江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0735民初2276号原告：刘聪聪，男，1983年5月24日生，汉族，务工，户籍地石城县，现住石城县。委托代理人：陈星，江西南芳律师事务所律师，执业证号：13607201510669192。特别授权。被告：刘芳芳，女，1981年7月1日生，汉族，个体户，现住石城县。被告：黄运华，男，1974年8月13日生，汉族，个体户，住石城县。原告刘聪聪与被告刘芳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，原告于2019年10月31日书面申请追加被告刘芳芳的丈夫黄运华为本案共同被告，共同承担责任。本院于2019年11月4日依法追加黄运华为本案共同被告，并于2019年11月28日适用普通程序公开开庭进行审理，原告刘聪聪及其委托代理人陈星，被告刘芳芳、黄运华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘聪聪向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年10月4日签订的《房屋转让合同》；2.判令被告依法退还原告购房款564416元和房屋装修款60万元，合计1164416元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月，被告刘芳芳（系原告姐姐）将位于石城县涉案毛坯房出售给原告刘聪聪，双方口头约定：房屋转让总价96万元，首付49万元，先支付44万元，剩余5万元待房屋过户后支付，银行每月的按揭款从本月开始由买方偿还。随后原告就向被告支付了44万元，被告当月将房屋交付给了原告，原告从2017年9月19日开始至今，每个月将5184元转入被告刘芳芳银行账户用以偿还银行按揭款。随后，由于原、被告双方不放心，便于2017年10月4日补签一份房屋转让合同，合同载明上述口头约定的内容，并在合同中载明被告已收到原告44万元房屋首付款。2017年10月，原告开始装修房屋，共花费60万元左右装修款。2018年10月，房屋装修好后，原告便搬进上述房屋居住至今。该房屋的所有水、电、物业等一切相关费用均是原告支付。因被告自己未办好房屋产权证，所以该房屋一直未过户至原告名下。但现在，因被告刘芳芳与他人发生债务纠纷，法院将上述房屋查封准备拍卖，无法再过户给原告。原告除向被告支付首付款44万元外，还支付银行按揭款124416元（从2017年9月至2019年9月，每月5184元）及装修入住。原告认为，被告现在已经无法将房屋过户给原告，那么就无法实现双方签订的《房屋转让合同》的根本目的，被告已经构成根本违约，原告有权依据《合同法》第九十四条、第一百零七条规定，要求解除《房屋转让合同》，并要求被告赔偿原告损失。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告刘聪聪以被告刘芳芳向原告父亲刘怀北借款10万元，原约定用该10万元抵扣购房首付款。现刘怀北已向刘芳芳追偿，故当庭减少10万元首付款，将第二项诉讼请求变更为：被告依法退还原告购房款464416元和房屋装修款60万元，合计1064416元。被告刘芳芳辩称，原告刘聪聪的诉讼情况属实，认可原告的诉讼请求。被告黄运华辩称，其不清楚原告与刘芳芳之间转让房屋的事实，所以不认可房屋转让的事实及原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告刘聪聪对被告黄运华的答辩回应称，被告黄运华陈述不属实，黄运华当初就知道房屋已转让的事实；且原告一家已经在房屋居住一年多。原告刘聪聪为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1.被告身份证复印件和结婚证复印件，用于证明两被告的诉讼主体资格及两被告系夫妻关系。2.房屋转让合同原件一份，用于证明原告与刘芳芳于2017年10月4日签订了《房屋转让合同》，将位于石城县涉案房屋转卖给原告，原告已向被告支付了首付款34万元（特别说明34万元的来源：2013年1月23日范燕飞转账黄运华7万元借款；2017年9月4日刘聪聪分两次转刘芳芳账户7万元和4万元，合计11万元；2017年10月4日刘聪聪农业银行现取9.5万元交付刘芳芳；2017年10月前，刘聪聪现金交付刘芳芳6.5万元），另有10万元系刘芳芳向原告父亲刘怀北的借款。