内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3929号上诉人（原审原告）：宋某，男，1988年4月4日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：田某，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴林左旗东林房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市巴林左旗林东镇临潢路北段。法定代表人：张某1，经理。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古盈丰律师事务所律师。上诉人宋某因与被上诉人巴林左旗东林房地产开发有限责任公司（以下简称东林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2019）内0422民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。宋某上诉请求：撤销一审判决，支持宋某一审诉讼请求。事实理由：宋某购买的涉案房屋是孙志广和任宝臣在为东林公司施工中，拖欠孙志广、任宝臣工程款，经东林公司与任宝臣、孙志广协商抵顶工程款，宋某购买房屋的购房款支付了任宝臣、孙志广的工人人工费，在此情况下宋某获得的房屋，后来无论任宝臣、和王栋之间的买卖行为，均不能抵顶涉案的房屋。但存在的焦点是东林公司的过错才导致东林公司的房屋被法院判令给他人，东林公司和任宝臣、孙志广同意的情况下宋某才购买的，而基于东林公司仍然为王军办理水电、暖入网，东林公司行为导致法院的错误认定将房屋判给了王军。此种损失是东林公司造成的，东林公司应承担宋某的损失。一审法院轻描淡写的认为，宋某没有将钱交付给东林公司，就认为东林公司没有责任，论理缺乏事实和法律依据，如果有一方不同意的情况下，宋某是不能购买案涉房屋。退一步讲，如果东林公司不同意抵顶，宋某也不会购买涉案房屋的。而且造成今天的局面也是东林公司的过错引起的，一审驳回宋某的起诉明显损害宋某的合法权益。请求二审法院予以纠正，支持宋某一审诉讼请求。东林公司答辩称，迎宾花园项目开发建设期间，任宝臣为迎宾花园项目部分分项工程施工，本案涉及楼房即迎宾花园小区5幢02092室，是抵顶给任宝臣的工程款。根据（2018）内04民再105号审理查明事实，2014年8月5日任宝臣与王栋签订协议书，将该处楼房转让给王栋。2014年8月7日王栋将该处楼房抵帐给王军，王军装修入住。2015年I月18日经任宝臣同意（实际是按任宝臣指示），东林公司为宋某办理网签合同。2015年4月3日任宝臣报警阻止王军装修。任宝臣处分抵顶工程款楼房，东林公司仅是按任宝臣要求配合任宝臣为任宝臣指示的第三方办理网签、出具发票等手续。东林公司与任宝臣之间存在施工合同关系和以楼房抵顶工程款关系，与网签第三方不存在真实商品房买卖合同关系。签订商品房买卖合同仅是为了满足商品房交易程序方面的要件，即只有经过网签才能办证。签订《商品房买卖合同》并不意味着双方存在真实交易关系。开发公司按任宝臣指示为宋某办理网签，就是这种情况，并非开发公司将涉案楼房卖给宋某，宋某也未向开发公司缴纳房款，所以说双方并不存在真实的商品房交易关系。另外，不动产交易中，不动产发票功能是完税凭证，是办理产权登记必需的前置程序，不能作为付款凭证或付款证明。在一审程序中宋某承认未向开发公司缴纳房款。正是因为东林公司与宋某不存在交易关系，宋某并未向东林公司缴纳购房款，所以宋某依据合同主张返还购房款是错误的不应得到法院支持。任宝臣与宋某是亲属关系，宋某是任宝臣内弟。法院送达传票时附送的几份判决书中均未提到任宝臣指示将该处楼房网签至宋某名下依据的基础法律关系，宋某在若干次庭审中也未举证证明，由此可见宋某与任宝臣之间并非买卖关系。其真实目的是以网签、产权登记对抗与王军之间产权之争。综上，请求二审法院维持一审裁判。宋某向一审法院起诉请求：1、解除宋某与东林公司于2015年1月18日签订的商品房买卖合同;2、请求依法判令东林公司立即给付购房款人民币417000.1904元，自2015年1月8日起按同期贷款利率四倍支付利息至给付为止。由东林公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孙广志和任宝臣为东林公司施工，施工过程中拖欠孙广志和任宝臣工程款，经孙广志、任宝臣二人与东林公司三方同意，东林公司将迎宾花园小区5-2-902号房，建筑面积93.16平方米抵顶工程款的方式抵顶给了孙广志，孙广志又抵顶给了任宝臣。于2014年8月5日任宝臣与王栋签订了房屋买卖协议书，约定任宝臣将迎宾花园小区5-2-902号房屋合价417170.48元卖于王栋，同日王栋为任宝臣出具了一枚417000元的借据。2014年8月7日王栋与王军签订楼房买卖合同，约定王栋将涉案房屋以417000元价款出售给王军，从王栋欠王军的欠款中扣除417000元。2015年1月18日宋某与东林公司签订商品房买卖合同。