浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8651号 上诉人（原审被告）：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地：杭州市拱墅区春雀街219号。统一社会信用代码：91330105079315119X。 法定代表人：孙燕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：凌一军，男，1981年5月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：孙丽芬，女，1981年10月31日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：凌一军，系孙丽芬配偶。 上诉人杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）与被上诉人凌一军、孙丽芬房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年4月22日，尊园公司（出卖人）与凌一军、孙丽芬（买受人）签订了编号为2015预1291658的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于东至规划纺织路，南至规划飞虹路，西至规划学院北路，北至规划花园岗路地块的建设用地使用权，在上述地块建设商品房定名为汀澜府。买受人购买商品房设计用途为住宅，位于汀澜府2幢2单元201室，建筑面积为88.59平方米，总价款为1510000元，买受人于合同约定时间内通过贷款方式付清了全部房价款。合同第九条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。3.本合同不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定，如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。第十六条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：……本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交付的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，凌一军、孙丽芬按约支付了购房款1510000元，双方于2016年10月18日办理了涉案商品房的交付手续。 2016年12月19日，杭州市拱墅区城市管理行政执法局对尊园公司发出《行政指导意见书（二）》，要求其对汀澜府小区内未按规划许可进行建设的行为进行整改。2017年7月4日，该局作出拱城法罚字〔2017〕第41014028《行政处罚决定书》，认定涉案汀澜府小区存在把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的情况，共计419套，面积增加共计1570.52平方米，五幢独栋商铺不涉及违法，并对尊园公司处以罚款5528334元的行政处罚。后尊园公司于2017年7月10日取得涉案商品房所有权初始登记证明。 原审另查，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，尊园公司根据《G20峰会拱墅区环境质量保障方案》的要求，案涉商品房项目暂停施工。 凌一军、孙丽芬的诉讼请求为：1、尊园公司向凌一军、孙丽芬支付逾期交房违约金5436元；2、尊园公司向凌一军、孙丽芬支付逾期交付权属证书违约金29898元；3、尊园公司向凌一军、孙丽芬支付逾期交付车位违约金103元；4、本案诉讼费由尊园公司承担。 原审法院认为：凌一军、孙丽芬与尊园公司就涉案商品房所签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方对逾期办证构成违约的事实并无异议，该院依法予以确认。焦点问题在于能否据此减轻尊园公司的违约责任。对于尊园公司提出系部分业主私自浇筑阳台和飘窗导致逾期办证要求减轻违约责任的意见，该院认为，本案中双方均确认凌一军、孙丽芬私自浇筑行为在行政处罚决定之后。换言之，即使存在因第三人原因导致尊园公司违约的，也不影响凌一军、孙丽芬根据合同相对性原则向尊园公司主张违约责任，该院对尊园公司该意见不予采纳。对于尊园公司提出G20峰会影响导致逾期交房并要求顺延初始登记时间的意见，该院认为，2016年杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，尊园公司暂停施工十二天的情况系客观存在，符合合同第九条约定。据此，对尊园公司交房时间顺延十二天，该院予以认可。据此，该院确定尊园公司支付凌一军、孙丽芬逾期交付违约金为1812元（1510000元×0.2‰×6天）。对尊园公司逾期交付车位时间顺延十二天，该院予以认可。又根据双方《补充协议内容》的约定，办妥土地使用权及房屋所有权初始登记时间亦应相应顺延十二天，对尊园公司的部分意见予以采纳。据此，该院确定尊园公司支付凌一军、孙丽芬逾期交付权属证书违约金为27180元（1510000元×0.1‰×180天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付凌一军、孙丽芬逾期交房违约金1812元。二、杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付凌一军、孙丽芬逾期交付权属证书违约金27180元。