河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24954号上诉人（原审原告）：朱玉光，男，1976年5月5日出生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人（原审被告）：河南省大富置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路。法定代表人：刘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁源，男，该公司员工。上诉人朱玉光因与被上诉人河南省大富置业有限公司（以下简称大富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱玉光上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，支持上诉人对被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人作为原告在案件一审中向法庭提交了十多份大富公司和河南泰信商业地产管理有限公司以及河南省锦华物业管理有限公司相互关联的证据，一审法官（合议庭）均不采信。而在判决书中却写明2019年7月5日河南泰信商业地产管理有限公司的情况说明一份，载明河南泰信商业地产管理有限公司是经工商管理部门依法登记注册成立，具有独立法人资格的企业，主营商业及商业管理，根据本公司和刘鸣等业主与大富公司签订的《托管经营协议书》第四条约定，受托全权代表刘鸣等业主于2015年11月1日前，与大富公司完成所有商铺的交接，并由本公司统一经营管理至今，因本公司已统一经营管理满三年，有少部分业主尚未完善续签手续。河南泰信商业地产管理有限公司的这一份情况说明，未经法庭质证，庭审法官却采信了该说辞。并且该情况说明与(2019)豫0108民初3206号判决书中刘鸣作为原告诉大富公司归还其合法房产的诉求互相矛盾。在原告提请的证据一视频中，2018年10月20日代表河南泰信商业地产管理有限公司的接待人员与原告约谈商铺的续约问题时却找不到原告的资料，最后强调说原告的资料在集团公司。为此，原告怀疑与大富公司以及河南泰信商业地产管理有限公司三方签定的《托管经营协议书》资料根本就没有在河南泰信商业地产管理有限公司。原告认为法官在证据采信上对原告不公。二、上诉人提交新的证据，就是裕华集团的网站网页宣传。上面清晰的说明裕华集团旗下拥有河南省大富置业有限公司、河南泰信商业地产管理有限公司、河南锦华物业管理有限公司等公司。上诉人在一审中提交的证据二视频中，河南锦华物业管理有限公司的经理却要用河南泰信商业地产管理有限公司欲向不与之签约的业主收取的非法的78元天价物业费冲抵大富公司的初始登记违约金。这些都是大富公司与河南泰信商业地产管理有限公司是关联公司的证据。三、2018年10月份，在惠济区长兴路办事处主持的接待业主代表协调会上代表河南泰信商业地产管理有限公司的任新民就是裕华集团的副总。在将来的二审中上诉人会提请证人出庭作证。这些证据证明大富公司和河南泰信商业地产管理有限公司是直接的利益关联公司。四、在三方《托管经营协议书》的第十一条:为了培育市场，丙方(大富公司)对乙方出售房产时已经予以足够优惠，故甲方(河南泰信商业地产管理有限公司)对乙方(原告)商铺无偿托管而无需向乙方支付任何收益，甲方运营商铺的收入均由甲方自行处理。郑州市惠济区人民法院认定的原、被告签订的《商品房买卖合同》及《托管经营协议书》系双方的真实意思，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效。那么，对于以上协议的第十一条相关内容怎么解释。如果大富公司和河南泰信商业地产管理有限公司不是相关利益公司，为什么原告将辛辛苦苦的血汗钱交给大富公司购买房产却要交给河南泰信商业地产管理有限公司无偿托管而不给原告任何收益。在这份托管协议里，存在不当得利。这么一份对原告来说不公平的托管协议是否就是无效协议。亦或者说合同中大富公司和河南泰信商业地产管理有限公司存在直接利益关联同为裕华集团旗下的两大子公司的不正常情况在原庭审中虽然原告多次提出，法官却不评判，原告认为这也极不公正。原告在买房时与大富公司和河南泰信商业地产管理有限公司签订的《托管经营协议书》的协议有效期是从2015年11月1日起至2018年10月31日止为期三年。在该协议第二十三条“本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由郑州市仲裁委员会裁决。”也就是说“协议在履行中发生争议，协商不成时，才由郑州市仲裁委裁决”。现在该协议的履行期限已过，所以郑州市惠济区人民法院在(2019)豫0108民初2316号判决书中做出的“原告如依据《托管经营协议书》提起诉讼，本院对此亦无管辖权”是不对的。五、郑州市惠济区人民法院依据三方的《托管经营协议书》，作出判决:大富公司根据《托管经营协议书》，在合同约定期限内将涉案商铺交付给河南泰信商业地产管理有限公司托管，应视为大富公司已完成商铺的交付义务。