江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1102民初2089号原告（反诉被告）：镇江中福马机械有限公司，住所地镇江市丹徒新区兴园路1号。法定代表人：杨健，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘建国，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：石云马，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）:镇江市华林苑老年公寓，住所地镇江市。法定代表人：孟松，该公寓院长。委托诉讼代理人：常立，江苏力挽律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江中福马机械有限公司（以下简称中福马公司）与被告（反诉原告）镇江市华林苑老年公寓（以下简称老年公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员周伟独任审判，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，2018年9月4日，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2018年10月18日、2019年11月26日、2019年12月17日公开开庭进行了审理，中福马公司的委托诉讼代理人潘建国、石云马，老年公寓的委托诉讼代理人常立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中福马公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《镇江中福马华林苑租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告给付原告截止2019年8月31日的租金1026462元；三、被告给付原告电费93525元、水费18252.16元；四、被告支付原告违约金205292元。事实与理由：2014年7月30日,原告与被告的投资人孟松签订租赁合同,合同约定被告租赁原告位于镇江市的华林苑宾馆，合同第十三条就合同的解除事项进行了约定。截止2019年8月31日，被告应交原告租金1347000元，实际交纳320538元,尚欠1026462元。原告于2017年9月18日通知被告退租，被告却迟迟不返还租赁房屋，直至2019年8月31日才将房屋返还。根据镇江市人民政府镇政复（2017）1号《关于同意镇江市土地储备中心2016年度土地储备计划的批复》，涉案土地已纳入收储范围。被告迟迟不腾空租赁房屋,严重影响收储进程,应按欠付租金20%的标准支付原告违约金205292元。被告老年公寓辩称，双方的租赁系终止，互不承担违约责任，法院应驳回原告的诉讼请求。一、就租金，被告已付至2017年5月，仅欠2017年5月至2017年9月18日期间的租金。由于原告未按约定补偿被告，导致搬迁未果，之后租金不应由被告承担。二、就水、电费，应按双方核对的水、电表底数计算用量。三、就违约金，原告于2016年即签订了收储协议，直至2017年9月18日才通知被告退租，并明确退租理由为城建规划，为此，被告认为双方的合同不是解除而是终止，终止时间为2017年10月30日。被告未能在2017年10月30日前退租，系因双方未就补偿事宜达成一致，责任在原告，被告没有违约行为。反诉原告老年公寓向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿反诉原告装潢损失1057701元、停业损失62712元、搬迁费84467元、第三人损失116000元，合计1320880元。事实和理由：2014年7月30日,反诉原、被告签订《镇江中福马华林苑租赁合同》,合同约定租赁用途为养老院的经营，租赁期限八年（自2014年10月15日至2022年10月14日），合同还约定，如因城市建设需要被列入房屋拆迁范围，该合同终止，双方互不承担违约责任，但应按照国家相关政策办理拆迁补偿。合同签订后，反诉原告依约支付租金，并投入大量资金和人力。2016年10月31日，反诉被告与镇江市土地储备中心（以下简称收储中心）签订《国有土地使用收储补偿协议书》，约定收储反诉被告名下的部分土地并进行补偿，反诉原告承租房屋在收储范围。