北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14899号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金远见文物鉴定有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街11号一层112-1。法定代表人：胡玉风，总经理。委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京菁英慧谷商务服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街11号甲11号一层101。法定代表人：邱育敏，总经理。委托诉讼代理人：李海峰，男，北京菁英慧谷商务服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：马嘉，北京市中友律师事务所律师。上诉人北京金远见文物鉴定有限公司因与被上诉人北京菁英慧谷商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2019)京0101民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京金远见文物鉴定有限公司法定代表人胡玉风及其委托诉讼代理人高强，被上诉人北京菁英慧谷商务服务有限公司之委托诉讼代理人李海峰、马嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金远见文物鉴定有限公司（下称金远见公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决审查事实不清，适用法律错误，造成合同终止履行的责任划分不清。一、慧谷公司采取霸权主义，逃避应承担的安全责任义务，属于严重违约行为，其无权、也无法律依据解除两份合同，一审判决错误的分配了双方的责任界限，理由如下：1.2019年1月23日，因我公司资金紧张，与慧谷公司交涉暂缓支付房租，慧谷公司口头同意先支付一部分租金，剩余在春节后支付。1月25日我公司支付2万元租金时，慧谷公司没有要求我公司支付剩余租金，证明我公司提供的录音证据和缓交租金的说法符合双方当初协商缓交租金的交涉事实。2.2019年2月9日，由于慧谷公司提供的办公房屋消防喷淋爆裂，给我公司造成了巨大损失，双方就损失进行了初步交涉，但无法达成一致，但我公司具有法定不安抗辩权，有权缓交后期租金。3.在发生消防喷淋爆裂事件后，我公司一直和慧谷公司协商解决，但慧谷公司逃避责任，不但不积极解决问题，反而采取恶意驱赶的方式，在2月14日向我公司发出所谓的《违约通知书》，意图将我公司赶走了事。基于此，2月14日我公司将受损的艺术品情况书面报送给慧谷公司，要求解决损失问题。4.2月18日，我公司将艺术品损失情况初步统计结果报送给慧谷公司，但慧谷公司却在2019年2月20日强制断电、封门，并于2月22日强制将我公司搬离，将案涉办公房屋租赁给案外人使用，使得我公司客观上已经无法继续使用租赁房屋。二、租赁合同无法继续履行的责任在于慧谷公司。慧谷公司在办公房屋发生严重消防安全事故后，逃避责任和义务，不积极解决问题。更为甚者，在双方交涉过程中慧谷公司将案涉办公房租赁给案外人，慧谷公司不仅不存在任何损失，就连因消防爆裂给我公司造成损失都想甩的干干净净。由于慧谷公司提供的房屋存在安全消防的隐患和瑕疵，给我公司造成的损失远远大于应交纳房屋租金，故我公司有合理事由在解决消防爆裂事故前不交纳房屋租金。因此，慧谷公司无权要求我公司承担延期交纳房租和解除合同的违约责任。三、慧谷公司在2019年2月20日单方面封锁是造成我公司不能使用案涉房屋的直接原因，即使慧谷公司于21日、22日打开过房门，那也是在我公司恳求下允许我公司取办公和个人用品而已。四、关于我公司的损失问题。根据一审法院查明的事实，案涉房屋的消防喷淋爆裂造成了我公司大量的字画被水浸泡，我公司向一审法院提供了完整的购买凭证、价格、入库单据，足以说明损失的金额，与是否评估没有关系。若慧谷公司不认可该损失，可申请进行鉴定。因此，一审法院在证据责任分配上存在严重的不公。保险柜中瓷器的损坏是慧谷公司封锁房门、拒绝我公司搬运的结果。且慧谷公司在我公司不知情的情况下，擅自将属于我公司的物品搬离原来的房间和位置，是造成内部瓷器损坏的直接原因。这些瓷器是受他人委托进行拍卖的物品，均有拍卖底价，其价格也是确定的，不存在无法确定损失的问题。综上，一审法院在认定两个合同的关联性、履行一致性以及解除的原因方面，没有尊重客观事实，请求二审法院依法进行改判。