山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10213号上诉人（原审被告）：李建，男，1978年6月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王萍（系李建之妻），住济南市。上诉人（原审被告）：王萍，女，1982年12月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：吴洪宇，男，1993年6月20日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市，现住北京市。委托诉讼代理人：韩梅，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晖，山东博翰源律师事务所律师。原审第三人：济南汇恒房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：桑雯雯，总经理。委托诉讼代理人：王伦，男，该公司职工。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行，住所地济南市。主要负责人：张文，行长。委托诉讼代理人：李福涛，男，该公司职工。委托诉讼代理人：贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。上诉人李建、王萍因与被上诉人吴洪宇、第三人济南汇恒房产经纪有限公司（以下简称汇恒房产）、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行（以下简称邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建、王萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费由吴洪宇承担。事实与理由：一、2017年4月29日李建、王萍因急需资金将其名下的房产出售给吴洪宇。按照合同约定，李建、王萍收到首付款后，将房屋交付给吴洪宇使用。2018年11月25日李建、王萍与吴洪宇、济南汇恒房产经纪有限公司签订了补充协议，该补充协议对李建、王萍的银行按揭还款及涉案房屋解押资金进行了重新约定。由于李建、王萍经济困难，无法按时偿还银行贷款更无法自筹资金进行房屋解押。吴洪宇根据李建、王萍的实际情况，同意由他来偿还银行按揭贷款，并协助李建、王萍办理垫资解押事宜。由此可见，吴洪宇对李建、王萍无能力自筹资金解押是明知的，并同意协助李建、王萍一并解决垫资解押事宜。现由于吴洪宇并没有协助李建、王萍办理垫资解押事宜，才导致资金涉案房屋没有解押，故此尚未办理产权过户，因此，李建、王萍在本案中并未违约。二、李建、王萍并未违约，不应不承担吴洪宇的律师费、交通费、保全申请费和其他违约费用。该房屋剩余房贷49万左右，因李建、王萍目前无力解押，需要垫资公司垫资才能解押，垫资公司为了资金安全，需要买房人即吴洪宇配合，证明这个垫资款项确实是用于房屋解押，还要求与吴洪宇见面。因吴洪宇不配合导致垫资失败，垫资失败的原因系吴洪宇的不配合导致。在2019年3月份下来房产证之后，李建、王萍就开始着手寻找垫资公司直到6月还在跟吴洪宇协商垫资和还款事宜，期间吴洪宇却在五月份就找好律师准备起诉李建、王萍并未告知其真实想法，李建、王萍认为这期间是被吴洪宇所骗。其二、吴洪宇涉嫌骗贷，吴洪宇欠李建、王萍剩余房款总共47万左右，却要求李建、王萍帮他贷款70万，李建、王萍无法履行帮吴洪宇70万贷款的请求(骗贷是要负法律责任的)，后来跟吴洪宇协商贷款37万或是47万，吴洪宇没有给李建、王萍答复。李建、王萍请求，吴洪宇将房屋剩余款项转入李建、王萍房贷账户，剩余的部分由李建、王萍补齐共同出资解押，解押后李建、王萍协助吴洪宇办理过户事宜。此房屋解押过户后，李建、王萍依然可以按合同约定协助吴洪宇办理贷款事宜，贷款最高金额不超过47万。李建、王萍并未违约，合同规定，下房产证之后开始办理解押过户事宜。房产证2019年3月份中旬已下证，下证后，李建、王萍一直积极办理房产解押事宜，因吴洪宇的不配合导致垫资失败，按照双方签订的补充协议的约定，李建、王萍不存在违约的情形，李建、王萍为维护其合法权益特上诉至贵院，望贵院判如所请。吴洪宇答辩称，一审判决认定李建、王萍违约的事实清楚。（一）吴洪宇与李建、王萍在《商品房买卖合同》中明确约定，涉案房产办理抵押注销手续的款项来源除吴洪宇支付的首付款外，需李建、王萍自行筹款，而李建、王萍怠于筹款。