安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9698号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽好买佳超市有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业区科学大道与海棠路交口西南角馥邦天下26幢商101-1。法定代表人：袁泉，执行董事。委托诉讼代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥市久隆兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区科学大道7号馥邦天下26幢商202号。法定代表人：郝先宝，执行董事。委托诉讼代理人：唐智灵，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人安徽好买佳超市有限公司（以下简称好买佳超市公司）因与上诉人合肥市久隆兴商业运营管理有限公司（以下简称久隆兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好买佳超市公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判久隆兴公司继续履行2017年8月1日签订的房屋租赁合同，并改判久隆兴公司赔偿好买佳超市公司300000元；本案一、二审诉讼费由久隆兴公司承担。事实与理由：一、一审判决己认定久隆兴公司并无任何单方解除租赁合同的法定理由，却以案涉超市被久隆兴公司强行断电，本案情形租赁合同客观上己无法继续履行为理由，并适用《合同法》第一百一十条之规定，不支持好买佳超市公司要求房屋租赁合同继续履行的诉请，该认定显属适用法律不当，根本不能成立，本案系房屋租赁合同纠纷，合同标的物系租赁房屋，租赁房屋并未损毁或灭失，仍然在好买佳超市公司控制之下，根本不存在客观上不能履行的情形，好买佳超市公司经营的超市之所以无法经营，系超市被久隆兴公司强行断电，久隆兴公司这一行为属重大违约行为，其意图在于强行单方解除双方签订的合法有效的租赁合同，其行为严重侵害了好买佳超市公司的合法权益。案涉超市己于2019年8月1日恢复供电且己正常营业，租赁合同己正常履行。一审判决己认定久隆兴公司的强行停电行为是非法的，并判决久隆兴公司赔偿好买佳超市公司经济损失，却又不支持好买佳超市公司要求继续履行租赁合同的诉讼请求，显属自相矛盾，无法体现任何公平、公正。二、好买佳超市公司因经营需要对房屋进行部分调整，对租赁房屋主体结构无任何影响，根本未对任何人带来不便，根本不存在恢复原貌，另外好买佳超市公司从未占用消防通道，一审法院根本未到现场勘查，所作的判决第一项毫无事实依据。实际上租赁房屋中根本没有中央空调房，且一间厕所根本未拆除。三、在本案租赁合同的履行过程中，好买佳超市公司一直正常交纳租金，从未有任何违约行为，久隆兴公司的合同目的一直得以实现，久隆兴公司无权单方解除合同。好买佳超市公司无任何过错，因此好买佳超市公司由于久隆兴公司强行断电被迫停业期间的房租损失及鲜活物品损失应由久隆兴公司全部赔偿。综上所述，一审判决违背事实与法律，应予部分撤销，请求二审法院依法支持好买佳超市公司的上诉请求。久隆兴公司辩称，答辩意见同久隆兴公司的上诉意见。补充，好买佳超市的上诉理由不成立。本案一审判决书是2019年7月23日做出，7月29日做出补正裁定，之后久隆兴公司的法定代表人和主要管理人员全部被高新区公安分局刑事传唤，使久隆兴公司无任何管理人员，久隆兴公司也不清楚是怎么恢复供电的，现物业公司多次给久隆兴公司发函，要求即将停电停水，因大部分的租户和业主不给久隆兴公司交物业费和房租费，导致物业公司多次发函。久隆兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.确认久隆兴公司解除与好买佳超市公司签订的《房屋租赁合同》的行为有效，并判令好买佳超市公司恢复租赁房屋原貌、返还房屋；2.判令好买佳超市公司补足多占租赁房屋面积自2018年1月1日起至实际返还房屋时止的租金（暂计112000元）；3.判令好买佳超市公司支付电梯使用费34216元；4.本案一、二审诉讼费用由好买佳超市公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，对久隆兴公司违反合同约定事实认定错误。1.