安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2982号 原告：安徽省博颂商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B-1001，统一社会信用代码9134010008755403XN|（1-1）。 法定代表人：吴波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。 被告：杨静，女，1988年6月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：邹浩，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓丽，安徽卞和律师事务所律师。 原告安徽省博颂商业运营管理有限公司（以下简称博颂公司）与被告杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告博颂公司的委托诉讼代理人束庆啭、被告杨静及其委托诉讼代理人邹浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博颂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｃ1-1-010118、Ｃ1-1-010121号商铺，交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠房屋租金27684元（2015年12月1日至2017年11月30日）及违约金6598.6元（以合同租金总额32993元为基数计算20%）；3、判令被告自2017年12月1日起每日按92.3元支付原告房屋占用使用费至房屋腾退交还之日止；4、判令被告恢复房屋原状或赔偿原告房屋恢复原状费用25000元。事实和理由：“蚌埠国际汽车城”商铺是由蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称蚌埠皖投公司）开发建设，并委托原告运营管理。原告与被告于2014年10月27日签订了《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》，原告将位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｃ1-1-010118、Ｃ1-1-010121号商铺（总建筑面积约188.08㎡）出租给被告用于经营“汽车美容”，租赁期限为3个租约年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。第一年每月租金503元，年租金5309元；第二年每月租金903元，年租金总额10836元；第三年每月租金1404元，年租金总额16848元。被告自第二个租约年2015年12月1日至2017年11月30日租赁合同到期日止未按约定交付租金，共拖欠租金金额为27684元。原告将上述商铺交付给被告后，被告擅自破坏房屋原有结构，房屋损毁严重，违反了《商铺租赁合同》第十条规定，原告经预算恢复原状需要费用25000元。2017年11月30日房屋租赁合同到期，被告没有将房屋恢复原状交还给原告，原告多次催要无果。被告未按合同约定按时交纳租金及擅自拆改房屋、逾期腾退交还房屋的行为已严重违反了租赁合同的约定，除应向原告支付拖欠租金外，还应支付违约金、房屋占有使用费（租金），并应承担恢复原状或者赔偿恢复原状所需费用等违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉请。诉讼中，原告认可被告对所租赁房屋没有造成太大损坏，自愿撤回诉讼请求第4项，即关于判令被告恢复房屋原状或赔偿原告房屋恢复原状费用25000元的诉讼请求。 原告博颂公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照，证明原告的主体资格； 2、被告的身份证，证明被告的主体资格； 3、《蚌埠国际汽车城A地块委托运营管理合同》，证明原告受房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的委托，对该商铺进行运营管理； 4、蚌埠皖投投资管理有限责任公司营业执照，企业基本注册信息查询单，蚌埠高新技术产业开发区市场监督管理局准予变更通知书，证明房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司； 5、蚌埠市房地权证，证明涉案房屋为蚌埠皖投投资管理有限责任公司开发建设； 6、蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同、附属房屋设施、设备清单，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任、房屋交付被告使用时为完好状态以及双方的权利与义务等相关事实； 7、租赁到期告知函、快递单，证明租赁房屋到期前，原告告知被告办理续租或退租手续、并将房屋恢复原状及结清拖欠的租金和物业费等事实 被告杨静辩称，一、对于租赁合同的履行杨静具有一定的过错，但对博颂公司的损失不应承担全部责任。