福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1278号 上诉人（原审原告）：石钦，男，1972年1月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邓志煌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄凤华，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福州市晋安区新店镇浮村村民委员会，住所地福州市晋安区新店镇浮村。 法定代表人：钱亨贵，该村委会主任。 委托诉讼代理人：陈尔珠，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文强，福建汇德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福州市五一路132号民航广场1208房。 法定代表人：林麟，该公司总经理。 上诉人石钦因与被上诉人福州市晋安区新店镇浮村村民委员会（以下简称浮村村委会）、福建永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初1955号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 石钦上诉请求:撤销福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）于2019年5月15日作出的(2018)闽01民初l955号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：（一）一审法院以不能充分证明石钦租赁合同签订于案涉房屋所有权变更登记前驳回石钦请求，是没有事实依据，应当予以纠正。石钦系善意取得案涉房屋的承租权，石钦的合法承租权应得到法律保护。首先，一审审理查明，l998年09月01日至2014年11月27日，福州市晋安区福飞北路80号金银广场一号楼l-8层的房屋所有权人为福建永辉房地产开发有限公司(以下简称永辉房地产公司)。石钦在出租人永辉房地产公司合法持有出租房屋的房屋所有权证书期间与其签订《房屋租赁合同》，石钦系善意承租人。永辉房地产公司与他人之间即使存在出租房屋的产权纠纷，石钦对此并不知情，其并不能影响石钦相信永辉房地产公司系合法出租人。其次，石钦在一审时提供其与永辉房地产公司于2013年11月18日签订的《房屋租赁合同》，双方约定：永辉房地产公司将其坐落于福州市晋安区福飞北路80号金银广场一号楼二层1#202单元约665平方米的自有房产出租给石钦使用(一楼1#01楼梯下21.6平方米免费赠送给石钦使用)，租期15年(自2014年1月1日起至2028年12月31日止)，租金合计240万元，每5年一付，该《房屋租赁合同》内容并没有违反法律法规强制规定，是合法有效的合同。最后，石钦按合同约定履行合同义务，从一审提交的《中国建设银行转账凭条》及《书面证明》可体现，石钦于2013年12月4日向永辉房地产公司指定账户汇款l00万元，永辉房地产公司于同日向石钦出具证明，确认收到石钦租赁永辉房地产公司名下产业福州市晋安区福飞北路80号金银广场一号楼二层l#202单元租金100万元。石钦合法取得租赁物使用权，并转租他人经营，至今仍继续占有使用承租房屋。因此，石钦合法有效取得该房屋的租赁权，并继续有效的占有使用。而浮村村委员会系通过房屋产权买卖形式，于2014年11月27日变更登记，方取得该房产所有权，根据买卖不破租赁的原则，石钦有权继续承租该房屋。（二）一审法院以石钦以月租金20元／㎡，一次性向永辉房地产公司承租15年，认定属于明显不合理低价，这是没有事实与法律依据的。首先，房屋租赁价格由合同双方友好协商决定，是双方真实的意思表示，并没有违反法律法规强制规定。其次，2013年该房屋的租金为19元／㎡，每年一付，而石钦与永辉房地产公司签订合同中约定租金为20元／㎡，每5年一付，对比显示，不仅租金提高5％，且每5年一付租金，需要石钦垫付大额资金。而且，无任何证据证明石钦系与永辉房地产公司串通签订《房屋租赁合同》，事实是石钦是在认定永辉房地产公司系合法产权人的前提下与其签订合同并支付租金，石钦是善意取得案涉房屋的承租权。故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效的，也不存在明显不合理低价。因此，石钦与永辉房地产公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，石钦按合同约定履行合同义务，支付租金并取得租赁房屋的使用权，在取得合法承租权之后将承租房屋转租他人经营，至今仍继续占有使用中。在石钦租赁期限内，两被上诉人通过买卖方式变更房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故石钦仍应享有该房屋的承租使用权。一审法院认定事实不清，证据不足，导致判决错误。恳请依据事实与法律予以纠正。 浮村村委会答辩称：（一）一审法院以石钦“提供的证据未能形成完整的证据链证明其承租涉案房产的真实性、合法性或合理性”，并非以“不能充分证明石钦租赁合同签订于案涉房屋所有权变更登记前”，驳回其诉讼请求。石钦歪曲一审法院的裁判依据，明显不当。