四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15265号 原告：刘芳芳，女，1985年10月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：刘晓丽，女，1987年11月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：刘茜，女，1991年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：刘思，女，1991年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 共同委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师，特别授权代理人。 共同委托诉讼代理人：杨永富，四川子归律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，1976年3月15日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工，特别授权代理人。 原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思与被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日、2019年12月27日公开开庭进行了审理。2019年12月16日原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思的委托诉讼代理人林予生、被告桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼，2019年12月27日原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思的委托诉讼代理人杨永富、被告桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思向本院提出诉讼请求：1．判令被告办理原告母亲王纳英购买的位于成都市高新区商业用房房屋产权登记；2．判令被告支付向原告支付延期办理房屋所有权证的违约金758181元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四原告的母亲王纳英生前于2011年7月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于成都市高新区，购买价6924034元。签订合同后，王纳英按约支付了全部购房款，2012年9月12日办理了交房手续，并交齐了办理产权的费用（包括委托被告办理产权的手续费）。《商品房买卖合同》第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。”交付房屋两年后，王纳英多次要求被告办理产权登记，但被告一直未办理。2016年1月14日，王纳英因病去世，2016年6月16日，四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2043号民事调解书确定，被继承人王纳英所购房屋由本案四原告继承。后四原告与被告另行就诉争房屋签订了商品房买卖合同，原告按合同约定多次要求被告办理产权登记仍未果，现原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告桂溪公司辩称：1．诉争房屋是王纳英与被告于2012年签署的《商品房买卖合同》，后因王纳英去世，2018年4月25日本案四原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》及补充协议等，所以根据2018年签订的《商品房买卖合同》的约定，被告办理产权证的期间为两年，现在的办证期间仍未届满。2．原告应当向法庭出示本案四原告是王纳英的法定继承人的相关法律文件，以确定有无其他法定继承人主张相关权利。3．从被告查询情况看，案涉房屋现被法院司法查封，在司法查封未解除前，被告没有条件办理不动产权证件，所以原告的诉讼主体资格及主张权利的依据都存在问题。4．被告按时交房，案涉房屋由原告占用、使用、收益，原告对外出租，享有了收益，未受有损失，其主张的损失标准过高，请求法庭进行调整。 本院经审理认定事实如下：四原告之母王纳英与被告于2011年7月29日签订《商品房买卖合同》，房屋概况、价款、交付款项事实如原告所述。涉争商品房买卖合同约定：1．交付条件，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；2．初始登记，出卖人应当在2014年5月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金；3．转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 另查明，2016年1月14日，王纳英死亡，本案被告刘思因遗产分割问题向四川省郫县人民法院提起诉讼。2016年6月16日，四川省郫县人民法院作出（2016）川0124民初2043号《民事调解书》确认，位于成都市高新区（备案号：1××8）房屋权属由本案四原告共同继承，各占1／4份额。2018年4月25日，四原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，房屋概况、价款、交付条件、初始登记、转移登记等内容约定与前述《商品房买卖合同》一致。 再查明，成都市青羊区人民法院在审理被告与四川希望教育产业集团有限公司诉讼纠纷【（2019）川0105执保831号】过程中，采取诉讼保全措施对本案案涉房屋予以查封。 以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》两份、《民事调解书》、《商品房买卖合同摘要》、成都市青羊区人民法院《执行保全案件结案通知书》等证据和当事人一致陈述在案佐证，本院查证属实予以采信。 本院认为，经四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2043号《民事调解书》确定，四原告系本案涉房屋买受人王纳英的法定继承人，并继承案涉房屋，故应认定四原告具有合法主体资格主张本案合同相关权利义务。 王纳英与被告于2011年7月29日签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。虽然四原告在2018年4月25日与被告重新签订了《商品房买卖合同》，但合同约定的标的、价款、履行期限等均延续原王纳英之合同内容，并非双方重新建立新的房屋买卖合同关系，相关合同权利义务应按2011年7月29日签订的《商品房买卖合同》履行。被告实际交房后至今未办理房屋所有权证书，应属违约，应承担为原告办理房屋所有权证书的责任。鉴于案涉房屋已被其他人民法院依法查封，现办理房屋所有权证书不具备客观条件，对原告要求被告办证的请求本院不予支持。待办证条件具备后，原告可再行依法主张权利。 被告逾期办理房屋所有权证书，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的逾期办理房屋所有权证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告未举证证明其损失的大小，被告提出对违约金予以调低，本院兼顾合同履行情况和被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思支付逾期办理房屋所有权证的违约金9000元； 二、驳回原告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5691元，由被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 戈 二〇一九年十二月二十七日 书记员 汤安克