河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初4856号原告：时静，女，1988年6月5日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：马越，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冲冲，河南国基律师事务所律师。被告：河南永年实业有限公司，住所地郑州航空港区。法定代表人：徐勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘二林，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，河南威鼎律师事务所实习律师。原告时静与被告河南永年实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时静及其委托诉讼代理人马越、河南永年实业有限公司的委托诉讼代理人刘二林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时静向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告未使用的租金、物业费和押金共计62，061元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年1月18日，原、被告签订《XXX农贸市场摊位租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于洞庭湖路与相××交叉口的农贸市场-F交易区040、041号摊位经营蔬菜销售，租赁期限为2019年3月1日至2020年3月31日，其中2019年3月份为免收租金期，年租金为46，218元。原告按照合同约定于2019年1月18日向被告交纳租金46，218元及押金4000元。2019年4月17日，原、被告又签订《XXX农贸市场摊位租赁合同》一份，约定由原告承租被告的xxx农贸市场1交易区1-010号摊位经营水产销售，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，年租金为23，292元。原告分别于2019年4月17日、4月24日向被告交纳租金23，292元及物业费2329元。原告承租上述摊位后两个多月内生意惨淡，一直处于亏本经营状态。原告遂与被告公司陈贵经理（公司股东之一）协商退租一事，陈贵同意原告退租，并承诺原告租赁期限计算至2019年6月9日。原告搬离上述摊位后，与被告公司协商退还剩余租金、物业费及押金，被告表示要扣除原告6个月的租金，导致双方至今协商未果。且原告在搬离承租的上述摊位后，经被告同意已经有其他租户在使用上述摊位进行经营活动。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。河南永年实业有限公司辩称，第一，原、被告之间签订的摊位租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实合法有效。该租赁合同对双方都具有约束力，任何一方不得随意解除；第二，在合同履行过程中，不存在任何法定符合合同约定的原告可以单方解除合同的权利。综上，原告的诉请无事实基础和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日，原、被告签订《XXX农贸市场摊位租赁合同》一份，约定原告（乙方）租赁被告（甲方）XXX农贸市场-F交易区040、041号摊位48.8平方米；市场规划要求经营范围为蔬菜；租赁期限自2019年3月1日起至2020年3月31日止，租金为46，218元，摊位押金为4000元；卫生费、治安费2266元（第1年免）。2019年1月18日，原告向被告支付了047、048号摊位的租金46，218元、押金4000元，被告向原告出具了两份收据。庭审中，原告称其自2019年1月18日起占有使用被告的摊位，2019年1月18日至2019年3月15日使用的是047、048号摊位，自2019年3月15日起摊位调换为040、041号摊位。2019年4月17日，原、被告又签订《XXX农贸市场摊位租赁合同》一份，约定原告（乙方）租赁被告（甲方）XXX农贸市场1交易区1-010号摊位38.82平方米；市场规划要求经营范围为水产；租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金为23,292元（第一年只算19.41平方），摊位押金为3000元；卫生费、治安费2329元/年，一次性交清；若乙方单方面原因需要解除合同的，市场扣除乙方已使用房租的同时再追加乙方六个月的租金予以甲方的赔偿，剩余部分甲方退还给乙方。2019年4月17日，原告向被告支付了该摊位的租金23，000元，被告向原告出具收据一份；2019年4月24日，原告向被告支付了该摊位的物业费2329元、剩余房租292元，共计2621元，被告向原告出具收据一份。原告未向被告支付该摊位的押金3000元。后原告因生意惨淡，与被告协商退租并于2019年6月9日搬离涉案三个摊位。原、被告因退还租金及押金事宜发生纠纷，原告诉至本院，要求被告返还040、041摊位押金4000元、剩余租金37，354元，返还010摊位剩余租金18，825元、剩余物业费1882元，以上共计62，061元。本院认为，原、被告分别于2019年1月18日、2019年4月17日签订的两份《XXX农贸市场摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在履行合同的过程中，原告称因生意亏损，于2019年6月9日搬离了其承租的三个摊位，以行为表明其不再履行租赁合同，鉴于租赁合同目的已无法实现，故认定双方签订的合同于原告返还摊位之日即2019年6月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告搬离摊位虽通知了被告股东，但双方并未就合同解除后的违约责任达成共识，故应结合本案实际酌情予以处理。原告作为提前解除合同的违约方，应依法承担赔偿损失等违约责任。被告作为守约方，依法负有减少损失扩大的义务。本院根据损失具体情况，结合当事人的过错程度等因素酌情予以处理。关于040、041摊位，双方合同未约定违约金，原告支付押金4000元及未使用的租金，被告应予退还。鉴于该摊位承租期间，被告给予原告一定的免租期优惠，而免租期系被告基于原告长期租赁、全面履行合同而给予的优惠政策，现原告提前解除合同，故其免租期的租金应酌情参照合同租赁价格予以支付。合同约定摊位租赁期限为2019年3月1日至2020年3月31日，租金为46，218元，则月租金为3555.23元，日租金为118.51元，原告自2019年1月18日起使用摊位至2019年6月9日（4个月零23天），已产生的租金为16,946.65元（3555.23元×4个月＋118.51元×23天），被告应退还原告租金29,271.35元（46,218元-16，946.65元）。关于010摊位，双方合同约定若原告单方面原因需要解除合同的，应支付6个月租金作为赔偿，原告向本院提出上述违约金标准约定过高，请求减少。鉴于原告提前解除合同已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，原告于2019年6月9日搬离摊位后，被告有责任防止其损失扩大，且被告亦未明确其损失的具体金额。综合考虑本案情况，本院参照合同约定的租金标准酌定支持被告一个月的摊位闲置损失，之后剩余的租金被告应当返还给原告。合同约定该摊位租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，租金23，292元，则月租金为1941元，日租金为64.7元，原告自2019年4月1日起实际使用该摊位至2019年6月9日（2个月零9天），已产生的租金为4464.3元（1941元/月×2个月＋64.7元/天×9天）。扣除一个月租金1941元作为违约金，被告应退还原告租金16,886.7元（23，292元-4464.3元-1941元）。原告向被告缴纳物业费2329元，结合合同约定的租赁期间，则物业费每月194.08元，每天6.47元，被告应退还原告物业费1882.61元（2329元-194.08元/月×2个月-6.47元/天×9天），原告主张1882元，本院予以支持。综上所述，被告应退还原告租金46,158.05元（29,271.35元＋16,886.7元）、押金4000元、物业费1882元，共计52,040.05元。原告诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告河南永年实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告时静租金、押金、物业费共计52，040.05元；二、驳回原告时静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1351元，减半收取计675元，由原告时静负担109元，被告河南永年实业有限公司负担566元。本判决为终审判决。审判员  刘利鹏二〇一九年十二月三十日书记员  耿 茹