河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4997号上诉人（一审原告）：高小勇，男，1980年6月24日出生，汉族，住沈丘县。上诉人（一审原告）：李来凤，女，1982年2月15日出生，汉族，住沈丘县。共同委托代理人：郭东洋，河南天图律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于翠侠，女，1982年4月13日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：赵峰，沈丘县法律援助中心律师。一审被告：周国伟，男，1979年9月6日出生，汉族，住沈丘县。上诉人高小勇、上诉人李来凤与被上诉人于翠侠及一审被告周国伟案外人执行异议之诉一案，不服沈丘县人民法院（2019）豫1624民初596号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人高小勇、李来凤及其共同委托诉讼代理人郭东洋，被上诉人于翠侠及其委托诉讼代理人赵峰到庭参加了诉讼，一审被告周国伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高小勇、李来凤向本院提出上诉请求：撤销沈丘县人民法院（2019）豫1624民初596号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：上诉人已与第三人周国伟于查封前签订了合法真实有效的书面买卖合同并有在场人见证，价款100万元已支付并提交了支付凭证，且上诉人已实际占有房屋并出租他人使用，有承租人出庭作证，至于未办理过户登记的原因在于房屋被有关部门办理了抵押登记，在抵押解押前无法办理并非上诉人的过错，所以，上诉人对讼争房屋已取得物权，足以排除人民法院的强制执行。被上诉人于翠侠辩称：1、上诉人不能证明房屋买卖协议真实且也未实际占有该房。2、上诉人与周国伟未办理房产过户手续，其过错在于被答辩人，所以原判适当，应予维持。一审法院经审理认定事实如下：一、于翠侠与周国伟、王大洪建设工程纠纷一案在审理过程中经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院（2018）豫1624民初4102号民事调解书主文内容：1、周国伟、王大洪确认尚欠于翠侠装修工程款842,600元及装修工程质量保证金130,000元未付，装修工程质保期于2019年2月5日到期；2、周国伟、王大洪自愿于2018年11月19日前向于翠侠支付工程款30,000元；于2018年12月30日前向于翠侠支付工程款100,000元；于2019年1月30日前向于翠侠支付工程款200,000元；于2020年1月30日前一次性付清下余工程款512,600元；3、周国伟、王大洪自愿于2020年2月29日前向于翠侠一次性付清质量保证金130,000元；4、若周国伟、王大洪不按本协议第二条约定的期限足额履行付款义务，周国伟、王大洪自愿按未付的欠款数额按月利率1.2%向于翠侠支付利息，利息自2018年3月10日起计算至实际还清款之日止；5、若周国伟、王大洪不按本协议第三条约定的期限足额履行付款义务，周国伟、王大洪自愿按未付的欠款数额按月息1.2%向于翠侠支付利息，利息自2019年2月6日起计算至实际还清款之日止；6、若周国伟、王大洪未按照本协议第二条、第三条的约定足额履行任一期款项，于翠侠可就下余全部款项向沈丘县人民法院申请强制执行；7、本调解协议履行完毕后，双方之间就此案纠纷终结；8、案件受理费6,219元（减半收取），财产保全费5,000元，共计11,219元，由周国伟、王大洪承担，该款原告已经预交，周国伟、王大洪定于2019年1月30日前支付给予翠侠。本案在诉讼过程中，本院根据于翠侠的申请于2018年9月25日作出（2018）豫1624财保768号之三民事裁定，并依据该裁定于2018年9月26日向沈丘县房地产管理部门发出协助执行通知书，查封了周国伟位于沈丘县产权证号为沈房字××号的房产一处。因周国伟、王大洪未按调解协议约定期限付款，于翠侠于2018年12月4日就其全部债权申请法院强制执行，现该案已进入执行程序，并依据上述保全裁定拟对10804293号的房产评估拍卖。2019年1月7日，本院组织周国伟、于翠侠选择房地产评估机构，周国伟、于翠侠到场并在选择专业机构笔录上签字。沈房字××号房产位于付井××街北段，房屋所有权人为周国伟，房屋所有权证存根显示领证人为周威（代），领证日期2002年11月17日；2003年1月21日，周威用该房产在中国农业银行沈丘支行办理过抵押贷款。2017年10月23日，周国伟将涉案房产出租给王婷婷做生意，租赁期自2017年10月23日起至2019年10月23日止，租金每年42,000元。本院执行异议审查听证时，王婷婷丈夫周彪到庭作证，证明2018年9月23日交给高小勇房租42,000元；而于翠侠提交的王建军与王婷婷的通话录音显示，王婷婷不知道高小勇购房之事。2019年1月14日，原告高小勇、李来凤就涉案房产被查封和拟拍卖向本院提出执行异议，要求解除对沈房字××号房产的查封并中止执行。本院组织各方听证后于2019年1月26日作出（2019）豫1624执异3号执行裁定：驳回高小勇、李来凤的异议请求。2018年5月5日，原告高小勇分两笔向被告周国伟中国农业银行股份有限公司沈丘县金丝猴集团分理处账号62×××78各存款500,000元，合计1,000,000元。