宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初1503号原告：宁夏凯悦投资置业有限公司。法定代表人：夏某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何某，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马某（系杨某丈夫），身份证号：×××，初中文化，住宁夏回族自治区吴忠市，特别授权代理。原告宁夏凯悦投资置业有限公司与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏凯悦投资置业有限公司委托诉讼代理人何某、被告杨某委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏凯悦投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款70000元并支付违约金59780元（自2014年6月11日--2019年2月13日共计1708天*万分之五*70000元），共计129780元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月12日，原、被告签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告将其名下的位于吴忠市××区东侧南一环南侧凯悦国际建材商贸城五十号楼126商铺，建筑面积为187.35平方米以749400元价格出售给被告。双方约定，被告于2014年5月12日付清首付款379400元，剩余370000元于2014年6月10日转入原告账户。逾期付款的，被告应按照合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。原告按照合同约定向被告交付房屋并办理转移登记。但被告却下欠370000元购房款迟迟不予支付。2014年11月25日，被告向原告出具《欠条》一张，承诺自出具欠条之日起三个月内还清所欠房款。截至原告起诉之日，被告尚欠原告购房款70000元不予支付，经原告多次催要无果。被告不及时支付购房款的行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院。被告杨某辩称，被答辩人的诉讼请求不成立，所诉事实与事实不符，于法无据。答辩人与被答辩人虽然发生购房一事，但双方预约的合同情况债务已经履行结清，答辩人已将房产证办理并交付房屋使用，答辩人将房款全部付清，被答辩人已将所有购房款发票交付被告，这些足以证明答辩人不存在被答辩人主张的房款，也不存在合同违约的情况。请求法庭本着事实依法裁定，驳回被答辩人的诉请。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同一份、补充协议一份、不动产登记查询结果证明一份，证明：1.原、被告于2014年5月12日签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定原告将其位于吴忠市利通凯悦建材城第50幢126号商铺（187.35平方米）出售给被告，该商品房每平方米4000元，总金额为749400元，被告于2014年5月12日一次性支付首付款379400元，剩余37万元以按揭方式于2014年6月10日前转入原告账户；2.逾期付款超过30日如继续履行合同，被告自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向原告支付应付款万分之五的违约金；3.原告已将上述房屋交付被告，并转移登记至被告名下；二、承诺书、欠条各一份（原件），证明被告分别于2014年4月21日、2014年11月25日向原告出具承诺书、欠条各一份，认可尚欠原告购房款37万元，并保证三个月还清所欠房款，截止原告起诉之日，被告尚欠原告购房款7万元的事实；三、律师函一份、送达照片一份（系复印件，原件已送达给被告），证明2018年6月3日，原告公司向被告发函具体内容为截止2018年6月，被告欠原告购房款10万元未予支付，该函送达至马某永昌店的事实；四、收据十张（提交复印件，核对原件），证明被告共计向原告公司缴纳购房款679400元，最后一次向原告公司支付购房款的时间是2018年11月12日缴纳3万元，被告出示160元的收据是2014年7月22日缴纳，并非被告所主张的购房款的尾款，因此被告的主张不能成立，截止目前，被告尚欠原告购房款7万元的事实；五、《领取发票签名表》两张、凯悦公司50号楼66套房屋领分户证登记表，证明被告杨某是2014年9月11日领取了两张发票，开票日期分别是2014年8月4日、2014年5月25日；2014年9月11日领取分户证。在此之后，被告陆续到公司支付购房款，印证了被告陈述在房款付清后领取发票的抗辩不能成立。被告对原告证据质证如下：证据一《商品房买卖合同》及补充协议是格式合同，是事实，对不动产查询证明认可；证据二是事实，但是钱已经付清；证据三函没见到，照片里是被告儿子；证据四对原告提交的收据认可，但是收据不全，数额不对；证据五真实性认可，当时370160元的发票只拿了一联办房产证用，另外一联房款付清后给的。379240元的两联发票及分户证是当时拿走了。被告为支持其辩解主张，提交以下证据：一、房产证一份，证明房款已经付清，房产证已办理，并将房屋交付使用的事实；二、税收缴款书两张，证明房款付清，已完税的事实；三、销售不动产统一发票两张，证明房款已交清的事实；四、其他规费发票五张，证明规费已交清；五、收款收据一张，证明被告370160元的统一发票的零头已付清；六、付款发票第二联，证明办房产证需要的是发票第二联，跟第一联没有关系。