广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4695号原告：江门市润普置业有限公司，住所地：江门市蓬江区，统一社会信用代码。法定代表人：陈力恒，该公司经理。委托诉讼代理人：林文聪、李雪桦，均系广东永基律师事务所律师。被告：朱德安，男，1954年2月12日出生，汉族，住广东省江门市江海区，被告：陆云娟，女，1954年3月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，两被告的共同委托诉讼代理人：黄日森、蔡莉雅，均系广东五邑律师事务所律师。原告江门市润普置业有限公司（以下简称“润普公司”）诉被告朱德安、陆云娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月16日、11月6日公开开庭进行了审理。原告润普公司的委托诉讼代理人林文聪，被告朱德安、陆云娟的共同委托诉讼代理人蔡莉雅以及被告朱德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润普公司诉称：2015年，原告与两被告签订《江门世纪城前期物业服务协议（商铺租户）》，约定：原告为被告所有的位于江门市蓬江区××大道东××、××号商铺提供前期物业管理服务，商铺建筑面积分别为65.98㎡、41.69㎡，物业管理费标准为25元/㎡/月，被告逾期足额缴纳物业管理费的，应从逾期缴纳之日起，按欠款总额每日3‰的标准向原告支付违约金等。上述协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务。但自2018年1月起，被告没有依约向原告支付物业服务费，截止至2019年4月，被告一直拖欠物业服务费，经原告多次催收，被告至今没有缴纳上述费用及支付违约金。原告在本案按年利率24%的标准主张计算违约金，原告将保留要求被告按上述协议约定的标准，支付余下尚未主张违约金的权利。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付2018年1月至2019年4月物业服务费人民币43068元及违约金（以每月欠付的物业服务费2691.75元为基数，分别从逾期后即2018年1月6日、2018年2月6日起按每日万分之六六计至费用付清之日止）；二、两被告承担本案的全部诉讼费用。润普公司在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、《江门世纪城前期物业服务协议（商铺业主）》，证明原、被告约定，原告为被告所有商铺提供物业服务，物业服务费标准为每平方米25元/月，协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务的事实；3、房地产测量报告书五份，证明世纪城商区的建筑面积为27916.3㎡的事实；4、社保清单、劳动合同书、聘用退休人员协议书，证明原告为向世纪城商区提供物业管理服务，聘用相关人员进行安保、清洁、绿化等工作的事实；5、电梯维修保养合同、发票、消防系统维护保养合同、发票、消防系统维护保养合同，证明原告为世纪城商区提供物业管理服务的事实；6、江门市世纪城物业服务移交协议，证明原告与广州粤华物业有限公司（以下简称“粤华公司”）、江门市世纪城房地产开发有限公司（以下简称“世纪城公司”）协议约定将世纪城商区的物业服务工作移交给原告，原告进驻世纪城商区提供物业服务程序合法的事实；7、江门世纪城A06-1、A06-3号楼及中区大道A1商铺空调系统安装工程合同书、发票，证明涉案世纪城商区有安装中央空调并使用的案件事实；8、照片一套，证明原告为向世纪城商区提供物业管理服务，聘用相关人员进行安保、清洁、绿化等工作的事实。被告朱德安、陆云娟共同辩称：一、润普公司获得世纪城物业管理权不合法。润普公司接管世纪城时不具备物业管理资质。2018年3月7日前，物管企业均需符合《物业管理企业资质管理办法》中关于物业管理资质分级制度的规定，才能接管相应模式的物业，提供物业服务，而润普公司在没有获得相应等级资质证书的情况下，莫名取得世纪城物业管理权，其物业管理权的取得不合法。润普公司违法获取涉案物业管理权，应属无效。业主购买涉案商铺时，指定由粤华公司江门分公司提供物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，其中第二十一条约定服务期从物业交付使用之日起至物业业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于重大事项，应由业主共同决定。但开发商或物管公司在未召开会议获取业主同意情况下，单方解除对粤华公司的聘任，强迫业主与润普公司签订物管协议，违反法律规定，亦有违业主意志，其因此获取物业管理权应属无效。开发商与润普公司是关联公司，代表开发商利益行使物业管理权。