四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再45号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川西部鞋都有限责任公司，住所地：四川省成都市川藏路中国西部鞋都工业园南片区（武侯新城管委会内）。 法定代表人：黄富豪，总经理。 委托诉讼代理人：卢晓东，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘筠悦，国浩律师（成都）事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋炳翠，女，1980年12月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：沈辉，四川循定律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师所事务所律师。 再审申请人四川西部鞋都有限责任公司（以下简称鞋都公司）因与被申请人蒋炳翠商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终7852号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月14日作出（2018）川民申4233号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人鞋都公司及其委托诉讼代理人卢晓东、刘筠悦，被申请人蒋炳翠委托诉讼代理人沈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鞋都公司再审请求，驳回蒋炳翠的全部诉讼请求。事实及理由：1.其无法在2013年12月10日的原定期限前为蒋炳翠办理完毕案涉房屋商业性质的产权证，系政府因素及航空限高因素所致，系合同约定的免责事由，鞋都公司不应承担违约责任。2.鞋都公司于2014年4月21日、5月27日，分别两次以公证通知方式蒋炳翠配合进行消防整改，办理产权证，但二审认为该公证书“只能证明鞋都公司向蒋炳翠发送了配合消防整改的通知，但无法证明蒋炳翠收到并知晓该情况”错误，其是按照合同约定的地址送达，根据合同约定的内容，因地址变更导致通知不能送达，乙方须承担全部责任，在甲方通知发出后的五日内即视为乙方收到，因此，自2014年4月21日消防整改通知发出后，鞋都公司也无需承担逾期办证违约金。3.二审认定鞋都公司于2016年12月10日寄送的办理产权通知书与鞋都公司所提“消防整改是办理产权的前提”的抗辩理由自相矛盾错误。4.一、二审未对过高的违约金进行调整不当。鞋都公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 蒋炳翠请求维持二审判决，答辩称：1.签订协议时，双方均知道土地需要变性，案涉房屋买卖协议是双方订立，不违反法律规定，对双方均有约束力。2.鞋都公司未按照规定给其办不动产权证，是明显的违约行为。蒋炳翠委托诉讼代理人并提出，鞋都公司在诉讼中一直称无违约责任，仅要求不支付违约金，并未提出调减违约金，人民法院如主动调减违约金系滥用司法权。 蒋炳翠向一审法院起诉请求：1.鞋都公司向蒋炳翠支付自2013年12月10日起，按每日已付物业价款万分之三计算至产权证书办妥为止的违约金（暂计至2017年1月10日为人民币1706077.93元）。2.鞋都公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月10日，蒋炳翠（乙方、买受方）与鞋都公司（甲方、出卖方）签订《鞋王大厦物业买卖协议》，约定乙方向甲方购买位于成都市武侯区（中国女鞋之都品牌企业基地），鞋王大厦第ＢＣ幢第14层第Ｂ1402、Ｃ1401、Ｃ1402号物业，建筑面积为905.26平方米，单价为5026.18元／平方米，总价款为455万元。乙方同意在协议签订时向甲方一次性支付物业购买款项。甲方应在2010年1月30日（原文如此）前将该物业交付乙方使用。