重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初4829号原告：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号，统一社会信用代码915001026608964393。法定代表人：吉仕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆秦之味餐饮有限公司，住所地重庆市涪陵区马武镇桦榕街107号附1号（2-2），统一社会信用代码91500102573423967F。法定代表人：湛治堂，该公司经理。委托诉讼代理人：杨曦，重庆峡阳律师事务所律师。第三人：重庆市金科科鹏商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号，统一社会信用代码91500102569934086A。法定代表人：吉仕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：易熙文，女，1991年1月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司（以下简称金科科润房地产公司）与被告重庆秦之味餐饮有限公司（以下简称秦之味餐饮公司）、第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司（以下简称金科科鹏管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员孙潇潇担任审判长与人民陪审员冉瑞林和徐新春组成合议庭，适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告金科科润房地产公司的委托诉讼代理人杨露、被告秦之味餐饮公司的委托诉讼代理人杨曦、第三人金科科鹏管理公司的委托诉讼代理人易熙文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科科润房地产公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决1、被告向原告支付从2018年3月1日起至2019年5月31日的租金1058212.35元，并以前述金额为基数按照月利率2%的标准从2018年3月1日起至租金付清之日止向原告支付违约金；2、被告立即清空并向原告返还位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊项目第3号楼第四层（租赁区域）和第五层（租赁区域）商业用房；3、被告从2019年5月31日起至商铺返还之日止，按照租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算向原告支付违约金；4、被告向原告支付优惠期租金410824.4元，并支付按照1年租金标准计算的违约金898740元；5、被告向原告支付律师费10000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月17日，原告委托第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司（甲方）与被告(乙方)签订《世界走廊秦之味租赁合同》，约定如下：由被告租赁原告所有的，位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊项目第3号楼第四层（租赁区域）和第五层（租赁区域）商业用房。租赁建筑面积约1893.2㎡（以实测面积为准）。商铺租赁期限为72个月，自2012年7月1日到2018年6月30日。2012年7月1日至2013年4月30日为商铺免租优惠期，起始租金单价为31元/平方米/月，商铺租金每年递增5%。双方约定按照每壹个月为一个计收档期。其后，第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司与被告又分别于2013年2月21日、2013年4月10日签订了《补充协议》约定，主合同起租时间调整为2013年6月1日，租金从2013年6月1日起开始计费，其余租赁条件按照主合同执行;乙方未能按照本合同规定按时缴纳租金的，按逾期未缴纳金额每日千分之三累计计算违约金等。自2018年3月起，被告未按约向原告支付租金，经过催告后，被告仍未履行义务，据此，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。被告秦之味餐饮公司辩称：1、双方于2011年签订房屋租赁合同属实。2、被告是合同期限届满后未承租，也未在进行经营，欠缴租金是2018年3月1日至2018年5月31日止，仅有3个月未缴纳租金，根据合同约定3个月租金是224685元。另外根据合同约定，被告已缴纳保证金61311元，保证金冲抵租金后，实际欠付租金163374元，该欠款属实。原告要求按月利率2%计算至付清之日止的违约金过高，该案是房屋租赁合同，不是民间借贷，我们认为违约金应该以实际欠付的租金总额，以一定比例承担比较客观公正，我们主张按实际欠款金额163374元，在2%以内承担违约责任。3、租赁房屋实际已由原告收回，原告已于2018年9月将进出通道锁定，被告尚有的餐橱设施设备近100万元，无法搬出或者处理。所以，请求原告允许被告将设施设备处理或者折价抵偿，以清偿尚欠的房屋租金。4、原告请求被告支付优惠期间的租金559200元，不符合约定，该优惠租金是原告招商对每一个商户的优惠条件及承诺，并且已实际履行，在合同履行中，原告也未按约定按期交房，也有一定的违约行为。5、原告的律师费请求应该由原告自行承担。综上，请求人民法院依法客观公正判决。第三人金科科鹏管理公司辩称：被告提到未按约定交房的事需要去证实一下，据了解，房子是按时交付的，双方有补充约定。对原告的诉讼请求，我方予以认可，对原告陈述的事实没有意见。