河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5219号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地：河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码：9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔庆涛，男，1978年4月1日出生，汉族，住河南省柘城县。被上诉人（原审被告）：商丘市瑞星置业有限公司，住所地：河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码：914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：柘城县远东木制工艺品有限公司，住所地：河南省柘城县远襄镇东一公里，注册号：411424000004357。法定代表人：金一博，该公司总经理。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人孔庆涛、商丘市瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）、柘城县远东木制工艺品有限公司（以下简称远东公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠、被上诉人孔庆涛到庭参加诉讼。被上诉人瑞星公司、远东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房屋（即抵押房屋）在房地产主管部门登记在瑞星公司名下，柘城农商行有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在拓城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，柘城农商行的抵押权应当予以保护。柘城农商行申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。孔庆涛现有证据不能证明其购买涉案房屋并实际足额交付购房款的事实，因此，一审判决认定孔庆涛对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。二、柘城农商行作为银行金融机构，在办理抵押贷款时候，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立，并尽到了审慎的注意义务，其抵押权应当受到法律保护。一审判决不顾房屋抵押且柘城农商行无过错这一事实，造成抵押权无法实现，不仅是对柘城农商行权利的侵害，更是对我国抵押制度的否定。被上诉人孔庆涛未提交书面答辩意见，二审庭审中以一审判决认定事实清楚、判决结果正确为由予以答辩，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人瑞星公司、远东公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。柘城农商行向一审法院起诉请求：1、撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异53号执行裁定；2、恢复柘城农商行对位于柘城县学苑路南侧金帝新城南区金帝新城南区8幢1单元1-3-1号房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3、本案诉讼费由孔庆涛、瑞星公司、远东公司承担。一审法院认定事实：孔庆涛的涉案房屋系2014年6月8日从案外人王振江处买卖取得，王振江于2012年5月1日向瑞星公司交付购房预付款90000元，2013年2月6日交付77300元（孔庆涛接收房屋后，于2015年1月28日又交纳了购房款18400元和配套设施费用3040元）。双方于2012年5月1日签订购房预定协议，约定王振江购买瑞星公司开发的“金帝新城”一期紫禁城项目南区8号楼1单元3层东户，总价款215673元。该预定协议享受VIP待遇，最终以成交价为准。2014年孔庆涛对涉案房屋进行装修并入住。2017年6月22日柘城农商行起诉瑞星公司、远东公司金融借款合同纠纷一案，柘城县人民法院于2017年9月6日作出（2017）豫1424执1160号执行裁定，查封瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××楼、××楼、××层住宅，共计41套房产，查封期限为三年，其中包含涉案房屋（房屋所有权证号××号）。涉案房屋于2015年6月11日办理了他项权证登记，抵押权人为柘城农商行。该院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初2515号民事调解书，该调解书载明，双方自愿达成如下协议：远东公司、瑞星公司自愿于2017年6月30日前偿还柘城农商行借款16500000元人民币及利息，如果远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对被告瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城8号楼1-5层、南区10号楼住宅、北区1幢3-11层住宅（其中包含涉案房屋）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，柘城农商行向该院申请强制执行，在该执行程序中，孔庆涛于2018年9月7日对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号（东户）的商品房所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。该院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异53号执行裁定，中止对柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号（东户）商品房（房权证号××号）的执行。为此，柘城农商行提出执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案孔庆涛的涉案房屋系从案外人王振江处买卖取得，案外人王振江与被告瑞星公司签订的金帝新城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且瑞星公司已按照协议约定收取了王振江和孔庆涛的购房款，故应当将王振江与瑞星公司签订的金帝新城协议认定为商品房买卖合同。该协议是在瑞星公司将涉案房屋向柘城农商行抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然柘城农商行庭审中提出根据商品房买卖合同的司法解释第二条规定，没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。上述观点经该院核实，该项目工程已经取得预售房许可证，故柘城农商行的观点不能成立。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，孔庆涛在涉案房屋被查封前已经实际合法占有了该房屋。涉案房屋未办理过户登记手续，是由于瑞星公司在将该房屋出卖给孔庆涛后又抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续，而非孔庆涛自身原因所致。对此，孔庆涛抗辩理由成立，该院予以支持。综上所述，孔庆涛已经能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对此，柘城农商行诉请无事实和法律依据，该院不予支持。远东公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费5635元，由原告负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审法院认定事实一致外，另查明：2019年4月25日，柘城县农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。本院认为，本案的争议焦点是孔庆涛对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王振江与瑞星公司签订的《［金帝新城］认购协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且王振江、孔庆涛依约支付了购房款和配套费用，有瑞星公司为王振江、孔庆涛出具的收据为证，因此，上述《［金帝新城］认购协议》依法应认定为商品房买卖合同。第二，本案《［金帝新城］认购协议》签订的时间为2012年5月1日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年6月11日，案涉房屋被查封的时间为2017年9月6日。因此，王振江与瑞星公司签订《［金帝新城］认购协议》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封的时间。第三，柘城县人民法院（2018）豫1424执异53号执行裁定已查明孔庆涛在柘城县房地产市场交易管理所无房屋登记信息，在查封前已合法占有案涉房屋。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中孔庆涛已依约支付了购房款，柘城农商行的的抵押权依法不得对抗孔庆涛。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5635元，由河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  龚延华审判员  段智明二〇一九年十二月十六日书记员  时 淼