新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4281号原告：杨建平，男，1960年4月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：范军，新疆翔瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：侯谦让，男，1972年2月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。被告：魏功成，男，1974年1月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：华荣，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：游乐，男，1980年7月6日出生，汉族，个体，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告杨建平与被告侯谦让、魏功成、第三人游乐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨建平的委托诉讼代理人范军、徐金兵、被告魏功成及其与被告侯谦让的委托诉讼代理人华荣、第三人游乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告侯谦让、被告魏功成签订的《房屋转让租赁合同》；2、判令被告返还原告转让费27万元、押金1万元；3、判令被告赔偿原告损失65000元；4、本案的诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2015年6月，被告侯谦让与新疆呈信房地产开发有限公司（以下简称：呈信房产公司）签订《租赁合同》，呈信房产公司将其所有的位于乌鲁木齐市新市区呈信·铂晶湾小区临街建筑物的地上2号楼1层8号的商铺出租给被告侯谦让，侯谦让与魏功成合伙经营餐厅。2016年7月29日，第三人游乐将该房屋购买。2017年2月10日，原告与侯谦让、魏功成签订了《房屋转让租赁合同》，合同约定：侯谦让、魏功成将该房屋转租给原告，转让费27万元、押金1万元。但房东游乐以侯谦让未按合同约定支付租金及非法转租为由，于2017年9月28日解除了与侯谦让签订的租赁合同。2017年10月1日游乐将该房屋收回，导致原告无法经营不能实现合同目的。现特诉至法院，请求判如所请。被告侯谦让、魏功成辩称，原告诉讼请求是解除房屋租赁合同，该合同包含两个法律关系，一是房屋租赁合同法律关系，二是房屋内设施设备买卖合同法律关系。被告侯谦让于2015年5月18日与出租方呈信房产公司签订房屋租赁合同，承租期限为2015年6月20日至2020年6月20日，被告侯谦让与被告魏功成一起对房屋进行装修，购买餐饮设施设备，被告魏功成注册乌鲁木齐市高新技术产业开发区米香阁抓饭店。经营不到两年时间，于2017年2月10日被告与原告签订《房屋转让租赁合同》，转让费27万元，转让费中包含所有设施设备及押金，租金双方约定138,299元，需在每年5月20日前缴纳下一年度租金。房屋交付原告之后，原告在工商局注册了乌鲁木齐高新技术产业开发区傻老汉的抓饭馆，原告经营到10月1日前。签订合同后，2017年3月呈信房产公司将房屋出售给第三人。2017年3月23日，被告及第三人将合同主体变更为第三人，承租人还是被告侯谦让。因买卖不破租赁，原、被告的租赁依然有效，原告一直使用该房屋，但未向被告侯谦让支付租赁费，第三人一直向被告侯谦让催要租金。原告陈述2017年10月1日搬离该房屋，但被告侯谦让、魏功成不知原告何时搬离，原告至今未付租金。2017年2月10日之前，原告要租赁该房屋，被告告知原告房屋是从呈信房产公司租来的。被告转租该房屋，原告也去呈信房产公司核实了，原告了解房屋状况后才签订合同。双方合同已经履行完毕，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人游乐述称，原告将游乐列为本案第三人，诉讼主体错误。第三人与原告素不相识，无任何合同法律关系。第三人将涉案房屋租赁给被告侯谦让，房屋租赁期限为5年，第三人与被告侯谦让签订的租赁合同是侯谦让无权转让的。本案属于被告侯谦让单方违约，在未告知第三人的前提下擅自做主将该套商铺转让给原告，属于无效和违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，案外人呈信房产公司（出租方、甲方）与被告侯谦让（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方自己所有的呈信·铂晶湾小区临街建筑物的地上2号楼一层8号商铺租赁给乙方用以经营餐饮商业项目米香阁抓饭店，租赁面积约为75.78平米，租赁期限为2015年6月20日至2020年6月20日止，期限为五年，自本合同签订之日起二个月为装修期，装修期满后，即视为租赁起始日，开始计算租金。合同第三条约定：第一年租金为3万元，前三年租金保持不变，第四年租金在第三年基础上递增4%，第五年租金在第四年基础上递增5%，该费用仅为租赁物的租金，不包含乙方应当支付的其他费用。租金采用先付后用原则，每年支付一次，合同一经签订，乙方须向甲方支付第一年租赁费3万元；后续租金，乙方应当于每年的6月5日前支付下一年度租金。合同第11.4条约定：乙方有权在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用。同日，被告侯谦让（承租方、乙方）与乌鲁木齐和瑞祺物业服务有限责任公司（甲方）签订的《物业服务合同》约定：物业费从2015年6月20日开始计算，第一年至第三年为108299元／年，第四年为112631元，第五年为118263元，剩余年份物业费按照小区同级别物业费标准收取。