3.赣州市商品房买卖合同一份，证明被告刘芳芳于2017年5月16日购买了涉案房屋，与原告签订《房屋转让合同》后，被告将该商品房买卖合同交给原告。4.中国农业银行银行卡交易明细清单21张及原告结婚证复印件一份，原告妻子范燕飞中国农业银行银行卡交易明细清单，用于证明原告刘聪聪与范燕飞系夫妻关系，原告已向被告支付了房屋首付款，且原告从2017年9月份开始至2019年9月份，每个月将房屋银行按揭款5184元转账至刘芳芳银行账户。5.原告妻子范燕飞与刘芳芳微信聊天记录截图，用于证明原告妻子范燕飞于2019年2月2日与刘芳芳微信聊天时谈论到还欠刘芳芳5万元房屋首付款的事实，即佐证了《房屋转让合同》内容载明的：首付款49万元，原告已经支付了44万元，还欠5万元的内容属实。6.部分证人书面证言，证明原告从2017开始装修好涉案房屋后，一直居住至今，该房屋所有的物业及水电费等都是由原告交纳。7.房屋装修照片、装修支出票据及范燕飞聊天记录，用于证明原告装修涉案房屋的装修情况及支出了60多万元装修费。8.石城金叶酒店账单及宴会合约书，用于证明原告确实购买了涉案房屋，并举办了乔迁酒。9.范燕飞缴纳部分水电费的截图，用于证明系原告缴纳涉案房屋水电费。10.证人吴某在庭审中的证言，吴某在庭审中陈述：“我现居住在石城县某小区，因与原告系邻居，所以认识原告，但不认识两被告。因为2017年7-8月份，我到颐高买房后，发现302室刚好在装修。平时302室房屋装修都是原告父亲在现场。现在该房屋由刘聪聪一家在里面居住，有刘聪聪父母及小孩，是在去年年底前入住的。”被告刘芳芳对原告刘聪聪提交的上述证据无异议。被告黄运华质证称，原告陈述借款7万元属实，但该借款两个月后就已还清。对《房屋转让合同》真实性有异议，表示是第一次看见该合同。对赣州市商品房买卖合同无异议；对其他证据，因不清楚，无法判断其真实性。原告确实搬到涉案房屋居住，也办了乔迁酒席。原告乔迁时自己在场，来的亲戚都是原告方亲戚，但自己没有到金叶酒店喝酒。涉案房屋水电费自己没有交过，原告家人在里面居住，水电费应该是原告交的。证人的陈述不属实，证人陈述是7-8月份装修，但实际是在10月份装修；证人刚才陈述不清楚自家的物业费，但又在书面证言中陈述涉案房屋的物业费是刘聪聪交的，明显矛盾。对原告提交的证据来源合法，本院将综合证据的真实性、关联性、合法性及本院调取的其他证据及查明的事实予以综合认定。被告刘芳芳、黄运华未向本院提交证据。为查清案件事实，本院分别向两被告制作了一份询问笔录。刘芳芳陈述，“涉案房屋是其在2017年5月份以96万元的价格在售楼部通过银行按揭贷款购买的，按揭款48万元。该房屋是两被告夫妻结婚期间购买的。2017年10月以96万元将该毛坯房转给其弟弟刘聪聪，银行按揭48万元是刘聪聪在归还，每月按揭款为5184元，另刘聪聪还付给我43万元（其中抵借款17万元），还有5万元没有付清。刘聪聪支付的首付款有些转账、有些是现金支付，按揭是从2017年10月份开始的。转让房屋的事情其父亲及丈夫都知道，当时写了一个转让协议，但黄运华没有签名。该房屋是2017年年底开始装修的，2018年9月30日刘聪聪乔迁至涉案房屋，是其父母及刘聪聪小孩在里面居住。涉案房屋装修的材料是我去帮忙讲价，由刘聪聪自己付钱。当时没有办理过户是因为未满两年办证需要较高的手续费，想着后面过户可以省点费用。”黄运华陈述，“涉案房屋是夫妻共同财产，自己没有参与房屋售卖事宜，也不清楚将涉案房屋转让给刘聪聪的事。该房屋是2017年左右装修的，该房屋目前是刘聪聪父母在里面居住。2018年，刘芳芳说自己的父母要搬到涉案房屋居住，自己才知道房屋卖给刘聪聪。自己2012年借了刘聪聪7万元已经还清，自己夫妻与刘聪聪之间没有其他经济往来。该房屋装修价值大约30万元左右，装修现场是其岳父负责，刘芳芳负责买材料；瓷砖是自己店里的，当时其岳父说给了刘芳芳5万元，被刘芳芳用掉了；后其拿了10万元给刘芳芳进货，其他装修材料不太清楚情况。房屋装修完后，其到房子里看了下效果。其不承认该房屋卖给刘聪聪，因为卖房的钱自己一分钱没收到，都是刘芳芳一手操作的。协议也没有其签字，没有任何证据证明其知道这个事，都是对方口头说的”。