云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1622号原告：杨洪斌，男，白族，1973年5月1日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：黄蓉，女，汉族，1987年11月3日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，现住瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴云选，云南民定律师事务所律师，执业证号15301201510651154，代理权限为特别授权代理。被告：虞佑仙，女，汉族，1969年1月8日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：魏建荣，云南金曦律师事务所律师，执业证号15305200910755746，代理权限为特别授权代理。原告杨洪斌与被告虞佑仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月24日公开开庭进行审理。原告杨洪斌的委托诉讼代理人黄蓉、吴云选，被告虞佑仙及其委托诉讼代理人魏建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的10万元房屋租金；2、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告将租用的瑞丽间房间腾还原告；4、判令被告赔偿原告房屋修复费50000元、玻璃修复费2000元、配电箱修复1000元、防盗锁损失500元。5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方协商一致，签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于瑞丽间房间，约定租赁期限自2018年5月1日起至2024年1月31日，房屋租金：第一年30万，第二年315000元…付款每年12月31日前付。《房屋租赁合同》第一条第四款约定：“租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：……（4）连续三个月不付水、电等费用的”；第四条特别约定第五款“乙方在租用期间主动终止经营，甲方有权在一个月内收回，甲方不补偿乙方任何费用。”原告按约定向被告交房，被告于2018年I2月31日向原告交付租金7万，于2019年1月19日交付租金13万，拖欠房租10万元至今。被告接房后，对部分房间进行过简单装修，随后将所有房屋一直闲置，处于无人管理状态，致使房屋遭到破坏、脏乱不堪，原告多次通知要求妥善管理使用房屋，但被告一直不予理会。被告自接房至今，未向原告交纳过任何水、电等费用，原告多次催讨，被告仍未支付拖欠的水电费。被告拖欠租金的违约行为，导致合同无法继续履行，且被告无故终止经营以及拖欠水电费的行为，符合合同约定的“终止合同，甲方收回房屋”的条件，因此，《房屋租赁合同》依法应当予以解除。被告在装修过程中，无故破坏房内主体设施，破坏变电箱及防盗锁，给原告造成财产损失，依照合同约定，被告应承担全部赔偿责任。被告由于自身原因无法经营，却无故将责任归咎于原告，要原告退还房租并赔偿其损失，在其无理要求得不到满足的情况下，粗暴辱骂威胁原告，甚至纠结他人肆意滋扰原告其他正常经营，致使警察出面处理。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。诉讼过程中，原告杨洪斌变更第四项诉讼请求“判令被告赔偿原告房屋修复费50000元、玻璃修复费2000元、配电箱修复费1000元、防盗锁损失500元。”为：“判令被告赔偿原告房屋修复费50000元、玻璃修复费2000元、电费1000元、防盗锁损失500元。”被告虞佑仙辩称：第一、案涉合同不真实。合同中载明房屋租期自2018年5月1日起，但2018年5月1日时答辩人根本就不认识原告，答辩人是在2018年12月30日才认识原告的，认识当天双方就商谈合作开酒店的事宜，原告说元旦节要发工资给员工，让答辩人先付原告一部分现金，并让答辩人签合同，原告说该合同不生效，只是应付银行用的，所以答辩人才签了案涉合同并支付给原告7万元。第二、案涉合同不生效。理由1、该合同只规定了答辩人的义务，没有规定权利；2、该合同没有签订的日期。双方约定是等原告办好消防证、答辩人装修完毕可以营业时才签正式的合同，租金也是等营业才开始算。第三、答辩人接房时，双方对于房屋内水、电表的起止度未确定过，且原告尚未营业，没有使用过水和电，所以答辩人不应当支付水电费。第四、答辩人不同意解除合同。因为答辩人已经进行了装修、投资，原告也接受了答辩人支付的相应款项，现因原告无法办理消防证导致答辩人无法营业，如果解除合同，原告应赔偿答辩人投资损失。第五、配电箱和玻璃门的损坏是原告自己造成的，修复费不应该由答辩人承担。