广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终16685号 上诉人（原审被告、反诉原告）：金康尼（广州）环保科技有限公司，住所地广州市从化区江埔街香檀大街15号112，统一社会信用代码:91440101MA59MLFE1M。 法定代表人：王成坤，职务：总经理。 委托诉讼代理人：侯玫红，广东济方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶星，广东济方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市亨浩隆物业管理有限公司，住所地广州市从化江埔街环市东路88号，统一社会信用代码：91440184088164375H。 法定代表人：肖育珑，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。 上诉人金康尼（广州）环保科技有限公司（以下简称金康尼公司）因与被上诉人广州市亨浩隆物业管理有限公司（以下简称亨浩隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初767民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人金康尼公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金康尼公司一审全部诉求，驳回亨浩隆公司全部诉求或将案件发回重审；2.一、二审全部诉讼费由亨浩隆公司承担。事实和理由：（一）在金康尼公司提交的《广州市规划和自然资源局从化分局关于查处违法建设的情况回复》中，该局已经明确认涉案园区地块全部未办理《建设工程规划许可证》，私自改变用地用途，涉嫌违法建筑。且亨浩隆公司因违建多次被城管部门查处。涉案园区项目变更为临时商业用途，没有办理相应行政许可文件，商铺所在建筑用地经有关单位查无权属登记，园区现状建筑与规划许可证不一致，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《物业租赁合同》应为无效，亨浩隆公司应承担全部过错和违约责任。一审将违建工业厂房认定为合法商铺，将亨浩隆公司违法私自改变用地用途的行为认定为合法装修，进而推定上述合同合法有效错误。（二）一审程序违法，忽视案件关键证据，影响案件实体处理和定性。1.一审对金康尼公司提交的《广州市规划和自然资源局从化分局关于查处违法建设的情况回复》以及金康尼公司针对《1997年工业厂房建设规划许可证》、《广州市规划和自然资源局从化分局关于广州市从化区调查函的复函》提出的质证意见，故意规避不予审查、不予释明，甚至只字不提，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，且影响案件的实体审理和事实定性。2.一审对所依据证据不加审查，断章取义。《广州市规划和自然资源局从化分局关于广州市从化区调查函的复函》第一、二点上下文存在自相矛盾与定性转折，文件标题错误。全文上下认定对象均为商铺所在的建筑，从未认可商铺本身的合法性。一审只摘抄引用对亨浩隆公司明显有利且违背事实的一句话，并认定涉案的商铺有建设规划许可证。但规划资源局从未发出过所谓商铺的建设规划许可证，一审上述认定错误；按照行政法律相关规定，只有城管部门才有认定是否违建的行政执法权，国土规划资源部门仅有签发规划许可的权力，并没有对用地及建筑是否违建直接定性的权力，金康尼公司提交的证人证言也表明涉案建筑因违建曾被城管部门多次查处，一审法院未按照程序、事实情况和法律规定向城管部门发函问询该建筑是否合法的定性情况和调查核实是否因违建被多次查处的实际情况，导致认定事实错误。（三）一审适用法律错误，对法律条文以及金康尼公司一审法律意见均断章取义，对合同条文缩小解释，曲解法律规定及合同约定。1.对主合同涉案建筑性质的法律条文适用方面，一审在判决书上对金康尼公司提交起诉状中引用的法律条文选择性删除。金康尼公司提交的两份质证意见中也均明确提出涉案建筑属于未报建、私自重建及改变用地建筑用途的情况，属于法律规定的未按照建设工程规划许可证的规定建设的无效租赁情况，但一审亦选择性删除，明显存在适用法律错误。2.一审对合同约定条文缩小解释，曲解双方对家电类商品的独特经营权合同约定的含义和目的，该错误解读与常理不符，应予纠正。双方签订的《补充协议》约定了只要是家电类品牌进入园区经营，亨浩隆公司就必须与金康尼公司协商征得金康尼公司同意，否则就视为亨浩隆公司违约，该条款是其他家电类品牌准入园区的程序性约定，并未设置任何前提条件，家电类品牌不区分也无法区分所谓的大小类，即金康尼公司对是否同意其他家电类品牌进入有完全的决定权和判断权，适用对象为其他全部家电类品牌。一审现场勘验笔录上明确记载金康尼公司与CAV影音均有销售LED屏电视机，经办法官当天也曾向双方确认过均销售电视机的事实，确实存在部分销售业务重合，会产生一定影响，但一审将双方均销售电视机的事实隐去，擅自对合同条文缩小解释，曲解法律规定及合同约定，认为不会对金康尼的销售经营产生影响，明显违法。因此，由于亨浩隆公司直接侵害了金康尼公司合法权益，金康尼公司巨额商业投入无法挽回，经营活动更受重创，为保障合法权益，恳请二审法院判如所请，维护权益。 被上诉人亨浩隆公司二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，亨浩隆公司同意一审判决，不同意金康尼公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）金康尼公司上诉事实与理由大多与本案无关。