浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初13585号 原告（反诉被告）：何凤华，女，1969年12月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈海波，浙江金宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡金高，男，1969年12月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告（反诉原告）：胡佳辉，男，1991年10月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告（反诉原告）：姚丽凤，女，1971年5月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 三被告（反诉原告）共同委托代理人：任国良，杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。 第三人：陈洪，男，1981年10月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人：陈金凤，女，1948年5月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告何凤华为与被告胡金高、胡佳辉、姚丽凤（以下简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员马超独任审判。后三被告在提交答辩状期间提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。三被告申请追加陈洪、陈金凤作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并于2019年11月20日公开开庭，原告及其委托代理人陈海波、三被告的共同委托代理人任国良、第三人陈洪到庭参加诉讼，第三人陈金凤经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告何凤华起诉称，2017年4月15日，原告和三被告签订《房屋转让协议》，约定三被告将坐落于杭州市余杭经济开发区康庭和苑37-1-1804室房屋转让给原告，房屋转让总价格为520000元整，在协议生效7日内，原告支付被告方购房款500000元整，剩余房款20000元在被告方将该房屋产权证过户到原告名下后再行支付；在协议生效之日起该房屋的占有、使用、收益和处分权归原告行使，该房屋的所有权归原告所有。同年4月16日，原告将购房款500000元通过银行转账方式支付给了被告方。之后，原告对该房屋进行了装修。同年9月，原告入住该房屋。期间，被告方协助原告办理了该房屋的水、电、燃气等更名手续。因当时该房屋尚未办理不动产权属证书，双方约定在可以办理相关权属证书时，被告方需协助原告办理该房屋的产权过户手续。 2018年10月，被告方将上述房屋产权登记在胡佳辉名下，但未依约向原告办理产权过户手续。同年11月21日，被告方在原告毫不知情的情况下，恶意地将该房屋办理了最高额抵押，抵押额为195万元。原告在知晓该情况后，即要求被告方解除该房屋的抵押登记并协助原告办理产权过户登记手续，但遭被告拒绝。原告认为，被告方的行为违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。特起诉，请求判令：1、原告与被告方签订的《房屋转让协议》合法有效；2、被告方立即清偿抵押贷款，解除在杭州市余杭区康庭和苑37-1-1804室房屋设立的抵押权登记；3、被告方在上述房屋的抵押权登记注销后十日内协助原告办理产权过户登记（房产暂估价150万元）；4、本案诉讼费、保全费由被告方承担。 三被告答辩称，首先，本案三被告之所以签订协议，是因为胡金高结欠陈洪高利贷，胡佳辉、姚丽凤并没有结欠陈洪高利贷。因为陈洪要求胡金高支付的利息是按月息5分计算，高于当时法律规定的不得高于银行贷款利率四倍的规定，按正常的民间借贷关系来看，超过法律规定的利息折抵本金计算，胡金高结欠陈洪的借款本金余额只有十万左右。其次，原告是陈洪找来与被告方签订《房屋转让协议》的，签订协议的目的是为陈洪实现违法的高利贷债权，事后原告实际收取胡金高给陈洪出具的抵押合同等，原告和陈洪恶意串通，以合法形式掩盖非法目的与被告方签订的《房屋转让协议》违反了合同法的规定，根据合同法五十二条的规定，应认定无效。第三，陈金凤是当时房屋的共有权人，签订《房屋转让协议》时，并未得到共有人陈金凤的认可，事后陈金凤也没有对协议进行追认，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，本案《房屋转让协议》不成立。第四，胡金高因欠高利贷无法偿还，胡佳辉无奈将房产用于抵押贷款，被告方无能力偿还银行贷款，抵押无法解除。请求法院依法判决。 第三人陈洪答辩称，对原告的诉请及事实理由没有意见。 第三人陈金凤未答辩。 