2017年4月29日，吴洪宇与李建、王萍通过济南汇恒房产经纪有限公司就位于济南市槐荫区某某某某XX号楼X-XXXX室（房产证号：济南XXXXXXX）的房产签订了《商品房买卖合同》。合同约定李建、王萍应于涉案房产的《房屋不动产权证》（初次登记）办理完毕后90日内，委托并协助济南汇恒房产经纪有限公司办理房产过户及相关手续。合同还约定，李建、王萍应当在办理不动产权证前办理抵押注销手续，而办理该手续的款项来源为吴洪宇支付的首付款及李建、王萍自行筹款。后吴洪宇按《商品房买卖合同》的约定给付给李建、王萍首付款，而李建、王萍却拒绝自行筹款。（二）吴洪宇与李建、王萍在《补充协议》中约定，吴洪宇每月支付给李建、王萍的款项用于偿还涉案房屋每月的贷款月供，不得挪用。而李建、王萍却违反约定将此款项挪作他用。吴洪宇除按照《商品房买卖合同》的约定给付首付款外，还替李建、王萍偿还涉案房产的银行贷款月供。因李建、王萍未如期办理涉案房屋的银行月供还款事宜，吴洪宇与李建、王萍、济南汇恒房产经纪有限公司于2018年11月25日，就2017年4月29日的《商品房买卖合同》签订《补充协议》。《补充协议》约定，自2018年12月起，李建、王萍收到吴洪宇的偿还涉案房屋月供的款项（2723.88元/月）后用于偿还每月贷款月供，不得挪用。后吴洪宇每月按时打款，李建、王萍却违反约定，未将其按月收到的该款项用于偿还涉案房屋的贷款月供。至此，吴洪宇已完全履行了合同义务，而李建、王萍却多次违反双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。李建、王萍于2019年3月11日办理完《房屋不动产权证》后，吴洪宇多次要求二人按双方合同约定，办理解押手续并协助吴洪宇办理涉案房产的过户手续，李建、王萍均以各种理由拒不办理。（三）李建、王萍要求吴洪宇协助其办理垫资事宜无合同及事实根据。李建、王萍在上诉状中所述“因吴洪宇没有协助李建、王萍办理垫资事宜，才导致涉案房屋没有解押”并由此得出李建、王萍并未违约的结论。其所述完全是李建、王萍凭空臆造，毫无合同及事实根据。吴洪宇没有协助李建、王萍办理垫资事宜的合同义务，双方从未有过垫资的约定。（四）李建、王萍在上诉状中已自认其违约。李建、王萍在上诉状中所述“由于上诉人经济困难，无法按时偿还银行贷款更无法自筹资金进行房屋解压”亦自认其违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴洪宇向一审法院起诉请求：1.责令李建、王萍继续履行合同，办理位于济南市槐荫区某某某某XX号楼X-XXXX室（房产证号：济南XXXXXXXXXX）房屋的解除抵押、办理房产过户及按揭贷款手续；2.责令李建、王萍支付吴洪宇自2019年6月10日至涉案房产实际过户至吴洪宇名下的违约金（暂计算为人民币20000元）；3.责令李建、王萍偿还吴洪宇房产佣金人民币24971元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、交通费等由李建、王萍承担。一审法院认定事实：吴洪宇与赵某某系夫妻，李建、王萍系夫妻。吴洪宇具备在济南市的购房资格。坐落于济南市槐荫区泰安路887号某某某某XX号楼X-XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）于2019年3月11日登记为李建、王萍共有，不动产权证号为济南XXXXXXXX。李建、王萍购买该房屋时，向邮储银行按揭贷款53万元，贷款期限为2013年10月25日至2042年10月25日，邮储银行已经取得了该债权的抵押权登记。2017年4月29日，李建、王萍作为甲方（出卖人），吴洪宇作为乙方（买受人）、汇恒房产作为丙方（居间人）三方签订《商品房买卖合同》一份，约定甲方将2002号房屋及配套设施以1074856元的价格卖予乙方，签订该合同时由乙方向甲方支付定金54856元。房款支付方式为按揭贷款，乙方于2017年5月31日前交付购房款50万元，于办理房产证前甲方办理解押一周内支付购房款20万元，剩余购房款37万元，乙方于甲方办理完毕2002号房屋所有权登记后45个工作日内提供贷款资料到银行办理按揭贷款手续。甲方承担办理甲方房产证的所有税费，乙方承担过户至乙方的所有税费。甲、乙双方应在甲方取得《房屋不动产权证》办理完毕后90日内，委托丙方办理房产过户及相关手续。甲方于乙方付款当日向乙方交付房屋。甲方应在办理不动产权证前到有关部门办理抵押注销手续，办理该抵押解除手续的款项来源于甲方筹款及乙方首付款。