广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）粤7101行初2603号 原告：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区庆亿街1号16、17楼，统一社会信用代码91440000724357662T。 负责人：吴颖桦。 委托代理人：但秋寒、姜先杰，广东正大方略律师事务所律师。 被告：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。 法定代表人：彭高峰，该局局长。 委托代理人：葛欣，该局工作人员。 委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。 第三人：罗朝晖，男，汉族，1970年8月30日出生，身份证住址广东省广州市白云区。 第三人：中山市迪山电器有限公司，住所地：中山市东凤镇穗城村和穗工业大道31号，统一社会信用代码：914420007398966427。 法定代表人：陈卫炎，职务：经理。 第三人中山市迪山电器有限公司的委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。 原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）诉被告广州市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）注销登记决定一案，原告于2019年5月8日向本院提起行政诉讼，于2019年5月16日补齐材料，本院于2019年5月16日立案受理后，依法通知罗朝晖、中山市迪山电器有限公司作为第三人参与诉讼，并依法组成合议庭于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人但秋寒、姜先杰，被告委托代理人葛欣、罗斌，第三人中山市迪山电器有限公司的委托代理人梁永平均到庭参加诉讼，第三人罗朝晖经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东方资产广东分公司起诉称，原告与罗朝晖存在债权债务关系，债务人罗朝晖以其位于广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B梯10层08房（以下简称涉案房产）担保债务。因涉案房产未取得房产证，双方办理的为预购商品房抵押权预告登记，登记备案号为01备字31178号。因罗朝晖未及时清偿债务，原告依法向人民法院提起诉讼，主张就涉案房产享有优先受偿权，广州市白云区人民法院作出（2009）云法民二初字第328号民事判决，支持了原告上述主张。后因诸多二手业主上访等因素影响，法院启动上述案件再审程序。2018年5月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终23347号民事判决，判决认定原告对罗朝晖抵押的房产不享有优先受偿权。2018年12月25日，被告以上述判决为基础，作出穗国土规划不动产登[2018]1218号《注销登记决定书》（以下简称被诉注销决定），依职权注销01备字31178号抵押备案登记。原告认为（2017）粤01民终23347号民事判决并未否认该预告登记效力，被告无视原告合法权利，作出注销决定违反法律规定，应予以撤销。一、（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决仅认定广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）与罗朝晖之间买卖涉案房产的行为无效，并未否认建行省分行与罗朝晖签订的《楼宇按揭合同》效力。且（2016）粤0111民初第10338号民事判决、（2017）粤01民终23347号民事判决均认可罗朝晖承担依照合同规定还本付息的义务。故，《楼宇按揭合同》合法有效，合同双方达成设立抵押的合意。因涉案楼盘至今未取得验收合格证，无法直接办理抵押权登记，所以原告与罗朝晖办理抵押权预告登记，且该预告登记至今仍未失效。二、（2017）粤01民终23347号民事判决虽认定原告不享有涉案房产优先受偿权，但只是表明抵押权未设立。原告与罗朝晖办理的为预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是原告就涉案房产设立抵押权的一种预先排他性保全，有助于原告的债权得到优先受偿，原告对该预告登记享有期待利益。现被告决定注销该预告登记，致使原告合法的期待利益无从实现，原告在无过错的情况下将承担较大的损失，有违公平原则。且《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条适用的前提为“经登记的房地产权利终止”，本案中原告还享有期待利益，故被告依据该条款注销登记的行为明显有误。原告特诉至法院，请求：1.判决撤销被告广州市规划和自然资源局于2018年12月25日作出的穗国土规划不动产登[2018]1218号《注销登记决定书》；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 被告市规划资源局答辩称，一、被告作出被诉注销决定认定事实清楚，程序合法，且对原告的权利不产生实际影响，请法院驳回原告的起诉。2013年8月14日，（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决认为罗朝晖与金辉洋公司买卖涉案房产的行为无效。