辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13896号上诉人（原审被告）占宏哲，男，1970年12月15日出生，汉族，现在押于沈阳市。委托诉讼代理人：姜昕，辽宁陆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张云昌，男，1950年5月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：马洪林，辽宁洪泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何书芹，女，1952年11月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：马洪林，辽宁洪泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓莉，女，1970年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人占宏哲与被上诉人张云昌、何书芹、张晓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初7790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。占宏哲上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人张书昌、何书芹一审时的全部诉讼请求。事实与理由：一、事实认定方面：（一）从整体来看，原审认定事实没有充分证据支持，包括善意、合理价款等。而被上诉人负有举证责任，应承担举证不能的后果，而不是主张的事实获得支持。（二）单就善意这个事实认定来说，是否善意要结合交易的情况以及前因后果这些客观因素加以综合判断，包括被上诉人怎么知道的房产信息，购房合同中的保证人跟他们各自都是什么关系，而在一审中没有任何查明，认定善意第三人没有任何证据。二、法律适用方面：司法解释一的表见代理只能适用于债权等，而不能适用于物权。物权法第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”婚姻法司法解释三第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据新法优于旧法、特别法优于普通法的原则，应优先适用物权法和司法解释三，而不能径直适用司法解释一。只有满足物权法和司法解释三的三个构成要件，买受人才能取得所有权，所有人才没有追回权，否则就等于将三个要件架空，变成一个或者两个要件了，也跟追回权发生了冲突，打破了立法中关于实际产权人和善意第三人之间的利益平衡，有损实际产权人的权利，与保护产权的法律宗旨相悖。张云昌、何书芹辩称：1.原审法院认定事实清楚、证据充分；2.被上诉人善意购买且没有过错；3.原审适用法律正确。张晓莉未提供答辩意见。张云昌、何书芹向一审法院起诉请求：1.请求判令被告配合原告进行办理房产过户等手续；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张云昌、何书琴系夫妻关系；被告占宏哲、张晓莉原系夫妻关系。2001年7月3日，原审法院（2001）皇民初字第527号民事判决书判决张晓莉、占宏哲离婚。该离婚案件审理中张晓莉称没有房产。位于沈阳市皇姑区涉案房屋，原系沈阳铁路住宅，原房屋使用人为本案被告占宏哲、张晓莉及二人女儿占玮璇。1998年8月28日，被告占宏哲、张晓莉参加房改，缴纳购房款21043元。2000年6月28日下发沈房权证市皇姑字号498433号房屋所有权证，现涉案房屋所有权人为占宏哲。本案原告向一审法院提交1999年1月20日，原告张云昌、何书琴与被告占宏哲、张晓莉签订《买卖住房协议书》。内容如下：“占宏哲现有楼房一套（两室一厅）共53㎡。位于皇姑区。该房为沈局住宅100%个人产权，愿以陆万元人民币卖给张云昌。经双方协商均同意暂不更改房证，以后铁路住宅进入市场，允许买卖时，占宏哲协助张云昌办理过户、更名手续，费用由张云昌负责。房款一次交清进房。两方不得违约。以此为证。两方各一份。落款：买主张云昌、何书琴担保人：赵淑清；卖主：占宏哲、张晓莉担保人：占德林均签字”。合同签订当日，原告交付房款60000元。原告陈述张晓莉拿40000元，占宏哲母亲拿20000元。二原告入住涉案房屋居住至今。另查，占德林系占宏哲父亲，在签订《买卖住房协议书》时，占宏哲母亲将涉案房屋户口薄、铁路住宅使用证、沈阳市镇人口粮籍证及房屋出售专用收款收据等均交给本案原告。原告入住后，曾向沈阳铁路局直属房产建筑段缴纳了公共设施维修费等。2000年11月16日，被告张晓莉曾向原告索要户口薄，原告称办理出国手续用，并给原告出具收条。再查，被告占宏哲因盗窃罪，于2012年6月被判处有期徒刑十年六个月。一审法院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”涉案《买卖住房协议书》内容未违反法律、行政法规强制性规定。虽然被告占宏哲签名不是本人签字，但签订协议当时，被告张晓莉及占宏哲父母找人代签协议事实并未告知原告，且均指认签字人是占宏哲本人。原告有理由相信二被告愿意共同处分房产，原审法院认定二原告为善意购买人。现二原告作为善意购买人，已按合同约定付清全部购房款，并已入住至今，故原审法院认定《买卖住房协议书》应属有效。对原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉请，原审法院予以支持。本案在审理过程中，被告张晓莉经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，原审法院依法进行了缺席审理。综上所述，一审法院判决如下：一、被告占宏哲、张晓莉于判决生效之日起十日内协助原告张云昌、何书芹办理沈阳市皇姑区房的房地产权属变更登记至原告张云昌、何书芹名下；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4300元，公告费690元，均由被告占宏哲、张晓莉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。首先，张云昌、何书琴于1999年1月20日购买的诉争房屋为铁路住宅，签订合同时尚未取得所有权登记，在签订《买卖住房协议书》时房屋使用权人张晓莉在出卖人处签字，占宏哲的父亲占德林在担保人处签字，占宏哲母亲将涉案房屋户口薄、铁路住宅使用证、沈阳市镇人口粮籍证及房屋出售专用收款收据等均交给张云昌并交付了房屋，故张云昌、何书琴作为房屋买受人对出卖人的身份主体和房屋的权属状况进行了审慎审查，张云昌、何书琴有理由相信该房屋买卖为张晓莉与占宏哲的夫妻共同意思表示，应当认定为善意购买人。其次，张云昌、何书琴按合同《买卖住房协议书》的约定支付了购房款并向沈阳铁路局直属房产建筑段缴纳了公共设施维修费等，该购房款无明显低于市场价格的情形，应认定张云昌、何书琴支付了合理对价。最后，按合同约定“经双方协商均同意暂不更改房证，以后铁路住宅进入市场，允许买卖时，占宏哲协助张云昌办理过户、更名手续，费用由张云昌负责”，鉴于买卖时诉争房屋无所有权登记，故张云昌、何书琴未办理所有权变更不存在过错。基于上述事实，张云昌、何书琴作为善意买受人且已占有使用房屋20年之久，《买卖住房协议书》合法有效，应当全面履行。现诉争房屋已经具备所有权变更的条件，张晓莉、占宏哲应当协助张云昌、何书琴办理诉争房屋的所有权变更。综上所述，占宏哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人占宏哲负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十二月二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。