西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初13660号 原告：西安汉神百货有限公司。统一社会信用代码xxxxx。 法定代表人：李文贤，董事长。 委托诉讼代理人：王清，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓，陕西金镝律师事务所实习律师。 被告：西安星佳优宝教育科技有限公司。统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：吴某某，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈福科，男，1990年5月15日出生，汉族，公司法务专员，住该公司。 被告：陈凯，男，1977年3月9日出生，汉族，住西安市新城区联志村。 原告西安汉神百货有限公司（以下简称汉神公司）与被告西安星佳优宝教育科技有限公司（以下简称星佳优宝公司）、陈凯租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉神公司的委托诉讼代理人王清、李晓，被告星佳优宝公司的委托诉讼代理人陈福科，被告陈凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉神公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告星佳优宝公司支付原告欠付的租金、物业费等费用共计215479.13元；2、判令被告星佳优宝公司支付原告欠付违约金2.5万元；3、判令被告星佳优宝公司支付原告围挡及租赁场地腾空费用7万元；4、判令被告陈凯对以上款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第三项为：判令被告星佳优宝公司向原告支付围挡及租赁场地腾空费用10万元。事实及理由：原告与被告星佳优宝公司于2015年签订《专柜区合同》,约定由被告星佳优宝公司承租原告XXXXX号专柜，用于经营“凯瑞国际”品牌的早教机构店。合同签订后，原告按照约定严格履行了自身的义务，但被告星佳优宝公司在经营过程中拖欠租金及其他费用215479.13元,并自2019年4月6日在未经原告同意的情况下，擅自停业。原告在催要未果的情况下，于2019年6月14日解除了与被告星佳优宝公司的《专柜区合同》，并要求其支付欠款及违约金，但被告星佳优宝公司一直未予支付。期间，被告陈凯以个人名义向原告作出还款承诺，但其也未履行承诺。综上，两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，望判如所请。 被告星佳优宝公司、陈凯辩称：一、被告星佳优宝公司、陈凯的主体资格不适格，不应作为本案被告，原告诉讼的对象错误，应当驳回原告的全部诉讼请求。原、被告未就案涉租赁事宜签署过任何合同，依据合同相对性原则，只有合同的当事人才可以履行合同的权利、承担合同的义务，也只有合同当事人可以就合同起诉和被诉，因本案合同相对方并非被告星佳优宝公司和陈凯，故两被告主体资格不适格。二、原告要求两被告支付欠付的租金、物业费等费用共计215479.13元，无任何事实依据。原告为谋求不当利益，擅自将消防通道使用面积对外出租，消防验收不过关，致使2018年底断断续续的停业，且未经被告星佳优宝公司同意擅自增加租金，2019年4月5日原告更是强行断电，强行关店，致使被告星佳优宝公司无法继续经营。被告星佳优宝公司并未欠付原告房租，被迫停业之日后的房租不应由两被告承担。同时，原告规定每个经营的柜面必须缴纳押金，被告星佳优宝公司在原告处有24万的押金尚未退回，故原告要求两被告支付欠付的租金、物业费等费用，无任何事实依据。三、原告关于支付违约金25000元的诉讼请求不能成立，合同中违约金的约定损害社会公共利益，该条款应当认定为无效。根据原告提供的《专柜合同》第十七条违约责任1-5项全部为乙方的违约责任，故意规避甲方违约的责任，显失公平，破坏了社会主义市场经济的交易秩序，严重损害社会公共利益，且因该合同系原告提供的制式合同，该条款系格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”,上述合同提供方并未尽到提醒义务，且该条款严重损害社会公共利益，应当认定为无效。四、原告要求支付围挡及租赁场地腾空费用10万元，无事实及法律依据。2019年4月5日原告强行断电，强行关店，致使被告星佳优宝公司无法继续经营，同时原告称2019年6月14日解除了《专柜合同》，合同解除后原告与周某某之间即不存在租赁合同关系，原告应当通知清场，且被告关门的原因是原告的强行断电所致，致使无法继续经营，原告擅自使用围挡及其造成的损失应当自行承担，这属于自损行为，不应当由被告承担。五、原告要求被告陈凯承担连带责任的问题，无事实和法律依据。原告称“期间被告陈凯以个人名义向原告作出还款承诺”，本案中，被告陈凯出具的承诺的仅为安抚会员情绪，维护社会和谐，且承诺的对象为被告星佳优宝公司的会员客户，并非针对原告，同时，被告陈凯只说了承担责任，并未具体说明是何种责任，故承诺书对原告不发生任何法律效力。