安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7989号上诉人（原审被告）：马树德，男，1992年5月30日生，汉族，住合肥市。被上诉人（原审原告）：谢茜，女，1984年7月1日生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人马树德因与被上诉人谢茜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2019）皖0103民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马树德上诉请求：1、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2019）皖0103民初2605号民事判决或依法改判（上诉不服金额为29676.6元)；2、本案全部诉讼费用由谢茜承担。事实与事由：1、案涉合同无法履行不是马树德的过错导致，马树德不应当承担违约责任。马树德租赁案涉房屋时明确表示房屋系用于经营私房菜餐饮，谢茜对此知晓并表示同意。因城管、环保部门明文规定居民住宅区内禁止经营餐饮，马树德无奈向谢茜告知协商解除合同，并愿意赔付押金，但谢茜拒绝协商，导致本案纠纷产生。马树德并无违约行为，不应当承担违约责任。2、原审判决马树德赔偿损失无事实和法律依据。谢茜2019年1月21日向马树德送达《解除租赁合同通知书》，马树德于2019年1月24日准备搬离案涉房屋，双方租赁合同已解除。因谢茜拒不配合出具门条致使马树德无法完成搬迁，马树德已履行应尽的返还房屋义务。争议期间房屋搁置的损失系谢茜造成的，不应由马树德赔偿。即使马树德有过错，也无证据证实谢茜损失的数额大小。律师费不是谢茜维护权益产生的必要性费用，不应由马树德承担。谢茜辩称，1、马树德单方违约解除房屋租赁合同事实清楚，应承担相应的违约责任。双方房屋租赁合同签订后，谢茜按约将案涉房屋交付马树德使用，但马树德仅支付至2018年12月31日的租金。经谢茜多次催要，马树德仍未按约支付租金，谢茜无奈向马树德发出《解除租赁合同通知书》，告知解除租赁合同并要求马树德返还房屋、恢复原状并支付相关款项，但马树德收到通知后仍拒不履行，并继续占用房屋至今。2、马树德私自将案涉房屋内部分物品搬离的行为，不符合合同约定的解约交房条件，不能据此认定马树德已实际交付房屋，更不能因此而免除马树德持续占用谢茜房屋的责任。谢茜向一审法院起诉请求：1、判令马树德立即返还占用的谢茜名下位于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸1栋2101室房屋，并恢复原状；2、判令马树德支付谢茜房屋租金4803.3元（按月租金6550元标准，自2019年1月1日计至2019年1月22日）；3、判令马树德支付谢茜逾期返还房屋期间的占用费26200元（按月租金6550元的2倍标准，暂自2019年1月23日计至2019年3月22日，并继续计算至实际交房之日止）；4、判令马树德赔偿谢茜损失款30130元；5、判令马树德支付谢茜占用房屋期间的水费147.4元、电费455.5元（暂计至2019年3月4日，并继续计算至实际交房之日止），燃气费以实际结算为准；6、判令马树德支付谢茜支出的律师费4000元；7、判令马树德承担一审案件诉讼费等费用。一审法院认定事实：2018年8月3日，谢茜作为出租方，马树德作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：谢茜将坐落于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸1栋2101室，面积为246.05平方米的房屋出租给马树德使用，本次租赁系续租，原租赁合同中马树德交的7000元保证金继续在本次租赁合同中适用，租赁期限23个月，自2018年8月1日至2020年6月30日，月租赁费为6550元，首期支付5个月租金，后期由马树德按支付期向谢茜支付，每6个月为一支付期，先支付租金后使用房屋，逾期支付租金超过10日的，谢茜有权解除合同，且有权按照不低于合同约定租金总金额的20%主张损失赔偿，因马树德原因导致合同解除或终止的，谢茜有权没收全部保证金。返还房屋时，马树德应腾空房屋内马树德的物品或货物、拆除马树德安装的设施设备，恢复房屋原状。并在合同权利义务和合同终止与返还条款中约定，如合同终止后，马树德逾期付租金或马树德逾期返还房屋等情形下，谢茜有权处理房屋内的物品，视为马树德放弃物品所有权，还约定了逾期返还房屋的，应按照合同当年约定租金的双倍支付占用费至实际返还之日。合同约定如马树德违约导致向人民法院提起诉讼的，其须承担谢茜支出的律师费、诉讼费、公证费等一切合理支出。合同签订后，谢茜按约将案涉房屋交付马树德继续使用，但马树德在支付至2018年12月31日的租金后，未再支付后期租金。谢茜于2019年1月8日、2019年1月11日向马树德发出支付租金催告函，并于2019年1月21日向其发出《解除租赁合同通知书》，书面通知解除双方租赁合同，要求马树德返还房屋、恢复原状并主张相关合同权利。