广东省湛江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤08民再13号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林志辉，男，汉族，住广东省吴川市。 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：谭玉清，女，汉族，住广东省吴川市。 上述两再审申请人的共同委托诉讼代理人：邓伟，广东法制盛邦律师事务所律师。 上述两再审申请人的共同委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：杨俊，男，汉族，住广东省吴川市。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：林炜翔，男，汉族，住广东省吴川市。 上述两被申请人的共同委托诉讼代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。 上述两被申请人的共同委托诉讼代理人：杨文冲，广东万维律师事务所律师。 一审第三人：麦惠珍，女，汉族，住广东省吴川市，系林志辉大嫂。 一审第三人：林良桥，男，汉族，住址同上，系麦惠珍儿子。 一审第三人：林良秋，男，汉族，住址同上，系麦惠珍儿子。 一审第三人：林良浩，男，汉族，住址同上，系麦惠珍儿子。 上述一审第三人林良桥、林良秋、林良浩的共同委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。 一审第三人：林良聪，男，汉族，住广东省吴川市，系林志辉儿子。 一审第三人：林良敏，男，汉族，住广东省吴川市，系林志辉儿子。 一审第三人：林良晓，男，汉族，住广东省吴川市，系林志辉儿子。 再审申请人林志辉、谭玉清因与被申请人杨俊、林炜翔及一审第三人麦惠珍、林良桥、林良秋、林良浩、林良聪、林良敏、林良晓建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服本院（2018）粤08民终1370号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年1月17日作出（2018）粤民申9458号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林志辉及其与谭玉清的共同委托诉讼代理人邓伟、黄彦，被申请人林炜翔及其与杨俊的共同委托诉讼代理人叶英鹏，一审第三人林良浩及其与林良桥、林良秋的共同委托诉讼代理人叶猛到庭参加诉讼。一审第三人麦惠珍、林良聪、林良敏、林良晓经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志辉、谭玉清申请再审请求：1、撤销二审判决；2、驳回杨俊、林炜翔的诉讼请求，支持林志辉、谭玉清的反诉请求；3、判令解除双方签订的《国有土地使用权及房产权转让合同》，杨俊、林炜翔赔偿林志辉、谭玉清383.3万元；4、本案一、二审和再审诉讼费用由杨俊、林炜翔负担。主要理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，与客观事实严重不符。1、杨俊、林炜翔未按照约定支付款项，已构成根本违约，且属于主观恶意违约，应当承担违约责任。根据合同约定，杨俊、林炜翔应当先履行付款义务，林志辉、谭玉清再履行过户义务。在杨俊、林炜翔未履行义务、已构成根本违约的情况下，林志辉、谭玉清有权行使解除权。杨俊、林炜翔主观上存在恶意违约，没有诚信善意履行合同的意愿，其故意隐瞒合同细节，以林志辉涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案，导致林志辉被无故关押89天。综上所述，涉案合同因杨俊、林炜翔恶意违约已失去履行基础，林志辉、谭玉清有权解除。2、林志辉、谭玉清已履行告知义务，杨俊、林炜翔已知悉合同标的物情况，且林志辉、谭玉清依约履行合同，不存在违约行为。原审判决认定林志辉、谭玉清没有将债务具体数额及因欠债致合同标的物被查封的情况告知杨俊、林炜翔属于认定事实错误。导致合同标的物被查封的除农行的600万元贷款外，还有林智星合同纠纷案及与刁永忠民间借贷案中的债务。为此林志辉才会以低于市场价格出售合同标的物，并约定杨俊、林炜翔先支付第二期200万元以偿还上述债务，再解封后办理产权过户。根据涉案合同第六条“甲方收到乙方第二期转让款后确保该土地无债权纠纷争议”可知，在合同订立时已如实告知合同标的物的债务情况，且已在合同中明示，不存在隐瞒债务的情况。