云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初4553号原告高秀菊，女，汉族，生于1974年12月11日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。原告周训贵，男，汉族，生于1978年2月16日，城镇居民，籍贯。委托代理人刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告云南得廷房地产开发有限公司，住址：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号，统一社会信用代码：91530600584842622Y。法定代表人罗仕超，总经理。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告高秀菊、周训贵诉被告云南得廷房地产开发有限公司（以下简称“得廷地产公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院2019年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人刘国顺，被告得廷地产公司的委托代理人汪继尧到庭参加诉讼。因本案与（2018）云0627民初5179号属于同类型案件，相互关联，需以该案的审理结果为裁判依据，而该案处于二审期间，尚未审结，本院因此于2019年10月16日依法裁定中止审理本案。2019年12月19日，云南省昭通市中级人民法院作出（2019）云06民终2261号民事判决书，撤销本院（2018）云0627民初5179号民事判决书，对该案进行改判，且已发生法律效力。为此，本院依法恢复审理本案。本案现已审理终结。原告高秀菊、周训贵诉称，2014年8月28日，二原告与被告签订商品房购销合同，购买被告开发的位于云南省镇雄县得廷财富广场E幢7层704号商品房，房屋建筑面积为143.58平方米，总价款485300元。合同约定，被告需在交房之日起90个工作日内，为原告申请办理产权全登记。原告按约支付了购房款，被告于2017年2月6日交房。因被告至今未为原告办理产权证违约，致使原告无法及时取得房屋产权证，无法进行房屋抵押贷款，也不能转让房屋，给原告造成巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向二原告支付违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)，逾期贷款利率为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，中国人民银行规定的金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%。因此，请求人民法院判决被告以485300元为基数，按年利率7.12%计算，支付自2017年5月5日至被告为原告办理完毕产权登记之日止的违约金(截止2019年9月5日，违约金为80845元)。被告得廷地产公司辩称，二原告与被告签订商品房购销合同是事实，但被告没有违反商品房购销合同中关于产权登记约定，不存在违约行为。二原告起诉前后均未向被告出具委托书办理房屋产权登记，已经出具委托书的大多数业主已办理好了不动产产权证。按合同约定，被告在符合双方约定条件的情况下，90个工作日内向不动产登记部门提交相关资料，申请办理产权登记。因被告是二原告按揭贷款的担保人，即使房产证办理后也是抵押给银行，不存在给二原告造成损失。因此，被告不同意支付二原告违约金。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.被告在为二原告办理房屋产权登记的过程中是否违约;2.被告应否支付二原告违约金。针对上述争议，原告向本院提举了下列证据：1.《商品房购销合同》及《关于合同的补充协议》各一份。以证明原、被告双方于2014年8月28日签订合同，二原告向被告购买得廷财富广场E幢7层704号商品房，房屋建筑面积为143.58平方米，总价款485300元，定于2015年12月30日前交房。合同第十二条约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：原告向被告付清全额购房款，配套设施费，共用设施设备维修基金，契税等各项费用；双方办理完房屋交接手续；原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。经质证，被告无异议。2.《首付款收据》一份。以证明二原告于2014年8月28日已向被告支付首付款285300元。经质证，被告无异议。3.《镇雄县农村信用合作联社办理按揭贷款情况表》一份，以证明镇雄县农村信用合作联社已于2015年3月2日将二原告的购房按揭贷款200000元转入被告账户，二原告已于2018年9月5日还清贷款。经质证，被告无异议。4.《接房交款收据、专项维修基金专用收据》、《交房结算》清单各一份。以证明2017年2月6日，二原告向被告交纳了契税、专项维修基金、配套设施费、房屋备案登记费、房屋所有权证工本费，合计21530.92元。扣除被告逾期交房违约金7300元后，实际交纳14230.92元。