贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2984号原告：余兰，女，1987年7月20日出生，汉族，户籍住址：贵州省安顺市平坝区。原告：刘磊，男，1990年12月21日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：周璇、龙继枫（实习），贵州惟思律师事务所律师。被告：贵州屹源房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何晓航、王美云，贵州汇能辉律师事务所律师。原告余兰、刘磊与被告贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称屹源房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定无效；二、判令被告向原告返还“三通费”2400元、其它费用993元，并支付其利息（以3393元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，自2013年11月3日起至付清时止计付）；三、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，以306409元为基数，自2017年4月1日起至交付有关文书之日止计付，其中暂算至2019年5月24日为31534.59元）；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2013年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其位于安顺市××区迎宾城项目峰景组团第1幢3单元6层2号房屋售给原告；该商品房建筑面积107.76平方米，单价每平方米3365.65元，总价款306409元。其中，合同第七条第二款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”，第十二条第一项亦就相关设施的交付时间和条件进行了约定。第二十二条约定，出卖人承诺在2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金。第二十九条约定，双方可根据具体情况，对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议或进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定为空白。附件十二补充协议第一条约定“三通费”等相关费用由买受人承担，签订合同时一并由出卖人收取。2013年11月3日，被告向二原告收取“三通费”2400元，其它费用993元，共计3393元。并出具了收据。合同签订后，二原告向被告先后支付了购房款306409元。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书，已构成违约，应承担违约责任。国家税务总局2009年公布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件均明确规定商品房价款包含水、电等建设安装费用，房开商不得收取。而被告通过与原告签订《补充协议》将该类费用转嫁由原告承担，很明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该协议第一条约定无效。被告依据该条约定取得的财产应予返还。为此，原告特具状起诉，望判如所请。被告屹源房开辩称，第一，原告主张被告逾期办证，被告无异议。但被告逾期办证系因有部分业主不交纳物业管理费、接被告通知怠于协助办证或拒不补交房屋面积差价款所致，截止2018年1月22日被告已取得所有权初始登记，至此已具备为原告办理所有权转移登记的条件，原告主张的逾期办证违约金只能计算至2018年1月22日止。并且，该违约金约定过高，请求予以调减到3000元以内。第二，原告诉称《补充协议》有关第一条有关供水、供电、电话通讯、有线电视等费用的约定无效，被告不予认可。被告认为，该补充协议所涉以上内容，并未加重原告责任，仅是重复收费行为，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》对此类收费作出了禁止性规定，但也不能以此为据认定以上约定无效。因此，双方有关“三通费”的约定属有效约定，被告据此所收上述费用只能视为不当得利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，原告现主张返还已过诉讼时效，不应得到支持。本院经审理查明：被告屹源房开系安顺市××区迎宾大道“迎宾城”房屋建筑项目的开发建设单位。2013年11月3日，被告屹源房开与二原告签订《商品房买卖合同》，将“迎宾城”峰景组团第1幢3单元6层2号的商品住宅（以下简称案涉房屋）预售给原告。双方合同约定：该商品房建筑面积为107.76平方米，套内建筑面积为91.04平方米；每平方米单价为3365.65元，总价款为306409元；买受人（原告）应于本合同签订之日向出卖人（被告）支付首期房款92409元，余款214000元以贷款方式支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；出卖人（被告）应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；交房时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照有资质的测绘机构的测绘依据为准，以本合同单位为依据，经双方协商实行多退少补；出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人代其向相关单位缴纳专项维修基金、预告登记费、预抵押登记费、转现房抵押登记费、产权办理登记费用及相关代理费用等。该合同附件十二《补充协议》第一条约定：“供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人收取。”上述《商品房买卖合同》签订前，被告于2013年11月3日向原告收取“三通费”（水、电、网）2400元和“代办费”993元。后，原告按约定向被告全额支付了购房款，被告亦依约向原告交付了案涉房屋。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《销售不动产统一发票》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，意思自治，是当事人自主决定其活动方式和活动内容，从而创设相应权利和义务的民事基本原则。当事人对其意思自治的结果，应当自觉遵守；社会对当事人意思自治的结果，应当予以尊重。当这种自治结果导致明显利益失衡时，基于当事人的请求，司法可给予适当的干预。就本案而言，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》除附件十二《补充协议》以外内容的效力，本院认为该部分合同内容亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，原、被告均应信守执行。此外，根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、原、被告双方《补充协议》第一条的约定是否有效；二、原告诉判被告返还“三通费”、“其它费用”，并支付相应利息是否合理，该请求权是否经过诉讼时效；三、原告有关逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求是否合理。针对以上争议焦点问题，本院具体分析如下：第一，关于原、被告双方《补充协议》第一条约定的效力问题。