关于物业的产权办理，特别说明该协议所约定的物业价款是建立在该物业目前的用地性质为工业用地的基础上的，由于政府相关部门已调整该物业所在区域的土地规划，因此，双方同意将来因用地性质变更为商业用地产生相应的调规变性费用（以政府相关部门核定价格为准）由乙方承担。物业交付后，甲、乙双方应当积极配合办理该物业的产权过户登记手续。在乙方积极配合的前提下，甲方承诺于乙方收房之日起三年内为乙方办妥与土地用途及性质相应的产权证书。为顺利办理物业产权过户登记，乙方应按甲方的要求并履行以下义务，否则，办理产权过户登记时间予以相应顺延，由此造成的责任由乙方承担：1、已缴足调规变性费用；2、物业购买款项及相关违约金或其他费用（如有）已全部支付甲方；3、已按甲方之要求提供真实、合法、有效的办理产权证所需由乙方提供的资料，并按甲方之要求已完善房管部门办理产权过户登记的需要或要求签署的法律文书，且应向甲方支付按国家规定由乙方承担的办理物业产权的各项税费。若因甲方原因致使乙方未能在约定期限内取得产权证书的，乙方有权选择以下任何一种方式处理：1、解除本协议……2、继续履行本协议，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付已付物业价款万分之三的违约金。协议还约定双方免责条款，即双方免责事由包括该协议生效后该物业所在地发生战争以及发生五级以上地震、水灾、火灾、大风等重大自然灾害，政府行为或执行法律法规政策等情形。若因免责事由造成该协议不能履行时，双方可终止该协议，互不承担违约责任或赔偿责任。协议终止的，乙方应将物业退还甲方，甲方退还乙方已付物业款项。上述《鞋王大厦物业买卖协议》签订后，蒋炳翠向鞋都公司支付了全部物业价款455万元，2010年12月13日鞋都公司向蒋炳翠出具了《收据》。鞋都公司于2010年12月10日向蒋炳翠交付了所购物业。 2011年6月16日，鞋都公司向蒋炳翠致以《通知书》，通知蒋炳翠所购物业所在的土地用地性质将由工业用地调整为商业金融用地，需向政府补交调规变性费用491601.44元。同日，蒋炳翠即将全部调规变性费用491601.44元支付给鞋都公司，鞋都公司向蒋炳翠出具了《收据》。此后，蒋炳翠至今未能在鞋都公司协助下办理所购物业的产权证，蒋炳翠遂起诉至法院。 一审法院认为，蒋炳翠与鞋都公司之间签订的《鞋王大厦物业买卖协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应按该协议的约定享受权利、履行义务。根据协议，蒋炳翠已履行了支付物业价款及土地性质调规变性的费用，鞋都公司亦向蒋炳翠交付了物业，但尚未协助蒋炳翠办理物业的产权证，已超过了协议约定的办理期限，鞋都公司的行为已构成违约，应向蒋炳翠支付违约金。关于鞋都公司所抗辩的免责事由，即涉案房屋涉及用地性质调整，且后又涉及航空限高等，所以鞋都公司未能及时协助蒋炳翠办理物业的产权证系由用地性质调整、航空限高等政府行为造成，对此，一审法院认为，双方在签订《鞋王大厦物业买卖协议》时即明确该物业所在土地的用地性质当时为工业用地，以后将调规变性，且约定蒋炳翠需承担土地调规变性所产生的费用，所以，土地性质的调整变化本来就是双方在签订协议时已经完全、清楚预见的事由，不属于不可预见、无法预防的意外情况。至于航空限高鞋都公司也没有举出蒋炳翠所购物业所在楼栋存在突破航空限高的事由受到有关部门勒令整改从而导致产权办理不能的具体证据，所以，鞋都公司关于存在免责事由的理由不成立；至于鞋都公司抗辩中提出的蒋炳翠尚有未缴纳款项（房屋面积补差款、税费）的理由，因鞋都公司未举证证明其在约定的办理产权证期限内向蒋炳翠发出过缴纳上述款项的通知对方未予理睬的情形存在，所以该理由仍不成立。关于违约金金额，鞋都公司虽然认为偏高，但未请求人民法院予以适当减少，一审法院不作调整处理。 据此，一审法院判决：鞋都公司于判决生效之日起十日内支付蒋炳翠违约金（以物业价款455万元为基数，自2013年12月10日起计算至物业产权证实际办理之日止，息率为每日万分之三）。 鞋都公司不服，提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回蒋炳翠的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清、逻辑论断有误。1.