内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终3019号   上诉人（原审被告）：内蒙古通正房地产开发有限公司。   法定代表人：李凯。   委托诉讼代理人：黄丽华，包头市尚华法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：崔润英，女，1979年6月13日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：菅婷，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。   上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司因与被上诉人孙毅商品房销售合同纠纷一案，不服包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初4903号民事判决，向本院提起上诉。本院于依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司的诉讼委托代理人黄丽华、被上诉人崔润英的委托诉讼代理人菅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古通正房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决书中第一项、第三项，依法改判上诉人不承担责任；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订了《补充免责协议》，故上诉人不应承担责任。上诉人与被上诉人于2017年9月1日签订了《补充免责协议》，协议中被上诉人知晓具备办理房屋产权证的条件，同时也同意按照上诉人的要求将办理房屋产权证的资料交给上诉人，由上诉人给被上诉人代办产权证。第3条同时约定：乙方崔润英不追究因客观原因及不可抗力等原因导致甲方公司迟延办理房产证的任何责任。在签署《补充免责协议》后，被上诉人违约，于2019年8月7日起诉至法院，要求上诉人支付迟延办理房本的违约金及代办产权证费用等，但实际情况是上诉人已协助被上诉人办理完毕房本，且办证费用已缴纳有关部门，因此被上诉人请求没有事实和法律依据，因此，被上诉人的诉求不应得到支持，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审法院没有考虑包头市政府行政法规调整对上诉人办理初始登记的影响，显失公平。上诉人开发涉案商品房五证齐备，与被上诉人的合同也经过网签。2011年5月27日上诉人已给被上诉人交付房屋。上诉人为了尽快办理房本，早在2009年7月、8月就将产权代办费、测绘费等交给房管局下属的公司。上诉人在交完上述费用准备齐全材料后，多次与房管部门沟通，希望尽快办理房屋的初始登记，但由于当时我市房地产迅猛发展加之建设功能调整、规划变更等多方面原因造成不能如约为被上诉人办理房屋产权登记。2014年3月13日，包头市政府下发了《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》在产权办证前新增了联合验收程序，新增了诸多的验收程序。但对于在2014年前已经竣工交付的项目根本无法实现联合验收。2015年12月11日，包头市政府又下发了《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，要求“凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可证的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》办理产权初始登记即可”，两个文件的出台造成上诉人办理商品房初始登记延迟长达638天。上诉人于2016年8月31日排队向登记机关提交了备案资料，政府相关部门在2016年9月13日下发了涉诉房屋的初始登记办结通知书。而事实上，上诉人在2013年初已经具备了合同约定的“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的条件。就是由于包头市政府以上政策调整，对于2014年3月前施工的项目是无法办理完成。依据合同约定“非因出卖人原因造成超期办证的，则出卖人不承担违约责任”。因此上诉人不应承担违约责任。三、法院未能考虑房管局制式合同给上诉人带来较高违约责任的现实情况。本案的合同为房管局制式合同，上诉人违约的违约金比例为万分之零点三，明显过高。因此特请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十六条规定予以调整。综上所述，请求中级人民法院能综合考虑实际情况，支持上诉人的合法权益。   被上诉人崔润英答辩称《补充免责协议》是上诉人提供的格式合同，签订此合同并非被上诉人真实意思表示，该合同免除一方责任，应无效。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   崔润英向一审法院起诉请求：1、继续履行房屋买卖合同，并赔偿未按期办理房本违约金41727.6元（2013年5月27日至2018年8月30日，以716539元为基数，每日万分之0.3计算）；2、判令被告返还房屋缩小1.39平方米面积差价8673.6元，并赔偿利息127.15元；3、判令被告返还契税10748.09元、维修基金剩余7883.37元、印花税363.27元、代办产权费200元、登记费80元、手续费344.49元、测绘费187.17元、备案费30元，总计19836.39元，并赔偿利息6157.63元；以上总计：76522.37元；4、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：一、2011年2月28日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》。