四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1825号 原告：华蓥市万和物业管理有限公司，住所地四川省华蓥市红星西路三段666号附1号。 法定代表人：赵国荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭占平，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星懋，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市紫悦餐饮有限公司，住所地四川省华蓥市新华大道商会大厦三层1、2号。 法定代表人：陈鑫，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈辉（曾用名陈大强），男，汉族，1969年11月12日出生，住四川省华蓥市。 被告：陈辉（曾用名陈大强），男，汉族，1969年11月12日出生，住四川省华蓥市。 原告华蓥市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告华蓥市紫悦餐饮有限公司（以下简称紫悦餐饮公司）、陈辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人李星懋、被告紫悦餐饮公司的委托诉讼代理人陈辉、被告陈辉到庭参加诉讼。原告万和物业公司的法定代表人赵国荣及委托诉讼代理人彭占平、被告紫悦餐饮公司的法定代表人陈鑫经本院传票传唤和通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2017年9月至2019年8月的物业服务费173,832元、滞纳金4,768元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是华蓥市商会大厦物业管理区域的物业服务企业。被告陈辉与陈鑫系父子关系。2017年2月1日，原告与华蓥市商会大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为华蓥市商会大厦提供物业服务，物业服务费为1.25元/m²·月（按产权面积），物业服务费按季度交纳，每季度第二个月20日前交纳该季度的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之二向原告支付违约金。华蓥恒宇商贸有限公司（以下简称恒宇商贸公司）在《物业服务合同》附件中签字盖章确认了合同内容。2017年8月22日，陈辉（乙方）与恒宇商贸公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将华蓥市商会大厦第三楼（会议室除外）出租给乙方用于餐饮经营，建筑面积5,969.5m²（减去会议室）；二、甲方会议室由乙方代为管理，同时由乙方支付物业管理费、水费、电费；三、装修期限为协议签订之日至2017年12月30日止，租赁期为2018年1月1日至2028年12月30日；四、2017年9月1日后房屋的物业、水、电、气等费用由乙方负责。合同签订后，紫悦餐饮公司于2018年10月8日向原告预存物业服务费20,000元。原告一直尽心尽责履行物业服务职责，但被告从未支付物业服务费。原告经多次催收未果，为维护自身权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告紫悦餐饮公司辩称，紫悦餐饮公司实际上是由陈辉等三人合伙开办的酒店，登记的法定代表人是陈鑫，他不是股东，是公司聘请担任的法定代表人，实际股东是陈辉、匡全民、夏开春三人。该三人以紫悦餐饮公司的名义承包商会大厦三楼作为经营场地，经营餐饮业。公司交纳了物业费的，之后没有交纳是因为物业公司不尽责。酒店在办结婚酒席的时候，物业公司不让婚车进场，拦在门外，要交费才让婚车进来。大门口的喷泉属于公共设施，不属于物业公司的管辖范围，但是物业公司还要求照相的顾客缴费。顾客在商会大厦大厅摆设礼金登记台，物业公司也要收费。物业公司在公共部分的照明灯也是不定时的开关，影响了酒店的生意。紫悦餐饮公司该交纳的物业费是会交纳的，但是物业公司也要尽到应尽的职责。 被告陈辉辩称，经营酒店是紫悦餐饮公司的行为，是紫悦餐饮公司租赁的商会大厦，也是其使用的，交纳物业费应该由紫悦餐饮公司承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认。2017年2月1日，原告万和物业公司（乙方）与华蓥市商会大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对华蓥市商会大厦提供物业管理服务；对共有设施设备的维护养护、运行和管理，包括对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换等；商业、办公物业管理服务费为1.25元/m²·月（按产权面积）；物业服务费按季度交纳，每季度第二个月20日前交纳该季度的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之二向乙方支付违约金，并停止使用智能化系统服务。恒宇商贸公司在《物业服务合同》附件3中签字盖章对合同内容进行了确认。2017年8月22日，恒宇商贸公司（甲方）与陈辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定,1.甲方将华蓥市商会大厦第三楼（会议室除外）出租给乙方用于餐饮经营，建筑面积5,969.5m²（减去会议室面积），不动产权证书为川（2016）华蓥市不动产权第0000009、0000010号；2.该房屋租赁由乙方出资装修，用于餐饮经营（包含但不限于婚庆、寿庆等其他活动）；3.甲方会议室由乙方代为管理，同时由乙方支付物业管理费、水费、电费；4.装修期限为协议签订之日至2017年12月30日止，租赁期为2018年1月1日至2027年12月30日；5.2017年9月1日后房屋的物业、水、电、气等费用由乙方负责。同时查明，被告紫悦餐饮公司成立于2017年12月11日，工商登记住所地为四川省华蓥市新华大道商会大厦三层1、2号，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2018年10月8日，被告紫悦餐饮公司向原告预存物业服务费20,000元。