江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初1976号原告：王连平，男，1972年4月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：潘凯时，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。被告：严志安，男，1965年6月12日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。原告王连平与被告严志安租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王连平及其委托诉讼代理人潘凯时，被告严志安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王连平向本院提出诉讼请求：1.判令被告严志安返还承包费485500元（包含房屋租金1500元）；2.本案的诉讼费用由被告严志安负担。事实和理由：2014年，被告与盐城市灌东经济开发投资有限公司（以下简称灌东开发公司）签订养殖池塘租赁合同，被告承包灌东开发公司原三工区（灌东盐场）的养殖塘，承包期4年，从2014年1月1日起至2017年12月31日止，被告把其中13排1-2号和24-25号，14排2-9号的养殖塘转包给原告。到期后，2018年原告与被告续签承包合同，并支付了484000元的承包费给被告。灌东开发公司告知原告，其与被告签订的承包合同己到期，灌东开发公司并没有与被告续签合同，被告无权承包经营。原告得知这一情况后要求被告返还484000元承包费和房屋租金1500元，被告拒绝归还，被告的行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告严志安辩称，原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1.严志安在和盐城市灌东盐场发展有限公司（以下简称灌东盐场）租赁合同到期以后，依据合同约定应当享有涉案池塘二轮承包（租赁）的同等条件下的优先承租权，且严志安在与灌东盐场的合同到期日六个月前已经主张了租赁合同到期以后的优先承租权，并且持续不断主张，但是灌东盐场非法剥夺严志安的优先承租权。灌东盐场与次承租人签订的合同表面上租金是920元/亩，但是变相地将原有的严志安转租给次承租人的池塘面积减少了许多，比如，胡正茂13排4-5号塘，原面积是112亩，现承包面积是110.57亩，现承包费价格为908.26元/亩，也就是减少了约12元/亩；王连平13排1-2、24-25号塘，原面积是220亩，现承包面积是216.75亩，现承包费价格为906.40元/亩；安丰密14排20-29号塘，原面积是334亩，现承包面积是325.54亩，现承包费价格为896.70元/亩。对于这些租赁价格的同等条件，灌东盐场应当优先告知严志安，而不是偷偷地瞒着严志安与其次承租人签订分包合同，次承租人也不应当因为一点蝇头小利配合灌东盐场一起坑害严志安。2018年6月13日，灌东盐场程积刚要求严志安签订霸王条款承诺书，严志安称要回去请教律师，并没有自行放弃优先承租权。三圩盐场2012年11月16日收取了严志安合同履约保证金10万元，三圩盐场将该保证金于2014年12月3日在资产移交时已经一并转交给了灌东盐场，灌东盐场至今未通知严志安退还该保证金，表明双方合同仍然处于延续承包状态。2.严志安是基于其在享有优先权的基础上形成的不定期的租赁而向原告收取租金，该塘口系严志安在2013年开发投入形成的，先后投资了近600万元资金，按照大发包方原三圩盐场同意，严志安的经营模式即开发以后对外发包，因此严志安享有合法的发包权。原告在2018年1月1日以后实际从事了案涉塘口的养殖，而且也收获了全年的养殖效益，原告也没有向灌东盐场重复缴纳所谓承包金，原告违背了诚实信用原则，无权要求严志安返还租金。3.即使可以要求严志安返还租金，也应当是灌东盐场向严志安主张返还，原告无权提起本案诉讼。综上所述，无论程序上，还是实体上，原告的诉讼请求均不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月1日，案外人江苏三圩盐场（甲方）与严志安（乙方）签订一份《江苏三圩盐场养殖承包合同书》约定：一、乙方承包甲方原三工区1-5号滩盐改养殖区，总面积2500亩，从事无公害海产品海水养殖业；二、承包时间：自2013年1月1日起至2017年12月31日止（如需续包，乙方应在合同期满前6个月向甲方提出，在同等条件下乙方有优先选择权）；三、承包费：每亩338.4元（含养殖用水费），每年承包金计84.6万元，2013年度承包金在合同签订时一次缴清，以后各年乙方须在前一年的11月30日前缴清次年承包费；四、乙方在签订合同前先交纳保证金10万元；乙方转包或抵押，必须征得甲方同意和备案，转包或抵押金必须足额交纳甲方的承包金，否则作违约处理，甲方有权单方终止合同，或和转包对象直接签订新合同。