浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州百亚餐饮管理有限公司，住所地杭州市上城区青平里1号327室。 法定代表人：黄琳。 委托诉讼代理人：齐杰涛，浙江铭广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄良燕，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州德家物业管理有限公司，住所地杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室。 法定代表人：吕寅生。 委托诉讼代理人：郑猛，浙江迈远律师事务所律师。 上诉人杭州百亚餐饮管理有限公司（以下简称百亚公司）因与被上诉人杭州德家物业管理有限公司（以下简称德家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年4月27日，德家公司（甲方、出租方）与百亚公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：将位于杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号店铺出租给乙方从事商业经营活动；租赁面积为191平方米；租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，甲方向乙方移交租赁物业日期为2017年5月1日，装修免租期90天，即2017年5月1日至2017年7月31日；租金标准为3元/平方米/天，年租金209145元，水费5.35元，电费1.3元，能耗费按实分摊，第三个租赁年起，每年环比递增5%，直至合同期满，自合同生效之日起五个工作日内乙方须向甲方支付半年租金；租赁保证金50000元，乙方欠付甲方的租金、管理费，应由乙方赔偿甲方的损失或其他任何应由甲方支付的款项，甲方有权按照合同约定从保证金中扣除；装修免租期内乙方须按物业公司规定，缴纳装修保证金由物业收取，甲方将代为收取该笔费用；物业管理费10元/月/平方米，包括甲方或甲方委托的物业管理公司提供正常工作时间的环境卫生，废物处理，安装、运行及维修公共设施；因乙方根本性违约行为导致甲方提前终止合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止，如因租赁合同提前终止给乙方造成的各项损失，均由乙方自行承担，如因甲方违约导致提前终止合同，造成的损失由甲方承担，并对乙方进行相应的赔偿；租赁合同提前终止时，甲方有权补收本合同约定的免租装修期内的全部租金，乙方已支付的租赁保证金在未被依合同约定扣减、抵销的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还；租赁合同被提前终止，乙方除应承担合同相关条款约定之违约责任（包括但不限于乙方延迟开业的违约金、逾期付款违约金、逾期归还租赁物的违约金等）之外，还应一次性向甲方支付三个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方之违约而提前终止合同的损失，若各违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权进一步要求乙方作出赔偿；若乙方未能在合同约定的租赁物业归还时间内，按照租赁物业归还标准向甲方归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金，违约金计算标准为租赁期最后一年的日基本租金与管理费之和的2倍，乙方将被视为是自动放弃租赁物业内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权对此做出处理；若乙方未能按合同的约定向甲方支付租金、推广费、物业管理费或其他应由乙方支付的费用或其他任何部分，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，以乙方欠缴付费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清之日止；如租金、推广费、物业管理费或其他应由乙方支付的费用在到期应付十五天（含当日）仍未支付，甲方有权没收保证金或乙方缴付的其他押金，并不妨碍甲方为额外赔偿提出索赔的权利，提前终止本合同。 