广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0703执异76号 异议人：中国农业银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市钦州湾大道76号。 负责人：覃东，该行行长。 委托诉讼代理人：翟聚才，该行员工。 申请执行人：中信银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市永福西大街10号幸福苑·时代名城南楼第一层至第三层。 负责人：郭东明，该行行长。 委托诉讼代理人：阳华斌，广西桂通律师事务所律师。 被执行人：周健羽，女，1974年10月20日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被执行人：广西碧海房地产开发有限公司，住所地：钦州市永福西大街27号，办公地址：钦州市钦南区南珠西大街182号7栋701房。 法定代表人：范文亮，该公司经理。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司钦州分行（以下简称中信银行钦州分行）与被执行人广西碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海公司）、周健羽金融借款合同纠纷一案中，异议人中国农业银行股份有限公司钦州分行（以下简称农行钦州分行）于2019年11月22日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人农行钦州分行称，请求法院解除对位于钦州市永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”A、B幢105号房产的查封，并终止执行。事实与理由：2008年8月26日，异议人与广西双鹏置业有限公司（以下简称“双鹏公司”）签订《商品房买卖合同》，购买双鹏公司开发的“阳光丽城Ⅱ期”001号商铺，建筑面积536.68平方米，并支付了1100万元购房款。2009年6月26日，双鹏公司与被执行人广西碧海房地产开发有限公司（以下简称“碧海公司”）签订《商品房买卖合同》，购买碧海公司开发的“碧海盛世国际大厦”一层105号（后变更为105号和106号）商铺，建筑面积600平方米，并支付了全部购房款852万元。2010年10月10日，异议人与双鹏公司签订《商铺置换合同》，异议人用“阳光丽城Ⅱ期”001号商铺与双鹏公司“碧海盛世国际大厦”一层105号商铺进行置换，置换价900万元。置换合同签订后，2011年11月28日，在双鹏公司协调下，碧海公司与异议人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0027），碧海公司将“碧海盛世国际大厦”一层105号、106号（即原105号）建筑面积600平方米商铺出卖给异议人，合同签订后，碧海公司将105号、106号（注：“105号、106号”、“一层105号、106号”、“A、B幢105号、106号”、“A、B幢一层105号、106号”、“第A、B幢105号、106号”的表述是同一房产）商铺移交给异议人占有和使用，此后，异议人多次要求碧海公司履行《商品房买卖合同》为异议人办理房产证，但碧海公司拖延不予办理。经异议人调查，碧海公司拖延不办理房产证给异议人存在“一房二卖”的行为，2013年4月23日，碧海公司分别与被执行人周健羽签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：13040725、13040726）将“碧海盛世国际大厦”A、B栋一层105号、106号商铺出卖给被执行人周健羽。因碧海公司“一房二卖”的行为侵害了异议人合法权益，异议人向钦北区人民法院提起确认之诉，经法院审理后作出（2018）桂0703民初312号民事判决书，判决两份《商品房买卖合同》（合同编号：13040725、13040726）无效，被执行人周健羽不服判决向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院审理后作出（2018）桂07民终704号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因碧海公司不履行《商品房买卖合同》（合同编号：0027）为异议人办理房产证，异议人按合同的仲裁条款向钦州仲裁委员会申请仲裁，经钦州仲裁委员会审理后作出（2018）钦仲案字第14号裁决书，裁决《商品房买卖合同》（合同编号：0027）合法有效，碧海公司履行《商品房买卖合同》义务，协助将“碧海盛世国际大厦”一层105号、106号商铺不动产证办至异议人名下。