北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14987号上诉人（原审被告）：北京美晟房地产开发有限责任公司。法定代表人：张树申，总经理。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴炎，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：XXX业主委员会。主要负责人：张霞，主任。委托诉讼代理人：李秀兰，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）因与被上诉人XXX业主委员会（以下简称美然业委会）物权保护纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初19485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美晟公司的委托诉讼代理人胡秋明、梁兴炎，被上诉人美然业委会的委托诉讼代理人李秀兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美然业委会的诉讼请求。事实和理由：XXX的供暖系统及设备机房、设施虽未取得不动产权登记，但系我公司初始投资建设，应归我公司所有，该部分面积未计入公摊，业主无权主张所有权。美然业委会仅为涉案供暖房屋及设备的部分使用对象而非唯一使用主体，该设备尚为小区会所及相邻的XXX进行供暖，如将供暖房屋及设备交付美然业委会必然影响其他被供暖对象权利的实现。供暖用房于2001年建成，《中华人民共和国物权法》在2007年10月1日实施，该法律没有溯及力。一审法院依据《中华人民共和国物权法》条款对供暖房屋权属予以确认，属适用法律错误，而我公司援引该法律条款进行抗辩的行为并非法院可以适用《中华人民共和国物权法》进行判决的合法理由。美然业委会辩称，同意一审判决。XXX小区的供暖设备等公用设施的初始投资和建设方虽是美晟公司，但其建安成本已经摊入小区房屋销售价格，已经在各业主购买房屋时支付给美晟公司，故全体业主才是供暖设施设备的真正投资人。小区业主在购买房屋时除支付购房款外还交纳了公共维修基金，小区锅炉房等公共配套设施持续发挥使用效能的资金来源于全体业主的投入，公共配套设施应归全体业主所有。从目前我国法律规定看，住宅小区供暖设施等公用设施的所有权如无登记或备案，原则上属于小区业主所有。涉案的供暖设施虽然于2002年建成，但依据当时的北京市政府第73号令《北京市商品房住宅销售价格构成管理办法》和建设部建住房物（2000）008号《建设部关于修订全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及有关评验工作的通知》等规定均可以确认供暖设备等共有设施建设成本摊入小区开发成本由业主支付，2002年后施行的《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》则对该部分设施归全体业主进行了进一步具体、明确的规定，故一审法院适用《中华人民共和国物权法》判决本案未违反法律适用的原则。关于小区锅炉房为XXX供暖的问题，我们认为该村不在我小区规划范围内，锅炉房也只属于我小区业主所有，我业委会接收上述设施设备后会保证小区业主和运营方的利益。综上，请二审法院驳回美晟公司的上诉请求，维持一审判决。美然业委会向一审法院起诉请求：判令美晟公司将XXX的供暖系统及设备机房、设施、资料（供暖设施的技术资料）整体移交给美然业委会，并办理相关移交手续。一审法院认定事实：美晟公司系XXX的房地产开发商（建设开发单位），在其与房屋买受人所签订格式合同“房屋买卖契约”所附“XXX家园设备及装修标准”中载明：“供暖系统：社区集中供暖”；美然业委会系依法成立的业主委员会，其在2017年4月10日在XXX人民政府完成了业主委员会备案；在政府部门存档的“业主委员会备案单”中载明物业项目名称为“XXX小区”，物业项目类型为住宅，建筑物总面积为101348.86平方米，业主总人数为937人，物业管理区域为东至紫郡府、西至育龙家园、南至新苑南区、北至新苑北区，首次业主大会会议召开时间为2017年1月4日至2017年2月23日，表决方式为收发纸质表决票；在XXX公证处公证下（对监票、唱票及统计汇总的过程进行现场监督），“XXX2018年度业主大会”召开并对会议事项进行表决；在2018年6月27日，会议通过了“XXX2018年度业主大会决议”，对于议题表决项第2项“表决并授权业委会（协商或诉讼）收回本小区自供暖系统及设备机房和设施经营管理权，委托给现物业公司统一进行经营管理”，获得双过半（人数表决权数过半、面积表决权数过半）通过。诉争供暖系统及设备机房（即锅炉房）位于“XXX小区”的1栋独立构筑物内，其外观为2层楼样貌，但内部实际上为1层，其位于小区东南部，大门朝西，未悬挂楼号。一审法院审理过程中，为美然业委会开具调查令以向北京市规划和自然资源委员会核实“位于XXX的供暖锅炉房的房屋产权性质及相关登记信息”（不动产登记信息），但未查询到相关信息，即对该构筑物未颁发不动产权证书，未进行不动产权登记；对于不动产权登记，美晟公司认可诉争构筑物未登记在其名下。