三、杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付凌一军、孙丽芬逾期交付车位有偿转让费利息（以车位转让费103000元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2016年10月13日计算至2016年10月18日）。四、驳回凌一军、孙丽芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，由凌一军、孙丽芬负担125.2元，杭州尊园房地产开发有限公司负担560.8元。 宣判后，尊园公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定尊园公司需承担逾期交房的违约责任属于认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。1、尊园公司多次强调逾期交房是因受G20峰会影响导致工期延误。一审法院虽认定G20峰会召开客观上造成了停工的事实，但是未按照尊园公司提交的录音证据认定实际停工时间。根据尊园公司提交的录音资料显示，2018年8月13日尊园公司即接到政府部门要求全面停工，并在施工现场张贴封条的通知。尊园公司为保障G20峰会顺利召开，于2016年8月14日至2016年9月6日期间全面停止施工，共计23日，而非一审判决认定的12日。一审判决简单地以祥符街道出具的《情况说明》认定尊园公司在G20峰会期间停工12日，属于认定事实错误。G20峰会造成工期延误的情形符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定，尊园公司有权据实延期交付并不承担违约责任。本案中尊园公司实际延期交付的实际为18日，未超过前述尊园公司可据实延期的23日，因此尊园公司无需承担逾期交房的违约责任。二、即便尊园公司确实需承担逾期办理房屋初始产权登记的违约责任，一审判决认定的逾期办证违约金的计算期间亦不符合事实情况及合同约定。依据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条关于产权登记的补充第2款约定，本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的由出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因以外的情况导致逾期交房且尊园公司按约定承担逾期交房违约责任的，则办理产权证的时间相应顺延。即如尊园公司因G20峰会可延期23天交房的，尊园公司办理初始登记的时间也可延长23天。即使二审法院仍认定尊园公司因受G20峰会影响交房时间仅可延长12日的，尊园公司仍需承担6日逾期交房违约责任，此种情况下尊园公司承担逾期办证违约责任的期间应除去受G20峰会影响可延期的12日及尊园公司需承担逾期交房违约责任的6日，共计18日，即尊园公司需承担逾期办证违约责任的时间应为172日，而非一审法院认定的180日。三、尊园公司逾期办理房屋初始产权登记是因大量业主私自浇筑阳台和飘窗所致，而非尊园公司主动违约，凌一军、孙丽芬亦是违建业主之一。尊园公司为解决该问题多次与政府及业主代表协商，最终在代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记。业主的集体违建行为是尊园公司无法预见亦无法控制的，尊园公司也因此遭受了巨额损失，尊园公司逾期办证违约责任应当予以减轻或免除，但一审法院丝毫未减轻尊园公司需承担的逾期办证违约责任。一审法院所称要求尊园公司去向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中也是非常难以实施的，而且大量浪费司法资源。故，提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回凌一军、孙丽芬第一、二项诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由凌一军、孙丽芬承担。 针对尊园公司的上诉，凌一军、孙丽芬发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尊园公司上诉理由不成立，请求依法驳回尊园公司的上诉请求，维持一审判决。一、凌一军、孙丽芬与尊园公司之间存在逾期交房及逾期交付权属证书的违约责任，事实清楚，适用法律正确，应维持原判。对于尊园公司提出G20峰会影响导致逾期交房并要求顺延初始登记时间的理由，凌一军、孙丽芬认为2016年G20峰会召开是公共事件，事先各种渠道做了大量宣传，尊园公司在建设过程中完全可以预先知道并做好相关准备。而且据凌一军、孙丽芬了解，当时同一情形、同一地块开发的金镶玉、融信蓝孔雀楼盘都不存在延期交付行为。只有尊园公司怠于履行其建设义务，导致工程延期、逾期交房和逾期办证。因此，尊园公司不能将G20峰会作为其逾期交房及逾期交付权属证书的理由。况且一审法院已经酌情考虑，给予免除了12天的违约责任。凌一军、孙丽芬本着协调的原则，也予以认可。但尊园公司现在提出的停工录音证明以此来推卸责任，无法证明录音是何时何地何种情况下录音的，这种录音的证据是不具备法律效力，录音中的人员也未直接出庭作证，请二审法院不予采信。二、一审判决认定的逾期办证违约金的计算期间符合事实情况及合同约定。依据商品房买卖合同（合同编号：2015预1291658），凌一军，孙丽芬向尊园公司签订购买了汀澜府2-2-201，合同约定交付日期为2016年9月30日。直至2016年9月底，尊园公司才发函告知延期交付，交付时间为2016年10月18日到23日期间。因此凌一军、孙丽芬于2016年10月18日前往收房处验房和收取车位，因此逾期交房事实清楚，逾期时间为18日。