同意及经政府有关部门批准，擅自添附的新增建筑物（现状门牌号：××、794-2、794-3、794-4）进行拆除。经曾厝垵居委会多次要求，刘远文仍拒不配合。 一审法院认定的事实： 2000年1月10日，原曾厝垵村委会（现为曾厝垵居委会）与刘远文签订一份《临时租赁合约书》，约定：曾厝垵村委会经研究同意临时租给第三村民小组村民刘远文上李安井厂房南侧，租赁面积1580平方米的土地，租赁金额年租金3600元。如遇国家集体征用需要，应无条件服从，自行拆除。租金应在每年元月20日前缴交。 前述合同签订后，原曾厝垵村委会将案涉面积为1580平方米的地块交付刘远文使用。在合同履行中，刘远文于2001年3月26日支付2000年度租金3600元；2002年5月14日支付2001年租金3600元；2010年12月9日支付2002年至2011年共计10年租金36000元；2011年12月30日支付2012年至2014年三年租金10800元；2015年3月16日支付2015年至2017年三年租金10800元。其中，刘远文主张案涉土地自2003年开始闲置，到2010年刘远文需要利用时与原曾厝垵村委会沟通，原曾厝垵村委会要求补缴此前租金，故在2010年补缴了2002年至2010年期间的租金。 2013年3月22日，曾厝垵居委会向思明区城市管理执法局滨海中队出具证明一份，载明“兹有位于本社区安井实业公司南边的厂房，系居民刘远文早期建造。因厂房已盖十几年，因年久失修，漏雨严重，无法存放物品，现特向贵中队申请重新翻修屋面。以上情况属实，望滨海中队给予支持为盼。” 2017年11月22日，刘远文通过林妙账户向曾厝垵居委会转账支付36000元，用途载明为“预缴2017年12月至2027年12月租金”。2017年11月23日，曾厝垵居委会向刘远文开具发票，发票备注载明“2017.11.22收到款项36000元整，该款项合开一张发票。上李安井厂房南侧，期限：2017年12月-2027年12月”。 2018年4月24日，曾厝垵居委会因不同意10年租赁期限，向林妙账户退还剩余九年的租金32400元。2018年12月6日，刘远文再次通过林妙账户向曾厝垵居委会支付32400元，2018年12月18日，曾厝垵居委会再次将该款项退回。 2018年12月26日，曾厝垵居委会向刘远文发出《解除合同通知书》，告知刘远文双方2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》属临时性合约书，无具体履行期限。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定，属不定期租赁，当事人可以随时解除合同。通知刘远文合同于2019年1月30日正式解除，并要求刘远文拆除添附物、恢复原状并将租赁物归还。刘远文于2019年1月3日签收上述解除通知。 另查明，双方当事人均确认案涉土地系曾厝垵村民集体土地，现状四至为：东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社。案涉土地现有刘远文建设的门牌号为××、794-2、794-3、794-4的四幢建筑物，刘远文确认该四幢建筑物未取得合法批建手续。 还查明，2018年9月2日，曾厝垵社区召开居民代表会议，针对案涉的刘远文临时租约问题进行讨论。2019年1月19日，曾厝垵社区再次召开居民代表会议，决议通过由社区以法律程序收回案涉土地（包括但不限于协商处理或者通过诉讼解决）。刘远文陈述因曾厝垵居委会拒绝履行之前达成的10年租赁期限的合意，故作出让步，提出以每月10元每平方米的租金标准向曾厝垵居委会继续承租案涉土地，但未获得同意。 一审归纳案件争议焦点为，曾厝垵居委会是否与刘远文就案涉土地的租赁达成十年租赁期限的合意？曾厝垵居委会与刘远文之间就案涉土地的租赁合同关系是否为不定期租赁？ 一审法院院分析认为，原曾厝垵村委会与刘远文签订的《临时租赁合约书》并未约定租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，故双方就案涉土地所形成的租赁关系为不定期租赁。在双方合同履行过程中，刘远文存在逐年支付、一次性支付三年租金以及事后补缴近十年租金的租金支付方式，双方之间并未形成租金支付的惯例或习惯，故难以认定双方之间存在以租金支付期间来确定租赁期限的交易惯例。 