新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民事判决书（2019）新2323民初267号原告（反诉被告）：安富军，男，1983年11月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：王凌云，新疆新靖律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩春艳，女，1968年5月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。原告安富军与被告韩春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因双方争议较大、案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告安富军的委托诉讼代理人王凌云、被告韩春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安富军向本院提出诉讼请求：1、被告韩春艳将呼图壁县呼河家园小区11号楼3单元601室房屋返还给原告安富军；2、判令被告韩春艳承担该房屋占用期间使用费19200元。审理中增加诉讼请求：确认原告安富军与被告韩春艳于2018年1月10日签订的房屋买卖合同为无效合同。事实与理由：2012年9月，原告安富军在新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司呼图壁分公司购买涉案房屋，该房屋面积83.88平米，购房款181800元，首付款62000元，银行按揭贷款119800元。目前按揭贷款仍在偿还状态中。2014年期间，被告韩春艳给原告安富军投资160000元，用于经营位于呼图壁县军校门面饭馆，2014年12月14日，原告安富军将涉案房屋以抵押的形式提供给被告实际占用使用。2018年1月10日，安富军与韩春艳正式签订房屋买卖合同，用于抵偿2014年被告给原告投资款160000元债务，由于前期安富军己经偿还11400元，双方对抵债款约定150000元。但被告韩春艳并不满足原告将房屋抵账，还要原告安富军再偿还160000元及利息。于2018年11月28日将安富军诉至法院主张偿还160000元及48个月利息，合计275200元。在该案庭审中安富军提出2018年1月10日签订房屋买卖合同就是用该房屋抵账一事，被告韩春艳矢口否认、态度特别恶劣，在法庭上称涉案房屋与借贷无关。2018年12月27日法院作出（2018)新2323民初2678号判决书，判令安富军向韩春艳偿还借款160000元及期间利息103800元。由于被告韩春艳不同意用房屋顶账，无奈之下，原告特提起诉讼，请依法裁决。被告韩春艳辩称并反诉称，不同意原告的诉求，2018年1月10日，本人与安富军签订的房屋买卖合同，安富军当时是将房屋卖给本人的，本人以现金方式给付安富军付了10000元定金及购房款49200元，安富军出具了收条，双方约定在2018年2月办理房屋过户手续，安富军拿到59200元就找不到人了。2018年4月本人才又联系到安富军，安富军应当配合本人办理房屋过户手续。对原告主张的19200元占用费不同意支付，2018年4月18日，双方通过电话协商，安富军同意由本人卖房子，不存在占用费。综上，双方房屋买卖合同是合法有效的，不同意将房屋返还给原告及承担占用费的诉讼请求，韩春艳提出反诉请求：1、判令安富军与韩春艳之间签订的房屋买卖合同为有效合同，安富军继续履行签订的房屋买卖合同；2、判令安富军将房屋过户至韩春艳名下。反诉事实和理由：2018年1月10日，经双方协商，韩春艳与安富军签订了房屋买卖合同，当天韩春艳便给安富军10000元定金和49200元购房款，安富军给韩春艳出具了两张收条。安富军收钱后就消失不见人了，按约定安富军应在2018年2月20日前，配合韩春艳办理房屋过户手续，但安富军拖到至今也未办理过户手续，现要求反诉被告安富军将涉案房屋过户到反诉原告韩春艳名下，请法院依法判决。安富军反诉答辩称，安富军与韩春艳不存在房屋买卖的事实，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同关系不成立，房屋买卖合同的金额是150000元，当时双方协商以房顶账，韩春艳的反诉请求不成立，请求驳回反诉诉讼请求。原、被告为证实其主张，提交证据如下：1、原告安富军提交发票2张、房屋买卖合同1份、（2018）新2323民初2678号民事判决书1份，拟证明涉案房屋是安富军从庆源房产公司购买所得，有126000元购房款票据可证实；2018年1月10日双方签订房屋买卖合同是为用该房屋抵偿韩春艳的借款，双方并没有买卖房屋的真实意思表示，双方当时约定抵偿款150000元，民事判决书中被告韩春艳认可涉案房屋提供抵押担保的事实。