广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初3084号原告：李国清，男，汉族，1981年1月13日出生，身份证住址：江西省丰城市，委托诉讼代理人：邓日云，广东正觉律师事务所律师。被告：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县园洲镇兴园五路257号，统一社会信用代码：91441322084459803Q。法定代表人：邓素红，该公司经理。委托诉讼代理人：王强文，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑琪，广东臻善律师事务所实习律师。原告李国清诉被告博罗美田义乌小商品投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在法定答辩期内向本院提起管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤1322民初3084号民事裁定，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服裁定上诉，广东省惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民辖终337号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告李国清的委托诉讼代理人邓日云、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司的委托诉讼代理人王强文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国清向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告2016年10月17日签订的《××公馆合同书》；2.被告返还原告已付购房款20万元；3.被告支付原告违约金6万元（购房款20万元×30%）；4.被告返还原告公共设施维修费2380元；5.被告承担本案原告律师费11000元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月17日，原告与被告就位于惠州市××号××公馆××号房屋的使用权转让签订了《××公馆合同书》，约定房屋的有偿使用年限38年，使用费合计20万元，分二期支付，各10万元，公共设施维修费2368元。该《××公馆合同书》第5.2条约定被告应于2017年5月1日前交付案涉房屋。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，原告多次到原购房地均无法找到被告踪迹，合同确定的联络方式也无法联系。截至今日，案涉房屋尚未完工且一直处于停工状态，被告迟迟无法交楼给原告造成很大损失。原告为其主张向本院提交如下证据：一、《××公馆合同书》。证明原告向被告购买公寓。二、收款收据。证明原告已付清全部购房款及合同要求支付的公寓维修费。三、律师费发票。证明原告为维权支付律师费11000元。被告博罗美田义乌小商品投资有限公司辩称，被告同意解除案涉合同，并退还房屋使用费20万元及公共设施维修费2380元。但违约金6万元双方没有约定，被告不同意给付。律师费11000元，因原告没有提供相应的证据予以支持，故被告不同意支付该笔费用。被告为其辩称未向本院提交任何证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据一、二真实性无异议；对证据三真实性无异议，但关联性有异议，该证据不能证明原告实际为本案维权而实际发生费用。本院经审理查明，2016年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《××公馆合同书》，主要约定：甲方对位于博罗县××号的物业“××公馆”拥有合法的使用权，甲方将该公寓××号建筑面积59.19平方米的物业提供给乙方有偿使用。乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利，有偿使用期限合计为38年，前20年自2017年5月1日至2035年4月30日，到期后甲方同意再续期18年，自2036年5月1日至2054年4月30日。该物业的总使用费用合计20万元，不含税、物业管理费等；乙方自愿交付公共设施维修费用作为该公寓的公共设施的维修基金，费用标准为按建筑面积每平方米40元计算，签署合同时，乙方一次性缴清维修费2368元。甲方承诺于2017年5月1日前，将竣工并符合合同附件一约定标准的物业交付给乙方使用。合同的违约条款未对甲方的违约责任作出约定，但第八条第二款约定如因乙方原因导致合同解除，乙方应按总使用费20万元的30%向甲方支付违约金。合同还约定其他事宜。上述合同签订前后，原告向被告分别于2016年10月14日支付首期款10万元，2016年10月17日支付公共设施维修费2368元，2016年10月24日支付尾款10万元。被告分别向原告出具相应的《收款收据》予以确认。原告主张被告未按约定时间交付物业，故向本院起诉，提出前述诉讼请求。原告提供一张由广东正觉律师事务所于2019年6月24日开具的金额为26000元的律师费增值税普通发票，主张其为维护权利提起两次诉讼，本案所涉律师费为11000元。庭审中，被告陈述案涉物业部分有国有土地使用权证，但未取得建设工程规划许可证，也未将案涉物业交付给原告使用。经本院当庭释明，如认定双方签订的《××公馆合同书》无效，原告是否需要相应变更诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，但陈述如法院认定合同无效，被告应承担合同订立给原告造成的全部损失，包括资金占有使用费以及原告为主张权利而支付的律师费。另查明，被告系于2013年11月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为实业投资、物业管理、房地产中介、销售代理、小商品批发零售等。本院认为，原告与被告于2016年10月17日签订的《××公馆合同书》约定被告将案涉公寓有偿提供给原告使用，期间原告享有该公寓的居住、使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，双方当事人约定被告提供案涉物业给原告有偿使用，并且具体约定了使用的期限，双方设定的是房屋用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《××公馆合同书》符合租赁合同的定义，原告为承租人，被告为出租人，《××公馆合同书》应定性为房屋租赁合同。关于《××公馆合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，该事实被告也已当庭认可，因此被告就该房屋与原告签订的《××公馆合同书》依法应认定为无效合同。原告请求解除该合同，本院不予支持。关于原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方合同无效，原告请求被告返还其收取的20万元以及公共设施维修费2368元，被告亦无异议，本院予以支持。被告拟将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，而原告未尽到审慎审查义务，双方签订的合同无效，均具有过错，应根据各自过错承担相应责任。因无效的合同自始没有法律约束力，原告请求被告比照合同约定的原告违约责任承担责任，本院不予支持。结合原告的诉请和实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院酌情认定被告以100000元为基数，自2016年10月15日起;以2368元为基数，自2016年10月18日起；以100000元为基数，自2016年10月25日起；均计至款项付清之日止，按照年利率6%向原告计付资金占用期间的利息。原、被告并未约定律师费的负担，委托律师代理并非原告解决本案争议的必然损失，原告主张被告承担其因在本案主张权利产生的律师费11000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告李国清与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2016年10月17日签订的《××公馆合同书》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国清一次性返还使用费200000元、公寓公共设施维修费2368元，合计202368元。三、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国清支付资金占用期间利息（其中以100000元为基数，自2016年10月14日起;以2368元为基数，自2016年10月17日起；以100000元为基数，自2016年10月24日起；均计至款项付清之日止，按照年利率6%计算）。四、驳回原告李国清的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2701元（适用简易程序已减半收取），由原告李国清承担301元，被告博罗美田义乌小商品投资有限公司承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄利仁二〇一九年十二月五日法官助理林瑞菁书记员叶振康