北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终166号上诉人（原审原告）：徐琝，女，1973年6月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原审第三人：黄睿，男，1973年4月27日出生，蒙古族，住北京市西城区。上诉人徐琝因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、原审第三人黄睿案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐琝的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平，原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。原审第三人黄睿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。徐琝上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼305号、308号、309号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；3.本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：1.一审判决适用法律及认定事实存在错误。一审法院在2016年6月29日做出财产保全的过程中，因房屋与土地分属不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定办理，即查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。执行部门在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。对于徐琝而言，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。2.一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定，亦未采取其他方式予以公示，一审法院认定徐琝应当知晓土地已被查封一事与事实不符。3.依据徐琝及其配偶黄睿作为乙方与立元房地产公司作为甲方签订的《房屋抵顶借款协议书》第三条第3点约定：抵顶房屋总价与乙方借款及利息不足部分金额74万元于甲方办理完成房屋所有权之日起7日内由乙方一次性付清。徐琝与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》为预售《商品房买卖合同》，该合同中载明的面积为依据建筑图纸所计算出的面积。立元房地产公司在办理“尚都商业综合楼”大产权时需实际测量所涉全部房屋的实际面积。因案涉房屋的实际面积小于预售的《商品房买卖合同》载明的面积，所以在实际测量后立元房地产公司出具的案涉房屋购房款发票低于预售的《商品房买卖合同》所记载的价格。基于此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，对于案涉《商品房买卖合同》是否继续履行一审法院并未进行询问，亦未收取徐琝所要缴纳的剩余房屋款项，徐琝随时可以向执行法院交付全部余款，同时必须强调付清余款条件未成就。发票与合同约定的金额也符合实际情况，所以徐琝已经以抵债的方式受偿了案涉房屋。4.案涉房屋未办理过户非因徐琝的原因。一审庭审过程中立元房地产公司陈述：由于立元房地产公司资金紧张一直未缴纳相应的税费，因此直至2016年6月29日才为徐琝出具案涉房屋的发票，在徐琝取得发票后，立元房地产公司在为徐琝办理房屋所有权证书过程中，呼和浩特市不动产登记中心成立，于2017年1月开始办公，此时案涉房屋及所涉土地的业务均由该中心办理，因此2016年6月29日一审法院查封案涉房屋所涉土地使用权的权利限制导致徐琝在2017年1月以后无法办理房屋所有权证书。对当事人而言，立元房地产公司于2014年8月15日为其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。作为普通的民事主体，法律不应要求徐琝具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，徐琝作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在徐琝通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用及收益的权能，其自然认为该不动产已“归其所有”，办理过户登记应不影响徐琝实现不动产的物权权能，故徐琝签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记不应当视为消极不行使登记权利。李明晓辩称，案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日，执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产，一审判决完全正确，请求法院依法驳回徐琝的上诉请求。事实与理由：第一，案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。最高人民法院（2016）最高法执监204号案例强调，土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的，虽然要求分别办理查封登记，但是其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理登记的，不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日，其效力已经及于地上建筑物。第二，本案的执行法院有权查封、拍卖被执行人名下的不动产。徐琝提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则，排除执行是特殊例外情形，排除执行应当严格解释，不得随意扩大其适用范围。本案中，应当严格要求徐琝在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付所有的款项，司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行。本案中徐琝与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为，并不是真实的房屋买卖意思表示。综上，徐琝与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。立元房地产公司述称，支持徐琝提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任，徐琝的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清，适用法律错误。徐琝提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件，其权利能够排除本案执行。案涉房屋网签合同签订日期是2014年8月14日，本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日，房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。徐琝在2018年4月17日法院查封房屋之前已经实际合法占有、使用该房屋并已按借款抵顶的方式给付了全部房款，即使有很小数额的差额，徐琝按第二十八条规定可以将剩余价款交付执行申请人。徐琝未办理过户登记的原因不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据，且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的。综上，徐琝对本案的执行标的享有足以排除法院查封的情形，请求二审法院支持徐琝的诉讼请求。徐琝向一审法院起诉请求：1.请求停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案的案件受理费用由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权［证号：呼国用（2004）字第0826号］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，本院2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括案涉房屋在内的102套房产。