广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5565号原告：温雪映，女，汉族，1976年4月28日出生，住址广东省惠东县，委托诉讼代理人：袁婷婷，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。被告：惠东县金河湾置业有限公司，住所地广东省惠州市惠东县平山镇广发新村四栋148号，统一社会信用代码91441323746298253G。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人:吴清燕，女，1985年11月4日出生，汉族，户籍地广东省惠来县，惠东县金河湾置业有限公司工作人员。第三人：杨宇珍，女，汉族，1973年11月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区，原告温雪映与被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）、第三人杨宇珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告温雪映的委托诉讼代理人袁婷婷、被告金河湾公司的委托诉讼代理人吴清燕、第三人杨宇珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温雪映向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理惠东县××花园××单元××号房的不动产权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理证产生的违约金人民币4511.3元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年10月17日，案外人杨宇珍认购了被告位于惠东县××花园××单元××号的房产。后杨宇珍因个人原因不想购房，经协商，杨宇珍与原告签订了《房产转让协议书》，约定杨宇珍将该1404号房产以388000元转让给原告，双方就《房产转让协议书》进行公证。后原告依约支付了购房款给杨宇珍，杨宇珍支付了购房款给被告。同日，被告将其与杨宇珍签订的《商品房买卖合同》予以作废处理，并与原告就1404号房产签订了新的《商品房买卖合同》（合同编号：0013451）。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后待确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，且合同签署页惠东县房产交易所的盖章处明确载明“该合同已办理房屋预售登记备案，房屋交付使用后30天内，凭此合同办理房屋所有权登记”，而房屋已于2007年12月1日交付，但被告至今未为原告办理不动产权属证书。鉴于房屋的办证条件已成就，原告有权要求被告办理涉案房产的不动产权属证书，并要求被告根据《商品房买卖合同》第十五条之约定承担违约金。综述，被告逾期办理不动产权属证书，已经严重违反了合同约定，原告为保护自身合法权益，特向贵院提出诉请，请求贵院判如所请。被告金河湾公司辩称，我方已充分履职并通知业主办证的义务，另原告并未缴交办理房产证的费用，也未委托我司办理房产证，因此原告的诉讼请求并无事实和法律依据。第三人陈述，我跟原告协商之后去金河湾开发商办公室签退房手续。之后原告与被告是如何重新签订的，我就不清楚。原告围绕其诉讼请求向本院提交下列证据：1.《房产转让协议书》及《公证书》，证明2007年10月17日，第三人杨宇珍将1404号房产转让给原告，后原告依约支付了购房款；2.《商品房买卖合同》；3.《收楼应交费用清单》，共同证明2007年10月17日，原、被告就1404号房产签订了新的《商品房买卖合同》并交付房产给原告，被告未按约定为原告办理不动产权权属证书，被告逾期办证应承担相应违约金；4.《发票》,证明被告已收到1404号房产的全部购房款；5.（2018）粤1323民初第2853号、2847号民事判决书，证明本院审理的涉及被告的同类案件中，均已查明认定被告开发涉案商品房、被告应承担合同义务、相关职能部门复函办理不动产登记事项等事实。6.《惠东县不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案房产权利人仍在被告名下，且不存在查封、抵押等情形。被告金河湾公司围绕其抗辩意见向本院提交下列证据：1.惠州日报《公告》，证明原告并无缴交办理房产证费用委托我司办证，并且我司已于2010年在惠州日报公告相关办证事宜，已经履行了通知及告知义务；2.《公证书》，证明惠州市广发房地产有限公司授权金河湾全权处理金河湾花园一期业务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金河湾公司对原告提交的上述证据发表质证意见：对证据1.2.3真实性确认，证据1是第三人与原告的内部转让协议，该协议签订日期2009年4月9日，在我方公告之前。证据2.3页证明我方积极配合原告与第三人将房产备案至原告名下。证据4真实性认可，也证明我方于2008年3月28日为第三人开具销售不动产发票。证据5由法院核实。原告对被告金河湾公司提交的上述证据发表质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，该公告发布于2010年1月20日，而涉案房屋买卖合同是2010年4月12日才预售登记备案，因此涉案的商品房买卖合同不在公告所述的可以办证的范围内，因此该证据与本案无关。