江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初1081号原告：潘久恩，男，1981年11月6日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：鞠澄，江苏振强律师事务所律师。被告：无锡惠泽置业有限公司，住所地江阴市长山大道99-46号。法定代表人：高国亭。委托诉讼代理人：马世龙，辽宁华君律师事务所营口分所律师。原告潘久恩诉被告无锡惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序并组成合议庭于2019年6月27日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告潘久恩及其委托诉讼代理人鞠澄到庭参加诉讼；被告惠泽公司委托诉讼代理人陆海兵到庭参加第一次庭审，后惠泽公司撤消陆海兵的委托，惠泽公司委托诉讼代理人马世龙到庭参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告潘久恩向本院提起诉讼请求：1、请求确认潘久恩、惠泽公司签订的《【藏品.裕院】定购协议书（一期）》解除；2、请求判令惠泽公司双倍返还定金10万元；3、请求判令惠泽公司赔偿潘久恩损失2018477.12元【26092元（35000元-8908元）*77.36】；4、请求判令惠泽公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年10月，潘久恩与惠泽公司签订《【藏品.裕院】定购协议书（一期）》（以下简称定购协议书），约定潘久恩以每平米建筑面积单价8908元，定购商铺99-56号房屋，房屋面积77.36㎡，合同还约定惠泽公司应通知潘久恩签订正式商品房买卖合同并办理相关过户手续，潘久恩按约支付了5万元定金。协议签订后，潘久恩多次催促惠泽公司履行上述协议并办理相关过户手续，但是惠泽公司一直以种种理由推诿。实际上，上述所涉商铺主体结构已被惠泽公司完全破坏，连同其他房屋全部打通后一直被惠泽公司作为售楼处使用，房屋实际己无法交付。之后，惠泽公司直接向潘久恩发函，解除上述定购协议。现本案所涉房屋，惠泽公司对外售价35000元/㎡，同时在江阴官方房产信息网本案所涉房屋的公示价即为35000元/㎡。为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告惠泽公司辩称：双方之间的定购协议书已经解除，是潘久恩的行为表示解除的，惠泽公司已经通知潘久恩签订正式的买卖合同，但是潘久恩没有按照规定在7日之内来签定买卖合同。惠泽公司行使的是法定解除权，是基于潘久恩无故不与惠泽公司签订商品房买卖合同的行为。潘久恩要求赔偿损失没有法律依据。双方签订的是定购协议书，目的是为了签订正式的商品房买卖合同，依据定购协议书的约定和本意，在双方按照约定的履行情况下，当事人可获得的利益为签订商品房买卖合同，而非房屋本身。潘久恩是否获得房屋则是签订商品房买卖合同后履行的事宜，不属于定购协议书项下的权益。所以潘久恩主张的房屋差价并不属于潘久恩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即定购协议书、收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、潘久恩提交的解除定购协议通知书，证明惠泽公司单方面解除定购协议书，违反了双方的协议约定。惠泽公司认可该证据的真实性，并补充提交快递查询单，证明其于2018年8月4日寄出，但惠泽公司认为是由于潘久恩违反定购协议书的约定未按时与惠泽公司签订商品房买卖合同，惠泽公司才依法发出解除通知。潘久恩未在异议期内提出异议，双方签订的定购协议书已经解除。经审查，本院对解除定购协议通知书及快递查询单的真实性、合法性、关联性均予以确认。2、潘久恩提交的《关于藏品·裕院高层G1-G3号楼相关问题的承诺》（潘久恩向法院申请调查令后至江阴市房产交易管理中心处调查取得），证明惠泽公司在建设开发本案所涉房地产项目时，涉案99-56号商铺及相邻的其他商铺违反了规划被江阴市住建部门限制交易，至今未解禁，故惠泽公司有过错在先，导致涉案99-56号商铺无法过户，之后惠泽公司又单方解除合同，惠泽公司始终是违约方。惠泽公司质证认可该证据的真实性，但认为定购协议书是在2012年签订的，当时惠泽公司已经取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同，被限制销售是从2014年12月开始的，该证据不能证明惠泽公司违约。