案外人徐琝对一审法院执行立元房地产公司名下案涉房屋提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封措施。一审法院经审理作出（2018）京02执异508号执行裁定书，裁定驳回了案外人徐琝的异议请求。徐琝不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。对于徐琝主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司和黄睿均无异议，李明晓除认可徐琝与黄睿的夫妻关系证明以外，对其他证据的真实性、关联性或证明目的均有异议。徐琝提交的证据显示以下内容：徐琝与黄睿于1999年9月12日登记结婚。立元房地产公司（甲方）作为借款人，徐琝、黄睿（乙方）作为出借人，双方签订落款日期为2011年5月20日的《借款合同》，约定：乙方向甲方出借资金共计500万元，借款期限3年，自2011年6月1日至2014年5月30日止；借款用途及支付时间为甲方将借入的资金用于企业房地产项目开发及经营。乙方按照甲方资金使用需求一次性汇至甲方指定账户，根据甲方开具的有关票据为准。2011年6月8日，黄睿向立元房地产公司转账支付500万元；2013年9月29日，徐琝向立元房地产公司转账支付336万元；2013年10月8日，黄睿向立元房地产公司转账支付100万元；后，立元房地产公司（甲方）与黄睿、徐琝（乙方）签订《房屋抵顶借款协议书》，约定：甲方与乙方于2011年5月20日签署的借款协议，向乙方借款的本金共计500万元，利息合计300万元；甲方于2013年9月30日向乙方借款的本金共计350万元，利息合计49万元；甲方于2013年10月8日向乙方借款的本金共计100万元，利息合计14万元，借款本金及利息合计1313万元；因甲方现无现金偿还乙方本金及利息，经甲乙双方协商一致，甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都综合楼3层301、302、303、304、305、308、309号房屋，抵顶偿还所欠乙方的借款本金及利息共计1313万元；房屋预售总价为1387万元；乙方同意并认可甲方以上述房屋价款抵顶甲方向乙方的相应借款本金及利息，抵顶房屋总价与乙方借款及利息不足部分金额74万元于甲方办理完成房屋所有权证之日起7日内由乙方一次性付清；经双方商定，甲乙双方共同于2014年10月30日前完成房屋交接，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担；本协议签订后，如乙方需办理上述房屋产权登记手续时，甲方应予以及时协助。立元房地产公司作为出卖人与徐琝作为买受人签订三份落款日期为2014年5月25日的《商品房买卖合同》，合同编号分别为YS（2014）00013475、YS（2014）00013479、YS（2014）00013480。约定：买受人购买的商品房为预售商品房，具体房号分别为尚都综合楼305号房、308号房、309号房，上述商品房的用途为商业，房屋价款分别为2646800元、3107750元、1353000元；付款方式均为一次性付款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。立元房地产公司于2016年6月29日向徐琝出具5张购房款发票，其中，涉及尚都商业综合楼305号房的金额分别为1781250元、150万元；涉及尚都商业综合楼308号房的金额分别为1453250元、150万元；涉及尚都商业综合楼309号房的金额为1295550元。黄睿作为出租方（甲方）、内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司（以下简称神泽农牧业公司）作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年7月21日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层东侧部分，建筑面积约803.24平方米出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；黄睿作为出租方（甲方）、李俊刚作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年7月27日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部部分，建筑面积约1300平方米出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；黄睿作为出租方（甲方）、立元房地产公司作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年8月18日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层西侧部分，建筑面积约576平方米出租给乙方，租赁期限5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；徐琝作为出租方（甲方）、呼和浩特市博辰企业管理有限公司（以下简称博辰公司）作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年4月30日的《租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部，建筑面积约1368平方米出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月31日止；博辰公司作为出租方（甲方）、内蒙古牧区资源合作商会作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年5月5日的《租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部，建筑面积约1368平方米出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月31日止；博辰公司作为出租方（甲方）、张全作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年5月30日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层西侧部分，建筑面积约276.93平方米出租给乙方，租赁期限为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止。神泽农牧业公司向内蒙古盛乐物业服务有限责任公司交纳了2016年7月至9月的电费。徐琝交纳了2017年2月至12月尚都综合楼301、302、303、304、305的电费。黄睿作为申请人，以李俊刚为被申请人，依据双方于2016年7月27日签订的《房屋租赁协议》向呼和浩特仲裁委员会向申请仲裁。呼和浩特仲裁委员会于2018年2月5日受理该案，于2018年7月20日作出呼仲案字［2018］第197号《裁决书》，裁决李俊刚向黄睿支付房租15万元，并承担自2016年12月15日起至实际付清之日的利息损失。2018年8月31日，徐琝作为申请人向呼和浩特市房屋产权产籍档案馆进行档案查询，查询结果证明案涉房屋已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，一审法院向内蒙古自治区呼和浩特市房地产产权交易中心进行查询，案涉房屋办理期房网上签约的创建时间为2014年8月11日，办结时间为2014年8月14日。就案涉房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给徐琝开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。一审法院认为，本案系徐琝提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人徐琝对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，徐琝对此负有举证证明责任。