江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9335号原告：江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。法定代表人:李传江,该公司董事长。委托诉讼代理人：徐田园、仲楠（实习律师），江苏海郡律师事务所律师。被告：张洋。委托诉讼代理人：丁宏强。原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡公司）与被告张洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君怡公司的委托诉讼代理人徐田园及仲楠、被告张洋及其委托诉讼代理人丁宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君怡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费3589元，共用水电费595元，电梯费895元，滞纳金2444元，合计7523元，2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系河畔花城小区业主，2011年12月7日，原被告双方签订了《河畔花城物业管理服务合同》，依据合同约定，被告接受原告提供的物业服务。原告向被告收取物业管理费、共用水电费、电梯运行费及其他代收费用，逾期按日万分之五向被告收取滞纳金。被告所居住的13号楼2单元1503室物业面积为106.88㎡，物业管理服务费标准为0.75元/月/㎡。按照合同约定，被告自2014年12月8日至2018年8月31日欠缴的物业管理费为3589元，共用水电费595元，电梯费为895元，合计为3589元。被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2444元（44月23天*万分之五*欠费金额）。原告按照合同约定为被告提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告企业的合法权益。被告张洋辩称，原告起诉理由与事实不符，原告承诺没有兑现，没有为被告提供任何服务，原告在小区管理期间，没有尽到管理义务，没有履行自己职责，导致业主的利益损失，所以小区业主拒绝交纳物业费，从根本原因看是原告造成的，其后果应该由原告自己承担。房屋质量问题，外墙渗水，导致内墙破损，从2016年多次向原告反映，要求给予维修，如果鉴定是开发商问题，应该由开发商负责，原告没有告知，没有尽到责任，在无奈的情况下，自己找人维修，维修1200元，家庭轿车于2017年8月25日停放小区车位上，被其他车辆撞坏，原告小区经理以监控坏了，无法寻找，没有采取积极措施，被告自己去修理厂维修，原告管理不到位，不作为，乱作为，例如：谁家给钱，在公共地方乱盖房子，所以小区业主不满意，一直向街道反映，后原告退出。综上所述，原告没有尽到管理义务，原告没有理由收取被告的物业费用。原告没有给予我们相应的赔偿。驳回原告的无理诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2011年12月7日，原告君怡公司（乙方）与被告张洋（甲方）签订《河畔花城物业管理服务合同》，合同主要约定，甲方依据本合同向乙方按时缴纳物业管理费、共用水、电费、电梯运行费及其它费用，逾期按日万分之五向乙方缴纳滞纳金；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、卫生、安全、交通等项目进行服务与管理；依据本合同向甲方收取物业管理费、共用水某、共用电费、电梯运行费及其它代收费用，逾期按日万分之五向甲方收取滞纳金；向甲方提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务；每半年向业主公布物业管理费、共用水、电费及代收费用收支帐目；物业管理服务项目为：物业共用部位的管理包括物业主体承重墙结构部位、外墙面、停车场等；物业公用没施、设备的运珩管理，包括物业区域内，由全体业主共同使用的上、下水管道、落水管、共用照明、电梯、消防设施、绿地以及共用设施设备使用的房屋等；环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，水电、消防设施设备的清洁；绿化养护，包括共用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理；资料管理,物业相关的工程图纸、用户档案、竣工验收资料；公共秩序，包括本物业共用部位安全防范、消防等；物业装饰装修的安全性，装修垃圾清运等管理服务；组织开展社区文体、宣传活动；负责向业主或物业使用人收取物业管理费、共用水、电费、电梯运行费、代收、代办费用及其它特约服务费用；对业主或使用人违反《河畔花城业主临时管理规约》及物业管理规定的行为，采取规劝、制止、上报有关部门等方式处理。合同有效期至本物业首届业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止；物业管理服务费用标准：多层住宅按0.55元/月/㎡，高层、小高层住宅按0.75元/月/㎡，阳光排屋按0.75元/月/㎡，营业用房按1.00元/月/㎡收取；甲方首次交费时间2011年12月7日始至2012年12月7日止。每次交费时间为上次交费期结束前一个星期；共用设施运行费用按《河畔花城业主临时管理规约》的约定分摊等内容。二、2007年10月22日，连云港盛隆房地产开发有限公司就其开发的河畔花城小区前期物业服务与原告君怡公司签订前期物业服务委托合同，约定，前期物业管理费的收取时间从本物业幵始交付业主之日算起;公用照明、水泵房用电及公用绿化用水等使用费用由所有使用人共同分摊；电梯的电费及维修养护费按实际产生的费用由所有使用人共同分摊；每年度的物业管理服务费，按年向业主预收。2018年9月1日，原告君怡公司撤出河畔花城小区的物业服务。三、被告张洋所有的房屋为13#楼2单元1503室，建筑面积106.88平方米，物业管理服务费标准为0.75元/月/㎡。被告张洋自2014年12月8日其至2018年8月31日止，共计44个月23天，物业管理费计3587元，原告君怡公司通过律师于2018年10月16日向被告张洋邮递催收通知，被告张洋至今未付。四、2017年7月4日，原告君怡公司（甲方）与被告张洋（乙方）签订河畔花城停车位使用协议，约定，乙方自2017年7月1日起至2017年12月31日使用河畔花城200停车位，车牌号苏Ｇ×××××，车辆停放费每月100元等内容。2017年8月25日，被告张洋车的苏Ｇ×××××车辆停放其使用的河畔花城小区停车位，被他人撞坏，被告张洋花费修理费1800元。上述事实有河畔花城物业管理服务合同、河畔花城前期物业服务委托合同、公共服务费收费标准备案通知、证明、快递单、河畔花城停车位使用协议、收据等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告君怡公司与连云港盛隆房地产开发有限公司签订的《河畔花城小区前期物业服务委托合同》以及与被告张洋签订的《河畔花城物业管理服务合同》，合法有效，对君怡公司、张洋具有约束力。被告张洋作为河畔花城小区13#楼2单元1503室房屋的业主，应当及时向原告君怡公司缴纳物业费用以保障小区物业管理正常运行。原告君怡公司系河畔花城的物业管理服务企业，亦应当全面及时的按照约定履行其义务。被告张洋抗辩称其车辆于2017年8月25日停放在小区的停车位被其他车辆撞坏，其找到原告君怡公司调取监控录像，原告君怡公司告知监控损坏无法调取，致使其损失无法弥补。依此可以认定原告君怡公司在履行合同中，存在违约的情形，原告君怡公司应当承担相应的责任。同时，被告张洋提交照片证明房屋外墙渗水，导致内墙破损，被告君怡公司未采取措施，给其造成损失。本院认为，该照片不能直接证明房屋外墙原因造成内墙破损，本院不予采信。综上，对于原告君怡公司主张物业费的诉讼请求，本院酌定被告张洋按照所欠的物业费90%向原告君怡公司支付物业管理费，即被告张洋向原告君怡公司支付物业管理费3228.3元；对于原告君怡公司主张的公共水电费、电梯费以及违约金的诉讼请求，原告君怡公司未提供公共水电费、电梯费的相关证据，本院不予支持；对于原告君怡公司主张违约金的诉讼请求，因原告君怡公司在履行合同中存在违约情形，故该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张洋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏君怡物业管理有限公司物业费3228.3元。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张洋负担（江苏君怡物业管理有限公司已预交，张洋在支付上述款项时一并给付江苏君怡物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 孟善业二〇一九年十二月二十四日法官助理 张 壤书 记 员 武 蓓法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。