山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3697号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：沈传妹，女，1987年12月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：男，1986年11月13日出生，汉族，住泰安市岱岳区御驾新苑小区18号楼2单元402室。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：禹华军，山东瀛众律师事务所律师。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人沈传妹、阎加维因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决未考虑不可抗力问题。一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算的起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按房屋实际交付之日而不是合同约定2017年1月1日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。3.涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号第三条，本案不属于人民法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 被上诉人沈传妹、阎加维辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院是根据被上诉人提供的第一次交物业费收据的时间来认定交房时间，同时根据商品房预售合同的相关约定认定上诉人应该支付的逾期办证违约金，事实清楚，适用法律正确。根据被上诉人在一审中提供的团购方案来看，此团购方案是内部方案，并不能对抗双方当事人签订的商品房预售合同，团购方案也没有明确表示购买团购房就免除上诉人承担逾期办证违约责任。被上诉人是依据商品房预售合同提起诉讼，本案属于人民法院受案范围。 沈传妹、阎加维向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金38513元；2.诉讼费用、律师费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月3日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的御驾新苑24号楼3单元802室房屋及配房各一套，总价款为469094元。按合同约定被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款469094元（含储藏室价款8154元）。2015年10月21日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。原告于2019年1月20日办理完毕涉案房产不动产转移登记手续。以上事实有商品房预售合同、购房发票、不动产权证、验房记录及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年10月21日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年10月21日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记”，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项，违约天数应自2016年10月21日开始计算，至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，共违约765天。被告辩称延期办证是因地质原因等不可抗力造成的，一审法院认为被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故对被告的辩称一审法院不予采信。综上，至2018年11月26日被告的违约天数为765天，每日违约金标准按合同约定的总房款469094元的万分之一计算，违约金共计35955元。自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告沈传妹、阎加维违约金35955元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交以下证据证实其主张：1.御驾新苑团购房实施方案，证实涉案房产是团购房，属于内部职工用房，非商品房。2.被上诉人缴费单据及付款确认单共八张，证实涉案房产根据团购房事实方案房产缴费情况，被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工。3.《商品房预售合同》及专用收款收据一份，用以证明涉案房产后期在2016年6月3日补签了合同，2016年6月3日将前期房款汇总成一张发票，房款总额460940元。4.案外人其他业主购买涉案楼盘房产的合同及价格，证实被上诉人所购房产价格为职工内部房性质。被上诉人对上述证据进行了质证，对于上诉人提交的证据一团购房实施方案被上诉人表示没有见到过，对于证据二、三、四真实性均没有意见，但认为上诉人应支付违约金。对上诉人提交的上述证据，本院认定如下：对于证据一、证据二，实施方案和缴费单据，相应内容不足以证实双方不是平等主体之间的法律关系，且双方已签署了正式的《商品房预售合同》，故对该两份证据本院不予认定。对于证据三，对于《商品房预售合同》及收款收据的真实性被上诉人均予以认可，但相关事实一审已予认定，本院不再重复认定。对于证据四与本案没有关联性，本院不予认定。 其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、本案是否属于人民法院受案范围；二、上诉人主张的不可抗力免责能否成立；三、一审法院对上诉人应承担的违约金数额的认定是否正确。 关于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房预售合同》属于平等民事主体之间的合同，依法应属于人民法院受案范围。另外，本案属于因逾期办理不动产权证引起的纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不适用于该条规定，上诉人主张本案不属于人民法院受案范围没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，上诉人主张的不可抗力能否成立的问题。本院认为，首先，上诉人主张的地质条件特殊、消防规范变更等不属于不可抗力范畴。其次，上诉人主张的上述情形仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而该因素应是双方约定的交房日期确定之前即已明知的，不应成为其逾期交房的正当事由，更不能成为其逾期办证的正当事由，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，上诉人在房屋交付后12个月内未能办理产权登记，一审法院以房屋实际交付时间顺延12个月作为起始时间、以实际办理产权登记时间为截止时间计算上诉人逾期办证违约金符合双方合同约定，对其该上诉理由，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费764元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇一九年十二月二十七日 书记员  赵思敏