浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13777号 原告：温欣灶，男，1968年2月6日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：黄少群、陈勇，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：何经灶，男，1965年3月15日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：姚均彪，浙江精武律师事务所律师。 被告：潘奶丁，女，1953年8月12日出生汉族，住瑞安市。 原告温欣灶与被告何经灶、潘奶丁房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月13日向法院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员吴晓初适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄少群、被告何经灶及其委托诉讼代理人姚均彪到庭参加诉讼，被告潘奶丁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。在审理过程中，本院依据原告的申请，裁定冻结被告何经灶名下银行账户存款533000元，后原告撤回该保全申请；尔后，本院依据原告的申请，裁定查封登记于被告何经灶名下的坐落于瑞安市安阳镇隆山东路159号房产。本案现已审理终结。 原告起诉称：坐落于瑞安市房屋原为被告潘奶丁及其丈夫董德蒙所有。2005年，被告何经灶购买了该房屋，但未办理产权过户手续。之后，董德蒙去世，该房屋被登记为被告潘奶丁个人所有至今。2018年6月18日，原告欲购买涉案房屋，当日与被告何经灶、被告潘奶丁同时签订了《房屋转让协议》各一份，约定：被告何经灶、被告潘奶丁自愿将涉案房屋以438800元的价格转让给原告；被告潘奶丁应于2018年9月30日前将房屋过户给原告；原告应于协议签订当日向被告何经灶支付购房款418800元，剩余20000元直接支付给被告潘奶丁；原告逾期付款，需按总价款每天0.05%的比例向被告支付违约金；被告逾期过户的，需每天按房价总额的0.05%向原告支付违约金等。协议签订后，原告于当日通过银行转账分别向被告何经灶支付418800元，向被告潘奶丁支付20000元。之后，原告要求被告交付房屋，并在协议约定的房屋过户期限届满后，多次要求被告协助过户房屋产权，但被告一再借故拖延。直到今年8月，原告才得知涉案房屋因被告潘奶丁未能清偿到期债务而被法院强制查封、拍卖。之后，原告与被告多次沟通未果。综述，原告与二被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，涉案房屋至今没有交付且已经无法办理过户，以致原告的合同目的无法实现，足以认定被告构成根本违约，因此原告依法有权单方解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。故原告诉请：1.解除原告与被告何经灶、被告潘奶丁分别于2018年6月18日签订的两份《房屋转让协议书》；2.判令两被告共同返还原告购房款438800元并向原告支付违约金（每日按购房总额438800元的0.05%自2018年10月1日起计算至购房款返还完毕之日止）；本案诉讼费由被告承担。 被告何经灶答辩称：被告何经灶不是本案适格的被告，而是无独立请求权的第三人。本案存在两个不同的合同，分别是原告和被告何经灶之间的债权转让合同、原告和被告潘奶丁之间的房屋买卖合同，本案原告以房屋买卖合同纠纷起诉，故被告何经灶不是适格被告。被告何经灶大概于2005年向被告潘奶丁购买了涉案房屋，总价254800元，其中20000元因房产未过户而未支付。原告对涉案房屋的原房屋所有权人及抵押的情况非常清楚，因为当时，被告何经灶起诉要求被告潘奶丁及其子女解除房屋买卖合同，在诉讼过程中，由于原告的参与，才导致被告何经灶撤回原来的诉讼，将涉案房屋转让给原告，原告在签订该房屋转让合同时已经明确表态今后房屋过户及其他事务由其自行承担；这两份房屋转让协议是由被告何经灶的委托诉讼代理人姚均彪起草，协议签订后，被告何经灶有收到418800元，被告何经灶也已将其向被告潘奶丁购买房屋的原始凭证都交由原告，所以原告与被告何经灶之间的房屋转让协议实际上是履行之债的转让协议，转让的标的是要求被告潘奶丁履行房屋产权过户手续，而被告何经灶已完成债权转让合同所规定的义务，故债权转让协议也无需解除。