经审查，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。3、潘久恩提供的江阴市商品房信息发布平台网页打印件、商品房买卖合同三份（潘久恩向法院申请调查令后至江阴市房产交易管理中心处调查取得），证明与涉案99-56号商铺同一房地产项目的40单元、54单元、50单元商铺在2018年、2019年进行交易，销售单价分别为32406.5元、44817.5元、43456元，网页销售公示单价分别为32900元、45500元、44800元；涉案商铺网页销售公示单价为35000元。惠泽公司认可该证据的真实性，但认为公示价仅为备案价，实际销售价格可以低于备案价，房屋的实际价值并不是按照公示价格确定。而由于房屋的坐落、朝向、面积、销售时间不同，商品房买卖合同的销售价格也不具有参考价值。经审查，因潘久恩举证的商品房买卖合同所交易的商铺确与涉案99-56号商铺属于同一房地产项目，且江阴市商品房信息发布平台版权所有人为江阴市房屋交易管理中心，具有一定的可信度，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。4、惠泽公司于庭审结束后提交的江阴保华敔山湾项目长山大道商铺价格表，按照表格显示，涉案99-56号商铺所在房产项目靠长山大道一侧的商铺的现平均销售单价为16002元，与99-56号商铺相邻的几套商铺现售单价分别为99-51号商铺17720元、99-52号商铺18220元、99-53号商铺18220元、99-54号商铺17820元、99-55号商铺18320元。潘久恩认可该证据的真实性，但认为99-55号商铺与涉案99-56号商铺相邻，区位等各方面最接近，99-56号商铺为端铺，面积较小且为一层商铺，单价会高于99-55号商铺及邻近的99-54、99-53号商铺。经审查，该证据由惠泽公司提供，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。5、惠泽公司于庭审结束后提交的商品房买卖合同复印件三份，证明其于2012年3月30日售出99-45号、99-44号、99-43号商铺，单价分别为9038元、9088元、9228元。潘久恩对该证据的真实性不予认可，关联性也不予认可，认为该三份合同均签订于2012年3月30日，时间相差过大，商铺销售单价不具有参考性。经审查，因惠泽公司未提交证据原件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院经审理认定事实如下：2012年10月，潘久恩与惠泽公司签订定购协议书并约定：第一条，潘久恩同意定购由惠泽公司开发的位于，长山大道以东、环山路南、环湖路北土地证号澄土国用（2010）第5349号，“藏品·裕院”项目的商铺99-56。惠泽公司已获取该房屋商品房预售许可证（2012）预销准字第011号。第二条，潘久恩定购的该房屋每平方米建筑面积单价为8908元，房屋面积约77.36㎡，最终以政府测绘为准。……第四条，潘久恩同意签订本协议时，向惠泽公司支付定金5万元整，作为双方订立正式商品房买卖合同的担保，签订正式商品房买卖合同后，潘久恩支付的定金转为购房款。第五条，双方商定，潘久恩于签订本定购协议书之后，自收到惠泽公司通知签约日起七日内必须到藏品·裕院项目售楼处与惠泽公司签订正式商品房买卖合同并按照约定方式支付价款。第六条，在本协议第五条约定的期限内，潘久恩未签订商品房买卖合同的，视为潘久恩违约，惠泽公司可以没收潘久恩定金并将潘久恩所定购房源向他人销售。惠泽公司按照本协议确定的电话、送达地址等方式告知潘久恩相关信息的，视为惠泽公司全面适当履行通知义务；基于法律规定或本协议约定，潘久恩未能及时签约的法律后果由潘久恩自行承担。第七条，因惠泽公司未遵守本协议第二条约定的，潘久恩可以拒绝签订商品房买卖合同，惠泽公司应返还潘久恩已支付的定金。定购协议书签订后，潘久恩于2012年10月19日向惠泽公司支付定金5万元。2014年12月16日，惠泽公司向江阴市住房保障和房产管理局出具《关于藏品·裕院高层G1-G3号楼相关问题的承诺》，内容为：1、高层G1号楼架空层在2015年2月10日前按批准的施工图整改到位；2、位于，99-51～99-56号的商业用房在二期高层规划核实前按批准的施工图整改到位，同时我公司承诺上述房产在未整改到位前不对外销售。