四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1123民初2051号 原告：犍为县嘉华物业管理有限公司（统一社会信用代码：91511123678366233J），住所地：犍为县玉津镇凤石街南段。 法定代表人：侯建勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张元春，四川升力律师事务所律师。 被告：李宗津，男，1981年12月17日出生，现住四川省犍为县。 原告犍为县嘉华物业管理有限公司与被告李宗津物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月05日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告犍为县嘉华物业管理有限公司的法定代表人侯建勤及委托诉讼代理人张元春，被告李宗津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告犍为县嘉华物业管理有限公司的诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费2,590元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告属于清溪镇印象名邸小区的业主，原告在为该小区提供物业服务。2013年10月18日，原告与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业费按0.65元/㎡收取。约定的服务期限届满后，因小区未成立业主委员会，所以原告又与开发商于2018年03月24日签订了《延期服务协议》，服务期限延至223年03月24日，采用先付费后服务的原则，业主应于每年的05月25日前向物业公司支付当年度物业费用。原告为其提供了物业服务后，被告却不自觉履行交费义务，已拖欠2016年12月19日至2018年03月24日的物管费996元，2018年03月25日至2020年03月24日期间的物管费1,594元。经原告催收未果。为此，根据现行相关法律规定，原告持本状诉至法院，请求判如所请。 被告李宗津辩称，要求人民法院驳回起诉，不予受理。要求物业公司重新和业主签订物业管理服务期限及服务条款。具体理由有：1、《物业管理条例》第二条规定，物业公司应维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和相关秩序的活动，《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物管费已包含物业管理区域绿化养护费用。被告已经交了钱，原告却没有维护绿化，被告就不应该再交钱。2、小区环境脏乱差，臭气熏天，杂草丛生，有蛇、老鼠、蚂蚁出没，路灯不亮，业主车子乱停乱放，还有私拉电线和在小区内摆酒席的情况。3、小区安保问题，《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业管理顾请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责。被告所在小区雇请的全是老头，究竟是门卫还是保安不清楚，是否持证上岗不清楚。4、小区安全问题。外来人员是否登记？监控是否无死角，且保留多长时间？小区内出现自行车、摩托车被盗，摩托车油管被割，被告的儿子在小区内被流浪狗咬伤等情形。5、小区物业管理费问题。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。小区的停车费去哪里了？《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，小区地面公共停车位属于业主共同拥有，物业无权就租赁事项向业主收费。《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。原告收取了被告2014年12月20日至2016年12月19日的物业费，而被告实际上是2015年02月12日才收房，在此之前的物业费不应由被告缴纳。6、物业继续续签服务合同时，小区业主基本上都已入住，是否告知小区业主？如告知，有多少人同意？是否应当告知业主成立物业管理委员会？既然大家都没有协商过，物业自己与开发商签订合同，就应找开发商要物管费。7、业主应该享受物业公司的哪些服务？被告享受到没有？物业是否该为业主代收快递及保管临时搁放物品？业主不止需要的是门卫和打扫卫生的阿姨，更需要的是真正为业主服务的好物业。8、物管公司没有公布小区缴纳的物业维修设施费的使用情况。《物业服务收费管理办法》第二十条规定，物业公司应当向业主公布物业服务资金年度预算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。9、成立物业管理委员会的问题。小区物业在本小区入住率达到百分之好多以上，应该告知业主们成立业主委员会？成立业主委员会的意义，物业公司一直未告知。10、在这个网络发达的社会来说，好的物管公司的评价应该很高，可物业公司一直都在打官司状告业主不交物管费。业主不交物管费是有原因的，变相证明物管公司存在许多问题。《物业管理条例》第十条和第十一条规定，小区业主召开业主大会后，业主有权选聘和解聘物业管理企业，如果物业公司只知道收取业主的物业费而像以前一样什么都不管，业主绝对不会同意，就只有罢免现在的物管，重新选聘能让业主满意的物管。 本院经审理认定事实如下：被告李宗津系犍为县清溪镇筒车村一组“印象名邸”商住小区（一期）2栋2-1-2号住房的业主，该房屋建筑面积102.15㎡。