第九条违约责任中第2款约定“甲乙方双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按和合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等），合同继续履行。”第5款约定“若甲方违约，则定金双倍返还于乙方，并向乙方赔偿总房款30%的违约金；若乙方违约，则定金不退，并向甲方赔偿总房款30%的违约金；甲乙任何一方违约造成本合同无法履行或解除合同的，乙方支付给丙方的佣金（总房款的百分之贰）不予退还，若甲方违约，由甲方承担乙方支付的佣金，若乙方违约，则自行承担；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。”上述合同还约定了其他内容。签订上述合同当日，吴洪宇向李建、王萍交付了54856元，李建向吴洪宇出具了54856元的定金收条。现吴洪宇及李建、王萍均认可该54856元中仅4856元为定金，剩余5万元为购买涉案房屋内家具家电等的款项，不计入购房款。签订该合同后吴洪宇向汇恒房产支付了居间服务费24971元。2017年5月10日、5月15日，吴洪宇又分别向李建、王萍支付购房款40万元、10万元。在支付上述购房款后，李建、王萍已将2002号房屋校付吴洪宇使用。签订上述房屋买卖合同后，由李建、王萍继续负责偿还邮储银行的抵押贷款。2018年6月份起，李建、王萍的抵押贷款开始出现逾期偿还的情况。2018年6月2日，吴洪宇又向李建、王萍支付购房款7万元，李建出具的《收条》中载明该部分购房款为“预付部分购房款，用于甲方解押”。2018年11月25日李建、王萍作为甲方，吴洪宇作为乙方，汇恒房产作为丙方，三方签订《补充协议》一份，载明：因甲方出售的该房屋，未能如期办理银行月供还款事宜，造成该房屋银行还款逾期，为避免该房屋后期涉及银行贷款而产生纠纷影响甲乙双方的权益，现甲乙双方经友好协商，共同委托居间方丙方就原合同内容作如下补充：“1.乙方于2018年11月25日，向甲方一次性转款16542.09元，此款作为甲方偿还该房屋自2018年6月1日-2018年11月30日期间的月供，包括：已拖欠的本金，利息，罚息。”2.自2018年12月起，甲方该房屋每月的月供2723.88元，由乙方于每月24日打入李建银行扣款账户：中国邮政储蓄银行南辛支行6210984510006745670。3.李建保证于2018年11月25日收到乙方所支付的款项仅作为该房屋自签订日当月及前五个月的月供，本金，利息，罚息。自2018年12月起收到乙方所支付的款项作为每月偿还月供使用，不得挪用。李建银行扣款后的微信或短信截图7日内发于乙方。如甲方违反此条款约定，乙方按照月供的双倍，从乙方未支付的房款中扣除，扣除的费用为甲方关于此项约定的违约金。4.该房屋在2019年1月31日前，如开发商提交了初始登记资料，那么乙方每月24日打入的为甲方偿还月供的款项一直延续到下证前的最后一个月。如开发商未提交初始登记资料，则由乙方办理该房屋产权证加急事宜，产生的相关加急费用由甲方承担，并从乙方未支付甲方的房款中扣除。乙方每月24日打入的为甲方偿还月供的款项一直延续到下证前最后一个月。5.乙方自2018年11月25日至该房屋下证日之前，所支付甲方的全部款项，冲抵房款，合并在乙方未支付款项中扣除。6.该房屋下证后，乙方将除贷款部分剩余款项打入丙方指定账户，此款项用来办理甲方就该房屋未结清贷款部分，甲方自行筹集剩余贷款资金，于银行还款解押当日，丙方将监管的乙方款项，甲方将自行筹集的贷款资金，打入甲方银行扣款账户，用来办理银行还款。甲方如凑不齐剩余贷款资金，丙方可视情况协助办理垫资事宜，产生的所有费用由甲方自行承担。7.除本协议约定内容外，关于该房屋其他的事项仍按照甲乙丙三方签订的原商品房买卖合同履行。”签订上述补充协议的当日，吴洪宇向李建、王萍偿还按揭贷款的银行账户中转付了16542.09元款项。吴洪宇于2019年5月14日向汇恒房产转付99838.51元，由汇恒房产对该款项进行监管。2018年12月至2019年5月期间，吴洪宇的妻子赵某某每月向李建、王萍按揭贷款还款账户转付2723.88元，共计转付16343.28元。李建、王萍的按揭贷款还款账户明细显示，2018年11月25日邮储银行划转2018年6月份的按揭贷款本息之后，李建、王萍仍未按期还款。直至2019年3月10日，李建、王萍一次性偿还了2018年7月至2019年2月期间的按揭贷款本息。在此之后，截止本案法庭辩论终结，李建、王萍未再偿还邮储银行的贷款。