四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2532号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾市中心苗圃，住所地四川省宜宾市叙州区长江大道54号长江造林局13号楼。 法定代表人：何西川，主任。 委托诉讼代理人：吴伟，宜宾市林业局公职律师。 委托诉讼代理人：徐秋华,宜宾市林业局公职律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜宾市翠屏区森林俱乐部，住所地四川省宜宾市翠屏区盐水溪翠屏山后山（宜宾市中心苗圃分圃）。 经营者：刘海燕，女，1979年3月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师。 上诉人宜宾中心苗圃（以下简称中心苗圃）因与被上诉人宜宾市翠屏区森林俱乐部（以下简称森林俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中心苗圃上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8679号民事判决第一项，改判森林俱乐部拆除非法扩建的房屋、搭棚及填埋的水池，将租赁财务恢复原状；2.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8679号民事判决第五项，驳回森林俱乐部的诉讼请求；3.维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8679号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；4.森林俱乐部承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.中心苗圃对于房屋进行扩建和水池填补，是不知情的，一审判决认定中心苗圃应当知晓错误，中心苗圃也没有对于该行为同意；2.中心苗圃对于扩建行为是没有过错的，不应当分担扩建造价费用。 森林俱乐部辩称，我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。1.本案中心苗圃对森林俱乐部的改建行为早已明知和默许，事实清楚、证据充分，森林俱乐部的位置就位于中心苗圃，与中心苗圃的办公地点相距很近，就在范围之内。中心苗圃每年都要对森林俱乐部进行检查，并多次在森林俱乐部进行职工工会活动，因此对中心苗圃的改扩建行为是明知的；2.关于鱼塘的整治，因森林公园游客很多，鱼塘对公共安全存在危险，中心苗圃在接到森林俱乐部的书面申请后，予以准许整治，一审法院诉讼期间判决之前，森林俱乐部向法庭提交了整治申请，一审法院予以采信是正确的；3.中心苗圃认为于2017年9月18日和2017年11月10日的书面告知原物原样交回，这个时间与森林俱乐部早在这个时间前就已经改扩建和整治鱼塘了，中心苗圃都并未提出异议。改扩建完成多年后，2017年9月和11月要求原物原样返回，并不能证明森林俱乐部的改扩建行为没有经中心苗圃的许可；4.由于中心苗圃对改扩建行为的默认，所以本案双方当事人关于改扩建具有同等的过错，一审的认定是公平公正的，请求二审法院对判决支付我方的80000余元予以维持；5.中心苗圃不是任何性质的行政机关，中心苗圃主张的司法权对行政权的干涉从何而来。中心苗圃只是民事主体。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 中心苗圃向一审法院起诉请求：1.确认中心苗圃和森林俱乐部签订的租赁经营合同于2017年12月31日终止；2.判令森林俱乐部将租赁中心苗圃房屋一幢（共三层，建筑面积1088.87平方米、院坝443.70平方米、露台31.6平方米）、水池540.96平方米恢复原状，并返还中心苗圃；3.森林俱乐部立即支付2017年租金15000元，以及从2018年1月1日起占用中心苗圃房屋使用费12500元（参照月租金1250元计算，暂计算至2018年10月31日，实际应计算至返还房屋之日止）；4.森林俱乐部承担本案诉讼费用。 森林俱乐部向一审法院反诉请求：1.