杨静在2015年11月份第一年租赁期限届满时，并没有按照约定支付租金，原告当时发函告知了杨静，杨静随后回复表示退租，并多次找到博颂公司，博颂公司也予以认可。杨静与博颂公司合同约定的经营项目为汽车美容，而杨静转租出去之后从事的是汽贸，且转租人和次转租人、以及之后的两位承租人也均没有向博颂公司缴纳租金，同时杨静与博颂公司签订的《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》第二条中约定了每年在租赁期限到期前15天内支付下一年的租金，第十三条约定了不支付租金达到15天及擅自改变商铺用途、转租给第三方,博颂公司均可以解除合同。而在过去将近三年的时间里，博颂公司对此处房屋没有采取任何的措施，而是在杨静没有支付租金后，次承租人、以及次承租人再转租、次承租人的次承租人再转租，博颂公司均没有提出任何异议，且杨静也没有从次承租人处收取任何的租金，博颂公司任由他人租赁占有使用房屋。根据《合同法》第119条的减损规则规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据博颂公司与皖投集团签订的协议，博颂公司应该勤勉尽责的履行协议，同时在协议中对驻场人员、工作天数等有明确的约定，对汽车城内的具体业态、经营情况负有责任，对杨静的经营情况、营业情况不能不知情。庭审中博颂公司称在杨静出现违约后，因公司比较宽容才没有及时起诉杨静，博颂公司的种种说法明显不符合事实情况。博颂公司与杨静签订合同的最主要的目的是为了收取租金，而杨静在2015年11月份以后就停止支付任何的租金，但博颂公司从未对此提出过任何的异议。按照我们正常的理解，博颂公司作为出租方，在杨静停止支付租金后，应对此处房屋进行查看，确定是否是杨静经营，如果是杨静经营，杨静不支付租金，博颂公司可以依据合同约定解除合同，如果不是杨静经营且变更了用途，博颂公司可以起诉强制收房，同时根据法律规定产生的减损费用还可以由杨静承担。博颂公司放任房屋将近三年，对房屋不采取任何的措施，对此具有过错，对损失扩大的部分不可以主张权利。博颂公司作为专业的商业地产运营管理公司，有成熟的管理系统，对合同的履行、违约责任、权利的救济相对于个人更具有优势，而对一个在其租赁管理范围内变更了经营用途、拒付租金三年的门店，博颂公司不可能对情况不了解不知情，可见因博颂公司的过错放任这种损失的扩大。同时，在2015年6月4日杨静收到博颂公司工作员工的短信通知，短信通知可见杨静在2015年6月4日就已经出现了不按照合同履行的违约行为，杨静后电话通知博颂公司的工作人员，明确告知博颂公司退租，不再租赁该房屋。在与博颂公司的工作人员协商中也同意杨静退租，至于博颂公司没有把房子收回，是因为博颂公司自己的过错导致的。综上，因博颂公司的过错，杨静对2016年、2017年租金不承担支付义务，以及不承担至腾房时止的租金。博颂公司在2018年6月份曾起诉杨静至贵院，杨静已经对房屋转租情况，租金支付情况等再次告知了博颂公司，博颂公司更无权就租金损失扩大的部分要求杨静支付租金，后博颂公司主动撤诉，其更无权主张租金实际腾房时止，也可以表明博颂公司在放纵损失的扩大。杨静对租赁合同的履行具有一定的过错，但是在2015年6月4日以后，杨静已经出现了违约行为，博颂公司放任这种损失的扩大，其始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租、强制收房的情况，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失、腾房损失，博颂公司无权主张。二、杨静没有腾退房屋的义务，也没有支付占用费的义务。杨静没有占有该房屋，该房屋被次承租人转租给了第三人，第三人又再次转租，博颂公司完全可以依据《合同法》第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人在两年前就可以解除合同，收回房屋，但博颂公司对此没有采取任何的措施，导致损失一直扩大到现在。杨静对也愿意配合收房，但是对损失扩大部分的占用费用等不承担任何的责任。同时在租赁合同中约定，杨静没有按照租赁时间返还商铺的，按照200%向博颂公司支付租金，代理人认为该条款为格式条款，博颂公司没有对此进行解释和说明，更没有明确的提醒，该条款为无效条款。结合上述代理意见，杨静同样不对租赁合同损失扩大的占用费用承担任何的责任。三、在博颂公司采取救济手段的合理期限后的租金以及房屋占用等损失由博颂公司承担，杨静对此不承担责任。博颂公司在杨静没有正常开业后，并没有及时的解决问题，而是放纵损失的扩大，代理人认为，在杨静有过错的情况下，应考虑博颂公司采取救济手段的合理时间，根据实际情况来看，代理人认为合理期间应以违约情况以及标的物来判断，杨静在2015年5月份首先出现违约，在2015年12月份拒付租金，再次违约，同时从房屋的租赁情况来看，房屋既没有装修也没有变更，代理人认为合理期间应为6个月，超过6个月的部分杨静不应该对此承担责任。 被告杨静为支持自己的辩称意见，向本院提供如下证据： 1、房屋租赁合同，证明杨静在2015年4月15日把房屋租赁给徐家斌，杨静的行为违反了与原告合同约定的经营用途； 2、短信截图（提供纸质材料，载体在被告手机里），证明2015年6月4日，原告已经发现被告店铺经营异常，但之后没有止损，而是任由损失的扩大； 3、（2018）皖0304民初3400号裁定书（复印件），证明原告对损失扩大具有过错，没有尽到止损规则。 