河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23375号上诉人（原审原告）：董婉婷，女，1995年7月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜守敏，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张素娜，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈大华，女，1981年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号。法定代表人：邓鹏，该公司首席运营官。委托诉讼代理人：祝桥欢，男，该公司员工。上诉人董婉婷因与被上诉人陈大华、河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董婉婷上诉请求：依法将河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23118号民事判决第二项改判为：被上诉人陈大华、河南真二房产经纪有限公司于判决生效后十日内共同返还上诉人董婉婷购房款340000元、定金20000元，共计360000元；被上诉人陈大华支付上诉人违约金340000元。事实和理由：上诉人在一审中已经举证证明被上诉人河南真二房产经纪有限公司应当与陈大华承担共同返还购房款及定金的责任，一审法院认定基本事实和适用法律存在严重错误。一审法院未尊重案件事实及证据且未考虑被上诉人给上诉人造成的实际经济损失就盲目下判，判决违约金过低，陈大华应当依约向上诉人支付34元违约金。陈大华辩称，首付款并没有挪作他用，直接拿去银行解押了。房产过户的时候才发现房子被查封了，但是第一时间就通知了真二网，之后也向买方解释了相关情况，并向其表达了提前腾房的意愿，还有减少房款等给买方造成可能的损失进行补偿。但后来买方拒绝继续协商，造成至今问题没有解决，责任并不全在陈大华。陈大华也一直在积极想办法，把合同继续履行下去，陈大华不认为自己违约。现在郑州的房价已经在持续下降，上诉人实际损失并没有多少，但要求赔偿金额过高。河南真二房产经纪有限公司存在严重失误，在交易前后并没有履行协助查询房屋的状态，应当由河南真二房产经纪有限公司和陈大华共同承担。河南真二房产经纪有限公司辩称，此房屋是买方董婉婷自己找的房子，业主并没有在真二网上进行发布，是买方自己看好之后想通过河南真二房产经纪有限公司成交，然后河南真二房产经纪有限公司去找了业主，最终签的合同。在签订合同的时候，买卖双方签署了一份文件，业主陈大华保证该房屋在签署本合同之前没有被司法机关查封。在合同履行过程当中，河南真二房产经纪有限公司发现该房屋存在被法院查封状态，并通知买方来公司与业主共同协商解决方案。在此期间，河南真二房产经纪有限公司一直在积极主动的联系双方共同协商并且达成协议买方提前入住房屋，业主对买方进行一定的补偿，后来因为某种原因，买方又否定了此方案，导致合同无法继续履行。董婉婷向一审法院起诉请求依法判令：1、解除合同号为010010952号的《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》；2、二被告承担向原告返还定金20000元、购房首付款340000元的连带责任，共计360000元；3、请求判令被告陈大华向原告支付340000元违约金（一倍购房首付款）；4、被告河南真二房产经纪有限公司退还原告支付的居间费4500元、保障服务费4840元，共计9340元；5、本案诉讼费、保全费、保函费由二被告承担。一审法院认定事实：2019年5月13日，原告（买方、乙方）与被告陈大华（卖方、甲方）、被告真二公司（居间方、丙方）签订编号为010010952的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：房产状况：房屋坐落于金水区××楼××号，房屋所有权人为陈大华，不动产权证号为1601168882，权属性质为私产，房屋总层数18层，该房屋所在层为13层，房屋建筑面积为76.66平方米，规划用途为成套住宅；经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的转让总价款为人民币121万元整；甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金2万元整，作为履行本合同的担保；甲乙双方于签订本合同10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；乙方应在立契时将上述首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷后向甲方支付；该房屋处于抵押状态，甲方应在自合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币34万元整，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权证后办理抵押登记注销手续；丙方提供如下服务：向乙方准确传达或告知甲方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）等；本合同签订时，乙方向丙方支付居间费用4500元，无论甲乙双方任何一方原因致使未能履行合同，因丙方已促成本合同成立，故此居间费用无需退还。守约方遭受的居间费用损失，由违约方承担；甲乙双方均有违约责任的，该损失由双方负担；甲方违约致使本合同未履行的，按照定金的双倍赔偿乙方，乙方违约致使合同未履行的，无权要求返还定金；甲乙双方任何一方违约致使本合同未能履行的，违约方需向守约方赔偿损失，并承担违约责任；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议；甲方保证该房屋产权属实，且房屋产权的共有人同意出售此房屋；若发生与此房屋有关的权属纠纷及债务纠纷，或甲方未获取房屋出售的有关授权，或任何第三方就该房屋权属提出异议的，均由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在任何限制交易的情况，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由甲方承担相应的责任。同日，原告（甲方、购房者）与被告真二公司（乙方、居间方）签订《真二网综合保障服务协议》，主要约定：在签署房屋买卖合同及居间服务合同后，乙方为甲方提供保障服务事宜，保障服务费为4840元；甲方于签署本协议当日支付；保障服务内容：查封房保障服务：乙方应严格对经乙方居间出售的存量房在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如因房屋查封导致房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的全程服务费。如甲方未支付购房款，乙方将不予垫付。同日，原告向被告真二公司支付了居间费用4500元、保障服务费4840元及房屋定金2万元。