2017年9月18日，反诉被告通知反诉原告退租，却隐瞒补偿情况并拒绝补偿。反诉原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。反诉被告中福马公司辩称：请求法院依法判决。一、认可反诉原告主张的停业损失和搬迁费。二、反诉原告承租时，房屋经过装修。经法院现场勘查，可以确认反诉被告装修的部分，该部分装修价值应予扣除。根据合同约定，房屋的装修必须经得反诉被告同意，反诉原告在租赁后却未经反诉被告同意拆除了原有装修，为此，反诉原告主张的装潢损失应扣减相应的比例。三、不认可反诉原告主张的第三人损失，该损失不存在。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中福马公司就本诉提交以下证据材料：1.租赁合同复印件一份，证明双方的租赁关系。2.通知一份，证明中福马公司通知老年公寓于2017年10月30日办理退租，双方合同于2017年10月30日解除。3.估价报告书一份，证明中福马公司因土地收储，对搬迁费、停业损失及装修补偿费进行了评估，如协商，可以给予老年公寓相应搬迁费、停业损失费，否则不予给付。4.批复一份，证明涉案房屋的土地被收储事实。5.水、电费催缴通知一份、快件邮寄单一份，证明老年公寓欠中福马公司水、电费107925.96元。6.交接说明一份，证明双方认可租金截止时间为2019年8月31日，月租金为39000元。对中福马公司提交的证据材料，老年公寓质证认为：证据1真实，但根据合同约定，涉及老年公寓的补偿应归老年公寓所有；证据2真实，但不同意证明目的，该通知并未引用违约条款；证据3真实，但涉及老年公寓的装潢未进行现场勘查，缺乏公开透明，结合报告中的补偿项目，老年公寓可以主张停业损失、搬迁费用以及装潢损失；证据4由法院核实；已收到证据5，但没有水、电表的底数，无法核对用量。证据6真实，房屋的交接在老年公寓催促下进行，2019年8月31日并非租金交纳截止时间。老年公寓针对本诉提交以下证据材料：1.调查笔录两份，证明中福马公司于2017年6、7月通过停水、电的方式逼迫老年公寓搬迁。2.收据六份，证明中福马公司在签订收储协议后收取老年公寓截至2017年5月23日的租金。3.通话记录及对应手机截屏五张，证明双方多次就恢复水电及补偿事宜进行协商。4.照片五张，证明老年公寓的线缆被人为剪断，导致公寓内老人生活困难。5.补充协议及回复函各一份，证明双方租赁的起始日为2016年7月1日，月租金从2016年7月1日的39000元变更为5000元，2016年10月恢复至25000元。对老年公寓提交的证据材料，中福马公司质证认为：证据1形式上存在缺陷，笔录内容属于证人证言，证人未到庭接受质询，缺乏证明效力；证据2、4、5真实，但不同意证明目的；证据3真实。就双方本诉中提交的证据材料，本院认证认为：双方对彼此无异议的证据，本院予以确认，可作为定案依据。中福马公司提交的证据2，老年公寓已收到，双方的合同是解除还是终止应当结合证据2的内容和双方租赁合同的内容进行分析；中福马公司提交的证据3、4可以证明双方的合同因土地收储而无法履行，由于证据3为中福马公司单方委托，评估报告所确定的补偿金额对老年公寓不产生效力，但其中确定的补偿项目可作为老年公寓提出补偿的参考。老年公寓提交的证据1中的被调查人为公寓的老人，与老年公寓并无直接的利害关系，结合老年公寓提交的证据3、4可以证实中福马公司存在的断水断电的行为。老年公寓就其反诉提交以下证据材料：1.老年人入住清单及服务协议23份，证明老年公寓产生违约赔偿损失。2.记账凭证及费用报销单各两份，证明老年公寓支付清退老人赔偿金79000元，清退用工赔偿金37000元。3.记账凭证及收据一组，证明老年公寓收取服务费的事实。4.租赁合同、租赁补充协议、回复函、通知各一份，证明老年公寓可以根据经营需要对涉案房屋进行装修。5.资产评估报告及鉴定费发票各一份，证明老年公寓的装修损失1547701元、停业损失62712元和搬迁费用84467元以及老年公寓为鉴定支付80000元评估费。对老年公寓提交证据材料，中福马公司质证认为：证据1-3真实性无法确认，不同意证明目的；证据4真实，但不同意证明目的，老年公寓装修行为未得到中福马公司同意；证据5真实，但装潢价值中含有中福马公司的装修。中福马公司针对反诉提交以下证据材料：1.国有土地收储补偿协议书一份，证明租赁房屋所占土地被收储的事实。2.