湖南省衡南县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0422民初1274号原告：资长竹，男，1952年8月11日出生，汉族，耒阳市人，退休工人，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。被告：耒阳市东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省耒阳市水东江办事处桥头居委会振兴南路（荷塘月色综合楼）。法定代表人：梁育忠，董事长。委托诉讼代理人：李诚生，北京众明（澄迈）律师事务所律师。原告资长竹与被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告资长竹及其委托诉讼代理人伍峥荣、被告东兴公司的委托诉讼代理人李诚生均到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。原告资长竹向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约将房屋交付给原告。庭审中，原告明确该项诉讼请求：判令被告依约将位于耒阳市东兴帝景的后栋三套房屋为815房、816房、1015房以及139号门面交付给原告，并办理产权登记手续；对于139号门面不足合同约定的门面面积，要求被告依约补偿给原告。2.判令被告向原告支付车位补偿款480000元。3.判令被告向原告支付过渡安置费自2013年6月14日起至房屋交付之日止（暂计算至2019年3月13日为285825.6元）。4.判令被告每月按相当于总房款价格的20‰承担逾期交房违约金，自2016年5月3日起至房屋交付之日止（暂计算至2019年3月13日为1639348元）。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因东兴帝景旧城改造项目开发需拆迁原告建筑总面积为517.8㎡的房屋。2011年6月14日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第四条第6款约定，被告补偿原告位于东兴帝景负楼的车位2个，由被告负责办理产权登记，如不能取得产权证，由被告赔偿原告480000元；协议第五条约定，过渡期为24个月，超过24个月被告应当按原告被拆面积8元/月/㎡在回迁时支付，安置过渡费计付起始时间以东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组群工科下达搬迁通知书搬离的时间为准；协议第六条第（十一）款约定，被告自施工之日起，三年内须将房屋、门面、车位交付给原告，否则按日向原告支付总房款（71.4×20000元+369×2600元）×2‰的违约金。协议签订后，原告按约定及东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组群工科下达的《搬迁通知》的要求，于2011年6月14日完成搬迁。2013年5月3日，被告项目正式开工。协议约定的交房期限届满后，被告尚不能依约交房。被告也不按协议约定内容承担面积补差责任，也未支付原告过渡安置费。为维护原告合法权益，故向法院起诉。被告东兴公司辩称：一、原告第一项诉讼请求不明确。二、原告诉请支付补偿款480000元缺乏依据，有悖于法律规定。双方未约定车位办证的具体时间。即使车位最终无法办理产权证，不影响原告对车位的正常使用，也未对原告造成实际损失，原告请求按照一个车位240000元承担违约责任，支付补偿款，有悖于我国违约责任填平损失的基本原则和相关法律规定。三、原告诉请支付过渡安置费的起始计算时间有误，请求金额过高，且支付过渡安置费的条件尚不具备。四、原告请求支付逾期交房违约金缺乏事实依据，且请求金额过高违反法律规定。《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第十一项约定，自施工之日起，三年内将房屋、门面、车位交付乙方。涉案项目自2016年9月19日取得施工许可证，正式施工，至今尚未满三年，不存在逾期交房情形。该协议中第五条第一款约定了过渡安置费，这是被告对项目迟延承担违约责任的一种方式，协议中又约定逾期交房违约金，实质上是对被告的迟延履行叠加了两种违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提供的《房屋拆迁安置补偿协议》、《搬迁通知》、被告提供的2011年6月14日进账单、耒阳市房地产测绘队测绘报告，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的事实如下：被告因东兴帝景旧城改造项目开发需拆迁原告的房屋。2011年6月14日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定，被拆迁房屋座落于五一东路资家湾，建筑总面积为517.8平方米，其中一层71.4平方米，二层93.75平方米、四层186平方米、五层92.25平米方、七层74.4平方米计446.4平方米。甲、乙双方对拆迁房屋的补偿方式规定：第壹楼建筑面积71.4平方米（不含公摊面积），按建筑面积1:1对应安置在东兴帝景壹楼……。门面建成后的实际面积与补偿面积有差异时，双方按2万元/平方米补差。……乙方第2-7楼房屋按建筑面积1:2安置在东兴帝景商住楼B、C栋内（具体房号为C栋8层04房及C栋16层02、04房），安置房建筑总面积为369平方米（包括奖励面积），该建筑面积与预售许可证面积差额超过20平方米时，乙方可另行选择房屋。