广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16912号原告：深圳市香玉儿化妆品有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙盛路香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼三楼301室，统一社会信用代码91440300733079078X。法定代表人：刘丽娇。委托代理人：唐钱，广东创安律师事务所律师。委托代理人：邓准，广东创安律师事务所实习律师。被告：深圳市恩琪交通科技有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区龙盛路8号香玉儿工业园办公楼401室，统一社会信用代码：91440300306281941A。法定代表人：刘海燕。被告：刘海燕，男，汉族，住址广东省大埔县，二被告共同委托代理人：朱荣詹，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐钱、二被告共同委托代理人朱荣詹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告深圳市恩琪交通科技有限公司（下简称“恩琪公司”）于2018年5月11日签订了编号为LX1623-X1、LX1815的两份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区龙盛路8号香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼401、402室的房屋分别出租给被告恩琪公司使用，租赁期限均为2018年11月1日至2020年5月31日，租金分别为7680元、4590元，恩琪公司应于每月5日前向原告交付租金，如有拖欠，则以拖欠款项为基数按延期天数计至缴清之日每天加收3‰的滞纳金。上述合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，但被告未依约缴付租金并拖欠水电费用，原告多次联系被告协商付款事宜被告均予以拖延并拒绝支付。被告刘海燕作为被告恩琪公司的一人股东，同时也是恩琪公司的担保人，应承担连带付款责任。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告深圳市恩琪交通科技有限公司2018年5月11日签订的编号为LX1623-X1、LX1815的《房屋租赁合同》；2、被告深圳市恩琪交通科技有限公司将承租的位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区龙盛路8号香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼401、402室的房屋在合同解除之日交付给原告；3、被告深圳市恩琪交通科技有限公司向原告支付拖欠的2018年10月租金及9月水电费、2018年11月租金及10月水电费、2018年12月租金及11月水电费、2019年1月租金及2018年12月水电费、2019年2月租金、2019年3租金及2019年1月-2月水电费共计109652元及相应滞纳金（滞纳金以拖欠的租金为基数，按日3‰计算至被告付清款项之日止，具体计算见附表）；4、被告深圳市恩琪交通科技有限公司向原告支付2019年4月1日起至将租赁房屋交还给原告之日的租金55215元（租金按月租金18405元计算，暂计至起诉之日为55215元）；5、被告深圳市恩琪交通科技有限公司向原告支付违约金67143.19元；6、被告刘海燕对被告深圳市恩琪交通科技有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由两被告承担。二被告答辩称：1、被告同意解除涉案的两份租赁房屋租赁合同；2、涉案的租赁房屋，原告自2019年4月8日发函之日起即停水停电，并用封条查封了大门，阻碍了被告进入，所欠的租金应计算至2019年4月8日止，之后房屋租金损失及占有产生的费用，因原告阻止被告进入，被告无法进入房屋并搬离物品，该部分的占有费用损失系因原告的故意阻止而继续扩大，属于原告故意的扩大损失，因此后续的占有费用不应支持；3、涉案的租赁合同关于拖欠租金行为既约定了滞纳金又约定了违约金，属于多重的违约责任约定，按法律规定只能选择其一，同时滞纳金按每天3‰计算，相当于每月利息是9%，明显过高；违约金直接按照租赁保证金来约定也明显偏高，因此请求法院对滞纳金、违约金以及选择何种责任进行调整；4、两份涉案合同项下均交付了租赁保证金，为23040元和13770元，按合同第九条约定，应抵扣所欠的租金。经审理查明，原告是香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼的登记权利人，不动产权证号为：深房地字第××号。