关于超20%转租问题。案涉《房屋租赁合同》第8.4条款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺20%以上的面积转让给第三方。好买佳超市公司完全违反了合同约定，久隆兴公司向一审提供了好买佳超市公司已转租给第三方的面积共计440余平方米的证据，一审对出租给知药堂的125平方米不予认定是错误的，好买佳超市公司在（2019）皖0191民初1624号案件中自己主张125平方米的租金损失，且好买佳超市公司在该案庭审时提供的由合肥高新技术产业开发区好买佳超市（个体工商户）与知药堂大药房签订的《房屋租赁合同》中记载的租赁面积为124平方米。另外，该案中久隆兴公司的反诉证据3的《消防设计备案凭证》中显示消防申报备案主体是合肥高新技术产业开发区好买佳超市（个体工商户），而不是本案的好买佳超市公司，足以认定好买佳超市公司将26幢商101室转租给了合肥高新技术产业开发区好买佳超市（个体工商户），其转租面积完全超过了20%的约定。故依据《合同法》第94条、第224条的规定，久隆兴公司有权单方面解除合同。2.关于电梯使用费问题。《房屋租赁合同》第9.2条款明确约定拖欠费用达15日的解除合同，久隆兴公司一审反诉证据1《解除函》和证据2中明确告知好买佳超市公司拖欠电梯使用费、电费等事实，已超过15日，一审判决不予支持是错误的。3.关于一审判决认定双方各有过错问题。久隆兴公司在履行合同过程中始终依法履行合同约定，多次以书面函的形式向好买佳超市公司提出其履约过错，并完成解除合同前书面告知，给予其一定宽限期限后实施断电断水行为并无过错。二、一审判决适用法律有错误。对于合同约定租赁面积1680平方米（函公共区域），但本案租赁合同签订时是由持有久隆兴公司49%股权（未实际出资）的股东葛先平负责签订合同，并向久隆兴公司法定代表人郝先宝隐瞒签约对方的法定代表人袁泉是其婚生子的事实，葛先平利用职务之便和郝先宝的信任，在划定出租房屋面积时多给好买佳超市公司200平方米，双方签订合同不到10个月葛先平就要求退出久隆兴公司并将股权以0价格转让给郝先宝和郝宗海。之后葛先平协助其儿子袁泉经营。久隆兴公司在2018年11月12日发现租赁房屋面积有误并进行实地测量后立即发函给好买佳超市公司要求予以核实面积，但好买佳超市公司拒绝配合。该争议不是签订合同时的重大误解，而是葛先平与袁泉恶意串通损害久隆兴公司利益，若以合同效力论，本案租赁合同自始应当无效，而一审法院适用民法总则第147、152条是明显适用法律不当。好买佳超市公司辩称，一、好买佳超市公司与久隆兴公司签订的《房屋租赁合同》正在继续履行之中，案涉租赁房屋于2019年8月1日由物业公司恢复送电，2019年8月11日超市正式恢复营业，好买佳超市公司一直正常交付租金，久隆兴公司也正常接收租金，久隆兴公司要求确认租赁合同实际己解除显然与事实不符，也无任何法律依据。二、本案中好买佳超市公司并无任何违约行为。久隆兴公司一直正常收取租金，其签订《房屋租赁合同》的合同目的一直得以实现，久隆兴公司以种种根本不成立的所谓理由要求解除合同是对好买佳超市公司合法权益的严重侵犯，其采用的停电行为系违法行为，导致好买佳超市公司在六个月的时间内无法经营超市，损失巨大，久隆兴公司应对自己的违法行为承担全部法律责任。三、久隆兴公司要求好买佳超市公司给付电梯使用费的要求纯属荒唐。首先案涉《房屋租赁合同》对于电梯使用费并无任何约定，其次好买佳超市公司租赁的系一层商铺，不需要使用电梯，当然不存在电梯使用费的问题。四、久隆兴公司所称的好买佳超市公司与合肥高新技术开发区好买佳超市并非同一主体的问题，与事实不符，不存在转租，经营者是安徽好买佳超市有限公司，合肥高新技术开发区好买佳超市的负责人与好买佳超市公司的法定代表人是同一人，均是袁泉。综上所述，请求依法驳回久隆兴公司的全部上诉请求。好买佳超市公司向一审法院起诉请求：1.久隆兴公司继续履行双方于2017年8月1日签订的房屋租赁合同；2.久隆兴公司赔偿好买佳超市公司损失300000元；3.久隆兴公司承担本案诉讼费用。久隆兴公司向一审法院提出反诉请求：1.确认好买佳超市公司与久隆兴公司签订的《房屋租赁合同》已解除，返还房屋；2.好买佳超市公司补足多占租赁房屋面积自2018年1月1日起至实际返还房屋时止的租金（暂计112000元），并恢复标的房屋原貌（2个卫生间、中央空调设备间及配电房、消防通道）；3.好买佳超市公司支付电梯使用费34216元（15.6元每年每平方米标准计算）；4.