润普公司之所以在没有资质，没有业主同意的情况下，还能取得涉案物业管理权的缘由在于其与开发商世纪城公司是关联公司，二者有共同利益，从该两公司工商登记资料可反映，其中股东郑均洪是两公司共同股东。润普公司受开发商支配，代表开发商利益，肆意损害业主权益，根本无法维护业主利益，或为业主提供优质服务。二、润普公司未依约提供物业服务，无权收取物业服务费。润普公司任意收取物管费，损害业主利益。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”润普公司未对每位业主按同一标准收费，更未对物管费收取进行公开、公示，其对没有与开发商发生诉讼的业主收取5元或10元每平方米的物管费，对其他业主则按合同书写的25元每平方米收取物管费。对哪位业主收多或收少，均取决于润普公司单方意愿，其利用优势地位随意行使“管理权”，对多交物管费的业主造成极大不公，亦造成收支不平衡，根本无法为业主提供正常物管服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应于支持。”润普公司随意收费，没有提供与合同约定收费标准相匹配服务的行为，无异于擅自扩大收费范围、提高收费标准，构成违规收费，其不但无权主张物管费还应将已收取的物管费予以退还给业主。润普公司未依约提供物业服务，剥夺业主知情权、物业环境脏乱差。润普公司从未对物业管理费收支情况进行公示公开。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开原则，润普公司从未向业主公开物管费收支情况及用途，业主从来不知道物管费用在什么地方，也无法清楚获悉业主相互之间不同的缴费标准和金额差异。涉案物业环境不堪入目，根本无法经营。《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”双方签订的物管协议及协议附件均对物业服务标准进行详细约定，润普公司不论在安保、卫生、绿化、设施维护、供水、供电、消防、停车场管理等各方面均未依约提供服务，导致业主商铺无法出租、无法获得应有的商业价值，业主已因此受到财产损害，并有权向其主张赔偿。润普公司未经催收，无权主张物管费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”每月依时向业主发缴费通知只是物管公司最基本的责任和义务，润普公司从未给予合理期限双方协商或缴费，即提起诉讼，其不但无权收取物管费，还应支付原告因此支出的律师费及诉讼成本。润普公司曾承诺商铺未出租，不收取物管费，出尔反尔。事实上，润普公司没有提示业主缴费的原因在于，润普公司及开发商均承诺，商铺如未能出租的，一律不收取物管费，虽没有书面约定，但综合全案分析，及从其他业主证据、陈述，亦能推敲原告所言属实。三、涉案物业收费标准应予下调。涉案商业区没有配备中央空调，15元中央空调费应予扣减。《前期物业服务协议》第六条约定:商铺物管费25元/月/平方米，其中包含10元物业服务费用和15元年度月平均中央空调冷气电费。涉案物业整个商区都没有装备中央空调，更不存在中央空调费，润普公司无权收取该15元年度月平均中央空调冷气电费。世纪城因润普公司管理不善，惨淡不堪，根本无法经营。润普公司根本没有提供相应物业服务，物管服务无法跟上商业经营需要，排水设施有问题，也没有通过环保评测，无法为业主提供商业价值。四、润普公司违法改变公共部位使用用途，侵犯业主使用权、收益权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律着干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同理权利的‘其他重大事项”’，第十四条规定：“建设单位或者其他行为人自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”涉案物业的多处共用部位已经被润普公司改变用途，共用洗手间及走道已被间隔用作出租，部分公共走道亦被问隔成为经营场所，业主无法使用公共设施，权利被严重损害，润普公司应恢复公共道路及洗手间供业主经营使用，其获取的收益亦应返还到业主公共支出中。五、涉案物业因开发商违约未交付而无法接收，涉案物管费应由开发商承担。原告与开发商签订《商品房买卖合同》后，又签订了《商铺委托代理合同》，实际上，从业主购买涉案商铺之日起直至租赁协议2017年12月31日到期，均未正式接收商铺，商铺一直处于开发商控制状态，直至2017年12月31日，开发商仍未通知收铺，亦未将商铺按约定四至间隔好，原告才通过诉讼要求开发商按约定交付，经蓬江区人民法院审理，判决认定开发商应恢复商铺隔墙。即在2019年4月前，涉案商铺并未交付给原告，造成无法交付责任在于开发商，开发商与润普公司是关联公司，二者利益共享，涉案物管费要么应由开发商承担，要么应由润普公司与开发商分担解决，其无权向被告主张支付。