云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初7898号原告陈坚，男，汉族，1972年6月16日生曲靖市麒麟区人，住麒麟区。委托诉讼代理人孙云云，云南权仲律师事务所律师（特别授权）。被告曾国友，男，汉族，1981年7月7日生昭通市巧家县人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人顾宝荣，云南千仞律师事务所律师（特别授权）。原告陈坚诉被告曾国友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告的委托代理人孙云云，被告曾国友及其委托代理人顾宝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告通过合法途径取得曲靖市麒麟区交通路50号商铺的使用权和转租权，被告于2016年8月1日找到原告自而上租赁该商铺的相关事宜，原被告双方谈妥敲定所有权利义务后便于当天签订了《房屋商铺租赁合同》一份。合同约定租赁期限六年，2016年9月1日至2017年7月31日的租金为82500元；2017年8月1日至2022年7月31日每年租金为90000元；六年租金总计为人民币532500元，租金按年结算，合同还约定任何一方违约，需向守约方承担合同租金总额20%的违约责任。根据合同约定被告应于2019年8月1日前一个月内支付2019年8月1日至2020年7月31日年度的租金。原告根据合同约定于2019年7月2日到出租商铺处收取该年度的租金时才发现被告早已搬走一空，商铺大门紧闭。原告电话联系被告，但被告却告知不租了，多次联系其处理合同解除相关事宜及退回商铺的交接事宜，被告一直置之不理。故请求人民法院判令：1、解除原被告于2016年8月1日签订的《房屋商铺租赁合同》；2、被告向原告支付2019年8月1日至2019年11月1日三个月的租金22500元，违约金106500元，共计人民币129000元；3、由本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告诉请第二项增加一个月的租金7500元。被告辩称：2016年8月1日，答辩人与原告签订租赁合同，向其租赁曲靖市麒麟区交通路50号商铺是事实。但答辩人承租该商铺、装修后经营近两年时，大量污水从该商铺地下冒出，地面长期给水；墙体顶部浸水。答辩人请泥工师傅查看后，称有可能是地下管网破裂、堵塞，墙体顶部浸水找不到原因，无法处理。由于以上原因商铺无法正常经营。答辩人要求原告进行修缮，但原告要求答辩人修缮或退租，多次协商无果后，答辩人选择退租搬离。搬离当天答辩人打电话叫原告来拿钥匙，原告称他会另换锁。事后数天该商铺也贴上招租公告，对外招租。综上答辩人与原告合同事实上已协商解除，答辩人不存在违约及欠付租金问题，请求法院驳回原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同复印件一份，证明双方的租赁关系，及双方的权利义务。经质证，被告对原告所提交的证据1只能证明原告的基本情况，无法证明其主张内容；证据2的真实性无异议，但该合同不能证明被告违约这一事实。本院认为，原告所提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，能够证明原被告双方存在房屋租赁关系。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件一份，证明被告基本情况；2、照片4张，证明商铺地下冒水，顶部墙体浸水，无法使用，无法经营；3、照片2张，证明原告接受租赁物，另行出租事实。经质证，原告对被告提交的证据1的三性无异议；证据2的三性均不认可，该组照片无法确认是否属于租赁物，无法确定积水是如何形成的，无法证明被告方的证明目的；证据3的照片无法证明被告方已向原告交付了租赁物，客观情况为原告方与被告方无法达成解除合同的协议，而被告方不肯当面与原告方商谈解除合同后各自因场地的相关责任，原告方碍于房屋，想尽早将房屋出租，减少原被告双方的其余损失，因此才贴出了招租广告。本院认为，被告所提交的证据1、3客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，证据2照片一组，无法确定浸水和积水就是被告所租赁房屋，被告予证明目的，本院不予采信。依据被告的申请，证人王某、张某出庭作证。证人王某证实：曾国友是我的老板，以前在一起上班，在交通路粮食局一楼那里。在上班期间，那栋楼就漏水。有次地面直接全部积水，墙面也会渗水。积水和渗水的原因我不太清楚，我2017年5月，一直上到2019年7月20日左右搬走的时候。在租赁物出现问题后，我只看过老板叫过房东来看过，具体协商的情况不知道，只是老板在事后向我们发过牢骚。搬离现场有我，还有许多员工，老板都在。搬了好几天，有位经常来收水电的姓张的来过，最后一天没看见，但老板有打过电话给他，让他来拿钥匙，他说把以前的锁拿走，他会来锁的。证人张某证实：我从2017年7月份在那上班，到店搬走2019年7月20日左右，我从事理疗师，自上班里面就经常浸水，浸水的原因不知道，只知道老板打电话给房东，房东跟他讲，要么搬走要么就自己处理。与房东具体协商解除合同的事情，我们老板有告诉我们他和房东的协商结果，要么搬走要么就自己处理。上班过程中没有见过房东，要搬走的时候才见过，还有一次带人过来，以及我们一起收东西，老板打过电话给房东来拿钥匙，但房东说他自己会来锁门。