重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3551号上诉人（原审原告）：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黎远毅，男，1972年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区，系该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：王端竹，女，1977年3月11日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：周开秀，女，1950年5月28日出生，汉族，住重庆市开州区，系王端竹母亲。上诉人重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司（以下简称增辉物管公司）因与被上诉人王端竹物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。增辉物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判王端竹支付增辉物管公司物业服务费598.24元；2.一、二审诉讼费由王端竹承担。事实和理由：一审判决认为增辉物管公司的管理存在瑕疵，判决王端竹少交物业服务费20%，导致增辉物管公司请求的598.24元降至478.59元。1.增辉物管公司认为一审认定事实有误，因为业主李物兵擅自改变污水管道的事情增辉物管公司已向一审法院提供了履职的证据，增辉物管公司也向社区、街道办反映了，街道办也对李物兵下发了整改通知书，增辉物管公司无法提供开发商的建设规划图纸，增辉物管公司无强制恢复污水管道的权力，且业主的改道行为属于侵权行为，理应由业主委员会诉讼该业主，而不是增辉物管公司的恢复职责。2.学府尚城1栋没有另一业主在装修过程中打洞，王端竹没有提供相应证据证明。3.王端竹没有提起反诉追究增辉物管公司的违约责任，降低物业服务费20%的请求，而一审法院自行扣减增辉物管公司的物业服务费没有事实和法律依据，属于程序违法。4.吴有英案一审法院扣减的物业服务费比例是10%，包括王端竹在内的另外四人一审法院扣减的物业服务费比例是20%。由于一审法院裁判不统一，导致学府尚城小区80%已全额缴费的业主纷纷要求退回20%，小区极不稳定。以小区业主向青成为例，2018年增辉物管公司也向一审法院起诉过，追交物业服务费，该判决也是全额支持增辉物管公司的诉讼请求，而且该判决已生效并已执行。2019年向青成仍然未交物业服务费，增辉物管公司仍然向一审法院起诉，一审中向青成主动与增辉物管公司进行和解，在一审法院达成了和解笔录，全额缴纳了物业服务费。现在因为一审判决不统一，导致以向青成为首的业主纷纷要求增辉物管公司退回20%的物业服务费。王端竹辩称，李物兵改道，增辉物管公司有没有义务管理，钻孔的问题，增辉物管公司有没有义务管理，业主睡觉都担心墙会垮。业主挣钱不容易，买房更不容易。小区化粪池清理不干净，导致喷到公路上，有证据可以证明。消防控制室的问题，是收回来才知道被更换的事情。增辉物管公司还准备把活动室租出去，小区的老年人活动怎么办，增辉物管公司这些行为都是在乱整，王端竹并不是不交物管费，也当然给得起物管费。只要增辉物管公司整改管道，清理干净化粪池，把这些问题解决清楚，王端竹会交物管费。真正服务好了，一分钱也不会差。增辉物管公司向一审法院起诉请求：判令王端竹支付增辉物管公司物业服务费1880.28元；并按照拖欠物业服务费的金额按日按3‰支付增辉物管公司违约金至2018年12月31日止。一审法院认定事实：2015年8月12日，原开县增辉物业管理服务有限公司与开县云枫街道平桥社区学府尚城业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：学府尚城业主委员会委托开县增辉物业管理服务有限公司提供物业服务。小区物业服务收费实行包干制，住宅按每平方米1元/月收取；业主应于每月10日之前起交纳物业服务费用。同时约定物业服务费用或者物业服务资金按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。开县增辉物业管理有限公司于2015年9月1日起入住开县云枫街道平桥社区学府尚城小区开展物业服务工作，至2017年10月1日，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。王端竹系×房屋业主，房屋建筑面积104.46平方米。2017年2月25日，“学府尚城”小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县云枫街道平桥社区学府尚城业主委员会以及部分业主代表签订学府尚城活动用房调换协议：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，学府尚城业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将学府尚城2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足学府尚城小区业主的需要。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞。2019年7月23日，在社区、街道、开发商三方协助下，消防控制室换至原小区原来规划的1号楼1层1号房内，附梁上的孔洞一直没有修复。