江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6094号上诉人（原审被告）：熊泽辉，男，1986年9月1日生，汉族，南京东泽船舶制造有限公司职工，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：严春姣，江苏东沛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭光，男，1963年10月8日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：仇雪梅（系郭光妻子），住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：江苏汇鸿国际集团同泰贸易有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区户部街15号。法定代表人：毕金标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王羽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人熊泽辉、郭光因与被上诉人江苏汇鸿国际集团同泰贸易有限公司（以下简称汇鸿公司）债权人撤销权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊泽辉上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回汇鸿公司原审诉请，一、二审诉讼费用由汇鸿公司承担。事实及理由:一、一审判决违反了法律对撤销权的规定。1.一审判决割裂撤销权的法律后果。法律对于撤销权成立后的法律后果有明确规定，即合同各方返还财产。本案为债权人撤销权纠纷，汇鸿公司提起诉讼所面向的是合同双方，如果本案撤销权成立，则必然是双方返还财产，而不仅是单方恢复登记，其诉讼请求应当完整体现撤销权的法律后果，但是本案汇鸿公司的诉讼请求本身就对撤销权进行割裂，仅要求将房产恢复登记至上诉人名下，这显然不是合同撤销后完整的财产返还。2.涉案房产无法恢复到交易前的状态，属于法律上的“不能返还”的情形，一审判决认定错误。撤销权一旦成立，则行为自始无效，法律规定的财产返还其本质为恢复原状。本案涉案房产在交易前是抵押给银行的状态，该房产在任何情况下均不可能再恢复到银行抵押的状态，本案房产已事实上无法恢复原状，属于法律上的“不能返还”的情形。二、上诉人并非以明显不合理低价转让房产，一审判决错误认定市场价，以至于对上诉人转让价格进行错误定性。一审所谓市场价的认定源自于博文房估字（2019)第2462号房地产司法鉴定估价报告，但是该估价报告不能作为本案认定市场价的依据。1.博文房估字（2019)第2462号房地产司法鉴定估价报告并不能真实的反映涉案房产在价值时点的价值。2.房产抵押时进行的评估和存量房交易纳税评估系统评估后的指导价都具有合法性和可靠性，也应当是综合判断本案成交价合理与否的依据，但是一审法院对这些有效依据却完全予以了无视。3.根据合同法解释的相关规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，即使是法院采用错误的估价报告，目前的交易价仍然达到了估价的68%，这实际上已经意味着交易价格的合理性。三、上诉人出售房产是为了偿还银行贷款，是为了避免产生更多不必要的损失和费用，是对所有债权人利益的维护，一审判决割裂本案交易前因和关联性，孤立地看待涉案房屋的交易，直接导致对事实的错误认定。涉案房产在未出售前一直是抵押给交通银行，为南京东泽船舶制造有限公司（以下简称东泽公司）的贷款提供抵押担保，因东泽公司经营问题，交通银行要求提前还款，因为东泽公司无力还款，上诉人无奈之下只能出售抵押房产。