知道那是房东，是因为浸水，老板有带他来看过。经质证，原告对两证人均为被告的员工，与被告存在利害关系，其证人证言的客观性有待考证；其次两证人均无法确认涉案房东是否是他们陈述见过的收水电费的人；两证人均陈述原被告之间协商解除合同均系被告在员工面前口述的，没有事实依据作为支撑。故被告方无法证实曾与员工方协商解除合同事宜，将承担举证不能的后果。被告对两证人证言与被告所举书证相互印证，因此能够作为证明案件事实的依据。本院认为，证人证言均证实在被告经营期间房屋有浸水，浸水的原因不知道，且相互印证被告打过电话给房东来拿钥匙，但房东说他自己会来锁门的事实，本院予以采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：原告与被告签订房屋租赁合同之前，该房屋系原告向曲靖市麒麟区粮食购销总公司承租。2016年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋商铺租赁合同》，内容为：一、房屋地址：甲方出租的商品位于曲靖市麒麟区后区。二、租赁期限：房屋租期为六年，自2016年9月1日至2022年7月31日。房屋交付：1、2016年9月1日至2017年7月31日租金82500元，为捌万贰仟伍佰元整；2、2017年8月1日至2022年7月31日，租金每年90000元，为每年玖万元整。3、承租方以现金形式向出租方支付租金，签订合同起5日内须支付第一年租金，租金按年结算，由乙方于合同生效日前一个月内交付给甲方，不提供租赁发票，甲方收取租金时，须向乙方提供收据；4、合同到期日，如乙方不能缴纳房租费给甲方，甲方有权终止合同，出租方将房屋交付承租方后，承租方的装修及修缮所发生的安全及相关事宜由乙方自行解决，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解决合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。四、各项费用的缴纳（略）。五、违约责任：如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳合同总租金的20％为违约金。因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。其他事项：1、乙方必须依法进行经营活动，对外独立承担民事责任；2、租赁期间，乙方应做好安全、防火、防盗等工作，如果出现安全责任事故，一切租赁物的损失责任由乙方承担。双方还就免责条件、争议的解决作了约定。合同签订当日，原告将房屋交付被告使用，被告支付了张金柱2016年8月1日至2019年7月31日的房屋租金共计262500元。合同签订后，被告对房屋进行装修并在该房屋进行经营活动，后发现房屋重新漏水、浸水，被告查找不到浸水原因，被告找张金柱反映，而未与原告反映和协商，也未向房屋产权单位反映，原告也未向房屋产权单位反映漏水、浸水情况，被告使用期间的水、电费均由张金柱收取。2019年7月22日至7月28日，被告对租赁房屋进行腾让，期间，被告经电话与房东（张金柱）联系交还房屋钥匙，张金柱告知自己会来锁门。被告搬让房屋后，张金柱以自己的电话139××××0005招租公告，对外招租。本院认为，《房屋租赁合同》是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的协议。本案中，被告虽与原告陈坚签订了《房屋商铺租赁合同》，但房屋租金及水电费均由张金柱收取，在张金柱收取房屋租金及水电费后，原告并未向被告提出异议，被告有理由相信所租赁房屋张金柱有管理权，因房屋出现漏水、浸水情况，原、被告均未向房屋产权单位反映，被告仅向张金柱提出，而未向合同相对人陈坚提出。双方签订的《房屋商铺租赁合同》难以继续履行，被告遂联系张金柱交还房屋钥匙，张金柱告知自己会来锁门。该行为应视为张金柱对被告腾让房屋的认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告诉请解除原、被告签订的《房屋商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的由被告支付2019年8月1日至2019年12月租金3万元，因被告属在租金给付期间内腾让房屋，且张金柱已经公告对外招租，不能因房屋尚未出租归责于被告，故对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。被告腾让房屋时，未与合同相对人陈坚联系，而电话联系张金柱交还所租赁房屋钥匙，张金柱虽未提出异议，应视为对被告腾让房屋的认可。但被告未与原告联系腾让房屋事宜，存在一定责任。在房屋出现漏水、浸水情况后，双方未与房屋产权单位联系解决漏水、浸水的原因及修缮，双方均有责任。故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除陈坚原告与被告曾国友于2016年8月1日签订的《房屋商铺租赁合同》。二、驳回原告陈坚的其他诉讼请求。案件受理费2880元（原告已预交），由原告陈坚、被告曾国友各承担1440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  陈 慧人民陪审员  何云春二〇一九年十二月二十七日书 记 员  孙金娜