重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7765号上诉人（原审被告）：黄俊丰，男，1972年12月2日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：姚龙洪，女，1977年9月17日出生，汉族，住重庆市长寿区，系黄俊丰妻子。委托诉讼代理人：罗谬，重庆一宇律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：雷祥在，男，1985年12月10日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：沈怀勇，重庆丽达律师事务所律师。上诉人黄俊丰因与被上诉人雷祥在房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人黄俊丰的委托诉讼代理人姚龙洪、罗谬，被上诉人雷祥在的委托诉讼代理人沈怀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊丰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回雷祥在的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由雷祥在承担。事实及理由：1.雷祥在不是本案适格当事人。租赁合同、催告函、本案的起诉状及代理人的授权委托书上雷祥在的签名均非雷祥在本人所签，雷祥在一审中亦未出庭应诉，本案存在虚假诉讼。雷祥在委托王雪霏作为其代理人，但王雪霏无权代表雷祥在。2.雷祥在并非房屋产权人，其非法占有房屋并以欺诈手段骗取黄俊丰签订合同，租赁合同自始没有黄俊丰与雷祥在的合意，租赁合同不是与雷祥在本人签订，房屋租金亦是向重庆市浩博物业管理有限公司（以下简称物管公司）缴纳，且租赁合同亦未得到房屋产权人重庆荧鸿房地产开发有限公司（以下简称荧鸿公司）的同意或者事后追认，故租赁合同无效。3.黄俊丰自2017年3月1日起未再使用房屋，在搬离房屋前已按照租赁合同上所留电话通知王雪霏，并将钥匙交给物管公司，租赁合同至此解除，黄俊丰不应再支付2017年3月1日之后的租金。4.一审判决重复认定违约金，且认定的违约金金额过高。5.荧鸿公司存在虚假宣传行为，导致黄俊丰经营困难，无法履行租赁合同。雷祥在辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.荧鸿公司系房屋产权人，雷祥在委托荧鸿公司工作人员王雪霏与黄俊丰签订租赁合同，一审中雷祥在已对该事实出具情况说明。2.黄俊丰占有使用了房屋，租赁合同已实际履行，故租赁合同合法有效。雷祥在向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同，黄俊丰于解除合同之日返还租赁房屋；2.黄俊丰立即支付雷祥在2017年3月1日至2018年11月30日的租金115889.60元；3.黄俊丰支付雷祥在违约金16939.80元；4.黄俊丰支付雷祥在装修期2015年1月1日至2015年8月31日的租金40972.80元；5.黄俊丰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案外人荧鸿公司在重庆市江津区德街道办事处东江路X号X号X幢X号有面积128.04平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。权属证书字号为XX房地证20XX字第0XX4、0XX5号。2014年12月6日，雷祥在（甲方、出租方）与黄俊丰（乙方、承租方）签订《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》约定：甲方将上述房屋租赁给乙方，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，实际起租日期以甲方实际交房日期为准，同时装修免租期自动顺延，乙方接收房屋后视为对租赁房屋及附属设施设备已进行验收，且已达到使用条件；装修期间，乙方应于2014年12月6日至2015年1月1日接收租赁标的物，则2015年1月1日即为交付租赁标的物之日，并同时起算装修免租期，即自2015年1月1日至同年8月31日止，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项；若乙方未与甲方协商一致而单方提出提前终止合