新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初323号原告（执行案外人）：郑某1，女，2007年12月29日出生，汉族，乌鲁木齐市第49中学学生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代理人：郑某2（郑某1的父亲），男，育艺林教育培训有限公司校长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告（申请执行人）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区。法定代表人：赵敦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗琪，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：甘江伟，男，该公司法务专员。被告（被执行人）：乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：杜林海，该公司总经理。原告郑某1与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小贷公司）、乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司（以下简称融亿房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告郑某1的法定代理人郑某2及委托诉讼代理人钟景亦，被告合兴小贷公司的委托诉讼代理人罗琪、甘江伟到庭参加了诉讼，被告融亿房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某1向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区（以下简称涉案房产）；2.判决确认涉案房产归我所有。事实和理由：2014年5月14日、2014年11月28日，我与融亿房产公司分别签订两份《房产转让合同》，并按照合同约定向融亿房产公司支付购房款809345元后即占有使用涉案房产至今，我与融亿房产公司约定办理涉案房产不动产权登记后支付剩余房款，我多次要求融亿房产公司办理房屋不动产权证，但融亿房产公司均推脱。后贵院作出（2018）新01执399号执行裁定，查封了融亿房产公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及所对应的土地使用权。我对上述查封行为不服，向贵院提出执行异议，贵院作出（2019）新01执异85号执行裁定，驳回了我的异议请求。故我依照法律规定向贵院提起诉讼，维护我的合法权益。合兴小贷公司辩称，涉案房产已抵押给我公司，抵押时间早于郑某1与融亿房产公司签订《房产转让合同》的时间，我公司享有的担保物权效力优于郑某1基于合同产生的一般债权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，因此，我公司就涉案房产已与抵押人融亿房产公司签订了《抵押合同》，并于2014年1月7日在房产管理部门办理了抵押物登记手续。郑某1在我公司抵押权设立并生效后才与融亿房产公司非法签订了涉案房产的转让合同，且并未取得房屋不动产权证书，也未办理房屋过户登记，不产生对抗第三人的物权效力。郑某1对涉案房产所享有合同债权不能对抗我公司具有物权效力的抵押权，其要求停止对涉案房产查封的诉讼请求于法无据。融亿房产公司明知涉案房产已抵押并办理了抵押登记手续，未经抵押权人同意擅自进行处分，该转让行为无效，我公司对该房产享有优先受偿权。房屋买卖属于大额交易行为，郑某1应当尽到审慎的核查义务，涉案房产并非存在单独的产权证书，一层为一个产权证书，郑某1就该产权证书下某几个从法律角度不能分割的房间签订转让合同的责任应当自行承担，而不能以存在付款行为和使用行为将过错转嫁至我公司，其与融亿房产公司之间的债权关系不足以排除本案的强制执行行为。综上，郑某1的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。融亿房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法已提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。合兴小贷公司提交了公证书、乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房产抵押他项权证及不动产查询结果、执行裁定书，郑某1对上述证据均认可，本院予以确认。双方有争议的证据本院认定如下：郑某1提交了下列证据：1.分别于2014年5月14日、2014年11月26日签订的《房屋转让合同》两份，用于证实其在法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同；2.房款收据四张，共计809345元；ＰＯＳ机签购单两张及交通银行个人客户交易清单，向融亿房产公司刷卡支付744221元；上述证据用于证实其按照合同约定了支付购房款809345元；3.收据两张、增值税发票一张，用以证实其缴纳涉案房产的垃圾清运费、水费、热力采暖费等各项费用，其从2015年就实际占有涉案房产；4.承诺书一份，用于证实其持续合法占有涉案房屋；5.营业执照一份，用于证实其于法院查封前占有使用涉案房产；6.《消防安装工程施工合同》一份，用以证实其在法院查封之前就实际占有涉案房产。合兴小贷公司质证认为：对证据1的两份《房屋转让合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，其未参与合同的签订，无法确认融亿房产公司的印章的真实性，该合同由付珊珊代郑某1签订，无法确认付珊珊与郑某1的关系。对证据2的房款收据的真实性、合法性、关联性均不认可，该收据上载明的是城市公寓，与本案无关，无法确认融亿房产公司的印章的真实性；对ＰＯＳ机签购单及银行交易清单的真实性、合法性、关联性均不认可，ＰＯＳ机签购单已经看不清楚字迹，银行交易清单是复印件无法确认真实性。对证据3的收据的真实性、合法性、关联性均不认可，垃圾清运费上载明的是城市公寓，与本案无关，水费收据上未写明具体房号，印章的真实性无法确认；对增值税发票的真实性、合法性认可，对关联性不认可，票据上载明的三山高层公寓与本案无关。对证据4的承诺书的真实性、合法性、关联性均不认可，融亿房产公司加盖的是合同专用章，印章的真实性无法确认，且城市公寓与本案无关。