福建省福州市鼓楼区人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 （2018）闽0102行赔初44号 原告陈铭华，男，1979年8月28日出生汉族，住福建省罗源县。 委托代理人郑媛媛，福建元一律师事务所律师。 委托代理人陈丽丽，福建元一律师事务所实习律师。 被告福州市自然资源和规划局（原福州市国土资源局），住所地福州市仓山区南江滨西大道193号4座5层至8层。 法定代表人郑章干，局长。 委托代理人岳江涛，男，该单位工作人员。 第三人福州市不动产登记和交易中心，住所地福州市鼓楼区福屿路200号。 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人翁忻，女，该单位工作人员。 委托代理人张月红，福建闽天律师事务所律师。 原告陈铭华诉被告福州市自然资源和规划局行政赔偿一案，于2018年11月8日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭审理了本案。原告陈铭华的委托代理人郑媛媛、陈丽丽、被告福州市自然资源和规划局的委托代理人岳江涛、第三人福州市不动产登记和交易中心的委托代理人翁忻、张月红到庭参加诉讼。本案经福建省高级人民法院批准延长审理期限9个月，现已审理终结。 原告陈铭华诉称，2009年12月18日，原告以533000元向陈波购买位于福州市鼓楼区××新村××单元房屋及××附属间一间，该房屋及附属间产权面积为82.79平方米，双方签订了《房地产经纪合同》并进行产权变更登记。2018年6月14日，原告收到第三人发出的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》，根据该告知单，原告所有的上述房屋面积被被告错误登记，1998年第三人在第二手买受人李素华时，把房屋总面积登记从70.5平方米面积错误写成82.79平方米，现将更正面积至70.5平方米。原告收到告知单后向福州市不动产登记档案馆调取房屋产权变更记录，该房屋共经过5次产权变更登记：第一次颁发产权证的产权人为李志明，产权证记载面积为70.5平方米；第二次产权变更后，产权人为李素华，房地产权证申请登记中李素华申请登记的面积为70.5平方米，但福州市房地产管理局发放给李素华产权证上面积记载为82.79平方米，在此之后的产权变更登记，面积均为82.79平方米，造成原告以82.79平方米面积的价格购买了实际面积仅为70.5平方米的房屋。原告认为，根据《不动产登记暂行条例》第十条“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。”第十八条之规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。”第三人有义务及责任在房屋流转过程中，对房屋的面积进行准确的登记。但其对原告所有的房屋面积进行错误登记并颁发面积错误的房屋产权证书的行为，严重违反了其应尽的查验等行政职责，给原告造成12.29平方米房屋面积32万元的损失（原告房屋原有面积82.79平方米现评估价格204万元，现更正后房屋面积70.5平方米评估价格为172万元，中间12.29平方米价格为32万元）。特向贵院起诉，请求：1、判决被告赔偿因房屋登记的违法行政行为造成原告损失人民币320000元；2、本案诉讼费由被告负担。 原告陈铭华在法定期限内向本院提交以下证据：1、《福州市不动产登记和交易中心缺件单》；2、1994年4月13日李志明房屋登记总册、购房证明书、房屋所有权申请（买卖）登记复丈表、榕房Ｓ字第××号房屋所有权证；3、1998年11月18日李志明与李素华房地产买卖契约、房地产权证申请登记、房地产权证登记总册、榕房权证Ｒ字第××号产权证；4、2008年12月23日李素华与冯宏涛房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××号产权证；5、2009年5月24日冯宏涛与陈波房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××产权证；6、2009年12月18日陈铭华与陈波房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××产权证；7、闽华审评房字［2018］97号报告书；8、房地产经纪合同、抵押合同、银行账户交易明细、交通银行个人客户交易清单、罗源农村信用社银行流水、户口本。以上证据均为复印件。 被告福州市自然资源和规划局向本院提交了书面答辩状，并在庭审中辩称：一、原告单独提起行政赔偿诉讼不符合法定起诉条件，依法应予驳回。本案中，原告诉称因答辩人将涉案房屋面积记载错误，造成其以82.79平方米的价格购买了实际只有70.5平方米的房屋，导致其损失。但是在原告与答辩人的行政登记纠纷一案中，答辩人已从法理、法律规定，司法实践等多方面论述答辩人就涉案房屋面积记载错误，尚不足以确认涉案房屋登记行为违法；且该行为尚未被确认违法。