合同标的物系土地使用权及房屋，其权属、权利限制情况等属于公开公示信息，按照常理及交易习惯，杨俊、林炜翔在交易前就已掌握标的物的相关情况。根据林志辉与农行的贷款合同约定，还贷期限为2013年8月31日，按规定不能提前还贷，且银行已书面证明林志辉已于2013年9月1日前还贷595万元，因此林志辉不存在未及时还贷的情况。吴川市国土、房管部门于2013年9月16日、17日注销抵押登记，因此不存在“未及时归还贷款”的情况。二、原审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，认定杨俊、林炜翔中止履行第二期转让款给付义务是行使不安抗辩权，属于认定事实不清，适用法律错误。林志辉依约履行合同义务，无丧失履行能力的情形，杨俊、林炜翔不存在行使不安抗辩权的事实基础和前提。退一步来说，即使存在可行使不安抗辩权的法定情形，行使不安抗辩权应当具备两个要件：一是应当先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或是不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是符合前一条件，中止履行合同义务时及时通知对方当事人。只有符合这两个条件，行使不安抗辩权才是有效的。在杨俊、林炜翔未提供证据证明其已履行中止履行的通知义务，原二审未对是否履行通知义务进行查明的情况下，判决认定杨俊、林炜翔有效行使不安抗辩权是错误的。三、杨俊、林炜翔存在违约恶意，导致林志辉通过转让款偿还债务的合同目的无法实现，合同不具有继续履行的条件，应予解除。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，再审应予改判。 被申请人杨俊、林炜翔辩称：一、林志辉在签订合同时违背诚信原则，故意隐瞒涉案房地产除了银行抵押外，还被两家法院涉诉执行查封以及多名第三人对房产共有的事实，杨俊、林炜翔行使不安抗辩权符合法律规定，具有合法性和正当性。根据涉案合同约定，杨俊、林炜翔应于2013年8月4日前支付林志辉第二期转让款200万元，但在涉案合同签订后的第三天即2013年7月28日，杨俊、林炜翔凭涉案合同到相关部门查询涉案转让标的物情况时发现：1、涉案合同转让标的物已被两家法院查封；2、涉案合同转让标的物存在第三方产权记录；3、林志辉没有偿还银行贷款，涉案合同转让标的物仍未注销抵押登记。杨俊、林炜翔发现涉案合同转让标的物存在上述履行障碍后，急忙联系林志辉协调了解相关情况，但林志辉避而不见，导致杨俊、林炜翔对林志辉是否能履行合同产生不安。为了降低交易风险，维护自身合法权益，杨俊、林炜翔暂时中止第二期转让款的支付，并于2013年9月25日提起本案诉讼要求林志辉履行合同，及于2014年1月6日向吴川市公安局报案。综合涉案合同转让标的物存在的问题以及林志辉故意回避和不诚信的行为，杨俊、林炜翔根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九的规定行使不安抗辩权，于法有据，并且及时向法院提起诉讼，求助于司法途径继续履行合同，属于善意守约的正当行为。二、林志辉、谭玉清主张杨俊、林炜翔违约没有事实和法律依据。根据前述事实和理由，杨俊、林炜翔依据《中华人民共和国合同法》的规定行使不安抗辩权，并及时以诉讼途径通知林志辉，完全符合正当行使不安抗辩权的法律要求，并不构成违约。林志辉、谭玉清仅以涉案合同条款的约定，而不顾涉案合同的履行过程及涉案转让标的物存在履行障碍的事实，认为杨俊、林炜翔行使不安抗辩权属于违约，要求解除涉案合同及支付违约金，没有事实和法律依据。三、涉案合同合法有效，林志辉、谭玉清应继续履行涉案合同。涉案合同是双方协商签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。涉案合同原存在的履行障碍现已排除，具备继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，涉案合同应继续履行。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 一审第三人林良桥、林良秋、林良浩述称：涉案土地和房产是林志辉、谭玉清与所有一审第三人的共有财产，涉案合同是林志辉在没有处分权的情况下签订的，侵犯了一审第三人的合法权益，故涉案合同应属无效合同。 