物业买卖协议签订时，鞋都公司无法预见土地性质必然调整。成都市国土局的文件中载明的是“建议同意”调整土地用途，并非“同意”，直到2011年3月4日案涉土地性质调整方案才最终落定。2.即使鞋都公司预见土地性质必然调整，不等于公司可以预见并克服、避免土地性质调整过程中的一切风险及意外情况。2014年4月10日鞋都公司才取得案涉房屋所在地的建设工程规划许可证。故由于无法预见、无法克服及避免的事由，致使鞋都公司无法在合同约定的期限前为蒋炳翠办理完毕房产证，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条的规定，鞋都公司不应承担责任。3.蒋炳翠配合进行消防整改，符合案涉房屋规划设计，是办理案涉房屋商业性质产权的前置条件。案涉房屋的消防整改部位位于蒋炳翠的专有部位范围内，无其配合消防整改即无法进行。消防无法整改，案涉房屋即不满足规划设计，案涉房屋的分户产权也无法办理。蒋炳翠至今未配合整改，造成产权证办理逾期，系其自身责任所致。（二）一审法院适用法律错误。即使逾期办证责任系鞋都公司所致，2015年2月14日前的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。蒋炳翠未举证其损失，且鞋都公司已抗辩物业协议约定违约金标准过高，但一审法院未依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对物业协议约定的违约金标准予以调低。 蒋炳翠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在鞋都公司免责的事由。鞋都公司自行报规报建出卖房屋后申请对土地性质进行调整，以此作为抗辩理由不成立。一审中，鞋都公司对一审法院询问是否需要调整违约金的回应是认为其没有违约，故其在一审中并未提出要求一审法院调整违约金。蒋炳翠并未正常使用案涉房屋，也无产权证而无法正常经营，并不存在违约金过高的情形。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，鞋都公司为证明其主张，提交如下证据： 证据一：成都市武侯区人民政府成武府函[2013]201号函，拟证明土地变性导致重新报规报建及限高的问题是出现产权证超过合同约定期限未办理的主要原因。 证据二：（2014）川成蜀证内经字第76831号公证书，拟证明鞋都公司在2014年12月21日通过邮寄送达的方式向蒋炳翠送达要求进行消防整改的通知。 证据三：《办理产权通知书》及EMS邮单、送达情况查询录音音频及文字整理，拟证明鞋都公司通知蒋炳翠缴纳税费，其收到《办理产权通知书》后未履行办证所需的先履行义务。 蒋炳翠质证认为，证据一不是新证据，双方的合同中已明确约定了为蒋炳翠办证，以此函作为免责事由不成立。证据二不是新证据，蒋炳翠也未收到公证书中载明的函件。证据三不是新证据，且从EMS邮单上无法看出送达的内容，蒋炳翠也未实际收到该通知书。录音内容只能证明已签收，不能表明是本人签收。 二审法院对鞋都公司提交的上述新证据的真实性予以确认。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审法院认为，民事二审案件应当围绕上诉人的上诉请求进行审查，上诉人未与诉争的，二审不予审查。本案在二审中的争议焦点为：鞋都公司是否应向蒋炳翠支付违约金。二审对此评述如下： 关于是否存在无法预见、不可避免的免责情形。鞋都公司主张的不可抗力免责事由即案涉房屋涉及用地性质调整，该公司无法预见土地性质必然调整，后又涉及航空限高的问题。虽然鞋都公司主张其无法预见土地性质必然调整，但双方当事人签订的《鞋王大厦物业买卖协议》中已明确约定“由于政府相关部门已调整该物业所在区域的土地规划，因此，双方同意将来因用地性质变更为商业用地产生相应的调规变性费用（以政府相关部门核定价格为准）由乙方承担。”即在签订合同当时，双方都明确预见用地性质变更的情形。且蒋炳翠在合同约定的办证期间内已将全部调规变性的费用支付给了鞋都公司，现鞋都公司以此作为未办理产权证的抗辩事由，与逻辑常理不符。关于航空限高问题，鞋都公司在二审中提交的证据一明确载明鞋都项目超航空限高问题在2013年2月得以解决。