北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再278号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京爱乐祺文化发展股份有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：陈靖，董事长。委托诉讼代理人：马忠华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。申诉人北京爱乐祺文化发展股份有限公司（以下简称爱乐祺公司）因与被申诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12354号民事判决，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2017年3月22日作出（2017）京01民申48号民事裁定，提审本案，并于2017年9月14日作出（2017）京01民再79号民事裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12354号民事判决；二、发回北京市海淀区人民法院重审。北京市海淀区人民法院于2018年8月14日作出（2018）京0108民再6号民事判决。爱乐祺公司不服，向北京市第一中级人民法院上诉，北京市第一中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京01民再107号民事判决：驳回上诉，维持原判。爱乐祺公司不服，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院于2019年8月5日作出京检民监［2019］11000000417号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年8月30日作出（2019）京民抗30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察官范晓蓉、检察官助理谭锐出庭。申诉人爱乐祺公司的委托诉讼代理人马忠华、被申诉人君天公司的委托诉讼代理人赵素荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为，一、爱乐祺公司与君天公司之间的租赁合同目的无法实现，原判对于爱乐祺公司要求解除合同的诉讼请求未予支持确有不当。本案系发回重审的案件，根据法律规定应在原审的范围内进行审理，不能超出原审范围。再审发回重审不是全新的案件，仍应以原一审案件当事人的诉讼请求为基础，我国民事诉讼法及司法解释对再审发回重审案件当事人变更、增加诉讼请求或者提出反诉作了一定的限制，人民法院仅应在符合我国民事诉讼法有关规定的情形下准许。再审判决对君天公司变更、增加的反诉请求进行审理，超出了原审中当事人的诉讼请求范围，剥夺了爱乐祺公司对君天公司反诉请求的诉讼程序权利，程序违法。二、房屋租赁协议约定房屋用途为“办公”，双方对“办公”的理解并不一致，根据法律规定应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯等确定该条款的真实意思。涉案商业楼并不禁止非“办公”等商业活动，故君天公司对“办公”含义的限定解释理由并不充分。爱乐祺公司申诉称，原一审法院不顾申诉人租赁合同目的无法实现的现实情况，仍然作出要求申诉人继续履行租赁合同的错误判决，由此导致诉讼过程持续了2年零7个月，在此期间申诉人没有营业和实际占用房屋，却因为原一审法院的错误判决而承担了不应该承担的租金达1555172元，押金也不予退回，申请人因房屋租赁一事自身损失达到3397603元。案件重审后原判没有围绕当事人原诉讼请求进行审理，准许君天公司变更了诉讼请求，程序违法，剥夺了申诉人的诉讼权利。请求再审改判，支持申诉人的诉讼请求。君天公司辩称，原审中申诉人的合同目的不是无法实现，因其改变涉案房屋用途导致办理证照出现问题，我公司同意与申诉人协商将房屋用途变成经营幼儿教育，协助其办理消防验收。在这种情况下，原一审法院为了防止扩大损失，判令双方继续履行合同。后因为申诉人资金出现问题，拒不履行合同，已根本性违约，我公司才提出解除合同。本案出现的损失是申诉人怠于履行合同、缠诉造成的。原一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律并无不当。2019年5月13日双方已经达成执行和解协议，目前该协议已经基本上履行完毕。