广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1123执异7号 案外人：毛子明，男，1954年11月24日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金浦路22号名都大厦13楼南面。 法定代表人：粟全亮，该公司总经理。 被执行人：富川广富工业发展有限责任公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇新永路135号。 负责人：潘冬梅，该公司总经理。 被执行人：富川瑶族自治县利达手套厂，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇新永路153号。 负责人：潘冬梅，该公司股东。 被执行人：富川华泰置业有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇真龙路。 负责人：潘冬梅，该公司股东。 被执行人：潘冬梅，1972年12月22日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 在本院执行申请执行人南宁金通小额贷款有限公司（以下简称：南宁金通小贷公司）与被执行人富川广富工业发展有限责任公司（以下简称：富川广富公司）、富川瑶族自治县利达手套厂（以下简称：富川利达手套厂）、富川华泰置业有限公司（以下简称：富川华泰置业公司）、潘冬梅企业借贷纠纷一案中，案外人毛子明对本院作出的责令退出土地的执行措施不服,于2019年12月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人毛子明称，2019年11月11日富川瑶族自治县人民法院发出公告，要求案外人退出承租的富川瑶族自治县新湾工业园区的国有土地没有事实和法律依据。涉案的土地和厂房系案外人于2012年6月21日向原土地使用权人富川瑶族自治县广富工业发展有限公司所承租，租赁期限为20年，从2012年9月1日至2022年8月31日止，双方签订了《厂房土地租赁合同》，该租赁合同尚处于租赁有效期限内，并且案外人一直履行合同内容。租赁期间案外人在涉案土地上依法开办了富川鑫瑞果业有限公司。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条规定，私有房屋，在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。虽然涉案土地因为诉讼被法院依法拍卖，土地使用权发生了变更，但是案外人之前与涉案土地原使用人所签订的《厂房土地租赁合同》相对新的使用权人依法继续有效，受法律保护，只是合同相对人依法转变为土地新的使用权人而已。租赁合同的法律效力不因为土地使用权人的变更而失效。富川瑶族自治县人民法院要求案外人退出所承租未到期的土地和厂房没有事实和法律依据，违反法律规定。2019年8月1日之前，案外人已经按照合同约定支付完毕所有租金，只是在涉案土地成功拍卖后，案外人多次要求土地新的使用权人继续履行土地租赁合同，同时案外人要求将租金直接交付给土地新的使用权人，由于土地新的使用权人不愿意履行之前的土地租赁合同，不接受申请人的租金，才导致申请人无法缴纳租金。该后果不应当由案外人承担。综上，为维护案外人的合法权益，请求人民法院依法公正处理。 本院查明，申请执行人南宁金通小额贷款有限公司与被执行人富川广富工业发展有限责任公司、富川瑶族自治县利达手套厂、富川华泰置业有限公司、潘冬梅企业借贷纠纷一案，本院作出（2016）桂1123民初777号民事判决书判决：一、富川利达手套厂于本判决生效之日起十日内向南宁金通小贷公司偿还借款本金1500万元及利息（利息以1500万元为基数，其中，自2012年10月17日起至2013年10月16日止按照月利率1.5%计算；自2013年10月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照月利率1.5%上浮30%计算，富川利达手套厂在合同展期前已给付的利息202.5万元，应予以扣减）；二、富川广富公司、富川华泰置业公司、潘冬梅对上述债务承担连带清偿责任；三、南宁金通小贷公司有权就富川华泰置业公司提供抵押担保的位于富川县××镇××路的土地证编号为富国用（XXXX）第XX号，使用面积为4422.8平方米的出让土地，在上述债务范围内优先受偿。案件受理费168400元（原告已预交）由富川利达手套厂负担（富川广富公司、富川华泰置业公司、潘冬梅承担连带责任）。上述判决书生效后，四被执行人未自动履行应尽义务，申请执行人南宁金通小贷公司于2017年5月19日向本院申请强制执行。本院受理后，于2017年5月21日向被执行人富川广富公司、富川利达手套厂、富川华泰置业公司、潘冬梅发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务，但四被执行人至今仍未自动履行，亦未向本院申报财产。本院依法向相关金融机构、房地产管理部门、公安交通管理机关和工商行政管理部门查询四被执行人的储蓄存款、房地产登记、车辆登记和工商登记财产状况。在执行过程中，本院依法查封了被执行人富川广富公司、富川利达手套厂、富川华泰置业公司、潘冬梅名下的房地产，四被执行人无其他财产。2019年1月5日本院将被执行人富川广富公司名下位于本县新湾工业园区的国有土地一宗〔土地使用权证号：富国用（XXXX）第XX号〕及该土地上的房产四栋〔房产证号：富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号〕在淘宝网司法拍卖平台，以1600万元对该房地产进行拍卖，无人竞买而流拍。2019年1月26日本院对被执行人富川广富公司名下以上房地产以1280万元在淘宝网司法拍卖平台进行二拍，2019年1月27日买受人以最高价1280万元竞拍成交。本院于2019年3月29日作出（2017）桂1123执182号之六执行裁定书，裁定上述土地及土地上的房产四栋的所有权归买受人联合体成员广西富川兴达机动车检测有限公司、广西富川迴龙投资管理有限公司、富川瑶族自治县家盛果业有限责任公司、富川强盛机械制造有限公司、广西大丰建材有限责任公司所有；2019年11月11日发出人民法院公告，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令上述土地上的公司、个人于2019年11月27日前退出土地，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人毛子明对该措施不服，于2019年12月9日向本院提出执行异议。 另查明，被执行人富川广富公司于2009年8月7日将其名下的坐落于本县富阳镇新湾工业区的房产四栋〔房产证号：富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号、富房权证富阳镇字第××号〕设立抵押权，登记在富川县信用联社名下；2011年9月8日将其名下位于本县新湾工业园区的国有土地一宗〔土地使用权证号：富国用（XXXX）第XX号〕及上述房产四栋抵押登记给富川县信用联社，抵押期限为八年，自2009年8月7日至2017年8月6日；2014年9月30日再次以该宗地剩余价值追加设定抵押权，抵押期限为三年，自2014年9月30日至2017年9月29日。2012年6月21日，万先克与毛子明、毛立祠签订《厂房土地租赁合同》，将位于富川新湾工业园区内的两间厂房出租给毛子明、毛立祠使用。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被执行人富川广富公司设立抵押登记在先，抵押期间，非财产所有人万先克与毛子明、毛立祠签订《厂房土地租赁合同》，将厂房出租给案外人毛子明使用，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”涉案厂房抵押权实现后，受让人拒绝履行之前的租赁合同，不违反法律规定。因此，案外人毛子明的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人毛子明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  唐兆鑫 审 判 员  黄 星 人民陪审员  杨声翠 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  何世昭 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。