山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6642号上诉人（原审原告）：李春娥，女,1954年1月30日出生,汉族,住山西省太原市,现住太原市。委托诉讼代理人:刘庆锋,山西鸿杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王光清，男,1969年3月27日出生,汉族,住山西省太原市。原审第三人:李金龙,男,1970年7月29日出生,汉族,住山西省太原市。上诉人李春娥因与被上诉人王光清、原审第三人李金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李春娥向本院提出的上诉请求：1.依法撤销(2019)晋0107民初2900号民事判决,依法改判;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的,与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖,所以,上诉人李春娥与被上诉人王光清之间的房屋买卖合同自始无效。杏花岭区人民法院基于原审第三人李金龙亦系太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村村民,涉案房屋经两次买卖有返还至本村集体经济组织成员手中,而认定双方签订的卖房协议有效,缺乏法律依据。2.本案所涉房屋所在的宅基地属于上诉人李春娥的家庭共有财产,上诉人李春娥不得单独行使处分权。本案宅基地虽然登记于上诉人李春娥的名下,但宅基地使用权是以家庭为单位的,上诉人李春娥与其他家庭成员对宅基地有共同的使用权。共同共有人对其共同财产享有共同的权利,承担共同的义务,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处置共有财产的,应当认定为无效，据此上诉人李春娥与被上诉人王光清的房屋买卖合同应当认定为无效。3.被上诉人王光清在出示的中涧河社区委员会的《证明》,中涧河居民委员会已于2018年3月19日出具相关情况说明和证明,否认了被上诉人王光清在宅基地改建房屋的证明事项。上诉人李春娥与被上诉人王光清转让宅基地时没有相关对应的书面证明材料,应当认定双方的房屋买卖合同无效。其次,被上诉人王光清提交的2001年1月5日与上诉人李春娥签署的《契约》,并不是由被上诉人王光清妻子李改珍执笔,因为其根本不会写毛笔字,该证据属被上诉人王光清恶意编造,不应当认定该证据的真实性,关联性和合法性。4.被上诉人王光清与原审第三人李金龙于2015年9月6日所签订的房屋买卖协议属于虚假的交易,应当认定为无效。一审开庭结束后,上诉人李春娥从山西宜源测绘有限公司取得的被上诉人王光清2017年11月在涉案房屋配合拆迁工作作为涉案房屋户主测绘的一组照片,可以印证被上诉人王光清所谓在2015年9月把涉案房屋卖给第三人李金龙是虚假的二次买卖。其次,上诉人李春娥于2018年1月将被上诉人王光清起诉至法院,被上诉人王光清在开庭当天向法庭陈述时,也没有提到已将诉争房屋卖给原审第三人李金龙,且原审第三人李金龙与被上诉人王光清存在亲戚关系,王发明、王瑞平与被上诉人王光清也属亲戚、朋友关系,其证人证言的真实性不可采信,不能认定被上诉人王光清将涉案房屋卖给了原审第三人李金龙。一审法院在尚未全面认定原审第三人李金龙与被上诉人王光清房屋买卖协议的真实性情况下,就作出上诉人李春娥与被上诉人王光清及原审第三人李金龙的房屋买卖合同有效的判决,实属不妥。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院依法审理,判如所请。被上诉人王光清辩称，被上诉人王光清买了上诉人李春娥房子已经20年了，上诉人李春娥卖房子给被上诉人王光清，是被上诉人王光清的妻子李改珍写的契约，契约在大队。现在拆迁了，上诉人李春娥找被上诉人王光清，但是被上诉人王光清已经把房子卖给原审第三人李金龙。综上,请求二审法院应依法驳回上诉人李春娥的上诉人请求,维持一审判决。原审第三人李金龙陈述，原审第三人李金龙是2015年买的房子，一直闲置的，有时候工人住，有时候出租，拆迁时原审第三人李金龙找不见了，大队要协议就与被上诉人王光清补写了一个协议。