2018年5月25日，汇恒房产将监管的吴洪宇转付的99838.51元款项退还给了吴洪宇。截止2019年8月24日，李建、王萍在邮储银行的涉案按揭贷款拖欠本金为479679.91元。吴洪宇称，因李建、王萍迟迟未能清偿邮储银行的按揭贷款，且存在多次逾期还款的情况，为了帮助李建、王萍尽快清偿贷款，并减少因房屋贷款逾期给双方合同履行所带来的风险，其才提前向李建、王萍支付了购房款7万元，与李建、王萍签订了上述《补充协议》，并按照补充协议再次向李建、王萍付款。但李建、王萍收款后，仍为按期向银行还款，涂销抵押登记，在李建、王萍取得涉案房屋的所有权登记后，仍然不履行该义务，也未在合同约定的2019年6月11日前向其办理涉案房屋的所有权登记，故李建、王萍的行为构成违约应当承担相应的违约责任。按照《补充协议》的约定，其支付给李建、王萍的16343.28元应当专项用于偿还每月的按揭贷款，但李建、王萍违反合同约定，挪用该款项，依约该款项应当双倍抵偿其应付的购房款共计32686.56元，加上之前其所支付的购房款4856元、40万元、10万元、7万元、16542.09元，共计624084.65元，剩余购房款为450771.35元。另，其称，为了向李建、王萍提前支付上述款项并为筹措可能产生的代为清偿贷款的资金，其向他人借款45万元，李建、王萍的违约行为给其造成了相应借款的利息等损失。其要求李建、王萍按照总房款的日3‰向其支付逾期办证的违约金。吴洪宇提交两份借条及转账凭证显示，其妻子赵某某于2019年3月23日向林国珍借款10万元，利息为“3%”，期限为6个月；于2019年8月24日向李某某借款35万元，利息为“3%”，期限为3个月。吴洪宇还提交2019年5月29日、7月23日、8月26日其与赵某某往返北京与济南间火车票8张，共计显示1476元。其还提交两人北京至徐州火车票两张，共计618元。李建、王萍对上述借款的真实性不予认可，且称借款中“3%”的利息约定不明确，没有写明系年息还是月息，不能认定确定利息标准。因其不存在违约行为，交通费其也不同意承担。李建、王萍并称，其在2019年3月份办理完毕房屋所有权登记后，即配合吴洪宇办理了贷款审批手续，吴洪宇的贷款金额为70万元，高于双方合同约定的最终贷款金额。双方也从未约定前期支付的款项专项用于清偿邮储银行的债务，涂销邮储银行的抵押登记，所有款项的支付都是双方沟通好的，其也在2019年3月份将之前的银行欠款进行了偿还，其并不存在违约行为。2019年5月份银行通知吴洪宇的贷款已经通过审批，可以办理贷款手续后，其便想尽快清偿邮储银行的剩余贷款但其资金紧张，一直在找公司为其垫资支付邮储银行剩余的按揭贷款，期间其也找到了一家公司，该公司同意垫资40万元，但需要征询吴洪宇的意见，其与吴洪宇联系后，吴洪宇不配合，垫资公司要上调垫资的费用，由于费用过高，其无法接受，导致垫资失败。李建、王萍主张双方房屋买卖合同约定的逾期办证的违约金过高，要求一审法院予以调整。汇恒房产称，因李建、王萍多次逾期偿还按揭贷款，才在其居间下促使吴洪宇与李建、王萍签订了《补充协议》，并由吴洪宇提前支付了部分购房款。2019年5月初吴洪宇的贷款审批通过后，涉案房屋具备了涂销抵押登记的条件，此时李建、王萍称资金紧张无法及时清偿贷款，便出现了李建、王萍寻找垫资公司代为垫资的情况。因垫付的资金超过了吴洪宇剩余的购房款金额，吴洪宇不予同意，垫资事宜未能成功。因李建、王萍无法清偿剩余贷款，其将收取的吴洪宇99838.51元监管资金退还给了吴洪宇。另查明，吴洪宇为本次诉讼支出律师费2万元。一审法院认为，吴洪宇与李建、王萍以及汇恒房产签订的涉案房屋买卖合同及后续签订的补充协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。按照房屋买卖合同第八条第4款的约定，李建、王萍应当在办理不动产权证前办理抵押注销手续，而办理该手续的款项来源为吴洪宇支付的首付款及李建、王萍自行的筹款。该合同第四条第（一）款约定吴洪宇于2017年5月31日前支付50万元购房款，于办理房产证前李建、王萍解押一周内支付20万元，剩余37万元贷款支付。综合上述合同条款的约定可知，李建、王萍清偿邮储银行贷款，办理涉案房屋抵押权注销手续的款项来源为吴洪宇支付的50万元首付款及李建、王萍自行筹款，吴洪宇除贷款37万元之外的20万元购房款应当在李建、王萍涂销抵押权登记后的一周内支付。同时，合同第七条约定了李建、王萍应当在办理完毕自己的所有权登记后90日内向吴洪宇办理涉案房屋的所有权转移登记手续。李建、王萍取得涉案房屋所有权登记的时间为2019年3月11日，故李建、王萍应按合同约定在2019年6月9日前为吴洪宇办理涉案房屋的所有权转移登记手续。