福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0782执异36号 异议人（被执行人）：武夷山市大王山庄建设开发有限公司，住所地武夷山市国家度假区湖畔公寓502栋404房，统一社会信用代码91350782717383440c。 诉讼代表人：柴文达，男，该公司股东。 申请执行人：郑顺水，男，1969年6月22日出生，汉族，住武夷山市旅游度假区。 委托诉讼代理人：熊立榕，男，郑顺水所在单位推荐。 在本院执行申请执行人郑顺水与被执行人武夷山市大王山庄建设开发有限公司（以下简称“大王山庄”）合作合同纠纷一案中，异议人大王山庄对本院在执行中查封坐落于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104、201、202、302、303、304、401、402、403、404房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，并于2019年12月30日举行了听证。大王山庄的诉讼代表人柴文达、郑顺水的委托诉讼代理人熊立榕参加了听证。现已审查终结。 大王山庄称，案外人张照樑、黎映彤之母梁丽芬于2015年3月26日同大王山庄签订《预购店面协议书》，根据该协议书，张照樑、黎映彤于2015年4月7日支付200万元，全额支付了武夷山市××区公馆路大王山庄104号9号楼101、102、103、104房产的购房款。2015年7月3日，大王山庄与案外人郑红云签订《工程承包垫资补充协议书》，2015年12月完成大王山庄9号楼工程并经许多部门验收，取得商品房预售许可证。2016年7月26日、28日同张照樑、黎映彤签订《商品房买卖合同》，张照樑、黎映彤取得了上述四套房产所有权并办理了备案登记手续，于2017年10月20日交房使用。张照樑、黎映彤根据《商品房买卖合同》销售发票等缴纳了所有税费。但在办理产权登记过程中发现所购房产于2016年9月7日被查封并禁止办理过户登记手续。现查封的上述4套房产完全属于张照樑、黎映彤所有，法院查封属于对象错误。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。而《物权法》第六章所称的业主是对物权享有完全所有权和处分权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定以及最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］的精神，房屋消费者提起阻却执行的请求，应予支持。同理，郑红云于2016年8月30日、31日与大王山庄签订位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼201、202两套《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。并对位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼302、303、304、401、402、403、404房产享有建设工程价款优先受偿权。综上，郑顺水无权申请查封属于案外人取得的合法房产。武夷山市人民法院于2019年9月12日执行查封位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104、201、202、302、303、304、401、402、403、404号不动产属违法查封，依法应立即解除该查封。 郑顺水称，对于大王山庄关于解除位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104号不动产的异议请求，因张照樑、黎映彤在购买案涉房屋时不属于善意第三人，其异议没有法律依据，不能得到法院的认可。理由如下：1.张照樑、梁丽芬于2015年3月26日同大王山庄签订《预购店面协议书》属于虚假陈述和虚假证据。郑顺水于2015年7月30日申请查封大王山庄七号地块时还属于空地，没有任何建筑。国家对房屋的预售有明确规定。2.郑顺水于2015年7月30日查封9号楼的土地，大王山庄不按照正常流程对9号楼施工、预售和销售手续，张照樑、黎映彤在这种情况下购买房屋，明显不属于善意第三人。3.张照樑、黎映彤与大王山庄公司大股东柴文达具有亲属关系，大王山庄未经公开销售，将房屋远远低于市场价出售给张照樑、黎映彤，该二人不仅不属于善意第三人，而且还涉嫌和大王山庄相互勾结，恶意转移财产，拒不履行法院判决裁定的犯罪行为。4.张照樑、黎映彤不属于普通购房人，法律和司法解释之所以保护购房人优先权，是为了保护公民的居住权，而张照樑、黎映彤夫妻一次购买四套房屋，显然不是为了居住。5.张照樑、黎映彤的行为不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。首先张照樑、黎映彤和大王山庄于2016年7月26日、28日做的销售备案，而该房屋的土地已于2015年7月30日查封，大王山庄公司没有合法的预售许可证，大王山庄与张照樑、黎映彤签订的合同不合法。6.对于张照樑、黎映彤在异议中提到备案的房屋在郑顺水和大王山庄公司合同纠纷一案在一审、二审判决书中对9号楼部分房屋进行备案的现状进行了一个批露，并没有对销售行为进行认可。 对于大王山庄关于解除位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼201、202、302、303、304、401、402、403、404号不动产的异议请求，1.武夷山市人民法院（2019）闽0782民初881号民事调解书作出的时间是2019年7月16日，而郑顺水不仅于2015年7月30日查封9号楼的土地，而且于2016年9月7日查封9号楼的所有房产。大王山庄在明知房产被查封的情况下，自愿与案外人郑红云达成调解，对被查封的财产进行处置，不仅明显转移财产，而且已经构成拒不履行法院判决裁定罪，应当追究其刑事责任。2.郑红云不属于善意第三人，其行为存在明显的恶意，主要表现在以下几个方面：第一、大王山庄和郑红云存在相互勾结制造虚假诉讼，损害第三人合法权益的行为。郑红云不是案涉9号楼的施工单位，是一个自然人，根本没有施工资质，也没有承建本案房屋的能力。而大王山庄还和郑红云调解，明显属于相互勾结，制造虚假诉讼。第二，民事调解书本身也存在大王山庄与郑红云相互勾结损害第三人合法权益的行为。该调解书做出的时间系2019年7月16日，郑顺水已经将土地和房屋查封，且郑顺水与大王山庄的纠纷已经进行执行阶段。