面积补差：被拆迁的房屋建筑面积与产权调换后的安置房屋建筑面积的差额523.8㎡，按照每平方米贰仟陆佰元整单价计算，由甲方向乙方补差1361880元整。乙方位于资家湾南面与食杂果品家属楼相临的围墙内三角处有厨房、卫生间等建筑物，由甲方拆迁并对乙方按下列方式进行补偿：（1）在甲方兴建东兴帝景的负楼补偿乙方贰个车位。（2）由甲方负责对补偿乙方的贰个车位办理产权证，如不能取得产权证，则乙方放弃车位由甲方赔偿乙方人民币肆拾捌万元。（3）本协议签订后，乙方的建筑物由甲方负责拆除。乙方选择自行过渡安置，过渡期为乙方搬离房屋后24个月。过渡期内，甲方应当按照乙方被拆建筑面积柒佰（元/月）的单价向乙方支付临时过渡费合计84000元。超过24个月甲方应当按乙方被拆面积每月每平方米8元在回迁时支付。……计付安置过渡费的起始时间以乙方按照东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组群工科下达搬迁通知书搬离的时间为准。……搬迁期限：本协议签字并办理有关拆迁手续后，乙方房屋及附属的土地使用权即归甲方所有。乙方应当在东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组群工科下达搬迁通知书30日内完成搬迁，将腾空的房屋交付给甲方拆迁。乙方逾期腾房搬离，每逾期一日应当按照补偿金总额或者安置房市场价款的千分之一支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的全部损失。建成后的户型面积（含门面）与设计面积有差异时，以实际面积双方补差。产权登记面积（以预售许可证面积为准）大于建成后的户型面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款按2600元/平方米由乙方补足，超过3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于建成后的户型面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方按2600元/平方米返还乙方，绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=【产权登记面积-合同约定面积】÷合同约定面积×100%。……安置房、门面、负楼、车位产权证含房产证，国土使用证办理费用的负担：因考虑乙方拆迁时空坪闲地不予补偿的因素，凡因甲方补偿乙方面积的产权证，由甲方负责办理，费用由甲方承担，并在交房后的六个月内办理完毕，否则应承担相应违约责任。……甲方自施工之日起，三年内须将房屋、门面、车位交付乙方，否则按日向乙方支付总房款（71.4×2万元＋369×2600元）×2‰的违约金。按约定日期的第二日起至实际交付日止计算违约金。协议对其他事项进行了约定。2011年6月2日耒阳市东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组下达搬迁通知，通知内容：一、……。二、请被拆迁人在结清款项后30日内完成搬迁，将腾空的房屋交给东兴帝景旧城改造项目部拆迁。2011年6月14日该领导小组将搬迁通知送达给原告。同日，原告与被告结清款项，被告支付给原告补偿款等费用共计1589594元。东兴帝景原规划兴建A、B、C三栋房屋，后因耒阳市城市规划发生变化，东兴帝景只能建前后两栋房屋。原、被告原协议约定的门面及C栋8层04房及C栋16层02、04房已经发生变化。现原、被告双方另行约定将耒阳市东兴帝景的后栋815房（建筑面积146.56㎡）、816房（建筑面积137.46㎡）、1015房（建筑面积146.56㎡）以及139号门面（建筑面积71.62㎡，其中套内面积33.82㎡）为涉案房屋及门面。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：对原告提供的耒阳市建设工程质量监督站、耒阳市城乡规划局查询资料，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联，但无法证明东兴帝景项目报建申报系补办，亦无法证明工程实际开工之日为2013年5月3日。原告提供的耒阳市东兴帝景业主投诉被告违约相关资料，与本案无关，本院不予采信。被告提供的《建筑工程施工许可证》真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告提供的商品房买卖合同真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告提供的维修资金专用收据及拆迁户收房名单表真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。对当事人有争议的事实，本院作如下认定：一、房屋补差标准、门面面积、专项维修资金谁来承担的问题1.关于房屋补差标准问题。因城市规划等客观原因，2011年6月14日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定的门面及C栋8层04房及C栋16层02、04房已发生变化，后续约定的涉案三套房屋面积比原约定面积多61.58㎡，且不能按照合同约定的面积误差比来承担责任，只能依照现实情况确定，超面积究竟应按何种价格补差？庭审中，原告要求三套房屋多出的面积仍按照协议约定的2600元/㎡补差给被告；被告认为应至少按3200元/㎡计价，其理由：（1）后续约定的涉案房屋是原告选定的，均为大套房，超面积较多，原告没有选小套房，造成面积误差比高；（2）被告自售价格及本地售房均价，远远高出3200元/㎡；（3）因超出面积，不属于安置房范围，不动产登记部门在办理产权时不会按安置房的待遇对待，要按标准收费；比合同约定的2600元/㎡增加了600元，是为了办理产权增加的税费。