安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9684号上诉人（原审被告）：安徽华冶置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区明珠广场5号楼。法定代表人：王德志，执行董事。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱汪斌，男，1993年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许明峰，安徽皖和律师事务所律师。上诉人安徽华冶置业有限责任公司（以下简称华冶公司）因与被上诉人朱汪斌商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）皖0191民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华冶公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2402号民事判决，改判驳回朱汪斌全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一审诉讼费、二审上诉费由朱汪斌承担。事实与理由：1、一审法院原审判决认定孙一晖的行为构成表见代理系认定错误。朱汪斌在签订合同及履行合同过程中，欠缺一般人应具有的注意义务，其只要稍加注意即可以避免损失发生，朱汪斌存在重大过失，不构成表见代理。首先，朱汪斌在签约中存在重大过失，未尽到作为普通购房者的合理注意义务，朱汪斌提供的《认购单》、天然居5幢902室的《商品房买卖合同》均系伪造的合同，所加盖的公章也系伪造。其次，履行合同的过失。朱汪斌签订《房屋认购单》后未在合肥市房管局指定合肥家园网站上查询该房屋销售情况，也未及时与华冶公司沟通。再次，朱汪斌支付房款存在过失。朱汪斌在未与华冶公司签订预售合同的情况下，未尽合理注意义务，轻易地向个人支付了巨额购房款。最后，在案涉房屋一直未办理产权登记手续情况下，朱汪斌未向华冶公司反映问题，足见其对行使权利的懈怠。此外，朱汪斌未能提供充分证据证明其已经尽到合理注意义务并善意且无过失地相信孙一晖具有代理权。2、根据生效刑事判决可知，孙一晖为上海万憬房地产经纪有限公司（以下简称万憬公司）的工作人员，不是华冶公司的工作人员，孙一晖的行为构成职务侵占罪，其侵占的并非华冶公司的款项，华冶公司既未实际收到朱汪斌的房款721948.69元，也无法通过已生效的刑事判决进行救济，一审法院判决导致华冶公司在无法取得购房款的情况下，却要按照购房合同履行义务，这对华冶公司极不公平。此外，案涉房屋缺少房管局备案的购房合同、网上备案单及购房发票，根据相关规定也无法办理过户。朱汪斌辩称，1、原审判决认定的事情清楚、证据充分，孙一晖的相应行为构成表见代理，该行为的法律后果，应由华冶公司承担。第一，孙一晖的名片印有华冶向阳里置业顾问，其在宣传视频中也自称是华冶公司员工，足以使一般消费者对其作为华冶公司员工进行认定。第二，孙一晖的工作地点为天然居售楼部，朱汪斌自看房开始一直由孙一晖在售楼部负责接待，此前孙一晖也为华冶天然居的其他业主办理了房产销售事宜且均合法有效，朱汪斌有理由相信孙一晖拥有涉案房产的销售权利。第三，朱汪斌作为一个一般善意消费者，主观上并无过错。华冶公司主张的应审查公章真伪，加重了一般消费者的注意义务，朱汪斌也不负有审查合同形式的义务，合同是否备案并不影响双方之间合同的成立，朱汪斌支付房款属于合理的常见流程，不具有过失。第四，华冶公司存在过错。华冶公司应负有对工作人员销售行为以及公章使用的管理义务，其辩称对涉案房屋销售情况并不知情，公章系伪造，恰恰证明其在管理上存在重大过失。其与万憬公司或者孙一晖之间的纠纷，不能免除其对朱汪斌应承担的责任，且朱汪斌在合法占有涉案房产的长时间内，华冶公司也一直处于认可的态度。华冶公司在朱汪斌居住涉案房屋已有两年多的时间未向朱汪斌催收房款，说明其存在管理混乱、怠于行使其应尽的注意义务的情形。综上，即使是孙一晖无权销售涉案房产，但其行为具有一定的权利外观，形成了代理权的表象，构成表见代理。朱汪斌购买涉案房产及履行合同义务的行为，均按照正常合法的购买流程进行，尽到了合理注意义务，不存在任何过错。2、经生效刑事判决认定孙一晖涉嫌职务侵占罪，更加证明孙一晖向朱汪斌出售涉案房产、收受款项是履行在华冶公司的职务行为，其法律后果应由华冶公司承担。朱汪斌向一审法院起诉请求：1、华冶公司继续履行《商品房买卖合同》，为朱汪斌办理房屋所有权登记；2、华冶公司向朱汪斌返还号头费60000元；3、华冶公司向朱汪斌赔偿违约金3250元及损失30000元。一审法院认定事实：2012年11月，华冶公司与万憬公司签订全程营销代理合同，约定由万憬公司代理销售华冶公司开发的华冶天然居项目。孙一晖系万憬公司的销售人员，负责华冶天然居楼盘的销售工作。2016年4月3日，朱汪斌认筹华冶天然居小区房屋，在售楼部转帐至孙一晖账户20000元定金，孙一辉开具了收据，加盖了华治公司财务章。2016年10月1日，朱汪斌与华冶公司签订了《认购单》，约定：朱汪斌购买华冶天然居小区5栋207室房产……，并于当日向孙一晖转账支付了产权登记费30167.7元，孙一晖开具了收据并加盖了华冶公司财务章。朱汪斌当日向孙一晖现金支付了号头费60000元。2016年12月27日，朱汪斌在售楼部刷POS机支付了590000元首付款，加之此前支付的20000元定金，孙一晖于当日向朱汪斌出具了610000元的首付款收据并加盖了华冶公司财务章。