重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6873号上诉人(原审被告)：重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托诉讼代理人：孙国进，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹羽，重庆索通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李君，男，汉族，1974年10月15日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：颜捷，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜励，北京德恒(重庆)律师事务所律师。上诉人重庆众诚物业发展有限公司(以下简称“众诚物业公司”)与被上诉人李君房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初9375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年09月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众诚物业公司的委托诉讼代理人孙国进，被上诉人李君的委托诉讼代理人颜励到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。众诚物业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋是现房。二、解除原合同订立新合同系权利义务的承继，在上诉人与何美茶的商品房买卖合同中，上诉人已经履行了通知交房义务，在与李君的合同中不用再通知。三、依据补充协议的约定，上诉人不需要另行通知接房。四、被上诉人的诉讼请求已超出诉讼时效。李君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李君向一审法院起诉请求：1.众诚物业公司立即支付李君延迟交房违约金361948元；2.本案诉讼费由众诚物业公司承担。事实与理由：2015年7月15日，李君、众诚物业公司签订《商品房买卖合同》，由众诚物业公司将位于重庆市南岸区房屋出售给李君，总成交金额为4564288元。众诚物业公司应于2015年10月31日前交付房屋，如果逾期交房超过60日，众诚物业公司应当自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向李君支付已付房价款万分之一的违约金，违约金于实际交房之日起30日内支付。合同签订后，李君在2015年10月31日前支付了全部房款，但众诚物业公司直到2018年1月1日才将房屋交付给李君。一审法院认定事实：2015年7月15日，李君(乙方)与众诚物业公司（甲方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：QL8-192），相关内容如下：第二条本商品房销售依据：2.预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2010）预字第（214）号附1号，预售商品房批准机关：重庆市国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况(一)本商品房座落为：重庆市南岸区。第四条购房价款(一)本商品房为清水房，总成交价金额为4564288元整。第五条付款方式及期限(二)乙方按下列第3种方式按期付款：3.按揭付款：本商品房总成交金额4564288元整。于签约之日乙方向甲方支付房款1374288元整，余款3190000元整由乙方向银行申请按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2015年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条交房手续的办理甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。附件五补充协议(庆隆·南山高尔夫国际社区住宅【山外山】（07、08、09、15组团)房屋买卖补充协议）第18条：甲乙双方同意将合同第五条付款方式及期限中第（三）款第3项内容改为：非乙方责任而无法办理银行按揭贷款的，首先由甲乙双方共同协商变更付款方式，协商不成乙方有权向甲方提出退房，甲方应于以同意并在乙方提出退房申请后30日内退还乙方已支付的购房款（不计利息）。若乙方所购房屋为现房，且付款方式为按揭贷款的，乙方在按揭贷款放款到甲方账户的次月1日为接房日期，届时甲方不再另行通知。2017年12月26日，众诚物业公司向李君发出了一份《庆隆·南山高尔夫国际社区业主接房通知书》，告知李君于2018年1月1日前往该公司办理接房手续，相应费用及房屋质保期均从2015年11月1日起计算。另查明，本案涉案房屋曾由众诚物业公司于2010年售予案外人何美茶，众诚物业公司曾于2015年3月27日向案外人何美茶邮寄送达接房通知书和费用结算书，并于2015年3月28日登报通知涉案房屋的接房时间。后因故，该房屋被转让给李君。李君于2015年7月9日向众诚物业公司出具一份《承诺书》：本人李君于2015年7月从何美茶处通过转让购买方式取得涉案房屋一套，该房屋建筑面积372.19平方米，总价为4564288元，不含大修基金及契税。