重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6326号上诉人（原审原告）：张小川，男，1982年9月13日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：刘显仲，重庆山语律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐建，男，1983年8月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：刘征鑫，重庆津台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：古小俊，男，1985年3月16日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审被告）：张勤，女，1990年4月5日，汉族，住重庆市渝北区。上诉人张小川、唐建因与被上诉人古小俊、张勤合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初44号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小川上诉请求：1.请求撤销原审判决第四项，依法改判唐建、古小俊、张勤支付张小川违约金40000元；2.一、二审诉讼费由唐建、古小俊、张勤承担。事实及理由：1.一审法院认定唐建、古小俊、张勤不存在违约行为错误，张小川与唐建、古小俊签订的转让协议中明确约定了违约金金额，应依法确认；2.唐建、古小俊、张勤违约行为明显，且一审庭审中张小川已举证充分证明；3.双方约定违约金金额不但是真实意思表示，也是在充分考虑履约过程中产生的风险和损失后确定的；4.张小川认为唐建、古小俊、张勤存在共同过错，且无法区分责任大小，故张小川认为唐建、古小俊、张勤三人应对40000元违约金承担连带责任。唐建二审辩称，一审判决认定唐建没有违约，认定正确；本案合同目的可以实现，一审判决唐建不承担违约责任和违约金正确。唐建上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由张小川承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，双方协议的范围不包括荣滨南路中段28号；2.一审法院适用法律错误，对于合同内容约定不明确的部分，应促进双方履行合同，而不是轻易解除合同。张小川二审辩称，唐建、古小俊应共同承担违约责任，违法搭建部分系案涉餐厅主要构成部分，如去除该部分，则餐厅功能无法实现，且该部分已经相关部门确认为非法建筑。古小俊、张勤二审未作答辩。张小川向一审法院起诉请求：1.解除张小川与张勤的房屋租赁合同关系，解除张小川与唐建、古小俊的餐厅转让协议；2.唐建、古小俊、张勤共同返还张小川转让费70000元，并向张小川支付违约金40000元；3.诉讼费由唐建、古小俊、张勤承担。一审法院认定事实：张勤购买位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段（211房地证2011字第X号）和重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段房屋（211房地证2011字第X号），均于2011年7月19日办理了产权登记。重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段和重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段房屋分别属于同一幢建筑物的第一层、第二层，后者位于前者的正上方，楼幢性质均为商业楼，层用途均为商服用房。取得上述房屋产权后，张勤委托代理人林雪梅办理房屋出租事宜，并认可林雪梅办理两套房屋出租的所有事宜。2017年1月8日，林雪梅以张勤代理人的名义将重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段房屋出租给杨敬财，双方签订《房屋租赁合同》，林雪梅在代理人处签字。《房屋租赁合同》载明：出租方（以下简称甲方）姓名：张勤，代理人姓名：林雪梅；承租方（以下简称乙方方）姓名：杨敬财。一、租赁房屋位置及用途：甲方同意将坐落于重庆市荣昌县昌元街道中段门面（其中：荣滨南路中段29号为第一层，28-6号为第二层）出租给乙方，建筑面积79.08平方米（其中：第一层荣滨南路中段29号建筑面积为39.54平方米，第二层荣滨南路中段28-6号建筑面积为39.54平方米）。二、租赁期：伍年，从2017年1月8日起至2022年7月1日止。三、租金标准：第一期租金应于签订本合同后当日支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方。