以上证据均提交复印件，原件请法庭核实。原告对被告证据质证如下：被告证据一无异议；证据二、三真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，双方合同约定50%的购房款通过按揭予以支付，该两份发票开出的时间是2014年5月25日及2014年8月4日，提前开出的目的是为了办理按揭贷款，发票开出后，由于被告的原因按揭没有办理成，根据被告出具的承诺书如果按揭没有办成，应当一次性支付购房款，被告当庭认可原告出具的承诺及欠条，且该承诺的出具时间是在发票开具之后，故被告的主张不能成立；对证据四均予以认可，是办理房产证所产生的费用，认可该证据，该证据的形成均是在2014年11月25日；证据五是缴纳部分的购房款，但并不能证明是购房款的尾款；证据六的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该发票一式四联，办理房产证是需要第一联，被告要求办理房产证的时候原告将发票的第一、二联均向被告提供。经审查，原告证据一、二、三、四、五具有真实性、合法性与关联性，其证明内容相互印证，本院予以确认并在卷佐证。被告证据一至证据六具有真实性，但不能达到其证明目的，本院不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于吴忠市××区东侧南一环南侧凯悦国际建材商贸城第50幢126铺号房，建筑面积187.35平方米，每平方米4000元，总计749400元；付款方式为按揭贷款方式，被告于2014年5月12日付清首付款51%，余款370000元以按揭方式于2014年6月10日前转入出卖人账户；逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时，双方在《补充协议》中约定：买受人必须严格按照合同规定的付款方式及期限支付房款，如按揭申请最终失败或银行核准的贷款金额小于申请金额的，买受人须于合同约定付款时间内自筹资金支付剩余房款，如逾期出卖人可根据合同约定追究买受人的违约责任。被告分别于2013年2月28日、2013年11月18日、2013年12月17日、2014年4月19日、2014年4月21日、2014年7月22日向原告支付购房款2万元、10万元、10万元、15万元、9240元、160元，共计379400元。2014年5月25日，原告给被告开具金额为379240元的销售不动产统一发票；2014年8月4日，原告给被告开具金额为370160元的销售不动产统一发票。2014年9月11日，被告从原告处领取金额为379240元发票两联、金额为370160元发票两联及分户证。2014年11月25日，被告凭原告开具的不动产统一发票向吴忠市房产管理局申请办理不动产登记并缴纳相应税费。同时，被告给原告出具欠条一张，载明“本人杨某，购买宁夏凯悦投资置业有限公司开发的凯悦建材城50#楼126号商铺，购房款总计749400元，截止2014年11月25日已交房款379400元，尚欠房款37万元整，本人保证从欠款之日起三个月内还清所欠房款”。2014年12月2日，被告取得涉案房屋所有权证书，证号为：吴忠市房权证市区字第XXXX号。欠条出具后，被告分别于2015年11月16日、2016年12月26日、2017年12月5日向原告支付购房款10万元、10万元、7万元，共计27万元。2018年6月5日，原告向被告之子送达《律师函》，要求被告在接到律师函七日内支付下欠购房款10万元。2018年11月12日，被告向原告支付购房款3万元，下欠购房款7万元至今未付。本院认为，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，当事人有责任对自己的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原告提交的证据，足以证明被告下欠购房款7万元至今未付的事实。被告辩称在付清全部购房款之后原告才将所有购房款发票交付被告，根据原告提交的《领取发票签名表》，被告在2014年9月11日已将购房发票领走，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求被告支付下欠购房款70000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按日万分之五标准支付自2014年6月11日至2019年2月13日违约金59780元的诉讼请求，本院依法认定被告应就下欠购房款70000元的30%向原告支付违约金21000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之，判决如下：被告杨某下欠原告宁夏凯悦投资置业有限公司购房款70000元及违约金21000元，合计91000元，限被告杨某于本判决生效后十日内付清；驳回原告宁夏凯悦投资置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2896元，由原告宁夏凯悦投资置业有限公司负担821元，由被告杨某负担2075。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马丽娟人民陪审员 郝小玲人民陪审员 石 平 二○一九年八月二日书 记 员 肖 勇附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院办理执行立案手续。