江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7078号原告（反诉被告）：徐海林，男，1981年2月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：徐书娟，女，1978年9月21日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。原告徐海林与被告徐书娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序审理。后徐书娟依法向徐海林提起反诉，本院决定本、反诉合并审理，并于2019年10月15日对案件公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐海林、被告（反诉原告）徐书娟的委托诉讼代理人赵程昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海林向本院提出诉讼请求：1.判令解除徐海林与徐书娟签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令徐书娟向徐海林承担违约金63.6万元；3.本案诉讼费用由徐书娟承担。审理中，原告增加1项诉讼请求：判令解除徐海林与徐书娟于2019年3月28日签订的《苏州市区存量房交易资金托管协议》。事实和理由：徐海林与徐书娟于2019年3月5日就位于苏州市姑苏区签署《房屋买卖（居间）合同》一份，约定徐书娟须于2019年3月22日前办理房屋交易资金托管手续，而至今徐书娟逾期未办理且不接电话，并不愿协商办理撤销网签协议。为维护自身合法权益，徐海林特向人民法院提出如上诉讼请求。被告徐书娟辩称：1.同意解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》和《苏州市区存量房交易资金托管协议》，但是交易没有成功过错在于徐海林，徐书娟在进行资金托管的时候要求徐海林将收到的15万元定金一起交付到托管中心，但是徐海林予以拒绝，其应对解除合同承担相应责任；2.徐海林主张的总房款20%的违约金无事实依据，且标准过高，应该参照实际损失情况调整。反诉原告徐书娟向本院提出反诉请求：1.判令解除徐书娟与徐海林之间的《房屋买卖（居间）合同》和《苏州市区存量房交易资金托管协议》；2.徐海林向徐书娟返还定金30万元；3.本案诉讼费用由徐海林承担。事实和理由：徐书娟与徐海林于2019年3月5日签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，合同签订后，徐书娟按照约定向徐海林支付了5万元购房定金，之后又按其要求增加了10万元定金。按照合同约定，双方必须在2019年3月22日前办理房屋买卖资金托管等手续，但是徐海林不愿意按照双方之前的约定将收到的15万元定金作为托管资金，致使房屋买卖合同无法履行。徐书娟为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上反诉请求。反诉被告徐海林辩称：同意解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》和《苏州市区存量房交易资金托管协议》，但是不同意双倍返还定金30万元，双方从未约定将定金汇入资金托管账户。本案当事人围绕其诉讼请求依法提交了不动产权证复印件、苏州市区存量房交易资金托管协议、房屋买卖（居间）合同、微信聊天记录、银行卡查询单、平安银行个人账户交易明细清单、2019年3月4日书面材料、情况说明、离婚证等证据及居间人员工李某出庭作证证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积147.74平方米）属于徐海林单独所有。2019年3月5日，徐海林（出售方、甲方）与徐书娟（买受方、乙方）及苏州普田房屋有限公司（居间方、丙方，以下简称普田公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将上述房屋及附带24平方米的车库出售给乙方，房屋成交价为318万元。合同第三条“付款时间及方式约定”，其中“定金部分”约定乙方于2019年3月5日前支付甲方定金5万元；“资金托管部分”约定“银行贷款”中“首付款部分”明确乙方于办理资金托管当日将房款159万元存入政府管理部门指定的资金托管账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户；“贷款部分”明确乙方委托丙方办理159万元商业贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。