福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1214号 上诉人（原审被告）：陈俊杰，男，1990年10月24日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：祝勇，南平市建阳区潭阳法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：南平市建阳区将口镇芹口村村民委员会，住所地南平市建阳区将口镇芹口村。 负责人：邱建福，村主任。 委托诉讼代理人：杜铁军，福建松筠律师事务所律师。 上诉人陈俊杰因与被上诉人南平市建阳区将口镇芹口村村民委员会（以下简称芹口村委会）物权保护纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈俊杰上诉请求：撤销南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初59号民事判决，改判驳回芹口村委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉店面屋顶并非属芹口村委会专有，芹口村委会与开发商订立的《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》第四条第一款中明确约定，芹口村委会放弃对外墙、露台等公共部分的所有权利。芹口村委会购买案涉店面时，陈俊杰已经搭盖完成，当时芹口村委会并未提出异议，应视为认可。同时，开发商有权对案涉店面屋顶进行处分，并承诺案涉店面屋顶交由陈俊杰使用，故陈俊杰所购房屋单价高于其他房产。之后，陈俊杰投入几十万加盖建筑物并按开发商的要求做好屋顶的防水。为此，一审法院认定芹口村委会拥有案涉店面屋顶专有权并判令陈俊杰搬离楼顶、恢复原状不当。另外，芹口村委会的该部分诉讼请求也过了诉讼时效。二、建筑物屋顶漏水是普遍现象，陈俊杰在加盖建筑物时对屋顶防水进行了系统性修理，是有益于改善屋顶漏水的。因此，案涉店面屋顶漏水与陈俊杰楼台建设行为没有必然联系，一审法院对此认定不当。三、芹口村委会所购买的店面无人承租与屋顶加盖没有必然联系，原租户在租期届满后不续租，芹口村委会提交的《补充租赁合同》的三性存疑，且存在诸多不合理之处。 芹口村委会辩称，一、陈俊杰主张芹口村委会放弃对公共部分的所有权利是对合同内容的错误理解，芹口村委会是案涉店面的所有权人及店面屋顶的共有权人，陈俊杰的行为已侵害了芹口村委会的合法权益。根据相关法律的规定，本案不适用诉讼时效。二、案涉房产经验收合格后方交付使用，若无陈俊杰在屋顶搭建建筑物和构建物，就不会导致墙体漏水，故陈俊杰主张楼台漏水与其无关联不能成立。三、芹口村委会与案外人陈英、沈星原签订了租赁合同，但鉴于陈俊杰的侵权行为致使严重漏水，导致租赁协议解除。故陈俊杰应赔偿芹口村委会的租金损失。综上，陈俊杰的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 芹口村委会向一审法院起诉请求：一、陈俊杰停止侵权立刻腾空搬离占用芹口村委会位于南平市建阳区朱熹大道4368号（武夷国际新城）6幢1-8号两层店面屋顶面（面积380.48平方）；二、陈俊杰拆除在芹口村委会屋顶面上非法搭盖的全部建筑物和设施等，并按（武夷国际新城）建设项目6幢原屋顶面建筑设计施工图的要求进行施工重作，恢复原状；三、陈俊杰赔偿芹口村委会店面租金损失（1.芹口村委会3、4号店面（每月按6278元计）从2018年1月因漏水严重无法出租使用起至重作恢复原状之日止的租金；2.芹口村委会1号店面（每月按3139元计）从2019年2月因漏水严重无法使用退租起至重作恢复原状之日止的租金；3.芹口村委会7号店面（每月按3139元计）从2019年4月因漏水严重无法退租起至重作恢复原状之日止的租金）；四、陈俊杰支付芹口村委会诉讼保全费4520元。 一审法院认定事实：2013年7月25日，陈俊杰从建阳宝龙投资发展有限公司处购买坐落于南平市建阳区朱熹大道4256号（武夷国际新城）6幢4层10401号房屋一套，于2014年4月21日取得案涉房屋的所有权。2015年4月2日，芹口村委会从建阳宝龙投资发展有限公司处购买坐落于南平市建阳区朱熹大道4256号（武夷国际新城）6幢1、2层1-8号店面共八套，双方合同第十九条明确约定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主共有。2015年4月28日，芹口村委会取得案涉店面的房屋所有权证，2015年5月14日，芹口村委会取得案涉店面的国有土地使用权证。陈俊杰购买的案涉6幢4层10401号房屋与芹口村委会购买的案涉6幢1、2层1-8号店面的屋顶相邻。