石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初632号 原告：刘根会，男，1965年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：黄景辉，河北德公律师事务所律师。 被告：苏书海，男，1964年1月28日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：贾宝玉，河北恒利律师事务所律师。 原告刘根会与被告苏书海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘根会的委托代理人黄景辉、被告苏书海的委托代理人贾宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘根会向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金40000元；赔偿装修损失146397元；3、依法判决诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告合法拥有的坐落于石家庄市栾城区建筑面积为1200平方米的三层楼房，租赁期限为2018年4月1日至2023年4月1日，该房屋的年租金为80000元。如果市政动迁被告应至少提前三个月通知原告，否则由此造成一切损失和后果，都由被告承担。2018年五一假期期间，原告租赁的房屋因系违法建筑被栾城区政府强制拆除。在租赁期间，被告从未告知该房屋系违法建筑，拆除之前也未提醒原告搬离房内资产，给原告造成了巨大的财产损失。且因为原告租赁的时间较长，2018年4月期间已进行了大量装修给原告造成了巨大的装修损失。被告的上述做法，严重侵害了原告的合法权益，因所租赁的房屋已被拆除，租赁房屋的合同目的已不能实现。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并由被告赔偿因此给原告造成的财产损失和装修损失。 苏书海辩称：1、同意解除租赁合同；2、同意退还租金4万元；3、不同意赔偿损失，强拆是政府行为，是不可抗力，不承担赔偿责任。 原告提交以下主要证据：一、1、房屋租赁合同；2、银行转账流水及收据；两份证据用于证明原被告在房屋租赁合同关系中，原告已经支付了第一年度的租金。二、1、安装中央空调配件、出风口、维修调试等销货清单收据；2、购买冷库转账流水；3、安装卷帘门转账流水；4、一楼装修务工费材料费；5、购买办公室桌椅的收据；6、现场照片及装修工人的书面证明及营业执照等证据；以上证据用于证明原告租赁被告的房屋进行了大量的装修，累计损失金额为146397元。 被告质证意见为：合同是原告委托代理人刘江涛与被告签订的，被告不认识原告，对合同真实性无异议，但合同没有房屋的房产证、土地证等内容，证明双方签订合同时原告明知该房屋是被告私建的，没有合法手续；对收到4万元租金的转账证据无异议，对原告要求解除合同被告同意，但不同意赔偿。合同没有对租赁用途作出约定；对原告提交的装修进货单是原告单方出示的，对其真实性、合法性均不认可；原被告签订的合同没有约定装修条款，对原告私自装修造成的损失应由原告自己承担。 被告提交的主要证据为：1、证人张某证实拆房屋的时候乡里于2018年4月8日通知了苏书海，苏书海通知的刘江涛，刘江涛过去看了看，后证人去拆的防水板，拆的时候刘江涛一直在旁边，没有阻止。乡里拆迁通知书贴在原告租赁房屋的门上。2、证人罗某证实4月16日楼底镇土地所给被告打电话，苏书海让罗某去出租的房屋处，看到拆迁的告示已经贴到门上了，刘江涛也在，工人正在拆出租房屋的瓦。3、三份限期拆除通知单回执复印件和一份在租赁房屋贴的告示照片用于证实在出租的房屋处张贴有拆迁告示的事实。 原告的质证意见为：对证人证言有异议;对责令限期通知单回执真实性合法性认可，对关联性不认可，该文件并未说明原告所租赁的三层楼房是强制拆除范围，对关联性不认可，该告知书不能认定是原告租赁的房屋，对大门张贴告示的照片不认可，该照片不能证明被告所主张的内容。 经审理认定事实如下：2018年4月1日原告刘根会与被告苏书海签订《房屋租赁合同》，内容为：出租方（甲方）苏书海租赁给承租方（乙方）刘根会座落在栾城区建筑面积为1200平方米的三层楼房，租赁期限自2018年1月1日至2023年4月1日，租赁期五年，房屋年租金为80000元，每年交付房租时一次性付清。合同并约定房屋租赁期间，房屋因不可抗拒的原因造成合同无法履行，双方互不承担责任，合同还约定：如果市政动迁甲方应至少提前三个月通知乙方，否则由此造成一切损失和后果，都由甲方承担。2018年3月24日原告在签订合同之前开始装修，2018年4月2日刘根会方工作人员刘佳豪将租金8万元转账给苏书海。2018年4月16日，因案涉房屋为违法建筑，政府将强制拆除通知张贴于案涉房屋大门，2018年4月30日，案涉房屋被石家庄市栾城区人民政府强制拆除。后苏书海将4万元房租返还给刘根会。刘根会要求苏书海返还剩余房租4万元及因强拆给其造成的损失146397元，诉至法院。 