本院审查被告自售房屋价格，了解耒阳市整体房价，商品房售价均价4000元/㎡左右。被告要求原告按3200元/㎡补差，是公平合理的，本院予以支持。原告应支付给被告超面积款197056元（3200元/㎡×61.58㎡）。2.协议上约定的涉案门面面积是否含公摊面积问题？原告与被告选定东兴帝景139号门面（建筑面积71.62㎡，其中套内面积33.82㎡、公摊面积37.8㎡）。原告认为，协议上约定71.4㎡是不含公摊面积；被告认为，门面面积应该按建筑面积计算，含公摊面积。本院认为原告和被告在合同中对门面面积作了特别约定，“71.4㎡不含公摊面积”，应依照原告、被告的特别约定。原、被告选定的139号门面建筑面积为71.62㎡，其中套内面积为33.82㎡，另被告少交付给原告的门面面积37.58㎡（71.4㎡-33.82㎡），原告主张要求被告按协议约定的20000元/㎡补偿给原告，本院予以支持。故被告应补偿给原告门面款项751600元（20000元/㎡×37.58㎡）。3.专项维修资金谁来承担的问题？根据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第七条“同一物业管理区域内，两户以上业主的住宅和非住宅物业，其业主应当交存物业专项维修资金”、第八条“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”的相关规定，专项维修资金是业主交纳、业主所有、专户存储、专款专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本院认为，专项维修资金应由业主交纳，不属于办理产权证的费用，涉案房屋及门面等的专项维修资金应由原告承担。二、被告是否应支付原告车位补偿款480000元的问题《房屋拆迁安置补偿协议》是原、被告双方真实意思表示，合法有效。原、被告在协议中已经明确约定原告的厨房、卫生间等建筑物交由被告拆迁，并由被告负责对补偿原告的两个车位办理产权证，如不能取得产权证，则原告放弃车位由被告赔偿原告480000元。庭审中被告承诺补偿给原告两个车位负责办理产权证。本院认为，被告应按约定为原告两个车位负责办理产权证，否则赔偿原告480000元。三、过渡安置费的起始时间以及是否具备支付条件的问题涉案《房屋拆迁安置补偿协议》中约定，过渡期内，被告应当按照原告被拆建筑面积柒佰（元/月）的单价向原告支付临时过渡费合计84000元。超过24个月被告应当按原告被拆面积每月每平方米8元在回迁时支付。……计付安置过渡费的起始时间以原告按照东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组群工科下达搬迁通知书搬离的时间为准。原告于2011年6月14日收到耒阳市东兴帝景旧城改造建设协调服务领导小组下达的搬迁通知，该通知要求被拆迁人在结清款项后30日内完成搬迁。被告按通知要求将前期款项与原告结清，并对原告在规定的时间即2011年7月14日前搬离未持异议。故过渡安置费计算的起始时间为2011年7月15日。庭审中，被告辩称被告于2018年12月30日正式通知业主收房，并在此前通知原告重新选房。这说明已具备回迁的条件，过渡安置费已具备支付条件。原告在收到被告正式收房通知后，认为有些要求没有达到，不同意收房，但未向本院提供未达要求的相关证据，应视为已经交房。原告自认被告已支付两年过渡安置费。故未支付过渡安置费应从2013年7月15日起始计算，止于2018年12月30日，计65个月又16天；被告每月向原告应支付过渡安置费4142.4元（517.8㎡×8元/㎡/月），未支付过渡安置费为271465.28元（4142.4元/月×65个月+4142.4元/月÷30天×16天）。四、房屋、门面、车位的交付时间问题以及违约金是否支付以及计算标准的问题《房屋拆迁安置补偿协议》约定“甲方自施工之日起，三年内须将房屋、门面、车位交付乙方，否则按日向乙方支付总房款（71.4×2万元＋369×2600元）×2‰的违约金。按约定日期的第二日起至实际交付日止计算违约金。”故要认定涉案房屋、门面、车位的交付时间、被告是否构成违约、违约金的起算时间等问题，首先应确定合同约定的“施工之日”，即确定东兴帝景工程的开工日期。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第五条规定了在当事人对建设工程开工日期有争议的的情形下，开工日期的具体认定为：“（一）开工日期为发包人或者监理人发出的开工通知载明的开工日期；开工通知发出后，尚不具备开工条件的，以开工条件具备的时间为开工日期；因承包人原因导致开工时间推迟的，以开工通知载明的时间为开工日期。（二）承包人经发包人同意已经实际进场施工的，以实际进场施工时间为开工日期。（三）发包人或者监理人未发出开工通知，亦无相关证据证明实际开工日期的，应当综合考虑开工报告、合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表等载明的时间，并结合是否具备开工条件的事实，认定开工日期。”本案中原告陈述合同约定“施工之日”是2013年5月4日，被告即日三通一平，举行了开工仪式，正式施工了。但庭审时原告没有提供相关证据证明2013年5月4日为实际开工之日。但原告提供的《工程开工报审表》即开工报告载明开工日期为2014年11月18日，当天东兴帝景工程的施工单位盖章、监理单位衡阳市建设工程监理有限公司盖章并审核“同意开工”。被告抗辩合同约定的“施工之日”是指取得建设工程施工许可之日即2016年9月19日。