六、润普公司违约金主张应予驳回。延迟缴纳物管费责任在于润普公司。如前所述，润普公司未有履行通知、催告义务，亦未依约提供物管服务，润普公司亦清楚，物管费缴纳责任在于开发商，违约责任不在于被告，在此情况下，其无权向被告收取违约金。润普公司违约金标准过高，不符合行业标准，应予下调至日万分之0.7。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。”按照司法实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率(基准贷款利率在30%-50%的上浮)的4倍，但涉案合同约定的按每日3‰的标准计算违约已经超出司法实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，按照中国人民银行规定的6个月至一年商业贷款利率4.35%计算，本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之0.7才相对符合公平原则。综上，原告物业管理权的获取不合法，其未依约提供物管服务，还损害业主利益，肆意改变公共区域用途，随意收费，严重违反诚实信用原则，本案意义不单在于涉案金额，还在于业主日后缴纳费用的标准，长此以往，必然引起公愤，对业主造成极大的不公，使业主利益失去平衡，为使利益平衡得以恢复，维护物管市场秩序，请求驳回润普公司的诉讼请求。并责令其恢复公共道路设施，下调其物业服务管理费，此为本案抗辩的意见，不是提出反诉。七、原告从没有提供物管服务，只是签订物管合同。涉案物业并不存在物业管理的服务，原告本身并不具有物业管理的资质，而且原告没有绿化的管理人员、保洁队伍、安保队伍，根本没有向被告提供物业管理。依据国家发展和改革委员会建设部颁发的物业服务收费管理办法第十六条及广东省物价局、广东省住建局颁发的关于物业服务收费管理办法第十七条的规定，物业已出售，但没有交付给买受人的，物业服务费由建设单位全额支付，因此，对于未将物业交给被告，物管费应由开发商世纪城公司承担，开发商世纪城公司承担交付前的物管费是法定义务，而原、被告之间合同约定是约定义务，依据法定义务高于约定义务的原则，本案的物管费应由开发商世纪城公司承担，并将其追加为本案的第三人或被告参加诉讼，事实上原告是由开发商直接控制的企业，本案诉讼也是开发商直接操控的诉讼，故如果判决被告承担物管费，则又引发被告向开发商主张权利的诉讼，本案的原告将作为另案的第三人。朱德安、陆云娟在举证期限内共同提供的证据有：1、工商信息，证明开发商世纪城公司与原告是关联公司，两公司股东均为郑启洪，两公司利益一致；2、《商品房买卖合同》，证明涉案商业区面积153475㎡，原告承接涉案商业区物业管理服务时，应具有一级物业管理服务资质，但其并没有，其获得物业管理权无效，合同附件一明确约定交付商铺的四至，应有墙相隔，否则被告根本无法接收使用商铺，开发商应承担因无法依约交付商铺期间的物管费；3、《商铺委托代理合同》、《民事判决书》、《合同解除协议》，证明被告与开发商世纪城公司签订《商品房买卖合同》、《商铺委托代理合同》，被告自购房之日起至2017年期间，均未实质验收、接收过涉案商铺，一直由开发商操控，直至委托代理合同到期后，才就涉案商铺接收问题与开发商发生争议。法院判决认定开发商未依约履行交付义务构成违约，涉案物管费应由开发商及作为关联公司的原告自行承担。涉案商铺曾于2018年8月1日出租，但因商铺未恢复间隔，没有空调，无法正常使用，而被租户解除合同，商铺仅出租1个月，又恢复空置和无法使用状态，该月的物管费已由承租人缴纳，原告无权重复主张；4、粤华公司江门分公司《前期物业服务协议》、润普公司《前期物业服务协议》、润普公司《业主临时管理规约》，证明被告原委托粤华公司对涉案物业进行物业管理，原告未经业主同意，即行委托原告接收物业管理，原告取得物业管理权不合法，原告物管协议明确约定25元物业服务费包含15元中央空调冷气费，但原告没有安装中央空调，无权收取15元中央空调冷气费，原告并无按约定提供清洁、绿化、安保、水电、空调等服务，协议约定物管公司不得随意占用、改变公共区域，不得阻碍业主正常使用，但原告将公共卫生间及通行通道间隔开来霸占收益，已严重影响业主，原告构成违约；5、江门翔丰汽车销售服务有限公司《物管协议》、发票说明、发票、收据说明、收据、聊天记录、照片、世纪城宣传视频，证明109号铺业主陈华章、黄宝霞于2018年12月将其商铺出租给东莞市大唛趣车汽车服务有限公司，并由该公司支付了2019年1月至2019年6月的物管费，109号商铺缴纳的物管费是10元/平方米/月。江门翔丰汽车销售服务有限公司于2019年5月向被告承租涉案商铺，并与原告签订《物管协议》，其中约定：涉案商铺物管费10元/平方米/月，任何单位不得擅自改变公用设施功能，否则应征相邻业主同意，并报行政主管部门批准，原告违约改变公共卫生间用途，对不同业主按不同收费标准。