原、被告对对方证据的质证意见，以及本院的认证意见：一、被告对原告所举证据1、2、3、4、5无异议，本院审核后予以认定；对证据6，对证据的三性无异议，对证明目的有异议。其认为该合同第13条约定了没有按照期限支付租金、转租的，博颂公司可以解除合同，博颂公司在第一年租赁期限届满后并没有采取措施去维护自己的权益，放任损失的扩大，达不到其主张租金的目的。同时该合同第14条违约金条款为格式条款，没有对违约条款进行解释和说明，也没有进行特别的提示，该条款不生效。对证据7，被告对告知函和快递单均有异议，其认为被告没有收到该快递单，查询单显示系他人签收，且由告知单显示的内容来看，被告从2015年12月份开始拖欠租金和物业费用，也可以证实博颂公司没有积极履行减损义务。二、原告对被告所举证据1，对证据的三性均有异议，且认为其对租赁情况不知情；对证据2，对证据的三性均有异议，且不能证明是原告单位公司人员发送的信息；对证据3，其对真实性没有异议，对证明目的不与认可。三、本院对双方无争议的证据均予以认定；对于原告提供证据6，本院对真实性亦予以认定，对原告的证明目的，另行评判，对违约金条款，本院可予以调整；对证据7，原告按被告提供的地址，电话进行邮寄，第一次未妥投是因被告要求迟延投递，同日随后的再次投递虽签收注明为他人，但本院有理由认为是被告委托他人代为签收。故对被告的质证意见不予采信。对被告提供的证据1的真实性不予认定，但是对被告自认的擅自转租他人的事实予以认定；对被告提供的证据2，因无其他证件相佐，对真实性无法认定。 经审理查明:蚌埠皖投融富管理有限责任公司有作为房地产权利人的商铺位于蚌埠市国际汽车城C1-1号楼。2015年1月28日，原告与蚌埠皖投融富管理有限责任公司签订了《蚌埠国际汽车城A地块委托运营管理合同》及附件1、附件2。合同约定蚌埠皖投融富管理有限责任公司将项目名称为蚌埠国际汽车城A地块商业物业的经营策划、运营管理与原告合作（委托运营管理）。2017年7月18日，蚌埠皖投融富管理有限责任公司企业名称变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司。 2014年10月27日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》。合同约定甲方将位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｃ1-1-010118、Ｃ1-1-010121号商铺（总建筑面积约188.08㎡）出租给被告用于经营“汽车美容”，租赁期限为三个租约年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。第一年每月租金503元，年租金5309元；第二年每月租金903元，年租金总额10836元；第三年每月租金1404元（每月每平方米7.46元），年租金总额16848元。乙方应于2016年11月16日前一次性支付第三个租约年总租金。合同中还就租赁保证金及开业保证金、商铺的装修与改造、所有权变动、招牌和广告等作出约定。其中，在房屋的返还中约定：1、租赁期满或合同解除后3日内，乙方必须返还商铺及附属设施……甲乙双方应对商铺进行验收认可并在《商铺附属设施、设备清单》上签字盖章……2、无论任何原因，前条所述交还期满后乙方仍未能将该商铺恢复原状并返还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，每延迟一日，乙方应按合同终止时该商铺日租金标准的200%向甲方支付租金……同时，自前述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对商铺停水、电等能源供应、封闭通行道路等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业管理费、商业运营管理费及相关能源费用等并不因此得到减免。3、乙方返还该商铺时，应恢复至该商铺交付时原状……合同第十三条第四款还约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，且不退换租赁保证金。乙方收到解除合同通知的异议期为7日。1、不支付或者不按照约定支付租金、租赁保证金、开业保证金、物业管理费、商业运营管理费或相关应缴费用达15日的；4、擅自将拍摄转租或者调换给第三方使用的；6、在租赁期内，乙方延迟缴纳租金、物业管理费、商业运营管理费等相关费用累计超过三次的。在合同第十四条违约责任中约定：……（二）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按合同租金总额的20%向甲方支付违约金……合同签订后，原告按约交付了涉案房屋。但被告自第二个租约年2015年12月1日至2017年11月30日租赁合同到期日止未按约定交付租金，共拖欠租金金额为27684元。2017年9月29日，原告向被告邮寄《租赁到期告知函》，告知被告双方租赁合同即将到期，以及拖欠租金数额等。该函中还告知被告如在接到函件15个工作日未完成缴纳，原告将采取法律手段追索，如有续租意向可在15个工作日向原告书面申请续租。被告在收到该函件后未作出任何回应。此后，原告诉至本院。诉讼中，原告认可被告对所租赁房屋没有造成太大损坏，自愿撤回诉讼请求第4项，即关于判令被告恢复房屋原状或赔偿原告房屋恢复原状费用25000元的诉讼请求。 