安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初645号 原告：钱潇潇，女，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程久平，男，住安徽省广德县。 被告：段杨，女，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：段朝辉，男，住安徽省宣城市宣州区。 原告钱潇潇与被告段杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱潇潇的委托诉讼代理人卢建中、程久平、被告段杨的委托诉讼代理人段朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》，被告双倍返还原告50000元定金共计100000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过宣城市美家房地产经纪有限公司向被告购买位于宣城市区的敬亭山君复式住宅.双方于2017年10月10日签订了《房屋买卖合同》，双方约定交易价格为1890000元，在签订合同时，原告交付给被告50000元定金。事后原告得知，被告的此房屋有违法改建和加层问题，但签订合同时被告与中介方都对原告进行了隐瞒，现被告又将此房屋在未通知原告的情况下进行了抵押。原告迫于无奈，诉至法院，要求被告双倍返还50000元定金，承担违约责任。诉讼中，原告补充陈述，经查询被告未经原告同意将案涉房屋在2019年初出售给淘海香、张仁涛，并办理了产权过户登记，被告的违约行为明确无误。 被告辩称：一、《房屋买卖合同》签订后，被告一直依约履行合同，并无违约之处，原告要求双倍返还定金没有任何合同及法律上的依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第115条，定金作为一种担保方式，在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回。如给付定金的一方不履行约定的债务的，其无权要求返还定金；如收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.原告要求被告双倍返还定金的前提条件是被告不履行约定义务。被告并无违约之处，原告所称“此房屋有违法改建和加层的问题”不实。案涉房屋系被告原自开发商处购得的一手房屋。经有关部门验收合格，无质量问题，亦无改建、加层。被告与开发商签订的买卖合同（合同编号：201600014704）中的房屋信息与原告签订的房屋买卖合同的房屋信息以及房屋所有权证（皖2018宣城市不动产权第0017075号）中的房屋信息一致。从开发商处收楼后，被告未作装修，亦未居住，不存在所谓的“改建和加层”。3.在原告看房及签订《房屋买卖合同》时，被告已如实向原告告知房屋相关信息，未作任何隐瞒。原告在合同予以认可，《房屋买卖合同》第二条约定“居间方已在陪同乙方实地看房时确认了该房屋的自然属性，乙方完全认可看房时的房屋状况”。原告未提供证据证明被告有违法改建及加层违约行为。根据民诉法及最高院关于民事证据的相关司法解释，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、合同签订后，原告有严重违约行为，依据合同法第115条的规定，原告无权要求返还定金，被告有权没收定金。1.《房屋买卖合同》第12条约定了在被告取得房屋的房产证后7日内，原告应当将首付款支付给被告。被告于2018年4月26日取得房产证后，原告未按合同约定在七日内支付首付款。被告的父亲和中介曾于2018年5月20日、2018年5月26日、2018年5月28日等多次催告，但原告均以各种理由延迟履行给付义务，不支付首期款。2.根据合同的约定，原告拟以按揭贷款方式购房，并指定中介办理银行贷款事宜。在中介为其进行贷款评估时，发现原告个人信用风险较高，并导致房屋贷款审批迟迟得不到批准。3.鉴于上述情形，原告已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告可以解除合同。