福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1830号 原告（反诉被告）：阮剑伟，男，汉族，住福建省三明市三元区。 被告（反诉原告）：廖乃佑，男，汉族，住福建省大田县。 原告阮剑伟与被告廖乃佑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，廖乃佑于同月31日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）阮剑伟，被告（反诉原告）廖乃佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮剑伟向本院提出诉讼请求：1.判令廖乃佑返还押金3600元；2.本案诉讼费由廖乃佑承担。事实和理由：阮剑伟、廖乃佑于2017年11月5日签订《房屋租赁合同书》，约定：廖乃佑将三元区工业中路6号1幢805室房屋出租给阮剑伟居住，期限自2017年11月8日至2018年11月7日止，阮剑伟每月8日向廖乃佑支付房租1800元。合同签订之日起，阮剑伟支付廖乃佑押金3600元，合同期满后，且阮剑伟交清租赁期间应交的一切费用后，廖乃佑应将押金无息退还阮剑伟。合同签订后，阮剑伟依约支付廖乃佑押金3600元，依约按时足额交纳租金及其他各种费用，并认真履行合同义务。租赁期满后，阮剑伟交还房屋并搬离，廖乃佑接受，但拒绝退还押金。 廖乃佑辩称，1.2019年6月8日，其去接收时，发现房屋破损严重，没有接受，并要求阮剑伟按合同约定恢复原状，其将钥匙交回一把给阮剑伟，阮剑伟带着钥匙及门禁离开。其一直等阮剑伟恢复原状。但到了7月1日，阮剑伟发消息给其“找了几个师傅看过，因为量小，师傅不肯做”，要求其“根据损坏的情况估计多少钱，从押金中合理扣除”，其回复“过几天有空坐下协商一下”。13日，其发消息给阮剑伟约定14日9时协商，阮剑伟拒绝，其还通过房产中介找阮剑伟协商，阮剑伟也拒绝；2.阮剑伟尚有511.7元燃气费及若干水费未交，非按时交纳各种费用；3.租赁期间，阮剑伟对房屋及财物造成较大损坏，应恢复原状，赔偿损失。 廖乃佑向本院提出反诉请求：判令阮剑伟赔偿因房屋损坏需进行恢复原状的损失及因此房屋无法顺利出租所造成的经济损失、结清燃气费，共计9711元。事实和理由：租赁期间，阮剑伟不爱惜他人财产或对家人疏于管理，导致房屋遭受较大损坏，墙壁乱涂乱画或破坏（2000元），床架多处磨损（1000元），餐椅损坏二张（300元），卫生间排气扇损坏（200元）、厨房吊顶扣板被烧（300元），壁橱门损坏。6月8日，其接收房屋时即要求阮剑伟恢复原状，至今已3个多月，以每月1800元租金计算，其经济损失达5400元，阮剑伟仍欠燃气费511.7元，计9711元。 阮剑伟辩称，1.燃气费应以银行扣款为准；2.房屋及家具损坏情况有异议，不是租赁期间损坏，卫生间排气扇损坏及厨房吊顶扣板被烧系因煤气改天然气，气压不同造成，责任在廖乃佑；3.其退租后，房屋用途未改变，不影响出租，房屋未出租其无责任；4.《房屋租赁合同书》第九条及备注条款，是廖乃佑利用出租人优势，属无法实现的不合理条款。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 2017年11月5日，廖乃佑作为甲方、阮剑伟作为乙方、三明市三元区明珠房产经纪所作为中介方，签订《房屋租赁合同书》，主要约定：出租方（甲方）廖乃佑，承租方（乙方）阮剑伟，出租之物业座落于三明市三元区（以下简称案涉房屋），室内设备和装修包括电视、洗衣机、空调、沙发一套、床2张、衣柜2个、热水器、冰箱等，租赁用途为住宅之使用，不得擅自另作他途，租赁期限从2017年11月8日至2018年11月7日止，每月租金为人民币壹仟捌佰元整，付款方式乙方应于每月8号向甲方支付，合同签订之日起，乙方支付甲方叁仟陆佰元整作为押金，合同期满后，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方，租赁期间，乙方应负责交纳水、电、煤气、物业、闭路或有线电视费、卫生费等费用。第九条，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后乙方可进行，但不得损坏原有建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。