吉林省安图县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉2426民初668号 原告：安图县资金互助会，住所地安图县。 法定代表人：李柱辉，经理。 委托诉讼代理人：滕聿江，吉林林岗律师事务所律师。 被告：安图县市场监督管理局，住所地安图县。 法定代表人：姜则辛，局长。 委托诉讼代理人：李星，吉林熬东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜艳，法律合规科科长。 第三人：吉林安图农村商业银行股份有限公司，住所地安图县。 法定代表人：李刚，董事长。 委托诉讼代理人：王洪龙，合规风险部总经理。 委托诉讼代理人：吴长福，该行万宝支行副行长。 原告安图县资金互助会（以下简称“互助会”）与被告安图县市场监督管理局（以下简称“市监局”），第三人吉林安图农村商业银行股份有限公司（以下简称“安图农商行”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告互助会的法定代表人李柱辉、委托诉讼代理人滕聿江，被告市监局委托诉讼代理人李星、姜艳，第三人安图农商行委托诉讼代理人王洪龙、吴长福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 互助会向本院提出诉讼请求：1.要求确认房屋买卖合同有效；2.东市场涉案房屋归互助会所有；3.要求市监局协助办理过户手续。事实和理由：东市场房屋坐落于安图县明月镇新安路东市场一楼室内面积1,300平方米，地下面积600平方米，所有权属于安图县工商局，2008年安图县工商局因为东市场在银行抵押贷款到期未还被银行起诉，并申请法院委托中国东方资产管理公司拍卖东市场，互助会法定代表人李柱辉用安图县工商局的名义以120万元购买安图县明月镇东市场，有时任安图县工商局局长柳xx的证明，互助会2008年分三次给吉林省东方资产管理有限公司转账120万元，购买房屋后产权一直在安图县工商局，至今没有给互助会办理产权变更登记，安图县工商局继续用涉案房屋在安图县农村信用合作联社抵押贷款，办理了抵押登记。为此互助会提起诉讼，要求市监局归还东市场房屋。 市监局辩称，1、互助会的诉讼请求是确认房屋买卖合同有效，首先，市监局和互助会之间不存在买卖合同，按照合同相对性的原则，双方之间必须存在涉案房屋的买卖合同，如果不存在房屋买卖合同，也就不存在确认房屋买卖合同有效；2、关于东市场房屋的所有权，已经通过安图县人民政府以行文的形式，由原安图县农村商业银行的信用社收购。并通过东方资产管理公司依法面向社会进行拍卖，安图县工商局通过拍卖的形式与东方资产管理公司签订拍卖合同，交付定金20万元，又交了两次50万元，一共120万元，竞买取得了东市场的产权，因此，互助会要求确认产权也不成立；3、市监局认为确认合同是否有效，在所有权是否明确之前，无法由市监局协助互助会办理产权过户登记。具体事实理由，涉案东市场房屋的产权由安图县人民政府通过资产转让的形式由安图信用社进来以后，由安图县工商局向互助会借款20万元，由互助会直接将该款转给了东方资产管理公司，100万元由安图县工商局转给了东方资产管理公司。互助会要求确认房屋买卖合同有效，市监局并没有看到互助会与东方资产管理公司签订东市场涉案房屋买卖合同，也没有看到互助会向东方资产管理公司交纳定金款和120万元购买资金款的证据，互助会的告诉属于虚假告诉，依法不能成立，请人民法院依法驳回起诉。 安图农商行述称，反对互助会的请求，安图农商行对涉案房屋享有抵押权。在互助会代为清偿担保债务前，安图农商行不同意涉案房屋所有权变更。互助会不享有涉案房屋的所有权，涉案房屋登记所有权人为安图县市场开发服务中心。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。互助会和市监局的房屋买卖关系，安图农商行不知情，真实性无法确认，不做评价。即使真实有效，互助会享有请求市监局交付房屋并办理产权变更的债权请求权，而不能请求人民法院确认涉案房屋的所有权归互助会所有。互助会代为清偿前，安图农商行不同意涉案房屋所有权人变更。2000年，延边长白山特产品批发市场开发服务中心向安图农商行借款，安图县市场开发服务中心以涉案房屋为借款提供担保，签订抵押合同并进行了登记。延边长白山特产品批发市场开发服务中心未按期偿还，安图农商行向延边朝鲜族自治州中级人民法院起诉，（2010）延中民二初字第1号民事判决书查明，安图县市场开发服务中心以其名下位于安图县明月镇明月路，房屋所有权证号xxx，产籍号x-xx-xx-1，面积1,360.2平方米房屋为延边长白山特产品批发市场开发服务中心的借款作抵押并办理了抵押登记。判决书确认安图县市场开发服务中心抵押的房屋在借款本金及利息范围内享有优先受偿权。该判决生效后，安图农商行向安图县人民法院申请执行，涉案房屋尚未处理，仍在执行过程中，抵押权依然存在。