四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15576号 上诉人（原审原告，反诉被告）：林国祥，男，1986年4月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘朝祥，四川本真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玉，四川本真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都双流新兴建材有限公司，住所地：四川省成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王江，男，公司员工。 上诉人林国祥因与被上诉人成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林国祥上诉请求：1.撤销一审判决书；2.判令新兴公司向林国祥支付已付房款31896元；3.判令新兴公司向林国祥支付赔偿款662421元；4.本案一、二审诉讼费用由新兴公司承担。事实和理由：一、新兴公司擅自将案涉房产抵偿给四川民正公司双流分公司（以下简称民正公司）的行为没有合同及法院判决依据。一审法院判决解除林国祥、新兴公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的时间是2018年1月3日，新兴公司承担担保责任的时间是2018年8月9日，却在2016年8月29日擅自将案涉房产以抵偿工程款的方式出售给民正公司，且出售价格严重低于市场价格。二、新兴公司将案涉房产抵偿给民正公司，并与其签订的《工程款抵房协议》，应当认定为商品房买卖合同。三、一审法院认定2016年8月29日新兴公司擅自抵偿案涉房产的《工程款抵房协议》并未处理案涉房产，但在对案涉房产进行结算时，却按照《工程款抵房协议》约定的房价来作为处理案涉房产价值的依据。四、新兴公司的一房二卖行为，应当向林国祥承担返还已付房款及不超过已付房款一倍的赔偿责任。 新兴公司辩称，尊重一审法院的判决。案涉房屋是林国祥2014年购买的，林国祥在有偿还能力的情况下，在（2016）川0116民初8169民事判决书于2018年1月生效后才来找新兴公司赔偿。关于工程抵款，抵款协议上明确载明，如果林国祥要案涉房屋，在（2016）川0116民初8169号案件判决前，新兴公司将房屋给林国祥。新兴公司的工程款抵房不存在一房二卖的行为。 林国祥向一审法院提起本诉请求：1.新兴公司返还林国祥剩余的房款434993.34元；并从2018年11月1日起以434993.34元为基数按年利率6%计算至付清剩余房款之日的利息；2.本案诉讼费用由新兴公司承担。诉讼中，林国祥变更第一项诉讼请求为：1.新兴公司向林国祥支付已付房款31896元（已扣除新兴公司代偿款项）；2.新兴公司向林国祥支付赔偿费662421元。 新兴公司向一审法院提出反诉请求：1.林国祥立即向新兴公司支付（2016）川0116民初8169号案件律师费损失10000元；2.林国祥立即向新兴公司支付其代林国祥偿还的银行贷款（即中银公司借款）100000元，并从2018年9月27日起以100000元为基数按年利率6%计算至该款项付清之日止的利息；3.林国祥向新兴公司支付案涉房屋自2015年9月1日起至2017年3月22日共计17个月又22天的物业管理费3817.19元（以物业服务协议中约定的1.78元/平方米/月计算）；4.林国祥立即支付新兴公司代还中行新津支行贷款产生的损失1103元；5.本诉及反诉的诉讼费均由林国祥承担。 一审法院认定事实：2014年11月27日，新兴公司（出卖人）与林国祥（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：新兴公司将位于（歌德堡国际现代城）2幢1单元19层1904号房屋出售给林国祥，建筑面积120.92平方米，总价款662421元，付款方式为贷款方式付款，林国祥可以首期支付购房总价款的30%，其余价款向银行或住房公积金管理机构支付等等。