广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1424民初2708号原告：周锡明，男，汉族，1967年6月10日出生，公民身份号码441************031，住五华县**********。被告：钟别山，男，汉族，1994年12月29日出生，公民身份号码441************038，住五华县******察尧。原告周锡明与被告钟别山租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周锡明到庭参加了诉讼，被告钟别山经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锡明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告周锡明与被告钟别山于2018年12月13日签订的门店和住房租赁合同；2、判决被告钟别山支付结欠2个月的租金合计2.4万元；3、判令被告钟别山支付逾期30天的违约金合计7200元；4、判令被告钟别山支付违约罚金6万元；5、判令被告钟别山承担本案的所有诉讼费用。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2018年12月13日，被告钟别山以租赁门店经营手机店为由向原告租赁位于五华县**********、137号门店及二楼以上住房，双方签订了《门店和住房租赁合同》。按照双方合同约定，被告应在每月13日至20日前将租金打入原告农行账户内，但从2019年8月20日后，被告以各种理由和借口不按时支付租金，至今已拖欠2个月的租金未支付，原告主动通过电话、微信等形式，多次与被告联系，但其仍不按双方签订的协议履行，其行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。原告周锡明提交的证据有：1、门店和住房租赁合同；2、身份证复印件；3、水费收费清单（1张）证明被告在租赁期间未缴交水费金额300元；4、电费清单（1张）证明被告在租赁期间未缴交电费金额1116元；5、中国农业银行对账单（3张）证明被告在规定时间未缴交店租，最后缴交时间是8月28日，从2019年9月份开始未再缴交店租；6、微信聊天截屏照片复印件（3张），证明是被告先违约，没有按照合同履行，原告催收被告店租，被告不交，被告却还要求原告维修水龙头。被告钟别山未提交答辩内容，亦未提交相关证据。本院经审理认定如下事实：2018年12月13日，原告周锡明（出租方）与被告钟别山（承租方）签订一份《门店和住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同主要内容：“第一条：出租方把自己位于五华县*******、137号门店及二楼以上住房二卡出租给承租方经营手机。第二条：租赁时间五年，出租方从2018年12月13日起将交付给承租方使用，至2023年12月12日（免租一个月为装修期）。第三条：租金前三年为每月12000元，第三年后（即2021年12月13日至2023年12月12日）递增10%即每月租金为13200元。第四条：付款方式：每月交纳一次租金，承租方在签订本合同后每月13日至20日将租金打入周锡明账号。承租方必须按时交纳门店和住房租金，如无故不按时缴交每逾期一天支付所欠1%的违约金。超过叁拾天时间未交清租金，出租方有权收回租给承租方的门店和住房，由此造成损失和后果由承租方负责……第十一条：在合同签订时，承租方应向出租方交纳合同保证金贰万元（￥20000元），此押金作为违反合同之罚金，任何一方如果未按照以上协议履行，造成合同终止的应向对方赔偿押金三倍。合同期满承租方按照出租方要求办理退租手续，清理完一切垃圾杂物后，并由出租方对承租方门店和住房验收合格后，方可凭合同退还保证金……”。原告周锡明和被告钟别山均在合同上签名并摁捺指模确认。合同签订后，被告向原告支付了20000元保证金，原告向被告交付了涉案门店和住房。庭审中，原告提交银行流水拟证实被告支付租金至2019年8月份、未按约支付2019年9月和10月份的租金，原告也认可被告钟别山于2019年10月7日搬离涉案门店并将钥匙交还给原告。原告认为被告不同意解除该合同，故诉至法院，并提出上述诉讼请求。以上事实有原告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年12月13日签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按约履行。被告向原告支付租金至2019年8月份，按照合同租期从2018年12月13日至2023年12月12日、每月13日至20日交付店租12000元（2018年至2020年）的约定，被告钟别山在2019年8月21日起的租金就未缴交，已经构成违约。且原告认可被告钟别山于2019年10月7日搬离涉案门店并将钥匙交还给原告，被告已以实际行动表明不再履行合同，故本院认定原、被告对解除合同达成了合意，《合同》已经在2019年10月7日解除，现原告要求解除合同，理由不足，依法不予支持。关于租金问题，被告虽然在2019年10月7日将涉案门店交还给原告，但被告未按照《合同》约定按时缴交2019年9月和10月份的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告要求被告支付2019年9月和10月份的租金共24000元有理，依法予以支持。关于违约罚金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告有权要求被告承担违约责任。原、被告在《合同》中约定：“在合同签订时，承租方应向出租方交纳合同保证金贰万元（￥20000元），此押金作为违反合同之罚金，任何一方如果未按照以上协议履行，造成合同终止的应向对方赔偿押金三倍”。本案被告虽然未到庭参加诉讼，亦未能就双方合同约定违约金的相关问题提出异议，合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该条文明确规定了预期利益损失包含在违约损失当中，违约方应当赔偿守约方的预期利益损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此原、被告在合同中约定的违约罚金明显偏高，依法应予以调整。原告认可被告钟别山于2019年10月7日搬离涉案门店并将钥匙交还给原告，被告已以实际行动表明不再履行合同，故本院认定原、被告对解除合同达成了合意，《合同》已经在2019年10月7日解除。为此原告向法院主张2019年9月和10月份的被告拖欠的租金共24000元，证实了原告的实际损失被告拖欠的租金共24000元，原告也未能提供证明有其他损失。对此，原告诉请合同违约金不宜超过实际损失的百分之三十，可以被告拖欠的两个月店租为基础作为原告的实际损失24000元×30%=7200元。现原告要求被告支付违约罚金有理，鉴于被告已经支付了20000元押金，该20000元应予在违约金和被告拖欠的店租中予以抵扣。被告钟别山经本院传票传唤未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证和抗辩的权利。被告钟别山不到庭不影响本院对本案的审理和对事实的认定。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟别山应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付店租24000元给原告周锡明；二、被告钟别山应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约罚金7200元原告周锡明；三、被告支付的20000元押金在上述违约金和被告拖欠的店租中予以抵扣。四、驳回原告周锡明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，减半收取计1040元，由原告周锡明负担654元，由被告钟别山负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  周思娟二〇一九年十二月十二日书记员  陈丽丹