江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2378号上诉人（原审被告）：王龙娟，女，1989年6月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：康淑英，1965年12月11日出生，汉族，住吉安市吉州区。系王龙娟婆婆。被上诉人（原审原告）：江西文山国际大酒店有限公司,住所地吉安市井冈山大道118号。统一社会信用代码：913608006124291238。法定代表人:孙建中,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。上诉人王龙娟因与被上诉人江西文山国际大酒店有限公司（以下简称文山酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王龙娟的委托诉讼代理人康淑英、被上诉人文山酒店的委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙娟上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判上诉人支付两个月租金，计36666元；二、判令被上诉人退回押金30000元；三、判令被上诉人赔偿上诉人停业期间（2019年6月至9月）的营业损失计40000元；四、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：威斯汀音乐餐厅营业执照没有注销,2019年3月上诉人还在办理卫生许可证和营业执照年审事宜。被上诉人占用上诉人的威斯汀音乐餐厅店面用于装修,还要上诉人付房租不合理。当时被上诉人口头答应在装修期间减免上诉人的房租,故上诉人同意被上诉人占用上诉人的店面。2019年春节后被上诉人装修,拆改噪音过大,导致上诉人客流减少，经营清淡，停业整改。其间上诉人的婆婆康淑英多次和被上诉人交涉未果。在上诉人不知情的情况下,2019年5月上诉人的工作人员找到康淑英要求拆掉威斯汀音乐餐厅的卫生间顶,切断煤气，以便装修，并答应会把拆改的部分复原,费用由被上诉人负担。拆除后,康淑英于2019年6月与被上诉人签订同意书。后经上诉人催促，被上诉人才于2019年8月底接好了煤气管道,派人修复卫生间顶，直至法院要求上诉人搬出,被上诉人没有完全修复好,一审判定上诉人违约不合常理。被上诉人在庭审中提出终止合同,上诉人在没有办法的情况下勉强同意终止合同,上诉人不存在违约。上诉人没有与被上诉人签订任何协议,要求上诉人付半年之久的房租给被上诉人装修,显然违背常理。被上诉人提出解除合同，押金30000应当予以退回，并应赔偿停业期间的损失。综上,请二审法院依法改判,以维护上诉人的合法权益。文山酒店辩称，一审法院考虑了租金计算时间，租金要算到上诉人交还租赁物止，也征求了上诉人的意见，上诉人答应9月30日腾退店面，故一审法院计算到9月30日，判决对上诉人有益。国庆期间，上诉人还专门出具了承诺书，答应一个月内拆除招牌和烟道。被上诉人同意租金计算到9月30日。一审关于租金的认定符合事实和法律规定。关于退回押金的意见，不属于一审诉请范围，二审不应予以审理。关于上诉人要求的赔偿停业损失，不属于本案审理范围，且根据被上诉人提交的相关证据，上诉人承认4月已经停业，反而要求被上诉人承担6～9月的损失明显矛盾。请求驳回上诉，维持原判。文山酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，王龙娟立即腾退所租赁房屋；2、判令王龙娟支付拖欠的房屋租金及占有使用费55000元（租金及占有使用费自2019年4月1日起暂计算至2019年6月30日，之后按合同约定的租金标准计算至实际腾退房屋完毕之日）；3、判令王龙娟支付因逾期付租金产生的违约金5500元（按应付租金的2%/月标准计算，暂计算至2019年7月30日，之后计算至实际付清之日）；4、判令王龙娟支付电费1790.3元；5、本案诉讼费、保全费、保全担保费由王龙娟负担。一审法院认定事实：2015年4月13日，文山酒店（甲方）与王龙娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：王龙娟承租文山酒店位于吉安市井冈山大道118号江西文山国际大酒店有限公司副楼第一层（由北向南第二间店面）和第二层，面积约400平方米；租赁期共五年，出租方从2016年1月1日起将上述出租房屋交付承租方使用，至2020年12月31日收回；承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：……承租人拖欠租金累计达3个月；乙方租赁该建筑用于经营音乐餐厅；租赁期五年，前三年（2016年、2017年、2018年）租金为人民币200000元/年，最后两年每年按10%递增，2019年租金为220000元，2020年租金为242000元，五年租金合计壹百零陆万贰千元，租金按季度支付，前季度末五日内缴纳下季度租金；合同签订之日，乙方必须向甲方交纳承租履约保证金叁万元整，2015年12月31日前应缴2016年一季度租金50000元后合同生效，期满乙方正常履约，甲方无条件返回乙方交纳的履约保证金；租用期内，房屋所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、绿化维护等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担；承租方必须按合同交付租金，如逾期交付租金，除如数补交外，承租方还应按日支付租金的15‰违约金给出租方，承租方逾期交付租金超出三个月，其交纳的履约保证金不予退回等内容。