杨俊、林炜翔向广东省吴川市人民法院起诉请求：一、判决林志辉履行2013年7月25日签订的《国有土地使用权及房产转让合同》；按合同把林志辉位于吴川市塘缀镇工业大道的土地7588平方米[土地证号：吴府国用（2004）第0821030XXXX号]及地上的建筑物房屋[粤房地证字第C487XXXX号、C645XXXX号、C645XXXX号、C431XXXX号、C487XXXX号、C487XXXX号、185XXXX号、077XXXX号、034XXXX号、077XXXX号、077XXXX号、034XXXX号、077XXXX号、034XXXX号、274XXXX、033XXXX、033XXXX、033XXXX、033XXXX、033XXXX、033XXXX、033XXXX号、077XXXX、034XXXX号、185XXXX号]办理登记过户给杨俊、林炜翔，并按合同约定期限搬清机械等一切物品；二、林志辉、谭玉清承担诉讼费用。在审理过程中，杨俊、林炜翔变更诉讼请求为：一、依法判决林志辉、谭玉清继续履行《国有土地使用权及房产权转让合同》；二、杨俊、林炜翔一次性付清第二、三期合计350万元土地转让款给林志辉、谭玉清，林志辉、谭玉清须在杨俊、林炜翔付清350万元之日起30日内按转让标的7588平方米土地及地上建筑物现状办理过户手续给杨俊、林炜翔；三、林志辉、谭玉清在收到杨俊、林炜翔支付的350万元之日起30日内搬清腾空转让标的物地上机械设备和物品，将转让标的物交付给杨俊、林炜翔；四、本案诉讼费由林志辉、谭玉清承担。 林志辉、谭玉清反诉请求：一、判令解除林志辉与杨俊、林炜翔于2013年7月25日签订的《国有土地使用权及房产权转让合同》；二、判决杨俊、林炜翔依据《国有土地使用权及房产权转让合同》的约定和法律的规定承担违约责任，赔偿林志辉、谭玉清383.3万元；三、判令杨俊、林炜翔承担本诉及反诉的诉讼费用。 广东省吴川市人民法院一审审理查明：2013年7月25日，林志辉（甲方）与杨俊、林炜翔（乙方)签订了《国有土地使用权及房产权转让合同》。合同主要条款：一、转让土地使用权标的物。该地位于吴川市塘缀镇工业大道，土地面积为7588平方米及地上建筑物所有房产权转让给乙方使用，国有土地证号为吴府国用（2004)第0821030XXXX号。（粤房地证字第C487XXXX号、C645XXXX号、C645XXXX号、C645XXXX号、C487XXXX号、C64XXXX号、C64XXXX号、C07XXXX号）宗地四至地点座标详见附件国有土地使用证及房产证标的物。转让总价950万元正。二、转让方式。甲方确保将抵押给吴川市农行标的物国有土地使用权证及地上附着物房产权转让给乙方使用，农行的贷款由乙方从买地款第一期中支付。该款到甲方指定账户后本合同生效。三、付款方式。土地转让款分三期支付，第一期乙方代甲方支付农行贷款600万元;第二期合同生效10天内乙方支付200万元给甲方偿还债务。甲方将产权过户给乙方；第三期待甲方将厂内机械清理把土地交乙方使用付150万元。四、土地转让价。土地转让价包括地上所有建筑物，空中或地下的管线（水、电）、通讯等及变压器在内。五、甲方收到乙方第二期款后，无条件协助乙方办理土地房产过户手续。过户费税由乙方支付。六、违约责任。1、甲方自收到乙方第一期转让款后合同生效，机械清理期限自签合同之日起四个月内搬清，将房屋交付乙方使用。逾期视甲方放弃论处，剩余的机械无偿由乙方自行处理，甲方无权干涉乙方运作。2、甲方收乙方第二期转让款后确保该土地无债权纠纷争议，如因甲方所欠债务引发的纠纷，由甲方负责，与乙方无关。甲方的债务所造成乙方的经济损失，一切责任由甲方的自有财产承担，按乙方投资总额月息5%补偿给乙方。 合同签订当天，杨俊依约向林志辉银行账户汇入480万元，向谭玉清银行账户汇入120万元。同日，林志辉、谭玉清出具收据给杨俊、林炜翔收执，收据载明：“收到杨俊、林炜翔交来吴川市塘缀镇工业大道国有土地使用权及房产权转让款陆佰万元正，特立此据。2013／25/7收款人林志辉、谭玉清44082119550816XXXX”。杨俊、林炜翔称：2013年7月28日其得知涉案合同标的物已被两家法院相继查封，因而没有继续支付第二期200万元转让款。林志辉、谭玉清收到上述600万元转让款后，林志辉于2013年9月1日前全部还清了其之前拖欠农业银行吴川市支行5笔共595万元的借款，该借款以涉及本案转让合同项下的部分房地产作抵押担保，吴川市房产局于2013年9月16日撤销了相关抵押登记，吴川市国土资源局于2013年9月17日撤销了相关抵押登记。此后，由于杨俊、林炜翔要求林志辉、谭玉清协助过户无果的情况下，于2013年9月25日向原审法院提起本案诉讼。2014年1月6日，林炜翔以“林志辉收到600万元后逃避隐匿，没有履行合同办理转户手续给林炜翔、杨俊”为由，向吴川市公安局报案，该局立案侦查。2014年7月25日，吴川市公安局以“因湛江市人民检察院审查，认为其不构成合同诈骗罪”为由，作出《撤销案件决定书》，撤销了该案。 