浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8130号 上诉人（原审被告）：周舟，男，1981年1月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳桔，女，1981年2月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：刘东鑫，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人周舟因与被上诉人李艳桔房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖人民法院（2018）浙0106民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年9月8日，李艳桔、周舟通过中介公司居间介绍签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，约定李艳桔通过中介公司居间介绍购买案涉房屋，房屋价格为5000000元，面积为127.3平方米，付款方式为1500000元首付于2017年9月15日前支付，余款以商贷形式支付，交房方式为银行放贷后3个工作日内周舟交付于李艳桔。物业费由周舟结清至交房日。李艳桔于2017年支付了首付款并于同年10月19日取得案涉房屋不动产权证。周舟于同年12月10日将案涉房屋交付李艳桔。自2017年12月13日起，李艳桔、周舟关于房屋是否存在渗漏水以及修复问题进行沟通，因协商不成周舟告遂诉至原审法院，请求：1.周舟返还李艳桔价款2500000元；2.周舟赔偿李艳桔损失共计44250元（起诉日至房屋修复日租金）；3.周舟承担全部诉讼费及相关费用。审理中，李艳桔将诉讼请求变更为：1.周舟退还李艳桔减少的房屋价款250000元；2.周舟赔偿李艳桔无法居住租金损失237868.33元，物业费3666.24元；3.周舟赔偿李艳桔漏水部位重新装修损失50000元；4.周舟支付李艳桔维修费用7301元（以上四项合计548835.57元）；5.周舟承担全部诉讼费及鉴定评估费用60000元。 庭审中，周舟向原审法院申请对案涉房屋是否渗漏、如渗漏其原因、部位、面积以及修复方案、时间及支出进行评估鉴定，原审法院先后委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司（以下简称建科院公司）、浙江信望工程咨询有限公司（以下简称信望公司）进行评估鉴定。建科院公司对案涉房屋墙面渗漏出具《司法鉴定报告》，经渗漏情况查看、渗漏点构造情况查勘，案涉房屋多处存在渗水痕迹，具体为1.南阳台顶板下水管储存在渗漏痕迹，2.主卧南墙西侧墙体存在渗漏痕迹窗西下角及窗底处存在渗水痕迹，窗台处密封胶存在老化脱落现象，3.主卧东墙存在渗水痕迹，4.东边次卧东墙窗下角处存在渗水痕迹，窗台密封胶存在老化脱落现象，窗角局部存在孔洞，5.东边书房东墙墙体存在渗水现象，外墙面设置装饰窗，装饰窗框与墙体间存在缝隙。南阳台顶板渗漏原因为下水管与楼板交界处存在塑料杂质，穿板管道部位防水处理不当导致楼板漏水；主卧南墙穿墙空调管防水处理不当导致窗边墙渗水，窗台处密封胶老化导致窗角处渗水；主卧东墙外墙面防水局部失效导致墙体渗水；东边次卧东墙窗台处密封胶老化、窗角局部存在孔洞，导致窗角处渗水；东边书房东墙装饰窗部位防水老化导致墙体渗水。建科院公司同时出具了修复方案。 信望公司出具《工程造价鉴定报告书》，案涉房屋鉴定造价为7301元，但南阳台修复方案工作面为李艳桔所在楼户的上一层住户阳台，修复会对楼上住户现有装修及生活造成影响，因目前无法对该住户现有装饰进行勘察，故本次鉴定涉及上层案外第三人权益部分无法计入本次鉴定结果；因修复方案涉及外墙铲除、楼板凿孔，影响范围已不局限于李艳桔、周舟双方及所涉案的单户房屋（涉及邻里关系、小区物业、高层外墙铲除可能还需要审批手续等），故修复时间本次鉴定报告不作鉴定，同时因上述因素增加的费用本鉴定也未考虑。 李艳桔为前述两次鉴定共计预付鉴定费60000元。李艳桔于2017年11月6日至今承租金都花园小区1-2-401，房屋面积95.06平方米，月租金为5200元，租期截至2019年11月5日；于2017年10月25日承租嘉绿景苑西园7-1-1306，房屋面积为63.67平方米，月租金最初为3650元，现今为3950元，租期截至2020年4月10日。