交通银行出具的《情况说明》完全可以佐证当时迫切还款的实际情况，证明银行确有提前还款要求，该说明明确东泽公司“2018年3月开始停产，停产后，我行工作人员前往该公司实地走访，根据企业经营现状及双方签订的《流动资金借款合同》中相关条款约定，要求该公司提前归还我行借款。”众所周知，如果不能按银行要求还款，随之而来产生的将是高额的逾期利息、罚息等，损失将会不断甚至无限地扩大下去。交通银行贷款真正的借款人是东泽公司，也就是汇鸿公司真正的债务人，如果任由各项费用不断增加，损害的将不仅是东泽公司的利益，而是包括汇鸿公司在内的所有东泽公司债权人的利益，如果银行对东泽公司的其他财产也享有相应的权益，那么各债权人的利益都必然会被影响。上诉人出售房产避免了更多不必要的损失和费用的产生，是对所有债权人利益的维护。汇鸿公司事实上享受了本次交易所带来的红利，再以债权人利益为由孤立地对房产交易提起诉讼，这明显有违基本的公平原则。综上，本案涉案房产的交易是合理有效的，且已无原始状况的恢复，恳请法院驳回支持上诉人的上诉。郭光对熊泽辉的上诉请求及事实理由无异议。郭光上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、熊泽辉将房屋转让给郭光，并非明显不合理低价。熊泽辉的房子在未出售前一直抵押给交通银行，交通银行要求提前还款，否则直接宣告贷款到期，如果那样，就会产生高额的逾期利息和罚息，熊泽辉无奈之下只能出售房产以偿还银行贷款，时间紧迫，压力大。因涉案房屋面积过大，总价过高，层高又低，出售情况非常不乐观。加上必须现金交易，不能贷款，根本很难找到买家。郭光得知以后考虑再三，想到以后总是要在南京落脚，买房子这件事也一直在计划内，同时也是为了帮熊泽辉解决目前的困难。但是一下子筹集那么多现金是非常困难的，郭光把辛苦了一辈子攒下来的积蓄都拿出来，即使再把扬州的房子卖了，也还是不够，最后弟弟借钱给郭光，才最终凑到这400万的买房钱。熊泽辉卖房子并不是为了个人和家庭，还的是东泽公司的债，受益的是东泽公司和其债权人，其中就有本案的汇鸿公司。这套房子所在的小区已经很多年没有房屋成交，没有任何可以参考的价格，鉴定报告以比较法得出所谓的市场价，没有依据。评估单位的人到郭光家去的时候，房屋已整饰一新并入住，但是郭光拿到房子的时候，房子已经空置多时，根本不能住人，是郭光忙前忙后，又花了不少钱才成现在这样的，评估单位以现状评估不说，还假定买卖时候与实地查勘时候房屋的状况是一致的，其假设没有依据。不考虑抵押、快速变现及一切不利因素，这种评估结论毫无疑问是高于真正的市场价的。房产过户时税务局会以指导价征税，郭光买房时候指导价为403万元，实际成交价是400万，和指导价基本相符，所谓明显不合理低价并不存在。二、一审判决严重侵害了郭光权益。一审判决要求房屋过户回熊泽辉，但对郭光的购房款未予处理。熊泽辉同意郭光的上诉请求及理由。针对熊泽辉、郭光的上诉请求，汇鸿公司一并答辩称：一审法院认定事实基本准确，适用法律正确，上诉人的上诉理由完全不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。上诉人在上诉状中完全忽视了几个重要的事实：1.两位上诉人系翁婿关系，郭光是熊泽辉的老丈人。2.我方一审向法院申请，在房地产备案的买卖合同约定的价款是291万元，并非上诉人所陈述400万元，就双份买卖合同，应当适用时间在后的合同。实际房屋成交价格是291万元，并非400万元。3.评估公司与法院以及上诉人与被上诉人律师到房屋现场勘验时，实际居住在里面的是熊泽辉夫妇，而非郭光。4.一审过程中，上诉人称其在不动产登记中心备案合同约定291万元的目的是为了避税，但是按照一审法院调取的购房发票，税务机关是按照400万元核定的税款，常理判断291万元合同并不可能达到避税的效果，实际成交价格就是291万元。5.按照上诉人提交的2017年10月23日的评估报告可以看出，在2017年10月20日该房产价值是543.8万元，而本案法院选择评估报告时间点在2018年6月26日价格为589.97万元，前后相差近一年时间，众所周知，在2017年-2018年南京房地产市场火爆，这个涨幅完全低于南京市住房价格的涨幅。