广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初2225号原告：中国农业银行股份有限公司罗定市支行，住所地罗定市罗城街道泷洲南路46号，统一社会信用代码914453818959312004。负责人：林志浩，该支行行长。委托诉讼代理人：陈伟能，男，系该支行员工。被告：刘权芳，女，1974年1月25日出生，汉族，广东省罗定市人，户籍住址广东省罗定市，现下落不明。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地罗定市罗城街道迎宾路东侧，统一社会信用代码914453816864248357。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司罗定市支行（以下简称农行罗定市支行）诉被告刘权芳、罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告农行罗定市支行的委托诉讼代理人陈伟能到庭参加诉讼，被告刘权芳经本院公告传唤、被告一方房地产公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘权芳向原告归还523479.88元，其中本金516750.58元、利息6729.30元（此利息暂计至2019年8月5日止，此后利息按中国人民银行规定和借款合同约定的逾期贷款利率计至还清日止）；二、判令被告罗定市一方房地产有限公司对上述刘权芳所负债务承担连带保证责任；三、判令原告对被告刘权芳提供的用于借款抵押的位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区2幢201房的商品房在处置时享有优先受偿权；四、本案的一切诉讼费均由两被告承担。事实和理由：2015年6月24日，被告刘权芳向原告申请住房按揭贷款人民币560000元，用于购买位于罗定市附城街道×××商住小区2幢201房的商品房。借贷各方签订了《个人购房担保借款合同》，被告刘权芳以上述商品房作抵押担保并办理了抵押登记手续，被告一方房地产公司为借款作保证担保。2015年9月6日，原告发放贷款人民币560000元，到期日为2040年9月5日。贷款发放后，由于被告多次欠供贷款，造成多次逾期，期间由担保人一方房地产公司归还部分欠供款项。至2019年8月5日，被告刘权芳欠供款3个月，逾期本金3333.00元，逾期利息6729.30元。至2019年8月5日，借款本金余额为516750.58元，尚欠利息6729.30元，合计523479.88元。原告为维护合法权益，特起诉，请求法院支持其诉讼请求。原告在庭审过程中变更其第一项诉讼请求为：判令被告刘权芳向原告归还本金513417.57元、利息11206.67元[此利息暂计至2019年12月20日止，此后利息按中国人民银行的基准利率即年利率4.9%上浮5%计算、逾期利息以513417.57元为本金，从逾期之日起按执行利率（4.9%×1.05）上浮50%计至还清日止]。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1.营业执照、主要负责人证明、负责人身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份证、户口簿、离婚证、无再婚声明书，证明被告的诉讼主体资格及办理贷款时为离婚状态；3.被告一方房地产公司的营业执照、法人身份证，证明被告一方房地产公司的诉讼主体资格；4.商品房买卖合同，证明被告刘权芳购房的事实；5.个人购房担保借款合同，证明被告刘权芳因购房向原告贷款，并以所购的房地产作抵押，被告一方房地产公司承担保证担保责任；6.借款凭证，证明原告发放贷款到被告一方房地产公司的账户的事实；7.个人业务申请表，证明被告刘权芳向原告申请贷款及约定的通讯地址；8.还款明细清单，证明被告刘权芳在起诉前已还本金和利息的情况；9.还款凭证，证明担保人归还贷款的本息证明；10.预告抵押登记证，证明被告刘权芳所购的房屋抵押登记的权利人为原告；11.罗定市一方房地产开发有限公司章程，证明被告一方房地产公司的股东为陈学俭、彭影；12.银企合作协议，证明原告与被告一方房地产公司合作办理住房贷款的事实；13.罗定市一方房地产有限公司股东会决议，证明被告一方房地产公司为借款人向原告提供的保证担保经股东会决议通过，保证担保合法；14.授权书、授权人身份证，证明原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》中被告一方房地产公司签订的人员陈壮华是合法授权人；15.EMS邮寄单，证明原告向被告催收贷款的事实。被告刘权芳、一方房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见和提供相关证据。原告提交的证据已在庭审中予以出示并质证。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。经审理查明：2014年7月11日，原告农业银行罗定市支行作为甲方与被告一方房地产公司作为乙方签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定甲乙双方经充分协商，同意就合作项目“×××”商住小区的个人购房贷款业务进行合作。双方约定：乙方不可撤销地为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；乙方为个人住房贷款提供保证担保的，乙方的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押人的抵押登记手续之日止等其他内容。2015年5月12日，被告刘权芳作为买受人与被告一方房地产公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告刘权芳购买被告一方房地产公司开发的罗定市附城街道×××商住小区×××房。合同约定该房屋由买受人以银行按揭方式付款，买受人必须在2015年5月12日前付清首期房款240000元给出卖人，剩余房款560000元买受人必须与2015年5月19日前到指定银行办理银行按揭手续。2015年6月24日，被告刘权芳向原告递交《个人信贷业务申请表》，以购房为由向原告申请贷款560000元，并以贷款所购的位于罗定市附城街道×××商住小区×××房设定抵押。2015年8月19日，被告刘权芳作为借款人与抵押人，被告一方房地产公司作为保证人与原告作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币560000元，借款期限300个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入罗定市一方房地产开发有限公司在贷款人处开办的账号为44×××99的账户。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款采用阶段性保证加抵押的方式进行担保，由阶段性保证人一方房地产公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。被告刘权芳在借款合同的借款人及抵押人处签名并捺印指模，被告一方房地产公司在保证人处加盖公章。