贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初11632号原告：罗洪群，女，1971年12月28日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨成武，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义市播府物业服务有限公司，住所地遵义市新蒲新区四号还房小区，统一社会信用代码9152039009798069XG。法定代表人：汪明辉，总经理。委托诉讼代理人：田忠强，新蒲新区新舟镇法律服务所法律工作者。被告：张娅，女，1989年6月15日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。第三人：遵义茶苑物业管理有限公司，住所地遵义市新蒲新区新中街道办事处文武村委会办公室，统一社会信用代码91520390MA6HHCE40A。法定代表人：陈志林，总经理。委托诉讼代理人：秦方德，该公司员工。原告罗洪群与被告遵义市播府物业服务有限公司（以下简称播府物业公司）、张娅及第三人遵义茶苑物业管理有限公司（以下简称茶苑物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告罗洪群的委托诉讼代理人杨成武，被告张娅、播府物业公司的委托诉讼代理人田忠强，第三人茶苑物管公司的委托诉讼代理人秦方德到庭参与诉讼，现已审理终结。原告罗洪群等向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告播府物业公司之间达成的新××新区××还房小区××层××房屋的口头租赁协议；二、判决二被告支付原告2017年5月10日至2019年10月30日的房屋税后租赁费40,792元；三、判决二被告按每月1,375元支付原告房屋租金（从2019年10月30日起至搬出房屋之日止）；四、判决被告张娅搬出原告位于新蒲新区新蒲城市组团二号还房小区17栋6层4号房和2号房；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，被告播府物业公司与原告签订了新蒲新区新蒲城市组团二号还房小区17栋6层4号房屋租赁合同，原告将该房屋租赁给被告播府物业公司，由被告张娅进行居住使用。约定租赁期限为2016年5月10日起至2019年5月9日止，年租金为18,480元，被告代扣缴税金1,980元，实际每年支付租金16,500元。同时被告播府物业公司比照与原告上述协议标准达成口头协议，将原告位于新××新区××还房小区××层××房租赁给被告播府物业公司，由被告张娅居住使用。被告播府物业公司支付了第一年租金后拒付剩余两年租金，在租赁期限届满后拒绝交还原告房屋，拒不支付租金。被告张娅也拒不交还房屋和支付租金。2019年1月7日第三人成立，合同约定的房屋由第三人进行物业管理。综上所述，原、被告签订房屋租赁协议后，被告拒绝支付租金也拒绝交还原告房屋，经原告多次找被告协商未果，故诉至人民法院。被告播府物业公司提出如下答辩意见：一、对案件的经过与事实无意见，与原告间的合同载明有起止时间，合同已经解除；二、合同上的年租金实际上是三年租金，我公司不欠原告租金，出租的时候一次性支付完毕；三、我公司不承担诉讼费。被告张娅提出如下答辩意见：我租房之前交纳了三年房租给播府物业公司，后面2019年5月31日之后没有交，我早已搬出该房屋，逾期租金我不支付。第三人茶苑物管公司提出如下答辩意见：我公司成立之后代管二号还房及三号还房小区，我公司在3月26日已经通知过租户告知房租快到期，并以书面形式告知，经二次通知以后，租户未按照合同执行，并于2019年7月4日我们组织原、被告双方进行过调解，未达成调解意见。本院认定事实如下：原告罗洪群因遵义市新蒲新区新蒲组团棚户区改造项目在新蒲城市组团二号还房小区有X栋X层X号毛坯房屋一套，面积为111.26平方米。2016年5月10日，原告与被告播府物业公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由原告将未装修的上述房屋出租给被告，租赁期限为2016年5月10日至2019年5月9日，共计36个月，合同约定的实际税后年租金为18,480元，税金由承租方代缴1,980元，实际支付16,500元；合同期满是否续租需提前30日通知对方，租金另行协商；承租方可以转租第三方使用。该合同签订后，被告播府物业公司支付原告税后租金16,500元。2016年6月16日，被告播府物业公司在向原告罗洪群支付房租前经公司审批的《公司租入住房统计清单》中，X-X-X号房的租赁年限为3年，年租金5,500元，实际支付16,500元，原告罗洪群在该清单上签字确认。