截至2015年6月6日，借款人尚有1,934.12万元未清偿。《中华人民共和国物权法》第191条的规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。即使互助会与市监局的房屋买卖关系真实有效，在互助会代为清偿债务前，安图农商行不同意涉案房屋的所有权人变更。 互助会、市监局、安图农商行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。互助会提交的中国东方资产管理公司材料、房屋产权信息、延边城市信用联社电汇凭证、市监局证明、借款申请书及凭证、中国农业现金缴款单、安图县工商局党组文件，市监局和安图农商行对真实性未提出异议，本院对证据本身内容予以采信。市监局提交的债务重组协议和贷款结清通知、安图县政府文件，互助会和安图农商行对真实性未提出异议，本院对证据本身内容予以采信。安图农商行提交的民事判决书和执行裁定书、借款合同、抵押合同、借据、房屋所有权证、房屋他项权证，互助会和市监局对真实性未提出异议，本院对证据本身内容予以采信。对于柳xx的调查笔录、出具的证明、出庭证言，本院对有其他证据佐证的部分内容予以采信。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明：2003年12月30日，延边长白山特产品批发市场开发服务中心与安图县城市信用合作社签订借款合同，借款金额278万元；安图县市场开发服务中心与安图县城市信用合作社为上述借款签订抵押合同，安图县市场开发服务中心将其名下产权证号xxx房屋为上述借款设立抵押。 2002年5月8日，安图县人民政府作出关于安图县工商局与所办市场彻底脱钩的决定，要求安图县工商局从5月1日起，在人、财、物等方面与所办市场彻底脱钩，并将所办市场（以下称市场开发公司）移交给安图县人民政府，市场开发公司成为自主经营，自负盈亏的独立法人。安图县农村信用联社以支付530万元现金，并划给东市场产权的方式，承担工商银行贷款本金790万元债权。工商银行贷款利息停息挂账，由工商银行自行核销。安图县城市信用社和安图县天池城市信用社与安图县市场开发公司原债权债务关系不变。市场开发公司的债权债务以附表所列数额为准，表外事项均由安图县工商局负责。安图县人民政府委托安图县农村信用联社全权负责对市场开发公司的管理与监督。工商局中心市场资产负债情况表（附表）载明：“工商银行790万元，欠息398万元；城市信用社435万元；天池城市信用社144万，欠息70万；资金互助会190万元等内容”。 2005年7月26日，安图县工商局向中国东方资产管理公司长春办事处出具承诺书，承诺：“安图县工商局在工商银行延边分行安图支行原贷款金额为797.8万元，根据国务院的文件精神，政企必须脱钩，安图县工商局于2002年4月向安图工行申请减免表外利息，并签定了还款免息协议（经工商银行总行批准），按协议于2002年9月28日，安图县工商局用现金偿还了530万元，剩余267.8万元贷款将用安图东市场（面积1,360平方米）抵贷。安图县工商局承诺抵贷资产的各种过户手续将尽快办理”。安图县工商局虽然作出承诺，但安图东市场1,360.2平方米的房屋产权并未产生变动，一直在安图县市场开发服务中心名下。 2005年7月31日，中国工商银行吉林省分行与中国东方资产管理公司长春办事处签订债权转让协议，中国工商银行吉林省分行将安图县工商局欠其267.8万元及相应利息的债权转让给中国东方资产管理公司长春办事处。 2006年11月23日，延边安图城市信用社更名为安图县明月农村信用合作社，同年12月25日，安图县明月农村信用合作社业务并入到安图县天池农村信用合作社。 2007年4月30日，时任安图县工商局局长柳xx向安图县个体劳动者协会资金互助会借款20万元，用途保证金，当日，由资金互助会法定代表人李柱辉将该款汇入中国东方资产管理公司长春办事处。2007年8月3日，柳xx向安图县个体劳动者协会资金互助会借款50万元，借款用途注明东方资产管理公司。2008年3月4日，安图县工商局向安图县个体劳动者协会资金互助会借款50万元，借款用途还长白山矿泉水。市监局承认安图县工商局向互助会借款120万元，支付了中国东方资产管理公司长春办事处。 2007年12月7日，中国东方资产管理公司长春办事处与安图县工商局签订债务重组协议，双方确认，依据重组前的债权文件，即：《人民币短期借款合同》（编号：0808xxx-1998安图字xxx号）即中国东方资产管理公司与中国工商银行吉林省分行签订的《债权转让协议》，安图县工商局应向中国东方资产管理公司清偿的债务本息合计632.31万元，其中，本金267.80万元，利息364.51万元。双方确认，如果安图县工商局于2007年11月30日前向中国东方资产管理公司长春办事处按时、足额偿还相应款项，共计120万元，则中国东方资产管理公司长春办事处同意豁免重组债务中的其余债务。