江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初7762号原告：张国强，男，1972年2月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张美芝（系张国强妻子），女，1969年5月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。被告：谢龙，男，1981年4月7日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：毕书涵，徐州市云龙区狮子山法律服务所法律工作者。原告张国强与被告谢龙农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员刘松独任审理，于2019年12月20日公开开庭进行了合并审理。原告张国强的委托诉讼代理人张美芝、被告谢龙的委托诉讼代理人毕书涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国强向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁协议，恢复原状，返还原告土地；2.被告支付原告土地租金943.5元（计算期间为自2019年6月8日至2019年12月7日）及违约金1887元（按协议第八条计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月，原告张国强与被告谢龙签订土地租赁协议，约定被告租用原告承包的位于亩用于种植苗圃，年租金1700元/亩，租赁期限为14年。被告未支付原告2019年6月8日至2019年12月7日期间的租金，违反了协议的约定。根据双方协议第八条，原告有权终止租赁协议并要求被告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告谢龙辩称，1.原、被告签订的协议是合法有效的，但违约条款约定2倍租赁费的赔偿太高，没有法律依据，一般违约金以不超过年租金的20%为宜。2.凡是请求给付2年租金的实际上是一年半的租金，请求一年租金的实际上是半年的租金，计算标准应以协议约定的土地流转价格为准。原告请求的租金是从2019年6月8日至今，是半年时间，至2020年6月7日是一年时间。3.如果解除协议的话，双方特别是被告受到的损失更大，被告签订协议时是村委会出面的，树苗涉及到绿化环保，且数量较大，如果解除协议、恢复原状需要较长的时间；现被告谢龙希望合同租赁时间继续生效，地继续租下去，愿在2020年3月份将所欠款项一次付清，希望调解解决。4.被告已经支付原告租金至2019年6月7日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月，原告张国强（甲方）与被告谢龙（乙方）签订《土地租赁流转协议》一份，约定：“为了搞好产业结构的调整，改善生态环境，增加农民的收入，经茶庵三组村民同意，将茶庵三组沿河以东的承包地租赁流转给乙方种植苗圃使用，经甲乙双方共同协商同意后签订以下协议：一、租赁流转土地的位置沿河东张国强、孙基林秧板地面积1.11亩，款1780元整。二、租赁流转地的价格每年每亩1600元，每五年递增100元。三、租赁流转时间：2012年6月8日——2026年6月30日期限为14年。四、付款方式：每年先交清当年金额的租赁费。五、租赁流转的地类：水田。……八、乙方不能按期付给甲方租赁费，甲方有权终止合同，同时乙方赔偿两倍租金，乙方造成的损失由自己承担。九、到期后，乙方有优先租赁权，如不租恢复原貌。……。”上述协议签订后，原告依约将案涉土地交付被告使用，被告在案涉土地上种植苗圃使用至今，其间，被告与原告实际上均于每年的6月8日支付并领取当年6月8日至次年6月7日期间的一年租金。庭审中，经原、被告双方当庭核对《记账凭证》上的领款数额及领款人签字后共同确认：被告已经给付原告张国强租金至2019年6月7日。又查明，被告谢龙于2019年12月12日收到本案诉状副本、开庭传票、证据副本、小额诉讼权利义务告知书等法律文书。庭审中，经本院多次询问，原告亦坚决表示不同意与被告调解。再查明，被告谢龙因种植苗圃，与原告所在的集体经济组织多人签订多份《土地租赁流转协议》，进行规模化种植苗圃。因欠付租金，出租人均将被告谢龙起诉至本院，本院本批次受理案件九十余件。在本院庭审时，多数出租人均同意谢龙使用土地至2020年6月7日。本院认为，原告张国强与被告谢龙签订的案涉《土地租赁流转协议》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。关于案涉协议是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”具体到本案中，原、被告双方在案涉协议中明确约定“四、付款方式：每年先交清当年金额的租赁费”，且原、被告双方在实际履行该协议的过程中均系于每年的6月8日支付并领取当年6月8日至次年6月7日期间的一年租金，现被告仅支付原告租金至2019年6月7日，但是自2019年6月8日至原告诉请主张的2019年12月7日期间的租金，被告至今尚未支付，其间，案涉纠纷曾于2019年7月进入本院诉前调解服务中心调解，原、被告双方既未能达成调解协议，而且被告谢龙至今亦未支付原告案涉租金。据此，被告谢龙迟延履行支付原告租金的义务，经原告催告后在合理期限内（即自2019年12月12日至2019年12月20日期间内）仍未履行，因此，原告有权主张解除案涉协议，但是规模化种植的案涉树苗短期内进行移除既有客观困难，亦涉及到绿化环保，且数量较大，势必造成巨大损失，因此，应当给予被告谢龙一定的缓冲期，同时还应当考虑多数人的意见。故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持，并确认2012年6月原、被告双方签订的案涉《土地租赁流转协议》于2020年6月7日解除。关于原告主张被告恢复原状，返还原告土地的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此规定，因案涉协议于2020年6月7日解除，原告有权主张被告将案涉土地恢复原状并返还。故对原告的该项诉讼请求，本院亦依法予以支持，但是被告恢复原状、返还原告土地的时间为2020年6月7日前。关于原告主张被告支付其土地租金943.5元（计算期间为自2019年6月8日至2019年12月7日）及违约金2830.5元（按协议第八条计算）问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉协议明确约定：“四、付款方式：每年先交清当年金额的租赁费”，且原、被告双方在实际履行该协议的过程中均系于每年的6月8日支付并领取当年6月8日至次年6月7日期间的一年租金，而经当庭确认被告仅支付原告租金至2019年6月7日，亦因本院确认案涉协议于2020年6月7日解除，故根据案涉协议约定的租金数额、租金给付时间及实际支付租金的惯例，本院确定被告应当支付原告租金1887元[即自2019年6月8日至2020年6月7日，每五年租金递增100元，（1600元/亩/年+100元）×1.11亩×1年=1887元]。另，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”具体到本案中，原、被告在案涉协议中约定的“乙方赔偿两倍租金”明显超过法律规定的标准，且被告亦主张该约定的违约金过高请求本院予以适当减少，并当庭表示违约金以不超过年租金的20%为宜，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌定支持原告主张的违约金为377.4元（即欠付的一年租金1887元×20%=377.4元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、2012年6月原告张国强与被告谢龙签订的案涉《土地租赁流转协议》于2020年6月7日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告谢龙支付原告张国强租金1887元（即自2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金）及违约金377.4元；三、2020年6月7日前，被告谢龙将案涉土地恢复原状后返还给原告张国强。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告谢龙负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年十二月二十三日书记员 何思源