河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初21838号原告（反诉被告）：河南康广房地产有限公司，住所地郑州经济技术开发区第十七大街以西、经南八北支路以北康桥悦城二号院2号楼。法定代表人：高军，总经理。委托代理人：李经浩，该公司员工。委托代理人：单婷，该公司员工。被告（反诉原告）：贾发祥，男，1958年8月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：侯亮亮，河南千业律师事务所律师。委托代理人：陈宗镇（女婿），男，1985年10月09日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告河南康广房地产有限公司（以下简称康广公司）与被告贾发祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告贾发祥在本案审理期间提起反诉，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。康广公司的委托代理人李经浩、单婷，贾发祥及其委托代理人陈宗镇、侯亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康广公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除康广公司与贾发祥于2018年12月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为J180××××6180）及补充协议；2、判决贾发祥协助康广公司撤销涉案房屋的备案登记和预告登记；3、判决贾发祥向康广公司支付违约金25433.66元（1271683×2%）；4、本案诉讼费由贾发祥负担。事实与理由:康广公司、贾发祥于2018年12月20日签订了编号为J180××××6180的《商品房买卖合同》，约定贾发祥购买康广公司所开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××楼××单元××房屋××套，合同总价1511423元。合同第六条约定首付款461423元，应于2018年12月20日以现金形式支付，尾款105万元，应于2019年1月20日以商业贷款形式支付，贾发祥在支付部分首付款239740元后，一直未支付房屋余款，造成康广公司1271683元余款至起诉时一直未收到，已严重违约。依据该合同第七条第（2）款的约定，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，即1271683×2%=25433.66元。康广公司为维护自己的合法权益，诉至本院。贾发祥辩称，1、贾发祥与原告签订合同的时间为2019年5月1日，不是原告起诉所述的2018年12月20日，原告要求解除双方签订的合同，没有法律和事实依据，不应得到法庭支持，贾发祥于2018年3月13日交付首付款233903元，交付维修基金5837元，后贾发祥一直等待签订正式的房屋买卖合同，原告一直到2019年5月1日通知贾发祥签订商品房买卖合同，原告通知贾发祥签订合同的目的不是正常的继续履行合同，而是按照原告的意思走合同报废手续才给与签订商品房买卖合同，所以整个合同签订过程原告都存在欺诈贾发祥不予正常履行合同的主管恶意，应当承担相应的违约责任，贾发祥与此过程中多次要求原告签订正常的商品房买卖合同，支付相应的款项来取得相应的房屋所有权，达到签订该合同履行该合同的目的，贾发祥有证据来证明此过程，但是原告以各种理由搪塞贾发祥，阻止签订该合同，原告在通知贾发祥2019年5月1日才签订该合同，在此过程中原告也通知贾发祥办理贷款30万元首付款，贾发祥完全配合原告办理了所有的手续，至此贾发祥共支付该房屋首付款533903元，所以贾发祥在此过程中没有过错，不承担相应的违约责任，2、补充协议纯属子无须有，原告与贾发祥从来没有签订补充协议，所以不存在解除补充协议这个请求，事实上恰恰相反原告与任何业主签订房屋买卖合同时都签订了补充协议，唯独原告与贾发祥没有签订补充协议，所以原告的起诉自相矛盾，该起诉也反映了原告与贾发祥签订合同的原告欺诈主观故意，对此原告应当承担相应的法律责任，给贾发祥造成的损失应当予以赔偿，返还贾发祥交付的首付款项533903元和维修基金5837元，及使用该两笔款项期间的相应利息23842元，同时赔偿给贾发祥造成购房不能同期房屋市价差173443元及相应的违约金，3、原告所诉第二项诉讼请求撤销备案登记，是皆因原告欺诈贾发祥造成的事实，贾发祥没有责任协助原告撤销备案登记，该项请求不是本案的民事审理范围，是行政机关的职权范围。贾发祥向本院提出反诉请求：1、判决康广公司返还贾发祥房屋维修基金5837元和部分房款533903元及康广公司使用该两笔款项期间的利息23842元（5.85%8×2397408×17）；2、判决康广公司赔偿房屋市价差损失款173443元[（19000-17131）×92.8]；3、判决康广公司支付违约金10795元[（5837＋533903）×0.02]，以上三项费用合计为748819元；4、本案诉讼费由康广公司负担。