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同，则乙方应向甲方支付乙方装修免租期间即2015年1月1日起至同年8月31日止的房屋租金，且不免除乙方应按照本合同约定应承担的其他违约责任；房屋租金自免租期（装修期）届满后的次日起计算，即自2015年9月1日起；租金以房屋建筑面积128.04平方米计算，每月40元/平方米；房屋租金第三年开始递增5%，即2015年9月1日至2016年12月31日40元/平方米/月，月租金为5121.60元，2017年1月1日至同年12月31日42元/平方米/月，月租金为5377.7元，2018年1月1日至同年12月31日44.10元/平方米/月，月租金为5646.60元，2019年1月1日至同年12月31日46.305元/平方米/月，月租金为5928.90元；乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行先交租金后使用原则，每一季度末15前向甲方缴纳下一季度的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租金总额的万分之一向甲方支付逾期付款违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权解除本合同，并按本合同第十条第3款的约定追究乙方的相应责任；本合同签订之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金15000元，租赁关系终止时，在乙方无任何违约或无针对甲方负有债务的前提下，甲方书面验收乙方退房并收到乙方退房钥匙后双方办理完清手续后甲方将收取的保证金在3日内退还乙方。该合同第十条约定：“变更、解除与终止本合同的条件。……3.甲、乙双方同意，乙方如有以下情形的，甲方可解除租赁合同，并要求乙方支付月租金（含设施设备租赁费用）的3倍作为违约金，同时甲方不退还乙方履行保证金：……（6）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”合同第十一条约定：“违约责任。1.下述任一事件的发生均构成一方违约，违约方应向守约方承担违约责任：……（4）乙方违约欠费，应向甲方支付所欠缴纳金额每日万分之五计算的违约金并向甲方赔偿因违约所发生的一切损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约超过十五天，并经甲方合理催告仍未纠正，甲方可以采取停止一切服务（包括但不限于终止承租场地之水、电等的供应）的措施，甲方也可以解除本合同并要求乙方承担本合同第十条第3款的违约金。……（7）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付当月租金3倍（含设施设备租赁费用）作为赔偿，且甲方不退还乙方履约保证金。……”除上述内容外，协议还就水、电、气、物管等费的负担和缴纳、房屋装修、业主变更、转租、房屋返还时的状态等进行了约定。合同签订后，雷祥在将房屋交付黄俊丰使用，黄俊丰支付租金至2017年2月28日。2018年5月15日，雷祥在通过租赁合同中确认的乙方地址“德感正街140号”，向黄俊丰邮寄发出《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》，催告函中提到涉案出租房屋系雷祥在所有，要求黄俊丰收到本催告函之日起三日内向雷祥在支付涉案房屋2017年3月1日至2018年8月31日期间的房屋租金98949.8元及违约金。并提出，“若您逾期仍未缴纳的，本人将依照您、我双方的约定解除您、我双方于2014年12月6日签订的《‘江津荧鸿城项目’商业用房租赁合同》”。扫描EMS快递单二维码显示，快递于2018年5月17日妥投。2018年6月27日，荧鸿公司就涉案房屋的租赁以黄俊丰为被告向一审法院起诉[案号为（2018）渝0116民初7519号]，提出如下诉讼请求：1.判令解除租赁合同，并要求黄俊丰于解除合同之日返还租赁房屋；2.判令黄俊丰支付荧鸿公司自2017年3月1日至2018年8月31日期间欠付的租金98949.80元；3.判令黄俊丰支付荧鸿公司违约金16939.80元；4.判令黄俊丰支付荧鸿公司装修免租期2015年1月1日至2015年8月31日期间的租金40972.80元；5.本案诉讼费由黄俊丰承担。该案查明，涉案房屋已取得房屋产权证书，权利人为为荧鸿公司。2018年9月4日，一审法院以涉案合同首部及尾部的甲方和出租方均载明的是“雷祥在”、该合同及雷祥在发出的催告函中均未提及荧鸿公司，荧鸿公司不能证明雷祥在是受其委托签订租赁合同、不能证明荧鸿公司为租赁合同的相对方为由，判决驳回了荧鸿公司的诉讼请求。