广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初34224号原告（反诉被告）：柯广农，男，汉族，1962年10月1日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王振华，广东深鹏律师事务所律师，执业证号：14403201010340720。被告（反诉原告）：王杏娟，女，汉族，1956年8月28日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，被告（反诉原告）：雷金荣，男，汉族，1957年9月9日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托诉讼代理人：缪小斌，广东诚公律师事务所律师，执业证号：14403200710148009。两被告共同委托诉讼代理人：张千律，广东诚公律师事务所实习律师。上列原告与两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯广农及委托诉讼代理人王振华，与被告雷金荣及王杏娟、雷金荣的共同委托诉讼代理人缪小斌、张千律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯广农向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失，即人民币3044320元。2、判令被告承担已付房款的赔偿责任，即购房款114295元及补偿款3万元，共计人民币144295元。3、判令被告承担本案诉讼费用及评估费、保全费等。事实与理由：原告与被告王杏娟原为特发集团特发物业管理有限公司员工。2003年4月，特发集团按照政府要求对其管理的住房进行住房改革，分配给员工。被告王杏娟分配的罗湖区蛟湖路3号大院18栋405房，需支付房款11万元。但被告王杏娟因资金困难无力支付，便于2003年4月29日与原告签订协议书，约定：由原告以被告名义出资购买该房屋，并按预期的产权期限由原告享受该房屋使用权、转让权；原告向被告王杏娟支付转让补偿4万元；被告王杏娟同意协助原告办理涉案房屋产权过户手续，相关办理手续及所有费用、风险由原告承担；同时约定了其他事项。协议签订后，该房屋一直由原告实际占有、使用和管理。同时，原告依约向被告王杏娟支付补偿3万元，并支付该房屋购房款及房价补差和相关手续费，相关购房文件原件依约一直由原告保存。2005年1月4日，原告以被告王杏娟、被告雷金荣名义办理了该房屋房地产证，该证原件亦始终由原告保管。2005年3月17日，深圳市政府住房制度改革办公室就该房屋做出批复，同意该房屋取得全部产权，在缴纳有关税费后办理市场商品房《房地产证》。原告收到该批复后，及时通知被告王杏娟、被告雷金荣办理市场商品房证，但两被告故意拖延，并在2010年8月6日通过遗失补办的方式办理了深房地字第××号房产证，房屋仍由原告使用管理。之后，原告找两被告多次协商，两被告均拒不履行协议书约定。2015年8月28日，原告得知，两被告已经将该房屋转让给雷高，并要求原告搬出房屋。原告多次向两被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。另，罗湖区蛟湖路3号大院18栋405房的市场价值评估为人民币3044320元。原告认为，双方签订的协议真实有效，但两被告并未按照协议约定履行义务，之后两被告又将该房屋转让并过户给第三人，给原告造成了重大的经济损失。两被告行为已严重违反协议约定及法律规定，严重侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……；(二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，买受人（原告）无法取得该房屋，原告要求被告赔偿损失，即人民币3044320元；并承担已付房款一倍的赔偿责任，即购房款114295元及补偿款4万元，共计154295元。故为维护自身合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。被告王杏娟、雷金荣答辩称：一、原告与被告王杏娟2003年4月29日签订的《协议书》同时损害社会公共利益以及集体或第三人利益，属于无效合同。1.签订《协议书》时，原告至少已有一套特发集团出售的社会微利房，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第十五条之规定，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）安居房。而原告为取得更多微利房，与被告王杏娟协商，由原告出资，使用被告的名额购买特发集团社会微利房。2.社会微利房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中包括房屋的价格不含土地价格，故该类房产的购房指标更注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身附属性，不具备购买资格者即无权购买。原告在不具备购房资格的情况下，意图购买被告的购房资格，该种行为应当受到深圳市微利房政策、限购政策的限制。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第十六条的规定：当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。3.原告与被告王杏娟签订的《协议书》内容将损害社会公共利益以及集体或第三人利益，导致其他有购房资格的人失去购买机会，违反了合同法第五十二条第四款的规定，属于无效合同。二、《协议书》未约定被告何时将房屋转让给原告，被告将房屋转让给案外人与原告主张的损失无因果关系。（一）涉案房产为社会微利房，在签订《协议书》时并不能转让给原告。