江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4467号上诉人（原审原告）：罗仁贵，男，1985年2月14日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。上诉人（原审原告）：唐文文（系罗仁贵之妻），女，1987年9月14日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈应海，江苏司剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡勇，男，1973年2月26日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。被上诉人（原审被告）：胡军（系胡勇之兄），男，1970年1月11日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。上诉人罗仁贵、唐文文因与被上诉人胡勇、胡军房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗仁贵、唐文文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持罗仁贵、唐文文的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、胡勇、胡军在案涉房屋房价上涨后，将房屋另出售给他人，违反承诺、一房两卖、拒不退款，给罗仁贵、唐文文造成巨大损失，一审未对该违背诚实信用的行为进行惩罚，未依法保护罗仁贵、唐文文的合法权益。2、一审已查明胡勇、胡军应在2019年1月16日一次性付清全部房款285000元，到时不全部付清按每天五百元赔偿，但直至一审审理期间胡军才通过网银付款18万元，故对于迟延给付的款项均按每天五百元承担赔偿责任。胡军辩称，胡军于2017年4月份通知罗仁贵、唐文文结清房款，办理出售手续，但罗仁贵、唐文文说没钱给剩余房款，不要房子了，因胡勇急着用钱做手术，没有办法为了救命就将房子卖给了别人。请求法院依法处理。胡勇二审未应诉、未作答辩。罗仁贵、唐文文向一审法院起诉请求：1、胡勇、胡军归还房屋转让款105000元，赔偿房屋升值利润损失350000元、违约金40000元；2、胡勇、胡军支付自2012年1月27日起至2019年1月6日止按500元/日计算的利息。一审法院认定的事实：2012年1月27日，唐文文之父唐庆和（甲方）与胡军（乙方）签订一份《合同》，约定：1、甲方需要乙方购买一份还迁房合同，甲方付给乙方壹拾万元整（现已付贰万圆整），余下四月份付清；2、乙方提供还迁房面积壹佰叁拾平房（并提供的是不过户的合同一份），过户的费用由甲方承担；3、甲方按要求到时一次性付清所有的房款；4、如果乙方不能提供壹佰叁拾平房面积还迁房，一切责任由乙方负责（并退壹拾万元）。4月15日，胡军与唐文文签订一份《协议》：今胡军转让一套安置房（130平方米）、下一个车库给唐文文，安置房27.5万元，车库2.8万元，另付10万元转让金，今收到唐文文10万元，余款分两次付清：一到今年十二月二十日，付10万元，二到交房付清，两不相欠，不论以后有什么情况，都是两厢情愿，概不付（注：应为“负”）责。当日，胡军出具一份收条：今收到唐文文人民币壹拾万元整（100000元）。3月24日，盐城市城南新区伍佑街道办事处（拆迁人）与胡勇（被拆迁人）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》，约定：对胡勇坐落于伍北居委会的总面积54.22平方米私有房屋进行拆迁，甲方补偿乙方各项费用合计人民币285680元，补偿安置方式为产权调换。4月27日，胡军出具一份收条：今收到唐庆和人民币伍万元整。7月20日，胡军再出具一份收条：今收到唐庆和购房费用伍仟元整。2013年2月7日，胡军（甲方）与唐文文（乙方，唐庆和代）再次签订一份《转让协议》，约定（摘要）：1、甲方自愿将位于伍佑镇中旁的一套安置房（面积约130平方，实际以产权登记为准，价多退少补，另有一车库）转让给乙方；2、转让费为壹拾万元，加之甲方已缴纳的房款贰拾柒万伍仟元，车库款贰万捌仟元，合计人民币肆拾万零叁仟元由乙方向甲方支付；3、支付方式：2012年4月15日支付甲方壹拾万元定金（已支付），2013年2月8日支付甲方肆万元，余款在交付该房钥匙时向甲方一次性支付；4、甲方需在乙方选房、选号等方面予以协调、协助，但选取房号楼层时差价按均价多退少补；5、本协议双方共同遵守，如违约需支付守约方违约金肆万元；……8、本协议自甲乙双方签字之日起生效。胡军、唐庆和分别均在上述转让协议落款处甲方、乙方栏签字、捺印。