安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3678号 原告：卓桂霞，女，1959年1月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被告：蚌埠玻璃设计院小区业主委员会，住所地安徽省蚌埠市禹会区涂山路1032号玻璃设计院小区内。 负责人：冯玉楼，该业主委员会主任。 原告卓桂霞与被告蚌埠玻璃设计院小区业主委员会（以下简称玻璃设计院业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓桂霞、被告玻璃设计院业委会负责人冯玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓桂霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销被告私自制定的《管理规约》和《业主大会议事规则》；2、请求法院撤销被告在2019年6月6日在选举招标委员会委员开箱验票会议上私自制定并宣布的《招标委员会委员产生规则》中私自增加徐增兰为业主委员会委员的决定；3、请求法院撤销被告在2019年6月28日发布的《公示》中私自委托玻璃设计院采购部选聘华安物业公司为小区提供服务的决定。事实与理由：2019年5月30日，被告在没有召开业主大会的情况下，私自发布《关于推荐南院物业公司招标会委员的通知》。选票及投票箱设在小区传达室，选票上没有写明事项、规则、说明、日期，只有一张空白的表格。几天来投票现场没有一个业委会委员露面。6月6日下午2:30分，在玻璃设计院南院离退休活动中心一楼活动室开箱验票。玻璃设计院有关人员宣读《招标委员会委员产生规则》。原告立即提出抗议。这个规则没有经过业主大会的决议和决定。也没有向全体业主公示。业主完全不知情。被告在规则中私自增加徐增兰为委员，把业委会委员由原告的7人增加为8人。被告的行为严重违反相关法律规定。被告是在暗箱操作。验票结果出来后，被告在没有任何理由的情况下强行宣布“选举失败”。2019年6月28日，被告在没有召开业主大会的情况下，在没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意的情况下，被告私自发布《公示》委托玻璃设计院采购部选聘华安物业公司为玻璃设计院小区提供服务。被告只是换了一个物业公司的名称，物业公司人员未变，换汤不换药。并私刻安徽凯盛物业管理公司的公章，此章没有备案。被告在《公示》中私自提高物业费和停车费，引起业主强烈不满和抗议。110两天两次出警。在原告和广大业主的强烈抗议下，被告对物业费和停车费两次作出调整。此外，被告私自与华安物业公司签订物业合同，拒不向全体业主公示《物业服务合同》内容。物业服务内容的接受者及服务费的承担者是原告及全体业主，合同最终权利义务的承受人也是业主。被告没有召开业主大会获得授权私自与华安物业公司签订《物业服务合同》严重侵犯原告及全体业主的合法权益。且其2019年7月24日首次公示的《管理规约》与2016年11月5日的内容相同，只是落款不同，日期不同，应属无效。故原告根据《物权法》、《物业管理条例》，以及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求撤销被告在2019年6月28日发布的《公示》中私自委托玻璃设计院采购部选聘华安物业公示为玻璃设计院小区提供服务的决定；2、请求法院确认被告2019年私自与华安物业公示签订的物业合同无效。 原告卓桂霞为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、授权委托书，证明一些业主跟原告有共同观点和共同的诉求； 2、业主委员会和玻璃设计院的通知（2018年6月15日），证明2018年6月6日玻璃设计院小区物业管理经营权及资产移交给禹会区政府，而蚌埠玻璃设计院小区业主委员会却成立于2017年2月27日，即玻璃设计院小区移交之前，明显程序违法； 3、公告（2017年2月27日），证明业主委员会成立的时间是2017年2月27日，玻璃设计院没有移交前就成立业主委员会； 4、身份证、结婚证、房地产权证，证明原告是该小区业主; 5、筹备组成员名单公示（2016年11月1日），证明玻璃设计院小区业主大会筹备组成立于2016年11月1日，如果去除7天公示日，筹备组成立时间应推后7天。