吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3086号 原告：刘洪武，男，1981年9月25日出生，汉族，天之利洗车行员工,住吉林省长春市宽城区。 被告：战学洪，男，1972年3月3日出生，汉族，个体，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：王宇玲，吉林吉大律师事务所律师。 第三人：张术微，女，1986年2月17日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市。 原告刘洪武与被告战学洪、第三人张术微执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪武与被告战学洪到庭参加诉讼，第三人张术微经本院公告送达期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 刘洪武向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于长春市宽城区恒大城一期B区7幢2单元2706室房屋的强制执行，并解除查封；二、判决确认原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，并判决确认位于长春市宽城区恒大城一期B区7幢2单元2706室房屋归原告所有,由第三人配合原告办理产权变更登记；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日原告与第三人签订了房屋买卖合同，约定原告购买第三人的房屋住宅一套，该房屋位于长春市宽城区恒大城一期B区7幢2单元2706室，建筑面积94.95平方米，该房屋系第三人按揭贷款购买的房屋，且第三人尚欠开发公司100000元的首付款没有支付。双方约定，原告以350000元的价格购买该房屋，本合同签订后3日内原告以现金方式支付房款给第三人，3日内第三人无条件配合原告办理房屋产权变更登记手续。合同签订当日，原告支付了全部购房款350000元，第三人出具了现金收款收条。但是第三人没能按照合同约定及时配合原告办理房屋产权变更登记手续。现该房屋由原告实际占有使用,原告又向物业公司和按揭贷款银行支付了部分物业费、水电费、偿还部分按揭贷款，因为涉案房屋没有变更登记，所以交款收据均为张术微的名称。原告购买房屋虽然没有变更登记,但是原告已经按照约定支付了购房款和物业费、水电费、部分按揭贷款。为此，根据《中华人民共和国物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结、强制执行该房屋。 战学洪辩称，一、战学洪因与王景年、张术微民间借贷纠纷在2017年1月16日向宽城区人民法院申请财产保全，长春市宽城区人民法院在2017年1月19日作出民事裁定书裁定对王景年、张术微名下财产进行财产保全，并在2017年2月28日作出（2017）吉0103民初239号协助执行通知书，对张术微名下的位于长江路经济开发区长农公路与北三环交汇处长春恒大城一期B区7幢2单元2706号房进行查封保全，查封期限为3年，期间自2017年2月28日至2020年2月28日；2017年5月5日长春市宽城区人民法院作出（2017）吉0103民初字第239号民事调解书，战学洪与王景年、张术微自愿达成协议，王景年、张术微自2017年5月11日之前给付战学洪本金275000元及利息33000元；刘洪武是在2018年1月31日与张术微签订的房屋买卖协议，并在签订买卖合同当日交付了部分购房款350000元现金；二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定；三、刘洪武如果要排除我方申请的强制执行，至少需要提交以下证据:1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2、在法院查封之前已经合法占有涉案房屋;3、已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中法院是于2017年2月28日查封涉案房屋，若刘洪武所提交的买卖合同以及收条都是客观真实的，其也是在2018年1月31日与张术微签订的房屋买卖协议并现金支付部分房款，因签订房屋买卖协议是在法院查封涉案房屋之后，且刘洪武没有在法院查封之前合法占有涉案房屋，刘洪武更没有提交在法院查封之前支付房款的有效证据，所以不满足前述《执行异议和复议规定》第28条第三款的规定，不能阻却该涉案房屋的执行。刘洪武提交的2018年12月金碧物业有限公司长春分公司收款收据及物业缴费单的客户名称均为张术微，进一步的明确张术微是涉案房屋的权利人。变更热力户主持权利证书复印件及房主身份证复印件、授权委托书即可办理，刘洪武提交的证据不足以证实其在法院查封之前已经合法占有涉案房产，应承担举证不能的不利后果。刘洪武与张术微签订房屋买卖协议之时，涉案房屋已处于被查封状态，刘洪武作为买受人，在交易之前未尽到审慎注意义务后果应当自行承担。刘洪武举证350000元购房款是通过现金形式交付给张术微，不符合日常交易习惯；四、不动产物权以登记为权利象征，涉案房屋是张术微名下不动产，而刘洪武与张术微只是签订了房屋买卖协议，只是取得了后于我方的债权，而非物权。综上，应被驳回刘洪武诉讼请求。 张术微未到庭，无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：战学洪与王景年、张术微民间借贷纠纷一案于2017年1月9日立案后，本院于2017年5月5日作出（2017）吉0103民初239号民事调解书，内容为：“被告王景年、张术微自2017年5月11日之前给付原告战学洪借款本金275000元及利息33，000元；如逾期偿还，自逾期之日起至给付之日止，二被告按借款本金每年24%的利率计算利息给付原告。”战学洪在2017年1月16日向本院申请了财产保全，要求查封张术微、王景年名下财产。本院于2017年2月28日查封了张术微名下，坐落于长江路经济开发区长农公路与北三环交汇处长春恒大城一期B区7幢2单元2706室的房屋。丘地号为6-38/99-10（2706）。战学洪于2017年5月31日向本院申请执行。现涉案房屋已进入执行拍卖评估程序。后刘洪武向本院提出执行异议，主张涉案房屋为其所有，请求对涉案房屋的停止执行、解除查封。本院于2019年6月28日作出（2019）吉0103执异77号执行裁定书，驳回刘洪武的异议。2019年7月23日，刘洪武向本院提起执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行。本案审理中，刘洪武向本院提交了与张术微签订的《房屋买卖合同》(日期为2018年1月31日）、《收条》（内容为收到刘洪武购房款350000元现金）各一份、中国建设银行现金取款凭证三张（金额330000元）及自动提款机提款凭证两张（金额各为5000元）、中国光大银行存款凭证一份（存张术微名下3000元）及中国光大银行出具的刘洪武的对账单、张术微与王景年离婚证复印件一份、户名为张术微的物业服务费、取暖费、垃圾处理费的收款收据、户名为刘洪武缴纳的取暖费缴费收据，以证明刘洪武购买了涉案房屋，交付了全部价款并缴纳部分涉案房屋贷款，且已占有使用涉案房屋。战学洪认为案涉房屋查封在先，涉案房屋所有权人仍然是张术微。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘洪武提供的房屋买卖合同的签订日期为2018年1月31日，本院查封涉案房屋在先，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣抑、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。对于刘洪武要求确认其与张术微签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，因庭审中张术微未到庭参加诉讼，无法确认涉案房屋的买卖合同是否是张术微所签，故对该项诉请不予支持。涉案房屋在产权部门的登记备案仍系在张术微名下，不能证明刘洪武系涉案房屋的所有权人，故对刘洪武要求确认涉案房屋归其所有，由第三人张术微配合刘洪武办理产权变更登记的诉讼请求，于法无据，不予支持。故对刘洪武要求停止对案涉房屋的执行，解除查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回刘洪武的诉讼请求。 案件受理费10070元、保全费3654元,由刘洪武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  石 磊 人民陪审员  马春香 人民陪审员  丁桂云 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  王嘉琳