重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初5819号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，为公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：陈涛，女，1981年1月23日出生，汉族，住址云南省昭通市。 委托诉讼代理人：曹会民，男，系被告陈涛之夫，特别授权。 被告：曹琳煜，男，2012年11月13日出生，汉族，住址河北省安国市。 法定代理人：陈涛（系被告曹琳煜之母），女，汉族，住址云南省昭通市。 法定代理人：曹会民（系被告曹琳煜之父），男，汉族，住址河北省安国市。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”）诉被告陈涛、曹琳煜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人赵红春、杨明东、被告陈涛及其委托诉讼代理人曹会民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年4月1日起至2017年5月31日止的物业管理费777.2元及公共能耗费105.8元，支付2017年12月1日起至2017年12月31日止的物业管理费210.19元及公共能耗费53元，支付2018年1月1日起至2019年6月30日止物业管理费6994.44元及公共能耗费953.91元，以上合计9094.54元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年8月5日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府*栋*03房屋一套，建筑面积为176.62平方米，交房时间为2015年10月30日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2017年4月1日起至2019年6月30日欠上述物业管理费及公共能耗费共计9094.54元。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，望依法判决，维护原告的合法权益。 被告陈涛、曹琳煜答辩称，1、2017年12月31日以前的物业费和公摊费都全部缴纳了，对于原告诉称的前面两个阶段费用都已缴纳；2、从2018年1月起没有缴纳物业费，是因为原告多收了物业费，重复计算了2017年4月1日至2017年5月31日及2017年12月份的费用；3、原告存在不作为，具体为：垃圾清理不及时，电梯有广告，小区出入没有进行限制，随意出入；12栋29楼邻居将空调安装在被告区域，原告没有进行处理；4、诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，被告陈涛、曹琳煜作为乙方（买方）与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市大渡口区双城路198号*幢*-3房屋，房屋建筑面积为176.45平方米，甲方应在2015年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2015年8月5日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告陈涛、曹琳煜作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园（御宾府），基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）；4、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 2015年12月27日、2017年5月31日、2018年1月1日，被告陈涛通过刷卡的方式分别向原告缴纳物业费1324.8元、6200.85元、3091.2元。 另查，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司后为雅居乐豪园（御宾府）小区提供物业管理服务至今，因原被告双方对2017年12月31日之前的物业费和公共能耗费抵扣有异议，原告向被告催收物业费后，被告未足额交纳相关费用。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、发票、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案中，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司与被告陈涛、曹琳煜签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告陈涛、曹琳煜应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。对于被告陈涛、曹琳煜应当缴纳的物业服务费和公共能耗费金额。本案中，原被告双方对于被告2017年12月31日前的物业服务费和公共能耗费是否缴清存在争议。被告陈述2018年1月1日缴纳的是2017年6月至12月的物业服务费和公共能耗费、2017年5月31日缴纳的是2017年5月31日之前的物业服务费和公共能耗费。根据被告的物业服务费起算时间为2015年10月31日，结合《前期物业服务协议》约定的计算标准，则被告陈涛、曹琳煜在2017年5月31日前缴纳的物业服务费和公共能耗费应为8404.5元、在2017年12月31日前缴纳的物业服务费和公共能耗费应为11495.7元，但现根据被告的缴费记录，被告在2017年5月31日前共缴费7525.65元、在2018年1月1日前共缴费10616.85元，被告欠缴2017年12月31日前的物业服务费和公共能耗费共计878.85元。原告在2017年6月向被告催交过2017年4月至2017年5月的物业费，被告收到原告催交后缴费，原告仍计算2017年4月至2017年5月欠缴物业费不符合常理，鉴于被告缴费时并未明确缴费区间，原被告双方现均未举示充分证据证明被告缴费时明确的缴费区间，且被告在2017年12月31日之前的确存在欠缴物业服务费和公共能耗费合计878.85元，故对原告诉称被告支付2017年12月31日前欠缴的物业管理费及公共能耗费合计878.85元，予以支持，原告诉称区间及金额有误，应予调整。对于被告提出的不缴纳物业费的理由，被告未举示证据予以证明，且被告亦未举示充足证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为。故被告提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告未提供其他缴纳物业费的证据，应承担举证不利的责任，故对于原告诉请被告支付2018年1月至2019年6月之间的物业服务费6994.44元及公共能耗费953.91元，合理合法，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于物业费的收取和缴纳，应做好详细的记录，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈涛、曹琳煜于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付2017年12月31日前欠缴的物业管理费及公共能耗费合计878.85元、支付2018年1月至2019年6月之间的物业服务费6994.44元及公共能耗费953.91元，以上费用共计8827.2元； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告陈涛、曹琳煜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司预缴），由被告陈涛、曹琳煜负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月三日 书记员  韩定芬