第四条“过户及交付等事宜”约定：甲乙双方同意授权丙方或者丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等过户手续，乙方须在2019年3月15日前向丙方提供送审材料并配合办理送审手续（如有请填写）；甲乙双方须在2019年3月22日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部材料；并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户。第六条“违约责任”约定：甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审（如有）、网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费；未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价格的0.05%作为迟延履行违约金；逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。徐书娟的前夫葛海军在合同最后落款乙方处签名“葛海军”，徐书娟对葛海军签订该合同的行为亦以追认。2019年3月28日，徐海林（甲方、卖方）与徐书娟（乙方、买方）在苏州市房地产市场和交易管理中心签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》一份，约定甲乙双方在2019年3月28日签订《存量房交易信息确认书》一份，确定涉案房屋的交易成交价为318万元，建筑面积为147.74平方米，乙方将购房款318万元存入以下托管账户：开户银行农业银行，开户55320104000447，同时甲乙方双方开设各自指定银行为结算账户；乙方在领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭相关材料办理托管资金领款手续。当日，徐书娟并未将购房首付款159万元存入双方约定的资金托管账户。就买卖涉案房屋，徐海林一直与徐书娟的买房代理人葛海军保持微信联系：徐海林于2019年6月11日发送《补充协议》一份，约定买方需在2019年6月25日前完成资金托管，买方先支付5万元作为保证金，如买方未能在约定时间完成资金托管，该资金转为定金，如按期完成，卖方将保证金归还买方；葛海军当日回“收到！就按此补充协议执行！”；徐海林于2019年6月21日问“今天21号了，托管这块怎么样了？”；葛海军于2019年6月26日回“房东，昨天下午承兑换出来的，今天我联系下中介办下托管，到时候结束我给个信息给你！”；徐海林于2019年7月8日向葛海军再发送《补充协议》一份，明确因买方未在2019年6月25日完成资金托管，将买方支付卖方的五万元保证金转为定金，并约定买方再支付5万元定金（合计15万元定金），乙方购房金额增加到321万元，买方须在2019年7月18日前完成资金托管所有手续，否则买方承担一切违约责任；葛海军于2019年7月9日回“上面条款主体可以，但新增的费用得分今明两天，昨晚才落实好款项”，当日徐海林回“可以”。另查明，2019年3月4日，徐树娟向徐海林的父亲支付1万元；2019年3月5日和6月12日，葛海军通过微信向徐海林各支付4万元和5万元；2019年7月，葛海军委托他人向徐海林银行转账5万元，以上合计15万元为定金。审理中，徐海林陈述：1.我没有和徐书娟约定过将第一次支付的5万元定金转为托管资金，也没有授权我父亲向其承诺过，双方在签订涉案房屋买卖合同时并未提及此事；2.徐书娟因资金不足一直没有按期办理资金托管，后来她提出将5万元定金转为托管资金，但是我拒绝了；3.我确认在签订涉案房屋买卖合同时已收徐书娟定金5万元，后其首付款托资资金一直不到位，我曾给予他两次宽限期，其分别于2019年6月和7月向我各支付5万元，我共收到15万元定金；4.由于徐书娟的违约行为造成我资金紧张需从银行贷款，产生了贷款利息损失；5.确认按售房价318万元为基数向徐书娟主张违约责任。审理中，徐书娟陈述：1.在签订涉案房屋买卖合同前，徐书娟委托葛海军与徐海林的父亲在中介处签订了一份《定金协议》，双方约定徐海林在徐书娟进行资金托管时将已收取的5万元定金一并存入资金托管账户，因其不同意存入，故构成违约；2.我有足够的能力支付购房首付款。徐书娟在诉讼中并未提供上述《定金协议》。审理中，徐书娟申请证人李某出庭作证证明：1.我是介绍徐海林与徐书娟买卖涉案房屋的中介具体经办人，在双方签订涉案房屋买卖合同之前，徐海林的父亲与葛海军签订了一份《定金协议》，其中约定将定金作为托管资金，但双方在办理相关资金托管手续时，徐海林予以拒绝；2.徐书娟没有在双方签订资金托管协议时将首付款托管到指定银行账户的原因，是徐书娟当时称还有一笔款在她老公账上，等打过来再去办理；之后我也催过买方，买方一直称资金还没有到位；3.现在房屋买卖合同无法履行的原因，主要是徐书娟的首付款资金迟迟不到位，可能定金是否需转入资金托管也是一部分问题；现在如徐书娟将首付款进行托管，接下来的手续就可以正常启动了；4.2019年6月，买方曾对我说“资金已到位，明天可以打入托管账户”，后我就对徐海林说过“首付款已全部打入资金托管（账户），就等（银行）贷款了”，但实际上买方并未向托管账户打钱；5.涉案房屋买卖合同约定定金为5万元，之后双方有无增加定金，我不清楚。本院认为，徐海林与葛海军代理徐书娟签订的《房屋买卖（居间）合同》及徐海林与徐书娟签订的《苏州市区存量房交易资金托管协议》，系双方当事人买卖涉案房屋的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应依约履行各自应负义务。本案中，尽管涉案房屋买卖合同约定双方共同办理资金托管手续的时间为2019年3月22日，但是双方于2019年3月28日才共同至房管交易部门签订资金托管手续，可视为双方对资金托管日期的协商变更，则徐书娟依约至少应在2019年3月28日备妥首付款159万元并于当日进行资金托管。徐书娟抗辩徐海林不同意将已收取的5万元定金进行资金托管是涉案买卖合同无法履行的真正原因，本院认为徐书娟尚无充分证据证明徐海林同意将该5万元定金或共收取的15万元定金进行资金托管，徐海林对此也予以否认；退一步讲，假使徐海林在签订买卖合同前同意托管定金后又予以拒绝，徐书娟也未将剩余首付款部分即154万元依约定日期进行托管，徐书娟应托管的首付款金额明显大于徐海林，其合同主要付款义务未履行，不存在同时履行抗辩权一说；同时结合居间经办人李某的证人证言及徐海林与徐书娟的代理人葛海军的微信聊天记录可知，徐书娟未能如期就首付款进行资金托管，才系涉案房屋买卖合同无法履行的根本原因，徐书娟的行为已构成根本性违约，且符合合同中关于解除合同的约定，徐海林享有合同约定解除权。现徐海林主张解除其与徐书娟之间签订的《房屋买卖（居间）合同》及《苏州市区存量房交易资金托管协议》，符合法律规定，且徐书娟亦同意解除，本院予以支持，但是徐书娟作为根本性违约方不享有合同解除权；鉴于徐书娟于2019年9月16日收到本院送达的载明解除《房屋买卖（居间）合同》内容的民事起诉状副本等诉讼材料，徐海林又于2019年10月15日向徐书娟提出解除《苏州市区存量房交易资金托管协议》，故本院认定《房屋买卖（居间）合同》所涉房屋买卖部分于2019年9月16日解除，《苏州市区存量房交易资金托管协议》所涉房屋买卖部分于2019年10月15日解除。上述合同的解除，不影响徐书娟的违约责任承担。徐海林依据双方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，要求徐书娟支付该房屋成交价318万元的20%作为违约金，但是徐书娟提出该违约金主张明显过高，请求本院予以调整。结合涉案房屋买卖合同的履行程度及当事人的履约过错等，并参考徐海林的实际损失情况，本院酌情将违约金调整为222600元（318万元×7%）。关于定金问题。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但是二者不能并用。本案中，徐书娟未按约定时间履行托管首付款义务，导致案涉房屋买卖合同解除，现徐海林选择适用合同约定的违约金条款要求徐书娟承担违约责任，则法律规定的定金罚则在双方之间不再适用，徐书娟要求徐海林双倍返还定金30万元的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持，但徐海林应返还徐书娟已收取的定金15万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐海林与徐书娟于2019年3月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》所涉房屋买卖部分于2019年9月16日解除，于2019年3月28日签订的《苏州市区存量房交易资金托管协议》所涉房屋买卖部分于2019年10月15日解除。二、徐书娟于本判决生效之日起10日内向徐海林支付违约金222600元，徐海林于本判决生效之日起10日内返还徐书娟购房定金15万元，两项给付相同金额部分相抵，徐书娟还需于本判决生效之日起10日内向徐海林支付72600元。三、驳回徐海林的其他诉讼请求。四、驳回徐书娟的其他反诉请求。本诉案件受理费32240元，减半收取16120元，由徐海林负担1654元，被告徐书娟负担14466元。反诉案件受理费16120元，由徐书娟负担。本诉中徐书娟应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给徐海林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 员 耿杰圣二〇一九年十二月三日法官助理 刘 欢书 记 员 陈丽华