证据5的营业执照是复印件，对真实性、合法性、关联性均不认可。对证据6的《消防安装工程施工合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，印章的真实性无法确认，且工程名称是三山广场综合楼改造工程，与本案无关。本院结合双方争议的涉案房产具体坐落楼栋的情况，涉案房产并未进行初始登记，亦未在不动产登记部门进行四至的确认及分割的事实，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据不能证实涉案房屋的具体坐落位置，且郑某1仅提供其交纳部分房款的银行交易凭证，且房款收据上载明的房屋名称与涉案房产不一致，不能证实郑某1已经交纳了涉案房产的全部房款，故本院对上述证据的关联性不予确认，对证明效力不予采信。合兴小贷公司提交了下列证据：委托划款确认书及单位汇款委托书各一份，用于证明合兴小贷公司受借款人委托转款至杜林生账户的事实及原因。郑某1质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方无法核实真实性。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，因上述委托划款确认书及单位汇款委托书仅能证明合兴小贷公司向杜林生转款的过程，与涉案房产的执行异议之诉无关，故对上述证据的关联性不予确认，对证明效力不予采信。融亿房产公司未提交证据。根据确认的上述有效证据，本院认定事实如下：一、2014年1月7日，合兴小贷公司与新疆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈房产公司）签订《借款合同》，合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记。二、郑某1（因其为未成年人，其母付珊珊代其签字）与融亿房产公司签订了两份《房产转让合同》，两份合同中除房屋编号、面积、金额外，其他内容基本一致。针对买卖108号房屋的合同中约定，郑某1购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积154.47平方米，房款总金额664221元；针对买卖112号房屋的合同中约定，郑某1购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积51.83平方米，房款总金额145124元。2014年5月14日，融亿房产公司向郑某1出具金额为664221元的收据，载明内容为城市公园负一层108室预收房款。2014年11月26日，融亿房产公司向郑某1出具金额为90000元的收据，载明内容为城市公园负一层12室预交房款。2015年3月31日，融亿房产公司向郑某1分别出具了金额为45124元及10000元的收据两张，载明的内容均是城市公寓负一层12室预收房款。上述房产至今登记在融亿房产公司名下，未办理分证登记。三、2014年7月18日，合兴小贷公司与海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲因借款在新疆维吾尔自治区公证处进行了公证，新疆维吾尔自治区公证处出具了（2014）新证经字第16695号具有强制执行效力的债权文书公证书。因海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲未能履行该生效法律文书所确定的义务，新疆维吾尔自治区公证处作出（2018）新乌法诺证经字第7008号执行证书，合兴小贷公司向本院申请强制执行，本院作出（2018）新01执399号执行裁定，查封了融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产。查封期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。郑某1对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异85号执行裁定，驳回了郑某1的异议请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：郑某1涉案房产是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据郑某1提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈房产公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记，融亿房产公司享有对涉案房产的担保物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，合兴小贷公司对涉案楼栋享有担保物权，郑某1主张对被采取强制措施的涉案房产享有所有权，从而排除对涉案房产的强制执行，应当就其对涉案房产享有的权利优于合兴小贷公司的担保物权承担举证责任。郑某1出示的两份《房产转让合同》中载明签订时间分别为2014年5月14日及2014年11月26日，该时间均在涉案房产办理抵押登记之后，且上述协议中载明的房屋坐落位置为乌鲁木齐市天山区、112，结合法庭调查查明的事实证实，涉案房屋所在的负一层并未进行分证，郑某1主张的涉案房屋并无明确的四至范围，该房屋编号并非不动产登记部门进行的初始登记编号，仅为融亿房产公司自行编号。同时，郑某1在庭审中仅出示了其交纳部分房款的银行交易凭证，其并未举证证实已按照合同约定交付了全部购房款，且该收据中载明的内容与合同中载明的房号并不一致。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。本案中，郑某1提交的上述证据仅能反映其与融亿房产公司之间存在债权债务，无法证实其对涉案房屋享有物权，其主张对涉案房产享有所有权的理由不能成立，郑某1提交的证据不能证明其对涉案房屋享有优先于申请执行人、足以排除强制执行的民事权益，故郑某1请求停止对涉案房产的强制执行及要求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，郑某1的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告郑某1的全部诉讼请求。案件受理费11893.45元，郑某1已预交，由其负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 黎 剑审 判 员 高 茜人民陪审员 向 辉二〇一九年十二月二十六日书 记 员 耿颖硕