原告认为，根据商品房交付的条件，在2015年10月30日大富公司交房时应当提供有《住宅质量保证书》和《住使用说明书》的，不能提供的，应认定不具备交房条件，还有当时交房时的竣工验收合格证明以及是否正常供水供电以及是否按照房管局的测绘标准为原告的合法房产三面垒墙，一面留门有确定的范围等等，还有当时交房时是否消防合格以及法律规定的商品房交房时国家有关部门需要达到要求的强制性规定标准是否达标。这些交房手续包括标准在2015年11月1日前是否达到交房标准这些问题没有质证就认定河南大富公司已经完成交付义务的判决是错误的。惠济区法院的判决存在事实认定不清，草率断案的过错。作为商品房的合法所有人，把钱交给大富公司购买房产，到现在已经四年多了，却没有见不到自己的合法房产，没办法诉诸法院。请求法院依法查清事实，依法保护公民的合法权益。大富公司辩称，上诉人的上诉请求没有法律与事实依据，请求法庭依法驳回上诉请求。1.大富公司与河南泰信商业地产管理有限公司是分别注册各自独立运营的法人组织，大富公司与河南泰信商业地产管理有限公司并不存在母子公司关系，上诉人应向河南泰信商业地产管理有限公司主张相关权利，而非是大富公司主张相关权利。在一审中法院也已经认定上诉人的上诉请求及对象不适格。2.大富公司已按照双方之间签订的商品房买卖合同及上诉人与泰信之间签订的托管经营协议中的约定，将房屋按约交付给泰信，已履行完毕交付义务。朱玉光向一审法院起诉请求：1、被告依法归还原告的合法房产（按照房管局交房标准，需具备三面隔断，一面有门）；2、被告承担非法侵占期间原告的经济损失13038元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，原告朱玉光与被告大富公司签订合同编号为：140××××1103的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于郑州市××区长××路与××路交叉口的裕华广场的铺号为3F-3147号商铺售予原告，建筑面积为11.75平方米，均价为18192.34元/平方米，房款总额为213760元，原告一次性于2014年11月5日付完。被告应在2015年11月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告应当在2016年1月30日（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告未在约定时限内报送初始登记资料或报送不齐未被房管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告受领。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按逾期时间，分别处理：原告解除合同的，被告应在本合解除后7日内（不超过7日）退还全部已付房款，并按已付房款的0.01%赔偿原告损失；原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。当日原告（乙方）与河南泰信商业地产管理有限公司（甲方）及被告大富公司（丙方）于签订了《托管经营协议书》一份，协议约定原告同意将购买被告大富公司开发的涉案商铺交由甲方全权经营管理和物业管理，该委托不可撤销。河南泰信商业地产管理有限公司同意接受原告的委托，对原告的涉案商铺托管经营，丙方为甲方承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。在协议有效期内，乙方不得以任何形式参与该商铺的经营管理活动。关于商铺收益，在协议有效期内，为了培育市场，丙方对乙方出售房产时已经予以足够优惠，故甲方对乙方商铺无偿托管而无需向乙方支付任何收益，甲方运营商铺的收入均由甲方自行处理。协议有效期从2015年11月1日起至2018年10月31日止为期三年。托管期满，双方协商续订协议或由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满后3日内办理交接，逾期视为已无争议交接完毕。本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由郑州仲裁委员会裁决。上述协议及合同签订后，原告依约支付房款213760元，被告大富公司将涉案商铺于2015年11月1日前交付给河南泰信商业地产管理有限公司，河南泰信商业地产管理有限公司对托管的涉案商铺对外进行了出租经营。被告大富公司于2017年为原告商铺办理了不动产权证且原告已受领，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0085270号。现商铺的托管期已届满，原告与河南泰信商业地产管理有限公司未完成商铺的续签。裕华广场的商铺业主们在报纸上刊登公告，声明与被告大富公司、河南泰信商业地产管理有限公司解除托管协议。一审法院另查明，被告开发的涉案三楼商铺，在当时市场售价为23400元/平方米，三年销售返租方案：每年按8%的投资回报率返租，三年共计24%，一次性在购房时把三年的租金一次性冲抵房款优惠，合同签约销售成交总价的76%，然后签约三方托管协议。