另，本案承办人员还到本院执行局调取了执行法官对刘芳芳、黄运华、原告父亲刘怀北的执行笔录各一份，刘芳芳的提审笔录一份，（2019）赣0735执异36号生效执行裁定书以及江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对位于石城县涉案房屋的评估报告，经评估涉案房屋建筑面积为227.83平方米，市场价值为157.25万元（本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值，例如地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶等，但未考虑房屋室内可移动设施、家具等用品的价值）。原告刘聪聪对本院制作的询问笔录及调取的证据质证如下，对刘芳芳的询问笔录的三性无异议，但其部分陈述不正确，因为该涉案房屋还未办理产权证；笔录中说到首付款抵了17万元借款，其中10万元借款是刘芳芳向其父亲刘怀北借的，该10万元刘怀北已通过其他方式追偿，正好剩下7万元借款与庭审中的陈述一致。对刘怀北的笔录无异议。黄运华在执行笔录中的很多陈述不属实；黄运华在询问笔录中承认知道房屋转让的事实，对其在笔录中陈述的装修时间予以认可，对黄运华的其他陈述不认可。对涉案房屋评估报告没意见。被告刘芳芳对本院制作的询问笔录及调取的证据质证如下，对自己在5月29日的执行笔录有异议，称当时就已告知执行法官涉案房屋已经转让给刘聪聪；涉案房屋卖给刘聪聪的事黄运华知道，是黄运华劝她卖掉，因为卖掉压力不会那么大；对其他证据没有意见。被告黄运华对本院制作的询问笔录及调取的证据质证如下，自己在询问笔录陈述的是刘芳芳跟他说，她父母要到涉案房屋居住，对自己的其他陈述没有意见。对房屋转让的事有意见，因为都是刘芳芳、刘聪聪兄妹两个商量的，没有告知过他；支付的房款他也没有看到过；银行按揭流水款到底是刘芳芳向刘聪聪借的钱还是银行按揭款，其有质疑；2013年借的钱说是预付款不合理；刘芳芳向她父亲借的10万元，欠条是自己打的，但具体情况自己不清楚；5月份在执行局，若这套房屋确实卖给刘聪聪，刘芳芳就不应该说自己在颐高还有一套房，能还清债务，所以认为他们在作假。对涉案房屋评估报告没意见。本院对刘芳芳、黄运华的询问笔录及到本院执行局调取的系列证据，来源合法，与本案具有关联性，本院将综合其他证据材料予以综合认定。综合原、被告意见，双方在事实部分主要存在两个争议：一是刘芳芳与刘聪聪之间是否存在房屋买卖关系；二是若双方存在房屋买卖关系，刘聪聪向刘芳芳支付的购房首付款是多少？关于刘芳芳与刘聪聪之间是否存在房屋买卖关系，原告刘聪聪向法院提交了双方签订的《房屋转让合同》，刘聪聪农业银行流水，涉案房屋部分装修单据，涉案房屋水电费缴费记录，石城金叶酒店账单、宴会合约书及部分证人证言。结合上述证据及双方当事人在庭审中的陈述可以认定如下事实：（1）2017年11月至2019年1月期间，有以刘聪聪及其妻子范燕飞名义购买涉案房屋装修材料、支付装修费用的各类单据、收条、付款凭证等证据，涉案金额63余万元。（2）原、被告双方均在庭审中认可涉案房屋于2017年10月开始装修，2018年10月份原告刘聪聪父母及小孩搬入涉案房屋居住至今。（3）2018年9月23日，范燕飞以刘府乔迁名义在石城金叶酒店预订宴会22桌，宴会时间为2018年10月1日中午，并在10月1日中午支付宴会费用19680元；另黄运华在庭审中亦陈述，涉案房屋乔迁当天自己在场，且当日来的亲戚都是刘芳芳及刘聪聪的亲戚。（4）2017年9月至2019年9月期间的银行流水反映，刘聪聪于每月18日左右固定向刘芳芳账户支付5184元，原告陈述是用于归还房屋按揭款，与其陈述房屋转让事实基本相符。（5）范燕飞手机支付记录可以发现，涉案房屋水电费一直由范燕飞缴纳。综合以上事实及证据，本院认为原告刘聪聪与刘芳芳之间应存在真实的房屋买卖关系。关于刘聪聪在房屋转让时向刘芳芳支付了多少首付款的问题。在刘芳芳及刘聪聪签订的《房屋转让合同》中载明：“房屋价格96万元，首付49万元，已付44万元”。原告陈述该44万元首付款系抵债17万元（包括刘芳芳向刘聪聪的借款7万元及由黄运华向刘聪聪父亲刘怀北出具借条的10万元）；2017年9月4日刘聪聪向刘芳芳转账7万元和4万元；2017年10月4日刘聪聪农业银行现取9.5万元交付刘芳芳；2017年10月前，刘聪聪交付刘芳芳现金6.5万元；因黄运华立具借据的10万元已由刘怀北通过诉讼向刘芳芳追偿，应予以扣减。被告刘芳芳在庭审中及本院的执行笔录、询问笔录中对此均予以认可。