如因上述情况引发业主纠纷，由我公司负责处理解决并承担相应的法律与经济责任。惠泽公司出具上述承诺后，涉案商铺状态变更为限制销售状态，至今仍为限制销售状态。2018年8月4日，惠泽公司向潘久恩发出通知书，内容为：按照您于2012年10月19日签署定购协议书99-56商铺，您应于2012年10月26日前到约定地点，签署该房屋商品房买卖合同（含补充协议等）并交纳购房款等款项。令人遗憾的是，您最终未能按约定时间办理该房屋买卖合同签署和交款手续，且超期已逾期。按照定购协议书约定，该情况应按您放弃（包括视为放弃）购买该房屋处理。鉴于此，我公司现正式函告如下：1、您签署该房屋的定购协议书于本函签发日解除；您对该房屋不再享有任何认购权益，我公司将另行出售该房屋。2、定购协议书项下您已付定金5万元不予退还。次日，潘久恩签收该通知书。潘久恩收到该解除通知后，于2018年8月16日向本院提起诉讼，要求判令惠泽公司继续履行双方签订的定购协议书，并将位于，长山大道以东、环山路南、环湖路北藏品·裕院商铺99-56号不动产过户给潘久恩。在诉讼过程中，潘久恩当庭增加诉讼请求，要求确认惠泽公司提出的解除定购协议书无效。后潘久恩撤回该案起诉，于2019年1月12日再次向本院提起本案诉讼。另查明，2018年7月5日，惠泽公司名称变更为保华地产（江阴）有限公司，2018年11月20日，保华地产（江阴）有限公司名称变更为惠泽公司。惠泽公司于2018年5月28日售出40单元、54单元商铺，面积分别为108.87㎡、54.64㎡，单价分别为32406.5元、44817.5元；惠泽公司于2019年4月28日售出50单元商铺，面积为113.52㎡，单价为43456元。江阴市商品房信息发布平台网页显示上述40单元、54单元、50单元商铺公示单价分别为32900元、45500元、44800元，而涉案99-56号商铺的公示单价35000元。审理中，本院至涉案99-56号商铺现场进行调查，99-56商铺现与相邻几户商铺打通，由惠泽公司作为售楼处使用。惠泽公司庭审中陈述其于2015年1月已电话通知潘久恩签订商品房买卖合同，但不清楚拨打电话给潘久恩的具体工作人员及具体时间，也未提交相应的证据证明。潘久恩庭审中陈述其从未收到任何惠泽公司要求签订正式商品房买卖合同的电话通知，反而是潘久恩多次要求惠泽公司签订商品房买卖合同，但惠泽公司不予理涉。本案双方争议焦点为：1、定购协议书的性质如何认定。2、定购协议书是否解除；如确认定购协议书解除，则解除原因及责任归属如何认定。3、惠泽公司是否应当向潘久恩双倍返还定金并赔偿损失；如需赔偿损失，则损失范围如何确定。关于争议焦点1，潘久恩认为涉案定购协议书应当认定为房屋预售合同；惠泽公司认为涉案定购协议书应属于预约合同。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而订立的协议。潘久恩与惠泽公司签订的定购协议书虽然已经对商铺的坐落、单价、面积进行了约定，但仍缺少商品房买卖合同成立的其他主要条款如商品房价款的付款方式、付款时间等，且定购协议书明确约定了双方需在一定期限内另行签订商品房买卖合同，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中定购协议书应当认定为预约合同。关于争议焦点2，惠泽公司认为定购协议书已经解除，惠泽公司已电话通知潘久恩签订商品房买卖合同但潘久恩未予配合，基于此惠泽公司于2018年8月4日向潘久恩发出解除通知，潘久恩未在异议期内提出异议，故定购协议书已法定解除。潘久恩认可定购协议书解除，但解除系基于其本案起诉，而非惠泽公司违约单方通知解除。本院认为，定购协议书已经解除，惠泽公司于2018年8月4日向潘久恩邮寄解除通知书，潘久恩向法院起诉要求解除定购协议书，即双方对定购协议书的解除意见一致，均无继续履行定购协议书的意思表示，且涉案商铺目前已被限制销售，故本院确认双方签订的定购协议书解除。对于定购协议书解除的原因及责任归属，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。惠泽公司抗辩称定购协议书的解除原因系潘久恩违反合同约定未按照电话通知签订商品房买卖合同，但未提供相应的证据加以证明，庭审中惠泽公司陈述其于2015年1月电话通知，但连拨打电话的工作人员姓名及具体时间都无法向法庭提供，并且惠泽公司于2014年12月向江阴市住房保障和房产管理局承诺不对外销售涉案99-56号商铺，其于2015年1月电话通知潘久恩签订商品房买卖合同不符合常理，故对惠泽公司的该抗辩意见本院不予采纳。