福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3725号 原告：高巧丽，女，1986年2月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：欧和伟、游艺铭，福建中亚海天律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：钟彬，福建能匠律师事务所律师。 原告高巧丽与被告平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司（以下简称新都会公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告高巧丽的诉讼代理人欧和伟及被告新都会公司的诉讼代理人钟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高巧丽向本院提出诉讼请求:1.判令新都会公司向高巧丽 交付符合约定的案涉房屋，并向高巧丽支付逾期交房违约金160758元（自2018年1月1日起计至实际交房之日止每日按1456469元的万分之二计，暂计起诉之日止）；2.诉讼费用由新都会公司承担。事实和理由：2015年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其位于平潭县房屋层出售给原告，售价为1456469元。双方约定被告应在2017年12月31日前将符合标准的房屋交付给原告，若被告逾期交付超过6个月，且合同继续履行的，被告应按日向原告支付购房款万分之二的违约金。该房屋内部因存在质量缺陷导致漏水一直无法正常交付使用，被告于2019年5月22日才进行初步修复，而房屋地基因塔线偏移，至今还在修复中，相关的煤气通道也未接通。综上所述被告至今未能将符合标准、正常使用的房屋交付给原告，致使原告无法享受相应的权益，依法应承担违约责任。 新都会公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求不具体明确，应依法驳回该项诉讼请求。原告在《民事起诉状》中的第一项诉讼请求中包括将房屋在不确定日期内交付，以及支付逾期交房违约金。原告的上述请求明显不具体、不明确，法院根据该项诉请根本无法做出判决。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，原告所提起的诉讼请求应当具体明确可强制履行。然而，原告第一项诉讼请求笼统、抽象，不符合法律规定，依法应驳回原告的第一项诉讼请求。 二、案涉房屋早在2016年已经具备交房条件，答辩人并不构成违约。2015年11月3日，答辩人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“主合同”），根据主合同第九条：“该商品房交付是应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”之约定，案涉房屋取得竣工验收备案证明等文件，即达交付条件。”答辩人于2013年12月2日取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，之后也取得了建设部门发放的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》等质量合格的文件，2017年12月29日案涉房屋所在楼栋的房屋所有权首次登记办结，答辩人所销售的房屋已经在2016年12月前即具备合同约定的交付条件，2017年底总登办妥也证明案涉房屋具备交付条件得到了相关部门的确认，答辩人并不存在违约行为。根据主合同第十一条：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”之约定，答辩人于2016年12月前完成竣工验收等交付工作，在合同约定的期限内具备交房条件，无需承担违约责任，原告主张案涉房屋未达交房条件的观点，缺乏事实和法律依据。三、答辩人已经通知原告办理交房手续，原告怠于履行办理房屋交接手续，所产生的法律后果由原告自行承担。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”之约定，答辩人在满足交付条件后，于2016年12月向全体业主出具书面交付通知、交接办理流程表及相关收房验收通知文件，通知包括原告在内的全体业主办理交房手续。根据中国邮政集团公司福建省平潭县分公司出具的《世贸海峡城1230交付寄件明细表》及部分业主的实际入住情况，足以证明答辩人于2016年12月向全体业主发送了交房通知。部分业主在收到通知后已经办理了交房手续，部分业主还提交了装修申请进行入住装修，部分业主已经入住案涉房屋小区。以上证据足以证明案涉房屋早已具备交房条件，并且部分业主已经入住案涉小区，答辩人完全履行了合同约定义务，根本不存在任何违约行为。按照合同约定，只要案涉房屋在约定期限内具备了房屋交付条件，答辩人的合同义务已经履行完毕。根据合同附件十一《合同补充协议》第三条：“9、买受人未收到出卖人发出的书面交付通知的，以主合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续”之约定，即使原告未收到交房通知，仍以合同约定的交房时间和地点履行交房义务，原告无权以其未收到交房通知为由主张答辩人承担违约责任。况且案涉房屋所在楼栋已有业主装修并实际入住，答辩人在案涉小区具备交房条件后，立即通过邮政快递的方式将交房通知和交房礼品送达购房者，通知购房者办理交房手续，根据答辩人提供《业户装修申请单》可知，与原告同一楼栋的部分业主在办理收房手续后，对房屋进行装修并实际入住。答辩人已经全部履行了合同义务，并不存在违约，原告至今未办理交房入住手续的全部责任在于原告一方。