上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11181号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浩绘机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区海翔路458号1幢6层6室。法定代表人：唐寒青，总经理。委托诉讼代理人：余芳科，上海市宏洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海金流茂业流体科技有限公司，住所地上海市金山工业区金流路877号。法定代表人：余某，总经理。委托诉讼代理人：何群华，上海忱实律师事务所律师。上诉人上海浩绘机械设备有限公司（以下简称浩绘公司）因与被上诉人上海金流茂业流体科技有限公司（以下简称金流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人浩绘公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：争议的人民币（下同）30万元属于为了签订正式合同而约定的立约定金；被上诉人长达九个月还不能确认交房期限和签约期限，致使不能实现租赁目的；双方确认修复费用，系合意解除合同。被上诉人金流公司辩称，上诉人原审出示的录音资料不完整，录音中并未提及30万元的处理；上诉人不想租赁才是双方不能签约的原因，故其认为一审判决正确，要求维持原判。浩绘公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除；2、金流公司返还浩绘公司意向金274,000元；3、金流公司支付利息损失（以274,000元为本金，自2018年4月1日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费由金流公司承担。金流公司提出如下反诉，请求判令：1、浩绘公司支付占有使用费368,000元；2、确认浩绘公司支付的定金300,000元不予返还；3、浩绘公司支付水电费15,000元；4、浩绘公司支付修复费用26,000元；5、诉讼费由浩绘公司负担。一审法院认定事实：双方于2017年7月16日签订一份《房屋租赁意向书》，意向书约定：金流公司将其所有的上海市金山工业区XX路XX号1幢中4,103平方米的厂房出租给浩绘公司，供浩绘公司使用；租赁面积约为4,103平方米，实际租赁面积以双方以后签署的房屋租赁合同为准；租赁价格为1元/平方米/天；租赁期限为五年，起租日期以双方以后签订的正式房屋租赁合同为准；因案涉厂房暂时仍由金流公司使用，浩绘公司于2017年11月中旬进驻案涉厂房，如金流公司到时不能交付涉案厂房的，金流公司须提供部分厂房以供浩绘公司前期安装调试设备使用；浩绘公司于意向书签订后的十日内向金流公司支付意向金300,000元，此意向金待签订房屋租赁合同后转为租金；意向书生效后，如金流公司违约，需退还浩绘公司定金300,000元，并赔偿浩绘公司违约金300,000元；如浩绘公司违约，则金流公司收取的定金300,000元作为违约定金，不予退还。意向书还对其他事项作了约定。2017年7月26日，浩绘公司通过银行转账，向金流公司支付了300,000元，付款通知书中载明，300,000元为金山工业区XX路XX号厂房租赁定金。2017年11月底开始，浩绘公司陆续将机器设备运至金山工业区XX路XX号，金流公司也逐步腾出部分厂房供浩绘公司安装机器设备，至2018年3月20日，金流公司仍未将约定的4,103平方米的厂房全部腾空，交付给浩绘公司。为此，浩绘公司法定代表人唐寒青、合同经办人刘某与金流公司法定代表人余某、合同经办人余某进行了磋商。磋商中，唐寒青询问余某：“如果退租，怎样操作？”余某答复：“如果退租，金流公司唯一要求是复原，不存在违约金，违约金就算了。”磋商中，双方还谈及了租赁合同的期限、租金支付方式、发票的开具、税收承担等问题。但双方对这些问题未能达成一致意见。随后，浩绘公司拆除了已安装的机器设备，并搬离了金山工业区XX路XX号。因浩绘公司在搬运、拆除机器设备过程中，给金山工业区XX路XX号的绿化带及车间地面造成了损坏，浩绘公司进行修复，修复后金流公司并不满意，金流公司合同经办人余某遂于2018年3月26日向浩绘公司提交了一份绿化带及车间地面修复费用26,000元的报销单，浩绘公司合同经办人刘某签字确认。原审中，双方确认浩绘公司在进驻金山工业区XX路XX号期间消耗水电费4,000元，由金流公司垫付。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁意向书》缺少起租日期、租金支付方式等主要内容，双方约定将来签订正式合同予以确定，因此《房屋租赁意向书》是一份预约合同。该意向书是双方的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定为合法有效。本案争议的焦点在于：一、浩绘公司支付给金流公司的300,000元，是意向金还是定金？浩绘公司认为按照《房屋租赁意向书》的约定，300,000元是意向金。金流公司认为浩绘公司在向金流公司支付300,000元的银行凭证上写明是定金，应认定为定金。一审法院认为，《房屋租赁意向书》既约定有意向金，又约定有定金，而浩绘公司在向金流公司付款的银行凭证上写明是定金，因此应认定300,000元是定金。二、《房屋租赁意向书》何时解除？浩绘公司认为双方于2018年3月20日进行磋商时，金流公司提到退租的唯一要求是复原，3月26日双方谈妥修复费用26,000元，由此可以认定，《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日双方合意解除。金流公司认定双方并未就《房屋租赁意向书》的解除达成过合意，原告擅自搬离后，于4月30日才由他人修复绿化带和车间地面，《房屋租赁意向书》于2018年4月30日才实际解除。一审法院认为，浩绘公司搬离金山工业区XX路XX号，表明浩绘公司要求解除《房屋租赁意向书》，2018年3月26日金流公司向浩绘公司提交了修复费用报销单，表明金流公司也同意解除《房屋租赁意向书》，因此一审法院确认《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除。