江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8970号上诉人（原审被告）：南京大发物业管理有限公司，住所地南京市玄武区大石桥19号南303室。法定代表人：章永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周卫红，女，1967年11月14日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。上诉人南京大发物业管理有限公司（以下简称大发公司）因与被上诉人周卫红物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大发公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求;二、本案的一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、周卫红违反房屋正常使用用途，擅自将空调冷凝水管与厨房污水管道相连，主观上存在严重过失，依据物业合同的约定应当自行承担责任。周卫红在装修时违反房屋预留管道的设计用途，擅自将中央空调的冷凝水管与厨房的公共下水管道相连接，违规私接管道的行为是造成周卫红财产损害的直接原因和关键原因。私接管道的客观行为可以推断出周卫红主观上至少存在着过失，即其应当预见私接管道的行为可能在公共下水管道堵塞的时候导致污水倒灌入户造成高额财产损失而未能预见，或者其已经预见了而轻信能够避免。而且，这种过失并非一般过失，而是违反一般人注意义务的严重过失。根据《南京市栖霞区大发燕澜湾小区物业管理服务合同》第四十条的规定:“在管理过程中，因下列事由所致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（五）因业主或第三者之故意、过失所致的损害。”周卫红在主观上存在严重过失的情况下所发生财产损害的后果，依据前述合同约定，物业公司应当免责，而由业主自行承担损失。更为重要的是，2018年12月17日发生水管堵塞当天，仅有周卫红一家出现了污水倒灌的情况，其所在单元其他楼层业主由于不存在私接水管的情况故均未造成财产损失的后果。就私接管道的行为，一审法官通过现场勘验予以了查明并且在事实认定部分做了客观陈述。但是，对于周卫红主观存在过失，以及前述过失符合物业服务合同约定的物业公司免责事由的相关事实一审法院并未查明。二、即便上诉人也存在着一定程度的违约情况，但根据侵权行为法中因果关系的规定，周卫红私接水管致损的原因力显然更大。因果关系的认定是法院确定侵权责任赔偿的前提。侵权的因果关系，是指违法行为和损害事实之间的因果关系，即若不存在这种违法行为，损害就不会发生，则该行为是损害结果发生的原因；反之，即使不存在该行为，损害也会发生，则该行为就不是损害发生的原因。即便认为上诉人未按照物业管理合同的约定定期疏通下水管道存在一定的违约行为，但本案显属多因一果的典型案件。即物业公司的违约行为和周卫红的私接水管行为同时造成了损害结果的发生。众所周知，小区下水管道的堵塞原因有很多，可能是高层住户将异物排入，也可能是因为气候变冷导致下水管道油污沉积，还有可能是管道设计天生存在缺陷。即便物业公司天天疏通管道也不可能保证下水管道时时畅通。但是即便发生管道堵塞，一般可能造成的后果也仅仅是污水从住户厨房的水槽渗出。由于厨房水槽有一定的高度，污水是否会从水槽溢出尚不得知，就算溢出，其后果最多是厨房地面的有限损失。而根据评估公司的鉴定报告，本案损失均是周卫红客厅空调、地板、墙面、橱柜的损失。除此之外，厨房等本应受损的地方却没有任何损失。此外，本次堵塞的所在单元业主仅有周卫红一家出现财产损失，可见堵塞情况并不严重。综上，上诉人认为，造成财产损失的主要原因和直接原因是周卫红私接管道行为所致，根据原因力的大小应当由周卫红承担主要责任，而上诉人仅应当承担次要责任。因此，一审判决认定周卫红私接水管的行为仅仅是扩大了财产损失的裁判观点不能成立。三、周卫红有其他房屋可供居住，其主张租金损失的诉求不应得到支持。根据周卫红一审诉状的主体信息，其居住地为南京市玄武区东苑路1号银城东苑5幢1506室。即便涉案房屋需要修复，周卫红可以居住在其自有房屋内，无需另行租房居住。可见，该笔租房费用并非必然发生且至今仍未实际发生。故一审法院对于并非必然发生且未实际发生的损失，判由上诉人承担也违反侵权责任法的规定，恳请二审法院予以纠正。周卫红辩称：第一点，案涉发生堵塞的是厨房部位的公共主水管道，并无法律规定或合同约定，禁止业主将空调冷凝水管接至公共主水管道。