此后，德家公司（甲方）、百亚公司（乙方）与案外人日信置业有限公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定：丙方系房屋所有权人指定的房屋管理人，就甲方将原租赁合同的权利义务转让给丙方达成一致意见；甲方自2017年5月1日起将原租赁合同中的权利义务一并转让给丙方，乙方的权利义务不变；转让前房屋租金由甲方收取，自转让之日起，乙方需将该房屋的租金全部支付给丙方；原租赁合同中约定的德家公司应承担的维修保养义务仍由甲方提供，该房屋的物业管理服务也由甲方提供，物业费按原合同标准由甲方收取，物业管理费发票由甲方提供；丙方授权甲方对乙方支付租金进行催缴，如乙方未按照原合同约定支付租金，甲方有权直接采取停电停水等相关措施；其他均以原《房屋租赁合同》为准。2017年4月28日，百亚公司向日信置业有限公司转账租赁保证金50000元，日信置业有限公司向百亚公司开具收据一张。此后，百亚公司向日信置业有限公司支付半年租金104572元，日信置业有限公司开具增值税发票一张。百亚公司未支付过物业管理费。德家公司、日信置业有限公司（甲方）与百亚公司（乙方、租户）及案外人浙江圣都家居装饰有限公司（丙方、施工单位）签订《装修管理合同》一份，合同签订后，日信置业有限公司收取百亚公司装修押金5000元。百亚公司对案涉商铺进行装修后开始经营。 2018年5月2日，德家公司前往210号店铺向百亚公司催缴欠付租金、要求归还物业，因百亚公司已停止经营该商铺，故在门口张贴通知一份。2019年1月14日，德家公司自行收回案涉商铺。 2019年6月21日，杭州日信科技有限公司（甲方、原日信置业有限公司）、百亚公司（乙方）、德家公司（丙方）签订《三方补充协议》一份，约定：决定甲方将原租赁合同的权利义务转让给丙方，乙方的权利义务不变，其他内容均以房屋租赁合同为准。 另查明，杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号店铺面积为132平方米。 再查明，德家公司为本案支出律师费15000元，百亚公司支出律师费26830元。 本案审理过程中，经百亚公司申请，原审法院依法委托杭州永信工程造价审计招标代理有限公司对杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号商铺现存装修残值进行鉴定，杭州永信工程造价审计招标代理有限公司于2018年12月19日出具杭永鉴定（2018）906号鉴定意见书一份，载明：经实地测量和计算，商铺现存装修残值为98847.82元。 德家公司诉至原审法院，请求判令：1.百亚公司支付商铺租金、占有使用费198831元（从2018年2月1日起至2019年1月13日止）；2.百亚公司支付物业管理费38200元（从2017年5月1日起至2019年1月13日止）；3.百亚公司支付违约金51570元，逾期付款违约金91914元（租金的逾期付款违约金从2018年2月1日起至2019年1月13日止，物业管理费的逾期付款违约金从2017年5月1日起至2019年1月13日止），逾期归还物业违约金360096元（从2018年5月5日起至2019年1月13日止）；4.百亚公司支付免租装修期内的全部租金51570元；5.百亚公司承担本案律师费15000元；6.百亚公司承担本案诉讼费用。 百亚公司提起反诉，请求：1.德家公司退还百亚公司租金54252元、租赁保证金50000元及装修押金5000元；2.德家公司赔偿百亚公司购买设备设施及物品损失79724元；3.德家公司赔偿百亚公司装修费损失204300元；4.德家公司赔偿百亚公司餐饮系统开发费损失65100元；5.德家公司赔偿百亚公司网络招聘服务费损失4600元和商铺委托转让费损失2380元；6.德家公司赔偿百亚公司律师费损失26830元；7.本案全部诉讼费和鉴定费由德家公司承担。 原审法院认为：案涉《商铺租赁合同》、《三方协议》、《三方补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对各方均有约束力，德家公司应按约向百亚公司交付商铺、提供物业服务，百亚公司应按约支付租金、物业管理费。《商铺租赁合同》约定租赁商铺面积191平方米，但德家公司实际交付的商铺仅为132平方米，德家公司构成瑕疵履行，百亚公司有权主张减少相应租金、物业费标准。关于合同的终止时间，因百亚公司未按期支付租金构成违约，德家公司主张因其于2018年5月2日在案涉商铺外张贴通知，告知百亚公司合同解除，故合同于该日解除，但根据《三方协议》的约定，德家公司仅具有催缴租金和收取物业管理费的权利，并不具有解除合同的权利，故德家公司通知解除合同的行为不发生解除之效力，对德家公司的该主张不予采信。