新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民事判决书（2019）新29民终1283号上诉人(原审被告)：邵永锋，男，1983年8月15日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：罗芳，女，1983年9月26日出生，汉族，无固定职业。被上诉人（原审原告）：阿克苏鸿大嘉业房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市塔北路1号金桥现代城36幢1层12号商铺。法定代表人：鲁晓斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李利平，新疆佰成律师事务所律师。上诉人邵永锋因与被上诉人阿克苏鸿大嘉业房地产经纪有限公司（以下简称鸿大嘉业公司）居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初879号民事判决，向我院提出上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人邵永锋的委托诉讼代理人罗芳，被上诉人鸿大嘉业公司的委托诉讼代理人李利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邵永锋上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初879号民事判决第一项，依法改判邵永锋承担1800元的佣金。事实与理由：邵永锋同鸿大嘉业公司的员工罗超签订有承诺书，约定佣金为26000元，而非居间合同中约定的37200元。双方明确约定违约金为每日1%，因其逾期办证长达150天，违约金应当为39000元，应该按照佣金的30%扣除相应违约金7800元，合理合法。鸿大嘉业公司未办理过户手续，应当视为未履行合同的主要义务，应当扣除其60%的佣金，并赔偿邵永锋额外支付服务费6000元。一审判决认定事实错误，请求予以纠正。鸿大嘉业公司辩称：双方签订合同使用我公司事先准备的格式合同文本，但该合同并不存在限制损害邵永锋权利的条款，应当合法有效。我公司员工罗超与邵永锋签订承诺书在前，签订居间合同在后，居间合同经双方签字捺印，并经我公司盖章确认，应当视为居间合同已经推翻了承诺书中关于佣金的约定，应以居间合同约定为准。我公司已经为逾期办理手续承担了赔偿邵永锋额外支付服务费6000元的义务，无需额外承担违约责任。一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。鸿大嘉业公司向一审法院起诉请求：1、判令邵永锋向鸿大嘉业公司支付佣金37200元、违约金1069元（自2018年3月6日至2018年10月30日，共238天，按照银行同期贷款利率4.35%计）；2、本案诉讼费用由邵永锋负担。事实与理由：2018年3月6日，经鸿大嘉业公司居间介绍，鸿大嘉业公司与邵永锋及案外人王海建签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定邵永锋向王海建出售位于阿克苏市××路面，成交价1240000元。按照合同约定，邵永锋及王海建应当于过户当日向鸿大嘉业公司按照房屋成交价款的1.5%支付居间服务费，如未按时支付居间费则视为违约。后三方在合同中特别约定，邵永锋与案外人王海建的服务费用均由邵永锋一人支付。现邵永锋与案外人王海建已完成了房屋过户手续，但邵永锋拒不履行向鸿大嘉业公司支付居间服务费用的义务，邵永锋的行为构成违约。经鸿大嘉业公司多次向邵永锋催要，邵永锋均以种种理由推脱。为维护鸿大嘉业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。一审法院认定事实：2018年3月6日，邵永锋（甲方）与王海建（乙方）、鸿大嘉业公司（丙方）签订房地产买卖居间合同。合同约定：经丙方介绍，甲方将其所有的位于阿克苏市××路面房以1240000元的价款出售给乙方；甲、乙双方需于2018年3月20日亲自到当地房屋管理部门办理过户等相关事宜；甲、乙双方确认与2018年4月30日前进行物业校验，同时由甲方腾空该房地产交付于乙方使用；甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付该当地产成交价1.5%作为居间服务的报酬等。