江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏09执复200号复议申请人（被执行人）：王学桂，男，1956年11月13日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。申请执行人：胥加祥，男，1969年9月1日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被执行人：刘芳,女，1973年10月21日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。复议申请人王学桂不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖区法院）（2019）苏0902执异160号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。亭湖区法院在执行申请执行人胥加祥与被执行人刘芳、王学桂民间借贷纠纷一案中，被执行人王学桂向该院提出异议，请求停止对其位于亭湖区榆河路90号房屋的强制执行并撤销拍卖。经审查查明：涉案房屋坐落于盐城市亭湖区××（××农民××号，登记的所有权人为吴秋香及异议人王学桂。胥加祥与刘芳、王学桂民间借贷纠纷一案，亭湖区法院于2013年3月2日作出（2013）亭民初字第0379号民事调解书，载明：“一、被告刘芳欠原告胥加祥借款437500元、律师费1万元，合计447500元，被告刘芳于2013年3月底归还5万元，9月底归还5万元，11月底归还5万元，2014年1月25日前归还10万元，2014年5月底归还10万元，余款在2014年12月底前全部结清。二、如被告刘芳有一期未能按约履行，原告胥加祥可就全部剩余款项申请执行，被告刘芳并从借款之日起至履行还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍承担利息。三、被告王学桂对上述款项承担连带清偿责任。四、本协议自签字之日起生效”。该民事调解书生效后，因刘芳、王学桂未按约履行还款义务，胥加祥向该院申请执行，该院立案执行。2018年7月，该院依法委托盐城汇智土地房地产评估有限公司（以下简称汇智评估公司）对涉案房屋的房地产及室内物品进行评估，该公司作出盐汇房估字（2018）第S-029号房地产司法鉴定估价报告，载明：“房地产1幢，权利证号：市区105108/105109，建筑面积183.26平方米，房产总价205.87万元；房地产2幢，建筑面积为62.17平方米，房产总价5.53万元；附属及可移动物品总价3.15万元；评估总价214.55万元”。该院依法将该评估报告送达王学桂，由吴秋香代收。后王学桂对该评估报告提出书面异议，对评估总价、不动产土地使用权类型和用途、报告上建筑时间与事实建筑时间不符提出异议。该院向汇智评估公司发出函件，要求其对王学桂提出的异议进行书面答复。同年5月15日，汇智评估公司作出《对房地产估价结果异议的答复》。同年6月12日，该院向王学桂送达该份答复，并告知其“限三日内，须出具有权部门确认的书面房屋扩建部分面积，否则本院只能以评估公司报告书为准”。在法院规定的期限内，王学桂并未提供相关证据。2019年4月16日，该院作出（2018）苏0902执恢187号之二执行裁定：评估、拍卖被执行人王学桂所有的位于盐城亭湖区××（××农民××房、地产。同年7月28日，该院通过司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，当日涉案房屋以3701850元的价格成交。目前，拍卖款项并未进行分配。同年8月9日，该院在涉案房屋处张贴清场公告。王学桂遂向该院提出异议执行。亭湖区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条明确规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定”。本案中，王学桂因未按调解书履行付款义务，该院裁定拍卖异议人王学桂名下的涉案房屋符合法律规定，应依法认定为合法。异议人王学桂以涉案房屋为其唯一住房、生活困难、并未为其预留5-8年居住费用或提供廉租房为由要求阻却该院对涉案房屋的执行，因涉案房屋拍卖成交后拍卖款尚未进行分配，故其异议并无法律和事实依据，故该院对该异议不予支持。关于异议人王学桂称未取得产权证部分不应纳入拍卖范围的异议，未取得产证部分已与取得产权部分形成一个整体，且附着于取得产权部分，故其要求仅对产权部分进行处理并无法律依据，该院不予支持。关于异议人王学桂认为评估报告中对房屋价格、面积、范围的评估有误差，要求重新评估等异议，该院依法委托的鉴定机构作出的房地产估价结果报告，程序合法，该价格鉴定结论书具有证据的真实性、合法性和关联性。该院已将该评估报告送达异议人王学桂，其未能举证证明上述价格鉴定结论书具有不能作为认定事实根据的情形，故对其该意见该院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情况之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”。涉案房屋已拍卖成交，鉴于异议人王学桂未能举证证明对涉案房屋的拍卖存在上述之情况，故其要求撤销拍卖并无法律依据，该院不予支持。据此，亭湖区法院于2019年10月28日作出（2019）苏0902执异160号执行裁定：驳回异议人王学桂的异议请求。王学桂不服上述裁定，向本院申请复议称：请求依法撤销亭湖区法院（2019）苏0902执异160号执行裁定书，支持申请人的执行异议请求。事实和理由：1、评估机构未对榆河路90号的房屋上所有的违建面积进行评估，导致评估价格低于市场价格，所以评估报告认定事实错误。因此，本次拍卖评估范围有误，未取得房证部分建筑不应当纳入拍卖范围。产证以外部分为违章建筑，相关责任人员把不应进入拍卖程序的资产纳入拍卖流通程序的错误。评估报告中该自建房（含两间门面）价格偏低。本案拍卖资产仅限于设立抵押的不动产部分，产证以外房屋不得享有优先受偿权。2、评估报告中的价格不符合实际市场价值，申请人请求自行出售房屋。因评估价格与实际房屋价格差距过大，故申请将拍卖程序予以撤销，申请变更评估机构、变更评估范围、重新评估。涉案房屋证载面积为183.26平方，证载面积外的自建面积为130余平方，总面积超过300平方，而评估报告中显示评估面积为245.43平方米，法院拍卖被执行人财产应当委托有资质的评估机构进行价格评估，并按照评估报告出具的财产明细进行拍卖，所以申请人仍享有剩余面积的财产权，法院不应强制申请人搬离。综上，请求上级法院依法支持复议申请。本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其财产，符合法律规定。本案中，被执行人王学桂未按生效法律文书履行义务，亭湖区法院对其名下的房屋进行执行，王学桂异议及申请复议称未取得产权证部分不应纳入拍卖范围。经查，未取得产证部分已与取得产权部分形成一个整体，且附着于取得产权部分，故其要求仅对产权部分进行处理无事实和法律依据。复议申请人王学桂还认为评估报告中对房屋价格、面积、范围的评估有误差，提出重新评估等请求，异议审查已查明，亭湖区法院委托鉴定机构作出的房地产估价报告程序合法，王学桂未能举证证明存在评估程序违法或者评估机构、评估人员无评估资质等情形，故对其请求本院不予支持。本案所涉房屋已拍卖成交，王学桂亦未能提供证据证明存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的关于申请撤销拍卖的情形，亭湖区法院作出裁定驳回其执行异议请求并无不当。综上，王学桂提出的复议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回王学桂的复议申请，维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902执异160号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  冯殿明审判员  李汉林审判员  史宏春二〇一九年十二月十二日书记员  李 淼