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将所承包的区域出卖、转包或抵押，否则一经发现本合同自行终止，一切损失由乙方负责；合同签订时，乙方需交10万元保证金，作为合同保证金，保证金在合同执行期间无违约行为的，合同期满无息返还。该合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，双方按该合同履行。2014年11月20日，江苏三圩盐场与严志安签订《养殖合同终止协议书》一份，载明：“甲方：江苏三圩盐场，乙方：严志安。一、根据盐城市响水县人民政府与灌东开发公司签订的土地置换协议书及甲方与乙方签订的《三盐养合同201201》合同第八条第二款约定，现经甲乙双方协议，同意终止甲乙双方于2012年12月1日签订的《三盐养合同201201》合同书。二、本协议自签订之日起生效。三、本协议一式二份双方各执一份。”2014年11月20日，灌东开发公司与严志安签订一份《养殖池塘租赁合同书》，其内容与2012年12月1日江苏三圩盐场与严志安签订的《江苏三圩盐场养殖承包合同书》内容相同，只是将发包方变更为出租方灌东开发公司。2014年12月3日，江苏三圩盐场（甲方）与灌东开发公司（乙方）签订一份《资产移交协议》约定：一、根据响水县人民政府与乙方签订的土地置换协议书，以及县政府2014年10月30日会办精神，甲方将土地置换区域所涉及的有关资产移交乙方。二、移交资产范围：（一）场属固定资产：房屋111间（含小物资间）；电力资产，10KV高压线路18.7KM，400V低压线路5.5KM，变压器11台和相关项目资产；道路、桥梁、泵站和相关项目资产。（二）其他，除上述第一款所列外，承包区域的其他资产为养殖户开发投资。三、本协议一经签订，即完成移交工作。四、本协议所移交的资产均为所有权转移和交付，移交后，甲方不承担任何责任。该合同亦就其他事项作了约定。严志安承包涉案2500亩池塘后，除将其中27.86亩由其本人使用外，其他池塘均先后转包给他人从事养殖。2017年7月1日，严志安与案外人林平签订一份《海水池塘租赁合同》约定：严志安将位于灌东盐场三工区已开发建成的9#-23#池塘计837.5亩包给林平进行无公害海产品养殖，承包期五年，从2017年1月1日至2021年12月30日；每亩每年承包金650元，合计54.4375万元。涉案池塘所在地块系国有土地，土地使用权人为灌东开发公司。灌东开发公司系国有独资企业，盐城市灌东盐场发展有限公司（以下简称灌东盐场）系灌东开发公司独资设立的的子公司；涉案池塘由灌东开发公司交灌东盐场管理。2017年5月8日，灌东盐场向灌东开发公司出具《情况说明》一份，载明：“灌东（开发）公司：2014年年底，我场与三圩盐场置换土地，与严志安签订的承包合同（原三圩盐场三工区1-5号滩2500亩）面积范围：东至二排河、南至复堆河、西至崔军承包的池塘排水河、北至崔军和张青春承包的池塘排水河，承包期限至2017年12月31日止。当时，灌东盐场无公章，经公司领导同意，使用的是盐城市灌东经济开发投资有限公司公章。2015年，严志安在省海洋局申报了现代渔业项目，现在需完善手续，领取尾款，需要公司盖章证明。特此说明。”当日，灌东开发公司出具《证明》，载明：“灌东开发公司与严志安签订的承包合同（原三圩盐场三工区1-5号滩2500亩）面积范围：东至二排河、南至复堆河、西至崔军承包的池塘排水河、北至崔军和张青春承包的池塘排水河，此面积确实是严志安开发发包的，情况属实。”灌东盐场、灌东开发公司知道严志安将2500亩池塘开发后并对外发包的事实，但未在合理期限内提出异议，也未行使合同解除权，追究严志安的违约责任。2017年5月29日，严志安通过邮政EMS向灌东盐场分管养殖的程积刚邮寄送达一份《申请报告》，载明：“盐城市灌东经济开发投资有限公司：根据本人与贵公司签订的合同时间约定，在第一轮合同到期前六个月打再续包申请报告，现本人要求继续承包，请公司领导考虑本人开发时投入大量资金，这几年因池塘养殖进排水渠连在一起，扬水站常打回笼水，导致这几年养殖一直处于亏损状态。望贵公司领导考虑本人实际情况，在下一轮承包期从时间上能否比第一轮承包期更长一点，价格上能否优惠一点，本人在此表示感谢！特此申请。申请人：严志安。”2017年6月，严志安将2500亩池塘租金尾款28.6万元支付给灌东盐场，至此，严志安将截至2017年12月31日的全部租金足额支付给了灌东盐场。