广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1021号上诉人（原审原告）：欧林辉，男，1970年12月15日出生，汉族，住新兴县。委托诉讼代理人：徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂标，广东雄量律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市华地投资有限公司。住所地：云浮市市区。法定代表人：王茂云。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。上诉人欧林辉因与被上诉人云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云浮市云安区人民法院（2019）粤5303民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧林辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被上诉人需在房屋交付之日起180天内将该房屋的所有权证书交给上诉人，否则，被上诉人需按日计算向上诉人支付全部房价款万分之一的违约金。根据一审查明的事实，上诉人向被上诉人支付了涉案商品房的全部购房款628572元，被上诉人交付房屋的时间为2017年7月13日。被上诉人至今仍未将涉案房屋的所有权证书交给上诉人的事实清楚，证据充分，但一审判决对这一重要事实未予认定。本案的争议焦点是上诉人至今仍未取得涉案房屋的所有权证书的责任在于上诉人还是被上诉人？一审判决以上诉人未提交“必要登记资料”和缴交相应的税费为由，确认相关责任在于上诉人，并以此为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条及合同附件十一补充协议第十一条第4点有明确约定，且一审判决已经查明，直至2018年7月25日，被上诉人才向上诉人发出一份《办理过户通知书》，要求上诉人在7日内缴纳相关税费以及提交“必要登记资料”。由此可见，上诉人知道需提交“必要登记资料”及交纳相关税费的时间为《办理过户通知书》载明的七天内。更重要的是，被上诉人收完涉案的购房款后，至今仍未向上诉人提供正式的发票，上诉人如何向税务机关缴纳相关的税费？因此，被上诉人于2017年7月13日向上诉人交付涉案房屋，直至2018年7月25日才向上诉人发出《办理过户通知书》，期间已远远超出了双方约定的180天交付房屋所有权证书的时间（2017年7月13日开始计算180天，截止时间应为2018年1月12日，2018年1月13日开始至被上诉人《办理过户通知书》要求的时间有202天），因此，自2018年1月13日开始至《办理过户通知书》载明的时间，理应认定为被上诉人逾期交付房屋所有权证书的违约期间。更何况，被上诉人至今未向上诉人提供发票，致使上诉人无法向税务机关缴纳转户登记的税费，过错责任完全在于被上诉人。对此，一审判决未作出正确的认定，未确认被上诉人这段时间属于违约且需按约定承担责任。在《办理过户通知书》之前，被上诉人并未要求上诉人提供“必要登记资料”和缴纳相关税费，被上诉人应依法对此需承担举证不能的后果。上诉人自收到被上诉人发出《办理过户通知书》后，已即时向被上诉人提交“必要登记资料”及表示愿意缴纳相关税费，但被上诉人坚持要上诉人补缴房价款几万元才愿意接收资料并办理，但遭上诉人拒绝，本案由此引发纠纷。因此，被上诉人违反双方签订的合同约定，逾期向上诉人交付房屋所有权证书已构成违约的事实清楚，证据充分，一审判决对此未作出正确的认定并判令被上诉人承担相应的违约责任是错误的，且将相关责任完全归责于上诉人更令人无法接受。华地公司辩称：1.本案未办理房产证的原因是上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十一条第四点、第五点的约定提交必要的登记资料导致的。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十一条第五点约定买受人应提交必要登记资料给被上诉人，但上诉人并未提交任何上述办证资料给被上诉人，因此，未办得房产证的责任在上诉人。2.关于契税的缴纳。被上诉人已经在2017年7月13日的《中式大院楼宇交付通知书》中第六条明确要求上诉人自行办理契税的缴纳，被上诉人也曾多次电话通知，但上诉人一直没有办理。直至2018年7月25日，被上诉人又重新邮寄《办理过户通知书》给上诉人，实际上被上诉人发出的是催告书，但上诉人至今仍未缴纳契税，故被上诉人不应承担违约责任。3.关于出具发票。根据合同第十三条约定，上诉人收楼时，合同双方对案涉房屋的实际面积会进行测量，合同约定案涉房屋的建筑面积为101.5平方米，测绘报告显示的实测面积为105.82平方米。按照合同约定，在上诉人不解除合同的情况下，上诉人应当补足差价。上诉人在上诉状中也自认是因自己拒绝补交房屋的面积差价导致的。因税务部门要求要根据房屋的实际面积和应收价款如实出具发票，而上诉人未与被上诉人签署《面积结算协议》并补足房屋差价，导致被上诉人不能出具发票给上诉人。