浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5644号 上诉人（原审被告）：郭新祥，男，1954年12月31日生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：文胜莉，女，1981年10月23日生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人郭新祥因与被上诉人文胜莉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：坐落于本市秋涛路286-6号房屋原由郭新祥出租给他人。2015年3月，文胜莉从他人处转让该房屋，文胜莉向他人支付了2015年剩余的租金，没有和郭新祥签订租赁合同。2015年11月10日，文胜莉、郭新祥签订租赁协议，约定由郭新祥将坐落于本市秋涛路286-6号房屋出租给文胜莉，租赁到期日为2016年11月9日，租金为每年14万元，合同并约定：合同签订当日，文胜莉须支付郭新祥押金20000元，合同解约时根据实际结清后予以退还；租赁期间，若租赁房屋因自然灾害、拆迁等不可抗力导致损耗或造成承租人损失，双方互不承担责任和补偿；如因拆迁等不可抗力因素导致本租赁协议提前解约，或政府拆迁部门授意其他单位、个人做出的恶劣行径妨碍承租人正常经营、造成承租人损失的，郭新祥不承担责任和补偿，但是郭新祥将退回拆迁当日开始计至2016年11月9日止的租金。2015年合同期满后，文胜莉继续承租上述房屋，租金变更为16万元一年，未签订书面租赁合同。文胜莉已经向郭新祥缴纳了16万元。2018年9月18日，杭州市望江地区改造建设指挥部、杭州近江股份经济合作社、望江街道现场动迁指挥部就案涉房屋地块联合发布搬迁通知书，搬迁期限自2018年10月15日至2019年1月14日。2018年10月22日，文胜莉搬离上述房屋。庭审中，文胜莉陈述：关于押金20000元，因为房屋是从他人处转让来的，当时协商好2015年剩余时间的房屋租金就不需要郭新祥退还给原来的承租人，而是由文胜莉向原来的承租人支付剩余时间的租金及押金，所以文胜莉向原来的承租人支付了15万元，包括了转让费55000元、剩余租金70000多元和押金20000元。当时说好文胜莉也不需要向郭新祥再次缴纳押金，郭新祥也不需要向原来的承租人退押金了。当时三方签协议的时候文胜莉、郭新祥和郭新祥的老婆都是在场的，他们也是知道这个情况的。为证明文胜莉的陈述，文胜莉提供了如下证据： 1、转账凭证，证明向原承租人支付了15万元。 2、和郭新祥妻子高佩兰的电话录音，其中在4分43秒左右处高佩兰陈述“押金我不会少你的”，5分33秒左右处高佩兰陈述：“押金没有说不退给你”。该通话记录中文胜莉多次向郭新祥妻子告知拆迁办要求其搬离。 郭新祥对转账凭证的真实性无异议，也确认2015年11月开始的租金才由文胜莉直接支付给他，但不清楚15万元的构成。对文胜莉和郭新祥妻子高佩兰的通话的真实性无异议，但郭新祥妻子是不了解情况的，当时她以为有押金，其实是没有的。 郭新祥陈述：关于押金，因为当时的承租人说经营困难，所以没有收他的押金，也没有退给当时的承租人押金过。文胜莉和承租人之间签订转让协议的时候郭新祥和老婆高佩兰一起去的，老婆在里面和他们一起，郭新祥在外面。 现文胜莉诉诸法院，要求判令：1、郭新祥向文胜莉返还实际未使用的租金8328.77元（按年租金16万元计算）并支付该款自2017年10月16日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失；2、郭新祥向文胜莉返还押金20000元并支付该款自起诉日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用期间利息损失；3、郭新祥向文胜莉支付装修损失130000元并支付该款自起诉日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用期间利息损失；4、本案诉讼费由郭新祥承担。 原审法院认为：郭新祥确认其妻子在文胜莉和他人签订转让协议的时候在场，故对押金事宜应该清楚，现郭新祥妻子在电话中确认存在押金事宜，且2015年11月双方的租赁合同也约定有押金20000元，郭新祥抗辩说因原承租人经营不景气所以没有收押金，但押金收取应该在合同刚签订之时，在合同刚签订之时如何能知道原承租人经营不景气，该院认为文胜莉的陈述更符合实际情况，文胜莉向原承租人转账的金额也可以侧面印证有押金的存在，该院确认文胜莉在郭新祥处有押金20000元。 