湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0202民初3170号原告：曹晓良，男，汉族，1968年3月14日出生，住株洲市荷塘区。原告：曹群彬，男，汉族，1989年10月24日出生，住湖南省桃江县。委托代理人：曹晓良，男，1968年3月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省桃江县，系曹群彬父亲。被告：株洲汇宇房地产开发有限公司，住所：株洲市荷塘区公园路32号7栋104号，统一社会信用代码：91430200799140492N。法定代表人：刘平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭国珍，湖南天隆律师事务所律师。被告：邹昌贵，男，汉族，1963年7月24日出生，住湖南省株洲市石峰区。原告曹晓良、曹群彬诉被告株洲汇宇房地产开发有限公司（以下简称汇宇房地产公司）、邹昌贵所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，曹群彬申请以共同原告身份参加诉讼，本院依法追加曹群彬为共同原告。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹晓良、曹群彬的委托代理人曹晓良到庭参加了诉讼，被告株洲汇宇房地产开发有限公司、被告邹昌贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹晓良、曹群彬向本院提出诉讼请求：1、确认株洲市荷塘区XXXX1601房屋归原告所有；2、判令被告立即协助办好相关房屋产权登记事项；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月8日，原告与被告法定代表人刘平达成口头协议，由原告以其儿子曹群彬的名义购买株洲汇宇房地产开发有限公司开发的XXXX1601号房屋，约定了该房屋的总价为24万元，并于当日交付现金5万元，2011年9月15日上午原告将余款现金提至被告汇宇房地产公司在天元区的办公室，同时由被告汇宇房地产公司出具编号为0000377／0000378号两张专用收款收据，被告汇宇房地产公司于2012年10月22日开具交房通知和房屋交接书。同时通知物业将房屋钥匙及房屋交付给原告，后原告才知道因被告汇宇房地产公司原因，该房屋暂时无法办理相关产权，但被告汇宇房地产公司多次口头承诺该房屋无其他瑕疵，过后会将产权办好。原告于2014年8、9月份对该房屋进行装修，但被告邹昌贵看到本人装修，马上依据与被告汇宇房地产公司达成的协议掌管房屋网签秘钥的便利将该1601号房屋网签至其名下，且该网签是在被告汇宇房地产公司已经实际交付房屋给原告几年后才恶意签注，原告知道后多次向两被告要求更改，但因其他原因导致无法更改，2015年5月25日左右，被告邹昌贵安排人告知于原告，说该1601号房屋为其所有，并提供一份判决书，但经原告查看该判决书并没有体现1601号房屋为被告邹昌贵所有，原告即于2015年5月27日向株洲市房产局提出报告，但因XXXX没有通过相关验收，无法办理相关手续和作出相关处罚，故而只能不了了之，为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法裁判。被告汇宇房地产公司未予答辩，也未提交证据。被告邹昌贵提交了书面答辩状：一、答辩人与原告曹晓良不存在物权纠纷。XXXX1601号房屋早在2009年就由株洲市中级人民法院裁定过户给答辩人，产权应属于答辩人。原告与第一被告汇宇房地产公司没有购房合同，更没有实际入住。虽然汇宇公司恶意向曹群彬交房，产生曹群彬居住现状，答辩人与曹群彬可能产生纠纷，但与原告曹晓良没有法律关系。二、本案不属于物权确认纠纷。本案房屋没有进行任何物权登记，汇宇公司都没有取得物权。现在存在答辩人的抵债民事法律行为与原告的买卖合同行为，本案物权来源于债权合同的履行结果，如果二个法律关系均属有效，则本案所确认的是应当继续履行哪一个法律关系的问题，履行完毕才能发生确认物权归属。该栋商品房没有办理大证，能不能办还不确定，现在确认物权，根本不具备法律条件。三、刘平的刑事判决书及黎某的民事判决书不能证明答辩人不享有物权。刘平刑事判决书查明了案涉房屋已经抵债给答辩人的事实，且为法律生效执行裁定确认。只是因为没有办理大证，无法过户，属于非答辩人原因。黎某的民事判决书认为答辩人与黎某不存在物权侵权纠纷，各自应与汇宇房地产公司法律法律关系，判决书没有确认任何人对房屋具有物权，也没有否认答辩人的物权请求权。依据此判决，答辩人的网签虽不受物权法律保护，并不能反证明原告的购房合同必然取得物权。四、原告与答辩人都是汇宇公司的受害者，为避免纠纷，在原告将该套房屋未付款作为汇宇公司抵债房替代物的前提下，答辩人同意放弃该套房屋的物权请求，但原告对答辩人的第2、3项诉讼请求毫无依据，答辩人坚决不答应，依法不应得到支持。原告围绕诉讼请求依法提交了收款收据、交房通知、交房交接书、物业缴费单、装修收据、株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202刑初156号判决书、株洲市中级人民法院（2017）湘02刑终193号刑事裁定书、株洲市中级人民法院（2017）湘02民终959号民事判决书等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹晓良与曹群彬系父子关系。被告汇宇房地产公司开发了位于株洲市荷塘区XXXX项目。2011年3月8日，曹晓良以曹群彬的名义与汇宇房地产公司达成口头购房协议，约定曹群彬购买汇宇房地产公司XXXX项目下1601号房屋，房屋总价款216434元。同日，曹群彬向汇宇房地产公司交付订金5万元。2011年9月15日，曹群彬向汇宇房地产公司交付剩余房款，汇宇房地产公司出具了专用收款收据，载明：交款人：曹群彬1601号，人民币贰拾壹万陆仟肆佰叁拾肆元整，交款事由：房款。收据加盖了汇宇房地产公司的财务专用章。