重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27712号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。法定代表人：李瑞军，总经理。委托诉讼代理人：吴棋，该公司员工。委托诉讼代理人：邹青菊，该公司员工。被告：熊力漫，女，2000年6月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：熊伟，男，1973年4月6日出生，汉族，住重庆市渝中区，系被告熊力漫之父。委托诉讼代理人：税红艳，女，1973年3月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告熊力漫、税红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人吴棋、邹青菊，被告税红艳，被告熊力漫的委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠的物业费共计7421.17元（该费用计算自2016年4月至2019年6月），违约金1484.23元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%计算）。事实与理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告提供“万科锦程”的物业服务，被告交纳物业费的标准为1.95元/月·平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付其物业服务费及公摊费用。原告多次对物业服务费催收，被告均置之不理。基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法判决被告向原告支付其拖欠的物业服务费及公摊费用等费用。被告熊力漫、税红艳辩称，被告确实没有缴纳2016年4月至2019年6月期间的物业费，但是不同意支付违约金。被告没有缴纳的原因：1、房屋存在质量问题，原告维修拖延，服务质量差。被告的房屋于2013年12月接房入住，发现厕所顶部漏水，地板漏水至楼下、次卧墙面渗水、生活阳台墙面渗水，经与原告反映并在前期维修服务部进行维修备案，原告以各种理由拖延维修，直到2017年8月底大部分维修完成，并且还有少许未作处理。原告维修拖延近五年时间，给被告的生活造成了重大影响；2、电梯可视广告违规安装，影响电梯安全。住宅小区安装商业广告的电梯轿厢内空间属于全体业主共有部分，利用物业共用部位进行经营的，应当征得业主及业主大会的同意，其收益应当用于补充专项维修资金；3、车库脏乱差；4、小区公共区域收益不明，公共区域水电费增加业主负担；5、小区绿化扩改临时停车位占用消防通道，在没有经得全体业主同意的情况下，自主改建绿化带为临时停车位，并且占用消防通道。原告无权擅自变更用途，甚至牟利；6、住宅楼下商铺经营油烟损害业主身体健康。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：熊力漫、税红艳系重庆市渝中区大坪正街160号16幢XX#房屋的权利人，该房屋的建筑面积为97.83㎡。2010年9月1日，原告万科物业公司（乙方）与万科（重庆）房地产有限公司（甲方）签订《万科·锦程前期物业服务合同》，合同约定万科（重庆）房地产有限公司选聘万科物业公司为位于重庆市渝中区大坪正街160号万科锦城小区提供前期物业服务。物业管理区域内物业服务费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为：多层电梯洋房住宅：2.6元／月·平方米收取（不含电梯费和水电等公摊）；高层电梯住宅：1.95元／月·平方米收取（不含电梯费和水电等公摊），商业用房（含写字楼）：4.5元／月·平方米收取（不含电梯费和水电等公摊）。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日（物业买受人应自依据相关规定确认的视为交付之日）起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应于每月20前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。合同期限为自合同签订之日起至2015年6月30日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如果合同到期，未出现上述1情形，则当时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业合同。上述前期物业服务合同于2011年6月17日在重庆市渝中区房管局进行了备案，收费标准于2015年8月20日在重庆市物价局进行了备案。前期物业服务合同到期后，万科物业公司为万科锦程小区提供物业服务至今。另查明，万科物业公司以邮寄催费律师函的形式对被告熊力漫、税红艳所欠物业服务费进行了书面催收。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《万科·锦程前期物业服务合同》及备案证明、催费律师函以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位万科（重庆）房地产有限公司依法与物业服务企业万科物业公司签订了前期物业服务合同，合同期限内原告依约提供了物业服务。在前期物业服务合同到期后，万科物业公司继续提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业费。对于被告辩称的原告服务不到位，房屋维修拖延、油烟管道处理不当问题，原告举示了相关证据证明了作为物业服务企业，对其提出的问题积极履行了相关义务；对于小区车库脏乱差、小区公共收益公示、基础设施维护问题，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。但是，原告在以后的物业服务过程中，应当注意提高服务水平，加强与业主之间的沟通，积极妥善处理业主反映的问题，提供质价相符的物业服务，满足业主合理的服务需求。故本院对原告万科物业公司要求被告支付自2016年4月至2019年6月期间物业费7421.17元的诉讼请求予以支持。但因合同到期以后的违约金没有具体明确的约定，故对于本案违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告熊力漫、税红艳于本判决生效之日起十日内共同支付原告成都万科物业服务有限公司2016年4月至2019年6月期间的物业服务费7421.17元。驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由原告成都万科物业服务有限公司负担5元，被告熊力漫、税红艳负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇一九年十二月二十三日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