原告金科科润房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、世界走廊秦之味租赁合同及补充协议、不动产权信息登记查询表，拟证实原、被告的租赁合同关系，以及合同中关于双方权利义务的约定，原告出租的房屋系自有房屋；2、金科世界走廊委托租赁经营协议，拟证实第三人经原告授权负责经营、管理、出租原告名下商铺；3、保证金收据1份、租金收据3份，拟证实原告将房屋交付给被告，被告向原告支付了保证金及部分租金，租赁合同已经实际履行；4、函件3份（包含催收函2份、解约通知书1份）、邮寄单据3份、邮寄单查询信息3份、催收照片2张，拟证实原告按照被告在租赁合同上签订的地址，就被告未支付租金的相关事宜发函，被告仍不予理会；5、法律事务委托合同、律师费发票、银行进帐单，拟证实原告为维权支付了10000元的律师代理费。被告秦之味餐饮公司的质证意见为：对原告出示的证据1的真实性、合法性、关联系无异议，但2013年4月10日，双方签订的世界走廊秦之味租赁合同补充协议明确载明，原告未能按期交房被告未能按期装修，证明原告有违约行为，原告因违约行为双方协商由原告补偿被告48万元；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的催收函和催收通知无异议，对照片有异议，该照片不能证明该服务员受被告的委托接受相关的法律文书，该照片也不能显示送达的准确地点，不能确认是合同的履行地点。对解除通知书载明的内容，我们认为是2018年9月13日发出，实际合同期限届满是2018年5月31日，此后被告未实际经营，由于被告租赁的场地近2000平方米，其设施设备较多，需要合理的处置期限，我们认为应当欠付的租金仅为3个月，而不应该计算至2018年9月，这符合合同法关于房屋租赁的相关规定；对证据5无异议，但原告自行支付的律师费不能由被告承担，双方未约定。第三人金科科鹏管理公司对上述证据无异议。本院在庭审中进行了审查，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告秦之味餐饮公司、第三人金科科鹏管理公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金科科润房地产公司与第三人金科科鹏管理公司签订《金科·世界走廊委托租赁经营协议》，协议约定：金科科润房地产公司将其开发的重庆涪陵金科·世界走廊商铺（包括停车场）委托金科科鹏管理公司全权经营管理出租。2011年10月17日，金科科鹏管理公司为出租人(甲方)与被告秦之味餐饮公司为承租人(乙方)签订世界走廊秦之味租赁合同。该合同约定：甲方将位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊项目的第3号楼第四层（租赁区域）和第五层（租赁区域）商业物业出租给乙方用于商业经营使用，该商铺承租建筑面积约1893.2平方米，最终以房屋测绘报告确认的建筑面积为准。乙方必须于2012年6月30日前自行到甲方办理该商铺的交接手续（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的租赁期相应顺延，且免租期及约定的其他费用收费时间同时顺延。乙方必须于2012年9月30日前完成装修工程并开业（因甲方原因延期交付该商铺的可相应顺延）。租赁期限为72个月，即2012年7月1日到2018年6月30日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），免租装修期为3个月，免租优惠期为7个月，即2012年7月1日到2013年4月30日（因甲方原因逾期交房的相应顺延）。优惠期间，免交租金，但需缴纳物业管理费。计租期限为62个月，即2013年5月1日到2018年6月30日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）。该商铺计租面积按建筑面积计算，约1893.2平方米（最终以实际测绘建筑面积为准计价，包含项目公摊面积）起始租金单价为31元/平方米/月，每年5%递增。2013年5月1日至2013年6月30日期间，租金单价按31元/平方米/月执行，月租金约为58689元，最终月租金以实际测绘建筑面积及租金单价按实计算；2013年7月1日至2014年6月30日期间，租金单价按32.55元/平方米/月执行，月租金约为61624元，最终月租金以实际测绘建筑面积及租金单价按实计算；……2016年7月1日至2017年6月30日期间，租金单价按37.68元/平方米/月执行，月租金约为71336元，最终月租金以实际测绘建筑面积及租金单价按实计算；2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金单价按39.56元/平方米/月执行，月租金约为74895元，最终月租金以实际测绘建筑面积及租金单价按实计算。该商铺租金双方约定按照每壹个月为一个计收档期。租金的支付方式为先付费后使用。第一个计收档期租金在本合同签订时，由乙方缴纳给甲方，第二个计收档期租金在上期结束十五日前即2013年5月15日前，由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳；以后各期租金均在前一期结束前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金及首月租金共计120000元，当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方。如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金。……在租赁期间内，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金（按起始租金计算）并按1年租金标准计算（按起始租金标准计算）向甲方支付违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。……乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金；……逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同。乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的3倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该商铺交还甲方，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的3倍累计计算承担违约金。……若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用……乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回该商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿……（4）拖欠租金累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的……因上述情形终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除。2013年4月10日，因第三人金科科鹏管理公司（甲方）招商及工程等原因导致被告秦之味餐饮公司（乙方）未能按约定时间接房装修开业，双方签订补充协议，约定：主合同起租开始时间调整为2013年6月1日，租金及物业管理费均从2013年6月1日起开始计费，其余租赁条件按照主合同执行……在试营业期间（即2013年6月1日-2013年10月1日）甲方免收乙方的商铺租金……甲方给予乙方一次性补偿费48万元，以乙方应支付给甲方的租金和物业管理费的方式进行抵扣。嗣后，因被告秦之味餐饮公司拖欠租金未缴纳，第三人金科科鹏管理公司于2018年7月20日、同年8月8日向被告秦之味餐饮公司寄送催收函要求其缴纳租金和物业相关费用，被告秦之味餐饮公司仍未缴纳。第三人金科科鹏管理公司遂于2018年9月26日向被告秦之味餐饮公司发出解约通知书，载明：……自本通知书发出之日起解除双方商业租赁合同，租赁合同自本通知到达贵方即刻失效；解除租赁合同后，我司将按原双方合同约定，扣除贵方缴纳的履约保证金；请贵方于收到本通知书之日始7日内终止一切经营活动并自行搬离承租商铺，并按合同约定支付我方优惠期租金788471.58元、违约金856333.2元、租金欠费487323.68元、物业欠费75762.6元、水费26932.9元、电费151435元、空调费263789.3元、水电公摊费16595.7元，共计2666643.96元，逾期我司将根据双方签订的租赁合同约定条款及相关法律规定收回租赁物，由此造成的损失和责任均由贵方自行全额承担。被告秦之味餐饮公司于2018年9月30日收到该通知书，但仍未缴纳相应费用，被告秦之味餐饮公司停止经营后并未将设施设备搬离，该商铺闲置至今。原告金科科润房地产公司向被告秦之味餐饮公司催收租金款项未果，遂于2019年7月2日诉至本院。另查明，第三人金科科鹏管理公司于2018年10月24日将被告秦之味餐饮公司诉至本院要求解除租赁合同返还商铺并支付租金和违约金等各项费用，后于2018年11月14日撤诉。原告金科科润房地产公司又于2019年2月21日、4月1日两次将被告秦之味餐饮公司诉至本院，因未缴纳诉讼费用，本院按撤诉处理。原告金科科润房地产公司支付律师代理费10000元。庭审中，原、被告认可被告秦之味餐饮公司缴纳了履约保证金61311元，所租赁的商铺实际面积为1803.87平方米，被告秦之味餐饮公司从2018年3月1日起未缴纳租金。本院认为，原告金科科润房地产公司与第三人金科科鹏管理公司签订的《金科世界走廊委托租赁经营协议》以及第三人金科科鹏管理公司依据原告金科科润房地产公司的委托与被告秦之味餐饮公司签订的《世界走廊秦之味租赁合同》及补充协议，均系双方的真实意思表示，原告金科科润房地产公司与被告秦之味餐饮公司之间的租赁合同关系依法成立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告金科科润房地产公司按合同约定将诉争商铺交付并出租给被告秦之味餐饮公司，被告秦之味餐饮公司则应按双方合同约定按期缴纳租金，逾期未支付则应当承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，原租赁期限2012年7月1日至2018年6月30日因原告金科科润房地产公司逾期交房租赁期限开始时间调整为2013年6月1日，其余租赁条件不变，即租赁期限变更为2013年6月1日至2019年5月31日。原告金科科润房地产公司主张租金计算标准2018年3月1日至2018年5月31日按37.68元/平方米/月计算为67969.8元，2018年6月1日后的租金按39.56元/平方米/月计算为71361.1元，该计算标准符合双方合同约定，本院予以确认。因被告秦之味餐饮公司从2018年3月1日起未缴纳租金，原告金科科润房地产公司委托第三人金科科鹏管理公司向被告秦之味餐饮公司发出解除合同通知书，被告秦之味餐饮公司于2018年9月30日收到该通知书，双方的租赁合同关系于2018年9月30日解除。2018年3月1日至2018年9月30日期间租金为489353.8元（67969.8元×3个月＋71361.1元×4个月），被告秦之味餐饮公司已缴纳的履约保证金61311元冲抵应缴纳的租金，则被告秦之味餐饮公司应向原告金科科润房地产公司缴纳租金428042.8元。