重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初4509号原告:熊柏林，男，1952年8月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：周海霞（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石光佳（一般授权），重庆江晟律师事务所实习律师。被告：张玉贵，男，1967年7月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：肖前军（一般授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告：邱昌慧，女，1977年2月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告熊柏林与被告张玉贵、邱昌慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，适用简易程序并于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告熊柏林的委托诉讼代理人周海霞、石光佳，被告张玉贵及其委托诉讼代理人肖前军到庭参加诉讼。被告邱昌慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊柏林向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告签订的《房屋出租合同》；2.判决二被告将租赁的房屋返给原告；3.判决二被告支付拖欠的房屋租金19500元（暂计算至2019年11月1日，实际计算至二被告返还房屋之日）及资金占用利息（以19500元为基数，自2018年5月1日起按照年利率6%计算至房屋返还之日）；4.本案诉讼费由二被告承担。审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判决二被告支付拖欠的房屋租金19970元（暂计算至2019年11月14日，实际计算至二被告返还租赁房屋之日止）及资金占用损失（以19970元为基数，自2018年5月1日起按年利率6%计算至房屋返还之日）。事实及理由：原告与二被告系邻居关系。2017年3月31日，原告熊柏林与被告张玉贵签订《房屋出租合同》，约定原告将红椿土家族乡XX村X组（小地名林家槽）的房屋一栋出租给二被告经营餐馆，房屋共四楼包含三个门市、若干家具，租赁期限为2017年5月1日起至2022年5月1日止，租金为每年13000元，每年5月1日前被告将租金支付给原告。合同签订后，原告依约履行合同，向二被告提供租赁房屋给二被告使用，但二被告自2018年5月1日起一直未依合同约定履行付款义务。截至2019年11月14日，二被告共拖欠原告租金19970元，原告向二被告多次催要租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2019年8月26日向二被告发出律师函函告被告支付租金，但是被告至今依然没有支付拖欠租金。原告认为，原、被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，二被告拒不支付租金的行为严重违反了合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张玉贵辩称，我不同意解除《房屋出租合同》，该合同系有效合同，不符合解除条件，原告主张返还房屋的请求不应当支持。我没有违反合同约定，是原告在合同履行期间内将房屋私自出售给他人，侵犯了我作为承租人的优先购买权，且我一直在和原告沟通联系，一直愿意支付房屋租金，所以原告主张租金和资金占用损失的主张也不应支持。如果法院判决要解除租赁合同，原告应当赔偿因侵犯我优先购买权给我造成的损失280000元，包括房屋装修和扩建损失230000元、精神损失费50000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告邱昌慧未到庭参加诉讼，亦未有答辩意见，在举证期限内也未向本院提交证据，视为放弃相应诉讼权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告熊柏林在取得《重庆市村镇规划建设许可证》和《集体土地建设用地使用证》后，在获批的巫山县红椿土家族乡XX村X社自建了砖混结构房屋一套。被告张玉贵与邱昌慧于2002年3月20日办理结婚登记，系合法夫妻关系。2017年3月31日，原告熊柏林（甲方）与被告邱昌慧（乙方）签订《房屋出租合同》，约定“一、经甲、乙双方多次商议，甲方自愿将红椿土家族乡XX村X组小地名林家槽房屋壹栋，三个门市共四楼，家楠器具，房产屋宇，一起转租给乙方使用，租用期限为5年，即（2017年5月1日至2022年5月1日止）。二、经甲方、乙方商议，每年租金为1.3万元，每年的5月1日乙方无条件支付给甲方。三、乙方在承租5年期间，甲方在其期间，每年来避暑纳凉，乙方无条件给甲方提供壹间房住宿。四、乙方在承租5年期间，甲方在其期间，如有红白喜事，乙方无条件提供给甲方使用。五、5年期满，房屋继续出租，乙方享有优先权。”原告熊柏林在该合同和所附家具清单的甲方处签名捺印，被告张玉贵在乙方处签名捺印。合同签订后，原告将约定房屋交给二被告，二被告进行装修后用于经营餐馆、住宿，并注册成立巫山县二哈哥乡村旅游开发有限公司，被告邱昌慧为法定代表人。2017年4月1日、2018年5月8日，二被告分别向原告转账支付了当年度的房屋租金各13000元。原告熊柏林在庭审中陈述，其于2018年10月4日就出售出租房屋事宜与吴XX（音）签订订金协议并收取了订金，约定在租赁期满后将房屋交付给吴XX（音）；二被告尚欠2019年5月1日至2020年4月30日的租金13000元未支付。后二被告以原告私自出售出租房屋侵犯其优先购买权为由，拒不支付2019年度的房屋租金，经催要仍未支付。本院认为，原、被告经协商签订《房屋出租合同》，对租赁房屋、租金、租期等进行了明确约定，双方意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，系有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定租赁期间内，原告履行了交付租赁物给被告使用的义务，则被告应按合同约定履行支付租金的义务，即在每年5月1日前付清下一年度租金。被告邱昌慧虽然没有在《房屋出租合同》上签名捺印，但二被告系夫妻关系，租赁房屋用于家庭经营，并以邱昌慧为法定代表人注册成立公司，则对原告要求支付租金的主张，二被告均应承担支付责任。二被告经原告催要未及时履行支付租金的义务，对原告造成了部分损失，应承担相应的民事责任。因此，原告要求二被告支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金13000元，并从起诉之日即2019年11月14日起至付清之日止，以13000元为基数、按年利率6%支付资金占用损失的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告该项请求中的超过部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于原告要求解除《房屋出租合同》并由二被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院认为，《房屋出租合同》未对合同解除条件进行约定，被告因对原告在租赁期间内与他人签订订金协议出售租赁房屋有争议，所以未支付租金，尚不构成根本违约，且在开庭过程中双方对解除合同亦未达成一致意见，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。被告张玉贵辩称，原告将出租房屋出售给他人侵犯了其优先购买权，应赔偿其损失280000元，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告熊柏林的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张玉贵、邱昌慧于本判决生效后十日内，支付原告熊柏林2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金13000元及资金占用损失（以13000元为基数，自2019年11月14日起至付清之日止，按年利率6%计算）。二、驳回原告熊柏林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告张玉贵、邱昌慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 周 琳二〇一九年十二月十九日书记员 刘晓溧