湖南省永州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）湘11行终382号 上诉人（原审原告）：义平。 委托诉讼代理人：简劼，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛诚明，湖南湘军麓和律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：邓辉。 被上诉人（原审被告）：永州市自然资源和规划局。 法定代表人：蒋良铁，该局局长。 委托诉讼代理人：郭海军，永州市自然资源和规划局工作人员。 委托诉讼代理人：郑安陵，湖南济人律师事务所律师。 原审第三人：永州广利来房地产有限公司。 法定代表人：李良树，该公司董事长。 上诉人义平、邓辉因与被上诉人永州市自然资源和规划局、原审第三人永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）不动产行政登记一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103行初76号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审查明，广利来公司为开发“广源商贸城”，设立“广源商贸城国际广场项目部”从事项目的开设事宜。义平与该项目部做铝合金工程，经结算该项目拖欠义平工程款126.433万元。义平与项目部签订了《协议书》，将拖欠的工程款转为购房款，以每平方2,060-2,300元购买大楼房号为Ⅱ-B-24，Ⅱ-B-25，Ⅱ-B-26及Ⅰ-C24四套住户，其取得了四套住户钥匙并进行装修入住。邓辉与广利来公司签订了《商品房买卖合同》，购买17栋2504号房，已缴纳全部购房款。邓辉购房后于2017年2月23日，与广利来公司共同到永州市国土局办理不动产转移登记，取得房产权证，证号为不动产证号湘（2017）第0003042号。在一审审理过程中，义平申请对邓辉与广利来公司在《不动产入场交易合同》中，甲方“永州广利来房地产有限公司”所盖公章与该公司正在使用的公章是否为同一枚印进行鉴定。鉴定结论为不是同一枚印章形成。 原判认为，《不动产登记暂行条例》第十九条：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”永州市自然资源和规划局在办理不动产登记手续时，未认真审查相关办证资料，没有正确履行实地查看职责，错误地将广源商贸城17栋Ⅱ（单元）-B户型一楼层2504房屋当成“永州市冷水滩区潇湘大道西广源国际17栋2504”办理，属主要证据不足，且违反法定程序，该办证行为应予撤销。至于义平要求确认邓辉与广利来公司签订的《不动产入场交易合同》无效及确认广利来公司与永州市自然资源和规划局之间的《不动产入场交易委托合同》无效的诉请，于法无据，该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销湘（2017）冷水滩区不动产权第0003042号不动产权证；二、驳回义平的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由永州市自然资源和规划局负担。 宣判后，义平、邓辉均不服，分别提起上诉。 义平上诉称，一审法院在审理查明《不动产入场交易合同》上的“公章”非广利来公司使用的公章及《不动产入场交易委托合同》上受委托方“永州市不动产立登记中心”公章都未加盖，完全有事实根据确认上述两份合同无效。一审法院以确认合同无效属民事争议为由，判决驳回义平要求确认《不动产入场交易合同》及《不动产入场交易委托合同》无效的诉讼请求，与本案客观事实不符，是错误的判决。故请求：1.改判支持义平一审诉讼请求第二项及第三项，即确认邓辉与广利来公司签订的《不动产入场交易合同》及广利来公司与永州市自然资源和规划局签订的《不动产入场交易委托合同》无效。2.诉讼费用由永州市自然资源和规划局负担。 邓辉上诉称，1.原审判决认定的事实与庭审笔录记载的内容不一致，且与实际情况不符，涉案房屋的钥匙一直在邓辉手中，且尚未装修。2.原审判决适用法律错误。《不动产登记暂行条例》第十九条规定，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，并非应当或者必须进行实地查看，永州市自然资源和规划局并未违反法定程序。为保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和不动产登记的公信力，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，即使登记行为有瑕疵，也不能撤销登记行为。