江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3435号原告:殷伟，男，1988年11月12日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐扬，江苏福庆律师事务所律师。被告：支晟镪，男，1962年3月30日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：唐国忠，男，1985年4月7日出生，汉族，住安徽省枞阳县。被告：张宏伟，男，1969年12月11日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴斌，江苏东林律师事务所律师。原告殷伟与被告支晟镪、唐国忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，因支晟镪、唐国忠下落不明，遂依法组成合议庭适用普通程序进行审理。诉讼中，根据殷伟的申请，依法追加张宏伟作为被告参加本案诉讼。本院于2019年7月24日进行证据交换，并于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告殷伟及其委托诉讼代理人徐扬，被告张宏伟及其委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。被告支晟镪、唐国忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告殷伟向本院提出诉讼请求：1、判令殷伟与支晟镪签订的房屋买卖合同有效；2、判令支晟镪与唐国忠签订的房屋买卖合同无效；3、判令唐国忠与张宏伟签订的抵押协议无效，判令注销案涉抵押权登记；4、判令三被告协助殷伟将案涉房产过户至殷伟名下；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：支晟镪于2006年6月7日将其坐落于无锡市锡山区云林苑北区157栋502室（后统一重新编号为64号502室）的安置房卖给了殷伟，殷伟也按约付清了房款20万元。但支晟镪在房屋具备过户条件后，一直拒不配合办理过户手续。现得知支晟镪与唐国忠恶意串通，以明显低于市场价的30万元价格，将该房屋卖给了唐国忠，唐国忠又将该房屋抵押给了张宏伟。三被告的行为已严重损害了殷伟的利益，遂诉至法院，望判如所请。被告支晟镪未答辩、未到庭、未提供任何证据。被告唐国忠未答辩、未到庭、未提供任何证据。被告张宏伟辩称：不动产的权属应该以登记为准，本案所涉房屋登记在唐国忠名下，在办理抵押登记手续之前，也去不动产登记中心拉过登记信息核实过。核实过后，才与唐国忠办理了抵押登记，并出借了50万元款项。故抵押登记是合法有效的，应得到保护。本院经审理认定如下事实：2006年6月7日，出卖人支晟镪与买受人殷伟签订房屋买卖合同一份，约定：1、支晟镪将其坐落于锡山区长大厦云林苑北区XX号XX室的私有房屋卖给殷伟，面积约88.94平方米，车库23.09平方米，总价为20万元；2、房款一次性付清；3、出卖人的二证办好后，交给买受人；4、中介费由出卖人与买受人自己支付；5、因为此房为农民拆迁房，不能马上过户，待无锡市与锡山区规定，到时由中介通知买受人。关于过户的一切费用（包括政策性的变动），由买受人承担。出卖人支晟镪、买受人殷伟，以及中介公司在合同上签字。合同订立后，殷伟于当日即将20万元房款转账给支晟镪，支晟镪也出具了收条。支晟镪收到房款后将案涉房屋交付给了殷伟，殷伟随后即装修入住至今，当时拆迁安置房尚不能办理产权登记。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，明确征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。2017年11月1日，支晟镪又将该房屋出卖给唐国忠，两人签订了交易价格为30万元的房屋买卖合同，另加23.09平方米的157-1车库，成交价2万元。出卖方代理人钱伟与买受人唐国忠在借款合同上签字。2017年11月6日将房屋过户登记至唐国忠名下。2017年11月9日，张宏伟通过无锡玖玖联创投资咨询有限公司（以下简称玖玖公司）介绍，与唐国忠签订了两份借款协议，签订时间为同一天。一份为备案的抵押借款协议，借款金额为70万元，借款期限为2017年11月9日至2020年11月9日，约定唐国忠将该案涉房屋抵押给张宏伟，协议中未约定利息。另一份为民间借贷合同，借款金额为50万元，借款期限为2017年11月9日至2018年11月8日，月利率为千分之十五。从无锡市不动产登记中心的登记资料显示，唐国忠与张宏伟办理了抵押登记，抵押房屋为88.94平方米的案涉房屋（附记中登记有车库），抵押债权金额为70万元。当日，张宏伟汇款50万元至唐国忠银行卡。关于涉案房屋价值。殷伟在诉讼中提供了2017年12月安居客官网查询的同小区同类型房屋均价为6988元，及从无锡市住建局官网查询的案涉房屋2017年的土地出让金均价为1080元（车库需支付土地出让金）。据此测算，殷伟认为案涉房屋价值在2017年12月应达71.76万元，车库价值达21.69万元，合计93.45万元。