湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5059号原告：龙折明，男，1980年5月3日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县。原告：丁小英，女，1982年9月29日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县。委托诉讼代理人：刘井杰，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：易恢县，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，该公司经理。被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都佳苑1栋607房。法定代表人：周红军。被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：李爱华，男，1964年10月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区。被告：刘芳，女，1981年12月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：石卫清，男，1974年8月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告龙折明、丁小英与长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁小英及二原告共同委托诉讼代理人刘井杰、易恢县到庭参加了诉讼。六被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决上述六被告共同为原告办理新中国服装批发城X层XXX号所购商铺不动产权证，并在本案判决生效后60日内交付给原告；2、依法判决上述六被告共同支付迟延办理和交付不动产权证违约金2100元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江公司卖铺。2014年10月13日，被告广利来公司作为出卖方，被告长沙三江公司作为被告广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城X层XXX号、建筑面积为13.51平方米，总价款为105000元的商铺出售给原告。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，并交维修基金406元，由被告长沙三江公司开具了收款收据。2015年3月31日双方以委托经营方式把商铺租赁给永州三江商业管理有限公司，完成商铺交付。本院在审理（2016）湘1103民初2356号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘先永、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年4月16日房产所有权人（即刘舜等12人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。现三层商铺已为陈国保设定抵押贷款，根据《商铺购买合同》第十一条约定，被告应当支付违约金。综上，为了维护原告合法权益，特向本院起诉，恳请依法判决。被告广利来公司、长沙三江公司、刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清均未到庭参加诉讼，也未在答辩期内向本院提交书面答辩状。本院经审理认定的事实与原告起诉的事实一致。以上事实有商铺购买合同及商铺委托经营合同、收款收据、商品房销售许可、资质证书、广告宣传、部分已办证商铺业主土地证、销售不动产发票及办证缴款单、产权证表及房屋单元登记簿、广源购物中心开发项目内部竞标协议、个人总承包合同、公证书佐证，足以认定。本院认为，一、关于被告广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系被告刘登勋经被告广利来公司同意制作，被告广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系被告广利来公司与其签订，被告长沙三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，被告广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人名下，故原告诉请要求被告广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求被告广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告李爱华、刘芳、石卫清，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清有协助义务。三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告长沙三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产登记证。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金应按已付款105000元的2%计算为2100元。综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙市三江投资有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告龙折明、丁小英办理好坐落于永州市冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城X层XXX号所购商铺不动产权证书，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清予以协助办证，办证税费由原告龙折明、丁小英承担；二、限被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告龙折明、丁小英支付违约金2100元；三、驳回原告龙折明、丁小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，公告费560元，总计910元，由被告永州广利来房地产有限公司、被告长沙市三江投资有限公司、被告刘登勋承担455元，原告龙折明、丁小英承担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄寿成人民陪审员  杨丽萍人民陪审员  熊六翠二〇一九年十二月二十七日法官 助理  宁俊杰代理书记员  刘军语