租赁期限的确定属租赁合同的重要事项，主张合同关系成立的一方，应就双方之间的合意承担举证责任。刘远文虽于2017年11月22日向曾厝垵居委会一次性支付此后10年租金，但并无证据证明其一次性支付10年租金系与曾厝垵居委会协商一致且取得曾厝垵居委会的同意。曾厝垵居委会虽然于次日向刘远文开具租金发票，但从发票的功能来看，其作用在于作为付款的会计凭证及付款证明，尚不足以作为曾厝垵居委会与刘远文就十年租赁期限达成合意的证据。此外，从双方确认的案涉土地性质属集土土地的情形来看，对于案涉土地出租等处分事宜，亦需经由集体成员的讨论决定，不能仅以发票作为曾厝垵居委会与刘远文就案涉土地租赁达成十年租期合意的凭证。在刘远文支付款项之后，曾厝垵居委会也在合理期限内告知刘远文不同意该租赁期限，并将刘远文支付的款项退还，也已经以行为表示不同意刘远文提出的十年租期要约。综上，刘远文所举证据尚不足以证明曾厝垵居委会与其就案涉土地租赁十年租期达成一致，故其主张与曾厝垵居委会之间的租赁合同非属不定期租赁关系的主张不能成立。 一审法院认为，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。曾厝垵居委会已于2019年1月3日通知刘远文解除案涉租赁合同，应视为已在合理期限之前通知刘远文，故对于曾厝垵居委会要求确认案涉租赁合同于2019年1月30日解除的诉求予以支持。合同解除后，刘远文应将案涉土地返还曾厝垵居委会。租赁期限届满后，刘远文继续占用案涉土地缺乏合同依据，曾厝垵居委会要求刘远文按照市场租金标准支付占用费符合法律规定。刘远文与曾厝垵村委会合同约定的租金标准为2000年确定，距今已近20年，该租赁合同所约定的租金标准无法反映当前土地的市场价值，刘远文主张应按照每年3600年的标准确定占用费导致双方权利义务明显失衡，缺乏依据。根据此前刘远文与曾厝垵居委会协商的过程来看，其曾提出以10元每月每平方米的价格承租案涉土地，虽然未获得曾厝垵居委会同意，但曾厝垵居委会按照此价格主张的占用费标准基本能够反映案涉土地的市场租金水平，故对于曾厝垵居委会主张的占用费标准亦予以支持。 因案涉的××、794-2、794-3、794-4四幢建筑物并未取得合法批建手续，曾厝垵居委会关于拆除该四幢建筑物的诉讼请求应由相应的政府行政管理机构执法执行，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，曾厝垵居委会可通过其他途径解决。关于曾厝垵居委会该项诉求，一审法院另行制作裁定书予以处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决：一、确认原曾厝垵村委会与被告刘远文2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》于2019年1月30日解除；二、被告刘远文于本判决生效之日起十五日内将上李安井厂房南侧面积为1580平方米的土地租赁物（东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社）返还原告厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会；三、被告刘远文于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会支付占用费（按照每月每平方米10元的标准，自2019年1月31日起计算至实际返还土地之日止）。 二审中，双方对一审判决认定的事实，除刘远文认为原审法院查明的案涉地块四至存在错误以及每月按10元每平方米计算租金占用标准费不符合事实，其他事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。 上诉人为支持其上诉主张，提交了证据1：《厦门市人民政府关于思明区农村工作办公室企业预留用地的批复》（厦府[1993]地193号）及附图，证据2：测绘图，共同证明：（1）曾厝垵村上李社西侧划拨土地面积33004.14平方米，系作为思明区农村工作办公室用以解决征地后劳力安置的企业预留用地，与被上诉人无关。（2）案涉地块不在厦府【1993】地193号文件明确的用地红线范围内。（3）一审查明案涉地块的四至与客观事实不服。