浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初4317号 原告：王金燕，女，1975年11月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：金学成，浙江知仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺央央，浙江知仁律师事务所律师。 被告：俞华飞，女，1968年1月18日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：蔡淼江，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 第三人：王养芬，女，1976年1月7日出生，汉族，住宁海县。 原告王金燕与被告俞华飞、第三人王养芬房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员水俊涵适用简易程序独任审判。之后，原告王金燕就坐落于宁海大都名苑32幢1号403室、404室房屋的装修价值向本院申请评估，本院予以准许。2019年9月17日，被告俞华飞向本院申请追加王养芬为本案第三人，本院予以准许。2019年10月28日，本院公开开庭进行审理，原告王金燕的委托诉讼代理人金学成、被告俞华飞的委托诉讼代理人蔡淼江到庭参加诉讼，第三人王养芬经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告王金燕起诉称，2011年2月26日，原、被告经由第三人王养芬居间订立《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于宁海大都名苑32幢1号403室、404室房屋以1486000元的价格转让给原告。合同签订后，原告支付首付款666000元，此后一直垫付被告的银行按揭款。原告取得案涉房屋后于2012年进行了装修，并出租给他人居住使用，但双方一直未办理过户手续。期间，被告因债务问题，致使案涉房屋被法院查封，合同目的无法实现。现原告以被告名义支付的银行按揭款达650267元，装修价值经评估为63300元，遂起诉：一、解除原、被告及第三人王养芬于2011年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告向原告返还购房款666000元、垫付银行按揭款644381元及房屋装修损失63300元，合计1373681元；三、本案诉讼费由被告承担。 原告王金燕为证明自己的主张，举证如下： ⑴《房屋买卖合同》、收条各一份，以证明原、被告于2011年2月26日签订《房屋买卖合同》，被告收到原告购房款666000元及第三人王养芬以居间人身份在合同上签字的事实； ⑵中国建设银行对账单一组及个人贷款还款凭证三份，以证明原告以被告名义支付银行按揭款650267元的事实； ⑶（2014）甬东商初字第1267号民事判决书复印件一份、执行受理情况打印件一份、（2018）浙0226民初4116号民事判决书复印件一份、（2018）浙0226执3487号之一执行裁定书复印件一份、受理申请执行案件通知书复印件一份、协助司法查解封受理告知书复印件二份，以证明俞华飞与胡维林经原江东区法院判决应归还案外人担保垫付款171043.21元及利息，俞华飞经本院判决应归还案外人借款400000元，现案涉房屋被法院查封，无法办理房屋过户手续的事实； ⑷房地产估价报告一份，以证明案涉房屋装修现值63300元的事实； ⑸国有土地使用证二份、房屋所有权证二份、契证二份，以证明被告将权属证书交付原告，但房屋并未过户的事实。 被告俞华飞答辩称，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。被告的朋友胡维林欠王养芬300000元，欠胡丽君200000元，合计500000元债务。被告为了替胡维林归还王养芬及胡丽君的债务，将案涉房屋以11000元/平方米的价格抵给王养芬，总房价扣除银行未归还的欠款及上述500000元债务，差额部分10万余元由王养芬支付。为此，被告与王养芬签订了买卖房屋的合同。从被告提交的录音来看，原告对房款系王养芬交付是认可的。虽然原、被告有签订《房屋买卖合同》，但该份合同并非真实的房屋买卖，系之前被告与王养芬以物抵债约定的后续履行，原告提供的收条666000元，被告并未向原告收取。另原告取得房屋后一直管理使用，未及时要求办理过户手续，自身存在责任。原告的装修是其自愿行为，不应由被告承担。 被告俞华飞为证明自己的主张，提供录音光盘及文字记录一份，以证明被告将案涉房屋以抵债的形式转让给王养芬，后王养芬又抵债给原告，由被告来签字确认，并非房屋买卖关系的事实。 第三人王养芬未到庭陈述亦未提供证据，但其在本院的询问及向本院提交的说明中称，其在2011年初准备购买案涉房屋，但因首付款未全部凑足，仅支付部分，故没有办过户手续。后因资金出现问题，遂让王金燕购买该房屋，三方约定由俞华飞直接将房屋卖给王金燕。王金燕将王养芬未付足首付款的部分支付给俞华飞，并与俞华飞签订《房屋买卖合同》，王养芬作为居间人在该合同上签字，俞华飞也相应出具了收条。 第三人王养芬经本院传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，本院认证如下： 1.