碧海公司不履行（2018）钦仲案字第14号裁决书确定的义务，异议人向钦州市中级人民法院申请执行，钦州市中级人民法院受理了异议人的执行申请【执行案号（2019）桂07执148号】并向碧海公司送达执行通知书，碧海公司仍拒不履行，异议人自行向钦州市不动产局申请办理“碧海盛世国际大厦”一层105号、106号商铺不动产证，因“碧海盛世国际大厦”一层105号、106号商铺被钦北区法院查封，钦州市不动产局暂不予受理。钦北法院在执行申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷案件中，作出（2019）桂0703执2号之一执行裁定查封了位于钦州市永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”A、B幢105号房，因该房产是异议人通过合法方式取得并经仲裁确认，异议人对该房产拥有所有权，为维护异议人的合法权益，请求法院支持异议人的请求。 异议人农行钦州分行为证明其主张，向本院提供以下证据：（2018）桂0703民初312号《民事判决书》、（2018）桂07民终704号《民事判决书》、（2018）钦仲案字第14号《裁决书》，证明异议人于2011年11月28日与被执行人碧海公司购买“碧海盛世国际大厦”一层105号、106号（即原105号）商铺，并使用至今等事实。 申请执行人中信银行钦州分行及被执行人周健羽均未对异议人的异议提出意见。 被执行人碧海公司称，1、不同意异议人申请对执行的房产的解封以及终止执行。碧海公司将“碧海盛世国际大厦A、B幢105、106的房屋”卖给被执行人周健羽，从网签合同备案到向中信银行办理按揭贷款，整个办理过程合法合规。中信银行具有诉讼主体的资格，有权对诉争标的物进行执行处置。而且“碧海盛世国际大厦A、B幢105、106的房屋”已在房管部门办理抵押登记给了中信银行，根据法律的规定中信银行享有执行房产的优先偿还权利。因此，异议人提出的异议请求不应当给予支持。2、碧海公司通过购买不良债权的方式，解决异议人的《商品房买卖合同》的纠纷。中信银行将于2019年11月28日10时至2019年11月20日10时止，在淘宝网资产竞价网络平台上对周健羽不良债权进行公开挂牌竞价。碧海公司以黄乃飞的名义交纳70万元保证金参与竞买（竞买号：Y9280），并于2019年11月29日竞买成功（淘宝网搜索周健羽可查询）。根据竞买公告要求，竞买人黄乃飞将于2020年6月末支付清竞价款余款，到时答辩人配合钦州市钦北区人民法院办理“碧海盛世国际大厦A、B幢105、106的房屋”过户手续给农业银行。综上所述，为了维护中信银行的合法权益，请法院依法采纳碧海公司的意见。 被执行人碧海公司向本院提供如下证据：转账明细，证明碧海公司以黄乃飞的名义参与竞买“周健羽不良债权”，缴纳了70万元保证金。 本院查明，原告中信银行钦州分行与被告周健羽、碧海公司金融借款合同纠纷一案经本院审理，于2018年7月20日作出（2018）桂0703民初588号民事判决：一、解除原告中信银行股份有限公司钦州分行与被告周健羽签订的编号为（2013）桂银房贷字第130588号《中信银行个人购房借款合同》；二、被告周健羽偿还原告中信银行股份有限公司钦州分行借款本金2890620.84元及利息（利息含罚息和复利，计至2018年7月3日止为124603.07元，自2018年7月4日起至债务实际清偿之日止，按合同约定的利率另计）；三、被告周健羽支付原告中信银行股份有限公司钦州分行为实现债权支出的律师代理费104541元；四、被告广西碧海房地产开发有限公司对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告周健羽追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。上述判决书发生法律效力后，被执行人均未履行上述法律文书所确定的义务。中信银行钦州分行于2019年1月2日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，本院于2019年7月23日作出（2019）桂0703执2号之一《执行裁定书》，裁定：将被执行人周健羽名下的位于钦州市永福西大街27号碧海盛世国际大厦A、B栋105房（合同备案编号：13040725，建筑面积：147.56平方米）进行查封，期限为三年。异议人农行钦州分行于2019年11月22日向本院提出书面异议，要求中止执行。 另查明，2008年8月26日，异议人农行钦州分行与双鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定农行钦州分行购买双鹏公司的“阳光丽城Ⅱ期”001号商铺，签约后，异议人共支付1100万元购房款给双鹏公司。2009年6月26日，双鹏公司与碧海公司签订《商品房买卖合同》，约定双鹏公司购买碧海公司的“碧海盛世国际大厦”一层105号房。