江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1003号 上诉人（原审被告）：南昌市红谷滩新区大华商务会所，住所地：南昌市红谷滩新区。 经营者：熊欣，女，1988年7月25日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰瑶，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人南昌市红谷滩新区大华商务会所（以下简称大华会所）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人大华会所委托诉讼代理人李超、何钰瑶、红谷滩城投公司委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大华会所向本院上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实与理由：一、一审判决根据南昌市审计局出具的审计报告来认定红谷滩城投公司减免大华会所承租房屋2013年4月1日至2015年3月31日的租金依据不充分，造成了国有资产流失，应属无效，是没有正确区分国家行政行为（审计机关与被上诉人的行政法律关系）与民事主体的租赁合同（上诉人与被上诉人的民事法律关系）的关系，适用法律明显错误。1.国家审计机关对国资企业进行审计是一种行政监督行为，与本案被上诉人与上诉人租赁合同的民事法律关系性质完全不同。2.一审判决的法律条文列明是我国《合同法》第五十二条合同无效的情形，但一审法院查明的事实和证据未能证实红谷滩城投公司与大华会所签订的合同及协议违反该规定。二、一审法院对双方签订补充协议的根据是447号文视而不见，却认定红谷滩城投公司减免大华会所两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益，完全违背了事实真相。1.本案事实是，为配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街（以下简称新天地商业街），大华会所与红谷滩城投公司签订了租赁房屋协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，新天地商业街更加难经营，为减少租金损失，红谷滩管委会领导与大华会所以及其他商户多次沟通。2013年12月31日南昌市红谷滩新区管委会办公室向红谷滩新区商会下发了洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见的回复》（以下简称447号文）文件，明确扶持政策，即针对支持转型改造，没有拖欠租金的商户给予延长租期，减免2年租金及税收的扶持政策。为落实文件内容，2014年10月22日红谷滩新区管委会主任亲自主持召开了新天地商业街转型改造建设推进会，并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则。以上事实明确了减免2年租金的依据是447号文，而非会议纪要。三、红谷滩城投公司的诉讼无法律依据，也违背了我国民法的诚实信用原则。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免大华会所租金的行为依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，应属无效，大华会所应按合同约定缴纳租金。447号文件属办公室发文，其中关于减免租金的意见仅作优惠意向，且设置了附加条件，会议纪要效力高于办公室文件，以该文件作为减免租金依据不够充分。二、红谷滩城投公司不只以审计报告追缴大华会所两年租金，大华会所还包括其他不符合447号文件的行为，如延期支付租金、未将企业信息报城投处备案、不配合转型等。三、红谷滩城投公司并非单纯依据审计报告追缴欠付租金。审计机关是依法对国有资产情况进行审计监督的第三方机关，其所作数据作为事实和法律来判断是否违反了国有资产管理相关规定。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.判令大华会所向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计1307315.56元；2.本案诉讼费用由大华会所承担。 一审法院认定事实：2007年4月12日，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司（甲方）与涂桂英（乙方）签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地x号楼（建筑经营面积3918.20平方米）出租给乙方从事合法的商务会所经营；租期为2007年10月12日起至2017年10月11日止，其中2007年10月12日至2009年6月11日为免租期，不计租金；租金自2009年6月12日起算，起租租金标准为10元/平方米/月，2010年6月12日至2013年6月11日，每年租金标准递增10%，2013年6月12日至2017年6月11日，每年租金标准递增5%；租金支付方式均为每3个月支付租金一次，乙方须在支付期的前五个工作日交下期租金，否则视为违约。合同签订后，双方均按照合同履行。2008年11月13日，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司经南昌市工商行政管理局核准，变更名称为红谷滩城投公司。2010年8月17日，红谷滩城投公司（甲方）与涂桂英（乙方）、大华会所（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙丙三方一致同意将原承租方（乙方）在《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》中的权利义务转移给现承租方（丙方），因此现承租方更改为大华会所；装修期6个月，甲方同意给乙方的装修期更改为从2008年1月1日起至2008年6月30日止；甲方同意从2010年3月1日为起租期；租赁期限为15年，即从2010年3月1日至2025年2月28日止；起租租金标准为10元/平方米/月，2010年3月1日至2011年2月28日为起租期，2011年3月1日至2014年2月28日，每年租金标准递增10%，2014年3月1日至2025年2月28日，每年租金标准递增5%；丙方必须在签订本补充协议时一次性支付已拖欠的租金计279762元，丙方拖欠租金达7个工作日的，甲方有权终止租赁合同，乙方不能就其投入的装修费用向甲方主张权利。协议签订后，大华会所作为承租人依约履行协议。2013年12月31日，红谷滩管委会办公室下发洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》，载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下：出台优惠政策，由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金‘两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费；……”。此后，红谷滩城投公司根据上述文件减免了大华会所承租房屋的2013年4月1日至2015年3月31日的租金计1307315.56元。