四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20560号 上诉人（原审被告）：孟怡辰，男，2012年5月20号出生，汉族，住成都市高新区。 法定代理人：钱晓柔，女，1976年7月3日出生，汉族，住南京市高新技术开发区，系上诉人孟怡辰之母。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市金牛区墨尔文公学培训学校，住所地：成都市金牛区二环路北一段66号1栋4层。 法定代表人：邱璇，系该公司运营总监。 委托诉讼代理人：任奕霖，北京市德贤律师事务所律师。 上诉人孟怡辰因与被上诉人成都市金牛区墨尔文公学培训学校（以下简称“金牛区墨尔文学校”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人孟怡辰不服四川省成都高新技术开发区人民法院作出的（2019）川0191民初9453号民事判决书，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟怡辰上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人达成了协商解除原租赁合同的合意，被上诉人也实地看了上诉人另行为其租赁的房屋，并约定2019年5月1日搬出原租赁房屋。由于被上诉人言而无信，导致上诉人为其另行租赁房屋损失了20800元。由于被上诉人存在失信行为，故我方不应当承担违约责任，同时在应当退还的押金和租金中品迭我方的损失。 金牛区墨尔文学校辩称，上诉人的上诉理由不符合事实，被上诉人已经提交了相关证据证明了上诉人违约且其强迫被上诉人的居住人搬出房屋的事实。根据微信的聊天记录可以看出，双方就是否租赁新的房屋并未达成一致意见，因此，上诉人的上诉理由并不成立，请求驳回上诉人的请求，维持原判。 金牛区墨尔文学校向一审法院起诉请求：1.判令孟怡辰向金牛区墨尔文学校支付损失22687元（房租溢价部分2672元、酒店费用7200元、误工费4815元、新找房子中介费5500元、上一次找房子中介费2500元）；2.判令孟怡辰返还金牛区墨尔文学校已支付项目费用35876.46元（多支付的5个半月房租27500元、已支付押金5000元、已支付网费800元、已支付垃圾费水费106.66元、已支付物业费1330.8元、总共缴纳电费800元、已支付气费339元）；3.判令孟怡辰赔偿金牛区墨尔文学校第二项诉讼请求中应返还费用利息1560.63元（计算公式为35876.46元×银行同期贷款利率4.35%=1560.63元）；4.判令孟怡辰向金牛区墨尔文学校支付违约金5000元；5.判令孟怡辰承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月11日，金牛区墨尔文学校与孟怡辰的法定代理人钱晓柔签订了《房屋租赁合同》，合同约定金牛区墨尔文学校以每月5000元的租金标准，租用孟怡辰位于成都市高新区房屋，房屋用于金牛区墨尔文学校方员工居住，租赁期为2018年10月12日至2019年10月11日（一年）。合同签订后，金牛区墨尔文学校按照合同约定将一年的房屋租金分次支付给了孟怡辰，共支付了租金60000元及押金5000元。2019年4月20日，孟怡辰的法定代理人通过微信的方式通知金牛区墨尔文学校，案涉房屋要出售，给金牛区墨尔文学校一个月的免租期，从4月20日到5月20日。后孟怡辰的法定代理人开始与金牛区墨尔文学校开始协商后续事宜，双方未能达成一致的解决方案，双方于2019年4月30日终止了《房屋租赁合同》，金牛区墨尔文学校5月即搬离了案涉房屋。 一审法院认定上述事实采信了当事人的当庭陈述、主体证明、《房屋租赁合同》、相关缴费票据等证据。 一审法院认为，金牛区墨尔文学校（乙方）与孟怡辰（甲方）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，真实有效，双方应按约履行合同权利义务。按照《房屋租赁合同》的约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前一个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。本案中，孟怡辰（甲方）在合同租期内需提前收回房屋，其提前通知了乙方金牛区墨尔文学校，并且按照合同的约定给予对方一个月的免租期，甲方孟怡辰应当按照《房屋租赁合同》的约定退还相应租期内的租金及押金，并支付一个月月租金作为合同解除的违约金。后双方在进一步协商的过程中不能达成一致，于2019年4月30日达成了解除《房屋租赁合同》的合意，且乙方金牛区墨尔文学校也实际搬离了案涉房屋，故确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年4月30日实际解除。关于房屋租金的退还问题。