西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初12758号 原告：雷蕾，女，1988年4月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：吴会青，陕西轩举律师事务所律师。 被告：西安百寰建材实业有限责任公司。 法定代表人：郭建强，执行董事。 委托诉讼代理人：张鹏康，男，该公司销售部经理，住该公司。 委托诉讼代理人：田丰旺，陕西邦维律师事务所律师。 原告雷蕾诉被告西安百寰建材实业有限责任公司（以下简称“百寰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷蕾及代理人吴会青，被告百寰委托诉讼代理人田丰旺、张鹏康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告雷蕾向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付逾期换签合同违约金76983.5元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金26800.16元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告诉称，2013年10月29日，原、被告签订《百寰国际商铺认购合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江大明宫遗址区凤城一路以南百寰国际第xx层xx号商铺，总房款335002元。按照合同约定被告应于2014年12月31日前取得项目预售许可证，并与原告换签西安市房管局标准格式《商铺买卖合同》，逾期按日向原告支付实缴房款万分之二违约金。并于2016年11月30日前交房。逾期按照已付房款的8%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约缴纳了房款，但直至2017年10月底被告才通知原告换签，且至今未通知原告收房，故起诉，请求如前。 被告百寰公司辩称，双方签订商铺认购合同、逾期换签合同属实，未能及时换签合同是因“钉子户”的原因。另外，因涉及房屋设计变更，公司也通过报纸公告了。实际上双方在2018年2月23日换签了合同。因整体逾期换签合同，公司对所有购房户出台政策，提前返还第四、第五年的租金收益的方式，以解决逾期换签合同问题。原告也领取了第四、第五年的收益。关于原告计算逾期换签违约金的时间与标准有误，根据认购合同第三条第一款、第六条，实际应以原告实际缴的购房款227690元为基数计算至2018年2月23日，而不是以购房款总额来计算。关于逾期交房违约金问题，按照合同第七条、第十七条第二款约定，交房方式是公司将房子统一委托专业公司进行运营，原告也同意。实际上已经在2016年就将房子交给专业公司进行运营了，原告诉称的涉案房款总价款为335002元与客观事实不符，原告实际支付了227690元。故原告以335002元为实际支付购房款计算逾期换签合同违约金和逾期交房违约金也不能成立。逾期换签合同事实客观存在，但逾期换签合同并非被告的原因造成，而且在合同履行中对逾期换签合同的问题已经进行了处理。被告采取向原告提前支付收益的方式予以解决，原告也认可并按照被告的解决方案领取了收益。故原告所称迟延换签购房合同的问题已经解决，并不存在被告支付违约金的问题。被告认为原告所称迟延交房的事实根本不存在，因此，其主张逾期交房违约金根本不成立。根据双方合同约定，“买受人在本合同签订的同时，同意将本合同约定的商铺，委托给出卖人委托的商业管理公司统一经营，第四款：买受人在签订委托经营合同的同时，已完成买受人将所接受的商铺向商业管理公司交房。”据此约定，被告已经根据合同约定完成了涉案房屋的交付，而在此期间商业运营管理公司已经代为托管运营，原告也按照约定收取了投资收益。所以，并不存在逾期交房的问题。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年10月29日，原、被告签订《百寰国际商铺认购合同》一份，约定原告购买被告开发的百寰国际第xx层xx号商铺。合同主要条款约定：“面积16.38平方米，单价16548.2元，总金额271060元，实付款227690元；换签商铺买卖合同时，复核商铺面积，商铺总价多退少补；出卖人承诺在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得项目预售许可证，并与买受人换签西安市房管局标准格式《商铺买卖合同》，在换签合同同时签订《商铺委托经营合同》，如因出卖人的责任（包括商铺面积误差），未能按期换签合同，按以下约定的方式处理：1、……。