江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0728民初1592号 原告：定南县城公园华庭住宅小区业主委员会。 法定代表人：钟万登，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：林日生，江西宋城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑豪慧，江西宋城律师事务所律师。 被告：刘华根，男，1977年5月3日生，汉族，住南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：刘富斌，系定南县正泰法律服务所法律工作者。 原告定南县城公园华庭住宅小区业主委员会（以下简称：公园华庭业委会）与被告刘华根业主共有权纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年11月21日作出（2018）赣0728民初504号民事判决。原告公园华庭业委会不服判决，向赣州市中级人民法院提出上诉，赣州市中级人民法院经审理作出（2019）赣07民终577号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公园华庭业委会的委托诉讼代理人林日生、郑豪慧，被告刘华根的委托诉讼代理人刘富斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公园华庭业委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认定南县城公园华庭小区18栋底层738.89平方米房屋全部属于公园华庭全体业主共有；2、判令被告拆除其擅自在18栋底层售楼部所加的锁具；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：定南县康安达房地产开发有限公司（以下简称康安达公司）系定南县公园华庭住宅小区开发商。该公司于2005年8月4日成立，随即开发建设定南县公园华庭小区。期间，该公司向定南县发改委、定南县规划建设局、定南县房管局、定南县不动产登记中心等行政管理部门报送了一系列与公园华庭小区规划建设、房屋预售、房屋登记等相关的文件材料。这些文件材料表明，该小区至少规划建设了990多平方米的公共配套建筑用房，其中包括案涉房屋（即18栋底层，该房屋在规划建设局规划许可文件中的规划用途为托儿所、物业中心、公厕、健身房、居委会用房、老人活动中心、社区卫生服务中心等，在定南县不动产登记中心登记为会所，建筑面积为738.89平方米，未登记产权人）。之后，康安达公司将完成竣工验收的公园华庭A区（即定南县城公园华庭住宅小区，包括第一期、第二期、第三期）、B区（即星河湾小区部分）全部房屋销售完毕并交付业主，并将公园华庭部分公共用房（含案涉房屋西侧部分计323.15平方米，详见《公园华庭公共用房清单》）移交康乐物业公司转交定南县城公园华庭住宅小区全体业主。但康安达公司一直占用案涉房屋的东侧部分作为其售楼部没有移交。2014年11月19日，康安达公司经清算注销。此后，被告擅自将原售楼部锁住，并声称案涉房屋东侧部分（含原售楼部及旁边两间未装修的房屋总计415.74平方米）归其所有，拒绝返还给全体业主。近期，被告又欲强行对争议部分房屋进行装修。被告的上述行为严重侵犯了公园华庭全体业主的合法权益。原告认为：案涉房屋整层系公园华庭小区公共配套建筑，为全体业主共有，被告无权锁住并侵占案涉房屋东侧部分。为此，小区业主委员会及众多业主均对其提出严重抗议，要求其拆除铁锁，将案涉房屋东侧部分返还全体业主。但被告以案涉房屋东侧部分属其所有为由，拒不返还。为维护全体业主的利益，原告现向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，提出前述3项诉讼请求。理由如下：一、被告没有任何法定证据证明其对案涉房屋东侧部分享有所有权。首先，被告未能提供任何法定证据证明其对案涉房屋东侧部分享有任何法定权利。其次，目前案涉房屋整层在定南县不动产登记中心无产权人登记信息，这说明案涉房屋整层不属于被告等任何个人所有，其要么作为公共配套建筑属于全体业主共有，要么属于开发企业康安达公司所有。二、原告有充分的理由主张案涉房屋整层属于小区全体业主共有。第一，从法律推定看，案涉房屋整层应属全体业主共有。首先，如前所述，案涉房屋不归任何个人专有。其次，案涉房屋也不属于康安达公司所有。康安达公司已经于2014年11月19日经清算注销。