慧谷公司辩称，金远见公司针对主合同的违约是显而易见的，金远见公司未按合同约定于2019年1月份交纳租金，双方未对延期交付租金达成一致意见。在金远见公司已经违约的情况下双方还在继续履行合同，不代表我公司不追究其违约责任，我公司没有对违约金及违约责任予以放弃。金远见公司主张因为消防管道破裂造成喷淋，我公司主张系金远见公司自身责任造成的，和我公司无关。即便金远见公司有损失，但是并不能导致对案涉合同的抗辩履行，因为两者不是同一性质的法律关系，一个是合同关系，另一个是侵权关系。慧谷公司向一审法院起诉请求判令：1、确认慧谷公司、金远见公司之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2、金远见公司向慧谷公司支付自2019年2月8日至2019年4月11日的租金及占有使用费共计62010元；3、金远见公司以5850元为基数，按照每日千分之五的标准支付慧谷公司自2019年2月8日至实际支付之日止的滞纳金；4、金远见公司向慧谷公司支付违约金35589元。金远见公司向一审法院反诉请求判令：1、慧谷公司退还押金23726元；2、反诉费由慧谷公司承担。一审法院认定事实如下：2018年9月18日，慧谷公司（甲方）、金远见公司（乙方）签订合同编号为WLY20180918001号《房屋租赁合同》，约定金远见公司承租北京市东城区珠市口东大街11号五粮液大厦负一楼西侧仓库，租赁面积156平方米，房屋用途为仓储，租赁期限自2018年10月8日至2022年9月19日，租期3年11个月12日，无免租期，租金计费起始租期自2018年10月8日开始，租金标准为每平方米每天2.5元，即每月11863元，自2019年10月8日开始递增，递增幅度为每年6%，履约保证金及租金支付方式为押二付二，首期付款共计47452元，于2018年10月1日前付清。以后每期以租金计费起始日为基准日提前15天支付，未按时支付视为违约。租赁期限届满，在乙方完成相关退房手续的办理后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当无息如数返还给乙方。2018年10月8日，慧谷公司将案涉仓库交付给金远见公司。金远见公司将租金交纳至2019年2月7日，金远见公司应于2019年1月23日交纳2019年2月8日至2019年4月7日的租金，但金远见公司未予支付。金远见公司主张，案涉仓库同WLY20170717001（另案合同）是一个主体，租金也是一起支付的，因逢春节，经费较为紧张，故同慧谷公司协商好，于2019年2月15日交纳剩余费用，但由于2019年2月9日，WLY20170717001合同（另案合同）租赁房屋屋顶的消防喷淋爆裂，给金远见公司造成损失，之后双方在协商赔偿事宜，故金远见公司未及时交纳之后的租金。对此，慧谷公司不予认可，慧谷公司认为本案合同同另案合同是独立的合同，另案情况与本案无关。金远见公司为证明其主张，提交了录制日期为2019年2月20日的录音证据两份，分别为金远见公司法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同慧谷公司工作人员曾自强的谈话录音、金远见公司法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同慧谷公司工作人员曾自强及案外人彭大海的电话录音，对上述两份证据，慧谷公司认可真实性，但不认可证明目的，且慧谷公司认为彭大海并非慧谷公司工作人员，不能代表慧谷公司。录音中金远见公司工作人员提到“约定到2月15日”以及彭大海提到“上个月1月12日本来应该交房租，他（金远见公司表示系指曾自强向彭大海请示）曾给我打电话说也确实考虑企业的经营问题，大环境在我们也清楚，我们资金周转在过年的时候也很紧张，说能不能稍微缓解一下……之后呢我就一直给他说没问题，这个当时的困难每个企业都会有这个理解”。2019年2月9日，WLY20170717001号合同（另案合同）租赁房屋房顶的消防喷淋爆裂，持续时长约半小时。金远见公司发现后告知慧谷公司，慧谷公司工作人员进行了封堵。此后，双方曾就损失问题进行过协商，但未达成一致意见，主要分歧在于慧谷公司希望金远见公司在2019年年初、2020年年初分别免除一个月的租金（包括本案所涉仓库租金及另案合同所涉房屋租金），金远见公司工作人员表示可在2019年底免除一个月房租，在2020年底再免除一个月的房租（仅包括另案合同所涉房屋租金），双方未协商一致。慧谷公司表示，之所以同意分别在2019年底、2020年底给金远见公司免除各一个月的租金（另案合同所涉租金），是因为慧谷公司想留住金远见公司继续承租房屋，不是给金远见公司的补偿，而且双方后来并未达成一致意见。