补充协议约定：林国祥选择以按揭付款方式付款，须在买卖合同签订之日同时付清首付款199421元，林国祥未支付之剩余房款463000元，由林国祥以向银行申请个人住房按揭贷款的方式支付；在林国祥获准个人住房抵押贷款后，如因林国祥逾期偿付银行借款等原因，导致新兴公司作为林国祥的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给新兴公司造成的损失及产生的所有费用由林国祥承担，如银行因此而解除与林国祥的抵押贷款合同，除非林国祥在新兴公司承担了保证责任后7日内向新兴公司支付全部担保损失，否则，新兴公司有权解除买卖合同，并有权处理林国祥所抵押房产，林国祥自行承担装修等入住事项造成的损失，处理林国祥房产所得款项应优先支付处理抵押房产应缴纳的税费，以及新兴公司所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费，剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、新兴公司代还的贷款本息，以及向新兴公司支付代还贷款金额10%的违约金，在抵扣上述费用外，如有剩余归还林国祥所有，如有不敷，新兴公司有权继续向林国祥追偿等等。合同签订后，林国祥向新兴公司支付了首付款66421元，其余首付款133000元至今未付。林国祥与中行新津支行签订了《个人一手住房贷款合同》，向银行借款463000元用于支付购买案涉房屋的购房款，并以案涉房屋作抵押，新兴公司为该借款提供了担保。后新兴公司收到了中行新津支行向林国祥发放的贷款463000元。至此，新兴公司共收到林国祥支付购房款529421元。后因林国祥长期失联，新兴公司无法通知其交付房屋。 因林国祥未能按期偿还贷款，导致了新兴公司承担了保证责任。2016年9月26日，中行新津支行发出工作联系函，以林国祥逾期未归还按揭贷款本息为由，宣布与林国祥、新兴公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》立即解除，要求林国祥归还全部贷款本息、罚息等费用，要求新兴公司承担连带保证责任，代为清偿债务。 新兴公司因经营困难，拖欠了“歌德堡国际现代城”的承包人民正公司的工程款项，2016年8月29日，新兴公司与民正公司签订了一份《工程款抵房协议》，约定：新兴公司将“歌德堡国际现代城”房屋3套（包含案涉房屋）、车位6个作价抵偿给民正公司，以偿还所欠工程款，房屋按每平方米4300元作价抵偿给民正公司；上述房屋抵偿给民正公司后，视为民正公司收到新兴公司相应的工程款，双方办理相应的收款手续后，双方账务扣减相应金额；上述房屋新兴公司在之前已销售给第三方，因第三方即原买受人现在已违约，停止向贷款银行缴纳按揭款，且目前新兴公司及银行均无法联系上原买受人，新兴公司作为贷款保证人将履行担保责任，新兴公司保证在2016年12月31日前将购房户向一审法院提起诉讼；上述房屋需待新兴公司和购房户办理完毕销售合同解除手续以及解除买合同备案手续后，新兴公司再和民正公司指定的受托人签订正式的商品房买卖合同，并出具收据；在法院判决前，若因买受人要求继续履行合同，导致新兴公司无法将以上房屋抵偿给民正公司的，新兴公司保证另选相同户型、相同面积的房源以相同价格抵偿给民正公司等等。协议签订后，新兴公司并未将房屋交付给民正公司。林国祥一直未归还新兴公司代偿款项，也未向新兴公司表示要继续履行合同。 同年9月26日，民正公司向新兴公司出具了一份承诺书，载明民正公司自愿将案涉房屋转让给陈文富，并承诺会按抵偿协议约定，尽快办理竣工备案手续。此后，陈文富又将该房屋抵偿给负责哥德堡二期9号楼水电安装的工头颜长福，以偿还所欠工程款。2016年10月8日，陈文富向新兴公司出具了一份委托书，委托颜长福、徐秀琼以4300元／平方米的价格签订案涉房屋的商品房买卖合同，购房款由民正公司代为支付。新兴公司与颜长福、徐秀琼签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》（无签约时间），约定新兴公司将案涉房屋出售给颜长福、徐秀琼。该合同网签备案时间为2019年4月23日，初始登记产权证号：2019010422Ｆ00181号，登记的案涉房屋现在地址为：双流区，备案清水房成交价为519956元。 2016年10月27日，新兴公司向一审法院提起诉讼，要求解除与林国祥签订的《商品房买卖合同》及补充协议，撤销网签备案登记，并要求林国祥支付代偿的银行贷款本金及利息共20947.23（截止起诉之日）、违约金、律师费。一审法院于2017年12月19日作出（2016）川0116民初8169号民事判决书，判决解除新兴公司与林国祥签订的商品房买卖合同及补充协议、撤销网签备案登记、林国祥向新兴公司支付代偿银行利息15080.71元及违约金2094.7元。因新兴公司未提供律师费发票，该判决书中一审法院未支持其律师费。本案中，新兴公司提交了上次诉讼中支付律师费10000元的发票及委托合同、对账单。 新兴公司于2018年7月31日向一审法院申请执行林国祥向其支付代偿银行利息15080.71元及违约金2094.7元、合同备案撤销手续、案件受理费。一审法院于2019年1月2日作出（2018）川0116执4892号执行裁定书，因林国祥无可供执行财产，裁定终结本次执行程序。 截止2018年8月9日，新兴公司已陆续代林国祥向中行新津支行清偿了全部贷款本息共530524.89元，结清了全部欠款。 