贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7470号上诉人（原审原告）：贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区浦江路235号。负责人：王兰，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：吴永阁，贵州阁福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州新港房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区浦江路229号。法定代表人：胡文娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王国庆，贵州泽才文律师事务所律师。上诉人贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会（以下简称阳光嘉园业委会）因与被上诉人贵州新港房地产开发有限公司（以下简称新港房开公司）业主共有权纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。阳光嘉园业委会上诉请求：撤销本案一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实及理由：1.上诉人的全体业主与被上诉人签订商品房买卖合同是真实、合法、有效的。2.商品房买卖合同明确约定涉案的地下室为上诉人全体业主的公用建筑面积，该规定并没有违背当时的法律、法规的规定，系双方当事人的真实意思表示，应严格按约定执行。3.被上诉人提供的房屋权属证明不能抗辩上诉人的商品房买卖合同。被上诉人提供的房屋权属证因未经上诉人的全体业主同意，其办证时可能隐瞒了地下室已经合同约定为全体业主共有之事实，办证单位不清楚也未查明该事实，主要在于办证单位没有在地下室所在的场所进行张榜公示，程序违法，未经上诉人的全体业主知晓，从而导致其颁证行为不合法。4.被上诉人及颁证单位未经业主同意将地下室办理在被上诉人的名下没有事实根据。当初被上诉人并未考虑停车问题，其为了便于销售房屋，已将案涉地下室在商品房买卖合同中约定并出售或赠送给业主，业主方当然对地下室享有所有权，且商品房买卖合同中并未明确部分地下室归被上诉人。5.一审法院适用法律不当，本案业主与被上诉人签订的合同是在2005年，是在《物权法》生效之前，故本案不应适用《物权法》。6.一审对案涉停车位理解错误，案涉停车位系业主将地下室用于停车形成，与《物权法》第74条规定的规划的停车位是两个不同的概念，故本案不存在《物权法》第74条规定的情况。7.一审法院未查明案涉地下室与被上诉人所持有的房屋权属证中的地下室是否重叠。上诉人认为应由法院委托第三方测量机构对案涉地下室进行测量，以查明争议的地下室是否在上诉人业主的公摊内。8.被上诉人应当停止侵权，并将涉案的地下室移交给上诉人的全体业主，并向上诉人支付从签订合同到第一次起诉期间的停车费收入至少168万元，上诉人诉请仅主张50万元。新港房开公司辩称，1.一审判决从合同的整体解释、合同的目的及其合同中的条文进行了详细的阐述，说理充分，依法查明事实，适用法律正确。2.商品房买卖合同当中上诉人一直引用的附件二，公共部位与功用房屋分摊建筑面积构成说明第一点，是有电梯井、楼梯间等以及其他公用上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，该约定应当从整体上进行分析，而不应当单列或者分割该条文，被上诉人办理产权的地下室部分并不属于上诉人在功用上为整栋建筑服务的公摊面积。3.被上诉人提交的测绘报告已充分说明本案涉及的标的物并未按照公摊面积出售给上诉人，上诉人在事实上和法律上都不能享有该物权。4.上诉人提及的先行政还是先民事的问题，一审法院是从双方签订的合同、测绘报告等证据作出的判决，并不妨碍案件的审理。5.上诉人是于2019年提起本案诉讼，系在《物权法》实施之后，一审法院可以适用物权法。即使合同签订是在《物权法》实施之前，但也并不妨碍被上诉人与上诉人之间履行合同得出的产权面积。6.被上诉人在一审已提交过测绘报告，而上诉人并未向一审法院申请测量或鉴定，故其在二审提出鉴定申请不符合民事诉讼法之规定。7.上诉人提出合同中并没有约定除案涉商品房买卖合同约定的地下室之外的地下室归房开所有，属于混淆事实，在房开建筑过程中房开商是先取得土地所有权证，也就意味着该地块被上诉人已经花钱购买，而保留的本案争议的地下室部分，属于被上诉人自留，并未出售，无需与上诉人达成任何协议。8.上诉人主张的停车费用，其提供的证据是物业公司所收取，而非被上诉人收取，且物业公司所收取的费用是为业主提供停车看护的费用，其收费无可争议，上诉人向被上诉人主张该损失，无法律依据。阳光嘉园业委会向一审法院起诉请求：1.确认位于贵阳市花溪区浦江235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室的所有权为原告所有；2.判决被告停止侵权、排除妨碍，将位于贵阳市花溪区浦江235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室移交给原告；3.判决被告向原告赔偿损失500000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、第二项诉讼请求为：1.