由于金牛区墨尔文学校已实际缴纳了全部租期内的租金及押金，故合同解除后，剩余租期内的租金孟怡辰应当予以退还，即2019年5月1日至2019年10月11日的租金应当返还，同时孟怡辰的法定代理人承诺了从2019年4月20日起开始给予金牛区墨尔文学校一个月免租期，故从2019年4月20日起至2019年5月20日期间的房租租金应当返还，综上，孟怡辰应当返还金牛区墨尔文学校自2019年4月20日至2019年10月11日的房屋租金，共计五个月零21天的租金，计算之后为28387元，故对金牛区墨尔文学校主张的孟怡辰退还五个半月的房租27500元，一审法院予以支持。关于押金退还的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，租期内甲方提前收回房屋的，押金应当退还，该案中押金已实际缴纳，故孟怡辰应当退还金牛区墨尔文学校押金5000元。关于相关网费、垃圾费、水费、物业费、电费、气费的返还问题。金牛区墨尔文学校提交了相关的缴费收据，其中，金牛区墨尔文学校提交的物业收费收据可以证明其实际缴纳了2019年5月至2019年9月的物业服务费1330.8元，缴纳了2019年5月至2019年9月的生活垃圾清运费40元，该两部分费用系金牛区墨尔文学校实际缴纳而未实际使用，合同解除后，孟怡辰应当退还。而其他的网费、水费、电费和气费，金牛区墨尔文学校提交的相关缴费证据中不能区分其实际使用的部分和未使用的部分，证据不足，一审法院不予支持。关于金牛区墨尔文学校主张的返还相关费用的利息问题。上述一审法院认为孟怡辰应当向金牛区墨尔文学校返还的租金、押金、物业费及垃圾清运费部分，孟怡辰未在合同解除后及时向金牛区墨尔文学校进行及时返还，产生了资金占用的利息损失，故孟怡辰应当一并向返还相关费用的利息，金牛区墨尔文学校主张的资金占用利息按照银行贷款年利率4.35%计算，一审法院予以认可。关于金牛区墨尔文学校主张的支付违约金5000元的问题。根据双方《房屋租赁合同》的约定，租赁期内，甲方提前收回房屋的，应当按照月租金的一倍支付违约金，该约定不违反法律行政法规规定，系合同双方的真实意思表示，双方应按约履行，故孟怡辰应当向金牛区墨尔文学校支付一个月房屋租金，即5000元的违约金。关于金牛区墨尔文学校主张的相关损失赔偿问题。金牛区墨尔文学校主张了其另行租房的房租溢价2672元、住酒店费用7200元、误工费4815元、新找房中介费5500元、上一次找房中介费2500元。一审法院认为，由于这部分的相关费用系金牛区墨尔文学校自行产生和主张的费用，其提交的证据不足以证明其系因案涉租赁合同解除而必然产生的损失，同时，双方在租赁合同中对合同提前解除的违约金已经做了约定，该违约金已足以弥补相对方因合同提前解除而造成的实际损失，故对金牛区墨尔文学校的上述损失主张，一审法院不予支持。 一审法院据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、孟怡辰于判决生效之日起十日内向金牛区墨尔文学校返还房屋租金27500元、押金5000元、预交的物业服务费1330.8元、预交垃圾清运费40元，合计33870.8元；二、孟怡辰于判决生效之日起十日内向金牛区墨尔文学校支付应返还费用（合计33870.8元）的利息（计算方式为：以33870.8元为基数，自2019年4月30日起，按照年利率4.35%的标准计算至实际付清之日止）；三、孟怡辰于判决生效之日起十日内向金牛区墨尔文学校支付违约金5000元；四、驳回金牛区墨尔文学校其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取714元，由金牛区墨尔文学校负担288元、孟怡辰负担426元。 二审中上诉人提交了《租房经过情况说明》，拟证明解除合同经过双方协商。金牛区墨尔文学校经质证认为，对证据三性均不予认可，该证据是对方单方面出具的情况说明，其真实性不能得到证明，且该份证据与本案无关，并不能达到对方的证明目的。 本院经审查认为，该证据为证人证言，证人无正当理由未出庭作证，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，一审法院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案合同以何种方式解除。根据双方陈述及双方当事人提供的微信聊天记录可以充分印证上诉人明确表示将不履行出租房屋义务，无奈之下，被上诉人表示解除合同，并不能证明双方就解除合同达成一致意见。故上诉人认为当事人双方以协商解除的方式解除《房屋租赁合同》的主张，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，在上诉人已构成了根本违约的情况下，被上诉人在2019年4月30日提出终止合同是行使其法定解除权。依据《中华人民共和国合同法》一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期期限届满之前要求其承担违约责任。”故一审法院依据当事人双方合同约定的违约条款，支持被上诉人5000元违约金符合法律规定，本院予以认可。上诉人请求品迭另租房屋损失的主张，因其未在本案中提起反诉，一审法院未予品迭并无不当。 综上，孟怡辰的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由上诉人孟怡辰负担。 本判决为终审判决。 审判长  赫耀文 审判员  杨 晗 审判员  祝颖哲 二〇一九年十二月十七日 书记员  丁大贵