2018年9月13日，（2018）粤0103民初4998号民事判决，确认第三人中山市迪山电器有限公司与金辉洋公司对涉案房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。由于罗朝晖与金辉洋公司关于买卖涉案房产的行为无效，其无权将涉案房产办理抵押登记给原告。基于上述原因，广州市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤01民终23347号民事判决，驳回原告对涉案房产享有优先受偿权的诉请。鉴于生效法律文书确认，原广州市国土资源和规划委员会（以下简称原市国规委）根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，于2018年12月25日作出被诉注销决定，依职权注销涉案抵押备案登记，于2018年12月28日在官方网站对外公告了注销内容，并于2019年1月3日送达给了原告，于2019年5月20日在官方网站向罗朝晖公告送达。因被诉注销决定对原告的权利义务不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定，应驳回原告的起诉。二、被告作出被诉注销决定的背景。根据生效法律文书查明，金辉洋公司就辉洋苑项目存在大量一房二卖、恶意骗取银行贷款案件，涉及众多业主利益。因涉案房产的实际购房人另有他人，若不注销名义购房人的合同备案登记和抵押备案登记，实际购房人就无法办理所购房屋的产权登记。为此，实际购房人向广州铁路运输法院和广州铁路运输中级法院陆续提起57宗案件，请求法院判决撤销名义购房人与金辉洋公司的合同备案登记及名义购房人与银行之间的抵押备案登记。为避免增加实际购房人的诉讼负担，切实解决其办证障碍，原市国规委与实际购房人协商，依职权主动注销了相关合同备案登记及抵押备案登记，后实际购房人撤回了起诉。三、原告诉状提及问题的回应。1、关于原告认为生效判决未否认《楼宇按揭合同》效力的问题。鉴于生效民事判决已判决解除《楼宇按揭合同》，并判决罗朝晖向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利。合同解除的效力是合同关系溯及自始归于消灭，而偿还借款本金、利息、罚息、复利属于合同解除后的恢复原状和赔偿损失，并非原告所称《楼宇按揭合同》依然合法有效。2、关于原告认为生效判决未否认抵押登记效力的问题。生效法律文书认为罗朝晖不能取得涉案房产的所有权，无权对涉案房产设定权利负担即设定抵押权，原告不能依据《抵押登记证明书》对涉案房产享有优先受偿权。鉴于抵押权事实上无法行使，应认为该生效判决已否定原告对涉案房产享有抵押权。3、原告认为涉案抵押备案登记即预购商品房抵押权预告登记，存在担保保全效力，属于认识错误。根据最高人民法院（2015）民申字第766号司法判例精神，抵押权预告登记尚且不产生担保物权的效力，涉案抵押备案登记更不产生担保物权的效力。且由于生效判决已确认罗朝晖与金辉洋公司买卖涉案房产的行为无效，其不可能在未来协助原告办理抵押权登记，原告对涉案房产不享有期待利益。综上，原告的起诉理由不能成立。 第三人罗朝晖未出庭，亦未提交书面陈述意见。 第三人中山市迪山电器有限公司述称，同意被告的答辩意见。一、名义购房人梁家勇等人与开发商就涉案房产的买卖行为已经法院生效判决无效，梁家勇等人至始至终都未取得涉案房产处分权，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等法律规定，当事人设定抵押权应以其有处分权的财产设定抵押，名义购房人以其无处分权的财产设定抵押或办理抵押预告登记的行为是无效的。二、被告在作出被诉行政行为的同时也作出了注销梁家勇等人的预售合同备案登记，梁家勇等人未在法定期限内提起诉讼或者复议。因此，梁家勇等人已与涉案房产无关。三、部分的实际购房人已经向原告还清了债务，所以对于该部分已经还清债务的名义购房人与原告之间也不存在任何债权。 经审理查明，2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局作出《广州市房地产抵押登记证明书》，对荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B1008（即涉案房产）的抵押登记依法确认并以备（2001）字31178号登记在案，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行（以下简称建行东环支行），抵押人罗朝晖，主债权金额人民币48万元。 2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决，查明涉案房产由金辉洋公司于2001年7月17日出售给罗朝晖，并于2001年8月9日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续；2004年3月25日，中山市迪山电器有限公司与金辉洋公司签订涉案房产的认购书及买卖合同，总房价款为530000元，中山市迪山电器有限公司向金辉洋公司支付购房款548815元后接收并使用涉案房产至今；认定金辉洋公司与罗朝晖的行为属以合法形式掩盖非法目的，双方买卖涉案房产的行为无效；判决金辉洋公司与罗朝晖买卖涉案房产的行为无效。 2018年9月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2018）粤0103民初4998号民事判决，判决确定中山市迪山电器有限公司与金辉洋公司对涉案房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。 