第四年开始租金递增8%，租金标准如下：租赁房屋租金明细表，第一阶段2017年1月8日至2017年7月1日年租金19770.00元，第二阶段2017年7月1日至2018年7月1日年租金47448.00元，第三阶段2018年1月8日至2019年7月1日年租金47488.00元，第四阶段2019年7月1日至2020年7月1日年租金51243.00元，第五阶段2020年7月1日至2021年7月1日年租金55342.00元。四、押金：乙方须于签订本合同后当日向甲方支付押金人民币叁仟元整（小写：¥3000.00）。五、甲、乙双方的权利义务：租赁期间，乙方若将该物业分租或转租，必须事先得到甲方的书面认可。杨敬财支付了3000元押金，林雪梅在《房屋租赁合同》末页出具收条一张。收条载明：今收到杨敬财交来房屋押金叁仟元整。特此作为收条。收款人：林雪梅。签订合同后，经代理人林雪梅同意，杨敬财将该房屋转租给姜杭，并在《房屋租赁合同》空白处载明：该合同经双方协商，转租给予姜杭，原其他不变（租金），附见餐厅转让。林雪梅、杨敬财、姜杭分别签字捺印。2018年10月9日，经代理人林雪梅同意，姜杭将该房屋转租给唐建，并在《房屋租赁合同》空白处载明：该合同经双方协商，转租给予原本是姜杭，因姜杭个人原因，现将此房屋转给唐建，双方有转让协议，其他都不变，附见餐厅转让协议。姜杭、林雪梅、唐建分别签字捺印。唐建于2018年10月15日在重庆市工商行政管理局荣昌分局注册了荣昌区昌元街道高桌火锅店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段29号，于2018年12月18日注销了荣昌区昌元街道高桌火锅。2018年12月15日，张小川委托其父亲张良彬与唐建签订《餐厅转让协议》。该协议约定：甲方为唐建（身份证号510XXX），乙方为张良彬（身份证号510XXX），1.甲方将位于荣昌区昌元街道荣滨南路中段29号（高桌火锅）转让给乙方使用。2.该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。3.乙方在2018年12月30日前一次性向甲方交付顶手费（转让费）共计人民币76666元，上述费用已包括甲方交给房东的押金、第2条所述的装修装饰设备及其他相关费用。4.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方签字：唐建，177XX，日期:2018.12.15，510XX。乙方签字：张良彬，136XX,2018.12.15。当日，唐建、古小俊收到了10000元，并出具收条一张。收条载明：今收到高桌火锅店转让定金人民币10000.00（壹万圆整），整体转让金额76666.00（柒万陆仟陆佰陆拾陆元整）。古小俊，2018年12月15日。附：甲乙两方不得单方面撕毁合同，不得单方违约。如出现单方面违约，违约方应赔偿对方肆万元整人民币。此协议于2018年12月31日24:00之前完成交接。甲方：唐建，510XX，古小俊，500XX。乙方：张小川，510XX。张小川于2018年12月18日向唐建、古小俊支付转让费30000元，唐建、古小俊出具一张收条。收条载明：今收到张小川转接高桌火锅转让费30000.00（叁万圆整），加上前期订金10000.00（壹万元整），合计40000.00（肆万圆整）。现还欠转让费36666.00（叁万陆仟陆佰陆拾陆圆整）。以此条为准，前期订金收条作废。收款人，古小俊，500XXX，2018.12.18，唐建。唐建、古小俊于2018年12月19日收到转让费30000元，并出具收条一张。收条载明：今收到张小川转高桌火锅荣滨南路中段29号转让费¥30000.00（叁万圆正），加上前期肆万元正（¥40000.00），合计¥70000.00（柒万圆正）现金。现还欠转让费¥6666.00（陆仟陆佰陆拾陆圆整）。以此条为准，前期订金收条和其他收条作废。收款人，唐建，2018.12.19，510XXX，古小俊，2018.12.19。张勤同意《餐厅转让协议》，以后由张小川向张勤支付房屋租赁费。张小川、唐建、古小俊、张勤至今未对高桌火锅店进行交接。张小川、唐建、古小俊、张勤均称转让费包括除合同约定的内容外，还有剩余约一个月房屋租金。张良彬于2018年12月18日在重庆市工商行政管理局荣昌分局注册了荣昌区昌元街道串香连串串香店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段29号。张小川于2018年12月22日因与唐建、古小俊发生合同纠纷而拨打110报警，重庆市荣昌区昌元派出所出警，并出具《重庆市公安局案（事）接报回执》。《重庆市公安局案（事）接报回执》中的简要报警信息载明：2018年12月22日17时10分，荣昌区公安局昌元派出所接110转警，张小川（身份证号510XX，联系电话136XX）报警人报称：在昌元街道昌州故里高桌火锅，发生合同纠纷。