辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12778号上诉人（原审被告）：本溪钢铁（集团）有限责任公司，住所地本溪市平山区人民路16号。法定代表人：杨成广，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛秀茹，女，汉族，1979年9月10日出生，该公司员工，住本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：张猛，男，汉族，1974年6月6日出生，该公司员工，住本溪市平山区。被上诉人（原审原告）：沈阳新鑫物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区民主路68号8A。法定代表人：叶洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：石林，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：董延廷，男，汉族，1956年9月13日出生，该公司经理，住沈阳市皇姑区。上诉人本溪钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“本钢公司”）因与被上诉人沈阳新鑫物业服务有限公司（以下简称“新鑫物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。本钢公司上诉请求：1.请求撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1040号民事判决，发回重审或者依法改判不支付采暖费及维修改造费；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、上诉人没有义务缴纳采暖费。原审法院认为“涉案房产为业主委员会即新大厦业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力，依据现行法律规章，在为期两年的供暖设备保修期过后，上诉人可以停止供暖，但上诉人始终未缴纳采暖费且未申请停止供暖”。上诉人认为原审法院在此问题上没有查清事实，避重就轻。1.上诉人在举证期限内，未提交向上诉人催收采暖费的有效证据，因此该项请求已过诉讼时效。2.文新大厦业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》，除原审中上诉人提交复印件之外，被上诉人从未知悉该合同，上诉人已明确提出异议，因此该合同对上诉人不发生法律效力。上诉人没有任何取暖行为，何来缴费义务。二、上诉人不应支付公共区域及门窗综合改造费。原审法院认为文新大厦业主委员会经业主大会决议同意对大厦室外下水管道进行改造，改造费用由业主委员会向相关业主按面积分摊收取，此决议对上诉人有约束力。上诉人在举证期限内，未提供向上诉人催收改造费的有效证据，因此该项请求已过诉讼时效。如上所述，业主委员会的合法性问题上诉人一直持有异议。上诉人对事关自身重大利益的会议，无法行使表决权。因此既没有业主大会议事规则的支撑，又违反国家部门规章及法律规定，同时也青海了上诉人的权益，属无效决议。大厦公共部位的维修维护，理应由物业公司负责，所需费用从物业费中列支。因此上诉人无权将无关的费用强加于上诉人。新鑫物业公司辩称：一、关于上诉人提出的诉讼时效问题，被上诉人在本案一审中已提交催收单作为证据证明被上诉人在持续向上诉人催收采暖费及维修费。二、关于采暖费部分，本涉案大厦因历史遗留问题由大厦物业（即被上诉人）自行供暖，上诉人的经营范围明确包含供暖服务，且在《物业管理委托合同》中明确约定业主需向物业缴纳采暖费。三、公共区域维修费用已由业主大会决议双数过半签字同意，上诉人作为大厦业主之一应受其约束，且现公共区域维修完毕，上诉人也是实际利益受益者，由上诉人按照使用面积承担维修费用符合公平原则。四、上诉人对被上诉人门窗更换是基于该门窗已不符合消防安全标准，且窗户随时由掉落风险的情况下进行更换，且当时已与上诉人进行过口头沟通，即使没有相关书面约定，该行为也属于无因管理行为，且上诉人已对该部分实际收益，应就维修向被上诉人偿还。新鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付采暖费237,681.92元，利息42,782.75元（按照银行同期贷款利率6%每年计算），利息计算至实际给付之日止；2、判令被告向原告给付物业费38,198.88元，滞纳金34,837.38元（滞纳金计算至实际给付之日止）；3、判令被告向原告给付公共区域及门窗改造费用255,612.58元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告本钢公司系位于沈阳市和平区民主路68号13A、B、C、G，建筑面积1,061.08平方米房产的所有权人，涉案房产所在大厦建筑面积为26,663.35平方米。2012年4月20日，涉案房产所在大厦业主委员会即文新大厦业主委员会（委托方、甲方）与原告沈阳新鑫物业服务有限公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定，甲方委托乙方为文新大厦甲方部分物业实行专业化物业管理服务；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的基础维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，大厦供暖系统保障等共计十项事项；委托管理期限为10年，自2012年4月20日起至2021年12月31日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元标准执行；采暖费按地区采暖期标准支付，根据气候变化情况，乙方按照国家规定的供暖向甲方提供暖气供暖服务，冬季供暖期为五个月，供暖时间为当年的11月1日至次年的3月31日；因该房屋未设立专项维修基金，因此乙方对房屋建筑共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的事项由业主大会进行决议，费用由业主按照使用面积均摊；物业管理费按年支付，每年1月10日前为交费期间（遇节假日顺延），支付每迟延一天甲方应向乙方支付应交物业费0.3%的滞纳金；甲方采暖费要在采暖期前10日内支付给乙方。根据沈价审批［2008］92号《沈阳市物业局文件》通知，自2008年—2009年度开始非居民供热价格执行32元/平方米的收费标准。现被告本钢公司未缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费和2012年度至2018年度的采暖费，故原告起诉至法院。2012年至2017年，原告经业主委员会决议后，分别与哈尔滨市品尚居建筑装饰有限公司、沈阳安顺合消防工程有限公司、沈阳常悦装饰工程有限公司、沈阳通力达电气技术服务有限公司、沈阳市企事通排水清掏服务中心、沈阳和平市政建设集团公司、辽宁省建设科学研究院有限责任公司、辽宁建科特种建筑技术工程有限公司、辽宁华安消防工程有限公司、沈阳市皇姑区大正七彩铝塑门窗经销部等多家公司就“室外下水管道”、“院内路面工程”、“大厦上下水”、“楼顶防水”、“大厦消防改造”、“外墙涂料工程”、“外墙建筑涂料”、“变压器”、“十三层走廊装修”、“本钢拆装窗户”、“十三层公共区域消防改造”等工程签订若干合同。后，原告为室外下水管道工程支付247,084元；为院内路面工程支付116,150.49元;为大厦上下水工程支付273,257.99元；为楼顶防水工程支付334,829.18元；为大厦消防改造工程支付376,328元；为外墙涂料工程支付415,188元；为外墙建筑涂料支付63,000元；为变压器工程支付195,000元；为十三层走廊装修工程支付100,000元，该工程中，原告另支付入户门安装费用54,669.1元，其中为被告安装入户门支付46,869.1元；为本钢公司拆装窗户共支付42,317元；为十三层公共区域消防改造工程支付54,800元。