（二）石钦与永辉房地产公司之间恶意串通而签订的涉案房产租赁合同，不属于善意第三人，且本案不能适用“买卖不破租赁”原则进行裁判。1.浮村村委会于一审中提交的调取于福州市不动产档案馆的福州市人民政府办公厅《关于协调金银城广场项目l#楼产权过户问题的情况汇报》，以及(2015)晋民初字第2359号民事判决书、(2018)闽01民终883号民事判决书，均明确载明涉案房产为浮村村委会因合作建房而取得的固有房产，不存在买卖事实。石钦与永辉房地产公司之间的租赁合同，是建立在永辉房地产公司与浮村村委会之间的租赁合同基础之上，而非永辉房地产公司系涉案房产所有权人的基础之上。永辉房地产公司与浮村村委会之间关于涉案房产的合作建房关系与租赁关系，已经政府文件及法院生效判决确认。浮村村委会于1999年即将涉案房产出租给永辉房地产公司，如何会于2014年向永辉房地产公司购买涉案房产？石钦与永辉房地产公司之间明显存在恶意串通而签订租赁合同，损害浮村村委会的合法权益。涉案房产为浮村村委会固有房产，不存在买卖事实，浮村村委会与永辉房地产公司就涉案房产仅存在合作建房及租赁合同关系，且浮村村委会与永辉房地产公司之间的租赁合同业经生效判决解除，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定裁判，石钦不具备案外人执行异议之诉的主体资格，依法应驳回石钦的起诉。2.永辉房地产公司未参加本案诉讼，石钦提交的租赁合同真实性无法查明，应当承担不利的法律后果。石钦提交的其与永辉房地产公司之间的租赁合同及收款证明等材料，因永辉房地产公司未参加本案诉讼，无法查明租赁合同及收款证明的真实性。石钦在一审中尚且能提供物业公司出具的虚假证明，完全有可能炮制虚假的租赁合同。在永辉房地产公司参加庭审确认租赁合同真实性的情况下，石钦应当承担举证不能的不利后果，更不能因此确认其与永辉房地产公司之间就涉案房产存在租赁关系。由于浮村村委会与永辉房地产公司之间就涉案房产不存在买卖关系，涉案房产为浮村村委会固有房产，且是出租给永辉房地产公司，本案不适用“买卖不破租赁”原则进行审理，依法应驳回石钦的上诉请求。（三）石钦与永辉房地产公司之间约定涉案房产每平方米20元租金标准，明显低于市场价格，存在恶意串通之嫌。1.石钦主张与永辉房地产公司之间2013年11月18日形成租赁关系，租金标准为每平方米20元／月，其于2014年1月1日将涉案房产出租给案外人吴月荣，租金标准为70元／㎡。两份租赁合同时间相差一个半月不到，租金标准相差三倍半，明显不符合市场交易规则。同时，石钦一审中自认案外人吴月荣于2013年承租案涉房产租金标准为l9元／㎡，其完全可以以两倍或三倍的价格从永辉房地产公司处承租案涉房产，而不必以原租金近四倍的标准向石钦承租案房产，明显不合常理。2.石钦主张涉案房产一楼21.6平方米店面，系永辉房地产公司免费赠送给其使用。石钦提交的场地租赁合同可知，石钦将该店面出租给案外人的首年月租金标准达到219元／㎡，且租金逐年递增10％。如此丰厚的回报率，永辉房地产公司却以免费方式赠送给石钦使用，只能证明石钦与永辉房地产公司双方恶意串通，刻意损害答辩人的合法权益。综上，一审法院事实认定正确，判决结果合法、合理，依法应维持一审判决，驳回石钦的上诉请求，维护浮村村委会的合法权益，维护农民集体财产不再被侵害。 永辉房地产公司未作答辩。 石钦向一审法院提出诉讼请求：1.判令终止对福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼北侧（邻南平西路）一楼叭卟奶茶店、二楼202单元的查封及腾退搬离的执行措施；2.判令浮村村委会继续履行石钦与永辉房地产公司签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费由永辉房地产公司承担。 一审判决认定事实如下：浮村村委会与福建金城大酒店有限公司（以下简称金城大酒店）、永辉房地产公司租赁合同纠纷一案，福州中院经审理作出（2015）榕民初字第999号民事判决，其中判决主文第一项的内容为：“确认原、被告之间的租赁合同关系已于2015年3月31日解除”，（2015）榕民初字第999号民事判决发生法律效力后，因金城大酒店、永辉房地产公司未主动履行生效法律文书确定的义务，浮村村委会向申请强制执行。福州中院于2017年11月15日作出（2017）闽01执362号公告，要求占用人腾退永辉房地产公司出租房产位于福州市晋安区一楼叭卟奶茶店、二楼整层。石钦以其已于2013年11月18日与前述房产所有权人永辉房地产公司签订了租赁合同为由，提出执行异议。福州中院经审查，于2018年9月14日作出（2017）闽01执异280号执行裁定，驳回石钦的异议请求。石钦不服该裁定，提起本案诉讼。另查，《房屋所有权证》【榕房权证Ｒ字第××号】载明，房屋所有权人为永辉房地产公司，共有情况为单独所有，房屋坐落晋安区1-8层，登记时间为1998年09月01日，建筑面积为8595.86㎡。《房屋所有权证》【榕房权证Ｒ字第××号】载明，房屋所有权人为福州市晋安区经济合作社，共有情况为单独所有，房屋坐落为晋安区整座，登记时间为2014年11月27日，建筑面积为8595.866㎡，房屋取得方式为买卖，上一道权利人为永辉房地产公司，规划用途为住宅。再查，石钦提交《租赁合同》体现，其于2013年11月18日向永辉房地产公司租赁了福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1＃202单元约665平方米，在租赁期内一楼1＃01楼梯下位置21.6平方米免费赠送给石钦使用。