浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8026号 原告：张微微，女，1979年6月16日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：王丹丹，浙江融哲律师事务所律师。 被告：嘉兴有容房地产营销策划有限公司，住所地浙江省海宁市海洲街道海宁大道338号白领氏大厦13层A室，统一社会信用代码91330481MA29FHXT4L。 法定代表人：张莹，执行董事。 被告：周水珍，女，1965年4月28日出生，汉族，住浙江省海宁市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：胡蓓佶，浙江康恒律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：张思佳，浙江康恒律师事务所律师。 原告张微微与被告嘉兴有容房地产营销策划有限公司（以下简称有容房地产公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，原告申请追加周水珍为本案被告，本院经审查予以准许。原告张微微及其委托诉讼代理人王丹丹，被告有容房地产公司、周水珍共同委托诉讼代理人胡蓓佶、张思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告有容房地产公司、周水珍返还不当得利296608元及利息暂计17559.19元（自2018年7月23日起按照中国人民银行一至五年期的贷款利率4.75%暂计算至2019年10月23日，之后的利息计算至不当得利还清之日止）。事实与理由：2018年6月，原告欲购买海洲街道西城广厦11幢912室房屋，被告告知房款需要交纳520702元，原告相信，便陆续通过微信转账及在被告提供的多台POS机分别刷卡支付，共计520702元。款项支付后，原告与海宁市农副产品批发市场有限公司于2018年7月23日补签编号为第1807230077号《商品房买卖合同》，合同记载的标的房屋单价为3900元，总金额为223392元（按实际面积补差价后为224094元），原告疑惑，便找被告要说法，房价共计224094元，多收取的296608元是何款项？最初，被告对原告提出的问题置若罔闻，经过原告多次严正交涉后，被告才告知是中介费及装修费。得此答复，原告惊愕，房屋套内面面积34.34平方，简装，用材下等，市场装修价格区间为30000-50000元，假设按照最高50000元装修款计算，则246608元为中介费，被告依据什么可以收取比房价还要高的中介费？故原告不服，诉至法院，望判如所请。 被告有容房地产公司辩称，原告知晓并认可案涉房屋的销售价格为520702元，且已实际支付相应房款；案涉房屋涉及的整个销售项目系被告有容房地产公司从案外人高晓忠、朱祖法处以包销的方式取得，被告有容房地产公司赚取得商业利润合法合理，不存在不当得利。 被告周水珍辩称，对原告和被告有容房地产公司的具体交易细节不知情，其系代有容房地产公司收取相应款项，海宁市海洲街道诚明室内外装饰服务部承揽项目装修，装修费由有容房地产公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1.定金收据3份；2.中介服务费发票3份；3.房屋买卖合同（附补差协议）、购房发票各1份。被告有容房地产公司向本院提交的证据有：1.海宁市农副产品批发市场（西城广厦）二期商办房包销服务协议1份；2.中国建设银行银行卡客户交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细各2份；3.西城广厦二期铂爵公寓认购书2份、申请声明1份；4.工程竣工验收单1份；5.西城广厦二期铂爵公寓项目委托分销协议1份；6.铂爵公馆项目分销商佣金结算明细表、付款凭证各1份。被告周水珍未向本院提交证据。 原告提交的上述证据，被告有容房地产公司、周水珍质证对定金收据无异议，三份收据合计金额296608元，系部分购房款；对中介服务费发票无异议，被告有容房地产公司开具给原告发票是正常结算，并非迫于原告投诉上访的压力；对房屋买卖合同（附补差协议）及购房发票无异议，认为依据有容房地产公司和案外人的约定，部分房款需直接汇入海宁市农副产品批发市场，总房价为520702元，并非224094元。 