另查明，2017年10月16日，重庆市开州区质量技术监督局通知学府尚城各业主：因在用电梯定期检验不合格（电梯机房内无通风降温设施），存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用，导致该小区电梯停运4天。庭审中还查明，×业主李物兵，在装修过程中私自改变生活排水管的走向。2019年2月19日，重庆市开州区人民政府云枫街道办事处通知重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司及时安排人员对业主李物兵家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状。庭审中还查明，增辉物管公司在2016年9月1日至2018年8月30日期间，将其收取物业服务费的标准下调为0.9元/月/平方米。王端竹没有缴纳的物管费为[2017年1月1日至2018年8月30日（20个月×104.46平方米×0.90元/月/平方米＝1880.28元）]。增辉物管公司于2018年5月20日书面向王端竹发出催收通知，要求王端竹缴纳2017年1月至2018年8月的物管费1880.28元，王端竹在一审法院第一次开庭后向增辉物管公司支付了物管费1000元，下欠物管费经增辉物管公司在2018年8月后催收，王端竹一直没有交纳。因开县撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司于2017年7月10日变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”。一审法院认为，因撤县设区，原开县增辉物业管理服务有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”，原开县增辉物业管理服务有限公司于2015年8月12日与王端竹所居住的原开县云枫街道平桥社区学府尚城业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由增辉物管公司享有和承担。该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”。王端竹居住的小区业主委员会与原告之间签订的《物业服务合同》，对原开县云枫街道平桥社区学府尚城小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。增辉物管公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的王端竹应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。王端竹的房屋面积为104.46平方米，未交纳2017年1月1日至2018年8月30日的物业服务费。增辉物管公司虽于2018年5月20日书面向王端竹发出催收通知催缴2017年1月1日至2018年8月30日的物管费1880.28元。但根据《物业服务合同》的约定：业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。该条款项下有物业服务费用或者物业服务资金按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。合同双方对按年或按季交纳选择不明，因此，王端竹应于每月10日前交纳物管费用。增辉物管公司于2018年5月20日书面只能催收王端竹2018年5月份以前未交纳的物管费用即17月×104.46平方米×0.90元/月/平方米（下调后）＝1598.24元。在诉讼中，王端竹已支付物管费1000元，实际下欠增辉物管公司物管费598.24元。王端竹提出，自己没有在家居住，只能付一半的物业管理服务费。其主张不符合物业服务合同的约定，一审法院不予支持。王端竹还提出，增辉物管公司一直没有清理化粪池，粪水横溢；增辉物管公司擅自改装小区内污水和粪便管道，严重影响消防通道出行；电板房墙壁漏水，增辉物管公司不整改；小区内消防控制室未经业主知晓擅自移在巷道，导致安全隐患；每一层楼的天花板溃烂，路灯没有灯罩，导致业主出行不便；小区内1栋1楼6号房业主因私自改造管道导致爆炸，危及业主生命；1栋5号房和2栋6号房打坏剪力墙，割断钢筋，建委、国土、街道办、社区责成增辉物管公司修复，一直没有修复；2017年10月17日18时，增辉物管公司擅自停电4天导致精神伤害和食物溃烂，增辉物管公司完善上述事实并赔偿电梯停运损失400元后依理依法承认缴清物业管理费用。消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后调换，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；电梯停运是因电梯定期检验不合格，存在严重安全隐患而停运，王端竹没有举证证明系增辉物管公司擅自停运，其主张一审法院不予支持。对于王端竹提出的增辉物管公司一直没有清理化粪池，粪水横溢；擅自改装小区内污水和粪便管道，严重影响消防通道出行；电板房墙壁漏水，增辉物管公司不整改；每一层楼的天花板溃烂，路灯没有灯罩，导致业主出行不便等问题；王端竹没有向一审法院提供相关证据予以证明，其主张一审法院不予支持。对王端竹提出的小区内1栋1楼6号房业主因私自改造管道导致爆炸，危及业主生命；1栋5号房和2栋6号房打坏剪力墙，割断钢筋，建委、国土、街道办、社区责成增辉物管公司修复，一直没有修复，只同意支付一半的物管费。