根据拆迁通知可知，文胜莉承租房屋所在地块自2018年10月15日开始拆迁，文胜莉承租该房屋的目的无法实现，文胜莉在搬离之前告知郭新祥妻子该情况，故文胜莉、郭新祥之间租赁关系于2018年10月22日解除。因解除系因拆迁而致，故文胜莉、郭新祥对合同解除均无过错，但郭新祥应向文胜莉退还尚未到期的租金。且根据双方原签订的租赁合同，也约定当因拆迁解除合同，郭新祥应向文胜莉退还剩余期间的租金。经该院计算，该金额为7890元。文胜莉腾退后，郭新祥应将押金退还给文胜莉，故该院对文胜莉要求退还押金的诉讼请求予以支持。文胜莉还要求郭新祥按照年利率6%的标准支付利息损失，因郭新祥拖欠归还上述费用给文胜莉造成损失，文胜莉要求郭新祥支付利息损失符合法律规定。但对租金的利息损失，文胜莉主张从2018年10月16日开始计算，其时文胜莉还未搬离，无法从该日开始计算。因双方并未约定租金退还时间，故应给予郭新祥一段合理期间来退还租金，故该院确认自文胜莉起诉之日开始计算利息损失较为合理，文胜莉主张的利息计算标准符合法律规定，该院予以确认。文胜莉还主张装修损失，如前所述，对于合同解除，双方均无过错，该院对文胜莉该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、郭新祥应于判决生效之日起十日内退还文胜莉剩余租金7890元并返回押金20000元；二、郭新祥应于判决生效之日起十日内赔偿文胜莉利息损失（以剩余租金和押金之和为基数，按照年利率6%的标准，自2018年11月19日计算至款项清偿之日止）；三、驳回文胜莉其余诉讼请求。如果郭新祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3467元，减半收取计1733.5元，由郭新祥负担249元，由文胜莉负担1484.5元。 宣判后，郭新祥不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，存在主观推定和无证据支持的情况、适用法律错误。一、一审法院在无任何证据（无银行流水、收款收条或其他人证、物证）支持并证明的情况下，主观推定15万元转让费中包含了2万元押金且原租户将该2万元押金转交给了郭新祥，并依此作出了对郭新祥不利的判决，该判决与事实不符、于理不合、于法无据、有失公正。二、一审法院认为郭新祥确认其妻子在文胜莉和原租户签订转让协议时在场，故主观推定其对押金事宜应该清楚，与事实不符。郭新祥妻子在场只是为了表明同意转租，因与文胜莉未签新的协议，无钱款往来，转让费用多少与自己无关，故未参与到文胜莉与原租户之间的协商，也不清楚15万元转让费用的构成。三、文胜莉未提供三方签订的协议作为证据，并且在2018年11月19日，以一份伪造的租赁协议（租期2014年11月10日起至2015年11月9日止）诉至原审法院，原审法院认定文胜莉的陈述反而更符合实际，有失公正。四、案涉房屋原承租人从2012年11月开始承租，因经营品种不对路、收益不高、房租压力大，经营不到一年就开始想转让，因转让费高一直没有谈成下家。2014年9月，租赁双方就第三年的租金没谈拢，原承租人没有支付第三年的租金并告知终止合同、结清所有费用，郭新祥妻子要求原承租人搬离并将房屋恢复原状后交还，否则要罚没押金作为赔偿。双方僵持，郭新祥为息事宁人、重新出租店面，未与妻子商量，瞒着妻子直接与原承租户处理了此事、退还押金、结清了所有费用，约定了最晚搬空时间。过了一段时日，原承租人因实在找不到免费放置店面内设施设备的地方，也无法马上转卖设施设备，又来找郭新祥商量续租一段时间，续租的目的也是为了找下家转让转租，以挽回其装修以及设备投入的费用，经双方协商，原承租户同意涨租金并缴纳了租金12万元，要求是郭新祥同意其可随时转让转租，且不新交押金，对此，郭新祥表示理解并同意。2015年3月，原承租人找到接盘的下家即文胜莉，双方谈妥了转让费（含店面装修以及设备转让费用），原承租人顺利退出。文胜莉未向郭新祥支付过押金，文胜莉向原承租人支付的15万元转让费用是否包含押金无从可知也无证据证明。若文胜莉与原承租人有私下约定15万元转让费中包含押金，因原承租人未转交给郭新祥，文胜莉应向原承租人追讨押金而非向郭新祥追讨。一审法院在文胜莉完全无法证明其曾直接或间接向郭新祥有过缴纳押金行为的情况下，作出判决要求郭新祥返还押金以及按年利率6%标准支付利息，与事实不符，有失公正。五、郭新祥与原承租户首次产生租赁关系的时间点是2012年，2014年11月，是原承租户与郭新祥产生新的租赁关系的时间。原审法院误以为2014年11月是郭新祥与原承租人首次产生租赁关系的时间点，故作出“押金收取应该在合同刚签定之时，如何能知道原承租人经营不景气”的判断，属于认定事实不清。