2018年5月11日，原告作为出租方（甲方）与被告恩琪公司（乙方）作为承租方签订了编号为LX1623-X1的《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区龙盛路8号香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼401室的房屋出租给被告恩琪公司用于办公，建筑面积256平方米，租赁期限为2018年11月1日至2021年5月31日。2018年11月1日至2020年5月31日间月租金7680元，2020年6月1日至2021年5月31日间月租金8192元。恩琪公司应于每月5日前向原告交付租金，遇法定假期顺延；如有拖欠，以拖欠款项为基数按延期天数计至缴清之日每天加收3‰的滞纳金；合同第九条约定：“甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金23040元；租赁期满，在乙方遵守合同各项条款前提下，甲方将租赁保证金无息退还乙方；如乙方不按时支付租金（延迟支付30天以内），甲方有权从该租赁保证金中扣减相应租金及滞纳金，同时甲方保留单方解除合同的权利。甲方向乙方返还保证金需满足以下全部条件：1、乙方付清租赁房屋的租金、水电费等应付费用；2、乙方租用的房屋完好无损交还甲方（自然损耗的除外）；3、乙方对租赁房屋进行装修部分，退房时需回复原状交移甲方。出现以下情形时，甲方可不予返还保证金：1、合同期未满，乙方单方要求终止合同；2、未付清租赁房屋的租金、水电费等乙方应缴的费用；3、乙方租用甲方的房屋有损坏（自然损耗的除外）。”合同第十八条约定：“出现下列情形之一，甲方可就因此造成的损失要求乙方支付违约金人民币23040元：1、乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；2、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达6885元以上；……”合同附页中约定：租赁期间甲方提供乙方生产、经营、生活的水电供应，乙方按月支付实际结算的水电费，标准以双方协议的当期计价为准；租赁期间管理及配套设施费用为3840元/月/间，垃圾处理费为150元/月，与租金同时收取。合同落款处有原告与被告恩琪公司盖章及被告刘海燕签字。同日，原告作为出租方（甲方）与被告恩琪公司（乙方）作为承租方签订了编号为LX1815的《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区龙盛路8号香玉儿化妆品龙岗厂区办公楼402室的房屋出租给被告恩琪公司用于办公，建筑面积153平方米，租赁期限为2018年5月11日至2021年5月31日。2018年5月11日至2020年5月31日间月租金4590元，2020年6月1日至2021年5月31日间月租金4896元。恩琪公司应于每月5日前向原告交付租金，遇法定假期顺延；如有拖欠，以拖欠款项为基数按延期天数计至缴清之日每天加收3‰的滞纳金；合同第九条约定：“甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金13770元；租赁期满，在乙方遵守合同各项条款前提下，甲方将租赁保证金无息退还乙方；如乙方不按时支付租金（延迟支付30天以内），甲方有权从该租赁保证金中扣减相应租金及滞纳金，同时甲方保留单方解除合同的权利。甲方向乙方返还保证金需满足以下全部条件：1、乙方付清租赁房屋的租金、水电费等应付费用；2、乙方租用的房屋完好无损交还甲方（自然损耗的除外）；3、乙方对租赁房屋进行装修部分，退房时需回复原状交移甲方。出现以下情形时，甲方可不予返还保证金：1、合同期未满，乙方单方要求终止合同；2、未付清租赁房屋的租金、水电费等乙方应缴的费用；3、乙方租用甲方的房屋有损坏（自然损耗的除外）。”合同第十八条约定：“出现下列情形之一，甲方可就因此造成的损失要求乙方支付违约金人民币13770元：1、乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；2、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达6885元以上；……”合同附页中约定：租赁期间甲方提供乙方生产、经营、生活的水电供应，乙方按月支付实际结算的水电费，标准以双方协议的当期计价为准；租赁期间管理及配套设施费用为2295元/月/间，电梯使用费为500元/月，与租金同时收取。合同落款处有原告与被告恩琪公司盖章及被告刘海燕签字。2019年2月14日，被告恩琪公司向原告出具《承诺书》，确认尚欠原告2018年10月-2019年2月租金、2018年9月-2018年12月水电费共计91003元，并承诺于2019年2月20日至2019年2月22日间全部付清，如逾期未付，原告有权解除合同及没收履约保证金等，被告刘海燕签字捺印确认对恩琪公司的全部款项及合同义务承担连带担保责任，期限为债务届满后两年。