新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民事判决书（2019）新2201民初4309号原告：朱太安，男，1977年10月13日出生，汉族。原告：密振，男，1974年9月14日出生，汉族，住哈密市。原告：刘国庆，男，1966年3月22日出生，汉族。被告：哈密市长江新川农场有限公司，住所地哈密市西戈壁农场开发区新农场。法定代表人：冯羽，总经理。委托诉讼代理人：孙利青，新疆君始律师事务所律师。原告朱太安、密振、刘国庆与被告哈密市长江新川农场有限公司（以下简称新川农场）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱泰安、密振、刘国庆，被告新川农场的委托诉讼代理人孙利青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱太安、密振、刘国庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《国有土地使用权转让协议书》；2、判令被告退还已付土地转让金6000000元；3、判令被告支付违约金2000000元。事实和理由：2017年3月24日由哈密市长江新川农场有限公司和朱太安签订了国有土地使用权转让协议，双方约定：被告名下的1227亩土地使用权自协议生效之日起转让给原告。根据协议第三条第一款之规定：原告向被告即时支付土地使用权转让金6000000元（大写：陆佰万元整）。此款支付后，被告未按协议约定派相关人员办理土地过户及相关手续，也未履行在2017年12月31日前将土地使用证过户到原告名下的约定。被告单方违约给原告造成了重大的经济损失，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。哈密市长江新川农场有限公司辩称，1、关于本案主体的问题，被告与原告朱太安一人签订了国有土地使用权转让协议书，但本案的原告为三人，依据合同主体相对性原则，法庭需进一步核实原告的主体是否适格。2、原告主张因被告单方面违约，协议无法履行要求解除合同，退回转让金并支付违约金，依据《合同法》关于当事人可以解除合同的规定，结合本案实际，双方之间转让的是国有土地使用权，从合同签订之日至庭审之日原告一直使用着涉案土地，将涉案土地出租给第三人收取租金，故是否办理变更登记并未影响合同的实际履行，同时被告也从未向原告表示不协助办理变更登记手续。被告认为双方签订的转让协议系双方的真实意思表示，原告单方要求解除不符合法律规定。3、双方签订的合同中第六条第3项约定了如果甲方即被告未按约定的时间办理完成相关土地变更手续的，乙方即原告有权单方解除本协议，并要求甲方支付违约金。但第七条第2项也约定了因不可抗力事件，对法律、法规、政策的修改、变化，政府的行政行为等原因导致不能履行本协议时，双方均免于追究对方的违约责任。被告并不是没有办理土地证变更手续，而是2017年下半年因政策变化，国土局规定大证下不再允许办理小证，进行土地证分割。原告对该情况也是知情的，因为签订合同前双方至国土局进行过详细的咨询，办理时原告也是和被告的工作组人员一起至国土资源局进行办理的，原告自2017年3月接收涉案土地至2019年7月，一直使用该土地，故被告在不本案中不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据如下：原告提供了：1、《共同出资购买国有土地使用权协议》一份，证明三原告共同出资购买涉案土地，原告主体适格。2、《国有土地使用权转让协议书》一份，证明原告朱太安与被告签订协议书，双方之间就涉案土地存在转让的事实。3、被告向其委托代理人出具的《授权委托书》一份，受托人程振平和法定代表人冯羽的身份证复印件各一份，证明被告委托程振平与原告签订转让协议。4、被告的国有土地使用权证和勘界图复印件各一份，证明涉案土地的情况。5、被告出具的收条两份，哈密市商业银行的打款凭证7份，证明原告向被告付款的情况。经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但对于原告主张被告存在违约责任，承担转让金总金额20%的违约金不认可。被告提供了：1、《国有土地使用权转让协议书》复印件一份，证明2017年3月24日被告与原告签订的转让协议书中约定的转让款为1000万元，土地使用年限至2032年9月18日，同时双方在合同就约定了土地过户的事宜及无法过户的后果，但本案中因政府的政策性变化导致无法为原告办理土地使用权证，故被告不存在违约行为，不应当支付违约金。2、被告的国有土地使用权证和勘界图复印件各一份，证明涉案的土地的使用年限至2032年9月18日。经质证，原告对被告提供的上述证据的真实性均认可，但对于被告陈述其不存在违约行为不认可。经审理查明，2017年3月24日，原告（受让方，乙方）朱太安与被告（转让方，甲方）新川农场签订《国有土地使用权转让协议书》一份，载明：“一、转让标的甲方转让给乙方的该宗地位于哈密西戈壁农业开发区新川农场西侧第19号条田至第27号条田，共9个条田，转让土地面积约1227亩（最终以土地证登记面积为准），该宗土地划拨农业用地，该宗地的国有土地使用权证号为哈密市国用（2008）第0348号，土地使用年限至2032年9月18日。二、转让价格甲乙双方确定该宗地转让价款合计1000万元人民币（大写人民币壹仟万元整），含该宗地地上建筑物及其地上附着物。三、付款方式1、本协议生效当天，乙方向甲方支付陆佰万元人民币作为定金。土地证办理过程中，甲方通知乙方的当天，乙方即向甲方支付壹佰万元人民币。2、第19号条田至第27号条田土地使用权证过户至乙方名下领取其土地使用权证的当天，乙方向甲方支付转让款叁佰万元整。四、相关手续的办理及土地的交付1、甲方应于乙方将定金支付至甲方账上之日，将第19号条田至第27号条田及地上附着物移交给乙方，便于乙方进行种植管理。自移交之日起所产生的生产费用及国家规定的相关费用，均由乙方承担。