我方在一审时提交的公证书能够证明南京大型主流的房产中介网站显示涉案房屋转让价格单价都在4万元以上，而评估报告里面的价格最终定的单价是36490元，我方虽然认为评估公司的价格明显过低，但是我们尊重评估公司的专业水平。6.两上诉人此次转让的动机明显。首先，按照上诉人提供的借款合同，可以看出交通银行的债务是在2018年12月17日到期，也就是说熊泽辉在转让该房屋时，该借款未到期，而从上诉人提供的交通银行提前还款申请书中，可以看出上诉人提前还款的原因是计划出售抵押物，不存在上诉人所说交通银行催促其还款的事实。其次，熊泽辉父子实际上是东泽公司的实际控制人，在东泽公司目前的债务超过3亿元，且大多数已经到期的情况下，不对数亿元债务进行偿还，而归还没有到期的债务，明显不符合常理。熊泽辉在东泽公司经营持续恶化的情况下，认为房屋在抵押范围内还有剩余价值，为了保护其残值，而逃避债务，因此将房屋解押并转让给其老丈人，才是真正的事实。最后，郭光夫妇系扬州人，并没有切实到南京买房的需要，其在一审时称每年夫妻二人收入18万元，按照此计算，其夫妇需要20余年不吃不喝购买涉案房屋，无论是任何条件，郭光均没有购买该房屋的动机以及需要。郭光称房款是向其弟弟全额借款，且未办理按揭，显与常理不符。综上，熊泽辉与郭光利用翁婿关系，恶意串通，以低于市场平均价格转让房屋，且该房屋仍由熊泽辉夫妇使用，其恶意低价转让资产的行为应当予以撤销，一审判决合法，恳请二审法院依法驳回二上诉人的上诉请求。汇鸿公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销熊泽辉将其所有的南京市鼓楼区大方巷26号2单元401室房屋（以下简称涉案房屋）转让给郭光的行为，并将上述房产恢复登记至熊泽辉名下；2.熊泽辉、郭光承担本案诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定的事实：2015年11月12日，熊成根（甲方，保证人）、熊泽辉（乙方，保证人）、汇鸿公司（丙方，债权人）、东泽公司（丁方，债务人）签订《保证合同》，四方约定，为确保丁方与丙方签订的多个业务合同项下的债务人义务得以履行等，签订本合同；本合同所担保的主债权为2015年6月1日至2017年12月31日，丙方与丁方业务往来形成的债权，最高债权本金为叁仟万元；本合同的担保范围，主合同项下的主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及所有其他应付费用；甲方、乙方自愿接受丙方对其资金和财产状况的调查了解，并按照丙方的要求，提供真实、合法、完整、有效的财产资料、信息；出现以下事项时，甲方和乙方应当提前30日书面通知丙方，甲方和乙方出售房产、汽车等重大资产的，其他影响甲方、乙方履行保证责任的事项，等等。2017年12月13日，东泽公司与交通银行股份有限公司江苏省分行签订《流动资金借款合同》，双方约定，借款额度350万元。当日，熊泽辉与交通银行股份有限公司江苏省分行签订《抵押合同》，双方约定，熊泽辉为《流动资金借款合同》提供抵押，抵押人提供的抵押物为涉案房屋。次日，双方办理抵押登记。2018年6月25日,熊泽辉支付交通银行股份有限公司江苏省分行贷款350万元及利息,而贷款期限为2017年12月18日至2018年12月17日。2017年12月25日，熊成根（甲方，保证人）、熊泽辉（乙方，保证人）、汇鸿公司（丙方，债权人）、东泽公司（丁方，债务人）签订了《保证合同》，四方约定，为确保丁方与丙方签订的多个业务合同项下的债务人义务得以履行等，签订本合同；本合同所担保的主债权为2018年1月1日至2019年12月31日，丙方与丁方业务往来形成的债权，最高债权本金为叁仟万元；本合同的担保范围，主合同项下的主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及所有其他应付费用；甲方、乙方自愿接受丙方对其资金和财产状况的调查了解，并按照丙方的要求，提供真实、合法、完整、有效的财产资料、信息；出现以下事项时，甲方和乙方应当提前30日书面通知丙方，甲方和乙方出售房产、汽车等重大资产的，其他影响甲方、乙方履行保证责任的事项；考虑到甲方、乙方是丁方的实际控制人及利害关系人，丙方与丁方协议变更合同无须经甲方、乙方另行同意，甲方、乙方仍应对变更后的合同所形成的债务按本合同约定的担保范围承担连带保证责任，等等。