江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初2551号原告：无锡恒廷实业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人：丁建明,该公司总经理。委托诉讼代理人：俞冬梅，江苏漫修律师事务所律师。被告：无锡拾月拾餐饮管理有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场内1号楼2层201、202、203。法定代表人：杨俊峰,该公司总经理。委托诉讼代理人：王礼明，该公司员工。被告：苏州悠尔投资管理有限公司，住所地昆山市玉山镇柏庐中路401号5D-007室。法定代表人：黄冬娜,该公司总经理。委托诉讼代理人：王礼明，该公司员工。原告无锡恒廷实业有限公司（以下简称恒廷公司）与被告无锡拾月拾餐饮管理有限公司（以下简称拾月拾公司）、苏州悠尔投资管理有限公司（以下简称悠尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法由审判员王玄适用简易程序审理。2019年8月1日，本案经批准转为普通程序审理，后又依法经批准延长审限。本院依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告恒廷公司的委托诉讼代理人俞冬梅到庭参加诉讼，被告拾月拾公司、悠尔公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒廷公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2016年9月9日签订的《映月天地项目租赁合同》；2、要求拾月拾公司支付拖欠租金（自2019年1月1日计算至合同解除之日止，按25000元/月的标准）以及逾期支付违约金（自2019年5月6日起计算至实际支付之日止，按每日0.05%的利息计算）；3、要求拾月拾公司支付违约金150000元并退还已享有的免租期租金250000元；4、要求拾月拾公司立即搬离无锡市锡山区映月天地商业广场内1号楼2层201.202.203室（即案涉房屋）并支付占有使用费（按1644元/天的标准，自合同解除之日起计算至实际迁出之日止）；5、要求拾月拾公司承担恒廷公司因本案而产生的律师费40000元；6、要求悠尔公司对拾月拾公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年9月9日，恒廷公司与悠尔公司签订了《映月天地项目租赁合同》，约定由悠尔公司承租恒廷公司位于无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场内1号楼2层201.202.203室，用于经营“松鹤楼”餐厅，之后承租人变更为拾月拾公司，并签订了《合同主体变更三方协议》，在合同履行过程中，拾月拾公司一直拖欠租金，对于合同约定的“松鹤楼”品牌加盟问题也一直未能解决。为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告拾月拾公司、悠尔公司共同答辩称，因为品牌加盟与案外人产生纠纷，导致经营产生困难。自2019年开始租金因经营困难确实没有支付。2019年1月与恒廷公司达成的和解协议系被迫达成，拾月拾公司没有违反合同约定，故不同意解除租赁合同、不同意搬离和恢复原状，也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：坐落于映月天地商业广场的房屋系恒廷公司单独所有。2016年9月9日，恒廷公司（甲方、出租方）与悠尔公司（乙方、承租方）签订《映月天地项目租赁合同》一份，约定出租方将位于无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场内1号楼2层201、202、203房屋（建筑面积1302平方米，使用面积808平方米）出租给承租方使用。租赁期限自2017年1月1日至2022年6月30日。出租房屋用作经营餐饮，承租方须以松鹤楼之商业名称经营前述业务，除获得出租方事先书面同意外，承租方不得在租赁期内擅自变更该商业名称。租金约定为预付租金自2017年1月1日至2022年6月30日，月预付租金单价36.5元/平方米/月计算，月预付租金为47523元/月。营业额抽成作为租金约定为自2017年1月1日至2022年6月30日，营业额抽成5%。租金每1个月支付一次，乙方须在每月1日前向甲方支付当月预付租金。营业额抽成每月计算并支付一次。若每月的提成租金经计算后高于每月预付租金的总和，则乙方须于该月的下一个月10日前向甲方全额缴清该月提成租金与月预付租金之差额部分的金额，若每月的提成租金经计算后低于每月预付租金的总和，则剩余部分预付租金转为下一个月预付租金的一部分。承租方于2016年12月23日前开业的，装修免租期为实际交房日起4个月，经营免租期为装修免租期结束之次日起6个月。