苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12938号原告：姚青华，女，汉族，1973年5月8日生，住所地淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈曦，江苏东大舟律师事务所律师。被告：苏州顺利房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。诉讼代表人：王亚丽，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：赵艳芳，江苏辰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆姿，江苏辰海律师事务所实习律师。原告姚青华与被告苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告姚青华的委托诉讼代理人陈曦，被告顺利公司的委托诉讼代理人赵艳芳、陆姿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚青华向本院提出的诉讼请求为：1.顺利公司协助姚青华将位于苏州市吴江区的房屋过户至姚青华名下；2.诉讼费用由顺利公司承担。事实和理由：2013年12月6日,姚青华与顺利公司股东谢时利签订协议,约定将位于苏州市吴江区的房屋出售给姚青华，因当时该房屋由顺利公司抵押给江苏吴江农村商业银行盛泽支行，2014年11月3日才注销抵押登记，致顺利公司迟迟无法给姚青华办理房屋过户手续。2014年11月18日，姚青华与顺利公司签订协议确认了双方买卖房屋的事实，并确认姚青华于2013年12月5日已付清全部房款。2014年12月5日，深圳平良投资管理有限公司与嘉兴达胜置业发展有限公司、顺利集团有限公司、顺利公司、谢时顺、吴美娟因企业借款纠纷在上海市第一中级人民法院提起诉讼，该院于2014年12月8日将姚青华购买的房屋查封。上述事实，在(2014)吴江盛民初字第01299号民事判决书、(2015)苏民终字第05646号民事判决中已认定，并依法确认姚青华与顺利公司之间的房屋买卖合同合法有效，同时在判决中也明确了房屋不能过户的理由仅仅是存在法院查封的障碍，因此在障碍解除后，理所应当将该房屋过户给姚青华。在上海市第一中级人民法院查封姚青华购买的房屋后，姚青华曾向该院提出执行异议，但是该院迟迟未作出执行异议的裁定。现顺利公司已被吴江法院裁定进入破产程序。在第一次债权人会议中，管理人认为应将房屋过户给姚青华，但是在第二次债权人会议资料中，认定本案所涉房屋纳入破产财产。姚青华认为第二次债权人会议中的认定有误。综上，姚青华认为苏州市吴江区的房屋应归姚青华所有。被告顺利公司辩称：1.姚青华的诉讼请求是基于买卖合同关系，属于债权请求权，案涉房屋目前仍登记在顺利公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋仍属于顺利公司的房产。2.2017年7月10日，吴江法院受理顺利公司破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，案涉房产应当属于破产财产。3.根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，破产受理后，针对个别债权人的清偿行为属于无效行为。若顺利公司将房屋过户至姚青华名下，违反了该条规定，有悖于破产法的公平清偿原则。综上，顺利公司在法律上不能继续履行本案所涉的买卖合同，请求驳回姚青华诉请。姚青华支付的购房款，可向管理人申报债权。经审理查明：2017年7月10日，本院裁定受理顺利公司破产清算一案，指定江苏辰海律师事务所担任破产管理人。2014年8月25日，本院立案受理了姚青华与顺利公司、谢时利商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月19日作出（2014）吴江盛民初字第01299号判决，后姚青华不服该判决提出上诉，苏州市中级人民法院于2016年2月1日作出（2015）苏中民终字第05646号民事判决。上述生效法律文书认定如下事实：2013年12月6日，甲方谢时利、乙方詹某、丙方姚青华签订协议一份，约定：原有谢时利租赁给詹某东二区37号房屋，租赁期限为2012年12月12日至2013年12月11日，现谢时利将所拥有的房屋销售给姚青华，姚青华于2013年12月11日之前已把房款全部支付给谢时利，因此自2013年12月12日开始由姚青华于（与）詹某之间签订房屋租赁合同，合同的期限及房租价格由詹某与姚青华自行协商，谢时利不作参与。同日，甲方谢时利、乙方姚青华签订协议一份，约定：由苏州顺利房地产开发有限公司开发的东方花园东二区37号房屋，产权面积为205.13平方米，单价7000元/平方米，合计1435910元，乙方已一次性付清房款，现等国家合理纳税政策下来后双方去办理过户手续，过户所产生的费用如：房产税、土地增值税、过户费等一切费用由姚青华承担，谢时利协助姚青华办理相关过户手续。