新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初340号原告（执行案外人）：郭本良，男，1955年3月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。委托诉讼代理人：郭培懂（系郭本良儿子），住新疆维吾尔自治区呼图壁县。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号。负责人：骆驰，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司工作人员。委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖农场五场夏家园小区门面房。负责人：赵文章，该分公司经理。委托诉讼代理人：葛利亚，女，该分公司工作人员。原告郭本良与被告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）、第三人新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告郭本良的委托诉讼代理人郭培懂，被告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，第三人天源分公司的委托诉讼代理人葛利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭本良向本院提出诉讼请求：不得执行新疆维吾尔自治区呼图壁县商铺（建筑面积为510.38平方米）（以下简称涉案商铺）。事实和理由：2011年6月13日，我与天源分公司签订了《拆迁补偿协议》，约定天源分公司对我的旧房屋进行拆除，拆除面积为420平方米，补偿汇福家园三期门面房一层200平方米，二层130平方米，共计330平方米。同日，我与天源分公司负责人赵文章签订协议，约定将130平米的二层门面房调换成一楼130平米的门面房。2012年7月21日，我与天源分公司签订《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》，约定天源分公司向我交付330平米后，我以8680元／平米的价格再购买270平米。2016年3月11日，我与爱人李风莲补充签订了《商品房买卖合同》，确定购买商铺建筑面积510.38平方米，且所有购房款已全部付清。涉案商铺自2013年12月交付以来，我夫妇二人一直使用至今。2019年3月28日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出了（2019）新01执40号执行裁定书和查封公告，查封了天源分公司名下位于呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号商业楼1-5层、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权，其中包括涉案商铺。我方于2019年4月15日向法院提出执行异议，贵院作出（2019）新01执异83号执行裁定书，驳回了我的异议。我认为，我与天源分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我方支付了全部购房款，并占有使用至今，对涉案商铺享有所有权，因天源分公司就涉案商铺仅办理了不动产权属登记后，就进行了抵押，导致未对涉案商铺进行分证登记，致使我方合法权益受到侵害，我方在办理过户登记事宜上不存在过错。综上所述，我对涉案商铺享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，据此可以排除执行。请求法院支持我的诉讼请求。长城资产新疆分公司辩称，郭本良及其妻子李风莲虽然于2016年3月11日与天源分公司补充签订了《商品房买卖合同》，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的权利取得须经登记取得，未经登记的不发生效力。同时又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时取得。本案中郭本良并未在签订了《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，其并未取得物权，仅是与天源分公司就商品房买卖达成了具有债权效力的法律行为，而长城公司通过抵押登记取得了抵押权。物权优先于债权，故郭本良对本案所涉商铺不享有排他性的物权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉案商铺非用于家庭生活所需住宅用房，实际上案涉房屋均为商业用房，属于经营性质用房。同时，作为签订了《抵押合同》并办理了抵押登记的权利人而言，当然享有本案所涉商铺的抵押权，抵押权人所享有的权利应当确认。综上，请求法院驳回郭本良的诉讼请求。天源分公司述称，我公司与郭本良存在商品房买卖的合同关系，且郭本良系拆迁户，商铺中有一部分面积是拆迁补偿给郭本良的。郭本良于2013年一直占有使用商铺至今，我公司同意郭本良的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭本良围绕争议焦点提交以下证据：第一组：购买涉案商铺及交纳房款的证据。