新兴公司在申请执行撤销案涉房屋的网签备案时，发现案涉房屋因林国祥欠案外人中银公司借款被法院查封，为解除该查封，新兴公司与中银公司于2018年9月27日签订一份《代偿协议》，约定由新兴公司代林国祥向中银公司归还欠款10万元。新兴公司向中银公司出具转款委托书，委托了颜长福向中银公司银行账户转账10万元，代林国祥偿还了中银公司贷款。 另查明，新兴公司提交的10份与案外人签订的《商品房买卖合同》及商品房买卖合同摘要（即签约备案信息）显示，在2016年5月至同年12月期间，新兴公司出售“哥德堡国际现代城”2号楼、3号楼商品房的成交价在4199.06元至5682.09元/平方米左右。 一审法院认为，林国祥与新兴公司的商品房买卖合同已经一审法院判决解除，双方在合同解除后，对合同款项并未进行过结算，林国祥的本诉诉求及新兴公司的反诉诉求，其实质均是要求法院对双方在合同履行中是否有违约责任进行认定，并对双方的合同款项进行结算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，根据本案合同的性质、履行情况、当事人的违约责任以及关于结算的约定，据实结算各项费用。 一审法院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、林国祥在本案中应承担的违约责任 经审查，林国祥在合同履行中有违约行为，林国祥对自己未按约归还中行新津支行贷款，导致新兴公司承担担保责任，为其代偿了银行贷款本息530524.9元的违约事实，以及新兴公司已为其代偿了中银公司借款10万元并无异议，也同意新兴公司在结算中扣除上述两笔代偿款项。新兴公司应退还已收林国祥购房款529421元与林国祥应支付的代还银行贷款530524.9元相抵后，林国祥还欠新兴公司1103.9元。故对新兴公司反诉要求林国祥支付代还中行新津支行贷款产生的损失1103元、以及支付代还中银公司借款100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于新兴公司要求林国祥支付代还中银公司借款10万元的利息损失的诉讼请求。因为该代偿行为系新兴公司自愿为之，双方并无约定要支付利息，新兴公司要求林国祥承担该项费用，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持。 关于林国祥已交购房首付款金额。根据新兴公司陈述，林国祥只交了首付款66421元，其余首付款133000元至今未付。而林国祥自述已交首付款199421元，并未提供相应证据。根据举证原则，该付款行为应由林国祥承担举证责任，林国祥未提供任何付款证据，应承担举证不能的法律后果，对林国祥自述已交房款199421元的事实，一审法院不予确认。林国祥辩称银行在购房人支付全部首付款后才会发放贷款，以此推断自己已交全部首付款，新兴公司对此作出了合理解释，自述为配合银行发放贷款，新兴公司自行为林国祥垫付了首付款。故林国祥已付清首付款的事实不成立。 林国祥要求新兴公司支付已付房款31896元（已扣除新兴公司代偿款项）的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 二、新兴公司是否有一房二卖的违约行为 林国祥诉称新兴公司将案涉房屋抵偿给民正公司，属于一房二卖，并要求其承担购房款一倍的赔偿责任。经审查，根据双方合同约定，在新兴公司承担担保责任，代林国祥归还贷款后，林国祥未偿还代偿款的情况下，有权处置案涉房屋，同时，根据《工程款抵房协议》约定的内容，在法院判决解除合同生效后，才能确定新兴公司是否用案涉房屋抵偿工程款，新兴公司也是在法院判决解除合同后，才与民正公司指定人员办理了商品房买卖合同签约备案。故新兴公司将案涉房屋抵偿给建设单位民正公司用于偿还工程款的行为，是履行合同约定的处置房屋行为，并不属于违约行为，也不属于在合同履行期间的一房二卖，林国祥要求追究新兴公司一房二卖违约责任的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对林国祥要求新兴公司支付赔偿费662421元的诉讼请求，予以驳回。 三、新兴公司是否有低价出售房屋的行为，新兴公司是否应按市场价将处置房屋的多余款项退还林国祥 根据审理查明事实，因林国祥违约拖欠新兴公司代偿款项，新兴公司在资金困难难以支付建设工程款项的情况下，将案涉房屋以4300元/平方米的价格抵偿给民正公司，符合当时新兴公司销售房屋的价格行情，林国祥也未提交证明2016年8月份案涉房屋市场交易价格的有效证据，不存在新兴公司以明显低价处置房屋，恶意损害林国祥利益的行为。同时，考虑到合同还约定了新兴公司有权从处置房屋的款项中清偿林国祥应承担购房款10%违约金的因素，根据新兴公司处置案涉房屋的价款情况，并不存在还有多余款项要归还林国祥的事实。 