彼时，该公司的清算《资产负债表》“资产总计累计数”一栏中仅剩流动资产1103488.63元（即货币资金、应收账款及其他应收款三项），已经没有任何存货（如库存商品或开发产成品），也没有任何固定资产，更没有案涉房屋。这表明：在康安达公司清算注销时，案涉房屋并非该公司资产。现在该公司已经注销，就更不存在案涉房屋属其所有的法律依据了。上述事实说明：案涉房屋既非个人专有，也非康安达公司专有。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”之规定，案涉房屋理应属于全体业主共有。第二，从小区规划报建材料及案涉房屋权属登记现状看，案涉房屋整层一直作为公共配套建筑进行建设并不予销售。1、2005年8月，康安达公司向定南县规划建设局报送的了一整套设计方案。其中，定南.公园华庭设计方案《公共服务设施规划图》将18栋底层整体规划为托儿所、公共活动中心（泛会所）；定南．公园华庭A区设计方案《A区总平面规划图》中规划A区用地面积为60294.95平方米，总建筑面积为126210.57平方米，公共建筑面积为749.12平方米；定南．公园华庭A区设计方案《C02户型一层平面图1:200（泛会所）》（即18栋底层）规划为泛会所，含托儿所、物业中心办公室、社区卫生服务中心、养老院、储蓄所、健身房、公厕，其中，储蓄所与养老院进行了变更：储蓄所改为居委会用房、养老院改为老人活动室，总面积为749.12平方米。2、2005年12月20日，定南县发改委向康安达公司颁发《关于对定南县公园华庭开发建设项目立项报告的核准》（定发改字[2005]49号），核定：公园华庭开发建设项目占地面积8万平方米，总建筑面积17.5万平方米。其中：公共建筑0.5万平方米（公建配套率2.857%）。3、2006年3月15日。定南县规划建设局向康安达公司颁发《建筑工程规划许可证（副本）》。该许可证附件《定南.公园华庭.A区设计方案》（18＃楼一层平面图1:150）标明：案涉房屋整层建筑面积为594.40平方米（备注：此方案为初步方案）,规划用途为理疗中心、物业管理中心（两处）、话吧／小卖部、社区服务中心、健身室、卫生间。4、2007年1月11日，康安达公司向定南县房管局报送公园华庭小区二期工程《商品房预售许可申请书》，明确标明：该工程（公园华庭二期工程）总建筑面积93911平方米，其中（用于销售的面积）：住宅530套，面积79177平方米；车库、杂间373间，面积7912平方米；店面128间，面积5958平方米。该数据表明：公园华庭小区二期工程约有864平方米的建筑面积不予销售。定南县房管局出具的《定南县商品房预（销）售审批表》对此再次予以确认。此面积与定南县房管局提供的公园华庭小区《规划图》中的幼儿园、会所规划面积（即案涉房屋863.8平方米建筑）相符。5、2009年9月，康安达公司通过定南县人民政府门户网站、县房管局、公告公示网页向社会公开《定南县公园华庭房地产开发项目规划条件公示表》。其中建设用地规划技术指标中明确标明：公园华庭开发项目用地面积（亦即建设用地面积）60295平方米，“公共配套设施要求”建筑面积总计993平方米，其中，公共配套建筑中的“健身房、活动中心”面积为820平方米。6、案涉房屋目前未登记为任何人所有。经查，案涉房屋目前在定南县不动产登记中心《公园华庭18栋住宅楼面积测算表》上登记的房屋属性为“会所”，面积为738.89平方米，无产权人登记信息。该事实符合住建部《房屋登记办法》第三十一条“对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”之规定：也进一步证明了案涉房屋属于全体业主共有。总之，上述一系列规划报建材料及案涉房屋登记情况表明：公园华庭小区规划建设了近993平方米的公共配套设施建筑面积，现康安达公司仅向公园华庭小区业主移交了512.87平方米的公共用房（含案涉房屋西侧部分及配电房，监控室、值班室）。按此计算，尚有480.13平方米的公共配套设施建筑没有移交。目前，康安达公司在小区开发的房屋已经销售完毕且公司主体已经注销，而案涉房屋整体登记为会所、无产权人登记信息，西侧部分323.15平方米房屋已经移交全体业主，东侧部分房屋（415.74平方米）基本接近康安达公司本应当移交却尚未移交的公共配套设施建筑面积（480.13平方米）。综合以上事实完全可以证明：案涉房屋整层系全体业主共有的公共配套设施建筑。第三，从“谁投资谁所有”原则看，小区全体业主实际分摊了包括案涉房屋东侧部分在内的总计993平方米公共配套设施建设费。