1．郭本良与天源分公司于2011年6月13日签订的《拆迁补偿协议书》、《协议》各1份；2.私房产权证2份；3.郭本良与李风莲结婚证、李风莲身份证各1份；4.2012年7月21日《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》1份；5.2012年7月21日郭本良向天源分公司转账600,000元的中国农业银行元现金缴款单及天源分公司开具的600,000元收据各1份；6.2012年7月31日郭本良向天源分公司转账100,000元、150,000元、150,000元的中国农业银行元现金缴款单3份及天源分公司开具的400,000元收据1份；7.2014年1月13日郭本良向天源分公司转账200,000元的中国农业银行元现金缴款单及天源分公司开具的200,000元收据各1份；8.2014年2月26日郭本良向天源分公司转账100,000元的中国农业银行元现金缴款单及天源分公司开具的100,000元收据各1份；9.2014年4月3日郭本良向天源分公司转账149,152元的中国农业银行元现金缴款单及天源分公司开具的149,152元收据各1份；10.2014年4月3日芳草湖农场166,546元领款单及天源分公司开具的166,546元收据各1份；11.2016年3月11日，郭本良与天源分公司签订的《商品房买卖合同》1份；12.2019年6月5日，天源分公司出具使用商铺《证明》1份。第二组：占有使用涉案商铺的证据。1.天源分公司发出的《入住通知单》1份；2.最早于2014年1月17日缴纳水费的缴费回单5份；3.新疆鑫塬热力有限公司出具的2014-2019年度采暖费已经交纳的《证明》1份；4.最早于2015年4月29日交纳电费的明细表4份；5.郭本良女儿郭永菊开设的新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖山东商行营业执照副本1份；6.涉案商铺的现场现状照片1张。第三组：涉案商铺被查封及其他情况。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年6月6日作出的（2019）新01执异83号执行裁定书1份。郭本良出示以上证据拟证明其与天源分公司就涉案商铺签订了真实的《拆迁补偿协议书》和《商品房买卖合同》，郭本良已按合同约定支付了全部房款，并于2013年开始实际占有使用涉案商铺；涉案商铺于2016年5月9日就已被天源分公司进行了抵押，2019年3月28日被法院查封，非因郭本良的原因未办理涉案商铺的产权变更登记。郭本良在涉案商铺被抵押及查封前已与天源分公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定支付款项并实际占有使用涉案商铺，上述证据能够阻却对涉案商铺的执行。长城资产新疆分公司对上述证据质证认为：对《拆迁补偿协议书》、《协议》、《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》、《商品房买卖合同》的真实性、合法性及关联性均不认可，郭本良作为案外人提出执行异议的案件中，法院要求郭本良出示买卖合同，其始终没有出示，且上述几份协议中签字的人都不仅有郭本良，赵文章的印章也不相同。对中国农业银行单位客户专用回单的真实性、合法性及关联性认可，对166,546元的领款单及天源分公司开具的166,546元收据不认可，不能证实郭本良实际交纳了这部分房款。对私房产权证的真实性和合法性认可，但与本案无关。对结婚证、身份证真实性认可，与本案的关联性不认可。对天源分公司出具的商铺使用证明真实性、合法性均不认可。对天源分公司发出的《入住通知单》不认可。对水费缴费回单及采暖费交纳《证明》的真实性、合法性认可，但无法证明系本案争议商铺，关联性不认可。对电费明细表、营业执照及照片的真实性、合法性及关联性均不认可。对（2019）新01执异83号执行裁定书的真实性、合法性及关联性均予认可。天源分公司对上述证据质证认为：我公司对与郭本良签订《商品房买卖合同》，郭本良向我支付了全部房款，且已占有使用涉案商铺的事实予以认可，对郭本良提交的所有证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。李平系我公司员工，赵文章在上述证据上的盖章都是真实的，其有两枚私章。本院经审查认为，长城资产新疆分公司对郭本良向法庭提交的《拆迁补偿协议书》、《协议》、《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》、《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性均不认可，而天源分公司作为上述协议、合同的相对方，对上述协议、合同均予认可，且长城资产新疆分公司未向法庭举证证明郭本良与天源分公司未签订上述协议及合同，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但因天源分公司与郭本良前后签订了多份协议、合同，其中约定的房屋单价和面积均有不同，故，本院以最后签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋面积及单价为准。