贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0521民初6032号 原告（反诉被告）：贵州汇沣商业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处新庄村。统一社会信用代码：915205213221809803。 法定代表人：陈小平，贵州汇沣商业管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：舒立，贵州惟志勤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：付义倩，女，1993年9月22日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师。 原告贵州汇沣商业管理有限公司（以下至判决主文前简称“汇沣公司”）与被告付义倩租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，被告付义倩提起反诉，本院受理了被告付义倩提出的反诉，依法适用简易程序就本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告汇沣公司之委托诉讼代理人舒立，被告付义倩之委托诉讼代理人付梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汇沣公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告付义倩继续履行双方于2018年3月17日订立的《房屋租赁协议》，一次性支付2019年1月1日至2019年10月31日租金135018.00元，并判决被告于2019年11月至2021年6月期间每月5日前支付当月租金13501.80元、2021年7月至2022年6月期间每月5日前支付当月租金14176.89元、2022年7月至2022年6月期间每月5日前支付当月租金14884.98元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月17日，原告汇沣公司与被告付义倩订立租赁协议，约定原告将位于迎宾大道上的澜湾时尚生活馆内第一层五个商铺租给被告使用，租期5年，其中2018年7月1日至2018年12月31日不收取租金，2019年1月1日至2021年6月30日期间租金为13501.80元/月，以后逐年递增，租金支付时间为每月5日前支付当月租金。协议签订后，原告将出租的房屋交付被告装修、使用，但被告在约定的租金支付期限内一直未向原告支付租金。综上，特诉至法院，望判如所诉。 被告（反诉原告）付义倩提出反诉请求并答辩称：一、请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人于2018年3月17日签订《房屋租赁协议》；二、请求法院依法判令被反诉人退还反诉人租金40505.40元，并双倍返还履行保证金27003.60元。三、本案诉讼费用、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年3月17日，双方签订租赁协议，约定反诉人承租被反诉人将位于迎宾大道上的澜湾时尚生活馆内第一层五个商铺租，租期5年，其中2018年7月1日至2018年12月31日免租，反诉人应在2018年7月1日开业，否则承担违约责任。合同签订后，反诉人支付了履约保证金，并预付了三个月的租金。后双方在交接房屋时，因该商场负一楼及一楼还没有商家入驻，双方协定反诉人仅接收两个商铺装修使用，其余商铺接收时间双方另行协商。反诉人接收商铺后开始装修，但在装修期间经常停电，且整个商铺负一楼及一楼一直未通水，反诉人装修用水均是从其他店铺借用。被反诉人就该事宜一直未予合理说明与处理，而是告知反诉人将商铺免租期改为两年。装修结束后，案涉案商铺负一楼、一楼仍未通水，且经常断电，被反诉人又将电梯停运、封锁，不能正常通行，也没有人员管理，没有任何客流量，导致反诉人根本不能进行正常的经营。反诉人承租商铺是为了进行经营活动，但至今被反诉人提供的出租房屋根本达不到合同约定的用途，致使合同目的不能实现，客观上该租赁合同已不宜继续履行，继续履行也势必给反诉人造成经济损失。租赁协议系格式条款，极大限制了反诉人的权利并无限免除被反诉人的义务。综上，租赁协议约定、法定解除条件成就，请支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）汇沣公司针对反诉辩称，被告主张解除合同没有法律规定，也不符合合同约定。被告主张解除合同的理由无事实依据。 本院经审理查明：2018年3月17日，汇沣公司作为甲方、出租人，付义倩作为乙方、承租人签订《房屋租赁协议》，约定“甲方将位于毕节××××县迎宾大道上的澜湾时尚生活馆内第1层第F1-1、F1-2、F1-3、F1-5、F1-6号商铺出租给乙方，建筑面积300.04平方米，出租房屋只限经营美容、美发类别，品牌为太古汇；租赁期限5年，从2018年7月1日至2023年6月30日止，包括首尾两天；租金自2018年7月1日至2018年12月31日为甲方给予乙方的租金折扣期，该期间免租，自2019年1月1日至2021年6月30日，每月租金单价45元每平方米，每月租金13501.80元，自2021年7月1日至2022年6月30日，每月租金单价47.25元每平方米，每月租金14176.89元，自2022年7月1日至2023年6月30日，每月租金单价49.61元每平方米，每月租金14884.98元，租赁税费由乙方承担；租赁履约保证金为13501.80元，保证金金额相当于首年1个月房租；出租房屋的交付日暂定为2018年4月26日，乙方应保证开业时不迟于2018年7月1日；租赁标的物的交付和接收：交付时，甲乙双方代表现场移交后，签署确认书作为确认；乙方经提前三个月提出书面申请，可以提前解除本协议，但履约保证金不予退还乙方。