因此，该责任不在被上诉人，而在上诉人。综上，一审判决事实清楚，证据充分，依法应当驳回上诉，维持原判。欧林辉向一审法院起诉请求：1.依法确认华地公司违约，判令华地公司需按双方签订的《商品房买卖合同》的约定向欧林辉支付逾期交付房屋所有权证书的违约金27361.5元（暂计至2019年3月24日止，之后视华地公司将房屋所有权证书的交付情况另行主张权利）；2.判令华地公司需按双方签订的《商品房买卖合同》的约定立即协助办理涉案商品房所有权的转移手续，将其登记于欧林辉名下；3.本案诉讼费用由华地公司承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，欧林辉与华地公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同第二十条第（一）款约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。合同第二十条第（二）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书的，如果买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条第（三）款约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同的附件十一补充协议的第十一条第4点约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费后180日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。第十一条第5点约定：买受人应当提交的“必要登记资料”，包括但不限于买受人应当配合签署的《面积结算协议》《房屋所有权转移登记申请》《诚信保证书》和户口簿、身份证、结婚证明等按照税务和房管部门要求应当提供的资料、文件。买受人应当“支付的相应税费”包括但不限于房屋维修资金、契税和办证手续费等。欧林辉于庭审中承认，其只交纳了房屋维修基金，未交纳房屋契税和办证手续费。欧林辉亦承认其未提交任何“必要登记资料”给华地公司。2018年7月25日，华地公司向欧林辉发出一份《办理过户通知书》，载明：华地公司已按照合同第十一条的约定，向欧林辉交付合同项下的房产，并且已按照合同附件十一第三条的约定，履行完毕出卖人协助登记义务。现本着友好诚信的原则，通知欧林辉在7日内交纳相关税费以及提交“必要登记资料”。但是欧林辉收到该通知后，仍未履行上述义务。2017年7月13日，华地公司将案涉房屋交付给欧林辉使用，欧林辉在《接房程序表》上签名确认收楼。并且，华地公司已办理了房屋初始登记证，证号粤（2017）云浮云安不动产权第000XXXX号。欧林辉认为案涉房屋未办理产权转移手续的原因是，因房屋的露天阳台变更为封闭式阳台，华地公司要求欧林辉补缴数万元购房款才予办理产权变更登记，遭到欧林辉拒绝。对于上述主张，欧林辉未提供任何证据予以证实。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点系华地公司是否应向欧林辉支付逾期违约金。欧林辉、华地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的第二十条第（一）款约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。由此，欧林辉与华地公司都系办理案涉房屋所有权转移登记的义务主体。上述合同第二十条第（三）款约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同的附件十一补充协议的第十一条第4点约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费后180日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。第十一条第5点约定：买受人应当提交的“必要登记资料”，包括但不限于买受人应当配合签署的《面积结算协议》《房屋所有权转移登记申请》《诚信保证书》和户口簿、身份证、结婚证明等按照税务和房管部门要求应当提供的资料、文件。买受人应当“支付的相应税费”包括但不限于房屋维修资金、契税和办证手续费等。根据上述约定，办理房屋所有权转移登记手续，应首先由欧林辉缴交相应的税费和提交“必要登记资料”。上述内容在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定，欧林辉理应知悉并按照合同的约定履行自己的义务。即使按照一般的社会经验，欧林辉也应当清楚，其未缴纳有关税费，房屋主管部门亦不可能会为其办理产权转移登记手续；欧林辉未提交有关登记资料，华地公司也没有能力为其办理产权转移登记手续。本案欧林辉在庭审中对其未交纳房屋契税和办证手续费、未提交任何“必要登记资料”等事实予以承认。综上，一审法院认为，本案未办理房屋产权转移登记手续的责任在欧林辉方，欧林辉请求华地公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金，一审法院不予支持。