黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0127民初838号原告：华正伟，男，1988年8月19日出生，汉族，木兰县信用社职工，住木兰县。委托诉讼代理人：李玉春，男，1978年3月7日出生，汉族，木兰县东兴镇法律服务所法律工作者，住木兰县。被告：黑龙江智和房地产开发有限公司，住所地木兰县。法定代表人：任重，职务：董事长。被告：于洪梅，女，1968年12月7日出生，汉族，无业，住木兰县。原告华正伟与被告黑龙江智和房地产开发有限公司（以下简称智和公司）、于洪梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华正伟及委托诉讼代理人李玉春到庭参加诉讼，被告智和公司、于洪梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华正伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于洪梅与被告智和公司签订的商品房买卖合同无效，确认于洪梅在房产的联机备案登记无效；2、确认木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋所有权归原告所有，并将在房产的联机备案变更在原告华正伟名下；3、请求被告智和公司、于洪梅协助原告办理房屋所有权变更登记手续。事实与理由：2014年10月30日，原告与智和公司签订商品房买卖合同，原告购买其开发的木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋，并交付了全部的购房款，原告购房后一直居住至今。后原告听说该房屋被查封并进入执行程序后，向木兰县法院提出执行异议，木兰县法院作出了（2018）黑0127执异5号裁定书，解除了对木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋的预查封，在该裁定书中也明确表明“于洪梅与智和公司签订的房屋买卖合同的本质是借贷关系，并非真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同对于洪梅不发生物权效力”，所以该房屋的所有权应该属于原告，故诉至法院。被告智和公司经本院合法传唤未到庭，但提交了书面答辩，辩称：1、答辩人与被告于洪梅签订的《商品房买卖合同》和联机备案及向于洪梅出具的《收据》等不是实际的买卖行为，实为抵押担保。答辩人与于洪梅签订的房屋买卖合同的本质是借贷关系，并非真实的商品房买卖关系，且答辩人与于洪梅的债权债务关系已经在木兰县人民法院（2016）黑0127刑初149号刑事判决书中明确；2、答辩人与原告华正伟于2014年10月30日签订的关于木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室商品房的《商品房买卖合同》是实际买卖行为，且出于答辩人真实意愿，答辩人已经全额收取了原告华正伟的购房款；3、答辩人与原告华正伟签署了《商品房买卖合同》后，已经按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付了商品房，并没有给原告造成任何实际的经济损失，所以答辩人不应承担本案的诉讼费及其他费用。被告于洪梅经本院合法传唤未到庭，未提交书面答辩，亦未提供任何质证或抗辩的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的商品房认购协议书及交纳购房款收据，能够证明2014年10月30日，原告与智和公司签订购买木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室房屋的认购协议书，并分四次足额交纳房款，本院予以采信；原告举示的住房维修基金、装修保证金、物业费等票据，能够证明原告实际占有、使用案涉房屋，本院予以采信；原告举示的《商品房买卖合同》及商品房网签明细表，能够证明2015年1月15日，智和公司与于洪梅就木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋签订买卖合同，并在商品房网签系统进行了备案，本院予以采信；原告举示的（2017）黑0127刑初19号判决书、（2018）黑0127执异5号裁定书及于洪梅的谈话笔录，能够证明智和公司与于洪梅之间并非是真实的买卖关系，而是借贷关系，本院均予以采信。本院依职权调取了（2016）黑0127刑初149号刑事判决书，该判决中表明，被告于洪梅向公安部门陈述“肖大力伙同韩晓春以尊荣华府商品房抵押，出具借款抵押协议或出具商品房买卖合同书、认购协议书并开具收据的形式向其借款，之后发现与他人房屋出现重复的情况。”根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，华正伟与智和公司签订“尊荣华府商品房认购协议书”，约定华正伟认购智和公司开发的木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋，参考面积为87.17平方米，房屋总价款为259767元，于当日交付剩余房款159030元，之前该房屋由王永久于2013年3月18日交纳预付款20000元，郑阳阳于2014年8月11日交纳房款80737元，华正伟以285000元在郑阳阳手购买该房屋，除交付剩余房款159030元外，其他房款直接给付郑阳阳，原预付款及房款收据交给华正伟并在智和公司办理了变更手续。协议签订后，智和公司为原告出具了收据。2015年2月9日，案涉房屋交付使用，原告一直占有、使用至今，并缴纳了各种生活费用。2014年智和公司股东在于洪梅处吸收存款，并于2015年1月15日，智和公司与于洪梅就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了商品房网签手续。因于洪梅与案外人吴辉有债务纠纷，经吴辉申请本院将案涉房屋进行了预查封。2018年“尊荣华府”小区四期开始办理房屋产权证时，原告得知该房屋被查封，继而向本院提出执行异议，本院（2018）黑0127执异5号裁定书，解除了对案涉房屋的预查封。故原告诉至法院，请求确认被告于洪梅与智和公司签订的《商品房买卖合同》无效，确认于洪梅在房产的联机备案登记无效；确认木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋所有权归原告所有，并将在房产的联机备案变更在原告华正伟名下；请求被告智和公司、于洪梅协助原告办理案涉房屋产权变更登记手续。（2016）黑0127刑初149号刑事判决、（2017）黑0127刑初19号刑事判决中，分别有公安机关为证实智和公司的股东犯非法吸收公众存款罪，举证被害人于洪梅等人的陈述，内容为：肖大力伙同韩晓春以尊荣华府商品房抵押，出具借款抵押协议或出具商品房买卖合同书、认购协议书并开具收据的形式向其借款，之后发现与他人房屋出现重复的情况。”（2018）黑0127执异5号执行卷宗中，有被告于洪梅自述：智和公司与其签订了8套《商品房买卖合同》，智和公司还为其出具了8张收据，是智和公司向其借款2250000元，月息2分，为了保证偿还，用8套房屋做了抵押，并在房产做了联机备案。本院认为，“商品房认购协议”系原、被告自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告与智和公司虽然只签订“商品房认购协议”，但原告已全额交付购房款，且被告已交付房屋，依照商品房买卖合同的解释规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，智和公司理应完成买卖行为，协助原告办理产权变更登记手续。智和公司与被告于洪梅先存在借贷关系，后又签订《商品房买卖合同》，双方名为房屋买卖，实为民间借贷担保，二被告通谋串通的行为，导致《商品房买卖合同》无效。原、被告通过签订买卖合同的方式意欲转让房屋之所有权，原告取得房屋所有权是买卖合同依法履行的结果。案涉房屋并未过户至原告名下，原告请求确认其为案涉房屋所有权人没有依据。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售备案登记即网签是房产主管部门对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行的行政管理，是对预售行为的一种监督制度，不属于法院调整范围，故原告对联机备案的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院的解释》第五条、第十条，经合议庭评议，判决如下：一、被告黑龙江智和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告华正伟办理产权变更登记手续（木兰县尊荣华府四期8号楼5单元402室的房屋）；二、被告黑龙江智和房地产开发有限公司与于洪梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号1581140900211）无效；三、驳回原告华正伟的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告黑龙江智和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王春峰审 判 员  于春霞人民陪审员  王洪辉二〇一九年十二月十日书 记 员  孔南宁