被告何经灶于2005年购房时付给了被告潘奶丁234800元，中间的差价是房屋升值部分，故此请求法院驳回原告对被告何经灶的诉请，本案购房款项应由被告潘奶丁向原告支付。 被告潘奶丁未作答辩。 原告在庭审中补充陈述：两份房屋转让协议是由姚均彪起草，所以原告基于对法律工作人员的信任，就签订了合同，但是 原告对房屋抵押情况是不知情的。原告向被告何经灶购买涉案房屋，被告何经灶也确将其向被告潘奶丁购买涉案房屋的凭证交给原告，但房屋一直未交付使用，之后原告听说涉案房屋存在纠纷，故一直未予以装修使用。二被告属涉案房屋的共同权益所有人，共同出让了涉案房屋，应承担共同还款责任。即使如被告何经灶所说，原告与其签订的是债权转让协议，但被告何经灶也未完成其债权转让，因为双方在协议里约定房屋过户手续与原产权人交涉，而与原产权人交涉的结果就是要求在2018年9月30日之前过户，但实际上涉案房屋至今未过户且已被司法拍卖，原告的合同目的不能实现，也应解除合同。 原告在本院指定的举证期限内提供如下证据： 证据一，原告身份材料一份，以证明原告诉讼主体资格； 证据二，二被告身份材料一份，以证明二被告诉讼主体资格； 证据三，房屋转让协议两份，以证明二被告将涉案房屋转让给原告及相关约定情况； 证据四，房屋产权证一份，以证明涉案房屋基本情况； 证据五，分户明细对账单一份，以证明原告向二被告支付购房款的事实； 证据六，执行裁定书、送达评估报告通知书复印件各一份，以证明涉案房屋被法院强制拍卖的事实。 原告当庭提供证据七，司法拍卖网上涉案房屋拍卖信息一份，以证明涉案房屋已被法院司法拍卖成功的事实。 被告何经灶在本院指定的举证期限内未提供证据。 被告潘奶丁在本院指定的举证期限内未提供证据。 经庭审质证，对于证据一、二、四、五，来源合法、内容真实，被告何经灶无异议；被告潘奶丁未到庭应诉；本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。对于证据六、七，被告何经灶表示与本案无关联性，因其对于涉案房屋的权利义务已转让给原告；被告潘奶丁未到庭应诉；本院认为，该证据可以证实涉案房屋已经被拍卖成功的事实。对于证据三，被告何经灶对真实性没有异议，表示被告何经灶与原告签订的转让协议中已注明房屋具体情况，即原告是明知房屋已抵押，且协议中约定被告何经灶对于涉案房屋的过户等事项均无责任，被告何经灶已将原向被告潘奶丁的购房凭证交给原告，被告何经灶也没有对涉案房屋进行使用，房屋是由被告潘奶丁直接交付给原告使用，被告潘奶丁已将房屋不动产权证书交给了原告；被告潘奶丁未到庭应诉；本案认为，该证据真实性可以确认，至于原告与被告何经灶、被告潘奶丁之间是否存在房屋买卖关系，将在下文中阐述。 经审理，本院认定本案事实如下：2018年6月18日，原告温欣灶（乙方）与被告何经灶（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将坐落于瑞安市房屋（现登记在潘奶丁名下）转让给乙方所有，总价款438800元；甲方已向乙方介绍了该房屋的具体情况，乙方也已经对该房屋的情况充分了解（已经抵押及原产权人的情况），并且同意受让该房屋；本协议签订后，房屋过户登记事宜由乙方直接与原房屋产权人交涉，甲方不承担任何责任；甲方应当在本协议签订之日当天将原购房及付款凭证交付给乙方，并将该房屋同时交付乙方管理使用；乙方应当在本协议签订之日当天内将房屋转让款中的418800元支付给甲方，余款20000元在办理房屋过户登记手续时由乙方直接支付给原房屋所有人，逾期支付的，按总价款每天0.05%支付违约金至完全支付完毕时止。同日，原告温欣灶（乙方）与被告潘奶丁（甲方）（儿子董邦超、董邦高）签订一份《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将坐落于瑞安市房屋转让给乙方所有，价款除余款20000元外，由乙方直接支付给何经灶；甲方已向乙方介绍了该房屋的具体情况，乙方也已经对该房屋的情况充分了解（已经抵押的情况），并且同意受让该房屋；甲方应当保证对该房屋享有合法所有权，并保证不存在其他产权纠纷；甲方应当在本协议签订之日起5天内将房屋的产权凭证交给乙方，并同时将该房屋交付乙方管理使用；甲方应当在2018年9月30日前将房屋过户给乙方，逾期过户每天按房价总额400000元的0.05%支付违约金至完全支付完毕时止；乙方应当在签订本协议当天支付甲方余款20000元，其他过户费由乙方承担。