2018年6月4日，汇鸿公司以东泽公司、熊泽辉、熊成根为被告诉至南京市秦淮区人民法院，要求东泽公司偿还货款32332460.58元及利息，熊泽辉、熊成根在货款本金3000万元及相应利息范围内承担连带责任等。2018年7月21日，南京市秦淮区人民法院作出（2018）苏0104民初5441号之一民事裁定书，裁定“本案移送武汉海事法院处理”。2018年6月22日、2018年6月25日,郭光分别向熊泽辉交通银行南京中央门支行帐户支付120万元、280万元。2018年6月26日,熊泽辉（甲方）与郭光（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，双方约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为161.68平方米；涉案房屋转让价款为291万元；2018年6月25日，乙方将购房款291万元支付甲方，等等。当日，熊泽辉、郭光将涉案房屋转移登记至郭光名下。2019年1月30日，经汇鸿公司申请，博文房地产评估造价集团有限公司作出《估价结果报告》，确定2018年6月26日涉案房屋的市场价值为589.97万元，单价为36490元/平方米。另查明：郭光与熊泽辉系翁婿关系。对于熊泽辉将涉案房屋转让给郭光的实际总价，双方当事人有争议。庭审中，被告熊泽辉提供《南京市存量房交易合同》（自行交易版），用以证明熊泽辉与郭光约定涉案房屋的总价为400万元。一审法院认为，郭光分别于2018年6月22日、2018年6月25日向熊泽辉交通银行南京中央门支行帐户支付120万元、280万元，后与熊泽辉签订《南京市存量房买卖合同》，并进行涉案房屋的产权转移登记，郭光实际支付熊泽辉400万元。熊泽辉称熊泽辉、郭光在《南京市存量房买卖合同》中约定房屋总价款291万元，是为了避税，符合当时当地房地产交易的一般方式，而且熊泽辉提供的证据证明郭光支付的购房款是400万元，而不是291万元，因此郭光实际支付熊泽辉购房款400万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据一审法院查明的上述事实以及双方的诉辩意见，一审法院作如下评判：熊泽辉将涉案房屋转让给郭光的行为应否予以撤销。《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。汇鸿公司是相关货款及利息的债权人，熊泽辉是东泽公司上述债务的保证人，而熊泽辉尚未对上述东泽公司的债务承担担保责任。熊泽辉在以涉案房屋为东泽公司提供抵押的主债权未到期情况下，以400万元价格将涉案房屋转让给其岳父郭光，该价格低于市场价近190万元，熊泽辉以明显不合理的低价转让财产，而且受让人郭光作为熊泽辉的岳父亦应知晓该状况，熊泽辉的低价转让行为对债权人汇鸿公司造成损害，导致汇鸿公司将来难以顺利实现其债权，因此可以认定熊泽辉、郭光的行为影响了汇鸿公司债权的实现，侵害了其债权权益，应当予以撤销。熊泽辉、郭光应否将涉案房屋恢复登记至熊泽辉名下。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。熊泽辉将涉案房屋转让郭光的行为被撤销后，郭光、熊泽辉应当分别履行返还的义务，因此熊泽辉、郭光应将涉案房屋恢复登记至熊泽辉的名下。综上，汇鸿公司的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、撤销被告熊泽辉将南京市鼓楼区大方巷26号2单元401室房屋转让予被告郭光的行为；二、被告熊泽辉、郭光于判决生效之日起十五日内将上述房屋恢复登记至熊泽辉名下。