2016年5月31日，被告播府物业公司与被告张娅签订《房屋租赁合同》，约定被告播府物业公司将本案所涉房屋出租给被告张娅，租期为2016年5月31日至2017年5月30日，年租金为5,340.48元，被告张娅向被告播府物业公司交纳房租至2019年5月30日，之后未向被告播府物业交纳租金，该房屋现由张娅亲属居住在内。本院认为，本案审理的焦点有三：一是原告与被告播府物业公司间租赁合同约定的标的房屋年租金为多少；二是原告罗洪群与被告播府物业公司间的房屋租赁合同状态；三是被告张娅在本案中应承担的责任问题。关于焦点一：原告主张被告播府物业公司按照其双方合同书面约定的年租金16,500元向原告支付租金，据本院查实，2016年5月10日签订的该房屋的书面合同约定了租赁期限为三年，房屋年租金为税后16,500元，但根据被告播府物业公司提交的2016年6月16日有原告罗洪群签字确认的《公司租入住房统计清单》显示，该2号房屋年租金为5,500元，三年租金共计税后为16,500元，该金额系原告罗洪群签字认可，故本院认为该2号房屋的年租金为5,500元，三年租金为16,500元。同时，结合被告播府物业公司转租给被告张娅的租金为年租金5,340.48元及原告出租的是毛坯房，根据遵义租房价格，显然达不到16,500元/年的事实，亦可佐证该房屋年租金为5,500元的合理性。被告播府物业公司于2016年已经支付了原告三年的房屋租金至2019年5月9日。故对于原告提出要求被告播府物业公司及被告张娅按照年租金16,500元的标准向其支付2017年5月10日之后的房屋税后房租的诉请本院不予支持。关于焦点二：原告罗洪群与被告播府物业公司之间就本案所涉标的房屋签订租赁合同，约定了租期为2016年5月10日至2019年5月9日，现租期已经届满，双方并未重新签订新的续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。之规定，原告已向被告播府物业提供了标的房屋，被告播府物业公司按照合同约定支付了三年租金，故双方间于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》因双方已经按照合同约定履行债务而终止，故对于原告主张的其与被告间存在口头租赁协议并要求解除该口头协议的诉请不予支持。在该合同终止后，被告播府物业应当依法向原告返还租赁房屋，现因被告播府物业公司将该房屋转租给被告张娅导致其在合同终止后不能向原告返还房屋，其应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。关于焦点三。被告播府物业公司将该房屋转租给被告张娅，其与被告张娅间仅签订了2016年5月31日至2017年5月30日间的书面租赁合同，但被告张娅在该租期届满后继续向被告交纳了2017年5月31日至2019年5月30日的房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，播府物业公司与张娅间的转租合同有效，但2017年5月31日起为不定期租赁合同。因原告罗洪群与被告播府物业公司间的租赁合同已于2019年5月9日终止，故被告张娅与被告播府物业公司间的租赁合同期限亦不能超过2019年5月9日，被告张娅向被告播府物业公司多交纳的租金可以另行向被告播府物业公司主张。在该期限届满前，第三人茶苑物管公司已经通知被告张娅合同即将到期，但被告张娅并未交还房屋，故原告罗洪群作为房屋所有人可以要求被告张娅返还其房屋，被告张娅作为次承租人负有腾房义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，对于原告主张要求被告张娅返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持，但该占有使用费从原告罗洪群与被告播府物业公司间租赁合同终止后即2019年5月10日起按5,500元/年计算。被告张娅主张其早已搬出该房屋，不应承担相应责任，但庭审中本院查明涉案房屋由被告张娅亲属居住，其实际上仍然对该房屋进行占有，故对于其辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告张娅于本判决生效之日起十五日内向原告返还位于新××新区××还房小区××层××房屋；二、被告遵义市播府物业服务有限公司、被告张娅于本判决生效之日起十五日内向原告罗洪群支付从2019年5月10日起至实际腾房之日止以5,500元/年计算的房屋占用费；三、驳回原告罗洪群的其他诉讼请求。案件受理费425元（已减半收取），由被告遵义市播府物业服务有限公司、被告张娅承担25元，由原告罗洪群承担400元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  秦友灵二〇一九年十二月十日法官助理王庆书记员冯琳