另外，欧林辉请求华地公司办理房屋所有权的转移手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”欧林辉必须先按照合同约定缴交税费和提交有关登记资料给华地公司，欧林辉未履行上述义务，作为后履行一方的华地公司实质是履行不能。综上，对于欧林辉的这一诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决：驳回欧林辉的所有诉讼请求。本诉案件受理费242元（欧林辉已预交），由欧林辉负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：涉案商品房已于2017年3月23日取得竣工验收备案，于2017年6月19日取得房屋测绘报告。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的涉案商品房的预测建筑面积为101.50平方米，套内建筑面积80.62平方米，分摊共有建筑面积20.88平方米。房屋测绘报告记载测量的涉案商品房建筑面积为105.82平方米，套内建筑面积84.20平方米，分摊建筑面积21.62平方米。涉案商品房不动产权登记证载建筑面积为105.82平方米，专有建筑面积84.20平方米，分摊共有建筑面积21.62平方米。还查明：双方签订《商品房买卖合同（预售）》第六条：“计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款；1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）7796.73元，总价款为人民币（币种）628572元……”、第十三条约定：“面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理……”及合同附件十一《补充协议》第七条第5点约定：“双方在交接程序中以有资质的测绘单位出具的登记部门认可的面积测量成果作为面积结算的依据，若存在面积差异的，双方按照合同约定进行结算，并同时签署《面积结算协议》。若因买受人未签署结算协议导致房屋所有权转移登记不能如期办理的，出卖人不承担违约责任。”本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。欧林辉与华地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：被上诉人是否存在逾期办证的情形？被上诉人应否协助上诉人办理产权转移登记？上诉人认为被上诉人未在合同约定期限内为被上诉人办理房屋权属转移登记，而主张被上诉人存在逾期办证的行为。被上诉人认为是因上诉人未补交房屋面积差异款，未能缴纳契税及提交“必要登记资料”，才导致其未能办证，故而主张其无需承担逾期办证的违约责任。本院认为，双方合同约定按照涉案商品房的套内建筑面积计算房价，涉案商品房的房屋测绘报告及不动产权证书均已确定涉案商品房套内建筑面积为84.20平方米，而合同约定的预测套内建筑面积为80.62平方米，即房屋的实测面积与约定面积存在差异。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的合同附件十一《补充协议》第七条第5点：“双方在交接程序中以有资质的测绘单位出具的登记部门认可的面积测量成果作为面积结算的依据，若存在面积差异的，双方按照合同约定进行结算，并同时签署《面积结算协议》。若因买受人未签署结算协议导致房屋所有权转移登记不能如期办理的，出卖人不承担违约责任”的约定，在房屋的实测面积与预测面积存在差异的情况下，双方应对面积差异进行结算，并签署《面积结算协议》。但上诉人与被上诉人就面积差异问题存在争议，上诉人并未与被上诉人达成《面积结算协议》，而《面积结算协议》亦是双方约定的上诉人应提交办理房屋权属转移登记的“必要登记资料”。因此，在双方并未达成《面积结算协议》及上诉人未补缴房屋面积差异款的情况下，被上诉人的办证义务并未产生。至于上诉人认为被上诉人是在逾期办证后才发送《办理过户通知书》给上诉人，双方才出现面积差异争议。但上诉人是于2017年7月13日收楼，涉案商品房的房屋测绘报告亦已于2017年6月19日出具。根据《商品房买卖合同（预售）》的合同附件十一《补充协议》第七条第5点的约定，双方在办理房屋交接时就应按房屋实测面积对房屋面积差异进行结算，即上诉人在收楼时已清楚房屋面积存在差异的问题。因此，上诉人认为双方是在被上诉人向上诉人发出《办理过户通知书》后才产生的面积差异争议的主张，理据不足，本院不予采纳。因此，上诉人认为被上诉人存在逾期办证情形并要求被上诉人协助办证的主张，本院不予支持。上诉人与被上诉人之间的房屋面积差异问题，双方可另循法律途径解决。综上所述，上诉人欧林辉的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由欧林辉负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十二月二十日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。