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的原、被告身份证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认证如下：原告杨洪斌提交的证据：一、《房屋租赁合同》原件一份，欲证明1、原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为第一年30万元，2018年12月31日前付清，被告至今尚欠租金10万元。2、合同约定，乙方连续三个月不付水、电费用或乙方在租用期间主动终止经营的，甲方可终止合同，收回房屋使用权。二、微信聊天记录截图打印件一页、交款通知单照片打印件一份、电表用电记录照片打印件一份、《终止合同通知》打印件一份，欲证明被告连续三个月以上不付水、电费，拖欠水、电费5000余元，原告于2019年9月11日书面通知被告终止合同，并依据合同收回房屋。三、手机通话录音光盘一份，欲证明被告主动终止经营，2019年7月至2019年9月期间，经原告多次催促，被告仍未恢复经营，依据合同约定，原告可解除合同并收回房屋。四、手机通话录音光盘一份，欲证明被告在接到原告发出的终止合同通知后，明确表示同意解除合同并退回租赁房屋。五、照片打印件一份，欲证明被告在装修房屋期间破坏玻璃门、防盗锁、配电箱，应赔偿原告相应损失。经质证，被告对证据一的真实性认可，对合法性和关联性不认可。异议认为该合同无效，双方没有约定权利和义务，是不平等的，且没有签约时间，该合同只是意向性考虑，最终要等条件成熟时，双方才签订租赁合同。2019年1月19日，原告出具给被告13万元收据时，已载明10万元租金尾款是要在房屋装修完工后才付，因此原告主张的10万元付款条件尚未成就。对证据二中交款通知单的三性均不认可，该系原告单方制作，被告没有开业，不产生交款通知单所提到的各项费用；对微信聊天记录不认可，被告没有欠原告水电费，且双方约定如果被告欠水电费的话，就从被告垫付的租车费和装修费中扣除；对电表用电记录不认可，因为双方没有签订正式的合同，不应付水电费；对《终止合同通知》不认可，案涉合同不是原告单方可以终止的，被告已付的费用和投资款尚未解决，被告不同意解除合同。对证据三、四不认可，异议认为违反了证据规则，录音未告知被告，且内容不完整，不能作为证据使用。对证据五的真实性及关联性不认可，看不出玻璃和锁是什么地方的，损坏和不损坏应该由鉴定部门作出。结合被告的质证意见，本院认为，被告对证据一的真实性认可，本院予以确认。证据二中的交款通知单系原告单方制作，被告不认可，本院不予采信；微信聊天记录中的双方系案外人曾庆丞与张国花，被告不认可，本院不予采信；电表用电记录无法体现拍摄的时间及电表位置，且原告自认一楼及六楼被告没有单独电表，用电量与原告自用混同，故电表用电记录本院不予采信；对《终止合同通知》的真实性认可。证据三、四系原告本人及其公司员工与被告的谈话过程，能够客观反映被告认可未付水、电费用的事实，该通话录音的取得并未侵害被告或者其他人的合法权益，也未有违反法律禁止性规定或违背公序良俗的情形，本院予以采信。双方均认可房屋装修未完成，故对证据三中被告主动终止营业的证明内容不予采信。证据五系打印件，模糊不清、无原始载体核对，且无法体现拍摄的具体位置是否系案涉房屋内，本院不予采信。被告虞佑仙提交的证据：一、收据复印件一份，欲证明原告收取被告租金和定金情况；收据上写明租金为30万元，于装修完工后付尾款10万元，所以原告主张的10万元应该在装修完工后才支付。二、《证明》复印件一份，欲证明原告委托刘璐去办理租车事宜，租车费用是由被告儿子垫付的，原告未付租金给被告。三、《收据》复印件一份，欲证明被告的儿子帮原告翻新房屋，支付工程款和材料款3850元，当时双方约定待双方对账后多退少补，但至今原告没有将该款支付给被告。四、《三楼、四楼走道吊顶材料清单》复印件一份，欲证明被告承租房屋后，进行了购买材料等投资。经质证，原告对证据一的三性认可，对证明目的不认可，异议认为收据内容部分无效，原告只委托瑞丽市神韵木艺部代为收款，并未授权张国花更改房屋租赁合同主要内容，因此张国花的注解“年租金30万元于装修完工后支付尾款10万元”属无权代理，无效。被告的装修期只有8个月，截止到目前8个月的装修期已过，并且是被告主动停止装修，应视为已装修完毕，因此应支付尾款10万元。对证据二、三的三性均不认可，因无原件核对，且从形式上看属证人证言，证人未到庭接受询问，不具有证据资格。从内容上看，租车费、装修费与本案不属于同一法律关系，应另案处理。对证据四的三性均不认可，系被告单方制作，无发票收据等，且与本案无关。本院认为，原告对证据一的三性认可，本院予以确认。证据二、三、四系另一法律关系，与本案待证事实不具有关联性，本院不予评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨洪斌系瑞丽市神韵木艺部的法人代表。