原告提交《库房损失明细》主张其装修房屋的损失清单为：1、中央空调出风口（20个×501.5＝10030元）（原告提交银行转账流水、收款人证言、强拆现场照片等证据）；2、安装中央空调所需配件费合计17927.95元、（原告提供销售清单金额为8710.55元的证据）；3、其他配件费用1477元（原告提供收据、现场照片的证据）；4、中央空调和办公室钢管和管路装置整套38000元(原告提供现金收据、现场照片的证据)；5、中央空调主机维修和各办公室外机调试机芯25000元（原告提供现金收据、营业执照复印件的证据）；6、一整套冷库费用11000元（原告提供银行转账流水的证据）；7、安装卷闸门一套1250元（原告提供银行转账流水、现场照片的证据）；8、一楼装修务工费、材料费13913元（原告提供记账明细、证人证言等证据）；9、办公室办公桌5000元（10个×500元）；10、办公室办公柜子3200元（8个×400元）；11、办公室办公椅子3000元（30个×100元）；12、总经理办公桌7600元（2个×3800元）；13、会议室会议桌9000元（1个×9000元）（以上第9到13原告提供收据、搬家凭证、现场照片等证据）。综上，原告主张其损失共计146397.95元。 被告主张出租房屋强拆通知分别于2018年4月8日、4月12日、4月16日向其本人送达，并主张4月16日的告示在出租房屋大门张贴，原告方知情，故因拆迁造成的损失不应由被告承担。 以上事实由原被告提交的书证、证人证言、庭审笔录中当事人陈述为证。 本院认为：原被告合同中约定了因不可抗拒原因造成合同无法履行，双方当事人互不承担责任，但同时又约定，如市政动迁甲方应至少提前三个月通知乙方，否则损失由甲方承担。从本案事实来看，原被告签订合同日期为2018年4月1日，房屋拆除时间为2018年4月30日，在签订合同时双方对拆除之事均不知情。被告无法做到提前三个月通知原告，同理如按合同约定因不可抗拒原因造成合同无法履行，双方互不承担责任对原告显失公平，故对原被告签订合同中上述内容本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中原告承租房屋因系违法建筑被政府强制拆除，原告承租房屋的目的不能实现，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，对原告该主张本院予以支持。原告向被告支付的租金被告应予以返还，故对原告要求被告返还剩余租金4万元的主张本院予以支持。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人有权利要求赔偿。 2018年4月16日政府拆除通知在出租房屋门口张贴，当时原告方对承租的房屋一直在进行装修，原告对拆除通知视而不见，明知拆除仍继续装修，原告存在相应过错。被告主张曾于2018年4月8日、4月12日、4月16日告知原告房屋拆除之事，因证人与己方有利害关系，本院推定以4月16日政府强拆违法建设告知书张贴在出租房屋时间为原告知道拆除的时间。 对于被告方，被告对自己的房屋明知是违章建筑，仍向外出租，被告亦存在过错，对原告的损失应承担赔偿责任。 关于原告装修损失的赔偿问题。结合本案，原告装修的中央空调部分及冷库费用、安装卷闸门部分原告提供的票据显示均在2018年4月16日（拆迁通知张贴在出租房屋时间）前购买，费用共计104684.95元，其中，在中央空调相关费用中配件费用合计17927.95一项中，经查有证据支持的为8710.55元，对无证据部分本院不予支持。原告提交的购物票据为收据，但结合原告提交的现场照片可以看出原告已经安装中央空调及卷闸门，因此部分为安装后不易拆卸物，对此部分损失，被告应负责赔偿。原告损失清单中有冷库费用11000元，因原被告签订的合同中并未显示租赁房屋用途，且现有证据亦无法证明冷库是否安装，对冷库费用11000元部分本院不予支持。综上，本院认定不可拆卸部分原告的损失为84467.55元。 对原告主张的办公桌、椅部分因系可移动物品，原告在明知承租房屋即将拆除，仍心存侥幸，未将该物品搬离，该部分费用27800元原告应自行承担损失。关于原告主张的一楼装修务工费、材料费13913元部分因原告仅提供记账凭证及证人证言，证人未到庭，不符合证据规则，本院对13913元部分不予支持。 综上所述，经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十一条的规定，判决如下： 一、解除原告刘根会与被告苏书海签订的《房屋租赁合同》； 二、被告苏书海返还原告刘根会租金40000元人民币； 三、被告苏书海赔偿原告刘根会装修损失共计84467.55元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4028元减半收取为2014元，由被告承担1395元，由原告承担619元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4028元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  信云丽 二〇一九年十二月九日 书记员  任力伟 ——