2015年2月10日宋某已经对涉案房屋进行了产权登记。宋某对涉案的房屋款项用于任宝臣应支付的工人工资，未交付给东林公司。后王军以该房屋是王栋出卖给他为由占有房屋，宋某向巴林左旗人民法院起诉要求其搬离房屋，巴林左旗人民法院作出了（2015）巴民初字第4001号民事判决驳回了宋某的诉讼请求。宋某不服向赤峰市中级人民法院提起上诉，赤峰市中级人民法院作出了（2015）赤民终字第1006号民事判决，撤销了（2015）巴民初字第4001号民事判决，支持了宋某一审的诉讼请求。王军不服（2015）赤民三终字第1006号民事判决，申请再审，赤峰市中级人民法院作出（2018）内04民再105号民事判决，撤销了（2015）赤民三终字第1006号民事判决，驳回了宋某的诉讼请求。后王军又就（2017）内04行终提起再审，赤峰市中级人民法院作出了（2019）内04行终再8号判决，撤销了登记在宋某名下房权证，证号为赤×××。以上事实有双方当事人的陈述、已经生效的赤峰市中级人民法院（2018）内04民再105号、（2019）内04行再8号、巴林左旗人民法院（2015）巴民初字第4001号民事判决书在卷予以证实。一审法院认为，宋某要求与东林公司之间签订的房屋买卖合同予以解除，其无法实际取得房屋所有权的事实已经赤峰市中级人民法院及该院已生效的民事判决书所确认，且依据该合同取得的房屋产权证已经依法撤销，该合同无法继续履行，故该院应予以解除。宋某主张由东林公司支付其因解除房屋买卖合同产生房屋价款损失417000.1904元及利息，因其未提交相关证据予以证明其向东林公司足额交付房款之事，并且自称该房款支付给任宝臣的工人工资，该争议房屋已经抵顶给任宝臣工程款，宋某已经支付给任宝臣工人工资，宋某应向任宝臣主张该争议房屋价款损失及利息。故一审法院不支持宋某的该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除宋某与东林公司于2015年1月18日签订的迎宾花园小区5-2-902号房屋买卖合同；二、驳回宋某的其他诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，宋某提交证据商品房买卖合同，拟证明宋某与东林公司存在着房屋买卖的法律关系。合同中约定了双方的权利义务，宋某也按照约定代东林公司支付了仁宝臣的施工费，施工费用于支付人工费。东林公司发表质证意见认为，东林公司与宋某之间不存在真实交易关系。宋某也未向东林公司交纳房款，一审程序中，宋某认可未缴纳房款的关键事实。该商品房是东林公司抵付给仁宝臣施工公司工程款，仁宝臣对该商品房享有处分权，宋某是仁宝臣的内弟，东林公司按照仁宝臣的指示将该商品房网签到宋某的名下，责任不应由东林公司承担。本院对以上证据的证明效力结合本案其他证据综合认证。除此，双方未向本院提交其他新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以直接确认。本院认为围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：宋某请求东林公司返还购房款请求是否成立。，孙广志和任宝臣为东林公司施工，因东林公司欠付施工人孙广志、任宝臣施工款，经双方协议东林公司以案涉房屋抵付施工人部分工程款，2014年8月5日任宝臣将该房屋出售给王栋，而后王栋又将该房屋出售给王军。2015年1月18日宋某与东林公司签订商品房买卖合同，2015年2月10日案涉房屋所有权登记在宋某名下。此后宋某请求王军腾退房屋，排除妨害起诉，该案生效判决认定，宋某实际入住且优先于宋某过户时间购买涉案楼房，王军在本案并未提交实际交付房款的证据，驳回宋某的诉讼请求。宋某与东林公司是否存在房屋买卖合同关系是东林公司应否承担返还房款义务的基础。东林公司与施工人协议以房抵顶工程款，双方之间形成以房抵债合同关系，施工人将房屋再行出售给王军、宋某，施工人与买受人形成合同法律关系，因东林公司是涉案房屋的建设方，涉案房屋原始登记所有权人应为东林公司，涉案房屋所有权的转移应依合同在当事人之间依次转让，即东林公司对施工人负有协助办理所有权转移登记义务，施工人有义务按约定协助办理所有权转移登记买受人名下，在多重买卖中，当事人为了省略中间登记状态，经所有买卖合同当事人同意，亦可由最初所有权人直接将所有权转移至最终买受人，省略中间登记。本案中，宋某是与任宝臣之间形成的买卖合同关系，虽然东林公司与宋某签订买卖合同，但该合同是为了办理房屋所有权转移登记而为，东林公司未收取宋某购房款，宋某与任宝臣之间存在买卖合同关系，东林公司与宋某不存在买卖合同关系。因东林公司与宋某不存在合同关系，一审判决解除不存在的合同适用法律有误，但因当事人对此均无异议，且无损当事人权益，本院对此予以维持。宋某请求东林公司返还房款主张不能成立。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7555元，由宋某承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 赵 杰 二○一九年十二月五日书记员 范春阳