借款合同签订后，原告与被告刘权芳于2015年8月27日为抵押物坐落于罗定市附城街道×××商住小区×××房办理了抵押权预告登记（粤房地预登罗字第××号），预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司罗定市支行，预告登记义务人为刘权芳，权利种类为预购商品房抵押权预告登记。2015年9月6日，原告按照约定向被告刘权芳发放了贷款560000元，并将款项汇至被告刘权芳指定的被告一方房地产公司的农业银行账户。借款后，被告刘权芳从2017年7月20日开始出现逾期还款。2017年11月10日至2019年3月22日期间，原告先后通过EMS邮寄了四次债务《逾期催收通知书》给被告刘权芳；并分别于2018年11月27日及2019年3月22日向被告一方房地产公司邮寄了两次《借款人为刘权芳的担保人履行责任通知书》。原告提起诉讼后，原告于2019年8月20日扣划了被告一方房地产公司的款项用于偿还了逾期利息、罚息及部分本金，截至2019年12月20日，被告刘权芳尚欠借款本金513417.57元、利息（含正常利息、罚息、复利）11206.67元。原告经追偿无果，遂诉至本院，请求处理。另查明，被告一方房地产公司2014年1月18日经全体股东签名确认的公司章程中规定其经营范围包括房地产开发，其股东分别为陈学俭与彭影。2014年6月19日，被告一方房地产公司的全体股东一致决议同意向原告申请购房担保贷款业务，其开发的×××商住小区项目由原告提供银行按揭业务，并同意借款人办理抵押登记并将《他项权证》移交原告保管之前，为借款人向原告借款提供连带保证担保。2014年7月11日，被告一方房地产公司授权陈壮华作为该公司代表，办理该公司对×××商住小区每笔个人商住楼按揭贷款承担阶段性担保责任的有关事项。2019年8月6日，原告以为了防止当事人转移财产，确保原告的债权实现为由，申请查封刘权芳名下的位于罗定市附城街道×××商住小区×××房的商品房。本院经审查，于2019年8月12日作出（2019）粤5381民初2225号民事裁定书，对被申请人刘权芳所有的位于罗定市附城街道×××商住小区×××房的不动产进行查封，查封期限为三年。以上事实，有原告提交的营业执照、主要负责人证明、负责人身份证，被告身份证、户口簿、离婚证、无再婚声明书，被告一方房地产公司的营业执照、法人身份证，商品房买卖合同，个人购房担保借款合同，借款凭证，个人业务申请表，还款明细清单，还款凭证，预告抵押登记证，一方房地产公司章程，银企合作协议，一方房地产公司股东会决议，授权书、授权人身份证，EMS邮寄单等证据、本院作出的（2019）粤5381民初2225号民事裁定书及本案庭审笔录予以证实。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告刘权芳、一方房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》以及原告与被告一方房地产公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》均是合同各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告刘权芳，履行了合同义务，被告刘权芳亦应依约履行还本付息的义务。现被告刘权芳未按期偿还到期借款本金和支付利息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方的约定，被告刘权芳未按约定按期足额偿还借款的，原告即可提前收回已发放借款，提前行使担保权。故原告请求被告刘权芳按照合同约定提前归还借款本金及支付逾期付款利息，理据充分，本院予以支持。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。原告诉请利息按中国人民银行的基准利率即年利率4.9%上浮5%计算、逾期利息起按执行利率（4.9%×1.05）上浮50%计算，应改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告一方房地产公司的担保责任问题，被告一方房地产公司与原告在《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》中承诺为原告向购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保且担保期间为原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。由于被告一方房地产公司的连带保证仍处于约定的保证期限内，现被告刘权芳没有按照合同约定偿还到期贷款本息，构成违约，导致原告提前收回贷款，被告一方房地产公司作为保证担保方，理应依约定承担连带清偿责任。因此，原告主张被告一方房地产公司对被告刘权芳的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告一方房地产公司承担保证责任后，有权向被告刘权芳追偿。对于原告请求对被告刘权芳提供抵押的商品房享有优先受偿权的问题，原告对刘权芳用于抵押担保的房产办理了预告抵押登记，但案涉商品房并未办理抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。原告作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设产登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定的期限届满办理抵押登记的请求权，并非对案涉商品房享有现实的抵押权。因预购商品房抵押权预告登记不能产生抵押登记的法律效果，原告的抵押权没有依法有效设立。故原告诉请要求对被告刘权芳抵押的罗定市附城街道×××商住小区×××房在处置时享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。被告刘权芳、一方房地产公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告刘权芳于本判决生效后十五日内偿还借款本金513417.57元及利息[计至2019年12月20日止的利息为11206.67元，从2019年12月21日起计至还清日止的利息以513417.57元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%的基础上上浮50%计算]给原告中国农业银行股份有限公司罗定市支行；二、被告罗定市一方房地产开发有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、被告罗定市一方房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘权芳追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司罗定市支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9035元、财产保全费3137元、公告费560元（原告已预交），由被告刘权芳、罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  彭仕杰人民陪审员  尹志文人民陪审员  谭兆清二〇一九年十二月三十一日书 记 员  曾飞玲附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。