被告黄运华称其未收到该款项。本院认为，鉴于原告刘聪聪与刘芳芳系亲姐弟关系，且刘芳芳当前对外债务较多，应当对其首付款资金从严审查。本院已查实刘聪聪与刘芳芳之间存在房屋转让事实，则《房屋转让合同》中载明的内容亦具有可信性。上述事实与刘芳芳在本院执行笔录、询问笔录及刘怀北在执行笔录中的陈述相符。2017年9月4日的11万元及2017年10月4日的9.5万元有相应的银行流水记录。同时，在本院生效的（2019）赣0735执异36号执行裁定书中也查明：户名为刘聪聪账号为62×××76的银行流水显示，2017年9月4日分两次转账给刘芳芳7万元和4万元，并从该月开始至2019年10月18日，每月转账5184元到刘芳芳6229676102029071525账户。刘芳芳在2019年8月14日的提审笔录及刘怀北也承认，刘聪聪所付房款包括二人合伙开店时的7万元投资款及黄运华立具借据的10万元。另，范燕飞在2019年2月2日与刘芳芳的微信聊天记录也显示，刘芳芳向范燕飞提到刘聪聪夫妻购房还欠5万元首付款。综合以上内容，刘聪聪在庭审中陈述的首付款44万元及如何支付的事实与《房屋转让合同》、已查明的上述事实相吻合。本院综合原告刘聪聪的诉称，被告刘芳芳、黄运华的辩称，原、被告的举证、质证，当事人在庭审中的陈述及本院调取的部分证据，认定如下事实：2017年5月16日，被告刘芳芳与江西颐天置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，刘芳芳以商业贷款方式购买位于石城县某小区毛坯房一套（房屋建筑面积227.83㎡，套内面积196.43㎡），房屋总价为96万元，首付48万元，商业贷款48万元，每月还贷5184元。2017年9月，刘芳芳将302室房屋转让给原告刘聪聪，2017年10月4日双方签订《房屋转让合同》一份，该合同载明：“转方（甲方）刘芳芳，受让方（乙方）刘聪聪，1.甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，甲方将自己合法拥有石城颐高11幢302房一套转给乙方，房屋价格96万元，首付49万元由乙方付给甲方49万元，已付44万元，还欠甲方5万元，其余另算。2.等以上房屋办理好房产证时交给乙方（房产证过户给乙方）。3.以上本合同具有同等法律效力。刘芳芳及刘聪聪在合同上签名捺印”。刘聪聪通过抵债、银行转账、现金支付等方式向刘芳芳支付首付款34万元（已扣除刘怀北原抵债借款10万元），该房屋至今未办理产权登记，房产局备案户名为刘芳芳。自2017年9月起至2019年9月20日止，通过刘聪聪账号62×××76转账至刘芳芳62xxxx610202907xxxx账户归还房屋贷款124614.42元（原告起诉数额为124416元）。自2017年10月开始，刘聪聪开始对302室房屋进行装修，至2018年10月1日乔迁至涉案房屋居住至今。装修期间，刘聪聪共支付装修材料款、工人工资等费用共计633659.3元（以原告在庭审中提交的各类房屋装修票据计算所得，但原告诉请主张为60万元左右）。2018年10月1日，刘聪聪在石城金叶酒店以“刘府乔迁”名义宴请亲朋好友。黄运华陈述自己乔迁时在场，来的亲朋好友均是刘芳芳及刘聪聪的亲戚。涉案302室房屋自2018年10月1日以来，一直由原告父母及小孩在里面居住。涉案房屋水电费也一直由原告家人在负担。2019年10月，因被告刘芳芳与案外人发生民间借贷纠纷，本院执行局拟对涉案302室房屋进行查封评估拍卖。2019年10月16日，刘聪聪向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房屋的查封。2019年11月24日，本院作出（2019）赣0735执异36号执行裁定书，驳回刘聪聪的异议请求，该裁定书现已发生法律效力。在本院执行过程中，本院执行局于2019年10月15日委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对位于石城县涉案房屋进行市场价值评估，经评估涉案房屋建筑面积为227.83平方米，评估市场价值为157.25万元（本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值，例如地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶等，但未考虑房屋室内可移动设施、家具等用品的价值）。