即使被告陈凯的承诺书被认定为有效，但被告陈凯系被告星佳优宝公司职工，其履行职务的行为应当由其公司承担，同时被告陈凯仅为普通员工，被告陈凯未经授权代替公司作出的承诺超出其职权范围，且被告陈凯早已离职，故其作出的承诺同样无任何法律效力，故被告陈凯的承诺书与本案毫无关系，原告要求被告陈凯承担连带责任的问题，无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求，于法无据，于理不合，没有事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年7月，原告汉神公司（甲方）与周某某（乙方）签订《专柜区合同》。该合同第一条约定，甲方将其经营的商场位于内层中，面积约为579.2平方米租赁给乙方设立专卖区，用于经营“凯瑞国际”早教项目。合同第三条约定，合同期限为5年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止；在合同期限内，未经甲方书面同意，乙方不得中途停业、歇业等。合同第四条约定，第1、2年租金为120元/平方米/月，月租金为69504元；第3、4年租金为130元/平方米/月，月租金为75296元；第5年租金为140元/平方米/月，月租金为81088元。合同第十五条约定，当乙方发生下列情况时，甲方有权书面通知乙方提前终止合同且乙方承担违约责任：1、乙方未能在合同约定付款日向甲方支付本合同规定之应缴款项，且逾期超过30天；2、乙方的行为损害甲方或百货商场的商誉的；3、乙方面临破产、清盘、停业或不能偿还债务……。合同第十七条约定，如乙方在合同期限内，未经甲方同意单方面中途撤离专卖区（包括但不限于不正常供货或乙方员工不正常上班，或其他甲方有理由认为乙方不再正常履行本合同的情形），视为乙方违约，甲方有权随时解除本合同而不承担任何责任，乙方应支付甲方一个租金结算期租金的50%作为违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。另外，原告提交的《专柜区合同》中第一条的场地面积右上角写有“270.9”，第五条空白处写有“面积270.9㎡，2017.5.1-2019.4.30:130元/平，2019.5.1-2020.4.30:140元/平”。 合同签订后，原告按约定向周某某交付了该场地。2015年8月25日，周某某发起设立被告星佳优宝公司，周某某为该公司的法定代表人，公司的住所地位于汉神购物广场XXXXX（即本案所涉场地）。 合同履行过程中，被告星佳优宝公司和被告陈凯于2019年5月1日出具承诺书一份，内容为“本公司运营负责人陈凯承诺，汉神购物广场3楼凯瑞宝贝游泳洗澡项目整改，于2019年5月1日前整改完毕，恢复正常营业。如未正常营业，所产生的相关损失及一切责任，由运营责任人陈凯全权承担”。该承诺书由被告陈凯签字，并加盖被告星佳优宝公司公章。 2019年6月1日，原告向被告星佳优宝公司下发了《通知书》，内容为“贵公司承租我公司场地用于早教经营，经营品牌为“凯瑞国际”。我公司一直严格按照约定履行了自身的义务，但贵公司未能按照约定向我公司支付足额租金，并自2019年4月6日起在未获得我公司同意的情况下就擅自停业。我公司认为贵公司擅自停业的行为，已经严重违反双方之间的约定，属于严重违约行为。鉴于贵公司的以上违约行为，我公司郑重通知贵公司：请贵公司在收到本通知之日起5日内开业经营。否则，我公司有权依法解除与贵公司之间的租赁合同并要求贵公司承担相关违约责任”。以上通知由原告通过快递向被告星佳优宝公司以及法定代表人熊某某送达，并由被告陈凯在通知上签字。 2019年6月28日，原告向被告星佳优宝公司下发了《合同解除通知》，内容为“贵公司承租我公司场地用于早教经营，经营品牌为“凯瑞国际”。我公司一直严格按照约定履行了自身的义务。但贵公司未能按照约定向我公司支付足额租金，并自2019年4月6日起在未获得我公司同意的情况下就擅自停业。在给我公司造成经济损失的同时，还造成了贵公司大量会员围堵我公司的严重事件，对我公司的名誉也产生了重大负面影响。贵公司的以上行为已经严重违反双方的约定以及我公司的相关管理规定，已属严重违约。后我公司本着合作共赢原则，在2019年6月3日向贵公司送达了《通知书》，决定再给予贵公司5日的宽限期用于开业准备，然而，时至今日贵公司仍未开业，也未偿还欠付费用。鉴于贵公司的以上违约行为，我公司郑重告知如下：1、贵公司与我公司的租赁合同关系于本通知送达之日起即告解除；2、贵公司应当在收到本通知之日起5日内主动清理租赁现场并撤出商场，撤出前贵公司应与汉神公司结算并支付各项欠款（包括但不限于租金、物业费、其他固定费用等）及违约金。逾期，我公司有权自行腾空租赁现场，相关费用由贵公司承担。望贵公司尽快按照本通知内容履行相关义务，否则，我公司将诉诸法律途径解决，届时一切法律后果均由贵公司承担”。以上通知由原告通过快递向被告星佳优宝公司以及被告陈凯送达，并在被告经营场所张贴。 另查，2017年11月29日，被告星佳优宝公司的法定代表人由周某某变更为熊某某。