直到2005年，深圳市人民政府住房制度改革办公室批复涉案房屋经审查合格，可以取得该房产全部产权，能够办理市场商品房《房地产证》。此后，涉案房产才能在市场流通、办理过户等手续。（二）《协议书》中并未提及被告应该于何时将房产过户给原告。1.2003年4月29日，原告与被告王杏娟签订《协议书》时被告雷金荣正在外地出差，雷金荣对《协议书》并不知情。被告雷金荣了解到《协议书》后即表示反对，希望将补偿金人民币3万元及垫付房款退还给原告并解除《协议书》，但是原告一直不予理会。2003年5月6日，未经过两被告同意，原告自行与深圳经济特区发展（集团）公司签订了《深圳市安居房买卖合同》，该合同的签名处系原告签字，两被告并未实际签名。2.《协议书》与《深圳市安居房买卖合同》签订时间仅相距8天，两被告对于《协议书》已明确作出解除的意思表示，并未配合原告完成后续购房手续。《协议书》中并没有约定涉案房产具备过户条件后就应该立即过户给原告。三、原告主张的损失和赔偿无法律依据。（一）原告主张被告应赔偿其损失3044320元没有事实和法律依据。1.本案中，原告并不对涉案房产享有任何权利。涉案房产自始至终均登记在两被告名下，直到房产转让给案外人。2.原告与被告签订《协议书》之时，涉案房产性质为社会微利房而非市场商品房，该房产处于限制上市交易期限内。被告因为无力支付全款购买涉案房产，原告却有能力购买一套以上社会微利房。在被告明确表示解除《协议书》，退还原告补偿金和垫付房款的情况下，原告仍不停止违反安居房购买政策的行为，自行在《深圳市安居房买卖合同》上签署两被告名字，原告应当对于此种行为带来的不利后果有所预见，原告主观上具有过错。3.社会微利房政策保障的是符合购房资格的主体对房屋使用价值的需求，而非能保证购房人对房屋交换价值的预期，涉案房产在限制上市交易期限内的转让既破坏了国家对社会微利房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得社会微利房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，故本案中原、被告双方签订的《协议书》无效。（二）原告主张被告承担已付房款以及补偿款，依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。该解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告并非房地产开发企业，涉案房产也并非商品房，原告据此主张赔偿无法律依据。综上，原告与被告王杏娟签订的《协议书》自始无效，原告主张的损失和赔偿无权利基础，应当依法驳回全部诉讼请求。被告王杏娟、雷金荣向本院提出反诉请求：1.确认反诉人一与被反诉人于2003年4月29日签订的《协议书》无效；2.判令被反诉人返还自2003年5月6日至2015年8月25日期间取得涉案房产的占有使用费人民币240558.72元；3.判令被反诉人赔偿两反诉人向案外人雷高延迟交房的违约金人民币228800元；4.本诉、反诉诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：2003年4月29日，反诉人一与被反诉人签订了《协议书》)称:因为反诉人一资金困难，无力购买特发集团分配给两反诉人的社会微利房价安居房，故反诉人一将购房指标转让给被反诉人，由被反诉人支付购房款并给与反诉人一补贴。反诉人一与反诉人二为夫妻关系。反诉人二在《协议书》签订时并不知情，反诉人二了解《协议书》内容后明确表示反对，多次要求解除《协议书》，但被反诉人不同意且拒绝就此进行协商。故2003年5月6日的《深圳市安居房买卖合同》上的签字均为被反诉人替两反诉人签署，后续缴纳房款等事宜两反诉人并未配合参与。事实上，反诉人一与被反诉人签订《协议书》时，被反诉人已有至少一套社会微利房价安居房，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，被反诉人不得购买该类型房产。然而，被反诉人为取得多套社会微利房价安居房，与反诉人一恶意串通，共同实施了取得单位分配的社会微利房价安居房的行为，所订立的《协议书》损害了集体或者第三人利益，该《协议书》自始无效。此后，涉案房屋一直由被反诉人出租并收取房租，直到2015年8月25日两反诉人过户给案外人雷高。由于被反诉人拒不腾出房屋，致使案外人雷高起诉两反诉人，两反诉人为此支付给雷高延迟交房违约金228800元。综上，《协议书》属于无效合同，被反诉人依据无效的合同提起诉讼并意图攫取不正当利益，不应当受到法院的支持。故两反诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定提起反诉，恳请贵院驳回被反诉人的全部诉讼请求并支持反诉人的请求。原告柯广农答辩称：我方认为涉案房屋我方签了协议，也支付了对价，也向特发集团缴纳了房款，房子所有权应归原告。对被告的反诉请求没有法律依据，没有事实依据。本院经审理认定事实如下：一、2003年4月29日，原告与被告王杏娟签订《协议书》1份，约定：双方均为深圳特发集团特发物业管理有限公司员工,被告向所在公司申请购买微利房；被告选房后，收到特发集团微利房《缴款通知单》；被告购买的房号为蛟湖路3号大院18栋405房；预计房款人民币11万元（以下均为人民币）；原、被告经协商达成如下协议：1、被告因资金困难，同意原告出资购买该房，并按照预期的产权期限由原告享受该房使用权、转让权；2、被告失去购买微利房权利，原告向被告支付4万元作为对被告的补偿；3、被告收到《缴款通知书》时尚未与特发集团签订购房协议，原告认可《缴款通知书》内容及该房其他风险；4、办理产权手续过程中，以被告名义办理时操作手续及所有费用、风险由原告承担，被告协助原告办理须被告本人签名之手续；5、被告同意原告办理产权过户之手续（由被告名义向原告或者其他原告认可的名义过户），相关操作手续及所有费用、风险由原告承担，被告协助原告办理签名等手续；6、原告按照《缴款通知书》向特发集团交纳预计房款11万元后，由原告保存所有购房法律文件原件，同时原告向被告支付转让补偿金3万元。