第二点，本案堵塞事故当天，仅有被上诉人一家出现污水倒灌情况，与事实不符。被上诉人所居住的楼栋中，二楼以上至七楼均有多户出现不同情况的污水倒灌。第三，案涉损失的直接原因是上诉人未履行对公共上下水管道的检查义务，从而导致管道堵塞，进而上溢被上诉人家中所致，直接原因及主要原因均由上诉人所致。第四，关于租金损失，系被上诉人在一审中主张的房屋空置占有损失费用，参照租金。该费用已经由鉴定机构作出相应说明，对相应的时间以及标准均有所陈述。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的全部上诉请求。周卫红向一审法院起诉请求：一、判令大发公司向周卫红赔偿损失42822.94元；二、判令大发公司承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实如下：周卫红系栖霞区和燕路498号凯鸿燕澜湾花苑09幢1单元202室业主，该房于2013年3月16日签订《商品房预售合同》购得。大发公司系南京市栖霞区大发燕澜湾业主委员会选聘的物业服务企业，双方于2016年10月8日签订《南京市栖霞区大发燕澜湾小区物业管理服务合同》，其中第二章物业服务内容中约定：“……第六条工程服务及维修管理：（一）……；（二）房屋建筑本体共有设施设备维修、养护和管理：共用的上下水管道、落水管、烟囱、单元门及楼道、楼层照明、避雷线、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、门禁设施、监控设施、电梯等，电讯设施按有关规定处理；（三）……；（四）本物业规划红线内共用设施维修、养护和管理；（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、草坪灯、车库存灯、单元门及楼道灯非机动车车棚等；（五）……”。第八章免责条例中约定“第四十条在管理过程中，因下列事由所致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：……（七）因乙方书面建议甲方需要对共用部分（含共用部位、共用设备设施）出现较大问题进行长效处理，而甲方未采纳所致的损害（应急情况除外）；……”。附件三《南京市栖霞区大发燕澜湾小区工程维修、维护和管理规定》第2条“工程维修部岗位职责”中规定：“（1）工程维修部负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、通讯、消防、对讲监控及楼宇公共设施等设备（设施）的运行管理和维修保养。……”2018年12月17日，周卫红外出回家时发现家中客厅空调风口正有大量的水流出，家中地板等水浸泡。经过紧急处理检查后发现，周卫红家装修时将空调冷凝水管与厨房的下水管道相接，现因公共上下水管道堵塞致污水上溢，自周卫红家空调风口排出。双方就赔偿事宜协商未果，故周卫红诉至一审法院，要求处理。一审审理中，经周卫红申请一审法院委托江苏正中资产评估有限公司对周卫红家的财产损失价值进行评估，周卫红支付了评估费3000元。2019年6月22日，江苏正中资产评估有限公司出具资产评估报告，评估结论为：周卫红的财产损失市场价值为42822.94元，其中租金损失9500元（经市场调查，平均租金每月3800元，因拆除地板和吊顶等吹干地面约需1个月，家具拆除、地板、设备安装、维修吊顶墙面等需5天，挥发甲醛及其他有毒气体约需40天，共计2.5个月）。大发公司对租金损失提出异议，认为周卫红有其他住所，且未提供证明其需要或实际租房的证据。一审审理中，周卫红还提供物业工作整改通知单、业委会会议纪要、收/发文登记表复印件，拟证明案涉小区业委会曾多次向大发公司发出整改通知，小区多处存在漏水问题；大发公司对证据真实性有异议。大发公司提供以下证据：1.清掏疏通记录表，拟证明2018年大发公司定期清掏疏通公共下水管道的事实；周卫红认为该证据系大发公司单方制作，不认可其真实性，如是真实的，2月至8月期间并没有对9栋进行疏通的记录；2.张贴的《温馨提示》、管道整改协议书、示意图、维修合同、业主记录表、预留管道照片、整改情况统计表，拟证明大发公司考虑到房屋结构不利于下水管道定期疏通，对下水管道进行改造，但因周卫红不配合，致使改造工作无法实施；周卫红除对预留管道照片的真实性不持异议以外，其余证据的真实性均不予认可；3.周卫红家设计规划平面图，用以证明周卫红违反管道规划设计用途造成泛水，大发公司不承担赔偿责任；周卫红认为泛水事故直接原因是公共管道堵塞导致，大发公司是疏通的义务人，大发公司没有履行义务。