广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民终2709号上诉人（原审原告）:杨德斌，男，1974年3月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：林延海，男，1975年7月26日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人（原审原告）:杨德志，男，1976年9月3日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：林延海，男，1975年7月26日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审被告）：德信物业发展（武汉）有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区解放大道688武汉广场48楼。法定代表人：蔡维谦，董事长。委托诉讼代理人：罗小明，广东博商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区农轩路29号香珠花园D栋首层。法定代表人：杨祖彦。上诉人杨德斌、杨德志因与被上诉人德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称德信公司）、深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨德斌、杨德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨德斌、杨德志上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行案涉房产，确认案涉房产的物权归杨德斌、杨德志所有。事实和理由：（一）一审认为杨德斌、杨德志没有有效证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议应予支持的四种情形是错误的。本案的关键性证据即一审调取的深圳市福田区委政法委员会出具的《关于委托协助事项的复函》并未被列明于判决之中，而依据该复函，杨德斌、杨德志完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议应予支持的四种情形。根据复函内容可以确定，泰生公司已经认可其与杨德斌、杨德志之间就案涉房产的房地产买卖合同是合法有效的，否则泰生公司不可能就案涉房产与杨德斌、杨德志协商达三次之多，亦不可能提出杨德斌、杨德志就案涉房产的产权办理给予补贴或让出部分房产的要求。泰生公司的抗辩可以证明杨德斌、杨德志已经占有案涉房产属实。根据案涉房产的规划平面中的指北针和四至坐标完全可以认定案涉房产在2009年新测图纸中的位置。根据复函内容可知，并非杨德斌、杨德志不想办理案涉房产的权属证书，而是由于德信公司、泰生公司的阻挠才未能办理。杨德斌、杨德志交付的购房款已超过全部购房款的一半，且杨德斌、杨德志在一审时已经明确表示愿意交付剩余购房款。（二）一审适用法律错误。本案系排除执行异议之诉，并非房地产买卖合同或房地产确权之诉。欲排除执行，必先确认相关权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审以房地产案件专属管辖为由对案涉房产的权利归属不予审查，让杨德斌、杨德志另行诉讼，实为推诿责任。因本案系由一审法院对案涉房产的查封、执行引发的，如杨德斌、杨德志另行提起确权诉讼的过程中，一审法院已执行案涉房产，后果将更为恶劣。德信公司二审未到庭，提交书面答辩意见称：一、杨德斌、杨德志的上诉没有事实和法律依据，其所称泰生公司已经认可案涉房地产买卖合同合法有效，杨德斌、杨德志已合法占有案涉房产，与事实不符。杨德斌、杨德志并非案涉房产所有权人，案涉房地产买卖合同的效力并未明确具体指向案涉房产，杨德斌、杨德志并未合法占有案涉房产。杨德斌、杨德志无权就案涉房产提出执行异议之诉。二、案涉房产的确权纠纷应由深圳法院管辖。一审认定事实清楚，适用法律准确。杨德斌、杨德志的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。泰生公司二审未到庭，亦未答辩。杨德斌、杨德志原审诉称：请求：1、不得执行案涉房产；2、确认案涉房产的权属归属杨德斌、杨德志；3、本案全部诉讼费用由德信公司、泰生公司承担。事实和事由：2001年2月20日，杨德斌、杨德志与深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定杨德斌、杨德志购买由辰森公司与泰生公司共同开发的深圳市福田区香珠花园AB栋二层201号南侧半层房产。杨德斌、杨德志按合同约定履行了付款业务，辰森公司也按合同约定交付买卖的房产。根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外。自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。杨德斌、杨德志与辰森公司签署的《深圳市房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。杨德斌、杨德志在受让房产后即开始装修。在装修期间，多次有第三人对杨德斌、杨德志的装修进行干扰与阻挠。在“香珠花园”案件处理工作小组进驻后，根据工作组要求，杨德斌、杨德志继续履行付款义务。在2002年7月因泰生公司及其法定代表人涉及刑事犯罪，案涉房产被深圳市公安局经济犯罪侦查局依法查封，导致杨德斌、杨德志未能及时办理过户登记，同时工作组也指示杨德斌、杨德志暂停付款。