为美晟公司开具调查令以向北京市大兴区房地产测绘所核实“XXX小区”业主的房屋公摊面积中是否分摊了小区供暖系统及设备机房的房屋面积；2019年9月9日，北京市大兴区房地产测绘所向本院出具说明，该说明载明：“我单位测绘的‘大兴区旧宫镇美然家园’项目（其中1、2号楼于2007年测绘，3～14、18～19号楼于2001年测绘）。依据国家标准GB/T17986.1-2000及北京市地方细则进行测绘、计算，并出具‘房屋面积明细表’，现对各楼具体分摊部位做出如下说明：1～14号楼各楼分摊的部位有——各层楼梯间、外墙一半；18、19号楼各楼分摊的部位有——各层楼梯间、电梯间、外墙一半，屋面附属用房。以上各楼分摊部位均为各楼栋内部部位，小区内其他公用配套设施（如：物业管理用房、小区供暖用房、各种设备机房设施用房、消防安防设施用房等）均不列入以上楼栋分摊”。美然业委会认可诉争锅炉房没有分摊在小区业主购买房屋的分摊建筑面积内，但主张国家法律明确规定小区的供暖用房等公用设施严禁摊入小区业主的分摊建筑面积内，虽然上述设施没有进入分摊建筑面积，但是小区业主在购房时已经对土地出让金和配套设施建设成本通过购房款形式交给了开发商，按照谁出资、谁拥有的原则，公用配套设施应属全体业主共有，而且按照相关法律规定，所有小区配套设施都是没有产权证的，如果美晟公司认为配套设施属于开发商，应提交产权证等证据。一审法院审理认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求；房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位，并办理交接手续。在公证机关的见证下，经法定程序，业主大会表决通过授权美然业委会通过协商或诉讼方式收回“XXX小区”的自供暖系统及设备机房和设施经营管理权，故美然业委会作为原告提起诉讼主体适格，应就所涉争议进行实体审理。诉争标的物属“XXX小区”的配建供暖设施，即属于公共服务设施，对此当事人并无争议，本案最大争议焦点为诉争供暖设施的产权人是谁，即诉争供暖设施是归小区全体业主共有，还是归美晟公司所有。就此，法院有以下几点考虑。第一，小区供暖设施（含供暖系统、设备机房、设施及供暖设施的技术资料等）不宜仅以“初始出资”确定所有权。首先，作为小区建设开发暖设施并承担保修责任，但并不实际负担更新改造费用，供热设施折旧费来源于供暖费按期计提，也就是由全体业主负担，即供热设施持续发挥使用效能的资金来源在于开发商的初始出资和全体业主的持续投入，两者缺一不可，美晟公司仅以初始投资主张其享有小区供热设施的所有权依据不足。其次，开发商美晟公司客观上也不能享有所有权各项权能；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但小区供热系统系为特定目的存在和使用，开发商不能任意使用和处分；所以在小区供暖设施（主要是锅炉房）的不动产权并未登记在美晟公司的情况下，不宜推定美晟公司系上述诉讼标的物的产权人。第二，物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此规定，诉争公用设施应属全体业主共有；对此，美晟公司提出抗辩，认为物权法于2007年施行，而小区公用设施建造于2000年左右，所以不能适用物权法；但是，美晟公司在提出上述抗辩的同时，又依据物权法第三十条规定（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力）等规定主张其系诉争公用设施所有人，其主张相互矛盾；物权法的颁布施行为人民法院审理和执行各种物权纠纷案件提供了更加明确统一的法律根据，在美晟公司虽不认可适用物权法规定以支持美然业委会之意见但又主张应适用物权法规定以支持美晟公司之意见，且就其主张未明确阐明物权法施行前的法律依据的情况下，对美晟公司的抗辩意见，法院不予采纳。据此，应认定诉争小区供暖设施属小区全体业主共有。同时需指出，小区供暖设施为公用设施，即使美晟公司所声称拥有之所有权的主张成立，亦不足以否定业主的选择权，私有之公共设施不得任意行权，美然业委会有权依据业主大会决议之授权，要求开发商美晟公司予以移交。依据我国物权法之规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所，属于业主共有；就公用设施而言，主要指与业主基本居住生活需求有关，为小区提供整体配套服务的各种公用设施及管线，如供水、供电、供气、供热、网络线路等；这些公用设施，依据我国物权法的相关规定，一般属于业主建筑物区分所有权的调整范围，为业主共有，开发商主张所有权的，其主张能否成立需经严格审查。即使诉争小区供暖设施属美晟公司所有，基于此物在自身性质及用途上的特殊性，其亦不能任意行使相关所有权的各项权能。在本市范围内，冬季供暖为所有小区业主的基本生活需求，供暖事业是直接关系到社会公共利益的基础性公共事业；为确保业主该项需求的满足，业主应当拥有对供暖设施的使用权，对供暖主体的选择权。综上所述，对美然业委会的诉讼请求，法院予以支持。双方应以该小区众多业主的采暖需求为首要考虑因素，做好交接工作，保证正常供暖。