河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1930号原告（申请执行人）：张娜。委托诉讼代理人：师向向，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍奕婷，河南中锦律师事务所实习律师。被告（案外人）：秦晶晶。委托诉讼代理人：李颜，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛，河南英泰律师事务所律师。被告（被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司。法定代表人：赵坤，系该公司总经理。被告（被执行人）：陈玉民。原告张娜与被告秦晶晶、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称“盛煌公司”）、陈玉民申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娜委托诉讼代理人师向向、霍亦婷，被告王改芝委托诉讼代理人李颜、张媛到庭参加诉讼。被告盛煌公司，陈玉民经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1、请求撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01执异781号执行裁定书，继续执行位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元1203号的房产；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年10月10日被告秦晶晶与被告河南盛煌实业发展有限公司签订《雍景三和郡房屋认购协议》一份，认购被告盛煌公司开发的雍景三和郡项目8号楼1单元1203号住宅，总房款229346元。该房屋已于2013年3月27日被郑州市中级人民法院依法查封。该《房屋认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，不能认定为合法有效的商品房买卖合同，被告秦晶晶与盛煌公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同。且被告秦晶晶在人民法院查封前从未实际向盛煌公司支付购房款。被告秦晶晶与被告盛煌公司的商品房买卖合同并未成立。综上，被告秦晶晶提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告秦晶晶辩称：一、本案盛煌公司与秦晶晶在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《雍景三和郡房屋认购协议》协议载明了买受人名称、商品房基本状况，明确了位置、房号、价款、交付方式等内容，且盛煌公司已经收取了购房款，该协议具备商品房买卖合同的效力，而且签订时间为2010年发生于房屋被查封之前。二、涉案房屋的用途为住宅，秦晶晶购买该房屋确实为家庭居住使用，秦晶晶能够提交郑州市个人房屋权属信息表证明其在涉案房屋所在地没有其他用于居住的房屋。三、结合盛煌公司出具的收款收据足以证明秦晶晶已经全额支付了购房款，且秦晶晶另交纳自救款197000元，目前已支付价款已经超过了合同约定总价款。其中交付购房款有盛煌公司出具收据、销售台账印证，自救款有银行转账记录证明。秦晶晶交付的购房款及自救款均属于已支付价款。四、本案涉及楼盘烂尾后业主自救的特殊情形，应当特别对待。涉案小区虽由盛煌公司开发但后续因资金链断裂楼盘全面烂尾，在政府单位和房管局共同主导下由业主依法组成自救委员会，开展后续建设。全盛公司/张娜查封的涉案房屋只是开发商名下的“烂尾楼”，后期变为成品房是业主集资自救的结果，被申请人无权申请执行业主自救后的财产。业主在承担着再次烂尾的风险，并自主筹款建成了涉案房屋，业主是把“烂尾楼”变为成品房的唯一主体，盛煌公司并不能对建成房屋享有完全的所有权，原告更是无权要求对自救成功的房屋进行拍卖。如果没有业主的自救，涉案房屋至今仍是烂尾状态，根本不可能具备拍卖条件，被申请人均未参与自救，没有权利享有拍卖权利。被告盛煌公司、陈玉民未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、根据已生效的河南省郑州市黄河公证处(2012)郑黄证民字第10139号公证债权文书及(2012)郑黄证执字第130号执行证书，及债权人魏季民的强制执行申请，本院于2013年2月1日立案执行，执行案号为(2013)郑执一字第88号。执行过程中，本院于2013年3月27日作出(2013)郑执一字第88-1号民事裁定书，查封被执行人盛煌公司位于中牟县白沙镇××南侧××和郡的房产(牟房管预销字20110022号：7号楼1单元3203、2602、2002、2704、2404、2304、1801、304号，8号楼1单元2801、3201、2201、2104、1504、1401、1404、2002、1202、1203、2703号；牟房管预销字20100055号：1号楼2单元401、1号楼1单元201、301、302号，5号楼1单元1602号，6号楼1单元1502号)，其中包含涉案房产。同日，本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，要求该局协助查封上述房产，查封期限：2013年3月27日至2015年3月26日，送达回证载明：“轮候查封(2012)郑民前协执字第2号”。上述查封期限届满前，本院于2015年3月19日作出(2013)郑执一字第88-1号执行裁定，继续查封上述房产，并于2015年3月24日将该裁定及协助执行通知书送达中牟县住房保障和房地产管理局，送达回证载明：“因薛亚丽诉河南盛煌实业发展有限公司一案的查封于2014年12月25日到期，此查封为首查封”。执行过程中，申请执行人由魏季民变更为张娜。2、案外人秦晶晶于2011年10月10日与被执行人盛煌公司签订《雍景三和郡房屋认购协议》一份，约定案外人秦晶晶定购被执行人开发的雍景三和郡项目8号楼1单元1203号住宅，总房款229346元，签订认购协议之日付首付款68805元，于2013年12月31日前付清全款。2011年10月10日，2013年12月31日，被执行人盛煌公司分别出具收据一份，确认收到案外人秦晶晶购房款68805元、160541元。2015年7月30日盛煌公司销售台账显示案外人秦晶晶购买的8号楼1单元1203号房产购房款229346元已付。2019年5月27日郑州市个人房屋权属信息表显示，案外人秦晶晶在郑州市范围内无房屋登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，秦晶晶与盛煌公司双方签订《雍景三和郡房屋认购协议》的日期为2010年10月10日，涉案房屋的查封时间为2013年3月27日，秦晶晶系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。秦晶晶所购房屋用于居住，且根据中牟县个人房屋权属信息表显示，秦晶晶名下没有房屋登记信息，在当地其名下没有其他用于居住的房屋。另秦晶晶已向盛煌公司交付全部购房款，符合支付的价款超过合同总价款的百分之五十的规定。故秦晶晶对涉案房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张娜的诉讼请求。案件受理费4740元，由原告张娜负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员朱长勇二〇一九年十二月二十四日书记员 冯             晋