北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11452号上诉人（原审被告）：北京脉博体育发展有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号601、602室。法定代表人：黄次勇，执行董事。委托诉讼代理人：于金凤，北京市道可特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路15号。法定代表人：谭天伟，校长。委托诉讼代理人：王惠蓉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京亿时间上网服务有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路98号12楼2层。法定代表人：刘辉，执行董事。上诉人北京脉博体育发展有限公司(以下简称脉博体育公司)因与被上诉人北京化工大学(以下简称化工大学)、第三人北京亿时间上网服务有限公司(以下简称亿时间公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初28735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人脉博体育公司之委托诉讼代理人于金凤，被上诉人化工大学之委托诉讼代理人王惠蓉、牛洪顺，第三人亿时间公司之法定代表人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。脉博体育公司上诉请求：依法改判原判第三项为我方向化工大学支付租金11814元，支付2018年9月21日至2018年12月28日期间的占用费114333.33元（35000×3+1166×8）。事实和理由：一、原审法院认定我方拖欠化工大学租金823813.7元系事实认定错误，175000元的收据以及维修费637000元应折抵未偿付租金。我方先后于2013年3月1日、2013年4月16日、2013年5月16日、2013年6月18日、2013年7月17日各支付35000元，共计175000元，5张收条内容与我方在2012年3月15日交纳的34000元以及2013年9月17日交纳的7万元收条内容一致，均是我方以现金交付租金未开具发票，后两张收据对方已经入账，上述5张收据与这两张收据风格一致，法院应予以认定。关于维修费，我方在2014年曾委托安徽徽圣建筑工程有限公司（以下简称徽圣公司）维修租赁房屋供暖供水问题，我方支出567000元，徽圣公司出具收条，维修期间我方停业两个月。二、原审法院认定的争议房屋交接时间为2019年9月10日系事实认定错误。本案实际交房时间是2018年12月28日。本案涉及2018年9月21日至2018年12月28日期间的房屋占用费应为114333.33元，此笔款项应扣除。2018年12月28日我方与第三人办理完腾退工作，曾要求化工大学先行接收部分房屋，化工大学因共用水电表问题而拒绝接收，我方通过委托他人对部分房屋进行加固，防止案外人无权占有。三、我方与第三人系经营性企业，因断水断电无法营业，房屋一直处于空置状态，因此本案不应认定第三人占用房屋期间的费用标准适用原租赁合同租赁费用标准。四、原审法院针对诉讼时效的抗辩存在适用法律错误。本案中在2013年11月30日之前存有三个书面租赁合同，上述合同已经履行完毕，租赁关系已经消灭，化工大学从未向我方主张过拖欠租金事宜，2016年10月1日之前的租金已经过了诉讼时效。化工大学辩称，脉博体育公司上诉意见并无证据加以证实，原判认定事实清楚，法律适用正确，判决结果合法公正，请求二审法院维持一审判决。亿时间公司未发表实质性意见，表示服从一审判决。脉博体育公司向一审法院起诉请求：1.判令确认我校与脉博体育公司之间就北京市海淀区紫竹院路98号化工大学西校区原大食堂一层部分以及二层全部房屋（合计约1165平米）的租赁关系于2018年9月20日解除；2.判令脉博体育公司与亿时间公司交还北京市海淀区紫竹院路98号化工大学西校区原大食堂二层房屋（约580平米）；3.