另查明：在案外人刁永忠诉林志辉、谭玉清民间借贷一案〔（2013)湛吴法覃民初字第47号〕（简称刁永忠案）中，原审法院于2013年4月3日作出（2013）湛吴法覃民初字第47号民事裁定书，查封了涉及本案转让合同项下的土地使用权及部分房屋产权（土地登记卡续表记载：2013年4月8日查封了涉案土地使用权）。该案于2013年5月27日作出判决（已生效）：一、林志辉、谭玉清应在判决生效后十日内归还借款本金165万元及支付借款利息（从2012年12月25日起计至法院指定的履行之日止，以欠本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算）给刁永忠。二、林志辉应在判决生效后十日内归还借款本金17万元及支付借款利息（从2013年4月2日起计至法院指定的履行之日止，以欠本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给刁永忠。三、驳回刁永忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22104元，财产保全费5000元，均由林志辉、谭玉清负担。因林志辉、谭玉清不履行上述义务，根据刁永忠的申请，原审法院于2013年12月23日立案执行。2014年5月13日，原审法院作出（2014)湛吴法覃执字第1号恢字1号执行裁定书。2014年10月11日，原审法院作出（2014)湛吴法覃执字第1号恢字1-2号执行裁定书，解除了对上述房地产的查封。 在案外人林智星诉林志辉买卖合同纠纷一案〔（2012)佛南法沥民初字第573号〕（简称林智星案）中，广东省佛山市南海区人民法院（简称南海法院）作出（2012)佛南法沥民初字第573号民事判决，判决主文：林志辉应于判决发生法律效力之日起十日内向林智星偿还货款本金638876.21元及利息；案件受理费5129.38元由林志辉负担。2013年7月17日，南海法院查封了涉及本案转让合同项下的部分房屋产权。后原审法院接受南海法院的委托执行该案，并于2015年7月10日作出（2013)湛吴法执字第181号执行裁定书，裁定查封上述房产及房屋占用范围内的土地使用权。后因申请执行人申请，原审法院于2016年12月22日作出（2013)湛吴法执字第181-1号执行裁定书，解除了对上述房产及房屋占用范围内的土地使用权的查封。该案仍在执行中。 再查，涉案转让土地面积为7588平方米，土地来源为出让，土地性质为国有，使用权证号为吴府国用（2004)第0821030XXXX号，权利人为林志辉。1992年，该涉案土地上的房产（房屋坐落地址分别为吴川市塘缀镇工业大道及吴川市塘缀镇工业大道7-9号之一、之二、之三、之四、之五、之六、之七、之八）登记在林志辉及本案全部第三人共8人名下共有。1998年，涉案土地上的房产〔房屋坐落地址分别为吴川市塘缀镇工业大道7-9号之一（证号077XXXX、034XXXX)、之五（证号077XXXX、034XXXX)、之六（证号077XXXX、034XXXX)、之七（证号077XXXX、034XXXX)、之八（证号077XXXX、034XXXX)〕登记在林志辉与麦惠珍两人名下共有。2006年12月8日，林志辉与麦惠珍签订《协议书》，协议主要内容：“经林志辉与麦惠珍双方协商，关于坐落在塘缀镇工业大道9号的厂房及办公室权属事宜达成协议如下：一、麦惠珍退出厂所有权，林志辉付贰拾万元及一栋湛江赤坎金城二区六层住宅楼作补偿。二、付款方式：待双方签字后付壹拾万元，余款待林志辉与麦惠珍办好厂房及办公室的房屋过户手续后30天内付清。三、经双方同意签字后，厂内的地皮、房产、机械设备及一切物资属林志辉所有与麦惠珍无关。四、厂以后的债权债务及产权产业由林志辉负责，所有的盈亏与麦惠珍无关。五、本协议一式三份，双方各执一份，证明人一份，三方签字后生效。”证明人林日梅等三人在该协议上签字。2008年，林志辉在涉案土地上分别办理了权属人为林志辉的粤房地证字第C487XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道7-9号之四）、第C487XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道7-9号之三）、第C431XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道）、第C487XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道）房地产权证。2009年，林志辉在涉案土地上分别办理了权属人为林志辉的粤房地证字第C645XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道）、第C645XXXX号（吴川市塘缀镇工业大道）房地产权证。