之后，双方还签订了《包头市商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同约定，原告向被告购买位于包头市××区房屋，总价款716539元；被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的万分之0.3向原告支付违约金。双方在《补充协议》第五条第11项约定，原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、物业管理费、供暖费和办理产权及他项权证手续需交纳的其他税费（不限于房屋登记费、手续费、抵押登记费、产权代办费、印花税等）；第六条约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用180元；被告承诺于该商品房交付后，且自原告将全部办证所需的材料向被告提供齐全之日起730天内，协助原告办好该商品房产权证。二、原告已经按约定向被告支付了全部购房款716539元，被告应当退还面积差价8673.4元。原告于2011年5月27日向被告交纳了维修基金21496.17元、契税10748.09元、印花税363.27元、代办产权费200元、登记费80元、手续费344.49元、测绘费187.17元、备案费30元。因房屋存在面积差，被告多收了维修基金7883.37元。三、被告通正公司于2016年9月13日取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记办结通知书。2018年8月30日原告自行办理了房屋不动产证书。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。合同约定房屋总价款为716539元，因存在面积差，房屋实际价款应当为707865.6元（716539元-8673.4元），被告多收的房款8673.4元和维修基金7883.37元应当予以退还。被告交房的日期为2011年5月27日，原告于当日向被告交纳了维修基金、契税、印花税、代办费、登记费在内的各项费用，结合双方《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当在商品房交付后，且原告将全部办证所需的材料提供齐全之日起730天内，即2013年5月27日前协助原告办好房屋产权证。被告未能在约定期限内履行合同义务，应当承担违约责任，违约金从2013年5月27日起算至产权证书办理完毕之日即2018年8月30日止，每日按总房款707865.6元的万分之0.3计算，共计40794.29元。因本案原告系自行办理房屋不动产证书，被告应将其收取的契税、印花税、代办产权费、登记费、手续费、测绘费、备案费退还原告。关于原告主张多收房款及应返还费用的利息，因双方对此并无约定，本院不予支持。被告的相关抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予采信。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告崔润英支付违约金40794.29元；二、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告原告崔润英房款8673.4元；三、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告原告崔润英维修基金7883.37元、契税10748.09元、印花税363.27元、代办产权费200元、登记费80元、手续费344.49元、测绘费187.17元、备案费30元，共计19836.39元；   四、驳回原告崔润英的其他诉讼请求。案件受理费1712元，减半收取计856元（原告崔润英已预交），由被告内蒙古通正房地产开发有限公司负担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。另二审中，上诉人提交一份新证据，上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司为甲方、崔润英为乙方，双方于2017年9月1日签订的《补充免责协议》，该协议中约定“三、乙方不追究因客观原因及不可抗力等原因导致甲方迟延办理房产证的任何责任”。该协议签订后，被上诉人于2018年8月30日自行办理完成了房屋不动产证书。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。一审法院认为：“被告应当在商品房交付后，且原告将全部办证所需的材料提供齐全之日起730天内，即2013年5月8日前协助原告办好房屋产权证。被告未能在约定期限内履行合同义务，应当承担违约责任”，是正确的，应予维持。上诉人二审中举证《补充免责协议》，欲主张根据该协议应免除上诉人逾期给被上诉人办理房产证的违约责任，但该协议虽然载明“乙方不追究因客观原因及不可抗力等原因导致甲方迟延办理房产证的任何责任”，但并未明确免除本案因上诉人违约造成给被上诉人逾期办理房产证的责任，被上诉人对此主张亦不予认可，应视为约定不明。根据公平原则，对上诉人称应免除逾期给被上诉人办理房产证的违约责任的主张不予支持。对上诉人上诉称“一审法院没有考虑包头市政府行政法规调整对上诉人办理初始登记的影响，应扣除该段时间违约责任”的主张，因2013年5月10日上诉人已经违约，而包头市政府政策调整房地产开发项目的开始执行时间是2014年3月13日，因此政策调整不适用本案，不应免除此段时间上诉人的违约责任，故对上诉人的此项上诉主张不予支持。另外，因双方约定的违约责任并不过分造成的高于实际损失，对上诉人在二审中主张违约责任过高，请求予以调整的请求，不予支持。   综上所述，内蒙古通正房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1712元，由上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年十二月十九日   书记员 张慧敏   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。