安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3282号 上诉人（原审原告）：上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司，住所地安徽省萧县。 负责人：梁庆春，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：徐继业，男，1984年1月26日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：徐杰（系徐继业之父），男，1957年11月6日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司（以下简称燕睿公司）因与被上诉人徐继业物业管理合同纠纷，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 燕睿公司上诉请求：撤销一审判决，改判徐继业支付物业费987元及滞纳金1228元，并由徐继业负担本案诉讼费用。事实和理由：1.因案涉小区部分楼盘尚未建设完工，正在施工，在施工过程中难免会产生建筑垃圾，该建筑垃圾不属于燕睿公司的管理范围，燕睿公司只对生活垃圾、装修垃圾进行定时清理、清运。2.按照物业服务行业的规定，除保安工作是一天24小时不间断工作外，保洁工作实行每天8小时制，绿化打草、喷农药则是季节性、周期性工作，不能因绿地存在杂草认定燕睿公司存在管理瑕疵。3.徐继业房屋出现脱皮、裂缝不属于公共区域，并非燕睿公司修理范围。燕睿公司接到徐继业反映的情况已经联系建筑商、开发商，燕睿公司一审举证的工作联系单能够证明该公司已经履行管理职责。小区的监控及灭火器燕睿公司定期进行检查，发现问题及时维修或更换，但监控及灭火器现全部处于完好状态。4.自燕睿公司接管案涉小区的物业服务以来，从未出现过外来车辆随意进出现象，门岗24小时值班，对所有进出小区车辆进行登记，确保小区居民安全。因小区车位少，车辆多还有施工车辆，导致整个小区车辆过多、停放不合规定，但这是客观条件所限，并非燕睿公司管理瑕疵。5.双方签订的物业服务合同约定物业费是0.4元/平方米，如按照一审法院判决结果，每平方米物业费仅为0.28元，如此标准的物业费无法让任何一个物业服务公司正常运营。最终损害的是全体业主的权利。 徐继业辩称，1.在本案诉讼中，徐继业并未提及在建工程产生的建筑垃圾，只是说生活垃圾及一、二期建筑垃圾特别是装修垃圾。2.保安并非24小时值班，小区内树木未按季度修剪，甚至一年多无人管理。3.按照质量保证书和物业管理条例的规定，房屋脱皮、裂缝等现象属于物业公司维修范围，现保安室显著位置还挂着杭州钱景物业管理有限公司制度牌，且燕睿公司已从杭州钱景物业管理公司接收27万元押金和物业费，燕睿公司举证的与开发商的工作联系单是相互推诿的证据。4.小区监控及灭火器处于非正常状态，在多次出现失火和失窃的情况下，公安机关未能查到放火人及小偷的监控信息。灭火器若是正常也不会屡次出现失火不能及时扑救的情况。5.外来车辆随意进出小区有录像可以证实，给业主带来较大的安全隐患。6.燕睿公司收取的物业费应与其提供的服务水平相适应，燕睿公司聘用几个年龄较大的人员，收取如此高的物业费显然不合理。况且2017年夏小区有200余名业主联名辞退燕睿公司，但该公司以合同未到期不愿离开，别的物业公司无法接管。按照燕睿公司提供物业服务水平，按照50%比例给付物业费已经足够。 燕睿公司向一审法院起诉请求：判令徐继业立即支付所欠物业费987元、相应滞纳金1228元，合计2215元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月20日，燕睿公司与合肥蓝石房地产有限公司萧县分公司签订《前期物业服务合同》，约定燕睿公司对合肥蓝石房地产有限公司萧县分公司开发的萧县蓝石·锦绣华庭小区提供物业服务，合同期限自2015年5月1日至2020年4月30日止，合同约定物业公共服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.4元/平方米/月，高层住宅1元/平方米/月,商业物业0.8元/平方米/月。合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护及违约责任等内容作了约定。徐继业购买蓝石·锦绣华庭小区15栋103室,为多层住宅，该房建筑面积为120.42㎡。因徐继业未及时缴纳2017年10月15日至2019年6月30日的物业管理费，燕睿公司起诉。另查明，在燕睿物业服务期间，小区存在建筑垃圾未进行及时清理、绿地杂草丛生、私设广告牌、外来车辆随意进出等公共秩序维护、公共环境卫生等物业服务方面存在明显瑕疵。 一审法院认为，燕睿公司与合肥蓝石房地产有限公司萧县分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。燕睿公司据此提供了物业管理服务，徐继业作为业主负有按约支付物业管理费的义务。