经质证，被告韩春艳对该组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，对（2018）新2323民初2678号民事判决书中安富军称160000元是饭馆投资款的事实不认可，其他事实都认可。本院认证：被告对发购房发票无异议，本院对该证据的证明效力予以确认；被告对判决书的关联性提出异议，该判决书系生效裁判，该判决书中韩春艳在举证时称安富军用涉案房屋提供担保，该判决能够证明案件事实，对其证明效力予以确认；被告对房屋买卖合同真实性虽无异议，但对原告拟证明签订房屋买卖合同是为抵偿韩春艳的160000元借款证明目的不认可，经审查，该房屋买卖合同虽是安富军与韩春艳签订的，但结合双方电话录音内容及李光陆的陈述，安富军与韩春艳双方没有买卖该房屋的真实意思表示，本院对房屋买卖合同的效力不予确认。2、原告安富军提交光盘1张（附电话录音文字说明1份），拟证明原、被告双方不存在房屋买卖合同关系，原告把房屋提供给被告是用于抵债。经质证，被告韩春艳认可录音中是本人的声音，但录音中本人表达的意思是2018年1月10日签订房屋买卖合同，安富军收了本人59200元钱，收完钱就联系不上安富军，后来电话中安富军让本人联系买房子的人，答应把钱退给本人。本院认证：被告认可电话录音中是其本人通话内容，经审查，该电话录音中能够反映出安富军用房子抵债的内容，本院对该证据的证明效力予以确认。3、被告韩春艳提交房屋买卖合同1份、收条2张、房产证复印件1份、光盘1张（并附电话录音文字说明1份），拟证明涉案房屋原告安富军已经卖给韩春艳了，不是以房抵债，也不是借款抵押担保，与（2018）新2323民初2678号民事判决书中的借款无关。经质证，原告安富军对房屋买卖合同的真实性认可，合法性、关联性不认可，双方没有形成买卖合同的真实意思表示，双方签订买卖合同是为了抵账，后来经过法院生效判决书确认是抵偿前期欠款160000元；对两份收条的真实性、合法性、关联性均不认可，安富军并未收到韩春艳的59200元，当时商量是用该房屋抵偿欠韩春艳的160000元借款，因该房屋还欠银行90800元的按揭款，韩春艳就要求将59200元以收条方式给其打收条；对房产证的真实性、合法性认可，关联性不认可，由于前期韩春艳逼安富军打条子，并为了保证能偿还，韩春艳要求安富军把房产证作为抵押担保；对光盘电话录音的真实性、合法性认可，关联性不认可，录音中不能显示安富军与韩春艳双方认可形成房屋买卖合同法律关系，只是体现出被告韩春艳找了买家后，询问安富军是否同意办理过户手续，并且录音中安富军表示用房卖子的钱抵偿韩春艳的160000元欠款，双方没谈成，2018年10月，韩春艳才将安富军诉至法院，要求安富军偿还160000元借款。本院认证：对房屋买卖合同的认证意见与上述意见一致；对2张收条，因韩春艳不能提交证据证明实际向安富军交付了59200元房款，结合双方签订房屋买卖合同的真实目的，本院对这2张收条的证明效力不予认定；对房产证的真实性予以确认；对电话录音的真实性认可，通过录音反映的内容与韩春艳表述的证明目的不一致，故本院对韩春艳的证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院认定如下事实：2012年9月，安富军向新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司呼图壁分公司购买了位于××县住宅一套，面积为83.88㎡，单价2160元/㎡，总房款为181180.8元。2012年9月5日，安富军支付购房款126000元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。2014年12月15日，安富军给韩春艳出具两张借条，载明：安富军欠韩春艳借款160000元，约定于2015年6月1日还清，利息为15‰/月。2018年1月10日，安富军与韩春艳签订一份《房屋买卖合同》，合同中载明：“安富军自愿将位于××县住宅出售给韩春艳；成交价格为150000元；付款方式：韩春艳于合同签订之日向安富军支付人民币10000元作为定金；韩春艳于2018年2月10日前支付剩余房款140000元；安富军交房日期为到银行解押前一天；该房屋安富军已设定按揭抵押，抵押欠款90800元，安富军无力解押，由韩春艳先行垫资为安富军解押，安富军保证在2018年2月20日前不论任何原因，应积极配合韩春艳办理产权变更登记或贷款的相关手续，否则视为安富军违约，安富军按照总房款的日千分之五支付滞纳金，但逾期不应超过20天否则，安富军应向韩春艳支付总房款的百分之二十作为违约金，韩春艳可单方解除合同，安富军全额退还韩春艳已经支付的所有房款”。2018年1月10日，安富军出具2张收条，分别载明“今收到韩春艳交来购房定金10000元。”