接警后，民警立即赶往现场，经了解得知：张小川刚承租了昌州故里高桌火锅，并将租金支付给了转让方，现高桌火锅旁边的燃燃小黄鱼老板通过其他人告知张小川，现高桌火锅的大门位置是燃燃小黄鱼和高桌火锅共占的消防通道，燃燃小黄鱼要将其占有的一半收回，张小川因转租方古小俊（身份证号500XX，联系电话136XX）等人未告知此情况，现张小川要求转账方退还其租金，转账方不同意。后民警将双方带回派出所调解无果，建议双方通过司法途径解决。张小川向重庆市荣昌区规划和自然资源局反映昌元街道昌州故里荣滨南路27号与荣滨南路29号间公共过道内违法建设，重庆市荣昌区规划和自然资源局于2019年3月18日向张小川出具《关于张小川信访事项的回复》。该回复载明：“张小川：您反映的昌元街道昌州故里荣滨南路27号与荣滨南路29号间公共过道内违法建设的问题属实。因目前无法确定违法建设当事人，现我局将按照《重庆市城乡规划条例》相关规定发布公告。公告期满后，若仍然无法确定违法建设当事人的，我局将按程序依法处理。”重庆市荣昌区规划和自然资源局于2019年3月20日作出渝规资限拆荣昌字〔2019〕第010号《关于确定违法建筑当事人的公告》，并进行了张贴公告。该公告载明：“经查，位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路27号与荣滨南路中段29号间公共过道内利用建筑墙体围合修建的简易结构的建筑物（现荣滨南路中段28号），未进入规划审批程序，属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的违法建设。因本机关无法确定该违法建筑当事人，现发布公告，公告时间为十日。该违法建筑当事人在2019年3月30日前，到本机关进行登记确认并接受处理；逾期未登记确认并接受处理的，将由重庆市荣昌区人民政府根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第三款的规定，对违法建筑实施强制拆除。2019年3月20日。”重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段与荣滨南路中段28号（即违法建筑）系相邻关系，29号房屋与及其正上方的28-6号房屋的出入必须经过荣滨南路中段28号，且荣滨南路中段28号内有收银台和经营的桌椅等，“高桌火锅”店的招牌也在荣滨南路中段28号正上方。一审另查明，张小川向渝北区郭哥火锅店学习郭哥火锅串串使用技术，双方于2018年12月17日签订《火锅串串培训协议》。《火锅串串培训协议》约定：张小川自合同生效之日起7天内，在重庆（地点），以学习的方式，向渝北区郭哥火锅店学习郭哥火锅串串使用技术，签约当日一次向渝北区郭哥火锅店支付人民币贰万捌仟捌佰元整。张小川于签订合同当日向渝北区郭哥火锅店支付28000元，渝北区郭哥火锅店向张小川出具收据一份。古小俊系受雇于唐建，担任高桌火锅店的店长。一审庭审中，林雪梅称2018年冬季，唐建、古小俊、张小川同其商量房屋转租事宜，张小川当时就知道“消防通道”的情况，林雪梅称如果有其他人阻挠，其会出面解决。张小川与唐建签订《餐厅转让协议》后，同林雪梅商量房屋转租事宜，林雪梅口头同意。后唐建、古小俊、张小川发生纠纷，林雪梅与隔壁的燃燃小黄鱼的老板协商过该问题。林雪梅还称认可转让协议及并认为其与唐建之后就不存在法律关系，其向张小川收取租赁费，唐建也认为其与张勤之后不存在法律关系。一审法院认为，本案有两个争议焦点。焦点一：张小川、唐建、古小俊、张勤在《餐厅转让协议》中形成什么法律关系。张小川与唐建签订《餐厅转让协议》，张勤认可该协议及并认为其与唐建之后不存在法律关系，其向张小川收取租赁费，唐建也认为其与张勤之后不存在法律关系，而张小川现要求解除其与张勤之间的租赁合同关系，故唐建系将其与张勤之间的租赁合同中的权利义务一并转让给张小川，唐建与张勤的租赁合同关系终止，张小川与张勤之间形成租赁合同关系。另外，从《餐厅转让协议》约定的内容、房屋原状及张小川、唐建、古小俊、张勤陈述来看，唐建还将房屋中附带的装修、装饰、设备、剩余房屋租金转让给张小川，双方之间存在转让合同关系。张小川与唐建约定转让荣昌区昌元街道荣滨南路中段29号（高桌火锅），双方协议的范围包括重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段28-6号房屋无异议，但对是否包括荣滨南路中段28号有严重分歧。一审法院认为，双方协议的范围是经营性商服用房，从重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段及其正上方的28-6号房屋与荣滨南路中段28号的位置关系、利用关系、外观、现状和当事人陈述，高桌火锅应包括了荣滨南路中段28号，双方协议的范围包括了荣滨南路中段28号。