爱乐祺公司向北京市海淀区人民法院提出诉讼请求：1、依法确认双方的房屋租赁协议于2016年2月22日解除；2、依法判令君天公司返还我方已支付租、押金和管理费810346元；3、判令君天公司赔偿我方房屋装修、消防改造和其他相关损失共计1709071．66元（房屋装修费1160000元、消防工程费128000元、空调改造费11460元、空气能货款75570元、淘气宝费用27268元、游泳货款42700元、装修管理费19500元、气球制作费2834元、员工工资和宿舍费120849．66元、其他费用120890元）；4、判令君天公司向我方支付违约金259195元；5、判令由君天公司承担本案诉讼费用。君天公司提出反诉，请求：1、确认双方签订的房屋租赁协议于2017年9月14日解除；2、判令爱乐祺公司支付从2016年1月15日至2017年9月15日的房屋租金2591953．33元；3、判令爱乐祺公司支付免租期租金204515元。4、判令爱乐祺公司支付违约金259195元。5、判令爱乐祺公司承担本案诉讼费。北京市海淀区人民法院一审查明：2007年3月19日，北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）与北京市海淀兴华农工商公司（以下简称兴华公司）签订《马坊新村办公及商业楼买卖合同》，宝晟公司将海淀区黑泉路8号一幢办公及商业楼（即海淀区宝盛路与黑泉路交汇东南角马坊村商业综合楼，于2015年1月13日取得房屋所有权证，以下简称马坊村商业综合楼）出售给兴华公司，双方还对售房面积、价款及过户等事宜进行了约定。2007年12月19日，兴华公司与德阳市康健有限责任公司（以下简称德阳康健公司）签订合作合同，并于2008年12月30日出具《证明》，证明德阳康健公司在双方合作期内对马坊村商业综合楼享有独立的使用权、经营权、管理权和收益权，并有权对该商业综合楼行使使用、管理、经营和租赁权等。2014年9月12日，北京康健宝盛商业管理有限责任公司（以下简称北京康健公司）与君天公司签订租赁合同，北京康健公司将马坊村商业综合楼5．6万平方米的房屋出租给君天公司，租赁期自2014年9月15日至2026年9月14日。当月15日，德阳康健公司出具《证明》，同意北京康健公司将马坊村商业综合楼5．6万平方米的房屋出租给君天公司。2015年8月27日，君天公司与爱乐祺公司签订房屋租赁协议，协议约定君天公司将位于北京市海淀区黑泉路8号1幢康健宝盛广场A座三层3001、3002房屋出租给爱乐祺公司，房屋用途为办公。君天公司承诺其对该租赁房屋已依法享有合法的租赁权。租赁期限为8年，自2015年10月15日起至2023年10月14日止。免租期为48天，自2015年8月28日起至2015年10月14日止。双方同意租金按总价计算，固定租金总价格为每季度租金388793元，承租方提前15日支付下一期的租金，保证金相当于3个月的租金即388793元。协议签订3日内爱乐祺公司向君天公司支付首期房租388793元，保证金（押金）388793元，免租期间物业费32760元。房屋租赁协议第5．3条约定君天公司需提供出租房屋相关证明及营业执照、组织机构代码证等复印件。第6．3条约定爱乐祺公司对承租区域进行的装饰装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向君天公司提供内部装修设计施工图并征得君天公司同意。同时爱乐祺公司装修方案及图纸还需报消防部门及相关政府管理部门备案、报批；且装修完工后需报消防部门验收合格后方可使用。竣工图报君天公司保存。协议7．1条约定了爱乐祺公司有权解除协议的三种情形：一、君天公司不能提供具有合法出租权证明的；二、君天公司未尽房屋修缮义务，致使乙方不能正常使用房屋的；三、君天公司逾期交付房屋超过30日的。协议签订后，爱乐祺公司支付了2015年10月15日至2016年1月14日的第一季度房屋租金388793元、押金388793元及免租期物业管理费32760元。经查，爱乐祺公司自2016年1月15日之后未再向君天公司交纳房屋租金。爱乐祺公司租赁房屋后，对房屋进行了装修，对外进行了营业宣传。爱乐祺公司证据表明，其就上述事项支出如下：（一）房屋装修费实际支付86万元，装修管理费19500元；（二）消防工程费实际支付112400元；（三）空调改造费38200元；（四）空气能热水器货款70770元。（五）淘气堡费用实际支付26268元；游泳池货款42700元；气球制作费2834元；玩教具费用36074元，地垫费16235元；桌、椅、柜等家具费用26000元；净水机3230元；两台电脑和一台打印机5287元；君天公司认为上述物品恰恰显示出爱乐祺公司改变了房屋使用用途，而且上述物品均属于可移动、可拆除的物品，不应包含在损失范围内。