一审法院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案大发公司和燕澜湾小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对大发公司及小区的全体业主均有约束力。根据物业服务合同的约定，大发公司对燕澜湾小区提供的物业服务内容包括了对共用的上下水管道等共有设施设备的维修、养护和管理。审理中，大发公司提供清淘疏通记录，证明其履行了该项义务，而记录中仅记载了2018年1月、2月、8月、11月四次对案涉9栋的雨污水井的清掏疏通，并未按其辩称的每季度一次履行，且大发公司未履行对共用上下水管道的检查义务，大发公司不履行或不完全履行合同义务的行为导致其不能及时发现并疏通共用上下水管道的堵塞,从而因管道堵塞污水上溢至周卫红家中,室内财产遭受损害事故的发生。因此，大发公司应依法承担赔偿责任。周卫红将空调冷凝水管接入下水管道不是导致上下水管道堵塞的原因，大发公司以此抗辩不承担赔偿责任的理由不成立，一审法院不予采纳，但大发公司认为周卫红的该行为扩大财产损失的意见，理由成立，一审法院予以采纳，酌定周卫红自行承担30%的损失。至于大发公司辩称周卫红拒绝改造管道，符合物业服务合同约定的免责情形，故其不负赔偿责任的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。经江苏正中资产评估有限公司评估，周卫红的财产损失价值为42822.94元，大发公司以周卫红另有住所，无证据证明已发生或实际发生租房损失为由，对租金损失9500元的赔偿提出异议。一审法院认为，修复房屋是必然要发生的，在修复期间，周卫红无法使用房屋，因此产生的租金损失，大发公司应予赔偿。一审法院判决：一、南京大发物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿周卫红各项财产损失29976.06元、评估费2100元；二、驳回周卫红的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由周卫红负担157.5元，南京大发物业管理有限公司负担367.5元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人大发公司是否应当赔偿被上诉人周卫红70%损失。本案被上诉人因厨房下水管倒灌造成损失。从本案查明的事实看，本案损失系上诉人疏于履行物业服务合同约定的义务和被上诉人擅自更改空调冷凝水出水口所致。关于本案损失责任的分担问题。因本案双方均应当对损失的发生承担责任，但本案双方均未举证证明各自责任的大小，故本案双方应当对损失的发生承担同等责任，即上诉人应当对损失的发生和司法鉴定费用的发生承担50%的责任，即上诉人应当赔偿被上诉人财产损失（含租金）21411.47元以及评估费1500元。一审法院酌定上诉人承担70%的责任不当，本院依法予以纠正。虽然物业服务合同中约定因业主故意、过失造成的损失应由业主自行承担，但本案损失之发生并非单因被上诉人的原因造成，故上诉人主张被上诉人因此应当自行承担责任没有依据，本院对此不予支持。上诉人还主张其不应当承担租金损失。因被上诉人的房屋发生污水漫灌后，势必导致涉案房屋在一段时间内无法正常使用，产生相应的损失，故被上诉人有权向上诉人参照租金主张损失，上诉人的主张没有依据，本案对此亦不予支持。综上所述，大发公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1172号民事判决第一项为：南京大发物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿周卫红各项财产损失21411.47元、评估费1500元；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1172号民事判决第二项；三、驳回周卫红的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取525元，由上诉人南京大发物业管理有限公司负担263元，由被上诉人周卫红负担262元；二审案件受理费602元，由上诉人南京大发物业管理有限公司负担301元，由被上诉人周卫红负担301元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十五日书记员 陈晓君