内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4845号上诉人（原审被告）：乌某，女，1967年3月14日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：史某，男，1968年7月8日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：王某，男，1983年8月18日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张某，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人乌某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2019）内0422民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乌某上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用、邮寄送达费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人作为出租人，不是建设单位或者施工单位，没有义务向被上诉人提供“建设工程规划许可证”，目前该房屋仍存在，没有相关部门认定属于违法建筑，故上诉人和被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》并不必然无效，在合同约定的租赁期内，被上诉人不使用承租的房屋是自身原因，上诉人不应返还或退还其租金。一审法院以巴林左旗房产管理所“无法查询到涉案房屋的测绘信息”为由，认定上诉人的房屋未取得建设工程规划许可证，并认定上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。如果属于未取得建设工程规划许可证那么应属违法违章建筑，政府相关部门就会处理。一审法院不能单纯以是否能查询到测绘信息来确定是否取得建设工程规划许可证。另外，上诉人也无法得知或者控制建设工程规划许可证，该事项属于房屋建设单位办理，不应把此义务强加给上诉人，是否办理、能否办理建设工程规划许可证不是上诉人左右的。在本案中，上诉人就是单纯的出租人，如果没有解除或者违反双方签订的租赁合同，就不应当返还或者退还给被上诉人任何租金。二、一审法院确定合同无效，判令上诉人返还被上诉人租金超出被上诉人一审诉讼请求。因为上诉人和被上诉人在一审时并没有请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被上诉人庭审时称应退还剩余租金，而上诉人不同意退还任何租金。三、一审法院此判决如果不予以改判，那上诉人的此房屋再也不能出租了，这样势必损害上诉人的权益，上诉人购买的该房屋等于没有价值。综上所述，请求依法改判。王某答辩称：一、上诉人称“上诉人不是建设单位或者施工单位，没有义务提供建筑工程规划许可证”，根据谁主张谁举证的基本原则，巴林左旗人民法院根据王某的申请去相关部门调取了6号楼西侧独立房屋的建筑工程规划许可证，但并未在规划局查到此房屋的建筑工程规划许可证。后巴林左旗法院又本着对乌某负责的态度，去相关部门调取了上述独立房屋的测绘信息，也并未查到。王某举证后，乌某可以用己取得相关许可证来反驳王某的主张，并非上诉人所说让被上诉人承担举证的义务。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，显而易见，第二条意在保障承租人的承租安全等义务，规定只要未取得建设工程规划许可证租赁合同就无效，并未规定只有认定违法建筑后合同才无效。所以上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效没有任何争议。三、一审法院并没有上诉人所说超出了被上诉人的一审诉讼请求。一审被上诉人请求“判令乌某向王某返还自腾空房屋至合同期满之日的租金”，一审法院判决合同无效，并要求乌某返还租金并无不当。四、诉讼中所谓的“车库”就是紧邻6号楼西侧的一个独立的房屋，此房屋没有取得相关部门的批准，上诉人并非处于两难地位，若房屋经相关部门批准可以取得“建设工程规划许可证”，出租人可以继续享有出租的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1、判令乌某向王某返还自腾空房屋至合同期满之日的租金7500元，并按照银行同期贷款利率支付占有资金利息356.3元。2、支付定金罚则500元。一审法院认定事实：王某与乌某于2018年6月5日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租期两年，自2018年6月5日起至2020年6月5日，租金为12000元。王某于签订合同当日通过微信交了定金500元，2018年6月6日入住后，王某将交纳的定金500元计入房租将剩余的租金全部交付给乌某共计12000元。后因房屋租赁事项发生纠纷，王某将租赁的房屋腾出交给乌某。现王某起诉至法院，请求1、判令乌某向王某返还自腾空房屋至合同期满之日的租金7500元，并按照银行同期贷款利率支付占有资金利息356.3元。2、支付定金罚则500元。庭审中，王某认为，乌某不能提供房屋建设工程许可证，根据法律规定，房屋的租赁合同是无效的。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，乌某自认本案涉及的房屋“开发商没有办理房屋登记手续，没有房产证，只是将涉案房屋抵顶给我”。同时，乌某也未能举证证明涉案房屋取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案王某与乌某于2018年6月5日签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于乌某返还王某房租的问题，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，参照合同约定的房租标准（即每天租金16.44元（12000元/730天）），将王某交纳的12000元房租再扣除实际承租居住天数的房租后的剩余房租由乌某返还给王某。关于王某实际承租居住涉案房屋的天数问题，因王某所举证据不能充分证明其腾房给乌某的有效日期，而乌某认可在王某起诉其前后到涉案房屋张贴了出租涉案房屋的出租信息单，故王某实际承租居住的天数应以自承租之日到起诉之日止计算较为妥当，即自2018年6月5日至2019年4月17日计312天，以此，乌某应返还给王某房屋租金为12000元-312天*16.44元=6870.72元。对于王某要求乌某按照银行同期贷款利率支付占有资金利息356.3元及支付定金罚则500元的诉请，因合同自始无效，定金罚则也无效，利息请求没有法律依据，故对王某该诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、王某与乌某于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效。二、乌某在本判决生效后立即返还王某房屋租金6870.72元。三、驳回王某的其他诉讼请求。二审经审理查明，一审期间，经王某申请，一审法院到巴林左旗不动产登记局调取了案涉房屋住房权属登记信息，该局出具了“住房权属登记信息查询单”一份，载明“在我镇内电子档案中无房屋所有权登记记录”。一审法院到巴林左旗房产管理所调取房屋测绘信息，该所出具证明一份，证明无法查询到涉案房屋即润馨苑小区西侧独立房屋的测绘信息。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于案涉房屋，经王某申请，一审法院调取了该房屋的住房权属登记信息，信息载明“无房屋所有权登记记录”，一审法院到巴林左旗房管所调取测绘信息，该所出具证明，无法查询到涉案房屋的测绘信息。此外，上诉人亦不能提交证据证明该房屋已取得建设规划许可证，由此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案王某与乌某于2018年6月5日签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由此在本案中，一审法院参照合同约定的租金标准，判令支付房屋占有使用费并无不当，且未超出双方当事人的诉讼请求。综上，乌某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 史建辉审判员 张淑丽审判员 雷 蕾 二○一九年十二月九日书记员 于 镇