2019年10月17日，被告星佳优宝公司的法定代表人由熊某某再次变更为吴某某，公司住所地由西安经济技术开发区凤城七路与文景路交界处西北角汉神购物广场XXXXX变更为西安经济技术开发区凤城七路文景路XXXXX室。 庭审中，原告称诉请的欠付金额包含2019年2月的欠付费用27891.66元（2月租金5万元+1月水费2391.66元+保全费3000元-已缴纳的27500元），2019年3月1日至6月14日的租金173333元（3月租金5万元+4月租金5万元+5月租金5万元+6月租金23333元），2019年2月至4月水费3854.47元（2月水费2280.42元+3月水费1424.49元+4月水费149.56元），2019年3月至6月的保全费（电梯费）10400元（3月3000元+4月3000元+5月3000元+6月1400元），合计215479.13元。 另外，原告提交了2018年5月至2019年3月的收入缴存单，其中2018年5月至2018年11月收入缴存单中载明的缴纳租金均为3.5万元、保全费均为3000元，尤其在2018年11月的收入缴存单中明确载明了12月租金为3.5万元。 以上事实，有专柜区合同、被告星佳优宝公司工商信息、通知书、解除合同通知书、邮寄快递单及查询截图、照片、收入缴存单、银行电子回执、专柜/自营厂商扣款汇总表、承诺书及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，公司成立后实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，原告与周某某签订的《专柜区合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。被告星佳优宝公司成立时注册登记在《专柜区合同》约定的场地，且在该场地实际经营并支付租金，被告星佳优宝公司实际享有合同权利并履行合同义务，故被告星佳优宝公司应承担合同责任。原告依约履行了交付租赁场地的义务，被告星佳优宝公司未按合同约定向原告足额支付租金等费用，且未经原告同意擅自停业，根据合同约定，原告有权书面通知被告解除合同，故对原告主张的与被告星佳优宝公司签订的《专柜区合同》已于《合同解除通知》送达之日解除的事实，本院予以确认。 原告主张由被告星佳优宝公司支付其欠付租金等相关费用的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请的欠付金额为：2019年2月欠款27891.66元，2019年3月至6月租金173333元，2019年2月至4月水费3854.47元，2019年3月至6月的保全费（电梯费）10400元，合计215479.13元。其中，水费和保全费有收入缴存单、专柜/自营厂商扣款汇总表等证据佐证，本院予以支持；租金部分均是以5万元/月的标准计算，但根据原告提交的收入缴存单，原告在2018年5月至2018年11月均是在以3.5万元/月的标准收取租金，且3.5万元/月标准与《专柜区合同》第五条空白处手书内容相一致（面积270.9㎡，130元/平），故本院认定月租金为3.5万元，进而计算得出被告星佳优宝公司的实际欠付金额为148479.13元。 被告星佳优宝欠付租金及水费、保全费的行为，构成违约，应依《专柜区合同》第17条约定承担违约金，违约金数额为一个租金结算期租金的50%即1.75万元。 原告诉请由被告星佳优宝公司支付原告围挡及租赁场地腾空费用10万元，因与本案非同一法律关系，本案不作处理。原告诉请被告陈凯对以上款项承担连带清偿责任，所依据的证据为被告陈凯向其出具的承诺书，但根据该承诺书内容，被告陈凯并未承诺对欠付租金等相关费用予以承担，也无连带责任的相关约定，故对原告该项诉请，本院不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果，故两被告关于2019年初月租金变更为2万元、被告星佳优宝公司在原告处有24万的押金尚未退回、原告停水停电导致其无法正常经营的答辩意见，因未提供证据，本院均不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安星佳优宝教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安汉神百货有限公司租金、水费、保全费（电梯费）共计148479.13元； 二、被告西安星佳优宝教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安汉神百货有限公司违约金17500元； 三、驳回原告西安汉神百货有限公司其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5957元（原告已预交），由原告负担2773元，被告西安星佳优宝教育科技有限公司负担3184元，被告西安星佳优宝教育科技有限公司应负担部分于支付上款时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  武晓伟 审判员  王冬青 审判员  许晓娟 二〇一九年十二月九日 书记员  崔子豪