原告提交2018年10月至2019年6月期间的催款通知单、交款通知单用于证明被告拖欠的租金、管理费、水电费的具体数额，上述内容显示被告两间房屋每月租金为12270元，每月配套设施使用及管理费为6135元。被告认可2018年11月-2019年2月的租金、水电费，不认可2019年3月-2019年6月的租金、水电费，称并未签收；原告提交《催交纳房屋租金、滞纳金及解除租赁合同通知书快递单》《EMS快递邮寄退件单》显示，2019年4月8日原告向刘海燕的户籍地址邮寄了内容为“缴纳房屋租金128057元、滞纳金33577元及解除租赁合同通知书”的文件，2019年4月12日该邮件被拒收退回。被告对此不予确认，称未收到通知书；原告提交《原告员工王泽娜（财务）与被告刘海燕的微信聊天记录》用于证明原告向被告催缴租金、管理费、水电费的情况，被告亦不予确认。原告提交《2019年6月-8月催款通知书、交款通知单》显示，2019年6月24日，被告恩琪公司、刘海燕在《2019年6月-8月催款通知书》上签字、盖章确认，2018年10月租金及9月水电费、2018年11月租金及10月水电费、2018年12月租金及11月水电费、2019年1月租金及2018年12月水电费、2019年2月租金、管理费、2019年3月租金、管理费及2019年1月-2月水电费、2019年4月租金、管理费、2019年5月租金、管理费、2019年6月租金、管理费分别为13106元、19642元、19597元、19483元、19175元、18649元、18405元、18405元、18405元，滞纳金（以3‰计）共计67143.19元，同时刘海燕手写承诺“7月5日之前缴清余款”。《交款通知单》显示两个房屋2018年7、8月的应缴费用。被告对《2019年6月-8月催款通知书、交款通知单》中签名真实性予以确认，但称被告签字时原告放弃追究违约金，且滞纳金明显过高。被告向本院提交《涉案租赁房屋门口封条、电箱封条照片》打印件用于证明2019年2月4日及4月原告发函之后阻止被告进入租赁房屋，被告无法搬离涉案物品。被告对该证据不予确认，称无法显示是原告所贴，且即使有封条也无法阻止被告进入办公场所，因被告后续持续使用涉案房屋。被告提交《微信的转账记录》显示2019年7月5日向“刘利娇”通过银行转账20000元，被告称系向原告交的租金，应抵扣本案诉请的租金数额；原告因无原件核对不确认该转账记录真实性，但确认收到被告支付的20000元，主张应先抵扣被告应缴纳的滞纳金。庭审中，原、被告确认：自双方签订两份租赁合同之前被告恩琪公司已经在使用涉案房屋，被告按约向原告交付了23040元和13770元租赁保证金，租金交至2018年9月，水电费交至2018年8月，此后被告未交费用。被告称原告2019年4月8日向被告寄出催款通知书发函解除合同后原告张贴封条及停水停电，被告即无法进入租赁房屋；原告称被告系因其经营困难，在2019年初已经无法正常经营，2019年2月14日前被告已经拖欠数月租金与水电费，原告为促使被告交费对涉案房屋停电了几天且张贴了封条，2019年2月14日被告签订承诺书后原告已经送电且撕去封条，被告继续正常使用房屋，但因后续较少在办公室上班，故未产生相关的水电费等费用。双方确认，涉案房屋安装电子门，使用密码进出。庭审中，被告同意于2019年10月20日前搬迁。庭后，原告向本院提交书面说明，确认被告已于2019年10月19日将涉案两处房屋交还原告并归还原有设施。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋已取得房产证，故两份《房屋租赁合同》系原告与被告恩琪公司真实意思表示，合法有效，各方当事人应依约履行。本案的争议焦点包括：1、涉案两处房屋是否一直由被告恩琪公司占有使用？2、被告恩琪公司是否构成违约及本案合同是否应解除？3、被告恩琪公司应支付的房租、水电费总额为多少；4、如被告构成违约，应否支付违约金。关于焦点一，被告恩琪公司称2019年4月8日后原告张贴封条及停水停电，被告即无法进入租赁房屋；原告称2019年2月14日被告签订承诺书后原告已经送电且撕去封条，被告继续正常使用房屋。对此本院认为，因双方均确认涉案房屋在签订两份租赁合同之前由被告占有使用，且涉案房屋安装电子门，使用密码进入，故原告张贴封条的行为不足以阻止被告进入涉案房屋；且从被告2019年6月24日已签字确认尚欠原告包括2019年4、5、6月租金等费用、在本案庭审结束之后被告于2019年10月19日将涉案两处房屋交还原告并归还原有设施的情形来看，涉案两处房屋一直为被告占有使用，故本院认定，自2018年10月至2019年10月19日期间涉案两房屋均由被告恩琪公司占有使用，恩琪公司占应当按照约定支付租金、水电费及相关费用。