四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川17民终1471号 上诉人（原审原告）：申小丽，女，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人:朱朋威,河南嘉泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁莉，女，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：李天平，达州市正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李婷婷，女，住四川省达州市通川区。 原审第三人：固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司。 负责人：刘伟。 委托诉讼代理人：焦洋洋，男，住河北省廊坊市固安县。 上诉人申小丽因与被上诉人袁莉、李婷婷、原审第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称联众经纪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申小丽上诉请求：1、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初1982号民事判决，依法改判停止执行、解除查封、确认案涉房屋归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人申小丽根据有效的房屋买卖合同和法院生效判决已经履地完毕支付全部房款的义务，已经享有案涉房屋的所有权，并且被上诉人李婷婷将房屋交付给了上诉人，房屋没有过户不是因上诉人原因造成，故上诉人购买已登记在李婷婷名下房屋的行为，已经具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审法院驳回上诉人的诉请，没有任何事实和法律依据。 袁莉答辩称：上诉人称已给付完全部购房款，享有房屋所有权不成立，该房屋至今并不是在李婷婷名下，还在固安京御幸福房地产开发有限公司名下，李婷婷只享有房屋期待权，与他人就该房屋进行的房产交易不符合法律规定，不受法律保护。一审已经提出，固安县人民法院判决在一审时刚发出，没有证据证明该判决已经生效，该判决也不符合上诉人在该案中的诉讼请求，所以这个判决是错误的判决，我方在一审中保留对该案提起诉讼的权利，至今我方没有收到对该案的证据，所以对该证据不予认可。正因如此，一审法院没有采信上诉人提交的证据，上诉人将此判决作为本案证据不符合法律规定，其请求不应得到支持。上诉人已与李婷婷签订房屋买卖合同为由，认为交付了部分房款，要求排除执行的理由不能成立。一审查封后和上诉人提起执行异议时，在异议书中同意将下差四十万元交付一审法院，一审法院法官多次交涉，上诉人无意缴纳剩余购房款，而被驳回其执行异议请求，符合法律规定。根据上诉人提到最高人民法院关于执行异议案件的规定第二十八条，本案上诉人不符合其条件，这个房屋并未登记在李婷婷名下，一审庭审中上诉人没有实际占有该房屋，没有居住在该房屋中，且该房屋无法办理登记不是李婷婷的原因，上诉人也有过错，不具有排除一审法院的执行，其上诉请求不能成立。一审判决正确，请求二审法院维持原判。 申小丽向一审法院起诉请求：1、请求确认河北省固安县孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301室房屋属于申小丽所有；2、请求停止对上述房屋的执行，并解除查封；3、案件受理费由袁莉、李婷婷承担。 一审法院认定事实：袁莉与李婷婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年5月10日作出（2018）川1703民初1621号民事裁定书，查封李婷婷购买的位于河北省固安县孔雀城剑桥郡檀香湾项目第0026幢1单元3楼0301号房和剑桥郡二期第0051幢1单元18楼1802号房。2018年7月12日一审法院作出（2018）川1703民初1621号民事判决书，判决李婷婷于本判决书生效后十日内偿还袁莉借款2620000元及利息。判决生效后，2018年10月29日袁莉申请法院强制执行，2018年12月21日撤回执行申请，2019年1月3日申请恢复执行，2019年3月4日法院决定对李婷婷位于河北省固安县孔雀城剑桥郡檀香湾项目第0026幢1单元3楼0301号房予以评估、拍卖，2019年3月22日申小丽以该房屋在查封前已由其购买并占有使用，同意对购房余款400000元支付一审法院为由，向法院提出异议，要求解除查封。但一审法院要求申小丽支付购房款余款400000元时，申小丽拒绝支付。2019年5月8日一审法院作出（2019）川1703执异31号执行裁定书，驳回申小丽的异议。申小丽不服，提出案外人执行异议之诉。 同时查明，2015年4月20日李婷婷与固安京御幸福房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，李婷婷购买孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301房屋，并以银行按揭的方式支付房款713646元（首付223646元、贷款49000元），2015年7月13日开发公司向李婷婷开具发票。2018年4月13日申小丽与李婷婷通过固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李婷婷将孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301房屋以1620000元出售给申小丽；签订合同当日支付70000元，2018年4月19日支付1150000元；申小丽于李婷婷结清该房屋银行贷款当日支付购房款400000元。2018年4月13日申小丽通过固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司负责人刘伟支付购房款70000元，2018年4月18日通过银行转账1150000元给李婷婷。2018年4月19日双方办理物业过户手续，将房屋交付给申小丽，物业过户后产生的水费、电费等已由申小丽支付，但房屋至今未装修。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：申小丽对执行标的房屋是否享有所有权，是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权。将物权人从出卖人变更买受人，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”的规定，不动产所有权的取得除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房屋一直登记在固安京御幸福房地产开发有限公司名下，李婷婷未取得不动产物权，只享有物权期待权，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成。申小丽与李婷婷签订了买卖合同，其享有了债权请求权，但尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。其要求案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法不能支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除人民法院强制执行的效力，必须同时具备上述四个情形。