2、买受人不退房的，自本条规定的最后换签期限的第二天起至实际换签合同之日止，出卖人向买受人支付实交房款万分之二的违约金；出卖人应在2016年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人：1、该商铺经验收合格；出卖人如未按本合同第七条规定的期限将商铺交付买受人，……，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按照买受人已付房款的8%向买受人支付违约金；商铺达到交付条件后，出卖人通过公示通知买受人办理交付手续……，买受人未能按照合同约定交付日期接收的，出卖人视为出卖人正常交付，房屋的风险责任一并转移；”。该合同还特别约定：“买受人在本合同签订同时，同意将本合同约定的商铺，委托给出卖人委托的商业管理公司统一经营。委托期限为五年，（开业前的三年和开业后的两年）。商城开业前的三年，从买受人认购商铺之日起至交房之日止（即2013年10月29日起至2016年11月30日止）收益分两期返还。第一年、第二年为第一期，每年按照总房款的8%向买受人返还收益在认购时一次性支付买受人43370元（在买受人支付房款时冲抵），第三年期满前最后一个月按买受人实付款的8%向买受人支付收益，超出3年天数的，收益按实际天数结算。商城开业是第四年（即商城整体招商率达到90%时为具备开业条件，以实际开业之日起向买受人开始起算第四年收益），第四年期满前最后一个月按买受人实付款的9%向买受人支付租金收益，第五年期满前最后一个月按买受人实付款的10%向买受人支付租金收益；买受人订委托经营合同签订同时，已完成买受人将所接收的商铺向出卖人商业管理公司交房”。等等。该合同附件三：《委托经营合同》细则载明：商铺委托经营合同是买受人将商铺租赁给出卖人商业管理公司的契约，因此在此合同中买受人为甲方，出卖人委托的商业管理公司为乙方；甲方就其拥有房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；甲乙双方同意在委托经营期间，本合同为不可撤销合同；等等。合同签订后，原告支付了房款22万余元，并经双方认可，用第一、二年的商铺收益款43370元冲抵了剩余房款。此后，被告于2016年11月24日向原告支付了第三年的商铺收益款23331元中的18215元。2017年12月2日，被告发出房屋设计变更通知，通知买受人如有异议，可在15日内协商，被告无异议。因实际面积增加，原告需补交购房款63942元。2018年2月23日，被告用应向原告支付的第三年的商铺收益款227690元中剩余的5116元及第四年应付的26247元、第五年应付的29163元，共计60526元冲抵了房款，加上原告补交的3614元。原告总计支付房款为336510元，房屋面积也有增加。2018年5月26日，商场开业。此后，因违约金问题双方未能形成一致意见，原告于2018年8月2日诉来本院，请求如前所述。庭审中，原告同意以23万元为基数主张违约金，被告同意支付1万元，因双方各持己见，致调解未果。 上述事实，有《百寰国际商铺认购合同》、收款收据、租金领取表、房屋设计变更公告及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，当事人双方签订的《百寰国际商铺认购合同》，出于当事人自愿，不违反法律规定，属有效合同。双方当事人应如约履行。被告未如约和原告换签合同，属违约行为，应承担相应的违约责任。被告称双方已经通过提前支付第四年、第五年商铺收益款的方式解决违约问题，但原告不予认可，被告亦未提交相关证据证实其诉讼主张，故其抗辩理由，本院不予采信。双方在2018年2月23日就房屋面变更及补缴款项形成了一致意见，且已实际履行，故可确认被告承担未换签合同的违约金的期间为2015年1月1日至2018年2月23日。关于逾期交房违约金问题，因双方在《百寰国际商铺认购合同》中约定：“买受人订委托经营合同签订合同时，已完成买受人将所接收的商铺向出卖人商业管理公司交房”；附件中明确约定“甲方就其拥有的房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营”。表明双方在明知涉案房屋并未实际建成、无法实际交付的状态下，视同交付的一致意思表示，且原告已实际领取了双方约定的商铺收益款，故原告要求被告支付逾期交房违约金之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安百寰建材实业有限责任公司在本判决生效后十日内，向原告雷蕾支付逾期换签违约金52323.16元。 二、驳回原告雷蕾其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元，原告已预交，现由原告承担725元，被告承担1450元，被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 人民陪审员  王巧娥 人民陪审员  强晓晨 二〇一九年十二月十日 书 记 员  汪德见