现该判决已生效。一审庭审中，雷祥在的委托诉讼代理人举示了雷祥在出具的《关于黄俊丰租赁荧鸿城房屋的情况说明》，载明：在与黄俊丰签订《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》时，本人授权王雪霏（女）代本人在合同上签字。一审庭审中，雷祥在陈述，其请求黄俊丰支付违约金的依据是合同第十条第3款和第十条第一款第4项。黄俊丰陈述：1.黄俊丰已于2017年3月1日搬离涉案房屋，由于不知道雷祥在在什么地方，也无法联系雷祥在，故将钥匙交至荧鸿城的物管公司，因此未与雷祥在办理退房手续；2.因无法联系雷祥在，黄俊丰于2017年3月1日按照合同上的电话与雷祥在联系，接电话是一女的，当时不知是王雪霏，黄俊丰在电话中提出了解除合同，但未办理通知解除合同的其他手续。一审法院认为，（2018）渝0116民初7519号案驳回荧鸿公司的诉讼请求，是以认定本案雷祥在在与黄俊丰签订涉案租赁合同时，黄俊丰不知道受托人即本案雷祥在与委托人荧鸫公司之间的代理关系为前提的，虽然合同法第四百零三条有关于受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利的规定，但在雷祥在未向黄俊丰披露雷祥在与荧鸿公司间的代理关系时与黄俊丰签订的合同对双方有约束力。该合同合法有效，对黄俊丰辩称，雷祥在不是涉案房屋所有权人不享有收益权而合同无效的理由不能成立。合同签订后，雷祥在将房屋交付黄俊丰使用，黄俊丰也应按合同约定支付租金。对黄俊丰称，已通知王雪霏解除合同和房屋钥匙已交荧鸿物管公司的事实，首先，雷祥在未提供证据证明其于2017年3月1日电话通知王雪霏解除合同，并将钥匙交至物管公司。其次，即使黄俊丰向王雪霏通知解除合同是实，王雪霏受雷祥在委托与黄俊丰签订合同，并不表示黄俊丰通知王雪霏解除合同对雷祥在产生合同解除的效力。再次，即使黄俊丰将钥匙交与物管公司的事实属实，黄俊丰在合同未解除前将钥匙交与他人，不能免其按合同支付雷祥在租金的义务。最后，即使黄俊丰无法联系雷祥在，黄俊丰也可通过张贴通知或登报等履行通知义务。综上，黄俊丰主张的上述事实该院不予采信，即使上述事实属实，也不能免除黄俊丰支付雷祥在租金和未支付租金应承担的违约责任。至今，黄俊丰仅支付雷祥在2017年3月1日前的租金，现雷祥在请求黄俊丰支付2017年3月1日至2018年11月30日的租金，该院予以支持。其金额为115889.60元[（10个月×5377.70元/月）+（11个月×5646.60元/月）]。由于雷祥在未交租金超过30日，雷祥在请求解除合同，该院予以支持。合同解除后，黄俊丰应将涉案房屋腾退雷祥在。雷祥在请求黄俊丰支付的违约金和装修期的租金，符合合同约定。装修期租金的金额为40972.80元（5121.60元/月×8个月）。违约金的金额，由于雷祥在支付了装修期的租金和不能退还的保证金，该院认定雷祥在主张的3个月租金的违约金过高，应予以减少，减少至黄俊丰支付雷祥在违约金7000元。对黄俊丰辩称，雷祥在迟延交付房屋的问题，根据合同中关于雷祥在应于2014年12月6日至2015年1月1日接收房屋的约定，黄俊丰未提交证据证明雷祥在迟延交房，故黄俊丰主张雷祥在迟延交房的事实，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条的规定，一审判决：“一、解除原告雷祥在与被告黄俊丰于2014年12月6日签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》；二、被告黄俊丰本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区德街道办事处东江路X号X号X幢X号房屋腾退原告雷祥在；三、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在房屋租金115889.60元；四、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在违约金7000元；五、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在装修期租金40972.80元；六、驳回原告雷祥在的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由被告黄俊丰负担。限被告黄俊丰在本判决生效后七日内向本院缴纳。”