贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7574号上诉人（原审被告）：曹劲，女，1966年12月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：刘君花，女，1969年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈静曦，贵州省贵阳市南明区二戈寨法律服务所法律工作者，执业证号：32401181100119。上诉人曹劲与被上诉人刘君花房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人曹劲及被上诉人刘君花的委托诉讼代理人陈静曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹劲的上诉请求：1、请求二审依法改判上诉人不支付被上诉人违约金7,200元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人要求上诉人支付违约金，无合同约定，但一审法院仍判决由上诉人支付被上诉人违约金7,200元，系认定事实不清。一审中，上诉人提供自己的租赁合同，是未进行修改的，两份合同也不一致。双方按照合同约定，已于2017年10月31日书面合通终止，双方权利义务即终止，双方已无书面合同约定，后被上诉人继续租赁该房，应为被上诉人与上诉人形成口头的不定期租赁合同，2018年8月上诉人即通知被上诉人（被上诉人的诉状中已认可），被上诉人于2018年10月4日搬家，上诉人已给足被上诉人法律规定的期限，因此上诉人并未违约，不应支付违约金。一审法院事实认定前后矛盾。一审法院已认定双方虽未重新签订合同，但上诉人收取被上诉人4,500元作为押金并按每季度9,000元收取租金，足以证明双方合同已实际履行。认为双方应对修改租赁期限履约，但又不认定双方按修改合同租金进行支付，前后矛盾。一审庭审后，被上诉人提出变更诉讼请求，但一审法院未通知上诉人对该变更请求进行答辩，致使上诉人丧失诉讼权利，一审程序违法。被上诉人刘君花辩称，一审法院认定的是上诉人与答辩人之间实际修改合同的事实，以及实际履约按每个季度9,000元租金的事实。根本不存在一审法院事实认定前后矛盾的问题。且答辩人变更诉讼请求为按每月租金3,000元，每年租金36,000元来计算20%的违约金7,200元，是减少了诉讼请求的金额，而不是增加了诉讼请求的金额，并不存在侵犯上诉人的合法权益。应依法驳回上诉人曹劲的上诉请求，维持原审判决。刘君花向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿原告违约金11,184元；2．判决被告赔偿原告电冰箱修理费150元；3．本案诉讼费由被告承担。曹劲向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告房屋租金39,840元；2．判令诉讼费用由反诉被告承担。一审法院经审理认定事实如下：曹劲（甲方）与陈群望（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于贵阳市云岩区富水花园D座501室经营休闲会所，该会所由程珍珍具体经营。合同约定，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日；租金每月为4,660元；租金按月支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方1个月租金，以后每月底付清下月租金，月租金每年按190元/月递增；乙方应向甲方缴纳房屋保证金为1个月租金，押金为9,320元；租赁期间，甲方须将此房屋收回或者转租给第三方，必须提前1个月书面通知乙方，双方协商一致解除租赁合同，甲方应付给乙方违约金以剩余租赁期限内应交租金总额的20%计算。2016年8月31日，程珍珍（甲方）、刘君花（乙方）签订《转让协议》，甲方将会所转让给乙方，甲方保证乙方同等享有原房屋租赁合同中的权利义务。之后，曹劲与刘君花经协商，对上述《房屋租赁合同》进行修改，具体为“陈群望”改为“刘君花”，“2017年10月31日”改为“2019年10月31日”，“租金按月支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方1个月租金，以后每月底付清下月租金，月租金每年按190元/月递增”改为“租金按季支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方3个月租金，以后每季度底付清下季度租金，租金前两年不变，两年后月租每年按190元/月递增（第三年9月1日起递增）”，“乙方应向甲方缴纳房屋保证金为2个月租金，押金为9,320元”改为“乙方应向甲方缴纳房屋保证金为1个月租金，押金为4,500元”。其他条款未作修改。曹劲与刘君花达成上述修改意见后未另行签订合同，但刘君花向曹劲支付了保证金4,500元，并自2016年12月起按每季度9,000元向曹劲支付房屋租金。曹劲未提出异议，且在2017年6月2日短信确定收到“6至8月的房屋租金9,000元”。另查明，2018年8月，因案涉房屋卖予他人，曹劲要求刘君花搬离案涉房屋。同年10月4日，经派出所协调，刘君花支付2018年9月份房租3,000元及水电费1,500元（合计4,500元），曹劲退还刘君花保证金4,500元，后刘君花被强行搬离涉案房屋。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录，《门面租赁合同》、《转让协议》、视听资料、银行流水、收条、短信记录、证人证言、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，曹劲与刘君花在曹劲与陈群望签订《房屋租赁合同》的基础上就承租人、租期、租金、保证金等更改达成一致意见，但上述意见已经充分体现双方当事人的真实意思，符合合同成立要件，双方均应受该意思表示的约束。