广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13251号原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平，总经理。委托诉讼代理人：黄蕴红，系公司职员。委托诉讼代理人：李筱慧，系公司职员。被告（反诉原告）：张战，男，1968年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：颜亭真，女，1971年11月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张战，系颜亭真的丈夫，本案被告之一。原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）与被告（反诉原告）张战、颜亭真物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人黄蕴红、李筱慧，被告颜亭真的委托诉讼代理人亦是本案被告张战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按每月3.2元/平方米的标准向原告支付自2018年2月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2019年7月，拖欠的物业管理费3682.44元；2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2019年7月31日滞纳金约为1049.7元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其上述第1项诉讼请求为：请求判令被告按每月3.2元/平方米的标准向原告支付自2018年2月起至2019年7月的物业管理费3682.44元。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍容南台小区提供物业管理服务，被告是该小区×栋1××1单元的业主，该物业的建筑面积为63.9356平方米，为电梯洋房住宅。依据双方前期物业管理服务协议第四条第二项的约定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月3.2元/平方米,即被告每月需向原告支付物业管理费204.58元。自2018年2月起至2019年7月止,被告无故拖欠原告物业管理费18个月，共计3682.44元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第五项的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际淸偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至2019年7月31日滞纳金约为1049.7元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请法院依法做出判决。被告张战、颜亭真共同辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要有以下违反物业服务合同的行为：1.不履行制止并报告不法行为义务。我方是广州市番禺区龙岐路223号雍容南台×栋1××1房（以下简称涉讼房屋）的不动产登记人，涉讼房屋与广州市番禺区龙岐路223号雍容南台10栋1××2房（以下简称1××2房）同属一户一门，为一房两证，两个房屋的实际业主均为我方。2018年2月25日，我方到涉讼房屋和1××1房查看时，发现房屋的大门锁芯塞有异物而无法打开，遂即向原告报告此事并同时作报警处理，后在原告及警察的见证下，请来了开锁师傅，发现门锁芯内被塞进多根约5—8厘米长的牙签和注入胶水，致使门锁损坏。2018年3月3日我到涉讼房屋查看发现新换的大门门锁再次被他人塞进牙签和注入胶水粘死，致使门锁又一次损坏。在2018年3月11日到场看房发现第三次被他人在新换的门锁中注入胶水和塞入香口胶，致使门锁第三次损坏的财产损失。从门锁多次损坏状况可知是他人恶意所为，根据法律规定，原告应当制止侵权人的违法行为，但原告的监控录像模糊、电梯门禁和地下车库步梯门禁均损坏，导致不法行为人有机可乘，未能查清不法行为人，未能及时制止并报告不法行为，在我方多次要求原告采取妥善措施解决上述问题的情况下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。2.不履行安全保卫义务。原告从没有按照我方与原告于2015年2月26日签订的《前期物业管理服务协议》第三条第六款约定运转监控设备，在我方房屋所属×栋出入口监控损坏，无法看清录像，导致无法查找到相应的不法行为人，也给×栋业主居住安全造成了隐患。原告也没有按照约定施行24小时封闭式管理，小区大门的出入没有尽到登记核查的义务，致使不法行为人进入小区进行不法侵害，原告怠于履行义务的行为，致使我方的财产受到侵害。在我方房屋门锁被他人损坏时，外来人员进入小区后可随意进入任意一幢大楼，原告并未对外来人员进行登记，因此原告未尽安全保障义务。3.不履行维护公共设施的义务。我方与原告签订的《前期物业管理服务协议》第三条第二款明确约定了原告负有维护公共设施的义务，但是原告并没有按照合同约定履行维护义务，10栋电梯门禁、步梯门禁、大堂监控出现故障后，原告长时间不维修，致使设备形同虚设，给整个10幢住户的安全造成了威胁。二、根据《物业管理条例》第36条第2款的规定，原告应承担因其不作为而造成的我方的财物经济损失。三、我方主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告张战、颜亭真向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿财产损失4615元；2.本案一切诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告是涉讼房屋和1××2房的实际房产权人，两房属于一门一房两个房产证的同一套房。