广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执复759号 复议申请人（异议人、利害关系人）：广州市xxx企业管理有限公司，住所地广州市海珠区xx路2号xx铺、xx铺。 法定代表人：陈x伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴东梅，广东法制盛邦律师事务所律师。 申请执行人：周x腾，男，1966年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：涂x钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。 复议申请人广州市xxx企业管理有限公司（下称xxx公司）不服广东省广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）（2019）粤0105执异259号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海珠法院在执行申请执行人周x腾申请执行涂x钧房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年2月28日发出公告责令广州市前捷物业管理有限公司及南珠广场的商铺使用人于2019年3月31日前将所占用的商铺清空交由海珠法院处理。利害关系人xxx公司提出书面异议称，其是通过与陈x辉签订合法有效的租赁合同，属于有效租赁，并且租赁合同未到期，并不存在法院查封的情况。综上，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条规定，请求中止对xx路2号xx、xx号商铺的执行。 海珠法院查明，2013年8月2日，关于周x腾诉涂x钧、广州市xx商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，海珠法院作出（2012）穗海法民三初字第2644号民事判决判令：解除周x腾与涂x钧于2011年1月25日签订的《商铺买卖合同》；涂x钧返还房款449827元，税费28284元给周x腾、支付违约金89966元给周x腾；等。判后，涂x钧不服上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法民五终字第3698号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年12月21日，因涂x钧未主动履行义务，周x腾向海珠法院申请强制执行，海珠法院以（2014）穗海法执字第434号立案执行。 执行过程中，海珠法院发现涂x钧尚有众多作为被执行人的执行案件并未履行义务，债务金额达6800余万元。为此，海珠法院于2014年1月至9月期间分批查封了涂x钧所有的位于广州市海珠区xx路2号154等共408个商铺（但不包括xx路2号xx、xx号商铺），并均在查封期限届满前采取继续查封措施。2017年10月10日，海珠法院作出（2014）穗海法执字第434号执行裁定，拍卖上述商铺，但并未能拍卖成交。 2019年2月28日，为查明上述商铺的现状，以便继续拍卖处理，海珠法院发出（2019）粤0105执告14号公告，责令广州市前捷物业管理有限公司及南珠广场的商铺使用人于2019年3月31日前将所占用的商铺清空交由海珠法院处理，逾期未清空的，海珠法院将依法强制予以清场并依法追究相关责任人的法律责任。 2019年4月3日，因上述商铺没有间隔，且与其他法院查封的商铺交叉并均有人使用，海珠法院遂发函委托广东省地质测绘院对已查封的商铺予以测绘以明确具体位置，并核实能否基于现状对上述商铺进行测绘。2019年4月23日，该院函复称：已查封的408个商铺无法恢复界址点原状，由于该商铺仍在运营中，现场装饰及堆放障碍物较多，商铺原界址点难以恢复，调查和测绘均无法开展，按现状暂不具备测绘条件，而测绘应具备的条件及解决方案为：（1）对运营中商铺进行清场，拆除现有间隔，确保原界址点、地物点要素具备测绘条件；（2）提供商铺附图，附图应能清晰显示每个商铺的尺寸、套内面积、分摊面积及建筑面积等信息；（3）应提供建设工程规划验收合格证一至三层附图，附图须清晰可读；等。 另查，2018年4月10日，（乙方、承租人）xxx公司与（甲方、出租人）陈x辉签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于海珠区xx路2号xx、xx铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为18.2平方米；租赁期限从2018年4月15日至2023年4月14日；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；等。 再查，上述xx、xx号铺的产权人均为陈x辉，单独所有，建筑面积分别为8.8049平方米和9.3978平方米，并无查封、抵押登记信息。 海珠法院认为，xxx公司以其系xx路2号xx、xx铺的承租人为由主张中止执行，故该院发出公告责令包括xxx公司在内的商铺使用人将所占用的商铺清空是否适当是本案的争议焦点。结合案件的具体情况，海珠法院评析认为，xxx公司所主张的xx路2号xx铺、xx铺的产权人为陈x辉，并非涂x钧，故该商铺并不属于该院需要查封、拍卖的财产范围，海珠法院所采取的查封、拍卖措施并未涉及到陈x辉、xxx公司的利益。但是，由于海珠法院所查封的涂x钧名下的400余个商铺的原界址不清，无法划分每个商铺的具体位置，且由于所查封的商铺与其他产权人的商铺共同构成南珠广场的整体商铺，为了明确区分各自商铺的具体位置，在无法按现状进行测绘的情况下，需要对整体商铺清场以便查清各自商铺的原界址点等要素以保障测绘的顺利开展，故该院发出公告责令包括登记在其他产权人名下的商铺使用人清空并无不当。如前所述，正是由于整体商铺的界址模糊不清，每个商铺的具体位置不明，该院发出公告责令xxx公司将所占用的商铺清场并不是为了拍卖陈x辉名下的商铺，更不是为了否定xxx公司所主张的承租权，而是为了统一进行测绘以便查清已查封商铺的现状，在明确每个商铺的界址后反而更有利于保护各商铺的产权人、使用人的合法权益，故xxx公司作为商铺使用人在本次测绘当中负有协助与配合的义务，其主张中止该措施的执行，理由不成立。海珠法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条的规定，驳回xxx公司的异议请求。 xxx公司不服向本院申请复议，称:其与陈x辉签订合法有效的租赁合同进行承租，涉案商铺不存在法院查封的情况，属于有效租赁，并且合同未到期。海珠区xx路2号xx、xx号商铺的产权人为陈x辉，并非涂国均，不属于法院查封拍卖的财产范围。海珠法院却以所查封的涂国均名下400余个商铺的原址不清，无法划分每个商铺的具体位置，需要对整体商铺清场以便查清各自商铺的原界址点等要素以保障测绘的顺利开展为由，责令其他产权人名下商铺使用人清空。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，xx路2号xx、xx号商铺属于产权人陈x辉所有，其合法享有承租的物业。海珠法院未对涉案查封商铺及其他产权人的商铺具体位置进行明确的情况下就草率要求其他产权人清场是非常不负责任的表现，在依据判决保护债权人权益的同时不能损害其他产权人的合法权益，海珠法院从未对其他产权人清场的流程、受损失的权益该如何补偿等问题与商铺使用人及产权人进行过任何的沟通、讨论。为保证其合法权益不受侵害，故请求撤销（2014）穗海法执字第434号执行裁定书，裁定中止海珠法院对其承租的广州市海珠区xx路2号xx、xx号商铺清场的执行行为。 对海珠法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院认为，复议申请人xxx公司以其对xx路2号xx号、xx号铺享有合法租赁权为由，请求中止对该商铺的清场行为。据xxx公司提交的《广州市房屋租赁合同》反映，其向产权人陈x辉承租使用上述两商铺。虽然该两商铺的产权并未被海珠法院查封，但在实际使用上，该两商铺没有间隔，与xx路2号的其他产权人的商铺（包括法院查封的商铺）共同构成南珠广场的整体商铺。由于整体商铺的界址模糊，各个产权商铺的具体位置不明，海珠法院发出公告责令南珠广场的商铺使用人清场，以统一进行测绘。xxx公司要求中止对xx号、xx号两商铺的清场，但其并无举证证明该两商铺在南珠广场的具体位置、界址、与其他商铺是否交叉等情况，其异议主张缺乏依据。故海珠法院裁定驳回xxx公司执行异议的处理正确，依法应予维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下： 驳回广州市xxx企业管理有限公司的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105执异259号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 (此页无正文) 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十二月十九日 书记员  阮晓瑜 -1-