山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3085号上诉人（原审原告）：崔玉国，男，1972年1月18日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审原告）：宋涛，男，1972年1月17日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审原告）：潘芙蓉，女，1976年7月10日出生，汉族，住威海市环翠区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：薛文霞，山东文旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐秀霞，女，1966年2月9日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：张永强（徐秀霞之丈夫），住荣成市。被上诉人（原审第三人）：张信春，女，1958年11月14日出生，汉族，住荣成市。被上诉人（原审第三人）：连红磊，女，1982年2月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审第三人）：连超颖，女，1987年5月11日出生，汉族，住威海经济技术开发区。连红磊、连超颖之共同委托诉讼代理人：张信春（连红磊、连超颖之母亲），住荣成市。上诉人崔玉国、宋涛、潘芙蓉因与被上诉人徐秀霞、张信春、连红磊、连超颖案外人执行异议之诉一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔玉国、宋涛、潘芙蓉上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由徐秀霞、张信春、连红磊、连超颖承担本案诉讼费用。事实和理由：1、涉案房产为崔玉国、宋涛、潘芙蓉所有，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利能够排除执行。涉案房产在2019年6月10日依据（2019）鲁1082民初836号之六民事裁定被查封。崔玉国、宋涛、潘芙蓉与连索庆、张信春签订协议书的时间为2018年10月30日，协议在前查封在后，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的规定；涉案房产于2019年6月10日被法院查封，但崔玉国、宋涛、潘芙蓉于2018年10月30日签订协议当日已合法占有该不动产，符合在法院查封之前就已经合法占有该不动产之规定；崔玉国、宋涛、潘芙蓉与连索庆、张信春签订协议约定抵顶价款905000元，连索庆、张信春以涉案房产抵顶崔玉国、宋涛、潘芙蓉的借款和工资，崔玉国、宋涛、潘芙蓉已付清了涉案房屋的全部房款，符合已支付全部价款之规定；因小产权房的特殊性，崔玉国、宋涛虽系本村村民，但在本村另有住宅，潘芙蓉非本村村民，故崔玉国、宋涛、潘芙蓉不具备把涉案房产过户至名下的条件，无法办理产权过户，以上事实符合非因崔玉国、宋涛、潘芙蓉的自身原因未办理过户登记的规定。2、崔玉国、宋涛、潘芙蓉与连索庆、张信春签订的协议系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定该协议违反法律相关规定应为无效，缺乏法律依据。崔玉国、宋涛均系该村村民，享有买卖涉案房屋的主体资格，没有理由因为潘芙蓉非本村村民，而损害了崔玉国、宋涛的合法权益。一审法院认为，因崔玉国、宋涛在本村另有住宅，认定涉案协议无效，同样没有法律依据，法律虽规定农村村民在本村只能拥有一处住宅，但并不禁止本村村民之间相互转让房产，故一审法院适用法律错误。即使涉案协议无效，也仅是潘芙蓉所涉房产部分无效，崔玉国、宋涛涉案部分有效。徐秀霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张信春、连红磊、连超颖述称，其同意崔玉国、宋涛、潘芙蓉的上诉意见。崔玉国、宋涛、潘芙蓉向一审法院起诉请求：1.确认崔玉国、宋涛、潘芙蓉与连索庆及其配偶张信春签订的关于位于荣成市人和镇朱口村的登记在连索庆名下的房屋一栋及相应的土地使用权归崔玉国、宋涛、潘芙蓉所有的协议书有效，停止对该财产的执行（价值约400000元），并解除对该财产的查封。2.诉讼费用由徐秀霞、张信春、连红磊、连超颖承担。一审法院认定事实：2018年10月30日，崔玉国、宋涛、潘芙蓉（甲方）与连索庆、张信春（乙方）签订协议书一份，约定连索庆、张信春欠宋涛工资350000元，欠潘芙蓉300000元，欠崔玉国255000元，共计欠款905000元，连索庆、张信春自愿以其所有的位于荣成市人和镇朱口村7区242号楼房一栋（共三层）抵顶，双方互不找差。且约定楼房在甲乙方交接完毕后，因该楼房抵顶给崔玉国、宋涛、潘芙蓉三人，系三人的共有财产，三人同意交接后由崔玉国负责保管或居住使用，任何人不得随意处分该房产，如处分必须经三人一致同意，否则任何一方的擅自处分行为均属无效行为。