辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0727民初2193号原告(执行案外人)：刘涛，男，1977年12月4日出生，回族，个体业者，住义县。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被告（申请执行人）：张明辉，男，1963年6月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：徐风，辽宁兴达律师事务所律师。被告（被执行人）：李文录，男，1960年10月12日出生，汉族，个体业者，住义县。委托诉讼代理人：李明超，男，1985年8月29日出生，汉族，个体业者，住义县，（系被告李文录之子）原告刘涛诉被告张明辉、李文录案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘涛及其委托诉讼代理人于福旭和被告张明辉的委托诉讼代理人徐风、被告李文录的委托诉讼代理人李明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出的诉讼请求是：1.停止对原告购买的坐落于义县城关满族乡政府综合楼（金三角小区住宅楼）3单元302号（房权证号为20××84号）房屋的执行，并确认该房屋产权归原告所有；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年10月8日，原告从被告李文录购得坐落于义县城关满族乡政府综合楼（金三角小区住宅楼）3单元302室房屋一所，原告支付了全部购房款人民币295000元。被告李文录将该房屋交付原告，原告对该房屋实际入住长达7年之久，并交纳了各种费用。你院在审理被告也就是申请执行人张明辉与被告也就是被执行人李文录债务纠纷一案中，于2019年9月6日作出（2019）辽0727执1734号民事裁定，查封了该房屋并将执行。对此原告于2019年11月4日向义县人民法院提出异议申请。2019年11月15日义县人民法院以（2019）辽0727执异52号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。现原告认为，原告购买被告李文录房屋的合同合法有效，并且已履行了全部合同义务，该房屋的产权应归原告所有，你院对该房屋的查封和执行以严重的侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判决。被告张明辉辩称：不同意原告刘涛的诉讼请求。其理由系：原告刘涛主张的案外人执行异议之诉，要求人民法院解除诉争的查封并停止对该房屋的执行，不仅缺乏事实和法律依据，而且也不符合人民法院关于办理执行案件保护不动产买受人物权期待权的保护条件，故请求人民法院依法驳回原告刘涛的诉讼请求。被告李文录辩称：被告李文录确实将诉争的房屋于2012年10月8日卖给了原告刘涛，被告李文录也收到了原告刘涛的全部购房款。原告刘涛围绕其诉讼请求向本院提交了（2019）辽0727执异52号民事裁定书、楼房买卖协议书、存取款历史交易明细、义县利民物业有限公司的证明材料、居住楼房的邻居证明材料、物业费收据、证人证言笔录、房产执照复印件；被告针对自己的抗辩意见向本院提交了本院（2019）辽0727执1734号民事裁定书、诉争房屋的信息证明材料等证据材料。上列证据经庭审质证，依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实是：本院在审理申请人张明辉与被执行人李文录债权转让合同纠纷一案中，依申请人张明辉的申请和有效担保，本院于2019年9月6日以（2019）辽0727民初1734号民事裁定书，查封了登记在被申请人李文录名下的坐落于义县城关满族乡政府综合楼（金三角小区住宅楼）3单元302室房屋一所（房权证号20××84）。原告刘涛得知后，以查封房屋自己享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封并停止执行措施。本院于2019年11月15日以（2019）辽0727执异52号执行裁定书，驳回了原告刘涛的异议请求。另查明，2012年10月8日，原告刘涛与被告李文录签订房屋买卖协议书一份。约定：李文录作为出卖方（甲方），刘涛作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，商定房屋实际总价款为人民币（大写）贰拾玖万伍仟元整（￥295000元）。二、房屋状况（请按《房屋所有权证》填写），房屋座落：义县1城关满族乡政府综合楼（金三角小区住宅楼）3单元302，建筑面积：大写玖拾捌点贰平方米（98.20）。三甲方将房屋及附属物正式交给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、取暖、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将房照凭证及该房屋的钥匙交予乙方验收。四、甲方保证上述房地产产权清楚，若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。该协议签订后，原告刘涛同日在证人孙某和被告李文录的儿子李明超的陪同下，从义县农村信用合作社聚兴储蓄所取款人民币165000元后，又从其他亲属处借部分现金后，以现金支付的方式，将购楼款一次性交予被告李文录。此后，原告刘涛搬至此楼居住，一直生活至今。在居住期间内，原告刘涛曾多次找被告李文录协助其办理此楼房的产权变更登记手续，因被告李文录在外地承包工程，加之后期身患疾病，导致此楼房至今未办理产权变更登记手续。但该楼房的物业费、水电费、取暖费等相关费用均由原告刘涛以李文录的名义进行缴纳。现此楼房的登记的产权人仍为被告李文录的名下。又查明，2012年3月31日，被告李文录曾以诉争的楼房作抵押，向义县聚粮屯信用社贷款，其抵押期间为一年。此笔贷款被告李文录已于2012年10月前还清，但至今此楼房尚未解押。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告刘涛与被告李文录不仅签订正式了商品房买卖协议，而且在合同签订后还交付了全部房屋价款，同时原告刘涛还提供相应的证据佐证其已在所购的房屋中生活居住长达七年之久，说明原告刘涛与被告李文录之间的达成商品房买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告刘涛与被告李文录之间的房屋买卖协议是合法有效的。关于原告刘涛对争议的房屋未办理产权变更登记手续，其被人民法院查封的房屋是否能够予以执行的问题。本案的刘涛现已对诉争的房屋缴纳了全部房屋价款，且在本院查封之前就已被原告实际占有、使用多年，并交纳的相关的物业费、水电费和取暖费。诉争的房屋虽未办理产权变更登记手续，但是未办理产权变更登记手续的原因并非是原告刘涛的个人原因所致，而是被告李文录长期在外承包工程和事后身患重病原因所致。同时，本案被告张明辉与被告李文录是因债权转让而产生的债权债务关系，其是一般的债权人，并非是因购买诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在取得诉争房屋所有权的情形。同时法律还规定，当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。故原告要求停止对诉争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。关于诉争房屋在被告李文录卖给原告刘涛之前用此房作抵押贷款是否影响买卖合同的效力问题。从义县不动产登记中心出具的诉争房屋的信息证明上看，虽被告李文录卖给原告刘涛的房屋是在抵押期间卖给原告刘涛的，且至今未办理解押，但是被告李文录在将诉争的楼房卖给原告刘涛后的2012年10月份，已将抵押贷款还清，未办理解押与原告刘涛无关，并不影响合同的效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行原告刘涛购买被告李文录的坐落于义县城关满族乡政府综合楼（金三角小区住宅楼）3单元302号（房权证号为20××84号）的房屋；二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。案件受理费5725元，由被告张明辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。本院（2019）辽0727执异52号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  郑宪章人民陪审员  肖洪园人民陪审员  袁 芳二O一九年十二月二十四书记员甄妍