李艳桔已对案涉房屋进行装修，装修时间为2019年5月13日至2019年9月10日。 原审法院认为：李艳桔、周舟签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行自身合同义务。上述合同签订后李艳桔已按约支付合同价款、履行了合同义务，但周舟交付的案涉房屋存在多处渗漏、严重影响原告的正常使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿由此给李艳桔造成的经济损失，具体为：李艳桔维修房屋费用7301元，李艳桔于2018年5月13日至2019年5月13日期间（已扣除2017年12月10日至2018年4月30日的装修及维修期间）无法使用案涉房屋产生的损失6000元/月×12个月=72000元，评估鉴定费用60000元，前述费用合计139301元，对于上述部分的诉讼请求，原审法院予以支持。对李艳桔主张的周舟退还李艳桔房屋价款250000元（因房屋漏水导致房屋价值降低而产生）、物业费3666.24元，因其并未提供证据证明损失的存在，且其主张的漏水部位重新装修损失50000元，因案涉房屋李艳桔购买后本来就要进行装修，故该三项请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。对周舟提出其是基于现状交付的二手房，故不应承担赔偿责任的抗辩，因周舟作为出卖人负有对买卖合同标的物质量的瑕疵担保义务，具体到本案中，即便标的物为二手房，但也应符合通常标准即房屋能够满足正常的居住使用要求，而周舟交付李艳桔的房屋存在多处严重的渗漏，严重影响李艳桔的正常居住使用，显然不符合房屋交付的通常标准，构成对李艳桔的违约，前述抗辩无事实和法律依据，原审法院不予采纳。对李艳桔提出自2017年12月13日起李艳桔可以进行修理但怠于修理，对于扩大的损失李艳桔应自行承担责任的抗辩，如前述，因周舟交付的房屋存在质量问题而构成对李艳桔的违约，故周舟有义务对交付的房屋进行修复，且李艳桔在维修前需要第三方评估鉴定，以确定房屋渗漏的原因及维修费用和时间等事项，因此，本案并不存在因李艳桔怠于修理而应自行承担损失的事实，周舟的前述抗辩无事实依据，故原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百十三条第一款规定，判决：一、周舟于判决生效之日起十日内赔偿李艳桔租金损失72000元。二、周舟于判决生效之日起十日内支付李艳桔维修费7301元、评估鉴定费60000元。三、驳回李艳桔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取案件受理费4944元，由李艳桔负担3813元，由周舟负担1131元。 宣判后，周舟不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋已按合同约定，按房屋现状交割完毕，双方合同亦已履行完毕。2017年9月8日，周舟与李艳桔通过中介公司居间介绍签订房屋买卖合同，由周舟将坐落于杭州市西湖区紫金庭院芦荻苑9幢1单元501室房屋转让给李艳桔，房屋转让价格为5000000元，因周舟急需用此房款置换购买其他房屋，价格本身已略低于当时市场价。根据当时周舟与李艳桔及居间方杭州华邦房地产代理有限公司签订的《杭州市房地产经纪服务合同》第一条约定，李艳桔对周舟所要转让的房屋已作充分了解，愿意购买该房屋。且各方在该经纪服务合同中明确约定，周舟与李艳桔双方已签订《房地产买卖物业交接书》认定为完成交房手续的唯一凭证。李艳桔亦取得了案涉房屋不动产权证，完成过户登记。故，周舟已履行对案涉房屋的交付义务，李艳桔也已完成对房屋的受领。二、案涉房屋不应当被认定为有质量问题，按“现状交付”符合本次交易约定的交易条件，也符合二手房买卖的交易惯例。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量问题、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”李艳桔作为二手房交易的受让人，其应当对所受让的房屋以及二手房交易中可能存在的风险予以了解并知晓，况且案涉房屋已使用十年以上，并存在装修、装饰等现状，李艳桔对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。而周舟作为出让人，亦未对房屋是否存在渗水作出承诺与保证。