2010年12月8日，林志辉在涉案土地上办理了权属人为林志辉的粤房地权证吴川字第110000XXXX号房地产权证。 广东省吴川市人民法院一审判决：一、限杨俊、林炜翔于判决发生法律效力之日起30日内共同向林志辉、谭玉清支付房地产转让款3500000元;二、限林志辉、谭玉清于杨俊、林炜翔履行完毕上述第一项支付转让款义务之日起60日内搬清机械等非转让物品，共同交付吴府国用（2004)第0821030XXXX号国有土地使用证项下土地及该地上所有建筑物给杨俊、林炜翔使用；三、限林志辉、谭玉清于杨俊、林炜翔履行完毕上述第一项支付转让款义务之日起60日内共同协助杨俊、林炜翔办理吴府国用（2004)第0821030XXXX号国有土地使用证项下土地使用权及该地上所有建筑物所有权转移登记手续（具体证号以国土、房屋管理部门登记为准），过户税、费由杨俊、林炜翔负担；四、驳回林志辉、谭玉清的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第一款“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币78300元、保全费5000元和反诉受理费18732元，由林志辉、谭玉清负担。 林志辉、谭玉清不服一审判决，向本院提起上诉。 本院二审审理查明：一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院二审认为：林志辉与杨俊、林炜翔签订的《国有土地使用权及房产权转让合同》，是双方当事人自愿协议签订的，内容并不违反法律强制性规定，合同合法有效。当事人双方在一、二审期间对该合同的效力并无异议。双方当事人在本案中争议的焦点问题是：1、本案应否中止审理；2、杨俊、林炜翔行使不安抗辩权是否成立及《国有土地使用权及房产权转让合同》应否继续履行。 关于本案应否中止审理的问题。林志辉、谭玉清上诉称第三人林良桥、林良秋、林良浩已经向湛江经济技术开发区人民法院提起行政诉讼，主张林志辉提供虚假材料，房管部门登记时未尽审查义务，违法为林志辉办理房屋产权登记，造成其财产损失，故本案需要中止审理。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”按照以上司法解释规定，在作为基础关系的买卖、共有、抵押、继承等民事行为存在争议时，应先行解决民事争议,再解决行政争议。具体到本案中，杨俊、林炜翔已经向人民法院提起民事诉讼，主张其与林志辉、谭玉清之间的建设用地转让有效，故应先行解决本案的民事争议，再解决行政争议，即本案不符合中止审理的情形。林志辉、谭玉清关于应中止本案审理的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于被上诉人杨俊、林炜翔行使不安抗辩权是否成立及《国有土地使用权及房产权转让合同》应否继续履行的问题。首先，2013年7月25日，林志辉与杨俊、林炜翔签订《国有土地使用权及房产权转让合同》，涉案合同约定杨俊、林炜翔支付第一期600万元后合同生效，并在生效的10天内再支付第二期转让款200万元，林志辉收到第二期款后无条件协助杨俊、林炜翔办理土地过户手续。签订合同当日，杨俊、林炜翔已履行了支付第一期600万元的给付义务，合同即发生效力；其次，从本案查明的事实看，杨俊、林炜翔给付第一期转让款600万元后，不按约给付第二期转让款200万元的原因是其通过查询，发现涉案转让标的物存在两家法院的查封，杨俊、林炜翔担心合同不能实现。这有杨俊、林炜翔提交的证据和两家法院的民事裁定予以证实。杨俊、林炜翔也诉称发现涉案标的物被两家法院查封后，其多次打电话联系林志辉，希望林志辉能予以解释，但林志辉不予理睬，在无奈的情况下其于2013年9月20日向原审法院提起诉讼，请求林志辉继续履行合同并一次性给付余下转让款。虽然杨俊、林炜翔的该诉称林志辉予以否认，但从杨俊、林炜翔已履行合同主要义务及提交的涉案标的物被法院查封的证据以及及时提起诉讼看，双方未能通过协商，消除杨俊、林炜翔的忧虑，且杨俊、林炜翔诉讼请求属于催促林志辉、谭玉清履行合同义务的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故杨俊、林炜翔行使不安抗辩权理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，杨俊、林炜翔行使不安抗辩权，中止履行第二期转让款给付义务，其目的是为降低交易风险，具有正当理由，不构成违约。林志辉、谭玉清关于杨俊、林炜翔未履行支付第二期转让款义务构成违约的主张，本院不予支持。涉案合同已不存在导致履行不能的因素，当事人应依合同约定履行义务，因此一审判决双方继续履行合同并无不当，本院予以维持。 