江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9087号上诉人（原审被告）：周曙光，男，1955年3月6日生，汉族，退休，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：沈立明，江苏禾顺律师事务律师。委托诉讼代理人：蒋凤华，江苏禾顺律师事务律师。被上诉人（原审原告）：郑兆权，男，1947年2月17日生，汉族，退休，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：郑照余，男，1953年1月26日生，汉族，退休，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：郑照德，男，1954年10月13日生，汉族，退休，住安徽省巢湖市含山县。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李家宝，江苏恒森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑照齐，男，1956年11月13日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。上诉人周曙光因与被上诉人郑兆权、郑照余、郑照德、郑照齐确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周曙光上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人郑兆权、郑照余、郑照德的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院引用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用房管理办法》作为审判的依据，认为案涉转让协议损害了社会公共利益，适用法律错误。1、上述两份文件并不是法律和行政法规，不能作为确认合同效力的依据，且上诉人与吴凤英之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。2、上述两项规章均于2007年颁发，而案涉协议于2006年签订，且上诉人于2006年底己入住案涉房屋，一审法院以上述两项规章制度认定案涉协议无效，违背了“法不溯及既往”原则。3、案涉协议并没有损害社会公共利益。吴凤英在自身有住所、无住房困难前提下，与上诉人签订售房协议，将案涉房屋转让给经济困难无住房的上诉人后，其并未重新申请经济适用房、占用国家资源。相反，双方之间的协议体现了对国家资源的充分利用，解决了低收入人员上诉人的住房困难，符合国家政策的根本目的。二、案涉房屋并非纯粹的经济适用房，而是拆迁安置获得。案涉房屋系吴凤英因拆迁安置而获得的经济适用房，虽然具有一定的政策性，但明显不具有前述规章中关于“救助城市低收入住房困难群体”的社会保障性。上诉人与吴凤英之间关于案涉房屋的转让合同并不涉及损害社会公共利益问题，也没有扰乱社会秩序，现案涉房屋已具备上市交易的条件，案涉房屋的转让协议应属有效。三、一审判决显失公平。上诉人在案涉协议签订后支付了全部房款，即行装修入住己有12年，被上诉人在此期间也从未提出异议，现因房价上涨，被上诉人违背吴凤英生前意愿，违背诚实信用，在吴凤英去世后，肆意毁约，试图通过恶意诉讼来剥夺上诉人唯一的住房，一审法院未考虑案涉协议的履行情况，直接以案涉房屋违背规章制度规定的社会公共利益为由，认定协议无效，违背了“任何人不得从其违法行为中获利”的原则，显示公平。四、即便案涉房屋为经济适用房，但国家尚无法律明文规定经济适用房转让协议无效，且国务院规章制度规定，购房人可以转让经济适用房，但应当向政府缴纳土地收益等价款。就本案来看，只要缴纳了土地收益，案涉房屋即为完全产权，能够办理过户登记，但是否能办理过户登记，上诉人能否取得购买资格，并不影响协议本身的效力。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院公正判决。郑兆权、郑照余、郑照德辩称，一审法院适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、案涉房屋为经济适用房，并非拆迁安置房。二、政府提供经济适用房是为了解决城市低收入困难家庭居住问题，根据国家经济适用住房管理制度五年内不得上市交易的规定，上诉人周曙光与被上诉人郑照齐签订的案涉协议不满五年，应当认为损害社会公共利益，属无效合同。三、根据上诉人与被上诉人郑照齐签订的协议，约定郑照齐出售其本人所有的经济适用房，而案涉房屋是被上诉人母亲吴凤英的经济适用房，订立合同时郑照齐并未取得吴凤英的授权，事后吴凤英也没有对该协议确认和实际履行，上诉人明知案涉房屋并非是郑照齐所有且没有授权，仍订立协议，符合《合同法》第五十二条第二项规定的恶意串通损害第三人利益，也属于无效合同。四、上诉人伪造委托书办理房屋权属登记，吴凤英于2010年5月6日因病去世注销户口，而委托书并非是吴凤英本人签名，根据笔迹判断应为上诉人自行书写，根据委托书载明的委托时间为5月11日，可以认定上诉人伪造委托书，上诉人伪造委托书自行办理房产权属登记，侵害了被上诉人的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。郑照齐二审未到庭答辩。郑兆权、郑照余、郑照德向一审法院起诉请求：1.确认郑照齐与周曙光签订的《售房协议书》无效；2.本案的全部诉讼费用由郑照齐、周曙光承担。一审法院认定事实：吴凤英育有四子郑兆权、郑照余、郑照德、郑照齐。2004年9月，吴凤英所有的原坐落于南京市秦淮区子铺房屋依法被政府征收拆迁。作为征地房屋拆迁户吴凤英申请购买了经济适用住房，即位于南京市雨花台区房屋。2006年6月22日，南京市住房制度改革办公室向吴凤英发出通知书，同意其购买坐落于荷塘村经济适用房一套，房屋建筑面积40平方米左右。2006年7月24日，郑照齐与周曙光签订《售房协议书》，约定郑照齐将其本人所有的位于南京市.42平方米）售给周曙光，房屋售价121000元，上述房屋于2006年12月30日左右交付，卖方所取得房产证、土地证交买方保管，并于上市日办理过户手续，由此所产生的一切费用由买方承担。合同签订当天，周曙光向郑照齐支付了121000元，郑照齐向周曙光出具收条，“今收到周曙光买房款荷塘村24幢306室人民币121000元。”2010年5月5日，郑照齐代吴凤英签订了经济适用房买卖契约，约定吴凤英购买雨花台区铁心桥街道荷塘村秋景苑3幢3单元306室房屋，房屋建筑面积39.19平方米，房款合计88177.5元。