贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初14358号 原告：吴大芬，女，汉族，1954年7月4日出生，住贵州省六盘水市钟山区。 委托诉讼代理人：秦晓熙（特别授权代理），贵州尚恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈可嘉（特别授权代理），贵州尚恩律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吴大芬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈可嘉，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴大芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告将涉案房屋资料报产权登记机关备案，并办理涉案房屋房地产权属证书交付给原告；2、判令被告以284,235.00元为基数，按日万分之零点五的标准，支付因逾期办理商品房转移登记有关文书产生的违约金(从2015年7月10日起计算至原告取得涉案房屋产权证书之日止，暂计22,478.26元)；3、诉讼费用由被告承担。庭审明，原告明确第二项诉讼请求中的违约金为逾期办证违约金。 事实及理由：2012年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于瑞丰新城4幢1单元1208号号房(简称“涉案房屋”)。合同约定，房屋建筑面积为110.16平方米，房屋款总价为284,235.00元，原告在2012年7月29日将房款全数支付完毕，被告向原告出具收据为证，被告在2013年7月10将涉案房屋交付原告。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人(即被告)应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任导致买受人(即原告)不能在规定期限内取得房产证书的，双方同意按第三项处理……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五零点违约金。依照该规定，被告应至迟在2015年7月10日前向产权登记机关备案，以使原告按期取得涉案房屋产权证书。但因为被告原因，原告至今仍未取得涉案房屋的产权证书，原告的权利遭到严重侵犯。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当遵照合同约定履行义务。被告未按时履行合同义务，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特此具文起诉，望判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法利益 被告瑞丰公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、因被答辩人诉讼请求过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。其诉请支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年2月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购贵州省××市××道南大道瑞丰新城第4幢1单元1208号房；该商品房建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米；按套内建筑面积计算，每平方米3,063.537元，商品房总价款为284,235.00元；出卖人应当在2013年3月31日前交付房屋给买受人；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款284,235.00元。2013年7月10日，被告将涉案商品房交付给原告。原告认为被告未按时履行合同义务，应承担相应违约责任，故原告以上述诉请诉至本院。 庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2013年7月10日交房后的730日内，即2015年7月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告至庭审时仍未向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付房款的万分之零点五违约金。故对原告主张按约定计算违约金的诉请，本院予以支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年7月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年7月11日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年10月30日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年10月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益，对原告诉请的违约金应从2016年10月31日起计算；因此，对被告抗辩原告提起诉讼的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告双方在合同中约定被告的合同义务为将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故，计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款284,235.00元为基数，按照日万分之零点五从2016年10月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止。 关于原告要求被告为其办理涉案房屋房地产权属证书并交付的问题，本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权证书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理并交付涉案房屋产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴大芬逾期办证违约金（违约金以284,235.00元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2016年10月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止）； 二、驳回原告吴大芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181.00元，由原告吴大芬负担86.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担95.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇一九年十二月二十七日 书记员 包清琳