大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初6589号原告：大连中海海惠物业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人：李晓华，总经理。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。委托诉讼代理人：王译，辽宁诺萱律师事务所律师。被告：孙丽华，女，1962年12月2日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：张新雨，辽宁明昌律师事务所律师。原告大连中海海惠物业服务有限公司与被告孙丽华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连中海海惠物业服务有限公司的委托诉讼代理人王译、被告孙丽华的委托诉讼代理人张新雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠自2009年2月1日至2019年4月30日合计123个月的物业费人民币81641.25元（265.5平方米×2.5元/月×123月）；2、判令被告自2009年2月至2019年4月承担逾期支付物业费违约金46153.34元。事实与理由：原告系中信海天瀛洲小区的物业服务企业，被告系该小区25栋4单元房屋的业主，房屋建筑面积为265.50平方米，中信海天瀛洲小区被告购买的住宅物业标准为2.5元/月/平方米，根据原被告签署的中信海天瀛洲前期物业管理服务协议的约定，被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额缴纳物业费，如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按照欠交月费用每日0.3%的标准缴纳违约金，被告自2009年2月1日至今未交纳未物业费，截止至2019年4月30日，被告欠交的物业费为81641.25元，根据约定被告还应该向原告承担逾期缴纳的物业费的违约金46153.32元。经过原告多次电话机以及书面催缴，被告始终未能履行义务，故诉至法院。被告孙丽华辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告的物业服务义务未全面履行，未遵循全面履行原则，故原告要求被告按照合同约定支付物业服务费的情况不具备合法以及合理性；1、依据原被告所签订的业主临时规约中第三条项下第七款规定“业主有权要求物业公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为，予以制止”和前期物业管理服务协议中第一条项下第十款的规定，甲方即原告有义务制止违反本物业管理制度和业主临时公约的行为。原告对小区内其他业主私自建造违章建筑扩大自用面积侵占公共区域面积的行为应当以口头以及书面等形式予以制止，在必要时应该通过提起行政执法部门处理或向法院提起诉讼的方式来制止。但原告并未采取任何措施对小区内其他业主擅自建违章建筑，侵占公共区域面积的违约行为加以制止，致使被告的合法权益受到侵害，且不能得到合法救济。2、原告不履行对公共绿地的管理养护义务，导致绿地杂草丛生，杂物胡乱堆放，违反了前期物业管理服务协议第二条第十款，综上所述，原告未完全履行物业服务义务，违反合同法第60条规定的全面履行原则。二、原告向被告主张2009年2月1日至2019年4月30日的物业服务费没有事实法律依据。根据原告提供的证据显示，2014年9月12日被告从开发公司购买该房屋，也就是说即使被告应该缴纳物业服务费，其缴费时间也应该从2014年9月12日起计算。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。1、被告孙丽华自2014年9月12日起购买案涉房屋，至原告起诉前，并未收到原告任何形式的催缴物业费的证据；2、原告所举证据催缴欠物业费通知单图片，明显系为本次诉讼专门制造的证据，理由：1、原告提供的照片证据粘贴的是案涉房屋入户门，濒临公共通道，原告有很多机会趁被告家中无人粘贴并拍照取得此证据；2、被告孙丽华自2014年购买案涉房屋成为业主，2014年之前签署前期物业管理服务协议的是案外人林鹏，而在原告伪造的证据中，在2009年催缴物业费就向被告催缴物业费，于理不通。3、原告提供的2013年4月2日和2014年12月2日的两张图片中，案涉房屋房门上相同部位有一样的双面胶痕迹，但在2014年3月1日的图片上却没有这个痕迹，按照时间顺序，如果原告所提供的证据均为真实非伪造，那么在2014年3月1日的图片中房门的相同部位也应该出现同样的双面胶痕迹，由此可见，原告所提供证据并非真实，可能是其在起诉前分批次打印，并前往被告家中粘贴的后补的催缴单。综上所述，大连中海海惠物业服务有限公司诉请孙丽华补缴123个月的物业服务费并支付违约金，没有合法事由，且已经超过诉讼时效，应该驳回原告诉讼请求。经审理查明，2005年8月25日，大连中信房地产开发有限公司（甲方）与原告大连中信物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对海天瀛洲小区提供前期物业管理服务，物业服务范围包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；2、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费按照建筑面积交纳，具体标准为别墅2.5元/月.平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人员应在双月第一个星期履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人员违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起，按照应交额的0.3%按日交纳违约金；合同期限自2005年9月30日起至2007年9月30日止。2007年9月26日，双方签订补充协议，补充约定，原合同期限更改为自2007年9月30日起至中信海天瀛洲业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。2014年9月12日，被告孙丽华与大连中信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买位于西岗区中信海天瀛洲小区房屋，建筑面积265.5平方米。自房屋买卖合同签订后至今，被告未履行交纳物业费的义务。2016年12月12日，原告通过EMS向被告寄送催缴欠物业费通知单，向被告催缴物业费，被告于同日拒收该邮件。2017年9月16日，原告通过EMS向被告寄送催缴物业费通知书，被告于2017年9月22日拒收该邮件。2018年11月29日，原告通过EMS再次向被告寄送物业费催缴通知书，被告再次拒收。另查，2018年8月1日，大连中信物业管理有限公司企业名称变更为大连中海海惠物业服务有限公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的工商变更核准通知书、商品房买卖合同、前期物业服务合同及补充协议、EMS邮寄凭证等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与中信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应为有效协议。双方均应据此行使权利、履行义务。原告应依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费。原告主张被告给付自2009年2月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效。本案中，原告提供了EMS邮寄单，能够证明原告首次于2016年12月12日向被告主张给付物业服务费。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故原告应依据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，主张自2016年12月12日之前两年的物业服务费，故被告应当支付自2014年12月12日至2019年4月30日期间的物业服务费。2014年12月12日之前的物业服务费，因超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。关于被告抗辩原告存在服务不到位的问题，因未提供相应证据，不予采纳。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院仅支持自2014年12月12日至2019年4月30日的物业费金额。该期间为52个月20天，物业服务费金额为34957.5元（265.5平方米×2.5元/月×52个月20天）。关于违约金问题。《前期物业服务合同》中约定的及原告主张的违约金标准过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金予以调整，按被告所欠物业服务费10%计算应付违约金，故被告应当支付原告违约金为3496元（34957.5元×10%），原告主张超出部分，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙丽华于本判决生效之日起十日内给付原告大连中海海惠物业服务有限公司自2014年12月12日至2019年4月30日期间的物业服务费34957.5元，并支付违约金3496元。二、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1428元（原告已预交），由原告大连中海海惠物业服务有限公司负担885元，被告孙丽华负担543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审 判 员 郑黎黎二〇一九年十二月二十三日法官助理 刘 莹书 记 员 张 颖