中华人民共和国云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1017号原告：陈丽，女，汉族，1965年5月14日出生，身份证住址重庆市云阳县。原告：沈忠良，男，缅甸联邦共和国公民，1960年10月28日出生，缅甸国民身份证住址缅甸，缅甸国民身份证号码13/MSD（N）028449。委托诉讼代理人：严宏，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331201010611453。代理权限为特别授权代理。被告：罗仁波（又名罗一超），男，汉族，1987年9月24日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，现住瑞丽市。被告：彭欣欣，女，汉族，1989年5月16日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，现住瑞丽市。原告陈丽、沈忠良与被告罗仁波、彭欣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月12日、2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告陈丽、沈忠良的委托诉讼代理人严宏到庭参加了诉讼。被告罗仁波、彭欣欣经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽、沈忠良向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付房屋欠款人民币60万元（以下币种均为人民币）。2、请求人民法院依法判令被告支付自2018年2月7日起至2019年7月6日止的利息（按月计算），计算方式：60万元×2%/月×17个月=204000元。3、请求人民法院依法判令被告支付自2019年7月7日起至实际清偿之日止的利息（按2%/月计算）计算方式：60万/月×欠息月数。4、请求人民法院依法判令被告承担本案件的诉讼费用。事实及理由：原告陈丽与沈忠良系夫妻，二人在瑞丽市金星石木文化城拥有一栋房产，房号为6栋-5号，后二人将该房出售给两被告，双方于2015年10月19日签订一份《售房合同》将该房以总价360万元的价格售予两被告，并约定2015年10月18日被告支付第一笔120万元的房款，在过户后五日内再支付第二笔180万元房款，剩余60万元尾款被告必须在八个月内，即2016年6月19日前付清，但这60万元尾款到期后两被告一直未支付，后经双方协商，被告于2018年2月7日向原告出具一份《借条》，被告罗仁波在借条中承诺该60万元尾款于2019年2月底前还清，并根据所欠房屋尾款60万元，按每月2%承担利息。但直至今日该款项被告一直未付清。经查被告罗仁波与被告彭欣欣系夫妻，该房产现已过户到被告彭欣欣名下，并且该房产已在梁河农信社办理了抵押登记，抵押金额为300万，抵押时间为2016年10月9日至2019年10月9日止。据此，这60万元购房尾款被告本应在2016年6月19日前付清，但经原告多次向被告讨要未果，被告向原告出具了《借条》重新约定了还款时间，但被告还是未按《借条》约定到期还款付息，故此原告在无奈之下依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法查明上述事实，保护原告的合法利益，支持原告的诉讼请求。被告罗仁波、彭欣欣未到庭应诉，也未向法庭提交书面答辩意见。原告为证实其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告陈丽身份证复印件一份，原告沈忠良护照、身份证及其翻译件复印件各一份，欲证实原告诉讼主体资格适格。二、两被告身份证复印件各一份，欲证实诉讼主体资格适格。三、《售房合同》原件一份，欲证实原告于2015年10月19日，将房产以360万元售于被告，被告分三笔支付原告购房款，还剩余60万元房款未付。四、借条原件一份。欲证实双方签订《售房合同》后，原告收到300万元购房款，被告未按约定期限支付尾款60万元给原告；后经双方协商又于2018年2月7日签订了《借条》一份，约定还款时间为2019年2月30日，利息按每月2%计算的事实。五、不动产登记资料查询结果证明及不动产抵押登记查询情况复印件各一份。