2019年1月24日，马树德通过微信与谢茜协商未果，其自带货车前往案涉房屋搬离物品，物业公司在与谢茜联系后，谢茜不同意，故物业公司阻止马树德自带货车离开，双方发生争执，经报警后，物业公司即予放行，马树德第二趟再来搬离物品时，因物业公司再次阻拦而未果。一审另查明，谢茜于2019年3月3日和3月4日分别缴纳案涉房屋电费455.5元和水费147.4元，2019年3月7日，谢茜与北京大成（合肥）律师事务所就马树德房屋租赁纠纷案签订一份委托代理协议，并支付代理费4000元。庭审中，双方均认可案涉房屋交付时原状系毛坯房。一审法院认为，谢茜与马树德之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于诉请返还房屋并恢复原状。因谢茜2019年1月21日在向马树德发出解除租赁合同后，马树德即于2019年1月24日前往案涉房屋搬离物品，显欲交还该房，但因谢茜不同意而未果，应视为马树德已履行返还房屋义务，但未能将案涉房屋恢复原状，该项义务其仍应履行；关于房屋租金和逾期返还房屋期间的占用费。自2019年1月1日至房屋租赁合同解除之日2019年1月22日共计22天，按月租金6550元计算租金；逾期返还占用费自2019年1月23日至2019年1月24日共计2天，按合同约定的月租金6550元标准的两倍计算，马树德应支付谢茜租金和占用费共计5676.6元。关于赔偿损失款。根据双方合同约定，马树德逾期支付租金超过10日的，谢茜有权主张不低于合同租金总额的20%的损失赔偿，虽然马树德抗辩其未看清该项合同条款和退租系政府环保政策导致，但以上因素均不构成其合法依约解除或终止合同理由，该项抗辩一审法院不予采信。谢茜在马树德搬离案涉房屋时没有及时配合导致损失扩大，故对该项诉请一审法院予以部分支持。马树德逾期支付房租致使合同提前解除，给谢茜造成的损失包括逾期付款利息和房屋空置期的租金损失，合同约定的损失计算标准过高，一审法院综合考量上述实际损失，酌定马树德应赔偿谢茜的损失20000元。关于水电费、律师费等，谢茜据实支付的水费147.4元、电费455.5元和按双方租赁合同约定为本次诉讼支付的律师代理费4000元均应由马树德承担，对上述诉请一审法院予以支持，其他未能提供证据的费用不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、马树德于判决生效之日起十日内将谢茜位于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸1栋2101室房屋恢复原状（毛坯）；二、马树德于判决生效之日起十日内支付谢茜租金和占用费共计5676.6元；三、马树德于判决生效之日起十日内赔偿谢茜20000元损失；四、马树德于判决生效之日起十日内支付谢茜水费147.4元、电费455.5元、律师费4000元；五、驳回谢茜的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1472元，由马树德承担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，根据谢茜与马树德签订的《房屋租赁合同》系合法有效的合同，双方均应约履行。案涉合同签订后谢茜按约将案涉房屋交付马树德继续使用，但马树德在支付至2018年12月31日的租金后，未再支付后期租金，马树德的行为已构成违约。双方在案涉合同中约定，马树德逾期支付租金超过10日的，谢茜有权解除合同。本案中，在谢茜向马树德发出支付租金催告函后其仍未支付租金，谢茜遂于2019年1月21日向马树德发出书面《解除租赁合同通知书》并于2019年1月22日送达，一审法院认定案涉合同于2019年1月22日解除，有事实与法律依据。自2019年1月1日至房屋租赁合同解除之日2019年1月22日共计22天，按月租金6550元计算，马树德应支付此期间的租金4803.3元（6550元∕月×22天）。案涉合同解除后，马树德于2019年1月24日前往案涉房屋搬离物品，因谢茜不同意而未果，一审法院认定应视为马树德已履行返还房屋义务，本院予以认可，故马树德应依据合同约定支付谢茜至2019年1月24日的逾期返还占用费873.3元（6550元∕月×2×2天）。因马树德仍未将案涉房屋恢复原状，一审法院依据谢茜的诉请判令马树德将案涉房屋恢复原状，并无不当。关于赔偿损失款数额。根据双方合同约定，马树德逾期支付租金超过10日的，谢茜有权主张不低于合同租金总额的20%的损失赔偿，马树德主张案涉合同无法履行系政府环保政策导致，因此项主张不构成其合法依约解除或终止合同的理由，对此项主张本院不予采纳。一审法院综合考量谢茜在马树德搬离案涉房屋时未及时配合导致损失扩大的事实，以及合同约定的损失计算标准过高等因素，酌定马树德应赔偿谢茜损失20000元，本院予以认可。另，一审法院依据双方合同约定判令谢茜因本次诉讼支付的律师代理费4000元由马树德承担，并无不当。综上所述，马树德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2944元，由马树德负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。