同时，汇宇房地产公司还收取曹群彬维修基金、税款等代收费23566元，并出具了收据。2012年10月22日，汇宇房地产公司与曹群彬签订《房屋交接书》，确认汇宇房地产公司向曹群彬交付了1601号房屋，建筑面积为91.13平方米，房屋总房价款216434元已付清。同日，汇宇房地产公司向物业公司出具交房通知单，通知物业公司1601号业主曹群彬房屋款项已全部交清，请为该业主办理交房手续。物业公司从2012年10月22日起计算物业费。曹群彬收房后，对该房屋进行了装修，并交纳了物业费。另据本院于2017年4月25日作出的（2016）湘0202刑初156号刑事判决书查明的事实，汇宇房地产公司法定代表人刘平因开发“XXXX”项目向邹昌贵借款3100万元，双方于2009年4月27日签订一份《和解协议》，约定汇宇公司将XXXX项目中的第一、二、三、四楼商铺和708号、607号等53套住宅用房抵债给邹昌贵。次日经株洲市中级人民法院裁定将汇宇公司开发的XXXX第一、二、三、四楼商铺和1103号、1109号等45套房产过户至邹昌贵名下。邹昌贵的陈述：“到2009年，我想尽快把钱收回来，我和刘平协商后达成协议，他把一部分XXXX的商品房和商铺转让给我，而后2009年4月28日通过株洲市中级人民法院的裁定，他把XXXX的1至4楼的商铺和商品房共计45套过户到我名下，作为还我一部分借款，另外还有30套商品房我俩协商，也是转让给我，之后陆续办理了网签。到了2010年7、8月的样子，他找我讲他要拿转给我的75套商品房去卖，卖了再给我钱，我同意了并于2010年8月3日签订了一商品房回购协议，他回购包括商铺在内的共75套房去卖，卖后给我钱还欠我的3,300万，之前还了我200万，而后刘平违反协议没按回购协议给我钱，2014年8月22日，我就和他解除了之前的商品房回购协议，确认他还欠我3300万。在这期间刘平公司正常卖出去30套房，共付给我8,559,107元，还剩35套房包括607、708、1601、1103、1502房退还给了我，607房2014年8月11日房产局已网签到我名下，708房因我卖给了我公司职工王某某，所以网签写的是王某某的名字。经调查，刘平将607房于2015年1月16日卖给了一个叫黎某的人，此人付了20万给刘平，其余几套也卖了，607房在2014年8月11日房产局已网签到我名下，其余房产也在2009年1月至2014年8月网签到我名下，刘平已将607房、708房、1601房、1103房、1502房私自卖给了别人，都没有签订正式售房合同，只签了内部协议，买家都已入住。2014年8月22日解除回购协议至今，刘平都没有付款给我。”曹晓良、曹群彬系父子关系，曹晓良以曹群彬名义购买了位于株洲市荷塘区房屋，并愿意将该房屋确认归曹群彬所有。另查明，涉案的1601号房屋现备案登记，权利人为邹昌贵。本院认为，本案系所有权确权纠纷。本案争议焦点为：涉案房屋应归谁所有。公民的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，曹晓良与曹群彬系父子关系，曹晓良以曹群彬的名义与汇宇房地产公司达成购买XXXX1601号房屋的口头协议，汇宇房地产公司已按照约定收受曹群彬购房款216434元，并与曹群彬签订了《房屋交接书》交付房屋，曹晓良、曹群彬已实际占有使用该房屋，双方行为符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故汇宇房地产公司与曹群彬之间成立商品房买卖合同关系。涉案1601号房屋没有办理房屋过户登记手续，但房屋过户登记主要由房地产开发商即汇宇房地产公司协助办理，未办理过户登记手续的原因主要在于被告汇宇房地产公司，因此涉案1601号房没有及时办理房屋过户登记并非曹群彬的过错造成。邹昌贵与汇宇房地产公司法定代表人刘平之间存在借贷关系，刘平与邹昌贵达成协议，将涉及本案1601号房屋的多套房屋转让给邹昌贵用以抵偿借贷债务，此抵债行为是基于民间借贷关系产生，双方没有真实的房屋买卖意识表示，没有形成真实的商品房买卖合同关系，且未就本案1601号房屋在产权登记部门办理具有物权公示效果的产权登记，不发生物权效力，不能对抗第三人。在该1601号房屋未办理产权登记，也没有实际交付给邹昌贵之前，邹昌贵不对涉案1601号房屋拥有不动产物权。曹晓良、曹群彬购买了涉案1601号房屋，并实际支付了购房款，并接收了该房屋，是涉案1601号房屋的真正买受人。曹晓良自愿将该房屋确认归曹群彬所有，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以准许。据此，涉案1601号房屋依法应确认归曹群彬所有。原告要求确认株洲市荷塘区房屋归曹群彬所有的诉讼请求，本院予以支持。邹昌贵的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告提出要求被告协助办好相关房屋产权登记事项的诉讼请求，因两原告与汇宇房地产公司至今没有签订涉案1601号房屋的认购合同或者商品房买卖合同，且两原告未提交证据证明该1601号房屋已具备办理产权登记的条件，故本院对该项诉讼请求不予支持，原告可待涉案1601号房屋具备产权登记条件后另行主张。被告汇宇房地产公司、邹昌贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认位于株洲市荷塘区房屋归原告曹群彬所有；二、驳回原告曹晓良、曹群彬的其他诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由被告株洲汇宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81010321000000201。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  何丽二〇一九年十二月二十日法官助理盘利斌书记员黄郅附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。