天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初5621号原告：易丽，女，1988年4月9日出生，汉族，天津允公律师事务所职员，住天津市河西区。原告：余明哲，男，1987年7月17日出生，汉族，天津市博西家电有限公司职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：易丽（该原告之妻），身份信息同上。被告：天津中冶名泰置业有限公司，住所天津市河西区解放南路中段西侧富裕大厦2-2301。统一社会信用代码91120103300764301N法定代表人：刘国宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一明，北京友恒律师事务所实习律师。原告易丽、余明哲与被告天津中冶名泰置业有限公司（以下简称“中冶名泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易丽代表其本人和原告余明哲、中冶名泰公司的委托诉讼代理人赵中杰、郭一明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易丽、余明哲向本院提出诉讼请求：1、请求判令中冶名泰公司立即向易丽、余明哲支付因违约造成易丽、余明哲的损失400000元；2、本案诉讼费等全部费用由中冶名泰公司承担。事实与理由：2016年8月22日，易丽、余明哲与中冶名泰公司签订商品房买卖合同，合同约定，易丽、余明哲购买中冶名泰公司开发的坐落于天津市河西区，设计用途为城市型公寓，建筑面积77.21平方米，房屋价款1945521元。易丽、余明哲欲购房时，中冶名泰公司及其销售人员李某宣称购买此房，子女可以就读于楼下新建的学校师大二附小，并向易丽、余明哲派发了德贤公馆“小空间、大格局”的宣传资料，宣传资料清晰载明：“德贤公馆已成功引入河西区名校师大二附小，居住于此轻松享受目送孩子上学的美好时光”。易丽、余明哲考虑到孩子的未来教育问题，也基于对中冶名泰公司大国企的信任，最终排卡、交付定金购买了该房屋。2016年8月22日，易丽、余明哲在中冶名泰公司销售人员的通知下，前往天津湾德贤公馆售楼处签订合同。签约现场布满了大量的“贺师大二附小正式落户德贤公馆”、“河西区重点小学排名情况一览表”、“天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法的通知”等宣传广告，现场销售火爆，易丽、余明哲遂与中冶名泰公司签订了商品房买卖合同。2018年6月30日，中冶名泰公司按照合同约定，将房屋交付易丽、余明哲，易丽、余明哲办理了入住手续。2018年12月7日，天津市人民政府官方网站上发布了天津市河西区政府信息：八大里城市型公寓将统筹安排适龄儿童到土城小学、新会道小学、名都小学三所学校。该条信息证实易丽、余明哲子女无法按照中冶名泰公司的承诺，享受“目送式”教育资源，接受天津师范大学第二附属小学的教育，而会被统筹安排到离家很远的学校。而且，众所周知，学区房和非学区房价格上及二次销售上都有很大区别，易丽、余明哲购房时，该区域商品房因中冶名泰公司的虚假宣传导致价格虚高、销售火爆，由于中冶名泰公司的欺诈行为，不仅影响了易丽、余明哲子女享受优质教育的机会，也影响了该小区房屋的二次销售价格，给易丽、余明哲造成巨大损失，中冶名泰公司的行为明显构成违约，应当承担由此给易丽、余明哲造成的一切损失。因此，易丽、余明哲要求中冶名泰公司赔偿因其违约造成的损失400000元。为维护合法权益不受侵害，惩戒交易不诚信行为，特向贵院提起诉讼。中冶名泰公司辩称，不同意易丽、余明哲的全部诉讼请求，中冶名泰公司不存在违约行为。事实如下：双方签订房屋买卖合同的时间及约定的内容均属实。交房的事实也属实。“小空间、大格局”是住宅的宣传，我方不存在虚假宣传。我方的确引入了师大二附小并签约。易丽、余明哲所居住的公寓目前的确无法入学师大二附小，被划入土城小学、新会道小学、名都小学三所学校。我方对损失400000元不认可，住宅房屋与公寓房屋的业态并不一样。理由如下：中冶名泰公司从未口头或书面向易丽、余明哲承诺购买涉诉房屋其子女就可以就读师大二附小，中冶名泰公司也没有以公开宣传的方式承诺购买涉诉房屋就可以就读师大二附小。双方约定广告宣传不作为合同内容，中冶名泰公司的宣传不构成法律规定的要约或承诺。中冶名泰公司从未作虚假宣传，房屋价格符合政府指导价格，不存在因故意宣传师大二附小导致涉案房屋价格虚高等事实。城市型公寓即涉诉房屋与住宅不具有可比性，二者属于不同的房产属性，价格存在差异符合常理。中冶名泰公司及时公开了政府部门相关管理办法以及师大二附小入住签约进展情况，是充分保障购房者知情权的有效举措。综上，中冶名泰公司从未向易丽、余明哲承诺购买涉诉房屋子女即可以就读师大二附小，中冶名泰公司也未虚假宣传，房屋价格符合政府指导价格，不存在因故意宣传师大二附小导致涉案房屋价格虚高等事实。易丽、余明哲单方认为，中冶名泰公司对相关事实的客观宣传系对其子女可以就读师大二附小的承诺，属于易丽、余明哲单方误解。