2013年10月18日、11月29日、12月5日姚青华通过中国建设银行股份有限公司分别转账付款150000元、382059元、1435910元，合计1967969元。2013年12月5日，顺利公司出具编号为顺W0036051的收款收据一份，表明收到姚青华东二区37号房款2317969元，经办人处有谢时利签字确认。2014年11月18日，甲方顺利公司的陈美鲜、乙方姚青华就盛泽镇东方花园27幢37室商铺买卖事宜签订协议一份，约定：1、顺利公司上述房地产经中介机构评估后评估市值为1641040元（评估单价为8000元每平米），姚青华同意按该市值进行交易；2、进入房产交易程序后的各项交易税费由姚青华承担；3、姚青华同意在依法取得该上述房产、地产的房产证、国有土地使用证时，向法院申请撤回对顺利公司的诉讼请求；4、姚青华购买顺利公司上述房地产的全部购房款2317969元，姚青华已经于2013年12月5日全额交清，与上述评估价无关。顺利公司加盖单位公章。顺利公司于2003年1月8日核准设立，经营期限自2003年1月8日至2023年1月7日，法定代表人为谢时顺，股东/发起人为谢时顺、谢时利、泮永忠。2014年5月6日，顺利公司变更原股东/发起人为谢时顺、顺利集团有限公司、谢时利、谢冬华、谢德福。顺利公司系盛泽镇市场路东方花园27幢37室房屋的所有权人，并于2007年10月30日取得相应的房屋所有权证。2013年11月5日，顺利公司将上述房产抵押给江苏吴江农村商业银行股份有限公司盛泽支行，抵押登记的债权数额为40万元，双方在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理办理了抵押登记手续。2014年11月3日该抵押登记被注销。姚青华提供了证人詹某的证明一份，詹某称姚青华购买顺利公司东方花园二区37号房是由其介绍的，也参与了当时谈房价。前面谈好是7000元一平米，后来顺利公司要求中介机构评估，最后决定8000元一平方，并要求双方过户税费由姚青华承担，姚青华也同意了，按每平方11300元多退少补，还签了协议。2013年12月5日其与姚青华带着35万元现金到顺利公司将钱交清，顺利公司说过几天就去办理产权（过）户手续，结果去了几次，都不给办，后来听顺利公司的人说把房产证拿到银行抵押了。本院向证人詹某核实，其称，当时姚青华与谢时利谈好是11300元一平方，房产过户时再付个十几二十几万元左右的税就可以过户了。但等交完钱，要办房产证时，顺利公司的会计又说税收要40多万元，我们不肯付，觉得里面有猫腻，会计说年底有新政策，税会下调，就不用交那么多了，也同意过几个月再办过户；房子抵押的事我和姚青华是不知道的。2014年12月8日，上海市第一中级人民法院查封了案涉房产。2015年3月23日姚青华向本院陈述已向上海市第一中级人民法院提出诉讼保全异议申请，请求本院中止本案审理，待异议结束后再行处理。本院中止该案的审理。后本院依法恢复审理，并于2015年7月22日向姚青华释明是否要变更诉讼请求，但其仍要求顺利公司和谢时利继续履行合同，为其办理房屋过户手续。但直至一审法庭辩论终结前，姚青华未能提供保全异议裁决结果。另查明：2018年3月27日本院立案受理了姚青华与顺利公司商品房销售合同纠纷一案，后姚青华撤回起诉。案涉房屋登记的用途为商业服务，该房屋的诉讼保全措施已全部解除。以上事实，有（2017）苏0509破20号民事裁定书及决定书、（2014）吴江盛民初字第01299号民事判决书、（2015）苏中民终字第05646号民事判决书、（2018）苏0509民初3443号民事裁定书、不动产登记簿查询记录以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：姚青华与顺利公司签订了房屋买卖合同，并向顺利公司支付了全部购房款2317969元，顺利公司已将房屋交付给姚青华，由姚青华占有使用至今，故将案涉房屋过户至姚青华名下是顺利公司应尽的合同义务。姚青华从2014年至今一直在要求顺利公司将案涉房屋过户登记至其名下，在案涉房屋被其他法院查封后，也在积极地主张权利，并非因自身原因未办理过户登记。故姚青华要求顺利公司将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。此外，姚青华向顺利公司支付的2317969元，根据其与顺利公司2014年11月18日签订的《协议》以及证人詹某在（2014）吴江盛民初字第01299号的陈述，应当认定为购房款，并未包含过户所涉及的税费。根据姚青华与顺利公司签订的协议，过户所涉税费均由姚青华承担，故在案涉房屋过户过程中产生的税费均由姚青华承担。被告顺利公司抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：被告苏州顺利房地产开发有限公司协助姚青华将坐落于苏州市吴江区盛泽镇市场路东方花园27幢37室不动产过户登记至姚青华名下。案件受理费减半收取12672元，由被告苏州顺利房地产开发有限公司负担。原告姚青华预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇一九年十二月十六日书记员  万 珍附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。