云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1277号原告：岳麻干，男，景颇族，1967年8月25日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市建设路12号7幢1号，现住瑞丽市新地小区5号，公民身份号码533125196708251013。委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：芒市环州商务咨询有限公司，住所云南省德宏州芒市华丰商城商住小区，统一社会信用代码91533103083297750L。法定代表人：赵容，该公司执行董事兼总经理。第三人：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司，住所云南省德宏州瑞丽市乐城街6号，统一社会信用代码915331025551271873。法定代表人：邵永佳，该公司执行董事兼总经理。原告岳麻干与被告芒市环州商务咨询有限公司（以下简称环州公司）、第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称宝佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告岳麻干及其委托诉讼代理人唐恩欢到庭参加诉讼。被告环州公司、第三人宝佳公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳麻干向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年12月16日签订的《房屋转让协议》合法有效，并判令被告环州公司、第三人宝佳公司协助将位于瑞丽市城）23幢2号别墅房的《商品房购销合同》备案更名登记在原告岳麻干名下；2、判令被告赔付给原告违约金90000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是依法成立的有限责任公司，赵容系公司法定代表人（死亡），徐榕系公司监事。2014年5月7日，被告购买了第三人开发的瑞丽市城）23幢2号的别墅房，并签订《商品房购销合同》。次日，被告与第三人在瑞丽市建设局房产股办理备案登记手续，登记号为文化新村036号。2014年12月16日，经赵容介绍，原告与被告就该房屋达成一致购买意见并签订《房屋转让协议》，约定被告将坐落于瑞丽市瑞章路西侧，帕色路北侧23-2,建筑面积为300.72平方米的房屋出售给原告；价格为90万元，协议签订之日支付50万元，余款40万元在2014年12月30日前付清，被告应向原告出具收款凭证同时交付房屋钥匙；若被告未按规定期限将房屋钥匙交给原告或者被告不能帮助原告办理房屋更名、登记手续，按合同约定追究被告的违约责任，违约金是房屋交易金额的10%即9万元。之后，原告按照协议约定时间付清给被告购房款90万元，被告也向原告出具了《收条》。后被告未按照约定帮助原告与第三人办理房屋的更名、登记手续，致使原告迟迟不能使用该房屋。现第三人正在办理房屋的产权登记手续，对于涉案房屋的更名、登记手续问题，原告多次找被告、第三人协商，被告一直找各种理由推托，第三人则建议原告像其他人一样（如瑞丽市人民法院云3102民初359号商琪诉环州公司、赵容及宝佳公司房屋买卖合同案）通过法律途径解决涉案房屋的更名、登记手续，进而才能将该房屋的产权登记办理到原告名下，双方遂酿纠纷。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告环州公司、第三人宝佳公司未做答辩。原告岳麻干围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、原告及被告法定代表人赵容身份证复印件,被告及第三人企业信用信息公示报告打印件，欲证明原被告及第三人诉讼主体资格适格；2、被告与第三人签订的《商品房购销合同》复印件（原件当庭核对后退还），欲证明被告向第三人购买瑞丽市城）23幢2号别墅房并在瑞丽市建设局房产股办理备案登记手续，被告作为涉案房屋的备案登记所有人，原告有理由相信被告具备该房屋的合法处分权；3、原被告签订的《房屋转让协议》原件，欲证明经赵容介绍，原被告就瑞丽市城）23幢2号别墅房达成一致购买意见并签订房屋转让协议，内容真实、客观、合法有效，按照协议约定，被告应当交付房屋钥匙同时帮助原告办理该房屋更名、登记手续，但其拖延至今未办理的行为已构成违约，其应承担违约责任支付约定的违约金；4、中国农业银行《个人结算业务申请书》《银行卡转账回单》《银行卡存款回单》、中国工商银行《银行卡取款凭证》原件各一份，被告法人代表赵容出具的《收条》原件，欲证明原告己经按照协议约定履行付清购房款90万元的义务，被告亦应按约定交付钥匙并帮助原告办理房屋更名、登记手续，但拖延至今未办理，被告己构成违约，应向原告支付约定的违约金；5、瑞丽市行政审批局建设审批股对本院调查令出具的回执，欲证明涉案房屋的备案登记情况。