因此，中冶名泰公司不存在违约情形，易丽、余明哲诉讼请求没有任何依据，且未发生实际损失，请求驳回易丽、余明哲全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对易丽、余明哲提交的证据1.天津市商品房买卖合同，证据2.“贺师大二附小正式落户德贤公馆”宣传板，证据3.“河西区重点小学排名情况一览表”宣传板，证据4.“天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法的通知”宣传板，证据5.小空间、大格局宣传册，证据10.中冶名泰公司近期官方发布的在售德贤公馆公寓项目价格表；及中冶名泰公司提交的证据1.天津市商品房买卖合同，证据2.天津中冶名泰置业有限公司支持天津师范大学第二附属小学改善教育条件框架协议，证据3.天津师范大学第二附属小学落成照片，证据4.2018年天津师范大学第二附属小学德贤学校招生简章，证据5.市建委市规划局市国土房管局关于发布天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法的通知及天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法，证据6.地方领导留言板天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法，证据7.地方领导留言板河西区新八大里地区德贤公馆孩子入学问题的回复，证据8.天津市城乡建设委员会针对新八大里项目中城市型公寓的相关政策是否已经出台网络回复，证据9.德贤公馆宣传册，证据10.2019年河西区小学招生简章，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：易丽、余明哲提交的证据6.天津百丽吧对中冶名泰公司销售房屋的评论，欲证明2017年初，百丽吧网站论坛中对中冶名泰公司销售房屋评论，购买该楼盘能就读师大二附小且楼盘开盘即售罄的火爆情景。证据2-6共同证明中冶名泰公司在销售时作出具体、明确的宣传承诺，并且该承诺导致了房屋价格虚高，中冶名泰公司的行为构成要约。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性及证明目的均不认可。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据7.天津市人民政府网站信息，欲证明天津市人民政府官方网站上发布政府信息，八大里城市型公寓将统筹安排适龄儿童到土城小学、新会道小学、名都小学三所学校。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性及证明目的均不认可，学区的调整是政府行为，不是被告违约所致。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据，客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。易丽、余明哲提交的证据8.德贤公馆公寓项目（七贤南里）2016年8月售价表，欲证明中冶名泰公司销售的德贤公馆公寓（七贤南里）2016年8月时5号楼价格表（西单元），均价每平方米约为27500元。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，该证据不具备证据的基本要件，是易丽、余明哲单方制作，不具有客观性。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据9.德贤公馆公寓项目（七贤南里）2019年4月均价表，欲证明我爱我家官网发布德贤公馆公寓项目（七贤南里）2019年4月的售价，均价每平方米为26467元。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，对证明目的不认可，我爱我家标注的价格不能代表中冶名泰公司房屋的售价。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据11.德贤公馆住宅项目（七贤北里）2016年10月均价表，欲证明房天下官网发布德贤公馆住宅项目（七贤北里）2016年10月的售价，均价每平方米为39000元。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，对证明目的不认可；房天下及我爱我家均非中冶名泰公司方的代理销售公司，其标注的价格不能代表中冶德贤公馆项目的销售价格。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据12.德贤公馆住宅项目（七贤北里）2019年4月均价、近期挂卖的住宅房屋价格表和成交的住宅价格表，欲证明我爱我家官网发布德贤公馆住宅项目（七贤北里）2019年4月的售价，均价每平方米为51549元。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，对证明目的不认可；房天下及我爱我家均非中冶名泰公司方的代理销售公司，其标注的价格不能代表中冶德贤公馆项目的销售价格。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据13.