河北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀执异36号异议人（案外人）：三河时光通信技术有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、孤山西路北侧百世金谷燕郊国际产业基地内Z02-G。法定代表人：马天航,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。申请保全人：廊坊京御房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安经济技术园区2号路北。法定代表人：孟惊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨立江，男，该公司工作人员。被保全人：三河市燕郊空港物流有限公司，住所地河北省廊坊市三河市高楼镇孤山西路北侧、迎宾路西侧。法定代表人：赵丽霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。本院在廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）诉三河市燕郊空港物流有限公司（以下简称空港公司）、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案审理过程中，对空港公司名下土地使用权采取了保全措施，案外人三河时光通信技术有限公司（以下简称时光公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭组织听证进行了审查。本案现已审查终结。时光公司对本院（2019）冀执保32号之一协助执行通知书提出执行异议，请求依法裁定对空港公司名下权证号为三国用（2011）第233号国有土地使用权范围内（以下简称涉案土地使用权）编号为Z02-G厂房（以下简称涉案厂房）所对应的房屋（面积956.7平方米）以及土地（621.2平方米）部分中止查封。事实与理由：一、涉案土地使用证登记在空港公司名下，该公司在此地建造了大量厂房对外出售，集中对外销售的时间是2013年。异议人就在此时与其签订了《厂房合同》，购买了涉案厂房，厂房面积956.7平方米，占地621.2平方米，房款3501522元，具体合同签订时间为2011年11月，厂房合同后面附的土地使用证即是三国用（2011）第233号国有土地使用证。根据合同约定，空港公司应当收到全部房款后24个月内为买受方办理产权证书。异议人已于2015年10月24日之前向空港公司付清了全部购房款并实际入住使用。由于空港公司的违约，异议人至今未取得产权证书。二、2019年8月，异议人发现涉案土地使用权于2019年7月10日被河北高院查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第二十三条规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。被查封的国有土地使用权对应的国有土地早在2013年就建成了大量的地上建筑物，异议人已全款购买了其中一处厂房，河北高院的查封等于将异议人的涉案厂房及对应的土地一并进行了查封。查封规定第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案土地范围内大部分土地和房屋已出售他人，实际已不完全是燕郊空港公司财产，空港公司没有按合同约定在买受人付清全款后24个月内办理产权证，属于违约行为，其过错不在于买受人。三、百世金谷产业园区此类情况的买受人大约有一百家以上，大部分已全款购买了房屋并实际入住使用，并且对产权没有过户不存在任何过错，属于空港公司违约并造成未办理产权证，给房屋买受人一方造成重大损失。现河北高院又将涉案土地使用权查封，不仅查封了异议人的厂房，更是给空港公司不办理产权证以借口，损害了异议人的权益。京御公司辩称，异议人与空港公司签署的《厂房合同》违反法律法规强制性规定应属无效,其同时对于涉案厂房未能办理过户登记存在明显过错,异议人不符合查封规定第十七条的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称复议规定）第二十八条的规定,其依据上述规定主张对涉案厂房所属土地使用权享有排除强制执行民事权益的异议理由不能成立。事实和理由：一、异议人与空港公司签署的《厂房合同》应属无效合同。（一）按照涉案厂房所在地块三国用(2011)第233号不动产证书和建设用地规划许可证的记载，涉案厂房所在地块用地性质和用途为仓储。异议人与空港公司签署《厂房合同》时,在未经政府相关部门批准的情况下,空港公司将仓储用地上的房屋作为生产、研发和办公用途出售给异议人，异议人予以接收和违反法定用途使用涉案厂房至今。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”的规定，案外人与燕郊空港公司属于擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定无效。（二）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。空港公司在仓储用地上建设厂房分割销售，并与异议人签署《厂房合同》，未经涉案厂房所在地政府部门批准，损害了国家作为土地使用权主体的利益，根据合同法第五十二条的规定，《厂房合同》亦应认定无效。（三）空港公司将在仓储用地上建设的厂房通过订立厂房合同的方式作为商品向社会不特定对象销售，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，空港公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，同时，涉案厂房并未取得房屋销售许可证，《厂房合同》亦应认定无效。（四）复议规定第二十八条规定买受人享有排除执行的权利是基于买受人对涉案房产享有合法的所有权或物权期待权,既然《厂房合同》无效,异议人对涉案厂房就不享有所有权或物权期待权,即不享有排除执行的权利。二、异议人对于涉案厂房至今未办理过户登记存在明显过错。（一）在空港公司仍未取得涉案厂房的房屋权属初始登记，相关行政管理部门亦未批准土地用途变更和仓储用地上厂房分割转让的情况下，涉案厂房并不具有物权变动条件。异议人明知涉案厂房不具备转让条件，仍与空港公司签订《厂房合同》，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，对于涉案房产不能办理权属转移登记，应归责其自身原因。（二）涉案厂房所属地块使用权于2012年抵押于工商银行燕郊支行，早于异议人与空港公司签署《厂房合同》的时间。且抵押权人取得了他项权利证书。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，在未经抵押权人同意的情况下，异议人与空港公司转让涉案厂房的行为无效。故异议人与空港公司签订了《厂房合同》并支付了价款，涉案厂房亦无法过户登记至异议人名下。