同日，被告真二公司出具《收据》三份，主要记载：今收到董婉婷交来保障服务费4840元、居间费用4500元及购房定金2万元。2019年5月14日，原告（乙方）与被告陈大华（甲方）、被告真二公司（丙方）签订《解押协议》，主要约定：乙方于2019年5月14日签订购买甲方位于金水区××楼××号的房屋一套，经甲乙双方协商对原告合同补充以下条款：甲方此房产有贷款尚未还清，乙方在丙方告知其提前给甲方支付房款利害关系的前提下自愿将此房首付款人民币34万元，先行支付给甲方用于此房解押；乙方将首付款支付甲方解押后，应按原合同约定办理房屋的银行贷款及过户手续，如因甲方原因造成此房屋无法过户，甲方应在5日内双倍退还此首付款。2019年5月24日，原告向被告陈大华支付34万元首付款。同日，被告陈大华向原告出具34万元的收据一份。2019年6月13日，中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行出具《房屋抵押权终止证明》，主要记载：抵押人陈大华办理的位于金水区××楼××号的房屋抵押登记，房屋所有权证号为1601168882，房屋他项权证号为1603091299，因债务结清，同意办理抵押权注销登记。另查明，涉案房屋于2019年3月27日被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封。一审法院认为，原告与被告陈大华、被告真二公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、《解押协议》、《真二网综合保障服务协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的规定，合法有效。本案中，因被告陈大华的原因导致涉案房屋被查封，无法过户，致使原告合同目的不能实现，故原告请求解除涉案《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合法有据，该院予以支持。原告按照合同约定交纳了定金2万元、首付款34万元，原告已经履行了约定的合同义务，现被告陈大华导致合同解除，被告陈大华应当返还原告购房款34万元。关于违约金问题，《解押协议》约定如因被告陈大华方原因造成此房屋无法过户应双倍返还34万元首付款，原告据此主张被告陈大华支付违约金34万元，但违约金应以实际损失为基础，原告未提交证据证明其实际损失，结合涉案合同的履行情况，该院认定被告陈大华支付原告违约金3.4万元较为适宜。合同解除，被告真二公司应退还原告交纳的购房定金2万元。2019年5月13日，被告真二公司（乙方）在与原告（甲方）签订的《真二网综合保障服务协议》中明确约定，乙方应严格对经乙方居间出售的存量房在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如因房屋查封导致房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的全程服务费，涉案房屋已于2019年3月27日被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，被告真二公司未尽到保障服务协议的合同义务，应当退还原告保障服务费4840元、居间费用4500元。原告的其他诉讼请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告董婉婷与被告陈大华、河南真二房产经纪有限公司之间签订的合同号为010010952号的《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告陈大华于本判决书生效后十日内返还原告董婉婷购房款340000元、支付原告董婉婷违约金34000元，共计374000元；三、被告河南真二房产经纪有限公司于本判决书生效后十日内退还原告董婉婷购房定金20000元、保障服务费4840元、居间费用4500元，共计29340元；四、驳回原告董婉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5447元，保全费4020元，由原告董婉婷负担4270元，由被告陈大华负担4807元，由被告河南真二房产经纪有限公司负担390元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人董婉婷与被上诉人陈大华、河南真二房产经纪有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、《解押协议》、《真二网综合保障服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。由于涉案房屋在签订合同之前已被查封，致使无法过户，陈大华存在过错，陈大华应承担相应的违约责任。虽然《解押协议》约定如因陈大华方原因造成此房屋无法过户应双倍返还34万元首付款，但违约金应以实际损失为基础，上诉人未提交证据证明其实际损失，所以，原审法院结合涉案合同的履行情况，从而判决陈大华支付上诉人违约金3.4万元并无不当。上诉人董婉婷与被上诉人河南真二房产经纪有限公司签订的《真二网综合保障服务协议》中明确约定，乙方应严格对经乙方居间出售的存量房在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如乙方未尽上述保障服务内容且符合上述赔付条件的，乙方承诺甲方已支付的购房款由乙方先行垫付返还。如因房屋查封导致房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的全程服务费。由于涉案房屋已于2019年3月27日被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，河南真二房产经纪有限公司未尽到保障服务协议中约定的合同义务，所以，按约定其应当对上诉人已支付的购房款先行垫付返还、退还上诉人保障服务费4840元、居间费用4500元。但考虑到事后河南真二房产经纪有限公司也积极协调买、卖双方处理合同事宜，故河南真二房产经纪有限公司应在陈大华不能返还上诉人购房款340000元的前提下，对该340000元承担补充偿还责任更合适。原审法院对此处理不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23118号民事判决第一项、第二项、第三项；撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23118号民事判决第四项；河南真二房产经纪有限公司对陈大华返还董婉婷购房款340000元的清偿责任，在陈大华不能履行的情况下，对该项清偿责任承担补充偿还责任；驳回董婉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5447元，保全费4020元，由董婉婷负担4270元，由陈大华负担4807元，由河南真二房产经纪有限公司负担390元。二审案件受理费5890元，由董婉婷负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员王燕燕审判员陈涛二〇一九年十二月十三日书记员 娄      杨      杨