综上，本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78300元，由林志辉、谭玉清负担。 再审期间，杨俊、林炜翔向本院提交以下证据材料：1、中国工商银行的汇款凭证复印件一份；2、吴川市人民法院案款收据复印件一份。上述证据拟证明本案二审生效后，因无法联系林志辉、谭玉清，杨俊直接将涉案合同约定的、二审生效判决确认的350万元支付到一审法院账户。 经质证，林志辉、谭玉清对上述证据的关联性有异议，提出其真实性、合法性由法院核实，并认为杨俊、林炜翔已构成根本违约，涉案合同应予解除。 林良桥、林良秋、林良浩对上述证据的质证意见是：由法院依法认定。 林良桥、林良秋、林良浩向本院提交以下证据材料：1、本院（2018）粤08行终219号行政判决，拟证明吴川市国土资源局仅凭林志辉提供的伪造的《房屋所有权证更名申请书》，将涉案房产变更至林志辉、麦惠珍的名下，导致了林良桥、林良秋、林良浩等第三人对涉案房产共有权的灭失，是对涉案房屋所有权的非法处分；2、吴府国用（1993）字第0821030XXXX号国有土地使用权登记卡复印件一份，拟证明涉案土地系第三人林良桥、林良秋、林良浩的父亲与林志辉开办的塘缀镇轻工制品厂所有。 林志辉、谭玉清对林良桥、林良秋、林良浩提交的证据的真实性、合法性没有异议，其关联性由法院认定。 杨俊、林炜翔对林良桥、林良秋、林良浩提交的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但对其所证明的事实有异议，原一、二审判决查明的事实已经充分证明第三人对涉案财产依法不享有所有权；证据2的真实性由法院认定，但无法证明第三人对涉案土地拥有使用权，涉案土地的土地登记卡和后来的土地登记证都证明涉案土地的使用权属于林志辉，原一、二审判决也对该事实予以查明。 对于杨俊、林炜翔以及林良桥、林良秋、林良浩提交的上述证据，本院认证如下：杨俊、林炜翔提交的上述证据与本案待证事实没有关联性，本院不予采纳；林良桥、林良秋、林良浩提交的上述证据不能证明其主张，本院不予采纳。 再审期间，杨俊、林炜翔向本院提交《调取证据申请书》，申请本院向吴川市公安局调取林志辉涉嫌合同诈骗一案的卷宗材料。本院对此予以准许，并调取了林志辉涉嫌合同诈骗一案的以下证据材料：1、2014年4月4日对林志辉的《询问/讯问笔录》；2、2014年4月8日对林志辉的《询问/讯问笔录》；3、2014年4月21日对林志辉的《询问/讯问笔录》；4、2014年5月1日对林志辉的《询问/讯问笔录》；5、2014年1月6日对林炜翔的《询问笔录》；6、2014年1月9日对林观寿的《询问笔录》；7、2014年2月24日对刁永忠的《询问/讯问笔录》；8、2014年2月26日对林智星的《询问/讯问笔录》。杨俊、林炜翔申请调取上述证据材料拟证明林志辉在签订涉案合同前并没有告知杨俊、林炜翔涉案土地及房产已被查封，造成杨俊、林炜翔支付600万元后产生不安，以至其只能通过法律途径解决问题。 经质证，林志辉、谭玉清对上述证据材料的真实性均没有异议，其认为从林志辉的笔录中可以看出林志辉已将其债务情况告知杨俊、林炜翔，杨俊、林炜翔作为商人也应知晓林志辉的债务情况，林志辉没有存在欺骗的情形，杨俊、林炜翔没有按照合同约定的时间将200万元支付给林志辉，且法院查封的公告是对外公示的，林志辉是基于杨俊、林炜翔先违约才提出解除合同的。 林良桥、林良秋、林良浩对上述证据材料的真实性均没有异议，认为从上述笔录可以看出林志辉明知存在第三人共有产权的情况下还处分涉案土地，侵犯了林良桥、林良秋、林良浩的权益。 对于杨俊、林炜翔申请本院调取的上述证据，本院认证如下：上述证据与本案待证事实具有关联性，本院对此予以采纳。 本院再审查明，原一、二审判决认定的事实清楚，再审予以确认。 另查明，杨俊、林炜翔与林志辉签订的《国有土地使用权及房产权转让合同》第六条违约责任第3项约定：林志辉过户办清手续的土地交杨俊、林炜翔。杨俊、林炜翔拖欠转让款所造成林志辉损失，杨俊、林炜翔按欠款额月息5%补偿给林志辉。 据林志辉提供的《最高额担保个人借款合同》显示，林志辉拖欠中国农业银行股份有限公司吴川市支行借款的还款届满期限为2013年8月30日。中国农业银行股份有限公司吴川市支行出具的《还贷证明》，证实林志辉于2013年9月1日前已全部还清其在该行的595万元借款。 又查明，本案二审判决作出后，杨俊、林炜翔分别于2018年8月21日、2018年10月30日向吴川市人民法院转账3416700元、83300元共计3500000元。 据吴川市公安局于2014年2月24日对刁永忠的《询问/讯问笔录》显示，刁永忠称其于2013年7月28日告知林炜翔涉案土地及房产已被法院查封，林炜翔于当日才知道涉案土地及房产已被法院查封的事实。 