案件受理费30080元、保全费5000元、鉴定费26740元，合计61820元，由原告江苏汇鸿国际集团同泰贸易有限公司负担15820元，被告熊泽辉负担46000元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，郭光提供银行转账记录一组，拟证明其有能力支付案涉房屋的购房款，房款来源于其弟弟郭遗明的借款。熊泽辉对上述证据的三性和证明目的无异议。汇鸿公司质证认为，上述证据并非原件，不足以证明其真实性，郭光并未提供其与郭遗明的借款合同，不排除双方存在其他债务往来，也可能是东泽公司存放在郭遗明处的资金。即使双方存在真实借款，也与本案无关，购买人资金来源不属于本案争议焦点。郭光与郭遗明是否为兄弟关系无法确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据现有证据能够认定，熊泽辉作为东泽公司债务的保证人，在以涉案房屋为东泽公司提供抵押的主债权未到期情况下，以400万元的实际交易价格将涉案房屋转让给其岳父郭光，本院认为，上述转让行为侵害了债权人汇鸿公司的债权权益，影响其债权的实现，依法应予撤销，理由如下：1.从涉案房屋的转让价格上看，一审法院根据当事人申请依法启动司法鉴定程序，对涉案房屋于2018年6月26日的市场价值进行了评估，评估机构资质合法，评估程序适当，评估依据充分，应予采信。结合该评估结果，郭光与熊泽辉的实际交易价格已经低于市场价近190万元，一审认定系以明显不合理低价转让并无不当。上诉人对评估报告的结论提出异议，但并未提供充分证据推翻评估报告以证明自身观点，举证不力的法律后果应由其自行承担。2.从涉案房屋的交易时间上看，汇鸿公司以东泽公司、熊泽辉、熊成根为被告诉至南京市秦淮区人民法院的时间为2018年6月4日，郭光于2018年6月22日、6月25日向熊泽辉合计支付400万元，熊泽辉于当日即向交通银行归还尚未到期的350万元贷款及利息，无论是从熊泽辉提供的2018年6月20日签订的存量房买卖合同还是从汇鸿公司提供的2018年6月26日的存量房买卖合同内容来看，合同约定内容均较为简单，许多内容为空白，且在2018年6月26日签订合同当日即办理过户登记，双方交易及过户时间上存在紧迫性，与汇鸿公司的诉讼时间存在关联性。3.从房款使用目的即提前还贷的理由上看，2018年6月《交通银行提前还款申请书》中列明，还款原因系“抵押人计划出售抵押物”，上诉人一审期间提交的2018年11月30日交通银行中央门支行出具的《情况说明》中关于提前还贷的原因显与此前提前还款申请书的内容不符，结合本案其他证据，在先形成的提前还款申请书更能反映当时当事人的真实意思表示，应予采信，且在涉案房屋存在抵押权的情况下，银行的优先受偿权并未受到损害，熊泽辉、郭光关于需提前归还银行贷款故急需低价出卖涉案房屋的解释缺乏合理性，本院对该项上诉理由亦不予采信。4.从身份关系上看，郭光与熊泽辉系翁婿关系，郭光对熊泽辉以明显不合理低价转让的目的及原因应属明知。综上，一审法院认定撤销熊泽辉将涉案房屋转让给郭光的行为于法有据，涉案房屋转让的行为被撤销后，郭光、熊泽辉应分别履行返还的义务。因本案系债权人提起的撤销权纠纷，一审判决熊泽辉、郭光应依法将涉案房屋恢复登记至熊泽辉名下并无不当，熊泽辉认为涉案房屋属于不能返还情形的理由缺乏法律依据，本院不予采信。关于涉案房屋的买卖行为被撤销后对自身权利义务产生的不利后果，郭光可另行向熊泽辉主张。综上所述，郭光、熊泽辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30080元，由上诉人郭光负担15040元，熊泽辉负担15040元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月二十六日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭冬