辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初4813号 原告：大连伟明物业管理有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处祝丰街525号。 统一社会信用代码：912102810952314925。 法定代表人：宋丽丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈阳，系辽宁光莹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田永奇，系大连伟明物业管理有限公司工作人员。 被告：王玉涛，男，1973年5月4日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省瓦房店市。 原告大连伟明物业管理有限公司与被告王玉涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连伟明物业管理有限公司委托诉讼代理人陈阳、田永奇到庭参加诉讼。被告王玉涛经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连伟明物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理费3744元及违约金（2017年违约金以1872元为基数，自2018年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2018年违约金以1872元为基数，自2019年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，被告与山东伟明物业管理有限公司大连分公司签订了前期物业管理服务协议，约定由原告向被告购买的位于瓦房店市房屋提供物业服务。被告2016年之前的物业费已缴纳、现尚欠2017-2018年物业费3744元及违约金，拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告王玉涛未到庭，未答辩。 原告大连伟明物业管理有限公司围绕其诉讼请求依法提交下列证据： 证据1.前期物业服务合同、瓦房店市房屋登记信息记录，证明被告系房屋业主，与山东伟明物业有限公司签订了前期物业服务合同，案涉房屋面积116.89平方米，并在合同第8条约定了合同违约金责任；证据2.瓦房店市凤凰城小区物业管理移交协议，证明2015年1月1日，山东伟明物业管理有限公司将案涉小区物业移交给原告管理，尚未收取的物业费的债权转让给原告收取；证据3.物业服务合同，证明业主委员会与原告签订物业服务合同，约定物业费每月1元/平方米，电梯费每月0.3元/平方米，卫生费每月每户4元，并约定自逾期付费之日起按日千分之一给付违约金；证据4.瓦政发（2009）61号文件，证明卫生费实为生活垃圾处理费，每月每户4元。 本院经审核认为，被告王玉涛经本传票公告传唤不到庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃，而原告大连伟明物业管理有限公司提供的证据客观真实，亦能相互佐证，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王玉涛是瓦房店市文兰办事处祝丰街×号（即瓦房店市）房屋的业主，该房屋建筑面积116.89平方米。2014年6月10日，被告王玉涛与山东伟明物业管理有限公司大连分公司签订《前期物业服务合同》。2015年1月1日，山东伟明物业管理有限公司与原告大连伟明物业管理有限公司签订《瓦房店市凤凰城小区物业管理交接协议》，山东伟明物业管理有限公司将瓦房店市凤凰城小区的物业管理移交给原告大连伟明物业管理有限公司。2016年1月26日，瓦房店润兴·凤凰城小区业主大会与原告大连伟明物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定原告大连伟明物业管理有限公司管理服务费用包括物业费、电梯费、卫生费等。其中物业费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1元，商铺门点按建筑面积每月每平方米1.5元；电梯费标准为：一楼不收取电梯费，二楼按建筑面积每月每平方米0.1元，三楼按建筑面积每月每平方米0.2元，四楼及以上楼层按建筑面积每月每平方米0.3元；卫生费标准为：每户每月4元。《物业服务合同》同时约定，业主应于每年12月31日前交纳当年的物业管理服务费用；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方（即原告大连伟明物业管理有限公司）有权要求业主从逾期之日起按应缴费数额承担每天千分之一的违约金直至交清为止，业主逾期拒交费用的，乙方（即原告大连伟明物业管理有限公司）将采取合法催缴措施，如乙方（即原告大连伟明物业管理有限公司），业主应承担由此产生的诉讼费用、交通费、律师费等。 《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（瓦政发[2009]61号）规定：城市居民按每户每月4元标准征收生活垃圾处理费；居民由街道办事处、工业园区管委会负责代征，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。 2016年12月31日之前的物业管理费、生活垃圾处理费（卫生费）、电梯费均已交纳，2017年至2018年间的物业管理费、生活垃圾处理费（卫生费）、电梯费，被告王玉涛未交纳。被告王玉涛欠交的物业管理费为2805.36元（1元/平方米/月×116.89平方米×12个月×2年）；生活垃圾处理费96元（4元/月×12个月×2年）；电梯费841.61元（0.3元/平方米/月×116.89平方米×12个月×2年）；共计3743元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被告王玉涛所有房屋所在小区（凤凰城小区）业主大会于2016年1月26日与原告大连伟明物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，对于原告大连伟明物业管理公司实施物业管理事宜及双方的权利义务进行了约定，根据上述法律规定，该《物业服务合同》的效力及于被告王玉涛，对被告王玉涛具有约束力，被告王玉涛应当按照《物业服务合同》约定的时间及标准交纳物业管理费、生活垃圾处理费及电梯费等，现被告王玉涛拖欠不付的行为，已经构成违约，其亦应当根据《物业服务合同》的约定承担违约责任，因此，现原告大连伟明物业管理有限公司请求被告王玉涛交纳物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告王玉涛应交纳的物业管理费、生活垃圾处理费、电梯以及违约金的数额，根据本院确认的事实可见，被告王玉涛欠交的是2017年至2018年，2年的物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费，金额共计3743元。《物业服务合同》约定，被告王玉涛应于每年12月31日前交纳物业管理服务费，即2017年的物业管理服务费应于2017年12月31日前交纳；2018年的物业管理服务费应于2018年12月31日前交纳。原告大连伟明物业管理有限公司请求2017年物业管理服务费的违约金自2018年1月1日起计算，2018年物业管理服务费的违约金自2019年1月1日起计算，符合《物业服务合同》的约定，本院予以支持。另，《物业服务合同》约定的违约金承担方式为：按应缴费数额承担每天千分之一的违约金，现原告大连伟明物业管理有限公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，未超过《物业服务合同》的约定标准，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告王玉涛于本判决生效之日起十日内向原告大连伟明物业管理有限公司交纳物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费共计3743元及违约金（其中2017年违约金以1871.5元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2018年违约金以1871.5元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由被告王玉涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 人民陪审员  张淑萍 人民陪审员  冷 芳 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  张 然