原告收取物管费标准不一，乱收费，对有些业主按5元标准计费，有些业主按10元标准计费。照片反映，涉案商业区没有安装中央空调，原告无权按25元标准收费。原告没有依约提供物管服务，管理面积也不达标，与世纪城宣传视频相距甚远，构成违约，有违诚实信用；6、世纪城105室《租赁合同》、收据、收据说明、租户陈森昌物管费支付《说明》、物管费收据、物管费转账单，证明原告对世纪城103室、105室、121室、122室、123室、124室均按5元/月/平方米标准收取物管费，其中包括业主陈彩云，谢昭仪的105室，该两业主的商铺已按5元/月/平方米标准支付了2018年12月至2019年5月物管费；7、109室《租赁合同》、发票、发票说明、租户东莞市大唛趣车汽车服务有限公司物管费支付《说明》，证明原告对世纪城109室、107室、120室、118室、119室按10元/月/平方米标准收取物管费，其中包括业主陈华章、黄宝霞的109室，该两业主已按10元/月/平方米标准支付了2019年1月至2019年6月物管费；8、111室、113室《租赁合同》、租户江门翔丰汽车销售服务有限公司工商信息、《物管协议》，证明业主朱德安、陆云娟将世纪城111室、113室出租给翔丰公司，并约定由该公司承担上述两铺位物管费，该公司已与原告签订物管协议，约定按10元/月/平方米收取物管费；9、照片一套，证明原告没有提供物业服务，照片为被告商铺旁边脏乱差的物业环境；10、《不动产登记信息证明》，证明涉案商铺的权属登记情况。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告润普公司提供的《营业执照》载明：“名称：润普公司，成立日期：2011年3月9日，营业期限：长期，经营范围：物业租赁，物业管理，物业管理咨询…。”原告与被告朱德安、陆云娟签订《江门世纪城前期物业服务协议》（商铺租户），主要约定：“甲方：朱德安、陆云娟，乙方：润普公司，甲方就世纪城公司开发建设的江门世纪城之前期物业管理服务事宜与乙方订立本协议。物业名称：江门世纪城，坐落位置：江门市蓬江区××大道东××室、××室铺，建筑面积：65.98㎡、41.69㎡。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备、中央空调的动行、维修、养护和管理…服务费用：本物业管理区域内物业服务收费选择包干制方式，具体收费标准如下：商铺25元/月/㎡（其中包含10元物业服务费和15元年度月平均中央空调冷气电费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月费用，电费、水费分摊的方式、方法由物业管理公司代为分摊、征收。甲方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费…的，应从逾期缴纳之日起按欠费总额每日3‰的标准向乙方支付违约金，对于超过三个月不交纳物业服务费，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳…落款甲方签名：朱德安、陆云娟，乙方加盖印章：润普公司。”原告与世纪城公司、粤华公司于2013年11月6日签订《江门世纪城物业服务移交协议》，主要约定：“接管方（甲方）：润普公司，移交方（乙方）：粤华公司，开发商（丙方）：世纪城公司。甲、乙、丙三人协商一致，乙方退出对江门世纪城商住小区的物业服务工作，时间定于2013年10月31日，丙方全权委托甲方接管本项目的物业服务工作，相关的移交接管手续由甲、乙两方办理。为明确移交、接管时间、费用金额及费用支付方式等事宜，签订本协议。本项目：是指江门世纪城物业服务项目，交接基准日：是乙方承担本项目物业服务责任的界定日，即2013年10月31日为交接基准日。交接事项及交接程序：房屋及设备设施交接：交接时间：2013年11月6日，交接地点：工程部值班室…物业服务中心交接：交接时间：2013年11月6日，交接地点：物业服务中心办公室，交接内容，物业服务中心资料、业主资料、相关物品资料、相关费用、钥匙等相关物品（详见清单明细表）。乙方于2013年11月6日24时前将甲乙双方确认的附件《移交清单汇总表》所列资料交给甲方，丙方于2013年11月6日24时前将所欠乙方2013年2月1日至10月31日的商场物业服务费170000元支付给乙方。本协议自签订之日起，本协议签订生效后丙方与乙方所签订的《江门世纪城前期物业服务合同》及相关的《补充协议》同时终止。甲、乙双方代表人在相关的清单明细表及岗位交接记录中签名确认时起，本项目的相关物业服务工作及责任均由甲方承担…落款甲方加盖印章：润普公司，乙方加盖印章：粤华公司，丙方加盖印章：世纪城公司。”原告提供的江门市蓬江区社会保险基金管理局出具的《单位应收明细账》载明：“个人参保姓名：孔宪武、谢健强…参保单位：润普公司…。”