福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0821执异36号 案外人（异议人）：童凯，男，1981年11月9日出生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：黄东海，男，1962年10月28日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：林莉云，女，1964年6月8日出生，汉族，住福建省长汀县。 本院在执行申请执行人黄东海与被执行人林莉云民间借贷纠纷［（2016）闽0821执1517号］一案中，案外人童凯对被执行人林莉云名下的座落于长汀县策武镇德联村麻陂住宅小区的土地使用权的查封向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）童凯称，2007年3月7日，被执行人林莉云取得案涉土地的《土地使用权证》【编号为：汀国用（2007）第0161号】，2010年4月7日，取得案涉土地的《福建省村镇个人住宅建设许可证》。2013年1月5日，异议人与被执行人林莉云签订了《土地使用权转让合同》，约定被执行人林莉云将位于长汀县策武镇德联村麻陂住宅小区面积829.47平方米的土地使用权以40万元的价格转让给异议人，同日异议人向被执行人林莉云支付了转让款25万元，2013年6月5日，异议人又支付了转让款15万元，转让款全部付清后林莉云也将《国有土地使用权证》及《住宅建设许可证》交由异议人保管，并由异议人对案涉土地进行管理、使用。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被执行人林莉云已将案涉土地的土地使用权转让给异议人，并将案涉土地的《国有土地使用权证》原件交由异议人，异议人也已经支付全部价款，虽然未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错，故法院不得查封、扣押、冻结案涉土地。为此，请求解除对被执行人林莉云名下的座落于长汀县策武镇德联村麻陂住宅小区土地使用权的查封。 申请执行人黄东海称，一、案外人童凯与被执行人林莉云2013年1月5日签订的《土地使用权转让合同》是虚假合同。其一，2014年间，案外人童凯为了“完善手续”，与被执行人就涉案土地签订《土地使用权转让合同》，该合同的意思表示及合法性存疑。其二，涉案房屋当时的转让款40万元不符合市场价，涉案土地当时的价值超过130多万元，明显是为了逃避债权债务，损害了其他债权人的利益。童凯支付给林莉云的25万元及15万元是民间借贷款，且林莉云借款后均有向童凯支付借款利息。童凯与林莉云签订《土地使用权转让合同》时仅支付了5万元。童凯却以40万元转让涉案土地为由，更与涉案土地的市场价值不符，涉案土地按目前价值超过200万元。二、案外人童凯未实际占有涉案土地。童凯仅持有涉案土地使用权证和福建省村镇个人住宅建设许可证，涉案土地至今还是空地，童凯未实际占有涉案土地。三、涉案土地未办理过户登记。童凯既然主张受让了涉案土地，但涉案土地至今登记土地使用权人为林莉云，未办理过户登记，明显系案外人童凯自己的过错。综上，应驳回案外人的执行异议。 被执行人林莉云称，其与童凯于2013年1月5日所订的《土地使用权转让合同》属于名义转让，实为借款抵押担保，该地使用权仍属林莉云。理由：1、合同签订价款为40万元，并提供了二笔转账40万元的凭据，实质为本人向童凯的借款，此有银行账户支付每笔款项的月利息为证；2、第一笔贷款于2013年1月5日向童凯借款25万元，口头约定3分利息，从2013年2月6日起每月付利息7500元至2013年4月5日。于2013年4月5日本人归还童凯10万元；剩余借款15万元于2013年5月5日起每月支付4500元利息（按3%的月利率）至2013年6月5日，并于2013年6月5日将15万元本金还清；第二笔借款于2013年6月5日下午向童凯借款15万元，口头约定利息3分，从2013年7月5日起付利息4500元至2013年10月5日；3、至2013年10月5日止，因实际欠童凯15万元本金未还，且本人经济困难无法支付利息，经双方协商，就此借款签订涉案《土地使用权转让合同》，为与银行流水吻合，并将合同落款时间提前写至2013年1月5日，且将土地证和建房许可证交由童凯保管；4、涉案土地当时市值150万元，只以40万元价订立转让合同，价格显著偏低。 案外人童凯为证明其主张，提供了《协助执行通知书》、《国有土地使用权证》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》、《土地使用权转让合同》、《收条》、《存款明细账》、身份证复印件等证据材料予以证实。 被执行人林莉云为证明其主张，提供了银行转账记录予以证实。 本院查明，在执行申请执行人黄东海与被执行人林莉云民间借贷纠纷［（2016）闽0821执1517号］一案中，申请执行人黄东海于2016年8月18日向本院申请强制执行，本院于2018年9月20日查封了登记在被执行人林莉云名下的座落于长汀县策武镇德联村麻陂住宅小区土地使用权，该地块《国有土地使用权证》编号为：汀国用（2007）第0161号，核准颁发时间为2007年3月7日，2010年4月7日，取得案涉土地的《福建省村镇个人住宅建设许可证》。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人（异议人）虽然与被执行人林莉云签订了《土地使用权转让合同》，约定被执行人林莉云位于长汀县策武镇德联村麻陂住宅小区的土地使用权以40万元的价格转让给异议人，但异议人在林莉云已经取得《国有土地使用权证》及《住宅建设许可证》的情形下，且该土地在本院查封之前就已发证，案外人怠于行使权利对案涉土地未行使建房，未能及时办理过户登记是买受人自身原因所致。案外人童凯提出的异议不符合上述第（四）项情形的规定，其权利不能够排除执行，提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人童凯的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  王敬生 人民陪审员  袁福火 人民陪审员  傅 燊 二〇一九年十二月十一日 法官助理丘祥琳 代理书记员  赖 婷 附法条如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。