此外，根据附件十一《合同补充协议》第三条：“1.2逾期时间超过六个月（即至2018年6月30日）后仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后30日内仍未交付的，买受人有权解除合同”约定，若原告在2018年6月30日后仍未收到交房通知，应向被告发出书面催告，并无证据证明原告主张未收房情况下，有发出书面催告通知。据此，原告怠于履行办理房屋交接手续，所产生的法律后果由原告自行承担。四、原告以案涉房屋存在质量问题拒绝交房的观点与合同约定不符。第一，在案证据无法证明案涉房屋存在任何质量问题。首先，根据附件十一《合同补充协议》第六条：“4.双方如对本合同附件六标准、质量认定有争议，可委托双方共同选定的有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议依据，但不影响买受人按出卖人交房书面通知期限完成对商品房的验收交接手续”之约定，房屋是否存在质量问题，应根据合同约定由相关有权部门进行检测，原告仅根据其提交的证据2《平潭综合实验区交通与建设局关于全区燃气行业安全隐患排查的通知》和两张照片无法证明存在质量问题。该证据且不考虑其真实性的情况下，该证据仅仅是关于燃气安全隐患的排查通报，并非有权机关针对案涉房屋质量问题的检测，无法说明案涉房屋存在质量问题。其次，该份证据体现的内容仅仅是对燃气管道开展的专项安全生产检查，仅提及如意半岛二期工程，并未具体指出是本案所涉的房屋存在任何质量问题，况且案涉房屋属于如意半岛一期工程，原告以此主张案涉房屋存在质量问题，缺乏事实依据。再者，案涉房屋已经于2013年12月2日通过竣工验收，答辩人于2016年12月即通知原告办理交房验收手续，在案涉房屋竣工验收后案涉房屋已经具备了交房条件。而原告提交的该证据的显示的时间是2019年4月11日，原告以一份2019年4月份的文件来主张案涉房屋存在质量问题而未达交付条件，以及主张拒不交房明显缺乏事实依据。第二，按照合同约定，不管房屋是否存在质量问题，均与房屋交付无关。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《合同补充协议》第三条：“6、……若认为交付的商品房存在质量问题，应在商品房查验记录资料中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的非主体结构及严重影响居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付”之约定，房屋质量问题并不影响双方办理商品房交接验收手续，现原告未对房屋办理验收交接手续的前提下，要求答辩人对存在质量问题的房屋进行维修，并在房屋维修后及时交付原告使用的请求，不符合合同约定。第三，根据主合同第十七条：“（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”，第七条：“6.买受人以保修期内出现的属于正常保修范围内的问题要求保修的，买受人应当在保修期届满之日前以书面方式提出，若逾期则出卖人免除责任。保修期内发生需要保修的项目时，买受人应及时通知出卖人，由出卖人安排保修单位进行维修工作，买受人不得以任何理由拒绝，如买受人拒绝维修人员进入，造成维修工作不能进行，出卖人对买受人此次提出的需要保修的项目免除保修责任”之约定，如果原告对房屋质量问题主张维修，应在办理交接手续后，书面要求答辩人进行整改维修，但原告未办理验房交接手续，未提供相关书面整改要求文件，其无理由以房屋质量问题主张任何费用，所产生的后果均应由原告自行承担。第四，原告主张日万分之二的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。根据附件十一《合同补充协议》第三条“7.1若买受人未在出卖人书面通知期限内对该商品房进行查险、交接的，则自出卖人交房书面通知规定的交付首日起视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用(包括但不限于物业管理服务费、物业服务单位收取的代管费等)，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿”之约定，答辩人履行合同义务后，原告以房屋质量存在问题为由拒绝验收房屋，不是合同约定拒绝验收的理由，应视同答辩人已完成交付义务，房屋自发布通知之日起即已经交房，答辩人因原告拒绝交房而对案涉房屋产生的物业费、水电公摊等均应由原告承担。据此，原告无权主张逾期交房违约金。另，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《合同补充协议》第三条：“7.2如买受人未能在交房书面通知要求期限内办理商品房交接手续的，出卖人也可迳行将该商品房的钥匙交付于小区前期物业服务单位，并由前期物业服务单位对该商品房代为接收，前期物业服务单位的接收视为买受人已对该商品房进行了验收交接，买受人需自交房书面通知确定的交房交付日首日起承担该商品房所产生的相关费用（包括但不限于物业管理服务费、代管费等）”及“7.3买受人逾期收房的，自出卖人书面交付通知确定的交付日首日起，买受人每逾期一日应该按该商品房总价款万分之一的标准向出卖人承担逾期接收房屋期间的违约金，保修期亦从该首日开始计算，若对出卖人造成损失，买受人需赔偿”之约定，原告因拒绝收房而产生的相关费用应由其承担，且答辩人保留追究原告支付保管费及违约金的权利。综上，原告的诉讼请求和事实理由均缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院将结合争议焦点进行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定：“新都会公司将其开发的位于平潭综合实验区西北侧如意半岛第X幢X号房出售给原告，总价款1456469元。