本合同若有未尽事宜，可由甲乙双方协商解决。备注：乙方租赁期满之后，如墙上有涂画、损坏，要恢复原状等。廖乃佑在该合同甲方栏后签名、阮剑伟在该合同乙方栏后签名、三明市三元区明珠房产经纪所在该合同中介方栏后盖章。合同签订后，阮剑伟依约支付廖乃佑押金3600元。租赁期间，阮剑伟已依约交清租金，除尚欠部分燃气费外，其他费用也已交清。2019年6月8日，阮剑伟不再承租该房屋，要将该房屋交还廖乃佑，廖乃佑接收时，认为房屋破损严重，将一把钥匙及门禁交还阮剑伟，要阮剑伟恢复原状。同年7月1日，阮剑伟发微信给廖乃佑“房东，上次所说墙面和其他的问题，因为量小，找了几个师傅看过，找不到师傅肯做，还是你们找师傅，这样也可以按你们的想法做，毕竟我转一手不一定能完全同你们的想法相同。另外，比如凳子松动，门，衣柜门等问题，一者我们当初租房前也没有认真检查有没有这些问题，你夫人一口咬定都是我们使用造成的，有点不好确定。二者东西比如椅子使用都有折旧损耗，房租应该也考虑这部分易损耗物品的折旧损耗。墙面及卫生间排气扇等损坏你们估计下看多少钱，从押金中合理扣除”，廖乃佑发“过几天有空坐下协商一下”。13日，廖乃佑发“今天我有出来三明，希望您明天能过来一下，协商一下，做个了结。另外把钥匙带过来，我记得给你两把，好好找下”。阮剑伟发“我们不想再来这样的协商，我们的态度一直是确定是我们要承担的损失”，双方协商未成。之后，廖乃佑通过三明市三元区明珠房产经纪所找阮剑伟协商，亦未协商成。从同月13日始，廖乃佑从大田到三明时有入住案涉房屋。 上述事实，有阮剑伟提交的阮剑伟、廖乃佑的身份证复印件、《房屋租赁合同书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、阮剑伟与廖乃佑的微信聊天截图等证据及庭审笔录相印证，本院予以认定。 本案争议焦点： 一、燃气费认定问题。 廖乃佑认为，至2019年5月3日（燃气表数为1318m3），尚欠燃气费219.3元；至同年6月8日（燃气表数为1386m3），该月使用68m3，按4.3元计算为292.4元，合计欠511.7元。 阮剑伟认为，应以银行实际扣款为准。 本院认为，阮剑伟、廖乃佑均确认，廖乃佑将案涉房屋租给阮剑伟时，燃气费没有欠费。廖乃佑供的三明中燃城市燃气发展有限公司交费提醒函、2019年6月8日拍摄的燃气表度数照片及本院调取的用气缴费清单，可以证实至2019年5月，案涉房屋的燃气表度数为1318m3，已欠费219.3元未交。同年6月8日，燃气表度数为1386m3，即5月至6月8日，阮剑伟燃气使用量为68m3（1386m3－1318m3），应缴燃气费为292.4元（68m3×4.3元），故本院确认阮剑伟所欠燃气为511.7元[219.3元＋(68m3×4.3元）]。 二、关于财物损害及损失认定问题。 廖乃佑认为，租赁期间，阮剑伟不爱惜他人财产或对家人疏于管理，导致房屋遭受较大损坏，墙壁乱涂乱画或破坏（2000元），床架多处磨损（1000元），餐椅损坏二张（300元），卫生间排气扇损坏（200元）、厨房吊顶扣板被烧（300元），壁橱门损坏。诉讼中，廖乃佑明确要求阮剑伟赔偿其损失，不请求恢复原状。 阮剑伟认为，其对房屋及家具损坏情况有异议，不是其租赁期间损坏，卫生间排气扇损坏及厨房吊顶扣板被烧系因煤气改天然气，气压不同造成，责任在廖乃佑。 本院认为，廖乃佑提供的手机图片及与阮剑伟的微信聊天截图，只能证实案涉房屋的墙壁、床架、椅子、厨房吊顶扣板、厨柜、卫生间排气扇的现状及租赁期间，阮剑伟（或其家人）使用案涉房屋造成墙面及卫生间排气扇的损坏，但不足以证实床架、椅子、厨房吊顶扣板、厨柜的损害是阮剑伟（或其家人）使用案涉房屋造成。诉讼中，廖乃佑、阮剑伟均不申请对上述财物损失的价值进行鉴定，庭审中，阮剑伟自认墙面及卫生间排气扇损失价值为600元，故本院确认阮剑伟应赔偿廖乃佑墙面及卫生间排气扇损失为600元。对廖乃佑提出阮剑伟不爱惜他人财产或对家人疏于管理造成床架多处磨损（1000元）、餐椅损坏二张（300元）、厨房吊顶扣板被烧（300元）、壁橱门损坏应赔偿相应损失的主张，因廖乃佑提供的证据不足以证实阮剑伟（或其家人）使用案涉房屋造成上述财物的损失价值，且无证据证实上述财物的损失价值，故廖乃佑要求阮剑伟赔偿上述财物的损失，于法无据，不予支持。 