2013年10月18日，犍为县玉津房地产开发有限公司以甲方的名义与乙方即原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《印象名邸前期物业服务合同》，该合同约定被告所在小区“印象名邸”由原告提供物业服务，服务期限为2015年02月01日起至2018年01月31日。被告李宗津对原告主张按房产面积0.65元/㎡计算标准无异议，被告李宗津仅于2015年02月12日缴纳了2014年12月20日至2016年12月19日的物业管理费用2,099元，至今未再缴纳物业管理费用。2018年03月23日，犍为县玉津房地产开发有限公司以甲方的名义与乙方即原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《延期服务协议》，调整《印象名邸前期物业服务合同》服务时间为2014年10月20日起至2018年03月25日止，并因小区业委会未成立，根据原合同第十九条，《印象名邸前期物业服务合同》时间延期五年，即自2018年03月25日至2023年03月24日。物业服务费采取先付费后服务的原则，业主应当于每年的05月25日缴纳当年度物业费用。2015年02月12日，被告李宗津与原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《印象名邸前期物业管理服务合同》。 另查明，截止法庭辩论结束终结前，被告李宗津所在小区未成立业主委员会。原告犍为县嘉华物业管理有限公司对原告提交的《狂犬病疫苗和狂犬病人免疫球蛋白使用知情同意书》的真实性无异议。 以上事实有原告在庭审中的陈述以及原告提交的营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、个人及家庭房屋信息记录、《印象名邸前期物业服务合同》、《延期服务协议》、《业主使用手册》、张贴催缴通知和公告等的照片，被告提交的收据、《狂犬病疫苗和狂犬病人免疫球蛋白使用知情同意书》予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：原告与开发商签订的《延期服务协议》是否对小区业主即本案被告产生约束力，被告李宗津不如期缴纳物业费的理由是否成立，被告李宗津主张原告多收取了其收房之前的物业费应如何处理的问题。关于原告与建设单位签订的《延期服务协议》是否对小区业主即本案被告产生约束力的问题。依照《物业管理条例》第二十一条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”截止法庭辩论终结前，被告李宗津所在小区都未成立业主委员会，故原告与建设单位签订的《印象名邸前期物业服务合同》和《延期服务协议》均符合法律规定。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故，《印象名邸前期物业服务合同》和《延期服务协议》均对于被告李宗津具有约束力。原告与该小区业主建立了物业服务合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。 关于被告李宗津不如期缴纳物业费的理由是否成立的问题。被告李宗津对原告提交的履行物业服务合同的相关记录表存在异议，但原告确实为被告所在小区提供了物业服务，被告的抗辩理由是原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题，却无相应证据证明原告提供的服务不符合合同约定，故应承担举证不能的不利后果。并且，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以另行主张物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理费的理由。因此，被告拒绝履行支付物业管理费的理由不成立。因被告李宗津对物业费的计算标准无异议，故其应当支付原告主张的2016年12月19日至2020年03月24日的物业管理费共计2,590元。 关于被告李宗津主张其儿子在小区内遭流浪狗咬伤，费用该由谁负担的问题。被告李宗津在庭审中仅提交了接种狂犬疫苗的知情告知书，未提交相应证据进一步证明侵权行为发生的地点、原因、损失大小、责任主体等等，同时，被告李宗津若要主张相应损失，应另案主张，与本案并非同一法律关系。 关于被告李宗津主张的原告犍为县嘉华物业管理有限公司不应收取其已经缴纳的收房之前即2015年02月12日至2014年12月20日的物业管理费问题，该费用的缴纳涉及被告李宗津与案外人即小区开发商在物业费缴纳问题上的合同约定以及法定承担问题，被告李宗津应另行主张。 综上所述，原告的诉讼请求合法,本院支持。据此,依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、第二十六条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 被告李宗津于本判决生效之日起十五日支付原告犍为县嘉华物业管理有限公司欠付物业管理费2,590元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告李宗津负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  汤晓霞 二○一九年十二月二十六 书记员车涛 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。