陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0322民初724号 原告：凤翔凤城医院，住所地陕西省凤翔县豆腐村村口。 法定代表人：冯红武，任该院院长。 委托诉讼代理人：董金虎，任该院副院长，特别授权代理。 委托诉讼代理人：马朝丽，陕西律师事务所律师，一般授权代理。 被告：陕西省凤翔县华宇食品有限责任公司，住所地陕西省凤翔县城关镇雍兴路南段东侧。 法定代表人：李海科，任该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖卫军，系公司员工，一般授权代理。 第三人：千阳鑫旺小额贷款有限公司，住所地陕西省千阳县。 法定代表人：王敬军，任公司总经理。 委托诉讼代理人：杨金元，系公司员工，特别授权代理。 原告凤翔凤城医院（以下简称凤城医院）与被告陕西省凤翔县华宇食品有限责任公司（以下简称华宇食品公司）、第三人千阳鑫旺小额贷款有限公司（以下简称鑫旺贷款公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告之间原租赁合同中主标的物（办公楼）所有权已转移至第三人。2.被告返还原告2018年向其交纳的租金15万元。3.要求第三人安装独立水电系统及解决场地通行使用权。事实与理由：2014年11月16日，冯红武与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于凤翔县XX路XX段的楼房及楼前场地租赁给原告用于开办医疗机构，约定：该楼东院为原、被告共同使用，租赁期限自2015年1月1日至2034年12月31日，每年租金为人民币15万元，被告应保证房屋产权为其合法所有，有关按揭、抵押债务等，被告均应在出租房屋前办妥，否则应承担违约责任。合同亦对其他事项作了约定。合同签订后，冯红武在涉案场地成立了凤翔凤城医院。在医院经营过程中，2017年9月份，原告突然收到凤翔县法院的协助执行通知书,告知原告所使用的该栋楼已依法被过户并转移登记至第三人千阳县鑫旺小额贷款有限公司名下，并要求原告将应当交纳给被告的房屋租金全数交给法院。法院执行期间原告向法院交纳了14万元租金，由法院转给了第三人，但被告却又数次断电断水威胁原告，迫使原告为正常经营不得已向被告支付了15万元。在此期间，原告多次找法院协商未果。2019年1月28日，被告再次向原告发出书面通知，限原告三天内交纳房租，否则再次断水断电。综上，认为原、被告之间的租赁合同合法有效，在被告租赁房屋被依法处置后，被告无权再收取整栋办公楼的租金，故呈诉。 被告华宇食品公司答辩称：2014年11月16日，被告与原告法定代表人冯红武签订《房屋租赁合同》属实，被告涉案房屋抵押与本案《房屋租赁合同》无关，虽凤翔县法院执行裁定将涉案房屋裁定确认给第三人，但因第三人现未办理房产过户手续，故在过户前被告有权收取租金。被告收取原告2018年租金15万元属实，不同意退回原告。 第三人鑫旺贷款公司答辩称：2013年4月11日，被告将涉案房屋抵押给第三人担保借款，2014年在第三人不知情的情况下，被告将涉案房屋租赁给原告，认为涉案《房屋租赁合同》无效。涉案抵押房屋经与被告协商达成和解协议，抵顶了第三人债务，凤翔县法院执行裁定书亦裁定将涉案房屋交付第三人，并持裁定书办理产权过户登记手续。2018年第三人收到法院转来的原告租金14万元属实。 原告凤城医院向本院出示以下证据：1.民办非企业单位登记证书。2.《房屋租赁合同》。3.凤翔法院（2015）凤翔执字第00053-3号执行裁定书。4.凤翔法院（2015）凤翔执字第00053-3号协助执行通知书。5.第三人出具的收条四张。6.被告出具的收条四张。7.华宇食品公司通知。8.执行和解协议。 被告华宇食品公司未出示证据。 第三人鑫旺贷款公司向本院出示以下证据：1.凤翔法院（2015）凤翔执字第00053-3号执行裁定书、凤翔法院（2015）凤翔执字第00053-3号、（2015）凤翔执字第00053-4号协助执行通知书。2.凤翔县不动产登记中心出具的关于对不动产登记协助执行中有关问题的意见函。XX房XX城XX镇XX号他项权证。 结合原、被告及第三人质证意见，对原告及第三人出示的证据认定如下：对原告出示的8组证据，被告均无异议，第三人除对证据2外，其余均无异议，认为原、被告签订的租赁合同无效，因被告给第三人抵押在先，给原告租赁在后，且未通知第三人。本院认为，虽原、被告签订的《房屋租赁合同》中涉案的楼房抵押给第三人在先，在签订租赁合同时未告知第三人，但不影响合同的效力，故认为原告出示的证据1-7均来源合法、真实，与本案有关联性，予以采信。证据8的执行和解协议是被告与第三人达成，是被告承诺给第三人安装独立水电设施，与本案原、被告签订的房屋租赁合同没有关联性，不予采信。