本院认为，2016年9月19日为施工许可证的颁证时间，不是东兴帝景的实际施工时间。故本院认为涉案协议约定的施工之日应为开工报告载明的同意开工日期，即2014年11月18日。故被告应在2017年11月18日以前将涉案房屋、门面、车位交付给原告。被告于2018年12月30日才正式通知业主收房，显然被告逾期，已构成违约，应承担违约责任。原告在收到被告正式收房通知后，认为有些要求没有达到，不同意收房，但未向本院提供证明未符合要求的证据。故本院认为违约金从2017年11月19日起计算至2018年12月30日止为宜。原告诉请被告按每月总房款的20‰承担违约金。被告认为太高，违反法律规定。本院认为被告已基本履行合同承担的义务，原告的权益基本得到了保护，约定违约金是保护权利人不受损失，是补偿性的，故违约金按月总房款5‰计算较合理。被告按月支付违约金11937元[总房款（71.4×2万元＋369×2600元）×5‰]，符合法律规定，本院予以认定，从2017年11月19日起至2018年12月30日止违约金共计159557.9元（11937元/月×13个月+11937元/月÷30天×11天）。本院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。本案中原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思的表示，且不违反国家的相关规定，应属合法、有效的合同，对双方均有法律约束力。因城市规划等客观原因已不能完全依照合同履约，而应按实际情况对待。原告要求被告将耒阳市东兴帝景的后栋815房（建筑面积146.56㎡）、816房（建筑面积137.46㎡）、1015房（建筑面积146.56㎡）、139号门面（建筑面积71.62㎡，其中套内面积33.82㎡）及负楼二个车位交付给原告并办理包括二个车位的不动产产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。涉案协议约定办理产权期限为交房后六个月，因东兴帝景还涉及其他诉讼，被告请求适当延长。本院认为，从实际出发，办理产权期限为八个月较为合理，限被告在本判决生效后八个月内为原告办理相关不动产的产权登记手续。如被告在上述规定期限内不能为原告资长竹办理二车位的不动产登记手续，则按双方协议约定原告放弃二车位，被告支付给原告车位赔偿款480000元。另原告应向被告支付房屋超面积款197056元，被告应补偿给原告门面款项751600元、过渡安置费271465.28元、违约金159557.9元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内将耒阳市东兴帝景的后栋815房（建筑面积146.56㎡）、816房（建筑面积137.46㎡）、1015房（建筑面积146.56㎡）、139号门面（建筑面积71.62㎡，其中套内面积33.82㎡）及负楼二车位交付给原告资长竹，并在本判决生效后八个月内负责办理产权登记手续（专项维修资金由原告交纳）；二、被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司在上述第一项规定期限内不能为原告资长竹办理负楼二车位的不动产登记手续，则支付原告资长竹车位赔偿款480000元；三、原告资长竹支付给被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司房屋超面积款197056元；四、被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司补偿给原告资长竹门面款项751600元；五、被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司支付给原告资长竹过渡安置费271465.28元；六、被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司支付给原告资长竹违约金159557.9元。上述第三、四、五、六项抵结后，被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司支付给原告资长竹款项985567.18元，限在本判决生效后三十日内付清。七、驳回原告资长竹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26041元，由原告资长竹负担12386元，由被告耒阳市东兴房地产开发有限责任公司负担13655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  贺仲元审 判 员  李治鉴人民陪审员  谢小军二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第五当事人对建设工程开工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（一）开工日期为发包人或者监理人发出的开工通知载明的开工日期；开工通知发出后，尚不具备开工条件的，以开工条件具备的时间为开工日期；因承包人原因导致开工时间推迟的，以开工通知载明的时间为开工日期。（二）承包人经发包人同意已经实际进场施工的，以实际进场施工时间为开工日期。（三）发包人或者监理人未发出开工通知，亦无相关证据证明实际开工日期的，应当综合考虑开工报告、合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表等载明的时间，并结合是否具备开工条件的事实，认定开工日期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。