对证据2真实性、合法性请法庭核实，也恰好证明被告为履行涉案房产办证义务的适格主体。原、被告均对本院作出（2018）粤1323民初第2853号、2847号两份民事判决书中审理查明部分的事实均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为据。综合双方当事人所提交的证据及庭审意见，本院认定事实如下：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，法定代表人吴大河，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。惠州市广发房地产公司系于1994年5月6日成立的股份制企业，经营范围主营房产经营，兼营建筑材料、建筑工程机械,于2007年8月22日核准变更为惠州市广发房地产有限公司（以下简称广发公司）。2004年11月29日，惠东县房产管理局向广发公司、被告金河湾公司颁发惠房预许字第××号《广东省××县商品房预售许可证》﹝项目名称：金河湾花园，项目座落：惠东县平山镇广汕路西枝江大桥象山旁，土地使用证号及用途：惠东国用（1998）字第13230111164号、商业，预售房屋建筑面积34390.18平方米220套，预售房屋栋号及层数：A-1栋框架19层，A-3,A-4栋框架7层﹞，预售有效期自2004年11月29日至2008年12月31日,A3、A4栋预售有效期延至2009年6月30日。涉案房产位于惠东县××花园××单元××房，2008年3月28日，被告金河湾公司向第三人杨宇珍出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》合计金额451130元。2008年9月12日，涉案房产办理权利登记，登记权利人:广发公司、金河湾公司，共有情况:“单独所有”，不动产证（明）号：权属证明书第Q0006045号，房屋建筑面积:155.1平方米，房屋套内面积:133.19平方米。2009年4月9日，原告温雪映作为受让方（乙方）与第三人杨宇珍作为转让方（甲方）签订一份《房产转让协议书》，协议约定：“甲方于2007年10月17日认购了惠东县金河湾置业有限公司位于惠东县××花园××单元××房（尚未办理房产证），现予转让，乙方愿意收入。经甲、已双方平等协商，达成如下房产转让条款，共同遵守：……五、其他1、甲方有义务协助乙方办理转让房产的过户手续，涉及的有关费用由乙方承担；办理房产过户手续如60天内尚未办妥，60天外的银行贷款利息，则由乙方承担。……”原告温雪映在乙方处，第三人杨宇珍在甲方处签名。该协议于同日在广东省××县公证处办理公证确认。原告温雪映作为买受人与广发公司、被告金河湾公司作为出卖人签订一份编号0013451《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）（该合同首页右上角标注有“杨宇珍”）及其附件一（房屋平面图）、附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、附件三（装饰、设备标准）、附件四（合同补充协议）。合同约定：“……第三条买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经惠东县规划局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A1幢二单元1404号房。该商品房的用途为商住，属钢筋混凝土框架结构，层高为3米，建筑层数地上19层，地下1层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共155.1平方米，其中，套内建筑面积133.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.91平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）肆拾伍万壹仟壹佰叁拾零元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款。……第八条交付期限。出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，以上日期为交付买受人使用日，该商品房须第一期工程全部完善后办理综合验收合格确权。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后待确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。……”原告温雪映在买受人处，广发公司及其委托代理人、被告金河湾公司及其法定代表人在出卖人处签名、盖章。该合同记载签订时间为2007年10月19日，于2010年4月12日在惠东县房产交易所办理房屋预售备案登记。2010年1月20日，被告金河湾公司在惠州日报刊登《公告》，“金河湾小区未办理房产证的业主：金河湾花园已售商品房已由惠东县人民政府颁发确权书，依据我司与各业主之间的《商品房买卖合同》约定，我司已向惠东县房产管理局提交了办理房产证所需备案资料。但至今为止，本小区仍有部分业主不配合办理房产证及抵押登记。在此之前，我司已反复通知各位业主办理房产证及抵押登记，但各位业主均置之不理。