根据日常生活经验法则推断，即使案涉房屋本身存在一定的渗水情况，也符合常理以及一般二手房按现状交付的约定。在双方签订转让合同签，李艳桔亦两次前往案涉房屋内实地查看，现场查看过程中其为对房屋的渗水痕迹、是否渗水、漏水等提出异议；在受领房屋以及办理不动产变更登记时，其亦未提出渗水事项；而渗水的痕迹，李艳桔在两次看房过程中均已看到，李艳桔谎称没有看到、周舟有意隐瞒、故意不披露等等。李艳桔的说辞是完全站不住脚的，房屋不是其他商品，可以藏起来。同时，在李艳桔两次看房之后方才确定最终的交易价格，显然是李艳桔对案涉房屋进行过整体评价后做出的最后协商价格，是在按现状交房状态下的交易，与“李艳桔对周舟所要转让的房屋作了充分了解，愿意购买该房屋”的约定能够相互印证。就此，本案不应当将曾有渗水痕迹的有关义务再强加给周舟。即便李艳桔未对房屋进行查验，在其未提出异议的情况下办理完成房屋过户登记的行为，亦可以推定李艳桔已履行检验义务并同意按现状予以接受。目前，关于二手房交易，周舟查询到《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第七条：“买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保。但由于‘二手房’买卖中标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有所理性判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如非出卖人装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任”。就此规定而言，显然是对二手房交易管理的阐释，本案中李艳桔在签订买卖合同前两次到案涉房屋查看，过程中亦有中介机构陪同，且周舟从未刻意隐瞒，将房屋按现状全部展现给李艳桔。因此，参照上海市高级人民法院的规定，显然不应当由周舟承担上述责任。三、交割时是否渗水的事实本案中并未查清，原审法院将“渗水痕迹”确定为“目前渗水”属于混淆概念，错误地认定了事实，至少也系认定事实不清。浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的《司法鉴定报告》表述：“经渗漏情况查看、渗漏点构造情况查勘，案涉房屋多处存在渗水痕迹”，但自始至终，该《司法鉴定报告》中没有明确鉴定出目前是否存在渗水的基本事实。而原审法院在认定事实中，错误地将“渗水痕迹”与“漏水事实”画上等号。“渗水痕迹”表明的是“曾经渗水”，就此，周舟确认并向李艳桔陈述“曾经渗水”的事实，在双方的微信中，周舟也没有否认，周舟明确告知李艳桔，在上述渗水后已叫物业服务公司维修，现在不渗水。事实上，在最后一次庭审前，时值杭州大暴雨，政府已启动防汛抗台一级响应的情况下，周舟的父亲前往案涉房屋进行查看，就本案中涉及的几个渗水点，根本未发现渗水的现象，并对有关点位进行了拍照留存。周舟在一审中对此已提交过补充证据。退一步讲，就原审审理而言，不论周舟讲的是事实，还是李艳桔讲的是事实，既然有第三方鉴定，应当鉴定出“目前有无渗水”，这才是查清有关事实、确定案件事实的关键。但在《司法鉴定报告》中并未明确目前是否渗水的情况下，原审法院直接作出目前渗水的基本判断和认定，显然是在未查清事实的基础上做出的草率判决。就目前是否渗水与渗水痕迹问题，周舟在一审最后一次庭审时再次提出，提请法庭高度注意，但在整个判决中，原审判决对此只字未提，回避基本的事实问题。四、原审法院关于“周舟交付李艳桔的房屋存在多处严重的渗漏，严重影响李艳桔正常居住使用，显然不符合房屋交付的通常标准”的认定无事实和法律依据，认定错误。首先，原审法院对于“周舟交付李艳桔的房屋存在多处严重的渗漏”的表述，显然是对后续拟作出赔偿判决的铺垫，事实上，前述第三点上诉意见已经明确，根本没有查清目前是否渗水。同时，什么是严重渗水？原审法院是妄加评价，无任何依据，极度不负责。按照当初物业公司的判断，如果确有渗水需要维修，维修费仅1000余元，即便按后续的鉴定报告，维修费也仅7000余元。这“严重”的渗水缘于何处？其次，原审法院认定“严重影响李艳桔的正常居住”，同理，什么叫“严重影响”李艳桔的正常居住？“严重”性又缘于何处？在周舟转让给李艳桔之前，周舟一家在此居住多年，直至转让交割后方才离开。作为已交付使用十多年的二手房屋，即便确有个别点位渗水，也是符合常理的，难道家里漏点水，非得要搬出房屋？就叫严重影响房屋居住？