2010年，连索庆向徐秀霞借款1500000元，期间连索庆偿还部分借款本息，至2013年12月，连索庆尚欠借款本金1000000元及利息。徐秀霞于2018年12月10日诉至法院，要求连索庆偿还借款及利息，经法院主持调解，双方于2018年12月17日达成调解协议：连索庆于2019年1月31日前偿还徐秀霞借款1000000元及利息（自2018年1月1日起至连索庆实际给付之日止，按照年利率10%计算），该调解书已发生法律效力。但到期后，连索庆未按调解协议履行。徐秀霞于2019年2月20日向法院申请强制执行，一审法院于2019年6月10日作出（2019）鲁1082执836号之六执行裁定书，裁定查封连索庆所有的位于荣成市人和镇朱口村房屋一栋及相应土地使用权，查封期限自2019年6月11日至2022年6月10日。崔玉国、宋涛、潘芙蓉于2019年6月19日向法院提出书面异议，认为该房产已于2018年10月30日由连索庆及张信春抵顶给其三人所有，并已实际交付，实际所有权归崔玉国、宋涛、潘芙蓉所有，请求法院解除对位于荣成市人和镇朱口村登记在连索庆名下的房屋一栋及相应土地使用权的查封。荣成市人民法院于2019年7月1日裁定驳回崔玉国、宋涛、潘芙蓉的异议请求。为证实双方存在真实的抵债行为，崔玉国、宋涛、潘芙蓉分别提供证据称连索庆欠其借款或工资，崔玉国提供证据欲证实其在协议签订后即搬入该房居住至今。另查，涉案房屋位于荣成市人和镇朱口村，集体土地建设用地使用证号为荣集建（91）字第27431543号，土地使用者为连索庆。诉讼中，因连索庆死亡，崔玉国、宋涛、潘芙蓉申请追加连锁庆第一顺序继承人张信春、连红磊、连超颖为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，执行标的能否得以执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人并应当就此承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照上述规定，签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等四要件缺一不可。本案诉争房屋位于荣成市人和镇朱口村，标注为集体土地建设用地使用证，登记在连索庆名下，用途为住宅。根据法律的相关规定，农村宅基地属于村集体经济组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许买卖。同时规定农村村民一户只能拥有一处住宅。尽管崔玉国、宋涛为本村村民，但在本村均另有住宅，且潘芙蓉居住于环翠区，为城镇居民，连索庆、张信春与崔玉国、宋涛、潘芙蓉三人签订的抵债协议书，违反了法律法规的相关规定，应为无效。且涉案房屋也不具有过户登记的合法性，崔玉国、宋涛、潘芙蓉三人应为明知，其自身具有一定过错。综上，姑且不论连索庆是否欠崔玉国、宋涛、潘芙蓉的借款或工资，崔玉国、宋涛、潘芙蓉主张诉争房屋归其所有所依赖的协议书因违反法律强制性规定而自始无效，且诉争房屋权属证书亦未办理且无法办理过户，故不能认定崔玉国、宋涛、潘芙蓉对本案诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。至于连索庆欠崔玉国、宋涛、潘芙蓉的借款或工资，有关还款事项双方可另行解决。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回崔玉国、宋涛、潘芙蓉的诉讼请求。案件受理费7300元，由崔玉国、宋涛、潘芙蓉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案争议的焦点问题是崔玉国、宋涛、潘芙蓉对涉案房屋是否享有所有权，崔玉国、宋涛、潘芙蓉据以主张权利的抵债协议书是否合法有效。本案诉争房屋从不动产登记来看，仍登记在连索庆名下，崔玉国、宋涛、潘芙蓉主张对涉案房产享有所有权不符合该登记生效要件。且，因潘芙蓉系城镇居民，崔玉国、宋涛虽为荣成市人和镇朱口村村民，但在村里均另有住宅，崔玉国、宋涛、潘芙蓉与连索庆、张信春签订的房屋抵债协议，违反了法律相关强制性规定，由崔玉国、宋涛、潘芙蓉上诉主张涉案房屋系非因自身原因未办理过户登记可见，崔玉国、宋涛、潘芙蓉三人对涉案房屋不具有过户登记的合法性是明知的，其自身具有一定过错，综上，一审法院认定涉案房屋抵债协议因违反法律强制性规定而自始无效，进而认定崔玉国、宋涛、潘芙蓉对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。崔玉国、宋涛、潘芙蓉以法律虽规定农村村民在本村只能拥有一处住宅，但并不禁止本村村民之间相互转让房产为由，主张涉案房屋抵债协议应仅对潘芙蓉部分无效，对崔玉国、宋涛权益部分合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，崔玉国、宋涛、潘芙蓉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由崔玉国、宋涛、潘芙蓉负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月二十七日法官助理安姣姣书记员刘珍琪