湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘07民初1号 原告：邓宣文，男，1970年11月4日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。 原告：叶淑珍，女，1939年8月1日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。 二原告的共同委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所执业律师。 被告：湖南博超置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道柳菱社区朝阳路鸿升小区西门蝴蝶公寓1栋2楼。 诉讼代表人：聂喜保，湖南博超置业有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：曹磊，男，湖南博超置业有限公司破产管理人工作人员。 原告邓宣文、叶淑珍与被告湖南博超置业有限公司（以下简称博超公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶淑珍及邓宣文、叶淑珍的共同委托诉讼代理人龙立军，被告博超公司的委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓宣文、叶淑珍向本院提出诉讼请求：1.确认邓宣文、叶淑珍对宗地号06-01-01-482原址由博超公司修建的凤鸣朝阳商业地产项目一层124.32㎡(宽8.4m、进深14.8m）门面房、以及门面房全套产权证明享有法定优先受偿权；2.诉讼费由博超公司负担。诉讼过程中，邓宣文、叶淑珍撤回了“确认门面房全套产权证明享有法定优先受偿权”的诉讼请求。事实和理由：2013年12月13日，博超公司因开发建设凤鸣朝阳小区项目，与邓宣文、叶淑珍签订了《拆迁补偿合同》，约定：乙方（即邓宣文、叶淑珍）同意甲方（即博超公司）拆除其私房一栋进行旧城改造；甲方给付乙方补偿人民币 1500000元整；甲方为乙方无偿置换与现在同地方同面积的一层门面房（占地面积计124.32㎡)，并对其他事项进行了约定。协议签订后，邓宣文、叶淑珍向博超公司交付了合同项下房产，在建设工程完工后，博超公司未依合同约定向邓宣文、叶淑珍交付门面房和产权证。博超公司现已进入破产保护程序，博超公司管理人于2016年10月25日张贴《债权汇总表》《拆迁户债权表》，债权复核意见确认：“邓宣文、叶淑珍债权分类为优先债权，债权金额为3729600元”。2018年10月31日，博超公司管理人重新确认：“邓宣文、叶淑珍债权为零，酌情补偿300000元（优先）。债权性质为拆迁补偿”。邓宣文、叶淑珍对此持有异议，遂提起诉讼。 博超公司辩称，1.邓宣文、叶淑珍要求确认优先受偿权没有法律依据。其有房产证的房屋仅184.93㎡，按当时的拆迁补偿标准，博超公司已给付1500000元；邓宣文、叶淑珍在其房屋前搭建的临时建筑没有房产证，且目前该土地被桃花滩宾馆占有，土地使用权不属于博超公司，不符合房屋产权置换政策条件；双方虽在《拆迁补偿协议》中约定无偿置换同地方同面积的一层门面，但博超公司未实际置换，现博超公司已进入破产还债程序，协议约定无偿置换门面的行为属于无偿转让行为，即使实际履行也可以撤销，没有实际履行的就更不能履行。2.博超公司管理人根据实际情况确认酌情补偿300000元合理合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 为支持诉讼主张，邓宣文、叶淑珍向本院提交了如下证据：1.博超公司与叶淑珍签订的《拆迁补偿合同》，拟证明双方约定博超公司取得移交的房屋产权证、土地使用权证后补偿1500000元，并同意置换与原房屋同地方、同面积的一层门面房等的事实。2.叶淑珍《土地登记审批表》，拟证明被拆迁房屋属其合法所有的事实。3.博超公司管理人编制的《债权汇总表》《拆迁户债权表》，拟证明博超公司管理人基于《拆迁补偿合同》，原确认其优先债权为3729600元的事实。4.《债权确认通知书》《债权复核通知书》，拟证明博超公司管理人对其债权重新审核确认债权为零，仅酌情补偿300000元（优先）的事实。博超公司对上述证据发表质证意见认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性持异议；对证据3、4的“三性”不持异议。 围绕诉讼主张，博超公司向本院提交了如下证据：1.博超公司与叶淑珍签订的《拆迁补偿合同》，拟证明门面置换属于无偿置换的事实。2.叶淑珍《房屋所有权证》，拟证明其拆迁房屋建筑面积仅为184.93㎡，按当时标准补偿1500000元是公平的事实。3.《土地登记审批表》；4.《土地使用证》；拟证明邓宣文、叶淑珍要求置换的门面属于临时建筑，该临时建筑土地使用权不属于邓宣文、叶淑珍所有的事实。5、博超公司管理人《再复核记录》，拟证明债权监督人不认可邓宣文、叶淑珍门面补偿的事实。邓宣文、叶淑珍对上述证据发表质证意见认为，对证据1、2的“三性”无异议，但对其证明目的有异议；对证据3的“三性”无异议，但不属于临时用地；对证据4“三性”无异议，但证明目的有异议；对证据5的“三性”有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，分别认证如下：双方均将《拆迁补偿合同》、叶淑珍《土地登记审批表》作为证据予以提交，能证明本案有关基本事实，予以采信；对博超公司管理人《再复核记录》，虽无邓宣文、叶淑珍的签名，但能证明博超公司管理人对债权复核经过的事实，予以采信。 根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，以及庭审查明的相关事实，本院确认案件事实如下： 邓宣文与叶淑珍系母子关系。