被告于2018年6月11日行使法定解除权，并通过短信通知原告解除双方的房屋买卖合同。三、原告称案涉房屋在2019年初出售给淘海香、张仁涛，并办理了产权过户登记，此事系发生在原被告合同解除之后。已分别于2018年6月11日、2018年6月7日两次发函给原告要求解除《房屋买卖合同》，案涉《房屋买卖合同》已经解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告所举的原告身份证、收条、不动产查询证明及本院调取的杨爱民的身份证本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告所举的《房屋买卖合同》及被告所举的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、2018年5月20日段朝辉和原告之间的短信聊天记录、2018年5月28日中介与原告之间的短信聊天记录、2018年6月7日中介告知原告合同解除的微信聊天记录、被告告知原告解除合同通知微信聊天记录，因对方当事人对证据的真实无异议，对上述证据本院予以确认，但其证明效力以本院认定的事实为准。2.原告所举的原告及其丈夫程久平个人信用报告、程久平个人银行账户明细清单及被告所举的不动产权证符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认，但其证明效力以本院认定的事实为准。3.原告所举的58同城网下载2018年11月26日发布的售房信息，与本案缺乏关联性，本院不予确认。4.被告所举的出庭证人王某的证言，原告对其证言的真实性无异议，关联性有异议，因王某非案涉房屋买卖交易的直接经办人，对其证言将由本院结合案件的事实，予以综合认定。5.被告所举的原告及其丈夫与中介杨爱民的微信聊天记录截图，原告认可微信昵称ｓｕｎｎｙ是程久平、费南雪是原告，对该组证据本院予以确认，但被告主张的证明目的以本院认定的事实为准。6.本院为杨爱民制作的谈话笔录，杨爱民陈述“2017年，被告的父亲段朝辉到我们公司欲通过我们公司将华邦·敬亭山君1-158栋102室房屋对外出售，杨爱民将上述房屋信息发布在宣城论坛上，原告从宣城论坛上看到该房屋信息后与杨爱民联系，后杨爱民与段朝辉联系带着原告和原告的丈夫程久平看了房子和房子周边的环境，原告和她的丈夫都挺满意。2017年10月10日晚上，原告和她的丈夫以及被告和其父亲在我们公司商谈购房的具体事项，当时就明确告知原告和程久平购买该房屋需要不少钱，一定要有钱，没有钱可以购买其他的房子，该房屋的产权证正在办理中，还没有办理下来，且购买该房屋需要承担增值税，原告和程久平知晓上述情况后表示同意购买该房屋。双方约定了购房款的总价及以办理银行贷款的方式支付购房款。签订《房屋买卖合同》前杨爱民向原告询问用谁的名字进行贷款，原告和程久平二人告知杨爱民是用程久平的名字进行贷款，程久平是主贷款人，原告和程久平是共同还款人，原告和程久平当场表示程久平的征信良好，没有不良记录，流水比较多。合同上没有写明首付款是因为一方面能否贷到款需要银行审批之后才能知道，另一方面贷到的具体数额是银行审批后才能确定，且不同银行能贷款的比例也不相同，所以当时贷款写的是待定。合同签订当晚，原告支付了10000元定金，次日原告又支付了40000元定金。案涉房屋产权证被告是在2018年3、4月份办理好的，产权证办理好了后，杨爱民就立即通知原告把办理贷款需要的资料送到其公司，并让原告与程久平配合办理贷款手续，办理购房贷款需要提供程久平的结婚证、户口本、原告与程久平的身份证、银行会审查贷款人的征信记录以及银行流水，且办理银行贷款原告与程久平二人均要到场，但原告与程久平一直都不把贷款需要的资料送到我们公司来，杨爱民给原告和程久平打电话，他们告诉杨爱民暂时经济比较困难，让杨爱民协商贷款手续往后拖。过了一个月杨爱民给原告和程久平打电话，让他们和卖方当面协商，原告来了我们公司一次，但是当时买卖双方没有协商好，原告称他们经济困难，首付款要等到八月份才有，当时没办法配合办理贷款手续，但是卖方不同意。