四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1124民初1211号 原告（反诉被告）：乐山市万事兴物业有限公司，住所地四川省乐山市中心城区泌水院商业步行街D区，统一社会信用代码91511100749610863E。 法定代表人：王胜，总经理。 委托诉讼代理人（本反诉）：罗忠，四川武阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡芳媛，女，1992年1月21日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人（本反诉）：周彬（胡芳媛之夫），男，住四川省新津县。 被告（反诉原告）：周彬，男，1985年6月25日出生，汉族，住四川省新津县。 原告乐山市万事兴物业有限公司（简称万事兴物业公司）与被告胡芳媛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告万事兴物业公司的申请，依法追加周彬作为本案被告参加诉讼，之后，胡芳媛、周彬提出反诉，同年10月22日予以受理。同年11月29日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）万事兴物业公司的委托诉讼代理人罗忠，被告（反诉原告）胡芳媛的委托诉讼代理人周彬，被告（反诉原告）周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万事兴物业公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判决胡芳媛向其支付2017年7月9日前的物业费309.00元,垃圾清运费36.00元，共计345.00元；2.判决胡芳媛向其支付至2018年4月25日的物业费违约金92.70元，垃圾清运费违约金10.30元，共计103.00元；3.判决胡芳媛承担本案诉讼费。诉讼过程中，万事兴物业公司将第1项诉讼请求变更为判决胡芳媛、周彬向其支付2017年7月9日前的物业费309.00元,垃圾清运费36.00元，共计345.00元；将第2项诉讼请求变更为判决胡芳媛、周彬向其支付至2018年4月25日的物业费违约金92.70元，垃圾清运费违约金10.30元，共计103.00元；将第3项诉讼请求变更为判决胡芳媛、周彬承担本案诉讼费。事实和理由：胡芳媛、周彬系井研县研城镇迎宾大道*号*幢*单元*楼*号住房的共有人，所在小区为井研县盛世融城小区。2011年11月起，万事兴物业公司为胡芳媛、周彬所在的井研县盛世融城小区提供物业服务。2015年11月29日，井研县盛世融城小区业主委员会成立，并与万事兴物业公司签订了井研县盛世融城小区物业服务合同（简称物业服务合同），约定：1.井研县盛世融城小区物业费实行包干制；2.物业费不含停车管理费和业主专属部分的其它服务费；3.业主与物业使用人承担连带责任；4.物业费从2017年1月1日起每月每平方米提高0.10元；5.生活垃圾清运费每月每户6.00元，与物业费同时交纳；6.物业费实行预收制（先交费）；7.对欠费者，有权限期交纳；8.对逾期不交的业主，有权在本小区公布业主的姓名；等等。2016年7日，万事兴物业公司委托律师进行了催收，而胡芳媛、周彬仍未交纳。2017年7月9日，井研县盛世融城小区业主委员会终止了与万事兴物业公司物业服务合同。万事兴物业公司为维护其合法权益，特起诉。 胡芳媛、周彬辩称，井研县研城镇迎宾大道*号*幢*单元*楼*号坐落在井研县盛世融城小区内，位于该幢楼顶层。胡芳媛、周彬在该住房居住期间，万事兴物业公司从2015年11月29日起至2017年7月9日止为其提供物业服务，2016年6月前后，该幢楼的楼面出现漏水，导致胡芳媛、周彬的客厅墙面受损，为此，胡芳媛、周彬向万事兴物业公司反映，要求修复，以免漏水加剧，万事兴物业公司知晓后派工作人员到现场进行了查看和登记，并承诺尽快处理。之后一年多，胡芳媛、周彬多次到万事兴物业公司办公室反映，要求万事兴物业公司处理楼面漏水，万事兴物业公司工作人员一直口头承诺处理，但从未对楼面进行过修缮维护，直至井研县盛世融城小区业主委员会终止与万事兴物业公司所签的物业服务合同。其间，胡芳媛、周彬意识到万事兴物业公司在拖延履行义务后，于同年11月17日对损坏的墙面进行拍照留存。井研县盛世融城小区业主委员会终止与万事兴物业公司所签的物业服务合同后，重新选聘了物业公司，新物业公司到场后，积极处理胡芳媛、周彬楼面漏水，最终通过启用维修基金处理了胡芳媛、周彬楼面漏水。其间，2017年10月前后，胡芳媛、周彬楼面漏水加剧，导致胡芳媛、周彬的住房多处大面积受损（有胡芳媛、周彬于2018年12月1日拍摄部分受损严重的照片为证），造成胡芳媛、周彬的住房不能使用和出租，给胡芳媛、周彬造成的损失有维修费600.00元，2018年9月10日至2019年3月8日租金4000.00元（参照该住房上一年租金的一半确认）。胡芳媛、周彬认为：1.万事兴物业公司从2016年6月至2017年7月拒不履行义务，违反了井研县盛世融城小区物业服务合同第四条第1项的约定，物业共有部位的维修、养护管理；2.