现杨德斌、杨德志仍同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的有关规定，杨德斌、杨德志对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相应条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。德信公司原审辩称：一、杨德斌、杨德志所签订的合同以及泰生公司出具的收款收据中标的物不明确，杨德斌、杨德志只写了购买南二层建筑，没有写清楚房号，因此杨德斌、杨德志主张享有201号房产没有依据。二、杨德斌、杨德志主张的房屋是虚拟的，专案组将合同中的三个商场，其中有两个已经分配并办证给农科院，而且张兴展的刑事判决书的报告部分已经查明杨德斌、杨德志为一房多卖的受害人，因此其为债权人，并非房屋的所有人。三、香珠花园总共464套住房，泰生公司原负责人张兴展与辰森公司签订的真假销售合同达600多套，并且都具有销售合同和收款凭证，深圳市政府成立了专门的小组。因此，德信公司认为对这一历史遗留问题的特殊性按照工作组确定的流程来进行确权，更有利于查明真相，保证房屋真正所有权人的权益。四、德信公司在香珠花园张贴公告后，杨德斌、杨德志从未向泰生公司主张支付过房款，主张房屋的权益，杨德斌、杨德志在被善后工作小组清出香珠花园后，至今未合法占有过商铺。泰生公司原审辩称：杨德斌、杨德志起诉的诉求均不成立，案涉商铺涉及到众多主体，案外人乔红、深圳市农科集团都主张相关的权益，初期的开发商股东涉及刑事案件，杨德斌、杨德志正是股东涉及刑事案件提起诉讼，当时支持其诉求，后来经过众多案子的起诉主张，本案杨德斌、杨德志的权益是不存在的，所以深圳市法院撤销了原判决，2015年深圳福田法院作出（2014）深福法执字第11478号执行裁定书，该裁定书确认福田法院在2015年3月2日向深圳市产权登记中心发函要求调取香珠花园AB栋南北二层商铺的原始纸质档案备案登记情况的复函，国土局答复：根据2010年香珠花园案件协商会议将香珠花园原有的登记备案全部查封，根据专案组的查案进度分批解封，香珠花园没有原始的预售档案资料，香珠花园2010年初始登记人是泰生公司。香珠花园二层商铺已登记为香珠花园AB栋201号，杨德斌、杨德志不存在相关的产权权益，所以请求驳回杨德斌的诉讼请求。原审查明事实如下：本案杨德斌、杨德志提交的证据《深圳市房地产买卖合同》第三条明确约定“乙方（即杨德斌、杨德志）向甲方（开发商）所购上述房地产的第B栋/座，位于南二层，建筑面积1177.94平方米。”经该院组织双方当事人现场查勘，包括本案双方争议房产在内的香珠花园争议房产现由德信公司管理控制，双方当事人对杨德斌、杨德志主张购买房屋的具体位置及对应性无法达成一致意见。该院在执行（2004）梅中法执字第433号案件过程中，于2009年1月13日作出（2004）梅中法执字第433号恢字－1之二号民事裁定书，依法查封了被执行人泰生公司所有的预售登记在深圳华深实业发展公司[房地产预售许可证编号：深房许字（1998）006号]、辰森公司[房地产预售许可证编号：深（福）房许字（1998）055号]名下的位于深圳市××××号“香珠花园”的编号：……A栋、B栋裙楼4919.62平方米的三层楼商铺、57个地下车库以及51个地上车位。杨德斌、杨德志于2015年5月12日对该院于2009年1月13日作出的（2004）梅中法执字第433号恢-1之二号民事裁定提出异议，认为该裁定将其所有的位于深圳市福田区香珠花园AB栋二层201号房产误作被执行人泰生公司的财产予以查封，请求立即中止执行，并对该房产予以解除查封。该院经审查后认为：杨德斌、杨德志主张香珠花园AB栋二层201号房产的物权是其的，依据不足，不予支持，该请求解除查封应予驳回。据此，该院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出（2015）梅中法执外异字第6号执行裁定，驳回杨德斌、杨德志的异议。裁定送达后，杨德斌、杨德志不服，向该院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行并将争议标的确权至其名下。杨德斌、杨德志与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同》第七条明确约定“甲方（开发商）须于九九年十月三十日内将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用。”上述房屋在2009年竣工验收。2010年8月5日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室向深圳市房地产权登记中心发出《关于“香珠花园”案件有关问题的函》，函件内容为：“香珠花园”案件是我市重点维稳案件之一，在市、区各相关职能管理部门的大力协助下，按《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号），泰生公司己向贵单位报送相关文件，己取得9C-210069989号业务受理通知书。“香珠花园”案件历时8年，社会维稳压力较重，为切实维护我市社会稳定，“香珠花园”项目房地产权初始登记工作应尽快完成，以尽快解决广大权利主张人的诉求，方便确权工作的分步实施。基于贵单位的工作实际，建议贵单位按下列原则尽快完成后续工作：1、指派专人负责“香珠花园”项目房地产权登记工作，在该项工作未完结前，该负责人暂不安排其它工作。2、“香珠花园”项目房地产权初始登记分步实施，权属公告先予进行，公告期内再完善小产权证资料工作，公告结束后按专案组预案开展确权工作（程序见附件）。3、“香珠花园”案件情况复杂，贵单位在具体工作中遇到困难时，请及时与专案组联系，沟通协调解决。程序附件显示申请确权的程序：权利主张人申报材料，泰生公司审核，双方达成协议，签订现房销售合同，市专案组审核、公示，市中院审核、裁决，市经侦支队解封，市专案组复函，市产权登记中心审核、发证。