宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初6429号原告：万某，住宁夏回族自治区银川市。被告：蒋某，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：苏某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告万某与被告蒋某、苏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万某、被告蒋某到庭参加诉讼，被告苏某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告限期办理房产证所有权证书和向原告作该房产的权属转移登记，并承担所有费用；2.判令二被告支付违约金44338.5元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月21日，原告万某与两被告签定《房屋买卖合同》，约定原告购买了被告在吴忠市××区房一套，建筑面积98.53平方米，售价443385元。原告依照合同约定向被告支付了房款255538元，并约定该房屋所剩按揭贷款于2017年1月1日起由原告依照《个人购房担保借款合同》按月向该房屋的按揭银行偿还银行借款，原告按照约定偿还至2018年10月10日。《房屋买卖合同》第五条房屋所有权证书的办理和权属的转移登记约定了：该房屋的房屋所有权证书的办理和权属的转移登记均有卖方办理和承担费用；依照该房屋建设单位的通知在2018年3月1日就开始办理房屋所有权证书了，但时至今日，被告无理推拖拒绝办理房屋所有权证书和房产权属转移登记，两被告的行为己构成违约和欺诈，给原告造成了经济损失，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告蒋某辩称，答辩人与原告存在房屋买卖合同关系，按照双方签订的房屋买卖合同约定及事实情况，现在原告不存在要求答辩人办理房产证所有权证书及房产权属转移登记的条件。一、双方于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》合同第四条第三款第三小项明确约定在原告偿还房款14000元时，答辩人为原告办理所有权转移手续，但至今被告只收到原告房款210608元，并不是原告诉状中陈述的255538元；二、原告自2017年1月1日起应按月向银行偿还该房屋按揭款，但每次还款都由答辩人催促才能如期履行，还有几次逾期，导致银行直接从答辩人账户扣划房款，2018年10月原告再没按照约定如期偿还银行按揭贷款，故原告构成违约，应向答辩人支付应付款5%的违约金。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。如果原告如期履行、补缴2018年10月至12月房款，并如约支付下剩按揭款项，被告会为原告办理房屋产权证书和权属登记。被告苏某未作答辩。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、房屋买卖合同一份、购房款收条一份（附在房屋买卖合同背面）、银行卡转账记录一份、宁夏银行对私活期账户明细单一张，证明：2016年12月21日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定了购买房屋的位置、权属、价格、付款方式等合同内容，原告在合同签订后向被告支付房款20万元；合同第五条约定房屋所有权办理和权属转移所有费用都由被告承担；如被告不缴纳费用导致房屋所有权证无法办理的，被告应承担所有房款10%的违约金的责任；二、《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份（均系复印件）；证明原、被告双方签订房屋买卖合同中该房屋的情况和内容；三、宁夏银行对私活期账单明细单12张、宁夏银行转账凭证15张，证明原告依照签订合同约定自2017年1月至2018年10月偿还农业银行按揭贷款的事实；四、金海物业有限公司金额45585元借款借据一张、宁夏金海置业有限公司恒大地产集团出具由原告代付违约金9953元收据一张，证明原告为被告代付代偿在宁夏金海置业有限公司的借款45585元、违约金9953元（其中包括被告蒋某偿还2016年3月借款45585元的违约金1690元）。被告蒋某对原告提交证据质证如下：证据一真实性认可，但原告没有按照合同约定如期支付40000元的购房款，约定是在2016年12月28日前付清，但实际是2016年12月28日前支付了20000元、2017年3月18日支付10000元、2017年4月9日支付10000元；证据二没有异议，认可；证据三没有异议，认可；证据四有异议，45585元是原告在2016年3月26日之前必须要归还的房款，不是代付代偿，但原告一直未归还导致逾期，产生逾期违约金9953元，其中包括被告的违约金1690元。被告蒋某为支持其辩论意见，提交以下证据：一、房屋买卖合同一份（复印件）、情况说明一份（原件），证明原告没有按期支付房款，严重违约，导致被告信誉受损；银行按揭还款情况三页，证明还下欠银行贷款189478.43元未还清，不存在办理房产证所有权证书和转移权属登记的事实；三、不动产登记信息查询证明一份，证明涉案房屋产权登记在蒋某名下，涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司吴忠分行。