估价报告书一份，证明中福马公司相应资产在收储前进行了评估。3.交接说明一份，证明双方对租赁房屋进行了交接，中福马公司明确不接受老年公寓可以拆除物品。对中福马公司提交的证据，老年公寓质证认为：老年公寓未参与证据1的签订，对此不予认可；证据2系单方委托评估，侵犯了老年公寓的合法权益，该报告不能作为本案评估依据；证据3真实，但不同意对方不接受的内容。就双方反诉中提交的证据材料，本院认证认为：双方对彼此无异议的证据，本院予以确认，可作为定案依据。老年公寓提交的证据1-3中的服务协议及聘用合同客观真实，赔付的款项均有领取人签字确认，在中福马公司未提交相反证据的情况下，可以证实赔付事实的存在。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，中福马公司（甲方）与老年公寓（乙方）就乙方承租甲方的华林苑宾馆经营养老院事宜签订租赁合同一份，合同约定租赁期限八年（自2014年10月15日至2022年10月14日），年租金为46.8万元，五年不变，五年后按年租金5%递增，合同还就房屋的改善和装修、租赁保证金、合同的解除等事项进行了约定。合同第五条“房屋改善和装修”部分第（二）条约定：“合同签定后,乙方可以根据经营范围的需要,对房屋附属设施进行装修,(甲方可安排公司水电工到现场协助提供水、电线路走向)装饰或添置新物,但不得随意损坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构进行装修,或设置对房屋结构有影响的设备需通过相关部门的安全评估,并征得出租方的书面同意。投资由承租方自理,退租时,除另有约定外,出租方有权要求承租方恢复或向出租方缴纳恢复工程所需的费用。”第八条“租赁保证金”部分约定：“合同签订后，甲方将宾馆交付乙方装修前，乙方向甲方支付房屋租赁保证金5万元，合同期满或者合同解除后，保证金抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”合同第十三条“合同的解除”部分约定“（一）一方因故需提前解除合同，应经甲乙双方协商一致，就相关赔偿事宜达成协议，方可解除本合同。（二）有下列情形的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。1、华林苑宾馆因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的（乙方应积极配合，及时做好搬迁工作，拆迁补偿按国家相关政策办理）;2、因地震、洪水等不可抗力的自然灾害造成的房屋毁损、灭失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同。1、未按约定时间交付房屋、场地达30日；2、交付的房屋危及乙方安全或健康的；3、不承担约定的维修义务导致乙方无法正常使用房屋及场地的；4、其他。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，将华林苑收回。1、擅自将华林苑转租、分租、转让、转借、入股或与他人调剂交换的；2、不支付租金或者不按照约定时间支付租金达30天；3、欠缴各项费用达2万元的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用承租的场地、房屋从事非法活动的；6、其他。”合同第十四条“违约责任”约定：“（一）甲方有本合同第十三条第三款情形之一的，应按月租金的20%向乙方支付违约金。（二）乙方有本合同第十三条第四款情形之一的，应按月租金的20%向甲方支付违约金。”合同签订后，双方如约履行义务。2015年9月24日，中福马公司（甲方）与老年公寓（乙方）签订《镇江中福马华林苑租赁补充协议》，协议约定：“因乙方承租甲方房屋营业手续报批周期较长，造成部分房屋不能有效使用，至今未正式对外营业。双方本着长期合作的精神，乙方与甲方在原有镇江中福马华林苑租赁合同基础上签订补充协议，双方经友好协商达成如下协议：1、承租房基本情况：华林苑客房建筑面积2181.92平方米，餐厅及厨房建筑面积633.65平方米，前后院落占地面积3044.4平方米。2、租金：经协商由原租金标准3.9万元∕月（含税）改为厨房及餐厅租金5000元∕月（含税），其余部分房屋暂不收取租金。3、租金支付：补充协议签订后一个月内乙方支付厨房及餐厅6个月租金，即30000元，剩余租金待办理营业执照后结清。