新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书 （2019）新2701民初2878号 原告：刘念，男，1967年9月6日出生，汉族，系阿拉山口华茂有限公司职工，住博乐市。原告：夏江红，女，1968年11月14日出生，汉族，无固定职业，住博乐市爱家购物小区1号楼1单元1104室。二原告委托诉讼代理人：李文娟，新疆爱博律师事务所律师。被告：博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司，住所地，博乐市北京路186号。法定代表人：徐公强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：祁忠玉，新疆双湖律师事务所律师。被告：新疆爱家超市集团有限公司，住所地，乌鲁木齐市新市区北京北路59号信达商住楼。法定代表人：陈坚林，该公司经理。原告刘念、夏江红与被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司（以下简称众强公司）、新疆爱家超市集团有限公司（以下简称爱家公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘念、夏江红及其委托诉讼代理人李文娟，被告众强公司的委托诉讼代理人祁忠玉到庭参加诉讼。被告爱家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理缺席终结。原告刘念、夏江红向本院提出诉讼请求为：1、判令被告支付房屋差价款25826.10元【（126.331㎡-118㎡=8.331㎡）×3100元/㎡】；2、判令被告支付租房款30000元（2015年8月至2017年3月，20个月×1500元/月）；3、判令被告退还杂物费1794.82元、暖气费3007.50元、垃圾费300元、土地证300元、房产证90元、宽带费660元、水表450元、房屋装修押金1500元、共计8102.32元；4、判令被告办理该房屋的不动产证；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日原、被告签订《旧楼房拆除重建换房协议书》，协议书约定：被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋按1：1.1标准进行置换，如不足置换面积按市场价退款，原告现住旧楼房供销社1单元602层，拥有建筑111.21平方米，计划要新楼房第1单元第16层，建筑面积122.331平方米。同日，双方签订《补充协议》，补充协议约定：地下室房屋共同协商解决，实地测量8平方米，按2：1置换4平方米，置换后的4平方米，计入新房面积，拆迁户租房费付2年，每月1500元，24个月共计36000元，建设期不足2年，原告按月退给被告，建设期超过2年，按月顺延，被告付给原告。上述协议签订后，原告按照协议搬出旧房。在施工过程中，被告未按约定建设房屋至16层，被告实际向原告交付的房屋面积为118平方米。按照合同约定，被告应当给原告126.331平方米的房屋（122.331平方米+4平方米），两者相差8.331平方米，合同约定按照市场价退款。2017年被告给购买房屋人的房屋单价为3100元/平方米，故被告应当退还原告25826.10元。同时被告支付租房费至2015年7月，共计支付租房费52500元，此后的租房费用未在支付，2017年3月29日被告向原告交钥匙。即被告应当给原告支付2015年8月至2017年3月共计20个月的租房费用30000元。被告于2017年3月29日交钥匙时，擅自收取原告杂物费1794.82元、暖气费3007.50元、垃圾费300元、土地证300元、房产证90元、宽带费660元、水表450元、房屋装修押金1500元，共计8102.32元。上述费用原告认为双方之间为房屋拆迁补偿合同纠纷，不应当由原告承担，故诉至法院。被告众强公司辩称，根据双方签订的《旧楼房屋拆除重建换房协议书》和《补充协议》的约定，应向原告的补偿面积为126.331㎡。同时根据被告众强公司与其他人签订的《补偿协议》中对不足面积的补偿单价（当时的市场价）为2400元至2600元/平方米，不足面积的补偿单价为2600元/平方米。原告提出的3100元/平方米无事实依据。原告住房的实际面积为118.075平方米，被告众强公司应向原告补偿21465.6元。被告众强公司通知原告交房的时间为2016年9月1日，被告众强公司通过报纸公告及打电话的方式要求原告接到通知并来被告众强公司办理相关入住，当时原告是要求第二套房屋，但其没有相应的资金双方未协商一致，因此向原告交付房屋的时间应以其接到通知时间为准。支付租房的时间、计算物业费、取暖费等应以2016年9月1日为计算点。欠原告的租金应为2015年8月至2016年8月，12个月，每月1500元，即18000元；关于土地证和房产证的费用，是合同约定收取的，如果原告要求收回，被告众强公司无异议，后期办理的相关费用由其自己承担。