文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初6698号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路103号，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：罗秀琳，经理。委托诉讼代理人：张燕，女，1978年7月22日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：祝刚，男，1972年6月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：秦隆芳，女，1985年7月16日出生，汉族，住住重庆市铜梁区。原告重庆市山海物业管理有限公司（以下简称：山海物业公司）诉被告祝刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人张燕、陈勇，被告祝刚的诉讼代理人秦隆芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费1795.50元，水电公摊费50元，共计1845.50元，并支付从2017年7月1日起以当月累计欠交物业服务费为基数按每日万分之三计算的违约金至付清之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订了《世纪阳光物业服务合同》，约定由重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司为世纪阳光小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.80元/㎡·月收取物业服务费，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.20元/㎡·月收取物业服务费（1-2楼0.90元/㎡·月）。被告系世纪阳光XX幢X单元X-X号（多层）房屋的业主，房屋面积118.15㎡，每月应交纳物业服务费94.50元（118.15㎡×0.80元/㎡·月），被告从2017年6月至2018年12月共欠19个月物业服务费1795.50元及水电公摊费50元。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其享有被告的债权转让给原告，该物业服务费经原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院支持原告的诉请。被告祝刚辩称：1、原告不具有诉讼主体资格。2、普华公司转让债权不能成立。3、普华公司未先行履行合同的义务，原告主张违约金的计算依法无据。应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月29日，世纪阳光小区业主委员会（甲方）与普华分公司（乙方）就世纪阳光小区签订了《物业服务合同》,该合同约定，第四条：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价，双方约定物业服务费用按月收取，收取标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费用实行据实分摊制，调涨物业费用限额：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳。第十五条：本合同期限为4年，2012年9月29日至2016年9月29日。第二十一条：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，普华公司及普华分公司开始为世纪阳光小区提供物业服务至2018年12月31日。2012年12月30日，原重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会和世纪阳光第一届业主委员会向世纪阳光小区业主发出调整物业服务费的通知，载明：现决定执行物业服务合同约定的收费标准［即：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户］。该物业服务费收费在原铜梁县发展和改革委员会进行了备案。2018年10月12日，普华分公司将其所有世纪阳光小区从2012年10月10日至2018年12月31日期间应向业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，并将该情况向世纪阳光业主进行了通知。被告祝刚是重庆市铜梁区世纪阳光小区28幢3单元6-3号房屋的业主，该房屋系多层住宅，房屋建筑面积118.15㎡。被告祝刚拒绝缴纳从2017年6月至2018年12月期间的物业服务费。经原告山海物业公司催收后，仍未缴纳。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据合同约定，二被告在接受了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司提供的物业服务后，有按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费的义务。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，普华分公司在2016年1月至2018年12月期间为被告提供了物业服务，后将其对世纪阳光小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此，被告有向原告交纳物业服务费的义务，被告祝刚拒绝缴纳从2017年6月至2018年12月期间的物业服务费，应当承担违约责任。根据《物业服务合同》约定的物业服务费收费标准，经计算被告祝刚应交纳2017年6月至2018年12月的物业服务费为1795.88元（118.15㎡×19月×0.80元/㎡/月），而原告自愿请求被告给付1795.50元，系其对民事权利的处分，本院予以准许。关于水电公摊费的问题，因合同约定据实分摊，原告主张50元合情合法，本院予以支持。原告要求从2017年7月1日起以所欠物业费总金额为基数按每日万分之三（即年利率10.95%）进行计算的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与重庆市山海物业管理有限公司于2018年10月12日签订的《债权转让协议》无效的问题，本院认为被告并非签订债权转让协议的合同主体，该协议的权利义务只涉及普华分公司与山海公司之间，被告不是提起确认合同无效的主体，其辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告不具有诉讼主体资格的意见。本院认为普华分公司与世纪阳光小区业主委员会签订的物业服务合同虽于2016年9月29日届满，但该合同约定“本合同届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”该合同到期后，世纪阳光小区业主委员会并未续聘或选聘物业管理企业对小区进行物业服务，而普华分公司仍然对小区提供物业服务，该物业服务合同应当认为继续有效，对被告仍然有约束力。普华分公司虽然曾经被注销，但具有独立法人资格的重庆普华物业管理有限公司未被注销，其认可普华分公司对世纪阳光小区提供物业服务并收取物业费，且普华分公司于2015年11月2日重新成立，继续对世纪阳光小区提供物业服务，原告具有诉讼主体资格，其辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告祝刚于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市山海物业管理有限公司物业服务费1795.50元、水电公摊费50元，共计1845.50元，并从2017年7月1日起以被告当月累计欠缴的物业服务费为基数按年利率10.95%向原告交纳滞纳金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告祝刚负担。本判决为终审判决。审判员  张显霖二〇一九年十二月十九日书记员  刘 璐