辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12759号上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区隆德府水果店，住所地沈阳市于洪区东湖街16甲号2门。经营者：任春丽，女，1976年8月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：白晓峰，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靳维庆，男，1964年7月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：亢飞，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审被告：王晓波，男，1967年6月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：白晓峰，辽宁希光律师事务所律师。上诉人沈阳市于洪区隆德府水果店（以下简称“隆德府水果店”）因与被上诉人靳维庆返还原物纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初5449号民事判决，向本院提出上诉。本院作出（2018）辽01民终10918号民事裁定发回重审。重审中一审法院追加王晓波为被告参加诉讼，一审法院作出（2019）辽0114民初1732号民事判决。隆德府水果店不服，提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆德府水果店上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定王晓波将房屋抵债给靳维庆错误。原审期间王晓波明确表示，将房屋备案至靳维庆名下是借贷的担保，双方不是真实的抵债行为。一审认为王晓波无权将案涉房产出租给他人错误。案涉房产是开发商抵顶给王晓波是不争的事实，上诉人先后两次与王晓波签订出租合同，合同于2020年5月15日到期。该案不应该是返还原物，应该是租赁关系，因为案涉房屋是在2009年开发商就抵顶给王晓波，王晓波将该房屋出租给了上诉人。应该以租赁关系确定案由。如果确系一法院审理认为的那样，是以物抵债行为，那么本案也应该是买卖不破租赁的关系。所以，按照买卖不破租赁的原则，被上诉人无权要求上诉人腾退房屋。靳维庆辩称，1.被上诉人认为一审法院的判决认定事实清楚，证据确认充分，适用法律正确，是合法有效的判决。请求二审法院予以维持。2.本案被上诉人作为原告向人民法院提出返还原物的诉讼请求，作为这个案由被上诉人向人民法院提供了确实充分的证据。鉴于本案是二审发回重审的案件，一审人民法院对于二审法院提出的问题进行了充分的查证。关于本案王晓波与我方是否存在真实的买卖关系，一审法院已经查实清楚，有关证据已经附卷。被上诉人认为一审法院根据相关的证据对本案作出的判决是合法有效的。上诉人提出本案案由一审法院认定错误，应该是租赁关系。被上诉人认为双方之间并不存在租赁关系，既没有租赁合同也没有履行租赁合同的事实依据。3.关于以物抵债的问题，一审人民法院已经查清王晓波与我方之间在原来存在债权债务关系情况下，到期之后由我方、王晓波和开发商一同对涉案房产进行了处理，形成了对涉案房产的买卖关系，我方依法办理了房产备案。不存在上诉人陈述的名为买卖实为借贷的关系。综上所述，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求。王晓波述称，除同意上诉人的上诉请求外，补充如下，一审查证的事实错误。一审查证400万元的借款是否真实存在并没有给出相应的证据，只是一个欠条作为本案的定案依据。要求二审法院查实400万元的借贷关系是否真实存在是本案的关键。靳维庆向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告隆德府水果店腾出其非法占用的位于沈阳市于洪区3门房产并交还原告所有；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明，2009年12月30日，原告与被告王晓波签订一份《欠款协议》，内容为：借款400万元整，用此房东湖秀景，东湖街16甲2号3号一层、二层门市作抵押，在抵押期间，只有靳维庆办理此房手续，直到抵押解除后，王晓波才能使用（抵押期为2010年4月10日）（借款期2009年12月30日-2010年4月10日）。2010年8月3日，原告直接与沈阳华威置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买沈阳华威置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区（建筑面积259.11平方米）的门市。同日，沈阳华威置业有限公司将该房屋备案至原告名下。2010年8月18日，沈阳华威置业有限公司向原告出具不动产发票。2017年10月30日，原告向沈阳市创维房产物业有限公司交纳了案涉房产从2013年7月31日至2017年12月31日期间的物业费。2018年1月9日，原告取得案涉房产的不动产权属证书。另查明，被告隆德府水果店现正在涉案房产中从事经营活动。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。2009年12月30日，原告与被告王晓波签订一份《欠款协议》，约定借款400万元整，借款期至2010年4月10日，并以案涉房产进行抵押。借款到期后，被告王晓波以原告与开发商直接签订《商品房买卖合同》、备案至原告名下的形式，将案涉房产抵顶给原告，属于债务到期后的以物抵债行为，该行为不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告作为案涉房产的所有权人，其有权要求违法占用人停止侵害、返还房屋。被告王晓波无权将案涉房产出租给他人。被告王晓波与案外人的债权债务关系不能对抗原告的物权，故对原告的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告沈阳市于洪区隆德府水果店于本判决发生法律效力之日起三十日内腾出其占用的位于沈阳市于洪区（建筑面积259.11平方米）的房屋。案件受理费13,800元，由被告沈阳市于洪区隆德府水果店负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王晓波与案外人吴大伟于2013年5月2日及2015年5月15日就案涉房屋相继签订两份租赁合同，租期共计七年至2020年5月14日。本院认为，本案双方的争议焦点为靳维庆在取得房屋所有权证的情形下是否有权要求案涉房屋的承租人隆德府水果店返还案涉房屋。一方面，通过本案庭审可知，靳维庆取得房屋所有权证系基于与沈阳华威置业有限公司签订《商品房买卖合同》，同时靳维庆亦认可沈阳华威置业有限公司并未向其交付房屋，其也未实际向沈阳华威置业有限公司支付房屋价款；另一方面，靳维庆主张因王晓波对其负有到期债务未偿还，而王晓波因与沈阳华威置业有限公司亦有债权债务关系，沈阳华威置业有限公司将案涉房屋顶给王晓波，王晓波又将房屋顶给靳维庆，靳维庆也承认王晓波并未将房屋向其实际交付。故靳维庆取得房屋产权证亦是基于王晓波对该房屋有处分权利。一审认定王晓波属于无权处分错误，本院予以纠正。另，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，因王晓波与隆德府水果店签订的租赁合同有效，且隆德府水果店在租房过程中并无过错，而靳维庆取得房屋所有权证亦是在隆德府水果店租赁房屋之后，即使靳维庆与王晓波间抵债事实属实，依据买卖不破租赁的规定，在租赁合同未到期前隆德府水果店不应腾房。鉴于此，一审判决错误，本院予以纠正。综上，上诉人隆德府水果店的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初1732号民事判决；二、驳回被上诉人靳维庆的诉讼请求；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费13,800元，二审案件受理费13,800元共计27,600元，均由被上诉人靳维庆负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 孙 卓审判员 姜会军二〇一九年十二月十六日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。