宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初9812号原告（反诉被告）：张汉金，男，1974年3月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：孙攀，宁夏言成律师事务所律师。被告（反诉原告）：高银海，男，1954年10月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：朱岩烔，北京市盈科（银川）律师事务所律师。第三人：徐凤霞，女，1954年3月24日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：银川市土地储备局（原银川市土地储备中心），住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路915号。法定代表人：张芳，系该局局长。委托诉讼代理人：原志民，宁夏言成律师事务所律师。原告张汉金与被告高银海、第三人徐凤霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依原告申请追加了银川市土地储备局作为本案的第三人，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张汉金及其委托诉讼代理人孙攀、被告高银海及其委托诉讼代理人朱岩烔、第三人徐凤霞及第三人银川市土地储备局的委托诉讼代理人原志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张汉金向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于银川市兴庆区某号的房屋归原告所有；2.请求依法判令被告协助原告将位于银川市兴庆区某号房屋的产权办理登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，原告与被告签订《售房合同》一份，合同明确约定原告以15万元总价款购买被告所有的位于银川市兴庆区某号房屋一套，办理产权证的费用由被告承担，原告不再承担任何费用，房屋物业费由原告承担，合同签订之日起原告一次性支付13万元房款，剩余20000元待被告协助将产权证办理完毕后支付。合同签订后，原告于2006年3月30日向被告一次性支付购房款13万元，被告收款后向原告出具的收条，并将房屋交付原告使用至今，后原告多次催促被告办理产权证，被告以各种理由推诿。2009年3月14日，原告再次要求被告办理产权证，被告要求原告再支付5000元，原告又支付被告5000元，但被告仍以各种理由推诿至今。原告认为，合同签订后原告按照合同约定履行合同义务，且自合同签订后在涉案房屋居住至今，但被告违反合同约定，拒绝履行合同义务，损害了原告的权益，故原告诉至法院。高银海辩称并反诉称，第一、原告的第一项诉讼请求于法无据，不动产所有权的确定应以登记为准，法院不应以判决的方式认定所有权；第二、涉案房屋非被告所有，其无权处分，请求法庭驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，2006年3月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于银川市兴庆区某号的房屋转让给原告，交易价格为15万元，办理产权证的费用由被告承担，物业费由原告承担。合同签订后原告向被告支付购房款13万元，剩余20000元待房产证办理后支付。被告将涉案房屋交付原告占有使用。2006年10月17日，被告代原告向银川颐安建设集团有限公司支付了天然气安装费、物业储备金、物业管理费等共计6091.30元，代原告支付了购房款50686元。后涉案房屋又被银川市国有资产控股有限公司（以下简称国控公司）调整给了被拆迁人黄荣业，给被告重新进行了安置。涉案房屋由于政策变化，无法办理产权，该事实原告是知道的，且双方签订的合同中明确约定物业费由原告承担，被告代其支付的费用其应承担，故被告向本院提起反诉：1.要求原告返还被告代缴的物业费6091.30元、代付购房款50686元；2.反诉费用由原告负担。徐凤霞述称，1989年8月，其外甥女魏秀红大学毕业后在银川无处居住，在其前夫即被告高银海购买的位于银川市皮鞋厂家属院毗邻的农民宅基地上建造了两间房屋居住。2003年，银川市因城市建设拆除了魏秀红的上述两间房屋，魏秀红以其丈夫黄荣业的名义与国控公司签订了《拆迁安置补偿协议》，给魏秀红安置50平方米的住房。2008年1月，该公司将位于银川市兴庆区某号的房屋分配给了魏秀红。2008年3月，魏秀红将上述房屋抵顶给了第三人徐凤霞，后其前往查看房屋才得知该房屋被张汉金占用。第三人徐凤霞认为，涉案房屋系合法的被安置人抵顶给其，其对该房屋享有所有权。故第三人徐凤霞向本院提起诉讼：1.请求依法确认涉案房屋归其所有；2.案件受理费由张汉金和高银海承担。原告张汉金针对被告高银海提出的反诉辩称，被告并未代原告交纳物业费，该费用系原告将费用支付给被告，再由被告代缴至物业公司，物业公司将缴费票据原件交予原告，原告系物业费的实际缴纳人，收据上亦显示的是被告代缴。被告主张其代缴购房款50686元也没有事实依据，双方签订的购房合同中明确约定购房总价款为15万元，办理房产证的费用由被告承担，原告不承担任何费用。原告已经支付给被告13万元，剩余20000元待房产证办理后支付。