江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4804号上诉人（原审被告）：响水润泰房地产开发有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区灌河村三组。法定代表人：张曙红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文书，江苏大视宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王东建，男，1980年11月7日出生，汉族，居民，住江苏省灌南县。被上诉人（原审原告）:沈美燕，女，1980年3月13日出生，汉族，居民，住江苏省灌南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘凯时，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。上诉人响水润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人王东建、沈美燕商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王东建、沈美燕的诉讼请求；一、二审诉讼费用由王东建、沈美燕负担。事实与理由：一、润泰公司建设的楼盘已经具备交房入住条件，且绝大多数已经办理交房手续且入住。王东建、沈美燕提到的综合验收合格证，是由于政府部门的原因，导致未能取得小区综合验收，而润泰公司是一致催促办理此事的。二、润泰公司已经多次通知王东建、沈美燕可以办理入住，而王东建、沈美燕以种种理由拒绝接收房屋，王东建、沈美燕的行为属于故意违约，意图获得累积的违约赔偿，王东建、沈美燕有违诚信，不应当得到支持。三、一审法院判决的违约金过高。王东建、沈美燕辩称，润泰公司未取得房屋质量验收合格证明，根据合同第八条规定，不符合合同约定的交房条件，至于润泰公司提出的违约金过高的问题，一审法院判决的违约金符合合同约定的标准，王东建、沈美燕至今尚未居住，损失重大。请求驳回上诉，维持原判。王东建、沈美燕向一审法院起诉请求：1.判令润泰公司赔偿逾期交房违约金38858元（从起诉日起每日承担违约金79.3元直至符合交房条件止）；2.判令赔偿王东建、沈美燕因润泰公司原因未取得房产证的违约金7930元；3.诉讼费用由润泰公司承担。一审法院经审理查明，2017年2月7日，出卖人润泰公司与买受人王东建、沈美燕签订商品房买卖合同，约定将位于响水经济开发区出售给买受人，建筑面积209.59平方，房款合计793037元；买受人于2017年2月7日向出卖人支付首付款163037元，余款630000元办理银行按揭贷款；出卖人2017年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一；出卖人应当在商品房交付使用后的60日内将办理权属登记所需资料报产证登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。后王东建、沈美燕缴纳首付款并通过银行按揭给付房款。现房屋尚未验收合格予以交付。一审法院认为，王东建、沈美燕与润泰公司之间的商品房买卖合同体现双方当事人的买卖合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。润泰公司收受王东建、沈美燕房款后未按约交付合格的商品房，应按约承担违约责任。王东建、沈美燕主张自2018年1月1日起按房款的万分之一即79.3元∕天计算违约金至符合交房条件止，符合双方约定，予以支持。双方约定出卖人在商品房交付使用后60日内将办理权属登记的资料报登记机关备案，买受人因出卖人原因不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房时，出卖人按已付房款的1%支付违约金，现因商品房尚未交付，出卖人能否按约在商品房交付后60日内将办理权属登记的资料报登记机关备案，尚未可知，王东建、沈美燕现主张不能取得房地产权属证书的违约责任，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、润泰公司于判决生效之日起15日内向王东建、沈美燕支付原告违约金（截至起诉之日489日，合计38777.7元；起诉后至符合交房条件时止按79.3元∕天计算）；二、驳回王东建、沈美燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取485元，由王东建、沈美燕负担83元，润泰公司负担402元。本院二审另查明，案涉商品房买卖合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理。买受人在接到电话通知或交房通知后15日内办理房屋交接手续，视同买受人已接受该项房屋。其一切后果均由买受人承担，包括且不限于承担规定的领房之日起，商品毁损丢失的风险责任，前期物业管理费，并且要向出卖人支付至实际交接日前每日10元的该商品房保管费。在本院二审过程中，润泰公司于2019年12月30日向本院提交单位工程竣工验收证明书一份，证明案涉房屋于2017年9月18日竣工验收。施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位均在该单位工程竣工验收证明书上签字盖章。另向法院提交了案涉房屋的住宅使用说明书和住宅质量保证书。王东建、沈美燕质证认为，上述竣工验收证明书在一审中，其已经见过，但是该证明书上没有主管部门响水住建局的验收证明，故不具有真实性、合法性。王东建、沈美燕对住宅质量保证书和住宅使用说明书不予认可。润泰公司申请证人周某、王某到庭作证，周某陈述其系润泰公司员工，于2018年3月份起多次联系王东建、沈美燕，告知其可以交房，王东建、沈美燕多次来小区看过房，提出不交物业费等，未得到同意，至今没有拿房。王某陈述,其系润泰公司员工，案涉房屋已经具备交房条件，公司多次电话通知王东建、沈美燕拿房。王东建、沈美燕对证人证言均不予认可。本院经审查对润泰公司提交的单位工程竣工验收证明书真实性、合法性、关联性均予以认定。对周某、王某的证人证言，因其系润泰公司员工，具有利害关系，润泰公司未能提供其他证据予以佐证，故本院对上述证人证言不予认定。对一审法院审理查明的其他事实，本院予以认定。本院认为，王东建、沈美燕与润泰公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，润泰公司应当在2017年12月31日前，将经验收合格的房屋交付给王东建、沈美燕，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定商品房达到交付使用条件后，润泰公司应当书面或电话通知王东建、沈美燕办理交付手续，且要提供上述第八条约定的验收合格的证明、住宅使用说明书和住宅质量保证书，润泰公司未出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。润泰公司未能举证证明其已经通知沈美林、徐国琴交房，王东建、沈美燕认可在一审过程中见过房屋竣工验收证明书，但是润泰公司未能举证其已经向王东建、沈美燕出示住宅使用说明书和住宅质量保证书，也未向一审法院举证上述证明文件，故王东建、沈美燕有权拒绝接收房屋，润泰公司在本院二审过程中提交了合同约定的证明文件，故应当以2019年12月30日作为润泰公司通知交房的时间且系王东建、沈美燕应当接收房屋的时间，一审法院认为房屋尚未验收合格与事实不符，本院予以纠正，对于一审法院判项中的符合交房条件的日期应依法认定为2019年12月30日。结合合同关于逾期交房违约金的约定，经计算自2018年1月1日至2019年12月30日，润泰公司应当向王东建、沈美燕支付的逾期交房违约金总额为57733元。另，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担责任，因交房未满60天，故一审法院未予支持并无不当。综上，润泰公司的部分上诉请求成立，一审法院认定的房屋交付日期有误，本院已在本院认为部分予以纠正，但不影响一审判决主文的执行，故本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人响水润泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月三十一日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