（六）员工工资70181．19元及租赁员工宿舍支出42000元，电费16000元。君天公司认为该几笔费用属于营业性支出，不应包含在损失范围内。（七）空气能更换电幅热配件费4800元；广告制作费1985元，住宿费552元，君天公司对此不认可。爱乐祺公司租赁诉争房屋后，一直未能办理营业执照。对此，爱乐祺公司于2016年1月15日向君天公司发出关于尽快提供房屋产权证明材料的函，主要内容：“2015年10月20日，我公司已将海淀工商局核准的核名证明材料提交给贵公司，要求贵公司协助提供房屋产权证明材料，以使我公司办理营业执照。经过我公司多次催要直至本函出具之日，贵公司仍未提供办理工商营业执照所需的房屋产权证明材料。因贵公司迟迟不能提供上述相关文件，已造成我公司不能如期使用该房屋进行正常经营，并产生了相关经济损失，为此，我公司本着友好合作的原则，特书面通知如下：1、请贵公司自收到本函之日起5日内提供完整产权证明文件（须符合办理工商营业执照要求），以便我司办理工商执照等事宜；2、请贵公司在收到本函之日起5日内，提供对该租赁房屋依法享有合法的租赁权的相关证明材料。”君天公司认可收到了此函，但对函件内容不认可。君天公司辩称其已根据合同约定提供了相关的产权证明及合法出租权证明，爱乐祺公司无法办理营业执照是因为无住所证明，君天公司并无提供该证明的义务，其只是协助爱乐祺公司向产权方提交申请，产权方同意后方可签字盖章，提供与否由产权方决定。此外，爱乐祺公司无法办理住所证明系由于其私自改变房屋办公性质，在承租房屋内开展婴幼儿早教，与办公用途不符，且其没有提供任何消防备案、验收手续，故产权人认为涉案房屋不符合使用条件，没有为其提交的住所证明签字盖章。对此，爱乐祺公司不予认可。爱乐祺公司称其于2016年2月22日向君天公司发出房屋租赁协议解除函，主要内容：“我司依约向贵司交付了房屋租金和押金并全面履行了合同约定的其他义务，但贵司未按约定提供房屋产权证明材料，导致我公司至今不能办理工商营业执照，租赁目的无法实现。贵司的行为违反了《租赁合同》及相关法律的约定，构成违约。根据《租赁合同》及相关法律的约定，我司现在行使合同解除权，解除与贵司签订的《租赁合同》，终止租赁关系，并将依法追究贵司的违约责任。为此，我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：一、自2016年2月22日起，贵司与我司的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止；二、请贵司于解除日之前，退还我公司已支付的租金、押金、物业管理费、违约金及各项损失共计2690812．62元。”君天公司认可收到上述解除函，但其认为爱乐祺公司无法办理营业执照系其改变房屋使用性质且未办理消防验收合格手续所致。为此，君天公司提交了北京康健公司于2016年3月1日出具的关于“工作联系函（十一）”的回函予以佐证，主要内容：“贵司要求我司尽快向爱乐祺公司提供《住所证明》，现我司回复如下：一、贵司所提供爱乐祺公司需办理《住所证明》的手续不齐全，根据贵司所提交的《房屋租赁协议》，爱乐祺公司的租赁面积为682．5平米，按照消防部门的规定：经验场所面积在300平方米以上的需办理建筑消防验收意见书，该建筑消防验收意见书贵司一直未向我司提交；二、根据贵司提交的爱乐祺公司的房屋租赁协议中明确房屋用途为仅用于办公使用，但经多方现场查实，爱乐祺公司的实际使用用途与房屋租赁协议中使用用途不一致，故请贵司明确爱乐祺公司的经营用途且不得与实际使用用途不一致”。另查，2016年6月，爱乐祺公司承租的房屋已由其将大门上锁，未进行使用，亦未向君天公司交纳2016年1月15日以后的房租。君天公司于2017年3月27日向爱乐祺公司发出合同解除通知函，称“因贵方自身原因向我司提出解除合同的请求，我司同意贵司请求，贵司在接到本通知之日起2个工作日内向我司办理相关房屋交接手续并腾空租赁房屋内贵司所有的财产物品，否则视为贵司放弃上述财产物品的所有权”。爱乐祺公司于2017年3月28日收到该解除函。君天公司于2017年9月15日又向爱乐祺公司发出解除合同通知，“我司已于2017年3月27日发解除合同通知函至贵司，要求贵司办理上述房屋交接手续并腾退租赁房屋内贵司所有的财产物品，贵司仍实际占有房屋，现在此致函贵司，收到此函后3日内腾退”。北京市海淀区人民法院一审认为，爱乐祺公司与君天公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应依约履行合同义务。