签约后，双鹏公司共支付852万元的全部购房款给碧海公司。2010年10月10日，异议人与双鹏公司签订《商铺置换合同》，约定异议人用“阳光丽城Ⅱ期”001号商铺与双鹏公司购买的“碧海盛世国际大厦”一层105号商铺进行置换，置换价为900万元，合同签订后，由双鹏公司负责与碧海公司协商，变更“碧海盛世国际大厦”一层105号商铺的买受人为异议人。2011年11月28日，碧海公司与异议人签订了《商品房买卖合同》，约定碧海公司将其开发的“碧海盛世国际大厦”一层105及106号房变更出卖给异议人，建筑面积600平方米，其中套内建筑面积500㎡（以实际测量为准），公摊面积为20%即100㎡，单价为15000元/㎡，总价为900万元，商品房交付时，以产权登记部门确认的面积为准等，双方并在该平面图上加盖公章确认。异议人与碧海公司签订《商品房买卖合同》后，碧海公司将“碧海盛世国际大厦”一层105、106号房（商铺）交付给异议人。2011年12月22日，异议人委托广西海韵装饰工程有限责任公司对商铺进行装修，装修完成后，于2012年3月将上述商铺交给辖属的金海湾支行使用至今。2012年1月10日，碧海公司要求异议人支付办证税费及其他相关费用，异议人于同月16日支付给了碧海公司办理房产证契税256500元及产权转移费、产权登记费、测绘费、土地证费、印花税等费用。此后，异议人多次要求碧海公司办理房产证并退回装修押金，并分别于2014年12月15日和2016年9月13日向碧海公司发函，督促其尽快履行，但碧海公司没有按合同约定履行其义务。2013年4月23日，碧海公司与被执行人周健羽签订了《商品房买卖合同》，约定碧海公司将“碧海盛世国际大厦”一层105号房（商铺）出卖给周健羽，建筑面积148.46㎡，单价6万元/㎡，总价890.76万元，并于2013年6月21日到钦州市住房和城乡建设委员会办理了商品房买卖合同登记备案。2018年1月24日，异议人向本院起诉要求确认碧海公司与周健羽签订的“碧海盛世国际大厦”第A、B栋第一层105号、106号房屋的《商品房买卖合同》无效。本院于同年4月16日作出（2018）桂0703民初312号民事判决，确认被告广西碧海房地产开发有限公司与被告周健羽签订的“碧海盛世国际大厦”第A、B栋第一层105号房的《商品房买卖合同》（合同编号13040725）和106号房的《商品房买卖合同》（合同编号13040726）无效。周健羽不服判决提出上诉。同年8月30日，钦州市中级人民法院作出（2018）桂07民终704号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月29日，异议人向钦州仲裁委员会申请仲裁，要求确认异议人与碧海公司签订的《商品房买卖合同》有效等。2019年1月18日，钦州仲裁委员会作出（2018）钦仲案字第14号裁决，申请人中国农业银行股份有限公司钦州分行与被执行人广西碧海房地产开发有限公司于2011年11月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0027）合法有效。上述仲裁生效后，碧海公司仍不履行仲裁裁决，异议人向钦州市中级人民法院申请强制执行。 本院认为，执行过程中，案外人可基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。案外人农行钦州分行对本院执行的涉案房屋提出异议，主张该房屋属其所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，异议人在本院查封涉案商铺前已与被执行人碧海公司签订了合法有效的书面买卖合同，交纳了全部房款，且已对商铺进行装修并使用至今，但因被执行人碧海公司又将涉案商铺卖与被执行人周健羽，经异议人多次催促，仍不办理过户登记手续，符合上述二十八条规定的情形，另外，本院执行依据的生效法律文书并未确认中信银行钦州分行对涉案商铺享有优先受偿权。因此，异议人提出的执行异议成立，足以排除执行，本院予以支持。被执行人碧海公司提出其以第三人名义参加竞买购买中信银行钦州分行的债权后，再与异议人办理过户手续，但其提供的证据不能证明其已取得中信银行钦州分行的债权，本院对其意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 撤销钦州市钦北区人民法院于2019年7月23日作出的（2019）桂0703执2号之一《执行裁定书》，中止对位于钦州市永福西大街27号“碧海盛世国际大厦”AB幢105房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张世透 审 判 员  梁卫兵 人民陪审员  莫如凤 二〇一九年十二月五日 书 记 员  章 艳