2009年9月，康安达公司通过定南县人民政府门户网站房管局政府信息公告公示页面向社会公开了《定南县公园华庭房地产开发项目规划条件公示表》和《定南县公园华庭商品住宅成本公式表》。其中，《定南县公园华庭房地产开发项目规划条件公示表》明确标明：公园华庭开发项目规划了建筑面积总计993平方米的公共配套设施要求（包括3处值班室计33平方米、2处物业用房计140平方米。1处健身房500平方米、1处活动中心320平方米）。《定南县公园华庭商品住宅成本公式表》则明确标明：该小区总建筑面积126211平方米，每平方米的物业分摊了95.99元的公共配套设施建设费。根据上述数据，公园华庭全体业主为小区993平方米的公共配套设施建设支付了12114993.9元建设费。因此，根据谁投资谁所有的原则，康安达公司本应当将包括案涉房屋争议部分在内的总计993平方米建筑面积的公共配套设施移交给全体业主。但其仅移交了包括案涉房屋西侧及配电房、监控室、值班室在内的512.87平方米作为公共用房，所以，其未移交的案涉房屋东侧部分（415.74平方米）亦属于全体业主共有，应当移交。第四，从开发单位的行为看，康安达公司已经承认案涉房屋整层属于公园华庭小区全体业主。一是该公司对案涉房屋一直不予销售，申报产权登记时，并未将该层房屋东西两侧部分分别申请登记，而是将案涉房屋整层一体登记为会所，并且不予登记权属。二是该公司已将案涉房屋西侧部分作为公共用房先期移交公园华庭小区全体业主，其售楼部只是临时占用。三是公司明知案涉房屋整层作为小区公共配套设施，并非公司自有资产，所以该公司清算注销时不将案涉房屋列入清算资产予以清算处理。三、被告非法侵占业主共有的公共设施，损害了全体业主的合法权益。《解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’:（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”本案被告在无任何合法证据证明争议房屋归其所有的情况下，长期非法侵占公园华庭小区业主共有的公共房屋，严重损害了全体业主的合法权益。四、原告有权要求被告返还原物并赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有一部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案被告擅自长期侵占业主共有房屋，非法剥夺了全体业主的占有权、使用权和收益权。因此原告有权要求被告返还原物、赔偿损失。当然，只要被告态度诚恳，自觉履行原告的诉讼请求，本案原告可以放弃损害赔偿的请求。总而言之，康安达公司的一系列行为（如：在公园华庭小区规划并建设了包括案涉房屋在内的至少993平方米的公共配套设施建筑，并将该公共配套设施的建筑成本分摊进入公园华庭小区商品住宅成本；一直将案涉房屋整层作为公共配套建筑进行规划建设并不予销售，整层初始登记为会所并不予登记产权人信息；将案涉房屋西侧作为公共用房先期移交给了公园华庭全体业主；公司清算注销时明确不将案涉房屋列入公司资产进行清算；目前己经移交了包括案涉房屋西侧及配电房、监控室、值班室在内的512.87平方米作为公共用房，尚有480.13平方米的公共配套设施建筑没有移交；该公司在公园华庭开发的房屋已经全部销售完毕，案涉房屋东侧争议部分房屋面积基本接近该公司本应移交但未移交的公共配套设施建筑面积……等等）完全可以证明案涉房屋整层（包括东侧争议部分）属于公园华庭全体业主共有的公共配套设施建筑。其既不属于开发商康安达公司所有，更不属于没有任何法定依据的被告等个人专有。现被告没有任何法定依据，违法侵占小区共有的公共配套建筑设施，严重侵犯了全体业主的合法权益。为此，原告曾多次请求与被告协商解决，均无效果。现根据《民法总则》的宗旨原则和《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规规定，依法向法院起诉，请求法院秉公审判，依法支持我方诉讼请求。 被告刘华根辩称：请求依法驳回原告的所有诉讼请求。事实及理由：一、定南县公园华庭小区18栋底层738.89平方米房屋不属于原告共有。1、2005年定南县康安达房地产开发有限公司在定南成立。该公司成立后投资建设了定南县公园华庭小区。在小区建成销售时，该公司与每一个商品房买受人依法签订了购房合同，且将购房合同在定南县房管局进行了备案登记。被告从定南县房管局随意调取复印了小区其中三套房屋的《赣州市商品房买卖合同》，关于涉案会所的产权归属问题均在该三份合同的第十七条中有明确约定，约定会所归卖方所有，即会所归定南县康安达房地产开发有限公司所有。