但在合同履行过程中，双方发生纠纷，现爱乐祺公司请求确认双方房屋租赁协议已于2016年2月22日解除，并判令君天公司承担返还押金、赔偿损失、支付违约金等请求。经庭审质证、认证，综合爱乐祺公司诉请及君天公司答辩意见，法院认为，本案的争议焦点有二：一是确认双方房屋租赁协议的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人依照上述规定解除合同，必须具备适用前提。本案中，双方签订的房屋租赁协议中约定了爱乐祺公司可享有解除权的三种情形，即不能提供合法出租权证明；未尽房屋修缮义务；逾期交付房屋。本案查明事实证明，君天公司已向爱乐祺公司出示了其享有合法出租权的证明，现无其他证据显示有爱乐祺公司可依约解除合同的事项发生，故爱乐祺公司不享有约定解除权。另外，针对爱乐祺公司以君天公司未向其提供房屋产权证明材料，致使其无法办理工商登记，开展营业活动，导致合同目的无法实现为由要求确认解除的主张，从双方签订协议看，“君天公司承诺其对该租赁房屋已依法享有合法的租赁权”，“需提供出租房屋相关证明及营业执照、组织机构代码证等复印件”，“不能提供具有合法出租权证明的，爱乐祺公司有权解除合同”。上述约定仅能表明君天公司负有向爱乐祺公司提供其对涉案房屋享有合法出租权的相关证明的合同义务，但并未明确约定爱乐祺公司需要使用涉案房屋办理营业执照，亦未明确约定君天公司负有协助为爱乐祺公司在涉案租赁房屋办理营业执照的合同义务。本案现有证据材料表明君天公司合法承租了涉案房屋，并享有对涉案租赁房屋的合法出租权，故君天公司已依约履行了相应合同义务。爱乐祺公司所诉的其办理营业执照所需的产权证明，实际上是在办理企业工商注册登记时所需提交的经营场所的《企业住所证明》，该证明需由房屋产权人加盖印章并同意由注册登记企业所使用，而非房屋租赁协议中约定的君天公司需出具的合法出租权证明。虽然，在合同履行中，爱乐祺公司要求君天公司为其办理营业执照提供所需的相应产权证明文件，君天公司亦同意为其提供，但如上所述，君天公司该行为仅是其作为出租方在合同履行过程中为保证合同顺利履行，为承租人所提供的便利条件，不构成合同主要义务。综上所述，爱乐祺公司并不享有双方合同约定及相关法律规定的解除权。此外，本案证据显示爱乐祺公司承租涉案房屋用于开办婴幼儿早教培训机构，从事对外经营性活动，与合同约定的办公性质明显不符，且并未取得经营场所的消防验收文件，上述行为均违反了合同的约定，故对于其未能取得企业注册登记所需的住所证明并办理营业执照，君天公司不存在过错。爱乐祺公司向君天公司送达的解除合同通知，不产生合同解除的法律效力。故法院对爱乐祺公司主张房屋租赁协议于2016年2月22日解除的诉求不予支持。庭审过程中，君天公司反诉请求确认房屋租赁协议于2017年9月14日解除。法院认为，鉴于爱乐祺公司无法办理营业执照，合同目的无法实现，并曾向君天公司发出合同解除函，且现双方均有意愿解除租赁合同，涉案房屋租赁协议不宜继续履行。君天公司于2017年3月27日向爱乐祺公司发出合同解除函，同意爱乐祺公司解除双方租赁合同的请求，同时要求爱乐祺公司清空物品，腾退房屋，并称如未能及时腾退，视为爱乐祺公司放弃上述财产物品的所有权。爱乐祺公司一直意欲解除房屋租赁协议，并曾向君天公司发出解除函。其于2017年3月28日收到君天公司解除函可视为双方对解除房屋租赁协议达成合意。故法院确定双方的房屋租赁协议于2017年3月28日解除。本案的争议焦点二是双方的房屋租赁协议解除后产生的法律后果问题，关于爱乐祺公司主张返还已支付租金、押金和管理费及违约金、装修费等其他损失的诉讼请求。法院认为，爱乐祺公司支付的房租为2015年10月15日至2016年1月14日的第一季度房屋租金及物业管理费。由于该时段双方的房屋租赁协议并未解除，且爱乐祺公司实际占用了涉案房屋。故对于返还第一季度房屋租金及管理费的诉讼请求法院不予支持。对于爱乐祺公司要求君天公司赔偿装修及各项损失并支付违约金的诉讼请求，经过庭审查明，本案诉争的起因是由于爱乐祺公司违反合同约定，擅自改变涉案房屋用途致使无法办理证照，且并未在之后继续交纳占用房屋的租金，导致合同无法继续履行，爱乐祺公司应当对此承担责任。故对其主张的赔偿剩余装修残值损失、装修费、违约金及其他相关损失的诉求法院不予支持。对于君天公司反诉要求爱乐祺公司支付2016年1月15日至2017年9月15日的房屋租金的反诉请求，鉴于协议已于2017年3月28日解除，依据合同约定，爱乐祺公司理应向君天公司支付2016年1月15日至2017年3月28日间的租金。故法院对君天公司关于房屋租金的诉讼请求部分予以支持。