原审第三人李金龙拿着上诉人李春娥与被上诉人王光清写的协议以及原审第三人李金龙和被上诉人王光清写的协议，去大队签的拆迁合同。请求二审法院应依法驳回上诉人的上诉人李春娥请求,维持一审判决。上诉人李春娥在一审法院起诉时向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判决确认原、被告买卖房屋行为无效；2.依法判令被告返还原告位于太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村52号的房屋（付款价：46000元）；3.依法判令被告返还扣押原告的编号为杏花岭集用（2000）字第07O2096502号集体土地使用证;4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院判决认定事实，涉案房屋位于太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村52号，该土地性质系太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村集体土地，登记在原告李春娥名下，登记面积为126.67m2，集体土地使用证证号为杏花岭集用（2000）字第0702096502号。2001年1月5日，原告李春娥与被告王光清（协议上书写名字为“王光青”）签订一份协议，约定：兹原告有房屋四间院落一处，位于中涧河五十二号，因特殊情况需售此房。现经原、被告双方协商，原告愿以伍万陆仟元（56000元）售予被告，被告当场一次性将全部金额付清原告，从此房屋院落由被告居住所有，原告不得干涉。该协议上写有介绍人周怀海，中间人王海义、梁德谦。庭审中，原告认可涉案房屋处于待拆迁状态，2001年协议签订后，原告将自己的土地使用权证书交付被告，且于次日交付涉案房屋，但原告仅收到被告房款4.6万元。原告申请梁德谦作为证人出庭作证，其陈述2001年1月5日的卖房契约上梁德谦名字上的手印不是本人所捺，写该协议时证人不在场也不知情。但被告对此认可已收到土地使用权证书和交付的涉案房屋，对仅支付房款4.6万元不予认可，已通过现金方式支付全部房款5.6万元。同时被告申请王海义、周怀海作为证人出庭作证，王海义系被告朋友，周怀海是送面的，其为原告的饭店及被告的早点摊供应面粉，二人均认可2001年1月5日的卖房契约上自己名字的手印是本人所捺，当时被告王光清一次性支付了原告5.6万元的购房款，签订协议时梁德谦不在场，执笔人为李改珍，系王光清的妻子。庭审中，被告提供一份2015年9月6日被告王光清与第三人李金龙签订的《房屋买卖协议》，约定：被告在2001年所购中涧河西街李春娥房屋院落一处（购后加建二层），自愿一次性以叁拾壹万元整的价格卖给第三人李金龙，第三人一次性交付被告全额房款后，被告将所购李春娥契约、土地使用证一并交付第三人，从此该房屋院落相关权益都归属第三人，被告无权干涉。该协议上有介绍人王发明、中间人王瑞平的签字捺印。同日，被告向第三人出具“今收到李金龙购买房屋院落全款现金叁拾壹万元整。”但原告对被告与第三人之间的房屋买卖交易不予认可，认为再次买卖房屋的事实是不存在的，虚假的。经本院向涉案房屋第二次交易的中间人王瑞平、介绍人王发明询问，王瑞平陈述其与被告及第三人均为朋友，2015年9月6日被告及第三人在被告家中签署卖房协议，当场李金龙将31万元现金交付被告王光清，王光清将涉案房屋的土地使用权证书交付李金龙，之后其对涉案房屋的情况均不清楚；王发明陈述其与被告王光清系连襟关系，与第三人李金龙系朋友关系，2015年9月6日被告及第三人在被告家中签署卖房协议，当场李金龙将31万元现金交付被告王光清，王光清将涉案房屋的土地使用权证书交付李金龙，后涉案房屋由第三人李金龙占有使用，现该房屋已无法居住。另查明，原告李春娥及第三人李金龙均系太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村村民，被告王光清系太原市杏花岭区中涧河乡东涧河村村民。一审法院判决认为，本案争议的焦点在于原、被告之间签订的卖房协议的效力。