福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9471号 上诉人（原审原告）：陈朝龙，男，1965年6月15日出生，汉族，身份证住址福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福州市建设发展集团有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 上诉人陈朝龙因与被上诉人福州市建设发展集团有限公司（以下简称建发公司）不动产登记纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈朝龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定的事实中将建发公司与福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室（以下简称台江区旧改办）签订的《购房协议》签订时间写错了，2005年3月3日写成2015年3月3日。《购房协议》约定“本购房协议所列的条款最终以正式的《商品房买卖合同》为准。”，说明建发公司与台江区旧改办最终签订的是商品房买卖性质的合同。《购房协议》是将批量的经适房当作安置房（商品房），包给台江区旧改办作为安置拆迁房使用，所以《购房协议》真正意义应为“代办协议”。2.《房屋拆迁产权调换安置协议书》是三方合同，其中一方是“台江区房地产开发经营公司”，按“协议书”应是台江区房地产开发经营公司出安置房，但由于其无房安置，而台江区旧改办又与建发公司签有《购房协议》，所以，建发公司直接替代“台江区房地产开发经营公司”安置拆迁户。《购房协议》、《房屋拆迁产权调换安置协议书》也就作为陈朝龙与建发公司之间的整个“购房买卖合同”。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，陈朝龙与建发公司之间有着“等同”或“视同”的直接法律意义上的买卖关系。3.从建发公司提供的大量文件上可知，建发公司在市政府还没出文件让其改变经适房作安置房（商品房）之前就已经擅自把大批量经适房作为安置房(商品房)出售这一事实。建发公司在“交房通知单”中也承认是“商品房”，说明陈朝龙以产权调换作对价房屋买卖是商品房买卖，房屋产权早也已认定为安置房（商品房）产权房而不是经适房产权房。4.本案是基于（2019)闽01民终1936号生效判决的基础上提出追究建发公司因不协助陈朝龙办理土地使用权证而违法、违约的责任，建发公司支付赔偿金或违约金是合理的。 建发公司辩称：1.建发公司是与台江区旧改办发生房屋买卖法律关系。根据福州市政府会议要求，建发公司与台江区旧改办签订《购房协议》，将依法开发建设的经济适用房出售给其，由其统筹安排使用，出售后建发公司仅负有在交房、出具发票、产权总登等方面的配合协助义务，但该协助义务均是在台江区旧改办的指示下进行，是向台江区旧改办履行义务，而非向陈朝龙履行义务。双方在购房时，非常明确的表明，是以划拨方式的土地上建设的经济适用房进行交易，建发公司不具有承担划拨转为出让土地的义务。2.陈朝龙是与福州市台江区拆迁工程处发生拆迁安置法律关系，负责陈朝龙拆迁安置事宜的单位是福州市台江区拆迁工程处。陈朝龙与福州市台江区拆迁工程处签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，以产权调换方式获得安置房。因此，根据合同相对性原则，陈朝龙应当依据其签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》向福州市台江区拆迁工程处主张权利。3.陈朝龙提出台江区旧改办系代购、代办安置房事宜的主张是错误的，购房人和责任主体已明确为台江区旧改办和台江区拆迁工程处。建发公司提供的证据已明确购房主体为台江区旧改办，本案不存在委托代购关系，陈朝龙也未提供其委托台江区旧改办购房的证据。4.商品房的属性之一是向社会公开销售。而本案中，建发公司没有将其开发的房屋直接出售给陈朝龙，而是作为经济适用房出售给台江区旧改办，台江区旧改办将购买的经济适用房作为拆迁安置房安置给包括陈朝龙在内的被拆迁人。因此，建发公司与台江区旧改办的《购房协议》不符合商品房买卖合同的特征。5.建发公司在办理个人土地登记时仅负有协助义务。福州市政府及相关部门的多份文件，均明确表明：诉争房屋所涉土地由划拨改为出让的土地出让金等税费是由台江区政府承担的，台江区政府应先行负责支付给建发公司，再由建发公司负责代为缴纳后，才能办理划拨土地变更为出让土地的手续，建发公司并不承担缴纳相应税费的责任。 陈朝龙向一审法院起诉请求：建发公司因不予协助陈朝龙进行房屋土地使用权登记，取得土地使用权证而应支付违约金暂计至起诉日止113142.18元，以及直至实际取得土地使用权证日止的违约金。 一审法院认定事实：福州市住宅发展有限公司于2005年取得仓山区浦上路面积为244498平方米土地的使用权，使用权类型为划拨，用途为经济适用房，后福州市住宅发展有限公司将该片区土地开发建设金山桔园二期和园经济适用房。2015年3月3日，福州市住宅发展有限公司（甲方）与台江区旧改办（乙方）签订《购房协议》，约定甲方同意乙方以经济适用住房价格定购金山生活区七期（桔园二期）和园2-3号楼、6-13号楼、21号楼、23号楼、25号楼、27号楼的住房273套作为旧屋区改造项目异地拆迁安置的储备房；乙方付清购房款后，该批273套住房所有权归乙方所有，但为了便于今后乙方符合申购经济适用房条件的人购买住房，未经乙方同意，甲方对该批273套房屋不具有出售权及其他经营、管理、使用、抵押权；甲方收到乙方所付273套购房款后，不再拥有该批住房的所有权，当该批住房经乙方同意出售给符合申购经济适用住房的乙方人员时，甲方办理房屋出售手续；甲方在接到乙方购房书面通知书后，才能向符合申购经济适用房条件的乙方人员出售以上房源。2005年4月12日，陈朝龙与福州市台江区博物馆、福州市台江区拆迁工程处签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，后房屋安置于金山桔园二期和园8＃406单元。陈朝龙共支付讼争房屋的购房款132255元。2007年3月8日，台江区旧改办通知福州市住宅发展有限公司给予陈朝龙办理和园8＃406单元的交房手续，福州市住宅发展有限公司于2007年3月12日通知陈朝龙于2007年3月22日之前办理房屋移交手续。福州市房地产交易登记中心于2007年12月26日批准福州市住宅发展有限公司申请的仓山区建新镇金港路36号和园1＃-31＃楼及连接体（原金山桔园二期）（除1＃、18＃-20＃、多层住宅的复式单元）房屋产权经济适用房预先登记。