本案的诉讼费用由好买佳超市公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，好买佳超市公司（乙方）、久隆兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定久隆兴公司将位于合肥市科学大道与海棠路交口馥邦天下26栋一楼（1680平方米）房屋租赁给好买佳超市公司，租期自2018年1月1日至2027年12月31日，试营业自2017年11月28日开始，年租金806400元（每平方/月租金40元）。合同约定：租金按3个月档期收取，先付租金，后使用房屋。合同保证金为两个月租金134800元。乙方经营期间不得无故关门营业超过10天，如超过10天无论乙方是否合同期满甲方都有权按不低于协议价对外招租（租金多退少补）。乙方连续关门营业超过60天，甲方有权解除合同另行出租，乙方无条件撤离所交费用不予退还。乙方拖欠房租金、水电费、物业管理费、空调费、电梯维护费达15日的，或利用商铺从事违法行为损害公共利益被有关部门查处的，甲方有权提前终止合同，收回商铺。装修不得改变房屋主体结构及破坏承重墙体，不得破坏消防设施等。未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺20%以上的面积转让给第三方，如甲方书面同意乙方转让该商铺，乙方应按合同年租金总额的6%支付给甲方手续费。乙方应遵守甲方制定的规章制度，服从甲方统一管理（包括营业时间），严禁在店内私拉乱接、烧水做饭等，因商场结构调整时，乙方应服从（此条适用于内场）。好买佳超市公司、久隆兴公司均盖章确认。2019年3月8日，久隆兴公司向好买佳超市公司发出《袁泉-超市租赁合同解除函》，内容为：根据租赁约定，特函告贵公司如下违约事宜：一、自2018年8月超市外围一商铺无故关门至今，已连续关门超过60天；二、破坏公共区域的空调房、厕所，侵占了商场的公共区域面积，破坏了房屋的主体结构，对二楼商户的生产经营也来了影响；三、拖欠2018年度公共区域的费用4510.04元，电梯使用费26208元，拖欠费用已超过15天；四、公司多次检查发现，贵公司堵塞消防通道、消防通道上锁，还不配合商场要求贵公司恢复消防的整改意见及现场整改；五、租赁合同签订的经营范围为超市，贵公司却租给药房、童装、护肤品等，外租面积超过20％给第三方；六、2019年2月4日至2019年2月10日，放假7日，贵公司不仅不配合商场统一管理，还安排员工于2019年2月6日用工具将商场大门砸开。这种蛮横的行为，已严重破坏了正常的市场经济，给商场带来了极为不良的影响；七、商场为了整体商户发展与利益，欲在一楼原有手扶梯位置，安装一部人工代步梯，该楼梯不仅不会对超市带来影响，还会分散两部升降梯的客流，对超市、对商户来说都是有益的，但贵公司还是不配合商场的管理，横碍我公司的这一合法行为。以上种种行为，已违反与我司签订租赁合同第六条6.3款、第七条7.5款、第八条8.3和8.4款、第九条9.2(1)款，我公司有权提前终止合同，收回商铺。我公司正式发函与贵公司解除租赁合同，鉴于公司违约的行为，应向我司支付违约损失138400元，我公司将于2019年3月11日对贵公司停止供水供电。请贵公司于2019年3月13日，将符合租赁合同要求的商铺交还我司，并完善相关手续，到我司财务部结清贵公司拖欠的费用。于2019年3月15日将商铺内剩余物品清空，若逾期未处置视为贵公司放弃所有权，并同意归由我司做废品处置，我司无权保管贵公司物品以及丢失物品我方概不负责，处置期间按日收取保管用。自租赁开始至发出《袁泉-超市租赁合同解除函》，好买佳超市公司、久隆兴公司存在多次函件来往。2018年4月9日，好买佳超市公司向久隆兴公司发出《函》，认为其他商户的租赁经营行为与其转租部分的知药堂经营存在冲突。2018年8月18日左右，久隆兴公司工作人员与袁泉聊天记录里显示，知药堂处于关闭状态，双方聊天记录显示：“A：电梯500×6=3000元（2018年4-9月底）；B：明天安排人过来交；A：锁门半个多月了，再这样，公司收回，自己对外运营了；B：这药房被国胜收购了，超市里面一家药房先开业，你们不顾业态，外面一家，国胜一家，然后经营不下去，盘给国胜，现在又讲要收回？我欠房租了，还是哪里有问题”。A为久隆兴公司工作人员，B为袁泉。2018年11月12日，久隆兴公司向好买佳超市公司发出《函》，认为知药堂违规关门超过60天，久隆兴公司有权解除合同对其另行出租。并同时要求好买佳超市公司配合核算面积、移交知药堂商铺、恢复破坏公共区域。