2019年2月14日，慧谷公司向金远见公司发送《违约通知书》，要求金远见公司于2019年2月18日中午12:00前结清租金及滞纳金，金远见公司仍未支付。2019年2月22日，慧谷公司向金远见公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，表示金远见公司已拖欠2019年1月23日应交纳的2019年2月8日至2019年4月7日的租金23726元，故慧谷公司行使合同解除权，解除租赁合同，自该解除通知到达金远见公司之日即为解除生效日，同时要求金远见公司在2019年2月24日中午12:00前清空案涉仓库并交付慧谷公司，逾期未清理的，视为金远见公司放弃案涉仓库内所有财产，慧谷公司有权采取任何措施予以处置，以收回租赁房屋，由此引发的后果和损失均由金远见公司承担。金远见公司于当日收到该份通知书，金远见公司并未在2019年2月24日将案涉仓库腾空。2019年2月27日，慧谷公司向金远见公司发送《房屋清空腾退通知书》，表示金远见公司并未在2月24日清空案涉仓库并将案涉仓库交付慧谷公司，提醒金远见公司在2019年3月2日18:00前完成清空腾退，逾期未清空的，视为金远见公司自动放弃租赁仓库内所有财产，慧谷公司有权进行处置并收回房屋。金远见公司于当日收到该通知。后，金远见公司仍未将案涉仓库腾退。慧谷公司表示其在2019年3月2日对案涉仓库采取封门措施。金远见公司表示2019年2月22日慧谷公司即实际控制了案涉仓库，最初庭审中，金远见公司表示慧谷公司系2019年2月27日封门，后又表示2019年2月22日封门，但均未提交相关证据证明。2019年4月11日，金远见公司将案涉仓库腾空。一审法院认为：慧谷公司、金远见公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于慧谷公司要求确认双方之间的租赁合同系于2019年2月22日解除的诉讼请求，本案中，金远见公司应于2019年1月23日交纳2019年2月8日至2019年4月7日的租金，通过录音证据，可知双方确曾就延迟至2019年2月15日交纳租金进行过协商，但录音中多次提到的应交纳日期为“2019年1月12日”，系另案合同的交租日期，并未明确包括本案合同中仓库的租金，即使依金远见公司所言，该协商包含两个合同的租金延迟支付，但截止至2019年2月15日，金远见公司仍未交纳案涉仓库的租金。金远见公司表示系因2019年2月9日另案合同所涉及的房屋消防喷淋爆裂，双方就赔偿问题进行过协商，但对于赔偿双方并未达成一致意见，当时双方对于是否应该赔偿以及具体赔偿金额均无定论，且支付本案合同所涉租金并不必须以解决另案合同事项为前提，故金远见公司应向慧谷公司支付租金，如果金远见公司认为慧谷公司应对其另案合同中的损失进行赔偿应另行解决。金远见公司主张其在行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，金远见公司无证据证明慧谷公司存在上述事项，故金远见公司不具有行使不安抗辩权的法定情形。本案中，金远见公司未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，慧谷公司有权解除合同，慧谷公司于2019年2月22日向金远见公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，金远见公司于当日收到，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除。自2019年2月8日至2019年2月22日合同解除之日，金远见公司欠付慧谷公司的租金应予支付。慧谷公司所主张的按照租金的三倍支付房屋占有使用费，本案情形同合同约定的按照三倍支付占有使用费的情形并不一致。2月22日至3月1日，金远见公司在慧谷公司要求其腾退后仍未腾退，亦无证据证明其无法使用案涉仓库，故此期间可按租金标准支付房屋占有使用费。2019年3月2日至2019年4月11日，慧谷公司将案涉仓库封门，金远见公司已经不能正常使用案涉仓库，但亦未搬离，故该期间的占有使用费可比照租金予以酌减，法院将根据具体情况酌情确定该期间金远见公司应向慧谷公司支付的占有使用费。关于滞纳金，金远见公司表示不同意支付，如果法院认为应当支付，金远见公司认为标准过高，请求法院依法予以调整。经询，慧谷公司表示其损失系资金被占用所造成的损失，但未举证证明其实际损失。法院认为，金远见公司并无证据表明慧谷公司免除了金远见公司交付滞纳金的责任，故慧谷公司主张自2019年2月8日起支付滞纳金法院予以支持，基数应以金远见公司欠付的租金数额为准，慧谷公司主张的滞纳金实际上亦是违约金的性质，主要针对的是金远见公司的延迟支付租金行为，故法院将根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、慧谷公司损失等因素予以调整。