福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异293号 异议人（被申请人）：朱巧玲，女，1968年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杜立武、黄兴源，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 申请人：振源（厦门）工业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路振源大厦。 法定代表人：李世煌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈长城、郭松，福建远大联盟律师事务所律师。 被申请人：罗江莉，女，1982年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杜立武、黄兴源，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 本院在审理申请人振源（厦门）工业有限公司与被申请人罗江莉、朱巧玲股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，被申请人朱巧玲提出保全异议，要求解除对其本人名下位于龙湖环集美湖（二期）4#楼12层1206单元、13层1302单元和13层1303单元的房产（以下简称“案涉房产”）所采取的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人朱巧玲称，原告振源（厦门）工业有限公司诉被告罗江莉、朱巧玲股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，法院业已立案受理。原告振源（厦门）工业有限公司向法院提出财产保全申请，请求查封、冻结罗江莉、朱巧玲名下价值460万元的财产。法院于2019年7月18日作出（2019）闽0203民初13618号裁定书，裁定：查封扣押、冻结被申请人罗江莉、朱巧玲价值460万元的存款或等值财产之后，法院于2019年7月30日实际查封了朱巧玲名下J2010P01（凤凰花城）A1地块3#楼B梯31层3103室房产（下称“集美3103号房产”）、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产（下称“集美1302号房产”）、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产（下称“集美1303号房产”）、龙湖环集美湖（二期）4#楼12层1206单元（下称“集美1206号房产”）、集美区纺织东路75号半地下层第349号车位（下称“349号车位”）、同安区环城南路597号房产（下称“同安597号房产”）及罗江莉名下思明区湖滨南五里5-18号地下室C149号车位（下称“C149号车位”）。异议人认为，法院查封的集美3103号房产市场价值200多万元、349号车位市场价值27万元、同安597号房产是沿街店面市场价值400多万元、C149号车位市场价值也有60多万元，前述房产、车位价值总计约700万元，法院还另外查封了申请人名下的集美1302号房产、集美1303号房产、集美1206号房产三套商品房，法院查封的财产价值显然已经远远超过（2019）闽0203民初13618号裁定书裁定保全的460万元的价值范围，属于超标的额查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押冻结。另因异议人与案外人厦门翔洲房地产开发有限公司已经解除对上述集美1302号房产、集美1303号房产、集美1206号房产的购房合同，并因撤销该三套房产的网签及备案登记手续发生争议，经思明区人民法院诉讼调解解决。前述相关调解书确认异议人应在2019年10月30日前配合厦门翔洲房地产开发有限公司办理撤销相关房产的网签及备案登记手续。异议人在办理撤销手续过程中才发现本案房产已经被法院采取保全措施。若不及时对上述3套房产解除保全措施，将导致申请人对案外人的违约责任进一步扩大，给案外人造成巨大经济损失，同时也会导致因超标的额保全给异议人造成的损失引发新的诉讼，增加各方当事人诉累，浪费司法资源。综上所述，异议人认为法院对朱巧玲、罗江莉名下财产采取的保全措施已经明显远超过标的额，本案保全的集美3103号房产、同安597号房产、349号车位、C149号车位，就已经远超出振源（厦门）工业有限公司申请保全的债权金额，对于超出的集美1302号房产集美1303号房产、集美1206号的保全措施应当依法予以解除。据此，异议人请求解除对其名下位于龙湖环集美湖（二期）4#楼12层1206单元、13层1302单元和13层1303单元的房产所采取的查封措施。异议人提交同安597号房产产权证、发票、租赁协议书、集美3103号房产商品房合同、备案证明、发票、链家官网上相似房源报价、贷款情况截图、349号车位产权证、发票、龙湖环集美湖房产的解除协议、调解书等证明其主张。 申请人振源（厦门）工业有限公司答辩称，一、朱巧玲所述查封房产的价值，依据明显不足。1、597号店面的价值仅为285万元。285万元，是朱巧玲实际支付的购房款，是购房款的实际开票金额。该店面并非住宅，从一般经验也无法判断该房产价值必然提高，事实是，厦门市地区住宅房产涨价确实有些涨，不过各楼盘情况不一，但商业地产整体没涨，降价的比比皆是。