鉴于安图县工商局于2007年4月30日已经向中国东方资产管理公司长春办事处交纳保证金20万元，双方同意该保证金于本协议生效后作为相应款项的部分履行。 2008年1月18日，中国东方资产管理公司长春办事处出具贷款结清通知，载明：“根据中国东方资产管理公司长春办事处与原中国工商银行吉林省分行签订的《债权转让协议》。中国东方资产管理公司长春办事处依法享有安图县工商局的全部债权（包括债权本金267.8万元及相应利息）及抵押担保权利。至2007年12月7日，按照中国东方资产管理公司长春办事处对处置安图县工商局债权的批复，经公开转让，该债权已由安图县工商局回购，原贷款合同涉及的债权已全部结清”。 2008年4月10日，安图县工商局党组作出将东市场产权划转到互助会的决议，决议载明：“安图县工商局于2007年12月7日将安图县东市场产权回购。经局党组研究决定，将东市场产权划归资金互助会，抵顶原安图中心市场服务中心欠资金互助会的贷款”。但该决议未载明抵顶原安图中心市场服务中心欠互助会贷款的数额。 2009年12月28日，中国银行业监督管理委员会延边监管分局作出同意安图县农村信用合作联社吸收合并安图县天池农村信用合作社的批复。2014年11月，安图县农村信用合作联社变更为吉林安图农村商业银行股份有限公司。 2010年，安图县天池农村信用合作社将延边长白山特产品批发市场开发服务中心、安图县市场开发服务中心诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求延边长白山特产品批发市场开发服务中心偿还借款本金278万元，利息1505,918.78元（截至2009年8月25日），要求对安图县市场开发服务中心抵押的位于安图县明月镇明月路，房屋所有权证号xxx，面积1,360.20平方米房屋优先受偿。（2010）延中民二初字第1号民事判决书认定安图县天池农村信用社对安图县市场开发服务中心的抵押的房屋依法办理了抵押登记，抵押合同具有法律效力，安图县天池农村信用社对安图县市场开发服务中心抵押的房屋在借款本息范围内享有优先受偿权。判决生效后，安图县农村信用合作联社向安图县人民法院申请强制执行，2015年8月24日，安图县人民法院作出（2014）安执字第295号执行裁定书，将延边长白山特产品批发市场开发服务中心所有的位于安图县明月镇九龙路抵押的房屋产权证号xxx、面积747.75平方米，房屋产权证号xxx、面积705.64平方米的房屋所有权及该座房屋所占有的土地使用权作价3007,172.16元抵偿给安图县农村信用合作联社。同日，延边州中级人民法院（2010）延中民二初字第1号民事判决书终结本次执行程序，保留申请执行人的权利。安图县市场开发服务中心抵押的位于安图县明月镇明月路，房屋所有权证号xxx，面积1,360.20平方米房屋尚未执行。经安图县房屋产权管理中心查询，涉案房屋产权一直在安图县市场开发服务中心名下，房屋状态为已登记已抵押已查封。 2019年5月13日，经市监局查询，在企业登记信息数据库没有“安图县市场开发服务中心”及“安图县市场服务公司”的登记信息。 本院认为，互助会主张以安图县工商局的名义，用120万元从中国东方资产管理公司长春办事处购买了安图县市场开发服务中心名下1,360.20平方米涉案房屋，要求确认互助会和安图县工商局之间的房屋买卖合同有效。然而，经本院查明，中国工商银行吉林省分行将对安图县工商局享有的债权转让给中国东方资产管理公司长春办事处。安图县工商局没有从中国东方资产管理公司长春办事处购买涉案房屋，而是向互助会借款120万元，回购了中国东方资产管理公司长春办事处对安图县工商局享有的债权。回购债权之后，安图县工商局作出将东市场产权划归互助会，抵顶原安图中心市场服务中心欠互助会贷款的决议。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，因为互助会所主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经释明后互助会仍不同意变更诉讼请求。因此，互助会主张和安图县工商局之间的房屋买卖合同有效，进而主张东市场涉案房屋归互助会所有，要求市监局协助办理过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条规定，裁定如下： 驳回原告安图县资金互助会的起诉。 案件受理费应预交15,600元，实交0元，因交纳后需退还原告安图县资金互助会，故原告安图县资金互助会无需补交。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  张海波 审 判 员  李增明 人民陪审员  孟祥武 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘翠竹