广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7885号原告：广州濠基印刷有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇福和三迳村福中路47号。法定代表人：陈侣培。委托诉讼代理人：毛日蒸、马双勤，广东达盛律师事务所律师。被告：赖家瑞，男，1976年10月31日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：阮恩福，男，1973年6月16日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：谢玉斌，广东砝码律师事务所律师。原告广州濠基印刷有限公司诉被告赖家瑞、阮恩福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州濠基印刷有限公司（以下简称濠基公司）的委托诉讼代理人毛日蒸，被告赖家瑞、阮恩福的共同委托诉讼代理人谢玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濠基公司向本院提出诉讼请求：1.赖家瑞、阮恩福向濠基公司支付自2018年6月1日起至2019年9月18日期间的占用费276464元，并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率基准支付利息至付清全款之日止；2.本案诉讼费用由赖家瑞、阮恩福承担。事实和理由：濠基公司与赖家瑞、阮恩福于2014年4月23日签订《厂房租赁合同》，约定由赖家瑞、阮恩福承租濠基公司位于增城区中新镇福和三迳村四大向（土名）的厂房（租赁场所位于濠基公司的厂区内），自2018年4月1日起的每月租金是16800元。另外，赖家瑞、阮恩福在承租以上厂房的同时还承租了厂房门外的空地，每月租金960元，以上每月租金合计17760元。合同签订后，濠基公司将厂房交付给赖家瑞、阮恩福使用。赖家瑞、阮恩福自2015年8月开始，长期拖欠濠基公司租金、水电费及管理费，之后濠基公司向法院提起诉讼，案号为（2017）粤0183民初4813号，该案经法院判决由赖家瑞、阮恩福立即清空租赁物并腾退交还给濠基公司，确认涉案房屋的每月租金是16800元，涉案房屋旁的平地每月租金960元。关于2018年6月1日起至赖家瑞、阮恩福实际腾退房屋之日止的租金问题，法院认为待赖家瑞、阮恩福腾退并交还房屋后，由双方另行协商解决。在上述判决生效后，赖家瑞、阮恩福迟迟不予腾退，也未交纳租金，濠基公司遂向法院申请强制执行，后在法院的强制执行下，赖家瑞、阮恩福于2019年9月18日才完成腾退，但这期间发生的占用费一直拒不支付。濠基公司认为，赖家瑞、阮恩福延迟履行腾退义务，也未交纳非法占用期间的占用费，严重损害了濠基公司的利益，为此，濠基公司诉至法院，请求判如所请。被告赖家瑞、阮恩福辩称：一、赖家瑞、阮恩福自2018年10月31日起因濠基公司擅自停水停电而被迫停产，此时（2017）粤0183民初4813号案件正在诉讼中，因此濠基公司具有重大过错，且赖家瑞、阮恩福自停产后已经不再占用厂房外的空地，故不应计算空地的占用费。二、濠基公司提供无建设工程规划许可的租赁厂房，且擅自停电停水，严重违反诚实信用原则，依照合同标准计算占用费有失公平。三、赖家瑞、阮恩福被迫停产后，已经遣散员工，占用厂房经营的目的已经无法实现，不应参照合同的标准计算占用费。四、赖家瑞、阮恩福确认所占用厂房的期间就是濠基公司所主张的占用费期间，但计算标准应低于合同约定的标准。经审理查明：2014年4月23日，陈侣培（出租方、甲方）与赖家瑞、阮恩福（承租方、乙方）签署一份《厂房租赁合同》，约定“……一、出租厂房情况1、甲方出租给乙方的厂房座落在中××村濠基厂区；租赁建筑面积2000平方米……二、租赁期限1、该房屋租赁期共10年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止……三、租金、押金1、该房屋起始月租为每平方米捌元，合计每月租金为16000元（大写：壹万陆仟元整），租金每三周年递增5%，并在每月15日前交清当月的租金。2、乙方已支付给甲方的定金10万元，在租赁期间转为押金，并且不抵作租金，待协议终止，水电费等付清后十天内甲方无息归还乙方。……八、合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，视作甲方违约，乙方有权解除合同并退回押金：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响生产生活。