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第七十条、第七十六条规定，判决：北京美晟房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将XXX的供暖系统及设备机房、设施、供暖设施的技术资料整体移交给XXX业主委员会，并办理相关移交手续。本院二审期间，美晟公司提交如下证据：1、XXX小区建设工程规划许可证（2005规（大）建字0076号、2000-大规建字0172号、0193号），以证明该小区除住宅楼外还包含了会所，锅炉房不仅为住宅业主使用，还为其他建筑及XXX供暖，住宅区业主主张权利不能对他人权利进行限制；2、XXX小区建设工程规划许可证（2000-大规建字0255号），证明锅炉房等设施系由其投资，合法合规建设；3、北京市供热运行单位备案登记证，证明小区锅炉房除为住宅楼外，还为会所及XXX提供供暖服务，非专属于小区住宅楼业主使用；美晟公司另提供（2016）京0108民初29934号判决书复印件及最高人民法院关于尽快明确物权法溯及力的答复，欲证明《中华人民共和国物权法》没有溯及力，法不溯及既往的原则应予执行。美然业委会质证意见：证据1尚不能体现XXX的范围，为XXX供暖是损害小区业主利益的行为；证据2、3的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为不能以出资认定锅炉房等设备的所有权；对上述判决认为法院也是依据《中华人民共和国物权法》作出的，该判决与美晟公司的证明目的相反；对最高人民法院的答复没有异议，但认为与本案无关。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，二审中当事人的争议焦点有三，其一为《中华人民共和国物权法》是否应适用于本案，其二为XXX小区业主是否因支付住宅房屋价款而取得该小区供暖房屋及设备的所有权，其三为小区业主是否因接受供暖服务而享有供暖设施的使用权和供暖设施运营人的选择权。关于《中华人民共和国物权法》是否应适用于本案的问题。根据已经查明的事实，本案争议的XXX小区的供暖系统及设备机房、设施由美晟公司投资，建成于2001-2002年间，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，其本身及相关司法解释对该法律溯及力的问题均未予规定，故《中华人民共和国物权法》没有溯及力，本案不能援引其法律规定作为认定涉案供暖房屋及设备所有权的依据。关于XXX小区业主是否因支付住宅房屋价款而取得该小区供暖房屋及设备所有权的问题。美然业委会依据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条（商品住宅销售价格由以下部分构成：〈一〉住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。〈二〉期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。〈三〉税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。〈四〉依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。〈五〉利润。）对于商品住宅销售价格构成的规定，认为其支付的房屋购买价格中包含供暖房屋及设备的土地出让金和建安等费用，故该房屋及设备应归其所有。从上述规定可以看出虽房屋销售价格含土地出让金及建安费用，但也可以看出销售价格并非仅依据土地和建设成本而得出，其中也包含住宅开发经营者的利润，故不能据此认定小区业主为建设开发成本的支付主体。XXX家园项目的土地出让金为美晟公司交纳，开发及建设费用系美晟公司支付，该公司对建设完成之房屋、设施依法享有权利。基于上述原因另考虑小区供暖用房没有列入楼栋分摊面积的事实,美然业委会主张享有供暖房屋及设施所有权依据不足。关于小区业主是否因接受供暖服务而享有供暖设施的使用权和供暖设施运营人选择权的问题。诚然，冬季供暖为小区业主的基本生活需求，供暖行为是关系到社会公共利益的基础性公共事业，也因此供暖设施设备的所有人和运营人，在行使其享有之物权权能时需受到相关政策规章制度的规范。小区业主作为接受供暖服务一方，可在供暖服务合同约定范围内享有权利承担义务，而在供暖服务合同约定范围之外，没有依据主张供暖设施的使用权和供暖设施运营人的选择权。综上所述，美晟公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律有误，判决结果不正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初19485号民事判决；二、驳回北京市大兴区美然绿色家园小区业主委员会的诉讼请求。一、二审案件受理费各70元，均由北京市大兴区美然绿色家园小区业主委员会负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇一九年十二月三十日书记员  黑梦雪