本院二审期间，黄俊丰向本院提交了以下证据：1.《重庆市江津区人民法院受理案件通知书》、《诉讼费用缴纳单据》及《民事起诉状》，拟证明黄俊丰已另案提起诉讼，且重庆市江津区人民法院已经受理。2.雷祥在于2019年8月28日向黄俊丰发出的《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》，拟证明雷祥在继续实施欺诈行为。3.《“江津荧鸿城项目”2-6.7门面增加免租期说明》，拟证明涉案房屋增加了两个月的免租期。4.荧鸿公司向重庆市江津区人民法院提交的《民事起诉状》复印件，拟证明荧鸿公司已就涉案房屋另案提起诉讼。5.《重庆市江津区人民法院证明书》，拟证明荧鸿公司提起诉讼的（2018）渝0116民初7519号民事判决书已生效。雷祥在质证后认为：1.对证据1的真实性予以认可，但不影响本案的审理。2.对证据2的真实性予以认可，但不能达到对方的证明目的。3.《催告函》中甲方签字人高道勇与本案无关联性。4.证据4、5不属于新证据，不予认可。二审中，本院依职权分别向王雪霏、任先进、彭公元进行询问。王雪霏陈述：租赁合同中甲方处所留电话号码并非王雪霏本人电话号码，而是雷祥在指定的名为任先进的他人电话号码，王雪霏从未接到过黄俊丰的电话；王雪霏与任先进相识，任先进告知王雪霏其从未接到过黄俊丰要求退租的电话；因荧鸿公司欠雷祥在工程款，荧鸿公司拟通过以房抵债的形式将涉案房屋产权抵给雷祥在，又因雷祥在系外地人，雷祥在便委托王雪霏代签租赁合同及催告函，但租赁合同签订后雷祥在放弃以房抵款，故涉案房屋的租金实际由荧鸿公司收取；涉案房屋租金由物管公司代收后交由荧鸿公司，物管费由物管公司自己催收，租金和物管费的收据都由物管公司出具，黄俊丰在2017年3月1日后未交物管费；黄俊丰从未将涉案房屋钥匙交与物管公司，王雪霏不知晓黄俊丰搬离涉案房屋的事情，也从未见过房屋钥匙。任先进陈述：租赁合同上甲方处所留电话号码系其本人电话号码，其与雷祥在系朋友关系，但并未经办任何与租赁合同相关的事宜，亦未接到黄俊丰电话，对于黄俊丰是否将房屋钥匙交与物管公司的事情不知晓。彭公元陈述：其系物管公司经理，涉案房屋的租金由物管公司代收后交给荧鸿公司，物业费和水费由物管公司催收；2017年3月1日后黄俊丰未交过物管费，物管公司曾向黄俊丰催收物管费；涉案房屋在2017年5月之后没有产生过新的水费，黄俊丰使用房屋期间的水费和物管费已结清；黄俊丰未向物管公司交过房屋钥匙，亦未告知物管公司将搬离涉案房屋，因涉案房屋发生漏水物管公司才发现黄俊丰已经搬离，但具体搬离时间不清楚。黄俊丰质证后表示：对王雪霏的部分陈述内容不认可，因物管公司拒收房屋钥匙，黄俊丰便按照租赁合同上甲方处所留电话号码向对方机主打过三次电话，在第三次通话中双方发生争吵，之后对方机主便不再接电话，故黄俊丰将房屋钥匙邮寄给物管公司，之后物管公司对涉案房屋进行重新换锁并上锁，因时间久远，现无法提供邮寄凭证；对任先进的部分陈述内容不认可，黄俊丰按照合同中所留电话向其打过三次电话；对彭公元的部分陈述内容不认可，因物管公司拒收房屋钥匙，黄俊丰将房屋钥匙邮寄给物管公司，黄俊丰未收到任何催收租金物管费电话。雷祥在质证后认为：1.即使雷祥在不是房屋所有权人，租赁合同仍然合法有效，且双方均已实际履行合同；2.黄俊丰单方搬离涉案房屋并不能达到解除合同的目的，该行为系黄俊丰自己对房屋使用权的放弃；3.对黄俊丰自认将房屋钥匙邮寄给物管公司的事实不予认可，黄俊丰亦未提供证据加以证明。另，本院向黄俊丰核实其是否已搬离涉案房屋以及房屋内是否还有其他物品，黄俊丰答复其已于2017年3月1日搬离，屋内无其他物品，即使有亦自动放弃对相关物品的所有权。本院询问雷祥在对可由其自行收回涉案房屋有无意见时，雷祥在明确表示无意见。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，虽然雷祥在不是涉案房屋所有权人，但其与黄俊丰签订的租赁合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，双方在合同签订后亦已实际履行合同内容，涉案房屋所有权人荧鸿公司在合同履行过程中并未就雷祥在无权出租该房屋提出任何异议，故该租赁合同合法有效，对双方具有约束力。关于雷祥在的主体资格问题。在雷祥在向一审法院提交的情况说明中已明确其授权王雪霏在租赁合同、本案起诉状、授权委托书等材料上代为签名，王雪霏对此亦予认可，故黄俊丰关于雷祥在并非本案适格当事人、王雪霏无权代表雷祥在等上诉理由不能成立。关于合同是否已经解除问题。黄俊丰上诉称其自2017年3月1日起未再使用涉案房屋，在搬离前已电话通知王雪霏解除合同，并将房屋钥匙交给物管公司，故租赁合同至此解除。