长城资产新疆分公司对郭本良向法庭提交的天源分公司出具的商铺使用《证明》、《入住通知单》、营业执照及照片的真实性、合法性及关联性不认可，对电费明细表、水费缴费回单及采暖费《证明》的真实性、合法性认可，但关联性不认可，对此本院认为，长城资产新疆分公司未能向法庭举证否定郭本良占有使用商铺的事实，且郭本良向法庭提交的水电暖费用缴纳票据及明细，时间连贯，可以证明郭本良占有使用涉案商铺的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并对上述证据予以采纳。长城资产新疆分公司对郭本良向法庭提交的共计1,449,152元的中国农业银行单位客户专用回单、私房产权证的真实性、合法性及关联性认可，本院予以确认并采纳。对郭本良向法庭出示的166,546元的领款单及天源分公司开具的166,546元收据，长城资产新疆分公司不认可，本院经审查认为，郭本良提交的该笔款项票据为郭本良对于零星材料款的领款单，通过本院前往天源分公司对其财务账簿的查询情况，对于上述票据与天源分公司出示的收据、领款单能够相互印证，可以证实双方当事人对于债务抵偿的过程，能够印证郭本良与天源分公司之间的基础债权债务关系，本院认定郭本良已交纳上述166,546元房款，对该证据予以确认并采纳。对郭本良出示的结婚证、李风莲的身份证，长城资产新疆分公司认可其真实性、合法性认可，本院予以确认，郭本良作为买受人之一，有权对涉案商铺提起案外人执行异议之诉，故对该证据与本案的关联性亦予确认并采纳。各方当事人对执行裁定书的真实性、合法性及关联性均不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对上述证据予以采纳。长城资产新疆分公司围绕争议焦点提交以下证据：1.案外人新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）与案外人新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）于2016年4月28日签订的《中长期借款合同》，证明宝源公司借款5,800万元，借款用途为支付工程款，借款期限为2016年4月28日至2018年4月27日，利率为固定利率，月利率7.125%，每月20日结息；2.天源分公司与天山农商行于2016年4月28日签订的《抵押合同》，证明天源分公司为宝源公司的借款5800万提供抵押担保。抵押担保的范围为包括但不限于主合同项下的债务本金及相应利息罚息、复息、违约金和实现押权的费用；3.他项权证书4份，证明天源分公司以涉案的芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号商业楼1-5层、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权提供上述抵押担保，并办理了抵押登记；4.房屋所有权证书，证明天源分公司在2015年2月6日取得涉案汇福家园三期1-3号楼的房屋权利证书，于2013年1月24日取得了涉案商铺的国有土地使用权；5.天山农商行与我公司签订的《转让协议》，证明案外人天山农商行已将其与宝源公司借款合同项下的债权全部转让给我公司。郭本良对上述证据质证认为：对《中长期借款合同》的真实性、合法性及关联性认可。对《抵押合同》的真实性及合法性认可，但是对关联性不认可，该抵押合同恰好能证实我没有办理涉案商铺不动产权属证书并非我方的原因造成的，天源分公司于2016年4月28日就将涉案商铺进行了抵押，之后再办理过户手续已经不可能了。对4份他项权利证书的真实性及合法性认可，我方对涉案商铺已进行抵押的事实认可。因房屋所有权证是复印件，我方对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。对《转让协议》的真实性、合法性及关联性予以认可。天源分公司对上述证据质证认为：我公司对涉案商铺抵押于天山农商行的时间和事实予以认可，对长城资产新疆分公司与天山农村商行之间不良资产转让的事实不清楚。本院认为，因各方当事人对《中长期借款合同》、《抵押合同》及4份他项权利证书的真实性、合法性不持异议，本院对上述证据的真实性及合法性也予以确认，郭本良对《抵押合同》的关联性不予认可，天源分公司对《转让协议》的真实性、合法性及关联性均不予认可，但长城资产新疆分公司与天山农商行就天山农商行享有的宝源公司的债权进行转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，债权转让无需债务人同意，只需要通知债务人即可。长城资产新疆分公司取得本案的债权后，也享有天山农商行的抵押权，而天源分公司就借款及将涉案商铺抵押于天山农商行的事实均予以认可，故本院对长城资产新疆分公司提交的《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权利证书及《转让协议》的真实性、合法性及关联性均予以确认，并对上述证据予以采纳。长城资产新疆分公司提交的房屋所有权证系复印件，郭本良对该证据的真实性不予确认，本院对该证据的真实性亦不予确认，对该证据不予采纳。天源分公司未提交证据。本案审理过程中，本院依职权前往呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园和天源分公司就涉案商铺付款及实际入住等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1.