陈朝龙于2015年7月28日取得福州市仓山区和园（原金山桔园二期）8＃406单元房屋的所有权证书。陈朝龙于2018年向一审法院提起诉讼，要求建发公司提供能够办理坐落于福州市仓山区和园（原金山桔园二期）8＃406单元房屋土地使用权证书的必要证明文件，并协助陈朝龙办理上述房屋的土地使用权证，诉讼过程中，建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受。一审法院审理后作出（2018）闽0104民初4832号民事判决，驳回陈朝龙的诉讼请求。陈朝龙不服，提起上诉。二审过程中，福州市中级人民法院向福州市不动产登记和交易中心函询讼争房屋目前是否能够办理土地使用权证书，是否需要开发商配合及目前福州市范围内的拆迁安置房的土地性质，福州市不动产登记和交易中心复函称：“一、仓山区建新镇金港路36号和园小区系福州市政府2004年以榕政地（2004）号文批准划拨给原福州市住宅发展有限公司作为金山桔园洲二期经济适用房建设用地。该地块土地性质为国有划拨地，未经批准不得转让和改变用途，并应严格遵照《福州市经济适用房建设管理暂行办法》的规定办理。原市国土部门在登记信息中提示仅限办理经济适用房住户的土地证。经查，和园8＃406单元房屋性质为拆迁安置房，其需办理个人土地登记，应由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。二、福州市范围内的拆迁安置房的土地性质既有国有划拨也有国有出让，需依据市政府用地审批文件来认定。”福州市中级人民法院认为根据福州市不动产登记和交易中心复函显示，陈朝龙需办理个人土地登记，应由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。讼争房屋的开发公司为福州市住宅发展有限公司建设，建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受，现陈朝龙申请办理该房屋个人土地登记，须由建发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终1936号民事判决，撤销一审法院（2018）闽0104民初4832号民事判决，判令建发公司于判决生效之日起十日内协助陈朝龙办理福建省福州市仓山区8＃406单元房屋的土地使用权证。现讼争房屋尚未办理土地使用权证。 一审法院认为，福州市住宅发展有限公司以划拨方式取得仓山区浦上路244498平方米土地的使用权，后将该片区土地开发建设金山桔园二期和园经济适用房。根据现有证据，福州市住宅发展有限公司是将金山桔园二期和园273套房屋作为经济适用房出售给台江区旧改办，台江区旧改办购买后作为拆迁安置房使用，安置给包括陈朝龙在内的被拆迁人。福州市住宅发展有限公司已于2007年12月26日取得金山桔园二期和园经济适用房的房屋产权预登记，但因该批经济适用房被台江区旧改办购买后作为拆迁安置房使用，变更了土地用途，需由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续才能办理房屋个人土地登记，因建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受，故建发公司有向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续、协助办理个人土地登记的义务。陈朝龙主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，建发公司应承担违约责任。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，而根据前文分析，福州市住宅发展有限公司并非将其建成的房屋直接出售给陈朝龙，而是作为经济适用房出售给台江区旧改办，台江区旧改办将购买的经济适用房作为拆迁安置房安置给包括陈朝龙在内的被拆迁人，福州市住宅发展有限公司与陈朝龙之间并无直接的房屋买卖合同关系，建发公司仅是作为开发公司福州市住宅发展有限公司权利、义务的概况承受者承担向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续、协助办理个人土地登记的义务。陈朝龙诉请建发公司支付未办理土地使用权登记的违约金，没有依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈朝龙的诉讼请求。案件受理费2562元，减半收取计1281元，由陈朝龙负担。 本院二审期间，建发公司向本院提交了情况说明、银行客户回单、缴款书、票据以及《国有建设用地使用权出让合同》，共同证明提出并承担划拨用地转为出让用地手续的义务主体是台江区政府，现建发公司已完成上述协助义务，不应向陈朝龙承担违约责任。本院依法组织双方进行了举证、质证。陈朝龙认为上述证据已过举证期限，不予质证。本院经审查认为，上述证据形成于二审期间，属于新证据，且可以证明建发公司已于2019年12月12日缴清了本案讼争房屋的土地出让款。一审法院认定事实部分中“2015年3月3日，福州市住宅发展有限公司（甲方）与福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室（乙方）签订《购房协议》……”时间认定有误，本院依法更正为“2005年3月3日”。此外，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈朝龙上诉主张《购房协议》是建发公司委托台江区旧改办将经济适用房当作安置房使用，台江区旧改办仅是“代办”，《购房协议》实际上约束的是陈朝龙与委托人建发公司，陈朝龙与建发公司之间存在商品房买卖关系。但从《购房协议》的内容来看，明确约定是台江区旧改办向建发公司定购其开发的部分房屋作为拆迁安置的储备房使用。建发公司作为讼争安置房的开发公司，根据《购房协议》的约定，代为履行交房、开具发票、协助办证等义务，属于第三人代为向债权人履行义务，并不代表陈朝龙与建发公司之间存在合同关系。因双方之间并无合同关系，陈朝龙要求建发公司支付违约金的诉请依法不能予以支持。一审判决认定正确，予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2562元，由陈朝龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十二月二十七日 法官助理刘玲玲 书记员段薇