装修免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费及相关装修配合费用，经营免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费及市场推广费。履约保证金为5万元，在签署租赁合同时付清，如承租方不按租赁合同履行，则出租方有权没收该保证金。每月应付物业管理费（不包括空调使用费），按承租的建筑面积×物业管理费单价（8.15元/平方米/月），每1个月预付一次，承租方须于每月的第1天或之前支付。承租方每个月（实际开业日起算）需支付当月营业额的1%给予出租方，作为广告推广费用。在租赁期内，承租方迟延支付出租方相关费用的，承租方应当向出租方支付按日息0.05%的滞纳金。承租方在本合同任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天；承租方擅自改变该房屋的专卖品牌或该房屋的营业名称或承租方没有其出售的品牌商品合法有效的委托授权书（如须授权）等情形的，出租方有权合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即终止，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿。上述情况发生时，承租方已经支付保证金不予退还，并应承担违约责任：租赁期大于五年的，承租方按合同提前终止前6个月的平均月租金的6倍作为违约金支付给出租方。承租方应按本合同约定的日（保底/预付）租金向出租方支付其已享受的免租装修期及免租营业期的租金。租赁期限届满或因本合同提前终止，如承租方逾期归还该房屋，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。此外，每逾期一天，须向出租方支付相当于当时日租金（若约定保底租金，则为日保底租金2倍）的违约金。承租方除承担合同约定的违约责任外，仍需承担包括但不限于管理费及律师费用、诉讼费用等。上述租赁合同签订后，恒廷公司作为甲方，悠尔公司作为乙方，拾月拾公司作为丙方签订合同主体变更三方协议，约定各方两间由丙方取代乙方成为《映月天地项目租赁合同》（以下简称“既有合同”）的一方。乙丙双方保证丙方具有履行“既有合同”所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。乙方在本协议生效前基于履行“既有合同”产生的权利、义务和责任全部由丙方承继。本协议生效后，丙方按照“既有合同”的约定享受权利和承担义务。为了保证丙方按照“既有合同”约定履行义务，本协议生效后，乙方对丙方基于本协议及“既有合同”对甲方所负的一切债务（包括已有的和将来的）提供连带责任保证。保证期限为相应债务期限届满之日起两年。上述租赁合同签订后，恒廷公司按约交付了租赁合同所涉的租赁场所。拾月拾公司对租赁场所进行了装修，并通过加盟形式向苏州松鹤楼餐饮管理有限公司获取了经营的权利，以松鹤楼的名称经营餐饮。因与苏州松鹤楼餐饮管理有限公司在履行加盟经营合同过程中产生纠纷，2019年1月，苏州松鹤楼餐饮管理有限公司提出解除特许经营合同，并要求拾月拾公司不再使用松鹤楼品牌以及其他所有相关标识。因拾月拾公司拖欠租金，恒廷公司于2019年1月9日向本院提起诉讼，要求解除合同，由拾月拾公司支付拖欠租金。2019年1月15日，恒廷公司作为甲方，拾月拾公司作为乙方签订和解协议。乙方向甲方支付2018年12月31日前全部租金、诉讼费、律师费。自2019年1月1日起，甲乙双方协商一致设立保底租金，当扣点租金小于保底租金时，乙方应当向甲方支付保底租金，当扣点租金大于等于保底租金时，乙方应当向甲方支付扣点租金（保底租金2.5万元每月，扣点租金为乙方营业额的5%）。甲乙双方于每月10日前核清乙方上月营业收入数据，乙方于每月18日前缴清上月租金。租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准。对于和解协议中2018年12月31日前的费用，本院出具调解书进行了确认。2019年1月之后的租金，拾月拾公司未按约支付。恒廷公司与江苏漫修律师事务所签订委托合同，委托其参与本案一审诉讼，双方约定代理费4万元。拾月拾公司租赁的商铺目前处于停业状态，商铺内物品为拾月拾公司所有。上述事实，有当事人陈述及不动产登记证、映月天地项目租赁合同、合同主体变更三方协议、和解协议、问询函、委托合同等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恒廷公司与悠尔公司签订的《映月天地项目租赁合同》以及恒廷公司、悠尔公司、拾月拾公司签订的合同主体变更三方协议，恒廷公司与拾月拾公司签订的和解协议均系合同当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。