湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3844号 原告:交通银行股份有限公司株洲分行 委托诉讼代理人:彭海鹰 委托诉讼代理人：谢宇航 被告：熊艳姣 被告：株洲中泰房地产开发有限公司 原告交通银行股份有限公司株洲分行（以下称交通银行）诉被告熊艳姣、株洲中泰房地产开发有限公司（以下称中泰公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员刘伟良适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。法官助理周松林协助审理，书记员何婷担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人彭海鹰、谢宇航到庭参加了诉讼，被告熊艳姣、中泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告熊艳姣、中泰公司于2014年5月20日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告熊艳姣立即偿还原告借款本金 595587.66元、利息（含罚息、复利）10398.13元（利息暂计算至2019年5月7日，此后利息按合同约定利率计算至清偿日止）；3、被告熊艳姣承担原告为实现上述债权、抵押权所支付的律师费24239元；4、被告中泰公司对被告熊艳姣的上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告熊艳姣提供抵押的位于株洲市…号房屋享有优先受偿权，并就拍卖、变卖所得价款在上述借款本息（含罚息、复利）及实现债权、抵押权的费用（包括但不限于律师费等）的范围内优先受偿；6、二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月20日，被告熊艳姣因购房所需，向原告申请借款77万元，双方签订了《个人房屋抵押贷款合同》约定：原告向被告发放贷款本金77万元，借款利率为基准利率上浮5%，借期15年，自2014年5月20日至2029年5月20日，采用等额本息还款法按月还款；如被告熊艳姣没有按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权解除与被告的借贷关系，单方面宣布本合同项下的货款部分或全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结算利息，且自借款逾期之日起收取合同约定利率水平上浮50%的罚息至欠款全部清偿之日止；原告有权行使抵押权利，合同争议的管辖法院为贷款方住所地人民法院等相关约定。同时，合同约定的担保方式为抵押加阶段性保证，被告中泰公司作为保证人对被告熊艳姣在原告的上述借款承担连带清偿责任。原告按照合同约定向被告熊艳姣发放了贷款。2014年5月28日，被告熊艳姣办理了预购商品房抵押登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告熊艳姣未依约还款，截止2019年5月7日已拖欠本金14690.09元。被告中泰公司未履行保证义务。为维护合法权益，原告诉至本院。 被告熊艳姣、中泰公司未向本院提供答辩意见和证据。 经审理查明：2014年5月20日，原告交通银行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告熊艳姣（甲方、借款人、抵押人）、中泰公司（丙方、保证人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》约定：“甲方向乙方借款77万元用于购买位于株洲市…号房屋；借款利率为基准利率即5.73125‰，遇基准利率调整时次年1月1日为利率调整日，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款期限180个月,自2014年5月20日至2029年5月20日止；还款方式为按月等额本息还款法；甲方违反本合同的其他约定，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本息，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息和复利，且甲方应承担乙方为实现债权而发生的诉讼费、保全费、律师费、执行费等其他费用；甲方自愿以上述房屋为本合同项下债权向乙方提供抵押担保；抵押范围包括本合同项下本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权和抵押权的费用等；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用；甲方取得房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。”2014年5月28日,被告熊艳姣与原告办理了抵押预告登记（登记证明号：1000413527）。 2014年5月29日，原告向被告熊艳姣发放了77万元借款。出借后，被告熊艳姣多期未依约还款。被告中泰公司履行保证责任为其向原告代偿了部分到期借款本息。扣减该部分代偿款后，截止2019年12月10日，被告尚欠本金 565953.92元、利息（含罚息、复利）7372.32元。双方因此发生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：原告（甲方）为实现本案债权与湖南人和人（株洲）律师事务所（乙方）签订一份《不良个人贷款委托催收协议》，委托该所代理本案诉讼，并对代理费进行约定：通过达成“归还部分款项，继续履行借款合同”的调解或判决结案的个贷借款，以归还的逾期部分贷款金额的4%计算律师代理费，“继续履行借款合同”归还的贷款金额不计算律师代理费，之后债务人再次逾期甲方申请强制执行的，按经由乙方代理甲方强制执行收回款项金额的4%计算并支付代理费。生效法律文书（包括但不限于判决书等）判定的代理费，甲方均按上述的代理费标准计算的代理费与法院判定的代理费孰底的原则支付代理费。案涉房屋目前未办理抵押权设立登记。 以上事实，有原告的陈述，原告提供的工商登记资料和身份信息材料、《个人房产抵押贷款合同》、预购商品房抵押预告登记、账户交易明细、结算明细、欠款明细表、《不良个人贷款委托催收协议》等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷，审查重点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。 本案中，原、被告双方签订的《个人房屋抵押贷款合同》系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告向被告熊艳姣提供了借款，被告熊艳姣多期未依约还款，被告中泰公司也未依约承担保证责任，严重违反合同约定，借款合同目的已不能实现，原告依约依法享有合同解除权，故本院对原告所提要求解除双方签订的《个人房屋抵押贷款合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告熊艳姣名下贷款本金余额565953.92元及所欠利息（含罚息、复利）7372.32元（计算至2019年12月10日止，此后部分按合同约定计算至本息全部清偿之日止）应予偿付。 借款双方在借款合同中约定了违约方需承担因违约产生的律师代理费，现原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告必然产生律师费损失，故原告要求借款人承担律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本等情况，本院酌情支持由被告熊艳姣承担律师代理费损失16500元。 关于保证责任。被告中泰公司自愿与原告签订保证合同在贷款合同项下本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用范围内向原告提供阶段性连带责任保证担保，现原告未取得现房抵押登记证明文件，依照保证合同的约定，被告中泰公司的保证责任不能免除，应对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。 关于抵押责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案房屋至今未办理抵押权设立登记，故原告不享有抵押权，本院对其要求实现抵押权的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司株洲分行与被告熊艳姣、株洲中泰房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告熊艳姣于本判决生效之日起十五日内向原告交通银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金565953.92元、支付利息（含罚息、复利）7372.32元[利息（含罚息、复利）计算至2019年12月10日，此后部分按合同约定利率标准计算至借款本息清偿之日止]； 三、被告熊艳姣于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司株洲分行支付律师代理费损失16500元； 四、被告株洲中泰房地产开发有限公司对本判决第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告交通银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10103元，减半收取5051.5元，财产保全申请费3770元，合计8821.5元，由被告熊艳姣、株洲中泰房地产开发有限公司共同负担8256元，原告交通银行股份有限公司株洲分行负担565.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘伟良 二〇一九年十二月十日 法官助理 周松林 书 记 员 何 婷 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。