2、本协议生效后10日内，甲方应委派专人负责办理第19号条田至第27号条田土地过户的相关手续，乙方应予以必要的协助和配合。3、甲方应在2017年12月31日前，将第19号条田至第27号条田的土地使用权证过户至乙方名下，并向乙方提供属乙方的地籍资料；但不可分割的资料甲方仅提供复印件。……六、违约责任1、本协议生效后，任何乙方单方解除本协议时，应向守约方支付本协议总价款20%的违约金。2、乙方未按本协议第三条约定支付相关各项价款的，每逾期一日，需按应付款项的万分之五向甲方支付违约金，乙方逾期15日仍未支付应付款额的，甲方有权单方解除本协议，乙方所支付的定金作为违约金不予返还。3、如甲方未按协议第四条第3款约定的时间办理完成相关土地变更手续的，乙方有权单方解除本协议，甲方按定金总额的20%支付违约金。如甲方按本协议第四条第3款约定的时间完成相关土地手续的变更、登记、过户，而乙方逾期15日仍未付清剩余款项，甲方有权单方面解除本协议，并收回该宗土地，且乙方须配合甲方完成土地使用权证变更至甲方名下，并移交给甲方；乙方所支付的各项价款作为违约金不予返还。4、在办理产权分割转移登记的过程中，因甲方的原因，经登记机关审核，不符合土地登记条件而导致不能登记的，乙方有权单方解除本协议，甲方按定金总额的20%支付违约金。甲方付清违约金前，该宗土地无偿供乙方使用。七、不可抗力……2、因不可抗力事件，对法律、法规、政策的修改、变化，政府的行政行为等原因导致不能履行本协议时，双方均免于追究对方的违约责任。因政府因素不属甲方违约，甲方仅归还乙方已缴纳的定金不作其他任何赔偿”。协议签订后，原告分别于2017年3月24日、31日通过哈密市商业银行向被告共计付款6000000元，被告将涉案土地交由原告生产经营。后因涉案土地的使用权证无法办理，原告请求解除双方期间签订的转让协议，返还转让金，引起本案诉讼。另查，2017年3月20日，朱太安（甲方）、密振（乙方）、刘国庆（丙方）签订《共同出资购买国有土地使用权协议》，约定：“甲、乙、丙三方就购买哈密长江新川农场有限公司19-27条田地事宜，经相互平等协商订立本协议，以资共同遵守：一、甲乙丙三方协商一致同意共同出资购买哈密西戈壁农业开发区新川农场西侧第19号至27号条田的土地使用权；土地面积约1227亩，土地使用性质为：国有土地使用权。土地使用年限至2032年9月18日。二、三方共同约定以甲方名义和出卖方签订协议，甲方与出卖方签订的协议，乙、丙方均予认可，并依据本协议的约定和甲方共同承担对出卖方的义务。三方共同购买上述土地使用权的出资总额为1000万元，三方商定均为对价同等出资，各占三分之一股份。三、甲、乙、丙三方根据投资比例对该地块享有同等的全能。包括基于该地块使用权全书以及地上建筑物和衍生的占有、使用、处分、收益等全能由三方共同行使；发生的费用由三方共同承担。四、乙、丙方应当在本协议签订后，根据甲方与土地出卖方签订合同的内容，三日内将出资款项以现金方式给付甲方或汇入甲方指定的账户。如果乙、丙未能按时将上述款项付给甲方，应当按照万分之五的利率支付迟延履行利息，超过十日未支付，甲方有权解除本协议。五、三方共同明确：共同出资购买该地块土地使用权的用途是：土地的种植与经营管理”。本院认为，根据双方出具的证据以及庭审查明的事实，本院主要的争议焦点如下：1、三原告的主体是否适格；2、双方之间签订《国有土地使用权转让协议书》的效力。关于焦点一，根据三原告提供的其共同签订《共同出资购买国有土地使用权协议》的约定，系三原告共同出资购买涉案土地。且根据原告提供的向被告账户打款的哈密市商业银行转账凭证，三原告均由参与打款，故本案中朱太安、密振、刘国庆作为本案的原告参加诉讼主体适格。关于焦点二，根据《国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十三条之规定：“划拨土地使用权是指土地使用权者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”。第四十四条规定：“划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让及”。本案中，涉案的土地使用权类型为划拨，庭审中，双方均认可未向相关部门交纳涉案土地的使用权出让金，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”，故双方签订的《国有土地使用权转让协议书》属于违反行政法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故本案中，原告请求被告返还土地转让金6000000元的诉求合理，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金2000000元，根据双方签订的《国有土地使用权转让协议书》及三原告签订的《共同出资购买国有土地使用权协议》，双方均明知涉案土地为划拨的国有土地，在未向相关部门交纳相应的土地出让金的情况下进行转让，对造成合同无效均有过错，应当各自承当相应的损失，故对于原告请求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密市长江新川农场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱太安、密振、刘国庆土地使用权转让金6000000元；二、驳回原告朱太安、密振、刘国庆其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由被告哈密市长江新川农场有限公司负担50850元，由原告负担16950元。邮寄送达费30元，由被告哈密市长江新川农场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长 张立敏审 判 员 董 云人民陪审员 张永选二〇一九年十二月十八日书 记 员 陈梦迪