虽本案当事人并未另行签订合同，但是刘君花向曹劲支付了4,500元保证金并按每季度9,000元的标准支付租金，足以证实该合同已经实际履行。一审法院对曹劲主张双方合同权利义务按与陈群望签订《房屋租赁合同》签订的合同执行，且与刘君花之间为不定期租赁关系的意见，不予采纳。在合同期限余期为1年时，曹劲不再继续履行合同并要求刘君花搬离房屋，系违约行为。庭审中，经双方当事人确认刘君花2018年10月4日被强行要求退还房屋，双方房屋租赁合同权利义务客观上已经终止，一审法院予以确认。对于刘君花的本诉诉请，根据庭审查明的事实，一审法院评判如下：1．关于被告赔偿原告违约金11,184元的诉请。双方在协商时，未对《租赁合同》中关于“租赁期间，甲方须将此房屋收回或者转租给第三方，必须提前1个月书面通知乙方，双方协商一致解除租赁合同，甲方应付给乙方违约金以剩余租赁期限内应交租金总额的20%计算”的内容进行修改，应认定为双方对该约定无异议。庭审结束后，原告刘君花调整违约金按每月租金3,000元、年租金36,000元的20%计算违约金7,200元，虽刘君花未在法庭辩论前变更诉讼请求，但其主动降低违约金诉请金额，并未造成曹劲诉讼权利受到实质性侵害，一审法院从其意愿，予以支持。2．关于被告赔偿原告电冰箱修理费150元的诉请，刘君花虽提交冰箱维修发票（金额146.5元），但该发票的开具时间为2019年3月28日，距刘君花被强行腾退房屋已达半年之久，该发票并不能证明冰箱的损坏与曹劲搬离刘君花的物品有事实上的关联，故一审法院对该诉请不予支持。对于曹劲请求刘君花支付房屋租金39840的反诉诉请。根据庭审查明的事实，曹劲与刘君花虽约定房屋租金为4,500元，但在合同履行中，刘君花自按每月3,000元支付，曹劲未提出异议且在2017年6月2日短信确定收到6至8月的房屋租金9,000元，可认定双方系以每月3,000元租金标准实际履行。截止2018年10月4日，刘君花已经结清其租赁房屋期间的房屋租金及水电费用，因此一审法院对曹劲的反诉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹劲自本判决生效之日起十日内向原告刘君花支付违约金7,200元；二、驳回原告刘君花的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曹劲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计42元，由原告刘君花负担17元，被告曹劲负担25元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。反诉案件受理费减半收取计394元，由反诉原告曹劲负担。二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：双方当事人是否为不定期租赁合同关系。上诉人提出，一审认定双方之间系根据上诉人与陈群望签订《房屋租赁合同》上进行修改后履行，故认定双方之间不是不定期租赁合同关系，但是上诉人反诉请求对方按照《房屋租赁合同》的约定支付每月4,500元租金，一审法院却不予支持，明显自相矛盾。被上诉人则认为，上诉人已经同意租金降至每月3,000元，故一审判决正确。本院认为，第一、若认定双方系按照《房屋租赁合同》履行，则在合同明确约定租金为每月4,500元的情形下，除非有充分证据证明上诉人同意将租金下调至每月3,000元，否则被上诉人应按照每月4,500元支付租金。而被上诉人提交的证据为上诉人的短信，内容为“6-9月房租收到了，共计9,000元，谢谢”，仅凭该短信内容，只能证明上诉人同意该三个月的租金系9,000元，不能证明上诉人同意将租金全部降为3,000元每月，权利的放弃不能以默示的方式进行推论，不能因上诉人对被上诉人每月支付3,000元租金未提出异议，就推断上诉人放弃主张剩余1,500元租金的权利，故一审既认定双方不是不定期租赁合同关系，又认定被上诉人无需按照每月4,500元支付租金确实存在矛盾，应予纠正；第二、从双方合同履行情况来看，虽然部分实际履行内容与修改后的《房屋租赁合同》一致，但也有部分不一致（每月租金），且双方虽然曾经协商对《房屋租赁合同》进行修改，但最终未在修改的合同上签字确认，故一审认定修改的《房屋租赁合同》就是双方签订的合同有误，双方之间应为不定期租赁合同关系。综上，因双方当事人系不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，上诉人只需提前通知被上诉人，即有权解除双方之间的租赁关系，故一审判决上诉人承担违约金有误，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以采信。综上，原审判决认定事实不清，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初545号民事判决第三项，即驳回反诉原告曹劲的全部请求；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初545号民事判决第一项、第二项，即一、被告曹劲自本判决生效之日起十日内向刘君花支付违约金7,200元；二、驳回原告刘君花的其他诉讼请求；三、驳回刘君花的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费42元，由刘君花负担，反诉案件受理费394元，由曹劲负担；二审案件受理费50元，由曹劲负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月六日书记员  李敏