云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5077号原告：舒涛，男，汉族，1971年8月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：王博，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李明昱，云南欣晨光律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：昆明神州天宇置业有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区万华路96号天宇景苑（天宇创智中心）25楼。法定代表人：陈增产，系该公司总经理。委托代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：蒋准，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：陈允孝，男，汉族，1957年1月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：陈雨墨（曾用名：陈滢），女，汉族，1985年12月4日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告舒涛与被告昆明神州天宇置业有限公司（以下简称神州天宇公司）、陈允孝、陈雨墨案外人执行异议之诉一案，本院于二〇一九年五月七日立案后，依法适用普通程序，于二〇一九年九月六日公开开庭进行了审理。原告舒涛及委托代理人王博、李明昱，被告神州天宇公司委托代理人何亚菊、蒋准到庭参加了诉讼，被告陈允孝、陈雨墨经本院于二〇一九年六月二十日公告送达民事起诉状、举证通知书及开庭传票，公告期满被告陈允孝、陈雨墨未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告舒涛向本院提出诉讼请求：1、不得依据（2015）盘法民初字第864号民事判决书执行坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋（价值约300万元），终止腾房；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月18日，原告舒涛与被告陈允孝签订《房屋出租合同》，约定陈允孝将其所有的位于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501-1507号共七套房屋租赁给舒涛使用，租期二十年，自2014年1月1日起至2033年12月31日届满，房屋年租金为110000元。2016年1月15日，贵院作出了（2015）盘法民初字第864号民事判决书，判令被告陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还上述位于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501-1507号共七套房屋。在神州天宇公司申请执行陈允孝、陈雨墨一案过程中，执行案号为（2016）云0103执1689号，原告舒涛于2019年4月5日提出了书面执行异议，请求贵院停止对上述房屋的执行。贵院于2019年4月20日作出了（2019）云0103执异字第15号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告舒涛有充分的证据证明，其与被告陈允孝在法院采取保全或执行措施之前即建立了真实、合法有效的租赁关系，且由其实际占有、持续使用涉案不动产。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，原告舒涛请求在租赁期内阻止被告神州天宇公司对涉案不动产的执行应予支持。被告神州天宇公司答辩称，原告所提诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院强制执行有法律依据。（2015）盘法民初字第864号民事判决书系生效判决，判决生效之日起，被告陈允孝、陈雨墨不再享有房屋所有权。根据法律规定及被告提供的证据材料，案涉7套房屋并未进行房屋所有权登记，我方系涉案房屋所有权人，我方有权根据生效判决申请强制执行。原告与被告陈允孝房屋租赁关系没有法律依据，租金明显低于市场价格，双方系恶意串通。根据法律规定及原告提供的证据，租期为20年，结合实际，涉案房屋与周边租金市场价格不符。因此，原告与被告陈允孝签订的租赁合同不符合法律规定，且原告并未依据租赁合同向被告陈允孝支付房屋租金及押金。综上所述，原告诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告陈允孝、陈雨墨未到庭参加诉讼也未提交证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告陈允孝、陈雨墨未到庭参加诉讼视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的房屋出租合同系原告与被告陈允孝签订，被告陈允孝未到庭否认该证据虚假，故本院对该证据予以采信；2、原告提交的建设银行转账凭证系银行出具的原件，本院予以采信；3、原告提交的电费发票统计清单系原告单方制作且不能与电费发票完全对应，本院对该证据不予采信；4、原告提交的水费发票统计清单能够与水费发票一一对应，本院认可该证据的真实性，但能否证明原告的证明目的，本院在本院认为处一并评判；5、原告提交的房屋现状照片无法确定拍照时间，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告神州天宇公司作为土地使用权人持有坐落于盘龙区股份合作社土地的昆国用（2010）第00487号、第00489号土地使用权证；作为用地单位持有用地项目为“小厂村城中村改造项目（一期）”，用地位置为“盘龙区联盟街道办事处辖区内环城北路与万华路交汇处”的建设用地规划许可证；作为建设单位持有天宇盛苑项目的建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证；作为房地产开发企业于2012年9月14日取得天宇盛苑项目4-A幢的商品房预售许可证。神州天宇公司（甲方）与陈安华（乙方）于2012年10月26日签订了七份《商品房购销合同》（编号分别为天宇盛苑4A1501、天宇盛苑4A1502、天宇盛苑4A1503、天宇盛苑4A1504、天宇盛苑4A1505、天宇盛苑4A1506、天宇盛苑4A1507号）及《合同补充协议》，约定陈安华购买神州天宇公司开发的天宇盛苑4—A幢15层1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号商品房，七套房屋总价款4602607元。2012年12月14日，神州天宇公司（保证人）、陈安华（借款人）、陈允孝（借款人）与中国建设银行股份有限公司云南省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款人向借款人发放贷款2000000元用于向神州天宇公司支付上述七套房屋的剩余购房款，由保证人为借款人的上述贷款行为承担阶段性连带担保责任。2013年11月25日，神州天宇公司将天宇盛苑4A1501、4A1502、4A1503、4A1504、4A1505、4A1506、4A1507号房屋交付于被告陈允孝。因贷款人未按时归还贷款，神州天宇公司代陈安华、陈允孝偿还了部分贷款。神州天宇公司于2015年5月20日起诉至我院，请求：1、解除神州天宇公司与陈安华签订的合同编号为天宇盛苑4A1501、4A1502、4A1503、4A1504、4A1505、4A1506、4A1507号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还天宇盛苑4-A幢15层1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋；2、陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司支付律师代理费48900元；3、两被告承担本案诉讼费。我院于2016年1月15日作出（2015）盘法民初字第864号民事判决书，判决：“一、解除神州天宇公司与陈安华签订的编号为天宇盛苑4A1501、天宇盛苑4A1502、天宇盛苑4A1503、天宇盛苑4A1504、天宇盛苑4A1505、天宇盛苑4A1506、天宇盛苑4A1507号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还上述《商品房购销合同》所涉的坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋；三、陈允孝、陈雨墨于本判决生效之日起十日内向神州天宇公司支付律师费人民币48900元。”2013年6月18日，原告舒涛与被告陈允孝签订《房屋出租合同》，约定陈允孝将坐落在天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号商业用房的房屋，建筑面积457.9平方米，出租给舒涛使用。房屋现状为毛房，由舒涛自行装修。租赁期为20年，陈允孝从2013年12月1日起将此房屋交付舒涛使用，陈允孝给舒涛一个月的装修期，租赁期自2014年1月1日至2034年12月31日止。房屋年租金为110000元，交纳方式为五年一付，舒涛于2013年7月1日前将首次房屋租金550000元交纳给陈允孝，以后每次交纳应在租金到期15天前支付。如陈允孝按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。舒涛必须按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用，并在首次交纳房屋租金时向陈允孝支付押金60000元，租赁期满舒涛退还陈允孝房屋时，结清水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用后，陈允孝无息退还舒涛所交押金。合同签订后，舒涛租用了上述房屋。2014年3月17日至2015年3月17日期间，舒涛分18次向陈安华账户转款共计406500元。2013年11月25日，舒涛从其账户支出了天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋的公共维修基金及2013年12月1日至2014年11月30日的物管费。舒涛持有天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋的部分水电费发票原件。在依据（2015）盘法民初字第864号民事判决书对昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋进行执行的过程中，原告舒涛提出书面异议，要求停止对昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋的执行，本院作出（2019）云0103执异字第15号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人舒涛的异议请求。另查明，陈安华于2013年4月25日死亡。陈安华母亲杨玲放弃了对陈安华财产的继承权，且于2013年11月1日死亡。陈允孝与陈安华于2010年6月17日登记结婚。陈雨墨系陈安华的女儿。陈雨墨于2013年5月10日出具放弃继承权声明书，载明陈雨墨放弃对坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4A1501、4A1502、4A1503、4A1504、4A1505、4A1506、4A1507号房屋合同项下的合同权利中属于陈安华遗产范围的继承权。该放弃继承权声明书经过云南省昆明市国信公证处公证，并出具（2013）云昆国信证字第22692号公证书。本院认为，原告基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，认为与被告陈允孝在执行涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，故请求停止执行坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的执行异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿，建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。”本案中，涉案的七套房屋尚未办理不动产权登记，根据土地使用权登记簿，建设工程规划许可证、施工许可等相关证据记载的内容，涉案七套房屋的权利人为被告神州天宇公司。被告陈允孝、陈雨墨与被告神州天宇公司之间是基于《商品房购销合同》而产生的合同债权，因债务不能履行导致合同解除并向神州天宇公司返还房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“向受让人移交不动产”，本案原告与被告陈允孝签订的租赁合同不适用该条规定。原告承租尚未取得产权的房屋，且签订二十年的租赁合同，原告应知晓其中存在的风险，本案并非出租方出让房屋，不适用“买卖不破租赁”原则，原告继续占有使用该房屋无法律依据。原告提交的租赁合同约定的租赁期限为二十年，具体履行的时间约定为二十一年，租金在长达二十年的时间不进行调整，该租赁合同明显有违商业习惯。原告认为与被告陈允孝口头约定将归还贷款及支付公共维修基金作为房屋租金，但原告转入陈安华账户的款项及支付的公共维修基金金额与租金金额不一致，证据之间无法相互对应，对原告的该主张本院不予采纳。综上，原告无权阻止移交涉案房屋的占有，对原告要求终止对坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处辖区天宇盛苑4-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。原告与出租方之间的权利义务可依据双方之前签订的《房屋出租合同》另案处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告舒涛的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告舒涛负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 保 静人民陪审员 段 燕人民陪审员 杨玉蓉二〇一九年十二月二十三日书 记 员 赵娴珺