福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽04执复34号 复议申请人（利害关系人）：兰锦好，女，1963年1月25 日出生，汉族，住福建省永安市。 复议申请人（利害关系人）：王建忠，男，1956年7月20 日出生，汉族，住福建省永安市。 申请执行人：永安市农村信用合作联社，住所地永安市燕江中路551号。统一社会信用代码：91350481158186511Y。 法定代表人：姜能果，理事长。 被执行人：许正全，男，1965年7月19日出生，汉族，住永安市。 被执行人：林和水，男，1972年9月25日出生，汉族，住永安市。 被执行人：吴攀凯，男，1968年4月21日出生，汉族，住永安市。 被执行人：官庆媚，女，1971年1月28日出生，汉族，住永安市。 被执行人：邓桂英，女，1967年9月18日出生，汉族，住永安市。 被执行人：赖秀娟，女，1964年8月9日出生，汉族，住永安市。 复议申请人兰锦好、王建忠不服永安市人民法院（以下简称永安法院）（2019）闽0481执异21号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 永安市农村信用合作联社（以下简称永安信用社）与许正全、林和水、吴攀凯、官庆媚、邓桂英、赖秀娟金融借款合同纠纷一案，经永安法院主持调解，确认：一、截至2016年9月21日，许正全尚欠永安信用社借款本金880000元、利息5622.7元。许正全、赖秀娟应于2016年10月20日前一次性偿付完毕，并按合同约定利率（年利率13.8375%）继续支付利息至借款实际还清之日止。二、若许正全、赖秀娟未按上述约定如期如数履行，永安信用社有权就尚欠的借款本息立即申请人民法院强制执行。永安信用社有权以抵押物即许正全、林和水、吴攀凯、官庆媚、邓桂英、赖秀娟所共有的位于永安市××路××房产（以下简称涉案房产）折价或者变卖、拍卖的价款优先受偿。因许正全、赖秀娟未按上述约定如期如数履行，根据永安信用社的申请，永安法院2016年11月7日立案执行，执行案号为（2016）闽0481执4402号。2017年9月15日，永安法院根据永安市农村信用合作联社的申请终结（2016）闽0481执4403号案件的执行。2019年5月13日，永安法院根据申请，恢复立案执行（2019）0481执恢204号。执行过程中，该院拟对涉案房产启动评估拍卖程序，因涉案房屋目前存在租赁，该院于2019年6月5日发出清房公告，责令居住使用涉案房屋的相关人员限期迁出。 后兰锦好、王建忠提出异议，请求确认兰锦好、王建忠对涉案房产享有承租权，同时允许带租拍卖至租赁期限止。主要事实和理由：2010年11月10日，为了家庭维持生计，由王建忠与林和水签订《房产租赁合同》，承租涉案房产拟经营宾馆，租赁期限为五年，期限为2010年12月1日至2015年12月1日。合同签订后，兰锦好、王建忠即接受涉案房产，同时投入巨额资金进行装修购买设备并实际经营。租赁期间，按月支付租金。2013年10月，为了经营需要，由兰锦好与林和水重新签订了《房产租赁合同》，承租涉案房产做经营使用，租赁期限为十年，签订合同后兰锦好、王建忠依约继续向林和水支付了押金与租金，后改为向许正全支付租金。因兰锦好、王建忠系夫妻关系，宾馆系家庭共同投资经营，无论是谁签署租赁合同，法律效果一样。故兰锦好、王建忠对涉案房产的承租权自2010年11月即合法成立，而永安信用社的抵押权2013年9月才设立，租赁权在先、抵押权在后，因此兰锦好、王建忠的租赁合同依法成立，且兰锦好、王建忠依约履行了给付租金和押金的义务，并对原本为框架未隔间场所投入了大量资金进行装修，现仍实际经营，现永安法院决定对涉案房产进行拍卖，若在未妥善处理好租赁关系的情况下拍卖涉案房产将严重影响到兰锦好、王建忠的合法权益。 永安法院查明，涉案房产（旧门牌为××幢201室）的产权人为林和水、许正全、吴攀凯，规划用途为办公，建筑面积共465.10平方米，该房屋的产权人将房屋分割成数个部分进行出租。2010年11月10日，林和水（甲方）将涉案房屋其中一部分出租给王建忠（乙方），双方并于同日签订《房产租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将其拥有的坐落于××幢201室房屋出租给乙方用于旅社经营，该房屋建筑面积共200多平方米，租赁期限为5年，自2010年12月1日起至2015年12月1日止，每月1日支付租金3000元，乙方于合同签订之日支付甲方履约保证金5000元，租赁期满乙方未续租的甲方有权收回房屋。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后双方实际履行了合同。合同期满后，王建忠继续承租该房产，但无证据表明双方续订书面租赁合同。 2013年9月13日，许正全、林和水、吴攀凯、官庆媚、邓桂英、赖秀娟作为抵押人，将涉案房产作为许正全向永安信用社借款的抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续。 2013年11月16日，林和水（甲方）将涉案房屋另外一部分出租给兰锦好（乙方），双方并于同日签订《房产租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方店面坐落于永安市××路××号××楼中间部分，面积约200平方米；租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日止，每月1日支付租金1000元，乙方于合同签订当日支付押金3000元。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后双方实际履行了合同。 另查明，王建忠与兰锦好系夫妻关系，双方于1983年办理结婚登记手续。 