六、郭新祥的妻子是在误以为有押金在的情况下，才在电话里陈述：“押金不会少你的，押金没有说不退给你”。郭新祥妻子的意思是“如果有押金的话，没有说不退给你”。郭新祥在没有违反房屋租赁协议的情况下被文胜莉擅自单方面提前解除合同，该解除合同的情形不符合法定解除情形，文胜莉应当承担违约责任，依约向郭新祥支付违约金2万元。原审判决郭新祥退还剩余租金以及按年利率6%的标准支付利息不仅属于本末倒置、适用法律错误，而且侵害了郭新祥的正当权益。综上，请求：一、撤销原审判决第一、二项；发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由文胜莉承担；三、文胜莉向郭新祥支付合同违约金2万元整；四、本案一审时，文胜莉伪造重要证据（租赁合同）提起诉讼，请法院根据《民事诉讼法》第一百零二条规定依法追究其相关责任，予以罚款、拘留，若构成犯罪，请求依法追究刑事责任。 被上诉人文胜莉辩称：不同意郭新祥的意见。双方租赁合同只签过一次，书面租赁合同到期后，又提前交了一年的租金，然后因为政府部门发的搬迁通知，文胜莉就在通知明确的期限内进行了搬迁。文胜莉不存在违约，郭新祥应该退还剩余租金。案涉房屋的押金，文胜莉已经交给前面的承租人，前面的承租人也已经将押金交给郭新祥。综上，请求驳回上诉。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院另查明，一审庭审过程法庭提问“为什么没有让文胜莉交押金”？郭新祥回答：“前面的承租人是租了几年的，押金肯定也在的，文胜莉的押金肯定是交给前面的承租人的。”二审中郭新祥明确，在2016年11月，文胜莉交了2016年至2017年的租金14万元。在2017年11月，交了2017年11月9日到2018年11月9日的租金16万元。 本院认为:一、二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人的上诉请求不应超出一审诉讼请求范围。郭新祥在一审中并未提起反诉，其上诉请求第三、四项已超出一审审理范围，故对其该两项请求，本院不予审理。 二、对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。文胜莉主张其与郭新祥以及前手承租人三方达成协议，郭新祥已收取前手承租人押金2万元不予退还，文胜莉向前手承租人交纳押金视为郭新祥收到文胜莉押金。结合庭审中当事人陈述以及相关证据，本院对该诉争事实具体分析如下：首先，文胜莉与郭新祥于2015年11月10日签订的合同中明确，“合同签订当日，文胜莉须支付郭新祥押金20000元。”合同签订后，实际租赁关系一直持续至2018年，如果文胜莉需要另行再向郭新祥支付押金20000元，在接近3年的时间内郭新祥没有理由不向文胜莉催要押金。事实上，郭新祥从未催讨过，而且其在回答一审法院相关提问时陈述“前面的承租人是租了几年的，押金肯定也在的，文胜莉的押金肯定是交给前面的承租人的。”该项陈述表明其认可前手承租人已向其交纳押金，而且其认为文胜莉也已向前手承租人交了押金。其次，一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，不得随意作出否定在先言辞的言论。一审中郭新祥明确陈述其没有退给前手承租人押金。现其上诉称已向前手承租人退还了押金，并且对退还押金的事实其妻子不知情，郭新祥的该项上诉理由违反了“禁反言”原则。第三，文胜莉与前手承租人签订协议时，郭新祥的妻子在场。郭新祥的妻子在电话中明确押金会退还给文胜莉。第四、双方当事人均明确已经无法联系前手承租人，文胜莉提供了向前手承租人的转账凭证，结合具体承租人转让日期和转账金额，原审法院认定文胜莉的转账金额中包含押金，亦无明显不当。综上，本案中虽无直接证据证明文胜莉的待证事实成立，但综合全案证据可以确信文胜莉主张的事实具有存在的高度盖然性。根据合同约定，合同解除时根据实际结清后押金应予以退还，原审法院判令郭新祥退还押金20000元，并无不当。 三、根据拆迁通知，案涉房屋所在地块自2018年10月15日开始拆迁，拆迁必然导致文胜莉租赁使用标的物的合同目的落空，文胜莉据此要求提前解除租赁合同既有合同依据，也有法律依据，并不违约。根据合同，郭新祥应退还剩余租期的租金。 综上，郭新祥的上诉理由和请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费997元，由上诉人郭新祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年十二月二十日 书记员  赖雪珂