青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4872号原告:青海中小企业创业发展有限责任公司，住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：文向怀，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王小兰，系青海汇元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄升，系泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告:青海乾钰特色资源科技开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：韩尔刚，系该公司经理。原告青海中小企业创业发展有限责任公司与被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了开庭审理。原告青海中小企业创业发展有限责任公司的委托诉讼代理人王小兰、黄升，被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司的法定代表人韩尔刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海中小企业创业发展有限责任公司向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金131970元（截止2019年7月31日）及违约金39591元，两项合计171561元；2.被告承担本案的诉讼费用。原告于2019年11月13日增加诉讼请求：被告依法腾退西宁经济技术开发区中小企业创业园某房屋。原告于当庭变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金117030元（暂计算至2019年11月30日，实际给付租金判决至合同解除之日止），并且支付违约金39591元；3.被告向原告腾退西宁经济技术开发区中小企业创业园某房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月1日,原、被告签订《西宁(国家级)经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》,合同约定被告租赁原告位于西宁经济技术开发区中小企业创业园某房屋（面积为83平方米）。原告及时交付了房屋,但被告一直未付房屋租金。原告分别于2019年5月27日、2019年6月13日、2019年7月11日发出催缴《通知》,催促被告支付所拖欠原告2015年3月1日-2016年2月28日租金29880元;2016年3月1日-2017年2月28日租金29880元;2017年3月1日-2018年2月28日租金29880元;2018年3月1日-2019年2月28日租金29880元;2019年3月1日-2019年7月31日租金12450元，共计131970元。但被告仍不缴纳拖欠的费用,被告拖欠原告厂房租金等相关费用，已构成违约，原告无奈,只得诉至法院。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;《西宁(国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》中约定被告每逾期一天按年租金的10%加收滞纳金;但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,原告酌情按拖欠租金等款项的30%计算违约金,被告应支付违约金39591元，两项共计171561元。综上所述,为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,向贵院提起诉讼,请依法支持原告的各项诉讼请求。被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司辩称，针对原告的第一项诉求，我认为合同已经解除了，原、被告双方签订的租赁合同，合同至2016年2月28日期满终止了，即合同解除了；针对原告的第二项诉求我不认可，我只签了一年的租赁合同，其主张2016年之后的租金我并未拖欠，不予认可；针对第三项诉求我也不认可，我当时要去搬家具腾退办公场所，原告不让我搬离，是原告不同意我腾退。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》，欲证明2015年3月1日原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告房屋83平米，租期2015年3月1日至2016年2月28日，年租金为29880元的事实；证据二：记账单，欲证明被告已支付2015年3月1日至12月31日（十个月）的租金24900元，自2016年1月1日至今未交纳租金的事实；证据三：通知（三份），欲证明2019年5月27日、2019年6月13日、2019年7月11日，原告向被告发出通知向被告主张租金等费用的事实；证据四：青海中小企业创业园物业服务有限公司出具的证明一份，欲证明自2015年3月1日至今被告一直占有案涉房屋的事实。被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：证据一：《房屋租赁合同》，欲证明原、被告仅签订为期一年的合同，不认可他们主张至今的租金。证据二：物业服务协议；欲证明我交了一年的物业费2158元，佐证被告就案涉房屋仅承租了一年。证据三：发票两份，欲证明我交了2015年度十个月的房租。