……第九条，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项目所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条，商品房相关设施设备交付条件。基础设施设备。1.供水、排水……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。第十一条，交付时间与手续。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验，……。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同出卖人已在本合同第十一条约定的房屋交付期限届满日完成交付义务，该商品房相关风险责任、交付附随义务等概括转移至买受人；……” 附件十一《合同补充协议》第三条第6点约定：买受人对该商品房进行查验的，应在出卖人交付通知书规定的期限内进行，并需签署商品房查验记录资料。若认为交付的商品房存在质量问题，应在商品房查验记录资料中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的非主体结构及严重影响居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。该条第7.1点约定：若买受人未在出卖人书面通知期限内对该商品房进行查险、交接的，则自出卖人交房书面通知规定的交付首日起视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用(包括但不限于物业管理服务费、物业服务单位收取的代管费等)，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。 合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告向原告出具发票予以确认。2013年12月2日，案涉房屋取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，并于2015年3月17日取得《平潭综合实验区公安消防支队建设工程消防设计验收备案凭证》并且取得建设部门发放的《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》等质量合格的文件。2017年6月，案涉房屋完成房屋面积测绘报告。2017年12月29日，案涉房屋所在地块楼栋的所有权首次登记已办结。但原告至今仍未办理案涉房屋的交房手续。 另，2019年7月26日、2019年10月11日，本院分两次组织原、被告相关人员一同到案涉小区进行现场勘查，发现案涉小区公共设施部分及楼栋外的填土层存在不同程度的层降情况，但楼栋本身并未见到明显裂痕或倾斜，被告已经组织人员进行维修，但双方对维修的方案及程度仍存在争议。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合合同约定的交付条件，被告是否依约履行了交付房屋的义务。原告依合同约定履行了付款义务，有权要求被告按合同约定履行交房义务。根据《商品房买卖合同》第十条、第十一条案涉房屋依法取得建设单位组织的竣工验收报告及取得房屋测绘报告即视为该商品房已具备主合同约定的交付条件，而被告提供的证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《平潭综合实验区公安消防支队建设工程消防设计备案凭证》、《房屋建筑面积实测成果报告书》、《平潭综合实验区不动产登记中心关于出具平潭海峡如意城各地块产权总登办妥时间的复函》等当地房地产开发管理机构交付使用的文件可以证明案涉房屋于2017年12月31日时已具备合同约定的交付条件。尽管在勘验过程中发现案涉小区的填土层存在沉降的情形，但并不影响房屋主体结构，亦无证据证明该情形发生的时间，且被告已经组织相关人员对此进行维修，现案涉小区亦有部分业主已经交房并入户装修，故被告提供的上述证据已证明在约定的交房期限届满时案涉房屋符合交付条件。至于对房屋及小区公共配套设施的维修问题，原告亦可在交房后另行主张。根据被告提供的中国邮储出具的邮寄单证明可体现案涉房屋的交付通知已于2016年12月份前向业主进行了邮寄，被告履行了交房通知的义务。同时，根据案涉合同第十一条约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，而原告并未在合同约定的交付期限届满之日至案涉房屋所在地办理房屋交接手续，根据案涉合同附件十一补充协议第三条第7.1点约定：“若买受人未在出卖人书面通知期限内对该商品房进行查险、交接的，则自出卖人交房书面通知规定的交付首日起视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用……。”原告以未收到或迟延收到《交付通知书》作为未办理交房手续的理由与合同约定不符，不予采纳；合同约定的交付届满之日视为案涉房屋已经交付，其以交房的房屋不符合合同约定的条件拒绝办理房屋交接手续，理由不能成立，原告的诉请缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定规定，判决如下： 驳回高巧丽全部诉讼请求。 案件受理费3504元，由高巧丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  陈 云 人民陪审员  林 津 二〇一九年十二月十日 书 记 员  颜玲玲