江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初4754号原告：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169号。负责人：王耀新，破产管理负责人。委托诉讼代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：周伟栋，男，1976年1月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李艳，江苏山师行律师事务所律师。原告淮安中业地产有限公司（以下简称中业公司）与被告周伟栋确认合同无效纠纷一案，本院曾于2018年4月26日立案受理，并于2019年4月24日作出（2018）苏0804民初2671号民事判决。判决后，原告中业公司不服，向江苏省淮安市中级人民法院提出上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）苏08民终1957号民事裁定，裁定撤销本院民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告中业公司委托诉讼代理人孙开建，被告周伟栋及其诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的爱琴海花园23号楼904室商品房买卖合同无效；2、请求判令被告协助办理涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告向被告借款，2012年1月10日以签订爱琴海花园23号楼904室商品房买卖合同的形式进行担保。2015年9月24日淮安市淮阴区法院裁定受理淮安中业地产有限公司申请破产清算一案，并指定清算组作为破产管理人。管理人依法履行职责，发现原、被告双方并无商品房买卖的真实意思，而是以虚拟商品房买卖的形式进行的担保。管理人认为，被告以虚拟商品房买卖的形式掩盖借贷的事实，双方并无商品房买卖的真实意思，且涉案商品房买卖合同系让与担保，因此，双方签订的商品房买卖合同应认定为无效。原告为维护自身合法权益，更为维护广大债权人的利益，特诉至法院。被告周伟栋辩称：1、原告诉请确认合同无效不符合合同法第52条的规定，于法无据。2、2012年1月10日，原、被告就爱琴海23幢904室签订商品房买卖合同确实是为之前的借款提供担保，之前的借贷关系也是合法有效的，2012年1月15日，双方签订了房屋回购协议，约定在2012年11月15日前原告对该房屋有回购权，否则购房收据换成正规发票，即由民间借贷转为房屋买卖的意思表示，原告向被告出具了正式购房发票，被告也缴纳了契税。综上，双方就涉案房屋早已形成房屋买卖的合意且原告已履行了开票义务，原告诉请确认合同无效无事实和法律依据。本院经审理，确认如下事实：原、被告之间存在借贷关系，其中2009年11月3日，原、被告签订借款协议一份，约定主要内容为：被告周伟栋出借资金30万元给原告中业公司，借款期限从2009年10月29日至2010年4月29日，原告中业公司将爱琴海花园15幢205室抵押给被告周伟栋，2010年4月29日，原告中业公司向被告周伟栋出具借条一份，金额为30万元。原、被告之间另有其他借贷关系。2013年3月21日，被告及其妻金红艳向本院起诉原告中业公司要求中业公司归还2010年4月29日的借款30万元及相应利息（年利率6.56%，从2013年3月21起算至实际清偿之日止），本院于2013年9月16日作出（2013）淮小民初字第0724号民事判决书，判决中业公司于判决生效后十日内返还周伟栋、金红艳借款30万元及相应利息。该判决已发生法律效力。2012年1月10日，原、被告双方就案涉爱琴海花园23幢904室签订《商品房买卖合同》，该合同的主要内容为：被告中业公司将爱琴海花园23幢904室出售给被告周伟栋，房屋总价款为581627元，付款方式为一次性付款，于合同签订当日一次性支付，合同同时约定了房屋交付、违约责任等事项。合同签订当日，原告中业公司为被告周伟栋开具销售不动产统一发票（自开），根据发票，销售不动产项目为爱琴海花园，不动产楼牌号为23号楼904室，金额为581627元，款项性质为预收购房款。2012年1月15日，原告中业公司与被告周伟栋签署《房屋回购协议》一份，该协议主要内容为：中业公司同意将案涉爱琴海花园23幢904室房屋以单价2808元/平方，总价312446.16元出售给被告周伟栋；被告周伟栋承诺中业公司在2012年11月15日前享有该房屋唯一收购权，收购价格为上述价格，如在2012年11月15日前被告周伟栋拒绝原告中业公司回购或擅自转让等违约行为导致中业公司无法回购，则周伟栋需按照房屋总价款的40%即208297.44元赔偿中业公司；如果中业公司不能在2012年11月15日前回购该房屋，就必须无条件将购房收据换成正式发票，否则被告周伟栋有权要求原告中业公司按照房屋总价的30%进行罚款并赔偿周伟栋损失；原告中业公司回购该房屋时还应按照房屋总价的12%支付利息。另查明，被告于2012年3月8日就案涉房屋办理了商品房预告登记，并于2013年4月17日就案涉房屋向税务机关缴纳了契税17448.81元。还查明，本院于2015年10月12日受理中业公司破产案件，案涉房屋在受理时尚未建成。庭审中，原告代理律师认为网签商品房买卖合同是行政备案性质，主要起到公示和防止开发商一房二卖的行为，强调行政监管。预告登记是物权期待权，如果符合物权登记条件，该权利将转换为物权，不具备物权登记条件或者丧失预告登记权利仍然是债权。被告代理律师认可原告代理律师的理解。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告的法律关系性质，是民间借贷还是商品房买卖；2、网签合同和预告登记的法律属性，原告诉讼请求能否支持。关于争议焦点一，原告陈述原、被告之间的法律关系是民间借贷，原、被告之间签订的商品房买卖合同实质上是为原告从被告处借款提供担保，双方并不存在商品房买卖的真实意思表示。被告辩称原、被告双方存在合法的商品房买卖合同关系，并且已经实际履行，只是因为原告不能开具发票，没有办理过户手续。被告认可，原、被告于2012年1月10日就爱琴海23幢904室签订商品房买卖合同确实是为之前的借款提供担保，由此可以说明双方并无真实的房屋买卖意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”2013年3月21日，被告已向法院起诉要求中业公司返还借款30万元及利息，原、被告之间的法律关系应为民间借贷关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，原、被告双方签订的房屋买卖构成虚假表示，应属无效。故原告第一项诉讼请求应予支持。关于被告辩称在2012年11月15日前原告没有对房屋回购，民间借贷已转为房屋买卖，被告已取得正式购房发票并缴纳了契税，双方就涉案房屋早已形成房屋买卖的合意的理由，无法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，网签合同是行政管理的需要，目的为了防止一房二卖，保护购房者的合法权益，并不产生物权法上物权变动效力。而预告登记权利人仅享有物权期待权，并不因预告登记而直接产生物权。本案中，被告虽然对案涉房屋办理了网签和预告登记，被告享有物权期待权，但因其基础法律关系的房屋买卖合同无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。进而的网签合同和预告登记，应予以注销。同时，现原告进入破产程序，为公平保护债权人债务人合法权益，而对包括涉案房屋在内的财产进行全面处置，原告主张注销预告登记和网签合同，依法也应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、原告淮安中业地产有限公司与被告周伟栋于2011年6月3日签订的关于爱琴海花园23号楼904室的商品房买卖合同无效；二、被告周伟栋于判决生效后十日内协助原告淮安中业地产有限公司办理上述涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续。案件受理费9617元，由被告周伟栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号分别为：中业公司6232636100125988652，周伟栋6232636100125988645）。审 判 长 岳朝友审判员张颖人民陪审员 周   立   霞二〇一九年十二月六日书 记 员 夏   惠   勤