广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22887号原告（反诉被告）深圳市上屋股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道办事处上屋办公楼（办公场所），统一社会信用代码9144030019248909X5。法定代表人:赵育星，董事长。委托诉讼代理人:李琼丽，广东宝源律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳互为物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道黄埔路136号天源汇盛广场3楼，统一社会信用代码914403000870052929。法定代表人:朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人:肖洋，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘堂水，广东法方律师事务所律师。原告深圳市上屋股份合作公司与被告深圳互为物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告深圳市上屋股份合作公司委托诉讼代理人李琼丽、被告深圳市互为物业投资有限公司委托诉讼代理人肖洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金653730.1元；3.被告向原告支付占有使用费20716.8元（占有使用费从2019年5月14日起算，暂时计算至2019年5月24日止，实际计算至被告实际返还出租房屋之日止）；4.被告返还出租房屋；5.由被告承担全部诉讼费用。原告诉讼代理人当庭变更第1项诉讼请求为确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；合并第2项、第3项诉讼请求为判令被告参照租金标准69056元/月支付占有使用费690560元（自2018年7月25日起算至被告实际返还租赁房屋之日止，暂时计算至2019年5月24日，共10个月）。具体事实与理由：原告与被告于2017年9月25日就被告租赁原告深圳市××××街道上屋办公楼四至六层商业用房签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，其中前5年内，被告应交月租金为69056元，被告应当于每月10日前交清租金。同时根据该合同第十条约定，被告未按本合同约定向原告交清租金、水电费等费用的，每延迟一日，按拖欠金额的3‰缴纳违约金，如被告连续拖欠达三个月（含三个月）以上的，则原告有权解除本合同并收回房屋。被告连续拖欠原告租金达三个月以上，原告于2019年5月14日向被告发送解除《房屋租赁合同》的通知，要求被告支付拖欠的租金及返还出租房屋，被告一直不予理会，原告认为被告的行为侵害了合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称：1.原告至今仍未依约办理涉案房屋的主体消防手续，致使涉案房屋无法正常投入使用，原告要求被告支付自2018年8月起至今的房屋租金和占有使用费于法无据；2.原告提前谎称会依约完成办理涉案房屋的消防，致使被告抓紧时间投入装修，若合同不继续履行则造成被告高达700-800万元的巨额经济损失，被告将依约追究原告的违约责任。综上，本案是原告违约在先，致使涉案租赁物无法正常投入使用，同时也严重损害被告的合法权益。原告要求被告支付占用使用费依法无据，恳请法院予以驳回。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求，请求判令：1.原告双倍返还租赁保证金共计人民币60万元；2.原告赔偿被告人工损失费人民币30万元；3.原告承担本案的全部诉讼费用及评估费用。具体事实和理由：2017年9月25日，双方签订《房屋租赁合同》时，除约定免租期外，同时约定由出租方即原告办理主体消防手续并承担相关费用，负责提供建筑物的结构图、水电图、消防验收合格意见书和竣工验收报告等。交付场地时，原告通知被告称很快会完成主体消防手续，于是被告抓紧时间进场装修，以确保免租期届满时能够正常开业经营。然而至被告提起反诉时，尚未取得消防验收合格证，导致无法正常开业经营，造成被告巨大损失。原告（反诉被告）就反诉辩称，1.被告反诉要求原告双倍返还租赁保证金，无事实和法律依据。首先，合同履行过程中原告并未违约，原告因被告违约曾主张解除合同。其次，合同无效，违约条款无效，不能适用合同约定的违约条款。2.被告反诉要求原告赔偿装修及人工损失，无事实和法律依据。首先，被告并未提交聘请工作人员、发放人员工资的证据，不能证明其损失，应承担举证不能的后果；即使被告聘请了工作人员亦是其单方行为，与原告无关。其次，被告签订合同后即转租给第三方，原告未投入实际经营而无损失。再次，物业公司并非被告聘请的，且被告实际仅缴纳1个月物业费用。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2017年9月25日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××××街道上屋办公楼四至六层商业用房（自有建筑）出租给乙方作商业使用。租赁期限为十年，自2017年10月1日至2027年9月30日止。租赁房屋建筑面积共2656平方米，月租金为69056元；自合同签订之日起第6年开始，月租金为75961.6元。租金交纳时间为每月10日前。甲方同意自交付房屋办理移交手续之日起计算，给予乙方10个月免租期。