故鞋都公司以此作为2013年12月10日未向蒋炳翠办理产权证书的抗辩理由，与逻辑常理不符。关于建设工程规划许可证的问题。鞋都公司在一审中提交的证据证明成都市规划管理局在2013年9月17日即同意补办案涉项目的《建筑工程规划许可证》。虽然鞋都公司在二审中主张其在2014年4月10日才取得建设工程规划许可证，但未提供证据予以证明，且也无法查明在规划管理部门批准办理后该公司是否存在怠于办理的情形。故鞋都公司提供的证据无法达到其在本案中存在不可预见、不可避免事由的证明目的，该公司以此作为免责事由，无充分的事实依据，二审不予支持。 关于违约金的问题。在一审庭审中，鞋都公司对于审判人员“你方认为这个金额是否合适”的回答是：“违约金偏高，但不是本案的焦点”，一审审判人员追问认为多少比较合适时，鞋都公司的回答是“我们没有违约”。从该庭审情况看，鞋都公司在一审中并未提出违约金标准过高的主张，故本案无法依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定对违约金进行调整。鞋都公司主张应对标准进行调整，无事实依据，二审不予支持。鞋都公司关于每日单独发生的违约金为“个体债权”，应分别适用诉讼时效的主张，无法律依据，二审不予支持。 关于蒋炳翠是否存在责任的问题。鞋都公司主张因蒋炳翠未配合消防整改，导致办证逾期。该公司提交的《公证书》只能证明其向蒋炳翠发送了配合消防整改的通知，但无法证明蒋炳翠收到并知晓该情况。况且，按照鞋都公司的逻辑，消防整改是办理案涉房屋产权的前置条件，而蒋炳翠至今仍未配合消防整改，那么案涉房屋就没有办理产权证的前提。但是该公司又提出其在2016年12月向蒋炳翠邮寄了《办理产权通知书》，通知蒋炳翠办理产权证，该做法与鞋都公司的上述抗辩理由自相矛盾。故鞋都公司以此作为免责事由，理由不充分。另外，鞋都公司虽能证明向蒋炳翠送达的EMS邮单号为1071760600519的快递已签收，但从邮单上并无法反映该公司向蒋炳翠邮寄的材料内容，故也不能以此证明蒋炳翠收到邮件后拒绝办理产权。 综上所述，二审法院判决驳回上诉，维持原判。 本院再审查明，2003年，中国女鞋之都在四川省成都市武侯区政府主导下先行建设后，于2007年补办工业性质的国有土地使用权证。2007年8月，中国女鞋之都的土地性质被调整为商业用地。2010年，鞋都公司取得建设用地规划许可证。2010年12月10日，蒋炳翠与鞋都公司签订《鞋王大厦物业买卖协议》，约定乙方向甲方购买位于成都市武侯区物业，建筑面积为905.26平方米，总价款为455万元。协议第五条“物业的产权办理”特别约定“该协议所约定的物业价款是建立在该物业目前的用地性质为工业用地的基础上，由于政府相关部门已调整该物业所在区域的土地规划，因此，双方同意将来因用地性质变更为商业用地产生相应的调规变性费用（以政府相关部门核定价格为准）由乙方承担。”2011年3月4日，鞋都公司与成都市国土资源局签订土地性质变更协议。2011年5月9日，鞋都公司取得土地性质变更后的《国有土地使用权证》。2012年3月5日，成都武侯新城管理委员会向鞋都公司递交函件,明确“中国女鞋之都品牌企业基地项目已基本建设完毕，但土地性质调整之后，该项目的报批报建仍需要按照商业规范重新审批，故最终办理完结时间不能确认。……请你司相关业务部门做好与该项目客户的沟通和协调工作。”2013年2月7日，成都市人民政府发出成府办（2013）5-9-64号，文件记载“明确限高管理是空军还是民航西南局审批，这类工作如何衔接，以免发生类似问题”，经政府协调后，成都市规划管理局于2013年9月17日同意补办案涉项目的《建设工程规划许可证》。鞋都公司于2014年4月10日取得《建设工程规划许可证》后，即公证后，于2014年4月21日、5月27日均以邮寄方式通知蒋炳翠配合进行消防整改及办理不动产权证，但因蒋炳翠不予配合，案涉商铺所有权证至今未办理。 本院再审认为，根据再审事由及答辩意见，结合本案审理查明事实，双方的分歧在于：（一）关于鞋都公司向蒋炳翠送达消防整改及有无过错的问题；（二）关于鞋都公司是否承担逾期办理不动产权证违约责任的问题；（三）关于案涉逾期办证违约金是否应予调减的问题。 （一）关于鞋都公司向蒋炳翠送达消防整改及有无过错的问题。