2016年7月6日，南昌市审计局出具洪审综一报（2016）1号《审计报告》，认为2015年度红谷滩城投公司以红谷滩管委会办公室447号文为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要中并没有明确红谷滩新区管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，红谷滩新区应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。2017年8月14日，红谷滩城投公司诉至一审法院。 另查明：庭审中，大华会所提出红谷滩城投公司减免两年租金的期限为2013年4月1日至2015年3月31日，红谷滩城投公司诉请大华会所补交减免的租金已超过两年的诉讼时效，红谷滩城投公司无权要求追回租金。 一审法院认为，涉讼《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》系红谷滩城投公司与涂桂英签订，之后红谷滩城投公司、大华会所及涂桂英签订《补充协议》，一致确认红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地x号楼的承租人由涂桂英变更为大华会所，且双方在《补充协议》中就租赁期限、装修期及租金计算方式重新进行了约定，红谷滩城投公司、大华会所之间系租赁合同关系。根据南昌市审计局出具的洪审综一报（2016）1号《审计报告》，红谷滩城投公司减免大华会所承租房屋2013年4月1日至2015年3月31日的租金共计1307315.56元的依据不充分，造成了国有资产流失，故红谷滩城投公司减免租金的行为损害了国家利益，应属无效。红谷滩城投公司要求大华会所补交已减免的租金共计1307315.56元，于法有据，一审法院予以支持。此外，南昌市审计局在2016年7月6日出具的洪审综一报（2016）1号《审计报告》中提出红谷滩城投公司减免租金存在国有资产流失的现象，红谷滩城投公司据此于2017年8月14日向大华会所提起租赁合同纠纷之诉，并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限大华会所于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司租金共计1307315.56元。如果大华会所未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费16566元，由大华会所承担。 二审中，大华会所补充提交了以下证据：证据一、447号文件彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给大华会所的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请大华会所补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼。 红谷滩城投公司对大华会所补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对大华会所进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求大华会所补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》，证明2014年10月会议纪要中未提出明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对大华会所作出减免决定；证据二、关于租金支付的情况说明及转账记录一份，证明大华会所存在违反合同约定多次延付租金的行为，不符合447号文的减免条件。 大华会所对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一的三性无异议，证明目的有异议，减免两年的文件是2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，[2013]447号文件规定的没有拖欠政府租金及管理费用，大华会所符合该文件的3个条件，此后出现的延付租金情况不属于不符合447号文件的情形，且存在签订补充协议的商户同样是在合同签订后七日内付清截止到2015年10月的租金。 对大华会所补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对大华会所减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求大华会所补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的三性予以确认，但仅能证明会议纪要中未明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用的事实；对证据二的三性予以确认并采信。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。大华会所与红谷滩城投公司未签订减免租金的补充协议。大华会所存在逾期支付租金的情形。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案房屋及附属设施租赁合同及2010年8月17日补充协议，是平等主体之间签订的民事合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了减免租金的补充协议，对商户进行租金减免，但并未与大华会所签订减免租金协议。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后，对赣江新天地商户情况进行清理，认为大华会所属于不符合减免条件、应予补缴租金的情形。大华会所上诉称一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定减免依据不充分属于认定事实错误。本院认为，红谷滩城投公司并未与大华会所签订减免租金的协议，且经查，大华会所存在迟付租金的情形，亦无证据表明其已完成转型改造。447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。大华会所不符合减免条件，红谷滩城投公司错误减免其两年租金，经审计报告指出后对该错误行为予以纠正，要求大华会所补缴租金，一审法院予以支持，并无不当。至于诉讼时效的问题，因红谷滩城投公司并非对欠付租金催缴，而是在南昌市审计局作出审计报告后就已经免除的两年租金进行追偿追讨，非延付或者拒付租金的情形。南昌市审计局于2016年7月6日作出上述审计报告，红谷滩城投公司根据要求对有关商户进行清理后于2017年8月14日诉至一审法院，未超过普通诉讼时效期间，故本院对大华会所的该项上诉主张不予支持。大华会所的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，大华会所的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16566元，由上诉人南昌市红谷滩新区大华商务会所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 应思奇