江苏省南通市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏06民终2868号 上诉人（原审原告、申请执行人）:周健，男，1967年8月19日出生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：张载中，男，1965年11月15日出生，户籍所在地东台市，住海安市高新技术产业开发区。 原审第三人（被执行人）：陆佳兰，女，1968年3月21日出生，户籍所在地海安市，住海安市。 原审第三人（被执行人）：何鹏，男，1989年12月14日出生，户籍所在地海安市，住海安市。 原审第三人（被执行人）：江苏正通保健品有限公司，住所地海安市开发区。 上诉人周健因与被上诉人张载中、第三人陆佳兰、何鹏、江苏正通保健品有限公司（以下简称正通公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省海安市人民法院（以下简称海安法院）（2018）苏0621民初8497号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人周健上诉请求：撤销海安法院（2018)苏0621民初8497号民事判决，改判准许执行海安房权证字第××号房产。事实和理由：一、案涉房产的土地性质为集体土地，该幢楼未办理土地分户登记，是案涉房产不能过户的根本原因，该房屋不属于商品房，依法不得进行买卖。根据1995年颁布实施的《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行的房屋建设行为，具有房地产开发资质的房地产开发企业开发建设的房屋才属于商品房。虽然何贤友在1997年1月20日取得了房屋所有权证，但该房屋建设单位为当时的海安县海北乡养殖场，没有房地产开发资质，土地性质也非国有土地，实质上属于“小产权房”。根据最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要相关规定，被上诉人与何贤友签订的房地产转让协议无效。根据合同法规定的合同无效的处理原则，被上诉人无权依据该无效合同享有物权期待权，仅享有债权，而债权无优先权，不属于能够排除强制执行的民事权益。一审法院认定该房屋转让协议有效及被上诉人享有物权期待权是错误的。二、被上诉人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。第一，被上诉人享有的权利不能排除执行；第二，被上诉人依据的房屋买卖合同是无效的；第三，被上诉人明知集体土地性质的房屋不得向本集体经济组织以外的人员转让，即被上诉人没有资格，也无法取得该房屋所有权证，同时，该房屋的转让价（746元/平方米）明显低于当时的市场价，只有小产权房才有此价格，故对于该房屋未能办理过户，有被上诉人自身的原因，被上诉人有明显过错，因此也不符合该条第四项规定。 被上诉人张载中辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部请求，维持原判。事实和理由：第一，1997年元月18日，何贤友与海安镇水产养殖场签订了一份商品房产权移交协议书，海安县建设委员会作为建设单位加盖公章，该产权转移书载明新商品房已经竣工验收，海安镇水产养殖场将产权转移给何贤友，房屋产权归何贤友所有。第二，产权移交协议书签订之后，何贤友向海安县房屋产权监理所申请办理房屋所有权证书，海安县城镇私有房产所有权登记申请书中确认该涉案房屋于1997年购买海安水产养殖场商品房所得。第三，何贤友购买涉案房屋，依法向海安县人民政府纳税，海安县人民政府向何贤友出具了编号为契税第96（029）号契税执照。第四，1997年1月20日，海安县房屋产权监理所向何贤友出具编号为海安房权证字第××号房屋所有权证，确认何贤友是涉案房屋的所有权人，房屋所有权性质为私有。第五，2005年正月二十日，被上诉人与何贤友、陆佳兰签订了一份房地产转让协议，协议签署当日，被上诉人给付何贤友购房款4万元，并与何贤友陆佳兰办理了涉案房屋的交接手续，并在2006年1月26日向何贤友支付完毕剩余购房款3万元。第六，被上诉人2006年入住房屋，并在相关技术人员在场的情况下，对涉案房屋的水电手续交接确认，被上诉人一直居住在涉案房屋内，且被上诉人名下没有任何房产。第七，被上诉人于2006年7月，在涉案房屋安装电视，并一直使用至今，江苏有线发展网络有限责任公司海安分公司与此出具证明。