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产生活的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）……（3）连续拖欠房租及水电费等费用3个月以上……”合同最后一页空白处有手写内容“房屋交付使用之日起，叁个月内为免租期。”。2015年8月5日，陈侣培（出租方、甲方）与赖家瑞（承租方、乙方）签署一份《空地通道使用协议》，约定“现双方达成协议并签定如下：1、甲方将乙方已租厂房旁平地面积240平方米，租给乙方作为通道使用；2、每月租金：960元；此款与厂房租金一齐交付；（租金每三周年递增5%）。3、租赁期自2015年8月1日起至2025年3月31日止（与厂房合同到期日）；……5、以开收据作为收费依据。”。2017年7月18日，濠基公司以赖家瑞、阮恩福为被告向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0183民初4813号，诉讼请求为，1.解除濠基公司与赖家瑞、阮恩福于2014年4月23日签订的《厂房租赁合同》；2.赖家瑞、阮恩福清空租赁场地（即位于增城区中××村濠基公司厂内建筑面积为2000平方米的简易厂房），腾退租赁场地交还给濠基公司；3.赖家瑞、阮恩福向濠基公司支付至实际腾退之日的未付租金、水电费及管理费（从2015年10月1日起暂计至2017年7月15日的欠款为129428.58元；4.赖家瑞、阮恩福向濠基公司支付违约金129428.58元；5.濠基公司无需向赖家瑞、阮恩福退回已付的租赁押金10万元；6.诉讼费用由赖家瑞、阮恩福承担。2018年11月12日，本院作出（2017）粤0183民初4813号民事判决书，该判决书认定事实如下，2013年4月17日，阮恩福通过银行向陈侣培转账支付10万元。根据当事人提供的证据显示，《厂房租赁合同》是陈侣培与赖家瑞、阮恩福于2014年4月23日共同签署，濠基公司主张其才是涉案房屋的实际出租方，并提供了陈侣培于2017年6月30日出具的《证明》佐证。赖家瑞、阮恩福对此不持异议，并认可陈侣培是代表濠基公司与其签订的租赁合同。据此，涉案房屋的实际出租人是濠基公司。濠基公司承认出租给赖家瑞、阮恩福使用的涉案房屋无产权证书，也未取得规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，濠基公司与赖家瑞、阮恩福之间的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在《厂房租赁合同》自始无效的情况下，濠基公司主张赖家瑞、阮恩福清空涉案房屋并腾退交还的诉讼请求，于法有据，应予以支持。同理，濠基公司主张依据合同约定要求赖家瑞、阮恩福支付违约金以及不予退回押金10万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于租赁费用（占用费）的问题。庭审中，濠基公司认可赖家瑞、阮恩福截至2018年5月31日通过转账方式支付了租赁费用725116.70元、以加工费形式抵扣租赁费用35290.83元，合计共支付租赁费用760407.53元。赖家瑞、阮恩福对于濠基公司上述认可的事实不持异议，应予以确认。同时，赖家瑞、阮恩福主张在2018年3月6日至5月10日期间通过物料抵扣租赁费用13837.60元，濠基公司对此不予认可，赖家瑞、阮恩福提供的证据不足以证实其主张，应不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然《厂房租赁合同》无效，但濠基公司作为出租方，赖家瑞、阮恩福作为涉案房屋的实际占有使用人，濠基公司仍然可以参照合同约定的租金标准要求赖家瑞、阮恩福支付占有使用费。经计算，参照《厂房租赁合同》第三条约定，涉案房屋每月租金16000元，每三周年递增5%，即从2018年4月1日起每月递增5%的租金是16800元；从双方确认的计收租金之日即2015年8月1日起算至2018年5月31日共34个月的租金（占用费）合计是545600元（16000元/月×32个月＋16800元/月×2个月）；根据《空地通道使用协议》约定，赖家瑞又向濠基公司承租了涉案房屋旁的平地240平方米，每月租金为960元，即从2015年8月1日至2018年5月31日共34个月的租金为32640元（960元/月×34个月）；以上合计578240元。结合濠基公司认可的赖家瑞、阮恩福在2018年5月31日前合计已付的租赁费用760407.53元，减去濠基公司主张先扣除赖家瑞、阮恩福租赁涉案房屋起至2018年5月31日期间产生的水电费158636.38元，余下的601771.15元足以支付涉案租赁物2015年8月1日至2018年5月31日期间的租金（占用费）有余。因此，濠基公司主张赖家瑞、阮恩福截至2018年5月31日共拖欠租金127828.85元，不予采纳。