查询天源分公司财务账簿，调取了涉案商铺交纳房款的收据，郭本良通过银行转账已交纳了1,449,152元房款；2.涉案商铺现由郭本良及其家人自用。郭本良、长城资产新疆分公司及天源分公司对法院调查的内容，均表示认可。本院认定事实如下：1.涉案债权及执行情况。2016年4月28日，宝源公司与天山农商行签订了《中长期贷款合同》，借款金额为5,800万元。当日，天山农商行与天源分公司签订《抵押合同》，天源分公司将其开发的位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产进行抵押担保，天山农商行办理了他项权登记。乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌诚信证内字第30267号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2018年1月8日，天山农商行与长城资产新疆分公司签订《转让协议》，确认天山农商行将其对宝源公司60,936,645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年6月6日，郭本良向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异83号执行裁定书，驳回郭本良的异议请求。2．郭本良购买涉案商铺情况。2011年6月13日郭本良与天源分公司签订了《拆迁补偿协议书》，约定天源分公司因建设汇福家园三期需要，须拆除郭本良使用的房屋420平方米，补偿面积330平方米门面房。补偿门面房分别为一层200平方米，二层130平方米。如果补偿整套房屋面积超出应补偿面积时，则郭本良按照天源分公司该商品房的市场卖价将超出面积的房款以货币资金的方式支付天源分公司。同日，案外人李平代天源分公司负责人赵文章与郭本良签订《协议》，约定将《拆迁补偿协议书》中约定由天源分公司补偿给郭本良的二层130平方米的门面房换成一层130平方米的门面房，郭本良需另行向天源分公司补交现金130,000元。2012年7月21日郭本良与天源分公司签订《芳草湖汇福家园商业街拆迁户定房协议》，约定郭本良在芳草湖汇福家园商业街赔付协议面积为330平方米，位于一号楼一层二号至八号房，签订协议增加面积为270平方米，增加面积的单价为8,680元/平方米，商铺及公摊面积最终以测绘面积为准，增加面积的价格以该楼层定价计算另补交给天源分公司。上述协议签订后，郭本良于2012年7月21日向天源分公司转账600,000元，2012年7月31日郭本良向天源分公司转账400,000元，2014年1月13日郭本良向天源分公司转账200,000元，2014年2月26日郭本良向天源分公司转账100,000元，2014年4月3日郭本良向天源分公司转账149,152元，天源分公司对上述款项均开具收款收据，2014年4月3日郭本良向芳草湖农场出具166,546元的领款单，天源分公司向其开具166,546元收款收据，以上付款共计1,615,698元。2016年3月11日，郭本良与天源分公司签订《商品房买卖合同》，约定郭本良购买天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园1号楼商业楼一层2号商铺，建筑面积为510.38㎡。涉案房屋按建筑面积计算的成交单价为8,523.25元/㎡，成交总价为4,350,096.34元，付款方式为其他方式。郭本良于2013年12月开始占有使用涉案商铺。经现场勘查，涉案的芳草湖团结北路232号汇福家园1号楼商业楼一楼2号商铺由郭本良及其家人自行使用。3．其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。另，本院依职权前往涉案商铺所在的不动产管理部门新疆维吾尔自治区生产建设兵团第六师芳草湖农场城镇管理服务中心，查询了涉案商铺及所在楼栋办理不动产登记的情况、涉案商品房买卖合同办理备案登记的情况、涉案商铺是否进行预告登记的情况，郭本良、长城资产新疆分公司、天源分公司对法院调查的情况均表示认可。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于郭本良的权利。郭本良作为案外人，认为其于抵押权设立之前，已经与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定交纳了房款并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。本案的争议焦点是郭本良对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本院对双方的争议问题分析如下：一、关于长城资产新疆分公司是否已取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权的问题。涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司做为担保人，将其名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据具有强制执行效力的公证债权文书向本院申请强制执行，向宝源公司主张债务并要求行使抵押权。