贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14655号 原告：邵贵，男，汉族，1977年7月30日出生，住贵州省毕节市。 原告：聂芳，女，汉族，1980年9月11日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：邵贵（特别授权代理），系原告聂芳之丈夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 原告邵贵、聂芳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告（原告聂芳委托诉讼代理人）邵贵，被告委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵贵、聂芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理涉案商品房的不动产权证，税费由被告承担；2、判决被告向原告支付迟延办理商品房转移登记而产生的违约金，从2017年5月31日起至2019年10月25日止为270,896.53元。2017年5月31日起的违约金按照《违约金计算明细》进行计算至被告将商品房转移登记至原告名下之日止，从2019年10月26日起至商品房转移登记完毕之日止的违约金按照《违约金计算明细》另行计算；3、将涉案商品房销售发票交付给原告；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将“瑞丰铭城”第3幢7层2号商品房，以每平方米3,130.22元，总价款308,890元出让给原告。原告根据合同约定，已向被告支付完毕涉案商品房总价款308,890元，履行完毕合同约定的义务。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第（2）小点对迟延办理涉案商品房转移登记约定的违约金，即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”直到将涉案商品房转移登记至原告名下之日止。原告认为，原告按合同约定履行了付款义务，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，违反了合同的约定。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告申请撤回第一项和第三项诉讼请求。同时，明确第二项诉请的违约金为：以购房总款为基数，按日0.1%的标准，从2017年5月31日起计算至2019年10月25日止为270,896.53元，之后的违约金从2019年10月26日起计算至被告实际将涉案房屋的不动产权证书交付至原告之日止。 被告瑞丰公司辩称：一、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该政策的出台是包含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任；二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提；三、即便答辩人承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算应截止至答辩人将办理房屋权属转移登记的有关文书至产权登记机关备案之日止。关于办证，《商品房买卖合同》约定答辩人的义务仅为将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，后又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。故答辩人将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，转化为将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案，并且合同并未约定答辩人应当在提交资料后须通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人并不影响国家机关依法办理不动产权证。故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日，更非取得甚至是交付不动产权证之日；四、《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。1、根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，适用本条规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金，才具有合理性。3、实践中,其他同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如:买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号(2017)黔0502民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号),七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算,毕节市中级人民法院予以维持原判。基于“同类案件应当同判”的原则,本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算才具合理性；五、因被答辩人主张按日万分之十的标准计算逾期交付办证文书的违约金，提起的诉讼请求过高，产生案件受理费的，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收据5张、交房清单、毕节市商品房预售合同备案登记表。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、毕节日报一页、（2017）黔0502民初4602号民事判决书、（2018）黔05民终1753号民事判决书。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年6月23日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3幢7层2号房，房号为3-7-2；该商品房总价款308,890元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款308,890元。现涉案房屋已交付原告使用，但尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，违反了合同的约定，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额308,890元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对于违约金的起止时间，被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。被告未按期履行，则违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故该违约金从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政策因素导致，属于不可抗力的抗辩主张，被告所举证据不能证明其主张成立，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵贵、聂芳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款308,890元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告邵贵、聂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,682元（已减半收取），由原告邵贵、聂芳负担2,176元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月十六日 书记员  王晓莉