现我司特别公告如下：1、各位业主应于2010年2月28日之前向我司提交办理房产证所需资料，缴纳办证费用（其中契税3%，房产局办证费3.5%，均以总房款为基数）并协助办证，逾期，我司将不再接受办证委托。2、如各位业主迟延办理房产证及抵押登记，给我司造成经济损失，我司将要求相关业主全额赔偿。另外，特别提醒：依据《物权法》规定，各位业主在具备办理房产证条件下三个月内未申请产权登记，则预告登记失效，各位业主的权益可能会受到损害，请各位业主慎重考虑。”2015年7月3日，惠东县公安局经济犯罪侦查大队出具提交证据清单，记载：公司印章1枚、财务专用章1枚、私人用章（吴大河）1枚、会计账册23本及会计凭证72册。2015年8月1日，被告金河湾公司股东钟启信因涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕。本院受理曹启彬等31户诉金河湾公司商品房买卖合同系列案诉讼过程中，于2018年4月2日向惠东县房产管理局、惠东县国土资源局致函。惠东县国土资源局于2018年4月16日复函本院，《关于惠东县人民法院调查取证函的回复》：贵院于2018年4月4日致《调查取证函》我局已收悉，经调查核实，现将有关情况回复如下：1、房屋合同备案登记非我局业务职能范围，详情请咨询县房产管理局。2、我局不动产登记中心负责不动产产权登记业务，业主提供以下转移登记所需材料即可办理不动产转移登记：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（双方）；（3）不动产权属证书；（4）国有建设用地使用权及房屋所有权转移证明材料；（5）依法需要缴纳税费的，应当提交税费缴纳凭证；（6）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。惠东县房产管理局于2018年4月19日复函：一、商品房交易业务所需要材料：1.商品房屋产权权属证明书；2.开发商营业执照复印件、企业机读档案登记资料复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书原件，如法人变更的，需出具法人变更通知书原件；3.授权委托书原件及受托人身份证复印件；4.买方身份证复印件；5.商品房买卖合同原件；6.《惠东县房屋交易申请审批表》；7.不动产权籍调查成果表复印件；8.中华人民共和国税收缴款书；9.法院法律文书。二、商品房交易业务流程交易双方共同持材料向辖区房管所申请-受理-复审-出具《房屋交易告知单》-将《房屋交易告知单》送达不动产登记局。三、交易双方如所提供的材料齐全，可共同向辖区房管所申请办理房屋交易业务。如经法院裁定的，当事人可持法院法律文书单方面申请办理房屋交易业务。庭审中，被告金河湾公司与第三人杨宇珍均确认被告与第三人之间就涉案房产签订的《商品房买卖合同》已解除；原、被告确认涉案房产已交付原告管理使用，交付时间记不清楚。原告确认涉案房产尚未缴纳契税，办理转移登记税费由原告温雪映自行承担。另查，2002年11月30日，广发公司（投资商、乙方）与被告金河湾公司（开发商、甲方）签订一份《合作开发房地产合同》，约定，双方合作开发惠东县平山镇象山沙坝地段广发新村商住楼，由广发公司提供土地（座落于平山××××新村，国有土地使用权证：惠东国用1998字第13230111164号，登记土地使用者：广东广发房地产公司）作为建设用地，金河湾公司提供建设资金和负责开发建设；广发公司在合作项目中分的不少于21000平方米的物业；本项目全部开发建设过程由金河湾公司负责，其房地产开发经营风险及法律责任和经济责任均由金河湾公司独自承担，其项目工程的安全、保卫等也由金河湾公司负担。双方还对利益分配、交付期限、双方责任、违约责任等予以约定。2003年1月23日，广发公司与被告金河湾公司签订一份《补充协议》，约定广发公司应承担21000平方米物业的报建费的50%即1135750元及21000平方米物业的安装标准等。2003年4月16日，广发公司与被告金河湾公司取得《建设工程规划许可证》（流水号：2003000329，编号PS20030064，项目号：2003000087），建设项目名称：金河湾花园（商住楼A区），建设位置：平山××××新村。2004年9月23日，广发公司与被告金河湾公司签订一份《资产转让协议书》，约定广发公司将在“惠东县金河湾花园”合作项目中分得的不少于21000平方米物业转让给被告金河湾公司，经惠州市欣业房地产评估事务所评估，该物业价值3052.35万元，按8.5折计，转让总价为2594.5万元，扣除广发公司应承担的报建费、污水处理费、白蚁防治费、施工水电接口费、税费等各项费用后被告实际向广发公司支付2137.72万元。2005年1月26日,广发公司就名下惠东国用（1998）字第13230111164号国有土地使用权办理变更登记，登记后国土证号为惠东国用（2005）字第××号。2005年4月24日，广发公司以被告金河湾拖欠1837.72万元转让款及违约金为由向广东省惠州市中级人民法院提起诉讼，惠州市中级人民法院于2005年12月20日作出（2005）惠中法民一初字第35号《民事判决书》，认为，被告金河湾公司与广发公司于2002年11月30日签订的《合作开发合同》、于2004年9月23日签订的《资产转让协议书》合法有效，判决被告金河湾公司向广发公司支付资产转让款1837.72万元及逾期付款违约金。2009年11月27日，广发公司出具《授权委托书》，“我司与惠东县金河湾置业有限公司合作开发的惠东县金河湾花园第一期已基本销售完毕。