合同签订后，文山酒店依约交付店面，王龙娟在该处经营威斯汀音乐餐厅，交纳租金至2019年3月31日。2018年6月，该音乐餐厅被注销。2019年4月14日，王龙娟停止经营。2019年6月，文山酒店经王龙娟同意将王龙娟承租店面的燃气管道截断，且因三楼排水管改道致王龙娟承租场所卫生间天花破损，王龙娟出具了同意书。2019年6月25日，文山酒店向王龙娟发出《房租催缴通知》，要求王龙娟支付拖欠的租金等费用，否则由王龙娟承担损失及法律后果等。另查明，王龙娟还拖欠电费1970.3元。2019年9月30日，经双方协商同意解除合同后，王龙娟从承租的店面搬出。文山酒店撤回其诉讼请求第一项。以上事实，有双方的当庭陈述及文山酒店提交的房屋租赁合同、房屋产权证、企业信用信息公示报告、房租催缴通知、收款收据、同意书及王龙娟提供的照片6张等证据证实，经庭审质证，对上述证据的证明效力一审法院予以确认。一审法院认为：涉案的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。现双方已解除合同及王龙娟已搬离承租店面，文山酒店撤回其诉讼请求第一项，予以照准。王龙娟理应按约支付拖欠的租金，王龙娟于2019年9月30日从店面搬出，故拖欠的租金应自2019年4月1日计算至此时止。王龙娟辩称未交租金的原因是因为文山酒店装修导致其无法经营，一审法院认为，王龙娟经营的餐厅自2018年6月即已注销，2019年4月王龙娟关门停业，2019年6月经王龙娟同意文山酒店进行装修，文山酒店装修过程中如对王龙娟造成损失王龙娟应另行主张，对王龙娟的辩解意见不予采信。关于逾期交租违约金，双方在房屋租赁合同中的约定过高，现文山酒店自愿调整为按应付租金2%/月计算，一审法院予以确认，自本院判决之日起开始计算。王龙娟拖欠电费1970.3元，但文山酒店仅要求其支付1790.3元，一审法院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、王龙娟于判决生效后十日内给付文山酒店自2019年4月1日至2019年9月30日的租金110000元，并承担该款违约金（自一审法院判决之日起按应付租金2%/月计算至实际付清之日止）；二、王龙娟于判决生效后十日内给付文山酒店电费1790.3元。案件受理费7514元，减半收取计3757元，由王龙娟负担。二审期间，上诉人提交证据1煤气公司电脑信息照片一张，证明2019年6月5日餐厅煤气管道被切断。证据2装修照片4张，证明2019年3月文山酒店进行装修导致上诉人无法营业。被上诉人质证认为，两组照片的真实性无异议，但关联性不认可。煤气改道并非是切断煤气，并且改道行为是在上诉人停业阶段进行，也经过了上诉人同意。装修照片是8月24日拍摄的，不能证明上诉人主张的2019年3月因装修导致无法营业。被上诉人提交证据1王龙娟与其他合伙人诉讼的庭审笔录和诉状，证明威斯汀音乐餐厅在2019年4月14日停止营业，停业原因是厨师工资、供货商货款不能支付，合伙人之间产生矛盾造成。证据2上诉人出具的承诺书，证明上诉人承诺国庆节后拆除外墙广告并撤场，并非被上诉人强行要求其搬出。上诉人质证认为，两份证据的真实性无异议，证据1是因为被上诉人与其他合伙人恶意串通导致餐厅内无法营业，证据2是因为上诉人不写承诺书对方就拒绝收回钥匙。本院认证，结合全案证据，本院对当事人二审提交的证据分析认定如下：上述证据真实性予以确认。2018年6月28日威斯汀音乐餐厅被注销，此时文山酒店尚未进行装修。装修期间经威斯汀音乐餐厅书面同意，被上诉人切断燃气管道。被上诉人提交的证据1显示，上诉人起诉威斯汀音乐餐厅其他合伙人，诉状中事实理由部分载明餐厅经营至2019年4月14日，停业原因是合伙人之间争议以及欠厨师工资、欠粮油、干货、调味品、蔬菜等供货商货款。以上事实说明上诉人经营的威斯汀音乐餐厅停业另有原因，并非是被上诉人装修、切断煤气管道所致。被上诉人提交的证据2是双方在一审诉讼期间产生，双方已经对解除合同搬离租赁场地达成合意，承诺书载明“国庆节后一个月内拆除招牌和烟道”，该书证是单方承诺，本院对被上诉人的证据1、2予以采信，对上诉人证据的关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。涉案合同约定“租金按季度支付，前季度末五日内缴纳下季度租金”“如逾期交付租金，除如数补交外，承租方还应按日支付租金的15‰违约金给出租方”，上诉人作为承租方，应当按照上述约定支付租金。2019年4月1日起上诉人即欠付租金，其行为构成违约。故文山酒店要求王龙娟支付租金并承担相应违约责任于法有据，应予支持。上诉人称因被上诉人装修、切断燃气管道导致其无法正常营业，其并未违约，且对被上诉人导致无法正常营业期间的租金应于核减。上述意见与本院查明事实不符，上诉人经营的威斯汀音乐餐厅于2018年6月28日注销，被上诉人装修、切断燃气管道行为均经过了上诉人书面同意，停业并非是被上诉人所致。其要求被上诉人核减租金及违约金的意见，无事实依据，不予支持。至于上诉人要求退回押金及被上诉人赔偿损失的问题，上述主张当事人无法达成一致调解意见，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人王龙娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210.68元，由上诉人王龙娟负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇一九年十二月十六日法官助理刘娟书记员谢佳艺