江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初7001号原告：陈军，男，1986年1月10日生，汉族，住江西省高安市。被告：姚秀杰，男，1982年10月1日生，汉族，住广西壮族自治区百色市乐业县。原告陈军诉被告姚秀杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈军到庭参加诉讼，被告姚秀杰经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告陈军诉称，2018年7月31日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于南昌市红谷滩新区红角洲岭口路1188号绿地香颂A5-2204房屋，租期为一年，租金为2600元/月，每三月支付一次，租赁期限的水电费、燃气费、物业费等相关费用由被告承担，若被告未按约支付租金，原告有权终止合同，并按照年租金的30%计算违约金。2019年1月底，被告以过年为由要求暂缓支付租金，至2019年2月23日，原告在向被告催讨租金时发现被告将原告微信拉黑，原告拨打被告电话无法接通，原告故联系物业打开出租的房屋发现被告在未缴清水电费、物业费等费用的情况下搬离了房屋，对房屋卫生也未进行清理，且损坏了原告在该房屋内添置的新床垫和沙发抱枕。被告的行为给原告造成了重大经济损失，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：１、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2019年2月至2019年5月的租金10400元；3、被告偿还原告已垫付的物业费687.70元、电费504.80元、燃气费100元、清理费200元，合计1492.50元；4、被告赔偿原告被损坏的床垫损失2280元、丢失的抱枕损失120.80元；5、被告承担违约金9360元；6、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。被告姚秀杰经本院公告传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告自愿将座落于南昌市红谷滩新区红角洲岭口路1188号绿地香颂A5-2204室房屋出租给被告居住使用；租赁期限为1年，从2018年8月3日起计算至2019年8月2日止；租金为2600元/月，租三押一，前三个月租金及一个月的押金缴付时间于2018年8月2日一次性付清，以后租金也在租期届满前三天之内缴付；租金不包括租赁期间所产生的水、电、卫生费、物业费、燃气费及其他经营规费，该部分费用由被告按实际发生额支付；租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由原告负责，由于使用不当造成损坏的维修由被告负责，维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿；被告未按合同约定的时间交付租金，原告有权终止合同，并按年租金总额的30%向原告支付违约金，原告实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付押金2600元以及至2019年1月的租金。2019年2月23日，原告无法联系上被告，前往租赁房屋处发现被告已经搬离。2019年7月1日，原告诉至本院。另查明，被告在租赁期拖欠物业费687.70元、电费504.80元、燃气费100元。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房产证、微信聊天记录、物业费票据、电费缴纳凭证、燃气费缴纳凭证以及原告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。被告擅自搬离租赁房屋且未支付房租，致使合同目的已无法实现，故原告请求解除双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。虽然双方约定租期至2019年8月2日止，但原告于2019年2月23日知道被告已经搬离并取回租赁房屋的占有，原告应当采取另行出租等适当措施防止损失的扩大，考虑到寻找租户需要一定时间，故原告要求被告支付租金之诉请，本院支持2019年2月至3月的租金合计5200元。双方约定租金不包含租赁期间产生的物业费、水电费等费用，故原告要求被告支付拖欠的物业费687.70元、电费504.80元、燃气费100元之诉请，本院予以支持。原告主张的清理费、家具损失，证据不足，本院不予支持。被告的行为显属违约，原告按合同约定主张违约金9360元，理由正当，本院予以支持。被告已支付的押金2600元，双方在合同中未作具体约定，应视为被告履行合同义务的保证，用于抵扣租金、物业费、电费、燃气费及违约金后，被告还应支付原告13252.50元（5200元+687.70元+504.80元+100元+9360-2600元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈军、被告姚秀杰于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告姚秀杰于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈军租金、物业费、电费、燃气费及违约金合计13252.50元。三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果被告姚秀杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费590元，由被告姚秀杰负担300元，原告陈军负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇一九年十二月十七日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。