证据四：证人冶×证言，证言内容：4、5年前被告说他的公司倒闭了，有一些家具给我便宜处理，然后我们一同前往他公司所在的创业园区，但是当时到了他的公司办公场所，家具没拉走，因为当时办公室的工作人员说这个家具不能拉走，他没有权利处理，然后他把钥匙给办公室的人，我俩就走了，后来的事我就不清楚了。欲证明被告确向原告交过钥匙，且想将办公室内的家具拉走，因原告不允许才没有搬走的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据一和证据二均认可，本院确认为有效证据，并在案佐证；对被告不予认可的证据三系原告单方制作，且无证据印证其向被告进行了送达或使其知悉，故本院不予采信；对被告不予认可的证据四，鉴于被告认可房屋尚未腾退的事实，故本院确认为有效证据。原告对被告提交的证据一租赁合同的真实性无异议，证明方向有异议，虽然双方合同约定是一年的租期，但被告只交付了十个月的租金，就合同租期中的租金也未交清。而案涉房屋被告一直占有未腾退，按合同法规定，视为不定期租赁，被告理应交付占用房屋期间的租金；证据二物业服务协议与本案无关；证据三认可，但一年期的租金未交清。证据四我方认为被告连自己要证明的事实自己都说不清楚，且被告自己说的都模棱两可。证人本身对于自己要证明的事实的具体时间、地点都不清楚，他也不能证明这个事实，他只知道他要收家具，不知道是什么家具，也不知道怎么谈的，证人自己说的也前后矛盾，所以我方不认可证人证言，如果证人所述属实的话，恰恰可以证实被告至今实际占有该房屋的事实。本院对证据一和证据三确认为有效证据，证据二与本案无关，本院不予采信。被告提供的证人证言因无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据原、被告提供的证据及陈述的事实，本院认定事实如下：原、被告于2015年3月1日签订《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁经济技术开发区中小企业创业园某房屋租赁给被告，租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日止，月租金为每平米30元，年租金29880元;同时约定于签订合同之日起5日内足额交清，逾期不交，原告除按规定收取租金外，每逾期一天，按年租金的10%加收滞纳金，超过十五日，视被告违约，原告有权终止合同并收回房屋。合同签订后，原告按约出租给被告，被告于2015年2月26日交纳了10个月的租赁费，合同期内的租金尚余4980元未交清。现双方对合同期满后的租金的交纳产生争议，酿成纠纷。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应予认定。经庭审确认，双方合同约定的租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日止，被告尚欠合同期内的租赁费4980元。本院认为，原告已按合同约定将房屋交付被告使用，被告应按合同约定及时给付原告租赁费，被告逾期交付两个月租赁费4980元，构成违约，应承担相应的法律责任，故其要求给付合同期内的租赁费4980元及违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于违约金双方合同约定“于签订合同之日起5日内足额交清，逾期不交，原告除按规定收取租金外，每逾期一天，按年租金的10%加收滞纳金”。原告认为该约定过高，酌定按未付租金的30%计算违约金即1494元，计算合理，本院应予支持。被告认可至今尚未腾退案涉房屋的事实，故原告要求其腾退案涉房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。现双方对合同期满后的租金产生争议，原告认为被告未交付钥匙，亦未将租赁房屋内的办公用品予以腾退，视为双方之间形成不定期租赁关系，故被告应当支付合同期满至今的租金。本院认为，契约的订立需合同双方当事人达成合意为基础。案涉租赁合同期满后，当事人双方的权利义务即终止，双方并未续签合同。根据合同第七条约定：“合同到期后，乙方应按合同截止时间将房屋交还甲方，逾期任何滞留物均视为放弃，由甲方处置，乙方决无异议”。故本案中，被告滞留办公物品,原告既未提供证据证明其对被告进行了催告，亦未对办公物品进行处置，其怠于行使合同权利，故其据此主张双方形成不定期租赁合同关系不成立。自2016年2月28日至今，长达四年时间，原告作为出租方未及时督促被告续签合同或交纳租金，对此亦未提供证据予以证实，本院虽未对被告提供的证人证言予以确认，但仅凭交付钥匙或者腾退物品作为认定租赁关系存续的依据，显然有悖合同法公平原则。故其要求被告承担合同期满后至今的租赁费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告西宁市公共租赁住房运营管理有限公司2015年3月1日至2016年2月28日期间的房屋租赁费4980元及违约金1494元，合计6474元。二、被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于西宁经济技术开发区中小企业创业园某房屋（面积83平方米）腾退给原告青海中小企业创业发展有限责任公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1866元（原告已预交），由被告青海乾钰特色资源科技开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内给付原告青海中小企业创业发展有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马如古亚 二〇一九年十二月九日书记员 刚 晓 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。