原告在庭审中也认可涉案上铺的市场价为28000元/平方米左右。2019年7月5日，河南泰信商业地产管理有限公司出具情况说明一份，载明：河南泰信商业地产管理有限公司是经工商管理部门依法登记注册成立，具有独立法人资格的企业，主营商业及商业管理。根据本公司和刘鸣等业主分别与河南大富置业有限公司签订的《托管经营协议书》第四条约定，受托全权代表刘鸣等全部业主于2015年11月1日前，与河南大富置业有限公司完成了所有商铺的交接，并由本公司统一经营管理至今，因本公司已统一经营管理满三年，有少部分业主尚未完善续签手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《托管经营协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告大富公司根据《托管经营协议书》，在合同约定期限内将涉案商铺交付给河南泰信商业地产管理有限公司托管，应视为被告大富公司已完成商铺的交付义务，且河南泰信商业地产管理有限公司已在商铺的托管期内进行了经营管理。现原告与河南泰信商业地产管理有限公司在涉案商铺的续签问题上产生纷争，原告提出要求被告大富公司归还涉案商铺及赔偿损失的诉求，但原告并未提供证明商铺由被告占有使用的证据，该院对其诉求不予支持。且在原告与河南泰信商业地产管理有限公司及被告三方签署的托管经营协议书明确约定发生纠纷时由郑州仲裁委员会裁决，原告如依据《托管经营协议书》提起诉讼，该院对此亦无管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决：驳回原告朱玉光的诉讼请求。案件受理费126元，由原告朱玉光负担。本院二审期间，朱玉光提交以下证据：证据一网络截图十六页，拟证明大富公司是裕华集团的子公司，被上诉人所称的涉案房屋不被他控制不属实，裕华集团副总裁任向东曾代表河南泰信商业地产管理有限公司接待过业主代表，所以我找被上诉人主张权利应该得到支持。证据二四楼某业主的托管协议原件一份，拟证明被上诉人承诺给上诉人三年后每年九到十二个点的总房款的年收益率是真实存在的，还证明被上诉人实际控制了河南泰信商业地产管理有限公司。证据三宣传画册一份，拟证明涉案房屋系被上诉人开发，所以应按照宣传册上向我支付投资收益，宣传册上载明河南裕华置业有限公司是投资商，开发商是被上诉人，说明裕华置业公司与被上诉人与河南泰信商业地产管理有限公司都是利益关联公司。证据四三楼某业主置业计划表与合同计算单，拟证明我们所交的房款以及发票上所显示的房款都是总房款的76%，剩余的房款都是在三年内被上诉人以租金来抵剩余房款的，所以足以证明收取房租的是被上诉人。证据五孙秀珍、刘永强出庭作证，拟证明被上诉人与河南泰信商业地产管理有限公司是利益相关联的公司。大富公司质证称，关于上诉人提交的宣传页、合同计算单以及网站截图，还有工商信息查询截图，我方无法核实来源，真实性无法确定，不予置评。从中国工商信息网站公开公示信息显示，河南锦华物业管理有限公司、大富公司、裕华置业公司、河南泰信商业地产管理有限公司，注册地不同，财务管理不同，营业地不同，是分别注册各自独立运营的法人组织，不具有利益相关性，不是母子公司关系，且不构成法人人格混同。它们分别具有独立的民事行为能力并独立承担民事责任。涉案房屋大富公司已交付，并未实际控制，且上诉人取得了产权证书。代理人对上述证人所述见面会不知情，大富公司没有叫刘玲的经理，对真实性有异议。证明目的有异议，大富公司、裕华公司、金华公司、河南泰信商业地产管理有限公司不是母子公司关系，不构成法人人格混同。任向东并非大富公司的股东及高管，其是否是河南泰信商业地产管理有限公司人员，我并不知情，上诉人的上诉请求没有法律与事实依据，请求驳回诉求。大富公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，朱玉光、大富公司签订的《商品房买卖合同》及《托管经营协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定，大富公司应在2015年11月1日前将符合合同约定的商品房交付朱玉光。朱玉光与河南泰信商业地产管理有限公司及大富公司签订的《托管经营协议书》约定，河南泰信商业地产管理有限公司同意接受朱玉光的委托，对朱玉光的涉案商铺托管经营，朱玉光全权委托河南泰信商业地产管理有限公司向大富公司办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。大富公司已将涉案商铺交付给河南泰信商业地产管理有限公司托管，且河南泰信商业地产管理有限公司已在商铺的托管期内进行了经营管理。故一审法院认定大富公司已完成商铺的交付义务，并无不当。朱玉光上诉主张，大富公司归还涉案商铺及赔偿非法侵占期间的损失，但未提供充分有效的证据证明商铺由大富公司占有使用，一审法院处理并无不当。综上所述，朱玉光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由朱玉光负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月二十七日书记员 景慧洁