三、关于租金损失确认问题。 廖乃佑认为，6月8日，其接收房屋时即要求阮剑伟恢复原状，至今已3个多月，以每月1800元租金计算，其经济损失达5400元。 阮剑伟认为，其退租后，房屋用途未改变，不影响出租，房屋未出租其无责任。 本院认为，1.从2019年6月8日房屋交接情况看，廖乃佑收一把钥匙后，将另一把钥匙和门禁留给阮剑伟，要阮剑伟对墙面等进行修复，阮剑伟于同年7月1日才发微信告知廖乃佑找不到师傅，要廖乃佑自行找师傅，该期间阮剑伟未及时告知，存在过错；廖乃佑收阮剑伟一把钥匙后，在阮剑伟未及时修复时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，廖乃佑有催促义务但未催促阮剑伟修复，也有过错，本院根据公平合理的原则，酌情由阮剑伟赔偿廖乃佑租金损失850元；2.廖乃佑提供的与阮剑伟的微信聊天截图，可以证实，2019年7月1日，阮剑伟已明确其找不到师傅，要廖乃佑自行找师傅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，廖乃佑应当采取适当措施防止损失的扩大，因廖乃佑没有采取适当措施致使损失扩大，且案涉房屋能否出租受市场、租金、地段等多种因素影响，又无证据证实系因阮剑伟原因造成无法出租，结合廖乃佑于2019年7月13日从大田到三明时有入住案涉房屋的情况，确认阮剑伟对2019年7月之后的租金损失不承担赔偿责任。 四、《房屋租赁合同书》条款效力认定问题。 阮剑伟认为，合同约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后乙方可进行，但不得损坏原有建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状及备注（乙方租赁期满之后，如墙上有涂画、损坏，要恢复原状），是廖乃佑利用出租人优势，属无法实现的不合理条款。 廖乃佑认为，不是不合理条款。 本院认为，从上述条款的约定看，出租人要求承租人爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，属合理条款，也符合《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”的规定，应确认有效，故阮剑伟提出廖乃佑利用出租人优势，属无法实现的不合理条款的主张，不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，阮剑伟与廖乃佑签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，且均应按照约定全面履行自己的义务。租赁期间，阮剑伟未按约定缴纳燃气费，故廖乃佑要求阮剑伟缴纳燃气费的主张，有事实、法律依据，合理部分予以支持。阮剑伟缴纳相关费用后，廖乃佑应将押金返还阮剑伟，故阮剑伟要求廖乃佑返还押金的主张，予以支持。对廖乃佑提出的租金及墙面、床架、卫生间排气扇等损失已在上述焦点问题中予以阐述，合理部分予以支持，其他不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、廖乃佑应返还阮剑伟房屋租赁押金人民币3600元； 二、阮剑伟应赔偿廖乃佑墙面及卫生间排气扇损失600元； 三、阮剑伟应支付廖乃佑燃气费511.7元、租金损失850元； 以上（一）、（二）、（三）项抵扣后，廖乃佑应返还阮剑伟1638.3元，于本判决生效之日起十日内支付； 四、驳回廖乃佑其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由阮剑伟承担10元，由廖乃佑负担15元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由廖乃佑负担5元，由阮剑伟承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇一九年十二月十八日 书记员  韦桂明 附主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。