2001年1月5日原告李春娥与被告王光清签订了买卖涉案房屋院落的协议，协议签订后，原告将涉案房屋及集体土地使用证交付给被告，被告支付了房款，该协议已实际履行完毕。被告占有涉案房屋后，对其进行修缮并加盖二层，于2015年9月6日又将该涉案房屋以31万元的价款出售予第三人李金龙，并签订了《房屋买卖协议》，结合介绍人王发明、中间人王瑞平的询问笔录中两人的陈述可以证明该房屋买卖协议亦实际履行，现涉案房屋由第三人李金龙占有使用。而本案中涉案房屋所在土地性质系杏花岭区中涧河乡中涧河村集体土地，第三人李金龙亦系太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村村民，则涉案房屋经两次买卖后又返还至本村集体组织成员手中，从目前的实际状态来看涉案房屋的买卖行为并未侵害本集体经济组织成员的利益。且涉案房屋自原告出售给他人占用使用已近二十年，虽被告非中涧河村集体组织成员，但出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性以及农村社会的稳定性因素考虑，兼顾诚实信用原则，原、被告之间签订的卖房协议不宜认定为无效，因此原告主张确认原、被告买卖房屋行为无效并要求返还涉案房屋及集体土地使用证的诉讼请求，本院不予支持。关于原告以被告用“王光青”的假名欺骗原告，使原告在精神错乱的情况下出售房屋，该买卖房屋行为系无效行为的主张，因被告已长达十余年在涉案房屋中居住，原告及其家人对此均未提出过异议，说明原告及其家人已认可原、被告双方的买卖行为，且原告提供的证据不足以证明其不具备相应的民事行为能力，该主张本院不予采信。关于原告主张被告与第三人之间买卖房屋行为系为规避法律风险而进行的虚假交易，因原告未能提供足以认定被告与第三人之间的协议虚假的反证，依法应当承担对其不利的法律后果，故该主张本院亦不予采信。一审法院判决“驳回原告李春娥的诉讼请求”。案件受理费950元，由原告李春娥负担。本院二审期间，上诉人李春娥与被上诉人王光清、原审第三人李金龙均未提供新证据，对一审法院判决查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人李春娥与被上诉人王光清2001年1月5日签订买卖涉案房屋院落的协议，协议签订后，上诉人李春娥将涉案房屋、院落及集体土地使用证交付给被上诉人王光清，被上诉人王光清支付了房款并已实际占用使用涉案院落和房屋，该协议已实际履行完毕。被上诉人王光清占有涉案院落后，对涉案院落中的房屋进行修缮、加盖二层并出售给原审第三人李金龙，结合介绍人王发明、中间人王瑞平的询问笔录中两人的陈述可以证明该房屋买卖协议亦实际履行，现涉案院落及房屋由原审第三人李金龙占有使用。而本案中涉案房屋所占土地的性质系杏花岭区中涧河乡中涧河村集体土地，原审第三人李金龙亦系太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村村民，涉案房屋经两次买卖后又返还至本村集体组织成员，并未侵害本集体经济组织成员的利益。另外上诉人李春娥将涉案房屋出售给被上诉人王光清占有使用近二十年，上诉人李春娥及其家人对此均未提出过异议，足以说明上诉人李春娥及其家人已认可上诉人李春娥与被上诉人王光清双方的买卖行为。虽被上诉人王光清非中涧河村集体组织成员，但出于对交易的真实性和稳定性考虑，兼顾诚实信用原则，上诉人李春娥与被上诉人王光清之间签订的卖房协议不宜认定为无效，面对拆迁利益上诉人李春娥主张确认上诉人李春娥与被上诉人王光清买卖房屋行为无效并要求返还涉案房屋及集体土地使用证的诉讼请求不符合本案事实和法律规定。上诉人李春娥也未能提供证据足以认定被上诉人王光清与原审第三人李金龙之间买卖房屋行为系为规避法律风险而进行的虚假交易，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人李春娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人李春娥负担。本判决为终审判决。审判长 姜宏亮审判员 李 峻审判员 郭雄心 二〇一九年十二月十一日书记员 薛 英