广州市规划和自然资源局从化分局于2019年7月1日出具的《广州市规划和自然资源从化分局关于广州市从化区调查函的复函》载明，批准建设的项目为一层，而现状为两层，存在现状与规划许可不一致的情况。该情况指出的是原来一层现在两层，但涉案商铺实际占地面积与规划许可证的面积、层高是一致的，只不过是亨浩隆公司在一层中加了个夹层，并没有改变土地的使用面积和改变房屋的层高，而金康尼公司承租的仅是一层，所以，双方合同不存在现状与规划不一致的情况。且上述复函明确涉案商铺有建筑规划许可证，依照司法解释规定，双方的合同合法有效。即使无效，依照司法解释规定，金康尼公司也应参照约定租金标准支付房屋占有使用费。（二）补充协议明确约定的是金康尼公司在园区有独特经营权，并非独家经营权。虽说CAV登记信息中有家电的内容，但一审到现场核实之后查明该公司并无销售家电。同时，补充协议还约定，D4-D5只能用作办公用途，不能进行其他转租等，但在该商铺中金康尼公司不单用作办公，还有部分用作销售电器，按双方约定，显然违法，其应承担违约责任30万元，一审并无就此进行处理。（三）金康尼公司提交的证据只能看出涉嫌违法用地，但规划许可证不是城管部门核发，城管部门也没有向亨浩隆公司出示任何行政处罚文书。亨浩隆公司在一审已提供了涉案商铺的规划许可证，规划部门亦向一审法院回函确认涉案商铺存在规划许可证，说明不存在双方租赁合同无效情形。 亨浩隆公司于2019年2月1日向一审法院起诉请求：1.解除亨浩隆公司与金康尼公司之间于2018年1月20日签订的编号为（2018）亨租合字第D0001-03及（2018）亨租合字第D0004-05的两份《物业租赁合同》，2.金康尼公司向亨浩隆公司支付暂计算至2019年1月31日的租金、水电费合计50277元；3.金康尼公司向亨浩隆公司支付违约金，违约金从2018年11月26日起按照每日千分之五的标准计算，暂计算至2019年1月31日；4.案件诉讼费由金康尼公司负担。一审审理过程中，亨浩隆公司确认其诉讼请求为：1.解除亨浩隆公司与金康尼公司之间于2018年1月20日签订的编号为（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》，且金康尼公司需腾退涉案商铺给亨浩隆公司；2.金康尼公司向亨浩隆公司支付2018年12月及2019年1月的租金47276元及相应的违约金（租金标准按照每月23638元计算，2018年12月的租金的违约金以租金23638元为本金，从2018年11月26日起按照日千分之五的标准，计算至付清之日止；2019年1月的租金的违约金，以租金23638元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年12月26日起计算至付清之日止）；3.金康尼公司向亨浩隆公司支付2019年2月起至金康尼公司实际腾退涉案商铺之日止的租金，租金按照每月23638元标准计算；4.金康尼公司向亨浩隆公司支付2018年11月的水电费1499元、2018年12月份的水电费1502元及相应的违约金（违约金，2018年11月的水电费的违约金以1499元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年11月26日起计算至付清之日止；2018年12月份水电费的违约金，按照日千分之五的标准，以1502元为本金从2018年12月26日起计算至付清之日止）；5.案件诉讼费由金康尼公司承担。 金康尼公司向一审法院反诉请求：1.确认亨浩隆公司与金康尼公司签订的编号（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05的《物业租赁合同》的主合同无效；2.亨浩隆公司向金康尼公司退还保证金60896元【（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》的保证金40860元、编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》的保证金20036元】、水电押金6000元及金康尼公司已支付的租金及物业费238193元；3.亨浩隆公司赔偿金康尼公司因主合同无效导致金康尼公司装修、设备、开业投入损失及搬迁、评估费用3037183.94元（其中装修投入费1936120.06元、设备设施费402150元、开业投入损失582884元、搬迁费50514.94元、评估费15000元）；4.解除亨浩隆公司与金康尼公司签订的编号为（2018）亨租合字第D0001-03及编号为（2018）亨租合字第D0004-05物业租赁合同的《补充协议》；5.亨浩隆公司依照编号为（2018）亨租合字第D0001-03及编号为（2018）亨租合字第D0004-05物业租赁合同的《补充协议》约定向金康尼公司支付违约金300000元；6.案件本诉、反诉的受理费及保全费均由亨浩隆公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月20日，亨浩隆公司与金康尼公司签订合同编号为（2018）亨租合字第D0001-03的《物业租赁合同》及补充协议一份，该合同第一条约定亨浩隆公司将位于美味人生物联网+装饰建材产业园（位于广州市从化区江埔街环市东路88号，从化区105国道小海路段原广州欢友油漆厂）D区之01-03商铺出租给金康尼公司经营使用，租赁面积为681平方米，在合同签订前，金康尼公司已委派专业人员对租赁物业及附属设施权属、状况等进行了详尽的了解和现场查验，确认租赁物业基本符合金康尼公司承租条件和标准，并同意按照租赁物业的现状进行承租。合同第三条约定，租赁期限为2018年2月1日至2023年2月1日。