宽带费是根据相关文件，由政府部门规定由新疆广电网络股份有限公司收取，水表是根据规定安装智能水表的费用，由博乐市思源公司收取；房屋装修押金同意退还，杂物费系垃圾费由被告众强公司代收后交给博乐市宏泰物业服务有限公司。根据《旧楼房拆除重建换房协议书》第六条的约定，被告众强公司只有为原告办理房产证的合同义务，无办理不动产证合同义务。因为二者的价值不同，不动产证包含有土地的使用价值，如为原告办理不动产证，原告应支付相应的土地使用费用。被告爱家公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一、原告提交的《房屋拆迁协议》、《补充协议》、收据、《商品房买卖合同》，拟证实2012年8月1日原、被告签订《旧楼房拆除重建换房协议书》，并约定被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋按1：1.1标准进行置换，如不足置换面积按市场价退款，原告现住旧楼房供销社1单元602层，拥有建筑111.21平方米，计划要新楼房第1单元第16层，建筑面积122.331平方米。同日，双方签订补充协议，约定地下室房屋共同协商解决，实地测量8平方米，按2：1置换4平方米，置换后的4平方米，进入新房面积，拆迁户租房费，付2年，每月1500元，24个月共计36000元，建设期不足2年，原告按月退给被告，建设期超过2年，按月顺延，被告付给原告。被告擅自收取原告杂物费、暖气费、垃圾费、土地证、房产证、宽带费、水表、房屋装修押金共计8102.32元。不应当由原告承担，被告应当退还。2017年市场价是3100元/平方米。经质证，被告对《房屋拆迁协议》、《补充协议》、收据的真实性无异议，但是认为拆迁面积是122.331平方米。无法证实入住时间是原告所称的2017年3月。《对商品房买卖合同》系复印件，对其真实性不予确认且该合同是2017年市场价，不是双方约定的2012年市场价。杂物费是2016年9月1日至2017年8月31日缴纳的物业费，暖气费是2016年至2017年采暖年度费用。本院认为被告对房屋拆迁协议、补充协议、收据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，商品房买卖合同系复印件字迹模糊，对其真实性本院暂不予确认。证据二、被告众强公司提交的《旧楼房拆除重建协议书》、《补偿协议》，拟证实补偿协议书第6条约定被告方按照相关部门规定办理房产证，原告诉请是办理不动产权证，不是同一个诉请。被告众强公司与案外人马良双方约定是按照市场价格每平方米2600元支付补偿款，虽然与原告未约定，但是2012年的房屋的市场价就是每平方米2400元至2600元。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，市场价应当按补偿时间约定，不是被告所说的签订合同时的价格，合同约定就是按市场价计算。被告与原告签订的合同与案外人马良签订的合同不一样，不能限制原告的权利。本院认为原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据三、被告众强公司提交的博尔塔拉报，拟证实2016年8月16日第7版有被告众强公司发布的入住通知，公告在2016年9月1日交房，同时被告众强公司也电话通知过原告。经质证，原告对其真实性无异议，但是对证明的问题不认可，该公告发布的时间是2016年8月16日，通知9月1日交付房屋，虽然被告众强公司发布公告，但是从常理说电话通知更便捷，入住的时间应当以被告收取费用的时间即交钥匙的时间认定即2017年3月29日。本院认为原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据四、被告众强公司提交的《入网合同》、收据、发票，拟证实被告众强公司于2016年12月30日与博尔塔拉蒙古自治州广电网络公司签订，根据规定向广电公司缴纳了相关费用。被告已代每户交纳水表费450元，本应是每户480元，当时每户按照30折旧。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但是认为拆迁前原告已经缴纳过，在拆迁后应当由开发商交纳。本院认为原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院确认如下事实：2012年8月1日原告刘念、夏江红与被告众强公司、爱家公司签订《旧楼房拆除重建换房协议书》，协议约定：“甲方被告按照乙方原告原住旧楼房面积（以旧楼房，房产证面积为准）楼层一对一给乙方原告，新建楼房以产权证登记面积为准，如乙方原告要求变更楼层，甲方被告按照旧楼房面积收取或退还乙方原告楼层差价，价款按照甲方被告新建完毕后的住宅楼现行销售价为准。