2018年12月5日，久隆兴公司向好买佳超市公司发出《停业整顿函》，要求好买佳超市公司清理消防通道并恢复公共区域。2019年1月31日、2019年2月12日、2019年3月5日久隆兴公司向好买佳超市公司发出《超市联系函回复》、《联系函》2份，要求好买佳超市公司配合核对面积、清除消防通道、配合增设人工梯、补足欠付电费、电梯使用费。2019年3月7日、12日、13日，好买佳超市公司报警称房东断电。袁泉系好买佳超市公司法定代表人，葛先平系袁泉母亲，葛先平原为久隆兴公司股东，现已变更。案涉房租的转租租赁方确认好买佳超市公司确存在占用消防通道的情形。一审法院认为，久隆兴公司、好买佳超市公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。结合本案中涉及的事实，关于约定解除，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定的乙方违约解除合同事项有3个，分别为：1.连续关门超过60天；2.拖欠房租金、水电费、物业费、空调费、电梯维护保养费用达15日；3.违法犯罪损害公共利益被查处。双方约定属于乙方义务但未明确属于约定解除范围的事项有：1.租赁面积1680平方米；2.装修不得改变房屋主体结构及破坏承重墙体；3.转让面积超过20%；4.服从甲方同意管理。其中不得改变房屋主体结构及破坏承重墙体为法定解除理由。其中久隆兴公司在《袁泉-超市租赁合同解除函》主张好买佳超市公司违约的事实：1.连续关门超过60天；2.拆除一楼厕所、中央空调设备间；3.拖欠电梯使用费，公共区域费用；4.违规占用消防通道等公共空间；5.外租面积超过20%；6和7.不配合商场管理，存在暴力行为，不同意加装电梯。在诉讼中另主张违约事实：8.超出合同约定面积占用。关于1，合同约定乙方连续关门营业超过60天，甲方有权解除合同另行出租，但该条款并未明确，解除合同的部分是全部租赁合同，还是关门未营业的部分。根据久隆兴公司工作人员与袁泉的聊天记录可知，其真实含义仅为未营业部分，且关门的知药堂面积也已经实际转让。进入2019年，双方除《袁泉-超市租赁合同解除函》外的函件中关于此项纠纷已经不再提及。关于2，好买佳超市公司对拆除一楼厕所、中央空调设备间及配电房的事实不予否认，但久隆兴公司未提供证据证明拆除的部分属于房屋主体结构及承重墙体。房屋主体结构及承重墙体在建设工程中存在明确的范围，不应进行扩大，故久隆兴公司应当承担相应不利后果。但好买佳超市公司拆除原设计图纸中规划的厕所及类似设施确会给商场、顾客和其他商户带来不便，故该拆除行为虽未达到直接解除《房屋租赁合同》的法律后果，但应视为好买佳超市公司未能合理履约的情形。关于3，双方合同中并未对电梯使用费的具体支付标准进行约定，无法直接推知好买佳超市公司应缴纳电梯使用费或实际应缴纳的数额。久隆兴公司亦未能就此部分数额提供双方合议缴纳的标准，因无标准可参照，对此项费用，该院不予支持。久隆兴公司主张按照电梯成本分摊至各商户按平方米数承担费用的计算方式，虽从逻辑上并无瑕疵，但电梯并非承租后另行加装，既然收费情况未进行约定，以此费用拖欠主张可以直接解除《房屋租赁合同》，不符合约定解除的条件。关于4,久隆兴公司与转租商户均陈述好买佳超市公司占用消防通道等公共区域，但约定解除的条款中，除损坏公共利益外，须同时具备从事违法行为和被有关部门查处，故该主张不足以直接解除《房屋租赁合同》。但消防通道及其他公共部分，应为所有使用成员共同受益，不应由一方独占。好买佳超市公司应予清空。关于5，外租面积超过20%。合同约定的租赁面积共计1680平方米，故20%的外租面积应为336（1680×20%）平方米。根据久隆兴公司提供的5份转租合同，总面积并未达到20%。久隆兴公司陈述知药堂的面积达到125平方米，但未提供转租合同予以佐证。且纵使转租面积超过20%，根据久隆兴公司工作人员与袁泉的聊天记录，实际产生后果仅为多转租部分租赁合同的解除，并不足以解除全部《房屋租赁合同》。关于6、7，本案系租赁合同纠纷，是否存在暴力、摩擦行为，不属于本案审理范围，且并非解除《房屋租赁合同》的法定和约定情形。是否配合商场管理是一个广泛的概念，需要视不配合的具体情形予以认定。是否同意加装电梯系租赁合同履行过程中产生的新情况。以此来主张违反《房屋租赁合同》，并无依据。关于8，本案中的实际租赁边界系久隆兴公司在签订《房屋租赁合同》时依据工程图纸指定的边界。好买佳超市公司约于2017年11月28日试营业，其在此时已经就租赁的范围设立了有明显标识的边界。