合同第四条租金、物业管理费及支付约定，金康尼公司承租的商铺2018年2月1日至2020年2月1日，每月的租金为10215元；2020年2月1日至2021年2月1日，每月的租金为20430元；另，2018年2月1日至2023年2月1日，金康尼公司需支付的物业管理费为3405元每月；上述租金及物业费不包括在租赁期间的水费、电费、通讯费、网络费、卫生费、治安费以及金康尼公司应向相关第三方或政府部门支付的其他税、费等；另，免租期为商铺实际交付之日至2018年6月1日，金康尼公司应在每月的25日前向亨浩隆公司缴交下月的租金和物业管理费等费用。合同的第五条约定，租赁期间，金康尼公司应自行负担因其使用租赁物业产生的水电及燃气费、电话费、网络费等。合同第六条约定，金康尼公司在合同签订之日向亨浩隆公司支付保证金40860元和水电押金3000元；如租赁期间，金康尼公司违反租赁合同的约定则亨浩隆公司有权没收上述保证金和水电费押金或从该保证金和水电费押金中直接扣划金康尼公司应承担的违约金或亨浩隆公司的损失；合同期满后，金康尼公司在不违反合同约定的情况下，在结清应缴费用将商铺移交回亨浩隆公司并提供相关资料的前提下，亨浩隆公司应无息退还上述保证金及水电费押金。合同第十二条约定，金康尼公司在经营前应办妥该商铺合法经营的所有证照，亨浩隆公司可提供必要的协助。合同第十三条违约及赔偿责任、合同解除中约定，如金康尼公司逾期超过30日仍未全额支付租金或物业管理费或其他能源费的，视为其根本违约，亨浩隆有权解除本合同，没收保证金，并要求赔偿损失，且逾期支付租金、物业费等需从逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之五向亨浩隆公司支付滞纳金。合同第十七条通知送达约定，一方当事人可采用直接、邮寄、传真、电子邮件或者其他合法方式通知对方当事人。合同第二十条约定，合同未尽事宜，双方协商同意后，以书面形式修订或补充。另，双方在签订该合同后达成补充协议一份，该补充协议约定，金康尼公司享有与亨浩隆公司签署的租赁合同期限内家电类产品的独特经营权，亨浩隆公司应保护金康尼公司的此项权利。双方共同规定园区内除了目前已经存在的老板电器和生能空气能品牌外，其他家电类品牌进入园区经营需与金康尼公司协商并签订合同。如违反补充协议则违约方需赔偿对方30万元违约金，并承担相应的法律责任。 2018年1月20日当天，亨浩隆公司与金康尼公司同时也了签订合同编号为（2018）亨租合字第D0004-05的《物业租赁合同》及补充协议一份，该合同第一条约定亨浩隆公司将位于美味人生物联网+装饰建材产业园（位于广州市从化区江埔街环市东路88号，从化区105国道小海路段原广州欢友油漆厂）D区之04-05两个商铺出租给金康尼公司经营使用，租赁面积为419.9平方米，其中一个为办公室用途，一个为展示柜用途；在合同签订前，金康尼公司已委派专业人员对租赁物业及附属设施权属、状况等进行了详尽的了解和现场查验，确认租赁物业基本符合金康尼公司承租条件和标准，并同意按照租赁物业的现状进行承租。合同第三条约定，租赁期限为2018年2月1日至2023年2月1日。合同第四条租金、物业管理费及支付约定，金康尼公司承租的商铺2018年2月1日2023年2月1日，两个商铺每月的租金为共计为10018元，每月的物业管理费按照租赁面积计算；上述租金及物业费不包括在租赁期间的水费、电费、通讯费、网络费、卫生费、治安费以及金康尼公司应向相关第三方或政府部门支付的其他税、费等；另，免租期为商铺实际交付之日至2018年6月1日，金康尼公司应在每月的25日前向亨浩隆公司缴交下月的租金和物业管理费等费用。合同的第五条约定，租赁期间，金康尼公司应自行负担因其使用租赁物业产生的水电及燃气费、电话费、网络费等。合同第六条约定，金康尼公司在合同签订之日向亨浩隆公司支付保证金20036元和水电费押金3000元；如租赁期间，金康尼公司违反租赁合同的约定则亨浩隆公司有权没收上述保证金和水电费押金或从该保证金和水电费押金中直接扣划金康尼公司应承担的违约金或亨浩隆公司的损失；合同期满后，金康尼公司在不违反合同约定的情况下，在结清应缴费用将商铺移交回亨浩隆公司并提供相关资料的前提下，亨浩隆公司应无息退还上述保证金及水电费押金。合同第十二条约定，金康尼公司在经营前应办妥该商铺合法经营的所有证照，亨浩隆公司可提供必要的协助。合同第十三条违约及赔偿责任、合同解除中约定，如金康尼公司逾期超过30日仍未全额支付租金或物业管理费或其他能源费的，视为其根本违约，亨浩隆公司有权解除本合同，没收保证金，并要求赔偿损失，且逾期支付租金、物业费等需从逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之五向亨浩隆公司支付滞纳金。合同第十七条通知送达约定，一方当事人可采用直接、邮寄、传真、电子邮件或者其他合法方式通知对方当事人。合同第二十条约定，合同未尽事宜，双方协商同意后，以书面形式修订或补充。另，双方在该合同后达成补充协议一份，该补充协议约定，金康尼公司享有与亨浩隆公司签署的租赁合同期限内家电类产品的独特经营权，亨浩隆公司应保护金康尼公司的此项权利。双方共同规定园区内除了目前已经存在的老板电器和生能空气能品牌外，其他家电类品牌进入园区经营需与金康尼公司协商并签订合同。D4、D5只能作为办公室使用，不能经营其他品牌电器或转租，且需履行至合同期满。如违反补充协议则违约方需赔偿对方30万元违约金，并承担相应的法律责任。 又查，涉案商铺所在的地址原为广州市从化制漆有限公司（以下简称为从化制漆公司）所在地，该公司遗留有旧厂房若干，涉案商铺位于原制漆公司的制罐车间上。亨浩隆公司在向从化制漆公司承租上述土地及旧厂房后依据广州市从化区推进从化旧厂房的更新及产业升级转型的相关政策，向广州市从化区城市更新局及广州市发展和改革局申报在旧制漆公司的厂址内投资建造“互联网+装修建材产业园”。后亨浩隆公司改造后与金康尼公司就涉案商铺签订了的两份物业租赁合同及补充协议。 