广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异581号 案外人：杨镜明，男，1970年7月11日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。 委托代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地广州市增城区荔城街岗前西路l7号。 负责人：王志伟。 被执行人：增城市农机总公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路48号。 法定代表人：李作坤。 被申请人：增城市农机房地产开发公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路48号。 法定代表人：邝伟华。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司广州增城支行（以下简称农行增城支行）申请执行被执行人增城市农机总公司（以下简称农机总公司）、增城市农机房地产开发公司（以下简称农机房地产公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人杨镜明对本院查封登记在农机房地产公司名下的商铺提出异议，请求解除对该商铺的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人杨镜明称，农行增城支行申请执行农机总公司、农机房地产公司金融借款合同纠纷一案[执行案号：(2019)粤0118执恢86号]，增城区人民法院于2019年3月1日作出执行裁定书，查封了农机房地产公司位于荔××菜园中路××103-106铺位(权属证号：3327769，以下简称涉案商铺)。申请人认为该商铺并非农机房地产公司的财产，现依法向法院提出执行异议，请求解除对涉案商铺的查封措施。事实、理由如下：一、申请人在法院查封前已与农机房地产公司订立真实、合法、有效的房屋购销协议书，并已付清全部购房款，且占有使用涉案商铺至今。1995年1月20日，申请人与农机房地产公司签订《房屋购销协议书》，约定申请人向农机房地产公司购买位于荔城镇富鹏开发区I区18号铺位2号房。涉案商铺为45.6平方米，每平方米4000元，总价款182400元。同日，申请人向农机房地产公司支付购房款人民币130000元。1995年5月26日，申请人再向农机房地产公司支付购房款人民币52400元。农机房地产公司均向申请人出具收款发票。申请人付清全部购房款后，农机房地产公司将涉案商铺交付给申请人，申请人合法占有该商铺至今，并已将商铺出租给他人使用。2003年12月26日，经增城市荔城镇富鹏社区居民委员会以及增城市公安局富鹏派出所核实，涉案商铺进行地址更新登记，由原地址增城市荔城镇富鹏区菜园路18号首层铺位，变更为新编地址增城市荔城街菜园中路6号首层铺位，其中申请人购买的涉案商铺新编地址变更为增城市荔××菜园中路××103-106铺位中的103铺。现涉案商铺登记在农机房地产公司名下，且由于农机房地产公司债务的原因导致涉案商铺被查封，以致于申请人与农机房地产公司无法继续办理过户手续，严重影响了申请人行使涉案商铺的物权。二、申请人购买农机房地产公司的涉案商铺符合排除执行的法定条件，依法应当解除对涉案商铺的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请人已在法院查封前与农机房地产公司订立真实、合法、有效的房屋购销协议书，并已付清全部购房款，且合法占有、使用涉案商铺至今，由于农机总公司债务的原因导致涉案商铺被法院查封而无法继续办理过户手续。因此申请人就涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，完全符合排除执行的法定条件，依法应当终止对涉案商铺的执行行为，解除对涉案商铺的查封措施。 杨镜明向本院提交下列证据：1、房屋购销协议书和房屋认购书各一份；2、发票原件三张（证明杨镜明向农机房地产公司支付182400元的价款）；3、收费票据原件一张和普通发票原件六张（证明杨镜明在2018年11月-2019年9月期间使用涉案商铺而支付水电费等）；4、税收缴款书原件三张（证明杨镜明将涉案商铺出租，因此缴纳2013年5月-2019年3月期间的租赁税、滞纳金等）；5、房地产出售分户明细表原件一张（证明杨镜明和陈炳垣、钟文杰、邱全扬等人分别向农机房地产公司购买商铺，该三人分别另案提起异议）、荔城街开园社区居民委员会出具有证明一张（证明涉案商铺地址的变更）、涉案商铺的不动产登记查册表；6、（2015）穗增法民二初字第467号民事判决书；7、(2019)粤0118执恢86号执行裁定书。 申请执行人农行增城支行未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人农机总公司、农机房地产公司均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人农行增城支行申请执行被执行人农机总公司、农机房地产公司金融借款合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第467号民事判决。该案判决：“一、被告增城市农机总公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司增城市支行偿还借款本金800000元及利息（利息从1995年12月25日起以尚欠借款金额为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算至还清款项之日止）。