4、协议期限：自2015年1月1日至领取营业执照对外营业时止。本协议生效后作为原有镇江中福马华林苑租赁合同的附件，与原合同具有同等的法律效力。5、合同争议解决：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交甲方所在地仲裁委员会仲裁。6、本协议经双方签字盖章后生效，一式两份，双方各持一份。”2016年9月22日，中福马公司回函老年公寓称：“关于《镇江市华林苑老年公寓承租房屋的情况说明》已收悉，经我公司领导研究，现将贵公司诉求回复如下：1、贵公司开办养老院之前的报批手续、开办条件、相关政策等应自行充分调研、了解，我公司只负责提供场地，并适当协助提供有关证明材料。2、对于贵公司原合同期限第一季度缴纳的11.7万元房租，我公司同意按（2015.9.11∕2015.9.24）签订的《镇江中福马华林苑租赁补充协议》约定的房租标准抵扣房租以及产生的水、电等费用，不足部分应及时补缴。餐厅租赁费按实际使用时间结算费用。3、我公司研究决定华林苑客房租金按30万元∕年（大写：叁拾元整∕年）收取（含税），即2.5万元∕月（大写：贰万伍仟元整∕月），按季结算，租赁期限自2016年7月1日算起。4、开办养老院产生的水、电等费用另行收取，贵公司应根据我公司规定按时缴纳水、电费。不及时缴纳水电费的，我公司有权按违约条款处理。5、未尽事宜双方可进一步协商，并签订补充协议。6、以上回复请贵公司于2016年10月10日前给予答复。”另查明，2016年，因中福马公司的部分土地被收储，为明确拟征收房屋的补偿金额，该公司委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称天圣公司）对被收储土地及附属设施进行了评估，评估确定在2016年7月20日的房屋拟征收补偿总金额为125379151元，其中补偿项目包括房产价值、土地价值、附属物价值、搬迁补偿费、停产停业损失补偿。评估报告中涉及华林苑宾馆的搬迁补偿费为84467元、停产停业损失补偿费为296712元。2016年10月31日，镇江市土地储备中心（以下简称收储中心）与中国福马机械集团有限公司以及中福马公司签订《国有土地使用权收储补偿协议书》一份，协议就土地收储补偿事宜进行了约定，协议约定的土地储备方式为货币收储，总补偿金为天圣公司所评定补偿金额，中福马公司应于2017年12月31日前将被收储土地清场后进行交付。2017年9月18日，因老年公寓在土地收储范围内，中福马公司书面通知老年公寓：“因镇江市城建规划，公司与镇江市土储中心签订的收储协议约定2017年底前完成拆迁，华林苑房屋在收储范围内。根据合同约定，请你于2017年11月30日前到我公司办理退租手续，特此通知。”后双方就补偿事宜协商未果，致房屋迟迟不能交接。在此期间，老年公寓出现了断水断电现象。后中福马公司遂诉至法院，本案审理中，双方于2019年9月26日交接了房屋。还查明，根据老年公寓提交的租金收据显示：老年公寓于2014年10月21日交付中福马公司租金11.7万元、于2015年8月4日交付押金5万元、于2015年12月28日交付租金18538.31元、于2016年12月21日交付租金7万元（收据中交款事由一栏注明“2016.10.23-2017.1.23房租”）、于2017年2月28日交付租金4.6万元（收据中交款事由一栏注明“2017.1.24-2017.3.23房租”）、于2017年5月5日交付租金2.3万元（收据中交款事由一栏注明“2017年3月24日-4月24日”）、于2017年7月7日交付租金2.3万元（收据中交款事由一栏注明“2017年4月23日-5月23日房租”）。本案审理中，老年公寓申请对其停业损失、装潢损失、搬迁费用进行评估，本院委托镇江正信资产评估事务所有限公司（以下简称正信公司）进行了评估。2019年8月29日，正信公司出具镇信司鉴评（2019）第14号资产评估报告，其中载明在评估基准日2017年9月18日老年公寓的装潢损失为1547701元、停业损失62712元、搬迁费用84467元。老年公寓为此次评估支付评估费80000元。老年公寓对评估报告无异议，中福马公司对报告中的停业损失和搬迁费用无异议，但对装潢损失持有异议，认为装潢损失中有其出资装修的部分，应予扣除。本案审理中，经双方确认，老年公寓欠付中福马公司水、电费100000元，双方一致同意评估的装潢损失中有价值490000元装潢归中福马公司所有。