经查，长城资产新疆分公司在取得债权后，以公告的形式通知了宝源公司及天源分公司，但未于房产部门就涉案商铺进行变更抵押权的登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，抵押权作为债权的从属权利，根据“从随主”的规则，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让不是上抵押合同当事人、未办理变更登记为由提出抗辩，人民法院不予采纳。故长城资产新疆分公司有权行使抵押权，天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。二、郭本良对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郭本良就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，郭本良与天源分公司于2016年3月11日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案商铺于2019年3月28日被依法查封，故本院认定郭本良与天源分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据本院现场勘查的情况，涉案商铺由郭本良自行使用，且长城资产新疆分公司对郭本良实际占有使用涉案商铺的情况不持异议，故本院认定郭本良于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，郭本良与天源分公司之间签订了多份协议，其中约定的商铺位置、单价等内容均有不一致的情况，对此，本院认为，当事人协商一致可以变更合同，因此，郭本良与天源分公司于2016年3月11日签订的《商品房买卖合同》系双方之间签订的最后一份合同，应视为对之前协议内容的变更，本院以该合同约定的内容为准。根据该合同约定，涉案商铺位于“第1幢1层2号房”，面积为510.38平方米，单价8,523.25元/平方米。由于本案中还涉及郭本良原有商铺拆迁补偿面积330平方米，因此，郭本良应向天源分公司给付房款的面积应为180.38平方米，应以该面积计算应付款数额为1,537,423.84元。庭审中，郭本良向法庭出示了其向天源分公司交纳购买涉案商铺款项1,449,152元的收据及银行转账凭证，此证据与本院在天源分公司财务凭证中核对的内容一致，长城资产新疆分公司对以上证据也表示认可。对于长城资产新疆分公司不认可的166,546元款项，郭本良向法庭出示了其向天源分公司交纳购买涉案商铺款项的收据及抵款单据，天源分公司也向郭本良出具了收到房款的收据，虽然郭本良的领款单中载明该款项为零星材料款，但天源分公司对上述债务抵偿的事实均予以认可，应当认定双方基础债权债务关系的存在，郭本良对天源分公司的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于买卖零星材料所形成的债权债务关系已被以房抵债的权利义务所取代。以上，郭本良共向天源分公司交纳房款1,615,698元，本院认定郭本良在法院查封前已按《商品房买卖合同》的约定支付了全部房款。第四，涉案商铺为天源分公司开发的房产项目，经本院与当地房产登记部门核实，涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，现阶段仍无法办理房产登记手续。综上，郭本良与天源分公司订立《商品房买卖合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案商铺的时间均在涉案债务形成、抵押权设立以及法院查封行为之前，故郭本良作为案涉商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。而天山农商行作为抵押权人在设立抵押权时未到现场进行查看，也未对抵押物是否已经出售进行了解。综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但郭本良在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。郭本良认为其对涉案房屋享有的民事权益可以排除长城资产新疆分公司因抵押权申请对登记在天源分公司名下的涉案商铺的执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行登记在新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁天源分公司名下位于呼图壁县商铺。案件受理费41,600.77元（郭本良已预交），由长城资产新疆分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。本院（2019）新01执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 黄   永审?判?员庞艳审 判 员 ?? 卫杨人民陪审员 ? 孟 刚人民陪审员 ??戚灵广人民陪审员 马   军人民陪审员 孙 小 哲二〇一九年十二月二十五日书 记 员 杨   扬