三被告反诉称，2017年4月15日，三被告之所以和原告签订《房屋转让协议》，是因为三被告结欠陈洪高利贷款，胡佳辉及姚丽凤并未向陈洪借过任何款项，胡金高及部分家庭成员即胡佳辉、姚丽凤被迫低价转让房屋。原告明知陈洪为实现对胡金高的高利贷款债权，为陈洪制造条件，收购三被告的房屋。本案名为房屋买卖，实为陈洪为实现高利贷款债权与原告恶意串通侵害三被告的物权，以合法形式掩盖非法目的的行为，本案中的《房屋转让协议》应属无效。同时，原告、三被告及陈洪签订《房屋转让协议》时，并未得到共有权人陈金凤的认可，事后陈金凤也没有对协议进行追认，原告和陈洪也没有请求共有人陈金凤对协议进行追认。根据《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的的合同无效。同时《物权法》第九十七条也规定：处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。特反诉，请求判令：1、确认三被告与原告及陈洪于2017年4月15日签订的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费由原告承担。 原告何凤华针对反诉答辩称，三被告的反诉请求与事实理由是颠倒是非，要求驳回其诉请。本案房屋转让协议合法有效，是双方真实意思表示，不存在原告与陈洪恶意串通、胁迫的情形。被告方向案外人陈洪借款，是被告方的事情，原告就是购买案涉房屋的，原告对欠债是知道的，但是与原告购房无关。案涉房屋卖出了很多年，陈金凤也没有提出任何异议，且胡金高称陈金凤出走多年，其可以完全做主。在办理产权证书的时候也是办理在胡佳辉名下，而非陈金凤名下。 第三人陈洪针对反诉答辩称，正如原告所说，被告方是非颠倒，第三人并不认识原告，在签订合同之前第三人没有见过原告。只是被告胡金高问第三人有没有人要房子，然后找到第三人所在小区的陈建强，陈建强与原告妹妹认识。被告方明知道已经将房屋出售给原告，却又再次向银行抵押贷款。当时房屋买卖在G20之前，小区房屋价值差不多就是这个价钱。 第三人陈金凤针对反诉未答辩。 针对本诉与反诉，原告何凤华为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋转让协议一份，用于证明三被告将坐落于杭州市余杭区经济开发区康庭和苑37-1-1804室房屋转让给原告，双方对房屋转让价款、付款方式、房屋交付、房屋过户等作了约定的事实。 2、银行交易凭证及收款收据各一份，用于证明原告将购房款500000元通过银行转账方式支付给了被告方的事实。 3、证明一份，用于证明原告于2017年9月入住本案所涉房屋的事实。 4、客户变更用电材料及历月电费明细、燃气用户回执单各一份，用于证明被告方协助原告办理了该房屋的电、燃气更名手续的事实。 5、杭州市不动产权属信息查询记录一份，用于证明2018年10月，被告方将该房屋产权登记在胡佳辉名下，同年11月21日，被告方恶意地将该房屋办理了最高额抵押的事实。 针对本诉与反诉，三被告为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、拆迁安置补偿协议书、被安置人员清单各一份，用于证明胡爱宝与陈金凤及三被告共同作为被安置人的事实。 2、房屋安置协议书一份，用于证明陈金凤与三被告共同作为被安置人的事实。 3、杭州市区住房情况查询记录一份，用于证明案涉房屋原共有人还有陈金凤的事实。 针对本诉与反诉，第三人陈洪、陈金凤均未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年4月15日，原告（乙方）、三被告（甲方）与第三人陈洪（丙方）签订《房屋转让协议》，约定三被告将位于杭州市余杭经济开发区康庭和苑37-1-1804室房屋转让给原告，建筑面积121.83平方米（包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台及空调等一切装修附属设施），转让价款520000元，双方一致同意购房款由乙方分两次支付给甲方，本协议生效后7日内，乙方支付甲方购房款伍拾万元，剩余房款贰万元整在甲方将该房屋房地产权证办理到乙方名下后再行支付。甲方在本协议签订之日将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合本协议约定，甲方完成交付房屋，在本协议生效之日起上述房屋的占有、使用、收益和处分权归乙方行使，该房屋的所有权归乙方所有。房屋交付乙方后，甲方应在3个月内（2017年7月20日前）办理该房屋的过户手续，将该房屋的房地产权证过户到乙方名下。本协议生效，乙方支付伍拾万元房款给甲方后，甲方当即支付丙方叁拾万元该房屋的抵押欠款，甲方与丙方签订该房屋的抵押协议即刻失效，甲方对该房屋如有其他抵押等行为，乙方有权解除协议，甲方需在解除协议后十五日内返还全部购房款并承担全部购房款20%的违约金。合同还对其他权利义务做出了约定。 次日，原告向被告胡金高转账支付500000元。2017年5月，三被告将案涉房屋交付给原告，原告装修后使用至今。 2018年10月17日，案涉房屋登记至被告胡佳辉名下，权证号：浙（2018）余杭区不动产权第0127500号。