久隆兴公司陈述的多出面积并非好买佳超市公司在其后的租赁期间，推进边界，扩充面积。而是一开始的面积与合同描述不符。故该违约主张实际系实际指定承租面积与合同表述面积存在差距。但根据久隆兴公司举证，久隆兴公司首次认为面积有误，提出复核面积的要求系2018年11月12日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……但久隆兴公司并未在三个月内请求撤销，故好买佳超市公司按照合同约定和指定边界范围进行承租并支付租金，久隆兴公司以此诉请解除《房屋租赁合同》，支付差额部分租金，无法律依据，该院不予支持。久隆兴公司诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，好买佳超市公司支付多占房屋租金，支付电梯使用费，该院均不予支持。好买佳超市公司拆除原设计图纸中规划的厕所、中央空调设备间及配电房行为确属不当，应予以恢复。久隆兴公司辩称《房屋租赁合同》系袁泉母亲操控签订，损害久隆兴公司利益，但仅提供其母亲曾为久隆兴公司股东的证据，达不到其证明目的，该院不予采信。但案涉超市现被久隆兴公司强行断电，保证稳定的电力供应是商业正常开展的最基本前提，本案情形租赁合同客观上已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……好买佳超市公司诉请《房屋租赁合同》继续履行，客观无法实现，该院不予支持。好买佳超市公司诉请的损失系久隆兴公司停电导致。但好买佳超市公司确存在不适当履行租赁合同的情形，其自身未能适当履行租赁合同，必然会与出租方产生矛盾。故好买佳超市公司、久隆兴公司各有过错。同时，好买佳超市公司提供的损失证据均系单方制作，客观真实性不足。但断电的行为确会对超市经营造成损失，该院根据案情、双方过错酌定，久隆兴公司赔偿好买佳超市公司货物损失10万元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽好买佳超市有限公司于判决生效后三十日内按原图纸恢复房屋原貌（卫生间2个、中央空调设备间及配电房），清空消防通道，返还房屋；二、合肥市久隆兴商业运营管理有限公司于判决生效后三十日内向安徽好买佳超市有限公司支付损失10万元；三、驳回安徽好买佳超市有限公司的其他诉讼请求；四、驳回合肥市久隆兴商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由合肥市久隆兴商业运营管理有限公司负担。反诉案件受理费1612元，由安徽好买佳超市有限公司负担。本案二审期间，好买佳超市公司提供三组证据：证据一、转款凭证，旨在证明好买佳超市公司一直向久隆兴公司支付租金，久隆兴公司也予以接收，最后一次支付租金的时间是2019年10月10日，由好买佳超市公司法定代表人袁泉向久隆兴公司法定代表人郝先宝的账户转款支付的是2019年10月1日至2020年1月1日的租金201600元，2019年10月19日袁泉向郝先宝的账户转账物业费10080元，2019年11月15日袁泉向郝先宝转账电费24798元，袁泉在2019年9月20日和2019年10月19日分别支付电费31649.18元和29532.36元。证据二、现场视频，旨在证明案涉房屋已于2019年8月1日供电，2019年8月11日开始正常营业。证明三、停电申请一份，旨在证明久隆兴公司采取欺骗手段，对好买佳超市租赁的商铺强行停电。久隆兴公司发表质证意见为，对证据一不予认可，因为在双方未发生纠纷之前好买佳超市公司所有的费用均是打到久隆兴公司的账户，后期打到郝先宝个人账户款项，久隆兴公司不予认可。对其转账的数额久隆兴公司也不予认可，根据合同约定，从2019年8月1日开始至2020年7月31日期间的房租是42元/平方米，好买佳超市支付的房租是40元/每平方米，未按照合同约定进行支付。证据二是安徽家购乐向高新区城管局申请开业，内容是BEST购生活超市重装开业，申请的单位并不是好买佳超市个体经营户，而是另外一家公司，经营主体并不是合同签订的主体好买佳超市公司。对证据三的证明目的不予认可，久隆兴公司是对整个馥邦天下商业综合体一到三楼进行营运管理，开发前期物业公司只认久隆兴公司，因此物业公司停水停电完全听从久隆兴公司的指令。前期是久隆兴公司进行检修，后期是因为久隆兴公司对好买佳超市发出解约通知，因此停水停电。