本院认为，鞋都公司于2014年4月10日取得《建设工程规划许可证》后，即向蒋炳翠在案涉买卖合同中的约定地址经公证后，以邮寄方式送达消防整改及办理不动产权证的通知书，该通知行为及方式并未违反合同约定。根据《鞋王大厦物业买卖协议》第13条2款“乙方所提供的联系方式须准确无误，因地址有误造成通知不能到达的，乙方须承担全部责任。乙方在甲方通知发出后的五日内即视为乙方收到”的约定，本案不须审查蒋炳翠是否已收取该通知，蒋炳翠应自行承担地址、电话变更而未收到通知的责任。二审法院作出的“《公证书》只能证明鞋都公司向蒋炳翠发送了配合消防整改的通知，但无法证明蒋炳翠收到并知晓该情况”的认定加重了鞋都公司的送达义务，确有不当，本院予以纠正。 （二）关于鞋都公司是否承担逾期办理不动产权证违约责任的问题。根据本案查明事实，本院认为，认定鞋都公司是否该逾期办证违约责任需综合考虑以下两个因素，一是案涉商品房作为政府主导招商引资项目，其初始建设手续不规范的客观事实对本案的影响。二是鞋都公司要求蒋炳翠配合完成消防整改有无依据，是否为鞋都公司未能及时办证不动产权证的根本原因。 对于第一个因素，本院认为，开发商销售商品房须取得预售许可证，而预售许可证的取得意味着《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》均已办理齐全，故商品房销售后，只要建筑工程经竣工验收合格即可以办理国有土地房屋权属登记。根据该正常的商品房开发流程，开发商在销售商品房后当然负有不动产权证办理的主要义务，逾期办理亦应承担违约责任。但本案的特殊情况在于，鞋都公司和蒋炳翠于2010年12月10日签订《鞋王大厦物业买卖协议》的当日，鞋都公司即向蒋炳翠交付了向蒋炳翠交付了所购物业，并在合同第五条明确约定案涉物业所在土地的用地性质当时为工业用地，以后将调规变性，即案涉“中国女鞋之都”项目系在四川省成都市武侯区政府主导下先行建设，存在“先施工，后办证”的事实，此特殊情形表明政府部门对《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》的审批过程必然对案涉商铺产权证的办理期间产生直接的影响，因此，本案对政府部门作出上述许可文件的审批时间的确认应为认定开发商鞋都公司是否存在恶意拖延或懈怠办理情形的主要因素。本案中，鞋都公司虽于2011年5月9日取得变更为商业性质的国有土地使用权证，但成都市人民政府于2013年2月7日仍不能明确航空限高的审批机关，成都市规划管理局直至2013年9月17日方发文同意鞋都公司补办《建设工程规划许可证》，后于2014年4月10日向鞋都公司颁发《建设工程规划许可证》，鞋都公司随后于2014年4月21日、5月27日公证后，以邮寄方式通知蒋炳翠配合进行消防整改及办理产权证。上述事实表明，鞋都公司早已向政府规划建设部门递交了办理《建设工程规划许可证》的材料，而政府审批机关的不能确定是《建设工程规划许可证》延迟颁发的主要因素，也事实上导致之后的所有办证手续相应迟延。鉴于鞋都公司在2014年4月10日取得《建设工程规划许可证》后，自认于2014年4月21日就通知蒋炳翠配合消防整改和办理房屋产权证，本院认定鞋都公司的办证条件自2014年4月21日起即成就，并酌情以其发出第二次通知的时间2014年5月27日为逾期办理不动产权证责任的起算期间。 对于第二个因素，本院认为，因蒋炳翠在购买案涉商铺时对案涉物业土地性质必须调整变更，并经政府批准的事实已经完全明知并清楚预见，则政府部门在审批过程中对案涉物业原规划设计所提出的合规变更和调整的要求，既为出卖人鞋都公司责任，也为购房人蒋炳翠的义务。根据案涉房屋买卖合同第十条“双方之免责事由包括本协议生效后，政府行为或执行法律法规政策等情形。如因免责事由造成本协议不能履行时，双方可终止本协议，互不承担违约责任或赔偿责任。自本协议终止之日起十五日内，乙方应将该物业退还甲方，甲方则应在乙方退还物业之日起六十日内，向乙方退还已付物业款项。”的约定，如案涉商铺确因土地变性后，由于合规处理导致房屋结构、面积发生变化，则双方应就此进行协商，蒋炳翠如认为政府部门要求消防设施合规的整改工程导致其商铺不符合使用条件和不满足其购买意愿，有权主张解除案涉商品房买卖合同，其在拒绝整改的情况下，主张出卖人鞋都公司承担因购买人拒绝整改而导致的不动产权证不能办理的逾期责任有违公平原则，鞋都公司亦可据此主张解除合同。 