四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15458号 上诉人（原审原告）：伏思宇，男，1996年8月22日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人（原审被告）：方国庆，男，1984年7月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 上诉人伏思宇因与上诉人方国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 伏思宇上诉请求：1.请求撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初226号民事判决，依法判令方国庆支付违约金30807元；2.一、二审诉讼费用由方国庆承担。事实和理由：1.一审判决部分认定事实有误。本案中承租人方国庆单方提出解除房屋租赁合同，伏思宇是为了避免损失进一步扩大而被动接受解约的结果，并非一审法院认定的双方合意解约。2.一审法院适用法律错误。本案中，双方对违约金在《房屋租赁合同》中有明确约定，应该按照当事人的约定支付违约金，根据合同法解释的规定，约定的违约金只有超过损失的1.3倍才是过分高于，而不是只要超过损失0.3倍就是过高。本案因为方国庆提前解除合同，伏思宇为了缩短房屋空置时间减少损失，被迫降低价格重新寻找新的承租人，其中有三个月不能收取租金损失为7718.5元，降低价格租金差45211.44元，两项共计52929.94元，除此以外，由于方国庆为了便于开培训机构将两间住房打通，伏思宇为了恢复原状需花费数万元，考虑到方国庆是外地人来成都创业不容易，伏思宇只主张了52929.94元，但一审法院过分调低违约金，有失公平。 方国庆辩称，对伏思宇的答辩意见与自己提出的上诉意见一致。 方国庆上诉请求：请求撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初226号民事判决，依法改判驳回伏思宇的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定适用法律错误。根据《合同法》规定，当事人可以约定合同解除的条件，当条件成就时，当事人可以解除合同，本案双方在签订合同时口头约定了若在合同履行过程中出现次承租人陈某退租的情况，方国庆有权解除合同，所以方国庆并未违约。2.即使认为方国庆违约，伏思宇实际空置损失为5134.5元，而伏思宇主张的52929.94元远远超过实际损失，并且一审判决书中未明确损失金额计算方式，方国庆对此不服。 伏思宇辩称，对方国庆的答辩意见与自己提出的上诉意见一致。 伏思宇向一审法院起诉请求：判令方国庆支付违约金30807元。 一审法院认定事实：2018年4月27日，伏思宇与方国庆签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年5月18日至2025年5月19日止，租金按照第一年30807元，以后每年在前一年租金基础上递增5%的方式收取。合同约定，双方在租期内不得违约，如方国庆违约（包括提前解除租赁合同），则以当年的全年租金作为违约金。后方国庆经伏思宇同意，将案涉房屋转租给陈某，房屋租赁合同仍由方国庆与伏思宇签订，双方同意方国庆如需提前解约，需提前告知伏思宇，但未就提前解除租赁合同是否免除违约责任达成新的合意。 一审庭审中，伏思宇主张方国庆提前解除《房屋租赁合同》给其造成的损失共计50345.94元，包括案涉房屋空置期的租金收入5134.5元和另行出租的租金差45211.44元。 一审法院认为，伏思宇、方国庆经合意达成的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，伏思宇、方国庆一致认可案涉《房屋租赁合同》已经双方合意解除，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，伏思宇根据案涉《房屋租赁合同》的约定，要求方国庆对其提前解除租赁合同的行为承担违约责任，赔偿损失于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的金额，伏思宇主张赔偿当年全部租金即30807元，一审法院认为，方国庆提前解除《房屋租赁合同》的行为确给伏思宇造成了租金损失，但伏思宇主张的金额超过了方国庆订立合同时预见到的可能造成的损失，方国庆认为违约金过高，申请一审法院予以调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，一审法院按伏思宇主张的损失金额50345.94元的30%即15103.78元确认违约金，超出部分不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、方国庆于判决生效之日起十五日内向伏思宇支付违约金15103.78元；二、驳回伏思宇的其他诉讼请求。