判令脉博体育公司支付自2016年9月8日至2018年9月20日期间拖欠的租金853813.70元，及支付自2018年9月21日起至2019年9月10日期间的房屋使用费407342.47元，及支付2019年9月11日起至房屋实际交还之日期间的房屋使用费（每日按572.87元计算，共580平米），另支付违约金12600元。一审法院认定事实：位于北京市海淀区紫竹院路98号房屋为化工大学所有。自2006年开始，化工大学就与脉博体育公司就使用化工大学房屋签订了租赁合同。期限届满后于2009年12月1日，化工大学（甲方）与脉博体育公司（乙方）再行签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：租赁房屋坐落地点北京市海淀区紫竹院路98号化工大学西区（北京飘香梨烤鸭店）（以下简称涉案房屋）。租赁房屋用途：乙方承租此处房屋用于经营上网服务。租赁房屋面积为1165平方米。房屋租赁期限为叁年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止（含首尾两日）。该房屋的租金为：第一年：2009年12月1日至2010年11月30日期间年租金37.5万元。后两年：2010年12月1日至2012年11月30日期间年租金41.25万元。该房屋的租赁保证金用乙方于上一合同期内缴纳的3万元租赁保证金进行冲抵，作为履行本合同各项条款的担保。当租期届满或者本合同依法或依甲乙双方约定终止时，在乙方已缴清应承担的费用、租金、以及确认乙方应承担的违约赔偿责任且已履行的情况下，该保证金如数返还乙方，不计利息。付款方式：租金起算时间为2009年12月1日，年租金按月支付。第一次付租金时间为2009年l2月10日前，支付2009年12月1日-2009年12月31日期间房租3.125万元。乙方责任：按本合同有关条款约定，按时足额向甲方缴纳房租。若由于乙方的过错，逾期超过三十天（含三十天）的，还应支付应付租金按同期银行贷款利率计算的滞纳金。违约责任：乙方若拖欠甲方租金三十天以上，甲方除计收滞纳金外，有权采取合理的必要措施（包括停水、停电，单方面书面通知乙方解除合同）维护自己的利益。解除合同通知自送达乙方之日生效。上述租赁合同履行届满后，双方另于2012年12月3日续签了新一期租赁合同，主要内容与上述合同内容相同，其中约定：房屋租赁期限为壹年，自2012年12月1日起至2013年11月30日止（含首尾两日）。甲方应于2012年12月1日前将租赁房屋交付给乙方，乙方应于2013年11月30日将租赁房屋腾空交还给甲方。该房屋的租金为：年租金42万元，租金起算时间为2012年12月1日，年租金按月支付。第一次付租金时间为2012年12月10日前，支付2012年12月1日至2012年12月31日期间房租3.5万元。另查，于上述租赁合同签订的同时，脉博体育公司（甲方）另与北京美华凯上网服务有限公司（以下简称美华凯公司、乙方）签订《合作合同书》，将上述房屋部分面积提供给乙方使用，主要约定：甲方根据乙方的申请和对乙方的经营能力的审核，同意与乙方合作，将座落在北京市海淀区紫竹路98号二层及一层东侧一部分房屋提供乙方使用，经营上网服务等项目，项目所需的投资经营发生的费用由乙方负责。订立本合同的目的在于确保甲、乙双方忠实地履行本协议规定的双方的职责和权利，乙方作为此块面积的实际经营者及独立的企业法人承担相应的法律责任及经营风险并独立核算所承担的经济责任。合作期限暂定三年。从2009年12月1日至2012年11月30日。由于乙方经营项目的特殊性，甲方同意在本合同有效期满前三个月对乙方提出的第二个三年延长合作期的书面请求，在同等条件下，乙方享有续签《合作合同书》的优先权。甲方为保证乙方更好地经营，甲方保证产权方合同约定甲方经营上网服务在本合同期间，甲方承诺，积极协助乙方办理各种注册及变更相关手续。甲方需提供与产权单位签署的租房合同复印件。合作费用缴纳与支付方式：乙方按每年固定总款六十六万元人民币付给甲方，每个月五万五千元，每三个月交纳一次。交纳时间需提前十天，合同签署当日内作为合作信誉担保金乙方付给甲方十一万元人民币。由签约后30日内，付清合作款即十一万元人民币。其余款项需在每年的2月20日之前，5月20日之前，8月20日之前，11月20日之前，提前付下一个季度的合作费用，甲方向乙方提供场地使用等发票。当合作期满后在乙方已经交清自身应承担的各项经营费用后的情况下，甲方应将合作信誉担保十一万元人民币如数返还乙方。