再审庭审中，杨俊、林炜翔主张其凭涉案合同于2013年7月28日到房管部门查询发现涉案房地产被多家法院查封以及存在第三人产权记录，杨俊、林炜翔发现上述情况后与林志辉联系，但林志辉对此避而不理。林志辉在再审庭审中承认林炜翔、杨俊有与其联系过，林志辉称其跟林炜翔、杨俊解释过只要按照合同约定进行付款，涉案房产就可以办理过户，随后林炜翔、杨俊告知其不支付第二期转让款了，并要求先办理过户手续才支付第二期转让款。 本院再审认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据林志辉、谭玉清的再审请求与理由及杨俊、林炜翔的答辩意见，本案当事人争议的焦点如下： 关于杨俊、林炜翔行使不安抗辩权是否成立的问题。本案中，杨俊、林炜翔以林志辉未能及时偿还银行贷款以及林志辉隐瞒涉案土地使用权被多家法院裁定查封的事实为由主张其中止第二期转让款的履行系行使不安抗辩权。对此，本院综合现有证据及涉案合同履行的情况分析如下：首先，双方签订的合同约定杨俊、林炜翔支付的第一期土地转让款600万元系用于林志辉偿还农业银行的贷款，但对办理银行还贷及注销抵押登记的时间并未作出具体约定。因当时银行的还款期限（2013年8月30日）尚未届满，虽然林志辉在收到第一期涉案土地转让款600万元后并没有即时偿还银行贷款，但其在银行贷款的还款期限到期届满后已于2013年9月1日前全部还清了拖欠银行的贷款，房管部门、国土部门亦于2013年9月16日、17日注销了涉案房屋及土地使用权的抵押登记。故林志辉不存在没有及时向银行偿还借款解除抵押的事实。其次，林志辉与案外人存在债务纠纷导致涉案标的物被法院查封系发生在涉案转让合同签订之前，从双方签订的合同内容看，合同明确约定杨俊、林炜翔支付的第二期转让款200万元系用于林志辉偿还债务。换言之，杨俊、林炜翔在签订合同时已知道林志辉尚欠银行贷款外尚有其他债务需要偿还。虽然合同没有明确该债务即为法院涉诉债务，但是该笔款项数额与林志辉涉诉债务数额基本相当，且合同同时约定“林志辉在收到杨俊、林炜翔第二期转让款后确保该土地无债权纠纷争议”，由此可见，杨俊、林炜翔应该知道涉案土地上有债权纠纷，也应知道第二期转让款是为了解决与涉案土地上有关的债务纠纷，而林志辉在收到第二期转让款后才负有确保涉案土地无债权纠纷的义务。况且，根据本案查明的事实，林志辉所欠的债务总额并没有超出涉案土地及房产的交易总价，若杨俊、林炜翔按照合同约定支付全部款项，林志辉完全可以还清所有债务，以请求法院解除被查封的涉案土地及房屋，继而将涉案土地和房产过户给杨俊、林炜翔。因此，杨俊、林炜翔以林志辉未能及时偿还银行贷款以及林志辉隐瞒涉案土地使用权被多家法院裁定查封的事实为由主张其可行使不安抗辩权，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”规定的可以中止履行的情形，故杨俊、林炜翔没有按合同约定支付第二期土地转让款已构成违约。本案一、二审认定杨俊、林炜翔享有不安抗辩权不当，再审对此予以纠正。 关于涉案合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法定解除合同的条件可以看出，当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，另一方才享有法定解除权。具体到本案而言，虽然杨俊、林炜翔没有按照合同的约定在合同生效的第十日内支付第二期土地转让款200万元，其行为应属违约，但从合同的履行情况来看，杨俊、林炜翔在签订合同当天已按合同约定支付了第一期土地转让款600万元，该款项已占合同全部价款的大部分，其已履行了合同的主要付款义务；其次，从涉案合同的目的来看，杨俊、林炜翔的目的是取得涉案合同的土地使用权及房产，林志辉的目的则是取得涉案合同标的物的对价950万元。虽然杨俊、林炜翔未能在合同约定的期限即2013年8月4日前支付第二期土地转让款200万元，但杨俊、林炜翔在涉案标的物抵押注销的第九天（2013年9月5日）也即是中止履行付款义务的第33天提起了本案诉讼，请求林志辉、谭玉清继续履行合同并一次性由其给付余下转让款，其该诉讼请求是属于催促林志辉、谭玉清履行合同义务的行为。可见，虽然杨俊、林炜翔不按合同约定支付第二期土地转让款构成违约，但其在违约后通过诉讼的方式积极要求继续履行合同并愿意支付后两期的土地转让款，其目的是为了交易安全，故杨俊、林炜翔的违约行为并不导致林志辉合同目的不能实现，双方是可以通过修补或改正而达到合同目的，林志辉的合同履行利益是可以获得实现的。