关于违约金，主要针对的是合同解除，本合同解除系因金远见公司迟延交付房租，应向慧谷公司支付违约金。金远见公司主张慧谷公司要求的违约金过高，要求法院予以调整，经询，慧谷公司表示违约金应以合同约定为准，其有人员损失，且案涉仓库直至2019年8月22日本案开庭之日仍未出租出去，有空置损失。法院认为，双方合同明确约定了违约金数额，且慧谷公司有空置期损失，慧谷公司主张的违约金数额并未明显超出其实际损失，故金远见公司要求调整违约金的请求法院不予支持。关于押金，慧谷公司明确表示同意折抵违约金，符合双方约定的押金用途，故法院依法予以折抵，不再另行退还金远见公司。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、确认北京菁英慧谷商务服务有限公司与北京金远见文物鉴定有限公司之间的合同编号为WLY20180918001的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付2019年2月8日至2019年4月11日的租金及房屋占有使用费共计16575元；三、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内以5850元为基数，按照日万分之三的标准向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付自2019年2月8日至实际支付之日止的滞纳金；四、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付违约金35589元（北京金远见文物鉴定有限公司在北京菁英慧谷商务服务有限公司处的押金23726元予以抵扣，抵扣完毕后北京金远见文物鉴定有限公司还需向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付11863元）；五、驳回北京菁英慧谷商务服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京金远见文物鉴定有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，慧谷公司与金远见公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，金远见公司因自身经营原因未按期于2019年1月12日交纳2019年1月27日至2019年2月26日的租金。结合双方员工沟通的录音证据，可以认定慧谷公司宽限金远见公司交纳租金的最后期限为2019年2月15日。另案租赁房屋的消防喷淋于2019年2月9日爆裂，金远见公司以其物品受损为由拒付租金。金远见公司上诉称消防喷淋爆裂给其造成了巨大损失，其享有法定不安抗辩权，有权缓交后期租金。本院认为，出租人的主要义务是保障租赁房屋处于适租状态，承租人的主要义务为支付租金；即使消防喷淋爆裂给金远见公司造成了经济损失，金远见公司与慧谷公司可通过协商或其他法律途径解决，且另案纠纷不应影响本案租赁合同的正常履行，金远见公司拒交租金的行为不符合不安抗辩权的行使条件，本院对其该项上诉意见不予支持。金远见公司未在双方协商的最后期限2019年2月15日支付租金，亦未在慧谷公司发送《违约通知书》指定的宽限期间2019年2月18日结清租金及滞纳金，金远见公司的行为已经构成根本违约。因金远见公司单方根本违约，慧谷公司依合同约定于2019年2月22日行使合同解除权的行为成立，本院予以确认。因金远见公司拖欠租金构成违约，一审法院判令其承担拖欠租金的滞纳金及合同约定的违约金，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，金远见公司仍占用案涉仓库，仍应支付房屋占用费。2019年3月2日至2019年4月11日，慧谷公司将案涉仓库封门，金远见公司已经不能正常使用案涉仓库，但亦未搬离，一审法院比照租金标准酌减该期间的房屋占有使用费，并无不妥，本院予以维持。关于押金一节，因慧谷公司明确表示同意折抵违约金，一审法院依法予以折抵，不再另行退还金远见公司，本院对此不持异议。综上所述，金远见公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1104元，由北京金远见文物鉴定有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 赵胤晨审 判 员 王 云二〇一九年十二月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