2013年12月13日，博超公司与叶淑珍签订《拆迁补偿合同》，约定主要内容为：一、乙方（即叶淑珍）同意甲方（即博超公司）拆除位于澧县澧阳镇珍珠居委会私房一栋（房产证号004476;土地使用证号0010280171)，并自愿将拆除的房屋及产权证、土地证交付给甲方进行旧城改造建设。二、甲方取得乙方移交的房屋产权、土地使用证后，按下列标准向乙方给予拆迁补偿：1.甲方给付乙方补偿人民币1500000元整（注：此补偿金额不包括门面)。2.甲方为乙方无偿置换与现在同地方同面积的一层门面房（占地面积为：宽8.4m，进深14.8m，共计124.32㎡)。合同还约定：置换的门面甲方于二十四个月内交付乙方使用，甲方在交房后两年内办好门面全套产权证交付给乙方，且全部办证费用由甲方承担。合同签订后，邓宣文、叶淑珍向博超公司交付了合同项下房产，博超公司依约支付了房屋拆迁补偿款1500000元。博超公司对该房屋拆除后进行了建设，工程完工后，博超公司未依照双方合同约定向邓宣文、叶淑珍交付门面房和产权证。 本院根据债权人吴学军、陈克新的申请，于2015年12月29日作出(2015)常破（预）字第2号民事裁定，裁定受理吴学军、陈克新对博超公司的破产清算申请；并于同日作出(2015)常破字第2-1号决定书，指定常德新希望清算事务所有限公司担任博超公司的管理人。 2016年10月25日，博超公司管理人张贴《债权汇总表》《拆迁户债权表》，确认：“邓宣文、叶淑珍债权分类为优先债权，债权金额为3729600元”。 2017年11月3日，博超公司管理人召集债务人、债权监督小组对邓宣文、叶淑珍债权进行复核，并形成《再复核记录》，载明：“监督人意见：土地出让金由公司支付，补偿门面不认可”。但邓宣文、叶淑珍并未在该记录上签字。 2018年10月31日，博超公司管理人重新作出《债权确认通知书》（债权编号91），载明：邓宣文、叶淑珍在博超公司进入破产程序后，向管理人申报债权回迁门面124.32㎡，经管理人审核确认债权为零，酌情补偿300000元（优先）；债权性质为拆迁补偿。邓宣文、叶淑珍于2018年11月28日收到该通知书后，于同年11月30日向博超公司管理人提出异议，要求重新复核。同年12月14日，博超公司管理人对此作出《债权复核通知书》，载明：邓宣文、叶淑珍与博超公司约定置换门面原地块使用权不属于邓宣文、叶淑珍，属于临时用地，邓宣文、叶淑珍在原临时用地上所盖房屋只能按房屋成本价予以适当补偿，故邓宣文、叶淑珍所提异议不成立；经研究，驳回邓宣文、叶淑珍的异议，维持《债权确认通知书》。 邓宣文、叶淑珍对此仍不服，向本院提起普通破产债权确认之诉，请求确认二人的债权，双方以致成讼。 另查明，博超公司在邓宣文、叶淑珍原址上修建成了消防通道，原址上修建的其他临近门面已被销售完毕。 本院认为，结合双方诉辩主张及庭审查明的事实，本案争议焦点为邓宣文、叶淑珍对博超公司在其原址上修建并约定无偿置换的门面是否享有优先受偿权。 2013年12月13日，博超公司与叶淑珍签订《拆迁补偿合同》，约定叶淑珍同意博超公司拆除其私房一栋进行旧城改造建设，补偿标准分两项，即博超公司给付叶淑珍补偿人民币1500000元和为叶淑珍无偿置换在同地方同面积的一层门面房；在补偿款1500000元之后还特别注明“此补偿金额不包括门面”。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定；博超公司在货币补偿1500000元之外，另约定置换同面积同位置的门面房，虽合同中表述为无偿置换，但实质是房屋产权调换后再给予1500000元的价差补偿；由于商业开发所需的拆迁补偿受市场调节，由当事人协商确定，故在现有证据不能证明双方约定的补偿方式存在损害国家、集体或他人利益的情形下，应认定《拆迁补偿合同》合法有效，邓宣文、叶淑珍应依约取得约定置换的门面房。 博超公司已经依据合同履行了补偿1500000元的义务，但未履行在原址置换同面积的一层门面房的义务，属违反合同约定的行为。因博超公司正在进行破产清算，故应依法确认邓宣文、叶淑珍对约定由博超公司予以置换的门面房享有优先受偿权。由于博超公司在邓宣文、叶淑珍原址上修建成了消防通道，原址上修建的其他临近门面已被销售完毕，故邓宣文、叶淑珍能否实现门面房的优先受偿权，还需在破产财产分配时确定；如不能取得实物分配（即门面房），则本院依据2016年10月25日博超公司管理人确认的债权金额3729600元，确认为邓宣文、叶淑珍不能取得门面房后应优先受偿的债权金额。 综上所述，邓宣文、叶淑珍的诉讼请求符合法律规定，对其有理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、确认邓宣文、叶淑珍享有湖南博超置业有限公司开发建设的“凤鸣朝阳”房地产项目一层商业门面房（占地面积计124.32㎡）一间的优先受偿权； 二、如邓宣文、叶淑珍不能取得实物分配（即门面房），则按债权金额3729600元获得优先受偿权； 三、上述优先受偿权在湖南博超置业有限公司的破产程序中统一实现。 案件受理费18318元，由湖南博超置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  文国银 审判员  詹险峰 审判员  许成东 二〇一九年十二月三十日 书记员  樊 佩 附：相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国企业破产法》 第二十一条人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 第一百一十六条破产财产分配方案经人民法院裁定认可后，由管理人执行。 管理人按照破产财产分配方案实施多次分配的，应当公告本次分配的财产额和债权额。管理人实施最后分配的，应当在公告中指明，并载明本法第一百一十七条第二款规定的事项。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。