三、浩绘公司是否应当承担违约责任？浩绘公司认为由于金流公司未能按期向其交付全部厂房，使浩绘公司的租房目的长期不能实现，为此双方进行了磋商。磋商中，金流公司提出的退租的唯一要求是复原，双方互不追究违约责任。浩绘公司搬离后，双方也谈妥了修复费用，双方对解除《房屋租赁意向书》后的民事责任已经达成合意，即《房屋租赁意向书》解除后，浩绘公司只承担赔偿修复费用的民事责任，双方互不追究违约责任。因此，浩绘公司不应承担违约责任，金流公司应当将300,000元意向金扣除26,000元修复费用后，返还给浩绘公司。金流公司认为2018年3月20日双方的磋商，并未就退租还是签订正式租赁合同达成合意。金流公司法定代表人所称：“不存在违约金，违约就算了。”不是针对意向书的，而是针对正式租赁合同的，而且金流公司法定代表人在磋商中，为促成双方达成合意而作让步的意思表示，因双方最终未达成合意，不具有法律效力。浩绘公司在双方未就《房屋租赁意向书》的解除及解除后的民事责任的承担达成合意的情况下擅自搬离，导致无法签订本约，浩绘公司应当承担违约责任，金流公司收取的300,000元定金不予返还。一审法院认为，从浩绘公司提供的谈话录音看，金流公司法定代表人确实在磋商中作出过“如果退租，不存在违约金，违约金就算了”的意思表示，但该意思表示是在假设条件下作出的，而且浩绘公司提供的谈话录音并不完整，既无开头，也无结尾，谈话录音反映不出双方磋商的结果是解除《房屋租赁意向书》还是签订本约。因此，无法认定双方在磋商中已就解除《房屋租赁意向书》及解除后民事责任的承担达成合意。因双方未达成合意，金流公司法定代表人在磋商中所作意思表示不发生法律效力。《房屋租赁意向书》对于签订本约的期限未作约定，因此浩绘公司应当催告金流公司在合理期限内腾空全部厂房，并签订本约。经催告后金流公司仍未腾空全部厂房，并签订本约的，浩绘公司才取得《房屋租赁意向书》的解除权。而浩绘公司未经催告即搬离了金山工业区XX路XX号，其是在未取得解除权的情况下，单方面解除了《房屋租赁意向书》，并表明不再签订本约。浩绘公司的行为已构成违约，浩绘公司无权要求返还定金。四、浩绘公司是否应当赔偿金流公司修复费用26,000元、支付水电费4,000元？金流公司认为浩绘公司擅自搬离，给金流公司的绿化带及车间地面等造成损害，双方约定的修复费用为26,000元，浩绘公司应当赔偿。浩绘公司在诉讼中确认的水电费应当支付。浩绘公司认为修复费用26,000元应从意向金中扣除，浩绘公司无需另行支付修复费用。双方在磋商时，金流公司从未提出过要求浩绘公司支付水电费，因此其不应支付水电费。一审法院认为，由于浩绘公司的违约，造成了《房屋租赁意向书》的解除，浩绘公司在搬运、拆除机器设备过程中对金流公司的绿化带及车间地面造成损坏，浩绘公司应当赔偿双方确认的修复费用。在此过程中消耗的水电费，浩绘公司应当支付给金流公司。五、浩绘公司是否应当支付占有使用费368,000元?金流公司认为浩绘公司使用金流公司厂房2,300平方米，使用时间为五个多月，按《房屋租赁意向书》约定租赁价格1元/平方/天计算，浩绘公司应支付占有使用费368,000元。浩绘公司认为《房屋租赁意向书》约定的起租日期以签订的正式合同为准，双方未签订正式合同，金流公司无权收取任何费用，而且在双方磋商过程中，金流公司也从未提出过要求浩绘公司支付租金或占有使用费，因此浩绘公司无需支付租金或占有使用费。一审法院认为，《房屋租赁意向书》并未约定浩绘公司在签订本约前使用金流公司提供的部分厂房应当支付租金或者占有使用费，因此金流公司收取租金或者占有使用费，既无合同依据，也无法律依据，浩绘公司无需支付租金或者占有使用费。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第一百一十五条的规定,于二〇一九年六月二十八日判决：一、确认浩绘公司与金流公司签订的《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除；二、金流公司向浩绘公司收取的300,000元定金不予返还；三、浩绘公司于判决生效之日起十日内赔偿金流公司修复费用26,000元；四、浩绘公司于判决生效之日起十日内支付金流公司水电费4,000元；五、驳回浩绘公司的其他诉讼请求；六、驳回金流公司的其他诉讼请求。浩绘公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2,705元，浩绘公司已预交，由浩绘公司负担，一审反诉案件受理费减半收取5,445元，金流公司已预交，由浩绘公司负担2,700元，金流公司负担2,745元，浩绘公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人向本院出具书面意见，表示经代理人询问公司股东刘某，刘某表示当天确有其他录音，因今年年中换手机没有进行保存，手机又进行出厂设置无法复原，电脑里也没有保存，所以无法提供更多的录音。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点为金流公司是否应当向浩绘公司返还定金。浩绘公司主张金流公司长达九个月还不能确认交房期限和签约期限，致使不能实现租赁目的，双方系合意解除合同；金流公司则认为因浩绘公司不想租赁才导致双方不能签约。对此本院评述如下：其一，双方间的意向书对于签订本约的时间、交付全部租赁场地的时间均未有约定；其二，本院注意到，浩绘公司提供录音资料中，金流公司法定代表人余某确有“你们也不存在违约金”的表述，但浩绘公司提供的仅为双方的谈话片断录音，其一、二审中均未能提供完整的谈话录音，不能排除金流公司在蹉商中表态有反复，并且，浩绘公司亦未能提供其他有效证据予以佐证，故仅依浩绘公司提供的录音资料，尚不能认定金流公司已放弃追究定金责任。因此，本院认为，浩绘公司搬离导致双方不能签订本约，其理应承担定金责任。综上所述，上诉人浩绘公司关于撤销一审判决第二项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人上海浩绘机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。