又查，金康尼公司从2018年12月起未支付亨浩隆公司租金。根据亨浩隆公司提交的水电费统计表可以看出金康尼公司未向亨浩隆公司支付2018年11月的水电费的金额为1499元。 又查，亨浩隆公司向一审法院提交一份广州市从化区城市建设档案馆加盖公章的原从化市规划局颁发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》一份，从该证件可以看出，广州市从化制漆厂在【从府国用（1993）字第01220300042】国有土地使用证载明的土地上建设制罐车间，建设规模为1404平方米（壹层）。另，为查明案件事实，一审经办法官与法官助理于2019年5月9日，前往涉案商铺所在地进行实地勘察，从实地勘察情况并结合规划许可证图示，可以看出双方所争议的涉案商铺位于规划许可证所附区域图的右下方，即图纸所标示的挡土墙正前方的位置。 又查，双方对于金康尼公司已缴纳的保证金60896元【（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》的保证金40860元、编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》的保证金20036元】及两份合同的水电费押金6000元并无异议，一审法院予以确认。 又查，从金康尼公司的工商登记信息可以看出其经营范围涉及家电的主要为家用电器批发及日用家电设备零售，庭审过程中金康尼公司称主要经营范围为空调、净水器及普通家电类产品，亨浩隆公司称其经营的主要是空调及冰箱。涉案商铺所在的园区还有一家名为CAV的销售家庭影院、全宅智能及专业娱乐系统的店铺。 又查，亨浩隆公司与金康尼公司一致确认，从2019年1月起金康尼公司并未继续产生水电费。 再查，金康尼公司于2019年5月27日向一审法院提交了查封异议申请一份，对一审法院查封的金康尼公司的财务人员彭志惠在招商银行股份有限公司从化支行的银行账户及金康尼的法定代表人肖育珑在中国银行股份有限公司从化支行银行账户内的存款存在异议。 为查明案件事实，一审法院于2019年6月25日组织亨浩隆公司与金康尼公司对涉案的商铺进行了实地勘察，勘察情况如下：1.金康尼公司为经营家电的企业，根据现场的商品布局显示其经营的主要为空调、冰箱、热水器、电视、抽油烟机、电饭煲等家电产品；2.从CAV销售顾问的名片上所标注的经营业务及现场勘查来看CAV主要经营范围为智能影音系统、全宅智能系统、专业娱乐系统、声学环境设计及LCD或LED拼接屏业务。 另，为查明案件事实，一审于2019年6月26日就涉案商铺的规划问题向广州市规划和自然资源局从化分局发出调查函一份，2019年7月1日该局复函一审法院如下：涉案商铺为编号为97-040(市区)建设规划许可证所批准的建设项目。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点主要为双方于2018年1月20日签订的涉案的两份物业租赁合同和后附的两份补充协议的效力及依据上述两份租赁合同及其补充协议衍生的诉请中所主张的问题，针对上述问题，一审法院主要从以下五方面予以认定： 一、亨浩隆公司与金康尼公司之间的两份物业租赁合同及补充协议的效力问题 金康尼公司认为涉案商铺并未取得房产证或建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释，双方之间的租赁合同的主体部分应为无效合同，而两份补充协议属于有效协议。从广州市规划和自然资源局从化分局的复函可以看出，涉案的商铺是有建设规划许可证的。另，从经办法官实地现场勘查涉案商铺所在的建筑物的外形用材及顶部构造和原告提交的规划许可证及许可证所附图示可以看出，涉案商铺所在的建筑应为旧建筑装修改造而来。因此，亨浩隆公司与金康尼公司签订的编号为（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》及两份租赁合同所附的补充协议，在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，为真实、合法、有效的合同，双方当事人均应受两份物业租赁合同及其补充协议的约束。 二、涉案合同的解除问题 案件中合同的解除问题涉及两部分，其中第一部分为亨浩隆公司在本诉中诉请主张的解除编号为（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》，另一部分为金康尼公司反诉中诉请请求解除的两份物业租赁合同后所附的两份补充协议。首先，关于两份物业租赁合同的解除。两份物业租赁合同中均约定，如金康尼公司逾期30天未缴纳租金或物业管理费则亨浩隆公司享有合同的解除权，现因金康尼公司拖欠租金已超过合同约定的三十天，则亨浩隆公司享有合同约定的合同解除权。因此，一审法院对亨浩隆公司主张的请求解除编号为（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》的诉请予以确认。其次，关于两份补充协议的解除。两份补充协议是在物业租赁合同的基础上签订的附属合同，在双方解除两份物业租赁合同的前提下，补充协议已经无法实现合同目的，且金康尼公司也提出解除两份补充协议，则一审法院对亨浩隆公司与金康尼公司之间的两份物业租赁协议后所附带的两份补充协议的解除，亦予以确认。 三、亨浩隆公司主张的涉案商铺的腾退和相关租金、水电费及对应的违约金问题 1.2018年12月及2019年1月的租金及相应的违约金问题。截止至案件一审辩论终结前，金康尼公司并未向一审法院提交证据证明其已向亨浩隆公司支付了尚欠的2018年12月的租金[10215元(01-03商铺的月租金)+10018元（04-05商铺的月租金）]及2019年1月的租金[10215元(D01-03的月租金)+10018元（D04-05商铺的月租金）]，共计40466元，金康尼公司应予以支付。