同日，原告通过银行转账方式支付被告何经灶418800元、支付被告潘奶丁20000元。 尔后，被告潘奶丁将该房屋的不动产权证书交给原告，被告何经灶将其向被告潘奶丁购买该房屋的凭证（合同、收条等）交给原告。 另查明，涉案房屋于2017年3月17日办理了不动产权证〔证号：浙（2017）瑞安市不动产权第0009161号；房屋所有权人：潘奶丁〕。2019年10月31日，本院（2019）浙0381执3499号执行裁定书裁定涉案房屋归竞买人潘传栋所有（拍卖成交价75.5万元）。2018年5月，何经灶起诉潘奶丁、董邦超、董邦高房屋买卖合同纠纷，称于2005年向潘奶丁购买涉案房屋并要求解除房屋买卖合同；同年6月，何经灶以已庭外和解为由撤回该案。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。最高人民法院在该条司法解释中，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因和结果”的原则，将合同法第五十一条中的“处分”和“合同”，解释为仅指处分行为即标的物物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内；即在出卖他人之物情形，处分合同的效力并非未定，而是确定有效的。在本案中，两份《房屋转让协议书》转让的均是坐落于瑞安市标的物，结合其他约定内容、购房款的实际支付情况等，原告与被告何经灶签订的这份《房屋转让协议书》不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。而原告与被告潘奶丁签订《房屋转让协议书》系因被告潘奶丁为该房屋的产权人，双方为保证房屋产权过户所订立，且未存在法律规定的合同无效情形，亦为有效合同。现涉案房屋已被本院裁定归案外人所有，故原告无法依据其与被告何经灶、被告潘奶丁之间的房屋转让协议取得涉案房屋的所有权，导致其合同目的无法实现，原告请求解除该两份协议书，本院予以支持。被告何经灶、被告潘奶丁分别通过其与原告签订的《房屋转让协议书》取得房屋转让款418800元、20000元，合同解除后，二被告作为合同相对方应分别予以返还各自收到的款项。因原告与被告何经灶在转让协议书中未约定违约金，故本院对此不予支持；因原告与被告潘奶丁在转让协议书中约定的违约金过高且被告潘奶丁收到的房屋转让款仅20000元，故本院予以调整为以20000元房屋转让款为基数按每日0.05%计算违约金。综述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告温欣灶与被告何经灶于2018年6月18日签订的《房屋转让协议书》，解除原告温欣灶与被告潘奶丁于2018年6月18日签订的《房屋转让协议书》； 二、被告何经灶于本判决生效后十日内返还原告温欣灶购房款418800元，款交本院转付； 三、被告潘奶丁于本判决生效后十日内返还原告温欣灶购房款20000元及支付违约金（以20000元为基数自2018年10月1日起按每日0.05%计算至实际履行之日止），款交本院转付； 四、驳回原告温欣灶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8989元，减半收取计4494.5元，由原告温欣灶负担553.5元（已预交），由被告何经灶负担3791元（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳），由被告潘奶丁负担150元（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。保全费3185元，由被告何经灶负担（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 吴晓初 二〇一九年十二月十九日 法官助理陈谦 代书记员 吴一煌 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。