原告对被告蒋某证据一《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同证明了原告依照合同约定向被告支付房款和偿还银行借款，原告始终没有违约行为；对情况说明有异议，与事实严重不符；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，证实原告依照双方签订合同的约定将该房屋的银行借款偿还于2018年9月20日，故原告不存在违约的行为；证据三认可，没有异议，与原告所诉请的事实相符合，证明原告事实与理由的真实性。经审查，原告及被告蒋某提交的证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，被告蒋某与宁夏金海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告蒋某购买位于吴忠市××街北侧吴忠·恒大名都15幢1单元1103号房屋，建筑面积98.53平方米，单价每平方米4626.47元，总价455846元；付款方式为2014年3月30日前支付首期房款235846元，余额22万元办理银行按揭贷款。2014年4月16日，涉案房屋进行产权登记，不动产权利人为被告蒋某，不动产登记证号为Y-033165。2014年4月17日，被告蒋某与中国农业银行股份有限公司吴忠分行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房屋为抵押向中国农业银行股份有限公司吴忠分行抵押借款22万元；借款期限为240个月，自2014年4月23日至2034年4月22日；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月20日。同日，在吴忠市不动产登记事务中心进行了预告抵押登记。2016年12月21日，原告（买方）与被告蒋某、苏某（卖方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、房屋基本情况：卖方将吴忠市利通区恒大名都15幢1单元1103号房屋、建筑面积98.53平方米出售给原告；三、双方确认该房屋的情况为：1、卖方已交首付二期（分期）45585元/期*2=91170元、房款99091元，合计190261元；2、卖方已还银行按揭款32期共计本金32808元，卖方应负担利息169208元；3、双方应付房款合计210608元，其中包括预付房款99091元、首付二期分期款91170元、银行按揭本金32808元；四、成交价格和付款方式：经双方协商一致，该房屋成交价格为443385元，实际应支付给卖方210608元。付款方式：1、本合同签订后，买方向卖方支付购房款16万元；2、卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的时间、地点到公证部门办理合同公证，待合同公证后买方于2016年12月28日前支付4万元，其中包括燃气热水器2400元、窗帘1000元；3、剩余款项14000元待该房屋的房屋无所有权证书的办理和权属转移登记结束后，一次性由买方付清；4、自2017年1月起，由买方向卖方该房银行按揭借款银行账户依照按揭还款金额偿还银行借款。五、房屋所有权证书的办理和权属的转移登记：双方约定自本合同签订之日起，该房屋的房屋所有权证书的办理和权属的转移登记均由卖方办理和承担费用。因卖方不按法律、法规对顶交纳相关税费导致权属交易不能继续进行的，其应当向买方支付相当于房价总款10%的违约金。合同签订当天，被告将涉案房屋交付给原告，原告给被告蒋某支付房款16万元并由被告蒋某出具收据一张。因涉案房屋设有预告抵押登记无法办理公证，原告于2017年1月25日向被告蒋某支付房款2万元并由被告出具收据一张。2017年3月18日、2017年4月9日原告分别向被告蒋某转账支付购房款1万元。在原、被告签订《房屋买卖合同》时，约定被告欠宁夏金海置业有限公司的第三期购房款45585由原告负责于2017年3月26日偿还，原告于2018年9月6日偿还后撤回被告出具的借款借据，并向宁夏金海置业有限公司交纳违约金9953元。原告交纳违约金9953元中包括因被告迟延归还欠宁夏金海置业有限公司第二期购房款产生的违约金1690元。合同签订后，原告通过自行还款或由被告蒋某还款的方式归还了涉案房屋在中国农业银行股份有限公司吴忠分行2017年1月1日至2018年9月20日期间的房屋按揭款，被告蒋某将原告代其向宁夏金海置业有限公司交纳的违约金1690元以归还房屋按揭款的方式向原告还清。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”被告将房屋出售给原告时未经该房屋抵押权人中国农业银行股份有限公司吴忠分行同意且未将所得购房款提前清偿债务或者提存。原告作为房屋受让人在购买该房屋时明知该房屋设有抵押，亦未代为清偿债务消灭抵押权。原告主张因被告不按照法律规定缴纳相关的税费导致权属交易不能继续进行而要求被告向其支付相当于房价总款10%的违约金44338.5元，但原告在购买涉案房屋时明知该房屋设有抵押，抵押未消灭的情形下双方的权属交易无法继续。故原告万某的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依据，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告万某的诉讼请求。案件受理费908元，由原告万某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马丽娟人民陪审员 石 平人民陪审员 张 茜 二○一九年九月五日书 记 员 肖 勇附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。