另，根据双方的物业租赁合同的约定当月租金应在上月的25日前缴纳，否则需按照日千分之五的标准计算滞纳金的约定，因金康尼公司并未按时足额支付租金，则应按照合同的约定支付日千分之五的违约金，但根据公平原则，该违约金应以尚欠的租金为限。因此，金康尼公司需支付的尚欠的2018年12月及2019年1月的租金的违约金的计算方式如下：其中2018年12月租金的违约金，以20233元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年11月26日起计算至付清之日止，且违约金总额以20233元为限；其中2019年1月租金的违约金以20233元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年12月26日起计算至付清之日止，且违约金总额以20233元为限。2.2018年11月及2018年12月的水电费及相应的违约金问题。截止至一审辩论终结前，金康尼公司并未提交证据证明已将尚欠的2018年11月的水电费1499元，按时足额支付给亨浩隆公司，该部分欠费有明细表予以证明，因此，金康尼公司除支付上述费用外尚需承担逾期支付的违约责任。当月水电费在此月周期未完成前并无法估算及准确计算，只能是次月缴交上月的实际发生费用，因此，根据合同的约定及公平原则，金康尼公司需支付的违约金计算方式如下：其中2018年11月的水电费1499元的违约金以1499元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年12月1日起计算至付清之日止，且违约金总额以1499元为限）。至于2018年12月的水电费，亨浩隆公司只是提交了水表及电表的图片，无法计算水电费真实的费用，该证据不足以证明具体发生的水电费的金额，应承担举证不利的责任，一审法院不予支持。3.涉案商铺的腾退及2019年2月至金康尼公司实际腾退涉案商铺期间的租金问题。亨浩隆公司与金康尼公司的物业租赁合同及补充协议解除后，金康尼公司已无正当理由继续占用涉案的商铺，金康尼公司应及时将涉案的D01-05的商铺返还给亨浩隆公司，考虑到金康尼公司的经营情况，搬迁时间以判决发生法律效力之日起30天为宜。另，金康尼公司在2019年2月至腾退涉案商铺期间，仍需支付占用费给亨浩隆公司，该占用费的标准按照D01-03的商铺月租金10215元计算、D04-05商铺的月租金10018元计算。 四、金康尼公司反诉的诉请的处理 1.金康尼公司主张的保证金、押金、租金及物业管理费的返还问题。（1）保证金60896元及水电费押金6000元的返还问题。关于保证金的处理双方在物业租赁合同中的第六条第二款及合同第十三条第二款均有提及，其中第六条第二款约定租赁期间如金康尼公司违反租赁合同的约定，亨浩隆公司有权没收该保证金和水电费押金或从该保证金和水电押金中直接划扣金康尼公司应承担的违约金或抵扣亨浩隆公司的损失，而第十三条第二款约定金康尼公司构成根本违约，亨浩隆公司有权解除合同，没收保证金，并赔偿损失。水电费押金却只是在合同的第六条第二款有约定。根据合同的上述约定，一审法院对保证金和水电费押金分别做如下认定：1.关于保证金的返还。因保证金在合同第六条及第十三条均有提及，应按照后续条款优于之前条款的原则适用合同第十三条第二款的约定即没收保证金。因此，一审法院对金康尼公司反诉主张的返还保证金60896元的诉请，不予支持。2.关于水电费押金的返还。因水电费押金只是在合同的第六条第二款中约定如何处理，而合同条款约定的是亨浩隆公司有权没收该保证金和水电费押金或从该保证金和水电费押金中直接划扣金康尼公司应承担的违约金或抵扣亨浩隆公司的损失，该条款存在没收或抵扣违约金及损失两种处分方式，在此种产生分歧的情况下，因涉案合同属于亨浩隆公司提供的格式合同，在合同条款适用产生争议时，应作出对提供格式条款方不利的解释，即亨浩隆公司收取的水电费押金应抵扣金康尼公司应承担的违约金或亨浩隆公司遭受的损失。因此，金康尼公司反诉诉请的水电费押金6000元可以返还，但返还的前提是在抵扣其所应承担的违约金之后，如有剩余，才存在返还之情形。（3）租金及物业管理费的返还问题。租金是金康尼公司承租使用涉案商铺所应支付的对价，而物业管理费则是其享受物业管理所应支付的对价，其已实际使用涉案商铺，并享受了亨浩隆公司的物业服务。因此，一审法院对金康尼反诉所称的返还已支付的租金及物业的反诉诉请不予支持。2.金康尼公司主张的赔偿问题。双方产生纠纷的主要原因是金康尼公司无法办理公司注册地址的变更，而双方合同的约定是金康尼公司在正式经营前需办理好手续，而亨浩隆公司需协助配合，且合同中载明金康尼公司在合同签订前已委派专业人士对涉案商铺的权属、现状进行了详尽的了解。现金康尼公司主张的赔偿问题是基于确认双方签订的租赁合同无效的前提下提出的，但双方签订的租赁合同真实、合法、有效，对双方均有约束力，且根据金康尼向一审法院提交的证据并不足以证明亨浩隆公司在合同的履行过程中存在过错，而是因金康尼公司作为承租人违约导致合同解除。因此，一审法院对金康尼公司反诉主张的3037183.94元的赔偿，不予支持。3.金康尼公司主张的违约金300000元的问题。亨浩隆公司与金康尼公司签订的两份物业租赁合同的补充协议中均约定，金康尼公司享有与亨浩隆公司签署的租赁合同期限内家电类产品的独特经营权，亨浩隆公司应保护金康尼公司的此项权利，园区内除了目前已经存在的老板电器和生能空气能品牌外，其他家电类品牌进入园区经营需与金康尼协商并签订合同。上述合同条款的约定可以看出老板电器及生能空气能与金康尼公司均存在销售产品的竞争，该条款是亨浩隆公司与金康尼公司对于金康尼公司承租涉案商铺从而支付租金所附条件，其目的是避免其他与金康尼公司经营内容相同的家电类企业的入住该区域，对金康尼公司的销售及利润产生影响。