2006年12月底周曙光拿到案涉房屋并入住至今。2010年5月，周曙光代吴凤英缴纳了房屋专项维修基金，办理了房屋产权证，缴纳了房屋契税等相关费用。该房产证载明案涉房屋为经济适用房。一审法院认为，损害社会公共利益的合同无效。依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定和住建部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。上述规定虽不属法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。郑照齐与周曙光之间签订的《售房协议书》，系经济适用房申购人吴凤英购买经济适用房不满五年时委托郑照齐与周曙光签订，不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为损害社会公共利益，故该买卖合同无效。周曙光辩称案涉房屋为拆迁安置房，因房产证载明该房为经济适用房，周曙光主张无事实依据，一审法院不予采纳。周曙光辩称郑兆权、郑照余、郑照德主体不适格。一审法院认为，郑兆权、郑照余、郑照德作为吴凤英继承人，与案涉合同标的物具有利害关系，故有权提起诉讼。无效的合同自始没有法律拘束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。周曙光未在本案中主张郑照齐返还购房款，关于上述合同无效后的房屋返还及损失赔偿的问题，双方可另行主张权利，本案中不予理涉。郑照齐经一审法院合法传唤，无正当事由拒不到庭，放弃抗辩质证权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，一审法院对郑兆权、郑照余、郑照德诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：确认郑照齐与周曙光于2006年7月24日签订的《售房协议书》无效。一审案件受理费2720元，由郑照齐负担1360元、周曙光负担1360元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。二审中，被上诉人郑兆权、郑照余、郑照德从南京市住房保障中心调取下列拆迁资料并提供至本院：①《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》，载明“申购人吴凤英，原住房地址“路子铺34幢305”、使用面积“（斜杠）m2”，南京市秦淮区住房制度改革领导小组审核同意并加盖印章；②《证明》，系由南京向阳五金交电供应站出具，内容为“本单位退休职工吴凤英，其他地方无住房，年收入为7248元”；③吴凤英户口本复印件，载明住址“秦淮区路子铺34幢305室、文化程度文盲或半文盲”；④郑照齐与拆迁人签订《南京市房屋拆迁补偿协议》，载明被拆迁房屋“坐落于路子铺34幢305室”；⑤《评估报告书》，载明“产权人（承租人）郑照齐，房屋坐落路子铺34幢305室，补偿款产权人应得5782.68元、承租人应得52043.9元”；⑥户名为郑照齐《南京市城市房屋拆迁补偿款证实书》工商银行存折，存款数额为52043.90元；⑦承租人为郑照齐的《公有住房租赁合约》、⑧南京市秦淮区房屋拆迁有限公司出具《证明》，载明“兹有路子铺34幢305室吴凤英在拆迁时未拿到拆迁补偿款”。被上诉人郑兆权、郑照余、郑照德认为，吴凤英原路子铺34幢305室房屋拆迁时，该房屋承租人是郑照齐，而非吴凤英，吴凤英未取得任何拆迁利益。吴凤英作为低收入困难群体，在符合申购经济适用房的条件下，自行申购的经济适用房，与拆迁没有任何关联，案涉房屋性质就是经济适用房。上诉人周曙光质证称，其对该组证据形式上的真实性予以认可，但对内容真实性有异议。首先，本案存在两份《公有住房租赁合约》，其中一份承租方为吴凤英，另外一份承租方为郑照齐，两份合约的时间前后顺序不确定，不能确认原路子铺34幢305室房屋拆迁前承租人到底是谁。其次，在吴凤英经济适用房申请表中，原房屋住址路子铺34幢305室，与承租人为吴凤英的《公有住房租赁合约》地址吻合，拆迁时间为2004年2月16日，因此，吴凤英是因为原路子铺305室房屋拆迁而申请经济适用房，并非被上诉人所称的经济困难申购经济适用房，案涉房屋并非纯粹的经济适用房，而是具有拆迁性质。再次，从经济适用房申请表填写时间来看，发生于2004年9月17日，也就是说，在该时间点原路子铺34幢305室房屋的原承租人为吴凤英，并非郑照齐，上诉人认为，吴凤英才是被拆迁房屋真正承租人。第四，吴凤英户口登记的文化程度为文盲，上诉人认为，原路子铺305室房屋的拆迁利益、补偿协议及所有拆迁资料，均是吴凤英委托郑照齐填写或办理。另，被上诉人郑兆权、郑照余、郑照德陈述，被上诉人郑照齐在原路子铺34幢305室房屋拆迁过程中另行取得拆迁安置房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，案涉房屋系由吴凤英原承租本市秦淮区路子铺34幢305室房屋拆迁而取得的经济适用房，虽然具有一定的政策性，但明显不具有《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》中规定的救助城市低收入住房困难群体的社会保障性，本质上应为对被拆迁人予以政策补偿的拆迁安置房。当事人之间就拆迁安置房签订的房屋买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题。被上诉人郑照齐与上诉人周曙光围绕案涉房屋所签订的案涉《售房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规关于效力性的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋由郑照齐交付周曙光使用多年，郑兆权、郑照余、郑照德均未提供证据证明吴凤英曾对此提出异议，现其以郑照齐处分案涉房屋不知情为由，主张合同无效，依据不足，于法无据。综上所述，周曙光的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初372号民事判决；二、驳回郑兆权、郑照余、郑照德的诉讼请求。一审案件受理费2720元、二审案件受理费2720元，均由郑兆权、郑照余、郑照德负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇一九年十二月二十五日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