原审认为：本案属案外人执行异议之诉。本案的争议焦点及其处理意见如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，第一、在案涉房产存在一房多卖及杨德斌、杨德志提交的房地产买卖合同的效力未经双方确认或司法确认等程序的情况下，杨德斌、杨德志提交的房地产买卖合同是否合法有效无法确认。第二、杨德斌、杨德志提交的房地产买卖合同载明的房屋位置、面积等情况与其提交的房屋租赁许可证载明的相关情况不一致。在该院组织双方现场勘查仍无法确定两者的对应性的情况下，仅凭该房屋租赁许可证等证据无法认定杨德斌、杨德志已对其主张购买的房屋合法占有。第三、案涉《深圳市房地产买卖合同》第四条约定案涉房产购房款为765.661万元，杨德斌、杨德志总共支付购房款为556万元。杨德斌、杨德志未按照合同约定已支付全部价款，也未能提供证据证实其将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，杨德斌、杨德志没有有效证据证明其符合上述司法解释规定的执行异议应予支持的四种情形，其关于不得执行案涉房产的诉讼请求应予驳回。二、民事诉讼法第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”据此，杨德斌、杨德志的确权请求应向案涉房产所在地法院提出，其向该院提出的确认案涉房产权属归属杨德斌、杨德志的诉讼请求应予驳回。综上，杨德斌、杨德志仅凭现有证据尚不足以对抗该院依法作出的查封裁定，其请求依法应予驳回。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二十八条、三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回杨德斌、杨德志的诉讼请求。本院二审过程中，当事人未提交与上诉请求有关的新的证据。对原审认定的事实，本院予以确认。本院另查明：杨德斌、杨德志提交的《深圳市房地产买卖合同》第三条约定“乙方（即杨德斌、杨德志）向甲方（开发商）所购上述房地产的第B栋，位于南二层，建筑面积1177.94平方米”；第四条约定“甲乙双方同意上述房地产售价为人民币6500元/平方米（建筑面积），总金额为人民币柒佰陆拾伍万陆仟陆佰壹拾零元整”。2001年3月10日，泰生公司出具收款收据：“今收到杨福元交来购香珠园B栋二层房款叁佰万元整”；2001年4月23日，泰生公司出具收款收据：“今收到杨德斌交来购香珠园B栋南二层房款贰佰万元整”；2002年6月7日，泰生公司出具收款收据：“今收到杨德斌交来购香珠园B栋二层房款（1177.94㎡）房款（分期）伍拾万元整”；2002年6月12日，泰生公司出具收款收据：“今收到杨德斌交来购香珠园B栋二层房款（1177.94㎡）（分期）叁拾万元整”；2002年8月26日，泰生公司出具收款收据：“今收到杨德斌交来购香珠园B栋二层房款（1177.94㎡）分期叁拾万元整”，合计付款556万元。2017年5月10日，一审法院庭审期间，杨德斌、杨德志的委托诉讼代理人林延海当庭表示，杨德斌、杨德志愿意支付剩余房款。本院认为：本案为案外人杨德斌、杨德志提起的执行异议之诉，争议焦点在于杨德斌、杨德志对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨德斌、杨德志与香珠花园开发商之一辰森公司于2001年2月20日就案涉房产签订的《深圳市房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。原审以案涉房产存在一房多卖及杨德斌、杨德志提交的房地产买卖合同的效力未经双方确认或司法确认为由，认定该合同是否合法有效无法确认不当，本院予以纠正。案涉房产于2009年1月13日被广东省梅州市中级人民法院裁定查封，故可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。杨德斌、杨德志因善后工作小组对香珠花园的清场活动而离开案涉房产并不影响认定杨德斌、杨德志在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。合同约定案涉房产购房款为765.661万元，杨德斌、杨德志总共支付购房款556万元，并无证据表明人民法院要求杨德斌、杨德志将剩余价款交付执行，杨德斌、杨德志亦表示同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故应认定杨德斌、杨德志已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉房产因香珠花园开发商及法定代表人涉嫌犯罪而被查封，以致无法办理过户登记手续，非因杨德斌、杨德志自身原因未办理过户登记。综上，杨德斌、杨德志对案涉房产具备符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益，原审驳回杨德斌、杨德志的诉讼请求，继续执行案涉房产不当，应予纠正，应不得执行案涉房产。案涉房产登记在泰生公司名下，杨德斌、杨德志并不具有对案涉房产的所有权，只能依照合同约定要求开发商办理案涉房产的相关手续，故对杨德斌、杨德志要求确认案涉房产的物权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14民初28号民事判决；二、不得执行广东省深圳市福田区农轩路29号香珠花园B栋南二层1177.94㎡房产；三、驳回杨德斌、杨德志的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由杨德斌、杨德志负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年十二月十六日书记员  邹政文