原告办理好绿本房产证时，向被告支付5000元。原告办理好商品房产权证（红本）时，向被告支付5000元；7、房款实际价格发生变化时，由原告与售房方办理多退少补手续；8、原告以被告名义使用该房时，不得从事与法律相违背的事宜……。上述协议书签订后，被告王杏娟当日收到原告交付的现金3万元。此后，根据深圳经济特区发展（集团）公司的缴款通知书，原告于2003年5月7日向深圳经济特区发展（集团）公司支付蛟湖路3号大院18栋405房款11万元，收款单位出具收据1张，载明交款人为王杏娟、原告系代交款人；之后原告又于2004年1月16日向深圳经济特区发展（集团）公司补交房款4295元，收款单位也出具了收款收据，载明收到王杏娟关于购买涉案房产的购房款补差。关于协议书约定的另外两笔补偿款5000元、5000元，原告称因双方发生纠纷至今没有向被告支付。二、上述协议书签订至今，两被告均系夫妻关系。庭审中被告雷金荣称协议书签订后几天其才知悉该签订事宜并明确表示反对，并电话向原告表示解除合同，但两被告均未能提交相关证据。原告对此予以否认。关于房产交付时间。原告称2003年7月17日管理处发出入伙通知，所以原告就入伙了，此后原告一直自住或者将该房产出租，直至2018年7月9日经本院另案强制执行，之后的该房产租金由向两被告购买涉案房产的案外第三人雷高实际收取。被告庭审中称其于2014年1月将该房产交付给原告。三、2005年1月4日，涉案房产办理了绿本房地产证（登记在两被告名下，各占1/2份额）且原件至今保存在原告手中。2010年8月6日该房产办理完毕红本房产证（登记在两被告名下，各占1/2份额），原告称两被告未告知原告就私自办理，两被告则称其因找原告协商要求退房退款但因原告拒绝，所以两被告就去房地产登记中心重新办了一个红本房地产证并由两被告实际持有，且办完红本房地产证后2个月被告以短信方式告知了原告。原告对短信通知的事实予以否认。此后，两被告于2015年6月23日将涉案房产出卖给案外人雷高并签订二手房买卖合同、合同约定成交价为146万元，两被告并实际收取购房款146万元。因雷高无法收房，曾另案起诉两被告，要求支付逾期交房的违约损失，案经本院判决并经深圳市中级人民法院调解，两被告最后向雷高支付逾期交房的损失228800元，且经本院强制执行，涉案房产已于2015年8月25日从两被告名下过户登记至案外人雷高名下，该房产用途为住宅，建筑面积57.44平方米。原告称其对两被告将该房产出卖给雷高一事并不知情。四、涉案房产所在区域的政府租赁指导租金标准为30元/平方米/月。原告自行委托中介机构对涉案房产的市场价进行评估，结论为评估基准日2019年10月10日的市场价为3044320元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。涉案房产属于微利房，面对的是单位职工等特定人员，并不涉及社会公共利益。因此，2003年4月29日原告与被告王杏娟签订的《协议书》，应是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。该协议书签订至今两被告系夫妻关系，且被告雷金荣在协议书签订之后几天就知悉该合同签订事宜但其却未能提交充分有效证据证明其曾明确反对并要求解除该合同的事实，应视为被告雷金荣对该协议书的追认，故该协议书对被告雷金荣具有法律约束力。两被告关于该协议书损害了社会公共利益等故合同属于无效的反诉请求，与本院认定的事实不符，本院不予支持。原告已经按约支付了购房款114295元，并按约向被告支付了经济补偿款3万元，因之后双方发生纠纷因此未再向被告支付协议书约定的两笔款项各5000元，应认定原告已经履行了合同约定的主要义务。现两被告在签订协议书之后又将涉案房产出卖给案外人雷高，并经本院强制执行该房产已经过户登记至雷高名下，导致原告签订涉案协议书的合同目的根本不能实现，两被告的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付该房产在评估基准日2019年10月10日的市场价3044320元作为对原告所受损失的赔偿，对此，本院认为，原告在起诉状中自认其早在2015年8月28日就已经知悉两被告已将该房屋转让给雷高并要求原告搬出房屋，因此，该时间点应认定为原告知道或者应当知道其权利受损的时间。根据本案现有证据，被告庭审中称其实际收取案外人雷高房屋出卖款146万元，且有生效判决相佐证，原告对此并未提交相反证据，故本院对被告该项抗辩予以采信。综合分析案情，根据公平合理、诚实信用的原则，本院认为原告因本案遭受的实际损失，应按照被告实际收取的该房屋出卖款数额146万元，抵扣原告未向被告支付的1万元补偿款的余额来计算，经计算该余额为145万元。原告主张被告赔偿损失的合理部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告本诉部分的其他诉请，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告支付房屋占有使用费，以及反诉要求原告支付被告向案外人雷高延迟交房的违约金228800元，理据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、两被告应共同负责于本判决生效之日起十日内向原告支付赔偿款145万元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回两被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16194元，由原告负担8830元、被告负担7364元（该款原告已向本院预付，本院不退，被告应于本判决生效之日起十日内将负担之数迳付原告）。反诉受理费2085元，由两被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春华二〇一九年十二月十一日书记员  左丹丹