作为影音系统经营者的CAV的经营范围，虽从大类上划分亦可划分为家电类产品，但从现场勘查及CAV工作人员的名片上可以看出CAV主要经营范围为智能影音系统、全宅智能系统、专业娱乐系统、声学环境设计及LCD或LED拼接屏业务，上述业务与金康尼经营的家用电器（如洗衣机、冰箱）完全不存在竞争关系，从而也不会对金康尼公司的销售经营产生影响。综上，从亨浩隆公司与金康尼公司签订合同的目的来看，亨浩隆公司并不存在违约情形。因此，一审法院对金康尼公司主张的违约金300000元，不予支持。 五、亨浩隆公司提出的查封异议问题 亨浩隆公司于2019年5月27日向一审法院提交了查封异议申请一份，对一审法院查封的亨浩隆公司的财务人员彭志惠在招商银行股份有限公司从化支行的银行账户内的存款及亨浩隆公司的法定代表人肖育珑在中国银行股份有限公司从化支行银行账户内的存款存在异议。经审查，一审法院认为，金康尼公司在向一审法院提交诉保申请时已提交了彭志惠与肖育珑与亨浩隆公司存在个人账户收取公司租金的初步证据，且案件中金康尼公司申请诉保时已提供了担保，如亨浩隆公司或案外人认为金康尼公司申请保全存在过失，可通过法律途径予以解决。因此，一审法院对亨浩隆公司提出的查封异议，不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月10日作出如下判决：一、确认亨浩隆公司与金康尼公司于2018年1月20日签订的编号为（2018）亨租合字第D0001-03《物业租赁合同》和编号为（2018）亨租合字第D0004-05《物业租赁合同》及上述两份物业租赁合同所附的补充协议解除；二、金康尼公司自判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2018年12月的租金（10215元+10018元）及2019年1月的租金（10215元+10018元）共计40466元及违约金（违约金，其中2018年12月租金的违约金以20233元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年11月26日起计算至付清之日止，且违约金以20233元为限；其中2019年1月租金的违约金以20233元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年12月26日起计算至付清之日止，且违约金以20233元为限）给亨浩隆公司；三、金康尼公司自判决发生法律效力之日起30日内腾退位于从化区105国道小海路段（原广州欢友油漆厂）D区之01-05商铺给亨浩隆公司；四、金康尼公司自判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至腾退位于从化区105国道小海路段（原广州欢友油漆厂）D区之01-05商铺之日止的租金（其中D01-03商铺的租金按照每月10215元的标准计算；其中D04-05商铺的租金按照每月10018元的标准计算）给亨浩隆公司；五、金康尼公司自判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2018年11月的水电费1499元及违约金（违约金，2018年11月的水电费1499元的违约金以1499元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年12月1日起计算至付清之日止，且违约金总额以1499元为限）给亨浩隆公司；六、驳回亨浩隆公司的其他诉讼请求；七、亨浩隆公司自判决发生法律效力之日起十日内返还金康尼公司已支付的水电费押金【亨浩隆公司需返还水电费押金的具体金额计算方法为：以金康尼公司已支付的6000元水电费押金与判决第二项、第五项判项所判决的金康尼公司需承担违约金抵消后之金额为返还金额】给金康尼公司；八、驳回金康尼公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉受理费18180元，由亨浩隆公司负担83元，金康尼公司负担18097元；反诉受理费25390.75元，由亨浩隆公司负担25元，金康尼公司负担25365.75元；本案的诉讼保全费5000元，由亨浩隆公司负担2020元，金康尼公司负担2980元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审另查明，广州市规划和自然资源局从化区分局于2019年7月1日向一审法院出具的《广州市规划和自然资源局从化区分局关于广州市从化区调查函的复函》载明：一、根据贵单位来函提供情况，经核查，美味人生互联网+装饰建材产业园D区的01-05商铺建筑为97-040（市区）《建设工程规划许可证》所批准的建设项目。现提供97-040（市区）《建设工程规划许可证》批准建设项目红线图（详附件），请贵单位进一步核实。二、97-040（市区）《建设工程规划许可证》批准建设项目为车间（制罐），建设规模为1层，建筑面积1404平方米。经现场核实，该建筑现状局部两层，主要用途为商业，存在现状与规划许可不一致情况。 二审庭询中，双方当事人均确认涉案商铺位于广州市规划和自然资源局从化分局于2019年7月1日出具的《广州市规划和自然资源局从化分局关于广州市从化区调查函的复函》附件规划许可证所附区域图的右下方第一层。金康尼公司确认涉案商铺在1997年是有规划许可证，商铺四至也在该规划许可证内，但在灾害之后已经销毁，亨浩隆公司在没有申请新的规划许可证后又建起来，原来是有土地使用证，但现国土证也无法查询到，目前亨浩隆公司出租的涉案商铺没有现行有效的规划许可证。亨浩隆公司称其仅对涉案商铺进行翻新加固、做夹层，并没有扩大建筑物的土地使用面积，也没有改变建筑物的层高，也就是说没有超出原来的规划许可证的规划范围。 