被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋按照1：1.1标准进行置换，超过拆迁面积在10平方米以内的，按交付房屋当年的成本价值补差价，超过拆迁房屋面积在10平方部分按照交付房屋市场价进行计算补差价，并结清产权调换差价。如不足置换面积按市场价退款。交房期限至2014年12月30日止，具体以竣工验收公告六个月内为准，不可抗力顺延。原告乙方原住旧楼房为供销社1单元602室，拥有建筑面积111.21平方米，计划要新楼房第12单元第16层，建筑面积约122.331平方米。新建房建成后，在办理房产证时乙方原告应付清甲方被告的房款，并按有关部门规定支付办理房产证时乙方应付的手续费。拆迁协议订立后，被拆迁人在签字后10个工作日内搬迁腾房，被拆迁人搬迁后，应当告知拆迁人验收”。落款甲方被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司盖章，乙方原告刘念、夏江红签名。2012年8月1日原告刘念、夏江红与被告众强公司、爱家公司签订《补充协议》，约定：“装修款以评估公司为准或自行协商解决，人民币88000元。经甲乙双方协商同意，乙方要求将应安排的126.331平方米16楼改住93.19平方米10楼将应得剩余面积33.14平方米计入乙方另一套93.19平方米住房，按主合同议定，另一套60.05平方米、10平方米按成本价计收房款，50.05平方米按市场价计收房款。新房建成后，乙方如有条件购买另一套，按以上协议收款，如乙方不要，甲方将33.14平方米的房款按主合同规定退给乙方。地下室房屋协商解决，实地测量8平方米，按2:1置换4平方米，置换后的4平方米进入新房面积。补偿协议拆迁户租房费，付2年房租，每月1500元，24个月共计36000元，建设期不足两年的，原告按月退还被告，超过2年的，按月顺延，由甲方给支付乙方。搬迁费2次，每次1200元，2此共2400元”。落款甲方加盖被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司盖章。乙方原告刘念、夏江红签名。2017年3月9日被告众强公司向原告出具收据，收到押金1500元、杂物费1794.82元、天然气2000元、取暖费3007.5元、垃圾费300元、土地证费300元、房产证90元、宽带费660元、水表费450元。2016年12月30日被告众强公司与案外人新疆广电网络股份有限公司博尔塔拉分公司签订《有线电视入网合同》，合同约定：“客户名称：博乐市爱家购物广场一期住宅楼，终端数量44个。安装方式为明（暗）线终端。甲方（被告）向乙方交纳有线电视入网费每户300元整。本合同入网费总额为人民币29040元（44×660元），按实际入住户数进行缴费”。合同还约定了其他权利义务。甲方加盖被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司合同专用章，乙方加盖新疆广电网络股份有限公司博尔塔拉分公司合同专用章。2017年1月20日新疆广电网络股份有限公司博尔塔拉分公司向被告众强公司出具1320元的新疆增值税普通发票一份。2019年12月1日案外人博乐市宏泰物业服务有限公司出具证明一份，内容为：“2016年9月1日至2017年8月31日博乐市爱家购物广场一期住宅的物业费（众强房地产开发有限责任公司前期是以杂物费名义向住户收取）按每平方米1.1元和每户装修垃圾费300元均是博州众强房地产开发有限责任公司代我公司收取，已全部支付给我公司。特此证明”。落款加盖博乐市宏泰物业服务有限公司印章。2017年1月20日博乐市宏泰物业服务有限公司向被告众强公司出具15000元新疆增值税普通发票一份。2016年6月28日博乐市思源公司向被告众强公司出具22560元增值税普通发票一份。2016年8月16日被告众强公司在博尔塔拉报上发布入住通知，内容为：“原供销社小区、交通局小区与众强公司签订《旧楼房拆除重建换房协议书》的拆迁户，根据协议书的相关约定，我公司定于2016年8月25日向各位拆迁户协商交房事宜，各位拆迁户持本人身份证、户口本、结婚证及拆迁协议到××路口平房办公室办理相关事宜，2016年9月1日交付房屋并从2016年9月1日起不再支付租金。如未按本通知的时间办理交房事宜由拆迁户自行承担所有法律责任，特此公告”。被告众强公司实际向原告交付博乐市爱家超市购物小区1号楼1单元1104号房屋的面积为118.075平方米。本院认为，本案的争议焦点为：原告要求被告办理博乐市爱家超市购物小区1号楼1单元1104号房屋不动产权证是否成立？原告要求被告支付房屋差价款25826.10元、租房款30000元是否成立？原告要求被告返还杂物费1794.82元、暖气费3007.50元、垃圾费300元、土地证300元、房产证90元、宽带费660元、水表450元、房屋装修押金1500元是否成立？关于原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司办理博乐市爱家超市购物小区1号楼1单元1104号房屋不动产权证。