因此，原告单独提起行政赔偿诉讼，不符合法定受理条件，依法应驳回原告的起诉。二、涉案房屋面积记载错误，并未造成原告损失。第一，尽管房屋行政登记具有一定的公权力属性，但实质上答辩人对涉案房屋登记行为只是对该房屋物权的确认，并不因此创设房屋的价格。原告取得房屋权利以及应当支付价款等义务取决于买卖双方合意达成的《房地产买卖契约》结果，与答辩人并无关联。第二，从二手房交易习惯看，原告是在对案涉房屋现状（地段、楼层、使用面积、使用年限、使用空间）充分了解并现场看房后，确认符合其购买需求及对价的情况下，才整体买受。第三，从原告与出卖人签订的《房地产买卖契约》体现的成交价看，购房款是以整套房屋计价，并没有与单价关联。第四，按原告提交的《房地产买卖契约》所体现的购房款200,000元除于实际面积70.5平方米，原告购房单价也只有2,836.88元，该单价远低于2009年该地段的市场交易价格。从该角度看，原告并没有损失。三、原告主张以12.95平方米按当前房屋市场评估价格的标准计算其损失，不能成立。第一，原告向答辩人主张赔偿损失，没有依据。如前所述，原告对涉案房屋的付款对价是基于买受双方经协商一致达成的《房地产买卖契约》。假设原告因对面积误解多付了购房款，原告应通过民事诉讼程序向获得不当得利的交易对手陈波主张，而不是向答辩人主张。第二，原告主张以面积误差12.29平方米计算损失，没有依据。原告是以“成交价”购买的涉案房屋，并不是以每平方单价或市场价格计算，原告主张以面积误差12.29平方米计算，明显没有事实依据。第三，原告主张按当前市场评估价格的标准计算损失，没有依据。即使原告因面积错误造成其多付价款确有损失，根据损失填平原则，原告损失也应当是价款多付的损失，即按其《房地产买卖契约》约定成交价200,000元除于面积82.79乘于面积误差12.29平方米（200000÷82.79×12.29＝29690）。原告主张按当前市场评估价格的标准计算损失，既与其实际损失不符，也不合理，明显不能成立。第四，即使答辩人的行为和原告损失被司法确认有因果关系，作为国家赔偿也应当在穷尽其他救济渠道后提出，且本案存在原告及其一系列交易当事人的过错、误解，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构只根据其过错程度及其在损害发生中所起作用分担赔偿责任。综上所述，原告单独提起本案行政赔偿诉讼不符合法定起诉条件，依法应驳回其起诉；且原告的诉讼请求不能成立，依法也应予以驳回。 被告福州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交以下证据：1、受理单；2、申请表；3、买卖双方身份证；4、房地产买卖契约；5、Ｒ09××29号房产证；6、房地产转让指导价格评估表；7、缴款通知单；8、审查意见表；9、房屋登记簿附件；10、福州市不动产登记和交易中心缺件告知单。 第三人福州市不动产登记和交易中心的陈述意见同被告答辩意见一致，无证据向本院提交。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1-6真实性无异议，证明对象有异议，认为证据2-5与本案无关；对评估报告有异议，认为该报告内容针对的是2018年9月查看的价格，不是购买时的价值，无法证明其购买时的损失，与本案无关；对房地产经济合同合法性存疑。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，对证明对象有异议。第三人对被告提交的证据无异议，对原告证据的质证意见同被告意见一致。 本院对上述证据认证如下：因原告在申请房屋转移登记时，已向被告提交了房地产买卖契约，并按照该份契约约定的购房款缴纳了税费，现原告又向本院提交房地产经纪合同来证明其实际购房款，其合法性无法确认，本院不予采信。原告提交的房地产估价报告真实性予以确认，但不能实现证明目的，本院不予采信。原、被告提交的其余证据符合法律规定的证据要件，可以作为本案认定事实的依据。 经审理查明，1993年11月17日，案外人李志明取得位于福州市鼓楼区××新村××单元的房屋所有权证，证号为榕房Ｓ字第××号。1998年11月18日，李志明与案外人李素华签订了《房地产买卖契约》，李志明将涉案房屋出售给李素华。2008年11月25日，李素华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2008年12月23日，李素华与案外人冯宏涛签订了《房地产买卖契约》，李素华将上述房屋出售给冯宏涛。2009年2月5日，冯宏涛取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2009年5月14日，冯宏涛与案外人陈波签订了《房地产买卖契约》，冯宏涛将上述房屋出售给陈波。2009年5月26日，陈波取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2009年12月18日，陈波与陈铭华签订《房地产买卖契约》，约定陈波将案涉房屋建筑面积82.79㎡出售给陈铭华，成交价格为人民币20万元整，双方缴纳了买房税费333元、卖方税费5449元，并办理了房屋所有权转移登记手续。