二、被告增城市农机房地产开发公司对上述债务承担连带责任。被告增城市农机房地产开发公司在承担保证责任后有权向被告增城市农机总公司追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司增城市支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37665元，由被告增城市农机总公司、增城市农机房地产开发公司共同负担。” 由于农机总公司、农机房地产公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，农行增城支行向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2015）穗增法执字第4537号。在该案终结本次执行后，本院于2019年1月16日根据农行增城支行的申请对（2015）穗增法民二初字第467号民事判决恢复执行，立案受理案号：(2019)粤0118执恢86号。在该案执行过程中，本院于2019年3月1日作出(2019)粤0118执恢86号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案商铺在内登记在被执行人农机房地产公司名下的21项财产，其中第十五项裁决：查封被执行人增城市农机房地产开发公司位于荔××菜园中路××103-106铺位(权属证号：3327769)。杨镜明不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 经审查，杨镜明上列举证的内容与其事实主张吻合，本院予以采纳。 农机房地产公司与杨镜明于1995年1月20日签订的房屋购销协议书约定，农机房地产公司将涉案商铺出售给杨镜明，总价款为人民币182400元。在签订该协议书后杨镜明即付首期（含订金）为房屋总款的40%，第二期在房屋框架完成即付总款的40%，在交付使用时付总款20%。农机房地产公司在1995年3月30日前将涉案商铺交付给杨镜明使用。另双方在该协议书上还约定涉案商铺由农机房地产公司负责办理房屋产权证。房屋认购书显示，在1995年1月20日杨镜明两期共支付13万元给农机房地产公司，在1995年5月26日支付52400元给农机房地产公司。 再查明，广州市不动产登记查册表显示：荔××菜园中路××103-106铺位在2005年6月30日办理不动产登记，不动产权属人为农机房地产公司。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人农机总公司、农机房地产公司逾期未履行生效的（2015）穗增法民二初字第467号民事判决民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执恢86号案件执行过程中，依法查封登记在农机房地产公司名下的涉案商铺，该执行行为符合上述法律规定。 杨镜明对涉案商铺主张所有权，要求本院解除对该商铺的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于杨镜明的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，农机总公司、农机房地产公司依照（2015）穗增法民二初字第467号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2019年3月1日查封了涉案商铺，农机房地产公司与杨镜明在1995年1月20日签订了房屋购销协议书，可以认定双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据杨镜明举证的房屋购销协议书、房屋认购书和支付价款的发票，以及为使用、出租该商铺而支付水电费、租赁税发票等证据显示，农机房地产公司在2013年5月前已将涉案商铺交付杨镜明，即杨镜明合法占有使用涉案商铺，早在本院于2019年3月1日查封之前。而且可证明杨镜明已支付了协议书约定的全部购买商铺价款。最后，根据房屋购销协议书约定办理房屋产权证由农机房地产公司负责，即杨镜明非协议书约定办理产权登记的义务方。按常理分析，杨镜明作为涉案商铺的购买人，理应希望尽快将所购涉案商铺的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据证明杨镜明要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于杨镜明自身原因致使案涉房屋未办理过户登记，也不能因此认定杨镜明存在过错。结合以上事实，本院认为杨镜明与农机房地产公司之间签订及履行房屋购销协议书的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故杨镜明的异议理由成立。 综上所述，杨镜明的异议理由成立，其对涉案商铺享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2019)粤0118执恢86号执行裁定书第十五项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  梁冰冰 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  卢沛娴