为了便于剩余部分房产的销售和办证工作，现我司同意将惠东县金河湾花园第一期未销售的商铺、商品房、停车位由惠东县金河湾有限公司全权处理（房号明细见附表），授权办理业务的范围：惠东县金河湾花园我司名下土地相关业务及一期剩余物业的销售、银行按揭、房产证、国土证办理等业务的合同签订和盖章，盖章仅为惠东县金河湾置业有限公司即可生效。”2009年12月14日，惠东县公证处出具（2009）惠东证字第1740号《公证书》，“兹证明惠州市广发房地产有限公司的法定代表人李克平（男，一九六二年九月七日出生）于二〇〇九年十一月二十七日在我的面前，在前面的《授权委托书》上签名。公证员黄某。”2017年3月29日，惠东县国土资源局发布惠东国土公告2017第31号公告（广发新村住宅小区），“平山街道惠东大道边广发新村住宅小区属已开发完成的住宅小区，其土地使用权仍登记在广东广发房地产公司名下（国土证号：惠东国用（2005）字第××号，地号1-1-200，原证载面积为111911.57平方米，大部分已分割转让，小区现测绘面积为24597.01平方米），房屋所有权已登记在相关业主名下。现房屋业主申请将土地使用权随房屋所有权转移登记在相关业主名下。依据惠州市《房地权利人不一致的商品房等不动产登记暂行处理办法》第三条第（一）款的相关规定：已开发完成的住宅小区，由不动产登记部门联系开发商向不动产登记部门申请办理原国土证注销手续，若联系不到开发商或开发商不配合的，由不动产登记部门公告15个工作日无异议后依职权注销原国土证。现予以公告，如有异议，请自本公告之日起15个工作日内（2017年4月20日之前）将异议书面材料送达惠东县国土资源局……。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我局将依职权为该住宅小区相关业主办理不动产登记，并作废该《国有土地使用证》。”2017年4月21日，惠东县国土资源局地籍股作出《关于公告的说明》，“……现公告期满，地籍股未收到任何异议书面材料。”本院认为，广发公司、被告金河湾公司具有房地产开发资质，且涉案商品房已取得预售许可证书，原告与广发公司、被告金河湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0013451）的意思表示真实，合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同双方均应依约履行。关于办理涉案房地产权属登记问题。原告温雪映已按合同约定履行付款义务，广发公司与被告金河湾公司签订的《资产转让协议书》业经生效判决确认有效，广发公司在金河湾项目中的权利义务已转让由被告金河湾公司承受，原告主张由被告金河湾公司承担合同义务，本院予以采纳。原告诉请被告办理房地产权属证书，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后待确权90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房产交付使用已于2008年9月12日办理权利初始登记，被告至2010年1月20日刊登办证公告，不能免除其合同义务。涉案商品房已办理合同备案，根据职能部门的复函，需由原、被告共同向不动产登记管理部门提供不动产转移登记业务所需资料，按业务流程办理不动产产权登记。综此，由被告金河湾公司协助原告办理不动产产权登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告未将办证费用交由被告代付，原告诉讼期间亦确认自愿承担办证税费，故办证税费由原告自行承担。关于被告金河湾公司应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后待确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。涉案房产于2008年9月12日办理权利登记，被告2010年1月发出办证催告，根据涉案《公证书》可认定，原、被告实际签订涉案《商品房买卖合同》时间为2009年，合同虽备案于2010年4月12日，备案时间不影响被告催告的效力，原告主张被告怠于办理产权转移登记构成违约，未提交证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，据此，该主张本院不予采纳。原告诉请逾期产权登记违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告温雪映与被告惠东县金河湾置业有限公司于2007年10月17日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0013451）合法有效，被告惠东县金河湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起在具备办证条件后协助原告温雪映办理涉案位于惠东县平山金河湾花园A1栋二单元1404号房的不动产产权登记。二、驳回原告温雪映的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告温雪映已预交），由原告温雪映负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  黄旭东人民陪审员  林彩贻二〇一九年十二月六日法官助理吴柏波书记员熊志东