湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申4142号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李明禄，男，1955年8月26日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：张红，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许波，湖北泓峰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柯其洪，男，1953年9月1日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张友凤，女，1971年12月15日出生，汉族，住湖北省大冶市。一审被告：黄石港区住馨房产信息部，住所地湖北省黄石市黄石港区广场路115栋1号。经营者：胡洪慧，女，1965年8月8日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。一审被告：黄石市万链房产经纪有限公司，住所地湖北省黄石市下陆区广州路18号嘉泰银河湾19#-2-3号。法定代表人：赵常娥，该公司经理。再审申请人李明禄因与被申请人柯其洪、张友凤、一审被告黄石港区住馨房产信息部、黄石市万链房产经纪有限公司物权保护纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终1080号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李明禄申请再审称，（一）原审中柯其洪称诉争房屋为夫妻共同财产，未提交证据证明。现提交两份新证据，张友凤向中国工商银行股份有限公司黄石分行申请抵押贷款时提交的《离婚协议书》，证明原审判决认定诉争房屋分割给柯其洪的事实错误。该证据系二审判决后，因偿还贷款问题，李明禄在该行发现，属于新发现的证据。2017年张友凤向李承玺、吴克桂借款时出具《抵押担保承诺书》一份，承诺诉争房屋为其个人所有。上述证据证明李明禄购买诉争房屋时尽到了审慎注意义务，足以推翻原审判决。（二）李明禄购买诉争房屋构成善意取得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条对善意有明确的界定。诉争房屋过户给李明禄，以及之前抵押给李承玺借款，均有相关行政机关对诉争房屋权属进行审核，李明禄基于对上述行政机关的信赖，足以确信张友凤有权处分。没有证据证明李明禄和胡红慧在该交易中有恶意。要求李明禄在交易时到婚姻登记机关核实其离婚协议超过了李明禄善意注意义务的范围。且张友凤明确告知胡洪慧诉争房屋系其个人房产。此前柯其洪对张友凤抵押诉争房屋的行为亦未提出异议，不排除张友凤与柯其洪恶意串通的可能性。李明禄并未从诉争房屋交易中获益，该交易价格是市场正常价格。（三）原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第九条，产权登记可以确定处分权人。柯其洪与张友凤《离婚协议书》中对房屋权属约定系内部约定，该约定仅能约束夫妻双方，柯其洪可基于该约定另行向张友凤主张赔偿损失，不得据该协议对抗善意第三人李明禄。原审直接判令李明禄协助柯其洪办理过户手续错误。（四）即使基于物权保护纠纷审理本案，也只能恢复到诉争房屋交易前的状态，即诉争房屋抵押给李承玺时的状态，原审直接判令将诉争房屋过户至柯其洪名下，导致诉争房产上原有的抵押权被遗漏。（五）二审判决认定诉争房屋所有权归柯其洪，又认为张友凤可以柯其洪未支付补偿款对抗过户，该判决自相矛盾。（六）原审法院未将中国工商银行股份有限公司黄石分行列为第三人，剥夺了该行的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定请求对本案依法再审。柯其洪答辩称，李明禄提交的新证据《离婚协议书》系伪造，柯其洪已经报案，公安机关正在审查，但尚未立案。柯其洪已经履行了《离婚协议书》的约定，但张友凤不协助柯其洪办理房屋过户手续。本院认为，根据李明禄再审申请事由和柯其洪的答辩意见，本案争议焦点为：李明禄购买诉争房屋是否属于善意取得。现评析如下：（一）原审判决认定诉争房屋所有权归柯其洪，系根据柯其洪提交的《离婚协议书》，李明禄在原审中对该证据无异议。现李明禄再审申请提交从中国工商银行股份有限公司黄石分行抵押贷款资料中取得的《离婚协议书》，拟证明诉争房产权属归张友凤。