原告杨洪斌作为甲方与被告虞佑仙作为乙方达成房屋租赁合意，签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租用期限及其约定：1、租用期限自2018年5月1日起至2024年1月31日前；2、房屋租金：第一年30万，……（给予免费8个月装修时间），付款每年12月31日前付；……4、租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：……（3）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（4）连续3个月不付水、电等费用的；四、特别约定：……5、乙方在租用期间主动终止经营，不得破坏设施，甲方有权在一个月内收回，甲方不补偿乙方任何费用；……五、使用范围及责任：1、乙方租用杨洪斌位于瑞丽间房间，一楼左边共用大厅一个。”落款处有原、被告双方签字按印，合同签订日期空白。被告于2018年I2月30日向原告交付定金7万元，后转化为租金；于2019年1月19日交付租金13万元。庭审中，原告自认于2018年12月31日交付案涉房屋给被告使用；2018年6月28日之前，被告没有单独的水、电表，被告在装修期间用的水、电和原告自用的水、电混同。2019年6月28日，原告在被告使用的三、四楼安装了独立的电表，但一、六楼的用电仍与原告自用混同。另查明，被告租房至今，未向原告交纳过水、电等费用。原告于2019年9月11日通过手机短信向被告送达《终止合同通知》，载明：“根据合同第一条第四款的约定，连续3个月不付水、电费用的，杨洪斌可终止合同，收回房屋所有权，你需要承担全部责任，并赔偿杨洪斌损失。因你在租用期间违反上述约定，多次通知你交纳水、电费，你至今都未予以交纳，故杨洪斌特通知你，终止《房屋租赁合同》，收回房屋使用权。”本院根据各方当事人的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》效力如何、应否解除；二、被告应否支付原告租金10万元；三、原告的其他诉讼请求能否得到支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。关于案涉合同的效力问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定租用期限自2018年5月1日起至2024年1月31日前，但原告自认实际交房时间为2018年12月31日，故合同中针对2018年12月31日之前的约定对原、被告双方均不具有法律约束力。关于案涉合同应否解除的问题。原告认为被告未交纳水电费、在租期间主动终止经营及拖欠房屋租金的行为，符合合同约定甲方可终止合同、收回房屋的情形。对此本院认为，第一，被告未交纳水、电费属实，但尚不足以达到约定解除合同的条件。首先，原、被告双方未在合同中明确约定水、电费的交费标准。其次，被告并未明确表示不履行支付水、电费的义务。再次，原告自认被告使用的水、电与原告自用的水、电混同，交费通知单上的每月水、电费各300元系原告的估算，被告未表示过认可。庭审中原告自认不主张水费的原因系没有水费的计算依据，以及通话录音中被告说水、电费就从房租中扣减等，均说明双方对于水、电费交纳问题未达成一致，尚在协商过程中。被告未付的水、电费金额与其已付的房租金额相比，比例显著微小，尚未达到合同目的不能实现的程度。且截至通话录音时，扣除合同约定的免费八个月装修时间，被告交付的20万元租金尚有剩余。第二，原、被告双方均认可案涉房屋至今未装修完工，故被告尚未开业，不存在主动终止经营的情形。第三，根据合同约定，房屋租赁期限为5年，租金为第一年30万元，付款时间为每年12月31日前。原告自认交房时间为2018年12月31日，被告于2019年1月17日交付房租13万元，原告未提出异议，另根据原、被告的通话录音中，原告告知被告11月份就要付房租的内容，均能够证实双方对于租金的约定为先用后付。故至法庭辩论终结时，被告使用案涉房屋的时间未届满一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告支付剩余租金10万元的期限尚未界至，被告不存在拖欠租金的情形。综上所述，原告要求判令解除案涉租赁合同、被告腾还原告房屋并支付剩余租金10万元的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。关于电费及房屋、设施损坏的问题。原告未能提供有效证据证明被告的实际用电量及双方协商一致的电费收费标准；不申请对房屋损坏的价值进行鉴定，又不能提供证据证明被损坏房屋及设备的实际价值，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付电费1000元、房屋修复费50000元、玻璃修复费2000元、防盗锁损失500元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：驳回原告杨洪斌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，由原告杨洪斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费3370元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲人民陪审员  陈本传人民陪审员  施晓华二〇一九年十二月十二日法官助理杨元霜书记员杨帆附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……