管理规约是制定在筹备组成立之前； 6、通知（2019年5月30日），证明被告在没有召开业主大会的情况下，私自发布《关于推荐南院物业公司招标会委员的通知》； 7、被告印发的选举招标委员会委员的表格，证明选票没有日期、事项、规则、说明，就是一张空白表格，一切都是精心策划； 8、传达室投票箱，证明选举期间不规范，是有意设计的； 9、招标委员会规则，证明我们在不知情的情况下，是他们私自指定的招标委员会规则； 10、投票结果，证明业主投票选出来的人员都没有选用，结果任命都是业主委员会私自认定的； 11、2019年6月6日的通知，证明业主委员会强行宣布选举无效； 12、公示，证明私自选聘华安物业公司为小区提供服务，没有经过业主大会； 13、两张照片，证明物业公司做出的物业管理规定，小区业主意见大； 14、管理规约，证明业主委员会发了两份管理规约，内容相同，落款日期不同，是业主委员会私自制定的； 15、业主委员会职责，证明侵犯了我们业主的权利。 被告玻璃设计院业委会辩称，1、业主委员会在大庆街道指导下，按照程序依法依规成立的。《业主大会议事规则》和《管理规约》经首次业主大会通过的（占投票业主总人数93%、95%，占建筑物总面积77%、81%通过的）。2、《管理规约》中第三条：业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业。3、《中华人民共和国物权法》中第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。4、业主大会或者业主委员会作出的决定未侵害业主合法权益，原告行使撤销业委会的决定权无事实依据。综上，玻璃设计院小区业主委员会依法成立，业主委员会经业主大会授权选聘物业服务企业，物业服务企业依据物业收费标准收费，未侵害业主的合法权益。原告起诉没有事实和法律依据。原告的撤销权是认为业委会的决定侵害了业主的合法权益，现在“决定”侵害了原告的什么合法权益不清楚，无事实依据。请法庭依法驳回起诉判决驳回诉讼请求。 被告玻璃设计院业委会为支持自己的辩称意见，向本院提交以下证据： 1、业主委员会依法成立的备案证明，证明业主委员会合法性； 2、经业主大会投票通过的《管理规约》，证明业主委员会有权选聘物业公司： 3、关于首次业主大会会议表决结果的公告（第7号），证明《管理规约》、《业主大会议事规则》占业主投票人数比例95%、93%，占建筑总面积比例81%、77%通过的； 4、蚌埠市业主大会和业主委员会建设指导规则（最后一页），证明被告委托院采购部是有相应的规定，不是被告私下操作的，更不是业主委员会几个人搞这个事。 原、被告双方的质证意见，以及本院的认证意见。一、被告对原告所举证据1，认为签字其中有一家是两个人签的，还有一些是代签的，达不到证明目的，也达不到半数；对证据2，认为这个社区属于双层管理，一个是地方政府还有一个就是玻璃设计院。小区是2018年移交的，2017年成立的业主委员会都是事实。根据政策需要，需要将这个小区交到地方政府，为了衔接的需要就在大庆街道的指导下成立的业主委员会。2016年搞了一个业主委员会筹备小组，2017年2月27日进行的选举。成立业主委员会是为了衔接的需要，我们认为程序上不违法。双过半的要求达到了，其他的都是按照程序来的，而且有大庆街道的监督；对证据3，认为真实性无异议。