这次商谈后，隔了一段时间，原告和程久平将程久平的征信报告提交给了杨爱民，他们将征信报告提交给杨爱民的时候征信报告已经显示有十几条不良记录，为了进行确认，杨爱民还带着原告和程久平去了其他的房产中介再次咨询能不能贷到款，该房产中介拿了我们的征信报告到银行问了后告诉杨爱民程久平贷不了款，杨爱民将贷不了款的事情告诉了原告、程久平以及卖方，原告和程久平知道贷款办理不了之后询问杨爱民有什么办法，杨爱民告诉他们需要找人，但是找人也不能百分之百肯定贷款就能办下来，后原告和程久平就一直没有给杨爱民答复，杨爱民一直和原告及程久平电话联系，他们告诉杨爱民需要考虑考虑，也没有和杨爱民说具体意见，一直没有给杨爱民答复。后来房东因等了将近两个月的时间也没搞好，就委托杨爱民发通知要求与原告解除《房屋买卖合同》，房子不卖给原告了，定金也不退给原告了”。原告对杨爱民的证言质证如下：杨爱民陈述“原告及丈夫告诉杨爱民是用原告丈夫的名字进行贷款，原告丈夫是主贷款人，原告及其丈夫是共同还款人”与事实及事实逻辑不符，事实情况为原告要求首先以原告的名义贷款，若原告不能贷款的情况下，再以原告丈夫的名义贷款，这也是以原告的名义签订房屋买卖合同的原因；杨爱明陈述的“原告及其丈夫当场表示原告丈夫征信良好，无不良记录，流水较多”不属实，原告丈夫当场表明由于个人原因有不良记录，具体多少次不清楚，并告知中介目前有少量购房贷款大概十几万正在还款；杨爱民陈述的“他们将征信报告提交给杨爱民是显示有十几条不良记录”，原告丈夫征信报告虽然有不良记录，但是没有十几条；杨爱民的证言本身没有大问题，就是说的有点模糊，杨爱民陈述“经济比较困难”，在早期五月上旬的时候程久平是说过经济紧张，可能要到8月份，事实上程久平在5月底的时候电话告诉杨爱民钱已经到了，这段话没有完全失实，但是以偏概全；杨爱民陈述“带原告和程久平去其他房产公司咨询是否能够贷到款”，杨爱民是带我们去了；杨爱民陈述的“要找人，也不能说百分之百能办成”，杨爱民是说过贷款要找人，并告诉程久平要给几万元要给找的那个人才能帮程久平办理下来，但没有说百分之百能办理下来，办理不下来几万元也不退了。杨爱民没有带程久平去银行办理关于贷款的手续。被告对该证言的真实性予以认可，原告对杨爱民的部分证言内容的真实性有异议，该份证言与杨爱民和原告的微信聊天记录、杨爱民和程久平的微信聊天记录及庭审中原告方的陈述能够相互印证，结合本案的事实，本院予以确认。 根据采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定的案件事实为：2017年10月10日，原告作为乙方（购房方）与被告作为甲方（售房方）通过宣城市美家房产经纪有限公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定“一、甲方自愿将坐落于宣城市宣州区华邦·敬亭山君1-158栋102室的房地产出售给乙方，建筑面积为139.54平方，产权证号为以售房合同号201600014704，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，乙方自愿购买该房地产并签订该合同。二、甲方保证出售给乙方的房产真实，合法，权属清晰，无任何纠纷，保证出售的此房无任何家庭矛盾，否则应属欺诈行为，甲方必须承担由其引起的一切法律责任。甲方交房前发生的一切费用和债务均由甲方承担（甲方不得隐瞒该房屋的任何真实情况）。居间方已在陪同乙方实地看房时确认了该房屋的自然属性，乙方完全认可看房时的房屋状况。三、甲方将方最终交付给乙方时，以双方目前认可的房屋现状为准。（包括房产建筑时间和实施装潢等）。四、该房屋最终成交价为：壹佰捌拾玖万元人民币［该成交价为甲方净得价］，甲乙双方约定买卖房屋按套计价，房价款不因面积做调整。五、付款方式：1.签订本合同时乙方先支付定金为伍万元人民币给甲方（定金最终冲抵房款）；……3-2.甲乙双方同意以银行的按揭方式支付房款，乙方贷款约待定万元（具体价格以评估公司评估价格为准），在出件后由银行支付给甲方，乙方承诺所提供的贷款材料均真实有效，乙方承诺于签订合同后日内将首付款存入银行指定账户，乙方承诺无黑名单无不良银行贷款及不良记录。