“今收到韩春艳交来购房款49200元。”2018年11月28日，韩春艳将安富军起诉至法院，要求安富军偿还借款160000元，利息115200元，合计275200元。该案审理中韩春艳认可安富军已偿还11400元，本院遂作出（2018）新2323民初2678号民事判决书，判令安富军于判决生效之日起五日内支付韩春艳借款160000元，利息103800元，合计263800元。庭审中，双方认可就263800元执行中已经达成执行和解协议，由安富军自2019年11月起每月向韩春艳支付案款3000元。另查明：2019年12月5日，本院就安富军与韩春艳签订房屋买卖合同的情况对当时在场人李光陆进行调查，李光陆称：“陪韩春艳找安富军催款去了三次，签订房屋买卖合同前一天晚上，和韩春艳到安富军家里（即涉案房屋）商量用房屋抵债，因晚上没有准备好房屋买卖合同才说第二天到二手房经纪公司去签订的合同。第二天，也就是2018年1月10日，安富军与韩春艳签订房屋买卖合同时其在场，韩春艳与安富军签订房屋买卖合同是为了以房抵账，韩春艳并没有给安富军交付59200元现金。”本院认为，债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权利人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利，即让与担保。本案中，2014年12月，安富军给韩春艳出具了160000元的借条，双方之间形成了民间借贷关系。2018年1月10日，安富军与韩春艳就涉案房屋签订了一份房屋买卖合同，房屋买卖合同中约定价款为150000元，在安富军还未向韩春艳偿还160000元债务的情况下，为了担保160000元债务的履行，双方签订涉案房屋买卖合同，且合同签订后，债务人安富军将涉案房屋交付给韩春艳，双方之间形成让与担保法律关系。2018年11月28日，韩春艳为索要160000元借款，将安富军诉至法院，本院审理后作出（2018）新2323民初2678号民事判决书，判令由安富军向韩春艳偿还借款160000元及利息103800元，合计263800元，该判决已经发生法律效力。即在让与担保法律关系成立后，韩春艳又通过诉讼主张安富军偿还借款及利息，韩春艳与安富军在执行中针对263800元达成执行和解。经查明后认为，双方签订房屋买卖合同实质是担保让与合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对原告主张双方之间签订的房屋买卖合同无效的请求，本院不予支持；对原告主张韩春艳返还房屋的请求，就同一笔债务，韩春艳在通过诉讼主张权利后，让与担保占有的财产即涉案房屋应返还给债务人安富军，本院予以支持。关于被告韩春艳抗辩安富军已经收取59200元房款，双方是房屋买卖行为，而不是安富军所称的以房抵债。本院查明后认为，首先，韩春艳未提交证据证实给安富军交付了59200元钱，韩春艳辩称向安富军交付了59200元对价的意见不能成立；其次，结合本院调查李光陆其陈述安富军与韩春艳签订涉案房屋买卖合同目的是以房抵账，当时韩春艳并没有向安富军支付59200元房款，安富军签订房屋买卖合同是以房屋的价值折抵欠韩春艳160000元的债务，所以，安富军与韩春艳并不存在房屋买卖的真实意思表示，故对韩春艳要求继续履行涉案房屋买卖合同，并要求安富军协助办理过户登记的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张被告支付占有期间使用费19200元是否支持的问题。双方于2018年1月10日签订涉案房屋买卖合同，债务人安富军将房屋交付债权人韩春艳占有使用，是为了担保债务的履行，但（2018）新2323民初2678号民事判决书已发生法律效力，韩春艳也已经申请强制执行，其再占有使用房屋没有合法依据，故自该判决生效后韩春艳应向安富军支付占用期间使用费。但原告要求从2014年12月14日至2018年12月14日期间的占用使用费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩春艳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）安富军返还位于××县房屋；二、驳回原告（反诉被告）安富军的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）韩春艳的诉讼请求。案件受理费280元，由被告韩春艳负担140元，原告安富军自行负担140元；反诉案件受理费50元，由反诉原告韩春艳自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 鞠 凤 娟审 判 员 艾合帕丽人民陪审员 于 敏 芳二〇一九年十二月二十日书 记 员 马 丽 霞