而办理所有权转移登记手续的前提为涂销涉案房屋之上的抵押权登记。吴洪宇已经依约支付了首付款50万元，剩余款项应当由李建、王萍负责筹集，筹集未果的，应当认定李建、王萍违约。双方合同履行过程中，因李建、王萍无力自行筹款清偿邮储银行的债务，并已开始出现按揭月供逾期偿还，在此情况下，双方签订了《补充协议》，对吴洪宇代为李建、王萍偿还银行按揭贷款月供及其他房款的支付问题进行了补充性约定。按照该《补充协议》，吴洪宇向李建、王萍按约支付的月供款，李建、王萍应当专项用于偿还每月的贷款月供，而不能挪用。但从本案查明的案件事实看，吴洪宇每月按期打款，但李建、王萍并未将其按月收到的该款项用于按月还款，导致2018年11月25日至2019年3月10日期间，出现了贷款逾期偿还的情况，并产生了相应的逾期利息、罚息。虽然李建、王萍在2019年3月10日一次性将前期的逾期贷款进行了偿还，但其行为已经违反了双方《补充协议》约定的“作为每月偿还月供使用，不得挪用”的约定。李建、王萍的行为构成违约，按照协议约定，在此情况下，吴洪宇所代为支付的16343.28元月供应当视为已支付了双倍的房款即32686.56元。吴洪宇前期还向李建、王萍支付了购房款50万元、4856元、7万元、16542.09元，故吴洪宇已共计向李建、王萍支付购房款624084.65元，剩余未支付购房款为450771.35元。按照双方合同约定，450771.35元中的80771.35元，吴洪宇应当在李建、王萍清偿邮储银行贷款后，办理所有权转移登记前支付，剩余的37万元则以申请贷款的方式支付。现涉案房屋尚有邮储银行的按揭贷款未获清偿，按照合同约定，应由李建、王萍清偿，故对吴洪宇要求李建、王萍清偿债务涂销抵押权的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因存在李建、王萍无力清偿邮储银行按揭贷款的可能，而吴洪宇又同意在李建、王萍无法清偿邮储银行按揭贷款的情况下代为清偿。故按照该上述法律规定，在吴洪宇同意代为清偿邮储银行债务的情况下，一审法院可以支持其清偿债务后所有权转移登记的诉讼请求。因吴洪宇系代为清偿债务，在其清偿邮储银行的债务后，超过其剩余应付购房款450771.35元的部分，其有权向李建、王萍进行追偿。但因在本案中，吴洪宇尚未实际代为清偿该债务，其最终的追偿金额尚未确定，追偿纠纷尚未产生。而人民法院审理案件应当是当事人之间已经实际发生的纠纷，故在本案中，一审法院对吴洪宇所提出的追偿请求，不予处理。李建、王萍还提出了其仅同意吴洪宇代为清偿37万元贷款，剩余购房款应当向其支付后其再向银行支付的抗辩意见。一审法院认为，双方合同约定的50万元及37万元之外的购房款的支付时间为李建、王萍办理完毕贷款清偿手续后，故李建、王萍要求吴洪宇在办理完毕贷款清偿手续前向其支付其他购房款的抗辩意见，没有合同依据，不予支持。关于违约金，按照双方合同的约定，李建、王萍逾期履行所有权转移登记义务的违约金标准为房屋总价的日千分之三。但李建、王萍向一审法院提出了该违约金标准约定过高并要求进行调低的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，吴洪宇主张，包括其已付房屋的溢价损失、其为代为清偿邮储银行的按揭贷款而发生的借款利息损失等。为证明其借款利息的损失，其向一审法院提交了两份借条及转账凭证。一审法院认为该两份借据，对利息的约定并不明确，相关债权人亦未参加诉讼，吴洪宇也未提交证据其已实际支出了相应的借款利息，故该两份借据在本案中不具备证明吴洪宇损失的证明力。一审法院认为，吴洪宇基于合同能够继续履行的预期，已经向李建、王萍支付了624084.65元购房款，该部分费用的支出，在李建、王萍未依约履行办理所有权转移登记手续的情况下，必然产生利息损失。吴洪宇的诉讼请求为继续履行合同，一审法院也予以了支持，故并不存在房屋溢价损失。吴洪宇未再举证证明其还存在其他损失，因此一审法院认为双方约定的按照总房款日千分之三的标准计算违约金，属于约定过高，应当予以调整。一审法院酌定以吴洪宇已付购房款624084.65元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，李建、王萍自2019年6月10日起计算承担违约责任。关于中介费用2.30万元。双方合同约定的该费用在违约方违约导致合同无法履行的情况下，由违约方承担，现吴洪宇主张的诉讼请求为履行合同，且一审法院对其请求予以了支持，故其要求李建、王萍向其赔偿中介费的诉讼请求，无理无据，一审法院不予支持。