濠基公司要求赖家瑞、阮恩福支付2018年5月31日之前拖欠租金129428.58元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于2018年6月1日起至赖家瑞、阮恩福实际腾退房屋之日止的租金（占用费）及水电费，待赖家瑞、阮恩福腾退并交还房屋之后，由双方另行协商解决，对此不予调处。据此，该判决书判决如下，一、被告赖家瑞、阮恩福于本判决发生法律效力之日起二十日内清空增城区中××村濠基公司厂内建筑面积为2000平方米的简易厂房腾退交还给广州濠基印刷有限公司。二、驳回原告广州濠基印刷有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。2019年9月18日，濠基公司（甲方）与阮恩福、赖家瑞（乙方）签署一份《执行和解协议》，内容载明“一、乙方目前尚有部分机械设备及相关物品停放在甲方公司简易厂房内，甲方同意乙方将上述机械设备及相关物品挪至简易厂房内的小仓库内，甲方允许乙方最迟于2020年3月30日前搬离或迁走，逾期未搬离或迁走的，应向甲方支付6个月的占用费，并且由法院强制搬离，所产生的搬迁费用由乙方承担。二、简易厂房内的办公室是乙方承租期间所搭建的，甲方同意乙方最迟于2019年11月18日前拆除或迁走，逾期未拆除的，不得再拆除。三、简易厂房内是乙方承租期间所安装的设备（包括监控设备、空调、电线、抽风机等），甲方允许乙方最迟于2019年9月30日拆除或迁走，逾期未拆除的，不得再拆除。”。2019年9月23日，本院立案受理本案。本案审理过程中，一，濠基公司陈述以下，（一）第一项诉讼请求的占用费变更为132932.85元（276464元-23531.15元-押金100000元-20000元）。原因是，1.在已生效的（2017）粤0183民初4813号民事判决书中对2018年5月31日前已付的租金作出了相应认定，即23531.15元（601771.15元-578240元）应视为赖家瑞、阮恩福支付了2018年6月的租金及7月的部分租金；2.赖家瑞、阮恩福在2018年9月25日支付了租金20000元，应予扣除；3.双方合同无效，濠基公司同意在占用费内扣除押金100000元。占用费的利息以上述变更后的金额计算。（二）濠基公司从未对涉案厂房采取停水停电的措施，濠基公司只于2018年9月23日向赖家瑞、阮恩福发出一份《敬告》要求其在9月25日付清费用，因赖家瑞、阮恩福在9月25日支付了租金20000元，鉴于此，濠基公司并没有对其采取停水停电的措施。二、赖家瑞、阮恩福作以下陈述，1.若按照双方的合同约定的租金标准计算并扣减赖家瑞、阮恩福已付的租金及押金后得出的金额确认是濠基公司主张的金额132932.85元，但其不同意按合同约定的租金标准计算占用费的金额，原因以答辩意见为准。2.赖家瑞、阮恩福主张濠基公司在2018年10月31日开始停水停电，为此提供报警回执和《敬告》照片拍摄件予以佐证。本院认为：涉案《厂房租赁合同》的效力业经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，占用费应参照双方的相关约定计算。濠基公司和赖家瑞、阮恩福均确认按双方的合同约定，在扣除赖家瑞、阮恩福已付的占用费以及扣除已付的押金后，尚欠付2018年6月1日至2019年9月18日期间的占用费为132932.85元，因此濠基公司主张要求赖家瑞、阮恩福应向濠基公司支付占用费132932.85元及支付利息，理据充分，本院予以支持。利息应以132932.85元为本金，从起诉之日即2019年9月23日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止。赖家瑞、阮恩福抗辩其自停产后不再占用空地，但对此未提供证据予以证明，故本院对其该抗辩不予采信。赖家瑞、阮恩福抗辩因濠基公司对涉案厂房采取停水停电的方式，故占用费不应按合同标准计算，但其提供的《敬告》不足以证明濠基公司对涉案厂房实际采取了停水停电的措施，且濠基公司亦对此亦作出了相应的解释。因此赖家瑞、阮恩福该抗辩理据不足，本院不予采信。赖家瑞、阮恩福提出因濠基公司提供的涉案厂房未办理建设工程规划许可证，占用费不应按合同标准计算的抗辩，并无相应依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赖家瑞、阮恩福于本判决发生法律效力之日起十日内向广州濠基印刷有限公司支付占用费132932.85元及利息（利息以132932.85元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率从2019年9月23日计算至付清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，财产保全费1870元，由被告赖家瑞、阮恩福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十二月十一日书记员  郭颖婕