安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5120号 上诉人（原审被告）：吕涛，男，汉族，1975年10月1日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：杜施雷，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼搭理人：霍盈盈，安徽金睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳市颍州区迷人理发店，经营场所阜阳市颍州区白衣桥安居苑1号楼108室，统一社会信用代码：92341202MA2Q4BHUXT。 经营者：赵伟，男，汉族，1984年3月20日出生，住安徽省阜阳市临泉县。 委托诉讼代理人：赵永亮，安徽淮都（颍东）律师事务所。 原审第三人：阜阳市城市资产投资经营有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河东路460号市委党校院内，统一社会信用代码：913412000652261233。 法定代表人：梁迪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨群，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：孙茂，安徽众豪律师事务所律师。 上诉人吕涛因与被上诉人阜阳市颍州区迷人理发店（以下简称迷人理发店）、原审第三人阜阳市城市资产投资经营有限责任公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院(2019）皖1202民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担责任。 事实与理由：1.按照协议约定,涉案房屋一年的租金为60000元，押金5000元，迷人理发店仅支付了55000元房租和5000元押金，未足额缴纳，存在违约、过错行为，其有权提前终止合同，损失应由迷人理发店自行承担；2.迷人理发店主张房屋装修损失，没有事实依据，迷人理发店在接手房屋时装修已经存在；3.一审法院认定停业损失属于直接损失，不符合法律规定；4.评估意见书系迷人理发店单方委托鉴定，内容不实，其要求重新鉴定。 迷人理发店辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回吕涛的上诉请求。理由：1.其已按照合同约定支付租金，没有违约行为；2.由于吕涛的原因导致其不能继续使用涉案房屋,吕涛应当承担其装修损失及停业损失;3.吕涛在一审期间未提出对鉴定意见重新鉴定,视为对鉴定结论已经认可,二审提出鉴定不符合程序. 城投公司辩称:迷人理发店与吕涛之间的经济纠纷与其无关。 迷人理发店向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与吕涛签订的租赁协议；2.判令吕涛返还租金15999元、押金5000元，赔偿其停业期间损失35345元、装修费损失65908元；3.判令吕涛承担本案评估费用及一切诉讼费用。 一审法院查明事实：迷人理发店是个体工商户、经营者为赵伟。2016年11月23日，城投公司与吕涛签订租赁合同，城投公司将位于颍州区白衣桥安置区1#108、建筑面积188.14㎡商铺租赁给吕涛使用。租期为2017年5月15日至2022年5月14日。2017年9月2日，吕涛与李磊签订房屋租赁合同，吕涛将上述商铺转租给李磊，租期至2022年5月14日。2017年9月14日，李磊又与赵伟签订门面租赁合同，李磊将上述商铺中的一间门面房约40㎡转租赁给赵伟用于经营迷人理发店使用。2018年9月6日，吕涛与赵伟签订房屋租赁合同，合同约定租期为2018年9月15日至2022年5月12日，年租金60000元，押金5000元，赵伟按照约定将租金60000元转账支付至吕涛银行账户，押金5000元赵伟主张现金交付，吕涛否认收到。在房屋租赁过程中因吕涛未能向城投公司支付租金，城投公司于2019年6月4日通知物业对于该商铺停水、停电。物业公司实际于2019年6月10日对于该商铺停水、停电，造成迷人理发店无法营业。2019年7月9日吕涛与城投公司签订书面解除合同协议书，解除了双方的租赁合同关系。城投公司收回了商铺。赵伟委托第三方机构对于迷人理发店装修损失及停业损失（2019年6月10日-2019年9月16日）进行评估鉴定。2019年6月25日，安徽笑天木子价格评估有限公司作出鉴定意见，迷人理发店装修损失为65908元、停业损失为35345元。赵伟为此支付鉴定费4000元。双方当事人对于损失问题协商未果，引起本案诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。迷人理发店是个体工商户，在法律上无民事责任能力，民事行为产生相关的权利义务由经营者赵伟承担。吕涛基于与城投公司的租赁合同，合法取得涉案商铺的租赁使用权。吕涛将房屋转租给李磊，李磊将其中的40㎡面积转租给赵伟经营理发店，吕涛没有明确表示否认，赵伟对该商铺进行装修并经营理发店，赵伟、吕涛之间存在事实上的租赁关系。2018年9月6日，赵伟、吕涛签订新的书面租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，应为有效合同，由二人相互承担合同的权利及义务。故迷人理发店要求城投公司承担责任、吕涛要求追加李磊为第三人的答辩意见均不予支持。赵伟从2018年9月15日经营至2019年6月10日（268天）被物业停水、停电，原因是吕涛未能向城投公司交纳租赁费造成，致使城投公司解除了与吕涛之间的租赁合同并收回房屋，吕涛失去了涉案商铺租赁使用权，致使赵伟、吕涛不能达成合同目的，现赵伟要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因吕涛的原因致使合同解除，赵伟要求吕涛退还房租，赔偿装修损失、停业损失、鉴定费的诉讼请求予以支持。对于押金的诉讼请求，因赵伟未提供证据，吕涛否认收到，赵伟承担举证不能法律后果，不予支持。吕涛庭审中对于赵伟举证的价格评估意见书没有提出重新鉴定，故对于安徽笑天木子价格评估有限公司作出的鉴定意见予以认定。吕涛应当退还赵伟剩余房租15945元（60000-60000÷365×268天）、赔偿迷人理发店装修损失65908元、停业损失35345元，鉴定费4000元，合计121198元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除赵伟与吕涛2018年9月6日签订的房屋租赁合同；二、吕涛于判决生效之日起退还、赔偿阜阳市颍州区迷人理发店各项损失121198元；三、驳回阜阳市颍州区迷人理发店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745元，减半收取1373元，由阜阳市颍州区迷人理发店负担50元，吕涛负担1323元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,对于吕涛称迷人理发店未足额缴纳租金，存在违约行为在前，其有权提前终止合同，损失应由迷人理发点自行承担的上诉理由，经审查，赵伟于2018年9月11日通过银行转账方式将60000元租金支付给吕涛，已足额缴纳租金。关于5000元押金，赵伟称已现金交付给吕涛，吕涛予以否认，但吕涛未提供证据证明其在赵伟租赁期间向赵伟主张过该5000元，故吕涛不能以赵伟未缴纳押金作为其提前解除合同的理由。由于吕涛欠缴租金，城投公司对涉案房屋停水、停电，后将房屋收回，导致迷人理发店无法营业，吕涛应对迷人理发店的各项损失承担责任。故对于吕涛此项上诉理由，本院不予支持；关于迷人理发店的经济损失，经审查，迷人理发店一审期间提交具有鉴定资质的价格评估机构出具的评估意见，吕涛对此虽有异议，但没有举出充分证据证明该评估意见存在不应予以采信的情形，且未申请重新鉴定，一审法院以此为依据判令吕涛赔偿迷人理发店经济损失并无不当。吕涛称迷人理发店在接手房屋时装修已存在，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。故对于吕涛认为一审法院判决其赔偿迷人理发店经济损失没有事实依据的上诉理由，本院不予支持。吕涛在一审期间未对鉴定意见申请重新鉴定，二审期间未能举证证明其申请重新鉴定确有客观原因，故对其申请，本院不予准许。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2724元，由上诉人吕涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月十七日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。