第八，被上诉人于2007年2月11日在案涉房屋开通座机，并一直使用至今，中国电信江苏海安营业厅对此出具证明。第九，案涉房屋所在楼宇，对外销售时，是属于商品房对外销售，不论是否是海安镇水产职工均可以购买，该楼宇共计54户，只有2户（其中一户为何贤友）是海安水产养殖产职工，其余人员均不是该养殖场职工，但所有购房者均办理了相应的产权登记并取得了房屋所有权证。第十，被上诉人与何贤友等人之间的民间借贷纠纷一案，申请查封保全涉案房屋的最早查封时间为2017年12月27日。 周健向一审法院起诉请求：请求人民法院判令准许执行房屋产权证编号为海安房权证字第××号的房产。 一审法院认定事实： 何贤友和陆佳兰于1989年8月12日登记结婚，何贤友于2017年12月末溺水身亡，何贤友和陆佳兰婚后育有一子即何鹏。 1997年1月18日，何贤友与养殖场签订一份商品房产权移交协议书，该协议书由海安县建设委员会作为见证单位加盖公章，其中约定：何贤友因住房困难，经申请批准向养殖场购买商品房，现商品房已经竣工验收，养殖场将产权移交给何贤友；房屋坐落于，建筑面积93.84平方米，购房款41300元，房屋产权归何贤友所有。上述房产交易发生后，何贤友向海安县房屋产权监理所申请办理房屋所有权证书，海安县城镇私有房产所有权登记申请书中记载：该户（于1997年购买养殖场商品房所得。当时，何贤友因购买案涉房屋依法向海安县人民政府纳税，海安县人民政府向何贤友出具编号为契税字第96（029）号契纸执照一份，其中载明：原业主为养殖场；受业主为何贤友；房屋面积为93.84平方米；契价总值为41300元；转移性质为买卖；税率为6%；应纳税额为2748元。1997年1月20日，海安县房屋产权监理所向何贤友出具编号为海安房权证字第××号的房屋所有权证书一份，其中载明：何贤友系位于房屋的所有权人；所有权性质为私有。何贤友未领取到该房屋所用土地的相应的土地使用权证。 2005年正月二十日，张载中与何贤友、陆佳兰签订一份房地产转让协议，其中约定：张载中对何贤友、陆佳兰所转让的位于海安镇丹凤路33号综合楼的93.84平方米的房地产已作了充分的了解，转让金额为70000元；张载中交清购房款后，案涉房屋的所有权即属于张载中；何贤友、陆佳兰负责协助办理房产过户所需的一切手续，费用由张载中承担，若发生拆迁所获房产价值和补偿归张载中所有；如因何贤友、陆佳兰所属单位、房屋共有人及其利益关系人对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由何贤友、陆佳兰负责，并保证张载中利益不因此受损失。上述协议签订的当天，张载中给付何贤友购房款40000元，开始入住该房屋，后于2006年1月26日又给付何贤友购房款30000元，当天何贤友在上述转让协议右下方写明收到张载中交来房款70000元。张载中实际占有、使用该房产至今，张载中、何贤友对该房产一直未能办理过户登记手续。 2017年12月26日，周健向海安法院起诉陆佳兰、何鹏、正通公司民间借贷纠纷一案，海安法院依法立案受理，案号为（2017）苏0621民初8055号；周健另向海安法院起诉陆佳兰、何鹏、海安贤友正通假日酒店（以下简称正通酒店）民间借贷纠纷一案，海安法院依法立案受理，案号为（2017）苏0621民初8054号。周健当天还向海安法院申请诉讼保全。2017年12月27日，海安法院依据（2017）苏0621民初8054号、8055号民事裁定书，共同查封何贤友名下的证号为海安房权证字第××号的房产（即位于。2018年4月24日，海安法院作出（2017）苏0621民初8055号民事判决：一、陆佳兰于判决发生法律效力后十日内给付周健借款本金人民币300万元及相应利息；二、正通公司对陆佳兰的上述第一项给付义务承担连带清偿责任；三、何鹏对陆佳兰的上述第一项给付义务在继承何贤友遗产范围内承担连带清偿责任；四、驳回周健的其他诉讼请求等。因陆佳兰、何鹏、正通公司未履行生效判决确定的义务，2018年7月3日，周健申请强制执行，海安法院立案受理，案号为（2018）苏0621执2423号。 2018年11月15日，张载中作为异议人，向海安法院提出执行异议申请，请求解除对位于房屋采取的查封措施，并终止对该房产的执行。在该案审查过程中，海安市不动产登记局于2018年11月27日出具一份证明，其中载明：案涉房产为产权人何贤友购买养殖场所得，且经查询海安市国土局档案，养殖场的该宗土地的性质为集体土地，该幢楼未办理土地分户登记。