吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0281民初2599号 原告：蛟河市嘉馨物业有限公司。 法定代表人：杨某，经理。 委托诉讼代理人：苗某。 委托诉讼代理人：王某1，系该公司法律顾问。 被告：赵某，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：王某2，吉林丰德律师事务所律师。 原告蛟河市嘉馨物业有限公司（以下简称嘉馨物业公司）与被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月24日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭和第二次开庭时，原告嘉馨物业公司的委托诉讼代理人苗某、王某1，被告赵某的委托诉讼代理人王某2均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 嘉馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.赵某立即给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费948,107.08元（18,634.18㎡×1.06元/㎡·月×12个月×4年），并给付利息【以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止；以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止；以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算】；2.赵某承担诉讼费用。诉讼过程中，嘉馨物业公司变更诉讼请求为：1.赵某立即给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费828，662.20元（16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月×4年），并给付利息【以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止；以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止；以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月）为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算】；2.赵某承担诉讼费用。事实和理由：2015年6月30日，嘉馨物业公司进驻首钢小区，担当首钢美丽城小区物业管理服务工作。嘉馨物业公司按照物业三级服务标准，对小区的共有设施、共有设备、公用设施进行维修和养护。并应业主的要求进行部分专项维修、维护和管理。还及时处理、解决开发商遗留的部分隐患。现首钢小区的环境、卫生、安全等诸多方面都得到大大的改善，已基本达到三级服务标准。赵某已取得和享用了嘉馨物业公司所提供的物业服务，但赵某从2015年6月30日以来一直以无正当理由拖欠物业服务费，嘉馨物业公司曾多次以多种方式向赵某催缴物业服务费，但其未予理睬。 赵某辩称，一、嘉馨物业公司未向赵某提供物业服务。赵某房屋的垃圾清扫、房屋四周的除雪除冰、污水管线的改造和维修、房屋四周台阶理石板的维修和更换、房屋屋顶防水的维修、门窗的维修更换、房屋北广场地面改造（重新铺排油路面）等，均是赵某及房屋使用人首钢商厦公司自行出资组织人员完成的，嘉馨物业公司没有提供上述物业服务，也没有提供过任何物业服务，请求给付物业服务费，没有事实基础。二、首钢美丽城小区业主委员会与嘉馨物业公司签订的《物业服务合同》，对赵某不发生法律效力。1.赵某没有与嘉馨物业公司签订《物业服务合同》。2.首钢美丽城集中商业1、2号楼是独立的物业管理区域。建设单位蛟河市首钢房地产开发有限公司房屋建成伊始，向蛟河市物业管理中心申请备案时，将首钢美丽城集中1、2号、首钢美丽城二期3区、首钢美丽城三期按三个独立的物业管理区域申请的。蛟河市物业管理中心的档案中记载首钢美丽城集中1、2号楼是独立的物业管理区域，至庭审时没有改变。3.《物业管理条例》第九条规定一个物业管理区域成立一个业主大会。首钢美丽城集中1、2号楼是独立的物业管理区域可以独立自行管理物业，赵某不是首钢美丽城小区业主，首钢美丽城小区业主委员会不能代赵某签订《物业服务合同》。首钢美丽城小区业主委员会与嘉馨物业公司签订《物业服务合同》处分首钢美丽城集中1、2号楼物业管理权，赵某不予追认，依照《合同法》第四十八条规定《物业服务合同》对赵某不发生法律效力。4.首钢美丽城小区业主委员会成立违法，不能代表首钢美丽城全体业主，《物业管理条例》第八条规定物业管理区域全体业主组成业主大会。首钢美丽城小区业主委员会未经全体业主选举产生，因此成立非法。5.《物业服务合同》无效。《物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业主大会决议选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。首钢美丽城小区业主委员会与嘉馨物业公司签订的《物业服务合同》，未经首钢美丽城小区业主大会决议，未经首钢美丽城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合同是无效的。另外，嘉馨物业公司请求赵某给付2015年、2016年物业费的诉讼请求，已经超出了法定诉讼时效期间，不应支持。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月30日起至今，嘉馨物业公司为蛟河市首钢美丽城小区的业主提供物业管理服务。