西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初4677号 原告西安明威实业发展有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码：91610102791658764L。法定代表人余向东，该公司董事长。委托代理人张旭，陕西静远新言律师事务所律师。被告李素梅，女，汉族，住山东省菏泽地区曹县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安明威实业发展有限公司（以下简称明威公司）与被告李素梅商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明威公司的委托代理人张旭到庭参加了诉讼。被告李素梅经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判XX镇XX幢XX单元XX层XX号房屋；3、判令被告协助原告办理该《商品房买卖合同》备案注销手续；4、判令被告向原告支付商品房买卖合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费用每月2000元；5、判令被告向原告支付原告为实现债权所产生的全部费用但不限于律师费20000元等；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以967576元购买原告开发建设的XX镇XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同签订之后被告支付了首付款297576元，剩余670000元购房款被告向秦农未央支行办理了按揭贷款。2018年被告出现断供情形，因原告与秦农未央支行签订了《合作协议》，对客户贷款承担连带保证责任担保，故秦农银行未央分行向原告发出了《余额保证金代偿通知》，原告于2018年12月12日通过保证金账户向秦农未央支行代偿了被告未还货款本金606530.81元，利息7460元，合计613990.89元。因被告断供的行为，导致原告支付被告的购房款已事实上被银行收回，被告事实上存在未按照合同约定支付购房款的违约行为，原、被告之间订立《商品房买卖合同》的合同目的已不能实现，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告李素梅未答辩。经审理，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号Y13071532），约定被告以967576元价格购买原告开发的XX镇XX幢XX单元XX层XX号房屋，被告支付首付款297576元，剩余670000元购房款被告向陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行（以下简称秦农未央支行）办理按揭贷款。2015年7月20日，原、被告及秦农未央支行签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定被告向秦农未央支行贷款670000元，借款期限240个月（即2015年8月3日至2035年8月2日），借款人的还款方式为等额本息还款，用途为购买上述房屋，原告为该笔贷款提供阶段性保证。合同签订后，被告支付了首付款297576元，并办理了按揭贷款，贷款向原告进行了发放。2018年11月，因被告未按期偿还贷款，原告于2018年12月通过保证金账户向秦农未央支行代偿了被告未还贷款本金606530.81元，利息9764.95元，合计616295.76元。《商品房买卖合同》附件五第一条约定“本合同约定的该商品房的总房价款不包括任何以下所述之费用，除法律另有规定或双方另有约定者外，该等费用由买受人自行承担：与本合同签署、生效和履行有关的费用，包括且不限于律师费、公证费……买受人若以票据或汇款方式支付本合同项下任何款项，则以实际到达出卖人账户的金额为买受人所支付的金额，以实际到达出卖人账户的日期作为买受人支付的日期。”《商品房买卖合同》附件六第三条约定“买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金，违约金根据逾期应付款数额按每日万分之一计算。计算期间为本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款之日止。……若出卖人选择解除本合同，买受人在接到出卖人通知之日起15日内，按国家规定及地方相关法律法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合……”。《商品房买卖合同》附件十第二十二条约定“买受人接受出卖人书面通知的姓名及联系方式如下：李素梅，联系电话1331094XXXX，联系地址：山东省曹县XX乡XX村XX庄XX号。买受人承诺所留联系方式真实有效。出卖人采用传真、邮寄（包括但不限于：平邮、挂号信、邮政特快专递EMS、快递等）、电话联系方式，将相关书面通知（依据本合同所发出的任何通知及房屋销售过程中的相关通知事项）寄送、通知至买受人提供的联系地址或联系电话，出卖人已尽到了有效通知义务，出卖人传真、投邮、寄发（信件、邮件、快递等）、电话通知当日视为有效送达。买受人在签署合同时已授权上述联系地址中居住的其他成年家属代收的权利，在上述联系地址中居住的其他成年家属的签收行为对买受人均产生送达效力。上述联系方式发生变更的，买受人应在变更后七个工作日内以挂号信件、邮政特快专递EMS、快递等方式书面通知出卖人。如买受人未履行该通知义务造成出卖人相关通知未能送达或未能及时送达的，买受人承担由此产生的所有法律责任。出卖人根据买受人提供的联系方式做出的邮寄、快递及电话联系等联络行为均应视为有效。”原告委托诉讼代理人于2019年1月14日向被告发送《律师函》，要求其见函后三日内清偿被扣划的银行按揭贷款本息，逾期原告有权解除《商品房买卖合同》。但该函无人签收退回。原告于2019年1月2日与陕西静远新言律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费20000元。现因被告未能履行还款义务，原告诉至法院，形成本诉。庭审中，因被告未到庭，致调解不能。    上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、收回贷款凭证、进账单、《委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。本案中被告逾期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，偿还按揭贷款共计616295.76元，且原告向被告寄发了书面追偿通知，因被告原因未送达，现原告依法向被告发出《律师函》要求解除合同，被告并未提出异议，且至今仍未还款，致使原告合同目的无法实现，被告行为已构成根本违约，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告返还涉案房屋、协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，于法不悖，应予支持。合同解除后，被告返还原告房屋的，原告应退还被告购房款。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的相应款项可从原告向被告退还的房款中予以扣除。关于原告主张由被告承担原告因实现债权产生的律师费20000元的诉讼请求，因《商品房买卖合同》中有明确约定，本院依法凭票予以支持。关于原告主张商品房买卖合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费每月2000元的诉讼请求，因原告并未提交相应证据，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告西安明威实业发展有限公司与被告李素梅于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13071532号）。二、被告李素梅于本判决生效之日起二十日内向原告西安明威实业发XX镇XX幢XX单元XX层XX号房屋。三、被告李素梅于本判决生效之日起二十日内协助原告西安明威实业发展有限公司办理合同登记号为Y13071532的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。四、被告李素梅于本判决生效之日起二十日内支付原告西安明威实业发展有限公司代偿款项616295.76元，该款项从原告西安明威实业发展有限公司在应退还被告李素梅的购房款中予以扣除。五、原告西安明威实业发展有限公司于本判决生效之日起二十日内退还被告李素梅购房款967576元。六、被告李素梅于本判决生效之日起二十日内支付原告西安明威实业发展有限公司律师代理费2万元，该款项从原告西安明威实业发展有限公司在应退还被告李素梅的购房款中予以扣除。七、驳回原告西安明威实业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用17675元（案件受理费13475元、保全费3600元、公告费600元），原告已预交，现由被告李素梅负担，该款项从原告西安明威实业发展有限公司在应退还被告李素梅的购房款中予以扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   李  龙人民陪审员   党天堂人民陪审员   姚广成二O一九年十一月二十九日  书  记  员   杨  婉