原、被告签订的《旧楼房拆除重建换房协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。《旧楼房拆除重建换房协议书》第六条约定“新建房建成后，在办理房产证时乙方原告应付清甲方被告的房款，并按有关部门规定支付办理房产证时乙方应付的手续费”。协议虽约定办理房屋产权证，但因国家政策变化，房屋产权证书统一称为不动产权证，故原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司办理博乐市爱家超市购物小区1号楼1单元1104号房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。被告众强房地产公司于2010年缴纳土地出让金时就明知该土地性质以及土地出让金的数额，但是其与原告刘念、夏江红于2012年签订《旧楼房拆除重建换房协议书》及《补充协议》时并未对该土地出让金问题进行约定，亦无法律规定应当由原告刘念、夏江红承担此项费用，故对被告众强房地产公司辩称由原告刘念、夏江红支付房屋土地出让金的辩称，本院不予采信。关于原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司返还杂物费1794.82元、暖气费3007.50元、垃圾费300元、土地证300元、房产证90元、宽带费660元、水表450元、房屋装修押金1500元。被告众强公司对向原告刘念、夏江红返还房屋装修押金1500元无异议，本院对原告刘念、夏江红的该项诉讼予以支持。杂物费1794.82元、暖气费3007.50元、垃圾费300元、宽带费660元、水表450元，被告众强公司已向案外人支付，案外人亦未向原告刘念、夏江红主张过以上费用，故对原告刘念、夏江红的该项诉讼请求本院不予支持。土地证300元、房产证90元，该费用系被告众强公司、爱家公司为原告刘念、夏江红办理不动产权证的费用，故对原告刘念、夏江红要求返还该费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司支付房屋差价款25826.10元的诉讼请求。被告众强公司向原告刘念、夏江红交付房屋的面积为126.331平方米，庭审中原告刘念、夏江红、被告众强公司均认可实际向原告刘念、夏江红交付的爱家超市××区房屋的面积为118.075平方米。《旧楼房拆除重建换房协议书》第二条约定“如不足置换面积按市场价退款”。参照（2018）新2701民初1631号民事案件（系同一被告、同一房屋、同一时期），应按照每平方米2600元计算房屋差价，房屋差价补偿款计算为21465.6元【2600元/㎡×（126.331㎡-118.075㎡）】，本院对原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司支付房屋差价款21465.6元的诉讼请求予以支持。关于原告原告刘念、夏江红要求被告众强公司、爱家公司支付房租30000元，《补充协议》每月按照1500元计算房租，计算至两年，建设期超过2年的，按期顺延。被告众强公司提交的博尔塔拉报的公告认为公告之日应视为交付房屋之日，本院认为房屋的交付应以转移对房屋的占有即实际向原告刘念、夏江红交付房屋钥匙为准。被告众强公司要求原告刘念交纳各项房屋费用向原告刘念出具收据的时间为2017年3月29日，依据行业惯例购买方交纳各项费用后出卖方才向其交付房屋钥匙，原告刘念、夏江红计算租期自2015年8月计算至2017年3月，计算时间正确，房租应计算为30000元（20个月×1500元/月），故对原告刘念、夏江红的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司于本判决生效后的五日内向原告刘念、夏江红支付房屋差价补偿款21465.6元；二、被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司于本判决生效后的五日内向原告刘念、夏江红支付房屋租金30000元；三、被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司于本判决生效后的五日内向原告刘念、夏江红支付房屋装修押金1500元；四、被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司于本判决生效后的五日内向原告刘念、夏江红办理爱家超市××区房屋不动产权证；五、驳回原告刘念、夏江红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1468元，减半收取769元，由原告刘念负担154元，被告博尔塔拉蒙古自治州众强房地产开发有限责任公司、新疆爱家超市集团有限公司负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 普丽志   二〇一九年十二月三十日  书记员 刘斌    注：申请执行的期限为本判决书生效后履行期间届满之日起两年内.