百亚公司主张其于2018年2月7日通知德家公司解除租赁合同，《商铺租赁合同》于德家公司收到该解除通知时起解除，原审法院认为，百亚公司认为德家公司未提供符合合同约定的物业服务，但未提供充分证据证明，不予采纳，故百亚公司不享有法定解除权，且其提供的证据并非原件，德家公司对真实性有异议且否认收到该通知，故对百亚公司的主张亦不采信。结合德家公司自认于2019年1月14日自行收回案涉商铺，《商铺租赁合同》事实上已无法履行，故认定《商铺租赁合同》于该日终止。关于百亚公司应支付的租金，自2017年8月1日起至2019年1月13日，百亚公司应支付租金210276元（3元/平方米/天×132平方米×531天），百亚公司已支付104572元，还需支付105704元，故对于百亚公司主张德家公司返还租金54252元的诉请不予支持。关于百亚公司应支付的物业管理费，结合双方当事人的陈述及德家公司提供的照片，原审法院认定百亚公司已于2018年5月2日起不再经营案涉商铺、接受德家公司提供的物业服务，故物业管理费计算至该日止，计15840元（10元/月/平方米×132平方米×12月）。德家公司诉请百亚公司支付装修免租期租金具有合同依据，经计算为35640元（3元/平方米/天×132平方米×90天）。关于德家公司主张违约金、逾期付款违约金（逾期支付租金、物业管理费）、逾期归还物业违约金，原审法院认为，《商铺租赁合同》于2019年1月14日终止，德家公司亦已收回商铺，故不存在逾期归还商铺之损失。针对百亚公司逾期支付物业费产生的逾期付款违约金，因《商铺租赁合同》未对物业费交纳时间予以约定，德家公司亦未提交催缴物业费的证据，故对德家公司主张逾期付款违约金的诉请不予支持。其余违约金、逾期付款违约金请求针对的是百亚公司在租赁合同有效期内以停业行为、不支付租金表明不再履行合同义务，德家公司可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，但德家公司主张金额过高，原审法院调整违约金为10000元。因双方履行合同过程中均存在违约行为，故双方当事人各自发生的律师费由各自承担，不再支持。关于百亚公司主张德家公司返还租赁保证金、装修押金的诉请，依法予以支持。关于百亚公司主张德家公司赔偿设备设施损失、装修损失、系统开发损失、服务费损失、转让费损失、鉴定费，因本案系百亚公司未按期支付租金构成违约导致德家公司收回商铺，故百亚公司上述请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年6月28日判决：一、百亚公司应于判决生效之日起十日内支付德家公司租金105704元；二、百亚公司应于判决生效之日起十日内支付德家公司物业管理费15840元；三、百亚公司应于判决生效之日起十日内支付德家公司违约金10000元；四、百亚公司应于判决生效之日起十日内支付德家公司装修免租期租金35640元；五、德家公司应于判决生效之日起十日内返还百亚公司保证金50000元、装修押金5000元；六、驳回德家公司的其他诉讼请求；七、驳回百亚公司的其他反诉诉讼请求。如果德家公司、百亚公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11872元，因本案适用简易程序审理，减半收取5936元，由德家公司负担4707元，由百亚公司负担1229元。反诉案件受理费4341元，由百亚公司负担3856元，由德家公司负担485元。 宣判后，百亚公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判令百亚公司向德家公司支付租金105704元属认定事实错误，德家公司主张租金给付缺乏合理依据，相反，德家公司应向百亚公司返还租金53492元。包括涉案商铺在内的所有日信商业中心二层商铺均是从2017年10月1日开始正式营业，故百亚公司实际使用租赁物的时间自2017年10月1日开始。且百亚公司2018年2月6日起商铺亦不再继续使用经营，并于2018年2月7日通知德家公司解除租赁合同，明确告知德家公司解除租赁合同的意思表示及明确解除合同的理由、事项等并要求德家公司限期回复，且商铺自始至终处于德家公司的控制范围内，德家公司次日收函应及时与百亚公司沟通却事后未提出任何异议，也未依约向百亚公司发出收回商铺的通知，故应认定2018年2月8日德家公司收到百亚公司解约函的时间为双方租赁合同解除或终止时间及德家公司应收回商铺的时间。