其他费用：产权方的租金、取暖费及物业管理费由甲方承担。此块面积所有的乙方在合同期间的经营费用：例如水电费（按产权单位水电表数额），装修费、网络费等及国家有关规定交纳有关税、费由乙方承担。乙方的责任：按合同有关条款规定，按时足额向甲方缴纳使用费用。该《合作合同书》签订后即2010年6月，美华凯公司将经营地址迁入本案北京市海淀区紫竹院路98号，化工大学作为房屋产权人，曾为其出具过“企业住所（经营场所）证明”。后该公司将名称变更为本案亿时间公司，将法定代表人从原为王伟宏变更现为刘辉。上述租赁合同履行期间，化工大学与脉博体育公司未发生纠纷，期限再次届满后，双方虽未续签新合同，却仍依上述租赁合同继续履行。2018年9月17日，化工大学委托律师向脉博体育公司发出《律师函》，主要以该公司拖欠租金为由，要求解除双方租赁关系并限期腾退房屋等，后脉博体育公司未能在限期内进行腾退。至2019年9月10日，化工大学才将部分房屋收回。至此，除上述亿时间公司实际经营网吧所占有使用的部分面积外，化工大学已实际收回其余部分面积房屋。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：化工大学主张与脉博体育公司之间的租赁合同关系于2018年9月20日解除，脉博体育公司对此无异议。化工大学主张脉博体育公司存在逾期支付租金的违约行为，要求脉博体育公司偿付欠租并支付违约金，脉博体育公司则对此事实不予认可，且否认双方租赁合同关系基于违约而解除。其中，关于是否存在欠付租金事实之争议，双方当事人对自2009年12月10日起至2018年9月20日期间的租金支付事实进行了核对，化工大学主张应付款金额3638014元，脉博体育公司主张应付款金额3193104元，双方可确定其中差额为脉博体育公司主张与化工大学口头约定免除寒暑假期间的租金，但该口头约定事实未得到化工大学的认可，脉博体育公司未就其主张向本院充分举证。化工大学主张上述期间已付款金额2644200元，脉博体育公司主张已付款金额2819200元，双方可确定其中差额系由脉博体育公司另据5张手书收条所主张的付款事实争议产生，化工大学对该收条的真实性未予认可，脉博体育公司未能向本院述明相关付款事实并进一步举证。双方另可确认于双方租赁合同关系解除后，脉博体育公司另支付款项共计140000元，脉博体育公司主张为房屋占用费，但与相应发票载明的用途不符，该公司亦未就此主张充分举证。脉博体育公司另主张以租房押金30000元抵扣部分租金，化工大学同意在租金欠付金额中扣除。脉博体育公司还主张于2018年12月28日向化工大学交还部分房屋被拒绝的事实，化工大学对此未予认可，脉博体育公司未能就此事实充分举证。化工大学就亿时间公司占用房屋面积以其实际测量面积580平方米为据，亿时间公司则以《合作合同书》约定主张相应面积为480平方米，脉博体育公司对化工大学主张的面积表示认可。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，化工大学与脉博体育公司就涉案房屋签订租赁合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行中，化工大学履行了提供约定房屋之义务，脉博体育公司亦支付了部分租金。双方在租赁合同期限届满后未能续签合同，事实上仍继续履行，形成不定期租赁关系，原租赁合同对双方仍具有约束力，脉博体育公司负有支付租金之义务，化工大学则有权随时解除合同。后化工大学向脉博体育公司提出解除双方租赁合同关系，脉博体育公司对双方租赁关系解除时间表示认可，本院对此无异议。根据双方当事人陈述及现有其他证据，可确定脉博体育公司确存在于租赁关系解除前欠付部分租金的事实，该公司未能就所主张的寒暑假免租事实及部分收款事实向本院充分举证，本院对其相应主张的应付款金额及已付款金额不予采信，化工大学有权要求脉博体育公司偿付相应欠租。鉴于双方当事人在实际履行中并未严格依租赁合同约定的期限履行，化工大学将已付租金优先用于抵销先前欠租并无不妥，相应脉博体育公司以诉讼时效进行抗辩，以及化工大学主张逾期违约，均缺乏相应的事实、法律依据，本院对此均不予采信。