永安法院认为，其一、兰锦好与林和水签订的租赁合同期限虽至2023年12月31日，但该租赁合同签订的时间在涉案房产抵押权成立之后，该租赁合同依法不能对抗本案抵押权的实现；其二、依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案王建忠与林和水签订的租赁合同虽在抵押权成立之前，但该租赁合同期限已经届满，双方并未续订书面租赁合同，应视为不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同；其三、王建忠、兰锦好与林和水签订的两份租赁合同所涉及的标的为两个不同的租赁物，两份租赁合同具有独立性，不存在相互包含关系，王建忠、兰锦好主张签订时间在后的租赁合同系“扩大租赁期限”，与事实不符。综上，永安法院驳回了王建忠、兰锦好的异议请求。 王建忠、兰锦好不服，向本院申请复议，请求撤销永安法院（2019）闽0481执异21号执行裁定。主要事实和理由：一、异议裁定适用法律错误，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条而不能适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，剥夺了王建忠、兰锦好提起执行异议之诉的合法权利。二、王建忠、兰锦好对涉案房产享有合法有效的承租权，足以排除执行、阻止交付。王建忠于2010年11月10日与林和水就涉案房产的一部分签订了《房产租赁合同》。合同签订后，王建忠、兰锦好即装修入驻，并使用至今。虽然双方之间的租赁期限自2010年12月1日至2015年12月1日止，但到期后涉案房产仍有王建忠、兰锦好居住、使用。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此双方的租赁合同期限变更为不定期。同时鉴于双方至今均未有人提出解除租赁合同，故双方之间的租赁关系仍然合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，王建忠、兰锦好在涉案房产被查封之前便已签订合法有效的租赁合同并实际占有使用，故王建忠、兰锦好有权阻止向受让人移交涉案房产。其次，王建忠、兰锦好签订租赁合同时间为2010年11月10日，远早于2013年9月13日抵押权的登记时间，故抵押权不能排除王建忠、兰锦好所享有的租赁权。 复议过程中，兰锦好向本院提交了交易日期分别为2016年2月18日、2016年8月18日，两次交易的付款人、收款人和转账金额一致，分别为兰锦好、许正全和4700元。 本院查明：2017年9月5日，兰锦好向永安法院提出执行异议，请求：1、立即中止执行（2016）闽0481执4402号《民事裁定书》；2、确认兰锦好对位于永安市洪田镇纵一16－316号房屋享有承租权。2017年9月13日，永安法院作出(2017)闽0481执异12号执行裁定以该院尚未依法启动评估拍卖及腾房工作，执行实施行为并未损害兰锦好的合法权益，且该院作出的（2016）闽0481执4402号《民事裁定书》内容并未涉及兰锦好的权益问题为由，依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《异议复议规定》第二条规定，裁定驳回兰锦好的异议请求。 2017年10月20日，永安法院在涉案房产张贴公告，责令被执行人及居住在涉案房产的所有人员2017年11月5日前迁出该房屋，并将该房屋钥匙交于永安法院执行局。 2017年11月27日，永安法院立案受理了兰锦好与永安信用社、许正全、林和水、吴攀凯、官庆媚、邓桂英、赖秀娟案外人执行异议之诉一案，案号为（2017）闽0481民初4563号。后该案经本院二审发回重审，永安法院重新立案，案号为（2018）闽0481民初1805号，该判决确定：1.兰锦好与涉案房产所有权人之间的租赁关系成立。2.前述租赁关系不得对抗永安信用社的抵押权。3.不支持兰锦好带租拍卖涉案房产。本院2019年3月12日作出（2019）闽04民终337号二审判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的焦点问题在于：一、异议裁定是否适用法律错误。二、王建忠、兰锦好对涉案房产的租赁关系能否阻止交付。具体分析如下： 一、异议裁定是否适用法律错误。 根据本院查明的事实，本案中，兰锦好已就涉案房产提起案外人执行异议之诉，二审判决已生效并确认兰锦好与林和水签订的《房产租赁合同》合法有效，租赁关系成立，在此基础上，根据《异议复议规定》第十五条第二款“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”的规定，执行法院不能也不必再次就兰锦好、王建忠的租赁关系进行审查，进而应认为兰锦好、王建忠提出的执行异议与租赁关系无关，是对交付涉案房产的执行行为提出的异议。因此，永安法院适用《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查并无不当。 二、王建忠、兰锦好对涉案房产的租赁关系能否阻止交付。对于本案中的租赁关系能否对抗抵押权的实现，前述执行异议之诉判决已经确认租赁关系不能对抗抵押权的实现，且该租赁关系不得对抗涉案房产的受让人，因此王建忠、兰锦好对涉案房产的租赁关系不能阻止交付。 综上所述，王建忠、兰锦好的租赁关系不能阻止涉案房产的交付，永安法院（2019）闽0481执异21号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回王建忠、兰锦好复议申请，维持永安市人民法院（2019）闽0481执异21号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  周春平 审判员  陈永辉 审判员  高锦状 二〇一九年十二月十八日 法官助理黄种杰 书记员林玉芬 附：所引用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。