德贤公馆住宅项目与德贤公馆公寓项目价格变化对比表格，欲证明同时期，德贤公馆住宅项目与公寓项目价格的比较，住宅项目（七贤北里）自2016年10月至今，房屋价值升值32.18%，公寓项目（七贤南里）自2016年8月至今，房屋价值贬值3.76%。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，对证明目的不认可。该证据不具备证据的基本要件，是易丽、余明哲单方制作，不具有客观性。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。易丽、余明哲提交的证据14.德贤公馆公寓业主群聊天记录，欲证明因被告违约，导致德贤公馆公寓项目价值贬损，部分业主因学区房无法兑现，抛售公寓、购买住宅。中冶名泰公司质证认为，对该证据真实性不认可，对证明目的不认可。其聊天内容是多方面，不单单是关于学校的内容，非易丽、余明哲所陈述的证明内容。本院认定意见：易丽、余明哲提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。依据双方当事人当庭陈述及经审查确认的证据，本院查明如下事实：2015年8月18日，天津师范大学第二附属小学（甲方）与中冶名泰公司（乙方）签订《天津中冶名泰置业有限公司支持天津师范大学第二附属小学改善教育条件框架协议》，合同约定，将乙方德贤公馆小区配套建设小学作为甲方校区，并冠名为：德贤小学。2016年8月22日，易丽、余明哲与中冶名泰公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，易丽、余明哲购买中冶名泰公司开发建设的坐落于天津市河西区，建筑面积77.21平方米，房屋价款1945521元，每平方米价格为25197.29元。合同签订后，易丽、余明哲支付了房屋价款，中冶名泰公司于2018年6月30日将房屋交付易丽、余明哲；该合同附件六：补充协议第八条第2款约定，双方在签约之前任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。中冶名泰公司的宣传册底页注明：“本广告图片及文字为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，本公司保留对宣传品修改的权利，敬请留意最新资料，以上户型面积为建筑面积，实际面积以最终政府核准为准”。2018年5月，天津师范大学第二附属小学德贤学校发布招生简章，学区片范围包含七贤北里1、2、3、4、7、8、10号楼，上述地址均不含公寓性质、非居住性质房屋。2018年12月7日，天津市人民政府官方网站发布政府信息：八大里城市型公寓将统筹安排适龄儿童到土城小学、新会道小学、名都小学三所学校。易丽、余明哲购买涉诉房屋后发现子女不能进入天津师范大学第二附属小学上学，认为中冶名泰公司存在欺诈行为影响了易丽、余明哲子女享受优质教育的机会，也影响了涉诉房屋的二次销价格，给易丽、余明哲造成损失，故易丽、余明哲起诉至本院。本院认为，易丽、余明哲与中冶名泰公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应严格全面地履行合同义务。本案双方的争议焦点为：中冶名泰公司是否作出了“购买德贤公馆房屋子女能够就读于师大二附小”的承诺。易丽、余明哲主张，中冶名泰公司在签订房屋买卖合同时曾承诺购买涉诉房屋，子女可以就读于天津师范大学第二附属小学，并提交中冶名泰公司的宣传册作为证据证明。中冶名泰公司提交的完全版宣传册封底文字注明“本广告图片及文字为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。”宣传册已明确注明广告宣传资料图片及文字为要约邀请，不属于双方签订房屋买卖合同的内容。易丽、余明哲所称中冶名泰公司的承诺，在双方签订房屋买卖合同过程中亦未进行约定。且合同附件六补充协议第八条第2款约定，双方在签约之前任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。故易丽、余明哲的主张没有合同依据。综上，易丽、余明哲主张中冶名泰公司承诺购买涉诉房屋，子女可以就读于天津师范大学第二附属小学的意见，证据不足，本院不予认定。经查并结合双方自述，中冶名泰公司与天津师范大学第二附属小学合作成立德贤小学，中冶德贤公馆项目住宅类房屋购房者的子女均可进入该小学就读，中冶名泰公司在销售商品房时的宣传不能认定为虚假宣传。故易丽、余明哲的主张没有事实依据。且易丽、余明哲主张的损失尚未实际发生，其要求中冶名泰公司赔偿因违约造成损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告易丽、余明哲的全部诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告易丽、余明哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇一九年十二月二十七日书记员  路 琦本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。