二审诉讼中，金康尼公司提供如下证据：1.广州市规划和自然资源局从化分局于2019年7月25日出具《广州市规划和自然资源局从化分局关于王成坤诉求事项的复函》（穗规资源从信〔2019〕82号），拟证明规划局未对原油漆厂变更为临时商业用途办理过行政许可证，故涉案建筑作为商铺出租违反规划，两份《物业租赁合同》无效；2.广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年7月30日出具的《政府信息公开申请告知书》（从城管公开〔2019〕9号），拟证明江浦街城管中队曾在2017年多次向亨浩隆公司发出大灶佛违法建设整改通知书，涉案商铺属于违法建设；3.广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年8月22日出具的《行政复议答复书》，拟证明广州市从化区城市管理和综合执法局确认金康尼公司租赁的物业“尚未查询到权属登记信息”，该区域的房屋建设涉嫌违法用地；4.广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年8月22日提交的证据目录清单，拟证明证据3-6来源于广州市从化区城市管理和综合执法局提交的行政复议证据；5.广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年4月26日出具的《广州市从化区城市管理和综合执法局关于江浦街环市东路美味人生家居建材产业园涉嫌改变建筑使用用途的咨询函》（从城管函〔2019〕203号）及附件，拟证明广州市从化区城市管理和综合执法局发函广州市规划和自然资源局从化分局咨询，附件由建材产业园的两份国土使用证；6.广州市规划和自然资源局从化分局于2019年8月5日出具的《广州市规划和自然资源从化分局关于江浦美味人生装修建材产业园内非“从府国（2000）字第00705号〈国土使用证〉”指示用地的复函》，拟证明涉案地块未查询到权属登记信息，涉嫌违法用地；7.广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年8月9日出具的《广州市从化区城市管理和综合执法局关于江浦街环市东路亨隆美华家居装饰城内涉嫌违法用地的告知函》（从城管函〔2019〕580号），拟证明涉案地块涉嫌违法用地，但查处权不在城管，故移交规划局依工作职责查处；8.广州市从化江浦西科美声音响店以及金康尼公司工商登记信息，拟证明美声音响（CAV店）原经营范围包括日用家电设备零售、家用视听设备零售，于2019年7月5日变更包括家用视听设备零售，金康尼公司的经营范围包括家用电器批发、日用家电设备零售，两店明显经营范围重合，属于补充协议中所限制的家电类产品，亨浩隆公司构成违约；9.广州铁路运输法院于（2019）粤7101行初3015号行政裁定书，拟证明亨浩隆公司自认金康尼公司所在的15号建筑是未取得规划批准手续翻新加固的。亨浩隆公司质证称：1.对证据1的真实性、合法性和关联性不予确认，该复函仅仅说未对该项目变更商业用途和临时用途，但亨浩隆公司在一审提交的2017年3月16日广州市从化区城市更新局出具的意见书已明确对于改变商业用途的报告该局无不同意见，也就是说改变为商业用途是经过从化相关部门的批准，是否改变为商业用途或临时商业用途对租赁合同的效力没有任何影响。2.对证据2的真实性、合法予以确认，不确认关联性和证明内容。该告知书仅仅证明了金康尼公司向有关部门提出过申请，但与本案的租赁合同是否有效没有任何关联。3.对证据3的真实性、合法性和关联性以及证明内容均不确认。城管局不出具规划许可证，规划许可证由规划部门出具，是否有规划许可证不属于城管局的职权范围内，是否能查到涉案商铺的权属登记信息与涉案商铺是否进行登记是两个概念。4.对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，证明内容也仅仅是证据的来源，不属于证明内容。5.对证据5的真实性、合法性和关联性不予确认，因无法核实原件，且亨浩隆公司也没有收到城管局相关函件。是否改变建筑的使用用途与是否有规划许可证是两个概念，即使改变了使用用途，也不影响租赁合同的效力。该证据的两份复函中的真实性、合法性和关联性予以确认，从化规划局是同意改变原有的土地使用用途，城市更新局在2017年给亨浩隆公司出具的意见，说明亨浩隆公司已履行变更的手续。6.对证据6的真实性、合法性和关联性无法确认，从该复函的内容中可以看出是城管局提供的信息不准确，才没有查到相关权属信息，但不代表涉案商铺没有进行合法登记。7.对证据7的真实性、合法性和关联性无法确认，由于没有原件核实。规划局没有通知亨浩隆公司，也没有向亨浩隆公司发函告知相关内容。8.对证据8的真实性、合法性和关联性不予确认，登记的经营范围与实际的经营范围并非是一致的。9.对证据9的真实性、合法性和关联性不予确认，翻新加固有很多种理解，亨浩隆公司在一层中做个夹层也是做翻新的行为，从该证据也看不出未取得规划许可证批准手续。该部分实际上并非查明的内容，因为仅为广州市从化区城市管理和综合执法局向法庭陈述的内容，并非该行政案件法庭查证属实的内容，也不是广州市从化区城市管理和综合执法局查证属实的内容。是否有规划许可证，也不是广州市从化区城市管理和综合执法局查证属实的。向广州市从化区城市管理和综合执法局陈述该内容的人，并不是亨浩隆公司工作人员，也不是涉案商铺的所有人，对该事实的陈述并不一定属实。更为重要的是，该编号是广州市从化区城市管理和综合执法局在卫星云图中的编号，广州市亨浩隆物业管理有限公司并不清楚，包括商铺的所有人都不清楚15号楼房是哪栋楼房。该案在一审阶段，亨浩隆公司已经提交了从规划部门调取的规划许可证。一审法院也向规划部门发函，规划部门复函称：美味人生互联网+装饰建材产业园D区01-05商铺建筑为97-040(市区)《建设工程规划许可证》。