辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10215号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。统一社会信用代码92210211MA0WUF1W9H。经营者：周备，该商行经理。委托诉讼代理人：许晓润（周备之母），女，1970年10月26日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：裴晶，女，1976年11月13日生，满族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行（以下简称鸿远商行）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊灯饰市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿远商行上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：首先，友谊灯饰市场从2017年开始对租金实行年租金免两个月的政策，因大环境的影响市场更是不景气，许多店铺倒闭，于是市场工作人员口头传达，交满六个月房租可以享受免除一个半月房租优惠，有些业户没有被起诉，足以证明交六个月免除一个半月的事实是存在的。火灾后因为赔偿问题，导致房租收取比较困难，这也是提出减免租金的原因。从2012年起友谊灯饰市场就强迫业户用店面为唐多默在大连银行作抵押，为其办理信用卡，并承诺不给涨房租，如业主不同意就涨房租。即使为其办理了信用卡，两年后也涨了房租。现强烈要求唐多默去大连银行打印以业户名义办理的信用卡记录，以证明无欠款、无逾期未还记录，以免影响个人征信。第二，一审判决鸿远商行没有押金票不能充抵等额租金是错误的，老业户因租赁时间太长都丢失了押金票，当时鸿远商行去市场办公室要求补签，但市场以财务帐丢失为由，不给业户退还押金。且附加合同上面有押金不许返还的字样，也能证明鸿远商行的主张。第三，友谊灯饰市场强行加价收取电费（每度加价0.5元，如果业户不按此价格交钱，就给业户停电停业），按本人本店用电量平均每年9千度计算，12年违法多收48,000元。友谊灯饰市场应赔偿鸿远商行相应的经济损失。第四，仓库在租赁期间发生火灾，导致库存货物全部烧毁。2017年5月-2018年8月15月，鸿远商行店面基本处于断电停业状态，没有任何收益，故这期间应该减免租金。友谊灯饰市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。关于免租承诺，友谊灯饰市场对于2018年度租金的减免条件为：一次性交纳六个月租金的租户，即对其7、8月份的租金给予减免（因场地在2018年8月15日即归还大商，友谊灯饰市场不再享有出租权）。市场中的部分租户于2018年1月一次性交纳了6个月的租金，市场对该部分租户7、8月的租金依据约定给予了减免。因鸿远商行并未于2018年1月31日前一次性交纳六个月的租金，因此其不符合减免租金的条件。关于押金，市场成立于1998年9月，鸿远商行不是店铺的首租业户，经过二十余年的经营，店铺已经过多次转让。且市场在开业伊始，为了培育市场、稳定商户，给业户提供了大幅度的优惠政策，对于押金收取存在多种形式，有免收的、优惠收取的，或业户租赁多店只收一店的。市场有部分资料存放于库房内，但由于2017年2月1日的大火，市场存放于该库房内的财务资料也一并被烧毁，所以上诉人的押金情况无法查实，只能以业户手中的押金凭证为准。关于火灾损失，市场并非火灾事故的责任人，也并非火灾事故的侵权人。如主张火灾损失应另案诉讼，与本案无关。友谊灯饰市场向一审法院起诉请求：被告向原告支付欠付的房屋租金59,334元。一审法院认定事实：2014年6月15日，原告（出租方）与被告的经营者（承租方）签订《摊位（柜台）租赁合同》，约定原告将位于B厅18号，经营面积为15平方米的柜台租赁给被告经营者使用，租赁期限自2014年5月20日起至2015年5月19日止，租金标准为48,000元/年，支付方式为半年付款。上述租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金59,441元（自2017年5月20日至2018年8月15日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告的经营者周备签订《柜台租赁经营合同》，为被告企业筹建和经营使用，被告企业成立后，应当承担该合同的权利义务。案涉《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，双方未重新签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，《柜台租赁经营合同》对双方继续有效。故被告应当按照约定，在租赁期间按照每年48,000元的标准向原告支付租金。