一审法院在德家公司未提出任何有力证据的情况下，仅凭德家公司在庭上的口头表述就认定案涉商铺的收回时间为2019年1月14日，属认定事实错误。因此，百亚公司应付租金的支付时间自2017年10月1日至2018年2月6日，且德家公司在商铺租赁面积方面存在欺诈、瑕疵履行的情况，涉案商铺实际租赁面积仅为132平方米，故计算百亚公司应支付租金51080元（3元×132平米×129天），百亚公司已支付104572元，无需再支付租金，相反，德家公司应返还百亚公司租金差额53492元。 二、百亚公司主张装修损失具有事实及法律依据，一审法院不予支持是错误的。百亚公司装修商铺共产生装修费219677元（其中包含装修硬装费203677元、设计费12000元、装修增项4000元），一审法院对商铺现场进行勘验后，依百亚公司申请委托鉴定机构出具杭州永鉴定（2018）906号鉴定意见书，确认商铺现存装修残值为98847.82元。本案百亚公司装修商铺系经德家公司同意，租赁合同解除系因德家公司违约行为导致，百亚公司以德家公司存在违章事实、未提供约定的空调、电梯、照明等服务及其他相关事由解除租赁合同且提供充足证据，德家公司无权解除合同，故百亚公司提出装修残值的赔偿符合相关司法解释规定，且德家公司违约强行收回商铺后，已将该商铺的装修部分交第三方经营使用，第三方已经实际占有使用商铺的装修部分，因此百亚公司主张德家公司对其商铺的装修残值进行补偿具有事实和法律依据。因鉴定意见书测算的土石方工程平米数与实际不符且认定价值明显偏低，该鉴定意见书不应作为认定案件事实的依据，应以装修原值按照使用时限折算装修残值更为合理，一审法院不予支持错误，故恳请改判为由德家公司补偿百亚公司装修残值损失204300元（219677元/60×56个月-219677元/60个月/30天×6天）。 三、百亚公司主张设备设施损失具有合法依据，德家公司应予以补偿。百亚公司主张的设备设施损失范围包括监控、厨房设备、厨房排烟设施、空调费、空调安装费等损失，上述设备设施均系为该商铺经营所购进，系商铺从事餐饮必备装饰物资。因德家公司违约原因导致百亚公司无法继续经营，致使上述设备设施丧失使用价值，故德家公司因对上述设备设施残值进行补偿。根据百亚公司一审提交的相关凭证，德家公司应根据设备设施使用期限进行折抵计算，并向百亚公司返还上述设备设施的残值为79724元（85725/60个月×56个月-85725元/60个月/30天×6天）。 四、百亚公司主张餐饮系统开发费、招聘服务费、商铺委托转让费及律师费损失具有合理依据，一审法院不予支持错误。百亚公司以商铺经营餐饮服务，而每家餐饮店都需要设置外卖及交易平台，百亚公司为餐饮系统开发所发生的费用是商铺实际经营所必需，百亚公司有权就因德家公司原因导致商铺无法经营的该项损失向德家公司主张。因此，德家公司应赔偿百亚公司餐饮系统开发的残值损失65100元（根据剩余使用期限折抵计算）。另外，关于百亚公司主张的招聘服务费4600元及店铺转让广告费2380元，是百亚公司为开展经营委托第三方平台进行招聘和因商铺经营无法继续而委托对外转让而产生的花费，均系德家公司原因导致百亚公司商铺无法继续经营所致。此外，百亚公司因维权向一审法院提起诉讼及不服一审判决提起上诉、委托律师参与诉讼而支付的律师费系百亚公司因正当维权而产生的损失，与德家公司违约导致租赁合同解除有关联。因此，百亚公司主张的上述各项损失赔偿符合租赁合同的约定，德家公司应予以补偿。 五、一审法院判令由百亚公司向德家公司支付装修免租期的租金缺乏事实及合同依据。根据租赁合同的相关约定，德家公司补收装修免租期租金的情形，应当是百亚公司违约导致合同终止的情况，德家公司违约致使百亚公司提前终止租赁合同，不属于百亚公司需要支付装修免租期租金的情形。本案系因德家公司违约导致百亚公司解除或终止租赁合同，解除或终止合同的事由是德家公司出租商铺存在违章建设及德家公司未按照合同约定提供照明、空调、电梯服务等，故德家公司要求百亚公司支付装修免租期的租金缺乏事实和合同依据，恳请改判为百亚公司无须向德家公司支付装修免租期的租金。 六、德家公司主张物业费不能成立，百亚公司无须向德家公司支付物业费15840元。因德家公司未按照租赁合同履行物业保障义务，所提供的场地面积实际不符合合同约定面积，日常灯光、电梯、空调等设备均未符合约定，正常工作状态的时间少于4小时、基本处于停滞状态，且由于德家公司在百亚公司商铺区域的违章建设，导致交付的商铺不符合商场功能和经营用途，德家公司未尽到物业管理方应尽义务。