湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11673号上诉人（原审被告）：程先国，男，1965年7月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：佘小翠，系程先国之妻。上诉人（原审被告）：佘小翠，女，1966年3月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：舒丰年，湖北创智律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：邓永静，女，1977年10月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：黄露，湖北今天律师事务所律师，原审被告：殷根发，男，1957年11月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人程先国、佘小翠因与被上诉人邓永静、原审被告殷根发房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初1038号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程先国、佘小翠上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，驳回邓永静对程先国、佘小翠的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由邓永静承担。事实与理由：一、一审审判程序错误，邓永静一案两审，在前案未结情况下又以同一诉讼请求、同一原被告、同一事实和理由、同一证据提出新的诉讼，一审法院据此作出判决，存在程序错误。二、本案诉争的房屋不是合同标的物，合同标的物为程英名下房产。三、一审法院认定江堤乡农业综合服务中心向程英交付了新城丽景5期八区10栋2单元8层2室的房屋与事实不符；程先国、佘小翠将新城丽景小区8区23号楼23层2号房出租与事实不符。实际情况是新城丽景小区8区23号楼23层2号房一直空置，而本案诉争的8区15栋22层3号房已经装修且己出租。四、邓永静重复提出诉讼就是为了回避买卖协议的无效性。程英属智障残疾，一直享受低保待遇，后因政策调整其名下分有安置房，其低保待遇被取消，为保障其生活，早在2013年程先国、佘小翠就提出解除合同，并依合同约定给予邓永静补偿，邓永静没有同意。五、一审法院将不是合同的标的物判予交付，将无效合同认定为有效，将双方均有过错签订的无效协议判令程先国、佘小翠支付违约金，将协议中明确约定的由邓永静承担的诉讼费判由程先国、佘小翠承担，等均于法无据，与事实不符。邓永静答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。殷根发述称，不认可程先国、佘小翠的上诉理由，请求按照一审判决处理，维持一审判决。邓永静向一审法院起诉请求：1.依法确认邓永静与程先国、佘小翠签订的《购房协议》合法有效；2.依法判令程先国、佘小翠向邓永静交付其拆迁还建的位于新城丽景小区（××）××区××房（建筑面积76.1平方米），并配合邓永静办理交房登记手续；3.依法判令程先国、佘小翠退还邓永静多支付的房屋面积差价12187.5元；4.依法判令程先国、佘小翠向邓永静支付违约金150000元；5.依法判令殷根发对上述债务承担连带责任；6.本案的诉讼费用由程先国、佘小翠、殷根发承担。一审法院查明，程先国与佘小翠系夫妻关系，程英系程先国、佘小翠之女，系智力残疾人。殷根发与程先国系街坊。2009年房屋拆迁，程先国与武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》两份，其中编号JX52-061-2/3拆迁协议约定程先国被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积100平方米，自愿选择安置房建筑面积100平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房1套，建筑面积100平方米。编号JX52-128-1/3拆迁协议约定乙方被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积190平方米，自愿选择还建安置房屋建筑面积190平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房2套，建筑面积190平方米，其中一套110平方米，一套80平方米。2009年12月15日，程英与武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（编号JX52-128-2/3），约定程英被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积80平方米，自愿选择安置房建筑面积80平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房1套，建筑面积80平方米。