本院认为，根据我国相关法律规定，合同解除必须要有解除行为，即应当通知对方当事人。黄俊丰虽称其已电话通知王雪霏解除合同，并将房屋钥匙交给物管公司，但黄俊丰并未对这一主张提供相应证据加以证明，而王雪霏、任先进及物管公司经理在接受本院询问过程中均表示从未接到过黄俊丰关于解除合同的通知以及未收到涉案房屋钥匙。因此，本院对黄俊丰的这一上诉理由不予支持。因黄俊丰支付租金仅支付至2017年2月28日，其行为已违反合同约定，而雷祥在于2018年5月15日向黄俊丰邮寄《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》后并未通过其他途径通知黄俊丰解除合同，而是直接提起本案诉讼要求解除合同，故一审法院判决解除双方签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》，符合相关法律规定，本院予以确认。鉴于在本案二审询问时，黄俊丰陈述其已搬离涉案房屋，屋内已无其他物品，即使有亦自动放弃对相关物品的所有权，而雷祥在在本院向其询问可由其自行收回涉案房屋时表态无意见。故本院认为，合同解除后，雷祥在可自行收回涉案房屋，而无须再由黄俊丰向其腾退房屋。关于应付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，按照合同约定，黄俊丰需在每一季度末15日前缴纳下一季度租金，即在黄俊丰支付租金至2017年2月28日时，黄俊丰应在2017年2月13日前及2017年5月16日前分别缴纳下一季度租金并以此类推，但黄俊丰并未缴纳相应租金，其行为已构成明显违约，同时结合物管公司经理关于黄俊丰已搬离涉案房屋的陈述，已能确定黄俊丰以实际行动表明不愿继续履行租赁合同。在此情况下，当雷祥在发现涉案房屋租金缴纳出现异常时就应及时对黄俊丰的违约行为可能导致自己的租金收益损失发函进行催收或者要求解除合同，但雷祥在并未向黄俊丰进行主张，而是放任租赁合同非正常履行状态的持续，直到2018年5月15日才向黄俊丰邮寄发出《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》，其自身亦存在过错。鉴于此，本院酌情认定2017年3月1日至2018年11月30日的租金由黄俊丰、雷祥在各自承担一半，即黄俊丰向雷祥在支付租金57944.8元{[（10个月×5377.70元/月）+（11个月×5646.60元/月）]÷2}。关于违约金的问题。本案中，因黄俊丰违约，按照合同约定，黄俊丰应向雷祥在支付装修期租金共计40972.8元（5121.60元/月×8个月）。另外，黄俊丰还应向雷祥在支付相应的违约金，并且其已缴纳的保证金亦不予退还。虽然黄俊丰支付上述三笔费用均是基于其违约行为，但根据合同约定，支付装修期间的租金以及已缴纳的保证金不予退还并不属于违约金的范畴，故黄俊丰关于一审法院重复认定违约金的上诉理由不能成立。鉴于黄俊丰需向雷祥在支付装修期间的租金以及已缴纳的保证金不能再要求雷祥在退还，一审法院酌情将黄俊丰应支付的违约金调低为7000元，并无不当。对于黄俊丰在二审中提交的证据，因其内容并不能证明黄俊丰的上诉理由成立，本院对此不予采信。综上所述，黄俊丰的部分上诉请求成立，本院对其上诉请求，部分予以支持。根据二审本院依职权调查的新证据，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初3782号民事判决第一、四、五项；二、撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初3782号民事判决第二、六项；三、变更重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初3782号民事判决第三项内容为：“黄俊丰在本判决生效后十日内支付雷祥在房屋租金57944.8元”；四、驳回雷祥在的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费236元，减半收取118元，由黄俊丰负担。二审案件受理费3577元，由黄俊丰负担2325元（该款已由黄俊丰向本院预交，对此本院不予退还，本判决生效后十日内由雷祥在支付给黄俊丰），雷祥在负担1252元。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇一九年十二月十七日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