后唐文文又付款给胡军4万元。2017年4月27日，胡军再次出具一份收条：今收到唐庆和人民币伍万元整。9月2日，胡军又出具一份收条：今收到唐庆和人民币贰万圆整。2018年12月20日，盐城市城南新区伍佑街道办事处伍北居民委员会出具一份《伍北龙湖五批拆迁安置结算购房房位证》，载明：姓名胡军，安置地址鹏润花园，第一套房位伍号楼1701室、130.89平方米、车库12（-1）号。胡军在该房位证下方签字捺印。后因该原出售给罗仁贵、唐文文的胡勇拆迁安置房又被出卖并交付他人，罗仁贵、唐文文与胡勇、胡军为此发生争议并进行协商。2019年1月2日，胡勇（胡军代）与唐文文（罗仁贵代）签订一份赔偿《协议书》：由于甲方胡勇和唐文文的卖房协议书，经双方协商认可，双方确认，甲方和乙方所有协议一切无效，甲方胡勇承认唐文文本金+赔偿金合计贰拾捌万伍仟元整（285000元），如果按期未还款按5%利息计算。该协议书下方注明：还款时间2019.1.2。1月6日，胡勇（胡军代）再次出具一份承诺书：因胡勇违约，未将伍佑镇一套安置房卖给唐文文，经双方协商赔付唐文文合计贰拾捌万伍仟元（285000），约定2019.元月2日付清，到2019.元月6日没有归还，胡勇再次承诺，2019年.元月16日一次性付清全部房款，到时不全部付清，按5%年利息计算（计每天按五百元赔偿）。胡军在该承诺书下方注明：到时未还，就由胡军付清。2019年1月，罗仁贵、唐文文诉至法院。同年3月10日，胡军通过招商银行手机网银向唐文文转账18万元。余款10.5万元至今未付。该案庭审中，罗仁贵、唐文文认可案涉四份协议、一份承诺书均为胡军代理胡勇签字，我方已支付购房款合计21.5万元。胡勇、胡军陈述，付款时间及金额属实，我方同意罗仁贵、唐文文要求归还转让款10.5万元的诉讼请求。2019年6月25日，唐文文在谈话笔录中陈述：他们是2018年12月把房子又卖给了别人，当时我们急着买房子，要筹钱付首付，所以他说赔多少我们也没有多说什么，另外加上胡勇这个情况，同情也好，我们没有跟他们过分计较这个事情，所以就签了这个协议……我们那时候知道房子已经涨价了，但他不卖给我，我也没有办法，而且我也知道他已经卖给旁人了……安置房转卖后因胡勇也没有证，现在只是交付给这个人使用，没有办到证……协议上确定的赔偿款本来是家里先商量好了的，就是4万块钱违约金，加上其他赔偿，后来实际上我老公罗仁贵和我父亲唐庆和去了后，晚上回来说赔偿协议已经签好了，是28.5万元，我虽然不高兴但已经签了，也只有这样了。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。一、2012年1月27日唐庆和与胡军签订的《合同》一份、4月15日胡军与唐文文签订的《协议》一份、2013年2月7日胡军与唐文文签订的《转让协议》一份、2019年1月2日胡勇（胡军代）与唐文文（罗仁贵代）签订的赔偿《协议书》一份、1月6日胡勇（胡军代）出具的承诺书一份，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，均为有效协议，双方均应按约履行各自的义务。其中，2019年1月2日的赔偿《协议书》，是胡勇、胡军将安置房另行出卖给他人后，双方协商赔偿事宜而达成的协议。罗仁贵、唐文文对此也陈述了订立时的相关情况。纵观协议的订立过程，该份赔偿《协议书》是在纠纷发生后房价上涨的情况下，经双方充分协商而达成的，协议双方对当时的背景、条件、房屋买卖合同履行情况、经济能力等因素均系明知，亦不存其他可撤销的情形。因此，该份赔偿《协议书》具有法律效力。且在协议书达成四天后，胡军出具的承诺中再次对协议书的内容予以确认，形成了相互映证，更加证明了赔偿《协议书》意思表示的真实可信。罗仁贵、唐文文认为赔偿《协议书》不应采纳而要求另行赔偿的主张，理由不足，一审法院不予采纳。二、关于罗仁贵、唐文文要求胡勇、胡军归还房屋转让款105000元、赔偿房屋升值利润损失350000元、违约金40000元的诉求问题。罗仁贵、唐文文认可案涉的协议书均系胡军代理胡勇签订，故四份民事协议所指向的权利义务的法律后果依法应由胡勇承担。1、关于罗仁贵、唐文文要求胡勇归还房屋转让款10.5万元的诉求。胡勇、胡军在庭审中确认该项诉求，属直接承认了对方的诉讼请求，故该项诉求依法予以支持。2、关于罗仁贵、唐文文要求赔偿房屋升值利润损失35万元、违约金4万元的诉求。2019年1月2日的赔偿《协议书》约定，由胡勇、胡军赔付本金加赔偿金合计28.5万元，1月6日的承诺书对此再行确认。该赔偿协议书和承诺书中均无关于升值利润损失和违约金的约定。