程英签名系佘小翠代签。2011年7月6日，程先国（甲方）与邓永静（乙方）签订《购房协议》一份，约定：“第一条甲方原有的位于武汉市汉阳区江堤乡向阳一村的住宅进行拆迁还建，还建房地址预计为原地址，甲方同意将自己的一套还建房出售给乙方，该房屋建筑面积为80平方米。第二条该交易房屋是甲方的家庭共有财产，甲方保证没有产权纠纷，不存在抵押、担保、债权债务等问题。否则，由此引起的所有责任和损失由甲方承担。第三条由于该交易房屋还未开始建设以及分配房号，所以为免以后产生纠纷，经双方协商一致同意，由于不可抗力（如政府行为）而非个人存在欺诈行为所致，产生交房时间及地址与预计不一致的情况下，双方都不能反悔违约。第四条该交易房屋面积为80平方米，每平方米为3125元，总价为250000元。由于还未交房，如实际房屋面积不足或超过80平方米，由乙方与拆迁办按实际面积及标准进行结算，且结算中如涉及到楼层调节等，一切费用及所得由乙方承担，与甲方无关。第五条本协议签订之日，乙方向甲方支付全部房款250000元。付款方式可用银行转账及现金的方式。第六条本协议签订之日，甲方将《房屋拆迁实物还建安置协议书》原件交给乙方保管。第七条本协议签订后，甲方应及时通知乙方选取房号，且在拿到房号后协助乙方办理开取证明、仲裁等手续。在交房时和统一办理产权证时，甲方根据乙方实际需要，必须积极配合不得推诿拒绝。以上办理过程中的所有相关费用全部由乙方承担。第八条在购房过程中，甲乙双方共同遵守协议约定。如因甲方或乙方的原因违反其中的任何约定，由违约方赔偿对方违约金150000元……第十条如出现违约情况，担保人负责协商直至追回受损方经济损失以及赔偿金，否则担保人负连带责任……”甲方程先国、佘小翠、乙方邓永静、担保人殷根发在该协议上签名按手印。程先国将程英的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（编号JX52-128-2/3）交由邓永静保管。同日，程先国出具了收条，表示收到邓永静购房款250000元。同日，殷根发（甲方）与邓永静（乙方）签订《保证合同》一份，约定：“经甲乙双方协商一致，甲方同意承担乙方与卖房者程先国签订的《购房协议》（以下简称主合同）的保证责任，甲乙双方特订立本保证合同。第一条甲方保证程先国依照主合同规定履行义务或者承担责任，程先国不履行协议约定时，甲方将承担主合同项下所有的责任和义务，首先按实物进行赔偿（将自己同等面积的房屋让给乙方，如确实无法用实物赔偿时，要对主合同项下的全部金额进行赔偿，包括购房款的利息、违约金及其他所有经济损失）。第二条乙方向甲方支付保证金30000元，甲方承担连带责任保证。第四条本合同的有效期限自签订之日起至主合同项下乙方所有的权利和经济补偿得到实现为止。第五条如甲方违反合同，除退回保证金，还必须向乙方赔偿违约金150000元”。甲方殷根发、乙方邓永静在该合同上签名按手印。同日，殷根发出具了收条，表示收到邓永静30000元担保金。2014年9月4日，为进一步明确乙方还建安置用房房号及建筑面积，程先国与汉阳区江堤街办事处、武汉晴川拆迁有限公司签订《补充协议》两份，约定程先国自愿选择江欣苑五期B区19栋11层2号，建筑面积118.43平方米，楼层调节价每平方米30元；江欣苑五期B区15栋22层3号，建筑面积76.10平方米，楼层调节价每平方米60元；A小区10栋2单元8层2号，建筑面积97.58平方米，楼层调节价每平方米30元。程英与汉阳区江堤街办事处、武汉晴川拆迁有限公司签订《补充协议》一份，约定程英自愿选择江欣苑五期B区23栋23层2号，建筑面积84.64平方米，楼层调节价每平方米60元。2014年1月29日，江欣苑农民（1）还建房五期（B区）项目取得建设用地规划许可证，用地性质为居住用地。同年6月5日，该项目用地取得武汉市建设用地批准书，准予作为国有建设用地。2017年12月，武汉市汉阳区江堤乡农业综合服务中心向程先国交付了新城丽景五期A区10栋2单元8楼2室（实测面积97.58平方米）房屋、新城丽景五期B区19栋11楼2室（实测面积118.65平方米）房屋和15栋22楼3室（实测面积75.65平方米）房屋，向程英交付了新城丽景五期A区10栋2单元8层2室（实测面积97.58平方米）。2018年4月20日，程先国、佘小翠将新城丽景小区B区23号楼23层2号房出租，每月租金为1200元。2018年10月25日，邓永静以程先国、佘小翠、殷根发为被告、程英为第三人起诉至一审法院，要求确认其与被告程先国、佘小翠签订的购房协议有效；判令程先国、佘小翠向其交付位于新城丽景小区B区23号楼23层2号房，并协助办理产权登记手续；判令殷根发对上诉债务承担连带责任；本案的诉讼费用由被告承担。2019年1月11日，邓永静撤诉。现邓永静再次起诉至一审法院。案经调解，双方当事人未达成一致协议。