新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4974号原告：王翠玲，女，1953年9月7日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告：李振江，男，1984年7月8日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告：李艳，女，1981年7月20日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告：李峰，男，1979年4月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。四原告共同委托诉讼代理人：宋银芳，新疆元正盛业律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：赵伟方，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：姬传奇，男，1965年4月15日出生，住址乌鲁木齐市米东区。被告：董中侠，女，1965年3月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人:满君，米东区曙光法律服务所法律工作者。原告王翠玲、李振江、李艳、李峰与被告姬传奇、董中侠房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王翠玲及其委托诉讼代理人宋银芳，被告姬传奇，被告董中侠及其委托诉讼代理人满君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除李春良与被告签订的《店铺门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、要求被告返还米东区广兴东街197号13栋2019号一层至三层及地下室合计674平方米店铺（产权登记证号：乌房权证米字第××号、乌房权证米字第××号）；3、要求二被告共同支付租金35万元（2018年3月1日-2019年3月1日20万元；2019年4月1日-2019年12月31日15万元）；4、要求二被告共同支付违约金6万元（2018年7月1日-2019年9月30日以2018年度本金10万元、月利率2%计15个月违约金3万元；2018年10月1日-2019年9月30日以2018年度本金10万元、月利率2%计12个月违约金2.4万元；2019年7月1日-2019年9月30日以2019年度本金10万元、月利率2%计3个月违约金0.6万元），并以欠付租金为本金，按月息2%承担自2019年10月1日至实际清偿租金之日的违约金；5、要求二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：四原告系李春良的直系亲属。2012年3月1日，李春良与被告签订了《店铺门面租赁合同》，约定李春良将位于米东区店铺门面出租给被告使用，租期10年，前五年为每年16万元，后五年为每年20万元，被告应于上年度最后十天内一次性付清，每逾期一日承担年度房租10%的违约金。2017年6月25日李春良又与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定若被告在2018年6月一次性支付全部房租，则每年度房租按照18万元支付，若未支付则年度房租总额为20万元。2017年7月17日李春良去世，四原告目前尚未对租赁房屋进行分割，被告自2018年起至今以各种理由推诿，拖延支付租金，无奈现起诉。被告姬传奇辩称：原告所述属实，同意解除合同，愿意返还店铺。但我不应承担租金和违约金，理由是我当时租房子是用作办公室，楼上楼下是洗浴足道，中间作为办公使用，后我名下两个公司过到了儿子姬强名下，所租房屋就是姬强在使用，2016年之后的费用也是由姬强在交，2016年以后我就没有使用了，2017年的租赁合同也只是我代签的。被告董中侠辩称：同意解除房屋租赁合同，但目前只欠四个月租金，属二被告夫妻共同债务，应由二被告共同承担，不存在违约金。理由是：2018年7月我方已与原告口头解除协议，已将物品搬出，已告诉原告可以转租给别人；不同意姬传奇所说两个公司已经过给了姬强，将公司变更在姬强名下是因为儿子贷款有信用，（2018）新0109民初3768号民事判决书已经认定贷款500万元是夫妻共同债务；补充协议是对之前2012年所签协议的变更，其中未约定违约金。即使应付违约金，原告主张也过高，请求调整减少为按占用资金标准计算。经审理查明：原告王翠玲、李峰、李艳、李振江分别是李春良的妻子、长子、女儿、次子。李春良于2017年7月17日去世。涉案租赁房屋目前均登记于李春良名下，证号分别为：乌房权证米字第××号、乌房权证米字第××号。二被告系夫妻关系。2012年3月1日，李春良（甲方，出租方）与被告姬传奇（乙方，承租方）签订《店铺门面租赁合同》，约定李春良将位于米东区出租给乙方，建筑面积674平方米；租期10年自2012年3月1日至2022年3月1日，租金前五年为每年度16万元，后五年为每年度20万元，合同签订之日付清第一年租金16万元，以后每年租金于上年度最后十天内一次性付清，交不齐或逾期交付视为违约，每超过一天，乙方按每年房租的10%支付违约金；若乙方超过交纳租金期限一个月，甲方有权收回房屋；本合同履行期间，乙方无权将房屋转租给第三方；合同履行期间，如有政策变化、征购、拆迁、统一规划等原因需要拆除房屋，租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止。2017年6月25日李春良（甲方）与被告姬传奇（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：房屋地址新疆乌鲁木齐市米东区197号；双方对原租赁合同部分条款订立补充合同条款如下：一、2017年度，乙方需要对甲方支付房租为人民币18万元，分两次付清，第一次在2017年6月支付10万元，第二次在2017年9月支付8万元；自2018年起至原合同租赁期结束，若乙方能在每年6月一次性支付完房租款，则只用支付人民币18万元，若不能在六月份一次性支付完全部房租，则房租总额为20万元，分别于6月份和9月份各支付10万元；甲方同意乙方因经营不善等问题将房屋在租赁合同期限内转租第三方，但在房屋装修、改造方面需要经过甲方同意；除本补充协议规定的上述条款以外，其他关于该房屋租赁的条款依然按照双方于2012年3月1日签订的原合同执行，此协议与原租赁合同具有同等法律效力。