所以涉案商铺是有规划许可证的。此外，庭审期间，金康尼公司还出示了广州市规划和自然资源局从化分局于2019年5月13日向肖先生出具的《广州市规划和自然资源局从化分局关于查处违法建设的情况回复》，亨浩隆公司称上述回复争议的内容并非指涉案商铺，肖先生没有承租涉案商铺，亨浩隆公司也没收到过行政处罚方面的文件，对该回复的真实性予以认可，合法性、关联性不予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合金康尼公司的上诉请求和理由以及亨浩隆公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同的效力确定；2.涉案合同解除责任认定；3.涉案合同解除后的法律后果处理。现评析如下： 关于涉案合同的效力确定问题。首先，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定，因此，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。而法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效或虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或秩序管理需要的，一般为管理性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”该规定仅是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。金康尼公司认为涉案商铺由原厂房性质改变为商业用途没有经审批手续，以上述法律规定要求认定双方签订的《物业租赁合同》无效，依据不足，本院不予支持。其次，关于涉案商铺是否取得建设工程规划许可证问题，一审法院已向行政部门发函咨询，广州市规划和自然资源局从化区分局也于2019年7月1日向一审法院出具了复函，该函载明涉案争议的01-05商铺为97-040(市区)《建设工程规划许可证》所批准建设项目，并要求一审法院进一步核实。现一审法院到现场对涉案商铺所在的建筑物的外形用材及顶部构造和亨浩隆公司提供的规划许可证及许可证所附图示进行了勘察，发现涉案商铺所在的建筑应为旧建筑装修改造而来。金康尼公司确认涉案商铺在上述规划许可证范围内，但认为灾害后建筑物已销毁重建，对此，其并无提供充分证据予以证实，而其一、二审提供行政部门出具的相关违法建筑证据，并未明确涉案商铺属于违法重建的事实，因此，在规划部门已认定涉案商铺为97-040（市区）建设规划许可证所批准的建设项目，而金康尼公司未能举证证明涉案商铺存在灾后毁损重建的情况下，其以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，要求认定双方签订合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于涉案合同解除责任认定问题。从一审查明的事实可知，金康尼公司从2018年12月起未向亨浩隆公司支付租金，其行为已构成违约。根据涉案两份物业租赁合同有关如金康尼公司逾期超过30天未缴纳租金或物业管理费则亨浩隆公司享有合同解除权的约定，亨浩隆公司有权主张解除双方签订的合同。本案中，金康尼公司并未举证证明亨浩隆公司在合同履行过程中存在过错，或者在亨浩隆公司提出诉请解除双方签订合同之前其承租涉案商铺的合同目的无法实现，因此，一审法院认定双方合同解除是金康尼公司违约导致，并无不当，本院予以确认。 关于涉案合同解除后的法律后果处理。承上所述，因双方合同解除是金康尼公司违约行为导致，故金康尼公司应承担相应违约责任。亨浩隆公司提出本案主张金康尼公司腾退涉案商铺、支付租金和水电费以及相应违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同理，由于金康尼公司已使用了涉案商铺，其要求返还因使用涉案商铺而支付的租金及物业管理费，显属无理。其主张赔偿损失，也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，本院均不予支持。关于保证金及水电押金问题，双方签订的《物业租赁合同》第六条第二款和第十三条第二款约定如金康尼公司违约，亨浩隆公司有权没收该保证金，同时对于水电押金，上述条款又存在没收或抵扣违约金及损失两种处分方式，因此，一审法院驳回金康尼公司要求返还保证金，以及判决可以返还水电费押金，但水电费押金是在抵扣其所应承担违约金之后有剩余的前提下才予以返还，与合同约定并不相悖，本院予以认可。至于金康尼公司主张300000元的违约金问题，虽然从一审勘察笔录后面的附图中，可以看出金康尼公司存在销售电视机的情况，但经一审现场勘查及CAV工作人员的名片上可以看出CAV主要经营范围为智能影音系统、全宅智能系统、专业娱乐系统、声学环境设计及LCD或LED拼接屏业务，上述业务与金康尼经营的电视机存在明显差异，应不会产生直接竞争关系，且金康尼公司也未就上述情况给其从事的电视机销售经营产生实际损失提供证据予以证实。因此，一审法院没有支持金康尼公司该反诉请求，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，金康尼公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25366元，由上诉人金康尼（广州）环保科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 盾 审判员 张 怡 审判员 李 静 二〇一九年十二月二十六日 书记员 李志康 谢金泽