广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2834号上诉人（原审原告）：林锡英，女，1965年1月2日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*************，公民身份号码：440************729。委托诉讼代理人：沈东，广东骏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙思涛，广东骏翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟海霞，女，1972年8月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*************，公民身份号码：440************085。委托诉讼代理人：陈聪，男，1961年10月24日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市******，公民身份号码：440************63X。上诉人林锡英因与被上诉人钟海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林锡英及其委托诉讼代理人龙思涛，被上诉人钟海霞的委托诉讼代理人陈聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林锡英上诉请求：1、撤销一审判决，改判钟海霞向林锡英双倍返还定金284000元。事实和理由：一、涉案《合资建房定金收据》、《合资建房地皮款收据》性质应为房屋买卖合同。1、涉案旧楼房的买卖及拆除事宜均由钟海霞办理，林锡英是在钟海霞已经向旧楼房权属人购买房屋、对外发放广告后才前往楼盘位置及决定是否购买房屋事宜，也是在旧房被拆除当天才与钟海霞签订定金收据、支付定金，林锡英从未参与任何建房事宜，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点；2、根据涉案定金收据的内容显示，双方的真实意思表示是林锡英出资购买钟海霞所建房屋第五层；3、涉案定金收据和地皮款收据均显示林锡英为“买方”，钟海霞对外所作广告也是要约邀请，所以收据虽然名为合资建房，但实为房屋买卖的定金收据。二、一审法院认定事实错误，钟海霞拆除涉案地款上的旧楼不属于动工建房行为，钟海霞未能按约定建房，未能在合理期限内交房，构成违约；三、因本案属房屋买卖合同纠纷，根据双方的合同和法律规定，林锡英仅应支付国有土地使用权证和房产证的税费，其他报建手续及费用均应由开发商钟海霞负担。综上，一审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，请求改判支持林锡英的上诉请求。钟海霞辩称：1、本案是合资建房纠纷，有林锡英签名认可；2、林锡英交了地皮款和建设基础款项；3.合资建房是合法行为，且政府是允许的。本案中土地来源合法。当地政府有文件允许建设九层，本案中林锡英选择的是两房向南5楼，属于政府允许建设许可范围。合资各方明知道是购买旧业主的房屋，拆除后重新建设合资楼的，一审法院组织双方到现场勘验核查，双方和当地居委会干部也在现场笔录中签名认可，证实了林锡英等18个合资建房者将购买旧业主的五层楼房拆除的客观事实。旧楼拆除以后，林锡英作为合资人，应该和另外十七个合资人共同商讨事宜，但是林锡英没有和任何人商讨过关于诉讼的事宜。合资楼停工的原因是廉江市要求办理有关办证手续，以后可以继续建设，有2018年1月25日的通知书为证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。林锡英向一审法院起诉，请求判令钟海霞双倍返还定金284000元给林锡英。一审法院认定事实：林锡英提供的2017年8月26日的《合资建房定金收据》载明“今收到林锡英交来购买位于廉江市**********皮一块地定金人民币壹万元整（￥10000元）。2房向南5楼安装水电分表由每户自己付款，安装施工水电的费用由公司负责。建筑面积为118方左右，共15层，以后每建一层交人民币4000元整，建好房交清总房款，建好房一次性付清，动工当天付清地皮款和基础款，地皮款13.5万，2017年10月20日前动工建房，动工当天付清地皮款和基础款，地皮款是固定的，基础1万元，建房结束每层结算，多还少补，不能违约，如果买方违约定金被没收。如果合作房不要该房定金被没收。13.5万-2000少地皮＝13.2万＋1万基础＝14.2万-1万定金＝13.2万欠我公司的约定于2017年9月30日前付清”，林锡英在该收据上的“合资方”栏目签名并按指模，钟海霞在“收款人”栏目签名并按指模。