反诉被告是该房屋所在楼盘的物业管理公司。反诉原告的房屋在2018年2月25日发现被他人在房屋的大门门锁中塞满约5-8厘米长的牙签和注入胶水粘死，致使门锁损坏的财产损失。在2018年3月3日再次被他人在房屋新换的大门门锁中塞进牙签和注入胶水粘死，致使门锁又一次损坏的财产损失。在2018年3月11日第三次被他人在房屋新换的大门门锁中注入胶水和塞入香口胶，致使门锁第三次损坏的财产损失。为此反诉原告三次修复损坏的门锁及安装监控设施支付了4615元。从门锁多次损坏状况可知，该损害行为是他人恶意所为，但反诉被告在涉讼小区并未对外来人员进行有效的管理、登记，也没有及时修复×栋大楼设置的门禁和监控系统。2018年2月25日第一次报案到场处理的警察从现场了解到：从地下车库进入×栋两部电梯的门禁与进入步梯的门禁当时均是处于损坏无用状态，任何人均可随意进入×栋，导致侵权人行为有机可乘。事实上从地下车库进入×0栋两部电梯的门禁自2017年10月一2018年11月15日处于损坏停用状态，从地下车库进入10栋步梯的门禁自2017年10月一2018年5月处于损坏停用状态。根据反诉原告与反诉被告于2015年2月26日签订的《前期物业管理服务协议》第三条第二款约定：“设备运行：1、对设备日常运作做好完备的运行记录；2、及时处理设备故障，保证设备正常运行；3、保证大型及重大设备正常运作。”和第十条：“违约责任：一、甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应得到的法律责任和赔偿责任。”根据《物业管理条例》第36条第2款的规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”反诉被告作为物业管理服务者，应当尽到安全保障义务。但是反诉被告在涉讼小区并未对外来人员进行有效的管理、登记，也没有及时修复10栋大楼设置门禁和监控系统。反诉被告的安保措施显然不足，且疏于管理屡不作为，其在管理上存在有过错。基于此，对于反诉原告的财产损失，反诉被告理应承担赔偿责任。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起上述反诉请求，望判如所请。反诉被告雅居乐番禺分公司辩称：1.对于反诉原告反映的小区并未对外来人员进行有效的管理、登记，也没有及时修复×栋大楼设置的门禁及监控系统，不是事实。涉讼房屋所在小区为24小时封闭式小区，小区住宅户数合并前1457户，常住人口3000人左右，小区设有3个出入口，全部设有门禁、监控及专人24小时值班，住户使用IC卡刷卡或手机APP蓝牙开门，其他全部来访人员实行核实登记制度。2.小区各个出入口的门禁、监控运行正常，专人24小时值班，业主对安管工作予以肯定和表扬。3.小区的设施设备都有完备的运行记录，都能及时处理设备故障，保证设备正常运行。4、我司已经履行了物业服务合同的约定。5.根据反诉原告与我司于2015年2月26日签订的《前期物业管理服务协议》第二条第四款第2小点：“责任：仅限于公共区域的安全秩序；不负责家庭财产及人身安全保护。”的约定，反诉原告的财产损失不应有物业公司承担。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区龙岐路223号雍容南台×栋1××1房，登记产权人为张战、颜亭真，建筑面积为63.1219平方米。雅居乐番禺分公司是具有从事物业管理资质的企业，自2012年起为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务。2014年7月1日，广州雅粤房地产开发有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对雅居乐雍容南台提供前期物业管理服务，座落位置为番禺区沙湾镇××××号；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅及高层住宅均为每平方米3.2元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月物业管理服务费用（物业服务资金）义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交并支付违约金，违约金从欠费次月首日起每日按欠费总额的千分之一计收；本合同期限自签订之日起至业主大会召开后，续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理服务合同生效之日止；等等。2015年2月26日，雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（甲方）与张战、颜亭真（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，其中公共安全秩序管理内容包括协助维护公共区域的安全秩序和协助小区业主做好消防安全预防，公共安全秩序管理仅限于公共区域的安全秩序维护，不负责家庭财产及人身安全保护；甲方对设备日常运行做好完备的运行记录，及时处理设备故障，保证设备正常运行，保持大型及重大设备正常运作；安全秩序维护包括24小时封闭式管理，对本物业公共区域实行24小时值班巡逻，并做值班记录，对重点公共部位进行全天候闭路录像监控，监控资料保存至少5天时间，小区内安全秩序良好；物业管理服务费首次交纳日期为自商品房买卖合同约定的房屋交付使用日的次日；每月的5日前缴纳当月的物业管理服务费；住宅（电梯洋房）按建筑面积每月每平方米3.2元计收物业管理服务费；甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议或物业管理制度约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并支付违约金，违约金从欠费次月1号开始起计，逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收；等等。