本案中，鞋都公司为证明蒋炳翠配合消防整改为必要，提交了四川西南标办建筑设计院出具的消防设施改建图纸及成都市公安局武侯区分局工业园派出所的检查函。其中，成都市公安局武侯区分局工业园派出所的检查函记载“2019年11月5日，民警对你公司管理的鞋都南一路9号鞋王大厦进行消防检查中发现该楼共15层，在C座3层至12层的01号位置都有消防通道结构，但是13楼01号、14楼01号为房屋无消防通道。……望贵公司根据修建图纸给予说明，是否13层01号14层01号有占用消防通道的行为”。鞋都公司称，根据四川西南标办建筑设计院出具的消防设施改建图纸，蒋炳翠所购得的三个商铺布局需要改造，其面积将发生变化，故蒋炳翠应当配合完成消防整改，否则无法办理不动产权证。本院认为，消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格性检查，一旦通过验收，即意味着消防工程已经竣工且合格。鞋都公司自2014年4月21日起即要求蒋炳翠配合完成消防整改，如该消防整改为必要，则案涉项目在蒋炳翠配合完成消防整改前，应无法通过消防验收。但经本院审理查明，蒋炳翠至今并未配合鞋都公司进行任何形式的消防整改，而鞋都公司却于再审庭审中明确承认案涉项目于2015年底已通过消防验收，该事实与其所称蒋炳翠必须配合完成消防整改，才能办理不动产权证的抗辩相悖。其次，成都市公安局武侯区分局工业园派出所的检查函仅表明其对消防通道结构存在疑问，但因案涉项目已通过消防验收，故本院不能以该检查函为依据，认定蒋炳翠存在必须配合完成消防整改的事实。 综上，因鞋都公司并无证据证明“蒋炳翠配合完成消防整改”的通知内容为真实、必要，故蒋炳翠是否配合完成消防整改不影响本案对鞋都公司逾期办理不动产权证违约责任的认定，鞋都公司应自2014年5月27日起承担逾期办理案涉商铺所有权证的违约责任。 （三）关于案涉逾期办证违约金是否应予调减的问题。蒋炳翠的委托诉讼代理人于再审期间，答辩称鞋都公司在本案仅主张不承担违约责任，并未主张违约金过高及要求调减违约金，故人民法院如对本案违约金调减，系滥用司法权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”之规定，人民法院对抗辩方仅主张免责时，须释明是否主张对过高违约金予以调整。本案中，鞋都公司在一审中虽未直接要求调减违约金，但已明确答辩违约金过高，且一直主张不应支付违约金，而一审法院并未就其是否主张调减违约金予以释明。在此情况下，如机械认为当事人未主张调减违约金，人民法院就对过高的违约金不得调整，该处理并不公平。根据本案查明事实，蒋炳翠是在明知案涉商铺的初始建设手续不齐备的情况下订立房屋买卖合同，且早已取得并实际经营案涉商铺多年，鞋都公司虽存在逾期办理不动产权证的违约行为，但并未对其使用权益造成严重损害，故本院酌情以已付购房款日万分之一的标准计算鞋都公司逾期办证违约金。 综上，原审对本案部分事实认定不清，未合理认定鞋都公司的逾期办证违约责任起算期间及对本案过高的违约金未予调整不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终7852号民事判决和四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1304号民事判决。 二、四川西部鞋都有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蒋炳翠逾期办理不动产权证违约金（以案涉物业价款455万元为基数，按每日万分之一利率，自2014年5月27日起计算至不动产权证实际办理之日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10077.50元，二审案件受理费20155元，共30232.50元，由四川西部鞋都有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 军 审判员 高向阳 审判员 郭张锋 二〇一九年十二月二十三日 书记员 卫 威