确认位于贵阳市花溪区浦江235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室的所有权为阳光嘉园小区4栋全体业主所有；2.判决被告停止侵权、排除妨碍，将位于贵阳市花溪区浦江235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米的地下室移交给阳光嘉园小区4栋全体业主。一审法院认定事实：被告新港房开公司系位于贵阳经济技术开发区××路××号阳光嘉园住宅小区的开发建设方，该小区只有第4栋房屋下有地下室一层，原告系该小区的业主委员会，成立于2016年7月27日，于2017年2月20日经贵阳经济技术开发区建设管理局进行备案登记，主任为王兰，该小区住宅面积为30737.39平方米，共5栋17个单元349户。被告新港房开公司对外销售阳光嘉园住宅小区房屋时，与王兰、张晴川、黎远祥等4栋的三户业主签订的《商品房买卖合同》第三条约定：该商品房的用途为商住，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上16层，地下1层；该商品房合同约定建筑面积分别为130.66平方米（王兰）、131.98平方米（张晴川）、130.66平方米（黎远祥），公共部分与公用房屋分摊建筑面积分别为23.07平方米（王兰）、23.3平方米（张晴川）、23.07平方米（黎远祥），有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，该《商品房买卖合同》附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”的内容载明，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。上述4栋房屋地下1层现被被告规划作为地下停车场使用，并由该小区的物业管理公司贵州新港物业管理有限公司向停车业主收取停车费。2006年5月17日，被告新港房开公司取得了该地下停车场的所有权证，产权证号为筑房权证小河字第××号，该房屋所有权证书载明房屋所有权人为贵州新港房地产开发有限公司，房屋坐落为小河区浦江路××阳光××地下室，房屋结构为混合，房屋总层数16层，所在层数为-1层，建筑面积为1663.21平方米，设计用途为其他，房屋所有权证附记部分内容为：1、申请人为贵州新港房地产开发有限公司；2、2003年竣工（自留用房），该房屋所有权证后附贵阳华盛数码测绘有限公司测绘制作的房地产平面图，图内标注有水池、配电房、水泵房、电梯井，平面图右下角标注内容为：开发单位贵州新港房地产开发有限公司，层次地下室，套内建筑面积1603.46平方米，共有建筑面积59.75平方米，分摊系数0.037263。贵阳华盛数码测绘有限公司对该栋房屋的测绘报告载明，全栋房屋地下室建筑面积1663.21平方米，商场建筑面积2936.9平方米，住宅房建筑面积11162.27平方米，地下室由全栋使用、全分摊的面积为117.6356平方米。2019年4月28日，原告在阳光嘉园小区4栋235号楼下大厅召开4栋业主大会，会议参会人员有盘江居委会、该小区业主委员会、该小区4栋83户业主中的64户业主，会议主要内容是讨论关于小区4栋地下室的归属问题和业主是否同意阳光嘉园业委会代表业主起诉被告主张权利，会议决议为：确认小区4栋的地下室属于4栋全体业主（共83户）共有，参会64户业主同意由原告代表业主起诉被告，主张案涉权利。参会的64户业主在“确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表”上签字，签字业主房屋建筑面积共8225.72平方米。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋产权证书、停车费用票据、业主委员会备案申请表、筑房权证小河字第××号房屋所有权证书、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、阳光嘉园业委会会议纪要、确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表等与本案有关联的证据在卷佐证，并已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，根据原被告诉辩意见和一审法院查明事实，本案的争议焦点为：1.原告的诉讼主体是否适格；2.原告的起诉是否超过诉讼时效；3.案涉地下室房屋的产权归属如何认定。争议焦点一，关于原告的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，物业管理区域的全体业主组成业主大会，业主委员会则是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定或授权的事项。2005年8月15日最高人民法院（2005）民立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》答复“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”，据此复函，业主委员会具有原告主体资格的前提是经业主大会的授权。根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。