林锡英提供的2017年9月24日的《合资建房定金收据》载明“今收到林锡英交来购买位于廉江市**********皮一块地定金人民币叁万元整（￥30000元）。2房向南5楼安装水电分表由每户自己付款，安装施工水电的费用由公司负责。建筑面积为118方左右，共14层，地皮款13.5万，地基款1.3万，建好房交清总房款，建好房一次性付清，动工当天付清地皮款和基础款，地皮款万，2017年9月30日前动工建房，每建一层交人民币4000元整，建房结束多还少补，不能违约，如果买方违约定金被没收。如果以后有政策可以办证，一切办证费用由合资方负责，如果合资房不要该房定金被没收。原欠我方13.2万-3万＝10.2万欠我方的地皮款约定于2017年10月25日前付清，不得违约，否则我方有权没收该房”，林锡英在该收据上的“合资方”栏目签名并按指模，钟海霞在“收款人”栏目签名并按指模。林锡英提供的2017年10月29日的《合资建房地皮款收据》载明“今收到林锡英交来购买位于廉江市**********皮一块地定金人民币壹拾万贰仟元整（￥102000元）。2房向南5楼安装水电分表由每户自己付款，安装施工水电的费用由公司负责。建筑面积为118方左右，共15层，地皮款13.5万，地基款1万，建好房交清总房款，建好房一次性付清，建完房结算多还少补，动工当天付清地皮款和基础款，地皮款万，2017年9月30日前动工建房，每建一层交来3000元整，不能违约，如果买方违约定金被没收。如果以后有政策可以办证，一切办证费用由合资方负责，如果合资房不要该房定金被没收。已付清地皮款和基础钱”，林锡英在该收据上的“合资方”栏目签名并按指模，钟海霞在“收款人”栏目签名并按指模。林锡英于2017年8月26日向钟海霞交款10000元，于2017年9月24日向钟海霞交款30000元，于2017年10月29日向钟海霞交款102000元，林锡英至今共计向钟海霞交款142000元(其中132000元是地皮款的定金，10000元是基础款的定金)。林锡英在庭审中陈述位于廉江市**********块（以下简称“涉案地块”）上的旧楼已于2017年8月26日拆除。廉江市****城市管理办公室于2018年1月25日向钟海霞发出《限期改正违法建设行为通知书》，并以未办理有关报建手续为由要求立即停止违法行为。经一审法院组织当事人对涉案地块进行现场勘验，林锡英、钟海霞均确认涉案地块现在的地址是廉江市********，涉案地块上的旧楼已经拆除，目前是空地。林锡英于2019年7月11日向一审法院提交诉讼保全申请书，一审法院已作出（2019）粤0881民初1982号民事裁定书进行诉讼保全。一审法院认为：本案属于定金合同纠纷。林锡英主张钟海霞双倍返还定金的理由是钟海霞没有按时动工、没有向林锡英交房而构成违约。钟海霞抗辩已经开始动工，现在停工原因是行政部门发出停工通知而合资业主未垫付款项办理报建手续。故本案焦点问题是，钟海霞已经拆除涉案地块上的旧楼行为是否属于动工建房行为，是否出现解除双方合同关系的条件。林锡英、钟海霞签订的《合资建房定金收据》《合资建房地皮款收据》是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，合同对当事人具有法律约束力。钟海霞拆除涉案地块上旧楼后未能继续建房是因为未办理有关报建手续,故被通知停工而导致建设工程目前仍处于违法建设的停工状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，当事人可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。具体到本案，林锡英至今只是交付地皮款定金132000元、基础款定金10000元，双方没有明确约定何时交付房屋，而林锡英在本案中只是提交2017年8月26日的《合资建房定金收据》确认是2017年10月20日前动工，2017年9月24日的《合资建房定金收据》确认是2017年9月30日前动工，2017年10月29日的《合资建房地皮款收据》确认是2017年9月30日前动工，同时，林锡英陈述涉案地块上的旧楼已于2017年8月26日拆除，且经双方确认旧楼确已拆除，此外，林锡英明知涉案地块原来是有建筑物，并清楚知道必须要拆除旧楼后方能建新房，故可以认定钟海霞已经拆除涉案地块上的旧楼行为属于动工建房行为。虽然现已停工,但行政主管部门是要求钟海霞改正违法建设行为，办理相关报建手续，对违法建设行为尚未做出最后处理,合同目的是否能够实现尚不确定，没有法定的解除条件出现。