本院认为，李明禄提交的该证据系向中国工商银行股份有限公司黄石分行调取，并非直接来自婚姻登记部门，在未提交进一步证据证明该新证据真实的情况下，该证据不足以否定婚姻登记机关备案的《离婚协议书》的真实性，进而推翻原审认定的诉争房屋的权属。而且，在接受本院询问时李明禄称原审时未发现该证据，说明其在交易时并不知道该证据的存在，故，不能据此证明其在交易时尽到善意第三人的注意义务。2017年张友凤向李承玺借款办理抵押时，提交的《抵押担保承诺书》中张友凤承诺诉争房屋为个人所有，此系张友凤个人承诺，不能仅据此认定诉争房屋的权属，亦不能据此认定李明禄尽到了善意第三人注意义务。（二）诉争房屋原系柯其洪和张友凤夫妻共同财产，二人离婚时约定该房产归柯其洪个人所有。虽然同时也约定柯其洪须补偿张友凤70万元，但基于双方离婚时的合意，双方对该房产的所有权归属已经达成一致意思表示，补偿款70万元形成双方之间的债权债务关系。故张友凤签订《离婚协议书》并与柯其洪解除婚姻关系后，再行出卖诉争房屋，构成无权处分，原审该认定并无不当。（三）由于各种原因，登记权利人可能与实际权利人不一致，此种情况下，如果外部第三人系善意，应当保护其基于对登记的信赖而发生的交易取得的物权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条对此规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”根据上述规定，认定受让人善意需要同时满足以下两个条件：１.对转让人系无处分权人的事实不知情。２.受让人无重大过失。对此应综合转让人与受让人的地位、拥有的信息等交易背景加以判断。买卖房屋系重大财产交易行为，作为买受一方的李明禄应尽到谨慎注意义务，但其自述购房前并不清楚张友凤房屋的具体情况，对购房资金一系列的转账行为也不清楚，购房行为及资金都是胡洪慧提供。那么就应考察代李明禄处理本案房屋交易事务的胡洪慧是否尽到了谨慎注意义务。胡洪慧在一审答辩状中自认参与了整个房屋交易过程，包括银行转账、签订房屋买卖合同、房屋过户登记、偿还张友凤的外债等。其陈述“张友凤经我融资借贷无数次……在张友凤挂网售房未果的情况下，我才促成李明禄与张友凤的买卖行为，但张友凤此前欠我25万元及经我手抵押借款55万元应一并偿还，为保证资金安全，张友凤授权由我来办理银行进出资金，待房屋过户登记后一并结清。”胡洪慧作为住馨房产信息部的经营者，系房产交易的专业人士，对房屋交易过程中应核实房屋权属相关情况理应明知。按照交易习惯，如果出售人夫妻关系存续，应核实交易房产是否系夫妻共同财产及夫妻双方是否均同意出售。如果出售人离婚，应核实离婚协议对房产的分割。不能仅凭房产证登记对产权人作出认知，亦不能仅凭登记权利人的陈述或保证对产权人作出认知。本案中，胡洪慧自述未对房屋归属进行询问、核实，亦不符合通常交易习惯。且李明禄与胡洪慧原系夫妻关系，在李明禄与张友凤签订房屋买卖合同前，张友凤与胡洪慧及其子李承玺存在借贷关系，原审据此认为，在诉争房屋交易过程中，胡洪慧、李明禄及李承玺相互之间有利害关系并无不当。综上，不能依据诉争房屋买卖之前张友凤以该房屋向李承玺抵押借款，本案房屋交易过户完成，认定李明禄尽到了善意注意义务。原审判决综合交易过程及购房资金实际流转情况，认定李明禄取得诉争房屋不构成善意取得，有事实和法律依据。（四）《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回……”此系物权的追及效力，指物权成立后，除善意取得之外，物权的标的物不管辗转流通到何人之手，所有权人均可依法追及至物的所在并对其予以直接支配。无论何人非法取得该标的物，均有义务返还。因此，在李明禄不构成善意取得情况下，其不能因办理了房产过户而取得诉争房屋的所有权，李明禄关于柯其洪与张友凤《离婚协议书》系内部约定、不得对抗第三人的再审申请理由不能成立。（五）本案审理时诉争房屋已经没有抵押权，李明禄及相关权利人如果因此有损失，可依据与张友凤之间的借款合同另行主张购房款返还及损失赔偿。（六）二审判决认定诉争房屋所有权归柯其洪，又认为张友凤可以柯其洪未支付补偿款对抗过户，该抗辩权属于张友凤，与李明禄无关，李明禄该再审申请理由不能成立。（七）即使原审法院应将中国工商银行股份有限公司黄石分行列为第三人，亦属于该行的诉讼权利，亦与李明禄利益无关，李明禄亦不具有该抗辩权。综上，李明禄的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李明禄的再审申请。审判长  朱红祥审判员  龚 璟审判员  彭 静二〇一九年十二月十八日法官助理胡静书记员唐斐