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2017年8月1日好买佳超市公司与久隆兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于案涉房屋租赁合同的解除问题。合同是当事人协商一致、意思自治的结果，本院在判断合同解除条件是否成就时，也需以双方合同中就合同解除的明确约定为审查依据。根据久隆兴公司的上诉意见，其主张解除涉案合同的理由主要为：1.久隆兴公司认为好买佳超市公司转租违反了合同约定，转租面积超过了20%，应认定根本性违约，久隆兴公司有权单方解除合同。对此本院认为，案涉房屋租赁合同约定的租赁面积共计1680平方米，故20%的外租面积应为336平方米。就本案现有证据来看，久隆兴公司并未提供切实有效的证据证明好买佳超市公司的转租行为不符合合同约定，且因久隆兴公司与好买佳超市公司发生纠纷导致次承租户在承租房屋时不能正常营业，好买佳超市公司与次承租户之间的《房屋租赁合同》已解除，故久隆兴公司的上述主张依据不足，本院不予支持。2.久隆兴公司认为好买佳超市公司未支付电梯使用费，根据《房屋租赁合同》第9.2条的约定，好买佳超市公司拖欠费用达15日的合同解除。对此本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中并未对电梯使用费的具体支付标准进行约定，且久隆兴公司亦未能就此部分数额提供双方合议缴纳的标准，一审对此已作明确阐述，本院认为并无不当，久隆兴公司据此解除合同，不符合约定解除的条件。3.久隆兴公司认为好买佳超市公司实际占用面积与合同约定面积存在差异，但就本案现有证据来看，本案中好买佳超市公司实际租赁边界系久隆兴公司在签订合同时依据工程图纸指定的边界，且久隆兴公司就其主张并未提供切实有效的证据证明，故好买佳超市公司按照合同约定和指定边界范围进行承租并支付租金并无不当，久隆兴公司以此诉请解除合同，支付差额租金，无事实及法律依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。综上，本院认为，久隆兴公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》及支付电梯使用费用和差额租金，缺乏合同约定和法律依据，本院均不予支持。一审判决对好买佳超市公司诉请继续履行《房屋租赁合同》未予支持，存在不当，本院予以纠正。一审判决好买佳超市公司返还房屋属处理不当，本院予以纠正。关于好买佳超市公司主张久隆兴公司赔偿损失30万元问题。本院认为，好买佳超市公司主张的损失系因久隆兴公司停电导致，就本案现有证据来看，好买佳超市公司就其主张的损失并未提供切实有效的证据证明，一审法院考虑到断电的行为确会对超市经营造成损失，并根据本案合同的履行情况酌定久隆兴公司赔偿好买佳超市公司货物损失10万元并无不妥，本院予以维持。对于一审法院判决好买佳超市公司按图纸恢复房屋原貌（卫生间2个、中央空调设备间及配电房），清空消防通道，并无不当，本院予以确认。综上所述，好买佳超市公司的上诉请求部分成立，久隆兴公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1913号民事判决第二项，即“合肥市久隆兴商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内向安徽好买佳超市有限公司支付损失10万元”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1913号民事判决第一、三、四项；三、安徽好买佳超市有限公司、合肥市久隆兴商业运营管理有限公司继续履行双方于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》；四、安徽好买佳超市有限公司于本判决生效后三十日内按原图纸恢复房屋原貌（卫生间2个、中央空调设备间及配电房），清空消防通道；五、驳回安徽好买佳超市有限公司的其他诉讼请求；六、驳回合肥市久隆兴商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理9024元，由上诉人安徽好买佳超市有限公司负担2024元，上诉人合肥市久隆兴商业运营管理有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月三十日书记员  李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。