另查明：诉讼中，被告提供其与名为徐家斌于2015年4月15日所签《房屋租赁合同》一份，该合同载明，被告将涉案房屋从2015年4月25日起交付徐家斌使用，至2015年10月25日收回。月租金500元……庭审中，被告并自认如下事实：1、对于与徐家斌签订房屋租赁合同时，原告不知情，之后电话告知原告，让原告去店里去找，因为徐家斌也没有把房租交其（被告）；2、只是告诉转租了，没有具体提到徐家斌；3、徐家斌与被告只是租赁关系，后来徐家斌联系不到了，徐家斌最早的时候给过我（租金）4000元，作为第一年的房租交给原告了。 本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告按约定交付了符合合同约定的涉案房屋后，被告按合同约定占有支配房屋，则负有交付租金、正当使用、妥善保管房屋、返还房屋等多项义务。本案中，被告提供的证据仅能证明其欠付租金达到了一定的时间，原告因被告欠付租金依据合同约定享有了解除权。而解除权是守约方的一项权利，而非义务。被告不能以原告不行使解除权，就认为原告当然的负有减损之义务。就被告自认的事实可见，被告在其因故不再经营后(原告对被告自认的该事实不认可)，不是按合同约定积极与原告结清房租、返还房屋并办理交接手续等，而是擅自将房屋转租他人，对房屋之后的状况持放任不管的态度。被告虽又辩称其曾找原告要求解除合同，因原告管理方面的原因，未能办理，但对此未提供任何证据。而原告是受蚌埠皖投投资管理有限责任公司委托对整个项目进行运营管理，并无对原告一户日常经营状况实时关注的合同义务。被告对于承租房屋的处置方式存在明显过错，被告不能就其存在明显过错的行为，苛求原告主动减损。双方之间的租赁合同租赁期届满后，被告未返回房屋，原告并未按合同约定停水、停电，封闭道路，亦可见原告认为被告仍对涉案房屋支配使用。被告未返回房屋，原告认为被告仍对房屋继续租赁，故此时租赁合同为不定期租赁。被告此时亦享有解除合同的权利，但未行使。被告对于此后租赁费用的产生自身存在过错。综上，被告关于因原告未尽到减损义务而增加的损失部分，被告不应承担责任的辩称意见，本院不予支持。被告对尚欠原告两年的房租共计27684元的事实，不持有无异议，故本院对原告诉请判令被告支付租金27684元，予以支持。被告未按约定交付房屋租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定，被告未按照约定支付租金达15日的，应按照合同租金总额的20%支付违约金，因原告未举证证明其损失数额，考虑到被告已实际支付一个租约年的租金，故该项违约金约定明显过高，根据本案实际情况本院调整为拖欠租金的20%即5536.8元。合同期满后，被告应按照约定及时将其租赁的涉案房屋腾退并返还给原告，被告对于房屋的擅自处分，不能成为其不返还房屋的理由。被告关于对涉案房屋不再实际控制，无返还的义务的辩称意见，本院不予采信，故对原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告逾期腾退房屋，按照法律及合同约定，被告应当向原告支付占有使用费。对于占有使用费的支付标准，原告认为应该按照双方在合同中约定的标准支付即第三个租约年租金的2倍，本院认为，该项约定实际上是逾期交房的违约条款，因原告未能举证证明涉案房屋租期届满以后，涉案房屋所属区域的房屋租金情况，根据本地区房屋租赁市场中后一年较前一年房屋租金变动情况来看，按第三个租约年租金标准的2倍支付房屋占有使用费明显属于约定过高，根据本案实际情况，本院依法将房屋占有使用费的支付标准调整为按第三个租约年租金标准支付即每年16848元。原告申请撤回其第四项诉讼请求，即关于判令被告恢复房屋原状或赔偿原告房屋恢复原状费用25000元的诉讼请求，是其对自身权利的自由处分，且不违反法律规定，本院依法予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨静于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省博颂商业运营管理有限公司租金27684元及违约金5536.8元； 二、被告杨静于本判决生效之日起十日内将位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｃ1-1-010118、Ｃ1-1-010121号商铺（总建筑面积约188.08㎡）腾退给原告安徽省博颂商业运营管理有限公司，并支付自2017年12月1日至房屋腾退之日的房屋占有使用费（租金），标准按每年16848元计； 三、驳回原告安徽省博颂商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 中华人民共和国民事诉讼法二百五十三条如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1282元，由原告安徽省博颂商业运营管理有限公司负担82元，被告杨静负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  王 江 审 判 员  常启彪 人民陪审员  陈嫚玲 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  朱 帅