故被告所述的50686元购房款已包含在15万元购房款当中，不应再由原告承担。另被告的反诉与其在本诉中的答辩意见前后矛盾，被告如果对涉案房屋无权处分，更无权代原告交纳物业费和购房款，亦证明被告违反合同约定。针对徐凤霞的诉讼请求，原告辩称，徐凤霞的诉讼请求没有事实及法律依据，且在长达十几年的时间内未向原告或有权机关主张权利，不合常理。针对徐凤霞的诉讼请求，被告辩称，徐凤霞所述属实，对其诉讼请求无异议，请求法庭予以支持。银川市土地储备局针对本诉、反诉及徐凤霞的诉请辩称，诉争房屋的所有权请法院依法查明事实后依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1.原告向本院提交了《房屋拆迁安置协议》（复印件）、《银川市国有资产控股有限公司文件》（复印件）、《售房合同》、收条、借条，证明：原、被告签订《售房合同》，约定原告以15万元的价格购买被告位于颐园小区某室房屋一套，房屋面积90多平方米，原告不再承担任何费用。合同签订后，原告支付13万元购房款，剩余20000元购房款待房产证办理好之后支付。原告在购买涉案房屋时，被告向原告提供了《房屋拆迁安置协议》（复印件）、《银川市国有资产控股有限公司文件》（复印件），显示涉案房屋系2003年建设大团结广场时拆迁被告居住的四间平房，并经被告与银川市土地储备中心签订《房屋拆迁安置协议》而获得。被告认为《房屋拆迁安置协议》（复印件）、《银川市国有资产控股有限公司文件》（复印件）系被告自己房屋的协议，与本案无关。对《售房合同》、收条、借条的真实性认可，但认为不能成为原告诉请的依据。第三人徐凤霞对该组证据不认可。第三人银川市土地储备局无质证意见。2.原告向本院提交了安置通知单、房屋安置面积、楼层找补差价测算表（颐园），证明：依据原、被告签订的购房协议，银川市土地储备局于2006年9月5日向原告送达了安置通知书，安置房屋楼号、面积与双方签订的售房合同一致因此被告主张其代缴的50686元已包含在15万元购房款内。被告对该证据不认可，认为安置通知单的出具时间为2005年9月28日，而原告收到的时间为2006年9月5日，时间矛盾。第三人徐凤霞对该证据不认可，认为系伪造。第三人银川市土地储备局对该证据的真实性认可。3.原告向本院提交了居住证明、房屋附属设施移交及维修处理记录、供用热力合同、业主临时公约、装饰装修管理服务协议、前期物业管理服务协议、业主家庭情况登记表、发票、收据，证明：原告于2006年10月17日办理了涉案房屋的接收手续，并签订了物业服务合同等房屋所有权人应当签署的文件，在涉案房屋一直居住至今。被告认为，该组证据仅能证明原告在涉案房屋居住，不能证明其享有房屋的所有权，且被告在2008年知道涉案房屋的所有权人不是原告时，以告知原告被告无法协助办理过户手续，并协商处理。第三人徐凤霞对该组证据不认可。第三人银川市土地储备局无质证意见。4.原告向本院提交了资产交接表（附有银川市国有资产控股有限公司物业部出具的证明及控股公司颐园应安置及安置住户明细表），证明：原、被告签订买卖协议后，被告在当时的安置机关为原告办理了更名手续，并由安置机关出具将涉案房屋交由原告居住的证明材料。被告对该证据的真实性、合法性认可，但不能证明原告是被安置人。第三人徐凤霞对该组证据中银川市国有资产控股有限公司物业部出具的证明不认可，对其他证据认可。第三人银川市土地储备局对银川市国有资产控股有限公司物业部出具的证明认可，对其他证据无质证意见。5.被告向本院提交了办证排号单，证明：无法办证的原因是被拆迁人与原告不一致。原告对该组证据的真实性、合法性认可，但认为被告对涉案房屋具有处分权，所以被告才去排队申请为涉案房屋办理产权证。且该证据显示被告申请办证的时间为2010年11月1日，而被告陈述其在2008年获知涉案房屋调整给了案外人黄荣业，被告的前后陈述矛盾。第三人徐凤霞对该证据的真实性认可，证明目的不认可。第三人银川市土地储备局无质证意见。6.被告向本院提交了收据六份、物业收费明细一份，证明：涉案房屋的被拆迁人是黄荣业，且被告代为缴纳了购房款、物业储备金等。原告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。第三人徐凤霞对真实性认可，是被告代黄荣业缴纳的。第三人银川市土地储备局无质证意见。7.第三人徐凤霞向本院提交了拆迁安置补偿协议、房屋买卖协议、证明单，证明：涉案房屋的被拆迁人是黄荣业，黄荣业与魏秀红系夫妻，魏秀红将涉案房屋抵顶给第三人徐凤霞，故涉案房屋系第三人徐凤霞所有。原告对该组证据均不认可，认为与本案无关，且该房屋买卖协议签订时原告已在涉案房屋居住两年。被告对该组证据无异议。第三人银川市土地储备局无质证意见。8.本院依当事人申请调取了证明一份、婚姻档案一份，其中，证明显示涉案房屋为银川市直管公房，此房屋为银川市国有资产控股有限公司2006年移交原银川市房产管理局资产，该房屋移交后，承租人未办理公房登记手续，也未按规定履行房租缴纳义务。婚姻档案显示黄荣业与魏秀红于1997年11月17日办理结婚登记手续。原告对上述证据的真实性无异议，但认为婚姻档案与本案无关，而证明仅由银川市住房保障中心出具，无其他证据证明涉案房屋系公房。被告及第三人徐凤霞对该证据无异议。被告银川市土地储备局无质证意见。