本案原告是代表阳光嘉园4栋房屋的全体业主起诉被告确认物权、排除妨碍并赔偿损失，该纠纷涉及该栋房屋全体业主的共同权益，属于业主共有和共同管理的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项及第二款的规定，对涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告已经提交了“贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会会议纪要”和“确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表”，原告的本次起诉经阳光嘉园小区4栋83户业主（总建筑面积11162.27平方米）中的66位业主（总建筑面积8225.72平方米）的签字同意，已经得到该栋房屋半数业主且占专有建筑面积过半数的业主的授权，故原告的诉讼主体资格适格。争议焦点二，关于诉讼时效问题，原告的诉讼请求是在物权请求权基础上而提出的物权确权、排除妨害、赔偿损失，均属于物权保护的方式，并不受诉讼时效限制。而且原告认为业主权利受被告侵害，现侵害行为仍然处于持续状态，不应起算诉讼时效。故原告提起的本案诉讼并未超过诉讼时效期间，对被告辩称已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。争议焦点三：关于阳光嘉园4栋地下室（建筑面积1663.21平方米）的所有权归属问题。原告主张该地下室为4栋全体业主共同共有，理由为根据商品房买卖合同附件二的约定，该约定载明地下室属于公用建筑面积的一部分。被告辩称地下室中计算在业主分摊范围内的配电房、水泵房、水池、用电梯井属于业主公有，其余建筑面积为1663.21平方米部分并未分摊给业主，被告依法取得了该部分建筑的房屋产权证，应属于被告所有。对此，一审法院认为：首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，因小区地下停车场并未占用业主共有的道路或其他共有的场地，其归属问题应当以当事人的约定为准，且该约定应当是清楚明了的，应与商品房买卖关系相互独立，二者之间并不存在必然的牵连关系，即买房人购买房屋并不必然取得地下停车位的所有权，而是需要与出卖人另行约定通过出售、附赠或出租等方式处理，如房地产市场中常见的买房人从房开公司单独购买停车位、房开公司与购房人约定买房送停车位、买房人与房开公司签订停车位长期使用权租赁合同等，即属于上述小区地下停车位归属问题由房开公司与买房人另行约定的情形。本案中，《房屋买卖合同》及其附件二系由被告提供，与所有买房人均使用同样约定且反复使用的格式条款，主要内容虽约定地下室建筑面积属于公用建筑面积，但该约定与房屋买卖关系并未相互独立，而是密切依附于房屋买卖关系而存在，继而导致双方在“地下室”的理解上存在重大分歧。对此分歧，根据合同附件二中所列举的与“地下室”并列存在的“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室”及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的性质和功能，对“地下室”进行整体解释和目的解释。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道从性质上看不可分割，从功能上看是为整栋建筑提供服务，故此处的“地下室”应当与“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道”的性质一样属不可分割，功能一样属服务整栋建筑，即地下室中为整栋建筑提供服务的水泵房、配电房、水池、电梯井和步梯水平投影部分，其余作为地下停车场使用的部分性质上可予以分割区分，功能上亦不服务整栋建筑，不属于此处“地下室”的范围。即，一审法院认为此处的“地下室”仅指地下室中为整栋建筑提供服务的部分，不含闲置用于停车使用的部分。因原告并无证据证明被告在与买房人签订房屋买卖合同时，同时已将涉案停车使用的地下室通过出售、附赠、出租的方式处理给小区业主，原告应自行承担举证不能的法律后果。其次，根据被告方提交案涉地下室的测绘报告和产权登记证，已经证明该地下室权属归被告所有，属于被告的自留用地，地下室内除水池、配电房、水泵房、电梯井之外的其他区域的面积，并未计算在业主购房的公摊面积之中，业主并未就地下停车场另行支付费用。而且，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，原告在本案中提交的证据并不能达到证明不动产登记簿记载的权利人与真实权利人状态不符的目的。第三，被告就案涉地下停车场规划为业主停车使用，由物业管理公司收取停车费，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”的规定，原告并未提交证据证明被告存在其他损害小区业主优先使用地下停车场的情况。综上所述，对原告提出的请求确认物权归属、被告停止侵权、排除妨害、赔偿损失的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，判决：驳回原告贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费4400元（已减半收取），由原告贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会负担。