本院认为，原、被告之间的租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有拘束力。涉案合同约定了租赁房屋因城市建设需要而被纳入拆迁范围的则双方合同终止，同时互不承担违约责任。现双方合同无法继续履行缘于土地被依法收储，而土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为，该行为涉及城市建设规划，此与拆迁征收行为存在关联，同为不可归责于当事人的事由，为此，可以认定本案中出现了合同约定的终止情形，双方的合同应予终止，合同终止时间应以双方交接房屋的时间为宜。基于此，中福马公司主张违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。租赁合同的承租人负有支付租金的义务。对于老年公寓提交的租金收据，中福马公司均无异议。从2017年2月28日、2017年5月5日、2017年7月7日这三张收据所载明内容来看，可以认定老年公寓租金交纳的截止时间为2017年5月23日，每月的租金为23000元。结合上述确定的合同终止时间，中福马公司可向老年公寓主张2017年5月24日至2019年8月31日的租金，考虑到中福马公司在租赁期间断水断电行为，影响了老年公寓对租赁房屋的正常使用，本院酌定月租金为18400元。同时考虑本案合同未到期即终止，由于老年公寓的服务对象多为年迈老人，其在处理善后事宜时需要一定搬迁时间，并且本案的评估亦需要相应时间，为此本院酌定三个月无需交付房租。综上，扣除老年公寓预交的押金50000元，经核算，老年公寓应支付中福马公司的租金391600元。对于中福马公司主张的水、电费，该费用属于实际支出，并且双方对欠付数额达成了一致，为此，老年公寓应支付中福马公司水电费100000元。当事人应当按照合同的约定全面履行其义务。涉案合同中约定了租赁房屋列入拆迁范围后，拆迁补偿按照国家政策办理。结合中福马公司与收储中心签订的收储补偿协议所约定的补偿项目，同时天圣公司出具的评估报告中载明华林苑宾馆的相应补偿，由于涉案合同的租赁期限尚未届满，为此，老年公寓可向中福马公司主张装潢损失、停业损失及搬迁费，对于以上三项补偿的数额，双方已达成一致意见，为此，中福马公司应支付老年公寓装潢损失1057701元、停业损失62712元、搬迁费84467元。至于老年公寓主张的第三人损失，由于涉案合同的终止并不直接导致老年公寓停止经营，同时该损失与其主张的停业损失存在重合，故对该损失的主张，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市华林苑老年公寓于本判决生效之日起十日内给付原告镇江中福马机械有限公司水、电费100000元及截止于2019年8月31日的租金391600元。二、反诉被告镇江中福马机械有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告镇江市华林苑老年公寓装潢损失1057701元、停业损失62712元、搬迁费84467元。三、驳回原告镇江中福马机械有限公司及反诉原告镇江市华林苑老年公寓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16892元，由原告镇江中福马机械有限公司负担7616元，被告镇江市华林苑老年公寓负担9216元。反诉案件受理费8344元，评估费80000元，合计88344元，由反诉原告镇江市华林苑老年公寓负担52086元，反诉被告镇江中福马机械有限公司负担36258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  陈浩明人民陪审员  张震秀二〇一九年十二月二十九日书 记 员  王 婷（上诉须知及法律条文）一、法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知1.当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。2.对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。3.当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。4.上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。