海安市房产交易中心于2018年11月27日出具一份证明，其中载明：该中心于2018年11月27日下午3时查询存量房网上合同备案系统，坐落于海安镇丹凤路33号住宅楼301室、产权人为何贤友的房屋在该时点未有合同备案记录。后海安法院经过审查，于2018年11月27日作出（2018）苏0621执异45号执行裁定，中止对案涉房产的执行。周健不服该裁定，在法定期限内提起本案执行异议之诉。 2019年1月17日，第三人陆佳兰出具情况说明一份，确认：其与何贤友在2005年将案涉房产出卖给张载中的事实，该房屋的所有权利均归张载中夫妇所有，且因历史遗留问题，案涉房产一直未能如愿办理过户手续。 庭审中，被告张载中向海安法院提供顾庆利（顾庆利系海安镇丹凤路33号综合楼整栋楼自建成后负责电费收缴至今的电工）出具的证明一份，顾庆利确认了上述张载中与何贤友、陆佳兰房屋转让行为的真实性，并确认海安镇丹凤路33号综合楼电表至今未能改装，整栋楼的水费由原开发商统一代缴，电费收缴以顾庆利开具的收据作为凭证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这一规定明确了我国不动产物权变动的原则，是以登记生效主义为一般规则，以法律的其他规定为特别规则。可见登记生效主义的规则并不是不动产的物权变动的唯一规则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明确了买受人依据该规定主张排除强制执行的，应当具备以下四个条件：一是买受人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；三是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；四是买受人对未办理房屋产权过户无过错。这一规定是对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，兼顾物权保护与维护交易安全。本案中，张载中在人民法院采取查封措施前，已经付清案涉房产的购房款并实际占有、使用案涉房产，但并未办理房屋产权过户的情况下，张载中作为买受人能否主张排除强制执行。主要争议焦点有:一、张载中与何贤友、陆佳兰签订的案涉房地产转让协议是否有效；二、张载中对未办理房屋产权过户主观上有无过错。 关于争议焦点一，张载中与何贤友、陆佳兰签订的案涉房地产转让协议应认定为合法有效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉房产所对应的土地属集体土地，且未办理土地分户登记，而作为集体土地使用人的养殖场，在未办理相关手续的情况下，在案涉集体土地上自建房屋对外出售给何贤友，何贤友与养殖场签订商品房产权移交协议书，海安县建设委员会作为见证人在该协议书中盖章，认可了该协议书的效力，之后该房产办理了所有权人为何贤友的房屋所有权证书，何贤友有理由相信其对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。在此情况下，何贤友及其配偶陆佳兰与被告张载中签订房地产转让协议，而案涉房产原先已经获得了房屋所有权证，张载中有理由相信案涉房产具有可流通性，故张载中系案涉房产买卖的善意相对方，该房地产转让协议系何贤友、陆佳兰、张载中的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行各自义务。之后张载中已经按约支付购房款并实际占有、使用案涉房产至今，张载中对案涉房产享有物权期待权。 关于争议焦点二，张载中对未办理房屋产权过户主观上并无过错。张载中占有、使用案涉房产合法有效，且不存在过错，而案涉房产无法办理过户登记的原因在于案涉房产所对应的土地属集体土地，且未办理土地分户登记，系养殖场的行为导致了争议房产没有获得相应的土地使用权证，张载中对未办理房屋产权过户主观上无过错。 综上所述，张载中在人民法院采取查封措施前，已与何贤友、陆佳兰签订合法有效的书面买卖合同，已经付清了案涉房产的购房款，实际占有、使用案涉房产十多年，且张载中对案涉房产未办理产权过户主观上没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张载中对案涉房产享有能够排除强制执行的物权期待权，所以，周健的诉讼请求，难以支持。遂判决驳回原告周健的诉讼请求，案件受理费1550元，由原告周健承担。