被告秦之味餐饮公司未按合同约定按期缴纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定每一个月为一个计收档期，租金的支付方式为先付费后使用，租金在上期结束十五日前支付，故2018年3月的租金6658.8元（67969.8元－61311元）被告秦之味餐饮公司应在2018年2月14日前支付，2018年4月至5月的租金67969.8元，2018年6月至9月的租金71361.1元应在当月的上一个月结束前15日支付，逾期未支付被告秦之味餐饮公司应按合同约定承担违约责任，双方约定按未缴纳金额的千分之三按日支付违约金，原告金科科润房地产公司主张按照年利率24%支付逾期付款的违约金符合法律规定，本院予以准许。综上，被告秦之味餐饮公司应支付原告金科科润房地产公司租金428042.8元及按年利率24%计算的迟延支付租金的违约金（以6658.8元为基数从2018年2月15日起计算至付清之日止，以67969.8元为基数从2018年3月18日起计算至付清之日止，以67969.8元为基数从2018年4月17日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年5月18日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年6月17日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年7月18日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年8月18日起计算至付清之日止）。双方的租赁合同关系于2018年9月30日解除后，被告秦之味餐饮公司应当向原告金科科润房地产公司返还租赁物。被告秦之味餐饮公司辩称原告金科科润房地产公司已收回商铺将进出通道锁定，但根据双方当事人在庭审中的陈述，由于被告秦之味餐饮公司未再经营，第三人金科科鹏管理公司基于安全考虑仅关闭了直接通往被告秦之味餐饮公司的电梯，但尚有其他安全通道可以通往商铺，且被告秦之味餐饮公司的设施设备至今仍存放于商铺内，被告秦之味餐饮公司并未举证证明原告金科科润房地产公司已收回且实际控制诉争商铺，故本院对原告金科科润房地产公司要求被告秦之味餐饮公司清空并返还商铺的诉讼请求予以准许。被告秦之味餐饮公司未返还租赁物，应承担赔偿原告金科科润房地产公司房屋占用损失的民事责任，房屋占用损失可按合同解除时的租金标准71361.1元/月计算，故被告秦之味餐饮公司应赔偿原告金科科润房地产公司从2018年10月1日起至返还商铺时止按月租金71361.1元计算的房屋占用损失。关于原告金科科润房地产公司主张被告秦之味餐饮公司支付从2019年5月31日起至商铺返还之日止按租金1.5倍计算的违约金、支付优惠期租金410824.4元、支付按1年租金标准计算的违约金898740元等诉讼请求，上述诉讼请求的性质属违约金性质，在本案中，原告金科科润房地产公司已向被告秦之味餐饮公司主张违约损失，即迟延支付租金的利息损失和房屋占用损失，又向被告秦之味餐饮公司主张违约金，其违约金应以不超过房屋占用损失的30%为限，其超过部分，本院不予支持。关于原告金科科润房地产公司要求被告秦之味餐饮公司支付律师费10000元的诉讼请求，根据双方签订的合同约定违约方须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费等费用，故本院对原告金科科润房地产公司要求被告秦之味餐饮公司支付律师费10000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆秦之味餐饮有限公司于本判决生效后十五日内清空并返还原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司位于重庆市涪陵区中山路6号金科世界走廊B区4-1、4-2、4-3、5-1、5-2的商铺。二、被告重庆秦之味餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司2018年3月1日至2018年9月30日的租金428042.8元，并支付按年利率24%计算的迟延支付租金的违约金（以6658.8元为基数从2018年2月15日起计算至付清之日止，以67969.8元为基数从2018年3月18日起计算至付清之日止，以67969.8元为基数从2018年4月17日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年5月18日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年6月17日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年7月18日起计算至付清之日止，以71361.1元为基数从2018年8月18日起计算至付清之日止）。三、被告重庆秦之味餐饮有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司从2018年10月1日起至返还商铺时止按月租金71361.1元计算的房屋占用损失。四、被告重庆秦之味餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司按上述第三项房屋占用损失的30%计算的违约金。五、被告重庆秦之味餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司律师费10000元。六、驳回原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28544元，由原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司负担6824元，被告重庆秦之味餐饮有限公司负担21720元。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  孙潇潇人民陪审员  冉瑞林人民陪审员  徐新春二〇一九年十二月五日书 记 员  邓晓琴