本院认为，上述证据中，除第一组证据中原告提交的《房屋拆迁安置协议》及《银川市国有资产控股有限公司文件》系复印件，无法就真实性进行核实，故本院不予采信，其余证据均具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月30日，原告和被告签订《售房合同》一份，约定：被告将位于银川市兴庆区某号的房屋出卖给原告，房屋面积约90多平方米，以房产证的面积为准，总价款15万元，原告不再负担任何费用，办理房产证的费用由被告承担，物业费由原告承担。协议签订后，原告一次性支付购房款13万元，剩余20000元待房产证办理后付清。合同签订当日，原告向被告支付购房款13万元，被告向原告出具了收条。上述合同签订后，原告即于2006年6月入住涉案房屋至今。2009年3月4日，被告向原告出具了金额为5000元借条。原告称该款是为了办理房产证而向被告以借款的形式支付的。2006年10月17日，被告就案涉房屋向银川颐安建设集团有限公司交纳了物业储备金944.20元、购房款50686元。同日，原告与银川万佳美物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《供用热力合同》。2005年9月28日，银川市土地储备局向颐安房地产开发公司及原告发出安置通知单，原告于2006年9月5日在该通知单中签字。该通知单所附测算表显示被安置人为原告，安置房位于颐园小区22-2-502号，协议安置面积50平方米，实际安置面积94.42平方米，差额面积44.42平方米，其中五层增加25平方米以内的价格为1037元/平方米，计25925元（1037元/平方米×25平方米）；超出25平方米的价格为1275元/平方米，计24761元（1275元/平方米×19.42平方米），差额面积总价款50686元。另查明，案外人黄荣业与魏秀红于1997年11月17日办理结婚登记手续。2003年7月6日，黄荣业（乙方）与银川市国有资产控股有限公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议》一份，约定：实行房屋安置的，给乙方安置住房50平方米，支付租房补助费、搬迁补助费3300元；实行货币补偿的，应付给乙方房屋补偿费2228.40元；向乙方安置房屋的所有权归甲方，乙方享有租住权，安置后由甲方统一发放租赁证，乙方按规定缴纳房租，超面积、个人购买部分产权归乙方所有。2008年3月6日，魏秀红（甲方）与第三人徐凤霞（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“···甲方原在皮鞋厂院内自建房被银川市控股公司拆迁办拆迁后分配给乙方（被拆迁人黄荣业、魏秀红）的自建房，安置在颐园小区某室抵账给乙方。注：2008年以前的欠据、收据全部作废···”。再查明，2006年10月27日，银川市国有资产控股有限公司移交银川市房产管理局非经营性资产交接表中附有银川市国有资产控股有限公司物业部出具给银川市土地储备局的证明一份，载明：“原分配给黄荣业颐园小区某室，现由张汉金居住，请给办理入住手续”；另有控股公司颐园应安置及安置住户明细表（2006年6月20日）一份，载明拆迁项目为银横路拓宽，其中黄荣业名下拆迁面积为32.15、公房面积50、已安置面积94.42、个人自购面积44.42、安置楼号及单元为某号，并注明没办理入住手续。2019年8月16日，银川市住房保障中心向本院出具证明一份，载明：“颐园小区某号房屋为银川市直管公房，此房屋为银川市国有资产控股有限公司2006年移交原银川市房产管理局资产。该房屋移交后，承租人未办理公房登记手续，也未按规定履行房租缴纳义务。”本院认为，原告和被告签订《售房合同》及案外人魏秀红与第三人徐凤霞签订的《房屋买卖协议》均系各方的真实意思表示，各方之间的房屋买卖合同关系成立。本案的争议焦点为涉案房产所有权的归属问题，虽然原告及第三人徐凤霞均举证证明其对涉案房产享有所有权，但根据已查明的事实，可以认定涉案房屋属于国有资产，因此与涉案房屋相关的买卖合同均无法履行，原告、被告、第三人徐凤霞均未取得涉案房屋的所有权，故本院对于原告、第三人徐凤霞的诉讼请求均不予支持。关于被告提出的反诉，依据原、被告之间的买卖合同，原告承担的仅是15万元购房款，且双方明确约定房屋面积约90多平方米。现涉案房屋的实际面积为94.42平方米，与合同约定基本一致，而被告仅证明其支付了购房款50686元，并未提供证据证明该款项系15万元购房款以外的费用，对于被告主张的物业储备金944.20元，因该费用实际上是房屋公共维修基金，并不同于物业费，且涉案房屋现并不属原告所有，被告对此也认可，故被告主张原告向其支付上述费用没有事实及法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告张汉金的诉讼请求；二、驳回反诉原告高银海的反诉请求；三、驳回第三人徐凤霞的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告张汉金负担。反诉案件受理费1220元，减半收取计610元，由被告高银海负担。第三人诉讼请求案件受理费100元，减半收取计50元，由第三人徐凤霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  高靖雯人民陪审员  李晓红人民陪审员  张彦侠二〇一九年十二月十日法官 助理  朱敏斌书 记 员  纪梅艳附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。