被告与世纪城公司签订《白沙大道东11号商铺委托代理合同》，主要约定：甲方（委托方）：朱德安、陆云娟，乙方（受委托方）：世纪城公司。甲、乙双方于2012年1月6日签订《商品房买卖合同》，甲方购买乙方销售的上述111、113室商铺，甲方就出租上述商铺一事，特委托乙方作为代理人。双方就代理上述商铺出租的相关事务达成如下一致意见：乙方接受甲方委托，全权代理上述商铺出租的相关事务。委托代理期限：自2013年1月1日起至2017年12月31日止，代理权限：特别授权代理（详见《授权委托书》）。租金结算方式：自2013年1月1日至2015年12月31日期间，乙方不再向甲方支付租金，并拥有无偿使用权，2016年1月1日至2017年12月31日的租金于每6个月的次月10日前，由乙方向甲方返还上述商铺的租金，租金标准为按建筑面积每月每平方米260元，委托期限内，甲方不再对前述租金标准以任何方式作任何调整…委托期限内，甲、乙双方按国家有关法律规定，承担各自应负的义务，商铺的物业管理费由乙方承担…任一方违反本协议约定，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的一切损失…落款甲方签名：朱德安、陆云娟，乙方加盖印章：世纪城公司。”在诉讼中，经本院组织双方当事人到上述111室、113室商铺现场勘查，察看了中央空调的使用情况，并对现场的情况进行了拍照、录像以及制作笔录。在庭审中，原告陈述自被告与世纪城公司签订《委托代理合同》，被告向世纪城公司收取租金时，被告已实际接收涉案111室、113室商铺使用至今，被告一直没有缴纳过物业服务费。被告应在每月5日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告按每日万分之六六支付违约金。原告在本案主张的物业服务费的缴费期间为2018年1月至2019年4月。两被告陈述其两人为夫妻关系，原告取得物业管理权不合法，原告没有在涉案小区提供过物业服务，被告一直没有向原告缴纳过物业服务费。被告已收取其委托世纪城公司代理出租期间的全部租金，在代理出租期限届满后，主要因房屋间墙被拆除，被告无法正常使用房屋。原告另陈述111室、113室商铺的间墙是世纪城公司将该商铺交付给被告使用后被拆除，基于世纪城公司与原告签订的上述《委托代理合同》，为更好维护被告的最大利益，将多个商铺一并出租给一个承租人，在被告委托代理期间内，其也已足额收取全部租金，足以证明该商铺在代理期间可以正常使用，不影响被告的实际权益。另查明，两被告于2018年5月25日针对世纪城公司向本案提起（2018）粤0703民初4574号民事诉讼。本院于2018年12月24日作出（2018）粤0703民初4574号民事判决，判决查明：两被告购买上述111室、113室商铺后已办理《房地产权证》，并与世纪城公司签订《白沙大道东11号商铺委托代理合同》，约定的内容如上。判决后，双方均没有上诉。两被告提供的《不动产登记信息证明》载明坐落于江门市蓬江区××大道东××室、××室房屋的权属人为朱德安、陆云娟，建筑面积分别为65.98㎡、41.69㎡，分别于2014年11月27日、11月29日登记办理了《房地产权证》。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告润普公司提供的《江门世纪城前期物业服务协议》（商铺租户）、《江门世纪城物业服务移交协议》等证据有原件，被告朱德安、陆云娟也确认《江门世纪城前期物业服务协议》的真实性，被告虽不确认《江门世纪城物业服务移交协议》的真实性，但未能提供相反证据予以反驳，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从上述证据可以证实两被告为坐落于蓬××区××大道东××室、××室商铺的权属人，原告约于2013年11月起接受开发商世纪城公司的委托为世纪城小区提供物业服务至今，原告并与两被告就11号111室、113室商铺提供物业服务签订了《前期物业服务协议》，因此，可以认定原告与两被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。对两被告认为原告取得物业管理权不合法，原告没有提供过物业服务等的意见，因未能提供有效证据予以反驳，且与上述查明的事实相悖，本院不予采纳。关于两被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”虽针对两被告何时接收上述111室、113室商铺使用的问题，原、被告的陈述各不一，且未有提供直接证据予以证明，但从上述4574号民事判决查明的事实以及两被告提供的《不动产登记信息证明》，111室、113室商铺已于2014年11月27日、11月29日登记办理了《房地产权证》，即该两商铺已竣工验收，两被告至少从上述日期开始享有对该房屋占有、使用、处分等物权权利。