杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初字11763号 原告：王红专，男，1973年8月31日出生，汉族，住安徽省歙县。 委托代理人：徐斌，杭州市华达法律服务所律师。 被告：唐连国，男，1980年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：黄志刚，浙江奇沁律师事务所律师。 被告：白洪法，男，1966年10月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告王红专诉被告唐连国、白洪法案外人执行异议之诉一案，于2019年6月10日向本院起诉，本院于同年6月17日受理。本院依法适用普通程序于2019年7月31日公开开庭审理了本案。原告王红专及其委托代理人徐斌，被告唐连国的委托代理人黄志刚及被告白洪法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红专起诉称：2014年11月，白洪法将其所有的坐落于杭州市余杭区住房售卖给原告后，原告及家人一直居住在该房屋内。2015年4月，双方共同办理房屋过户时，因为房产证办出未满两年，涉及税收比较高，白洪法提出满两年后再过户，原告同意。但满两年后，因为杭州购房新政原因，原告为外地户口，一直未缴纳过社保，没法过户房产。只能待社保缴纳时间条件满足后再进行过户，待满足条件去过户时，原告发现案涉房产已被法院查封。原告向被告白洪法购房是客观真实的，未能及时过户的原因也并不是原告主观过错造成的，现案涉房产被查封，侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、不得执行坐落于杭州市余杭区的房产；2、本案诉讼费由两被告承担。 原告王红专向本院提供如下证据： 1、房屋转让证明，证明白洪法于2014年11月18日将坐落于杭州市余杭区住房售卖给原告的事实。协议上约定房屋价款是49万，但其中3万元是用于过户的费用，实际房款是46万。 2、收条，证明截止2015年4月24日，原告向白洪法交付房款45.5万元的事实。 3、房屋所有证、土地使用权证、契证，证明原告购买案涉房产后，相关的房产证件等一直均由原告保管的事实。 4、民事裁定书复印件、执行裁定书，证明案涉房屋被法院查封的事实。 5、民事调解书（复印件），证明唐连国与白洪法借款案件未经审理调解结案，借款真实性存疑的事实。 6、流动人口登记表，证明原告自2016年11月起至今，居住信息登记在案涉房屋，且明确为自购房的事实。 7、证明两份，证明自2015年9月1日物业进驻案涉房屋所在小区起，原告就已入住并居住至今的事实。 8、收据四份，证明2015年至今，案涉房屋的物业费均由原告缴纳的事实。 9、结婚登记申请书，证明白洪法与妻子陈晓萍于1995年4月15日登记结婚的事实。 10、社保历年参保证明，证明因购房政策要求，原告为办理房产过户，自2017年2月起缴纳社保的事实。 11、银行交易明细，证明原告为支付房款分别于2014年11月15日银行取款5万元，2015年3月18日银行取款10万元，2015年4月2日银行取款4万元，以及2014年11月19日向朋友王孝顺借款9万元的事实。 12、证人林某证言，证明白洪法将案涉房屋出售给王红专是通过林某介绍的，双方签订的房屋转让证明由白洪发起草，并在林某店里签订，双方约定房屋转让款49万元，该价款包含房屋转让的相关费用，房屋过户手续由白洪法办理。 本院根据王红专申请，依法调取如下证据： 1、白洪法、陈晓萍离婚档案（包括离婚协议书），证明白洪法、陈晓萍在离婚时约定将案涉房产归白洪法所有的事实。 2、陈晓萍在浙江杭州余杭农村商业银行开设的银行账户的记录（2014年11月1日起至2015年4月30日止），证明陈晓萍于2014年11月15日现存5万元，2015年4月4日现存5.5万元，说明陈晓萍知晓案涉房屋转让过程。 被告唐连国答辩称：涉案房屋是白洪法和他老婆陈晓萍共同拥有的，签订房屋转让证明的人是白洪法，但是房屋共有人陈晓萍未签字，该房产登记在白洪法和陈晓萍名下，所以申请房屋保全没有过错。原告当时是具备购买房屋条件的，且原告也应该知道房屋不过户是有一定风险的，是原告个人的过错才导致房屋没有过户。原告在诉称中也陈述2014年购房时为了避税，房屋才没有过户。按当时的购房政策，只要社保缴纳满1年就可以过户。原告在满足过户的条件时候就应该去办理过户手续，但原告没有办理，所以是原告的过错导致不能及时过户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告唐连国未提供证据 被告白洪法辩称，房屋买卖合同没有履行，双方约定房屋价款49万，王红专只付了45.5万，故房款还没有付清。我曾去找他过户，他为了避税，没有过户。由于我房屋不能过户，导致我无法迁户口回老家，无法申请建房，也无法再购房，造成很多损失。现我认为，原来的房屋转让不成立，房屋没有过户，过错方是王红专，故请求驳回其诉讼请求。 被告白洪法未提供证据。 