可见，原审法院以及李艳桔均是以“不居住”来倒推“严重影响李艳桔的正常居住使用”，这种逻辑显然是先有主观判断结果，再来找理由的论述方法。再次，原审法院认定“显然不符合房屋交付的通常标准”。就本次房屋转让而言，可以注意到，二手房转让的公示文本，与商品房买卖合同的公示文本显然是不一样的，在二手房转让合同的公示文本中，本身没有词条有关质量“通常标准”，而商品房买卖合同的公示文本中，具备质量条款。因此，原审法院所称的通常标准并无出处可言，对照二手房与商品房的交易标准、条件，亦可确定，二手房按现状交易是二手房交易的通常标准。五、原审关于鉴定及评估费的认定与判决错误。（一）本案鉴定根本没有必要，周舟在一审时已向法院提交书面意见，但原审法院不予理会。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证。但涉及身份关系的案件除外。”本案中，第一，周舟从未否认房屋曾经渗水的事实确实存在，对该事实予以确认，因此，本案并不存在需要通过鉴定明确是否存在“曾经渗水”事实的必要性，如果要鉴定目前是否渗水，则从目前的鉴定报告来看，根本没有作出鉴定结果。第二，对于维修，周舟基于消除李艳桔的疑惑，也曾与物业公司就修理问题作出交流，物业公司给出的结论是如果要修，不论目前是否渗水，均可作一下防水处理来以防万一。周舟就鉴定问题，向原审法院提交书面意见，在进行鉴定的笔录中，也表达了不同意鉴定的意见，但原审法院对此并不理会，仍我行我素进行鉴定，导致巨额鉴定费用的产生。（二）鉴定费用的承担判决错误。1、从鉴定的必要性而言，如前文所述，对于曾经渗水的事实，周舟是认可的，所以，鉴定本身没有必要性，故鉴定费的产生，应当由要求鉴定的申请方来承担。2、原审法院对于鉴定费用的承担违反法律规定。《司法鉴定收费管理办法》第八条规定：“涉及财产案件的司法鉴定收费，根据诉讼标的和鉴定标的两者中的较小值，按照标的额比例分段累计收取。”第九条规定：“司法鉴定机构接受委托提供司法鉴定服务，应当于委托人签订《司法鉴定协议书》，并载明收费项目、收费标准、收费方式、收费金额、结算方式、争议解决办法等条款。”《人民法院诉讼收费办法》第十一条规定：“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”第二十一条规定：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”根据以上规定，可得，鉴定费用应当属于诉讼费用的范畴。本案中，退一步讲，即便需要鉴定，则浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定费的收取是依据李艳桔2544250元的起诉标的额进行计算的，鉴定费自然按此标的进行计算，而在修复造价评估出来后，李艳桔变更了诉讼请求的金额，变更后的诉讼请求金额仅为548835.57元。据此，李艳桔在起诉时的诉讼金额明显具有主观恶意，才造成维修费仅需7000余元，鉴定费用却需相当于维修费近十倍金额的后果，对此增加的鉴定费用，自然应由李艳桔承担。如果按原审法院审理判定的租金损失标准加维修费，且不论鉴定必要性及租金损失、维修费是否合理的情况下，评估鉴定费亦应当按60000/2544250*7301元的比例承担。原审法院要求周舟全额承担之判决，显然适用法律错误。六、原审关于租金损失的判决错误。1、案涉房屋实际并不丧失居住功能，没有租房的必要性。如前文所述，原审法院认定李艳桔无法使用案涉房屋的损失无事实和法律依据，原审法院并没有相应的依据认定房屋丧失居住功能。此条不再充分阐述。同时，李艳桔租赁两套房屋的做法更无从谈起。2、李艳桔无理拒绝修复的行为致使问题久拖不决，亦导致是其房租期延长的根本原因。即使房屋存在渗水的问题，按照常理也应当是先行修复完善。周舟在原审中已提供充分证据证明，物业公司愿意进行维修，但李艳桔要求其终身保障，超过了商品房新房建筑公司给开发商的防水期限，更是突破了开发商给买受人的防水期限要求，而对二手房来说，更可以说是蛮不讲理。在李艳桔的无理要求下，物业公司的维修计划只能作罢。由此，导致了本案的诉讼。因此，结合以上两点，上述租金损失纯由李艳桔自身的原因造成，不能据此得到赔偿，其应当对自己的行为后果承担相应责任。3、原审法院认定租金标准、期限并无事实依据和法律依据。租金损失由租金标准与损失期限而获得，但本案中，对于租金标准，原审法院擅自确定为6000元/月，既无法律规定，也无双方确认，更无评估或征询依据，显然错误。