江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0492民初1902号原告：郭建成，男，1987年11月2日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：周剑云，江苏振和律师事务所律师。原告：李国丽，女，1988年10月21日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：周剑云，江苏振和律师事务所律师。被告：徐进伟，男，1986年1月13日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：谈志祥，江苏华东律师事务所律师。被告：徐扣宝，男，1960年7月23日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：孙婧莉，江苏华东律师事务所律师。被告：陈根娣，女，1958年11月18日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：孙婧莉，江苏华东律师事务所律师。原告郭建成、李国丽与被告徐进伟、徐扣宝、陈根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序分别于2019年9月24日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告郭建成、李国丽的共同委托诉讼代理人周剑云、被告徐进伟的委托诉讼代理人谈志祥、被告徐扣宝、陈根娣的共同委托诉讼代理人孙婧莉到庭参加了2019年9月24日的庭审；原告郭建成、李国丽的共同委托诉讼代理人周剑云、被告徐进伟及其委托诉讼代理人谈志祥、被告徐扣宝、陈根娣的共同委托诉讼代理人孙婧莉到庭参加了2019年10月21日的庭审。本案现已审理终结。原告郭建成、李国丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告郭建成、李国丽与被告徐进伟、徐扣宝、陈根娣之间的《存量房买卖合同》；2.判令被告徐进伟、徐扣宝、陈根娣双倍返还定金10万元并支付原告郭建成、李国丽垫付的中介费17300元同时赔偿损失10万元（暂计）；3.判令被告徐进伟、徐扣宝、陈根娣承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告曾于2019年5月8日通过中介签订《存量房买卖合同》，约定被告将坐落于常州市武进区丁堰街道大明蓝山湖苑1幢乙单元303室的房屋以97万元的价格出售给原告，并在2019年6月10日前办理资金监管。合同签订当日即2019年5月8日，原告即向被告支付了5万元定金并向中介支付了佣金17300元。后被告电话告知中介说房子不卖了，要求涨价6万元。原告因为急需用房一再要求被告继续履行合同，完成过户，但被告说必须涨价才同意出售，并且要求原告承担所有税费，否则不会再与原告履行合同。原告多次通过中介要求被告继续履行合同未果，遂诉至法院。原告郭建成、李国丽为支持其诉讼请求，向本院提交了《存量房买卖合同》、《房屋附属设施设备装饰装修物品清单》、《居间服务费确认表》、《补充协议》、收款收据、收条、《房屋状况如实告知书》、《权证代办合同》、视听资料、周某,4与徐进伟微信聊天记录、国内挂号信函收据及挂号信件、情况说明、保函发票及律师费发票、证人周某,4的到庭陈述等证据以证明其所主张的事实。被告徐进伟辩称，案涉房屋系徐进伟、徐扣宝、陈根娣按份共有，案涉《存量房买卖合同》系郭建成、李国丽向徐进伟、徐扣宝、陈根娣共同发出的要约，但该合同并无徐扣宝、陈根娣的签字，且徐进伟也无徐扣宝、陈根娣的授权，徐进伟并无权对外出售该房屋，故上述房屋买卖合同并未生效。郭建成、李国丽作为购房者，在明知案涉房屋存在多位共有人的情况下，未要求其他共有人签名确认，可见郭建成、李国丽并未尽到合理审查义务。另徐进伟并未收到定金，不应承担返还责任。郭建成、李国丽还应当提供相应证据证明其存在损失。本案诉讼费、保全费、保函费、律师费以及交通费应当由郭建成、李国丽自行承担。被告徐进伟为支持其辩称意见，向本院提交了不动产产权证书、案涉房屋的《商品房买卖合同》以证明其所主张的事实。被告徐扣宝、陈根娣辩称，其二人从未授权徐进伟出售案涉房屋，且徐扣宝、陈根娣一直不同意出售案涉房屋，也未参与合同签订，事后也未对合同进行追认。据此，郭建成、李国丽主张要求徐扣宝、陈根娣承担责任无事实依据也无法律依据，请求法院驳回对徐扣宝、陈根娣的诉讼请求。