惠泽公司在签订定购协议书时已取得了商品房预售许可证，即在签订定购协议书时涉案商铺已经符合了签订商品房买卖合同的条件，但惠泽公司无法证明其已通知潘久恩签订商品房买卖合同，故双方未能签订商品房买卖合同，惠泽公司存在明显的过错，违约责任方应为惠泽公司。关于争议焦点3，潘久恩认为惠泽公司应当承担违约责任，双倍返还定金并且赔偿损失，其诉讼请求中主张的损失赔偿并非预期利益，而是实际损失，潘久恩无法通过定购协议书的约定达到双方签订商品房买卖合同直至取得涉案商铺所有权的目的，涉案商铺房价上涨产生的差价损失已经属于守约方的实际损失。惠泽公司认为其不应当承担违约责任，即使应当承担违约责任，潘久恩主张的赔偿损失属于预期利益损失，不应当得到支持。本院认为，预约为独立的合同，预约的目的在于订立本约，预约的标的为在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。预约合同对双方都有约束力，当事人都应本着诚实信用的原则履行预约合同。违反预约合同当然应该承担违约责任，而预约的违约责任通常体现为违约金责任、定金罚则、继续履行及赔偿损失等。本案中，因惠泽公司的违约导致定购协议书解除，惠泽公司应当依法承担违约责任，包括适用定金罚则及赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，惠泽公司收取潘久恩定金5万元作为双方订立正式商品房买卖合同的担保，但因惠泽公司原因未能订立商品房买卖合同，故对潘久恩要求惠泽公司双倍返还定金10万元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对潘久恩主张的损失赔偿，本院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，信赖利益包括所受损失和所失利益，在最高不超过信赖利益的范围内，应从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素。本案中，潘久恩签订的定购协议书已经对本约的标的物、对价等作出明确约定，但惠泽公司无法证明其已通知潘久恩签订商品房买卖合同，且在涉案商铺被限制销售后惠泽公司亦未证明其已通知潘久恩限制销售情况，更未采取有效措施进行整改恢复至可销售状态，而随着时间的推移，守约方潘久恩早已丧失了与他人以相同条件订立同类本约合同的机会，该机会损失已转化为现实损失。随着社会经济的发展，从江阴近年来房地产市场发展趋势及涉案99-56号商铺所在房地产项目的其他商铺销售情况来看，涉案99-56号商铺的房价已有明显上升，定金罚则的适用并不足以弥补守约方潘久恩的损失。本院根据惠泽公司在2018年、2019年售出商铺的单价及惠泽公司向本院提交的靠长山大道侧在售商铺的现售价格，结合99-56号商铺的坐落、朝向、面积，综合考虑违约方的过错程度、守约方未实际支付商铺购房款的情况及涉案商铺由惠泽公司作为售楼处使用等多种因素，酌定惠泽公司向潘久恩赔偿损失30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认潘久恩与无锡惠泽置业有限公司签订的《【藏品.裕院】定购协议书（一期）》解除。二、无锡惠泽置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向潘久恩双倍返还定金10万元。三、无锡惠泽置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿潘久恩损失30万元。四、驳回潘久恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23748元、保全费5000元，共计28748元（潘久恩已预交），由潘久恩负担23320元；由无锡惠泽置业有限公司负担5428元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给潘久恩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蔡 林人民陪审员  夏明华人民陪审员  徐凤玉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  华吉红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。