河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28037号原告：胡志梅，女，汉族，1971年9月23日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人王耀，河南步青律师事务所律师。委托诉讼代理人王乐乐，河南步青律师事务所律师。被告：河南广鸿实业有限公司，住郑州市金水区农业路47号，统一社会信用代码914101007338427903。法定代表人赵新士，职务总经理。委托代理人侯莉，河南千业律师事务所律师被告：河南正大世纪城市广场管理有限公司，住郑州市金水区农业路东47号，注册号410100100002959。法定代表人乐柏年。原告胡志梅（以下简称原告）诉被告河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）、河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹春丽适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王耀、王乐乐，被告广鸿公司委托诉讼代理人侯莉到庭参加了诉讼，被告正大公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同向原告支付房租违约金28235元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2004年5月份，广元公司发布售房广告，并于该年七月份在郑州晚报刊登宣传广告，明确表示销售商为广元公司，商铺采用10年带租约销售模式，每年按总铺款的8%计算回报商户。原告基于该宣传广告，与广元公司签订了《商品房买卖合同》购买了商铺并按照其要求签订了《委托经营协议》《业主临时公约》。《委托经营协议》约定内容与广元公司宣传广告内容一致，并约定若广元公司未能按协议规定时间支付租金，每逾期一天按到期应付本金的日万分之三计算违约金，且广元公司对此拥有最终解释权。随后，原告在交纳购房价款时，广元公司即将总铺款24%的前三年委托经营租金给原告用于抵扣购房价款。自委托经营第四年起，广元公司仅向原告支付了8个月的租金后，就没有再向原告支付过任何租金。随后，原告多次通过各种维权方式向被告催要商铺租金，并于2017年起诉至贵院要求支付拖欠的租金，得到了贵院判决认定事实，支持诉请。原告通过郑州市中原区人民法院（2011）中执字第464-1号执行裁定书得知，河南广元置业有限公司变更名称为被告河南广鸿实业有限公司。现原告依约依法要求被告承担违约责任未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告广鸿公司答辩称：一、答辩人不是本案适格被告。1、本案案涉《委托经营合同》是被告河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称“正大公司”）与被答辩人签订的合同，被答辩人委托正大公司对房屋经营管理，根据合同相对性原则，应由正大公司承担相应的义务。答辩人并不是合同相对人，与被答辩人不存在委托关系，不是适格被告，不应承担违约金。2、答辩人与正大公司之间没有任何管理关系，因此被答辩人要求答辩人与正大公司承担违约金，没有事实与法律依据。二、被答辩人诉请已过诉讼时效，应驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。本案被答辩人起诉仅要求支付违约金，违约金可以作为单独作为诉请起诉，那么违约金与合同租金是各自独立的诉讼请求，应分别计算诉讼时效。案涉《委托经营合同》第六条约定：乙方未能按协议规定时间向甲方支付租金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金。因此本案的违约金债权属于继续性债权，应以单个债权分别计算诉讼时效，《委托经营合同》的合同期限为2005年5月1日到2015年4月30日，如根据被答辩人所述，被答辩人自2008年起便没有收到足额的租金，剩余的合同期限内也没有收到租金，自2008年至今有11年之久，被答辩人并未就违约金向答辩人主张支付，各个违约金债权都已经超过了诉讼时效。根据《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被答辩人的起诉已经过了诉讼时效，应驳回起诉。三、被答辩人所诉的违约金金额过高。不论被答辩人的诉讼是否已超过诉讼时效,答辩人是否是适格被告。单就被答辩人的诉请来看,其所诉的违约金金额过高,根据《合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定,违约金过分高于造成的损失,应予减少。被告正大公司未答辩，未举证、质证。本院经审理查明以下事实：1、2004年10月8日，原告与广元公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买广元公司开发建设的位郑州市××农业路××国道××号号主题商场二层F0205号房，总房款为81474元等等。2、原告与被告正大公司签订《委托经营协议书》一份，主要约定：原郑州市××农业路××国道××号号主题商场二层F0205号房产委托给被告正大公司经营，经营期限自2005年5月1日起至2015年4月30日止，委托经营方式为按揭，即被告正大公司实行即买即付前三年的委托经营收益（相当于总房款的24%）给原告，原告供铺三年后，第四至第十年，每年为总铺款8%的租金收益，从第四年开始，由被告正大公司按月给付原告。若被告正大公司未能按协议规定时间向原告支付租金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金。被告正大公司以其正大世界城市广场全部商业物业的经营收益作担保。协议还规定了其他事项。3、在本院（2018）豫0105民初1517号胡志梅起诉本案被告广鸿公司案件中，本院认定以下事实：2004年，广元公司发布内容相似的售房广告和宣传资料。2004年7月，广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，月租大于月供，以租抵供，买铺只需首付，无需供铺，月月有盈余。广告明确注明“发展商河南广元置业有限公司”。2004年10月08日，原告与广元公司签订商品房买卖合同一份。诉讼中，原、被告均认可在原告支付购房款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）用于抵扣原告购房款。但第4年原告仅收到8个月的租金。原告认可该合同纠纷系其第四次在本院起诉，其前几次起诉时仅主张部分租金，本院均判决被告给付原告租金10000元，三份判决均已发生法律效力。该判决判令被告广鸿公司支付原告租金11280元。4、原告提供的（2011）中执字第464-1号执行裁定书显示：河南广元置业有限公司名称变更为河南广鸿实业有限公司。被告对此无异议。本院认为，原告与被告广鸿公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告正大公司签订的《委托经营协议书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已将其名下的二层F0205号铺位交付被告正大公司经营使用，被告正大公司应按照约定履行支付租金的义务，被告正大公司未如约履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。《委托经营协议书》约定的违约金标准过高，本院确定违约金数额为总租金数额的30%，原告诉请应予支持12384元（41280×30%），原告诉请过高部分，本院不予支持。本案中，《委托经营协议书》虽为原告与被告正大公司签订，但被告广鸿公司发布的宣传资料和报纸广告对其开发范围内的房产及相关设施作出了具体说明和十年带租的允诺，并且被告正大公司向客户发放的《正大世纪城市广场解筹登记资料夹》中对商铺将价格和合同签订事宜也作出了说明，二被告在宣传资料上均有相互交叉涉及，被告广鸿公司的宣传资料和报纸广告对《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》的签订、成立并生效有极为重大的影响，其宣传广告上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，原告诉请被告广鸿公司对违约金承担共同还款责任，本院予以支持。被告广鸿公司辩称本案违约金与租金是各自独立的诉请，原告诉请支付违约金已过诉讼时效，违约金与租金都是基于《委托经营协议书》产生的债权，原告起诉支付租金产生的诉讼时效中断效力及于合同整体债权，故原告诉请支付违约金未过诉讼时效，对于被告广鸿公司该辩称，本院不予采信。被告河南正大世纪城市广场管理有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：被告河南广鸿实业有限公司、被告河南正大世纪城市广场管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告胡志梅违约金12384元；二、驳回原告胡志梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取253元，由原告胡志梅负担198元，由被告河南广鸿实业有限公司、河南正大世纪城市广场管理有限公司负担55元。本判决为终审判决。审判员  曹春丽二〇一九年十二月十日书记员  王 华