事实与理由:贾发祥于2018年3月13日交付康广公司部分购房款项233903元和房屋维修基金5837元，用于购买涉案房屋，合同约定总价款为1511423元。2018年6月20日康广公司要求贾发祥办理贷款30万元，至此贾发祥已支付购房款533903元。2019年5月1日，在康广公司的欺诈下，贾发祥于售楼部签订《商品房买卖合同》，该合同签订后康广公司没有继续履行合同给贾发祥造成了极大损失。为维护自己的合法权益，依法提起反诉。康广公司辩称，第一，贾发祥应当于2018年12月20日签订编号为J180××××6180的《商品房买卖合同》时根据该合同第六条的约定向答辩人缴纳房屋首付款461423元，截止2019年8月23日，康广公司仅收到房款239740元（其中包含部分购房首付款161423元和购房装修款72480元）；第二，康广公司曾多次催促，贾发祥仍拒绝履行，已构成根本违约应承担违约责任；第三，贾发祥提起反诉是为了侵吞康广公司本诉违约金，显属恶意诉讼；第四，《商品房买卖合同》签订后，康广公司已依约积极履行合同备案、房屋预告登记等义务，没有违约，贾发祥的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。康广公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，康广公司与贾发祥签订《商品房买卖合同》（合同编号：J180××××6180）一份，约定：约定贾发祥购买康广公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××联动大道以西、××、××以北××单元××房屋××套，建筑面积共89.8平方米；合同总价1511423元，首付款461423元应于2018年12月20日交付，余款105万元交付时间为2019年1月20日，付款方式为商业贷款；贾发祥若未按照本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，康广公司有权解除合同，合同解除后贾发祥应当按累计应付款的2%支付违约金。康广公司出具的收据显示，2018年3月13日贾小莉（贾发祥的女儿）曾向康广公司交付5837元的维修基金、233903元的房款，房源为30号楼1403，代交款人张宁宁，收款人马晓晓。另查明涉案房产曾办理过合同备案及预告登记，备案信息显示合同的签订时间为2018年12月20日。本院认为：康广公司与贾发祥签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。本案中，贾发祥未按约定付款，构成违约，符合双方约定的合同解除条件，康广公司有权解除合同。对于康广公司要求解除其与贾发祥于2018年12月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为J180××××6180）及补充协议并要求贾发祥协助办理解除备案及注销预告登记手续的请求，本院予以支持。对于康广公司要求贾发祥承担违约金25433.66元[（1511423-5837-233903）×2%]的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于贾发祥诉称已办理贷款并交付康广公司30万元的意见，证据不足，本院不予采纳；对于贾发祥要求康广公司返还房屋维修基金和部分房款，合计为239740元，本院予以支持，本院认定从康广公司应返还款项中扣除贾发祥应承担的违约金后的214306.34元（239740-25433.66）由康广公司返还。对于贾发祥请求康广公司支付购房不能的市场差价及违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南康广房地产有限公司与被告贾发祥于2018年12月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为J18004666180）及补充协议；二、被告贾发祥于本判决生效后三十日内协助原告河南康广房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为J18004666180）的备案解除手续及预告登记注销手续；三、反诉被告河南康广房地产有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告贾发祥返还房屋维修基金和部分房款214306.34元；四、驳回反诉原告贾发祥的其他反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费436元减半收取计218元，由被告贾发祥负担；反诉案件受理费11278元减半收取计5639元，由反诉原告贾发祥负担3191元，反诉被告河南康广房地产有限公司负担2448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇一九年十二月二十日书记员  徐亚欣