况且，依据诚实信用原则，合同的双方当事人，均应诚实、善意、积极地促进合同的履行，但从本案查明的事实来看，林志辉在签订涉案合同时没有明确告知杨俊、林炜翔涉案标的物被法院查封的事实，导致杨俊、林炜翔产生不安感而出现中止履行付款的违约行为，林志辉亦存在一定履约瑕疵。因此，从公平原则的角度出发，林志辉在其存在履约瑕疵的情况下主张杨俊、林炜翔未按合同约定支付第二期转让款的行为构成根本违约缺乏依据，本院对此不予支持。鉴于本案合同未约定合同当事人享有单方解除合同的权利，也无法定解除合同的情形，而杨俊、林炜翔虽有违约行为，但其已履行了合同约定的主要义务，其违约行为亦未致使涉案合同目的不能实现，故本案林志辉、谭玉清并不具有单方解除权，涉案合同应继续履行。 关于违约责任应当如何承担的问题。如上所述，虽然杨俊、林炜翔中止履行付款的行为不构成根本违约，但其未按合同约定支付第二期土地转让款的行为已经构成违约，杨俊、林炜翔依法应当承担逾期付款的违约责任。经查，双方签订的合同约定了杨俊、林炜翔拖欠转让款所造成林志辉损失，杨俊、林炜翔按欠款额月息5%补偿给林志辉。本案中，尽管双方于合同中约定违约金按欠款额月息5%进行计算，但从杨俊、林炜翔逾期支付第二期土地转让款而造成林志辉的损失而言，林志辉的损失实为杨俊、林炜翔逾期付款所造成的损失，而逾期付款造成接受款项一方的损失体现为可得利息的期待利益损失。根据涉案合同的约定，逾期付款违约金按拖欠转让款数额月息5%计算，换算成年利率为60%，已过分高于现行中国人民银行规定的逾期贷款利率，故双方约定的逾期付款违约金已远远超过林志辉的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案双方约定的违约金已过分高于林志辉的实际损失。本案中虽然杨俊、林炜翔没有提出调整违约金的抗辩，但其就林志辉、谭玉清反诉提出的违约金主张提出了权利障碍的抗辩，且双方关于违约金方面的约定也严重违反了公平原则和诚实信用原则并导致双方利益严重失衡，亦违背了我国合同法违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，故应予以适当调整。综合考虑本案林志辉的实际损失及其存在履约瑕疵的情况、违约方杨俊、林炜翔的过错程度、涉案合同的履行情况以及涉案合同已约定逾期付款违约金计算标准等因素，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于民间借贷逾期利率即“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本院酌定将逾期付款违约金调整为按逾期付款数额的月利率2%计算。本案中，杨俊、林炜翔未能按合同的约定在合同生效的第十日内即2013年8月4日前支付第二期土地转让款200万元，故本案的逾期付款违约金应从2013年8月5日开始计算。根据本案查明的事实，本案二审判决作出后，杨俊、林炜翔分别于2018年8月21日、2018年10月30日向吴川市人民法院转账3416700元、83300元共计3500000元。换言之，杨俊、林炜翔已于2018年8月21日支付了第二期200万元的涉案土地转让款，故杨俊、林炜翔应支付林志辉、谭玉清的逾期付款违约金数额为2456000元（2000000元×2%÷30×1842天）。 综上所述，原一、二审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，再审对此予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）粤08民终1370号民事判决； 二、撤销广东省吴川市人民法院（2013）湛吴法立民初字第3号民事判决第四项； 三、维持广东省吴川市人民法院（2013）湛吴法立民初字第3号民事判决第一、二、三项； 四、限杨俊、林炜翔于本判决发生法律效力之日起三十日内向林志辉、谭玉清支付违约金2456000元； 五、驳回杨俊、林炜翔的其他诉讼请求； 六、驳回林志辉、谭玉清的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费78300元、财产保全费5000元，共83300元，由杨俊、林炜翔负担30700元，林志辉、谭玉清负担52600元；反诉受理费18732元，由杨俊、林炜翔负担12012元，林志辉、谭玉清负担6720元；二审案件受理费78300元，由杨俊、林炜翔负担28847元，林志辉、谭玉清负担49453元。 本判决为终审判决。 审判长  陈建业 审判员  苏 斌 审判员  陈小媚 二〇一九年十二月二十五日    书记员王嘉钰 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。