因此给甲方造成其它损失的，乙方应予以赔偿；甲方有权提前三个月书面通知乙方终止本协议，并在协议解除且乙方结清所有费用后，将双倍履约保证金不计利息支付给乙方，作为甲方提前解约的全部赔偿；本协议经双方代表签署盖章，同时甲方收到乙方支付的租赁履约保证金后，立即生效”。2018年3月26日，付义倩支付了三个月租金及履约保证金共计54007.20元给汇沣公司。在2018年5月份左右，付义倩对案涉五个商铺中的两个进行装修使用。案涉商铺用水、用电不正常，所在楼层基本无其他商家，很少有人员流动，上商铺的自动扶梯未通电使用，其中有一个自动扶梯口被招牌阻挡，付义倩未继续交纳房租，汇沣公司诉至本院。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、建行账户交易明细、照片、录像光碟等证据在卷佐证，足以认定。 本案双方当事人争议的焦点为：一、汇沣公司是否已将《房屋租赁合同》约定的5个商铺交付给付义倩。二、《房屋租赁合同》是否符合约定或法定的解除条件。三、如果《房屋租赁合同》解除，如何认定双方的过错责任及损失。 本院认为，原告汇沣公司与被告付义倩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。合同虽然约定交付商铺时应签署确认书，付义倩辩称其只签署了交付两个商铺的确认书，但汇沣公司否认交付商铺时签署有确认书，交付商铺时如果签署有确认书，应该双方均持有该确认书，付义倩主张其只签署了接收两个商铺的确认书，就应该提交该确认书予以证明，付义倩不能提供确认书进行证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对付义倩辩称只签署了接收两个商铺确认书这一事实本院不予认定。合同约定付义倩是同时租赁五个商铺，约定交纳的租金是五个商铺总的租金，并没有就各个商铺分开约定租金，双方也没有约定商铺分期分批交付，付义倩将其中两商铺装修使用，其余三个商铺与已装修的两个商铺相邻，门没有上锁，付义倩在使用上不存在障碍，故案涉五个商铺应认定同时交付给付义倩，付义倩对商铺是否进行实质上的使用不影响案涉五个商铺已全部交付的事实。案涉商铺所在商场存在诸多问题，合同约定出租房屋所在建筑物的公用部分及公用设施的损坏或故障汇沣公司负有维修和修复义务，故自动扶梯不能正常使用的责任在汇沣公司，该情形对付义倩正常使用所租赁的商铺造成一定的影响，且付义倩已超过合同约定交纳租金的时间未交纳租金，《房屋租赁合同》约定了双方均可以解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对付义倩要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求本院予以支持，对汇沣公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。付义倩辩称汇沣公司同意免租二年，对该主张付义倩未提供证据证明，故对付义倩的该项主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，付义倩于2019年11月14日提出解除案涉合同，其应按合同约定交纳2019年1月1日至2019年11月14日的租金141318.84元。案涉合同虽然约定付义倩提出解除合同，履约保证金不予退还，但案涉合同的解除双方均有责任，付义倩交纳的履约保证金13501.80元应该予以退还，在付义倩应交纳的租金中予以扣减，付义倩应再支付汇沣公司租金87311.64元。付义倩要求汇沣公司退还租金并双倍返还履行保证金的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告）贵州汇沣商业管理有限公司与被告（反诉原告）付义倩于2018年3月17日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告（反诉原告）付义倩于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告）贵州汇沣商业管理有限公司租金87311.64元； 三、驳回原告(反诉被告）贵州汇沣商业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）付义倩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3000.00元，因适用简易程序减半实收计1500.00元，由原告(反诉被告）贵州汇沣商业管理有限公司负担750.00元，被告（反诉原告）付义倩负担750.00元；反诉案件受理费1490.00元，因适用简易程序减半实收计745.00元，由原告(反诉被告）贵州汇沣商业管理有限公司负担145.00元，被告（反诉原告）付义倩负担600.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员  王静 二〇一九年十二月九日                                                                          法官助理 郑薇薇                                                                           书记员 魏海洋 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。