中心苗圃返还森林俱乐部为扩建新建装饰装修增添的设施设备所支出的费用482327.18元以及鉴定费19000元；2.由中心苗圃承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1999年7月1日，宜宾市国有资产管理局作出主送给宜宾市林业局的宜国资行（1999）70号《关于对宜宾市林业局无偿划拨资产的复函》，载明“……同意你局将翠屏山苗圃，建筑面积为967.23平方米，价值为95456.82元的资产无偿划拨给种苗站的市林业职工接待站……” 2001年3月5日，宜宾市国有资产管理局作出《中华人民共和国企业国有资产产权登记证》，载明“……同意宜宾市绿苑林业职工接待站依法占有、使用国有资本154千元，并承担国有资产保值增值责任；企业集团或企业管理部门：宜宾市林业局，企业地址：宜宾市。”宜宾市绿苑林业职工接待站于2004年3月12日注销。 2005年10月25日，宜宾市林业局作出主送给中心苗圃的宜林办[2005]139号《宜宾市林业局关于移交林业职工接待站资产的通知》，载明“……翠屏山林业局职工接待站房屋、构筑物及空调评估原值为277080元，净值为136964元。现将该资产按评估净值全部移交你圃，请按评估净值及时支付资产转让费……”中心苗圃系宜宾市林业局的下属事业单位。 2009年12月28日，中心苗圃（甲方）和森林俱乐部（乙方）签订《2010至2017年宜宾市中心苗圃森林俱乐部租赁经营合同》（以下简称《租赁经营合同》），载明“由于1999年成立的森林俱乐部内部设施设备经营时间长，大部分陈旧老化，经营者已更换。但使用的房屋需要整修改造，本次经营期经营者愿出资380000元进行装修及天然气的安装。在国有资产保质、增质的同时，最大限度满足甲乙双方的经济利益，经协商达成如下协议：1.甲方将接待站现有的国有资产（房屋、家具、电器、水池含经营者更换的设施设备）清盘后交乙方管理经营使用（经营项目餐饮）；2.乙方租赁经营期为（2010年1月1日至2017年12月31日），经营项目：餐饮。租赁费每年共为壹万伍仟元，于每年12月25日前交清；3.水池的管理由乙方负责，但要保证育苗者用水需要，若有火情发生，最大限度满足扑火需要；4.在经营期内，甲方不再投资用于设备的更新、修复。每年底由市局组织人员对国有资产进行数量清点，如有遗失、损坏，乙方必须增补、修复，使其能用。乙方必须在每年以资产总额的2％的经费用于房屋、设备的修缮和维护以及用于购置绿化花木。乙方在经营期内为经营需要而添购的设备所有权归甲方（增添的设备视为增值）……;9.乙方经营期满，固定资产清点移交，在保证质量和数量的基础上交甲方。乙方交回的固定资产要求：不动产（房屋、堡坎），在正常情况边角不得有垮塌，基本保持原样，并能使用……。其他固定资产原则上原物交回，并能使用，如有遗失，按移交前的价值赔偿……” 上述合同签订后，中心苗圃将案涉租赁房产交付森林俱乐部时，双方未按照合同约定对租赁物进行清盘并办理移交手续。合同约定的租赁期限届满后，双方未签订续租协议，森林俱乐部支付租金到2016年12月31日，此后未交租并占用租赁物至今。 一审法院另查明：2011年4月20日，森林俱乐部向宜宾市林业局提交《关于鱼塘整治申请》，载明“由于2008年地震以来，鱼塘地面和四周开裂比较严重和下水管道四周无法修复，现向宜宾市林业和园林管理局提出修复四周和地面及填补下水道2米的距离，以满足鱼塘能正常蓄水的要求。” 2017年9月18日和2017年11月10日，中心苗圃分别向森林俱乐部的经营者刘海燕发出《告知通知书》，均表示租赁期限届满，不再续租，由宜宾市林业局收回场地，要求移交给中心苗圃的固定资产，原则上原物原样交回，如有损毁或遗失按合同规定协商解决。2018年5月4日，刘海燕向宜宾市林业局发出《关于森林俱乐部解决问题的请示》，表明其接受租赁房屋时房屋主体已有坍塌，前后投入900000元左右用于维修加固，要求在合理提高租金的条件下继续租赁或者由宜宾市林业局补偿其900000元。 2018年11月5日，宜宾市林业局出具《关于宜宾市中心苗圃出租房屋和水池有关情况的说明》，载明“宜宾市中心苗圃将其管理使用的房屋、水池等出租给翠屏区森林俱乐部经营餐饮项目。因历史原因，该房屋、土地未办理不动产权属证书。现对出租房屋、水池权属有关情况说明如下：一、出租房屋和水池的基本情况：房屋一幢（共三层，建筑面积1088.87平方米、院坝443.70平方米、露台31.6平方米），水池一口（540.96平方米）。