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，根据城建档案记载，1995年5月22日，海安县计划委员会根据海北乡水产养殖场关于库房、宿舍、综合楼项目报告，作出海计基（1995）第54号《关于自筹基本建设项目的立项批复》，同意该项目报告，初步核定仓库建筑面积1444平方米、宿舍建筑面积1444平方米，旧房拆除684平方米，投资123万元，资金来源职工集资。1995年10月，海安县城乡建设委员会发出编号为001457的建设工程规划许可证，1996年5月6日，海安县吉庆建筑工程公司对其承建的砖混六层住宅楼工程向海安县建筑工程质量监督站出具竣工报告，后进行竣工验收。2000年12月11日，海安镇丹凤村村委员会盖章出具一份证明，主要内容是“海安县海北乡水产养殖场于1984年11月征用我村拾组土地3.46亩，用于水产养殖业，四邻界址无争议，所有征用土地的一切费用与村组全部结清”。2000年12月22日，海北乡水产养殖场经海安县人民政府批准补办了集体土地使用权证。 据海安县不动产登记中心查询，与案涉房屋同一幢的202室于2001年7月办理了再次转让的房屋所有权转移手续，并反映后因该幢房屋土地使用权证和房屋所有权证不全，未办理其他房屋再次转让的房屋所有权转移手续。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。重点对执行标的的权属流转的基础法律关系、法律效力进行审查，进而对案外人的实体权利与申请执行人的请求权进行比较，作出是否排除强制执行的判断。因此，张载中对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。 根据本案查明的事实，案涉房屋系1995年海北乡水产养殖场经当地政府批准在农村集体建设用地上建造，2000年海北乡水产养殖场补办了集体土地使用权证。1997年海北乡水产养殖场将案涉房屋转让给何贤友，从商品房产权移交协议书的具体内容看，约定房屋产权归何贤友所有，并无土地使用权的转让内容，何贤友缴纳契税后，海安县房屋产权监理所向何贤友颁发了房屋所有权证。2005年何贤友、陆佳兰夫妇将案涉房屋转让给张载中，双方约定“交清购房款后，案涉房屋的所有权即属于张载中，何贤友、陆佳兰负责协助办理房产过户所需的一切手续，费用由张载中承担，若发生拆迁所获房产价值和补偿归张载中所有；如因何贤友、陆佳兰所属单位、房屋共有人及其利益关系人对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由何贤友、陆佳兰负责，并保证张载中利益不因此受损失。”张载中实际占有、使用案涉房屋至今，后因缺乏土地使用权证未能办理房屋产权过户登记手续。鉴于当时我国垄断了土地一级市场，集体土地所有权和使用权原则上禁止交易，但其上的建筑物可以自由流转；我国绝大部分地区的房屋与土地的登记分别由不同的登记机关进行登记，导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，海安县房屋产权监理所向何贤友颁发房屋所有权证即为当时的写照。因此，无论何贤友向海北乡水产养殖场购买房屋，还是张载中向何贤友购买房屋，买卖标的实际均仅为海北乡水产养殖场所拥有的集体建设用地上的房屋。由于案涉房屋流转行为发生在2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》之前，故适用当时的国家政策，可以确认张载中与何贤友转让房屋的行为有效，但不及于该房屋所占用范围内的集体土地使用权。尽管张载中未能办理案涉房屋的所有权证，但其在本案查封前已向何贤友支付了全部购房款，并实际使用十多年，其对未办理过户登记手续没有过错。故张载中对受让的房屋享有所有权的期待利益，足以排除本案对案涉房屋的执行。 本案所涉房屋的所有权证由海安县房屋产权监理所颁发，应属特定历史条件下产生的单位集资房，不同于乡村政府组织下发的产权证，故周健主张案涉房屋属于国家严格禁止交易的“小产权房”，与事实不符，本院不予采信。 综上所述，周健的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人周健负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  陈新源 二〇一九年十二月二十四日 书记员  陈 炜