2009年12月30日，陈铭华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。涉案房屋在初始登记至李志明名下时登记的建筑面积为私有63㎡，共有7.5㎡，合计70.5㎡。后续转移登记时，涉案房屋均登记为106单元建筑面积75.23㎡、38附属间建筑面积7.56㎡，合计82.79㎡。 2018年6月14日，第三人福州市不动产登记和交易中心向陈铭华出具的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》，载明“你（单位）申请的鼓楼区南街街道杨桥河南新村38#楼106单元、38附属间……经查档案，该房产最初系李志明1993年买受福建省华职房地产开发公司产业，登记总面积为70.5平方米。1998年过户给李素华，总面积误登记为82.79平方米。该房产实际面积应为70.5平方米，请申请人确认按该面积登记后，予以办理产权登记……”，并于同日送达原告。原告不服被告的行政登记行为，在向本院提起案号为（2018）闽0102行初411号行政诉讼的同时，还提起了本案的行政赔偿诉讼。 另查明，原告陈铭华就上述房屋向交通银行股份有限公司福建省分行申请抵押贷款，贷款金额270,000元。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第四条第一款规定：“公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人民法院应一并受理。”因此，被告提出其行政行为未经有权机关确认违法，原告单独提起赔偿诉讼不符合起诉条件的主张，本院不予支持。 本案被告为原告颁发涉案房屋所有权证载明的建筑面积为82.79平方米，而被告提供的由第三人出具的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》载明涉案房产实际面积应为70.5平方米的事实，系被告以第三人告知原告其面积待纠正的行为对原告面积登记错误行为予以确认。本院亦在原告诉被告面积登记错误行为一案中，作出（2018）闽0102行初411号行政判决书，确认被告面积登记错误行为违法。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”对于错误登记行为造成的直接财产损失，被告应当承担赔偿责任。本案中，原告系二手房屋买卖。因二手房屋市场交易规则的特殊性，交易双方通常不以每平方米单价来计算房屋的价值，且原告登记时提供的证据房地产买卖契约，亦显示交易双方系以总价成交，而非以每平方米价格乘以房屋面积来确定的总购房款价格。另外，涉案房屋的契税缴纳金额也不以房屋面积为基数计算。故被告的错误登记行为客观上并未造成原告直接财产损失。关于原告要求被告赔偿面积更正后损失320,000元的主张，系原告的可期待利益，不属于直接损失范畴。根据最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定：“被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。”因此，原告提供的证据不能证明因被告的房屋面积错误登记行为造成原告损失，原告的赔偿请求无事实及法律依据，本院不予支持。另，行政赔偿案件不交纳案件受理费，故本案不涉及诉讼费用的负担问题。 综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（八）项、最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下： 驳回原告陈铭华的赔偿请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄人堃 人民陪审员  史锦红 人民陪审员  赵玉琴 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  宋 恒 附：本判决适用的相关法律依据 一、《中华人民共和国国家赔偿法》 第四条第（四）项行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： …… （四）造成财产损害的其他违法行为。 第三十六条第（八）项侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理： …… （八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。 二、最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》 第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。