贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14608号 原告：陈绪，女，1985年8月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告陈绪与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈绪、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于毕节市七星关区××路瑞丰新城第15幢1单元2202号商品房的房屋权属证书；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，该违约金以207636.00元购房本金为基数，按每日0.005%从2013年4月29日计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年3月24日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区××路瑞丰新城第15幢1单元2202号商品房，建筑面积85.8平方米，总房款207636.00元，首付41636.00元，余额166000.00元以银行按揭方式支付。合同第11页第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告履行合同约定支付了全部购房款。被告于2011年4月20日向原告交付房屋，但至今未向原告交付商品房权属证书，逾期超过730日，已违反合同约定，损害了原告的合法权益。原告为此诉至法院，请求判如所诉。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。 二、违约金条款的设置以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。 三、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算。 另外补充：1、根据合同约定，被告应于2013年4月30前将办理商品房转移登记的有关文书报不动产登记机关备案，违约金的诉讼时效自2013年4月30日开始起算，原告提起本案诉讼时，已超过诉讼时效期间；2、在答辩人承担违约责任的前提下，本案违约金应依据合同约定的标准计付至答辩人将商品房转移登记的有关文书提交登记机关备案之日，即2018年7月10日。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年3月24日，原告陈绪作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××道瑞丰新城第15幢1单元2202号商品房，建筑面积为85.8平方米；总价款为207636.00元，买受人首付41636.00元，余款166000.00元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2011年4月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，被告按时向原告交付了案涉房屋，但直至2018年7月10日才将办理权属登记的资料提交到相关办证部门，为涉案商品房办理不动产首次转移登记。涉案房屋于2018年8月30日取得了不动产权属证书，不动产权证号：黔（2018）毕节市不动产权第0015593号。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的曾用名。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方并未举证证明案涉商品房的具体交付时间，但均对案涉商品房是在合同约定时间（2011年4月30日前）交付的事实无异议，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即最迟应在2013年4月30日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告直至2018年7月10日才将办理权属登记的资料提交到相关办证部门，为涉案商品房办理不动产首次转移登记，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告最迟应于2011年4月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2013年5月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月1日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月1日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付2016年11月1日至2018年7月10日期间（共计616天）的逾期办证违约金，依照《商品房买卖合同》约定的日0.005%的计付标准，该违约金计算为207636.00元×0.005%×616天=6395.19元。故对原告诉请的逾期办证违约金，本院予以支持6395.19元。 涉案房屋现已办理完毕不动产权证书，原告要求办证的诉讼请求已经实现，故对原告的该项诉请，本案中不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈绪逾期办证违约金6395.19元； 二、驳回原告陈绪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月三日 书记员  申开旭