宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初6684号 原告（反诉被告）：柴某某，男，1972年2月21日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱某某，浙江甬望律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何某某，浙江甬望律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：宁波恒迈房产营销策划有限公司。住所地宁波市鄞州区。 法定代表人：宋某某。 委托诉讼代理人：施某，浙江波宁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄某，浙江波宁律师事务所执业律师。 原告柴某某诉被告宁波恒迈房产营销策划有限公司（以下简称恒迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月24日诉至本院，本院依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，后因案情复杂，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。审理中，被告恒迈公司提出反诉，本院依法受理，与本诉合并审理。本案分别于2019年7月24日、8月16日、12月10日公开开庭进行了审理。原告柴某某及其委托诉讼代理人何某某、朱某某，被告恒迈公司及委托诉讼代理人施某、黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柴某某起诉称：要求判令：1.被告支付2019年4月1日至9月30日的租金不足部分37000元；2.被告向原告支付上述拖欠的租金自2019年3月16日起至实际付清之日止按照61元/天的标准计算的滞纳金损失（按月租金的0.5%计算）。事实与理由：原、被告于2018年6月25日签订《房屋租赁合同》，将位于宁波市海曙区灵桥路159号14楼（以下简称涉案房屋）出租给被告，年租金148000元，每六个月支付一次租金，第一期租金支付时间为2018年7月1日。被告已按约履行第一期付款义务，原告也已将涉案房屋交付给被告使用。然而，被告拖延支付第二期租金，经原告多次催告，被告仅于2019年5月14日支付第二期三个月租金，剩余三个月租金至今未付。经自行沟通无果，故原告诉至法院，请求解决。 被告恒迈公司答辩并提出反诉请求称：要求判令：1.原告支付被告房屋漏水维修费60000元；2.原告赔偿被告因漏水造成房屋空置的损失69979元（148000元/年÷528.73平方米×250平方米）。事实与理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2018年7月1日至2028年9月30日。2018年7月7日，被告发现房屋多处存在漏水情况，立即向原告反映，至2019年7月1日最近一次向原告反映情况，一直未妥善解决房屋漏水问题。被告与原告沟通后，原告口头同意将第二期的租金减少一半以弥补被告的损失，故被告于2019年5月14日支付了该期一半的租金。漏水期间，被告共计维修房屋内部漏水问题21次，合计花费60000余元。涉案房屋持续漏水问题给被告带来重大的经济损失，其中250平方米的房屋无法使用，长期处于空置状态。原告所称租金支付情况属实，但是因为出现漏水情况，且双方对补偿问题达不成一致，故被告仅支付了部分租金。请法院依法支持被告的反诉请求。 原告柴某某针对反诉答辩称：漏水的确是存在的，但原告已经联系宁波海曙海穗物业管理有限公司（以下简称海穗物业）进行维修，目前已经修好了。被告主张的内部装修维修费用没有依据，房屋空置损失也没有依据，目前房屋实际出租，并没有长期空置的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 2018年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2018年7月1日至2028年9月30日，其中2018年7月1日至同年9月30日为免租期；年租金148000元，6个月支付一次，第一期租金支付时间为2018年7月1日前，以后每期租金支付时间提前15天，逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金等。合同签订过后，原告将涉案房屋交予被告使用，被告按约支付了第一期半年的租金，于2019年5月14日支付了第二期半年租金的一半37000元。被告承租后，对涉案房屋进行了装修，并隔成11小间。自2018年7月至12月期间，涉案房屋内编号为1401、1402、1403、1407、1408、1411六个房间出现局部渗水的情况，原告通知海穗物业公司对漏水进行外墙和屋顶的维修，2019年之后上述房间仍然存在少量渗漏，至2019年8月不再漏水。被告按约支付了第三期半年的租金，仍继续使用涉案房屋。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于因漏水造成的损失。被告提供了支付宝、微信转账凭证一组及证人高某出庭所作证人证言一份，拟证明漏水的维修情况及支付的室内房屋维修费用为60000元。经质证，原告对支付宝、微信转账凭证真实性无异议，对证人证言真实性有异议，认为没有维修的具体记录和费用凭证。经审查，本院认为支付宝和微信转账记录并未显示款项的性质为维修费用，亦无相应的发票予以印证，证人证言所述内容无相应的维修合同、材料采购等书面证据予以印证，且证人自述与被告之间存在其他的装修关系，故对该组证据本院不予认定。原告提供了丁辉出具的情况说明及租赁合同各一份，拟证明涉案房屋虽偶有渗漏，但不影响正常使用的事实。经质证，被告对真实性有异议。经审查，本院认为该组证据与本案缺乏直接的关联性，不予认定。2.关于维修情况。原告提供了海穗物业公司出具的情况说明、宁波市海曙区永信防水施工服务部出具的维修工程施工清单、维修工程预算书各一份及房屋漏（渗）水维修回访单一组，拟证明被告反映房屋漏水后，原告通知海穗物业公司找维修公司进行维修的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为上述证据记载的维修情况是自相矛盾的，多次维修屋顶和外墙漏水是事实，但是室内装修只在2019年7月份维修过，之前没有维修过。经审查，该组证据对于外墙及屋顶维修的时间记载上存在不一致之处，对其真实性本院难以确认，但被告对外墙及屋顶维修的事实无异议，对此本院予以认定，对于室内装修维修的内容被告不予认可，该组证据亦无被维修方的签字确认，被告对2019年7月维修的事实无异议，对此本院予以确认，对其他证明事项本院不予认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。出租人在租赁期间应当履行租赁物的维修义务。本案中，租赁物在2018年7月出现漏水情形后，原告作为出租人及时通知了物业公司进行维修，但经过了多次维修，最终在2019年8月才将漏水问题维修好。第二期租金应付时间为2019年3月15日，此时漏水问题尚未维修完毕，被告享有先履行抗辩权，原告主张要求其支付未付租金的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于因漏水问题给被告造成的损失，被告主张其对室内的装修进行多次修复产生维修费用的损失60000元。本院认为室内装修因漏水受损，被告可以要求原告进行修复，但根据双方的微信聊天记录，被告并未向原告提出过要求修复室内的装修，原告亦未拒绝过履行修复义务，被告在未告知原告的情况下自行维修，又无法提供充分的证据证明其主张的修复费用的合理性，故被告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告又主张因漏水导致的房屋不能对外出租，产生空租期损失69979元，但未提供证据证明，对其主张的上述损失本院亦难以支持。现漏水问题已经修复，被告应向原告支付未付的租金，考虑到漏水情况客观上影响到被告对租赁物的使用，本院根据漏水的时间、程度、面积等因素综合考虑，酌情降低漏水期间的租金标准，调整为被告还应向原告支付租金7400元。被告虽主张原告同意将该部分租金全部减免，但未提供证据予以证明，对此本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁波恒迈房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）柴宏勋支付租金7400元； 二、驳回原告（反诉被告）柴宏勋的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁波恒迈房产营销策划有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费725元，由原告（反诉被告）柴宏勋负担580元，由被告（反诉原告）宁波恒迈房产营销策划有限公司负担145元；反诉案件受理费1450元，由被告（反诉原告）宁波恒迈房产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  葛艳君 人民陪审员  魏晓华 人民陪审员  张雅萍 二〇一九年十二月二十六日 代书 记员  章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。