拾月拾公司抗辩称和解协议系被迫达成没有提供证据证明，且该和解协议中的部分费用经本院调解书确认，在调解过程中拾月拾公司也未提出和解协议无效的抗辩，故该抗辩意见本院不予采纳。租赁合同中明确约定拖欠相关费用连续超过30天或累计超过60天的，恒廷公司有权单方面解除合同，没收保证金，并由拾月拾公司支付终止前六个月平均租金六倍的违约金，并退还按合同约定的日（保底/预付）租金计算的免租装修期及免租营业期的租金。故对于恒廷公司主张的解除合同的诉讼请求，本院确定在恒廷公司与拾月拾公司间发生效力的《映月天地项目租赁合同》于立案之日起即2019年5月6日解除。对于恒廷公司主张的合同解除前拖欠租金的诉讼请求，该租金的计算标准符合双方在和解协议中的约定，为每月25000元，该数额也低于租赁合同中约定的预付租金，故本院予以支持，拖欠租金计为103561.64元，对于恒廷公司主张逾期支付违约金的诉讼请求，约定的日利率0.05%标准过高，本院依法酌定为：以103561.64元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，自2019年5月6日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日计算至实际付款日止。对于恒廷公司主张的解除合同违约金150000元及退还已享有的免租期租金250000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于恒廷公司要求拾月拾公司立即搬离无锡市锡山区映月天地商业广场内1号楼2层201.202.203室并支付占有使用费的请求，租赁合同解除后，拾月拾公司应当将租赁物交还恒廷公司，故该请求本院予以支持，对于占有使用费的计算，合同中约定按合同租金的二倍计算，该约定实际上是对承租方违反约定交付涉案租赁物时应承担的违约责任的约定。但该违约金标准明显过高，考虑到双方未办理有关交接手续，尚有部分物品占有使用涉案租赁物，故本院参照租金标准，酌定拾月拾公司按照每年30万元的标准支付使用费，自2019年5月7日起计算至实际搬离之日止。对于恒廷公司主张的律师费损失，符合合同约定，该标准也在合理范围内，本院予以支持。对于恒廷公司主张由悠尔公司对拾月拾公司的上述付款责任承担连带责任，因悠尔公司在合同主体变更三方协议明确对拾月拾公司在合同履行中的一切债务承担连带担保责任，故本院亦予以支持。在条件允许的情况下，各方应妥善处置涉案租赁物中的物品，以防止损失进一步扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡恒廷实业有限公司与苏州悠尔投资管理有限公司于2016年9月9日签订的《映月天地项目租赁合同》（后合同当事人变更为无锡恒廷实业有限公司与无锡拾月拾餐饮管理有限公司）于2019年5月6日解除；二、无锡拾月拾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付无锡恒廷实业有限公司2019年1月1日至2019年5月6日的103561.64元及逾期支付违约金（以103561.64元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，自2019年5月6日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日计算至实际付款日止）；三、无锡拾月拾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付无锡恒廷实业有限公司违约金150000元及免租期租金250000元；四、无锡拾月拾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向无锡恒廷实业有限公司交还位于无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场内1号楼2层201、202、203房屋的涉案租赁物，并支付交还涉案租赁物之前的占有使用费（按照300000元/年的标准，自2019年5月7日计算至实际交还涉案租赁物之日）；五、无锡拾月拾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付无锡恒廷实业有限公司律师费损失40000元；六、苏州悠尔投资管理有限公司对无锡拾月拾餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；七、驳回无锡恒廷实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9252元，财产保全费3270元，二项合计12522元，由无锡恒廷实业有限公司负担2452元，无锡拾月拾餐饮管理有限公司负担10070元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王 玄人民陪审员 王 玲人民陪审员 陶 磊二〇一九年十二月二十五日书 记 员 陈敏珠