湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12908号上诉人（原审原告）：冯宁嘉，女，1962年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳遥，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，系裕田公司员工。委托诉讼代理人：孟超尘，男，1995年9月13日出生，汉族，住湖南省安乡县，系裕田公司员工。上诉人冯宁嘉因与被上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯宁嘉向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初3412号民事判决，改判支持冯宁嘉一审的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由裕田公司承担。事实与理由：一、冯宁嘉主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从裕田公司明确拒绝履行义务之日起计算。在商品房买卖合同中，仅约定了违约金的计算方法并未约定违约金的支付期限。违约事由发生后，冯宁嘉与裕田公司未约定支付违约金的期限，协商未果。直至2018年11月20日裕田公司法务人员才明确答复冯宁嘉拒绝赔付违约金，此次沟通是裕田公司第一次明确向冯宁嘉表示拒绝赔付违约金，自此冯宁嘉方知自己的权利受侵害，有录音资料进行佐证。一审法院错误认定冯宁嘉的主张超过诉讼时效。二、冯宁嘉主张对逾期办证违约金计算至产权证书办妥之日的诉求于法有据。而一审判决仅支持计算至2019年6月30日的违约金9263元，对后续违约金予以忽略。冯宁嘉既不能再次提起诉讼也无法直接申请强制执行，显然导致冯宁嘉的合法权益无法得到救济，为维护冯宁嘉的合法权益，避免重复诉讼，请求二审法院改判裕田公司向冯宁嘉支付逾期办证违约金至不动产权证办妥之日止。被上诉人裕田公司辩称：冯宁嘉逾期交房违约金应从2018年11月20日开始计算不符合法律的规定。《商品房买卖合同》明确约定了出卖人交付房屋的时间等事项，因此该份合同是约定了履行期限的合同，没有适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的余地。冯宁嘉在已支付房款的情况下，按照一般立场推断，冯宁嘉理应知道自身权利的损害，因此逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年7月1日开始计算，涉诉房屋于2015年4月6日完成交付，因此在2017年4月5日冯宁嘉主张逾期交房违约金的诉讼时效就已经全部届满。冯宁嘉并未在一审中提交诉讼时效中止中断的证据，上诉理由中也足以证明冯宁嘉对自己的权利漠不关心，不应受制度的保护。冯宁嘉在一审中主张的逾期办证违约金计算时间的计算，一审法院已经支持了冯宁嘉该项诉讼请求，对于还未发生并不确定的事实，一审法院并没有权限做出判断，因此冯宁嘉请求应当予以驳回。冯宁嘉向一审法院起诉请求：1.裕田公司向冯宁嘉支付逾期交房违约金66080元（自2014年7月1日起至2015年4月6日止按合同约定以交付房价款每日万分之二计算），并按中国人民银行同期贷款利率计算迟延支付的利息13349元，共计79429元；2.裕田公司向冯宁嘉支付逾期办理房屋所有权证违约金9263元（自2017年4月6日起暂计算至2019年6月30日按照合同约定以交付房价款每日0.01‰计算），后续违约金计算至办妥登记之日止）；3.本案一审诉讼费用由裕田公司承担。一审法院查明事实：2013年9月26日，冯宁嘉、裕田公司双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，冯宁嘉以1180000元购买裕田公司开发建设的位于长沙市望城区房屋。合同约定：裕田公司应于2014年6月30日前向冯宁嘉交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，冯宁嘉有权拒绝接收房屋。出卖人逾期交房的，逾期不超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之二的违约金。裕田公司在房屋交付后730日内办妥房屋权属证书，逾期办理的，从交房的次日起至实际登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.001%支付违约金。合同签订后，冯宁嘉按合同约定支付了购房首付款480000元，剩余房款700000元向银行申请贷款，贷款已于2015年2月入裕田公司账户。2014年5月30日涉案房屋通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收备案，裕田公司于2015年1月7日向冯宁嘉发出收房通知书，2015年1月14日冯宁嘉委托长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司对冯宁嘉所购房屋进行质量检验，发现房屋存在多处质量问题，经双方协商整改后，冯宁嘉于2015年4月6日收房，并与奥莱物管公司签订《前期物业管理服务合同》。一审法院认为：冯宁嘉与裕田公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故冯宁嘉与裕田公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。2015年4月6日冯宁嘉收房后，涉案房屋转移给冯宁嘉占有使用，应视为房屋的交付使用，房屋交付后不再产生逾期交房违约金。因此，裕田公司应承担的逾期交房违约应从约定的最迟交房日（2014年6月30日）起至实际交房之日（2015年4月6日）止，逾期交房共计280天，逾期交房违约金为66080元（1180000×0.02%×280）。裕田公司以逾期交房违约金已超过诉讼时效进行抗辩，认为主张逾期交房违约金的诉讼时效至2017年4月5日已届满，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，一审人民法院不予支持。冯宁嘉未提交诉讼时效中止、中断方面的证据，民法总则的施行日期为2017年10月1日起，故裕田公司的抗辩理由成立，冯宁嘉要求逾期交房违约金的请求一审法院不予支持。关于房屋权属证书的办理，裕田公司自2015年4月6日交房后，应当在730日内办理房地产权属证书，也就是说应当在2017年4月5日前办理，裕田公司逾期办理，每日应按已付房款1180000元的0.001%支付冯宁嘉逾期办证违约金，截止起诉之日裕田公司已逾期办证815天，逾期办证违约金为9617元，冯宁嘉主张9263元的请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起15日内向冯宁嘉支付逾期办证违约金9263元；二、驳回冯宁嘉的其他诉讼请求。一审案件受理费2017元，适用简易程序减半收取1009元，由冯宁嘉负担752元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担257元。二审中双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点如下：一、逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效；二、一审法院未判决逾期办理不动产权证违约金计算至办妥之日是否错误。关于逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。冯宁嘉认为双方签订的商品房买卖合同仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，故应当从拒付违约金开始计算诉讼时效。本院认为，双方约定的最迟交房日为2014年6月30日，而实际交房日为2015年4月6日。因此，冯宁嘉的逾期交房违约金的诉请于2017年4月5日就已满两年的诉讼时效，而冯宁嘉并未提交诉讼时效中止、中断的证据，故冯宁嘉请求支付逾期交房违约金已超过了诉讼时效，本院对冯宁嘉的该上诉理由不予采纳。关于一审法院未判决逾期办理不动产权证违约金计算至办妥之日是否错误的问题。本院认为，一审法院判决仅支持了冯宁嘉计算至2019年6月30日的逾期办证违约金9263元，对于冯宁嘉诉请支付逾期办证违约金计算到实际办妥之日的内容，未予以支持亦未给予回应，属于遗漏诉讼请求，应予以纠正。冯宁嘉该项上诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，冯宁嘉的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3412号民事判决；二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起15日内向冯宁嘉支付逾期办证违约金9263元，后续逾期办证违约金按118万元为基数，以0.001%为标准从2019年7月1日起计算至实际办妥之日止；三、驳回冯宁嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2017元，适用简易程序减半收取1009元，由冯宁嘉负担752元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担257元。二审案件受理费2017元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司800元，由冯宁嘉负担1217元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月四日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。