2018年2月16日，第三届蛟河市首钢美丽城业主委员会（甲方）与嘉馨物业公司（乙方）补签了1份《物业服务合同》，约定：“甲方将蛟河市首钢美丽城小区物业委托乙方实行物业服务管理。物业类型：综合性住宅小区。坐落位置：蛟河市首钢社区，占地面积为23万平方米，建筑面积为34万平方米。高层楼3栋，多层楼48栋，车库2栋，商1、商2、商3。服务事项：本物业小区共用设备的维修、养护和管理。公共绿地、公共环境内的花木、健身器材、景观小品及石桌等配套设施的维修、养护和管理。附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理（包括办公用房、文化体育和娱乐场所及设施、配电房、步行街、小广场、百家乐超市和华生电器商业街小区外护栏、日月潭、及业委会年活动管理经费等）。公共环境的卫生管理，包括公共场所、场地及房屋共用部位的清扫及保洁，垃圾的处置清运、冬季积雪的打扫和清运。委托管理期限为1年，自2018年6月30日起至2019年6月29日止（注：乙方实际已于2015年6月30日进驻本小区进行物业服务，因当时新的业委会没有成立并受其他‘因素’的影响，所以双方没有签订《物业服务合同》，虽无合同，乙方的物业服务至今已成事实，对前期遗留问题处理甲方承认其同此合同的同等效力）。物业服务费：包括物业管理的人员、设备等公共性服务收费、业主委员会的活动经费，由业主和使用人共同承担。本小区物业服务费由乙方按照以下收费标准进行收取：住宅为0.50元/月·㎡，车库为1.06元/月·㎡，商业为1.06元/月·㎡，高层电梯费由乙方根据有关部门规定制定合理收费标准（1.26元/月·㎡）。物业服务费由乙方按年向业主、物业使用人收缴一次。业主和物业使用人逾期交纳的，乙方可按有关法律法规相关规定对使用人实际逾期日标准金额的滞纳金，但最高不得超过日标准的千分之三。”赵某所有的坐落在蛟河市××道（首钢美丽城集中商业1号楼）1层1-2、8、9、10、16、18、20、21、22、26、11、27、28、29、30门建筑面积共计16,286.60㎡商业用房屋，系嘉馨物业公司物业服务辖区内的业主。2015年6月30日至2019年6月29日期间，赵某未向嘉馨物业公司交纳物业费。但在该物业服务期限内，赵某自己完成了部分物业服务事项。2018年5月9日，嘉馨物业公司曾就赵某欠付的2015年6月30日至2017年6月29日期间的物业费，对蛟河市首钢商厦向本院提起诉讼，本院于2018年5月24日立案。后因嘉馨物业公司以告诉的主体有误为由提出撤诉申请，本院于2018年9月26日作出（2018）吉0281民初1650号民事裁定书，裁定：准许嘉馨物业公司撤诉。 本院认为，嘉馨物业公司是依法设立的，从事物业管理服务的企业，自2015年6月30日起至今，为蛟河市首钢美丽城小区的业主提供物业管理服务，且第三届蛟河市首钢美丽城业主委员会与嘉馨物业公司于2018年2月16日补签了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定，赵某作为蛟河市首钢美丽城小区的业主，蛟河市美丽城业主委员会与嘉馨物业公司补签的《物业服务合同》，对赵某具有约束力，赵某应当按照《物业服务合同》的约定向嘉馨物业公司交纳物业服务费用。关于嘉馨物业公司请求赵某给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费828，662.20元（16,286.60㎡×1.06元/㎡·月×12个月×4年）的诉讼请求，因赵某自己完成了部分物业服务事项，嘉馨物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定按嘉馨物业公司主张的赵某欠付物业费828，662.20元的50%，即414,331.10元（828，662.20元×50%），予以支持。关于嘉馨物业公司请求赵某给付欠付物业费利息的诉讼请求，因嘉馨物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故此项诉讼请求，不予支持。 关于赵某提出的嘉馨物业公司请求的赵某给付2015年、2016年物业费的诉讼请求，已经超出了法定诉讼时效期间，不应支持的辩解。因嘉馨物业公司就本案的2015年、2016年物业费于2018年5月9日对蛟河市首钢商厦向本院提起诉讼，本院于2018年5月24日立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的规定，诉讼时效期间为3年，嘉馨物业公司就2015年、2016年物业费对蛟河市首钢商厦提起诉讼，诉讼时效中断，中断时间应当从2018年5月24日起重新计算，本案嘉馨物业公司请求的赵某给付2015年、2016年物业费的诉讼请求，不超过法律规定的诉讼时效期间，故此项辩解，不予支持。 综上所述，嘉馨物业公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第三十四条、第四十一条规定，判决如下： 一、被告赵某于本判决生效后立即给付原告给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费414,331.10元； 二、驳回原告蛟河市嘉馨物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,641.00元（预交），由被告赵某负担3,021.50元，由原告蛟河市嘉馨物业有限公司负担3,021.50元，退还原告蛟河市嘉馨物业有限公司598.00元（按照减少后的诉讼请求数额计算退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  袁君 二〇一九年十二月二十六日 书记员  高杉