江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终4063号上诉人（原审被告）：江苏大桐置业发展有限公司，住所地盱眙县官滩镇官滩街道圣山西路10号。法定代表人：潘方明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙奥，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈元良，男，1972年9月30日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审原告）：姚侠，女，1974年2月10日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审原告）：陈文垚，女，2002年8月26日出生，汉族，住盱眙县。以上三被上诉人委托诉讼代理人：陈元勇，男，1966年10月21日出生，汉族，住盱眙县，系陈元良哥哥。上诉人江苏大桐置业发展有限公司（以下至判决主文前简称大桐置业公司）因与被上诉人陈元良、姚侠、陈文垚商品房预售合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院作出的（2019）苏0830民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大桐置业公司上诉称：一审判决认定“交付通知单”为上诉人庭后提供错误，案涉“交付通知单”为三个被上诉人在一审起诉时提供的证据材料，上诉人是在人民法院寄送的证据材料副本中发现。上诉人向人民法院提交的仅是“交付通知单”复印件，是为了向人民法院强调并证明在2016年上诉人已经通知三个被上诉人办理房屋交付手续，该“交付通知单”虽无三个被上诉人签字，且落款为2016年，但其为三个被上诉人在起诉时提供，足以证明上诉人在2016年已经履行了书面通知三个被上诉人办理交付手续的义务。上诉人与三个被上诉人协商一致，将案涉商品房的交付时间定为2016年12月30日，结合三个被上诉人提供的“交付通知单”，可以认定上诉人在2016年已经履行了通知交房的义务，三个被上诉人未按照通知及时办理，不利后果应由三个被上诉人自行承担，上诉人并未违反《商品房商品房预售合同纠纷》中约定的交房时间，不应承担逾期交房违约金。被上诉人陈元良、姚侠、陈文垚共同答辩称：根据合同的约定，涉案房屋应当于2016年9月30日前交付，经我方多次催要，直到2019年4月1日，对方工作人员才答复房被其他人占用，其将尽快通知清空，直到2019年6月27日对方才实际交房，6月28日完成相关交费手续，在交房当日，对方工作人员将空白的交付通知单交给我方，该单据上没有交付具体日期及我方的签字确认。综上，请求驳回上诉维持原判。陈元良、姚侠、陈文垚一审诉讼请求：1、判决大桐置业公司赔付逾期交房违约金11万元（因违约金约定过低，要求参照租金从2016年11月2日暂计算至2019年7月2日）；2、本案诉讼费由大桐置业公司承担。一审法院经审理查明：2016年11月2日，陈元良、姚侠、陈文垚购买大桐置业公司开发的大桐学林华府.农贸商城A05幢10002房屋一套，并签订《商品房买卖合同》，房价款为1096300元。合同第八条约定被告应于2016年9月30日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在上述书面或电话通知送达之日起，10日内未到指定地点办理交接手续则视为自动交接。双方合同附件四：合同补充协议第四项约定经买卖双方协商一致，交付时间调整为2016年12月30日。该补充协议由双方签字按印、盖章确认。另查明，涉案房屋于2018年6月13日取得A05幢交付使用备案证明。2019年6月28日，陈元良、姚侠、陈文垚实际领取涉案房屋。对于2018年6月13日后，大桐置业公司是否按照合同约定履行通知交付手续，其陈述为“拨打189××××0221电话，未能打通，未采取其他方式通知”。陈元良、姚侠、陈文垚对此予以否认，该号码一直都开机使用，并未收到对方的电话通知。大桐置业公司庭后向一审法院提交一份交付通知单，用以证明向陈元良、姚侠、陈文垚履行了交付通知，该份通知单并无三原告签字手续，且落款日期仅有“2016”年，无具体月、日。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，因而合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一、对于大桐置业公司是否应当承担违约责任。虽合同第八条约定时间早于陈元良、姚侠、陈文垚购买时间，但双方在补充协议中予以重新约定，故交付房屋时间应为2016年12月30日。大桐置业公司实际于2018年6月13日才取得商品房交付使用批准文件，已构成违约，故应当承担违约责任。第二、违约金计算的截止时间。一审庭审结束后，大桐置业公司提供“交付通知单”一份，但该份通知并无陈元良、姚侠、陈文垚签字确认，且落款日期显示年份为2016年，根据其提交的房屋交付使用备案证明显示涉案房屋在2018年6月13日才符合合同约定交付条件，即便2016年通知陈元良、姚侠、陈文垚领房，亦可拒绝收房。同时，根据大桐置业公司在庭审中陈述，在2018年6月13日取得涉案房屋交付使用批准文件后，也未能采取有效方式通知陈元良、姚侠、陈文垚领房，综上，违约金应计算至陈元良、姚侠、陈文垚主张的2019年6月27日止。故大桐置业公司应赔付违约金为：1096300×0.0001×908天（2016年12月31日至2019年6月27日）=99544元（小数点后四舍五入）。综上，一审判决：一、大桐置业公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付陈元良、姚侠、陈文垚逾期交房违约金99544元。二、驳回陈元良、姚侠、陈文垚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由陈元良、姚侠、陈文垚负担106元，大桐置业公司负担1144元。二审中，三被上诉人提供照片一张、收据七张，证明交付的时间是2019年6月27日。被上诉人大桐置业公司发表质证意见称，照片真实性不予确认，其他收据真实性予以确认。本院经审查确认七张收据真实性，可以作为本案证据使用，对于照片的真实性予以确认，但对于其形成时间即与本案的关联性无法确认，不作为本案证据使用。本院经审查确认一审法院查明的事实。二审另查明，双方在《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方按以下方式处理：买受人在上述书面或电话通知送达之日起，拾日内未到指定地点办理交接手续则视为自动交接……”还查明：上诉人在二审中认可涉案房屋的交付系上诉人委托物业公司办理交付，实际交付的时间以物业公司出具的《业主入户住房确认表》为准。本院认为，本案二审争议焦点为涉案房屋的实际交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议（一）》中明确约定，涉案房屋的交付时间为2016年12月30日。上诉人主张其按期交付，理由为《交付通知单》载明为2016年，且该份证据是三被上诉人自己提供给一审法院，据此主张其不存在逾期交付行为，本院经审查，其上诉主张不能成立，理由如下：首先，交付通知单中虽然打印有“2016”字样，但在无具体日期且无三被上诉人确认的情形下，上诉人仍应就交付单给付时间进行举证，但其在一、二审中均未能举证，且就具体的给付日期甚至无法进行明确说明。另外，双方约定的交付条件为取得使用批准文件，该文件取得时间为2018年6月13日，上诉人未能就尚未具备交付条件即进行提前交付作出合理解释。其次，三被上诉人认可该交付通知单是其提供给一审法院，但主张是上诉人在2019年6月27日出具，并举证证明上诉人委托的物业公司2019年6月28日开具的七张收据予以证明，其中包含装修保证金、物业费、生活垃圾费、住宅维修资金等。上述证据相互印证，结合上诉人在二审中关于涉案房屋系委托物业公司办理交付及实际交付的时间以物业公司出具的《业主入户住房确认表》为准的陈述，可以确认交付通知单给付时间与物业办理交接手续时间基本一致。最后，上诉人在一审中主张系口头或电话通知交付，没有采取其他方式通知，且其在一审中从未提及在2016年曾经给付三被上诉人交付通知单，亦可从侧面反映上诉人给付交付通知单的日期并非在2016年，虽然其二审中改变陈述称2016年已通过书面的交付通知单交付，但其未能就前后陈述之间的矛盾作出相应的解释。综上，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人江苏大桐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 纯审 判 员  王 伟二〇一九年十二月十七日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