东方资产广东分公司与罗朝晖、金辉洋公司、中山市迪山电器有限公司等借款合同纠纷一案，广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111民初10338号民事判决，判决解除建行省分行与罗朝晖于2001年8月22日签订的《楼宇按揭合同》；金辉洋公司与罗朝晖清偿贷款本金、利息、罚息、复利等债务；驳回东方资产广东分公司关于对涉案房屋优先受偿权的诉讼请求。案经二审，2018年5月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终23347号民事判决，查明2001年8月22日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与罗朝晖签订《楼宇按揭合同》，罗朝晖以其与金辉洋公司签订的商品房预购销合同项下的涉案房产抵押给建行省分行作为贷款担保，建行省分行向罗朝晖提供贷款48万元；2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局向建行东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》；2001年8月28日，建行东环支行作为上述合同的经办银行，依约发放了贷款48万元；2001年10月26日，建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行；2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将该行对290房借款人（包括罗朝晖）共计290笔借款合同项下相关债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，2004年11月29日，东方资产广东分公司与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，中国信达资产管理公司广州办事处将其对290房借款人（包括罗朝晖）共计290笔借款合同项下相关债权转让给东方资产广东分公司；认为涉案房产的《广州市房地产抵押登记证明书》载明以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证，表明涉案房产的登记属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，其他登记不能产生设立抵押权的效果，建行省分行对涉案的抵押房产不能享有抵押权，认定涉案抵押房产的预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，不能对涉案房产享有优先受偿权；维持原判。 2018年12月25日，原市国规委向原告和罗朝晖作出穗国土规划不动产登[2018]1218号《注销登记决定书》，经核实，广州市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤01民终23347号民事判决，该院认为东方资产广州办事处对涉案房产享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上述法律文书已发生法律效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销01备字31178号抵押备案登记。并告知申请行政复议或提起行政诉讼的权利。后原市国规委向原告邮寄送达、向罗朝晖公告送达上述决定书并在其官网上进行公告。原告不服，诉至本院。 以上事实，有广州市房地产抵押登记证明书、民事判决书、注销登记决定书、邮政特快专递详情单、妥投证明及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。被诉抵押预告登记的设立，系基于案涉房屋买卖合同及楼宇按揭合同，现案涉房屋买卖合同已经为生效民事判决确认无效，案涉楼宇按揭合同亦已经被生效民事判决予以解除，且生效民事判决已确认原告对涉案房产不享有优先受偿权，并对案涉楼宇按揭合同项下的债务清偿问题作出了处理，即由原名义购房人向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利，金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任。基于上述生效民事判决，原告因案涉楼宇按揭合同而取得的对案涉房产的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在。《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，“经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。”被告根据生效民事判决的内容，依职权作出被诉注销决定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。原告主张其对涉案房产仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的反驳证据，对其主张本院不予采纳。综上所述，原告诉请撤销被诉注销登记行为的理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审判长  蔡雅红 审判员  黄 胜 审判员  叶 莉 二〇一九年十二月二十三日 书记员  伦永平 曾钰琳