诉讼保全保险费，非诉讼必然产生的费用，双方合同亦未约定，不予支持。律师费2万元，双方合同约定了由违约方承担，一审法院对吴洪宇的该项诉讼请求予以支持。交通费亦属于双方合同约定的损失部分，且吴洪宇夫妻支出的济南至北京之间的交通费1476元在合理范围内，予以支持，其他北京至徐州的交通费无证据证明与本案有关，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李建与王萍于判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行清偿济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑10号楼1-2002号房屋之上剩余的按揭贷款（具体金额以银行统计为准）；中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行于上述贷款获清偿后十日内，涂销该贷款的抵押权登记；二、如李建与王萍未按期履行第一项判决所确定的义务，由吴洪宇于第一项判决履行期满之日起十日内代李建与主萍清偿涉案房屋之上的剩余按揭贷款（具体金额以银行统计为准）；中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行于上述贷款获清偿后十日内，涂销该贷款的抵押权登记；三、李建与王萍于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑10号楼1-2002号房屋之上中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行的按揭贷款抵押权登记涂销后十日内，协助吴洪宇将该房屋的所有权转移登记至吴洪宇名下；转移登记过程中的所有税费由吴洪宇负担；四、李建与王萍于判决生效之日起十日内向吴洪宇支付违约金（以624084.65元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，自2019年6月10日由起计算至涉案房屋所有权转移登记至吴洪宇名下止）；五、李建与王萍于判决生效之日起十日内向吴洪宇赔偿律师费20000元；六、李建与王萍于判决生效之日起十日内向吴洪宇赔偿交通费1476元；七、驳回吴洪宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，减半收取计312元，由吴洪宇负担12元，由李建、王萍负担300元；保全申请费5000元，由李建、王萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系李建、王萍与吴洪宇、汇恒房产、邮储银行之间因房屋买卖合同的履行而产生的争议，属房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2018年11月25日，李建、王萍与吴洪宇、汇恒房产签订的《补充协议》约定，涉案房屋下证后，吴洪宇将除贷款部分剩余款项打入汇恒房产指定账户，此款项用来办理李建、王萍就该房屋未结清贷款部分，李建、王萍自行筹集剩余贷款资金，于银行还款解押当日，汇恒房产将监管的吴洪宇款项，李建、王萍将自行筹集的贷款资金，打入李建、王萍银行扣款账户，用来办理银行还款；李建、王萍如凑不齐剩余贷款资金，汇恒房产可视情况协助办理垫资事宜，产生的所有费用由李建、王萍自行承担。由此可见，李建、王萍负有自行筹集偿还贷款资金的义务，李建、王萍所提吴洪宇没有协助李建、王萍办理垫资解押事宜，才导致资金涉案房屋没有解押的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。李建、王萍违反合同约定，应当承担违约责任。合同约定违约金过高，一审予以酌定调整，符合案件实际，本院予以维持。一审判令李建、王萍承担合同约定的律师费、交通费正确，一审判令李建、王萍承担保全申请费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李建、王萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人李建、王萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇一九年十二月二十四日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