重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3770号 原告：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼胡路21号26-2，统一社会信用代码91500113592274936X。 法定代表人：杨新新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘殿玲，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。 被告：杨建容，女，1967年8月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 被告：陈群，男，1967年10月29日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈杨（系二被告之子），1990年10月16日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 原告重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称其士富居公司）与被告杨建容、陈群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告其士富居公司的委托诉讼代理人刘殿玲，被告杨建容、陈群的共同委托诉讼代理人陈杨均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告其士富居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年2月1日起至2020年2月25日的物业服务费4334.23元；2.判令被告向原告支付违约金（以所欠物业服务费4334.23元为基数，自2019年2月26日起至付清之日止按每日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。法庭审理中，原告其士富居公司以其已于2019年12月10日从XX小区撤场为由，将其主张的欠费时段变更为2017年2月1日至2019年12月10日，并将其主张的物业服务费金额变更为4040.77元。事实和理由：2012年4月27日，原告与重庆市万恒实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供前期物业服务，物业服务费为住宅1.2元/月·平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。此外合同还约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之五的标准支付违约金。被告系XX小区X-XX-X号房屋的业主或物业使用人，其自2017年2月1日起至2020年2月25日止未缴纳物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，其行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益及其他业主利益。因此，原告向法院提出前述诉讼请求。 被告杨建容、陈群辩称，被告购房时的房屋面积和原告主张的房屋面积有出入，被告从2017年2月1日起欠交物业费属实，但物业费只能计算到2019年12月中旬，新的物业管理公司即将进场，不应继续支付2020年的物业服务费。被告并非一开始就不交物业服务费，而是原告未达到服务标准，故被告不应承担违约金。如果仅从表面看，原告提供的物业服务不达标，卫生状况较差，被告只愿意按五折或六折支付。原告若不能提供电梯维护、物业移交等相关资料的，则只能按三折收取物业服务费。 经审理查明，“XX”系由重庆市万恒实业有限公司开发建设的住宅物业小区。2012年4月27日，重庆市万恒实业有限公司与原告其士富居公司签订《前期物业服务合同》，委托原告其士富居公司对XX物业小区进行前期物业服务，合同约定：“……第五条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：……双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米……第七条、业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。……第二十八条、甲方（指重庆市万恒实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金……”该合同签订后，原告其士富居公司开始向XX物业小区提供物业服务。 被告杨建容、陈群系XX物业小区的业主，其物业的建筑面积为98.09㎡，被告于2016年2月26日办理接房手续后，未向原告支付2017年2月1日之后的物业服务费。原告曾向被告书面催收，但二被告仍未支付欠费。2019年10月23日，原告向本院起诉，请求判令二被告向其支付2017年2月1日至2019年12月10日期间的物业服务费4040.77元及违约金，违约金以所欠物业服务费4040.77元为基数，自2019年2月26日起至付清之日止按每日万分之五计算。 上述法律事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》《接房流程交接表》《不动产登记申请审批表》、邮政快递详情单、邮政快递投递详情查询表、律师函、照片等证据在案佐证，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。被告举示的《前期物业管理服务协议临时管理规约》仅为格式文本，无合同双方当事人签字，该证据来源不明，真实性无法确认，故本院对该证据不予采信。 本院认为，重庆市万恒实业有限公司开发建设了XX住宅小区，其与原告其士富居公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区的所有业主均具有约束力。原告其士富居公司为案涉住宅小区提供了物业服务，被告杨建容、陈群作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。《前期物业服务合同》中约定，物业服务费应按年支付，接房之日支付首年物业服务费，从第二年起应于每年对应日前五日内支付次年物业服务费，即被告杨建容、陈群应于2016年2月26日支付2016年2月26日至2017年2月25日的物业服务费，于2017年2月21日前支付2017年2月26日至2018年2月25日的物业服务费，于2018年2月21日前支付2018年2月26日至2019年2月25日的物业服务费，于2019年2月21日前支付2019年2月26日至2020年2月25日的物业服务费。审理已查明，被告杨建容、陈群仅支付了2017年2月1日之前的物业服务费，经原告其士富居公司催收后仍未支付之后的物业服务费，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告其士富居公司按照其实际提供物业服务的情况，主张二被告支付2017年2月1日起至2019年12月10日期间的物业服务费，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告杨建容、陈群辩称原告未能提供与其收费标准相对应的物业服务，故应降低收费标准，由于二被告并未举示充分有效地证据予以证明，本院对其辩称理由不予采信。物业服务费应以合同约定的1.2元/㎡的标准按建筑面积进行计算，被告杨建容、陈群每月应支付物业服务费117.71元（1.2元/㎡×98.09㎡）。经计算，2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费为4002.14元（117.71元/月×34月），2019年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费为38元（117.71元÷31天×10天），合计为4040.14元。 关于被告是否应当支付违约金的问题。如前所述，原告为案涉物业小区提供了物业服务，被告杨建容、陈群未按照合同约定的期限支付物业服务费已经构成违约，原告其士富居公司主张被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，应予支持。原告其士富居公司仅主张2019年2月26日之后的违约金，系对其诉权的合法处分，符合法律规定，故被告杨建容、陈群应以所欠物业服务费4040.14元为基数按每日万分之五的标准向原告其士富居公司支付2019年2月26日起至付清之日止的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨建容、陈群于本判决生效后三日内向原告重庆其士富居物业管理有限公司支付2017年2月1日至2019年12月10日期间的物业服务费4040.14元及违约金（违约金以4040.14元为基数按每日万分之五的标准，从2019年2月26日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告重庆其士富居物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告杨建容、陈群负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李林妍 二〇一九年十二月二十日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