欲证实涉案房屋登记在被告彭欣欣名下，且该房产已办理抵押登记，抵押贷款300万元的事实；房屋买卖合同虽是罗仁波签订，但房屋过户登记直接办理在被告彭欣欣名下，其也为适格被告。六、瑞丽市民政局出具的二被告婚姻存续情况及瑞丽市住房和城乡建设局关于案涉房屋产权变更情况、留存资料。欲证实二被告在购买案涉房屋时处于婚姻关系存续期间，被告罗仁波又名罗一超。案涉房屋已在2015年11月13日进行了产权变更登记；房屋实际交易价格为360万，但被告罗仁波为避税向城建局递交的合同少写了一部分购房款，案涉房屋中大房子建筑面积274.53平方、占地172.90平方，备案合同载明的价款仅为66万；小房子建筑面积为134.12平方，但备案合同载明价款为257万，价格与房屋大小完全不匹配，备案合同中的金额目的是为避税。被告彭欣欣于第一次开庭后对上述证据发表质证意见，对上述证据真实性无异议，但认为双方签订有数份买卖合同，原告提交的合同不能证明房屋真实交易价格。七、合同签订之日2015年10月19日至房屋办理过户手续2015年11月13日，被告彭欣欣及罗仁波银行流水一组及案外人许启山出具的书面情况说明一份。欲证实，陈丽和沈忠良代表自己及儿子沈正雄把房子卖给被告罗仁波、彭欣欣后，二被告支付的部分款项；许启山是原告陈丽当时的债权人，直接代收了陈丽的卖房部分款项。该段时间二被告共支付1859900元，分别是罗仁波以中国农业银行账户尾号5067账号于2015年10月22日转账给沈忠良30万及50万，2015年10月22日转账给许启山30万；2015年10月28日转账给沈忠良20万；2015年10月30日转账给许启山20万；2015年11月2日转账给许启山10万；2015年11月13日转账给沈忠良20万、49900元、1万元；其中180万是购房款，59900元是买卖合同签订前二被告租赁案涉房屋的租金。被告彭欣欣质证后认为原告主张的60万元与其无关，可能系罗仁波单方民间借贷，其对60万元借款存在完全不知情，也未签署任何借条。八、被告罗仁波名下尾号5067的中国农业银行账户自2015年11月13日至2018年5月22日的流水一份。欲证实房屋过户后罗仁波与许启山再没有发生过转款关系，与沈忠良共发生四笔转账均用于支付房屋尾款60万的利息；分别为2016年5月3日4000元，2016年5月10日50000元，2016年10月22日112000元，2018年2月15日写欠条当天转了1万元；写欠条时双方口头约定，前期利息支付的就按已支付收取，之后的利息按欠条计算。本院认为，上述证据来源合法，符合证据法定形式，第三、四组《售房合同》及借条为原件均有被告罗仁波亲笔签名，真实性予以采纳；第五、六、七、八组均系原告向本院申请调查令后向各行政单位及银行调取所得，内容客观真实，对真实性予以采纳；证明力结合全案事实予以综合评判。本院依职权向案涉不动产原登记权利人之一沈正雄及原告陈丽询问相关情况。沈正雄向法庭陈述其系二原告之子，其知晓并同意二原告关于房屋交易事宜及以二原告名义向二被告提起诉讼。陈丽对沈正雄所述全部认可，向法庭陈述原告沈忠良系其丈夫。本院已将笔录内容出示给彭欣欣，其质证后无异议。本院认为，该份询问笔录系本院依职权直接询问沈正雄而形成，对真实性及证明力均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈忠良系缅甸联邦共和国公民，与原告陈丽以夫妻名义共同生活，案外人沈正雄自认系二人之子。2015年10月19日，原告陈丽与被告罗仁波签订《售房合同》，约定陈丽将位于瑞丽市金星文化6栋5号房屋以360万元出售给罗仁波；付款方式为2015年10月18日支付120万元，完成房地产过户手续5日内支付180万元，其余的60万元必须在8个月内付清等内容。二原告自认该合同签订时已实际收到120万元购房款。2015年11月13日，被告彭欣欣与原告陈丽及案外人沈正雄签订两份房地产转让协议及两份房地产买卖契约，约定将位于瑞丽市的房地产以257万元、66万价格出让给彭欣欣并于同日办理了房屋所有权转移登记。2015年10月19日至2015年11月13日，被告罗仁波通过其名下尾号为5067的银行账户向原告沈忠良及沈忠良指定的收款人账户转入1859900元。自2015年11月13日至2018年2月15日期间，被告罗仁波通过同一账号向原告沈忠良分四次转入176000元。