百亚公司因上述违约行为及物业服务问题曾多次与德家公司协商，均沟通无果，故德家公司主张2018年2月8日以前物业费的条件不成就。而且，百亚公司已依法通知德家公司解除租赁合同，德家公司已于2018年2月8日收到解约通知，故自2018年2月8日以后百亚公司不再享受德家公司提供的物业服务，德家公司主张2018年2月8日至2019年1月13日期间的物业费缺乏事实依据。因此，一审法院判令百亚公司支付德家公司物业费15840元错误，恳请依法纠正。 七、一审法院判令百亚公司向德家公司支付违约金10000元属认定事实错误。百亚公司通知德家公司解除租赁合同是基于德家公司的违约事实及行为，百亚公司一审提交的德家公司违章、违约等资料及视频为证，且百亚公司于2018年2月6日停止营业，并于2018年2月7日发出解除函，德家公司于2018年2月8日收到解除函后，应视为百亚公司不再继续经营商铺，租赁合同终止。且自此收回商铺的主动权在德家公司，故自2018年2月8日起百亚公司有停止经营及不支付租金的权利，百亚公司后续停止经营商铺及停止支付租金的行为不构成违约，德家公司无权要求百亚公司支付违约金。因此，一审法院认定百亚公司应支付10000元违约金错误。综上，德家公司要求百亚公司支付租金、装修免租期租金、物业费、违约金等缺乏事实依据，不能成立，一审法院判令百亚公司向德家公司支付租金、装修免租期租金、物业费、违约金错误。百亚公司解除租赁合同系因德家公司的违章、违约等行为所致，百亚公司解除合同的理由充分且有足够证据支持，商铺租金计算期间应为2017年10月1日至2018年2月6日，德家公司应向百亚公司返还租金53492元，且百亚公司商铺的装修部分已经由德家公司交第三方占有使用，德家公司享受该利益，故应补偿百亚公司的装修残值损失。而且，百亚公司主张设备设施损失及餐饮系统开发费、招聘服务费、商铺委托转让费、律师费等损失具有合法依据，应予支持。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项，并维持一审判决第五项；2.改判为驳回德家公司的全部诉讼请求；3.改判为德家公司向百亚公司返还租金53492元；4.改判为德家公司向百亚公司赔偿装修费残值损失204300元；5.改判为德家公司向百亚公司赔偿设备设施残值损失79724元；6.改判为德家公司向百亚公司赔偿餐饮系统开发费损失65100元、招聘服务费损失4600元及商铺委托转让费损失2380元；7.改判为德家公司赔偿百亚公司律师费损失26830元；8.本案一、二审全部诉讼费由德家公司承担。 针对百亚公司的上诉，德家公司答辩称：一、一审法院判令百亚公司向德家公司支付租金105704元，认定事实正确。首先，根据《商铺租赁合同》约定，租赁期限起始日为2017年8月1日，因此计算实际租赁期限应当从该日起算，而不是百亚公司所说的2017年10月1日。其次，德家公司直至2019年1月14日才收回商铺，在此日期前，商铺一直处于百亚公司的实际控制下，百亚公司对商铺上锁，且自行持有钥匙。因此，《商铺租赁合同》应该以2019年1月14日为终止日。一审法院认定百亚公司应当支付2017年8月1日至2019年1月14日的租金，认定事实正确。二、百亚公司主张装修损失、设备设施损失没有事实以及法律依据。百亚公司未按期支付租金，违反租赁合同约定，德家公司依法收回商铺，根据《商铺租赁合同》第7.3条的约定，“乙方应将租赁物业及其设备设施恢复至交付使用时的原貌…甲、乙双方亦可协商保留在租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，而甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿”、“此外，乙方将被视为是自动放弃租赁物业内的设施或装修的产权或使用权”。因此，百亚公司无权主张装修损失以及设施设备的损失。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。同时，德家公司作为出租人，不同意利用该剩余的装修残值。三、百亚公司主张餐饮系统开发费、招聘服务费、商铺委托转让费、律师费没有事实及法律依据。德家公司系因百亚公司未及时支付租金而收回商铺，德家公司提供的物业等服务完全能满足百亚公司的正常经营需求，上述所谓损失实际上是因百亚公司经营不善而导致的亏损，应由其自行承担风险。一审法院认为因双方履行合同过程中均存在违约行为，故双方当事人各自发生的律师费由各自承担，不再支持，然而德家公司主张律师费有《商铺租赁合同》第5.21款为依据，但百亚公司主张律师费没有相应依据。