当时就是为了衔接工作需要，而且有大庆街道的监督，符合当时的相关规定；对证据4，无异议；对于5，认为筹备组是在8月份就筹备了，筹备到11月对外公示，这些章程都是筹备组在筹备期间制定的，然后公示出去，包括筹备组成员，只是公示的一个材料；对证据6，认为这就是业主委员会做出的决定，业主委员会有这个权利；对证据7，认为投票是真实的，业主委员会几个人开会研究，几个委员都不参加，就主任一个人参加，其他的人由各楼推荐，选举几个人出来，这些人都没有达到双过半，宣布选举失败；对证据8，认为精心设计是原告理解问题，被告有委托的人在那边，投票箱是放在传达室，但与原告现要求撤销的案子没有关系；对证据9，认可是业主委员会制定的；对证据10，认为选举失败以后，委托院采购部进行的招标，业主委员会这些人另外加了一个万北群，只是列席招标；对证据11，认为通知是真实的，但是通知不违法，业主委员会进行正常的工作，选举失败就是选举失败；对证据12，认为业主委员会有权委托院采购部招标；对证据13，认为按照规定履行了相关的手续，是由院采购部选聘的物业公司，物业公司做出相关的工作与本案没有关系；对证据14，认为都是筹备组原来制定的，业主委员会成立以后就进行了一个公示，这也符合相关的程序，业主委员会这次一个字我们也没有增加；对证据15，认为属于很正常的工作，这些包括章程都是符合程序的，都是以前筹备组制定的，通过业主大会的，我们只是负责公示。二、原告对被告所举证据1，认为签名的吴安是大庆社区的居委会副主任，他没有这个权限办理备案证明。备案证明没有日期也没有时间。上面的印章没有防伪编码，备案不真实。备案证明是先盖的章后打印的字，签字是压在章上面的。没有禹会区物业办主任的签名，不具有真实性；对证据2，认为业主委员会没有权利选聘物业公司；对证据3，认为需要被告就公告的投票具体的投票人数以及所在面积等提供明确的资料证据；对证据4，认为蚌埠市地方性文件，不能与国家法律相抵触，物权法规定的是业主大会选聘和解聘物业的权利。三、本院综合认证意见如下：庭审中，经本院行使释明，原告明确其诉讼请求仅为：请求撤销被告在2019年6月28日发布的《公示》中私自委托玻璃设计院采购部选聘华安物业公示为玻璃设计院小区提供服务的决定。该决定是否需要撤销是本案审理的焦点问题。故与所涉焦点问题不具有关联性的证据不予评判。对于与本案有关的证据，对原告所举的证据4，被告无异议，本院审核后予以认定；对于证据12、证据14、证据15的真实性予以认定，对证明目的另行评判。对于被告所举的证据1、2、3的真实性均予以认定，对于证明目的结合原告提供的与本案相关证据，另行予以综合评判。对于证据4，因该材料不具有证据的属性，不作为证据予以评判。 根据上述证据，结合庭审中双方当事人的质证、陈述，本院查明如下案件事实： 原告与陆清华系夫妻关系。陆清华有坐落于蚌埠市。原告系被告玻璃设计院小区业主。被告玻璃设计院小区业主委员会在本案诉讼前业已成立，并办理了相关备案手续。时间为2017年3月1日，有蚌埠市禹会区大庆社区居民委员会盖章的《关于首次业主大会会议表决结果的公告》有如下载明：在禹会区大庆街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，在禹会区物业主管部门的指导、监督下，本物业管理区域首次业主大会于2017年2月27日至2017年2月27日在玻璃设计院小区广场举行。本物业管理区域投票权人数共计520个……首次业主大会会议上表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》的具体情况见附表1；……附表1：表决内容：《管理规约》（草案）；通过的投票权人数：人数270，占总人数比例95%；通过的专有部分面积㎡：面积56000，占建筑面积总面积比例81%；是否通过：通过。表决内容：《业主委员会章程》（草案）；通过的投票权人数：人数280，占总人数比例98%；通过的专有部分面积㎡：面积59000，占建筑面积总面积比例85%；是否通过：通过。表决内容：《业主大会议事规则》；通过的投票权人数：人数265，占总人数比例93%；通过的专有部分面积㎡：面积53000，占建筑面积总面积比例77%；是否通过：通过。表决内容：《业主公约》；通过的投票权人数：人数258，占总人数比例90%；通过的专有部分面积㎡：面积49000，占建筑面积总面积比例71%；是否通过：通过……其中通过的《管理规约》中第二条：业主共同管理权的行使由业主委员会代理。