2、涉案会所位于小区18栋底层，建筑面积为738.89平方米。根据公园华庭18栋住宅楼面积测算表显示，会所套内面积为713.13平方米，外墙分摊系数为0.0361213，分摊面积为25.76平方米。由此可认定，会所与小区其他业主所购房屋共同参与公共面积的分摊，会所所占的房屋建筑面积未作为公共使用面积由小区业主进行分摊。表明涉案会所并非原告共同享有。3、根据《物权法》第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。因此，定南县康安达房地产开发有限公司成立后，作为开发商向公园华庭项目出资建设，原告作为房屋买受人仅出资购买其认购的房屋，开发商并未就涉案会所进行销售，所以根据“谁投资谁所有”的原则应认定会所为开发商所有。4、虽然建设局规划中对会所公共设施，但是该小区在实际建设项目时并未分摊会所建筑面积，反而会所参与分摊了其整楼的公摊面积。小区的每套住房所分摊的面积也不包含涉案会所的建筑面积（在合同备案编号为2006010493的合同附件二第2条已注明公摊面积的计算方式）。另外，申报规划是一种建设方案，没有任何法律规定申报规划可以作为认定房产权属的依据。5、依据《赣州市住宅小区物业管理办法》第二十二条规定，物业建筑区域在十万平方米以上的，物业用房按千分之二计算，定南公园华庭小区建筑面积为126211平方米，则物业用房为252.422平方米，公园华庭现物业用房为555.93平方米，已超过赣州市规定的一倍之多，开发商提供的物业用房已足够使用。且原告与开发商已经对物业用房做了书面确认移交，在移交明细中并不包含本案争议房屋。因此，完全可以认定原告对涉案房屋不具有共有权益。二、被告合法占有会所房屋，不存在损害小区业主的事实。原告要求被告返还原物并赔偿的主张缺乏依据。定南县康安达房地产开发有限公司于2014年11月19日经清算后已经注销。由于该公司当时对被告负有几笔债务，所以该公司在注销前，该公司决定将公园华庭18栋第一层会所、产权、使用权转让给被告以抵销对被告的债务。所以被告是合法善意使用会所房屋，并未侵犯原告的权益，更不需要向原告赔偿损失。综上所述，依据合同约定以及建筑面积分摊等客观事实足以证明本案涉及的会所房屋不具有公共性质，不属于原告业主共有，被告依法占有使用会所房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人在原审期间围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向法庭提交的证据有：1、公园华庭公共用房（清单）复印件1份；2、企业注销登记材料复印件1份（11张）；3、定南县公园华庭设计方案《公共服务设施规划图》复印件1份；4、定南县公园华庭A区设计方案《A区总平面规划图》复印件1份；5、定南公园华庭A区设计方案《C02户型一层平面图1：200（泛会所）》复印件1份；6、《关于对定南县公园华庭开发建设项目立项报告的核准》（定发改字【2005】49号）复印件1份；7、《建筑工程规划许可证（副本）》及附件《定南公园华庭A区设计方案》（18#楼一层平面图1：150）复印件1份；8、公园华庭小区二期工程商品房预售许可证《申请书》复印件1份；9、《定南县商品房预（销）售审批表》复印件1份；10、公园华庭小区A区2期《规划图》主要经济技术指标复印件1份；11、证明及定南县政府信息公开网页打印件各1份；12、《公园华庭18栋住宅楼面积测算表》、底层设计图各1份；13、政府信息公开答复书1份；14、案涉房屋照片1份；15、定南县地方税务局关于对郑豪慧的答复函复印件1份；16、商品房买卖合同复印件3份（钟佩璋、郑豪慧、魏桂廷）复印件。经庭审质证和法庭审查对原告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告向法庭提交的证据有：1、赣州市商品房买卖合同复印件3份；2、公园华庭18栋住宅楼面积测算表复印件1份；3、转让书复印件1份。经庭审质证和法庭审查，对被告提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性和关联性予以认定；对转让书，因没有其他证据予以佐证，对此不予认定。 当事人在本案重审期间，均未向法庭提交新的证据。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年8月4日，定南县康安达房地产开发有限公司成立，该公司股东为刘立根、张华根、张华金、潘雪军，公司的经营范围为房地产开发经营。