2017年9月20日，雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司变更其名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司即雅居乐番禺分公司。2019年10月17日，雅居乐番禺分公司以张战、颜亭真欠缴物业管理费为由诉至本院要求解决。庭审过程中，雅居乐番禺分公司称涉讼房屋为电梯洋房住宅，根据服务合同及服务协议的约定，涉讼房屋每月每平方米的物业管理费为3.2元，而涉讼房屋的建筑面积为63.9356平方米，故张战、颜亭真每月应缴纳物业管理费204.58元；张战、颜亭真自2018年2月起欠缴物业管理费至今，现其在本案中主张的是自2018年2月至2019年7月的物业管理费。雅居乐番禺分公司并向本院提供了收费通知单、费用催缴通知书、快递底单予以证明。张战、颜亭真对上述欠缴物业管理费的计算标准和欠缴事实无异议，亦对于支付欠缴的物业管理费无异议，但否认收到雅居乐番禺分公司的相关催缴函件。针对没有缴纳物业管理费的原因以及导致其房屋门锁被破坏的责任问题。张战、颜亭真称第一次发生涉讼房屋门锁被人破坏时，其向雅居乐番禺分公司和业主委员会反映情况，但不久后又发生了第二次和第三次，至今雅居乐番禺分公司都没有向其回应如何处理，而其房屋门锁被多次破坏，与雅居乐番禺分公司的物业管理存在直接责任，当时其尚未入住涉讼房屋，雅居乐番禺分公司没有尽到安保义务，导致其多次更换门锁以及被迫加装监控设备，其为修复更换门锁和安装监控设施支付了共4615元，该损失应由雅居乐番禺分公司承担。张战、颜亭真对此提交了报警回执、门锁损坏照片、电梯和楼梯门禁照片、加装监控设备的照片、修复更换门锁以及加装安防设施的费用收据等证据证实其主张。雅居乐番禺分公司确认涉讼房屋与1202房为一户一门两证的户型，并确认涉讼房屋门锁确实存在被人塞进牙签、注入胶水和香口胶的情况，但否认其司未尽到安保义务，涉讼房屋所在楼宇及涉讼小区的监控、门禁设施运行正常，且都能及时处理设备故障，不存在张战、颜亭真所述的监控和门禁损坏未修复的情况，而且其司与张战、颜亭真签订的《前期物业管理服务协议》约定其司的安保责任仅限于公共区域的安全秩序，不负责家庭财产及人身安全保护，故其司只是负责公共部位的安保工作，不包括私人房屋以及房屋大门的安保，张战、颜亭真的财产损失不应由其司承担，而且其司对于张战、颜亭真提交的修复更换门锁以及加装安防设施的费用收据亦不予认可。雅居乐番禺分公司对其已履行安保义务的主张提供了照片、来访施工人员出入登记表、弱电智能化维保记录、发电机组保养记录表和设备（设施）维护保养记录表，证实全部来访人员实行核实登记制度以及小区的设施设备都有完备的运行记录，都能及时处理设备故障及保证设备正常运行。张战、颜亭真对照片不予认可，认为照片不能代表2018年的情况；对其余证据认为与本案无关，不能代表雅居乐番禺分公司已就所有出入人员进行登记，且不能反映监控设备和门禁正常运作的情况。另查明，2017年涉讼房屋所在小区已成立业主委员会。雅居乐番禺分公司称业主委员会成立后，其司未与业主委员会签订新的物业管理服务合同，但继续管理涉讼小区至今。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，广州雅粤房地产开发有限公司作为建设单位，与雅居乐番禺分公司签订的《前期物业服务合同》及雅居乐番禺分公司与张战、颜亭真签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。在服务合同到期后，雅居乐番禺分公司继续按原服务合同的约定为涉讼房屋所在小区提供物业服务，与涉讼房屋所在小区业主形成事实上的物业服务合同关系。张战、颜亭真作为涉讼房屋的业主，已实际享受了雅居乐番禺分公司提供的服务，理应向雅居乐番禺分公司支付物业管理费。对于物业管理费的计算标准，根据雅居乐番禺分公司提交的查册表记载涉讼房屋建筑面积为63.1219平方米，故涉讼房屋每月物业管理费应为201.99元/月（3.2元/月/平方米×63.1219平方米），因此张战、颜亭真欠缴涉讼房屋2018年2月至2019年7月的物业管理费共计3635.82元（201.99元/月×18个月），张战、颜亭真应向雅居乐番禺分公司支付上述欠费。对于雅居乐番禺分公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。对于张战、颜亭真反诉提出雅居乐番禺分公司未尽到安保义务，导致其房屋门锁被他人多次破坏造成损失的主张，张战、颜亭真虽然提交了报警回执、门锁损坏照片、电梯和楼梯门禁照片、加装监控设备的照片、修复更换门锁以及加装安防设施的费用收据等证据证实，但上述证据未能充分证实涉讼房屋门锁被破坏的具体时间，亦不足以证实涉讼房屋门锁被破坏时雅居乐番禺分公司未尽安保义务，而且张战、颜亭真提交的收据亦不足以证实张战、颜亭真实际支出门锁损失的金额，故张战、颜亭真以雅居乐番禺分公司未尽到安保义务导致其房屋门锁被破坏为由反诉主张雅居乐番禺分公司赔偿其损失4615元，缺乏理据，本院不予支持。但从本案庭审来看，涉讼房屋确系多次被破坏，雅居乐番禺分公司作为涉讼房屋所在小区的物业管理服务一方，应与业主积极协商和沟通，以寻求更好的方式完善服务协助业主妥善解决其房屋问题，雅居乐番禺分公司对此确系存在一定的服务瑕疵。故对于雅居乐番禺分公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张战、颜亭真应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2018年2月至2019年7月的物业管理费3635.82元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告张战、颜亭真的全部反诉诉讼请求。如被告张战、颜亭真未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（其中本诉受理费25元，反诉受理费25元），由被告张战、颜亭真负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年十二月二十五日书记员  罗嘉敏