关于焦点二，两份房屋租赁合同均约定，被告恩琪公司应于每月5日前准时交租，如被告不按时支付租金（延迟支付30天以内），原告有权从该租赁保证金中扣减相应租金及滞纳金，同时甲方保留单方解除合同的权利。被告自2018年10月起未支付租金，至原告起诉时被告已拖欠租金半年以上，已构成违约，同时，被告逾期未支付租金的行为已经构成合同约定的解除合同情形，故原告有权解除双方之间签订的合同，本院依法确认双方签订两份《房屋租赁合同》于原告起诉之日即2019年8月13日解除。关于焦点三，原告诉请被告支付2018年10月至2019年3月间租金（含管理费及、垃圾处理费、电梯使用费等）、2018年9月至2019年2月间水电费及2019年4月1日至返还房屋时的租金（含管理费），因双方确认涉案房屋租金交至2018年9月，水电费交至2018年8月，合同于2019年8月13日解除，故被告应向原告支付2018年10月至2019年8月13日期间的房租、管理费及2018年9月至2019年2月期间水电费，另按双方签订的合同标准【即（4590+7680）元/月】向原告支付2019年8月14日起至2019年10月19日间的房屋占有使用费及管理费。被告恩琪公司、刘海燕在《2019年6月-8月催款通知书》上确认的数额与原告交款通知单中的每月租金、管理费数字一致，本院予以确认。经核算，被告恩琪公司应向原告支付2018年10月至2019年3月间租金（含管理费等）、2018年9月至2019年2月间水电费共计109652元，应支付原告2019年4月至2019年10月19日期间的租金、占有使用费（含管理费）共计122086.5元【（12270元+6135元）/月×6月＋（12270元+6135元）/月÷30天×19天】。因原告确认被告已支付20000元，该款项应优先抵扣2018年10月至2019年3月间租金，故被告尚欠原告2018年10月至2019年3月间租金（含管理费等）、2018年9月至2019年2月间水电费89652元。关于焦点四，根据两份合同第十八条约定，被告恩琪公司应向原告支付违约金23040、13770元，共计36810元。因双方合同中另约定了如有拖欠租金则以拖欠款项为基数按延期天数计至缴清之日每天加收3‰的滞纳金，该滞纳金实质系违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告认为合同重复约定了违约金、滞纳金并提出异议，本院认为，约定的违约金36810元足以弥补原告因被告违约所造成的损失，约定的滞纳金标准过高，本院不予支持。关于被告所称两份合同项下所交付的保证金应抵扣所欠租金的抗辩，因两份合同约定保证金抵扣租金的条件为承租方迟延支付租金30天以内，现被告拖欠租金数月，不符合以保证金抵扣租金的条件，故被告该抗辩本院不予采纳。另，因本案审理过程中被告已于2019年10月19日搬离并交付涉案房屋，故原告诉请被告交付房屋已无必要。故被告恩琪公司已经构成违约且应向原告支付违约金36810元。另，被告恩琪公司系一人有限责任公司，刘海燕为股东，根据相关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告刘海燕未提交证据证明被告恩琪公司的财产独立于其财产，应承担举证不能的不利后果，故其应当对被告恩琪公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市香玉儿化妆品有限公司与被告深圳市恩琪交通科技有限公司于2018年5月11日签订的编号为LX1623-X1、LX1815的《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除；二、被告深圳市恩琪交通科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市香玉儿化妆品有限公司支付2018年10月至2019年3月间租金（含管理费）、2018年9月至2019年2月间水电费共计89652元；三、被告深圳市恩琪交通科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市香玉儿化妆品有限公司支付2019年4月至2019年10月19日期间的租金、占有使用费（含管理费）共计122086.5元；四、被告深圳市恩琪交通科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市香玉儿化妆品有限公司支付违约金36810元；五、被告刘海燕对被告深圳市恩琪交通科技有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告深圳市香玉儿化妆品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元（原告已预交），由被告深圳市恩琪交通科技有限公司、刘海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 洋二〇一九年十二月三日书记员 文精英