坐落于翠屏区翠屏山后山老奶牛场（盐水溪三岔口往翠屏山后山100米处）……。二、出租房屋和水池的权属：房屋的权属：……我局于2005年10月25日作出《关于移交林业职工接待站资产的通知》，将宜宾市绿苑林业职工接待站房屋（即中心苗圃出租给翠屏区森林俱乐部的房屋）等资产全部移交中心苗圃管理使用。因此，中心苗圃享有对该出租房屋的管理权、使用权。水池的归属：水池属于中心苗圃的育苗用地，用于解决育苗用水需要，由中心苗圃管理使用。” 本案在审理过程中，森林俱乐部于2019年1月10日向本院申请委托专业鉴定机构对宜宾市翠屏区森林俱乐部的新增资产（玻璃房240平方米、二楼新增雅间130平方米、三楼彩钢棚20平方米）、房顶改建（二楼、三楼房顶）、外墙改建以及院坝瓷砖铺贴价值进行评估。本院依法委托北京兴健工程项目管理有限公司四川分公司进行鉴定。2019年7月1日，该鉴定机构作出兴健[2019]鉴字第163号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：“经鉴定，‘原告宜宾市中心苗圃诉被告宜宾市翠屏区森林俱乐部一案’，在现有送鉴资料情况下，对宜宾市翠屏区森林俱乐部新增资产（装修改造）的工程价款为482327.18元，不包括天然气改造费用和水电改造等隐蔽工程费用。”并附有《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》，该项目清单与计价表对纳入鉴定范围的各分部分项的工程价款均有鉴定意见，合计金额即482327.18元。森林俱乐部依据该鉴定意见，按扩建和装饰装修对分项进行区分，其中“一楼假山景点”、“一层玻璃房”、“一层巴台区域”、“二层豪华大包”、“二层浴室”、“简易天棚地面”属于扩建，金额为178584.95元，对应在项目清单与计价表为24—116号；其余分项，即“外墙装修”、“贴砖”、“铺地砖”、“吊顶”、“栏杆”、“墙面装饰”等属于装饰装修，金额为303742.23元。 庭审中，对中心苗圃请求返还的房屋面积和水池面积，即房屋一幢（三层，建筑面积共1088.87平方米）、院坝443.70平方米、露台31.6平方米和水池面积540.96平方米，森林俱乐部予以认可。对二层豪华大包，双方均认可未包含在租赁合同里，系森林俱乐部自行扩建；对一层场坝餐厅（即院坝玻璃房）和三楼天棚，双方均认可系扩建部分；对水池填补了239.12平方米，双方均认可；森林俱乐部自认二层豪华大包间（83.5平方米）系2012年扩建的，玻璃房系2012年搭建的，三楼露台系2015年搭建的；对上述扩建部分，双方均未向一审法院提交相关建设手续。 一审法院认为，案涉租赁房产系国有资产管理局划拨给宜宾市林业局的国有资产，并由宜宾市林业局移交其下属事业单位中心苗圃管理使用，有相关的国有资产产权登记证，系合法建筑，中心苗圃有权出租。中心苗圃与森林俱乐部于2009年12月28日签订的《租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据一审法院查明的事实，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁经营合同》是固定期限的租赁合同还是不定期的租赁合同；2.森林俱乐部对案涉房产进行装饰装修、扩建是否经中心苗圃同意；3.森林俱乐部是否应当将租赁房产恢复原状并返还中心苗圃；4.森林俱乐部应支付多少租金和逾期交房的占用费给中心苗圃；5.对租赁房产的装饰装修和改建，中心苗圃是否应当补偿森林俱乐部。 针对焦点1，案涉《租赁经营合同》是否为不定期租赁合同的问题。合同约定的租期为8年，从2010年1月1日起至2017年12月31日止，租期届满后森林俱乐部未返还租赁房产。中心苗圃于2017年9月18日和2017年11月10日分别向森林俱乐部发出《告知通知书》，要求返还租赁房产，并将森林俱乐部诉至法院，应当认定为租期届满后，中心苗圃对森林俱乐部继续使用租赁房屋提出了异议。同时，森林俱乐部还差欠中心苗圃2017年度的租金。因此，本案的情况不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，按合同约定，案涉《租赁经营合同》是一个租赁期限固定（从2010年1月1日起至2017年12月31日止）的房屋租赁合同，该合同于2017年12月31日期满终止。 