根据租赁合同性质及约定，脉博体育公司在租赁关系终止后，负有将租赁房屋交还化工大学的合同义务，亿时间公司虽持有与脉博体育公司之间的《合作合同书》进行抗辩，但该合作关系性质上属于租赁，在化工大学与脉博体育公司已解除租赁关系情形下，其继续使用涉案房屋缺乏合法依据，该公司与脉博体育公司负有连带的腾退义务，其所谓投资等损失应依其合同相对关系另行主张。脉博体育公司另以化工大学拒绝接受腾退房屋进行抗辩，但该公司未能就此事实充分举证，且其本身并非全面履行，本院对此不予采信。据此，判决如下：一、确认北京化工大学与北京脉博体育发展有限公司之间的房屋租赁关系于2018年9月20日解除；二、于本判决生效后七日内，北京脉博体育发展有限公司与北京亿时间上网服务有限公司将位于北京市海淀区紫竹院路98号二层房屋腾空交还北京化工大学；三、于本判决生效之日起七日内，北京脉博体育发展有限公司偿付北京化工大学拖欠租金823813.70元（已扣减租房押金30000元），及支付自2018年9月21日至2019年9月10日期间的房屋占用费407342.47元，及支付自2019年9月11日至上述房屋交还时止（按月租金标准572.87元及面积580平方米计）的房屋占用费；四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充如下事实:脉博体育公司提交的175000元的付款凭证为5份收据,5份收据落款处仅有“国资处”三个字及时间;其提供的维修费支付凭证仅为徽圣公司法定代表人手书的收条。本院认为，化工大学与脉博体育公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方自愿订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁合同期限届满后化工大学与脉博体育公司未续签合同，但脉博体育公司继续使用涉案房屋，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同对双方仍具有约束力,双方均应履行各自义务。关于脉博体育公司提出的其以现金形式支付175000元租金之问题，脉博体育公司提交的5份收据落款处既无经手人员的签字,亦无化工大学之公章,仅有“国资处”三个字及时间,此证据不能支持脉博体育公司之主张;即使字体、内容、形式类似的收条的真实性得到了确认，也不能推定前述5份收条的真实性，故本院对脉博体育公司所持向化工大学支付了175000元租金的主张不予采信。关于脉博体育公司主张的维修费问题，根据查明的事实可知脉博体育公司从未向化工大学提出过涉案房屋需要维修之事；在本次诉讼之前亦未要求化工大学承担维修费；其提供的支付凭证仅为徽圣公司法定代表人手书的收条，脉博体育公司对于大额款项的支出竟无原始转账凭证无合理解释，综合上述意见，本院对脉博体育公司所持的支付567000元维修费的意见不予采信。因脉博体育公司要求扣减租金的理由不成立，故本院对一审判令脉博体育公司支付化工大学租金823813.70元的判项予以维持。关于房屋交付时间,脉博体育公司无证据证明其在2018年12月28日前主动向化工大学交付部分房屋遭到拒绝,化工大学与脉博体育公司于2019年9月10日签署交接清单，故一审法院认定2019年9月10日为交付时间正确,本院对此予以维持。关于脉博体育公司自述的停水停电问题,房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。本案中脉博体育公司存在欠付租金的行为，无论化工大学是否存在断水断电问题，脉博体育公司均应支付占用期间的费用。关于脉博体育公司所称的诉讼时效问题,当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。双方当事人租赁合同期满后,脉博体育公司仍然使用涉案房屋,其欠付租金的行为处于持续状态，化工大学于2019年3月5日提起诉讼,化工大学的起诉未超过法定的诉讼时效。综上所述，脉博体育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14745元，由北京脉博体育发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十二月二十五日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