朱巧玲声称该房产价值400万，没有任何依据。申请人暂且同意该房产按购买时的价格进行估值。2、3103室房产的残值约48万元。该房产购买价为127.2万元，尚有按揭贷款78.8万元未还。申请人同意按购买价扣除按揭款进行估值，残值约48万元。朱巧玲提供的网络信息，该房源信息是否真实不清，而且即便真实，也不是真实的成交价，不能作为认定价值的参考。3、349号车位的价值为19万。申请人同意按购买价进行估值。朱巧玲声称价值为25万元，没有任何依据。4、1302号、1303号、1206号房产的残值均为61万元。三套房产的购房价均为121万元，每套房产均按揭抵押60万元。申请人同意按购买价扣除抵押进行估值，每套房产残值均为61万。朱巧玲在查封后与开发商解除买卖合同，开发商需返回的价款仅为61万元及利息，也足见该房产的残值仅为61万元。5、罗江莉名下C149号车位价值不清。综合以上，从朱巧玲提供的材料，原告同意查封房产的暂估价值约535万元。对于超额部分的，申请人同意予以解封。需要说明的是，关于房产的价值，申请人在此前无法判断其价值，而且按现有材料也仅是预估。申请人申请的保全金额明确以460万为限。二、对于解除查封三套房产，申请人不予同意。保全在前，双方协商解除房屋买卖合同在后，保全不存在错误。即便双方有权解除合同，保全及于附着于该房产的价值，也就是开发商应返还的款项183万元及利息。三、超额查封部分，申请人同意解除被申请人朱巧玲名下龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产的查封。 本院查明，原告振源（厦门）工业有限公司与被告罗江莉、朱巧玲股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，申请人振源（厦门）工业有限公司向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结被申请人罗江莉、朱巧玲价值460万元的财产。申请人提供中国平安财产保险股份有限公司泉州中心支公司担保函作为保全担保。本院于2019年7月18日作出（2019）闽0203民初13618号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人罗江莉、朱巧玲价值460万元的存款或等值财产。”根据振源（厦门）工业有限公司申请，本院已采取以下财产保全措施：于2019年7月30日查封被申请人名下J2010P01（凤凰花城）A1地块3#楼B梯31层3103室房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼12层1206单元、集美区纺织东路75号半地下层第349号车位、同安区环城南路597号房产，保全期限为3年。于2019年7月30日查封被申请人罗江莉名下思明区湖滨南五里5-18号地下室C149号车位，保全期限为3年。 另查明，朱巧玲名下J2010P01（凤凰花城）A1地块3#楼B梯31层3103室房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，被担保主债权数额为89万元，登记时间为2016年5月30日。朱巧玲名下龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，被担保主债权数额为60万元，登记时间为2017年10月19日。朱巧玲名下龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，被担保主债权数额为60万元，登记时间为2017年10月19日。朱巧玲名下龙湖环集美湖（二期）4#楼12层1206单元房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，被担保主债权数额为60万元，登记时间为2017年10月19日。 异议人朱巧玲向本院提交一份《房屋租赁合同书》，朱巧玲将同安区环城南路597号房产出租给洪伟易，合同签订日期2019年6月3日，租期是10年，租金前三年每年6万，租金每年一付，之后每年递增等。 本院认为，异议人朱巧玲主张本院查封的异议人财产超过460万元的价值，属于超额保全。但本案查封的（凤凰花城）A1地块3#楼B梯31层3103室房产及龙湖环集美湖的三套房产均系银行债权抵押物，同安区环城南路597号房产租约十年，存在权利受限情形。异议人提供的证据只能证明其部分主张，未能证明其全部主张。申请人答辩中确认本案存在部分超标的，同意解除龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产的查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 一、解除对朱巧玲名下龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1302单元房产、龙湖环集美湖（二期）4#楼13层1303单元房产的查封。 二、驳回异议人朱巧玲的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向厦门市中级人民法院申请复议。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。