因此，百亚公司应当向德家公司支付律师费共计15000元。四、德家公司有权主张百亚公司支付装修免租期的租金以及物业费、违约金。百亚公司未按时支付租金，系违约行为，根据《商铺租赁合同》的约定，百亚公司应该支付装修免租期的租金以及违约金。同时，德家公司提供了合同约定的物业服务，能够满足百亚公司的正常经营需求，百亚公司应该支付相应的物业管理费用。综上所述，德家公司恳请法院在查明的事实基础上作出公正判断。 二审期间，百亚公司向本院提交证据材料：询问笔录1份、图片（打印件）3份，用以证明百亚公司在日信国际商业中心2010商铺的墙面、地面、中央空调（2台）、储物柜、软包等装修及设备已被杭州鸥之歌琴行有限公司实际用于经营使用，询问笔录另证明百亚公司210商铺内的装修、设备系被德家物业公司拆除的事实。 上述证据经德家公司质证：真实性、关联性、证明对象均有异议。同时，租赁合同已经有明确约定，该商铺内遗留的装修或者附属物，实际百亚公司已经是无权再主张相应的权利。本院经审查后认为，询问笔录系证人证言，证人应当出庭作证，该询问笔录不符合证据采信规则，故不予确认；图片尚不足以证明百亚公司主张的待证事实，故无法予以采信。 二审期间，德家公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据百亚公司的上诉请求与德家公司的答辩意见，本院将围绕二审期间双方当事人的争议焦点进行分析认定。（一）关于租赁合同的履行与终止。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在合同签订后，百亚公司对涉案商铺进行装修后开始使用。虽然租赁合同约定的租赁面积与商铺的实际面积不一致，但双方在合同履行过程中均未就此提出异议，应视为对实际履行面积的认可。因此，原审法院以商铺的实际面积计算租金等费用，符合公平原则，应依法予以确认。本案中，百亚公司虽主张德家公司存在违约，但其并未提供有效证据予以证明，故无法予以采信。在合同履行过程中，百亚公司未及时足额支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。百亚公司自行停止经营的行为，并不必然导致租赁合同的终止。在百亚公司未有证据证明将租赁商铺返还给德家公司的情形下，原审法院认定德家公司于2019年1月14日收回商铺的日期为租赁合同终止之日，于法有据，应予以确认。（二）关于租金、装修免租期租金、物业管理费以及违约金的支付。关于租金的支付。本案中，百亚公司作为承租人应依法履行支付租金的义务。根据租赁合同约定的租金支付起始日期以及前述合同终止日期的相关认定，原审法院以商铺实际面积为基数并扣减已支付租金后所核算的百亚公司尚应支付德家公司的租金，并无不当，应依法予以确认。同理，百亚公司要求德家公司返还租金的请求，依据不足，无法予以支持。关于装修免租期租金的支付。涉案《商铺租赁合同》约定，因百亚公司原因导致租赁合同提前终止时，德家公司有权补收合同约定的装修免租期内的全部租金。本案中，因百亚公司违约导致合同提前终止，故德家公司有权要求百亚公司支付合同约定的装修免租期内的租金。因此，原审法院判定由百亚公司向德家公司支付装修免租期内的租金，也无不当，应予以确认。关于物业管理费的支付。原审法院根据百亚公司停止经营商铺日期为止并以商铺实际面积为基数所计算的百亚公司应支付的物业管理费，数额在合理范围内，应依法予以确认。关于违约金的支付。百亚公司未及时足额支付租金，其行为构成违约，德家公司有权依约要求百亚公司支付违约金。根据合同履行情况及当事人的请求，原审法院所酌情调整的违约金数额，尚在合理范围，已适度平衡了双方当事人的利益，故本院予以确认。（三）关于百亚公司要求德家公司赔偿装修残值损失、设备设施残值损失、系统开发费损失、招聘服务费损失、转让费损失、律师费损失的请求。综前所述，本案中系因百亚公司未及时足额支付租金并自行停止经营，其行为构成违约，最终导致《商铺租赁合同》提前终止；在此情形下，百亚公司要求德家公司赔偿所谓损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。综上，百亚公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9836元，由杭州百亚餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月十日 法官助理秦海龙 书记员董悦