被告徐扣宝、陈根娣为支持其辩称意见，向本院提交了不动产产权证书、案涉房屋的《商品房买卖合同》以证明其所主张的事实。本院经审理认定事实如下：2019年5月8日，徐进伟、徐扣宝、陈根娣作为甲方（卖方）与郭建成、李国丽作为乙方（买方）、武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部作为丙方（经纪机构）签订《存量房买卖合同》1份，约定甲方将坐落于常州市武进区丁堰街道大明蓝山湖苑1幢乙单元303室房屋出卖给乙方，该房屋产权人为徐进伟、徐扣宝、陈根娣、尚未办理产权证。上述合同同时约定：成交价格为97万元，乙方应于2019年5月8日向甲方支付定金5万元（因乙方限额原因，2019年5月8日已支付2万定金，另3万元定金于2019年5月9日支付）；乙方应当在2019年6月10日前支付首期房屋价款37万元，余款60万元由乙方于2019年6月10日前向江苏银行申请贷款，以贷款方式支付；交易税费由乙方承担双方的税费；自贷款发放之日起7日内，甲、乙、丙共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。上述合同还约定，本次交易产生的居间服务费共计19400元由乙方承担。上述合同另外约定：甲、乙、丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、保全费等维护自身权利而产生的一切合理费用。该《存量房买卖合同》甲方处系由徐进伟签名、乙方处系由郭建成、李国丽签名、武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部在丙方处加盖了公章。同日，徐进伟作为甲方（卖方）与郭建成、李国丽作为乙方（买方）、武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部作为丙方（经纪机构）签订《补充协议》1份，约定：1.房屋总价97万元、定金5万元、贷款60万元、监管32万元；2.乙方承诺个人及家庭信用良好，名下无车贷……5.若甲方徐扣宝、陈根娣不同意出售此房屋且不来办理手续，由甲方徐进伟承担违约责任。2019年5月8日，徐进伟分别向郭建成、李国丽出具了金额分别为3万元、2万元的定金收条。2019年5月8日，郭建成向武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部交纳了佣金17300元。武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部出具了收据。2019年6月26日，郭建成、李国丽通过挂号信的方式向徐进伟、徐扣宝、陈根娣发出催告函1份，要求徐进伟、徐扣宝、陈根娣根据《存量房买卖合同》的约定配合办理相关手续。郭建成、李国丽为本案诉讼支付了保全保险费2550元及律师费15000元。另查明，2016年1月30日，徐扣宝、徐进伟、陈根娣与常州锦绣山水置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐扣宝、徐进伟、陈根娣系案涉房屋的买受人，房屋价款为395238元。案涉房屋于2019年6月17日进行不动产登记，由徐扣宝、徐进伟、陈根娣按份共有，其中徐扣宝、陈根娣共同占99%，徐进伟占1%。证人周某,4到庭陈述：“徐进伟说他爸爸在上班，他妈妈没有空在家带孩子，他也是从单位直接过来的。所以让徐进伟一个人签了合同，但徐进伟没有提供授权委托书”、“《补充协议》中约定的如果徐扣宝、陈根娣不同意出售并且不配合办理，由徐进伟承担违约责任的条款是双方在签订合同之前坐下来讲到的，经过徐进伟同意再写到合同里去的。”、“定金五万元留存在中介那里”、“武进区戚墅堰颖慧房产信息咨询服务部已经注销了，重新开办了武进区潞城奕鸣房产信息咨询服务部”、“后来徐进伟他们一直不来办手续，徐进伟和我讲他妈妈不同意卖了，我说不同意卖就解除合同吧，然后打了电话给陈根娣。”。周某,4与徐进伟的聊天记录记载如下内容：周某,4问：“明天你一个人来吗？还是叔叔阿姨都过来。”、徐进伟答：“我爸肯定没空！我问下我妈。”、周某,4问：“好的，阿姨同意卖的哇。”、徐进伟答：“嗯！”……周某,4问：“委托书什么时候给我啊？”、徐进伟答：“明天给你委托书。”、周某,4说：“我知道你不会这样做，但现在是客户接受不了你家的高价的，所以，现在赶紧解除合同算了，你妈跟我、跟客户都是一样的说辞，不卖房子。”、徐进伟说：“我跟我妈说了，去问我阿姨那边去要违约金去。”……还查明，武进区潞城颖慧房产信息咨询服务部已于2019年4月25日注销。武进区潞城奕鸣房产信息咨询服务部于2019年4月28日开立。