重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初5687号 原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江北区春晖园29号2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。 法定代表人：任宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：周剑威，男，生于1990年8月10日，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：王春燕（被告之妻），生于1990年9月22日，汉族，住重庆市忠县，特别授权。 原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告周剑威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法由审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽，被告周剑威的委托诉讼代理人王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业管理费1591.80元、公摊水电费52.20元、未能按时如数缴纳物业服务费的违约金1528.90元等费用，共计3172.90元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在开发商重庆百能房地产开发有限责任公司购买了忠县X小区8号楼1-5房屋一套，房产面积为94.58㎡。经政府及相关部门批准备案，X小区全体业主成立“忠县X小区业主委员会”。根据政府批复，忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。2015年5月15日，原告与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并经主管部门备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，原告自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年（2018年6月1日起至2021年5月31日止），并经主管部门备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，被告（业主或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾一日以所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。因业主委员会长期侵占、挪用原告每月按0.02元/㎡向其支付的办公经费，小区三分之二以上业主联名书面要求原告从2019年1月1日起不再向业主委员会支付办公经费，物业管理费从此按0.55元/㎡/月（住宅）计算。被告拖欠2017年5月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1591.80元、公摊水电费52.20元、未能按时如数缴纳物业服务费的违约金1528.90元等费用，共计3172.90元。 被告周剑威辩称，原告诉称的房屋地址、房屋面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由是：1、2016年被告因家遭白蚁没有交物业费，原告诉至法院后承诺处理白蚁，被告就将物业费交至了2017年4月，但原告并未及时处理。直至2017年夏天白蚁又开始泛滥，房管所的人来打药处理，原告公司有人在场，但喷药后导致家里短期不能住人。2、2016年，被告楼上邻居地漏往外冒水，渗透至被告家，原告来处理疏通后楼上地漏不再冒水，但被告家地漏却开始冒水。经反映，原告来维修了三四次，但是每次没有处理好，只要楼上用水就冒水，据疏通师傅讲主要是化粪池满了所导致。3、被告家住在一楼，室外很嘈杂，凌晨三点就有外来车辆送牛奶影响休息，巡逻的保安没有管理。4、被告家门口被其他业主堆放杂物，化粪池及8号楼的楼顶蔬菜未定期清理。要求原告解决上述问题，被告就同意交纳物业费，但不同意交纳违约金。 本院经审理认定事实如下：被告周剑威系忠县X小区8号楼1-5房屋的业主，其房产建筑面积94.58㎡。2015年5月15日，原告君爵公司与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县X小区提供物业服务，物业服务费用按月收取，合同期限为：自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业服务。其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅为0.57元/㎡/月；电梯为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。该合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾期一日以业主所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年（2018年6月1日起至2021年5月31日止），并经主管部门备案登记。该《物业管理服务合同》与2015年5月15日签订的《物业管理服务合同》中约定的物业服务费等费收取标准，双方权利、义务等的内容基本一致，但将住宅为负楼及1-2层的物业服务费的标准调整为0.55元/㎡/月，并将合同期限约定为2018年6月1日起至2021年5月31日止。从2019年1月1日开始，原告同意对被告的物业管理费按0.53元/㎡/月（住宅）计算。原告自签订《物业管理服务合同》以来一直为该小区提供物业服务。被告拖欠原告自2017年5月1日起至2019年11月30日止的住宅物业管理费、公摊水电费等费用未予缴纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业管理费、电梯费、公摊水电费等相关费用。关于住宅物业管理费计算标准。原告主张被告欠缴自2017年5月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1591.80元。本院根据原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同约定将负楼及1-2层的住宅物业服务费确定为0.55元/月/平方米（按建筑面积计算），从2019年1月1日开始，原告同意对被告的物业管理费按0.53元/㎡/月（住宅）计算。经审查，原告的上述主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张公摊水电费52.20元，据此有相关票据印证，并经小区业主委员会确认，符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，本院予以支持。被告辩称房屋遭受白蚁、地漏漏水、房屋外面嘈杂、家门口堆放杂物等问题，其提交的照片和视频不能充分证实上述后果系原告的物业管理所导致，且被告也自述原告上门为其解决过白蚁及漏水问题，说明原告履行了相关服务服务义务。即使被告确有因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，亦不能以此拒缴物业服务费。对被告的上述辩称，本院不予支持。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主或物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主或物业使用人间的沟通交流；作为小区业主或物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主或物业使用人提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主或物业使用人提出的要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告周剑威在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2017年5月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1591.80元、公摊水电费52.20元等费用，共计1644元。 二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周剑威负担。 本判决为终审判决。 审判员 罗 燕 二〇一九年十二月三十日 书记员 陈艳玲