山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初10655号原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路158号。统一社会信用代码：91370281869662940U。负责人：潘洪峰，行长。委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。被告：王君，女，1974年10月21日出生，汉族，住山东省胶州市。被告：张代远，男，1974年2月7日出生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：王君，女，1974年10月21日出生，汉族，住山东省胶州市，系被告张代远之妻。被告：青岛汇博置业有限公司，住所地胶州市西外环路、兰州西路南。统一社会信用代码：91370281553994666K。法定代表人：王茂相，经理。委托诉讼代理人：李升堂，胶州中云法律服务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告王君、张代远、青岛汇博置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称“中国银行胶州支行”）委托诉讼代理人王永宏，被告王君（亦是被告张代远的委托诉讼代理人）、被告青岛汇博置业有限公司（以下简称“汇博置业”）委托诉讼代理人李升堂到庭参加诉讼。第二次庭审，原告中国银行胶州支行委托诉讼代理人王永宏，被告汇博置业委托诉讼代理人李升堂到庭参加诉讼，被告王君、张代远经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王君、张代远立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计691460.89元（利息计算至2019年8月13日）及2019年8月14日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及违约金；2.判令被告王君、张代远承担原告支出的律师费37473元；以上两项合计728933.89元；3.判令原告对位于胶州市锦州路618号12号楼商业101户网点房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告汇博置业对上述一、二项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼及保全费用由上述被告承担。事实与理由：2015年6月，被告王君因购房所需向原告借款100万元，期限10年，以所购房屋作抵押，被告张代远为共同债务人，被告汇博置业为保证人。原告于2015年7月20日向被告发放该笔借款。依合同约定，被告应按期每月偿还借款本金及利息，但被告违反合同之约定，未按时偿还借款本息，被告的行为以侵害了原告的合法权益。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为判令三被告承担原告支出的律师费24213元。被告王君及张代远辩称，原告所诉属实，但其现在无力偿还。要求被告汇博置业配合其办理房产证及他项权证，以便卖房子偿还欠款。被告汇博置业辩称，第一、原告要求被告承担连带责任无合同和事实依据。第二、即使涉案房屋未办理正式抵押登记手续，但并未影响原告对涉案房屋享有优先受偿权，原告要求被告承担连带责任无法理基础。第三，即使被告承担连带责任，也仅对涉案房屋拍卖、变卖后的不足部分承担连带责任。第四，合同没有约定具体担保范围，对于律师费、违约金、罚息被告不应承担。原告中国银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、结婚证复印件及承诺授权书、预告抵押登记证书、中国银行个人贷款凭证、欠款明细、《委托代理合同》、代理费发票、银行转账清单、山东省律师收费标准等证据，被告王君、张代远对上述证据均无异议。被告汇博置业对上述证据真实性均无异议，但是认为不应承担违约金、罚息、律师费。经审查本院对上述证据均予以采信。被告汇博置业围绕其抗辩理由提交建设工程竣工验收备案证复印件一份（原件存于胶州市城建档案馆），证明丽景苑二期12号楼已竣工验收备案。原告中国银行胶州支行认为该证据系复印件，真实性无法确认，若该证据是真实的，但被告未向王君出具购房发票，导致王君无法办理房产证，对此被告汇博置业存在过错。本院经审查，对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年6月23日，贷款人中国银行胶州支行与借款人王君、保证人汇博置业签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，合同约定被告王君因购买胶州市户商用房向原告借款100万元，贷款期限为120个月；利率定价方式为浮动利率方式，浮动周期为12个月，参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，在参考利率基础上的浮动比例为上浮20%；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押物是王君所有的位于胶州市户商用房，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证人汇博置业提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。借款人未按期归还贷款本息，贷款人可采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；保证人未按本合同的规定及时履行保证责任，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。2.被告王君与张代远系夫妻关系。2015年6月23日，张代远签署承诺函，承诺王君的上述贷款为借款人与张代远的共同债务，愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，承诺期限到债务人偿清所欠全部贷款本息为止。3.2015年7月14日，涉案房屋办理了预购商品房抵押预告，原告为抵押预告登记权利人，王君为预告登记义务人，房地坐落：胶州市锦州路618号12号楼商业101，权证号：胶房地预市字第××号。该丽景苑二期12号楼已于2015年4月20日取得建设工程竣工验收备案证，但被告汇博置业尚未向购房人王君开具购房发票。该房屋至今尚未办理所有权证，亦未办理正式抵押登记。4.2015年7月20日，中国银行胶州支行向王君发放贷款100万元，月利率5.4‰，借款日期2015年7月20日，借款到期日2025年7月20日，该款直接付至被告汇博置业账户。5.被告王君已还贷款期数46期，自2019年6月开始违约，当期只偿还1040.39元，截至2019年8月27日，被告尚欠原告借款本金685612.85元、利息8924.61元、罚息298.55元，合计694836.01元。6.中国银行胶州支行为实现本案债权支付律师代理费24213元。本院认为，中国银行胶州支行与王君、汇博置业签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，中国银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但王君在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故中国银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。故原告要求被告王君偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。被告王君与张代远系夫妻关系，本案贷款发生在夫妻关系存续期间，张代远签署承诺函，承诺王君的上述贷款为借款人与张代远的共同债务，故本案债务系基于夫妻双方共同意思表示，被告张代远应与王君共同承担还款责任。本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产享有优先受偿权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已完成工程竣工验收备案，汇博置业现在虽未向王君开具购房发票，但其承诺可随时开具发票，协助其完成物权登记。故本院认为涉案房屋已具备物权登记条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人中国银行胶州支行对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案被告汇博置业自愿为王君该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。向购房者开具发票是开发商的法定义务，也是办理正式抵押登记不可或缺的材料，因此本院认为被告汇博置业应在开具购房发票前承担连带责任。原告主张代理费24213元，并提交了委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，本院予以支持。被告王君、张代远经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王君、张代远于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行截至2019年8月27日的借款本金685612.85元、利息8924.61元、罚息298.55元，合计694836.01元及自2019年8月28日起至实际还款之日止，按合同约定计算的利息、罚息；二、被告王君、张代远于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司胶州支行律师代理费24213元；三、原告中国银行股份有限公司胶州支行对被告王君名下位于胶州市锦州路618号12号楼商业101房产（权证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、被告青岛汇博置业有限公司在向王君开具购房发票前对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告王君追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11089元，因原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额减半收取计5495元，由被告王君、张代远、青岛汇博置业有限公司负担，剩余5594元退还原告中国银行股份有限公司胶州支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周建波二〇一九年十二月十七日书记员  刘 红