对原告王红专提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 唐连国对证据1的三性有异议，认为案涉房屋系白洪法夫妻共有，但只有白洪法一人签字，且王红专作为购房者，应持合同去房管处备案登记；对证据2的真实性没有异议，但认为房屋转让价格是49万元，但收条上载明收到房屋价款45.5万，说明房款没有付清，另外，收条上记载2016年12月要办理好过户手续，但王红专作为购房者没有及时办理过户手续；对证据3的真实性合法性没有异议，关联性有异议，房屋相关证件由王红专保管，并不代表该房屋为其所有；对证据4无异议；对证据5、6的真实性合法性无异议，关联性有异议；对证据7的形式真实性无异议，但对内容真实性、合法性、关联性均有异议，该证明由物业出具，但物业对房屋的产权问题并不清楚，物业费等虽然由王红专缴纳，但是并不能证明房屋归王红专所有；对证据8的真实性合法性无异议，关联性有异议，不能证明房屋为王红专所有，也有可能是租赁房屋而其代缴费用；对证据9无异议；对证据10的真实性合法性无异议，关联性有异议，新的购房政策是2016年前缴纳社保满1年就可以办理过户；对证据11的真实性合法性无异议，关联性有异议，不能证明该款项是用于支付房款；对证据12的真实性有异议。白洪法对证据1、2无异议，认为收条上约定2016年12月应办理好房屋过户手续，至今没有过户是王红专的原因；对其他证据真实性没有异议，但对关联性有异议。 唐连国对本院调取的证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为离婚协议显示白洪法夫妻于2018年离婚，而出售房屋是2014年，属夫妻共同财产，房屋买卖没有双方签字，合同不成立；陈晓萍账户明细不能证明陈晓萍对卖房是知情的。白洪法对本院调取的证据无异议。 本院对王红专提供的证据及本院调取的证据真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。 本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下： 本院在审理唐连国与白洪法民间借贷纠纷一案中，根据唐连国的申请，于2018年10月17日以（2018）浙0110执保2196号民事裁定查封了案涉房产。2019年3月18日，王红专向本院提出执行异议，认为白洪法两夫妻已于2014年11月18日将案涉房产转让给其所有，请求法院解除对案涉房产的查封。本院于2019年5月22日作出（2019）浙0110执异19号执行裁定，裁定驳回了王红专的异议申请。 另查明，2014年11月18日，经林某介绍，王红专、白洪法就转让座落在潘板青城嘉园4幢二单位402室房屋达成意向，并签订《房屋转让证明》一份，《房屋转让证明》载明：“潘板青城嘉园4幢二单位402室由原房主白洪法、陈晓萍转让给王红专，转让费用为肆拾玖万元，转让手续由白洪法负责办好”。《房屋转让证明》落款处有王红专、白洪法和证明人林某的签名。2015年4月24日，白洪法出具收条一份给王红专，收条上载明：“今收到王红专房款肆拾伍万五仟元整。欠伍仟元（5000.00元）整，2016年12月协助王红专办好房屋转让手续付清。”2015年起，王红专缴纳案涉房产的物业费，并于2016年9月入住案涉房产至今。 再查明，案涉房产于2014年11月20日办理了权属登记，为白洪法、陈晓萍共同共有，至今登记在白洪法、陈晓萍名下。白洪法与陈晓萍于2018年5月21日登记离婚，并约定案涉房产归白洪法所有。 2016年11月9日和2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局分别发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，通知明确从2016年11月10日起，对非本地户籍居民家庭购房须提供前2年内在本市连续缴纳1年以上的社保或个人所得税记录证明。从2017年3月3日起，对非本地户籍居民家庭购房须提供前3年内在本市连续缴纳2年以上的社保或个人所得税记录证明。 王红专从2017年2月起在杭州参加社会保险，并每月缴纳社保相关费用。 本院认为，本案争议的焦点系王红专是否已因买卖案涉房屋而获得足以排除对案涉房屋强制执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王红专与白洪法签订的《房屋转让证明》，根据其内容来看，实际上是一份房屋买卖合同，该房屋买卖合同双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。合同签订后，王红专按约定支付房款，并已实际占有了案涉房屋。关于房屋办理过户登记问题，白洪法与王红专在合同中约定案涉房屋应于2016年12月办理过户登记，手续由白洪法办理，但根据2016年12月杭州市限购房屋的政策，非本地户籍居民家庭购房须提供前2年内在本市连续缴纳1年以上的社保或个人所得税记录证明。显然王红专不符合该条件，且白洪法、唐连国也无证据证明未办理过户登记是王红专的原因。唐连国辩称案涉房屋系白洪法与陈晓萍的夫妻共同财产，白洪法在出售该房屋时陈晓萍未签字确认，因此该房屋买卖无效。但白洪法与陈晓萍的离婚协议约定案涉房屋归白洪法所有，因此，可以视为陈晓萍对白洪法与王红专关于房屋买卖的事后追认，对唐连国该辩称意见，本院不予采纳。综上，案涉房屋虽没有过户登记在王红专名下，但王红专对该房屋已享有准物权，已获得足以排除对案涉房屋强制执行的权利，故对王红专的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行坐落于杭州市余杭区产。 本案案件受理费12800元，由被告唐连国、白洪法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  章春霞 人民陪审员  耿海颖 人民陪审员  张丽荣 二〇一九年十二月二日 书 记 员  张昱婧