浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8337号 上诉人（原审被告）：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地：杭州市拱墅区春雀街219号。统一社会信用代码：91330105079315119X。 法定代表人：孙燕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑仁军，男，1974年9月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：葛金仙，女，1979年6月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐碧纯，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）与被上诉人郑仁军、葛金仙房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：尊园公司（出卖人）与郑仁军、葛金灿（买受人）分别于2016年1月2日、2016年3月5日签订了编号为2016预1329152、2016预1338514的《浙江省商品房买卖合同》二份。约定出卖人以出让方式取得位于东至规划纺织路，南至规划飞虹路，西至规划学院北路，北至规划花园岗路地块的建设用地使用权，在上述地块建设商品房定名为汀澜府。买受人购买商品房为预售商品房，该商品房分别位于杭州市拱墅区，设计用途为商业营业用房，建筑面积均为36.94平方米。按建筑面积算，商品房总价款均为1348310元。买受人均选择银行按揭贷款（商业贷款）方式支付房款。对于102室，约定买受人应于合同签署之日支付首期款1058310元，剩余购房款290000元应在合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。对于101室，约定应于合同签署之日支付首期款938310元，剩余购房款410000元应在合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。两份合同第九条均约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。3.本合同不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定，如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。第十六条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：……本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交付的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，郑仁军、葛金仙于支付了两套商品房的首付款，后于2017年3月8日通过贷款银行向尊园公司分别付清了余款290000元、410000元，双方于2017年3月10日办理了涉案两套商品房的交付手续。 2016年12月19日，杭州市拱墅区城市管理局对尊园公司发出《行政指导意见书（二）》，要求其对汀澜府小区内未按规划许可进行建设的行为进行整改。2017年7月4日，该局作出拱城法罚字【2017】第4104028《行政处罚决定书》，认定涉案汀澜府小区存在把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的情况，共计419套，面积增加共计1570.52平方米，五幢独栋商铺不涉及违法，并对尊园公司处以罚款5528334元的行政处罚。后尊园公司于2017年7月10日取得涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记证明。 原审另查，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，2016年G20峰会在杭州召开，案涉商品房项目施工作业暂停施工。 郑仁军、葛金仙的诉讼请求为：1.尊园公司向郑仁军、葛金仙支付逾期交付权属证书违约金51505元（自2017年1月1日至2017年7月10日共191天）；2.诉讼费由尊园公司承担。 原审法院认为：郑仁军、葛金仙与尊园公司就涉案商品房所签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方对逾期办证构成违约的事实并无异议，该院依法予以确认，焦点问题在于尊园公司能否减轻违约责任。对于尊园公司提出系部分业主私自浇筑阳台和飘窗从而导致逾期办证要求减轻违约责任的意见，该院认为，本案中郑仁军、葛金仙并无私自浇筑行为，即使存在因第三人原因导致被告违约的，也不影响郑仁军、葛金仙根据合同相对性原则向尊园公司主张违约责任，该院对尊园公司该意见不予采纳。对于尊园公司提出G20峰会影响导致逾期交房并要求顺延初始登记时间的意见，该院认为，众所周知，2016年杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，尊园公司暂停施工十二天的情况系客观存在，符合合同第九条约定。据此，对交房时间顺延十二天，该院予以认可。又根据双方《补充协议内容》的约定，办妥土地使用权及房屋所有权初始登记时间亦相应顺延十二天。尊园公司辩称在郑仁军、葛金仙结清款项之前，不应要求尊园公司承担违约责任，尊园公司逾期办理产权证的时间延长。该院认为，郑仁军、葛金仙已经办理了按揭贷款手续，尊园公司未有证据证实郑仁军、葛金仙怠于履行办理按揭贷款手续，且合同中约定房屋初始登记权属登记证书系登记在尊园公司名下，尊园公司要求顺延初始登记办理时间，依据不足，不予采信，但违约金应按违约期间郑仁军、葛金仙实际支付房款为基数计算。