虽然申小丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付部分价款，双方并已交付该不动产，但未将剩余购房款400000元按照人民法院的要求交付执行。故，申小丽不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。其要求对案涉房屋解除查封的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。 针对本案涉及未经抵押权人同意，抵押财产买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，从而确定了合同效力和物权效力区分原则。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。该转让是指不动产物权变动的结果，而不是原因，而引起不动产变动的原因行为是买卖合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故，买卖合同的效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，对于合同效力的判断标准主要以合同内容是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形为标准。袁莉抗辩申小丽与李婷婷的《房屋买卖合同》无效的理由，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回申小丽的诉讼请求。案件受理费19380元，由申小丽负担。 二审中，上诉人申小丽向本院提交：1、贷款还款（已结清）凭证一份、贷款还款回单两份、客户付费回单一份、收款收据一份、P0S签购单一份；2、河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1741号民事判决书一份，上述证据拟证明上诉人已经履行了与李婷婷、固安县联众房地产经纪有限公司买卖合同项下全部合同义务，因此涉案房屋应归上诉人所有，足以排除人民法院强制执行。 袁莉质证认为：真实性无异议，对关联性有异议，李婷婷欠银行的贷款应当由李婷婷归还，申小丽还款，与本案没有关联性。对民事判决书的真实性无异议、对其合法性和关联性均有异议，该份判决原告起诉的请求和事实阐述与人民法院的判决超出了起诉人的起诉请求，且该份判决是否生效没有证据证明，也没有确认申小丽对案涉房屋享有所有权，不能达到其证明目的。 联众经纪公司对申小丽提交的证据没有意见，同意上诉人申小丽的意见。 本院对申小丽提交的证据认定认为，证据1真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。证据2真实、合法，但无法确认该民事判决是否生效，本院不予认定。 二审另查明，2019年7月16日，申小丽支付李婷婷在中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行的按揭贷款本息439757.35元、2898.40元和提前还款违约金9559.52元，中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行出具贷款还款（已结清）凭证；同月18日，申小丽代李婷婷支付固安京御幸福房地产开发有限公司银行逾期保证金34887.30元。 二审查明的其余案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点问题为：申小丽对案涉执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案系案外人执行异议之诉，申小丽作为涉案房屋的买受人，是否对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查。本案中，首先，案涉房屋于2018年5月10日经一审法院查封，但2018年4月13日申小丽与李婷婷通过固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司签订案涉《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容也未违反法律禁止性规定，合法有效,能够认定申小丽与李婷婷签订《房屋买卖合同》在人民法院查封之前；其次，合同签订后，双方于2018年4月19日办理了物业过户手续，此后的物业费和水费、电费等均由申小丽在支付，能够认定申小丽在人民法院查封前合法占有案涉房屋；第三，价款的支付问题，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，房屋总成交价1620000元，其中签订合同当日支付定金70000元，2018年4月19日前支付1150000元，出卖人（即李婷婷）结清房屋所欠银行贷款当日支付400000元。合同签订后，申小丽于2018年4月19日前按照合同约定支付购房价款1220000元（70000+1150000），履行了大部分付款义务。至于剩余购房款，申小丽在人民法院查封案涉房屋后，未将剩余购房款交付人民法院，而直接将剩余购房款支付案涉房屋李婷婷在抵押权人中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行的按揭贷款，虽然申小丽的该支付行为与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项不完全相符，但根据双方签订的《房屋买卖合同》的内容来看，签订合同时李婷婷尚欠银行贷款400000元，并约定出卖人结清该套房屋所欠银行贷款当日支付购房款400000元，表明该款系用于案涉房屋银行解押而支付的款项，现申小丽将剩余购房款代李婷婷偿还案涉房屋银行贷款，以债务承担的方式向李婷婷支付剩余购房款。若申小丽不及时代为偿还，则案涉房屋作为抵押物拍卖后的价款也要优先用于清偿贷款银行的按揭款，因此，申小丽直接向贷款银行偿还按揭款与申小丽将剩余房款交付给法院在效果上并无区别，故在申小丽已经代为偿还按揭款消灭抵押权的情况下，应视为其已支付了全部购房款；第四，关于未办理过户登记问题。案涉房屋的登记人为固安京御幸福房地产开发有限公司，未办理至李婷婷名下，且该房屋存在抵押登记情形，无法办理过户登记，能够认定申小丽非因自身原因未办理过户登记。故一审判决认定申小丽未将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，从而认为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形而驳回申小丽的诉讼请求不当，本院予以纠正。申小丽作为房屋买受人对案涉房屋享有物权期待权，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其诉请要求停止执行案涉房屋的主张，本院予以支持。 关于申小丽上诉请求确认案涉房屋归其所有的请求，一审判决已作充分论述，本院予以认同，不再赘述，该上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人申小丽的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初1982号民事判决； 二、停止对位于河北省固安县孔雀城剑桥郡檀香湾项目第0026幢1单元3楼0301号房屋的执行； 三、驳回上诉人申小丽的其他诉讼请求。 二审案件受理费19380，由上诉人申小丽负担9690元，被上诉人袁莉负担4845元，被上诉人李婷婷负担4845元；一审案件受理费按此比例计收。 本判决为终审判决。 审判长  牟春艳 审判员  古 霞 审判员  钟 伟 二〇一九年十二月二十三日 书记员  王继泽