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告是否履行了物业服务的义务。被告紫悦餐饮公司称原告公司的工作人员对前来就餐的顾客，特别是对婚庆顾客乱收费用，影响了其经营，并提供微信转账截图予以证明。原告对此有异议，认为该行为是个人还是公司行为无法看出，该证据与本案没有关联性。本院认为，原告与华蓥市商会大厦业主委员会签订的《物业服务合同》中并未对物业公司对业主以外的顾客是否进行收费作出约定。被告紫悦餐饮公司提供的该证据因涉及顾客的利益，属另一法律关系，若存在原告公司工作人员乱收费的行为，可另案进行诉讼。被告紫悦餐饮公司称原告不按时对商会大厦公共部分照明灯按时开起照明，影响了业主及顾客出行，也影响了被告紫悦餐饮公司生意，并提供了照片予以证明。原告对此有异议，认为从照片内容无法显示时间，若存在被告所说情况，该情况是连续性还是个别情况并不能体现，不能作为被告不交纳物业管理服务费的理由。本院认为，被告提交的照片不能显示拍摄的时间，看不出商会大厦照明设备未按规定时间开关，也未提交其他的证据予以证明，证据不充分，本院不予采信。 本院认为，2017年2月1日，原告万和物业公司与华蓥市商会大厦业主委员会签订《物业服务合同》，不违反法律的禁止性规定，合法有效，《物业服务合同》应当履行，因此而产生的债权债务关系受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”我国《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。”第十二条规定，“……，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……，(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”根据上述规定，被告所在的华蓥市商会大厦业主委员会根据业主大会的决定，与原告签订的《物业服务合同》对华蓥市商会大厦的全体业主具有约束力。2017年8月22日，被告陈辉与恒宇商贸公司签订《房屋租赁合同》，承租恒宇商贸公司所有的房屋，交由被告紫悦餐饮公司经营，被告紫悦餐饮公司成为物业使用人。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，……。”被告紫悦餐饮公司与恒宇商贸公司共同受《物业服务合同》约束，应当遵守合同的约定，履行合同义务，且被告紫悦餐饮公司自愿承担2017年9月1日后华蓥市商会大厦第三楼的物业服务费用，该行为是被告紫悦餐饮公司的真实意思表示，合法有效。原告履行了物业管理服务义务，被告紫悦餐饮公司应当履行向原告交纳物业服务费的义务，承担2017年9月1日后华蓥市商会大厦第三楼的物业服务费用。逾期不支付物业服务费，应当按照合同的约定，向原告支付所欠物业服务费的滞纳金。原告要求被告紫悦餐饮公司支付物业服务费及滞纳金的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告陈辉是被告紫悦餐饮公司的实际合伙人，租赁恒宇商贸公司的房屋是为设立被告紫悦餐饮公司，并将租赁房屋交给被告紫悦餐饮公司从事经营，其签订租房合同的行为系职务行为，不应承担交纳物业服务费的义务。被告紫悦餐饮公司从2017年9月1日起至2019年8月31日止，欠贰年时间的物业服务费，金额为5,969.5平方米×1.25元／平方米×24月＝179,085元，但是原告只主张了173,832元，本院予以准许。被告紫悦餐饮公司于2018年10月8日预存物业服务费20,000元，扣除20,000元，应交物业服务费153,832元。 对于被告所欠物业服务费的滞纳金问题。按照物业服务合同的约定物业服务费按季度交纳，每季度第二个月20日前交纳该季度的物业服务费。逾期交纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之二支付违约金，即原告主张的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告紫悦餐饮公司未向本院要求适当调低违约金的标准，本院不作调整。被告紫悦餐饮公司从2017年10月21日起欠交物业服务费，滞纳金应分别从2017年10月21日起、2018年1月21日起、2018年4月21日起、2018年7月21日起、2018年10月21日起、2019年1月21日起、2019年4月21日起、2019年7月21日起计算。被告应交每季度物业服务费为5,969.5平方米×1.25元／平方米×3月＝22,385.63元，从2017年10月21日至2019年8月31日计算滞纳金的时间合计92个月86天，滞纳金为22,385.63元×（92月×30天+86天）×0.0002＝12,741.90元，但是原告只主张了4,768元，未损害被告的利益，本院予以准许。 综上所述，原告要求被告紫悦餐饮公司支付所欠物业服务费153,832元及滞纳金4,768元的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告陈辉支付物业服务费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告华蓥市紫悦餐饮有限公司于本判决生效后十日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司付清2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费153,832元，滞纳金4,768元，共计158,600元。 二、驳回原告华蓥市万和物业管理有限公司对被告陈辉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,936元，由原告华蓥市万和物业管理有限公司负担200元，被告华蓥市紫悦餐饮有限公司负担1,736元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 陈肇强 二〇一九年十二月十二日 法官助理 陈 维 书 记 员 刘 坚