另外，二原告已经付清办证所需的所有款项，履行了相应的义务。经质证，被告无异议。5.镇雄县不动产登记中心出具的办理产权证到业主名下的具体流程的《说明》复印件一份。以证明办理商品房到业主的名下需要开发商提供资料办理首次登记。经质证，被告无异议。6.镇雄县不动产登记中心出具的办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需资料《说明》复印件一份。以证明办理不动产首次登记，需要开发商提供竣工验收资料原件、权籍调查报告等资料。经质证，被告无异议，但认为办理产权登记是基于业主的委托,业主应提交委托书等相关资料才能办理。7.镇雄县住建局出具的镇规建验2017字【2】号《镇雄县建设项目竣工规划验收合格证》一份。以证明得廷财富广场项目于2017年12月5日经过竣工验收，被告交房时尚不具备首次登记的条件，由于被告违约导致不能为原告办理产权证书。8.镇雄县不动产登记中心出具的《说明》复印件一份。以证明截止2018年7月10日，被告未向该中心提交相关资料，该中心未正式受理被告登记申请。竣工验收后，被告故意拖延，未办理首次登记，没有为二原告办理产权登记。经质证，被告认为不真实。9.《权籍审图意见表》、《不动产实地查看记录表》各一份。以证明2019年1月18日，被告才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。此前，被告不具备为二原告办理产权登记的条件。经质证，被告无异议，但认为达不到二原告的证明目的。被告向本院提举了下列证据：1.《商品房预售许可证》、《购销合同》各一份。以证明原、被告签订的合同合法有效，合同约定相关办理证件的条件，其中一条是原告必须出具委托书委托被告办证。经质证，二原告无异议。2.《微信聊天记录》一份。该记录系原告代理人苏美成与得廷财富广场小区业主的聊天记录，以证明二原告起诉前被告已经积极向不动产登记中心提交了申办产权事宜的相关资料。经质证，二原告无异议。3.业主陈如琴、汪武勇、苏美成的《委托书》复印件各一份、汪武勇的《不动产登记证书》复印件及《签收薄》复印件。以证明陈如琴于2019年1月30日，汪武勇于2019年1月26日、苏美成于2019年3月21日向被告出具委托办理不动产登记的委托书，陈如琴、汪武勇已经得到了产权证。经质证，二原告对该项证据的真实性无异议，但认为被告是在2019年1月18日才向不动产登记中心申请首次登记。本院审查认为，原告的证据来源合法，内容真实，与本案关联，故予以采信。被告的第1项证据来源合法，内容真实，与本案关联，故予采信。第2、3项证据来源合法，原告对证据的真实性虽无异议，但不能形成证据锁链，达不到被告的证明目的。经庭审质证、认证，并结合当事人陈述，本院依法认定如下法律事实：被告以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，并经相关行政主管部门批准用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”，被告因此于2013年取得商品房预售许可证。2014年8月28日，二原告向被告购买得廷财富广场E幢7层704号商品房，房屋建筑面积为143.58平方米，总价款485300元，定于2015年12月30日前交房。付款方式为按揭分期付款，二原告于2014年8月28日向被告支付首付款285300元，余款330000元由原告向镇雄县农村信用合作联社贷款支付。2017年2月6日，二原告向被告交纳了契税、专项维修基金、配套设施费、房屋备案登记费、房屋所有权证工本费，合计21530.92元。扣除被告逾期交房违约金7300元后，实际交纳14230.92元。同时，被告向原告交付了房屋。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，原告遂向本院诉求解决。审理中，被告于2019年1月18日，向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记。本院认为，二原告与被告签订的《商品房购销合同》属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，二原告已按约定支付了相应的购房款，被告亦将涉案房屋交付二原告使用。被告未能按合同约定在交房后90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记的行为虽然违约，但原、被告之间的债务为非金钱债务，二原告已取得所购房屋，合同的根本目的已实现，加之二原告是以按揭方式购买房屋，所购房屋是用于抵押贷款，房屋的流通功能不能实现并非延迟办理登记所致，且二原告也未提供证据证明被告的违约行为给其造成实际损失，故二原告要求被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高秀菊、周训贵的诉讼请求。案件受理费人民币1821元，由原告高秀菊、周训贵交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长  吴春泉审判员  马宪云审判员  刘祖芳二〇一九年十二月三十日书记员  吴 涛附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。