关于君天公司主张的违约金及免租期租金的反诉请求，法院认为君天公司作为出租方就本案诉争事项与爱乐祺公司缺乏必要的沟通和解释说明，对引起损失的扩大亦有一定责任，对于君天公司反诉主张的违约金、免租期租金等诉讼请求法院不予支持。对于爱乐祺公司交付的三个月押金，法院认为应当予以扣除。综上，北京市海淀区人民法院于2018年8月14日作出（2018）京0108民再6号民事判决：一、爱乐祺公司与君天公司签订的房屋租赁协议于2017年3月28日解除并终止履行；二、驳回爱乐祺公司的其他诉讼请求；三、爱乐祺公司于判决生效之日起10日内给付君天公司租金1555172元；四、驳回君天公司的其他反诉请求。判决后，爱乐祺公司不服判决，上诉请求：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民再6号民事判决，依法改判：1、双方的租赁合同于2016年2月22日解除；2、被上诉人返还上诉人已支付的租金、押金和管理费共计810346元（其中押金388793元、租金388792元、管理费32760元）。3、被上诉人赔偿上诉人房屋装修、消防改造及其他相关损失1032085元（其中房屋装修费860000元、装修管理费19500元、消防工程费112400元、空调改造费38200元、广告制作费1985元）。二、上诉人关于房屋租赁合同纠纷案件发生的所有诉讼费用全部由被上诉人承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。北京市第一中级人民法院二审认为，爱乐祺公司与君天公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因双方在合同履行过程中发生纠纷，合同目的已无法实现，现双方均主张合同已解除，但就合同解除的时间及解除后的法律后果存在较大争议，对此法院分述如下：关于合同解除时间的问题，爱乐祺公司主张君天公司未向其提供办理企业工商注册登记时所需的产权证明，致使其无法办理工商登记，进而导致合同目的无法实现，故房屋租赁协议于2016年2月22日爱乐祺公司向君天公司发出解除函时解除。对此，法院认为，房屋租赁协议中并未明确约定君天公司负有协助爱乐祺公司办理营业执照的义务，且依据产权单位的回函，产权单位拒绝提供证明系由于爱乐祺公司未办理消防验收且其对房屋的实际使用用途与房屋租赁协议中约定的用途不一致，故对爱乐祺公司未取得办理营业执照所需的产权证明，君天公司并不存在过错，爱乐祺公司无权据此主张其享有合同解除权。爱乐祺公司另主张依据房屋租赁协议第7．3条之约定，爱乐祺公司超过协议约定日期未足额支付租金、拖欠各项费用达10000元，君天公司无需通知爱乐祺公司合同自动解除。对此，法院认为，房屋租赁协议第7．3条是在爱乐祺公司存在特定违约情形时赋予君天公司无需通知即可解除合同的权利，本案中，在爱乐祺公司未依约交付租金之后，君天公司并未行使合同解除权，故爱乐祺公司主张合同自动解除缺乏依据，法院不予采信。由于双方签订租赁合同的目的已无法实现，君天公司于2017年3月27日向爱乐祺公司发出合同解除函，同意爱乐祺公司解除双方租赁合同的请求，爱乐祺公司于2017年3月28日收到君天公司通知函可视为双方对房屋租赁协议解除达成合意。故原审法院驳回双方关于确认房屋租赁协议解除时点的诉讼请求并确认房屋租赁协议于2017年3月28日解除正确，法院予以维持。关于合同解除后的法律后果，因房屋租赁协议于2017年3月28日解除，依据协议约定，爱乐祺公司负有支付租金的义务，原审法院考虑君天公司在合同履行过程中存在与爱乐祺公司未充分沟通解释的问题，对损失的扩大具有一定的责任，判决爱乐祺公司支付部分租金并驳回君天公司其他诉讼请求并无不当，法院予以维持。因君天公司在合同履行过程中并不存在违约行为，且爱乐祺公司实际占有了诉争房屋，故原审法院驳回爱乐祺公司主张返还已支付租金、管理费及要求君天公司支付违约金并赔偿相关损失的诉讼请求正确，法院一并予以维持。爱乐祺公司关于原审判决对其明显不公、君天公司自行扩大的损失应由其全部承担的上诉理由缺乏依据，法院不予采信。综上所述，爱乐祺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第一中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京01民再107号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明：北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12354号民事判决中，君天公司不同意爱乐祺公司的全部诉讼请求，同时提出反诉：1、判令爱乐祺公司支付从2016年1月15日至7月14日的房屋租金777586元；2、判令爱乐祺公司承担本案诉讼费。