四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0525民初3479号 原告：古蔺县自然资源和规划局，住所地：古蔺县古蔺镇胜蔺街133号，统一社会信用代码：1151042MB19775939。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何述敏，古蔺县自然资源和规划局工作员。 被告：郑刚，男，1971年1月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王新国，四川朝旭律师事务所律师。 被告：泸州华星房地产开发有限公司，住所地：古蔺县皇华镇街村三组。 法定代表人：周诗英，总经理。 委托诉讼代理人：胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。 原告古蔺县自然资源和规划局与郑刚、被告泸州华星房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷（立案案由为建设用地使用权纠纷）一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行第一次公开开庭审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人李泳，被告郑刚的委托诉讼代理人王新国到庭参加诉讼，庭审中本院依法追加泸州华星房地产开发有限公司为被告，于2019年12月20日进行第二次公开开庭审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人李泳、何述敏，被告郑刚的委托诉讼代理人王新国，被告泸州华星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告古蔺县自然资源和规划局向本院提出的诉讼请求：1、判决被告郑刚支付原告违约金19.7783万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告对位于古蔺县土地进行国有土地使用权挂牌拍卖，2013年1月22日，被告郑刚经竞拍获得该宗地使用权，并于原告签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，确认出让宗地面积为16786平方米（约25.18亩），土地用途为其二类居住用地，成交单价为每亩38万元，出让价款为956.84万元。被告郑刚于2013年1月27日向原告交了保证金500万元，2013年1月31日，原告与被告郑刚签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地出让金分两期缴纳，第一期在成交后10日内缴纳总款的百分之六十，第二期在首次付款后60内付清，如不能，则自滞纳之日起按迟延款项1‰向原告支付违约金。被告郑刚于2013年1月31日向原告支付了324.1万元，于2013年8月28日向原告支付了132.74万元，原告已将该宗地交付被告使用，至今尚欠违约金19.7783万元。 被告郑刚辩称，该宗地实际上的受让人是被告泸州华星房地产开发有限公司，被告郑刚是代被告泸州华星房地产开发有限公司竞拍的，原告陈述的签订出让合同是事实，而且被告履行款项的时间也是事实，但是，合同约定的违约金计算过高，请人民法院依法调整，计算违约金的时间多了二天。 被告泸州华星房地产开发有限公司辩称，同意被告郑刚的意见。 经审理查明，原告挂牌拍卖位于古蔺县土地的国有土地使用权，2013年1月22日，被告郑刚代被告泸州华星房地产开发有限公司经竞拍获得该宗地的使用权，并与原告签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，确认，出让宗地面积为16786平方米（约25.18亩），土地用途为其二类居住用地，成交单价为每亩38万元，出让价款为956.84万元。被告泸州华星房地产开发有限公司于2013年1月27日向原告交了保证金500万元，2013年1月31日，原告与被告郑刚签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出地出让金分两期缴纳，第一期在成交后10日内缴纳总款的百分之六十，第二期在首次付款后60内付清，如不能，则自滞纳之日起按迟延款项1‰向原告支付违约金。被告于2013年1月31日向原告支付了324.1万元，于2013年8月28日向原告支付了132.74万元，原告已将该宗地交付被告泸州华星房地产开发有限公司使用，2013年9月7日，原告为被告泸州华星房地产开发有限公司办理了《中华人民共和国国有土地使用证》。2014年7月3日，原告为被告泸州华星房地产开发有限公司办理了《国有建设用地批准书》。至今被告泸州华星房地产开发有限公司尚欠原告以132.74万元为本金从2013年4月2日至2013年8月28日共计148天的违约金。 上述事实，有原、被告向本院提交的《古蔺县国有建设用地使用权成交确认书》、催款通知书、《国有建设用地使用权出让合同》、国用（2013）第1846号国有土地使用权证复印件及原、被告双方的庭审陈述，足以认定。 本院认为，原、被告双方所签订《国有建设用地使用权出让成合同》中的各项条款并无争议。本案的争议的焦点是原、被告在《国有建设用地使用权出让成合同》中约定的违约金是否过高。本院认为，原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的违约金过高，应当适当调整。其理由如下：一、本案的基础法律关系应为建设用地使用权出让合同纠纷，适用的基本法律应为《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》，本案原、被告签订的合同中关于违约金约定的标准是依据国办（2006）100号文件确定的，国办（2006）100号文件属于土地行政管理方面的规范性文件，而《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》属于民事基本法，且《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》后于国办（2006）100号文件实施，从上位法优于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断，本案应当优先适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》及相关的民事法律法规。二、《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定：“采用招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”该条法律对国有土地使用权出让合同的内容作出了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘造成的损失’。”对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 由被告泸州华星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局建设用地使用权出让价款的违约本金30,559.7元（以132.74万元为本金从2013年4月2日至2013年8月28日共计148天的违约金）。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,128元，由被告泸州华星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王从友 二〇一九年十二月三十日 书记员  罗 碧