甲乙双方承诺于接到银行通知后5个工作日内共同去贷款银行办理贷款相关签字手续，如因不能按时签字影响了交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任。5.甲乙双方应于银行下款后5天内办理交房手续，甲方将此房钥匙及相关证件交付给乙方，甲方必须协助乙方完成与房产有关的其他手续的办理。……十、自本协议签订之日起，如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，另甲方必须赔付双倍中介佣金给居间方；如乙方单方违约，则乙方所付定金视为甲方和居间方的赔偿金，居间方在甲方赔偿金中提取百分之五十作为中介佣金；若甲乙两方自愿解除该买卖关系，则甲乙双方仍必须支付居间方该合同中已约定的中介佣金。十二、双方约定的其他事项：甲方承诺把自己名下的本房屋房产证负责办好。乙方承诺在甲方取得自己房产证时，七天内将首付款打入银行指定账户”。2017年10月11日，被告向原告出具收款金额为50000元的《收条》给原告，该收条上注明此款系购买敬亭山君1-158幢102室房屋定金。2018年4月26日，被告办理了案涉房屋的不动产权证。2018年4月27日，房产中介杨爱民向原告发送微信信息告知原告“您好，经过贷办公司大概粗算一下，你要准备大概115万左右”、“银行贷款大概70多万左右”。同日，原告丈夫程久平向杨爱民发送微信信息询问“首套房不就是20或者30左右吗？”，杨爱民回复“去年银行最多贷款100万以下”、“今年敬亭山君属别墅只能贷款70多万”，程久平回复“这个贷款太少了”，杨爱民回复“银行最多贷100万”、“今年政策收紧”，程久平回复“你拟个清单给我”，杨爱民回复“评估大概8千左右，共7万中介费让一万，共2万多，总共十万左右”，“这房189加10”、“199万左右，这个大概粗算，到时按评估价细算”。2018年4月28日，杨爱民向程久平发送微信信息“你好，如果你以前两套房不差银行钱，属首套房贷款，经按揭评估公司咨询，能贷款95万左右”、“请准备一下，身份证，户口本，结婚证，银行流水”，程久平回复“好的”。2018年5月14日，杨爱民给原告发送微信信息询问“你好，半个月了，首付款准备好了吗？”、原告回复“这段时间一直在外地”，“好的，主要现在国家政策调整，贷款额度和之前不一样了”。2018年5月20日，杨爱民给原告发送微信信息“你最好近期回来一趟”、“到我公司三方商谈”、“协商解决一下”、“小妹，看到信息后，请和您老公商量一下急早回宣办理过户之事”，原告回复“要到8月份的”，杨爱民回复“房东不同意”。2018年5月26日，杨爱民给原告发送微信信息“你好，房东今天下午到公司，正式告之我你违约在先，想解除合同，请看到我来信，请务必抽出宝贵时间到我公司美家不动产商谈一下，是否过户或解约之事，谢谢，杨爱民。2018.5.26”，原告回复“过几天回来”，杨爱民回复“谢谢，4.26房产证下来到今天5.26号，一晃一个月了，请及时回来商谈此事，不能再拖了，我也控制不了局面”，原告回复“好的”。杨爱民回复“月底及时回来商谈此事，谢谢”，原告回复“我先跟房东联系一下吧”、“如果时间真来不及，就让他先卖吧～定金能退回吗”，杨爱民回复“不退”，原告回复“我们的钱确实还要到8月份”，杨爱民回复“你如果不买，那就失约了，定金不退还。你考虑考虑”。2018年5月28日，杨爱民给原告发送微信信息“今天受房东委托，我正式向您发出通告，根据原合同约定，房产证办理下来后7天内，准备买房材料和支付银行贷款首付款等相关手续，由于您未能及时办理相关手续，一拖再拖，房东限于您2018年6月5日前，来办理您购买敬亭山君1-158栋102室房屋银行贷款相关手续，如不能按时办理，视作其违约，后果自负。委托人，杨爱民，2018年5.28”，原告回复“刚在有事，再宽限几天吧，下个月底之前吧”。后原告和程久平将程久平的征信报告提交给了杨爱民，征信报告显示程久平有逾期还款记录，杨爱民带原告和程久平去了其他的房产中介咨询能否贷到款，该房产中介告诉杨爱民程久平贷不了款，原告和程久平知晓贷款办理不了后询问杨爱民有什么办法，杨爱民告诉他们需要找人，后原告和程久平未给杨爱民答复。