一审案件受理费570元，减半收取计285元，由伏思宇负担140元，方国庆负担145元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 伏思宇提交新证据：与案外第三人签订的租赁合同。拟证明伏思宇的实际损失远高于在一审中所主张的违约金。伏思宇在一审中主张的违约金是合理合法的。 方国庆发表质证意见称，这两份合同仅能证明后期伏思宇另行签订合同的约定情况，但伏思宇与方国庆签订的合同解除后，伏思宇与第三人签订的合同履行与方国庆无关。 方国庆提交新证据：微信聊天记录。拟证明解除合同是双方达成一致的，方国庆没有违约责任。 伏思宇发表质证意见称，证据是真实的，但同意解除合同以及追究解除合同的违约责任是不冲突的。 对于上述证据，本院经审查认定，伏思宇与第三人签订的租赁合同属另一法律关系，与本案无关，本院依法不予采纳；方国庆提交的微信聊天记录仅能证明伏思宇同意解除案涉租赁合同，并不能证明伏思宇已同意免除方国庆的违约责任，本院依法不予采纳。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，二审中的争议焦点为：方国庆是否违约及违约金数额的确定。现将争议焦点阐述如下： 案涉《房屋租赁合同》系伏思宇与方国庆的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，伏思宇与方国庆应当受到合同约束。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，结合伏思宇与方国庆在庭审中一致认可的双方已就案涉《房屋租赁合同》的解除达成合意，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》已于2018年11月18日解除并无不当，本院予以确认。 根据案涉《房屋租赁合同》第九条约定的“乙方如违约（包括提前解除租赁合同），则按照当年的全年房租作为违约金”，在租赁合同履行过程中且出租人伏思宇不存在违约的情况下，方国庆作为承租人并不享有合同解除权。对于伏思宇主张的其在收到方国庆解除合同的通知后同意解除案涉《房屋租赁合同》系为避免损失的进一步扩大，但并未承诺免除方国庆的违约责任，本院予以支持。对于方国庆主张的其不应当承担违约责任，本院不予支持。一审法院认定方国庆应当承担提前解除租赁合同的违约责任并无不当，本院予以确认。 对于伏思宇就案涉《房屋租赁合同》解除给其造成的损失要求方国庆向其支付违约金30807元的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，方国庆应当赔偿因租赁合同解除给伏思宇造成的损失。方国庆主张违约金过高，申请法院予以调减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合案涉《房屋租赁合同》于2018年11月18日解除后，伏思宇于2019年1月19日将案涉房屋出租给第三人成都市天府新区世纪文化职业学校的事实。案涉《房屋租赁合同》解除之后的房屋空置损失应当自2018年11月19日起计算至2019年1月18日截止，以案涉《房屋租赁合同》的首年租金标准计算即为5134.5元。对于伏思宇主张的租金损失还包含一个月的装修免租期，由于双方并未在《房屋租赁合同》中对装修免租期进行约定，本院不予支持。对于伏思宇主张的租赁合同解除后将房屋恢复原状所产生的损失，由于伏思宇并未提供证据证明，本院不予支持。对于伏思宇主张的租金差额损失45211.44元，因伏思宇已与第三人建立新的租赁合同关系，且方国庆已腾退搬离案涉房屋未再继续占有使用，伏思宇无权要求方国庆在承担提前解除租赁合同的违约责任之外再承担其他赔偿责任，故本院对伏思宇的该项主张不予支持。综上，案涉《房屋租赁合同》解除给伏思宇造成的实际损失为5134.5元，其主张的违约金30807元明显过高，一审法院根据案件实际情况，兼顾损失认定和惩罚性，认定伏思宇主张的违约金金额过高，酌情调减为15103.78元并无不当，本院予以确认。 综上所述，伏思宇、方国庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费748元，由伏思宇负担570元，方国庆负担178元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 张卫敏 二〇一九年十二月二日 书记员 丁昱凡