2017年12月20日，灌东盐场工作人员颜士华向严志安发送手机彩信，彩信中附有编号为盐东函[2017]20号《关于签订裕通养殖区新一轮养殖池塘租赁合同的通知》，通知载明：“：根据我公司与你签订的养殖池塘租赁合同书，你的池塘租赁合同将于2017年12月31日到期，如果你有意向续租，请于2017年12月31日前向我公司递交新一轮的池塘租赁书面申请，池塘租赁价格按市场价格确定，逾期视为你自动放弃；如果你不再续租该池塘，请你在2017年12月31日前自行做好池塘内水产品的起捕、销售和转移工作，逾期亦视为你自动放弃，池塘及池塘内水产品将由我公司全权处理，由此产生的一切后果和责任均由你承担。特此通知。（联系人：颜士华，电话：139××××2568）。”上述通知抬头部分“”处的被通知人姓名已被打了马赛克抹掉。经核查，盐东函[2017]20号《关于签订裕通养殖区新一轮养殖池塘租赁合同的通知》的实际被通知人为崔军。在严志安承租的2500亩池塘合同期满（截至日期2017年12月31日）前后，灌东盐场没有对2500亩池塘采取公开招投标的形式充分竞价对外发包，其曾有意对涉案2500亩池塘仍采取由一人承租的方式进行下一轮出租经营。2018年1月1日，严志安与王连平签订《海水池塘租赁合同》三份，分别约定：严志安将位于灌东盐场已改造好的海水池塘110亩（渠西1#-2#）交给王连平承包养殖，承包期限根据严志安与灌东盐场签订的合同年限执行，每亩承包价计110元，合计110000元，严志安提供2间房屋给王连平居住，每间租金750元，和塘租金一起结算，计1500元；严志安将位于灌东盐场已改造好的海水池塘258亩（渠东2#-9#）交给王连平承包养殖，承包期限根据严志安与灌东盐场签订的合同年限执行，每亩承包价计1000元，合计258000元，严志安提供6间房屋给王连平居住，每间每年租金750元，和塘租金一起结算，计4500元；严志安将位于灌东盐场已改造好的海水池塘110亩（渠西24#-25#）交给王连平承包养殖，承包期限根据严志安与灌东盐场签订的合同年限执行，每亩承包价计110元，合计110000元，严志安提供2间房屋给王连平居住，每间每年租金750元，和塘租金一起结算，计1500元。2018年1月18日，严志安向灌东盐场送达书面函件，该函载明：“灌东盐场：本人与你单位的承包合同将进入下一轮承包，在合同到期六个月前，本人已经向你单位主张了同等条件优先承包权，在合同期内，我本人也多次找你单位几位领导说明本人要续包的情况，你们叫我等通知。但你单位到目前为止未能履约通知我，现突然擅自将虾塘要收回，你的行为严重违反了合同约定和法律规定，现再次致函你单位，望你单位尽快纠正违法行为，保护本人的同等条件优先承包权，并在致函后一周内请给予明确的书面答复，本人将按照书面答复作出决定。特此函告。函告人：严志安二〇一八年元月十七日。”2018年5月29日，灌东盐场向严志安分包的次承租人（胡正茂、王山、王连平、张佃留、张新华、安丰密）下发通知，通知载明：“尊敬的：请你于2018年6月30日前与我场签定（订）租赁合同。如逾期，我们将于7月1日对你池塘所在区域实行停电停水并且断路，并移交法院提起诉讼，重新对外发包，所造成的损失由你方承担。特此通知。”直到2018年6月中旬，灌东盐场还在与严志安短信洽谈签约事宜，后双方协商未果，未签订书面的租赁合同。2018年6月22日，灌东盐场工作人员到严志安转包的的次承租人处，要求养殖户与灌东盐场签订租赁合同，不然就对其养殖的池塘停水停电，养殖户称2018年度的租金已经交给严志安了。2018年8月13日，严志安以灌东盐场、灌东开发公司为共同被告，向江苏省响水县人民法院提起诉讼，主张其对原三圩盐场三工区1-5#滩盐改养殖区2500亩享有同等优先承租权，并请求法院判令灌东盐场立即与其签订新一轮的池塘租赁合同。2018年9月7日，江苏三圩盐场出具《证明》一份，载明：“严志安同志于2012年12月1日与我场签订了原三工区1-5号滩涂的2500亩养殖塘口（三盐养201201号），进行了投资开发海水养殖，截止时间2017年12月31日，该同志本人养殖1049亩，其中严志安转包给郁洪昌1125亩，李凤志326亩，转包情况属实。三圩盐场在和灌东盐场交换土地时也按现有开发商的经营模式进行交接的。特此证明。”江苏省响水县人民法院经审理认为，灌东开发公司与严志安签订《养殖池塘租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方在合同中约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将所承包的区域出卖、转包或抵押，否则一经发现本合同自行终止，一切损失由乙方负责”；因严志安原承包的池塘除27.86亩由其使用外，其余池塘其均已转包他人，且严志安未提供证据证明其转包行为得到灌东开发公司、灌东盐场同意，故签订的《养殖池塘租赁合同书》因严志安的违约转包行为，已自行终止。双方在合同约定了严志安具有优先承包权的条款，但优先承包权行使的条件是：合同依约履行、承包人占有承包物、最高承包价格优先。