被告有容房地产公司提交的上述证据，被告周水珍无异议，原告质证对海宁市农副产品批发市场（西城广厦）二期商办房包销服务协议的三性均有异议，认为系被告有容房地产公司与案外人签订，双方如何协商原告不知情，与本案没有关联性，且包销服务协议本身可能已经违反了合同法第52条，被告有容房地产公司与案外人恶意串通损害国家及第三人利益，掩盖其不当得利的目的，对协议主张无效；对银行账户交易明细，对户名张莹等与案外人包括海宁市农副产品批发市场之间的关系不清楚，关联性和真实性有异议；对西城广厦二期铂爵公寓认购书、申请声明，原告对认购书的真实性、合法性均有异议，认购者处的签名原告认为不是其本人签名，且即使认购书真实，原告也是基于有容房地产公司欺骗基础上认定的价格，不是真实意思表示，原告并未持有该份认购书，认购书上也没有海宁市农副产品批发市场盖章，且有些备注与原告实际履行的资金金额对不上，此认购书说明有容房地产公司捏造房屋的用途性质来拔高销售价款，房屋买卖合同中载明是办公性质用途并非公寓性质；对工程竣工验收单没有异议，当时交房的时候确实是912号房屋；对西城广厦二期铂爵公寓项目委托分销协议和铂爵公馆项目分销商佣金结算明细表、付款凭证的真实性、关联性均有异议，被告有容房地产公司与案外人之间的约定是否真实原告不知情，且是被告有容房地产公司与案外人之间的约定，与原告没有关联。 本院经审查，原告提交的上述证据，二被告均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予认定；被告有容房地产公司提交的上述证据，原告对证据4无异议，本院予以认定；证据3，原告提出认购书及申请声明上的签名不是其本人所签，未提交相反证据反驳，本院对该组证据将结合当事人陈述综合认定；证据1、2、5、6均系原件，且内容相互印证，已形成较为完整的证据链，能够证明被告有容房地产公司系根据与案外人签订的包销服务协议销售案涉房屋这一事实，本院对该事实予以认定，至于原告提出有容房地产公司与案外人恶意串通损害国家及第三人利益的异议，未提交证据证明，本案亦不作审查。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告有容房地产公司与案外人高晓忠、朱祖法签订《海宁市农副产品批发市场（西城广厦）二期商办房包销服务协议》一份，高晓忠、朱祖法为甲方，有容房地产公司为乙方，双方就乙方销售甲方的西城广厦二期11号楼商办房产达成协议：乙方同意包销甲方位于海宁市海洲街道沈家坝东侧、联合路南侧的海宁市农副产品批发市场（西城广厦）二期11号楼第7、8、9、10、11层，五个整层商办房产，每层17套，每层面积948.49平方米，五个整层合计85套，4742.45平方米；包销期限为自甲方和乙方签订协议之日起至2018年8月3日；甲方委托乙方包销本项目的销售价格为4701.2736元/平方米，其中按3900元/平方米计算的销售款由乙方（或乙方的客户）汇入海宁市农副产品批发市场有限公司的账户，甲方确保海宁市农副产品批发市场有限公司按此价格提供发票，其余按801.2736元/平方米计算的销售款汇入甲方指定账户，房屋最终成交价格与3900元/平方米价格差额部分的销售发票由乙方负责出具，甲方不提供任何发票；海宁市农副产品批发市场有限公司与乙方（或乙方的客户）签订《商品房买卖合同》（合同价格为3900元/平方米），房产证由海宁市农副产品批发市场有限公司统一办理；本协议终止日前，乙方（或乙方的客户）需付清甲方购房款共计人民币22295555元，其中18495550元汇入海宁市农副产品批发市场有限公司账户，其余3800000元乙方需在2018年6月30日前分期支付给甲方，分期支付方式为2018年4月30日前应总计支付至950000元，2018年5月30日前应总计支付至1900000元，2018年6月30日前应总计支付至3800000元，甲方不提供任何发票，如乙方逾期未付上述款项，视为乙方违约，乙方违约后，乙方已付款项不予退还，本协议终止，乙方需赔偿甲方违约金人民币1500000元。 另查，户名为张莹的中国建设银行银行卡账户于2018年4月26日汇入高晓忠银行账户950000元，户名为张建国的中国建设银行银行卡账户于2018年6月1日汇入高晓忠银行账户950000元，户名为谢沁的中国建设银行银行卡账户于2018年7月6日汇入高晓忠银行账户1900000元，户名为谢沁的中国建设银行银行卡账户于2018年9月19日汇入海宁市农副产品批发市场有限公司银行账户保证金1500000元和剩余房源预付款2500000元。 