对第三人出示的证据1，原、被告对真实性、合法性均无异议，认为不能达到其证明目的，对证据2、3无异议。本院认为，第三人出示的证据均来源合法、真实，与本案有关联性，予以采信。 根据上述认证及当事人陈述，查明本案事实如下：2013年4月11日，被告将其所有的位于陕西省凤翔县XX公路XX公里XX米处东侧的房屋抵押给第三人鑫旺贷款公司，用于担保400万元借款。2014年11月16日，被告与原告法定代表人冯红武签订了《房屋租赁合同》，将抵押房屋（除一楼展厅）出租给原告用于经营卫生医疗机构，约定该楼前场地原告使用，东院公共使用，一楼三间在租门面房于五年到期后无偿交付原告。租赁期限自2015年1月1日至2034年12月31日止。租金每年15万元，合同生效之日起一次性支付前三年租金45万，优惠5万，实付40万元，剩余租金每年支付一次。被告于合同生效之日起10日内，将房屋交付给原告。被告应保证房屋产权为其合法所有，有关按揭、抵押债务等，被告均应在出租房屋前办妥，否则应承担违约责任。合同另对维修养护、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告缴纳了2015年至2017年三年的租金40万元。2016年7月11日原告成立，法定代表人冯红武，业务范围为内科、外科、儿科等，使用租赁楼房经营。2017年1月19日，本院作出（2015）凤翔执字第00053-3号执行裁定书，裁定被告位于XX公路XX公里XX米处东侧的办公楼（房产证号码102152）以第三次拍卖保留价550.926144万元交付第三人抵偿债务400万元，多余款1509261.44元由第三人退回被告，第三人持裁定书办理相关产权登记手续时，因涉案租赁楼房土地抵押给建设银行且被查封致过户暂时受限。2017年9月1日，本院向原告发出协助执行通知书，要求原告与第三人协商签订新的租赁合同，并从2018年1月起，将向被告缴纳的租金等交于第三人。原告通过本院分四次向第三人缴纳了2018年租金14万元，被告也分四次收取了原告2018年租金15万元。2019年1月28日，被告通知原告三日内缴纳房租，否则就停电停水。因在执行阶段，原、被告及第三人未达成一致意见，原告与第三人亦未签订新的租赁合同，故涉诉。 本院认为，冯红武作为原告法定代表人，在公司成立前与被告签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋实际用于原告经营场地，故应认定租赁合同相对人为本案原、被告，因租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。依据我国《物权法》第28条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让的，自法律文书生效时发生效力。因涉案房屋已通过本院执行裁定书确认给第三人，现因客观原因暂时过户受限，但不影响第三人对涉案房屋物权的行使，原告请求再次确认没有必要性，故对原告要求确认原、被告之间原租赁合同中主标的物（办公楼）所有权已转移至第三人的诉请不予支持。因涉案房屋于2017年已通过本院执行裁定书确认给第三人，被告无权收取2018年租金，对已收取的2018年15万元租金应当返还原告，故对原告要求被告返还2018年租金15万元的诉请予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中第三人作为抵押权人，抵押登记在先，原、被告签订《房屋租赁合同》在后，故原、被告签订的《房屋租赁合同》对第三人没有约束力，又因原告与第三人至今没有另行签订《房屋租赁合同》，第三人没有义务给原告安装独立水电系统及解决场地通行使用权的问题，故对原告要求第三人安装独立水电系统及解决场地通行使用权的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西省凤翔县华宇食品有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告凤翔凤城医院2018年租金150000元。 如未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告凤翔凤城医院的其余诉讼请求。 案件受理费3300元，由被告陕西省凤翔县华宇食品有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  任红霞 人民陪审员  王忍科 人民陪审员  张卫东 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  刘婧虹