上述案件判决如下：一、驳回爱乐祺公司的全部诉讼请求；二、爱乐祺公司给付君天公司自2016年1月15日起至2016年7月14日期间的租金622068元；三、驳回君天公司的其他反诉请求。2019年5月13日爱乐祺公司与君天公司达成执行和解协议：双方同意以北京市海淀区人民法院（2018）京0108民再6号民事判决书为基础，协商处理本案的执行事宜。双方对上述判决确定的支付义务不持有异议。目前上述执行和解协议已经履行过半。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点系双方违约责任的认定及案件发回重新审理中原审支持君天公司变更后的反诉请求是否存在程序违法的问题。爱乐祺公司与君天公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因双方在合同履行过程中发生纠纷，合同目的已无法实现，现双方均主张合同已解除，原判支持合同解除并无不当。房屋租赁协议约定房屋用途为“办公”，爱乐祺公司实际是开展幼儿教育，与协议中约定的用途不一致，爱乐祺公司对未能取得营业执照负有主要责任，且双方的房屋租赁协议中并未约定君天公司负有为爱乐祺公司办理营业执照的义务，故爱乐祺公司因合同目的无法实现产生的损失应自行承担。根据本案查明的事实，涉案商业楼并不禁止非“办公”等商业活动，君天公司作为出租方在合同履行过程中存在与爱乐祺公司未充分沟通、与产权单位有效协商、协调的问题，对双方损失的扩大亦具有一定的过错，应负次要责任。君天公司称爱乐祺公司因资金出现问题，才拒不履行合同，对此主张君天公司并未提供证据加以证明。君天公司于2017年3月27日向爱乐祺公司发出合同解除函，原判以此确定双方合同解除时间并无不当。北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12354号民事判决未支持爱乐祺公司解除房屋租赁协议的请求，判令双方继续履行合同。该判决后双方在履行合同中出现僵局，且未能有效化解，君天公司亦向爱乐祺公司发出合同解除函，案件事实发生重大变化。案件发回后的一审法院根据新事实审理君天公司变更后的诉讼请求与我国现行民事诉讼法的有关规定并无实质性冲突，爱乐祺公司在一审中对君天公司变更诉讼请求明知，且未就此提出抗辩，其相应的诉讼权利未受到实质影响。目前按照生效判决双方已达成执行和解协议，且履行过半，若本案判令君天公司就2016年7月15日至2017年3月27日的租金重新另诉加以解决，无疑加重了双方当事人的诉累，与有效化解纠纷，便民诉讼的原则相悖。综上，本院将根据双方的违约情况、过错程度、案件的综合情况酌情确定双方对损失的承担数额，爱乐祺公司支付君天公司2016年1月15日至2017年3月28日间的租金100万元，爱乐祺公司支付的三个月押金，君天公司不再返还。综上，爱乐祺公司部分再审理由及请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民再107号民事判决和北京市海淀区人民法院（2018）京0108民再6号民事判决；二、北京爱乐祺文化发展股份有限公司与北京君天首业商贸有限公司签订的房屋租赁协议于2017年3月28日解除并终止履行；三、北京爱乐祺文化发展股份有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京君天首业商贸有限公司租金100万元；四、驳回北京爱乐祺文化发展股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14514元，由北京爱乐祺文化发展股份有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费15622．66元，由北京君天首业商贸有限公司负担7811．33元（已交纳1986元）；由北京爱乐祺文化发展股份有限公司负担7811．33（于本判决生效后10日内交纳）。二审案件受理费22325．33元，由北京爱乐祺文化发展股份有限公司负担2万元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担2325．33元（于本判决生效后10日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 晓审 判 员  张学梅审 判 员  陶志蓉二〇一九年十二月二十七日法官助理  盛 楠书 记 员  陈 瑶