被告有容房地产公司提交西城广厦二期铂爵公寓认购书两份及申请声明一份，两份认购书均载明：认购者姓名张微微，身份证2208021979××××××××，认购日期2018年6月27日，房号为11-912号，建筑面积57.28㎡，一份认购书中的单价载明9396.94元/㎡，总价538256元，另一份认购书中的单价载明9078.22元/㎡，总价520000元。两份认购书的认购者签名处署名“张微微”。申请声明载明：客户张微微，身份证2208021979××××××××，认购日期2018/6/27，认购房号11-912，面积57.28㎡，单价9396.94元/㎡，认购金额538256元按揭；认购房号11-714，面积57.28㎡，单价8976.07元/㎡，认购金额514149元按揭；客户于2018/7/23办理签约手续，客户考虑一套一次性付款，一套按揭付款，特申请优惠，优惠后价格分别为11-912，520000元整按揭；11-714，510000元整一次性。申请声明的申请人处署名“张微微”并捺印。原告于2018年6月27日就11-912号房屋向被告有容房地产公司支付定金20000元，于同年7月3日就11-912号房屋向被告有容房地产公司支付定金30000元。2018年7月23日，原告与案外人海宁市农副产品批发市场签订《浙江省商品房买卖合同》一份，就购买案涉房屋的价款、面积等进行了约定，约定案涉房屋建筑面积57.28平方米，单价3900元/平方米，总金额为223392元，原告于2018年7月23日支付房款113392元整，于2018年8月22日前通过按揭方式支付房款110000元整。后双方签订面积补差补充协议一份，房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为57.46平方米，按照销售合同单价补收房款702元，补差后房屋总价为224094元。原告于2018年7月23日就11-912号房屋向被告有容房地产公司支付246608元。原告向案外人海宁市农副产品批发市场就11-912号房屋共计支付224094元。就案涉房屋海宁市农副产品批发市场向原告开具金额为224094元的浙江省增值税普通发票，被告有容房地产公司向原告开具四份金额共计296608元的浙江省增值税普通发票。 本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，原告主张被告有容房地产公司、周水珍收取款项296608元系不当得利，本案系不当得利纠纷。被告有容房地产公司确认其已收取原告支付的款项，故本案的争议焦点为，被告有容房地产公司取得案涉款项的行为是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故不当得利的构成要件包括，一方取得利益，另一方受有损失，取得利益与所受损失间有因果关系，取得利益没有法律根据；关键是认定一方取得利益是否具有法律上的根据。本案中，首先，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，本案系给付型不当得利诉讼案件，应当由请求权人负担所有请求权成立要件，包括获利没有法律根据的证明责任，现原告提交的证据不足以证明被告有容房地产公司取得案涉款项缺乏法律根据；其次，被告有容房地产公司已举证证明原告系向其认购案涉房屋后支付相应款项，原告虽提出认购书及申请声明上的签名非其本人所签，但庭审中原告明确其知晓向被告有容房地产公司支付的款项为购房款，故本案原告支付案涉款项的行为并非无法律上的原因，被告有容房地产公司取得案涉款项不构成不当得利，至于有容房地产公司与案外人签订的包销服务协议及其就涉案房屋进行的销售行为是否符合相关规定则不属于本案审查的范围。综上，原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告张微微的全部诉讼请求。 案件受理费6012元，减半收取计3006元，由原告张微微负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  汤秋静 二〇一九年十二月三十一日 书记员  居晓洁 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：华夏银行海宁支行；开户名：海宁市人民法院；账号：4250200001819900001026。