徐琝提供证据证明，黄睿、徐琝与立元房地产公司之间存在借贷关系，双方就以尚都商业楼7套房屋抵顶立元房地产公司尚欠的借款本金及利息达成一致意见，并已就案涉3套房屋与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对上述事实予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与黄睿、徐琝均认可以房抵债协议的效力，但在案涉房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，黄睿、徐琝作为债权人对案涉房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐琝与立元房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》已于2014年8月14日完成期房网上签约。根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐琝使用；立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。徐琝主张其已实际占有使用案涉房屋，但未提供充分的证据证明立元房地产公司向其交付案涉房屋的具体时间。徐琝提交的《房屋租赁协议》显示，其出租案涉房屋的最早时间为2016年7月1日。此时，已远远超过《商品房买卖合同》约定的立元房地产公司为徐琝办理权属登记的时间，且案涉房屋所附着的土地使用权已被一审法院查封。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。徐琝未提供证据证明其在此之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续，故其本人对于案涉房屋未能办理过户亦存在一定过错。此外，一审法院注意到，根据立元房地产公司与黄睿、徐琝签订的《房屋抵顶借款协议书》约定，立元房地产公司尚欠黄睿、徐琝的借款本息数额低于抵顶房屋的总价款，黄睿、徐琝尚需补足差额部分；且立元房地产公司就案涉房屋开具的购房款发票金额与《商品房买卖合同》约定的房屋价款金额不符，不能一一对应。在此情况下，一审法院无法确认徐琝已经以抵债方式抵偿了案涉房屋的全部价款。综上，一审法院认为现有证据不足以证明徐琝享有足以排除对案涉房屋执行的权益。徐琝要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋查封的理由不成立，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《执行异议规定》第二十八条之规定，判决：驳回徐琝的诉讼请求。二审期间，徐琝和立元房地产公司对于一审法院查明的事实不持异议。李明晓认为一审法院认定所有款项已经付到立元房地产公司错误，实际上所有款项都是支付给了与案件无关的案外第三人，并没有转给立元房地产公司，只是立元房地产公司承认收款，但李明晓不认可立元房地产公司收到房款。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据：视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据：呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。徐琝对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认。另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院查明，国家企业信用信息公示系统的登记材料载明：立元房地产公司的股东是黄茜、黄蒙华，二人合计持股100%；神泽农牧业公司的股东是黄睿、黄蒙华，二人合计持股45%。黄蒙华系黄睿的父亲，黄茜系黄睿的姐姐。黄睿与徐琝是夫妻关系。石翠鲜是立元房地产公司现监事，李永成曾任立元房地产公司董事。神泽农牧业公司、立元房地产公司认可案涉股东的身份关系，确认公示系统记载的股东材料信息。本院另查明，作为执行依据的生效的北京市第二中级人民法院（2016）京02民初197号民事判决书查明事实部分载明：2012年5月20日，李明晓按照立元新技术公司要求，向其指定的黄睿账户交付了5200万元。黄睿于2013年7月19日、2013年10月25日先后通过其个人账户向李明晓转账共计1800万元。再查，自2004年11月22日至2015年5月11日，黄睿担任立元新技术公司法定代表人。黄睿在该公司的持股比例为70%。自2012年6月20日至2013年1月9日，黄睿先后向立元房地产公司、王晓莉、鄂尔多斯世界草原文化中心有限责任公司、博特尔泰（北京）商贸有限公司、北京东辉佳业科贸有限公司等付款合计5353万元，上述收款主体、黄睿和立元新技术公司均认可黄睿系代表立元新技术公司支付上述款项。黄睿和立元新技术公司述称黄睿代表立元新技术公司收取本案5200万元借款后，又使用该款项代表立元新技术公司向立元房地产公司等第三方代付借款的有关事务。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然徐琝实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，从案涉《商品房买卖合同》的签订情况看，徐琝与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2014年8月14日完成网上签约，在2016年6月29日土地使用权、2018年4月案涉房屋被查封之前；但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。徐琝对案涉房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，案涉《商品房买卖合同》的房款支付并非由徐琝直接支付于被执行人立元房地产公司，查明事实载明：根据立元房地产公司与黄睿、徐琝签订的《房屋抵顶借款协议书》约定，立元房地产公司以案涉房屋抵顶尚欠黄睿、徐琝的借款本息，通过上述抵债方式支付房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可徐琝付清了房款，并已经出具购房款发票。显然，徐琝与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》系立元房地产公司为了配合徐琝取得案涉房屋的物权而签订，案涉以房抵债行为只能约束签订相关合同的当事人，由于合同约定的房产仍登记在立元房地产公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，徐琝对立元房地产公司享有的也只是债权，而非排他的所有权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而案涉的各抵债协议的目的均是消灭金钱债权，不应优先于另外一个已进入强制执行程序的金钱债权的实现，即并不优先于申请执行人李明晓依据生效判决对立元房地产公司享有的债权。此外，鉴于：1.作为本案执行依据的生效的北京市第二中级人民法院（2016）京02民初197号民事判决载明：黄睿述称代表立元新技术公司收取本案5200万元借款后，又使用该款项代表立元新技术公司向立元房地产公司等第三方代付借款的有关事务。显然，黄睿的个人账户与立元新技术公司的账户已混同。2.徐琝系黄睿之妻，而黄睿与持有立元房地产公司100%股权的自然人股东（其姐黄茜、其父黄蒙华）系血亲关系，且立元房地产公司抵顶尚欠黄睿、徐琝的借款本息数额低于抵顶房屋的总价款，立元房地产公司就案涉房屋开具的购房款发票金额低于《商品房买卖合同》约定的房屋价款金额。在此情况下，一审法院无法确认徐琝已经以抵债方式抵偿了案涉房屋的全部价款的认定是正确的。案涉《商品房买卖合同》的履行、付款事实有悖常理。其三，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。法不以不明知而免责，在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。综上所述，徐琝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由徐琝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 刘春梅审判员 陈 丰二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