小区1栋1-6业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，增辉物管公司没有向一审法院提供相关证据证明进行阻止以及向社区及街道办报告。街道办通知增辉物管公司及时对业主家停止供电、供水服务，但生活排水管一直没有恢复原状。增辉物管公司在物业服务中存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞一直没有修复。增辉物管公司没有尽到监督职责，在物业服务中也存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用。一审法院酌定调减物业管理费20%。王端竹的主张一审法院部分予以支持。王端竹应当支付增辉物管公司2017年1月至2018年5月31日的物业服务费598.24元×（1－20%）＝478.59元。增辉物管公司要求王端竹支付自2017年1月1日起至2018年8月31日止的物管费1880.28元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。增辉物管公司还主张由王端竹以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至2018年12月31日止。虽增辉物管公司与王端竹所居住小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：甲方（开县学府尚城小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方（增辉物管公司）支付违约金。但增辉物管公司自身在物业服务中存在一定的瑕疵，其主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由王端竹在判决生效后七日内支付增辉物管公司2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费478.59元；二、驳回增辉物管公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由增辉物管公司负担10元；由王端竹负担40元。二审中，增辉物管公司向本院提交以下证据：部分业主出具的证明（附：业主身份证复印件、房屋权属证书或者商品房买卖合同复印件），拟证明：消防控制室的调换系开发商与业主委员会和部分业主代表协商后达成，增辉物管公司对此不知情，包括附挑梁上的洞。另补充说明：雷灵敏案的一审判决认定的事实非常清楚，污水管的问题增辉物管公司已经尽到管理职责。钻孔的问题，是在增辉物管公司入住小区前已经打孔。王端竹质证认为，该证明是增辉物管公司随便找的一部分人造的假。本院审查认为，增辉物管公司提交的部分业主出具的证明及附件材料，因证明人未出庭作证，本院无法核实该证明的真实性，且证明人证实的内容无其他证据佐证，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对增辉物管公司的上诉请求及双方的诉辩事实和理由，归纳本案争议焦点为：1.增辉物管公司提供的物业服务是否存在瑕疵；2.一审判决调减物业服务费的比例是否属于程序违法。本院分别评判如下：关于增辉物管公司提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。一审中，增辉物管公司提供的开州区人民政府云枫街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知，能够证明小区业主李物兵在装修过程中私自改变生活排水管的走向，且该问题至今未能得到恢复。王端竹提供的重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复等证据，既能证明小区业主李物兵在装修过程中私自改变生活排水管的走向，增辉物管公司负有牵头恢复原状和功能的职责，也能证明存在小区业主在附梁上钻孔的事实，本案二审审理过程中，增辉物管公司也认可钻孔是事实，只是不清楚是谁打的孔。依据案涉《物业服务合同》的约定以及相关法律规定，增辉物管公司在事前未及时劝阻、制止，事后未积极组织修复。因此，一审判决认定增辉物管公司在生活排水管走向的改变和钻孔问题上存在管理瑕疵并无不当。关于一审判决调减物业服务费的比例是否属于程序违法的问题。王端竹在本案一审中虽然没有明确提出降低物业服务费的抗辩主张或者对此提出反诉，但王端竹因增辉物管公司提供的物业服务存在瑕疵，提出了拒绝交纳物业服务费的根本性否定主张。因此，在增辉物管公司提供物业服务不到位的情况下，一审判决酌情调减物业服务费的比例并未超出王端竹的抗辩范围，一审判决的程序并不违法。另，关于增辉物管公司上诉主张一审法院裁判尺度不统一的问题以及其他业主依据一审判决要求增辉物管公司退回部分物业服务费的问题。本院认为，即使是同一小区、同一物业服务企业，每个案件的具体情况也不完全相同，一审法院依据业主提供证据证明的增辉物管公司提供物业服务所存在管理瑕疵的程度，对物业服务费进行不同比例的调减并无不当，且调减的比例也大致相当。其他业主要求增辉物管公司退回部分物业服务费的问题，不属本案调整范围。综上所述，增辉物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江善进审 判 员 何 洪审 判 员 李 斌二〇一九年十二月十日法官助理 胡玉婷书 记 员 唐 垚