被上诉人质证认为，上诉人所说的四至范围与被上诉人所说的是一样的，只是表述的方向不同。 被上诉人为反驳上诉人的主张，提交了证据1：厦思政【2003】79号批复、证据2：滨海街道曾厝垵片区卫星影响图，共同证明：（1）四至范围为东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社的讼争土地在范围内；（2）厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会的前身为曾厝垵村，村庄四至范围：东至白石炮台，西至湖里山炮台，南至环岛路，北至御屏山西姑岭。证据3：厦委【1991】91号、证据4：厦门市国土资源与房产管理局关于市第十四届人大四次会议，证明（1）、农村预留村办工业用地实际上就是现在所称农村集体发展用地；（2）农村集体预留村办工业用地原则上由乡镇政府提出报告，经区政府审核后报市规划局、土地局批准。（3）村工业生产用地是预留地，不是预拨地，任何单位和个人不得擅自占有。凡项目审批征用土地，从批准之日两年内未动工，视为项目取消，其所征土地归集体。证据5：厦府【1993】地193号证据证明：诉争土地在厦府【1993】地193号红线范围内；证据6：厦门市曾厝垵经济发展公司企业信用信息公示系统，证据7：关于合作开发曾厝垵思明区农村办企业用地合同，证明：被上诉人通过全资子公司在思明区农村办公室见证下与海湾装饰家具有限公司（现上李新村小区）签订协议，也确认红线内土地为被上诉人的集体发展用地；证据8：厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7606号裁定书及生效证明，该裁定书明确：（1）双方确认案涉土地的四至范围东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社；（2）上诉人承认其提出按照每月10元每平方米向被上诉人承租土地，但未获居民代表会议通过且居民代表会议明确要求依法收回案涉土地。上诉人质证认为，对证据1、2真实性予以确认，对关联性不予确认，因为从这两份证据无法体现案涉地块属于被上诉人具有权益的范围。对证据3、4的真实性予以确认，对关联性不予确认。对证据5的真实性予以确认，对关联性不予确认，这个证据可以体现案涉地块的四至情况，案涉地块的南至正好是上李社区，不否认上李社区属于193号文的红线范围内，该证据无法证明案涉地块属于红线范围内。对证据6、7的真实性予以确认，对关联性不予确认，这两份证据与本案的事实没有关联性。对证据8的真实性予以确认，对裁定书的内容，特别是认定事实部分，案涉地块的四至范围及每月10元的租金标准我们在本案中都提出了异议，因此对关联性不予确认。 本院认为，1、关于案涉地块四至的问题，生效的厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7606号民事裁定书查明，双方当事人均确认，案涉土地系曾厝垵居委会集体土地，现状的四至与本案一审判决确认的四至是一致的。现上诉人对案涉四至及被上诉人具有的权益范围提出异议与事实不符，本院不予支持。2、关于双方是否于2017年12月起达成10年期租赁关系的问题。双方订立的《临时租赁合约书》约定的内容以及双方的后续履行情况可见，双方之间就案涉土地形成的租赁关系为不定期租赁关系。根据刘远文历次支付租金的情况看，其支付的方式无法证明双方存在以租金支付的期限确定租赁期限，刘远文主张其于2017年11月一次性向曾厝垵居委会支付了10年的租金，双方之间再行达成10年期租赁关系证据不足，本院不予采纳。3、关于合同解除后，应按何种标准收取租金占用费的问题。鉴于双方的租赁合同于2019年1月30日解除，刘远文主张以《临时租赁合约书》约定的每年3600元标准支付合同解除后的占用费已无依据，且年租金3600元是在2000年约定的，明显与当前的土地市场价值违背甚远，原审按照每月每平方米10元的标准计算符合市场行情，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费552元，由上诉人刘远文负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十二月十六日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。