浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初6541号 原告：傅海炎，男，1969年1月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：祁萍，浙江德顺律师事务所律师。 被告：李水法，男，1957年8月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：李婉娟，女，1963年11月20日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：沈建红，浙江越光律师事务所律师。 原告傅海炎与被告李水法、李婉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，根据原告申请，依法作出（2019）浙0603执保973号财产保全民事裁定并已执行。本案依法适用简易程序，先后二次公开开庭进行了审理。原告傅海炎及其委托诉讼代理人祁萍，被告李水法、李婉娟及其共同委托诉讼代理人沈建红到庭参加诉讼。案件审理期间，应原告傅海炎申请，本院依法委托浙江法会司法鉴定所对涉案《房屋卖买转让协议》甲方落款处的手印是否为被告李水法本人的手印进行指纹鉴定，后因指印不符合鉴定条件而被退回。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2004年3月31日签订的《房屋卖买转让协议》有效；2.确认位于绍兴市柯桥区自行车库系原告所有，判令二被告配合原告将该房屋转移登记至原告名下；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2004年，二被告将名下西泽安置小区24幢404室（现小区名称正式变更为梅墅水庄中区51幢404室）房产出售给原告，双方签订了一份《房屋卖买转让协议》，因房屋出售时该安置房未建造完毕，当时按照面积约137.4平方，单价2100元每平方计算，实际转让价288540元。2005年3月左右，该安置小区建造完成统一交房，二被告将涉案房屋及附属的自行车库的钥匙交付原告，原告在拿到钥匙后就对该房屋进行装修、入住。《房屋卖买转让协议》签订后，原告根据协议约定及二被告要求将全部的房款及有线电视开通费、管理押金陆续支付给二被告，在涉案房屋钥匙交付时，所有房款已全部付清。二被告在涉案房屋相关产权证等领取后一直迟迟不肯将该房屋及附属的自行车库转移登记至原告名下。为维护原告的合法权益，特此起诉。 二被告辩称：1.本案原告主体不适格，本案的被告和原告之间并没有产生房屋买卖的交易行为，原告无权向被告主张任何权益；2.涉案房屋是被告及两位女儿家庭共有财产，按照物权法的相关规定，对共同共有物的处分应经全体共有人的同意，故原告提供的《房屋卖买转让协议》是不合法的，其要求确认协议有效的诉请是不能成立的；3.基于前两项理由，原告要求直接办理过户也是不能成立的。另外需要说明的是，被告曾经与案外人达成过涉案房屋的交易协议，但涉案房屋的标的不包含自行车库也不包含房屋阁楼。同时这么多年来，涉案房屋的相关物业费也是由被告在承担，原告若认为自己是房屋主人，其未承担过屋主的责任，故其诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年9月12日，被告李水法与拆迁人柯岩旅游度假区开发投资有限公司签订了房屋拆迁产权调换协议，确定安置人口为4人，原房屋建筑面积在控制标准内可安置145.92平方米，安置房屋为梅福里小区24幢204、404室（共2套），计建筑面积253.24平方米，自行车库为24幢1、19号（共2个），计建筑面积38.13平方米。控制标准内产权调换145.92平方米，按重置价结算，107.32平方米属超面积，按商品价结算。协议还对其他事项进行了约定。 2004年3月31日，案外人祁某（乙方）与被告李水法（甲方）签订《房屋卖买转让协议》一份，约定甲方自愿将位于西泽安置小区24幢404室（即上述产权调换协议所涉梅福里小区24幢404室）转让给乙方，转让价为287200元整，过户费由乙方承担；签约时乙方先付给甲方购房款转让定金20万元整，余款购房款待产权单位确认并办理过户手续后一次性付清；交房日期为西泽村统一交房时间。同时双方又在该《房屋卖买转让协议》格式条款下方进行了备注：“（1）24幢404室总面积约137.4，每平方价2100元。（2）交房时乙方付余款陆万柒仟元。（3）未过户前乙方扣甲方贰万元，到过户后付清。”