对原告提供的证据⑴，被告对该组证据中“俞华飞”的签名没有异议，但认为双方并无真实的房屋买卖合同关系，被告也没有收到收条记载的款项。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 2.对原告提供的证据⑵，被告俞华飞对真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对该组证据予以认定。 3.对原告提供的证据⑶，被告俞华飞对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为原告自2012年起管理案涉房屋，从未要求被告协助办理过户手续，过错在于原告，且双方不存在真正的房屋买卖关系。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 4.对原告提供的证据⑷，被告对合法性没有异议，但认为原告为了获取最大利益对案涉房屋进行装修，装修后有收取租金，该装修损失不应由被告承担。经审查，本院对该份证据予以认定。 5.对原告提供的证据⑸，被告对真实性、合法性及关联性没有异议，但认为该组证书系被告交于王养芬的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 6.对被告提供的证据，原告对真实性没有异议，但认为该录音未体现以房抵债的情形，反而印证案涉房屋先卖给王养芬，后经王养芬介绍重新卖给原告的事实。 经审理，本院认定的事实如下： 2011年2月26日，原、被告经由第三人王养芬居间签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于宁海大都名苑32幢1号403室、404室房屋以1486000元的价格转让给原告，于合同签订日支付首付款666000元，余款支付未进行书面约定。当天，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到王金燕现金陆拾陆万陆仟元正（大都名苑32#楼403室、404室）房屋款。”此后，原告取得案涉房屋并进行装修，后一直管理使用至今，且一直替被告归还案涉房屋的银行贷款本金合计335147.6元。至今，双方未办理过户手续，现案涉房屋已经被法院查封。经慈溪市弘一房地产评估有限责任公司评估，案涉房屋现有的装修市场价值为63300元。另查明，原、被告签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋所欠的银行贷款本金不足820000元。 本院认为，原、被告经第三人王养芬居间签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋转让给原告，原告于合同签订日支付首付款666000元，从形式上看，双方具备建立房屋买卖关系的基本要素。当天，被告向原告出具金额为666000元的收条一份，被告认可案涉房屋系卖给第三人王养芬，其中500000元购房款用于抵偿案外人债务，剩余10余万元购房款由第三人王养芬支付，即被告认可的金额与收条记载的金额大体相符，可以认定该666000元的收条实际系对先前其他债权债务的转让、抵销或结算，能够认定最终被告从原告处取得了价值666000元的利益并转化为首付款的事实。被告交出权属证书及房屋钥匙后从未向原告要求返还房屋，依被告所述，只要原告将银行贷款还清，房屋权属即可过户。现案涉房屋因被告债务问题被法院查封，致使合同目的无法实现，被告应承担相应的违约责任。关于被告辩称的以物抵债问题，本院认为本案存在借款抵偿购房款的可能，属于不同债权的相互抵销，并非以物抵债，房屋的交易价格也在市场的合理范围内，故对该抗辩意见不予采纳。原告管理使用案涉房屋期间，对其进行了装修，现市值63300元。合同解除后，被告应当返还原告首付款666000元并支付装修损失63300元。关于原告要求返还的银行按揭款，合同约定的余款为820000元，多于签订合同时的银行贷款本金，被告若能在当时及时还清贷款，便无需偿付上述利息，故原告主张的贷款利息部分，本院不予支持，仅对原告偿还的贷款本金335147.6元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原、被告及第三人王养芬于2011年2月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告俞华飞应于本判决生效之日起十五日内偿付原告王金燕购房款666000元、垫付的银行贷款本金335147.6元、房屋装修损失63300元，合计1064447.6元； 三、驳回原告王金燕的其他诉讼请求。 如果被告俞华飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费17163元，减半收取8581.5元，由被告俞华飞负担7190元，原告王金燕负担1391.5元；评估费2000元，由被告俞华飞负担。 原告王金燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告俞华飞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 水俊涵 二〇一九年十二月二十日 代书记员 沈 谦 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。