陈俊杰从建阳宝龙投资发展有限公司接收6幢4层10401号房屋后，在对案涉房屋进行装修的过程中，凿墙连通6幢1、2层1-8号店面屋顶，并私自在该店面屋顶上搭建建筑物及构筑物，造成6幢1-8号店面墙体在雨季出现不同程度的渗水。2015年4月1日，芹口村委会与建阳宝龙投资发展有限公司签订《店面租赁合同（委托经营协议）》，将案涉6幢3、4号店面委托建阳宝龙投资发展有限公司进行经营管理，管理期限从2015年4月1日到2018年3月31日。2018年7月1日，芹口村委会将案涉6幢1号店面出租给陈英，双方签订《店面租赁合同》一份，合同约定，租赁期限从2018年7月1日至2021年6月30日。第一至第二年租金每月3139元，第三年起每月3453元等。2018年7月15日，芹口村委会将案涉6幢7号店面出租给沈星原，双方签订《店面租赁合同》一份，合同约定，租赁期限从2018年7月15日至2021年7月14日，第一至第二年租金每月3139元，第三年起每月3453元等。2018年4月16日，芹口村委会委托福建心至律师事务所律师向陈俊杰发出催告函，要求撤除6幢1-8号店面屋顶上的违法建筑。未果，芹口村委会遂于2019年1月2日向法院提起诉讼。2019年1月3日，因店面渗水严重，芹口村委会与陈英达成解除店面租赁协议。2019年3月20日，因店面墙体渗水，芹口村委会与沈星原达成解除店面租赁协议，沈星原于2019年4月1日退租。2019年5月1日，6幢3号店面出租他人。6幢4号店面租赁期限届满后至今未出租出去。在本案一审法庭辩论终结前，陈俊杰未能提供在案涉6幢1-8号店面屋顶搭建建筑物及构筑物的建设工程规划许可证。芹口村委会在诉讼过程中申请诉讼保全，花费保全费4520元。案涉6幢楼《建筑设计总说明》中对不上人平屋面1构造做法为：（1）25㎜厚1：2.5水泥砂浆内配1.2㎜厚钢板网，5×12.5网孔；（2）25㎜厚挤塑型聚苯乙烯板；（3）一道3厚水性高聚物改性沥青防水涂料（非焦油），一道3厚ＳＢＳ改性沥青防水卷材（玻纤胎）（共二道防水设防）；（4）30厚轻骨料混泥土找平层；（5）1:6水泥砂浆找坡层；（6）现浇钢筋混泥土结构层。对不上人平屋面2构造做法为：（1）20厚1：2.5水泥砂浆保护层；（2）一道3厚水性高聚物改性沥青防水涂料（非焦油），一道3厚ＳＢＳ改性沥青防水卷材（玻纤胎）（共二道防水设防）；（3）轻骨料混泥土找平层（最薄处30厚）；（4）现浇钢筋混泥土结构层。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，芹口村委会系6幢1-8号店面的专有权人及店面屋顶的共有权人，陈俊杰擅自在案涉店面屋顶搭建建筑物及构筑物，并占用店面屋顶，侵害了芹口村委会的合法权利，芹口村委会主张陈俊杰停止侵害，腾空搬离案涉店面屋顶面（面积380.48平方）；拆除在芹口村委会屋顶面上非法搭建的全部建筑物和设施等，并按（武夷国际新城）建设项目6幢原屋顶面建筑设计施工图的要求进行施工重作，恢复原状的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。因陈俊杰的搭建行为造成芹口村委会店面墙体不同程度的渗水，进而导致芹口村委会已经出租的1号及7号店面因渗水而提前解除租赁合同，造成芹口村委会财产损失。芹口村委会主张陈俊杰赔偿其1号店面的租金损失（从2019年2月起至重作恢复原状之日止按每月3139元标准计算）及7号店面的租金损失（从2019年4月起至重作恢复原状之日止按每月3139元标准计算），有事实及法律依据，予以支持。因芹口村委会所举证据不足以证明其6幢3、4号店面租赁期满后未能对外出租系因渗水导致，且6幢3号店面于2019年5月1日已出租他人，故芹口村委会主张陈俊杰赔偿其3、4号店面的租金损失（从2018年1月起至重作恢复原状之日止按每月6278元标准计算），依据不足，不予支持。芹口村委会主张陈俊杰支付诉讼保全费4520元，于法有据，予以支持。对于陈俊杰主张芹口村委会提出的超过诉讼时效问题，本案系芹口村委会主张物权保护，要求陈俊杰停止侵害等，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，芹口村委会的主张不适用诉讼时效的规定。故陈俊杰关于诉讼时效的辩解，无依据，不予采纳。陈俊杰辩称，其加盖在先，芹口村委会购买店面在后，芹口村委会要求恢复原状不应获得支持，该辩解无法律依据，不予采纳。