经核算，尊园公司应支付郑仁军、葛金仙逾期办证违约金44689元（101室938310元×0.1‰×180天+410000元×0.1‰×125天；102室：1058310元×0.1‰×180天+290000元×0.1‰×125天）。综上，郑仁军、葛金仙诉讼请求中合理部分，该院予以支持，超出部分该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郑仁军、葛金仙逾期交付权属证书违约金44689元；二、驳回郑仁军、葛金仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由郑仁军、葛金仙负担171元，尊园公司负担917元。 宣判后，尊园公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定尊园公司需承担逾期交付权属证书的违约责任属于事实认定不清，适用法律错误，应依法改判。1、郑仁军、葛金仙于2017年3月8日才付清所购商品房的剩余购房款。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第4项约定：“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项为止，届时出卖人将不再另行通知买受人，顺延期限不视为逾期交付。”故尊园公司有权将交付日期可顺延至郑仁军、葛金仙付清全部购房款为止。尊园公司与郑仁军、葛金仙实际于2017年3月10日办理交接手续，顺延161日（合同约定的交房期限为2016年9月30日前），顺延期限符合合同第九条第二款第4项之规定。合同附件八《补充协议内容》第三条约定：“……本合同项下如房屋发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人办妥土地使用权及房屋所有权出示登记的时间相应顺延。”据此尊园公司办理房屋初始登记的时间亦可顺延161日，且不视为违约。一审法院认为郑仁军、葛金仙按约支付首付款并办理按揭贷款手续后即完成了支付购房款项的义务是错误的。郑仁军、葛金仙的义务是向尊园公司支付所有购房款，而非办理按揭贷款手续，购房合同第九条第二款第4项约定的购房款项的付清是指尊园公司收到郑仁军、葛金仙或郑仁军、葛金仙委托的按揭贷款银行支付的全部购房款项，按揭贷款银行迟延发放按揭款或其他任何原因导致的郑仁军、葛金仙未在交房期限届满前付清所有购房款项的，尊园公司均有权顺延交房及办理房屋初始产权登记的时间。2、根据尊园公司提交的录音资料显示，2018年8月13日尊园公司即接到政府部门要求全面停工，并在施工现场张贴封条的通知。尊园公司为保障G20峰会顺利召开，于2016年8月14日至2016年9月6日期间全面停止施工，共计23天，而非一审判决认定的12日。一审判决简单地以祥符街道出具的《情况说明》认定尊园公司在G20峰会期间停工12日，属于认定事实错误。上述情形符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定，尊园公司有权据实延期交付并不承担违约责任。依据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条关于产权登记的补充第2款约定，尊园公司办理房屋初始产权登记的时间亦可顺延23日。故尊园公司办理房屋初始产权登记的时间均工可顺延184日（161日+23日）。合同约定尊园公司办理完成商品房初始产权登记的期限为2016年12月30日前，尊园公司实际完成时间为2017年7月10日，共顺延190日。如尊园公司确需承担逾期交付权属证书违约责任的，除去尊园公司依合同约定可顺延的184日，尊园公司仅需对每套房屋承担6日的逾期办理房屋初始产权登记的违约责任。3.尊园公司逾期办理房屋初始产权登记是因大量业主私自浇筑阳台和飘窗所致，而非尊园公司主动违约，尊园公司为解决该问题多次与政府及业主代表协商，最终在代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记。业主的集体违建行为是尊园公司无法预见亦无法控制的，尊园公司也因此遭受了巨额损失，尊园公司逾期办证违约责任应当予以减轻或免除，但一审法院丝毫未减轻尊园公司需承担的逾期办证违约责任。一审法院所称要求尊园公司去向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中也是非常难以实施的，而且大量浪费司法资源。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回郑仁军、葛金仙的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由郑仁军、葛金仙承担。 针对尊园公司的上诉，郑仁军、葛金仙发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尊园公司上诉理由依法不能成立，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一、一审法院对于尊园公司因G20停止施工的期限的事实认定清楚，不存在停止施工23天的事实。录音资料的真实性、来源合法性都不能确定，退一万步讲，即便尊园公司2016年8月13日接到政府通知，那也不能证明其停止施工了。接到通知与何时停止施工是两个不同的概念，何时停止施工与本案有关联性，尊园公司在原审当中提供的证据已经充分证明了其自2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间停止施工，因此其证明停止施工23天的事实无法成立。二、尊园公司因其他业主存在阳台浇筑导致行政罚款，与其应当承担的对郑仁军、葛金仙迟延办证违约责任没有因果关系。