租赁保证金30万元，乙方应于合同签订之日起7个工作日内向甲方交纳。合同第七条第（二）项约定，甲方负责办理主体消防手续并承担相关费用；第七条第（六）项约定，甲方负责向乙方提供建筑物的结构图、水电图、消防验收合格意见书和竣工验收报告等。合同第十条第（二）项约定，乙方未按合同约定交清租金、水电费，按拖欠金额缴纳日千分之三违约金；乙方连续拖欠三个月以上，甲方有权解除合同并收回房屋。原、被告双方均确认，涉案房屋未办理建设工程规划许可证；被告于2018年4月12日向原告支付了租赁保证金30万元；被告已占有使用涉案房屋，进行了装饰装修施工，但双方未形成书面交付清单，涉案房屋至庭审时仍由被告占有使用；被告至庭审时，实际未向原告支付过房屋租金；原告曾于2019年4月向被告催缴过欠付租金。另查，1.双方对房屋交付时间有争议。原告主张，涉案房屋在签订租赁合同后即交付被告占有使用，因此，交付时间为签订合同之日。被告主张，被告在租期开始后进场装修，双方至庭审时尚未办理交付手续。2.双方对被告签订租赁合同时是否知晓涉案房屋未办理建筑工程规划许可证有争议。被告主张，签订合同时不知晓涉案房屋性质，在无法取得消防验收合格证明时才得知。原告主张，被告在签订合同时明知涉案房屋性质，涉案房屋所在位置原有被告负责人卢王林经营的商铺，在原建筑拆除重建前曾与卢王林达成协议，因此，2013年涉案置业广场投入使用后履行同卢王林协议时即发生过因系违建被投诉而终止合同的情况；原告在签订合同前已将消防纳管通知书出示给被告。3.双方对涉案物业是否满足使用条件有争议。被告主张，原告移交的房屋未完成主体消防手续，未提供约定的建筑物相关资料，不满足使用条件；已入驻的电影院等部分商家因消防无法验收不能正常经营。原告主张，涉案房屋已于2016年8月10日纳入深圳市公安局石岩派出所日常监管，满足使用条件；原告签订租赁合同时对入驻哪些商户不知情。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中原、被告双方均未提交任何产权资料，且均确认出租的房屋未办理建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。关于返还房屋及押金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还涉案房屋；原告应当返还收取的租赁保证金。原、被告双方在庭审中均未主张存在尚未缴纳的水电费等费用，因此，原告应当返还已收取的全部租赁保证金30万元。被告反诉要求双倍返还租赁保证金，没有法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案合同参照租金标准支付占有使用费，签订时间是2017年9月25日，租赁期限自2017年10月1日至2027年9月30日止，月租金为69056元，免租期10个月。原告主张自合同签订之日起计算免租期，但未举证证明已于约定租期前交付涉案房屋，该主张本院不予支持，免租期应当自租赁期限开始起算，即2017年10月1日至2018年7月31日。因此，2018年8月1日至2019年12月30日占有使用费为1173952元（69056元/月×17个月）。2020年1月1日后的占有使用费，参照合同约定支付至返还之日止（其中2020年1月1日至2022年9月24日，占有使用费为每月69056元；2022年9月25日起，占有使用费为每月75961.6元）。关于装修损失的问题。被告未任何证据证明其对涉案房产进行了装饰装修以及装饰装修所支出的具体价款，本院当庭要求被告限期提供证据以证明装修损失，被告逾期未提供任何证据，并明确表示装修损失不在本案中主张，不违反法律规定，本院予以准许。故，本案不对装修损失进行处理。关于合同无效的损失。被告反诉请求原告赔偿人工损失，被告对该损失存在负有举证责任，但并未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果。被告该项反诉主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市上屋股份合作公司与被告深圳市互为物业投资有限公司于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市互为物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市上屋股份合作公司返还占有使用的房屋；三、被告深圳市互为物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市上屋股份合作公司支付2018年8月1日至2019年12月30日期间占有使用费人民币1173952元，并自2020年1月1日起支付至返还房屋之日止（其中，2020年1月1日至2022年9月24日期间，占有使用费为每月69056元；2022年9月25日起，占有使用费为每月75961.6元）；四、原告深圳市上屋股份合作公司于本判决生效之日起七日内向被告深圳市互为物业投资有限公司返还租赁保证金人民币30万元；五、驳回原告深圳市上屋股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市互为物业投资有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5272元，由被告负担；反诉受理费6400元，由原告负担2134元、被告负担4266元。本诉受理费原告已预交，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年十二月二十日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。