2018年9月3日，二被告之子姬强交纳了涉案租赁房屋1－3层收费面积576.49平方米的采暖费用。涉案房屋承租用于公司办公经营，2017年签订补充协议时原告方明确要求与姬传奇签订。房屋租金已实际支付至2018年2月底，自2018年3月1日起的租金迄今再未向原告支付，目前承租房屋内尚有被告方物品。本院认为：涉案租赁合同原由四原告被继承人李春良与被告签订，李春良去世后，原租赁合同事实上继续由继承人四原告与被告继续履行。二被告对于原告方诉请解除租赁合同、返还租赁物无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、与原告形成2016年之后租赁合同关系的相对人主体；2、涉案租赁合同关系是否于2018年7月协议解除；3、原告所主张租金和违约金是否具备事实依据。关于被告姬传奇抗辩2016年之后其再未实际使用涉案租赁房屋，因此其不应继续承担2016年之后承租人义务的问题。原告持姬传奇以承租人身份订立的租赁合同主张姬传奇承担合同义务。姬传奇主张2017年租赁补充协议系代其子姬强签订，首先，原告对该陈述不予认可，其次，姬传奇对其主张的代签合同未举证证明；第三，姬传奇在庭审中自认2017年签订补充协议时原告方明确要求与姬传奇本人签订。据此，合同适用相对性原则，原告认可的承租人为二被告，二被告所承租房屋的实际使用人与房屋承租人不一致的，并不影响二被告的承租人主体身份。被告姬传奇此项抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于合同实际履行期限的问题。被告董中侠抗辩涉案租赁合同已于2018年7月解除，理由是物品已搬出。根据庭审查明情况，2018年9月3日二被告之子姬强曾交纳了之后冬季的采暖费，二被告也未提供曾与原告达成合同解除合意的证据，对于2019年9月原告曾收回房屋钥匙的行为，原告已作了明确合理的解释，即配合市容亮化建设的需要。合同中明确约定，承租人有权就涉案房屋进行转租，目前被告方虽未现实利用承租房屋，但既未行使合同转租权利，也未将承租房屋腾空交还原告，鉴于租赁合同期限尚未届满，据此本院确认涉案租赁合同截至目前并未解除，被告董中侠此项抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于所欠租金问题。合同明确约定“自2018年起至原合同租赁期结束，若乙方能在每年6月一次性支付完房租款，则只用支付人民币18万元，若不能在六月份一次性支付完全部房租，则房租总额为20万元，分别于6月份和9月份各支付10万元”。二被告对于房屋仅支付至2018年2月底无异议，则原告主张2018年3月1日至2019年12月31日租金35万元符合合同约定，二被告应当承担继续履行共同支付的责任。关于违约金诉请。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，补充协议明确约定是对原租赁合同部分条款的变更，其他条款依然按原合同执行。原合同中明确约定有违约金的计算方法，当然继续有效，对当事人具有约束力，二被告未按约定支付租金，其行为已构成违约，应按约定支付违约金。同时，根据合同约定“若乙方超过交纳租金期限一个月，甲方有权收回房屋”，二被告未按期支付租金情况下，原告未及时行使合同单方解除权，原告自己怠于行使权利的行为一定程度上也导致了违约损失的扩大。本案原、被告约定的违约金计算方法明显过高，基于被告方的调整违约金请求，本院酌定由二被告按银行贷款利率向原告支付所欠租金自到期应付之日起的利息，原告主张的起算基数和计算期间合法，本院予以确认，均以本金10万元为计算基数，2019年8月19日之前月利率4.875‰，2019年8月20日起月利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，均计至2019年9月30日，违约金共为14203.75元[（10万元×月4.875‰÷30天×414天+10万元×年4.25%÷360天×30天+10万元×年4.2%÷360天×11天）+（10万元×月4.875‰÷30天×322天+10万元×年4.25%÷360天×30天+10万元×年4.2%÷360天×11天）+（10万元×月4.875‰÷30天×49天+10万元×年4.25%÷360天×30天+10万元×年4.2%÷360天×11天）]，2019年10月1日以后的违约金继续以欠付租金35万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿租金完毕之日，此项由二被告共同承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告王翠玲、李振江、李艳、李峰与被告姬传奇、董中侠基于被继承人李春良2012年3月1日、2017年6月25日与被告姬传奇所签订《店铺门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的租赁合同关系；二、被告姬传奇、董中侠共同向原告王翠玲、李振江、李艳、李峰返还位于乌鲁木齐市米东区的租赁房屋（乌房权证米字第××号、乌房权证米字第××号），于判决生效后十日内履行完毕；三、被告姬传奇、董中侠共同向原告王翠玲、李振江、李艳、李峰支付租金35万元（2018年3月1日－2019年12月31日），于判决生效后十日内付清；四、被告姬传奇、董中侠共同向原告王翠玲、李振江、李艳、李峰支付违约金14203.75元，于判决生效后十日内付清；2019年10月1日以后的违约金继续以原告主张的租金35万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，至租金35万元实际清偿完毕之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元（原告已预交），由四原告负担832元，二被告负担6618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  徐雪莉人民陪审员  郭 艳人民陪审员  李振英二〇一九年十二月三十一日书 记 员  刘亚琼