江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3228号上诉人（原审被告）：淮安市中恒置业发展有限公司。法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗二军。委托诉讼代理人：史晓萍，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。上诉人淮安市中恒置业发展有限公司（以下至判决主文前简称中恒公司）因与被上诉人罗二军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5140号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人中恒公司委托诉讼代理人孙任公、被上诉人罗二军的委托诉讼代理人尤艳涛参加诉讼。本案现已审理终结。中恒公司上诉请求：撤销一审判决并改判上诉人按照日万分之一承担逾期办证违约金或发回重审并由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：涉案合同约定了逾期交房违约金，但未规定逾期办证违约金，应当参照逾期交房违约金标准酌定逾期办证违约金的标准。罗二军答辩称,一审判定认定事实清楚，适用法律正确，所适用的法律均有明确的规定，请求判决驳回上诉维持原判。罗二军向一审法院起诉请求：1.判决中恒公司将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并继续协助买受人办理产权登记手续；2.判决中恒公司承担立案之日前的逾期办证违约金377024元。一审法院认定事实：罗二军、中恒公司于2014年3月12日签订商品房买卖合同，约定罗二军购买中恒公司开发建设的涟水县中恒国际新城D20幢1单元302号房屋，房屋总价款为377024元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人。合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，按下列方式处理：逾期不超过90天的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“出卖人有义务协助买受人办理该房屋的产权”。合同签订后，罗二军按约定交付了全部购房款。一审中，罗二军陈述涉案房屋延迟两个月交付，具体交付时间记不清，中恒公司主张涉案房屋的钥匙于2013年7月1日后半年内交付物业服务公司，由物业服务公司与业主办理交接手续。物业服务公司提供的房屋交付单载明案涉房屋交付时间为2015年2月6日。一审中，中恒公司表示办理权属登记需由出卖人提供的资料在近期内还不能向产权登记机关报送备案。罗二军经一审法院释明，如果涉案房屋不能办理权属登记手续，也不要求解除合同，只要求中恒公司承担违约责任。一审法院认为，罗二军、中恒公司签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。根据合同第十五条约定，中恒公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由中恒公司提供的资料报产权登记机关备案，但在法庭辩论结束前，中恒公司仍未将上述资料报产权登记机关备案，且表示近期也不能报送，故罗二军在规定期限内不能取得房地产权属证书是因中恒公司的违约行为导致，中恒公司应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同第十五条对逾期不能办证双方未作特殊约定，中恒公司应当承担逾期不能办证的违约责任。根据上述司法解释的规定，一审法院酌定按年利率6%计算逾期不能办证违约金。房屋买卖合同履行中，出卖人可能存在逾期交付、逾期不能交付、逾期办证、逾期不能办证等违约行为。逾期交付对购房人来讲延迟了房屋使用，给买受人造成一定的经济损失，如遇房屋价格上涨，买受人权益并不受损；逾期不能办证对购房人来讲，虽不影响房屋居住，但影响房屋转让、出租、抵押等，逾期不能办证对买受人造成的损害程度并不比逾期交付造成的损害程度低，故中恒公司以举重以明轻为由要求参照标准较低的逾期交付违约金计算比例计算逾期不能办证的违约金，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。根据物业服务公司提供的房屋交付单，一审法院确认涉案房屋交付时间为2015年2月6日，中恒公司应当在2015年5月6日前将办理权属登记需要的材料报送产权登记机关备案，截止法庭辩论结束前，中恒公司未能履行上述义务，据此，一审法院确认中恒公司逾期不能办证的违约金自2015年5月7日起至本案立案之日止，以已付房款377024元为本金，按年利率6%计算，经计算为95512.75元。罗二军在一审法院释明后，表示不要求解除房屋买卖合同，故中恒公司仍有义务协助罗二军办理房屋产权登记手续。房地产开发企业将办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案，属于行政管理范围，不属于民事案件审理范围，对中恒公司没有履行上述行为，罗二军可向相关部门申请解决。据此，一审法院判决：一、中恒公司继续协助罗二军办理涟水县中恒国际新城D20幢1单元302室房屋不动产变更登记手续。二、中恒公司于判决生效后10日内给付罗二军逾期不能办证违约金95512.75元。案件受理费减半收取1592元，由中恒公司负担1093元，罗二军自行负担499元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人应否承担逾期办证违约金。本案中，涉案合同第十五条虽约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在双方办理房屋交接手续90日后，在买受人提供完成的相关手续和支付完契税及其他费用后，出卖人有义务协助买受人办理该房屋的产权。但该条款系上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款，且该条款免除了上诉人承担逾期办证违约金的责任、排除了被上诉人主张逾期办证违约金的权利，在无证据证明上诉人对被上诉人进行提示和说明的情况下，该条款对被上诉人不生效。被上诉人仍可基于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》主张逾期办证违约金。关于一审认定的逾期办证违约金的起算时间及标准问题。本案中，涉案房屋虽不符合合同约定的交付条件，但涉案房屋已经于2015年2月6日交付使用，被上诉人亦未主张涉案房屋瑕疵交付的违约责任，且上诉人未能在涉案房屋交付使用后90日内将相关材料报产权登记机关备案，故一审从涉案房屋交付使用后的第91日即2015年5月7日起算逾期办证违约金并无不当。关于计算标准问题。因涉案合同对逾期办证违约责任的约定无效，故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十八条规定，酌定按照年利率6%计算损失并无不当。现上诉人主张逾期办证违约金过高请求调整，而一审认定的逾期办证违约金已达房款的25.33%；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金一般不得超过实际损失的30%，现被上诉人未能就实际损失予以举证，但鉴于实际损失客观存在，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，在按年利率6%计算的基础上，酌定本案逾期办证违约金以房屋总价款的24%为上限。故中恒公司应支付罗二军逾期办证违约金90485.76元。关于二审案件受理费，因上诉人中恒公司对逾期不能办证存在过错，故由上诉人负担。综上，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5140号民事判决第一项及案件受理费部分；二、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5140号民事判决第二项为淮安市中恒置业发展有限公司于判决生效后十日支付罗二军逾期办证违约金90485.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费3184元，由上诉人淮安市中恒置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 纯审 判 员  王 伟二〇一九年十二月十二日法官助理  潘华乐书 记 员  张卓君