同时，在两被告与世纪城公司约定的交付期限届满后，两被告委托世纪城公司代为出租111室、113室商铺，并从2016年1月1日开始收取租金至委托期限届满，两被告的该委托行为应视为其对房屋行使使用、处分的权利，即被告已实际接收使用该商铺。在被告委托世纪城公司代为出租该商铺时，其未能举证证明该商铺未符合交付使用的条件或其双方合同约定的交付条件，至于其当时是否到房屋现场查验房屋或办理接收房屋的手续等，属其行使权利的行为，没有违反法律的相关规定，相关的后果应由其自行承担。由此，综上情况可以认定两被告至少在取得111室、113室商铺的《房地产权证》后，于2016年1月1日收取商铺租金时已实际接收该商铺使用。因此，原告约于2013年11月起已进驻世纪城小区，为该小区业主提供物业服务至今，而从本案证据未能显示被告于上述时间接收房屋使用后从2018年1月1日至2019年4月30日有缴纳过物业服务费，且被告也陈述未缴纳过物业服务费，故原告要求被告支付上述期间的物业服务费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据上述《不动产登记信息证明》、《江门世纪城前期物业服务协议》（商铺租户）中关于111室、113室商铺权属登记、面积以及物业服务费收费标准的确定，原告主张的每月物业服务费按25元/㎡计算，其中包括物业服务费10元，年度月平均中央空调冷气电费15元。而从本院组织双方到上述房屋现场勘查的情况可见，111室、113室商铺虽安装了进风口、出风口的空调配件或部分配件，但未见有可供空调使用的控制电路或线路，现场经被告要求，原告未能启动空调进行使用，之后原告也未能提供证据证明中央空调日常使用或如何投入使用的情况，即未能证明可以启动中央空调使用或已投入使用而产生了电费等，由此，原告要求被告支付的上述费用中包括年度月平均中央空调冷气电费15元的请求依据不足，本院不予支持。因此，原告要求被告支付的物业服务费应为17227.2元〔即按每月应付的物业服务费1076.7元（107.67㎡×10元/㎡）×未缴的时间16个月（2018年1月至2019年4月）〕。原告请求该费用的超出部分因证据不足，本院不予支持。对被告认为其一直没有接收111室、113室商铺使用，且商铺因间墙被拆，未能正常使用等的意见，因被告未能举证证明该商铺的间墙在其实际接收使用时已被拆除，即在其享有占用、使用、处分该商铺权利或委托出租时，未能显示该商铺未符合交付使用的条件，至于该商铺在后来使用中间墙被拆除，属于另一法律关系，与上述认定其已实际接收该商铺使用无关，故上述意见理据不足，本院不予采纳。关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《物业服务协议》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月5日前未支付物业服务费，应按每日千分之三的标准缴交违约金，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业服务协议》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，原告主张将逾期付款违约金的计算标准调整为每日万分之六六，没有违反相关法律的规定，本院予以支持。据此，原告主张的违约金应为：2018年1月的违约金，从2018年1月6日开始计算，2018年2月的违约金，从2018年2月6日开始计算，以此类推，计至2019年4月，从2019年4月6日开始计算，均以每月应付的物业服务费1076.7元为基数，均按每日万分之六六计至物业服务费清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱德安、陆云娟应自本判决生效之日起十日内向原告江门市润普置业有限公司支付2018年1月至2019年4月的物业服务费人民币17227.2元以及违约金（2018年1月的违约金，从2018年1月6日开始计算，2018年2月的违约金，从2018年2月6日开始计算，以此类推，计至2019年4月，从2019年4月6日开始计算，均以每月应付的物业服务费1076.7元为基数，均按每日万分之六六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告江门市润普置业有限公司的其他诉讼请求。被告朱德安、陆云娟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1061.62元，由原告江门市润普置业有限公司负担636.97元，被告朱德安、陆云娟负担424.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  李惠兰人民陪审员  余卓成二〇一九年十二月二日法官助理莫丽君书记员容瑞琼