贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终2631号 上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。 法定代表人：周建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓国芳，女，1989年5月23日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：金坤，男，1981年12月30日生，住址同上，系邓国芳配偶。 上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）因与被上诉人邓国芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安达房开公司上诉请求：1.撤销原判第一项；2.诉讼费由邓国芳负担。事实和理由：本案双方于2013年5月4日签订的《协议书》成立并生效，该协议中邓国芳自愿放弃因安达房开公司逾期交付房屋的其他违约赔偿金，该情形就包括因逾期交房产生的两项违约赔偿请求权，即逾期交房和逾期办证，且安达房开公司已按照协议约定履行了赔偿义务，邓国芳获得赔偿后不得要求安达房开公司支付逾期办证或逾期交房违约金，一审将其他违约赔偿请求权认定为不含逾期办证违约赔偿请求权错误。 邓国芳辩称，双方订立的《协议书》只包括延期交房和物业补偿部分，并未对逾期办证进行约定。 邓国芳向一审法院起诉请求:1.判令安达房开公司开具售房发票；2.判令安达房开公司支付逾期办证违约金：2013年3月10日至2015年6月28日：319300元×4.75%÷365天×828天=34405元；2017年7月1日至2019年7月1日逾期办证违约金：319300元×4.75%÷365天×731天=30375元；3.诉讼费由安达房开公司承担。 一审法院认定事实：2012年6月13日，邓国芳与安达房开公司签订合同编号为安字2012121号《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B19单元1103号商品房，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为319300元，付款方式为首付款96300元，余款223000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条关于初始登记约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。合同签订后，邓国芳按约定方式支付了全部购房款并接收了房屋。因安达房开公司迟延交付房屋，邓国芳作为甲方与乙方安达房开公司于2013年5月4日签订一份《协议书》约定“一、安达房开公司减免邓国芳三年物业管理费，2013年4月20日起开始执行；二、邓国芳自本协议签订后，自愿放弃因安达房开公司延期交付房屋的其他违约赔偿请求权；三、邓国芳应自本协议签订后10日内到安达房开公司售楼部办理房屋交接手续。四……”。2017年8月21日，邓国芳以该房屋面积差价、2015年6月30日至2017年6月30日的逾期办证违约金、开具售房发票等起诉主张安达房开公司赔偿损失，经兴义市人民法院（2017）黔2301民初6187号案件审理后，判决由安达房开公司退还邓国芳已付购房款7250元、由安达房开公司支付邓国芳2015年6月30日至2017年6月30日止的逾期办证违约金31973.74元、由安达房开公司开具蓝天花园紫薇园B19单元1103号商品房的售房发票给邓国芳。 另查明，安达房开公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，邓国芳与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，邓国芳已按约定全面履行了付款义务，安达房开公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案应否追加贵州化工公司为共同被告参加诉讼的问题，首先，本案系邓国芳支付相应价款向安达房开公司购买其开发并已取得预售许可的商品房，邓国芳与安达房开公司之间的法律关系为商品房预售合同关系。而贵州化工公司应否向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理。其次，根据合同相对性原理，贵州化工公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，在本案中不应追加为共同被告。 关于邓国芳诉请安达房开公司开具蓝天花园紫薇园B19单元1103号售房发票的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同的构成重复起诉。邓国芳在本案中诉请安达房开公司开具售房发票与（2017）黔2301民初6187号案件的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，构成重复诉讼，现（2017）黔2301民初6187号判决书已生效，邓国芳就此民事权利再次提起诉讼，系重复主张，不予支持。 关于邓国芳主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。本案《商品房买卖合同》第二十二条未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据“有约定从约定，无约定从法定”的民事活动基本原则，双方当事人虽未在合同中对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。邓国芳按约履行了支付购房款的义务，但迟迟未能获得房屋权属证书，存在购房款利息损失的客观情形。按利息损失标准计算违约金，其实质属于继续性债权中的一种，即按日或月为单位累计计算，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日按法律规定的诉讼时效往前推算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。据此，邓国芳权利保护范围应自起诉之日起按三年诉讼时效向前推算，即自2016年7月16日至2019年7月16日的违约金请求权未超过诉讼时效，对2016年7月15日之前的违约金请求权，已超过诉讼时效，不予支持。 关于安达房开公司应否承担逾期办证违约责任的问题。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，邓国芳已通过首付和银行按揭的方式向安达房开公司付清房款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。而开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系安达房开公司法定和合同约定的义务，安达房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致邓国芳不能按期取得房产证，构成违约，应承担相应的违约责任。2013年5月4日邓国芳与安达房开公司签订的《协议书》中，邓国芳仅表示放弃向安达房开公司主张因逾期交付房屋的违约赔偿请求权，未放弃对逾期办证的违约赔偿请求权，故对安达房开公司辩称邓国芳不得向其主张逾期办证违约金的理由，不予采纳。如前所述，因双方未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今均为4.75%，邓国芳在起诉时自愿按照贷款基准年利率4.75%主张违约金，系其对自己权利的处分，予以支持。因2016年7月15日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，故对邓国芳诉请的2013年3月10日至2015年6月28日的违约金，不予支持。邓国芳主张的2017年7月1日至2019年7月1日的违约金，尚在诉讼时效期间，遂以此计算安达房开公司应支付的逾期办证违约金为319300元×4.75%/年×2年＝30333.50元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付邓国芳2017年7月1日起至2019年7月1日止的逾期办理房屋权属证书违约金30333.50元。二、驳回邓国芳的其余诉讼请求。案件受理费1520元，减半收取760元，由邓国芳负担404元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担356元（向邓国芳直接支付）。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案邓国芳与安达房开公司于2013年5月4日签订的《协议书》，约定安达房开公司因案涉房屋在施工过程中受客观因素影响而工程迟延，导致延迟交付房屋，遂经双方协商一致，由安达房开公司对邓国芳减免三年的物业管理费，邓国芳自愿放弃因安达房开公司延期交付房屋的其他违约赔偿请求权。从上述约定内容的文义进行理解，双方仅针对逾期交房违约事宜进行约定，并未明确对逾期办证违约情形的处理，且邓国芳基于该协议亦未向安达房开公司主张逾期交房违约责任，因此，安达房开公司关于该《协议书》系邓国芳自愿放弃对逾期交房和逾期办证主张权利的上诉理由，与审理查明不符，不予采纳。 综上，上诉人安达房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费558元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆金凤 审 判 员 付 君 审 判 员 简 坤 二〇一九年十二月十七日 法官助理 秦 菊 书 记 员 唐 尹