张宏伟认为，办理抵押登记前，是对抵押房屋的价值进行了测算预估，认为当时有7000元一个平方，价值有70万元左右。上述事实，有双方当事人提供的房屋买卖合同、收条、借款抵押协议、民间借贷合同、汇款凭证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，支晟镪与殷伟于2006年6月7日签订的房屋买卖合同，实际为拆迁安置房买卖合同，我国法律、行政法规对于此类安置房买卖并没有禁止性规定。支晟镪取得案涉安置房，并非基于国家对低收入人群的社会保障性待遇，而是以其原有房屋置换所得，支晟镪将安置房出卖给殷伟，是其对自有合法财产的处分，而并非取得社会保障性住房后转让谋利。因此，支晟镪与殷伟签订的房屋买卖合同，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。支晟镪在拆迁安置房可以办理相关手续及上市交易后，又将案涉房屋出卖给唐国忠，并将产权登记后过户至唐国忠名下，唐国忠又向张宏伟抵押借款50万元，并办理了抵押登记手续。本案主要的争议焦点是：（一）支晟镪与唐国忠签订的房屋买卖合同是否有效；（二）唐国忠与张宏伟签订的抵押协议效力如何认定？关于争点一支晟镪与唐国忠签订的房屋买卖合同的效力问题。本院认为，双方签订房屋买卖合同的时间为2017年11月1日，当时案涉房屋已符合办理产权登记以及上市交易的条件。支晟镪在明知该房屋已出卖给殷伟的情况下，又将该房屋出卖给了唐国忠，具有明显的恶意，损害了殷伟的利益。且支晟镪与唐国忠约定的房屋交易价格仅为30万元，23.09平方米的车库，约定成交价仅为2万元。因支晟镪与唐国忠均下落不明，故无法查明唐国忠是否已向支晟镪实际支付了购房款。但无论是参考殷伟提供的安居客同小区同类型同时段房屋的价格，还是从同时间抵押权人张宏伟对案涉房屋价值的判断，可以确定案涉房屋当时的价格在70万元以上。因此，支晟镪与唐国忠30万元的交易价格，可以认定为明显的不合理的低价。结合唐国忠在购买房屋前没有实地看过房，更没有与一直居住在内的殷伟及其家人了解沟通过，可以认定唐国忠在购买案涉房屋上不符合常理，同样具有明显的恶意。故根据合同法的规定，支晟镪与唐国忠恶意串通，损害了第三人利益，应认定双方签订的房屋买卖合同无效，双方已办理的案涉房屋变更登记应予注销。关于争点二唐国忠与张宏伟签订的抵押协议的效力问题。本院认为，双方签订的抵押协议是基于唐国忠向张宏伟借款50万元的民间借贷合同，是该民间借贷合同的从合同。张宏伟自述其与唐国忠并不相识，通过玖玖公司介绍并操作，向唐国忠出借了50万元。该行为，系以营利为目的，向不特定的个人出借款项，而非正常的民间借贷。我国银行业监督管理法明确规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。本案中，出借人张宏伟明显以营利为目的，未经许可擅自向社会不特定对象出借款项，属于非法从事金融业务活动。故其与唐国忠所签订的民间借贷合同，因违反法律的强制性规定而应认定无效。主合同无效，作为从合同的抵押协议自然无效。根据合同法无效的合同自始没有法律约束力的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。同样，因该合同取得的权利，也应当予以消灭。综上，支晟镪与殷伟签订的房屋买卖合同合法有效。其在已经将案涉房屋出卖给殷伟的情况下，又与唐国忠恶意串通，以明显不合理的低价一房二卖，故支晟镪与唐国忠签订的房屋买卖合同因恶意串通，损害殷伟的利益而无效。唐国忠与张宏伟签订的民间借贷合同，因违反银行业监督管理法的强制性规定而无效。主合同无效，则唐国忠与张宏伟签订的抵押协议作为从合同也随之无效。案涉房屋上的抵押权以及唐国忠作为所有权人的登记应予注销，并将案涉房产登记至殷伟名下，办理登记过程中产生的相关费用按照约定由殷伟承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款、第一百七十七条第（四）项、《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认支晟镪与唐国忠于2017年11月1日签订的房屋买卖合同无效，由支晟镪与唐国忠于本判决生效之日起十日内办理权利人为唐国忠的所有权注销登记；二、确认唐国忠与张宏伟于2017年11月9日签订的抵押协议无效，由唐国忠、张宏伟于本判决生效之日起十日内办理权利人为张宏伟的抵押权注销登记；三、由支晟镪、唐国忠、张宏伟于本判决生效之日起十日内协助殷伟将坐落于云林苑北区157-502的案涉房屋（包括23.09平方米的车库）登记至殷伟名下，登记产生的费用由殷伟承担。案件受理费8800元，公告费600元，二项合计9400元，由支晟镪、唐国忠共同负担，张宏伟对其中的1880元负连带责任（支晟镪、唐国忠、张宏伟应负担诉讼费已由殷伟预交，支晟镪、唐国忠、张宏伟于本判决生效之日起十日内直接给付殷伟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  虞静珠人民陪审员  王 玲人民陪审员  陶 磊二〇一九年十二月五日书 记 员  刘 琳