另在本合同第十二条附加条款中特别约定：“1.甲方承担双方佣金，以及过户产生的所有税费，房屋租金从2018年4月30日前开始计算。甲方办理过户手续时支付丙方服务佣金。”“注：丙方承诺，过户当日起60日内办理完所有手续，除特殊情况”，合同签订后，鸿大嘉业公司、邵永锋于2018年3月12日到房地产管理部门办理了备案登记。因鸿大嘉业公司未在之后的60日内为合同甲、乙方办理完房屋过户等手续，故邵永锋拒绝向鸿大嘉业公司支付居间服务费37200元。2018年9月2日，邵永锋委托吉祥源二手房经纪有限公司办理了本案所售房屋的过户等手续，并为此支付6000元。一审法院认为，签订合同的当事人应当及时全面的履行合同义务。鸿大嘉业公司与邵永锋及案外人王海建签订的房地产买卖居间合同，系各方的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，各方应当及时履行合同中确定的义务。合同中，作为居间方的鸿大嘉业公司（丙方）在法律规定居间人所负的法定义务之外，承诺在甲方到房管部门备案合同后60日内办理完所售房屋的所有手续，但其并未及时履行，已构成违约。鸿大嘉业公司虽辩称，其未履行该承诺的原因是邵永锋未按照要求及时缴纳办理手续时所涉税金，但其未举证证实，故对该辩解不予采信。因鸿大嘉业公司、邵永锋在涉案居间合同中对鸿大嘉业公司违反该项承诺的违约责任未作出特别约定，故鸿大嘉业公司应当依据法律规定的方式承担违约责任即赔偿邵永锋由此造成的经济损失。庭审中，鸿大嘉业公司举证证明其另行委托其他公司代为办理房屋过户手续；鸿大嘉业公司对邵永锋由此支付6000元费用的陈述亦无异议，故本院对邵永锋主张的该部分损失予以确认；对邵永锋要求在鸿大嘉业公司主张的佣金中予以扣除的抗辩意见予以采信。邵永锋辩称鸿大嘉业公司违约行为还给其造成房租损失，但无证据证实该观点，故不予采信。综上所述，鸿大嘉业公司已完成居间合同的主要义务，邵永锋在扣除鸿大嘉业公司违约给其造成的损失后，应当依法向鸿大嘉业公司支付剩余的居间费，故对鸿大嘉业公司要求邵永锋支付31200元的诉求予以支持，对其他诉求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邵永锋于判决生效后十日内，向鸿大嘉业公司支付31200元；二、驳回鸿大嘉业公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邵永锋提供鸿大嘉业公司员工罗超出具的承诺书一份，用以证明佣金实际应当为26000元。鸿大嘉业公司对该证据的真实性认可，对证明观点不予认可，认为承诺书的签订时间为2018年2月2日，而居间合同签订的时间为2018年3月6日，签订人为同一人。因此居间合同的佣金内容已经推翻了承诺书的佣金内容。本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理，对一审判决查明事实予以确认。本院认为：本案中，争议焦点是被上诉人是否履行合同约定义务，是否应当承担相应违约责任。鸿大嘉业公司与邵永锋及案外人王海建签订房地产买卖居间合同，系各方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对各方当事人具有法律效力。鸿大嘉业公司员工罗超出具的承诺书上仅有罗超及邵永峰个人的签名捺印，鸿大嘉业公司未盖章确认，后双方签订正式居间合同，居间合同中对佣金事项予以了明确约定，故对邵永锋主张佣金应为26000元的上诉理由本院不予采信。本案为居间合同纠纷，订立合同的目的是中介公司提供中介服务，促成买卖双方签订合同，与委托人形成居间合同关系。本案中，经鸿大嘉业公司介绍邵永锋与第三人王海建达成房屋买卖合同，已经完成了合同义务，邵永锋应当为此支付佣金。因此，在居间合同履行过程中鸿大嘉业公司不存在违约行为，不应承担违约责任。合同约定鸿大嘉业公司代理购房者办理相关手续，双方之间形成委托合同关系，鸿大嘉业公司违反合同约定，未履行合同约定义务，应当承担违约责任。但双方未就委托事项约定明确具体的违约责任，一审判决由鸿大嘉业公司承担邵永锋另行委托其他公司办理房屋过户手续支出的6000元费用并无不当。综上所述，邵永锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元，由邵永锋负担。本判决为终审判决。审判长 孟   世   敏审判员 吐尼沙古力·托合提审判员 万       雯二〇一九年十二月二十六日书记员 潘       文