重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10224号原告：李隆涛，男，1982年4月12日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张绍礼，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。原告：王娟，女，1986年12月9日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张绍礼，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。被告：重庆市宇帝房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道开发路31号23-6号，统一社会信用代码91500108681456942J。法定代表人：文跃武。委托诉讼代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。原告李隆涛、王娟与被告重庆市宇帝房地产开发有限公司（以下简称：宇帝房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李隆涛、王娟的委托诉讼代理人张绍礼,被告宇帝房产公司的委托诉讼代理人冉彧光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李隆涛、王娟向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年7月8日至2019年10月31日期间逾期办证违约金27041.76元；判令被告支付原告自2019年11月1日起至取得登记受理单时止的逾期办证违约金；诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实及理由：2017年5月8日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告以320416元购买坐落于重庆市万盛经开区翠屏路X号X幢X-X号房屋一套。房屋于2017年5月8日交付原告。被告至今未办理产权登记。根据合同第十三条约定，被告应支付原告办证违约金。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。被告宇帝房产公司辩称，案涉房屋被查封，不具备办理产权登记条件。从理论上讲，房屋权属存在争议，原告可以提起执行异议之诉，执行异议成立后，才能按照合同约定要求被告履行义务。陶兴安收款不等于被告收款，如果有证据再向法庭提交。案涉房屋已经交付给原告。本院经审理认定事实如下：被告宇帝房产公司系依法成立的有限责任公司，从事房地产开发等。2016年1月7日，被告向案外人陶兴安出具收据，收到陶兴安购房全款320416元及代收费18291元。2017年5月3日，陶兴安出具的收条载明：今收到李隆涛购买万盛宇帝尚城X-X-X购房定金2万元，余下248736元在本月8日前付清，否则定金不退，作违约处理。同月8日，陶兴安出具的收条载明：今收到李隆涛购买万盛宇帝尚城X-X-X房购房款248736元。2017年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买由被告开发建设的位于重庆市万盛经开区翠屏路X号X幢X-X号房屋一套，总价款为320416元，乙方一次性向甲方支付房款320416元。合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）【2014】预字第（024-1）号。”合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30内向乙方支付违约金。”同日，原、被告签订《合同补充协议》，补充协议第六条第一款约定：“甲方为乙方办理产权登记，以乙方交清全部产权登记所需资料，并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收款等）为前提，否则甲方不予办理产权证，一切后果由乙方自行承担”。第二款约定：“甲方按相关规定为乙方办理产权证，但实际产权证办理完毕的时间均以相关职能部门办理时间为准，甲方不承担因此而带来的相关责任”。2017年5月8日，原告交纳物业管理费、水电公摊费。另查明，案涉房屋于2015年6月8日以在建工程抵押登记给重庆市渝北区合信小额贷款有限公司，2016年11月24日被重庆市第五中级人民法院查封。“现势”显示该房屋于2018年9月21日由在建工程抵押权转房屋抵押权，权利人为重庆市渝北区合信小额贷款有限公司。该房于2018年9月20日初始登记在被告名下。庭审中原告陈述，陶兴安系案涉房屋施工单位人员，被告将案涉房屋抵款给陶兴安，原告以268736元从陶兴安处购得该房屋，但合同是被告直接与原告签订的。被告陈述陶兴安是案涉房屋实际施工人，其超领工程款，被告不清楚陶兴安收取的款项是否能冲抵工程款。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于原、被告及案外人陶兴安之间关系及案涉房屋价款的问题。被告将案涉房屋出售给陶兴安，陶兴安以被告所欠其工程款320416元作为对价抵偿房款，双方形成民间所谓的“抵款”关系，该现象在建设工程领域普遍存在。双方虽然没有订立书面商品房买卖合同，但被告出具房款收据给陶兴安，双方形成事实上的商品房预售合同关系。陶兴安为使房屋变现，又将案涉房屋转卖给原告，并得到被告认可，由原告与被告直接签订商品房买卖合同。该行为实质是陶兴安将自己在原合同中的权利义务一并转让给原告。陶兴安与原告转让原合同权利义务的价款为268736元，该价款仅对陶兴安与原告之间具有约束力，根据查明的事实，原告已将上述价款全部支付给陶兴安。上述房款的差价是陶兴安对原告的让利，并没有使被告出售房屋的价款有所减损。原告受让被告与陶兴安之间的合同后，其应当享有被告与陶兴安之间合同的权利。被告与陶兴安之间合同约定的房屋价款为320416元，该价款亦在原、被告之间的合同中予以确认，原告应就该价款享有相应的请求权。至于被告是否存在超付陶兴安工程款的问题，系另一法律关系，被告可另案解决。原告按照合同约定付清购房款。根据商品房买卖合同的约定，被告应于商品房实际交付使用之日起60日内取得产权登记受理单。本案中，原告于2017年5月8日交纳了物业管理费，合理判断，被告于2017年5月8日已将房屋实际交付原告，故被告至迟应于2017年7月7日取得产权登记受理单。被告逾期未办理，已构成违约。现原告要求被告支付违约金27041.76元，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。被告在几年内未提交办理不动产权证书的申请，是不正当阻止条件成就的行为，故合同约定的支付条件视为已成就。关于被告辩称案涉房屋存在权属争议，不具备办理产权登记条件的意见。经查，商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力。虽然案涉房屋权属尚未确定，但原告按照合同约定要求被告承担违约责任，与房屋最终归属并不冲突。对该辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李隆涛、王娟逾期办理不动产权证书违约金27041.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张基铸二〇一九年十二月十六日法官助理 陈晓涛书 记 员 李 娜