故请求撤销一审判决，改判驳回义平的诉讼请求，或者发回重审，诉讼费用由义平承担。 永州市自然资源和规划局辩称，1.义平的主体不适格。其不是行政登记行为的相关人，且与本案并无相关关系。2.永州市自然资源和规划局的不动产登记行为合法，一审判决撤销邓辉的不动产权证错误。永州市自然资源和规划局在办理不动产登记过程中，认真审查了申请人提交的不动产登记材料，程序合法，永州市自然资源和规划局颁发给邓辉的不动产权证合法有效，应受法律保护，一审判决撤销该证错误。3.本案案由是房屋行政登记纠纷，义平上诉请求确认《不动产入场交易合同》和《不动产入场交易委托合同》无效系民事纠纷，义平可通过民事诉讼解决，不属于人民法院行政案件的审查范围。故一审判决对该两份合同不予审查，定性准确，判决正确。 广利来公司述称，1.广源国际广场项目部所销售的住房由项目部统一销售管理，广利来公司不清楚具体销售情况，2017年9月以前用户的房屋产权登记由项目部办理，2017年9月以后由公司办理。2.广源国际项目部是唐国民负责的，该项目的办证在2017年9月以前由其负责，广利来公司不清楚，但对唐国民委托其他人办证的行为予以认可。3.公司有多个项目，为方便办证刻有多枚公章，其中有一枚公章交给唐国民保管用于广源国际广场办证需要，因此，与邓辉签订的《不动产交易合同》，以及与永州市自然资源和规划局签订的《不动产入场交易委托合同》均真实有效。4.义平与广源国际广场项目部签订的以房抵工程款协议，广利来公司不知情，也没有盖章，不予认可。5.不动产登记的命名由不动产登记中心负责，广利来公司没有异议，不动产登记证书上的名字是正确的。6.不动产登记具有法律效力，不能随意撤销。 在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。一审判决据以认定事实的证据，已随案移送本院，经审查可以作为认定本案事实的证据。 本院经审理查明，广利来公司为开发广源国际广场项目，设立广源国际广场项目部。义平承包了该项目的铝合金工程，工程结算后，义平与广源国际广场项目部于2012年9月9日签订《协议书》，约定：将拖欠的工程款抵购房款，义平以2,000-2,300元/㎡的价格购买Ⅱ-B-24，Ⅱ-B-25，Ⅱ-B-26三套房屋。该协议签订后，双方当事人未到不动产登记机构办理预告登记或抵押登记。其后，广利来公司将广源国际17栋2504号房屋转让给邓辉，并申请办理了不动产转移登记。邓辉于2017年2月16日取得湘（2017）冷水滩区第0003042号不动产权证书。义平提起本案诉讼，要求：撤销永州市自然资源和规划局颁发给邓辉的湘（2017）冷水滩区第0003042号不动产权证书；确认邓辉与广利来公司签订的《不动产入场交易合同》无效；确认广利来公司与永州市自然资源和规划局签订的《不动产入场交易委托合同》无效。 本院认为，本案的焦点为是否符合法定起诉条件。首先，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，永州市自然资源和规划局依据当事人的申请为邓辉办理了不动产转移登记。义平与项目部签订协议书，约定以房抵工程款，但未就涉案房屋办理预告登记、抵押登记。作为以房抵工程款的债权人，义平提起本案诉讼不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形，因此，义平与被诉不动产转移登记行为不具有直接的利害关系，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。其次，邓辉与广利来公司签订的《不动产入场交易合同》及广利来公司与永州市自然资源和规划局签订的《不动产入场交易委托合同》不属于行政协议，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。综上，义平提起本案诉讼不符合法定起诉条件，一审法院予以立案并作出实体判决，明显不当。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项及第四项、第八十九条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下： 一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103行初76号行政判决； 二、驳回上诉人义平的起诉。 本案不收取诉讼费。 本裁定为终审裁定。 审判长 曾 辉 审判员 陈 姬 审判员 王焕江 二〇一九年十二月二十三日 书记员 陈恒首 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。