房屋墙面受损加剧的本质原因是由于万事兴物业公司在长达一年的时间内拒不履行义务，错过了前期经济修缮时间，且万事兴物业公司拒不履行义务与损失之间存在因果关系，“根据《中华人民共和国物业法》第四章，第三十六条规定”，万事兴物业公司应当承担赔偿责任；3.“依据《中华人民共和国民法通则》第七章，第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护的民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依据《中华人民共和国民法通则》第七章，第一百三十七条的规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。反诉人在2017年10月月底左右，通过租客得知房屋受损加剧的情况。本诉状提交时间为2019年10月19日。据此，本诉状在法律规定的诉讼时效内。”。综上所述，请求判决驳回万事兴物业公司的全部诉讼请求，并判决万事兴物业公司承担本诉诉讼费用和赔偿胡芳媛、周彬损失4600.00元。 胡芳媛、周彬向本院提出反诉诉讼请求：1.判决万事兴物业公司赔偿胡芳媛、周彬维修费600.00元，租金4000.00元，共计4600.00元；2.判决万事兴物业公司承担反诉诉讼费用。事实和理由同答辩的事实和理由。 万事兴物业公司就反诉辩称，胡芳媛、周彬的陈述不实，请求驳回胡芳媛、周彬的反诉诉讼请求。 围绕本案诉讼请求，万事兴物业公司向本院提交证据材料如下： 1.万事兴物业公司的营业执照复印件1页，法定代表人身份证明1张及居民身份证复印件1页； 2.井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司于2015年11月29日签订的《井研县盛世融城物业服务合同》复印件7页； 3.万事兴物业公司于2017年2月20日出具的2017年交费通知复印件1页； 4.井研县房地产保障服务中心（原井研县房地产管理所）于2017年3月28日出具的《证明》复印件1页，于2019年8月22日出具的房屋信息摘要1页。 胡芳媛、周彬向本院提交证据材料如下： 1.照片复制件7张； 2.周彬与袁瑶于2017年9月9日签订的《房屋租赁协议》复印件2页。 3.井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司于2015年11月29日签订的《井研县盛世融城物业服务合同》复印件7页。 本院对证据材料的分析认定，无论万事兴物业公司提交的全部证据材料，还是胡芳媛、周彬提交的全部证据材料均在庭审中予以质证，因胡芳媛、周彬对万事兴物业公司提交的证据材料1、2、4无异议和万事兴物业公司对胡芳媛、周彬提交的证据材料3无异议，本院予以确认并在卷佐证；虽然胡芳媛、周彬对万事兴物业公司提交的证据材料3主张不能证明其拖欠物业费，但是，并未否定该证据材料的真实性、合法性和关联性，因此，本院予以采纳；对胡芳媛、周彬提交证据材料1，经本院审查，拍摄时间为2016年11月17日的照片，与本案存在关联性，万事兴物业公司对此照片主张不具有关联性，本院不予支持，并对此照片予以采纳，其余照片，因胡芳媛、周彬未提交证明关联性证据，所以，本院对万事兴物业公司主张不具有关联性予以支持，并对其余照片不予采纳；对胡芳媛、周彬提交的证据材料2，因胡芳媛、周彬未提交证明关联性证据，所以，本院对万事兴物业公司主张不具有关联性予以支持，并对该证据材料不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：井研县盛世融城小区位于井研县研城镇迎宾大道13号和15号。井研县研城镇迎宾大道*号*幢楼房系多层，该幢楼中*单元*楼*号住房的建筑面积为81.74平方米，胡芳媛、周彬从2016年3月28日起至2019年7月29日止拥有该住房的物权，系井研县盛世融城小区的业主。2015年11月29日，井研县盛世融城小区成立井研县盛世融城小区业主委员会。同日，井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司签订物业服务合同。物业服务合同第四条载明“服务内容：1、物业共用部位的维修和养护管理。2、物业共用设施设备的日常运行维修养护。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务。4、公共绿地的养护服务。5、车辆停放管理服务。6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理服务。7、装饰装修管理服务。8、特约专项服务（即业主产权专有部分）。9、物业档案资料管理。”。物业服务合同除前述载明内容外，还载明：1.门市外街面、小区内公共地段、停车场每天清扫1次；2.车棚、地下停车场每周清扫2次；3.门卫室24小时有人值班；4.楼梯、楼道、护栏等每周轮流清扫、拖、抹3次；5.生活垃圾搁放在指定位置，每天清运1次；6.小区绿化及时修剪和防治病虫害；7.