徐继业未缴纳2017年10月15日至2019年6月30日期间的物业服务费，燕睿公司有权依照物业合同收取该期间的物业服务费，依照双方物业服务合同的约定，该期间徐继业应交物业费为987元（0.4元/平方米/月×120.42平方米×20.5个月），但燕睿公司提供的物业服务存在瑕疵，根据权利与义务相一致的原则，对徐继业所欠物业费用，酌定以70%的比例予以支持，故徐继业缴纳物业费为690.9元（987元×70%）。关于燕睿公司要求徐继业给付逾期缴纳违约金1228元的诉讼请求，因燕睿公司提供物业服务存在瑕疵，徐继业非故意拒交物业费，因此对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、徐继业于判决生效后十日内支付燕睿公司物业管理服务费690.9元。二、驳回燕睿公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐继业负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。燕睿公司提供如下证据：宿州市发改委文件，以证明燕睿公司收取的费用和人员配备具有合法性。徐继业对证据的真实性无异议，但认为燕睿公司提供的服务与该文件规定标准不符。徐继业提供如下证据：1.视频一份、证明三份，以证明燕睿公司未尽到物业管理义务；2.从保安巡逻岗位拍摄的照片打印件一份，以证明燕睿公司未尽到职责；3.联名信打印件，以证明案涉小区业主联名要求更换物业公司；4.申请孟繁华出庭作证，孟繁华主要证言：其系徐继业母亲，在案涉房屋内居住，业主的生活垃圾都堆放在其房屋门旁，物业公司也无人及时清理，小区大门无人看管，其与徐杰经常去看大门。燕睿公司质证认为，证据1视频是案涉小区，污水问题物业公司已经进行处理，小区内停放车辆是租赁小区商铺业主的车，并非外来车辆；建筑垃圾是施工单位建造的电机房，现已经拆除，施工单位会将建筑垃圾清运出去；证明并非小区业主出具。证据2照片真实性无异议。证据3不予认可。证据4真实性不予认可，生活垃圾每天都有人进行清运。本院对上述证据认证意见如下：燕睿公司提供收费依据，徐继业无异议，本案予以认定。徐继业提供视频，燕睿公司并无异议，本案予以认定。证明及联名信因燕睿公司不予认可，证人也未出庭，本案对真实性不予认定。孟繁华系徐继业母亲，在案涉房屋内居住，与本案具有利害关系，燕睿公司对其证言不予认可，在无其他证据佐证的情况下，对其陈述生活垃圾无人清运的事实本案不予认定。一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，依据法律规定，燕睿公司与合肥蓝石房地产有限公司萧县分公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，燕睿公司与业主应依据该合同行使权利、履行义务。按照《前期物业服务合同》的约定，案涉房屋物业费为0.4元/平方米/月，燕睿公司认为徐继业拖欠2017年10月15日至2019年6月30日的物业费，提起本案诉讼。徐继业认为燕睿公司未尽到物业管理义务，应当提供证据予以证明，从徐继业提供的案涉小区视频及照片显示，燕睿公司在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，但并不构成严重违约。徐继业还主张燕睿公司在日常物业管理服务中经常存在不及时运送单元楼生活垃圾、严重影响其正常生活的情况，但其提供的视频、照片等并不能证明该项抗辩主张。故，燕睿公司的上述服务存在瑕疵的行为不能作为徐继业拒付或者减少支付物业费的理由。一审法院按照比例支持燕睿公司的诉讼请求不当，本院予以纠正，徐继业应按照约定向燕睿公司支付物业费987元。关于滞纳金，因燕睿公司提供的物业服务确有瑕疵，其要求徐继业承担逾期交纳物业费的违约责任于法无据，不予支持。 综上，燕睿公司上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对于物业费用按照比例判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初5282号民事判决第一项，即“驳回上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初5282号民事判决第二项，即“徐继业于判决生效后十日内支付燕睿公司物业管理服务费690.9元”为“徐继业于本判决生效后十日内支付燕睿公司物业管理服务费987元”； 三、驳回上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司负担14元，由徐继业负担11元；二审案件受理费50元，由上海燕睿物业管理有限公司萧县分公司负担28元，由徐继业负担22元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  杨俊举 二〇一九年十二月二十日 书记员  朱贝贝 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。