而对于损失期限，原审法院认定的是2018年5月13日始，而据前论述，物业公司当初的报修是2017年12月13日，而此日李艳桔无理要求导致无法维修，故租金损失的期限根本没有产生，应依法全部予以驳回。七、原审法院对维修费判决错误。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅装修维修资金，是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条第一款规定：“本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内也维护或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”具体到本案，假设案涉房屋仍在渗水，则渗水并非房屋内部原因造成，全部为房屋外的原因，属于住宅共有部分的原因，应当按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条之规定申请修复，相关费用应由物业专项维系基金来承担。本案中李艳桔作为案涉房屋所有权人，系上述权利的行使主体，理应由李艳桔自行主张相对人进行处理解决，而非如原审法院认定的均由周舟承担。故对于维修费的承担，原审认定及判决错误。综上，请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判上诉人无须承担租金损失72000，维修费73601，评估鉴定费60000，合计139301元。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。 针对周舟的上诉，李艳桔发表答辩意见称：一、房屋已按合同约定，按房屋现状交给完毕，双方合同已履行完毕。1、周舟作为出售方，负有瑕疵担保义务，在交付前周舟是隐瞒了漏水的事实。他是通过了墙壁的一些布局，包括照片橱柜之类的遮挡，导致购买房屋的时候，李艳桔并不知情。2、也不是像周舟说的那样。该房屋的交易价格低于市场价格，实际上就是市场价格。二、周舟称房屋为现状交付，不应当认定有质量问题是不成立的，因为交付房屋时漏水，这一情况是周舟隐瞒的，所以这种质量问题，交付的时候并不能发现。这是一种隐蔽性的瑕疵，故而周舟的理由不成立。三、关于交割时是否漏水。周舟称就鉴定结论说是有渗水痕迹，并不能等同于渗水。这个是鉴定的术语。鉴定术语是有漏水痕迹，就表明是漏水的。鉴定时是根据是否有漏水痕迹来判断，存不存在漏水。所以该表达是一个专业性的表达。同时，在鉴定结论中，已经提出了漏水原因分析，也提出了漏水的维修方案。基于这两点，也能够进一步说明了周舟的房屋是漏水的，如果不漏水的话，没必要提出维修方案，也没必要对漏水的原因进行分析。再结合法院委托的时候鉴定的内容，法院委托鉴定的时候，鉴定内容见鉴定的请求，写得很清楚，是对房屋是否漏水进行鉴定，鉴定机关的回复是存在渗水。该表达也是表明鉴定结论就是房屋是漏水的。四、关于对周舟提出的对鉴定结论的意见。原审法院关于房屋多处漏水、严重影响居住的认定，是符合客观的，因为鉴定结论上面已经写了鉴定漏水的地方大概有五六处房屋的漏水。要漏水的地方修复之后才能进行装修及居住。因此，如果房屋漏水，那就应当能推定为无法正常地使用。五、关于鉴定费。因为在案件的鉴定，是根据件数，并不是根据标的来计算。漏水维修的费用反而是涨少数的。要找出漏水的原因，以及漏水的怎么样去修复，工作量才是鉴定的主要的义务，主要的工作量，因此不能据此说维修费用只有7000多块钱，鉴定费过高，但是寻找漏水原因过程中投入的精力和时间才是占了主要的精力。因此，鉴定费周舟的理由是不成立的。六、租金损失。1、因为周舟的房屋漏水，导致李艳桔也无法居住，客观上李艳桔承租了两处房屋，居住在外面，实际上也支付了相应的租金，该损失是由周舟引起的，应当是由周舟承担。2、漏水问题，李艳桔要求周舟去维修的，包括一审法院庭审时，李艳桔也问过周舟，李艳桔说房子漏水维修，周舟现在修不修，那时候已经是出了鉴定结论了，也出了修复方案了，周舟都明确表明了不修。因此，维修义务是周舟应当承担的。但周舟不修。那么损失应当由周舟承担，是周舟原因引起的延迟维修，而且漏水问题也需要时间去寻找漏水的原因。关于租金标准的法院也根据同地段、同面积的房屋进行确认，是没有错的。七、周舟说是维修费用需要用专项维修基金。专项维修基金是针对的是全部维修是可以用动用专项维修基金，那个别户的维修是不动不了专项维修基金的，而且专项维修基金也需要三分之二以上的业主同意。