陈俊杰辩称，其加盖行为与店面渗水无直接因果关，渗水系建阳宝龙投资发展有限公司质量缺陷导致，芹口村委会店面损失不应由陈俊杰赔偿，该辩解没有依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈俊杰应停止侵害，于判决生效之日起十日内从南平市建阳区朱熹大道4256号（武夷国际新城）6幢1、2层1-8号店面屋顶搬离、腾空；二、陈俊杰应于判决生效之日起十日内拆除在南平市建阳区朱熹大道4256号（武夷国际新城）6幢1、2层1-8号店面屋顶上非法搭建的全部建筑物和构筑物等，并按（武夷国际新城）建设项目6幢原屋顶面建筑设计施工图的要求进行施工重作，恢复原状；三、陈俊杰应于判决生效之日起十日内赔偿芹口村委会6幢1号、7号店面的租金损失（其中1号店面租金损失从2019年2月起至重作恢复原状之日止按每月3139元标准计算；7号店面的租金损失从2019年4月起至重作恢复原状之日止按每月3139元标准计算）；四、陈俊杰应于判决生效之日起十日内支付芹口村委会诉讼保全费4520元；五、驳回芹口村委会的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审中争议的事实，本院认定如下：1.陈俊杰提出，一审法院认定“设备层或者设备间等结构部分归业主共有”，存在错误。但前述内容是对合同文本的摘录，经比较合同内容，一审法院的摘录未见差错。2.陈俊杰提出，一审法院认定芹口村委会将案涉6幢1号、7号店面出租给陈英、沈星及二人因店面漏水退租，证据不足。但陈英、沈星在接受本院询问时所作陈述与芹口村委会一审中提交的证据可以互相印证，足以认定前述事实。3.关于陈俊杰是否享有案涉店面屋顶平台专有权以及案涉店面漏水与陈俊杰搭盖行为是否有因果关系，本院在裁判理由部分一并分析、认定。一审法院认定的其他事实，因双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，二审中当事人的争议焦点为：1.陈俊杰在案涉店面屋顶平台搭盖建筑的行为是否侵犯了芹口村委会的权利以及是否应当停止侵害、恢复原状；2.陈俊杰应否承担芹口村委会的租金损失。 关于焦点1：首先，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”故案涉店面屋顶平台应属建筑区划内的共有部分，归包含芹口村委会在内的业主共同共有。其次，芹口村委会与建阳宝龙投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条第一款约定“买受人对该商品房拥有所有权，但不拥有外墙、露台等楼宇公共部分所有权。”该条款的含义应是指，买受人仅对商品房部分享有专有权，而对外墙、露台等公共部分不享有专有权，并不能得出芹口村委会同意放弃案涉店面屋顶平台共有权的结论。再次，陈俊杰与建阳宝龙投资发展有限公司之间的约定不能约束芹口村委会，故建阳宝龙投资发展有限公司是否将案涉店面屋顶产权出售给陈俊杰，与本案审理并无关联。且本案中并无没有证据证实芹口村委会以明示的方式放弃案涉店面屋顶的共有权，故即便陈俊杰搭建行为是在芹口村委会购买案涉店面之前，亦不足以认定芹口村委会放弃了案涉店面屋顶共有权或同意陈俊杰的搭盖行为。最后，芹口村委会要求陈俊杰停止侵害、恢复原状行使的是物权请求权，不受诉讼时效制度的约束。综上，陈俊杰在案涉店面屋顶搭盖建筑物，侵犯了芹口村委会的权利，一审法院判令陈俊杰停止侵害、恢复原状，并无不当。 关于焦点2：陈俊杰是否应赔偿芹口村委会的租金损失，关键要判断案涉6幢1号、7号店面未能出租与陈俊杰搭建行为是否有因果关系。对此，本院分析如下：案涉店面经竣工验收合格，在没有相反证据证明的情况下，应推定案涉6幢1号、7号店面竣工时质量是合格的。根据《建筑设计总说明》的内容可知，案涉店面屋顶是设计为不上人平屋面，即并不适合搭盖建筑物，陈俊杰在案涉店面屋顶搭建构建物增加了该平屋面的承重且极有可能破坏原有防水措施。事实上，案涉店面已经产生了墙缝漏水，而陈俊杰搭盖建筑之外的店面并未见漏水现象。而陈俊杰主张漏水系原有房屋质量问题所致，但未提供相应的证据予以证实，亦未申请鉴定。根据前述事实，足以让本院确信陈俊杰搭盖行为导致案涉6幢1号、7号店面漏水的事实具有高度可能性。陈俊杰还提出，案涉6幢1号、7号店面未能出租是市场因素所致，但根据已查明的事实，案涉6幢1号、7号店面原由陈英、沈星承租，后二人因店面漏水而退租，足以认定前述店面无法出租与漏水存在关联性。故一审法院认定陈俊杰应赔偿该两个店面的相应租金损失，并无不当。 综上所述，陈俊杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3127元，由陈俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  熊建安 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇一九年十二月二十五日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。