针对焦点2，中心苗圃是否同意森林俱乐部对租赁房屋装饰装修和扩建的问题。根据案涉《租赁经营合同》中“使用的房屋需要整修改造，本次经营期经营者愿出资380000元进行装修及天然气的安装”、“经营项目：餐饮”、“每年底由市局组织人员对国有资产进行数量清点”的约定可知，签订合同时，中心苗圃同意森林俱乐部整修改造及装修，也明知租赁房屋将用于餐饮，故在房屋的整修改造上和有利于经营餐饮合理范围内的装饰装修上，中心苗圃是同意的。合同约定每年底由市局组织人员对国有资产进行数量清点，租赁房屋的装饰装修、扩建部分和水池填补部分存续至今已多年，中心苗圃应当知晓，其间，中心苗圃对此并未提出异议、未要求森林俱乐部整改，也未向职能部门进行反映，应当视为同意。 针对焦点3，森林俱乐部是否应当将租赁房产恢复原状并返还中心苗圃的问题。根据双方在合同中约定：“乙方在经营期内为经营需要而添购的设备所有权归甲方（增添的设备视为增值）。”由森林俱乐部购买并安装的砖、吊顶、栏杆、墙面装饰等设备材料，按约应归中心苗圃所有。对租赁房屋的装饰装修、扩建和填补水池行为，经过了中心苗圃的同意，中心苗圃请求恢复原状，势必会损毁国有资产的价值，且恢复原状后重新装修亦需人力和财力。考虑到租赁物的使用价值，对中心苗圃请求将租赁物恢复原状，一审法院不予支持。案涉《租赁经营合同》租期已届满，加之森林俱乐部对中心苗圃请求返还租赁物不持异议，一审法院对中心苗圃请求返还租赁物，予以支持。 针对焦点4，关于森林俱乐部应支付多少租金和逾期交房的占用费问题。按合同约定，2010年1月1日至2017年12月31日的租赁期限内，租赁费为15000元/年，森林俱乐部应于每年的12月25日前支付当年租金。经查，森林俱乐部未支付2017年度租金，且租期届满至今仍占用租赁物，其间，也未向中心苗圃支付占用费，故中心苗圃请求支付2017年度尚欠租金15000元以及从2018年1月1日至租赁物返还之日止的占用费（按租赁费15000元/年计算），符合法律规定，一审法院予以支持。 针对焦点5，中心苗圃是否应当就装饰装修和扩建部分补偿森林俱乐部。中心苗圃以“装饰装修和扩建未经过其同意，未向其告知，且未办理合法建设手续”为由对兴健[2019]鉴字第163号《工程造价鉴定意见书》提出异议，一审法院经审理认定租赁房屋的装饰装修和扩建经过了中心苗圃的同意，且其在本案中并未提供足以反驳的相反证据，故中心苗圃的上述异议一审法院不予采信。兴健[2019]鉴字第163号《工程造价鉴定意见书》及其《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》对装饰装修部分和扩建部分的分部分项均有详细的鉴定意见，森林俱乐部据此按扩建和装饰装修进行区分，其中扩建的金额为178584.95元，装饰装修的金额为303742.23元。经核实，森林俱乐部的区分符合实际情况，一审法院予以确认。根据法律规定和合同约定，对装饰装修部分和扩建部分的补偿应当分别认定。针对装饰装修部分，案涉《租赁经营合同》中约定“乙方在经营期内为经营需要而添购的设备所有权归甲方（增添的设备视为增值）。”故装饰装修增值部分应当归中心苗圃所有，且依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”规定，森林俱乐部请求中心苗圃支付对装饰装修部分的补偿，一审法院不予支持。针对扩建部分，森林俱乐部的相关扩建虽经过中心苗圃的同意，但双方对此未有合同约定，也未办理合法建设手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”规定，扩建部分的造价费用由双方按照过错分担。一审法院认为，森林俱乐部在未提前书面告知中心苗圃和未办理合法建设手续的情况下进行相关扩建，负有过错。中心苗圃在签订合同时约定每年底由市局组织人员对国有资产进行数量清点。案涉租赁物的扩建部分形成多年，其间，中心苗圃对此未提出过异议、未对此要求森林俱乐部进行整改，也未将此情形向相关职能部门进行反映，负有同等过错。故，对装饰装修部分，中心苗圃无需补偿森林俱乐部。对扩建部分的造价费用，由中心苗圃负担50％，即支付森林俱乐部89292.48元（178584.95元×50％），其余部分由森利俱乐部自行负担。 