宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初3016号 原告：王建新，男，1951年5月24日出生，蒙古族，个体户，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。 被告：余亮，男，1987年7月5日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：黄涛，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：宁夏兴麟房产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：吴秉麟，系公司总经理。（现服刑于银川监狱） 原告王建新与被告余亮、宁夏兴麟房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2017）宁0121民初2993号民事判决书，原告王建新不服判决提出上诉，银川市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）宁01民终1015号民事裁定书，撤销本院的民事判决书，发回重审。本院于2019年7月24日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭进行了审理。原告王建新的委托诉讼代理人庞公乾、被告余亮及其委托诉讼代理人黄涛、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司的法定代表人吴秉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建新向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款388000元，并承担违约金120000元，二项共计508000元；2.本案诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。事实与理由：2014年3月12日，原告经与被告协商，原告将位于永宁县×××号营业房（建筑面积52.32平米）以388000元的价格出售给被告，并办理了变更登记。到目前为止被告未向原告支付房款。综上所述，原告认为，原、被告双方的房屋买卖行为合法有效，被告应当继续履行付款义务。原告诉至法院，请求依法判决。 余亮辩称，原告的起诉与事实不符。本案的基本事实为2014年3月12日，原告与被告以及兴麟公司签订了房地产买卖合同一份，约定通过兴麟公司居间介绍原告将涉案房屋出售给被告，房屋价款为388000元，原告需将涉案房屋的房屋产权证等其他证件交给兴麟公司保管。被告应当于2014年3月12日交付1万元定金，被告付款方式为现金支付首付款，剩余款项办理银行按揭贷款。被告应当于2014年3月20日向兴麟公司提交贷款相关材料，被告也按约在上述时间内将上述材料提交也支付了定金。后因为兴麟公司无法办理贷款，2014年3月26日，原、被告及兴麟公司协议变更了付款方式，由被告向兴麟公司借款194000元，并向兴麟公司支付购房款194000元，由兴麟公司向原告支付388000元的购房款，被告也向兴麟公司出具了借款金额为388000元的借据一张，并于当日向兴麟公司转款194000元。原告对此事实知晓并同意的，其也收到了兴麟公司交付的借据，并向被告出具证明一份，这是本案的基本事实。原告的诉讼请求我方认为，双方的房屋买卖合同的主体已经发生变更，原告无权要求被告支付购房款；由于兴麟公司涉嫌合同诈骗，案件已经进入审理终结，原告所诉请的购房款及违约金无事实依据；本案的诉讼费应当由法院依据原、被告的胜诉比例依法进行裁决，本案未进行保全及担保，故该笔费用不应当由被告承担。本案因涉及刑事案件，原告也应属于刑事案件的受害人，其未在法定期间向公安机关申报其受骗数额，应视为其对自己权利的放弃，请求驳回原告的诉讼请求。我方认为通过原、被告签订的借款借据，本案的付款主体应当为兴麟公司，我方与兴麟公司之间是借款关系。根据房地产买卖合同兴麟公司处于居间中介地位，其有权代收购房款的定金、协助被告办理贷款。在本案中因贷款未能办理，原、被告及第三方同意被告向兴麟公司借款194000元，由兴麟公司向原告支付购房款388000元，原告也向被告出具了证明一份，该证明记载“此事由兴麟房产中介待兴麟付全款后，此借条作废。王建新，2014.7.16”，故我方认为原告未收到房款，其自身也有过错，这属于交易风险，应当由其自己承担。 宁夏兴麟房产营销策划有限公司的法定代表人吴秉麟辩称，当时签订合同时，是分公司的工作人员签订的，当时我不知道，后也就是2017年开庭时我才知道有这个事。被告余亮缴纳的194000元及1万元定金我公司的财务报表有记载。事情的经手人不是我，我公司由于资金出了问题，只要是我们承担的责任，我会承担。我会对这件事情终身负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年3月12日，原告（出售方，甲方）与被告余亮（购买方，乙方）、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司（居间代理方，丙方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方通过被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司居间介绍，甲方同意将坐落在银川市永宁县×××房出售给乙方；房屋性质为商铺，建筑面积52.32平方米，结构为混合结构，房屋设施及装饰情况为毛坯房；甲乙双方一致同意转让价款为388000元；在充分保证甲乙双方的个人利益的前提下，为防止甲方将此房产二次出售，甲方需将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意于2014年3月12日交付10000元作为购买上述房产的购房定金，为充分保证甲乙双方的个人利益需交由丙方代为保管作为房屋交接保证金；乙方付款方式为贷款支付，贷款类型为按揭贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担；乙方于2014年3月20日向丙方提交贷款材料及相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办的合理资料而导致交款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责；甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保；银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方；房产过户手续所需缴纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定均由乙方承担；甲方无正当理由不履行合同，或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途后悔的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理，（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款的3‰的违约金，合同继续履行。（二）乙方有权单方解除合同。甲方应在3日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按房屋成交价款3%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿。（三）甲方除了向丙方支付本合同第三条约定乙方所要交纳的中介费外，还应当支付相当于中介费一倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金500元；乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理，（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋总价款的3‰的违约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已交付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金，余款返还乙方、已付款不足违约金部分，乙方应在3日向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际经济损失超过乙方已支付的违约金时，实际经济损失违约金的差额应由乙方据实赔款。（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方，乙方除了向丙方支付本合同第三条约定的中介费外，还应当支付相当于中介费一倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金500元；甲乙任何一方未按时向丙方支付中介费的，丙方有权扣留房产证原件或定金，三方同意每逾期一日向丙方支付房屋成交总价款3‰的逾期履行违约金，同时向丙方支付相当于应付中介费二倍的违约金；丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失，如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金；双方约定其他事项：经甲、乙、丙三方协定，自甲、乙双方提供手续资料即日起陆拾个工作日，丙方协助乙方将房款付给甲方。合同签订当天，被告余亮向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司交纳定金10000元。2014年3月13日，原告和被告余亮在宁夏北方置业开发有限公司签呈表上签订了姓名变更申请单，原告同意将×××号商铺所有权变更为被告余亮，原告将涉案房屋所有手续都交给了被告余亮。2014年3月26日，被告余亮向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司交付房款194000元，由于被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司不能办理房屋贷款，被告余亮向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司出具388000元房款的借款借据，该借款借据由被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司交给了原告，原告持有该借款借据，借款借据载明“兴麟房产付款借款人余亮借款原因买房（×××）借款金额叁拾捌万捌仟元388000元借款人余亮2014年3月26日”。2014年7月16日，原告给被告余亮出具证明一份，载明“2014年3月26日王建新收到余亮借条金额为叁拾捌万捌仟元（?388000元）此款系余亮购买王建新×××房欠款。此事由兴麟房产中介待兴麟付全款后，此条作废。王建新”。被告余亮持原告出具的房屋手续，于2015年3月3日办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋产权证。被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司未在合同约定的原告和被告余亮提供资料后60个工作日内将房款支付给原告。2014年10月，被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司因涉嫌合同诈骗罪，其法定代表人吴秉麟被逮捕，被告余亮向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司所交纳的房款及押金204000元被挪用，未向原告支付。被告余亮以受害人的身份向银川市中级人民法院申报了损失金额。上述事实有原告提交的《房地产买卖合同》、工程付款申请单、北方置业开发有限公司签呈表、借款借据、保管单，二被告对原告提交的上述证据无异议。被告余亮提交的《房地产买卖合同》、房屋出售定金收款收据、借款借据、宁夏银行转款凭条、不动产权证书，原告与被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司对被告余亮提交的上述证据无异议。本院经审查认为，原、被告提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。 本院认为，原告王建新与被告余亮、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》，为三方的真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。被告余亮按约定将定金10000元交纳给被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司，后因被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司的过错，导致房屋买卖合同无法履行，定金直接收取人被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司应承担返还定金10000元及赔偿利息损失的民事责任，利息自2014年6月24日算至2018年11月14日，按中国人民银行同期贷款利率6%计算，利息为2633.33元。涉案《房地产买卖合同》中约定，被告余亮付款方式为按揭贷款，因宁夏兴麟房产营销策划有限公司不能办理房屋贷款，被告余亮将房款194000元交付给被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司属履行合同不当，后被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司在2014年10月份涉嫌合同诈骗关门歇业，2017年7月被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司被判有罪。被告余亮作为完全民事行为能力人其将房款交付给被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司，而未交付给原告王建新，故该民事责任应当由被告余亮自己承担。被告余亮应向原告支付购房款378000元，利息按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2017年8月1日算至第一次庭审日即2018年11月14日止，利息为21147.52元。被告余亮可以向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司另行主张购房款194000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告余亮于判决生效后十日内向原告王建新支付房款378000元及利息21147.52元； 二、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司于判决生效后十日内向原告王建新支付房款定金10000元及利息2633.33元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8880元，由被告余亮负担7287元，由被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司负担116元，由原告王建新负担1477元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  王志红 人民陪审员  李素红 人民陪审员  陈 怀 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  孙彩霞 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。