即便按大王山庄拖欠郑红云工程款1698068元，这就是金钱债务，大王山庄也不能和郑红云调解约定以每平方米3800元明显低于市场价值的价格以房抵债。第三、即便郑红云是施工单位，不仅本身就存在和大王山庄勾结破坏人民法院查封物的违法行为，而且应当知道在被查封的土地上施工会给自己带来巨大的风险，还进行施工，存在明显恶意。3.郑红云购买大王山庄9号楼的201、202房屋时也不属于善意第三人。第一、郑顺水于2015年7月30日查封了9号楼的土地，大王山庄不能按照正常的流程对9号楼的土地进行施工、预售和办理销售手续的，郑红云作为一个有完全民事行为能力的成年人在2016年8月30日和31日和大王山庄签订《商品房买卖合同》时，应当知道这两套房屋不能处置，但郑红云还购买该房屋，明显不属于善意第三人。第二、郑红云不属于普通的、真正的购房人，其购房不是为了自己居住，而是和大王山庄的一种抵债行为。第三，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。4、（2019）闽0782民初881号民事调解书虽然是大王山庄与郑红云自愿达成的协议，但人民法院应当对全案进行审查，审查双方是否存在利用法院的调解书这种合法形式掩盖非法目的的行为。在这起诉讼中，法庭应当知道郑红云不是施工单位，其行为破坏了法院的查封物，其诉求不能得到法律的认可，因此，法庭不应当对其调解进行确认。 综上所述，在郑顺水依法申请对9号楼的土地和9号楼所有的房屋进行查封以后所发生的所有建设施工、所有的预售、备案、所有抵债行为等都属于违法的，都不能得到法律的认可，所产生的所有法律后果由实施人自己承担，因此请求法院能够查明事实，驳回异议人大王山庄的异议请求。 本院查明，2004年9月，大王山庄取得了案涉大王山庄度假区9号楼的商品房预售许可证，预售许可证号为：（武）房预售证第200404号。2015年3月26日，张照樑、黎映彤之母梁丽芬同大王山庄签订《预购店面协议书》，该协议载明：因大王山庄急需流动资金，经双方协商，达成如下协议：大王山庄将位于武夷山市××区公馆路大王山庄项目××商住楼××、××、××、104共计4个店面面积约250平方米先行预订给张照樑、黎映彤之母梁丽芬，每平方米8000元人民币。待9号商住楼封顶取得预售许可证，必须将上述四套店面预售给张照樑和梁丽芬的女儿黎映彤名下。张照樑、梁丽芬必须在2015年4月8日前支付给大王山庄人民币200万元作为购买上述四个店面的购房款，不计利息。2016年7月26日，黎映彤与大王山庄签订两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201601246、201601269，分别于2016年7月26日、28日通过武夷山房地产管理网提交备案），约定大王山庄将上述101、104两套店面出售给黎映彤。同年7月28日，张照樑与大王山庄签订两份《商品房买卖合同（预售）》（于2016年7月26日通过武夷山房地产管理网提交备案。合同编号分别为201601268、201601244），约定大王山庄将上述102、103两套店面出售给黎映彤。上述四套店面的《商品房买卖合同》均于2016年7月28日提交武夷山市房产管理处备案登记，并于2017年10月20日交付张照樑、黎映彤使用。后张照樑、黎映彤分别将上述101、102店面于2019年6月27日、10月2日出租他人使用。 另查明，案外人郑红云与大王山庄建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、武夷山市大王山庄建设开发有限公司确认尚欠郑红云工程款948068元，并同意支付违约金750000元，合计1698068元,武夷山市大王山庄建设开发有限公司确认郑红云在欠付工程款948068元范围内享有优先受偿权；二、武夷山市大王山庄建设开发有限公司同意以武夷山市××区公馆路大王山庄9号楼302、303、304、401、402、403、404室共7套房屋，建筑面积共479.16ｍ2以单价3800元／ｍ2计算抵偿上述工程款及违约金，抵偿建筑面积为446.86ｍ2，超出建筑面积32.3ｍ2金额为122740元，郑红云在抵偿房屋全部过户后十日内一次性支付给武夷山市大王山庄建设开发有限公司，办证所产生的所有税费均由郑红云承担。 再查明，本院在审理郑顺水与大王山庄合作合同纠纷一案中，根据郑顺水的申请，于2015年7月30日裁定查封了编号为352103201205090101《建设工程施工许可证》中工程名称为9号楼的建设用地，于2016年9月7日裁定查封了大王山庄坐落于武夷山市××区公馆路××楼房产，禁止办理所有权登记、抵押权登记、预告登记和合同备案登记，期限为2019年9月6日。该案于2018年8月16日发生法律效力。因大王山庄未履行本院（2015）武民初字第1481号民事判决书所确定的义务，依郑顺水的强制执行申请，本院于2018年8月30日立案执行。2019年9月12日，本院作出（2019）闽0782执790号之二执行裁定书，查封被执行人大王山庄名下武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104、201、202、302、303、304、401、402、403、404号不动产，并向武夷山市不动产登记中心送达了协助执行通知书。 本院认为，本案系大王山庄对本院于2019年9月12日执行查封位于武夷山市××区公馆路（大王山庄）104号9号楼101、102、103、104、201、202、302、303、304、401、402、403、404号不动产的执行行为提出异议。因大王山庄未按本院执行通知履行生效法律文书所确定的付款义务，本院对登记在被执行人大王山庄名下的上述13套房产采取查封执行措施，符合法律规定。而大王山庄提出本次异议所依据的事实是主张上述被查封的房产系案外人所有，系排除执行的实体权益，故应由案外人依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条提出案外人异议。 综上，大王山庄提出的执行行为异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回武夷山市大王山庄建设开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省南平市中级人民法院申请复议。 审判长  余宝兴 审判员  彭敬贵 审判员  姜 欢 二〇一九年十二月三十一日 书记员  周军军 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。