2018年11月21日，案涉房屋办理了两次抵押登记，其中抵押权人一为苏勇，抵押方式为最高额抵押，债权数额195万元，债务履行期限自2018年11月21日起2021年11月20日止，抵押权人二为杭州联合农村商业银行股份有限公司解放路支行，抵押方式为最高额抵押，债权数额195万元，债务履行期限自2018年11月20日起2021年11月19日止。庭审中，被告胡佳辉表示无力清偿贷款、注销抵押登记。2019年7月16日，原告以三被告恶意办理抵押、未按约定过户为由诉至本院，望判如所请。 另查明，2014年5月19日，胡金高代表胡金高户与杭州钱江经济开发区建设管理中心签订《杭州钱江经济开发区农居高层公寓房屋安置协议书》一份，摇号选定康庭和苑25幢1单元1001室（建筑面积159.66平方米）、37幢1单元1804室（建筑面积121.83平方米）、29幢2单元802室（建筑面积50.8平方米）。胡金高户原安置总面积为480平方米，安置人员有胡爱宝、陈金凤、胡金高、姚丽凤、胡佳辉，后将部分安置面积回购，实际选房面积330平方米。 本院认为，本案的争议焦点在于原告与三被告以及第三人陈洪签订的《房屋转让协议》的效力。原告认为，上述协议系各方当事人真实意思表示，合法有效；三被告认为上述协议系原告与第三人陈洪恶意串通损害其利益、以合法形式掩盖非法目的，且未经共有权人同意，故应认定为无效。本院认为，原告与三被告签订《房屋转让协议》时均具有将案涉房屋以520000元价格买入或出售的真实意思，且在合同签订后，双方以支付房款、交付房屋等方式实际履行了上述协议。三被告签订上述协议时虽不具备完整的处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，并不影响上述协议的效力，且案涉房屋现已实际登记至被告胡佳辉名下，故三被告以上述协议签订时未经共有人同意为由主张合同无效的理由不能成立。关于协议签订时是否存在恶意串通损害三被告利益以及以合法形式掩盖非法目的的情形。本院认为，被告胡金高欠付第三人陈洪款项，为归还借款而出售案涉房屋，三被告并未提供有效证据证明原告与陈洪存在恶意串通，且购房款亦根据协议实际支付给被告胡金高，原、被告之间的房屋买卖意思表示真实，并不存在三被告所称的以合法形式掩盖非法目的的行为，故对三被告以上述理由要求确认合同无效的诉讼请求，本院亦不予支持。对于三被告要求对案涉房屋购买时的价格进行评估的申请，本院认为，双方在签订合同是对房屋价格已经明确约定，且价格除因市场因素存在不同外，还与房屋坐落、楼层、付款方式以及出卖人的款项需求的迫切程度等因素息息相关，故案涉房屋出卖时价格是否与当时的市场单价存在不一致并不能作为判断原告与第三人是否存在恶意串通的依据，故对三被告的鉴定申请，本院不予准许。综上，上述《房屋转让协议》应认定为合法有效。根据协议约定，三被告应在2017年7月20日前协助原告办理过户手续，案涉房屋实际已于2018年10月17日登记至胡佳辉名下，但胡佳辉将案涉房屋抵押给案外人苏勇、杭州联合农村商业银行股份有限公司解放路支行，有违诚实信用原则，胡佳辉负有清偿抵押贷款、注销抵押登记的义务，故对原告要求胡佳辉清偿抵押贷款、注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。因抵押贷款尚未清偿、抵押登记尚未注销，办理过户手续的条件尚不成就，故对原告要求被告方协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人陈金凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何凤华与被告（反诉原告）胡金高、胡佳辉、姚丽凤、第三人陈洪于2017年4月15日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、被告（反诉原告）胡佳辉于本判决生效后十日内清偿杭州市余杭区塘栖镇康庭和苑37幢1单元1804室房屋的抵押贷款并注销抵押登记； 三、被告（反诉原告）胡金高、胡佳辉、姚丽凤支付原告（反诉被告）保全费5000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）何凤华的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）胡金高、胡佳辉、姚丽凤的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费18300元，减半收取9150元，由被告（反诉原告）胡金高、胡佳辉、姚丽凤共同负担，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）胡金高、胡佳辉、姚丽凤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费18340元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  马超 二〇一九年十二月三十一日 法官助理刘娟 书记员徐昕