四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3383号 原告：张伟，男，1978年7月10日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：杜秋菊（系张伟之妻），住四川省平昌县。 原告：杜秋菊，女，1985年8月23日出生，汉族，住四川省平昌县。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地四川省达州市通川区复兴镇环城路匝道达州市秦巴电商谷2幢1-1-10号。 负责人：肖秋华。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区百花潭路8号5层508室。 法定代表人：肖秋华。 二被告共同委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。 原告张伟、杜秋菊诉被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司（以下简称新屹华达州分公司）、成都新屹华房地产开发有限公司（以下简称新屹华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜秋菊，被告新屹华达州分公司、新屹华公司的共同委托诉讼代理人黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟、杜秋菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告出示房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；二、判令被告向原告支付从2018年5月1日起至起诉之日（2019年6月15日）止，共410日逾期交房违约金人民币11781.76元，并按照人民币28.7元/天日承担从起诉之日起至实际验收合格房屋之日止的违约金（违约金计算方式287360元×0.0001=28.7元/天，违约金暂计算至2019年6月15日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月9日被告新屹华达州分公司与原告张伟、杜秋菊）签定了《商品房买卖合同（预售）》。原告购买通川区房屋。被告应按合同第18条约定于2018年4月30日将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房；应当按照合同第19条约定逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行：出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（即287360元×0.0001=28.7元/天）。签定合同后，原告按合同第8条约定已于当日向被告一次性支付该商品房全部价款，已履行完全部义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。经原告及其他业主多次催促，被告方工作人员于2019年12月31日电话通知原告验房及办理入住手续，但小区相应配套设施并未完善甚至未完工，且存在众多之质量问题以及虚假宣传；同时也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。经多次多方渠道向相关部门投诉咨询后；在住建局协调下要求被告继续完善交房手续及整改工作；同时被告方相关领导同意按合同约定支付违约金；但事后被告至今未履行。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特诉至法院望判如所请。 被告新屹华公司、新屹华达州分公司辩称，1、原告系与被告新屹华达州分公司签订的房屋买卖合同，新屹华达州分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告新屹华公司不是本案的适格主体；2、被告新屹华达州分公司与原告签订的合同约定了交房时间，延期交房是事实，但延期的原因是拆迁，符合合同和补充协议所约定的延期交房的规定，因此被告新屹华达州分公司不应当承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于达州市通川区复兴镇环城路匝道的“秦巴电商谷”商住项目系被告新屹华达州分公司开发的工程项目。2017年4月10日，原告张伟与被告新屹华达州分公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该合同第六条约定因拆迁延误引起工期延误，造成商品房逾期交付的，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据。2017年5月9日，原告与被告新屹华达州分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买住房一套，总价款287360元，定于2018年4月30日前交付商品房；有以下原因之一（1.不可抗力；2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；3.因拆迁延误引起工期延误）需要延期交付该商品房，出卖人书面通知买受人；逾期90日未交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部房款的日万分之壹计算向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。 同时查明，2017年5月11日，被告新屹华达州分公司向达州市通川区委区人民政府出具《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》，请求政府相关部门在2017年5月底解决宗地附属物拆迁事宜；2018年3月14日，被告新屹华达州分公司向达州市通川区人民政府再次出具《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》，其中载明案涉内容：“由于本项目宗地内还有未拆迁建筑存在，致使秦巴电商谷无法达到竣工条件，也无法通过验收，因而造成已购买秦巴电商谷业主无法按时接房。现在业主群体情绪非常大、出现很多不稳定因素。” 2018年3月26日，被告新屹华达州分公司在达州广播电视报刊登《公告》，内容：该公司开发的“秦巴电商谷”商住项目，因项目内拆迁工作滞后（至今尚存在未拆迁建筑）、因环境督察原因，政府要求停工数月等不可抗力因素，造成工程进度严重延期，导致无法达到按期交房条件。为此，根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，将交房时间作如下调整：1.秦巴电商谷1号楼从2018年12月31日起开始交房；秦巴电商谷2、3号楼从2019年4月30日起开始交房。被告新屹华达州分公司还将此《公告》在小区内墙上进行了张贴。2018年12月25日，秦巴电商谷项目的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、质检单位对秦巴电商谷1号楼进行了竣工验收；2019年4月21日，五单位对秦巴电商谷2号楼1、2、3单元进行了竣工验收。原告在2018年12月31日收到了被告新屹华分公司的接房通知后，于2019年1月办理接房手续。在办理接房手续的过程中，原告看到了被告张贴于物业公司墙壁上的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。 另查明，2018年8月22日，达州市国土资源局通川分局与“秦巴电商谷”项目宗地内所涉住户杨伦华、杨利、杨琴等签订《房屋拆迁补偿安置协议》，发放《房屋拆迁安置卡》。 本院认为，一、关于原告要求“被告立即向原告出示房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”的诉讼请求，此项诉讼请求因缺乏诉的利益，本院不予支持。二、关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照约定诚信履行合同义务。被告未能在约定期限内交付案涉房屋，源于项目宗地内尚存未拆迁建筑物，根据《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》关于因拆迁延误引起工期延误，造成商品房逾期交付的，出卖人应出具相关证明文件作为免责依据的约定，被告新屹华达州分公司延期交房具备买卖双方约定的免责事由，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违反了合同约定，本院不予支持。三、关于被告新屹华公司是否具备诉讼主体资格问题。被告新屹华达州分公司是被告新屹华公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，应当作为当事人独立承担民事责任，被告辩称新屹华公司不是适格诉讼主体的意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张伟、杜秋菊的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告张伟、杜秋菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 审 判 员  向 锷 人民陪审员  潘红梅 二〇一九年十二月六日 书 记 员  陈韵朵