山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初4598号原告：鲁文庆，男，1967年4月27日出生，汉族，居民，住山东省莒县。委托诉讼代理人：冯红，山东潍青律师事务所律师。被告：钟读礼，男，1978年11日10日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。原告鲁文庆与被告钟读礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁文庆的委托代理人冯红，被告钟读礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁文庆向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租赁费31666.67元并支付利息（利息以1万元为基数，自2016年10月26日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2017年10月25日止；利息以2万元为基数，自2017年10月26日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2018年10月25日止；利息以31666.67元为基数，自2018年10月26日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际付清之日止）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2016年10月26日签订房屋租赁合同，原告将其位于青州市衡王府商业街衡王府路2676-14号的房屋租赁给被告使用，租赁期限：2016年10月26日至2019年12月26日，租赁费为每年1万元，每年提前一个月交付下一年房租。原告按照约定将上述房屋交付被告使用，被告未按约定支付租赁费，原告多次要求被告支付租赁费，被告既不支付租赁费亦不腾出房屋，为此特诉至贵院望判如所请。被告钟读礼辩称，自青州市人民法院通知本人被原告起诉后，被告与原告打电话沟通此事，原告告知被告自租赁原告房屋欠款，被告向原告解释，原告未理睬。1、被告通过原告的代理人曹士科租赁此屋，原告委托曹士科向被告代收一年的租金。2、第二年租金由于被告资金紧张共转账7888元交纳租赁费。3.2018年7月份，被告电话通知原告，自己资金紧张无力租赁，原告同意解除合同，被告搬出该房屋。搬家公司可以证明。4、原告在日照，距离较远，无法正常交割，2018年8月份被告举家搬回烟台。其后多次找原告沟通，原告不正面答复。原告提出向被告索要33000元事实不足，被告请求法院根据事实，依法驳回原告的诉讼请求。其他理由：1、原告作为房屋的产权人和出租人，并没有善尽法定和约定义务，不应该完全享受权利。原告违反了青政法【2011】43号第六条：该房屋基础设施未交付使用，具有安全隐患。第十四条未到房管部门进行备案。第十六条原告未向当事人提供房屋租赁证明。同时原告违反了第15、17、18、20、21、23、24条规定，法院应给予原告罚款，收缴违法所得，返还租金。2、原告凭空杜撰事实，根据《最高院关于民事诉讼证据若干规定》第三条，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实来反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。因此被告请求法院，原告不应得到法庭的支持。综上，无论从房屋的产权人和出租人的权利方面，从凭空捏造事实方面，都不应该将我列为被告，因此请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原被告于2016年10月26日签订的房屋租赁合同、原告与山东华业地产开发有限公司签订的认购协议书复印件、原告向山东华业地产开发有限公司交纳房款的收据，被告经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交案外人曹士科出具的证明一份，欲以此证明案外人曹士科受介绍人李某委托，收取了被告交纳的房租1万元；原告对于曹士科出具的证明真实性不认可，主张原告并未委托李某代收租赁费，李某亦未委托曹士科代收租赁费；本院经审查认为，证人李某在出庭作证时陈述证人与被告系在案外人曹士科的介绍下相识，并作为中间人介绍原、被告签订了涉案房屋买卖合同，合同中原告的名字系由证人代为签署，证人对于案外人曹士科收取了被告1万元房租的事实知晓，但主张其与原告向曹士科索要时，曹士科并未交出。故根据证人证方，本院对于被告实际向案外人曹士科支付过1万元租赁费的事实予以认定。2.被告提交其微信聊天记录及微信账单原始载体一份，欲证明其通过微信转账方式于2018年1月19日向原告支付房租5000元、于2018年2月14日向原告支付房租888元、于2018年9月27日向原告支付房租2000元；原告代理人于庭后提交书面说明一份，认可上述三笔转账系被告支付的房屋租赁费，本院对该事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人山东华业地产开发有限公司于2016年9月6日签订认购协议书一份，约定由原告购买青州市衡王府商业街衡王府路2676-14号房屋，后原告分四次向山东华业地产开发有限公司交纳购房款共计500935元、装修押金500元。原被告于2016年10月26日在案外人李某、曹士科的介绍下签订了房屋租赁合同一份，双方约定原告将青州市衡王府商业街衡王府路2676-14号房屋出租给被告使用，租赁期为三年，租赁期限从2016年10月26日至2019年12月26日（包含两个月的装修时间），年租金为10000元，每年提前一个月交付下一年的房租。同时约定如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理退房手续。案外人李某代替原告在合同上签字。合同签订后，被告向案外人曹士科支付了房租10000元，并分别于2018年1月19日、2018年2月14日、2018年9月27日通过微信转账方式向原告交纳房租5000元、888元、2000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综合上述法理精神，原告在从案外人山东华业地产开发有限公司处购买了涉案房屋后，有权对涉案房屋进行出租，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思的体现，被告应当依照合同约定向原告支付房屋租金。对于涉案房屋的租赁期限，被告对于合同中“（包含两个月的装修时间）”被修改为“（包含壹个月的装修时间）”不予认可，主张双方约定的为两个月的装修时间，原告对此未作出合理解释。本院经审查认为，虽然合同中时间写明为“从2016年10月26日至2019年12月26日止”，但结合合同中书写的“租赁期为三年”的事实，能够认定双方原约定的装修时间为两个月，涉案房屋的租赁期限应自2016年12月26日起计算三年。被告主张在合同签订后通过案外人曹士科向原告支付了第1年的租金1万元，原告不予认可，主张并未委托曹士科向被告收取租金。本院经审查认为，根据证人李某出庭作证的陈述，证人及原告均知晓案外人曹士科曾从被告处收取了1万元房租的事实，并且曾向案外人曹士科索要。在此种情况下，被告确已支出了第1年的房屋租金，且原告知晓，原告再向被告要求支付，于法无据，本院不予支持。对于案外人曹士科所取得的1万元，系原告与案外人曹士科之间的法律关系，本案不予处理。对于2017年12月26日以后的租金，被告分别于2018年1月19日、2018年2月14日、2018年9月27日通过微信转账方式向原告交纳共计7888元，尚欠12112元未付。被告辩称已于2018年7月2日与原告解除合同，但未提交证据予以证明，本院不予认定。故对于原告要求被告支付房屋租赁费12112元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院经审查认为，根据合同约定，被告本应于2017年11月26日前向原告交纳2017年12月26日至2018年12月26日的房屋租金，但其未能支付，故应当于2017年11月26日起向原告支付逾期付款利息损失，该年度被告尚欠付2112元，故该部分利息损失可以2112元为基数，自2017年11月26日起以中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际付款之日止。对于2018年12月26日至2019年12月26日的房屋租金1万元，被告本应于2018年11月26日前支付，但其未能支付，故该部分利息损失可以10000元为基数，自2018年11月26日起以中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告钟读礼于本判决生效之日起五日内支付原告鲁文庆租金12112元并支付逾期付款损失（欠款金额2112元，自2017年11月26日起至实际给付之日止；欠款金额10000元，自2018年11月26日起至实际给付之日止，均按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率的130%计算）。二、驳回原告鲁文庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，减半收取计296元，由原告鲁文庆负担148元，由被告钟读礼负担148元；诉讼保全费350元，由原告鲁文庆负担175元，由被告钟读礼负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  冀迎磊二〇一九年十二月二十九日书记员  铁继华