江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初3997号原告：张玉平，女，1978年5月5日出生，汉族，家务，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：祝和俊，系江西都册律师事务所律师。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号国际名都1栋201-207号。法定代表人：春五喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王剑，系江西淮玉律师事务所律师。原告张玉平与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉平的委托诉讼代理人祝和俊、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉平向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2016年9月16日签订的《国际名都商品房认购协议书》；2、判令被告赔偿原告损失221,166.22元，返还定金5,000元，合计人民币226,166.22元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系玉山县国际名都小区的开发商。2016年9月16日，原、被告签订了《国际名都商品房认购协议书》，约定原告认购该小区11幢1单元901号房，面积129.8平方米，单价4,296.10元，总价557,676元。原告向被告交纳定金5,000元，同时，被告方告知原告，等待被告通知或订立商品房买卖合同，交纳购房首付款，双方均留有联系电话及通讯地址。协议签订后，原告主动多次打电话联系被告，商谈买房事宜，但得到的回答是还不具备签订买卖合同的条件。直到2018年7、8月份，原告到被告售楼部问及此事，得知该房屋已让被告单方出售给他人了。对被告的违约行为，原告深表遗憾，后与被告多次协商赔偿之事，但无结果。据悉，现在国际名都小区房屋均价为6,800元每平方米。按现有价格购买同类房屋，被告在玉山县房地产信息网公布的价格为6,000元，按照公布的房屋价格来购买，原告需要多付房款221,166.22元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，故诉至法院，要求处理。原告为证明其上述主张，向本院提供了下列证据：1、原、被告双方于2016年9月16日签订的《国际名都商品房认购协议书》一份、收据一张；2、玉山县商品房信息网下载的有关房价信息打印件一份。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1、原、被告签订的认购协议书已于2016年12月29日解除，当时是由原告的朋友钱贞飞代为办理，不存在另外解除的问题。原告的朋友钱贞飞当时承建了被告三期打桩基础工程，工程款大都是通过以房抵款的方式来支付。另外，钱贞飞有意想承建楼体建设工程，并分别叫本案的原告和黄学寿、姜为民等十几户到被告处签订相应房屋的认购协议，并分别缴纳了5,000元定金，但此后，因钱贞飞的工程款不够抵房，也未继续承建楼体建设工程，要求将原告及黄学寿、姜为民该三户的认购协议解除，经被告与钱贞飞和原告电话联系，原告也无能力继续购房，于是由钱贞飞代办了原告和黄学寿、姜为民的退房申请和退房手续，三户预付的购房定金各5,000元，已由钱贞飞领取；2、自2016年12月份至2019年的10月份左右，原告从未向被告主张过任何权利，原告没有要求继续签订正式商品房买卖合同，也没有购房意向，原告只是在起诉之前通过玉山县司法局赵东青局长和被告的董事长见面商量过退定金的事宜，被告董事长明确予以拒绝后才引起本案纷争。因钱贞飞收款后没有将定金5,000元退还给原告，所以原、被告双方就退定金的事宜进行协商；3、本案原告诉求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告江西万通房地产开发有限公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、被告与原告签订的认购协议书复印件一份；2、由钱贞飞代原告张玉平及黄学寿、姜为民三人办理的退房申请书、5,000元收条、被告公司的费用报销单复印件各一份。当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告是否委托钱贞飞与被告办理过退房手续的问题。因原告方对被告提供的证据2有异议，且被告未提供其他证据佐证钱贞飞退是受原告委托的事实，故本院对被告辩称钱贞飞代原告办理退房的事实，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，原、被告签订了一份《国际名都商品房认购协议书》，该认购协议书主要约定：1、认购房产：11幢1单元901号房，暂测建筑面积129.8平方米，定购单价人民币4,296.10元，定购总价557,676元，认购定金5,000元；2、原告选择的付款方式为按揭付款；3、原告在签订本认购协议后的什么时间内与被告签订《商品房买卖合同》，双方就该条款没有进行明确约定；4、原告张玉平未能在本协议第3条约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》的，被告有权终止本协议并将上述房产另售他人，原告已交的定金不予返还，若在有效认购期间被告将该商品房另售他人的，被告应双倍返还原告认购定金，同时原告有权终止本协议；5、本协议一式三份，双方签字盖章且被告收到认购定金后生效，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动失效并由被告收回。原告在与被告签订《国际名都商品房认购协议书》的当日向被告支付了定金5,000元。嗣后，原、被告双方未签订过正式的《商品房买卖合同》。2018年2月2日，被告将认购协议书中约定的11幢1单元901号房另售他人，故原告诉至法院，要求处理。本院认为，原、被告双方所签订的《国际名都商品房认购协议书》是双方真实意思表，该协议未违反法律、法规禁止性规定，双方所签订的《国际名都商品房认购协议书》合法有效，本院予以确认。被告所提供的证据不足以证明原告授权钱贞飞代其办理退房屋手续，并收取定金的事实。钱贞飞向原告出具的退房申请书、并收取定金的行为对原告不具法律约束力。原、被告所签订的《国际名都商品房认购协议书》虽未明确约定双方签订正式《商品房买卖合同》的时间，但根据本案查明的事实，现被告已将双方约定的房屋另售他人，被告的行为已构成违约，故原告要求解除双方于2016年9月16日签订的《国际名都商品房认购协议书》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原、被告双方所签订的《国际名都商品房认购协议书》属定金合同，而不是《商品房买卖合同》。根据原、被告双方所签订的《国际名都商品房认购协议书》第4条规定，被告方违约所承担的违约责任为双倍返还定，原告要求被告赔偿其他经济损失，不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持；被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告张玉平与被告江西万通房地产开发有限公司于2016年9月16日签订的《国际名都商品房认购协议书》自本判决生效之日起予以解除；二、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还给原告张玉平定金10,000元；三、驳回原告张玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,692元，减半收取2,346元，由原告张玉平负担2,296元，被告江西万通房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  吴小惠二〇一九年十二月三十日书记员  罗静华