第三条：业主委员会有权选聘或解聘物业服务企业。《业主大会议事规则》对于找了业主临时会议第一条：占总户数20%以上业主提议的。第二条：发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。议事方式采用张贴公告的方式告诉大家，有什么想法和建议反映到各位委员那里，也可以书面的形式征求业主意见。表决方式：以少数服从多数的原则，凡需投票表决的，表决意见应有业主本人签名。 另查明，被告成员现仍是原业主大会选出的委员。被告原所聘凯盛物业公司服务期到期。被告为选聘新的物业公司提供服务，进行了相关工作。后被告根据有关部门制定的规则，委托（玻璃设计院）院采购部门在招标平台进行公开招标。2019年6月28日，被告发布《公示》，《公示》内容为：6月28日上午在玻璃设计院319会议室，院采购部组织5位评标专家：孙志、王树松、宋吉平、高斌、杨培广组成了评标委员会对玻璃设计院南院生活小区物业服务公司选定进行了商务谈判。经过两轮的报价，华安物业以低价50.86万元中标，中标收费标准是：1-15号楼0.4元每平米每月、16号楼0.45元每平米每月、17号楼0.5元每平米每月、18号楼0.55元每平米每月，车位管理费50元每月，电梯费：280元每年每户均价核算的。现原告认为被告关于聘用华安物业公司的决定侵害其合法权益，遂诉至本院。其诉讼请求判令撤销的决定明确系被告《公示》中选聘华安物业公司为玻璃设计院小区提供服务的决定。 本院认为，本案系业主撤销权纠纷。经审查，原告系案涉玻璃设计院小区业主。现原告认为被告在物业管理方面做出的决定侵害了其合法权益，遂提起诉讼。诉讼中，原告明确其诉讼请求为撤销《公示》中所载关于选聘华安物业公司为玻璃设计院小区提供服务的决定。故对于原告关于业主委员会选举中存在的争议、不涉及物业管理方面的决定，以及物业公司可能存在的管理方面的问题均不是本案审查的范围，对原告与此有关的证据，本院不予评判。被告作为案涉玻璃设计院小区的业主委员会已经成立多年并备案。该业主委员会成立时在街道组织下，在物业主管部门的指导、监督下投票，以专有面积占建筑物总面积三分之二且业主占总人数三分之二的业主通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》等，并选举产生了业主委员会委员。《管理规约》中明确业主委员会代理行使业主共同管理权，有权选聘和解聘服务企业。被告依该《管理规约》选聘的原物业公司，并且现仍依该《管理规约》内容开展本次选聘新物业公司工作。在选聘新物业公司过程中，被告开展了相关工作，此后并按有关规则委托玻璃设计院采购部在招标平台进行公开招标。现原告无证据证实该招标结果，亦即被告据招标结果作出选聘物业公司的决定存在侵害其合法权益的情形。此外，业主委员会是建筑物区分所有权下业主选举产生的自治管理组织，设立的目的是为了更好解决不同业主对共有建筑部分的合理使用和有效维护问题。如果原告认为被告无权根据《管理规约》选聘物业公司（以及涉及业主切身利益的其他事项），被告应在选聘现物业公司前召开业主大会共同决定，其也可以依据共同制定的《业主大会议事规则》等相关规定，提议业主委员会召开业主大会临时会议，征求全体业主意见，协商或表决涉及全体业主利益的事项。但原告在被告根据《管理规约》选聘物业公司前后，并未按《业主大会议事规则》确定的条件进行提议。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告卓桂霞关于撤销被告蚌埠玻璃设计院小区业主委员会《公示》中所载关于选聘蚌埠市华安物业管理有限责任公司为蚌埠玻璃设计院小区提供服务的决定。 案件受理费80元，由原告卓桂霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长 王 江 人民陪审员 孙 云 人民陪审员 吴昕琛 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 朱 帅