2016年7月29日，第三人游乐与呈信房产公司签订《商品房预售合同》，呈信房产公司以246万元的价格将位于新市区京疆路72号呈信朗悦盛境小区（三期）第2栋第1层商业8号房出让给第三人。2017年2月10日，被告魏功成、被告侯谦让（出租转让方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋转让租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市新市区商铺转让给乙方租赁，租期自2017年2月10日至2021年6月19日。合同第三条约定：1、转让费27万元，甲乙双方订立本合同时乙方一次性缴纳。2、租金：以原始合同为标准，第一年租金138299元，第二年租金142631元，第三年租金148263元，乙方需在每年5月20日前缴纳下一年租金。4、本合同一经签署，乙方即应缴纳壹万元押金。合同到期，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还……。合同第四条约定：5、租赁期间若甲方无故终止合同，当返还剩余房租，另外支付违约金1万元。若乙方无故终止合同，房租不退，另外支付违约金1万元。同日，被告侯谦让出具收条两份，分别收到米香阁抓饭店转让费27万元及租用押金1万元。后，原告将该商铺注册用于经营傻老汉的抓饭馆。原告陈述其对该商铺进行装修改造花费26000元、安装傻老汉广告牌花费32000元，并提供《工程装饰合同》、《傻老汉广告牌安装制作合同》及相应收据。2017年3月23日，第三人游乐（出租方、甲方）与被告侯谦让（承租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方自己所有的呈信·铂晶湾小区临街建筑物的地上2号楼一层8号商铺租赁给乙方用以经营餐饮商业项目，租赁面积约为75.78平米，租赁期限为2015年6月20日至2020年6月20日止，期限为五年，自本合同签订之日起二个月为装修期，装修期满后，即视为租赁起始日，开始计算租金。合同第三条约定：第一年租金为138299元，前三年租金保持不变，第四年租金在第三年基础上递增4%，第五年租金在第四年基础上递增5%。该费用仅为乙方应付的租赁物租金，不包含乙方应当支付的其他费用。租金采用先付后用原则，每年支付一次，合同一经签订，乙方须向甲方支付第一年租赁费138299元；后续租金，乙方应当于每年的6月5日前支付下一年度租金。合同第11.4条约定：乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用。合同落款处约定：自本合同签订生效起，乙方与物业所签订租赁合同终止，双方免责，以本合同为准。后因被告侯谦让未按合同约定及时足额履行缴纳租金，以及未经同意转租的事实，2017年9月28日，第三人向被告侯谦让发出《关于解除〈租赁合同〉及腾退房屋的通知》，要求被告侯谦让立即缴纳应付租金，并与现房屋实际使用人于2017年9月28日前将租赁商铺腾退。2017年10月1日第三人将该房屋收回。以上事实有《房屋转让租赁合同》、收条2张、被告侯谦让与呈信房产公司签订的《租赁合同》、《物业服务合同》、被告侯谦让与第三人游乐签订的《租赁合同》、《关于解除〈租赁合同〉腾退房屋通知》、商铺撤场交接确认书、民事起诉状、企业信用信息、《营业执照》（复印件）、《商品房预售合同》（复印件）、《工程装饰合同》、《傻老汉广告牌安装制作合同》、收据等及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《房屋转让租赁合同》中既有对“米香阁抓饭店”餐饮设施设备、装饰装修等各项权利的概括性转让，又包含商铺的转租关系。被告将“米香阁抓饭店”交付原告使用，原告也支付了相应对价，故双方对“米香阁抓饭馆”转让关系的权利义务已经履行完毕。原告主张返还转让费27万元的请求于法无据，本院不予支持。关于转租合同关系，无论是被告与呈信房产公司签订的《租赁合同》，还是与房屋买受人即第三人签订的《租赁合同》，均约定“乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用”，现被告不能提供证实其转租经过呈信房产公司或第三人同意的证据，故被告无权对该商铺进行转租，被告系过错方。原告未支付租金系履行不安抗辩权，原告无过错。第三人已于2017年10月1日收回商铺，双方转租合同关系事实上履行不能，故本院支持解除原、被告之间的转租合同关系。被告辩解意见无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告间转租合同关系既已解除，被告理应返还原告押金1万元并赔偿原告添附的装饰装修物残值损失。本院按照添附装饰装修物在租赁期限内价值摊销完毕的原则，核算装修残值为49,500.62元（5.8万元－5.8万元×233天/1590天），对原告多主张的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨建平与被告侯谦让、魏功成之间的转租合同关系；二、被告侯谦让、魏功成返还原告杨建平押金1万元；三、被告侯谦让、魏功成赔偿原告装修残值损失49,500.62元；四、驳回原告杨建平的其他诉讼请求。上述款项合计59,500.62元，被告侯谦让、魏功成于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额345,000元，确认给付额59,500.62元，确认给付额占诉讼标的额的17.25%。本案减半收取案件受理费3,237.50元（原告已预交），由原告负担82.75%即2,679.03元，由被告负担17.25%即558.47元。被告应负担的案件受理费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 萌二〇一九年十二月三十日书记员 张钟月