焦点二：是否应解除张小川与张勤之间的房屋租赁合同及张小川与唐建、古小俊的餐厅转让协议。位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路27号与荣滨南路中段29号间公共过道内利用建筑墙体围合修建的简易结构的建筑物（现荣滨南路中段28号），已被相关职能部门确定为违法建筑，至今未拆除。张小川与唐建明知荣滨南路中段28号系违法建筑物还签订相应协议，张勤也明知张小川与唐建的协议，双方签订合同后不久就发生争议，至今房屋未交付经营，当事人合同目的已不能实现，现张小川要求解除张小川与张勤的房屋租赁合同，解除张小川与唐建在餐厅转让协议中有关转让房屋中的装修、装饰、设备、剩余房屋租金约定的内容，符合法律规定，一审法院予以支持。张小川要求解除唐建系将其与张勤之间的租赁合同中的权利义务一并转让给张小川的合同内容，因已解除张小川与张勤之间的租赁合同，无再解除之必要，对该诉讼请求，一审法院不予支持。张小川要求与唐建解除餐厅转让协议中有关荣滨南路中段28号内容，因涉及非法建筑，该约定无效，张小川要求解除，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等补救措施。唐建应向张小川返还已经支付的70000元。张小川要求唐建支付违约金40000元，但张小川未举证证明唐建存在违约行为，对该诉讼请求，一审法院不予支持。张小川未举证证明张勤存在过错应承担相应责任，张勤也未收取转让费，故张小川要求张勤承担返还转让费70000元，并向张小川支付违约金40000元，无法律依据，一审法院不予支持。古小俊受雇于唐建，与张小川无相应合同关系，张小川要求其解除与其之间的转让协议，要求其承担返还转让费70000元，并向张小川支付违约金40000元，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、于判决生效之日解除张小川与张勤之间的房屋租赁合同；二、于判决生效之日解除唐建与张小川就餐厅转让协议中有关转让房屋中的装修、装饰、设备、剩余房屋租金的内容；三、唐建于判决书生效后十五日内向张小川返还70000元；四、驳回张小川的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，由唐建承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同、餐厅转让协议是否应予解除；二、唐建是否应支付违约金40000元。本院评述如下：关于案涉房屋租赁合同、餐厅转让协议是否应予解除问题，唐建上诉称，协议范围不包括荣滨南路中段28号，一审法院不应解除合同。对此本院认为，张小川与唐建约定转让荣昌区昌元街道荣滨南路中段29号（高桌火锅），双方协议的范围包括重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段28-6号房屋，从该房屋与重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段及荣滨南路中段28号的实际位置关系分析，高桌火锅店的营业场所范围包括荣滨南路中段28号，合同签订时，张小川对此存在信赖并签订案涉合同，一审法院根据房屋的利用关系、外观、现状和当事人陈述，确定高桌火锅包括荣滨南路中段28号，认定事实并无不当。荣滨南路中段28号房屋已被政府职能部门确定为违法建筑，当事人的合同目的不能实现，现张小川要求解除张小川与张勤的房屋租赁合同，解除张小川与唐建在餐厅转让协议中有关转让房屋中的装修、装饰、设备、剩余房屋租金约定的内容，一审法院予以支持，适用法律正确。唐建提出的上诉主张，本院不予支持。关于唐建是否应支付违约金40000元问题，张小川上诉称，双方约定违约金是真实意思表示，唐建、古小俊、张勤支付张小川违约金40000元。对此本院认为，合同当事人违反合同约定应承担违约责任。根据本案合同约定，合同当事人不得单方面撕毁合同，不得单方违约。如出现单方面违约，违约方应赔偿对方四万元整人民币。因此，根据合同的文义内容，张小川主张的违约金40000元系合同当事人单方毁约的违约责任，唐建并不存在单方毁约的违约行为，且唐建并无其他违约行为，部分租赁标的物系违章建筑的事实，系租赁物本身额瑕疵，并非唐建不履行合同义务的行为。张小川要求唐建支付违约金40000元，一审法院不予支持，并无不当。张小川提出的上诉主张，本院不予支持。综上，张小川、唐建的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人唐建负担1894元，张小川负担606元。本判决为终审判决。审 判 长 夏东鹏审 判 员 沈 娟审 判 员 郝绍彬二〇一九年十二月十六日法官助理 罗 宇书 记 员 母雪桥书 记 员 刘 瑶