武进区潞城奕鸣房产信息咨询服务部向本院出具授权委托书，确认周某,4系该服务部员工，该服务部系由武进区潞城颖慧房产信息咨询服务部变更而来。上述事实由原告郭建成、李国丽提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、收条、视听资料、周某,4与徐进伟微信聊天记录、国内挂号信函收据及挂号信件、保函发票及律师费发票、证人周某,4的到庭陈述以及被告徐进伟、徐扣宝、陈根娣所提交的《商品房买卖合同》、不动产权证等证据在卷佐证。本院认为，首先，《存量房买卖合同》及《补充协议》中包含房屋买卖部分的条款及居间服务部分的条款，本案涉及的仅为房屋买卖部分的条款，相关居间服务的纠纷可由当事人另行主张。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，根据不动产产权证书所载内容，系由徐扣宝、徐进伟、陈根娣按份共有，其中徐扣宝、陈根娣共同占99%，徐进伟占1%。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。徐进伟与郭建成、李国丽签订《存量房买卖合同》时并无证据证明徐进伟取得了徐扣宝、陈根娣的授权，事后徐扣宝、陈根娣也未对徐进伟出售房屋的行为予以追认，且在本案审理中徐扣宝、陈根娣明确表示不同意出售案涉房屋，故徐进伟并未取得案涉房屋的处分权。徐进伟与郭建成、李国丽签订的《存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》虽系双方真实意思的表示，属合法有效，但因徐进伟未取得案涉房屋的处分权，导致案涉房屋的所有权不能转移，郭建成、李国丽有权要求解除其与徐进伟签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》中房屋买卖部分的约定并要求徐进伟承担违约责任。徐扣宝、陈根娣并未与郭建成、李国丽签订合同且郭建成、李国丽也未能提交证据证明徐扣宝、陈根娣存在过错，故对郭建成、李国丽要求徐扣宝、陈根娣承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。其次，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，郭建成、李国丽已向徐进伟交付了定金共计5万元，徐进伟也已向郭建成、李国丽出具了收条。因徐进伟存在上述违约情形，故其应当依法向郭建成、李国丽双倍返还定金共计10万元。至于徐进伟所称其未收到5万元定金的问题，证人周某,4到庭陈述确认该5万元定金暂存于中介，故徐进伟可要求中介退还该5万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭建成、李国丽向中介交纳了中介费17300元，因徐进伟的违约导致合同无法继续履行，该部分损失应当由徐进伟承担。此外，根据合同约定，郭建成、李国丽为本案诉讼所支付的保全保险费2550元及律师费15000元亦应当由徐进伟承担。至于郭建成、李国丽所主张的购买房屋差价损失10万元的问题，因其并未提交证据证明2019年5月至今案涉房屋所在地段房屋价格存在明显上涨的事实，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郭建成、李国丽与被告徐进伟签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中房屋买卖部分的约定于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告徐进伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭建成、李国丽双倍返还定金合计10万元并赔偿中介费、律师费、保全保险费等损失共计34850元；三、驳回原告郭建成、李国丽的其他诉讼请求。如被告徐进伟未按本判决规定的履行期限内自觉履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4823减半收取2411.5元、保全费1795元，合计4206.5元，由原告郭建成、李国丽负担1845.5元、被告徐进伟负担2415元。此款原告郭建成、李国丽已预交，被告徐进伟负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告郭建成、李国丽。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 唐 凯二〇一九年十二月十九日书记员 石梓然