物业服务收费除停车管理服务费和业主专有部分服务费外实行包干制，从2017年起，每年交纳一次，多层楼房每月每平方米0.60元；8.生活垃圾清运费每月每户6.00元，与物业费一并交纳；9.物业费及其它收费实行预收制，从2017年起，每年的物业费及其它收费在当年的前60日内付清，逾期，当年应付费用按每日0.5‰支付违约金；10.物业服务期限5年（2016年1月1日至2020年12月31日）；等等。物业服务合同签订后，万事兴物业公司在履行过程中，井研县盛世融城小区业主委员会于2017年7月9日终止物业服务合同的履行。胡芳媛、周彬支付万事兴物业公司物业费及其它收费至2016年12月31日。万事兴物业公司经催收未果，于2019年8月13日向本院起诉。同年10月22日，胡芳媛、周彬向本院提起反诉。 另认定，1.万事兴物业公司在井研县盛世融城小区从事物业服务期间，胡芳媛、周彬曾因楼面漏水向万事兴物业公司提出维修要求。 2.万事兴物业公司在庭审后，放弃要求胡芳媛、周彬支付垃圾清运费36.00元和所欠垃圾清运费的违约金10.30元。 本案争议事实的认定：1.万事兴物业公司是否对胡芳媛、周彬所在楼的楼面进行过维修？对此，万事兴物业公司主张进行过维修，胡芳媛、周彬主张万事兴物业公司未进行过维修，由于万事兴物业公司未向本院提交维修过的证据，所以，本院认定万事兴物业公司未进行过维修。 2.胡芳媛、周彬欠万事兴物业公司多少物业费？对此，万事兴物业公司主张胡芳媛、周彬欠2017年1月1日至同年7月9日物业费309.00元，而胡芳媛、周彬却以万事兴物业公司提交的证据不能证明其欠物业费为由予以否认，由于万事兴物业公司已向本院提交了物业服务合同以及胡芳媛、周彬认可万事兴物业公司在2017年1月1日至同年7月9日期间在井研县盛世融城小区从事物业服务的事实，足以证明胡芳媛、周彬应当支付该期间的物业费，胡芳媛、周彬否认应当提交证据，但，至今仍未提供证据，所以，本院认定胡芳媛、周彬欠该期间物业费，根据物业服务合同的约定，胡芳媛、周彬欠万事兴物业公司物业费308.98元（0.6元/平方米·月×81.74平方米×6.3月），但万事兴物业公司主张欠物业费309.00元，超出部分0.02元，本院不予确认。 本院认为，井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，该物业服务合同对井研县盛世融城小区的全体业主具有约束力，无论是万事兴物业公司，还是胡芳媛、周彬各自均应全面履行自己的义务，然而，万事兴物业公司与胡芳媛、周彬在履行过程中并未全面履行自己的义务，首先，胡芳媛、周彬未按物业服务合同的约定支付万事兴物业公司物业费，存在违约行为，其次，万事兴物业公司在胡芳媛、周彬要求维修楼面后并未采取相应的维修措施，也存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，胡芳媛、周彬与万事兴物业公司应当承担违约责任：首先，由于胡芳媛、周彬至今尚有物业费308.98元未支付万事兴物业公司，所以，胡芳媛、周彬应当支付万事兴物业公司物业费308.98元，万事兴物业公司主张超出部分0.02元，本院不予支持；其次，由于胡芳媛、周彬未按约定的期限交纳物业费，根据物业服务合同约定，至2018年4月25日，胡芳媛、周彬应当支付违约金64.89元（308.98元×0.5‰/天×420天），万事兴物业公司主张超出部分27.81元，本院不予支持；再次，虽然万事兴物业公司应当赔偿胡芳媛、周彬损失，但是，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，胡芳媛、周彬应当提交损失的证据，由于胡芳媛、周彬提交的证据一方面不能证明损失大小，另一方面也不能证明损失与万事兴物业公司未履行维修义务之间的因果关系，因此，依照该条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，应当承担举证不利后果，因此，本院对胡芳媛、周彬反诉诉讼请求，不予支持。 综上所述，胡芳媛、周彬应当支付万事兴物业公司物业费和违约金共计373.87元（308.98元＋64.89元）；万事兴物业公司的其余诉讼请求和胡芳媛、周彬反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款规定，判决如下： 一、胡芳媛、周彬在本判决生效后十日内支付乐山市万事兴物业有限公司物业费和违约金共计373.87元； 二、驳回乐山市万事兴物业有限公司本诉的其它诉讼请求； 三、驳回胡芳媛、周彬的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25.00元（已减半），反诉案件受理费25.00元（已减半），共计50.00元，由胡芳媛、周彬负担，因反诉案件受理费已预交，故胡芳媛、周彬在本判决生效后七日内向本院交纳本诉案件受理费25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  朱文才 二〇一九年十二月二十日 书记员  周瑜娟