赔偿协议书中约定“甲方和乙方的所有协议一切无效，甲方胡勇承认唐文文本金+赔偿金贰拾捌万伍仟元整”，这是买卖双方在发生纠纷后就赔偿事宜达成的处理协议，是罗仁贵、唐文文对自身权利的选择和处分，而且胡勇、胡军后来已支付18万元，胡勇、胡军应当承担完全履行的民事责任；现罗仁贵、唐文文以胡勇、胡军未按时履行赔偿协议为由推翻协议书和承诺，要求赔偿房屋升值利润损失35万元及违约金4万元，与协议书和承诺明显有悖，理由不足，依法不予支持。3、胡军在2019年1月6日承诺书中承诺，“到时未还，就由胡军付清”，构成连带责任保证。现债务人没有履行还款义务，保证人应当承担保证责任，故胡军应对胡勇所负债务承担连带清偿责任。三、关于罗仁贵、唐文文主张自2012年1月27日起至2019年1月6日止500元/日的利息的诉求。罗仁贵、唐文文主张利息起算日为2012年1月27日，无约定依据，且此时罗仁贵、唐文文自身的应付购房款尚未全部付清。2019年1月6日胡勇（胡军代）出具的承诺书载明“在2019年1月16日付清全部款项28.5万元，如未能付清按每天伍佰元赔偿”，2019年3月10日胡军通过手机网银转账给罗仁贵、唐文文18万元，时至今日仍拖欠10.5万元，按照上述承诺胡勇、胡军应当支付逾期付款利息；但经测算，承诺约定的违约金500元/日已超过年利率24%，显属违约金过高，一审法院依法得予调减。根据已付款日期，胡勇应承担以28.5万元为基数自2019年1月17日至3月10日期间按年利率24%计算的利息，及以10.5万元为基数自2019年3月11日起至实际付清之日止按年利率24%计算的利息。胡军对此应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、胡勇应于判决生效之日起十日内支付罗仁贵、唐文文人民币10.5万元，并支付以28.5万元为基数自2019年1月17日至3月10日期间利息及以10.5万元为基数自2019年3月11日起至实际付清之日止的利息（均按年利率24%计算）；胡军对此承担连带清偿责任；二、驳回罗仁贵、唐文文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10544元，依法减半收取5272元，财产保全费4020元，合计人民币9292元，由罗仁贵、唐文文负担3000元，胡勇、胡军负担6292元。二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，胡勇、胡军与罗仁贵、唐文文间形成的案涉房屋转让合同关系合法有效，胡勇、胡军收取部分购房款后，未经罗仁贵、唐文文同意将案涉房屋另售他人，双方为此发生纠纷。2019年1月2日胡勇（胡军代）与唐文文（罗仁贵代）签订赔偿《协议书》，确认偿还唐文文本金和赔偿金合计285000元，如果按期未还款按5%利息计算。2019年1月6日，胡勇（胡军代）再次出具承诺书，确认2019年1月16日前赔付唐文文285000元，到时不全部付清按5%年利息计算（计每天按五百元赔偿）。该两份赔偿协议是胡勇、胡军已将案涉房屋另行出卖给他人后的情况下，双方为协商赔偿事宜经充分协商而达成的，协议双方对当时的背景、条件、房屋买卖合同履行情况、经济能力等因素均系明知，亦不存其他可撤销的情形，合法有效，双方均应依约履行。一审审理期间，胡军向唐文文付款18万元，余款10.5万元至今未付，胡勇、胡军对此亦予认可，故应予返还。2019年1月2日的赔偿《协议书》和1月6日的承诺书系双方对纠纷赔偿事宜达成的处理协议，其中均无关于升值利润损失和40000元违约金的约定，同时也在确认双方间所有协议一切无效前提下由胡勇赔偿唐文文本金和赔偿金合计285000元，是协议当事人对自身权利义务的选择和处分，现罗仁贵、唐文文另行要求胡勇、胡军赔偿房屋升值利润损失35万元及违约金4万元，没有合同依据和法律依据。2019年1月6日承诺书载明“在2019年1月16日付清全部款项28.5万元，到时不全部付清，按5%年利息计算（计每天按五百元赔偿）”。2019年3月10日胡军付款18万元，尚欠10.5万元。故对于迟延支付的18万元和尚欠的10.5万元，胡勇应承担逾期付款利息。因承诺书约定的违约金500元/日已超过年利率24%，约定的违约金过高，胡勇、胡军已提出调整请求，一审法院依法调整为按年利率24%计算，符合法律规定。罗仁贵、唐文文主张自2012年1月27日起计算利息，因双方已达成赔偿协议约定支付时间为2019年1月16日，故胡勇应从2019年1月17日起承担逾期付款的责任。胡军在2019年1月6日承诺书中承诺“到时未还，就由胡军付清”，构成连带责任保证，故胡军应对胡勇所负债务及利息承担连带清偿责任。综上，罗仁贵、唐文文提出的上诉理由缺乏事实的法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人罗仁贵、唐文文负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月三十日书记员 成以琴