本人承诺，自本承诺书出具之日起十五个工作日之内与众诚物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。本人和众诚新签购房合同内容与原何美茶于2010年5月与众诚所签编号×号《商品房买卖合同》及补充协议(以下简称“原购房文书”)内容一致，新签购房合同中约定的时间以本人与众诚实际签订时间为基准，按原购房文书中约定时间同比例计算确定。本人对上述合同内容知晓并同意。本人应自2015年9月1日前将办理银行按揭所需资料全部准备齐全并提交，因本人原因不能办理银行按揭贷款，本人同意将付款方式变更为直接付款，本人应于2015年10月31日前向众诚支付完毕尚欠购房款项319万元，并交清大修费用及契税。若本人未能在2015年10月31日前支付完毕上述319万元房款，众诚可解除与本人的商品房买卖合同。本人已支付的首付款1374288元（何美茶已代本人支付）作为违约金金额赔偿给众诚。本人及本人配偶对本承诺书完全理解并无异议。该《承诺书》上有李君李君和案外人何美茶签字确认。李君于2015年7月15日缴清了各项税费和大修基金；于2015年8月27日向众诚物业公司支付剩余房款3190000元；李君于2018年1月1日与众诚物业公司办理完毕房屋交接手续，取得房屋相关材料。一审法院认为，本案的争议焦点在李君所购买涉案房屋系预售商品房还是现房。首先，李君、众诚物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋为预售商品房。众诚物业公司销售该房屋的依据是渝国土房管(2010)预字第×号《商品房预售许可证》。众诚物业公司出售的是现房还是预售房，不是以房屋是否建设完成或竣工验收为标准，而是以销售时，是以何种销售类型、依据、条件进行区分。众诚物业公司举示的《竣工验收备案登记证》只能证明工程竣工验收的状态，但不能证明其所销售的涉案房屋系现房。第二，众诚物业公司虽曾将该涉案房屋销售给了案外人何美茶，由于何美茶无法支付剩余房款，双方发生纠纷。李君在与2015年7月与众诚物业公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，其实质是在众诚物业公司与何美茶解除原买卖合同后，新签订的合同，两者没有关联性。李君与众诚物业公司系《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：QL8-192）的相对人，该合同与何美茶无关，李君、众诚物业公司应当依照该合同履行各自的权利义务，这也是与李君所出具的《承诺书》相符合的，而李君出具的《承诺书》也是得到众诚物业公司认可的。第三，涉案房屋于2018年1月1日交付，违约金计算终止时间也于交房当日确定，本案尚未过诉讼时效。根据《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：QL8-192）第九条的约定，众诚物业公司应当向李君支付违约金361948元（4564288×0.0001×793天）综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：重庆众诚物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李君支付延迟交房违约金361948元。案件受理费3364元，由重庆众诚物业发展有限公司负担（李君已交纳，众诚物业公司于本判决生效之日起十日内支付给李君）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审期间查明的事实与一审期间查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、众诚物业公司是否已免除了向李君通知交房的义务，二、李君要求逾期交房违约金是否已过诉讼时效。本院对焦点问题评析如下：一、关于众诚物业公司是否已免除了向李君通知交房的义务的问题，众诚物业公司认为，其向李君销售的是现房，无需通知交房；补充协议第四条约定，双方均同意按照双方签订的合同及本补充协议中约定的交房期限及交付条件接收房屋，如乙方逾期接房超过30天，视同甲方已按期交房且乙方认同房屋质量。此条约定免除了众诚物业公司通知接房的义务。本院认为，众诚物业公司与李君签订的合同中明确约定涉案房屋为预售房，应以双方合同中约定的房屋销售类型为准。双方在补充协议中虽约定了按照约定的交房期限及交付条件接收房屋，但由于双方签订的商品房买卖合同中约定的交房期限为2015年10月31日以前，此交房期限并非一个确定的时间而是一个时间段，因此众诚物业公司仍应在确定的交房日期到来之时通知李君接房，补充协议的约定并未免除众诚物业公司的通知接房义务。关于李君要求逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题，双方在商品房买卖合同中约定，于该商品房实际交付之日起30日内向李君支付违约金，而众诚物业公司于2017年12月26日向李君发出接房通知，要求其于2018年1月1日接房，故逾期交房违约金时效的起算时间应为2018年1月1日，李君于2018年4月28日起诉要求众诚物业公司支付逾期交房违约金，诉讼时效并未经过。一审法院关于逾期交房违约金的时间及标准均认定正确，本院予以确认。综上所述，重庆众诚物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3364.61元，由上诉人重庆众诚物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  申 威审判员  刘恋砚二〇一九年十二月十七日书记员  罗 晴