2017年3月，朱汪斌发现其认购的5栋207室出卖给他人，遂要求华冶公司处理此事，经协商：“华治公司同意将朱汪斌之前所认购的5栋207室房产更换为5栋902室房产，朱汪斌本应补交因更换房产产生的差价40000元首付款和1855元产权登记费；但因华治公司原因导致房产更换，给予20000元房价优惠，朱汪斌仅需再向华冶公司支付20000元首付款即可……”。朱汪斌于2017年3月28日向孙一晖转帐支付补交税款1855元，2017年6月6日向孙一晖转帐支付房款补差价20000元。2017年6月13日，孙一晖伪造了《商品房买卖合同》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》，以华冶公司的名义与朱汪斌签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的华冶天然居5幢902室房屋，单价12920元，房屋总价款105000元，首付款650000元，剩余房款40000元办理按揭贷款……。孙一晖于2017年7月16日将涉案房屋钥匙交付朱汪斌，朱汪斌接收后对该房屋进行了装修并居住至今。一审另查明：2019年5月20日，一审法院作出（2019）皖0191刑初173号生效刑事判决书，关于本案部分，认定孙一晖明知华冶公司规定销售人员不能私自收取客户购房款等款项，客户只能通过财务人员以该公司pos机刷卡或者向该公司对公账户转账的方式交款，其仍然乘华冶公司财务人员不在售楼部且将POS机和收据留在售楼部期间，采取伪造合同、网上备案单等材料，与朱汪斌签订虚假购房合同，收取朱汪斌定金20000元、办证费用30167.7元、补交税款1855元、首付款590000元、补交首付款20000元，开具真实的收据、代收产权登记费收据。孙一晖收取购房款不上交到单位，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。孙一晖骗取朱汪斌号头费60000元，其行为构成诈骗罪……。一审法院认为，孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜，朱汪斌前往华冶天然居的售楼处购房，有理由相信其具有售房权限。朱汪斌在售楼处进行认筹、支付定金、办证费用，刷POS机支付首付款，其已经履行作为正常买受人的给付义务，故朱汪斌与华冶公司于2017年6月13日形成的商品房买卖合同法律关系是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。朱汪斌已经支付购房款630000元，剩余购房款420000元未予支付。经一审法院释明，朱汪斌已将剩余购房款420000元汇入法院账户，故华冶公司应承担相应义务为朱汪斌办理涉案房屋产权登记证书。对华冶公司的辩称，一审法院依法不予采纳。关于孙一晖骗取朱汪斌号头费60000元，号头费系合同外巧立名目乱收费，一审法院已生效刑事判决书认定孙一晖构成诈骗罪，应当由孙一晖负责承担返还责任。朱汪斌诉请华冶公司返还号头费60000元，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。朱汪斌一直使用案涉房屋，现合同继续履行，华冶公司并无过错，其诉请华冶公司承担违约金及律师费损失，无法律依据，对朱汪斌的第三项诉请，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华冶公司应于判决书生效后十日内协助朱汪斌办理位于合肥市宿松路与繁华大道交口天然居5幢902室房屋权属证书登记；二、驳回朱汪斌的其他诉讼请求。一审案件受理费15089元，由华冶公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，孙一晖系华冶天然居的置业顾问，代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜，朱汪斌前往华冶天然居的售楼部购房时由孙一晖进行接待。朱汪斌认购房屋、支付定金、支付首付款、签订《商品房买卖合同》的地点均为华冶天然居的售楼部，孙一晖向其出具的首付款收据加盖了华冶公司的财务章，案涉《商品房买卖合同》亦以华冶公司名义签订并加盖华冶公司公章。此外，双方签订《商品房买卖合同》后，孙一晖将案涉房屋的钥匙交付给了朱汪斌，朱汪斌接收后对房屋进行了装修并居住至今。基于以上事实，朱汪斌作为购房者有理由相信孙一晖具有售房权限，孙一晖与其签订《商品房买卖合同》、收取购房款及交付案涉房屋的行为系代表华冶公司，孙一晖的行为构成表见代理，华冶公司应为案涉《商品房买卖合同》的合同当事人。本案中，朱汪斌购买案涉房屋过程中进行认购、支付购房款、签订购房合同、接受房屋均按照正常购房流程进行，已尽到一般购房者的合理注意义务，即便如华冶公司所称孙一晖在《认购单》、《商品房买卖合同》等材料上加盖的公章系伪造，但要求购房者朱汪斌对印章真假进行核实，也违反正常交易规则。故华冶公司主张朱汪斌存在重大过失，孙一晖的行为不应认定为表见代理，本院不予采纳。因朱汪斌已经支付购房款630000元，且将剩余购房款420000元汇入一审法院账户，一审法院判令华冶公司应承担相应义务为朱汪斌办理案涉房屋的产权登记证书，并无不当。华冶公司称孙一晖已被认定为职务侵占罪，华冶公司未实际收到朱汪斌的购房款，也无法通过刑事判决进行救济，其不应按照购房合同履行义务，于法无据，本院不予认可。综上所述，华冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15089元，由安徽华冶置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十一日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。