因此，周舟称需要用的维修基金去修，理由是不成立的。同时，涉案的漏水原因也不能推定为是公共部位的漏水。因为李艳桔仅是发现房屋内部漏水，什么地方漏进来的，那是不是公共部位漏水，原因是认定不了是属于公共部位的，哪怕是动用装修维修基金，那也是由周舟去动用，李艳桔也没有能力动用。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。根据原审法院依申请委托的司法鉴定结论，可以认定案涉房屋存在渗漏的现象，周舟虽对上述鉴定结论提出异议，但李艳桔申请鉴定的内容包括渗漏情况、渗漏原因及修复方案，鉴定机构出具了渗漏情况、原因及维修方案的鉴定结论，故周舟认为依据鉴定结论无法确定案涉房屋现仍存在渗漏的主张，本院难以采信。现房交易以房屋现状为交付标准，且二手房已使用多年，存在部分老化或瑕疵在所难免，故买受人应尽到审慎查验的义务，对于非隐蔽瑕疵，买受人未予以查验，应视为对现状的认可，其在受领房屋后，再以房屋存在上述非隐蔽瑕疵为由主张修复及修复费用的，不应支持。但本案中，根据原审法院查明的事实，双方于2017年10月19日办理了房屋权属转移登记，于同年12月13日周舟才将案涉房屋交付给李艳桔，周舟在微信聊天记录中亦认可其急需用钱而出售案涉房屋，故李艳桔陈述的其应周舟的要求先付钱，未验收房屋即签订了交接单，具有合理性。同时，根据双方微信聊天记录，对于部分渗漏区域，因在窗帘后面、挂了照片等情况，周舟也不知情，故虽然不能认定为周舟故意隐瞒，但亦难以将所有责任全部苛责于李艳桔房屋交接时未提出异议。基于以上所述，本院认为原审法院根据本案的情形认定周舟在本案中应承担瑕疵担保责任当属正确。根据鉴定结论，案涉房屋修复所需费用为7301元，该笔费用应当由周舟负担，原审法院对此节问题处理并无不当，本院予以维持。周舟提出案涉房屋渗漏应使用物业维修专项基金，但鉴定机构的鉴定修复费用鉴定结论中已明确：南阳台修复方案工作面为李艳桔所在楼户的上一层住户阳台，对楼上住户的现有装修及生活会造成影响。经李艳桔证实及现场确认，目前无法对上层住户南阳台现有装饰进行勘察。故本次鉴定涉及上层案外第三人权益部分无法计入本次鉴定结果。因修复方案涉及外墙铲除、楼板凿孔，影响范围已不局限于李艳桔、周舟以及所涉案的单户房屋（涉及邻里关系、小区物业、高层外墙铲除可能还需要审批手续等），故修复时间本次鉴定报告不作鉴定；同时因上述因素增加的费用本鉴定也未考虑。故对周舟的上述意见，本院不予采纳。虽然周舟应对案涉房屋存在渗漏承担瑕疵担保责任，但李艳桔在购买价值高达500万元的房屋时，对房屋未尽到审查义务，况且先办理房屋转移登记手续或者先交纳房款均不妨碍其对房屋进行查验，其在房屋产权登记过户至其名下后才提出房屋渗漏的问题，亦存在过错。案涉房屋鉴定包括渗漏情况、渗漏原因、修复方案及修复费用等部分，修复费用的得出需以前述渗漏情况、渗漏原因及修复方案的确定为前提，并不能仅仅通过诉讼标的来分配鉴定所需费用的负担，但案涉房屋修复费用仅为7301元，鉴定所需费用已达60000万元之多，显然扩大了损失，故本院根据本案的情形，酌情确定对鉴定费用进行分担，即周舟承担42000元，李艳桔承担18000元。鉴定费用依法不属于诉讼费用，周舟提出的以诉讼标的数额作为鉴定费用分担的标准，缺乏法律依据，本院不予采纳。案涉房屋因需要修复，修复期间必然影响李艳桔的居住使用，但根据鉴定结论所确定的修复费用的数额，本院认为原审法院确定一年的修复期间过长，本院根据本案的情形，确定周舟支付李艳桔三个月因修复影响其居住使用的租金损失，租金的数额，本院认为原审法院确定6000元/月尚属合理，据此，周舟应支付李艳桔租金损失18000元。 综上，周舟的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初3514号民事判决。 二、周舟于本判决生效之日起十日内支付李艳桔租金损失18000元。 三、周舟于本判决生效之日起十日内支付李艳桔维修费7301元、评估鉴定费42000元。 四、驳回李艳桔的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一案案件受理费减半收取为4944元，由李艳桔负担4397元，由周舟负担546元。 二审案件受理费3086元，由李艳桔负担1595元，由周舟负担1491元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十二月十四日 书记员  陆奕洲