而严志安主张优先承包权时，其已将大部分池塘转包他人，且签订的《养殖池塘租赁合同书》已自行终止，故原告已丧失行使优先承包权的条件，故严志安主张其对灌东开发公司原三圩盐场三工区1-5#滩盐改养殖区2500亩享有同等优先承租权并要求灌东盐场立即与其签订新一轮的池塘租赁合同的诉求不予支持。江苏省响水县人民法院于2019年4月10日作出(2018)苏0921民初4672号民事判决，判决驳回严志安的诉讼请求。严志安对判决不服，上诉于盐城市中级人民法院。2019年4月20日，江苏三圩盐场出具《证明》一份，载明：“严志安同志于2012年12月1日与我场通过公开招标签订了原三工区1-5滩2500亩进行了投资开发海水养殖，第一轮承包时间为5年，2017年12月31日止，该同志本人养殖一部分，其中转包给郁洪昌1125亩，李凤志326亩等其他人，我甲方当初也是同意乙方对外转包的，情况属实。三圩盐场在灌东盐场交接土地时也按现有开发商的经营模式进行交接的，灌东盐场在接收土地时为此事也没有提出任何异议，灌东盐场当时也是认可的。”盐城市中级人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2014年11月20日灌东开发公司与严志安签订的《养殖池塘租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同约定了租赁期满后严志安对涉案2500亩池塘在同等条件下享有“优先选择权”，即优先承租权。但该优先承租权系同等条件下的优先，严志安只有在其承租条件与出租方确定的租赁条件等同的情况下，才对涉案土地享有优先承租权。灌东开发公司、灌东盐场作为涉案国有土地的使用权人和经营管理者，应当依法保护国家利益，有权根据实际情况选择确定新一轮租赁经营的方式以及租金标准等租赁条件。在原租赁合同期满前，严志安于2017年5月29日向灌东盐场提出了继续承租的书面申请，其后灌东盐场也曾有意对涉案2500亩池塘仍采取由一人承租的方式进行新一轮出租经营。双方经多次协商，约定于2018年6月13日签订合同，但届时严志安并未前往签订合同，应视为对其一人整体承租优先权的放弃。在此情况下，灌东开发公司、灌东盐场综合考虑管理需要和市场行情，决定对涉案池塘采取分块向多人出租的方式经营。至此，严志安提出的由其一人整体承租2500亩池塘的租赁条件，已显然与被上诉人确定的由多人分块承租不是同等条件，严志安已不再享有涉案2500亩池塘的优先承租权。严志安请求判令灌东盐场与其签订新一轮租赁合同，与合同法规定的自愿原则相悖。因此，一审判决驳回严志安的诉讼请求是正确的。综上，严志安的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。2019年8月27日，盐城市中级人民法院作出（2019）苏09民终2502号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告王连平向被告严志安索款未果，遂于2019年4月4日向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的陈述，合同、收条、证明等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订书面租赁合同，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律、行政法规的规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告王连平诉称因为灌东开发公司没有与被告严志安续签租赁合同，故被告严志安无权对外承包经营的意见。依照合同法第一百二十四条、第一百七十四条规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，在严志安与王连平缔约时，严志安是否对租赁物享有处分权，不影响双方之间租赁合同的效力。至于灌东盐场与严志安之间的租金或者占用费等问题，可由其另行处理。原告王连平已经实际使用案涉池塘从事了2018年度的渔业养殖，养殖收益和风险由其自行享有和负担，现原告王连平主张被告严志安返还其已经履行的承包费及房屋租金485500元，该主张无事实和法律依据，人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百二十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、第三条第一款规定，判决如下：驳回原告王连平的诉讼请求。案件受理费8582.50元，由原告王连平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张 磊人民陪审员  陆海梅人民陪审员  谢义梅二〇一九年十二月三十日法官 助理  尹 群书 记 员  陈 玮附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。