本案中,涉案厂房所属地块使用权被抵押给工商银行,办理了《土地他项权证》,依法产生了物权公示效力。异议人作为理性商事主体,为避免物权实现可能存在的风险,在签订《厂房合同》之前对房屋权属状态进行审査,属于其基本的注意义务范围。在房屋已经被抵押并公示登记的情况下，异议人完全有条件通过查询知晓相关信息，但其并未行使该项权利,主观上放任或轻视了这一可能存在的交易风险,存在自身未尽到审慎注意义务的过错。同时,在知悉涉案厂房所属地块被抵押后，异议人也未代替空港公司偿还债务涤除抵押权或积极要求空港公司涤除抵押权以使涉案厂房得以办理过户登记。故异议人关于“非因自身原因未办理过户登记”的异议理由不能成立。空港公司述称，经核实，异议人确实与空港公司签订了购买厂房合同，交付了全款，办理了占有使用手续。没有办理房屋权属证书，是因为政府政策的原因暂时不能办理。本院查明，在审理京御公司诉空港公司、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案中，京御公司向本院申请财产保全，本院于2019年5月13日作出（2019）冀民初34号民事裁定书，裁定冻结空港公司等名下的银行存款335380000元或者查封其同等价值的其他财产。诉讼保全移送执行后，本院立案号（2019）冀执保32号。2019年7月10日本院作出（2019）冀执保32号之一协助执行通知书并附本院（2019）冀民初34号民事裁定书，向三河市燕郊不动产登记中心送达，要求该中心协助查封空港公司名下位于三河市××区、权证号为三国用（2014）第061号和三国用（2011）第233号国有土地使用权；查封期间不得办理上述土地的抵押、转让等手续；查封期限三年，自2019年7月10日至2022年7月9日止。另查明，时光公司与空港公司2011年11月签订了《厂房合同》，时光公司购买了位于三河市××开发区迎宾北路西侧、××路百世金谷燕郊国际产业基地内编号为Z02-G的涉案厂房。《厂房合同》主要内容：空港公司以出让方式取得了三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、孤山西路北侧的国有土地使用权，土地使用权证号三国用（2011）第233号，土地使用性质为仓储；用地规划批准部门燕郊经济技术开发区住房和规划建设局，建设用地规划许可证号1310822011SH701；出卖人经批准，在上述地块上建设工业厂房，现定名为百世金谷燕郊国际产业基地；该厂房合同约定建筑面积956.7平方米，占地621.2平方米；厂房总金额人民币3501522元；出卖人应当在买受方交付全部房款后正式入住24个月内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及产权办理完毕。《厂房合同》后附三国用（2011）第233号国有土地使用权证，土地使用权人空港公司；建设用地规划许可证，用地单位空港公司，用地性质仓储用地。合同签订后，时光公司向空港公司付清了全部房款并已实际占有使用涉案房产至今。2013年5月6日三河市百世佳联物业服务有限公司收取了涉案厂房的装修管理费5740.20元、物业费9708.20元及维修准备金47835元。2015年10月24日空港公司向时光公司出具了收取Z02-G号房产售房款3501522元的《销售不动产统一发票》。还查明，2013年9月10日、2014年8月11日空港公司先后取得商贸物流项目一期工程二标段、三标段的《建筑工程施工许可证》。2015年1月16日，三河市公安消防大队向空港公司出具商贸物流项目一期工程《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2015年1月17日，监理单位出具《河北省建设工程竣工报告》，质量评定为“好”。同日，该项目的勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位及建设单位共同盖章出具《河北省建设工程竣工验收报告》，竣工验收结论为“验收合格”；2015年1月29日取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。再查明，空港公司在另案中向相关人民法院提交的2018年12月21日三河市《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》载明：“会议认为：……同意百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目办理分割登记和转让，已售部分可以按照解决天山国际创业基地问题模式予以办理”。本院认为，在审理京御公司诉空港公司、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案中，本院对空港公司名下三国用（2011）第233号国有土地使用权进行了保全查封，时光公司基于涉案厂房所有权及相应土地使用权向本院主张实体权利以排除强制执行，其地位属案外人，本案的审查应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相应法律规定。在本院查封空港公司涉案土地使用权前，时光公司已与空港公司签订《厂房合同》购买了涉案厂房及相应占地，时光公司业已付清全部房款并实际占有使用至今。涉案厂房虽未能办理过户登记手续，但在本案审查时，当地政府部门已同意按照有关模式对涉案厂房所属百世金谷燕郊国际产业基地项目已售部分予以分割登记和转让，时光公司购买涉案厂房的行为已取得房产行政主管机关认可，且百世金谷燕郊国际产业基地项目已取得用地规划批准、建设用地规划许可和工程施工许可，又且《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》能够证明之前未能办理涉案厂房过户登记系因政府政策原因，过错不在于时光公司，故对时光公司就涉案厂房及相应部分的土地使用权享有的物权期待权应予认定。另，即使涉案土地使用权之上设定有抵押权，但相关抵押权人现并未主张行使抵押权权能，且根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，则时光公司购买存在抵押权之土地上新增建设的涉案厂房与空港公司所签订的《厂房合同》并非必然无效。查封规定第二十三条规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故本院对涉案土地使用权的查封措施已有碍时光公司实体权利，应予解除对涉案厂房及相应土地使用权的查封。综上所述，时光公司的异议请求理据充足，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条之规定，裁定如下：解除本院对河北省廊坊市三河市燕郊开发区百世金谷燕郊国际产业基地内编号为Z02-G号的厂房及相应占地621.2平方米土地使用权的查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王荣菊审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一九年十二月九日法官助理张美英书记员邸悫