而且根据合同约定，房屋的初始登记证明应于2016年12月30日办出，但实际尊园公司未按规定将相关办证材料递交至国土部门，也未办理初始登记相关手续。直至2017年7月13日尊园公司通知凌一军、孙丽芬可办理其名下的房屋权属证书。本着调解的原则，凌一军、孙丽芬认同一审法院予以G20峰会减免12天的逾期交房的违约责任。但逾期交房与逾期办理初始登记是两个独立的行为，即使一审法院予以G20峰会减免12天也因仅仅涉及逾期交房的责任，对于逾期办证的时间应该是192天而非180天。但也是本着调解的原则，凌一军、孙丽芬也认同一审法院的180天的判决。三、尊园公司辩称逾期办理房屋初始登记是因大量业主私自浇筑阳台和飘窗所致。但其实业主浇筑阳台和飘窗一开始在商品房销售时作为卖点在强力推荐，同时交付后开发建设单位和物业服务企业组建施工队在业主群投票，争抢浇筑业务，其楼盘管理也存在故意行为，导致大量业主委托上述两家企业进行浇筑。正由于尊园公司这些不负责任、不专业的管理行为才是导致出现违建并无法办理初始登记的真正原因。而且，在未办理初始登记前，该楼盘的所有权还在开发建设单位名下，杭州市拱墅区城市管理行政执法局对其楼盘浇筑行为进行处罚，合情合法。另凌一军、孙丽芬所购买的房屋在二楼，下面是商铺，本身已经有了平台，不存在浇筑的需求，也不存在浇筑的行为，因此并不属于杭州市拱墅区城市管理行政执法局认定的把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的419套房屋内，因此凌一军、孙丽芬无需为尊园公司的被行政处罚事项承担相应责任。另尊园公司认为一审法院称可以向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中非常难以实施，而且浪费大量司法资源的问题，据凌一军、孙丽芬所知，事实是尊园公司早在缴纳行政处罚罚款前就要求业主签署放弃追究尊园公司延期交付和延期办证违约责任才同意缴纳罚款，业主才能办理产权证。最终小区内有400多户业主签署了放弃追责的协议后，尊园公司才去缴纳罚款。相关违建业主已经放弃自己追究尊园公司违约责任，一定意义上尊园公司在缴纳罚款前已经主张并得到相关赔偿。但这不包括凌一军、孙丽芬，因此凌一军、孙丽芬有权追究其违约责任。因此，尊园公司所说自己遭受巨额损失、违约责任应当减轻或免除，而一审法院丝毫未减轻及其向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中难以实施的情况与事实非常不符。综上所述，尊园公司上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，尊园公司与凌一军、孙丽芬均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，双方一致确认尊园公司通知凌一军、孙丽芬最早于2016年10月18日办理房屋交付手续。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。关于因G20峰会顺延的工期，因尊园公司提交的录音材料，凌一军、孙丽芬对其中人员的身份提出异议，而尊园公司也无证据证明录音中人员的身份情况，故该证据不能作为本案的定案依据。二审中，尊园公司认可其去祥符街道开具的情况说明中载明从8月26日至9月6日，共计停工12日，因此原审法院认定该12日可以顺延，不作为尊园公司逾期的期间并无不当，本院予以维持。双方于2016年10月18日办理了涉案商品房的交付手续，故根据合同的约定尊园公司仍存在逾期交房时间6日，应就此承担违约责任，原审法院对此节问题处理正确，本院予以维持。根据案涉协议附件八第三条的约定，逾期交房期间尊园公司办妥土地使用证及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，故逾期交付权属证书的期间应为174天，本院对原审法院逾期办证违约金的数额予以调整，应为1510000元×0.1‰×174天=26274元。尊园公司另上诉称其代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记，不属于主动违约，但其未提交证据证明凌一军、孙丽芬存在私自浇筑阳台和飘窗等情形导致其承担行政处罚，故其该项主张原审法院不予采信正确，本院予以维持。 综上，尊园公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初56号民事判决第一、三项； 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初56号民事判决第二、四项及案件受理费负担部分； 三、杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付凌一军、孙丽芬逾期交付权属证书违约金26274元； 四、驳回凌一军、孙丽芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减686元，由凌一军、孙丽芬负担142元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担544元。 二审案件受理费525元，由凌一军、孙丽芬负担16元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担509元。杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院申请退费；凌一军、孙丽芬于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十二月十九日 法官助理赵勤 书记员朱创威