关于鉴定费的负担问题。依照《诉讼费用交纳办法》第十二条“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或单位，人民法院不得代收代付”规定，森林俱乐部主张新增资产由中心苗圃予以补偿并申请鉴定，应当承担鉴定费用。 综上，案涉《租赁经营合同》是固定期限的租赁合同，租期已届满，合同已终止，森林俱乐部应当返还租赁物，并支付15000元租金和逾期交房的占用费。中心苗圃同意森林俱乐部对租赁房产进行装饰装修和扩建，由中心苗圃支付森林俱乐部扩建造价费用89292.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、宜宾市中心苗圃与宜宾市翠屏区森林俱乐部2009年12月28日签订的《2010至2017年宜宾市中心苗圃森林俱乐部租赁经营合同》于2017年12月31日终止；二、宜宾市翠屏区森林俱乐部于本判决生效之日起十日内将位于宜宾市翠屏区盐水溪翠屏山后山的森林俱乐部房屋（共三层，建筑面积1088.87平方米）、院坝443.7平方米、露台31.6平方米和水池540.96平方米返还给宜宾市中心苗圃；三、宜宾市翠屏区森林俱乐部于本判决生效之日起十日内向宜宾市中心苗圃支付2017年度的租金15000元及逾期交房的占用费（占用费计算方式：按1250元/月的标准，从2018年1月1日起计算至实际返还租赁房产之日止）；四、驳回宜宾市中心苗圃的其他诉讼请求；五、宜宾市中心苗圃于本判决生效之日起十日内向宜宾市翠屏区森林俱乐部支付扩建造价费89292.48元；六、驳回宜宾市翠屏区森林俱乐部其他诉讼请求。若宜宾市翠屏区森林俱乐部、宜宾市中心苗圃未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取计294元，反诉案件受理费2900元，合计3194元，由宜宾市中心苗圃负担534.77元，宜宾市翠屏区森林俱乐部负担2659.23元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.森林俱乐部在返还租赁物时是否应当恢复原状；2.中心苗圃是否应当分摊扩建费用。现评析如下： 针对争议焦点1，即“森林俱乐部在返还租赁物时是否应当恢复原状”问题。本院认为，森林俱乐部在返还租赁物时不宜恢复原状。对于租赁房屋的装饰装修，双方已经在合同中约定，森林俱乐部在经营期内为经营需要而添购的设备所有权归中心苗圃，因此对租赁房屋的装饰装修所添购的设备材料均归中心苗圃所有，森林俱乐部无权拆除中心苗圃的财产。对于扩建部分，本身就已经与租赁房屋成为一个整体，具有较高使用价值，若对扩建部分进行拆除，势必造成大量的人力和财力损耗。同样，对于填补水池问题，将已经填补的水池再挖开恢复成鱼塘，对鱼塘的利用所产生的经济效益将远低于将已经填补的水池再挖开所付出的投入。减少国有资产的维护成本，本身也是防止国有资产流失的一种方法。综上，本院对于中心苗圃要求森林俱乐部在返还租赁物时恢复原状的上诉请求不予支持。 针对争议焦点2，即“中心苗圃是否应当分摊扩建费用”问题，本院认为，中心苗圃应当分摊扩建费用。承租人森林俱乐部对房屋扩建，并非很小的隐蔽工程，只要在租赁场地均应当明显看到森林俱乐部对房屋的扩建部分。在长达数年，中心苗圃均没有对扩建提出任何异议，从交易习惯来讲，森林俱乐部不可能在没有经过中心苗圃的同意而进行扩建并使用多年。中心苗圃默许了森林俱乐部进行了扩建，应认定中心苗圃同意森林俱乐部进行了扩建。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”规定，扩建造价费用应当根据双方的过错进行分担。一审法院认定双方均有50%的过错恰当。中心苗圃认为自己不应当分担扩建费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人中心苗圃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2032元，由上诉人宜宾市中心苗圃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 王纯强 审 判 员 彭晓烽 二〇一九年十二月三十日 法官助理 华 涛 书 记 员 牟岑雪