宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初7980号原告：固原新九龙商业管理有限公司，住所地：固原经济开发区。法定代表人：谢文明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苟克强，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王维凯，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：固原天琪农业绿化有限公司，住所地：固原经济开发区。法定代表人：练组和，该公司总经理。原告固原新九龙商业管理有限公司与被告固原天琪农业绿化有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原新九龙商业管理有限公司的委托诉讼代理人苟克强、王维凯，被告固原天琪农业绿化有限公司的法定代表人练组和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原新九龙商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费502737.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月30日,被告与宁夏新荣基实业有限公司经协商，由宁夏新荣基实业有限公司将位于固原市经济开发区建业街九龙国际商业步行街B3-211至140／301；B5-113、213、313、413共计面积为4080.74平方米的商铺出售给被告，并签订了《商品房买卖合同》。后被告用所购商铺用作公司办公，由原告为被告提供物业管理服务，并按规定收取物业管理费，房屋在正常使用过程中被告无故拖欠物业管理费502737.00元。故原告提起诉讼。固原天琪农业绿化有限公司辩称，原告未召开业主委员会和物业服务管理会，未通过业主委员会选聘、招标物业服务企业，所以被告不认可原告，且业主没有和原告签过物业服务合同；从2016年起被告只见过社会上的人员强行收费，不知道是谁派的，不交费就停水、停电，导致门面的租户都走完了，损失房租近300000.00元，暖气费92196.00元；也没有见过原告的物业管理，只见过外围打扫卫生的人，办公室收费人员打过电话，被告只认可按照丁级收费标准每平方米0.8元进行交费；涉案房屋的产权是在2016年1月15日办理的，实际使用是2018年10月，2018年6月份找过原告法人协商，口头约定空房按照30%收费，当时协商物业费价格为每平方米1.70元，但最终没有协商成功；2018年前的费用已经交清了，共计交纳了83000.00多元。原、被告依法提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》来源合同，内容客观真实，与本案具有关联性，能证实被告购买了宁夏新荣基投资有限公司开发建设的涉案房屋并约定了前期物业管理的事项，予以采信。原告提交的物业公司服务内容列表被告不认可，因该内容系原告单方制作，达不到其证明目的，不予采信。原告提交的《商品房买卖合同》被告不认可，因该合同系原告与他人签订，与本案无关联性，亦达不到原告的证明目的，不予采信。原告提交的《物业服务企业备案表意见表》、《物业管理服务合同》的真实性能予以认定，但备案时间为2019年5月24日，涉案房屋于2016年1月15日就交付被告，该证据对被告不具约束力，故达不到原告的证明目的，不予采信。被告提交的照片打印件达不到其证明目的，不予采信。被告提交的《人民调解协议书》与本案无关联性，不予采信。被告提交的发票，原告对三性无异议，本院对其三性予以确认。被告提交的宁夏物业管理收费暂行办法已废止，达不到其证明目的。被告提交的房产证复印件，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，被告（买受人）与宁夏新荣基投资有限公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，约定宁夏新荣基投资有限公司将位于固原市经济开发区九龙国际商业步行街共计面积为4080.74平方米的涉案房屋出售给被告，双方对房屋的基本状况、价款、交付条件与交付手续、质量及保修责任、前期物业管理等方面作了约定，其中前期物业管理约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为固原新九龙商业管理有限公司；物业服务时间从2015年10月30日到2053年8月1日；物业服务期间，物业收费计费方式为酬金制，物业服务费具体按国家标准收取；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2016年1月15日，宁夏新荣基投资有限公司将涉案房屋交付被告。根据被告提供的发票，被告于2018年9月7日向原告交纳了物业管理费80366.00元，原告认可被告向其交纳了85695.00元。涉案物业未成立业主委员会。本院认为，本案原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告与宁夏新荣基投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定被告同意由宁夏新荣基投资有限公司选聘的物业服务企业即原告实施前期物业管理，且被告已向原告交纳了一定的物业管理费，视为被告对原告作为物业服务企业的认可，亦根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，应受法律保护。原告为被告提供了物业服务，被告应交纳相应的物业服务费。关于物业管理服务收费的标准问题。因原告提供的《商品房买卖合同》在前期物业管理内容部分只约定了物业收费计费方式为酬金制，并未约定收费标准，而原告提交的《物业管理服务合同》的签订时间为2019年5月10日，但涉案房屋于2016年1月15日就已交付与被告，该合同中约定的收费标准对被告不具约束力，故原告提交的证据均不能达到其主张的按3元/月/平方米计算物业服务费的证明目的，在原告未提交有效证据证实的情况下，该主张不能成立。被告辩称原告只提供了清理垃圾和水、电收费的服务，故其依据《宁夏物业管理服务收费暂行办法》主张按0.8元/月/平方米计算服务费，但该暂行办法已被废止，被告亦未提供有效证据证实其主张。在双方均未提供有效证据证实物业服务费标准及物业服务内容的情况下，根据被告庭审中认可的其已向原告交纳的物业费是按照1.75元/月/平方米计算，故结合本案实际，本院确定涉案房屋的物业服务费按照1.75元/月/平方米计算。根据《宁夏回族自治区物业管业条例》、《固原市物业管理实施细则》的相关规定，前期物业服务期限一般不超过两年。原告提交的《商品房买卖合同》中约定的前期物业服务时间从2015年10月30日到2053年8月1日，该约定应为无效约定，故本院按照两年计算前期物业服务期限。综上，涉案房屋面积为4080.74平方米，物业费应为171391.00元（4080.74平方米×1.75元/月/平方米×24个月），原告认可被告已交纳了85695.00元，故被告应支付的物业服务费为85696.00元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《宁夏回族自治区物业管理条例》第七条，《固原市物业管理实施细则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告固原天琪农业绿化有限公司于本判决生效后十日内向原告固原新九龙商业管理有限公司支付物业管理服务费85696.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8827.00元，减半收取计4414.00元，由原告固原新九龙商业管理有限公司负担3662.00元，被告固原天琪农业绿化有限公司负担752.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马文娜 二○一九年十二月二十日 书记员 郭 婷附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《宁夏回族自治区物业管理条例》：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。建设单位销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。《固原市物业管理实施细则》：第五条建设单位承担前期物业服务管理责任。（一）建设单位应当依法通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订《前期物业服务合同》，开展物业管理工作，前期物业服务期限一般不超过两年。在《房屋买卖合同》备案时，同时将招投标材料报物业项目所在地房地产行政主管部门备案.......《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。