2018年6月7日，原告向杨爱民发送微信信息询问“征信报告现在在你那里吗”，杨爱民回复“房东已解除合同了，征信报告在我这里，有14个逾期”、“钱女士您好：段杨按合同（2017年10月10日签订的）第十二条约定履行了自己的义务，我多次告知您履行交付首付款的义务，您迟迟不予履行，为维护售房方的合法权益，根据合同法的规定，解除我们三方于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》，解除自本通知发出之日生效。特此通知”。2018年6月11日，被告向原告发送短信息“钱潇潇女士您好：我已按双方合同（2017年10月10日签订的）第十二条约定履行了自己的义务，并多次通过不同的方式告知您履行交付首付款的义务，您迟迟不履行，为维护我的合法权益，根据合同法的规定，我要求解除我们双方于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》，解除自本通知发出之日生效。特此通知”，原告回复“你们标的物实际与合同不一致，合同有争议，无法解除”，被告回复“如果你认为标的物与合同不一致可以起诉。你不按合同履行，我有权解除合同”。诉讼中，原告方陈述“中介告诉原告案涉房屋按揭贷款贷不了的原因为原告丈夫程久平的征信有问题，当时中介让原告和程久平提交二人的征信报告，结果说程久平的征信有问题，原告本人是否能够贷款程久平不清楚，都是委托中介办理的，程久平也没有去银行询问”。原告提交的查询时间为2018年6月4日的程久平的个人信用报告显示2013年7月-2018年5月1日程久平的贷款逾期还款记录有8个，2014年3月-2018年5月8日程久平的贷记卡逾期还款记录有5个。2019年1月，被告将涉案房屋出售给他人。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：原被告于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》是否已经解除及被告应否向原告承担双倍返还定金的违约责任。本案中，被告于2018年4月26日将案涉房屋的产权证办理下来后，中介杨爱民即告知原告贷款的大致数额并多次催促原告准备好首付款、办理银行贷款手续及房屋过户手续，原告在《房屋买卖合同》中承诺“无黑名单无不良银行贷款及不良记录”，因原告的丈夫程久平的信用报告存在13个逾期还款记录，导致原告方未能办理银行贷款以支付购房款，原告亦未与被告协商变更付款方式，原告构成违约，且因原告的违约行为致使双方签订的《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，故被告可依法解除该《房屋买卖合同》，并不予返还原告所交纳的定金50000元。被告于2018年6月11日向原告发送短信息通知原告解除上述《房屋买卖合同》，原告于同日收到该信息，本院确认原被告于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月11日解除。原告要求解除双方于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告主张在签订《房屋买卖合同》时被告和中介对案涉房屋有违法改建和加层的问题进行了隐瞒，因其未提交充分证据对其主张予以证实，对其上述主张，本院不予采信。原被告于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月11日解除，被告于2019年1月将案涉房屋出售给他人的行为不构成违约，原告要求被告双倍返还定金合计100000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 驳回原告钱潇潇的诉讼请求。 本案受理费已减半收取1150元,由原告钱潇潇负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  胡光月 二〇一九年十二月三日 法官助理李兵 书记员王珍珍 附法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。