四、关于律师费的诉讼请求 新兴公司反诉请求林国祥支付上次诉讼中的新兴公司花费的律师费10000元，因一审法院已在生效的（2016）川0116民初8169民事判决书中，以证据不足为由驳回了其要求支付同一笔律师费10000元的诉讼请求，根据一事不再理的原则，新兴公司在本案中再次请求支付律师费，属于重复诉讼，应予驳回。新兴公司如果有新的证据，可以对（2016）川0116民初8169号案件通过审判监督程序处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林国祥在判决生效后十日内向新兴公司支付代还中行新津支行贷款产生的损失1103元；二、林国祥在判决生效后十日内向新兴公司支付代还中银公司借款100000元；三、驳回林国祥的诉讼请求；四、驳回新兴公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5372元、反诉案件受理费1324元，均由林国祥负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 林国祥对一审查明的事实有异议，认为《工程款抵房协议》已经将案涉房屋由新兴公司抵押给民正公司，但当时新兴公司并未与林国祥解除合同。新兴公司对一审查明的事实无异议、无补充。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，（2016）川0116民初8169号民事判决书已于2018年1月3日生效。 新兴公司与颜长福、徐秀琼签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》上确无签约时间。新兴公司在二审调查中陈述签约时间为2019年4月2日，林国祥没有异议并表示以网签时间为准。双方对网签时间2019年4月23日无异议。 本院认为，本案的争议焦点在于新兴公司以房抵债是否系一房二卖行为。根据一二审查明事实，林国祥与新兴公司在补充协议中的约定，在林国祥获准个人住房抵押贷款后，如因林国祥逾期偿付银行借款等原因，导致新兴公司作为林国祥的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给新兴公司造成的损失及产生的所有费用由林国祥承担，如银行因此而解除与林国祥的抵押贷款合同，除非林国祥在新兴公司承担了保证责任后7日内向新兴公司支付全部担保损失，否则，新兴公司有权解除买卖合同，并有权处理林国祥所抵押房产。因林国祥未能按期偿还贷款，银行解除了与林国祥的抵押贷款合同，新兴公司也因此承担了保证责任。新兴公司承担保证责任后，林国祥并未在7日内向新兴公司支付全部担保损失。故，根据补充协议的约定，新兴公司有权解除与林国祥的商品房买卖合同，并有权处理林国祥所抵押房产。根据新兴公司与民正公司2016年8月29日签订的《工程款抵房协议》的约定，新兴公司将案涉房屋抵偿给民正公司是附条件的，一是因林国祥违约导致新兴公司履行担保责任；二是新兴公司在2016年12月31日前以林国祥为原告向一审法院提起诉讼；三是新兴公司和林国祥办理完毕销售合同解除手续以及解除买合同备案手续。只有在此三个条件均成就的情况下，新兴公司才和民正公司指定的受托人签订正式的商品房买卖合同。同时还就如法院判决前林国祥要求继续履行合同导致新兴公司无法将案涉房屋抵偿给民正公司的情况进行了约定。该三个条件的成就情况为，一是新兴公司因林国祥违约已履行担保责任；二是新兴公司于2016年10月27日向一审法院起诉要求解除与林国祥签订的商品房买卖合同及补充协议、撤销网签备案登记；三是一审法院在（2016）川0116民初8169号民事判决书中判决解除新兴公司与林国祥签订的商品房买卖合同及补充协议、撤销网签备案登记，该判决已于2018年1月3日生效。且在此期间，林国祥并未要求新兴公司继续履行合同。在之后的2019年4月，新兴公司才与民正公司指定人员签订正式的商品房买卖合同并办理备案。故新兴公司将案涉房屋抵偿给民正公司的行为并不是一房二卖行为，而是履行合同约定的处置房屋行为。且新兴公司将案涉房屋以4300元/平方米价格抵偿给民正公司，符合当时新兴公司销售房屋的价格行情，不存在新兴公司以明显低价处置房屋的行为。一审法院的认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，林国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13392元，由林国祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十二月二十六日 书记员  马 莉