周国伟与高小勇于2018年5月8日签订房屋买卖协议书，约定：1、房屋具体位置：位于原车站十字路口北路西，北面苏岩门面，南面周威门面，东面是大路，西面是车站家属院；2、房屋概况：该房产为底上三层，总面积280平方米。出售时包括该房产、地皮及所属附属物一并出售；3、房屋售价：经双方共同协商，房屋成交价格为人民币100万元（大写壹佰万元整）；4、付款方式：一次性付清，协议双方签字后，乙方一次性将全款付给甲方；5、甲方必须保证和承诺：①甲方有权签署并有能力履行本合同；②该房屋及土地没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处置权；③该房屋及土地与第三人不存在任何经济纠纷；6、该房屋一经转让，以后遇国家征地、拆迁等不可抗拒因素引起的赔偿和损失全部归乙方，与甲方无关。由周国伟、王露颖（周国伟妻子）、高小勇、李来凤和见证人李某、赵某签字摁指印，并在沈丘县司法局付井司法所由所长周宝印进行见证并加盖付井司法所印章。周国伟于2018年5月8日向原告高小勇出具收据载明：“今收到高小勇购房款壹佰万元整（1,000,000元）”。该房屋至被本院采取保全措施前未办理过户登记手续。该1,000,000元到账后，周国伟于5月6日向李某账号62×××75转款244,000元，向王露颖账号62×××33转款500,000元，5月13日向王露颖账号转款20,000元，并有向他人账号的转款记录。上述事实，由双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案案情，本案争议的房屋系不动产，不动产物权的变更、转让，需同时满足上述条件，并依法登记，否则不发生法律效力。本案争议焦点是原告高小勇、李来凤对该争议房产是否享有足以排除强制执行的权益，即原告高小勇、李来凤作为争议房产的买受人是否全部满足上述法律规定的四个条件。本案中，被告周国伟对其与原告的交易行为予以认可，但被告于翠侠对该房屋买卖合同签订的真实性、支付款项的时间与性质、房产的交付与占有等均提出了异议。纵观涉案房屋合同签订的全过程，本院对合同签订的真实时间、提前打款及房价的合理性、房屋交付的真实性存疑。现本院只就该房屋未办理产权过户登记中原告自身是否存在重大过错评价如下：一、争议房产于2002年11月即为周国伟办理了产权登记，并曾于2003年为他人办理抵押贷款；周国伟称不知道涉案房屋办有房产证的陈述，与事实不符，有悖常理；二、该房屋买卖合同显示，房屋价值1,000,000元，且不讲该房价与市场价是否相符，是否合理公允，单就其金额对于一般家庭而言当属巨额数字，原告方应是倾其全部财力；同时，有产权证房和无证房甚至小产权房不仅能印证周国伟对该房屋是否有处分权，与房价的高低更是息息相关；所以对涉案房屋的产权是否合法登记，原告方应充分了解，负有谨慎注意义务；三、从房屋买卖合同的签订过程看，该合同经过了沈丘县司法局付井司法所的见证，且在司法所办公室由司法所长周宝印亲自见证，不管司法所是否有权开展此项业务，就其见证的意义主要是公证合同的合法性与真实性，并提醒交易安全；司法见证人员就房屋的产权及过户登记已给予原告方必要的告知和提醒；四、房屋买卖合同显示的签订时间2018年5月8日距离本院对涉案房产采取保全措施时间2018年9月26日四个半月之久，原告方有充足的时间去了解和办理房产过户登记，但原告方因自身原因能够作为而没有作为。综上，原告高小勇、李来凤在房屋买卖交易过程中，未尽到谨慎注意义务，未及时办理房产变更登记，负有重大过错，应承担相应的法律后果，其交易行为不足以排除强制执行的权益。原告高小勇、李来凤以不知道房屋有产权证未办理变更登记的理由不能成立，其要求解除对沈房第10804293号房产的查封并中止执行的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告高小勇、李来凤的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告高小勇、李来凤承担。二审中，上诉人提交一份房屋他项权证存根复印件（沈房字第××号），抵押权设定日期2003年1月21日至2004年2月21日，上诉人据此称案涉房屋被抵押至今故无法办理过户登记，非因买受人自身原因未办理过户登记，其他未有查明新的事实。本院认为，我国目前已经建立起完善的房屋买卖登记制度，经过政府主管部门办理登记的不动产交易才具有对全社会予以公示的意义，以确保不动产交易的安全。本案中，上诉人高小勇、李来凤虽然签订了购房协议，支付了相应价款，但由于未办理过户登记，即意味着该房屋买卖行为未被公示，沈丘县人民法院应他人申请对该房产予以强制执行并无不当。上诉人二审中提交的证据材料并不能证明其未进行登记的行为具有正当性。一审认定上诉人在购房后有充足的时间去办理不动产登记，其未办理登记的事由在于其自身未尽审慎交易义务具有重大过失的理由充分，本院予以确认，上诉人高小勇、李来风的上诉理由不足以排除人民法院的强制执行。所以，原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费13,800元，由上诉人高小勇、李来凤负担。本判决为终审判决。审判长  李顺启审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十二月二十日法官助理张艳敏书记员唐荣川