现原告主张被告拖欠2017年5月20日至2018年8月15日共计1年零85天的租金59,334元未付，被告对未交租金的时间也予以认可，该租金数额也低于根据合同实际计算的数额59,441元。因此，被告应当向原告支付拖欠的租金59,334元。被告主张扣除保证金或押金5000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：被告大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金59,334元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1280元（原告已预付），由被告大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行负担，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院对一审查明的事实中除“原告对被告进行了限电”之外的其余事实予以确认。二审补充查明，被上诉人称上诉人于2017年2月20日充电费1000元、2017年5月4日充电费300元、2018年8月11日充电费50元；上诉人称认可被上诉人所述2017年2月20日及2018年8月11日的充电情况，对于2017年5月4日的充电情况记不清楚。本院认为，由于双方签订的《摊位（柜台）租赁合同》于2015年5月19日租赁期满之后没有另行签订租赁合同，且上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定双方之间的租赁关系为不定期租赁正确，本院予以确认。在双方的租赁合同继续履行的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订租赁合同的目的是出租人可以利用租赁物获得收益即收取租金，承租人可以对租赁物进行使用并获得收益，因此，在合同履行过程中，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。出租人如按照双方合同约定收取租金，则应向承租人交付的租赁物必须是能够符合使用条件并可以利用取得收益，包括但不限于保持租赁物的水电齐全等，否则，出租人如交付的房屋存在瑕疵则不能获得合同约定的收益，本案中，虽然被上诉人将案涉租赁柜台交付给了上诉人使用，但从2017年5月20日至2018年8月10日止，被上诉人没有向上诉人供电，由于上诉人租赁案涉柜台的目的是进行灯饰销售，而销售灯饰的过程中必须有电照明的情况下才能进行，而电的供应系由被上诉人控制，向上诉人供电亦是被上诉人实现其合同目的必须履行的义务。虽然被上诉人主张系上诉人未交纳租金的情况下才没有向上诉人供电，但双方在本案二审中均认可上诉人的库房在2017年2月1日的火灾中被烧毁，而上诉人在诉讼中亦表示其因火灾后多次与被上诉人协商解决火灾的损失等问题无果的情况下才拒绝交纳租金，由此表明，上诉人未按时交纳租金，确有其客观原因，而被上诉人应先保证其提供的租赁物完全符合使用条件的情况下，才能获得合同约定的租金，不向上诉人供电从而导致上诉人无法使用案涉租赁物，应视为被上诉人提供的租赁物不符合合同约定，则不能获得相应的租金，但在被上诉人未向上诉人供电且导致上诉人无法正常使用案涉租赁物的情况下，上诉人没有采取其他措施如要求解除合同以及将租赁物腾退给被上诉人等，而是仍然占有使用案涉租赁物，在一定程度上会导致损失扩大化。因此，从公平角度考虑，综合本案具体情况，上诉人应对案涉租金承担50%的给付责任为宜。被上诉人主张2017年5月20日至2018年8月15日期间的租金数额为59,334元，上诉人应向被上诉人支付的租金为29,667元（59,334元×50%）。关于上诉人所称的押金应抵扣租金一节，因未能提交押金凭证，现被上诉人对于上诉人交纳押金事宜又不认可，故一审认定在本案中不予扣减、待上诉人证据充分时另行主张，并无不当。另外，关于上诉人要求被上诉人打印银行卡记录以及赔偿其加收电费的损失，均与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7156号民事判决；二、大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行自本判决发生法律效力之日起十日内向大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的租金29,667元；三、驳回大连友谊灯饰批发市场其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，由大连友谊灯饰批发市场负担640元，大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行负担640元；二审案件受理费1280元，由大连友谊灯饰批发市场负担640元，大连友谊灯饰批发市场鸿远照明器材商行负担640元。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇一九年十二月三十一日书记员 王 亮