贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2697号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游勤江，贵州严正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童作春，该公司员工。 被告：周安学，男，1977年5月22日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县，现住贵州省绥阳县。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告周安学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人游勤江、童作春到庭参加了诉讼，被告周安学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告物业费7945.80元；2、请求被告支付原告公摊费600.00元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告周安学租赁位于绥阳县××城市广场××号商铺用于经营“车爵士”，贵州璐源瑞德置业有限公司系G1-16号商铺的产权人，李雅娟、刘威系G1-17号商铺的产权人，何显红、袁建维系G1-19号商铺的产权人。2016年6月20日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源·城市广场期项目前期物业服务合同》、《璐源·城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，将贵州璐源瑞德置业有限公司璐源城市广场一期项目1#、2#地块委托给原告进行管理，2016年7月19日原告与被告周安学签订《前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告周安学尚欠原告2017年7月1日至2019年2月28日的物业费7945.80元(132.43㎡×3元/月×20月)，公摊费600.00元，原告仅向被告主张违约金200.00元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告周安学辩称：对承担的物业费的金额、时间有异议，应当是从2016年11月8日开始计算物业费；原告中途多收取的电费应当退还；原告的物业服务费并没有达到收费的质量，而且收费价格不均衡。 本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为贵州璐源瑞德置业有限公司提供物业管理服务。合同约定：本物业交付前，物业服务的受益人为贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内。”2016年7月19日，原告与被告周安学签订《前期物业服务协议》，协议约定，原告深圳市公元物业管理有限公司为被告周安学提供物业服务，被授权进行璐源城市广场物业辖区的管理、组织和维护工作；物业费用按年交纳，被告应在每年到期前15日前履行缴费义务，将费用金额缴清；被告需按期付清各种相关费用，在每年物业费到期前15日履行交费义务，将当年费用缴清，逾期将按日向被告支付缴纳费用3%的违约金。贵州璐源瑞德置业有限公司制定《“璐源城市广场”业主临时管理规约》，第三十四条规定：“本物业管理区域的物业服务收费采用包干制方式。物业服务预收标准为（按建筑面积计算）：3.商业物业服务费：一层：3.00元/月·平方米；5.商业门面电费：0.72元/度（随国家电价调整而调整），不含线损及变损，耗损费用据实分担；10.公用水电费：120元/年；（年终公示、据实分摊结算，多退少补）从被告入伙通知书注明的接房之日起缴纳。原告深圳市公元物业管理有限公司履行了物业服务义务。”被告周安学向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日前的物业费4767.00元（132.43平方米）。 另查明，2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。 上述事实，有原、被告的陈述、《客服前台接待记录表》、消防水泵日常巡查表、供配电房巡查记录表、[璐源城市广场]物业2018年三季度重点工作服务工作公示、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、建筑消防设施月检维保记录表、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、二组团商铺开业前装修进场时间确认表、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、的约定向“璐源城市广场”G1-16-17-19号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告主张物业费计算应当从2016年11月8日开始计算，同时没有证据证明已将缴纳相关物业费用以及缴纳物业费的开始时间，因此被告周安学所欠的物业费以原告提出的时间为计算区间，被告周安学欠的物业费，本院认定为：2017年7月1日至2019年2月28日期间的物业费为132.43㎡×3元/㎡×20个月﹦7945.80元。被告提出原告的电费收取和协议约定不一致，实际的收取高于双方约定，应当予以退还，与本案法律关系不同，不是本案审理的范围，可依法另行主张。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费600.00元的问题，因该部分费用不属物业费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。被告周安学未按约定支付物业费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告周安学应向原告深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠的物业费；被告周安学未按约定支付物业费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告周安学不构成违约，对于原告要求被告周安学支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。被告周安学以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》地一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告周安学支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业费7945.80元，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告周安学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十二月十二日 法官助理刘成应 书记员陈轲