四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5247号 原告：四川宜宾忠泰物业服务有限公司，统一社会信用代码91511521066795600C，住所地宜宾市叙州区柏溪镇城北新区（城中央）A地块42幢3层。 法定代表人：童亮，总经理。 委托诉讼代理人：葛丹，公司员工。 被告：邓某，女，2012年6月5日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市叙州区，住四川省宜宾市叙州区。 法定代理人：李某（原告邓某之母），女，1983年7月7日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：樊家富（李某之继父），男，1958年2月23日出生，汉族，住四川省高县。 原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司委托诉讼代理人葛丹，被告邓某的法定代理人的诉讼代理人樊家富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务费1588.2元;2.给付违约金1451.85元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月29日，根据与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司和全体业主签订的《前期物业服务合同》依法为城中央肖邦小区提供前期物业服务。居住在该小区27栋24楼02号被告于2018年1月起欠交物业服务费至2019年8月31日已累计欠交物业服务费1588.2元，应当承担违约责任给付违约金1451.85元，合计3040.05元。被告欠交物业服务费，经原告书面催款通知，在限定期限内没有交清物业服务费。为了维护原告合法权益，特诉请法院依法判决。 被告邓某的法定代理人李某辩称，被告没有缴纳物业费是因为原告未按约履行合同及相关规定提供服务，已造成违约，理由如下：1.原告管理的肖邦小区27栋一楼公共活动区域且为辅助应急逃生通道被一楼业主以盈利为目的私自违建开设麻将馆，麻将馆已开设两年多，期间业主多次向物管反映，物管从未前往制止，也未向有关部门报告；2.原告管理的整个肖邦小区都存在住改商情况，尤其一楼最为严重。业主在改造前期，物管公司未及时制止、未向有关部门报告、未要求住改商业主限期修复或予以赔偿；3.原告未按照《前期物业服务协议临时管理规定》及时管理维护好电梯设备，未建立设备运行、维护、检查、保养台账，业主被关故障电梯后物业管理未及时营救，无人值班；4.原告未按照《前期物业服务协议临时管理规定》履行职责，小区电梯内长期脏乱差，烟头、纸屑未及时清理，电梯地板被破坏后未修复；5.原告未按照《前期物业服务协议临时管理规定》对小区的装修人员实行临时出入证管理；被告在2016年12月29日已经缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费用，但原告提供的物业服务一直未按照签订的《前期物业服务协议临时管理规定》要求履行职责，未达到管理服务质量约定目标，存在严重违约；6.被告将保留采取法律手段维护正当利益的权利。 原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、“城中央.肖邦组团”前期物业服务协议临时管理规约、违约金计算表、张贴催费通知单照片纸质打印件、装修整改通知书及签收回执5份、客户访谈记录表5份、宜宾市叙州区住房城乡规划建设和城镇管理局《建设监察执法调查通知书》、张贴《建设监察执法调查通知书》照片纸质打印件、宜宾市自然资源和规划局《责令停止建设决定书》、张贴《责令停止建设决定书》照片纸质打印件；被告邓某提交了小区公共区域照片16张、小区业主微信群聊天截图纸质打印件、电梯及地下车库照片7张。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司于2013年5月经工商登记成立，其经营范围为物业管理服务、保洁服务等业务。被告邓某是宜宾市叙州区城中央肖邦组团27栋24楼02号住宅业主，其住宅面积为79.23㎡。2016年12月29日，被告邓某法定代理人李某（甲方）与四川宜宾忠泰物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议临时管理规约》，约定甲方将宜宾市叙州区城中央肖邦组团27栋24楼02号住宅前期物业服务管理委托乙方管理，委托管理期限为自2017年1月1日起至业主大会与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费（不包括房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用）按月缴纳，收费标准按所拥有的物业建筑面积计，电梯住宅1.00元／月·㎡，从开发建设单位公告通知的集中交房期限的次日（统一为2017年1月1日）开始全额计收，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业相关费用，每拖欠一日按应交费用的每日千分之三的标准向四川宜宾忠泰物业服务有限公司交纳违约金。并就甲方不得擅自占用物业的共用部位，不得住改商、在公共地方悬挂招牌等物，否则乙方有权制止、限期恢复原状、报告有关主管部门，以及乙方对房屋共用部位进行日常检查和维修养护等事项作出约定。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。2017年初，肖邦组团27栋的一楼楼内公共区域被一楼某业主在其厨房外开门，并私自占用开设麻将馆，对该公共区域门窗进行改造。原告分别于2017年3月、2017年7月、2017年9月、2018年11月、2019年9月向27栋一楼该业主发出装修整改通知书，责令该业主对在厨房外开门采光井搭现浇、底楼侧面通道玻璃贴黑胶布、公共区域安装窗户、占用公共区域违规搭建问题立即整改。原告于2018年向宜宾市叙州区住房城乡规划建设和城镇管理局报告并要求处理。2019年7月12日，宜宾市自然资源和规划局向27栋一楼该业主发出责令停止建设决定书，责令其立即停止违规建（构）筑物建设。原告在提供物业服务过程中，存在电梯地面破损严重未及时修复的情况。原、被告为前述情况产生矛盾，被告未缴纳2018年1月至2019年8月的物业服务费。在本案审理过程中，原、被告对是否全面履行物业服务义务各持己见，未能就物业服务费给付问题达成协议。 本院认为，原、被告签订的“城中央.肖邦组团”《前期物业服务协议临时管理规约》，对原、被告均具有法律约束力。原告应当全面履行约定义务，被告应当按约定支付物业服务费。2018年1月1日起至2019年8月31日期间被告应当支付的物业服务费为1584.6元（1元/平方米/月×20月×79.23平方米）。原告在服务过程中提供了主要物业服务，但存在被告提出的未制止小区个别业主擅自占用公共活动区域被开设麻将馆、电梯地板被破坏后未及时修复等情况，属原告未充分履行合同义务的违约。原告举出的证据仅能证明对小区个别业主违建问题多次制止并报告住建部门处理，对该项事务尽到了合同约定义务，不能证明实施了制止小区个别业主擅自占用公共活动区域被开设麻将馆的行为。被告提出的小区普遍存在住改商的抗辩意见，其举出的证据未能证明确实存在住改商问题，仅能证明个别业主在其自家门上或阳台贴有宣传性标识，并非发生在公共园区，并未对被告的生活产生直接影响，故对该抗辩意见本院不予采纳。被告提出的电梯时常发生故障、电梯内烟头和纸屑未及时清理问题，是时常可能发生的事情，被告并未举证证明原告有多长时间未作处理，是否不及时，故对该抗辩意见本院不予采纳，原告应给予足够重视，今后及时处理前述事务。综上所述，原告在物业服务合同过程中，未全面履行合同约定义务，尚未达到根本性违约的程度，被告不应全面拒绝支付物业服务费，鉴于实际情况，对被告应支付的物业服务费本院酌减为1400元。关于原告诉请的违约金问题，原告在物业服务合同中属物业服务提供方，应履行的是先合同义务，被告在接受物业服务后才应支付物业服务费，原告在提供物业服务过程中自身存在违约情形，以致发生被告拒付物业服务费纠纷，原、被告未就物业服务费支付达成和解，原告不应当要求被告支付未付物业服务费的违约金，因此，本院对原告提出的违约金请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告邓某向原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司支付2018年1月至2019年8月期间的物业服务费1400元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告四川宜宾忠泰物业服务有限公司负担10元，被告邓某负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  严善刚 二〇一九年十二月十六日 书记员  张晓玲