2019年10月28日，刘聪聪向本院提起本案诉讼，要求解除双方合同，并退回房款及装修款1164416元（当庭变更为1064416元）。另查明，刘聪聪与案外人范燕飞系夫妻关系；刘芳芳与刘聪聪系亲姐弟关系，刘怀北系刘芳芳及刘聪聪的父亲；被告刘芳芳及黄运华系夫妻关系，涉案位于石城县涉案房屋系双方夫妻存续期间购买。刘芳芳将涉案房屋转让给刘聪聪时，黄运华未在房屋转让合同签名。本院认为，位于石城县涉案房屋系刘芳芳与黄运华夫妻存续期间购买的房屋，该房屋属于夫妻共同共有房屋。刘芳芳将共有房屋转让给刘聪聪，但黄运华在庭审中陈述转让合同没有经其签名，其没有收到首付款，所以不认可房屋转让的事实。本院认为，原、被告双方之间系亲戚关系，两被告又系夫妻关系。刘芳芳于2017年9月将涉案房屋转让给刘聪聪后，刘聪聪便于2017年10月开始房屋装修，且在2018年10月1日乔迁至涉案房屋居住，并宴请亲朋好友。无论是涉案房屋装修、乔迁宴请亲朋好友、入住涉案房屋等事实，均是刘聪聪对涉案房屋主张所有权的一种表现，尤其是乔迁邀请亲朋好友到场，在传统的风俗习惯中是对房屋所有权对亲朋好友的宣示。黄运华无论是涉案房屋装修期间，还是乔迁之时，或者刘聪聪家人入住涉案房屋的事实，均是明知的；但黄运华未向法庭提交证据证明自己向刘聪聪主张涉案房屋所有权的事实，所以本院对黄运华陈述不认可房屋转让的抗辩不予采纳，刘聪聪与刘芳芳之间签订的《房屋转让合同》合法有效。因涉案房屋至今未办理产权登记及过户手续，且涉案房屋已在案外人与刘芳芳民间借贷纠纷中查封，并评估上网拍卖，致使双方约定的合同目的不能实现，即无法实现所有权的转移，故原告诉请要求解除合同具有事实及法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故刘聪聪有权要求刘芳芳返还因购买房屋所收取的首付款34万元及刘聪聪为涉案房屋支付的按揭贷款。对于房屋装修价款，已通过添附行为直接成为涉案房屋的一部分，无法直接返还；其价值已包含在涉案房屋的评估价值中，应由受益人折价补偿。考虑原告已在涉案房屋居住一年多、双方过错程度及房屋装修折旧等因素，综合原告装修实际支出、涉案房屋评估价值、涉案房屋毛坯价格及本地房屋装修情况，本院酌定房屋装修价款按江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋评估价减去涉案房屋毛坯价后，按60%的比例进行折价补偿，即折价补偿款为（1572500-960000）×60%=367500元。关于黄运华是否应当承担返还购房款及装修款的问题。本院认为，刘聪聪支付的34万元首付款系直接交付给刘芳芳个人，故该款应由刘芳芳返还，黄运华对该款不负有还款责任。对刘聪聪按月支付的房屋贷款，因该房屋贷款本系夫妻共同债务，刘聪聪代为归还贷款减轻了刘芳芳与黄运华夫妻之间的债务负担，夫妻两人因此获益，故刘芳芳与黄运华应共同对该款项承担返还责任。关于房屋装修价款，因涉案房屋原系毛坯房，通过原告对涉案房屋的装修，提升了涉案房屋的整体价值；江西寰宇房地产土地资产评估有限公司在涉案房屋的评估中亦指出，涉案房屋评估市场价值为157.25万元，本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值，例如地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶等，故两被告因原告的装修行为而共同获益，两被告应共同对该款项承担补偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘聪聪与被告刘芳芳于2017年10月4日签订的《房屋转让合同》；二、被告刘芳芳应在本判决生效后15日内返还原告刘聪聪支付的房屋首付款34万元；三、被告刘芳芳、黄运华应在本判决生效后15日内返还原告刘聪聪支付的房屋贷款124416元及房屋装修折价补偿款367500元；四、驳回原告刘聪聪的其他诉讼请求；案件受理费15280元，由原告刘聪聪自行负担4363元，由被告刘芳芳负担10917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  孔繁灵人民陪审员  温晓敏人民陪审员  温端秀二〇一九年十二月十二日书 记 员  陈文琦