本案商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，即合同双方是否存在违反商品房合同约定的情形，而至于尊园公司因其他业主阳台浇筑而承担行政罚款与本案尊园公司要承担的迟延办证违约责任没有因果关系。根据合同相对性原则及《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便尊园公司因为第三人的原因造成违约，也应向郑仁军、葛金仙承担违约责任，之后尊园公司可以另行起诉第三人追偿责任。综上，尊园公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案从2017年9月22日递交立案材料，到2019年6月才作出一审判决，尊园公司在没有充分理由和新证据的情况下上诉，实为一种浪费司法资源、拖延承担违约责任的行为。合同约定，郑仁军、葛金仙选择分期付款的，合同后七个工作日内办理完毕相关银行贷款手续（银行由尊园公司指定），至于贷款何时发放不是郑仁军、葛金仙的义务。附件八《补充协议》第三条第1款约定，房屋初始登记在尊园公司名下，第2款约定“本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延”，这里的顺延是房屋所有权初始登记，郑仁军、葛金仙要求的是根据合同约定在2016年12月30日前交土地、房屋所有权证书交付给郑仁军、葛金仙，而并非初始登记，是登记到郑仁军、葛金仙名下的，因此上尊园公司以附件八《补充协议》第三条来主张土地、房屋所有权证书交付给郑仁军、葛金仙应顺延的理由无法成立。原审判决以首付款和银行贷款的支付时间来相应计算逾期交付证书的违约金额是正确的，有事实有合同和法律依据。综上，请求驳回尊园公司上诉请求，依法维持原判。 二审举证期限内，尊园公司与郑仁军、葛金仙均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，郑仁军、葛金仙于2016年5月24日就案涉两套房屋与杭州银行股份有限公司签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，合同约定借款期限自2016年5月24日至2026年5月24日。二审期间尊园公司称通知郑仁军、葛金仙于2016年10月18日至24日期间办理房屋交付手续。郑仁军、葛金仙称尊园公司通知其于2016年10月18日至23日期间办理房屋交付手续。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。郑仁军、葛金仙按约支付首付款后于2016年5月24日就案涉两套房屋与杭州银行股份有限公司签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，合同约定借款期限自2016年5月24日至2026年5月24日。虽然案涉两套房屋最终银行放款时间为2017年3月8日，但本院认为，郑仁军、葛金仙已经于2016年5月24日办理了贷款手续，之后银行放款延期非郑仁军、葛金仙原因导致，故应当以签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》时间作为郑仁军、葛金仙履行付款义务的时间。因此，郑仁军、葛金仙在合同约定的交房期限届满前，已经履行了付款义务，故尊园公司认为交付权属证书的时间应当适用《商品房买卖合同》第九条第二款第四项及合同附件八《补充协议内容》第三条的约定予以顺延的上诉理由不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”鉴于郑仁军、葛金仙未上诉，故本院对原审法院分段计算违约金的方式予以维持。二审期间，双方一致确认尊园公司通知郑仁军、葛金仙最早于2016年10月18日交房，根据合同的约定尊园公司仍存在逾期交房时间6日。根据案涉协议附件八第三条的约定，本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交付的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。因此，本院对原审法院逾期办证违约金的数额予以调整，应为43422元（101室938310元×0.1‰×174天+410000元×0.1‰×124天；102室：1058310元×0.1‰×174天+290000元×0.1‰×124天）。尊园公司另上诉称其代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记，不属于主动违约，但并无证据证明郑仁军、葛金仙存在私自浇筑阳台和飘窗等情形，故其该项主张原审法院不予采信正确，本院予以维持。 综上，尊园公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初26号民事判决及案件受理费负担部分； 二、杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付郑仁军、葛金仙逾期交付权属证书违约金43422元； 三、驳回郑仁军、葛金仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费为1088元，由郑仁军、葛金仙负担171元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担917元。 二审案件受理费917元，由郑仁军、葛金仙负担26元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担891元。杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院申请退费；郑仁军、葛金仙于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十二月十九日 法官助理赵勤 书记员朱创威