该《补充协议》系案涉《商品房买卖合同》之附件，系被告为重复使用而预先拟定的格式条款。该《补充协议》第一条约定：“供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人收取。”而双方《商品房买卖合同》约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”，且《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条亦明确规定该类费用已包含于商品房价格之内。由此，可知被告通过与原告签订该《补充协议》，在购房款之外向原告收取供水、供电等相关费用，免除其义务负担，加重了原告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条约定确属无效。原告的该项诉请理据充足，予以支持。第二，关于原告主张的“三通费”、“其它费用”及相应利息问题。本院认为，在商品房买卖双方无特别约定或约定无效的情况下，若房开商将此类费用摊派由商品房买受人承担的，构成不当得利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，买受人有权请求予以返还。不当得利之债，受诉讼时效制度的限制。本案中，原、被告双方《商品房买卖合同》约定被告在购房款之外不再收取水、电建设安装费用，嗣后，被告却通过补充协议方式在购房款之外向原告收取“三通费”（水、电、网）2400元和“代办费”993元。鉴于《补充协议》所涉该内容约定无效，故被告收取该费用属不当得利，原告有权请求予以返还。被告于庭审中抗辩称原告的该项诉请已过诉讼时效。本院认为，所谓诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》先后规定的一般诉讼时效期间分别为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，可知若民法总则施行之日（2017年10月1日）前，两年诉讼时效期间已届满的，应当适用民法通则规定处理有关诉讼时效争议的问题。具体到本案，如前所述，被告向原告收取“三通费”等购房款以外的费用构成不当得利，有关不当得利返还请求权的诉讼时效期间，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定“从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”。由此，可以判断原告在签订该《商品房买卖合同》时，应当知道被告无权在购房款之外再向其收取其它费用的事实。故此，原告主张返还上述费用的诉讼时效期间，应从该《商品房买卖合同》签订的次日（即2013年11月4日）起计算，此日起往后推算两年，为2015年11月3日，届于民法总则施行之日前。综合前述分析，由于原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故其现起诉主张由被告返还“三通费”和“其它费用”，并支付相应利息，均已经过诉讼时效期间。被告的抗辩理由成立，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，本院认为原告的该项诉请理据不足，应予驳回。第三，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。首先，原告主张被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，被告不持异议，本院对此亦予确认。其次，具体到逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，原告主张“按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，以306409元为基数，自2017年4月1日起至交付有关文书之日止”计付，相当于主张按原告已付购房款每日万分之一点三的标准调整增加违约金，高于双方约定标准。被告对此不予认可，并抗辩称按双方约定标准计算的违约金也很高，请求予以调减在3000元以内。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度的设立，以填补损失为其主要目的，兼具惩戒违约行为，促进诚信履约的功能特性。当约定的违约金过分低于（高于）因违约造成的损失时，当事人有权请求予以调增（减）。而约定的违约金是否过低（高），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以约定的违约金是否低于造成的损失或超过造成损失的百分之三十为标准进行判断。基于举证便利的原则，本院认为一般情况下应先由守约方初步举证证明其因对方违约造成损失，再由主张调整违约金的一方进一步承担举证证明责任。若举证不能，将承担相应的不利后果。本案原、被告双方均未举证证明因被告违约给原告造成损失，鉴此，结合案涉房屋系住宅用房的客观实际，在被告已按约定将该房屋向原告交付的情况下，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响。故此，原告主张“按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准”计付违约金本院不予支持。但本院出于公平原则之考量，并为促进诚信体系的构建，保障交易安全，综合被告的过错程度、原告购房款的支付情况及其预期利益情况，对截止本判决生效之日的违约金，酌情按5500元予以支持。此后，若被告至本判决生效之日仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，则应按其双方合同约定，以原告已付购房款每日万分之一的标准，自本判决生效之日起，至被告履行完毕该义务之日止，向原告另行计付违约金。庭审中，被告就其上述违约行为提出有部分业主已办理产权证，或接短信通知怠于办理，或存在房屋面积差拒不补差，或未交纳物业管理费等情形抗辩，对此，本院认为，原告是否向案涉房屋所在住宅小区的物管公司交纳物业管理费，与被告应履行的合同义务并无关联，并且，被告就上述抗辩，未举示充分有效的证据加以证实（其所提举的手机短信、测绘报告书等相关证据，没有相应原件核实，原告亦不予认可，本院不予采信），本院认为其抗辩理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告余兰、刘磊与被告贵州屹源房地产开发有限公司于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条的约定无效。二、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告余兰、刘磊给付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金5500元。三、若被告至本判决生效之日就案涉房屋仍未向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应自本判决生效之日起至实际履行完毕该义务之日止，按二原告已付购房款每日万分之一的标准，向二原告另行计付违约金。四、驳回原告余兰、刘磊的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取349元，由原告余兰、刘磊共同负担49元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担300元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费698元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  常礼武二〇一九年十二月六日法官助理申磊书记员杨韵书记员陈夏珊