江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初8018号原告：黄智强，男，1980年9月6日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告：于强，男，1975年1月20日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原告黄智强与被告于强房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序于2019年11月29日公开开庭进行审理。原告黄智强到庭参加诉讼，被告于强经本院公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告黄智强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告租赁关系在2019年5月17日已终止，被告退还租赁物，并向原告承担按每日181元的租金标准从2019年5月18日至实际退还之日止所发生的使用费；2.被告向原告支付租赁期间所拖欠的租金24000元；3.被告承担租赁期间的发生的电费516元；4.被告承担租赁期间发生的维修费2300元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《家居家具清单》，约定由被告承租原告所有的张家港市杨舍镇江南十二府10幢802室，租赁期限从2015年5月18日起至2016年5月17日止，年租金33000元，按半年付一次，先付后住，租赁期间，水费、电费及其他由被告居住而产生的费用由被告承担，租赁结束时，被告须交清欠费，租赁期届满后的当日返还租赁房屋，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应以日租金的200%向原告支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，双方按约履行合同，后双方在合同到期后续签租赁合同至2018年5月17日。该合同到期后，被告继续承租，双方口头约定续租一年，未签订书面租赁合同，但被告一直拖欠该期间租金及电费、维修费用。原告多次通知被告付清所拖欠的租金等费用，并提出因自用需要，期满不再续租，但被告至今未付清上述费用。被告于强未作答辩。本院经审理查明事实如下：2015年5月13日，黄智强（出租方、甲方）与于强（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《房屋家具清单》，约定于强承租黄智强位于江南十二府10幢802室，租赁期限自2015年5月18日起至2016年5月17日止，年租金为33300元等。合同签订后，黄智强将约定房屋交付给于强使用。上述合同到期后，双方又重新签订两份《房屋租赁合同》及《房屋家具清单》，对案涉房屋进行续租。最后一份书面《房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于江南十二府10幢802室的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年5月18日至2018年5月17日；二、本房屋年租金为33000元，按半年付一次，先付先住，其中第一次付款16500元，在2017年5月10日之前付清，第二次付款16500元，在2017年10月18日支付；三、原租赁期间，甲方收取乙方的保证金3000元，继续作为本次合同租赁保证金，到期时甲方对房屋进行验收，无任何物品损坏或丢失，归还乙方保证金，如有物品损坏或丢失，双方经协商确定赔偿款并从保证金中扣除，如损失超过保证金总额，乙方需另行支付赔偿款；四、乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时乙方须交清欠费，物业管理费由甲方承担；…六、租赁期内，因乙方人为造成的物品损坏由乙方维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担…；七、乙方应在本合同租赁期限届满之后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费等。双方在合同中还对其它条款进行了约定。2018年4月18日，黄智强向于强发送短信称“1.5月17日到期，接约定需提前一月（即这两天）告诉我是否续租，如续租近期把房租给我；2.我已经给你交了三次电费，共计198元，需给我；3.上次因水总阀未关漏水造成损失，需维修约4600元，按我们的协商对半赔付，因漏水造成楼下墙面发黄，人家已找我多次，近期要一并维修”，于强回复称“我在开会，少不了你的”。但于强未能支付上述款项。租赁期限届满后，黄智强与于强口头约定继续租用一年。2018年6月5日，于强向黄智强支付房租9000元。因于强未支付剩余房租，2019年2月28日，黄智强向于强发送短信称“就这两天把钱打我账上，上半年还欠6500，下半年16500，电费417，共计23417”，于强于2019年3月2日回复称“我的钱什么时候出来会联系你黄先生”，黄智强回复称“通知你下，5月17日到期不准备租你，你做好搬家准备，好心提醒你，本年度你我合同未签，按上年度合同条款对你不利，你这连续的拖延下去，我不得已可能就会准备走法律程序，好自为之，当然最好是和平结束，对大家都好”、“也可提前搬走，按实际月份结算”，于强于2019年3月11日回复称“会联系你黄先生”，但仍未能支付欠付款项。故黄智强提起诉讼。另查明，黄智强自2018年10月至2019年6月代于强支付了案涉房屋的电费共计258元。审理中，黄智强同意从于强欠付款项中扣除于强已支付的保证金3000元，并明确其因无法联系于强，已于2019年8月20日收回并入住了案涉租赁房屋。以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、房屋家具清单、短信截图、微信缴费记录、电费发票、情况说明以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，在书面《房屋租赁合同》到期后，双方口头约定继续续租一年，故双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限应延期至2019年5月17日，被告应按照合同约定向原告支付租金。原告于2019年3月2日通过短信向被告明确上述租赁期限届满后，其不再继续租赁，并要求被告搬离，但被告未能搬离，故双方签订的租赁合同于2019年5月17日终止，被告应按约定返还原告案涉房屋，逾期未返还应向原告支付逾期占有使用费。被告已支付2018年5月18日至2019年5月17日的租金9000元，故还应支付原告剩余租金24000元。关于逾期占有使用费，双方在合同中约定“逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，因原告已于2019年8月20日收回并入住案涉房屋，故被告应按照约定标准自2019年5月18日至2019年8月20日向原告支付占有使用费，经核算为16997元。关于电费，双方约定租赁期间的电费由被告支付，原告也明确只要求被告支付2018年10月至2019年6月的电费258元，故该笔费用被告应支付原告。关于维修费，原告在短信中向被告明确该维修费数额，被告未予以否认，并回复称“少不了你的”，故本院对原告主张的数额予以确认，被告应按约定向原告支付维修费2300元。综上，原、被告双方签订的租赁合同于2019年5月17日终止，被告应支付原告欠付租金24000元、逾期占有使用费16997元、电费258元及维修费2300元，合计43555元，扣除被告已支付的保证金3000元，被告还应支付原告40555元。被告于强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告黄智强与被告于强签订的《房屋租赁合同》于2019年5月17日终止。二、被告于强支付原告黄智强欠付租金24000元、逾期占有使用费16997元、电费258元及维修费2300元，合计43555元，扣除被告已支付的保证金3000元，被告于强还应支付原告黄智强40555元。限于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告黄智强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元、公告费300元，合计772元由被告于强负担。案件受理费472元限被告于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）；公告费300元由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告黄智强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曾宪佳人民陪审员  许 芳人民陪审员  黄 勇二〇一九年十二月十二日书 记 员  钱雪薇