协议签订后，祁某向被告李水法支付了268540元，双方在《房屋卖买转让协议》底部备注并签字确认：“现按137.4㎡结算，到过户后，按房产证为正（准）结算，总金额288540元，已付268540元，余款20000元到过户后结清。”此后，因祁某放弃购买上述房屋，遂与原告及二被告协商一致，涉案房屋由原告傅海炎接手，转让协议内容不变，买方名字改为傅海炎，祁某已付的款项由傅海炎支付给祁某。嗣后，傅海炎向被告付清余款20000元。 同时查明，《房屋卖买转让协议》签订及修改时，涉案房屋尚未建成交付。涉案房屋于2005年间建成后即交付由傅海炎使用至今。不动产登记中心于2010年1月向李水法颁发了案涉房屋的不动产权证，载明的房屋建筑面积为126.8㎡。现因原告要求二被告办理过户，双方协商未果，遂成讼。 另查明，《房屋卖买转让协议》所涉房屋西泽安置小区24幢404室现名称为梅墅水庄中区51幢404室。 本院认为，原告与二被告之间的房屋买卖合同关系可由《房屋卖买转让协议》、证人祁某和周某的证人证言、谈话录音及当事人在庭审中的陈述相互印证，事实清楚，本院予以确认，被告以双方不存在房屋买卖交易行为为由主张原告主体不适格，与客观事实不符，本院不予采信。至于被告以涉案房屋系家庭共有财产为由主张《房屋卖买转让协议》无效。本院认为，首先，李婉娟虽否认在《房屋卖买转让协议》上签字，但其对于涉案房屋已经出让给原告应系明知且默认可由李水法在庭审中的陈述、证人证言、谈话录音等予以证实；其次，涉案房屋系拆迁安置房，系由二被告原房屋产权置换而来，根据拆迁协议，产权调换共两套房屋，面积已超原安置面积，综合转让协议签订时间、安置人员组成、涉案房屋面积及原告付款情况，二被告出售涉案房屋并非完全无权处分，且其已获取对价并未当然侵犯家庭其他共有人的权益；第三，案涉房屋早在2005年间便交由原告居住使用至今，其他共有人在长达十几年的时间内均未向原告方提出过任何异议，现因诉讼而提出异议，显然于理不合，也有违诚信；第四，被告一方面认可涉案房屋已出售给案外人祁某，另一方面却以涉案房屋系家庭共有财产被告无权处分为由主张与原告之间的买卖协议无效，前后存在矛盾。故原、被告之间签订的《房屋卖买转让协议》，应系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。二被告之因涉案房屋涉及其他共有人利益故协议无效的辩称缺乏依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。本案中，根据双方协议约定，余款20000元到过户后结清，现原告已将余款20000元支付给被告，且被告已于2010年1月取得了涉案房屋的不动产权证书，理应协助原告办理相应过户手续。关于办理产权变更登记手续过程中产生的相关费用，因合同中约定该费用由原告方承担，本院认定由原告负担。 关于51幢19号自行车库是否一并予以出让给原告的问题。本院认为，自行车库并无单独产权，根据房屋拆迁产权调换协议及拆迁部门对外公布的中区（西泽）完全清册，19号自行车库应系51幢404室房屋配套设施，双方在《房屋卖买转让协议》中约定的面积约为137.4㎡，房屋价款根据2100元/㎡计算所得，当时案涉房屋尚未建成交付，但根据被告李水法及证人祁某陈述，该面积系通过图纸确定，而此后实际交付的房屋建筑面积为126.8㎡，配套车库面积为11.02㎡，面积总和与协议约定面积基本吻合，且原告已以2100元/㎡的单价按总面积137.4㎡支付价款，故19号自行车库应系一并予以转让。对于尚有超出部分的面积为0.42㎡，按民事活动应遵循公平、等价有偿的原则，原告仍应支付相应对价。为避免当事人讼累，本院对该部分费用在本案中予以一并处理。关于价格标准，本院认为应按协议约定的价格2100元/㎡支付给二被告超出部分面积对应的价款，即882元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、确认原告傅海炎与被告李水法签订的《房屋卖买转让协议》有效； 二、位于绍兴市柯桥区自行车库归原告傅海炎所有，原告傅海炎应支付给被告李水法、李婉娟价款882元，款限于本判决生效后十日内付清； 三、被告李水法、李婉娟应协助原告傅海炎办理位于绍兴市柯桥区房屋的不动产转移登记手续，办理过程中的相关费用由原告负担，限于本判决生效后三十日内履行完毕。 案件受理费5608元，减半收取2804元，由被告李水法、李婉娟负担，财产保全申请费1962元，由原告傅海炎负担，被告负担部分限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张丽燕 二〇一九年十二月二十七日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。