广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3081号上诉人（原审原告）：靳林昌。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐闻新供销天合置业有限公司，住所地：广东省徐闻县徐城流梅北路2号天润碧海湾商住楼218铺，统一社会信用代码:91440825092359044E。法定代表人：朱石松，董事长、总经理。委托诉讼代理人：梁勋，广东择正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口凤云天下房地产经纪有限公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道117号海南滨海国际金融中心C-107单元，统一社会信用代码：91460100MA5RGDLY5Q。法定代表人：闰利强，执行董事、经理。委托诉讼代理人：郭超，该公司职员。上诉人靳林昌因与被上诉人徐闻新供销天合置业有限公司（以下简称“天合置业公司”）、海口凤云天下房地产经纪有限公司（以下简称“凤云天下公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2019）粤0825民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人靳林昌及其委托诉讼代理人张敬杰，被上诉人天合置业公司的委托诉讼代理人梁勋，被上诉人凤云天下公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人靳林昌上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判天合置业公司、凤云天下公司连带返还靳林昌60000元；三、判决天合置业公司、凤云天下公司负担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定凤云天下公司收取靳林昌的60000元系购房服务费没有合同依据。依据《城市房地产中介服务管理规定》第十六条“房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同”、《房地产经纪管理办法》第十六条“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”等规定。房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（五)违约责任和纠纷解决方式。建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用”的规定，本案中，靳林昌多付的60000元费用并不是靳林昌与天合置业公司签订的商品房买卖合同里面约定的费用，靳林昌更没有与凤云天下公司签订书面房地产中介、经纪服务合同。二、凤云天下公司收费没有实行明码标价，服务内容、收费标准不明确，其所收费用与其服务内容明显不合理。依据《城市房地产中介服务管理规定》第十八条“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”，《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”及第十五条“各类中介机构提供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。法律另有规定的，按照有关规定执行”的规定，凤云天下公司收取靳林昌60000元，在其出具的收费单据中没有标明任何费用的名称，天合置业公司开具的收据则写明收费内容，如“购房款”、“购房契税”、“购房维修基金”、“购房综合款”。靳林昌购房合同成交价为390621元，该公司收取的服务费就高达60000元，系房屋成交价的15%，这与其提供的服务内容明显不合理，如果当时凤云天下公司、天合置业公司均明确这60000元是中介公司的佣金，靳林昌肯定不会购买这套房屋。依据《中华人民共和国价格法》第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”的规定，凤云天下公司、天合置业公司应向靳林昌返还60000元。三、凤云天下公司收取服务费未提供经纪服务收费标准，侵犯靳林昌的知情权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况”、第二十条“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价”、第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿”的规定，凤云天下公司、天合置业公司应承担相应责任。被上诉人天合置业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。被上诉人凤云天下公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。靳林昌向一审法院起诉请求：判决天合置业公司、凤云天下公司连带返还靳林昌60000元，并负担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：靳林昌与凤云天下公司联系购买天合置业公司开发建设的天润清华园商品房。2018年6月21日晚，靳林昌从郑州新郑机场乘机飞往海口美兰机场，凤云天下公司的工作人员到机场接靳林昌，并于2018年6月22日早上与靳林昌一起从海口到天合置业公司售楼部。2018年6月22日，凤云天下公司的工作人员带领靳林昌向天合置业公司购买天合置业公司开发的位于徐闻县徐城镇东方二路116号第1幢8层06号房。第1幢8层06号房天合置业公司售楼部门市价为10433元/㎡，总房价为475536元。靳林昌与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房建筑面积45.58㎡,其中套内建筑面积29.72㎡,公摊15.86㎡。按建筑面积计算，单位单价为8570元/㎡，总金额为390621元。合同签订当天，靳林昌给付天合置业公司购房款300621元、代收契税3720元、代收维修基金3099元、代收综合费2800元，当天靳林昌给付凤云天下公司60000元。2018年6月25日，靳林昌给付天合置业公司购房款90000元。靳林昌于2018年6月22日购买天合置业公司的商品房后，与凤云天下公司的工作人员一直返回海口。2018年7月5日，凤云天下公司给付靳林昌从郑州到海口的往返机票款3000元。一审法院审理认为，本案的争议焦点为天合置业公司与凤云天下公司是否应返还60000元给靳林昌。靳林昌主张凤云天下公司是受天合置业公司的委托在其售楼部代理其销售商品房工作，60000元是销售商品房的经纪服务费，应该由天合置业公司支付，靳林昌支付给凤云天下公司没有任何依据。靳林昌对其主张没有提供证据予以证明，根据谁主张谁举证的原则，靳林昌应承担举证不能的法律后果。凤云天下公司与靳林昌虽然没有签订书面合同，但为靳林昌提供房源信息、购房往返机票报销、从机场到售楼部的全程接送、谈价、售后代办相关手续等全程服务，靳林昌接受凤云天下公司的服务成功购房，也自愿给付了凤云天下公司服务费，双方的服务合同关系成立，并且已经履行完毕。双方的民事活动符合《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定。现靳林昌请求天合置业公司、凤云天下公司返还其服务费用，于法无据，故对靳林昌的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回靳林昌的诉讼请求。案件受理费1300元，由靳林昌承担。靳林昌、天合置业公司、凤云天下公司在本案二审中均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案二审庭审中，靳林昌陈述称其交纳涉案6万元时认为该款是房款的一部分，交纳该6万元可以享受“交6万抵10万”的购房优惠；本院询问凤云天下公司是否将该6万元记入公司账目并予以申报，凤云天下公司回答称不清楚；天合置业公司陈述称其未向任何主体支付过售房佣金；本院要求天合置业公司提供靳林昌所购买房屋的备案价格，但天合置业公司未在指定期限内提供。又查明：本案二审庭审中，凤云天下公司陈述称其在涉案“清华园”楼盘设立了销售驻点；天合置业公司、凤云天下公司均否认双方之间存在委托销售关系。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对靳林昌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据靳林昌上诉请求的事实理由以及天合置业公司、凤云天下公司的答辩意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：关于天合置业公司、凤云天下公司应否向靳林昌返还60000元的问题。靳林昌主张天合置业公司收取涉案60000元没有依据，但是，根据靳林昌自己陈述的事实，该60000元是其按照“交6万抵10万”的优惠方式交纳房款的一部分，且房屋属于大件商品，买卖双方在交易时一般均较为谨慎，靳林昌主张其在购房时对其自己所交纳款项的性质不清晰，不符合常理。根据本案的证据与事实，结合常理和逻辑，应认定涉案60000元是靳林昌购房款的一部分，且靳林昌对此情况悉知，故靳林昌请求天合置业公司、凤云天下公司返还该60000元没有事实与法律依据，本院不予支持。至于天合置业公司、凤云天下公司是否违反明码标价的商品房销售规则，不是本案处理范围，如果天合置业公司、凤云天下公司确实存在规避行政法规的行为，可由有关行政职能部门予以处理。综上所述，靳林昌的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由靳林昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇一九年十二月二十九日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。