本院二审审理中，上诉人向本院提交《小河阳光嘉园小区业主地下室2017年2月26日公告部分现场现状（取证）》及测量过程中的录音录像资料，拟证明案涉争议的地下室属于阳光嘉园4栋全体业主。被上诉人对该证据的三性均不认可。由于上诉人的测量人员并非从事房屋测量的专业技术人员，其测量结果必然会产生偏差，故本院对该测量数据不予采信。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，贵阳华盛数码测绘有限公司于2005年11月2日出具的测绘报告成果说明载明：该栋房屋位于浦江（阳光嘉园A栋）……总建筑面积15762.38平方米；分摊系数为地下室：0.037263、商场：0.047174、住宅：0.214431，该报告同时列明了每户房屋套内建筑面积、共有面积、建筑面积、分摊系数，共有建筑面积分层情况。还载明：地下室建筑面积1603.46平方米，共有建筑面积59.75平方米，建筑面积1663.21平方米；商场套内面积2804.60平方米，共有建筑面积132.30平方米，建筑面积2936.9平方米；住宅套内建筑面积9191.41平方米，共有建筑面积1970.86平方米，建筑面积11162.27平方米。因被上诉人新港房开公司持有的讼争地下室的房屋产权证内附的房地产平面图系贵阳华盛数码测绘有限公司测绘，时间为2005年11月1日，该测绘图中对住宅使用、全栋使用部分已标明。二审中阳光嘉园业委会负责人认可其办理房屋产权证提交的房屋测绘图亦是贵阳华盛数码测绘有限公司于2005年11月测绘。故本院对上述测绘报告的真实性予以认定。本院认为，二审主要争议焦点为阳光嘉园4栋地下室（建筑面积1663.21平方米）的所有权归属问题。阳光嘉园4栋业主分别与被上诉人新港房开公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人阳光嘉园业委会以该《商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积为由，认为案涉争议的地下室为该栋楼所有业主共有的公摊面积，属于该栋楼所有业主所有。被上诉人新港房开公司认为案涉讼争地下室并不属于上诉人在功用上为整栋建筑服务的公摊面积。双方对合同条款的理解产生了分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，合同条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系。因此，不仅要从词句的含义去解释，还要与合同中相关条款联系起来分析判断，并结合合同的目的进行解释，才能较为准确地确定该条款的意思。本案中，除了《商品房买卖合同》附件二中对公用建筑面积载明外，该合同第三条对房屋建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积亦进行了约定，结合贵阳华盛数码测绘有限公司出具的测绘报告内容，该报告已明确载明该栋楼房每户住宅、地下室、商场各自的建筑面积、共有面积，该报告测绘的结果显示，住宅的共有建筑面积达1970.86平方米，且该共有面积并不包含讼争的已由被上诉人新港房开公司办理了房屋产权证的地下室。对于《商品房买卖合同》附件二对公共建筑面积的说明中虽列举了“地下室”，但并列列举了“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室”及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，而电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道从性质上看不可分割，从功能上看是为整栋建筑提供服务，故此处的“地下室”应当与“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道”的性质一样属不可分割，功能一样属服务整栋建筑，即地下室中为整栋建筑提供服务的水泵房、配电房、水池、电梯井和步梯水平投影部分，其余地下室性质上可予以分割区分，可独立利用，功能上亦不服务整栋建筑，并且属于能登记成为特定业主所有权的客体，因此，双方讼争的地下室不属于此处“地下室”的范围。即附件二列明的“地下室”仅指地下室中为整栋建筑提供服务的部分，不含讼争的已由被上诉人新港房开公司办理房屋产权证的地下室的部分。故上诉人主张根据合同约定，讼争的已由被上诉人新港房开公司办理房屋产权证的地下室系阳光嘉园小区4栋业主共有，没有事实和法律依据，且未能提交其他证据证明该讼争地下室部分已由被上诉人新港房开公司通过出售、赠与等将讼争的地下室所有权转让给该栋楼房的业主，其应当承担举证不能的法律后果，其诉讼请求依法应当予以驳回。关于本案是否适用物权法的问题，因上诉人主张根据合同约定，讼争的已由被上诉人新港房开公司办理房屋产权证的地下室系阳光嘉园小区4栋业主共有，没有事实和法律依据。双方发生纠纷并诉至法院在物权法颁布施行之后，故一审参照适用物权法并无不当。上诉人认为一审适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人认为行政机关对诉争地下室颁证行为不合法的上诉理由，因行政机关的颁证行为是否合法不属于本案审理范围，对该上诉理由，本案中不予审查。综上所述，上诉人阳光嘉园业委会的上诉理由均不能成立，其上诉请求不能得到支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 喻 兰审判员 李 蓉二〇一九年十二月二十七日书记员 谢立桢