现被告本钢公司拒绝支付上述工程中应由其负担的费用，故原告起诉至法院。一审法院认为，关于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，应予支持；支付滞纳金的诉讼请求不应支持，理由如下：原告新鑫物业公司与涉案房产所在大厦业主委员会即文新大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案房产所在大厦的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业合同对被告具有约束力。原告新鑫物业公司依据合同约定为涉案房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为38,198.88元（1061.08平方米×3元/平方米/月×12个月）。关于原告主张的逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，庭审中，原告未提供证据证明被告系恶意拖欠物业费，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告给付采暖费的诉讼请求，应予支持；支付利息的诉讼请求不应支持，理由如下：首先，涉案房产业主委员会即文新大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力,且原告依据《沈阳市物价局文件》确定的标准收取采暖费符合法律规定；其次，依据现行法律规章，在为期两年的供暖设备保修期经过后，被告可以申请停止供暖；再次，被告本钢公司仅拖欠了一年的物业费，却始终未缴纳采暖费，且未申请停止供暖。综上，对原告主张的要求被告给付采暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告需要支付的采暖费的数额，具体应为237,681.92元（1,061.08平方米×32元/平方米×7个供暖期），关于原告主张的被告逾期交纳取暖费的利息的诉讼请求，因原、被告双方未就逾期交纳取暖费的利息进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告给付公共区域及门窗改造费用的诉讼请求应予支持，理由如下：文新大厦业主委员会经业主大会决议，同意对文新大厦的“室外下水管道”、“院内路面工程”、“大厦上下水”、“楼顶防水”、“大厦消防改造”、“外墙涂料工程”、“外墙建筑涂料”、“变压器”、“十三层走廊装修”、“十三层公共区域消防”进行改造，改造费用由业主委员会向相关业主按照面积分摊收取。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故上述决议均对被告具有约束力，被告应按决议向原告给付公共区域及门窗改造费用。前述维修改造工程中，“室外下水管道”、“院内路面工程”、“大厦上下水”、“楼顶防水”、“大厦消防改造”、“外墙涂料工程”、“外墙建筑涂料”、“变压器”工程均属于文新大厦整栋大厦的公共区域改造，根据文新大厦业主委员会的决议，被告应按其房屋面积分摊，具体数额为80,420.1元【（247,084元+116,150.49元+273,257.99元+334,829.18元+376,328元+415,188元+63,000元+195,000元）×（1,061.08平方米÷26,663.35平方米）】；在十三层走廊装修工程中，原告支付装修款100,000元，入户门安装费用54,669.1元，其中为被告安装入户门花费46,869.1元，十三层走廊装修属于十三层公共区域的改造，被告应按其房屋面积占十三层总面积的比例即62.52%分摊装修费用，即被告需要支付109,389.1元【(62.52%×100,000元)+46,869.1元】；在十三层公共区域消防改造工程中，原告支付改造工程款54,800元，十三层公共区域消防改造属于十三层公共区域的改造，被告应按其房屋面积占十三层总面积的比例即62.52%分摊改造费用，即被告需要支付34,260.96元(62.52%×54,800元);另，原告为本钢拆装窗户支付的42,317元，应由被告负担。综上，被告应向原告给付公共区域及门窗改造费用共计266,387.16元（80,420.1元+109,389.1元+34,260.96元+42,317元）。庭审中，原告主张该项费用为255,612.58元，不违反我国法律、法规的规定，故予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，判决如下：一、被告本溪钢铁（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新鑫物业服务有限公司2012年度至2018年度的采暖费237,681.92元；二、被告本溪钢铁（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新鑫物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费38,198.88元；三、被告本溪钢铁（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新鑫物业服务有限公司公共区域及门窗改造费255,612.58元；四、驳回原告沈阳新鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费4,946元（减半收取），由被告本溪钢铁（集团）有限责任公司负担4316元，由原告沈阳新鑫物业服务有限公司负担630元。二审期间，双方未向法庭提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新鑫物业公司与涉案房产所在大厦业主委员会即文新大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。关于采暖费是否应当给付的问题。涉案房产业主委员会即文新大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力，该合同中已经对采暖费的收取标准作出约定。关于上诉人主张采暖费可以办理停供的问题，经庭审释明，上诉人并未举证证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。故本院对上诉人拒绝给付采暖费的主张不予支持。关于维修改造费是否应当支付的问题。文新大厦业主委员会经业主大会决议，同意对文新大厦的“室外下水管道”、“院内路面工程”、“大厦上下水”、“楼顶防水”、“大厦消防改造”、“外墙涂料工程”、“外墙建筑涂料”、“变压器”、“十三层走廊装修”、“十三层公共区域消防”进行改造，改造费用由业主委员会向相关业主按照面积分摊收取。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故上述决议均对上诉人具有约束力，上诉人应按决议向原告给付公共区域及门窗改造费用。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”因上诉人在一审期间并未提出时效抗辩，二审期间提出时效抗辩，本院不予支持。综上所述，本钢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9892元，由上诉人本溪钢铁（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇一九年十二月十六日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。