本院认为，原告提交的上述证据符合证据的形式要件，能够形成证据链证明案件基本事实，本院予以采信。诉讼过程中，本院依职权调取本院（2016）云3102民初359号原告商琪与被告赵容、环州公司、第三人宝佳公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书。经质证，原告表示无异议。本院认为，该份判决书系本院审理被告及第三人与其他买受人就第三人开发的同一项目房屋买卖引发的民事案件依职权制发的法律文书，与本案具有关联性，本院予以采信。被告环州公司、第三人宝佳公司未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告环州公司为依法成立的自然人独资公司，法定代表人为赵容。2014年5月7日，被告与第三人宝佳公司签订《商品房购销合同》，约定被告向第三人购买其建设的位于瑞丽市城）23幢2号商品房，建筑面积300.72㎡，2770.93元/㎡，合同签订当天付清全部购房款80万元，2014年10月30日前交付房屋等内容。双方于次日在瑞丽市建设局办理备案登记手续，登记号为文化新村（2014）036号。2014年12月16日，原告（乙方）岳麻干与被告（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其坐落于瑞丽市瑞章路西侧、帕色村北侧的23-2房屋出售给乙方，面积为300.72平方米；二、价格为90万元；三、支付方式为乙方于本协议签订之日向甲方支付50万元，余款40万元于2014年12月30日前付清，乙方交付房款，甲方应开具收款凭证同时交付房屋钥匙；四、违约责任为乙方若未能按本合同第三条规定的时间付款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。除不可抗拒力外，甲方若未能按本合同第四条规定期限将房屋钥匙交给乙方，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并追究甲方违约责任。如果双方一方不履行本合同，必须赔付对方该房屋交易金额的10%的违约金，即9万元；五、关于房屋更名、登记为甲方帮助乙方办理房屋更名、登记手续，如因甲方原因造成乙方不能办理更名手续的，乙方有权解除合同，并将乙方已付款退还乙方，并按合同第四条第二款的规定追究甲方违约金责任。乙方不按协议时间付清房屋款，甲方有权解除合同，并按本合同第四条第二款的规定追究乙方违约责任等内容。同日，原告通过中国农业银行向赵容名下尾号为8015的银行账户转账支付36万元，现金支付14万元，赵容将《商品房购销合同》原件及房屋钥匙交付给原告。2014年12月30日，原告再次通过中国农业银行向赵容名下尾号为4275的银行账户转账支付398000元，赵容同意将余款2000元让利给原告，并于当天出具收条，载明：今收岳麻干交来购民族文化新村23-2的房款90万元。另查明，现涉案房产仍备案登记在被告名下。本院根据原告的诉讼请求，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：一、原被告签订的《房屋转让协议》效力如何，被告及第三人应否协助原告办理涉案房产的备案登记更名手续。二、被告是否违约，应否赔偿原告违约金。本院认为，原被告经协商一致签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。原告已按约定履行支付购房款的义务，被告虽已将涉案房产钥匙交付原告，但至今尚未履行协助原告办理涉案房产备案登记更名的义务。被告与第三人就涉案房产签订有《商品房购销合同》，并已备案登记在被告名下，被告对外转让行为符合法律规定，因此，对原告要求被告及第三人协助原告办理备案登记更名的诉请，本院予以支持。原告主张被告赔付违约金9万元，但协议中未对备案登记更名的办理约定履行期限，被告未构成违约，本院不予支持。被告及第三人经合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告芒市环州商务咨询有限公司、第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告岳麻干将位于瑞丽市城）第23幢2号商品房的《商品房购销合同》备案登记变更至原告岳麻干名下；二、驳回原告岳麻干其他诉讼请求。案件受理费13700元，由原告岳麻干负担1245元，被告芒市环州商务咨询有限公司负担12455元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费13700元；若有新证据，与上诉状一并提交。审 判 长 杨剑审判员何菲人民陪审员 邓  燕  英二〇一九年十二月二十五日法官助理杨元霜书记员杨帆附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。