一审法院认为，邓永静与程先国、佘小翠于2011年7月6日签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。程先国、佘小翠辩称协议约定的80平方米还建房系程英的财产，其无处分权利，协议无效。对此，程先国、佘小翠未提交充分证据予以证明，而当时80平方米还建房对应的房屋坐落并不确定，虽然程先国交给邓永静保管的是程英的拆迁协议，但并不能据此表明双方买卖的是程英名下的还建房。且双方《购房协议》中约定的80平方米还建房明确为程先国名下的还建房，双方未对《购房协议》标的物进行变更。故对程先国、佘小翠的抗辩意见，一审法院不予采信。程先国、佘小翠2017年12月取得新城丽景还建房三套，分别坐落于新城丽景五期A区10栋2单元8楼2室（实测面积97.58平方米）、五期B区19栋11楼2室（实测面积118.65平方米）和15栋22楼3室（实测面积75.65平方米）。程英名下的还建房坐落于新城丽景五期A区10栋2单元8层2室（实测面积97.58平方米）。程先国名下的坐落于新城丽景15栋22楼3室房屋面积最接近于80平方米，程先国、佘小翠应按协议约定向邓永静交付新城丽景15栋22楼3室（实测面积75.65平方米）还建房。依双方所签《购房协议》第四条约定，如实际房屋面积不足或超过80平方米，由乙方与拆迁办按实际面积及标准进行结算，且结算中如涉及到楼层调节等，一切费用及所得由乙方承担，与甲方无关，因此邓永静要求程先国、佘小翠退还房屋面积差价款没有依据，一审法院不予支持。程先国、佘小翠还建房于2017年12月收房，但至今未向邓永静交付，构成违约，一审法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为20000元。殷根发作为程先国的担保人与邓永静签订《保证合同》，约定了保证方式及保证责任范围，殷根发应对程先国、佘小翠的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、邓永静与程先国、佘小翠于2011年7月6日签订的《购房协议》合法有效；二、程先国、佘小翠于判决生效之日起十五日内向邓永静交付位于武汉市汉阳区新城丽景15栋22楼3室还建房；三、程先国、佘小翠于判决生效之日起十五日内向邓永静支付违约金20000元；四、殷根发对程先国、佘小翠上述债务承担连带责任；五、驳回邓永静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,483元由程先国、佘小翠负担，此款邓永静已交纳，程先国、佘小翠于判决生效之日起十五日内将应承担的款项直接支付给邓永静。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明：2017年12月，武汉市汉阳区江堤乡农业综合服务中心向程先国交付了新城丽景五期A区10栋2单元8楼2室（实测面积97.58平方米）房屋、新城丽景五期B区19栋11楼2室（实测面积118.65平方米）房屋和15栋22楼3室（实测面积75.65平方米）房屋，向程英交付了新城丽景小区B区23号楼23层2号房（实测面积84.71平方米）。2018年4月20日，程先国、佘小翠将新城丽景小区B区15栋22楼3室（实测面积75.65平方米）房屋出租，每月租金为1200元。本案其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，程先国、佘小翠与邓永静签订的《购房协议》系双方当事人的真实意识表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行各自义务。程先国、佘小翠上诉称协议约定的80平方米还建房系程英的财产，其无处分权利，协议无效，其主要依据是程先国交给邓永静保管的是程英的拆迁协议。本院认为，程先国、佘小翠的该上诉理由不成立，理由是：首先，《购房协议》明确约定程先国将自己的一套还建房出售，并且约定房屋面积为80㎡；其次，签订安置协议书时程先国自己名下的还建房确实有一套80㎡的房屋，并且该房屋与另外一套110㎡系同一份安置协议书载明的还建房屋；再次，从上述协议第六条的约定来看，程先国将程英的拆迁协议交给邓永静保管的目的属于保证性质。即便是程先国出售的是程英的还建房，也不存在无效的情形，首先，程先国、佘小翠系程英的法定监护人，有权处分被监护人的财产，不存在恶意串通、故意损害程英合法权益等法定无效的情形，并且程英的还建房面积为84.71㎡，上述认定可以更好的保护程英的权利。关于一审程序问题，前案以邓永静撤诉结案，撤诉后当事人仍可以再起诉，一审审理本案符合规定。综上所述，程先国、佘小翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7483元，由上诉人程先国、佘小翠负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年十二月二十四日书记员 陈喜兰