2005年12月20日定南县发展和改革委员会核准定南县康安达房地产开发有限公司定南公园华庭开发建设项目，之后定南县康安达房地产开发有公司对定南公园华庭项目进行开发建设，2014年定南公园华庭项目已全部结束，定南县康安达房地产开发有限公司经清算后于2014年11月19日办理了注销登记。其中，根据该公司在2014年8月31日制作的资产负债表显示，公司清算之时已无固定资产。 根据定南县康安达房地产开发有限公司在2005年8月向定南县城乡建设规划局报备审核的定南公园华庭设计方案，及2006年3月定南县城乡建设规划局颁发的建设工程规划许可证，显示18栋第一层记载为“泛会所”、公共活动中心。根据定南县精信房屋测绘队出具的住宅楼面积测算表显示，公园华庭18栋第一层住宅楼面积测算表记载为“会所”，套内面积713.13m2，外墙分摊系数0.0361213，分摊面积25.76m2，建筑面积738.89m2。查明，该层西侧约323.15m2由定南县康安达房地产开发有限公司移交给原物业公司作为公共用房使用，物业公司退出后，由公园华庭业主委员会接替使用至今；东侧约415.74m2由被告在使用，其中的售楼部已由被告加锁。 诉讼过程中被告向法庭提交了一份《转让书》，该《转让书》中载明：“因定南县康安达房地产开发有限公司面临注销解散，公园华庭18栋第一层会所、产权、使用权经康安达房地产开发有限公司决定，转让给刘华根所有（身份证号）公司不收取该物业费用。定南县康达房地产开发有限公司，2014年7月11日。”定南县康安达房地产开发有限公司在该《转让书》上盖章确认。 本案原审期间，原告对《转让书》上公司的盖章时间进行鉴定，本院依法委托江西天剑司法鉴定中心进行鉴定，该中心向本院出具“函”，认为：国内现有技术条件，仅能对距今两年内形成的文件的形成时间进行鉴定，而本案检材时间为2014年7月，距今已有4年之久，不具备检验条件。依据《司法鉴定程序通则》第二十九条之规定，本案终止鉴定，我中心以退案处理。江西天剑司法鉴定中心将鉴定材料退回本院。 另查明，定南公园华庭第18栋第一层在房屋产权登记部门未进行权属登记，也没有缴交相关房屋销售税费的记录。 本院认为，本案系建筑物区分所有权的纠纷，双方的争议焦点是案涉标的物即公园华庭第18栋第一层属于全体业主共有还是被告个人专有，本院经审理认为案涉标的物应属全体业主共有，理由如下：一、被告提交的《转让书》因没有其他证据予以佐证，不能因此直接认定被告取得案涉标的物的所有权。被告陈述因定南县康安达房地产开发有限公司对其负有债务，遂于清算之前将房产转让给被告用于抵债，并出具一份《转让书》给被告收执。这实际上是一种房产转让行为，根据现已查明的事实，第18栋第一层从建设到开发公司注销之时一直没有进行权属登记，而根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”同时被告也没有提供证据证明案涉标的物可以办理产权证书，实际上至今也未办理转让登记手续，且不动产物权的设立、转让，应当经依法登记才生效。再者，被告方数次开庭均未完整陈述被告与开发商存在何种具体的建设工程合同关系，也没有提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。二、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，定南县康安达房地产开发有限公司已经注销登记，在注销之时的资产负债表显示，公司已经没有固定资产，并根据前面所述，被告没有获得案涉标的物的所有权，案涉标的物也不属于市政共用部分，也没有其他权利人对此提出异议。根据原告方提供的来源于定南县城乡建设规划局的公园华庭设计方案，可知第18栋第一层为公共活动中心，实际上小区原物业公司、现在的业主委员会一直在使用第18栋第一层西侧约323.15㎡用于公共用房。因此，本院认定案涉标的物应属于全体业主共有，被告应当及时拆除其在售楼部所加的锁具。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认定南公园华庭小区第18栋第一层738.89平方米属于公园华庭全体业主共有； 二、被告刘华根应于本判决生效后五日内将其在第18栋第一层东侧售楼部所加的锁具拆除。 案件受理费200元，由被告刘华根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭贤安 人民陪审员  钟必成 人民陪审员  丁素荣 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  胡永峰