租期自2014年1月1日至2028年12月31日；15年租金合计240万元，租金每五年一付，租金首付款100万元，其中20万元为押金。石钦提交的《中国建设银行转账凭条》及《书面证明》体现，其于2013年12月4日向永辉房地产公司指定账户汇款人民币100万元，永辉房地产公司于同日向石钦出具证明，确认收到石钦租赁永辉房地产公司名下产业福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1＃202单元租金100万元。石钦提交的两份《场地经营租赁合同》体现，其将福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1＃202单元以月租金每平方米70元的价格出租给案外人吴月荣使用，将福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼一楼1＃01楼梯下位置21.6平方米以起始租金每月4730元，逐年递增10%的价格出租给案外人何承加使用。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，石钦主张对案涉房产享有阻却执行的实体权益并请求继续履行租赁合同，则应证明其在案涉房产产权变更登记前签订了租赁合同并实际占有该房产，且不存在明显不合理低价或伪造租金支付的情形。但是，首先，石钦提交的落款时间为2013年11月18日的《房屋租赁合同》,因该合同为石钦与永辉房地产公司内部达成,并未在相关部门进行合同备案,故在没有其他充分证据予以佐证的情况下,仅凭合同上记载的时间,不能充分证明该租赁合同签订于案涉房屋所有权变更登记前。其次，石钦虽然提交了其与案外人吴月荣、何承加签订的转租合同，并据此主张其已将案涉房产转租于该二人。但经多次释明，石钦始终无法提交任何何承加、吴月荣向其支付租金的凭证，亦无法提交案涉房产物业费、水电费等缴纳凭证。故仅凭现有证据，无法确认石钦在所有权变更登记前已实际占有、使用案涉房产。另外，庭审中，石钦自述“吴月荣的股东我认识，都是熟人。在我之前他们是跟永辉房地产公司签的合同，一平方是19元，五年期到了后我向永辉房地产公司承租，一平方20元”，而根据石钦提交的其与吴月荣之间签订的《场地经营租赁合同》，吴月荣系按月每平方米70元的标准向石钦支付租金。如按石钦庭审陈述，吴月荣以相对于其直接向永辉房地产公司承租案涉房产租金价格的3.5倍向石钦承租案涉房产，非正常主体能够作出的商业判断，有违商业常理，故石钦所主张的转租情况是否真实，存疑。再次，退一步说，如石钦所述转租属实，相较于该转租租金标准，石钦以固定租金价格，即月租金每平方米20元，一次性向永辉房地产公司承租15年，则属于明显不合理的低价。综上,石钦提供的证据未能形成完整的证据链证明其承租涉案房产的真实性、合法性或合理性。故对于其诉讼请求，不予支持。永辉房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回石钦的诉讼请求。案件受理费17400元，由石钦负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对一审认定的事实没有异议，故对一审认定的事实予以确认。另外，根据石钦二审提供的银行流水账单显示，吴月荣首次向石钦支付租金时间为2014年3月25日，支付金额为783740元（含一年的租金和押金，备注用途为租房），何承加首次向石钦支付租金时间为2014年4月6日，支付金额为112190元（含押金），并从2014年6月起，每月支付4730元租金。上述证据证明石钦与吴月荣于2014年3月21日签订了《场地经营租赁合同》、于2014年4月6日与何承加签订了《场地经营租赁合同》，石钦分别将案涉房屋的二楼和一楼店面转租他人，并收取租金。 本院认为，本案争议焦点为石钦是否享有阻止移交占有案涉房产的权利问题。首先，虽然石钦对案涉房产的租赁和转租时间均发生在房屋产权从永辉房地产公司过户至福州市晋安区新店镇浮村经济合作社之前，但石钦以月租金每平方米20元一次性向永辉房地产公司承租15年后，对案涉房产的二楼以月每平方米70元租金转租给吴月荣，租金价格差距悬殊明显，且永辉房地产公司将案涉房产的一楼店面以赠送方式不计租金，均有违商业常理。其次，根据石钦与永辉房地产公司公司签订的《房屋租赁合同》第四条“租赁期内，乙方在付清十五年约定租金后方可转租或转让他方经营”约定，而石钦仅在一次性支付五年租金后即将案涉房产转租他人，并非用于自行经营。再次，石钦五年来所收取的转租租金已经远超过其向永辉房地产公司一次性所支付的五年租金金额。由此，浮村村委会要求收回案涉房产应当予以支持。 综上，石钦要求法院判令终止对福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼北侧（邻南平西路）一楼叭卟奶茶店、二楼202单元的查封及腾退搬离的执行措施，以及判令浮村村委会继续履行石钦与永辉房地产公司签订的《房屋租赁合同》的理由不能成立，一审法院判决不予支持正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由石钦负担。 本判决为终审判决。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年十二月二十六日 法官助理齐传楠 书记员宋瑜