综上，钟海霞已经拆除涉案地块上的旧楼，解除双方合同关系的条件尚未成就，因此，林锡英提出的钟海霞双倍返还定金的主张没有事实依据和法律依据，一审法院对林锡英的诉讼请求不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条的规定，判决：驳回林锡英的诉讼请求。案件受理费2780元，诉讼保全费1940，共计4720元，由林锡英负担。双方当事人在二审阶段均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的《合资建房定金收据》、《合资建房地皮款收据》的内容以及双方履行合同的具体情况进行判断，第一、本案建设用地是钟海霞向案外人购买所得，所拆旧房亦是由钟海霞委托案外人所拆。林锡英是在钟海霞对外发放广告后才前往楼盘位置及决定是否购买房屋事宜，也是在旧房被拆除当天才与钟海霞签订定金收据、支付定金，未参与任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点。第二、根据涉案收据的内容，钟海霞的权利是收取林锡英支付的房款，其义务是按照约定的交房标准和时间向林锡英交付房屋。林锡英的权利是获得涉案房屋，其义务是按照约定的付款方式和价格支付房款。从上述双方约定的权利义务看，双方的真实意思表示是由林锡英出资购买钟海霞所建楼房的2房向南5楼房屋，涉案收据约定的权利义务内容实质是房屋买卖关系。综上，林锡英上诉主张涉案收据应认定为房屋买卖合同，依法有据，本院予以采纳。钟海霞抗辩双方系合资建房关系，缺乏依据，本院不予采纳。原审将本案案由定为定金合同纠纷不够准确，应为房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对林锡英上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据林锡英的上诉理由、主张和被上诉人钟海霞的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案合同是否有效；二、林锡英是否有权要求钟海霞承担违约责任、向其双倍返还定金。关于涉案合同是否有效的问题。钟海霞在廉江市**********上建楼房未办理报建手续、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的前提下，与林锡英签订《合资建房定金收据》、《合资建房地皮款收据》，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，涉案收据依法认定为无效合同。关于林锡英是否有权要求钟海霞承担违约责任、向其双倍返还定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，钟海霞明知其没有房屋预售许可证的情况下，仍然向林锡英预售房屋，故导致该合同无效的责任在于出卖方；且涉案楼房因未办理建设规划许可证、被限期整改后至今仍未能办理，直至目前涉案楼房尚未动工，故钟海霞应当向林锡英承担返还林锡英已支付定金142000元的责任。一审法院未查明涉案合同的性质和效力，仅以合同目的是否能够实现尚不确定、没有法定的解除条件出现为由驳回林锡英的诉讼诉求，属适用法律错误导致实体处理不当，本院予以纠正。因涉案合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，林锡英只能主张返还定金；超出部分的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，林锡英的上诉有理，予以支持；一审判决认定基本事实清楚，但认定案由和适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初1982号民事判决；二、限钟海霞在本判决生效之日起二十日内向林锡英返还定金142000元；如果不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回林锡英的其他诉讼请求。一审案件受理费2780，诉讼保全费1940元，共计4720元，由钟海霞负担2360元，由林锡英负担2360元（林锡英已预缴一审案件受理费和诉讼保全费合计4720元，超出其自负部分的2360元由钟海霞在履行本判决义务时迳付给林锡英）。二审案件受理费5560元，由钟海霞负担2780元，林锡英负担2780元。（林锡英已预缴二审案件受理费5560元，超出其自负部分的2780元由钟海霞在履行本判决义务时迳付给林锡英）。本判决为终审判决。审 判 长 钟斯宁审 判 员 李建明审 判 员 王 瑾二〇一九年十二月十七日法官助理 潘宇婷书 记 员 朱启韬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。