2018年2月7日，被告罗仁波以欠款人身份向原告沈忠良出具借条，载明其向沈忠良借款60万元，于2019年2月底前还清并按月利率2%承担利息。被告彭欣欣自认在房屋交易过程中所有事宜均由被告罗仁波直接处理，其并未经手过房屋款交付，仅进行了变更过户登记。2015年10月-2018年2月期间，二被告处于夫妻关系存续期间，双方于2019年2月17日离婚，离婚登记时被告罗仁波已使用“罗一超”这一名字。本院认为，原告沈忠良系缅甸联邦共和国公民，本案系涉外房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十三条“当事人可以协议选择合同适用的法律；没有协议选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者合同履行地法律。”之规定，本案应适用中华人民共和国法律。本院认为，本案系购房款未支付完毕而引起的房屋买卖合同纠纷，鉴于二被告未到庭参加诉讼，结合原告的举证情况，本案调查重点为：一、二原告与被告罗仁波之间是否存在房屋买卖合同关系？二、被告彭欣欣应否承担款项给付义务？三、原告主张的利息应否予以支持？综合评析如下：本案中涉及的瑞丽市金星文化6栋5号共存在三份买卖合同，分别是2015年10月19日原告陈丽与被告罗仁波签订《售房合同》及2015年11月13日被告彭欣欣与原告陈丽、案外人沈正雄签订房地产转让协议及房地产买卖契约。结合二被告由被告罗仁波负责房屋交易的协商及房屋款支付的实际情况及买卖双方银行款项流转的过程，被告罗仁波与原告陈丽签订的《售房合同》是房屋买卖双方的真实意思表示，合同真实、有效。该合同成立于二被告夫妻关系存续期间，夫妻间具有相互代理的权利，基于房屋直接过户于被告彭欣欣名下，可以认定其认可罗仁波与陈丽签订的《售房合同》，该合同亦约束彭欣欣本人。原告提交的《售房合同》关于款项支付的约定、二被告银行流水及被告罗仁波出具的借条能证实截止至2018年2月7日尚有60万元购房款尚未支付，被告彭欣欣作为房屋的共同买受人应当承担该《售房合同》项下的房屋款给付义务。至于被告罗仁波与二原告就该60万元达成转化为民间借贷关系并约定月息为2%的意思表示，因被告彭欣欣并未参与所欠购房款转化为民间借贷本金及负担2%月息的协商且原告也从未告知被告彭欣欣，故该转化为民间借贷的意思表示仅能约束被告罗仁波，彭欣欣应承担的是房屋买卖合同项下的房屋款项支付责任而非民间借贷关系下的本金与利息支付，被告罗仁波愿意承担的月息2%不能直接约束被告彭欣欣。被告彭欣欣虽抗辩该60万元可能系房屋款支付完毕后，罗仁波又向沈忠良个人借贷形成但未提供证据证实，在原告提供的款项支付记录已能证实本金源于购房款具有高度可能性的情况下，对彭欣欣的抗辩不予采纳。本院对二原告要求被告罗仁波归还本金及自2018年2月7日起按月息2%承担利息的诉讼请求予以支持，对二原告要求被告彭欣欣支付60万元及承担利息的诉讼请求予以支持支付60万元部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百九十六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗仁波（罗一超）于本判决生效之日起十日内一次性归还原告沈忠良、陈丽本金人民币60万元及按月息2%支付自2018年2月7日至本金还清之日止的利息。二、被告彭欣欣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈忠良、陈丽购房款人民币60万元；被告罗仁波、彭欣欣在60万元范围内任何一方支付均可使另一方减少相应债务。三、驳回原告沈忠良、陈丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11840元，在8836元范围内由被告罗仁波、彭欣欣共同负担，其余3004元由被告罗仁波负担。如不服本判决，原告沈忠良可在判决书送达之日起30日内、其余当事人可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长 雷 丹人民陪审员 王 娜人民陪审员 陈本传二〇一九年十二月三十一日法官助理施翠芳书记员翁美丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。